Annual Report • Feb 7, 2018
Annual Report
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Information réglementée embargo jusqu'au 07/02/2018, 18h00
Anvers, le 7 Février 2018
Taux d'occupation du portefeuille immobilier: 86% au 31 décembre 2017; 91% sans le projet de redéveloppement Greenhouse BXL (91% au 31 décembre 2016).
Taux d'occupation du portefeuille de bureaux: 75% au 31 décembre 2017; 84% sans le projet de redéveloppement Greenhouse BXL (86% au 31 décembre 2016).
1 Sur base d'une composition constante de l'ensemble du portefeuille immobilier par rapport au 31 décembre 2016.
| 1. | Activités d'exploitation en 2017 | 3 |
|---|---|---|
| 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. |
Évolutions générales Évolution du portefeuille immobilier Investissements Potentiel de développement Activités locatives Durée des contrats de bail dans le portefeuille |
3 6 10 17 18 20 |
| 2. | Résultats financiers annuels 2017 | 23 |
| 2.1. 2.2. 2.3. |
Compte de résultats consolidés Bilan consolidé Structure financière |
23 26 29 |
| 3. | Prévisions 2018 | 31 |
| 4. | Calendrier financier 2018 | 34 |
| Annexes: états financiers | 35 |
Les mesures alternatives de performance sont les mesures utilisées par Intervest pour mesurer et suivre ses performances opérationnelles. Les mesures sont utilisées dans ce communiqué de presse mais ne sont définies par une loi ou par des principes comptables généralement reconnus (GAAP). L'European Securities and Markets Authority (ESMA) a édicté des directives qui sont d'application depuis le 3 juillet 2016 pour l'usage et le commentaire des mesures alternatives de performance. La terminologie qu'Intervest considère comme une mesure alternative de performance est reprise dans un lexique sur le site web www.intervest.be, nommé "Liste de terminologie et mesures alternatives de performances". Les mesures alternatives de performances sont marquées de ★ et pourvues d'une définition, d'un objectif et d'une réconciliation comme exigé par la directive ESMA. Suite à cette directive le terme "résultat d'exploitation distribuable" utilisé précédemment n'est plus d'application. Ce terme a par conséquent été modifié en "EPRA résultat". Il y a au niveau du contenu pas de différence avec le terme "résultat d'exploitation distribuable" utilisé précédemment.
EPRA (European Public Real Estate Association) est une organisation qui fait la promotion du secteur immobilier européen coté en bourse, prête assistance pour le développement et la représentation afin d'augmenter la confiance dans le secteur et de favoriser les investissements dans l'immobilier coté en bourse en Europe. Pour plus d'informations il est référé à www.epra.com.
Lors de réalisation de son plan de croissance stratégique axé sur la réorientation du portefeuille de bureaux et l'extension du portefeuille immobilier logistique, Intervest Offices & Warehouses (ci-après 'Intervest') a déjà accompli des progrès significatifs en 2017.
La société veut générer jusqu'à environ € 800 millions, et totaliser d'ici fin 2018, € 500 millions dans l'immobilier logistique et € 300 millions dans les immeubles de bureaux. Le glissement d'accent stratégique qui a été entamé il y a quelques années en vue d'une proportion de 60% d'immobilier logistique et de 40% d'immeubles de bureaux reste l'objectif. Au cours des cinq dernières années un glissement de 15% du portefeuille de bureaux vers l''immobilier logistique a été réalisé. La proportion entre les deux segments s'élève fin 2017 à 54% d'immobilier logistique et 46% de bureaux. Au 31 décembre 2017, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 663 millions, soit une augmentation de € 52 millions ou 8% par rapport à fin 2016. Il y a eu en 2017 une extension d'environ 90.000 m² du portefeuille immobilier dont la superficie totale s'élève à environ 800.000 m² au 31 décembre 2017.
Au total, Intervest a réalisé en 2017 pour € 52 millions de nouvelles acquisitions et pour € 7 millions d'extensions sur les sites existants.
En Belgique, suite à l'acquisition des sites logistiques à Oevel, Aarschot et Zellik la superficie du portefeuille logistique a augmenté de 53.000 m². En 2017, il y a également eu la réception de Herentals Logistics 3, un projet de développement propre qui se situe sur un des principaux corridors logistiques en Belgique.
Les ambitions internationales d'Intervest se sont concrétisées avec un premier pas aux Pays-Bas en acquérant un complexe logistique à Tilburg et un centre de distribution moderne à Raamsdonksveer, tous deux situés sur des hotspots logistiques aux Pays-Bas. La superficie du portefeuille néerlandais s'élève fin 2017 à 34.000 m². Entre-temps, Intervest est reconnu sur le marché immobilier néerlandais comme un investisseur actif qui répond habilement aux opportunités d'investissement, ce qui renforce sa compétitivité lors de futures acquisitions.
Le redéveloppement de Greenhouse BXL à Diegem est bien entamé. Ce redéveloppement est un exemple type de la réorientation dans le portefeuille de bureaux. Des concepts innovants inspirants et axés sur les services ,où travailler est une expérience agréable, forment le fil conducteur. Il est supposé que l'immeuble peut à nouveau être utilisé mi-2018. Entre-temps un premier locataire est connu et l'intérêt des candidats locataires démontre que le concept d'Intervest répond aux attentes du marché. Il existe un potentiel supplémentaire de croissance grâce à la sélection de 'Genk Green Logistics' par le Gouvernement flamand en tant soumissionnaire préférentiel pour le redéveloppement du site Ford à Genk. Le site Ford est en raison de son emplacement, ampleur et accès multimodal une opportunité d'investissement exceptionnelle. Le site offre sur une période de cinq ans un potentiel de développement d'environ 250.000 m² d'immeubles logistiques. 'Genk Green Logistics', une joint-venture à créer d'Intervest et Group Machiels, dispose avec l'expertise complémentaire de ses partenaires MG Real Estate et DEME Environmental Contractors, de tous les atouts pour développer ce terrain industriel de grande envergure en un projet de référence logistique state-of-the-art en Flandre.
Intervest se positionne dans ses deux segments de marché beyond real estate et agit en tant que partenaire immobilier qui va au-delà de la simple location de mètres carrés de bureaux ou d'espaces logistiques. En étant à l'écoute des souhaits des clients, en réfléchissant ensemble et en anticipant, Intervest peut 'décharger' les clients et offrir une plus-value. Les nombreuses réactions positives des clients à ces solutions clé en main confortent Intervest dans l'élaboration de cette approche.
Vers
Juste valeur du portefeuille immobilier
€ 663 millions
Pour
€ 59 millions d'acquisitions et extensions
2 acquisitions aux Pays-Bas
Réorientation bureaux en espaces, inspirants innovants
Potentiel
Plus que des mètres carrés
Dans le segment logistique cela se traduit dans l'analyse de façon anticipée, ensemble avec le client, des besoins d'espaces changeants et des spécificités de l'immeuble maintenant et à l'avenir. Des projets ont, entre autres, été élaborés avec Feeder One, Toyota Material Handling et Rogue Fitness, en étroite concertation avec le client, pour adapter les immeubles existants à leurs besoins spécifiques en matière d'aménagement, d'organisation, de combinaison avec des bureaux, d'espaces flexibles, etc. Le développement de Herentals Logistics 3 avec un nouveau centre de distribution built-to-suit, en étroite concertation avec le client Schrauwen Sanitair en Verwarming, est un autre bel exemple d'une approche axée sur le client.
Greenhouse Antwerp, l'immeuble de bureaux innovant entièrement rénové d'Intervest à Berchem qui, est axé sur le nouveau travail actuel, dispose d'un espace RE:flex pour les entreprises débutantes et le co-working, d'un large éventail de salles de réunion flexibles et d'un restaurant, le "Greenhouse Café". Dans le courant de 2017 des managed offices, des petits bureaux entièrement aménagés, y ont également été élaborés et ont été loués en un rien de temps.
En 2017, 30 contrats de bail à long terme ont été conclus ou prolongés, représentant 9% des revenus locatifs. L'activité locative se situe principalement dans le segment logistique au niveau des prolongations et extensions. En outre, dans le segment des bureaux, 26 contrats flexibles ont été conclus pour RE:flex et les managed offices à Malines et Berchem.
