Annual Report • Mar 26, 2021
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Foto voorzijde cover: Nederland - Eindhoven - Gold Forum Foto achterzijde cover: Mechelen - Mechelen Business Tower - NEREOS-concept Foto inhoud: Mechelen - Greenhouse Mechelen - Onthaal
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit Jaarverslag 2020 maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in het laatste hoofdstuk van dit Jaarverslag 2020, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA-richtlijn.
| Risicofactoren | 4 |
|---|---|
| Geschiedenis en mijlpalen | 18 |
| Intervest in het kort | 20 |
| Vennootschap en vastgoedportefeuille | 21 |
| Strategie #connect2022 | 22 |
| Kerncijfers 2020 | 24 |
| Activiteiten 2020 | 25 |
| Corona-impact | 25 |
| Geconsolideerde kerncijfers over 2 jaar | 26 |
| Financiële kalender 2021 | 27 |
| Brief aan de aandeelhouders | 28 |
| Investeringsstrategie | 35 |
|---|---|
| Corporate governance verklaring | 40 |
| Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen |
69 |
| Verslag van de directieraad | 70 |
| De markt van logistiek vastgoed en | |
| kantoren | 71 |
| Belangrijke ontwikkelingen in 2020 | 76 |
| Financiële resultaten 2020 | 84 |
| Financiële structuur | 90 |
| Winstbestemming 2020 | 98 |
| EPRA Best Practices | 99 |
| Vooruitzichten 2021 | 109 |
| Verslag betreffende het aandeel | 114 |
| Beursgegevens | 115 |
| Dividend en aandelen | 118 |
Aandeelhouders 119 Financiële kalender 2021 121
| Samenstelling van de portefeuille | 123 |
|---|---|
| Overzicht van de portefeuille | 139 |
| Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen |
141 |
| Beschrijving van het logistiek vastgoed | 144 |
| Beschrijving van de kantorenportefeuille | 162 |
| Financieel verslag | 172 |
| Geconsolideerde resultatenrekening | 174 |
| Geconsolideerd globaalresultaat | 175 |
| Geconsolideerde balans | 176 |
| Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen |
178 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 182 |
| Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening |
184 |
| Verslag van de commissaris | 229 |
| Enkelvoudige jaarrekening Intervest Offices & Warehouses |
234 |
Vastgoedverslag 122
| Algemene inlichtingen | 248 |
|---|---|
| Identificatie | 249 |
| Uittreksel uit de statuten | 253 |
| Commissaris | 256 |
| Liquidity provider | 256 |
| Vastgoeddeskundigen | 256 |
| Vastgoedbeheerders | 256 |
| Wettelijk kader en fiscale stelsels | 257 |
| Informatie m.b.t. het jaarlijks financieel verslag 2019 en 2018 |
260 |
| Vereiste onderdelen van het jaarverslag | 260 |
| Verantwoordelijken voor de inhoud van het jaarverslag |
261 |
| Begrippenlijst en alternatieve | |
|---|---|
| prestatiemaatstaven | 262 |
De raad van toezicht van Intervest Oces & Warehouses nv (hierna 'Intervest') heeft in 2020, zoals steeds, aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest onderhevig is: marktrisico's, operationele, nanciële en reglementaire risico's.
De raad van toezicht bevestigt de geldigheid van de risico's waarmee de vennootschap kan worden geconfronteerd, de mogelijke impact ervan en de strategie die wordt gehanteerd om die eventuele impact te temperen, zoals deze hierna vermeld staan.
Echter, een aantal risico's zijn verhoogd door de economische gevolgen van de uitbraak van het coronavirus. Mocht de coronapandemie niet onder controle geraken en de economie zou zich hierdoor niet volledig kunnen herstellen, dan kan dit in de verdere toekomst een negatief eect hebben op, onder meer, de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, de inbaarheid van de handelsvorderingen, het EPRA resultaat, de toegang tot de kapitaalmarkten en het tijdstip van investeren en desinvesteren.
De raad van toezicht volgt de permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten continu op ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest met verhoogde aandacht voor de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico's zo veel mogelijk te beperken en te beheersen.
De permanente evoluties op de vastgoed- en de financiële markten vereisen een continue opvolging van de marktrisico's, operationele, financiële en reglementaire risico's ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van Intervest.
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste risico's beschreven waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd. Op de volgende pagina's wordt in de eerste kolom het risico benoemd. De tweede kolom beschrijft de mogelijke invloed op de activiteit van Intervest die kan voortvloeien uit het zich realiseren van het risico. In de derde kolom wordt een overzicht gegeven van de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico's zo veel mogelijk te beperken en te beheersen1 .
De maatregelen die worden genomen en de cijfermatige impact van deze risico's worden verder in aparte hoofdstukken van dit Jaarverslag in detail beschreven.
De lezers worden erop gewezen dat deze risico's constant worden geëvalueerd en dat nieuwe risico's kunnen worden geïdenticeerd. Deze lijst is bijgevolg niet-exhaustief en gebaseerd op de informatie die gekend was bij de publicatie van dit verslag.
Daarnaast wordt er op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop de vennootschap wordt geleid. Dit gaat van het dagelijks nancieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het formuleren van de strategie en de objectieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen van risico's die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van een totale return op lange termijn.
1 De nummering bij Beperkende factoren en beheersing verwijst naar de Potentiële impact in de kolom ernaast.
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Economische conjunctuur Materiële verslechtering van de economische conjunctuur (inclusief inatie). |
1. Vermindering van de vraag naar kantoren en opslag- en distribu tieruimten. 2. Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring. 3. Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook van de nettowaarde. 4. Mogelijke faillissementen van huurders. 5. Negatieve impact op opera tioneel resultaat en cashow door toename van de nanciële lasten (door rentevoetstijgingen) die hoger of sneller is dan de toename in huurinkomsten. |
Uitstekende locatie van de panden, en focus ■ op strategische logistieke knooppunten of op secundaire locaties met groeipotentieel. (2/3) Gediversieerde huurdersbasis met een ■ beperkte blootstelling aan één huurder, een goede sectorale spreiding van de huurders en een marktconforme gemiddelde contractuele huurprijs. (4) Kwaliteit huurdersbestand met vooral grote ■ nationale en internationale bedrijven en een beperkte jaarlijkse provisie voor dubieuze debiteuren. (1/4) Standaard clausule in de huurcontracten opge ■ nomen waarbij de indexatie gekoppeld is aan de gezondheidsindex. (5) |
Vastgoed verslag » 1.Samenstel ling van de portefeuille |
| Type vastgoed Vermindering van de aantrekkelijkheid van de vastgoedbeleggingen door o.a. verslechterende econo mische omstandigheden, overaanbod op bepaalde vastgoedmarktsegmenten of wijzigende gebruiken in de duurzaamheidsstandaard van de gebouwen of in de samenleving. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door neer waartse herziening van huur prijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe- name van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
Adequate sectorale en regionale spreiding. ■ Strategische keuze voor investeringen in de kantoorsector en de logistieke sector. Bij het nemen van investeringsbeslissingen wordt gestreefd naar een adequate sectorale spreiding met een voldoende percentage aan investeringen in liquide vastgoedmarkten, alsook naar een beperking qua exposure van investeringen in een bepaalde plaats/regio. (1/2/3) Proactieve opvolging en jarenlange ervaring. ■ De vastgoedbeleggingen worden op kwartaal basis gewaardeerd door onaankelijke vast goeddeskundigen. Op deze manier zijn trends in de vastgoedmarkt snel zichtbaar en kunnen er proactief maatregelen genomen worden. Bovendien is er een diepe verankering in en kennis van de markt door jarenlange ervaring en eigen commerciële teams. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » 1.Samenstel ling van de portefeuille Vastgoed verslag » 3.Waardering van de porte feuille door de vastgoed deskundigen |
| Tijdstip van investeren en desinvesteren Het tijdstip van een transactie (investeren of desinvesteren van vastgoed) houdt het risico in dat bij een foute timing van een transactie in de conjunctuur cyclus, vastgoed gekocht kan worden aan een te hoge prijs t.o.v. de reële waarde, respectievelijk verkocht kan worden aan een te lage prijs t.o.v. de reële waarde. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door neer waartse herziening van huur prijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur ■ geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal een eerder gematigd beleid inzake investeringen gevoerd worden. In periodes van teruglopende conjunctuur daalt de reële waarde en de bezettingsgraad van de vastgoedbeleggingen veelal. Zodra de conjunctuur echter opnieuw aantrekt, wordt een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geanticipeerd wordt op stijgende reële waarden van de vastgoedbeleggingen en op een meer actieve huurmarkt. Hierbij wordt er gepaste waakzaamheid aan de dag gelegd om de schuldgraad van de vennootschap niet te laten oplopen boven de wettelijk toegestane niveaus. (1/2/3) Adequate sectorale en regionale spreiding. ■ (1/2/3) Aan te kopen en te verkopen vastgoed dient te ■ worden geschat voor de acquisitie of verkoop door een onaankelijke vastgoeddeskundige. (1/2/3) |
Verslag van de raad van toezicht » 1.Investerings strategie Vastgoed verslag » 1.Samenstel ling van de portefeuille |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Deflatie Een vermindering in de economische activiteit die een algemene prijsdaling tot gevolg heeft. |
1. Daling van de huurinkomsten, onder andere via neerwaartse druk op markthuurniveaus en een verminderde of negatieve indexatie. |
Clausule in de meeste huurcontracten die een ■ ondergrens instelt op het niveau van de basis huur of die stelt dat er geen negatieve indexatie kan plaatsvinden. (1) |
/ |
| Volatiliteit op de financiële markten Externe volatiliteit en onzekerheid op de internati onale markten. |
1. Moeizamere toegang tot de aandelenmarkten om nieuw kapitaal/eigen vermogen op te halen en reductie in de opties met betrekking tot schuldnanciering. 2. Schommelingen in de beurskoers van het aandeel. 3. Minder liquiditeit beschikbaar in de debt capital markets met betrekking tot hernancieren van uitstaande obligatieleningen. |
Frequente dialoog met de kapitaalmarkten ■ en nanciële tegenpartijen en transparante communicatie met duidelijke targets. (1/2/3) Opvolging en beheer van alle risico's die ■ een negatieve impact kunnen hebben op de perceptie van investeerders en nanciers naar het bedrijf toe. (1/3) Streven naar het opbouwen van langetermijn ■ relaties met nanciële partners en investeer ders. (1/3) |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Investeringsrisico Risico op foutieve investeringsbeslissingen en ongeschikte beleidskeuzes. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door neer waartse herziening van huur prijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voorname lijk veroorzaakt door toenemende leegstand, onbetaalde huren, daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurcon tracten of bij verlengingen van bestaande huurcontracten, en vastgoedtechnische kenmerken zoals bodemverontreiniging en energieprestatie. 3. Daling van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. |
Interne controlemaatregelen: zorgvuldige ■ inschatting van het risicoproel op basis van marktonderzoek, inschatting van toekomstige rendementen, screening van bestaande huur ders, studie van milieu- en vergunningsvereisten, analyse van scale risico's, enz. (1/2/3) Constante monitoring van wijzigingen in econo ■ mische, vastgoedspecieke en regelgevende trends o.a. met betrekking tot scaal recht, regelgeving inzake GVV's, enz. (1/2/3) Overeenkomstig artikel 49, §1 van de GVV-Wet ■ waardeert een onaankelijke vastgoeddes kundige elke acquisitie of vervreemding van vastgoed. (2) Nauwlettend toezicht op de bij de transactie ■ gestelde waarborgen zowel qua looptijd als qua waarde. (1) Technische, administratieve, juridische, boek ■ houdkundige en scale "due diligence" voor elke acquisitie op basis van constante analyse procedures, meestal met ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten. (1/2/3) Ervaring van de directieraad en het manage ■ ment en supervisie door de raad van toezicht, waarbij een duidelijke investeringsstrategie gedenieerd is met een langetermijnvisie en consequent beheer van de kapitaalstructuur. (1/2/3) |
Verslag van de directieraad » 2.Belangrijke ontwikkelin gen in 2020 » 2.2 Investerin gen in 2020 |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Terugkooprisico Risico dat er bij de ontwik keling van een bedrij venterrein, wanneer aan bepaalde voorwaarden tot economische ontwikkeling niet (meer) is voldaan, een aan de overheid toegekend terugkooprecht wordt uitgeoefend (in het kader van de economische expansiewet van 30 december 1970 en het Decreet Ruimtelijke Economie dd. 13 juli 2012). |
1. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wanneer een vastgoedproject tegen een vooraf bepaalde prijs(formule) uit de vastgoedportefeuille van Intervest verdwijnt, doordat een terugkooprecht wordt uitgeoe fend. |
Interne controlemaatregelen: zorgvuldige ■ inschatting van het risicoproel op basis van marktonderzoek, inschatting van toekomstige rendementen, screening van bestaande huur ders, studie van milieu- en vergunningsvereisten, analyse van scale risico's, enz. (1) Overeenkomstig artikel 49, §1 van de GVV-Wet ■ waardeert een onaankelijke vastgoeddes kundige elke acquisitie of vervreemding van vastgoed. (1) |
/ |
| Bouw- en ontwikkelings risico Risico's speciek gerela teerd aan ontwikkelings- en reconversieprojecten, zoals solvabiliteit van de contrac tors, het verkrijgen van de nodige vergunningen, enz. |
1. Onvermogen om de nodige vergunningen te verkrijgen. 2. Belangrijke vertragingen die leiden tot verlies aan potentiële inkomsten. 3. Materiële overschrijding van de investeringsbudgetten. 4. In het geval van ontwikkelingen op risico: langdurige perioden van leegstand. 5. Het niet behalen van de beoogde rendementen op ontwikkelingen. |
Bij elke acquisitie worden tijdens de juridische ■ en administratieve "due diligence" alle vergun ningen en mogelijkheden geanalyseerd, meestal met ondersteuning van externe, gespeciali seerde adviseurs. (1) Voorafgaand overleg met de relevante diensten ■ van gemeente en/of stad. (1) Stringente opvolging van projecten in uitvoe ■ ring met implementatie van boeteclausules bij niet-naleving van contracten door derde partijen. (2/3/5) Inhuren van gerenommeerde contractors met ■ adequate solvabiliteit en voorlegging van de nodige garanties. (3/5) Er worden slechts beperkt ontwikkelingen op ■ risico opgestart. Met andere woorden, een project wordt – behoudens uitzonderingen – pas gelanceerd indien het voorverhuurd is en volledig genancierd is en tegelijk de nodige vergunningen voorhanden zijn of indien een huurgarantie van de ontwikkelaar bekomen wordt. (4/5) |
Verslag van de directieraad » 2.Belangrijke ontwikkelin gen in 2020 » 2.2 Investerin gen in 2020 2.4 Ontwikke lingspotentieel 7.Vooruit zichten 2021 |
| Negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen Negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. |
1. Negatieve beïnvloeding van het nettoresultaat en de nettowaarde. 2. Negatieve evolutie van de schuld graad. 3. Impact op het vermogen om een dividend uit te keren indien de gecumuleerde variaties de uitkeerbare reserves over schrijden. |
De vastgoedportefeuille wordt op kwartaal ■ basis geschat door onaankelijke vastgoed deskundigen waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maatregelen kunnen worden genomen. (1/2) Investeringsbeleid dat gericht is op kwalitatief ■ hoogstaand vastgoed op strategische logistieke knooppunten en op locaties met groeipoten tieel. (1) Goed gediversieerde portefeuille. (1) ■ Duidelijk gedenieerd en voorzichtig beheer ■ van de kapitaalstructuur. (2/3) De schommelingen in de reële waarde van de ■ vastgoedbeleggingen betreen een niet-gerea liseerd en non-cash-item. (3) |
Verslag van de raad van toezicht » 1.Investerings strategie Vastgoed verslag » 3.Waardering van de porte feuille door de vastgoed deskundigen |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Verhuurrisico Het risico dat een gebouw niet kan worden verhuurd tegen de vooraf ingeschatte huurprijs (al dan niet resul terend in leegstand). Dit risico wordt beïnvloed door de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de beoogde doelgroep en gebruikers, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huur contract. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door neer waartse herziening van huur prijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eigenaar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheng. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van de beoogde rendementen. |
Tempering van de impact van de conjunctuur ■ op de resultaten door: > Spreiding van de looptijd huurcontracten en periodieke analyse van het leegstandsrisico d.m.v. vervaldagenkalender van de huur contracten. Er wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten en het tijdig anticipe ren op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen. (1/3) > Risicospreiding naar huurders en kwaliteit van de huurders om het debiteurenrisico in te perken en de stabiliteit van de inkomsten te bevorderen. (1/3) > Sectorale spreiding van de vastgoed beleggingen waarbij de huurders goed verspreid zijn over een groot aantal verschil lende economische sectoren. (1/2/3) > Locatie en kwaliteit van de vastgoed beleggingen, met kantoren gelegen op de as Antwerpen - Brussel, zijnde de belangrijkste en meest liquide kantoorregio in België en een logistieke portefeuille op strategi sche logistieke knooppunten in België en Nederland. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » 1.Samenstel ling van de portefeuille |
| Toekenning aan elke vastgoedbelegging van ■ een risicoproel dat op regelmatige basis wordt geëvalueerd (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externen en/of vast |
goedschatters). Aankelijk van het risicoproel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt geanalyseerd in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor
■ Huurovereenkomsten bevatten beschermende elementen zoals huurwaarborgen en/of bankgaranties van de huurders, clausules voor automatische jaarlijkse indexatie van de huurprijzen conform de gezondheidsindex en veelal een verplichte schadevergoeding betaalbaar door de huurder bij een vroegtijdige beëindiging van
verkoop. (1/2/3)
het contract. (1/3)
Financieel verslag » Toelichting 4 Vastgoedresultaat » Recuperatie van vastgoedkosten
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Risico verbonden aan de verslechterde staat van de gebouwen en het risico van grote werken Risico op bouwkundige en technische achteruitgang in de levenscyclus van de gebouwen: de staat van de gebouwen verslechtert omwille van slijtage van diverse onderdelen als gevolg van gewone verou dering en bouwkundige en technische veroudering. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door neer waartse herziening van huur prijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eigenaar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheng. 2. Onderhouds- en renovatiekosten en investeringen zijn nodig om de vooraf ingeschatte huurprijs te realiseren. 3. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. |
Proactief beleid inzake het onderhoud van de ■ gebouwen. (1) Constante monitoring van het investeringsplan ■ om de kwaliteit van de portefeuille te garan deren. (1/2/3) Ad hoc herontwikkeling en renovatie van verou ■ derde panden naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid. (1/2/3) Bij het beëindigen van de huurovereenkomst ■ dient de huurder (conform de contractuele afspraken gemaakt in de huurovereenkomst) een wederinstaatstellingsvergoeding voor huurschade te betalen aan de vennootschap. De huurschade wordt bepaald door een onaf hankelijke die de ingaande plaatsbeschrijving vergelijkt met de uitgaande plaatsbeschrijving. Deze schadevergoedingen kunnen gebruikt worden om de vrijgekomen ruimte opnieuw klaar te maken voor ingebruikname door de volgende huurder. (1) Verkoop van verouderde gebouwen. (1/2/3) ■ |
Verslag van de directieraad » 2.Belangrijke ontwikkelin gen in 2020 » 2.2 Investerin gen in 2020 |
| Kostenbeheersingsrisico Risico van onverwachte volatiliteit en toename in de operationele kosten en investeringen voor onder houd. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast, onverwachte schommelingen in de vastgoed kosten. |
Periodieke vergelijking van onderhouds ■ budgetten met de werkelijkheid. (1) Goedkeuringsprocedures bij het aangaan ■ van onderhouds- en investeringsverplich tingen waarbij in functie van het bedrag, één of meerdere oertes gevraagd worden aan diverse aannemers. De technische afdeling maakt hierbij een vergelijking van prijs, kwaliteit en timing van de werken. Aankelijk van de hoogte van het bedrag van de uit te voeren werken gelden verschillende goedkeuringsni veaus binnen de vennootschap. (1) Proactief beleid inzake het onderhoud van ■ de gebouwen en constante screening van de gebouwen door de technische managers en de commerciële teams in hun dagelijkse dialoog met de huurders. (1) Tijdig opstellen en nauwgezet opvolgen van ■ investeringsbudgetten op lange termijn voor grondige renovaties en vernieuwingen. (1) |
Financieel verslag » Toelichting 5 Vastgoed kosten |
| Verzekeringsrisico (destructierisico) Het risico van een ontoerei kende verzekeringsdekking wanneer gebouwen worden vernield door brand of andere rampen. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en eventueel verlies van huurders. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. |
De vastgoedportefeuille is verzekerd voor ■ reconstructiewaarde (zijnde de kostprijs voor wederopbouw naar nieuwe staat van het gebouw), exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan. (2) De verzekeringen omvatten meestal eveneens ■ bijkomende waarborgen voor de onbruikbaar heid van de onroerende goederen zoals huur derving, de instandhoudings- en opruimings kosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet herop gebouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn gebeurt. (1) Nauwlettend toezicht op de dekking en tijdige ■ vernieuwing van verzekeringscontracten. (1/2) |
Vastgoed verslag » 2.Overzicht van de porte feuille » 2.3 Verzeker de waarde |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Debiteurenrisico Het risico dat de huur niet (meer) kan worden geïnd wegens solvabiliteitspro blemen. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en afboeking van niet geïnde handelsvorderingen, alsook door stijging van de niet-door berekende servicekosten door leegstand en gerechtskosten. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. |
Duidelijke procedures voor het screenen van ■ huurders bij het sluiten van nieuwe huur contracten. (1/2) Bij het afsluiten van huurcontracten worden ■ steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. In het standaardhuurcontract voor kantoren wordt meestal een huurwaarborg of bankgarantie ter waarde van 6 maanden huur voorzien en voor logistieke gebouwen ter waarde van 4 maanden. (1) Strikt debiteurenbeheer om een tijdige inning ■ van huurvorderingen te waarborgen alsook de adequate opvolging van huurachterstanden. (1) Huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse ■ of driemaandelijkse basis. Voor huurlasten en taksen die contractueel kunnen doorgerekend worden aan de huurders, wordt een (drie) maandelijkse provisie gevraagd. (1) |
Financieel verslag » Toelichting 15 Vlottende activa » Handels vorderingen Toelichting 4 Vastgoed resultaat » Met verhuur verbonden kosten |
| Juridische en fiscale risico's: contracten en vennootschapsrechtelijke reorganisaties Inadequate contracten afge sloten met derde partijen. |
1. Negatieve impact op operationeel resultaat, cashow en netto waarde. 2. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. 3. Reputatieschade. |
Met derden af te sluiten contracten worden, ■ als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs. (1/2/3) Verzekering tegen aansprakelijkheid voort ■ komend uit de activiteiten of investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheids verzekering die lichamelijke schade en stoelijke schade dekt. Verder zijn de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad verzekerd voor bestuurders aansprakelijkheid. (1/2) Vennootschapsrechtelijke reorganisaties (fusie, ■ splitsing, partiële splitsing, inbreng in natura, enz.) worden steeds onderworpen aan een "due diligence", begeleid door externe adviseurs om het risico op juridische en nanciële onjuist heden te minimaliseren. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » 2.Overzicht van de porte feuille » 2.3 Verzeker de waarde |
| Verloop van sleutel personeel Risico dat sleutelpersoneel de onderneming verlaat. |
1. Negatieve invloed op bestaande professionele relaties. 2. Verlies aan daadkracht en eci ëntie in het managementbeslis singsproces. |
Marktconform remuneratiepakket. (1/2) ■ Het werken met teams, waarbij vermeden ■ wordt dat individuen verantwoordelijk zijn voor belangrijke en strategische taken. (1/2) Duidelijke en consistente procedures en ■ communicatie. (1/2) |
Financieel verslag » Toelichting 7 Personeels beloningen |
| Concentratierisico Risico op concentratie van (de activiteiten van) de huur ders of concentratie van investeringen in één of meer gebouwen. |
1. Operationeel resultaat en cashow aangetast door vertrek van een huurder of indien een specieke sector wordt getroen door een economische terugval. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook de nettowaarde. |
Gediversieerde huurdersbasis met een beper ■ king van de maximale blootstelling aan één huurder en een goede sectorale spreiding van de huurders. (1/2) Adequate sectorale en regionale spreiding van ■ de vastgoedbeleggingen. (1/2) Conform de GVV-Wet mag maximaal 20% van ■ het vermogen geïnvesteerd worden in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt. (1/2) |
Vastgoed verslag » 1.Samenstel ling van de portefeuille |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Informaticarisico Risico verbonden aan infor matica zoals inbraak op het IT-netwerk, cybercriminali teit, phishing, enz. |
1. Negatieve impact op werking van de organisatie. 2. Reputatieschade door het verlies van bedrijfsgevoelige informatie. 3. Negatieve impact op het resultaat door verlies van operationele en strategische data. |
Dagelijkse back ups om het verlies van data in ■ tijd beperkt te houden. (1/2/3) Preventieve training rond cybercriminaliteit ■ voor de medewerkers. (1/2/3) Investeren in een beveiligde IT-omgeving. ■ (1/2/3) Ondersteuning van externe gespecialiseerde ■ adviseurs voor IT-gerelateerde diensten. (1/2/3) |
/ |
| Risico verbonden aan de internationalisering van de Groep Risico dat door onvoldoende kennis van de internationale context de investeringen in het buitenland leiden tot verhoging van de opera tionele en reglementaire risico's. |
1. Toenemende complexiteit van het beheer van de dagdagelijkse activiteiten (kennis van de buiten landse markt, fysieke barrières, cultuurbarrières, taalbarrières, enz.). 2. Verhoging van de reglementaire risico's in de verschillende landen. |
Beroep doen op lokale experts die ondersteu ■ ning bieden in de internationale ontwikkeling, zowel op vlak van marktkennis als regelgeving. (1/2) Implementatie van de benodigde structuren ■ en procedures om een vlotte internationale ontwikkeling te garanderen (bv gespecialiseerd acquisitieteam). (1/2) |
/ |
| Risico m.b.t. externe communicatie Risico dat door onjuiste communicatie (o.a. road shows, pers) Intervest in een negatief daglicht wordt gezet. |
1. Reputatieschade door het ver strekken van foutieve informatie. 2. Negatieve impact op de beurs koers van het aandeel Intervest. |
Alle externe communicatie (o.a. jaarverslag, ■ pers, roadshows, enz.) wordt terdege voorbe reid en volgt de interne 'approval ow' alvorens te worden gecommuniceerd. (1/2) Het uitdragen van transparante interne commu ■ nicatie. (1) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Financieringsrisico | 1. Het niet meer kunnen voldoen aan rente- en aossingsverplichtingen |
Een evenwichtige verhouding tussen eigen en ■ vreemd vermogen voor de nanciering van het |
Verslag van de directieraad » |
| Een relatieve toename van het vreemd vermogen |
van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen in geval |
vastgoed met het handhaven van de schuld graad tussen 45% en 50%. Hiervan kan tijdelijk |
4.Financiële structuur |
| ten opzichte van het eigen | van tegenvallende rendementen | afgeweken worden indien specieke marktom | |
| vermogen kan resulteren in een hoger rendement |
uit vastgoed en bij daling van de reële waarde van de vastgoed |
standigheden het vereisen. (1/2/3) Een evenwichtige spreiding van ■ |
|
| (zogenaamde "leverage"), | beleggingen. | hernancieringsdata van de langetermijn- | |
| maar tegelijkertijd ook in een verhoogd risico. |
2. Het niet verkrijgen van nancie ring met nieuw vreemd vermogen |
nancieringen met een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan |
|
| of slechts tegen zeer ongunstige condities. |
tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. (1/2) |
||
| 3. De gedwongen verkoop van | Streven naar het veilig stellen van de toegang ■ |
||
| vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de |
tot de kapitaalmarkt door transparante informatieverschang, regelmatige contacten |
||
| betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen met een negatieve |
met nanciers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het |
||
| impact op de resultaten en de nettowaarde. |
aandeel. (1/2/3) |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Bancair convenantenrisico Risico op het niet respec teren van vereisten om aan bepaalde nanciële parameters te voldoen in het kader van de kredietover eenkomsten en de wettelijke regimes waaronder de vennootschap valt: de bank kredietovereenkomsten zijn onderworpen aan de nale ving van nanciële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde nanciële schuldenniveau of de nanciële interestlast. Deze ratio's beperken het bedrag dat nog zou kunnen geleend worden. Tevens is er een beperking qua ontleningscapaciteit door de maximum schuldgraad die de regelgeving op de GVV's toestaat. |
1. Annulering, heronderhandeling, opzegging of vervroegde opeis baarheid van de nancieringsover eenkomsten door de nanciële instellingen bij het niet meer respecteren van de opgelegde ratio's. |
Omzichtig nancieel beleid met een constante ■ monitoring om aan nanciële parameters te voldoen. (1) Opvolging op regelmatige tijdstippen van ■ de evolutie van de schuldgraad en vooraf gaandelijke analyse van de invloed van iedere voorgenomen investeringsoperatie op de schuldgraad. (1) Opstellen van een nancieel plan met een ■ uitvoeringsschema zodra de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedenieerd in het GVV-KB meer dan 50% bedraagt, conform art. 24 van dit GVV-KB. (1) |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur |
| Liquiditeitsrisico Risico van onvoldoende kasstromen om aan de dagelijkse betalingsverplich tingen te kunnen voldoen. |
1. EPRA resultaat en cashow aangetast door stijging van de kosten van schulden door hogere bancaire marges. 2. Het niet beschikbaar zijn van nanciering ter betaling van inte resten, kapitaal of operationele kosten. |
Beperking van dit risico door de maatregelen ■ genoemd onder operationele risico's, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. (1) Voldoende kredietruimte bij nanciers om ■ schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Om beroep te kunnen doen op deze |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Volatiliteit van de intrest voeten Toekomstige schomme lingen in de toonaangevende korte- en/of langetermijn rentes op de internationale nanciële markten. |
1. EPRA resultaat en cashow aangetast door stijging van de kosten van schulden. 2. Waardeschommelingen van de nanciële instrumenten die dienen ter indekking van de schulden. 3. Mogelijke negatieve invloed op de nettowaarde. |
Hoge graad van indekking tegen schomme ■ lingen in intrestvoeten via afgeleide nanciële instrumenten (zoals Interest Rate Swaps). (1) Opvolging van de evolutie van de intrestvoeten ■ en monitoring van de impact ervan op de eec tiviteit van de indekkingen. (1) Bij de langetermijnnancieringen streven naar ■ een evenwichtige spreiding van renteher zieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. (1) De schommelingen in de reële waarde van de ■ afdekkingsinstrumenten betreen een niet-gerealiseerd en non-cash-item (indien de producten worden aangehouden tot vervaldag en niet voortijdig worden afgewikkeld). (2/3) |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 19 Financiële instrumenten |
| Risico verbonden aan het gebruik van financiële derivaten Bij een ongunstige markt ontwikkeling (bijvoorbeeld een sterke daling van de rente) krijgen derivaten ter afdekking van het renteri sico een negatieve waarde. |
1. Complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkings instrumenten en daardoor ook van het nettoresultaat en de nettowaarde. 2. Tegenpartijrisico tegenover wie de nanciële derivaten zijn afge sloten (zie 'Risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen'). |
Schommelingen in de reële waarde van de ■ toegelaten indekkingsinstrumenten hebben geen impact op de cash ow aangezien deze nanciële derivaten worden aangehouden tot vervaldag van deze contracten. Enkel een vroegtijdige afwikkeling zou extra kosten met zich meebrengen. (1) Alle nanciële derivaten worden louter voor ■ indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. (1) |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 19 Financiële instrumenten |
| Risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen / Kredietrisico Het sluiten van nancierings contracten of het gebruik van indekkingsinstrumenten met een nanciële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. |
1. EPRA resultaat en cashow aangetast door bijkomende nanciële kosten en in sommige extreme omstandigheden stopzet ting van het nancieringscontract of indekkingsinstrument. 2. Verlies van deposito's. |
Beroep op verschillende referentiebanken op ■ de markt om een zekere diversicatie van de herkomst van nancieringen en rente-indek kingsinstrumenten te waarborgen waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijs-kwali teitverhouding van de geleverde diensten. (1/2) Regelmatige herziening van de bankrelaties en ■ de blootstelling aan elk. (1/2) Strakke thesauriepositie zodat de positie van ■ contanten bij een nanciële instelling in prin cipe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter afbouw van de nanciële schulden, tenzij reeds aangewend voor nieuwe investeringen. (2) |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 18 Langlopende en kortlopen de nanciële schulden |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting | |
|---|---|---|---|---|
| Risico verbonden aan de schuldkapitaalmarkten Risico om uitgesloten te worden van de internationale schuldkapitaalmarkt indien beleggers zouden vrezen dat de kredietwaardigheid van de vennootschap onvol doende is om de jaarlijkse rentebetalingsverplichting en de terugbetalingsverplichting op vervaldatum van het uit te geven nancieel instrument te voldoen. |
1. Niet beschikbaar zijn van nan ciering voor de dagdagelijkse werking en voor de verdere groei van de onderneming. |
■ ■ |
Op proactieve basis goede relaties onder houden met huidige en potentiële obligatiehou ders en aandeelhouders, alsook met huidige en potentiële bankiers door middel van een transparante informatieverschang, regelma tige contacten met nanciers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquidi teit van het aandeel. (1) Beleid om de schuldgraad te handhaven tussen 45% en 50% (niettegenstaande wettelijk statuut van GVV's een schuldgraad van 65% toelaat). Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandig heden het vereisen. (1) |
Verslag van de directieraad » 4.Financiële structuur |
| Risico dat de schuldkapi taalmarkt te volatiel zou zijn om beleggers er toe aan te zetten obligaties van de vennootschap te verwerven. |
||||
| Financieel verslaggevingsrisico Risico dat de nanciële verslaggeving van de vennootschap onjuistheden van materieel belang bevat waardoor stakeholders foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele en nanciële resultaten van de vennootschap. Risico dat de door de regelgeving opgelegde timing inzake nanciële verslaggeving niet wordt gerespecteerd. |
1. Reputatieschade. 2. Stakeholders die beleggingsbeslis singen nemen die niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn, wat kan resulteren in claims ten aanzien van de vennootschap. |
■ ■ ■ ■ |
Elk kwartaal wordt een volledige boekhoud kundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecontroleerd. (1/2) Bespreking van deze cijfers binnen de directieraad en controle van hun juistheid en volledigheid door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. (1/2) De directieraad rapporteert elk kwartaal de nanciële staten aan het auditcomité met vergelijking van jaarcijfers, budget en verkla ringen bij afwijkingen. (1/2) Controle van de halfjaarcijfers en de jaarcijfers door de commissaris. (1/2) |
Financieel verslag » 7.Verslag van de commis saris |
| Risico van financiële budgettering en planning Risico dat door foute assumpties de forecast en de beoogde groei niet worden gehaald. |
1. Negatieve beïnvloeding van besluitvorming bij het nemen van strategische beslissingen. 2. Negatieve beïnvloeding van het nanciële en operationele beheer. 3. Reputatieschade. |
■ ■ ■ ■ |
Kwartaalupdates van het budgetteringsmodel met vergelijking van de boekhoudkundige afsluiting en consolidatie. (1/2/3) Op kwartaalbasis aftoetsing van de hypotheses in het budgetteringsmodel met eventuele nieuwe omstandigheden en bijsturing indien van toepassing. (1/2/3) Op kwartaalbasis uitvoering van controles op het budgetteringsmodel om programmeer- of menselijke fouten tijdig te detecteren. (1/2/3) Continue opvolging van de parameters die het resultaat en het budget zouden kunnen beïnvloeden. (1/2/3) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Statuut van openbare en institutionele GVV Statuut onderworpen aan de bepalingen van de wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vast goedvennootschappen en het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglemen teerde vastgoedvennoot schappen die van tijd tot tijd gewijzigd worden. Risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare en institutio nele GVV. |
1. Verlies van het voordeel van het transparant scaal stelsel van GVV. 2. Verlies van de erkenning wordt gezien als een gebeurtenis waardoor kredieten vervroegd opeisbaar worden. 3. Negatieve impact op de beurs koers van het aandeel Intervest. |
Voortdurende aandacht van de raad van ■ toezicht en de directieraad voor de regelge ving van de GVV en het behoud van de status van openbare GVV. Zo worden onder andere de uitkeringsverplichting en de nancierings limieten periodiek, en ad hoc bij hernancie ring, bij investeringen en bij opmaak van het dividendvoorstel berekend, respectievelijk bepaald. (1/2/3) |
Algemene inlichtingen » 7.GVV - wettelijk kader Verslag van de directieraad » 2.Belangrijke ontwikke lingen in 2020 » 2.4 Ontwikke lingspoten tieel » 7.Vooruit zichten 2021 |
| Nieuwe en aanpassingen in diverse wetgevingen Nieuwe wetgevingen en regelgevingen zouden in werking kunnen treden, of mogelijke veranderingen in bestaande wetgevingen en regelgevingen, of hun inter pretatie en toepassing door agentschappen (inclusief de scale administratie) of rechtbanken zouden kunnen optreden1. |
1. Negatieve beïnvloeding van de activiteiten, het resultaat en winstgevendheid, de nettowaarde, de nanciële toestand en de vooruitzichten. |
Constante monitoring van bestaande, ■ potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen, regelgevingen en vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespe cialiseerde adviseurs. (1) |
/ |
| Dividendrisico Artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voorheen artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen) bepaalt dat geen uitkering mag geschieden indien het nettoactief is gedaald of tengevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd. |
1. Gedeeltelijk of totaal onvermogen om een dividend uit te keren indien de gecumuleerde negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen de beschik bare reserves overtreen. Dit leidt tot een minder dan verwacht of geen dividend(rendement) voor de aandeelhouder. 2. Volatiliteit in de beurskoers van het aandeel. 3. Algemene daling van het vertrouwen in het aandeel of de vennootschap in het algemeen. |
Intervest beschikt over voldoende uitkeerbare ■ reserves om dividenduitkering te verzekeren. (1) Ten minste 80% van het gecorrigeerd positief ■ nettoresultaat, verminderd met de netto-daling van de schuldenlast in de loop van het boekjaar, moet worden uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal. (2/3) Het uitbouwen van solide langetermijnrelaties ■ met investeerders en nanciële instellingen waardoor op regelmatige basis dialoog kan plaatsvinden. (2/3) |
Financieel verslag » 8.Enkel voudige jaar rekening » 8.6 Bijlagen bij de enkelvou dige jaarreke ning |
1 Zoals bestaande praktijken binnen de scale administratie, in het bijzonder die waarvan sprake binnen de circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004 van het Belgische Ministerie van Financiën met betrekking tot de berekening van de exit taks, dewelke, onder andere, bepaalt dat de werkelijke waarde van de onroerende goederen waarvan sprake voor de berekening van de basis van de exit taks, bepaald wordt door de registratierechten of de BTW die zouden worden toegepast bij een verkoop van de onroerende goederen in kwestie in aftrek te nemen van de waarde, dewelke kan verschillend zijn (inclusief lager) van de reële waarde (fair value) van deze activa zoals bepaald voor IFRS-doeleinden in de nanciële staten.
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing |
Toelichting | ||
|---|---|---|---|---|
| Compliance risico Risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. |
1. Negatieve beïnvloeding van de gehele business en de operati onele werking, het resultaat, de winstgevendheid, de nanciële toestand en de vooruitzichten. 2. Reputatieschade. |
Bij de aanwerving van medewerkers wordt ■ extra aandacht besteed aan het screenen van integriteit. Er wordt bij de medewerkers een bewustzijn gecreëerd omtrent dit risico en er wordt voor gezorgd dat zij voldoende kennis hebben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen is een interne gedragscode ("code of conduct") en een klok kenluidersregeling opgesteld. (1/2) Adequate interne controlemechanismen, geba ■ seerd op het vier-ogen-principe, die het risico op niet integer handelen moeten beperken. (1/2) Aanwezigheid van een onaankelijke ■ compliancefunctie (conform artikel 17, §4 van de GVV-Wet) gericht op het onderzoek naar en het bevorderen van de naleving van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. (1/2) |
Verslag van de raad van toezicht » 2.Corporate governance verklaring » 2.4 Andere betrokken partijen » Onaanke lijke controle functies |
|
| Onteigeningsrisico's Onteigening in het kader |
1. Verlies in waarde van de investe ring en gedwongen verkoop met verlies. |
Continue dialoog met de overheid om construc ■ tieve oplossingen uit te werken in het belang van alle aandeelhouders. (1/2) |
/ | |
| van openbare onteigeningen door bevoegde overheidsin stanties. |
2. Verlies aan inkomsten bij gebrek aan herinvesteringsopportuni teiten. |
Beursgenoteerde GVV sinds 1999
€ 1.018 miljoen Vastgoedbeleggingen
€ 575 miljoen beurswaarde
Als team duurzaam waarde creëren voor de klanten
De vier pijlers van de strategie (waardecreatie, duurzaamheid, klantgerichtheid en Team Intervest) zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Deze nauwe verbondenheid komt tot uiting in de doelstellingen voor 2022.
"Niet groeien om te groeien is belangrijk, wel assetrotatie met het oog op het verbeteren van het risicoprofiel en de totale kwaliteit van de vastgoedportefeuille waarbij we de volledige waardeketen in huis houden.
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
Reële waarde van de portefeuille
Bezettingsgraad: 98% Logistiek NL 95% Logistiek BE 88% Kantoren
Gemiddeld resterende looptijd huurcontracten
4,7 jaar Logistiek 2,9 jaar Kantoren
7,4% Brutohuurrendement bij volledig verhuurde portefeuille
6,4% Logistiek 9,2% Kantoren
€ 1,60 EPRA resultaat per aandeel
€ 22,40 EPRA NTA per aandeel
2,0% Gemiddelde rentevoet van de financieringen
43% Schuldgraad
€ 1,53 Brutodividend per aandeel
€ 575 miljoen Beurskapitalisatie
6,8% Brutodividendrendement
21% van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good'
100% elektriciteit uit duurzame bronnen
feuille met zonnepanelen: 30 MWp
65% van de logistieke vastgoedporte-
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Vastgoedkerncijfers | |||
| Reële waarde vastgoed | 1.017.958 | 892.813 | |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur | 965.796 | 859.513 | |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) | 6,9% | 7,2% | |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij 100% verhuring (in %) |
7,4% | 7,7% | |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) | 4,0 | 4,3 | |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
4,7 | 5,3 | |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
2,9 | 3,1 | |
| Bezettingsgraad totale portefeuille (in %) | 93% | 93% | |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille (in %) | 96% | 96% | |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in %) | 98% | 100% | |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in %) | 95% | 94% | |
| Bezettingsgraad kantoren (in %) | 88% | 90% | |
| Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²) | 1.046 | 946 | |
| Financiële kerncijfers | |||
| EPRA resultaat | 40.355 | 46.820 | |
| Portefeuilleresultaat | 5.387 | 22.010 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | - 2.311 | - 3.065 | |
| NETTORESULTAAT - AANDEEL GROEP | 43.431 | 65.765 | |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 | |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 | |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (in €/aandeel) | 22,55 | 25,60 | |
| Nettowaarde (reële waarde) (in €/aandeel) | 21,46 | 21,25 | |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (in €/aandeel) | 22,64 | 22,40 | |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (in %) | 5% | 20% | |
| Marktkapitalisatie (in miljoen €) | 575 | 631 | |
| Brutodividend (in €) | 1,53 | 1,53 | |
| Brutodividendrendement (in %) | 6,8% | 6,0% | |
| Schuldgraad (max. 65%) | 43% | 39% | |
| Gemiddelde rentevoet van de financieringen (in %) | 2,0% | 2,1% | |
| Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaar) | 3,8 | 4,0 | |
| EPRA-Kerncijfers | |||
| EPRA resultaat (in €/aandeel) (Groepsaandeel) | 1,60 | 1,91 | |
| EPRA NTA (in €/aandeel) (nieuwe indicator)1 | 22,40 | 21,77 | |
| EPRA NRV (in €/aandeel) (nieuwe indicator)1 | 24,08 | 23,01 | |
| EPRA NDV (in €/aandeel) (nieuwe indicator)1 | 21,37 | 21,14 | |
| EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (in %) | 5,7% | 5,9% | |
| EPRA aangepast NIR (in %) | 5,8% | 6,1% | |
| EPRA huurleegstandspercentage (in %) | 7,3% | 6,8% | |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (in %) | 20,2% | 15,5% | |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten (%) | 18,7% | 14,5% |
1 In oktober 2019 publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor financiële disclosures van beurgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV en EPRA NNNAV worden vervangen door drie nieuwe Net Asset Valuation indicatoren namelijk, EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) en EPRA NDV (Net Disposal Value). De EPRA NTA sluit grotendeels aan bij de 'oude' EPRA NAV.
1 Eventuele wijzigingen in de financiële kalender zullen bekend gemaakt worden via een persbericht, dat desgevallend te raadplegen zal zijn op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
De wereldwijde gezondheidscrisis ten gevolge van de uitbraak van het coronavirus, heeft een impact op de manier waarop mensen leven en werken. Deze periode drukt ook een stempel op de vastgoedsector, die meer dan ooit aangewezen is op flexibiliteit en wendbaarheid in extreem snel wijzigende omstandigheden. De gezondheid en het welzijn van de medewerkers, hun familie, de klanten en hun medewerkers, was en is nog steeds de eerste prioriteit van Intervest.
In deze uitzonderlijke context heeft Intervest de nodige aandacht besteed aan de risicofactoren die gekoppeld kunnen worden aan de coronacrisis. Daarop aansluitend heeft de vennootschap haar verantwoordelijkheid genomen door de beschikbaarheid van kantoren en magazijnen te garanderen en door haar klanten en hun medewerkers te helpen en te ondersteunen waar nodig. In deze context is er ook voor gezorgd dat Team Intervest via telewerken operationeel is gebleven om alle stakeholders bij te staan met uitgebreide dienstverlening en flexibele oplossingen.
Het opereren in twee vastgoedsegmenten met een eigen cyclische dynamiek, de sectorale spreiding van de huurders, voldoende financieringscapaciteit en een sterke balans, hebben de vennootschap een solide basis verschaft en de impact van de coronacrisis op Intervest in 2020 beperkt. De resultaten zowel in het klassieke kantorensegment, met minder effectieve bezetting door het verplichte telewerken, als in de logistieke sector, gekenmerkt door sterk toenemende e-commerce activiteiten, vertonen evenwel geen negatieve impact tijdens 2020.
In de Greenhouse-hubs is door het verplichte telewerken en de 1,5 mafstandsregel wel een effect te merken op het gebruik van de coworking lounges en de vergaderzalen. Dit heeft echter geen beduidende impact op het EPRA resultaat van 2020.
Ook de totale bezettingsgraad is stabiel gebleven ten opzichte van jaareinde 2019 en de inning van de huurvorderingen ligt nog steeds in lijn met het normaal betalingspatroon, ondanks de coronacrisis.
Onder de noemer #connect20221 heeft Intervest in juni 2020 haar strategie voorgesteld, gebaseerd op vier nauw verbonden pijlers: waardecreatie, klantgerichtheid, duurzaamheid en Team Intervest.
Met #connect2022 zet Intervest de lijnen uit voor de komende jaren: realiseren van een weldoordachte groei van 30% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille tegen eind 2022, verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein-)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan financieringszijde. Vandaar #connect2022: waardecreatie voor alle stakeholders met inachtneming van duurzaamheid op verschillende vlakken, gedragen door een krachtig, klantgericht team, zijn immers onlosmakelijk met elkaar verbonden. In het laatste kwartaal van 2020 is de NewAssetTeam-werkgroep opgericht. Concreet houdt dit in dat de vertaalslag van de behoeften van de huurders gebeurt binnen de interdisciplinaire werkgroep van het Asset Team (commercieel, administratief en technisch), om ten volle te kunnen inspelen op de behoeften van de huurders en de gebruikers.
Met #connect2022 concretiseert Intervest haar verdere evolutie en wil de vennootschap een referentie worden voor duurzame waardecreatie in het vastgoed.
1 Zie persbericht 18 juni 2020: "Intervest Offices & Warehouses stelt strategie #connect2022 voor".
Voor het eerst in haar geschiedenis overschrijdt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen de kaap van € 1 miljard, namelijk € 1.018 miljoen, een toename van 14% of € 125 miljoen ten opzichte van de reële waarde op 31 december 2019 (€ 893 miljoen). Met deze stijging komt het behalen van de waardecreatiedoelstelling in de strategie #connect2022 van 30% groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille tegen 2022 dichterbij. Deze stijging in 2020 is het gevolg van investeringen in acquisities, in (her)ontwikkelingen en in de bestaande vastgoedportefeuille voor een totaal van € 110 miljoen en een stijging in de reële waarde van de vastgoedportefeuille met € 15 miljoen.
De reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille (zonder acquisities) kende een waardedaling van 4%, voornamelijk door de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen in de huidige onzekere economische situatie. De reële waarde van de logistieke portefeuille (zonder acquisities en (her)ontwikkelingen) is toegenomen met 6% als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen en van verhuringen, de oplevering van het eerste complex in Genk Green Logistics en rekening houdend met een verhoging van het tarief van de registratierechten in Nederland van 6% naar 8%, geldig vanaf 1 januari 2021 en reeds op 31 december 2020 in mindering gebracht van de reële waarde.
De verhouding van de vastgoedsegmenten in de portefeuille is op jaareinde 2020 63% logistiek vastgoed en 37% in kantoorgebouwen. 44% van de logistieke vastgoedportefeuille is in Nederland gelegen. De totale vastgoedportefeuille heeft op 31 december 2020 een verhuurbare oppervlakte van 1.045.937 m².
Investeringen in vastgoed door acquisities en (her)ontwikkelingen voor € 110 miljoen voldoen in 2020 duidelijk aan de pijlers van de strategie #connect2022, namelijk duurzaamheid en waardecreatie door o.m. toekomstig ontwikkelingspotentieel, te realiseren met het eigen team.
De logistieke vastgoedportefeuille is uitgebreid met de verwervingen in Venlo (NL) en 's-Hertogenbosch (NL) en de oplevering van de duurzame built-to-suitontwikkelingsprojecten in Roosendaal (NL), Eindhoven (NL), Merchtem en Genk.
Intervest reikt inspirerende, flexibele, duurzame en toekomstbestendige kantooroplossingen aan in lijn met haar strategische positionering beyond real estate.
In de loop van 2020 is in Herentals een kantoorgebouw met strategische grondpositie verworven dat grenst aan de bestaande eigendommen van Intervest. Hierdoor wordt een cluster gevormd met Herentals Logistics en is een grootschalige logistieke herontwikkeling van de volledige site mogelijk. In november 2020 is een kantoorrenovatieproject aan de portefeuille toegevoegd. Met deze verwerving in Antwerpen beschikt Intervest op een uitstekende locatie over een state-of-the-art renovatieproject van ruim 14.000 m² kantoorruimte dat BREEAM 'Excellent' opgeleverd zal worden. Het gebouw zal na afloop van dit renovatietraject, voorzien begin 2022, één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zijn en als Greenhouse Singel gecommercialiseerd worden.
Intervest heeft voortvloeiend uit de coronacrisis in 2020 het coronaproof kantoorconcept 'NEREOS' (NEw REality Office Space ) gelanceerd. Het ziet er naar uit dat het nieuwe normaal een gemengd kantoor is, een kantoor dat sociale afstandsmaatregelen combineert met flexibele werktijden en misschien zelfs werken op afstand. Het NEREOS-kantoorconcept speelt in op deze nieuwe 'blended' werkomgeving.
In Genk verloopt de uitwerking van het duurzame Genk-Green-Logisticsproject voor de herontwikkeling van zone B van de Ford-site zoals gepland. Dit herontwikkelingsproject ligt in lijn met de strategie van Intervest om duurzaam waarde te creëren. Het eerste logistiek complex van circa 25.000 m² is eind 2020 opgeleverd. De commercialisering van het grootschalige state-ofthe-art project van in totaal 250.000 m² is volop aan de gang.
Qua duurzaamheid is de kwaliteit van de totale vastgoedportefeuille in 2020 verder geoptimaliseerd met het behalen van enkele nieuwe BREEAM-certificeringen. Eind 2020 is 21% van de totale vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good' gecertificeerd. De vooropgestelde duurzaamheidsdoelstelling in de strategie #connect2022 van 30% tegen 2022 is niet veraf.
Daarnaast is in 2020 circa 65% van de logistieke sites uitgerust met zonnepanelen, goed voor 30 MWp electriciteit.
Intervest heeft in 2020 eveneens acties ondernomen om haar duurzame bedrijfsvoering aan te houden met de 17 Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen (SDG's) van de Verenigde Naties als leidraad en rapporteert hierover in een afzonderlijk Duurzaamheidsverslag dat te vinden is op www.intervest.be.
De totale bezettingsgraad van de portefeuille beschikbaar voor verhuur is stabiel gebleven op 93% op 31 december 2020, ondanks de coronacrisis. Ook de bezettingsgraad van de totale logistieke portefeuille blijft op hetzelfde niveau van 96%. In Nederland bedraagt de bezetting van de logistieke portefeuille 98%, rekening houdend met de kortetermijnhuurovereenkomst in Roosendaal Braak geeft dit een bezetting van 100% op jaareinde 2020. De logistieke bezettingsgraad in België neemt met 1%-punt toe ten opzichte van 31 december 2019 tot 95% door een verhuring aan DPD Belgium en een uitbreiding van Delhaize in Puurs. Beide transacties betekenen samen een stijging in de bezettingsgraad met 4%-punten. De toename wordt echter verminderd door de oplevering van het eerste gebouw van Genk Green Logistics net voor jaareinde, dat nog niet verhuurd is op 31 december 2020. Voor de kantorenportefeuille is de bezettingsgraad met 2%-punten afgenomen tot 88% op 31 december 2020.
Op vlak van verhuringen is Team Intervest zeer actief geweest in 2020, hetgeen zich aftekent in enkele belangrijke transacties en duidelijk zichtbaar is in beide segmenten.
In het logistieke segment is 28% van de contractuele logistieke jaarhuur verlengd of vernieuwd. De voornaamste transacties zijn afgesloten in Herentals met de verlenging van Nike Europe Holding en in Puurs met de uitbreiding van Delhaize en de verhuring aan DPD Belgium. In Nederland zijn tevens huurovereenkomsten afgesloten voor de duurzame logistieke nieuwbouwrealisaties Gold Forum in Eindhoven en Roosendaal Braak. In de kantorenportefeuille zijn in totaal voor 8% van de contractuele jaarhuur contracten afgesloten, voornamelijk verlengingen in Mechelen Business Tower, Mechelen Campus en Intercity Business Park.
Ondanks de moeilijke en onzekere economische situatie, veroorzaakt door de coronapandemie, sluit Intervest 2020 af met een gemiddelde resterende looptijd tot de eerstvolgende vervaldatum van 4,0 jaar voor de volledige vastgoedportefeuille. De afname ten opzichte van jaareinde 2019 (4,3 jaar) is relatief beperkt door een actief verhuringsbeleid.
1 Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in 2021.
Brutodividend per aandeel € 1,53
2,0% gemiddelde rentevoet
Intervest heeft intussen concreet zicht op de toekomstmogelijkheden voor haar kantoorgebouw Woluwe Garden, zowel op vlak van herontwikkeling als op vlak van desinvestering. De uiteindelijke beslissing zal genomen worden tegen uiterlijk eind 2021, datum waarop PwC het gebouw verlaat.
Het EPRA resultaat neemt per 31 december 2020 af met 14% ten opzichte van vorig jaar. Deze afname is hoofdzakelijk een combinatie van enerzijds minder huurinkomsten als gevolg van de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019 en de desinvesteringen van drie oudere, niet-toekomstbestendige logistieke sites eind 2019 en anderzijds hogere vastgoedkosten en algemene kosten, vnl. eenmalig, deels gecompenseerd door een daling in de financieringskosten.
In de loop van 2020 zijn investeringen in toekomstgericht vastgoed gebeurd. Deze investeringen in (her)ontwikkelingen genereren echter nog niet onmiddellijk huurinkomsten en dragen bijgevolg nog niet ten volle bij aan het EPRA resultaat van 2020 (zoals Roosendaal Braak, Gold Forum in Eindhoven, Merchtem, Genk Green Logistics en Greenhouse Singel in Antwerpen). Het EPRA resultaat per aandeel voor 2020 bedraagt € 1,60 ten opzichte van € 1,91 voor 2019 of € 1,68 exclusief de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019.
