AI Terminal
Intervest Offices & Warehouses NV
Quarterly Report • Nov 9, 2020
3966_10-q_2020-11-09_3e0d139f-b13b-4c78-b874-4c5cc827888a.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie Embargo tot 09.11.2020, 18.00 uur
Antwerpen, 9 november 2020
Kerncijfers 2020 Q31
- Vastgoedportefeuille € 974 miljoen: groei met 9%, of € 81 miljoen
- Yield Waardestijging door aanscherpen rendementen in logistiek vastgoed in Nederland met 28 bp
- EPRA resultaat per aandeel € 1,18 (€ 1,46 2019 Q3, resp. € 1,26 excl. Medtronic)
- EPRA NAV € 21,89 per aandeel (€ 21,79)
- 1 Ten opzichte van 31 december 2019
Activiteiten 2020 Q3
- Duurzaamheid Actieve inzet op duurzaamheid: reeds 21%1 van de gebouwen is minstens BREEAM 'Very Good' gecertificeerd
- Beyond real estate Lancering coronaproof kantoorconcept NEREOS
- 1 Op basis van de reële waarde
Corona-impact
- Solide basis door activiteiten in twee vastgoedsegmenten, sectorale spreiding van de huurders, voldoende financieringscapaciteit en sterke balans
- Gelimiteerde impact op het EPRA resultaat van de eerste negen maanden van 2020
- Bezettingsgraad 92% (93%)
- Beperkte schuldgraad 43% (39%)
- Gemiddelde rentevoet van de financieringen 2,0% (2,2% 2019 Q3)
- Beoogd brutodividend per aandeel voor 2020 € 1,53, op hetzelfde peil als voor 2019
- Verwacht EPRA resultaat per aandeel 2020 op basis van huidige forecasts: tussen € 1,57 en € 1,62
-
Genk Green Logistics Eerste state-of-the-art logistiek nieuwbouwproject van circa 25.000 m² volgens BREEAM 'Outstanding'-norm wordt opgeleverd in Q4 2020
-
Inning van huurvorderingen in lijn met normaal betalingspatroon; 99% ontvangen van Q3 2020
- Stabiele bezettingsgraad
- Team Intervest Operationeel en beschikbaar via telewerken
Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van de mogelijke effecten van de coronacrisis en de begeleidende overheidsmaatregelen.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Alternatieve prestatiemaatstaven en de term "EPRA resultaat"
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit persbericht maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.be, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA- richtlijn. EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in het beursgenoteerde vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie wordt verwezen naar www.epra.com.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Operationele activiteiten van het derde kwartaal 2020
Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest') heeft ook in het derde kwartaal van 2020 actief ingezet op duurzame waardecreatie volgens haar strategie #connect20221 .
Voor het eerst in haar geschiedenis heeft Intervest een balanstotaal bereikt van meer dan € 1 miljard. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per 30 september 2020 € 974 miljoen, een toename van 9% of € 81 miljoen ten opzichte van de reële waarde per 31 december 2019 (€ 893 miljoen). Intervest zet stapsgewijs haar strategisch groeiplan verder, gekoppeld aan de verbetering van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille met aandacht voor duurzaamheid.
Zo is in het derde kwartaal van 2020 de kwaliteit van de totale vastgoedportefeuille verder geoptimaliseerd met het behalen van enkele nieuwe BREEAM-certificeringen. Momenteel is 21% van de totale vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good' gecertificeerd, waardoor het behalen van de duurzaamheidsdoelstelling van 30% tegen 2022 dichterbij komt.
De impact van de coronacrisis op het EPRA resultaat van de eerste negen maanden van 2020 is gelimiteerd. De resultaten van de logistieke sector en de kantoren vertonen geen negatieve impact tijdens de eerste negen maanden van 2020. In de Greenhouse-hubs is wel een effect te merken van minder activiteit in de coworking lounges en in de vergaderzalen door het verplichte telewerken en de 1,5 m-afstandsregel. Dit effect geeft geen beduidende impact op het EPRA resultaat aangezien de huurinkomsten van de Greenhouse-hubs minder dan 1% bedragen van de totale huurinkomsten van Intervest.