Le taux d'occupation du portefeuille immobilier d'Intervest s'élève à 86% au 31 décembre 2017. Sans tenir compte du projet de redéveloppement Greenhouse BXL, le taux d'occupation s'élève à 91% au 31 décembre 2017, ce qui est inchangé par rapport à fin 2016. Le taux d'occupation du portefeuille de bureaux s'élève à 76% au 31 décembre 2017 et à 85% sans tenir compte du projet de redéveloppement de Greenhouse BXL. Le taux d'occupation du portefeuille logistique a augmenté de 2% par rapport au 31 décembre 2016 et s'élève à 98% au 31 décembre 2017 et ce suite à l'extension du portefeuille immobilier avec des sites qui sont entièrement loués.
La juste valeur des immeubles de placement (sans tenir compte des investissements et désinvestissements) a baissé en 2017 de 1% ou € 7 millions. Cette baisse se rapporte au portefeuille logistique, principalement en raison de la future période d'inoccupation attendue à Puurs et de la modification de la situation locative de Wommelgem. La juste valeur du portefeuille de bureaux est restée stable en 2017.
Pour l'exercice 2017, l'EPRA résultat d'Intervest s'élève à € 27,4 millions. Cette baisse de l'EPRA résultat de € 1,6 million par rapport à 2016 résulte essentiellement de la baisse des revenus locatifs suite à la réorientation stratégique dans le portefeuille de bureaux, ainsi que de l'augmentation des frais généraux et des charges immobilières, partiellement compensée par des nouvelles acquisitions et la baisse de frais de financement en raison de swaps de taux d'intérêt à des taux d'intérêt moins élevés.
Compte tenu des 17.409.850 actions (moyenne pondérée), cela représente un EPRA résultat par action de € 1,58 pour l'exercice 2017 par rapport à € 1,73 l'année précédente.
Dans le cadre de sa stratégie de croissance annoncée, Intervest a décidé en mars 2016 de prévoir un dividende brut pour les exercices 2016, 2017 et 2018 de minimum € 1,40 par action. Par conséquent, pour l'exercice 2017 un dividende brut de € 1,40 (€ 1,40 pour l'exercice 2016) est offert aux actionnaires. Cela revient à un taux de distribution de 91% de l'EPRA résultat. Sur base du cours de clôture au 31 décembre 2017 (€ 22,49) un rendement brut du dividende de 6,2% est offert aux actionnaires.
En outre, Intervest a réalisé en 2017 l'optimisation de sa structure de financement en prolongeant la durée moyenne des financements à long terme qui passe de 2,9 ans à 4,6 ans suite à la conclusion de nouveaux financements et à la prolongation des facilités de crédit existantes ayant des durées de 5 à 8 ans pour un montant total de € 165 millions.
Espaces logistiques sur mesure du client
Réussite managed offices à Greenhouse Antwerp
30 contrats de bail
26 contrats flexibles
Taux d'occupation
86%
Juste valeur
-1%
EPRA résultat par action
€ 1,58
Dividende brut
€ 1,40
Durée financements à long terme
4,6 ans
Ces (re)financements démontrent que les institutions financières ont confiance dans Intervest et dans sa stratégie. Ils ont donné lieu à une répartition adéquate du calendrier des échéances des financements entre 2018 et 2025, en tenant compte d'un équilibre entre le coût, la durée et la diversification des sources de financement.
La durée moyenne des swaps de taux d'intérêt détenus par Intervest pour la couverture de ses risques liés au taux d'intérêt, a également été prolongée et passe de 2,5 ans à 3,6 ans suite à la conclusion de nouveaux swaps de taux d'intérêt pour € 40 millions à des taux d'intérêt moins élevés. Le coût moyen des financements d'Intervest a ainsi baisse et est passé de 3,1% en 2016 à 2,6% en 2017.
Il y a, en outre, fin 2017 un tampon de € 101 millions de lignes de crédit non utilisées qui sont disponibles pour financer la croissance en 2018 au moyen de capitaux d'emprunt.
Ceci est possible grâce au taux d'endettement limité de 44,6% au 31 décembre 2017 de sorte qu'environ 75 millions peuvent encore être investis au moyen de capitaux d'emprunt avant que la fourchette stratégique de 45%-50% ne soit atteinte.
Cette solide structure du capital a été réalisée grâce à la constitution de nouveaux capitaux propres à concurrence de € 36 millions, suite à l'émission de 9,7% d'actions au cours de 2017 dans le cadre de trois apports en nature (sites logistiques à Oevel, Aarschot et Zellik) de € 27 millions et au dividende optionnel avec un taux de succès de 55% de € 9 millions. Ceci reflète la confiance du marché dans Intervest.
2,6% Coût moyen des financements
Tampon lignes de crédit
€ 101millions
44,6% taux d'endettement
55% ont opté pour dividende optionnel
Intervest est orientée en matière de politique d'investissement vers un immobilier professionnel de qualité, en respectant les critères de répartition des risques dans le portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne le type d'immeuble, la situation géographique et la nature des locataires. Au 31 décembre 2017 cette répartition des risques est comme suit.
La proportion entre les deux segments s'élève fin 2017 à 54% d'immobilier logistique et 46% de bureaux par rapport à respectivement 51% et 49% au 31 décembre 2016.
Les locataires d'Intervest sont bien répartis sur différents secteurs.
Intervest investit en Belgique dans des immeubles de bureaux et de l'immobilier logistique de première qualité, loués à des locataires de premier ordre. Les biens immobiliers dans lesquels il est investi sont principalement des immeubles récents, situés à des emplacements stratégiques. La part des bureaux est concentrée sur l'axe Anvers – Malines - Bruxelles et se situe aussi bien dans les centres urbains que sur des campus en dehors des villes. La part logistique en Belgique se situe sur les axes Anvers-Bruxelles - Nivelles et Anvers - Limbourg – Liège. Aux Pays-Bas cela se concrétise sur les axes Moerdijk – 's Hertogenbosch – Nijmegen et Bergen-op-Zoom – Eindhoven - Venlo.
La juste valeur des immeubles de placement d'Intervest a augmenté en 2017 de € 52 millions et s'élève au 31 décembre 2017 à € 663 millions (€ 611 millions au 31 décembre 2016).
La juste valeur du portefeuille logistique a augmenté en 2017 d'environ € 49 millions ou 16% suite à l'acquisition de cinq sites logistiques pour € 52 millions, aux investissements et extensions dans le portefeuille logistique existant pour € 6 millions et à la baisse de € -9 millions de la juste valeur du portefeuille existant principalement en raison de la future période d'inoccupation attendue à Puurs et de la modification de la situation locative de Wommelgem.
L'augmentation en 2017 de la juste valeur du portefeuille de bureaux d'environ € 2 millions ou 1% résulte principalement des investissements et extensions dans Greenhouse BXL. La juste valeur du portefeuille de bureaux existant est restée stable en 2017.
La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 663 millions au 31 décembre 2017.
Portefeuille immobilier
Portefeuille immobilier sans le projet de redéveloppement Greenhouse BXL
Le taux d'occupation de portefeuille immobilier d'Intervest s'élève à 86% au 31 décembre 2017. Sans tenir compte du projet de redéveloppement Greenhouse BXL, le taux d'occupation s'élève à 91% au 31 décembre 2017, ce qui est inchangé par rapport à fin 2016.
Le taux d'occupation du portefeuille de bureaux s'élève à 76% au 31 décembre 2017 et à 85% sans tenir compte du projet de redéveloppement Greenhouse BXL (86% au 31 décembre 2016).
Le taux d'occupation du portefeuille logistique a augmenté de 2% par rapport au 31 décembre 2016 et s'élève à 98% au 31 décembre 2017 et ce suite à l'extension du portefeuille immobilier avec des sites qui sont entièrement loués.
Intervest a mis l'accent en 2017 sur la croissance du portefeuille de l'immobilier logistique dans le but stratégique d'accroître à terme le portefeuille logistique jusqu'à ce qu'il atteigne environ 60% de l'ensemble du portefeuille immobilier. La proportion entre les deux segments s'élève fin 2017 à 54% d'immeubles logistiques et 46% de bureaux. Intervest a réalisé des nouvelles acquisitions pour € 52 millions et des extensions sur les sites existants pour € 7 millions.
En Belgique, les trois sites logistiques qui ont été ajoutés au portefeuille immobilier se situent à Oevel, Aarschot et Zellik. La réception du nouvel immeuble logistique à Herentals Logistics 3 a eu lieu, entièrement selon le planning, au deuxième trimestre 2017.
Un premier pas a été fait aux Pays-Bas en acquérant un complexe logistique à Tilburg et un centre de distribution à Raamsdonksveer.
