Annual Report • Mar 23, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit Jaarverslag 2017 maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in het laatste hoofdstuk van dit Jaarverslag 2017, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.
Ten gevolge van deze richtlijn is de voorheen gehanteerde term "operationeel uitkeerbaar resultaat" niet langer bruikbaar. De benaming is daarom veranderd in "EPRA resultaat". Inhoudelijk is er geen verschil met de voorheen gehanteerde term "operationeel uitkeerbaar resultaat".
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie over EPRA wordt verwezen naar www.epra.com.
| Risicofactoren | 4 |
|---|---|
| Geschiedenis en mijlpalen | 18 |
| Kerncijfers | 22 |
| Brief aan de aandeelhouders | 35 |
| Verslag van de raad van bestuur | 40 |
| Profiel Investeringsstrategie Corporate governance verklaring |
41 45 49 |
| Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen |
68 |
| Verslag van het directiecomité | 78 |
|---|---|
| De markt van kantoren en logistiek vastgoed Belangrijke ontwikkelingen in 2017 Financiële resultaten 2017 Financiële structuur Winstbestemming 2017 EPRA Best Practices Vooruitzichten 2018 |
79 87 102 108 118 119 126 |
| Verslag betreffende het aandeel | 136 |
| Beursgegevens Dividend en aantal aandelen Aandeelhouders Informatie krachtens artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007 Financiële kalender 2017 |
137 141 142 144 147 |
| Vastgoedverslag | 150 |
|---|---|
| Samenstelling van de portefeuille Overzicht van de portefeuille |
151 166 |
| Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen |
168 |
| Beschrijving van de kantorenportefeuille Beschrijving van het logistiek vastgoed |
171 185 |
| Financieel verslag | 208 |
| Index | 209 |
| Geconsolideerde resultatenrekening | 210 |
| Geconsolideerd globaalresultaat | 211 |
| Geconsolideerde balans | 212 |
| Mutatieoverzicht van het geconsolideerd | |
| eigen vermogen | 214 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 216 |
| Toelichting bij de geconsolideerde | |
| jaarrekening | 217 |
| Verslag van de commissaris | 256 |
| Enkelvoudige jaarrekening Intervest | |
| Offices & Warehouses nv | 262 |
| Algemene inlichtingen | 274 |
|---|---|
| Identificatie | 275 |
| Uittreksel uit de statuten | 278 |
| Commissaris | 281 |
| Liquidity provider | 281 |
| Vastgoeddeskundigen | 281 |
| Vastgoedbeheerders | 281 |
| GVV — wettelijk kader | 282 |
| GVV — fiscaal stelsel | 283 |
| Fiscaal stelsel in Nederland | 284 |
| Informatie m.b.t. het jaarlijks | |
| financieel verslag 2015 en 2016 | 284 |
| Verantwoordelijken voor | |
| de inhoud van het jaarverslag | 284 |
| Begrippenlijst en alternatieve | |
| prestatiemaatstaven | 288 |
De raad van bestuur van Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest' genoemd) heeft in 2017 zoals steeds aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest onderhevig is: marktrisico's, operationele, financiële en reglementaire risico's.
De permanente evoluties op de vastgoed- en de financiële markten vereisen een continue opvolging van de marktrisico's, operationele, financiële en reglementaire risico's ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van Intervest.
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste risico's beschreven waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd. Op de volgende pagina's wordt in de eerste kolom het risico benoemd. De tweede kolom beschrijft de mogelijke invloed op de activiteit van Intervest die kan voortvloeien uit het zich realiseren van het risico. In de derde kolom wordt een overzicht gegeven van de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico's zo veel mogelijk te beperken en te beheersen1 .
De maatregelen die worden genomen en de cijfermatige impact van deze risico's worden verder in aparte hoofdstukken van dit Jaarverslag in detail beschreven.
De lezers worden erop gewezen dat deze risico's constant worden geëvalueerd en dat nieuwe risico's kunnen worden geïdentificeerd. Deze lijst is bijgevolg niet-exhaustief en gebaseerd op de informatie die gekend was bij de publicatie van dit verslag.
Daarnaast wordt er op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop de vennootschap wordt geleid. Dit gaat van het dagelijks financieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het formuleren van de strategie en de objectieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen van risico's die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van een totale return op lange termijn.
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Economische conjunctuur Materiële verslechtering van de economische conjunctuur. |
1. Vermindering van de vraag naar kantoren en opslag- en distributie ruimten. 2. Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring. 3. Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook van de nettowaarde. 4. Mogelijke faillissementen van huurders. |
• Uitstekende locatie van de panden. (2/3) • Sectorale diversificatie van huurders en een lage gemiddelde contractuele huurprijs. (4) • Kwaliteit huurdersbestand met vooral grote nationale en internationale bedrijven en een beperkte jaarlijkse provisie voor dubieuze debi teuren. (1/4) |
Vastgoed verslag » 1.Samen stelling van de portefeuille |
| Verhuurmarkt voor kantoor gebouwen en logistiek vastgoed Afzwakkende vraag naar kan toorgebouwen en logistiek vastgoed, overaanbod, ver zwakking financiële toestand huurders. |
1. Huurinkomsten en cashflow aangetast door een verhoging van de leegstand en kosten voor herverhuring. 2. Vermindering solvabiliteit huurdersbestand en stijging dubieuze debiteuren waardoor de incassograad van de huurinkom sten daalt. 3. Daling reële waarde van de vast goedportefeuille en als gevolg ook de nettowaarde. |
• Gediversifieerde huurdersbasis met een beper king van de maximale blootstelling aan één huurder en een goede sectorale spreiding van de huurders. (1/2) • Diepe verankering in de markt door jarenlange ervaring en eigen commerciële teams. (1) • Enkel sites op strategische logistieke knooppunten of op secundaire locaties met groeipotentieel. (1/3) • Hoge graad van bouwtechnische kwaliteit en duurzaamheid en overeenkomstig wettelijke normen en standaarden, wat polyvalentie en multifunctionaliteit impliceert. (1/3) • Flexibele vastgoedspeler die tegemoet wil komen aan de veranderende noden van huur ders. (1) |
Vastgoed verslag » 1.Samen stelling van de portefeuille Verslag van de raad van bestuur » 2.Investe ringsstra tegie |
| Type vastgoed Vermindering van de aantrekkelijkheid van de vastgoedbeleggingen door o.a. verslechterende eco nomische omstandigheden, overaanbod op bepaalde vastgoedmarktsegmenten of wijzigende gebruiken in de duurzaamheidsstandaard van de gebouwen of in de samenleving. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toen ame van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
• Adequate sectorale en regionale spreiding. Stra tegische keuze voor investeringen in de kantoor sector en de logistieke sector. Bij het nemen van investeringsbeslissingen wordt gestreefd naar een adequate sectorale spreiding met een vol doende percentage aan investeringen in liquide vastgoedmarkten, alsook naar een beperking qua exposure van investeringen in een bepaalde plaats/regio. (1/2/3) • Proactieve opvolging en jarenlange ervaring. De vastgoedbeleggingen worden op kwartaal basis gewaardeerd door onafhankelijke vast goeddeskundigen. Op deze manier zijn trends in de vastgoedmarkt snel zichtbaar en kunnen er proactief maatregelen genomen worden. Boven dien is er een diepe verankering in en kennis van de markt door jarenlange ervaring en eigen commerciële teams. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » 1.Samen stelling van de porte feuille Vastgoed verslag » 3.Waarde ring van de portefeuille door de vastgoed deskundigen |
| Inflatie Een verhoging in de eco nomische activiteit die een algemene prijsstijging tot gevolg heeft. |
1. Negatieve impact op het EPRA resultaat en cashflow door toename van de financiële lasten (door stijging van de rentevoeten) die hoger of sneller is dan de toename in huurinkomsten. |
• Standaard clausule in de huurcontracten opge nomen waarbij de indexatie gekoppeld is aan de gezondheidsindex. (1) • Hoge graad van indekking tegen schommelingen in interestvoeten via indekkingsinstrumenten (zoals interest rate swaps). (1) |
Verslag van het direc tiecomité » Financiële structuur » 4.5 Indek kingsratio |
| Reputatierisico Het risico dat negatieve publi citeit over de vennootschap of haar medewerkers het ver trouwen in de integriteit van de vennootschap ondermijnt. |
1. Aantasten van de groeiplannen. 2. Bemoeilijken van toegang tot de kapitaalmarkt. |
• Track record van meer dan 15 jaar met een ervaren directiecomité met jarenlange ervaring. (1/2) • Contact met alle stakeholders om reputatie te behouden. (1/2) • Nadruk op integer handelen via gedragscode. (1/2) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Tijdstip van investeren en desinvesteren Het tijdstip van een transactie (investeren of desinvesteren van vastgoed) houdt het risico in dat bij een foute timing van een transactie in de conjunctuurcyclus, vastgoed gekocht kan worden aan een te hoge prijs t.o.v. de reële waarde, respectievelijk verkocht kan worden aan een te lage prijs t.o.v. de reële waarde. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
• Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal een eerder gematigd beleid inzake investeringen gevoerd worden. In perio des van teruglopende conjunctuur daalt de reële waarde en de bezettingsgraad van de vast goedbeleggingen veelal. Zodra de conjunctuur echter opnieuw aantrekt wordt een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geantici peerd wordt op stijgende reële waarden van de vastgoedbeleggingen en op een meer actieve huurmarkt. Hierbij wordt er gepaste waakzaam heid aan de dag gelegd om de schuldgraad van de vennootschap niet te laten oplopen boven de wettelijk toegestane niveaus. (1/2/3) • Adequate sectorale en regionale spreiding. (1/2/3) • Aan te kopen en te verkopen vastgoed dient te |
Verslag van de raad van bestuur » 2.Investe ringsstra tegie Vastgoed verslag » 1.Samen |
| worden geschat voor de acquisitie of verkoop door een onafhankelijke vastgoeddeskundige. (1/2/3) |
stelling van de vastgoed portefeuille |
||
| Deflatie Een vermindering in de economische activiteit die een algemene prijsdaling tot gevolg heeft. |
1. Daling van de huurinkomsten, onder andere via neerwaartse druk op markthuurniveaus en een vermin derde of negatieve indexatie. |
• Clausule in de meeste huurcontracten die een ondergrens instelt op het niveau van de basis huur of die stelt dat er geen negatieve indexatie kan plaatsvinden. (1) |
/ |
| Volatiliteit van de interest voeten Toekomstige schommelingen in de toonaangevende korte en/of langetermijnrentes op de internationale financiële markten. |
1. Negatieve invloed op de financiële lasten en bijgevolg op de cashflow in geval van een stijging van de interestvoeten. 2. Waardeschommelingen van de financiële instrumenten die dienen ter indekking van de schulden. 3. Mogelijke negatieve invloed op de nettowaarde. |
• Hoge graad van indekking tegen schommelingen in interestvoeten via afgeleide financiële instru menten (zoals Interest Rate Swaps). (1) • Opvolging van de evolutie van de interestvoeten en monitoring van de impact ervan op de effecti viteit van de indekkingen. (1) • De schommelingen in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten betreffen een niet-ge realiseerd en non-cash-item (indien de produc ten worden aangehouden tot vervaldag en niet voortijdig worden afgewikkeld). (2/3) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur » 4.5 Indek kingsratio Financieel verslag » Toelichting 18 Financiële instrumen ten |
| Volatiliteit op de financiële markten Externe volatiliteit en onzekerheid op de internatio nale markten. |
1. Moeizamere toegang tot de aandelenmarkten om nieuw kapi taal/ eigen vermogen op te halen en reductie in de opties met betrek king tot schuldfinanciering. 2. Schommelingen in de beurskoers van het aandeel. 3. Minder liquiditeit beschikbaar in de debt capital markets met betrekking tot herfinancieren van uitstaande obligatieleningen. |
• Frequente dialoog met de kapitaalmarkten en financiële tegenpartijen en transparante com municatie met duidelijke targets. (1/2/3) • Opvolging en beheer van alle risico's die een negatieve impact kunnen hebben op de per ceptie van investeerders en financiers naar het bedrijf toe. (1/3) • Streven naar het opbouwen van langetermijn relaties met financiële partners en investeerders. (1/3) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur |
| Liquiditeit van het aandeel Verkoop van een groot aantal aandelen op korte termijn. |
1. Daling van de beurskoers van het aandeel. |
• Overeenkomst met een liquidity provider die permanent inspanningen levert om de liquiditeit van het aandeel te verhogen (1). |
Algemene inlichtingen » 4.Liquidity provider |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Investeringsrisico Risico op foutieve investeringsbeslissingen en ongeschikte beleidskeuzes. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voornamelijk veroorzaakt door toenemende leegstand, onbetaalde huren, daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij verlengingen van bestaande huur contracten en vastgoedtechnische kenmerken zoals bodemverontrei niging en energieprestatie. 3. Daling van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. |
• Interne controlemaatregelen: zorgvuldige inschatting van het risicoprofiel op basis van marktonderzoek, inschatting van toekomstige rendementen, screening van bestaande huur ders, studie van milieu- en vergunningsvereisten, analyse van fiscale risico's, enz. (1/2/3) • Constante monitoring van wijzigingen in eco nomische, vastgoedspecifieke en regelgevende trends (o.a. met betrekking tot fiscaal recht, regelgeving inzake GVV's, enz.). (1/2/3) • Overeenkomstig artikel 49, §1 van de GVV-Wet waardeert een onafhankelijke vastgoeddes kundige elke acquisitie of vervreemding van vastgoed. (2) • Voor elke vervreemding vormt de expertise waarde bepaald door de onafhankelijke vast goeddeskundige, een belangrijke leidraad voor de transactiewaarde. (2) • Nauwlettend toezicht op de bij de transactie gestelde waarborgen zowel qua looptijd als qua waarde. (1) • Technische, administratieve, juridische, boek houdkundige en fiscale "due diligence" voor elke acquisitie op basis van constante analyseproce dures, meestal met ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten. (1/2/3) • Ervaring van het management en supervisie door de raad van bestuur, waarbij een duidelijke investeringsstrategie gedefinieerd is met een langetermijnvisie en consequent beheer van de kapitaalstructuur. (1/2/3) |
Verslag directie comité » 2.Belangrijke ontwik kelingen in 2017 » 2.2 Inves teringen in 2017 |
| Negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen Negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. |
1. Negatieve beïnvloeding van het nettoresultaat en de nettowaarde. 2. Negatieve evolutie van de schuld graad 3. Impact op het vermogen om een dividend uit te keren indien de ge cumuleerde variaties de uitkeerba re reserves overschrijden. |
• De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis geschat door onafhankelijke experts waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maat regelen kunnen worden genomen. (1/2) • Investeringsbeleid dat gericht is op kwalitatief hoogstaand vastgoed op strategische logistieke knooppunten en op locaties met groeipotentieel. (1) • Goed gediversifieerde portefeuille. (1) • Duidelijk gedefinieerd en voorzichtig beheer van de kapitaalstructuur. (2/3) • De schommelingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen betreffen een niet-gereali seerd en non-cash-item. (3) |
Verslag van de raad van bestuur » 2.Investe ringsstra tegie Vastgoed verslag » 3.Waarde ring van de portefeuille door de vastgoed |
deskundigen
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Verhuurrisico Het risico dat een gebouw niet kan worden verhuurd tegen de vooraf ingeschatte huurprijs (al dan niet resulte rend in leegstand). Dit risico wordt beïnvloed door de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de beoogde doelgroep en gebruikers, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eige naar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheffing. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van de beoogde rendementen. |
• Tempering van de impact van de conjunctuur op de resultaten door: Spreiding looptijd van de huurcontracten en periodieke analyse van het leegstandsrisico d.m.v. vervaldagenkalender van de huur contracten. Binnen de regels van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten en het tijdig anticiperen op toekomstige huuropzeggingen en contract herzieningen. (1/3) Risicospreiding naar huurders en kwaliteit van de huurders om het debiteurenrisico in te perken en de stabiliteit van de inkomsten te bevorderen. (1/3) Sectorale spreiding van de vastgoed beleggingen waarbij de huurders goed verspreid zijn over een groot aantal verschil lende economische sectoren. (1/2/3) Locatie en kwaliteit van de vastgoed beleggingen, met kantoren gelegen op de as Antwerpen-Brussel, zijnde de belangrijkste en meest liquide kantoorregio in België en een logistieke portefeuille op strategische logistieke knooppunten in België. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » 1.Samen stelling van de vastgoed portefeuille |
| • Toekenning aan elke vastgoedbelegging van een risicoprofiel dat op regelmatige basis wordt geëvalueerd (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externen en/of vastgoedschat ters). Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het in terne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt geanalyseerd in welke objecten additioneel geïn vesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. (1/2/3) • Huurovereenkomsten bevatten beschermende elementen zoals huurwaarborgen en/of bank garanties van de huurders, clausules voor auto matische jaarlijkse indexatie van de huurprijzen conform de gezondheidsindex en veelal een verplichte schadevergoeding betaalbaar door de huurder bij een vroegtijdige beëindiging van het contract. (1/3) |
Financieel verslag » Toelichting 4 Recuperatie van vastgoed kosten |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Kostenbeheersingsrisico Risico van onverwachte volatiliteit en toename in de operationele kosten en inves teringen voor onderhoud. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast, onverwachte schomme lingen in de vastgoedkosten. |
• Periodieke vergelijking van onderhouds budgetten met de werkelijkheid. (1) • Goedkeuringsprocedures bij het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtin gen waarbij in functie van het bedrag, één of meerdere offertes gevraagd worden aan diverse aannemers. De technische afdeling maakt hierbij een vergelijking van prijs, kwaliteit en timing van de werken. Afhankelijk van de hoogte van het bedrag van de uit te voeren werken gelden verschillende goedkeuringsniveaus binnen de vennootschap. (1) • Proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en constante screening van de gebouwen door de technische managers en de commerciële teams in hun dagelijkse dialoog met de huurders. (1) • Tijdig opstellen en nauwgezet opvolgen van investeringsbudgetten op lange termijn voor grondige renovaties en vernieuwingen. (1) |
Financieel verslag » Toelichting 5 Vastgoed kosten |
| Risico verbonden aan de verslechterde staat van de gebouwen en het risico van grote werken Risico op bouwkundige en technische achteruitgang in de levenscyclus van de gebouwen: de staat van de gebouwen verslechtert omwille van slijtage van diverse onderdelen als gevolg van gewone veroudering en bouwkundige en technische veroudering. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eige naar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheffing. 2. Onderhouds- en renovatiekosten en investeringen zijn nodig om de vooraf ingeschatte huurprijs te realiseren. 3. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. |
• Proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen. (1) • Constante monitoring van het investeringsplan om de kwaliteit van de portefeuille te garande ren. (1/2/3) • Ad hoc herontwikkeling en renovatie van verou derde panden naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid.(1/2/3) • Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient de huurder (conform de contractuele afspraken gemaakt in de huurovereenkomst) een wederinstaatstellingsvergoeding voor huurschade te betalen aan de vennootschap. De huurschade wordt bepaald door een onaf hankelijke expert die de ingaande plaatsbeschrij ving vergelijkt met de uitgaande plaatsbeschrij ving. Deze schadevergoedingen kunnen gebruikt worden om de vrijgekomen ruimte opnieuw klaar te maken voor ingebruikname door de volgende huurder.(1) • Verkoop van verouderde gebouwen. (1/2/3) |
Verslag van het directie comité » 2.Belangrijke ontwikkelin gen in 2017 » 2.2 Investerin gen in 2017 2.4 Desinves teringen |
| Verzekeringsrisico (destructierisico) Het risico van een ontoerei kende verzekeringsdekking wanneer gebouwen worden vernield door brand of andere rampen. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en eventueel verlies van huurders. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. |
• De vastgoedportefeuille is verzekerd voor re constructiewaarde (zijnde de kostprijs voor we deropbouw naar nieuwe staat van het gebouw), exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan. (1/2) • De verzekeringen omvatten eveneens bijkomen de waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het ver haal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is. (1/2) • Nauwlettend toezicht op de dekking en tijdige vernieuwing van verzekeringscontracten. (1/2) |
Vastgoed verslag » Overzicht van de porte feuille » 2.2 Verzeker de waarde |
| Debiteurenrisico Het risico dat de vennoot schap een gebouw niet wenst te verhuren tegen de vooraf ingeschatte huurprijs aan een bepaalde huurder (resulte rend in een hogere leegstand) of dat de huur niet (meer) kan worden geïnd wegens solvabi liteitsproblemen. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en afboeking van niet geïnde handelsvorderingen, alsook door stijging van de niet-doorberekende servicekosten door leegstand en gerechtskosten. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. |
• Duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huur contracten. (1/2) • Bij het afsluiten van huurcontracten worden steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. In het standaardhuurcontract voor kantoren wordt een huurwaarborg of bank garantie ter waarde van 6 maanden huur voor zien en voor logistieke gebouwen ter waarde van 4 maanden. (1) • Strikt debiteurenbeheer om een tijdige inning van huurvorderingen te waarborgen alsook de adequate opvolging van huurachterstanden. (1) • Huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse of driemaandelijkse basis. Voor huurlasten en taksen die contractueel kunnen doorgerekend worden aan de huurders, wordt een driemaan delijkse provisie gevraagd. (1) |
Financieel verslag » Toelichting 14 Vlottende activa » Handels vorderingen en Toe lichting 4 Vastgoed resultaat » Met verhuur verbonden kosten |
|---|---|---|---|
| Juridische en fiscale risico's: contracten en vennoot schapsrechterlijke reorga nisaties Inadequate contracten afge sloten met derde partijen. |
1. Negatieve impact op operationeel resultaat, cashflow en nettowaarde. 2. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. 3. Reputatieschade. |
• Met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs.(1/2/3) • Verzekering tegen aansprakelijkheid voort komend uit de activiteiten of investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheids verzekering die lichamelijke schade en stoffelijke schade dekt. Verder zijn de bestuurders en leden van het directiecomité verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid. (1/2) • Vennootschapsrechtelijke reorganisaties (fusie, splitsing, partiële splitsing, inbreng in natura, enz.) worden steeds onderworpen aan "due diligence"-werkzaamheden, begeleid door externe adviseurs om het risico op juridische en financiële onjuistheden te minimaliseren. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » 2.Overzicht van de porte feuille » 2.2 Verzeker de waarde |
| Verloop van sleutel personeel Risico dat sleutelpersoneel de onderneming verlaat. |
1. Negatieve invloed op bestaande professionele relaties. 2. Verlies aan daadkracht en efficiën tie in het managementbeslissings proces. |
• Marktconform remuneratiepakket. (1/2) • Het werken met teams, waarbij vermeden wordt dat individuen verantwoordelijk zijn voor belang rijke en strategische taken. (1/2) • Duidelijke en consistente procedures en com municatie. (1/2) |
Financieel verslag » Toelichting 7 Personeels beloningen |
Omschrijving van de risico's Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing Toelichting
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Compliance risico Risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. |
1. Negatieve beïnvloeding van de gehele business en de operationele werking, het resultaat, de winst gevendheid, de financiële toestand en de vooruitzichten. 2. Reputatieschade. |
• Bij de aanwerving van medewerkers wordt extra aandacht besteed aan het screenen van integriteit. Er wordt bij de medewerkers een bewustzijn gecreëerd omtrent dit risico en er wordt voor gezorgd dat zij voldoende kennis heb ben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfs cultuur te waarborgen is een interne gedragscode ("code of conduct") en een klokkenluidersregeling opgesteld. (1/2) • Adequate interne controlemechanismen, geba seerd op het vier-ogen-principe, die het risico op niet integer handelen moeten beperken. (1/2) • Aanwezigheid van een onafhankelijke compliance functie (conform artikel 17, §4 van de GVV-Wet) gericht op het onderzoek naar en het bevorderen van de naleving van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewer kers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouw baar en geloofwaardig. (1/2) |
Verslag van de raad van bestuur » 3.Corporate Governance verklaring » 3.4 Andere betrokken partijen » Onafhankelijke controle functies |
| Concentratierisico Risico op concentratie van (de activiteiten van) de huurders of concentratie van investeringen in één of meer gebouwen. |
1. EPRA resultaat en cashflow aange tast door vertrek van een huurder of indien een specifieke sector wordt getroffen door een economi sche terugval. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille en als gevolg ook de nettowaarde. |
• Gediversifieerde huurdersbasis met een be perking van de maximale blootstelling aan één huurder en een goede sectorale spreiding van de huurders. (1/2) • Adequate sectorale en regionale spreiding van de vastgoedbeleggingen. (1/2) • Conform de GVV-Wet mag maximaal 20% van het vermogen geïnvesteerd worden in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt, behoudens uitzonderingen. (1/2) |
Vastgoed verslag » 1.Samenstel ling van de portefeuille |
| Informaticarisico Risico verbonden aan infor matica zoals inbraak op het IT-netwerk, cybercriminaliteit, phishing, … |
1. Negatieve impact op werking van de organisatie. 2. Reputatieschade door het verlies van bedrijfsgevoelige informatie. 3. Negatieve impact op EPRA resul taat door verlies van operationele en strategische data. |
• Dagelijkse back ups om het verlies van data in tijd beperkt te houden. (1/2/3) • Preventieve training rond cybercriminaliteit voor de medewerkers. (1/2/3) • Investeren in een beveiligde IT-omgeving. (1/2/3) • Ondersteuning van externe gespecialiseerde advi seurs voor IT-gerelateerde diensten. (1/2/3) |
/ |
| Risico verbonden aan de internationalisering van de Groep Risico dat door onvoldoende kennis van de internationale context de investeringen in het buitenland leiden tot ver hoging van de operationele en reglementaire risico's. |
1. Toenemende complexiteit van het beheer van de dagdagelijkse activi teiten (kennis van de buitenlandse markt, fysieke barrières, cultuur barrières, taalbarrières, enz). 2. Verhoging van de reglementaire risico's in de verschillende landen. |
• Beroep doen op lokale experts die ondersteuning bieden in de internationale ontwikkeling, zowel op vlak van marktkennis als regelgeving. (1/2) • Implementatie van de benodigde structuren en procedures om een vlotte internationale ontwikkeling te garanderen (bv gespecialiseerd acquisitieteam). (1/2) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Financieringsrisico Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rende ment (zogenaamde "leverage"), maar tegelijkertijd ook in een verhoogd risico. |
1. Het niet meer kunnen voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen in geval van tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij daling van de reële waarde van de vastgoed beleggingen. 2. Het niet verkrijgen van financie ring met nieuw vreemd vermogen of slechts tegen zeer ongunstige condities. 3. De gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. |
• Een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen voor de financiering van het vastgoed met het handhaven van de schuld graad tussen 45% en 50%. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktom standigheden het vereisen. (1/2/3) • Een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata van de langetermijnfinan cieringen met een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktom standigheden het vereisen. (1/2) • Streven naar het veilig stellen van de toegang tot de kapitaalmarkt door transparante informatie verschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel. (1/2/3) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur |
| Bancair convenantenrisico Risico op het niet respec teren van vereisten om aan bepaalde financiële parame ters te voldoen in het kader van de kredietovereenkom sten en de wettelijke regimes waaronder de vennootschap valt: de bankkredietovereen komsten zijn onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau of de financi ële interestlast. Deze ratio's beperken het bedrag dat nog zou kunnen geleend worden. Tevens is er een beperking qua ontleningscapaciteit door de maximum schuldgraad die de regelgeving op de GVV's toestaat. |
1. Annulering, heronderhandeling, opzegging of vervroegde opeis baarheid van de financieringsover eenkomsten door de financiële instellingen bij het niet meer res pecteren van de opgelegde ratio's. |
• Omzichtig financieel beleid met een constante monitoring om aan financiële parameters te voldoen. (1) • Opvolging op regelmatige tijdstippen van de evolutie van de schuldgraad en voorafgaan delijke analyse van de invloed van iedere voor genomen investeringsoperatie op de schuld graad. (1) • Opstellen van een financieel plan met een uitvoeringsschema zodra de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedefinieerd in het GVV-KB meer dan 50% bedraagt, conform art. 24 van dit GVV-KB. (1) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Liquiditeitsrisico Risico van onvoldoende kas stromen om aan de dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. |
1. EPRA resultaat en cashflow aan getast door stijging van de kosten van schulden door hogere bancaire marges. 2. Het niet beschikbaar zijn van finan ciering ter betaling van interesten, kapitaal of operationele kosten. 3. Onmogelijkheid om acquisities of ontwikkelingen te financieren. |
• Beperking van dit risico door de maatregelen genoemd onder operationele risico's, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. (1) • Voldoende kredietruimte bij financiers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Om beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. (1/2/3) • Constante dialoog met financieringspartners om met hen een duurzame relatie op te bouwen. (2) • Conservatieve en voorzichtige financieringsstra tegie met evenwichtige spreiding van de verval data, diversificatie van de financieringsbronnen en financieringspartners. (1/2) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur » 4.1 Kenmer ken van de Financiële structuur |
| Renterisico Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het EPRA resultaat en het rendement tevens afhankelijk van de toekomstige ontwikke lingen van de rente. |
1. EPRA resultaat en cashflow aange tast door stijging van de kosten van schulden. |
• Een verhouding 20% vreemd vermogen met variabele rente en 80% vreemd vermogen met vaste rente bij de samenstelling van de kredieten portefeuille. (1) • Bescherming tegen het risico van stijgende rentevoeten door het gebruik van indekkingsin strumenten. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. (1) • Bij de langetermijnfinancieringen streven naar een evenwichtige spreiding van renteherzienings data en een looptijd van minimaal 3 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. (1) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 18 Financiële instrumen ten |
| Risico verbonden aan het gebruik van financiële derivaten Bij een ongunstige marktont wikkeling (bijvoorbeeld een sterke daling van de rente) krijgen derivaten ter afdek king van het renterisico een negatieve waarde. |
1. Complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkings instrumenten en daardoor ook van het nettoresultaat en de netto waarde. 2. Tegenpartijrisico tegenover wie de financiële derivaten zijn afgesloten (zie 'Risico verbonden aan de ban caire tegenpartijen'). |
• Schommelingen in de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten hebben geen impact op de cash flow aangezien deze financiële derivaten worden aangehouden tot vervaldag van deze contracten. Enkel een vroegtijdige afwikke ling zou extra kosten met zich meebrengen. (1) • Alle financiële derivaten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. (1) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 18 Financiële instrumen ten |
| Risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen / Kredietrisico Het sluiten van financierings contracten of het gebruik van indekkingsinstrumenten met een financiële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. |
1. EPRA resultaat en cashflow aan getast door bijkomende financiële kosten en in sommige extreme omstandigheden stopzetting van het financieringscontract of indek kingsinstrument. 2. Verlies van deposito's. |
• Beroep op verschillende referentiebanken op de markt om een zekere diversificatie van de herkomst van financieringen en rente-indek kingsinstrumenten te waarborgen waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijs-kwa liteitverhouding van de geleverde diensten. (1/2) • Regelmatige herziening van de bankrelaties en de blootstelling aan elk. (1/2) • Strakke thesauriepositie zodat de positie van contanten bij een financiële instelling in prin cipe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter afbouw van de financiële schulden, tenzij reeds aangewend voor nieuwe investeringen. (2) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 17 Lang lopende en kortlopende financiële schulden |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Risico verbonden aan de schuldkapitaalmarkten Risico om uitgesloten te worden van de internationale schuldkapitaalmarkt indien beleggers zouden vrezen dat de kredietwaardigheid van de vennootschap onvoldoende is om de jaarlijkse rente betalingsverplichting en de terugbetalingsverplichting op vervaldatum van het uit te geven financieel instrument te voldoen. |
1. Niet beschikbaar zijn van financie ring voor de dagdagelijkse werking en voor de verdere groei van de onderneming. |
• Op proactieve basis goede relaties onderhouden met haar huidige en potentiële obligatiehouders en aandeelhouders, alsook met haar huidige en potentiële bankiers door middel van een trans parante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aan deelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel. (1) • Beleid om de schuldgraad te handhaven tussen 45% en 50% (niettegenstaande wettelijk statuut van GVV's een schuldgraad van 65% toelaat). (1) |
Verslag van het directie comité » 4.Financiële structuur |
| Risico dat de schuldkapitaal markt te volatiel zou zijn om beleggers er toe aan te zetten obligaties van de vennoot schap te verwerven. |
|||
| Financieel verslaggevingsrisico Risico dat de financiële ver slaggeving van de vennoot schap onjuistheden van mate rieel belang bevat waardoor stakeholders foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele en financiële resultaten van de vennoot schap. Risico dat de door de regel geving opgelegde timing in zake financiële verslaggeving niet wordt gerespecteerd. |
1. Reputatieschade. 2. Stakeholders die beleggingsbeslis singen nemen die niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn, wat kan resulteren in claims ten aanzien van de vennootschap. |
• Elk kwartaal wordt een volledige boekhoud kundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecon troleerd. (1/2) • Bespreking van deze cijfers binnen het directiecomité en controle van hun juistheid en volledigheid door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. (1/2) • Het directiecomité rapporteert elk kwartaal de financiële staten aan het auditcomité met verge lijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen. (1/2) • Controle van de halfjaarcijfers en de jaarcijfers door de commissaris. (1/2) |
Financieel verslag » 7.Verslag van de commis saris |
| Risico van financiële budgettering en planning Risico dat door foute as sumpties de forecast en de beoogde groei niet worden gehaald. |
1. Negatieve beïnvloeding bij besluit vorming bij het nemen van strate gische beslissingen. 2. Negatieve beïnvloeding van het financiële en operationele beheer. 3. Reputatieschade. |
• Kwartaalupdates van het budgetteringsmodel met vergelijking van de boekhoudkundige afslui ting en consolidatie. (1/2/3) • Op kwartaalbasis aftoetsing van de hypothe ses in het budgetteringsmodel met eventuele nieuwe omstandigheden en bijsturing indien van toepassing. (1/2/3) • Op kwartaalbasis uitvoering van controles op het budgetteringsmodel om programme rings- of menselijke fouten tijdig te detecteren. (1/2/3) • Continue opvolging van de parameters die het resultaat en het budget zouden kunnen beïn vloeden. (1/2/3) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Statuut van openbare GVV (onderworpen aan de bepa lingen van de wet van 12 mei 2014 betreffende de geregle menteerde vastgoedvennoot schappen en het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoed vennootschappen) van tijd tot tijd gewijzigd. Risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. Blootstelling aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's. |
1. Verlies van het voordeel van het gunstig fiscaal stelsel van GVV. 2. Verlies van de erkenning wordt gezien als een gebeurtenis waar door kredieten vervroegd opeisbaar worden. 3. Negatieve impact op de beurskoers van het aandeel Intervest |
• Voortdurende aandacht van de raad van bestuur en het directiecomité voor de regelgeving van de GVV en het behoud van de status van openbare GVV. Zo worden onder andere de uitkeringsver plichting en de financieringslimieten periodiek en ad hoc bij herfinanciering, bij investeringen en bij opmaak van het dividendvoorstel berekend respectievelijk bepaald. (1/2/3) |
Algemene inlichtingen » 7.GVV — wettelijk kader |
| Juridische en fiscale risico's: fiscaliteit Niet-naleving of wijzigingen van de regels vereist door het fiscaal transparante regime van de GVV. |
1. Verlies van fiscaal statuut en ver plichte terugbetaling van bepaalde kredieten bij niet-naleving van de regels. 2. Negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde bij eventuele wijzigingen in het regime. 3. Reputatieschade. |
• Constante monitoring van de wettelijke vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. (1/2/3) |
Algemene inlichtingen » 7.GVV — wettelijk kader 8.GVV — fiscaal stelsel |
| Juridische en fiscale risico's: regelgeving en administra tieve procedures Wijzigingen in de regelgeving inzake stedenbouw en milieubescherming kunnen een ongunstige invloed hebben op de mogelijkheden om een gebouw op termijn te exploiteren. |
1. De strikte toepassing en naleving van de stedenbouwkundige regel geving door de gemeentelijke overheden kan de aantrekkelijkheid van een vastgoedbelegging en haar reële waarde negatief beïnvloeden. 2. De invoering van nieuwe of strengere normen inzake bodemvervuiling of energieverbruik kan invloed hebben op de kosten die moeten worden gemaakt om het gebouw te kunnen blijven exploiteren. 3. Negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. 4. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
• Constante monitoring van de wettelijke vereis ten en de naleving ervan waarbij, indien vereist, externe specialisten geraadpleegd worden. (1/2/3/4) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Veranderingen in internatio nale boekhoudregels (IFRS) Wijzigingen in internationale rapporeringsstandaarden (IFRS). |
1. Mogelijke invloed op rapportering, kapitaalvereisten, gebruik van afgeleide financiële producten, organisatie van de onderneming. 2. Als gevolg daarvan impact op de transparantie, op de behaalde rendementen en mogelijk de waardering. |
• Continue evaluatie van de veranderingen met betrekking tot wettelijke vereisten en de nale ving ervan, bijgestaan door externe gespeciali seerde adviseurs en het sectororgaan. (1/2) |
Financieel verslag » Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslag geving |
| Onteigeningsrisico's Onteigening in het kader van openbare onteigeningen door bevoegde overheidsinstanties. |
1. Verlies in waarde van de investering en gedwongen verkoop met verlies. 2. Verlies aan inkomsten bij gebrek aan herinvesteringsopportuniteiten. |
• Continue dialoog met de overheid om construc tieve oplossingen uit te werken in het belang van alle aandeelhouders. (1/2) |
/ |
| Veranderingen in diverse wetgeving Nieuwe wetgevingen en regel gevingen zouden in werking kunnen treden of mogelijke veranderingen in bestaande wetgevingen en regelge vingen1 of hun interpretatie en applicatie door agent schappen (inclusief de fiscale administratie) of rechtbanken zouden kunnen optreden. |
1. Negatieve beïnvloeding van de activiteiten, het resultaat, de winstgevendheid, de financiële toestand en de vooruitzichten. |
• Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevin gen, regelgevingen en vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. (1) |
/ |
| Dividendrisico Artikel 617 van het Wet boek van Vennootschappen bepaalt dat geen uitkering mag geschieden indien het nettoactief is gedaald of tengevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd. |
1. Gedeeltelijk of totaal onvermo gen om een dividend uit te keren indien de gecumuleerde negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen de beschik bare reserves overtreffen. Dit leidt tot een minder dan verwacht of geen dividend(rendement) voor de aandeelhouder. 2. Volatiliteit in de beurskoers van het aandeel. 3. Algemene daling van het vertrou wen in het aandeel of de vennoot schap in het algemeen. |
• Intervest beschikt over voldoende uitkeerbare reserves om de dividenduitkering te verzekeren (1) • Ten minste 80% van het gecorrigeerd positief nettoresultaat, verminderd met de netto-daling van de schuldenlast in de loop van het boekjaar, moet worden uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal. (2/3) • Het uitbouwen van solide lange termijn relaties met investeerders en financiële instellingen waardoor op regelmatige basis dialoog kan plaatsvinden. (2/3) |
Financieel verslag » 8.Enkel voudige jaar rekening » 8.6 Bijlagen bij de enkelvou dige jaarreke ning |
1 Zoals bestaande praktijken binnen de fiscale administratie, in het bijzonder die waarvan sprake binnen de circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004 van het Belgische Ministerie van Financiën met betrekking tot de berekening van de exit taks, dewelke, onder andere, bepaalt dat de werkelijke waarde van de onroerende goederen waarvan sprake voor de berekening van de basis van de exit taks, bepaald wordt door de registratierechten of de BTW in acht te nemen die zouden worden toegepast bij een verkoop van de onroerende goederen in kwestie, dewelke kan verschillend zijn (inclusief lager) van de reële waarde (fair value) van deze activa zoals bepaald voor IFRS-doeleinden in de financiële staten.
2001
Verwerving kantoorgebouwen in Antwerpen, Mechelen (oa Mechelen Business Tower) en Brusselse periferie (oa Woluwe Garden)
Oprichting
Verwerving kantoorgebouwen Atlas Park en Airway Park in Brusselse periferie
Verwerving kantoorgebouwen op Mechelen Campus (fase 3)
Verwerving kantoorgebouw in Brusselse periferie, Exiten
Desinvestering 6 kantoorgebouwen (oa Atlas Park en Airway Park)
Verwerving logistieke site Herentals Logistics 1
Gedeeltelijke herontwikkeling van Wilrijk 1 in showroom Peugeot
Verwerving tweede logistieke site in Oevel
Opening 1e RE:flex in Mechelen Campus
Verwerving logistieke site in Luik
Desinvestering semi-industrieel gebouw in Duffel
2013
Bouw in Oevel van nieuw aanpalend gebouw dat bestaande logistieke sites verbindt
Desinvestering semi-industrieel gebouw in Kortenberg
Opening Greenhouse Antwerp met 2e RE:flex
Desinvestering 5 nietstrategische panden in de Brusselse periferie
Verwerving Generaal de Wittelaan 11C, Intercity Business Park
Verwerving logistieke site Herentals Logistics 2
2010
Verkoop kantoorgebouwen in Gent
Verwerving logistieke portefeuille met 18 panden
Verwerving kantoorgebouwen in Brusselse periferie en op Mechelen Campus (fase 1)
Verwerving logistieke sites in Puurs en Merchtem
Verwerving kantoorgebouwen op Mechelen Campus (fase 2)
Investering in logistieke sites in Huizingen, Oevel en Houthalen
Bouw van ontwikkelingsproject Herentals Logistics 2
Desinvestering semi-industrieel gebouw Eigenlo in Sint-Niklaas
Naamswijziging, toevoeging: "& Warehouses"
Verwerving logistieke site in Opglabbeek
Desinvestering semi-industrieel gebouw in Meer
Verwerving logistieke sites in Oevel, Aarschot en Zellik
Nieuwbouw logistieke ontwikkeling Herentals 3
Verwerving logistieke sites in Tilburg en Raamsdonksveer (NL)
"Succesvolle en snelle uitbreiding heeft een impact op de vereisten voor kantoor- en logistieke ruimtes. Een pro-actieve aanpak in samenwerking met onze buren liet toe onze toekomstige groei te verzekeren op de huidige locatie."
Cedric Schalebroodt - Director Distribution Operations
Intervest Offices & Warehouses (hierna Intervest genoemd) is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht. Sinds 1999 is de vennootschap genoteerd op Euronext Brussel (INTO). Intervest is gespecialiseerd in investeringen in kantoorgebouwen en logistiek vastgoed van prima kwaliteit. Dit vastgoed is strategisch gelegen op goede locaties: het logistiek vastgoed op de belangrijke logistieke assen en de kantoren zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad. Op 31 december 2017 maakt het logistiek vastgoed 54% uit van de vastgoedportefeuille en de kantoren 46%.
De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 794.896 m² en vertegenwoordigt een reële waarde van € 663 miljoen. De portefeuille heeft een bezettingsgraad van 86%. Zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject Greenhouse BXL is de bezettingsgraad van de portefeuille 91%.
Intervest positioneert zich als een vastgoedvennootschap die verder gaat dan het louter verhuren van vierkante meters. Intervest gaat beyond real estate. Door te luisteren naar de klanten, mee te denken en vooruit te denken, zorgt Intervest voor het 'ontzorgen' van de klant en het bieden van meerwaarde.
De vennootschap is gekenmerkt door een hoog dividendrendement en voorzien van een gedegen financiële structuur.
Intervest wil de vastgoedportefeuille laten groeien tot € 800 miljoen tegen eind 2018 en handhaaft hierbij de eerder ingezette strategische accentverschuiving naar een verhouding van 60% logistiek vastgoed en 40% kantoorgebouwen.
De investeringsstrategie van Intervest is gebaseerd op 2 pijlers: toenemende focus op logistiek vastgoed en een stevige verankering in de kantorenmarkt.
De strategie van Intervest voor het logistieke segment is gericht op het investeren in moderne geclusterde logistieke sites op multimodaal bereikbare locaties. Dit met een brede geografische oriëntatie om de synergievoordelen voor zowel de klanten als Intervest te maximaliseren.
De strategie van Intervest in de kantorenmarkt is gericht op het investeren in inspirerende multitenant kantoren op goed bereikbare locaties in grote agglomeraties in Vlaanderen. Gebouwen waar werken en beleving samen gaan met een servicegerichte en flexibele benadering van de huurders.
Uitvoering strategisch groeiplan, gebaseerd op de heroriëntering van de kantorenportefeuille en een verdere uitbreiding van het logistiek vastgoed.
Aard van de vastgoedportefeuille
Strategische accentverschuiving naar 60% logistiek vastgoed: verhouding beide segmenten op jaareinde 2017 is 54% logistiek en 46% kantoorgebouwen.
Bezettingsgraad
.
De totale bezettingsgraad bedraagt 86% op 31 december 2017. Zonder het herontwikkelingsproject Greenhouse BXL bedraagt de totale bezettingsgraad 91% net als in 2016.
Groei in lijn met strategisch plan
De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 794.896 m2 op 31 december 2017 (705.068 m2 op 31 december 2016).
Evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 611 miljoen naar € 663 miljoen op 31 december 2017.
Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten
In 2017 zijn 30 huurovereenkomsten afgesloten of verlengd, goed voor 9% van de huurinkomsten.
| KERNCIJFERS | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen (€ 000) | 359.366 | 326.085 |
| Vreemd vermogen (€ 000) | 320.052 | 299.078 |
| Schuldgraad (%) | 44,6% | 45,7% |
| Marktkapitalisatie (€ 000) | 413.942 | 401.150 |
| KERNCIJFERS PER AANDEEL | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Dividendgerechtigd aantal aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 19,52 | 19,43 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 20,35 | 20,37 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,49 | 23,90 |
| Premie t.o.v. nettowaarde (reële waarde) (%) | 15% | 23% |
Gemiddelde rentevoet van de financiëringen
2,6%0,5%
Daling van de gemiddelde rentevoet van de financieringen van 3,1% in 2016 naar 2,6% in 2017.
| RESULTATEN (€ 000) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| EPRA resultaat | 27.430 | 29.044 |
| Portefeuilleresultaat | -7.363 | -10.009 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
1.119 | 1.547 |
| Nettoresultaat | 21.186 | 20.582 |
| RESULTATEN PER AANDEEL | 2017 | 2016 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Dividendgerechtigd aantal aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
| EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (€) | 1,58 | 1,73 |
| EPRA resultaat op basis van dividendgerechtigd aantal aandelen (€) | 1,55 | 1,73 |
| Uitkeringspercentage (%) | 91% | 81% |
| Brutodividend (€) | 1,40 | 1,40 |
| Nettodividend (€) | 0,98 | 0,98 |
| EPRA KERNCIJFERS PER AANDEEL | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| EPRA resultaat (€) | 1,58 | 1,73 |
| EPRA NAW (€) | 19,62 | 19,60 |
| EPRA NNNAW (€) | 19,28 | 19,08 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (%) | 6,0% | 6,4% |
| EPRA aangepast NIR (%) | 6,2% | 6,6% |
| EPRA huurleegstandspercentage (%) | 13,8% | 9,4% |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (%) | 20,6% | 16,8% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (%) | 19,1% | 15,8% |
1 Eventuele wijzigingen in de financiële kalender zullen bekend gemaakt worden via een persbericht, dat desgevallend te raadplegen zal zijn op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
"Alles werd opnieuw ingericht volledig naar onze wensen inclusief het behoud van ons eigen meubilair."
Martin Hofman - Managing Director & Business Development Benelux
In de realisatie van haar strategisch groeiplan dat gebaseerd is op de heroriëntering van de kantorenportefeuille en de uitbreiding van de logistieke vastgoedportefeuille, heeft Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest') in 2017 reeds significante vooruitgang geboekt.