1 Zie ook Persbericht dd 18 juni 2020 - "Intervest Offices & Warehouses stelt strategie #connect2022 voor".
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
De handelsvorderingen op de balans op 30 september 2020 bedragen € 17,9 miljoen en omvatten € 16,3 miljoen niet vervallen vorderingen (vooruitfacturatie van de huur van het vierde kwartaal en in september opgemaakte doorfacturaties van lasten met de standaard vervaldag van 30 dagen). De toename met € 5,9 miljoen ten opzichte van 2019 is dus geen gevolg van de corona-
crisis, maar volgt voornamelijk uit het doorrekenen van belastingen (onroerende voorheffing) aan de huurders net voor balansdatum. De inning van de huur volgt nog steeds een regulier en consistent patroon. Momenteel heeft Intervest 99% van de huurgelden van het derde kwartaal 2020 ontvangen evenals 83% van de verhuurfacturen van oktober 2020 (voor de maandhuren) en het vierde kwartaal van 2020 (voor de kwartaalhuren).
De bezettingsgraad bedraagt 92% en is quasi stabiel gebleven ten opzichte van eindejaar 2019, ondanks de coronacrisis.
Intervest heeft voortvloeiend uit deze crisis in het derde kwartaal van 2020 het coronaproof kantoorconcept 'NEREOS' (NEw REality OFfice Space ) gelanceerd. Het ziet er naar uit dat het nieuwe normaal een gemengd kantoor is, een kantoor dat sociale afstandsmaatregelen combineert met flexibele werktijden en misschien zelfs werken op afstand. Het NEREOS-
kantoorconcept speelt in op deze nieuwe 'blended werkomgeving' van vandaag. Deuren die vlot met de elleboog te openen zijn. Akoestische viltpanelen die persoonlijke werkbubbels afbakenen. Tapijten die duidelijk de anderhalve meter bubbel visualiseren, scheiding van publieke en privégedeeltes, strikt éénrichtingsverkeer, ... Intervest wil inspirerende, flexibele en duurzame kantooroplossingen aanreiken in lijn met haar strategische positionering beyond real estate.
In Genk verloopt de uitwerking van het duurzame Genk-Green-Logisticsproject voor de herontwikkeling van zone B van de Ford-site tot een complex rekening houdend met BREEAM 'Outstanding'-normen, zoals gepland. Dit herontwikkelingsproject ligt in lijn met de strategie van Intervest om duurzaam waarde te creëren. Het eerste logistiek complex van circa 25.000 m² wordt, rekening houdend met BREEAM 'Outstanding'-normen, in Q4 2020 opgeleverd. De commercialisering van het grootschalige state-of-the-art project van in totaal 250.000 m² is volop gang. Gedetailleerde informatie over de logistieke hotspot is te vinden via www.genkgreenlogistics.be.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Vastgoedportefeuille op 30 september 2020
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 30.09.2020 | 31.12.2019 | 30.09.2019 |
|---|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000) | 973.790 | 892.813 | 924.686 |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (€ 000) | 953.635 | 859.513 | 903.380 |
| Bezettingsgraad totale portefeuille (%) | 92% | 93% | 91% |
| Bezettingsgraad kantorenportefeuille (%) | 89% | 90% | 89% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille (%) | 95% | 96% | 93% |
| ■ Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (%) | 91% | 100% | 100% |
| ■ Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (%) | 99% | 94% | 90% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (000 m²) | 1.039 | 946 | 1.054 |
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt op 30 september 2020 € 974 miljoen (€ 893 miljoen op 31 december 2019). Deze totale waarde omvat naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur ten bedrage van € 954 miljoen, € 9 miljoen ontwikkelingspotentieel (Genk Green Logistics eerste gebouw) en € 11 miljoen voor grondreserves (Genk, Herentals en 's-Hertogenbosch in Nederland).