Dans le portefeuille de bureaux les travaux pour le redéveloppement de Greenhouse BXL avec une troisième RE:flex se déroulent selon le planning et un premier locataire a été attiré.
L'extension du portefeuille de l'immobilier logistique avec les sites d'Oevel et Aarschot en mai 2017 et de Zellik en décembre 2017, représente un investissement de € 28 millions. La superficie de ces sites s'élève conjointement à environ € 53.000 m². Chaque site a un taux d'occupation de 100%. Les trois sites génèrent conjointement des revenus locatifs de plus de € 2 millions sur base annuelle. Ces acquisitions ont un rendement brut initial moyen de 7,3%. Ces trois transactions ont été réalisées au moyen d'augmentations de capital par apport en nature avec l'émission totale de 1,2 million d'actions nouvelles Intervest. Les capitaux propres de la société ont ainsi été renforcés de € 27 millions.
Le site à Oevel donne lieu à une extension dans le corridor logistique le long des autoroutes E313 et E314 direction Anvers-Limbourg-Liège. Le site est idéalement situé le long de l'autoroute E313 et forme un ensemble avec les propriétés actuelles d'Intervest à Oevel et Herentals. Intervest renforce grâce à cet investissement sa position de marché sur cet important axe logistique.
Le site d'Oevel comprend un immeuble logistique de 10.840 m² de magasin, de 410 m² de mezzanine et de 410 m² de bureaux et est loué jusqu'en 2022 par Vos Logistics, prestataire de service logistique européen. L'entreprise prend en charge le transport de marchandises emballées et non emballées et offre des solutions logistiques et de distribution. L'ensemble de l'immeuble est équipé d'installations photovoltaïques, pour lesquelles Intervest a donné un droit de superficie sur le toit de l'exploitant.
En acquérant le hub de distribution à Aarschot, Intervest anticipe l'importance accrue de la distribution urbaine rapide. Grâce à son emplacement près de Louvain, à seulement 4 km des bretelles d'accès et de sortie de l'E314, l'immeuble est idéalement situé pour des activités de distribution last-mile. Cet investissement permet à Intervest de répondre à l'importance accrue des hubs de distribution qui sont essentiels pour la croissance rapide de l'e-commerce.
Le site de Aarschot comprend deux immeubles logistiques ayant ensemble 11.570 m² d'espace de magasin et 600 m² d'espace de bureaux, ainsi que deux entrepôts plus petits de 800 m² chacun. 80% du site est loué à long terme depuis le 1 janvier 2017 à bpost pour un centre de distribution régional moderne. La durée moyenne pondérée des contrats de bail du site s'élève à 5,9 ans jusqu'à la première possibilité de résiliation.
Le site de Zellik est un emplacement stratégique dans la périphérie bruxelloise, situé sur l'axe Anvers-Bruxelles-Nivelles. La périphérie bruxelloise reste un emplacement de premier ordre pour l'immobilier logistique belge, aussi bien pour la distribution nationale que pour la distribution urbaine rapide.
Le site a une superficie locative d'environ 26.000 m² et se compose d'un entrepôt de 23.234 m² disposant de 1.000 m² d'espace de bureaux, loué au fournisseur de services logistiques NedCargo, et d'un point de collecte professionnel de 1.344 m² disposant de 336 m² de bureaux loué à FACQ, distributeur de pièces de rechange en sanitaire. Une partie du site est équipée d'une installation photovoltaïque.
La durée moyenne pondérée des contrats de bail du site s'élève à 2,4 ans jusqu'à la première possibilité de résiliation. Le contrat de bail avec FACQ se termine en mai 2022, NedCargo a la possibilité de quitter l'immeuble en décembre 2019. Étant donné que le centre de distribution de NedCargo ne répond plus aux exigences d'un centre logistique moderne, un redéveloppement s'impose en 2020. Intervest envisage de réaliser à cet emplacement une nouvelle construction state-of-the-art d'environ 29.000 m² d'espace de magasin et bureaux afférents. Compte tenu de la spécificité de l'emplacement des petites aussi bien que des grandes entités pourront y être hébergées. Ce redéveloppement offre à Intervest la possibilité de créer à relativement court terme une plus-value au sein de son propre portefeuille.
"Étant donné que de grandes parcelles de terrain industriel sont peu ou pas disponibles dans la région bruxelloise, cette acquisition d'un espace de magasin suranné pour redéveloppement, à des conditions compétitives, est une opportunité. En acquérant ce site logistique disposant d'une plus-value potentielle après redéveloppement, Intervest se distingue sur le marché belge en tant qu'investisseur ayant une vision d'avenir logistique"
Jean-Paul Sols, ceo Intervest
Au premier semestre 2017, les travaux pour la construction d'un centre de distribution de 12.000 m² pour Schrauwen Sanitair en Verwarming ont commencé. Le site qui fait déjà partie du portefeuille immobilier d'Intervest depuis 2008 et qui est situé sur un des principaux corridors logistiques en Belgique, à côté de la bretelle d'accès de l'E313, dispose d'une bonne visibilité. En outre, le site offre des possibilités d'extension pour l'implantation supplémentaire d'un magasin d'environ 8.000 m².
Cet investissement en 2017 d'environ € 5 millions cadre dans la stratégie de croissance d'Intervest qui consiste à poursuivre l'extension de son portefeuille d'immobilier logistique d'une manière axée sur la clientèle avec, entre autres, des développements à des emplacements jouissant d'un accès multimodal. Intervest démontre ainsi être plus qu'un fournisseur de mètres carrés uniquement, également en ce qui concerne l'immobilier logistique.
Un contrat de bail à long terme pour une durée de 15 ans, avec une première possibilité de résiliation après 9 ans, a été signé avec le locataire. La réception de la nouvelle construction a eu lieu, entièrement selon le planning, au deuxième trimestre 2017.
"Ce projet s'inscrit dans le droit fil de notre stratégie qui consiste à étendre le segment de l'immobilier logistique par des redéveloppements dans le propre portefeuille. En outre, cet investissement a été élaboré en concertation étroite avec le futur client, de sorte qu'Intervest démontre une fois de plus qu'elle est plus qu'un fournisseur de mètres carrés uniquement et qu'elle recherche des solutions sur mesure pour ses clients."
Jean-Paul Sols, ceo Intervest
En acquérant un complexe moderne à Tilburg et un centre de distribution à Raamsdonksveer, tous les deux aux Pays-Bas, Intervest a fait un premier pas aux Pays-Bas. Intervest poursuit ainsi sa stratégie qui consiste à étendre son rayon d'action à une région située à 150 km autour d'Anvers. Cette 'extension du portefeuille d'immobilier logistique aux Pays-Bas en 2017 représente un investissement de € 24 millions. La superficie de ces sites s'élève conjointement à environ 34.000 m². Chaque site à un taux d'occupation de 100%. Ces sites génèrent des revenus locatifs de plus de 1,7 million sur base annuelle. Ces deux acquisitions ont un rendement initial brut moyen de 7,1%. Ces investissements ont été financés au moyen des lignes de crédit existantes auprès des institutions financières et ont été structurés par les filiales à 100% d'Intervest aux Pays-Bas.
Le centre de distribution à Raamsdonksveer dans le Brabant du nord a une superficie locative de 20.500 m² et est loué à long terme à un détaillant de décoration pour la maison. Le centre de distribution à Raamsdonksveer est facilement accessible par l'A27 (Breda-Almere) et l'A59 (Moerdijk-Den Bosch), et dispose grâce à l'Oosterhout Container Terminal avoisinant d'une liaison directe avec les ports de Rotterdam et d'Anvers.
Le complexe logistique a été réalisé built-to-suit en 2010 pour le locataire, qui a concentré à Raamsdonksveer ses activités de distribution pour les Pays-Bas et la Belgique. C'est d'ici qu'il approvisionne ses magasins au Benelux et organise les livraisons provenant de ses activités d'e-commerce.
Le contrat de bail avec le locataire a une durée fixe jusqu'à mi-2031.
Le site à Tilburg se trouve dans la zone industrielle Vossenberg II, qui est directement reliée à l'A58 Eindhoven-Breda et fait partie du hotspot logistique Tilburg-Waalwijk. Ce terrain industriel, étant le plus grand de Tilburg, comprend plus de 200 entreprises et est caractérisé par une très grande diversité où il n'y a pas que des entreprises logistiques et de distribution, mais également un grand nombre d'entreprises de production et d'assemblage dans toutes sortes de branches d'activités.