Het brutodividend voor boekjaar 2020 zal € 1,53 per aandeel bedragen (€ 1,53 voor 2019) wat een brutodividendrendement van 6,8% betekent op basis van de slotkoers van het Intervestaandeel op 31 december 2020, die € 22,55 bedraagt. De nettowaarde (reële waarde) bedraagt € 21,46 per aandeel op 31 december 2020, tegenover € 21,25 op 31 december 2019, waardoor het aandeel met een premie van 5% noteert op 31 december 2020. De marktkapitalisatie van Intervest bedraagt op jaareinde 2020 € 575 miljoen.
Door het keuzedividend waarbij 62% van de aandeelhouders gekozen heeft voor aandelen, is het eigen vermogen versterkt met € 16,3 miljoen in mei 2020.
In het turbulente jaar 2020 is Intervest er in geslaagd om haar solide financiële structuur verder uit te bouwen. De kredietenportefeuille is verder geoptimaliseerd en uitgebreid tot circa € 600 miljoen. Zo is het maximale volume van het commercial-paperprogramma verhoogd van € 70 miljoen naar € 120 miljoen met bijhorende backuplijnen. Zowel voor het kortetermijn- als voor het langetermijnpapier is er in 2020 stevige interesse gebleken bij een brede basis van investeerders.
Ter financiering van het aangekondigde groeiplan #connect2022 heeft Intervest in 2020 met bestaande financierders bijkomende financieringen afgesloten met marktconforme looptijden en marges. Ook voor haar prestigieuze logistieke projectontwikkeling Genk Green Logistics wist Intervest in 2020 nieuwe bankfinancieringen aan te trekken aan marktconforme voorwaarden.
Op vlak van rente-indekking zijn er voor € 75 miljoen 'blend & extend' transacties van interest rate swaps uitgevoerd op de bestaande financiële derivaten, die door de geldende lage rentevoeten konden afgesloten worden aan verbeterde voorwaarden en looptijden.
Door dit actieve beheer van haar financieringsportefeuille is de gemiddelde rentekost van Intervest verder gedaald tot 2,0% in 2020 (2,1% in 2019) en is de basis gelegd voor een verdere daling van de financieringskost in 2021.
In de kredietenportefeuille zijn er in 2021 ook geen belangrijke vervaldagen, slechts één krediet van € 25 miljoen komt medio 2021 op vervaldag.
Eind 2020 heeft Intervest een buffer van € 150 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar (na afdekking van het uitgegeven handelspapier) voor de financiering van lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities, de terugbetaling van de obligatielening die vervalt in maart 2021 en voor de dividendbetaling in mei 2021.
Deze buffer, in combinatie met de beperkte schuldgraad van 43% op jaareinde 2020, maakt dat Intervest goed gepositioneerd is op financieringsvlak om het groeiplan #connect2022 te realiseren. Intervest kan nog circa € 145 miljoen investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Qua corporate governance zijn er in 2020 wijzigingen gebeurd. De statuten van de vennootschap zijn aangepast aan het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, inclusief de keuze voor een duaal bestuur dat bestaat uit een raad van toezicht enerzijds en een directieraad anderzijds.
Bijkomend is in 2020 zowel de samenstelling van de raad van toezicht als de directieraad gewijzigd. In oktober 2020 is door overlijden, afscheid genomen van Jean-Pierre Blumberg, voorzitter van de raad van toezicht. Vanaf februari 2020 heeft Gunther Gielen de fakkel overgenomen van Jean-Paul Sols, als ceo en voorzitter van de directieraad. Hierdoor is Marco Miserez toegetreden tot de raad van toezicht. Sinds augustus 2020 is de directieraad uitgebreid met Kevin De Greef (sgc). Marco Hengst, die het bedrijf verlaten heeft in augustus 2020, is vanaf 1 januari 2021 als cio opgevolgd door Joël Gorsele. Inge Tas, cfo, is aan boord tot 12 februari 2021 en wordt opgevolgd door Vincent Macharis.
In 2021 staat een nieuwe ploeg klaar met veel zin om de #connect2022strategie te realiseren en als team waarde te creëren voor alle stakeholders.
Een ploeg waarop u kan rekenen om de vennootschap op het uitgestippelde pad verder te laten groeien. Daarbij is het vertrouwen dat u en de klanten ons blijvend schenkt van uitzonderlijk belang, net zoals de onafgebroken inzet van onze medewerkers. We maken graag van de gelegenheid gebruik om aan iedereen onze oprechte waardering en dank hiervoor te betuigen.
Johan Buijs In naam van de raad van toezicht
Intervest is een kwalitatieve en gespecialiseerde speler in zowel het logistieke vastgoedsegment als in de kantorenmarkt. Een unieke combinatie op de markt van Belgische GVV's, met voldoende kritische massa, met het voordeel van een sterke risicospreiding, strevend naar een aantrekkelijk en blijvend rendement voor de aandeelhouders.
Daarom vindt Intervest het belangrijk om niet alleen de huidige coronacrisis aan te pakken, maar ook blijvend vooruit te blikken en haar strategische toekomstvisie scherp te stellen. Met #connect20221 stelt Intervest haar strategie voor gebaseerd op vier nauw verbonden pijlers: waardecreatie, klantgerichtheid, duurzaamheid en Team Intervest. Met deze strategie concretiseert Intervest haar verdere evolutie en wil de vennootschap een referentie worden voor duurzame waardecreatie in het vastgoed. In overeenstemming met deze nieuwe strategie heeft Intervest dan ook concrete doelstellingen vastgelegd voor de periode 2020 - 2022.
Met #connect2022 zet Intervest de lijnen uit voor de komende jaren: realiseren van een weldoordachte jaarlijkse groei van 30% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein-)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan financieringszijde.
Vandaar #connect2022: waardecreatie voor alle stakeholders met inachtneming van duurzaamheid op verschillende vlakken, gedragen door een krachtig, klantgericht team, zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De nauwe verbondenheid van deze pijlers komt ook tot uiting in de uitwerking en in de doelstellingen.
Intervest engageert zich om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversifieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Daarbij wil de vennootschap wendbaar voordeel halen uit de respectievelijke investeringscycli en onderliggende huurmarkt in kantoren en logistiek, de twee segmenten van de vastgoedportefeuille. Voor het kantorensegment betekent dit het streven naar kwaliteitsvolle panden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie. In het logistiek vastgoed komt dit neer op het verwerven van sites op multimodale
locaties met kritische omvang (>25.000 m²) op de belangrijkste assen in België, Nederland en het noordwesten van Duitsland.
De combinatie van beide segmenten heeft in het verleden reeds bewezen een hoog dividendrendement te genereren. Dit blijft ook in de toekomst één van de focusgebieden van Intervest, naast het creëren van waarde op lange termijn, zowel in het kantorensegment als in het logistiek vastgoed.
Klantgerichtheid is cruciaal, extern en intern. Intervest is een vastgoedpartner die verder gaat dan louter het verhuren van vierkante meters kantoorruimte of logistieke ruimte, 'beyond real estate'. Met andere woorden, luisteren naar de noden van de klanten, meedenken en vooruitdenken om zo de klanten te 'ontzorgen' en meerwaarde te bieden. Dat vertaalt zich in uitgebreide dienstverlening en flexibele oplossingen en vraagt de toewijding van een sterk en gemotiveerd team waarin medewerkers ook voor en met mekaar klantgericht werken.
Intervest gaat beyond real estate, verder dan de vierkante meters kantoren of logistieke ruimte.
Een proactieve klantgerichtheid weerspiegelt zich in de volledige organisatie. Alle cruciale functies nodig voor het beheer van vastgoedklanten en vastgoed zijn in huis voorzien: verhuur, financiën en administratie, operationele dienstverlening en facility management. Een helpdesk staat 24 u, 7 op 7 klaar voor het dagelijks beheer van het vastgoed ten behoeve van de klant.
1 Zie persbericht 18 juni 2020: "Intervest Offices & Warehouses stelt strategie #connect2022 voor".
Intervest wil een betrouwbare werkgever zijn die haar medewerkers een zorgzame werkomgeving biedt waar ze zich ten volle kunnen ontplooien. De waarden van de vennootschap en de bedrijfscultuur zijn hierbij een belangrijke leidraad om het klantgerichte denken te integreren in de dagdagelijkse werking. De volledige waardeketen afdekken van grondaankoop tot langetermijnverhuur met eigen kennis en ervaring, betekent ook het creëren van een werkomgeving die het verder uitbouwen van een gemotiveerd en toegewijd team van medewerkers faciliteert.
Intervest wil zowel aan investerings- als aan financieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven. Immers, Intervest hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders.
Duurzaamheid gaat ook over het welzijn van de eigen medewerkers, van de klanten en hun medewerkers. Intervest gaat bijvoorbeeld niet louter voor 'quick wins' op BREEAM-vlak en zal bij nieuwe investeringen of ontwikkelingen steeds vertrekken van het welzijn van de gebruiker, ook in de huidige uitdagende omstandigheden.
Qua duurzaamheid zijn de voorbije jaren reeds stappen gezet. Het is de bedoeling op de ingeslagen weg verder te gaan en zowel in de portfolio als op het vlak van financiering een voortrekkersrol te spelen. Het Duurzaamheidsverslag 2020 rapporteert over het bredere duurzaamheidskader, de activiteiten van het voorbije jaar en de vooropgestelde doelstellingen en is te vinden op www.intervest.be.
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
België en haar buurlanden zijn geografisch optimaal gelegen als logistieke uitvalsbasis in Europa, gezien de aanwezigheid van de grote Europese mainports in de Rijndelta en de nabijheid van een koopkrachtig verzorgingsgebied binnen een straal van 500 km. Hierdoor is ook de logistieke vastgoedmarkt sterk ontwikkeld. De vraag naar logistiek vastgoed zal in de toekomst verder toenemen door de groei van e-commerce, ook voor voeding, de terugkeer van de productiecapaciteit naar Europa, het aanleggen van strategische voorraden en een kortere supply chain. Steeds vaker ook worden sites (her-)ontwikkeld in functie van de 'slimme' logistiek, het inspelen op de zgn. lastmile-stadsdistributie en de zorg voor het klimaat door de verhoging van de kwaliteit van de gebouwen.
Voor nieuwe acquisities of ontwikkelingen heeft Intervest in België prioritair gefocust op de drie belangrijkste logistieke assen van België: Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Rijsel. De vennootschap heeft reeds een uitgesproken sterke aanwezigheid op deze assen, waardoor ze voor deze deelmarkten een belangrijke gesprekspartner is voor haar klanten. Door de posities op deze assen verder uit te bouwen, kan optimaal ingespeeld worden op de
wijzigende behoeften van de bestaande en nieuwe klanten inzake oppervlakte of locatie. In Nederland ligt de focus voor acquisities op de assen Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen (A59), Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo (A58/A67) en Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen (A15). Andere locaties in België en Nederland aansluitend op deze assen, worden eveneens overwogen.
Intervest streeft naar gebouwenclusters, zijnde verschillende locaties in elkaars nabijheid, om klanten een efficiënte en optimale dienstverlening te kunnen aanbieden. Deze clustering geldt niet enkel voor de bestaande locaties, maar zal ook een rol spelen bij een geografische groei van de portefeuille als logische aanvulling op de bestaande kerngebieden en kan ook uit een gemengde omgeving van kantoren en logistieke ruimtes bestaan.
De groei van Intervest in het logistiek segment zal gerealiseerd worden door de verwerving van hoog kwalitatief vastgoed, ontwikkelingen op grondposities op bij voorkeur multimodaal bereikbare locaties en door ontwikkelingen binnen de eigen portefeuille. Om deze ontwikkelingen te realiseren legt Intervest grondreserves aan in de buurt van haar reeds bestaande clusters in België en Nederland eveneens met oog voor de nabijheid van de stedelijke omgeving, gegeven de evoluties op het vlak van lastmile-stadsdistributie en de zorg voor het klimaat.
Om synergievoordelen te maximaliseren is de strategie van Intervest voor het logistieke segment gericht op het investeren in moderne geclusterde logistieke sites op multimodaal bereikbare locaties met een duidelijke geografische focus, oog voor ontwikkelingen in de markt en zorg voor het klimaat.
In het sterk competitieve klimaat van de kantorenmarkt onderscheidt Intervest zich door aandacht te besteden aan de voortdurend evoluerende noden van de klant. Bedrijven zijn niet louter meer op zoek naar ruimte. Ze zijn eerder vragende partij voor een totaaloplossing waarbij dienstverlening en bijkomende functionaliteiten het verschil maken: gemeenschappelijke vergaderzalen, eventmogelijkheden, restaurant, fitness, een algemeen kader voor beleving en dergelijke meer. Dit aanbod sluit logischerwijze aan bij de evoluerende manieren van werken en technologie en de hiermee gepaard gaande toenemende nood aan flexibiliteit en mobiliteit om plaats- en tijdsonafhankelijk te werken. Mede door de recente coronapandemie is het kantorenlandschap geëvolueerd naar een gemengde werkomgeving. Telewerken heeft definitief ingang gevonden en kantoren worden ook ontmoetingsplaatsen. Het ziet er naar uit dat het nieuwe normaal een gemengd kantoor is - een kantoor dat sociale afstandsmaatregelen combineert met flexibele werktijden en misschien zelfs werken op afstand. Om hier op in te spelen heeft Intervest het 'NEw REality Office Space' (NEREOS) concept ontwikkeld. Dit toekomstgerichte kantoorconcept speelt in op het 'nieuwe werken'. Volledig inhouse ontwikkeld, biedt het klanten de mogelijkheid hun kantoorruimte veilig af te stemmen op de gemengde werkomgeving. Het concept berust op vijf pijlers: scheiding van openbare en besloten ruimtes, stimulerend eenrichtingsverkeer, 1,5m-afstand, minder contactoppervlakken en micro-architectuur.
Concreet gaat het om een flexibel ontwerpconcept dat virusbesmetting in de kantooromgeving zo goed mogelijk voorkomt en rekening houdt met de evoluties in het 'nieuwe werken'.
Bij de herontwikkeling van bestaande kantoorgebouwen speelt Intervest met het Greenhouseconcept ook actief in op dit 'nieuwe werken'. Greenhouse is een concept dat er op gericht is ontmoeting en interactie te stimuleren, met een professionele uitstraling, een hoge mate van flexibiliteit, uitgebreide dienstverlening met oog voor wellbeing en energie-efficiëntie. Het futureproof karakter van het Greenhouse-concept wordt door de huidige postcorona-evolutie verder geaccentueerd.
Voor de heroriëntering op niveau van de kantorenportefeuille zal Intervest zich in de toekomst blijven focussen op strategische locaties, met een belangrijke studentenpopulatie, zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad, voornamelijk op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel. Voor nieuwe investeringen wordt eveneens gekeken naar Gent en Leuven. Qua invulling zijn nieuwe investeringen in de kantorenmarkt gericht op gebouwen met een bijzonder karakter waar werken een beleving is en het Greenhouse-concept kan geïmplementeerd worden.
De strategie van Intervest in de kantorenmarkt is gericht op de heroriëntering van de kantoorgebouwen naar multitenant gebouwen met servicegerichte, inspirerende werkomgevingen, op goed bereikbare plaatsen in en rond centrumsteden in Vlaanderen met een belangrijke studentenpopulatie.
Intervest heeft een gemengde vastgoedportefeuille van € 1.018 miljoen, bestaande uit 63% logistiek vastgoed en 37% kantoorgebouwen (per 31 december 2020).
Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen.
Elke acquisitie dient getoetst te worden aan vastgoed- en financiële criteria.
Financiële criteria:
〉 duurzame bijdrage aan het resultaat per aandeel 〉 ruilverhouding gebaseerd op investeringswaarde bij aandelentransacties.
De free float van het aandeel van Intervest bedraagt 80% op 31 december 2020.
De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groeimogelijkheid bevordert.
Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Securities en Bank Degroof Petercam.
De buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Intervest heeft op 18 mei 2020 de aanpassingen van de statuten van de vennootschap aan het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen ('WVV') goedgekeurd. Eveneens is de keuze gemaakt voor een duaal bestuur dat bestaat uit een raad van toezicht enerzijds en een directieraad anderzijds in vervanging van het monistische systeem met een raad van bestuur en een directiecomité.
De raad van toezicht is bevoegd voor het algemeen beleid en de strategie van de vennootschap en voor alle handelingen die op grond van het WVV en de statuten specifiek worden voorbehouden aan hem. Daarnaast houdt hij toezicht op de directieraad. Ten minste eenmaal om de vijf jaar evalueert de raad van toezicht of de gekozen governance structuur nog steeds geschikt is, en zo niet, stelt hij een nieuwe governance structuur voor aan de algemene vergadering van de vennootschap.
De directieraad oefent alle bestuursbevoegdheden uit die niet aan de raad van toezicht zijn voorbehouden overeenkomstig het WVV en de statuten van de vennootschap.
De raad van toezicht wordt bijgestaan en geadviseerd door drie comités: een audit- en risicocomité, een benoemings- en remuneratiecomité en een investeringscomité.
Bijkomend is in 2020 zowel de samenstelling van de raad van toezicht als van de directieraad gewijzigd. Vanaf februari 2020 heeft Gunther Gielen de fakkel overgenomen van Jean-Paul Sols, als ceo en voorzitter van de directieraad. Vervolgens is Marco Miserez in juli 2020 toegetreden tot de raad van toezicht. In oktober 2020 is door overlijden, afscheid genomen van Jean-Pierre Blumberg, voorzitter van de raad van toezicht. Door de groei van de onderneming en toenemende complexiteit heeft de raad van toezicht in januari 2020 beslist om Kevin De Greef als vennootschapssecretaris aan te stellen en sinds augustus 2020 is de directieraad uitgebreid met Kevin De Greef (sgc). Marco Hengst die het bedrijf verlaten heeft in augustus 2020, is vanaf 1 januari 2021 als cio opgevolgd door Joël Gorsele. Inge Tas, cfo, heeft op 12 februari 2021 haar functies neergelegd en is opgevolgd door Vincent Macharis met ingang vanaf 10 maart 2021.
Overeenkomstig artikel 3:6 §2 WVV en het koninklijk besluit van 12 mei 2019 houdende aanduiding van de na te leven code inzake deugdelijk bestuur door genoteerde vennootschappen, past Intervest vanaf 1 januari 2020 als referentiecode de Belgische Corporate Governance Code 2020 ('Code 2020') toe, rekening houdend met de GVVwetgeving. Deze Code 2020 is terug te vinden op de website van het Belgisch Staatsblad en op www.corporategovernancecommittee.be.
De corporate governance principes van Intervest zijn door de raad van toezicht vastgelegd in een aantal richtlijnen:
Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest beschrijft, is voor de laatste maal herzien in februari 2021. Het Corporate Governance Charter, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.be.
De Code 2020 hanteert het 'pas-toe-of-leguitprincipe ("comply or explain"), waarbij afwijkingen van de aanbevelingen moeten worden verantwoord. Op datum van dit Jaarverslag leeft Intervest de bepalingen van de Code 2020 na, behoudens voor wat betreft de volgende principes:
Principe 3.4 van de Code 2020 bepaalt dat de raad van toezicht minimaal 3 leden dient te hebben die kwalificeren als onafhankelijk overeenkomstig de criteria omschreven in principe 3.5.
Als gevolg van het overlijden van Jean-Pierre Blumberg, bestaat de raad van toezicht sinds 4 oktober 2020 uit 4 leden, waarvan slechts 2 kwalificeren als onafhankelijk overeenkomstig de criteria omschreven in principe 3.5 van de Code 2020, zodat Intervest vanaf 4 oktober afwijkt van principe 3.4 van de Code 2020. Aan de algemene vergadering van 28 april 2021 zal de benoeming van Ann Smolders tot lid van de raad van toezicht worden voorgelegd. Ann Smolders voldoet aan de onafhankelijkheidscriteria van principe 3.5 van de Code 2020.
Principe 7.6 van de Code 2020 stelt dat de leden van de raad van toezicht een deel van hun remuneratie in de vorm van aandelen van de vennootschap dienen te ontvangen.
Intervest wijkt van dit principe af en vergoedt haar leden van de raad van toezicht niet in aandelen. Rekening houdend met de huidige bedragen van hun vergoedingen en met het onafhankelijke karakter van een aantal leden van de raad van toezicht, is Intervest van oordeel dat de (gedeeltelijke) toekenning van een vergoeding in aandelen niet bijdraagt aan het behalen van de doelstellingen van de Code 2020 om deze leden van de raad van toezicht een langetermijnvisie te laten onderschrijven. De strategie en het algemene beleid van Intervest en de manier waarop de vennootschap werkt, voldoet al aan de doelstelling van principe 7.6 van de Code 2020, die gericht is op het bevorderen van waardecreatie op lange termijn en van een evenwicht tussen de wettige belangen en verwachtingen van de aandeelhouders en alle belanghebbenden. Deze principes zijn met name opgenomen in het Corporate Governance Charter dat door elk lid van de raad van toezicht wordt onderschreven.
Intervest wijkt af van dit principe en bepaalt geen minimumdrempel voor het aanhouden van aandelen door de leden van haar directieraad. Als openbare GVV streeft Intervest ernaar om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversifieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Het is deze strategie die operationeel uitgerold dient te worden door de leden van de directieraad. De onderliggende performantiecriteria aangaande de variabele verloning op lange termijn van de leden van de directieraad bevatten een duidelijke link met het creëren van stabiele langetermijnkasstromen, zodat Intervest de mening is toegedaan dat zij op deze wijze de leden van de directieraad reeds doet handelen met het perspectief van een langetermijnaandeelhouder.
De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere financiële instrumenten die ermee verbonden zijn.
De vennootschap wordt geleid door een raad van toezicht die handelt als een college.
De raad van toezicht dient te streven naar een duurzame waardecreatie door de vennootschap, rekening houdend met zowel de legitieme belangen van aandeelhouders als van andere stakeholders, middels:
Wat zijn verantwoordelijkheden inzake strategie betreft, dient de raad van toezicht:
Wat zijn verantwoordelijkheden inzake leiderschap betreft, dient de raad van toezicht:
〉 zich ervan te verzekeren dat er een opvolgingsplan is voor de ceo en de andere leden van de directieraad, alsook dit plan periodiek te evalueren
〉 het remuneratiebeleid van de vennootschap vast te stellen voor de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad, op advies van het benoemings- en remuneratiecomité van de vennootschap, en rekening houdend met het algemeen remuneratiekader van de vennootschap
Wat zijn verantwoordelijkheden inzake toezicht betreft, dient de raad van toezicht:
De raad van toezicht heeft in het jaar 2020 15 maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van toezicht heeft vergaderd en beslist in 2020 zijn:
De raad van toezicht vergadert telkens als het belang van de vennootschap dit vereist, tenminste viermaal per jaar of telkens als de voorzitter van de raad van toezicht of elk ander lid daarom verzoekt.
De beraadslagingen en beslissingen van de raad van toezicht worden opgenomen in de notulen die na elke vergadering worden opgesteld door de secretaris van de vennootschap en ondertekend door de voorzitter van de raad van toezicht en de leden van de raad van toezicht die erom verzoeken. De notulen worden bewaard op het secretariaat van de vennootschap in een speciaal daartoe bestemd register.
Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkel lid van de raad van toezicht de laatste vijf jaar:
Tussen de leden van de raad van toezicht bestaan geen familiebanden tot de tweede graad.
De raad van toezicht bestaat uit minimaal drie leden en maximaal tien leden. De raad van toezicht streeft ernaar dat geen enkel individu of geen enkele groep van leden van de raad van toezicht het beslissingsproces kan domineren. In elk geval zullen minstens drie leden de status van onafhankelijk lid hebben.
Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel 14, §1 van de GVV-Wet.
De raad van toezicht is zodanig samengesteld dat er voldoende expertise aanwezig is over de verschillende activiteiten van de vennootschap, alsook een voldoende diversiteit in competenties, achtergrond, leeftijd en geslacht.
De leden mogen niet meer dan vijf bestuursmandaten bekleden in beursgenoteerde vennootschappen.
In overeenstemming met artikel 7:86 en 7:106 van het WVV zal tenminste één derde van de leden van de raad van toezicht van een ander geslacht zijn dan de overige leden de raad van toezicht.
| Adres | Mandaat | Hernieuwing | Einde | Aanwezigheid | |
|---|---|---|---|---|---|
| Jean-Pierre Blumberg Voorzitter, onafhankelijk lid van de raad van toezicht |
Plataandreef 7 2900 Schoten België |
Tweede mandaat |
April 2019 | Overleden 4 oktober 2020 |
8/10* |
| Marleen Willekens Onafhankelijk lid van de raad van toezicht |
Edouard Remyvest 46 b1 3000 Leuven België |
Tweede mandaat |
April 2019 | April 2022 | 15/15 |
| Jacqueline Heeren - de Rijk Onafhankelijk lid van de raad van toezicht |
Stationsstraat 33 2910 Essen België |
Tweede mandaat |
April 2019 | April 2022 | 15/15 |
| Johan Buijs Waarnemend voorzitter*, lid van de raad van toezicht |
IJsseldijk 438 2921 BD Krimpen a/d Ijssel Nederland |
Derde mandaat |
April 2018 | April 2021 | 15/15 |
| Marco Miserez Lid van de raad van toezicht |
Don Boscolaan 19 1150 Sint-Pieters-Woluwe België |
Eerste mandaat |
Coöptatie 30 juli 2020 |
5/5** |
* Jean-Pierre Blumberg is om medische redenen niet aanwezig geweest op een aantal bijeenkomsten van de raad van toezicht. Johan Buijs heeft sinds 5 oktober 2020 de rol van waarnemend voorzitter van de raad van toezicht op zich genomen.
** Bij besluit van de raad van toezicht van 29 juli 2020 is Marco Miserez gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds 30 juli 2020. De bekrachtiging van voormelde coöptatie en de herbenoeming zullen worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders van 28 april 2021.
Als gevolg van het overlijden van de heer Jean-Pierre Blumberg bestaat de raad van toezicht op 31 december 2020 tijdelijk uit vier leden, waarvan slechts twee als onafhankelijk lid van de raad van toezicht kwalificeren die beiden voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:87 §1 van het WVV en van artikel 3.5 van de Code 2020.
Voorzitter, onafhankelijk lid van de raad van toezicht
Jean-Pierre Blumberg is sinds 2016 onafhankelijk lid van de raad van toezicht. Tot zijn overlijden op 4 oktober 2020 is hij voorzitter van de raad van toezicht van Intervest geweest.
Jean-Pierre Blumberg, geboren in 1957, behaalde aan de KU Leuven een licentie in de rechten en aan Cambridge University een Master of Laws, LLM. Hij startte zijn loopbaan in 1982 als medewerker bij De Bandt, van Hecke, Lagae (het huidige Linklaters LLP) waar hij in 1990 vennoot geworden is. Vervolgens was hij van 2001 tot 2008 National Managing Partner bij Linklaters LLP. Van 2008 tot 2012 was hij lid van het Executive Committee Linklaters LLP en Managing Partner Europe. Tot 2016 was hij lid van de International Board van Linklaters LLP. Verder is hij ook Senior Partner in de Corporate en M&A Practice Group in België en co-head of global M&A, docent aan de Universiteit Antwerpen, gastdocent aan de KU Leuven, ad hoc docent aan de AMS Management School en lid van het High Level Expert Group on the Future of the Belgian Financial Sector. Jean-Pierre Blumberg is auteur en co-auteur van diverse artikelen in nationale en internationale juridische en fiscale tijdschriften en heeft verschillende onderscheidingen in de wacht gesleept
Voorzitter van de raad van toezicht en lid van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd), voorzitter van de raad van toezicht van TINC nv (beursgenoteerd), voorzitter van de raad van toezicht van Genk Green Logistics nv, onafhankelijk bestuurder van Bank Delen nv, co-voorzitter Pulse Foundation, bestuurder Antwerp Symphony Orchestra.
Onafhankelijk bestuurder CMB (Compagnie Maritime Belge).
Onafhankelijk lid van de raad van toezicht
Marleen Willekens is sinds 2016 onafhankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest en voorzitter van het audit- en risicocomité.
Prof. dr. Marleen Willekens, geboren in 1965, behaalde aan de Universiteit Gent een licentie in bedrijfseconomische wetenschappen (1987) en startte daarna haar loopbaan in de financiële sector als stagiaire bij de Bank Brussel Lambert. In 1989 besliste zij aan de slag te gaan in de academische wereld wat leidde tot het behalen van een PhD in "industrial and business studies" aan de University of Warwick (Warwick Business School). Na het behalen van haar doctoraat werd zij in 1995 benoemd als jong docent aan de KU Leuven in de onderzoeksgroep Accountancy van de Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen waar zij sedert 2009 gewoon hoogleraar is. Van 2006 tot 2008 was zij hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg, en sedert 2012 is zij ook deeltijds professor Auditing aan de BI Norwegian Business School in Oslo. Marleen Willekens doceert o.m. Auditing, Financial Accounting, en Financieel Management in de Gezondheidszorg, en geeft ook gastcolleges aan tal van buitenlandse universiteiten, in MBAprogramma's en executive programma's. Zij is tevens auteur en co-auteur van diverse artikelen en boeken in het domein van auditing en accounting. In binnen- en buitenland ontving zij verscheidene awards voor haar onderzoek in dit domein.
Lid van de raad van toezicht, benoemings- en remuneratiecomité, en voorzitter van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur en voorzitter van het auditcomité van Aedifica nv (beursgenoteerd).
Voorzitter van de Nederlandstalige jury (NL3) van het bekwaamheidsexamen voor bedrijfsrevisor (mandaat beëindigd in 2019).
Onafhankelijk lid van de raad van toezicht
Waarnemend voorzitter, lid van de raad van toezicht
Jacqueline Heeren - de Rijk is sinds 2016 onafhankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest.
Jacqueline Heeren - de Rijk is geboren in 1952. Zij volgde een aantal Logistiek en Transport gerelateerde opleidingen, waaronder de opleiding tot Specialist Vervoer van Gevaarlijke Stoffen bij de Stichting Scheepvaart en Transportonderwijs. Vanaf 1991 vervult zij de functie van directeur/ bestuurder bij Jan de Rijk nv, handelend onder de naam Jan de Rijk Logistics. Sinds 2005 is zij directeur bij Europand bv.
Lid van de raad van toezicht van Intervest (beursgenoteerd). Vice-voorzitter van de sectorraad Stichting Nationale en Internationale Wegvervoer Organisatie (ZBO). Bestuurslid Multimodaal Coördinatie- en Adviescentrum Brabant. Lid van de Economic Board West Brabant. Lid Programmaraad Smartwayz.
Directeur Europand Eindhoven bv. Directeur Euroute Holding nv. Directeur Euroute Investments bv. Johan Buijs is niet-onafhankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest sinds 2011 en waarnemend voorzitter sinds 5 oktober 2020.
Johan Buijs, geboren in 1965, studeerde civiele techniek aan de Technische Universiteit Delft. Hij startte zijn loopbaan in 1989 als constructeur bij adviesbureau D3BN Civiel Ingenieurs. Daarna was hij werkzaam als constructeur/projectleider bij Royal Haskoning en projectmanager en directeur bij D3BN Rotterdam en directeur bij D3BN infrastructuur. Hij vervolgde zijn carrière als hoofd afdeling bouwzaken en, vanaf januari 2005, als statutair directeur bij Wereldhave Management Holding bv. In 2006 werd Johan Buijs aangesteld als statutair directeur bij Wereldhave nv. In 2008 vervolgt hij zijn loopbaan bij NSI waar hij tot augustus 2016 als algemeen directeur leiding gaf. Momenteel is hij actief als ceo en co-founder van Spark Real Estate bv, co-founder van Vybes bv en aandeelhouder/ bestuurder bij Easywatersupply (EW Supply bv).
Lid van de raad van toezicht van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van commissarissen van Stadsherstel Historisch Rotterdam nv, lid van de raad van commissarissen van Matrix Innovation Centre.
Bestuurder bij IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed.
Marco Miserez is niet-onafhankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest sinds 30 juli 2020.
Marco Miserez, geboren in 1987, behaalde in 2010 het diploma van handelsingenieur aan ICHEC Brussels Management School. Hij startte zijn loopbaan in 2010 als equity adviseur bij KBC Securities. In 2016, vervolgt hij zijn loopbaan als portefeuillebeheerder bij Candriam. In april 2020 versterkt hij het Investments team van Belfius Insurance als senior beheerder gespecialiseerd in aandelen.
Lid van de raad van toezicht van Intervest (beursgenoteerd). Lid van de raad van bestuur van Technical Property Fund 2. Lid van de adviesraad van imec.xpand.
N/A
De leden van de raad van toezicht worden benoemd voor een periode van maximum vier jaar door de algemene vergadering van de aandeelhouders. De statuten maken evenwel een benoeming voor een periode van zes jaar mogelijk. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. De mandaten kunnen driemaal vernieuwd worden. Een herbenoeming is geen automatisme. Voor een onafhankelijk lid van de raad van toezicht bedraagt de maximumduur van de benoeming 12 jaar. Een benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen.
Het benoemingsproces wordt geleid door het benoemings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. De raad van toezicht doet vervolgens voorstellen tot (her)benoeming aan de algemene vergadering, die deze al dan niet zal goedkeuren.
Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecriteria en het competentieprofiel. In het geval van een nieuwe benoeming, vergewissen de voorzitter van de raad van toezicht en de voorzitter van de het benoemings- en remuneratiecomité zich ervan dat de raad van toezicht, alvorens de kandidatuur te overwegen, over voldoende informatie beschikt over de kandidaat.
De keuze van de leden wordt bepaald op basis van de noodzakelijke geslachts- en andere diversiteit en complementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals integriteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvorming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invalshoeken). Een kandidaat moet zo goed mogelijk beantwoorden aan de objectieve criteria en aan de vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB.
De algemene vergadering van aandeelhouders stelt de leden van de raad van toezicht aan die ze selecteert uit de kandidaten die door de raad van toezicht worden voorgedragen.
De benoeming van een nieuwe lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet.
De mandaten van de leden van de raad van toezicht zijn ad nutum herroepbaar. Indien de zetel van een lid van de raad van toezicht gedurende de zittingstermijn vacant wordt, zijn de resterende leden van de raad van toezicht bevoegd om voorlopig een lid van de raad van toezicht aan te duiden dat de termijn zal uitdoen mits bevestiging van het aldus gecoöpteerde lid van de raad van toezicht door de eerstvolgende algemene vergadering.
De raad van toezicht duidt een voorzitter onder zijn leden aan. De voorzitter neemt de leidende rol in alle initiatieven die bedoeld zijn om de goede werking van de raad van toezicht veilig te stellen en dit in een klimaat van vertrouwen en respect.
De voorzitter is een persoon die erkend wordt omwille van zijn professionalisme, onafhankelijkheid van geest, coachende capaciteiten, het vermogen om consensus te bereiken, communicatieve en vergader- en managementvaardigheden.
Aan het hoofd van de vennootschap wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen enerzijds de verantwoordelijkheid voor het organiseren, leiden en informeren van de raad van toezicht, wat toebehoort aan de voorzitter van de raad van toezicht, en anderzijds de uitvoerende verantwoordelijkheid voor het leiden van de vennootschapsactiviteiten, wat toebehoort aan de ceo. De voorzitter dient een nauwe samenwerking met de ceo te onderhouden, waarbij hij de ceo ondersteunt en advies geeft, rekening houdend met de uitvoerende verantwoordelijkheden van de ceo. De functies van voorzitter van de raad van toezicht en die van ceo mogen niet door één en dezelfde persoon worden uitgeoefend.
De voorzitter zal toezien op de optimale samenstelling van de raad van toezicht en geeft leiding aan de raad van toezicht. Hij geeft de aanzet tot de geregelde evaluatie van de doeltreffendheid van de raad van toezicht en het beheer van de kalender van de vergaderingen. De voorzitter ziet erop toe dat de procedures in verband met de beraadslaging, het goedkeuren van resoluties en de uitvoering van de besluiten correct verlopen. Hij stimuleert een daadwerkelijke interactie tussen de raad van toezicht en de directieraad en zorgt voor een effectieve communicatie met de aandeelhouders en andere belangrijke stakeholders.
De raad van toezicht heeft Kevin De Greef aangeduid als secretaris van de vennootschap. De rol en de taken van de secretaris worden toegewezen door de raad van toezicht. De secretaris rapporteert regelmatig aan de raad van toezicht omtrent de wijze waarop de procedures, regels en reglementen van het Corporate Governance Charter van de raad van toezicht worden opgevolgd en nageleefd. Hij voert alle administratieve taken uit (dagorde, notulen, archivering, enz.) en zorgt ervoor dat alle nodige documenten correct worden opgesteld.
De secretaris zorgt voor een efficiënte informatiestroom in de raad van toezicht, tussen de raad van toezicht, de gespecialiseerde comités en de directieraad.
Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van toezicht periodiek en minstens om de drie jaar zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreffendheid, alsook de interactie met de directieraad.
Bij dit evaluatieproces zal men:
Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van toezicht hieraan de gepaste oplossingen bieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van toezicht of een gespecialiseerd comité.
Conform artikel 7:110 van het WVV en artikel 17.1 van de statuten van de vennootschap, bezit de directieraad de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap, met uitzondering van:
In het Corporate Governance Charter zijn bepaalde onderwerpen vastgelegd die de directieraad voorafgaandelijk verplicht ter goedkeuring dient voor te leggen aan de raad van toezicht.
Binnen de directieraad wordt de volgende interne bevoegdheidsverdeling vastgelegd:
De directieraad vergadert tenminste éénmaal per maand, bijeengeroepen door de voorzitter, die een bijeenkomst kan vragen uit eigen beweging, of op het verzoek van tenminste twee leden van de directieraad.
Ieder lid kan een verzoek indienen bij de voorzitter om een punt op de agenda te plaatsen.
Bij het begin van elke vergadering zal de directieraad de agenda goedkeuren.
De vergaderingen van de directieraad worden in principe gehouden achter gesloten deuren.
De directieraad kan slechts geldig beraadslagen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig is of vertegenwoordigd is.
De directieraad beraadslaagt op basis van dossiers die alle nodige informatie bevatten om de beslissingen te nemen, en waarvan elk lid vooraf een exemplaar kreeg.
De beslissingen van de directieraad worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
Overeenkomstig artikel 13 van de statuten van de vennootschap en de GVV-Wet wordt de effectieve leiding van de vennootschap door de raad van toezicht aan de leden van de directieraad toevertrouwd. De regels in verband met de samenstelling en werking van de directieraad worden nader beschreven in het Intern reglement van de directieraad van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op www.intervest.be.
De directieraad is samengesteld uit minstens drie natuurlijke personen, die benoemd worden door de raad van toezicht als leden van de directieraad, op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité. De leden van de directieraad mogen geen lid zijn van de raad van toezicht.
Alle leden moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken zoals bepaald in de GVV-Wet.
De leden van de directieraad worden beschouwd als effectieve leiders van de vennootschap overeenkomstig de GVV-Wet. De leden worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbepaalde duur.
De raad van toezicht kiest een voorzitter ("ceo") uit de leden van de directieraad die alle vergaderingen van de directieraad leidt.
In 2020 is de directieraad als volgt samengesteld:
Vanaf 10 maart 2021 bestaat de directieraad uit:
1 Zie persbericht dd. 29 september 2020
chief investment officer, beëindigen samenwerking". 3 Zie persbericht dd. 7 september 2020: "Intervest Offices & Warehouses verwelkomt nieuwe leden in raad van toezicht en directieraad".
"Intervest Offices & Warehouses en Inge Tas, chief financial officer, beëindigen samenwerking". 2 Zie persbericht dd. 21 augustus 2020: "Intervest Offices & Warehouses en Marco Hengst,
Het is de taak van de directieraad om de nodige informatie voor te bereiden en te presenteren aan de raad van toezicht zodat deze laatste op zijn beurt de aandeelhouders op een geschikte manier kan inlichten.
Bij dit evaluatieproces zal de raad van toezicht:
De raad van toezicht wordt bijgestaan door drie comités die zijn samengesteld uit leden van de raad van toezicht van de vennootschap: het audit- en risicocomité, het benoemings- en remuneratiecomité en het investeringscomité.
Het audit- en risicocomité is een adviserend subcomité van de raad van toezicht, samengesteld uit minstens drie leden van de raad van toezicht. Ten minste één lid van het audit- en risicocomité is een onafhankelijk lid van de raad van toezicht. Deze onafhankelijke leden van de raad van toezicht dienen te voldoen aan de negen onafhankelijkheidscriteria van artikel 7:87 §1 van het WVV en van artikel 3.5 van de Code 2020. Leden van de directieraad kunnen geen lid zijn van het audit- en risicocomité.
De leden van het audit- en risicocomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het audit- en risicocomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht.
De voorzitter van het audit- en risicocomité wordt benoemd door de leden van het comité.
De leden van het audit- en risicocomité moeten deskundig zijn. Het onafhankelijke lid van het comité moet individueel onderlegd zijn op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast moet het audit- en risicocomité collectief deskundig zijn. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest en op het gebied van boekhouding en audit. Het bewijs van die collectieve en individuele deskundigheid moet blijken uit het Jaarverslag van het bestuursorgaan.
In het audit- en risicocomité zetelen in 2020:
De looptijd van hun benoeming in het audit- en risicocomité is niet gespecificeerd maar valt samen met de termijn van het lid van de raad van toezicht.
Het audit- en risicocomité vergadert minstens vier keer per jaar voorafgaand aan de vergadering van de raad van toezicht. Het comité brengt bij de raad van toezicht geregeld verslag uit over de uitoefening van zijn taken, en in ieder geval wanneer de raad van toezicht de jaarrekening, de geconsolideerde jaarrekening en, in voorkomend geval, de voor publicatie bestemde verkorte financiële overzichten opstelt.
Alle vergaderingen van het audit- en risicocomité worden bijgewoond door de ceo en de cfo. In overleg met de cfo stelt de voorzitter van het audit- en risicocomité de agendapunten op van elke vergadering van het audit- en risicocomité. De directieraad is verplicht om alle nodige informatie te leveren.
De directieraad of één van zijn leden kan aan de voorzitter van het audit- en risicocomité vragen om een punt op de agenda van het comité te zetten.
De besluiten en adviezen van het audit- en risicocomité worden met meerderheid van stemmen genomen. Bij staking van stemmen is de stem van de voorzitter beslissend.
De secretaris van het comité is de secretaris van de vennootschap. De secretaris is ook verantwoordelijk voor het secretariaat van het audit- en risicocomité en het opstellen van de notulen van zijn vergaderingen. Deze bevatten de verschillende standpunten die tijdens de vergadering werden geformuleerd en de definitieve positie die het comité heeft ingenomen.
Het audit- en risicocomité evalueert jaarlijks zijn eigen interne werking en samenstelling en rapporteert daarover aan de raad van toezicht.
Het audit- en risicocomité staat de raad van toezicht bij in de uitvoering van zijn toezicht en controleverantwoordelijkheden en formuleert aanbevelingen betreffende de volgende materies:
1 Overleden op 4 oktober 2020
2 Marco Miserez werd gecoöpteerd tot lid van de raad van toezicht met ingang vanaf 30 juli 2020.
Het audit- en risicocomité heeft in het jaar 2020 vijf maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in 2020 zijn:
Het comité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van toezicht.
De vennootschap heeft beslist om het benoemingsen remuneratiecomité te combineren op grond van principe 4.20 van de Code 2020.
Het benoemings- en remuneratiecomité is samengesteld uit ten minste drie leden van de raad van toezicht. Al zijn leden moeten leden van de raad van toezicht zijn, waarvan een meerderheid onafhankelijke leden van de raad van toezicht.
De voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité is ofwel de voorzitter van de raad van toezicht, ofwel een ander lid van de raad van toezicht.
De leden van het benoemings- en remuneratiecomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het benoemings- en remuneratiecomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat lid van de raad van toezicht.
In het benoemings- en remuneratiecomité zetelen in 2020:
Het benoemings- en remuneratiecomité komt samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen en ten minste tweemaal per jaar. De vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité. Elk lid van het benoemings- en remuneratiecomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen.
Het aanwezigheidsquorum voor een vergadering wordt gehaald indien ten minste twee van de leden die vergadering bijwonen.
De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van de stemmen. Het comité kan andere personen uitnodigen om zijn vergaderingen bij te wonen.
Geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad woont de vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité bij waarop zijn eigen vergoeding wordt besproken en geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad mag betrokken zijn bij een beslissing betreffende zijn eigen remuneratie.
Het benoemings- en remuneratiecomité controleert minstens om de twee of drie jaar zijn eigen werkingswijze en doeltreffendheid. Het brengt over zijn evaluatie verslag uit bij de raad van toezicht en legt hem eventueel wijzigingsvoorstellen voor.
Het benoemings- en remuneratiecomité doet aanbevelingen op het vlak van de benoeming en de remuneratie van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, met inbegrip van de voorzitter en de ceo.
Het comité doet meer in het bijzonder voorstellen aan de raad van toezicht omtrent het remuneratiebeleid voor leden van de raad van toezicht en de directieraad, de jaarlijkse evaluatie van de prestaties van de directieraad en de verwezenlijking van de ondernemingsstrategie op basis van overeengekomen prestatiemaatstaven en -doelstellingen.
Het benoemings- en remuneratiecomité leidt het (her)benoemingsproces van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad.
Het benoemings- en remuneratiecomité heeft in het jaar 2020 7 maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in 2020 zijn:
Het investeringscomité is samengesteld uit minstens twee leden van de raad van toezicht. Minstens één lid van het investeringscomité moet een onafhankelijk lid van de raad van toezicht zijn.
De voorzitter van het investeringscomité wordt benoemd door en onder de leden van het investeringscomité.
In het investeringscomité zetelt in 2020:
Het investeringscomité komt zo vaak samen als zijn doeltreffende werking dit vereist en minstens één maal per kwartaal.
De vergaderingen van het investeringscomité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het investeringscomité. Elk lid van het investeringscomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen.
Leden van de directieraad (die geen lid zijn van het comité) zullen steeds uitgenodigd worden om comitévergaderingen bij te wonen om relevante informatie en inzichten aan te dragen die betrekking hebben op hun verantwoordelijkheid.
De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van de stemmen.
Na elke comitévergadering ontvangt de raad van toezicht desgevallend via de secretaris een verslag over de besproken bevindingen en aanbevelingen alsook een mondelinge feedback hierover in de volgende vergadering van de raad van toezicht.
De evaluatie van de prestaties van de (i) leden en (ii) de werking van het investeringscomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de leden onderling en (ii) anderzijds door de voltallige raad van toezicht.
Na de evaluatie doet het investeringscomité aanbevelingen aan de raad van toezicht met betrekking tot eventuele wijzigingen.
De raad van toezicht heeft een investeringscomité opgericht met het oog op het verkrijgen van professioneel advies in investeringsdossiers.
Het investeringscomité bereidt de investeringsen desinvesteringsdossiers voor de raad van toezicht voor en adviseert de raad van toezicht en de directieraad inzake de verwerving en de vervreemding van vastgoed en/of overnames van vastgoedvennootschappen.
Het investeringscomité heeft in het jaar 2020 acht maal vergaderd.
1 Marco Miserez werd gecoöpteerd tot lid van de raad van toezicht met ingang vanaf 30 juli 2020.
Diversiteit in al haar aspecten (cultuur, geslacht, taal, beroepservaring, enz.), gelijke kansen en respect voor menselijk kapitaal en mensenrechten zijn inherent aan de bedrijfscultuur van Intervest. Het bedrijf is ervan overtuigd dat deze waarden bijdragen tot evenwichtige interacties, een verrijkte visie en reflectie, tot innovatie en een optimale werkomgeving.
Bij de samenstelling van de raad van toezicht en de directieraad wordt gestreefd naar complementariteit qua vaardigheden, kennis, ervaring en naar diversiteit van opleiding, kennis, geslacht, leeftijd, ervaring, nationaliteit, enz.
Dit vertaalt zich in een evenwichtige samenstelling van de raad van toezicht in termen van vaardigheden, kennis en ervaring. De leden van de directieraad vormen eveneens een evenwichtig team, met voor elk de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Dat komt duidelijk naar voren uit het curriculum vitae van elk van de leden, voorgesteld in de corporate governance verklaring.
De samenstelling van een raad van toezicht bestaande uit twee vrouwen en twee mannen voldoet bovendien aan de wettelijke bepalingen inzake genderdiversiteit (artikel 7:86 en 7:106 WVV).
De Intervest gedragscode onderstreept daarenboven het belang van deze waarden ten aanzien van alle medewerkers en kan geraadpleegd worden op www.intervest.be. De manier waarop Intervest omgaat met al haar stakeholders kent een stevig fundament van volgende belangrijke waarden: 'professioneel en ondernemend', 'gedreven en enthousiast', 'integer en respectvol' en 'samen en in team'.
Het remuneratiebeleid van Intervest is opgemaakt in overeenstemming met het WVV met de Wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen ("GVV-Wet") en met de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code ("Code 2020"). Het remuneratiebeleid is van toepassing vanaf 1 januari 2020, is goedgekeurd door de raad van toezicht die heeft plaatsgevonden op 11 februari 2021 en is onder voorbehoud van zijn goedkeuring door de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt op 28 april 2021.
De algemene vergadering van Intervest bepaalt de vergoeding van de leden van de raad van toezicht op voorstel van de raad van toezicht, die op haar beurt hiervoor voorstellen heeft ontvangen van het benoemings- en remuneratiecomité.
Het beleid is gebaseerd op volgende uitgangspunten:
Het remuneratiebeleid van Intervest moet op deze manier een nauwe band creëren tussen de belangen van haar bedrijfsleiders en deze van de vennootschap, haar aandeelhouders en alle andere betrokken partijen.
Intervest wil de betrokkenen vergoeden op een niveau dat vergelijkbaar is met de vergoedingen die andere vennootschappen met een vergelijkbare omvang en activiteit voor gelijkaardige functies betalen.
Om op de hoogte te blijven van de vergoedingen die op de markt gelden, neemt de vennootschap deel aan benchmarks die sociale secretariaten of gespecialiseerde consultants organiseren. Ze gaat ook soms te rade bij deze specialisten, buiten enige benchmarkoefening.
De vergoeding van de leden van de raad van toezicht van Intervest is gericht op het aantrekken en behouden van gekwalificeerde en competente personen. De structuur van de vergoeding is zodanig bepaald dat de belangen van het bedrijf worden behartigd op middellange en lange termijn. Bij het vastleggen van de vergoeding wordt er rekening gehouden met de verantwoordelijkheden, de technische aard van de aangelegenheden die onder de bevoegdheid van de raad van toezicht en zijn gespecialiseerde comités vallen, alsook met de rol van de voorzitter bij de voorbereiding en coördinatie van de werkzaamheden van de raad van toezicht.
Het niveau en de structuur van de remuneratie worden daarnaast ook afgetoetst aan de hand van een benchmarkanalyse binnen vergelijkbare ondernemingen.
De vergoeding van de leden van de raad van toezicht is vastgelegd door de gewone algemene vergadering dd. 29 april 2020 en bestaat uit:
De basisvergoeding van de voorzitter van de raad van toezicht bedraagt € 40.000 per jaar; die van de andere leden van de raad van toezicht bedraagt € 30.000 per jaar. Er worden zitpenningen van € 1.000 toegekend per aanwezig lid voor elke vergadering van de raad van toezicht, het audit- en comité, het benoemings- en remuneratiecomité of het investeringscomité.
Deze zitpenningen zijn enkel verschuldigd bij fysieke vergaderingen, en dus niet bij conference calls of andere vergaderingen op afstand. In uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan tijdelijk afgeweken worden en kunnen zitpenningen ook uitbetaald worden in geval van virtuele vergaderingen. Desgevallend zal dit steeds toegelicht worden in het remuneratieverslag. De leden van de raad van toezicht kunnen verder geen onkosten declareren als kilometervergoeding, restaurantkosten, enz. tenzij hier voorafgaandelijk en schriftelijk goedkeuring werd gegeven door de voorzitter van de raad van toezicht in het kader van een uitzonderlijke opdracht
Het aantal zitpenningen per lid van de raad van toezicht is beperkt per jaar en per comité:
Intervest kent geen vergoeding in aandelen toe aan de leden van de raad van toezicht en wijkt daardoor af van de Code 2020 principe 7.6. De vennootschap is heden de mening toegedaan dat de langetermijnbelangen van aandeelhouders reeds voldoende worden behartigd. De context hieromtrent wordt hiervoor uitgebreid uiteengezet in de corporate governance verklaring.
Het is de leden van de raad van toezicht wel toegestaan individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere financiële instrumenten die ermee verbonden zijn.
Met de leden van de raad van toezicht is geen enkele arbeidsovereenkomst gesloten en er is geen opzeggingsvergoeding van kracht. De vergoeding van de leden heeft geen rechtstreekse of onrechtstreekse band met de door de vennootschap uitgevoerde verrichtingen. De leden van de raad van toezicht ontvangen geen prestatiegebonden vergoedingen zoals bonussen en langetermijnincentives, noch voordelen in natura of pensioenvoorzieningen.
Een specifieke vergoeding kan toegekend worden aan de leden van de raad van toezicht in geval van bijzondere opdrachten opgelegd door de raad.
| in € | Vaste jaarlijkse vergoeding |
Zitpenningen** | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Raad van toezicht |
Audit en risico comité |
Benoemings en remune ratiecomité |
Investe rings comité |
||||
| Jean-Pierre Blumberg | Voorzitter, onafhankelijk lid van de raad van toezicht |
40.000 | 8.000 | 4.000 | 1.000 | 0 | 53.000 |
| Johan Buijs* | Waarnemend voorzitter, lid van de raad van toezicht |
30.000 | 8.000 | 0 | 4.000 | 8.000 | 50.000 |
| Marleen Willekens | Onafhankelijk lid van de raad van toezicht |
30.000 | 8.000 | 5.000 | 4.000 | 0 | 47.000 |
| Jacqueline Heeren - de Rijk | Onafhankelijk lid van de raad van toezicht |
30.000 | 8.000 | 4.000 | 4.000 | 7.000 | 53.000 |
| Marco Miserez | Lid van de raad van toezicht |
12.500 | 5.000 | 1.000 | 0 | 1.000 | 19.500 |
| TOTAAL vergoeding leden van de raad van toezicht | 142.500 | 37.000 | 14.000 | 13.000 | 16.000 | 222.500 |
* Ingevolge het vertrek van de cio in augustus 2020 heeft Gunther Gielen tijdelijk de verantwoordelijkheden van Marco Hengst overgenomen. In dit kader heeft de raad van toezicht aan Johan Buijs een bijzondere en eenmalige opdracht opgelegd Gunther Gielen hierin bij te staan. Hiervoor heeft Johan Buijs via zijn managementvennootschap Advus Consultancy bv een maandelijkse vaste vergoeding ontvangen ten bedrage van € 15.000/maand over een periode van 5 maanden, samen € 75.000. Verdere informatie is terug te vinden in het persbericht van 21 augustus 2020 'Intervest Offices & Warehouses en Marco Hengst, chief investment officer, beëindigen samenwerking'.
** Als gevolg van de uitzonderlijke economische situatie die voortvloeit uit de coronacrisis en de door de overheid opgelegde maatregelen die thuiswerken en het houden van virtuele vergaderingen zo veel mogelijk aanbeveelt, hebben in 2020 quasi geen fysieke vergaderingen van de raad van toezicht en haar comités kunnen plaatsvinden. Bijgevolg werden ten uitzonderlijke titel in 2020 ook de virtueel gehouden vergaderingen in aanmerking genomen bij het bepalen van het aantal uit te betalen zitpenningen.
De vergoeding van de leden van de raad van toezicht met betrekking tot boekjaar 2020 wordt uitbetaald na de algemene vergadering van aandeelhouders, te houden in 2021.
De leden van de raad van toezicht bezitten geen aandelen van de vennootschap noch werden aan de leden van de raad van toezicht opties verleend op aandelen van de vennootschap.
