Quarterly Report • Aug 2, 2021
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur
Antwerpen, 2 augustus 2021
Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van de mogelijke effecten van de coronacrisis en de begeleidende overheidsmaatregelen.
€ 1,1 miljard
Reële waarde van de portefeuille
Bezettingsgraad: 100% Logistiek NL 100% Logistiek BE 87% Kantoren
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten 4,3 jaar Logistiek 2,7 jaar Kantoren
Brutohuurrendement bij volledig verhuurde portefeuille 6,1% Logistiek 9,3% Kantoren
29 bp Gemiddelde yield aanscherping in logistiek vastgoed
€ 0,83 EPRA resultaat per aandeel
€ 22,84 EPRA NTA per aandeel
1,9% Gemiddelde rentevoet van de financieringen
43% Schuldgraad
€ 1,53 Beoogd brutodividend per aandeel
€ 1,65 - € 1,68 Verwacht EPRA resultaat per aandeel
€ 601 miljoen Beurskapitalisatie
6,7% Brutodividendrendement
24% van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good'
100% elektriciteit uit duurzame bronnen
65% van de logistieke vastgoedportefeuille met zonnepanelen: 30 MWp
51% van de vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters
| in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| Vastgoedkerncijfers | ||
| Reële waarde vastgoed | 1.070.534 | 1.017.958 |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur | 996.878 | 965.796 |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) | 6,8% | 6,9% |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij 100% verhuring (in %) |
7,2% | 7,4% |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) | 3,6 | 4,0 |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
4,3 | 4,7 |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
2,7 | 2,9 |
| Bezettingsgraad totale portefeuille (in %) | 94% | 93% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille (in %) | 100% | 96% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in %) | 100% | 98% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in %) | 100% | 95% |
| Bezettingsgraad kantoren (in %) | 87% | 88% |
| Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²) | 1.046 | 1.046 |
| Financiële kerncijfers | ||
| EPRA resultaat | 21.275 | 40.355 |
| Portefeuilleresultaat - aandeel Groep | 27.074 | 5.387 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 843 | - 2.311 |
| NETTORESULTAAT - AANDEEL GROEP | 49.192 | 43.431 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 26.300.908 | 25.500.672 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.659.835 | 25.164.126 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (in €/aandeel) | 22,85 | 22,55 |
| Nettowaarde (reële waarde) (in €/aandeel) | 21,80 | 21,46 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (in €/aandeel) | 23,39 | 22,64 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (in %) | 5% | 5% |
| Marktkapitalisatie (in miljoen €) | 601 | 575 |
| Brutodividend (in €) | 1,53 | 1,53 |
| Brutodividendrendement (in %) | 6,7% | 6,8% |
| Schuldgraad (max. 65%) | 43% | 43% |
| Gemiddelde rentevoet van de financieringen (in %) | 1,9% | 2,0% |
| Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaren) | 4,2 | 3,8 |
| EPRA kerncijfers | ||
| EPRA resultaat (in €/aandeel) (Groepsaandeel) | 0,83 | 1,60 |
| EPRA NTA (in €/aandeel) 1 | 22,84 | 22,40 |
| EPRA NRV (in €/aandeel)1 | 22,92 | 24,08 |
| EPRA NDV (in €/aandeel)1 | 21,72 | 21,37 |
| EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (in %) | 5,7% | 5,7% |
| EPRA aangepast NIR (in %) | 5,7% | 5,8% |
| EPRA huurleegstandspercentage (in %) | 6,1% | 7,3% |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (in %) | 20,7% | 20,2% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (in %) | 19,2% | 18,7% |
1 In oktober 2019 publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor financiële disclosures van beurgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV en EPRA NNNAV worden vervangen door drie nieuwe Net Asset Valuation indicatoren namelijk, EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) en EPRA NDV (Net Disposal Value). De EPRA NTA sluit grotendeels aan bij de 'oude' EPRA NAV.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| 1 | Tussentijds halfjaarverslag 2021 | 7 | |
|---|---|---|---|
| 1.1 | Inleiding: strategie-update en vooruitzichten | 7 | |
| 1.2 | Investeringen | 19 | |
| 1.3 | Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel | 20 | |
| 1.4 | Verhuuractiviteiten | 25 | |
| 1.5 | EPRA resultaat | 26 | |
| 1.6 | Vastgoedportefeuille | 27 | |
| 1.7 | De vastgoedmarkt | 37 | |
| 1.8 | Analyse van de resultaten | 43 | |
| 1.9 | Financiële structuur | 47 | |
| 1.10 | Het aandeel Intervest | 50 | |
| 1.11 | Corporate governance | 51 | |
| 1.12 | Risicofactoren voor de resterende maanden van 2021 | 52 | |
| 2 | Geconsolideerde verkorte halfjaarcijfers | 53 | |
| 2.1 | Verkorte geconsolideerde resultatenrekening | 53 | |
| 2.2 | Verkort geconsolideerd globaalresultaat | 54 | |
| 2.3 | Verkorte geconsolideerde balans | 55 | |
| 2.4 | Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht | 56 | |
| 2.5 | Verkort mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen | 57 | |
| 2.6 | Toelichtingen bij de geconsolideerde verkorte halfjaarcijfers | 58 | |
| 2.7 | Verslag van de commissaris | 67 | |
| 2.8 | Financiële kalender 2021 | 68 | |
| 3 | Verklaring bij het halfjaarlijks financieel verslag | 69 | |
Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven eerste semester 2021
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit persbericht maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.be, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven" en als bijlage in dit persbericht. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA- richtlijn.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Met #connect2022, gelanceerd midden 2020, heeft Intervest de strategische lijnen uitgezet voor de komende jaren: realiseren van een weldoordachte groei van 30% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein-)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan financieringszijde.
Intervest zal deze aanpak in 2021 en 2022 onverminderd verder implementeren met waardecreatie voor alle stakeholders, met in acht name van duurzaamheid op verschillende vlakken, gedragen door een klantgericht team.
Ann Smolders, voorzitster van de raad van toezicht Intervest Offices & Warehouses
Een strategie alleen volstaat niet. #connect2022 gaat dan ook hand in hand met organisatie, governance en bedrijfscultuur. Waarbij de bedrijfscultuur een belangrijke, zo niet de allerbelangrijkste, component is. Het voorbije jaar heeft Intervest significante stappen gezet op al deze vlakken. Een nieuwe organisatie is er gekomen dankzij de inbreng van #TeamIntervest met het herbekijken van processen en rollen. Een duaal management is geïmplementeerd zoals voorzien in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV), bestaande uit een raad van toezicht en een directieraad met in elk van beide nieuwe leden. En een bedrijfscultuur waarbij mensen elkaar aanvullen en een voedingsbodem is gecreëerd waarin mensen kunnen groeien en excelleren.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
"Ik ben bijzonder verheugd en dankbaar met de belangrijke stappen die we met #connect2022 hebben gezet op vlak van governance, organisatie en bedrijfscultuur. Een bedrijfscultuur die zich uit in het dagdagelijkse samenwerken, in het klantgericht handelen om duurzaam waarde te creëren, in het niet aflatend streven naar 'ontzorgen' van de klanten, met oog voor ieders 'well-being', beyond real estate."
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
Intervest engageert zich om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversifieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor de omgeving, sociale aspecten en goed bestuur. Daarbij wil de vennootschap wendbaar voordeel halen uit de respectievelijke investeringscycli en de onderliggende huurmarkt in logistiek en kantoren, de twee segmenten van de vastgoedportefeuille.
In het logistiek vastgoed ligt de focus op sites met multimodale toegankelijkheid en een kritische omvang, op de belangrijkste assen in België, Nederland en het noordwesten van Duitsland.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
In dit marktsegment is door schaarste en het toenemend belang van e-commerce, mede beïnvloed door de coronacrisis, een zekere oververhitting van de markt ontstaan, zowel in België als in Nederland. Aankopen van logistiek vastgoed worden duur waardoor Intervest meer evolueert richting projectontwikkelingen in eigen beheer of in samenwerking met partners en het eigen #TeamIntervest. Bestaande logistieke vastgoedsites zullen herontwikkeld worden tot toekomstbestendige logistieke panden met verwachte hogere herverhuurbaarheid.
Daarnaast blijft Intervest investeren in logistiek vastgoed met toekomstig ontwikkelingspotentieel, zowel rondom bestaande locaties als op nieuwe locaties zodat nieuwe en bestaande logistieke clusters verder kunnen uitgebouwd worden.
Een mooie illustratie hiervan is Herentals Green Logistics. In april 2021 is #TeamIntervest gestart met de bouwwerken voor Herentals Green Logistics, een grootschalige logistieke herontwikkeling van 45.000 m² op de site gekend als Herentals Logistics. Deze mogelijkheid is ontstaan in de eerste jaarhelft van 2020 na de verwerving van het aangrenzend kantoorgebouw met bijkomende grondpositie. Het terrein waarop het kantoorgebouw zich bevindt, grenst immers aan de logistieke gebouwen van Herentals Logistics en biedt de mogelijkheid tot een duurzame logistieke nieuwbouwontwikkeling op een toplocatie langs de E313. Herentals Green Logistics start bouwwerken 45.000 m²
Schrauwen Sanitair en Verwarming, huurder van een aanpalend complex, heeft gekozen voor Herentals Green Logistics bij het centraliseren van haar distributieactiviteiten door ruim 22.000 m² te huren. De commercialisering van de overige units is volop aan de gang en reeds ver gevorderde gesprekken met geïnteresseerde partijen lopen.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Ook in 2021 blijft Intervest zich focussen op de uitwerking van het project Genk Green Logistics. De nieuwbouw van het eerste state-of-the-art logistiek gebouw van 25.000 m² is in het vierde kwartaal van 2020 opgeleverd en begin april 2021 voor drie jaar verhuurd aan Eddie Stobart Logistics Europe, die in juni 2021 hun intrek hebben genomen. De gerealiseerde meerwaarde op dit nieuwbouwproject past volledig binnen de waardecreatiedoelstelling van de strategie #connect2022. In juni heeft Genk Green Logistics nv met P&O Ferrymasters een built-to-suithuurovereenkomst afgesloten voor een warehouse van ruim 10.000 m². Eerste verhuringen in Genk Green Logistics
In 2020 heeft Intervest eveneens geïnvesteerd in logistiek vastgoed in Nederland met toekomstig logistiek ontwikkelingspotentieel: een logistieke site met optie op grondpositie in Venlo en een langetermijnontwikkelingsmogelijkheid in 's-Hertogenbosch.
De definitieve verwerving van de grondpositie in Venlo in mei 2021, gelegen naast bestaande gebouwen van Intervest, concretiseert de mogelijkheid tot bijkomende ontwikkeling van een logistiek pand van circa 10.000 m², volgens BREEAM 'Outstanding' normen.
Het team in Nederland werkt verder aan de commercialisering van een built-to-suit logistiek project in 's-Hertogenbosch. Dit project omvat een warehouse, mezzanine en een kantoor en zorgt voor 8.205 m² extra duurzame waardecreatie, naar BREEAM 'Outstanding'-normen.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Voor het kantorensegment blijft Intervest qua investeringen streven naar het verwerven van kwaliteitsvolle panden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie enerzijds en blijft anderzijds de nodige aandacht besteden aan het 'futureproof' upgraden van bestaande panden in de portefeuille.
Kantoorgebouwen op een goede locatie, zeker in steden met een studentenpopulatie zoals Antwerpen, worden eerder schaars. Bovendien zijn eveneens door de coronacrisis in het kantorensegment tendensen waarneembaar die een invloed hebben op de toekomstige manier van werken, zoals de evolutie naar een gemengde werkomgeving. Er is duidelijk een toenemende nood aan flexibiliteit en mobiliteit om plaats- en tijdsonafhankelijk te kunnen werken. Aan bedrijfszijde vertaalt zich dit in een nood aan grotere flexibiliteit qua m² en looptijden van contracten. Flexibiliteit in ruimtes, coworking en serviced offices worden de natuurlijke buffers om dit efficiënt te kunnen organiseren.
Deze evoluties vergroten de nood aan kantoorgebouwen gericht op de wijzigende noden van de gebruikers. Kantoren evolueren naar ontmoetingsplaatsen en zijn gericht op het stimuleren van interactie. Daar hoort een professionele uitstraling bij, een hoge mate van flexibiliteit, uitgebreide dienstverlening met oog voor well-being en energie-efficiëntie.
Met het Greenhouse-concept, intussen succesvol gerealiseerd in Berchem, Diegem en Mechelen, biedt Intervest een adequaat antwoord op deze noden. Een Greenhouse-hub biedt een eigentijdse en inspirerende werkomgeving met kwalitatieve en flexibele coworking-, vergader- en evenementenruimtes waarbij interactie en ontmoeting gestimuleerd worden door de interieurindeling. Focus op duurzaamheid en energie-efficiëntie gaan er gepaard met een uitgebreide dienstverlening en oog voor well-being.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
In dit kader heeft Intervest eveneens het 'NEw REality Office Space' (NEREOS) concept ontwikkeld. Het NEREOS-kantoorconcept speelt met verschillende elementen in op deze nieuwe 'gemengde werkomgeving' van vandaag weg van het klassieke open landschapskantoor. Akoestische viltpanelen die persoonlijke werkbubbels afbakenen, tapijten die duidelijk de anderhalve meter bubbel visualiseren, scheiding van publieke en privégedeeltes, strikt éénrichtingsverkeer, ... kortom, inspirerende, flexibele en duurzame kantooroplossingen in lijn met de strategische positionering beyond real estate.
In november 2020 heeft Intervest aan de Singel in Antwerpen een prestigieus kantoorrenovatieproject verworven, dat als Greenhouse Collection gecommercialiseerd wordt. Dit kantoorconcept integreert en koppelt elementen van de bestaande Greenhouse-hubs van Intervest in Berchem, Mechelen en Diegem aan een exclusieve kantoorbeleving. Dit kantoorrenovatieproject wordt in 2021 in eigen beheer verder ontwikkeld en de oplevering is verwacht begin 2022.
Greenhouse Collection wordt een inspirerende kantoorruimte waar ondernemende mensen een exclusieve
manier van werken zullen ervaren. Ideaal gelegen in Antwerpen (Berchem) met snelle verbindingen naar zowel Gent als Brussel en openbaar vervoer in de buurt, wordt het een monumentaal gebouw dat duurzaamheid, innovatie en beleving integreert. Greenhouse Collection ligt volledig in lijn van de strategie van Intervest wat betreft de kantorenportefeuille: accent op kwaliteitsvolle en toekomstbestendige panden
waarbij de behoefte aan flexibiliteit, kwaliteit, verbinding en beleving voorop staan. Naast een gevarieerd aanbod aan oplossingen voor kantoorruimte, zoals privéruimtes, servicekantoren en coworking ruimtes, zullen een volwaardig vergadercentrum en een prachtige rooftop boardroom bijdragen aan het professionele leven op de site. Ook hier gaat Intervest beyond real estate en zal 'Greenhouse Collection at the Singel' ook fijnere elementen van cultuur, kunst en gastronomie integreren.
Het wordt steeds moeilijker om kwalitatief vastgoed, verhuurd op lange termijn, aan te kopen tegen een behoorlijk rendement. Intervest focust daarom verder op herontwikkelingen en investeringen in de vastgoedsegmenten logistiek en kantoren met toekomstig ontwikkelingspotentieel. Dit brengt met zich mee dat huurinkomsten enigszins vertraagd kunnen worden en niet onmiddellijk in de resultaten terug te vinden zullen zijn.