L'immeuble a une superficie de 13.300 m² et se compose de 11.400 m² d'espace de magasin, de 1.200 m² de bureaux et de 700 m² de mezzanine. L'immeuble a une hauteur libre de 8 mètres et dispose de 6 quais de chargement et de 72 emplacements de parking. Le hall d'entreposage et l'espace de production sont réfrigérés et entièrement conformes aux principes HACCP de l'industrie alimentaire.
Le locataire du site est Dutch Bakery, un fabricant industriel moderne et innovant de produits de boulangerie mi-cuits sous les marques privées des supermarchés. Dutch Bakery combine à cet emplacement les activités de boulangerie industrielle et les activités d'expédition et de logistique et compte plus de 400 collaborateurs.
Le contrat de bail a pris cours au 1 janvier 2017 avec une durée fixe de 15 ans. sur base d'une convention triple net.
"Nous voyons beaucoup de similitudes entre les deux parties: Intervest est une partie ambitieuse qui met l'accent sur l'immobilier logistique et cela nous assure que notre manière de travailler et nos désirs spécifiques en matière d'hébergement, actuels et futurs, sont bien compris."
Rob Verhoef - Algemeen Directeur, Dutch Bakery Group
Après la réorientation réussie et innovante de l'immeuble de bureaux Greenhouse Antwerp en 2016, Intervest a commencé en 2017 la réorientation de Diegem Campus qui se distinguera en tant que Greenhouse BXL de l'offre classique de bureaux.
Depuis début 2017, après le départ du locataire Deloitte, les immeubles de bureaux de Diegem Campus, situés Berkenlaan 6, 8a et 8b, sont inoccupés. L'immeuble situé Berkenlaan 6 avait déjà été désinvesti au premier semestre 2016.
Étant donné l'emplacement et la qualité des immeubles, ceux-ci offrent une excellente opportunité pour un repositionnement et une approche visant des locataires multiples, dans un immeuble de bureaux inspirant où expérience et travail vont de pair avec une approche flexible des locataires qui est axée sur les services.
Le concept élaboré avec un troisième RE:flex et des espaces de co-working, vise à stimuler la rencontre et l'interaction. Il garantit un grand professionnalisme, stimule les synergies, permet un haut degré de flexibilité, appelle au calme et à la sérénité, met l'accent sur les services, permet de réaliser des économies en matière d'énergie et est axé sur l'accessibilité. Un patio nouvellement construit fera office de lieu de rencontre animé et offrira la possibilité d'organiser des événements. Le 'nouveau travail' sera intégré dans le complexe en combinant espaces de co-working et coins inspirants.
L'aménagement visera à favoriser l'interaction entre visiteurs et utilisateurs. Un Grand Café, un restaurant, des vastes salles de réunion et un auditorium sont, entre autres, prévus. Les utilisateurs pourront également avoir recours à un service desk qui garantira une approche personnelle en fonction des besoins du client.
L'immeuble inoccupé adjacent situé Berkenlaan 7 a été acheté au premier trimestre 2017 pour une valeur foncière de € 1,7 million. Le but est de démolir l'immeuble existant et de transformer le site en un espace aéré supplémentaire avec un parc, des possibilités de détente et des emplacements de parking souterrains, reliés à Greenhouse BXL.
Les travaux de construction pour le redéveloppement du site en Greenhouse BXL ont commencé au premier trimestre 2017 et seront selon toute attente terminés en mai 2018 pour accueillir les premiers clients. Le budget pour la totalité de l'investissement planifié s'élève à environ € 9 millions (dont € 1 million pour l'exercice 2017 et € 8 millions pour l'exercice 2018). Le financement de cet investissement sera réalisé au moyen des lignes de crédit disponibles de la société.
Entre-temps, les travaux de construction du patio comprenant un auditorium n'entravent pas la location de Greenhouse BXL. Cazimir, une équipe d'avocats spécialisés dans l'assistance de familles fortunées et d'entrepreneurs ayant des questions juridiques et des soucis concernant leur fortune, a opté pour ses nouveaux bureaux près de Bruxelles pour Greenhouse BXL. Cazimir louera à partir d'octobre 2018 une superficie de bureaux de 700 m² pour un terme fixe de 9 ans. Cazimir a été particulièrement séduit par Greenhouse BXL parce que c'est un des projets de bureaux les plus récents dans la périphérie bruxelloise qui est entièrement axé sur le concept du 'nouveau travail'. Différentes sortes de lieux de travail et de salles de réunion, un auditorium pour des réunions informatives, beaucoup d'espaces verts, un bon nombre d'emplacements de parking pour les clients et collaborateurs et des possibilités de sport et de détente, sont quelques-uns des principaux atouts qui ont joué un rôle lors du choix de Cazimir.
"Nous sommes heureux de pouvoir conclure avec Cazimir le premier contrat de bail pour Greenhouse BXL. Le grand intérêt pour le projet démontre que ce concept de bureaux innovant, où travail et expérience vont de pair, répond aux attentes du marché"
Jean-Paul Sols, ceo Intervest
La sélection de 'Genk Green Logistics' par le Gouvernement flamand en tant que soumissionnaire préférentiel pour le redéveloppement du site Ford à Genk présente un potentiel de nouvelles constructions d'une superficie d'environ 250.000 m² d'immeubles logistiques, ce qui représente un grand pas en avant en vue de la réalisation du plan de croissance d'Intervest.
Green Green Logistics, la joint-venture à créer entre Intervest, d'une part, et Group Machiels, d'autre part, assurera en collaboration avec le promoteur MG Real Estate et DEME Environmental Contractors, le redéveloppement d'un des plus vastes hubs logistiques à accès tri-modal en Flandre. Le Gouvernement flamand a opté ainsi pour le regroupement d'expertises complémentaires en matière de développement de terrains industriels de grande envergure en vue de redévelopper le site Ford à Genk en hotspot logistique.
Le site a une situation stratégique dans l'important corridor logistique Anvers - Limbourg - Liège. La totalité du site Ford a une superficie de terrain de 133 hectares dont 42 hectares pour la zone B. Le site dispose d'un accès tri-modal par le canal Albert, le rail et la proximité de l'E314 et l'E313. La grande envergure de ce site et son accès tri-modal sont des atouts uniques pour promouvoir Genk Green Logistics en tant que hotspot logistique. L'attribution à Genk Green Logistics comprend uniquement la zone B du site Ford. La zone A est destinée au domaine public et aux fonctions communes. De Vlaamse Waterweg est propriétaire de la Zone C.
Genk Green Logistics planifie un tout nouveau projet de constructions dans la zone B qui consistera en un complexe logistique state-of-the-art d'environ 250.000 m² après développement complet. L'objectif est de développer cette superficie en phases, réparties sur plusieurs immeubles, selon les estimations sur une période de cinq ans. Des informations détaillées relatives au financement du projet, aux rendements et aux autres conditions annexes seront communiquées systématiquement en fonction de la progression des différentes phases du projet.
Les négociations en vue de la conclusion d'un accord contractuel avec le Gouvernement flamand ont commencé au cours du deuxième semestre 2017 et se poursuivaient encore au 31 décembre 2017.
Dans un premier temps il faudra procéder aux travaux nécessaires de démolition et d'assainissement des immeubles existants. L'assainissement du sol et les travaux d'infrastructure seront coordonnés et exécutés par De Vlaamse Waterweg à la demande du Gouvernement flamand. Entre-temps le développement de parties substantielles du site peut commencer.
Genk Green Logistics représente un plan de développement dont l'accent commercial repose nettement sur l'e-commerce. Genk Green Logistics prévoit de pouvoir attirer ainsi un large éventail d'utilisateurs sur le site, allant de détaillants pour activités d'e-commerce, de prestataires de service d'e-fulfilment à des tierces parties logistiques classiques. Genk Green Logistics sera toutefois ouvert à d'autres besoins logistiques ou à toute forme de fabrication intelligente.
En 2017, 22 contrats de bail ont eu une échéance finale, représentant 15% des revenus locatifs annuels (sans tenir compte du départ de Deloitte à Diegem). Dans le courant de 2017, 14% ont été prolongés, remplacés par des nouveaux contrats ou étendus. Une partie, notamment 7%, sont des contrats à court terme (moins d'un an) dont la date d'échéance se situe maintenant en 2018, principalement parce que le locataire existant a prolongé le contrat pour une courte période. Au total, Intervest a prolongé ou renouvelé l'année dernière, sans tenir compte des contrats à court terme, 9% des revenus locatifs nets sur base annuelle lors de 30 transactions locatives pour une superficie de 83.926 m² avec des nouveaux locataires ou locataires existants. 3% a été conclu avec des nouveaux locataires pour une superficie de 33.554 m², 6% se rapporte à des prolongations et extensions de contrats existants pour une superficie de 50.372 m².