De toename met € 81 miljoen in de eerste negen maanden van 2020 is voornamelijk het gevolg van:
- 〉 de verwerving van drie logistieke sites in Nederland (Eindhoven, 's-Hertogenbosch en Venlo) met een totale aanschaffingswaarde van € 43 miljoen
- 〉 de verwerving van aandelen van een vastgoedvennootschap met een kantoorgebouw in Herentals waarvan de reële waarde € 12 miljoen bedraagt
- 〉 de investeringen in projectontwikkelingen in Genk Green Logistics, Merchtem en Roosendaal Braak voor € 14 miljoen
- 〉 de investeringen en uitbreidingen in de bestaande vastgoedportefeuille voor € 4 miljoen, voornamelijk in Greenhouse BXL (parkeergebouw)
- 〉 de overboeking van de zonnepanelen van de vastgoedbeleggingen naar de materiële vaste activa in overeenstemming met IAS 16 voor een bedrag van € 2 miljoen
- 〉 de toename van de reële waarde van de vastgoedportefeuille met € 10 miljoen. In de logistieke portefeuille neemt de reële waarde toe met € 18,4 miljoen of 3% als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen in Nederland en België als gevolg van de schaarste op de investeringsmarkt en de boost van e-commerce door de coronacrisis waarbij meer lokaal gestockeerd wordt.
De reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille neemt af met € 8,4 miljoen of 2%, voornamelijk als gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen in de huidige economische onzekerheid die het coronavirus en de bijhorende pandemie met zich meebrengt zoals het toekomstig gebruik van kantoren.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
De totale bezettingsgraad van de portefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt 92% op 30 september 2020 en is quasi stabiel gebleven ten opzichte van jaareinde 2019 (93%).
De bezettingsgraad van de totale logistieke portefeuille bedraagt op 30 september 2020 95% (96% op 31 december 2019). De logistieke portefeuille in België heeft een bezettingsgraad van 99% en is toegenomen met 5%-punten ten opzichte van jaareinde 2019 door een verhuring aan DPD Belgium en een uitbreiding van Delhaize in Puurs. De daling in de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille in Nederland met 9%-punten ten opzichte van jaareinde 2019 tot 91% heeft te maken met de oplevering van het nieuwbouwcomplex Roosendaal, dat nog niet verhuurd is via een langetermijnhuurovereenkomst op 30 september 2020. Op datum van dit persbericht is dit nieuwbouwcomplex in Roosendaal voor 25% verhuurd met een kortetermijnhuurovereenkomst tot begin 2021.
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille is quasi stabiel gebleven tegenover jaareinde 2019 en bedraagt 89% op 30 september 2020 (90% op 31 december 2019).
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Financiële resultaten van de eerste negen maanden van 2020
Analyse van de resultaten1
Het EPRA resultaat neemt op 30 september 2020 af ten opzichte van dezelfde periode over 2019. Dit hoofdzakelijk als gevolg van de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van Medtronic in 2019, de gerealiseerde assetrotatie eind 2019 en de investeringen in duurzame gebouwen en in gebouwen met (her)ontwikkelingspotentieel die nog niet ten volle bijdragen aan het EPRA resultaat van de eerste negen maanden van 2020.
De huurinkomsten van Intervest bedragen in de eerste negen maanden van 2020 € 45,4 miljoen (€ 50,9 miljoen). Deze daling met 5,5 miljoen of 11% ten opzichte van de eerste negen maanden van 2019 wordt voornamelijk veroorzaakt door een éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding in 2019 naar aanleiding van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic in Oudsbergen van € 5,2 miljoen.
De vastgoedkosten bedragen € 6,4 miljoen voor de eerste negen maanden van 2020 (€ 5,6 miljoen). De toename van € 0,8 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door wijzigingen in het personeelsbestand dat verantwoordelijk is voor het intern beheer van het vastgoed voor € 0,4 miljoen, de investeringen in Nederland waar de onroerende voorheffing gedeeltelijk ten laste van de eigenaar valt voor € 0,1 miljoen en werkingskosten van de Greenhousehubs die éénmalig ten laste genomen zijn door de vennootschap voor € 0,2 miljoen.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 3,4 miljoen op 30 september 2020 (€ 2,7 miljoen). De toename van circa € 0,7 miljoen is voor € 0,3 miljoen het gevolg van de éénmalige vergoeding naar aanleiding van de wijziging in de directieraad en voor € 0,4 miljoen het gevolg van hogere werkingskosten.
