Quarterly Report • Jul 30, 2018
Quarterly Report
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| 1. | Rapport de gestion intermédiaire du premier semestre 2018 | 5 |
|---|---|---|
| 1.1. | Investissements au premier semestre 2018 | 7 |
| 1.2. | Potentiel de développement | 11 |
| 1.3. | Activités locatives | 13 |
| 1.4. | EPRA résultat | 15 |
| 1.5. | Portefeuille immobilier au 30 juin 2018 | 16 |
| 1.6. | Situation de marché de l'immobilier professionnel en 2018 | 23 |
| 1.7. | Analyse des résultats | 26 |
| 1.8. | Structure financière | 29 |
| 1.9. | L'action Intervest | 32 |
| 1.10. Risques pour les mois restants de 2018 | 34 | |
| 1.11. | Prévisions | 34 |
| 2. | Chiffres semestriels consolidés résumés | 36 |
| 2.1. | Compte de résultats consolidés résumés | 36 |
| 2.2. Résultat global consolidé résumé | 37 | |
| 2.3. Bilan consolidé résumé | 38 | |
| 2.4. Aperçu résumé des flux de trésorerie consolidés | 39 | |
| 2.5. Bilan de mutation résumé des capitaux propres consolidés | 40 | |
| 2.6. Notes aux chiffres semestriels consolidés résumés | 41 | |
| 2.7. | Rapport du commissaire | 49 |
| 2.8. Calendrier financier | 51 | |
| 3. | Déclaration relative au rapport financier semestriel | 51 |
|---|---|---|
| ---- | ------------------------------------------------------ | ---- |
Information réglementée embargo jusqu'au 30/07/2018, 18h00
de bureaux atteint 82% et celui du portefeuille logistique 97%.
Les mesures alternatives de performance sont les mesures utilisées par Intervest pour mesurer et suivre ses performances opérationnelles. Les mesures sont utilisées dans ce communiqué de presse mais ne sont définies par une loi ou par des principes comptables généralement reconnus (GAAP). L'European Securities and Markets Authority (ESMA) a édicté des directives qui sont d'application depuis le 3 juillet 2016 pour l'usage et le commentaire des mesures alternatives de performance. La terminologie qu'Intervest considère comme une mesure alternative de performance est reprise dans un lexique sur le site web www.intervest.be, nommé "Liste de terminologie et mesures alternatives de performances". Les mesures alternatives de performances sont marquées de ★ et pourvues d'une définition, d'un objectif et d'une réconciliation comme exigé par la directive ESMA.
EPRA (European Public Real Estate Association) est une organisation qui fait la promotion du secteur immobilier européen coté en bourse, prête assistance pour le développement et la représentation afin d'augmenter la confiance dans le secteur et de favoriser les investissements dans l'immobilier coté en bourse en Europe. Pour plus d'informations il est référé à www.epra.com.
Grâce à la réorientation dans le portefeuille de bureaux, où les bureaux sont transformés en lieux de rencontre innovants et inspirants où travailler et résider vont de pair, ces immeubles se distinguent du reste du marché des bureaux. Il est ainsi possible d'attirer des nouveaux locataires de premier ordre, ce qui ressort des locations réalisées au cours du premier semestre 2018. Le concept Greenhouse, flexible et axé sur les services, est un catalyseur qui crée une communauté répartie sur différents emplacements.
Le succès de cette approche ressort de l'augmentation du taux d'occupation. Dans le portefeuille de bureaux, celui-ci a augmenté de 6% au 30 juin 2018 et s'élève à 82% alors qu'il n'atteignait encore que 76% au 31 décembre 2017. La majeure partie de ces nouvelles locations se situe à Greenhouse BXL à Diegem, où selon toute attente les travaux de transformation seront entièrement terminés à la fin de l'été. Des nouveaux contrats ont également été conclus à Mechelen Campus et à l'Intercity Business Park à Malines, où la communauté Greenhouse est déjà bien ancrée. Au total des transactions locatives pour une superficie de 20.300 m² ont été réalisées au cours du premier semestre 2018, représentant 11% des revenus locatifs du segment des bureaux. Une superficie de 13.100 m² se rapporte aux nouvelles locations d'espaces inoccupés.
Suite à ces transactions locatives, la durée moyenne restante des contrats jusqu'à la prochaine échéance (WALL) du portefeuille de bureaux atteint 3,6 ans alors que celle-ci s'élevait six mois plus tôt, fin 2017, à 3,1 ans. Pour les superficies supérieures à 2.000 m² le WALL des bureaux s'élève à 4,3 ans (3,4 ans au 31 décembre 2017).
Dans le segment logistique également le taux d'occupation de 97% reste élevé en comparaison à 98% au 31 décembre 2017. La baisse de 1% résulte de l'inoccupation déjà annoncée à Puurs.
Le taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille immobilier s'élève à 90% au 30 juin 2018, ce qui représente une augmentation de 4% par rapport à fin 2017.
En outre, l'extension du portefeuille immobilier logistique aux Pays-Bas continue à prendre forme au premier semestre 2018 suite aux différentes acquisitions. Ces acquisitions donnent une superficie locative supplémentaire de 81.000 m² au 30 juin 2018 pour une valeur d'acquisition totale de € 52 millions. La proportion logistique s'élève ainsi au 30 juin 2018 à 57%, ce qui correspond au glissement stratégique envisagé du portefeuille vers 60% d'immobilier logistique. Environ un cinquième du portefeuille logistique se situe à présent aux Pays-Bas.
Succès concept Greenhouse
Taux d'occupation portefeuille de bureaux +6%
Semestre actif pour les transactions locatives dans les bureaux
Taux d'occupation du portefeuille logistique
-1%
Taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille
+4%
Acquisition de 4 sites logistiques
La juste valeur des immeubles de placement s'élève au 30 juin 2018 à € 727 millions, une augmentation de 10% ou € 64 millions par rapport à la juste valeur au 31 décembre 2017 (€ 663 millions).
Pour la zone B de l'ancien site Ford à Genk une convention de vente sous seing privé a été conclue entre les Autorités flamandes en mai 2018 et Genk Green Logistics, une collaboration d'Intervest et de Group Machiels. Genk Green Logistics réalisera ici, en collaboration avec MG Real Estate et DEME Environmental Contractors un complexe logistique state-of-the-art, qui comprendra au moins 250.000 m², après le redéveloppement complet échelonné sur plusieurs années.
Le renforcement des capitaux propres d'Intervest s'élève au premier semestre 2018 à € 10 millions suite au dividende optionnel où 57,5% des actionnaires ont opté pour des actions. Le taux d'endettement de la société s'élève au 30 juin 2018 à 48,4%. Le taux d'intérêt moyen des financements s'élève à 2,5% au premier semestre 2018, soit une légère baisse par rapport à l'exercice 2017 (2,6%).
En comparaison au premier semestre de l'année dernière, l'EPRA résultat augmente de 10% au 30 juin 2018. Les acquisitions du premier semestre 2018 contribueront au deuxième semestre aux résultats, de sorte que l'EPRA résultat attendu par action se situera entre €1,57 et € 1,62 pour l'exercice 2018 (€ 1,58 pour l'exercice 2017).
Juste valeur des immeubles de placement
Potentiel de développement 250.000 m2 Genk Green Logistics
Dividende optionnel
EPRA-résultat
Intervest continue à réaliser au premier semestre 2018 son plan de croissance stratégique axé sur la réorientation du portefeuille de bureaux et sur l'extension du portefeuille immobilier logistique dans un rayon de 150 km autour d'Anvers suite à l'acquisition de quatre sites logistiques aux Pays-Bas. En signant une convention pour un terrain et un développement logistique d'environ 28.000 m² à réaliser à Roosendaal, en acquérant un centre de distribution en construction built-to-suit de haute qualité à Vuren et deux sites logistiques entièrement loués à Eindhoven et Raamsdonksveer, Intervest renforce sa position en tant que propriétaire logistique dans le sud des Pays-Bas.
L'extension du portefeuille immobilier logistique avec les sites à Vuren, Eindhoven et Raamsdonksveer représente un investissement de € 52 millions. Les trois sites ont une superficie locative conjointe d'environ 81.000 m² et génèrent ensemble des revenus locatifs de € 3,7 millions sur base annuelle. Les acquisitions ont un rendement brut initial moyen de 7,1%. Les transactions ont été financées au moyen de capitaux d'emprunt.
Le portefeuille immobilier logistique représente après ces transactions 57% de l'ensemble du portefeuille immobilier d'Intervest. 19% du portefeuille immobilier logistique se situe à présent aux Pays-Bas.
Sous les conditions suspensives habituelles Intervest a signé en janvier 2018 une convention en vue de l'acquisition d'un terrain de 3,9 hectares situé dans la zone industrielle Borchwerf I à Roosendaal, Pays-Bas. Intervest réalisera, en collaboration avec un promoteur spécialisé, un complexe logistique state-of-the-art sur ce terrain qui se composera de plus de 24.100 m² de magasin, de 3.200 m² de mezzanine et de 600 m² de bureaux.
Pour le moment le propriétaire actuel effectue les travaux de démolition des immeubles industriels existants. Le terrain viabilisé sera ensuite transmis à Intervest. Après quoi le complexe logistique sera réalisé et probablement réceptionné au cours du 2ème semestre 2019. Étant donné la forte demande de superficies logistiques dans la région, le projet sera réalisé même s'il n'est pas loué d'avance.
En s'engageant à un stade précoce dans le projet, le site a pu être acquis à des conditions intéressantes. Le prix d'achat final dépendra de la situation locative au moment de la réception de l'immeuble. Actuellement il est supposé que l'immeuble générera environ € 1,3 million de revenus locatifs sur base annuelle et que le rendement brut initial se situera entre 7,25% et 6,0%, en fonction de la durée du contrat de bail.
Pour l'acquisition du terrain pour un développement à Roosendaal aucun montant d'investissement important ne fut investi au 30 juin 2018.
Complexe logistique state-of-the-art 28.000 m2
Le centre de distribution, acquis le 28 juin 2018, est un nouveau projet de construction built-to-suit de 13.760 m² pour le grossiste pharmaceutique The Medical Export Group (MEG). Le centre de distribution en cours de construction est situé à Vuren dans une zone industrielle expansive, sur l'axe Rotterdam - région de la Ruhr. Le site qui est facilement accessible par l'A-15 Rotterdam - Nijmegen - région de la Ruhr et l'A2 Amsterdam - Utrecht - Eindhoven, permet une connexion rapide vers l'ensemble des Pays-Bas.