En 2017, 30 contrats de bail ont été conclus ou prolongés, représentant 9% des revenus locatifs.
Dans le portefeuille logistique des nouveaux locataires ont été attirés pour 5% des revenus locatifs annuels de ce segment et les prolongations et extensions avec des locataires existants couvraient 8%. Au total des transactions locatives ont été conclues pour environ 74.293 m² lors de 10 transactions (pour l'ensemble du portefeuille logistique d'environ 584.000 m²).
Dans le portefeuille logistique des nouveaux contrats de bail ont été conclus en 2017 pour une superficie de 29.586 m² lors de 5 transactions. En 2016, des contrats de bail avaient été conclus pour une superficie de 38.029 m² lors de 6 transactions.
En 2017, les transactions principales sont les locations à:
Dans le portefeuille logistique, des contrats de bail ont été prolongés ou étendus en 2017 pour une superficie de 44.707 m² lors de 5 transactions. Au cours de la même période en 2016 une superficie de 165.575 m² avait été renégociée lors de 12 transactions.
En 2017, les principales transactions sont:
Il y a eu beaucoup d'activité dans le portefeuille de bureaux en 2017, surtout dans les parcs de bureaux à Malines. Des nouveaux locataires ont été attirés pour 2% des revenus locatifs annuels de ce segment et les prolongations avec des clients existants représentent 4%. Au total, des transactions locatives ont été conclues pour une superficie d'environ 9.633 m² lors de 20 transactions (pour l'ensemble du portefeuille de bureaux d'environ 210.000 m²). En outre, 26 contrats flexibles ont été conclus pour RE:flex et les managed offices à Malines et Berchem.
Au Greenhouse Antwerp, les prestations de service ont été étendues avec l'ouverture du Greenhouse Boardroom, un salle de réunion moderne entièrement équipée et dotée de son propre service traiteur. RE:flex, flexible business hub, offre différentes formules d'accès. Play4mation est devenu un locataire fixe à RE:flex Malines. L'installation de deux places de recharge intelligentes pour 34 voitures électriques est un atout supplémentaire pour les clients de Mechelen Campus.
En 2017, de nouveaux contrats de bail ont été conclus dans le portefeuille de bureaux d'Intervest pour une superficie totale de 3.968 m² et 10 nouveaux locataires ont été attirés principalement à Malines (en 2016, 11 nouveaux locataires pour une superficie totale de 3.431 m²).
En 2017, les principales transactions sont:
Dans le portefeuille de bureaux, des contrats de bail existants pour une superficie de 5.665 m² ont été renégociés ou prolongés en 2017 lors de 10 transactions. Au cours de la même période en 2016, une superficie de 9.944 m² avait été renégociée lors de 21 transactions.
En 2017, les principales transactions sont:
Les dates d'échéance sont bien réparties sur les prochaines années. Sur base du loyer annuel, 11% des contrats ont une date d'échéance en 2018. La plupart (7%) se rapportent aux contrats de bail qui avaient au départ une date d'échéance en 2017 et qui ont été prolongés temporairement.
En 2019, seulement 8% des contrats de bail vient à échéance et seulement 7% en 2020.
Étant donné que la plupart des contrats des bail sont du type 3/6/9, les locataires ont la possibilité de résilier leur contrat de bail tous les trois ans. Ce graphique montre la prochaine échéance de tous les contrats de bail (cela peut être une échéance finale ou une échéance intermédiaire). Étant donné qu'Intervest a plusieurs contrats de bail à long terme, tous les contrats de bail ne sont pas résiliables dans les trois ans.
Ce graphique montre le scénario hypothétique au 31 décembre 2017 au cas où tous les locataires résilieraient leur contrat de bail à la prochaine échéance intermédiaire. C'est le pire des scénarios, les locataires qui sont partis en 2017 n'ont résilié en moyenne qu'après une période locative d'environ 14 ans.
En 2018, 14% des contrats de bail ont une échéance intermédiaire ou finale, dont 4% dans le portefeuille de bureaux et 10% dans l'immobilier logistique.
Ensemble du portefeuille
Au 31 décembre 2017, la durée moyenne restante des contrats de bail pour l'ensemble du portefeuille est de 3,9 ans et est inchangée par rapport au 31 décembre 2016.
Au 31 décembre 2017, la durée moyenne restante des contrats de bail dans le portefeuille de bureaux est de 3,1 ans par rapport à 3,6 ans au 31 décembre 2016. Pour les superficies supérieures à 2.000 m2 elle est de 3,4 ans par rapport à 4,1 ans au 31 décembre 2016.
Pour les bureaux, la durée de location moyenne jusqu'à la prochaine date d'échéance est de 3,1 ans au 31 décembre 2017 par rapport à 3,6 ans au 31 décembre 2016. Pour les locataires de bureaux importants (ceux au-dessus de 2.000 m²) qui représentent 65% du portefeuille de bureaux et qui ont donc un grand impact sur l'ensemble des revenus locatifs, la prochaine échéance (au 1er janvier 2018) ne se situe en moyenne que dans 3,4 ans.
Pour le portefeuille logistique, la durée moyenne restante des contrats de bail est de 4,4 ans au 31 décembre 2017 par rapport à 4,1 ans au 31 décembre 2016.
Pour les immeubles logistiques la durée moyenne des contrats de bail jusqu'à la prochaine date d'échéance s'élève à 4,4 ans au 31 décembre 2017, par rapport à 4,1 ans au 31 décembre 2016. Cette augmentation provient essentiellement de l'acquisition de cinq sites logistiques qui sont loués à long terme.
Pour les locataires importants (espace de stockage supérieur à 10.000 m²), la prochaine échéance n'intervient en moyenne que dans 4,5 ans (4,0 ans au 31 décembre 2016).
| en milliers € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 43.349 | 45.280 |
| Charges relatives à la location | -4 | -157 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 623 | 490 |
| Résultat immobilier | 43.968 | 45.613 |
| Charges immobilières | -6.162 | -5.242 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -2.729 | -2.145 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 35.077 | 38.226 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 0 | -12.798 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -7.274 | 2.425 |
| Autre résultat sur portefeuille | -89 | 363 |
| Résultat d'exploitation | 27.714 | 28.216 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) | -7.467 | -9.147 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) | 1.119 | 1.547 |
| Impôts | -180 | -34 |
| RÉSULTAT NET | 21.186 | 20.582 |
| Note: | ||
| EPRA résultat | 27.430 | 29.044 |
| Résultat sur portefeuille | -7.363 | -10.009 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) | 1.119 | 1.547 |
La stratégie d'Intervest est basée sur une réorientation du portefeuille de bureaux et une croissance du portefeuille immobilier. Pour l'exercice 2017, les revenus locatifs d'Intervest s'élèvent à € 43,4 millions et ont ainsi baissé de € 1,9 million ou 4% par rapport à l'exercice 2016 (€ 45,3 millions).
Dans le segment des bureaux les revenus locatifs ont baissé en 2017 de € 4,0 millions ou 9%, suite principalement à la réorientation stratégique du portefeuille de bureaux. Cela résulte d'un part du désinvestissement de cinq immeubles non stratégiques dans la périphérie bruxelloise en juin 2016 et d'autre part du redéveloppement du site de bureaux à Diegem en Greenhouse BXL après le départ du locataire Deloitte à Diegem au 31 janvier 2017 de sorte que le site n'a pas été loué en 2017.
La baisse des revenus locatifs dans le segment des bureaux est partiellement compensée par l'augmentation des revenus locatifs dans le segment logistique de € 2,1 millions ou 5%, principalement suite aux acquisitions de cinq sites logistiques réalisées en 2017.
Les charges immobilières s'élèvent pour l'exercice 2017 à € 6,2 millions (€ 5,2 millions). La hausse provient principalement de l'augmentation des frais techniques de € 0,2 million et de l'augmentation des frais de gestion immobilière de € 0,6 million en raison de l'élargissement de l'équipe en charge des acquisitions et du renforcement de l'équipe en charge de l'immobilier logistique.
Les frais généraux s'élèvent à € 2,7 millions pour l'exercice 2017 (€ 2,2 millions). Cette hausse de € 0,5 million provient essentiellement de l'augmentation des frais de personnel, de logement et de bureaux, suite à un comité de direction dédié et l'élargissement de l'effectif ainsi que des frais de conseil plus élevés dans le cadre de la croissance de la société.