De daling van de huurinkomsten in combinatie met de stijging van de vastgoedkosten en van de algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille daalt met € 7,0 miljoen of 16% tot € 35,8 miljoen (€ 42,8 miljoen). Zonder rekening te houden met het éénmalig effect van de verbrekingsvergoeding ontvangen in 2019 van Medtronic daalt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille op 30 september 2020 met € 2,2 miljoen of 6% ten opzichte van 30 september 2019.
De operationele marge daalt van 82% op 30 september 2019 (exclusief de verbrekingsvergoeding van Medtronic) naar 79% op 30 september 2020.
Het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen is ontstaan door het gedeeltelijk vrijkomen van de huurgarantie die Intervest toegekend heeft aan de koper van de logistieke site Oudsbergen waardoor het gerealiseerde resultaat van de verkoop van Oudsbergen verhoogd is.
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in de eerste negen maanden van 2020 € 10,0 miljoen (€ 15,0 miljoen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gecombineerd resultaat van:
- 〉 de toename van de reële waarde van de logistieke portefeuille met € 18,4 miljoen of 3%
- 〉 de afname van de reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille met € 8,4 miljoen of 2%.
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor de eerste negen maanden van 2019.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt op 30 september 2020 € -5,3 miljoen (€ -2,9 miljoen) en omvat voornamelijk de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt voor de eerste negen maanden van 2020 € -5,9 miljoen (€ -6,5 miljoen). De daling van de netto-interestkosten met € 0,6 miljoen is het gevolg van de herfinanciering van indekkingsinstrumenten en de terugbetaling van de obligatielening in de loop van 2019. Hierdoor is de gemiddelde rentevoet van de financieringen gedaald van 2,2% in de eerste negen maanden van 2019 naar 2,0% per 30 september 2020.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva bevatten de wijziging in de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cashflow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € -2,3 miljoen (€ -6,0 miljoen).
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Het nettoresultaat voor de eerste negen maanden van 2020 bedraagt € 33,2 miljoen (€ 41,8 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
- 〉 het EPRA resultaat van € 29,5 miljoen (€ 35,7 miljoen) of een afname van € 6,2 miljoen of 17% hoofdzakelijk een combinatie van minder huurinkomsten als gevolg van de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic en hogere vastgoedkosten en algemene kosten, deels gecompenseerd door een daling in de financieringskosten; exclusief de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding in 2019 daalt het EPRA resultaat met € 1,4 miljoen of 5% ten opzichte van 30 september 2019
- 〉 het portefeuilleresultaat van € 6,1 miljoen (€ 12,0 miljoen)
- 〉 de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva voor een bedrag van € -2,3 miljoen (€ -6,0 miljoen).
Het EPRA resultaat bedraagt € 29,5 miljoen voor de eerste negen maanden van 2020. Rekening houdend met 25.051.126 gewogen gemiddeld aantal aandelen betekent dit voor de eerste negen maanden van 2020 een EPRA resultaat per aandeel van € 1,18 (€ 1,46).
| KERNCIJFERS | 30.09.2020 | 31.12.2019 | 30.09.2019 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 25.500.672 | 24.657.003 | 24.657.003 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 | 24.657.003 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.051.126 | 24.516.858 | 24.469.630 |
| Nettoresultaat per aandeel (9 maanden/1 jaar/9 maanden) (€) | 1,33 | 2,68 | 1,71 |
| EPRA resultaat per aandeel (9 maanden/1 jaar/9 maanden) (€) | 1,18 | 1,91 | 1,46 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 21,05 | 21,25 | 20,27 |
| Nettoactiefwaarde EPRA (€) | 21,89 | 21,79 | 20,88 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,60 | 25,60 | 26,35 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 7% | 20% | 30% |
| Schuldgraad (max. 65%) | 42,7% | 39,0% | 44,1% |
Op 30 september 2020 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 21,05 (€ 21,25 op 31 december 2019). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 30 september 2020 € 22,60 is, noteert het aandeel op afsluitingsdatum met een premie van 7% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde).