In de bestaande portefeuille is in het licht van de evoluties in de markt een uitgebreide strategische analyse per pand, afgerond eind juni. Deze analyse heeft duidelijk gemaakt welke panden aan de toekomstige verwachtingen en wijzigende noden van de gebruikers kunnen voldoen met bijzondere aandacht voor duurzaamheid en welzijn. Zo blijkt circa 86% van de totale portefeuille toekomstbestendig en voor Intervest dus strategisch van aard.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per 30 juni 2021 € 1.071 miljoen, een toename van 5% of € 53 miljoen ten opzichte van 31 december 2020 (€ 1.018 miljoen).
De reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille (zonder acquisities) kende een waardedaling van 1%, voornamelijk door de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen in de huidige onzekere economische situatie. De reële waarde van de logistieke portefeuille (zonder acquisities en (her)ontwikkelingen) is toegenomen met 6% als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen en van verhuringen. De verhouding van de vastgoedsegmenten in de portefeuille is op 30 juni 2021 64% logistiek vastgoed en
36% in kantoorgebouwen. 45% van de logistieke vastgoedportefeuille is in Nederland gelegen. De totale vastgoedportefeuille heeft op 30 juni 2021 een verhuurbare oppervlakte van 1.045.937 m².
Een actief verhuringsbeleid resulteert in het eerste semester van 2021 in een stijging van de huurinkomsten en een lichte toename van de totale bezettingsgraad, en in een volledige bezetting van de logistieke portefeuille, ondanks de huidige moeilijke economische context. De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 94% op 30 juni 2021, 87% voor de kantoorgebouwen en 100% in de logistieke portefeuille.
Dit verhuringsbeleid toont zijn succes tevens in de commercialisering van Genk Green Logistics. Eind 2020 is het eerste complex van circa 25.000 m² opgeleverd en verhuurd aan Eddie Stobart Logistics Europe. In juni 2021 is een built-to-suithuurovereenkomst afgesloten voor een warehouse van 10.000 m² met P&O Ferrymasters, waarvan de oplevering voorzien is eind 2021. Samen goed voor 15% van de beschikbare 250.000 m² op de voormalige Ford-site in Genk.
De sale-and-lease-backovereenkomst met Nouwens Transport Breda in de eerste logistieke site in Breda is afgesloten voor een termijn van 17,7 jaar – met een break na 12,7 jaar onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Deze vergunning wordt verwacht tegen eind augustus. De huurovereenkomst, onder triplenetregime, start na de overdracht, uiterlijk voorzien in oktober 2021.
Voortbouwend op de succesvolle herontwikkeling van de kantoorgebouwen in Diegem tot Greenhouse BXL en eerder van de gebouwen in Berchem en Mechelen tot resp. Greenhouse Antwerp en Greenhouse Mechelen, is wat Woluwe Garden betreft eveneens geopteerd voor de implementatie van het Greenhouse-concept met het ervaren #TeamIntervest. Meer dan ooit blijkt de combinatie van een inspirerende kantooromgeving met een uitgebreide dienstverlening de sleutel te zijn voor toekomstbestendige waardecreatie. Woluwe Garden zal herontwikkeld worden tot Greenhouse Woluwe Garden. Na afloop van het huurcontract eind 2021 wordt het herontwikkelingsproject definitief opgestart. #TeamIntervest zal daarbij eveneens gebruik maken van de ervaring met de lopende herontwikkeling van Greenhouse Collection, het prestigieuze kantoorrenovatieproject aan de Singel in Antwerpen.
Intervest sluit het eerste semester van 2021 af met een gemiddelde resterende looptijd tot de eerstvolgende vervaldatum van 3,6 jaar voor de volledige vastgoedportefeuille.
Reële waarde € 1,1 miljard
Organische groei huurinkomsten + 5%
Bezettingsgraad logistieke portefeuille 100%
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Door het keuzedividend waarbij 56,5% van de aandeelhouders gekozen heeft voor aandelen, is het eigen vermogen versterkt met € 15,4 miljoen in mei 2021.
Intervest versterkt haar solide financiële structuur verder in het eerste semester van 2021.
Bij het afsluiten van een bijkomend krediet bij Triodos Bank in het eerste semester van 2021 voor € 40 miljoen is aan financieringszijde de hoogste norm qua duurzaamheid nagestreefd. Dit krediet, met een looptijd van 7 jaar, wordt uitdrukkelijk ter beschikking gesteld om gebruikt te worden voor de financiering van de realisatie van gebouwen die 'Outstanding' (voor nieuwbouwprojecten) of 'Excellent' (voor renovatieprojecten) BREEAM-certificatie beogen.
De enige kredietlijn voor € 25 miljoen, die eind juni 2021 op vervaldag kwam, is verlengd tot eind juni 2028. Dit kadert in een gespreide verlenging van de lopende kredietlijnen bij Belfius Bank, waardoor de gemiddelde looptijd van de kredietlijnen bij Belfius Bank toenemen van 2,5 jaar naar 5,4 jaar per einde juni 2021.
Bijgevolg neemt de gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen hierdoor toe tot 4,2 jaar ten opzichte van 3,8 jaar per 31 december 2020.
Bijkomend zijn bestaande rente-indekkingen voor € 90 miljoen heronderhandeld en verlengd met een looptijd van 6 en 7 jaar aan een lagere rentevoet via een 'blend & extend' transactie.
Een brede basis van investeerders blijft een stevige interesse tonen in het commercialpaperprogramma met een toename in het gebruik tot bijna € 90 miljoen op 30 juni 2021 tot gevolg.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen van Intervest wordt verder aangescherpt in het eerste semester van 2021 en bedraagt 1,9% inclusief bankmarges (2,0% op 31 december 2020).
Eind eerste semester van 2021 heeft Intervest een buffer van € 132 miljoen aan niet-gebruikte kredietlijnen beschikbaar (na afdekking van het uitgegeven handelspapier) voor de financiering van lopende projectontwikkelingen en toekomstige acquisities.
Deze buffer, in combinatie met de schuldgraad van 43% op 30 juni 2021 geeft de vennootschap voldoende ruimte om nog te investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken.
Diegem 〉 Greenhouse BXL - Atrium
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
In lijn met de krijtlijnen van de #connect2022-strategie zet Intervest in op het in huis houden van een groter gedeelte van de waardeketting. Wat dus voornamelijk investeren inhoudt in eigen (her)ontwikkelingen, die echter nog niet onmiddellijk huurinkomsten genereren.
Intervest verwacht voor boekjaar 2021 wel een groei van het EPRA resultaat per aandeel tussen 3% en 5% ten opzichte van vorig boekjaar (€ 1,60). Deze verwachting situeert zich boven de eerder gecommuniceerde marge, hoofdzakelijk gedreven door de monitoring van de kosten, de optimalisatie van de financiële structuur en de succesvolle oplevering van projectontwikkelingen.
Het verwachte EPRA resultaat per aandeel zal tussen € 1,65 en € 1,68 bedragen op basis van de huidige inschattingen en forecasts.
Per 30 juni 2021 bedraagt het EPRA resultaat per aandeel € 0,83, een toename van 9% of € 0,07 per aandeel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (€ 0,76).
Intervest verwacht een brutodividend voor boekjaar 2021 op hetzelfde peil als voor boekjaar 2020, namelijk € 1,53 per aandeel. Dit betekent een brutodividendrendement van 6,7% op basis van de slotkoers van het aandeel op 30 juni 2021, die € 22,85 bedraagt en komt neer op een pay-out ratio van tussen 91% en 93% van het verwachte EPRA resultaat. Dit voorziene brutodividend kan verhoogd worden indien de omstandigheden met betrekking tot de geplande investeringen en/of bijkomende verhuringen in de vastgoedportefeuille, die leiden tot een verdere stijging van het EPRA resultaat, zulks mogelijk en opportuun maken. € 1,53
Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het strategisch groeiplan #connect2022, mogelijke effecten van de coronacrisis en de begeleidende overheidsmaatregelen.
De EPRA NTA per aandeel bedraagt op 30 juni 2021 € 22,84. Dit betekent een stijging van € 0,44 tegenover € 22,40 op 31 december 2020, voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaatgeneratie, de waardestijging van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar 2020.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Intervest zet ook in 2021 duurzaamheid voorop zowel bij het beheer van haar panden als bij haar eigen bedrijfsvoering, met extra aandacht voor de '5 P's voor duurzaam ondernemen', Planet, Peace, Partnership, Prosperity & People: aandacht voor het leefmilieu, een zorgeloze maatschappij, een goede verstandhouding, technologische vooruitgang en een gezonde leefomgeving, zoals gedefinieerd door de United Nations en opgenomen in het duurzaamheidsframework van Intervest.
Nederland - Eindhoven 〉 Gold & Silver Forum
Intervest wil zowel op het vlak van de portfolio als aan financieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven. Immers, Intervest hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders.
Sinds 2009 certificeert Intervest stelselmatig en stapsgewijs de milieuprestaties van haar gebouwen op basis van de internationaal erkende beoordelingsmethode 'BREEAM-In-Use'. In 2019 is Intervest nagegaan welke bestaande certificaten te hernieuwen waren en welke acties nodig waren om nog niet-gecertificeerde gebouwen te certificeren. In de eerste helft van 2021 zijn deze acties verder uitgevoerd waardoor 24% van de gebouwen minstens BREEAM
'Very Good' gecertificeerd zijn. Het is de bedoeling tegen 2022 30% van de vastgoedportefeuille BREEAM minstens 'Very Good' gecertificeerd te hebben.
Tegen 2022 wil Intervest 80% van het logistiek vastgoed uitgerust hebben met fotovoltaïsche installaties. Op 30 juni 2021 zijn 65% van de panden in de logistieke portefeuille hiermee uitgerust, goed voor 30 MWp installatie of energiebehoefte van 7.730 gezinnen, het equivalent van de CO2-opname van 974 hectare bos en het vermijden van circa 9.740 ton CO2-uitstoot. Ook in 2021 blijft Intervest verder onderzoeken welke daken zich lenen tot het plaatsen van fotovoltaïsche installaties en zal de totale oppervlakte zonnepanelen op Intervest daken nog toenemen.
65% logistieke portefeuille zonnepanelen
Intervest zal als pionier op het vlak van duurzaamheid ook in 2021 meewerken aan het samenwerkingsverband tussen de Vlaamse overheid, de onderzoekswereld en de industrie om van Vlaanderen een 'smart energy region' te maken.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
BECOME (Business Energy COmmunity MEchelen) is de naam van het business consortium waarvan Intervest met o.m. Quares en Engie deel uitmaakt. Dit project beoogt het gezamenlijk produceren, opslaan en verbruiken van lokale hernieuwbare energie, gestuurd door een energiebeheersysteem dat het stroomverbruik op de sites optimaliseert.
Met de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst in mei 2021 is de effectieve uitrol van BECOME op de Intervest sites, Mechelen Campus en Intercity Business Park, van start gegaan. Het is een logische vervolgstap op de positieve resultaten van de haalbaarheidsstudie die energiebedrijf ENGIE, vastgoedvennootschap Intervest en gebouwenbeheerder Quares eerder startten om in Mechelen Noord een lokale energiegemeenschap op te richten.
Onder het motto 'meten is weten' is het streven geformuleerd om 80% van de vastgoedportefeuille uit te rusten met slimme meters. Op 30 juni 2021 is een energiemonitoringssysteem geïnstalleerd in 51% van de vastgoedportefeuille.
51% vastgoedportefeuille slimme meters
In 2020 zijn, na de lancering van de #connect2022-strategie, de voorbereidingen getroffen om de klantentevredenheid te gaan meten aan de hand van de NPS (Net Promotor Score) methodiek. In samenspraak met een gespecialiseerd onderzoeksbureau is geopteerd om de tevredenheid van klanten van Intervest en van Greenhouse (het coworking merk van Intervest) over de jaren 2020 tot en met 2022 te meten volgens deze methodiek en dit gecombineerd met een voorafgaand kwalitatief onderzoek over 2020 (een zogenaamde nulmeting). In het eerste kwartaal van 2021 is het kwalitatieve luik van het onderzoek gefinaliseerd. In het begin van het tweede kwartaal van 2021 is het kwantitatieve luik, afgerond. Er is gepeild naar verschillende elementen van tevredenheid: gaande van de tevredenheid met de gebouwen waarin klanten gevestigd zijn tot de tevredenheid met de dienstverlening van Intervest, evenals de verwachtingen van de klanten. Over het algemeen zijn de resultaten bevredigend te noemen, veelal betreffende de basisfaciliteiten die aangeboden worden. Er zijn een aantal verbeterpunten naar voor gekomen en er is een duidelijke inzage in wat klanten verwachten van een gebouweigenaar die beyond real estate wil gaan en klanten wil 'ontzorgen'. Intervest gaat met deze inzichten in de loop van 2021 verder aan de slag.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Duurzaamheid in de brede betekenis van het woord, is tevens bij investeringsbeslissingen een belangrijk criterium. Voorzieningen die het welzijn van de medewerkers in het gebouw bevorderen zijn van doorslaggevende aard. Hoeveel daglicht is er mogelijk? Welke ontspanningsruimtes zijn voorzien voor bijvoorbeeld de vrachtwagenchauffeurs? Zo scoorde het kantoorgedeelte bij de recente acquisitie van het gebouw van Nouwens Logistics Breda zeer hoog omdat het voorziet in ontspanningsruimtes met douches, biljart e.d.
Het is de bedoeling op de ingeslagen weg verder te gaan en zowel in de portfolio als op het vlak van financiering een voortrekkersrol te blijven spelen qua duurzaamheid. Zo werkt Intervest in 2021 verder aan het opstellen van een ESG-charter met concrete doelstellingen zoals het terugdringen van de CO2-uitstoot bijvoorbeeld. Dit charter zal duurzaamheid integreren in alle activiteiten van de vennootschap en zorgen voor een continue optimalisering van duurzaam ondernemen binnenin Intervest en met betrekking tot externe stakeholders.
Eind 2020 zijn alle 17 SDGs (Sustainable Development Goals van de United Nations) aan bod gekomen in het duurzaamheidsbeleid van Intervest. In de loop van 2021 zal Intervest hiervoor het internationaal erkende SDG Pioneer-certificaat ontvangen van secretaris-generaal Nikhil Seth, van UNITAR.
Het Duurzaamheidsverslag 2020 rapporteert over het bredere duurzaamheidskader, de activiteiten van het voorbije jaar, de vooropgestelde doelstellingen en de behaalde resultaten in termen van EPRA sBPRs prestatie-indicatoren en is te vinden op www.intervest.be.
"Duurzaamheid is dan ook niet zomaar een tijdelijke focus. Duurzaamheid is deel van het DNA van Intervest en staat duidelijk symbool voor het nieuwe Intervest."
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
In het eerste semester van 2021 breidt Intervest verder uit in Zuid-Nederland met een eerste logistieke site in Breda via een forward sale-and-lease-backovereenkomst voor het hoofdkantoor van het Noord-Brabantse transportbedrijf Nouwens Transport Breda.1 Het hedendaagse, duurzame logistieke gebouw omvat momenteel circa 2.500 m², heeft een bijhorend vrijstaand kantoorgebouw van circa 1.000 m² en een parking van 20.000 m².
Na de overdracht, uiterlijk voorzien in oktober 2021, wordt de site volledig gehuurd door Nouwens Transport Breda voor een termijn van 17,7 jaar - met een break na 12,7 jaar - onder triple-netregime en onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een onherroepelijke omgevings vergunning. Deze vergunning wordt verwacht tegen eind augustus. Palend aan het reeds bestaande warehouse is tevens voorzien in een uitbreiding van 3.650 m² magazijn, die vanaf de oplevering eveneens onder de sale-and-leasebackovereenkomst ressorteert, waardoor in totaal 6.000 m² logistieke ruimte ontstaat naast de kantoorruimte. De oplevering van deze nieuwbouw is verwacht in het eerste kwartaal van 2022 en zal voldoen aan hoge kwaliteitsnormen. De site wordt aangekocht voor € 17,3 miljoen wat een bruto aanvangsrendement van 5,22% vertegenwoordigt.