La baisse des revenus locatifs combinée à l'augmentation des frais généraux et des charges immobilières, résulte en 2017 en une baisse de € 3,1 millions ou environ 8% du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille, qui s'élève à € 35,1 millions (€ 38,2 millions). La marge d'exploitation d'Intervest s'élève ainsi à 81% pour l'exercice 2017 (84%).
Intervest n'a pas désinvesti des immeubles de placement au cours de l'exercice 2017. En 2016, le résultat sur ventes des immeubles de placement s'élevait à € -12,8 millions suite à la moins-value réalisée sur le désinvestissement de cinq immeubles dans la périphérie bruxelloise en juin 2016.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent en 2017 à € -7,3 millions (€ 2,4 millions) ou une baisse de la juste valeur de 1% par rapport à fin 2016. Ces variations sont essentiellement l'effet combiné de:
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur variations des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives)) s'élève en 2017 à € -7,5 millions et baisse ainsi de € 1,6 million par rapport à 2016 (€ -9,1 millions). La baisse des frais de financement résulte principalement de l'entrée en vigueur des swaps de taux d'intérêt à des taux d'intérêts moins élevés. Le taux d'intérêt moyen des financements de la société s'élève en 2017 à 2,6%, y compris les marges bancaires, par rapport à 3,1 % en 2016.
Pour l'exercice 2017, le taux d'intérêt moyen des financements s'élève à 2,6%, y compris les marges ban-
caires (3,1% en 2016).
Augmentation des revenus locatifs dans le portefeuille de l'immobilier logistique de 5% suite aux acquisitions et baisse dans le portefeuille de bureaux de 9% en raison de la réorientation stratégique.
.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) comprennent la baisse de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui, conformément à IAS 39, ne peuvent être classés comme instrument de couverture du flux de trésorerie, d'un montant de € 1,1 million (€ 1,5 million).
Le résultat net d'Intervest s'élève pour l'exercice 2017 à € 21,2 millions (€ 20,6 millions) et peut être réparti comme suit:
Pour l'exercice 2017, cela représente pour Intervest un EPRA résultat de € 27,4 millions (€ 29,0 millions). Compte tenu de la moyenne pondérée de 17.409.850 d'actions, cela représente un EPRA résultat par action de € 1,58 par rapport à € 1,73 par action pour l'exercice 2016.
Compte tenu des 17.740.407 actions copartageantes en fin d'année cela donne un EPRA résultat par action de € 1,55 par rapport à € 1,73 par action pour l'exercice 2016.
Dans le cadre de sa stratégie de croissance, Intervest a décidé en mars 2016 de prévoir un dividende brut pour les exercices 2016, 2017 et 2018 de minimum € 1,40 par action.1 Pour l'exercice 2017 il sera offert aux actionnaires un dividende brut de € 1,40 (€ 1,40 pour l'exercice 2016. Cela revient à un taux de distribution de 91%2 de l'EPRA résultat. Sur base du cours de clôture au 31 décembre 2017 (€ 22,49) cela représente un rendement brut du dividende de 6,2%.
| RÉSULTAT PAR ACTION | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en fin d'année | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Nombre d'actions copartageantes | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 17.409.850 | 16.784.521 |
| Résultat net (€) | 1,22 | 1,23 |
| EPRA résultat sur base de la moyenne pondérée du nombre d'actions (€) |
1,58 | 1,73 |
| EPRA résultat sur base du nombre d'actions copartageantes (€) | 1,55 | 1,73 |
| Pourcentage de distribution (%) | 91% | 81% |
| Dividende brut (€) | 1,40 | 1,40 |
| Pourcentage précompte mobilier | 30% | 30% |
| Dividende net (€) | 0,9800 | 0,9800 |
1 Sous réserve de l'approbation des assemblées générales annuelles qui se tiendront en 2018 et 2019.
2 Intervest Offices & Warehouses est une société immobilière réglementée publique ayant une obligation de distribution de 80% au minimum du résultat net, ajustée pour les éléments non cash-flow, les plus-values ou moins-values réalisées sur les immeubles de placement et la réduction de la dette.
Dividende brut € 1,40
Dividende brutrendement de 6,2%
| en milliers € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Actifs non courants | 663.846 | 612.373 |
| Actifs courants | 15.572 | 12.790 |
| Total de l'actif | 679.418 | 625.163 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | ||
| Capitaux propres | 359.366 | 326.085 |
| Capital | 167.720 | 152.948 |
| Primes d'émission | 111.642 | 90.821 |
| Réserves | 58.818 | 61.734 |
| Résultat net de l'exercice | 21.186 | 20.582 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| Passifs | 320.052 | 299.078 |
| Passifs non courants | 255.584 | 223.953 |
| Passifs courants | 64.468 | 75.125 |
| Total des capitaux propres et du passif | 679.418 | 625.163 |
| DONNÉES DU BILAN PAR ACTION | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation en fin d'année | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Nombre d'actions copartageantes | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 19,52 | 19,43 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (€) | 20,35 | 20,37 |
| Valeur active nette EPRA(€) | 19,62 | 19,60 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 22,49 | 23,90 |
| Prime par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%) | 15% | 23% |
| Taux d'endettement (max. 65%) | 44,6% | 45,7% |
Les actifs non courants se composent principalement des immeubles de placement d'Intervest. La juste valeur du portefeuille immobilier de la société a augmenté de € 52 millions en 2017 et s'élève au 31 décembre 2017 à 663 millions (€ 611 millions). Il est sous-jacent que la juste valeur du portefeuille immobilier a toutefois connu l'évolution suivante en 2017.
Les actifs courants s'élèvent à € 16 millions et se composent essentiellement de € 10 millions de créances commerciales dont € 7 millions de facturations anticipées pour le premier trimestre 2018, € 3 millions de créances fiscales et autres actifs courants et € 2 millions de comptes de régularisation.
1 Les chiffres entre parenthèses sont les chiffres comparatifs de l'exercice 2016.
En 2017, les capitaux propres de la société ont augmenté de € 33 millions ou 10% et s'élèvent au 31 décembre 2017 à € 359 millions (€ 326 millions), représentés par 18.405.624 actions (16.784.521 actions). Cette augmentation provient principalement du résultat net de l'exercice 2017, du paiement du dividende de l'exercice 2016 et de quatre augmentations de capital:
Suite à ces augmentations de capital, le capital social de la société a augmenté en 2017 de € 15 millions et s'élève à € 168 millions (€ 153 millions). Les primes d'émission ont augmenté de € 21 millions et s'élèvent à € 112 millions (€ 91 millions).
Les réserves de la société s'élèvent à € 59 millions (€ 62 millions).
Au 31 décembre 2017, la valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 19,52 (€ 19,43). Étant donné qu'au 31 décembre 2017, le cours boursier de l'action Intervest (INTO) s'élève à € 22,49, l'action cote à la date de clôture avec une prime de 15% par rapport à la valeur nette (juste valeur).
Les passifs non courants s'élèvent à € 256 millions (€ 224 millions) et comprennent d'une part, les dettes financières non courantes pour un montant € 252 millions (€ 220 millions), se composant de € 193 millions de financements bancaires à long terme dont l'échéance se situe après le 31 décembre 2018 et des emprunts obligataires de € 60 millions émis en mars 2014. D'autre part, les passifs non courants comprennent également les autres passifs financiers non courants, ce qui représente la valeur de marché négative de € 2 millions pour les couvertures de flux de trésorerie conclues par société pour couvrir les taux d'intérêt variables des dettes financières.
Les passifs courants s'élèvent à € 64 millions (€ 75 millions) et se composent principalement de € 47 millions de dettes financières courantes i.e. des emprunts bancaires dont l'échéance est fixée avant le 31 décembre 2018 (€ 62 millions), de € 2 millions de dettes commerciales et de € 15 millions de comptes de régularisation.
Le taux d'endettement d'Intervest s'élève au 31 décembre 2017 à 44,6% (45,7% au 31 décembre 2016). La baisse du taux d'endettement de 1,1% provient principalement du renforcement des capitaux propres suite au dividende optionnel et aux acquisitions à Oevel, Aarschot et Zellik qui ont été réalisées suite à une augmentation de capital par apport en nature comprenant l'émission d'actions nouvelles.