De remuneratie van de leden van de directieraad heeft als doel een nauwe band te creëren tussen de belangen van deze leden en deze van de vennootschap, haar aandeelhouders en alle andere betrokken partijen. Daarnaast is het beleid bedoeld om het mogelijk te maken de gewenste personen aan te trekken, te behouden en te motiveren, rekening houdend met de kenmerken en uitdagingen van de vennootschap.
Intervest wil de leden van de directie op een niveau vergoeden dat conform is met de vergoeding van vergelijkbare vennootschappen in termen van omvang en activiteit. Om een marktconforme vergoeding tot stand te brengen neemt Intervest deel aan benchmarks georganiseerd door sociale secretariaten of externe consultants.
De totale vergoeding van de leden van de directieraad bestaat uit de volgende elementen (die elk afzonderlijk in meer detail worden behandeld in de volgende secties):
| Basis-vergoeding | + | Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Vaste Vergoeding | |||||
| + | |||||
| Korte termijn |
+ | Lange termijn |
|||
| Variabele Vergoeding | |||||
| + | |||||
| Pensioen | |||||
| = | |||||
| Totale Vergoeding |
De rechten en verplichtingen die verbonden zijn aan de functies van de leden van de directieraad zijn formeel vastgelegd in een managementovereenkomst die de belangrijkste bepalingen bevat in verband met de uitoefening van hun mandaat, de vertrouwelijkheid van de informatie waar zij toegang tot hebben, de voorwaarden voor de verbreking van de overeenkomst, enz.
De raad van toezicht heeft steeds het recht om het mandaat van een lid van de directieraad te beëindigen met een opzegtermijn van 12 maanden. Niettegenstaande het voorgaande, heeft de raad van toezicht in ieder geval het recht het mandaat ad nutum met onmiddellijke ingang te beëindigen, mits
betaling van een opzeggingsvergoeding van twaalf maal de maandelijkse vergoeding, verhoogd met de tegenwaarde van de bijkomende voordelen voor een periode van twaalf maanden, van toepassing op het ogenblik van de beëindiging behoudens in geval het mandaat beëindigd zou worden wegens grove nalatigheid of opzettelijke fout in zijn hoofde, in welk geval geen vergoeding verschuldigd zal zijn.
Voor andere componenten van het remuneratiepakket kunnen specifieke provisies gelden bij vertrek.
Intervest wijkt af van principe 7.9 van de Code 2020 doordat er aan de leden van de directieraad niet wordt aanbevolen om een minimumdrempel aandelen van Intervest aan te houden. De vennootschap is van mening dat door middel van de onderliggende performantiecriteria bij de variabele beloning reeds voldoende een link wordt gelegd met de langetermijnbelangen. De context hieromtrent wordt hiervoor uitgebreid uiteengezet in de corporate governance verklaring.
De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere financiële instrumenten die ermee verbonden zijn.
| AANDELEN IN BEZIT | 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| Gunther Gielen | 3.306 | 1.332 |
De basisvergoeding houdt rekening met de rollen en verantwoordelijkheden van de leden van de directieraad. Het is bedoeld om de betrokkenen aan te trekken en te behouden.
Deze basisvergoeding is bepaald in functie van de individuele verantwoordelijkheden en vaardigheden van elk lid van de directieraad en is onafhankelijk van elk vennootschapsresultaat. Daarnaast wordt het bedrag van de jaarlijkse basisvergoeding bepaald op basis van vergelijkingen met de vergoedingen die op de markt voor een vergelijkbare functie gelden in een vergelijkbare vennootschap.
Deze vergoeding wordt jaarlijks, op 1 januari van elk jaar geïndexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst en de nieuwe index van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt verhoogd met 1 procent en een maximum van 3 procent.
Op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité buigt de raad van toezicht zich geregeld, op
het einde van het kalenderjaar, over het bedrag voor de basisvergoeding, om te bepalen of dit bedrag gewijzigd moet worden en zo ja, in welke mate. Typisch betreft dit proces geen significante verhogingen behalve in het geval van bijvoorbeeld wijzigingen qua verantwoordelijkheden. Bij het bepalen van de wijzigingen in de bedragen wordt ook rekening gehouden met de evoluties geobserveerd in de markt. Desgevallend wordt de nieuwe vaste vergoeding betaald vanaf 1 januari van het volgende jaar.
De vaste vergoeding van de leden van de directieraad is niet gebonden aan prestatiemaatstaven.
Intervest biedt marktconforme risicovoorzieningen en voordelen van alle aard aan die geschikt zijn om de juiste personen aan te trekken en te behouden.
De meeste leden van de directieraad komen in aanmerking voor het ontvangen van risicovoorzieningen en voordelen van alle aard, dewelke worden aangeboden in lijn met competitieve marktpraktijken dewelke hoofdzakelijk omvatten, maar niet gelimiteerd zijn tot de volgende:
〉 Bedrijfswagen
〉 Bedrijfsleidersverzekering dewelke kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit
Formele beleidslijnen bepalen de representatieve waarde van elk van deze risicovoorzieningen en voordelen van alle aard.
De leden van de directieraad worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzeggingsvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding (behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd is).
De leden van de directieraad komen in aanmerking voor een variabele vergoeding op korte en lange termijn.
Het principe van de variabele vergoeding op korte termijn maakt het mogelijk dat er een nauwe band wordt gecreëerd tussen de belangen van de leden van de directieraad en deze van de vennootschap. De variabele vergoeding op korte termijn motiveert het behalen van uitdagende prestatiecriteria.
De prestatiedoelstellingen worden uitdrukkelijk vastgelegd bij aanvang van het boekjaar door de raad van toezicht op voorstel van het benoemingsen remuneratiecomité. Deze criteria zijn gekoppeld aan de globale prestaties van de vennootschap en de individuele prestaties.
De variabele vergoeding op korte termijn voor de leden van de directieraad wordt bepaald aan de hand van objectief meetbare en individuele prestatiecriteria. Deze prestatiecriteria omvatten enerzijds (voor de meerderheid) criteria met betrekking tot het collectief niet recurrent resultaatsgebonden voordeel van de onderneming en anderzijds (voor de minderheid) individuele/ functiegebonden criteria. Voor de ceo zullen deze individuele criteria betrekking hebben op de bedrijfsstrategie, organisatie, governance en bedrijfscultuur, waar deze voor de andere leden van de directieraad betrekking zullen hebben op specifieke objectieven voor de functies in kwestie.
De evaluatie van de prestatiedoelstellingen is onderwerp van bespreking en analyse in een zitting van het benoemings- en remuneratiecomité. De variabele vergoeding kan enkel worden toegekend indien aan de prestatiedoelstellingen over de aangeduide referentieperiode werd voldaan. In hoeverre de financiële criteria werden gerealiseerd, wordt na het afsluiten van het boekjaar gecontroleerd aan de hand van de boekhoudkundige en financiële gegevens die worden geanalyseerd binnen het audit en risico-comité. Een evaluatie van de niet-financiële criteria gebeurt door het benoemings- en remuneratiecomité ofwel op basis van een advies van een gemotiveerd voorstel van de voorzitter van de raad van toezicht (indien het de prestatie van de ceo betreft) ofwel op basis van een gemotiveerd voorstel van de ceo in overleg met de voorzitter van de raad van toezicht (indien het de prestaties van de overige leden van de directieraad betreft). Het benoemings- en remuneratiecomité bezorgt haar advies en voorstel tot remuneratie vervolgens aan de raad van toezicht. Op basis van het gerealiseerde resultaat wordt de variabele vergoeding door de raad van toezicht toegekend aan elk lid van de directieraad.
De korte termijn variabele vergoeding wordt uitbetaald in het eerste kwartaal van het dienstjaar volgend op het kalenderjaar.
De raad van toezicht bepaalt jaarlijks de variabele vergoeding in functie van een percentage van de jaarlijkse vaste bezoldiging.
Het bedrag van de korte termijn variabele vergoeding kan maximaal € 175.000 van de basisvergoeding bedragen voor de ceo. Voor de andere leden van de directieraad zal dit in elk geval lager liggen. Voor de sgc werd de maximale basisvergoeding vastgelegd op € 70.000.
In overeenstemming met artikel 35, §1 van de GVV-Wet, zijn de criteria voor de toekenning van de variabele vergoeding of van het deel van de variabele vergoeding dat van de resultaten afhangt, nooit gekoppeld aan specifieke of transactiegerelateerde verrichtingen.
Het principe van de variabele vergoeding op lange termijn maakt het mogelijk dat er een nauwe band wordt gecreëerd tussen de belangen van de leden van de directieraad en deze van de vennootschap en van haar aandeelhouders. De variabele vergoeding op lange termijn motiveert het behalen van uitdagende objectief meetbare prestatiecriteria.
De variabele vergoeding op lange termijn wordt om de drie jaar toegekend. Directieleden die nieuw in positie zijn, hebben de mogelijkheid om later in te lopen in het lopende plan. Dit gaat gepaard met een pro-rata toekenning van de vergoeding.
De variabele bezoldiging op lange termijn wordt door de raad van toezicht vastgelegd en bepaald aan de hand van objectief meetbare prestatiecriteria over een periode van drie jaar. De prestatiedoelstellingen worden uitdrukkelijk en ten laatste vastgelegd bij aanvang van het eerste boekjaar van de driejaarlijkse performantieperiode door de raad van toezicht op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité. De prestatiecriteria hebben betrekking op de lange termijn aandeelhouderswaardecreatie van de onderneming en op het uitbouwen van Intervests strategisch plan.
De evaluatie van de prestatiedoelstellingen is onderwerp van bespreking en analyse in een zitting van het benoemings- en remuneratiecomité. De variabele vergoeding kan enkel worden toegekend indien aan de prestatiedoelstellingen over de aangeduide referentieperiode werd voldaan. In hoeverre de financiële criteria werden gerealiseerd, wordt na het afsluiten van het laatste boekjaar van de driejaarlijkse performantieperiode gecontroleerd aan de hand van de boekhoudkundige en financiële gegevens die worden geanalyseerd binnen het audit- en risicocomité. Het benoemings- en remuneratiecomité bezorgt haar advies en voorstel tot remuneratie vervolgens aan de raad van toezicht. Op basis van het gerealiseerde resultaat wordt de variabele vergoeding door de raad van toezicht toegekend aan elk lid van de directieraad. Daarenboven heeft het benoemings- en remuneratiecomité, mits toestemming van de raad van toezicht, de mogelijkheid om binnen een vooraf vastgelegd bereik dat maximum 25% bedraagt en enkel in geval van uitzonderlijke omstandigheden, de evaluatie via eigen oordeel aan te passen. Desgevallend zal de onderliggende redenering steeds toegelicht worden in het remuneratieverslag over het jaar in kwestie.
De lange termijn variabele vergoeding wordt uitbetaald in het eerste kwartaal volgend op de referentieperiode van drie jaar.
Het bedrag van de lange termijn variabele vergoeding kan maximaal € 525.000 bedragen voor de
volledige driejarige referentieperiode 2020 tot en met 2022 voor de ceo. Voor de andere leden van de directieraad zal dit in elk geval lager liggen.
Zoals hierboven vermeld, wordt de variabele vergoeding bepaald aan de hand van objectief meetbare prestatiecriteria (zowel financieel als niet-financieel) die betrekking hebben op enerzijds aandeelhouderswaardecreatie en anderzijds het uitbouwen van het strategisch plan.
In overeenstemming met artikel 35, §1 van de GVV-Wet, zijn de criteria voor de toekenning van de variabele vergoeding of van het deel van de variabele vergoeding dat van de resultaten afhangt, nooit gekoppeld aan specifieke of transactie gerelateerde verrichtingen.
In dit kader voldoet het remuneratiebeleid van Intervest aan Artikel 7:91 WVV. In concreto wordt de variabele remuneratie voor een lid van de directieraad tenminste voor 25% gebaseerd op vooraf vastgelegde en objectief meetbare prestatiecriteria die worden gemeten over een periode van ten minste twee jaar, en voor (nogmaals) 25% op vooraf vastgelegde en objectief meetbare prestatiecriteria die worden gemeten over een periode van ten minste drie jaar.
In de overeenkomsten met Gunther Gielen en Kevin De Greef wordt er contractueel voorzien in een clawback mechanisme waarbij de vennootschap het recht heeft om een variabele remuneratie geheel of gedeeltelijk terug te vorderen van de begunstigde tot één jaar na uitbetaling ervan indien in die periode blijkt dat de uitbetaling heeft plaatsgevonden op basis van onjuiste informatie over het bereiken van de aan de variabele remuneratie ten grondslag liggende prestatiedoelstellingen of over de omstandigheden waarvan de variabele remuneratie afhankelijk was gesteld en dat dergelijke onjuiste informatie bovendien te wijten is aan fraude door de begunstigde.
Intervest voorziet in een competitieve vergoeding qua pensioen. In geval deze wordt aangeboden, gebeurt dit in lijn met competitieve marktpraktijken en aan de hand van een systeem van vaste bijdragen.
Formele beleidslijnen bepalen de representatieve waarde van deze pensioenvoorzieningen. De pensioenvoorzieningen zijn niet gekoppeld aan prestatiemaatstaven.
| in € | Vaste jaarlijkse vergoe ding |
Overige compo nenten van de remu neratie * |
Variabele vergoe ding KT |
Variabele vergoeding LT |
Pensioen verplich tingen |
Totale vergoeding |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gunther Gielen | "ceo vanaf 1 februari 2020 (€ 300.000 * 11/12)" |
275.000 | 18.333 | 100.000 | 0 | 41.250 | 434.583 |
| Totaal ceo | 275.000 | 18.333 | 100.000 | 0 | 41.250 | 434.583 | |
| Marco Hengst | "cio tot 31 augustus 2020 (€ 215.640 * 8/12)" |
143.760 | 13.333 | 35.000 | 0 | 21.564 | 213.657 |
| Inge Tas | "cfo" | 240.737 | 15.200 | 70.000 | 0 | 36.688 | 362.625 |
| Kevin De Greef | "sgc vanaf 31 augustus 2020 (€ 225.000 * 4/12)" |
75.000 | 0 | 45.000 | 0 | 0 | 120.000 |
| Overige leden van de directieraad |
459.497 | 28.533 | 150.000 | 0 | 58.252 | 696.282 | |
| Marco Hengst** | 270.000 | 270.000 | |||||
| Inge Tas*** | 300.000 | 300.000 | |||||
| Beëindigingsvergoedingen | 570.000 | 570.000 |
| Verhouding variabele vergoeding / totale vergoeding in de zin van artikel 3:6 § 3 1° van het WVV | |||
|---|---|---|---|
| -------------------------------------------------------------------------------------------------- | -- | -- | -- |
| Gunther Gielen | 22% |
|---|---|
| Marco Hengst | 16% |
| Inge Tas | 19% |
| Kevin De Greef | 17% |
* De overige componenten van de remuneratie omvatten de extra legale voordelen zoals een auto, GSM en de forfaitaire onkostenvergoeding.
De raad van toezicht heeft het benoemings- en remuneratiecomité de opdracht gegeven om voor alle personeel de voorstellen te onderzoeken die de directieraad jaarlijks doet aangaande het globaal verhogingsbudget (buiten index) van de vaste vergoedingen van de personeelsleden van Intervest (dus buiten de leden van de directieraad), evenals aangaande het globaal budget van de variabele vergoedingen die aan de medewerkers worden toegekend. Het comité interageert met de ceo over de kwestie, en houdt tegelijk de raad van toezicht op de hoogte van de belangrijkste voornoemde beslissingen, globaal en niet individueel. De raad van toezicht heeft het comité ook de opdracht gegeven om zich uit te spreken over de voorstellen van de ceo met betrekking tot de aanwerving en de aanvankelijke vergoeding, evenals tot elke herziening van de vergoeding (in ruime zin) van bepaalde andere personen die kernfuncties uitoefenen in de vennootschap en die verantwoordelijk zijn voor een team.
De variabele vergoeding van de medewerkers bestaat uit een gedeelte dat is verbonden met hun individuele objectieven en een gedeelte gezamenlijke prestatie-objectieven (Niet recurrent resultaatsgebonden voordeel CAO 90). Het operationeel vastgoedresultaat, EPRA resultaat per aandeel, de bezettingsgraad en het percentage openstaande handelsvorderingen bepalen in welke mate de gezamenlijke variabele vergoeding wordt toegekend.
Het remuneratiebeleid voor de leden van de directieraad is ontworpen rekening houdend met de principes en objectieven die in het begin van dit beleid werden meegegeven en voor de volledige onderneming gelden. Daardoor toont de remuneratie een aantal gelijkenissen met het bredere remuneratieraamwerk van de onderneming, met name:
De verhouding tussen de hoogste vergoeding van een lid van de directieraad en de laagste vergoeding van de medewerkers, uitgedrukt als voltijds equivalent, bedraagt 1/13.
| Jaarlijkse variatie (in%) | 2016 t.o.v. 2015 | 2017 t.o.v. 2016 | 2018 t.o.v. 2017 | 2019 t.o.v. 2018 | 2020 t.o.v. 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vergoeding van de voorzitter van de raad van toezicht |
|||||
| Jean-Pierre Blumberg | 0% | 0% | 0% | 0% | 112% |
| Vergoeding van de andere leden van de raad van toezicht |
|||||
| Johan Buijs | nvt | 0% | 0% | 0% | 150% |
| Marleen Willekens | nvt | 0% | 0% | 0% | 135% |
| Jacqueline Heeren - de Rijk | nvt | 0% | 0% | 0% | 165% |
| Marco Miserez | nvt | nvt | nvt | nvt | nvt |
| Vergoeding van de ceo | |||||
| Gunther Gielen | nvt | nvt | nvt | nvt | nvt |
| Gemiddelde totale vergoeding van de andere leden van de directieraad |
|||||
| Marco Hengst | nvt | 33%* | 25% | 19%** | 7% |
| Inge Tas | -2% | 20%* | 5% | 10%** | 8% |
| Kevin De Greef | nvt | nvt | nvt | nvt | nvt |
| Gemiddelde totale vergoeding van de | 1% | -2% | 2% | 6% | 1% |
| werknemers o.b.v. voltijdse equivalenten | |||||
| Prestaties van de vennootschap | |||||
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille |
-4% | 8% | 31% | 3% | 14% |
| EPRA resultaat per aandeel*** | -8% | -10% | 3% | 3% | -5% |
| Brutodividend per aandeel | -18% | 0% | 0% | 9% | 0% |
* Vanaf augustus 2016 kreeg Intervest een dedicated management. De variatie van 2017 t.o.v. 2016 bij Marco Hengst en Inge Tas is te verklaren door een aanpassing van het remuneratiebeleid met betrekking tot de variabele vergoeding.
** De variatie van 2019 t.o.v. 2018 bij Marco Hengst en Inge Tas bestaat hoofdzakelijk uit een toegekende bijkomende uitzonderlijke variabele vergoeding in 2018.
*** Exclusief de eenmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019.
Voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad wordt de variatie berekend vanaf de start van hun benoeming.
Wat preventie van belangenconflicten aangaat, is Intervest tezelfdertijd onderworpen aan:
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de vennootschap en de leden van de raad van toezicht en van de directieraad wordt vermeden.
Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad spelen die van patrimoniaal belang zijn voor de vennootschap en/ of voor de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, behoeven de goedkeuring van de raad van toezicht.
Een "tegenstrijdig belang" bestaat in ieder geval wanneer de vennootschap voornemens is een transactie aan te gaan met een rechtspersoon:
Een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad zal:
geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad vorderen of aannemen
Een lid van de raad van toezicht meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van patrimoniaal belang is voor de vennootschap en/of voor het desbetreffend lid terstond aan de voorzitter en aan de overige leden van de raad van toezicht en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad.
Wanneer blijkt dat één van de leden van de directieraad een rechtstreeks of onrechtstreeks patrimoniaal belang heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap, verwijst de directieraad deze beslissing naar de raad van toezicht.
De raad van toezicht besluit, desgevallend buiten aanwezigheid van het betrokken lid van de raad van toezicht of het lid van de directieraad, of er sprake is van een tegenstrijdig belang. Het lid van de raad van toezicht of de directieraad neemt geen deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het een tegenstrijdig belang heeft. De verklaring en de toelichting van het betrokken lid van de raad van toezicht of de directieraad over de aard van dit strijdig belang worden opgenomen in de notulen van de vergadering van de raad van toezicht die de beslissing moet nemen.
Terzake moeten ook artikel 7:115 en 7:117 van het WVV nageleefd worden en evenzeer conform deze artikelen moeten dergelijke transacties ook gepubliceerd worden in het Jaarverslag van de vennootschap, met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen dienaangaande zijn nageleefd. Ook dient de commissaris in zijn verslag omtrent de audit van de jaarrekening een afzonderlijk omschrijving op te nemen van de vermogensrechtelijke gevolgen van het besluit voor de vennootschap.
Bij tegenstrijdig belang dient ook de FSMA in bepaalde gevallen voorafgaand geïnformeerd te worden.
Deze procedure diende in 2020 niet te worden toegepast.
De vennootschap dient ook de procedure van artikelen 7:116 en 7:117, §2 van het WVV na te leven indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert die verband houdt met:
Beslissingen of verrichtingen over dergelijke aangelegenheden moeten voorafgaandelijk worden onderworpen aan de beoordeling van een comité van drie onafhankelijke leden van de raad van toezicht dat zich als het het nodig acht laat bijstaan door één of meerdere onafhankelijke experts aangesteld door het comité en goedgekeurd door de vennootschap. Het schriftelijk gemotiveerd advies van het comité (met melding van de informatie voorzien in 7:116, §3 van het WVV) wordt voorgelegd aan de raad van toezicht die dan beraadslaagt over de voorgenomen beslissing of verrichting. De raad van toezicht vermeldt in zijn notulen of de omschreven procedure werd nageleefd en, in voorkomend geval, of en op welke gronden van het advies van het comité wordt afgeweken. De commissaris verleent een oordeel of er geen van materieel belang zijnde inconsistenties zijn in de financiële en boekhoudkundige gegevens die vermeld staan in de notulen van de raad van toezicht en in het advies van het comité ten opzichte van de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn opdracht.
Dit oordeel wordt aan de notulen van de raad van toezicht gehecht. Verder worden de bepalingen toegepast zoals vermeld in artikel 7:116, § 4/1 van het WVV.
Er deden zich geen dergelijke belangenconflictsituaties voor in 2020.
De regeling van artikelen 37 en 38 van de GVV- Wet is van toepassing op de vennootschap. Artikel 37 van de GVV-Wet bevat een functionele belangenconflictenregeling die inhoudt dat de vennootschap de FSMA moet informeren telkens bepaalde met de vennootschap verbonden personen (opgesomd in hetzelfde artikel, waaronder onder meer de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, de personen die de vennootschap controleren of ermee verbonden zijn of er een deelneming in bezitten, de promotor en de andere aandeelhouders van alle dochtervennootschappen van de vennootschap) rechtstreeks of onrechtstreeks optreden als tegenpartij bij, of enig vermogensvoordeel halen uit, een verrichting met de vennootschap of een van haar dochtervennootschappen. In haar mededeling aan de FSMA moet het belang van de geplande verrichting voor de vennootschap worden aangetoond, alsook dat de betrokken verrichting binnen haar bedrijfsstrategie kadert.
Artikel 38 van de GVV-Wet omschrijft dan weer wanneer de bepalingen van artikel 36 en 37 van de GVV-Wet niet van toepassing zijn:
Verrichtingen waarvoor een functioneel belangenconflict bestaat, dienen tegen normale marktvoorwaarden te worden uitgevoerd. Wanneer een dergelijke verrichting betrekking heeft op vastgoed, is de waardering van de vastgoedexpert bindend als minimumprijs (bij vervreemding door de vennootschap of haar dochtervennootschappen) of als maximumprijs (bij verwerving door de vennootschap of haar dochtervennootschappen).
Dergelijke verrichtingen, alsook de te melden gegevens, worden onmiddellijk openbaar gemaakt. Ze worden in het Jaarverslag en in het verslag van de commissaris toegelicht.
Er deden zich geen dergelijke belangenconflictsituaties voor in 2020.
Conform artikel 6, 10° van de GVV-Wet zal de vennootschap een beleid moeten uitstippelen inzake het beheer van belangenconflicten wanneer haar dochtervennootschap vastgoeddiensten verleent aan derden (wat thans niet het geval is). Dit beleid moet in het Jaarverslag worden gepubliceerd.
Er deden zich geen dergelijke belangenconflictsituaties voor in 2020.
Intervest heeft de gedragsregels inzake financiële transacties opgenomen in het Corporate Governance Charter en in een apart verhandelingsreglement ('Dealing code') dat geraadpleegd kan worden op www.intervest.be. Dit verhandelingsreglement maakt deel uit van het Corporate Governance Charter van de vennootschap en werd afgestemd op toepasselijke wet- en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende marktmisbruik en daaruit voortvloeiende Europese regelgeving (samen de "Verordening Marktmisbruik"), de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en de Corporate Governance Code 2020).
In dit verhandelingsreglement wordt het interne beleid van de vennootschap inzake de voorkoming van misbruik van voorwetenschap en preventie van marktmisbruik vastgelegd.
Intervest heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers, alsook de leden van de directieraad, de raad van toezicht, het auditen risicocomité, het benoemings- en remuneratiecomité en het investeringscomité. De gedragscode is ook van toepassing op tijdelijke medewerkers en personen die op contractbasis voor Intervest werken. Deze gedragscode is raadpleegbaar op www.intervest.be.
Deze gedragscode zet uiteen hoe Intervest zaken wil doen: op een eerlijke, integere en transparante wijze, conform de belangen van Intervest, in het bijzonder wat betreft haar bedrijfs- en financiële doelstellingen. De gedragscode is de basis voor alle procedures bij Intervest. Operationele principes, beleidslijnen of procedures moeten (ontwikkeld worden) in lijn (zijn) met deze gedragscode. De gedragscode helpt gedrag te sturen en is bedoeld als een raamwerk, niet als een reglement, want het is onmogelijk om elke mogelijke situatie in de code te capteren.
Intervest heeft een procedure van melding van onregelmatigheden ingevoerd. Deze procedure beschermt medewerkers en business partners die misstanden binnen het bedrijf melden.
De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor.
De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd door drie onafhankelijke deskundigen, te weten: Cushman & Wakefield, CBRE Valuation Services (België) en CBRE Valuation Advisory bv (Nederland), ieder voor een gedeelte van de vastgoedportefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe.
Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie conform artikel 17, §3, 4 en 5 van de GVV-Wet (dit zijn samen de "onafhankelijke controlefuncties").
De interne audit kan worden begrepen als een onafhankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreffendheid en de efficiëntie van de door de vennootschap gehanteerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten.
Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreffendheid en efficiëntie van processen, procedures en activiteiten inzake:
〉 financiële aangelegenheden: betrouwbaarheid van de boekhouding, de jaarrekening en het financiële verslaggevingsproces, en overeenstemming met de geldende (boekhoud-) reglementering
〉 managementaangelegenheden: kwaliteit van de managementfunctie en stafdiensten in het kader van de doelstellingen van de onderneming
Intervest heeft begin 2018 de externe consulent PwC Bedrijfsrevisoren bv (vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger Marc Daelman), aangesteld als de persoon die belast is met de interne audit, waarbij Johan Buijs, lid van de raad van toezicht van Intervest, is aangesteld voor de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door PwC bedrijfsrevisoren en die aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Het mandaat van PwC Bedrijfsrevisoren als externe consulent heeft een duur van drie jaar en is geëindigd op 31 december 2020. In de schoot van het audit- en risicocomité en de raad van toezicht loopt thans de evaluatie van (de werkzaamheden van de externe consulent aangaande) de interne audit waarna op korte termijn een nieuwe interne auditopdracht zal worden uitgeschreven en een externe consulent zal worden aangesteld.
In het kader van het risicobeheerbeleid zal de vennootschap erover waken dat de risico's waaraan ze is blootgesteld (marktrisico's, operationele risico's, financiële risico's en reglementaire risico's) op een doeltreffende manier worden ingeschat, gecontroleerd en opgevolgd.
Intervest heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures.
De onafhankelijke risicobeheerfunctie wordt op 31 december 2020 waargenomen door Inge Tas, op dat moment nog lid van de directieraad en cfo. Vanaf 10 maart 2021 wordt de onafhankelijke risicobeheerfunctie waargenomen door Vincent Macharis, lid van de directieraad en cfo. Het mandaat is voor onbepaalde duur.
Regels betreffende compliance en integriteit zijn bevat in de functie van de compliance officer. De vennootschap heeft een persoon aangesteld als compliance officer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en Verordening EU nr. 596/2014 betreffende marktmisbruik.
De compliance officer ziet er eveneens op toe dat de vennootschap de wetten, de reglementen en de gedragsregels die van toepassing zijn op de vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest een interne gedragscode en een procedure voor de melding van onregelmatigheden opgesteld.
Artikel 17, §4 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare GVV "de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, effectieve leiding, werknemers en gevolmachtigden te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV". In artikel 6 van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV "de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar leden van de raad van toezicht, effectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV".
De "onafhankelijke compliancefunctie" kan worden begrepen als een onafhankelijke functie binnen de vennootschap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onderneming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig
Op 31 december 2020 is Inge Tas, op dat moment lid van de directieraad en cfo, verantwoordelijke van de onafhankelijke compliancefunctie. Vanaf 12 februari 2021 wordt de onafhankelijke compliancefunctie waargenomen door Kevin De Greef, lid van de directieraad en sgc. Het mandaat is voor onbepaalde duur.
Gewone aandelen (INTO)
| Aantal | Kapitaal (in €) | % |
|---|---|---|
| 25.500.672 | € 232.372.857,105 | 100% |
Het kapitaal bedraagt € 232.372.857,10 en is verdeeld over 25.500.672 volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk deel ervan vertegenwoordigen. Het zijn 25.500.672 gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Er bestaan geen wettelijke of statutaire beperkingen van overdracht van effecten, noch voor de uitoefening van de stemrechten.
Er zijn geen effecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn.
De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan. De vennootschap heeft een variabel langetermijnvergoedingsplan voor de leden van de directieraad, zoals beschreven in de corporate governance verklaring in het Verslag van de raad van toezicht.
Voor zover de vennootschap hiervan kennis heeft, zijn er geen aandeelhouders die in onderling overleg handelen. Er zijn bij de vennootschap geen aandeelhoudersovereenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van effecten en/of van de uitoefening van het stemrecht.
De algemene jaarvergadering van aandeelhouders van de vennootschap heeft op 13 mei 2019 een machtiging verleend aan de raad van toezicht om het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap te verhogen in één of meerdere keren met een bedrag van:
i. vijftig procent (50%) van tweehonderd éénentwintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijfhonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot op de eurocent, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening
1 Met betrekking tot de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten voor verhandeling op de gereglementeerde markt – zie ook de wet van 1 april 2007 inzake het openbare overnamebod. 2 Op afsluitingsdatum van dit Jaarverslag.
van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en
met een maximum van € 221.331.564,48 in totaal gedurende een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op 24 mei 2019 van de machtiging. De machtiging is geldig tot 24 mei 2024.
Het toegestaan kapitaal kan niet worden aangewend om het kapitaal te verhogen bij toepassing van artikel 7:202 van het WVV in het kader van een openbaar bod tot aankoop van de effecten van de vennootschap.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van toezicht beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "Uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
Tot nu toe heeft de raad van toezicht gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten in het kader van:
de kapitaalverhoging door inbreng in natura (keuzedividend) die op 26 mei 2020 werd beslist ten
belope van € 7.687.867,05 exclusief een uitgiftepremie van € 8.578.071,27.
Aldus kan de raad van toezicht het geplaatste kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nog verhogen met
rekening houdend met een totaal maximum van (i), (ii) en (iii) samen van nog € 213.643.697,43.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 7:177 en volgende van het WVV, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen 26 en 27 van de GVV-Wet.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193 van het WVV, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 7:196 en 7:197 van het WVV. Bovendien, en overeenkomstig artikel 26 §2 van de GVV-Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Conform artikel 9 van de statuten kan de vennootschap haar eigen aandelen verwerven, in pand houden of vervreemden krachtens de beslissing van de algemene vergadering overeenkomstig de bepalingen van het WVV.
Daarenboven mag de raad van toezicht, voor een periode van vijf jaar vanaf de bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, i.e. vanaf 2 juni 2020, voor rekening van de vennootschap, de eigen aandelen van de vennootschap verwerven en in pand nemen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85 % van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) en die niet hoger mag zijn dan 115 % van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) zonder dat de vennootschap meer mag bezitten dan 10 % van het totaal aantal uitgegeven aandelen.
Op 19 en 20 maart 2020 heeft Intervest 2.517 eigen aandelen ingekocht op Euronext Brussels via een financieel tussenpersoon. De aandelen werden ingekocht tegen een gemiddelde prijs (afgerond) van € 17,88 per aandeel. Deze inkoopverrichting is uitgevoerd in het kader van de uitbetaling in aandelen aan Marco Hengst van de variabele vergoeding op lange termijn voor boekjaren 2017 tot en met 2019.
Op 31 december 2020 heeft Intervest, noch haar perimetervennootschappen, eigen aandelen in bezit.
Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Intervest partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aflopen in geval van een wijziging van controle over de vennootschap na een openbaar overnamebod, met uitzondering van de gangbare clausules in de financieringsovereenkomsten.
| Datum | Aantal aandelen |
Gemiddelde koers (in €) |
Minimale koers (in €) |
Maximale koers (in €) |
Totale prijs (in €) |
|---|---|---|---|---|---|
| 19 maart 2020 | 2.500 | 17,8680 | 17,800 | 17,960 | 44.670,00 |
| 20 maart 2020 | 17 | 19,3871 | 19,380 | 19,500 | 329,58 |
| TOTAAL | 2.517 | 17,8783 | 44.999,58 |
Intervest wil een voortrekkersrol spelen op het gebied van duurzaamheid en beschouwt duurzaamheid dan ook als één van de vier pijlers van haar #connect2022-strategie. Waardecreatie op een duurzame manier, met oog voor continue kwaliteitsverbetering van de gebouwen voor klanten in twee segmenten: kantoren en logistiek, is de kern van de strategie die in 2020 geformuleerd is.
Intervest onderschrijft de 17 duurzame ontwikkelingsdoelstellingen van de Verenigde Naties (SDG's). Deze zogenaamde SDG's (Sustainable Development Goals) zetten aan tot actie in vijf domeinen: Planet, Peace, Partnership, Prosperity en People en bieden een breed en internationaal gedragen duurzaamheidskader. Voor haar duurzaamheidsstrategie heeft Intervest hieruit op macroniveau een selectie gemaakt van meerdere SDG's waarbij Intervest als beursgenoteerd bedrijf de grootst mogelijke bijdrage kan leveren en tegelijk negatieve impact zoveel mogelijk kan beperken.
Dat belet Intervest niet om het bredere kader op een structurele wijze in te vullen. Begin 2018 is een samenwerkingsakkoord aangegaan met VOKA. Samen met VOKA stelt Intervest minimaal 10 duurzaamheidsdoelstellingen op waarop ze dat jaar op microniveau zal focussen. In 2020 werd Intervest laureaat van het 'VOKA Charter Duurzaam Ondernemen' voor haar gerealiseerde doelstellingen in 2019, net als in 2019 voor de geleverde inspanningen in 2018.
Intervest zet de realisatie van de SDG's in 2020 verder, o.m. door haar bijdrage aan BECOME, Business Energy COmmunity Mechelen, een project in Mechelen Noord dat op termijn lokaal duurzaam energie zal opwekken, verdelen en verbruiken. Verder loopt met BREEAM-In-Use als leidraad het certificatieprogramma om de certificaten van de bestaande panden systematisch te vernieuwen en tegen 2022 30% van de portefeuille minstens BREEAM 'Very Good' gecertificeerd te hebben. Hiermee en met o.m. de installaties van zonnepanelen, een opleidingsplan, ook inzake duurzaamheid, halfjaarlijkse evaluaties van de medewerkers, een duurzaam mobiliteitsplan en de opzet van een wellness-programma, is in 2020 concreet inhoud gegeven aan de verschillende VN-duurzaamheidsdoelstellingen.
Eind 2020 zijn alle 17 duurzame ontwikkelingsdoelstellingen minimaal eenmaal gerealiseerd in de dagelijkse bedrijfsvoering waardoor Intervest het internationaal erkend UNITAR-certificaat, gelinkt aan de Verenigde Naties, voor 2020 in ontvangst zal mogen nemen. Daarnaast zijn sinds 2019 de specifiek voor de vastgoedsector geldende EPRA performance measures gehanteerd (EPRA sustainability Best Practices Recommendations, (EPRA sBPR)). Het Duurzaamheidsverslag 2019, de eerste editie, is meteen in de prijzen gevallen en sleept een EPRA sBPR Silver Award en EPRA sBPR Most Improved Award in de wacht. Deze Awards zijn een erkenning voor de blijvende inspanningen die Intervest levert voor een consistente en transparante verslaggeving op het vlak van duurzaamheid.
Het Duurzaamheidsverslag 2020 rapporteert over de bredere duurzaamheidsdoelstellingen van de VN en de vastgoedspecifieke EPRA performance measures in een afzonderlijk rapport en is te vinden op www.intervest.be.
Bedrijven besteden steeds meer aandacht aan de verduurzaming en kostenoptimalisatie van hun bedrijfsvoering en logistiek proces. Dit kan vaak leiden tot een zoektocht naar een nieuwe locatie of ontwikkeling op maak. Los van de vastgoedkosten worden ook transport- en arbeidskosten meegenomen in dit plaatje. Als een bedrijfspand toelaat te besparen op transport- energie- of onderhoudskosten kunnen bedrijven een hoger huurniveau dragen en verantwoorden. De prime huren voor logistiek situeren zich momenteel rond € 55/m². Deze niveau's worden voornamelijk in de regio rond Brussel gehaald.
De totale take up aan logistieke oppervlakte bedroeg in 2020 943.000 m². Mede dankzij een enorme opname van 437.000 m² in het vierde kwartaal presteert de markt op het gemiddelde niveau van de afgelopen 5 jaren. Dit wordt mede gestuwd door een aantal grote transacties, zoals 150.000 m² in de Gentse haven en 50.000 m² in Doornik. In deze take-up heeft de groeiende e-commerce sector uiteraard een belangrijk aandeel. Over het algemeen blijft de beschikbaarheid van gebruiksklare logistieke ruimten op een historisch laag peil met 1,25%. In 2020 is in totaal 525.000 m² nieuw gebouwd, doch veelal op maat voor reeds vooraf gecontracteerde klanten. Ook in 2021 wordt een stevige ontwikkelingspijplijn verwacht van minstens 440.000 m². Een sterke vraag gecombineerd met een schaarse beschikbaarheid van grond of projecten zal op middellange termijn remmend gaan werken voor de markt. Het is dan ook niet ondenkbaar dat ontwikkelaars meer bereid gaan gevonden worden om speculatieve projecten op te starten – voorbeelden hiervan zijn momenteel immers al in aanbouw zoals in de Gentse haven en op Genk Green Logistics.
In Nederland bedroeg de totale take-up in 2020 2,1 miljoen m². Ook deze markt presteerde sterk gedurende de pandemie, zij het iets lager dan een uitzonderlijk 2019. De verhuurmarkt werd grotendeels klassiek gestuwd door 3PL'ers en online-retailers die sterk presteerden door de e-commerce welke inmiddels een trend is in het winkelgedrag van consumenten. De vacancy rate stijgt tegenover 2019 tot 5,1% (in 2019: 4,8%). Dit komt hoofdzakelijk door de speculatieve projecten die in de loop van 2020 opgeleverd zijn en nog niet in gebruik zijn genomen alsmede door de leegstand in verouderde warehouses.
De top logistieke regio's zijn: Tilburg/Waalwijk, Rotterdam, Noord-Limburg/Venlo en Utrecht en Schiphol/Amsterdam.
Opkomende logistieke regio's zijn Almere-Lelystad, de A12 corridor, Arnhem-Nijmegen, Moerdijk en Oost-Nederland/Twente. Het lijkt erop dat de logistieke vastgoedmarkt zich verbreedt in Nederland.
De verwachting is dat de heersende trend in de huurmarkt zich zal voortzetten in 2021 waardoor de opname zal gaan toenemen en schaarste zal optreden in moderne, state-of-the-art warehouses.
De prime rent in Nederland situeert zich op toplocaties rond € 65 à € 70/m². Op Schiphol aan de luchthaven, kan de prime rent zelfs tot € 85/m² gaan.
1 Bronnen: CBRE. Belgium Logistics Market View Q4 2020, CBRE. Marketview. Brussels Offices, Q3 2020, Cushman & Wakefield. Marketbeat Office Q4 2020, Cushman & Wakefield. Marketbeat Industrial Q4 2020, Cushman & Wakefield. Marketbeat Belgium Regional Office Q4 2020, CBRE. Belgium Market Outlook 2021, JLL Logistics Q4 The Netherlands, JLL Global real Estate Perspective November 2020, Vakliteratuur en gesprekken met vastgoeddeskundigen doorheen het jaar. Vastgoedmarkt (NL) 28 oktober 2020 en 13 januari 2021
Logistiek vastgoed blijft een aantrekkelijke asset class voor investeerders. De robuustheid van de sector is ook tijdens de coronacrisis naar voren gekomen. Built-to-suitprojecten met langetermijncontracten blijven uiteraard het meest geliefd bij beleggers, echter door het beperkte aanbod aan core+ product kijken vele investeerders ook naar portfolio of value-add producten, al dan niet met herontwikkelingspotentieel. Brownfield-locaties winnen meer en meer aan belang.
De beperkte beschikbaarheid en algemene appetijt voor deze asset class resulteren dan ook in historisch lage yields voor logistiek vastgoed. In België is de investeringsmarkt nog iets conservatiever dan in Nederland, hoewel er voor prime producten toch ook een yield van 4,25% ingeschat wordt. De rendementsverwachtingen van logistiek komen op deze manier op hetzelfde niveau te liggen als bij kantoorgebouwen. Een belangrijke trend die zich, naar verwachting, mogelijks zal door zetten in 2021.
De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft expansief en aanvangsrendementen (net initial yields - NIY) dalen verder met 0,5 basispunten tot 4% en zelfs daaronder. Een verdere compressie naar 3,6% NIY wordt verwacht door een aanhoudende belangstelling van investeerders. Dit heeft te maken met een sterke performance van de huurdersmarkt vanwege de groei van e-commerce maar ook omdat andere vastgoedsegmenten, zoals hotels, winkels en kantoren, minder interessant zijn geworden. Vooruitzichten voor 2021 zijn optimistisch o.m. door het toenemende belang van e-commerce. Het aanbod aan geschikte investeringsproducten blijft echter beperkt.
Ontwikkelaars bouwen speculatief op nieuwe logistieke locaties of ze herontwikkelen brownfields op bestaande bedrijventerreinen.
Nederland blijft een geliefd land voor e-commerce wat de vraag naar kleinere hubs nabij stadskernen doet toenemen. De groei van deze stadslogistieke hubs neemt vooralsnog toe. Vooral in het segment van 5.000 m² - 10.000 m² zit nog een enorme groei gevolgd door de stadsregionale distributiecentra van meer dan 20.000 m².
De consument houdt dan wel van online shoppen, maar hij staat negatief tegenover de 'verdozing' van Nederland. De maatschappelijke discussie over inpassing in het landschap zal vooralsnog niet stoppen.
Hierdoor zal meer aandacht gaan naar architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing van de grote distributiecentra. Verscherpte regelgeving vanuit gemeenten is te verwachten.
Ook de stikstofcrisis heeft haar impact op de ontwikkeling van industrieel vastgoed. Uitdagingen die in 2021 verder debat zullen opleveren.
Daarnaast zijn onderwerpen als circulariteit en personeelstekorten issues binnen de logistieke hotspots.
Internationale investeerders zijn nog steeds bijzonder actief op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, o.m. door het positieve ondernemingsklimaat, de gunstige ligging en de uitstekende infrastructuur. Nederland blijft voor de komende jaren de poort tot Europa voor internationale bedrijven met een belangrijke locatie voor centrale Europese distributiecentra, vooral voor hoogwaardige producten.
Locaties nabij multimodale knooppunten (rail, barge, luchthaven, …) op de belangrijkste assen naar het hinterland blijven de optimale locaties voor traditionele logistieke activiteiten zoals Europese distributiecentra, in combinatie met centrale locaties voor nationale distributie. Door de opkomst van de e-commerce (aangewakkerd door de coronacrisis) komen daar ook locaties bij op strategische posities langsheen de grootsteden die vaak heel andere vereisten hebben naar lay out en beschikbare ruimte.
De eisen inzake duurzaamheid en totale kosten worden steeds strenger, wat maakt dat veel van de huidige panden niet langer aan de moderne vereisten kunnen voldoen. Dit leidt tot een groot aantal ontwikkelingsprojecten op maat en herontwikkeling van brownfields, het aantal beschikbare projectgronden blijft immers zeer schaars. Ontwikkeling op risico blijft veelal beperkt met enkele uitschieters, bijvoorbeeld in het noorden van Gent.
De coronacrisis heeft ook in de logistiek sporen nagelaten, al is de impact op zijn minst divers te noemen. Een zekerheid is dat een groot aantal FMCG producenten hun supply chain ten gevolge van de crisis en daarbij horende voorraadschokken onder de loep heeft genomen en momenteel daarrond diverse strategische oefeningen opstart, dewelke mogelijks gevolgen zullen hebben in de komende jaren. Anderzijds heeft de crisis geleid tot een versnelde groei van e-commerce platformen, die een grotere ruimtebehoefte bij deze spelers tot gevolg hebben. De negatieve impact op toeleveranciers van oa. retail en horeca nopen verhuurders dan weer de nodige flexibiliteit te tonen naar de huurders toe teneinde de toekomst te waarborgen.
De overheid is zich bewuster geworden van het strategisch belang van de logistieke sector.
De vraag naar duurzame gebouwen op multimodale locaties die klaar zijn voor een doorgedreven geautomatiseerde bedrijfsvoering zal in 2021 verder toenemen. Ook is er groeiende aandacht voor stadsdistributiehubs. Kostenefficiëntie staat centraal, maar welzijnsaspecten doen evenzeer hun intrede in dit marktsegment.
Huurders hechten steeds meer belang aan de duurzaamheid van hun logistieke centra omwille van milieuoverwegingen, aandacht voor welzijn van hun werknemers en kostenefficiëntie.
De hoogst haalbare duurzaamheidsklasse voor gebouwen, namelijk BREEAM 'Outstanding' wordt steeds vaker gehaald. Er wordt naar gestreefd om vervuilende factoren zoals CO2-uitstoot, de NOx-emissie van de verwarmingsinstallaties en het algemene energieverbruik onder het wettelijk toegestane minimum uit het Bouwbesluit te brengen. Duurzame centra beschikken over energiezuinige installaties, warmtepompen, zonnepanelen voor eigen energiebehoeften, warmte-koude-opslag in de bodem, gebruik van regenwater en waterbesparende sanitaire installaties etc. Er is een toenemende aandacht voor circulariteit waarbij producten na gebruik gedemonteerd kunnen worden en de materialen opnieuw kunnen worden gebruikt. Grondstoffen, onderdelen en producten kunnen zo hun waarde behouden. Bij de bouw worden duurzame en recyclebare materialen gebruikt met een zo laag mogelijk milieu-impact.
Ook het welzijn, veiligheid en gezondheid van werknemers staan centraal. De kantoren van logistieke centra dienen aangename werkplekken te zijn met voldoende daglicht, heldere verlichting, aangename akoestiek, verwarming, ventilatie en luchtkwaliteit. Veiligheid rondom het gebouw krijgt voldoende aandacht door bv. extra verlichting, een goede circulatie en camerabewaking
De vraag naar distributiecentra die omnichanneldistributie mogelijk maken met de laagst mogelijke kostenstructuur stijgt. Een verdere automatisatie en digitalisatie gedreven door nieuwe technologieën en ontwikkelingen zullen invloed hebben op het concept van logistieke gebouwen. Doordat goederen hoger gestapeld kunnen worden, worden logistieke hallen hoger en daalt de vloeroppervlakte. Vloeren dienen een hogere draagkracht te hebben en de oppervlakte van kantoor en sociale ruimten verkleint.
Automatisatie heeft geen invloed op de locatie. Multimodale locaties nabij de belangrijkste invalswegen, spoor- en waternetwerk blijven evenzeer belangrijk voor een kostenefficiënte bedrijfsvoering.
Het online shoppen heeft het voorbije jaar een enorme groei meegemaakt ten gevolge van de coronapandemie. Dit heeft geleid tot een significante groei van stadsdistributie dicht bij de consument Bestaande panden nabij de stadsrand, op een halfuur rijtijd van het afleveradres, worden omgetoverd tot overslaghubs. Deze hubs richten zich vaak tot een specifieke doelgroep en worden door derden geëxploiteerd zoals DHL of PostNL.
Vakspecialisten verwachten dat in de toekomst ook meerlaagse distributiehubs in de stadsrand ontwikkeld zullen worden wat een vloeroppervlakte van meer dan 20.000 m² mogelijk maakt, wat interessant kan zijn voor meerdere doelgroepen. Meerdere typen doelgroepen en functionaliteiten zullen gecombineerd kunnen worden.
De Brusselse kantoormarkt kende met een take-up van in totaal ongeveer 264.000 m² een absoluut laagterecord in de laatste 20 jaar. De beschikbaarheid situeert zich momenteel rond de 7%, waarbij verwacht wordt dat deze nog verder zal toenemen aangezien er de komende 2 jaar bijna 200.000 m² speculatieve ontwikkelingen bij op de markt komen (vaak reeds geïnitieerd voor de crisis). Daarnaast zien onderzoekers ook een toename van de zogenaamde 'grey spaces' – kantoorruimten die gebruikers in onderhuur aanbieden om hun eigen (te grote) contractuele oppervlakten enigszins te reduceren. De gemiddelde huurprijzen zijn echter nog niet beïnvloed door de crisis en blijven schommelen rond € 190/m². Ook de prime huurprijzen in de Leopoldwijk blijven vooralsnog stabiel tot € 320/m² .
De regionale markten presteerden in 2020 op een gelijkaardig niveau als Brussel. Met een daling in take-up van ongeveer 40% voor de Vlaamse kantoormarkten wordt het laagste peil sinds 2011 bereikt. In Wallonië daarentegen stijgt in 2020 de take-up met ongeveer 41%, met als leider de Naamse markt. Deze worden gestuwd door een aantal grote overheidstransacties. De prime rents op toplocaties in Antwerpen stijgen, zoals halverwege 2020 verwacht, naar € 165/m². Andere markten zoals Luik, Gent en Namen blijven stabiel op € 160/m². Naast de huidige onzekerheid door corona kan de lage take-up ook hier deels geattribueerd worden aan het beperkt aantal speculatieve ontwikkelingen in de Antwerpse markt.
Ondanks een aantal transacties in de pijplijn verwachten experts dat de take up nog een tijdje zwak zal presteren. De exacte impact van de coronacrisis op de kantorenmarkt zal zich in de loop van 2021 ongetwijfeld kenbaar maken en langzaam manifesteren. Voorlopig merken experts op dat veel beslissingen of herlocaties "on hold" zijn gezet door een toegenomen onzekerheid of extra vereisten gesteld door banken voor financieringen. Ook de take-up door coworking hubs vertraagt aanzienlijk. Door de crisis en verhoogde graad van telewerken zullen vele kantoorgebruikers de komende maanden hun vastgoedstrategie onder de loep nemen – wat zoals eerder gezegd mogelijks een verdere decentralisatie of boost voor de coworking hubs tot gevolg kan hebben
In tegenstelling tot de algemene verwachting, presteert de Belgische investeringsmarkt in 2020 op een absoluut recordniveau met een volume van
bijna € 6,2 miljard. 11% meer dan het record van vorig jaar en 20% boven het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar. Hiervan situeert circa € 4,2 miljard zich in kantorenvastgoed. Dit record is uiteraard voor een groot deel te danken aan één enkele transactie nl de verkoop van de Financietoren (€ 1,3 miljard). Desondanks presteert ook de rest van de markt sterk.
De prime yields in Brussel blijven vooralsnog stabiel op 3,75% met uitschieters tot 3,5% voor langetermijncontracten. In de regio's liggen deze iets hoger, nl. rond 4,75%.
Ook de regio's doen het goed, met een totaal volume van € 650 miljoen. Een grote drijver achter deze hoge cijfers zijn uiteraard een aantal grote transacties zoals de aankoop van Post X in Antwerpen door AG (€ 275 miljoen) & het MG business center in Gent door Belfius (€ 45 miljoen). Antwerpen en Gent blijven aantrekkelijke secundaire markten voor (veelal) Belgische investeerders. Verwachting voor 2021 is dat de investeringsmarkt zwakker zal presteren, niet door gewijzigde basisvoorwaarden (beschikbaarheid van kapitaal blijft bijvoorbeeld geen issue), maar wel door het uitzonderlijke karakter van 2020.
Werken, wonen en ontspannen raken veel meer met elkaar verweven. De gemengde werkomgeving met thuiswerken, telewerken vanuit een regionale hub, een coworking area, ... krijgt met de coronacrisis een eerder blijvend karakter.
De impact van de coronapandemie op de markt van het kantorenvastgoed is aanzienlijk. De crisis zet en heel aantal partijen aan het denken over hun vastgoed- en huisvestingsstrategie. Enerzijds zorgt telewerken intuïtief voor een kleinere behoefte aan m². Daar staat echter tegenover dat de afstandsregels en een coronabestendige werkomgeving een grotere oppervlakte vereisen. De richting waarin de balans zicht finaal zal begeven is nog koffiedik kijken.
Kantoren zijn niet langer een kostenpost voor bedrijven maar een middel om werknemers te motiveren, nieuwe werknemers aan te trekken en alle werknemers een plek te bieden waar ze graag zijn. Technologie en mobiliteit zijn richtinggevend voor de locaties van de toekomst. Aangename kantoren op vlot bereikbare locaties met een gepast bijhorend dienstenpakket is wat bedrijven zoeken.
Deze behoefte zal uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, winkelen én leven samengaan.
De bezettingsgraad van de portefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt 93% op 31 december 2020 en is hierbij stabiel gebleven ten opzichte van jaareinde 2019 (93%).
Ook de bezettingsgraad van de totale logistieke portefeuille blijft op hetzelfde niveau van 96% ten opzichte van jaareinde 2019 (96%).
De logistieke portefeuille in België heeft een bezettingsgraad van 95% en is toegenomen met 1%-punt ten opzichte van jaareinde 2019 door een verhuring aan DPD Belgium en een uitbreiding van Delhaize in Puurs. Beide transacties betekenen samen een stijging in de bezettingsgraad met 4%-punten. De toename wordt echter verminderd door de oplevering van het eerste gebouw van Genk Green Logistics net voor jaareinde, dat nog niet verhuurd is op 31 december 2020.
De daling in de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille in Nederland met 2%-punten ten opzichte van jaareinde 2019 tot 98% wordt veroorzaakt door de oplevering van het nieuwbouwcomplex Roosendaal dat gedeeltelijk verhuurd is op 31 december 2020. Wanneer de kortetermijnhuurovereenkomst van minder dan 1 jaar op dit pand mee in rekening genomen wordt, is de logistieke portefeuille in Nederland volledig bezet op jaareinde 2020. De logistieke nieuwbouw Gold Forum in Eindhoven, die opgeleverd is in het eerste semester van 2020, is volledig verhuurd op 31 december 2020.
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille daalt met 2%-punten tegenover jaareinde 2019 en bedraagt 88% op 31 december 2020. Op vlak van verhuringen heeft Intervest, ondanks de moeilijke omstandigheden en onzekerheden volgend uit de
huidige wereldwijde gezondheidscrisis, een aantal belangrijke transacties kunnen realiseren in 2020, door klantgericht te werk te gaan en door zich te engageren om waarde te creëren. De verhuuractiviteit is zichtbaar in beide segmenten, maar de grootste transacties situeerden zich voornamelijk in het logistieke segment in België.
