Investor Presentation • Feb 14, 2019
Investor Presentation
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie Embargo tot 14/02/2019, 19.45 uur
Antwerpen, 14 februari 2019
1 Ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2017, bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille.
• Groei van de vastgoedportefeuille naar € 1,3 miljard tegen eind 2021.
| 1. | Operationele activiteiten in 2018 | 5 |
|---|---|---|
| 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. |
2018 in het kort Vastgoedportefeuille Investeringen Ontwikkelingspotentieel voor 2019 Verhuuractiviteit Looptijd huurcontracten in portefeuille |
5 10 15 21 24 25 |
| 2. | Financiële jaarresultaten 2018 | 28 |
| 2.1. | Geconsolideerde resultatenrekening 2.2. Geconsolideerde balans 2.3. Financiële structuur |
28 33 35 |
| 3. | Vooruitzichten 2019 | 38 |
| 4. | Financiële kalender 2019 | 43 |
| Bijlagen: Financiële staten | 44 |
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit persbericht maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.be, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMArichtlijn. Ten gevolge van deze richtlijn is de voorheen gehanteerde term "operationeel uitkeerbaar resultaat" niet langer bruikbaar. De benaming is daarom veranderd in "EPRA resultaat". Inhoudelijk is er geen verschil met de voorheen gehanteerde term "operationeel uitkeerbaar resultaat".
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in het beursgenoteerde vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie wordt verwezen naar www.epra.com.
Na de significante wijziging in haar aandeelhoudersstructuur in 2016 heeft Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest') haar eigen koers uitgezet en het begin 2016 gecommuniceerde groeiplan, dat gebaseerd is op de heroriëntering van de kantorenportefeuille en de uitbreiding van het logistiek vastgoed intussen gerealiseerd, met een jaarlijks gemiddeld groeitempo van de vastgoedportefeuille van 12%.
Daarbij heeft Intervest ook in 2018 haar strategisch groeiplan succesvol voortgezet en een aantal belangrijke mijlpalen bereikt. De vastgoedportefeuille heeft immers de vooropgezette waarde van € 800 miljoen ruimschoots bereikt, de totale verhuurbare oppervlakte is ondertussen groter dan 1 miljoen m² en de marktkapitalisatie van de vennootschap heeft de drempel van € 500 miljoen overschreden.
In 2018 heeft de vastgoedportefeuille een groei gekend van 31% of € 204 miljoen, voornamelijk door acquisities en herontwikkelingen, in lijn met de strategie, en is zo geëvolueerd van € 663 miljoen op 31 december 2017 naar € 867 miljoen op jaareinde 2018. De strategische doelstelling om de vastgoedportefeuille te laten groeien tot € 800 miljoen is dus ruimschoots bereikt. Daarbovenop heeft Intervest een pijplijn van gecommitteerde ontwikkelingen in Nederland van € 57 miljoen met drie logistieke projecten in Nederland (Roosendaal en Eindhoven) die in de loop van 2019 zullen opgeleverd worden.
De reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille (zonder acquisities) is in 2018 licht toegenomen met € 4 miljoen of 0,6%1 . De kantoren kenden een waardedaling van 1% door de aanpassing van de rendementen. De reële waarde van de logistieke portefeuille is gestegen met 2% door de aanscherping van de rendementen, zowel in België als in Nederland.
De verhouding van de vastgoedsegmenten in de portefeuille is op jaareinde 2018 zoals strategisch vooropgesteld: 60% is geïnvesteerd in logistiek vastgoed en 40% in kantoorgebouwen (54% en 46% respectievelijk eind 2017). De vastgoedportefeuille is in 2018 uitgebreid met circa 230.000 m² en heeft op 31 december 2018 een significante drempel oveschreden met een totale verhuurbare oppervlakte van meer dan 1 miljoen m².
In 2018 heeft Intervest in totaal acht nieuwe acquisities gerealiseerd voor een totaal bedrag van € 186 miljoen, waarvan zes logistieke sites in Nederland, één in België en een kantoorsite in België.
De logistieke vastgoedportefeuille in Nederland is verder uitgebreid op logistieke hotspots, met clustervorming in Zuid-Nederland, nl. in Tilburg, Raamsdonksveer, Roosendaal, Vuren en Eindhoven. De portefeuille is in Nederland nu goed voor 196.000 m², bedraagt € 154 miljoen en bestaat uit acht sites, alle met 100% bezettingsgraad.
1 Ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2017, bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille.
De acquisities in de logistieke portefeuille zijn een strategisch beoogde mix geweest van duurdere investeringen in afgewerkte gebouwen met langetermijnhuurovereenkomsten enerzijds, en anderzijds ontwikkelingen en built-to-suitprojecten waar een beter rendement gerealiseerd kan worden, uiteraard steeds met inachtname en beperking van de risico's verbonden aan dergelijke ontwikkelingen. Logistiek vastgoed wordt in de huidige markt immers steeds duurder. Derhalve is er voorzichtigheid geboden in het acquisitietraject en dienen investeringsrendementen scherp bewaakt te worden. In de kantorenmarkt ziet Intervest mogelijkheden om te investeren aan attractievere rendementen, onder voorwaarde dat de kantoorgebouwen geschikt zijn om het Greenhouse-concept toe te passen waar klassieke kantoorruimten gecombineerd worden met uitgebreide dienstverlening, serviced offices, coworking, gemeenschappelijke vergaderzalen en evenementruimten.
In 2018 is ook succesvol verder gewerkt aan de heroriëntering in de kantorenportefeuille met het Greenhouse-concept, waarbij de kantoren ingevuld worden als vooruitstrevende inspirerende ontmoetingsplekken waar werken en well-being samengaan. De bouwwerken van Greenhouse BXL in Diegem met een derde Greenhouse Flex (coworking lounge) zijn volledig afgerond en de site is operationeel. Ruim 80% van de verhuurbare oppervlakte is verhuurd. Deze verhuringen starten veelal in 2019 en zullen vanaf dan huurinkomsten genereren. De verdere commercialisering is volop aan de gang.
In dit kader heeft Intervest in december 2018 ook het servicegerichte kantorencomplex Ubicenter verworven. Ubicenter is een hedendaags multitenant kantorencomplex van 23.150 m² gelegen op Philipssite aan de stadsrand van Leuven. Het gebouw beschikt over een foyer, een bedrijfsrestaurant, een auditorium en een businesscentrum uitgebaat door MC Square wat mooi aansluit op het flexibele business hub concept Greenhouse van Intervest in Antwerpen, Mechelen en Brussel.
Intervest positioneert zich in haar beide marktsegmenten beyond real estate en treedt op als een real estate partner die verder gaat dan het louter verhuren van vierkante meters kantoren of logistieke ruimte. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken kan Intervest de klanten 'ontzorgen' en meerwaarde bieden. De vele positieve reacties van de klanten op o.m. turnkey solutions sterken Intervest dan ook in het verder uitbouwen van deze aanpak.
Intervest heeft in 2018 de basis gelegd voor de verdere groei van de vennootschap met het herontwikkelingstraject van 'Genk Green Logistics'. Dit project heeft een toekomstig ontwikkelingspotentieel van circa 250.000 m² state-of-the-art logistiek vastgoed op zone B van de voormalige Ford-site, gespreid over een termijn van vijf jaar. De Ford-site is door zijn locatie, omvang en multimodale bereikbaarheid een uitzonderlijke investeringsopportuniteit.
Bijzondere aandacht is dit jaar gegaan naar het verwerven van het terrein voor een bedrag van € 3 miljoen, het uitwerken van de samenwerking met Group Machiels, het oprichten van de vennootschap Genk Green Logistics en haar erkenning als institutionele GVV (IGVV) en de aanvraag tot erkenning als brownfield-site. Verwacht wordt dat de sloopwerken zullen starten in het eerste kwartaal van 2019 en dat de bouwwerken voor een eerste logistieke gebouw in de tweede jaarhelft van 2019 zullen aanvangen.
De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 93% op 31 december 2018, wat een stijging inhoudt van 2% tegenover jaareinde 2017 (91%). Voor de kantorenportefeuille is de bezettingsgraad met 3% toegenomen tot 88% op 31 december 2018 (85% jaareinde 2017, 76% inclusief Greenhouse BXL). De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille blijft stabiel op 98% op 31 december 2018 (98% jaareinde 2017).
De stijging in de bezettingsgraad vloeit voornamelijk voort uit de ingebruikname van het voor 80% verhuurde Greenhouse BXL, de volledige verhuring van Greenhouse Mechelen (torengebouw op Mechelen Campus) en de verwerving van verschillende volledig verhuurde logistieke sites.
Het is een actief jaar geweest op vlak van verhuurtransacties. In 2018 zijn er in totaal 38 langetermijn huurovereenkomsten afgesloten of verlengd, goed voor 15% van de huurinkomsten.
In de kantorenportefeuille is voor 32.600 m² of 21% van de huurinkomsten van het kantorensegment getekend. 22.800 m² of 15% betreft nieuwe verhuringen of uitbreidingen. Hierdoor is de WALL kantoren (gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum) toegenomen tot 3,5 jaar (3,1 jaar op 31 december 2017). In het kantorensegment zijn er bovendien 38 flexibele contracten afgesloten voor Greenhouse Flex en serviced offices in Brussel, Mechelen en Berchem.
In het logistieke segment is 72.200 m² opgetekend, wat 10% vertegenwoordigt van de huurinkomsten van het logistieke segment. 6% betreft nieuwe verhuringen. Daarnaast werden in het logistieke segment voor 35.200 m² of 9% van de huurinkomsten tijdelijke contracten afgesloten of verlengd met een onbepaalde looptijd of minder dan één jaar. De WALL logistiek neemt toe van 4,4 jaar op 31 december 2017 naar 5,5 jaar op 31 december 2018. Een gevolg van de acquisities in Nederland die een verlengend effect hebben op de WALL logistiek van 1,4 jaar.
In november 2018 heeft Intervest een succesvolle kapitaalverhoging met onherleidbaar toewijzingsrecht uitgevoerd van € 99,9 miljoen ter financiering van de toen vaststaande pijplijn van investeringen van in totaal € 197 miljoen. Van deze pijplijn is aansluitend in december 2018 € 128 miljoen dadelijk omgezet in vastgoedinvesteringen die onmiddellijk huurinkomsten genereren.
Verder is het eigen vermogen ook versterkt met € 10 miljoen in mei 2018 door het keuzedividend waarbij 57,5% van de aandeelhouders gekozen heeft voor aandelen.