1 Les chiffres entre parenthèses sont les chiffres comparatifs de l'exercice 2016..
La politique de financement d'Intervest est axée sur le financement optimal de la stratégie de croissance de la société. Une relation équilibrée entre les dettes et les capitaux propres est recherchée en vue de maintenir le taux d'endettement entre 45% et 50%. Intervest veille à disposer de suffisamment de moyens disponibles pour financer les projets en cours et pouvoir répondre aux opportunités de croissance. Une bonne diversification des diverses sources est ambitionnée, ainsi qu'une répartition adéquate des dates d'échéance des financements. Intervest consacre une attention permanente à la gestion active des risques financiers qui comprennent les risques liés au taux d'intérêt, les risques liés à la liquidité et les risques liés aux financements.
En 2017, Intervest a poursuivi de façon concrète l'optimisation de sa structure de financement en:
Ces (re)financements démontrent que les institutions financières ont confiance dans Intervest et sa stratégie. Ils ont donné lieu à une répartition adéquate du calendrier des échéances des financements entre 2018 et 2025, en tenant compte d'un équilibre entre le coût, la durée et la diversification des sources de financement.
Il y a, en outre, fin 2017 un tampon de € 101 millions de lignes de crédit non utilisées qui sont disponibles pour financer la croissance en 2018 au moyen de capitaux d'emprunt.
Ceci est possible grâce au taux d'endettement limité de 44,6% au 31 décembre 2017 de sorte qu'environ 75 millions peuvent encore être investis au moyen de capitaux d'emprunt avant que la fourchette stratégique de 45%-50% ne soit atteinte.
Cette solide structure du capital a été réalisée grâce à la création de nouveaux capitaux propres suite à l'émission de 9,7% d'actions dans le courant de 2017 dans le cadre de trois apports en nature (sites logistiques à Oevel, Aarschot et Zellik) de € 27 millions et du dividende optionnel avec un taux de succès de 55% de € 9 millions.
Le taux d'endettement d' Intervest s'élève à 44,6% au 31 décembre 2017.
Durée moyenne restante des financements à long terme
4,6 ans
Durée instruments de couverture
3,6 ans
Taux d'intérêt des financements
2,6%
Tampon lignes de crédit
€ 101 millions
Les principales caractéristiques de la structure financière fin 2017 sont:
Ratio e couverture (y compris financement à taux d'intérêt fixe)
76%
Ratio de couverture des taux d'intérêt
4,7
Étant donné les évolutions permanentes sur les marchés immobiliers et financiers, Intervest suit et affine annuellement de façon consciencieuse sa stratégie et ce sans de toucher à l'essentiel.
Intervest a en 2017, en plus des acquisitions réalisées, veillé à ce que la société soit préparée à la croissance future. En 2018, l'objectif principal reste l'extension dans l'immobilier logistique et la réorientation vers des immeubles de bureaux inspirants.
Intervest poursuivra également en 2018 son plan de croissance stratégique avec la réorientation de son portefeuille de bureaux et l'extension de son portefeuille immobilier logistique. Le but est d'accroître le portefeuille immobilier, qui s'élève fin 2017 à € 663 millions, pour atteindre € 800 millions d'ici fin 2018.
Le glissement d'accent stratégique, entamé il y a quelques années, vers une proportion de 60% d'immobilier logistique et 40% d'immeubles de bureaux reste l'objectif. La proportion entre les deux segments s'élève fin 2017 à 54% d'immeubles logistiques et 46% de bureaux.
L'immobilier à acquérir sera de préférence situé le long des principaux axes logistiques où Intervest est déjà active, notamment l'axe Anvers-Bruxelles-Nivelles et l'axe Anvers-Limbourg-Liège. D'autres emplacements en Belgique, aux Pays-Bas et en Allemagne sont également pris en considération. Des emplacements ayant un potentiel d'avenir et des terrains ayant un accès tri-modal obtiennent la préférence.
Étant donné le grand intérêt de la part des investisseurs pour le marché de l'immobilier logistique et les prix relativement élevés qui en résultent, Intervest envisage de combiner l'acquisition de terrains en vue de projets built-to-suit, les opérations de saleand-lease back et les investissements classiques afin de créer un rendement suffisamment attractif.
En ce qui concerne le marché de l'immobilier logistique Intervest a plusieurs acquisitions prometteuses de planifiées, également aux Pays-Bas. Entre-temps, Intervest est reconnu sur le marché immobilier néerlandais comme un investisseur actif qui réagit habilement aux opportunités d'investissement, ce qui renforce sa compétitivité lors de futures acquisitions. La signature en janvier 2018 d'une convention d'intention pour le développement d'un projet logistique d'environ 28.000 m² à Roosendaal (Pays-Bas) en est la preuve.
En Allemagne, la prospection du marché se poursuit. Intervest évaluera s'il y a des possibilités d'investissements qui répondent à la stratégie et procurent une plus-value suffisante.
Des investissements dans le marché des bureaux où les immeubles et les emplacements sont adaptés à un environnement de travail inspirant et unique sont activement recherchés. Intervest envisage des investissements dans des immeubles de bureaux ayant un caractère particulier aussi bien au niveau de la multifonctionnalité, de l'architecture et ou de la durabilité.
L'attribution par le Gouvernement flamand en tant que soumissionnaire préférentiel pour le redéveloppement du site Ford à Genk à 'Genk Green Logistics' contribue en large mesure à la réalisation future du plan de croissance d'Intervest.
Genk Green Logistics, une joint-venture à créer d'Intervest et de Group Machiels, dispose en collaboration avec MG Real Estate et DEME Environmental Contractors, d'une importante expertise complémentaire en matière de développement de terrains industriels de grandes envergures. Le site offre sur une période de cinq ans un potentiel de développement d'environ 250.000 m² d'immeubles logistiques.
Il est attendu qu'un accord contractuel avec le Gouvernement flamand en vue de l'acquisition du site sera finalisé au premier semestre 2018. La commercialisation des nouveaux projets de constructions sur le site Ford sera également entamée.
Dans le portefeuille de bureaux le redéveloppement de Greenhouse BXL à Diegem en un campus innovant, inspirant, à clients multiples et axé sur les services, avec un troisième RE:flex est prioritaire.
Les travaux de construction seront selon toute attente terminés au deuxième trimestre 2018. La commercialisation du site est bien entamée. Après avoir attiré un premier locataire en 2017, Intervest ambitionne de pouvoir y accueillir plusieurs nouveaux locataires en 2018.
Le taux d'occupation du portefeuille immobilier d'Intervest s'élève à 86% au 31 décembre 2017. Sans tenir compte du projet de redéveloppement Greenhouse BXL le taux d'occupation s'élève à 91% (85% pour le portefeuille de bureaux et 98% pour le portefeuille logistique).
L'augmentation de la rétention des locataires en prolongeant la durée des contrats de bail reste le défi au niveau de l'asset management ainsi que la stabilisation et si possible l'amélioration du taux d'occupation dans le segment des bureaux. En plus des locations dans Greenhouse BXL à Diegem, Intervest vise à stabiliser au minimum le volume des nouvelles locations, prolongations et extensions dans le portefeuille de bureaux.
L'évolution du taux d'occupation dans le segment logistique dépendra en large mesure de la relocation des sites à Puurs et Boom.
Intervest veut répondre en permanence aux circonstances de marchés changeantes et s'y adapter et ce en combinaison avec une solide expérience immobilière..
Étant donné l'évolution stratégique qui passe de la location de mètres carrés uniquement à l'offre de solutions flexibles et de prestations de service complètes, Intervest poursuit la voie empruntée avec les concepts de RE:flex et de solutions clé en main: beyond real estate. En étant à l'écoute des souhaits des clients, en réfléchissant ensemble et en anticipant, Intervest peut 'décharger' les clients et leur offrir une plus-value. Également en 2018, Intervest a pour objectif lors de nouvelles locations ou de prolongations de contrats de bail existants de proposer les solutions clé en main: une solution entièrement sur mesure comprenant les plans d'aménagement, le suivi du chantier jusqu'au déménagement, dans le respect du calendrier fixé et du budget prévu.
Dans le cadre de sa stratégie de croissance annoncée, Intervest a décidé en mars 2016 de prévoir un dividende brut pour les exercices 2016, 2017 et 2018 de minimum € 1,40 par action.
Au niveau des financements, Intervest a amélioré en 2017 ses financements et sa structure du bilan dans le but de les positionner pour le plan de croissance de 2018.