In totaal is 19% van de contractuele jaarhuur van kantoren en logistieke gebouwen verlengd of vernieuwd (14% in 2019). 6% hiervan betreft nieuwe transacties, 13% zijn uitbreidingen en verlengingen met bestaande klanten van Intervest. In totaal is ongeveer 230.000 m² verlengd of vernieuwd in 28 transacties, goed voor een nettojaarhuur van € 11,7 miljoen. De gemiddelde resterende looptijd tot de eerstvolgende vervaldatum van de volledige vastgoedportefeuille bedraagt op jaareinde 2020 4,0 jaar ten opzichte van 4,3 jaar op jaareinde 2019. Deze afname is, ondanks de moeilijke economische context in 2020, relatief beperkt door een actief verhuringsbeleid van Team Intervest.
In het kantorensegment zijn contracten gesloten voor in totaal 22.000 m². Hierdoor is 8% van de contractuele jaarhuur van de kantorenportefeuille of € 2,4 miljoen verlengd of vernieuwd. Het betreft voornamelijk verlengingen in Mechelen Business Tower, Mechelen Campus en Intercity Business Park.
In het logistieke segment zijn contracten gesloten voor in totaal 208.000 m². Hierbij is 28% van de contractuele logistieke jaarhuur of € 9,3 miljoen verlengd of vernieuwd. 11% betreft contracten met nieuwe huurders of bestaande huurders op nieuwe locaties, 15% betreft verlengingen op bestaande contracten en 2% betreft een uitbreiding op een bestaand contract.
De belangrijkste transacties in de logistieke portefeuille zijn afgesloten in:
In 2020 heeft Intervest voor € 110 miljoen geïnvesteerd in de vastgoedportefeuille in zowel duurzame logistieke sites als in vastgoed met (her)ontwikkelingspotentieel. Deze investeringen voldoen aan twee pijlers van de strategie #connect2022, namelijk duurzaamheid en waardecreatie door toekomstig ontwikkelingspotentieel.
In Nederland heeft Intervest een duurzame logistieke nieuwbouwrealisatie in Eindhoven verworven. Verder is de logistieke vastgoedportefeuille in Nederland uitgebreid met de acquisitie van drie bestaande gebouwen met een optie tot een grondpositie in Venlo en de strategisch gelegen site Rietvelden in 's-Hertogenbosch.
Tevens zijn in 2020 de bouwwerkzaamheden van het duurzame logistieke nieuwbouwproject in Roosendaal afgerond.
De nieuw verworven sites in Nederland hebben samen een verhuurbare oppervlakte van circa 76.000 m² en genereren een huurinkomstenstroom van circa € 4,6 miljoen op jaarbasis. De acquisities hebben gemiddeld een brutoaanvangsrendement van 7,2%.
In België is in de loop van 2020 een kantoorgebouw in Herentals verworven met een strategische grondpositie wat een cluster voor een grootschalig logistiek herontwikkelingsproject mogelijk maakt op de aangrenzende site Herentals Logistics. In november is een state-of-the-art kantoorrenovatieproject in Antwerpen verworven dat tegen begin 2022 met het eigen ontwikkelingsteam afgewerkt wordt en als Greenhouse Singel wordt gecommercialiseerd.
In de bestaande logistieke portefeuille zijn nieuwbouwwerken afgerond voor een duurzame built-tosuituitbreiding in Merchtem.
De transacties zijn gefinancierd met bestaande kredietlijnen. De investeringswaarde van de gerealiseerde transacties ligt in lijn met de waarderingen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen van de vennootschap.
In 2020 heeft Intervest het prominente logistieke pand Gold Forum in Eindhoven verworven.
Gold Forum, een state-of-the-art duurzaam logistiek gebouw op het bedrijvenpark Flight Forum nabij de luchthaven van Eindhoven, is op 30 januari 2020 opgeleverd en aan Intervest overgedragen voor een investeringsbedrag van € 19 miljoen.
Deze transactie, via het sluiten van een turnkeykoopovereenkomst, kondigde Intervest eerder aan1 . Het gebouw genereert circa € 1,2 miljoen huurinkomen op jaarbasis en is begin juli 2020 voor 10 jaar verhuurd aan OneMed. Het brutoaanvangsrendement bedraagt 6,4%.
Het prominente gebouw met opvallende goudkleurig gebogen gevel vormt één geheel met het bedrijfspand Silver Forum dat Intervest in 2018 verwierf, waardoor één logistiek complex van in totaal bijna 50.000 m² op een multimodale locatie gerealiseerd is. De ligging en configuratie van het gebouw in de Eindhovense regio, maakt dat het gebouw tevens geschikt is als stadsdistributiemagazijn.
Met deze nieuwbouwrealisatie wordt ook de kwaliteit van de Nederlandse portefeuille verder geoptimaliseerd, gezien het gebouw BREEAM 'Very Good' gecertificeerd is en uitgerust is met een fotovoltaïsche installatie op het dak.
In het kader van de uitbreiding van de logistieke portefeuille op strategische toplocaties, heeft Intervest in 2020 drie bestaande gebouwen en een optie op een grondpositie in Venlo verworven. Deze grondpositie kan in de toekomst gebruikt worden voor een logistiek ontwikkelingsproject.
1 Zie persbericht dd. 5 november 2018 "Intervest breidt met projectontwikkeling Gold Forum haar logistieke positie nabij de luchthaven van Eindhoven uit tot bijna 50.000 m²."
De transactie is tot stand gekomen als een saleand-lease-backtransactie met Welsi, dat een deel van de bestaande gebouwen voor een periode van vijf jaar huurt. De drie gebouwen zijn aangekocht voor een investeringsbedrag van € 12,9 miljoen wat een brutoaanvangsrendement van 6,2% oplevert.
De totale oppervlakte van de bestaande gebouwen omvat circa 9.800 m² magazijnruimte en 1.970 m² kantoorruimte. De gebouwen zijn in gebruik door meerdere huurders actief in de logistieke sector. De site heeft een bezettingsgraad van 100%.
De site is trimodaal ontsloten door de ligging quasi naast de ECT-railterminal en op korte afstand van de barge terminal, wat een unieke troef is ten opzichte van concurrerende locaties. Bovendien zijn de twee grootste gebouwen voorzien van een fotovoltaïsche installatie, waarmee deze transactie de duurzaamheid van de vastgoedportefeuille van Intervest verder verbetert.
Gezien de beperkte beschikbaarheid van minder grootschalige oppervlakten in de regio Venlo en de prime locatie van de site wordt het huurpotentieel van de grondpositie positief ingeschat. De grondpositie biedt daardoor een sterk potentieel tot bijkomende ontwikkeling van een logistiek pand van circa 10.000 m² op korte tot middellange termijn.
Intervest heeft in 2019 een terrein van 3,9 hectare op het industrieterrein Borchwerf I in Roosendaal aangekocht. In samenwerking met ontwikkelaar Van Dam Invest heeft Intervest op dit terrein vervolgens een hoogwaardig en duurzaam logistiek distributiecentrum van 28.000 m² gerealiseerd, waarvan de bouwwerkzaamheden begin april 2020 zijn afgerond.
Met deze nieuwbouwrealisatie wordt ook de kwaliteit van de Nederlandse portefeuille verder geoptimaliseerd, gezien het gebouw aan de hoogste duurzaamheidsstandaarden voldoet en BREEAM 'Outstanding' gecertificeerd is. Het pand beschikt over doorgedreven isolatie, een fotovoltaïsche installatie, ledverlichting, gescheiden waterafvoersystemen, enz.
In 2020 is de laatste schijf van circa € 1,0 miljoen geïnvesteerd. Het totale investeringsbedrag van deze nieuwbouwrealisatie bedraagt circa € 19,5 miljoen wat neerkomt op een brutoaanvangsrendement van 7,2% bij volledige verhuring. Het logistieke pand is voor 23% verhuurd met een kortetermijnhuurovereenkomst tot begin 2021. De overige 77% is tot 31 december 2021 verhuurd aan een Duitse keten van supermarkten, actief in een groot deel van Europa.
1 Zie persbericht dd. 5 november 2018: "Intervest breidt met projectontwikkeling Gold Forum haar logistieke positie nabij de luchthaven van Eindhoven uit tot bijna 50.000 m²."
In het kader van de strategische uitbreiding van haar logistieke portefeuille in Nederland heeft Intervest in juni 2020 een overeenkomst gesloten met Pro Delta Real Estate tot aankoop van de bedrijvensite Rietvelden in 's-Hertogenbosch voor een totaal investeringsbedrag van € 12,1 miljoen. Deze locatie omvat vier gebouwen en grenst aan de bestaande grondpositie van Intervest. Deze cluster verbetert de langetermijnontwikkelingsmogelijkheden van de volledige site.
De totale oppervlakte van de bestaande gebouwen bedraagt circa 5.500 m² cross-dockruimte en ruim 10.000 m² bedrijfsruimte. De gebouwen worden gebruikt door twee huurders actief in de technologische en logistieke sector. De site heeft een bezettingsgraad van 100% en genereert een jaarlijks huurinkomen van € 1,2 miljoen, waarmee het rendement op circa 9,9% ligt bij de huidige bezetting. De site ligt op de logistieke as A59 - Moerdijk s' Hertogenbosch - Nijmegen en heeft een goede bereikbaarheid naar de autosnelweg met een snelle connectie naar de binnenstad. Dat laatste maakt de locatie uitermate geschikt voor last-mileen stadsdistributieactiviteiten. Daarenboven ligt containerterminal BCTN op slechts 1,6 km, wat een unieke troef is.
Intervest heeft 100% van de aandelen van Gencor nv verworven, een vennootschap met een kantoorgebouw en grondpositie in Herentals. Grenzend aan de bestaande eigendommen van Intervest, Herentals Logistics, is een verdere ontwikkeling van de volledige site mogelijk.
De aanschaffingsprijs van het vastgoed voor de berekening van de prijs van de aandelen bedraagt circa € 11 miljoen.
Het kwaliteitsvolle kantoorgebouw in Herentals gelegen aan de E313 is gebouwd in 2007 en omvat ongeveer 7. 300 m² kantoorruimte. Het zes verdiepingen tellende gebouw, bestaande uit drie vleugels, is voor 83% verhuurd aan 11 huurders en biedt naast traditionele kantoren ook flexibele kantoorruimten en full-service dienstverlening. De verwerving van het kantoorgebouw met grondpositie kadert in het strategisch groeiplan om op
weloverwogen strategische locaties clusters uit te bouwen. Hierdoor is een grootschalige herontwikkeling mogelijk op de gehele site in Herentals, met een unieke duurzame integratie van kantoren en logistiek.
Op het industrieterrein Preenakker te Merchtem zijn in het eerste kwartaal van 2020 de werken aangevangen voor een built-to-suituitbreiding direct aansluitend op de huidige magazijnoppervlakte van huurder ZEB, multibrand fashion store. De bestaande logistieke site van ruim 7.000 m² wordt door de uitbreiding een distributiemagazijn van meer dan 14.000 m² met mezzanine. De totale investering van Intervest voor de uitbreiding bedraagt circa € 6,3 miljoen.
In de loop van 2020 is het gebouw opgeleverd. Deze uitbreiding levert een langjarige huurovereenkomst op die € 0,4 miljoen huurinkomsten op jaarbasis genereert. De huurovereenkomst voor het bestaande gebouw is gelijktijdig verlengd.
Deze werkzaamheden, die volledig 'in-house' ontwikkeld zijn, kaderen zowel in de positionering van Intervest als real estate partner die flexibel inspeelt op de noden van de klant als in de strategie om de logistieke vastgoedportefeuille verder uit te breiden.
In november 2020 verwerft Intervest op een uitstekende locatie een kantoorrenovatieproject. Dit state-of-the-art project zal na afloop van het renovatietraject één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zijn en als Greenhouse Singel gecommercialiseerd worden.
De verwerving is gebeurd door de overname van de aandelen van Tervueren Invest nv. Het gaat om een transactie waarbij het totale investeringsbedrag na volledige afwerking van het renovatieproject circa € 48 miljoen zal bedragen. Het verwacht jaarlijks huurinkomen wordt geraamd op circa € 2,6 miljoen tot € 2,8 miljoen bij volledige verhuring. Dit komt neer op een brutohuurrendement van 5,4% tot 5,8%.
Intervest streeft er naar om op deze zichtlocatie een vernieuwd, duurzaam en toekomstgericht kantoorgebouw te realiseren door gebruik te maken van toptechnieken en te voldoen aan de BREEAM 'Excellent'-bouwnormen. Het gebouw telt zes verdiepingen met grote ruimtes, omvat 14.000 m² aan kantoren aangevuld met 2.500 m² aan archiefruimte en ruim 150 parkeerplaatsen. De commercialisering als Greenhouse Singel, in lijn met de overige Greenhouse-hubs van Intervest elders in Berchem, Mechelen en Diegem, zal volledig in handen zijn van Team Intervest.
Deze acquisitie ligt in lijn met de strategie #connect2022 die een heroriëntering naar meer toekomstgerichte kantoorgebouwen in steden met een studentenpopulatie zoals Antwerpen beoogt. Met de overname van dit project, dat naar verwachting opgeleverd zal worden begin 2022, neemt Intervest meteen ook de verdere ontwikkeling in eigen beheer over en krijgt zo rechtstreeks greep op een groter deel van de waardeketen.
De logistieke investeringsmarkt is erg in trek en aankoopprijzen voor logistieke sites stijgen gestaag. Intervest kijkt voor de groei van de logistieke portefeuille daarom niet louter naar acquisities an sich, maar neemt ook de mogelijkheden in overweging voor (her-)ontwikkelingen of de aanleg van grondreserves voor toekomstige uitbreidingen of herontwikkeling. Ook evoluties op het vlak van logistieke distributie bepalen mee de keuze van de aanschaf van nieuwe sites.
Naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur beschikt Intervest ook over toekomstig ontwikkelingspotentieel.
Zo heeft de vennootschap meerdere grondreserves in haar bezit, waarvan de 250.000 m² op de voormalige Ford-site in Genk de voornaamste is. Ook in Herentals en 's-Hertogenbosch heeft Intervest nog grondreserves met de mogelijkheid voor latere ontwikkelingen. De optie op een grondpositie in Venlo kan eveneens in de toekomst gebruikt worden voor een logistiek ontwikkelingsproject. In totaal beschikt de vennootschap hierdoor nog over circa 290.000 m² potentieel verhuurbare oppervlakte, goed voor een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille tussen € 230 miljoen en € 270 miljoen.
In België wordt verder gewerkt aan de herontwikkeling van zone B van de voormalige Ford-site in Genk.
De verdere uitwerking van Genk-Green-Logistics, het herontwikkelingsproject in lijn met de strategie van Intervest om duurzaam waarde te creëren, loopt zoals gepland. Het eerste logistiek complex van circa 25.000 m² waarbij gestreefd is naar hoge duurzaamheidsnormen, is eind Q4 2020 opgeleverd. De hierbij gerealiseerde meerwaarde op dit nieuwbouwproject past volledig binnen de waardecreatiedoelstelling van de strategie #connect2022.
De commercialisering van het grootschalige stateof-the-art project van in totaal 250.000 m² is volop aan de gang.
Meer informatie over dit project is te vinden op www.genkgreenlogistics.be.
Zowel bij nieuwe verhuringen als bij verlengingen doen klanten meer en meer een beroep op het turnkey-solutionsteam van Intervest. De Intervest interieurarchitecte biedt, samen met een vaste equipe van project managers, de klanten volledig op maat gemaakte interieuroplossingen. Dit turnkeysolutionsteam werkt de optimale indeling uit voor de kantoor- of logistieke ruimte, geeft interieuradvies, coördineert de werken en volgt nauwgezet de vooraf bepaalde timing en het voorziene budget op. Intervest 'ontzorgt' de huurders en de huurders maken hier in toenemende mate gebruik van.
In 2020 heeft het team hoofdzakelijk opdrachten uitgevoerd in het kantorensegment. En dit zowel voor nieuwe als bestaande huurders. Doorgaans ging het om allesomvattende projecten waarbij naast het ontwerp ook het meubilair is voorgesteld en de dimensionering van de technieken, om vervolgens de aanbesteding en coördinatie te verzorgen tot aan de uiteindelijke oplevering en desgevallend de verhuis. Dit is het geval geweest voor Essity en de meeting centers in Greenhouse BXL, op Mechelen Campus voor Prosource en voor Anglo Belge in Greenhouse Antwerp en Baker Tilley in Intercity Access Park. Daarnaast zijn in Intercity Access Park en Mechelen Business Tower enkele gemeenschappelijke delen onder handen genomen.
Bij de klanten in het logistieke segment zijn voornamelijk projecten uitgevoerd voor het herindelen en optimaliseren van bestaande ruimtes. In enkele gevallen is ook gewerkt aan een uitbreiding en integratie met de reeds bestaande indelingen en functies. Zo is voor Delhaize en DPD in Puurs een volledige turnkey-solutionsaanpak uitgevoerd inclusief herverdeling van de ruimtes voor beide klanten, een heraanleg van de asfaltering en uitbreiding van de logistieke ruimte met extra poorten voor DPD.
Voor Biocartis en Nippon Express zijn de kantoren grenzend aan de logistieke ruimtes, heringericht.
Dezelfde aanpak is ook opgestart voor het nieuw verworven state-of-the-art-renovatieproject van ruim 14.000 m² kantoorruimte in Berchem. Het zes verdiepingen tellende gebouw zal na afloop van dit renovatietraject één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zijn en als Greenhouse Singel gecommercialiseerd worden. Het zal flexibel ruimte bieden aan zowel corporate klanten, kleine en middelgrote bedrijven, start-ups en freelancers met een aanbod van eigen kantoorruimte, serviced offices en een coworkingruimte, in combinatie met een passende dienstverlening.
Akoestische viltpanelen die persoonlijke werkbubbels afbakenen, of een espressomachine die zonder ze aan te raken voor de onmisbare kop koffie op het werk zorgt … Het zijn maar enkele voorbeelden van elementen waarmee het toekomstgerichte kantoorconcept NEREOS (NEw REality Office Space) inspeelt op het nieuwe werken van vandaag. Volledig inhouse ontwikkeld, biedt het klanten de mogelijkheid hun kantoorruimte veilig af te stemmen op de gemengde werkomgeving.
Concreet gaat het om een flexibel ontwerpconcept dat virusbesmetting in de kantooromgeving zo goed mogelijk voorkomt en rekening houdt met de evoluties in het 'nieuwe werken'.
Door deze aanpak kan de klant zich focussen op wat voor het bedrijf belangrijk is en zorgt een (her-)inrichting niet voor kopzorgen, integendeel. Dat is af te leiden uit de welgemeende tevredenheid van de klanten voor wie in 2020 een turnkey-solutionsproject is uitgevoerd.
"Vandaag is huisvesting voor bedrijven steeds minder een verhaal van vierkante meters. Ze zijn niet meer louter op zoek naar ruimte, maar willen een totaaloplossing voor de toekomst. Want de coronacrisis heeft ook de kantooromgeving veranderd, waarbij doorgedreven digitalisering en technologische evoluties een mengvorm van telewerken en kantoorwerken mogelijk maken. Als vastgoedvennootschap wil Intervest mee vooruitdenken en inspirerende, flexibele, duurzame kantooroplossingen aanreiken.
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
Het EPRA resultaat voor 2020 neemt af ten opzichte van 2019. Dit komt door enerzijds minder huurinkomsten als gevolg van de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019 en de desinvesteringen van drie oudere, niet-toekomstbestendige logistieke sites eind 2019 en anderzijds hogere vastgoedkosten en algemene kosten, deels gecompenseerd door een daling in de financieringskosten. In de loop van 2020 zijn investeringen in toekomstgericht vastgoed gebeurd. Deze investeringen in (her) ontwikkelingen (zoals Roosendaal Braak, Gold Forum in Eindhoven, Merchtem, Genk Green Logistics en Greenhouse Singel in Antwerpen) genereren echter nog niet onmiddellijk huurinkomsten en dragen bijgevolg nog niet ten volle bij aan het EPRA resultaat van 2020 maar zullen op lange termijn zorgen voor waardecreatie zowel op vlak van huurinkomsten als op vlak van vastgoedwaarde.
Het EPRA resultaat per aandeel voor 2020 bedraagt € 1,60 ten opzichte van € 1,91 voor 2019 of € 1,68 exclusief de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019.
| AANTAL AANDELEN | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 |
| RESULTAAT PER AANDEEL - aandeel van de Groep | ||
| Nettoresultaat per aandeel (€) | 1,73 | 2,68 |
| EPRA resultaat per aandeel (€) | 1,60 | 1,91 |
| Uitkeringspercentage* (%) | 95% | 80% |
| Brutodividend** (€) | 1,53 | 1,53 |
| Percentage roerende voorheffing (%) | 30% | 30% |
| Nettodividend (€) | 1,0710 | 1,0710 |
| BALANSGEGEVENS PER AANDEEL - aandeel van de Groep | ||
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 21,46 | 21,25 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 22,64 | 22,40 |
| EPRA NTA (€) | 22,40 | 21,77 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,55 | 25,60 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 5% | 20% |
| SCHULDGRAAD | ||
| Schuldgraad (max 65%) | 43% | 39% |
* Intervest Offices & Warehouses is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal 80% van het nettoresultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen, gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoedbeleggingen en schuldverminderingen.
** Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in 2021.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 61.303 | 66.143 |
| Met verhuur verbonden kosten | -51 | -166 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 534 | 1.131 |
| Vastgoedresultaat | 61.786 | 67.108 |
| Vastgoedkosten | -8.529 | -7.529 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -4.339 | -3.688 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 48.918 | 55.891 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 1.670 | 5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 15.454 | 22.307 |
| Ander portefeuilleresultaat | -9.083 | -5.661 |
| Operationeel resultaat | 56.959 | 77.901 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) | -7.924 | -8.501 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.311 | -3.065 |
| Belastingen | -664 | -587 |
| NETTORESULTAAT | 46.060 | 65.748 |
| Minderheidsbelangen | 2.629 | -17 |
| NETTORESULTAAT - aandeel van de Groep | 43.431 | 65.765 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 40.355 | 46.820 |
| Portefeuilleresultaat | 5.387 | 22.010 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.311 | -3.065 |
De huurinkomsten van Intervest bedragen in 2020 € 61,3 miljoen (€ 66,1 miljoen). Deze daling met 4,8 miljoen of 7% ten opzichte van 2019 wordt voornamelijk veroorzaakt door een éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding in 2019 van € 5,2 miljoen naar aanleiding van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic in de logistieke site Oudsbergen. Daarnaast wijzigen de huurinkomsten in het logistieke segment voornamelijk als gevolg van de desinvesteringen van drie logistieke sites eind 2019, gecompenseerd door de huurinkomsten ontstaan uit cash-flow genererende acquisities in 2019 en 2020.
De vastgoedkosten bedragen € 8,5 miljoen voor 2020 (€ 7,5 miljoen). De toename van € 1,0 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door wijzigingen in het personeelsbestand dat verantwoordelijk is voor het intern beheer van het vastgoed voor € 0,4 miljoen, de investeringen in Nederland waar de onroerende voorheffing gedeeltelijk ten laste van de eigenaar valt voor € 0,2 miljoen en werkingskosten van de Greenhouse-hubs die éénmalig ten laste genomen zijn door de vennootschap voor € 0,2 miljoen.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 4,3 miljoen (€ 3,7 miljoen). De toename van circa € 0,6 miljoen is voor € 0,3 miljoen het gevolg van de éénmalige vergoeding naar aanleiding van de wijziging in de directieraad en voor € 0,3 miljoen het gevolg van hogere werkingskosten.
De daling van de huurinkomsten in combinatie met de stijging van de vastgoedkosten en van de algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille daalt met € 7,0 miljoen of 13% tot € 48,9 miljoen (€ 55,9 miljoen). Zonder rekening te houden met het éénmalig effect van de verbrekingsvergoeding ontvangen in 2019 van Medtronic daalt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille in 2020 met € 1,3 miljoen of 3% ten opzichte van 2019.
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2019.
De operationele marge daalt van 82% in 2019 (exclusief de verbrekingsvergoeding van Medtronic) naar 80% in 2020.
Het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen is ontstaan door het gedeeltelijk vrijkomen van de huurgarantie die Intervest toegekend heeft aan de koper van de logistieke site Oudsbergen waardoor de gerealiseerde meerwaarde van de verkoop van dit pand verhoogd is.
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2020 € 15,5 miljoen (€ 22,3 miljoen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gecombineerd resultaat van:
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in 2020 € 9,1 miljoen (€ 5,7 miljoen) en omvat voornamelijk de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt voor 2020 € -7,9 miljoen (€ -8,5 miljoen). De daling van de netto-interestkosten met € 0,6 miljoen is het gevolg van de herfinanciering van indekkingsinstrumenten, verhoging in gebruik van het commercial-paperprogramma en de terugbetaling van de obligatielening in de loop van 2019. Hierdoor is de gemiddelde rentevoet van de financieringen gedaald van 2,1% in 2019 naar 2,0% voor 2020.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva bevatten de wijziging in de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € -2,3 miljoen (€ -3,1 miljoen).
Het nettoresultaat - aandeel van de Groep voor 2020 bedraagt € 43,4 miljoen (€ 65,8 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Het EPRA resultaat bedraagt € 40,4 miljoen voor 2020. Rekening houdend met 25.164.126 gewogen gemiddeld aantal aandelen betekent dit voor 2020 een EPRA resultaat per aandeel van € 1,60 (€ 1,91 of € 1,68 exclusief de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic).
Voor 2020 zal aan de aandeelhouders een brutodividend van € 1,531per aandeel aangeboden worden (€ 1,53 voor 2019). Dit komt neer op een pay-out ratio van 96%2 van het EPRA resultaat. Op basis van de slotkoers op 31 december 2020, € 22,55, biedt dit de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,8%.
1 Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in 2021.
2 Intervest Offices & Warehouses is een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal 80% van het nettoresultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen, gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoedbeleggingen en schuldverminderingen.
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| Vaste activa | 1.022.835 | 894.262 |
| Vlottende activa | 25.158 | 24.601 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.047.993 | 918.863 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | ||
| Eigen vermogen | 554.414 | 524.433 |
| Kapitaal | 230.638 | 222.958 |
| Uitgiftepremies | 181.682 | 173.104 |
| Reserves | 91.467 | 62.032 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 43.431 | 65.765 |
| Minderheidsbelangen | 7.196 | 574 |
| Verplichtingen | 493.579 | 394.430 |
| Langlopende verplichtingen | 340.000 | 274.065 |
| Kortlopende verplichtingen | 153.579 | 120.365 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.047.993 | 918.863 |
De vaste activa bestaan voornamelijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest. De reële waarde van de vastgoedportefeuille is in 2020 toegenomen met circa € 125 miljoen door onder meer acquisities en investeringen in de vastgoedportefeuille, in projectontwikkelingen en in de bestaande portefeuille (€ 110 miljoen) en door de waardestijging van de portefeuille (€ 15 miljoen).
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt op 31 december 2020 € 1.018 miljoen (€ 893 miljoen). Deze totale waarde omvat naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur ten bedrage van circa € 966 miljoen, de projectontwikkeling Greenhouse Singel van circa € 33 miljoen, circa € 7 miljoen voor een projectontwikkeling in Herentals en circa € 12 miljoen voor grondreserves (Genk, Herentals en 's-Hertogenbosch in Nederland).
De vlottende activa bedragen € 25 miljoen (€ 25 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 12 miljoen uit handelsvorderingen, € 6 miljoen uit belastingvorderingen en andere vlottende activa, € 3 miljoen uit liquide middelen en € 4 miljoen uit overlopende rekeningen. De inning van de huur- en huurlastenvorderingen volgt, ondanks de coronacrisis, nog steeds een regulier en consistent patroon. De handelsvorderingen op de balans op 31 december 2020 bedragen € 12 miljoen en omvatten € 10 miljoen niet vervallen vorderingen (vooruitfacturatie van de huur en huurlasten van het eerste kwartaal 2021). Momenteel heeft Intervest reeds 99% van de huurgelden van 2020 ontvangen. Het inningspercentage van de voorfacturaties voor januari 2021 (voor de maandfacturatie) en het eerste kwartaal van 2021 (voor de kwartaalfacturatie) ligt eveneens in lijn met het normaal betalingspatroon en bedraagt reeds 91%.
Het eigen vermogen van de vennootschap is in 2020 toegenomen met € 30 miljoen of 6% en bedraagt op 31 december 2020 € 554 miljoen (€ 524 miljoen op 31 december 2019), vertegenwoordigd door 25.500.672 aandelen (24.657.003 aandelen op 31 december 2019). Deze toename komt hoofdzakelijk voort uit de combinatie van:
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2019.
2 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2019.
De rubriek kapitaal is in 2020 door deze kapitaalverhogingen gestegen met € 8 miljoen tot € 231 miljoen (€ 223 miljoen). De rubriek kapitaal bevat eveneens € 2 miljoen kosten voor de kapitaalverhoging van november 2018. De uitgiftepremies stijgen met € 9 miljoen tot € 182 miljoen (€ 173 miljoen).
De reserves van de vennootschap bedragen € 91 miljoen (€ 62 miljoen) en bestaan voornamelijk uit:
Op 31 december 2020 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 21,46 tegenover € 21,25 op 31 december 2019. De EPRA NTA per aandeel bedraagt € 22,40 op 31 december 2020 (€ 21,70 op jaareinde 2019).
Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 31 december 2020 € 22,55 is, noteert het aandeel op afsluitdatum met een premie van 5% ten opzichte van de reële nettowaarde.
Marktkapitalisatie bereikt € 575 miljoen op 31 december 2020.
De langlopende verplichtingen bedragen € 340 miljoen (€ 274 miljoen) en bevatten voornamelijk de langlopende financiële schulden voor een bedrag van € 314 miljoen (€ 255 miljoen) en de andere langlopende financiële verplichtingen van € 11 miljoen wat hoofdzakelijk de negatieve marktwaarde vertegenwoordigt van de cash flow hedges die de vennootschap heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de langlopende financiële schulden. Anderzijds bevatten de langlopende verplichtingen ook de schulden met betrekking tot de te betalen erfpachtvergoedingen in Oevel en de te betalen concessievergoeding in Gent ten belope van € 2 miljoen. Per 31 december 2020 is er een voorziening aangelegd van € 14 miljoen voor uitgestelde belastingen.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 154 miljoen (€ 120 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 124 miljoen (€ 88 miljoen) uit kortlopende financiële schulden (€ 26 miljoen bankleningen, een commercial paper van € 62 miljoen en de obligatielening van € 35 miljoen die op 1 april 2021 op vervaldatum komt), voor € 9 miljoen uit handelsschulden en andere kortlopende schulden en verplichtingen en voor € 19 miljoen uit overlopende rekeningen.
Ter financiering van het aangekondigde groeiplan #connect2022 heeft Intervest in 2020 met bestaande financiers bijkomende financieringen afgesloten met marktconforme looptijden en marges. Hierbij wordt een evenwichtige verhouding van schulden en eigen vermogen nagestreefd, waarbij het de bedoeling is om de schuldgraad tussen 45% en 50% te behouden. Intervest zorgt voor voldoende beschikbare middelen om de lopende projecten te financieren en om te kunnen ingaan op groei-opportuniteiten. Ook voor haar prestigieuze logistieke projectontwikkeling Genk Green Logistics wist Intervest in 2020 nieuwe bankfinancieringen aan te trekken aan marktconforme voorwaarden. Een goede diversificatie van verschillende financieringsbronnen wordt beoogd, alsook een adequate spreiding van de vervaldagen van de financieringen waardoor Intervest ook in 2020 afsluit met een solide kapitaalstructuur. Intervest besteedt blijvend aandacht aan het actief beheer van de financiële risico's waaronder renterisico, liquiditeitsrisico en financieringsrisico.
In het turbulente jaar 2020 is Intervest er in geslaagd om haar solide financiële structuur verder uit te bouwen door de volgende acties:
De kredietenportefeuille is bijgevolg verder geoptimaliseerd en uitgebreid tot circa € 600 miljoen.
Door dit actieve beheer van haar financieringsportefeuille is de gemiddelde rentekost van Intervest verder gedaald tot 2,0% in 2020 (2,1% in 2019) en is de basis gelegd voor een verdere daling van de financieringskost in 2021. In de kredietenportefeuille zijn er in 2021 ook geen belangrijke vervaldagen, slechts één krediet van € 25 miljoen komt medio 2021 op vervaldag.
Eind 2020 heeft Intervest een buffer van € 150 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar (na afdekking van het uitgegeven handelspapier) voor de financiering van lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities, de terugbetaling van de obligatielening die vervalt in maart 2021 en voor de dividendbetaling in mei 2021.
Deze buffer, in combinatie met de beperkte schuldgraad van 43% op jaareinde 2020, maakt dat Intervest goed gepositioneerd is op financieringsvlak om het groeiplan #connect2022 te realiseren. Intervest kan nog circa € 145 miljoen investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
De schuldgraad van Intervest bedraagt 43% op 31 december 2020.
De toename van de schuldgraad met 4%-punten ten opzichte van 31 december 2019 is voornamelijk het gevolg van acquisities en investeringen in vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen en de uitbetaling van het dividend over boekjaar 2019, deels gecompenseerd door de kapitaalverhoging in het kader van het keuzedividend.
Overige kenmerken van de financiële structuur op jaareinde 2020 zijn:
〉 ratio van 6,2 voor 2020: hoger dan het vereiste minimum van 2 tot 2,5 dat als convenant vastgelegd is in de financieringsovereenkomsten van de vennootschap (6,6 voor 2019).
Op 31 december 2020 zijn 78% van de beschikbare kredietlijnen van Intervest langetermijnkredietlijnen en 22% kortetermijnkredietlijnen.
De kortetermijnkredietlijnen (€ 132 miljoen) bestaan uit:
Het is de strategie van Intervest om de gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen tussen 3,5 en 5 jaar te houden maar hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen.
In 2020 heeft Intervest verder gewerkt aan de optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen door:
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen is licht afgenomen van 4,0 jaar op 31 december 2019 naar 3,8 jaar op 31 december 2020.
Op 31 december 2020 beschikt de vennootschap over € 150 miljoen niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen na afdekking van het uitgegeven handelspapier). Deze zullen in de loop van 2020 gebruikt worden voor de financiering van lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities, de terugbetaling van de obligatielening die vervalt op 1 april 2021 en de dividendbetaling in mei 2021.
Intervest houdt een strakke thesauriepositie aan zodat de positie van contanten bij een financiële instelling in principe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter afbouw van de financiële schulden. De cashpositie van de vennootschap bedraagt slechts € 2,7 miljoen op 31 december 2020.
Op 31 december 2020 geeft de vervaldagenkalender van de kredietlijnen het in de grafiek getoonde beeld.
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen is 3,8 jaar.
Gezien de aanhoudende lage rentevoeten op de financiële markten heeft Intervest haar indekkingsstrategie aangescherpt. Bij de samenstelling van de kredietportefeuille streeft Intervest naar een strategie om een indekkingsratio van minstens 80% aan te houden.
Op 31 december 2020:
Van de opgenomen kredietlijnen op 31 december 2020 heeft 75% een vaste rentevoet of is gefixeerd door renteswaps en heeft 25% een variabele rentevoet.
Op 31 december 2020 bestaat 55% van de kredietlijnen van de vennootschap uit financieringen met een vaste rentevoet of financieringen gefixeerd door middel van interest rate swaps, 45% heeft een variabele rentevoet. Het procentuele verschil met de opgenomen kredietlijnen is het gevolg van de beschikbare kredietlijnen.
Op 31 december 2020 is de gewogen gemiddelde rentevoet van de interest rate swaps 0,4% (0,5% in 2019).
De vervaldagenkalender van de indekkingsinstrumenten en financieringen met vaste rentevoet geeft onderstaand beeld:
In 2020 zijn bestaande rente-indekkingen voor € 75 miljoen heronderhandeld aan een lagere rentevoet via meerdere 'blend & extend' transacties.
Op 31 december 2020 is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de interest rate swaps 4,4 jaar (4,4 in 2019).
De rentevoeten op de kredieten van de vennootschap (interest rate swaps en kredieten met vaste rentevoet) liggen op 31 december 2020 vast voor een gewogen gemiddelde resterende looptijd van 4,1 jaar (4,2 in 2019).
Voor het boekjaar 2020 bedraagt het effect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € 0,5 miljoen negatief (€ 0,6 miljoen negatief in 2019).
Voor het boekjaar 2020 bedraagt de gemiddelde rentevoet van de financieringen van Intervest 2,0% inclusief bankmarges (2,1% in 2019). Deze daling is voornamelijk het gevolg van de (her-)financieringen, rente-indekkingen en optimalisaties.
〉 De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden bedraagt 2,2% in 2020 (2,3% in 2019) 〉 De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden bedraagt 1,4% in 2020 (1,4% in 2019).
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat, voor het resultaat op de portefeuille, en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële activa en passiva). Deze ratio bedraagt voor Intervest 6,2 voor het boekjaar 2020 (6,6 voor het boekjaar 2019) wat hoger is dan het vereiste minimum 2 tot 2,5 dat als convenant vastgelegd is in de financieringsovereenkomsten van de vennootschap.
De schuldgraad van de vennootschap bedraagt 43% op 31 december 2020 (39% op 31 december 2019). De afname met 4%-punten ten opzichte van 31 december 2019 is voornamelijk het gevolg van acquisities en investeringen in vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen en de uitbetaling van het dividend over boekjaar 2019, deels gecompenseerd door de kapitaalverhoging in het kader van het keuzedividend.
Om een proactief beleid van de schuldgraad te waarborgen, dient een GVV met een schuldgraad hoger dan 50%, als gevolg van artikel 24 van het GVV-KB, een financieel plan op te stellen. Dit plan bevat een uitvoeringsschema waarin een
beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% van de geconsolideerde activa zou stijgen.
Het beleid van Intervest bestaat uit het trachten te handhaven van een schuldgraad tussen ongeveer 45% en 50% tenzij een duidelijke oververhitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vastgoedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen. Dan zal de bandbreedte voorzichtigheidshalve neerwaarts bijgesteld worden naar 40-45%.
Op basis van de huidige schuldgraad van 43% per 31 december 2020 heeft Intervest nog een bijkomend investeringspotentieel van circa € 655 miljoen, zonder hierbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa € 445 miljoen alvorens de 60% schuldgraad te overschrijden en circa € 145 miljoen tot de drempel van 50%.
De waarderingen van de vastgoedportefeuille hebben eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalstructuur zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van ongeveer € 355 miljoen of 37% ten opzichte van het vastgoed beschikbaar voor verhuur van € 966 miljoen op 31 december 2020. Bij gelijkblijvende lopende huren betekent dit een stijging van de yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur, met gemiddeld 4,0%-punten (van 6,9% gemiddeld naar 10,9% gemiddeld). Bij gelijkblijvende yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, betekent dit een daling van de lopende huren met € 24,6 miljoen of 37%.
Intervest is hier van oordeel dat de huidige schuldgraad zich op een aanvaardbaar niveau bevindt en voldoende marge biedt om eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen.
Deze inschatting kan echter beïnvloed worden door het zich voordoen van onvoorziene gebeurtenissen. In dit opzicht wordt specifiek verwezen naar het hoofdstuk Risicofactoren.
De kredietportefeuille van Intervest is gespreid over tien Europese financiële instellingen en obligatiehouders.
Intervest onderhoudt handelsrelaties met:
De raad van bestuur stelt voor om het resultaat van het boekjaar 2020 van Intervest Offices & Warehouses nv als volgt te bestemmen.
in duizenden €
| Nettoresultaat van het boekjaar 2020* | 43.431 |
|---|---|
| TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES | |
| Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde** van vastgoed: |
|
| Boekjaar ■ |
-12.790 |
| Vorige boekjaren ■ |
1.670 |
| Realisatie vastgoed ■ |
-1.670 |
| Toevoeging aan de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
11.649 |
| Ontrekking aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
2.311 |
| Toevoeging aan de andere reserve | -1.670 |
| Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode |
-2.490 |
| Toevoeging aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren | -1.425 |
| Vergoeding van het kapitaal | 39.016 |
* De huidige winstverdeling is gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie 8.4 Bijlagen bij de enkelvoudige
jaarrekening in het Financieel verslag).
** Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt op 28 april 2021 voorgesteld om een brutodividend van € 1,53 per aandeel uit te keren.
Aan de aandeelhouders wordt voor het boekjaar 2020 een brutodividend aangeboden van € 1,53 per aandeel. Dit komt neer op een nettodividend van € 1,071 na aftrek van 30% roerende voorheffing.
Rekening houdend met 25.500.672 aandelen die zullen delen in het resultaat van het boekjaar 2020, betekent dit een uit te keren dividend van € 39.016.028.
De uitkering van het EPRA resultaat is conform de GVV-Wet. Het dividend is betaalbaar vanaf 27 mei 2021.
EPRA is de European Public Real Estate Association die aanbevelingen formuleert om de transparantie en consistentie van financiële rapportering te verhogen, de zogenaamde BPR of Best Practices Recommendations.
In oktober 2019 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR')2 gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Intervest onderschrijft het belang van standaardisering van de rapportage van prestatie-indicatoren uit oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Om deze reden heeft Intervest er voor gekozen om de belangrijkste prestatie-indicatoren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag.
Het Jaarverslag 2019 van Intervest sleepte opnieuw een EPRA Gold Award in de wacht tijdens de jaarlijkse conferentie van de European Real Estate Association. Het is de zesde keer op rij dat Intervest voor haar jaarverslag een Gold Award mocht ontvangen van deze toonaangevende vereniging die pleit voor een verbetering van transparantie en consistentie in financiële rapportering.
EPRA formuleert aanbevelingen in zogeaamde BPR of Best Practice Recommendations die zorgen voor een kader van vergelijkbaarheid in de vastgoedsector die toegelicht worden In het EPRA BPR rapport.
EPRA heeft dit ook uitgebreid naar aanbevelingen en rapportering m.b.t. duurzaamheid, de zgn. sustainability BPR. Het Intervest Duurzaamheidsverslag 2019, de eerste editie, is meteen in de prijzen gevallen en sleept een EPRA sBPR Silver Award en EPRA sBPR Most Improved Award in de wacht. Dit wordt uitvoeriger beschreven in het EPRA sBPR rapport.
Deze Awards zijn een erkenning voor de blijvende inspanningen die Intervest levert voor een consistente en transparante verslaggeving op financieel gebied en op het vlak van duurzaamheid. Het volgen van de EPRA BPR-richtlijnen verschaft stakeholders in de vastgoedsector transparantie en een kader van vergelijkbaarheid en wordt erg gewaardeerd in de sector zoals blijkt uit het volledig rapport over de EPRA Awards, te raadplegen op www.epra.com.
1 Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA resultaat, de EPRA NAV indicatoren.
2 Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com.
De commissaris heeft nagegaan of het "EPRA resultaat", de "EPRA NAV indicatoren" berekend zijn volgens de definities van de EPRA BPR van oktober 2019, en of de financiële gegevens die voor de berekening van deze ratio's worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde financiële staten.
Tabel EPRA-indicatoren Definities EPRA* 31.12.2020 31.12.2019 1 EPRA resultaat Resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. Doelstelling: meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges), en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). in duizenden € 40.355 46.820 €/aandeel 1,60 1,91 2 EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren Doelstelling: past de IFRS NAW aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen: (i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en financieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. in duizenden € 614.019 567.475 €/aandeel 24,08 23,01 (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. in duizenden € 571.146 536.766 €/aandeel 22,40 21,77 (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. in duizenden € 545.038 521.177 €/aandeel 21,37 21,14
| Tabel EPRA-indicatoren Definities EPRA* | 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 | (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afslui tingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. |
5,7% | 5,9% |
| Doelstelling: een indicator om vastgoed portefeuilles te vergelijken op basis van rendement. |
||||
| (ii) EPRA aangepast NIR |
Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). Doelstelling: een indicator om vastgoed |
5,8% | 6,1% | |
| portefeuilles te vergelijken op basis van rendement. |
||||
| 4 | EPRA huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leeg staande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. |
7,3% | 6,8% |
| Doelstelling: meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV). |
||||
| 5 | EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (inclusief directe leegstands kosten) gedeeld door de brutohuurin komsten verminderd met de vergoe dingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veran deringen in de algemene en operationele |
20,2% | 15,5% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) |
kosten van de vennootschap. EPRA kosten (exclusief directe leegstands kosten) gedeeld door de bruto huurinkom sten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
18,7% | 14,5% | |
| Doelstelling: meet betekenisvolle veran deringen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap zonder effect van wijzigingen in leegstandskosten |
* Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com).
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) | 43.431 | 65.765 |
| Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat | ||
| Uit te sluiten: | ||
| I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-15.454 | -22.307 |
| II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen |
-1.670 | -5.364 |
| VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
2.311 | 3.065 |
| Aandeel minderheidsbelang in de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleg gingen |
2.654 | 0 |
| Ander portefeuilleresultaat | 9.083 | 5.661 |
| EPRA resultaat (groepsaandeel) | 40.355 | 46.820 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 |
| EPRA resultaat (€/aandeel) (groepsaandeel) | 1,60 | 1,91 |
Het EPRA resultaat over 2020 bedraagt € 40,4 miljoen, dit betekent een daling van 14% tegenover 2019. Het EPRA resultaat per aandeel daalt met 16% en bedraagt € 1,60 voor 2020 tegenover € 1,91 voor 2019.
Exclusief de éénmalig ontvangen vergoeding van huurder Medtronic bedroeg het EPRA resultaat over 2019 € 41,1 miljoen en is er dus slechts sprake van een daling van het EPRA-resultaat van € 0,7 miljoen of 2%. Het onderliggend EPRA resultaat per aandeel exclusief Medtronic zou € 1,68 voor boekjaar 2019 bedragen.
De afname van het EPRA resultaat is hoofdakelijk een combinatie van enerzijds minder huurinkomsten als gevolg van de desinvesteringen van drie oudere, niet-toekomstbestendige logistieke sites eind 2019 en anderzijds hogere vastgoedkosten en algemene kosten, vnl. éénmalig, deels gecompenseerd door een daling in de financieringskosten. In de loop van 2020 zijn investeringen in toekomstgericht vastgoed gebeurd. Deze investeringen in (her)ontwikkelingen (zoals Roosendaal Braak, Gold Forum in Eindhoven, Merchtem, Genk Geen Logistics en Greenhouse Singel in Antwerpen) genereren echter nog niet onmiddellijk huurinkomsten en dragen bijgevolg nog niet ten volle bij aan het EPRA resultaat van 2020.
| in duizenden € | 31.12.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNNAV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
547.216 | 547.216 | 547.216 | 547.216 | 547.216 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 547.216 | 547.216 | 547.216 | 547.216 | 547.216 |
| Uit te sluiten: | -24.407 | -23.928 | 0 | -24.407 | 0 |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar ■ dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-15.656 | -15.656 | -15.656 | ||
| Reële waarde van financiële instrumenten ■ |
-8.751 | -8.751 | -8.751 | ||
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■ |
479 | ||||
| Toe te voegen: | 42.395 | 0 | -2.180 | 0 | -2.180 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■ |
-2.180 | -2.180 | |||
| Overdrachtsbelasting op onroerend goed ■ |
42.395 | ||||
| NAV | 614.018 | 571.144 | 545.036 | 571.623 | 545.036 |
| Verwaterd aantal aandelen | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| NAV per aandeel (in €) | 24,08 | 22,40 | 21,37 | 22,42 | 21,37 |
| in duizenden € | 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNNAV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 |
| Uit te sluiten: | -13.402 | -12.907 | 0 | -13.402 | 0 |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar ■ dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-6.910 | -6.880 | -6.910 | ||
| Reële waarde van financiële instrumenten ■ |
-6.492 | -6.492 | -6.492 | ||
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■ |
465 | ||||
| Toe te voegen: | 30.214 | 0 | -2.682 | 0 | -2.682 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■ |
-2.682 | -2.682 | |||
| Overdrachtsbelasting op onroerend goed ■ |
30.214 | ||||
| NAV | 567.475 | 536.766 | 521.177 | 537.261 | 521.177 |
| Verwaterd aantal aandelen | 24.657.003 | 24.657.003 | 24.657.003 | 24.657.003 | 24.657.003 |
| NAV per aandeel (in €) | 23,01 | 21,77 | 21,14 | 21,79 | 21,14 |
In oktober 2019 publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor financiële disclosures van beurgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV en EPRA NNNAV worden vervangen door drie nieuwe Net Asset Valuation indicatoren namelijk, EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) en EPRA NDV (Net Disposal Value). De EPRA NTA sluit grotendeels aan bij de 'oude' EPRA NAV. Om de vergelijking te bewaren met gegevens uit het verleden die door de nieuwe BPR Guidelines zijn vervangen, wordt de reconciliatie van EPRA NAV en de EPRA NNNAV nog opgenomen.
De EPRA NTA per aandeel bedraagt op 31 december 2020 € 22,40. Dit betekent een stijging van € 0,63 tegenover € 21,77 per 31 december 2019 voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaatgeneratie, de waardestijging van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar 2019. De EPRA NRV per aandeel bedraagt op 31 december 2020 € 24,08 in vergelijking met € 23,01 op jaareinde 2019.
De EPRA NDV per aandeel bedraagt op jaareinde 2020 € 21,37 in vergelijking met € 21,14 op jaareinde 2019.
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | 1.017.958 | 892.813 |
| Uit te sluiten: | ||
| Projectontwikkelingen met het oog op verhuring | 52.162 | 33.300 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuring | 965.796 | 859.513 |
| Toe te voegen: | ||
| Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
42.395 | 30.214 |
| Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed (B) |
1.008.191 | 889.727 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten | 65.623 | 59.438 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vastgoedkosten* | -8.516 | -7.141 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) | 57.107 | 52.297 |
| Aanpassingen: | ||
| Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen | 1.133 | 2.075 |
| Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) | 58.240 | 54.372 |
| (in %) | ||
| EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) | 5,7% | 5,9% |
| EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) | 5,8% | 6,1% |
* De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de "Vastgoedkosten" zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
Het EPRA Netto Initieel Rendement en het EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement op 31 december 2020 dalen ten opzichte van 31 december 2019 als gevolg van enerzijds een toename in de reële waarde van de bestaande logistieke portefeuille door het verder aanscherpen van de rendementen in de logistieke portefeuille in Nederland en België en anderzijds door de oplevering van het eerste duurzame logistieke complex in Genk Green Logistics, dat nog beschikbaar is voor verhuur per 31 december 2020.
| Segment | Verhuurbare oppervlakte |
Geschatte huurwaarde (ERV) voor de leegstand |
Geschatte huurwaarde (ERV) |
EPRA huurleeg stand |
EPRA huurleeg stand |
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizenden m²) | (in duizenden €) | (in duizenden €) | (in %) | (in %) | |
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||||
| Kantoren | 246 | 3.641 | 31.274 | 12% | 10% |
| Logistiek vastgoed België | 490 | 1.086 | 21.092 | 5% | 6% |
| Logistiek vastgoed Nederland |
310 | 292 | 16.037 | 2% | 0% |
| TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring |
1.046 | 5.019 | 68.403 | 7% | 7% |
Het EPRA huurleegstandspercentage op 31 december 2020 is stabiel gebleven.
Het EPRA huurleegstandspercentage van de kantorenportefeuille stijgt met 2%-punten hoofdzakelijk door de acquisitie van een kantoorgebouw in Herentals dat een bezettingsgraad heeft van 83% op 31 december 2020.
In de logistieke portefeuille is het EPRA huurleegstandspercentage afgenomen tot 5% in België, dankzij de verhuring aan DPD Belgium en een uitbreiding van Delhaize in Puurs. De overgebleven leegstand komt voort uit de oplevering van het eerste complex in Genk Green Logistics, dat nog niet verhuurd is per 31 december 2020.
In de logistieke portefeuille in Nederland heeft de leegstand betrekking op Roosendaal Braak. Rekeninghoudend met de kortetermijnhuurovereenkomst in Roosendaal geeft dit een bezettingsgraad van 100% in Nederland per 31 december 2020.
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Administratieve en operationele uitgaven (IFRS) | 12.385 | 10.252 |
| Met verhuur verbonden kosten | 51 | 166 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | -752 | -707 |
| Recuperatie van huurlasten | -20 | 0 |
| Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
698 | 774 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -460 | -1.198 |
| Vastgoedkosten | 8.529 | 7.529 |
| Algemene kosten | 4.085 | 3.777 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 254 | -89 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht | -8 | -8 |
| EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) | 12.377 | 10.244 |
| Leegstandskosten | -892 | -672 |
| EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) | 11.485 | 9.572 |
| Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) |
61.295 | 66.135 |
| (in %) | ||
| EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) | 20,2% | 15,5% |
| EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) | 18,7% | 14,5% |
De EPRA kost ratio per 31 december 2020 is gestegen ten opzichte van 31 december 2019. Deze toename is te verklaren door de daling van de huurinkomsten in de logistieke portefeuille als gevolg van de in 2019 éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van Medtronic gecombineerd met hogere vastgoedkosten en algemene kosten. Zonder rekening te houden met de ontvangen verbrekingsvergoeding van Medtronic zou de EPRA kost ratio inclusief directe leegstandskosten op 31 december 2019 17,7% bedragen en 16,6% exclusief directie leegstandskosten.
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille gedu rende twee jaar |
Acquisities & ontwik kelingen |
Desinves teringen |
Totale netto huur inkomsten |
Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille gedu rende twee jaar |
Evolutie nettohuur inkomsten |
Evolutie nettohuur inkomsten (in %) |
| Kantoren | 25.629 | 521 | 0 | 26.150 | 25.624 | 5 | 0% |
| Wijzigingen ten gevolge van indexatie | 246 | 1% | |||||
| Wijzigingen in de bezettingsgraad | 331 | 1% | |||||
| Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders |
-188 | -1% | |||||
| Wijziging in ontvangen schadevergoedingen | -48 | 0% | |||||
| Wijzigingen Greenhouse | -96 | 0% | |||||
| Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata |
-240 | -1% | |||||
| Logistiek | 30.606 | 4.547 | 0 | 35.153 | 30.554 | 52 | 0% |
| Wijzigingen ten gevolge van indexatie | 432 | 1% | |||||
| Wijzigingen in de bezettingsgraad | 169 | 1% | |||||
| Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders |
-231 | -1% | |||||
| Wijzigingen ingevolge kortingen op tijdelijke terbeschikkingstelling |
0 | 0% | |||||
| Wijzigingen in ontvangen schadevergoedingen | 0 | 0% | |||||
| Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata |
-318 | -1% | |||||
| TOTAAL HUURINKOMSTEN bij gelijkblijvende samenstelling |
56.235 | 5.067 | 0 | 61.303 | 56.178 | 57 | 0% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde netto huurinkomsten | |||||||
| Met verhuur verbonden kosten | -51 | ||||||
| NETTOHUURRESULTAAT | 61.252 |
Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA huurinkomsten weer bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille. Dit wil zeggen dat de extra huurinkomsten ontvangen als gevolg van de acquisities uit 2019 en 2020 en de huurinkomsten van de drie logistieke sites die gedesinvesteerd werden in 2019, niet worden opgenomen in de vergelijkingsbasis.
Zowel bij de kantoren als in het logistieke segment blijft de like-for-like stabiel.
| in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek | Kantoren | Logistiek | |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 0 | 42.683 | 0 | 23.953 |
| Investeringen in projectontwikkelingen | 2.562 | 18.324 | 0 | 29.594 |
| Verwerving van aandelen in vastgoed vennootschappen |
42.677 | 0 | 0 | 0 |
| Desinvesteringen/overboeking van vastgoedbeleggingen |
0 | -1.592 | 0 | -57.665 |
| Like-for-like portefeuille* | 2.971 | 2.066 | 6.803 | 1.317 |
| TOTAAL | 48.210 | 61.481 | 6.803 | -2.801 |
* De investeringsuitgaven vermeld bij de "Like-for-like portefeuille" betreffen investeringen en uitbreidingen in gebouwen in bezit van de vennootschap op 1 januari 2019 en nog steeds in bezit op 31 december 2020.
In de logistieke portefeuille zijn in 2020 drie logistieke sites in Nederland voor een bedrag van € 42,7 miljoen gekocht. Er is €18,3 miljoen geïnvesteerd in projectontwikkelingen, voornamelijk in Genk Green Logistics, Merchtem en Roosendaal Braak (NL). Verder worden, in overeenstemming met IAS 16, de zonnepanelen niet langer opgenomen onder de vastgoedbeleggingen, maar onder de materiële vaste activa waardoor ze in bovenstaande tabel als overboeking vermeld staan.