De groei van de vastgoedportefeuille is deels gefinancierd door de kapitaalverhoging en deels met vreemd vermogen. Dit heeft een sterke balansstructuur opgeleverd waarbij de schuldgraad van Intervest 43,5% is op 31 december 2018 (44,6% op 31 december 2017).
Door de kapitaalverhoging van november 2018 heeft de marktkapitalisatie van Intervest de kaap van € 500 miljoen bereikt op 31 december 2018.
In het kader van de financiering van de groei van de vastgoedportefeuille is ook de financieringsportefeuille van Intervest uitgebreid in 2018 en dit met € 88 miljoen of 22%. Hierbij is een commercial-paperprogramma opgestart voor een bedrag van maximaal € 70 miljoen (waarvan € 30 miljoen opgenomen op 31 december 2018). Deze commercial paper draagt bij aan de diversificatie van de financieringsbronnen en de verdere optimalisatie van de financieringskost. Ook heeft Intervest in 2018 met haar financieringspartners nieuwe bilaterale kredietlijnen afgesloten en financieringen verlengd. De gemiddelde looptijd van de langetermijnfinancieringen is hierdoor quasi stabiel gebleven op 4,4 jaar op jaareinde 2018.
In lijn met de uitbreiding van de financieringsportefeuille zijn voor de indekking van het renterisico bijkomende interest rate swaps aangekocht voor een notioneel bedrag van € 100 miljoen met looptijden tussen 5 en 7 jaar. De indekkingsratio bedraagt 84% op jaareinde 2018 en is in lijn met de strategie van Intervest om een indekkingsratio van minstens 80% aan te houden. De gemiddelde looptijd van de interest rate swaps is verlengd van 3,6 naar 4,2 jaar op 31 december 2018.
Deze financieringen, rente-indekkingen en optimalisaties hebben er voor gezorgd dat de gemiddelde financieringskost van Intervest verlaagd is van 2,6% in 2017 naar 2,4% in 2018.
Op jaareinde 2018 is er een buffer van € 113 miljoen aan niet gebruikte kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van de gecommitteerde pijplijn van acquisitieprojecten van € 57 miljoen, de terugbetaling voor € 25 miljoen van de obligatielening die op 1 april 2019 vervalt en de dividendbetaling in mei 2019. In januari 2019 heeft Intervest bijkomend een financiering afgesloten voor een bedrag van € 25 miljoen met een looptijd van 7 jaar.
Door de beperkte schuldgraad van 43,5% op 31 december 2018 kan Intervest nog circa € 120 miljoen investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Het strategisch groeiplan dat gebaseerd is op de heroriëntering van de kantorenportefeuille en de uitbreiding van het logistiek vastgoed is succesvol voortgezet in 2018 en heeft geleid tot een toename van het EPRA resultaat in 2018.
Het EPRA resultaat voor boekjaar 2018 is met 14% gestegen ten opzichte van boekjaar 2017. De huurinkomsten zijn gestegen met 11% als gevolg van de acquisities in boekjaar 2017 en 2018 en de verhuringen in de bestaande vastgoedportefeuille. De toename van de huurinkomsten wordt deels gecompenseerd door de beperkte toename van de vastgoedkosten en de hogere financieringskosten als gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille. De operationele marge is verbeterd met bijna 2% en stijgt van 81% in 2017 naar 83% in 2018. De gemiddelde rentevoet van de financieringen is gedaald van 2,6% in 2017 naar 2,4% in 2018 door kredietvernieuwingen en de uitgifte van een commercial paper.
Het EPRA resultaat per aandeel stijgt met 3% en bedraagt € 1,63 voor 2018 tegenover € 1,58 voor 2017. Dit ondanks een stijging van 10% van het gewogen gemiddeld aantal aandelen als gevolg van de kapitaalverhoging van november 2018 en het keuzedividend in mei 2018.
Het brutodividend voor boekjaar 2018 zal conform de aangekondigde strategie € 1,40 per aandeel bedragen (€ 1,40 voor 2017) wat een brutodividendrendement van 6,8% betekent op basis van de slotkoers van het Intervestaandeel op 31 december 2018, die € 20,60 bedraagt. De nettowaarde (reële waarde) bedraagt € 19,62 op 31 december 2018, tegenover € 19,52 op 31 december 2017, waardoor het aandeel met een premie van 5% noteert op 31 december 2018.
De 5.397.554 nieuwe aandelen die uitgegeven zijn in het kader van de kapitaalverhoging van november 2018, zijn uitgegeven zonder coupon nr. 21 en delen in het resultaat van het boekjaar 2018 vanaf 30 november 2018. Coupon nr. 21 is reeds onthecht op 15 november 2018 en geeft recht op een pro rata temporis brutodividend voor de periode van 1 januari 2018 tot en met 29 november 2018, ter waarde van € 1,28 per aandeel. Coupon nr. 22 geeft recht op een pro rata temporis brutodividend voor de periode vanaf 30 november 2018 tot 31 december 2018, ter waarde van € 0,12 per aandeel. Beide coupons zullen uitbetaald worden in mei 2019.
| Kerncijfers* | 31.12.2018 | 31.12.2017 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logistiek | Kantoren | Totaal | Logistiek | Kantoren | Totaal | |||||
| België | Nederland | Totaal logistiek |
Totaal kantoren |
België | Nederland | Totaal logistiek |
Totaal kantoren |
|||
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in miljoen €) |
366 | 154 | 520 | 347 | 867 | 335 | 24 | 359 | 304 | 663 |
| Verhouding vastgoedseg ment |
42% | 18% | 60% | 40% | 100% | 50% | 4% | 54% | 46% | 100% |
| Contractuele huren (in miljoen €) |
27 | 10 | 37 | 27 | 64 | 25 | 2 | 27 | 22 | 49 |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) |
7,5% | 6,3% | 7,2% | 7,8% | 7,4% | 7,7% | 6,9% | 7,7% | 7,0% | 7,3% |
| Brutohuurrendement (inclusief geschatte huur waarde op leegstand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) |
7,7% | 6,3% | 7,3% | 8,9% | 7,9% | 7,9% | 6,9% | 7,8% | 9,1% | 8,4% |
| Nettohuurrendement (EPRA NIY) (in %) |
6,3% | 5,6% | 6,1% | 6,3% | 6,2% | 6,7% | 5,9% | 6,6% | 5,3% | 6,0% |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
3,8 | 10,1 | 5,5 | 3,5 | 4,6 | 3,8 | 13,7 | 4,4 | 3,1 | 3,9 |
| Bezettingsgraad (EPRA) (in %) |
97% | 100% | 98% | 88% | 93% | 97% | 100% | 98% | 85% | 91% |
| Aantal verhuurbare sites | 24 | 8 | 32 | 13 | 45 | 23 | 2 | 25 | 12 | 37 |
| Bruto verhuurbare opper vlakte (in duizenden m²) |
589 | 196 | 785 | 238 | 1.023 | 550 | 34 | 584 | 211 | 795 |
* Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.be, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven".
De verhouding tussen de beide segmenten is op jaareinde 2018 60% logistieke gebouwen en 40% kantoren ten opzichte van respectievelijk 54% en 46% op 31 december 2017. Hiermee heeft Intervest haar strategisch gestelde doelstelling om de samenstelling van de portefeuille te verschuiven richting logistiek, bereikt.
Intervest investeert in kantoorgebouwen in België en in logistieke panden in België en Nederland, gebouwen van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft voornamelijk moderne gebouwen, gelegen op strategische locaties, vaak in clusters. Het kantoorgedeelte concentreert zich in en rond centrumsteden als Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven en ligt zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad. Het logistieke deel van de portefeuille in België is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Rijsel. In Nederland concretiseert de portefeuille zich op de assen Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen en Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo.
"Op amper twee jaar tijd is Intervest erin geslaagd om niet alleen een Nederlandse logistieke vastgoedportefeuille van meer dan € 150 miljoen uit te bouwen maar om hier ook meteen clusters te vormen op enkele van de belangrijkste logistieke knooppunten van Zuid-Nederland. Het is een strategie die we met de projectontwikkelingen in de pijplijn in Roosendaal en Eindhoven resoluut zullen verder zetten." - Jean-Paul Sols, ceo Intervest
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in 2018 toegenomen met € 204 miljoen en bedraagt op 31 december 2018 € 867 miljoen (€ 663 miljoen op 31 december 2017).
| Kerncijfers (in miljoen €) | 31.12.2018 | 31.12.2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logistiek | Kantoren | Totaal | Logistiek | Kantoren | Totaal | ||
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 513 | 347 | 860 | 357 | 304 | 661 | |
| Grondreserve | 5 | 0 | 5 | 2 | 0 | 2 | |
| Via recht-van-gebruik gehouden vastgoed |
2 | 0 | 2 | 0 | 0 | 0 | |
| Vastgoedbeleggingen | 520 | 347 | 867 | 359 | 304 | 663 |
De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2018 toegenomen met € 161 miljoen of 45% door:
De reële waarde van de kantorenportefeuille is in 2018 toegenomen met € 43 miljoen of 14% voornamelijk door:
In 2018 heeft de totale bezettingsgraad van de portefeuille een positieve evolutie gekend. De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 93% op 31 december 2018, wat een stijging inhoudt van 2% tegenover jaareinde 2017 (91%).
Voor de kantorenportefeuille is de bezettingsgraad met 3% toegenomen tot 88% op 31 december 2018 (85% jaareinde 2017, 76% inclusief Greenhouse BXL).
De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille blijft stabiel op 98% op 31 december 2018 (98% jaareinde 2017).
De stijging in de bezettingsgraad vloeit voornamelijk voort uit de ingebruikname van het voor 80% verhuurde Greenhouse BXL, de volledige verhuring van Greenhouse Mechelen (torengebouw op Mechelen Campus) en de verwerving van verschillende volledig verhuurde logistieke sites.
In 2016 heeft Intervest de strategische doelstelling gesteld om de vastgoedportefeuille te laten groeien tot meer dan € 800 miljoen en de verhouding van de logistieke portefeuille op 60% van de totale vastgoedportefeuille te brengen. In 2018 is deze doelstelling gerealiseerd en bedraagt de totale vastgoedwaarde € 867 miljoen. De groei focust op logistieke clusters in een straal van 150 km rond Antwerpen en hedendaagse, servicegerichte kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties.
In België heeft Intervest in 2018 een logistieke site in Gent en een multitenant kantoorgebouw in Leuven verworven. Intervest heeft eveneens de werkzaamheden afgerond voor de herontwikkeling van Greenhouse BXL met een derde Greenhouse Flex.