Tegen eind 2018 wil de vennootschap zorgen voor een groei van de vastgoedportefeuille tot circa € 800 miljoen, verdeeld over € 500 miljoen logistiek vastgoed en € 300 miljoen kantoorgebouwen. De strategische accentverschuiving die enkele jaren geleden ingezet is naar een verhouding van 60% logistiek vastgoed en 40% kantoorgebouwen blijft het objectief. Over de laatste vijf jaar is een verschuiving van 15% van de kantorenportefeuille richting het logistiek vastgoed gerealiseerd. De verhouding tussen de beide segmenten is op jaareinde 2017 54% logistieke gebouwen en 46% kantoren. Op 31 december 2017 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille € 663 miljoen, een stijging met € 52 miljoen of 8% ten opzichte van jaareinde 2016. De vastgoedportefeuille is in 2017 uitgebreid met circa 90.000 m² en heeft op 31 december 2017 een totale oppervlakte van bijna 800.000 m².
In totaal heeft Intervest in 2017 voor € 52 miljoen nieuwe acquisities en voor € 7 miljoen uitbreidingen op bestaande sites gerealiseerd. In België draagt de verwerving van de logistieke sites in Oevel, Aarschot en Zellik bij tot de groei van de logistieke portefeuille met 53.000 m². In 2017 is ook Herentals Logistics 3 opgeleverd, een eigen ontwikkelingsproject op één van de belangrijkste logistieke corridors in België.
De internationale ambities van Intervest concretiseren zich met een eerste stap in Nederland door de verwerving van een complex in Tilburg en een modern distributiecentrum in Raamsdonksveer, beide gelegen in logistieke hotspots in Nederland. De oppervlakte van de Nederlandse portefeuille bedraagt 34.000 m² op jaareinde 2017. Intervest is inmiddels in de Nederlandse vastgoedmarkt gekend als een actieve investeerder die agiel reageert bij investeringsopportuniteiten, wat haar competitiviteit voor toekomstige acquisities verstevigt.
In Diegem is de herontwikkeling van Greenhouse BXL volop aan de gang. Deze herontwikkeling is een schoolvoorbeeld van de heroriëntering in de kantorenportefeuille. Vernieuwende, inspirerende en servicegerichte concepten waar werken een aangename beleving is, vormen daarbij de leidraad. Verwacht wordt het gebouw opnieuw in gebruik te kunnen nemen medio 2018. Intussen is reeds de eerste huurder gekend en geeft de belangstelling van kandidaathuurders aan dat het concept van Intervest beantwoordt aan de verwachtingen van de markt.
Verder potentieel in de groei is aanwezig met de selectie van 'Genk Green Logistics' door de Vlaamse overheid als voorkeursbieder voor de herontwikkeling van de Ford-site in Genk. De Ford-site is door zijn locatie, omvang en multi-modale bereikbaarheid een uitzonderlijke investeringsopportuniteit. Over een termijn van vijf jaar biedt de site een ontwikkelingspotentieel van circa 250.000 m² logistieke gebouwen. Genk Green Logistics, een op te richten joint venture van Intervest en Group Machiels, heeft met de complementaire expertise van haar partners MG Real Estate en DEME Environmental Contractors, alle troeven in huis om dit grootschalig bedrijfsterrein te ontwikkelen tot een state-of-the-art logistiek referentieproject in Vlaanderen.
Intervest positioneert zich in haar beide marktsegmenten beyond real estate en treedt op als een real estate partner die verder gaat dan het louter verhuren van vierkante meters kantoren of logistieke ruimte. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken kan Intervest de klanten 'ontzorgen' en meerwaarde bieden. De vele positieve reacties van de klanten op deze turnkey solutions sterken Intervest dan ook in het verder uitbouwen van deze aanpak.
Naar € 800 miljoen
Reële waarde vastgoedportefeuille € 663 miljoen
Voor
€ 59 miljoen acquisities en uitbreidingen
2 acquisities in Nederland
Heroriëntering kantoren naar inspirerende, vernieuwende omgevingen
Potentieel 250.000 m2 Genk Green Logistics
Meer dan vierkante meters In het logistieke segment vertaalt dit zich in het samen met de klant anticiperen op wijzigende ruimtebehoeften en gebouwspecificaties nu en in de toekomst. Zo zijn o.m. met Feeder One, Toyota Material Handling en Rogue Fitness, in nauwe samenwerking met de klant, projecten uitgewerkt om bestaande gebouwen aan te passen om te beantwoorden aan hun specifieke behoeften qua inrichting, indeling, combinatie met kantoren, flexibele ruimtes e.d. . De ontwikkeling van Herentals Logistics 3 met de built-to-suit nieuwbouw van een distributiecentrum, in nauw overleg met de klant Schrauwen Sanitair en Verwarming, is een ander mooi voorbeeld van deze klantgedreven aanpak.
Greenhouse Antwerp, het innoverend gerenoveerd kantoorgebouw van Intervest in Berchem is afgestemd op het huidige nieuwe werken, met een RE:flex ruimte voor start-ups en co-working, een ruim aanbod aan flexibele vergaderruimtes en een restaurant, het "Greenhouse Café". In de loop van 2017 zijn hier eveneens managed offices voorzien, kleinere volledig ingerichte kantoren die in een mum van tijd verhuurd zijn.
In 2017 zijn er 30 langetermijnhuurovereenkomsten afgesloten of verlengd, goed voor 9% van de huurinkomsten. De huuractiviteit situeert zich voornamelijk in het logistieke segment op vlak van verlengingen en uitbreidingen. In het kantoorsegment zijn er bovendien 26 flexibele contracten afgesloten voor RE:flex en managed offices in Mechelen en Berchem.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 86% op 31 december 2017. Zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject van Greenhouse BXL is de bezettingsgraad 91% op 31 december 2017, wat gelijk gebleven is ten opzichte van jaareinde 2016. Voor de kantorenportefeuille bedraagt de bezettingsgraad 76% op 31 december 2017 en 85% zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject van Greenhouse BXL. Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad toegenomen met 2% ten opzichte van 31 december 2016 tot 98% op 31 december 2017 en dit ten gevolge van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille met sites die volledig verhuurd zijn.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen (zonder rekening te houden met investeringen en desinvesteringen) is in 2017 gedaald met 1% of € 7 miljoen. Deze daling situeert zich in de logistieke portefeuille, voornamelijk door de toekomstige verwachte leegstandsperiode in Puurs en de wijziging van de huursituatie in Wommelgem. De reële waarde van de kantorenportefeuille is in 2017 stabiel gebleven.
Voor boekjaar 2017 bedraagt het EPRA resultaat van Intervest € 27,4 miljoen. De daling van het EPRA resultaat met € 1,6 miljoen ten opzichte van 2016 is hoofdzakelijk het gevolg van lagere huurinkomsten door de strategische heroriëntering in de kantorenportefeuille, alsook van de stijging van de algemene en vastgoedkosten, dit deels gecompenseerd door nieuwe acquisities in de logistieke portefeuille en de daling van de financieringskosten door nieuwe interest rate swaps aan lagere rentevoeten.
Rekening houdend met 17.409.850 aandelen (gewogen gemiddeld), betekent dit een EPRA resultaat per aandeel van € 1,58 voor het boekjaar 2017 ten opzichte van € 1,73 vorig jaar.
Logistieke ruimtes aanpassen op maat van de klant
Managed offices in Greenhouse Antwerp succesvol
huurovereenkomsten
26 flexibele contracten
Bezettingsgraad
86%
-1%
EPRA resultaat per aandeel
Brutodividend
€ 1,40
Looptijd langetermijnfinancieringen
4,6 jaar
Buffer kredietlijnen € 101miljoen
55% kiest voor keuzedividend In het kader van haar aangekondigde groeistrategie heeft Intervest in maart 2016 besloten een brutodividend voor boekjaar 2016, 2017 en 2018 te voorzien van minimum € 1,40 per aandeel. Voor boekjaar 2017 kunnen wij u dan ook een brutodividend van € 1,40 aanbieden (€ 1,40 voor boekjaar 2016). Dit komt neer op een pay-out ratio van 91% van het EPRA resultaat. Op basis van de slotkoers op 31 december 2017 (€ 22,49) biedt dit de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,2%.
Intervest heeft in 2017 de verdere optimalisering van haar financieringsstructuur verwezenlijkt door het verlengen van de gemiddelde looptijd van de langetermijnfinancieringen van 2,9 naar 4,6 jaar door het afsluiten van nieuwe financieringen en het verlengen van bestaande kredietfaciliteiten met looptijden van 5 tot en met 8 jaar voor een totaal bedrag van € 165 miljoen.
Deze (her)financieringen tonen het vertrouwen van de financiële instellingen in Intervest en haar strategie aan. Ze hebben geleid tot een adequate spreiding van de vervaldagenkalender van de langetermijnfinancieringen tussen 2018 en 2025, met oog voor evenwicht tussen kostprijs, looptijd en diversifiëring van de financieringsbronnen.
Ook de gemiddelde looptijd van de interest rate swaps die Intervest aanhoudt voor de indekking van haar renterisico, is verlengd van 2,5 naar 3,6 jaar door het afsluiten van nieuwe interest rate swaps voor € 40 miljoen aan lagere rentevoeten. Hierdoor is de gemiddelde financieringskost van Intervest verlaagd van 3,1% in 2016 naar 2,6% in 2017.
Bovendien is er op jaareinde 2017 een buffer van € 101 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar om de groei in 2018 te financieren met vreemd vermogen.
Dit is mogelijk door de beperkte schuldgraad van 44,6% op 31 december 2017 waardoor er nog circa € 75 miljoen kan geïnvesteerd worden met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%- 50% te bereiken.
Deze solide kapitaalstructuur is gerealiseerd door de creatie van € 36 miljoen nieuw eigen vermogen door de uitgifte van 9,7% aandelen in de loop van 2017 in het kader van drie inbrengen in natura (logistieke sites in Oevel, Aarschot en Zellik) voor € 27 miljoen en het keuzedividend met een succesratio van 55% voor € 9 miljoen. Dit weerspiegelt het vertrouwen van de markt in Intervest.
U kunt op ons rekenen om Intervest op het uitgestippelde pad verder te laten groeien. Daarbij is het vertrouwen dat u en de klanten ons blijvend schenkt van uitzonderlijk belang, net zoals de onafgebroken inzet van onze medewerkers. We maken graag van de gelegenheid gebruik om aan iedereen onze oprechte gevoelens van waardering en dank te betuigen.
De raad van bestuur
Jean-Pierre Blumberg
Voorzitter van de raad van bestuur
"Onze site is aanzienlijk gemoderniseerd rekening houdend met onze specifieke wensen en noden."
Juha Puonti - Managing Director
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna 'Intervest' genoemd) werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999.
Intervest is gespecialiseerd in investeringen in kantoorgebouwen en logistiek vastgoed van prima kwaliteit. Dit vastgoed is strategisch gelegen op goede locaties. Het kantoorgedeelte concentreert zich op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel en ligt zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad; het logistieke gedeelte breidt zich verder uit op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel en Antwerpen - Limburg - Luik en richting Nederland.
De portefeuille bestaat op 31 december 2017 voor 46% uit kantoren en 54% uit logistiek vastgoed. De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2017 € 663 miljoen.
Op 31 december 2017 is de reële waarde van de vastgoedportefeuille € 663 miljoen en bestaat ze voor 46 % uit kantoren en 54 % uit logistiek vastgoed.
De investeringsstrategie van Intervest heeft respect voor de criteria van risicospreiding in de vastgoedportefeuille, zowel qua type pand, als qua geografische ligging, als qua sectorale spreiding van de huurders.
Op 31 december 2017 is de risicospreiding als volgt:
Intervest tracht het risico op verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders vaak actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals onder meer logistiek, gezondheid, handel, technologie, onderzoek en ontwikkeling. Verder wordt er gewaakt over een goede spreiding van de tussentijdse en eindvervaldagen van de huurovereenkomsten.
1 Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op jaareinde.
2 Percentages op basis van de jaarlijkse huurinkomsten.
1 Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2017.
Geografische spreiding logistiek
Intervest is een kwalitatieve en gespecialiseerde speler in zowel de kantorenmarkt als in het logistieke vastgoedsegment. Een unieke combinatie op de Belgische markt, met voldoende kritische massa, die het voordeel heeft van een sterke risicospreiding en die streeft naar een aantrekkelijk en blijvend rendement voor de aandeelhouders.
In maart 2016 heeft Intervest in lijn met deze strategie een stevig groeiplan aangekondigd. Over een periode van 3 jaar wil de vennootschap zorgen voor een groei van de vastgoedportefeuille tot circa € 800 miljoen, om tegen eind 2018 circa € 500 miljoen in logistiek vastgoed en circa € 300 miljoen in kantoren te vertegenwoordigen. Hierbij blijft de strategische verschuiving naar een verhouding van circa 60% logistiek vastgoed en 40% kantoorgebouwen het objectief. Verdere investeringen in logistiek vastgoed op strategische locaties vinden plaats in parallel met een heroriëntering in de kantorenportefeuille door de desinvestering van niet-strategische panden en de herinvestering in gebouwen met een bijzonder karakter zowel op vlak van multifunctionaliteit, architectuur, duurzaamheid als kwaliteit.
De huurmarkten en investeringsmarkten van kantoorgebouwen en logistiek vastgoed zijn onderhevig aan een onderscheiden dynamiek. De huurmarkt van kantoren is laat-cyclisch, logistiek vastgoed reageert sneller op conjunctuurevoluties. De waarde-evoluties van kantoren en logistiek vastgoed kennen hierdoor andere bewegingen waarbij eveneens structurele maatschappelijke evoluties aan de basis liggen.
De combinatie van beide segmenten heeft in het verleden reeds bewezen een hoog dividendrendement te genereren. Dit blijft ook in de toekomst één van de focusgebieden van Intervest, naast het creëren van waarde op lange termijn, zowel in het kantoorsegment als in het logistiek vastgoed.
Intervest gaat hierbij als real estate partner verder dan het investeren in en het verhuren van louter vierkante meters. De vennootschap richt zich op dienstverlening en flexibele oplossingen zodat de klanten zich kunnen focussen op hun kernactiviteiten. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken, kan Intervest de klanten 'ontzorgen' en meerwaarde bieden, beyond real estate gaan.
Met de turnkey solutions verschaft Intervest de klanten de mogelijkheid hun ruimte in te richten rekening houdend met de evoluerende manieren van werken, technologische evoluties en de veranderende dynamiek in hun marktaanpak. Een eigen innovatieteam zorgt voor het aanbieden van totaaloplossingen op maat gaande van plannen, inrichten, coördinatie van de werkzaamheden tot budgetopvolging. Naast het verschaffen van een aangename en toegankelijke werkomgeving is ook het voorzien van de nodige ondersteunende dienstverlening in zowel de bedrijfs- als de privésfeer, een ankerpunt in het 'ontzorgen' van de klant.
Intervest gaat beyond real estate, verder dan de vierkante meters kantoren of logistieke ruimte.
Een proactieve klantgerichtheid weerspiegelt zich in de volledige organisatie. Alle cruciale functies nodig voor het beheer van vastgoedklanten en vastgoed zijn in huis voorzien: verhuur, financiën en administratie, operationele dienstverlening en facility management. Een helpdesk staat 24 u, 7 op 7 klaar voor het dagelijks beheer van het vastgoed ten behoeve van de klant.
Logistieke vastgoedportefeuille: groei in logistieke corridors in een straal van 150 km rond Antwerpen, waarbij zowel delen van Nederland als Duitsland binnen het doelgebied vallen.
België en haar buurlanden zijn geografisch optimaal gelegen als logistieke uitvalsbasis in Europa, gezien de aanwezigheid van de grote Europese mainports in de Rijndelta en de nabijheid van een koopkrachtig verzorgingsgebied binnen een straal van 500 km. Hierdoor is ook de logistieke vastgoedmarkt sterk ontwikkeld. De vraag naar logistiek vastgoed zal in de toekomst verder toenemen door de algemene groei van de Europese economie en de groei van e-commerce.
Voor nieuwe acquisities of ontwikkelingen zal Intervest in België prioritair blijven focussen op de twee belangrijkste logistieke assen van België: Antwerpen - Brussel - Nijvel en Antwerpen - Limburg - Luik. De vennootschap heeft reeds een uitgesproken sterke aanwezigheid op deze assen, waardoor ze voor deze deelmarkten een belangrijke gesprekspartner is voor haar klanten. Door de posities op deze assen verder uit te bouwen, kan optimaal ingespeeld worden op de wijzigende behoeften van de bestaande en nieuwe klanten inzake oppervlakte of locatie. Andere locaties in
België, Nederland en Duitsland, aansluitend op deze assen, worden eveneens overwogen.
Intervest streeft naar gebouwenclusters, zijnde verschillende locaties in elkaars nabijheid, om klanten een efficiënte en optimale dienstverlening te kunnen aanbieden. Deze clustering geldt niet enkel voor de bestaande locaties, maar zal ook een rol spelen bij een geografische groei van de portefeuille als logische aanvulling op de bestaande kerngebieden.
De groei van Intervest in dit segment zal gerealiseerd worden door de verwerving van hoog kwalitatief vastgoed, ontwikkelingen op grondposities op bij voorkeur multimodaal bereikbare locaties en door ontwikkelingen binnen de eigen portefeuille. Zo is de vennootschap in 2016 ontwikkelingen gestart op haar eigen terreinen in Herentals en Luik en zijn er nog uitbreidingsmogelijkheden op verschillende logistieke sites, onder meer in Opglabbeek in samenwerking met derden. Dergelijke uitbreidingen bieden immers zowel voor Intervest als voor de huidige huurders belangrijke synergievoordelen, waardoor extra toegevoegde waarde kan worden gerealiseerd.
De strategie van Intervest voor het logistieke segment is gericht op het investeren in moderne geclusterde logistieke sites op multimodaal bereikbare locaties. Dit met een duidelijke geografische
focus om de synergievoordelen voor zowel de klanten als Intervest te maximaliseren.
Kantorenportefeuille: efficiënt inspelen op een wijzigende huurmarkt en heroriëntering van type gebouwen
In het sterk competitieve klimaat van de kantorenmarkt onderscheidt Intervest zich door aandacht te besteden aan de voortdurend evoluerende noden van de klant. Zij zijn niet louter meer op zoek naar ruimte. Ze zijn eerder vragende partij voor een totaaloplossing waarbij dienstverlening en bijkomende functionaliteiten het verschil maken: gemeenschappelijke vergaderzalen, eventmogelijkheden, restaurant, fitness, een algemeen kader voor beleving en dergelijke meer. Dit aanbod sluit logischerwijze aan bij de evoluerende manieren van werken en technologie en de hiermee gepaard gaande toenemende nood aan flexibiliteit en mobiliteit om plaats- en tijdsonafhankelijk te werken.
Bij de herontwikkeling van bestaande kantoorgebouwen speelt Intervest met het Greenhouseconcept hier actief op in. Greenhouse is een concept dat er op gericht is ontmoeting en interactie te stimuleren, met een professionele uitstraling, een hoge mate van flexibiliteit, uitgebreide dienstverlening met oog voor wellbeing en energie-efficiëntie.
Voor de heroriëntering op niveau van de kantorenportefeuille zal Intervest zich in de toekomst focussen op strategische locaties, zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad, voornamelijk op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel. Nieuwe investeringen in de kantorenmarkt zullen gericht zijn op gebouwen met een bijzonder karakter waar werken een beleving is.
In het kantorensegment wenst Intervest een kritische massa te behouden. De stevig uitgebouwde marktpositie in Mechelen zal behouden blijven, gezien Mechelen door de groeiende mobiliteitsproblematiek meer en meer wordt gezien als een alternatieve locatie voor Brussel.
De strategie van Intervest in de kantorenmarkt is gericht op het investeren in inspirerende multitenant kantoren op goed bereikbare locaties in grote agglomeraties in Vlaanderen. Gebouwen waar werken en beleving samen gaan met een servicegerichte en flexibele benadering van de huurders.
Intervest heeft een gemengde vastgoedportefeuille van € 663 miljoen, bestaande uit 46% kantoorgebouwen en 54% logistiek vastgoed (per 31 december 2017).
Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen:
Elke acquisitie dient getoetst te worden aan vastgoed- en financiële criteria.
Financiële criteria:
De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groeimogelijkheid bevordert.
Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met ING Bank. De liquiditeit van de meeste Belgische GVV's is eerder laag. Een belangrijke reden hiervoor is dat GVV's vaak vrij klein zijn om de aandacht te krijgen van internationale en professionele beleggers en dit zowel in termen van marktkapitalisatie als van free float.
Bovendien wordt het aandeel van een GVV meestal gekocht voor een langere investeringsperiode en minder als speculatie, wat het aantal transacties doet verminderen.
De corporate governance verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 ('Code 2009') en van de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen. Het KB van 6 juni 2010 heeft bepaald dat de Code 2009 de enige van toepassing zijnde code is. Deze Code is terug te vinden op de website van het Belgisch Staatsblad, en op www.corporategovernancecommittee.be.
Intervest hanteert de Belgische Corporate Governance Code 2009 als referentiecode. De corporate governance principes van Intervest zijn door de raad van bestuur vastgelegd in een aantal richtlijnen:
Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest beschrijft, is voor de laatste maal herzien in juli 2016. Het Corporate Governance Charter, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.be.
Van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 wordt enkel afgeweken wanneer specifieke omstandigheden dit vereisen. In dit geval wordt de afwijking in overeenstemming met het 'comply or explain'-principe toegelicht in het jaarverslag. De raad van bestuur heeft geoordeeld dat het soms gerechtvaardigd is dat de vennootschap een aantal bepalingen van de Corporate Governance Code 2009 niet navolgt. Volgens het 'comply or explain'-principe is het
inderdaad toegestaan om rekening te houden met de relatief kleine omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap en in het bijzonder met de reeds rigide wetgeving op GVV's.
In 2017 is van onderstaande codebepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 afgeweken ('explain'):
De raad van bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten vermits de vennootschap aan twee (gemiddeld aantal werknemers < 250 personen en jaarlijkse netto omzet < € 50 miljoen) van de drie criteria bepaald door artikel 526quater van het Wetboek van Vennootschappen voldoet. De raad van bestuur ziet de taken van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur, en dit in afwijking van bepaling 5.4./1 zoals opgenomen in Bijlage E van de Code 2009 die bepaalt dat het remuneratiecomité uitsluitend bestaat uit niet-uitvoerende bestuurders. Het remuneratiecomité van de raad van bestuur bestaat bijgevolg uit alle leden van de raad van bestuur. De beperkte omvang van de raad maakt een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.
De raad van bestuur heeft conform bepaling 2.9 geen vennootschapssecretaris aangeduid die de raad adviseert over alle bestuurszaken en zorg draagt voor de communicatie binnen en tussen de bestuursorganen van de vennootschap. De beperkte omvang van de vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke functie overbodig.
| Adres | Mandaat | Begin | Einde | Aanwezigheid | |
|---|---|---|---|---|---|
| Jean-Pierre Blumberg Voorzitter, onafhankelijk bestuurder |
Plataandreef 7 2900 Schoten België |
Eerste mandaat |
April 2016 | April 2019 | 13/13 |
| Chris Peeters Onafhankelijk bestuurder |
August Van Landeghemstraat 72 2830 Willebroek België |
Tweede mandaat |
April 2016 | April 2019 | 12/13 |
| Marleen Willekens Onafhankelijk bestuurder |
Edouard Remyvest 46, b1 3000 Leuven België |
Eerste mandaat |
April 2016 | April 2019 | 10/13 |
| Jacqueline de Rijk - Heeren Onafhankelijk bestuurder |
Stationsstraat 33 2910 Essen België |
Eerste mandaat |
April 2016 | April 2019 | 11/13 |
| Johan Buijs Bestuurder |
IJsseldijk 438 2921 BD Krimpen a/d Ijssel Nederland |
Tweede mandaat |
April 2015 | April 2018 | 11/13 |
| Gunther Gielen Bestuurder |
Korte Welvaart 57 3140 Keerbergen België |
Eerste mandaat |
April 2016 | April 2019 | 12/13 |
De raad van bestuur bestaat op 31 december 2017 uit zes leden, waarvan vier onafhankelijke bestuurders die alle vier voldoen aan de voorwaarden van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
De bestuurders zijn benoemd voor een periode van drie jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen.
De bestuurders zijn niet-uitvoerende bestuurders.
Eerste mandaat April 2016 - april 2019 Aanwezigheid: 13/13
Jean-Pierre Blumberg werd benoemd tot onafhankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de algemene jaarvergadering van 27 april 2016, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2019 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2018.
Jean-Pierre Blumberg, geboren in 1957, behaalde aan de KU Leuven een licentie in de rechten en aan Cambridge University een Master of Laws, LLM. Hij startte zijn loopbaan in 1982 als medewerker bij De Bandt, van Hecke, Lagae (het huidige Linklaters) waar hij in 1990 vennoot geworden is. Vervolgens was hij van 2001 tot 2008 National Managing Partner bij Linklaters. Van 2008 tot 2012 was hij lid van het Executive Committee Linklaters LLP en Managing Partner Europe. Tot 2016 was hij lid van de International Board van Linklaters LLP. Verder is hij ook Senior Partner in de Corporate en M&A Practice Group in België en Co-head of global M&A, docent aan de Universiteit Antwerpen, gastdocent aan de KU Leuven, ad hoc docent aan de AMS Management School en lid van het High Level Expert Group on the Future of the Belgian Financial Sector. Jean-Pierre Blumberg is auteur en co-auteur van diverse artikelen in nationale en internationale juridische en fiscale tijdschriften en heeft verschillende onderscheidingen in de wacht gesleept.
Tweede mandaat April 2016 - april 2019 Aanwezigheid: 12/13
Chris Peeters werd benoemd, ten persoonlijke titel, tot onafhankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de algemene jaarvergadering van 27 april 2016, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2019 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2018.
Prof. dr. Chris Peeters is geboren in 1960. Hij behaalde in 1982 het diploma van licentiaat in de toegepaste economische wetenschappen (TEW) en in 1990 de graad van doctor in de TEW. Hij is verbonden aan de Universiteit Antwerpen waar hij de cursussen Overheidsbeleid, Transporteconomie en Logistiek doceert, en treedt op als adviseur van bedrijven en overheden binnen en buiten Europa. Prof. dr. Peeters is auteur en co-auteur van meer dan 30 boeken en vele artikels inzake strategie en beleid. Hij is een internationaal erkend expert inzake strategische besluitvorming en beleidsadvisering. Hij is voorzitter/gedelegeerd bestuurder en senior partner van Policy Research Corporation bv.
• lid van de raad van bestuur en van het auditcomité van Vastned Retail Belgium (beursgenoteerd).
EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, werd gecoöpteerd tot bestuurder ingevolge beslissing van de raad van bestuur van 21 december 2007. Bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 2 april 2008 werd het besluit tot coöptatie van de raad van bestuur van 21 december 2007 bekrachtigd en werd EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, benoemd tot onafhankelijk bestuurder van Intervest met ingang vanaf 1 januari 2008 om te eindigen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2011 werd gehouden en waarop besloten werd tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2010. Vervolgens werd EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, herbenoemd tot onafhankelijk bestuurder van Intervest bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 24 april 2013, waarbij dit mandaat een einde heeft genomen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2016 werd gehouden.
Chris Peeters is als gedelegeerd bestuurder betrokken bij het faillissement van Asopus Corporation nv (datum faillissement: 26 september 2014) en Asopus Institute nv (datum faillissement: 26 september 2014). De handelsactiviteit van beide voormelde vennootschappen betrof adviesbureau op het gebied van bedrijfsbeheer en -voering. Voormelde vennootschappen hadden reeds een zogenaamd "track record" van bijna 20 jaar wat in principe wees op een succesvol business model. Een dalende omzet en een steeds zwaarder doorwegende kostenstructuur, heeft evenwel geleid tot het faillissement van voormelde vennootschappen. Het faillissement van Asopus Corporation nv en Asopus Institute nv heeft tot op redactiedatum van huidig jaarverslag niet geleid tot enige aansprakelijkheid in hoofde van de raden van bestuur van voormelde vennootschappen. Chris Peeters heeft aan de vennootschap bij wijze van verklaring onder ede bevestigd dat er in het kader van de faillissementen van Asopus Corporation nv en Asopus Institute nv geen enkele fout kan aangerekend worden aan de respectieve raden van bestuur als college in het algemeen of aan hem persoonlijk als lid van de respectieve raden bestuur in het bijzonder en dat hij geen kennelijke grove fout heeft begaan die tot het faillissement van de voormelde vennootschappen heeft bijgedragen.
Chris Peeters is als vaste vertegenwoordiger van de gedelegeerd bestuurder van nv EM, Achelos Enterprises bv ook betrokken bij het faillissement van nv EM. Dit faillissement werd uitgesproken op 19 november 2015. Door de economische crisis is de koop/verkoop van luxe motorboten sterk achteruit gegaan hetgeen uiteindelijk tot het faillissement van de vennootschap heeft geleid. Ook in het kader van dit faillissement werd op redactiedatum van huidig verslag geen enkele aansprakelijkheid geformuleerd in hoofde van Chris Peeters en/of de bestuurders van deze vennootschap. Chris Peeters heeft aan de vennootschap bij wijze van verklaring onder ede bevestigd dat er in het kader van faillissement van nv EM hem geen enkele fout kan worden aangerekend, ook niet als lid van de raad van bestuur.
Eerste mandaat April 2016 - april 2019 Aanwezigheid: 10/13
Marleen Willekens werd benoemd tot onafhankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de algemene jaarvergadering van 27 april 2016, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2019 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2018.
Prof. dr. Marleen Willekens, geboren in 1965, behaalde aan de Universiteit Gent een licentie in bedrijfseconomische wetenschappen (1987) en startte daarna haar loopbaan in de financiële sector als stagiaire bij de Bank Brussel Lambert. In 1989 besliste zij aan de slag te gaan in de academische wereld wat leidde tot het behalen van een Ph.D. in "industrial and business studies" aan de University of Warwick. Na het behalen van haar doctoraat werd zij in 1995 benoemd als jong docent aan de KU Leuven in de onderzoeksgroep Accountancy van de Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen waar zij sedert 2009 gewoon hoogleraar is. Van 2006 tot 2008 was zij hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg, en sedert 2012 is zij ook deeltijds professor Auditing aan de BI Norwegian Business School in Oslo. Marleen Willekens doceert o.m. Auditing, Financial Accounting en Accounting voor managers aan de KU Leuven, en geeft ook gastcolleges aan tal van buitenlandse universiteiten, in MBA's en executive programma's. Zij is tevens auteur en co-auteur van diverse artikelen en boeken in het domein van auditing en accounting. In binnen- en buitenland ontving zij verscheidene awards voor haar onderzoek in dit domein.
Eerste mandaat April 2016 - april 2019 Aanwezigheid: 11/13
Jacqueline de Rijk - Heeren werd benoemd tot onafhankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de algemene jaarvergadering van 27 april 2016, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2019 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2018.
Jacqueline de Rijk - Heeren is geboren in 1952. Zij volgde de opleiding vakbekwaamheid voor nationaal en internationaal beroepsgoederenvervoer en vervolgens de opleiding tot specialist vervoer van gevaarlijke stoffen bij de Stichting Scheepvaart en Transportonderwijs. Vanaf 1994 vervult zij de functie van directeur/bestuurder bij Jan de Rijk nv (handelsnaam Jan de Rijk Logistics). Sinds 1995 is ze directeur bij Euroute Holding nv en sinds 2005 is zij directeur bij Europand bv en Euroroute Investment bv. Sinds de tweede helft van 2017 is zij lid van de Economic Board West Brabant van de regionale ontwikkelingsmaatschappij REWIN West Brabant.
Vroegere mandaten gedurende de laatste 5 jaar:
• directeur Europand Eindhoven bv.
Tweede mandaat April 2015 - april 2018 Aanwezigheid: 11/13
Johan Buijs werd benoemd tot niet-onafhankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de buitengewone algemene vergadering van 27 oktober 2011, en dit voor een termijn die een einde heeft genomen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die op 29 april 2015 werd gehouden. Vervolgens werd Johan Buijs herbenoemd tot niet-onafhankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 29 april 2015, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2018 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2017. Tot april 2016 was Johan Buijs niet-onafhankelijk, uitvoerend bestuurder en effectieve leider van Intervest.
Johan Buijs, geboren in 1965, studeerde civiele techniek aan de Technische Universiteit Delft. Hij startte zijn loopbaan in 1989 als constructeur bij adviesbureau D3BN Civiel Ingenieurs. Daarna was hij werkzaam als constructeur/projectleider bij Royal Haskoning en projectmanager en directeur bij D3BN Rotterdam en directeur bij D3BN infrastructuur. Hij vervolgde zijn carrière als hoofd afdeling bouwzaken en, vanaf januari 2005, als statutair directeur bij Wereldhave Management Holding bv. In 2006 werd Johan Buijs aangesteld als statutair directeur bij Wereldhave nv. Tot augustus 2016 gaf hij als algemeen directeur leiding aan NSI nv. Momenteel is hij actief als ceo en co-founder van Spark Real Estate bv.
• bestuurder bij IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland.
Eerste mandaat April 2016 - april 2019 Aanwezigheid: 12/13
Gunther Gielen werd benoemd tot bestuurder van de vennootschap als vertegenwoordiger van de aandeelhouder Belfius. De benoeming werd vastgesteld bij besluit van de algemene jaarvergadering van 27 april 2016, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2019 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2018.
Gunther Gielen, geboren in 1973, behaalde aan de KU Leuven een diploma handelsingenieur en vervolgens een master of Finance aan de Universiteit Antwerpen. Van 1997 tot 1999 was hij analist geavanceerde financiële producten en derivaten bij Bacob. Van 1999 tot 2002 was hij equity analist bij Artesia Banking Corporation. Van 2002 tot 2006 was hij bij Dexia senior risk manager equities en real estate en vervolgens van 2006 tot 2010 principal risk manager ALM equities en real estate. Van 2010 tot 2013 was hij head of expertise center risk management equities en real estate bij Dexia conso (later Belfius conso). Van 2013 tot 2014 was hij head of portfolio management bij Belfius Insurance Invest. Sinds mei 2014 vervult hij de functie van afgevaardigd bestuurder bij Belfius Insurance Invest.
Vroegere mandaten gedurende de laatste 5 jaar:
Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkele bestuurder de laatste vijf jaar:
Tussen de leden van de raad van bestuur bestaan geen familiebanden tot de tweede graad.
De raad van bestuur heeft in het jaar 2017 dertien maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2017 zijn:
Sinds de wet van 28 juli 20111 zijn er quota in België ingevoerd om te garanderen dat vrouwen zitting hebben in de raad van bestuur van beursgenoteerde vennootschappen (art. 518 bis van het Wetboek van Vennootschappen). Hierdoor heeft Intervest er voor gezorgd dat minstens één derde van het aantal leden van de raad van bestuur vrouwelijk is. In 2016 is de samenstelling van haar raad van bestuur grondig geanalyseerd naar aanleiding van de toenmalige wijziging in aandeelhoudersbasis. Op basis hiervan zijn de benodigde en gewenste profielen en competenties vastgesteld en zijn geschikte bestuursleden geselecteerd.
In het auditcomité zetelen in 2017 drie onafhankelijke bestuurders:
Deze onafhankelijke bestuurders voldoen in 2017 allen aan de negen onafhankelijkheidscriteria van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespecificeerd maar valt samen met de termijn van het bestuurdersmandaat.
Het auditcomité is belast met de volgende taken:
De leden van het auditcomité zijn deskundig. Tenminste één lid van het comité is onderlegd op het vlak van boekhouding en audit (Marleen Willekens). Daarnaast is het auditcomité collectief deskundig. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest en op het gebied van boekhouding en audit.
Het auditcomité heeft in het jaar 2017 vijf maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten van het auditcomité in 2017 zijn geweest:
Het comité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur.
1 Wet van 28 juli 2011 tot wijziging van de wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, het Wetboek van Vennootschappen en de wet van 19 april 2002 tot rationalisering van de werking en het beheer van de Nationale Loterij teneinde te garanderen dat vrouwen zitting hebben in de raad van bestuur van de autonome overheidsbedrijven, de genoteerde vennootschappen en de Nationale Loterij.
van links naar rechts: Jean-Paul Sols, Inge Tas, Marco Hengst
Het directiecomité is op 31 december 2017 als volgt samengesteld:
Conform artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 15 van de statuten van de vennootschap, heeft de raad van bestuur bestuursbevoegdheden overgedragen. De regels in verband met de samenstelling en werking van het directiecomité worden nader beschreven in het Corporate Governance Charter van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op www.intervest.be.
Hoofdstuk 6 van het Corporate Governance Charter geeft toelichting over de samenstelling van het directiecomité, alsook over de taakverdeling, het voorzitterschap, de wijze van vergaderen, beraadslagen en stemmen, de bevoegdheden, de rapporteringsplicht en de evaluatiemethode.
De leden van het directiecomité zijn tevens de effectieve leiders van de vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet.
De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur.
1 Het uitoefenen van een mandaat van effectieve leider onder de vorm van een rechtspersoon met een onbepaalde duur dient te worden omgezet naar een mandaat in natuurlijke persoon binnen een termijn die maximum vier jaar (vanaf de aanname van het GVV-statuut) kan bedragen.
Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van bestuur periodiek zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreffendheid, alsook die van het auditcomité en de interactie met het directiecomité. De raad van bestuur kan zich hierbij laten bijstaan door externe deskundigen.
Bij dit evaluatieproces wordt:
Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van bestuur hiervoor de gepaste maatregelen treffen. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van bestuur of het auditcomité.
Wat preventie van belangenconflicten aangaat, is de vennootschap enerzijds onderworpen aan wettelijke regels (artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen en artikelen 36 tot 38 van de GVV-Wet) en anderzijds aan de regels in haar statuten en haar Corporate Governance Charter.
Artikel 17 van de statuten van de vennootschap bepaalt dienaangaande het volgende: "De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd."
De raad van bestuur, het directiecomité en elk lid afzonderlijk leggen zich de strenge discipline op om elk mogelijk belangenconflict uit te sluiten, ongeacht of het van patrimoniale, professionele of enige andere aard is, en willen nauwkeurig voldoen aan de wettelijke regel van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen inzake belangenconflicten tussen de vennootschap en een bestuurder.
Indien bijvoorbeeld een bestuurder van de vennootschap omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast en wordt de betreffende bestuurder verzocht niet deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 523, §1 in fine).
Wanneer een bestuurder of een lid van het directiecomité, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang heeft van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met een verrichting of beslissing die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur of het directiecomité behoort, brengt het betrokken lid de voorzitter en de leden bijgevolg hier vooraf van op de hoogte. Het betreffende lid kan dan niet aan de beraadslagingen en aan de stemming over de betrokken verrichting deelnemen.
De verklaring, net als de rechtvaardigingsgronden betreffende het belangenconflict, worden opgenomen in de notulen. Met het oog op de publicatie ervan in het jaarverslag wordt in de notulen de aard van de beslissing of verrichting verantwoord. Daarenboven vermelden de notulen de vermogensrechtelijke gevolgen voor de vennootschap voortvloeiend uit deze beslissing. Het rapport van de commissaris dat opgesteld moet worden overeenkomstig artikel 143 van het Wetboek van Vennootschappen, bevat een afzonderlijke beschrijving van de financiële gevolgen voor de vennootschap.
Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een grootaandeelhouder van de vennootschap wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen verplicht onder meer operaties met verbonden vennootschappen behoudens bepaalde uitzonderingen - voor te leggen aan het advies van een comité van onafhankelijke bestuurders, bijgestaan door een onafhankelijk expert.
Tevens voorziet artikel 37 van de GVV-Wet dat de Financial Services and Markets Authority (FSMA) voorafgaandelijk door de GVV ter kennis moet worden gebracht van geplande verrichtingen door de GVV of één van haar perimetervennootschappen wanneer één of meer van de volgende personen rechtstreeks of onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen optreden of er enig vermogensvoordeel uit halen: de personen die de openbare GVV controleren of er een deelneming in bezitten; de promotor van de openbare GVV; de andere aandeelhouders van alle perimetervennootschappen van de openbare GVV; en de bestuurders, de zaakvoerders, de leden van het directiecomité, de personen belast met het dagelijks bestuur, de effectieve leiders of de lasthebbers; en de met al deze partijen verbonden personen.
Deze geplande verrichtingen moeten een belang vertegenwoordigen voor de openbare GVV, moeten passen binnen haar strategie en moeten tegen normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Deze verrichtingen moeten onmiddellijk bekend worden gemaakt.
Conform artikel 49, §2 van de GVV-Wet is de vennootschap, wanneer er een vastgoedtransactie plaatsvindt met de hierboven vermelde personen, gebonden aan de waardering van de vastgoeddeskundige.
De bepalingen van de artikelen 36 en 37 van de GVV-Wet gelden niet voor:
In dit kader wenst de raad van bestuur te vermelden dat de procedure ter voorkoming van belangenconflicten niet diende toegepast te worden in 2017.
Intervest heeft geen benoemings- en remuneratiecomité. De raad van bestuur van de vennootschap is de mening toegedaan dat de betreffende opdrachten van het benoemings- en het remuneratiecomité als taken van de voltallige raad van bestuur dienen beschouwd te worden. Hiermee wijkt Intervest af van de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 (zie eveneens paragraaf 'comply or explain'-principe). De beperkte omvang van de raad maakt immers een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk. Anderzijds vereist de problematiek van de benoemingen of de remuneratie bij de vennootschap te weinig bijkomende aandacht om een afzonderlijke comitéwerking en de daaraan verbonden extra kosten te kunnen rechtvaardigen.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het te voeren bezoldigingsbeleid voor haar leden en voor de leden van de directie. De vergoeding van de bestuurders dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de algemene vergadering.
Het beleid is gebaseerd op volgende uitgangspunten:
Onder gelijkblijvende omstandigheden is het remuneratiebeleid ook voor de twee komende boekjaren van toepassing.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de bestuurders bedraagt in 2017 als lid van de raad van bestuur € 20.000 per jaar (€ 25.000 per jaar als voorzitter van de raad van bestuur, exclusief BTW).
Er worden geen bijkomende vergoedingen toegekend voor het lidmaatschap van een comité noch voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité.
Er werd geen arbeidsovereenkomst afgesloten met één van de bestuurders en er is geen opzegvergoeding van kracht. De vergoeding van de bestuurders houdt conform artikel 35 §1 van de GVV-Wet rechtstreeks noch onrechtstreeks verband met de door de vennootschap verwezenlijkte verrichtingen. De bestuurders bezitten geen aandelen van de vennootschap noch werden aan de bestuurders opties verleend op aandelen van de vennootschap.
Het bedrag van de vaste vergoeding dat in 2017 als remuneratie is toegekend aan de drie leden van het directiecomité, bedraagt € 766.227 waarvan € 324.636 voor de voorzitter van het directiecomité, tevens ceo van Intervest, en in totaal € 441.591 voor de andere twee leden van het directiecomité (onkostenvergoeding en pensioenplan inbegrepen).
Het mandaat van Luc Feyaerts bvba werd beëindigd per 31 maart 2017. Deze vennootschap ontving een vaste vergoeding van € 53.669 (niet-aftrekbare btw inbegrepen) voor de eerste drie maanden van 2017.
Aan de leden van het directiecomité zijn geen opties verleend op aandelen van de vennootschap.
Er is geen BTW van toepassing op deze vergoedingen.
De leden van het directiecomité konden in 2016 in aanmerking komen voor een jaarlijkse variabele vergoeding van gezamenlijk maximaal € 250.000. In 2016 lagen de criteria op het gebied van uitvoering van de groeistrategie (10%), bewaking van de schuldgraad (10%), optimalisatie van de werking van de organisatie (10%), het behalen van gebudgetteerde cijfers op het vlak van EPRA resultaat en resultaat per aandeel (25%), brutohuurinkomsten (10%), operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (10%). Elk directielid had verder individuele doelstellingen (25%) die verbonden zijn aan specifieke aspecten van de uitrol van de strategie van de vennootschap.
Op basis van de in 2016 gerealiseerde doelstellingen werd een variabele vergoeding toegekend van in totaal € 197.591 (exclusief BTW). Er is geen terugvorderingsrecht van de variabele vergoeding voorzien.
Naast deze reguliere variabale vergoeding kan een directielid in aanmerking komen voor een bijkomende jaarlijkse variabele vergoeding die toegekend kan worden voor exceptionele prestaties. Over 2016 is geen bijkomende variabele vergoeding uitgekeerd.
| BESTUURDERS in duizenden € | 2017 (uit te beta len in 2018) |
2016 (uitbetaald in 2017) |
|---|---|---|
| Jean-Pierre Blumberg | 25 | 25 |
| Chris Peeters | 20 | 20 |
| Marleen Willekens | 20 | 20 |
| Jacqueline De Rijk - Heeren | 20 | 20 |
| Gunther Gielen | 20 | 20 |
| Johan Buijs | 20 | 0* |
| TOTAAL | 125 | 105 |
* In 2016 heeft Johan Buijs zijn mandaat als bestuurder onbezoldigd uitgeoefend. Hij ontving een vergoeding voor zijn werkzaamheden in een interne werkgroep die investeringsbeslissingen voorbereidt, voor een bedrag van € 20.000, opgenomen in de rubriek algemene kosten.
| LEDEN DIRECTIECOMITÉ in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Jean-Paul Sols bvba, ceo (60% tot 1/8/2016, daarna 100%) | 389 | 263 |
| Vaste vergoeding | 324 | 243 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 65 | 20 |
| Pensioenverplichtingen | 0 | 0 |
| Inge Tas, cfo (60% tot 1/8/2016, daarna 100%) | 317 | 202 |
| Vaste vergoeding | 226 | 164 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 59 | 20 |
| Pensioenverplichtingen | 32 | 18 |
| Marco Hengst, cio (100% vanaf 1/5/2016) | 223 | 112 |
| Vaste vergoeding | 160 | 99 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 39 | 0 |
| Pensioenverplichtingen | 24 | 13 |
| Luc Feyaerts bvba, coo (100%) (tot 31/3/2017) | 91 | 223 |
| Vaste vergoeding (inclusief niet-aftrekbare BTW) | 54 | 203 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 37 | 20 |
| Pensioenverplichtingen | 0 | 0 |
| TOTAAL | 1.020 | 800 |
Sinds 1 augustus 2016 heeft de vennootschap een volledig dedicated management. De ceo, Jean-Paul Sols bvba, vast vertegenwoordigd door Jean-Paul Sols en de cfo, Inge Tas, hebben hun samenwerking met de openbaar gereglementeerde vastgoedvennootschap Vastned Retail Belgium beëindigd en zijn sinds 1 augustus 2016 volledig beschikbaar voor Intervest. Op 1 mei 2016 is het directiecomité uitgebreid met een cio (chief investment officer) en is Marco Hengst toegetreden in deze functie. Luc Feyaerts bvba heeft zijn mandaat beëindigd per 31 maart 2017.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de bestuurders blijft ongewijzigd ten opzichte van de hierboven genoemde vergoedingen over 2017.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de leden van het directiecomité wordt per 1 januari van elk jaar (i) geïndexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst en de nieuwe index van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt (ii) verhoogd met 1 procent. Dit komt neer op een verhoging van 2,83% per 1 januari 2018.
De drie leden van het directiecomité kunnen in aanmerking komen voor een jaarlijkse variabele vergoeding van gezamenlijk maximaal €200.000. In 2017 liggen de criteria op het gebied van uitvoering van de groeistrategie (10%), bewaking van de schuldgraad (10%), optimalisatie van de werking van de organisatie (10%), behalen van gebudgetteerde cijfers op het vlak van EPRA resultaat, operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille en resultaat per aandeel (25%), realiseren van gebudgetteerde verhuringen (20%) en behalen van een bezettingsgraaddoelstelling (5%). Elk directielid heeft verder individuele doelstellingen (20%) die verbonden zijn aan specifieke aspecten van de uitrol van de strategie van de vennootschap.