In het kantorensegment zijn de aandelen verworven van de vastgoedvennootschap Gencor nv met een kantoorgebouw in Herentals en van de vastgoedvennootschap Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest) met een projectontwikkeling in Antwerpen voor € 42,3 miljoen. Na overname van de aandelen zijn in 2020 reeds voor € 2,5 miljoen aan investeringen gedaan in het project Greenhouse Singel in Antwerpen.
De investeringsuitgaven in de bestaande kantorenportefeuille van € 3 miljoen betreffen voornamelijk uitgaven met betrekking tot het parkeergebouw in Greenhouse BXL. In de logistieke portefeuille werd € 2,1 miljoen geïnvesteerd in de bestaande portefeuille, voornamelijk in Puurs.
Met #connect2022, gelanceerd midden 2020, heeft Intervest de strategische lijnen uitgezet voor de komende jaren: realiseren van een weldoordachte groei van 30% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein-)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan financieringszijde.
Intervest zal in 2021 en 2022 deze aanpak onverminderd verder implementeren met waardecreatie voor alle stakeholders, met in acht name van duurzaamheid op verschillende vlakken, gedragen door een klantgericht team. Stuk voor stuk de pijlers van de strategie #connect 2022 die onlosmakelijk met mekaar verbonden zijn.
Mocht de coronapandemie niet onder controle geraken en de economie zich hierdoor niet volledig kunnen herstellen, zou dit in de toekomst een negatief effect kunnen hebben op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en het EPRA-resultaat van Intervest. Met een beperkte schuldgraad van 43% op 31 december 2020 en voldoende financieringscapaciteit, heeft Intervest voldoende ruimte om deze effecten op te vangen. Een gediversifieerde vastgoedportefeuille biedt eveneens een solide basis voor de toekomst.
Intervest engageert zich om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversifieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor de omgeving, sociale aspecten en goed bestuur. Daarbij wil de vennootschap wendbaar voordeel halen uit de respectievelijke investeringscycli en de onderliggende huurmarkt in kantoren en logistiek, de twee segmenten van de vastgoedportefeuille.
In het logistiek vastgoed ligt de focus op sites met multimodale toegankelijkheid en een kritische omvang, op de belangrijkste assen in België, Nederland en het noordwesten van Duitsland. In dit marktsegment is door schaarste en het toenemend belang van e-commerce, mede beïnvloed door de coronacrisis, een zekere oververhitting van de markt ontstaan, zowel in België als in Nederland. Aankopen van logistiek vastgoed worden duur waardoor Intervest meer evolueert richting projectontwikkelingen in eigen beheer, met het eigen Team Intervest. Bestaande logistieke vastgoedsites zullen herontwikkeld worden tot toekomstbestendige logistieke panden met verwachte hogere herverhuurbaarheid.
In dit kader verricht Intervest in België onderzoek naar een grootschalige logistieke herontwikkeling op de site gekend als Herentals Logistics. Deze mogelijkheid is ontstaan in de eerste jaarhelft van 2020 na de verwerving van het aangrenzend kantoorgebouw met bijkomende grondpositie. Het terrein waarop het kantoorgebouw zich bevindt, grenst immers aan de logistieke gebouwen van Herentals Logistics en biedt de mogelijkheid tot een duurzame logistieke nieuwbouwontwikkeling op een toplocatie langs de E313. Het bouwvergunningstraject is opgestart en er zijn vergevorderde gesprekken met geïnteresseerde huurders.
Ook in 2021 blijft Intervest zich focussen op de uitwerking van het project Genk Green Logistics. De nieuwbouw van het eerste state-of-the-art logistiek gebouw van 25.000 m² is in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd. De hierbij gerealiseerde meerwaarde op dit nieuwbouwproject past volledig binnen de waardecreatiedoelstelling van de strategie #connect2022.
In 2020 heeft Intervest eveneens geïnvesteerd in logistiek vastgoed in Nederland met toekomstig logistiek ontwikkelingspotentieel: een logistieke site met optie op grondpositie in Venlo en een langetermijnontwikkelingsmogelijkheid in 's-Hertogenbosch. Hier biedt de eerder verworven grondpositie uit 2019 in combinatie met de in 2020 verworven gebouwen, op lange termijn, de mogelijkheid voor de ontwikkeling van een uitgebreide logistieke cluster.
Voor het kantorensegment zal Intervest qua investeringen streven naar het verwerven van kwaliteitsvolle panden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie enerzijds en anderzijds de nodige aandacht besteden aan het 'futureproof' upgraden van bestaande panden in de portefeuille.
Kantoorgebouwen op een goede locatie, zeker in steden met een studentenpopulatie zoals Antwerpen, worden eerder schaars. Bovendien zijn eveneens door de coronacrisis in het kantorensegment tendensen waarneembaar die een invloed hebben op de toekomstige manier van werken, zoals de evolutie naar een 'blended work environment.' Deze evoluties vergroten de nood aan kantoorgebouwen gericht op de wijzigende noden van de gebruikers.
In november 2020 heeft Intervest het prestigieus kantoorrenovatieproject in Antwerpen verworven, dat als Greenhouse Singel zal deel uitmaken van de bestaande inspirerende Greenhouse-hubs in Berchem, Mechelen en Diegem. Dit kantoorrenovatieproject wordt in 2021 in eigen beheer verder ontwikkeld en de oplevering is verwacht begin 2022.
Verder ligt de focus op het toekomstbestendig upgraden van de bestaande kantoorgebouwen, om tegemoet te komen aan de evoluerende noden in het kantorensegment. In dit kader heeft Intervest het 'NEw REality Office Space' (NEREOS) concept ontwikkeld. Het NEREOS-kantoorconcept speelt met verschillende elementen in op deze nieuwe 'gemengde werkomgeving' van vandaag weg van het klassieke open landschapskantoor. Akoestische viltpanelen die persoonlijke werkbubbels afbakenen, tapijten die duidelijk de anderhalve meter bubbel visualiseren, scheiding van publieke en privégedeeltes, strikt éénrichtingsverkeer, ... kortom, inspirerende, flexibele en duurzame kantooroplossingen in lijn met de strategische positionering beyond real estate.
Ondanks de coronacrisis, blijft de bezettingsgraad in 2020 stabiel. De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 93% op 31 december 2020, 88% voor de kantoorgebouwen en 96% in de logistieke portefeuille. Het verhogen van de huurdersretentie en het verlengen van de looptijd van de huurcontracten blijft de uitdaging evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettingsgraad in beide segmenten.
Intervest heeft intussen concreet zicht op de toekomstmogelijkheden voor haar kantoorgebouw Woluwe Garden, zowel op vlak van herontwikkeling als op vlak van desinvestering. De uiteindelijke beslissing kan genomen worden tegen uiterlijk eind 2021, datum waarop PwC het gebouw verlaat.
De evolutie van de bezettingsgraad in het logistieke segment zal onder andere afhangen van de verhuringen op de logistieke nieuwbouwrealisaties in Genk en Roosendaal. In Genk is eind 2020 het eerste complex van circa 25.000 m² opgeleverd. Het logistieke pand Roosendaal Braak, een nieuwbouwrealisatie van circa 28.000 m² is volledig bezet waarvan 23% verhuurd op korte termijn. De commercialisatie van deze toplocaties is volop aan de gang.
De verdere groei van de vastgoedportefeuille zal, conform het financieringsbeleid van Intervest gefinancierd worden met een evenwichtige combinatie van vreemd vermogen en eigen vermogen. De schuldgraad blijft hierbij binnen de strategische bandbreedte van 45-50% tenzij een duidelijke oververhitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vastgoedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen. Dan zal de bandbreedte voorzichtigheidshalve neerwaarts bijgesteld worden naar 40-45%.
Eind 2020 heeft Intervest een buffer van € 150 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar (na afdekking van het uitgegeven handelspapier) voor de financiering van lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities, de terugbetaling van de obligatielening die vervalt op 1 april 2021 en voor de dividendbetaling in mei 2021.
Deze buffer, in combinatie met de beperkte schuldgraad van 43% op jaareinde 2020, maakt dat Intervest goed gepositioneerd is op financieringsvlak om het groeiplan #connect2022 te realiseren. Intervest kan nog circa € 145 miljoen investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Het brutodividend voor boekjaar 2020 van € 1,53 per aandeel zal voorgesteld worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 28 april 2021.
In 2020 heeft Intervest voornamelijk geïnvesteerd in (her)ontwikkelingen die echter nog niet onmiddellijk huurinkomsten genereren. In 2021 zal eveneens verder geïnvesteerd worden in (her)ontwikkelingen die niet ten volle aan het EPRA resultaat van 2021 zullen bijdragen waardoor Intervest voor boekjaar 2021 een beperkte groei van het EPRA resultaat per aandeel voorziet. Intervest verwacht een brutodividend voor boekjaar 2021 op hetzelfde peil als voor boekjaar 2020, namelijk € 1,53 per aandeel. Dit betekent een brutodividendrendement van 6,8% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2020, die € 22,55 bedraagt en komt neer op een pay-out ratio van tussen 90% en 96% van het verwachte EPRA-resultaat. Dit voorziene brutodividend kan verhoogd worden indien de omstandigheden met betrekking tot de geplande investeringen en/of bijkomende verhuringen in de vastgoedportefeuille, die leiden tot een verdere stijging van het EPRA resultaat, zulks mogelijk en opportuun maken.
Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het strategisch groeiplan #connect2022, mogelijke effecten van de coronacrisis en de begeleidende overheidsmaatregelen.
Intervest zet ook in 2021 duurzaamheid voorop zowel bij het beheer van haar panden als bij haar eigen bedrijfsvoering, met extra aandacht voor de '5 P's voor duurzaam ondernemen', Planet, Peace, Partnership, Prosperity & People: aandacht voor het leefmilieu, een zorgeloze maatschappij, een goede verstandhouding, technologische vooruitgang en een gezonde leefomgeving, zoals gedefinieerd door de United Nations en opgenomen in het duurzaamheidsframework van Intervest.
Intervest wil zowel op het vlak van de portfolio als aan financieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven. Immers, Intervest hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders.
Sinds 2009 certificeert Intervest stelselmatig en stapsgewijs de milieuprestaties van haar gebouwen op basis van de internationaal erkende beoordelingsmethode 'BREEAM-In-Use'. In 2019 is Intervest nagegaan welke bestaande certificaten te hernieuwen waren en welke acties nodig waren om nog
niet-gecertificeerde gebouwen te certificeren. In 2020 zijn deze acties verder uitgevoerd waardoor 21% van de gebouwen minstens BREEAM 'Very Good' gecertificeerd zijn. Het is de bedoeling tegen 2022 30% van de vastgoedportefeuille BREEAM minstens 'Very Good' gecertificeerd te hebben.
Tegen 2022 wil Intervest 80% van het logistiek vastgoed uitgerust hebben met fotovoltaïsche installaties. In 2020 zijn 65% van de panden in de logistieke portefeuille hiermee uitgerust. Ook in 2021 blijft Intervest verder onderzoeken welke daken zich lenen tot het plaatsen van fotovoltaïsche installaties en zal de totale oppervlakte zonnepanelen op Intervest daken nog toenemen.
Intervest zal ook in 2021 meewerken aan het samenwerkingsverband tussen de Vlaamse overheid, de onderzoekswereld en de industrie om van Vlaanderen een 'smart energy region' te maken. BECOME (Business Energy COmmunity MEchelen) is de naam van het business consortium waarvan Intervest samen met o.m. Quares en Engie deel uitmaakt. Op de kantorensite Mechelen Campus en Intercity Business Park van Intervest en directe omgeving is in 2020 een "proeftuinliving lab" opgestart om te analyseren of er op termijn een smart-gridomgeving kan geïmplementeerd worden waar energie onderling uitgewisseld kan worden.
Onder het motto 'meten is weten' is het streven geformuleerd om 80% van de vastgoedportefeuille uit te rusten met slimme meters.
Qua duurzaamheid zijn de voorbije jaren zoals hoger beschreven reeds meerdere stappen gezet. Het is de bedoeling op de ingeslagen weg verder te gaan en zowel in de portfolio als op het vlak van financiering een voortrekkersrol te spelen. Eind 2020 zijn alle 17 SDGs (Sustainable Development Goals van de United Nations) aan bod gekomen in het duurzaamheidsbeleid van Intervest. In de loop van 2021 zal Intervest hiervoor het internationaal erkend UNITAR-certificaat ontvangen. Het Duurzaamheidsverslag 2020 rapporteert over het bredere duurzaamheidskader, de activiteiten van het voorbije jaar, de vooropgestelde doelstellingen en de behaalde resultaten in termen van EPRA sBPRs prestatie-indicatoren en zal te vinden zijn op www.intervest.be.
"Duurzaamheid is dan ook niet zomaar een tijdelijke focus. Duurzaamheid is deel van het DNA van Intervest.
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
ISIN BE0003746600
Het aandeel van Intervest Offices & Warehouses (hierna 'Intervest' genoemd) is sinds 1999 genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel (INTO).
Het aandeel is opgenomen in o.a. de beursindexen EPRA/NAREIT Developed Europe en EPRA/NAREIT Developed Europe REIT's.
Intervest noteert > 20 jaar op de beurs van Brussel.
Het aandeel van Intervest heeft op 31 december 2020 het boekjaar afgesloten met een beurskoers van € 22,55 ten opzichte van € 25,60 op 31 december 2019.
De gemiddelde beurskoers van het boekjaar 2020 bedraagt € 23,03 ten opzichte van € 24,93 in het boekjaar 2019. De beurskoers van Intervest ondervindt, net zoals vele andere aandelen, een effect van de coronapandemie. Deze impact is zichtbaar in de periode maart 2020 waarin het aandeel als laagste slotkoers € 16,90 (18 maart 2020) heeft genoteerd. De hoogste slotkoers genoteerd in 2020 is € 29,15 (19 februari 2020).
Het aandeel van Intervest heeft gedurende de eerste helft van 2020 gemiddeld beter gepresteerd dan de BEL 20. In het tweede semester heeft het aandeel van Intervest analoog gepresteerd met de BEL 20. De ex-dividend date voor het dividend over boekjaar 2019 was op 7 mei 2020.
Op 31 december 2020 bedraagt de marktkapitalisatie van Intervest € 575 miljoen.
Het aandeel van Intervest heeft gedurende het boekjaar 2020 met een premie genoteerd van gemiddeld 9% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) en 5% ten opzichte van EPRA NTA.
Op jaareinde 31 december 2020 bedraagt de premie 5% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) en 1% ten opzichte van EPRA NTA. De nettowaarde is inclusief het dividend over boekjaar 2020.
Het aandeel van Intervest heeft gemiddeld analoog gepresteerd aan de FTSE EPRA/NAREIT Eurozone tijdens 2020 en aan de FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg tijdens de eerste jaarhelft van 2020. In de tweede jaarhelft van 2020 heeft het aandeel van Intervest lager gepresteerd dan de FTSE EPRA/ NAREIT Belgium/Luxembourg.
De verhandelde volumes liggen in 2020 met een gemiddelde van 29.091 aandelen per dag hoger dan in 2019 (gemiddeld 27.295 stuks per dag). Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt de omloopsnelheid van het aandeel Intervest 29%, op hetzelfde niveau als in 2019 (28%).
Met KBC Securities en Bank Degroof Petercam is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
Op 31 december 2020 is de beurskoers van het Intervest aandeel € 22,55 waardoor het de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,8% biedt.
| AANTAL AANDELEN | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 25.500.672 | 24.657.003 | 24.288.997 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 | 24.288.997 |
| Free float (%) | 80% | 85% | 85% |
| BEURSGEGEVENS | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
| Hoogste slotkoers (€) | 29,15 | 28,40 | 22,96 |
| Laagste slotkoers (€) | 16,90 | 20,60 | 19,74 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,55 | 25,60 | 20,6 |
| Premie t.o.v. de reële nettowaarde (%) | 5% | 20% | 5% |
| Gemiddelde beurskoers (€) | 23,03 | 24,93 | 21,69 |
| Verhandeld aantal aandelen per jaar | 7.476.507 | 6.960.147 | 4.595.938 |
| Gemiddeld verhandeld aantal aandelen per dag | 29.091 | 27.295 | 18.094 |
| Omloopsnelheid van het aandeel (%) | 29,3% | 28,2% | 19,0% |
| GEGEVENS PER AANDEEL (€) | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
| Nettowaarde (reële waarde)* | 21,46 | 21,25 | 19,62 |
| EPRA NTA | 22,40 | 21,77 | - |
| Marktkapitalisatie (miljoen) | 575 | 631 | 500 |
| Uitkeringspercentage (%) | 95% | 80% | 86% |
| Brutodividend | 1,53 | 1,53 | 1,40 |
| Percentage roerende voorheffing (%) | 30% | 30% | 30% |
| Nettodividend | 1,0710 | 1,0710 | 0,9800 |
| Brutodividendrendement (%) | 6,8% | 6,0% | 6,8% |
| Nettodividendrendement (%) | 4,7% | 4,2% | 4,8% |
* De nettowaarde (reële waarde) stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
Per 31 december 2020 is het volgende aandeelhoudersschap bekend bij de vennootschap.
| Naam | Aantal aandelen |
Datum transparantie kennisgevingen |
% op datum kennis geving |
|---|---|---|---|
| FPIM/SFPI (inclusief Belfius Groep) Louizalaan 32-46A, 1050 Brussel |
2.439.890 | 20 augustus 2019 | 9,90% |
| Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij nv/ Société Fédérale de Participations et d'Investissement S.A. (FPIM/SFPI) (moederonderneming van Belfius Bank nv) |
0 | ||
| Belfius Verzekeringen nv | 2.382.330 | ||
| Belfius Bank nv | 0 | ||
| Corona nv | 29.254 | ||
| Auxipar nv | 28.306 | ||
| Allianz Koenigingstrasse 28 - 80802 München, Duitsland |
1.563.603 | 04 april 2019 | 6,44% |
| Allianz SE | 0 | ||
| Allianz Benelux S.A. | 1.563.603 | ||
| Patronale Group nv Belliardstraat 3, 1040 Brussel |
1.251.112 | 12 maart 2020 | 5,07% |
| Patronale Group nv | 309 | ||
| Patronale Life nv | 1.250.803 | ||
| Degroof Petercam Asset Management S.A. Guimardstraat 18, 1040 Brussel |
773.480 | 19 maart 2019 | 3,18% |
| BlackRock 55 East 52nd Street - New York, NY 10055, U.S.A. |
493.742 | 30 juni 2015 | 3,04% |
| BlackRock Asset Management Canada Ltd | 7.643 | ||
| BlackRock Asset Management Ireland Ltd | 239.651 | ||
| BlackRock Asset Management North Asia Ltd | 321 | ||
| BlackRock Fund Advisors | 134.143 | ||
| BlackRock Fund Managers Ltd | 10.513 | ||
| BlackRock Institutional Trust Company, National Association | 96.868 | ||
| BlackRock International Ltd | 4.603 | ||
| Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel | 18.978.845 | ||
| TOTAAL | 25.500.672 |
1 Aantal aandelen op basis van de transparantiekennisgevingen ontvangen tot en met 31 december 2020. Meegedeelde wijzigingen kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.be/nl/aandeelhoudersstructuur.
Intervest heeft op 12 maart 2020 een transparantiekennisgeving ontvangen van Patronale Group nv, waaruit blijkt dat deze 5,07% van de stemrechten Intervest aanhoudt ingevolge de verwerving of overdracht van stemrechtverlenende effecten of stemrechten, en daarmee de kennisgevingsdrempel van 5% overschreden heeft.
De volledige kennisgevingen alsook de aandeelhoudersstructuur kunnen tevens geraadpleegd worden op de website van Intervest onder de rubriek: Aandeelhoudersstructuur.
Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels zoals bepaald hierboven.
De noemer voor deze kennisgeving in het kader van de transparantiereglementering is een laatste keer gewijzigd op 26 mei 2020 als gevolg van de kapitaalverhoging onder de vorm van een keuzedividend en de daarbij horende uitgifte van 843.669 nieuwe aandelen.
Eventuele wijzigingen in de financiële kalender zullen bekend gemaakt worden via een persbericht, dat desgevallend te raadplegen zal zijn op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
De activiteiten en de resultaten van Intervest hangen voor een deel samen met de evolutie van de algemene economische conjunctuur. Deze wordt gemeten aan de hand van het groei- of dalingsniveau van het bruto binnenlands product van België en heeft een onrechtstreekse invloed op de bezetting van bedrijfsgebouwen door de private sector.
De impact van de conjunctuur op de resultaten van Intervest wordt evenwel getemperd door de samenstelling van de portefeuille, de looptijd van de huurcontracten, de risicospreiding door de aard en kwaliteit van de huurders, de sectorale spreiding van de portefeuille en de locatie en kwaliteit van de gebouwen.
Het operationeel- en vastgoedbeheer van alle gebouwen van Intervest gebeurt volledig intern1 om een continue relatie met de klanten te waarborgen en zo waarde te creëren. Dankzij de knowhow van de eigen asset en property management teams die exclusief ten dienste staan van de klanten-huurders, worden klanten in beide segmenten van de vastgoedportefeuille 'ontzorgt'. De vennootschap kan verder een beroep doen op interne diensten voor commerciële activiteiten, boekhouding, finance, human resources, legal, ICT, marketing en communicatie.
De vastgoedbeleggingen van Intervest bedragen op 31 december 2020 € 1.018 miljoen en bestaan voor € 966 miljoen uit vastgoed beschikbaar voor verhuur. Daarnaast bevatten de vastgoedbeleggingen ook de projectontwikkelingen voor een bedrag van € 52 miljoen.
De verhuurbare oppervlakte van de vastgoedportefeuille bedraagt 1.045.937 m² op 31 december 2020. Dit is een stijging met 100.342 m² of 11% ten opzichte van jaareinde 2019 enerzijds door de acquisities van twee logistieke sites in de eerste jaarhelft van 2020 in Venlo en in 's-Hertogenbosch (Nederland) en van een kantoorgebouw in Herentals en anderzijds door de oplevering van enkele state-of-the-art projecten in Genk en Merchtem en in Eindhoven en Roosendaal (Nederland).
Op 31 december 2020 heeft de vastgoedportefeuille een verhuurbare oppervlakte van 1.045.937 m2 (945.595 m2 op 31 december 2019).
1 Met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat uitgevoerd wordt door Quares Property and Facility Management, van de Nederlandse portefeuille door Storms International Property Services en voor het kantoorgebouw in Herentals door Zuyderstraete Vastgoed bv.
| LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË |
|---|
| Antwerpen - Limburg - Luik |
| Aarschot - Nieuwlandlaan 321 - 3200 Aarschot |
| Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c - 2200 Herentals |
| Herentals Logistics 3- Atealaan 34b - 2200 Herentals |
| Luik - Première Avenue 32 - 4040 Luik |
| Oevel 1 - Nijverheidsstraat 9 - 2260 Oevel |
| Oevel 2 - Nijverheidsstraat 9a-11 - 2260 Oevel |
| Oevel 3 - Nijverheidsstraat 8 - 2260 Oevel |
| Wommelgem - Koralenhoeve 25 - 2160 Wommelgem |
| Genk - Henry Fordlaan 8 + 4 - 3600 Genk |
| Antwerpen - Gent - Rijsel |
| Gent - Eddastraat 21 - 9042 Gent |
| Antwerpen - Brussel - Nijvel |
| Boom - Industrieweg 18 - 2850 Boom |
| Duffel - Stocletlaan 23 - 2570 Duffel |
| Mechelen 1 - Oude Baan 12 - 2800 Mechelen |
| Mechelen 2 - Dellingstraat 57 - 2800 Mechelen |
| Puurs - Koning Leopoldlaan 5 - 2870 Puurs |
| Schelle - Molenberglei 8 - 2627 Schelle |
| Wilrijk 1 - Boomsesteenweg 801-803 - 2610 Wilrijk |
| Wilrijk 2 - Geleegweg 1-7 - 2610 Wilrijk |
| Huizingen - Gustave Demeurslaan 69-71 - 1654 Huizingen |
| Merchtem - Preenakker 20 - 1785 Merchtem |
| Zellik - Brusselsesteenweg 464 - 1731 Zellik |
| TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË |
| LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND |
| A58/A67 Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo |
| Eindhoven Gold Forum - Flight Forum 1500 - 5657 EA Eindhoven |
| Eindhoven Silver Forum - Flight Forum 1800-1950 - 5657 EZ Eindhoven |
| Roosendaal 1 - Bosstraat 9-11 - 4704 RL Roosendaal |
| Roosendaal 2 - Leemstraat 15 - 4705 RT Roosendaal |
| Roosendaal 3 - Blauwhekken 2 - 4751 XD Roosendaal |
| Tilburg 1 - Kronosstraat 2 - 5048 CE Tilburg |
| Tilburg 2 - Belle van Zuylenstraat 10 - 5032 MA Tilburg |
| Venlo 1 - Archimedesweg 12 - 5928 PP Venlo |
| Venlo 2 - Celsiusweg 25 - 5928 PR Venlo |
| Venlo 3 - Celsiusweg 35 - 5928 PR Venlo |
| A59 Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen |
| Raamsdonksveer 1 - Zalmweg 37 - 4941 SH Raamsdonksveer |
| Raamsdonksveer 2 - Zalmweg 41 - 4941 SH Raamsdonksveer |
| Raamsdonksveer 3 - Steurweg 2 - 4941 VR Raamsdonksveer |
| 's-Hertogenbosch 1 - Rietveldenweg 32, 34-36 - 5222 AR 's-Hertogenbosch |
| 's-Hertogenbosch 2 - Koenendelseweg 19-23 - 5222 BG 's-Hertogenbosch |
| A15 Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen |
| Nijmegen - De Vlotkampweg 67-71 - 6545 AE Nijmegen |
| Vuren - Hooglandseweg 6 - 4214 KG Vuren |
| TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND |
| Bezettingsgraad* (%) | Verhuurbare oppervlakte (m2) |
Jaar van laatste belangrijke investering Intervest |
Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding |
|---|---|---|---|
| 90% | 239.240 | ||
| 100% | 14.602 | nvt | 2005 |
| 100% | 50.912 | nvt | 2008 - 2012 |
| 100% | 12.123 | nvt | 2017 |
| 100% | 55.468 | nvt | 2000-2017 |
| 100% | 12.159 | nvt | 2004 |
| 100% | 33.955 | nvt | 2007-2013 |
| 100% | 11.660 | nvt | 1995 |
| 100% | 24.181 | 2019 | 1998-2018 |
| 0% | 24.180 | 2020 | 2020 |
| 100% | 37.944 | ||
| 100% | 37.944 | nvt | 2018 |
| 100% | 213.216 | ||
| 100% | 24.871 | nvt | 2015 |
| 100% | 23.386 | nvt | 1998 |
| 100% | 15.341 | 2019 | 2004 |
| 100% | 7.046 | nvt | 1998-2010 |
| 100% | 43.534 | nvt | 2001 |
| 95% | 8.317 | 2019 | 1993-2016 |
| 100% | 5.364 | nvt | 2013 |
| 100% | 24.521 | nvt | 1989-2017 |
| 100% | 17.548 | nvt | 1987-1993 |
| 100% | 16.651 | nvt | 1992-2020 |
| 100% | 26.637 | nvt | 1994 -2008 |
| 95% | 490.400 | ||
| 97% | 187.481 | ||
| 100% | 20.691 | 2020 | 2002 |
| 100% | 28.695 | nvt | 2002 |
| 77% | 28.199 | 2020 | 2018 - 2020 |
| 100% | 38.162 | nvt | 1975-2012 |
| 100% | 18.029 | nvt | 2019 |
| 100% | 13.309 | nvt | 2004-2011 |
| 100% | 28.493 | nvt | 1997- 2019 |
| 100% | 1.446 | nvt | 2001 |
| 100% | 3.989 | nvt | 2012 |
| 100% | 6.468 | nvt | 2001 |
| 100% | 89.339 | ||
| 100% | 20.653 | nvt | 2010 |
| 100% | 38.573 | nvt | 2002 |
| 100% | 14.581 | nvt | 1980-2008 |
| 100% | 5.457 | nvt | 2018 |
| 100% | 10.075 | nvt | 2018 |
| 100% | 33.179 | ||
| 100% | 19.159 | nvt | 1988-2002 |
| 100% | 14.020 | nvt | 2018 |
| 98% | 309.999 | ||
| 96% | 800.399 |
* De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur.
| Antwerpen |
|---|
| Aartselaar - Kontichsesteenweg 54 - 2630 Aartselaar |
| Gateway House - Brusselstraat 59/Montignystraat 80 - 2018 Antwerpen |
| Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat 66 - 2600 Berchem |
| De Arend - Prins Boudewijnlaan 45-49 - 2650 Edegem |
| Herentals - Atealaan 34A - 2200 Herentals |
| Brussel |
| Greenhouse BXL - Berkenlaan 7, 8a en 8b - 1831 Diegem |
| Inter Access Park - Pontbeekstraat 2 & 4 - 1700 Dilbeek (Groot-Bijgaarden) |
| Park Rozendal - Terhulpsesteenweg 6A - 1560 Hoeilaart |
| Woluwe Garden - Woluwedal 18-22 - 1932 Sint-Stevens-Woluwe |
| Exiten - Zuiderlaan 91 - 1731 Zellik |
| Mechelen |
| Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan 9-21 - 2800 Mechelen |
| Mechelen Business Tower - Blarenberglaan 2C - 2800 Mechelen |
| Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef 20 A-J en T - 2800 Mechelen |
| Leuven |
| Ubicenter - Philipssite 5 - 3001 Leuven |
| TOTAAL KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR |
TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 1.045.937 93%
| Bezettingsgraad* (%) | Verhuurbare oppervlakte (m2) |
Jaar van laatste belangrijke investering Intervest |
Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding |
|---|---|---|---|
| 81% | 35.807 | ||
| 100% | 4.140 | 2016 | 2000 |
| 76% | 11.172 | 2016 | 2002 |
| 95% | 5.763 | nvt | 2016 |
| 65% | 6.931 | nvt | 1997 |
| 83% | 7.801 | nvt | 2008 |
| 95% | 56.793 | ||
| 91% | 20.262 | nvt | 2018 |
| 84% | 6.392 | 2014 | 2000 |
| 86% | 2.830 | 2005 | 1994 |
| 100% | 23.681 | 2014 | 2000 |
| 100% | 3.628 | nvt | 2002 |
| 85% | 125.911 | ||
| 84% | 54.190 | 2019 | 1993 - 1999 / 2016 |
| 78% | 13.574 | 2014 | 2001 |
| 87% | 58.147 | 2012 - 2015 | 2000 - 2005 |
| 99% | 27.027 | ||
| 99% | 27.027 | nvt | 2001 |
| 88% | 245.538 | ||
| 93% | 1.045.937 |
* De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur.
Intervest beschikt naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur over een toekomstig ontwikkelingspotentieel, op de balans opgenomen aan kostprijs onder de projectontwikkelingen. De projectontwikkelingen bedragen op 31 december 2020 € 52 miljoen en omvatten naast een projectontwikkeling in aanbouw Greenhouse Singel van circa € 33 miljoen, circa € 7 miljoen grondreserves voor een te starten projectontwikkeling in Herentals waarvoor de bouwvergunning in aanvraag is en circa € 12 miljoen overige grondreserves (Genk, Herentals en 's-Hertogenbosch in Nederland).
De vennootschap heeft op 31 december 2020 volgende grondreserves in de logistieke portefeuille.
| Locatie | Terrein oppervlakte (m²) | Potentiële verhuurbare oppervlakte (m²) |
|---|---|---|
| Antwerpen - Limburg - Luik | 457.500 | 270.000 |
| Herentals Logistics 1 en 3 | 62.500 | 45.000 |
| Genk Green Logistics (fase 2 t.e.m. 5) | 395.000 | 225.000 |
| Nederland | 11.000 | 8.500 |
| 's-Hertogenbosch | 11.000 | 8.500 |
| TOTAAL | 468.500 | 278.500 |
Daarnaast bezit de vennootschap nog een koopoptie (put/call-optie) op een grondpositie in Venlo (Nederland) met een potentiële verhuurbare oppervlakte van 10.000 m².
Op 31 december 2020 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille € 1.018 miljoen, waarvan 63% bestaat uit logistieke gebouwen en 37% uit kantoorgebouwen. Voor het eerst in haar geschiedenis overschrijdt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest de kaap van € 1 miljard.
Sinds de wijziging in aandeelhoudersstructuur in 2016 is de focus op logistiek vastgoed verhoogd met een verschuiving van 13%-punten van de kantorenportefeuille richting het logistiek vastgoed tot gevolg. Intervest wenst evenwel in het kantorensegment steeds een essentieel aandeel te behouden.
| Segment | Reële waarde (€ 000) |
Contractuele huur (€ 000) |
Aandeel in de portefeuille (%) |
Aanschaffings waarde* (€ 000) |
Verzekerde waarde (€ 000) |
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren beschikbaar voor verhuur | 348.368 | 28.490 | 37% | 358.756 | 438.284 |
| Logistiek vastgoed beschikbaar voor verhuur in België |
336.654 | 22.175 | 35% | 299.097 | 193.634 |
| Logistiek vastgoed beschikbaar voor verhuur in Nederland |
280.774 | 16.091 | 28% | 240.829 | 190.624 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 965.796 | 66.756 | 95% | 898.682 | 822.542 |
| Grondreserves logistiek | 18.874 | nvt | 2% | 18.874 | nvt |
| Projecten in aanbouw | 33.288 | nvt | 3% | 33.288 | nvt |
| Projectontwikkelingen | 52.162 | nvt | 5% | 51.162 | nvt |
| TOTAAL | 1.017.958 | nvt | 100% | 950.844 | 822.542 |
* Inclusief geactiveerde investeringen.
1 Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op jaareinde.
Intervest investeert in kantoorgebouwen in België en in logistieke panden in België en Nederland, gebouwen van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft voornamelijk moderne gebouwen, gelegen op strategische locaties, vaak in clusters.
1 Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2020.
In het logistiek vastgoed heeft Intervest voornamelijk sites in haar portefeuille op multimodale locaties met kritische omvang (> 25.000 m²) gelegen op belangrijke logistieke assen in België en Nederland. Het logistieke deel van de portefeuille in België (56%) is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel (23%), Antwerpen - Limburg - Luik (29%) en Antwerpen - Gent - Rijsel (4%). In Nederland (44%) concretiseert de portefeuille zich op de assen Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen (A59)(11%), Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo (A58/A67) (29%) en Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen (A15) (4%).
Het kantoorgedeelte van de portefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden als Antwerpen (23%), Mechelen (45%), Brussel (22%) en Leuven (10%) waarbij Intervest streeft naar kwaliteitsvolle kantoorpanden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie.
Ongeveer 34% van de logistieke portefeuille is verhuurd aan bedrijven buiten de logistieke sector wat de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert, met name in periodes van minder gunstige conjunctuur.
De huurders zijn goed verspreid over een groot aantal verschillende economische sectoren, wat het risico op aanzienlijke leegstand reduceert in geval van lagere conjunctuur die sommige sectoren harder zou kunnen treffen.
1 Percentages op basis van de contractuele huren.
De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur van Intervest is op 31 december 2020 ondanks de coronacrisis stabiel gebleven op 93% ten opzichte van jaareinde 2019 (93%).
Ook de bezettingsgraad van de totale logistieke portefeuille blijft met 96% op 31 december 2020 op hetzelfde niveau (96% jaareinde 2019).
De logistieke portefeuille in België heeft een bezettingsgraad van 95% en is toegenomen met 1%-punt ten opzichte van 31 december 2019 door een verhuring aan DPD Belgium en een uitbreiding van Delhaize in Puurs. Beide transacties betekenen samen een stijging van de bezettingsgraad met 4%-punten. De toename wordt echter verminderd door de oplevering, net voor jaareinde, van het eerste complex van Genk Green Logistics, dat nog niet verhuurd is op 31 december 2020.
De daling in de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille in Nederland met 2%-punten ten opzichte van jaareinde 2019 tot 98% wordt veroorzaakt door de oplevering van het nieuwbouwcomplex Roosendaal dat slechts gedeeltelijk verhuurd is op 31 december 2020. Wanneer ook de kortetermijnovereenkomst van minder dan 1 jaar op dit pand mee in rekening gebracht wordt, is de logistieke portefeuille in Nederland volledig bezet op jaareinde 2020. De logistieke nieuwbouw Gold Forum in Eindhoven, die opgeleverd is in het eerste semester van 2020, is volledig verhuurd op 31 december 2020.
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille daalt met 2%-punten tegenover jaareinde 2019 en bedraagt 88% op 31 december 2020.
De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest gedurende de 15-jarige periode van 2006 tot 2020 is 90% met als maximum 94% (op 31 december 2008) en als minimum 85% (op 31 december 2010).
Zowel de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille als deze van de kantorenportefeuille situeert zich op dit moment aan de top van de historische range.
Intervest streeft ernaar een optimale risicospreiding te bekomen en tracht het relatieve aandeel van de individuele gebouwen en complexen in de totale portefeuille te beperken. Mechelen Campus is met een oppervlakte van circa 58.000 m² het grootste complex, bestaande uit 11 afzonderlijke gebouwen. Ook Intercity Business Park bestaat uit meerdere gebouwen.
1 Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2020.
De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen 31% van de huurinkomsten. Dit zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector die vaak deel uitmaken van internationale concerns. 14% van de belangrijkste huurders behoort tot het kantorensegment, 17% behoort tot het logistieke segment. De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met flex-werkers, verspreid over 224 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert.
PricewaterhouseCoopers huurder in Woluwe Garden die 5% van de contractuele huurinkomsten vertegenwoordigt, zal op 31 december 2021 de site verlaten. Intervest heeft intussen concreet zicht op de toekomstmogelijkheden voor dit kantoorgebouw, zowel op vlak van herontwikkeling als op vlak van desinvestering. De uiteindelijke beslissing zal genomen worden tegen uiterlijk eind 2021, datum waarop PwC het gebouw verlaat. In de logistieke portefeuille heeft huurder ASML in Eindhoven, die 3% van de huurinkomsten vertegenwoordigt, aangegeven de intentie te hebben om het pand te verlaten eind 2021 door gebruik te maken van de breakoptie. Intervest bekijkt momenteel de mogelijkheid voor de herverhuringen van deze toplocatie in de huidige marktomstandigheden.
Ondanks de moeilijke en onzekere economische situatie, veroorzaakt door de coronapandemie, sluit Intervest 2020 af met een gemiddelde resterende looptijd tot eerstvolgende vervaldatum van 4,0 jaar voor de volledige vastgoedportefeuille. De afname ten opzichte van jaareinde 2019 (4,3 jaar) is relatief beperkt door een actief verhuringsbeleid.
1 Berekend op basis van contractuele huren.
De eindvervaldagen van de langetermijnhuurcontracten van Intervest zijn goed verspreid over de komende jaren. 14% van de contracten heeft, op basis van de contractuele jaarhuur, een eindvervaldatum in het eerstvolgende jaar (9% op 31 december 2019).
10% van deze contracten behoren tot de kantorenportefeuille, waarvan 5% wordt vertegenwoordigd door PwC, huurder in Woluwe Garden die op 31 december 2021 de site zal verlaten. 3% wordt vertegenwoordigd door een gedeelte van de huurcontracten van Galapagos op Mechelen Campus.
In de logistieke portefeuille komt 4% van de contracten op eindvervaldag in 2021. Deze contracten hebben betrekking op de verhuringen in de Nederlandse portefeuille in Roosendaal Braak en Silver Forum in Eindhoven. In 2022 komt 10% van de contracten op eindvervaldag, waarvan 8% in de logistieke portefeuille. Het einde van de terbeschikkingstelling met Nike Europe Holding in Herentals met een initiële vervaldag deels in 2020 en deels in 2021, is verlengd tot 31 december 2022 met tussentijdse opzegmogelijkheid eind 2021. Deze overeenkomsten vertegenwoordigen 3% van de contractuele huurinkomsten. Ook het contract met huurder OneMed in Eindhoven Gold Forum, dat 2% van de huurinkomsten vertegenwoordigt komt dan eind 2021 op vervaldag.
Intervest anticipeert tijdig op deze toekomstige vervaldagen, en onderzoekt momenteel de verschillende mogelijkheden op vlak van verlengingen of herverhuringen. Van de totaliteit van de huurcontracten heeft 76% een eindvervaldatum na 2022.
De grafiek hieronder toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten (dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag). Daar Intervest diverse langetermijnovereenkomsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de vaak gebruikelijke drie jaar.
De grafiek toont het hypothetische scenario op 31 december 2020 waarbij elke huurder zijn huurcontract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse vervaldag. Dit is een worst case scenario. De in 2020 vertrokken huurders hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van 9,5 jaar (9 jaar voor de huurders vertrokken in 2019).
In de loop van 2021 heeft 22% van de contracten, op basis van de jaarlijkse huurinkomsten, een eerstvolgende vervaldatum. 14% hiervan zijn huurcontracten in de kantorenportefeuille. De helft hiervan betreft de huurders PwC, in Woluwe Garden, en een gedeelte van de huurcontracten van Galapagos, in Mechelen Campus.
In de logistieke portefeuille heeft ASML, huurder in Eindhoven die 3% van de huurinkomsten vertegenwoordigt, bekendgemaakt de intentie te hebben om het pand te verlaten eind 2021 door gebruik te maken van de breakoptie. Ook Nike Europe Holding, huurder van een logistieke site in Herentals, heeft een tussentijdse opzegmogelijkheid eind 2021. Deze huurovereenkomst vertegenwoordigt 3% van de contractuele huurinkomsten.
Voor de kantoren bedraagt de gemiddelde resterende huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) 2,9 jaar op 31 december 2020 ten opzichte van 3,1 jaar op 31 december 2019.
Voor de grote huurders van kantoren (deze boven 2.000 m2) die 69% uitmaken van de totale resterende huurinkomstenstroom en dus een grote impact hebben op de resultaten, is de eerstvolgende vervaldag over 3,2 jaar en dus stabiel ten opzichte van 31 december 2019 (3,2 jaar).
In het kantorensegment blijft de klassieke 3/6/9 de standaard maar zijn langere looptijden of boeteclausules bij het nemen van een eerste break ook geen uitzondering.
Voor de logistieke panden bedraagt de gemiddelde contractduur tot eerstvolgende vervaldag 4,8 jaar op 31 december 2020, ten opzichte van 5,3 jaar op 31 december 2019.
Voor de logistieke portefeuille gelegen België bedraagt de gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldag 3,4 jaar op 31 december 2020 (3,2 jaar op 31 december 2019).
De logistieke portefeuille in Nederland waar het afsluiten van langetermijnovereenkomsten vaak gebruikelijk is, heeft een gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldatum van 6,8 jaar (9,3 jaar op december 2019). De daling is een gevolg van enkele grote huurcontracten op korte termijn in Eindhoven en Roosendaal. In de huidige economische context heeft Intervest klantgericht gehandeld door mee te denken met de klanten en zich flexibel op te stellen door het afsluiten van huurcontracten met een kortere looptijd.
Op 31 december 2020 is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten in de kantorenportefeuille 2,9 jaar ten opzichte van 3,1 jaar op 31 december 2019.
Voor de logistieke portefeuille is de gemiddelde looptijd van de contracten 4,8 jaar op 31 december 2020 ten opzichte van 5,3 jaar op 31 december 2019. In 2020 is in de gehele portefeuille 15% van de jaarlijkse huurinkomsten (46 contracten) op een vervaldatum gekomen. Dit kon een tussentijdse dan wel een eindvervaldag zijn. 12% (30 contracten) is niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd, 3% (16 contracten) is effectief op een eindvervaldag gekomen. De huurders die in 2020 vertrokken zijn, hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van 9,5 jaar (9 jaar in 2019).
In het kantorensegment is 8% (9 contracten) op tussentijdse of eindvervaldatum gekomen in 2020. Hiervan is 6% (23 contracten) niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd, 2% (14 contracten) is effectief tot een einde gekomen. Het betreft voornamelijk contracten in Mechelen en Edegem waarvan de huurders gemiddeld 9,5 jaar huurder gebleven zijn bij Intervest.
Ook in het logistieke segment is 7% (9 contracten) op een tussentijdse of eindvervaldatum gekomen in 2020. Hiervan is 6% (7 contracten) niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd. 1% (2 contracten) is effectief tot een einde gekomen. Het betreft voornamelijk het vertrek van huurder Nedcargo in Zellik. De huurders die in 2020 vertrokken zijn in het logistieke segment, zijn gemiddeld 9,5 jaar huurder gebleven bij Intervest.
Van de contracten die in 2020 effectief op eindvervaldag gekomen zijn (3% of 16 contracten) is ondertussen 2% (4 contracten) vervangen door nieuwe contracten met bestaande of nieuwe huurders. De vrijgekomen ruimte door het vertrek van Nedcargo in Zellik werd opnieuw verhuurd aan zowel DPD Belgium als Delhaize. Het percentage dat niet opnieuw verhuurd is, betreft voornamelijk de leegstand in Edegem en Mechelen.
Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijden van de huurcontracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management, evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettingsgraad in beide segmenten. Intervest blijft permanent inspelen op en mee-evolueren met de wijzigende marktomstandigheden. In combinatie met een stevige vastgoedervaring en via een uitgebreide dienstverlening tracht Intervest ten volle te kunnen inspelen op de behoeften van de huurders en zo een referentie te worden voor duurzame waardecreatie in het vastgoed.
Intervest hanteert een proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en via een constante monitoring van het investeringsplan wordt de kwaliteit van de portefeuille gegarandeerd. Naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid worden herontwikkelingen en renovaties van de panden uitgevoerd om zowel de kantoorgebouwen als de logistieke panden kwalitatief hoogstaand te houden en de technische en economische levensduur van de gebouwen te optimaliseren. Zo is in 2020 meer dan € 5 miljoen besteed aan investeringen in de bestaande portefeuille.
2 Percentages zijn berekend op basis van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur op 31 december 2020. De leeftijd is uitgedrukt ten opzichte van het bouwjaar, de kleinere renovaties worden niet in rekening gebracht. Een volledige renovatie daarentegen zorgt voor een aanpassing van de leeftijd.
1 Berekeningen zijn gemaakt op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van de totale vastgoedportefeuille op 31 december 2020.
| TOTALE PORTEFEUILLE | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (€ 000) |
965.796 | 859.513 | 858.653 | 662.539 | 610.944 |
| Contractuele huren (€ 000) | 66.756 | 61.513 | 63.636 | 48.588 | 46.337 |
| Rendement op reële waarde (%) | 6,9% | 7,2% | 7,4% | 7,3% | 7,6% |
| Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
71.776 | 65.761 | 68.001 | 55.783 | 50.871 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
7,4% | 7,7% | 7,9% | 8,4% | 8,3% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 1.045.937 | 945.595 | 1.022.948 | 794.896 | 705.068 |
| Bezettingsgraad (%) | 93% | 93% | 93% | 91% | 91% |
| KANTOREN | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (€ 000) |
348.368 | 350.069 | 346.769 | 304.250 | 301.926 |
| Contractuele huren (€ 000) | 28.490 | 28.339 | 27.021 | 21.157 | 23.179 |
| Rendement op reële waarde (%) | 8,2% | 8,1% | 7,8% | 7,0% | 7,7% |
| Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
32.131 | 31.388 | 30.752 | 27.772 | 26.808 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
9,2% | 9,0% | 8,9% | 9,1% | 8,9% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 245.538 | 237.737 | 237.732 | 210.457 | 208.716 |
| Bezettingsgraad (%) | 88% | 90% | 88% | 85% | 86% |
| LOGISTIEK VASTGOED | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (€ 000) |
617.428 | 509.444 | 511.884 | 358.289 | 309.018 |
| Contractuele huren (€ 000) | 38.266 | 33.174 | 36.615 | 27.431 | 23.158 |
| Rendement op reële waarde (%) | 6,2% | 6,5% | 7,2% | 7,7% | 7,5% |
| Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
39.645 | 34.373 | 37.249 | 28.011 | 24.063 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
6,4% | 6,7% | 7,3% | 7,8% | 7,8% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 800.399 | 707.858 | 785.216 | 584.439 | 496.352 |
Het brutorendement op de reële waarde in deze grafiek is berekend op de contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand van de vennootschap. Het gemiddeld brutorendement bij volledige verhuring van het vastgoed beschikbaar voor verhuur bedraagt 7,4% per 31 december 2020 (7,7% op 31 december 2019). Voor het logistieke segment is het brutorendement gedaald van 6,7% naar 6,4%. In de kantorenportefeuille neemt het brutorendement toe van 9,0% naar 9,2%.
De vastgoedportefeuille van Intervest wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 822 miljoen, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan, tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van € 966 miljoen op 31 december 2020 (weliswaar gronden inbegrepen). De verzekerde waarde bedraagt voor de kantorenportefeuille € 193 miljoen en voor de logistieke portefeuille € 384 miljoen, waarvan € 193 miljoen voor het logistiek vastgoed in België en € 191 miljoen voor het logistiek vastgoed in Nederland.
De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn, vastgesteld door de expert, gebeurt. Inclusief deze bijkomende waarborgen is de verzekerde waarde € 1,3 miljard. Deze verzekerde waarde wordt gesplitst in € 850 miljoen voor de kantorenportefeuille en € 462 miljoen voor de logistieke portefeuille, waarvan € 242 miljoen voor het logistiek vastgoed België en € 220 miljoen voor het logistiek vastgoed in Nederland.
Intervest is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke schade dekt tot een bedrag van € 1,5 miljoen en stoffelijke schade (andere dan door brand en ontploffing) tot € 0,1 miljoen. Verder zijn de leden van de raad van toezichten en van de directieraad verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waarbij schade wordt gedekt tot een bedrag van € 30 miljoen.
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1%-punt (van 6,9% naar 7,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 122 miljoen of 13%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 5%-punten tot circa 49%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1%-punt (van 6,9% naar 5,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 163 miljoen of 17%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 6%-punten tot circa 37%.
De waardering van de vastgoedportefeuille van Intervest is op 31 december 2020 uitgevoerd door de volgende vastgoeddeskundigen:
De vastgoeddeskundigen analyseren op een permanente basis verhuringen, verkoop- en aankooptransacties. Dit laat toe de vastgoedtrends correct in te schatten op basis van de werkelijk gerealiseerde prijzen en over te gaan tot het samenstellen van marktstatistieken.
Voor de beoordeling van het onroerend goed wordt rekening gehouden met de markt, de locatie en enkele karakteristieken van het onroerend goed.
Vervolgens zijn er vier belangrijke waarderingsmethoden die gehanteerd worden: actualisatie van de geschatte huurinkomsten, eenheidsprijzen, discounted cash flow analysis en kostenmethode.
De investeringswaarde is de resultante van het toegepaste rendement (yield of kapitalisatievoet, die het door een koper vereist brutorendement vertegenwoordigt) op de geschatte huurwaarde (ERV), gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten.
Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen. Voor gebouwen waar de vastgoeddeskundige het correcter acht, wordt de kostenmethode gehanteerd.
Te renoveren gebouwen, gebouwen onder renovatie of geplande projecten worden geëvalueerd aan de hand van de waarde na renovatie of einde van de werken, verminderd met het bedrag van de resterende werken, de erelonen van architecten en ingenieurs, tussentijdse interesten, de geschatte leegstand en een risicopremie.
De investeringswaarde wordt bepaald op basis van eenheidsprijzen van het goed per m² voor kantoorruimte, opslagruimte, archief, aantal parkeerplaatsen, enz. en dit op basis van de hiervoor reeds beschreven markt- en gebouwanalyse.
De investeringswaarde wordt berekend op basis van de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huuropbrengsten van elke eigendom. Zo wordt per eigendom rekening gehouden met de jaarlijks te verwachten kosten en provisies, de lopende huurovereenkomsten, de realisatietermijn van de (ver)bouwwerken, hun weerslag op de effectieve inning van de huurgelden. Deze inkomstenstroom, evenals de herverkoopwaarde exclusief transactiekosten, wordt geactualiseerd (discounted cash flow) op basis van de interestvoeten op de kapitaalmarkten, en vermeerderd met een marge, eigen aan de specifieke vastgoedbelegging (liquiditeitsmarge). De impact van wijzigende rentevoeten en te verwachten inflatie wordt aldus op conservatieve wijze mee verrekend in de schatting.
Dit geeft een waarde op basis van de geschatte actuele kosten voor het reproduceren of maken van een eigendom van dezelfde kwaliteit, utiliteit en verhandelbaarheid, maar met moderne vervaardigingstechnieken.
Op uitdrukkelijke vraag van de revisor, en in overeenstemming met de vereisten van de IFRS 16 regelgeving, hebben de vastgoeddeskundigen een bijzondere taxatieoverweging gemaakt. Deze houdt in dat de vastgoeddeskundigen uitdrukkelijk en expliciet abstractie maken van alle eventuele vergoedingen die betaald dienen te worden in het kader van tijdelijke gebruiksrechten/eigendomsrechten (zoals daar zijn erfpachten, concessies, etc.) aangezien deze onder IFRS 16 reeds afzonderlijk op de balans vermeld dienen te worden. Alle vermelde waardes in het waarderingsrapport dienen als dusdanig geïnterpreteerd te worden.
De vastgoedportefeuille is als volgt verdeeld:
| Vastgoeddeskundige | Reële waarde (€ 000) | Investeringswaarde (€ 000) |
|---|---|---|
| Cushman & Wakefield Belgium | 336.457 | 344.867 |
| CBRE Valuation Services | 355.680 | 364.571 |
| CBRE Valuation Advisory | 280.774 | 306.044 |
| TOTAAL* | 972.911 | 1.015.482 |
* Het totaal van de verslagen van de vastgoeddeskundigen is in overeenstemming met het bedrag van het vastgoed beschikbaar voor verhuur verhoogd met de grondreserve in Herentals (BE), getaxeerd als bouwrijp terrein.
De vastgoeddeskundigen hebben voor de vastgoedportefeuille van Intervest een totale investeringswaarde bepaald, op 31 december 2020, van € 1.015.482.681 en een reële waarde van € 972.911.473.
| Gregory Lamarche, MRICS Partner Valuation & Advisory |
Julien Dubaere Valuer Valuation & Advisory |
|---|---|
| CBRE Valuation Services | |
| bvba Pieter Paepen, MRICS RICS Registered Valuer Senior Director |
Kevin Van de Velde, MRICS & MRE Director |
| CBRE Valuation Advisory |
Drs. H.W.B. Knol MSc RE MRICS RICS Registered Valuer Director
D.L.L. Ummels MSc RT Associate Director
| 1 | Wommelgem | p. 153 |
|---|---|---|
| 2 | Herentals Logistics S E B |
p. 149 |
| 3 | Oevel E |
p. 151 |
| 4 | Aarschot | p. 148 |
| 5 | Genk Green Logistics - Project | p. 148 N |
| 6 | Luik E |
p. 150 |
| Antwerpen - Gent - Rijsel |
7 Gent p. 149
| 8 | Wilrijk | p. 152 |
|---|---|---|
| 9 | Schelle | p. 152 |
| 10 | Boom | p. 148 E B S |
| 11 | Duffel | p. 160 E |
| 12 | Mechelen 1 | p. 150 E B S |
| 13 | Mechelen 2 | p. 150 |
| 14 | Puurs | p. 152 E B S |
| 15 | Merchtem | p. 151 N |
| 16 | Zellik | E p. 153 |
| 17 | Huizingen | p. 150 |
1 Rangschikking per logistieke as: Antwerpen - Limburg - Luik, Antwerpen - Gent - Rijsel en Antwerpen - Brussel - Nijvel.
| E S B N |
26 | Vuren | E p. 161 S B |
|---|---|---|---|
| 27 | Nijmegen | p. 158 | |
| 28 | Raamsdonksveer 1 | p. 158 E |
|---|---|---|
| 29 | Raamsdonksveer 2 | p. 159 E |
| 30 | Raamsdonksveer 3 | p. 159 |
| 31 | 's-Hertogenbosch | p. 160 N |
2 Rangschikking per logistieke as: Bergen-op Zoom - Eindhoven - Venlo, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen en Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen.
1 Logistiek vastgoed in België 2 Logistiek vastgoed in Nederland N Acquisitie / investering in 2020 E Zonne-energie / fotovoltaïsche installatie S Slimme meters B BREEAM certificaat
De logistieke panden van Intervest liggen in België voornamelijk op de logistieke assen Antwerpen - Limburg - Luik, Antwerpen - Brussel - Nijvel en Antwerpen - Gent - Rijsel.