In Nederland heeft Intervest zes nieuwe logistieke sites toegevoegd aan de portefeuille, gelegen in Vuren, Tilburg, Raamsdonksveer, Roosendaal en Eindhoven. 30% van de logistieke vastgoedportefeuille is nu in Nederland gelegen.
In totaal heeft Intervest in 2018 voor € 186 miljoen nieuwe acquisities en voor € 10 miljoen uitbreidingen op en investeringen in bestaande sites gerealiseerd.
De nieuw verworven sites hebben samen een verhuurbare oppervlakte van circa 227.200 m² en genereren een huurinkomstenstroom van ruim € 12 miljoen op jaarbasis. De verwervingen hebben gemiddeld een brutoaanvangsrendement van 6,4%.
De investeringsstrategie van Intervest richt zich op clusters op goed ontsloten logistieke locaties. Het Vlaamse Havenbedrijf Gent - dat eind 2017 fuseerde met het Nederlandse Zeeland Seaports tot North Sea Port - is een expansief logistiek gebied op de as Antwerpen - Gent - Rijsel dat past in deze investeringsstrategie. Intervest heeft in 2018 een eerste stap in dit belangrijk logistiek gebied gezet.
In België heeft Intervest haar logistieke portefeuille uitgebreid naar het Gentse zeehavengebied (onderdeel van North Sea Port) door de realisatie van een sale-and-lease-backoperatie. Intervest heeft de aandelen verworven van de vastgoedvennootschap die eigenaar is van een logistieke site en concessiehouder van het terrein, eigendom van Haven Gent. De goed ontsloten farmaceutische site van 38.000 m² - die in 2018 voor circa 40% is gerenoveerd - is opgebouwd uit drie aaneensluitende units en de daken zijn integraal voorzien van een fotovoltaïsche installatie. De site wordt vanaf verwerving in december 2018 integraal gehuurd door een internationale logistieke dienstverlener voor een vaste duurtijd van 10 jaar.
De aanschaffingswaarde van het vastgoed, eigendom van de vastgoedvennootschap, bedraagt € 23 miljoen en levert een jaarlijks huurinkomen op dat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 5,9%.
"Met deze transactie in Gent wordt het werkingsgebied van Intervest uitgebreid naar het expansieve havengebied North Sea Port. Deze transactie faciliteert daarmee verdere groeimogelijkheden voor Intervest om hier een nieuwe logistieke cluster te realiseren." Jean-Paul Sols, ceo Intervest
In 2018 heeft Intervest zich gefocust op de vorming van logistieke clusters in Nederland.
West-Brabant is in 2018 opnieuw uitgeroepen tot de nummer 1 logistieke hotspot2 van Nederland.
In het expansieve Roosendaal heeft Intervest een belangrijke positie ingenomen en in Raamsdonksveer is haar positie in bedrijvenpark Dombosch uitgebreid tot een cluster van drie sites.
In Tilburg heeft Intervest naast de site op bedrijventerrein Vossenberg II haar vastgoedcluster uitgebreid met een bijkomende site op bedrijventerrein Katsbogten. Dankzij de centrale ligging, goede infrastructuur, bereikbaarheid en ondernemersklimaat van internationaal niveau is Tilburg het tweede belangrijkste logistieke knooppunt3 van Nederland.
Intervest heeft ook een positie ingenomen in Eindhoven, dat ideaal gelegen is voor distributie in het zuiden van Nederland dankzij de aanwezigheid van verschillende snelwegen, een luchthaven voor zowel vracht- als personenvervoer en een spoorwegknooppunt.
In juni 2018 heeft Intervest de aandelen verworven van de vastgoedvennootschap Vastgoed Vuren bv, eigenaar van een built-to-suit distributiecentrum in Vuren en de bijhorende grond. Vuren is goed ontsloten via de A15 en A27. Het nieuwbouwproject van 13.760 m² bestaat uit verschillende geklimatiseerde opslagruimten en een kantoorgedeelte in twee bouwlagen op maat gebouwd voor de farmaceutische groothandel The Medical Export Group (MEG). De magazijnen zijn geschikt voor de opslag van farmaceutische producten en temperatuurgevoelige goederen. MEG is een triple-nethuurovereenkomst aangegaan voor een vaste termijn van 10 jaar vanaf oplevering in het derde kwartaal van 2018.
De totale aanschaffingswaarde van het vastgoed bedraagt € 12,8 miljoen en levert een jaarlijks huurinkomen op van € 0,8 miljoen, wat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 6,5%.
In juli 2018 heeft Intervest een tweede logistieke site in Raamsdonksveer aangekocht van circa 35.000 m² magazijn en mezzanine en circa 700 m² kantoren. Het distributiecentrum wordt sinds 2015 gehuurd door Dome Vastgoed en uitgebaat door Welzorg, de op één na grootste leverancier van mobiliteitshulpmiddelen in Nederland. Deze site grenst aan het distributiecentrum dat Intervest in 2017 aangekocht heeft waardoor op deze locatie een strategische gebouwencluster is ontstaan.
De aanschaffingswaarde bedraagt € 24 miljoen en de site genereert een jaarlijks huurinkomen van € 1,2 miljoen wat een brutoaanvangsrendement vertegenwoordigt van 5,1%.
Deze site is via een transactie onder registratierechten samen aangekocht met Silver Forum in Eindhoven.
JAARCIJFERS 2018
Intervest heeft een belangrijke positie verworven op het strategisch gelegen en multimodaal ontsloten Flight Forum op het terrein van Eindhoven Airport door de aankoop van het distributiecentrum Silver Forum.
Silver Forum heeft een totale verhuurbare oppervlakte van circa 24.300 m² magazijn en mezzanine, circa 5.900 m² afzonderlijke kantoren en telt circa 200 parkeerplaatsen rondom het gebouw. Het gebouw heeft een opvallende, organische vorm met een zilverkleurige gebogen gevelafwerking. Het distributiecentrum is sinds 2002 integraal verhuurd aan het beursgenoteerde hightechbedrijf ASML, wereldmarktleider in de productie van machines voor halfgeleiders.
De aanschaffingswaarde bedraagt € 16,4 miljoen en de site genereert een jaarlijks huurinkomen van € 1,8 miljoen wat een brutoaanvangsrendement vertegenwoordigt van 10,8%.
Deze site is via een transactie onder registratierechten samen aangekocht met de site aan de Zalmweg 41 in Raamsdonksveer.
Midden december 2018 heeft Intervest een derde site op bedrijventerrein Dombosch in Raamsdonksveer aangekocht door de realisatie van een sale-and-lease-backoperatie voor de hoofdvestiging van Itsme bv, groothandel en dienstverlener inzake elektrotechnische en mechanische componenten. Het distributiecentrum met bijhorend losstaand kantoorgebouw heeft een oppervlakte van circa 14.500 m². Itsme huurt de volledig site vanaf aankoopdatum voor een vaste termijn van 12 jaar onder een triple-netregime.
De totale aanschaffingswaarde bedraagt € 10,7 miljoen en de site levert een jaarlijkse huurinkomen op van € 0,8 miljoen, wat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 7,2%.
Eind december 2018 heeft Intervest een tweede site in Tilburg aan haar portefeuille toegevoegd. Via een sale-and-lease-backoperatie is Intervest eigenaar geworden van het hoofdkantoor van homeretailer Kwantum, onderdeel van Homefashion Group. De site ligt op bedrijventerrein Katsbogten en bestaat uit een distributiecentrum met bijhorend losstaand kantoorgebouw van samen 28.000 m². Kwantum huurt de volledige site vanaf aankoopdatum voor een vaste termijn van 10 jaar onder een triple-netregime en zal tijdens het eerste jaar van de overeenkomst het kantoorgebouw ingrijpend renoveren, verduurzamen en uitbreiden en tegelijkertijd ook het distributiecentrum moderniseren. Kwantum is marktleider in wand-, raam- en vloerproducten en beschikt over een eigen webshop en heeft meer dan 100 eigen winkels in de Benelux.
De totale aanschaffingswaarde bedraagt € 22,1 miljoen en deze site levert een jaarlijks huurinkomen op van € 1,3 miljoen, wat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 5,7%.
Eind december heeft Intervest een sale-and-lease-backovereenkomst gesloten voor een logistieke site in Roosendaal van in totaal circa 38.200 m² opslagruimte en bijhorende kantoren, gelegen op een terrein van meer dan 13 hectare op het bedrijventerrein Majoppeveld Noord. De site huisvest het hoofdkantoor en één van de belangrijkste distributiecentra van Jan de Rijk Logistics, een leidende transport en logistieke dienstverlener.
De site wordt vanaf aankoopdatum volledig gehuurd door Jan de Rijk Logistics voor een vaste termijn van 15 jaar onder een triple-netregime.
De totale aanschaffingswaarde bedraagt € 38,5 miljoen en deze site levert een jaarlijks huurinkomen op van € 2,1 miljoen, wat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 5,5%.
In 2018 heeft Intervest haar strategie verder uitgerold om te investeren in inspirerende multitenantkantoren op goed bereikbare locaties in grote agglomeraties in Vlaanderen.
In december 2018 heeft Intervest het servicegerichte kantorencomplex Ubicenter verworven. Ubicenter is een hedendaags kantoorcomplex van 23.150 m² gelegen op Philipssite aan de stadsrand van Leuven dat voor meer dan 95% verhuurd is aan 12 huurders. Het gebouw beschikt over een foyer, een bedrijfsrestaurant, een auditorium en een businesscentrum uitgebaat door MC Square. Het kantorencomplex sluit aan op het flexibele business hub concept Greenhouse van Intervest in Antwerpen, Mechelen en Brussel waar klassieke kantoorruimten gecombineerd worden met uitgebreide dienstverlening, serviced offices, coworking, gemeenschappelijke vergaderzalen en evenementruimten.
De totale aanschaffingswaarde bedraagt € 33,7 miljoen en levert een jaarlijkse huurinkomen op van € 2,8 miljoen, wat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 8,2%. De transactie is gestructureerd als een overdracht van een erfpachtrecht dat loopt tot 2099, waarbij de stad Leuven de residuaire eigendomsrechten houdt.
Intervest positioneert zich als een vastgoedvennootschap die verder gaat dan het louter verhuren van vierkante meters. Intervest gaat beyond real estate. Door te luisteren naar de klanten, mee te denken en vooruit te denken, zorgt Intervest voor het 'ontzorgen' van de klant en het bieden van meerwaarde.