Intervest a ainsi prolongé la durée moyenne des financements à long terme qui est passée de 2,9 ans à 4,6 ans en concluant des nouveaux financements et en prolongeant les facilités de crédit existantes ayant des durées de 5 à 8 ans inclus pour un montant total de € 165 millions. Ceci a donné lieu à une répartition adéquate du calendrier des échéances des financements à long terme entre 2018 et 2025, en tenant compte du coût, de la durée et de la diversification des sources de financements. Le coût moyen des financements d'Intervest a baissé et est passé de 3,1% en 2016 à 2,6% en 2017.
Il n'y a que 8% des lignes de crédit pour un montant total de € 33 millions qui devront être refinancées en 2018.
Fin 2017, un tampon de € 101 millions de lignes de crédit non utilisées est disponible pour financer la croissance en 2018 au moyen de capitaux d'emprunt. Ceci est possible grâce au taux d'endettement limité de 44,6% au 31 décembre 2017 de sorte qu'environ 75 millions peuvent encore être investis au moyen de capitaux d'emprunt avant que la fourchette stratégique de 45%- 50% ne soit atteinte.
En outre, l'émission d'instruments de dette et l'émission d'actions pour financer la croissance future sont là l'étude afin de les accorder le plus possible aux projets planifiés d'investissements immobiliers.
Tout comme les années précédentes Intervest poursuit ses efforts en matière de durabilité et d'attention pour l'environnement.
Intervest a souscrit la Charte VOKA Duurzaam Ondernemen (VCDO) qui est basée sur les 17 objectifs de développement durable formulés par l'ONU dans cinq domaines: peace, people, planet, prosperity et partnership.
Intervest a élaboré sur cette base un plan pour 2018 comprenant 10 points d'action concrets qui seront suivis par le VCDO.
Intervest a également adhéré à Flux50, le pôle de pointe logistique qui stimulera la collaboration entre les entreprises et les organisations de différents secteurs et de différentes dimensions, mais également avec des instituts du savoir, des responsables politiques et même l'utilisateur final. Flux50 a pour but de lancer des trajets d'innovation au niveau de cinq domaines thématiques ou zones d'innovation – des ports à énergie, des microgrids, des applications d'énergie multiple au niveau de quartier, des applications d'energy cloud et de rénovation intelligente. Smart Business Area of the Future est une étude faisabilité d'une durée de 10 mois qui est coordonnée par Engie dans la zone d'innovation microgrid. Intervest de même que Quares, Engie et Continental font partie d'un consortium d'entreprises qui analysera sur le site de bureaux Mechelen Campus et les environs immédiats la possibilité d'en faire à terme un environnement smartgrid, afin d'échanger de l'énergie.
La société continuera à faire certifier les immeubles dans son portefeuille par BREAAM. Le but est de faire certifier en 2018 quelques sites supplémentaires sur base de la méthode BREAAM-In-Use. Cette méthode ('Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology'- In Use, en abrégé 'BIU') analyse la durabilité des immeubles existants, aussi bien en ce qui concerne la durabilité, les aspects de construction physique, l'exploitation et la gestion, que l'utilisation de l'immeuble.
Le rapport annuel de l'exercice 2017 sera disponible à partir du 23 mars 2018 sur le site web de la société (www.intervest.be).
Intervest Offices & Warehouses SA (ci-après Intervest), fondée en 1996, est une société immobilière réglementée publique (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (INTO) depuis 1999. Intervest investit en Belgique dans des immeubles de bureaux et propriétés logistiques de première qualité, loués à des locataires de premier ordre. Les biens immobiliers dans lesquels il est investi sont principalement des immeubles modernes, situés à des emplacements stratégiques dans et en dehors du centre des villes. La partie se rapportant aux bureaux dans le portefeuille immobilier est concentrée sur l'axe Anvers-Malines-Bruxelles; la partie logistique sur l'axe Anvers-Bruxelles-Nivelles et Anvers-Limbourg-Liège, avec extensions en Belgique, aux Pays-Bas et vers l'Allemagne. Intervest se distingue lors de la location d'espaces en allant au-delà de la location de mètres carrés uniquement. La société va beyond real estate en offrant des 'solutions clé en main': une solution globale sur mesure et pour le client comprenant les plans, l'aménagement, la coordination des travaux et le suivi budgétaire.
Pour plus d'informations veuillez contacter:
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES SA, société immobilière réglementée publique de droit Belge, Jean-Paul SOLS - ceo ou Inge TAS - cfo, T. + 32 3 287 67 87. http://www.intervest.be/fr
| en milliers € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 43.349 | 45.280 |
| Charges relatives à la location | -4 | -157 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 43.345 | 45.123 |
| Récupération de charges immobilières | 881 | 683 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 12.864 | 7.880 |
| Frais incombant au locataire et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état | -375 | -412 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -12.864 | -7.880 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 117 | 219 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 43.968 | 45.613 |
| Frais techniques | -1.325 | -1.084 |
| Frais commerciaux | -252 | -337 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -634 | -475 |
| Frais de gestion immobilière | -3.544 | -2.979 |
| Autres charges immobilières | -407 | -367 |
| Charges immobilières | -6.162 | -5.242 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 37.806 | 40.371 |
| Frais généraux | -2.722 | -2.232 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -7 | 87 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 35.077 | 38.226 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 0 | -12.798 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -7.274 | 2.425 |
| Autre résultat sur portefeuille | -89 | 363 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 27.714 | 28.216 |
| Revenus financiers | 161 | 196 |
| Charges d'intérêt nettes | -7.621 | -9.329 |
| Autres charges financières | -7 | -14 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) | 1.119 | 1.547 |
| Résultat financier | -6.348 | -7.600 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 21.366 | 20.616 |
| Impôts | -180 | -34 |
| RÉSULTAT NET | 21.186 | 20.582 |
1 Le commissaire a confirmé que son contrôle plénier, qui a été terminé quant au fond, n'a pas révélé de corrections significatives qui devraient être apportées aux informations comptables reprises dans ce communiqué de presse et qu'une attestation sans réserve sera délivrée.
| en milliers € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 21.186 | 20.582 |
| Note: | ||
| EPRA résultat | 27.430 | 29.044 |
| Résultat sur portefeuille | -7.363 | -10.009 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) | 1.119 | 1.547 |
| Attribuables aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 21.186 | 20.582 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 2017 | 2016 |
| Nombre d'actions en fin d'année | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Nombre d'actions copartageantes | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 17.409.850 | 16.784.521 |
| Résultat net (€) | 1,22 | 1,23 |
| Résultat net dilué (€) | 1,22 | 1,23 |
| EPRA résultat sur base de la moyenne pondérée du nombre d'actions (€) | 1,58 | 1,73 |
| EPRA résultat sur base du nombre d'actions copartageantes (€) | 1,55 | 1,73 |
| en milliers € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 21.186 | 20.582 |
| Autres éléments du résultat global (recyclable au compte de résultats) | 0 | 0 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 21.186 | 20.582 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 21.186 | 20.582 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ACTIF en milliers € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 663.846 | 612.373 |
| Immobilisations incorporelles | 501 | 331 |
| Immeubles de placement | 662.539 | 610.944 |
| Autres immobilisations corporelles | 611 | 702 |
| Actifs financiers non courants | 182 | 383 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 13 | 13 |
| ACTIFS COURANTS | 15.572 | 12.790 |
| Créances commerciales | 9.609 | 6.601 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 3.471 | 3.913 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 728 | 412 |
| Comptes de régularisation | 1.764 | 1.864 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 679.418 | 625.163 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
| CAPITAUX PROPRES | 359.366 | 326.085 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 359.366 | 326.085 |
| Capital | 167.720 | 152.948 |
| Primes d'émission | 111.642 | 90.821 |
| Réserves | 58.818 | 61.734 |
| Résultat net de l'exercice | 21.186 | 20.582 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| PASSIF | 320.052 | 299.078 |
| Passifs non courants | 255.584 | 223.953 |
| Dettes financières non courantes | 252.371 | 219.703 |
| Établissements de crédit | 192.675 | 160.142 |
| Emprunt obligataire | 59.696 | 59.561 |
| Autres passifs financiers non courants | 2.020 | 3.330 |
| Autres passifs non courants | 1.001 | 920 |
| Passifs d'impôt différés | 192 | 0 |
| Passifs courants | 64.468 | 75.125 |
| Dettes financières courantes | 46.805 | 62.012 |
| Établissements de crédit | 46.805 | 62.012 |
| Autres passifs financiers courants | 3 | 13 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.290 | 2.655 |
| Autres passifs courants | 217 | 232 |
| Comptes de régularisation | 15.153 | 10.213 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 679.418 | 625.163 |
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