Deze acquisitie kadert eveneens in de verduurzaming van de portefeuille. Het huidige gebouw is energieneutraal en beschikt reeds over een PV-installatie, die ook voorzien is op de nieuwbouw. Een BREEAM 'Excellent'-certificering wordt beoogd nadat de uitbreiding voltooid is.
1 Zie persbericht 15 juni 2021: "Intervest breidt verder uit in Zuid-Nederland met een eerste logistieke site in Breda".
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur beschikt Intervest ook over projecten in aanbouw en toekomstig ontwikkelingspotentieel. De totale (potentieel) verhuurbare oppervlakte hiervan bedraagt circa 335.000 m². Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens betekent dit een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over een periode 2021 - 2025 tussen € 255 miljoen en € 297 miljoen ten opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per 30 juni 2021.
| Segment | Type | Land | (Potentiële) GLA in m² |
Verwachte oplevering |
BREEAM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 10.000 | 2021 | Excellent |
| Herentals Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 45.000 | 2021 | Excellent |
| Greenhouse Collection | Kantoren | Herontwikkeling | BE | 15.000 | 2022 | Excellent |
| PROJECTEN IN AANBOUW | 70.000 | |||||
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 215.000 | 2021-2025 | Excellent |
| Herentals Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 8.000 | ||
| 's-Hertogenbosch Rietvelden | Logistiek | Ontwikkeling | NL | 8.500 | Outstanding | |
| Venlo | Logistiek | Ontwikkeling | NL | 10.000 | ||
| ONTWIKKELINGSPOTENTIEEL | 241.500 | |||||
| Greenhouse Woluwe Garden* | Kantoren | Herontwikkeling | BE | 23.700 | 2023 | Excellent |
| TOEKOMSTIGE PROJECTONTWIKKELING | 23.700 | |||||
| TOTAAL PROJECTEN | 335.200 |
* Woluwe Garden zal herontwikkeld worden tot Greenhouse Woluwe Garden en wordt per 30 juni 2021 nog beschouwd als vastgoed beschikbaar voor verhuur.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De verdere uitwerking van het Genk Green Logistics herontwikkelingsproject loopt zoals gepland. Eind 2020 zijn twee units, samen goed voor circa 25.000 m² aan duurzame stateof-the-art logistieke ruimte opgeleverd, waar in totaal ruimte is voor een logistiek en semiindustrieel complex van ongeveer 250.000 m². Voor deze twee units heeft Genk Green Logistics in april 2021 een huurovereenkomst gesloten met Eddie Stobart Logistics Europe voor een periode van drie jaar1 . Deze logistieke dienstverlener heeft in juni 2021 zijn intrek genomen in de eerste units van het Galaxy blok.
In juni is eveneens met P&O Ferrymasters een built-tosuithuurovereenkomst2 afgesloten voor een warehouse van ruim 10.000 m². De bouwwerkzaamheden van deze nieuwe unit zijn ondertussen opgestart.
De commercialisering van Genk Green Logistics loopt verder op volle toeren en er zijn diverse gesprekken met meerdere geïnteresseerde nationale en internationale partijen lopende.
Meer informatie over dit project is te vinden op www.genkgreenlogistics.be
Intervest ontwikkelt op de site van 18 ha in Herentals circa 42.000 m² aan warehouses met een crossdock, circa 3.000 m² kantoorruimte en voorziet eveneens een parkeertoren op vijf niveaus met ruim 400 parkeerplaatsen. Hiermee ontstaat een unieke en duurzame cluster van kantoren en logistiek van in totaal ruim 100.000 m² aan de Atealaan in Herentals.
De voorbereidende vergunde afbraakwerken zijn intussen afgerond en op 12 april is onder begeleiding van #TeamIntervest de bouw van vijf units volgens BREEAM 'Excellent'-normen aangevat. De bouwwerken verlopen volgens planning en de oplevering van de eerste 36.000 m² is voorzien eind december 2021.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Inmiddels is met Schrauwen Sanitair en Verwarming een overeenkomst gesloten voor 22.000 m². De commercialisering van de overige units is volop aan de gang en reeds ver gevorderde gesprekken met geïnteresseerde partijen lopen.
"Herentals Green Logistics is opnieuw een toonaangevend voorbeeld van de implementatie van de strategie #connect2022: met het eigen team duurzaam waarde creëren voor de klant door de uitbouw van clusters en communities van, in dit geval, logistiek en kantoren, door aansluiting op sites in de bestaande portefeuille, beyond real estate."
Gunther Gielen, ceo Intervest Offices & Warehouses
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
In november 2020 verwerft Intervest een kantoorrenovatieproject op een uitstekende locatie langsheen de Singel in Antwerpen1 . Dit state-of-the-art project zal na afloop van het renovatie-traject één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zijn.
Intervest streeft er naar om op deze zichtlocatie een vernieuwd, duurzaam en toekomstgericht smart project te realiseren door gebruik te maken van toptechnieken en te voldoen aan de BREEAM 'Excellent'-bouwnormen. Het gebouw telt zes verdiepingen met grote ruimtes, omvat 15.000 m² aan kantoren en ruim 180 parkeerplaatsen.
De commercialisering als Greenhouse Collection, een kantoorconcept dat elementen van de bestaande Greenhouse-hubs van Intervest integreert en koppelt aan een exclusieve kantoorbeleving, zal volledig in handen zijn van #TeamIntervest. Greenhouse Collection is ontworpen door Intervest om haar filosofie over werkruimten verder uit te breiden en zal de behoeften aan flexibiliteit, kwaliteit, verbinding en ervaring omarmen. Naast een collectie van kantooroplossingen, zoals privéruimtes, servicekantoren en coworking ruimte, zullen een volwaardig vergadercentrum en een prachtige rooftop boardroom bijdragen aan het professionele leven ter plaatse. En om echt beyond real estate te gaan, zal Greenhouse Collection ook fijnere elementen van cultuur, kunst en gastronomie integreren.
Dit project, dat naar verwachting huurinkomsten zal genereren in het eerste trimester 2022, ligt in lijn met de strategie #connect2022 die een heroriëntering naar meer toekomstgerichte kantoorgebouwen in steden met een studentenpopulatie zoals Antwerpen beoogt. Intervest neemt meteen ook de verdere ontwikkeling in eigen beheer over en krijgt zo rechtstreeks greep op een groter deel van de waardeketen.
1 Zie persbericht 18 november 2020: "Intervest verwerft prestigieus kantoorproject op toplocatie in Antwerpen".
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Het ontwikkelingspotentieel in 's-Hertogenbosch is ontstaan door de uitbouw van een logistieke cluster na de aankoop eerder in juni 20201 van vier gebouwen die grenzen aan de grondpositie die reeds sinds augustus 2019 in het bezit is van Intervest.
Dit built-to-suitproject omvat een warehouse, mezzanine en een kantoor en zorgt voor circa 8.500 m² extra duurzame waardecreatie, naar BREEAM 'Outstanding'-normen.
Gezien de beperkte beschikbaarheid van vergelijkbare vastgoedobjecten en vergelijkbare ontwikkelingslocaties in deze regio, wordt het huurpotentieel positief ingeschat.
De definitieve verwerving van de grondpositie in Venlo2, gelegen naast bestaande gebouwen van Intervest, concretiseert de mogelijkheid tot bijkomende ontwikkeling van een logistiek pand van circa 10.000 m², volgens BREEAM 'Outstanding' normen. Deze verwerving past in de strategie #connect2022 om met het eigen #TeamIntervest voor klanten duurzaam waarde te creëren en de logistieke portefeuille in Nederland verder uit te breiden.
De grondpositie is gelegen op het bedrijventerrein Venlo Trade Port met een gunstige ligging nabij afritten van snelwegen, is tri-modaal ontsloten door zijn ligging quasi naast de ECT railterminal en op korte afstand van de barge terminal. Wat een unieke troef is ten opzichte van concurrerende locaties.
Gezien de beperkte beschikbaarheid van minder grootschalige oppervlakten in de regio Venlo en de prime locatie van de site wordt het huurpotentieel van de grondpositie positief ingeschat.
1 Zie persbericht 8 juni 2020: "Intervest Offices & Warehouses verwerft site Rietvelden in 's-Hertogenbosch".
2 Zie persbericht 27 mei 2021: "Intervest zet handtekening onder leveringsakte grondpositie in Venlo".
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Een actief verhuringsbeleid resulteert in het eerste semester van 2021, ondanks de huidige moeilijke economische context, in een stijging van de huurinkomsten, een lichte toename van de totale bezettingsgraad en in een volledige bezetting van de logistieke portefeuille. De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest bedraagt 94% op 30 juni 2021, 87% voor de kantoorgebouwen en 100% in de logistieke portefeuille.
De in het eerste semester gerealiseerde verhuurtransacties situeren zich echter niet alleen in de bestaande verhuurbare portefeuille, maar hebben voornamelijk ook betrekking op de lopende en toekomstige projectontwikkelingen. Deze transacties zijn nog niet direct zichtbaar in de huidige huurinkomsten, maar zo bouwt Intervest verder aan duurzame waardecreatie op lange termijn en engageert zij zich om klantgericht te werk te gaan.
De verhuuractiviteit in het eerste semester van 2021 is bijna volledig toe te schrijven aan het logistieke segment.
In totaal is 85.416 m² of 8% van de contractuele jaarhuur van logistieke gebouwen verlengd of vernieuwd. 4% hiervan betreft transacties met nieuwe huurders.
De belangrijkste transactie in de bestaande verhuurbare portefeuille is de huurovereenkomst gesloten met Eddie Stobart Logistics Europe voor circa 25.000 m² in Genk Green Logistics. Verder zijn ook contracten gesloten met Schrauwen Sanitair en Verwarming voor ruim 22.000 m² in het project Herentals Green Logistics en met P&O Ferrymasters voor een warehouse van 10.000 m² in Genk Green Logistics. Voor beide projecten is de oplevering voorzien in het vierde kwartaal van 2021.
De sale-and-lease-backovereenkomst met Nouwens Transport Breda in de eerste logistieke site in Breda is afgesloten voor een termijn van 17,7 jaar – met een break na 12,7 jaar onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Deze vergunning wordt verwacht tegen eind augustus. De huurovereenkomst, onder triple-netregime, start na de overdracht, uiterlijk voorzien in oktober 2021. Deze transactie is nog niet opgenomen in de rapportering over het eerste halfjaar van 2021.
In het kantorensegment zijn nieuwe contracten gesloten voor in totaal 4.107 m² of 2% van de contractuele jaarhuur van de kantorenportefeuille. Gezien de huidige pandemie en het daarbij horende verplichte thuiswerk opgelegd door de Belgische overheid, is deze relatief beperkte evolutie niet zo vreemd. Ondertussen werkt Intervest verder aan het toekomstbestendig maken van haar kantoorgebouwen, en speelt zo volledig in op de nieuwe tendensen rond de toekomstige manier van werken, zoals de evolutie naar een gemengde werkomgeving. Het Greenhouse-concept, gekenmerkt door een grote klantentevredenheid, wordt verder uitgebouwd in lijn met de waargenomen tendensen in de markt.
1 Cijfers en berekeningen op basis van de contractuele jaarhuren 30 juni 2021.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Het EPRA resultaat per 30 juni 2021 bedraagt € 21,3 miljoen en stijgt met € 2,4 miljoen of 13% ten opzichte van het eerste semester van vorig jaar (€ 18,9 miljoen). De voornaamste verklaringen van deze stijging is de combinatie van hogere huurinkomsten als gevolg van de gerealiseerde acquisities en opgeleverde projecten in 2020 en een daling in de financieringskosten, gecompenseerd door iets hogere vastgoedkosten.
De operationele marge stijgt van 78% in het eerste semester van 2020 naar 79% in het eerste semester van 2021.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 1,9% in het eerste semester van 2021, een daling ten opzichte van boekjaar 2020 (2,0%) door actief in te zetten op optimalisatie van de financieringsstructuur en door de huidige lage interestvoeten.
Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 0,83 voor het eerste semester van 2021 (€ 0,76 voor het eerste semester van 2020).
De EPRA NTA per aandeel bedraagt op 30 juni 2021 € 22,84. Dit betekent een stijging van € 0,44 tegenover € 22,40 op 31 december 2020, voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaatgeneratie, de waardestijging van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar 2020.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| KERNCIJFERS* | 30.06.2021 | 31.12.2020 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LOGISTIEK | KANTOREN | TOTAAL | LOGISTIEK | KANTOREN | TOTAAL | |||||
| België | Nederland | TOTAAL logistiek |
TOTAAL kantoren |
België | Nederland | TOTAAL logistiek |
TOTAAL kantoren |
|||
| Reële waarde vastgoedbeleg gingen (in duizenden €) |
378.227 | 307.058 | 685.285 | 385.249 | 1.070.534 | 353.405 | 282.897 | 636.302 | 381.656 | 1.017.958 |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (in duizenden €) |
350.229 | 301.945 | 652.174 | 344.704 | 996.878 | 336.654 | 280.774 | 617.428 | 348.368 | 965.796 |
| Contractuele huren (in duizenden €) |
23.278 | 16.582 | 39.860 | 27.740 | 67.600 | 22.175 | 16.091 | 38.266 | 28.490 | 66.756 |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) |
6,6% | 5,5% | 6,1% | 8,0% | 6,8% | 6,6% | 5,7% | 6,2% | 8,2% | 6,9% |
| Brutohuurrendement (inclu sief geschatte huurwaarde op leegstand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) |
6,7% | 5,5% | 6,1% | 9,3% | 7,2% | 6,9% | 5,8% | 6,4% | 9,2% | 7,4% |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
2,9 | 6,2 | 4,3 | 2,7 | 3,6 | 3,4 | 6,8 | 4,8 | 2,9 | 4,0 |
| Gemiddelde resterende loop tijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren) |
4,4 | 6,4 | 5,2 | 4,1 | 4,7 | 5,2 | 7,0 | 5,9 | 4,5 | 5,3 |
| Bezettingsgraad (EPRA) (in %) | 100% | 100% | 100% | 87% | 94% | 95% | 98% | 96% | 88% | 93% |
| Aantal verhuurbare sites | 21 | 14 | 35 | 14 | 49 | 21 | 14 | 35 | 14 | 49 |
| Bruto verhuurbare opper vlakte (in duizenden m²) |
490 | 310 | 800 | 246 | 1.046 | 490 | 310 | 800 | 246 | 1.046 |
* Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.be, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven" en als bijlage in dit persbericht.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt op 30 juni 2021 € 1.071 miljoen (€ 1.018 miljoen op 31 december 2020). Deze totale waarde omvat naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur ten bedrage van circa € 997 miljoen, circa € 74 miljoen projectontwikkelingen. Deze projectontwikkelingen bevatten projecten waarvan de bouw reeds gestart is zoals het kantoorgebouw Greenhouse Collection in Antwerpen en de logistieke herontwikkelingen in Herentals, Herentals Green Logistics, en Genk waar de constructiewerken van een nieuwe unit van 10.000 m² voor P&O Ferrymasters opgestart zijn. De totale waarde van deze projectontwikkelingen in aanbouw bedraagt op 30 juni 2021 € 60 miljoen. Naast de projectontwikkelingen in aanbouw bevatten de projectontwikkelingen voor € 14 miljoen grondreserves in Genk, Herentals, 's-Hertogenbosch (NL) en Venlo (NL), beschikbaar voor toekomstige ontwikkelingen.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met € 53 miljoen of 5% in het eerste semester van 2021 is voornamelijk het gevolg van:
Op 30 juni 2021 heeft de vastgoedportefeuille een verhuurbare oppervlakte van meer dan 1 miljoen m².