In Nederland liggen de panden ten zuiden van de as Rotterdam - Nijmegen.
Met de uitgesproken sterke aanwezigheid en clustervorming op deze belangrijke logistieke assen, is Intervest een relevante gesprekspartner die optimaal kan inspelen op de wijzigende behoeften van bestaande en nieuwe klanten.
| 18 | Roosendaal 1 | p. 159 | |
|---|---|---|---|
| 19 | Roosendaal 2 | p. 159 | |
| 20 | Roosendaal 3 | E S |
B p. 160 |
| 21 | Tilburg 1 | E | p. 160 |
| 22 | Tilburg 2 | p. 160 | |
| 23 | Eindhoven - Gold Forum | N E |
p. 158 B |
| 24 | Eindhoven - Silver Forum | S | p. 158 |
| 25 | Venlo | E N |
p. 161 |
N
Logistiek gebouw met een hoge graad van automatisering op het industrieterrein Preenakker te Merchtem, in de driehoek tussen de E40 Brussel - Oostende, de A12 en de Brusselse ring.
Hier is een duurzame built-to-suituitbreiding uitgevoerd, direct aansluitend op de huidige magazijnoppervlakte van huurder ZEB, multibrand fashion store.
| Oppervlakte | Bezettingsgraad | Duurzame |
|---|---|---|
| 16.651 m2 | 100% | built-to-suituitbreiding |
| Adres | Preenakker 20 - 1785 Merchtem |
|---|---|
| Oppervlakte | 16.651 m2 |
| Bouwjaar | 1992, uitbreiding in 2020 |
| Bezettingsgraad | 100% |
De bestaande logistieke site van ruim 7.000 m² wordt door de uitbreiding een site van meer dan 16.000 m² met mezzanine van circa 1.000 m² die o.m. een eigen fotostudio herbergt. De totale investering van Intervest voor de uitbreiding bedraagt circa € 6,3 miljoen.
In augustus is een langjarige huurovereenkomst ingegaan voor de uitbreiding gecombineerd met een verlenging van de bestaande huurovereenkomst. De nieuwe ontwikkeling levert zo'n € 0,4 miljoen huurinkomen per jaar op.
Duurzame built-to-suituitbreiding waarmee Intervest flexibel inspeelt op de noden van de klant.
Deze werkzaamheden kaderen zowel in de positionering van Intervest als real estate partner die flexibel inspeelt op de noden van de klant als in de strategie om de logistieke vastgoedportefeuille verder uit te breiden.
| Adres | Nieuwlandlaan 321 - 3200 Aarschot | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 14.602 m2 | |
| Bouwjaar | 2005 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Distributie-hub nabij Leuven op 4 km van op- en afrit van de E314. Ideaal gelegen voor last-mile-distributieactiviteiten. Site bestaat uit twee logistieke gebouwen en twee kleinere opslagruimtes. 80% van de site wordt sinds begin 2017 door bpost uitgebaat als regionaal verdeelcentrum.
| Adres | Industrieweg 18 - 2850 Boom |
|---|---|
| Oppervlakte | 24.871 m2 |
| Bouwjaar | 2000, gedeeltelijke renovatie in 2015 |
| Bezettingsgraad | 100% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
Site met modern en efficiënt energiebeheersysteem. Gelegen in de industriezone Krekelenberg met uitstekende ontsluiting via de A12. Uitermate geschikt voor distributie binnen de Benelux. Grote opsplitsbare opslaghal met ruime kantoorfaciliteiten en sociale ruimtes. In 2015 voorzien van moderne lay-out en complete relighting. Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
| Adres | Stocletlaan 23 - 2570 Duffel |
|---|---|
| Oppervlakte | 23.386 m2 |
| Bouwjaar | 1998 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Volledig omheind logistiek gebouw op enkele kilometers van de E19. Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
| Adres | Henry Fordlaan 8 + 4 - 3600 Genk |
|---|---|
| Potentiële oppervlakte | 225.000 m2 |
| Huidige oppervlakte | 24.180 m2 |
| Bouwjaar | 2020 - 2025 |
Zone B, een perceel grond van 42 hectare op de voormalige Ford-site waar Genk Green Logistics een flexibel, grootschalig, multimodaal en duurzaam logistiek project met toegevoegde waarde zal realiseren. Het eerste duurzame complex van circa 25.000 m² is eind 2020 opgeleverd.
| Adres | Eddastraat 21 - 9042 Gent |
|---|---|
| Oppervlakte | 37.944 m2 |
| Renovatiejaar | 2018 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Goed ontsloten farmaceutische site in North Sea Port (Gentse zeehaven), integraal uitgebaat door een internationale logistieke dienstverlener. Complex bestaat uit drie aaneensluitende units waarvan circa 40% volledig vernieuwd is in 2018. De daken zijn integraal voorzien van een fotovoltaïsche installatie.
Adres Atealaan 34b - 2200 Herentals
Na de verwerving van het aangrenzend kantoorgebouw met bijhorende grondpositie in 2020 is de mogelijkheid ontstaan tot een grootschalige duurzame logistieke nieuwbouwontwikkeling waarvan deze site deel zal uitmaken.
| Adres | Atealaan 34c - 2200 Herentals |
|---|---|
| Oppervlakte | 50.912 m2 |
| Renovatiejaar | 2008 en 2012 |
| Bezettingsgraad | 100% |
State-of-the-art logistiek gebouw met circa 40.000 m² opslagruimte, ruime mezzanine over de volledige lengte van het gebouw, kantoorruimte en parkeerfaciliteiten. Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
| Adres | Atealaan 34b - 2200 Herentals |
|---|---|
| Oppervlakte | 12.123 m2 |
| Bouwjaar | 2017 |
| Bezettingsgraad | 100% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
State-of-the-art logistiek distributiecentrum. In 2017 ontwikkeld op maat van gebruiker Schrauwen Sanitair en Verwarming, onder coördinatie van het turnkey-solutionsteam van Intervest.
| Adres | Gustave Demeurslaan 69-71 - 1654 Huizingen |
|---|---|
| Oppervlakte | 17.548 m2 |
| Bouwjaar | 1987 - 1993, nadien verschillende renovaties |
| Bezettingsgraad | 100% |
Deels gekoeld farmaceutisch distributiemagazijn ten zuiden van Brussel met bijhorende kantoorruimten en door gebruiker DHL Pharma Logistics geïnstalleerde labo's.
| Adres | Première Avenue 32 - 4040 Luik | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 55.468 m2 | |
| Bouwjaar | 2000 - 2017 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Modern logistiek complex nabij de vrachtluchthaven van Bierset en de containerterminal TriLogiPort, met uitstekende ontsluiting via de E313, E40, E42 en E25. De site werd gefaseerd ontwikkeld en bestaat uit verschillende opslaghallen met bijhorende kantoren. In 2017 werd de nieuwste uitbreiding (3.600 m²) gerealiseerd door het turnkey-solutionsteam van Intervest samen met Vincent Logistics.
| Adres | Oude Baan 12 - 2800 Mechelen | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 15.341 m2 | |
| Bouwjaar | 2004 | |
| Bezettingsgraad | 100% | |
| BREEAM certificaat | Very Good |
Farmaceutisch magazijn met airconditioning in de volledige opslagruimte. Goede ligging met directe aansluiting op de E19. De site is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
| Oppervlakte 7.046 m2 Bouwjaar 1998, uitbreiding in 2010 |
Adres | Dellingstraat 57 - 2800 Mechelen | |
|---|---|---|---|
| Bezettingsgraad | 100% |
Multifunctioneel semi-industrieel pand met grote overdekte zone voor buitenopslag en ruime kantoorfaciliteiten. Gelegen nabij de E19 en op wandelafstand van het station en het stadscentrum van Mechelen.
| Adres | Preenakker 20 - 1785 Merchtem |
|---|---|
| Oppervlakte | 16.651 m2 |
| Bouwjaar | 1992, uitbreiding in 2020 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Zie ook 'Vastgoed in de kijker' pag. 146 - 147
Logistieke cluster van drie sites met hoge zichtbaarheid langsheen de E313, in de logistieke corridor Antwerpen - Luik, bestaande uit vier gebouwen.
| Adres | Nijverheidsstraat 9 - 2260 Oevel | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 12.159 m2 | |
| Renovatiejaar | 2004 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Logistieke site met hoge graad van automatisering, in gebruik door Estée Lauder die vlakbij eveneens een van haar productiefaciliteiten uitbaat.
| Adres | Nijverheidsstraat 9a + 11 - 2260 Oevel | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 33.955 m2 | |
| Bouwjaar | 2007, uitbreiding in 2013 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Modern logistiek complex. Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie. Huurders zijn Estée Lauder en Seal For Life Industries.
| Adres | Nijverheidsstraat 8 - 2260 Oevel | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 11.660 m2 | |
| Bouwjaar | 1995 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Logistieke site met opslagruimte, mezzanine en kantoren. Uitstekende ligging langs de E313 - E314. Het dak is uitgerust met een fotovoltaïsche installatie.
| Adres | Koning Leopoldlaan 5 - 2870 Puurs | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 43.534 m2 | |
| Bouwjaar | 2001 | |
| Bezettingsgraad | 100% | |
| BREEAM certificaat | Very Good |
Unieke zichtlocatie langs de A12 in Puurs. Logistiek complex, deels in gebruik door Delhaize België voor haar fresh food e-commerce platform. Het dak is over de volledige oppervlakte voorzien van een fotovoltaïsche installatie. In 2020 is energie-efficiënt geïnvesteerd in ledverlichting.
| Adres | Molenberglei 8 - 2627 Schelle | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 8.317 m2 | |
| Bouwjaar | 1993, uitbreiding in 2016 | |
| Bezettingsgraad | 95% |
Vanaf de A12 goed bereikbaar logistiek gebouw met opslaghal, kantoren, sociale ruimtes en groot aantal laad- en loskades. In 2017 door het turnkey-solutionsteam van Intervest gerenoveerd en uitgebreid met een showroom in samenspraak met uitbater Rogue Fitness Benelux.
Cluster met twee aaneensluitende sites langs de A12, aan de rand van Antwerpen en met een goede verbinding naar Brussel.
| Adres | Boomsesteenweg 801-803 - 2610 Wilrijk | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 5.364 m2 | |
| Bouwjaar | 2013 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Site op commerciële topligging langs de Boomsesteenweg.
| Adres | Geleegweg 1-7 - 2610 Wilrijk | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 24.521 m2 | |
| Bouwjaar | 1989, renovatie in 2016 - 2017 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Logistiek complex met ideale ligging voor stadsdistributieactiviteiten. Het turnkey-solutionsteam van Intervest installeerde in 2016 - 2017 in samenspraak met huurder Toyota Material Handling Europe Logistics nieuwe vloeren, ledverlichting, nieuw sanitair en extra ramen voor meer zonlicht in het kantoorgedeelte.
| Adres Koralenhoeve 25 - 2160 Wommelgem |
||
|---|---|---|
| Oppervlakte | 24.181 m2 | |
| Bouwjaar | 1998, renovatie in 2017 - 2018 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Zichtlocatie langs de E313 - E34 aan de rand van Antwerpen.
Modern distributiecomplex dat in 2017 - 2018 door het turnkey-solutionsteam van Intervest in samenspraak met gebruiker Feeder One duurzaam en energieefficiënt gerenoveerd is. Kantoorruimtes zijn heringedeeld en gebouw is voorzien van ledverlichting, nieuwe HVAC en een EMS-systeem. Het dak is gerenoveerd en van extra isolatie voorzien.
| Adres | Brusselsesteenweg 464 - 1731 Zellik | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 26.637 m2 | |
| Bouwjaar | 1994, renovatie in 2008 | |
| Bezettingsgraad | 100% |
Logistieke site aan de rand van het industriegebied in Zellik - Asse nabij de snelwegen E40 en E19 en de Brusselse Ring. Er bevindt zich een fotovoltaïsche installatie op een gedeelte van het dak. Site biedt herontwikkelingspotentieel tot state-of-the-art nieuwbouw van circa 25.000 m².
N
Strategisch gelegen multimodaal ontsloten logistiek complex van 50.000 m² bestaande uit twee duurzame bedrijfspanden, Silver Forum en Gold Forum, die architecturaal en functioneel één geheel vormen op het bedrijvenpark Flight Forum nabij de luchthaven van Eindhoven.
| Adres | Flight Forum 1500 5657 EA Eindhoven |
|---|---|
| Oppervlakte | 20.691 m2 |
| Bouwjaar | 2020 |
| Bezettingsgraad | 100% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
In 2020, na oplevering, verworven nieuwbouwdistributiecentrum met kwalitatieve, moderne afwerking en opvallende goudkleurige gebogen gevel.
Gold Forum en Silver Forum vormen architecturaal en functioneel één geheel van bijna 50.000 m2
| Adres | Flight Forum 1800-1950 5657 EZ Eindhoven |
|
|---|---|---|
| Oppervlakte | 28.695 m2 | |
| Bouwjaar | 2002 | |
| Bezettingsgraad | 100% | |
Strategisch gelegen distributiecentrum nabij de luchthaven van Eindhoven met kwalitatieve, moderne afwerking en een opvallende ovalen vorm met zilverkleurige gevelbekleding.
N
Hoogwaardig en duurzaam logistiek distributiecentrum op het bedrijventerrein Borchwerf I - Braak in Roosendaal, Nederland.
| Adres | Bosstraat 9-11 4704 RL Roosendaal |
|---|---|
| Oppervlakte | 28.199 m2 |
| Bouwjaar | 2020 |
| Bezettingsgraad | 77%* |
| BREEAM certificaat | Outstanding |
Duurzame logistieke nieuwbouw van een modern en hoogwaardig distributiecentrum werd door Intervest gestart in 2018 en opgeleverd in 2020.
Dit state-of-the-art logistiek pand in Roosendaal voldoet aan de hoogste duurzaamheidsstandaarden en is BREEAM 'Outstanding' gecertificeerd.
Duurzaam logistiek distributiecentrum, BREEAM 'Outstanding' gecertificeerd.
Het pand beschikt over doorgedreven isolatie, een fotovoltaïsche installatie, ledverlichting, gescheiden waterafvoersystemen, enz.
*Wanneer de kortetermijnhuurovereenkomst van minder dan 1 jaar mee in rekening genomen wordt, is dit pand volledig bezet op jaareinde 2020.
| Adres | Flight Forum 1500 - 5657 EA Eindhoven |
|---|---|
| Oppervlakte | 20.691 m2 |
| Bouwjaar | 2020 |
| Bezettingsgraad | 100% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
Zie ook 'Vastgoed in de kijker' pag. 154 - 155
| Adres | Flight Forum 1800-1950 - 5657 EZ Eindhoven |
|---|---|
| Oppervlakte | 28.695 m2 |
| Bouwjaar | 2002 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Zie ook 'Vastgoed in de kijker' pag. 154 - 155
| Adres | De Vlotkampweg 67-71 - 6545 AE Nijmegen |
|---|---|
| Oppervlakte | 19.159 m2 |
| Bouwjaar | 1988 - 2002 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Strategische toplocatie op het bedrijventerrein Westkanaaldijk, goed omsloten via de snelwegen A73 en A50.
Logistieke cluster van drie afzonderlijke sites in bedrijvenpark Dombosch nabij het knooppunt van de A27 (Breda - Almere) en A59 (Moerdijk - 's-Hertogenbosch).
| Adres | Zalmweg 37 - 4941 SH Raamsdonksveer |
|---|---|
| Oppervlakte | 20.653 m2 |
| Bouwjaar | 2010 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Logistiek complex, in 2010 built-to-suit gerealiseerd voor een woon- en decoratieretailer die van hieruit de distributie voor levering van e-commerce organiseert.
| Adres | Zalmweg 41 - 4941 SH Raamsdonksveer |
|---|---|
| Oppervlakte | 38.573 m2 |
| Bouwjaar | 2002 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Modern distributiecentrum met bijhorende kantoren en groot aantal laadkades. De opslaghal bestaat uit vier onafhankelijke opslagruimten die aan elkaar geschakeld kunnen worden. De kantoren bevinden zich op de mezzanine.
| Adres | Steurweg 2 - 4941 VR Raamsdonksveer |
|---|---|
| Oppervlakte | 14.581 m2 |
| Bouwjaar | 1980, uitbreiding in 2008 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Vrijstaand multifunctioneel logistiek pand met eigentijdse uitstraling. Kantoorgedeelte op de mezzanine en aparte kantorenblok ernaast.
| Adres | Bosstraat 9-11 - 4704 RL Roosendaal |
|---|---|
| Oppervlakte | 28.199 m2 |
| Bouwjaar | 2018 - 2020 |
| Bezettingsgraad | 77% (volledig indien incl. kortetermijnverhuring) |
| BREEAM certificaat | Outstanding |
Zie ook 'Vastgoed in de kijker' pag. 156 - 157
| Adres | Leemstraat 15 - 4705 RT Roosendaal |
|---|---|
| Oppervlakte | 38.162 m2 |
| Bouwjaar | 1975 - 1985 - 2007 - 2012 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Omvangrijk logistieke complex bestaande uit zes opslaghallen met bijhorende kantoren, werkplaats, loods en conciërgewoning op een terrein van meer dan 13 hectare. Goed gelegen in bedrijventerrein Majoppenveld, nabij afrit A58 Vlissingen - Roosendaal - Eindhoven en met directe toegang naar A17 Roosendaal - Moerdijk. Hoofdkwartier van logistieke dienstverlener Jan de Rijk. Uitbreidings- of herontwikkelingpotentieel onsite.
| Adres | Blauwhekken 2 - 4751 XD Roosendaal |
|---|---|
| Oppervlakte | 18.029 m2 |
| Bouwjaar | 2019 |
| Bezettingsgraad | 100% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
Nieuwbouw state-of-the-art gebouw op de logistieke hotspot Borchwerf II voor productie- en distributieactiviteiten. Het dak is voorzien van een fotovoltaïsche installatie.
| Rietveldenweg 32, 34-36 - 5222 AR 's-Hertogenbosch Koenendelseweg 19-23 - 5222 BG 's-Hertogenbosch |
|---|
| 15.532 m2 |
| 8.500 m2 |
| 1973 - 1981 - 1989 - 1992 - 2015 |
| 100% |
Site bestaat uit vier gebouwen in de bedrijvensite Rietvelden. De site ligt op de logistieke as A59 - Moerdijk - s'-Hertogenbosch - Nijmegen en heeft een goede bereikbaarheid naar de autosnelweg. De containerterminal BCTN ligt op slechts 1,6 km, wat een unieke troef is.
| Adres | Kronosstraat 2 - 5048 CE Tilburg |
|---|---|
| Oppervlakte | 13.309 m2 |
| Bouwjaar | 2004, renovatie in 2011 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Gekoelde bedrijfshal en productieruimte conform HACCP-richtlijnen van de voedingsindustrie. Gelegen in Industriezone Vossenberg II met directe aansluiting op de A58 Eindhoven - Breda, in logistieke corridor Tilburg Waalwijk. In gebruik door Dutch Bakery voor logistieke en industriële bakkerij-activiteiten met expeditie.
| Adres | Belle van Zuylenstraat 10 - 5032 MA Tilburg |
|---|---|
| Oppervlakte | 28.493 m2 |
| Bouwjaar | 1989, uitbreiding in 1997 - renovatie in 2019 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Zichtlocatie langs de A58 Vlissingen - Breda - Eindhoven, in bedrijventerrein Katsbogten. Logistiek complex bestaande uit distributiecentrum en vrijstaand kantoorpand dat in 2019 volledig gerenoveerd, gemoderniseerd en verduurzaamd is. Groot aantal dockshelters aan voor- en achterzijde en voldoende parkeervoorzieningen. Hoofdkwartier van woondiscounter Kwantum.
| Adres | Celsiusweg 25 en 35 - 5928 PR Venlo Archimedesweg 12 - 5928 PP Venlo |
|---|---|
| Oppervlakte | 11.903 m2 |
| Bouwjaar | 2001 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Site bestaat uit drie gebouwen gelegen op de logistieke hotspot Venlo Trade Port. De site is multimodaal ontsloten door zijn ligging quasi naast de ECT railterminal en op korte afstand van de borge terminal, nabij de afritten van de snelwegen A73 en A67. Binnen een straal van 100 km liggen verschillende luchthavens, wat een unieke troef is. De twee grootste gebouwen zijn voorzien van een fotovoltaïsche installatie.
| Adres | Hooglandseweg 6 - 4214 KG Vuren |
|---|---|
| Oppervlakte | 14.020 m2 |
| Bouwjaar | 2018 |
| Bezettingsgraad | 100% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
In 2018 op maat gebouwd voor farmaceutische groothandel The Medical Export Group. Gelegen op de as Rotterdam - Ruhrgebied met goede ontsluiting via de A15 Rotterdam - Nijmegen - Ruhrgebied en de A2 Amsterdam - Utrecht - Eindhoven. Geklimatiseerd en geschikt voor opslag van farmaceutische producten en temperatuurgevoelige goederen.
| 1 | Berchem - Greenhouse Antwerp | p. 164 S |
|---|---|---|
| 2 | Antwerpen - Greenhouse Singel | p. 164 N |
| 3 | Antwerpen - Gateway House | p. 168 |
| 4 | Edegem - De Arend | p. 169 S |
| 5 | Aartselaar | p. 168 |
| 6 | Herentals - Gencor | p. 169 N |
| 7 | Mechelen Campus - | |
|---|---|---|
| B S Greenhouse Mechelen |
p. 165 | |
| 8 | Mechelen - Intercity Business Park E |
p. 170 |
| 9 | Mechelen Business Tower | p. 169 |
| 10 | Diegem - Greenhouse BXL B S |
p. 164 |
|---|---|---|
| 11 | St.-Stevens-Woluwe - Woluwe Garden | p. 170 |
| 12 | Zellik - Exiten | p. 170 |
| 13 | Dilbeek - Inter Access Park | p. 168 |
| 14 | Hoeilaart - Park Rozendal | p. 169 |
15 Leuven - Ubicenter p. 165
1 Rangschikking per regio op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel en op de as Brussel - Leuven.
1 Kantoren in België S Slimme meters B BREEAM certificaat
N Acquisitie in 2020 E Zonne-energie / fotovoltaïsche installatie
Greenhouse is een vernieuwend, inspirerend en servicegericht kantorenconcept van Intervest in Berchem, Mechelen en Diegem waar werken een aangename beleving is. Greenhouse combineert traditionele kantoren die voor lange termijn verhuurd zijn met serviced offices en coworking lounges. Greenhouse biedt extra dienstverlening aan alle huurders en gebruikers zoals gemeenschappelijke vergader- en evenementenruimtes, centrale receptie, restaurant, strijkcentrale, pakjesdienst, fitness-faciliteiten, schoonmaak en een 7/7 technische helpdesk. Een Greenhouse-abonnement geeft toegang tot de coworking lounges op de verschillende Greenhouse locaties. Ook de langetermijnhuurders kunnen op de verschillende locaties gebruik maken van de Greenhouse-diensten en faciliteiten.
| Adres | Uitbreidingstraat 66 - 2600 Berchem |
|---|---|
| Oppervlakte | 5.763 m2 |
| Bouwjaar | 2016 |
| Bezettingsgraad | 95% |
Greenhouse Antwerp is in 2016 volledig gerenoveerd tot een landmark langs de Antwerpse singel met opvallende prachtige, verticale geveltuin. De coworkingruimtes, meeting rooms en evenementenruimtes zijn ingericht met aandacht voor duurzaamheid en welzijn. De meest prestigieuze evenementenruimte, de 'Greenhouse Boardroom', is een indrukwekkende vergaderzaal voor 24 personen met een lounge.
| Adres | Desguinlei 100 - 2000 Antwerpen |
|---|---|
| Potentiële oppervlakte | circa 16.500 m2 |
| Renovatiejaar | 2021 - 2022 |
Het vroegere Mercatorgebouw, gelegen op de Singel in Berchem recht tegenover het welbekende gelijknamige cultuurcentrum deSingel. Een locatie die zeer goed bereikbaar is, zowel met auto als met het openbaar vervoer.
Uitstekende locatie voor een state-of-the-art renovatieproject van ruim 14.000 m² kantoorruimte aangevuld met 2.500m² aan archiefruimte en ruim 150 parkeerplaatsen. Het gebouw zal na afloop van dit renovatietraject één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zijn.
| Adres | Berkenlaan 8a-8b, 7 - 1831 Diegem |
|---|---|
| Oppervlakte | 20.262 m2 + 5.100 m2 (Parkinghouse) |
| Renovatie- & bouwjaar | 2017 - 2018 en 2020 (bouw Parkinghouse) |
| Bezettingsgraad | 91% |
| BREEAM certificaat | Very Good |
Greenhouse BXL opent na een grondige renovatie eind 2018 de deuren. De wand in het glazen atrium is met echte planten bekleed, het gebouw wordt omringd door verschillende plantentuinen en op het groendak bevindt zich een terras. In de ruime ondergrondse parking zijn er laadpalen voor elektrische wagens. Er zijn voldoende vergader- en evenementenruimtes waaronder een auditorium voor 200 personen en het atrium dat als een multifunctionele ontmoetings- en evenementenruimte fungeert. Er zijn twee restaurants in het gebouw. Het grand café biedt een ruim assortiment aan gezonde broodjes en salades en The Greenery heeft een meer uitgebreide menukaart. Greenhouse BXL ligt naast de Brusselse ring en vlakbij Brussels Airport.
| Adres | Schaliënhoevedreef 20 A - J en T - 2800 Mechelen |
|---|---|
| Oppervlakte | 58.147 m2 |
| Bouwjaar | 2000 - 2005 |
| Bezettingsgraad | 86% |
| BREEAM certificaat | Greenhouse Mechelen (torengebouw): Very Good |
Greenhouse Mechelen bevindt zich op Mechelen Campus. Mechelen Campus bestaat uit een torengebouw van 60 meter en 10 lagere kantoorgebouwen die met elkaar verbonden zijn door een boven- en ondergrondse parking. Vele kantoren zijn door het turnkey-solutionsteam van Intervest in samenspraak met de huurders ingericht.
Tussen de gebouwen bevindt zich een tuin. Er zijn verschillende charging plazas voor elektrische wagens. Greenhouse Mechelen is ondergebracht in het torengebouw en biedt 12 vergader- en evenementenruimtes met een capaciteit van 4 tot 130 personen.
| Adres | Philipssite 5 - 3001 Leuven |
|---|---|
| Oppervlakte | 27.027 m2 |
| Bouwjaar | 2001 |
| Bezettingsgraad | 99% |
Ubicenter Leuven is een hedendaags kantoorcomplex dat aansluit op het innovatieve Greenhouse-concept maar niet rechtstreeks door Intervest uitgebaat wordt. Ubicenter biedt eveneens kantoren op maat, coworking lounges en sleutel-op-de-deur kantoorruimten met extra dienstverlening zoals vergaderzalen, receptiediensten, dagelijks beheer van briefwisseling, telefoon- en faxnummer, douches en catering services. Het gebouw beschikt over een foyer, bedrijfsrestaurant en auditorium.
Ubicenter ligt aan de ring rond Leuven, vlakbij de oprit van de E40 en E314.
N
Dit kwaliteitsvol kantoorgebouw met zes verdiepingen, gelegen aan de E313 in Herentals, bestaat uit drie vleugels en omvat ongeveer 7.300 m² kantoorruimte en 440 parkeerplaatsen. Het gebouw dat voor 83% verhuurd is, biedt naast traditionele kantoren ook flexibele kantoorruimten en full-service dienstverlening.
Duurzame integratie kantoren & logistiek Bezettingsgraad 83% Oppervlakte circa 7.801 m2
| Adres | Atealaan 34a - 2200 Herentals | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 7.801 m2 | |
| Bouwjaar | 2008 | |
| Bezettingsgraad | 83% |
Het kantoorgebouw heeft een strakke architectuur en is voorzien van een moderne HVAC, veel lichtinval en een kwalitatieve afwerking. Er zijn eveneens een high-end receptie, vergaderfaciliteiten en douchefaciliteiten voorzien.
Dit kantoorgebouw grenst aan Herentals Logistics en maakt hierdoor een grootschalige herontwikkeling mogelijk.
Het terrein waarop het kantoorgebouw zich bevindt, grenst aan de logistieke gebouwen Herentals Logistics die reeds deel uitmaken van de vastgoedportefeuille van Intervest.
Met deze aankoop ontstaat een totale site van 18 ha waarop door Intervest een verdere ontwikkeling kan worden gerealiseerd met een unieke duurzame integratie van kantoren en logistiek.
De kantoren van Intervest liggen op strategische locaties in Vlaanderen, zowel in de binnenstad als op campussen buiten de stad, voornamelijk op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel.
Intervest heeft een stevig uitgebouwde marktpositie in Mechelen, een stad die door de groeiende mobiliteitsproblematiek meer en meer een alternatieve locatie voor Brussel vormt.
| Adres | Kontichsesteenweg 54 - 2630 Aartselaar |
|---|---|
| Oppervlakte | 4.140 m2 |
| Bouwjaar | 2000 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Ideaal gelegen tussen de E19 en A12. Bestaat uit een kantoorgedeelte, een magazijn en een zeer ruime parking. De site biedt een maximale zichtbaarheid door de directe ligging aan de Kontichsesteenweg.
| Brusselstraat 59 / Montignystraat 80 - 2018 Antwerpen | |
|---|---|
| 11.172 m2 | |
| 2002 | |
| 76% | |
Statig gebouw schuin tegenover het Antwerpse justitiepaleis, op vijf minuten wandelen van de bruisende en trendy buurt 'Het Zuid'. Zowel met het openbaar vervoer als met de wagen zeer goed bereikbaar.
| Adres | Pontbeekstraat 2 & 4 - 1700 Dilbeek |
|---|---|
| Oppervlakte | 6.392 m2 |
| Bouwjaar | 2000 |
| Bezettingsgraad | 84% |
Het Inter Access Park bestaat uit twee identieke kantoorgebouwen die goed bereikbaar zijn zowel met het openbaar vervoer (station Sint-Agatha-Berchem) als met de wagen (autosnelwegen E40 en R0).
Elk gebouw heeft een grote, prestigieuze inkomhal en de verdiepingen kunnen in hun geheel of opgesplitst gehuurd worden.
| Adres | Prins Boudewijnlaan 45-49 - 2650 Edegem | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 6.931 m2 | |
| Bouwjaar | 1997 | |
| Bezettingsgraad | 65% |
Gelegen op een boogscheut van de E19 bij afrit Kontich. Groen omgeven kantorencomplex bestaande uit drie gebouwen met telkens drie verdiepingen. De efficiënte rechthoekige plateaus bieden veel lichtinval.
| Adres | Atealaan 34a - 2200 Herentals |
|---|---|
| Oppervlakte | 7.801 m2 |
| Bouwjaar | 2008 |
| Bezettingsgraad | 83% |
Zie ook 'Vastgoed in de kijker' pag. 166 - 167
| Adres | Terhulpsesteenweg 6A - 1560 Hoeilaart | ||
|---|---|---|---|
| Oppervlakte | 2.830 m2 | ||
| Bouwjaar | 1994 | ||
| Bezettingsgraad | 86% |
Gelegen in een oase van groen en toch dicht bij Brussel. Uitstekend bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. De luxueuze inkomhal zorgt voor een gedistingeerd karakter en de rechthoekige vorm van de verdiepingen laat toe om de kantoren optimaal in te richten.
| Adres | Blarenberglaan 2C - 2800 Mechelen | |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 13.574 m2 | |
| Bouwjaar | 2001 | |
| Bezettingsgraad | 78% |
Mechelen Business Tower is een landmark langs de E19 ter hoogte van Mechelen. De single-tenant kantorentoren is omgebouwd tot een multi-tenant kantooromgeving.
| Adres | Generaal De Wittelaan 9 - 21 - 2800 Mechelen | ||
|---|---|---|---|
| Oppervlakte | 54.190 m2 | ||
| Bouwjaar | 1993 - 1999 (2016) | ||
| Bezettingsgraad | 87% |
Bedrijvenpark langs de E19 Antwerpen – Brussel met meer dan 54.000 m² bedrijfsruimte verdeeld over 10 kantoorgebouwen. Er zijn circa 40 huurders waaronder een aantal grote bedrijven in de life sciences sector zoals Biocartis, Galapagos en SGS Belgium. Intercity Business Park sluit aan op Mechelen Campus.
| Adres | Woluwedal 18 - 22 - 1932 Sint-Stevens-Woluwe | ||
|---|---|---|---|
| Oppervlakte | 23.681 m2 | ||
| Bouwjaar | 2000 | ||
| Bezettingsgraad | 100% |
Woluwe Garden ligt in Vlaams-Brabant, aan de rand van Brussel. De indrukwekkende inkomhal verbindt drie vleugels met elk acht verdiepingen. Volledig gehuurd door PricewaterhouseCoopers.
| Adres | Zuiderlaan 91 - 1731 Zellik |
|---|---|
| Oppervlakte | 3.628 m2 |
| Bouwjaar | 2002 |
| Bezettingsgraad | 100% |
Pand met grote visibiliteit naast afrit 10 van de Brusselse ring. Dankzij de rechthoekige vorm van de verdiepingen kunnen de kantoren optimaal ingericht worden.
1 De jaarlijkse financiële verslagen, de verslagen van de raad van toezicht en de verslagen van de commissaris over de boekjaren 2020, 2019 en 2018 alsook de tussentijdse verklaringen en de halfjaarlijkse financiële verslagen (inclusief verslagen van de commissaris) zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap (www.intervest.be). Ze zijn eveneens op eenvoudig verzoek op de zetel verkrijgbaar.
| 1. | Geconsolideerde resultatenrekening | 174 | |
|---|---|---|---|
| 2. | Geconsolideerd globaalresultaat | 175 | |
| 3. | Geconsolideerde balans | 176 | |
| 4. | Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen |
178 | |
| 5. | Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 182 | |
| 6. | Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening |
184 | |
| Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen |
184 | ||
| Toelichting 2. Grondslagen voor de financiële verslaggeving |
184 | ||
| Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie |
193 | ||
| Toelichting 4. Vastgoedresultaat |
195 | ||
| Toelichting 5. Vastgoedkosten |
198 | ||
| Toelichting 6. Algemene kosten |
200 | ||
| Toelichting 7. Personeelsbeloningen |
201 | ||
| Toelichting 8. Andere operationele opbrengsten en kosten |
202 | ||
| Toelichting 9. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
202 | ||
| Toelichting 10. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
202 | ||
| Toelichting 11. Ander portefeuilleresultaat |
203 | ||
| Toelichting 12. Netto-interestkosten |
203 |
| Toelichting 13. Belastingen |
205 | |
|---|---|---|
| Toelichting 14. Vaste activa |
206 | |
| Toelichting 15. Vlottende activa |
211 | |
| Toelichting 16. Eigen vermogen |
212 | |
| Toelichting 17. Voorzieningen |
215 | |
| Toelichting 18. Kortlopende verplichtingen |
216 | |
| Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden |
217 | |
| Toelichting 20. Financiële instrumenten |
219 | |
| Toelichting 21. Uitgestelde belastingen - verplichtingen |
223 | |
| Toelichting 22. Berekening schuldgraad |
223 | |
| Toelichting 23. Verbonden partijen |
224 | |
| Toelichting 24. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen |
225 | |
| Toelichting 25. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten |
226 | |
| Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen |
226 | |
| Toelichting 27. Gebeurtenissen na balansdatum |
227 | |
| 7. | Verslag van de commissaris | 229 |
| 8. | Enkelvoudige jaarrekening Intervest Offices & Warehouses nv |
234 |
| in duizenden € | Toelichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 4 | 61.303 | 66.143 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | -51 | -166 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 61.252 | 65.977 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 4 | 752 | 707 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
4 | 13.643 | 13.462 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huur schade en wederinstaatstelling |
-698 | -774 | |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
4 | -13.623 | -13.462 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 4 | 460 | 1.198 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 61.786 | 67.108 | |
| Technische kosten | 5 | -876 | -939 |
| Commerciële kosten | 5 | -318 | -334 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 5 | -892 | -672 |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | -5.281 | -4.800 |
| Andere vastgoedkosten | 5 | -1.162 | -784 |
| Vastgoedkosten | -8.529 | -7.529 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 53.257 | 59.579 | |
| Algemene kosten | 6 | -4.085 | -3.777 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 8 | -254 | 89 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
48.918 | 55.891 | |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 9 | 1.670 | 5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 10 | 15.454 | 22.307 |
| Ander portefeuilleresultaat | 11 | -9.083 | -5.661 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 56.959 | 77.901 | |
| Financiële opbrengsten | 67 | 77 | |
| Netto-interestkosten | 12 | -7.955 | -8.543 |
| Andere financiële kosten | -36 | -35 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.311 | -3.065 | |
| Financieel resultaat | -10.235 | -11.566 | |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 46.724 | 66.335 | |
| Belastingen | 13 | -664 | -587 |
| NETTORESULTAAT | 46.060 | 65.748 |
| in duizenden € | Toelichting | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 46.060 | 65.748 | |
| - Minderheidsbelangen | 2.629 | -17 | |
| NETTORESULTAAT - aandeel Groep | 43.431 | 65.765 | |
| Toelichting: | |||
| EPRA resultaat - aandeel groep | 40.355 | 46.820 | |
| Portefeuilleresultaat | 9-11 | 5.387 | 22.010 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.311 | -3.065 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Financieel verslag |
2020 | 2019 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 8.6 | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde | 8.6 | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 8.6 | 25.164.126 | 24.516.858 |
| Nettoresultaat - aandeel groep (€) | 1,73 | 2,68 | |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,73 | 2,68 | |
| EPRA resultaat (€) | 1,60 | 1,91 |
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 46.060 | 65.748 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
1.394 | 0 |
| Herwaardering zonnepanelen | 1.394 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 47.454 | 65.748 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 44.825 | 65.765 |
| Minderheidsbelangen | 2.629 | -17 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 1.022.835 | 894.262 | |
| Immateriële vaste activa | 479 | 465 | |
| Vastgoedbeleggingen | 14 | 1.017.958 | 892.813 |
| Andere materiële vaste activa | 4.022 | 714 | |
| Financiële vaste activa | 20 | 241 | 252 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 135 | 18 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 25.158 | 24.601 | |
| Financiële vlottende activa | 13 | 0 | |
| Handelsvorderingen | 15 | 11.595 | 11.962 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 15 | 6.539 | 5.974 |
| Kas en kasequivalenten | 2.682 | 2.156 | |
| Overlopende rekeningen | 15 | 4.329 | 4.509 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.047.993 | 918.863 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | Toelichting | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| EIGEN VERMOGEN | 554.414 | 524.433 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
547.218 | 523.859 | |
| Kapitaal | 16 | 230.638 | 222.958 |
| Uitgiftepremies | 16 | 181.682 | 173.104 |
| Reserves | 16 | 91.467 | 62.032 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 43.431 | 65.765 | |
| Minderheidsbelangen | 24 | 7.196 | 574 |
| VERPLICHTINGEN | 493.579 | 394.430 | |
| Langlopende verplichtingen | 340.000 | 274.065 | |
| Voorzieningen | 17 | 0 | 1.875 |
| Langlopende financiële schulden | 19 | 313.743 | 255.472 |
| Kredietinstellingen | 308.743 | 220.556 | |
| Andere | 5.000 | 34.916 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 20 | 10.917 | 8.627 |
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | 1.267 | 1.211 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 21 | 14.073 | 6.880 |
| Kortlopende verplichtingen | 153.579 | 120.365 | |
| Voorzieningen | 17 | 978 | 1.875 |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 123.522 | 88.137 |
| Kredietinstellingen | 26.239 | 23.137 | |
| Commercial paper | 62.300 | 65.000 | |
| Andere | 34.983 | 0 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 20 | 94 | 68 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 8.572 | 7.785 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 18 | 1.284 | 3.970 |
| Overlopende rekeningen | 18 | 19.129 | 18.530 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.047.993 | 918.863 |
| SCHULDGRAAD in % | Toelichting | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65%) | 22 | 43,0% | 39,0% |
| NETTOWAARDE PER AANDEEL in € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
| Nettowaarde (reële waarde) | 21,46 | 21,25 | |
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 22,64 | 22,40 | |
| EPRA NTA | 22,40 | 21,77 |
| In duizenden € | Kapitaal | |||
|---|---|---|---|---|
| Minderheidsbelangen Nettoresultaat van |
||||
| - | Uitgiftepremies Totaal reserves |
TOTAAL EIGEN het boekjaar VERMOGEN |
||
| verhoging Kapitaal Gestort kapitaal Kosten |
||||
| BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR | 221.332 | -1.727 167.883 55.015 |
34.114 591 477.208 |
|
| Globaalresultaat vorig boekjaar | 65.765 -17 65.748 |
|||
| Overboekingen door resultaatverdeling van boekjaar van 2 jaar geleden: | ||||
| Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed ■ |
15.308 | -15.308 | ||
| Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische ■ vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-10.747 | 10.747 | ||
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo ■ van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-1.615 | 1.615 | ||
| Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren ■ |
4.071 | -4.071 | ||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van 2 jaar geleden | 3.353 | 5.221 | 8.574 | |
| Dividenden boekjaar van 2 jaar geleden | -27.097 -27.097 |
|||
| BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR | 224.685 | -1.727 173.104 62.032 |
65.765 574 524.433 |
|
| Globaalresultaat boekjaar | 1.394 | 43.431 2.629 47.454 |
||
| Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: | ||||
| Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed ■ |
13.703 | -13.703 | ||
| Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische ■ vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-1.814 | 1.814 | ||
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo ■ van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-3.065 | 3.065 | ||
| Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren ■ |
9.095 | -9.095 | ||
| Toevoeging aan de andere reserves ■ |
10.121 | -10.121 | ||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar | 7.688 | 8.578 | 16.266 | |
| Kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics | -8 | 3.993 3.985 |
||
| Dividenden vorig boekjaar | -37.725 -37.725 |
|||
| BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR | 232.373 -1.735 |
181.682 91.467 |
43.431 7.196 554.414 |
| Kapitaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gestort Kapitaal |
verhoging - kapitaal Kosten |
Uitgiftepremies | Totaal reserves | Nettoresultaat van het boekjaar |
Minderheidsbelangen | TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
| 221.332 | -1.727 | 167.883 | 55.015 | 34.114 | 591 | 477.208 |
| 65.765 | -17 | 65.748 | ||||
| 15.308 | -15.308 | 0 | ||||
| -10.747 | 10.747 | 0 | ||||
| -1.615 | 1.615 | 0 | ||||
| 4.071 | -4.071 | 0 | ||||
| 3.353 | 5.221 | 8.574 | ||||
| -27.097 | -27.097 | |||||
| 224.685 | -1.727 | 173.104 | 62.032 | 65.765 | 574 | 524.433 |
| 1.394 | 43.431 | 2.629 | 47.454 | |||
| 13.703 | -13.703 | 0 | ||||
| -1.814 | 1.814 | 0 | ||||
| -3.065 | 3.065 | 0 | ||||
| 9.095 | -9.095 | 0 | ||||
| 10.121 | -10.121 | 0 | ||||
| 7.688 | 8.578 | 16.266 | ||||
| -8 | 3.993 | 3.985 | ||||
| -37.725 | -37.725 | |||||
| 232.373 | -1.735 | 181.682 | 91.467 | 43.431 | 7.196 | 554.414 |
In duizenden €
Overboekingen door resultaatverdeling van twee jaar geleden:
Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: 1.394 1.394
Overboekingen als gevolg van toepassing IAS 16 op zonnepanelen -324 8 316 0
BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 90 77.081 -30.210 -6.522 17.865 33.163 91.467
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTAAL RESERVES | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
Andere reserves | Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding instrumenten die niet |
impact op de reële Reserve voor de waarde* |
saldo van de variaties waarde van vastgoed - Reserve voor het in de investerings |
Wettelijke reserves | |
| 55.015 | 19.996 | 6.034 | -1.842 | -17.658 | 48.395 | 90 | |
| 15.308 | 15.308 | ||||||
| -10.747 | -10.747 | ||||||
| -1.615 | -1.615 | ||||||
| 4.071 | 4.071 | ||||||
| 62.032 | 24.067 | 6.034 | -3.456 | -28.404 | 63.701 | 90 | |
| 1.394 | 1.394 | ||||||
| 13.703 | 13.703 | ||||||
| -1.814 | -1.814 | ||||||
| -3.065 | -3.065 | ||||||
| 9.095 | 9.095 | ||||||
| 10.121 | 10.121 | ||||||
| 316 | 8 | -324 | |||||
| 91.467 | 33.163 | 17.865 | -6.522 | -30.210 | 77.081 | 90 | |
| in duizenden € | Toelichting | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 2.156 | 1.972 | ||
| 1. | Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 41.469 | 47.218 | |
| Operationeel resultaat | 56.959 | 77.901 | ||
| Betaalde interesten | -7.745 | -8.957 | ||
| Andere niet-operationele elementen | -633 | -545 | ||
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom verrichtingen |
-8.769 | -23.154 | ||
| ■ | Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa |
749 | 392 | |
| ■ | Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 9 | -1.670 | -5.364 |
| ■ | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 10 | -15.454 | -22.307 |
| ■ | Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders |
11 | -1.477 | -1.536 |
| ■ | Ander portefeuilleresultaat | 11 | 9.083 | 5.661 |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | 1.657 | 1.973 | ||
| Beweging van activa | 973 | -4.749 | ||
| Beweging van verplichtingen | 684 | 6.722 | ||
| 2. | Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -113.649 | 3.748 | |
| Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleg gingen |
14 | -5.037 | -8.120 | |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 14 | -42.683 | -23.953 | |
| Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen | 14 | -43.959 | 0 | |
| Investeringen in projectontwikkelingen | 14 | -20.886 | -29.594 | |
| Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 9 | 0 | 66.780 | |
| Betaalde exit taks bij fusie met vastgoedvennootschappen | 0 | -700 | ||
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | -1.084 | -665 | ||
| 3. | Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 72.706 | -50.782 | |
| Terugbetaling van leningen | -28.297 | -105.330 | ||
| Opname van leningen | 122.425 | 73.000 | ||
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 39 | 70 | ||
| Betaling van dividenden | -21.461 | -18.522 | ||
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 2.682 | 2.156 |
Intervest heeft in 2020 een kasstroom van € 41 miljoen uit bedrijfsactiviteiten gegenereerd ten opzichte van € 47 miljoen in 2019, de daling is ondermeer een gevolg van de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019 van circa € 5 miljoen.
De kasstroom uit investeringsactiviteiten bedraagt € -114 miljoen en omvat acquisities en investeringen en uitbreidingen in de bestaande vastgoedportefeuille en projectontwikkelingen.
De kasstroom uit financieringsactiviteiten van de groep bedraagt € 73 miljoen en bestaan in 2020 uit een toename in de opname van kredieten voor € 94 miljoen en de uitbetaling van dividenden ten belope van € 21 miljoen.
Het bedrag opgenomen onder de verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen van € 44 miljoen bevat ook de betaling van enkele facturen voor de herontwikkeling van project Greenhouse Singel voor een bedrag van € 4 miljoen, die op het moment van de verwerving van de aandelen van Greenhouse Singel op de balans opgenomen waren onder de rubriek handelsschulden.
Intervest Offices & Warehouses nv heeft als beursgenoteerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde jaarrekening van de GVV's gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2020 omvat de vennootschap en haar perimetervennootschappen (de "Groep"). De jaarrekening van Intervest is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van toezicht op 18 maart 2021 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 28 april 2021.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2020.
〉 Aanpassingen van IFRS 3 Bedrijfscombinaties: verduidelijking van de definitie van een bedrijf
〉 Aanpassingen van IAS 1 en IAS 8: Definitie van materieel
〉 Aanpassingen van IFRS 9, IAS 39 en IFRS 7 Hervorming van de Referentierentevoeten - fase 1〉
〉 Aanpassingen van de referenties naar het Conceptueel kader in IFRS-standaarden.
Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in huidig boekjaar maar wel eerder mogen worden toegepast, nog niet toegepast. Hieronder wordt voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor Intervest, aangegeven welke invloed de toepassing ervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening van 2020 en verder. Onderstaande standaarden werden nog niet bekrachtigd binnen de EU.
〉 Aanpassingen van IAS 8: Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van schattingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023)
〉 Aanpassingen van IAS 37 Provisies, Voorwaardelijke Verplichtingen en Voorwaardelijke Activa met betrekking tot de kosten die moeten worden meegenomen bij de beoordeling of een contract bezwarend is (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022)
Verwacht wordt dat bovenvermelde standaarden en interpretaties geen materiële impact zullen hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Intervest.
De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast.
Een perimetervennootschap is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de omvang van de opbrengsten te beïnvloeden. De jaarrekening van een perimetervennootschap wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de perimetervennootschappen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de perimetervennootschap komt overeen met deze van de moedermaatschappij.
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van perimetervennootschappen is in Toelichting 24 opgenomen.
Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de definitie van bedrijf overeenkomstig IFRS 3 – Bedrijfscombinaties, worden activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschaffingswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte netto-activa. Indien dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waarden. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschaffingswaarde.
Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschaffingsdatum en aangepast worden binnen de 12 volgende maanden.
Na de eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waardeverminderingstest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voortvloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingsverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar.
In het geval van de verkoop of in het geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een perimetervennootschap, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop.
Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een perimetervennootschap die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een perimetervennootschap verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill, erkend op het moment van het verwerven van controle, niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige). Dergelijke vergelijking
gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resultatenrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
Heffingen opgelegd door de overheid worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets met toepassing van IFRIC 21 - Levies. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van onder andere de onroerende voorheffing op 1 januari van elk boekjaar. Tevens wordt de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders en de recuperatie van onroerende voorheffing op leegstaande panden bij de overheid volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari van elk boekjaar. De netto impact op de resultatenrekening blijft aldus beperkt tot de niet-doorrekenbare/recupereerbare onroerende voorheffing die op 1 januari volledig erkend wordt als kost, en niet wordt gespreid over het boekjaar.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek "Ander portefeuilleresultaat".
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en het via recht-van-gebruik gehouden vastgoed.
Projectontwikkelingen (zoals bedoeld in de definitie van projectontwikkelingen) en terreinen die worden aangehouden met als doel hierop projectontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en waardestijging op termijn, maar waarvoor nog geen concrete bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve), worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd.
De eerste opname van een acquisitie of ontwikkeling in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt, maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.
De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
De financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de verwerving of een ontwikkeling van een vastgoedbelegging worden mee geactiveerd. Wanneer voor een bepaald actief specifieke middelen werden geleend, worden de effectieve financieringskosten van die lening tijdens de periode geactiveerd, verminderd met eventuele beleggingsinkomsten uit de tijdelijke belegging van die lening.
Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken:
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV's uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%. Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen1 en de BE-REIT vereniging2 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen is berekend. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven. Het percentage zal elke 5 jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschreden wordt.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de in België gelegen vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
De overdrachtsrechten voor logistiek vastgoed in Nederland bedragen op 31 december 2020 6,0%.
Per 1 januari 2021 is het overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van niet-residentieel vastgoed verhoogd van 6 procent naar 8 procent. Het 8 procent-tarief geldt zowel voor de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor belaste verkrijgingen van aandelen in vastgoedvennootschappen (onroerendezaakrechtspersonen). De Groep heeft ervoor geopteerd om deze belastingsverhoging reeds te verwerken in de cijfers van 31 december 2020. Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Intervest steeds 1% extra in rekening. Voor de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via Nederlandse perimetervennootschappen betekent dit bijgevolg dat vanaf boekjaar 2020 de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,09, voor boekjaar 2019 is dit 1,07.
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen". Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve "c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als een vastgoedbelegging wordt tevens opgenomen in de rubriek 'Vastgoedbeleggingen'. Na initiële opname aan aanschaffingswaarde, worden de projecten van zodra zij beschikbaar zijn voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde. Deze reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico's. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.
Alle lasten die verbonden zijn met de ontwikkeling of constructie van onroerende goederen, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23 worden de financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur.
De activiteiten die nodig zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik, omvatten meer dan de fysieke bouw van het actief. Ze omvatten ook het
1 Bestaande uit Pieter Paepen (CBRE), Pierre van der Vaeren (CBRE), Christophe Ackermans (Cushman & Wakefield), Kris Peetermans (Cushman & Wakefield), Rod Scrivener (Jones Lang LaSalle), Jean-Paul Ducarme (PwC), Celine Janssens (Stadim), Philippe Janssens (Stadim), Luk van Meenen (Troostwijk-Roux Expertises) en Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners).
2 De BE-REIT vereniging is een vereniging die de 17 Belgische GVV's groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector.
technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw, zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen in die mate dat zijde toestand van het actief veranderen.
De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en administratieve werkzaamheden worden uitgevoerd. De activering wordt evenmin opgeschort als een tijdelijk uitstel een noodzakelijk onderdeel vormt van het proces om een actief klaar te maken voor zijn beoogde gebruik of verkoop.
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de rubriek "Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen". De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegengeboekt bij verkoop. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
Bij de resultaatsbestemming worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen ten opzichte van de originele aanschaffingswaarde van die vastgoedbeleggingen overgeboekt naar de rubriek "m. Andere reserves". Op deze wijze worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen beschouwd als beschikbare reserves.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassificeerd als "Andere materiële vaste activa".
De zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten.
De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 25 jaar zonder rekening te houden met enige restwaarde.
De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost min de geaccumuleerde afschrijvingen daalt. In deze laatste gevallen worden zij in het resultaat opgenomen.
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Andere materiële vaste activa worden afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management.
De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| 〉 | installaties, machines en uitrusting | 20% |
|---|---|---|
| 〉 | meubilair en rollend materieel | 25% |
| 〉 | informaticamaterieel | 33% |
| 〉 | vastgoed voor eigen gebruik | |
| › terreinen |
0% | |
| › gebouwen |
5% | |
| 〉 | andere materiële vaste activa | 16% |
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultatenrekening opgenomen.
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op transactiedatum, wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële waarde.
De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 Financiële instrumenten op basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de financiële activa als de eigenschappen
van de contractuele kasstromen van het financiële actief en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde.
Financiële activa worden geclassificeerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financieel actief wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen.
Derivaten behoren ook tot de categorie tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en effectief zijn.
Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-afgeleide financiële instrumenten die worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te houden om contractuele kasstromen te ontvangen (Held to collect) en de contractvoorwaarden van het financiële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen (Solely Payments of Principal and Interest - SPPI).
Tot deze categorie behoren:
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen vermits deze aangehouden zijn bij gerenommeerde financiële instellingen. Geldmiddelen en kasequivalenten worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan nominale waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Kredietverliezen worden onder toepassing van IFRS 9 vervroegd in de jaarrekening erkend. Rekening houdend met het relatief beperkte bedrag van vervallen uitstaande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht Intervest de impact op de geconsolideerde jaarrekening beperkt.
Financiële verplichtingen worden geclassificeerd als financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat of als financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs
Financiële verplichtingen worden geclassificeerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden.
Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden.
Een financiële verplichting wordt in deze categorie ondergebracht als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie aan reële waarde via resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en effectief zijn.
Voor Intervest betreft dit specifiek de Interest Rate Swaps waarvoor geen hedge accounting wordt toegepast in de mate dat zij een negatieve reële waarde hebben.
Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de Groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs omvatten de langlopende financiële verplichtingen (bankschulden, leasingschulden, obligatieleningen), overige langlopende verplichtingen, kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen.
Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de onderneming, na aftrek van alle verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en en de definities van een eigenvermogensinstrument.
Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
De Groep gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden, houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde conform IFRS 9. De derivaten die door Intervest momenteel aangehouden worden, kwalificeren niet als indekkingstransacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers. Volgens de wet dient de werkgever een minimale rente te garanderen waarbij de vennootschap de verplichting heeft bijkomende bijdragen te betalen indien het pensioenfonds niet over voldoende activa zou beschikken om de pensioenen van alle werknemers te betalen met betrekking tot de diensten die zij hebben geleverd.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest wordt driemaandelijks gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag en in "Toelichting 13. Vaste activa" van het Financieel verslag. De vastgoedportefeuille wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
Voor sommige van haar investeringen houdt Intervest niet de naakte eigendom aan, maar enkel het vruchtgebruik via een concessie of erfpacht of soortgelijke. Concreet werd hiervoor een financiële verplichting aangelegd conform IFRS 16. Deze financiële verplichting betreft de huidige waarde van alle toekomstige leasebetalingen. In het bepalen van de huidige waarde van deze toekomstige leasebetalingen worden enkele beoordelingen en schattingen gemaakt, met name bij het bepalen van de duurtijd van de concessie (afhankelijk van contractuele verlengingsmogelijkheden van de concessie enerzijds en de economische levensduur van het gebouw waar de vastgoedschatter rekening mee houdt in de reële waardebepaling anderzijds) en bij het bepalen van de incrementele rentevoet als discount rate van de leasebetalingen.
De reële waarde van de financiële derivaten van Intervest wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een uitgebreide beschrijving bevindt zich in "Toelichting 19. Financiële instrumenten" in het Financieel verslag.
De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke procedures. Intervest was in 2020 betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, fiscale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrekking tot aanrekening van de exit taks aanslagjaar 1999 speciaal. In haar arrest dd. 25 april 2017 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen het beroep van Intervest evenwel ongegrond verklaard. Het arrest werd op 10 november 2017 betekend. Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatie beroep aangetekend tegen voormeld arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Het Hof van Cassatie heeft op 28 november 2019 Intervest in het gelijk gesteld en het arrest van het Hof van Beroep verbroken. Het geschil is nu verwezen naar het Hof van Beroep van Gent. (zie Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen" in het Financieel verslag"). De vennootschap is van oordeel dat deze procedure geen belangrijke weerslag zal hebben op de resultaten van de vennootschap.
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten.
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| BEDRIJFS SEGMENTERING |
Kantoren | Logistiek vastgoed | Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Huurinkomsten | 26.150 | 25.624 | 35.153 | 40.519 | 61.303 | 66.143 | ||
| Met verhuur verbonden kosten |
-43 | -20 | -8 | -146 | -51 | -166 | ||
| Nettohuurresultaat | 26.107 | 25.604 | 35.145 | 40.373 | 61.252 | 65.977 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
50 | 324 | 484 | 807 | 534 | 1.131 | ||
| Vastgoedresultaat | 26.157 | 25.928 | 35.629 | 41.180 | 61.786 | 67.108 | ||
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille |
20.938 | 21.723 | 32.127 | 37.856 | -4.147 | -3.688 | 48.918 | 55.891 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleg gingen |
0 | 0 | 1.670 | 5.364 | 1.670 | 5.364 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen |
-16.624 | -3.503 | 32.078 | 25.810 | 15.454 | 22.307 | ||
| Ander portefeuille resultaat |
-65 | -1.380 | -9.018 | -4.281 | -9.083 | -5.661 | ||
| Operationeel resultaat van het segment |
4.249 | 16.840 | 56.857 | 64.749 | -4.147 | -3.688 | 56.959 | 77.901 |
| Financieel resultaat | -10.235 | -11.566 | -10.235 | -11.566 | ||||
| Belastingen | -664 | -587 | -664 | -587 | ||||
| NETTORESULTAAT | 4.249 | 16.840 | 56.857 | 64.749 | -15.046 | -15.841 | 46.060 | 65.748 |
Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag.
Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is voor de kantoren gedaald met € 0,8 miljoen, als gevolg van een stijging in de kosten. Het operationeel resultaat van het kantorensegment daalt met € 12,6 miljoen voornamelijk als gevolg van een daling in de reële waarde van de kantorenportefeuille van circa 5% of € 16,6 miljoen. Deze daling is enerzijds het gevolg van een waardevermindering van Woluwe Garden in functie van de toekomstmogelijkheden van dit kantoorgebouw, zowel op vlak van herontwikkeling als op vlak van desinvestering. Anderzijds een gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen in de huidige onzekere economische situatie.
Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille van het logistiek segment is met € 5,7 miljoen gedaald. Deze afname volgt uit de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van € 5,7 miljoen naar aanleiding van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic in Oudsbergen in 2019. Het verlies aan inkomsten als gevolg van de desinvesteringen eind 2019 zijn gecompenseerd door de huurinkomsten ontstaan uit de nieuwe cash-flow genererende acquisities in 2019 en 2020. Het operationeel resultaat van het logistiek segment daalt met € 7,9 miljoen, onder meer door de vergoeding van Medtronic ontvangen in 2019 en het verkoopresultaat als gevolg van de desinvesteringen eind 2019, gecompenseerd door het verder aanscherpen van de rendementen in voornamelijk Nederland.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Kantoren | Logistiek vastgoed | TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Reële waarde van de vastgoedbeleg gingen |
381.656 | 350.069 | 636.302 | 542.744 | 1.017.958 | 892.813 |
| Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
2.971 | 6.803 | 2.066 | 1.317 | 5.037 | 8.120 |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 42.683 | 23.953 | 42.683 | 23.953 |
| Investeringen in projectontwikke lingen |
2.562 | 0 | 18.324 | 29.594 | 20.886 | 29.594 |
| Verwerving van aandelen van vast goedvennootschappen |
42.677 | 0 | 0 | 0 | 42.677 | 0 |
| Desinvestering/overboeking van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | -57.665 | 0 | -57.665 |
| Overboeking naar andere materiële vaste activa |
0 | 0 | -1.592 | 0 | -1.592 | 0 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 390.365 | 358.821 | 670.166 | 564.206 | 1.060.531 | 923.027 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 245.538 | 237.732 | 800.399 | 707.858 | 1.045.937 | 945.595 |
| Bezettingsgraad (%) | 88% | 90% | 96% | 96% | 93% | 93% |
In overeenstemming met IAS 16, worden de zonnepanelen vanaf 2020 niet langer opgenomen onder de vastgoedbeleggingen, maar onder de materiële vaste activa waardoor ze in bovenstaande tabel als overboeking vermeld staan in 2020.
De geografische segmentering toont het operationeel resultaat en de kerncijfers opgedeeld naar het land waarin ze gerealiseerd werden. De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING |
Vastgoedbeleggingen België |
Vastgoedbeleggingen Corporate Nederland |
TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Huurinkomsten | 47.204 | 55.317 | 14.099 | 10.826 | 61.303 | 66.143 | ||
| Met verhuur verbonden kosten |
-51 | -166 | 0 | 0 | -51 | -166 | ||
| Nettohuurresultaat | 47.153 | 55.151 | 14.099 | 10.826 | 61.252 | 65.977 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
494 | 1.130 | 40 | 1 | 534 | 1.131 | ||
| Vastgoedresultaat | 47.647 | 56.281 | 14.139 | 10.827 | 61.786 | 67.108 | ||
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille |
40.205 | 50.003 | 12.860 | 9.576 | -4.147 | -3.688 | 48.918 | 55.891 |
| Resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen |
1.670 | 5.364 | 0 | 0 | 1.670 | 5.364 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen |
-4.740 | 5.607 | 20.194 | 16.700 | 15.454 | 22.307 | ||
| Ander portefeuille resultaat |
-1.652 | -1.543 | -7.431 | -4.118 | -9.083 | -5.661 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT |
35.483 | 59.431 | 25.623 | 22.158 | -4.147 | -3.688 | 56.959 | 77.901 |
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING | België | Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen Nederland |
TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 |
| Reële waarde van de vastgoed beleggingen |
735.060 | 674.706 | 282.898 | 218.107 | 1.017.958 | 892.813 |
| Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
4.449 | 7.723 | 588 | 397 | 5.037 | 8.120 |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 42.683 | 23.953 | 42.683 | 23.953 |
| Investeringen in projectontwikkelingen | 19.560 | 6.180 | 1.326 | 23.414 | 20.886 | 29.594 |
| Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen |
42.677 | 0 | 0 | 0 | 42.677 | 0 |
| Desinvestering van vastgoedbeleggingen | 0 | -57.665 | 0 | 0 | 0 | -57.665 |
| Overboeking naar andere materiële vaste activa |
-1.592 | 0 | 0 | 0 | -1.592 | 0 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 752.364 | 691.335 | 308.167 | 231.692 | 1.060.531 | 923.027 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 735.938 | 711.921 | 309.999 | 233.674 | 1.045.937 | 945.595 |
| Bezettingsgraad (%) | 91% | 92% | 98% | 100% | 93% | 93% |
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Huur | 64.065 | 63.024 |
| Huurkortingen | -2.497 | -2.037 |
| Huurvoordelen ('incentives') | -377 | -214 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 112 | 5.370 |
| TOTAAL HUURINKOMSTEN | 61.303 | 66.143 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder.
De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met flexwerkers, verspreid over 222 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 31% (35% in 2019) van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder, die tot het kantorensegment behoort, vertegenwoordigt op 31 december 2020 5% van de jaarhuur (5% in 2019). In 2020 is er één huurder waarvan de jaarhuur op individuele basis 5% vertegenwoordigt van de totale jaarhuur van Intervest (één huurder in 2019). Voor meer toelichting van de belangrijkste huurders wordt verwezen naar het Vastgoedverslag - Risicospreiding naar huurders.
Voor boekjaar 2020 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 61,3 miljoen (€ 66,1 miljoen). Deze daling met € 4,8 miljoen of 7% ten opzichte van 2019 wordt voornamelijk veroorzaakt door een éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding in 2019 van € 5,2 miljoen naar aanleiding van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic in de logistieke site Oudsbergen. Daarnaast wijzigen de huurinkomsten in het als gevolg van de desinvesteringen van drie logistieke sites eind 2019, gecompenseerd door de huurinkomsten ontstaan uit cash-flow genererende acquisities in 2019 en 2020.
In de logistieke portefeuille bedragen de huurinkomsten € 35,2 miljoen ten opzichte van € 40,5 miljoen in 2019. Zonder rekening te houden met de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in 2019 bedroegen de huurinkomsten in de logistieke portefeuille in 2019 € 35,3 miljoen. Ondanks de portefeuillerotatie blijven de huurinkomsten in het logistieke segment dus op hetzelfde niveau.
In het kantorensegment stijgen de huurinkomsten met € 0,5 miljoen ten opzichte van 2019 tot € 26,1 miljoen in 2020. Deze beperkte stijging is het gevolg van de verwerving van het kantoorpand in Herentals.
Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het boekjaar 2019 is bij 42% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (40% in 2019). Gemiddeld zijn in 2020 bij nieuwe contracten huurkortingen toegekend voor 19% van de jaarhuur (7% in 2019). Veelal wordt bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerstvolgende break van de overeenkomst.
Bij het uitbreiden en/of verlengen van een huurcontract is in het boekjaar 2020 gemiddeld bij 61% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (40% in 2019). Er is in 2020 gemiddeld 8% huurkorting op de jaarhuur gegeven bij uitbreidingen en/of verlengingen (9% in 2019).
De waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet-opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| Hoogstens één jaar | 63.876 | 57.103 |
| Tussen één en vijf jaar | 125.496 | 129.599 |
| Meer dan vijf jaar | 77.717 | 75.860 |
| TOTAAL VAN DE TOEKOMSTIGE MINIMUM HUURINKOMSTEN | 267.089 | 262.562 |
De stijging van de toekomstige minimum huurinkomsten met € 4,5 miljoen of 2% ten opzichte van 31 december 2019 is enerzijds het gevolg van huurcontracten op nieuwe acquisities en nieuwe verhuringen, verlengingen en uitbreidingen getekend met huurders in 2020 en anderzijds het voortschrijden van de bestaande contracten.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa | -8 | -8 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -102 | -266 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 59 | 108 |
| TOTAAL MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN | -51 | -166 |
De met verhuur verbonden kosten betreffen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders.
De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode 2010-2020 slechts 0,1% van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaarborgen en bankgaranties van de huurders en contracten te sluiten met degelijke , betrouwbare huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-gerespecteerde contract. Ondanks de huidige economische situatie loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Verkregen vergoedingen op huurschade | 107 | 96 |
| Andere | 645 | 611 |
| Ontvangen beheersvergoedingen van huurders | 645 | 611 |
| TOTAAL RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN | 752 | 707 |
De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die Intervest ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar | 8.208 | 8.199 |
| Recuperatie van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 5.435 | 5.263 |
| TOTAAL RECUPERATIE VAN HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN |
13.643 | 13.462 |
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -8.188 | -8.199 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -5.435 | -5.263 |
| TOTAAL HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN |
-13.623 | -13.462 |
| TOTAAL SALDO VAN GERECUPEREERDE HUURLASTEN EN BELASTINGEN | 20 | 0 |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee.
Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen of heeft dit uitbesteed aan externe vastgoedbeheerders (voor Mechelen Campus en de logistieke gebouwen gelegen in Nederland).
De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halfjaarbasis. Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Inkomsten uit groene stroom (andere dan opstalvergoedingen) | 365 | 259 |
| Ontvangen coördinatievergoedingen turnkey solutions | 15 | 95 |
| Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating Greenhouse Flex | -572 | -479 |
| Eénmalig ontvangen bijdragen voor met verhuur verbonden kosten | 0 | 484 |
| Andere | 652 | 839 |
| TOTAAL ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN OPBRENGSTEN EN KOSTEN | 460 | 1.198 |
De inkomsten uit groene stroom zijn met € 0,1 miljoen gestegen, onder andere door nieuwe installaties in Nederland.
De kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating van de Greenhouse-hubs omvatten alle werkingskosten zoals catering (met uitzondering van eigen personeelskosten) en de gedeeltelijke recuperatie van deze kosten. De inkomsten uit de huurcontracten afgesloten met coworkers en gebruikers van serviced offices en de opbrengst uit de verhuring van de vergaderzalen van Greenhouse coworking zijn opgenomen onder de rubriek huurinkomsten en bedragen € 0,5 miljoen (€ 0,6 miljoen voor 2019).
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -859 | -970 |
| Onderhoud en herstellingen | -620 | -833 |
| Verzekeringspremies | -239 | -137 |
| Niet-recurrente technische kosten | -17 | 31 |
| Schadegevallen | -17 | 31 |
| Schadegevallen (kosten) | -217 | -223 |
| Schadegevallen (opbrengsten) | 200 | 254 |
| TOTAAL TECHNISCHE KOSTEN | -876 | -939 |
De technische kosten omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekeringspremies. Onderhouds- en herstellingskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | -63 | -46 |
| Publiciteit | -183 | -201 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -72 | -87 |
| TOTAAL COMMERCIËLE KOSTEN | -318 | -334 |
Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | -893 | -579 |
| Onroerende voorheffing leegstand | -2.311 | -2.171 |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand | 2.232 | 2.121 |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand vorig boekjaar | 80 | -43 |
| TOTAAL KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GEBOUWEN | -892 | -672 |
De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn tijdens het boekjaar 2020 gestegen ten opzichte van het boekjaar 2019. De leegstandskosten maken voor het boekjaar 2020 circa 1,5% van de totale huurinkomsten van de vennootschap uit (1% in 2019).
Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. Een groot aandeel van de onroerende voorheffing heeft betrekking op Genk Green Logistics, verwacht wordt dat Intervest deze integraal kan recupereren.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Externe beheersvergoedingen | -258 | -143 |
| Kosten van het (intern) beheer van het patrimonium | -5.023 | -4.657 |
| Personeelsbeloningen en zelfstandige medewerkers | -3.310 | -3.096 |
| Vastgoeddeskundige | -179 | -160 |
| Overige kosten | -1.534 | -1.401 |
| TOTAAL BEHEERSKOSTEN VAN HET VASTGOED | -5.281 | -4.800 |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
De beheerskosten van het vastgoed zijn met € 0,5 miljoen toegenomen voornamelijk als gevolg van de toegenomen kosten van het (intern) beheer van het patrimonium door wijzigingen in het personeelsbestand.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Kosten ten laste van de eigenaar | -469 | -236 |
| Onroerende voorheffing contractueel ten last van eigenaar | -598 | -466 |
| Overige andere vastgoedkosten | -95 | -83 |
| TOTAAL ANDERE VASTGOEDKOSTEN | -1.162 | -784 |
De andere vastgoedkosten betreffen vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten. Voor het boekjaar 2020 bedragen deze commerciële tussenkomsten circa € 1,2 miljoen op jaarbasis of 1,9% van de totale huurinkomsten van de Groep (€ 0,8 miljoen of 1,2% in boekjaar 2019). De stijging in 2020 is enerzijds te wijten aan de vastgoedbeleggingen in Nederland, waar de onroerende voorheffing vaak ten laste van de eigenaar valt. Anderzijds zijn er werkingskosten van de Greenhouse-hubs die éénmalig ten laste genomen zijn door de vennootschap.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Abonnemententaks | -488 | -444 |
| Ereloon commissaris | -122 | -120 |
| Bezoldigingen leden van de raad van toezicht | -117 | -63 |
| Liquidity provider | -37 | -32 |
| Financiële dienst | -40 | -30 |
| Personeelsbeloningen en zelfstandige medewerkers | -2.249 | -2.070 |
| Advieskosten | -191 | -190 |
| Overige kosten | -841 | -829 |
| TOTAAL ALGEMENE KOSTEN | -4.085 | -3.777 |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
De algemene kosten belopen € 4,1 miljoen en zijn met circa € 0,3 miljoen toegenomen ten opzichte van 2019. De toename is voornamelijk het gevolg van de éénmalige vergoeding naar aanleiding van de wijziging in de directieraad.
Voor verdere details van het ereloon van de commissaris wordt verwezen naar Toelichting 24.
Een overzicht van de uitbetaalde vergoedingen aan de leden van de raad van toezicht wordt weergegeven in het Verslag van de raad van toezicht - Remuneratieverslag. 50% van de bezoldigingen aan de leden van de raad van toezicht wordt opgenomen onder de algemene kosten, de overige 50% van hun werkzaamheden worden beschouwd als beheerskosten van het vastgoed (overige kosten).
| in duizenden € | 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| intern beheer van Kosten van het het vastgoed |
aan het beheer van Kosten verbonden de vennootschap |
TOTAAL | Kosten van het intern beheer van het vastgoed |
aan het beheer van Kosten verbonden de vennootschap |
TOTAAL | |
| Vergoedingen werknemers en zelfstandige medewerkers |
2.398 | 1.264 | 3.662 | 2.544 | 1.280 | 3.824 |
| Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden |
2.195 | 998 | 3.193 | 2.131 | 1.056 | 3.187 |
| Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding |
77 | 42 | 119 | 62 | 32 | 94 |
| Sociale zekerheid | 440 | 172 | 612 | 358 | 183 | 541 |
| Variabele vergoedingen | 133 | 45 | 178 | 118 | 45 | 163 |
| Ontslagvergoedingen | 23 | 0 | 23 | 0 | 0 | 0 |
| Overige lasten | -470 | 7 | -463 | -125 | -36 | -161 |
| Vergoedingen directieraad | 912 | 985 | 1.897 | 552 | 790 | 1.342 |
| Voorzitter directieraad | 274 | 274 | 548 | 222 | 288 | 510 |
| Vaste vergoeding | 139 | 139 | 278 | 146 | 146 | 292 |
| Variabele vergoeding | 115 | 115 | 230 | 54 | 120 | 174 |
| Pensioenverplichtingen | 20 | 20 | 40 | 22 | 22 | 44 |
| Andere leden directieraad | 638 | 711 | 1.349 | 330 | 502 | 832 |
| Vaste vergoeding | 206 | 262 | 468 | 212 | 239 | 451 |
| Variabele vergoeding | 85 | 77 | 162 | 86 | 227 | 313 |
| Beëindigingsvergoeding | 305 | 335 | 640 | 0 | 0 | 0 |
| Pensioenverplichtingen | 42 | 37 | 79 | 32 | 36 | 68 |
| TOTAAL PERSONEELSBELONINGEN | 3.310 | 2.249 | 5.559 | 3.096 | 2.070 | 5.166 |
Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2020, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 36 personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium (36 in 2019) en 13 personeelsleden voor het beheer van de vennootschap (15 in 2019). Het aantal leden van de directieraad bedraagt drie personen op 31 december 2020 (drie personen op jaareinde 2019).
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke CAO's in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassificeerd te worden als een "defined benefit" plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen aan het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de resultatenrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar 2020 bedragen deze bijdragen € 274.000 (€ 206.000 in 2019). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2020 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is. Voor het kleine tekort is per eindejaar een voorziening aangelegd in de boekhouding.
De vergoedingen van de directieraad worden toegelicht in het Verslag van de raad van toezicht - Remuneratieverslag.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Afschrijving zonnepanelen | -192 | 0 |
| Verzekeringspremies | -40 | -42 |
| Andere | -22 | 131 |
| TOTAAL ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN | -254 | 89 |
In 2020 worden de zonnepanelen niet langer opgenomen onder de vastgoedbeleggingen maar onder de andere materiële vaste activa (IAS16). Elk kwartaal worden ze geherwaardeerd naar reële waarde, deze reële waarde wordt afgeschreven over de resterende looptijd. De afschrijvingen worden opgenomen onder de andere operationele opbrengsten en kosten.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Aanschaffingswaarde | 0 | 52.910 |
| Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen | 0 | 4.755 |
| Boekwaarde (reële waarde) | 0 | 57.665 |
| Verkoopprijs | 0 | 67.579 |
| Verkoopkosten | 0 | -800 |
| Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 66.780 |
| Voorziening huurgaranties uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 1.670 | -3.750 |
| Netto verkoopopbrengst | 1.670 | 63.029 |
| TOTAAL RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.670 | 5.364 |
In 2019 heeft Intervest drie logistieke sites in België gedesinvesteerd met een reële waarde van € 57,7 miljoen en realiseerde hiermee een meerwaarde van € 5,4 miljoen. Het betrof logistieke gebouwen in Aartselaar, Houthalen en Oudsbergen.
Het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen is ontstaan door het gedeeltelijk vrijkomen van de huurgarantie die Intervest toegekend heeft aan de koper van de logistieke site Oudsbergen waardoor de gerealiseerde meerwaarde van de verkoop van dit pand verhoogd is.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen | 42.395 | 35.898 |
| Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen | -26.941 | -13.591 |
| TOTAAL VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN | 15.454 | 22.307 |
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2020 € 15,4 miljoen (€ 22,3 miljoen in 2019). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gevolg van:
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Uitgestelde belastingen | -7.226 | -3.972 |
| Overige | -1.857 | -1.689 |
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | -1.477 | -1.536 |
| Andere | -380 | -153 |
| TOTAAL ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT | -9.083 | -5.661 |
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in 2020 € -9,1 miljoen (€ -5,7 miljoen in 2019) en omvat voornamelijk de voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Nominale interestlasten op leningen | -6.217 | -6.497 |
| Leningen bij financiële instellingen | -4.398 | -4.383 |
| Vastrentend | -868 | -692 |
| Variabel | -3.531 | -3.691 |
| Obligatieleningen | -1.420 | -1.634 |
| Interestkosten op niet-opgenomen kredieten en back up-lijnen commercial paper | -399 | -480 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -1.642 | -1.908 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-1.642 | -1.908 |
| Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten | 116 | 98 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
116 | 98 |
| Andere interestkosten | -212 | -236 |
| TOTAAL NETTO-INTERESTKOSTEN | -7.955 | -8.543 |
De netto-interestkosten bedragen in 2020 € -7,9 miljoen ten opzichte van € -8,5 miljoen in 2019. De daling van de netto-interestkosten met € 0,6 miljoen is het gevolg van de herfinanciering van indekkingsinstrumenten, verhoging in gebruik van het commercial-paperprogramma en de terugbetaling van de obligatielening in de loop van 2019 . Hierdoor is de gemiddelde rentevoet van de financieringen gedaald van 2,1% in 2019 naar 2,0% voor 2020.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Netto-interestkosten op langlopende financiële schulden | -6.124 | -7.125 |
| Netto-interestkosten op kortlopende financiële schulden | -1.831 | -1.418 |
| TOTAAL NETTO-INTERESTKOSTEN | -7.955 | -8.543 |
De totale gemiddelde interestvoet bedraagt in 2020 2,0% inclusief bankmarges en renteafdekkingsinstrumenten vergeleken met 2,1% in 2019. De totale gemiddelde interestvoet vóór impact van de renteafdekkingsinstrumenten bedraagt in 2020 1,6% (1,7% in 2019).
De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is voor 2020 2,2% inclusief bankmarges (2,3% in 2019). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is voor 2020 1,4% inclusief bankmarges (1,4% in 2019).
Voor het boekjaar 2020 bedraagt het effect op het EPRA resultaat en nettoresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € -0,5 miljoen (€ -0,6 miljoen in 2019). Bij een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 0,5% blijven de interestkosten stabiel.
De (hypothetische) toekomstige cash-outflow voor 2021 van de interestlasten van de op 31 december 2020 opgenomen leningen aan vaste rentevoet of aan een variabele rentevoet op 31 december 2020 bedraagt € 7,3 miljoen (€ 7,3 miljoen in 2019).
| in duizenden € | 2020 | 2019 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hypothethische rente |
Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | TOTAAL | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | TOTAAL | Procentueel aandeel |
|
| Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten |
4.563 | 12.312 | 253 | 17.128 | 59% | 3.503 | 10.963 | 1.623 | 16.089 | 57% |
| Obligatielening | 371 | 0 | 0 | 371 | 1% | 1.487 | 372 | 0 | 1.859 | 6% |
| Commercial paper | 316 | 516 | 212 | 1.044 | 4% | 142 | 0 | 0 | 142 | 1% |
| Niet opgenomen kredietlijnen |
361 | 811 | 0 | 1.172 | 4% | 551 | 1.269 | 0 | 1.820 | 6% |
| IRSsen/Floors | 1.718 | 6.503 | 924 | 9.145 | 32% | 1.648 | 5.894 | 843 | 8.385 | 30% |
| TOTAAL | 7.329 | 20.142 | 1.389 | 28.860 | 100% | 7.331 | 18.498 | 2.466 | 28.295 | 100% |
| Procentueel aandeel |
25% | 70% | 5% | 100% | 26% | 65% | 9% | 100% |
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de te betalen interesten op basis van de huidige kredietcontracten. Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvende opname als per 31 december 2020 en een Euribor-tarief van -0,545% (3-maand Euribor per 31 december 2020).
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Belasting aan het tarief van 25% (29,58% in 2019) (op resultaat verbonden met de | -50 | -53 |
| verworpen uitgaven) | ||
| Provisie voor diverse fiscale risico's | 22 | -15 |
| Regularisatie vorige boekjaren | -23 | 7 |
| Belasting met betrekking tot Intervest enkelvoudig (openbare GVV) | -51 | -61 |
| Perimetervennootschappen België | -3 | -139 |
| Perimetervennootschappen Nederland | -610 | -386 |
| VENNOOTSCHAPSBELASTING | -664 | -587 |
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een transparant fiscaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
De meeste Belgische perimetervennootschappen zijn onderworpen aan het gewone stelsel van de Belgische vennootschapsbelasting en ook de Nederlandse perimetervennootschappen genieten niet van dit fiscaal statuut. Genk Green Logistics en Greenhouse Singel zijn respectievelijk een IGVV en een GVBF en genieten ook van een transparant fiscaal statuut.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op de balansdatum geldende belastingtarieven gebruikt.
Op gebied van research en ontwikkeling werden door de vennootschap geen eigen activiteiten ontwikkeld
| in duizenden € | 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | |
| BALANS OP 1 JANUARI | 350.069 | 542.744 | 892.813 | 346.769 | 519.735 | 866.504 |
| Verwerving van ■ vastgoedbeleggingen |
0 | 42.683 | 42.683 | 0 | 23.953 | 23.953 |
| Investeringen in ■ projectontwikkelingen |
2.562 | 18.324 | 20.886 | 0 | 29.594 | 29.594 |
| Desinvesteringen van ■ vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | 0 | -57.665 | -57.665 |
| Overboeking naar de andere ■ materiële vaste activa |
0 | -1.592 | -1.592 | 0 | 0 | 0 |
| Investeringen en ■ uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen |
2.971 | 2.066 | 5.037 | 6.803 | 1.317 | 8.120 |
| Verwerving van aandelen in ■ vastgoedvennootschappen |
42.677 | 0 | 42.677 | 0 | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde ■ van vastgoedbeleggingen |
-16.623 | 32.077 | 15.454 | -3.503 | 25.810 | 22.307 |
| BALANS OP 31 DECEMBER | 381.656 | 636.302 | 1.017.958 | 350.069 | 542.744 | 892.813 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed |
390.365 | 670.166 | 1.060.531 | 358.821 | 564.206 | 923.027 |
De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2020 toegenomen met € 94 miljoen of 17% door:
De reële waarde van de kantorenportefeuille is in 2020 toegenomen met € 32 miljoen of 9% voornamelijk door:
Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 10.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 965.796 | 859.513 |
| Projectontwikkelingen | 52.162 | 33.300 |
| TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.017.958 | 892.813 |
De projectontwikkelingen omvatten naast de ontwikkelingen in aanbouw zoals Greenhouse Singel, ook grondreserves aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen.
Zo heeft de vennootschap meerdere grondreserves in haar bezit, waarvan de circa 225.000 resterende onbebouwde m² op de voormalige Ford-site in Genk de voornaamste is. Ook in Herentals en 's-Hertogenbosch heeft Intervest nog grondreserves met de mogelijkheid voor latere ontwikkelingen. De optie op een grondpositie in Venlo kan eveneens in de toekomst gebruikt worden voor een logistiek ontwikkelingsproject. In totaal beschikt de vennootschap hierdoor nog over circa 290.000m² potentieel bebouwbare oppervlakte, goed voor een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille tussen € 230 miljoen tot € 270 miljoen. De grondreserves worden gewaardeerd als bouwrijp terrein.
Intervest heeft op 31 december 2020 geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging.
Op 31 december 2020 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar "Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen".
De verdere uitwerking van het Genk-Green-Logisticsherontwikkelingsproject, in lijn met de strategie van Intervest om duurzaam waarde te creëren, loopt zoals gepland. Het eerst logistiek complex van circa 25.000 m², waarbij gestreefd id naar hoge duurzaamheidsnormen, is eind Q4 2020 opgeleverd. De hierbij gerealiseerde meerwaarde op dit nieuwbouwproject past volledig binnen de waardecreatiedoelstelling van de strategie #connect2022. De commercialisering van het grootschalige state-of-the-art project van in totaal 250.000 m² is volop aan de gang.
Ook de Nederlandse projecten in Roosendaal Braak en Eindhoven Goldforum zijn in de loop van 2020 opgeleverd.
Intervest heeft in de loop van mei 2020 100% van de aandelen van Gencor nv verworven, een vennootschap met een kantoorgebouw en grondpositie in Herentals. De aanschaffingsprijs van de aandelen bedraagt circa € 4 miljoen en werd volledig gefinancierd uit de beschikbare kredietlijnen. Op datum van de verwerving van aandelen werden bestaande kredieten terugbetaald voor een bedrag van € 7 miljoen. De reële waarde van het vastgoed bedroeg op dat ogenblik € 12 miljoen. De jaarlijkse huurinkomsten van de perimetervennootschap bedragen circa € 1 miljoen en dragen vanaf acquisitiedatum bij tot het EPRA resultaat van Intervest.
In november 2020 heeft Intervest 100% van de aandelen van Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest nv) verworven. Het betreft een kantoorrenovatieproject op een uitstekende locatie, dat na afloop van het renovatietraject één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zal zijn. De aanschaffingsprijs van de aandelen bedraagt € 15 miljoen en is volledig gefinancierd uit de beschikbare kredietlijnen. Op datum van de verwerving van de aandelen werden bestaande kredieten in de vennootschap terugbetaald voor een bedrag van circa € 13 miljoen. De reële waarde van het vastgoed op datum van verwerving bedraagt € 31 miljoen. Het verwacht jaarlijks huurinkomen na het afronden van het renovatieproject wordt geraamd op circa € 2,6 miljoen tot € 2,8 miljoen bij volledige verhuring. Het totale investeringsbedrag na volledige afwerking zal naar verwachting € 48 miljoen bedragen.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico's van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Alle vastgoedbeleggingen van de vennootschap worden ieder kwartaal gewaardeerd aan reële waarde door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten voor België en 9% aankoopkosten voor Nederland zoals beschreven in de "Grondslagen voor de financiële verslaggeving - Vastgoedbeleggingen" - zie supra), wat wil zeggen: het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn.
De waarderingen gebeuren voornamelijk via de huurwaardekapitalisatiemethode, dit met uitzondering van de huurkortingen en fotovoltaïsche installaties. Bij deze uitzonderingen wordt de DCF-methode gehanteerd. Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een brutorendementsberekening, waarbij de brutomarkthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortingen worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.
Intervest heeft één projectontwikkeling in aanbouw, namelijk Greenhouse Singel in Berchem. In België heeft Intervest nog grondreserves in Genk en Herentals, in Nederland is er nog een grondreserve in 's-Hertogenbosch. Deze grondreserves en projectontwikkelingen zijn opgenomen aan aankoopprijs.
De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.
De rendementen beschreven in het Vastgoedverslag worden berekend door de contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand van het vastgoed te delen door de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde brutorendement bij volledige verhuring van het vastgoed beschikbaar voor verhuur per 31 december 2020 bedraagt 7,4% (7,7% op 31 december 2019).
Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.
De meest belangrijke hypotheses met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn:
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Gemiddelde contractuele huur* verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand per m² (€) |
||
| Kantoren ■ |
131 | 132 |
| Logistiek vastgoed in België ■ |
47 | 48 |
| Logistiek vastgoed in Nederland ■ |
53 | 49 |
| Gemiddeld brutorendement (%) | 6,9% | 7,2% |
| Kantoren ■ |
8,2% | 8,1% |
| Logistiek vastgoed in België ■ |
6,6% | 6,9% |
| Logistiek vastgoed in Nederland ■ |
5,7% | 5,9% |
| Gemiddeld brutorendement bij volledige verhuring (%) | 7,4% | 7,7% |
| Kantoren ■ |
9,2% | 9,0% |
| Logistiek vastgoed in België ■ |
6,9% | 7,3% |
| Logistiek vastgoed in Nederland ■ |
5,8% | 5,9% |
| Gemiddeld nettorendement bij volledige verhuring (%) | 6,4% | 6,8% |
| Kantoren ■ |
7,4% | 7,5% |
| Logistiek vastgoed in België ■ |
6,2% | 6,6% |
| Logistiek vastgoed in Nederland ■ |
5,3% | 5,5% |
| Leegstandspercentage (%) | 7% | 7% |
* De gemiddelde contractuele huur is berekend per type gebouw of gebouwencomplex, en bevat verschillende soorten oppervlakten.
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1%-punt (van 6,9% naar 7,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 122 miljoen of 13%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 6%-punten tot circa 49%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1%-punt (van 6,9% naar 5,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 163 miljoen of 17%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 6%-punten tot circa 37%.
In geval van een hypothetische daling van de contractuele huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 66,8 miljoen naar € 65,8 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 14,5 miljoen of 1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 1%-punt tot circa 44%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 66,8 miljoen naar € 67,8 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 14,5 miljoen of 1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 1%-punt tot circa 42%.
Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de contractuele huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt en op door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen.
Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt omvat per gebouw de terreinoppervlakte, de verhuurbare oppervlakte, lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap.
De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt. De vastgoeddeskundigen houden rekening met leegstandperiodes tussen zes en achttien maanden, in functie van de locatie, het type pand en de economische situatie. Voor de logistieke panden wordt er rekening gehouden met een kostenpercentage per pand dat ten laste blijft van de eigenaar. Voor de logistieke sites in België bedraagt dit 2%, voor Nederland varieert dit tussen de 0% en 15% omwille van de aard van de huurovereenkomsten (triple net versus panden waar ook de onroerende zaak belasting ten laste van de eigenaar is).
Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden intern nagekeken. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde tijdens de betreffende periode.
Wat betreft de resterende duur van de huidige contracten wordt verwezen naar 1.9 Looptijd huurcontracten in de portefeuille van het Vastgoedverslag voor een overzicht van de gemiddelde resterende contractduur van de portefeuille.
| Niet-observeerbare parameters | Bandbreedte | Gewogen gemiddelde | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (op 31 december) | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
| Geschatte huurwaarde (in €/m²)* | |||||
| Kantorenportefeuille ■ |
100-151€/m² | 100-157€/m² | 127 €/m² | 127 €/m² | |
| Logistiek vastgoed in België ■ |
38-53 €/m² | 38-53 €/m² | 43 €/m² | 43 €/m² | |
| Logistiek vastgoed in Nederland ■ |
42-61 €/m² | 42-57 €/m² | 52 €/m² | 50 €/m² | |
| Kapitalisatorfactor gehanteerd door de vastgoeddeskundigen (in %)* |
|||||
| Kantorenportefeuille ■ |
7,6%-10,6% | 7,9%-10,3% | 9,0% | 8,6% | |
| Logistiek vastgoed België ■ |
5,4%-8,2% | 5,0%-8,3% | 6,3% | 6,5% | |
| Logistiek vastgoed Nederland ■ |
4,4%-8,4% | 5,1%-6,9% | 5,7% | 6,0% |
* Bovenstaande gegevens bevatten het gewogen gemiddelde per gebouw of gebouwencomplex, het hoogste en laagste getal in de weergave van de bandbreedte is telkens geëlimineerd.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| België | 3.023 | 0 |
| Nederland | 557 | 0 |
| TOTAAL ZONNEPANELEN | 3.580 | 0 |
De zonnepanelen worden sinds 2020 gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten en kosten.
De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 25 jaar zonder rekening te houden met enige restwaarde, noch met de kost om de installatie te ontmantelen. De zonnepanelen kennen een rendementsdaling van 0,8% per jaar. De rendementsvereiste wordt berekend als een gewogen gemiddelde kost van het kapitaal in functie van de langetermijnrente, de marktrisicopremie en het landspecifieke risico.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 697 | 1.079 |
| Nog niet vervallen vooruitfacturaties | 10.336 | 9.889 |
| Op te stellen facturen | 459 | 742 |
| Dubieuze debiteuren | 511 | 500 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | -511 | -500 |
| Andere handelsvorderingen | 103 | 252 |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN | 11.595 | 11.962 |
Intervest hanteert duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. Op 31 december 2020 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties voor kantoren ongeveer 5 maanden (of circa € 11,9 miljoen). Voor de logistieke portefeuille op 31 december 2020 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties eveneens ongeveer 5 maanden (of circa € 15,5 miljoen). Intervest verwacht hier dan ook geen materiële kredietverliezen.
De nog niet vervallen vooruitfacturaties betreffen facturaties met betrekking tot het eerste kwartaal van 2021. Intervest hanteert voor al haar uitgaande facturen een standaard vervaldag van 30 dagen na facturatiedatum. Het innen van de huur- en huurlastenvorderingen volgt, ondanks de coronacrisis, nog steeds een regulier en consistent patroon.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vorderingen < 30 dagen | 134 | 153 |
| Vorderingen 30-90 dagen | 174 | 620 |
| Vorderingen > 90 dagen | 390 | 307 |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN | 697 | 1.079 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk "Risicofactoren" (Operationele risico's - debiteurenrisico's).
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Belastingen terug te vorderen | 3.031 | 2.489 |
| Terug te vorderen BTW | 2.889 | 844 |
| BTW - raming regularisaties | 0 | 1.302 |
| Terug te vorderen vennootschapsbelasting Nederland | 142 | 343 |
| Belastingen (ingehouden ten gevolge van de fiscale situatie van de Groep) | 3.455 | 3.455 |
| Terug te vorderen vennootschapsbelasting | 185 | 185 |
| Terug te vorderen exit taks | 459 | 459 |
| Terug te vorderen roerende voorheffing op uitgekeerde dividenden en op liquidatieboni |
2.811 | 2.811 |
| Andere | 53 | 31 |
| TOTAAL BELASTINGSVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA | 6.539 | 5.974 |
Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de Groep wordt verwezen naar "Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen".
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Gelopen, niet-vervallen vastgoedopbrengsten | 2.667 | 3.038 |
| Te recupereren onroerende voorheffing | 2.667 | 2.787 |
| Te recupereren leegstandsheffing Genk Green Logistics | 0 | 171 |
| Te recupereren schadegevallen | 0 | 80 |
| Voorafbetaalde vastgoedkosten | 1.331 | 774 |
| Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten | 0 | 528 |
| Andere | 331 | 169 |
| TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN | 4.329 | 4.509 |
Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst.
De voorafbetaalde vastgoedkosten zijn voornamelijk studiekosten en voorbereidingen omtrent mogelijke acquisities of desinvesteringen.
De upfrontfees van de kredieten werden in 2020 overgeboekt en mee opgenomen op de balans onder de financiële schulden.
Het gestort kapitaal bedraagt op 31 december 2020 € 232.372.857,10 en is verdeeld in 25.500.672 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
De rubriek kapitaal op de balans bevat eveneens € 1.734.750 kosten voor de kapitaalverhoging van november 2018 en de kapitaalverhoging van perimetervennootschap Genk Green Logistics in december 2020.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Gestort kapitaal | 232.373 | 224.685 |
| Kosten kapitaalverhoging | -1.735 | -1.727 |
| TOTAAL KAPITAAL | 230.638 | 222.958 |
In boekjaar 2020 heeft een kapitaalverhoging plaatsgevonden op 26 mei 2020 onder de vorm van een keuzedividend over boekjaar 2019 met de uitgifte van 843.669 nieuwe aandelen voor een bedrag van € 16,3 miljoen, meer bepaald € 7,7 miljoen in kapitaal en € 8,6 miljoen in uitgiftepremie. De gecreëerde aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2020.
Het kapitaal op de balans per 31 december 2020 bedraagt € 231 miljoen.
| EVOLUTIE VAN HET GESTORT KAPITAAL | beweging Kapitaal |
kapitaal na de verrichting uitstaand Totaal |
gecreëerde aandelen Aantal |
aandelen Totaal aantal |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | in duizenden € | in eenheden | ||
| 08.08.1996 | Oprichting | 62 | 62 | 1.000 | 1.000 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Atlas Park) |
4.408 | 4.470 | 1.575 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgiftepremies en reserves en kapitaal vermindering door incorporatie van over gedragen verliezen |
-3.106 | 1.364 | 0 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Splitsing van het aandeel | 0 | 1.364 | 1.073.852 | 1.076.427 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | 2.403 | 820.032 | 1.896.459 |
| 29.06.2001 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Catian, Innotech, Greenhill Campus en Mechelen Pand |
16.249 | 18.653 | 2.479.704 | 4.376.163 |
| 21.12.2001 | Fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep |
23.088 | 41.741 | 2.262.379 | 6.638.542 |
| 21.12.2001 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Arend, Sky Building en Gateway House) |
37.209 | 78.950 | 1.353.710 | 7.992.252 |
| 31.01.2002 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 89.181 | 1.035.711 | 9.027.963 |
| 08.05.2002 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 114.005 | 2.512.998 | 11.540.961 |
| 28.06.2002 | Fusie met Siref nv; ruil van 111.384 aandelen Siref |
4.107 | 118.111 | 167.076 | 11.708.037 |
| 23.12.2002 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Apibi, Pakobi, PLC, MCC en Mechelen Campus |
5.016 | 123.127 | 1.516.024 | 13.224.061 |
| 17.01.2005 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus 5 en Perion 2 |
3.592 | 126.719 | 658.601 | 13.882.662 |
| 18.10.2007 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus 3 en Zuidinvest |
6 | 126.725 | 18.240 | 13.900.902 |
| 01.04.2009 | Fusie door overneming van de naamloze vennootschap Edicorp |
4 | 126.729 | 6.365 | 13.907.267 |
| 25.05.2012 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2011 |
2.666 | 129.395 | 292.591 | 14.199.858 |
| 23.05.2013 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2012 |
2.051 | 131.447 | 225.124 | 14.424.982 |
| 28.05.2014 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2013 |
3.211 | 134.657 | 352.360 | 14.777.342 |
| 22.12.2014 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijkgestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
12.453 | 147.110 | 1.366.564 | 16.143.906 |
| 28.05.2015 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 870 | 147.980 | 95.444 | 16.239.350 |
| 25.05.2016 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 4.968 | 152.948 | 545.171 | 16.784.521 |
| 05.05.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot |
1.969 | 154.917 | 216.114 | 17.000.635 |
| 05.05.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel |
2.906 | 157.823 | 318.925 | 17.319.560 |
| 22.05.2017 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.835 | 161.658 | 420.847 | 17.740.407 |
| 22.12.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik |
6.062 | 167.720 | 665.217 | 18.405.624 |
| 22.05.2018 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 4.427 | 172.147 | 485.819 | 18.891.443 |
| 30.11.2018 | Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten |
49.185 | 221.332 | 5.397.554 | 24.288.997 |
| 20.05.2019 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.353 | 224.685 | 368.006 | 24.657.003 |
| 26.05.2020 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 7.688 | 232.373 | 843.669 | 25.500.672 |
| EVOLUTIE UITGIFTEPREMIES | Kapitaal | Opleg in | Waarde | Uitgifte | |
|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | verhoging | geld | inbreng | premies | |
| Datum | Verrichting | ||||
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | 0 | 20.501 | 19.462 |
| 21.12.2001 | Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep |
0 | 0 | 0 | -13.747 |
| 31.01.2002 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 1.104 | 27.422 | 16.087 |
| 08.05.2002 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 2.678 | 66.533 | 39.031 |
| 25.05.2012 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 2.666 | 0 | 5.211 | 2.545 |
| 23.05.2013 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 2.051 | 0 | 3.863 | 1.812 |
| 28.05.2014 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.211 | 0 | 7.075 | 3.864 |
| 22.12.2014 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijkgestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
12.453 | 0 | 26.183 | 13.730 |
| 28.05.2015 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 870 | 0 | 2.305 | 1.436 |
| 25.05.2016 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 4.968 | 0 | 11.569 | 6.601 |
| 05.05.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot |
1.969 | 0 | 5.150 | 3.181 |
| 05.05.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel |
2.906 | 0 | 7.600 | 4.694 |
| 22.05.2017 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.835 | 0 | 9.074 | 5.238 |
| 22.12.2017 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik |
6.062 | 0 | 13.770 | 7.708 |
| 22.05.2018 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 4.427 | 0 | 9.998 | 5.571 |
| 30.11.2018 | Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten |
49.185 | 0 | 99.855 | 50.670 |
| 20.05.2019 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.353 | 0 | 8.575 | 5.221 |
| 26.05.2020 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 7.688 | 0 | 16.266 | 8.578 |
| TOTAAL UITGIFTEPREMIES | 181.682 |
De uitgiftepremies bedragen op 31 december 2020 € 182 miljoen.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2020 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het geconsolideerde eigen vermogen.
De reserves zijn als volgt samengesteld.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed | 46.871 | 35.297 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed |
77.081 | 63.701 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-30.210 | -28.404 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-6.522 | -3.456 |
| Andere reserves | 17.865 | 6.034 |
| Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 33.163 | 24.067 |
| TOTAAL RESERVES | 91.467 | 62.032 |
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | -28.404 | -17.658 |
| Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen | -1.724 | -1.742 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | -1.531 | -9.004 |
| Verkopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | 1.441 | 0 |
| Impact overboeking zonnepanelen van vastgoedbeleggingen naar MVA | 8 | 0 |
| TOTAAL RESERVE voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-30.210 | -28.404 |
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in deze post.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Langlopende voorzieningen | 0 | 1.875 |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 1.875 |
| Kortlopende voorzieningen | 978 | 1.875 |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 978 | 1.875 |
| TOTAAL VOORZIENINGEN | 978 | 3.750 |
Aan de koper van de logistieke site Oudsbergen is in 2019 door de Groep een huurgarantie gegeven. De huurgarantie is per kwartaal betaalbaar en werd opgenomen op de balans onder de voorzieningen voor het maximale te betalen bedrag van € 3,8 miljoen.
In 2020 zijn delen van het gebouw reeds verhuurd waardoor een gedeelte in opbrengst is genomen (zie Toelichting 9).
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Exit taks | 1.582 | 30 |
| Andere | 6.990 | 7.755 |
| Leveranciers | 4.457 | 5.463 |
| Huurders | 645 | 518 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 1.888 | 1.774 |
| TOTAAL HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 8.572 | 7.785 |
De exit taks bevat een raming voor perimetervennootschappen Gencor nv en Greenhouse Singel nv, die in de loop van 2021 zal betaald worden.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden over vorige boekjaren | 177 | 179 |
| Kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen | 1.078 | 2.081 |
| Overige schulden | 29 | 1710 |
| TOTAAL ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 1.284 | 3.970 |
De kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen bevatten de rekening-courant met JM Construct nv en Hino Invest nv (verbonden partijen met medeaandeelhouders in perimetervennootschap Genk Green Logistics nv). De daling is het gevolg van de kapitaalverhoging bij Genk Green Logistics in december 2020 waar een gedeelte van deze schulden werden ingebracht in kapitaal.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 15.419 | 14.747 |
| Verplichtingen verbonden aan vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten |
417 | 833 |
| Vooruitgefactureerde huurinkomsten | 13.060 | 11.529 |
| Vooruitgefactureerde provisies | 1.329 | 1.085 |
| Vooruitgefactureerd - andere | 174 | 149 |
| Overige over te dragen opbrengsten | 439 | 1.151 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 3.136 | 3.442 |
| Interesten m.b.t. obligatieleningen | 1.066 | 1.066 |
| Andere interesten en financiële kosten | 942 | 786 |
| Toe te rekenen kosten m.b.t. vastgoed | 1.128 | 1.590 |
| Andere | 575 | 340 |
| Overige toe te rekenen kosten | 575 | 340 |
| TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN | 19.129 | 18.530 |
De overlopende rekeningen omvatten op 31 december 2020 voor € 15,4 miljoen vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten. Dit betreft voornamelijk vooruitfacturaties van huurinkomsten en provisies voor het eerste kwartaal van het volgende boekjaar die samen € 14,6 miljoen bedragen.
De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten bedragen in 2020 € 3,1 miljoen, en omvatten o.a. de interesten op de obligatielening uitgegeven in maart 2014 en die verschuldigd zijn op 1 april 2021.
Voor de beschrijving van de Financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Verslag van de directieraad.
| in duizenden € | 2020 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
|||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
|
| Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten |
26.239 | 200.654 | 108.089 | 334.982 | 77% | 23.137 | 132.545 | 88.011 | 243.693 | 71% |
| Obligatielening | 34.983 | 0 | 0 | 34.983 | 8% | 0 | 34.916 | 0 | 34.916 | 10% |
| Commercial paper | 62.300 | 0 | 5.000 | 67.300 | 15% | 65.000 | 0 | 0 | 65.000 | 19% |
| TOTAAL | 123.522 | 200.654 | 113.089 | 437.265 | 100% | 88.137 | 167.461 | 88.011 | 343.609 | 100% |
| Procentueel aandeel |
28% | 46% | 26% | 100% | 26% | 49% | 25% | 100% |
De kredietovereenkomsten van Intervest zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de financiële ratio's zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van de vennootschap of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio's beperken het bedrag dat Intervest nog zou kunnen lenen.
Ten behoeve van de financiering van de vennootschap zijn er op 31 december 2020 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan.
Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van de directieraad).
Deze ratio's zijn gerespecteerd op 31 december 2020. Indien Intervest deze ratio's niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
| in duizenden € | 2020 | 2019 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
||||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
||
| Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten |
26.239 | 200.654 | 108.089 | 334.982 | 57% | 23.137 | 132.545 | 88.011 | 243.693 | 44% | |
| Obligatielening | 34.983 | 0 | 0 | 34.983 | 6% | 0 | 34.916 | 0 | 34.916 | 6% | |
| Commercial paper: opgenomen |
62.300 | 0 | 5.000 | 67.300 | 11% | 65.000 | 0 | 0 | 65.000 | 12% | |
| Niet opgenomen kredietlijnen |
9.379 | 97.035 | 45.800 | 152.214 | 26% | 17.479 | 168.500 | 30.000 | 215.979 | 38% | |
| TOTAAL | 132.901 | 297.689 | 158.889 | 589.479 | 100% | 105.616 | 335.961 | 118.011 | 559.588 | 100% | |
| Procentueel aandeel |
23% | 50% | 27% | 100% | 19% | 60% | 21% | 100% |
Bovenstaande tabel bevat een bedrag van € 152 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 216 miljoen op 31 december 2019). Hiervan wordt € 2,3 miljoen beschikbaar gehouden als indekking voor het commercial-paperprogramma. Bijgevolg heeft Intervest op 31 december 2020 € 149,9 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van haar lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbetaling in mei 2021. Daarnaast beschikt Intervest ook over € 60 miljoen back-up lijnen voor het commercial-paperprogramma, waardoor de volledige opname via het commercial-paperprogramma ingedekt is.
De niet-opgenomen kredietlijnen vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen, niet-opgenomen kredietlijnen en de uitstaande obligatielening.
| in duizenden € | 2020 | 2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Totaal | Procentueel aandeel |
Totaal | Procentueel aandeel |
||
| Kredieten met variabele rentevoet | 110.282 | 25% | 11.693 | 3% | |
| Kredieten ingedekt door interest rate swaps en/of floors | 255.000 | 58% | 265.000 | 77% | |
| Kredieten met vaste rentevoet | 71.983 | 17% | 66.916 | 20% | |
| TOTAAL | 437.265 | 100% | 343.609 | 100% |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen en van de obligatielening" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten.
Op 19 maart 2014 heeft Intervest een private plaatsing van obligaties gerealiseerd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen, waarvan € 25 miljoen terugbetaald werd in 2019. De resterende obligatie van € 35 miljoen had een initiële looptijd van 7 jaar, genereert een vast jaarlijks brutorendement van 4,057% en heeft een vervaldatum op 1 april 2021.
De uitgifteprijs van de obligaties is gelijk aan hun nominaal bedrag, hetzij € 100.000. De obligaties zijn geplaatst bij institutionele investeerders.
Intervest heeft een commercial paper uitgegeven in juli 2018 ter verdere diversificatie van de financieringsbronnen voor een bedrag van maximaal € 70 miljoen, dit werd in 2020 uitgebreid naar maximaal € 120 miljoen. Hiervan is € 100 miljoen voorzien voor korte termijn uitgiften en € 20 miljoen voor uitgifte op lange termijn. Op 31 december 2020 was er € 62,3 miljoen uitgeven op korte termijn en € 5 miljoen met een vervaldag in 2028.
De opname is gedeeltelijk (€ 60 miljoen) ingedekt door backuplijnen van de begeleidende banken (Belfius Bank en KBC Bank) die als garantie ter herfinanciering dienen mocht de plaatsing of verlenging van de commercial paper niet of slechts gedeeltelijk mogelijk blijken. De overige € 2,3 miljoen wordt beschikbaar gehouden op de traditionele kredietlijnen.
De belangrijkste financiële instrumenten van Intervest bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS) en floor.
| SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Categorieën | Niveau | Boek waarde |
Reële waarde |
Boek waarde |
Reële waarde |
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF | ||||||
| Vaste activa | ||||||
| Financiële vaste activa | C | 2 | 241 | 241 | 252 | 252 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa |
A | 2 | 135 | 135 | 18 | 18 |
| Vlottende activa | ||||||
| Handelsvorderingen | A | 2 | 11.595 | 11.595 | 11.962 | 11.962 |
| Kas en kasequivalenten | B | 2 | 2.682 | 2.682 | 2.156 | 2.156 |
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF | ||||||
| Langlopende verplichtingen | ||||||
| Langlopende financiële schulden (rentedragend) |
A | 2 | 313.743 | 315.635 | 255.472 | 258.154 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
C | 2 | 10.917 | 10.917 | 8.627 | 8.627 |
| Andere langlopende verplichtingen | A | 2 | 1.267 | 1.267 | 1.211 | 1.211 |
| Kortlopende verplichtingen | ||||||
| Kortlopende financiële schulden | A | 2 | 123.522 | 123.809 | 88.137 | 88.137 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen |
C | 2 | 94 | 94 | 68 | 68 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
A | 2 | 8.572 | 8.572 | 7.785 | 7.785 |
| Andere kortlopende verplichtingen | A | 2 | 1.284 | 1.284 | 3.970 | 3.970 |
Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden:
De financiële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
Intervest hanteert interest rate swaps en floors ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de korte termijn Euribor). De interest rate swaps en floors worden als derivaat geclassificeerd als financieel instrument aan reële waarde via het resultaat. Intervest past geen hedge-accounting toe. De schommelingen in de reële waarde van de financiële instrumenten worden opgenomen in de resultatenrekening op de lijn "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva in het financieel resultaat.