Le site logistique comprend plusieurs entrepôts construits sur mesure pour MEG et une partie de bureaux répartie sur deux niveaux. Les magasins sont climatisés et conviennent à l'entreposage de produits pharmaceutiques et de marchandises sensibles à la température.
Les travaux de construction se trouvent dans une phase finale et seront selon toute attente réceptionnés en septembre 2018. Intervest prévoit un montant d'investissement de € 12,6 millions pour le bien immobilier.
Le locataire MEG a signé un contrat de bail décennal qui entrera en vigueur lors de la réception du projet de construction en septembre 2018 et représentera des revenus locatifs annuels de € 0,8 million.
Cette transaction se rapporte à l'acquisition de 100% des actions de la société immobilière Vastgoed Vuren BV, qui est propriétaire du terrain et du nouveau projet de construction.
Nouveau projet de construction built-to-suit The Medical Export Group (MEG)
13.760 m2
Montant d'investissement € 12,6 millions
Fin juin 2018 Intervest a acquis deux sites logistiques dans le sud des Pays-Bas.
À Raamsdonksveer un site logistique d'une superficie locative totale d'environ 38.000 m² de magasin et mezzanine et d'environ 700 m² de bureaux a été acquis. Ce site avoisine le centre de distribution qu'Intervest avait déjà acquis en 2017, créant ainsi un agglomérat stratégique d'immeubles à cet emplacement.
Le centre de distribution est loué depuis 2015 par Dome Vastgoed et est exploité par Welzorg, le deuxième plus grand fournisseur d'accessoires d'aide à la mobilité aux Pays-Bas. Les deux sociétés font individuellement partie de Louwman Group.
En acquérant cette propriété adjacente Intervest renforce sa position à Raamsdonksveer, qui fait partie de la région logistique de première classe dans l'ouest du Brabant (Breda - Bergen-op-Zoom - Moerdijk - Roosendaal).
À Eindhoven le centre de distribution Silver Forum situé sur le terrain d'Eindhoven Airport a été acquis. L'immeuble a une superficie locative totale d'environ 23.700 m² de magasins et mezzanine, d'environ 5.000 m² de bureaux séparés et dispose d'environ 200 emplacements de parking autour de l'immeuble. L'immeuble qui est situé dans la zone industrielle Flight Forum a une forme frappante avec une façade courbe argentée.
Depuis 2002, le centre de distribution est intégralement loué à la société high-tech ASML. Le siège principal de la société ASML, cotée en bourse, se situe à Veldhoven, à seulement 4 kilomètres du centre de distribution. La société est le leader mondial de production de machines fabriquant des puces électroniques (semi-conducteurs). La société a 60 succursales dans 16 pays différents, compte plus de 19.000 collaborateurs et possède différentes succursales aussi bien pour le R&D que la production dans la région Eindhoven - Veldhoven.
En acquérant Silver Forum qui a un emplacement stratégique près d'Eindhoven Airport, Intervest dispose d'un site logistique multimodal facilement accessible situé à proximité du centre-ville d'Eindhoven.
Le prix d'achat s'élève conjointement à € 40,5 millions (droits d'enregistrement et frais inclus). Cette acquisition donne un rendement initial brut de 7,2% et génère immédiatement des revenus locatifs annuels de € 2,9 millions pour Intervest. La durée moyenne pondérée des contrats de bail est 4,3 ans. Les deux sites ont un taux d'occupation de 100%.
Les Autorités flamandes et Genk Green Logistics ont franchi en mai 2018 une étape importante relative au redéveloppement planifié de la zone B de l'ancien site Ford à Genk en un emplacement logistique tri-modal de première classe. En présence du Ministre Flamand de l'Emploi et de l'Économie Philippe Muyters et de la Vice-Ministre Présidente Liesbeth Homans du côté des autorités publiques, une convention d'achat sous seing privé a été signée avec Genk Green Logistics pour la vente d'un terrain d'environ 42 hectares.
Genk Green Logistics, une collaboration d'Intervest et de Group Machiels, réalisera ici en collaboration avec MG Real Estate et DEME Environmental Contractors, un complexe logistique state-of-theart qui après un redéveloppement complet échelonné sur plusieurs années, comptera plus de 250.000 m².
Complexe logistique state-of-the-art
250.000 m2
L'ancien site Ford se compose des zones A, B et C, toutes trois attribuées séparément. Sous la régie du Vlaamse Waterweg, un domaine public ayant des fonctions communes sera réalisé sur la zone A et sur la zone C des activités logistiques par voies navigables seront déployées, dont un nouveau terminal de conteneurs ayant une capacité de plus de 130.000 conteneurs par an. La zone B est axée sur des activités logistiques à valeur ajoutée, pour lesquelles Genk Green Logistics réalisera un projet unique, flexible, de grande envergure, multimodal et durable. Le nouveau complexe d'immeubles à développer par Genk Green Logistics sera un projet de référence en matière de durabilité et de qualité environnementale. Il représente un plan de développement orienté vers le futur avec un net accent commercial axé sur l'e-commerce.
ZONE A Réalisation domaine public ayant des fonctions communes
ZONE C
GENK GREEN LOGISTICS Projet de développement 250.000 m2
Activités logistiques par voies navigables, terminal de conteneurs 130.000 conteneurs par an
Genk Green Logistics s'attend ainsi à pouvoir attirer un large éventail d'utilisateurs sur le site. Des détaillants étant à la recherche de solutions pour leurs activités d'e-commerce et d'e-fulfilment, ainsi que des tierces parties logistiques classiques ou même de l'industrie manufacturière intelligente pourront être hébergés dans le complexe logistique.
La commercialisation du développement de nouvelles constructions sur la zone B a déjà commencé. Bien que le Vlaamse Waterweg réalisera encore au cours des prochaines années des travaux de démolition, d'assainissement et d'infrastructure sur la zone A,
le développement de nouvelles constructions sur de grandes parties de la zone B peut être entamé simultanément. Genk Green Logistics prévoit que le premier immeuble sera opérationnel en 2020. Il faudra compter probablement environ cinq ans avant que le projet global ne soit réalisé. En fonction de l'aboutissement exact, la valeur d'investissement finale du projet variera entre € 120 et € 150 millions.
Les autorités ont opté pour Genk Green Logistics en raison de la concentration d'expertise en matière d'investissement, de développement et d'assainissement de terrains industriels de grande envergure. Les partenaires associés et de Genk Green Logistics, notamment Intervest, Group Machiels, MG Real Estate et DEME Environmental Contractors envisagent donc de développer le projet en collaboration avec toutes les parties prenantes en un concept total, qui sera un atout majeur pour la vaste région.
La passation de l'acte authentique pour l'achat du terrain est prévue au troisième trimestre 2018. Le prix d'achat de € 3 millions sera alors payé pour le terrain. Dans le courant de 2019 et 2020, Genk Green Logistics payera en différentes phases sa quote-part pour les travaux de démolition, d'assainissement et d'infrastructure en fonction de la progression des travaux, et ce pour un montant total d'environ € 12 millions.
Des informations détaillées relatives au financement du projet, aux rendements et autres conditions annexes, seront communiquées systématiquement en fonction de la progression des différentes phases de développement et de construction du projet.
Genk Green Logistics - la société du périmètre à créer ayant pour actionnaires Intervest et Group Machiels sera structurée sous forme de société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI), pour laquelle la FSMA a accordé l'agrément le 26 juillet 2018.
Le premier semestre 2018 a été très actif pour Intervest aux niveaux des locations. C'est principalement dans le portefeuille de bureaux que de beaux résultats ont été réalisés.
Au cours des derniers mois des nouveaux contrats de bail ont été conclus pour une superficie de 13.100 m² avec des nouveaux locataires ou des locataires existants lors de 10 transactions. Ceci résulte en une augmentation du taux d'occupation du portefeuille de bureaux qui passe de 76% à 82%. Le taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille immobilier d'Intervest augmente ainsi de 4% et s'élève à 90%.
Les nouveaux locataires s'installeront principalement à Greenhouse BXL et Greenhouse Mechelen (à Mechelen Campus). La présence d'un large éventail de commodités sur les deux sites dont Greenhouse Flex, avec un lounge de coworking et des salles de réunion, a joué un rôle important dans la décision des locataires d'opter pour un hébergement au sein du portefeuille d'Intervest.
Intervest accueille à Greenhouse BXL deux nouveaux locataires à long terme. Konica Minolta occupera un étage et demi et Goodyear a signé pour deux étages, représentant ensemble 5.182 m². Les deux locataires contribueront aux revenus locatifs à partir du 1 janvier 2019. 42% de l'espace disponible de Greenhouse BXL est ainsi actuellement loué d'avance. L'ouverture de ce site rénové est prévue au troisième trimestre 2018. Des négociations avec des locataires potentiels pour la location de cet environnement de bureaux rénové se poursuivent sans relâche.
À Mechelen Campus un contrat de bail a été signé avec le nouveau locataire Janssens Group pour une superficie de 2.598 m². Galapagos, le locataire actuel, a conclu une extension répartie sur deux étages et augmente sa superficie de 1.732 m². L'immeuble tour de Mechelen Campus est ainsi entièrement loué. En outre, Cochlear louera sur le site de Mechelen Campus une superficie supplémentaire de 996 m² et le contrat de bail pour la superficie existante de 3.230 m² a été prolongé jusque mi-2028.
En outre, un contrat de bail a été signé avec Galapagos pour une superficie supplémentaire de minimum 866 m² à Mechelen Intercity Business Park et PricewaterhouseCoopers a signé pour une extension de 1.295 m² au septième étage de Woluwe Garden.
En plus de ces nouvelles transactions locatives, quatre contrats de bail existants, représentant un peu plus de 7.200 m², ont également été prolongés pour une période de plus de trois ans.
Par conséquent, 14 nouveaux contrats de bail au total ont été conclus ou prolongés dans le portefeuille de bureaux pour une superficie totale d'environ 20.300 m² au cours du semestre écoulé. Toutes ces transactions représentent 11% des revenus locatifs annuels. Au cours de la même période de 2017, six transactions locatives avaient été conclues ou renégociées avec des nouveaux locataires ou des locataires existants pour une superficie totale de 2.300 m².
En plus de ces contrats à long terme, 10 contrats flexibles ont été conclus ou étendus au premier semestre 2018 pour des espaces de coworking ou des serviced offices dans un des Greenhouse-hubs.