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De bezettingsgraad van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt 94% op 30 juni 2021 en neemt hierbij 1% toe ten opzichte van jaareinde 2020 (93%).
De stijging in de bezettingsgraad van de totale portefeuille wordt veroorzaakt door een toename in de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille, die op 30 juni 2021 zowel in België als in Nederland 100% bedraagt. Dit is een toename met 4%-punten ten opzichte van 31 december 2020 met een toenmalige bezettingsgraad in de logistieke portefeuille van 96%.
De bezettingsgraad in de logistieke portefeuille in België neemt toe in het eerste semester van 2021 met 5%-punten als gevolg van de verhuring aan Eddie Stobart Logistics Europe van de eind vorig jaar opgeleverde leegstaande units in Genk. In Nederland neemt de bezettingsgraad in de logistieke portefeuille toe met 2%-punten ten opzichte van 31 december 2020. De ruimte in Roosendaal Braak, tot 31 maart 2021 tijdelijk verhuurd aan Jan de Rijk, is vanaf 1 april 2021 overgenomen door een Duitse keten van supermarkten, die zo het volledige gebouw inneemt.
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille daalt met 1%-punt tegenover jaareinde 2020.
De verhouding tussen de beide vastgoedsegmenten in de portefeuille bedraagt op 30 juni 2021 64% voor logistiek vastgoed en 36% voor kantoorgebouwen ten opzichte van respectievelijk 63% en 37% op 31 december 2020. 45% van de logistieke vastgoedportefeuille is logistiek vastgoed gelegen in Nederland.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De strategische focus voor de kantorenportefeuille ligt op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel, die nog steeds de belangrijkste en meest liquide kantoorregio van België is.
Intervest streeft naar kwaliteitsvolle kantoorpanden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie, zoals Antwerpen (24%), Mechelen (45%), Brussel (21%) en Leuven (10%).
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
In het logistiek vastgoed heeft Intervest voornamelijk sites in haar portefeuille op multimodale locaties met kritische omvang (> 25.000 m²). Deze sites bevinden zich op de belangrijkste logistieke assen in België en in Nederland.
55% van de logistieke portefeuille is in België gelegen en bevindt zich op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Rijsel. 45% van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland en bevindt zich op de logistieke corridors in het zuiden van Nederland.
45% van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Intervest streeft ernaar een optimale risicospreiding te bekomen en tracht het relatieve aandeel van de individuele gebouwen en complexen in de totale portefeuille te beperken. Mechelen Campus is met een oppervlakte van circa 58.000 m² het grootste complex, bestaande uit 11 afzonderlijke gebouwen. Ook Intercity Business Park bestaat uit meerdere gebouwen.
De huurinkomsten van Intervest zijn op 30 juni 2021 verspreid over circa 216 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen 31% van de huurinkomsten en zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken deel uit van internationale concerns.
1 Percentages berekend op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 30 juni 2021.
2 Percentages op basis van contractuele jaarhuren per 30 juni 2021.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De eindvervaldagen van de langetermijnhuurcontracten zijn goed gespreid over de komende jaren. 16% van de contracten heeft, op basis van de jaarlijkse huurinkomsten, een eindvervaldatum in de tweede jaarhelft van 2021 ten opzichte van 14% op 31 december 2020. In het eerste semester van 2021 is een opzegbrief van Nike Europe Holding ontvangen voor de gehuurde ruimtes in Herentals waarbij zij gebruik maken van hun tussentijdse opzegmogelijkheid eind 2021, waardoor de eindvervaldag van het contract van 31 december 2022 verschoven is naar 31 december 2021. Voor deze strategisch gelegen logistieke ruimtes lopen gesprekken met meerdere geïnteresseerde kandidaat-huurders.
8% van deze contracten die op vervaldag komen in het tweede semester van 2021 behoren tot de kantorenportefeuille, waarvan PwC 5% vertegenwoordigt, huurder in Woluwe Garden die op 31 december 2021 de site zal verlaten. Na afloop van het huurcontract wordt de site met het eigen team herontwikkeld tot Greenhouse Woluwe Garden, voortbouwend op de succesvolle implementatie van het Greenhouse-concept bij de herontwikkeling van kantoorgebouwen in Diegem, Antwerpen en Mechelen.
In de logistieke portefeuille komt eveneens 8% van de contracten op eindvervaldag in het tweede semester van 2021. Hiervan vertegenwoordigt het contract van Nike Holding Europe 3%. De overige 5% betreft de tijdelijke verhuringen in de Nederlandse portefeuille in Roosendaal Braak en Silver Forum in Eindhoven (ASML), voor de herverhuring van de units op deze toplocaties zijn de onderhandelingen lopende.
In 2022 komt 9% van de contracten op eindvervaldag, waarvan 6% in de logistieke portefeuille. Hiervan is het contract met huurder OneMed in Eindhoven Gold Forum, dat 2% van de huurinkomsten vertegenwoordigt, het grootste.
Intervest anticipeert tijdig op deze toekomstige vervaldagen, en onderzoekt momenteel de verschillende mogelijkheden op vlak van verlengingen of herverhuringen. Van de totaliteit van de huurcontracten heeft 75% een eindvervaldatum na 2022.
1 De flexibele contracten voor coworking ruimtes en serviced offices worden in de berekeningen buiten beschouwing gelaten. Ze bedragen momenteel minder dan 1% van de totale contractuele jaarhuur.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De grafiek hieronder toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten (dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag). Daar Intervest diverse langetermijnovereenkomsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de vaak gebruikelijke drie jaar.
De grafiek toont het hypothetische scenario op 30 juni 2021 waarbij elke huurder zijn huurcontract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse vervaldag. Dit is een worst case scenario. De in 2020 vertrokken huurders hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van 9,5 jaar (9 jaar voor de huurders vertrokken in 2019).
In het tweede semester van 2021 heeft 17% van de contracten, op basis van de jaarlijkse huurinkomsten, een eerstvolgende vervaldatum. 9% hiervan zijn huurcontracten in de kantorenportefeuille, 8% in de logistieke portefeuille. Het betreft voornamelijk de contracten die effectief op einddatum komen zoals eerder besproken.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Voor de kantoren is de gemiddelde huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) 2,7 jaar op 30 juni 2021 (2,9 jaar op 31 december 2020).
Voor de grotere huurders (deze boven 2.000 m²) die 66% uitmaken van de resterende huurinkomstenstroom en dus een grote impact hebben op de resultaten van Intervest, ligt de eerstvolgende vervaldag over 2,8 jaar (3,2 jaar op 31 december 2020).
In het kantorensegment blijft de klassieke 3/6/9 de standaard maar zijn langere looptijden of boeteclausules bij het nemen van een eerste break ook geen uitzondering.
Voor de logistieke panden bedraagt de gemiddelde contractduur tot eerstvolgende vervaldag 4,3 jaar op 30 juni 2021 (4,8 jaar op 31 december 2020).
Voor de logistieke portefeuille gelegen in België bedraagt de gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende vervaldag 3,0 jaar op 30 juni 2021 (3,4 jaar op 31 december 2020).
De logistieke portefeuille in Nederland, waar het afsluiten van langetermijnovereenkomsten vaak gebruikelijk is, heeft een gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldatum van 6,2 jaar (6,8 jaar op 31 december 2020).
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen op 30 juni 2021.
| VASTGOEDDESKUNDIGE | Reële waarde (€ 000) | Investeringswaarde (€ 000) |
|---|---|---|
| Cushman & Wakefield Belgium | 333.900 | 342.247 |
| CBRE Valuation Services | 381.534 | 391.072 |
| CBRE Valuation Advisory | 301.945 | 329.120 |
| TOTAAL | 1.017.379 | 1.062.439 |
De totale reële waarde van de vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur en de projectontwikkelingen in aanbouw gewaardeerd door de vastgoeddeskundigen, bedraagt € 1.017 miljoen.
De vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield Belgium waardeert de kantorenportefeuille voor Intervest. De logistieke portefeuille van Intervest wordt gewaardeerd door CBRE Valuation met CBRE Valuation Services voor het logistieke vastgoed in België en CBRE Valuation Advisory voor het logistieke vastgoed in Nederland.
De totale vastgoedportefeuille op 30 juni 2021 bedraagt € 1.071 miljoen. Deze waarde omvat de waarderingswaarde door de vastgoeddeskundigen ten bedrage van € 1.017 miljoen, verhoogd met € 41 miljoen projectontwikkelingen en € 13 miljoen grondreserves opgenomen op de balans aan initiële kostprijs.
Totale reële waarde vastgoedportefeuille € 1.071 miljoen
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Bedrijven besteden steeds meer aandacht aan de verduurzaming en kostenoptimalisatie van hun bedrijfsvoering en logistiek proces. Dit kan vaak leiden tot een zoektocht naar een nieuwe locatie of ontwikkeling op maat. Los van de vastgoedkosten worden ook transporten arbeidskosten meegenomen in dit plaatje. Als een bedrijfspand toelaat te besparen op transport- energie- of onderhoudskosten kunnen bedrijven een hoger huurniveau dragen en verantwoorden. De prime huren voor logistiek situeren zich momenteel rond € 60/m². Deze niveau's worden voornamelijk in de regio rond Brussel gehaald.
De totale take up aan logistieke oppervlakte bedroeg in de eerste jaarhelft van 2021 278.000 m². Dit ligt in lijn met het gemiddelde
niveau van de afgelopen vijf jaren. Er vielen een aantal grote transacties op, zoals de verhuurtransactie van Intervest van 25.000 m² in Genk bij Genk Green Logistics en 30.000 m² in Gent op Ghent Logistics Campus. In deze take-up heeft de groeiende e-commerce sector uiteraard een belangrijk aandeel. Over het algemeen blijft de beschikbaarheid van gebruiksklare logistieke ruimten op een historisch laag peil met 1,25%. Verwacht wordt echter dat de markt ondersteunt gaat worden door een stevige ontwikkelingspijplijn van minstens 440.000 m². Een sterke vraag gecombineerd met een schaarse beschikbaarheid van grond of projecten zou op middellange termijn remmend kunnen gaan werken voor de markt. Het is dan ook niet ondenkbaar dat ontwikkelaars meer bereid gaan gevonden worden om speculatieve projecten op te starten – voorbeelden hiervan zijn momenteel immers al in aanbouw zoals in de Gentse haven.
1 Bronnen: Belgium Industrial Logistics Market Overview Spring 2021, Expertise 8 juli 2021, Cushman & Wakefield Outlook 2021 Industrial, JLL Logistics 2021 Q1, JLL Offices Brussels Q2 2021, Cushman & Wakefield Outlook 2021 Logistics , CBRE Logistics and Office Data Q2 2021. Vakliteratuur en gesprekken met vastgoeddeskundigen doorheen het jaar.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Ook de Nederlandse markt presteerde sterk gedurende de pandemie. De verhuurmarkt werd grotendeels klassiek gestuwd door 3PL'ers en online-retailers die sterk presteerden door e-commerce, wat inmiddels een trend is in het winkelgedrag van consumenten. De leegstand stijgt wel enigszins tegenover vorig jaar tot ruim boven 5%. Dit komt hoofdzakelijk door de speculatieve projecten die in de loop van 2020 en 2021 opgeleverd zijn en nog niet in gebruik zijn genomen alsmede door de leegstand in verouderde warehouses.
De top logistieke regio's zijn: Tilburg/ Waalwijk, Rotterdam, Noord-Limburg/ Venlo en Utrecht en Schiphol/Amsterdam. Opkomende logistieke regio's zijn Almere - Lelystad, de A12 corridor, Arnhem - Nijmegen, Moerdijk en Oost-Nederland/Twente. Het lijkt erop dat de logistieke vastgoedmarkt zich verbreedt in Nederland.
De verwachting is dat de heersende trend in de huurmarkt zich zal voortzetten in het tweede semester van 2021 waardoor de opname zal gaan toenemen en schaarste zal optreden in moderne, state-of-theart warehouses.
De prime rent in Nederland situeert zich op toplocaties rond € 65 à € 70/m². Op Schiphol aan de luchthaven, kan de prime rent zelfs tot € 85/m² gaan.
Logistiek vastgoed blijft een aantrekkelijke activaklasse voor investeerders. De robuustheid van de sector is ook tijdens de coronacrisis naar voren gekomen. Built-to-suitprojecten met langetermijncontracten blijven uiteraard het meest geliefd bij beleggers, echter door het beperkte aanbod aan core+ product kijken vele investeerders ook naar portfolio of valueadd producten, al dan niet met herontwikkelingspotentieel. Brownfield-locaties winnen tevens meer aan belang.
De beperkte beschikbaarheid en algemene appetijt voor deze activaklasse resulteren dan ook in historisch lage yields voor logistiek vastgoed. In België is de investeringsmarkt nog iets conservatiever dan in Nederland, hoewel er voor prime producten toch ook een yield van 4% ingeschat wordt. De rendementsverwachtingen van logistiek komen op deze manier op hetzelfde niveau te liggen als bij kantoorgebouwen. Een belangrijke trend die zich in 2021 nog verder zal doorzetten.
De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft expansief en aanvangsrendementen (net initial yields - NIY) dalen verder tot onder 4%. Een verdere compressie wordt verwacht door een aanhoudende belangstelling van investeerders. Dit heeft te maken met een sterke performance van de huurdersmarkt vanwege de groei van e-commerce maar ook omdat andere vastgoedsegmenten, zoals hotels, winkels en kantoren, minder interessant zijn geworden. Vooruitzichten zijn optimistisch o.m. door het toenemende belang van e-commerce. Het aanbod aan geschikte investeringsproducten blijft echter beperkt. Ontwikkelaars bouwen speculatief op nieuwe logistieke locaties of ze herontwikkelen brownfields op bestaande bedrijventerreinen.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Nederland blijft een geliefd land voor e-commerce wat de vraag naar kleinere hubs nabij stadskernen doet toenemen. De groei van deze stadslogistieke hubs neemt vooralsnog toe. Vooral in het segment van 5.000 m² - 10.000 m² zit nog een enorme groei gevolgd door de stadsregionale distributiecentra van meer dan 20.000 m².
Hierdoor zal meer aandacht gaan naar architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing van de grote distributiecentra. Verscherpte regelgeving vanuit gemeenten is te verwachten.
Daarnaast zijn onderwerpen als circulariteit en personeelstekorten issues binnen de logistieke hotspots.
Internationale investeerders zijn nog steeds bijzonder actief op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, o.m. door het positieve ondernemingsklimaat, de gunstige ligging en de uitstekende infrastructuur. Nederland blijft voor de komende jaren de poort tot Europa voor internationale bedrijven met een belangrijke locatie voor centrale Europese distributiecentra, vooral voor hoogwaardige producten.
Locaties nabij multimodale knooppunten (rail, barge, luchthaven, …) op de belangrijkste assen naar het hinterland blijven de optimale locaties voor traditionele logistieke activiteiten zoals Europese distributiecentra, in combinatie met centrale locaties voor nationale distributie. Door de opkomst van e-commerce (aangewakkerd door de coronacrisis) komen daar ook locaties bij op strategische posities langsheen de grootsteden die vaak heel andere vereisten hebben naar lay-out en beschikbare ruimte.