Op basis van de in 2017 gerealiseerde doelstellingen werd een variabele vergoeding toegekend van in totaal € 178.550. Er is geen terugvorderingsrecht van de variabele vergoeding voorzien.
De raad van bestuur heeft de principiële beslissing genomen tot goedkeuring van een variabel langetermijnvergoedingsplan voor alle leden van het directiecomité en dit over de boekjaren 2017 tot en met 2019.
De variabele langetermijnvergoeding heeft de volgende kenmerken:
De leden van de raad van bestuur zijn benoemd voor een periode van drie jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering van aandeelhouders worden herroepen. Er is geen opzegvergoeding van kracht.
De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzeggingsvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding (behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd zal zijn).
De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor.
De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd door drie onafhankelijke deskundigen, te weten: Cushman & Wakefield, CBRE Valuation Services (België) en CBRE Valuation Advisory B.V. (Nederland), ieder voor een gedeelte van de vastgoedportefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe.
Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie conform artikel 17, §3, 4 en 5 van de GVV-Wet (dit zijn samen de "onafhankelijke controlefuncties").
In het kader van de omvorming van het statuut van Intervest naar GVV zijn op 27 oktober 2014 dan ook personen aangesteld die zijn belast met de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie.
De interne audit kan worden begrepen als een onafhankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreffendheid en de efficiëntie van de door de vennootschap gehanteerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten.
Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreffendheid en efficiëntie van processen, procedures en activiteiten inzake:
Intervest heeft de externe consulent BDO (vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger Lieven Van Brussel – Partner (BDO Risk & Assurance Services)), aangesteld als de persoon die belast is met de interne audit, waarbij Johan Buijs, niet-uitvoerende bestuurder van Intervest, is aangesteld om de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door BDO uit te voeren. Aldus is hij te beschouwen als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Het mandaat van BDO als externe consulent heeft een duur van 4 jaar en is op verzoek van Intervest geeïndigd op 31 december 2017. Intervest heeft PwC Bedrijfsrevisoren cvba begin 2018 aangesteld als interne auditor voor een periode van 3 jaar, eindigend op 31 december 2020.
In het kader van het risicobeheerbeleid zal de vennootschap erover waken dat de hierboven beschreven risico's waaraan ze is blootgesteld (marktrisico's, operationele, financiële en reglementaire risico's) op een doeltreffende manier worden ingeschat, gecontroleerd en opgevolgd.
Intervest heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures.
De onafhankelijke risicobeheerfunctie wordt vanaf de omvorming van het statuut van de vennootschap naar openbare GVV waargenomen door Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo. Het mandaat is voor onbepaalde duur.
Regels betreffende compliance en integriteit zijn bevat in de functie van de compliance officer. Overeenkomstig principes 3.7 en 6.8 evenals Bijlage B van de Belgische Corporate Governance Code 2009 van de Commissie Corporate Governance, heeft de vennootschap Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, aangesteld als compliance officer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële
diensten en Richtlijn 2003/6/EC betreffende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie. De compliance officer ziet er eveneens op toe dat de vennootschap de wetten, de reglementen en de gedragsregels die van toepassing zijn op de vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest Offices & Warehouses nv een interne gedragscode en een klokkenluidersregeling opgesteld.
Artikel 17, §4 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare GVV "de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiding, werknemers en gevolmachtigden te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV". In artikel 6 van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV "de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV".
De "onafhankelijke compliancefunctie" kan worden begrepen als een onafhankelijke functie binnen de vennootschap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onderneming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig.
Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, werd benoemd tot verantwoordelijke van de onafhankelijke compliancefunctie. Het mandaat is voor onbepaalde duur.
Intervest streeft vanuit de huidige maatschappelijke context naar een samenhangend en duurzaam maatschappelijk beleid in lijn met de verwachtingen van alle belanghebbenden: klanten, medewerkers, aandeelhouders, leveranciers en andere stakeholders.
Intervest heeft hiervoor diverse maatregelen geïmplementeerd op het vlak van vrijwaring van het milieu, de zorg voor het welzijn van klanten en personeel en dit met oog voor maatschappelijk engagement en deugdelijk bestuur.
Sinds 2009 certificeert Intervest stelselmatig en stapsgewijs de gebouwen binnen haar portefeuille op hun milieuprestaties. Dit gebeurt op basis van de BREEAM-In-Use methodiek ('Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology'-In-Use, of kort 'BIU'). BREEAM-In-Use beoordeelt bestaande gebouwen op hun duurzaamheid, zowel op bouwfysische aspecten, bedrijfsvoering en beheer, als op het gebruik van het gebouw.
Door enkele belangrijke aanpassingen aan de BIU-auditmethodiek specifiek voor de eigenheid van vastgoed in continentaal Europa, dienden verschillende sites opnieuw geauditeerd te worden. In 2016 zijn de reeds eerder gecertificeerde gebouwen herzien en is de certificering opnieuw uitgevoerd op basis van deze BIU-methodiek en is bijkomend het certificeringsproces verder uitgebreid. Eind 2017 is nu 33% van de totale portefeuille van Intervest gecertificeerd (33% van de kantoren, 6 gebouwen; 32% van het logistiek vastgoed, 8 gebouwen).
Bij vergelijking van de reeds BIU-gecertificeerde gebouwen binnen de portefeuille van Intervest, blijkt dat met name grootschalige gebouwen met één enkele huurder goed scoren. De duurzaamheidsprestatie van een gebouw wordt immers in belangrijke mate bepaald door de aandacht van de gebruiker hiervoor. Een voorbeeld hiervan is de zeer goede score van het logistiek gebouw te Boom, dat wordt uitgebaat door CEVA Logistics.
De interne kwaliteitsverantwoordelijke van Intervest verwerkt deze analyses en zet ze om in zinvolle, concrete maatregelen en aanpassingen die bijdragen tot het verbeteren van de kwaliteit en efficiëntie van het gebouw. Deze maatregelen verhogen het welzijn van de huurder en tegelijk worden door de hogere performantie van het gebouw (betere energie-efficiëntie) de operationele kosten voor de huurders aantoonbaar verminderd.
Voor de realisatie van haar turnkey-solutionsprojecten heeft Intervest partners geselecteerd die werken met duurzame producten of materialen. Zo wordt onder andere samengewerkt met Steelcase voor het meubilair. Deze wereldwijd actieve producent van o.m. kantoormeubilair, met een vermaarde reputatie op het vlak van duurzaamheid, volgt de EMAS-werkwijze om een zo duurzaam mogelijk product af te leveren. EMAS berust op drie pijlers: Material Chemistry, Life-Cycle Assessment en Designing for Disassembly. Deze werkwijze garandeert een keten die van grondstof tot recycling een zo klein mogelijke negatieve impact heeft op mens en milieu. Dit wordt voor elk product van Steelcase gedocumenteerd met een EPD (Environmental Product Declaration). Intervest gebruikt ook de Cradle-tocradletapijten van Desso. 'Cradle to cradle' is een businessmodel met als streefdoel producten zo te ontwerpen dat ze van begin tot einde veilig en herbruikbaar zijn.
Bij de herontwikkeling van Greenhouse BXL, een campus bestaande uit twee grote gebouwen waarbij een verbindend atrium voorzien is, wordt sterk de nadruk gelegd op duurzaamheid. Naar analogie met de groene gevel in Greenhouse Antwerp is het idee van de groene wand ook in dit project doorgetrokken. De verticale plantentuin wordt zowel binnen als buiten toegepast en heeft een totale oppervlakte van 300 m². De moeilijkheidsgraad in dit project is de selectie van de planten. De beplanting aan de binnenzijde heeft andere karakteristieken dan de planten aan de buitenzijde. Om een uniform uitzicht te hebben, dienen ze wel op elkaar afgestemd te zijn. In totaal zitten er 30.000 planten verwerkt in de groene wand. De voordelen van de groene gevel zijn divers. Zo toont onderzoek1 aan dat binnensteden met groen 's zomers als snel enkele graden koeler zijn. Groene gevels dragen bij tot het terugdringen van het urban heat island effect. Bovendien zorgen ze voor meer biodiversiteit en nemen de planten luchtverontreinigende stoffen op, met name ultrafijne deeltjes die normaal gesproken diep in de luchtwegen ingeademd worden. Er is ook sprake van een positieve impact op de binnentemperatuur, de controle op de relatieve vochtigheid, een betere akoestiek door geluidsdempend effect, e.d. Bovendien heeft de verticale plantentuin ook een positief effect op de leefomgeving. De waterbevoorrading gebeurt met gerecupereerd water van op de dakzone. Het geheel wordt aangestuurd door een geïntegreerd beheerssysteem voor de aanvoer van water en voedingstoffen. Naast de groene wand worden er ook verschillende plantentuinen aangelegd zowel binnen als buiten het pand. De dakopbouw is van het type "groen dak" dat tevens als terras dienst doet.
Voor de technieken inzake koeling/verwarming/ verluchting werd gekozen voor energiezuinige oplossingen zonder daarbij het comfort voor de gebruiker uit het oog te verliezen. Het atrium wordt uitgerust met een combinatie van intelligent gestuurde zonnewering en automatisch opengaande raamvleugels. Hierdoor kan de koellast laag gehouden worden. Voor de verwarming wordt de stookruimte van het gebouw volledig vernieuwd en uitgebreid. Een combinatie van modulerende hoogrendementsgasketels zorgt voor een energie-efficiënte warmte-opwekking.
Voor de verlichting is een volledige ledoplossing uitgewerkt.
1 Hop, M.E.C.M.; Hiemstra, J.A. Ecosysteemdiensten van groene daken en gevels: een literatuurstudie naar diensten op het niveau van wijk en stad.
Ook bij nieuwbouwprojecten kiest Intervest voor duurzame en energiezuinige oplossingen. Zo zijn bij het logistieke nieuwbouwproject in Luik (uitbreiding voor huurder Vincent Logistics) door Intervest een aantal duurzame uitvoeringstechnieken in het project geïntegreerd, die verder gaan dan de wettelijke verplichtingen.
Voor de dakopbouw is gekozen voor betonnen TT-elementen, die naast een grotere sterkte ook een grote inertie bezitten. Zo worden schommelingen van temperatuur en vochtigheid vermeden, waardoor logistieke (crossdock-) operaties van gevoelige voedingsproducten probleemloos kunnen worden uitgevoerd zonder bijkomende klimatisatietechnieken.
Verder werd onder meer ook ledlijnverlichting in het gebouw toegepast met een bewegings– en daglichtsensor voor iedere individuele armatuur, waardoor de verlichting intelligent en optimaal kan worden aangestuurd.
In 2017 heeft Intervest geïnvesteerd in de renovatie van enkele daken. In het logistieke segment werden de daken van de sites in Wommelgem en Opglabbeek gerenoveerd (+/- 27.000 m²) en in het kantorensegment werd het dak van De Arend gebouw A aangepakt (+/- 800 m²). Bij de renovatie is telkens gekozen om de daken ook bijkomend te isoleren. Hierdoor stijgt de warmteweerstand met 4,5 Wm²/k (R-waarde) wat een energiebesparing tot gevolg heeft.
Om de energie-efficiëntie van de bestaande gebouwen te verbeteren en ook het comfort voor de gebruikers, heeft Intervest in 2017 verschillende relighting-projecten uitgevoerd. Hierbij wordt de oorspronkelijke verlichting (in oudere logistieke gebouwen veelal kwikdamplampen, in oudere kantoren veelal TL8-armaturen), vervangen door meer energie-efficiënte verlichting zoals ledsystemen. Bij dergelijke relighting-projecten worden de nieuwe systemen gecombineerd met aanwezigheidssensors en daglichtdetectie, waardoor het energieverbruik van de verlichting met meer dan 75% kan worden gereduceerd. Tegelijk hebben deze systemen een veel langere levensduur, waardoor de onderhoudskosten van deze verlichting sterk worden gereduceerd. Binnen de portefeuille van Intervest zijn in 2017
relightingprojecten gerealiseerd in Aartselaar en De Arend, in het kantorensegment en in de logistieke site Wommelgem zowel in de magazijnruimte als in de kantoren.
In het kantoorgebouw in Aartselaar is de bestaande TL8-verlichting vervangen door een volledige ledoplossing, wat een besparing van meer dan 50% oplevert.
In Wommelgem is in de magazijnruimte een Dalibesturingssysteem geïnstalleerd. Hierdoor kan via een webbrowser de sterkte van de verlichting per gang worden aangepast en kan er gekeken worden welke lampen defect zijn. Het besturingssysteem laat ook toe na te gaan hoeveel uren welke verlichting aanstaat zodat er een optimalisatie van de indeling van de rekken kan gebeuren. De verlichting dimt automatisch naar 10% indien er geen passage is in de gangen dankzij de aanwezigheidssensoren.
Door de veel langere levensduur van ledverlichting kan bovendien bespaard worden op de onderhoudskosten.
Naast verlichting heeft ook de verwarming en de koeling van de gebouwen van Intervest een belangrijke milieutechnische impact. Bij het vervangen van technische installaties, wordt daarom zo veel mogelijk gebruik gemaakt van moderne technologieën, om het verbruik te verminderen en de efficiëntie te verbeteren. Zo worden bij de vervanging van HVAC-systemen in de kantoren steeds systemen met warmtewisselaars geïntroduceerd en worden bij de logistieke gebouwen energie-management-systemen toegepast om de efficiëntie van de bestaande systemen te verbeteren.
Op de logistieke site in Wommelgem heeft Intervest bijkomend een EMS-systeem (Energy Management System) geïnstalleerd resulterend in een bijkomende besparing van 15%. Hoogrendementscondensatieketels, zijn geïnstalleerd in De Arend in Edegem, inclusief een nieuwe regeling en in Park Rozendal (Hoeilaart) waar ook een nieuwe hoogrendementsijsmachine is geïnstalleerd.
Voor Toyota Material Handling zijn in Wilrijk nieuwe hoogrendementgasluchtverhitters, condenserend, geplaatst.
Intervest heeft een actief aankoopbeleid op het vlak van energie (elektriciteit en gas). Hierdoor kan er ten volle ingespeeld worden op de energiemarkten, waarbij de prijs de laatste jaren in een dalende trend zit. De aangekochte elektriciteit is 100% groene stroom, waarvan de oorsprong via de nodige garanties door de leverancier wordt aangetoond. Naast het verlagen van de kostprijs van energie zet Intervest zich ook in om het verbruik van energie steeds verder te laten dalen. In de eerste helft van 2016 is elektriciteit aangekocht voor 2017 en deels ook reeds voor 2018 en 2019, gebruikmakend van de lage prijzen. Door haar proactief energiebeleid slaagt de vennootschap erin voor haar klanten interessante prijzen te bekomen.
Op verschillende daken van de logistieke gebouwen van Intervest zijn installaties gerealiseerd voor de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie. In de meeste gevallen heeft de vennootschap hiervoor aan gespecialiseerde partijen langdurige opstalrechten verleend op de daken, zonder dat de vennootschap zelf eigenaar is van de PV-installatie. Daarnaast baat Intervest sinds de acquisities van de logistieke sites in Luik zelf een installatie uit. Verdeeld over 9 sites zijn op een dakoppervlakte van in totaal 253.000 m² fotovoltaïsche installaties geplaatst met een totaal geïnstalleerd vermogen van 12,5 megawatt piek (MWp). Dit levert een totale CO2-reductie op van ongeveer 3.100 ton per jaar. Ook op de in 2017 aangekochte gebouwen in Zellik bevindt zich op een gedeelte van de site een fotovoltaïsche installatie die Intervest zelf uitbaat.
Ook door haar ver doorgedreven aanpak van afvalverwijdering geeft Intervest invulling aan haar duurzaamheidsstreven. Zo bestaat de mogelijkheid om enerzijds restafval, PMD en anderzijds papier- en kartonafval te scheiden. Verder zijn er mogelijkheden voorzien voor de recyclage van minder standaard afvalsoorten zoals batterijen, inktpatronen, vertrouwelijke documenten, hout, glas en tl-lampen. Zwerfvuil wordt systematisch mee verzameld en afgevoerd tijdens het groenonderhoud of op afroep via de klusjesdienst.
Met alle stakeholders is op regelmatige basis overleg gepland. Op deze manier beoogt Intervest met haar stakeholders een goede relatie die gebaseerd is op vertrouwen en voortdurende optimalisatie.
Ieder kwartaal rapporteert een uitgebreid persbericht over de operationele en financiële toestand van de vennootschap. De raad van bestuur vergadert minimaal 4 keer per jaar. Met de medewerkers zijn er op frequente basis overlegmomenten voorzien.
De zorg voor het maatschappelijk welzijn vertaalt zich voor de klanten en hun medewerkers ook in de voorzieningen in de omgeving van de gebouwen en in de gebouwen zelf.
Voor alle 'multi-tenant' kantoor- en logistieke gebouwen organiseert Intervest gemeenschappelijke evacuatie-oefeningen met als doel desgevallend snel en efficiënt het gebouw te kunnen evacueren bij calamiteiten. Deze aangekondigde oefeningen worden aangestuurd door Intervest in samenwerking met de desbetreffende technisch beheerder van de site en eventueel met de verantwoordelijke van het bedrijf dat aangesteld is voor veiligheid en preventie. Na afloop analyseert Intervest de evacuatieoefening en bezorgt haar klanten een verslag met de evacuatietijden, eventuele aanbevelingen of actiepunten voor de klant of Intervest. Daarnaast is in 2017 bijzondere aandacht geschonken aan de assistentie van de klanten/huurders bij het opstellen van het interne noodplan, het privatieve evacuatieplan, de brandrisico-analyse en het interventiedossier om zich zo in regel te stellen met het KB van 28 maart 2014 inzake brandpreventie op de arbeidsplaats.
Erg gewaardeerd is de 24 uur op 24, 7 dagen op 7 dienstverlening voor het dagelijks beheer van de gebouwen. Intervest heeft een modulair aanbod met onder andere schoonmaakdiensten, receptiediensten, kleine en/of grote klussen, technische interventies, strijkservice, fitness, binnen beplanting, enz. In 2017 is de dienstverlening verder uitgebreid met het aanbieden van douchefaciliteiten, shuttleservice en autoverhuring.
Ondersteund door Planon, een onlinetool, zorgt Intervest voor het efficiënt verwerken van de verschillende aanvragen voor allerhande interventies. Met de 'Planon self service' heeft de klant rechtstreeks de mogelijkheid om een melding in te geven in het systeem. De klant kan in de webtool zelf de status van de gevraagde interventie mee opvolgen. Leveranciers en partners kunnen op deze manier goed opgevolgd worden en bijgestuurd worden waar nodig.
Op haar site Mechelen Campus heeft Intervest een 60 m hoge toren omringd door 10 lagere kantoorgebouwen, verbonden via een ondergrondse parking. Tussen de gebouwen bevindt zich een prachtige tuin met een picknickruimte en een waterpartij, ideaal voor een ontspannen adempauze. In totaal biedt Mechelen Campus ongeveer 50.000 m² aan kantoorruimte. Mechelen Campus is opgevat als een interactieve
community waarbij Intervest en Quares, de on-site beheerder, zorgen voor een ruim aanbod van voorzieningen om het dagdagelijkse leven van de kantoorgebruikers zo aangenaam en comfortabel mogelijk te maken. Zo is er een broodjesbar/restaurant, strijkatelier, klusjesdienst, kindercrèche, fitnesscenter, seminarieruimte met vergaderzalen. In 2017 is dit aanbod verder uitgebreid met een shuttleservice, autoverhuring, laadpalen en zijn er douchefaciliteiten geïnstalleerd.
Intervest heeft op Mechelen Campus en Intercity Business Park samen met Allego een netwerk van laadpalen voor elektrische wagens uitgebouwd. In Mechelen Campus werden er zes bovengrondse laadpunten geplaatst. In de ondergrondse parking werd een charging plaza geïnstalleerd. Hier kunnen 22 wagens gelijktijdig opgeladen worden. In Intercity Business Park werden 12 laadpunten geplaatst.
Voor 2018 staat de verdere uitbouw van de laadinfrastructuur binnen de portefeuille op de planning.
Vanuit RE:flex zorgt Intervest ook regelmatig voor evenementen op Mechelen Campus en Intercity Business Park, al dan niet in samenwerking met zittende huurders of organisaties zoals VOKA, BNI, ed.
Zo is in 2017 Mechelen Campus het gastterrein geweest voor aper'eau Mechelen, een aperitiefconcept waarbij men op een informele, ontspannen manier met collega's de werkweek kan afsluiten en kennis kan maken met de mensen uit de omliggende bedrijven. Foodtrucks met heerlijke gerechtjes en dranken om honger en dorst te stillen, overgoten met zomerse beats, zijn de basisingrediënten van dit succesvolle concept dat op Mechelen Campus talrijke mensen bekoorde.
Dagelijks hebben honderden mensen een bloedtransfusie nodig. Slechts 3% van de bevolking geeft bloed. Daarom ondersteunt Intervest de bloedinzameling van het Rode Kruis en mobiliseerde ze op Mechelen Campus de klanten om bloed te komen geven.
Bloed geven duurt 10 minuten en er zijn meteen 3 patiënten mee geholpen. Het Rode Kruis Vlaanderen was tevreden met de opkomst en Intervest is van plan dit initiatief volgend jaar verder te steunen.
Intercity Business Park fungeerde als pop-up locatie voor Tesla en bood gedurende een ganse week de mogelijkheid om informatie te verkrijgen en een proefrit te maken. Vooral dit laatste bleek erg in de smaak te vallen bij de klanten van Intercity Business Park.
Intervest heeft zich ingeschreven op het charter "duurzaam ondernemen" van VOKA. Hierin zijn 17 duurzaamheidsdoelstellingen van de VN opgenomen. Er wordt aandacht geschonken aan People, Planet, Prosperity, Peace en Partnership. In samenspraak met VOKA worden er verschillende actiepunten vastgelegd waarvan er 10 gerealiseerd dienen te worden in 2018.
Intervest heeft zich eveneens aangesloten bij Flux50, de Vlaamse speerpuntcluster die samenwerking stimuleert tussen bedrijven en organisaties uit verschillende sectoren en van verschillende omvang, maar ook met kennisinstellingen, beleidsmakers en zelfs de eindgebruiker. Flux50 heeft als doel innovatietrajecten op te starten in vijf thematische domeinen of innovatorzones: energiehavens, microgrids, multi-energietoepassingen op wijkniveau, energy cloud toepassingen en intelligente renovatie. Smart Business Area of the Future is een 10 maanden durende haalbaarheidsstudie gecoördineerd door Engie in de innovatorzone microgrid. Intervest maakt samen met Quares, Engie en Continental deel uit van het business consortium dat op de kantorensite Mechelen Campus en directe omgeving de mogelijkheden zal analyseren om er op termijn een smart-gridomgeving te maken, om energie tussen elkaar uit te wisselen.
Intervest voorziet per team en individueel opleidingsmogelijkheden in functie van de noden van het individu of het team en de werkzaamheden. Daarnaast werkt de vennootschap aan een specifiek traject op maat voor de zgn. oudere werknemers aangepast aan de noden van de betrokken medewerker.
Naast de regelmatige functioneringsgesprekken is er voor elke medewerker jaarlijks een evaluatiemoment voorzien. Het is de gelegenheid bij uitstek om de wederzijdse verwachtingen op mekaar af te stemmen.
Intervest streeft een gezonde balans na tussen werk en persoonlijke levenssfeer en biedt voldoende flexibiliteit in het werk rekening houdend met individuele omstandigheden.
Omdat de boog niet altijd moet gespannen staan, wordt ook de nodige aandacht besteed aan sociale aspecten van samenwerken zoals teambuilding, incentives e.d. wat ook tot uiting komt in het sociaal engagement van de vennootschap zoals hierna beschreven.
Intervest hecht veel belang aan eerlijkheid, integriteit en openheid in haar bedrijfsvoering zowel in de interne omgeving als extern in de relaties met de diverse stakeholders.
In het hoofdstuk over corporate governance staat in detail wat op dit vlak is voorzien.
To Walk Again is een stichting die voor mensen met een fysieke beperking fondsen verzamelt om het aanbieden van postrevalidatie en sportfaciliteiten mogelijk te maken. Reeds zes jaar organiseert To Walk Again de RunTWA. Tijdens dit evenement worden gedurende twee dagen zonder onderbreking zeven marathons afgelegd door een team van lopers. Eén van de marathons wordt afgelegd in een handbike, door een persoon met een beperking.
Reeds vijf jaar op rij kan het Jasper-on-Wheelsteam rekenen op de steun van Intervest. Jasper on Wheels is het team dat zich vormde rond een basketbalspeler die door een ongelukkige val tijdens een wedstrijd een dwarslaesie in de hals opliep en verlamd is van borst tot teen. In de editie van 2017 verleent Intervest bovendien nog steun aan twee andere teams, Fartlek I en II en nemen medewerkers en partners ook actief deel als loper en fietser.
De ingezamelde fondsen dienen o.m. voor het aanschaffen van een staprobot die ingeschakeld wordt in het postrevalidatietraject van personen met een fysieke beperking.
Vélo Afrique wil enthousiaste MTB'ers op een unieke manier laten kennismaken met de prachtige Afrikaanse cultuur. De fiets is hét transportmiddel bij uitstek om te kunnen genieten van de natuur en de 'couleur locale' te kunnen opsnuiven. Het mag daarbij best wel avontuurlijk zijn vandaar dat de MTB etappes toch enige conditie en technische rijvaardigheden vergen.
Maar meer nog dan de prestaties van de deelnemers is teamspirit en een open geest van het grootste belang. Samen de eindstreep halen is het streven. Niet alleen voor de organisatie, maar ook voor de medefietsers en vooral voor het goede doel
Twee medewerkers van Intervest hebben in 2017 fondsen ingezameld met hun deelname aan Vélo Afrique, editie Kameroen.
Een 10 dagen durend MTB-avontuur met zeven fietsetappes en twee rustdagen. In totaal hebben ze 480 km gefietst waarvan 95% offroad en 7.749 hoogtemeters overbrugd.
De fondsen die iedere deelnemer verzamelt, stelt Vélo Afrique in staat te investeren in beter onderwijs in Afrika. Samen met de lokale bevolking zijn reeds vijf scholen en opleidingscentra gebouwd in één van de armste wijken van Dakar, Medina, Gounass, Jaxaay en Pout. Deze scholen zijn ondertussen een educatief en sociaal centrum geworden binnen de wijk en voor velen een lichtbaken voor een betere toekomst.
De ingezamelde fondsen van de editie in Kameroen zijn voorzien voor de bouw van een school in Foumbot.
SOEPEL INSPELEN OP WIJZIGENDE OMSTANDIG-HEDEN
"Een bijzonder vlotte overgang naar een vast kantoor vanuit de co-workingruimte, met behoud van flexibiliteit, dienstverlening en een brede ondersteuning."
Gerry Appeltants - Managing Director BeLux
Mechelen Campus - RE:flex - Plat4mation
Inclusief Vlaams- en Waals-Brabant blijft de Brusselse kantorenmarkt de belangrijkste deelmarkt van het land. Meer dan de helft van alle kantoren wordt in deze markt gecommercialiseerd.
In totaal werd er 402.000 m² gecommercialiseerd in 363 transacties. In vergelijking met 2016 gaat het om een daling met 10%. De volumes van 500.000 à 600.000 m² uit de topjaren 2005-2007 behoren tot het verleden, vooral als gevolg van het efficiëntere ruimtegebruik door de huurders en het opkomende succes van co-working. Een bijzondere tendens die reeds eerder is ontstaan, is de verdere opkomst van coworkingfaciliteiten en zogenaamde managed of serviced offices, zijnde kantoren die instapklaar verhuurd worden. In Brussel centrum zowel als in de periferie zijn in 2016 en 2017 ongeveer 10.000 m² van dergelijke concepten in de steigers gezet. Brussel volgt daarmee de trend die ook in andere grootsteden opgang maakt.
In de periferie van Brussel is de beschikbaarheid van kantoren lager dan 15% (14,8%) en dit voor het eerst sedert 2008. In de omgeving van de luchthaven bedraagt de beschikbaarheid ongeveer 20%.
De verschillende publieke overheden gaven minder present (- 20%). De bedrijven waren actiever en tekenden voor 66% van de take-up.
Opvallend is dat meer dan een kwart van alle 'Brusselse' take-up werd gerealiseerd buiten het grondgebied van het hoofdstedelijk gewest. De periferie in het noorden (+ 69%) en het zuiden (+ 18%) deed het goed. De prime rent voor Brussel bedraagt € 305 /m²/jaar.
1 Bronnen:
C&W marketbeat Brussels Office Market H2 2017, JLL Research Market Overview Q4, 2017
De opvallendste prestatie van het jaar gebeurde in Antwerpen, waar de take-up verdubbelde tot 197.000 m². Dit cijfer ligt tweederde boven het tienjaarlijkse gemiddelde (117.000 m²). De sprong is te danken aan de megadeal met de Lokale Politie, goed voor een kwart van de totale take-up. Ook zonder deze transacties haalde de Antwerpse markt in 2017 zijn hoogste niveau sinds 2008. Enkel 2011 (141.600 m²) komt in de buurt. De prime rent voor Antwerpen is lichtjes gestegen omwille van nieuwbouwprojecten die vlot worden verhuurd. De prime rent bedraagt € 150 /m²/jaar.
De prestatie van Mechelen stelde dan weer teleur, waar de take-up nauwelijks 5.000 m² haalde.
De toprendementen voor kantoren is net zoals in 2016 historisch laag en situeert zich rond de 3,65%. Dit is echter van toepassing voor een heel beperkt aantal nieuwe kwaliteitsgebouwen die zeer langdurig verhuurd zijn aan bijzonder stabiele huurders.
In de gedecentraliseerde zone situeren de top rendementen zich rond de 7,25%.
Er is internationaal een sterke trend ingezet naar meer flexibiliteit en dienstverlening met betrekking tot kantoren. Meerdere vastgoedspelers zetten hier echter al op in en richten hun business model hierop. Business centers (zoals Regus) waren gedurende lange tijd uniek, echter sedert enkele jaren evolueren tal van kantoorinvesteerders in een gelijkaardige richting. De kantorenmarkt is duidelijk in volle transitie van het traditioneel aanbieden van m² kantoorruimte, naar het aanbieden van meer servicegerichte oplossingen voor kantoorgebruikers. Binnen deze oplossingen is het verhuren van m² kantoorruimte slechts één van de elementen, naast het bieden van een toegankelijke en aangename leef- en werkkwaliteit en de nodige ondersteunende dienstverlening in zowel het bedrijfs- als in het privékader. Door echter te excelleren in zowel het aanbieden van aantrekkelijke omgevingen (levenskwaliteit), turnkey solutions, flexibiliteit als dienstverlening onderscheidt Intervest zich op kwalitatieve en niet louter op kwantitatieve (prijstechnische) elementen.
Deze trend wordt aangestuurd door wijzigende functies van de kantooromgeving. Technologie maakt het mogelijk om van op eender welke plek te werken. Er is een trend waarneembaar (voornamelijk bij kleinere en innovatieve groeibedrijven) waarbij kantoren meer en meer een netwerkomgeving worden. Vooral kleinere huurders die op zoek zijn naar groei, blijken geïnteresseerd in mogelijke synergie-effecten.
Flexibiliteit in tijd en ruimte speelt vooral bij kleine startende bedrijven. Geen lange engagementen, weinig of geen eigen investeringen en zo weinig mogelijk kopzorgen. Dit gaat van coworking ruimtes tot managed offices. Dit blijft in termen van huurinkomsten voorlopig een beperkt deel van de markt. Dit is wel een sterk groeiend deel van de markt en bovendien maken traditionele grote bedrijven er in toenemende mate gebruik van.
Het overgrote deel van de bedrijven blijft tot op heden vrij traditioneel denken m.b.t. huisvesting zowel conceptueel als inzake huurtermijnen. Huurtermijnen van 3/6/9 jaar, 6/9 of langere termijn (bij grote bedrijven) komen nog steeds het meest voor. Er zullen dus nog steeds kantoren op 'traditionele wijze' verhuurd worden, want het verhuren en rentabiliseren van m² kantoorruimte blijft de hoofdactiviteit van de meeste eigenaarverhuurders. De wijziging in wat klanten zoeken, betekent wel dat in de toekomst kantoorhuurders steeds vaker een palet aan services aangeboden zal worden, waaruit iedere klant de voor hem interessante elementen kan kiezen. In dit kader kan de verhuurder dus duidelijk een rol spelen door het aanleveren van turnkey solutions inzake inrichting van kantoren en het ontzorgen door het aanbieden van bijkomende dienstverlening à la carte. Afhankelijk van de aard van het gebouw zijn er soms bijkomend mogelijkheden om meer impact te hebben op het algemeen concept (bijvoorbeeld het gelijkvloers wordt een inspirerende lobby, lounge, horeca).
Naast inspelen op deze nieuwe tendensen blijft kwalitatief property management echter primordiaal in de relatie met de huurder. Intervest is ervan overtuigd dat het belangrijk is, in de directe relatie met de klant, om deze dienstverlening met eigen mensen aan te sturen.
Uit onderzoek van CBRE (To stay or not to stay, augustus 2015; onderzoek in het VK en NL) blijkt dat de overweging van een kantoorgebruiker om al dan niet te verhuizen hoofdzakelijk (60% van de gevallen) wordt genomen omwille van wijzigende ruimtebehoeften. Daarnaast blijkt de kwaliteit van de technische dienstverlening belangrijker te zijn dan de kwaliteit van de commerciële dienstverlening van de verhuurder.
80
De meest kritische elementen van de technische dienstverlening (property management) zijn:
De meest kritische elementen van de commerciële dienstverlening (asset management) zijn:
Uit een recente studie van het ULI (Urban Land Institute) komen bijkomende volgende besluiten:
In de logistieke vastgoedmarkt werden er 42 transacties geïnventariseerd met een totale oppervlakte van 491.000 m². In oppervlakte gaat het om een daling met meer dan 40%. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde (580.000 m²) ligt de take-up 15% lager. 56 % van het transactievolume vindt plaats in Vlaanderen, 42 % in Wallonië en 2 % in Brussel.
In Vlaanderen werd twee derde minder oppervlakte gecommercialiseerd, maar in Wallonië verdubbelde de markt bij in omvang. Met 28 deals voor 275.000 m² blijft Vlaanderen wel een stuk groter, maar het verschil met Wallonië wordt wel opvallend kleiner.
Het gebrek aan investeringsopportuniteiten dreef de logistieke toprendementen verder omlaag. Hoewel er weinig feitelijke onderbouwing is van het toprendement wordt dit einde 2017 geraamd op 5,75 %. De toprendementen zijn tevens moeilijk exact te bepalen gezien de meeste transacties binnen een specifiek kader plaatsvinden waarbij de ontwikkeling nog moet gerealiseerd worden.
| Logistiek – verhuringen/verkopen | |||
|---|---|---|---|
| -- | -- | ---------------------------------- | -- |
| 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Aantal transacties | Volumes in m2 | Aantal transacties | Volumes in m2 | |
| België | 42 | 490.968 | 67 | 843.818 |
| Brussel | 1 | 9.798 | - | - |
| Vlaanderen | 15 | 274.817 | 60 | 728.951 |
1 Bron: Expertise News 540/12/01/2018 C&W marketbeat Brussels Office Market H2 2017.
2 Bron: C&W marketbeat Brussels Office Market H2 2017 JLL Research.
De markt voor logistiek vastgoed in Nederland brak in 2017 jaar alle records. De opname van bedrijfsruimte (waarin ook industrieel vastgoed is opgenomen) bedroeg in 2017 circa 4,5 miljoen m² (tegen 3,6 miljoen m² in 2016), waarvan circa 2,5 miljoen m²effectief tot het segment logistiek vastgoed behoort. De opname van logistiek vastgoed is hiermee ten opzichte van 2016 gestegen met 39 %.
De leegstand van de totale Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is met circa 2,8 % erg laag. Dit komt overeen met een totale oppervlakte van 7,8 miljoen m², waarvan slechts 1,2 miljoen m² logistiek vastgoed. De opname van logistiek vastgoed overstijgt hiermee twee keer het aanbod van bestaande gebouwen, zodat een groot deel van de logistieke opname moet worden gerealiseerd in nieuwbouwprojecten. In het aanbod worden nog niet in uitvoering zijnde nieuwbouwplannen of mogelijke ontwikkelingen niet meegenomen, maar door deze nieuwbouwprojecten is het effectief potentiële aanbod veel groter.
De focus op nieuwbouw distributiecentra wordt nog versterkt, doordat Nederland veel logistieke dienstverleners aan zich weet te binden die vanuit Europese distributiecentra grote Europese afzetgebieden bedienen. Mede doordat deze afzetgebieden groter worden neemt de behoefte aan grootschalig logistiek vastgoed toe, dat in de bestaande voorraad slechts zeer beperkt beschikbaar is. Deze grote transacties worden bij gevolg ingevuld in nieuwbouwprojecten en stuwen de opname in het segment logistiek vastgoed.
Door de nadruk op grootschalige transacties is de geografische spreiding van logistiek vastgoed beperkt. Meer dan 50 % van de transacties vond namelijk plaats in een beperkt aantal logistieke hotspots. Belangrijke troeven van deze logistieke hotspots zijn: bereikbaarheid van de consumentenmarkt, multimodaliteit, beschikbaarheid van grond en logistiek vastgoed, arbeidsmarktpotentieel en ook de samenwerking met de overheid. De samenwerking met de overheid is belangrijk inzake vergunningen, opleidingen, marketing van de regio waarbij een globaal ondernemingsvriendelijke aanpak voorop staat.
Vooral de logistieke hotspots profiteerden van de behoefte bij eindgebruikers - vooral supermarktconcerns en e-tailers - naar grote duurzame en het liefst ook visueel aantrekkelijke distributiecentra. De logistieke hotpots die het meeste gebruikers konden aantrekken zijn de regio's West-Brabant, Venlo-Venray, Tilburg-Waalwijk. Deze werden voor 2017 dan ook uitgeroepen als toplocaties.
1 Bron: Cushman & Wakefield – "Nederland Compleet".
De Nederlandse investeringsmarkt voor vastgoed heeft in 2017 eveneens alle records gebroken. Ten opzichte van 2016 is het investeringsvolume gestegen met € 6,2 miljard om tot een totaal volume van € 20,2 miljard te komen. Het vorige record dateert van 2007, waar een totaal volume van € 16,5 miljard werd verhandeld. Dit werd ingegeven door een sterke economische groei van de Nederlandse economie met 3,3% op jaarbasis (Europees gemiddelde 2,4%) in combinatie met een kwantitatieve verruiming van de ECB vanaf 2015. Van de totale vastgoedinvesteringsmarkt werd € 12,8 miljard door buitenlandse partijen gedaan.
Binnen de totale investeringsmarkt nam de bedrijfsruimtemarkt € 3,5 miljard voor haar rekening. Dit werd ingegeven door een sterke groei van e-commerce met een explosie van de vraag naar logistiek vastgoed tot gevolg.
Voor 2018 wordt wederom een sterk jaar verwacht, al zal het niet zo spectaculair worden als 2017. De vraag blijft weliswaar onverminderd sterk, maar er komen namelijk nauwelijks logistieke portefeuilles op de markt.
De verwachtingen van de huurders zijn sterk afhankelijk van de specifieke activiteit of de huurdertypologie.
De internationale 3PL organisaties zijn sterk gefocust op efficiëntie en kostenreductie om commercieel zo slagvaardig mogelijk te zijn ten opzichte van hun concullega's. Dit resulteert in een neerwaartse druk op de huurprijzen voor bestaande gebouwen, omdat hun activiteiten in nieuwbouw omwille van hun moderne layout en energie-efficiëntie vaak goedkoper kunnen worden gerealiseerd. Zij zijn over het algemeen zeer risico avers en proberen de financiële risico's steeds volledig af te dekken binnen de minimale (vaak 3 jaar of minder) contracttermijn met hun klanten. Door meerdere klanten te clusteren op één locatie proberen zij de efficiëntie en de kostenreductie verder te verbeteren.
Retailers en retailproducenten (zoals Michael Kors, VF Europe, Nike, Estée Lauder, Sketchers, enz.) zijn met name gericht op het verzekeren van de continuïteit van hun logistieke keten binnen een uniforme logistieke omgeving. Zij kiezen vaak voor nieuwbouwoplossingen voor hun specifieke taille en hebben een meer langetermijn focus.
De ruimtebehoefte van industriële producenten die zelf hun logistiek verzorgen is omwille van de techniciteit van hun product vaak specifieker dan dat van de retailers. De focus op het verzekeren van de langetermijn continuïteit van hun operaties is echter eveneens primordiaal.
Verladers en distributeurs hebben over het algemeen een beperkte oppervlaktebehoefte, maar zij hebben een zeer groot aantal laadpoorten nodig aan de gebouwen. Typisch bedienen zij een zeer groot aantal klanten vanuit één enkele locatie, waardoor zij hun business op middellange termijn benaderen.
Atypische showroomgebruikers (zoals bijv. Peugeot, Facq, Van Marcke en Metro) zoeken locaties met een uitstekende visibiliteit.
Door diverse trends als schaalvergroting en e-commerce worden evenwel steeds hogere en andere eisen gesteld aan logistiek vastgoed. Deze eisen kunnen slechts beperkt worden ingevuld in bestaande gebouwen, waardoor de behoefte naar nieuwbouw groeit. Dit heeft tot gevolg, dat ondanks de forse toename van de opname van logistiek vastgoed, de leestand van verouderd bestaand vastgoed toeneemt. Dit komt omdat een substantieel deel van de bestaande voorraad niet meer voldoet aan de huidige eisen van de eindgebruikers.
Omwille van efficiëntie zullen distributiecentra steeds vaker op multimodaal bereikbare locaties gevestigd worden in de buurt van containerterminals (barge) en grote waterwegen (Albertkanaal, Rijn). Zo kunnen de inkomende goederen immers worden gebundeld en in dikke stromen vanuit de mainports aangevoerd worden en kunnen de goederen vervolgens ('file vrij') meer fijnmazig gedistribueerd worden naar de koopkrachtigste Europese regio's (Ruhrgebied, Parijs, Benelux). Rekening houdend met de congestieproblematiek zullen nationale distributiecentra in de Benelux op de as Amsterdam-Brussel gevestigd worden en zullen Europese distributiecentra eerder in het oosten van de Benelux (Noord-Brabant, Nederlands en Belgisch Limburg en Luik) worden gevestigd.
Omwille van schaalvergroting zullen steeds meer logistieke clusters ontstaan voor meerdere klanten. Hierdoor kunnen veranderende behoeften van individuele klanten op een locatie worden opgevangen.
Omwille van de groeiende e-commerce logistiek zullen in toenemende mate cross-dock en stadsdistributiecentra aan de rand van de stedelijke agglomeraties worden gevestigd. Indien afleversnelheid van e-commerce activiteiten echter nog verder toeneemt, zullen meer kleinschalige (en milieuvriendelijkere) magazijnen ook binnen het stadscentrum worden gerealiseerd. Gezien wordt verwacht dat over 5 jaar ongeveer 30% van de totale consumentenbestedingen via e-commerce zal verlopen (ten opzichte van 10% nu), is een groei van beide types logistieke centra onafwendbaar.
Open Workspace - Bluebee te Mechelen Campus
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 86% op 31 december 2017. Zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject van Greenhouse BXL is de bezettingsgraad 91% op 31 december 2017, wat gelijk gebleven is ten opzichte van jaareinde 2016.
Voor de kantorenportefeuille bedraagt de bezettingsgraad 76% op 31 december 2017 en 85% zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject van Greenhouse BXL (86% op 31 december 2016).
Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad toegenomen met 2% ten opzichte van 31 december 2016 tot 98% op 31 december 2017 en dit ten gevolge van de uitbreiding van de vastgoedportfeuille met sites die volledig verhuurd zijn.
Op vlak van verhuringen heeft Intervest het afgelopen jaar 9% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten verlengd of vernieuwd. In totaal zijn 30 verhuurtransacties afgesloten voor 83.926m² met nieuwe of zittende huurders. In 2016 was dit 24% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten in 50 transacties, goed voor 216.980 m².
De verhuuractiviteit van Intervest heeft zich ook in 2017 vooral toegespitst op verlengingen en uitbreidingen van bestaande huurovereenkomsten. In totaliteit zijn in 2017 circa 6% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten van de vastgoedvennootschap of 50.372 m² verlengd of uitgebreid op bestaande huurcontracten ten opzichte van 20% in 2016.
Verhuringen aan nieuwe huurders in 2017 bedragen 3% van de totale nettohuurinkomsten van de vennootschap of 33.554 m² ten opzichte van 4% in 2016.
In 2017 zijn 30 huurovereenkomsten afgesloten of verlengd, goed voor 9% van de huurinkomsten.
In de kantorenportefeuille heeft de activiteit zich voornamelijk geconcentreerd op verlengingen en uitbreidingen met bestaande huurders en dit vooral in de kantoorparken in Mechelen. Er zijn nieuwe huurders aangetrokken voor 2% van de jaarlijkse huurinkomsten van dit segment en verlengingen met bestaande huurders voor 4%. In totaal is voor circa 9.600 m² aan huurtransacties afgesloten (op een totale kantorenportefeuille van ongeveer 210.000 m²).
In 2017 zijn in de kantorenportefeuille van Intervest voor een totale oppervlakte van 3.968 m² nieuwe huurovereenkomsten afgesloten en zijn hiermee 10 nieuwe huurders aangetrokken voornamelijk in Mechelen (in jaar 2016, 11 nieuwe huurders voor een totale oppervlakte van 3.431 m²).
De belangrijkste transacties in 2017 zijn:
In de kantorenportefeuille zijn in 2017 voor een oppervlakte van 5.665 m² lopende huurovereenkomsten heronderhandeld of verlengd in 10 transacties. Over dezelfde periode in 2016 is een oppervlakte van 9.944 m² heronderhandeld in 21 transacties.
De belangrijkste transacties in 2017 zijn:
VERLENGING FEEDER ONE, WOMMELGEM
24.180 m2
Ook voor de logistieke portefeuille van Intervest heeft de meeste activiteit zich vooral geconcentreerd op verlengingen en uitbreidingen met bestaande huurders. Er zijn nieuwe huurders aangetrokken voor 5% van de jaarlijkse huurinkomsten van dit segment en verlengingen met bestaande huurders voor 8%. In totaal is voor circa 74.300 m² aan huurtransacties afgesloten (op een totale logistieke portefeuille van circa 584.000 m²).
In de logistieke portefeuille van Intervest zijn in 2017 voor een oppervlakte van 29.586 m² nieuwe huurovereenkomsten afgesloten in 5 transacties. In 2016 was dit een oppervlakte van 38.029 m² in 6 transacties.
De belangrijkste transacties in 2017 zijn verhuringen aan:
In de logistieke portefeuille zijn in 2017 voor een oppervlakte van 44.707 m² huurovereenkomsten verlengd of uitgebreid in 5 transacties. Over dezelfde periode in 2016 is een oppervlakte van 165.575m² heronderhandeld in 12 transacties.
De belangrijkste transacties in 2017 zijn:
In 2017 heeft Intervest gefocust op de groei van de logistieke vastgoedportefeuille met als strategische doelstelling de logistieke portefeuille op termijn te laten groeien tot deze circa 60% van de totale vastgoedportefeuille zal uitmaken. De verhouding tussen de beide segmenten is op jaareinde 2017 54% logistieke gebouwen en 46% kantoren. In totaal heeft Intervest in 2017 voor € 52 miljoen nieuwe acquisities en voor € 7 miljoen uitbreidingen op bestaande sites gerealiseerd.