Greenhouse staat voor het 'nieuwe werken' waar kantoren op maat, serviced offices en coworking lounges gecombineerd worden met moderne vergader- en evenementenruimtes en extra diensten. Het concept stimuleert interactie tussen bezoekers, vaste en flexibele huurders.
In 2016 heeft Intervest reeds het kantoorgebouw Greenhouse Antwerp geheroriënteerd tot een succesvol en vernieuwend multitenant servicegericht en inspirerend kantoorgebouw dat klassieke kantoorruimten met flexibele workspace combineert. In Mechelen is het torenkantoorgebouw op Mechelen Campus - waar het flexibele werkconcept als eerst geïntroduceerd werd in 2012 - in 2018 omgedoopt tot Greenhouse Mechelen. Flex-werkers kunnen op de drie Greenhouse locaties terecht: Antwerpen, Mechelen en Brussel. Het aantal flex-werkers is in de tweede jaarhelft van 2018 overigens sterk toegenomen. In 2018 werden in totaal 38 flexibele contracten gesloten met coworkers of huurders van serviced offices.
Het vertrek van de huurder in haar gebouw in Diegem begin 2017 heeft Intervest de kans gegeven om ook op deze locatie eenzelfde herontwikkeling te realiseren van dit kwalitatief goed gebouw op een goed bereikbare locatie dat uitermate geschikt is voor herpositionering tot het Greenhouse-concept. Na een grondige renovatie heeft Greenhouse BXL in het vierde kwartaal van 2018 de deuren geopend. Greenhouse BXL imponeert met een glazen inkomhal die fungeert als een multifunctionele ontmoetingsplek en evenementruimte. Er zijn ook verschillende vergader- en evenementenruimtes waaronder een auditorium met een capaciteit van 200 personen. Er zijn twee restaurants in het gebouw. Het Grand Café 'The Velvet Corner' biedt een ruim assortiment aan gezonde broodjes en salades. Het bedrijfsrestaurant 'The Greenery' heeft een meer uitgebreide menukaart. Huurders kunnen een beroep doen op een service desk die garant staat voor een persoonlijke benadering in functie van hun behoeften.
De eerste huurders Cazimir en Owens & Minor hebben in 2018 hun intrek genomen en begin 2019 verwelkomt Greenhouse BXL Essity, Konica Minolta en Goodyear. Eind 2019 worden zij vervoegd door Roche. Op 31 december 2018 bedraagt de totale bezettingsgraad 80% en is slechts circa 10% van de verhuurbare oppervlakte nog als traditionele kantooroppervlakte beschikbaar voor verhuur. Ook de eerste huurders van de serviced offices hebben intussen hun intrek genomen in het nieuwe kantoorgebouw.
De totale investering in dit herontwikkelingsproject bedraagt € 10 miljoen, waarvan € 8 miljoen in 2018 en € 2 miljoen in 2017.
Intervest heeft begin 2017 eveneens het aanpalend leegstaand gebouw op Berkenlaan 7 gekocht aan grondprijs voor € 1,8 miljoen met de intentie het bestaande gebouw af te breken en de site te integreren met Greenhouse BXL door mogelijks een extra open ruimte met een park, ontspanningsmogelijkheden en een ondergrondse parking te creëren. In 2019 zullen deze heroriënteringswerken verder worden uitgewerkt en geconcretiseerd.
In België werkt Intervest verder aan de herontwikkeling van zone B van de voormalige-Ford-site in Genk en in Nederland heeft Intervest drie gecommitteerde logistieke ontwikkelingen in de pijplijn die in 2019 gerealiseerd zullen worden. Na realisatie zullen deze ontwikkelingen de clustervorming vergroten die Intervest in Nederland beoogt.
Genk Green Logistics is de samenwerkingsvennootschap tussen Intervest enerzijds en Group Machiels anderzijds, die samen met ontwikkelaar MG Real Estate en DEME Environmental Contractors zal instaan voor de herontwikkeling van een van de meest grootschalige trimodaal ontsloten logistieke hubs in Vlaanderen.
De site is strategisch gelegen in de belangrijke logistieke corridor Antwerpen - Limburg - Luik. De totale Ford-site heeft een terreinoppervlakte van 133 hectare. De site is trimodaal ontsloten via het Albertkanaal, het spoor en de nabijheid van de E314 en E313. De grootschaligheid van de site en haar tri-modale ontsluiting zijn unieke troeven om Genk Green Logistics als logistieke hotspot op de kaart te zetten. Genk Green Logistics heeft het terrein aangekocht op zone B van de Ford-site dat 42 hectare groot is. Zone A is voorzien als openbaar domein en voor gemeenschappelijke functies. Zone C is eigendom van De Vlaamse Waterweg.
Genk Green Logistics plant een volledig nieuwbouwproject op zone B dat zal bestaan uit een state-of-the-art logistiek complex van ongeveer 250.000 m² na volledige ontwikkeling. Het is de bedoeling om deze oppervlakte verdeeld over verschillende gebouwen vermoedelijk over een periode van vijf jaar gefaseerd te ontwikkelen.
Genk Green Logistics staat voor een ontwikkelingsplan met een duidelijke commerciële focus op grootschaligheid en e-commerce. Het verwacht hiermee een breed scala aan gebruikers tot de site te kunnen aantrekken, gaande van retailers t.b.v. e-commerce activiteiten, e-fulfilment dienstverleners, tot de klassieke 3PL-organisaties. Genk Green Logistics zal ook open staan voor andere logistieke behoeftes of slimme maakindustrie.
Genk Green Logistics bundelt met haar partners expertise in investeren, ontwikkelen en saneren van grootschalige bedrijfsterreinen. De partners in en van Genk Green Logistics beogen dan ook het project in samenwerking met alle stakeholders te ontwikkelen tot een totaalconcept, dat de grotere regio zal versterken.
In de loop van 2018 zijn belangrijke stappen gezet in de herontwikkeling van de voormalige Ford-site in Genk.
De Vlaamse Waterweg zal de eerste jaren nog sloop-, sanerings- en infrastructuurwerken op zone A uitvoeren maar Genk Green Logistics kan gelijktijdig de sloop- en bouwwerken voor de nieuwbouwontwikkelingen op grote delen van zone B aanvatten. Genk Green Logistics gelooft sterk in de commerciële aantrekkelijkheid van de regio en de voordelen die het grootschalige project aan de logistieke dienstverleners kan bieden en zal een eerste gebouw van circa 20.000 m² ook zonder voorverhuring aanvangen. Het eerste gebouw kan in 2020 operationeel zijn.
In de loop van 2019 en 2020 zal Genk Green Logistics een bedrag van € 12 miljoen gefaseerd bijdragen aan de sloop-, sanerings- en infrastructuurwerken in functie van de voortgang van de werken. Intervest zal gedetailleerde informatie inzake financiering, rendementen en andere randvoorwaarden systematisch communiceren in functie van de voortgang in de verschillende fases. Afhankelijk van de exacte invulling zal de uiteindelijke investeringswaarde van het totale project variëren tussen € 120 miljoen en € 150 miljoen.
Intervest heeft in januari 2018 onder de gebruikelijke opschortende voorwaarden een onderhandse overeenkomst gesloten voor de aankoop van een terrein van 3,9 hectare op het industrieterrein Borchwerf I in Roosendaal. In samenwerking met een gespecialiseerde ontwikkelaar zal Intervest op dit terrein een state-of-the-art logistiek complex realiseren bestaande uit ruim 24.100 m² opslagruimte, 3.200 m² mezzanine en 600 m² kantoren. Het terrein wordt in 2019 na sloopwerken en in bouwrijpe toestand aan Intervest overgedragen waarna de bouwwerken kunnen aanvangen. Oplevering wordt verwacht tegen het vierde kwartaal van 2019.
Commercialisatie van het complex is lopende. De finale aanschaffingswaarde zal afhankelijk zijn van de huursituatie op het moment dat het gebouw wordt opgeleverd en variëren tussen € 18,3 miljoen en € 20,9 miljoen. Op dit moment wordt ingeschat dat het gebouw circa € 1,3 miljoen huurinkomsten zal genereren op jaarbasis en het brutoaanvangsrendement afhankelijk van de looptijd van de af te sluiten huurovereenkomst zal variëren tussen 7,1% en 6,2%.
Intervest heeft in november 2018 onder de gebruikelijke opschortende voorwaarden een turnkey-koopovereenkomst afgesloten voor de aankoop van een logistieke ontwikkeling nabij de luchthaven van Eindhoven op een perceel van circa 33.000 m².
Gold Forum is een state-of-the-art duurzame logistieke projectontwikkeling van circa 21.000 m² en zal architecturaal en functioneel één geheel vormen met het in 2018 aangekochte Silver Forum waardoor een totaal logistiek complex van bijna 50.000 m² zal ontstaan. Gold Forum krijgt net als Silver Forum een opvallende organische vorm maar dan met een goudkleurige gebogen gevel.
Het logistieke gebouw wordt ontwikkeld door en op risico van Kero Vastgoed, een Nederlandse vastgoedontwikkelaar uit de Eindhovense regio. Oplevering wordt voorzien tegen het derde kwartaal van 2019, het ogenblik waarop Intervest het pand zal verwerven. Kero Vastgoed biedt gedurende twee jaar na aankoopdatum een huurgarantie van € 1,2 miljoen per jaar.
De totale aanschaffingswaarde zal € 18,9 miljoen bedragen en met een jaarlijks huurinkomen van € 1,2 miljoen resulteert dit in een brutoaanvangsrendement van 6,2%.
In november 2018 heeft Intervest onder de gebruikelijke opschortende voorwaarden een overeenkomst afgesloten voor de verwerving van een BREEAM Very Good gecertificeerd nieuwbouw built-to-suitproject op bedrijventerrein Borchwerf II. Het nieuwbouwproject van 17.800 m² voor productie- en distributieactiviteiten zal in het eerste kwartaal van 2019 opgeleverd worden, het ogenblik waarop Intervest eigenaar zal worden en de triple-net-lease start voor een vaste periode van 15 jaar.
Het nieuwe warehouse krijgt een opvallende look met aan de voorzijde met een uitstekende luifel en een glaspartij over de volledige hoogte van het gebouw. Op het dak wordt een fotovoltaïsche installatie geplaatst.
Met deze aankoop neemt Intervest een derde positie in Roosendaal in en bouwt zo verder aan clustervorming in logistieke hotspot nummer 1, West-Brabant.
De totale aanschaffingswaarde zal € 16,8 miljoen bedragen en met een jaarlijks huurinkomen van € 1,0 miljoen resulteert dit in een brutoaanvangsrendement van 5,7%.