| EPRA - KERNCIJFERS | 30.09.2020 | 31.12.2019 | 30.09.2019 |
|---|---|---|---|
| EPRA resultaat (€ per aandeel) (Groepsaandeel) | 1,18 | 1,91 | 1,46 |
| EPRA NAV (€ per aandeel) | 21,89 | 21,79 | 20,88 |
| EPRA NNNAV (€ per aandeel) | 20,96 | 21,14 | 20,16 |
| EPRA NRV (€ per aandeel) (nieuwe indicator) | 23,31 | 23,01 | 22,15 |
| EPRA NTA (€ per aandeel) (nieuwe indicator) | 21,87 | 21,77 | 20,86 |
| EPRA NDV (€ per aandeel) (nieuwe indicator) | 20,96 | 21,14 | 20,16 |
| EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (%) | 5,8% | 5,9% | 5,9% |
| EPRA aangepast NIR (%) | 6,1% | 6,1% | 6,3% |
| EPRA huurleegstandspercentage (%) | 7,7% | 6,8% | 8,9% |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (%) | 21,2% | 15,5% | 16,1% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (%) | 19,9% | 14,5% | 15,1% |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Goud voor Jaarverslag 2019 en Zilver voor Duurzaamheidsverslag 2019
Het Jaarverslag 2019 van Intervest heeft opnieuw een EPRA Gold Award in de wacht gesleept tijdens de jaarlijkse conferentie van de European Real Estate Association. Het is de zesde keer op rij dat Intervest een Gold Award mocht ontvangen voor haar jaarverslag van deze toonaangevende vereniging die pleit voor een verbetering van transparantie en consistentie in financiële rapportering.
EPRA formuleert aanbevelingen in zogeaamde BPR of Best Practice Recommendations die zorgen voor een kader van vergelijkbaarheid in de vastgoedsector.
EPRA heeft dit ook uitgebreid naar aanbevelingen en rapportering m.b.t. duurzaamheid, de zgn. sustainability BPR. Het Intervest Duurzaamheidsverslag 2019, de eerste editie, is meteen in de prijzen gevallen en heeft een EPRA sBPR Silver Award en EPRA sBPR Most Improved Award in de wacht gesleept.
Deze Awards zijn een erkenning van de blijvende inspanningen die Intervest levert voor een consistente en transparante verslaggeving op financieel gebied en op het vlak van duurzaamheid.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Financiële structuur
In het derde kwartaal van 2020 heeft Intervest haar financieringsportefeuille verder uitgebreid en geoptimaliseerd. Een bijkomende financiering voor een bedrag van € 25 miljoen met ING Belgium is afgesloten en een aantal bestaande indekkingsintrumenten, voor een notioneel bedrag van € 25 miljoen, zijn heronderhandeld en verlengd aan een lagere rente via een 'blend & extend' transactie. De indekkingsratio bedraagt op 30 september 2020 79%, in lijn met het 80% streefdoel van de indekkingsstrategie.
Door een actieve politiek van optimalisatie en door gebruik te maken van de huidige lage interestvoeten en rente-indekkingen bedraagt de gemiddelde rentevoet van de financieringen voor de eerste negen maanden van 2020 2,0% inclusief bankmarges (2,2% in de eerste negen maanden van 2019).
Op 30 september 2020 beschikt Intervest over een buffer van € 120 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen voor de financiering van projectontwikkelingen en toekomstige acquisities. Deze buffer geeft Intervest voldoende financieringscapaciteiten voor de terugbetaling van de obligatielening van € 35 miljoen die in het eerste kwartaal van 2021 vervalt en om mogelijke toekomstige spanningen op de liquiditeiten als gevolg van de coronacrisis op te vangen.
In 2020 komen geen financieringen meer op vervaldatum en het commercial-paperprogramma is volledig afgedekt met bijkomende back-uplijnen.