En raison des tendances actuelles sur le marché logistique, le défi pour le portefeuille logistique consiste à améliorer la rétention des locataires et de maintenir le taux d'occupation au même niveau. Au premier semestre 2018, un total de quatre transactions à long terme avec des nouveaux locataires ou des locataires existants ont été réalisées pour une superficie conjointe de 23.100 m². Deux contrats de bail, d'une superficie conjointe de 14.300 m², ont été conclus avec des nouveaux locataires. DHL Global Forward prend 6.500 m² à Malines et Scania loue 7.900 m² à Opglabbeek. Deux contrats ont été signés avec des locataires existants, une prolongation de 7.000 m² de Thyssen Krupp Plastics à Malines et une extension pour Rogue à Schelle qui loue un espace supplémentaire de 1.700 m². En plus de ces transactions à long terme, deux contrats de conjointement 32.600 m² dont l'échéance finale se situe en 2018 ont été prolongés à court terme, à Puurs et à Boom.
En résumé, au cours du semestre écoulé 18 transactions locatives à long terme ont été conclues pour environ 43.500 m² avec des nouveaux locataires ou des locataires existants dans l'ensemble du portefeuille immobilier. Ceci représente 7% de l'ensemble des loyers annuels. Au premier semestre 2017 il y avait 9 transactions, représentant 4% des revenus locatifs contractuels.
Au premier semestre 2018, l'EPRA résultat s'élève à € 14,3 millions en comparaison à € 13,1 millions au premier semestre 2017. L'augmentation de L'EPRA résultat de 10% par rapport au premier semestre 2017 provient essentiellement de l'augmentation des revenus locatifs de € 1,9 million suite à l'acquisition de cinq sites logistiques dans le courant de 2017. Cette augmentation est partiellement compensée par la hausse des frais de financement, les frais généraux et les charges immobilières, également une conséquence de la croissance du portefeuille immobilier. Pour le premier semestre 2018, l'EPRA résultat par action reste stable à € 0,77.
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 726.655 | 662.539 | 632.382 |
| Taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille (%) | 90% | 86% | 85% |
| • Taux d'occupation du portefeuille de bureaux (%) |
82% | 76% | 75% |
| • Taux d'occupation du portefeuille logistique (%) |
97% | 98% | 97% |
| Taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille, hors projet de redéveloppement Greenhouse BXL (%) |
93% | 91% | 90% |
| • Taux d'occupation du portefeuille de bureaux, hors projet de redéveloppement Greenhouse BXL (%) |
87% | 85% | 83% |
| Superficie locative totale (m²) | 877.279 | 794.896 | 742.999 |
| Rendement sur la juste valeur (%) | 7,4% | 7,3% | 7,1% |
| Rendement sur juste valeur en cas de location totale complète (%) | 8,2% | 8,4% | 8,3% |
La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève au 30 juin 2018 à € 727 millions (€ 663 millions au 31 décembre 2017). L'augmentation de € 64 millions au premier semestre 2018 provient essentiellement:
Au premier semestre 2018, le taux d'occupation total du portefeuille immobilier a évolué à la hausse. Grâce aux locations dans le portefeuille de bureaux, le taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille immobilier a augmenté de 4% au cours du premier semestre 2018 et s'élève ainsi à 90% au 30 juin 2018. Sans tenir compte du projet de redéveloppement Greenhouse BXL qui sera réceptionné qu'au troisième trimestre 2018, le taux d'occupation total s'élève à 93%.
Le taux d'occupation du portefeuille des bureaux s'élève à 82% au 30 juin 2018, ce qui représente une augmentation de 6% par rapport au 31 décembre 2017. Sans tenir compte du projet de redéveloppement Greenhouse BXL, le taux d'occupation du portefeuille de bureaux s'élève à 87%.
Le taux d'occupation du portefeuille logistique montre une légère baisse de 1% par rapport au 31 décembre 2017 et s'élève à 97% au 30 juin 2018. La baisse résulte de l'inoccupation déjà annoncée à Puurs.
La stratégie d'investissement d'Intervest respecte les critères de répartition des risques dans le portefeuille immobilier, tant concernant l'immeuble que la situation géographique.
Le portefeuille immobilier d'Intervest se compose au 30 juin 2018 de 43% de bureaux et de 57% d'immobilier logistique. Suite à l'acquisition des sites logistiques à Vuren, Raamsdonksveer et Eindhoven (Pays-Bas) la composition a changé par rapport au 31 décembre 2017. La proportion de l'immobilier logistique dans l'ensemble du portefeuille immobilier a augmenté de 3% par rapport au 31 décembre 2017.
L'accent stratégique du portefeuille de bureaux se situe sur l'axe Anvers-Malines-Bruxelles, qui reste toujours la principale région de bureaux et la plus liquide de Belgique. Au 30 juin 2018, l'ensemble du portefeuille de bureaux d'Intervest se situe dans cette région.
81% du portefeuille logistique se situe en Belgique sur les axes Anvers-Bruxelles-Nivelles (E19 et A12) et Anvers-Limbourg-Liège (E313) qui sont les principaux axes logistiques en Belgique. 19% du portefeuille logistique se situe aux Pays-Bas et se trouve dans les corridors logistiques du sud des Pays-Bas. Au 31 décembre 2017, la proportion logistique du portefeuille aux Pays-Bas ne représentait que 7%.
Au 30 juin 2018, les revenus locatifs d'Intervest sont répartis sur plus de 203 locataires différents, ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 36% des revenus locatifs et sont toujours des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et qui font partie de groupes internationaux.
Le 16 février 2018, Intervest a lu dans la presse l'intention de Medtronic de fermer son site logistique d'Opglabbeek. Le loyer annuel de Medtronic représente environ 4 % de l'ensemble des revenus locatifs contractuels d'Intervest. La première possibilité de résiliation du contrat est le 31 août 2022. Entre-temps les premières négociations avec Medtronic sont menées afin d'examiner les options d'une relocation éventuelle et la fin de la convention en 2022.
1 Pourcentages calculés sur base de la juste valeur des immeubles de placement au 30 juin 2018.
2 Pourcentages sur base des loyers annuels contractuels.
Les échéances finales sont bien réparties sur les prochaines années. 7% des contrats, sur base des revenus locatifs annuels, ont une échéance finale au deuxième semestre 2018 (11% au 31 décembre 2017). 2% de ces contrats se rapporte au portefeuille de bureaux et 5% à l'immobilier logistique. Les principaux sont Fiege à Puurs (1%) et Ceva Logistics Belgium à Boom (1%). Pour les contrats de bail qui viennent à échéance au deuxième semestre, des négociations en vue de la prolongation ou d'un autre contenu sont en cours dans la plupart des cas.
En 2019, 7% des contrats ont une échéance finale. De la totalité des contrats, 80% ont une échéance finale qui se situe après 2020.
Étant donné que la plupart des contrats sont du type 3/6/9, les locataires ont la possibilité de résilier leur contrat de bail tous les trois ans. Ce graphique montre la prochaine échéance de tous les contrats de bail (cela peut être une échéance finale ou une échéance intermédiaire). Etant donné qu'Intervest a plusieurs contrats de bail à long terme, la première échéance intermédiaire se situe en moyenne sur une période supérieure à trois ans. Lors de la conclusion de nouveaux contrats de bail ou de la prolongation de contrats de bail existants, il est opté pour la conclusion de contrats de longue durée (type 6/9 ou 9 ans sans possibilité de résiliation).
Ce graphique montre le scénario hypothétique au 30 juin 2018 au cas où tous les locataires résilieraient leur contrat de bail à la prochaine échéance intermédiaire. C'est le pire des scénarios. Les locataires qui sont partis en 2017 n'ont résilié en moyenne qu'après une période locative de 14 ans.
Au deuxième semestre 2018, 7% des contrats, sur base des revenus locatifs annuels, ont une prochaine échéance. Il s'agit de presque tous les contrats (99%) qui viennent à échéance comme décrit ci-dessus.
Pour les contrats ayant une échéance intermédiaire (13%) en 2019 des pourparlers sont en cours avec la plupart des locataires pour la prolongation, ou la prise en occupation de l'espace qui se libérera.
1 Les contrats flexibles pour les espaces de coworking et serviced offices ne sont pas pris en considération lors des calculs. Ils représentent actuellement moins de 1% des loyers contractuels annuels.
Pour les bureaux la durée de location moyenne (à partir du 1 juillet 2018) jusqu'à la prochaine échéance a augmenté et s'élève à 3,6 ans par rapport au 31 décembre 2017 (3,1 ans). Lors des transactions locatives des mois précédents, principalement les transactions se rapportant à une superficie supérieure à 2.000 m², la majorité des contrats ont été conclus à plus long terme que le 3/6/9 classique.
Pour les locataires importants (ceux au-dessus de 2.000 m²) qui représentent 74% des revenus locatifs restants et qui ont donc un grand impact sur les résultats d'Intervest, la prochaine échéance (au 1er juillet 2018) ne se situe que dans 4,3 ans (3,4 ans au 31 décembre 2017).
Au 30 juin 2018, la durée moyenne restante des contrats de bail dans le portefeuille de bureaux est de 3,6 ans (3,1 ans au 31 décembre 2017). Pour les superficies supérieures à 2.000 m2 , elle est de 4,3 ans (3,4 ans au 31 décembre 2017).
Durée moyenne restante des contrats logistiques jusqu'à la prochaine échéance
Pour les immeubles logistiques la durée moyenne des contrats jusqu'à la prochaine échéance s'élève à 4,5 ans au 30 juin 2018. Malgré le fait que l'échéance finale ou intermédiaire des contrats de bail se rapproche, celle-ci a augmenté en comparaison à 4,4 ans au 31 décembre 2017, et ce essentiellement suite à l'acquisition de trois sites logistiques à Vuren, Raamsdonksveer et Eindhoven (Pays-Bas) qui sont loués à long terme.
Pour le portefeuille logistique, la durée moyenne restante des contrats de bail est de 4,5 ans au 30 juin 2018
Évaluation du portefeuille par les experts immobiliers au 30 juin 2018.
| Expert immobilier | Juste valeur (€ 000) | Valeur d'investissement (€ 000) |
|---|---|---|
| Cushman & Wakefield (B) | 309.972 | 317.721 |
| CBRE Valuation Services (B) | 335.841 | 344.237 |
| CBRE Valuation Advisory (Pays-Bas) | 80.461 | 86.094 |
| TOTAL | 726.274 | 748.052 |
La valeur totale du portefeuille immobilier en pleine propriété, évaluée par les experts immobiliers, s'élève à € 726 millions. Compte tenu du droit d'utilisation pour les droits emphytéotiques sur un des immeubles à Oevel, qui en application d'IFRS 16 est dorénavant repris au bilan, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à € 727 millions.