Op vlak van verhuringen heeft Intervest het voorbije jaar 2018 in totaal 15% van de huurinkomsten voor lange termijn verlengd of vernieuwd. In 2017 was dit 9%. Er werden 38 verhuurtransacties afgesloten voor samen 105.000 m² met nieuwe of zittende huurders. De verhuuractiviteit heeft zich in 2018 voornamelijk toegespitst op contracten met nieuwe huurders, met name 8% van de huurinkomsten (3% in 2017) in 18 transacties. Op vlak van uitbreidingen en verlengingen heeft Intervest 20 transacties afgesloten, goed voor 45.400 m² of 6% van de huurinkomsten (6% in 2017).
In de kantorenportefeuille verhuurde Intervest 32.600 m² in 30 transacties, goed voor 21% van de huurinkomsten van het kantorensegment. In 2017 was dit 6% in 20 transacties. Het betreft een mix van nieuwe huurders (12% van de huurinkomsten kantoren), waaronder Roche, Goodyear, Konica Minolta, Owens & Minor, Essity en Cazimir die hun intrek nemen in Greenhouse BXL, maar ook verlengingen en uitbreidingen met bestaande huurders (9% van de huurinkomsten kantoren) als Galapagos en Cochlear in Mechelen en Rexel in Zellik.
In de logistieke portefeuille werd 72.200 m² verhuurd in acht transacties, goed voor 10% van de huurinkomsten van het logistieke segment. In 2017 was dit 12% in 10 transacties. Ook hier werden voornamelijk overeenkomsten gesloten met nieuwe huurders, met name 6% van de huurinkomsten logistiek, en kon zo gezorgd worden voor een anticipatieve opvulling van enkele sites waar leegstand werd verwacht zodat de bezettingsgraad in het logistieke segment ten opzichte van eind 2017 stabiel blijft.
Naast deze verhuringen en verlengingen op lange termijn werden in het logistieke segment voor 35.200 m² of 9% van de huurinkomsten van het logistieke segment ook tijdelijke contracten afgesloten of verlengd met een onbepaalde looptijd of een looptijd van minder dan één jaar. In het kantoorsegment zijn er bovendien 38 flexibele contracten afgesloten voor Greenhouse Flex en serviced offices in Brussel, Mechelen en Berchem, waar de flexibiliteit van de nieuwe Greenhouse-Flexformule, die abonnees de mogelijkheid biedt om gebruik te maken van de coworking lounges op de drie Greenhouse locaties in Antwerpen, Brussel en Mechelen, een toename in het aantal coworkers als gevolg heeft. De serviced offices in Greenhouse Antwerpen werden eerder al volledig verhuurd en deze in Brussel worden vanaf begin 2019 in gebruik genomen.
Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum
Voor de kantoren bedraagt de gemiddelde resterende huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag (WALL) 3,5 jaar op 31 december 2018 ten opzichte van 3,1 jaar op 31 december 2017. Voor de grote huurders van kantoren (deze boven 2.000 m²) die 67% uitmaken van de totale resterende huurinkomstenstroom en dus een grote impact hebben op de resultaten van Intervest, ligt de eerstvolgende vervaldag (per 1 januari 2019) gemiddeld over 3,8 jaar ten opzichte van 3,4 jaar eind december 2017. Deze verbetering in gemiddelde resterende huurperiode wordt voornamelijk veroorzaakt door de nieuw afgesloten huurcontracten voor Greenhouse BXL, vaak met een vaste looptijd van 6 jaar of meer, die zo een positief effect hebben op de gemiddelde resterende contractduur van 0,4 jaar.
Voor de logistieke panden bedraagt de gemiddelde contractduur tot eerstvolgende vervaldag 5,5 jaar op 31 december 2018, ten opzichte van 4,4 jaar op 31 december 2017. Deze stijging is voornamelijk afkomstig door de verwerving van vijf logistieke sites die voor lange termijn verhuurd zijn. Zij verhogen de resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum met 1,4 jaar en zorgen voor een WALL logistiek Nederland die 10,1 jaar bedraagt op 31 december 2018.
De eindvervaldagen van de huurcontracten van Intervest zijn goed verspreid over de komende jaren. 9% van de contracten heeft, op basis van de contractuele jaarhuur, een eindvervaldatum in het jaar 2019. In 2020 komt slechts 5% van de contracten op eindvervaldatum.
Op 16 februari 2018 vernam Intervest via de pers de intentie van Medtronic om haar logistieke vestiging in Opglabbeek te sluiten. De jaarhuur van Medtronic vertegenwoordigt 3% van de totale contractuele huurinkomsten van Intervest. Het contract heeft een eerste opzegmogelijkheid per 31 augustus 2022. Ondertussen zijn de eerste gesprekken met Medtronic gevoerd om de opties naar eventuele herverhuring en beëindiging van de overeenkomst in 2022 verder te onderzoeken.
De huurovereenkomst met PricewaterhouseCoopers in Woluwe Garden neemt een einde op 31 december 2021. Ondertussen is het voor Intervest duidelijk dat deze huurder, die 5% van de contractuele huurinkomsten van Intervest vertegenwoordigt, geen nieuwe huurovereenkomst zal afsluiten na deze einddatum en het pand zal verlaten tegen eind 2021. Intervest heeft met de succesvolle herpositionering van Greenhouse BXL al bewezen dat een eventueel vertrek van een belangrijke huurder niet noodzakelijk negatief hoeft te zijn. In de loop van 2019 zullen de toekomstmogelijkheden voor dit gebouw verder onderzocht worden, zowel op vlak van herontwikkeling tot een Greenhouse-hub als op vlak van desinvestering.
Ook wat betreft Nike Europe Holding dat 4% van de contractuele huurinkomsten vertegenwoordigt heeft de vennootschap momenteel geen duidelijkheid over de intentie tot al dan niet vernieuwing van de huidige terbeschikkingstellingsovereenkomst die deels in 2020 en deels in 2021 een einde zal nemen.
Gezien contracten vaak van het type 3/6/9 zijn, hebben een groot aantal huurders elke drie jaar de mogelijkheid om hun contract te beëindigen. De grafiek toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten (dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag). Daar Intervest diverse langetermijnovereenkomsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de drie jaar.
De grafiek toont het hypothetische scenario op 31 december 2018 waarbij elke huurder zijn huurcontract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse vervaldag. Dit is een worst case scenario, de in 2018 vertrokken huurders hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van bijna 8 jaar, 14 jaar in 2017.
In 2019 komt 10% van de contracten op tussentijdse- of eindvervaldatum, waarvan 5% in de kantorenportefeuille en 5% in het logistiek vastgoed.
Het EPRA resultaat van Intervest over boekjaar 2018 bedraagt € 31,2 miljoen. Dit resultaat betekent een stijging van 14% tegenover het resultaat van € 27,4 miljoen in 2017. Het EPRA resultaat per aandeel stijgt met 3% en bedraagt € 1,63 voor 2018 tegenover € 1,58 voor 2017. Dit ondanks een stijging van 10% van het gewogen gemiddeld aantal aandelen als gevolg van de kapitaalverhoging van november 2018 en het keuzedividend in mei 2018.
Deze stijging van het EPRA resultaat is hoofdzakelijk het gevolg van de stijging van de huurinkomsten met 11% door de acquisities van boekjaar 2017 en 2018 en de verhuringen in de bestaande vastgoedportefeuille, deels gecompenseerd door de beperkte toename van de vastgoedkosten en de hogere financieringskosten als gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille.
De operationele marge is verbeterd met bijna 2% en stijgt van 81% in 2017 naar 83% in 2018. De gemiddelde rentevoet van de financieringen is gedaald van 2,6% in 2017 naar 2,4% in 2018 door kredietvernieuwingen en de uitgifte van een commercial-paperprogramma.
| Aantal aandelen | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 24.288.997 | 18.405.624 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 24.288.997 | 17.740.407 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen coupon 21 | 18.891.443 | nvt |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen coupon 22 | 24.288.997 | nvt |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 19.176.981 | 17.409.850 |
| Resultaat per aandeel - aandeel van de Groep | ||
| Nettoresultaat (€) | 1,78 | 1,22 |
| EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (€) | 1,63 | 1,58 |
| Uitkeringspercentage* (%) | 86% | 89% |
| Brutodividend** (€) | 1,40 | 1,40 |
| Percentage roerende voorheffing | 30% | 30% |
| Nettodividend (€) | 0,9800 | 0,9800 |
| Balansgegevens per aandeel - aandeel van de Groep | ||
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 19,62 | 19,52 |
| Nettoactiefwaarde EPRA (€) | 19,88 | 19,62 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 20,60 | 22,49 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 5% | 15% |
* Intervest Offices & Warehouses is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal 80% van het nettoresultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen, gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoedbeleggingen en schuldverminderingen.
** Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in 2019.
| EPRA kerncijfers | 31.12.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| EPRA resultaat (in € per aandeel) (groepsaandeel) | 1,63 | 1,58 |
| EPRA NAV (in € per aandeel) | 19,88 | 19,62 |
| EPRA NNNAV (in € per aandeel) | 19,49 | 19,28 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (in %) | 6,2% | 6,0% |
| EPRA Aangepast NIR (in %) | 6,4% | 6,2% |
| EPRA Huurleegstandspercentage (in %) | 6,7% | 13,8% |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) | 17,4% | 19,0%* |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) | 16,2% | 17,6%* |
* Cijfers herwerkt na aanpassing in de berekening van de EPRA kost ratio's volgend uit een grondige analyse van de EPRA definities. Cijfers zoals gepubliceerd in het Jaarverslag 2017:
EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten): 20,6% EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten): 19,1%
Het EPRA NIR en het EPRA aangepast NIR op 31 december 2018 stijgen ten opzichte van 31 december 2017 als gevolg van de verhuringen in de bestaande portefeuille, gecompenseerd door de acquisities in de loop van 2017 en 2018 aan scherpere yields.