De eisen inzake duurzaamheid en totale kosten worden steeds strenger, wat maakt dat veel van de huidige panden niet langer aan de moderne vereisten kunnen voldoen. Dit leidt tot een groot aantal ontwikkelingsprojecten op maat en herontwikkeling van brownfields, het aantal beschikbare projectgronden blijft immers zeer schaars. Ontwikkeling op risico blijft veelal beperkt met enkele uitschieters, bijvoorbeeld in het noorden van Gent.
De coronacrisis heeft ook in de logistiek sporen nagelaten, al is de impact op zijn minst divers te noemen. Een zekerheid is dat een groot aantal FMCG producenten hun supply chain ten gevolge van de crisis en daarbij horende voorraadschokken onder de loep heeft genomen en momenteel daarrond diverse strategische oefeningen opstart, die mogelijks gevolgen zullen hebben in de komende jaren. Anderzijds heeft de crisis geleid tot een versnelde groei van e-commerceplatformen, die een grotere ruimtebehoefte bij deze spelers tot gevolg hebben. De negatieve impact op toeleveranciers van o.a. retail en horeca nopen verhuurders dan weer de nodige flexibiliteit te tonen naar de huurders toe teneinde de toekomst te waarborgen.
De overheid is zich bewuster geworden van het strategisch belang van de logistieke sector. De vraag naar duurzame gebouwen op multimodale locaties die klaar zijn voor een doorgedreven geautomatiseerde bedrijfsvoering zal verder toenemen. Ook is er groeiende aandacht voor stadsdistributiehubs. Kostenefficiëntie staat centraal, maar welzijnsaspecten doen evenzeer hun intrede in dit marktsegment.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Huurders hechten steeds meer belang aan de duurzaamheid van hun logistieke centra omwille van milieuoverwegingen, aandacht voor welzijn van hun werknemers en kostenefficiëntie.
De hoogst haalbare duurzaamheidsklasse voor gebouwen, namelijk BREEAM 'Outstanding' wordt steeds vaker gehaald. Er wordt naar gestreefd om vervuilende factoren zoals CO2 uitstoot, de NOx-emissie van de verwarmingsinstallaties en het algemene energieverbruik onder het wettelijk toegestane minimum uit het Bouwbesluit te brengen.
Duurzame centra beschikken over energiezuinige installaties, warmtepompen, zonnepanelen voor eigen energiebehoeften, warmte-koude-opslag in de bodem, gebruik
van regenwater en waterbesparende sanitaire installaties etc. Er is een toenemende aandacht voor circulariteit waarbij producten na gebruik gedemonteerd kunnen worden en de materialen opnieuw kunnen worden gebruikt. Grondstoffen, onderdelen en producten kunnen zo hun waarde behouden. Bij de bouw worden duurzame en recycleerbare materialen gebruikt met een zo laag mogelijk milieu-impact.
Ook het welzijn, veiligheid en gezondheid van werknemers staan centraal. De kantoren van logistieke centra dienen aangename werkplekken te zijn met voldoende daglicht, heldere verlichting, aangename akoestiek, verwarming, ventilatie en luchtkwaliteit. Veiligheid rondom het gebouw krijgt voldoende aandacht door bv. extra verlichting, een goede circulatie en camerabewaking.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De vraag naar distributiecentra die omnichanneldistributie mogelijk maken met de laagst mogelijke kostenstructuur stijgt. Een verdere automatisatie en digitalisatie gedreven door nieuwe technologieën en ontwikkelingen zullen invloed hebben op het concept van logistieke gebouwen. Doordat goederen hoger gestapeld kunnen worden, worden logistieke hallen hoger en daalt de vloeroppervlakte. Vloeren dienen een hogere draagkracht te hebben en de oppervlakte van kantoor- en sociale ruimten verkleint.
Automatisatie heeft geen invloed op de locatie. Multimodale locaties nabij de belangrijkste invalswegen, spoor- en waternetwerk blijven evenzeer belangrijk voor een kostenefficiënte bedrijfsvoering.
Het online shoppen heeft het voorbije jaar een enorme groei gekend ten gevolge van de coronapandemie. Dit heeft geleid tot een significante groei van stadsdistributie dicht bij de consument. Bestaande panden nabij de stadsrand, op een halfuur rijtijd van het afleveradres, worden omgetoverd tot overslaghubs. Deze hubs richten zich vaak tot een specifieke doelgroep en worden door derden geëxploiteerd zoals DHL of PostNL.
Vakspecialisten verwachten dat in de toekomst ook meerlaagse distributiehubs in de stadsrand ontwikkeld zullen worden, wat een vloeroppervlakte van meer dan 20.000 m² mogelijk maakt en interessant kan zijn voor meerdere doelgroepen. Meerdere typen doelgroepen en functionaliteiten zullen gecombineerd kunnen worden.
De Brusselse kantorenmarkt kende met een take-up van in totaal ongeveer 191.000 m² in het eerste half jaar van 2021 tegen alle verwachtingen in een positieve vooruitgang t.o.v. vorig jaar. Deze boost wordt vooral gestimuleerd door een aantal megadeals met onder andere de Europese unie en EY.
De beschikbaarheid situeert zich momenteel rond de 7,8%, waarbij verwacht wordt dat deze nog verder zal toenemen aangezien er de komende 2 jaar bijna 200.000 m² speculatieve ontwikkelingen bij op de markt komen (vaak reeds geïnitieerd voor de crisis). Daarnaast zien onderzoekers ook een toename van de zogenaamde 'grey spaces' – kantoorruimten die gebruikers in onderhuur aanbieden om hun eigen (te grote) contractuele oppervlakten enigszins te reduceren.
De gemiddelde huurprijzen zijn echter nog niet beïnvloed door de crisis en blijven schommelen rond € 190/m². Ook de prime huurprijzen in de Leopoldwijk blijven min of meer stabiel op € 315/m² .
De regionale markten presteerden in de eerste helft van 2021 op een gelijkaardig niveau als Brussel. Na een zwak 2020 herstelden de Vlaamse kantoormarkten naar een take up van 118.500m² – gestuwd door voornamelijk Gent en Antwerpen.
Wallonië daarentegen valt – nu alle nieuwe projecten verhuurd zijn - na een aantal sterke jaren terug op een 'normaal' niveau van circa 25.000 m² - waarbij enkel Luik degelijke presteerde door onder meer een mega-transactie met verzekeraar Ethias voor 15.000 m².
De prime rents op toplocaties in Antwerpen stijgen, zoals halverwege 2020 verwacht, naar € 165/m². Andere markten zoals Luik, Gent en Namen blijven stabiel op € 160/m². Nu het einde van de coronacrisis stilaan in zicht komt en telewerken niet langer verplicht is, zal de exacte impact van de coronacrisis op de kantorenmarkt zich ongetwijfeld kenbaar
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
gaan maken en langzaam manifesteren. Voorlopig merken experts op dat veel beslissingen of herlocaties "on hold" zijn gezet door een toegenomen onzekerheid of extra vereisten gesteld door banken voor financieringen. Ook de take-up door coworkinghubs vertraagt aanzienlijk. Door de crisis en verhoogde graad van telewerken zullen vele kantoorgebruikers de komende maanden hun Verwachting is dat het volume in de tweede jaarhelft nog verder zal stijgen, met een aantal grote transacties in de pijplijn zoals onder meer North Galaxy.
Werken, wonen en ontspannen raken veel meer met elkaar verweven. De gemengde
werkomgeving met thuiswerken, telewerken vanuit een regionale hub, een coworking area, ... krijgt met de coronacrisis een eerder blijvend karakter.
De impact van de coronapandemie op de markt van het kantorenvastgoed is aanzienlijk. De crisis zet een heel aantal partijen aan het denken over hun vastgoed- en huisvestingsstrategie. Enerzijds zorgt telewerken intuïtief voor een kleinere
behoefte aan m². Daar staat echter tegenover dat de afstandsregels en een coronabestendige werkomgeving een grotere oppervlakte vereisen en dat de werkplaats evolueert naar een ontmoetingsplaats waar de menselijke interactie centraal staat. De richting waarin de balans zich finaal zal begeven is nog koffiedik kijken.
Kantoren zijn niet langer een kostenpost voor bedrijven maar een middel om werknemers te motiveren, nieuwe werknemers aan te trekken en alle werknemers een plek te bieden waar ze graag zijn. Technologie en mobiliteit zijn richtinggevend voor de locaties van de toekomst. Aangename kantoren op vlot bereikbare locaties met een gepast bijhorend dienstenpakket is wat bedrijven zoeken.
Deze behoefte zal uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, winkelen én leven samengaan.
vastgoedstrategie onder de loep nemen – wat zoals eerder gezegd, mogelijks een verdere decentralisatie of boost voor de coworkinghubs tot gevolg kan hebben.
De Belgische investeringsmarkt presteerde in de eerste jaarhelft van 2021 ongeveer de helft zwakker dan 2020. Dit cijfer wordt uiteraard sterk beïnvloed door één enkele transactie, namelijk de verkoop van de Financietoren (€ 1,3 miljard). Zonder deze deal ligt het volume een kwart lager dan de eerste jaarhelft van 2020. Het volume aan investeringen in kantorenvastgoed bedraagt ongeveer € 880 miljoen verspreid over 27 transacties.
De prime yields in Brussel worden licht aangescherpt tot 3,5% met uitschieters tot 3,25% voor langetermijncontracten. In de regio's liggen deze iets hoger, nl. rond 4,5%.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De huurinkomsten van Intervest bedragen in het eerste semester van 2021 € 31,8 miljoen (€ 29,5 miljoen). Deze toename met 2,3 miljoen of 8% ten opzichte van het eerste semester van 2020 wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere huurinkomsten in het logistieke segment, een gevolg van de gerealiseerde acquisities, de opgeleverde projectontwikkelingen en de verhuurtransacties in de loop van 2020. De organische groei van de huurinkomsten in het eerste semester van 2021 bedraagt 5% of € 1,3 miljoen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
De kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling bedragen € 0,2 miljoen en zijn € 0,3 miljoen gedaald ten opzichte van het eerste semester van 2020 (€ 0,5 miljoen) als gevolg van een lager aantal wederinstaatstellingen bij nieuwe huurcontracten in het kantorensegment.
De vastgoedkosten bedragen € 4,6 miljoen voor het eerste semester van 2021 (€ 4,4 miljoen). De toename van € 0,2 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door de groei van de portefeuille in Nederland waar de onroerende voorheffing gedeeltelijk ten laste van de eigenaar valt en zorgt voor een stijging in de niet-doorrekenbare verzekeringspremies. De vennootschap kan in Nederland rekenen op een eigen toegewijd team, dat de verdere groei van de logistieke portefeuille ondersteunt en zorgt voor duurzame waardecreatie voor de klanten. Dit verklaart de verhoging van de beheerskosten van het vastgoed.
De algemene kosten belopen € 2,2 miljoen en blijven daarbij op hetzelfde niveau als in het eerste semester van 2020 (€ 2,2 miljoen).
De toename van de huurinkomsten in combinatie met de stijging van de vastgoedkosten zorgen ervoor dat het operationeel
resultaat vóór het resultaat op de portefeuille toeneemt met € 2,4 miljoen of 10% tot € 25,3 miljoen (€ 22,9 miljoen).
De operationele marge stijgt van 78% in het eerste semester van 2020 naar 79% in het eerste semester van 2021.
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in het eerste semester van 2021 € 32,6 miljoen (€ 1,7 miljoen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gecombineerd resultaat van:
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in het eerste semester van 2021 € -5,0 miljoen (€ -2,0 miljoen) en omvat voornamelijk de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt voor het eerste semester van 2021 € -3,7 miljoen (€ -3,9 miljoen). De daling van de netto-interestkosten met € 0,2 miljoen, ondanks een hogere gemiddelde kapitaalopname in 2021 is het gevolg van de herfinanciering van indekkingsinstrumenten, de hogere opname in het commercialpaperprogramma en de terugbetaling van de obligatielening van € 35 miljoen op het einde van het eerste kwartaal van 2021. Hierdoor is
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het eerste semester 2020.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
ook de gemiddelde rentevoet van de financieringen gedaald van 2,0% in het eerste semester van 2020 naar 1,9% voor het eerste semester van 2021.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva bevatten de wijziging in de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 0,8 miljoen (€ -2,2 miljoen).
Het nettoresultaat van Intervest voor het eerste semester van 2021 bedraagt € 49,6 miljoen (€ 16,4 miljoen). Het nettoresultaat – aandeelhouders groep bedraagt voor het eerste semester van 2021 € 49,2 miljoen (€ 16,4 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Het EPRA resultaat bedraagt € 21,3 miljoen voor het eerste semester van 2021. Rekening houdend met 25.659.835 gewogen gemiddeld aantal aandelen betekent dit voor het eerste semester van 2021 een EPRA resultaat per aandeel van € 0,83 (€ 0,76).
| KERNCIJFERS | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op einde periode | 26.300.908 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 26.300.908 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.659.835 | 25.164.126 | 24.823.883 |
| Nettoresultaat per aandeel (6 maanden/1 jaar/6 maanden) (€) | 1,93 | 1,83 | 0,66 |
| EPRA resultaat per aandeel (6 maanden/1 jaar/6 maanden) (€) | 0,83 | 1,60 | 0,76 |
| Nettowaarde (reële waarde) per aandeel (€) | 21,80 | 21,46 | 20,35 |
| Nettoactiefwaarde EPRA per aandeel (€) | 22,92 | 22,42 | 21,06 |
| Schuldgraad (max. 65%) | 43% | 43% | 44% |
Verdere daling van de gemiddelde rentevoet van de financieringen van 2,0% in het eerste semester van 2020 naar 1,9% in het eerste semester van 2021.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Op 30 juni 2021 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 21,80 (€ 21,46 op 31 december 2020). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 30 juni 2021 € 22,85 is, noteert het aandeel op afsluitingsdatum met een premie van 5% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde).
Het eigen vermogen van de vennootschap is in het eerste semester van 2021 versterkt met € 15,4 miljoen als gevolg van het keuzedividend, waar voor 57% van de aandelen geopteerd is voor de inbreng van het dividendrecht in ruil voor nieuwe aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash. Er zijn 800.236 nieuwe aandelen gecreëerd waardoor het totaal aantal aandelen Intervest 26.300.908 bedraagt op 30 juni 2021 (25.500.672 stuks op 31 december 2020). De nieuw gecreëerde aandelen zijn deelgerechtigd in de resultaten van de vennootschap met ingang op 1 januari 2021.
De langlopende verplichtingen bedragen € 402 miljoen (€ 340 miljoen op 31 december 2020) en bevatten voornamelijk de langlopende financiële schulden. Deze bestaan in hoofdzaak voor € 367 miljoen uit kredieten bij financiële instellingen waarvan de vervaldatum zich situeert na 30 juni 2022. Daarnaast bevatten de langlopende verplichtingen ook enerzijds de andere langlopende financiële verplichtingen die de negatieve marktwaarde van € 12 miljoen vertegenwoordigt van de cash flow hedges die de vennootschap heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de langlopende financiële schulden en ten belope van € 2 miljoen, de schulden met betrekking tot de te betalen erfpachtvergoedingen in Oevel en Gent en te betalen leasevergoedingen en anderzijds voor € 1 miljoen huurwaarborgen ontvangen in contanten. Per 30 juni 2021 is er een voorziening aangelegd van € 20 miljoen voor uitgestelde belastingen.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 129 miljoen (€ 154 miljoen op 31 december 2020) en bestaan hoofdzakelijk voor € 90 miljoen uit kortlopende financiële schulden waarvan € 1 miljoen bankleningen en een commercial paper van € 89 miljoen, voor € 14 miljoen uit handelsschulden en andere kortlopende schulden en verplichtingen en voor € 23 miljoen uit overlopende rekeningen.
| EPRA - KERNCIJFERS | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 |
|---|---|---|---|
| EPRA resultaat (€ per aandeel) (aandeel Groep) | 0,83 | 1,60 | 0,76 |
| EPRA NRV (€ per aandeel) | 22,92 | 24,08 | 22,46 |
| EPRA NTA (€ per aandeel) | 22,84 | 22,40 | 21,04 |
| EPRA NDV (€ per aandeel) | 21,72 | 21,37 | 20,25 |
| EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (%) | 5,7% | 5,7% | 5,9% |
| EPRA aangepast NIR (%) | 5,7% | 5,8% | 6,1% |
| EPRA huurleegstandspercentage (%) | 6,1% | 7,3% | 8,0% |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (%) | 20,7% | 20,2% | 22,4% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (%) | 19,2% | 18,7% | 21,1% |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Het EPRA NIR en het EPRA aangepast NIR op 30 juni 2021 blijven op hetzelfde niveau als op 31 december 2021.