Les rapports de marchés rédigés par des bureaux spécialisés dans l'étude des marchés décrivent la situation des marchés immobiliers dans lesquels Intervest est active au premier semestre 2018 comme suit.
L'amélioration du marché de l'emploi augmente la dynamique sur les marchés de la location. Entre-temps, beaucoup d'entreprises augmentent leur superficie locative, sont à la recherche de nouveaux bureaux ou examinent comment elles peuvent rendre plus attrayant leur espace de bureaux ou l'environnement de travail afin de répondre aux attentes du marché de l'emploi restreint.
Des concepts d'hébergement flexibles, axés sur les services, ne s'adressent plus seulement aux start-ups mais ont également la côte auprès des entreprises bien établies. Ils sont un catalyseur important lors du choix d'un immeuble, principalement parce qu'un environnement de travail agréable et inspirant dans une marché de l'emploi compétitif est important.
En ce qui concerne le marché du coworking et des bureaux offrant des services supplémentaires il y a, d'une part, les opérateurs, n'étant la plupart du temps pas propriétaires de bureaux, qui louent des espaces à long terme afin de les proposer à leurs clients avec l'offre des services supplémentaires (comme l'aménagement, WIFI, la réception etc.) sur base de périodes flexibles. D'autre part, il y a l'offre de lounges de coworking et de services supplémentaires qui font de plus en plus partie de l'offre d'investisseurs en biens immobiliers. Pour les investisseurs en bureaux, cela reste toutefois une part relativement limitée de leurs activités.
1 C&W Office Market Snaphot Q1 et Q2 2018, Expertisenews - no. 560 – 13.07.2018, JLL Logistics Property Quarterly Market Update June 2018, CBRE Marketview Belgium Logistics Q2, 2018.
Bien qu'il existe une demande latente importante d'espaces de bureaux et une amélioration de la situation du marché, cette dynamique ne se traduit pas encore dans les chiffres globaux de prise en location. Ceci est surtout le cas à Bruxelles. Ce sont les grandes transactions de plus de 5.000 m² qui sont déterminantes pour les chiffres de prise en location à Bruxelles. Ces transactions locatives importantes se rapportent à des projets de développement dont la concrétisation demande plus de temps. Aux cours des mois écoulés un nombre de dossiers importants affichent la dynamique du marché.
Aussi bien le nombre de transactions que les superficies louées sur le marché sont restés en dessous de la moyenne quinquennale. Au niveau national la prise en location est inférieure de 12% et le nombre de transactions de 7%.
Sur le marché de la location bruxellois il est frappant de constater qu'environ 20% de la prise en location a été réalisée par des opérateurs de business centres, de bureaux proposant des services et du coworking.
Les loyers et la disponibilité se développent toutefois sur tous les marchés principaux de façon positive pour les bureaux de qualité qui répondent aux attentes du marché. Les aspects comme expérience et durabilité sont les fils conducteurs. Le taux de disponibilité qui s'élève à 82% pour l'ensemble du marché bruxellois est le moins élevé depuis 2007. Dans la périphérie bruxelloise, le marché où
Intervest est active, le taux de disponibilité s'élève à environ 14%. Une nuance importante est le fait que dans les environs de l'aéroport le choix d'immeubles attrayants qui répondent aux attentes des entreprises est toutefois limité. Cette situation de marché est favorable pour des projets comme Greenhouse BXL. Les locations récentes en sont la preuve.
Pour les nouveaux immeubles les loyers de premier ordre dans le CBD de Bruxelles s'élèvent entre-temps à € 315/m²/an mais également à Anvers et Gand des loyers de premier ordre atteignant € 155/m²/an sont à noter.
La bonne performance du marché malinois avec une prise en location de 15.917 m² sont également frappantes et résultent en large mesure des extensions des entreprises de croissance comme, entre autres, Galapagos. Il existe ici aussi un marché de coworking. Les opérateurs de centres de coworking s'orientent vers Malines principalement en raison de sa situation stratégique entre Anvers et Bruxelles. Étant donné sa position de marché importante dans cette région, Intervest profite de ces bons chiffres de prise en location.
À Anvers, 40.719 m² ont été loués lors de 80 transactions. Le nombre important de transactions sont la preuve que ce marché aussi se porte bien. Les chiffres de prise en location correspondent plus ou moins à ceux des autres années.
Sur le marché des bureaux bruxellois, des bureaux ont été négociés pour € 1.039 millions. Des investisseurs belges et étrangers montrent un vif intérêt pour des investissements dans le marché des bureaux. Les rendements de premier ordre se situent aux alentours de 4,4% et atteignent même 3,6% pour des immeubles loués à long terme. Des rendements supérieurs à 7% sont encore possibles pour les immeubles loués à de multiples locataires dans la périphérie bruxelloise et les autres villes de bureaux. L'intérêt d'investissements dans des bureaux situés à ces emplacements augmente également.
À long terme, la demande de plateformes logistiques continuera à augmenter et elle se portera plus sur des complexes avancés. Consolidation et e-commerce sont les principaux mobiles de l'activité de marché. Le marché attache également plus d'attention au caractère multimodal des sites et est axé principalement sur des nouvelles constructions.
Les performances du marché de la location logistique ont été très différentes dans les marchés partiels où Intervest est active. Sur le marché intérieur belge la prise en location logistique ne comprenait que 89.000 m², ou la deuxième prise en location la moins élevée depuis 2010. Aux Pays-Bas, par contre, une prise en location record de 1,4 millions m² a été réalisée au premier semestre 2018. Cette grande différence provient du fait que les Pays-Bas parviennent momentanément mieux à attirer des opérations européennes importantes. La Belgique dispose cependant d'un réseau multimodal qui est au moins aussi performant que celui des Pays-Bas et la Belgique se situe en distance absolue plus près des régions européennes ayant un fort pouvoir d'achat (région de la Ruhr, la Bavière et Paris).
Une contradiction comparable se rapporte également au volume des transactions. Tandis que ce volume augmente aux Pays-Bas, celui-ci diminue en Belgique. En raison de la pénurie de terrains et de personnel qualifié aux Pays-Bas, il est toutefois supposé que la Belgique attirera dans les prochaines années plus de grandes opérations logistiques. Un développement de grande envergure tel que Genk Green Logistics apporte une réponse.
Le taux de disponibilité sur le marché de location est heureusement relativement bas aussi bien en Belgique qu'aux Pays-Bas en raison du nombre peu élevé de développements spéculatifs pour de nouveaux immeubles logistiques. Il y a temporairement plus que de coutume des superficies disponibles sur l'axe Anvers-Bruxelles.
La disponibilité d'immeubles logistiques modernes est limitée. Une part importante du marché de la location est orientée vers des solutions built-to-suit pour des superficies relativement importantes. À proximité des grandes villes (Bruxelles, Anvers) la disponibilité de terrains pour le développement d'immobilier logistique est limitée.
Généralement parlant les loyers sont stables. En cas d'emplacements moins favorables ou d'immeubles moins récents une pression relative sur les loyers est à noter. Les candidats locataires comparent les loyers des immeubles existants à ces des nouveaux projets qui sont mis sur le marché à des loyers compétitifs.
Les rendements sur le marché de l'investissement sont sous pression. En raison de la demande d'investissements logistiques de qualité et des taux d'intérêt bas, des prix élevés sont payés également dans ce segment. C'est une donnée internationale, où d'importants volumes en particulier sont réalisés. Les rendements pour les meilleurs produits se situent aux alentours de 6%. Aux Pays-Bas des objets de grande envergure loués à long terme sont entre-temps négociés à des rendements se situant entre 4,5% et 5%.
Les revenus locatifs d'Intervest s'élèvent au premier semestre 2018 à € 22,9 millions (€ 21,0 millions) et augmentent ainsi de € 1,9 million ou une hausse de 9% par rapport au premier semestre 2017.
Dans le segment des bureaux il y a une légère hausse de € 0,1 million des revenus locatifs. La perte des revenus locatifs après le départ de Deloitte à Diegem au 31 janvier 2017 et le redéveloppement consécutif du site en Greenhouse BXL sont entre-temps compensés par les nouvelles locations des espaces inoccupés a, entre autres, Mechelen Campus Toren et Woluwe Garden.
Dans le portefeuille logistique les revenus locatifs augmentent de € 1,9 million. C'est une augmentation de 17% par rapport au premier semestre 2017. La hausse provient essentiellement des investissements dans le segment logistique au cours de 2017 à notamment Oevel, Aarschot et Zellik, Tilburg et Raamsdonksveer et des extensions réalisées en 2017 à Herentals et Herstal.
Les charges immobilières s'élèvent à € 3,6 millions pour le premier semestre 2018 (€ 3,3 millions). L'augmentation de € 0,3 million résulte principalement de l'augmentation des frais de gestion relatifs aux biens immobiliers de € 0,2 million, conséquence de l'expansion de l'équipe chargée des acquisitions et du renforcement de l'équipe chargée de l'immobilier logistique.
Les frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation s'élèvent à € 1,7 million au 30 juin 2018 (€ 1,6 million). Cette légère hausse provient essentiellement de l'augmentation des frais de personnel, d'hébergement et de bureaux, suite à l'élargissement de l'effectif ainsi que des frais de conseil plus élevés effectués dans le cadre de la croissance de la société.
La hausse des revenus locatifs combinée à l'augmentation des frais généraux et des charges immobilières résultent en une hausse de € 1,6 million ou 9% du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille au premier semestre 2018, qui s'élève à € 18,2 millions (€ 16,6 millions).
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent au premier semestre 2018 à € 8,9 millions (€ -5,4 millions). L'augmentation des variations de la juste valeur est attribuée essentiellement au portefeuille logistique principalement où l'aiguisement des rendements aux Pays-Bas et la plus-value sur les nouvelles acquisitions ont un effet positif commun de € 4,4 millions sur le portefeuille néerlandais. Le portefeuille logistique en Belgique donne lieu à une plus-value de € 1,1 million au 30 juin 2018. Les variations de la juste valeur du portefeuille de bureaux s'élèvent au 30 juin 2018 à € 3,4 millions et se rapportent principalement à Mechelen Campus et Woluwe Garden, une conséquence des locations du semestre écoulé.
L'autre résultat sur portefeuille s'élève au 30 juin à € - 1,5 million (€ 0,3 million) et comprend essentiellement la provision pour les impôts différés sur les plus-values non réalisées sur les immeubles de placement qui appartiennent aux sociétés du périmètre d'Intervest aux Pays-Bas et en Belgique.