De EPRA kost ratio per 31 december 2018 is gedaald ten opzichte van 31 december 2017, als gevolg van de hogere huurinkomsten uit acquisities en de beperkte toename van de vastgoedkosten.
| in duizenden € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 47.920 | 43.349 |
| Met verhuur verbonden kosten | -53 | -4 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 806 | 623 |
| Vastgoedresultaat | 48.673 | 43.968 |
| Vastgoedkosten | -6.394 | -6.162 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -2.725 | -2.729 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 39.554 | 35.077 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 7.033 | -7.274 |
| Ander portefeuilleresultaat | -2.472 | -89 |
| Operationeel resultaat | 44.115 | 27.714 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) |
-8.005 | -7.467 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
-1.615 | 1.119 |
| Belastingen | -390 | -180 |
| NETTORESULTAAT | 34.105 | 21.186 |
| Minderheidsbelangen | -9 | 0 |
| NETTORESULTAAT - aandeel Groep | 34.114 | 21.186 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 31.168 | 27.430 |
| Portefeuilleresultaat | 4.561 | -7.363 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
-1.615 | 1.119 |
De strategie van Intervest is gebaseerd op een heroriëntering van haar kantorenportefeuille en een groei van de logistieke vastgoedportefeuille. Voor boekjaar 2018 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 47,9 miljoen en stijgen hiermee met € 4,6 miljoen of 11% ten opzichte van boekjaar 2017 (€ 43,3 miljoen).
In de logistieke portefeuille nemen de huurinkomsten toe met € 4,0 miljoen. Dit is een stijging van 17% ten opzichte van 2017. De toename volgt voornamelijk uit de investeringen in 2017 die in 2018 een volledig jaar bijdragen aan het resultaat, alsook nieuwe logistieke acquisities in 2018 in Vuren, Eindhoven, Raamsdonksveer, Roosendaal, Tilburg en Gent die de huurinkomsten verder doen toenemen. Ook de in 2017 gerealiseerde uitbreidingen in de bestaande sites in Herentals en Herstal dragen bij tot de toename van de huurinkomsten.
In het kantorensegment nemen de huurinkomsten licht toe met € 0,6 miljoen door nieuwe verhuringen van leegstaande ruimtes in o.a. Mechelen Campus Toren en Woluwe Garden.
De verhuringen in Greenhouse BXL zullen in de loop van 2019 gradueel bijdragen in de huurinkomsten van de vennootschap. Ook de acquisitie van Ubicenter in Leuven in december 2018 zal in 2019 een volledig jaar bijdragen aan het resultaat.
Huurinkomsten stijgen in de logistieke vastgoedportefeuille met 17% door acquisities in Nederland en in de kantorenportefeuille met 2% door verhuringen in de bestaande portefeuille.
De vastgoedkosten bedragen voor boekjaar 2018 € 6,4 miljoen (€ 6,2 miljoen). De beperkte stijging met € 0,2 miljoen wordt (i) voornamelijk veroorzaakt door de toename van de beheerskosten van het vastgoed met € 0,5 miljoen door de uitbreiding van het Intervest team door de groei van de vastgoedportefeuille, (ii) gedeeltelijk gecompenseerd door lagere technische kosten.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten bedragen € 2,7 miljoen voor boekjaar 2018 en zijn daarmee op hetzelfde niveau gebleven als vorig jaar (€ 2,7 miljoen).
De stijging van de huurinkomsten in combinatie met de beperkte toename van de vastgoedkosten en stabiele algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille in 2018 stijgt met € 4,5 miljoen of 13% tot € 39,6 miljoen (€ 35,1 miljoen). Hierdoor verbetert de operationele marge van Intervest van 81% in 2017 naar 83% voor boekjaar 2018.
In boekjaar 2018 heeft Intervest geen vastgoedbeleggingen gedesinvesteerd.
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2018 € 7,0 miljoen (€ -7,3 miljoen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gevolg van:
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in 2018 € -2,5 miljoen (€ -0,1 miljoen) en omvat voornamelijk de voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges)) bedraagt in 2018 € -8,0 miljoen (€ -7,5 miljoen). De toename van de financieringskosten is een gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille. De in 2017 en 2018 uitgevoerde herfinancieringen ter optimalisering van de financieringsstructuur zorgen samen met het commercial-paperprogramma dat werd uitgerold in juli 2018 voor een gedeeltelijke compensatie van de toegenomen kosten en een daling van de gemiddelde financieringskost van Intervest.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) bevatten de wijziging in marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € -1,6 miljoen (€ 1,1 miljoen).
Het nettoresultaat van Intervest van het boekjaar 2018 bedraagt € 34,1 miljoen (€ 21,2 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Voor het boekjaar 2018 betekent dit voor Intervest een EPRA resultaat van € 31,2 miljoen (€ 27,4 miljoen). Rekening houdend met 19.176.981 gewogen gemiddeld aantal aandelen geeft dit een EPRA resultaat per aandeel van € 1,63 ten opzichte van € 1,58 per aandeel voor boekjaar 2017.
In het kader van haar groeistrategie heeft Intervest in maart 2016 besloten een brutodividend voor boekjaar 2016, 2017 en 2018 te voorzien van minimum € 1,40 per aandeel . Voor boekjaar 2018 zal aan de aandeelhouders een brutodividend van € 1,40 aangeboden worden2 (€ 1,40 voor boekjaar 2017). Dit komt neer op een pay-out ratio van 86% van het EPRA resultaat. Op basis van de slotkoers op 31 december 2018 (€ 20,60) biedt dit de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,8%.
| in duizenden € | 31.12.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| Vaste activa | 867.582 | 663.846 |
| Vlottende activa | 19.582 | 15.572 |
| Totaal activa | 887.164 | 679.418 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | ||
| Eigen vermogen | 477.208 | 359.366 |
| Kapitaal | 219.605 | 167.720 |
| Uitgiftepremies | 167.883 | 111.642 |
| Reserves | 55.015 | 58.818 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 34.114 | 21.186 |
| Minderheidsbelangen | 591 | 0 |
| Verplichtingen | 409.956 | 320.052 |
| Langlopende verplichtingen | 297.951 | 255.584 |
| Kortlopende verplichtingen | 112.005 | 64.468 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 887.164 | 679.418 |
De vaste activa bestaan voornamelijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest. De reële waarde van de vastgoedportefeuille heeft in 2018 een groei gekend van 31% en is toegenomen met circa € 204 miljoen door acquisities en herontwikkelingen, in lijn met de strategie. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt op 31 december 2018 € 867 miljoen (€ 663 miljoen). Onderliggend heeft de reële waarde van de vastgoedportefeuille in 2018 volgende evoluties gekend:
3 Tussen haakjes bevinden zich de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2017.
De vlottende activa bedragen € 20 miljoen (€ 16 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 10 miljoen uit handelsvorderingen waarvan € 9 miljoen vooruitfacturaties voor het eerste kwartaal van 2019, € 5 miljoen uit belastingvorderingen en andere vlottende activa, € 2 miljoen uit liquide middelen en € 2 miljoen uit overlopende rekeningen.
Het eigen vermogen van de vennootschap is in 2018 toegenomen met € 118 miljoen of 33% en bedraagt op 31 december 2018 € 477 miljoen (€ 359 miljoen op 31 december 2017), vertegenwoordigd door 24.288.997 aandelen (18.405.624 aandelen op 31 december 2017). Deze toename komt hoofdzakelijk hier uit voort.
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap is in 2018 door deze kapitaalverhogingen gestegen met € 53 miljoen tot € 221 miljoen (€ 168 miljoen) en de uitgiftepremies met € 56 miljoen tot € 168 miljoen (€ 112 miljoen).
De reserves van de vennootschap bedragen € 55 miljoen (€ 59 miljoen).
Op 31 december 2018 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 19,62 tegenover € 19,52 op 31 december 2017. De EPRA NAV per aandeel bedraagt € 19,88 op 31 december 2018. Dit betekent een stijging van € 0,26 tegenover een EPRA NAV per aandeel van € 19,62 op 31 december 2017 voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaat-generatie, de herwaardering van de portefeuille, en de dividenduitkering over het boekjaar 2017.
Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 31 december 2018 € 20,60 is, noteert het aandeel op afsluitdatum met een premie van 5% ten opzichte van de reële nettowaarde. Hierbij dient rekening gehouden te worden dat het aandeel op 31 december 2018 zonder coupon 21 noteert, die onthecht is op 15 november 2018 en recht geeft op een pro rata temporis dividend van € 1,28. Hiermee rekening houdend noteert het aandeel met een premie van 12%.
Marktkapitalisatie bereikt € 500 miljoen op 31 december 2018.
4 Tussen haakjes bevinden zich de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2017.
De langlopende verplichtingen bedragen € 298 miljoen (€ 256 miljoen) en bevatten enerzijds de langlopende financiële schulden voor een bedrag van € 289 miljoen (€ 252 miljoen) die voor € 254 miljoen bestaan uit langetermijnfinancieringen waarvan de vervaldatum zich situeert na 31 december 2019 en de in maart 2014 uitgegeven obligatielening van € 35 miljoen. Anderzijds bevatten de langlopende verplichtingen ook de andere langlopende financiële verplichtingen wat de negatieve marktwaarde van € 3 miljoen vertegenwoordigt van de cash flow hedges die de vennootschap heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de financiële schulden. Per 31 december 2018 is er voorts een voorziening aangelegd van € 3 miljoen voor uitgestelde belastingen en een bedrag van € 2 miljoen voor de verplichtingen voor het via recht van gebruik gehouden vastgoed, conform IFRS 16.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 112 miljoen (€ 64 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 87 miljoen (€ 47 miljoen) uit kortlopende financiële schulden (financieringen met een vervaldag vóór 31 december 2019 en de in maart 2014 uitgegeven obligatielening van € 25 miljoen die op 1 april 2019 op vervaldatum komt), voor € 5 miljoen uit handelsschulden en andere kortlopende schulden en voor € 18 miljoen uit overlopende rekeningen.
Het financieringsbeleid van Intervest is gericht op het optimaal financieren van de groeistrategie van de vennootschap. Hierbij wordt een evenwichtige verhouding van schulden en eigen vermogen nagestreefd, waarbij het de bedoeling is om de schuldgraad tussen 45% en 50% te behouden. Intervest zorgt voor voldoende beschikbare middelen om de lopende projecten te financieren en om te kunnen ingaan op groeiopportuniteiten. Een goede diversificatie van verschillende financieringsbronnen wordt beoogd, alsook een adequate spreiding van de vervaldagen van de financieringen. Intervest besteedt blijvend aandacht aan het actief beheer van de financiële risico's waaronder renterisico, liquiditeitsrisico en financieringsrisico.
Concreet heeft Intervest in 2018 haar financieringsportefeuille uitgebreid met € 88 miljoen of 22%. De verdere optimalisering van haar financieringsstructuur is verwezenlijkt door:
• de aanscherping van haar indekkingsstrategie door de huidige lage rentevoeten: waar in 2016 de beoogde indekkingsratio nog 66% was, heeft Intervest het streefdoel voor de indekkingsratio verhoogd tot minstens 80%. De indekkingsratio bedraagt 84% op jaareinde 2018 (76% op 31 december 2017) en is het gevolg van het afsluiten van nieuwe interest rate swaps voor € 100 miljoen met looptijden tussen 5 en 7 jaar.