In België zijn drie logistieke sites aan de vastgoedportefeuille toegevoegd, gelegen in Oevel, Aarschot en Zellik. De oplevering van het logistiek nieuwbouwproject op Herentals Logistics 3 is volledig volgens planning uitgevoerd in het tweede kwartaal van 2017.
In Nederland is de eerste stap gezet met de aankoop van een logistiek complex in Tilburg en een distributiecentrum in Raamsdonksveer.
In de kantorenportefeuille verlopen de werkzaamheden voor de herontwikkeling van Greenhouse BXL met een derde RE:flex, volgens schema en is een eerste huurder aangetrokken.
De uitbreiding van de logistieke vastgoedportefeuille met de sites in Oevel en Aarschot in mei 2017 en in Zellik in december 2017, is goed voor een investering van € 28 miljoen. De oppervlakte van deze sites samen bedraagt circa 53.000 m². De bezettingsgraad van elke site is 100%. De drie sites genereren samen een huurinkomstenstroom van ruim € 2 miljoen op jaarbasis. Deze verwervingen hebben gemiddeld een bruto-aanvangsrendement van 7,3%. Deze drie transacties zijn uitgevoerd via kapitaalverhogingen door inbreng in natura met in totaal de uitgifte van 1,2 miljoen aandelen Intervest. Hierdoor is het eigen vermogen van de vennootschap versterkt met € 27 miljoen. De aanschaffingswaarde van deze sites ligt in lijn met de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap.
De site in Oevel zorgt voor een uitbreiding in de logistieke corridor langs de snelwegen E313 en E314 tussen Antwerpen-Limburg-Luik. De site kent een uitstekende ligging langs deze snelweg en vormt een cluster met de huidige eigendommen van Intervest in Oevel en Herentals. Met deze investering versterkt Intervest haar marktpositie op deze belangrijke logistieke as.
De site in Oevel betreft een logistiek gebouw met 10.840 m² magazijn, 410 m² mezzanine en 410 m² kantoren en wordt tot 2022 gehuurd door Vos Logistics, een Europese logistieke dienstverlener. Het bedrijf verzorgt vervoer van verpakte en onverpakte goederen en biedt logistieke en distributie-oplossingen aan. Het volledige gebouw is voorzien van fotovoltaïsche installaties, waarvoor Intervest een opstalrecht gegeven heeft op het dak aan de exploitant.
Met de verwerving van de distributie-hub in Aarschot anticipeert Intervest op het toenemende belang van snelle stadsdistributie. Het gebouw fungeert als last-minute distributiehub voor de regio. Met deze investering speelt Intervest in op het toenemende belang van distributie-hubs die essentieel zijn voor de snelle groei van e-commerce.
De site in Aarschot bestaat uit 2 logistieke gebouwen van samen 11.570 m² magazijnruimte en 600 m² kantoorruimte, alsook 2 kleinere opslagruimtes van elk 800 m². 80% van de site is sinds 1 januari 2017 voor lange termijn verhuurd aan bpost voor een up-to-date regionaal verdeelcentrum. De gemiddelde gewogen looptijd van de huurovereenkomsten van deze site is 5,9 jaar tot de eerste opzegmogelijkheid.
"Grote percelen industriegrond zijn niet of nauwelijks beschikbaar in de Brusselse regio wat deze verwerving van een oudere magazijnruimte voor herontwikkeling aan competitieve voorwaarden tot een opportuniteit maakt. Door de verwerving van deze logistieke site met potentiële meerwaarde na herontwikkeling onderscheidt Intervest zich op de Belgische markt als een investeerder met een logistieke toekomstvisie"
Jean-Paul Sols, ceo Intervest
De site in Zellik is een strategische locatie in de Brusselse periferie, gelegen op de as Antwerpen - Brussel - Nijvel. De Brusselse periferie blijft een toplocatie voor Belgische logistiek, zowel voor nationale als voor snelle stadsdistributie.
De site in Zellik heeft een verhuurbare oppervlakte van ca. 26.000 m² en bestaat uit een opslagruimte van 23.234 m² met 1.000 m² kantoorruimte, verhuurd aan 3 PL'er NedCargo, en een professioneel afhaalpunt van 1.344 m² met 336 m² kantoren verhuurd aan FACQ, verdeler van sanitaire onderdelen. Er bevindt zich een fotovoltaïsche installatie op een gedeelte van de site.
De gemiddelde gewogen looptijd van de huurovereenkomsten van de site is 2,4 jaar tot de eerste opzegmogelijkheid. De huurovereenkomst met FACQ loopt nog tot mei 2022, NedCargo heeft de mogelijkheid het gebouw in december 2019 te verlaten. Het distributiecentrum van NedCargo beantwoordt niet langer aan de vereisten van een hedendaags logistiek centrum en een herontwikkeling dringt zich op in 2020. Intervest voorziet om op deze locatie een state-of-the-art nieuwbouw te realiseren van ca. 29.000 m² magazijnruimte en bijhorende kantoren, na herontwikkeling. Rekening houdend met de specificiteit van de locatie zullen zowel kleinere als grotere entiteiten er kunnen huisvesten. Deze herontwikkeling geeft Intervest de mogelijkheid om op relatief korte termijn meerwaarde te creëren binnen haar eigen portefeuille.
Begin 2017 zijn op de logistieke site Herentals Logistics 3 de werken gestart voor de nieuwbouw van een distributiecentrum van 12.000 m² voor huurder Schrauwen Sanitair en Verwarming. De site maakt reeds sinds 2008 deel uit van de vastgoedportefeuille van Intervest en is gelegen op één van de belangrijkste logistieke corridors in België, naast de oprit van de E313, met zichtlocatie. De site biedt nog verdere toekomstige uitbreidingsmogelijkheden voor een bijkomend magazijn van ongeveer 8.000 m².
Deze investering in 2017 van circa € 5 miljoen kadert in de groeistrategie van Intervest om haar portefeuille in logistiek vastgoed verder uit te bouwen op een klantgedreven wijze door o.m. ontwikkelingen op multimodaal bereikbare plaatsen. Intervest toont hiermee meer te zijn dan een aanbieder van louter m², ook in logistiek vastgoed.
Met de huurder is een langetermijnhuurovereenkomst getekend voor 15 jaar met een eerste opzegmogelijkheid na 9 jaar. De oplevering van het nieuwbouwproject is, volledig volgens planning, gebeurd in het tweede kwartaal van 2017.
"Dit project sluit naadloos aan bij de strategie om in het segment van het logistiek vastgoed ook te groeien door herontwikkelingen in de eigen portefeuille. Deze investering is bovendien uitgewerkt in nauwe samenwerking met de toekomstige klant, waarmee Intervest eens te meer aantoont verder te kijken dan het louter aanbieden van vierkante meters en oplossingen zoekt op maat van haar klanten."
Jean-Paul Sols, ceo Intervest
Met de verwerving van een logistiek complex in Tilburg en een distributiecentrum in Raamsdonksveer, beide in Nederland, is de eerste stap van Intervest in Nederland gezet. Hiermee volgt Intervest haar strategie om haar actieradius uit te breiden in een regio van 150 km rond Antwerpen. Deze uitbreiding van de logistieke vastgoedportefeuille in Nederland in 2017 is goed voor een investering van € 24 miljoen. De oppervlakte van deze sites samen bedraagt circa 34.000 m². De bezettingsgraad van elke site is 100%. De sites genereren samen een huurinkomstenstroom van ruim € 1,7 miljoen op jaarbasis. Deze twee verwervingen hebben gemiddeld een bruto-aanvangsrendement van 7,1%. Deze investeringen zijn gefinancierd met beschikbare kredietlijnen bij financiële instellingen en zijn gestructureerd via 100% perimetervennootschappen van Intervest in Nederland. De aanschaffingswaarde van deze sites ligt in lijn met de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap.
"We zien veel overeenkomsten tussen de twee partijen: Intervest is een ambitieuze partij met een duidelijke focus op logistiek vastgoed en dat geeft ons de zekerheid dat ze goed begrijpt hoe wij werken en welke specifieke wensen we hebben als het gaat om huisvesting, nu en in de toekomst."
Rob Verhoef - Algemeen Directeur, Dutch Bakery Group
De site in Tilburg is gelegen in de Industriezone Vossenberg II, die via de rondweg aansluit op de A58 Eindhoven - Breda en deel uitmaakt van de logistieke hotspot Tilburg - Waalwijk. Dit industrieterrein is het grootste van Tilburg met meer dan 200 ondernemingen en kenmerkt zich door een grote diversiteit waarbij er niet enkel logistieke en distributiebedrijven gevestigd zijn, maar ook een groot aantal productie- en assemblagebedrijven in allerlei bedrijfstakken.
Het pand heeft een oppervlakte van 13.300 m² en bestaat uit 11.400 m² magazijnruimte, 1.200 m² kantoren en 700 m² mezzanine. Het pand heeft een vrije hoogte van 8 meter en beschikt over 6 laadkades en 72 parkings. De bedrijfshal en productieruimte zijn gekoeld en volledig conform de HACCP-richtlijnen van de voedingsindustrie.
De huurder van de site is Dutch Bakery, een moderne en innovatieve industriële producent van half-afgebakken broodproducten onder private-labels van supermarkten. Dutch Bakery combineert op deze locatie industriële bakkerij-activiteiten met expeditie en logistieke activiteiten en stelt meer dan 400 medewerkers te werk.
De huurovereenkomst is gestart op 1 januari 2017 met een vaste looptijd van 15 jaar op basis van een triple net overeenkomst.
Het distributiecentrum in het Noord-Brabantse Raamsdonksveer heeft een verhuurbare oppervlakte van 20.500 m² en is op lange termijn verhuurd aan een woon- en decoratieretailer. Het is goed ontsloten via de A27 (Breda - Almere) en de A59 (Moerdijk - Den Bosch), en heeft via de nabijgelegen Oosterhout Container Terminal een directe verbinding met de havens van Rotterdam en Antwerpen.
Het logistieke complex werd in 2010 builtto-suit gerealiseerd voor de huurder, die in Raamsdonksveer zijn distributieactiviteiten voor Nederland en België heeft geconcentreerd. Van hieruit bevoorraadt hij zijn winkelfilialen in de Benelux en organiseert het bedrijf de levering van de e-commerce activiteiten.
De huurovereenkomst met de huurder heeft een vaste looptijd tot midden 2031.
Na de succesvolle en vernieuwende heroriëntering van het kantoorgebouw Greenhouse Antwerp in 2016 is Intervest in 2017 gestart met de heroriëntering van Diegem Campus waarbij deze zich als Greenhouse BXL duidelijk zal onderscheiden van het klassieke kantorenaanbod.
Begin 2017 zijn met het vertrek van huurder Deloitte de kantoorgebouwen van Diegem Campus, gelegen op Berkenlaan 6, 8a en 8b, vrij gekomen. Het gebouw op Berkenlaan 6 is in het eerste semester van 2016 reeds gedesinvesteerd.
Gezien de locatie en de kwaliteit van de gebouwen, bieden deze gebouwen een uitstekende opportuniteit voor herpositionering en een multi-tenant benadering tot een inspirerend kantoorgebouw waar werken en beleving samengaan met een servicegerichte en flexibele benadering van de huurders.
Het uitgewerkte concept met een derde RE:flex en coworking lounge, is erop gericht om ontmoeting en interactie te stimuleren. Het straalt professionaliteit uit, stimuleert kruisbestuiving, laat een hoge mate van flexibiliteit toe, brengt rust, stelt service centraal, is energie-efficiënt en zet in op bereikbaarheid. Een nieuwgebouwde patio zal fungeren als een levendige ontmoetingsplek met mogelijkheden voor het organiseren van events. Het "nieuwe werken" wordt in het complex geïntegreerd door een coworking lounge en inspiratieplekken te combineren.
De inrichting is er ook op gericht om interactie tussen bezoekers en gebruikers onderling te stimuleren. Er zijn onder meer een Grand Café, een restaurant, grotere gemeenschappelijke vergaderzalen en een auditorium voorzien. De gebruikers kunnen ook beroep doen op een service desk die zal garant staan voor een persoonlijke benadering in functie van de behoeften van de klant.
Het aanpalend leegstaand gebouw op Berkenlaan 7 is aangekocht in het eerste kwartaal van 2017 tegen grondwaarde voor € 1,7 miljoen. De bedoeling is om het bestaande gebouw af te breken en deze site om te vormen tot een extra open ruimte met een park, ontspanningsmogelijkheden en een ondergrondse parking, aansluitend op Greenhouse BXL.
De bouwwerken voor de herontwikkeling van de site tot Greenhouse BXL, zijn in het eerste kwartaal van 2017 gestart en zullen naar verwachting voltooid zijn in mei 2018 om de eerste klanten te verwelkomen. Het budget voor de totale geplande investering bedraagt circa € 9 miljoen (waarvan € 1 miljoen in boekjaar 2017 en € 8 miljoen in boekjaar 2018). De financiering van deze investering zal gebeuren uit de beschikbare kredietlijnen van de vennootschap.
De bouwwerken voor de patio met het auditorium belemmeren ondertussen de verhuurbaarheid van Greenhouse BXL niet. Cazimir, een team van gespecialiseerde advocaten dat vermogende families en ondernemers helpt met juridische vragen en zorgen over hun vermogen, heeft voor zijn nieuwe kantoorlocatie nabij Brussel gekozen voor Greenhouse BXL. Cazimir huurt er vanaf oktober 2018 een kantooroppervlakte van 700 m² voor een vaste termijn van 9 jaar. Cazimir is bijzonder gecharmeerd door Greenhouse BXL omdat het één van de nieuwste kantoorprojecten is in de periferie van Brussel, volledig geënt op het concept van het "nieuwe werken". Verschillende soorten werkplekken en vergaderruimtes, een auditorium voor informatieve bijeenkomsten, het vele groen, de mooie parkeerratio voor cliënten en werknemers en de gelegenheid tot sporten en ontspannen, zijn enkele van de belangrijkste troeven die een rol speelden bij de keuze van Cazimir.
"Wij zijn verheugd om met Cazimir de eerste huurovereenkomst in Greenhouse BXL te kunnen afsluiten. De ruime belangstelling voor het project geeft aan dat dit innovatieve kantoorconcept, waar werken en beleving samengaan, beantwoordt aan de verwachtingen van de markt."
De selectie van 'Genk Green Logistics' door de Vlaamse overheid als voorkeursbieder voor de herontwikkeling van de Ford-site is goed voor een nieuwbouwpotentieel van circa 250.000 m² logistiek vastgoed, wat een beduidend grote stap voorwaarts betekent in de toekomstige realisatie van het groeiplan van Intervest.
Genk Green Logistics is de op te richten joint venture tussen Intervest enerzijds en Group Machiels anderzijds, die in samenwerking met ontwikkelaar MG Real Estate en DEME Environmental Contractors zullen instaan voor de herontwikkeling van een van de meest grootschalige tri-modaal ontsloten logistieke hubs in Vlaanderen. De Vlaamse overheid heeft hiermee gekozen voor een bundeling van complementaire expertises inzake ontwikkeling van grootschalige bedrijfsterreinen om de Ford-site in Genk te herontwikkelen tot een logistieke hotspot.
De site is strategisch gelegen in de belangrijke logistieke corridor Antwerpen - Limburg - Luik. De totale Ford-site heeft een terreinoppervlakte van 133 hectare waarvan 42 hectare voor zone B. De site is tri-modaal ontsloten via het Albertkanaal, het spoor en de nabijheid van de E314 en E313. De grootschaligheid van de site en haar tri-modale ontsluiting zijn unieke troeven om Genk Green Logistics als logistieke hotspot op de kaart te zetten. De toewijzing aan Genk Green Logistics behelst zone B van de Ford-site. Zone A is voorzien als openbaar domein en voor gemeenschappelijke functies. Zone C is eigendom van De Vlaamse Waterweg.
Genk Green Logistics plant een volledig nieuwbouwproject op zone B dat zal bestaan uit een state-of-the-art logistiek complex van ongeveer 250.000 m² na volledige ontwikkeling. Het is de bedoeling om deze oppervlakte gefaseerd te ontwikkelen, verdeeld over verschillende gebouwen, naar schatting over een periode van vijf jaar.
Gedetailleerde informatie inzake financiering van het project, de rendementen en andere randvoorwaarden, zal systematisch gecommuniceerd worden naargelang de voortgang in de verschillende fases van het project.De onderhandelingen voor het afsluiten van een contractueel akkoord met de Vlaamse overheid zijn in het tweede semester van 2017 van start gegaan en op 31 december 2017 nog lopende.
In eerste instantie zijn de nodige sloop- en saneringswerken van de bestaande gebouwen te voorzien. De sanering van de grond en de infrastructuurwerken zullen worden gecoördineerd door De Vlaamse Waterweg in opdracht van de Vlaamse overheid. Ondertussen kan de ontwikkeling van substantiële delen van de site worden aangevat.
Genk Green Logistics staat voor een ontwikkelingsplan met een duidelijke commerciële focus op e-commerce. Het verwacht hiermee een breed scala aan gebruikers tot de site te kunnen aantrekken, gaande van retailers t.b.v. e-commerce activiteiten, e-fulfilment dienstverleners, tot de klassieke 3PL-organisaties. Genk Green Logistics zal ook open staan voor andere logistieke behoeftes of slimme maakindustrie.
Genk Green Logistics zal als referentieproject inzake duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd worden als een logistiek gebouwencomplex, met hoge duurzaamheidsprincipes. De gebouwen zullen BREEAM-gecertificeerd worden en o.m. voorzien zijn van doorgedreven isolatie, waterrecuperatie, energiezuinige ledverlichting, zonnepanelen en CO2-neutraliteit.
De performantie van de volledige vastgoedportefeuille wordt in functie van de strategie van Intervest op constante basis gemonitord en geëvalueerd. Indien er zich interessante opportuniteiten tot desinvesteren voordoen, worden deze desgevallend steeds in overweging genomen en geanalyseerd. In 2017 werd echter niet overgegaan tot desinvesteren.
Intervest positioneert zich in haar beide marktsegmenten beyond real estate en treedt op als een real estate partner die verder gaat dan het louter verhuren van vierkante meters kantoren of logistieke ruimte. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken kan Intervest de klanten 'ontzorgen' en meerwaarde bieden. De vele positieve reacties van de klanten op deze turnkey solutions sterken Intervest dan ook in het verder uitbouwen van deze aanpak.
In het logistieke segment vertaalt dit zich in het samen met de klant anticiperen op wijzigende ruimtebehoeften en gebouwspecificaties nu en in de toekomst. Zo zijn o.m. met Feeder One, Toyota Material Handling en Rogue Fitness, in nauwe samenwerking met de klant projecten uitgewerkt om bestaande gebouwen aan te passen om te beantwoorden aan hun specifieke behoeften qua inrichting, indeling, combinatie met kantoren, flexibele ruimtes e.d. De ontwikkeling van Herentals Logistics 3 met de built-to-suit nieuwbouw van een distributiecentrum, in nauw overleg met de klant Schrauwen Sanitair en Verwarming, is een ander mooi voorbeeld van deze klantgedreven aanpak.
Greenhouse Antwerp, het innoverend gerenoveerd kantoorgebouw van Intervest in Berchem, is afgestemd op het huidige nieuwe werken, met een RE:flex ruimte voor start-ups en coworking, een ruim aanbod aan flexibele vergaderruimtes en een restaurant, het "Greenhouse Café". In de loop van 2017 zijn hier eveneens managed offices voorzien, kleinere volledig ingerichte kantoren die in een mum van tijd verhuurd zijn. Daarnaast is de dienstverlening in Greenhouse Antwerp uitgebreid met de opening van Greenhouse Boardroom, een moderne, compleet uitgeruste vergaderfaciliteit met eigen catering.
Op Mechelen Campus is de installatie van twee slimme laadpleinen voor 34 elektrische wagens een extra troef voor de klanten.
Een gespecialiseerd en op elkaar afgestemd team zorgt met de turnkey solutions voor een volledig op maat gemaakte oplossing gaande van inrichting, werfopvolging tot coördinatie van de ingebruikname, en volgt nauwlettend de afgestemde timing en het voorziene budget op.
Zowel bij nieuwe verhuringen als bij verlengingen maken klanten meer en meer gebruik van deze turnkey solutions voor de optimalisatie van het gebruik van hun kantoorruimte of hun logistieke ruimte. Een evolutie die duidelijk past in het zgn. 'ontzorgen' van de klant.
Ook in 2017 heeft het team van Intervest een behoorlijk aantal turnkey-solutionsprojecten afgewerkt, zowel voor bestaande klanten als voor nieuwe klanten.
Voor bestaande klanten zijn projecten uitgewerkt of afgerond zoals onder meer bij Sundio Group, waar de technische ruimte is heringericht, Borealis, waar de koffiecorner omgebouwd is tot een inspirerende ontmoetingsruimte en Bluebee waar een ganse verdieping heringericht is en aangesloten op de reeds in gebruik genomen gedeeltes. Daarbij is de open ruimte vergroot met vergaderzalen en bijkomende kantoren. Tijdens de uitvoering van de werken zijn de medewerkers intern verhuisd. Voor Biocartis werd het cleanroomproject afgerond. Bij Mylan werd de volledige kantoorinrichting aangepakt. Het volledige gelijkvloers en de eerste verdieping werden totaal ontmanteld en opnieuw opgebouwd.
Daarnaast deden ook in 2017 een aantal nieuwe klanten een beroep op de turnkey-solutionsaanpak zoals In2Food, E.ON, Tecan en Plat4mation.
Voor In2Food is de volledige kantoorinrichting aangepakt. Het is een combinatie van open en gesloten ruimtes geworden waarbij gespeeld is met kleuren om de ruimtes visueel van elkaar te scheiden. Nieuwe deuropeningen en een nieuwe draagmuur zorgen voor een betere circulatie en zo is ook optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare oppervlakte.
Bij E.ON is een totale renovatie gebeurd. Het volledige kantoor is heringericht inclusief het aanpassen van de HVAC aan de nieuwe situatie. Daarbij zijn wel enkele bestaande wanden gerecupereerd die werden geïntegreerd in het geheel.
Bij Tecan werden de inrichtingswerken binnen een maand afgewerkt omdat de klant op korte termijn wou verhuizen. In het kantoorgedeelte is een combinatie van open ruimte en gesloten kantoren voorzien. In een tweede vleugel is een trainingcenter en een stockageruimte ondergebracht. De gehele ruimte kreeg een aantal frisse rode accenten in lijn met de branding van het bedrijf.
Plat4mation, aanbieder van oplossingen voor service management in de cloud, vestigde zich in 2016 met twee personen in het coworkingkantoor RE:flex op Mechelen Campus. In 2017, ruim een jaar later, verhuist het IT-bedrijf naar een eigen kantoor op dezelfde campus en doet voor de inrichting beroep op het turnkey-solutionsteam.
Het turnkey-solutionsteam is verder actief geweest in de eigen gebouwen. In RE:flex Mechelen is een extra vergaderzaal voorzien. In Greenhouse Antwerp zijn meerdere zogenaamde managed offices geïnstalleerd, volledig instapklare kantoorruimtes met uitgebreide dienstverlening. Nog op dezelfde locatie is Greenhouse Boardroom ingericht. Het is een modern ingerichte en compleet uitgeruste vergaderfaciliteit geworden met een eigen catering.
Mechelen Campus - E.ON Greenhouse Antwerp - Boardroom
Wommelgem - Feeder One - Kantoorgedeelte na de werken
In het logistiek segment zijn projecten uitgewerkt voor Feeder One en is het project voor Rogue Fitness dat opgestart is in 2016, verder afgewerkt in 2017.
Voor Feeder One is zowel het logistieke gedeelte als het kantoorgedeelte van de site onder handen genomen. Duurzaamheid en energie-efficiëntie zijn de leidraad geweest voor de aanpassingen in het logistieke gedeelte: dakrenovatie, relighting, ADR-ruimte, vernieuwing van HVAC en installatie van een EMS systeem zijn de voornaamste componenten geweest. In het kantoorgedeelte is de bestaande indeling volledig herzien en opnieuw ingericht, terwijl iedereen ter plekke is kunnen blijven verder werken.
In een eerste fase is in de bestaande logistieke ruimte van Rogue Fitness Benelux in Schelle een demonstratieruimte en showroom voor de producten van Rogue uitgetekend, in combinatie met de nodige voorzieningen voor de klassieke opslagactiviteiten. Kantoren en sanitaire ruimten werden uitgebreid en opgefrist. Deze werkzaamheden zijn in 2017 afgerond. In de loop van 2018 is nog de afwerking van de showroom gepland en van de opslagruimte voor gevaarlijke stoffen. Verder heeft Intervest meegedacht met de langetermijnplanning van de klant en zijn bijkomende uitbreidingsmogelijkheden voorzien.
Voor Toyota Material Handling Europe Logistics is het kantoorgedeelte van hal 1A volledig gestript en kreeg het een nieuwe vloer, nieuwe ledverlichting en nieuw sanitair. Er zijn ook extra ramen geplaatst om meer zonlicht binnen te halen.
De klant 'ontzorgen' staat centraal in de missie van Intervest. Het aanbieden van diensten op klant-, gebouw-, site- en portefeuilleniveau vereenvoudigt voor de klanten het dagdagelijkse beheer van de werkomgeving. Intervest zorgt voor de coördinatie, de planning, de communicatie en de opvolging van de verschillende diensten, is het centrale aanspreekpunt, en garandeert hierbij een zeer goede prijs/kwaliteitsverhouding met garantie. Intervest neemt hierdoor de 'vastgoedzorg' van de klanten gedeeltelijk of geheel over en voorziet ook bijkomende diensten voor de medewerkers van de klanten zodat de klanten zich kunnen concentreren op hun kernactiviteiten.
Ondersteund door Planon, een onlinetool, zorgt Intervest voor het efficiënt verwerken van de verschillende aanvragen voor allerhande interventies. Met de 'Planon self service' heeft de klant rechtstreeks de mogelijkheid om een melding in te geven in het systeem. Zo kan de klant in Planon zelf de status van de gevraagde interventie mee opvolgen. Leveranciers en partners kunnen op deze manier goed opgevolgd worden en bijgestuurd worden waar nodig. In 2017 is gestart met een upgrade van Planon die voorzien is om live te gaan eerste kwartaal van 2018.
RE:flex biedt met meerdere formules toegang tot een flexibele "(derde) werkplek" en een waaier aan faciliteiten en diensten die volgens werkelijk gebruik worden afgerekend. Elke RE:flex is tevens voorzien van state-of-the-art conferentie- en vergaderfaciliteiten, die bovendien ook geschikt zijn voor seminaries, recepties, productpresentaties, team meetings, en dergelijke.
De eerste RE:flex werd geïnstalleerd in Mechelen Campus midden 2012. Daar is de centrale ligging van Mechelen een bijkomende troef gebleken (bereikbaarheid, parkeerfaciliteiten, minder fileproblemen, enz). Om aan de groeiende vraag te voldoen werd in RE:flex Mechelen medio 2015 een bijkomende verdieping ingericht, met extra werkplekken en vergaderfaciliteiten.
In Greenhouse Antwerp, het gerenoveerde kantoorgebouw in Berchem, is in 2016 een tweede RE:flex geopend op het gelijkvloers en een deel van de eerste verdieping, met zowel een coworking omgeving als een ruime keuze aan vergaderruimtes. Ook hier is RE:flex zowel gericht op kleine, startende bedrijven als grote bedrijven die voor tijdelijke projecten nood hebben aan vergaderruimtes of werkplekken in Antwerpen.
De opening van een derde RE:flex staat tegen midden 2018 gepland in Greenhouse BXL, de herontwikkeling van de site in Diegem.
RE:flex is bovendien een mooi voorbeeld van de turnkey-solutionsaanpak van Intervest. Elke RE:flex is immers volledig intern uitgetekend en ontworpen. Voor het meubilair is via een partnership samengewerkt met Steelcase, één van de grootste producenten wereldwijd van kantoormeubilair en tevens klant in Mechelen Campus.
Mechelen Campus Toren huisvest ook een business center op de elfde, twaalfde en veertiende verdieping waar MC Square kleine kantoorruimtes met full service omkadering doorverhuurt aan startende of kleinere ondernemingen.
In 2017 is in Greenhouse Antwerp nog een bijkomende uitbreiding gebeurd met individuele volledig ingerichte kantoorruimtes, managed offices, die op een flexibele basis kunnen gehuurd worden en in een mum van tijd ook verhuurd zijn.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 43.349 | 45.280 |
| Met verhuur verbonden kosten | -4 | -157 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 623 | 490 |
| Vastgoedresultaat | 43.968 | 45.613 |
| Vastgoedkosten | -6.162 | -5.242 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -2.729 | -2.145 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 35.077 | 38.226 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 0 | -12.798 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -7.274 | 2.425 |
| Ander portefeuilleresultaat | -89 | 363 |
| Operationeel resultaat | 27.714 | 28.216 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) | -7.467 | -9.147 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
1.119 | 1.547 |
| Belastingen | -180 | -34 |
| NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat* | 27.430 | 29.044 |
| Portefeuilleresultaat | -7.363 | -10.009 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
1.119 | 1.547 |
* Voor de berekening van het EPRA resultaat wordt verwezen naar de Begrippenlijst.
De strategie van Intervest is gebaseerd op een heroriëntering van haar kantorenportefeuille en een groei van de logistieke vastgoedportefeuille. Voor boekjaar 2017 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 43,4 miljoen en dalen daarmee met € 1,9 miljoen of 4% ten opzichte van boekjaar 2016 (€ 45,3 miljoen).
In het kantoorsegment verminderen de huurinkomsten in 2017 met € 4,0 miljoen of 9%, voornamelijk als gevolg van de strategische heroriëntering van de kantorenportefeuille. Dit enerzijds door de desinvestering van vijf niet-strategische gebouwen in de Brusselse periferie in juni 2016 en anderzijds, door de herontwikkeling van de kantoorsite in Diegem tot Greenhouse BXL na het vertrek van huurder Deloitte in Diegem op 31 januari 2017 waardoor deze site niet verhuurd is in 2017.
De daling van de huurinkomsten in het kantoorsegment wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de toename van de huurinkomsten in het logistieke segment met € 2,1 miljoen of 5%, hoofdzakelijk door de in 2017 uitgevoerde acquisities van vijf logistieke sites.
Toename van de huurinkomsten in de logistieke portefeuille met 5% door acquisities en afname in de kantorenportefeuille met 9% door strategische heroriëntering.
De vastgoedkosten bedragen voor boekjaar 2017 € 6,2 miljoen (€ 5,2 miljoen). De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de toename van de technische kosten met € 0,2 miljoen en de stijging van beheerskosten van het vastgoed met € 0,6 miljoen door een uitbreiding van het acquisitieteam en de versterking van het team voor het logistiek vastgoed.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 2,7 miljoen voor boekjaar 2017 (€ 2,1 miljoen). De toename met € 0,6 miljoen is te wijten aan toegenomen personeels-, huisvestings- en kantoorkosten, als gevolg van een uitgebreider directiecomité en personeelsbestand alsook aan hogere advieskosten in het kader van de groei van de vennootschap.
De daling van de huurinkomsten gecombineerd met de toename van de algemene en vastgoedkosten, zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille in 2017 daalt met € 3,1 miljoen of 8% tot € 35,1 miljoen (€ 38,2 miljoen). Hierdoor bedraagt de operationele marge van Intervest 81% voor boekjaar 2017 (84%).
In boekjaar 2017 heeft Intervest geen vastgoedbeleggingen gedesinvesteerd. In 2016 bedroeg het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen € -12,8 miljoen door de minderwaarde gerealiseerd op de desinvestering van vijf gebouwen in de Brusselse periferie in juni 2016.
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2017 € -7,3 miljoen (€ 2,4 miljoen) of een daling van de reële waarde met 1% ten opzichte van jaareinde 2016. Deze variaties zijn voornamelijk het gecombineerd effect van:
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges)) bedraagt in 2017 € -7,5 miljoen en is daarmee € 1,6 miljoen lager dan in 2016 (€ -9,1 miljoen). De afname van de financieringskosten volgt voornamelijk uit de inwerkingtreding van interest rate swaps aan lagere rentevoeten. De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap bedraagt voor 2017 2,6% inclusief bankmarges, ten opzicht van 3,1% in 2016.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 2,6% inclusief bankmarges voor boekjaar 2017 (3,1% in 2016).
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2016.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) bevatten de wijziging in marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 1,1 miljoen (€ 1,5 miljoen).
Het nettoresultaat van Intervest van het boekjaar 2017 bedraagt € 21,2 miljoen (€ 20,6 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Voor het boekjaar 2017 betekent dit voor Intervest een EPRA resultaat van € 27,4 miljoen (€ 29,0 miljoen). Rekening houdend met 17.409.850 gewogen gemiddeld aantal aandelen geeft dit een EPRA resultaat per aandeel van € 1,58 ten opzichte van € 1,73 per aandeel voor boekjaar 2016. Rekening houdend met 17.740.407 dividendgerechtigde aandelen op jaareinde geeft dit een EPRA resultaat per aandeel van € 1,55 ten opzichte van € 1,73 per aandeel voor boekjaar 2016.
In het kader van haar groeistrategie heeft Intervest in maart 2016 besloten een brutodividend voor boekjaar 2016, 2017 en 2018 te voorzien van minimum € 1,40 per aandeel.1
Voor boekjaar 2017 zal aan de aandeelhouders bijgevolg een brutodividend van € 1,40 aangeboden worden (€ 1,40 voor boekjaar 2016). Dit komt neer op een pay-out ratio van 91%2 van het EPRA resultaat. Op basis van de slotkoers op 31 december 2017 (€ 22,49) biedt dit de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,2%.
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
| Nettoresultaat (€) | 1,22 | 1,23 |
| EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (€) | 1,58 | 1,73 |
| EPRA resultaat op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen (€) | 1,55 | 1,73 |
| Uitkeringspercentage (%) | 91% | 81% |
| Brutodividend (€) | 1,40 | 1,40 |
| Percentage roerende voorheffing* | 30% | 30% |
| Nettodividend (€) | 0,9800 | 0,9800 |
* De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, vanaf 1 januari 2017 verhoogd van 27% naar 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen).
1 Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergaderingen te houden in 2018 en 2019.
2 Intervest Offices & Warehouses is een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal 80% van het nettoresultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen, gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoedbeleggingen en schuldverminderingen.
| 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|
| 663.846 | 612.373 |
| 15.572 | 12.790 |
| 679.418 | 625.163 |
| 359.366 | 326.085 |
| 167.720 | 152.948 |
| 111.642 | 90.821 |
| 58.818 | 61.734 |
| 21.186 | 20.582 |
| 0 | 0 |
| 320.052 | 299.078 |
| 255.584 | 223.953 |
| 64.468 | 75.125 |
| 679.418 | 625.163 |
| BALANSGEGEVENS PER AANDEEL1 | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen in omloop op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 19,52 | 19,43 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 20,35 | 20,37 |
| Nettoactiefwaarde EPRA(€) | 19,62 | 19,60 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,49 | 23,90 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 15% | 23% |
| Schuldgraad (max. 65%) | 44,6% | 45,7% |
De vaste activa bestaan voornamelijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest. De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap is in 2017 toegenomen met circa € 52 miljoen en bedraagt op 31 december 2017 € 663 miljoen (€ 611 miljoen). Onderliggend heeft de reële waarde van de vastgoedportefeuille in 2017 volgende evoluties gekend.
De vlottende activa bedragen € 16 miljoen en bestaan hoofdzakelijk voor € 10 miljoen uit handelsvorderingen, waarvan € 7 miljoen vooruitfacturaties voor het eerste kwartaal van 2018, € 3 miljoen uit belastingvorderingen en andere vlottende activa en € 2 miljoen uit overlopende rekeningen.
Het eigen vermogen van de vennootschap is in 2017 versterkt met € 33 miljoen en bedraagt op 31 december 2017 € 359 miljoen (€ 326 miljoen), vertegenwoordigd door 18.405.624 aandelen (16.784.521 aandelen). Deze toename komt hoofdzakelijk voort uit het nettoresultaat van boekjaar 2017, de uitbetaling van het dividend over boekjaar 2016 en vier kapitaalverhogingen:
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2016.
• De verwerving van de logistieke site in Zellik op 22 december 2017 is eveneens gerealiseerd via een kapitaalverhoging door inbreng in natura met de uitgifte van 665.217 nieuwe aandelen voor een bedrag van € 14 miljoen. De gecreëerde aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2018.
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap is in 2017 door deze kapitaalverhogingen gestegen met € 15 miljoen tot € 168 miljoen (€ 153 miljoen) en de uitgiftepremies met € 21 miljoen tot € 112 miljoen (€ 91 miljoen).
De reserves van de vennootschap bedragen € 59 miljoen (€ 62 miljoen) en bestaan voornamelijk uit:
Op 31 december 2017 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 19,52 (€ 19,43). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 31 december 2017 € 22,49 is, noteert het aandeel op afsluitdatum met een premie van 15% ten opzichte van de reële nettowaarde.
De langlopende verplichtingen bedragen € 256 miljoen (€ 224 miljoen) en bevatten enerzijds de langlopende financiële schulden voor een bedrag van € 252 miljoen (€ 220 miljoen) die voor € 192 miljoen bestaan uit langetermijnbankfinancieringen waarvan de vervaldatum zich situeert na 31 december 2018 en de in maart 2014 uitgegeven obligatieleningen voor € 60 miljoen. Anderzijds bevatten de langlopende verplichtingen ook de andere langlopende financiële verplichtingen wat de negatieve marktwaarde van € 2 miljoen vertegenwoordigt van de cash flow hedges die de vennootschap heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de financiële schulden.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 64 miljoen (€ 75 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 47 miljoen uit kortlopende financiële schulden, i.e. bankleningen met een vervaldag vóór 31 december 2018 (€ 62 miljoen), voor € 2 miljoen uit handelsschulden en voor € 15 miljoen uit overlopende rekeningen.
De schuldgraad van Intervest bedraagt 44,6% op 31 december 2017 (45,7% op 31 december 2016). De daling van de schuldgraad met 1,1% wordt voornamelijk veroorzaakt door de versterking van het eigen vermogen als gevolg van het keuzedividend en de acquisities in Oevel, Aarschot en Zellik gerealiseerd via kapitaalverhogingen door inbreng in natura met de uitgifte van nieuwe aandelen.
Het financieringsbeleid van Intervest is gericht op het optimaal financieren van de groeistrategie van de vennootschap. Hierbij wordt een evenwichtige verhouding van schulden en eigen vermogen nagestreefd, waarbij het de bedoeling is om de schuldgraad tussen 45% en 50% te behouden. Intervest zorgt voor voldoende beschikbare middelen om de lopende projecten te financieren en om te kunnen ingaan op groeiopportuniteiten. Een goede diversificatie van verschillende financieringsbronnen wordt beoogd, alsook een adequate spreiding van de vervaldagen van de financieringen. Intervest besteedt blijvend aandacht aan het actief beheer van de financiële risico's waaronder renterisico, liquiditeitsrisico en financieringsrisico.
Concreet heeft Intervest in 2017 de verdere optimalisering van haar financieringsstructuur verwezenlijkt door:
Deze (her)financieringen tonen het vertrouwen van de financiële instellingen in Intervest en haar strategie aan. Ze hebben geleid tot een adequate spreiding van de vervaldagenkalender van de langetermijnfinancieringen tussen 2018 en 2025, met oog voor evenwicht tussen kostprijs, looptijd en diversifiëring van de financieringsbronnen.
Bovendien is er op jaareinde 2017 een buffer van € 101 miljoen aan niet gebruikte kredietlijnen beschikbaar om de groei in 2018 te financieren met vreemd vermogen.
Dit is mogelijk door de beperkte schuldgraad van 44,6% op 31 december 2017 waardoor er nog circa 75 miljoen kan geïnvesteerd worden met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Deze solide kapitaalstructuur is gerealiseerd door de creatie van nieuw eigen vermogen door de uitgifte van 9,7% aandelen in de loop van 2017 in het kader van drie inbrengen in natura (logistieke sites in Oevel, Aarschot en Zellik) voor € 27 miljoen en het keuzedividend met een succesratio van 55% voor € 9 miljoen.
De belangrijkste kenmerken van de financiële structuur op jaareinde 2017 zijn:
Op 31 december 2017 zijn 84% van de beschikbare kredietlijnen van Intervest langetermijnfinancieringen en 16% kortetermijnfinancieringen, voor 8% bestaande uit financieringen met een onbeperkte looptijd (€ 32 miljoen) en voor 8% uit kredieten die in 2018 op vervaldatum komen en dienen verlengd of geherfinancierd te worden (€ 33 miljoen).
Het is de strategie van Intervest om de gemiddelde looptijd van de langetermijnfinancieringen tussen 3,5 en 5 jaar te houden maar hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen.
In 2017 heeft Intervest verder gewerkt aan de optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen. In dit kader heeft Intervest in 2017 haar kredietenportefeuille bij KBC Bank voor een totaalbedrag van € 75 miljoen geherfinancierd, gespreid in drie tranches met looptijden van 5, 6 en 7 jaar. Tevens zijn er twee nieuwe kredieten afgesloten. Enerzijds een kredietovereenkomst met een nieuwe Belgische financieringspartner Argenta Spaarbank, voor € 50 miljoen met een looptijd van 8 jaar en anderzijds een kredietovereenkomst van € 40 miljoen bij Belfius Bank met een looptijd van 7 jaar.
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredieten is daardoor toegenomen van 2,9 jaar op 31 december 2016 naar 4,6 jaar op 31 december 2017.
Op 31 december 2017 geeft de vervaldagenkalender van de financieringen het in de grafiek getoonde beeld. In boekjaar 2018 dient Intervest slechts twee kredieten voor een bedrag van € 33 miljoen te herfinancieren.
Op 31 december 2017 beschikt de vennootschap over € 101 miljoen niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen bij haar financiers, ter financiering van toekomstige investeringen, voor geplande herfinancieringen, om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen en voor de betaling van het dividend over het boekjaar 2017.
Intervest houdt een strakke thesauriepositie aan zodat de positie van contanten bij een financiële instelling in principe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter afbouw van de financiële schulden. De cashpositie van de vennootschap bedraagt slechts € 0,7 miljoen op 31 december 2017.
In 2017 heeft Intervest haar indekkingsstrategie aangescherpt. Voorheen bestond de strategie van Intervest er uit om bij de samenstelling van de kredietportefeuille te streven naar een verhouding van een derde met variabele rente en twee derde met vaste rente. Gezien de aanhoudende lage rentevoeten op de financiële markten heeft Intervest in 2017 het streefdoel voor de indekkingsratio verhoogd tot 80%.
Op 31 december 2017 hebben de obligatieleningen ten belope van in totaal € 60 miljoen een vaste rentevoet en heeft de vennootschap interest rate swaps afgesloten voor een totaal notioneel bedrag van € 160 miljoen. Verder heeft de vennootschap een kredietovereenkomst met een vaste rentevoet voor een bedrag van € 7 miljoen met een initiële looptijd van 10 jaar.
Van de opgenomen kredietlijnen op 31 december 2017 heeft 76% een vaste rentevoet of is gefixeerd door renteswaps en heeft 24% een variabele rentevoet.
Op 31 december 2017 bestaat 57% van de kredietlijnen van de vennootschap uit financieringen met een vaste rentevoet of financieringen gefixeerd door middel van renteswaps, 43% heeft een variabele rentevoet. Het procentuele verschil met de opgenomen financieringen is het gevolg van de beschikbare kredietlijnen.
Op 31 december 2017 is de gewogen gemiddelde rentevoet van de interest rate swaps 0,7%.
Op 2 januari 2017 zijn interest rate swaps op vervaldatum gekomen voor een notioneel bedrag van € 60 miljoen met een gemiddelde rentevoet van 2,3%. In het eerste semester van 2017 heeft Intervest voor € 30 miljoen nieuwe indekkingsovereenkomsten (interest rate swaps) afgesloten met looptijden van 6 en 7 jaar (zie Toelichting 18 van het Financieel verslag voor het overzicht en de reële waarde van de financiële derivaten op 31 december 2017). Verder is een bestaande interest rate swap met een notioneel bedrag van € 10 miljoen en een rentevoet van 2,3425% omgevormd naar een interest rate swap met een looptijd van 7 jaar aan 0,85%.
Op 31 december 2017 is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de interest rate swaps 3,6 jaar.
De rentevoeten op de kredieten van de vennootschap liggen op 31 december 2017 vast voor een gewogen gemiddelde resterende looptijd van 3,4 jaar (interest rate swaps en kredieten met vaste rentevoet).
Voor het boekjaar 2017 bedraagt de gemiddelde rentevoet van de financieringen van Intervest 2,6% inclusief bankmarges (3,1% in 2016). Deze daling is voornamelijk het gevolg uit de inwerkingtreding van interest rate swaps aan lagere rentevoeten.
De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden bedraagt 2,9% in 2017 (3,2% in 2016). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden bedraagt 1,8% in 2017 (3,0% in 2016).
Gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 2,6% in 2017 (3,1% in 2016).
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten conform IAS 39). Deze ratio bedraagt voor Intervest 4,7 voor het boekjaar 2017 (4,2 voor het boekjaar 2016) wat hoger is dan het vereiste minimum 2 tot 2,5 die als convenant vastgelegd is in de financieringsovereenkomsten van de vennootschap.
Voor het boekjaar 2017 bedraagt het effect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € 0,6 miljoen negatief (€ 0,5 miljoen negatief in 2016).
De kredietenportefeuille van Intervest is gespreid over 7 Europese financiële instellingen en obligatiehouders.
Intervest onderhoudt handelsrelaties met:
De schuldgraad bedraagt 44,6% op 31 december 2017 (45,7% op 31 december 2016).
Om een proactief beleid van de schuldgraad te waarborgen, dient een GVV met een schuldgraad hoger dan 50%, als gevolg van artikel 24 van het GVV-KB, een financieel plan op te stellen. Dit plan bevat een uitvoeringsschema waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% van de geconsolideerde activa zou stijgen.
Het beleid van Intervest bestaat uit het trachten te handhaven van een schuldgraad tussen 45% en 50%.
Op 31 december 2017 bedraagt de schuldgraad van Intervest 44,6% waardoor de drempel van 50% niet overschreden is. Een overschrijding heeft een eerste maal op 30 september 2011 plaatsgevonden met een schuldgraad van 50,5%. Daarna heeft de schuldgraad steeds gefluctueerd tussen 45% en 52%. In de loop van haar geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Intervest nooit de wettelijke drempel van 65%.
De daling van de schuldgraad met 1,1% van 45,7% op 31 december 2016 tot 44,6% op 31 december 2017 is voornamelijk veroorzaakt door de versterking van het eigen vermogen als gevolg van het keuzedividend en de acquisities in Oevel, Aarschot en Zellik gerealiseerd via kapitaalverhogingen door inbreng in natura met de uitgifte van nieuwe aandelen.
Op basis van de huidige schuldgraad van 44,6% per 31 december 2017 heeft Intervest nog een bijkomend investeringspotentieel van circa € 395 miljoen, zonder hierbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa € 262 miljoen alvorens de 60% schuldgraad te overschrijden en € 75 miljoen tot de drempel van 50%.
De waarderingen van de vastgoedportefeuille hebben eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalstructuur zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedbeleggingen van ongeveer € 214 miljoen of 32% ten opzichte van de vastgoedportefeuille van € 663 miljoen op 31 december 2017. Bij gelijkblijvende lopende huren betekent dit een stijging van de yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, met gemiddeld 3,5% (van 7,3% gemiddeld naar 10,8% gemiddeld). Bij gelijkblijvende yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, betekent dit een daling van de lopende huren met € 15,5 miljoen of 32%.