1 Les chiffres entre parenthèses sont les chiffres comparatifs au premier semestre 2017.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur) s'élève au premier semestre 2018 à € -3,8 millions (€ -3,5 millions). L'augmentation des frais de financement résulte de la croissance du portefeuille immobilier. Les refinancements réalisés en 2017 en vue de l'optimisation de la structure du financement donnent lieu à une compensation partielle de l'augmentation de ces frais. Le taux d'intérêt moyen des financements de la société s'élève au premier semestre 2018 à 2,5% y compris les marges bancaires (2,6% au 30 juin 2017).
2,5%0,1% Le taux moyen des financements continue à baisser et passe de 2,6% en 2017 à 2,5% au premier semestre 2018.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) comprennent la hausse de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui, conformément à IAS 39, ne peuvent être classés comme instrument de couverture du flux de trésorerie, d'un montant de € -0,4 million (€ 0,7 million).
Pour le premier semestre 2018, le résultat net d'Intervest s'élève à € 21,3 millions (€ 8,7 millions) et peut être réparti comme suit:
Pour le premier semestre 2018, l'EPRA résultat s'élève à € 14,3 millions. Compte tenu de la moyenne pondérée des 18.510.303 actions, cela représente pour le premier semestre 2018 un EPRA résultat par action de € 0,77 (€ 0,77).
| CHIFFRES CLÉS | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions à la fin de la période | 18.891.443 | 18.405.624 | 17.740.407 |
| Nombre d'actions copartageantes | 18.891.443 | 17.740.407 | 17.740.407 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 18.510.303 | 17.409.850 | 17.040.738 |
| Résultat net * (6 mois/1 an/6 mois) (€) | 1,15 | 1,22 | 0,51 |
| EPRA résultat net * (6 mois/1 an/6 mois) (€) | 0,77 | 1,58 | 0,77 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 19,36 | 19,52 | 18,78 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (€) | 20,30 | 20,35 | 19,64 |
| Taux d'endettement (max. 65%) (%) | 48,4% | 44,6% | 46,5% |
* Sur base de la moyenne pondérée du nombre d'actions
Au 30 juin 2018, la valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 19,36 (€ 19,52 au 31 décembre 2017). Étant donné que le cours boursier de l'action Intervest (INTO) est de € 21,65 au 30 juin 2018, l'action cote à la date de clôture avec une prime de 12% par rapport à la valeur nette (juste valeur).
Au premier semestre 2018, il y a un renforcement des capitaux propres de la société de € 10 millions suite au dividende optionnel où il a été opté pour 57,5% des actions pour l'apport du droit de dividende en échange d'actions nouvelles au lieu du paiement en espèces. 485.819 actions nouvelles ont été créées de sorte que le nombre total d'actions Intervest s'élève au 30 juin 2018 à 18.891.443 (18.405.624 unités au 31 décembre 2017). Les actions nouvelles créées participent au résultat de la société à partir du 1 janvier 2018.
Les passifs non courants s'élèvent à € 275 millions (€ 256 millions au 31 décembre 2017) et comprennent principalement les dettes financières non courantes. Celles-ci se composent essentiellement des financements bancaires à long terme d'un montant de € 235 millions, dont l'échéance se situe après le 30 juin 2019 et de l'emprunt obligataire émis en mars 2014 dont le revenu net s'élève à € 35 millions. D'autre part les passifs non courants comprennent également les autres passifs financiers non courants, ce qui représente la valeur de marché négative de € 2 millions des couvertures de cash-flow conclues par la société pour couvrir les taux d'intérêt variables des dettes financières non courantes. Au 30 juin 2018, une provision de € 2 millions a été créée pour les impôts différés.
Les passifs courants s'élèvent à € 113 millions (€ 64 millions au 31 décembre 2017) et se composent de € 53 millions de dettes financières courantes (prêts bancaires et un emprunt obligataire échéant avant le 30 juin 2019), de € 3 millions de dettes commerciales et autres dettes courantes et de € 19 millions de comptes de régularisation. Il y a au 30 juin 2018 un passif courant de € 37 millions suite à l'obligation d'achat des immeubles à Raamsdonksveer et Eindhoven qui a été remplie le 6 juillet 2018.
| EPRA - CHIFFRES CLÉS | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| EPRA résultat par action (€) sur base de la moyenne pondérée du nombre d'actions |
0,77 | 1,58 | 0,77 |
| EPRA VAN par action (€) | 19,48 | 19,62 | 18,90 |
| EPRA VANNN par action (€) | 19,16 | 19,28 | 18,50 |
| EPRA Rendement Initial Net (RIN) (%) | 6,0% | 6,0% | 6,0% |
| EPRA RIN ajusté (%) | 6,2% | 6,2% | 6,1% |
| EPRA taux de vacance locative (%) | 10,2% | 13,8% | 14,7% |
| EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance inclus) (%) | 22,9% | 20,6% | 23,2% |
| EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance exclus) (%) | 21,0% | 19,1% | 21,6% |
Au 30 juin 2018, l'EPRA RIN et L'EPRA RIN ajusté restent stables par rapport au 31 décembre 2017.
Au 30 juin 2018, l'EPRA ratio de coûts est toujours plus élevé qu'au 31 décembre, étant donné qu'en raison de l'application d'IFRIC 21 les coûts du précompte immobilier annuel pour les immeubles et la taxe boursière annuelle doivent être entièrement pris en résultat au premier trimestre de l'exercice.
L'EPRA ratio de coûts a baissé au 30 juin 2018 par rapport au 30 juin 2017 en raison de la hausse des revenus locatifs suite aux acquisitions, partiellement compensée par l'augmentation des frais généraux et des charges immobilières.
La politique de financement d'Intervest est axée sur le financement optimal de la stratégie de croissance de la société. Une relation équilibrée entre les dettes et les capitaux propres est recherchée ayant pour but de maintenir le taux d'endettement entre 45% et 50%. Intervest veille à disposer de suffisamment de moyens disponibles pour financer les projets en cours et à pouvoir répondre aux opportunités de croissance. Une bonne diversification des diverses sources de financement est ambitionnée, ainsi qu'une répartition adéquate des dates d'échéance des financements. Intervest consacre une attention permanente à la gestion active des risques financiers qui comprennent les risques liés aux taux d'intérêt, les risques de liquidité et les risques de financements.
Les principales caractéristiques de la structure financière au 30 juin 2018 sont les suivantes.
14% des lignes de crédit sont des financements à court terme, dont 2% se compose de financements à durée illimitée (€ 7 millions), 5% de deux crédits (d'un montant total de € 20 millions) qui viennent à échéance dans l'année et 7% (€ 25 millions) d'un emprunt obligataire dont l'échéance se situe au 1 avril 2019.
84% des lignes de crédit sont des crédits bilatéraux, 16% des emprunts obligataires.
Dates d'échéance des crédits réparties entre 2018 et 2025.
Répartition des crédits auprès de 7 institutions financières européennes et les obligataires.
Taux d'endettement de 48,4% au 30 juin 2018 (44,6% au 31 décembre 2017).
Au 30 juin 2018, le taux d'endettement de la société s'élève à 48,4% et augmente ainsi de 3,8% par rapport au 31 décembre 2017 (44,6%). Cela provient essentiellement des acquisitions réalisées au premier semestre 2018 qui ont toutes été financées au moyen de capitaux d'emprunt.
La société dispose au 30 juin 2018 de € 55 millions de lignes de crédit non utilisées. Afin de garantir la poursuite de la croissance de la société des émissions de titres de créances et des émissions d'actions en vue du financement seront toujours étudiées et alignées, dans la mesure du possible, sur les investissements immobiliers projetés.
En vue de poursuivre la diversification de ses sources de financement, Intervest a émis en juillet 2018 un papier commercial d'une durée de 3 mois (durée maximale 1 an) pour un montant de € 30 millions (€ 70 millions au maximum). L'émission est entièrement couverte par des lignes de back-up des banques accompagnatrices (la Banque Belfius et KBC Bank) et des lignes de crédit non utilisées, servant de garantie pour le refinancement , si le placement ou la prolongation du papier commercial pourraient s'avérer impossible ou que partiellement possible. Cette émission n'est pas encore reprise dans la description ci-dessus de la structure financière.
Intervest, société immobilière réglementée publique, est cotée sur Euronext Bruxelles depuis 1999.
Au 30 juin 2018, l'action Intervest (INTO) a clôturé le premier semestre 2018 à € 21,65 par rapport à € 22,49 au 31 décembre 2017. Le cours de l'action de la SIR publique a baissé au premier semestre 2018 de € 0,84. Le 23 mai 2018 un dividende brut de € 1,40 a été distribué aux actionnaires. Compte tenu du réinvestissement de ce dividende, l'action Intervest offre un rendement sur le cours boursier de 2% pour le premier semestre 2018. L'action est cotée au 30 juin 2018 avec une prime de 12%.
| CHIFFRES CLÉS | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions à la fin de la période | 18.891.443 | 18.405.624 | 17.740.407 |
| Nombre d'actions copartageantes | 18.891.443 | 17.740.407 | 17.740.407 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 18.510.303 | 17.409.850 | 17.040.738 |
| Free float (%) | 84% | 83% | 83% |
| Valeur nette par action (juste valeur) (€) | 19,36 | 19,52 | 18,78 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 21,65 | 22,49 | 22,40 |
| Prime par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%) | 12% | 15% | 19% |
| Capitalisation boursière (millions €) | 409 | 414 | 397 |
| Nombre d'actions négociées par 6 mois/ 1 an/ 6 mois | 1.410.947 | 2.898.600 | 1.570.040 |
| Nombre moyen d'actions négociées par jour | 11.198 | 11.323 | 12.363 |
| Vélocité* de l'action (%) | 14,9% | 15,7% | 17,7% |
* Pour calculer la vélocité de l'action Intervest, le nombre d'actions négociées par an est divisé par le nombre total d'actions à la fin de la période.
La large base d'actionnariat, soutenue par plusieurs actionnaires institutionnels, offre un meilleur accès au marché des capitaux et au financement de la dette et augmente la liquidité de l'action. La société a ainsi la possibilité de façonner ses plans de croissance pour les prochaines années et de réaliser un remaniement du portefeuille de bureaux combiné à une extension de la proportion de l'immobilier logistique.