Deze financieringen, rente-indekkingen en optimalisaties hebben er voor gezorgd dat de gemiddelde financieringskost van Intervest verlaagd is van 2,6% in 2017 naar 2,4% in 2018.
Deze (her)financieringen tonen het vertrouwen van de financiële instellingen in Intervest en haar strategie aan. Ze hebben geleid tot een adequate spreiding van de vervaldagenkalender van de langetermijnfinancieringen tussen 2019 en 2026, met oog voor evenwicht tussen kostprijs, looptijd en diversifiëring van de financieringsbronnen.
Bovendien is er op jaareinde 2018 een buffer van € 113 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van de gecommitteerde pijplijn van acquisitieprojecten van € 57 miljoen, de terugbetaling van de obligatielening die op 1 april 2019 vervalt voor € 25 miljoen en de dividendbetaling in mei 2019. In januari 2019 heeft Intervest bijkomend een financiering afgesloten voor een bedrag van € 25 miljoen met een looptijd van 7 jaar met Triodos Bank, gespecialiseerd in het financieren van duurzame projecten en ondernemingen.
De schuldgraad van de vennootschap bedraagt 43,5% op 31 december 2018 (44,6% op 31 december 2017). De afname met 1,1% ten opzichte van 31 december 2017 is voornamelijk het gevolg van de combinatie van investeringen in vastgoedbeleggingen voor € 195 miljoen, deels gefinancierd met vreemd vermogen en deels met financiële middelen uit de kapitaalverhoging en het keuzedividend.
Door deze beperkte schuldgraad van 43,5% op 31 december 2018 kan er nog circa € 120 miljoen geïnvesteerd worden met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Deze solide kapitaalstructuur is gerealiseerd door de creatie van € 110 miljoen nieuw kapitaal door de uitgifte van 32 % aandelen in de loop van 2018 in het kader van de kapitaalverhoging en het keuzedividend met een succesratio van 57,5%.
Overige belangrijke kenmerken van de financiële structuur op jaareinde 2018.
• spreiding van de kredieten over zeven Europese financiële instellingen, obligatiehouders en een commercial-paperprogramma.
• ratio van 4,9 voor 2018 (4,7 voor 2017).
Na het succesvol bereiken van haar doelstellingen in 2018 zal Intervest in 2019, 2020 en 2021 haar strategisch groeiplan onverminderd verderzetten met de heroriëntering van haar kantorenportefeuille en de uitbreiding van de logistieke vastgoedportefeuille. De permanente evoluties op de vastgoed- en de financiële markten maken dat Intervest haar strategie en aanpak jaarlijks zorgvuldig opvolgt en verfijnt zonder daarbij aan de essentie te raken.
In 2019 zal Intervest haar investeringsstrategie verder zetten en verwacht de vennootschap de vastgoedportefeuille verder uit te breiden tot een reële waarde van € 1 miljard tegen het einde van 2019 en € 1,3 miljard tegen eind 2021.
Gezien de grote belangstelling van investeerders voor de logistieke investeringsmarkt en de relatief hoge prijzen die daarvan het gevolg zijn, zullen acquisities in de logistieke portefeuille, net zoals in 2018, bestaan uit een gezonde mix van "duurdere" afgewerkte gebouwen met kwaliteitsvolle huurders met langetermijnhuurovereenkomsten, en ontwikkelingen van vastgoedsites, al dan niet volledig voorverhuurd. Deze laatsten genereren een hoger rendement in de portefeuille, waarbij uiteraard de hiermee verbonden bouw- en ontwikkelingsrisico's nauwlettend in het oog gehouden zullen worden.
Om deze ontwikkelingen te realiseren, zal Intervest de mogelijkheid onderzoeken om een grondreserve aan te leggen in de buurt van haar reeds bestaande clusters in België en Nederland.
De verhouding van de beide vastgoedsegmenten in de portefeuille bedraagt op 31 december 2018 60% logistiek vastgoed en 40% kantoorgebouwen. Naar de toekomst toe zal de groei van de vastgoedportefeuille zich voornamelijk realiseren in het logistieke vastgoed, zowel in België als in Nederland. De kantoorgebouwen zullen evenwel steeds een essentieel deel van de portefeuille uitmaken.
Voor 2019 heeft Intervest reeds drie projectontwikkelingen in pijplijn in Nederland voor een totaalbedrag van € 57 miljoen en een verwachte totale huurinkomstenstroom van circa € 3,5 miljoen op jaarbasis (zie hoofdstuk 1.4). Deze projecten zullen in de loop van 2019 opgeleverd worden.
Ook de logistieke site in Zellik die Intervest verworven heeft in december 2017, biedt de mogelijkheid tot herontwikkeling in 2019 of later. De site in Zellik is een strategische locatie in de Brusselse periferie, gelegen op de as Antwerpen - Brussel - Nijvel. De Brusselse periferie blijft een toplocatie voor Belgische logistiek, zowel voor nationale als voor snelle stadsdistributie. Intervest voorziet om op deze locatie een state-of-the-art nieuwbouw te realiseren van circa 29.000 m² magazijnruimte en bijhorende kantoren.
In 2019 zal Intervest zich eveneens focussen op de uitwerking van het Genk-Green-Logisticsproject dat in belangrijke mate zal bijdragen aan de toekomstige realisatie van het groeiplan van Intervest. De Vlaamse Waterweg zal er zorg dragen voor de sanering- en sloopwerken en de aanleg van de infrastructuur. Intervest is gestart met de commercialisatie van de site van in totaal 250.000 m² logistiek vastgoed en verwacht de bouw van een eerste logistiek gebouw van circa 20.000 m² te kunnen aanvatten in de tweede jaarhelft van 2019.
In Duitsland wordt de markt van het logistieke vastgoed verder verkend. Intervest zal evalueren of er investeringsopportuniteiten mogelijk zijn die passen in de strategie en die voldoende toegevoegde waarde verschaffen.
Voor de kantorenportefeuille zal Intervest enkel op opportunistische wijze investeren in kantoorgebouwen indien het aanvangsrendement voldoende aantrekkelijk is en de gebouwen de mogelijkheid bieden om het Greenhouse-concept uit te rollen. Ook bepaalde bestaande kantoorgebouwen van Intervest zullen in de toekomst omgevormd worden tot multitenant gebouwen met servicegerichte aanpak. Op deze wijze gaat Intervest verder met haar strategie tot heroriëntering van de kantoorgebouwen naar servicegerichte inspirerende werkomgevingen waar werken een beleving is.
De doelstelling om de portefeuille te laten groeien naar € 1 miljard tegen 31 december 2019 en naar € 1,3 miljard tegen eind 2021 is onder voorbehoud van asset rotatie in de kantorenportefeuille waarbij kleinere, alleenstaande, niet optimale of verouderde kantoorgebouwen waar geen Greenhouse-concept mogelijk is, zullen gedesinvesteerd worden indien zich hiervoor voldoende interessante opportuniteiten voordoen. Ook houdt Intervest de mogelijkheid open om logistieke panden die niet voldoende optimaal zijn voor de huidige en toekomstige logistieke marktvereisten van logistieke spelers, te desinvesteren. Desinvesteringen op regelmatige basis zijn immers noodzakelijk om de kwaliteit van de activa verder te verbeteren en de vastgoedportefeuille continu te verjongen.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 93% op 31 december 2018, 88% voor de kantoorgebouwen en 98% in de logistieke portefeuille.
Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijd van de huurcontracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettingsgraad in het kantorensegment. Intervest streeft ernaar het volume aan nieuwe verhuringen, verlengingen en uitbreidingen in de kantorenportefeuille minimaal stabiel te houden. In januari 2019 heeft Intervest vernomen dat haar huurder PwC het kantoorgebouw Woluwe Garden zal verlaten tegen eind 2021. Intervest zal in de loop van 2019 de toekomstmogelijkheden voor dit gebouw onderzoeken, zowel op vlak van herontwikkeling tot een Greenhouse-hub als op vlak van desinvestering.
De evolutie van de bezettingsgraad in het logistieke segment zal onder andere afhangen van de evoluties op de site in Opglabbeek. Huurder Medtronic heeft besloten om haar logistieke vestiging in Opglabbeek te sluiten. De jaarhuur van Medtronic vertegenwoordigt 4% van de totale contractuele huurinkomsten van Intervest. Het contract heeft een eerste opzegmogelijkheid per 31 augustus 2022. Er zijn gesprekken met Medtronic lopende om de opties naar eventuele herverhuring en/of vervroegde beëindiging met afkoop van de huurovereenkomst verder te onderzoeken.
Intervest blijft permanent inspelen op wijzigende marktomstandigheden en mee-evolueren in combinatie met een stevige vastgoedervaring.
In de strategische evolutie van het louter verhuren van m² naar het aanbieden van flexibele oplossingen en een uitgebreide dienstverlening gaat Intervest met de concepten van Greenhouse-hub en turnkey solutions verder op de ingeslagen weg: beyond real estate. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken, zorgt Intervest voor het 'ontzorgen' van de klanten en het bieden van meerwaarde. Ook in 2019 zal Intervest er naar streven om bij nieuwe verhuringen of verlengingen van bestaande huurovereenkomsten turnkey solutions te implementeren: een compleet op maat gemaakte oplossing gaande van inrichtingsplannen, werfopvolging tot coördinatie van verhuis, binnen een vooropgestelde timing en budget.
De verdere groei van de vastgoedportefeuille zal, conform het financieringsbeleid van Intervest gefinancierd worden met een evenwichtige combinatie van vreemd vermogen en eigen vermogen. De schuldgraad blijft hierbij binnen de strategische bandbreedte van 45-50% tenzij een duidelijke oververhitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vastgoedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen. Dan zal de bandbreedte voorzichtigheidshalve neerwaarts bijgesteld worden naar 40-45%.
Op jaareinde 2018 heeft Intervest een buffer van € 113 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van de gecommitteerde pijplijn van acquisitieprojecten van € 57 miljoen, de terugbetaling van de obligatielening die op 1 april 2019 vervalt voor € 25 miljoen en de dividendbetaling in mei 2019.
In januari 2019 heeft Intervest bijkomend een financiering afgesloten voor een bedrag van € 25 miljoen met een looptijd van 7 jaar met Triodos Bank, gespecialiseerd in het financieren van duurzame projecten en ondernemingen. Zo wordt verder gewerkt aan de diversificatie van financieringsbronnen en financieringspartners.