De beperkte schuldgraad van 43% op 30 september 2020 (39% op 31 december 2019) geeft de vennootschap nog bijkomend investeringspotentieel van circa € 145 miljoen om te investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Corporate governance
De voorbije maanden hebben zich in de vennootschap een aantal organisatorische wijzigingen voorgedaan. Om haar groeiplannen verder te realiseren en de optimale werking van de vennootschap te verzekeren is, met het vertrek van cio en cfo en het overlijden van de voorzitter van de raad van toezicht, de samenstelling van een nieuw team een belangrijke prioriteit voor de raad van toezicht.
Vooruitzichten
Ondanks deze onzekere tijden vindt Intervest het belangrijk om niet alleen de huidige crisis aan te pakken, maar ook blijvend vooruit te blikken. Met #connect2022, gebaseerd op vier nauw verbonden pijlers: waardecreatie, klantgerichtheid, duurzaamheid en Team Intervest, concretiseert Intervest haar verdere evolutie en wil de vennootschap een referentie worden voor duurzame waardecreatie in het vastgoed.
Een paar trends tekenen zich duidelijk af in de logistieke sector. Zoals de doorbraak van e-commerce, zelfs voor voeding, de terugkeer van productiecapaciteit naar Europa, het aanleggen van strategische voorraden en een kortere supply chain. En dit vertaalt zich in een grotere nood aan opslagruimte. Daarnaast is er de politieke erkenning van het strategisch belang van logistiek en breekt duurzaamheid als thema verder door met built-to-suitontwikkelingen. Hierbij ligt de focus niet louter op besparingen op het vlak van energie- en onderhoudskosten maar ook op het welzijn van de medewerkers.
In de resterende maanden van 2020 blijft Intervest zich focussen op de uitwerking van het project Genk Green Logistics. De nieuwbouw van het eerste state-of-the-art logistiek gebouw van 25.000 m² zal in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd worden.
Verder verricht Intervest onderzoek naar een grootschalige logistieke herontwikkeling op de site Herentals Logistics. Deze mogelijkheid is ontstaan in de eerste jaarhelft van 2020 na de verwerving van het aangrenzend kantoorgebouw met bijkomende grondpositie. Het terrein
waarop het kantoorgebouw zich bevindt, grenst immers aan de logistieke gebouwen van Herentals Logistics en biedt de mogelijkheid tot een duurzame logistieke nieuwbouwontwikkeling op een toplocatie langs de E313. Het bouwvergunningstraject is lopende.
In het kantorensegment wordt de opkomst van de 'blendedworkenvironment' zichtbaar, de gemengde werkomgeving. Hoewel telewerken stilaan ingeburgerd lijkt te worden, zullen bedrijven rekening moeten houden met de terugkeer naar kantoor. Een kantoor dat waarschijnlijk niet meer hetzelfde zal zijn.
NEREOS 〉 NEw REality Office Space
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Het ziet er naar uit dat het nieuwe normaal een gemengd kantoor is - een kantoor dat sociale afstandsmaatregelen combineert met flexibele werktijden en misschien zelfs werken op afstand. Om hier op in te spelen heeft Intervest het 'NEw REality Office Space' (NEREOS) concept ontwikkeld.
In 2019 heeft Intervest vernomen dat haar huurder PwC het kantoorgebouw Woluwe Garden zal verlaten tegen eind 2021. Intervest onderzoekt de toekomstmogelijkheden voor dit gebouw, zowel op vlak van herontwikkeling tot een Greenhouse-hub, rekeninghoudend met de evolutie naar een gemengde werkomgeving, als op vlak van desinvestering.
Een langdurig aanhoudende pandemie en een daaropvolgende economische crisis zou in de toekomst een negatief effect kunnen hebben op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en het EPRA-resultaat van Intervest. Met een beperkte schuldgraad van 43% op 30 september 2020 en voldoende financieringscapaciteiten heeft Intervest voldoende ruimte om deze effecten op te vangen. Een gediversifieerde vastgoedportefeuille biedt eveneens
een solide basis voor de toekomst. In de huidige context is er voor gezorgd dat Team Intervest via telewerken operationeel is en kan blijven om alle stakeholders ook nu en in de toekomst bij te staan met uitgebreide dienstverlening en flexibele oplossingen.