Au 30 juin 2018 les actionnaires suivants sont connus de la société.
| Nom | Nombre d'actions |
Date notifications de transparence |
% |
|---|---|---|---|
| FPIM/SFPI (y compris le Groupe Belfius) | 1.788.821 | 24/Août/16 | 9,47% |
| Allianz | 1.258.474 | 19/Fév/16 | 6,66% |
| Foyer Finance S.A. | 678.235 | 22/Août/17 | 3,59% |
| De Eik nv | 665.217 | 22/Déc/17 | 3,52% |
| Patronale Life | 623.584 | 11/Mai/17 | 3,30% |
| Autres actionnaires sous le seuil statutaire | 13.877.112 | 73,46% | |
| TOTAL | 18.891.443 | 100% |
En 2018, le conseil d'administration d'Intervest a de nouveau consacré de l'attention aux facteurs de risques auxquels Intervest est confrontée: risques du marché, risques d'exploitation, risques financiers et risques réglementaires. Le conseil d'administration d'Intervest confirme la validité de ces risques auxquels la société peut être confrontée, leur impact éventuel et la stratégie utilisée pour tempérer cet impact éventuel, comme cela est indiqué dans le Rapport financier annuel 2017 qui peut être consulté sur le site web www.intervest.be.
Intervest poursuivra également au deuxième semestre 2018 son plan de croissance stratégique axé sur la réorientation de son portefeuille de bureaux et l'extension de son portefeuille immobilier logistique. L'objectif est d'accroître le portefeuille immobilier, qui s'élève au 30 juin 2018 à € 727 millions afin d'atteindre € 800 millions fin 2018. Des négociations relatives à plusieurs acquisitions sont en cours au deuxième semestre 2018, dont la réalisation est prévue en 2019, de sorte que la confiance d'atteindre l'objectif espéré est grande.
La passation de l'acte authentique de Genk Green Logistics pour l'achat du terrain est planifiée au troisième trimestre 2018. Le prix d'achat de € 3 millions pour le terrain sera payé alors. La commercialisation des nouvelles constructions sur le site Ford a déjà commencé. Dans le courant de 2019 et 2020 Genk Green Logistics paiera en plusieurs phases sa contribution aux travaux de démolition, d'assainissement et d'infrastructure en fonction de la progression des travaux, et ce pour un montant total d'environ € 12 millions.
Dans le portefeuille de bureaux le redéveloppement de Greenhouse BXL à Diegem sera terminé au deuxième semestre 2018. Selon toute attente, les travaux de construction seront achevés en septembre et les premiers locataires pourront alors s'y installer. La poursuite de la commercialisation de la superficie restante est en cours et il est prévu d'ouvrir fin septembre le lounge de coworking.
La location réussie de Greenhouse BXL montre qu'Intervest répond parfaitement aux attentes du marché de la location. Compte tenu de la dynamique qui est présente sur le marché de la location des bureaux, Intervest est optimiste quant à la poursuite des activités locatives dans le segment des bureaux.
Le taux d'occupation du portefeuille immobilier s'élève au 30 juin 2018 à 90%. Sans tenir compte du projet de redéveloppement de Greenhouse BXL le taux d'occupation s'élève à 93%. L'augmentation de la rétention des locataires en prolongeant la durée des contrats de bail reste le défi au niveau de l'asset management.
L'évolution du taux d'occupation dans le segment logistique dépendra en large mesure des relocations des sites de Puurs et Boom. Le 16 février 2018, Intervest a lu dans la presse l'intention de Medtronic de fermer son site logistique d'Opglabbeek. Le loyer annuel de Medtronic représente environ 4 % de l'ensemble des revenus locatifs contractuels d'Intervest. La première possibilité de résiliation du contrat est le 31 août 2022. Entre-temps les premières négociations avec Medtronic sont menées afin d'examiner les options en vue d'une relocation éventuelle et de la fin de la convention en 2022.
Sur base de ses résultats semestriels et des prévisions au 30 juin 2018, Intervest s'attend à un EPRA résultat par action pour l'exercice 2018 se situant entre € 1,57 et € 1,62 (€ 1,58 pour l'exercice 2017), sauf fluctuations imprévues des taux d'intérêt.
Dans le cadre de sa stratégie de croissance annoncée, Intervest avait déjà décidé en mars 2016 de prévoir un dividende brut pour les exercices 2016, 2017 et 2018 de minimum € 1,40 par action. Sur base du cours de clôture au 30 juin 2018 (€ 21,65) cela revient à un rendement brut du dividende de 6,5%.
| en milliers € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 22.945 | 20.999 |
| Charges relatives à la location | -44 | 43 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 22.901 | 21.042 |
| Récupération de charges immobilières | 259 | 561 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le loca taire sur immeubles loués |
7.530 | 6.596 |
| Frais incombant au locataire et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état |
-105 | -100 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur im meubles loués |
-7.530 | -6.596 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 370 | 59 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 23.425 | 21.562 |
| Frais techniques | -561 | -794 |
| Frais commerciaux | -149 | -113 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -435 | -321 |
| Frais de gestion immobilière | -2.043 | -1.841 |
| Autres charges immobilières | -378 | -262 |
| Charges immobilières | -3.566 | -3.331 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 19.859 | 18.231 |
| Frais généraux | -1.642 | -1.585 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -9 | -2 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 18.208 | 16.644 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 8.866 | -5.417 |
| Autre résultat sur portefeuille | -1.518 | 260 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 25.556 | 11.487 |
| Revenus financiers | 9 | 130 |
| Charges d'intérêt nettes | -3.811 | -3.665 |
| Autres charges financières | -5 | -2 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) |
-381 | 744 |
| Résultat financier | -4.188 | -2.793 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 21.368 | 8.694 |
| Impôts | -70 | -20 |
| RÉSULTAT NET | 21.298 | 8.674 |
| en milliers € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 21.298 | 8.674 |
| Note: | ||
| EPRA résultat | 14.331 | 13.087 |
| Résultat sur portefeuille | 7.348 | -5.157 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives) |
-381 | 744 |
| Attribuables aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 21.298 | 8.674 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 18.891.443 | 17.740.407 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 18.510.303 | 17.040.738 |
| Résultat net (€) | 1,15 | 0,51 |
| Résultat net dilué (€) | 1,15 | 0,51 |
| EPRA résultat (€) | 0,77 | 0,77 |
| en milliers € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 21.298 | 8.674 |
| Autres éléments du résultat global (recyclable au compte de résultats) |
0 | 0 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 21.298 | 8.674 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 21.298 | 8.674 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ACTIF en milliers € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 727.862 | 663.846 |
| Immobilisations incorporelles | 521 | 501 |
| Immeubles de placement | 726.655 | 662.539 |
| Autres immobilisations corporelles | 497 | 611 |
| Actifs financiers non courants | 176 | 182 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 13 | 13 |
| ACTIFS COURANTS | 25.440 | 15.572 |
| Créances commerciales | 11.697 | 9.609 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 4.609 | 3.471 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1.528 | 728 |
| Comptes de régularisation | 7.606 | 1.764 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 753.302 | 679.418 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
| CAPITAUX PROPRES | 365.826 | 359.366 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère |
365.826 | 359.366 |
| Capital | 172.147 | 167.720 |
| Primes d'émission | 117.213 | 111.642 |
| Réserves | 55.168 | 58.818 |
| Résultat net de l'exercice | 21.298 | 21.186 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| PASSIF | 387.476 | 320.052 |
| Passifs non courants | 274.898 | 255.584 |
| Dettes financières non courantes | 269.587 | 252.371 |
| Établissements de crédit | 234.823 | 192.675 |
| Emprunt obligataire | 34.764 | 59.696 |
| Autres passifs financiers non courants | 2.037 | 2.020 |
| Dettes commerciales et autres dettes non courantes | 1.449 | 1.001 |
| Passifs d'impôts différés | 1.825 | 192 |
| Passifs courants | 112.578 | 64.468 |
| Dettes financières courantes | 53.107 | 46.805 |
| Établissements de crédit | 28.107 | 46.805 |
| Emprunt obligataire | 25.000 | 0 |
| Autres passifs financiers courants | 362 | 3 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3.255 | 2.290 |
| Autres passifs courants | 36.850 | 217 |
| Comptes de régularisation | 19.004 | 15.153 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 753.302 | 679.418 |
| en milliers € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE | 728 | 412 |
| 1. Flux de trésorerie des activités d'exploitation |
10.777 | 14.008 |
| Résultat d'exploitation | 25.556 | 11.487 |
| Intérêts payés | -5.034 | -5.212 |
| Autres éléments non opérationnels | -66 | 110 |
| Ajustement du résultat pour des transactions de nature non cash-flow | -7.110 | 5.588 |
| • Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisa tions corporelles |
194 | 171 |
| • Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
-8.866 | 5.417 |
| • Étalement des réductions locatives et des avantages locatifs octroyés aux locataires |
44 | 260 |
| • Autre résultat sur portefeuille |
1.518 | -260 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -2.569 | 2.035 |
| Mouvement de l'actif | -3.922 | 1.393 |
| Mouvement du passif | 1.353 | 642 |
| 2. Flux de trésorerie des activités d'investissement |
-18.658 | -12.576 |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | -2.885 | -2.594 |
| Acquisition des immeubles de placement* | -3.772 | -9.683 |
| Achats des actions de sociétés immobilières | -11.901 | 0 |
| Achats des immobilisations incorporelles et des autres immobilisations corporelles |
-100 | -299 |
| 3. Flux de trésorerie des activités de financement |
8.681 | -51 |
| Remboursement d'emprunts | -3.999 | -267 |
| Retrait d'emprunts | 27.450 | 14.675 |
| Passifs non courants reçus comme garantie | 68 | -34 |
| Paiement de dividendes | -14.838 | -14.425 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DU SEMESTRE | 1.528 | 1.793 |
* Le solde du prix d'achat d'Eindhoven et Raamsdonksveer d'un montant de € 34 millions a été payé lors de l'acte de livraison le 6 juillet 2018 et il n'est par conséquent pas repris à la rubrique acquisition des immeubles de placement de l'aperçu du flux de trésorerie du 30 juin 2018.