Op 31 december 2020 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten.
| Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting |
Reële waarde | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Ja/Nee | 2020 | 2019 | |||||
| 1 | IRS | 30.06.2015 | 30.06.2020 | 0,4960% | 15.000 | Nee | 0 | -68 |
| 2 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2021 | 0,1200% | 15.000 | Nee | -93 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | -93 | -68 | ||||||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | -93 | -68 | ||||||
| 1 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2021 | 0,6300% | 15.000 | Nee | 0 | -225 |
| 2 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2021 | 0,1200% | 15.000 | Nee | 0 | -141 |
| 3 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2022 | 0,2200% | 15.000 | Nee | -224 | -238 |
| 4 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,8500% | 10.000 | Nee | 0 | -469 |
| 5 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,4500% | 10.000 | Nee | -322 | -296 |
| 6 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2023 | 0,3300% | 10.000 | Nee | -197 | -207 |
| 7 | IRS | 15.06.2018 | 15.01.2025 | 0,6600% | 15.000 | Nee | 0 | -640 |
| 8 | IRS | 15.06.2018 | 17.06.2024 | 0,5950% | 10.000 | Nee | 0 | -360 |
| 9 | IRS | 01.10.2018 | 01.10.2025 | 0,8520% | 10.000 | Nee | -386 | -390 |
| 10 | IRS | 27.09.2018 | 27.09.2023 | 0,3930% | 10.000 | Nee | -259 | -254 |
| 11 | IRS | 27.09.2018 | 27.09.2025 | 0,6800% | 10.000 | Nee | 0 | -492 |
| 12 | IRS | 28.09.2018 | 30.09.2025 | 0,7050% | 10.000 | Nee | 0 | -496 |
| 13 | IRS | 28.09.2018 | 29.09.2023 | 0,4350% | 10.000 | Nee | -271 | -267 |
| 14 | IRS | 02.01.2019 | 02.01.2026 | 0,7275% | 25.000 | Nee | -847 | -802 |
| 15 | IRS | 18.06.2019 | 18.06.2025 | 0,6675% | 15.000 | Nee | -682 | -571 |
| 16 | IRS | 24.06.2019 | 22.06.2026 | 0,6425% | 10.000 | Nee | -547 | -408 |
| 17 | IRS | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,2870% | 10.000 | Nee | -419 | -262 |
| 18 | IRS | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,2780% | 10.000 | Nee | -338 | -158 |
| 19 | IRS | 10.07.2019 | 10.07.2024 | -0,2975% | 15.000 | Nee | -121 | 0 |
| 20 | IRS | 26.06.2019 | 26.06.2025 | -0,1770% | 15.000 | Nee | -221 | 0 |
| 21 | IRS | 08.01.2020 | 08.01.2027 | 0,4200% | 35.000 | Nee | -1.891 | 0 |
| 22 | IRS | 15.06.2020 | 15.01.2027 | 0,5850% | 15.000 | Nee | -851 | 0 |
| 23 | IRS | 15.06.2020 | 15.06.2026 | 0,5200% | 10.000 | Nee | -478 | 0 |
| 24 | IRS | 14.12.2020 | 14.12.2027 | 0,3800% | 15.000 | Nee | -858 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | -8.912 | -6.676 | ||||||
| Opgenomen onder Andere langlopende financiële verplichtingen | -8.912 | -6.676 | ||||||
| 1 | Floor | 01.12.2016 | 01.02.2021 | 0,000% | 27.500 | Nee | 13 | 0 |
| Financiële vlottende activa | 13 | 0 | ||||||
| 1 | Floor | 01.12.2016 | 01.02.2021 | 0,000% | 27.500 | Nee | 0 | 117 |
| 2 | IRS | 26.06.2019 | 26.06.2025 | -0,1770% | 15.000 | Nee | 0 | 3 |
| 3 | IRS | 10.07.2019 | 10.07.2024 | -0,2975% | 15.000 | Nee | 0 | 45 |
| 4 | Floor | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,2870% | 10.000 | Nee | 76 | 87 |
| 5 | Floor | 14.12.2020 | 14.12.2027 | 0,3800% | 15.000 | Nee | 165 | 0 |
| Financiële vaste activa | 241 | 252 | ||||||
| TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN | -6.492 |
| Boekhoudkundige verwerking op 31 december 2020 | ||
|---|---|---|
| In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde ■ van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-6.492 | -3.456 |
| In resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva ■ |
-2.259 | -3.036 |
| TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN | -8.751 | -6.492 |
De interest rate swaps hebben op 31 december 2020 een negatieve marktwaarde van € -8,8 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 255 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling.
In 2020 werden bestaande rente-indekkingen voor € 75 miljoen heronderhandeld aan een lagere rentevoet via meerdere 'blend & extend' transacties. De nieuwe interest rate swaps hebben looptijden van 6 of 7 jaar.
De voornaamste financiële risico's van Intervest zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Financieringsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van toezicht.
Intervest streeft voor de financiering van het vastgoed steeds naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnfinancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietovereenkomsten op 31 december 2020 is 3,8 jaar. Ook heeft Intervest haar financieringsbronnen gediversifieerd door het gebruik van tien Europese financiële instellingen en de uitgifte van obligatieleningen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van de directieraad alsook in "Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden" in het Financieel verslag.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Liquiditeitsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van toezicht.
De bankkredietovereenkomsten van Intervest zijn onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van Intervest of haar financiële interestlast. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. Op 31 december 2020 beschikt de vennootschap nog over circa € 150 miljoen beschikbare kredietlijnen bij haar financiers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften en bijkomende investeringen op te vangen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van de directieraad alsook in "Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden" in het Financieel verslag.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar Financiële risico's in het onderdeel Risicofactoren.
Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op lange termijn gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Op 31 december 2020 liggen de rentevoeten op de indekkingen (inclusief financieringen met vaste rentevoet) van de vennootschap vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 4,1 jaar.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van de directieraad alsook in "Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden" en "Toelichting 12. Netto-interestkosten" in het Financieel verslag.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. België | 1.281 | 1.176 |
| Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. Nederland | 12.793 | 5.704 |
| TOTAAL UITGESTELDE BELASTINGEN - VERPLICHTINGEN | 14.074 | 6.880 |
De uitgestelde belastingen bevatten een voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen eigendom van de perimetervennootschappen van de Groep in België en Nederland.
| in duizenden € | Toelichting | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 18 | 313.743 | 255.472 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten) |
2.005 | 1.949 | ||
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | 1.267 | 1.211 | ||
| Kortlopende financiële schulden | 18 | 123.522 | 88.137 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten) |
1 | 1 | ||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 17 | 8.572 | 7.785 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 17 | 1.284 | 3.970 | |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 450.394 | 358.525 | ||
| Totaal activa (excl. financiële derivaten) | 1.047.738 | 918.611 | ||
| SCHULDGRAAD | 43,0% | 39,0% |
Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de "Financiële structuur" in het Verslag van de directieraad.
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar perimetervennootschappen (zie Toelichting 24) en haar leden van de raad van toezicht en de directieraad.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| JM Construct nv | ||
| Medeaandeelhouder Genk Green Logistics | ||
| Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan JM Construct | 348 | 2.081 |
| Interest aangerekend op R/C JM Construct | 86 | 54 |
| Hino Invest nv | ||
| Medeaandeelhouder Genk Green Logistics | ||
| Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan Hino Invest | 731 | 0 |
| Interest aangerekend op R/C Hino Invest | 100 | 0 |
De vergoeding voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad is opgenomen in de posten "Beheerskosten van het vastgoed" en "Algemene kosten" (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de leden van de directieraad kan gevonden worden in "Toelichting 7. Personeelsbeloningen".
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Leden van de raad van toezicht | 233 | 125 |
| Leden van de directieraad | 1.897 | 1.342 |
| TOTAAL | 2.130 | 1.467 |
Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie.
| vennootschap Naam |
Adres | Ondernemings nummer |
van het kapitaal Gehouden deel (in %) |
Waarde van de deelneming in enkelvoudige jaarrekening |
Minderheids belangen |
(in duizenden €) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizenden €) | 2020 | 2019 | ||||
| Aartselaar Business Center nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0466.516.748 | 100% | € -75 | 0 | 0 |
| Mechelen Business Center nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0467.009.765 | 100% | € 4.169 | 0 | 0 |
| Mechelen Research Park nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0465.087.680 | 100% | € 5.811 | 0 | 0 |
| Genk Green Logistics nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0701.944.557 | 50% | € 7.203 | 7.196 | 574 |
| Gencor nv | Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0475.805.091 | 100% | € 5.462 | 0 | 0 |
| Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest) |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0476.212.986 | 100% | € 14.092 | 0 | 0 |
| Intervest Nederland Coöperatief U.A. |
Lichttoren 32 5611 BJ Eindhoven Nederland |
NL857537349B01 | 100% | € 109.024 | 0 | 0 |
| Perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A.* | ||||||
| Intervest Tilburg 1 bv | NL857541122B01 | 100% | ||||
| Intervest Tilburg 2 bv | NL859485869B01 | 100% | ||||
| Intervest Raamsdonksveer 1 bv | NL857780001B01 | 100% | ||||
| Intervest Raamsdonksveer 2 bv | NL858924900B01 | 100% | ||||
| Intervest Raamsdonksveer 3 bv | NL859446013B01 | 100% | ||||
| Intervest Eindhoven 1 bv | NL858924894B01 | 100% | ||||
| Intervest Vuren 1 bv | NL856350412B01 | 100% | ||||
| Intervest Roosendaal 1 bv | NL859095277B01 | 100% | ||||
| Intervest Roosendaal 2 bv | NL859485778B01 | 100% | ||||
| Intervest Roosendaal 3 bv | NL859683059B01 | 100% | ||||
| Intervest Venlo 1 bv | NL859752458B01 | 100% | ||||
| Intervest Nijmegen 1 bv | NL859957743B01 | 100% | ||||
| Intervest Den Bosch 1 bv | NL860294869B01 | 100% | ||||
| TOTAAL MINDERHEIDSBELANGEN | 7.196 | 574 |
* Alle vennootschappen van Intervest in Nederland zijn gevestigd op Lichttoren 32, 5611 BJ te Eindhoven.
Als gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Intervest in Nederland is in 2017 Intervest Nederland Coöperatief U.A. opgericht. De andere Nederlandse bv's zijn perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. en houden het vastgoed aan.
Op 31 december 2020 bezit Intervest de volledige controle over perimetervennootschap Genk Green Logistics nv, bijgevolg wordt de vennootschap integraal geconsolideerd.
| in duizenden € - excl. BTW | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Bezoldiging van de commissaris | 103 | 88 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t. |
||
| Andere controleopdrachten | 109 | 11 |
| Belastingadviesopdrachten | 2 | 37 |
| TOTAAL HONORARIUM COMMISSARIS EN MET DE COMMISSARIS VERBONDEN ENTITEITEN |
214 | 136 |
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een transparant fiscaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald.
Volgens de fiscale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (fiscale) boekwaarde. De Minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat effectiseringspremies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een effectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest heeft deze interpretatie betwist en heeft dienaangaande nog bezwaarschriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen.
Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte fiscaal dispuut heeft dan volgens Intervest enkel betrekking op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale fiscale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen). Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd.
Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische openbare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is "waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden".
Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoedbevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest uit deze verklaring rechten kan putten.
In 2008 heeft de fiscale overheid (Dienst Inning & Invordering) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld. Na de verkoop in 2019 van dit logistiek pand werd in ruil een wettelijke hypotheek gevestigd op één logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan.
In 2013 heeft de fiscale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van 3 april 2015 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest in het ongelijk gesteld. Tegen dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij het Hof van Beroep in haar arrest dd. 25 april 2017 het beroep van Intervest evenwel ongegrond heeft verklaard en het bestreden vonnis dd. 3 april 2015 heeft bevestigd.
Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatie beroep aangetekend tegen voormeld Arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Op 28 november 2019 heeft het Hof van Cassatie het vonnis van het Hof van Beroep nietig verklaard en duidelijk gesteld dat: "De werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is de werkelijke waarde van de activa van de vennootschap, verminderd met de voorzieningen en schulden. Van deze vermogensbestanddelen maakt de effectiseringspremie, zijnde de meerprijs, bovenop het netto-actief van de vennootschap, die de belegger bereid is te betalen voor de aandelen in de vastgoedbevak wegens haar bijzondere karakteristieken, geen deel uit." De zaak is nu verwezen naar het Hof van Beroep van Gent.
De afhandeling van de andere bezwaarschriften is voorlopig opgeschort.
Op 31 december 2020 heeft Intervest volgende verplichtingen:
Intervest heeft onrechtstreeks, via haar 50% aandeelhouderschap in Genk Green Logistics (GGL), een resultaatsverbintenis om in de context van het GGL-project een minimum tewerkstelling te garanderen. De naleving van deze resultaatsverbintenis wordt gemeten op twee punten in de tijd, namelijk 31 december 2030 en 31 december 2036, verhoogd met het aantal kalenderdagen vertraging inzake de oplevering van de infrastructuurwerken zone A door De Vlaamse Waterweg, contractueel bepaald op 31 december 2021. Bij niet-naleving kan een boete van maximaal € 2 miljoen worden opgelegd op niveau van Genk Green Logistics.
Intervest heeft zich verder ook, samen met JM Construct, ten aanzien van De Vlaamse Waterweg hoofdelijk en ondeelbaar borg gesteld voor de betaling door GGL van kosten van bodemsanering en aanleg van infrastructuur ten belope van een bedrag van € 6 miljoen.
Verder heeft Intervest onrechtstreeks, via haar 100% aandeelhouderschap in Greenhouse Singel nv een investeringsverplichting ten belope van € 11 miljoen voor de projectontwikkeling.
Er hebben zich geen specifieke belangenconflicten voorgedaan in de loop van 2020 die overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en/of de GVV-Wetgeving dienen te worden toegelicht in het Jaarverslag.
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2020.
Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2020
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 - Geconsolideerde jaarrekening
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV (de "vennootschap") en haar filialen (samen "de groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 24 april 2019, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2021. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht uitgevoerd gedurende 20 opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2020 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 047 993 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar (nettoresultaat) van 46 060 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep op 31 december 2020 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA's) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2020 Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d'Entreprises recht Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 - Geconsolideerde jaarrekening
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
1 1 De commissaris heeft ingestemd met de opneming van zijn verslag in dit Jaarverslag. De informatie is correct weergegeven en, in zoverre Intervest weet en heeft kunnen opmaken uit door de commissaris gepubliceerde informatie, zijn geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (1 017 958 (000) EUR) • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de
2
We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 13 Vaste activa.
Verwijzing naar toelichtingen Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2020
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 - Geconsolideerde jaarrekening In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. (de "vennootschap") en haar filialen (samen "de groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 24 april 2019, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. 2021. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht uitgevoerd gedurende 20 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de geconsolideerde jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2020 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, het
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 047 993 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar (nettoresultaat) van 46 060 (000) EUR.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep op 31 december 2020 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA's), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen.
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2020
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest Offices & Warehouses NV overeenkomstig artikel 3:32 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zoals weergegeven in de volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag: Risicofactoren, 2. Corporate Governance Verklaring, Verslag van het directiecomité - 2. Belangrijke ontwikkelingen in 2020, Verslag van het directiecomité - 3. Financiële resultaten 2020, Verslag van het directiecomié - 7. Vooruitzichten 2021, Financieel verslag, een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 - Geconsolideerde jaarrekening In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV (de "vennootschap") en haar filialen (samen "de groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar.
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 24 april 2019, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 047 993 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met
controle van de geconsolideerde jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant
Getekend te Zaventem. een winst van het boekjaar (nettoresultaat) van 46 060 (000) EUR.
De commissaris Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële
Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de
Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d'Entreprises Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid/Société coopérative à responsabilité limitée Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem
De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van 13 juli 2014. De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv zal, samen met het Jaarverslag en het Verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervest.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 46.683 | 54.028 |
| Met verhuur verbonden kosten | -51 | -167 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 46.632 | 53.861 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 730 | 706 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
12.785 | 13.088 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
-698 | -774 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-12.785 | -13.088 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 426 | 1.199 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 47.090 | 54.992 |
| Technische kosten | -676 | -839 |
| Commerciële kosten | -283 | -328 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -826 | -672 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -4.036 | -3.780 |
| Andere vastgoedkosten | -819 | -627 |
| Vastgoedkosten | -6.640 | -6.246 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 40.450 | 48.746 |
| Algemene kosten | -3.935 | -3.573 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -234 | 84 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 36.281 | 45.257 |
| Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen | 1.670 | 5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -10.567 | -373 |
| Ander portefeuilleresultaat | -1.109 | -1.076 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.275 | 49.172 |
| in duizenden € | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.275 | 49.172 | |
| Financiële opbrengsten | 5.945 | 4.808 | |
| Netto-interestkosten | -8.226 | -8.870 | |
| Andere financiële kosten | -171 | -183 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.311 | -3.065 | |
| Variaties in de reële waarde van deelnemingen volgens IAS 28 | 2.490 | 0 | |
| Variaties in de reële waarde van deelnemingen volgens IAS 28 met toepassing van de doorkijkbenadering |
19.480 | 23.964 | |
| Financieel resultaat | 17.207 | 16.654 | |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 43.482 | 65.826 | |
| Belastingen | -51 | -61 | |
| NETTORESULTAAT | 43.431 | 65.765 | |
| Toelichting: | |||
| EPRA resultaat | 40.442 | 46.820 | |
| Portefeuilleresultaat | 5.300 | 22.010 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -2.311 | -3.065 | |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2020 | 2019 | |
| Aantal aandelen op jaareinde | 25.500.672 | 24.657.003 | |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 | |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 | |
| Nettoresultaat (€) | 1,73 | 2,68 | |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,73 | 2,68 |
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 43.431 | 65.765 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
1.244 | 0 |
| Herwaardering zonnepanelen | 1.244 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 44.675 | 65.765 |
EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (€) 1,60 1,91
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 967.697 | 882.283 | |
| Immateriële vaste activa | 472 | 465 | |
| Vastgoedbeleggingen | 8.6 | 657.064 | 660.675 |
| Andere materiële vaste activa | 3.089 | 695 | |
| Financiële vaste activa | 8.6 | 307.056 | 220.435 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 16 | 13 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 48.014 | 28.059 | |
| Financiële vlottende activa | 13 | 0 | |
| Handelsvorderingen | 8.633 | 11.226 | |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 36.338 | 12.902 | |
| Kas en kasequivalenten | 1.427 | 1.190 | |
| Overlopende rekeningen | 1.603 | 2.741 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.015.711 | 910.342 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
| EIGEN VERMOGEN | 550.346 | 527.132 | |
| Kapitaal | 230.645 | 222.957 | |
| Uitgiftepremies | 181.682 | 173.104 | |
| Reserves | 94.588 | 65.306 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 43.431 | 65.765 | |
| VERPLICHTINGEN | 465.365 | 383.210 | |
| Langlopende verplichtingen | 320.405 | 272.266 | |
| Voorzieningen | 0 | 1.875 | |
| Langlopende financiële schulden | 303.343 | 255.472 | |
| Kredietinstellingen | 298.343 | ||
| Andere | 5.000 | 34.916 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 15.900 | 13.778 | |
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | 1.162 | 1.141 | |
| Kortlopende verplichtingen | 144.960 | 110.943 | |
| Voorzieningen | 978 | 1.875 | |
| Kortlopende financiële schulden | 123.522 | 88.137 | |
| Kredietinstellingen | 26.239 | 23.137 | |
| Commercial Paper | 62.300 | 65.000 | |
| Andere | 34.983 | 0 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 262 | 232 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 4.347 | 4.058 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 178 | 178 | |
| Overlopende rekeningen | 15.673 | 16.463 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.015.711 | 910.342 | |
| SCHULDGRAAD in % | 2020 | 2019 | |
| NETTOWAARDE PER AANDEEL in € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettowaarde (reële waarde) | 21,58 | 21,38 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 21,92 | 21,64 |
| EPRA NTA (netto materiële activa) | 21,91 | 21,62 |
(volgens het schema opgenomen in Afdeling 4 van Deel 1 van Hoofdstuk I van de Bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014)
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| A. NETTORESULTAAT | 43.431 | 65.765 |
| B. TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES | -4.415 | -28.040 |
| 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde* van vastgoed (-/+): |
||
| Boekjaar ■ |
-12.790 | -19.901 |
| Vorige boekjaren ■ |
1.670 | 10.121 |
| Realisatie vastgoed ■ |
-1.670 | -3.923 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen (-/+) |
11.649 | 1.814 |
| 3. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) |
2.311 | 3.065 |
| 4. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) |
-1.670 | -10.121 |
| 5. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die admi nistratief verwerkt worden volgens de 'equity' methode (-/+) |
-2.490 | 0 |
| 6. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) |
-1.425 | -9.095 |
| C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel 13, §1, lid 1 van het GVV-KB |
32.071 | 8.403 |
| D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C | 6.945 | 29.322 |
* Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
| Kapitaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gestort kapitaal |
verhoging - kapitaal Kosten |
Uitgiftepremies | Totaal reserves | Nettoresultaat van het boekjaar |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
|
| 221.332 | -1.727 | 167.883 | 58.288 | 34.114 | 479.890 | |
| 65.765 | 65.765 | |||||
| 15.308 | -15.308 | 0 | ||||
| -10.747 | 10.747 | 0 | ||||
| -1.615 | 1.615 | 0 | ||||
| 4.072 | -4.072 | 0 | ||||
| 3.353 | 5.221 | 8.574 | ||||
| -27.096 | -27.096 | |||||
| 224.685 | -1.727 | 173.104 | 65.306 | 65.765 | 527.133 | |
| 1.244 | 43.431 | 44.675 | ||||
| 13.703 | -13.703 | 0 | ||||
| -1.814 | 1.814 | 0 | ||||
| -3.065 | 3.065 | 0 | ||||
| 9.095 | -9.095 | 0 | ||||
| 10.121 | -10.121 | 0 | ||||
| 7.688 | 8.578 | 16.266 | ||||
| -37.725 | -37.725 | |||||
| 232.373 | -1.727 | 181.682 | 94.588 | 43.431 | 550.346 |
| In duizenden € |
|---|
| BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR |
| Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van 2 jaar geleden |
| Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed ■ |
| Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische ■ vervreemding van vastgoedbeleggingen |
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo ■ van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
| Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren ■ |
| BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR |
| Globaal resultaat boekjaar |
| Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar |
| Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed ■ |
| Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische ■ vervreemding van vastgoedbeleggingen |
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo ■ van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
| Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren ■ |
| Toevoeging aan de andere reserves ■ |
| Overboekingen als gevolg van toepassing IAS 16 op zonnepanelen |
| BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR |
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 24.657.003 | 24.288.997 |
| Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend | 843.669 | 368.006 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld aantal aandelen | -336.546 | -140.145 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 |
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in 2020 afgenomen met € 3,6 miljoen en bedraagt op 31 december 2020 € 657 miljoen (€ 661 miljoen op 31 december 2019).
De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2020 toegenomen met circa € 11 miljoen door investeringen aan de bestaande vastgoedbeleggingen voor € 5,6 miljoen en € 6,7 miljoen door de toename van de reële waarde van de bestaande portefeuille door aanscherping van de rendementen. De zonnepanelen werden in 2020 overgeboekt van de vastgoedbeleggingen naar de andere materiële vaste activa in overeenstemming met IAS 16, dit verklaart het bedrag van € 1,6 miljoen opgenomen onder overboeking naar de andere materiële vaste activa in tabel hieronder.
De reële waarde van de kantorenportefeuille is ten opzichte van jaareinde 2019 afgenomen met € 14 miljoen. In 2020 werden investeringen in de bestaande portefeuille uitgevoerd voor € 3 miljoen, voornamelijk in Greenhouse BXL. De variaties in de reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille bedragen € -17 miljoen in 2020.
| in duizenden € | 2020 | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | |
| BALANS OP 1 JANUARI | 343.789 | 316.886 | 660.675 | 345.979* | 338.912* | 684.891* |
| Fusie met Edda21 nv ■ op 11 december 2019 |
0 | 0 | 0 | 0 | 24.305 | 24.305 |
| Investeringen in ■ projectontwikkelingen |
0 | 4.102 | 4.102 | 0 | 0 | 0 |
| Investeringen en ■ uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen |
2.968 | 1.478 | 4.446 | 6.783 | 2.734 | 9.517 |
| Desinvestering van ■ vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | 0 | -57.665 | -57.665 |
| Overboeking naar de andere ■ materiële vaste activa |
0 | -1.592 | -1.592 | 0 | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van ■ vastgoedbeleggingen |
-17.219 | 6.652 | -10.567 | -8.973 | 8.600 | -373 |
| BALANS OP 31 DECEMBER | 329.538 | 327.526 | 657.064 | 343.789 | 316.886 | 660.675 |
*Balans 2019 herwerkt met via recht van gebruik gehouden vastgoed als gevolg van toepassing IFRS 16.
Intervest heeft op 31 december 2020 geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging.
Voor de verdere verklaring van de Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 10.
De vastgoedbeleggingen kunnen verder opgedeeld worden in:
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 648.162 | 658.888 |
| Projectontwikkelingen | 8.902 | 1.787 |
| TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN | 657.064 | 660.675 |
Op jaareinde 2020 heeft de vennootschap op haar site Herentals Logistics 3 een grondreserve van circa 8.000 m2 die een bijkomende uitbreidingsmogelijkheid voor een extra magazijn biedt. Deze grondreserve wordt gewaardeerd als bouwrijp terrein en is opgenomen op de balans onder de projectontwikkelingen.
De site van Herentals Logistics 1 staat per 31 december 2020 eveneens gewaardeerd aan grondwaarde, gezien de concrete plannen om het te slopen en te herontwikkelen.
Op 31 december 2020 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen.
De financiële vaste activa bevatten op 31 december 2020 de waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen van Intervest, de reële waarde van een financieel derivaat (floor) en de lening met perimetervennooschap Intervest Nederland Coöperatief U.A, voornamelijk ter financiering van de verwervingen van het vastgoed aangehouden in de Nederlandse perimetervennootschappen.
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Deelneming Aartselaar Business Center | -75 | -52 |
| Deelneming Mechelen Research Park | 5.811 | 5.306 |
| Deelneming Mechelen Business Center | 4.169 | 4.135 |
| Deelneming Intervest Nederland Coöperatief U.A. | 109.024 | 76.208 |
| Deelneming Genk Green Logistics | 7.203 | 574 |
| Deelneming Gencor nv | 5.462 | 0 |
| Deelneming Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest) | 14.092 | 0 |
| Reële waarde financiële derivaten | 241 | 252 |
| Vorderingen op verbonden ondernemingen | 161.129 | 134.011 |
| TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 307.056 | 220.435 |
De deelnemingen worden in de enkelvoudige jaarrekening verwerkt volgend de 'equity' -methode zoals beschreven in IAS 28 allen met toepassing van de doorkijk- of look-through benadering, met uitzondering van de deelneming Genk Green Logistics waar Intervest niet 100% van de aandelen bezit.
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 43.431 | 65.765 |
| Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat | ||
| Afschrijvingen ■ |
726 | 386 |
| Waardeverminderingen ■ |
102 | 267 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen ■ |
-59 | -105 |
| Andere niet-monetaire bestanddelen ■ |
-13.009 | -15.107 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen ■ |
-1.670 | -5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen ■ |
10.567 | 373 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) | 40.088 | 46.215 |
| + Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden* op vastgoed | 1.670 | 10.121 |
| -- Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar |
-1.670 | -10.756 |
| Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) |
0 | -636 |
| Totaal (A + B) | 40.088 | 45.579 |
| Totaal (A + B) x 80% | 32.071 | 36.463 |
| Schuldvermindering (-) | 0 | -28.060 |
| UITKERINGSPLICHT | 32.071 | 8.403 |
* Meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten.
De andere niet monetaire bestanddelen omvatten de variaties in de reële waarde van financiële vaste activa (€ -15 miljoen), het ander portefeuilleresultaat (€ 1 miljoen), de niet kasstroomelementen huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders (€ -1 miljoen) en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (€ 2 miljoen).
Intervest heeft voor boekjaar 2020 een minimale uitkeringsplicht van € 32 miljoen.
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (€ 000) | 43.431 | 65.765 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 |
| NETTORESULTAAT PER AANDEEL (€) | 1,73 | 2,68 |
| Verwaterd nettoresultaat per aandeel (€) | 1,73 | 2,68 |
| EPRA resultaat (€ 000) | 40.442 | 46.820 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.164.126 | 24.516.858 |
| EPRA RESULTAAT PER AANDEEL (€) | 1,60 | 1,91 |
Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar 2020 een brutodividend aangeboden worden van € 1,53. Dit brutodividend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van 6,8% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2020 (€ 22,55).
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| EPRA resultaat per aandeel (€) op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen | 1,60 | 1,91 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig EPRA resultaat (%) | 95% | 80% |
| Brutodividend per aandeel (€) | 1,53 | 1,53 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Vergoeding van het kapitaal (€ 000) | 39.016 | 37.725 |
Na afsluiting van het boekjaar wordt deze dividenduitkering voorgesteld door de raad van toezicht. Deze zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 28 april 2021. De dividenduitkering wordt, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voorheen artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen), van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van bijlage C van het GVV-KB.
| in duizenden € | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | ||
| Gestort kapitaal | 232.373 | 224.685 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 181.682 | 173.104 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 49.712 | 38.141 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
79.922 | 66.545 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-30.210 | -28.404 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-6.522 | -3.457 |
| Andere reserves niet beschikbaar voor uitkering | 1.710 | 0 |
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Resultaatverdeling dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden |
||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen* | 11.120 | 9.780 |
| Boekjaar | 12.790 | 19.901 |
| Vorige boekjaren | -1.670 | -10.121 |
| Variaties in de reële waarde* van vastgoedbeleggingen tgv realisatie van vastgoedbeleggingen |
1.670 | 3.923 |
| Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
-11.649 | -1.814 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) | -2.311 | -3.065 |
| Variaties in de reële waarde van deelnemingen volgens IAS 28 | 2.490 | 0 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN DAT NIET UITKEERBAAR IS | 460.365 | 441.387 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 550.346 | 527.132 |
| Geplande dividenduitkering | 39.016 | 37.725 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Brutodividend per aandeel (€) | 1,53 | 1,53 |
| EIGEN VERMOGEN NA DIVIDENDUITKERING | 511.330 | 489.407 |
| OVERBLIJVENDE RESERVE NA UITKERING | 50.965 | 48.020 |
* Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Bij het opstellen van de enkelvoudige jaarrekening past Intervest de doorkijkbenadering ('look through approach') toe voor de resultaatverwerking, de bepaling van de beschikbare en onbeschikbare reserves en bij de vaststelling van het minimum uit te keren dividend (80% grens).
Het principe van de doorkijkbenadering is een consolidatiebenadering in de enkelvoudige jaarrekening op het niveau van de uitkeringsplicht, de resultaatverwerking en de uitkeringsbeperking.
Het aandeel in de resultaten van deelnemingen verwerkt volgens de equitymethode (zowel de gerealiseerde als de niet-gerealiseerde resultaten) wordt in zijn geheel ondergebracht in de onbeschikbare reserverubriek 'Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equitymethode', en zijn bijgevolg onbeschikbaar voor uitkering in het jaar waarin de deelnemingen deze resultaten realiseren.
Bij de verwerking van de deelnemingen volgens de equitymethode met toepassing van de doorkijkbenadering, wordt het aandeel in de resultaten van de deelnemingen niet in zijn geheel toegewezen aan de onbeschikbare reserverubrieken. Er wordt gekeken naar de samenstellende elementen van dit resultaat. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen wordt aan de onbeschikbare en beschikbare reserverubrieken toegewezen alsof het zou gaan om de resultaten van de moederonderneming GVV zelf.
Het toepassen van een doorkijkbenadering houdt bepaalde financiële risico's in voor de moedervennootschap GVV en zou tot situaties kunnen leiden waarbij de deelneming moet helpen de dividenden die de moedervennootschap GVV uitkeert te financieren (bijvoorbeeld door het opstromen van cash van de deelneming naar de moederonderneming GVV door het (systematisch) toestaan van leningen van de deelneming aan de moederonderneming GVV) of waarbij de GVV zelf de dividenduitkeringen moet financieren via leningen.
De doorkijkbenadering wordt daarom bij Intervest met voorzichtigheid benaderd en enkel toegepast op de perimetervennootschappen waarvan de aandelen 100% aangehouden worden door Intervest. Dit geldt voor alle deelnemingen van Intervest op 31 december 2020, met uitzondering van de iGVV Genk Green Logistics, waarvan Intervest slechts 50% aandeelhouder is. Op deze vennootschap wordt de doorkijkbenadering niet toegepast.
Deze benadering is conform de richtlijn van de FSMA 'Mededeling FSMA_2020_08 - Uitkeringsplicht, resultaatverwerking en uitkeringsbeperking bij de Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen' van 2 juli 2020.
Intervest beschikt op 31 december 2020 over € 52 miljoen beschikbare reserves om tijdsverschuivingen in dividendopstroming en tijdelijke cash traps op te vangen.
Voor het boekjaar 2020 wordt € 1,53 per aandeel uitgekeerd. De overblijvende reserve na uitkering kent een toename met € 2,9 miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar. Hiervan is € 1,4 miljoen het gevolg van het uitkeringspercentage van 95% op het EPRA resultaat en € 1,7 miljoen het gerealiseerd resultaat op de gedesinvesteerde gebouwen van 2019.
Intervest Offices & Warehouses nv is een openbare GVV naar Belgisch recht.
De naam van de vennootschap is op 27 oktober 2011 gewijzigd van "Intervest Offices" in "Intervest Offices & Warehouses".
In het Jaarverslag 2020 wordt Intervest Offices & Warehouses ingekort tot 'Intervest' om de vennootschap aan te duiden.
Uitbreidingstraat 66, 2600 Antwerpen-Berchem.
Telefonisch bereikbaar op het nummer +32 (0)3 287 67 67.
De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0458.623.918.
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna 'Intervest' genoemd) is op 8 augustus 1996 opgericht als naamloze vennootschap onder de naam "Immo-Airway", bij akte verleden voor Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 22 augustus 1996 onder nummer BBS 960822-361.
Bij akte, verleden voor Meester Eric Spruyt, notaris te Brussel en Meester Max Bleeckx, notaris te Sint-Gillis-Brussel, verleden op 5 februari 1999 en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 februari 1999 onder nummer BBS 990224-79, is de rechtsvorm omgezet van een naamloze vennootschap in een commanditaire vennootschap op aandelen en is de naam gewijzigd in "PeriFund".
Bij akte, verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, met tussenkomst van Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel, verleden op 29 juni 2001 en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 juli 2001 onder nummer BBS 20010724-935, is de rechtsvorm omgezet van een commanditaire vennootschap op aandelen naar een naamloze vennootschap en is de naam gewijzigd in "Intervest Offices". Op 27 oktober 2011 is bij akte verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 21 november 2011 onder nummer 2011-11- 21/0174565, de naam gewijzigd in "Intervest Offices & Warehouses".
De statuten zijn gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op 27 oktober 2014, bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2014- 11-14/0207173 waarbij het maatschappelijk doel werd gewijzigd daar de vennootschap een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is geworden zoals bedoeld in artikel 2, 2° van de GVV-Wet (en dus niet langer een openbare vastgoedbevak is) en waarbij tevens andere wijzigingen aan de statuten zijn doorgevoerd om te verwijzen naar de GVV-Wet in plaats van naar de vastgoedbevakwetgeving.
Op 15 maart 1999 werd Intervest Offices erkend als "openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht", afgekort "vastgoedbevak naar Belgisch recht". Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de "AIFMD-wet")1 , heeft de vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoedbevak. In dit kader heeft de vennootschap op 17 juli 2014 haar vergunningsaanvraag als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de vennootschap conform de artikelen 9, §3 en 77 van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap vergund op 9 september 2014, en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel 77, §2 en volgende van de GVV-Wet. Op 27 oktober 2014 tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met 99,99% van de stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijziging door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Intervest vanaf 27 oktober 2014 van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap.
1 De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleggingsfondsen (in het Engels, "alternative investment funds managers", zodat deze richtlijn de "AIFMD-richtlijn" wordt genoemd en dat deze wet de "AIFMD-wet" wordt genoemd).
Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalingen van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van 3 augustus 2012 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds 27 oktober 2014 uit de GVV-Wet en het GVV-KB.
De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij besluit van 26 mei 2020, vastgesteld bij akte verleden door notaris Eric De Bie en neergelegd op de griffie van de ondernemingsrechtbank te Antwerpen, afdeling Antwerpen voor bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2020-06-05/0324757, waarbij de raad van toezicht het kapitaal heeft verhoogd door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal.
De vennootschap is ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA).
De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de zetel van de vennootschap.
Onder vastgoed in de zin van artikel 2, 5° van de GVV-Wet wordt begrepen:
in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd);
Het vastgoed bedoeld in artikel 4.1 (b), lid 2, (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) dat rechten van deelneming betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in de Europese regelgeving, kan niet kwalificeren als aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden.
Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzigen en andere soorten activa zou aanduiden als vastgoed in de zin van de GVV-Wet, zal de vennootschap ook in die bijkomende soorten activa mogen investeren.
het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken;
d. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzigen en de uitoefening van nieuwe activiteiten door de vennootschap zou toestaan, zal de vennootschap ook die bijkomende activiteiten mogen uitoefenen.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de inrichting, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van onroerende goederen, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op onroerende goederen, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
4.2. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito's of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de financiering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard.
4.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven (waarvan sprake in de IFRS-normen). De activiteit van het met aankoopoptie in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
4.4. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennootschap zich inlaten met:
〉 de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van medeeigendom van vastgoed zoals hierboven omschreven;
4.5. De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigdheden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen en in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of financiële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben
Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelneming, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel identiek is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen.
7.1. Het is de raad van toezicht uitdrukkelijk toegelaten het kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van (i) 50% van € 221.331.564,48, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de GVV-Wet) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en (ii) 50% van € 221.331.564,48 indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft; en (iii) 20% van € 221.331.564,48, voor alle vormen van kapitaalverhoging anders dan deze geviseerd en goedgekeurd in punt (i) en (ii) hierboven; met een maximum van € 221.331.564,48 in totaal gedurende een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het desbetreffende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd.
7.2. De raad van toezicht is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, door deze statuten en door de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het maatschappelijk kapitaal en niet op de uitgiftepremie.
7.3. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen.
7.4 De raad van toezicht kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders beperken of opheffen, in voorkomend geval ten gunste van één of meer bepaalde personen, die niet behoren tot het personeel, overeenkomstig artikel 10.2 van de statuten.
8.1. De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedematerialiseerde effecten.
8.2. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Het register kan, in voorkomend geval, onder elektronische vorm bestaan. Inschrijvingscertificaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden. Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van de aandeelhouder bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.
8.3. Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van effecten worden in voormeld register ingeschreven.
8.4. De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schriftelijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd.
12.1. Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
12.2. Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
12.3. De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea.
2 Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op www.intervest.be.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van toezicht en een directieraad, ieder binnen de grenzen van de hen toegewezen bevoegdheden. Naast de regels die voorzien zijn in de statuten kan zowel de raad van toezicht als de directieraad een intern reglement uitvaardigen, overeenkomstig artikel 2:59 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, waarbij het intern reglement van de directieraad voorafgaandelijk door de raad van toezicht dient te worden goedgekeurd.
14.1. De raad van toezicht is samengesteld uit minstens drie leden, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang door deze laatste kunnen worden herroepen. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar.
Ingeval een of meer mandaten openvallen, hebben de overblijvende leden het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die al dan niet tot de definitieve benoeming van het gecoöpteerde lid van de raad van toezicht zal overgaan.
14.2. Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel 13 van het GVV-Wet, wordt de raad van toezicht van de vennootschap zo samengesteld dat de vennootschap conform artikel 4 van de GVV-Wet kan worden bestuurd. Er dienen minstens drie onafhankelijke leden in de zin van artikel 7:87, §1 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen te zetelen in de raad van toezicht van de vennootschap.
Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel 14 §1 van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel 20 van de Wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de raad van toezicht dienen te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de raad van toezicht wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
14.3. Leden van de raad van toezicht kunnen niet tevens ook lid zijn van de directieraad. Leden van de directieraad kunnen echter uitgenodigd worden door de raad van toezicht om
haar vergaderingen bij te wonen zonder stemrecht en zonder beslissingsbevoegdheid. Leden van de raad van toezicht kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeidsovereenkomst met de vennootschap zijn verbonden.
16.1. De directieraad is samengesteld uit minstens drie leden die worden benoemd door de raad van toezicht. De raad van toezicht kan het mandaat van elk lid van de directieraad te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang beëindigen. Onverminderd strengere wettelijke bepalingen, stelt de raad van toezicht de verloning van de leden van de directieraad vast.
16.2. Alle leden van de directieraad zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel 14 §1 van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel 20 van de Wet van 25 april 2014 op het statuut vanen het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de directieraad dienen te voldoen aan de artikelen 14 en15 van de GVV-Wet.
De benoeming van de leden van de directieraad wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
16.3. Leden van de directieraad kunnen niet tevens ook lid zijn van de raad van toezicht. Leden van de directieraad kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeidsovereenkomst met de vennootschap zijn verbonden.
De effectieve leiding van de vennootschap wordt toevertrouwd aan minstens twee natuurlijke personen.
De met effectieve leiding belaste personen dienen te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
De leden van de raad van toezicht, de leden van de directieraad, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.
22.1. De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de
leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld.
22.2. De commissaris(sen) controleert (controleren) en certificeert (certificeren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap.
22.3. De opdracht van commissaris mag enkel worden toevertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht.
23.1. De gewone algemene vergadering van aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om vijftien uur.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag.
23.2. Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt.
23.3. Te allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van de notaris.
23.4. De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping.
26.1. Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een
vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
26.2. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering van de vennootschap. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel via het in de oproeping vermelde e-mailadres van de vennootschap of bij de in de oproeping genoemde instellingen of via het in de oproeping vermelde e-mailadres van de instellingen.
26.3. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen.
30.1. Elk aandeel geeft recht op één stem.
30.2. Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst.
30.3. Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar.
Bij toepassing van artikel 45, 2° van de GVV-Wet verdeelt de vennootschap als kapitaal jaarlijks minstens 80% van het resultaat zoals gedefinieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen. Deze verplichting doet evenwel geen afbreuk aan artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
Op 24 april 2019 is Deloitte Bedrijfsrevisoren, bv onder de vorm van een CVBA, lid van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck met IBR lidmaatschap A01529, met kantoor te 1930 Zaventem, Luchthaven Nationaal 1 J, herbenoemd als commissaris van Intervest voor de boekjaren 2019, 2020 en 2021. Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in 2022.
De vergoeding van de commissaris wordt bepaald op basis van marktconforme tarieven en onafhankelijk van Intervest conform de deontologie en de normen van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren en in overeenstemming met de toepasselijke bepalingen met betrekking tot de onafhankelijkheid van de commissaris omschreven in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
De vergoeding van de commissaris bedraagt € 75.480 (excl. btw) voor het boekjaar dat een aanvang nam op 1 januari 2020 voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening van Intervest.
Voor alle Belgische perimetervennootschappen is eveneens Deloitte Bedrijfsrevisoren benoemd als commissaris.
Intervest heeft met KBC Securities, Havenlaan 12, 1080 Brussel en met Bank Degroof Petercam, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel liquiditeitsovereenkomsten afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van € 33.000 per jaar.
De vastgoeddeskundigen van de vastgoedvennootschap op 31 december 2020.
Conform de GVV-Wet waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddeskundigen staan los van de waarde van het vastgoed en zijn gebaseerd op een jaarlijks vast bedrag per gebouw.
Intervest oefent haar beheersactiviteiten zelf uit vanuit het hoofdkantoor in Antwerpen en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat wordt beheerd door de externe beheerder Quares Property and Facility Management nv en van het kantoorgebouw in Herentals door Zuyderstraete Vastgoed bv. Dit property management staat weliswaar onder het toezicht van de technisch directeur van Intervest, die de nodige interne controles heeft ingebouwd. Verder wordt het management van de Nederlandse vastgoedbeleggingen aangestuurd vanuit het Intervest kantoor in Eindhoven en uitgevoerd door Storms International Property Services, onder toezicht van de cio van Intervest.
Intervest maakt als groep gebruik van meerdere regimes om haar activiteiten te structureren in België en Nederland. In België bestaat de groep voornamelijk uit de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) Intervest Offices & Warehouses nv, de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) Genk Green Logistics nv en het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) Greenhouse Singel nv. In Nederland worden een vereniging op coöperatieve grondslag en belaste besloten vennootschappen gehanteerd.
Voor een gedetailleerd overzicht van de groepsstructuur van Intervest wordt verwezen naar Toelichting 24. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen, in het Financieel verslag.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland), de Sociétés d'Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.
De GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de financiers. Het statuut geeft zowel financiers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kostenefficiënte en fiscaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille.
De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cash flow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet.
De GVV staat onder controle van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
〉 een GVV mag zich niet engageren in "ontwikkelingsactiviteiten" tenzij occasioneel; dit betekent dat een GVV zich niet kan opstellen als bouwpromotor met de bedoeling om gebouwen op te trekken om die achteraf te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken
〉 de mogelijkheid om perimetervennootschappen op te richten, die de vorm kunnen aannemen van een "institutionele GVV", waarin de openbare GVV rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het maatschappelijk kapitaal aanhoudt, dit om specifieke projecten te kunnen verwezenlijken met een derde, en waarvan de financiële instrumenten enkel door volgende personen aangehouden mogen worden: (i) in aanmerking komende beleggers, of (ii) natuurlijke personen, op voorwaarde dat het minimale bedrag van de inschrijving of van de prijs of tegenprestatie in hoofde van de verkrijger door de Koning is bepaald bij besluit genomen op advies van de FSMA, en voor zover de inschrijving of de overdracht overeenkomstig voornoemde regels gebeurt, die in beide gevallen voor eigen rekening handelen, en waarvan de effecten enkel door dergelijke beleggers mogen worden verworven
Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.
Met de GVV-Wet heeft de wetgever een ander fiscaal statuut gegeven aan de GVV's.
Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het normale tarief, doch slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van (1) de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en (2) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en financiële lasten) zijn dus vrijgesteld van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat het bedrag van de verplichte dividenduitkering conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB uitgekeerd wordt. Daarnaast kan de GVV worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen op de uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele fiches en een samenvattende opgave.
De roerende voorheffing op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV is gelijk aan 30%, af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend (behoudens bepaalde vrijstellingen).
Deze roerende voorheffing is bevrijdend voor particulieren die inwoner van België zijn.
Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV of een deel van haar onroerend vermogen afsplitst met overdracht naar een GVV of inbrengt in een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (de zogenaamde exit taks) van momenteel 15%. Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven en abnormale voordelen.
Deze exit taks is de fiscale prijs die dergelijke vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk belastingregime te verlaten. Fiscaal wordt deze overgang behandeld als een (gedeeltelijke) verdeling van het maatschappelijk vermogen door de vennootschap aan de GVV. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in effecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal (met andere woorden de meerwaarde die in de vennootschap aanwezig is) behandelen als een dividend.
Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevonden (art. 210, §2 W.I.B. 1992). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft, vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van 15%.
De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie op praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De "fiscale werkelijke waarde" zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of btw (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS 40.
De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specifieke fiscale aspecten van haar
stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specifieke projecten met derden te realiseren. Het statuut van institutionele GVV wordt verworven na goedkeuring door de FSMA.
De voornaamste kenmerken van de institutionele GVV zijn:
De institutionele GVV kent hetzelfde fiscale stelsel als de openbare GVV.
Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds ('GVBF') valt onder het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een flexibel en efficiënt fonds.
De belangrijkste kenmerken van het GVBF zijn:
indien aan bepaalde criteria is voldaan
Een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds kent hetzelfde fiscale stelsel als de GVV.
Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Intervest op 28 april 2017 een Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag opgericht genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest heeft haar Nederlandse vastgoedbeleggingen gestructureerd in Nederlandse bv's.
Voormelde Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. alsook de Nederlandse bv's zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting als binnenlandse belastingplichtigen. Winstuitkeringen van de Nederlandse bv's aan de Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag zijn niet belast omdat zij onder de deelnemingsvrijstelling vallen.
Overeenkomstig de artikels 3:6 en 3:32 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, worden de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest weergegeven in de volgende hoofdstukken:
Overeenkomstig artikel 13, §2 van het KB van 14 november 2007, verklaart de raad van toezicht, samengesteld uit Johan Buijs, Marleen Willekens, Jacqueline Heeren - de Rijk en Marco Miserez, dat na het treffen van alle redelijke maatregelen en voor zover hem bekend:
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de financiële verslaggeving maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in dit hoofdstuk van het Jaarverslag 2020, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum.
Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen.
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten.
In oktober 2019 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR')1 gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke prestatie-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze indicatoren worden beschouwd als alternatieve prestatiemaatstaven conform de ESMA-richtlijn. De cijfermatige reconciliatie van deze alternatieve prestatiemaatstaven is terug te vinden in een volledig apart hoofdstuk in dit jaarverslag, i.e. hoofdstuk 6 van het Verslag van de directieraad. De alternatieve prestatiemaatstaven worden berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
| EPRA resultaat★ | Resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. |
|---|---|
| EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren★ |
(i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en financieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennoot schap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afslui tingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatie rechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. |
| EPRA aangepast NIR | Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). |
| EPRA huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring. |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten)★ |
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuur inkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten)★ |
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuur inkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
| EPRA netto huurgroei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille★ |
Wordt ook EPRA Like-for-like Net Rental Growth genoemd. EPRA netto huur groei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille vergelijkt de groei van de nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen die de hele periode beschikbaar waren voor verhuring, en niet in ontwikkeling, en dit gedurende de twee volledige jaren voorafgaand aan de afsluitingsdatum van het boekjaar. De wijzigingen in brutohuurinkomsten op een like-for-likebasis geven inzicht in de wijzigingen van de brutohuurinkomsten die niet het gevolg zijn van wijzigingen in de vastgoed portefeuille (investeringen, desinvesteringen, grote renovatiewerken, …). |
Definitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en financieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 46.060 | 65.748 |
| Minderheidsbelangen | -2.629 | 17 |
| Nettoresultaat (aandeel Groep) | 43.431 | 65.765 |
| Elimineren uit het nettoresultaat (+/-) | ||
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen ■ |
-1.670 | -5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen ■ |
-15.454 | -22.307 |
| Ander portefeuilleresultaat ■ |
9.083 | 5.661 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva ■ |
2.311 | 3.065 |
| Minderheidsbelangen mbt tot het bovenstaande ■ |
2.654 | 0 |
| EPRA resultaat | 40.355 | 46.820 |
Definitie - Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap
Toepassing - Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk.
| Reconciliatie | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| EPRA resultaat (in duizenden €) | A | 40.355 | 46.820 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | B | 25.164.126 | 24.516.858 |
| EPRA resultaat per aandeel (in €) | =A/B | 1,60 | 1,91 |
Definitie - De netto actief waarde (NAV) aangepast overeenkomstig de nieuwe Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 2020.
Toepassing - Past de IFRS NAV aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen:
Om de vergelijking te bewaren met gegevens uit het verleden die door de BPR Guidelines zijn losgelaten, wordt de reconciliatie van EPRA NAV en de EPRA NNNAV nog opgenomen.
| in duizenden € | 31.12.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNNAV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
547.218 | 547.218 | 547.218 | 547.218 | 547.218 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 547.218 | 547.218 | 547.218 | 547.218 | 547.218 |
| Uit te sluiten: | 24.407 | 23.928 | 0 | 24.407 | 0 |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar ■ dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
15.656 | 15.656 | 15.656 | ||
| Reële waarde van financiële instrumenten ■ |
8.751 | 8.751 | 8.751 | ||
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■ |
-479 | ||||
| Toe te voegen: | 42.394 | 0 | -2.180 | 0 | -2.180 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■ |
-2.180 | -2.180 | |||
| Real estate transfer tax ■ |
42.394 | ||||
| NAV | 614.019 | 571.146 | 545.038 | 571.625 | 545.038 |
| Verwaterd aantal aandelen | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| NAV per aandeel (in €) | 24,08 | 22,40 | 21,37 | 22,42 | 21,37 |
| in duizenden € | 31.12.2019 | ||||
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNNAV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 | 523.859 |
| Uit te sluiten: | 13.402 | 12.907 | 0 | 13.402 | 0 |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar ■ dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
6.910 | 6.880 | 6.910 | ||
| Reële waarde van financiële instrumenten ■ |
6.492 | 6.492 | 6.492 | ||
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■ |
-465 | ||||
| Toe te voegen: | 30.214 | 0 | -2.682 | 0 | -2.682 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■ |
-2.682 | -2.682 | |||
| Real estate transfer tax ■ |
30.214 | ||||
| NAV | 567.475 | 536.766 | 521.177 | 537.261 | 521.177 |
| Verwaterd aantal aandelen | 24.657.003 | 24.657.003 | 24.657.003 | 24.657.003 | 24.657.003 |
De free float is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.
Definitie - De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap wordt berekend door de netto-interestkosten (op jaarbasis) te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de financieringen (kredieten bij financiële instellingen, obligatieleningen, enz)). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - De gemiddelde rentevoet van de financieringen meet de gemiddelde financieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Netto-interestkosten | A | 7.955 | 8.543 |
| Gewogen gemiddelde schuld van de periode | B | 397.690 | 400.793 |
| Gemiddelde rentevoet van de financieringen (op basis 360/365) (%) |
=A/B | 2,0% | 2,1% |
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De GVV-Wet en het GVV-KB.
Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een flexibel en efficiënt fonds.
De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specifieke fiscale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specifieke projecten met derden te realiseren.
Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Offices & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap.
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten).
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing. De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen).
Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur verhoogd met geschatte huurwaarde op leegstand, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur.
Definitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
| Reconciliatie | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeel Groep) (in duizenden €) | A | 43.431 | 65.765 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | B | 25.164.126 | 24.516.858 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in €) | =A/B | 1,73 | 2,68 |
Definitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) vermeerderd met de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - De nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
| Reconciliatie | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (in duizenden €) |
A | 547.218 | 523.859 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothe tische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
B | 30.210 | 28.404 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij - investeringswaarde (in duizenden €) |
C=A+B | 577.428 | 552.263 |
| Aantal aandelen op jaareinde | D | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel (in €) | =C/D | 22,64 | 22,40 |
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Definitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het financieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille |
A | 48.918 | 55.891 |
| Huurinkomsten | B | 61.303 | 66.143 |
| Operationele marge (%) | =A/B | 80% | 85% |
Definitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar.
| Reconciliatie in duizenden € | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 1.670 | 5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 15.454 | 22.307 |
| Ander portefeuilleresultaat | -9.083 | -5.661 |
| Portefeuilleresultaat | 8.041 | 22.010 |
| Minderheidsbelang | -2.654 | 0 |
| Portefeuilleresultaat (aandeel Groep) | 5.387 | 22.010 |
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse dochtervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,07.
Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten.
De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het brutodividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheffing).
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13, §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op 65%.
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultatenrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Dit jaarlijks financieel verslag is geen registratiedocument in de zin van art. 28 van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Intervest Offices & Warehouses heeft haar jaarverslag in het Nederlands opgesteld. Intervest Offices & Warehouses heeft ook een Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag gemaakt. Zowel de Nederlandse, Franse als Engelse versie van dit jaarverslag zijn juridisch bindend. Intervest Offices & Warehouses, vertegenwoordigd door haar raad van bestuur, is verantwoordelijk voor de vertaling en de conformiteit van de Nederlandse, Franse en Engelse taalversies. Echter, in geval van tegenstrijdigheden tussen de taalversies, heeft de Nederlandse versie steeds voorrang.
De Nederlandse versie en de Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag zijn beschikbaar op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
Ce rapport annuel est également disponible en français.
This annual report is also available in English.
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES nv Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht
Uitbreidingstraat 66 2600 Antwerpen [email protected] www.intervest.be
T +32 3 287 67 67 F +32 3 287 67 69 BTW BE 0458 623 918 RPR ANTWERPEN
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht
Uitbreidingstraat 66 2600 Antwerpen [email protected] T +32 3 287 67 67 F +32 3 287 88 69 www.intervest.be
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.