Intervest is hier van oordeel dat de huidige schuldgraad zich op een aanvaardbaar niveau bevindt en voldoende marge biedt om eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen.
Op basis van het huidige opgestelde financieel plan wordt verwacht dat de schuldgraad van Intervest in de loop van 2018 zal fluctueren tussen 45% en 50%, dit ten opzichte van 44,6% op 31 december 2017.
Bij deze inschatting zijn de volgende theoretische assumpties genomen:
Deze inschatting kan echter beïnvloed worden door het zich voordoen van onvoorziene gebeurtenissen. In dit opzicht wordt specifiek verwezen naar het hoofdstuk Risicofactoren.
De raad van bestuur stelt voor om het resultaat van het boekjaar 2017 van Intervest Offices & Warehouses nv als volgt te bestemmen:
in duizenden €
| Nettoresultaat van het boekjaar 20171 | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES | ||||
| Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde2 van vastgoed: |
||||
| • Boekjaar |
4.985 | |||
| • Vorige boekjaren |
0 | |||
| • Realisatie vastgoed |
0 | |||
| Toevoeging aan de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
2.378 | |||
| Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-1.119 | |||
| Toevoeging aan de andere reserve | 0 | |||
| Toevoeging aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren | -2.593 | |||
| Vergoeding van het kapitaal | 24.837 |
Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar 2017 een brutodividend aangeboden worden van € 1,40 per aandeel. Dit komt neer op een nettodividend van € 0,98 na aftrek van 30% roerende voorheffing. Rekening houdend met 17.740.407 aandelen die zullen delen in het volledige resultaat van het boekjaar 2017 betekent dit een uit te keren dividend van € 24.836.570.
De uitkering van het EPRA resultaat is conform de GVV-Wet.
Het dividend is betaalbaar vanaf 23 mei 2018.
1 De huidige winstverdeling is gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie 8.6 Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening in het Financieel verslag).
2 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
In december 2014 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR')2 gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Intervest onderschrijft het belang van standaardisering van de rapportage van prestatie-indicatoren uit oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Om deze reden heeft Intervest er voor gekozen om de belangrijkste prestatie-indicatoren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag.
.
Het Jaarverslag 2016 van Intervest heeft op de EPRA-conferentie in Londen voor de derde keer op rij een EPRA BPR GOLD AWARD gekregen.
EPRA is de European Public Real Estate Association die aanbevelingen formuleert om de transparantie en consistentie van financiële rapportering te verhogen, de zogenaamde BPR of Best Practices Recommendations. Voor het afgelopen jaar heeft EPRA zo'n 120 jaarverslagen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen uit gans Europa onder de loep genomen en aan 65 een Gold award toegekend.
De Gold award voor het Jaarverslag 2016 is een erkenning van de onafgebroken inspanningen die Intervest levert voor een consistente en transparante financiële verslaggeving.
1 Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA resultaat, de EPRA NAW en de EPRA NNNAW.
2 Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com.
De commissaris heeft nagegaan of het "EPRA resultaat", de "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" ratio's berekend zijn volgens de definities van de EPRA BPR van december 2014, en of de financiële gegevens die voor de berekening van deze ratio's worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde financiële staten.
| Tabel | EPRA-indicatoren | Definities EPRA* | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | EPRA resultaat | Resultaat afkomstig van de strate gische operationele activiteiten. Doelstelling: meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges), en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). |
in duizenden € | 27.430 | 29.044 |
| €/aandeel | 1,58 | 1,73 | |||
| 2 | EPRA NAW | Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. Doelstelling: na aanpassingen aan de nettowaarde (reële waarde) voorziet de EPRA NAW de aandeelhouder met relevante informatie over de reële waarde van activa en passiva binnen een vastgoedvennootschap met een langetermijn strategie. |
in duizenden € | 361.207 | 329.046 |
| €/aandeel | 19,62 | 19,60 | |||
| 3 | EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de financiële instrumenten, de schulden en de uitgestelde belastingen. Doelstelling: na aanpassingen aan de EPRA NAW voorziet de EPRA NNNAW de aandeelhouder met relevante informatie over de reële waarde van activa en passiva binnen een vastgoed vennootschap. |
in duizenden € | 354.892 | 320.246 |
| €/aandeel | 19,28 | 19,08 |
| 4 | (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkos ten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Doelstelling: een indicator om vast goedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement. |
6,0% | 6,4% |
|---|---|---|---|---|
| (ii) EPRA aangepast NIR |
Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). Doelstelling: een indicator om vast goedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement. |
6,2% | 6,6% | |
| 5 | EPRA huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. Doelstelling: meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV). |
13,8% | 9,4% |
| 6 | EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle ver anderingen in de algemene en operatio nele kosten van de vennootschap. |
20,6% | 16,8% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (exclusief directe leeg standskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veranderingen in de algemene en operationele kosten van de vennoot schap zonder effect van wijzigingen in |
19,1% | 15,8% |
Tabel EPRA-indicatoren Definities EPRA* 31.12.2017 31.12.2016
leegstandskosten.
| in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) | 21.186 | 20.582 |
| Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat | ||
| Uit te sluiten: | ||
| I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
7.274 | -2.425 |
| II. Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen |
0 | 12.798 |
| VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
-1.119 | -1.547 |
| Ander portefeuilleresultaat | 89 | -363 |
| EPRA resultaat (groepsaandeel) | 27.430 | 29.044 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
| EPRA resultaat (€/aandeel) (groepsaandeel) | 1,58 | 1,73 |
Het EPRA resultaat bedraagt € 27,4 miljoen voor boekjaar 2017 ten opzichte van € 29 miljoen voor boekjaar 2016 of een daling met € 1,6 miljoen of 5,5%. Deze daling is voornamelijk het gevolg de daling van de huurinkomsten en de stijging van de algemene en vastgoedkosten deels gecompenseerd door lagere financieringskosten als gevolg van nieuwe interest rate swaps aan lagere rentevoeten. Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 1,58 voor boekjaar 2017 in vergelijking met € 1,73 voor boekjaar 2016.
| in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde (groepsaandeel) | 359.366 | 326.085 |
| Nettoactiefwaarde/aandeel (€) (groepsaandeel) | 19,52 | 19,43 |
| Verwaterde nettowaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten |
359.366 | 326.085 |
| Uit te sluiten: | ||
| IV. Reële waarde van financiële instrumenten |
1.841 | 2.960 |
| EPRA NAW (groepsaandeel) | 361.207 | 329.046 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| EPRA NAW/aandeel (€) (groepsaandeel) | 19,62 | 19,60 |
| Toe te voegen: | ||
| I. Reële waarde van financiële instrumenten |
-1.841 | -2.960 |
| II. Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet |
-4.474 | -5.839 |
| EPRA NNNAW (groepsaandeel) | 354.892 | 320.247 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| EPRA NNNAW/aandeel (€) (groepsaandeel) | 19,28 | 19,08 |
De EPRA NAW per aandeel bedraagt op 31 december 2017 € 19,62 in vergelijking met € 19,60 op 31 december 2016.
De EPRA NNNAW per aandeel bedraagt op 31 december 2017 € 19,28 in vergelijking met € 19,08 op 31 december 2016.
| in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | 662.539 | 610.944 |
| Uit te sluiten: | ||
| Grondreserve, met het oog op verhuring* | -1.683 | -3.062 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuring | 660.856 | 607.882 |
| Toe te voegen: | ||
| Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
17.606 | 15.197 |
| Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) | 678.462 | 623.079 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten | 46.801 | 45.011 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vastgoedkosten** | -5.954 | -5.414 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) | 40.847 | 39.597 |
| Aanpassingen: | ||
| Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen | 1.026 | 1.325 |
| Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) | 41.873 | 40.922 |
| (in %) | ||
| EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) | 6,0% | 6,4% |
| EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) | 6,2% | 6,6% |
* Op 31 december 2017 heeft de vennootschap in Herentals op haar site Herentals Logistics 3 een grondreserve die verdere uitbreidingsmogelijkheden biedt voor een bijkomend magazijn van ongeveer 8.000 m². Op jaareinde 2017 is deze grondreserve gewaardeerd als bouwrijp terrein.
** De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de "Vastgoedkosten" zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
Het EPRA Netto Initieel Rendement en het EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement op 31 december 2017 zijn licht gedaald ten opzichte van 31 december 2016, voornamelijk als gevolg van de strategische heroriëntering van de kantorenportefeuille met de herontwikkeling van de kantoorsite in Diegem tot Greenhouse BXL.
| Tabel 5: EPRA huurleegstandspercentage | ||||
|---|---|---|---|---|
| ---------------------------------------- | -- | -- | -- | -- |
| Segment | Verhuurbare oppervlakte |
Geschatte Geschatte EPRA huurwaarde huurwaarde huurleeg (ERV) voor de (ERV) stand leegstand |
EPRA huurleeg stand |
||
|---|---|---|---|---|---|
| (in m²) | (in duizenden €) | (in duizenden €) | (in %) | (in %) | |
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||||
| Kantoren | 210.457 | 6.615 | 27.043 | 24% | 14% |
| Logistiek vastgoed | 584.439 | 580 | 25.119 | 2% | 4% |
| Totaal vastgoed beschik baar voor verhuring |
794.896 | 7.195 | 52.162 | 14% | 9% |
Het EPRA huurleegstandspercentage op 31 december 2017 is met 5% gestegen ten opzichte van 31 december 2016. Het EPRA huurleegstandspercentage van de kantorenportefeuille neemt toe met 10% als gevolg van de leegstand in Diegem na het vertrek van Deloitte in januari 2017. In de logistieke portefeuille daalt het EPRA huurleegstandspercentage met 2%.
| in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Algemene kosten | 2.722 | 2.232 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 36 | 136 |
| Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht | 21 | 21 |
| Vastgoedkosten | 6.162 | 5.242 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht | -21 | -21 |
| EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) | 8.920 | 7.610 |
| Leegstandskosten | -634 | -475 |
| EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) | 8.286 | 7.135 |
| Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) |
43.328 | 45.259 |
| (in %) | ||
| EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) | 20,6% | 16,8% |
| EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) | 19,1% | 15,8% |
De stijging van de algemene en vastgoedkosten en de daling van de huurinkomsten zorgen ervoor dat de EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) en de EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) op 31 december 2017 toegenomen zijn ten opzichte van 31 december 2016.
| in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille ge durende twee jaar |
Acquisities | Desinves teringen |
Totale netto huur inkomsten |
Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille ge durende twee jaar |
Evolutie nettohuur inkomsten |
Evolutie nettohuur inkomsten (in %) |
| Kantoren | 19.294 | 455 | 0 | 19.749 | 22.335 | -3.041 | -14% |
| Wijzigingen ten gevolge van indexatie | 101 | 0% | |||||
| Wijzigingen in de bezettingsgraad | -3.062 | -14% | |||||
| Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders | -87 | 0% | |||||
| Wijziging in ontvangen schadevergoedingen | 7 | 0% | |||||
| Andere wijzigingen | 0 | 0% | |||||
| Logistiek | 21.682 | 1.918 | 0 | 23.600 | 21.295 | 387 | 2% |
| Wijzigingen ten gevolge van indexatie | 58 | 0% | |||||
| Wijzigingen in de bezettingsgraad | 465 | 2% | |||||
| Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders | -204 | -1% | |||||
| Wijzigingen in ontvangen schadevergoedingen | 68 | 0% | |||||
| Andere wijzigingen | 0 | 0% | |||||
| TOTAAL HUURINKOMSTEN bij gelijkblijvende samenstelling |
40.976 | 2.373 | 0 | 43.349 | 43.630 | -2.654 | -6% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde netto huurinkomsten | |||||||
| Met verhuur verbonden kosten | -4 | ||||||
| NETTOHUURRESULTAAT | 43.345 |
Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA huurinkomsten weer bij gelijkblijvende samenstelling van de portfeuille. Bij de huurinkomsten van 2016 worden de huurinkomsten met betrekking tot de verkochte gebouwen in de Brusselse periferie in juni 2016 buiten beschouwing gelaten.
Ook de extra huurinkomsten ontvangen als gevolg van de acquisitie van vijf logistieke gebouwen in 2017 worden niet mee opgenomen in de vergelijkingsbasis.
De like for like van de EPRA huurinkomsten vertoont voor de kantorenportefeuille een daling van 14%. Dit is voornamelijk te wijten aan de daling in de bezettingsgraad als gevolg van de herontwikkeling van Greenhouse BXL. De like for like van de EPRA huurinkomsten in de logistieke portefeuille vertoont een stijging van 2%.
december 2016.
| in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek | Kantoren | Logistiek | |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen1 | 0 | 51.539 | 7.319 | 0 |
| Like-for-like portefeuille2 | 878 | 6.452 | 3.824 | 2.678 |
| Totaal | 878 | 57.991 | 11.143 | 2.678 |
1 De verwerving van vastgoedbelegginen omvat de investeringsuitgaven voor de logistieke panden Aarschot, Oevel, Zellik, Tilburg (NL) en Raamsdonksveer (NL). 2 De investeringsuitgaven vermeld bij de "like for like portefeuille" betreffen investeringen en uitbreidingen in gebouwen in bezit van de vennootschap op 31
De permanente evoluties op de vastgoed- en de financiële markten maken dat Intervest haar strategie en aanpak jaarlijks zorgvuldig bijstuurt en verfijnt zonder daarbij aan de essentie te raken.
In 2017 heeft Intervest ervoor gezorgd dat de vennootschap, naast de uitgevoerde acquisities, voorbereid is voor verdere groei. In 2018 blijft de basisfocus op uitbreiding in logistiek vastgoed en heroriëntering naar inspirerende kantoorgebouwen.
Ook in 2018 zal Intervest verder werken aan haar strategisch groeiplan met de heroriëntering van haar kantorenportefeuille en de uitbreiding van de logistieke vastgoedportefeuille. Hierbij is het de bedoeling om de vastgoedportefeuille, die eind 2017 € 663 miljoen groot is, te laten groeien tot € 800 miljoen tegen eind 2018.
De strategische accentverschuiving, die enkele jaren geleden ingezet is, naar een verhouding van 60% logistiek vastgoed en 40% kantoorgebouwen, blijft het objectief. De verhouding tussen de beide segmenten is op jaareinde 2017 54% logistieke gebouwen en 46% kantoren.
Het te verwerven vastgoed zal bij voorkeur gelegen zijn op de belangrijke logistieke assen waar Intervest reeds actief is, met name de as Antwerpen – Brussel – Nijvel en de as Antwerpen – Limburg – Luik. Andere locaties in België, Nederland en Duitsland komen eveneens in aanmerking. Locaties die potentieel hebben voor de toekomst en trimodaal ontsloten terreinen genieten de voorkeur.
Gezien de grote belangstelling van investeerders voor de logistieke investeringsmarkt en de relatief hoge prijzen die daarvan het gevolg zijn, beoogt Intervest een combinatie van het verwerven van grondposities met het oog op built-to-suitprojecten, sale-and-leasebackoperaties en klassieke investeringen om een voldoende attractief rendement te realiseren.
Voor het logistiek vastgoed heeft Intervest momenteel een beloftevolle pijplijn van mogelijke acquisities, ook in Nederland. Intervest is inmiddels in de Nederlandse vastgoedmarkt gekend als een actieve investeerder die agiel reageert bij investeringsopportuniteiten, wat haar competitiviteit voor toekomstige acquisities verstevigt. De ondertekening in januari 2018 van de intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van een logistiek project van circa 28.000 m² in Roosendaal (Nederland) is hiervan een bevestiging.
In Duitsland wordt de markt verder verkend. Intervest zal evalueren of er investeringsopportuniteiten mogelijk zijn die passen in de strategie en die voldoende toegevoegde waarde verschaffen.
Investeringen in de kantorenmarkt waarbij gebouwen en locaties afgestemd zijn op een inspirerende unieke werkomgeving worden actief onderzocht. Intervest beoogt daarbij investeringen in kantoorgebouwen die een bijzonder karakter hebben zowel op vlak van multifunctionaliteit, architectuur en of duurzaamheid.
De toewijzing als voorkeursbieder door de Vlaamse overheid van de herontwikkeling van de Ford-site in Genk aan 'Genk Green Logistics' draagt in belangrijke mate bij aan de toekomstige realisatie van het groeiplan van Intervest.
Genk Green Logistics, een op te richten joint venture van Intervest en Group Machiels, heeft in samenwerking met MG Real Estate en DEME Environmental Contractors, een belangrijke complementaire expertise inzake de ontwikkeling van grootschalige bedrijfsterreinen. Over een termijn van vijf jaar biedt de site een ontwikkelingspotentieel van circa 250.000 m² logistieke gebouwen.
Met de Vlaamse overheid zal in het eerste semester van 2018 het contractueel akkoord tot verwerving van de site naar verwachting gefinaliseerd worden. De commercialisatie van de nieuwbouwontwikkeling op de Ford-site zal eveneens gestart worden.
Zone B-Ontwikkelingspotentieel 250.000 m²
In de kantorenportefeuille is de herontwikkeling van Greenhouse BXL in Diegem tot een vernieuwende, inspirerende en servicegerichte multi-tenant campus met een derde RE:flex, prioritair. De bouwwerken zullen naar verwachting klaar zijn in het tweede kwartaal van 2018. De commercialisatie van de site is volop aan de gang. Na het aantrekken van de eerste huurder in 2017 is het de ambitie van Intervest om hier in 2018 meerdere nieuwe huurders te kunnen verwelkomen.
Intervest blijft permanent inspelen op wijzigende marktomstandigheden en mee-evolueren in combinatie met een stevige vastgoedervaring.
In de strategische evolutie van het louter verhuren van m² naar het aanbieden van flexibele oplossingen en een uitgebreide dienstverlening gaat Intervest met de concepten van RE:flex en turnkey solutions verder op de ingeslagen weg: beyond real estate. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken, zorgt Intervest voor het 'ontzorgen' van de klanten en het bieden van meerwaarde. Ook in 2018 zal Intervest er naar streven om bij nieuwe verhuringen of verlengingen van bestaande huurovereenkomsten turnkey solutions te implementeren: een compleet op maat gemaakte oplossing gaande van inrichtingsplannen, werfopvolging tot coördinatie van verhuis, binnen een vooropgestelde timing en budget.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 86% op 31 december 2017. Zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject van Greenhouse BXL is de bezettingsgraad 91% (85% voor de kantorenportefeuille en 98% voor de logistieke portefeuille).
Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijd van de huurcontracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettingsgraad in het kantorensegment. Naast deze verhuringen in Greenhouse BXL in Diegem streeft Intervest ernaar het volume aan nieuwe verhuringen, verlengingen en uitbreidingen in de kantorenportefeuille minimaal stabiel te houden.
De evolutie van de bezettingsgraad in het logistieke segment zal in belangrijke mate afhangen van de herverhuringen van de sites in Puurs en Boom.
In het kader van haar aangekondigde groeistrategie heeft Intervest reeds in maart 2016 besloten een brutodividend voor boekjaar 2016, 2017 en 2018 te voorzien van minimum € 1,40 per aandeel1 .
Op vlak van financiering heeft Intervest in 2017 haar financieringen en balansstructuur verbeterd en klaargezet voor het groeiplan van 2018.
Zo heeft Intervest de gemiddelde looptijd van de langetermijnfinancieringen verlengd van 2,9 naar 4,6 jaar door het afsluiten van nieuwe financieringen en het verlengen van bestaande kredietfaciliteiten met looptijden van 5 tot en met 8 jaar voor een totaal bedrag van € 165 miljoen. Dit heeft geleid tot een adequate spreiding van de vervaldagenkalender van de langetermijnfinancieringen tussen 2018 en 2025, met oog voor evenwicht tussen kostprijs, looptijd en diversifiëring van de financieringsbronnen. De gemiddelde financieringskost van Intervest is verlaagd van 3,1% in 2016 naar 2,6% in 2017.
In 2018 dient slechts 8% van de kredietlijnen voor een totaal bedrag van € 33 miljoen geherfinancierd te worden.
Op jaareinde 2017 is er een buffer van € 101 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar om de groei in 2018 te financieren met vreemd vermogen. Dit is mogelijk door de beperkte schuldgraad van 44,6% op 31 december 2017 waardoor er nog circa € 75 miljoen kan geïnvesteerd worden met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45% - 50% te bereiken.
Verder zullen uitgiftes van schuldinstrumenten en aandelenuitgiften ter financieringen van de verdere groei bestudeerd worden en steeds zoveel mogelijk afgestemd worden op de pijplijn van de vastgoedinvesteringen.
minimaal stabiel houden
Brutodividend € 1,40 per aandeel
In 2018 slechts 8 % van de kredietlijnen te herfinancieren
€ 101 miljoen beschikbaar voor groei
1 Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergaderingen te houden in 2018 en 2019.
Net zoals in de voorgaande jaren zet Intervest haar inspanningen verder op het vlak van duurzaamheid en aandacht voor het milieu.
Intervest onderschrijft het VOKA Charter Duurzaam Ondernemen (VCDO) dat gebaseerd is op de 17 duurzame ontwikkelingsdoelstellingen van de VN geformuleerd in vijf domeinen: peace, people, planet, prosperity en partnership. Op basis hiervan heeft Intervest voor 2018 een plan
uitgewerkt bestaande uit 10 concrete actiepunten die via het VCDO opgevolgd worden.
Intervest heeft zich eveneens aangesloten bij Flux50, de Vlaamse speerpuntcluster die samenwerking stimuleert tussen bedrijven en organisaties uit verschillende sectoren en van verschillende omvang, maar ook met kennisinstellingen, beleidsmakers en zelfs de eindgebruiker. Flux50 heeft als doel innovatietrajecten op te starten in vijf thematische domeinen of innovatorzones: energiehavens, microgrids, multi-energietoepassingen op wijkniveau, energy cloud toepassingen en intelligente renovatie.
Smart Business Area of the Future is een 10 maanden durende haalbaarheidsstudie gecoördineerd door Engie in de innovatorzone microgrid. Intervest maakt samen met Quares, Engie en Continental deel uit van het business consortium dat op de kantorensite Mechelen Campus en directe omgeving de mogelijkheden zal analyseren om er op termijn een smart-gridomgeving te maken, om energie tussen elkaar uit te wisselen.
De vennootschap zal verder de gebouwen in haar portefeuille voor certificatie aan BREEAM voorleggen. Het is de bedoeling in 2018 een aantal bijkomende sites op basis van de BREEAM-In-Use methodiek te laten beoordelen. Deze methodiek ('Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology'-In-Use, of kort 'BIU') beoordeelt bestaande gebouwen op hun duurzaamheid, zowel op bouwfysische aspecten, bedrijfsvoering en beheer, als op het gebruik van het gebouw.
"Dankzij de professionele aanpak hebben we ons ambitieus project tijdig en succesvol kunnen realiseren."
Martine Naenen - financieel directeur
Herentals Logistics 3 - Schrauwen
1.1. Evolutie beurskoers in 2017
Het aandeel van Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest' genoemd) is sinds 1999 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel (INTO).
Het aandeel is opgenomen in o.a. de beursindexen EPRA/NAREIT Developed Europe, EPRA/NAREIT Developed Europe REIT's en GPR 250 Europe.
Het aandeel van Intervest heeft op 31 december 2017 het boekjaar afgesloten op een beurskoers van € 22,49 ten opzichte van € 23,90 op 31 december 2016. De gemiddelde beurskoers van het boekjaar 2017 bedraagt € 22,85 ten opzichte van € 24,23 in het boekjaar 2016. Het aandeel heeft als laagste slotkoers € 21,855 (23 mei 2017) en als hoogste slotkoers € 24,27 (20 april 2017) genoteerd.
De ex-dividend date voor het dividend over boekjaar 2016 was op 5 mei 2017.
De marktkapitalisatie van Intervest bedraagt op 31 december 2017 € 414 miljoen.
Op 31 december 2017 bedraagt de beurskoers van het aandeel € 22,49 ten opzichte van € 20,12 op 31 december 2012. Gedurende de laatste 5 jaar is de koers van het aandeel bijgevolg gestegen met 12%.
Rekening houdend met de herinvestering van de dividenden, die in deze 5 jaar werden uitgekeerd, biedt het aandeel een return op beurskoers van 9% op jaarbasis over deze 5 jaar.
Het aandeel van Intervest heeft gedurende het boekjaar 2017 met een premie genoteerd van gemiddeld 18% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) en 17% ten opzichte van EPRA NAW.
Op jaareinde 31 december 2017 bedraagt de premie 15% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) en 15% ten opzichte van EPRA NAW. De nettowaarde is inclusief het dividend over boekjaar 2017.
1.5. Vergelijking Intervest met EPRA/NAREIT indexen - Total return
Tijdens 2017 heeft het aandeel van Intervest lager gepresteerd dan de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe REITs-index en lager dan de EPRA/NAREIT Belgium-index.
Uit deze grafiek blijkt dat Intervest in 2017 gemiddeld genomen lager gepresteerd heeft dan de GPR 250 Europe-index en lager dan de GPR 250 Belgium-index.
Bijkomende informatie over de indexen kan aangevraagd worden bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100 en BEL 20 betreft en bij Global Property Research voor wat de GPR 250 Europe (www.propertyshares.com) en GPR 250 Belgium betreft.
De verhandelde volumes liggen in 2017 met een gemiddelde van 11.323 aandelen per dag op een lager niveau als in 2016 (gemiddeld 18.194 stuks per dag). De omloopsnelheid van het aandeel bedraagt 15,7% in 2017 ten opzichte van 27,9% in 2016.
Met ING Bank is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
| AANTAL AANDELEN | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 18.405.624 | 16.784.521 | 16.239.350 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 | 16.239.350 |
| Free float (%) | 83,4% | 81,8% | 74,4% |
| BEURSGEGEVENS | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| Hoogste slotkoers (€) | 24,27 | 25,99 | 27,48 |
| Laagste slotkoers (€) | 21,86 | 22,57 | 20,02 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,49 | 23,90 | 24,37 |
| Premie t.o.v. de reële nettowaarde (%) | 15% | 23% | 23% |
| Gemiddelde beurskoers (€) | 22,85 | 24,23 | 23,36 |
| Verhandeld aantal aandelen per jaar | 2.898.600 | 4.675.888 | 4.806.037 |
| Gemiddelde verhandeld aantal aandelen per dag | 11.323 | 18.194 | 18.847 |
| Omloopsnelheid van het aandeel (%) | 15,7% | 27,9% | 29,6% |
| GEGEVENS PER AANDEEL (€) | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| Nettowaarde (reële waarde)* | 19,52 | 19,43 | 19,81 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 20,35 | 20,37 | 20,75 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 19,62 | 19,60 | 20,09 |
| Marktkapitalisatie (miljoen) | 414 | 401 | 396 |
| Uitkeringspercentage (%) | 91% | 81% | 90% |
| Brutodividend | 1,40 | 1,40 | 1,71 |
| Percentage roerende voorheffing (%) | 30% | 30% | 27% |
| Nettodividend | 0,9800 | 0,9800 | 1,2483 |
| Brutodividendrendement (%) | 6,2% | 5,9% | 7,0% |
| Nettodividendrendement (%) | 4,3% | 4,1% | 5,1% |
* De nettowaarde (reële waarde) stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, vanaf 1 januari 2017 verhoogd van 27% naar 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen).
Per 31 december 2017 is het volgende aandeelhoudersschap bekend bij de vennootschap.
| TOTAAL | 18.405.624 | 100% | |
|---|---|---|---|
| Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel | 13.391.293 | 72,76% | |
| De Eik NV | 665.217 | 3,61% | |
| De Eik NV Eikelenbergstraat 20, 1700 Dilbeek |
665.217 | 22 december 2017 | 3,61% |
| Patronale Life NV | 623.288 | 3,39% | |
| Fork Capital NV | 296 | 0,00% | |
| Patronale Life Belliardstraat 3, 1040 Brussel |
623.584 | 11 mei 2017 | 3,39% |
| Foyer Assurances S.A. | 40.000 | 0,22% | |
| Foyer International S.A. | 508.235 | 2,76% | |
| Foyer Vie S.A. | 100.000 | 0,54% | |
| Foyer S.A. | 30.000 | 0,16% | |
| Foyer Finance S.A. | 0 | 0,00% | |
| Foyer Finance S.A. Rue Léon Laval 12 - 3372 Leudelange, Groot-Hertogdom Luxemburg |
678.235 | 16 augustus 2016 | 3,68% |
| Allianz Benelux S.A. | 95.238 | 0,52% | |
| Allianz Europe BV | 1.163.236 | 6,32% | |
| Allianz SE | 0 | 0,00% | |
| Allianz Koenigingstrasse 28 - 80802 München, Duitsland (Allianz SE heeft de controle over Allianz Europe BV die op haar beurt de controle heeft over Allianz Benelux S.A.) |
1.258.474 | 19 februari 2016 | 6,84% |
| Belfius Bank nv | 10.000 | 0,05% | |
| SFPI) Louizalaan 32-46A, 1050 Brussel (moederonderneming van Belfius Bank nv) Belfius Verzekeringen nv |
1.778.821 | 9,66% | |
| Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij nv/Socié té Fédérale de Participations et d'Investissement S.A. (FPIM/ |
0 | 0,00% | |
| FPIM/SFPI (inclusief Belfius Groep) | 1.788.821 | 24 augustus 2016 | 9,72% |
| Naam | Aantal aandelen |
Datum transparantie kennisgevingen |
% |
1 Aantal aandelen op basis van de transparantiekennisgevingen ontvangen tot en met 31 december 2017.
Intervest heeft op 11 mei 2017 een transparantiekennisgeving ontvangen van Patronale Life nv waaruit blijkt dat deze op dat moment 3,60% van de aandelen aanhoudt ten gevolge van verwervingen of overdrachten van stemverlenende effecten of stemrechten Intervest.
Op 17 mei 2017 heeft Intervest een transparantiekennisgeving ontvangen van Foyer Finance S.A. die aangeeft dat het aandeelhouderschap in Intervest van één van haar perimetervennootschappen, IWI International Wealth Insurer S.A. onder de statutaire drempel van 3% gedaald is (passieve drempeloverschrijving). Foyer Finance S.A.,Foyer S.A., Foyer Assurances S.A., Foyer Vie S.A. en IWI International Wealth Insurer S.A. houden op dat moment samen 3,92% van de aandelen Intervest.
Op 25 mei 2017 heeft Intervest een tweede transparantiekennisgeving van Foyer Finance S.A. ontvangen ten gevolge van wijzigingen in de groepsstructuur waardoor de aandelen met stemrechten Intervest van IWI International Wealth Insurer S.A. in handen komen van de opslorpende vennootschap Foyer International S.A.
Een vierde en laatste transparantiekennisgeving werd door Intervest ontvangen op 22 december 2017 van De Eik NV. Hieruit blijkt dat zij 3,61% van de aandelen aanhoudt ten gevolge van verwerving of overdrachten van stemverlenende effecten of stemrechten Intervest.
De volledige kennisgevingen alsook de aandeelhoudersstructuur kunnen tevens geraadpleegd worden op de website van Intervest onder de rubriek: Aandeelhoudersstructuur.
Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels zoals bepaald hierboven.
De noemer voor deze kennisgevingen in het kader van de transparantiereglementering is een laatste keer gewijzigd op 22 december 2017 als gevolg van de kapitaalverhoging en de uitgifte van nieuwe aandelen in het kader van de inbreng in natura van een gebouw in Zellik.
| Aantal | Kapitaal (in €) | % |
|---|---|---|
| 18.405.624 | € 167.719.793 | 100% |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 167.719.793,25 en is verdeeld over 18.405.624 volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk deel ervan vertegenwoordigen. Het zijn 18.405.624 gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Er bestaan geen wettelijke of statutaire beperkingen van overdracht van effecten, noch voor de uitoefening van de stemrechten.
Er zijn geen effecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn.
De 665.217 nieuwe aandelen, uitgegeven op 22 december 2017 zijn aandelen zonder dividendrecht over boekjaar 2017. Zij werden pas dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2018.
De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan. De vennootschap heeft een variabel langetermijnvergoedingsplan voor de leden van het directiecomité, zoals beschreven in de Corporate Governance Verklaring in het Verslag van de raad van bestuur. Een gedeelte van de uitkering van dit variabel langetermijnvergoedingsplan zal gebeuren in de vorm van aandelen Intervest.
Voor zover de Vennootschap hiervan kennis heeft, zijn er geen aandeelhouders die in onderling overleg handelen. Er zijn bij de Vennootschap geen aandeelhoudersovereenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van effecten en/of van de uitoefening van het stemrecht.
De algemene jaarvergadering van aandeelhouders van de Vennootschap heeft op 15 mei 2017 een machtiging verleend aan de raad van bestuur om het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap te verhogen in één of meerdere keren met een bedrag van:
Het toegestaan kapitaal kan niet worden aangewend om het kapitaal te verhogen bij toepassing van artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen in het kader van een openbaar bod tot aankoop van de effecten van de vennootschap.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een
uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "Uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
Tot nu toe heeft de raad van bestuur gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten in het kader van:
• de kapitaalverhoging door inbreng in natura (onroerend goed) die op 22 december 2017 werd beslist ten belope van € 6.061.737,31 exclusief een uitgiftepremie van € 7.708.254,59
Aldus kan de raad van bestuur het geplaatste kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nog verhogen met € 146.885.883,04. (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft of € 24.527.786,76 voor alle andere vormen van kapitaalverhoging.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen 26 en 27 van de GVV-Wet.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 26 §2 van de GVV-Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
De mandaten van de bestuurders zijn ad nutum herroepbaar. Indien één of meerdere mandaten vacant worden verklaard, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in een vergadering van de raad van bestuur, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering van aandeelhouders die dan tot de definitieve aanstelling overgaat.
Voor de wijziging van de statuten is er geen andere reglementering dan deze bepaald door het Wetboek van Vennootschappen.
Conform artikel 9 van de statuten kan de vennootschap haar eigen volledig volgestorte aandelen verwerven en in pand houden krachtens de beslissing van de algemene vergadering overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen. Dezelfde vergadering kan de vervreemdingsvoorwaarden van deze aandelen vaststellen.
Daarenboven mag de raad van bestuur voor een periode van drie jaar vanaf de bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, i.e. vanaf 8 juni 2017, voor rekening van de vennootschap eigen aandelen van de vennootschap verwerven wanneer deze verkrijging noodzakelijk is om de vennootschap te vrijwaren tegen ernstig en dreigend nadeel. Onder een "ernstig en dreigend nadeel" wordt evenwel geen openbaar overnamebod op effecten van de vennootschap in de zin van artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen verstaan.
Op 31 december 2017 heeft Intervest, noch haar perimetervennootschappen, eigen aandelen in bezit.
Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Intervest partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aflopen in geval van een wijziging van controle over de vennootschap na een openbaar overnamebod, met uitzondering van de gangbare clausules in de financieringsovereenkomsten.
Eventuele wijzigingen in de financiële kalender zullen bekend gemaakt worden via een persbericht, dat desgevallend te raadplegen zal zijn op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
"Een beperkte oppervlakte ombouwen tot een aangename, niet-klassieke coffeecorner: een geslaagde opdracht."
Nathalie Rigouts - IT Manager Business Intelligence Location Leader Mechelen
Mechelen Campus - Borealis
De activiteiten en de resultaten van Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest' genoemd) hangen voor een deel samen met de evolutie van de algemene economische conjunctuur. Deze wordt gemeten aan de hand van het groei- of dalingsniveau van het bruto binnenlands product van België en heeft een onrechtstreekse invloed op de bezetting van bedrijfsgebouwen door de private sector.
De impact van de conjunctuur op de resultaten van Intervest wordt evenwel getemperd door de samenstelling van de portefeuille, de looptijd van de huurcontracten, de risicospreiding naar huurders en kwaliteit van de huurders, de sectorale spreiding van de portefeuille en de locatie en de kwaliteit van de gebouwen.
Het operationeel- en vastgoedbeheer van alle gebouwen van Intervest gebeurt volledig intern om een continue relatie met de klanten te waarborgen. Dankzij de knowhow van haar eigen asset en property management teams die exclusief ten dienste staan van haar klanten-huurders1 , wordt de strategie in alle investeringssegmenten uitgevoerd. De vennootschap kan verder een beroep doen op interne commerciële, boekhoudkundige, financiële, human resources en communicatiediensten.
Op 31 december 2017 heeft de vastgoedportefeuille een oppervlakte van 794.896 m2 (705.068 m2 op 31 december 2016).
De toename van de totale verhuurbare oppervlakte met 89.828 m² of 13% ten opzichte van jaareinde 2016 is voornamelijk het gevolg van de acquisitie van vijf logistieke sites, meer bepaald in Aarschot, Oevel en Zellik in België, en Tilburg en Raamsdonksveer in Nederland.
| Logistiek vastgoed in België | |
|---|---|
| Antwerpen-Limburg-Luik | |
| Aarschot - Nieuwlandlaan 321 - 3200 Aarschot | 2005 |
| Herentals Logistics 1 - Atealaan 34b - 2200 Herentals | 2011 |
| Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c - 2200 Herentals | 2012 |
| Herentals Logistics 32 - Atealaan 34b - 2200 Herentals | 2017 |
| Luik - Première Avenue 32 - 4040 Luik | 2000 - 2009 |
| Houthalen - Europark 1026 - 3530 Houthalen | 2001 |
| Oevel 1, 2, 3 en 4 - Nijverheidsstraat 8-9-9a-11 - 2260 Oevel | 1995 - 2013 |
| Opglabbeek - Weg naar Zwartberg 231 3660 - Opglabbeek | 1999 - 2012 |
| Wommelgem - Koralenhoeve 25 - 2160 Wommelgem | 1998 |
| Antwerpen-Brussel-Nijvel | |
| Aartselaar - Dijkstraat 1A - 2630 Aartselaar | 1994 |
| Boom - Industrieweg 18 - 2850 Boom | 2000 |
| Duffel - Stocletlaan 23 - 2570 Duffel | 1998 |
| Mechelen 1- Oude Baan 12 - 2800 Mechelen | 2004 |
| Mechelen 2 - Dellingstraat 57 - 2800 Mechelen | 1998 |
| Puurs -Koning Leopoldlaan 5 - 2870 Puurs | 2001 |
| Schelle -Molenberglei 8 - 2627 Schelle | 1993 |
| Wilrijk 1 -Boomsesteenweg 801-803 - 2610 Wilrijk | 1986 |
| Wilrijk 2 -Geleegweg 1-7 - 2610 Wilrijk | 1989 |
| Huizingen -Gustave Demeurslaan 69-71 - 1654 Huizingen | 1987 |
| Merchtem - Preenakker 20 - 1785 Merchtem | 1992 |
| Zellik - Brusselsesteenweg 464 - 1731 Zellik | 1994 2008 |
Totaal logistiek vastgoed België 550.603 98%
Logistiek vastgoed in Nederland
Tilburg - Kronostraat 2 - 5048 CE Tilburg 2004 13.308 100% Raamsdonksveer - Zalmweg 37 - 4941 SH Raamsdonksveer 2010 20.528 100%
Totaal logistiek vastgoed Nederland 33.836 100%
TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED 584.439 98%
| Bouw- / renovatiejaar | Jaar van laatste | Verhuurbare | Bezettingsgraad 1 |
|---|---|---|---|
| uitbreiding of | oppervlakte | (%) | |
| investering | (m2) |
A/B
| 99% | 337.174 | ||
|---|---|---|---|
| 100% | 14.530 | 2005 | |
| 91% | 17.346 | 2011 | |
| 100% | 50.912 | 2012 | |
| 100% | 12.123 | 2017 | |
| 100% | 55.595 | 2017 | 2000 - 2009 |
| 100% | 26.995 | 2016 | 2001 |
| 100% | 57.774 | 1995 - 2013 | |
| 100% | 77.718 | 2017 | 1999 - 2012 |
| 100% | 24.181 | 2017 | 1998 |
| 95% | 213.429 | ||
| 100% | 9.865 | 1994 | |
| 100% | 24.871 | 2015 | 2000 |
| 100% | 23.386 | 1998 | |
| 15.341 | 2004 | ||
| 100% | 5.969 | 2010 | 1998 |
| 100% | 43.534 | 2001 | |
| 8.317 | 2016 | 1993 | |
| 100% | 5.364 | 2013 | 1986 |
| 100% | 24.521 | 2016 | 1989 |
| 100% | 17.548 | 1993 | 1987 |
| 100% | 8.076 | 2002 | 1992 |
| 100% | 26.637 | 2008 | 1994 |
| 550.603 | |||
| 100% | 13.308 | 2004 | |
| 100% | 13.308 | 2004 |
|---|---|---|
| 100% | 20.528 | 2010 |
| 100% | 33.836 | |
| 98% | 584.439 | |
1 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille.
2 Op 31 december 2017 heeft de vennootschap in Herentals op haar site Herentals Logistics 3 een grondreserve die verdere uitbreidingsmogelijkheden biedt voor een bijkomend magazijn van ongeveer 8.000 m². Op jaareinde 2017 is deze grondreserve gewaardeerd als bouwrijp terrein.
154
| Kantoren | ||||
|---|---|---|---|---|
Aartselaar - Kontichsesteenweg 54 2630 Aartselaar 2000 2016 4.140 99%
Gateway House - Brusselstraat 59 / Montignystraat 80 - 2018 Antwerpen 2002 2016 11.172 60%
Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat 66 - 2600 Berchem 2016 5.595 100%
De Arend - Prins Boudewijnlaan 45-49 - 2650 Edegem 1997 6.931 100%
| Greenhouse BXL - Berkenlaan 7, 8a en 8b - 1831 Diegem |
|---|
| Inter Access Park - Pontbeekstraat 2 & 4 - 1700 Dilbeek (Groot-Bijgaarden) |
| Park Rozendal - Terhulpsesteenweg 6A - 1560 Hoeilaart |
| Woluwe Garden - Woluwedal 18-22 - 1932 Sint-Stevens-Woluwe |
| Exiten - Zuiderlaan 91 - 1731 Zellik |
Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan 9-21 - 2800 Mechelen 1993 - 1999 / 2016 2015 54.190 84%
Mechelen Business Tower - Blarenberglaan 2C - 2800 Mechelen 2001 2014 13.574 86%
Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef 20 A-J en T - 2800 Mechelen 2000 - 2005 2012 - 2015 58.149 78%
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 794.896 86%
| Bezettingsgraad 1 | Verhuurbare | Jaar van laatste | Bouw- / renovatiejaar |
|---|---|---|---|
| (%) | oppervlakte | uitbreiding of | |
| (m2) | investering | ||
A/B
| 84% | 27.838 | ||
|---|---|---|---|
| 99% | 4.140 | 2016 | 2000 |
| 60% | 11.172 | 2016 | 2002 |
| 100% | 5.595 | 2016 | |
| 100% | 6.931 | 1997 | |
| 61% | 56.706 | ||
| 4% | 20.175 | 2017 | 2000 - 2002 |
| 95% | 6.392 | 2014 | 2000 |
| 85% | 2.830 | 2005 | 1994 |
| 96% | 23.681 | 2014 | 2000 |
| 100% | 3.628 | 2002 | |
| 81% | 125.913 | ||
| 84% | 54.190 | 2015 | 1993 - 1999 / 2016 |
| 86% | 13.574 | 2014 | 2001 |
| 78% | 58.149 | 2012 - 2015 | 2000 - 2005 |
| 76% | 210.457 | ||
| 86% | 794.896 | ||
1 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille.
Per jaareinde 2017 is de verhouding tussen de beide segmenten in de portefeuille 54% logistieke gebouwen en 46% kantoren ten opzichte van respectievelijk 51% en 49% op 31 december 2016. Deze verschuiving van 3% richting logistiek kadert in de strategische accentverschuiving die enkele jaren geleden werd ingezet naar een verhouding van 60% logistiek vastgoed en 40% kantoorgebouwen. Over de laatste vijf jaar is een verschuiving van 15% van de kantorenportefeuille richting het logistiek vastgoed gerealiseerd.
In 2017 heeft Intervest voor € 52 miljoen nieuwe acquisities en voor € 7 miljoen uitbreidingen op bestaande sites verwezenlijkt en dit hoofdzakelijk in het logistieke segment.
| Segment | Reële waarde | Contractuele huur |
Aandeel in de portefeuille |
Aanschaffings waarde* |
Verzekerde waarde |
|---|---|---|---|---|---|
| (€ 000) | (€ 000) | (%) | (€ 000) | (€ 000) | |
| Kantoren | 304.250 | 21.157 | 46% | 294.816 | 347.913 |
| Logistiek | 358.289 | 27.431 | 54% | 332.936 | 243.688 |
| TOTAAL | 662.539 | 48.588 | 100% | 627.752 | 591.601 |
* Inclusief geactiveerde investeringen.
Intervest investeert in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft voornamelijk moderne gebouwen, gelegen op strategische locaties.
Het kantoorgedeelte van de portefeuille concentreert zich op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel en ligt zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad.
Het logistieke deel van de portefeuille in België is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel (36%) en Antwerpen - Limburg - Luik (57%) en concretiseert zich in Nederland op de assen Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen en Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo.
De huurders zijn goed verspreid over een groot aantal verschillende economische sectoren, wat het risico op aanzienlijke leegstand reduceert in geval van lagere conjunctuur die sommige sectoren harder zou kunnen treffen.
Ongeveer 37% van de logistieke portefeuille is verhuurd aan bedrijven buiten de logistieke sector wat de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert, met name in periodes van minder gunstige conjunctuur.
1 Percentages op basis van de contractuele huren.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 86% op 31 december 2017. Zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject van Greenhouse BXL is de bezettingsgraad 91% op 31 december 2017, wat gelijk gebleven is ten opzichte van jaareinde 2016.
Voor de kantorenportefeuille bedraagt de bezettingsgraad 76% op 31 december 2017 en 85% zonder rekening te houden met het herontwikkelingsproject Greenhouse BXL (86% op 31 december 2016).
Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad toegenomen met 2% ten opzichte van 31 december 2016 tot 98% op 31 december 2017 en dit ten gevolge van de uitbreiding van de vastgoedportfeuille met sites die volledig verhuurd zijn.
Vastgoedportefeuille exclusief herontwikkelingsproject Greenhouse BXL
De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest gedurende de 10-jarige periode van 2008 tot 2017 is 88% met als maximum 94% (op 31 december 2008) en als minimum 85% (op 31 december 2010).
Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor de volledige portefeuille
Op 31 december 2017 is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten in de volledige portefeuille 3,9 jaar, en gelijk gebleven ten opzichte van 31 december 2016.
Volledige portefeuille
160
De eindvervaldagen van de huurcontracten van Intervest zijn goed verspreid over de komende jaren. 11% van de contracten heeft, op basis van de jaarhuur, een eindvervaldatum in het jaar 2018. Het merendeel hiervan (7%) betreft huurcontracten die oorspronkelijk een eindvervaldatum in 2017 hadden en tijdelijk verlengd zijn.
In 2019 komt slechts 8% van de contracten op eindvervaldatum en in 2020 slechts 7%.
Gezien de meeste contracten van het type 3/6/9 zijn, hebben deze huurders elke drie jaar de mogelijkheid om hun contract te beëindigen. De grafiek toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten (dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag). Daar Intervest diverse langetermijnovereenkomsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de drie jaar.
De grafiek toont het hypothetische scenario op 31 december 2017 waarbij elke huurder zijn huurcontract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse vervaldag. Dit is een worst case scenario, de in 2017 vertrokken huurders hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van bijna 14 jaar.
In 2018 komt 14% van de contracten op tussentijdse- of eindvervaldatum, waarvan 4% in de kantorenportefeuille en 10% in het logistiek vastgoed.