Het EPRA huurleegstandsprecentage is gedaald ten opzichte van 31 december 2020, voornamelijk als gevolg van de verhuring aan Eddie Stobart Logistics Europe in Genk Green Logistics.
De EPRA kost ratio per 30 juni 2021 is gedaald ten opzichte van 30 juni 2020. Deze daling is te verklaren door de stijging van de huurinkomsten in de logistieke portefeuille als gevolg van de acquisities, verhuringen en opgeleverde projecten in de loop van 2020.
De EPRA kost ratio is in de loop van een boekjaar steeds hoger dan op 31 december, gezien door toepassing van IFRIC 21 de heffingen opgelegd door de overheid, zoals de onroerende voorheffing op gebouwen en de jaarlijkse beurstaks, volledig als kost en schuld erkend dienen te worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar en dus in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende een boekjaar beïnvloeden.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Intervest versterkt haar solide financiële structuur verder in het eerste semester van 2021 met het afsluiten van een bijkomende financiering met Triodos Bank voor een bedrag van € 40 miljoen en een looptijd van 7 jaar. Met dit krediet wordt aan financieringszijde de hoogste norm qua duurzaamheid nagestreefd doordat het krediet uitdrukkelijk ter beschikking gesteld wordt om gebruikt te worden voor de financiering van de realisatie van gebouwen die 'Outstanding' (voor nieuwbouwprojecten) of 'Excellent' (voor renovatieprojecten) BREEAMcertificatie beogen.
Verder is in het kader van een gespreide verlenging van de lopende kredietlijnen bij Belfius Bank tevens de kredietlijn van € 25 miljoen, welke medio 2021 op vervaldatum kwam, verlengd tot medio 2028.
De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen neemt hierdoor toe tot 4,2 jaar ten opzichte van 3,8 jaar per 31 december 2020.
Bijkomend zijn bestaande rente-indekkingen voor € 90 miljoen heronderhandeld en verlengd met een looptijd van 6 en 7 jaar aan een lagere rentevoet via een 'blend & extend' transactie.
Na de uitbreiding van het commercial-paperprogramma in Q4 2020 toont een brede basis van investeerders stevige interesse in het commercialpaperprogramma, waaruit een toename in het gebruik tot bijna € 90 miljoen volgt op 30 juni 2021.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen van Intervest wordt verder aangescherpt in het eerste semester van 2021 tot 1,9% inclusief bankmarges (2,0% op 31 december 2020).
Intervest beschikt op 30 juni 2021 over circa € 132 miljoen aan niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen (na afdekking van het uitgegeven handelspapier) voor de financiering van lopende projectontwikkelingen en toekomstige acquisities.
In het tweede semester van 2021 komen geen financieringen meer op vervaldatum en het commercial-paperprogramma is volledig afgedekt met bijkomende back-uplijnen.
Op 30 juni 2021 geeft de vervaldagenkalender van de kredietlijnen het in de grafiek getoonde beeld.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De schuldgraad van 43% op 30 juni 2021 geeft de vennootschap voldoende ruimte om nog te investeren met vreemd vermogen alvorens de bovenkant van de strategische bandbreedte van 45%-50% te bereiken. Op basis van deze schuldgraad heeft Intervest nog een bijkomend investeringspotentieel van circa € 157 miljoen, zonder hierbij de bovengrens van de strategische bandbreedte van 50% te overschrijden.
Overige belangrijke kenmerken van de financiële structuur op 30 juni 2021:
〉 Ratio van 6,9 voor het eerste semester van 2021: hoger dan het vereiste minimum van 2 tot 2,5 dat als convenant vastgelegd is in de financieringsovereenkomsten van de vennootschap (5,9 voor het eerste semester van 2020).
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Intervest is sinds 1999 genoteerd op Euronext Brussels als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap.
Het aandeel van Intervest (INTO) heeft op 30 juni 2021 het halfjaar 2021 afgesloten op een koers van € 22,85 ten opzichte van € 22,55 op 31 december 2020. Het aandeel noteert op 30 juni 2021 met een premie van 5%.
| KERNCIJFERS | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op einde periode | 26.300.908 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen op einde periode | 26.300.908 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.659.835 | 25.164.126 | 24.823.883 |
| Free float (%) | 80% | 80% | 80% |
| Nettowaarde per aandeel (reële waarde) (€) | 21,82 | 21,46 | 20,35 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 22,85 | 22,55 | 22,85 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 5% | 5% | 12% |
| Marktkapitalisatie (miljoen €) | 601 | 575 | 583 |
| Verhandeld aantal aandelen (6 maanden/ 1 jaar/ 6 maanden) | 4.311.160 | 7.476.507 | 4.390.165 |
| Gemiddeld verhandeld aantal aandelen per dag | 34.216 | 29.091 | 34.843 |
| Omloopsnelheid* van het aandeel (%) | 33% | 29% | 34% |
* De omloopsnelheid van het aandeel Intervest wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De brede aandeelhoudersbasis, gesteund door meerdere institutionele aandeelhouders, zorgt voor toegang tot de kapitaalmarkten en schuldfinancieringen en verhoogt de liquiditeit van het aandeel.
Per 30 juni 2021 is het onderstaand aandeelhoudersschap bekend bij de vennootschap. Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free float van Intervest 80%.
| NAAM | Aantal aandelen |
Datum transparantie kennisgeving |
% op datum kennisgeving |
|---|---|---|---|
| FPIM/SFPI (inclusief Belfius Groep) | 2.439.890 | 20/08/2019 | 9,90% |
| Allianz | 1.563.603 | 04/04/2019 | 6,44% |
| Patronale Group nv | 1.251.112 | 12/03/2020 | 5,07% |
| Degroof Petercam Asset Management | 773.480 | 19/03/2019 | 3,18% |
| BlackRock | 493.742 | 30/06/2015 | 3,04% |
| Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel | 19.779.081 | ||
| TOTAAL | 26.300.908 |
Intervest heeft opnieuw beslist om het brutodividend voor boekjaar 2020 van € 1,53 per aandeel (€ 1,071 nettodividend) uit te keren als keuzedividend. Bijna 57% van de aandeelhouders ondersteunt de strategische groei #connect2022 door te kiezen voor nieuwe aandelen. Dit leidt voor Intervest tot een versterking van het eigen vermogen van € 15,4 miljoen (kapitaal en uitgiftepremie) door middel van de creatie van 800.236 nieuwe aandelen. Het totaal aantal aandelen bedraagt hierdoor vanaf 26 mei 2021, 26.300.908.
In het eerste semester van 2021 hebben zich in de vennootschap een aantal organisatorische wijzigingen voorgedaan. Tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van 28 april 2021 is Ann Smolders benoemd tot lid van de raad van toezicht. De raad van toezicht van Intervest van 5 mei 2021 heeft Ann Smolders vervolgens benoemd tot voorzitster van de raad van toezicht. Nog in de raad van toezicht is Marc Peeters, na goedkeuring door de FSMA, gecoöpteerd als lid, een benoeming die op de eerstvolgende algemene vergadering van Intervest voorgedragen wordt. In de directieraad zijn Joël Gorsele als cio en Vincent Macharis als cfo benoemd. Beiden zijn tevens benoemd als effectief leider. Met deze aanstellingen in de raad van toezicht en in de directieraad staat een vernieuwde ploeg klaar om het groeiplan #connect2022 verder te realiseren en de optimale werking van de vennootschap te verzekeren.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De raad van toezicht van Intervest heeft in de eerste jaarhelft van 2021 zoals steeds aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest onderhevig is: marktrisico's, operationele, financiële en reglementaire risico's.
De raad van toezicht van Intervest bevestigt de geldigheid van de risico's waarmee de vennootschap kan worden geconfronteerd, de mogelijke impact ervan en de strategie die wordt gehanteerd om die eventuele impact te temperen, zoals deze staan vermeld in het Jaarlijks financieel verslag 2020, dat kan worden geraadpleegd via www.intervest.be.
Echter, een aantal risico's zijn verhoogd door de economische gevolgen van de uitbraak van het coronavirus. Mocht de coronapandemie niet onder controle geraken en de economie zou zich hierdoor niet volledig kunnen herstellen, dan kan dit in de verdere toekomst een negatief effect hebben op, onder meer, de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, de inbaarheid van de handelsvorderingen, het EPRA resultaat, de toegang tot de kapitaalmarkten en het tijdstip van investeren en desinvesteren.
De raad van toezicht volgt de permanente evoluties op de vastgoed- en de financiële markten continu op ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van Intervest met verhoogde aandacht voor de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico's zo veel mogelijk te beperken en te beheersen.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 31.840 | 29.531 |
| Met verhuur verbonden kosten | -70 | -33 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 31.770 | 29.498 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 356 | 321 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
9.581 | 9.443 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
-217 | -473 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-9.581 | -9.443 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 332 | 258 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 32.241 | 29.604 |
| Technische kosten | -611 | -484 |
| Commerciële kosten | -202 | -173 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -466 | -395 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -2.486 | -2.422 |
| Andere vastgoedkosten | -844 | -900 |
| Vastgoedkosten | -4.609 | -4.374 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 27.632 | 25.230 |
| Algemene kosten | -2.223 | -2.200 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -152 | -128 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 25.257 | 22.902 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | -16 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 32.517 | 1.677 |
| Ander portefeuilleresultaat | -5.019 | -1.988 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 52.755 | 22.575 |
| Financiële opbrengsten | 46 | 29 |
| Netto-interestkosten | -3.720 | -3.875 |
| Andere financiële kosten | -12 | -10 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 843 | -2.172 |
| Financieel resultaat | -2.843 | -6.028 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 49.912 | 16.547 |
| Belastingen | -297 | -193 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 49.615 | 16.354 |
| in duizenden € | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
| NETTORESULTAAT | 49.615 | 16.354 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Derden | 423 | -4 |
| Aandeelhouders Groep | 49.192 | 16.358 |
| in duizenden € | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT - aandeel Groep | 49.192 | 16.358 |
| Uit te sluiten: | ||
| - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | -16 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 32.517 | 1.677 |
| - Ander portefeuilleresultaat | -5.019 | -1.988 |
| - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 843 | -2.172 |
| - Minderheidsbelangen met betrekking tot bovenstaande | -424 | 0 |
| EPRA RESULTAAT | 21.275 | 18.857 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 26.300.908 | 25.500.672 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 25.659.835 | 24.823.883 |
| Nettoresultaat - aandeel Groep (€) | 1,92 | 0,66 |
| Verwaterd nettoresultaat - aandeel Groep (€) | 1,92 | 0,66 |
| EPRA resultaat (€) | 0,83 | 0,76 |
| in duizenden € | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 49.615 | 16.354 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
485 | 128 |
| Herwaardering zonnepanelen | 485 | 128 |
| GLOBAALRESULTAAT | 50.100 | 16.482 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 49.677 | 16.486 |
| Minderheidsbelangen | 423 | -4 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| ACTIVA in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 1.080.116 | 1.022.835 |
| Immateriële vaste activa | 430 | 479 |
| Vastgoedbeleggingen | 1.070.534 | 1.017.958 |
| Andere materiële vaste activa | 5.214 | 4.022 |
| Financiële vaste activa | 3.831 | 241 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 107 | 135 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 32.415 | 25.158 |
| Financiële vlottende activa | 47 | 13 |
| Handelsvorderingen | 13.995 | 11.595 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 5.298 | 6.539 |
| Kas en kasequivalenten | 3.734 | 2.682 |
| Overlopende rekeningen | 9.341 | 4.329 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.112.531 | 1.047.993 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
| EIGEN VERMOGEN | 580.925 | 554.414 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
573.306 | 547.218 |
| Kapitaal | 237.930 | 230.638 |
| Uitgiftepremies | 189.818 | 181.682 |
| Reserves | 96.366 | 91.467 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 49.192 | 43.431 |
| Minderheidsbelangen | 7.619 | 7.196 |
| VERPLICHTINGEN | 531.606 | 493.579 |
| Langlopende verplichtingen | 402.218 | 340.000 |
| Langlopende financiële schulden | 366.876 | 313.743 |
| Kredietinstellingen | 361.876 | 308.743 |
| Andere | 5.000 | 5.000 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 14.063 | 10.917 |
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | 1.292 | 1.267 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 19.987 | 14.073 |
| Kortlopende verplichtingen | 129.388 | 153.579 |
| Voorzieningen | 978 | 978 |
| Kortlopende financiële schulden | 89.946 | 123.522 |
| Kredietinstellingen | 646 | 26.239 |
| Commercial paper | 89.300 | 62.300 |
| Andere | 0 | 34.983 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 1 | 94 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 14.091 | 8.572 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 1.300 | 1.284 |
| Overlopende rekeningen | 23.072 | 19.129 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.112.531 | 1.047.993 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | 30.06.2021 | 30.06.2020 |
|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 2.682 | 2.156 |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 21.217 | 19.806 |
| Operationeel resultaat | 52.755 | 22.575 |
| Betaalde interesten | -5.162 | -4.396 |
| Andere niet-operationele elementen | -263 | -174 |
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen | -26.134 | 239 |
| Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa ■ |
363 | 409 |
| Herwaardering van zonnepanelen opgenomen in het resultaat ■ |
0 | 21 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen ■ |
-32.517 | -1.677 |
| Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders ■ |
1.071 | -502 |
| Ander portefeuilleresultaat ■ |
4.949 | 1.988 |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | 21 | 1.562 |
| Beweging van activa | -179 | -5.989 |
| Beweging van verplichtingen | 200 | 7.551 |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -16.160 | -67.881 |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen | -1.153 | -4.050 |
| Verwerving van vastgoedbeleggingen | 0 | -42.679 |
| Aankopen van aandelen van vastgoedvennootschappen | 0 | -10.880 |
| Investeringen in projectontwikkelingen | -14.270 | -9.611 |
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | -737 | -661 |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | -4.005 | 52.593 |
| Terugbetaling van leningen | -61.475 | -50.304 |
| Opname van leningen | 81.033 | 124.315 |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 26 | 43 |
| Betaling van dividenden | -23.589 | -21.461 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE HALFJAAR | 3.734 | 6.674 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | Kapitaal | Uitgifte premies |
Reserves | Netto resultaat van het boekjaar |
Minder heids belangen |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BALANS OP 31 DECEMBER 2019 | 222.958 | 173.104 | 62.032 | 65.765 | 574 | 524.433 |