| en milliers € | Capital | Primes d'émission |
Réserves | Résultat net de l'exercice |
Total capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|
| Bilan au 31 décembre 2016 | 152.948 | 90.821 | 61.734 | 20.582 | 326.085 |
| Résultat global du premier semestre 2017 | 8.674 | 8.674 | |||
| Transferts par l'affectation du résultat 2016: | |||||
| Transfert aux réserves du solde des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers |
-15.980 | 15.980 | 0 | ||
| Transfert de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
587 | -587 | 0 | ||
| Transfert de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers à la réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
1.547 | -1.547 | 0 | ||
| Transfert aux résultats reportés des exercices précédents | 5.546 | -5.546 | 0 | ||
| Transfert aux autres réserves | 5.384 | -5.384 | 0 | ||
| Émission d'actions suite au dividende optionnel de l'exercice 2016 | 3.835 | 5.238 | 9.073 | ||
| Émission d'actions suite à l'apport en nature d'un bien immobilier situé à Aarschot (5 mai 2017) |
1.969 | 3.181 | 5.150 | ||
| Émission d'actions suite à l'apport en nature d'un bien immobilier situé à Oevel (5 mai 2017) |
2.906 | 4.694 | 7.600 | ||
| Dividende de l'exercice 2016 | -23.498 | -23.498 | |||
| Bilan au 30 juin 2017 | 161.658 | 103.934 | 58.818 | 8.674 | 333.084 |
| Bilan au 31 décembre 2017 | 167.720 | 111.642 | 58.818 | 21.186 | 359.366 |
| Résultat global du premier semestre 2018 | 21.298 | 21.298 | |||
| Transferts par l'affectation du résultat 2017: | |||||
| Transfert aux réserves du solde des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers |
-4.985 | 4.985 | 0 | ||
| Transfert de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-2.378 | 2.378 | 0 | ||
| Transfert de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers à la réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
1.119 | -1.119 | 0 | ||
| Transfert aux résultats reportés des exercices précédents | 2.593 | -2.593 | 0 | ||
| Émission d'actions suite au dividende optionnel de l'exercice 2017 | 4.427 | 5.571 | 9.998 | ||
| Dividende de l'exercice 2017 | -24.837 | -24.837 | |||
| Bilan au 30 juin 2018 | 172.147 | 117.213 | 55.168 | 21.298 | 365.826 |
2.6. Notes aux chiffres semestriels consolidés résumés
2.6.1. Compte de résultats consolidés résumés par segment
du conseil d'administration pour la période du 01.01.2018 jusqu'au 30.06.2018
| SEGMENTATION D'ACTIVITÉ en milliers € | Bureaux | Immobilier logistique | Corporate | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | |
| Revenus locatifs | 9.975 | 9.899 | 12.970 | 11.100 | 22.945 | 20.999 | ||
| Charges relatives à la location | 3 | 32 | -47 | 11 | -44 | 43 | ||
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 204 | 491 | 320 | 29 | 524 | 520 | ||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 10.182 | 10.422 | 13.243 | 11.140 | 23.425 | 21.562 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
8.322 | 8.554 | 11.537 | 9.677 | -1.651 | -1.587 | 18.208 | 16.644 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 3.391 | 2.795 | 5.475 | -8.212 | 8.866 | -5.417 | ||
| Autre résultat sur portefeuille | -369 | 167 | -1.149 | 93 | -1.518 | 260 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DU SEGMENT | 11.344 | 11.516 | 15.863 | 1.558 | -1.651 | -1.587 | 25.556 | 11.487 |
| Résultat financier | -4.188 | -2.793 | -4.188 | -2.793 | ||||
| Impôts | -70 | -20 | -70 | -20 | ||||
| RÉSULTAT NET | 11.344 | 11.516 | 15.863 | 1.558 | -5.909 | -4.400 | 21.298 | 8.674 |
| SEGMENTATION D'ACTIVITÉ: CHIFFRES CLÉS en milliers € | Bureaux | Immobilier logistique | TOTAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2018 | 31.12.2017 | |
| Juste valeur des immeubles de placement | 310.353 | 304.250 | 416.302 | 358.289 | 726.655 | 662.539 |
| Surface locative totale (m²) | 209.929 | 210.457 | 667.350 | 584.439 | 877.279 | 794.896 |
| Taux d'occupation (%) | 82% | 76% | 97% | 98% | 90% | 86% |
| Taux d'occupation hors projet de redéveloppement Greenhouse BXL (%) | 87% | 85% | 97% | 98% | 93% | 91% |
41/ 52
| SEGMENTATION GÉOGRAPHIQUE en milliers € |
Immeubles de placement Belgique |
Immeubles de placement Pays-Bas |
Corporate | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | |
| Revenus locatifs | 22.108 | 20.911 | 837 | 88 | 22.945 | 20.999 | ||
| Charges relatives à la location | -44 | 43 | 0 | 0 | -44 | 43 | ||
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 524 | 520 | 0 | 0 | 524 | 520 | ||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 22.588 | 21.474 | 837 | 88 | 23.425 | 21.562 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
19.060 | 18.169 | 799 | 62 | -1.651 | -1.587 | 18.208 | 16.644 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 4.488 | -5.030 | 4.378 | -387 | 8.866 | -5.417 | ||
| Autre résultat sur portefeuille | -580 | 260 | -938 | 0 | -1.518 | 260 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DU SEGMENT | 22.968 | 13.399 | 4.239 | -325 | -1.651 | -1.587 | 25.556 | 11.487 |
| SEGMENTATION GÉOGRAPHIQUE: CHIFFRES CLÉS en milliers € |
Immeubles de placement Belgique |
Immeubles de placement Pays-Bas |
TOTAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2018 | 31.12.2017 | |
| Juste valeur des immeubles de placement | 645.813 | 638.440 | 80.461 | 24.099 | 726.274 | 662.539 |
| Surface locative totale (m²) | 762.415 | 761.060 | 114.864 | 33.836 | 877.279 | 794.896 |
| Taux d'occupation (%) | 89% | 86% | 100% | 100% | 90% | 86% |
Les chiffres semestriels consolidés résumés sont rédigés sur base des principes d'information financière conformément à IFRS et IAS 34 "Informations financières intermédiaires". Pour ces chiffres semestriels résumés, les mêmes principes d'informations financières et méthodes de calculs sont utilisés que ceux utilisés pour les comptes annuels consolidés au 31 décembre 2017. Intervest a seulement opté pour une application anticipée de la nouvelle norme IFRS 16 Leases (1/1/2019). Par conséquent pour les chiffres semestriels 2018 un droit d'utilisation et l'obligation afférente d'un montant de € 0,4 million est repris au bilan pour les droits emphytéotiques sur un des immeubles à Oevel. L'impact de cette application sur le compte de résultats d'Intervest est négligeable.
Les normes suivantes modifiées par l'IASB et les interprétations émises par l'IFRIC sont d'application pour la période actuelle mais n'ont pas d'impact matériel sur la présentation, les notes ou les résultats de la société: Amendments resulting from Annual Improvements 2014–2016 Cycle (1/1/2018); IFRS 2 Share-based Payment - Amendments to clarify the classification and measurement of share-based payment transactions (1/1/2018); IFRS 9 Financial Instruments and subsequent amendments (1/1/2018); IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (1/1/2018); IAS 40 Investment Property - Amendments to clarify transfers or property to, or from, investment property (1/1/2018).
Intervest n'a pas appliqué les nouvelles normes, amendements des normes et interprétations qui ne sont pas encore entrés en vigueur mais qui peuvent déjà être appliqués: Amendments resulting from Annual Improvements 2015-2017 cycle (1/1/2019); IFRS 4 Insurance Contracts - Amendments regarding the interaction of IFRS 4 and IFRS 9 (1/1/2019); IFRS 17 Insurance contracts (1/1/2021); IAS 19 Employee benefits - Amendments rearding plan amendments, cutailments or settlements (1/1/2019); IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures - Amendments regarding long-term interests in associates and joint ventures (1/1/2019).
| en milliers € | 30.06.2018 | 31.12.2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | Immobilier logistique |
Total | Bureaux | Immobilier logistique |
Total | |
| Bilan au 1 janvier | 304.250 | 358.289 | 662.539 | 301.926 | 309.018 | 610.944 |
| • Investissements et extensions dans des immeubles de placement existants |
2.331 | 554 | 2.885 | 878 | 6.452 | 7.330 |
| • Acquisition des immeubles de placement |
0 | 51.984 | 51.984 | 0 | 51.539 | 51.539 |
| • Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
3.391 | 5.475 | 8.866 | 1.446 | -8.720 | -7.274 |
| Juste valeur des biens immobiliers | 309.972 | 416.302 | 726.274 | 304.250 | 358.289 | 662.539 |
| • Biens immobiliers détenus par droit d'utilisation* |
381 | 0 | 381 | 0 | 0 | 0 |
| Bilan au 30 juin | 310.353 | 416.302 | 726.655 | 304.250 | 358.289 | 662.539 |
* Depuis le 1 janvier 2018 IFRS 16 est appliqué, où l'immobilier détenu par le droit d'utilisation est repris au bilan. Cette nouvelle norme IFRS est obligatoire à partir du 1 janvier 2019.
Les investissements dans des immeubles de placement existants se rapportent au premier semestre 2018 principalement au redéveloppement de Greenhouse BXL et à un projet de rénovation à Wommelgem.
L'acquisition des immeubles de placement comprend les sites logistiques à Vuren, Eindhoven et Raamsdonksveer (Pays-Bas).
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent au premier semestre 2018 à € 8,9 millions. Les variations positives de la juste valeur sont attribuées essentiellement au portefeuille logistique où l'aiguisement des rendements aux Pays-Bas et la plus-value sur les nouvelles acquisitions ont un effet positif commun de € 4,4 millions sur le portefeuille néerlandais. Le portefeuille logistique en Belgique donne lieu à une plus-value de € 1,1 million au 30 juin 2018. Les variations de la juste valeur du portefeuille de bureaux s'élèvent au 30 juin 2018 à € 3,4 millions et se rapportent principalement à Mechelen Campus et Woluwe Garden, une conséquence des locations du semestre écoulé.
Les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur. La juste valeur est déterminée sur base d'un des niveaux suivants de la hiérarchie:
Les immeubles de placement sont selon la classification d'IFRS 13 du niveau 3.
Pour une mise à jour des futurs revenus locatifs minimaux au 30 juin 2018, il est référé au commentaire des activités locatives et de l'évolution du portefeuille aux paragraphes 1.3. et 1.5. (ci-dessus) du rapport de gestion intermédiaire.
Une mise à jour de la structure financière d'Intervest au 30 juin 2018 est mentionnée au paragraphe 1.8. (ci-dessus) du rapport de gestion intermédiaire.
En 2018, Intervest a poursuivi l'optimisation de la répartition des dates d'échéances de ses lignes de crédit. Dans ce cadre, Intervest a refinancé au premier semestre 2018 auprès de la Banque Belfius une ligne de crédit à crédit à court terme pour un montant de € 25 millions en un crédit ayant une durée de 3 ans.