In 2019 dient slechts één krediet, dat 6% uitmaakt van de kredietlijnen voor een bedrag van € 30 miljoen, geherfinancierd te worden in het derde kwartaal.
Om de verdere groei van de vennootschap te garanderen zullen uitgiftes van schuldinstrumenten en aandelenuitgiften ter financiering bestudeerd worden en steeds zoveel mogelijk afgestemd worden op de pijplijn van de vastgoedinvesteringen.
Het brutodividend van € 1,40 per aandeel dat Intervest aangekondigd heeft in het kader van haar groeistrategie 2016-2018 wordt bevestigd en zal voorgesteld worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2019.
Op basis van het huidig strategisch plan 2019-2021 verwacht Intervest de vastgoedportefeuille te laten groeien tot € 1 miljard tegen eind 2019 en tot € 1,3 miljard tegen eind 2021, met inachtname van mogelijke desinvesteringen ter verbetering van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille.
Voor boekjaar 2019 voorziet Intervest een groei van het EPRA resultaat per aandeel van 3%. Intervest wenst uit strategisch oogpunt voldoende liquiditeiten uit de operationele activiteiten beschikbaar te houden in de vennootschap voor de uitbouw van het Greenhouse-concept en andere innovaties en renovaties in haar gebouwen. Daarom heeft Intervest besloten een brutodividend voor boekjaar 2019 te voorzien van minimum € 1,501 per aandeel. Dit betekent een brutodividendrendement van 7,3% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2018, die € 20,60 bedraagt en komt neer op een pay-out ratio van circa 90%2 van het verwachte EPRA- resultaat.
Dit voorziene brutodividend kan verhoogd worden indien de omstandigheden met betrekking tot de geplande investeringen en/of bijkomende verhuringen in de vastgoedportefeuille, die leiden tot een verdere stijging van het EPRA resultaat, zulks mogelijk en opportuun maken.
1 Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergaderingen te houden in 2020.
2 Intervest Offices & Warehouses is een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal 80% van het EPRA resultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen. Het brutodividend zal steeds minimum 80% van dit bedrag bedragen zodat de GVV steeds voldoet aan haar wettelijke verplichtingen.
Intervest zet ook in 2019 duurzaamheid voorop zowel bij het beheer van haar panden als bij haar eigen bedrijfsvoering, met extra aandacht voor de '5 P's voor duurzaam ondernemen', Planet, Peace, Partnership, Prosperity & People: aandacht voor het leefmilieu, een zorgeloze maatschappij, een goede verstandhouding, technologische vooruitgang en een gezonde leefomgeving.
Sinds 2009 certificeert Intervest stelselmatig en stapsgewijs de milieuprestaties van haar gebouwen op basis van de internationaal erkende beoordelingsmethode BREEAM-In-Use. In 2019 zal Intervest nagaan welke bestaande certificaten hernieuwd kunnen worden of welke acties nodig zijn om nog niet gecertificeerde gebouwen te certifiëren.
Bij nieuwbouwprojecten in Nederland, waar Intervest bij aanvang van de bouwwerken reeds betrokken partij is zoals in Roosendaal Braak of Gold Forum Eindhoven, wordt een BREEAM excellent tot outstanding classificatie nagestreefd. Bij de in 2017 en 2018 nieuw verworven panden gaat Intervest na in welke mate energie opgewekt kan worden aan de hand van fotovoltaïsche installaties op de daken.
Intervest zal ook in 2019 meewerken aan Flux50, het samenwerkingsverband tussen de Vlaamse overheid, de onderzoekswereld en de industrie om van Vlaanderen een 'smart energy region' te maken. Samen met o.m. Quares, Engie en Continental maakt Intervest deel uit van het business consortium dat op de kantorensite Mechelen Campus en directe omgeving de mogelijkheden zal analyseren om er op termijn een smart-gridomgeving te maken waar energie onderling uitgewisseld kan worden.
Met de Greenhouse-formule focust Intervest op het community gebeuren op alle Greenhouse locaties tussen coworkers, huurders van serviced offices en traditionele kantoren, en ook werknemers van de kantoren rondom. Het community gebeuren over de drie Greenhouse locaties zal verder versterkt worden in 2019, o.m. aan de hand van een app die Greenhouseactiviteiten aankondigt en ook een CRM-tool is die de mogelijkheid geeft om contacten met nieuwe zakenrelaties te leggen. Intervest is eveneens van plan om het in 2018 verworven kantorencomplex Ubicenter in Leuven mee te betrekken in het Greenhouse-concept.
Naar aanleiding van de kapitaalverhoging van november 2018 zijn 5.397.554 nieuwe Intervestaandelen uitgegeven. Alle aandelen nemen deel, op dezelfde wijze, in de resultaten van Intervest en geven recht op de dividenden die door Intervest worden toegekend. De nieuwe aandelen zijn evenwel uitgegeven zonder coupon nr. 21.
Coupon nr. 21 is reeds onthecht op 15 november 2018 en geeft recht op een pro rata temporis brutodividend voor de periode vanaf 1 januari 2018 tot en met 29 november 2018, ter waarde van € 1,28 per aandeel.
Coupon nr. 22 geeft recht op een pro rata temporis brutodividend voor de periode vanaf 30 november 2018 tot 31 december 2018, ter waarde van € 0,12 per aandeel. De ex-dividend date voor coupon nr. 22 is voorzien op 3 mei 2019.
Beide coupons zullen, naar verwachting en onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene vergadering van aandeelhouders, uitbetaald worden vanaf 21 mei 2019.
Het jaarverslag over het boekjaar 2018 zal vanaf 22 maart 2019 ter beschikking zijn op de website van de vennootschap (www.intervest.be).
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna Intervest), werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999. Intervest investeert in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft vooral up-to-date gebouwen, gelegen op strategische locaties in de binnenstad en buiten het centrum van steden. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel; het logistieke gedeelte op de as Antwerpen - Brussel - Nijvel en Antwerpen - Limburg - Luik en breidt zich verder uit in België, Nederland en richting Duitsland. Intervest onderscheidt zich bij het verhuren van ruimte door verder te gaan dan het louter verhuren van m². De vennootschap gaat beyond real estate met het aanbieden van 'turnkey solutions' (een totaaloplossing op maat van én met de klant), een uitgebreide dienstverlening, coworking en serviced offices.
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES NV, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, Jean-Paul SOLS - ceo of Inge TAS - cfo, T. + 32 3 287 67 87. https://www.intervest.be/nl
| in duizenden € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 47.920 | 43.349 |
| Met verhuur verbonden kosten | -53 | -4 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 47.867 | 43.345 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 729 | 881 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
9.919 | 12.864 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wede rinstaatstelling |
-529 | -375 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-9.919 | -12.864 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 606 | 117 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 48.673 | 43.968 |
| Technische kosten | -1.059 | -1.325 |
| Commerciële kosten | -166 | -252 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -587 | -634 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -4.019 | -3.544 |
| Andere vastgoedkosten | -563 | -407 |
| Vastgoedkosten | -6.394 | -6.162 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 42.279 | 37.806 |
| Algemene kosten | -2.749 | -2.722 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 24 | -7 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 39.554 | 35.077 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 7.033 | -7.274 |
| Ander portefeuilleresultaat | -2.472 | -89 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 44.115 | 27.714 |
| Financiële opbrengsten | 45 | 161 |
| Netto-interestkosten | -8.039 | -7.621 |
| Andere financiële kosten | -11 | -7 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
-1.615 | 1.119 |
| Financieel resultaat | -9.620 | -6.348 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 34.495 | 21.366 |
| Belastingen | -390 | -180 |
| NETTORESULTAAT | 34.105 | 21.186 |
1 De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht hebben gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, zou moeten doorgevoerd worden.
| in duizenden € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 34.105 | 21.186 |
| Minderheidsbelangen | -9 | 0 |
| NETTORESULTAAT - aandeel Groep | 34.114 | 21.186 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 31.168 | 27.430 |
| Portefeuilleresultaat | 4.561 | -7.363 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) |
-1.615 | 1.119 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2018 | 2017 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 24.288.997 | 18.405.624 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde | 24.288.997 | 17.740.407 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen coupon 21 | 18.891.443 | nvt |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen coupon 22 | 24.288.997 | nvt |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 19.176.981 | 17.409.850 |
| Nettoresultaat (€) | 1,78 | 1,22 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,78 | 1,22 |
| in duizenden € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 34.105 | 21.186 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
0 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 34.105 | 21.186 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 34.114 | 21.186 |
| Minderheidsbelangen | -9 | 0 |
EPRA resultaat (€) 1,63 1,58
| ACTIVA in duizenden € | 31.12.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 867.582 | 663.846 |
| Immateriële vaste activa | 508 | 501 |
| Vastgoedbeleggingen | 866.504 | 662.539 |
| Andere materiële vaste activa | 400 | 611 |
| Financiële vaste activa | 156 | 182 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 14 | 13 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 19.582 | 15.572 |
| Handelsvorderingen | 10.120 | 9.609 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 5.092 | 3.471 |
| Kas en kasequivalenten | 1.972 | 728 |
| Overlopende rekeningen | 2.398 | 1.764 |
| TOTAAL ACTIVA | 887.164 | 679.418 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 31.12.2018 | 31.12.2017 |
| EIGEN VERMOGEN | 477.208 | 359.366 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaat schappij |
476.617 | 359.366 |
| Kapitaal | 219.605 | 167.720 |
| Uitgiftepremies | 167.883 | 111.642 |
| Reserves | 55.015 | 58.818 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 34.114 | 21.186 |
| Minderheidsbelangen | 591 | 0 |
| VERPLICHTINGEN | 409.956 | 320.052 |
| Langlopende verplichtingen | 297.951 | 255.584 |
| Langlopende financiële schulden | 288.573 | 252.371 |
| Kredietinstellingen | 253.725 | 192.675 |
| Obligatielening | 34.848 | 59.696 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 3.460 | 2.020 |
| Andere langlopende verplichtingen | 3.010 | 1.001 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 2.908 | 192 |
| Kortlopende verplichtingen | 112.005 | 64.468 |
| Kortlopende financiële schulden | 87.282 | 46.805 |
| Kredietinstellingen | 30.631 | 46.805 |
| Commercial Paper | 30.000 | 0 |
| Obligatielening | 24.983 | 0 |
| Financiële leasing | 1.668 | 0 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 152 | 3 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 5.249 | 2.290 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 1.774 | 217 |
| Overlopende rekeningen | 17.548 | 15.153 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 887.164 | 679.418 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.