Intervest verwacht, op basis van de huidige cijfers en forecasts, een EPRA resultaat per aandeel voor boekjaar 2020 tussen € 1,57 en € 1,62, ten opzichte van € 1,68 voor 2019 (exclusief de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic). Het effect van de eenmalig uitgekeerde verbrekingsvergoedingen naar aanleiding van de wijzigingen in de directieraad weerspiegelt zich in het verwachte EPRA resultaat per aandeel voor boekjaar 2020.
De vennootschap behoudt voor boekjaar 2020 haar reeds aangekondigde verwachting om een brutodividend uit te keren op hetzelfde peil als voor boekjaar 2019, namelijk € 1,531 per aandeel. Dit betekent een brutodividendrendement van circa 7% op basis van de slotkoers van 30 september 2020.
Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van de mogelijke effecten van de coronacrisis en de begeleidende overheidsmaatregelen.
1 Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in 2021.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Financiële kalender 2020 - 2021
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna Intervest), werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999. Intervest investeert in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft vooral up-to-date gebouwen, gelegen op strategische locaties vaak in clusters. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden zoals Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven; het logistieke deel van de portefeuille in België is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik, en Antwerpen - Gent - Rijsel en concretiseert zich in Nederland op de assen Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen en Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo. Intervest onderscheidt zich bij het verhuren van ruimte door verder te gaan dan het louter verhuren van m². De vennootschap gaat beyond real estate met het aanbieden van 'turnkey solutions' (een totaaloplossing op maat van én met de klant), een uitgebreide dienstverlening, coworking en serviced offices.
Voor meer informatie gelieve contact op te nemen met Intervest Offices & Warehouses nv, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, Gunther Gielen ceo of Inge Tas - cfo, T. + 32 3 287 67 87. http://www.intervest.be/nl
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Financiële staten
Geconsolideerde resultatenrekening (9 maanden)
| in duizenden € | 30.09.2020 | 30.09.2019 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 45.396 | 50.946 |
| Met verhuur verbonden kosten | -52 | -207 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 45.344 | 50.739 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 527 | 508 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
11.693 | 11.172 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
-662 | -407 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-11.693 | -11.172 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 403 | 217 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 45.612 | 51.057 |
| Technische kosten | -708 | -566 |
| Commerciële kosten | -216 | -246 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -597 | -488 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -3.916 | -3.589 |
| Andere vastgoedkosten | -973 | -661 |
| Vastgoedkosten | -6.410 | -5.550 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 39.202 | 45.507 |
| Algemene kosten | -3.236 | -2.768 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -186 | 24 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 35.780 | 42.763 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 1.470 | 77 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9.958 | 14.996 |
| Ander portefeuilleresultaat | -5.347 | -2.925 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 41.861 | 54.911 |
| Financiële opbrengsten | 40 | 63 |
| Netto-interestkosten | -5.933 | -6.527 |
| Andere financiële kosten | -14 | -19 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.345 | -6.046 |
| Financieel resultaat | -8.252 | -12.529 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 33.609 | 42.382 |
| Belastingen | -410 | -598 |
| NETTORESULTAAT | 33.199 | 41.784 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
| in duizenden € | 30.09.2020 | 30.09.2019 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 33.199 | 41.784 |
| - Minderheidsbelangen | -12 | -13 |
| NETTORESULTAAT - aandeel Groep | 33.211 | 41.797 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 29.475 | 35.694 |
| Portefeuilleresultaat | 6.081 | 12.149 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.345 | -6.046 |
| RESULTAAT PER AANDEEL - GROEP | 30.09.2020 | 30.09.2019 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.051.126 | 24.469.630 |
| Nettoresultaat (€) | 1,33 | 1,71 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,33 | 1,71 |
| EPRA resultaat (€) | 1,18 | 1,46 |
Geconsolideerd globaalresultaat (9 maanden)
| in duizenden € | 30.09.2020 | 30.09.2019 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 33.199 | 41.784 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
1.266 | 0 |