En outre, Intervest a conclu dans ce cadre de l'émission d'un papier commercial deux facilités de back-up pour un montant total de € 30 millions. Le programme de papier commercial est émis en juillet 2018 pour un montant de € 30 millions (voir supra 1.8.).
Au premier semestre 2018, Intervest a conclu deux nouvelles conventions de couverture (swaps de taux d'intérêt) pour un montant notionnel total de € 25 millions et des durées de 6 et 6,6 ans.
Les principaux instruments financiers d'Intervest se composent de créances et de dettes financières et commerciales, de trésorerie et d'équivalents de trésorerie ainsi que d'instruments financiers du type swap de taux d'intérêt (IRS).
| RÉSUMÉ DES INSTRUMENTS FINANCIERS | 30.06.2018 | 31.12. 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | Catégories | Niveau | Valeur comptable |
Juste valeur |
Valeur comptable |
Juste valeur |
| INSTRUMENTS FINANCIERS À L'ACTIF | ||||||
| Actifs non courants | ||||||
| Actifs financiers non courants | C | 2 | 176 | 176 | 182 | 182 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants |
A | 2 | 13 | 13 | 13 | 13 |
| Actifs d'impôts différés | C | 2 | 70 | 70 | 0 | 0 |
| Actifs courants | ||||||
| Créances commerciales | A | 2 | 11.697 | 11.697 | 9.609 | 2.952 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | A | 2 | 4.539 | 4.539 | 3.471 | 3.471 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | B | 2 | 1.528 | 1.528 | 728 | 728 |
| INSTRUMENTS FINANCIERS AU PASSIF | ||||||
| Passifs non courants | ||||||
| Dettes financières non courantes (porteuses d'intérêt) |
A | 2 | 269.587 | 272.949 | 252.371 | 256.845 |
| Autres passifs financiers non courants | C | 2 | 2.037 | 2.037 | 2.020 | 2.020 |
| Autres passifs non courants | A | 2 | 1.449 | 1.449 | 1.001 | 1.001 |
| Passifs d'impôts différés | C | 2 | 1.825 | 1.825 | 192 | 192 |
| Passifs courants | ||||||
| Dettes financières courantes (porteuses d'intérêt) |
A | 2 | 53.107 | 53.546 | 46.805 | 46.805 |
| Autres passifs financiers courants | C | 2 | 362 | 362 | 3 | 3 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes |
A | 2 | 3.255 | 3.255 | 2.290 | 2.290 |
| Autres passifs courants | A | 2 | 36.850 | 36.850 | 217 | 217 |
Les catégories correspondent aux instruments financiers suivants:
A. actifs et passifs financiers (y compris les créances et prêts) détenus jusqu'à la date d'échéance au coût amorti
Les instruments financiers sont comptabilisés à la juste valeur. La juste valeur est déterminée sur base d'un des niveaux suivants de la hiérarchie des justes valeurs:
Les instruments financiers d'Intervest correspondent au niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs. Les techniques d'évaluation relatives à la juste valeur des instruments financiers du niveau 2 sont mentionnées dans le Rapport annuel 2017 à la Note 18 Instruments financiers.
Ces swaps de taux d'intérêt ont au 30 juin 2018 une valeur de marché négative de € -2,2 millions (montant notionnel contractuel € 175 millions), laquelle est fixée sur base trimestrielle par les établissements financiers émetteurs.
| Début | Échéance | Taux d'intérêt |
Montant notionnel contractuel |
Comptabilité de couverture |
Juste valeur | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | Oui/Non | 30.06.2018 | 31.12.2017 | |||||
| 1 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3775% | 10.000 | Non | 0 | -3 |
| 2 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Non | -133 | 0 |
| 3 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Non | -134 | 0 |
| 4 | IRS | 26.06.2015 | 26.06.2019 | 0,3300% | 10.000 | Non | -95 | 0 |
| Instruments de couverture autorisés | -362 | -3 | ||||||
| Autres passifs financiers courants | -362 | -3 | ||||||
| 1 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Non | 0 | -210 |
| 2 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Non | 0 | -210 |
| 3 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2022 | 0,7800% | 15.000 | Non | -445 | -423 |
| 4 | IRS | 30.06.2015 | 30.06.2020 | 0,4960% | 15.000 | Non | -221 | -241 |
| 5 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2021 | 0,6300% | 15.000 | Non | -332 | -331 |
| 6 | IRS | 26.06.2015 | 26.06.2019 | 0,3300% | 15.000 | Non | 0 | -137 |
| 7 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2021 | 0,1200% | 15.000 | Non | -81 | -24 |
| 8 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2022 | 0,2200% | 15.000 | Non | -74 | -2 |
| 9 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,4675% | 10.000 | Non | -101 | -302 |
| 10 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2023 | 0,3300% | 10.000 | Non | -83 | -49 |
| 11 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,4500% | 10.000 | Non | -91 | -53 |
| 12 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,8500% | 10.000 | Non | -324 | -38 |
| 13 | IRS/ Floor* |
15.06.2018 | 15.01.2025/15.06.2020 | 0,6600% | 15.000 | Non | -176 | 0 |
| 14 | IRS/ Floor* |
15.06.2018 | 17.06.2024/15.06.2020 | 0,5950% | 10.000 | Non | -109 | 0 |
| Instruments de couverture autorisés | -2.037 | -2.020 | ||||||
| Autres passifs financiers non courants | -2.037 | -2.020 | ||||||
| 1 | Floor | 01.12.2016 | 01.02.2021 | 0,0% | 27.500 | Non | 176 | 182 |
| Actifs financiers non courants | 176 | 182 | ||||||
| Total de la juste valeur des dérives financiers | -2.223 | -1.841 |
* Le swap de taux d'intérêt est floored pour une période de deux ans.
Au 30 juin 2018, Intervest ne classifie aucun swap de taux d'intérêt comme couverture de trésorerie. Les fluctuations de valeur de tous les swaps de taux d'intérêt existants sont comptabilisés directement dans le compte de résultats.
Au premier semestre 2018, il n'y a pas eu de modifications dans le genre de transactions qui ont lieu entre parties liées par rapport à la description à la Note 21 du Rapport financier du Rapport annuel 2017.
En ce qui concerne la prévention de conflits d'intérêt, la société est d'une part soumise aux règles légales (articles 523 et 524 du Code des sociétés et articles 36 jusqu'à 38 de la Loi SIR) et d'autre part aux règles reprises dans ses statuts et la Charte de Gouvernance d'Entreprise.
Intervest a dans le cadre de ses nouveaux projets de construction et extensions pour environ € 45 millions d'obligations d'investissement. Il s'agit de dépenses d'investissement qui ont été convenues mais qui ne sont pas encore réalisées à la date du bilan.
Pour plus d'information relative aux obligations conditionnelles d'Intervest il est référé à la note 24 du Rapport annuel financier 2017, qui peut être consulté via www.intervest.be.
Il n'y a pas d'événements importants à mentionner qui se sont produits postérieurement à la date du reporting au 30 juin 2018.
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES SA, SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE PUBLIQUE DE DROIT BELGE
RAPPORT D'EXAMEN LIMITÉ SUR L'INFORMATION FINANCIÈRE INTERMÉDIAIRE CONSO-LIDÉE D'INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES SA, SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE PUBLIQUE DE DROIT BELGE POUR LE SEMESTRE CLÔTURÉ LE 30 JUIN 2018
Dans le cadre de notre mandat de commissaire, nous vous faisons rapport sur l'information financière intermédiaire consolidée. Cette information financière intermédiaire consolidée comprend le bilan consolidé résumé clôturée le 30 juin 2018, le compte de résultats consolidé résumé, l'état consolidé résumé du résultat global, l'état consolidé résumé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé résumé des flux de trésorerie pour le semestre clôturé à cette date, ainsi que les notes sélectives 2.6.1 à 2.6.8.
Nous avons effectué l'examen limité de l'information financière intermédiaire consolidée de Intervest Offices & Warehouses SA, Société immobilière réglementée publique de droit belge ("la société") et ses filiales (conjointement "le groupe"), préparée conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union Européenne.
Le total de l'actif mentionné dans la le bilan consolidée résumée s'élève à 753 302 (000) EUR et le bénéfice consolidé de la période s'élève à 21 298 (000) EUR.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire consolidée conformément à la norme internationale IAS 34 "Information financière intermédiaire" telle qu'adoptée dans l'Union Européenne. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la norme internationale ISRE 2410 "Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité". Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables, et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing) et en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit sur l'information financière intermédiaire consolidée.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que l'information financière intermédiaire consolidée d'Intervest Offices & Warehouses SA, Société immobilière réglementée publique de droit belge n'est pas établie, à tous les égards importants, conformément à la norme internationale IAS 34 "Information financière intermédiaire" telle qu'adoptée dans l'Union Européenne.
Zaventem, le 30 juillet 2018.
Le commissaire
DELOITTE Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Rik Neckebroeck
Conformément à l'article 13 §2 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007, le conseil d'administration composé de Jean-Pierre Blumberg (président), Marleen Willekens, Chris Peeters, Jacqueline de Rijk-Heeren, Johan Buijs et Gunther Gielen, déclare qu'à sa connaissance:
Ces chiffres semestriels résumés sont approuvés en vue de leur publication par le conseil d'administration du 30 juillet 2018.
Intervest Offices & Warehouses SA (ci-après Intervest), fondée en 1996, est une société immobilière réglementée publique (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (INTO) depuis 1999. Intervest investit dans des immeubles de bureaux et propriétés logistiques de première qualité, loués à des locataires de premier ordre. Les biens immobiliers dans lesquels il est investi sont principalement des immeubles modernes, situés à des emplacements stratégiques dans et en dehors du centre des villes. La partie se rapportant aux bureaux dans le portefeuille immobilier est concentrée sur l'axe Anvers-Malines-Bruxelles; la partie logistique sur l'axe Anvers - Bruxelles - Nivelles et Anvers - Limbourg - Liège, avec extensions en Belgique, aux Pays-Bas et vers l'Allemagne. Intervest se distingue lors de la location d'espaces en allant au-delà de la location de mètres carrés uniquement. La société va beyond real estate en offrant des 'solutions clé en main' (une solution globale sur mesure et pour le client) comprenant un large éventail de services, du coworking et des serviced offices.
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES SA, société immobilière réglementée publique de droit Belge, Jean-Paul SOLS - ceo ou Inge TAS - cfo, T. + 32 3 287 67 87. http://www.intervest.be/fr
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