| Globaalresultaat van het eerste halfjaar 2020 | 128 | 16.358 | -4 | 16.482 | ||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2019: | ||||||
| Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
13.703 | -13.703 | 0 | |||
| Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-1.814 | 1.814 | 0 | |||
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-3.065 | 3.065 | 0 | |||
| Toevoeging aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 9.095 | -9.095 | 0 | |||
| Toevoeging aan de andere reserves | 10.121 | -10.121 | 0 | |||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2019 | 7.687 | 8.578 | 16.265 | |||
| Dividenden boekjaar 2019 | -37.725 | -37.725 | ||||
| BALANS OP 30 JUNI 2020 | 230.645 | 181.682 | 90.200 | 16.358 | 570 | 519.455 |
| BALANS OP 31 DECEMBER 2020 | 230.638 | 181.682 | 91.467 | 43.431 | 7.196 | 554.414 |
| Globaalresultaat van het eerste halfjaar 2021 | 485 | 49.192 | 423 | 50.100 | ||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2020: | ||||||
| Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
12.790 | -12.790 | 0 | |||
| Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-11.650 | 11.650 | 0 | |||
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-2.311 | 2.311 | 0 | |||
| Toevoeging aan de andere reserves | 1.670 | -1.670 | 0 | |||
| Toevoeging aan de onbeschikbare reserves, voor deelneming waarop geen doorkijkmethode is toegepast en geen vrijstelling van de FSMA is |
2.490 | -2.490 | 0 | |||
| Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boek jaren |
1.425 | -1.425 | 0 | |||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2020 | 7.292 | 8.136 | 15.428 | |||
| Dividenden boekjaar 2020 | -39.017 | -39.017 | ||||
| BALANS OP 30 JUNI 2021 | 237.930 | 189.818 | 96.366 | 49.192 | 7.619 | 580.925 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Reële waarde van vastgoedbeleggingen 385.249 381.656 685.285 636.303 1.070.534 1.017.958 Totaal verhuurbare oppervlakte (000 m²) 246 246 800 800 1.046 1.046 Bezettingsgraad (%) 87% 88% 100% 96% 94% 93%
| BEDRIJFSSEGMENTERING in duizenden € | Kantoren | Logistiek vastgoed | Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2021 | 30.06.2020 | 30.06.2021 | 30.06.2020 | 30.06.2021 | 30.06.2020 | 30.06.2021 | 30.06.2020 | |
| Huurinkomsten | 12.928 | 12.920 | 18.912 | 16.611 | 31.840 | 29.531 | ||
| Met verhuur verbonden kosten | -70 | -11 | 0 | -23 | -70 | -34 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 199 | -168 | 272 | 275 | 471 | 107 | ||
| VASTGOEDRESULTAAT | 13.057 | 12.741 | 19.484 | 16.863 | 32.241 | 29.604 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
10.528 | 10.089 | 16.989 | 15.033 | -2.260 | -2.220 | 25.257 | 22.902 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | -16 | 0 | -16 | |||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -4.490 | -8.338 | 37.007 | 10.015 | 32.517 | 1.677 | ||
| Ander portefeuilleresultaat | 203 | 554 | -5.222 | -2.542 | -5.019 | -1.988 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT | 6.241 | 2.305 | 48.774 | 22.490 | -2.260 | -2.220 | 52.755 | 22.575 |
| Financieel resultaat | -2.843 | -6.028 | -2.843 | -6.028 | ||||
| Belastingen | -297 | -193 | -297 | -193 | ||||
| NETTORESULTAAT | 6.241 | 2.305 | 48.774 | 22.490 | -5.400 | -8.441 | 49.615 | 16.354 |
| BEDRIJFSSEGMENTERING: KERNCIJFERS in duizenden € | Kantoren | Logistiek vastgoed | TOTAAL | |||||
| 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2021 | 31.12.2020 | |||
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING in duizenden € | Vastgoedbeleggingen België |
Vastgoedbeleggingen Nederland |
Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2021 | 30.06.2020 | 30.06.2021 | 30.06.2020 | 30.06.2021 | 30.06.2020 | 30.06.2021 | 30.06.2020 | |
| Huurinkomsten | 23.615 | 23.192 | 8.225 | 6.339 | 31.840 | 29.531 | ||
| Met verhuur verbonden kosten | -70 | -34 | 0 | 0 | -70 | -34 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 400 | 85 | 71 | 22 | 471 | 107 | ||
| VASTGOEDRESULTAAT | 23.945 | 23.244 | 8.296 | 6.360 | 32.241 | 29.604 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
20.195 | 19.410 | 7.322 | 5.712 | -2.260 | -2.220 | 25.257 | 22.902 |
| Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | -16 | 0 | 0 | 0 | -16 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 11.348 | -4.884 | 21.169 | 6.561 | 32.517 | 1.677 | ||
| Ander portefeuilleresultaat | 815 | 402 | -5.834 | -2.390 | -5.019 | -1.988 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT | 32.358 | 14.912 | 22.657 | 9.883 | -2.260 | -2.220 | 52.755 | 22.575 |
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING: KERNCIJFERS in duizenden € | Vastgoedbeleggingen België |
Nederland | Vastgoedbeleggingen | TOTAAL | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2021 | 31.12.2020 | |
| Reële waarde van vastgoedbeleggingen | 763.476 | 735.060 | 307.058 | 282.898 | 1.070.534 | 1.017.958 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (000 m²) | 736 | 736 | 310 | 310 | 1.046 | 1.046 |
| Bezettingsgraad (%) | 92% | 91% | 100% | 98% | 94% | 93% |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De geconsolideerde verkorte halfjaarcijfers zijn opgesteld op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS zoals aanvaard binnen de Europese Unie en in overeenstemming met IAS 34 - Tussentijdse financiële verslaggeving. De IFRS omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de IASB en de IFRIC. Verder zijn deze verkorte halfjaarcijfers opgesteld volgens het KB van 13 juli 2014.
In deze verkorte halfjaarcijfers worden dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethodes gehanteerd als deze die gehanteerd worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2020, met toevoeging van onderstaande.
Deze nieuwe of gewijzigde standaarden hebben geen significante impact op de financiële resultaten van Intervest.
Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in huidig boekjaar maar wel eerder mogen worden toegepast, nog niet toegepast. Hieronder wordt voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor Intervest, aangegeven welke invloed de toepassing ervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening van 2021 en verder. Onderstaande standaarden werden nog niet bekrachtigd binnen de EU.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 1.183 | 697 |
| Nog niet vervallen vooruitfacturaties | 11.539 | 10.336 |
| Op te stellen facturen | 1.070 | 459 |
| Dubieuze debiteuren | 491 | 511 |
| Geboekte waardeverminderingen op dubieuze debiteuren | -469 | -511 |
| Andere handelsvorderingen | 181 | 103 |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN | 13.995 | 11.595 |
Op 30 juni 2021 bedragen de uitstaande handelsvorderingen € 14 miljoen, ten opzichte van € 12 miljoen op 31 december 2020.
De nog niet vervallen vooruitfacturaties betreffen facturaties voor het derde kwartaal van 2021. De huur is immers contractueel betaalbaar in het begin van de maand of het kwartaal en Intervest hanteert voor haar facturen een vervaldag van minimum 30 dagen na facturatiedatum. Het innen van de huur- en huurlastenvorderingen volgt, ondanks de coronacrisis, nog steeds een regulier en consistent patroon. Ondertussen is 93% van de huurvorderingen met betrekking tot het derde kwartaal 2021 reeds ontvangen. Intervest volgt de betaaltermijnen en het verhoogde risico rond debiteuren vandaag en in de verdere loop van deze pandemie nauwgezet op en beschikt over voldoende financieringscapaciteit om mogelijke spanning op de liquiditeiten op te vangen, mocht er verder vertraging in de betaling van de huurinkomsten ontstaan.
Voor het bepalen van de aan te leggen provisies voor dubieuze debiteuren, wordt op kwartaalbasis een inschatting gemaakt van de verwachte verliezen op de openstaande handelsvorderingen en worden overeenkomstige waardeverminderingen aangelegd. Op deze manier benadert de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële waarde ervan. De kredietwaardigheid van het huurdersbestand wordt regelmatig gescreend.
Gezien de kwaliteit van de huurders enerzijds, en het lage kredietrisico geassocieerd aan financiële huurvorderingen, opgesteld op basis van analyse van historische kredietverliezen anderzijds, heeft het model van verwachte kredietverliezen onder IFRS 9 geen materiële impact op de Groep.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek vastgoed |
TOTAAL | Kantoren | Logistiek vastgoed |
TOTAAL | |
| BALANS OP 1 JANUARI | 381.656 | 636.302 | 1.017.958 | 350.069 | 542.744 | 892.813 |
| Verwerving van vastgoed ■ beleggingen |
0 | 0 | 0 | 0 | 42.683 | 42.683 |
| Investeringen in projectontwik ■ kelingen en grondreserves |
7.256 | 10.013 | 17.269 | 2.562 | 18.324 | 20.886 |
| Verwerving via aandelen in ■ vastgoedvennootschappen |
0 | 0 | 0 | 42.677 | 0 | 42.677 |
| Investeringen en uitbreidingen in ■ bestaande vastgoedbeleggingen |
827 | 1.963 | 2.790 | 2.971 | 2.066 | 5.037 |
| Overboeken zonnepanelen naar ■ materiële vaste activa |
0 | 0 | 0 | 0 | -1.592 | -1.592 |
| Variaties in de reële waarde van ■ vastgoedbeleggingen |
-4.490 | 37.007 | 32.517 | -16.623 | 32.077 | 15.454 |
| BALANS OP 30 JUNI / 31 DECEMBER |
385.249 | 685.285 | 1.070.534 | 381.656 | 636.302 | 1.017.958 |
De reële waarde van de logistieke portefeuille is het eerste semester van 2021 toegenomen met € 49 miljoen of 8%, voornamelijk door:
De reële waarde van de kantorenportefeuille is in het eerste semester van 2021 toegenomen met € 4 miljoen of 1% voornamelijk door:
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
|---|---|---|
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 996.878 | 965.796 |
| Bouw & projectontwikkelingen aan initiële kostprijs | 40.544 | 33.288 |
| Bouw & projectontwikkelingen aan reële waarde | 19.472 | 7.115 |
| Grondreserves | 13.640 | 11.759 |
| TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.070.534 | 1.017.958 |
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden opgenomen tegen reële waarde.
De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Voor een update van de toekomstige minimum huurinkomsten op 30 juni 2021 wordt verwezen naar de bespreking van de verhuuractiviteiten en de evolutie van de portefeuille in paragrafen 1.4 en 1.6 (supra) van het tussentijds jaarverslag.
Een update van de financiële structuur van Intervest per 30 juni 2021 is gegeven in paragraaf 1.9 (supra) van het tussentijds jaarverslag.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De belangrijkste financiële instrumenten van Intervest bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS).
| SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 30.06.2021 | 31.12. 2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Categorieën | Niveau | Boek waarde |
Reële waarde |
Boek waarde |
Reële waarde |
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF | ||||||
| Vaste activa | ||||||
| Financiële vaste activa | B | 2 | 3.831 | 3.831 | 241 | 241 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | A | 2 | 107 | 107 | 135 | 135 |
| Vlottende activa | ||||||
| Handelsvorderingen | A | 2 | 13.995 | 13.995 | 11.595 | 11.595 |
| Kas en kasequivalenten | A | 2 | 3.734 | 3.734 | 2.682 | 2.682 |
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF | ||||||
| Langlopende verplichtingen | ||||||
| Langlopende financiële schulden (rentedragend) |
A | 2 | 366.876 | 368.848 | 313.743 | 315.635 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | B | 2 | 14.063 | 14.063 | 10.917 | 10.917 |
| Handelsschulden en andere langlopende verplichtingen |
A | 2 | 1.293 | 1.293 | 1.267 | 1.267 |
| Kortlopende verplichtingen | ||||||
| Kortlopende financiële schulden (rentedragend) | A | 2 | 89.946 | 89.946 | 123.522 | 123.809 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | B | 2 | 1 | 1 | 94 | 94 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
A | 2 | 14.091 | 14.091 | 8.572 | 8.572 |
| Andere kortlopende verplichtingen | A | 2 | 1.300 | 1.300 | 1.284 | 1.284 |
De categorieën komen overeen met de volgende financiële instrumenten:
A. financiële activa of passiva geamortiseerd aan kostprijs
B. activa of passiva, gehouden aan reële waarde via resultatenrekening.
Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden:
De financiële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn vermeld in het Jaarverslag 2020 in Toelichting 20 Financiële instrumenten.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Deze interest rate swaps hebben op 30 juni 2021 een negatieve marktwaarde van € -7,9 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 250 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling.
| Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting |
REËLE WAARDE | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Ja/Nee | 30.06.2021 | 31.12.2020 | |||||
| 1 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2021 | 0,1200% | 15.000 | Nee | 0 | -93 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten opgenomen in de andere kortlopende financiële verplichtingen |
0 | -93 | ||||||
| 1 | IRS | 30.06.2021 | 30.06.2027 | 0,6900% | 35.000 | Nee | -3.650 | 0 |
| 2 | IRS | 30.06.2021 | 30.06.2027 | 0,7200% | 25.000 | Nee | -3.189 | 0 |
| 3 | IRS | 01.12.2016 | 01.12.2022 | 0,2200% | 15.000 | Nee | 0 | -224 |
| 4 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2024 | 0,4500% | 10.000 | Nee | 0 | -322 |
| 5 | IRS | 22.03.2017 | 22.03.2023 | 0,3300% | 10.000 | Nee | -146 | -197 |
| 6 | IRS | 01.10.2018 | 01.10.2028 | 0,6770% | 10.000 | Nee | -384 | -386 |
| 7 | IRS | 27.09.2018 | 27.09.2023 | 0,3930% | 10.000 | Nee | -198 | -259 |
| 8 | IRS | 28.09.2018 | 29.09.2023 | 0,4350% | 10.000 | Nee | 0 | -271 |
| 9 | IRS | 02.01.2019 | 02.01.2028 | 0,6120% | 25.000 | Nee | -820 | -847 |
| 10 | IRS | 18.06.2019 | 18.06.2025 | 0,6675% | 15.000 | Nee | -549 | -682 |
| 11 | IRS | 26.06.2019 | 26.06.2025 | 0,6425% | 10.000 | Nee | -424 | -547 |
| 12 | IRS | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,2870% | 10.000 | Nee | -295 | -419 |
| 13 | IRS | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,2780% | 10.000 | Nee | 0 | -338 |
| 14 | IRS | 10.07.2019 | 10.07.2024 | -0,2975% | 15.000 | Nee | -58 | -121 |
| 15 | IRS | 26.06.2019 | 26.06.2025 | -0,1770% | 15.000 | Nee | -115 | -221 |
| 16 | IRS | 08.01.2020 | 08.01.2027 | 0,4200% | 35.000 | Nee | 0 | -1.891 |
| 17 | IRS | 15.06.2020 | 15.01.2027 | 0,5850% | 15.000 | Nee | -634 | -851 |
| 18 | IRS | 15.06.2020 | 15.06.2026 | 0,5200% | 10.000 | Nee | -361 | -478 |
| 19 | IRS | 14.12.2020 | 14.12.2027 | 0,3800% | 15.000 | Nee | -567 | -858 |
| 20 | IRS | 01.02.2021 | 01.02.2028 | 0,0030% | 30.000 | Nee | -373 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten opgenomen in de andere langlopende financiële verplichtingen |
-11.763 | -8.912 | ||||||
| 1 Floor | 25.01.2021 | 01.02.2023 | 0,0000% | 30.000 | Nee | 249 | 0 | |
| 2 | Floor | 30.06.2021 | 30.06.2028 | -1,0500% | 25.000 | Nee | 1.706 | 0 |
| 3 | Floor | 30.06.2021 | 30.06.2027 | -1,0000% | 35.000 | Nee | 1.761 | 0 |
| 4 | Floor | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,0000% | 10.000 | Nee | 0 | 76 |
| 5 Floor | 14.12.2020 | 14.12.2027 | 0,0000% | 15.000 | Nee | 115 | 165 | |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten opgenomen in de financiële vaste activa | 3.830 | 241 | ||||||
| 1 Floor | 01.12.2016 | 01.02.2021 | 0,0000% | 27.500 | Nee | 0 | 13 | |
| 2 | Floor | 13.05.2019 | 13.05.2026 | 0,0000% | 10.000 | Nee | 47 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten opgenomen in de financiële vlottende activa | 47 | 13 | ||||||
| TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN | -7.886 | -8.751 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Intervest classificeert op 30 juni 2021 geen enkele interest rate swap als kasstroomafdekking. De waardeschommelingen van alle bestaande interest rate swaps worden rechtstreeks in de resultatenrekening verwerkt.
Er hebben zich in het eerste halfjaar van 2021 geen wijzigingen voorgedaan in het type transacties dat plaatsvindt met verbonden partijen ten opzichte van de beschrijving in Toelichting 23 van het Financieel verslag in het Jaarverslag 2020.
Wat preventie van belangenconflicten aangaat, is de vennootschap enerzijds onderworpen aan wettelijke regels (artikelen 7:115 tot 7:117 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en artikelen 36 tot 38 van de GVV-Wet) en anderzijds aan de regels in haar statuten en haar Corporate Governance Charter.
Op 30 juni 2021 heeft Intervest volgende verplichtingen:
Investeringsverplichtingen ten belope van circa € 25 miljoen. Circa € 14 miljoen voor de uitbreiding op de bestaande logistieke site in Herentals (Herentals Green Logistics), circa € 6 miljoen voor de oprichting van het tweede gebouw van Genk Green Logistics en circa € 5 miljoen voor de verdere afwerking van het prestigieuze kantoorgebouw Greenhouse Collection in Antwerpen.
Daarnaast heeft Intervest zich, samen met JM Construct, ten aanzien van De Vlaamse Waterweg hoofdelijk en ondeelbaar borg gesteld voor de betaling door Genk Green Logistics (GGL) van kosten van bodemsanering en aanleg van infrastructuur voor een bedrag van € 7 miljoen.
Verder heeft Intervest onrechtstreeks, via haar 50% aandeelhouderschap in Genk Green Logistics, een resultaatsverbintenis om in de context van het GGL-project een minimum tewerkstelling te garanderen. De naleving van deze resultaatsverbintenis wordt gemeten op twee punten in de tijd, namelijk 31 december 2030 en 31 december 2036. Bij niet-naleving kan een boete van maximaal € 2 miljoen worden opgelegd op niveau van Genk Green Logistics.
Voor de sale-and-lease-backovereenkomst voor het hoofdkantoor van het Noord-Brabantse transportbedrijf Nouwens Transport in Breda zal, onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een onherroepelijke omgevingsvergunning, een aanschaffingsprijs van € 17 miljoen betaald worden.
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 30 juni 2021.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Verslag inzake de beoordeling van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2021
In het kader van ons mandaat van commissaris, brengen wij u verslag uit over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie. Deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie omvat de verkorte geconsolideerde balans op 30 juni 2021, de verkorte geconsolideerde resultatenrekening, het verkort geconsolideerd globaalresultaat, het verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht en het verkort mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen voor de zes maanden eindigend op die datum, alsmede selectieve toelichtingen 1 tot 10.
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.
De totale activa in de geconsolideerde verkorte staat van financiële positie bedragen 1 112 531 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van de periode bedraagt 49 192 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaard ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie", uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een dergelijke beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de personen verantwoordelijk voor financiën en boekhoudkundige aangelegenheden, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing) uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling, kwamen er geen feiten onder onze aandacht welke ons doen geloven dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.
Getekend te Zaventem, op 02 augustus 2021
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Overeenkomstig artikel 13, §2 van het KB van 14 november 2007, verklaart de raad van toezicht, samengesteld uit Ann Smolders (voorzitster), Marleen Willekens, Jacqueline Heeren-de Rijk, Marco Miserez en Johan Buijs, dat na het treffen van alle redelijke maatregelen en voor zover hem bekend:
Deze verkorte halfjaarcijfers zijn goedgekeurd voor publicatie door de raad van toezicht van 2 augustus 2021.
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna Intervest), werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999. Intervest investeert in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft vooral up-to-date gebouwen, gelegen op strategische locaties vaak in clusters. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden met een belangrijke studentenpopulatie zoals Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven; het logistieke deel van de portefeuille in België is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik, en Antwerpen - Gent - Rijsel en concretiseert zich in Nederland op de assen Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen en Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo. Intervest onderscheidt zich bij het verhuren van ruimte door verder te gaan dan het louter verhuren van m². De vennootschap gaat beyond real estate met het aanbieden van 'turnkey solutions' (een totaaloplossing op maat van én met de klant), een uitgebreide dienstverlening, coworking en serviced offices. .
Voor meer informatie gelieve contact op te nemen met Intervest Offices & Warehouses nv, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, Gunther Gielen ceo of Vincent Macharis - cfo, T. + 32 3 287 67 87. http://www.intervest.be/nl
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de financiële verslaggeving maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum.
Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen.
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten.
In oktober 2019 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR')1 gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke prestatie-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze indicatoren worden beschouwd als alternatieve prestatiemaatstaven conform de ESMA-richtlijn. De cijfermatige reconciliatie van deze alternatieve prestatiemaatstaven zijn hierna terug te vinden. De alternatieve prestatiemaatstaven worden berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
| EPRA resultaat★ | Resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. |
|---|---|
| EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren ★ |
(i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en financieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennoot schap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afslui tingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatie rechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. |
| EPRA aangepast NIR | Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). |
| EPRA huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring. |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten)★ |
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuur inkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten)★ |
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuur inkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
| EPRA netto huurgroei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille★ |
Wordt ook EPRA Like-for-like Net Rental Growth genoemd. EPRA netto huur groei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille vergelijkt de groei van de nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen die de hele periode beschikbaar waren voor verhuring, en niet in ontwikkeling, en dit gedurende de twee volledige jaren voorafgaand aan de afsluitingsdatum van het boekjaar. De wijzigingen in brutohuurinkomsten op een like-for-likebasis geven inzicht in de wijzigingen van de brutohuurinkomsten die niet het gevolg zijn van wijzigingen in de vastgoed portefeuille (investeringen, desinvesteringen, grote renovatiewerken, …). |
1 Het verslag kan geraadpleegd worden op www.epra.com.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Definitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en financieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|---|
| Nettoresultaat | 49.615 | 46.060 | 16.354 | 65.748 |
| Minderheidsbelangen | -423 | -2.629 | 4 | 17 |
| Nettoresultaat (aandeel Groep) | 49.192 | 43.431 | 16.358 | 65.765 |
| Elimineren uit het nettoresultaat (aandeel Groep) (+/-) |
||||
| Resultaat op verkopen van ■ vastgoedbeleggingen |
0 | 1.670 | -16 | 5.364 |
| Variaties in de reële waarde van ■ vastgoedbeleggingen |
32.517 | 15.454 | 1.677 | 22.307 |
| Ander portefeuilleresultaat ■ |
-5.019 | -9.083 | -1.988 | -5.661 |
| Variaties in de reële waarde van ■ financiële activa en passiva |
843 | -2.311 | -2.172 | -3.065 |
| Minderheidsbelangen mbt tot ■ het bovenstaande |
-424 | -2.654 | 0 | 0 |
| EPRA resultaat | 21.275 | 40.355 | 18.857 | 46.820 |
Definitie - Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk.
| Reconciliatie | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA resultaat (in duizenden €) | A | 21.275 | 40.355 | 18.857 | 46.820 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | B | 25.659.835 | 25.164.126 | 24.823.883 | 24.516.858 |
| EPRA resultaat per aandeel (in €) | =A/B | 0,83 | 1,60 | 0,76 | 1,91 |
Gereglementeerde informatie van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur
Definitie - De netto actief waarde (NAV) aangepast overeenkomstig de nieuwe Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 2020.
Toepassing - Past de IFRS NAV aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen:
Om de vergelijking te bewaren met gegevens uit het verleden die door de BPR Guidelines zijn losgelaten, wordt de reconciliatie van EPRA NAV en de EPRA NNNAV nog opgenomen.
| in duizenden € | 30.06.2021 | ||
|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
573.306 | 573.306 | 573.306 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 573.306 | 573.306 | 573.306 |
| Uit te sluiten: | 29.562 | 27.444 | 0 |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan ■ reële waarde van vastgoedbeleggingen |
21.676 | 19.987 | |
| Reële waarde van financiële instrumenten ■ |
7.886 | 7.886 | |
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■ |
-429 | ||
| Toe te voegen: | 0 | 0 | -1.971 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■ |
-1.971 | ||
| Real estate transfer tax ■ |
0 | ||
| NAV | 602.868 | 600.750 | 571.335 |
| Verwaterd aantal aandelen | 26.300.908 | 26.300.908 | 26.300.908 |
| NAV per aandeel (in €) | 22,92 | 22,84 | 21,72 |
| in duizenden € | 31.12.2020 | ||
|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
547.218 | 547.218 | 547.218 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 547.218 | 547.218 | 547.218 |
| Uit te sluiten: | 24.407 | 23.928 | 0 |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan ■ reële waarde van vastgoedbeleggingen |
15.656 | 15.656 | |
| Reële waarde van financiële instrumenten ■ |
8.751 | 8.751 | |
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■ |
-479 | ||
| Toe te voegen: | 42.394 | 0 | -2.180 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■ |
-2.180 | ||
| Real estate transfer tax ■ |
42.394 | ||
| NAV | 614.019 | 571.146 | 545.038 |
| Verwaterd aantal aandelen | 25.500.672 | 25.500.672 | 25.500.672 |
| NAV per aandeel (in €) | 24,08 | 22,40 | 21,37 |
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De free float is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.
Definitie - De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap wordt berekend door de som van netto-interestkosten (op jaarbasis) en de geactiveerde intercalaire interesten te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de financieringen (kredieten bij financiële instellingen, obligatieleningen, enz)). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - De gemiddelde rentevoet van de financieringen meet de gemiddelde financieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Netto-interestkosten (op jaarbasis) | A | 7.440 | 7.638 | 7.346 | 8.240 |
| Geactiveerde intercalaire interesten | B | 730 | 317 | 404 | 303 |
| Gewogen gemiddelde schuld van de periode |
C | 440.088 | 397.690 | 381.577 | 400.793 |
| Gemiddelde rentevoet van de finan cieringen (op basis 360/365) (%) |
= (A+B)/C | 1,9% | 2,0% | 2,0% | 2,1% |
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een flexibel en efficiënt fonds.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De GVV-Wet en het GVV-KB.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specifieke fiscale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specifieke projecten met derden te realiseren.
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten).
Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Offices & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap.
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing. De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen).
Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur verhoogd met geschatte huurwaarde op leegstand, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur.
Definitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
| Reconciliatie | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeel Groep) (in duizenden €) |
A | 49.192 | 43.431 | 16.358 | 65.765 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | B | 25.659.835 | 25.164.126 | 24.823.883 | 24.516.858 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in €) |
=A/B | 1,92 | 1,73 | 0,66 | 2,68 |
Definitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) vermeerderd met de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - De nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
| Reconciliatie | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder maatschappij (in duizenden €) |
A | 573.306 | 547.218 | 518.885 | 523.859 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en –kosten bij de hypotheti sche vervreemding van vastgoedbe leggingen (in duizenden €) |
B | 41.859 | 30.210 | 30.210 | 28.404 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder maatschappij - investeringswaarde (in duizenden €) |
C=A+B | 615.165 | 577.428 | 549.095 | 552.263 |
| Aantal aandelen op jaareinde | D | 26.300.908 | 25.500.672 | 25.500.672 | 24.657.003 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel (in €) |
=C/D | 23,39 | 22,64 | 21,53 | 22,40 |
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Definitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het financieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille |
A | 25.257 | 48.918 | 22.902 | 55.891 |
| Huurinkomsten | B | 31.840 | 61.303 | 29.531 | 66.143 |
| Operationele marge (%) | =A/B | 79% | 80% | 78% | 85% |
Definitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Toepassing - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.06.2021 | 31.12.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | 1.670 | -16 | 5.364 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
32.517 | 15.454 | 1.677 | 22.307 |
| Ander portefeuilleresultaat | -5.019 | -9.083 | -1.988 | -5.661 |
| Portefeuilleresultaat | 27.498 | 8.041 | -327 | 22.010 |
| Minderheidsbelang | -424 | -2.654 | 0 | 0 |
| Portefeuilleresultaat (aandeel Groep) | 27.074 | 5.387 | -327 | 22.010 |
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse dochtervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,07.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten.
De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het brutodividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheffing).
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13, §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op 65%.
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultatenrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Gereglementeerde informatie Embargo tot 02.08.2021, 18.00 uur van de raad van toezicht over de periode 01.01.2021 tot 30.06.2021
Intervest Offices & Warehouses, met maatschappelijke zetel, Uitbreidingstraat 66 te 2600 Antwerpen (België), is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht en genoteerd op Euronext Brussels.
Dit persbericht bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Intervest Offices & Warehouses, met betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van Intervest Offices & Warehouses en van de markt waarin Intervest Offices & Warehouses actief is.
Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, en de risico's bestaan dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Investeerders moeten beseffen dat een aantal belangrijke factoren er inderdaad toe kunnen leiden dat feitelijke resultaten aanzienlijk kunnen verschillen van de plannen, de doelstellingen, de verwachtingen, de ramingen en de intenties, uitgedrukt in of geïmpliceerd door zulke vooruitziende verklaringen. Dergelijke vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd op verschillende hypothesen en ramingen van gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken.
Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Intervest Offices & Warehouses geen vat heeft. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Deze onzekerheid wordt nog groter door de financiële, operationele en regulerende risico's gekoppeld aan het economische vooruitzicht dat de voorspelbaarheid van eender welke door Intervest Offices & Warehouses gemaakte verklaring, voorspelling of raming vermindert.
Bijgevolg kunnen de werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Intervest Offices & Warehouses aanzienlijk verschillen van het richtsnoer inzake de toekomstige inkomsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten, vooropgesteld of geïmpliceerd door dergelijke vooruitziende verklaringen. Omwille van deze onzekerheden wordt aan investeerders aangeraden niet teveel vertrouwen te stellen in deze vooruitziende verklaringen. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit persbericht. Intervest Offices & Warehouses wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af - tenzij dit door de geldende wetgeving wordt opgelegd – voor het uitgeven van eender welke update of revisie betreffende een vooruitziende verklaring, voor het bekendmaken van eender welke veranderingen betreffende haar verwachtingen of eender welke veranderingen van gebeurtenissen, voorwaarden, veronderstellingen of omstandigheden, waarop dergelijke vooruitziende verklaringen gebaseerd zijn. Noch Intervest Offices & Warehouses, noch diens vertegenwoordigers, verantwoordelijken of adviseurs, garanderen dat de veronderstellingen waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt.
De Nederlandse versie en de Franse en Engelse vertaling van dit halfjaarverslag zijn beschikbaar op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
Ce rapport semestriel est également disponible en français.
This half-yearly report is also available in English.
Foto cover: Antwerpen - Greenhouse Collection - Artist impression
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES nv Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht
Uitbreidingstraat 66 2600 Antwerpen [email protected] www.intervest.be
T +32 3 287 67 67 F +32 3 287 67 69 BTW BE 0458 623 918 RPR ANTWERPEN
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.