Logistiek vastgoed
Voor de kantoren bedraagt de gemiddelde resterende huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag 3,1 jaar op 31 december 2017 ten opzichte van 3,6 jaar op 31 december 2016. Voor de grote huurders van kantoren (deze boven 2.000 m²) die 65% uitmaken van de totale resterende huurinkomstenstroom en dus een grote impact hebben op de resultaten van Intervest, ligt de eerstvolgende vervaldag (per 1 januari 2018) gemiddeld over 3,4 jaar.
Voor de logistieke panden bedraagt de gemiddelde contractduur tot eerstvolgende vervaldag 4,4 jaar op 31 december 2017, ten opzichte van 4,1 jaar op 31 december 2016. Deze stijging is voornamelijk afkomstig door de verwerving van vijf logistieke sites die voor lange termijn verhuurd zijn.
Voor grote huurders (boven 10.000 m² opslagruimte) ligt de eerstvolgende vervaldag gemiddeld over 4,5 jaar (4,0 jaar op 31 december 2016).
Op 31 december 2017 is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten in de kantorenportefeuille 3,1 jaar ten opzichte van 3,6 jaar op 31 december 2016. Voor oppervlakten groter dan 2.000 m2 is dit 3,4 jaar ten opzichte van 4,1 jaar op 31 december 2016.
Voor de logistieke portefeuille is de gemiddelde looptijd van de contracten 4,4 jaar op 31 december 2017 ten opzichte van 4,1 jaar op 31 december 2016.
Hoewel de meeste huurcontracten van de vennootschap van het type 3/6/9 zijn, dient er op gewezen te worden dat een aantal grote contracten een langere effectieve looptijd heeft.
In het jaar 2017 kwamen 23 huurcontracten of 22% van de jaarlijkse huurinkomsten op eindvervaldatum, waarvan het reeds in 2016 aangekondigde vertrek van Deloitte in Diegem de belangrijkste was.
Zonder rekening te houden met het vertrek van huurder Deloitte stond het verlengen of vernieuwen van deze 22 andere huurcontracten, goed voor 15% van de jaarlijkse huurinkomsten, op de agenda.
In de loop van 2017 werden 17 contracten of 14% van de jaarlijkse huurinkomsten verlengd, vervangen door nieuwe contracten of ingevuld door uitbreidingen op bestaande contracten. Een deel hiervan, met name 7% van de jaarlijkse huurinkomsten, zijn contracten op korte termijn waarvan de eindvervaldag doorgeschoven is naar 2018. Voornamelijk omdat de zittende huurder het contract voor korte termijn verlengd heeft.
Bij de kantoren kwam naast het contract van Deloitte 3% van de jaarlijkse huurinkomsten (14 contracten) op eindvervaldag in 2017. Hiervan werd 2% verlengd, vervangen door nieuwe contracten of ingevuld door uitbreidingen op bestaande contracten.
In het logistieke segment hadden 8 contracten, goed voor 12% van de jaarlijkse huurinkomsten
een eindvervaldag in 2017. Deze werden allemaal verlengd, vervangen door nieuwe contracten of ingevuld door uitbreidingen op bestaande contracten. 7% van deze verlengde contracten zijn contracten op korte termijn, met een looptijd van minder dan één jaar en hebben een nieuwe eindvervaldag in 2018.
De huurders die in 2017 vertrokken zijn, hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van ongeveer 14 jaar.
Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijden van de huurcontracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management, evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettingsgraad in het kantorensegment. Naast de verhuringen in Greenhouse BXL in Diegem streeft Intervest ernaar het volume aan nieuwe verhuringen, verlengen en uitbreidingen in de kantorenportefeuille minimaal stabiel te houden.
Intervest blijft permanent inspelen op wijzigende marktomstandigheden en mee-evolueren in combinatie met een stevige vastgoedervaring. In de strategische evolutie van het louter verhuren van m² naar het aanbieden van flexibele oplossingen en een uitgebreide dienstverlening gaat Intervest met de concepten van RE:flex en turnkey solutions verder op de ingeslagen weg: beyond real estate. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken, zorgt Intervest voor het 'ontzorgen' van de klanten en het bieden van meerwaarde.
Intervest hanteert een proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en via een constante monitoring van het investeringsplan wordt de kwaliteit van de portefeuille gegarandeerd. Naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid worden herontwikkelingen en renovaties van de panden uitgevoerd om zowel de kantoorgebouwen als de logistieke panden steeds hoog kwalitatief te houden en de technische en economische levensduur van de gebouwen te optimaliseren.
1 Percentages zijn berekend op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2017. De leeftijd is uitgedrukt ten opzichte van het bouwjaar, de kleinere renovaties worden niet in rekening gebracht. Een volledige renovatie daarentegen zorgt voor een aanpassing van de leeftijd.
Intervest streeft ernaar een optimale risicospreiding te bekomen en tracht het relatieve aandeel van de individuele gebouwen en complexen in de totale portefeuille te beperken.
Mechelen Campus is met een oppervlakte van 58.149 m² het grootste complex, maar is opgebouwd uit elf afzonderlijke gebouwen. Woluwe Garden en Intercity Business Park zijn eveneens complexen die bestaan uit verschillende gebouwen.
De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen 38% van de huurinkomsten. Dit zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. 15% van de belangrijkste huurders behoren tot het kantoorsegment, 23% behoren tot het logistieke segment.
De huurinkomsten van Intervest zijn verspreid over 193 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert.
Op 31 december 2017 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille € 663 miljoen, waarvan 54% bestaat uit logistieke gebouwen en 46% uit kantoorgebouwen. Over de laatste 10 jaar is de vastgoedportefeuille toegenomen met € 91 miljoen, en is een verschuiving van 24% van de kantorenportefeuille richting het logistiek vastgoed gerealiseerd.
Aandeel logistiek in totale portefeuille is de afgelopen tien jaar gestegen van 30% naar 54%.
Het rendement op de reële waarde in deze grafiek is berekend op de contractuele huren van de vennootschap. De daling in het rendement van de kantorenportefeuille en als gevolg ook de totale portefeuille op 31 december 2017 is het gevolg van de lager bezettingsgraad. Het rendement op reële waarde van de logistieke portefeuille neemt in 2017 toe met 0,2%.
| TOTALE PORTEFEUILLE | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 662.539 | 610.944 | 634.416 | 609.476 | 580.709 |
| Contractuele huren (€ 000) | 48.588 | 46.337 | 49.849 | 46.556 | 43.499 |
| Rendement op reële waarde (%) | 7,3% | 7,6% | 7,9% | 7,6% | 7,5% |
| Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
55.783 | 50.871 | 55.689 | 53.807 | 50.868 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
8,4% | 8,3% | 8,8% | 8,8% | 8,8% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 794.896 | 705.068 | 717.073 | 674.156 | 604.428 |
| Bezettingsgraad (%) | 86% | 91% | 90% | 87% | 86% |
| Bezettingsgraad excl. Greenhouse BXL (%) | 91% | 90%* | 89%* | 86%* | 85%* |
| KANTOREN | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 304.250 | 301.926 | 326.371 | 332.966 | 337.503 |
| Contractuele huren (€ 000) | 21.157 | 23.179 | 27.311 | 27.254 | 26.902 |
| Rendement op reële waarde (%) | 7,0% | 7,7% | 8,4% | 8,2% | 8,0% |
| Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
27.772 | 26.808 | 32.059 | 32.652 | 32.693 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
9,1% | 8,9% | 9,8% | 9,8% | 9,7% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 210.457 | 208.716 | 229.669 | 229.669 | 229.669 |
| Bezettingsgraad (%) | 76% | 86% | 85% | 83% | 82% |
| Bezettingsgraad excl.Greenhouse BXL (%) | 85% | 85%* | 84%* | 82%* | 80%* |
| LOGISTIEK VASTGOED | 31.12.2017 | 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 358.289 | 309.018 | 308.045 | 276.510 | 243.206 |
| Contractuele huren (€ 000) | 27.431 | 23.158 | 22.538 | 19.302 | 16.597 |
| Rendement op reële waarde (%) | 7,7% | 7,5% | 7,3% | 7,0% | 6,8% |
| Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
28.011 | 24.063 | 23.630 | 21.155 | 18.175 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
7,8% | 7,8% | 7,7% | 7,7% | 7,5% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 584.439 | 496.352 | 487.404 | 444.487 | 374.759 |
* Herberekende bezettingsgraad, exclusief Greenhouse BXL.
De vastgoedportefeuille van Intervest wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 592 miljoen, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan, tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 663 miljoen op 31 december 2017 (weliswaar gronden inbegrepen). De verzekerde waarde bedraagt voor de kantoren € 348 miljoen en voor de logistieke portefeuille € 244 miljoen.
De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn, vastgesteld door de expert, gebeurt. Inclusief deze bijkomende waarborgen is de verzekerde waarde € 988 miljoen. Deze verzekerde waarde wordt gesplitst in € 684 miljoen voor de kantoren en € 304 miljoen voor de logistieke portefeuille.
Intervest is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke schade dekt tot een bedrag van € 12,4 miljoen en stoffelijke schade (andere dan door brand en ontploffing) tot € 0,6 miljoen. Verder zijn de bestuurders en leden van het directiecomité verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waarbij schade wordt gedekt tot een bedrag van € 15 miljoen.
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 7,3% naar 8,3% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 80 miljoen of 12%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 6% tot circa 51%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1% (van 7,3% naar 6,3% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 105 miljoen of 16%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 6% tot circa 39%.
De waardering van de vastgoedportefeuille van Intervest is op 31 december 2017 uitgevoerd door de volgende vastgoeddeskundigen:
De vastgoeddeskundigen analyseren op een permanente basis verhuringen, verkoop- en aankooptransacties. Dit laat toe de vastgoedtrends correct in te schatten op basis van de werkelijk gerealiseerde prijzen en over te gaan tot het samenstellen van marktstatistieken.
Voor de beoordeling van het onroerend goed wordt rekening gehouden met de markt, de locatie en enkele karakteristieken van het onroerend goed.
Vervolgens zijn er 4 belangrijke waarderingsmethoden die gehanteerd worden: actualisatie van de geschatte huurinkomsten, eenheidsprijzen, discounted cash flow analysis en kostenmethode.
De investeringswaarde is de resultante van het toegepaste rendement (yield of kapitalisatievoet, die het door een koper vereist brutorendement vertegenwoordigt) op de geschatte huurwaarde (ERV), gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten.
Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen. Voor gebouwen waar de vastgoeddeskundige het correcter acht, wordt de kostenmethode gehanteerd.
Te renoveren gebouwen, gebouwen onder renovatie of geplande projecten worden geëvalueerd aan de hand van de waarde na renovatie of einde werken, verminderd met het bedrag van de resterende werken, de erelonen van architecten en ingenieurs, tussentijdse interesten, de geschatte leegstand en een risicopremie.
De investeringswaarde wordt bepaald op basis van eenheidsprijzen van het goed per m² voor kantoorruimte, opslagruimte, archief, aantal parkeerplaatsen, enz. en dit op basis van de hiervoor reeds beschreven markt- en gebouwanalyse.
De investeringswaarde wordt berekend op basis van de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huuropbrengsten van elke eigendom. Zo wordt per eigendom rekening gehouden met de jaarlijks te verwachten kosten en provisies, de lopende huurovereenkomsten, de realisatietermijn van de (ver)bouwwerken, hun weerslag op de effectieve inning van de huurgelden. Deze inkomstenstroom, evenals de herverkoopwaarde exclusief transactiekosten, wordt geactualiseerd (discounted cash flow) op basis van de interestvoeten op de kapitaalmarkten, en vermeerderd met een marge, eigen aan de specifieke vastgoedbelegging (liquiditeitsmarge). De impact van wijzigende rentevoeten en te verwachten inflatie wordt aldus op conservatieve wijze mee verrekend in de schatting.
Dit geeft een waarde op basis van de geschatte actuele kosten voor het reproduceren of maken van een eigendom van dezelfde kwaliteit, utiliteit en verhandelbaarheid, maar met moderne vervaardigingstechnieken.
| Vastgoeddeskundige | Reële waarde (€ 000) |
Investeringswaarde (€ 000) |
|---|---|---|
| Cushman & Wakefield | 304.250 | 311.856 |
| CBRE Valuation Services | 334.190 | 342.545 |
| CBRE Valuation Advisory | 24.099 | 25.786 |
| TOTAAL | 662.539 | 680.187 |
Cushman & Wakefield heeft voor het door Cushman & Wakefield gewaardeerde deel van de vastgoedportefeuille van Intervest een investeringswaarde, bepaald op 31 december 2017, van € 311.856.198 en een reële waarde van € 304.249.949.
Fouad Ben Tato Associate Valuation & Advisory Cushman & Wakefield
Kris Peetermans Partner Valuation & Advisory Cushman & Wakefield
CBRE Valuation Services heeft voor het door hen gewaardeerde deel van de vastgoedportefeuille van Intervest een investeringswaarde, bepaald op 31 december 2017, van € 342.545.000 en een reële waarde van € 334.190.000.
Pieter Paepen, MRICS RICS registered valuer Senior Director CBRE Valuation Services Kevin Van de Velde
Associate Director CBRE Valuation Services
CBRE Valuation Advisory heeft voor het door hen gewaardeerde deel van de vastgoedportefeuille van Intervest een investeringswaarde, bepaald op 31 december 2017, van € 25.786.000 en een reële waarde van € 24.099.000.
Drs. H.W.B. Knol MSc MRICS RT RICS registered valuer Director
Drs. W.F.A. Rodermond MRE MRICS RICS registered valuer Senior Director
| GHA | Greenhouse Antwerp |
|---|---|
| GH | Gateway House |
| Ar | De Arend |
| Aa | Aartselaar |
| MC | Mechelen Campus |
|---|---|
| IBP | Intercity Business Park |
| MBT | Mechelen Business Tower |
| BRUSSEL | ||||
|---|---|---|---|---|
| GHB | Greenhouse BXL |
|---|---|
| WG | Woluwe Garden |
| Ex | Exiten |
| IAP | Inter Access Park |
PR Park Rozendal
1 Rangschikking per regio op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel.
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem Oppervlakte 5.595 m2 Renovatiejaar 2016 Bezettingsgraad 100%
Greenhouse Antwerp is afgestemd op het huidige nieuwe werken. Op de eerste twee verdiepingen biedt RE:flex ruimte voor startups, coworking, overflowruimte voor klanten en gemeenschappelijke vergaderruimtes. Naast de renovatie van de technische installaties en de binneninrichting heeft ook de buitenkant van het gebouw een compleet vernieuwd en uniek uitzicht gekregen. De gehele voorgevel is nu voorzien van een 'groene gevel' met 50.000 levende planten, één van de grootste groene gevels op een kantoorgebouw in België. In het gebouw is geheel in de stijl van de renovatie door Intervest eveneens een restaurant voorzien, Greenhouse Café, uitgebaat door Cook & Style.
De dienstverlening in Greenhouse Antwerp is in de loop van 2017 uitgebreid met de opening van Greenhouse Boardroom. Deze modern ingerichte en compleet uitgeruste vergaderfaciliteit met een eigen catering biedt de mogelijkheid in alle rust en discretie te vergaderen, te overleggen of te brainstormen.
In Greenhouse Antwerp zijn in de loop van 2017 managed offices voorzien, kleinere individuele volledig ingerichte kantoorruimtes die op een flexibele basis kunnen worden gehuurd. Instapklaar en met een uitgebreide dienstverlening waaronder receptie en postverdeling. Deze managed offices zijn na de installatie in een mum van tijd volledig verhuurd.
Meet, eat, work and get inspired.
Brusselstraat 59 2018 Antwerpen Oppervlakte 11.172 m2 Renovatiejaar 2002 Bezettingsgraad 60%
Statig gebouw schuin tegenover het Antwerpse justitiepaleis, op 5 minuten wandelen van de bruisende en trendy buurt "Het Zuid". Zowel met het openbaar vervoer als met de wagen zeer goed bereikbaar.
Prins Boudewijnlaan 45 - 49 2650 Edegem Oppervlakte 6.931 m2 Bouwjaar 1997 Bezettingsgraad 100%
Gelegen op een boogscheut van de E19, bij de afrit Kontich. Groen omgeven kantorencomplex bestaande uit 3 gebouwen met telkens 3 verdiepingen, efficiënte rechthoekige plateaus met veel lichtinval.
Kontichsesteenweg 54 2630 Aartselaar Oppervlakte 4.140 m2 Bouwjaar 2000 Bezettingsgraad 99%
Nieuwe huurder Fabricom waardoor de bezettingsgraad stijgt tot 99%.
Ideaal gelegen tussen de E19 en A12. Bestaat uit een kantoorgedeelte, een magazijn en een zeer ruime parkeergelegenheid. De site biedt een maximale zichtbaarheid door de directe ligging aan de Kontichsesteenweg.
Adres Schalïenhoevedreef 20 A - J en T 2800 Mechelen Oppervlakte 58.149m2 Bouwjaar 2000-2005 Bezettingsgraad 78%
Mechelen Campus bestaat uit een 60 meter hoge toren omringd door 10 lagere kantoorgebouwen, allen verbonden via een ondergrondse parking. Tussen de gebouwen bevindt zich een prachtige tuin met picknickruimte en een waterpartij.
Mechelen Campus is opgevat als een interactieve community waarbij een ruim aanbod van faciliteiten is voorzien om het dagdagelijkse leven van de kantoorgebruikers zo aangenaam en comfortabel mogelijk te maken.
Zo is er een broodjesbar/restaurant, strijkatelier, klusjesdienst, kindercrèche, fitnesscenter, seminarieruimte met vergaderzalen, etc.
Met de opening van slimme laadpleinen voor elektrische auto's, ChargingPlaza's, op Mechelen Campus gaat Intervest opnieuw verder dan het louter verhuren van m², beyond real estate. Huurders die laadpalen gebruiken, zijn o.m. On Semi en Allego.
RE:flex: een ideale mix van aangepaste ruimtes: kantoren, vergaderzalen, ruimtes voor evenementen inclusief een uitgebreide dienstverlening.
Bestaande klanten en nieuwe klanten doen ook in 2017 beroep op het turnkey-solutionsteam voor aanpassing, uitbreiding of nieuwe inrichting van hun kantoorruimte. Voor Bluebee is een ganse verdieping heringericht. Bij E.ON is een totale renovatie gebeurd. Bij Tecan Group zijn op vraag van de klant de inrichtingswerken binnen een maand afgewerkt.
Generaal De Wittelaan 9 - 21 2800 Mechelen Oppervlakte 54.190 m2 Bouwjaar 1993 - 1999 (2016) Bezettingsgraad 84%
Gelegen naast de belangrijkste verkeersader van België; de E19 Antwerpen – Brussel. Dit bedrijvenpark bestaande uit 12 kantoorgebouwen. In totaal omvat de site circa 54.000 m² bedrijfsruimte, verhuurd aan een 40-tal bedrijven waaronder een aantal grote bedrijven in de life sciences sector zoals Biocartis, Galapagos en SGS Belgium.
Maakt 10% uit van de totale portefeuille en is daarbij de tweede grootste site.
Blarenberglaan 2C 2800 Mechelen Oppervlakte 13.574 m2 Bouwjaar 2001 Bezettingsgraad 86%
Mechelen Business Tower is een landmark met een schitterende zichtlocatie langs de E19 ter hoogte van Mechelen. Maakt 4% uit van de totale vastgoedportefeuille van Intervest.
In 2017 werd Mechelen Business Tower aangepast voor multi-tenantverhuring.
Berkenlaan 8A + 8B Diegem Oppervlakte 20.175 m2 Bouwjaar 2000 - 2002 Bezettingsgraad 4%
Intervest wil een inspirerende omgeving aanreiken waarin bedrijven en talent kunnen groeien.
De kantoorgebouwen op Berkenlaan 8a en 8b bieden gezien de locatie en de kwaliteit van de gebouwen, een uitstekende opportuniteit voor herpositionering en een multi-tenant benadering. De bouwvergunning voor deze herontwikkeling is verkregen in het vierde kwartaal van 2016, de werkzaamheden zijn in het eerste kwartaal van 2017 gestart en zijn verwacht klaar te zijn midden 2018.
Cazimir, een team van gespecialiseerde advocaten dat vermogende families en ondernemers helpt met juridische vragen en zorgen over hun vermogen, heeft voor zijn nieuwe kantoorlocatie nabij Brussel gekozen voor Greenhouse BXL. Cazimir huurt er vanaf oktober 2018 een kantooroppervlakte van 700 m² voor een vaste termijn van 9 jaar.
Een patio zal fungeren als een levendige ontmoetingsplek met mogelijkheden voor het organiseren van events. De inrichting is er ook op gericht om interactie tussen bezoekers en gebruikers onderling te stimuleren. Er zijn onder meer een Grand Café, een restaurant, grotere gemeenschappelijke vergaderzalen en een auditorium voorzien. De gebruikers kunnen ook beroep doen op een service desk die zorgt voor een persoonlijke benadering in functie van de behoeften van de klant.
RE:FLEX FLEXIBLE BUSINESS HUB
Het "nieuwe werken" wordt in het complex geïntegreerd door een coworking lounge en inspiratieplekken te combineren. Greenhouse BXL voorziet in alle functionaliteiten van het gekende RE:flex-concept van Intervest: flexibele kantoren, vergaderruimtes en overflowruimte voor medewerkers van klanten.
96%
Woluwedal 18 - 22 1932 Sint-Stevens-Woluwe Oppervlakte 23.681 m2 Bouwjaar 2000 Bezettingsgraad
Woluwe Garden ligt aan de rand van Brussel op Vlaamse bodem. Een indrukwekkende inkomhal leidt naar drie vleugels met elk acht verdiepingen.
Adres
Zuiderlaan 91 1731 Zellik Oppervlakte 3.628 m2 Bouwjaar 2002 Bezettingsgraad 100%
Exiten genoemd naar de naast gelegen afrit 10 van de Brusselse ring, biedt een uitstekende visibiliteit. Dankzij de rechthoekige vorm van de verdiepingen kunnen de kantoren optimaal ingericht worden.
6% van totale vastgoedportefeuille. Huisvest PricewaterhouseCoopers, de grootste huurder van Intervest (6%).
Pontbeekstraat 2 & 4 1700 Dilbeek Oppervlakte 6.392 m2 Bouwjaar 2000 Bezettingsgraad 95%
Uitbreiding en verlenging voor huurder Mitiska.
Het Inter Access Park bestaat uit twee identieke kantoorgebouwen die zeer bereikbaar zijn zowel met het openbaar vervoer (station Sint-Agatha-Berchem) als met de wagen (autosnelwegen E40 en R0). Elk gebouw heeft een grote, prestigieuze inkomhal en de verdiepingen kunnen in hun geheel of opgesplitst gehuurd worden.
Park Rozendal, gelegen in een oase van groen en toch dicht bij de hoofdstad Brussel heeft een uitstekende bereikbaarheid met een treinstation vlakbij en de Brusselse ring op enkele minuten. De luxueuze inkomhal zorgt voor een gedistingeerd karakter en de rechthoekige vorm van de verdiepingen laat toe om de kantoren optimaal in te richten.
Adres Terhulpsesteenweg 6A 1560 Hoeilaart Oppervlakte 2.830 m2 Bouwjaar 1994 Bezettingsgraad 85%
Uitbreiding Mylan met turnkey-solution zorgt voor stijging in de bezettingsgraad.
| Antwerpen - Limburg - Luik | Antwerpen - Brussel - Nijvel | ||
|---|---|---|---|
| Wo | Wommelgem | Wi | Wilrijk |
| HL | Herentals Logistics | Aa | Aartselaar |
| Oe | Oevel | Sc | Schelle |
| Aar | Aarschot | Bo | Boom |
| Ho | Houthalen | Du | Duffel |
| Op | Opglabbeek | M1 | Mechelen 1 |
| Lu | Luik | Pu | Puurs |
| M2 | Mechelen 2 | ||
| Me | Merchtem | ||
| Ze | Zellik | ||
| Hu | Huizingen |
1 Rangschikking per logistieke as: Antwerpen-Limburg-Luik en Antwerpen-Brussel-Nijvel
Grootste logistieke site, goed voor 8% van de reële waarde van de portefeuille.
Adres Herentals Logistics 1 - Atealaan 34b, 2200 Herentals Oppervlakte 17.346 m2 Renovatiejaar 2011 Bezettingsgraad 91%
Dit grondig gerenoveerde logistiek gebouw met ruime kantoorfaciliteiten is gesitueerd in de logistieke corridor Antwerpen – Luik en beschikt over een uitstekende verbinding naar de E313. Door de vele laadkades leent het pand zich uitermate goed voor crossdockactiviteiten.
Adres
Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c, 2200 Herentals Oppervlakte 50.912 m2 Renovatiejaar 2008 en 2012 Bezettingsgraad 100%
Herentals Logistics 2 is een stateof-the-art logistiek gebouw op een schitterende zichtlocatie langsheen de E313, Antwerpen - Luik. Naast ongeveer 40.000 m² opslagruimte beschikt dit pand ook over een ruime mezzanine over de gehele lengte van het gebouw, en de nodige kantoor- en parkeerfaciliteiten. Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
Huisvest Nike Europe Holding, de grootste logistieke huurder (5%).
Herentals Logistics 3 - Atealaan 34b, 2200 Herentals Oppervlakte 12.123m2 Bouwjaar 2017 Bezettingsgraad 100%
Op Herentals Logistics 3 is voor Schrauwen Sanitair en Verwarming een nieuw, state-of-the art logistiek distributiecentrum gebouwd van 12.000 m² (incl. kantoren en sociale ruimtes). Het gebouw langsheen de logistieke corridor Antwerpen - Luik heeft een excellente zichtbaarheid.
Toplocatie met extreem goede visibiliteit, gelegen onmiddellijk aan de afrit van de E313.
Adres Nijverheidsstraat 9a + 11, 2260 Oevel Oppervlakte 33.955 m2 Bouwjaar 2007 (Uitbreiding in 2013) Bezettingsgraad 100%
2e grootste logistieke site, goed voor 7% van de reële waarde van de totale portefeuille, met zichtlocatie langs de E313 op de as Antwerpen-Limburg-Luik.
OEVEL 2
Adres Nijverheidsstraat 9, 2260 Oevel Oppervlakte 12.159 m2 Renovatiejaar 2004 Bezettingsgraad 100%
De site heeft een hoge graad van automatisering. Ze huisvest Estée Lauder vlakbij één van haar produktiefaciliteiten en DSV. Ze sluit nauw aan op de cluster met Herentals Logistics.
Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
Adres Nijverheidsstraat 8, 2260 Oevel Oppervlakte Oevel 4 - 11.660 m2 Bouwjaar 1995 Bezettingsgraad 100%
Site met een uitstekende ligging langs de E313-E314. Vormt een cluster met de bestaande eigendommen van Intervest in Oevel en Herentals.
Met de verwerving van deze logistieke ruimte versterkt Intervest haar positie in de logistieke corridor langs de E313-E314.
Première Avenue 32 4040 Luik Oppervlakte 55.595 m2 Bouwjaar 2000 - 2017 Bezettingsgraad 100%
In 2017 is Hall Z opgeleverd en is tevens een uitbreiding gerealiseerd voor Vincent Logistics. Met beide klanten, CooperVision Distribution en Vincent Logistics, zijn de huurcontracten verlengd.
De site omvat een modern logistiek complex van opslaghallen met bijhorende kantoorfaciliteiten en een ruim buitenterrein. Het complex werd in verschillende fases ontwikkeld en is uitstekend ontsloten via de E313, E40, E42 en E25. Daarnaast ligt ook de vrachtluchthaven van Bierset en de containerterminal TriLogiPort in de directe omgeving.
Site heeft een goede ligging in Luik, richting Europees hinterland. Maakt 5% uit van de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Modulair magazijn voor Europese distributie met ruime personen- en trailerparking. Dit moderne logistieke gebouw is gelegen in de logistieke corridor Antwerpen –Limburg – Luik langsheen de E314. Het gebouw werd recent uitgerust met ledverlichting.
Intervest voorziet een state-of-the-art nieuwbouw te realiseren van ca. 29.000 m2 magazijnruimte en bijhorende kantoren, na herontwikkeling.
Rekening houdend met de specificiteit van de locatie zullen zowel kleinere als grotere entiteiten er kunnen huisvesten. Deze herontwikkeling biedt de mogelijkheid om op relatief korte termijn meerwaarde te creëren binnen de eigen portefeuille. Door deze verwerving onderscheidt Intervest zich op de Belgische markt als een investeerder met een logistieke toekomstvisie.
Adres Brusselsesteenweg 464 1731 Zellik Oppervlakte 26.637 m2 Bouwjaar 1994 Bezettingsgraad 100%
Weg naar Zwartberg 231 3660 Opglabbeek Oppervlakte 77.718 m2 Bouwjaar 1999 - 2012 Bezettingsgraad 100%
3e grootste logistieke site, 6% van de reële waarde van de totale vastgoedportefeuille, met hoge graad van automatisering, vooral op het vlak van fine picking.
Deze site bevindt zich in de logistieke corridor Antwerpen - Limburg - Luik en is prima ontsloten via de E314. Bovendien is ongeveer de helft van de totale dakoppervlakte voorzien van fotovoltaïsche installaties. Op de site zijn nog diverse uitbreidingsmogelijkheden. In 2017 werd het dak gerenoveerd.
Industrieweg 18 , 2850 Boom Oppervlakte 24.871 m2 Bouwjaar 2000 (gedeeltelijke renovatie in 2015) Bezettingsgraad 100%
Dit moderne logistiek gebouw gelegen in de industriezone Krekelenberg is uitstekend ontsloten via de A12. Naast de grote en beperkt opsplitsbare opslaghal beschikt het pand over ruime kantoorfaciliteiten en sociale ruimten.
De site is in 2015 technisch en duurzaam volledig aangepast met o.a. een complete relighting en heeft daarbij een moderne lay-out gekregen. De gebruiker van het pand kan rechtstreeks energie afnemen van de fotovoltaïsche installatie die zich op het dak bevindt.
Een TAPA-A gecertificeerde site met een modern en efficiënt beheersysteem, gericht op nationale en Benelux distributie.
Koning Leopoldlaan 5 2870 Puurs Oppervlakte 43.534 m2 Bouwjaar 2001 Bezettingsgraad 100%
Het logistiek complex in Puurs is een modern logistiek gebouw met een schitterende zichtlocatie langsheen de A12. Het dak is over de gehele oppervlakte voorzien van een fotovoltaïsche installatie. De site in Puurs maakt 4% uit van de reële waarde van de vastgoedportefeuille en huisvest het fresh food e-commerce platform van Delhaize België en de logistieke dienstverleningsactiviteiten voor snel roterende consumentenprodukten van Fiege.
Toplocatie met extreem goede visibiliteit langs de A12, uitermate geschikt voor nationale distributie.
Oude Baan 12 2800 Mechelen Oppervlakte 15.341 m2 Renovatiejaar 2004 Bezettingsgraad 30%
Het logistiek gebouw in Mechelen 1 is uitgerust en gebruikt als farmaceutisch magazijn met airconditioning in de volledige opslagruimte. Het gebouw is zeer goed gelegen met directe aansluiting op de E19. De site is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
Opsplitsbare en temperatuurgecontroleerde magazijnen voor farmaceutische producten.
Adres
2610 Wilrijk Oppervlakte 5.364 m2 Bouwjaar 2013 Bezettingsgraad 100%
Geleegweg 1 - 7 2610 Wilrijk Oppervlakte 24.521 m2 Bouwjaar 1989 (Renovatie in 2016) Bezettingsgraad 100%
Wilrijk 2 is een goed bereikbaar logistiek complex langs de A12. De locatie in de stadsrand van Antwerpen leent zich uitstekend voor distributie-activiteiten.
In 2017 is voor Toyota Material Handling Europe Logistics een turnkey-solutionsproject verder afgewerkt. Het kantoorgedeelte kreeg een nieuwe vloer, ledverlichting, dito sanitair en extra ramen voor meer zonlicht.
Samen met Wilrijk 1 goed voor 4% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Dijkstraat 1A 2630 Aartselaar Oppervlakte 9.865 m2 Bouwjaar 1994 Bezettingsgraad 100%
Dit semi-industrieel gebouw is gelegen tussen de A12 en E19 en is uitgerust met een groot aantal laadkades. Door de goede bereikbaarheid is dit gebouw uitermate geschikt voor distributieactiviteiten.
Preenakker 20 1785 Merchtem Oppervlakte 8.076 m2 Bouwjaar 1992 (Uitbreiding in 2002) Bezettingsgraad 100%
Dit logistiek gebouw is gelegen in de KMO-zone Merchtem Preenakker in de driehoek tussen de E40 Brussel - Oostende, de A12 en de Brusselse ring. Het gebouw huisvest Zeb Logistics, kledingdistributie met een hoge graad van automatisering.
Gustave Demeurslaan 69 - 71 1654 Huizingen Oppervlakte 17.548m2 Bouwjaar 1987 - 1993 (Verschillende renovaties) Bezettingsgraad 100%
Dit logistiek gebouw gelegen ten zuiden van Brussel is uitgerust als gekoeld farmaceutisch distributiemagazijn. In het gebouw zijn tevens labo's geïnstalleerd door de gebruiker, Pharma Logistics.
Dellingstraat 57 2800 Mechelen Oppervlakte 5.969 m2 Bouwjaar 1998 (Uitbreiding in 2010) Bezettingsgraad 100%
Dit multifunctioneel semi-industrieel pand is gelegen op wandelafstand van het station en het stadscentrum van Mechelen en via de weg ontsloten met de E19. Het gebouw beschikt over een grote overdekte zone voor buitenopslag en ruime kantoorfaciliteiten.
Stocletlaan 23 2570 Duffel Oppervlakte 23.386 m2 Bouwjaar 1998 Bezettingsgraad 100%
Een modern logistiek gebouw op enkele kilometers van de E19. De site is volledig omheind en uitgerust met fotovoltaïsche installatie op het dak.
Volledig verhuurd op jaareinde 2017.
Molenberglei 8 2627 Schelle Oppervlakte 8.317 m2 Bouwjaar 1993 Bezettingsgraad 91%
Dit logistieke gebouw met veel laad- en loskades is uitstekend bereikbaar vanaf de A12. In 2017 is het turnkey-solutionsproject verder uitgewerkt waarbij in de bestaande logistieke ruimte van Rogue Fitness Benelux een demonstratieruimte en showroom zijn uitgetekend, in combinatie met de nodige voorzieningen voor de klassieke opslagactiviteiten. Kantoren en sanitaire ruimten werden uitgebreid en opgefrist.
Bezettingsgraad van Schelle stijgt gedurende 2017 met 30% zodat deze 91% bedraagt op jaareinde 2017.
Nieuwlandlaan 321 3200 Aarschot Oppervlakte 14.530 m2 Bouwjaar 2005 Bezettingsgraad 100%
Met de verwerving van de distributie-hub in Aarschot anticipeert Intervest op het toenemende belang van snelle stadsdistributie. Door haar ligging nabij Leuven, op amper 4 km van de op- en afrit van de E314, ideaal gelegen voor last-miledistributie-activiteiten.
Verwerving speelt in op het toenemende belang van distributie-hubs essentieel voor de snelle groei van e-commerce.
Koralenhoeve 25 2160 Wommelgem Oppervlakte 24.181 m2 Renovatiejaar 1998 (renovatie in 2017) Bezettingsgraad 100%
Dit moderne distributiecomplex heeft een schitterende zichtlocatie langsheen de E313 - E34 en bevindt zich in de rand van Antwerpen. Het gebouw onderging een grondige renovatie in 2017.
Duurzaamheid en energie-efficiëntie zijn de leidraad geweest voor de aanpassingen in het logistieke gedeelte: dakrenovatie, relighting, vernieuwing HVAC en installatie van een EMSsysteem. In het kantoorgedeelte is de bestaande indeling volledig herzien en heringericht.
Verlenging van het huurcontract met Feeder One en turnkey-solutionsproject dat logistiek en kantoorgedeelte omvatte.
Adres Zalmweg 37 4941 SH Raamsdonksveer Oppervlakte 20.528 m2 Bouwjaar 2010 Bezettingsgraad 100 %
Het logistieke complex werd in 2010 built-to-suit gerealiseerd voor een woon- en decoratieretailer, die in Raamsdonksveer de distributieactiviteiten voor Nederland en België heeft geconcentreerd. Van hieruit bevoorraadt het bedrijf de winkel-filialen in de Benelux en organiseert het de levering van e-commerce activiteiten.
Distributiecentrum met goede ontsluiting via de A27 (Breda-Almere) en de A59 (Moerdijk-Den Bosch). In nabijheid van Oosterhout Container Terminal.
Kronosstraat 2 5048 CE Tilburg Oppervlakte 13.308 m2 Bouwjaar 2004 (Renovatie in 2011) Bezettingsgraad 100 %
Het pand heeft een vrije hoogte van 8 meter, beschikt over 6 laadkades en 72 parkings. De bedrijfshal en productieruimte zijn gekoeld en volledig conform de HACCP-richtlijnen van de voedingsindustrie. De site huisvest Dutch Bakery, een moderne en innovatieve industriële producent van half-afgebakken broodproducten. Dutch Bakery combineert hier industriële bakkerij-activiteiten met expeditie en logistieke activiteiten.
Gelegen in Industriezone Vossenberg II, Tilburg, direct aansluitend op de A58 Eindhoven-Breda en deel uitmakend van de logistieke hotspot Tilburg Waalwijk.
EFFICIËNT, MODERN EN INSPIREREND RENOVEREN
"Geslaagde inspanning om onze site aan te passen aan de vereisten voor moderne logistieke activiteiten en inspirerende kantoorruimtes."
René Oud - Directeur Operations
Wommelgem - Feeder One
1 De jaarlijkse financiële verslagen, de verslagen van de raad van bestuur en de verslagen van de commissaris over de boekjaren 2017, 2016 en 2015 alsook de tussentijdse verklaringen en de halfjaarlijkse financiële verslagen (inclusief verslagen van de commissaris) zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap (www.intervest.be). Ze kunnen eveneens op eenvoudig verzoek op de maatschappelijke zetel bekomen worden.
| 1. Geconsolideerde resultatenrekening | 210 | Toelichting 12. Belastingen |
236 |
|---|---|---|---|
| 2. Geconsolideerd globaalresultaat | 211 | ||
| Toelichting 13. | |||
| 3. Geconsolideerde balans | 212 | Vaste activa | 237 |
| 4. Mutatieoverzicht van het | Toelichting 14. | ||
| geconsolideerd eigen vermogen | 214 | Vlottende activa | 241 |
| 5. Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 216 | Toelichting 15. | |
| Eigen vermogen | 243 | ||
| 6. Toelichting bij de geconsolideerde | |||
| jaarrekening | 217 | Toelichting 16. | |
| Toelichting 1. | Kortlopende verplichtingen | 246 | |
| Jaarrekeningschema voor | Toelichting 17. | ||
| gereglementeerde | Langlopende en kortlopende | ||
| vastgoedvennootschappen | 217 | financiële schulden | 247 |
| Toelichting 2. | Toelichting 18. | ||
| Grondslagen voor de | Financiële instrumenten | 249 | |
| financiële verslaggeving | 217 | ||
| Toelichting 19. | |||
| Toelichting 3. | Uitgestelde belastingen en | ||
| Gesegmenteerde informatie | 226 | verplichtingen | 253 |
| Toelichting 4. | Toelichting 20. | ||
| Vastgoedresultaat | 228 | Berekening schuldgraad | 253 |
| Toelichting 5. | Toelichting 21. | ||
| Vastgoedkosten | 231 | Verbonden partijen | 253 |
| Toelichting 6. | Toelichting 22. | ||
| Algemene kosten | 232 | Lijst van de geconsolideerde | |
| ondernemingen | 254 | ||
| Toelichting 7. | |||
| Personeelsbeloningen | 233 | Toelichting 23. Honorarium aan de commissaris en met |
|
| Toelichting 8. | de commissaris verbonden entiteiten | 254 | |
| Resultaat op verkopen van | |||
| vastgoedbeleggingen | 234 | Toelichting 24. | |
| Voorwaardelijke rechten en verplichtingen | 255 | ||
| Toelichting 9. | |||
| Variaties in de reële waarde | Toelichting 25. | ||
| van vastgoedbeleggingen | 234 | Gebeurtenissen na balansdatum | 255 |
| Toelichting 10. | 7. Verslag van de commissaris | 256 | |
| Ander portefeuilleresultaat | 235 | ||
| 8. Enkelvoudige jaarrekening | |||
| Toelichting 11. | Intervest Offices & Warehouses nv | 262 | |
| Netto-interestkosten | 235 |
| in duizenden € | Toelichting | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 4 | 43.349 | 45.280 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | -4 | -157 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 43.345 | 45.123 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 4 | 881 | 683 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
4 | 12.864 | 7.880 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huur schade en wederinstaatstelling |
-375 | -412 | |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
4 | -12.864 | -7.880 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 4 | 117 | 219 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 43.968 | 45.613 | |
| Technische kosten | 5 | -1.325 | -1.084 |
| Commerciële kosten | 5 | -252 | -337 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 5 | -634 | -475 |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | -3.544 | -2.979 |
| Andere vastgoedkosten | 5 | -407 | -367 |
| Vastgoedkosten | -6.162 | -5.242 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 37.806 | 40.371 | |
| Algemene kosten | 6 | -2.722 | -2.232 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -7 | 87 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
35.077 | 38.226 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | 0 | -12.798 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | -7.274 | 2.425 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | -89 | 363 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 27.714 | 28.216 | |
| Financiële opbrengsten | 161 | 196 | |
| Netto-interestkosten | 11 | -7.621 | -9.329 |
| Andere financiële kosten | -7 | -14 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
18 | 1.119 | 1.547 |
| Financieel resultaat | -6.348 | -7.600 | |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 21.366 | 20.616 | |
| Belastingen | 12 | -180 | -34 |
| NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| in duizenden € | Toelichting | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 | |
| Toelichting: | |||
| EPRA resultaat | 27.430 | 29.044 | |
| Portefeuilleresultaat | 8-10 | -7.363 | -10.009 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
18 | 1.119 | 1.547 |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 21.186 | 20.582 | |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Bijlage | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 8.6 | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 8.6 | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 8.6 | 17.409.850 | 16.784.521 |
| Nettoresultaat (€) | 1,22 | 1,23 | |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,22 | 1,23 | |
| EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (€) | 1,58 | 1,73 | |
| EPRA resultaat op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen (€) | 1,55 | 1,73 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
0 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 21.186 | 20.582 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 663.846 | 612.373 | |
| Immateriële vaste activa | 501 | 331 | |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 662.539 | 610.944 |
| Andere materiële vaste activa | 611 | 702 | |
| Financiële vaste activa | 18 | 182 | 383 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 13 | 13 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 15.572 | 12.790 | |
| Handelsvorderingen | 14 | 9.609 | 6.601 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 14 | 3.471 | 3.913 |
| Kas en kasequivalenten | 728 | 412 | |
| Overlopende rekeningen | 14 | 1.764 | 1.864 |
| TOTAAL ACTIVA | 679.418 | 625.163 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | Toelichting | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | 359.366 | 326.085 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
359.366 | 326.085 | |
| Kapitaal | 15 | 167.720 | 152.948 |
| Uitgiftepremies | 15 | 111.642 | 90.821 |
| Reserves | 15 | 58.818 | 61.734 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 21.186 | 20.582 | |
| Minderheidsbelangen | 22 | 0 | 0 |
| VERPLICHTINGEN | 320.052 | 299.078 | |
| Langlopende verplichtingen | 255.584 | 223.953 | |
| Langlopende financiële schulden | 17 | 252.371 | 219.703 |
| Kredietinstellingen | 192.675 | 160.142 | |
| Obligatielening | 59.696 | 59.561 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 18 | 2.020 | 3.330 |
| Andere langlopende verplichtingen | 1.001 | 920 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 19 | 192 | 0 |
| Kortlopende verplichtingen | 64.468 | 75.125 | |
| Kortlopende financiële schulden | 17 | 46.805 | 62.012 |
| Kredietinstellingen | 46.805 | 62.012 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 18 | 3 | 13 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 16 | 2.290 | 2.655 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 16 | 217 | 232 |
| Overlopende rekeningen | 16 | 15.153 | 10.213 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 679.418 | 625.163 |
| SCHULDGRAAD in % | Toelichting | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65%) | 20 | 44,6% | 45,7% |
| NETTOWAARDE PER AANDEEL in € | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| Nettowaarde (reële waarde) | 19,52 | 19,43 | |
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 20,35 | 20,37 | |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 19,62 | 19,60 | |
| In duizenden € | Reserves | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | Uitgiftepremies | Wettelijke reserves | Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed saldo van de variaties waarde van vastgoed in de investerings Reserve voor het |
impact op de reële Reserve voor de waarde* |
||
| Balans op 31 december 2015 | 147.980 | 84.220 | 90 | 74.345 | -15.236 | |
| Globaalresultaat 2016 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2015: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de inves teringswaarde van vastgoed |
-4.839 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-625 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderwor pen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2015 | 4.968 | 6.601 | ||||
| Verwerving resterend minderheidsbelang in perimetervennootschappen | ||||||
| Dividenden boekjaar 2015 | ||||||
| Balans op 31 december 2016 | 152.948 | 90.821 | 90 | 69.506 | -15.861 | |
| Globaalresultaat 2017 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2016: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de inves teringswaarde van vastgoed |
-15.980 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
587 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderwor pen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| • Toevoeging aan de andere reserves |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2016 | 3.835 | 5.238 | ||||
| Aandelenuitgifte n.a.v. inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aar schot (5 mei 2017) |
1.969 | 3.181 | ||||
| Aandelenuitgifte n.a.v. inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel (5 mei 2017) |
2.906 | 4.694 | ||||
| Aandelenuitgifte n.a.v. inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik (22 december 2017) |
6.062 | 7.708 | ||||
| Dividenden boekjaar 2016 | ||||||
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
Minderheidsbelangen | Nettoresultaat van het boekjaar | Totaal reserves | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
Andere reserves | toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een variaties in de reële waarde van Reserve voor het saldo van de afdekkingsboekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van impact op de reële Reserve voor de waarde* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 33 321.736 |
25.954 | 63.549 | 8.766 | 650 | -5.066 | -15.236 | |
| 20.582 | 20.582 | ||||||
| 0 | 4.839 | -4.839 | |||||
| 0 | 625 | -625 | -625 | ||||
| 0 | -558 | 558 | 558 | ||||
| 0 11.569 |
-3.091 | 3.091 | 3.091 | ||||
| -33 | -33 | ||||||
| -27.769 | -27.769 | ||||||
| 0 326.085 |
20.582 | 61.734 | 11.857 | 650 | -4.508 | -15.861 | |
| 21.186 | 21.186 | ||||||
| 0 | 15.980 | -15.980 | |||||
| 0 | -587 | 587 | 587 | ||||
| 0 | -1.547 | 1.547 | 1.547 | ||||
| 0 | -5.546 | 5.546 | 5.546 | ||||
| 0 | -5.384 | 5.384 | 5.384 | ||||
| 9.073 | |||||||
| 5.150 7.600 |
|||||||
| 13.770 | |||||||
| -23.498 | -23.498 | ||||||
| 0 359.366 |
21.186 | 58.818 | 17.403 | 6.034 | -2.961 | -15.274 | |
| in duizenden € | Toelichting | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 412 | 598 | ||
| 1. | Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 30.113 | 30.112 | |
| Operationeel resultaat | 27.714 | 28.216 | ||
| Betaalde interesten | -7.802 | -9.229 | ||
| Andere niet-operationele elementen | -25 | 148 | ||
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom verrichtingen |
7.816 | 13.159 | ||
| • Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa |
350 | 274 | ||
| • Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
8 | 0 | 12.798 | |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
9 | 7.274 | -2.425 | |
| • Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders |
10 | 103 | 375 | |
| • Ander portefeuilleresultaat |
10 | 89 | -363 | |
| • Toegekende wederinstaatstellingsvergoeding |
0 | 2.500 | ||
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | 2.410 | -2.182 | ||
| Beweging van activa | -2.491 | -2.301 | ||
| Beweging van verplichtingen | 4.901 | 119 | ||
| 2. | Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -32.778 | 9.387 | |
| Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbe leggingen |
13 | -7.330 | -6.502 | |
| Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 8 | 0 | 26.920 | |
| Betaalde exit taks bij fusie van vastgoedvennootschappen | 0 | -3.173 | ||
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | -25.019 | -7.319 | ||
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | -429 | -518 | ||
| Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen | 0 | -21 | ||
| 3. | Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 2.981 | -39.685 | |
| Terugbetaling van leningen | 17 | -74.908 | -83.628 | |
| Opname van leningen | 17 | 92.233 | 60.135 | |
| Aflossing/opname van financiële leaseverplichtingen | 17 | 0 | -4 | |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 81 | 13 | ||
| Betaling van dividenden | -14.425 | -16.201 | ||
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 728 | 412 |
Intervest heeft in 2017 een kasstroom van € 30 miljoen uit bedrijfsactiviteiten gegenereerd. Er is een netto-opname van kredieten voor € 17 miljoen gebeurd. Beiden werden aangewend voor de verwerving van logistieke sites, investeringen en uitbreidingen in de bestaande portefeuille en de uitbetaling van het dividend over boekjaar 2016.
Het totaal van de verwerving van vastgoedbeleggingen voor boekjaar 2017 bedraagt € 52 miljoen (zie Toelichting 13) waarvan € 25 miljoen gefinancierd werd met vreemd vermogen en € 27 miljoen via de uitgifte van nieuwe aandelen.
Intervest Offices & Warehouses nv heeft als beursgenoteerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde jaarrekening van de GVV's gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2017 omvat de vennootschap en haar perimetervennootschappen (de "Groep"). De jaarrekening van Intervest is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 8 maart 2018 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 25 april 2018.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2017.
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen materiële impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de vennootschap: IAS 7 Statement of cash flows-Amendments as result of the Disclosure initiative (1/1/2017); IAS 12 Income Taxes-Amendments regarding the recognition of deferred tax assets for unrealised losses (1/1/2017).
Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn maar wel eerder mogen worden toegepast, niet toegepast: IFRS 2 Sharebased Payment-Amendments to clarify the classification and measurement of share-based payment transactions (1/1/2018); IFRS 9 Financial Instruments and subsequent amendments
(1/1/2018); IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (1/1/2018); Amendments resulting from Annual Improvements 2014–2016 Cycle (1/1/2018); IFRS 16 Leases (1/1/2019); Amendments resulting from Annual Improvements 2015–2017 Cycle (1/1/2019); IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures - Amendments regarding long-term interests in associates and joint ventures (1/1/2019); IFRS 4 Insurance Contracts-Amendments regarding the interaction of IFRS 4 and IFRS 9 (1/1/2019); IAS 40 Investment Property-Amendments to clarify transfers or property to, or from, investment property (1/1/2018); IFRS 17 Insurance contracts (1/1/2021).
De Groep bepaalt momenteel wat de gevolgen van de invoering van de hierboven vermelde wijzigingen zouden kunnen zijn. Voor Intervest zijn de volgende wijzigingen de meest relevante.
IFRS 9 werd gepubliceerd door het IASB in juli 2014 en is aangenomen door de EU in november 2016. IFRS 9 omvat bepalingen omtrent de classificatie en waardering van financiële activa en financiële verplichtingen, bijzondere waardeverminderingen van financiële activa alsook algemene bepalingen van hedge accounting. IFRS 9 vervangt grotendeels IAS 39 – Financiële Instrumenten: Opname en Waardering.
Op basis van een analyse van de situatie van Intervest per 31 december 2017 wordt verwacht dat IFRS 9 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. Met betrekking tot de bijzondere waardeverminderingen van financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, inclusief handelsvorderingen, zal de initiële toepassing van het te verwachten kredietverliesmodel onder IFRS 9 resulteren in een vervroegde erkenning van kredietverliezen in vergelijking met het huidige toegepaste verliesmodel onder IAS 39. Rekening houdende met het relatief beperkte bedrag van uitstaande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht Intervest de impact op de geconsolideerde jaarrekening beperkt.
IFRS 15 voorziet een uniek en allesomvattend model van principes die een entiteit moet toepassen voor de boekhoudkundige verwerking van opbrengsten voortvloeiend uit een contract met een klant. Bij de inwerkingtreding vervangt deze nieuwe standaard zowel IAS 18 met betrekking tot opbrengsten uit de verkoop van goederen en het leveren van diensten alsook IAS 11 met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden en de daarbij horende interpretaties.
Er wordt niet verwacht dat IFRS 15 een materiële impact op de geconsolideerde jaarrekening van Intervest zal hebben aangezien lease-overeenkomsten, die de voornaamste bron van opbrengsten van Intervest vertegenwoordigen, buiten het
toepassingsgebied van IFRS 15 vallen. De principes van IFRS 15 zijn evenwel van toepassing op de niet- lease componenten die kunnen vervat zijn in een lease-overeenkomst of in afzonderlijke overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld onderhoudsgerelateerde diensten aangerekend aan de huurder. Rekening houdende met het feit dat dergelijke niet-lease componenten relatief beperkt zijn qua bedrag en doorgaans diensten betreffen die zowel onder IAS 18 als onder IFRS 15 over de tijd heen erkend worden, verwacht Intervest ook hier geen materiële impact.
IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Bij de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 – Lease-overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties.
IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen voor kortetermijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de lessee, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Leaseovereenkomsten met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de lease-overeenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële lease-overeenkomsten.
Aangezien Intervest nagenoeg uitsluitend optreedt als leasinggever (en er niet voor geopteerd heeft om een herbeoordeling te doen of een contract een lease-overeenkomst is of inhoudt in vergelijking met IAS 17), wordt verwacht dat IFRS 16 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. In de beperkte gevallen waar Intervest de leasingnemer is in lease-overeenkomsten geklasseerd als operationele leases onder IAS 17 en deze contracten niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren, zal er een gebruiksrecht en bijhorende verplichting dienen erkend te worden in de geconsolideerde jaarrekening.
De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast.
Een perimetervennootschap is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de omvang van de opbrengsten te beïnvloeden. De jaarrekening van een perimetervennootschap wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de perimetervennootschappen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de perimetervennootschap komt overeen met deze van de moedermaatschappij.
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van perimetervennootschappen is in Toelichting 22 opgenomen.
Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de definitie van bedrijf overeenkomstig IFRS 3 – Bedrijfscombinaties, worden activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschaffingswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte netto-activa. Indien dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waarden. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschaffingswaarde.
Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschaffingsdatum en aangepast worden binnen de 12 volgende maanden.
Na de eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waardeverminderingtest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voortvloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingsverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar.
In het geval van de verkoop of in het geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een perimetervennootschap, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop.
Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een perimetervennootschap die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een perimetervennootschap verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill, erkend op het moment van het verwerven van controle, niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig
verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onafhankelijke vastgoed-deskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resultatenrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
IFRIC 21 – Levies (van toepassing vanaf 1/7/2014) geeft aan in welke omstandigheden een heffing opgelegd door de overheid moet worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van de onroerende voorheffing: met de toepassing van IFRIC 21 wordt de onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend op 1 januari van elk boekjaar en wordt tevens de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders en de recuperatie van onroerende voorheffing op leegstaande panden bij de overheid volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari van elk boekjaar. De netto impact op de resultatenrekening blijft aldus beperkt tot de niet doorrekenbare/recupereerbare onroerende voorheffing die op 1 januari volledig erkend wordt als kost en niet gespreid over het boekjaar.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek "Ander portefeuilleresultaat"
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik.
De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt, maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.
De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken:
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV's uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%.
Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen1 en de BE-REIT vereniging2 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect is berekend van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer
dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven. Het percentage zal elke 5 jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschreden wordt.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
De overdrachtsrechten in Nederland bedragen 6,0%. Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Intervest 1% extra in rekening. Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse perimetervennootschappen, betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,07.
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.".
Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve "c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield facto die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de rubriek "Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen". De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegengeboekt bij verkoop. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
Tot en met boekjaar 2016 werden deze gerealiseerde winsten of verliezen toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed" bij de resultaatsbestemming van het daaropvolgende jaar. Bij deze toewijzing werd binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
Vanaf boekjaar 2017 worden bij de resultaatsbestemming deze gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen ten opzichte van de originele aanschaffingswaarde van die vastgoedbeleggingen overgeboekt naar de rubriek "m. Andere reserves". Op deze wijze worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen beschouwd als beschikbare reserves i.p.v. onbeschikbare reserves.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassificeerd als "Andere materiële vaste activa".
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| • | installaties, machines en uitrusting | 20% |
|---|---|---|
| • | meubilair en rollend materieel | 25% |
| • | informaticamaterieel | 33% |
| • | vastgoed voor eigen gebruik | |
| • terreinen |
0% | |
| • gebouwen |
5% | |
| • | andere materiële vaste activa | 16% |
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultatenrekening opgenomen.
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de resultatenrekening voor geschatte niet-realiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.
Beleggingen worden opgenomen of niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de in- of verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de Groep stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet-realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de Groep worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigenvermogensinstrument. Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Groep, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigenvermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Interestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot financieringskosten, die toegepast worden door de Groep.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De Groep gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden niet geclassificeerd als afdekkingstransacties omdat ze aan de IAS 39 maatstaf niet beantwoorden. Ze worden initieel en na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat worden onmiddellijk opgenomen in de resultatenrekening.
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers. Volgens de wet dient de werkgever een minimale rente te garanderen waarbij de vennootschap de verplichting heeft bijkomende bijdragen te betalen indien het pensioenfonds niet over voldoende activa zou beschikken om de pensioenen van alle werknemers te betalen met betrekking tot de diensten die zij hebben geleverd.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest wordt driemaandelijks gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze waar dering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbe treffende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vast goeddeskundigen" in het Vastgoedverslag en in "Toelichting 13. Vaste activa: vastgoedbeleggingen" van het Financieel verslag. De vastgoedporte feuille wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
De reële waarde van de financiële derivaten van Intervest wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een uitge breide beschrijving bevindt zich in "Toelichting 18. Financiële instrumenten" in het Financieel verslag.
De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke pro cedures. Intervest was in 2017 betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, fiscale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrekking tot aanre kening van de exit taks aanslagjaar 1999 speciaal. In haar arrest dd. 25 april 2017 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen het beroep van Intervest evenwel ongegrond verklaard. Het arrest werd op 10 november 2017 betekend. Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatie beroep aangetekend tegen voormeld arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017 (zie Toelichting 24. Voorwaardelijke verplichtingen" in het Financieel verslag"). De vennootschap is van oordeel dat deze procedure geen belangrijke weerslag zal hebben op de resultaten van de vennootschap.
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten.
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| BEDRIJFS SEGMENTERING |
Kantoren | Logistiek vastgoed | Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Huurinkomsten | 19.749 | 23.740 | 23.600 | 21.540 | 43.349 | 45.280 | ||
| Met verhuur verbonden kosten |
18 | -31 | -22 | -126 | -4 | -157 | ||
| Nettohuurresultaat | 19.767 | 23.709 | 23.578 | 21.414 | 43.345 | 45.123 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
507 | 402 | 116 | 88 | 623 | 490 | ||
| Vastgoedresultaat | 20.274 | 24.111 | 23.694 | 21.502 | 43.968 | 45.613 | ||
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille |
16.699 | 20.955 | 21.107 | 19.284 | -2.729 | -2.013 | 35.077 | 38.226 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | -11.296 | 0 | -1.502 | 0 | -12.798 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen |
1.446 | -1.354 | -8.720 | 3.779 | -7.274 | 2.425 | ||
| Ander portefeuille resultaat |
21 | 195 | -110 | 168 | -89 | 363 | ||
| Operationeel resultaat van het segment |
18.166 | 8.500 | 12.277 | 21.729 | -2.729 | -2.013 | 27.714 | 28.216 |
| Financieel resultaat | -6.348 | -7.600 | -6.348 | -7.600 | ||||
| Belastingen | -180 | -34 | -180 | -34 | ||||
| NETTORESULTAAT | 18.166 | 8.500 | 12.277 | 21.729 | -9.257 | -9.647 | 21.186 | 20.582 |
Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag.
Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is voor de kantoren gedaald met € 4 miljoen. Dit is voornamelijk het gevolg van het vertrek van Deloitte eind januari 2017 en de verkoop van vijf niet-strategische gebouwen midden 2016. Het operationeel resultaat van het kantorensegment stijgt daarentegen met € 9 miljoen als gevolg van het resultaat op verkopen die in 2016 een minderwaarde van € -11 miljoen bevatte, gerealiseerd op de desinvestering van de vijf niet-strategische gebouwen.
Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille van het logistiek segment is met € 2 miljoen gestegen, als gevolg van de aankoop van vijf logistieke gebouwen in de loop van 2017. De daling van het operationeel resultaat van het logistiek segment is een gevolg van de afname van de reële waarde van de bestaande logistieke vastgoedportefeuille voornamelijk door de toekomstige verwachte leegstandsperiode in Puurs en de wijziging van de huursituatie in Wommelgem.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Kantoren | Logistiek vastgoed | TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Reële waarde van het vastgoed | 304.250 | 301.926 | 358.289 | 309.018 | 662.539 | 610.944 |
| Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
878 | 3.824 | 6.452 | 2.678 | 7.330 | 6.502 |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 0 | 7.319 | 51.539 | 0 | 51.539 | 7.319 |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
0 | 34.234 | 0 | 5.484 | 0 | 39.718 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 311.856 | 309.474 | 368.331 | 316.743 | 680.187 | 626.217 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 210.457 | 208.716 | 584.439 | 496.352 | 794.896 | 705.068 |
| Bezettingsgraad (%) | 76% | 86% | 98% | 96% | 86% | 91% |
| Bezettingsgraad excl. herontwikke lingsproject Greenhouse BXL (%) |
85% | 85% | 98% | 96% | 91% | 90% |
De geografische segmentering toont het operationeel resultaat en de kerncijfers opgedeeld naar het land waarin ze gerealiseerd werden. De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING |
Vastgoedbeleggingen België |
Vastgoedbeleggingen Nederland |
Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Huurinkomsten | 42.539 | 45.280 | 810 | 0 | 43.349 | 45.280 | ||
| Met verhuur verbonden kosten |
-4 | -157 | 0 | 0 | -4 | -157 | ||
| Nettohuurresultaat | 42.535 | 45.123 | 810 | 0 | 43.345 | 45.123 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
623 | 490 | 0 | 0 | 623 | 490 | ||
| Vastgoedresultaat | 43.158 | 45.613 | 810 | 0 | 43.968 | 45.613 | ||
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille |
37.012 | 40.239 | 794 | 0 | -2.729 | -2.013 | 35.077 | 38.226 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | -12.798 | 0 | 0 | 0 | -12.798 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen |
-7.819 | 2.425 | 545 | 0 | -7.274 | 2.425 | ||
| Ander portefeuille resultaat |
103 | 363 | -192 | 0 | -89 | 363 | ||
| Operationeel resultaat van het segment |
29.296 | 30.229 | 1.147 | 0 | -2.729 | -2.013 | 27.714 | 28.216 |
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING |
België | Vastgoedbeleggingen | Nederland | Vastgoedbeleggingen | TOTAAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Reële waarde van het vastgoed | 638.440 | 610.944 | 24.099 | 0 | 662.539 | 610.944 |
| Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
7.330 | 6.502 | 0 | 0 | 7.330 | 6.502 |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 27.985 | 7.319 | 23.554 | 0 | 51.539 | 7.319 |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
0 | 39.718 | 0 | 0 | 0 | 39.718 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 654.401 | 626.217 | 25.786 | 0 | 680.187 | 626.217 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 761.060 | 705.068 | 33.836 | 0 | 794.896 | 705.068 |
| Bezettingsgraad (%) | 86% | 91% | 100% | 0 | 86% | 91% |
| Bezettingsgraad excl. herontwikke lingsproject Greenhouse BXL (%) |
91% | 90% | 100% | 0 | 91% | 90% |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huur | 45.128 | 46.679 |
| Huurkortingen | -1.888 | -1.686 |
| Huurvoordelen ('incentives') | -101 | -36 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 210 | 323 |
| Totaal huurinkomsten | 43.349 | 45.280 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder.
De huurinkomsten van Intervest zijn verspreid over 193 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 38% (42% in 2016) van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder, die tot het kantorensegment behoort, vertegenwoordigt op 31 december 2017 6% van de jaarhuur (7% in 2016). In 2017 zijn er 3 huurders waarvan de jaarhuur op individuele basis meer dan 5% vertegenwoordigt van de totale jaarhuur van Intervest (3 huurders in 2016). Voor meer toelichting van de belangrijkste huurders wordt verwezen naar het Vastgoedverslag - Risicospreiding naar huurders.
Voor het boekjaar 2017 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 43,4 miljoen en zijn hiermee met 4% verminderd ten opzichte van het boekjaar 2016 (€ 45,3 miljoen). De afname met € 1,9 miljoen volgt voornamelijk uit de desinvestering van een portefeuille van vijf niet-strategische gebouwen in de Brusselse periferie in juni 2016 en het reeds aangekondigde einde van de huurcontracten met Deloitte in Diegem op 31 januari 2017. Deze daling wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de in 2017 uitgevoerde acquisities in het logistieke segment.
Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het boekjaar 2017 is bij 78% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (91% in 2016). Gemiddeld werden in 2017 bij nieuwe contracten huurkortingen toegekend voor 9% van de jaarhuur (8% in 2016).
Ook wordt veelal bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerste break van de overeenkomst.
Bij het uitbreiden en/of verlengen van een huurcontract is in het boekjaar 2017 gemiddeld bij 73% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (23% in 2016). Er werd in 2017 gemiddeld 5% huurkorting op de jaarhuur gegeven bij uitbreidingen en/of verlengingen (2% in 2016).
De contante waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet-opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen:
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| Hoogstens één jaar | 45.114 | 42.449 |
| Tussen één en vijf jaar | 105.369 | 97.969 |
| Meer dan vijf jaar | 36.167 | 28.965 |
| Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten | 186.650 | 169.383 |
De stijging van de toekomstige minimum huurinkomsten met € 17 miljoen ten opzichte van 31 december 2016 is voornamelijk het gevolg van de acquisities in het logistieke segment.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen | -21 | -21 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -36 | -136 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 53 | 0 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -4 | -157 |
De met verhuur verbonden kosten betreffen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders.
De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode 2007-2017 slechts 0,1% van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaarborgen en bankgaranties van de huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-gerespecteerde contract.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Verkregen vergoedingen op huurschade | 398 | 119 |
| Andere | 483 | 564 |
| Ontvangen beheersvergoedingen van huurders | 483 | 564 |
| Totaal recuperatie van vastgoedkosten | 881 | 683 |
De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die Intervest ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar | 8.824 | 4.166 |
| Recuperatie van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 4.040 | 3.714 |
| Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
12.864 | 7.880 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -8.824 | -4.166 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -4.040 | -3.714 |
| Totaal huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-12.864 | -7.880 |
| Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen | 0 | 0 |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee.
Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen (kantoorgebouwen) of heeft dit uitbesteed aan externe vastgoedbeheerders (voor Mechelen Campus).
De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halfjaarbasis (met uitzondering van enkele kantoorgebouwen waar de afrekening op kwartaalbasis plaatsvindt). Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders.
Als gevolg van een eenmalige verschuiving in het afrekeningsmoment bevatten de huurlasten gedragen door de eigenaar en de recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar in 2017 naast de kosten en opbrengsten met betrekking tot boekjaar 2017 nog kosten en opbrengsten van het tweede semester 2016. Deze wijziging heeft geen financiële impact voor Intervest of haar huurders.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Ontvangen coördinatievergoedingen turnkey solutions | 19 | 22 |
| Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating RE:flex | -210 | -41 |
| Andere | 308 | 238 |
| Totaal andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten | 117 | 219 |
De kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating van RE:flex omvatten alle werkingskosten zoals catering (met uitzondering van personeelskosten) en de gedeeltelijke recuperatie van deze kosten. De inkomsten uit de huurcontracten afgesloten met coworkers en gebruikers van managed offices en de opbrengst uit de verhuring van de vergaderzalen van RE:flex zijn opgenomen onder huurinkomsten en bedragen € 0,3 miljoen (€ 0,1 miljoen voor 2016).
De toename van de kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating RE:flex is het gevolg van de opening van Greenhouse Antwerp in 2016.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -1.311 | -1.087 |
| Onderhoud en herstellingen | -1.266 | -998 |
| Verzekeringspremies | -45 | -89 |
| Niet-recurrente technische kosten | -14 | 3 |
| Schadegevallen | -14 | 3 |
| Schadegevallen (kosten) | -151 | -129 |
| Schadegevallen (opbrengsten) | 137 | 132 |
| Totaal technische kosten | -1.325 | -1.084 |
De technische kosten stijgen met € 0,2 miljoen als gevolg van een uitgebreider onderhoudsbudget en omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekeringspremies.
Onderhoud en herstellingskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | 0 | -115 |
| Publiciteit | -166 | -136 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -86 | -86 |
| Totaal commerciële kosten | -252 | -337 |
Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | -680 | -644 |
| Onroerende voorheffing leegstand | -696 | -521 |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand | 622 | 484 |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand vorig boekjaar | 120 | 206 |
| Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -634 | -475 |
De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn tijdens het boekjaar 2017 gestegen ten opzichte van het boekjaar 2016 voornamelijk als gevolg van het vertrek van huurder Deloitte in januari 2017 en de hierop volgende herontwikkeling van Greenhouse BXL in 2017. De leegstandskosten maken voor het boekjaar 2017 circa 1,5% van de totale huurinkomsten van de vennootschap uit (1,0% in 2016).
Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Externe beheersvergoedingen | -16 | -14 |
| Kosten van het (intern) beheer van het patrimonium | -3.528 | -2.965 |
| Personeelsbeloningen | -2.318 | -2.001 |
| Vastgoeddeskundige | -143 | -140 |
| Overige kosten | -1.067 | -824 |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | -3.544 | -2.979 |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
De beheerskosten van het vastgoed zijn met € 0,6 miljoen toegenomen als gevolg van toegenomen kosten van het (intern) beheer van het patrimonium door een uitgebreider personeelsbestand in het kader van het groeiplan van de vennootschap.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Kosten ten laste van de eigenaar | -106 | -141 |
| Onroerende voorheffing contractueel ten last van eigenaar | -234 | -210 |
| Overige andere vastgoedkosten | -67 | -16 |
| Totaal andere vastgoedkosten | -407 | -367 |
De andere vastgoedkosten betreffen vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten. Voor het boekjaar 2017 bedragen deze commerciële tussenkomsten circa € 0,4 miljoen op jaarbasis of 0,9% van de totale huurinkomsten van de vennootschap (€ 0,4 miljoen of 0,8% in boekjaar 2016).
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Abonnemententaks | -302 | -298 |
| Ereloon commissaris | -76 | -77 |
| Bezoldigingen bestuurders | -63 | -51 |
| Liquidity provider | -15 | -15 |
| Financiële dienst | -36 | -40 |
| Personeelsbeloningen | -1.332 | -1.052 |
| Advieskosten | -285 | -190 |
| Overige kosten | -613 | -509 |
| Totaal algemene kosten | -2.722 | -2.232 |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
De algemene kosten belopen € 2,7 miljoen en zijn € 0,5 miljoen gestegen ten opzichte van 2016 (€ 2,2 miljoen) voornamelijk door toegenomen personeels-, huisvestings- en kantoorkosten, als gevolg van een uitgebreider directiecomité en personeelsbestand alsook aan hogere advieskosten in het kader van het groeiplan van de vennootschap.
Voor verdere details van het ereloon van de commissaris wordt verwezen naar Toelichting 23.
Een overzicht van de uitbetaalde vergoedingen aan de bestuurders wordt weergegeven in het Verslag van de raad van bestuur - Remuneratieverslag.
50% van de bezoldigingen aan de bestuurders wordt opgenomen onder de algemene kosten, de overige 50% van hun werkzaamheden worden beschouwd als beheerskosten van het vastgoed.
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | intern beheer van Kosten van het het vastgoed |
aan het beheer van de Kosten verbonden vennootschap |
TOTAAL | Kosten van het intern beheer van het vastgoed |
aan het beheer van de Kosten verbonden vennootschap |
TOTAAL |
| Vergoedingen werknemers en zelfstandige medewerkers |
1.812 | 818 | 2.630 | 1.535 | 718 | 2.253 |
| Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden |
1.284 | 624 | 1.908 | 1.100 | 593 | 1.693 |
| Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding |
47 | 22 | 69 | 42 | 17 | 59 |
| Sociale zekerheid | 278 | 130 | 408 | 248 | 99 | 347 |
| Variabele vergoedingen | 59 | 27 | 86 | 62 | 25 | 87 |
| Ontslagvergoedingen | 28 | 4 | 32 | 0 | 0 | 0 |
| Overige lasten | 116 | 11 | 127 | 83 | -16 | 67 |
| Vergoedingen directiecomité | 506 | 514 | 1.020 | 466 | 334 | 800 |
| Voorzitter directiecomité | 194 | 195 | 389 | 131 | 132 | 263 |
| Vaste vergoeding | 162 | 162 | 324 | 121 | 122 | 243 |
| Variabele vergoeding | 32 | 33 | 65 | 10 | 10 | 20 |
| Andere leden directiecomité | 312 | 319 | 631 | 335 | 202 | 537 |
| Vaste vergoeding | 212 | 228 | 440 | 302 | 164 | 466 |
| Variabele vergoeding | 76 | 59 | 135 | 20 | 20 | 40 |
| Pensioenverplichtingen | 24 | 32 | 56 | 13 | 18 | 31 |
| Totaal personeelsbeloningen | 2.318 | 1.332 | 3.650 | 2.001 | 1.052 | 3.053 |
Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2017, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 26 personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium (20 in 2016) en 11 personeelsleden voor het beheer van de vennootschap (10 in 2016). Het aantal directieleden bedraagt 3 personen op 31 december 2017 (4 personen op jaareinde 2016).
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke CAO's in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassificeerd te worden als een "defined benefit" plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de resultatenrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar 2017 bedragen deze bijdragen € 125.000 (€ 89.000 in 2016). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2017 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is.
De vergoedingen van het directiecomité worden toegelicht in het Verslag van de raad van bestuur - Remuneratieverslag.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aanschaffingswaarde | 0 | 41.300 |
| Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen | 0 | -1.582 |
| Boekwaarde (reële waarde) | 0 | 39.718 |
| Verkoopprijs | 0 | 27.000 |
| Verkoopkosten | 0 | -80 |
| Netto verkoopopbrengst | 0 | 26.920 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 0 | 12.798 |
In 2017 vonden er geen desinvesteringen plaats.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen | 9.022 | 10.020 |
| Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen | -16.296 | -7.595 |
| Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -7.274 | 2.425 |
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2017 negatief en bedragen € -7,3 miljoen wat een afname van 1% van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille (zonder rekening te houden met nieuwe acquisities en met desinvesteringen) is. Deze negatieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is voornamelijk het gevolg van:
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Uitgestelde belastingen | -192 | -16 |
| Portefeuilleresultaat als gevolg van fusieverrichtingen en daarmee gelijkgestelde verrichtingen |
0 | 4 |
| Overige | 103 | 375 |
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | 103 | 437 |
| In resultaatname van toekomstige spreidingen van huurkorting en tegemoetkomingen aan huurders door verkoop van vastgoedbeleggingen |
-62 | |
| Totaal ander portefeuilleresultaat | -89 | 363 |
Het ander portefeuilleresultaat bevat in 2017 voornamelijk de variaties in de spreiding van huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders en een voorziening voor uitgestelde belastingen op niet gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen eigendom van de perimetervennootschappen en van de Groep in Nederland.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Nominale interestlasten op leningen | -5.884 | -6.188 |
| Leningen bij financiële instellingen | -3.243 | -3.553 |
| Vastrentend | -319 | -320 |
| Variabel | -2.924 | -3.233 |
| Obligatieleningen | -2.277 | -2.277 |
| Interestkosten op niet opgenomen kredieten | -364 | -358 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -1.568 | -2.883 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-1.568 | -2.883 |
| Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten | 91 | 7 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
91 | 7 |
| Andere interestkosten | -260 | -265 |
| Totaal netto-interestkosten | -7.621 | -9.329 |
De netto-interestkosten bedragen in 2017 € -7,6 miljoen ten opzichte van € -9,3 miljoen in 2016. De afname van de netto-interestkosten volgt voornamelijk uit de inwerkingtreding van interest rate swaps aan lagere rentevoeten.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Netto-interestkosten op langlopende financiële schulden | -6.195 | -6.364 |
| Netto-interestkosten op kortlopende financiële schulden | -1.426 | -2.965 |
| Totaal netto-interestkosten | -7.621 | -9.329 |
De totale gemiddelde interestvoet bedraagt in 2017 2,6% inclusief bankmarges en renteafdekkingsinstrumenten vergeleken met 3,1% in 2016. De totale gemiddelde interestvoet vóór impact van de renteafdekkingsinstrumenten bedraagt in 2017 2,1% (2,1% in 2016).
De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is voor 2017 2,9% inclusief bankmarges (3,2% in 2016). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is voor 2017 1,8% inclusief bankmarges (3,0% in 2016).
De (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2017 van de interestlasten van de op 31 december 2017 opgenomen leningen aan vaste rentevoet of aan de variabele rentevoet op 31 december 2017 bedraagt € 6,9 miljoen (€ 7,2 miljoen in 2016).
Voor het boekjaar 2017 bedraagt het effect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € -0,6 miljoen (€ -0,5 miljoen in 2016). Een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 0,5% zou een effect hebben van ongeveer € -0,1 miljoen.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen | 21.366 | 20.616 |
| Resultaat vrijgesteld van belastingen als gevolg van het GVV-stelsel | -21.366 | -20.616 |
| Belastbaar resultaat verbonden met de verworpen uitgaven | 148 | 118 |
| Belasting aan het tarief van 33,99% | -50 | -40 |
| Provisie voor diverse fiscale risico's | -75 | 0 |
| Regularisatie vorige boekjaren | -13 | -10 |
| Moedervennootschap | -138 | -50 |
| Perimetervennootschappen | -42 | 16 |
| Vennootschapsbelasting | -180 | -34 |
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
De Belgische perimetervennootschappen zijn onderworpen aan het gewone stelsel van de Belgische vennootschapsbelasting. De Nederlandse perimetervennootschappen hebben geen FBI-stelsel en zijn onderworpen aan het gewone stelsel van de Nederlandse vennootschapsbelasting.
De toename in de vennootschapsbelasting voor boekjaar 2017 is het gevolg van de resultaten van de Nederlandse (on)rechtstreeks aangehouden perimetervennootschappen en een voorziening voor diverse fiscale risico's.
Op gebied van research en ontwikkeling werden door de vennootschap geen eigen activiteiten ontwikkeld.
| in duizenden € | 2017 | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | |
| Balans op 1 januari | 301.926 | 309.018 | 610.944 | 326.371 | 308.045 | 634.416 |
| • Verwerving van vastgoedbeleggingen |
0 | 51.539 | 51.539 | 7.319 | 0 | 7.319 |
| • Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen |
878 | 6.452 | 7.330 | 3.824 | 2.678 | 6.502 |
| • Verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | -34.234 | -5.484 | -39.718 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
1.446 | -8.720 | -7.274 | -1.354 | 3.779 | 2.425 |
| Balans op 31 december | 304.250 | 358.289 | 662.539 | 301.926 | 309.018 | 610.944 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed |
311.856 | 368.331 | 680.187 | 309.474 | 316.743 | 626.217 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vastgoed bestemd voor verhuring | 660.856 | 607.882 |
| Andere: grondreserves | 1.683 | 3.062 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 662.539 | 610.944 |
Intervest heeft op 31 december 2017 geen projectontwikkelingen noch activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. De herontwikkeling van Greenhouse BXL is opgenomen onder de kantoren, conform IAS 40.
Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 9.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in 2017 toegenomen met € 52 miljoen en bedraagt op 31 december 2017 € 663 miljoen (€ 611 miljoen op 31 december 2016).
De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2017 toegenomen met circa € 49 miljoen of 16% door € 52 miljoen acquisities van vijf logistieke gebouwen, € 6 miljoen door investeringen en uitbreidingen in de bestaande logistieke portefeuille en € -9 miljoen door de afname van de reële waarde van de bestaande portefeuille voornamelijk door de toekomstige verwachte leegstandsperiode in Puurs en de wijziging van de huursituatie in Wommelgem.
De reële waarde van de kantorenportefeuille is in 2017 toegenomen met circa € 2 miljoen of 1% voornamelijk door investeringen en uitbreidingen in Greenhouse BXL. De reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille is in 2017 stabiel gebleven.
Op jaareinde 2017 heeft de vennootschap op haar site Herentals Logistics 3 een resterend grondreserve van circa 8.000 m2 die een bijkomende uitbreidingsmogelijkheid voor een extra magazijn biedt. Deze grondreserve wordt gewaardeerd als bouwrijp terrein.
Op 31 december 2017 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld op het logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat wordt verwezen naar Toelichting 24.
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk geïntroduceerd voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reele waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. De vereiste informatieverschaffing in IFRS 13 inzake waarderingen tegen reële waarde dient ook ter vervanging van of als uitbreiding op de vereisten in andere IFRS-standaarden, waaronder IFRS 7 Financiële instrumenten: Informatieverschaffing.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico's van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Intervest' gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille.
Alle vastgoedbeleggingen van de vennootschap worden ieder kwartaal gewaardeerd aan reële waarde door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten voor België en 7% aankoopkosten voor Nederland zoals beschreven in de "Grondslagen voor de financiële verslaggeving – Vastgoedbeleggingen" – zie supra), wat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn.
Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een brutorendementsberekening, waarbij de brutomarkthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortingen worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.
De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.
De rendementen beschreven in het Vastgoedverslag worden berekend door de contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde brutorendement bij volledige verhuring van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2017 bedraagt 8,4% (8,3% op 31 december 2016).
Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.
De meest belangrijke hypotheses met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn:
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Gemiddelde contractuele huur* verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand per m² (€) |
||
| • Kantoren |
132 | 128 |
| • Logistiek vastgoed |
48 | 48 |
| Gemiddeld brutorendement (%) | 7,3% | 7,6% |
| • Kantoren |
7,0% | 7,7% |
| • Logistiek vastgoed |
7,7% | 7,5% |
| Gemiddeld brutorendement bij volledige verhuring (%) |
8,4% | 8,3% |
| • Kantoren |
9,1% | 8,9% |
| • Logistiek vastgoed |
7,8% | 7,8% |
| Gemiddeld nettorendement bij volledige verhuring (%) | 7,2% | 7,4% |
| • Kantoren |
7,5% | 7,8% |
| • Logistiek vastgoed |
7,0% | 7,0% |
| Leegstandspercentage (%) inclusief Greenhouse BXL | 14% | 9% |
| Leegstandspercentage (%) exclusief Greenhouse BXL | 9% |
* De gemiddelde contractuele huur werd per gebouw of gebouwencomplex berekend, en bevat verschillende soorten oppervlakten.
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 7,3% naar 8,3% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 80 miljoen of 12%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 6% tot circa 50%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1% (van 7,3% naar 6,3% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 105 miljoen of 16%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 6% tot circa 39%.
In geval van een hypothetische daling van de contractuele huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 48,6 miljoen naar € 47,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 14 miljoen of 2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 1% tot circa 46%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 48,6 miljoen naar € 49,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 14 miljoen of 2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 1% tot circa 44%.
Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de contractuele huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt en op door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen.
Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt, omvat lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap.
De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden intern nagekeken. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde tijdens de betreffende periode.
| Niet-observeerbare parameters | Bandbreedte | Gewogen gemiddelde | ||
|---|---|---|---|---|
| (input op 31.12) | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Geschatte huurwaarde (in €/m²)* | ||||
| • Kantorenportefeuille |
100-155 €/m² | 96 – 145 €/m² | 126 € /m² | 126 € /m² |
| • Logistiek vastgoed |
37-53 €/m² | 36 – 83 €/m² | 43 € /m² | 44 € /m² |
| Rendement gehanteerd door de vastgoeddeskundigen (in %)* |
||||
| • Kantorenportefeuille |
7,8%-10,3% | 7,8% – 9,9% | 8,9% | 8,7% |
| • Logistiek vastgoed |
5,9%-8,1% | 6,1% – 8,2% | 7,0% | 7,1% |
* Bovenstaande gegevens bevatten het gewogen gemiddelde per gebouw of gebouwencomplex, het hoogste en laagste getal in de weergave van de bandbreedte is telkens geëlimineerd.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 1.724 | 2.050 |
| Nog niet vervallen vooruitfacturaties | 6.657 | 3.823 |
| Op te stellen facturen | 1.003 | 640 |
| Dubieuze debiteuren | 350 | 425 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | -350 | -372 |
| Andere handelsvorderingen | 225 | 35 |
| Totaal handelsvorderingen | 9.609 | 6.601 |
Intervest hanteert duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. Op 31 december 2017 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties voor kantoren ongeveer 6,1 maanden (of circa € 10,4 miljoen). Voor de logistieke portefeuille op 31 december 2017 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties 4,3 maanden (of circa € 9,8 miljoen).
Vanaf boekjaar 2017 hanteert Intervest voor al haar uitgaande facturen een standaard betalingstermijn van 30 dagen. Gezien de huur contractueel betaalbaar is de eerste dag van de termijn worden voortaan alle huurcontracten vooruit gefactureerd. Dit verklaart de toename van € 3 miljoen in de nog niet vervallen vooruitfacturaties. De nog niet vervallen vooruitfacturaties betreffen facturaties met betrekking tot het eerste kwartaal van 2018.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vorderingen < 30 dagen | 1.033 | 1.164 |
| Vorderingen 30-90 dagen | 452 | 446 |
| Vorderingen > 90 dagen | 239 | 440 |
| Totaal handelsvorderingen | 1.724 | 2.050 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk "Risicofactoren" (Operationele risico's - debiteurenrisico's).
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Belastingen (ingehouden ten gevolge van de fiscale situatie van de Groep) | 3.455 | 3.893 |
| Terug te vorderen BTW | 0 | 408 |
| Terug te vorderen vennootschapsbelasting | 185 | 215 |
| Terug te vorderen exit taks | 459 | 459 |
| Terug te vorderen roerende voorheffing op uitgekeerde dividenden en op liquidatieboni |
2.811 | 2.811 |
| Andere | 16 | 20 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 3.471 | 3.913 |
Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de Groep wordt verwezen naar Toelichting 24.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 1.038 | 921 |
| Te recupereren onroerende voorheffing | 1.029 | 871 |
| Te recupereren schadegevallen | 9 | 50 |
| Voorafbetaalde vastgoedkosten | 357 | 534 |
| Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten | 262 | 288 |
| Andere | 107 | 121 |
| Totaal overlopende rekeningen | 1.764 | 1.864 |
Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst.
| beweging Kapitaal |
kapitaal na de verrichting uitstaand Totaal |
gecreëerde aandelen Aantal |
Totaal aantal aandelen |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | in duizenden € | in eenheden | ||
| 08.08.1996 | Oprichting | 62 | 62 | 1.000 | 1.000 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Atlas Park) |
4.408 | 4.470 | 1.575 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgiftepremies en reserves en kapitaal vermindering door incorporatie van over gedragen verliezen |
-3.106 | 1.364 | 0 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Splitsing van het aandeel | 0 | 1.364 | 1.073.852 | 1.076.427 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | 2.403 | 820.032 | 1.896.459 |
| 29.06.2001 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Catian, Innotech, Greenhill Campus en Mechelen Pand |
16.249 | 18.653 | 2.479.704 | 4.376.163 |
| 21.12.2001 | Fusie door opslorping van vennootschap pen die behoorden tot VastNed Groep |
23.088 | 41.741 | 2.262.379 | 6.638.542 |
| 21.12.2001 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Arend, Sky Building en Gateway House) |
37.209 | 78.950 | 1.353.710 | 7.992.252 |
| 31.01.2002 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 89.181 | 1.035.711 | 9.027.963 |
| 08.05.2002 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 114.005 | 2.512.998 | 11.540.961 |
| 28.06.2002 | Fusie met Siref nv; ruil van 111.384 aandelen Siref |
4.107 | 118.111 | 167.076 | 11.708.037 |
| 23.12.2002 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Apibi, Pakobi, PLC, MCC en Mechelen Campus |
5.016 | 123.127 | 1.516.024 | 13.224.061 |
| 17.01.2005 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus 5 en Perion 2 |
3.592 | 126.719 | 658.601 | 13.882.662 |
| 18.10.2007 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus 3 en Zuidinvest |
6 | 126.725 | 18.240 | 13.900.902 |
| 01.04.2009 | Fusie door overneming van de naamloze vennootschap Edicorp |
4 | 126.729 | 6.365 | 13.907.267 |
| 25.05.2012 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2011 |
2.666 | 129.395 | 292.591 | 14.199.858 |
| 23.05.2013 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2012 |
2.051 | 131.447 | 225.124 | 14.424.982 |
| 28.05.2014 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2013 |
3.211 | 134.657 | 352.360 | 14.777.342 |
| 22.12.2014 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
12.453 | 147.110 | 1.366.564 | 16.143.906 |
| 28.05.2015 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 870 | 147.980 | 95.444 | 16.239.350 |
| 25.05.2016 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 4.968 | 152.948 | 545.171 | 16.784.521 |
| 05.05.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot |
1.969 | 154.917 | 216.114 | 17.000.635 |
| 05.05.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel |
2.906 | 157.823 | 318.925 | 17.319.560 |
| 22.05.2017 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.835 | 161.658 | 420.847 | 17.740.407 |
| 22.12.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik |
6.062 | 167.720 | 665.217 | 18.405.624 |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2017 € 167.719.793 en is verdeeld in 18.405.624 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
In boekjaar 2017 hebben vier kapitaalverhogingen plaatsgevonden door inbreng in natura met toepassing van de artikel 26, §2, eerste lid, 2°, tweede zin, van de GVV-wet, onder volgende financiële voorwaarden:
| in duizenden € | EVOLUTIE UITGIFTEPREMIES | Kapitaal verhoging |
Opleg in geld |
Waarde inbreng |
Uitgifte premies |
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | ||||
| 05.02.99 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | 0 | 20.501 | 19.462 |
| 21.12.01 | Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep |
0 | 0 | 0 | -13.747 |
| 31.01.02 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 1.104 | 27.422 | 16.087 |
| 08.05.02 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 2.678 | 66.533 | 39.031 |
| 25.05.12 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 2.666 | 0 | 5.211 | 2.545 |
| 23.05.13 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 2.051 | 0 | 3.863 | 1.812 |
| 28.05.14 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.211 | 0 | 7.075 | 3.864 |
| 22.12.14 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschap pen) |
12.453 | 0 | 26.183 | 13.730 |
| 28.05.15 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 870 | 0 | 2.305 | 1.436 |
| 25.05.16 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 4.968 | 0 | 11.569 | 6.601 |
| 05.05.17 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot |
1.969 | 0 | 5.150 | 3.181 |
| 05.05.17 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel |
2.906 | 0 | 7.600 | 4.694 |
| 22.05.17 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.835 | 0 | 9.074 | 5.238 |
| 22.12.17 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik |
6.062 | 0 | 13.770 | 7.708 |
| Totaal uitgiftepremies | 111.642 |
De uitgiftepremies bedragen op 31 december 2017 € 112 miljoen.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2017 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.
De reserves zijn als volgt samengesteld:
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed | 38.252 | 53.645 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed |
53.526 | 69.506 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-15.274 | -15.861 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-2.961 | -4.508 |
| Andere reserves | 6.034 | 650 |
| Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 17.403 | 11.857 |
| Totaal reserves | 58.818 | 61.734 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | -15.861 | -15.236 |
| Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen | -241 | 36 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | -165 | -753 |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | 993 | 92 |
| Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierech ten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-15.274 | -15.861 |
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in deze post.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Andere | 2.290 | 2.655 |
| Leveranciers | 1.375 | 2.205 |
| Huurders | 304 | 82 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 611 | 368 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.290 | 2.655 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden over vorige boekjaren | 179 | 183 |
| Overige schulden | 38 | 49 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 217 | 232 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 12.171 | 6.696 |
| Verplichtingen verbonden aan vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten |
1.250 | 1.250 |
| Ontvangen schadevergoedingen voor wederinstaatstelling | 21 | 21 |
| Vooruitgefactureerde huurinkomsten | 9.058 | 4.503 |
| Vooruitgefactureerde provisies | 732 | 73 |
| Vooruitgefactureerd - andere | 104 | 0 |
| Overige over te dragen opbrengsten | 1.006 | 849 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 2.840 | 3.282 |
| Interesten m.b.t obligatieleningen | 1.710 | 1.710 |
| Andere interesten en financiële kosten | 649 | 989 |
| Toe te rekenen kosten mbt vastgoed | 481 | 583 |
| Andere | 142 | 235 |
| Overige toe te rekenen kosten | 142 | 235 |
| Totaal overlopende rekeningen | 15.153 | 10.213 |
De overlopende rekeningen omvatten op 31 december 2017 voor € 12,2 miljoen vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten. Dit betreft voornamelijk vooruitfacturaties van huurinkomsten en provisies voor het eerste kwartaal van het volgende boekjaar die samen € 10 miljoen bedragen.
De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten bedragen in 2017 € 2,8 miljoen, en omvatten o.a. de interesten op de obligatielening die verschuldigd zijn op 1 april 2018 op de obligatielening die uitgegeven is in maart 2014.
Voor de beschrijving van de Financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Verslag van het directiecomité.
| in duizenden € | 2017 | 2016 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
|||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Procentueel aandeel Totaal |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
||
| Kredietinstellingen: opgenomen kredieten |
46.805 | 119.984 | 72.691 | 239.480 | 80% | 62.012 | 152.475 | 7.667 | 222.154 | 79% |
| Obligatielening | 0 | 59.696 | 0 | 59.696 | 20% | 0 | 59.561 | 0 | 59.561 | 21% |
| TOTAAL | 46.805 | 179.680 | 72.691 | 299.176 | 100% | 62.012 | 212.036 | 7.667 | 281.715 | 100% |
| Procentueel aandeel |
16% | 60% | 24% | 100% | 22% | 75% | 3% | 100% |
De kredietovereenkomsten van Intervest zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de financiële ratio's zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van de vennootschap of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio's beperken het bedrag dat Intervest nog zou kunnen lenen.
Ten behoeve van de financiering van de vennootschap zijn er op 31 december 2017 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan.
Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van het directiecomité).
Deze ratio's zijn gerespecteerd op 31 december 2017. Indien Intervest deze ratio's niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
| in duizenden € | 2017 2016 |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
|||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
|
| Kredietinstellingen: opgenomen kredieten |
46.805 | 119.984 | 72.691 | 239.480 | 60% | 62.012 | 152.475 | 7.667 | 222.154 | 69% |
| Niet-opgenomen kredietlijnen |
19.300 | 7.150 | 75.000 | 101.450 | 25% | 0 | 38.175 | 0 | 38.175 | 12% |
| Obligatielening | 0 | 59.696 | 0 | 59.696 | 15% | 0 | 59.561 | 0 | 59.561 | 19% |
| TOTAAL | 66.105 | 186.830 | 147.691 | 400.626 | 100% | 62.012 | 250.211 | 7.667 | 319.890 | 100% |
| Procentueel aandeel |
16% | 47% | 37% | 100% | 19% | 78% | 3% | 100% |
Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 101 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 38 miljoen op 31 december 2016). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen, niet-opgenomen kredietlijnen en de uitstaande obligatielening.
| in duizenden € | 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Totaal | Procentueel aandeel |
Totaal | Procentueel aandeel |
||
| Kredieten met variabele rentevoet | 72.480 | 24% | 25.154 | 9% | |
| Kredieten ingedekt door interest rate swaps en/of floors | 160.000 | 54% | 190.000 | 67% | |
| Kredieten met vaste rentevoet | 66.696 | 22% | 66.561 | 24% | |
| TOTAAL | 299.176 | 100% | 281.715 | 100% |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen en van de obligatielening" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten.
Op 19 maart 2014 heeft Intervest een private plaatsing van obligaties gerealiseerd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen. De obligaties hebben een looptijd van respectievelijk 5 jaar (€ 25 miljoen) en 7 jaar (€ 35 miljoen) en vervallen op respectievelijk 1 april 2019 en 1 april 2021. De obligaties met vervaldatum 1 april 2019 genereren een vast jaarlijks brutorendement van 3,430%, de obligaties met vervaldatum 1 april 2021 een vast jaarlijks brutorendement van 4,057%.
De uitgifteprijs van de obligaties is gelijk aan hun nominaal bedrag, hetzij € 100.000. De obligaties zijn geplaatst bij institutionele investeerders.
De belangrijkste financiële instrumenten van Intervest bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS) en floor.
| SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 2017 | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Categorieën | Niveau | Boek waarde |
Reële waarde |
Boek waarde |
Reële waarde |
||
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF | ||||||||
| Vaste activa | ||||||||
| Financiële vaste activa | C | 2 | 182 | 182 | 383 | 383 | ||
| Handelsvorderingen en andere vaste activa |
A | 2 | 13 | 13 | 13 | 13 | ||
| Vlottende activa | ||||||||
| Handelsvorderingen | A | 2 | 9.609 | 2.952 | 6.601 | 6.601 | ||
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa |
A | 2 | 3.471 | 3.471 | 3.913 | 3.913 | ||
| Kas en kasequivalenten | B | 2 | 728 | 728 | 412 | 412 | ||
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF | ||||||||
| Langlopende verplichtingen | ||||||||
| Langlopende financiële schulden (rentedragend) |
A | 2 | 252.371 | 256.845 | 219.703 | 225.542 | ||
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
C | 2 | 2.020 | 2.020 | 3.330 | 3.330 | ||
| Andere langlopende verplichtingen | A | 2 | 1.001 | 1.001 | 920 | 920 | ||
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | C | 2 | 192 | 192 | 0 | 0 | ||
| Kortlopende verplichtingen | ||||||||
| Kortlopende financiële schulden | A | 2 | 46.805 | 46.805 | 62.012 | 62.012 | ||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen |
C | 2 | 3 | 3 | 13 | 13 | ||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
A | 2 | 2.290 | 2.290 | 2.655 | 2.655 | ||
| Andere kortlopende verplichtingen | A | 2 | 217 | 217 | 232 | 232 |
De categorieën komen overeen met de volgende financiële instrumenten:
Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden:
De financiële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
Intervest hanteert interest rate swaps en floors ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de kortetermijn Euribor). De interest rate swaps en floors worden als een kasstroomafdekking geclassificeerd. Intervest past geen hedge-accounting toe. De schommelingen in de reële waarde van de financiële instrumenten worden opgenomen in de resultatenrekening op de lijn "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges)" in het financieel resultaat.
Op 31 december 2017 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:
| Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting |
Reële waarde | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Ja/Nee | 2017 | 2016 | |||||
| 1 | IRS | 02.01.2012 | 02.01.2017 | 2,3350% | 50.000 | Nee | 0 | -11 |
| 2 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2017 | 2,1400% | 10.000 | Nee | 0 | -2 |
| 3 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3775% | 10.000 | Nee | -3 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | -3 | -13 | ||||||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | -3 | -13 | ||||||
| 1 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3775% | 10.000 | Nee | 0 | -274 |
| 2 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3425% | 10.000 | Nee | 0 | -271 |
| 3 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Nee | -210 | -362 |
| 4 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Nee | -210 | -362 |
| 5 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2022 | 0,7800% | 15.000 | Nee | -423 | -661 |
| 6 | IRS | 30.06.2015 | 30.06.2020 | 0,4960% | 15.000 | Nee | -241 | -368 |
| 7 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2021 | 0,6300% | 15.000 | Nee | -331 | -506 |
| 8 | IRS | 26.06.2015 | 26.06.2019 | 0,3300% | 15.000 | Nee | -137 | -219 |
| 9 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2021 | 0,1200% | 15.000 | Nee | -24 | -143 |
| 10 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2022 | 0,2200% | 15.000 | Nee | -2 | -164 |
| 11 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,8500% | 10.000 | Nee | -302 | 0 |
| 12 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,4500% | 10.000 | Nee | -49 | 0 |
| 13 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 04675% | 10.000 | Nee | -53 | 0 |
| 14 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2023 | 0,3300% | 10.000 | Nee | -38 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | -2.020 | -3.330 | ||||||
| Andere langlopende financiële verplichtingen | -2.020 | -3.330 | ||||||
| 1 | Floor | 01.12.2016 | 01.02.2021 | 0,0% | 27.500 | Nee | 182 | 383 |
| Financiële vaste activa | 182 | 383 | ||||||
| Totaal reële waarde van de financiële derivaten | -1.841 | -2.960 | ||||||
| Boekhoudkundige verwerking op 31 december: | ||||||||
| • In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding |
-2.960 | -4.507 | ||||||
| • | (niet-effectieve hedges) | In resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 1.119 | 1.547 | ||||
| Totaal reële waarde van de financiële derivaten | -1.841 | -2.960 |
De interest rate swaps hebben op 31 december 2017 een negatieve marktwaarde van € -1,8 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 160 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling.
In januari 2017 zijn interest rate swaps op vervaldatum gekomen voor een notioneel bedrag van €60 miljoen met een gemiddelde rentevoet van 2,3%. In het eerste semester van 2017 zijn voor een notioneel bedrag van € 30 miljoen nieuwe interest rate swaps aangekocht met een gemiddelde rentevoet van 0,4% (looptijd op 6 en 7 jaar). Verder is een bestaande interest rate swap met een notioneel bedrag van € 10 miljoen en een rentevoet van 2,3425% omgevormd naar een interest rate swap met een looptijd van 7 jaar aan 0,85%.
De voornaamste financiële risico's van Intervest zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Financieringsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.
Intervest streeft voor de financiering van het vastgoed steeds naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnfinancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietovereenkomsten op 31 december 2017 is 4,6 jaar. Ook heeft Intervest haar financieringsbronnen gediversifieerd door het gebruik van zeven Europese financiële instellingen en de uitgifte van obligatieleningen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 17. Langlopende en kortlopende financiële schulden" in het Financieel verslag.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Liquiditeitsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.
De bankkredietovereenkomsten van Intervest zijn onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van Intervest of haar financiële interestlast. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. Op 31 december 2017 beschikt de vennootschap nog over € 101 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij haar financiers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 17. Langlopende en kortlopende financiële schulden" in het Financieel verslag.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Renterisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.
Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op lange termijn gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Op 31 december 2017 liggen de rentevoeten op de indekkingen (inclusief financieringen met vaste rentevoet) van de vennootschap vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,4 jaar.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 17. Langlopende en kortlopende financiële schulden" en "Toelichting 11. Netto-interestkosten" in het Financieel verslag.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Voorziening voor uitgestelde belastingen | 192 | 0 |
De uitgestelde belastingen bevatten een voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen eigendom van de perimetervennootschappen en van de Groep in Nederland.
| in duizenden € | Toelichting | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 17 | 252.371 | 219.703 |
| Andere langlopende verplichtingen | 1.001 | 920 | |
| Kortlopende financiële schulden | 17 | 46.805 | 62.012 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 16 | 2.290 | 2.655 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 16 | 217 | 232 |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 302.684 | 285.522 | |
| Totaal activa (excl. financiële derivaten) | 679.236 | 624.780 | |
| Schuldgraad | 44,6% | 45,7% |
Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de Financiële structuur in het Verslag van het directiecomité.
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar perimetervennootschappen (zie Toelichting 22) en haar bestuurders en directieleden.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "Beheerskosten van het vastgoed" en "Algemene kosten" (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de directieleden kan gevonden worden in "Toelichting 7. Personeelsbeloningen".
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 125 | 105 |
| Directieleden | 1.020 | 800 |
| Totaal | 1.145 | 905 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.
Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie:
Als gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Intervest in Nederland is in het eerste semester van 2017 Intervest Nederland Coöperatief U.A. opgericht. Intervest Tilburg 1 bv en Intervest Raamsdonksveer 1 bv zijn perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. en houden het vastgoed aan.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Excl. BTW | ||
| Bezoldiging van de commissaris | 66 | 65 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t. |
||
| Andere controleopdrachten | 19 | 4 |
| Belastingadviesopdrachten | 5 | 8 |
| Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 0 | 0 |
| Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten | 90 | 77 |
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald. Het tarief van deze exit taks bedraagt sinds 1 januari 2005 16,995% (16,5% + 3% crisisbelasting).
Volgens de fiscale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (fiscale) boekwaarde. De Minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat effectiseringspremies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een effectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest betwist deze interpretatie en heeft dienaangaande nog bezwaarschriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen.
Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte fiscaal dispuut heeft dan volgens Intervest enkel betrekking op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale fiscale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen).
Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische openbare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is "waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden".
Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoedbevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest uit deze verklaring rechten kan putten.
In 2008 heeft de fiscale overheid (Ontvanger der directe belastingen) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld. Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd.
In 2013 heeft de fiscale overheid een van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van 3 april 2015 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest in het ongelijk gesteld. Tegen dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij het Hof van Beroep in haar arrest dd. 25 april 2017 het beroep van Intervest Offices & Warehouses evenwel ongegrond heeft verklaard en het bestreden vonnis dd. 3 april 2015 heeft bevestigd. Het Arrest werd op 10 november 2017 betekend. Intervest Offices & Warehouses heeft op 29 januari 2018 cassatie beroep aangetekend tegen voormeld Arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017.
De afhandeling van de andere bezwaarschriften is voorlopig opgeschort.
Intervest heeft in het kader van haar nieuwbouwprojecten en uitbreidingen voor circa € 8 miljoen investeringsverplichtingen. Het betreft investeringsuitgaven die zijn afgesloten maar op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd.
Op 16 februari 2018 vernam Intervest via de pers de intentie van Medtronic om haar logistieke vestiging in Opglabbeek te sluiten. Op heden werd geen enkel formeel initiatief vanwege Medtronic genomen en blijft de bestaande terbeschikkingstellingsovereenkomst van kracht. De jaarhuur van Medtronic vertegenwoordigt 4,7% van de totale contractuele huurinkomsten van Intervest. Het contract heeft een eerste opzegmogelijkheid per 31 augustus 2022.
Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2017
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2017
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van uw vennootschap (de "vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de controle van de geconsolideerde jaarrekening alsook het verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 27 april 2016, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2018. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht uitgevoerd gedurende 17 opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die het geconsolideerd overzicht van de financiële positie op 31 december 2017 omvat, alsook het geconsolideerd overzicht van de resultatenrekening, de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, de componenten van het nettoresultaat en het geconsolideerde kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van het geconsolideerd overzicht van de financiële positie 679 418 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van 21 186 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de Groep op 31 december 2017 alsook van haar geconsolideerde resultaten en van haar geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
1
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA's). Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
1 De commissaris heeft ingestemd met de opneming van hun verslag in dit Jaarverslag. De informatie is correct weergegeven en, voorzover Intervest weet en heeft kunnen opmaken uit door de commissaris gepubliceerde informatie, zijn geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden.
2
aan deze sleutelinputs.
De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
| Kernpunten van de controle | Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde |
|---|---|
| 1. Waardering van vastgoedbeleggingen | |
| • Vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (662 539 (000) EUR) vertegenwoordigen 98% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2017. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen |
• We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. |
| vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. |
• We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, |
| • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. |
rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met |
| • De Groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De |
externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. |
| taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het 'Royal Institute of Chartered Surveyors' ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin |
• Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. |
| de Groep actief is. | • We hebben de bedragen uit de |
| • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die |
waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. |
| nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke |
• Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. |
| kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. |
• Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan |
| • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld |
reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. |
We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 13 Vaste activa.
We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 18 Financiële instrumenten.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
4
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
* * *
Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van toepassing zijnde internationale auditstandaarden (ISA's), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport na te gaan alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening overeen met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening opgesteld overeenkomstig het artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen, anderzijds.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.
Wij hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de vennootschap.
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening bedoeld in artikel 134 van het Wetboek van vennootschappen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Zaventem, 8 maart 2018
De commissaris
________________________________ DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises Burgerlijke vennootschap onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid / Société civile sous forme d'une société coopérative à responsabilité limitée Registered Office: Gateway building, Luchthaven Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE 17 2300 0465 6121 - BIC GEBABEBB
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv is opgesteld op basis van de IFRSnormen en conform het GVV-KB van 13 juli 2014. De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv zal, samen met het jaarverslag en het verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervest.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 42.540 | 44.930 |
| Met verhuur verbonden kosten | -103 | -164 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 42.437 | 44.766 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 881 | 700 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
12.852 | 7.873 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
-375 | -412 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-12.852 | -7.873 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 116 | 215 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 43.059 | 45.269 |
| Technische kosten | -1.322 | -1.093 |
| Commerciële kosten | -252 | -336 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -634 | -475 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -3.470 | -2.978 |
| Andere vastgoedkosten | -399 | -301 |
| Vastgoedkosten | -6.077 | -5.183 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 36.982 | 40.086 |
| Algemene kosten | -2.655 | -2.218 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -5 | 87 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 34.322 | 37.955 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 0 | -12.798 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -7.819 | 2.424 |
| Ander portefeuilleresultaat | 103 | 368 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.606 | 27.949 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.606 | 27.949 |
| Financiële opbrengsten | 597 | 419 |
| Netto-interestkosten | -7.621 | -9.327 |
| Andere financiële kosten | -5 | -10 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
1.119 | 1.547 |
| Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa | 628 | 55 |
| Financieel resultaat | -5.282 | -7.316 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 21.324 | 20.633 |
| Belastingen | -138 | -51 |
| NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 27.430 | 29.044 |
| Portefeuilleresultaat | -7.363 | -10.009 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
1.119 | 1.547 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
| Nettoresultaat (€) | 1,22 | 1,23 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,22 | 1,23 |
| EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (€) | 1,58 | 1,73 |
| EPRA resultaat op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen (€) | 1,55 | 1,73 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
0 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 659.212 | 608.223 | |
| Immateriële vaste activa | 501 | 331 | |
| Vastgoedbeleggingen | 8.6 | 629.632 | 602.136 |
| Andere materiële vaste activa | 578 | 702 | |
| Financiële vaste activa | 8.6 | 28.488 | 5.041 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 13 | 13 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 19.614 | 16.865 | |
| Handelsvorderingen | 9.575 | 6.601 | |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 7.790 | 7.989 | |
| Kas en kasequivalenten | 501 | 411 | |
| Overlopende rekeningen | 1.748 | 1.864 | |
| TOTAAL ACTIVA | 678.826 | 625.088 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| EIGEN VERMOGEN | 359.366 | 326.085 | |
| Kapitaal | 167.720 | 152.948 | |
| Uitgiftepremies | 111.642 | 90.821 | |
| Reserves | 58.818 | 61.734 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 21.186 | 20.582 | |
| VERPLICHTINGEN | 319.460 | 299.003 | |
| Langlopende verplichtingen | 255.392 | 223.953 | |
| Langlopende financiële schulden | 252.371 | 219.703 | |
| Kredietinstellingen | 192.675 | 160.142 | |
| Obligatielening | 59.696 | 59.561 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 2.020 | 3.330 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 1.001 | 920 | |
| Kortlopende verplichtingen | 64.068 | 75.050 | |
| Kortlopende financiële schulden | 46.805 | 62.012 | |
| Kredietinstellingen | 46.805 | 62.012 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 3 | 13 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.136 | 2.655 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 217 | 232 | |
| Overlopende rekeningen | 14.907 | 10.138 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 678.826 | 625.088 | |
| SCHULDGRAAD in % | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| Schuldgraad (max. 65%) | 44,6% | 45,7% | |
| NETTOWAARDE PER AANDEEL in € | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| Nettowaarde (reële waarde) | 19,52 | 19,43 | |
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 20,35 | 20,36 | |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 19,62 | 19,60 |
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| A. NETTORESULTAAT | 21.186 | 20.582 |
| B. TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES | 3.651 | 2.916 |
| 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde* van vastgoed (-/+): |
||
| • Boekjaar |
4.985 | -3.194 |
| • Vorige boekjaren |
0 | 5.384 |
| • Realisatie vastgoed |
0 | 13.790 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen (-/+) |
2.378 | -587 |
| 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) |
-1.119 | -1.547 |
| 10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) |
0 | -5.384 |
| 11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) |
-2.593 | -5.546 |
| C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel 13, §1, lid 1 van het GVV-KB |
0 | 0 |
| D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C | 24.837 | 23.498 |
* Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
| In duizenden € | Reserves | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
||||||
| Kapitaal | Uitgiftepremies | Wettelijke reserves | saldo van de variaties waarde van vastgoed in de investerings Reserve voor het |
impact op de reële Reserve voor de waarde* |
||
| Balans op 31 december 2015 | 147.980 | 84.220 | 90 | 73.695 | -15.015 | |
| Globaalresultaat 2016 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2015: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de inves teringswaarde van vastgoed |
-5.872 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
138 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderwor pen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2015 | 4.968 | 6.601 | ||||
| Fusie met perimetervennootschap Stockage Industriel nv | 1.033 | -763 | ||||
| Dividenden boekjaar 2015 | ||||||
| Balans op 31 december 2016 | 152.948 | 90.821 | 90 | 68.856 | -15.640 | |
| Globaalresultaat 2017 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2016: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
-15.980 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
587 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderwor pen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| • Toevoeging aan de andere reserves |
||||||
| Aandelenuitgifte n.a.v. inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot (5 mei 2017) |
1.969 | 3.181 | ||||
| Aandelenuitgifte n.a.v. inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel (5 mei 2017) |
2.906 | 4.694 | ||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2016 | 3.835 | 5.238 | ||||
| Dividenden boekjaar 2016 | ||||||
| Aandelenuitgifte n.a.v. inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik (22 december 2017) |
6.062 | 7.708 | ||||
| Balans op 31 december 2017 | 167.720 | 111.642 | 90 | 52.876 | -15.053 |
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
Nettoresultaat van het boekjaar | Totaal reserves | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
Andere reserves | toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een variaties in de reële waarde van Reserve voor het saldo van de afdekkingsboekhouding |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 321.704 | 25.954 | 63.550 | 9.419 | 427 | -5.066 | |
| 20.582 | 20.582 | |||||
| 0 | 5.872 | -5.872 | ||||
| 0 | -138 | 138 | ||||
| 0 | ||||||
| -558 | 558 | 558 | ||||
| -3.361 | 3.361 | 3.361 | ||||
| 11.569 | ||||||
| 0 | -270 | |||||
| -27.769 | -27.769 | |||||
| 326.085 | 20.582 | 61.734 | 12.510 | 427 | -4.508 | |
| 21.186 | 21.186 | |||||
| 0 | 15.980 | -15.980 | ||||
| 0 | -587 | 587 | ||||
| 0 | -1.547 | 1.547 | 1.547 | |||
| 0 | -5.546 | 5.546 | 5.546 | |||
| -5.384 | 5.384 | 5.384 | ||||
| 5.150 | ||||||
| 7.600 | ||||||
| 9.073 | ||||||
| -23.498 | -23.498 | |||||
| 13.770 | ||||||
| 359.366 | 21.186 | 58.818 | 18.056 | 5.811 | -2.961 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 16.784.521 | 16.239.350 |
| Aantal uitgegeven aandelen naar aanleiding van inbreng Aarschot op 5 mei 2017 | 216.114 | 0 |
| Aantal uitgegeven aandelen naar aanleiding van inbreng Oevel op 5 mei 2017 | 318.925 | 0 |
| Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend op 22 mei 2017 | 420.847 | 545.171 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Aantal uitgegeven aandelen naar aanleiding van inbreng van vastgoed gelegen in Zellik op 22 december 2017 (dividendgerechtigd vanaf boekjaar 2018) |
665.217 | 0 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld aantal aandelen | -995.774 | 0 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
De aandelen uitgegeven naar aanleiding van de inbreng van Zellik op 22 december 2017 werden uitgegeven zonder coupon 19 en werden pas dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2018. Bijgevolg is het aantal dividendgerechtigde aandelen per 31 december 2017 afwijkend van het aantal aandelen op jaareinde.
| in duizenden € | 2017 | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | |
| Balans op 1 januari | 293.118 | 309.018 | 602.136 | 317.563 | 277.518 | 595.081 |
| • Fusie met Stockage Industriel nv op 17 februari 2016 |
0 | 0 | 0 | 30.527 | 30.527 | |
| • Verwerving van vastgoedbeleggingen |
0 | 27.985 | 27.985 | 7.319 | 0 | 7.319 |
| • Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen |
878 | 6.452 | 7.330 | 3.824 | 2.678 | 6.502 |
| • Verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | -34.234 | -5.484 | -39.718 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
1.446 | -9.265 | -7.819 | -1.354 | 3.779 | 2.425 |
| Balans op 31 december | 295.442 | 334.190 | 629.632 | 293.118 | 309.018 | 602.136 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed |
302.828 | 342.545 | 645.373 | 300.446 | 316.743 | 617.189 |
De vastgoedbeleggingen bestaan uit:
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Vastgoed bestemd voor verhuring | 627.949 | 599.074 |
| Andere: grondreserves | 1.683 | 3.062 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 629.632 | 602.136 |
Intervest heeft op 31 december 2017 geen projectontwikkelingen noch activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 9.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in 2017 toegenomen met € 27 miljoen en bedraagt op 31 december 2017 € 630 miljoen (€ 602 miljoen op 31 december 2016).
De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2017 toegenomen met circa € 25 miljoen of 8% door € 28 miljoen acquisities van drie logistieke gebouwen, € 6 miljoen door investeringen en uitbreidingen in de bestaande logistieke portefeuille en € -9 miljoen door de afname van de reële waarde van de bestaande portefeuille voornamelijk door de toekomstige verwachte leegstandsperiode in Puurs en de wijziging van de huursituatie in Wommelgem.
De reële waarde van de kantorenportefeuille is in 2017 toegenomen met circa € 2 miljoen of 1% voornamelijk door investeringen en uitbreidingen in Greenhouse BXL. De reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille is in 2017 stabiel gebleven.
Op jaareinde 2017 heeft de vennootschap op haar site Herentals Logistics 3 een resterend grondreserve van circa 8.000 m2 die een bijkomende uitbreidingsmogelijkheid voor een extra magazijn biedt. Deze grondreserve wordt gewaardeerd als bouwrijp terrein.
Op 31 december 2017 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld op het logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat wordt verwezen naar Toelichting 24.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Deelneming Aartselaar Business center | -350 | -288 |
| Deelneming Mechelen Research Park | 1.921 | 1.865 |
| Deelneming Mechelen Business Center | 2.974 | 3.081 |
| Deelneming Intervest Nederland Coöperatief U.A. | 7.783 | 0 |
| Reële waarde financiële derivaten | 182 | 383 |
| Vorderingen op verbonden ondernemingen | 15.978 | 0 |
| Totaal financiële vaste activa | 28.488 | 5.041 |
De financiële vaste activa bevatten op 31 december 2017 de waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen op het einde van het boekjaar, de reële waarde van een financieel derivaat (floor) en de vordering op Intervest Nederland Coöperatief U.A.
De vorderingen op verbonden ondernemingen omvatten intragroepsleningen, ontstaan ter financiering van de verwervingen van het vastgoed gelegen in Tilburg en Raamsdonksveer.
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 21.186 | 20.582 |
| Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat: | ||
| • Afschrijvingen |
350 | 274 |
| • Waardeverminderingen |
36 | 136 |
| • Terugnemingen van waardeverminderingen |
-54 | 0 |
| • Andere niet-monetaire bestanddelen |
-1.472 | 889 |
| • Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen |
0 | 12.798 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
7.819 | -2.425 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) | 27.865 | 32.254 |
| Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden* op vastgoed | 0 | -14.378 |
| Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) |
0 | -14.378 |
| Totaal (A + B) x 80% | 22.292 | 14.301 |
| Schuldvermindering (-) | 0 | -22.453 |
| Uitkeringsplicht | 22.292 | 0 |
* Meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten.
Intervest heeft voor boekjaar 2017 een minimale uitkeringsplicht van € 22,3 miljoen.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (€ 000) | 21.186 | 20.582 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
| Nettoresultaat per aandeel (€) | 1,22 | 1,23 |
| Verwaterd nettoresultaat per aandeel (€) | 1,22 | 1,23 |
| EPRA resultaat (€ 000) | 27.430 | 29.044 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 17.409.850 | 16.784.521 |
| EPRA resultaat per aandeel (€) | 1,58 | 1,73 |
Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar 2017 een brutodividend aangeboden worden van € 1,40 per aandeel net zoals voor boekjaar 2016. Dit brutodividend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,2% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2017 (€ 22,49).
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| EPRA resultaat per aandeel (€) op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen | 1,58 | 1,73 |
| EPRA resultaat per dividendgerechtigd aandeel (€) | 1,55 | 1,73 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig EPRA resultaat (%) | 91% | 81% |
| Brutodividend per aandeel (€) | 1,40 | 1,40 |
| Vergoeding van het kapitaal (€ 000) | 24.837 | 23.498 |
Na afsluiting van het boekjaar is deze dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 25 april 2018. De dividenduitkering wordt, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van bijlage C van het GVV-KB.
| in duizenden € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | ||
| Gestort kapitaal | 167.720 | 152.948 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 111.642 | 90.821 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 37.823 | 53.216 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
52.876 | 68.856 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-15.053 | -15.640 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-2.961 | -4.508 |
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Resultaatverdeling dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden |
||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen* | -4.985 | -2.190 |
| Boekjaar | -4.985 | 3.194 |
| Vorige boekjaren | 0 | -5.384 |
| Variaties in de reële waarde** van vastgoedbeleggingen tgv realisatie van vastgoedbeleggingen |
0 | -13.791 |
| Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
-2.378 | 587 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
1.119 | 1.547 |
| Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is | 308.070 | 278.720 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 359.366 | 326.085 |
| Geplande dividenduitkering | 24.837 | 23.498 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 17.740.407 | 16.784.521 |
| Brutodividend per aandeel (€) | 1,40 | 1,40 |
| Eigen vermogen na dividenduitkering | 334.529 | 302.587 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 26.459 | 23.867 |
* Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
** Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Voor het boekjaar 2017 wordt € 1,40 per aandeel uitgekeerd. De overblijvende reserve na uitkering kent een toename met € 2,6 miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar.
Greenhouse Antwerp - Managed Offices - CD-Vastgoed
INVESTEREN IN INSPIRERENDE, INNOVATIEVE EN UNIEKE KANTOOR-OMGEVINGEN
"Een volledig uitgerust kantoor, alles inbegrepen: allerlei diensten, meubilair en nutsvoorzieningen. Ik kon meteen aan de slag."
Cédric Clybouw - vastgoedmakelaar/bemiddelaar
Intervest Offices & Warehouses nv is een openbare GVV naar Belgisch recht.
De naam van de vennootschap is op 27 oktober 2011 gewijzigd van "Intervest Offices" in "Intervest Offices & Warehouses".
In het Jaarverslag 2017 wordt Intervest Offices & Warehouses ingekort tot 'Intervest' om de vennootschap aan te duiden.
Uitbreidingstraat 66, 2600 Antwerpen-Berchem.
Telefonisch bereikbaar op het nummer 03/287 67 67.
De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0458.623.918.
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna 'Intervest' genoemd) is op 8 augustus 1996 opgericht als naamloze vennootschap onder de naam "Immo-Airway", bij akte verleden voor Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 22 augustus 1996 onder nummer BBS 960822-361.
Bij akte, verleden voor Meester Eric Spruyt, notaris te Brussel en Meester Max Bleeckx, notaris te Sint-Gillis-Brussel, verleden op 5 februari 1999 en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 februari 1999 onder nummer BBS 990224-79, is de rechtsvorm omgezet van een naamloze vennootschap in een commanditaire vennootschap op aandelen en is de naam gewijzigd in "PeriFund".
Bij akte, verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, met tussenkomst van Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel, verleden op 29 juni 2001 en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 juli 2001 onder nummer BBS 20010724-935, is de rechtsvorm omgezet van een commanditaire vennootschap op aandelen naar een naamloze vennootschap en is de naam gewijzigd in "Intervest Offices". Op 27 oktober 2011 is bij akte verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 21 november 2011 onder nummer 2011-11- 21/0174565, de naam gewijzigd in "Intervest Offices & Warehouses".
De statuten zijn gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op 27 oktober 2014, bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2014-11-14/0207173 waarbij het maatschappelijk doel werd gewijzigd daar de vennootschap een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is geworden zoals bedoeld in artikel 2, 2° van de GVV-Wet (en dus niet langer een openbare vastgoedbevak is) en waarbij tevens andere wijzigingen aan de statuten zijn doorgevoerd om te verwijzen naar de GVV-Wet in plaats van naar de vastgoedbevakwetgeving.
Op 15 maart 1999 werd Intervest Offices erkend als "openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht", afgekort "vastgoedbevak naar Belgisch recht". Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de "AIFMD-wet")1 , heeft de vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoedbevak. In dit kader heeft de vennootschap op 17 juli 2014 haar vergunningsaanvraag als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de vennootschap conform de artikelen 9, §3 en 77 van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap vergund op 9 september 2014, en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel 77, §2 en volgende van de GVV-Wet. Op 27 oktober 2014 tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met 99,99% van de stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend,
1 De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleggingsfondsen (in het Engels, "alternative investment funds managers", zodat deze richtlijn de "AIFMD-richtlijn" wordt genoemd en dat deze wet de "AIFMD-wet" wordt genoemd). en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijzing door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Intervest vanaf 27 oktober 2014 van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalingen van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van 3 augustus 2012 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds 27 oktober 2014 uit de GVV-Wet en het GVV-KB.
De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij besluit van 22 december 2017, vastgesteld bij akte verleden door notaris Eric De Bie en neergelegd op de griffie van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen voor bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2018-01-18/0012998, waarbij de raad van bestuur het kapitaal heeft verhoogd door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal.
De vennootschap is ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA).
De vennootschap doet een openbaar beroep op het spaarwezen in de zin van artikel 438 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
4.1. De vennootschap heeft tot uitsluitend doel:
Onder vastgoed in de zin van artikel 2, 5° van de GVV-Wet wordt begrepen:
het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en/of die onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van deelnemingen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd);
X. vastgoedcertificaten als bedoeld in artikel 5, §4, van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap ontwikkelt een strategie zodat zij zich kan plaatsen in alle stadia van de waardeketen van de vastgoedsector. Daartoe verwerft en vervreemdt de vennootschap onroerende goederen en zakelijke rechten met betrekking tot onroerende goederen met het doel deze ter beschikking te stellen van haar gebruikers maar kan de vennootschap eveneens de ontwikkeling (de renovatie, de ontwikkeling, de uitbreiding, de oprichting, …) beheren en het dagelijks beheer van het in bezit zijnde vastgoed. Zij kan syndicus zijn van een onroerend goed waarvan zij mede-eigenaar is of "property manager" van een gebouwencomplex waar zij één van de eigenaars is. In dit kader kan zij ook alle andere activiteiten uitvoeren die een meerwaarde betekenen voor haar onroerende goederen of voor haar gebruikers (facility management, organisatie van evenementen, conciërgediensten, verbouwingswerken aangepast aan de specifieke behoeften van de huurder, …). De vennootschap kan ook op maat gemaakte vastgoedoplossingen aanbieden waarbij de onroerende goederen worden aangepast aan de specifieke behoeften van hun gebruikers.
c. heeft zij, met het oog op de uitoefening van haar activiteiten op de in dit artikel gedefinieerde wijze, operationele teams tot haar beschikking die een aanzienlijk deel van haar personeelsbestand vormen.
4.2. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito's of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de financiering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard.
4.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven (waarvan sprake in de IFRS-normen). De activiteit van het met aankoopoptie in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
4.4. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennootschap zich inlaten met:
4.5. De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigdheden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen en in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of financiële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben.
Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelneming, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel identiek is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van (i) € 152.947.620,35, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de GVV-Wet) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en (ii) € 30.589.524,07, voor alle vormen van kapitaalverhoging anders dan deze geviseerd en goedgekeurd in punt (i) hierboven; en dit voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het desbetreffende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd.
De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of warrants, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, door deze statuten en door de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het maatschappelijk kapitaal en niet op de uitgiftepremie.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen.
De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedematerialiseerde effecten. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Inschrijvingscertificaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden.
Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van effecten worden in voormeld register ingeschreven.
De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schriftelijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd.
Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minstens drie bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde door deze laatste kunnen worden herroepen. Ingeval een of meer plaatsen van bestuurders openvallen, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de definitieve benoeming zal overgaan.
Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel 13 van de GVV-Wet, wordt de raad van bestuur van de vennootschap zo samengesteld dat de vennootschap conform artikel 4 van de GVV-Wet kan worden bestuurd.
Er dienen minstens drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen te zetelen in de raad van bestuur van de vennootschap.
De effectieve leiding van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap moet worden toevertrouwd aan ten minste twee personen.
Alle bestuurders moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel 14 §1 van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel 20 van de wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden.
De leden van de raad van bestuur en de personen belast met de effectieve leiding dienen te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
Onverminderd de overgangsbepalingen zoals voorzien in artikel 38, zijn de leden van de raad van bestuur en de personen belast met de effectieve leiding uitsluitend natuurlijke personen.
De raad van bestuur kan bij toepassing van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen een directiecomité samenstellen waarvan de leden gekozen worden binnen of buiten de raad. De over te dragen bevoegdheden aan het directiecomité zijn alle bestuursbevoegdheden met uitzondering van de bestuursbevoegdheden die betrekking kunnen hebben op het algemeen beleid van de vennootschap, op handelingen die op grond van wettelijke bepalingen aan de raad van bestuur zijn voorbehouden of op handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer een directiecomité is aangesteld is de raad van bestuur belast met het toezicht op dit comité.
De raad van bestuur bepaalt de voorwaarden voor de aanstelling van de leden van het directiecomité, hun ontslag, hun bezoldiging, hun eventuele ontslagvergoeding, de duur van hun opdracht en de werkwijze.
Indien een directiecomité werd aangesteld, kan enkel deze het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren.
Indien geen directiecomité werd aangesteld, kan de raad van bestuur het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren zoals voorzien in artikel 13, vierde lid van de huidige statuten.
De raad, het directiecomité evenals de gedelegeerd bestuurders belast met het dagelijks bestuur binnen het kader van dit dagelijks bestuur, mogen eveneens specifieke bevoegdheden aan één of meer personen van hun keuze toekennen, binnen hun respectieve bevoegdheden.
De raad kan de vergoeding vaststellen van elke mandataris aan wie speciale bevoegdheden werden toegekend dit alles conform de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Onverminderd de overgangsbepalingen zoals voorzien in artikel 38, zijn de leden van het directiecomité uitsluitend natuurlijke personen en dienen zij te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.
De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld.
De commissaris(sen) controleert (controleren) en certifieert (certifiëren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap.
De opdracht van commissaris mag enkel worden toevertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht.
De gewone algemene vergadering van aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om zestien uur dertig.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag.
Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt. Te allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van de notaris.
De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping.
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt, naargelang het geval, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering van de vennootschap. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst.
Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar.
Bij toepassing van artikel 45, 2° van de GVV-Wet verdeelt de vennootschap als kapitaal jaarlijks minstens 80% van het resultaat zoals gedefinieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen. Deze verplichting doet evenwel geen afbreuk aan artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen.
Op 27 april 2016 is Deloitte Bedrijfsrevisoren, bv onder de vorm van een CVBA, lid van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck met IBR lidmaatschap A01529, met kantoor te 1930 Zaventem, Luchthaven Nationaal 1 J, herbenoemd als commissaris van Intervest voor de boekjaren 2016, 2017 en 2018. Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in 2019.
De vergoeding van de commissaris wordt bepaald op basis van marktconforme tarieven en onafhankelijk van Intervest conform de deontologie en de normen van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren en in overeenstemming met de toepasselijke bepalingen met betrekking tot de onafhankelijkheid van de commissaris omschreven in het Wetboek van Vennootschappen.
De vergoeding van de commissaris bedraagt € 66.000 (excl. BTW) voor het boekjaar dat een aanvang nam op 1 januari 2017 voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening.
In 2003 is met ING Bank, Marnixlaan 24, 1000 Brussel een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van € 15.000 per jaar.
De vastgoeddeskundigen van de vastgoedvennootschap zijn op 31 december 2017:
De vastgoeddeskundigen van de Vennootschap hebben op 21 december 2017 bevestigd dat, gezien de algemene economische toestand en de staat van dit vastgoed, geen nieuwe waardering is vereist in het kader van de uitgifte van de Nieuwe Aandelen en de toelating tot de verhandeling op een gereglementeerde markt van de Nieuwe Aandelen.
Conform de GVV-Wet waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddeskundigen staan los van de waarde van het vastgoed en zijn gebaseerd op een jaarlijks vast bedrag per gebouw.
Intervest oefent haar activiteiten zelf uit en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het facility management van Mechelen Campus dat wordt beheerd door de externe beheerder Quares Property and Facility Management nv. Dit facility management staat weliswaar onder het toezicht van de coo van Intervest en vanaf maart 2017 van de technische afdeling, die de nodige interne controles heeft ingebouwd.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland), de Sociétés d'Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.
De GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de financiers. Het statuut geeft zowel financiers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kostenefficiënte en fiscaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille.
De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cash flow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet.
De GVV staat onder controle van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
grond van artikel 30, §3 en §4 van de GVV-Wet, mag de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV overeenkomstig de bepalingen van artikel 30 §4 van de GVV-Wet evenwel niet meer bedragen dan 33 %
Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.
Met de GVV-Wet heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV's.
Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het normale tarief, doch slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van (1) de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en (2) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en financiële lasten) zijn dus vrijgesteld van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat het bedrag van de verplichte dividenduitkering conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB uitgekeerd wordt. Daarnaast kan de GVV worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen op de uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele fiches en een samenvattende opgave.
De roerende voorheffing op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV is vanaf 1 januari 2017 gelijk aan 30%, af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend (behoudens bepaalde vrijstellingen).
Deze roerende voorheffing is bevrijdend voor particulieren die inwoner van België zijn.
Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV of een deel van haar onroerend vermogen afsplitst met overdracht naar een GVV of inbrengt in een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (de zogenaamde exit taks) van 16,995% (16,5% vermeerderd met de crisisbijdrage van 3%). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven en abnormale voordelen.
De exit-taks wordt vanaf aanslagjaar 2019 gebracht op 12,5%, maar wordt weer verhoogd vanaf aanslagjaar 2021 tot 15%. Ingevolge de aanvullende crisisbijdrage bedraagt dit tarief vanaf aanslagjaar 2019 12,75%.
Deze exit taks is de fiscale prijs die dergelijke vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk belastingregime te verlaten. Fiscaal wordt deze overgang behandeld als een (gedeeltelijke) verdeling van het maatschappelijk vermogen door de vennootschap aan de
GVV. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in effecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal (met andere woorden de meerwaarde die in de vennootschap aanwezig is) behandelen als een dividend.
Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevonden (art. 210, §2 W.I.B. 1992). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft, vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van 16,995%.
De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie op praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De "fiscale werkelijke waarde" zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of BTW (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS 40.
Weliswaar is de fiscus wel nog steeds van oordeel (zie punt 3 van de omzendbrief van 23 december 2004) dat de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als GVV niet lager kan liggen dan een bedrag dat overeenstemt met de waarde van het maatschappelijk vermogen zoals dat zou bepaald zijn in vergelijking met de waarde van de uitgeven aandelen of de prijs van de aandelen die werden verworven of aangeboden aan het publiek, verminderd met de registratierechten en BTW die in de vastgoedschattingsverslagen zijn opgenomen. Bedoeling is de zogenaamde effectiseringspremie in de belastbare basis van de exit taks op te nemen. De effectiseringspremie is de premie die beleggers in de GVV bereid zijn te betalen bovenop het netto-actief die de verwachte meerwaarde weerspiegelt die voortvloeit uit de erkenning van de GVV door de FSMA. Zoals nader omschreven in Toelichting 24 van het Financieel verslag betwist Intervest deze interpretatie.
Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Intervest op 28 april 2017 een Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag opgericht genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest heeft haar Nederlandse vastgoedbeleggingen gestructureerd in Nederlandse bv's. Deze entiteiten vormen samen met Intervest Nederland Coöperatief U.A. een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting.
Voormelde Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. alsook de Nederlandse bv's zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting (20%/25%) als binnenlandse belastingplichtigen. Winstuitkeringen van de Nederlandse bv's aan de Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag zijn niet belast omdat zij onder de deelnemingsvrijstelling vallen.
Overeenkomstig artikel 13, §2 van het KB van 14 november 2007, verklaart de raad van bestuur, samengesteld uit Jean-Pierre Blumberg (voorzitter), Marleen Willekens, Chris Peeters, Jacqueline de Rijk - Heeren, Johan Buijs en Gunther Gielen, dat na het treffen van alle redelijke maatregelen en voor zover hem bekend:
"Alles verloopt bijzonder professioneel en proactief. Wij zijn zeer tevreden met de samenwerking en het resultaat in Aarschot."
Christophe Arnould - Head of Real Estate
Aarschot - bpost
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de financiële verslaggeving maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in dit hoofdstuk van het Jaarverslag 2017, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum.
Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen.
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten.
In december 2014 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR')1 gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze indicatoren worden beschouwd als alternatieve prestatiemaatstaven conform de ESMArichtlijn. De cijfermatige reconciliatie van deze alternatieve prestatiemaatstaven is terug te vinden in een volledig apart hoofdstuk in dit jaarverslag, i.e. hoofdstuk 6 van het Verslag van het directiecomité.
| EPRA resultaat ★ | Resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. |
|---|---|
| EPRA Nettoactiefwaarde ★ | Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. In concreto: totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij, gecorrigeerd voor de reële waarde van de financiële instrumenten en de uitgestelde belastingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde. |
| EPRA NNNAW ★ | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de finan ciële instrumenten, de schulden en de uitgestelde belastingen. |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleg gingen. |
| EPRA aangepast NIR | Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). |
| EPRA huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) ★ |
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurin komsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) ★ |
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurin komsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
| EPRA netto huurgroei bij gelijkblijvende Samenstelling van de portefeuille ★ |
Wordt ook EPRA Like-for-like Net Rental Growth genoemd. EPRA netto huur groei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille vergelijkt de groei van de nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen die de hele periode beschik baar waren voor verhuring, en niet in ontwikkeling, en dit gedurende de twee volledige jaren voorafgaand aan de afsluitingsdatum van het boekjaar. De wijzigingen in brutohuurinkomsten op een like-for-like basis geven inzicht in de wijzigingen van de brutohuurinkomsten die niet het gevolg zijn van wijzigingen in de vastgoedportefeuille (investeringen, desinvesteringen, grote renovatie werken, …). |
Definitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest nv.
Toepassing - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges), en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en financieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 21.186 | 20.582 |
| Elimineren uit het nettoresultaat (+/-) : | ||
| • Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | 12.798 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
7.274 | -2.425 |
| • Ander portefeuilleresultaat |
89 | -363 |
| • Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
-1.119 | -1.547 |
| • Andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest nv. |
0 | 0 |
| EPRA resultaat | 27.430 | 29.044 |
Definitie - Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde.
Toepassing - Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per dividendgerechtigd aandeel en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk.
| Reconciliatie | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| A EPRA resultaat (in duizenden €) |
27.430 | 29.044 |
| Dividendgerechtigd aantal aandelen B |
17.740.407 | 16.784.521 |
| EPRA resultaat per aandeel (in €) =A/B |
1,55 | 1,73 |
Definitie - Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen op jaareinde.
Toepassing - Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandeel en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk.
| Reconciliatie | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| EPRA resultaat (in duizenden €) A |
27.430 | 29.044 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen B |
17.409.850 | 16.567.048 |
| EPRA resultaat per aandeel (in €) =A/B |
1,58 | 1,75 |
De free float is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.
Definitie - De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap wordt berekend door de netto-interestkosten (op jaarbasis) te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de financieringen (kredieten bij financiële instellingen, obligatieleningen, enz)).
Toepassing - De gemiddelde rentevoet van de financieringen meet de gemiddelde financieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Netto-interestkosten A |
7.616 | 9.329 |
| Gewogen gemiddelde schuld van de periode B |
292.129 | 293.098 |
| Gemiddelde rentevoet van de =A/B financieringen (op basis 360/365) (%) |
2,6% | 3,1% |
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.
De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd.
Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Offices & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap.
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten).
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing. De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, verhoogd van 27% naar 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen) met ingang vanaf 1 januari 2017.
Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur verhoogd met geschatte huurwaarde op leegstand, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Definitie - Het nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
| Reconciliatie | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (in duizenden €) A |
21.186 | 20.582 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen B |
17.409.850 | 16.784.521 |
| Nettoresultaat per aandeel (in €) =A/B |
1,22 | 1,23 |
Definitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) vermeerderd met de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen).
Toepassing - De nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
| Reconciliatie | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder maatschappij (in duizenden €) |
A | 359.366 | 326.085 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
B | 15.274 | 15.862 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder maatschappij - investeringswaarde (in duizenden €) |
C=A+B | 374.640 | 341.947 |
| Aantal aandelen op jaareinde | D | 18.405.624 | 16.784.521 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel (in €) |
=C/D | 20,35 | 20,37 |
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Definitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten.
Toepassing - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het financieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
|---|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille |
A | 35.077 | 38.226 |
| Huurinkomsten | B | 43.349 | 45.280 |
| Operationele marge (%) =A/B |
81% | 84% |
Definitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat.
Toepassing - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 0 | -12.798 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -7.274 | 2.425 |
| Ander portefeuilleresultaat | -89 | 363 |
| Portefeuilleresultaat | -7.363 | -10.009 |
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse perimetervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,07.
Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten.
De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het brutodividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheffing).
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13, §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op 65%.
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultatenrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Intervest Offices & Warehouses nv Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem
T +32 3 287 67 67 F +32 3 287 67 89
R.P.R. Antwerpen
BTW BE 0458.623.918
www.intervest.be
Opmerkingen? Vragen? [email protected]
Dit jaarlijks financieel verslag is geen registratiedocument in de zin van art. 28 van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Intervest Offices & Warehouses heeft haar jaarverslag in het Nederlands opgesteld. Intervest Offices & Warehouses heeft ook een Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag gemaakt. Zowel de Nederlandse, Franse als Engelse versie van dit jaarverslag zijn juridisch bindend. Intervest Offices & Warehouses, vertegenwoordigd door haar raad van bestuur, is verantwoordelijk voor de vertaling en de conformiteit van de Nederlandse, Franse en Engelse taalversies. Echter, in geval van tegenstrijdigheden tussen de taalversies, heeft de Nederlandse versie steeds voorrang.
De Nederlandse versie en de Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag zijn beschikbaar op de website van de vennootschap (www.intervest.be).
Ce rapport annuel est également disponible en français.
This annual report is also available in English.
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem
T + 32 3 287 67 67 F + 32 3 287 67 69
[email protected] www.intervest.be
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.