| Herwaardering zonnepanelen | 1.266 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 34.465 | 41.784 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 34.477 | 41.797 |
| Minderheidsbelangen | -12 | -13 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Geconsolideerde balans
| ACTIVA in duizenden € | 30.09.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 978.163 | 894.262 |
| Immateriële vaste activa | 490 | 465 |
| Vastgoedbeleggingen | 973.790 | 892.813 |
| Andere materiële vaste activa | 3.647 | 714 |
| Financiële vaste activa | 87 | 252 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 149 | 18 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 32.299 | 24.601 |
| Financiële vlottende activa | 47 | 0 |
| Handelsvorderingen | 17.861 | 11.962 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 5.214 | 5.974 |
| Kas en kasequivalenten | 4.409 | 2.156 |
| Overlopende rekeningen | 4.768 | 4.509 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.010.462 | 918.863 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.09.2020 | 31.12.2019 |
| EIGEN VERMOGEN | 537.438 | 524.433 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
536.876 | 523.859 |
| Kapitaal | 230.646 | 222.958 |
| Uitgiftepremies | 181.682 | 173.104 |
| Reserves | 91.337 | 62.032 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 33.211 | 65.765 |
| Minderheidsbelangen | 562 | 574 |
| VERPLICHTINGEN | 473.024 | 394.430 |
| Langlopende verplichtingen | 282.782 | 274.065 |
| Voorzieningen | 438 | 1.875 |
| Langlopende financiële schulden | 258.183 | 255.472 |
| Kredietinstellingen | 253.183 | 220.556 |
| Andere | 5.000 | 34.916 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 10.925 | 8.627 |
| Handelsschulden en andere langlopende verplichtingen | 1.271 | 1.211 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 11.965 | 6.880 |
| Kortlopende verplichtingen | 190.242 | 120.365 |
| Voorzieningen | 1.022 | 1.875 |
| Kortlopende financiële schulden | 148.108 | 88.137 |
| Kredietinstellingen | 48.142 | 23.137 |
| Andere | 99.966 | 65.000 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 1 | 68 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 14.689 | 7.785 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 7.420 | 3.970 |
| Overlopende rekeningen | 19.002 | 18.530 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.010.462 | 918.863 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2020
Disclaimer
Intervest Offices & Warehouses, met maatschappelijke zetel, Uitbreidingstraat 66 te 2600 Antwerpen (België), is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht en genoteerd op Euronext Brussels.
Dit persbericht bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Intervest Offices & Warehouses, met betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van Intervest Offices & Warehouses en van de markt waarin Intervest Offices & Warehouses actief is.
Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, en de risico's bestaan dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Investeerders moeten beseffen dat een aantal belangrijke factoren er inderdaad toe kunnen leiden dat feitelijke resultaten aanzienlijk kunnen verschillen van de plannen, de doelstellingen, de verwachtingen, de ramingen en de intenties, uitgedrukt in of geïmpliceerd door zulke vooruitziende verklaringen. Dergelijke vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd op verschillende hypothesen en ramingen van gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken.
Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Intervest Offices & Warehouses geen vat heeft. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Deze onzekerheid wordt nog groter door de financiële, operationele en regulerende risico's gekoppeld aan het economische vooruitzicht dat de voorspelbaarheid van eender welke door Intervest Offices & Warehouses gemaakte verklaring, voorspelling of raming vermindert.
Bijgevolg kunnen de werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Intervest Offices & Warehouses aanzienlijk verschillen van het richtsnoer inzake de toekomstige inkomsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten, vooropgesteld of geïmpliceerd door dergelijke vooruitziende verklaringen. Omwille van deze onzekerheden wordt aan investeerders aangeraden niet teveel vertrouwen te stellen in deze vooruitziende verklaringen. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit persbericht. Intervest Offices & Warehouses wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af - tenzij dit door de geldende wetgeving wordt opgelegd – voor het uitgeven van eender welke update of revisie betreffende een vooruitziende verklaring, voor het bekendmaken van eender welke veranderingen betreffende haar verwachtingen of eender welke veranderingen van gebeurtenissen, voorwaarden, veronderstellingen of omstandigheden, waarop dergelijke vooruitziende verklaringen gebaseerd zijn. Noch Intervest Offices & Warehouses, noch diens vertegenwoordigers, verantwoordelijken of adviseurs, garanderen dat de veronderstellingen waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt.