Annual Report (ESEF) • Mar 25, 2022
Preview not available for this file type.
Download Source FileUntitled 2021 JAARVERSLAG Foto voorzijde cover: Antwerpen - Greenhouse Collection at the Singel Foto achterzijde cover: Antwerpen - Greenhouse Collection at the Singel Foto inhoud: Diegem - Greenhouse BXL - coworking Alternatieve prestatiemaatstaven Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maat staven worden gebruikt in dit Jaarverslag 2021 maar zijn niet gedeni- eerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in het laatste hoofdstuk van dit Jaarverslag 2021, genaamd “Begrippenlijst en alternatieve prestatie maatstaven”. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een denitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA-richtlijn. Brief aan de aandeelhouders 4 Intervest in een oogopslag 8 Wie is Intervest? 9 Missie en visie 9 Strategie 11 Sterktes 12 Kerncijfers 2021 13 Activiteiten 2021 15 Geconsolideerde kerncijfers over 2 jaar 18 Financiële kalender 2022 19 Geschiedenis en mijlpalen 20 Strategie #connect2022 22 Groeistrategie 23 Investeringsstrategie 26 Environmental-Social-Governance (ESG) 29 Activiteitenverslag 33 Vastgoedverslag 34 Transacties en ontwikkelingen in 2021 36 Samenstelling van de portefeuille 42 Overzicht van de portefeuille 61 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen 63 De markt van logistiek vastgoed en kantoren 65 Financieel verslag 70 Financiële resultaten 2021 71 Financiële structuur 76 Winstbestemming 2021 84 EPRA Best Practices 85 Vooruitzichten 2022 95 Investeringen en ontwikkelingspotentieel 95 EPRA resultaat en brutodividend 97 Financiële kalender 2022 98 Intervest op de beurs 99 Beursgegevens 99 Dividend en aandelen 103 Aandeelhouders 104 INHOUD Corporate governance verklaring 106 Algemeen 107 Bestuursorganen 109 Diversiteitsbeleid 123 Remuneratieverslag 124 Belangenconicten en overige regelgeving 136 Andere betrokken partijen 139 Financiële staten 143 Geconsolideerde resultaten rekening 144 Geconsolideerd globaalresultaat 145 Geconsolideerde balans 146 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 148 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 152 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 154 Verslag van de commissaris 201 Enkelvoudige jaarrekening Intervest Oces & Warehouses nv 206 Risicofactoren 219 Algemene inlichtingen 236 Identicatie 237 Uittreksel uit de statuten 241 Commissaris 244 Liquidity provider 244 Vastgoeddeskundigen 244 Vastgoedbeheerders 244 Wettelijk kader en scale stelsels 245 Informatie m.b.t. het jaarlijks nancieel verslag 2020 en 2019 248 Vereiste onderdelen van het jaarverslag 248 Verantwoordelijkheden voor de inhoud van het jaarverslag 248 Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven 249 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Geachte aandeelhouders Als nieuw benoemde voorzitster van de raad van toezicht ben ik oprecht trots dat ik met u kan terugkijken op een bijzonder succes- vol jaar, maar ook een jaar dat getekend werd door onvoorspelbare omstandigheden en onzekerheden op verscheidene domeinen. Allereerst wil ik TeamIntervest bedanken voor het uitbouwen van een organisatie die aangetoond heeft sterk en wendbaar te zijn. Dit team is er in geslaagd om zichzelf te heroriënteren van het kopen van verhuurde gebouwen naar het zelf realiseren van vastgoedprojecten van grondpositie tot verhuurde gebouwen op strategische locaties aan gerenommeerde huurders. In vaak moeilijke omstandigheden bleef het team gemotiveerd samenwerken aan het realiseren van de connect-strategie, met voortdurende aandacht voor de wijzigende noden van onze huurders. BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Ik dank al onze stakeholders, huurders, partners, leveranciers en nancierders voor hun voortdurend vertrouwen in Intervest, resulte- rend in onder meer de hernieuwing van een aantal belangrijke huur- contracten, de stijging in de bezettingsgraad, het realiseren van een aantal strategische ontwikkelingsprojecten en het verder verbeteren van de nanciële structuur. Uiteraard een woord van dank aan de aandeelhouders die de con- nect-strategie en turnaround mee hebben ondersteund. De uit- oefening door een belangrijk aantal aandeelhouders van het keuzedi- vidend en de stijging van het aandeel over de voorbije maanden zijn voor mij belangrijke indicatoren van het vertrouwen in de strategie en in de realisaties van Intervest over het voorbije jaar. Met #connect2022 concretiseert Intervest haar verdere ontwikkeling en groei en beoogt een referentie te zijn voor duurzame waardecreatie Met connect heeft Intervest in juni haar strategie uitge- tekend, gebaseerd op vier interactief verbonden pijlers: waardecreatie, klantgerichtheid, duurzaamheid en TeamIntervest. Intervest heeft over het voorbije jaar verdere stappen gerealiseerd in de uitvoering van deze strategie, meer bepaald op het niveau van de verdere groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, in het realiseren van gestelde duur- zaamheidsobjectieven en het in eigen beheer uitvoeren van de (her) ontwikkeling van vastgoedprojecten, gefocust op duurzame waarde- creatie vanuit het perspectief van investering evenals nanciering. 2021 laat zich samenvatten als een jaar met succesvolle realisaties in het groeiplan #connect2022 en sterke nanciële resultaten, door strategische verhuringen en duurzame waardecreatie met eigen ontwikkelingsprojecten De strategie van Intervest bestaat erin om te investeren in projec- ten die waarde creëren, meer bepaald in twee vastgoedsegmenten, waarbij logistiek vastgoed op jaareinde respectievelijk en kantoren vertegenwoordigen van de vastgoedportefeuille. Dit komt neer op een toename van -punten van het aandeel logistiek vastgoed ten opzichte van , met van de logistieke vastgoedportefeuille gelegen in Nederland. De vastgoedportefeuille heeft op jaareinde een reële waarde van . miljoen. Deze totale waarde omvat naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur ten bedrage van circa . miljoen eveneens miljoen projectontwikkelingen en grondreserves. Deze projectontwikkelingen betreen projecten waarvan de bouw reeds gestart is zoals de herontwikkeling van het kantoorgebouw Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen en de logistieke (her)ontwikkelingen in Herentals (Herentals Green Logistics) en in Genk (Genk Green Logistics). Het succes van het ontwikkelingsproject Genk Green Logistics, een joint venture met Group Machiels, wordt aangetoond door een (voor) verhuring van reeds van de beschikbare . m. In aanvulling op deze reeds opgestarte projectontwikkelingen, beschikt Intervest bijkomend over strategisch gelegen grondreser- ves in Puurs, Genk, Herentals, ‘s-Hertogenbosch (NL) en Venlo (NL), beschikbaar voor toekomstige ontwikkelingen. In beide vastgoedsegmenten zijn enkele belangrijke verhuurtrans- acties gerealiseerd, waardoor de gemiddelde looptijd van de huur- contracten tot de eerste vervaldag van , jaar vorig jaar stijgt naar , jaar voor de totale portefeuille en voor het logistiek vastgoed van , jaar vorig jaar naar , jaar. De gedreven aanpak in het verhuurbeleid zorgt eveneens voor een toename in de bezettingsgraad ten opzichte van jaareinde . Voor de totale vastgoedportefeuille neemt de bezettingsgraad toe met -punt tot . In de logistieke portefeuille noteren we een stijging met -punten, wat leidt tot een volledige bezetting eind . sluit Intervest af met een EPRA resultaat per aandeel van ,, meer bepaald een toename van in vergelijking met en kan een brutodividend voorstellen van , op hetzelfde peil als voor . Dit komt neer op een brutodividendrendement van , (op basis van de slotkoers van december ). Door haar investeringen in twee vastgoedsegmenten met een eigen cyclische dynamiek, een basis van kredietwaardige en gediversieerde huurders, voldoende nancieringscapaciteit, een sterke balans en het realiseren van belangrijke mijlpalen in het strategisch groeiplan #connect2022, heeft Intervest een solide basis gecreëerd voor de toekomst Voortbouwend op haar strategische realisaties en de uitgetekende strategie, kijkt Intervest met vertrouwen naar de toekomst. Intervest beschikt over . m met een waarde van mil- joen aan projecten in aanbouw en toekomstig ontwikkelingspoten- tieel waarvan slechts miljoen op jaareinde reeds geïnves- teerd is. De nancieringsstructuur van Intervest is in verder op punt gesteld met de aanscherping van de gemiddelde rentevoet tot ,, voldoende beschikbare kredietlijnen en geen vervaldatum tot . De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen is toegenomen tot , jaar ten opzichte van , jaar eind . BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschom- melingen, het strategisch groeiplan connect en behoudens onvoorziene omstandigheden (zoals mogelijke eecten van de coronacrisis en van de verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa). Duurzaam ondernemen is verweven in het DNA van Intervest en zal de leidraad zijn bij de opmaak van een gedetailleerde roadmap om het ESG-beleid op lange termijn uit te tekenen. Vooruitkijkend naar verwacht Intervest een met verge- lijkbaar EPRA resultaat te behalen en heeft het eveneens de intentie een brutodividend per aandeel van minimaal , voorop te stellen. Een verdere groei van het EPRA resultaat, gebaseerd op het bestaande ontwikkelingspotentieel en geënt op waardecreatie resul- terend uit de in eigen beheer uitgevoerde projectontwikkelingen, wordt verwacht zich ten volle te realiseren vanaf . Met mij staat een team klaar waarop u kan rekenen om Intervest op het uitgestippelde pad te leiden en haar groei te realiseren. Het vertrouwen van u en onze stakeholders zijn van bijzonder belang evenals de onafgebroken inzet van TeamIntervest. Ik maak graag nogmaals van de gelegenheid gebruik om aan iedereen mijn oprechte waardering en dank hiervoor te betuigen. Ann Smolders Voorzitster raad van toezicht 1 Wie is Intervest? 2 Missie en visie 3 Strategie 4 Sterktes 5 Kerncijfers 2021 6 Activiteiten 2021 7 Geconsolideerde kerncijfers over 2 jaar 8 Financiële kalender 2022 9 Geschiedenis en mijlpalen INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Wie is Intervest? Intervest Oces & Warehouses nv, een openbaar gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), actief in de markt van logistieke gebouwen en kantoren, met een stevig groeiplan, gestoeld op een heroriëntering in de kantorenportefeuille en een uitbreiding in de logistieke portefeuille in België en Nederland. Intervest Oces & Warehouses (hierna Intervest) investeert in logistieke panden en in kantoorgebouwen van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnves- teerd wordt, betreft vooral up-to-date gebouwen, gelegen op strategische locaties vaak in clusters en richt zich ook op duurzame (her)ontwikkelingsprojecten. De logistieke portefeuille () is in België gelegen op belangrijke verkeersassen: Antwerpen - Brussel – Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik, en Antwerpen - Gent – Rijsel. van het logistiek vastgoed concretiseert zich in Zuid-Nederland. Het kantoorgedeelte () van de vastgoedportefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden zoals Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven. De totale vastgoedportefeuille heeft een waarde van , miljard en een verhuurbare oppervlakte van , miljoen m op jaareinde . De aandelen van Intervest zijn sinds genoteerd op Euronext Brussel (INTO). Op december bedraagt de beurswaarde miljoen. Missie & visie Waar staat Intervest voor? Intervest is een real-estatepartner die verder gaat dan het louter verwerven en verhuren van vierkante meters kantoren of logistieke ruimte, beyond real estate. Waardecreatie door het genereren van solide en recurrente cash ows, op een goed-gediversieerde vastgoedportefeuille met respect voor ESG-criteria en dit voor alle stakeholders is de kern van de missie. Gestoeld op een robuust groeiplan staat Intervest voor inspirerende en innovatieve kantoren en klantge- dreven performant logistiek vastgoed. Door te luisteren naar de wensen van de klanten, mee te denken en vooruit te denken, werkt Intervest aan het ‘ontzorgen’ van de klanten en kan ze hen meerwaarde bieden. Van exibele werkplekken voor individuele coworkers tot corporate HQ, van oplossingen voor de startende kmo tot grote logistieke centra, alle klanten kunnen rekenen op een uitgebreide dienstverlening en exibele oplossingen waardoor ze zich kunnen focussen op wat voor hen echt belangrijk is. Voor TeamIntervest wil Intervest een betrouwbare werkgever zijn die een zorgzame omgeving creëert waar ze ten volle hun potentieel kunnen ontwikkelen. Wat is de toekomstvisie van Intervest? Intervest wil een gewaardeerde en erkende vastgoedpartner zijn en wil samen met klanten, ontwikkelaars en makelaars groeien door naar win-winsituaties te streven. In logistiek vastgoed heeft Intervest de ambitie om prominent aanwezig te zijn langs belangrijke logistieke assen. Door het uitbouwen van een sterke marktpositie langsheen deze assen, bouwt Intervest aan clus- ters om haar klanten optimaal bij te staan als vastgoedpartner, zowel met bestaande gebouwen als door de realisatie van gebouwen op maat. In de kantorenmarkt anticipeert Intervest op evoluties in de veranderende visies op werken en de ermee gepaard gaande nood aan een gemengde werkomgeving, uitgebreide dienstverlening en community building in inspirerende omgevingen. Het welzijn van de medewerker staat hierbij centraal. ACHIEVING MORE TOGETHER #TeamIntervest ““ De kern van de #connect2022-strategie is #TeamIntervest. Aan de slag gaan met de aanwezige competenties en aspiraties, meer autonomie geven binnen de afgesproken operationele targets en initiatieven van ondernemerschap aanmoedigen. Gedeeld leiderschap dus, met mezelf als ceo ook ten dienste van het geheel. Het gaat om het creëren van een toekomstbestendige omgeving waar mensen elkaar vertrouwen, trots zijn op wat ze doen en voldoening halen uit wat ze samen realiseren. #TeamIntervest: achieving more together. G G, I O W Gunther Gielen ceo Intervest Oces & Warehouses Strategie #CONNECT2022 Als team duurzaam waarde creëren voor de klanten 〉 groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille 〉 groei van het EPRA- resultaat per aandeel 〉 Toename in gemiddelde huur- periode: jaar 〉 Looptijd schulden verlengen 〉 Actief asset en liability management 〉 Gebalanceerde krediet- portefeuille 〉 van het elektriciteits- verbruik komt uit duurzame bronnen 〉 van het logistiek vastgoed is uitgerust met zonnepanelen 〉 van de vastgoedporte- feuille is uitgerust met slimme meters 〉 van de vastgoedporte- feuille is minstens BREEAM ‘Very Good’-gecerticeerd 〉 Het verbeteren van klanten- trouw door het verhogen van het totaal aantal jaren als huurder 〉 Het opstarten van het meten van de NPS (Net Promotor Score), een indicatie van tevredenheid en loyauteit 〉 Het streven naar duur zame motivatie bij de medewerkers 〉 Het aantrekken en behouden van profes sionele medewerkers WAARDECREATIE DUURZAAMHEID KLANTGERICHTHEID #TEAMINTERVEST De vier pijlers van de strategie (waardecreatie, duurzaamheid, klantgericht- heid en TeamIntervest) zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Deze nauwe verbondenheid komt tot uiting in de concrete doelstellingen vastgelegd voor de periode - . GEDIVERSIFIEERDE GVV BEYOND REAL ESTATE SOLIDE BALANS & STERKE RESUL TATEN CONNECT Sterktes STERKE RISICOSPREIDING 〉 Strategisch aanwezig in twee segmenten: logistiek vastgoed () en kantoren () 〉 Gediversieerde vastgoedportefeuille en huurders SOLIDE STRATEGISCH GROEIPLAN 〉 Waardecreatie 〉 Duurzaamheid 〉 Klantgerichtheid 〉 TeamIntervest DYNAMISCHINHOUSE ASSETMANAGEMENT 〉 Future proof kantoren 〉 Flexibiliteit in logistiek segment 〉 “Ontzorgen” van de klanten met TeamIntervest AANTREKKELIJK RENDEMENT& EVENWICHTIGE FINANCIERING 〉 , brutodividendrendement 〉 , schuldgraad 〉 Actief asset en liability management INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG VASTGOED FINANCIEEL BEURS Kerncijfers miljoen Beurskapitalisatie , Brutodividendrendement , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen , Schuldgraad , EPRA resultaat per aandeel , EPRA NTA per aandeel , jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen , Voorstel brutodividend per aandeel voor Organische huurinkomstengroei , Brutohuurrendement , jaar Gemiddeld resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) Bezettingsgraad , miljard Reële waarde van de portefeuille bp Gemiddelde yield aanscherping in logistiek vastgoed , jaar Logistiek , jaar Kantoren , Logistiek , Kantoren Logistiek NL Logistiek BE Kantoren TEAM Reële waarde van de vastgoedportefeuille DUURZAAMHEID . . 32% 68% KantorenLogistiek vastgoed in miljoen € TotaalLogistiek vastgoed 35% groei * * waarvan 27% als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM ‘Very Good’ elektriciteit uit duur- zame bronnen van de logistieke vastgoedpor- tefeuille met zonnepanelen: MWp van de vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters M V INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Activiteiten Succesvolle realisaties in groeiplan connect door strategische verhuringen en duurzame waardecreatie met eigen ontwikkelingsprojecten Sterke nanciële resultaten en kerncijfers 〉 EPRA resultaat per aandeel bedraagt , voor , een toename met in vergelijking met en een verhoging van de initieel gestelde verwachtingen voor 〉 Voorstel brutodividend van , voor -op hetzelfde peil als voor - of een brutodividendren- dement van , 〉 Toename operationele marge met -punten tot tegenover dezelfde periode vorig jaar 〉 Een organische groei van de huurinkomsten met tegenover vorig jaar 〉 Toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met miljoen of ten opzichte van december door: ›› miljoen investeringen in duurzame projectontwikkelingen: Herentals Green Logistics, Genk Green Logistics en Greenhouse Collection at the Singel ›› miljoen positieve variatie in reële waarde, gecombineerd resultaat van waardestijging in logistieke portefeuille met miljoen of en waardedaling in kantorenportefeuille met miljoen of ›› miljoen acquisities in logistieke sites, waarvan miljoen in België (site in Tessenderlo en grondreserve in Puurs) en miljoen in Nederland (site in Breda en grondpositie in Venlo) ›› miljoen duurzame investeringen om de bestaande portefeuille toekomstbestendig te houden 〉 Realisatie van weldoordachte groei van van de vastgoedportefeuille sinds begin , waarvan als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen 〉 Een toename in de bezettingsgraad ten opzichte van jaareinde : ›› Van de totale vastgoedportefeuille met -punt tot ›› Van de logistieke portefeuille met -punten tot 〉 Toename WALB van , jaar vorig jaar naar , jaar voor de totale portefeuille en voor logistiek van , jaar vorig jaar naar , jaar 〉 Genk Green Logistics: reeds van de beschikbare . m (voor)verhuurd: ›› Eddie Stobart Logistics Europe: units voor in totaal . m waarvan . m reeds in gebruik ›› P&O Ferrymasters: een warehouse van . m in gebruik sinds eind ›› Neovia Logistics: een warehouse van . m met geplande oplevering in Q ›› Nippon Express Belgium: een warehouse van . m met geplande oplevering in Q ›› Vergevorderde onderhandelingen lopen voor verschillende overige units 〉 Belangrijke verhuurtransacties in de logistieke portefeuille: ›› In Herentals twee nieuwe huurders (Biscuiterie Thijs voor jaar en maanden; Transport Van de Poel voor jaar en maanden), volgend op het vertrek van Nike Europe Holding en een overeenkomst met STG voor , jaar in het ontwikkelingsproject Herentals Green Logistics ›› Huurverlenging in Herstal van Vincent Logistics met jaar tot ›› Verhuring met PostNL Pakketten België in Oevel voor , jaar volgend op het vroegtijdig vertrek van de vorige huurder Op basis van de slotkoers van het aandeel op december , die , bedraagt. Dit betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities. Genk Genk Green Logistics Oevel Post NL Strategische realisaties team Nederland 〉 Een sale-and-lease-backovereenkomst met Nouwens Transport Breda voor , jaar, eerste logistieke site in Breda 〉 Verlenging belangrijke huurovereenkomsten in de logistieke portefeuille: ›› In Eindhoven (Gold Forum) met OneMed een overeenkomst van jaar met twee breakmomenten ›› In Eindhoven (Silver Forum) met ASML tot eind ›› In Roosendaal met een Duitse keten van supermarkten voor jaar Solide basis voor recurrente toekomstige waardecreatie 〉 Focus in beide segmenten op zowel toekomstig ontwikkelingspotentieel als toekomst- bestendig moderniseren van de bestaande portefeuille 〉 Strategisch aanwezig in twee vastgoedsegmenten: logistiek vastgoed () en kantoren (); ›› punten toename van aandeel logistiek vastgoed ten opzichte van ›› van de logistieke vastgoedportefeuille is gelegen in Nederland 〉 Gediversieerde, solide huurders 〉 Volgende stappen in succesvolle (her)ontwikkelingsaanpak door en met TeamIntervest: ›› Het herontwikkelingsproject in het kantorensegment: Greenhouse Woluwe Garden ›› Eigen ontwikkelingsprojecten in het logistiek segment: Genk Green Logistics, Herentals Green Logistics, Puurs, Venlo en ‘s-Hertogenbosch 〉 . m met een vastgoedwaarde van miljoen aan projecten in aanbouw en toekomstig ontwikkelingspotentieel waarvan miljoen op jaareinde geïnvesteerd is 〉 Verdere optimalisatie nancieringsstructuur: ›› Aanscherping van de gemiddelde rentevoet tot , ›› Tot geen nancieringen meer op vervaldatum ›› Toename gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen tot , jaar ten opzichte van , jaar eind 〉 Voldoende investeringsruimte door miljoen niet-gebruikte kredietlijnen (na afdekking van het uitgegeven handelspapier) Nederland - Breda Nouwens Transport INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG ESG 〉 Duurzaam ondernemerschap bekroond met UNITAR ‘SDG Pioneer’-certicaat 〉 Succesvolle connect-strategie legt fundamenten bij de opmaak van een gedetailleerde roadmap om het ESG-beleid op lange termijn uit te tekenen 〉 Strategische analyse maakt duidelijk welke panden aan toekomstige verwachtingen en wijzigende noden van gebruikers kunnen voldoen qua duurzaamheid en welzijn; circa van totale portefeuille toekomstbestendig Vooruitzichten 〉 Voor verwacht Intervest een vergelijkbaar EPRA resultaat met 〉 De groei gekoppeld aan strategische focus op eigen (her) ontwikkelingen zal beginnen renderen vanaf met een verwachte toename van het EPRA resultaat ten opzichte van 〉 Intervest heeft de intentie een brutodividend per aandeel van minimaal , voor boekjaar voorop te stellen Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het strategisch groeiplan connect en behoudens onvoorziene omstandigheden (zoals mogelijke eecten van de coronacrisis en van de verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa). Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel Geconsolideerde kerncijfers over jaar in duizenden .. .. Vastgoedkerncijfers Reële waarde vastgoed .. .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur .. . Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij verhuring (in ) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Bezettingsgraad totale portefeuille (in ) Bezettingsgraad logistieke portefeuille (in ) Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in ) Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in ) Bezettingsgraad kantoren (in ) Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m) . . Financiële kerncijfers EPRA resultaat . . Portefeuilleresultaat . . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . - . NETTORESULTAAT AANDEEL GROEP . . Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Beurskoers op afsluitingsdatum (in /aandeel) , , Nettowaarde (reële waarde) (in /aandeel) , , Nettowaarde (investeringswaarde) (in /aandeel) , , Premie t.o.v. reële nettowaarde (in ) Marktkapitalisatie (in miljoen ) Brutodividend (in ) , , Brutodividendrendement (in ) , , Schuldgraad (max. ) , , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen (in ) , , Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaren) , , EPRA kerncijfers EPRA resultaat (in /aandeel) (aandeel Groep) , , EPRA NTA (in /aandeel) , , EPRA NRV (in /aandeel) , , EPRA NDV (in /aandeel) , , EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (in ) , , EPRA aangepast NIR (in ) , , EPRA huurleegstandspercentage (in ) , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (in ) , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (in ) , , Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in . In oktober publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor nanciële disclosures van beurgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV en EPRA NNNAV worden vervangen door drie nieuwe Net Asset Valuation indicatoren namelijk, EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) en EPRA NDV (Net Disposal Value). De EPRA NTA sluit grotendeels aan bij de ‘oude’ EPRA NAV. INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Financiële kalender Eventuele wijzigingen in de nanciële kalender zullen bekend gemaakt worden via een persbericht, dat desgevallend te raadplegen zal zijn op de website van de vennootschap, www.intervest.be. 2022 ma 14 Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2021 wo 27 > 15u00 Algemene vergadering aandeelhouders ma 7 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2022 wo 4 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2022 do 5 Ex dividend date vr 6 Record date dividend vanaf do 26 Uitbetaling dividend do 4 Halaarlijks nancieel verslag per 30 juni 2022 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMEIAPRMRTFEBJAN Duurzame energie Fotovoltaïsche panelen Oprichting Notering op Euronext Brussel (INTO) Erkenning als vastgoed- bevak naar Belgisch recht Verwerving kantoorgebou - wen in Brusselse periferie Verwerving kantoor - gebouwen in Antwerpen, Mechelen en Brusselse periferie MECHELEN CAMPUS FASE VERWERVING KANTOORGEBOUWEN OEVEL LOGISTIEKE SITE 1996 2001 2002 1999 Eerste investeringen in logistiek vastgoed: 20 panden Uitbreiding kantoren- portefeuille in Brusselse periferie en op Mechelen Campus (fase 1) MECHELEN BUSINESS TOWER VERWERVING KANTOORGEBOUWEN 2005 2007 200 8 2010 2011 2012 Verwerving kantoor- gebouwen op Mechelen Campus (fase 2) Verwerving kantoor- gebouwen op Mechelen Campus (fase 3), in Brusselse periferie, Exiten Uitbreiding logistieke portefeuille met site Herentals Logistics 1 VERWERVING LOGISTIEKE SITE HERENTALS LOGISTICS Uitbreiding logistieke portefeuille met verwerving van Herentals Logistics 2 Succesvolle eerste private plaatsing van obligatielening Uitbouw logistieke portefeuille met verwervingen in Huizingen, Oevel en Houthalen en uitbreiding van Herentals Logistics 2 (ontwik - kelingsproject) Naamswijziging: toevoeging: “& Warehouses” ter bevestiging van belangrijke marktpositie in logis - tiek vastgoed Aanvang turnkey-solutionsaanpak Uitbreiding positie in logistiek vastgoed met verwerving tweede logistieke site in Oevel Verdere prolering met turnkey-solutionsaan- pak Opening eerste Greenhouse coworking in Mechelen Geschiedenis en mijlpalen INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG GREENHOUSE ANTWERP TWEEDE GREENHOUSE COWORKING NL ROOSENDAAL BUILTTOSUITCENTRUM FRIJADO GENK GREEN LOGISTICS NIEUWBOUW 2014 2016 2018 2020 2015 2017 2019 2021 2013 WILRIJK SHOWROOM PEUGEOT NL RAAMSDONKSVEER NL EINDHOVEN GOLD FORUM NIEUWBOUW ANTWERPEN GREENHOUSE COLLECTION AT THE SINGEL Ontvangst eerste EPRA Award Oplevering projecten in Oevel (verbinding tussen bestaande logistieke sites) en Wilrijk (showroom Peugeot) Succesvolle private plaat- sing van obligaties Omvorming naar statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Inbreng in natura van de logistieke site in Oudsbergen Strategische accent- verschuiving naar logistiek vastgoed Verwerving van een logis- tieke site in Luik Bredere aandeelhouders - basis en steun van meer- dere referentieaandeel- houders, door verkoop van hoofdaandeelhouder NSI nv van 35% van aande - len INTO Herschikking in vastgoed- portefeuille door desin- vestering van vijf niet-strategische panden in Brusselse periferie Opening tweede Greenhouse coworking in Greenhouse Antwerp Uitbreiding kantoren- portefeuille met Intercity Business Park in Mechelen Eerste stap in Nederland Verwerving van twee logistieke sites (Raamsdonksveer en Tilburg) Realisatie solide kapitaalstructuur door drie inbrengen in natura (logistieke sites Oevel, Aarschot, Zellik) en keuzedividend Oplevering van nieuwbouw distributiecentrum op Herentals Logistics Succesvolle kapitaalverhoging met onherleidbaar toewijzings - recht van € 99,9 miljoen Zes logistieke sites in Nederland, één in België en één kantoorge - bouw in België) en herontwik- keling van kantoorgebouw Diegem tot Greenhouse BXL met derde Greenhouse coworking Substantieel ontwikkelingspo - tentieel door aankoop zone B van de voormalige Ford-site Genk: 250.000 m² en oprichting perimetervennootschap Genk Green Logistics nv als IGVV Verdere uitbouw van logistie - ke portefeuille in Nederland: Nijmegen, Roosendaal, ‘s-Hertogenbosch (grondreser- ve) Intervest 20 jaar op de beurs van Brussel Opening kantoor Nederland Desinvestering niet-strategi - sche logistieke panden Aartselaar, Houthalen en Oudsbergen Strategische verwerving van logistieke sites in België (Tessenderlo en grondreserve in Puurs) en in Nederland (Breda en grondpositie in Venlo) Genk Green Logistics: reeds 35% (voor)verhuurd van beschikbare 250.000 m² Start bouwwerken van kantoorgebouw Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen en van de logistieke (her) ontwikkelingen in Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics Ontvangst UNITAR ‘SDG Pioneer’-certicaat Strategisch groeiplan connect Reële waarde meer dan € 1 miljard Realisaties duurzame logistieke sites (Eindhoven, Roosendaal en Merchtem) en vastgoed met toe - komstig ontwikkelingspotentieel (Venlo, ‘s-Hertogenbosch, Herentals, Genk en Antwerpen) Genk Green Logistics: oplevering eerste nieuwbouw van 25.000 m² Corporate governance: omvorming naar duaal bestuur 1 Groeistrategie #connect2022 2 Investeringsstrategie 3 Environmental-Social-Governance (ESG) STRATEGIE #CONNECT2022 STRATEGIE #CONNECT2022 STRATEGIE #CONNECT2022 Groeistrategie #CONNECT2022 Als team duurzaam waarde creëren voor de klanten 〉 groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille 〉 groei van het EPRA- resultaat per aandeel 〉 Toename in gemiddelde huur- periode: jaar 〉 Looptijd schulden verlengen 〉 Actief asset en liability management 〉 Gebalanceerde krediet- portefeuille 〉 van het elektriciteits- verbruik komt uit duurzame bronnen 〉 van het logistiek vastgoed is uitgerust met zonnepanelen 〉 van de vastgoedporte- feuille is uitgerust met slimme meters 〉 van de vastgoedporte- feuille is minstens BREEAM 'Very Good’-gecerticeerd 〉 Het verbeteren van klanten- trouw door het verhogen van het totaal aantal jaren als huurder 〉 Het opstarten van het meten van de NPS (Net Promotor Score), een indicatie van tevredenheid en loyauteit 〉 Het streven naar duur zame motivatie bij de medewerkers 〉 Het aantrekken en behouden van profes sionele medewerkers WAARDECREATIE DUURZAAMHEID KLANTGERICHTHEID #TEAMINTERVEST De vier pijlers van de strategie (waardecreatie, duurzaamheid, klant- gerichtheid en TeamIntervest) zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Deze nauwe verbondenheid komt tot uiting in de concrete doelstellingen vastgelegd voor de periode - . Duurzame waardecreatie, klantgericht met een gemotiveerd team: connect De strategie connect is gebaseerd op vier interactief verbonden pijlers: waardecreatie, klantge- richtheid, duurzaamheid en TeamIntervest. Met connect heeft Intervest de lijnen uit gezet voor de komende jaren: realiseren van een wel- doordachte groei van van de reële waarde van de vastgoedportefeuille tegen eind , verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein) aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan nancieringszijde. Vandaar connect: waardecreatie voor alle stakeholders met inachtneming van duurzaamheid op verschillende vlakken, gedragen door een krachtig, klantgericht team, zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Niet groeien om te groeien is belangrijk, wel assetrotatie met het oog op het verbeteren van het risicoproel en de totale kwaliteit van de vastgoedportefeuille waarbij we de volledige waardeketen in huis houden. G G, I O W Mechelen Greenhouse Mechelen - coworking STRATEGIE #CONNECT2022 WAARDECREATIE DUURZAAMHEID KLANTGERICHTHEID #TEAMINTERVEST Intervest engageert zich om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Daarbij wil de vennootschap wendbaar voordeel halen uit de respectievelijke investeringscycli en onderliggende huur- markt in kantoren en logistiek, de twee segmenten van de vastgoedportefeuille. Intervest wil zowel aan investerings- als aan nancieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven. De vastgoed- vennootschap hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders. Bijvoorbeeld door transparant te communice- ren met investeerders en door het nastreven van een reputatie als langetermijnaandeel met een recurrente opbrengst en een laag risicoproel. Maar duurzaamheid gaat ook over het welzijn van de eigen medewerkers, van de klanten en hun medewerkers. Intervest gaat bijvoorbeeld niet louter voor ‘quick wins’ op BREEAM-vlak en zal bij nieuwe investeringen of ontwikkelingen steeds vertrekken van het welzijn van de gebruiker. Klantgerichtheid is cruciaal, extern en intern. Intervest is een vast- goedpartner die verder gaat dan louter het verhuren van vierkante meters kantoorruimte of logistieke ruimte, ‘beyond real estate’. Met andere woorden, luisteren naar de noden van de klanten, meedenken en vooruitdenken om zo de klanten te “ontzorgen” en meerwaarde te bieden. Dat vertaalt zich in uitgebreide dienstver- lening en exibele oplossingen en vraagt de toewijding van een sterk en gemotiveerd team waarin medewerkers ook voor en met mekaar klantgericht werken. Een proactieve klantgerichtheid weerspiegelt zich in feite in de volledige organisatie. Alle cruciale functies nodig voor het beheer van vastgoedklanten en vastgoed zijn inhouse voorzien: verhuur, nanciën en administratie, operationele dienstverlening en facility management. Intervest wil een betrouwbare werkgever zijn die haar medewer- kers een zorgzame werkomgeving biedt waar ze zich ten volle kun- nen ontplooien. De waarden van de vennootschap (professioneel en ondernemend, gedreven en enthousiast, eerlijk en respectvol, samen en in teamverband) en de bedrijfscultuur zijn hierbij een belangrijke leidraad om het klantgerichte denken te integreren in de dagdagelijkse werking. De volledige waardeketen afdekken van grondaankoop tot lange- termijnverhuur met eigen kennis en ervaring, betekent ook het creëren van een werkomgeving die het verder uitbouwen van een gemotiveerd en toegewijd team van medewerkers faciliteert. Een omgeving waar mensen vertrouwen hebben in mekaar, trots zijn op wat ze doen en samen plezier beleven. Investeringsstrategie Logistiek Logistieke vastgoedportefeuille: groei in logistieke corridors in België en Nederland België en haar buurlanden zijn geograsch optimaal gelegen als logistieke uitvalsbasis in Europa, gezien de aanwezigheid van de grote Europese mainports in de Rijndelta en de nabijheid van een koopkrachtig verzorgingsgebied binnen een straal van km. Hierdoor is ook de logistieke vastgoedmarkt sterk ontwikkeld. De vraag naar logistiek vastgoed zal in de toekomst verder sterk toenemen door de algemene groei van de Europese economie en, in het bijzonder, de groei van e-commerce. In het logistiek segment evolueert de portfolio van Intervest mee met de veranderende noden die bij alle betrokken partijen, mede door de coronacrisis, des te explicieter zijn geworden. Een wijzigend consumptiepatroon, het algemeen belang van de distributiesector, e-commerce, de lokale veranke- ring e.d. doen een grotere nood aan opslagruimte ontstaan en vereisen exibiliteit om duurzaam in te spelen op een supply-chainomgeving in beweging. Intervest streeft naar gebouwenclusters, verschil- lende locaties in elkaars nabijheid, om klanten een eciënte en optimale dienstverlening te kunnen aanbieden. Deze clustering geldt niet enkel voor de bestaande locaties, maar zal ook een rol spelen bij een geograsche groei van de portefeuille als logische aanvulling op de bestaande kerngebieden. De groei van Intervest in dit segment zal gereali- seerd worden door de verwerving van hoog kwalita- tief vastgoed, ontwikkelingen op grondposities op bij voorkeur multimodaal bereikbare locaties en door ontwikkelingen binnen de eigen portefeuille. Om deze ontwikkelingen te realiseren legt Intervest grondreserves aan in de buurt van haar reeds bestaande clusters in België en Nederland even- eens met oog voor de nabijheid van de stedelijke omgeving, gegeven de evoluties op het vlak van last- mile-stadsdistributie en de zorg voor het klimaat. Voor nieuwe acquisities of ontwikkelingen zal Intervest in België prioritair blijven focussen op de belangrijkste logistieke assen van België: Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Rijsel. In Nederland concretiseert de portefeuille zich op de assen Moerdijk – ’s Hertogenbosch – Nijmegen (A), Bergen-op-Zoom – Eindhoven – Venlo (A/A) en Rotterdam – Gorinchem – Nijmegen (A). Intervest heeft reeds een uitgesproken aanwezig- heid op deze assen, waardoor ze voor deze deel- markten een belangrijke gesprekspartner is voor haar klanten. Door de posities op deze assen verder uit te bouwen, kan optimaal ingespeeld worden op de wijzigende behoeften van de bestaande en nieuwe klanten inzake oppervlakte of locatie. Waardecreatie op een duurzame manier, met oog voor continue kwaliteitsverbetering van de gebouwen en dit voor klanten in twee segmenten: kantoren en logistiek, dat is de kern van de strategie #connect2022. Daarbij is het verwerven van gebouwen die op korte termijn cash ow generen ondergeschikt aan het (her)ontwikkelen van gebouwen en sites om op langere termijn cash ow te genereren. G G, I O W STRATEGIE #CONNECT2022 Kantoren Eciënt inspelen op een wijzigende huurmarkt en heroriëntering van gebouwen met verder uitrollen van Greenhouse-concept In het sterk competitieve klimaat van de kantoren- markt onderscheidt Intervest zich door aandacht te besteden aan de voortdurend evoluerende noden van de klant. Bedrijven zijn niet louter meer op zoek naar ruimte. Ze zijn eerder vragende partij voor een totaaloplossing waarbij dienstverlening en bijkomende functionaliteiten het verschil maken: gemeenschappelijke vergaderzalen, eventmogelijk- heden, restaurant, tness, een algemeen kader voor beleving en dergelijke meer. Dit aanbod sluit logi- scherwijze aan bij de evoluerende manieren van wer- ken en technologie en de hiermee gepaard gaande toenemende nood aan exibiliteit en mobiliteit om plaats- en tijdsonaankelijk te werken. Mede door de recente coronapandemie is het kantorenland- schap geëvolueerd naar een gemengde werkomge- ving. Telewerken heeft denitief ingang gevonden en kantoren worden ook ontmoetingsplaatsen. Het ziet er naar uit dat het nieuwe normaal een gemengd kantoor is - een kantoor dat sociale afstandsmaat- regelen combineert met exibele werktijden en misschien zelfs werken op afstand. Intervest speelt ook actief in op de evolutie in de arbeidsmarkt met Greenhouse, een inspirerend kantoorconcept voor mobiel en exibel werken, te vinden in Antwerpen, Brussel en Mechelen. Elke Greenhouse-locatie heeft haar eigen karakter en biedt de Greenhouse-community een gastvrije, zakelijke en inspirerende omgeving, met horeca, met aandacht voor het community-gebeuren en tal van evenementen. Ook in een professionele context blijft de nood aan sociaal contact en menselijke interactie. Met kantoren op maat, serviced oces en coworking ruimtes, oplossingen voor vergaderen en organise- ren van evenementen en overal een brede waaier aan diensten, geeft Intervest met Greenhouse- kantooromgevingen verder invulling aan het ‘ontzorgen’ van de klant. De ultieme uitwerking van dit inspirerend kantoorconcept is vanaf midden te vinden in Antwerpen als Greenhouse Collection at the Singel. Greenhouse Collection wil mensen inspireren en laten samenwerken. Door een speciek interieurcon- cept met voldoende private ruimtes in combinatie met gedeelde zones, en door volop te gaan voor duurzaamheid en technologie, wordt een next level-kantoorervaring geboden. Bij de heroriëntering van de kantorenportefeuille desinvesteert Intervest geleidelijk ook de kantoren die onvoldoende beantwoorden aan de verwach- tingen in de toekomst. De focus blijft gericht op kwaliteitsvolle panden, op aantrekkelijke locaties met goede bereikbaarheid, in steden met economi- sche groei en een belangrijke studentenpopulatie. Herinvesteringen gebeuren in gebouwen met een bijzonder karakter zowel op vlak van multifunctiona- liteit, architectuur, duurzaamheid als kwaliteit, waar werken een beleving is en het Greenhouse-concept kan geïmplementeerd worden. De strategie van Intervest in de kantorenmarkt is gericht op de her oriëntering van de kantoorgebouwen naar multitenant gebouwen met servicegerichte, inspirerende werkomgevingen, op goed bereikbare plaatsen in en rond centrumsteden in Vlaanderen met een belangrijke studentenpopulatie. Portefeuillekarakteristieken Intervest heeft een gemengde vastgoedporte- feuille van . miljoen, bestaande uit logistiek vastgoed en kantoorgebouwen (per december ). Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen. 〉 Het draagt bij tot de risicospreiding voor de aandeelhouders. Door te investeren in vastgoed in verschillende gebieden, kunnen immers moge- lijke geograsche schommelingen in de markt worden opgevangen. 〉 Er is minder aankelijkheid van één of enkele grote huurder(s) of project(en) en risicospreiding over een groot aantal huurders en panden. Ook zijn de huurders actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals onder meer farmaceutische industrie, computerindustrie, media, adviesverlening, telecommunicatie, reis- en voedingsindustrie. 〉 Door de schaalvoordelen die zich voordoen, kan de vastgoedportefeuille op een kosteneciën- tere manier beheerd worden. Het betreft hier o.a. de kosten voor onderhoud en herstelling, de (langetermijn)renovatiekosten, advieskosten, publiciteitskosten enz. 〉 De toename van de omvang van de totale portefeuille versterkt de onderhandelingsposi- tie van Intervest bij het bespreken van nieuwe huurvoorwaarden, het aanbieden van nieuwe diensten, alternatieve locaties enz. 〉 Het geeft een gespecialiseerde directieraad de mogelijkheid om, door haar knowhow van de markt, een innovatieve en creatieve strategie te voeren, wat resulteert in toenemende aandeel- houderswaarde. Het laat niet enkel toe om een groei te verwezenlijken in de huurstroom, maar tevens in de waarde van de portefeuille. Een der- gelijk actief management kan zich vertalen in het renoveren en optimaliseren van de portefeuille, het onderhandelen over nieuwe huurvoorwaar- den, het verbeteren van de kwaliteit van de huur- ders, het aanbieden van nieuwe diensten enz. Elke acquisitie dient getoetst te worden aan vast- goed- en nanciële criteria. Vastgoedcriteria: 〉 kwaliteit van de gebouwen (constructie, afwer- king, aantal parkings, en/of laadkades, duurzaamheidsaspecten) 〉 ligging, toegankelijkheid,zichtbaarheid, mobiliteit 〉 kwaliteit van de huurders 〉 naleving van wettelijke en reglementaire bepalin- gen (vergunningen, bodemverontreiniging, enz.) 〉 herverhuringspotentieel. Financiële criteria: 〉 duurzame bijdrage aan het resultaat per aandeel 〉 ruilverhouding gebaseerd op investeringswaarde bij aandelentransacties. De free oat van het aandeel van Intervest bedraagt 85% op 31 december 2021. Liquiditeit van het aandeel De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groei- mogelijkheid bevordert. Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest een liquiditeitsover- eenkomst afgesloten met KBC Securities en Bank Degroof Petercam. STRATEGIE #CONNECT2022 Environmental-Social-Governance (ESG) Succesvolle connect-strategie legt fundamenten bij de opmaak van een gedetailleerde roadmap om het ESG-beleid op lange termijn uit te tekenen Intervest wil zowel op het vlak van de portfolio als aan de nancieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven. Immers, Intervest hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders. Dit komt neer op een vastberaden streven naar het opmaken en uitrollen van een gedegen ESG-beleid. Naast de concrete, meetbare doelstellingen van de connect-strategie aangaande duurzame gebou- wen, vertaalt deze brede kijk zich ook in een transparante en integere beleidsvoering waarin ook aandacht is voor gezondheid en welzijn van de klanten en de medewerkers. Duurzame gebouwen KERNCIJFERS 30% 80% 80% 100% van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM ‘Very Good’ Realisatie per 31 december 2021 #connect2022 objectieven 25% 62% 56% 100% elektriciteit uit duurzame bronnen van de logistieke vastgoedporte- feuille met zonnepanelen: MWp van de vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters In zet Intervest ook verder actief in op duurzame waardecreatie in en rond de gebouwen van de vastgoedportefeuille. 〉 Het is de bedoeling om van de vastgoedportefeuille BREEAM minstens ‘Very Good’ gecer- ticeerd te hebben. Op december is van de gebouwen minstens BREEAM ‘Very Good’ gecerticeerd. 〉 Intervest wil van het logistiek vastgoed uitgerust hebben met fotovoltaïsche installaties. Op december zijn van de panden in de logistieke portefeuille uitgerust, goed voor MWp installatie of energiebehoefte van . gezinnen, het equivalent van de CO -opname van hectare bos en het vermijden van circa . ton CO -uitstoot. 〉 Onder het motto ‘meten is weten’ is het streven geformuleerd om van de vastgoedportefeuille uit te rusten met slimme meters. Op december is een energiemonitoringssysteem geïnstalleerd in van de vastgoedportefeuille. 〉 Intervest engageert zich om uitsluitend elektriciteit aan te kopen opgewekt uit duurzame bronnen. Intervest heeft al verschillende jaren een elektriciteitscontract met Engie dat voorziet in elektriciteit uit duurzame bronnen. Fotovoltaïsche installaties, gasloze verwarming, intelligente LED-verlichting, aangename akoestiek, hoge ventilatiedebieten met luchtgroep voorzien van warmteterugwinning, waterzuinige sanitaire toestellen, doorgedreven isolatie van wanden, dak- en buitenschrijnwerk, organisatie van een vijaarlijkse conditieme- ting van het gebouw, … het zijn maar enkele van de vele manieren om in duurzame gebouwen te voorzien. In is het project opgestart om de parkeerruimtes van elke site uit de portefeuille te analyseren qua mogelijkheden voor het plaatsen van laadinfrastructuur voor elektrische wagens (PHEV en FEV). Eind is de aanbesteding gebeurd. De plaatsing van de eerste laadpalen is voorzien in het tweede kwartaal van . Duurzaamheid bouwt eveneens voort op digitalisering. Intervest integreert nieuwe digitale technologieën om de operationele processen te stroomlijnen en om de communicatie met de stakeholders te optimaliseren. Een voorbeeld hiervan is te vinden in de doorgedreven digitalisering die toegepast wordt in het iconische kantoor- project Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen. Gebouwgebruikers kunnen met hun smartphone het gebouw betreden, vergaderzalen boeken, gasten binnenlaten en de temperatuur op hun werkplek aanpas- sen. De parking is voorzien van een smart-parkingsysteem. Deze digitale oplossingen verhogen het welzijn en dragen bij tot een optimaal gebruik van de beschikbare ruimten en het energieverbruik. Health & Well-being Duurzaamheid in de brede betekenis van het woord, is tevens bij investeringsbeslissingen een belangrijk criterium. Voorzieningen die het welzijn van de medewerkers in het gebouw bevorderen zijn van doorslag- gevende aard. Hoeveel daglicht is er mogelijk? Welke ontspanningsruimtes zijn voorzien voor bijvoorbeeld werknemers? Zo scoorde het kantoorgedeelte bij de recente acquisitie van het gebouw van Nouwens Logistics Breda zeer hoog omdat het voorziet in ontspanningsruimtes met douches, biljart e.d. Dergelijke bijkomende voorzieningen voor de klanten (douches, lockers, laad infrastructuur voor etsen, …), natuurlijk daglicht in het warehouse, een aangename groene -en biodiverse buitenomgeving, doeltreende zonnewering, … passen speciek in de gezondheids- en welzijnsaspecten van het duurzaamheidsbeleid, en tevens ook in de algemene positionering van de vennootschap om de klanten te ‘ontzorgen’ en beyond real estate te gaan. In vertaalt de beyond-real-estate-missie van Intervest zich opnieuw in een aantal unieke turnkey- solutions projecten met de nodige aandacht voor duurzaamheid. Zo is met het oog op een aangename beleving voor de huurders van Mechelen Business Tower de imposante inkomhal van het kantoorgebouw in Mechelen-Noord onder handen genomen. De inkomhal is onder meer gevuld met extra groen waardoor de ruimte veel levendiger en frisser oogt, maar ook een aangenamere plek geworden is om even van een koe te genieten of een bezoeker te verwelkomen. In Greenhouse Mechelen zorgt de recente aanpassing met een combinatie van hout-elementen en planten, eveneens voor een fris en aangenaam vertoeven. In zijn, na de lancering van de connect strategie, de voorbereidingen getroen om de klanten- tevredenheid te gaan meten aan de hand van de NPS (Net Promotor Score)- methodiek. Er is gepeild naar verschillende elementen van tevredenheid: gaande van de tevredenheid met de gebouwen waarin klanten gevestigd zijn tot de tevredenheid met de dienstverlening van Intervest, evenals de verwachtingen van de klanten. Over het algemeen zijn de resultaten bevredigend te noemen, veelal betreende de basisfacilitei- ten die aangeboden worden. Er zijn een aantal verbeterpunten naar voor gekomen en er is een duidelijke STRATEGIE #CONNECT2022 inzage in wat klanten verwachten van een gebouweigenaar die beyond real estate wil gaan en klanten wil ‘ontzorgen’. Intervest gaat met deze inzichten in de loop van verder aan de slag. Intervest heeft ook oog voor het welzijn van de lokale gemeenschap daar waar sites gevestigd zijn. Zo zijn er vijf bouwdrogers geschonken aan de provincie Luik die in juli zwaar werd getroen door het nood- weer. De schade in het rampgebied was enorm en door de overstromingen waren vele huizen zo goed als onbewoonbaar. Met de bouwdrogers heeft Maison sociale de l’Energie (behorend tot CPAS de Verviers) ongeveer gezinswoningen kunnen drogen. Corporate governance In het eerste semester van hebben zich in de vennootschap een aantal organisatorische wijzigingen voorgedaan. Tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van april is Ann Smolders benoemd tot lid van de raad van toezicht. De raad van toezicht van Intervest van mei heeft Ann Smolders vervolgens benoemd tot voorzitster van de raad van toezicht. Nog in de raad van toezicht is Marc Peeters, na goedkeuring door de FSMA, gecoöpteerd als lid, een benoeming die op de eerstvolgende alge- mene vergadering van Intervest voorgedragen wordt. In de directieraad zijn Joël Gorsele als cio en Vincent Macharis als cfo benoemd. Beiden zijn tevens benoemd als eectief leider. Deze wijzigingen in de raad van toezicht en de directieraad zorgen voor een vernieuwde ploeg die samen met het volledige TeamIntervest klaar staat om duurzame waarde te creëren voor alle stakeholders. Samenvattend In de loop van is op strategisch niveau een duurzaamheidsteam opgericht. Dit team brengt de des- kundigheid uit de verschillende bedrijfsactiviteiten -vastgoedbeheer en project(her)ontwikkeling- samen. Het duurzaamheidsteam is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en opvolging van de ESG-strategie. Op operationeel niveau streeft Intervest ernaar om iedereen binnen het bedrijf te betrekken bij de visie op duurzaamheid. In de afgelopen jaren zijn al veel duurzaamheidsacties uitgevoerd. Met de ontwikkeling van het ESG-beleid wil Intervest nog meer structuur en systematiek brengen in de processen. Het verbeteren van de ESG-prestaties is een integraal onderdeel van de langetermijnstrategie voor waardecreatie en zit verankerd in het DNA van Intervest. G G, I O W Mechelen 〉 Mechelen Campus - laadpaal voor elektrische wagens In lijn hiermee is tevens een Innovatie- en digitaliseringswerkgroep aan de slag gegaan met enerzijds als doel na te gaan welke ICT-projecten en -applicaties opgezet kunnen worden om bedrijfs processen en samenwerking eciënter te maken en anderzijds impactvolle projecten te realiseren die waarde en klantentevredenheid creëren. Intervest toetst continu de mate waarin haar investerings- en beheerprocessen in lijn zijn met de volgende internationale normatieve standaarden: 〉 De duurzame ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s) van de Verenigde Naties 〉 De United Nations Global Compact principes 〉 De European Public Real Estate sustainable Best Practices Recommendations (EPRA sBPR) 〉 De EU Taxonomy Regulation. Eind zijn alle SDGs (Sustainable Development Goals van de United Nations) aan bod gekomen in het duurzaamheidsbeleid van Intervest. In oktober heeft Intervest hiervoor het internationaal erkende SDG Pioneer-certicaat ontvangen van Alex Mejia, division director van UNITAR. Intervest is duidelijk op koers voor het behalen van de concrete duurzame doelstellingen die opgenomen zijn in haar connect-strategie. Het Duurzaamheidsverslag rapporteert over de bredere duurzaamheidsdoelstellingen van de VN en de vastgoedspecieke EPRA performance measures in een afzonderlijk rapport en is te vinden op www.intervest.eu. Verder bouwend op de reeds gelegde fundamenten van deze succesvolle connect- strategie is de opmaak van een gedetailleerde roadmap opgestart om het ESG-beleid in Intervest op lange termijn uit te tekenen. Zo werkt Intervest in verder aan het opstellen van een ESG-charter met concrete doelstel- lingen zoals bijvoorbeeld het terugdringen van de CO -uitstoot. Dit charter zal duurzaamheid integreren in alle activiteiten van de vennootschap en zorgen voor een continue optimalisering van duurzaam onderne- men binnenin Intervest en met betrekking tot externe stakeholders. De ESG-strategie van Intervest zal opgebouwd worden rond vier aandachtsgebieden die de meest rele- vante trends op het gebied van milieu, maatschappij en ondernemingsbestuur aanpakken om waarde te creëren voor alle stakeholders. 〉 Toekomstbestendige gebouwen 〉 Energietransitie 〉 Gezondheid & welzijn 〉 Transparantie https://sdgs.un.org/goals https://www.unglobalcompact.org/ https://www.epra.com/sustainability/sustainability-reporting/guidelines https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/banking-and- nance/sustainable-nance/eu-taxonomy-sustainable-activities_en Overhandiging SDG Pioneercerticaat 〉 Gunther Gielen, ceo Intervest (links), Alex Mejia, division director UNITAR (rechts) 1 Vastgoedverslag .. Transacties en ontwikkelingen in .. Samenstelling van de portefeuille .. Overzicht van de portefeuille .. Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen .. De markt van logistiek vastgoed en kantoren 2 Financieel verslag .. Financiële resultaten .. Financiële structuur .. Winstbestemming 3 EPRA Best Practices 4 Vooruitzichten 2022 .. Investeringen en ontwikkelingspotentieel .. EPRA resultaat en brutodividend .. Financiële kalender 5 Intervest op de beurs .. Beursgegevens .. Dividend en aandelen .. Aandeelhouders ACTIVITEITENVERSLAG Vastgoedverslag Actief verhuurbeleid leidt tot toename logistieke bezettingsgraad en toekomstige huurinkomsten, stabiele resterende looptijd en verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille. Investeringen als fundament voor toekomstige waardecreatie. KERNCIJFERS , Brutohuurrendement , Logistiek , Kantoren , jaar Gemiddeld resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) Bezettingsgraad , miljard Reële waarde van de portefeuille sinds begin , jaar Logistiek , jaar Kantoren logistiek kantoren -punten aandeel logistiek vastgoed sinds eind bp Gemiddelde yield aanscher- ping in logistiek vastgoed Logistiek NL Logistiek BE Kantoren ACTIVITEITENVERSLAG Intervest heeft in verder de focus gelegd op duurzame waardecreatie in de projecten in aanbouw, zowel in België als in Nederland en in beide segmenten. Daarnaast resulteert het gedreven en actief ver- huurbeleid, met aandacht voor de verwachtingen van de (potentiële) huurders, in sterke KPI’s, voor zowel de bestaande portefeuille als voor de projecten. TeamIntervest realiseert hierdoor belangrijke mijlpalen in haar strategisch groeiplan connect en legt een solide basis voor de toekomst. KERNCIJFERS .. .. LOGISTIEK KANTOREN TOTAAL LOGISTIEK KANTOREN TOTAAL België Nederland Totaal logistiek Totaal kantoren België Nederland Totaal logistiek Totaal kantoren Reële waarde vastgoed- beleggingen (in duizenden ) . . . . .. . . . . .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (in duizenden ) . . . . .. . . . . . Contractuele huren (in duizenden ) . . . . . . . . . . Brutohuurrendement op vastgoed beschik- baar voor verhuur (in ) , , , , , , , , , , Brutohuurrendement (inclusief geschatte huurwaarde op leeg- stand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , , , , , , , , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , , , , , , , , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren) , , , , , , , , , , Bezettingsgraad (EPRA) (in ) Aantal verhuurbare sites Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m) . . * Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.be, genaamd “Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven” en in dit Jaarverslag. . Transacties en ontwikkelingen in .. Acquisities in Investeringen als fundament voor toekomstige, duurzame waardecreatie met het inhouse TeamIntervest Breda (NL) – Hoofdkwartier Nouwens Transport Breda: uitbreiding in Zuid-Nederland via duurzame sale-and-lease-backovereenkomst In het derde kwartaal van breidt Intervest in Zuid- Nederland verder uit met een eerste logistieke site in Breda via een sale-and-lease-backovereenkomst voor het hoofdkantoor van het Noord-Brabantse transportbedrijf Nouwens Transport Breda. Dit hedendaagse, duurzame logistieke gebouw van circa . m is energieneutraal en beschikt over een PV-installatie. Bij dit gebouw hoort ook een vrijstaand kantoorgebouw van circa . m en een parking van . m. In de sale-and-leasebackovereenkomst is, palend aan het reeds bestaande warehouse, tevens voorzien in een uitbreiding van . m magazijn waardoor in totaal . m logistieke ruimte ontstaat naast de kantoorruimte. Deze transactie zal zich concretiseren bij oplevering van de nieuwbouw en is verwacht in het eerste kwartaal van . De uitbreiding zal voldoen aan hoge kwaliteitsnormen. De volledige site wordt aangekocht voor , miljoen wat een bruto aanvangsrendement van , vertegenwoordigt. In is reeds , miljoen betaald. Nouwens Transport Breda huurt de volledige site voor een termijn van , jaar onder triple-netregime. Puurs - ‘Het Ooievaarsnest’ (BE): strategische grondpositie voor duurzame ontwikkeling Met de verwerving van Puurs Green Logistics nv (voorheen De Tafelberg nv) beschikt Intervest over , hectare, gekend als ‘Het Ooievaarsnest’, voor de uitbouw van een nieuwe duurzame logistieke site aan de A Antwerpen-Brussel. Het verworven terrein beschikt over twee windmolens, is ideaal gelegen aan de afrit Ruisbroek van de A en zal na het doorlopen van de nodige vergun- ningstrajecten plaats bieden aan ruim . m duurzame warehouses. De aanvang van de infrastructuur- en grondwerken is gepland voor . Verwacht wordt dat het project zal bijdragen aan het EPRA resultaat van . Voor de realisatie van het project zal worden gewerkt met de meest recente en duurzame aangewezen bouwtechnie- ken. Het project zal bestaan uit een combinatie van grote en kleinere units en zal Intervest in staat stellen exibel mee te groeien met haar klanten en zo steeds te kunnen optreden als betrouwbare vastgoedpartner. De transactie wordt genancierd uit de bestaande beschikbare kredietlijnen van Intervest bij nanciële instellingen. Zie persbericht dd. juni : “Intervest breidt verder uit in Zuid-Nederland met een eerste logistieke site in Breda”. Zie persbericht dd. november : “Intervest Oces & Warehouses verwerft strategische grondpositie voor een duurzame ontwikkeling aan de A Antwerpen-Brussel”. Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Puurs 〉 ‘Het Ooievaarsnest’ ACTIVITEITENVERSLAG Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Tessenderlo - Havenlaan (BE): sale-and-lease-backoperatie draagt bij tot clustervorming Intervest verwerft via een sale-and-lease-backtransactie een terrein van . m gelegen aan de Havenlaan in Tessenderlo. Het terrein, ideaal gelegen aan de afrit van de E autosnelweg Antwerpen - Luik, omvat een warehouse van ruim . m met bijhorende kantoren, in gebruik door Advanced Power Solutions waarmee, aan marktconforme prijzen, een huurovereenkomst van jaar is gesloten. Op het terrein staat een windturbine waarvan de opgewekte elektriciteit wordt afgenomen door de huurder. De transactie, met een investeringswaarde van circa miljoen, biedt Intervest toekomstper- spectief om de site strategisch en duurzaam op lange termijn te ontwikkelen. Met deze verwerving breidt Intervest haar logistieke portefeuille verder uit met een site die past in de clusterstrategie van het logistieke segment, gezien de ligging in de nabijheid van overige sites van Intervest in Herentals, Oevel, Tessenderlo en Wommelgem, eveneens gelegen langs de E. Met de aanwezigheid van een windturbine op de site geeft de vennootschap verder vorm aan haar verduurzaming. De transactie wordt genancierd uit de bestaande beschikbare kredietlijnen van Intervest bij nanci- ele instellingen. Venlo (NL): versterking cluster door strategische grondpositie De denitieve verwerving van de grondpositie in Venlo , gelegen naast bestaande gebouwen van Intervest, concretiseert de mogelijkheid tot bijkomende ontwikkeling van een logistiek pand van circa . m, volgens BREEAM ‘Outstanding’-normen. De grondpositie is gunstig gelegen op het bedrijventerrein Venlo Trade Port dat trimodaal ontsloten is door zijn ligging nabij afritten van snelwegen, quasi naast de ECT-railterminal en op korte afstand van de barge terminal. Wat een unieke troef is ten opzichte van concurrerende locaties. Gezien de beperkte beschikbaarheid van minder grootschalige oppervlakten in de regio Venlo en de prime locatie van de site wordt het huurpotentieel van de grondpositie positief ingeschat. Zie persbericht dd. januari : “Intervest verwerft site van . m in Tessenderlo”. Zie persbericht dd. mei : “Intervest zet handtekening onder leveringsakte grondpositie in Venlo”. Nederland - Venlo 〉 Celsiusweg .. Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel Naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur beschikt Intervest ook over projecten in aanbouw en toe- komstig ontwikkelingspotentieel. De totale (potentieel) verhuurbare oppervlakte hiervan bedraagt circa . m. Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens verwacht Intervest voor het totaal van deze projecten een mogelijke waarde tussen miljoen en miljoen. Ten opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per december betekent dit een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over een periode - tussen miljoen en miljoen. Segment Type Land (Potentiële) GLA in m Verwachte oplevering BREEAM Genk Green Logistics Logistiek Ontwikkeling BE . Excellent Genk Green Logistics Logistiek Ontwikkeling BE . Excellent Genk Green Logistics Logistiek Ontwikkeling BE . Excellent Herentals Green Logistics Logistiek Ontwikkeling BE . Excellent Greenhouse Collection at the Singel Kantoren Herontwikkeling BE . Excellent PROJECTEN IN AANBOUW . Genk Green Logistics Logistiek Ontwikkeling BE . - Excellent Puurs Logistiek Ontwikkeling BE . Herentals Green Logistics Logistiek Ontwikkeling BE . 's-Hertogenbosch Rietvelden Logistiek Ontwikkeling NL . Outstanding Venlo Logistiek Ontwikkeling NL . Outstanding ONTWIKKELINGSPOTENTIEEL . Greenhouse Woluwe Garden Kantoren Herontwikkeling BE . Outstanding TOEKOMSTIGE PROJECTONTWIKKELING . TOTAAL PROJECTEN . * Deze sites zijn verworven in , voor meer detail wordt verwezen naar het onderdeel ‘Acquisities in ’ in dit jaarverslag. ** Woluwe Garden zal herontwikkeld worden tot Greenhouse Woluwe Garden en wordt per december nog beschouwd als vastgoed beschikbaar voor verhuur. ACTIVITEITENVERSLAG Genk Green Logistics (BE): herontwikkeling zone B voormalige Ford-site gaat verder Commercieel succesvol jaar met reeds van de beschikbare . m (voor)verhuurd De verdere uitwerking van het Genk Green Logistics herontwikkelingsproject loopt zoals gepland. Op de zone B van de voormalige Ford-site wordt een logistiek en semi-industrieel complex gebouwd van ongeveer . m met BREEAM ‘Excellent’-certicering, bestaande uit units tussen . m en . m in drie blokken. Op de site gaan duurzaamheid en multimodaliteit hand in hand. In april heeft Genk Green Logistics voor twee units een huurovereenkomst gesloten met Eddie Stobart Logistics Europe voor een periode van drie jaar . Deze logistieke dienstverlener heeft in juni zijn intrek genomen in deze eerste units van het Galaxy blok. Eind is er met diezelfde logistieke dienstverlener bijkomend een overeenkomst gesloten voor een nog te bouwen warehouse van in totaal . m. De oplevering van deze twee nieuwe units is voorzien voor het tweede kwartaal . Eerder dit jaar is met P&O Ferrymasters een built-to-suithuurovereenkomst afgesloten voor een warehouse van ruim . m. Eind is deze nieuwe unit opgele- verd en is de vijarige huurovereen- komst gestart. In september is met de derde huurder , Neovia Logistics, een langetermijnhuurovereenkomst gesloten voor een nog te bouwen unit van ruim . m met . m mezzaninefaciliteiten en m kantoren. De bouw- werkzaamheden zijn ondertussen opgestart en de oplevering van dit warehouse staat gepland voor het tweede kwartaal van . Voor Genk Green Logistics eindigt met het aantrekken van Nippon Express Belgium, opnieuw een internationale logistieke speler. Een vijarige huurover- eenkomst is gesloten voor een nog te bouwen warehouse van in totaal . m inclusief kantoorruimte. De oplevering van deze unit is gepland voor het tweede kwartaal . , een commercieel succesvol jaar voor dit duurzaam logistiek project in Logistics Valley Flanders, wordt afgesloten met reeds van de beschikbare . m (voor)verhuurd. De commercialisering van Genk Green Logistics loopt verder op volle toeren en er zijn diverse gesprekken met meerdere geïnte- resseerde nationale en internationale partijen lopende. Meer informatie over dit project is te vinden op www.genkgreenlogistics.be. Zie persbericht dd. april :”Genk Green Logistics trekt eerste huurder aan” Zie persbericht dd. december : “Genk Green Logistics sluit twee built-to-suitovereenkomsten voor in totaal ruim . m”. Zie persbericht dd. juni : “Genk Green Logistics trekt tweede huurder aan op voormalige Ford-site”. Zie persbericht dd. september : “Genk Green Logistics trekt opnieuw huurder aan op voormalige Ford-site”. Genk 〉 Genk Green Logistics Herentals Green Logistics (BE): duurzame cluster van . m kantoren en logistiek Intervest ontwikkelt op de site van hectare in Herentals circa . m aan warehouses met een crossdock, circa . m kantoorruimte en voorziet eveneens een parkeertoren op vijf niveaus met ruim parkeerplaatsen. Hiermee ontstaat een unieke en duurzame cluster van kantoren en logistiek van in totaal ruim . m aan de Atealaan in Herentals. Onder begeleiding van TeamIntervest is de bouw van vijf units volgens BREEAM ‘Excellent’-normen aangevat. De bouwwerken verlopen volgens planning. Met STG is reeds een huurovereenkomst gesloten voor . m voor een periode van , jaar. De bouwwerken van deze unit zijn in oktober opgeleverd. De oplevering van de volgende . m is voorzien voor het eerste kwartaal van . De commercialisering van de overige units is volop aan de gang en reeds vergevorderde gesprekken met geïnteresseerde partijen lopen. Op de bestaande site van . m in Herentals zijn in navolging van het reeds eerder aangekondigde vertrek eind van Nike Europe Holding (. m) overeenkomsten afgesloten met twee nieuwe huurders, Biscuiterie Thijs en Transport Van de Poel. Biscuiterie Thijs huurt een unit van ruim . m en . m mezzanine met tevens kantoorruimte voor in totaal m. De overeenkomst werd afgesloten voor een maximale termijn van jaar en maan- den. Het contract met Transport Van de Poel is initieel afgesloten voor . m en . m mezzanine, en is in het vierde kwartaal van uitgebreid met nog eens . m. De contracten zijn gesloten voor een maximale termijn van jaar en maanden. Beide huurders hebben ondertussen hun intrek geno- men op de site, waardoor de huurovereenkomst van Nike Europe Holding in het derde kwartaal van vervroegd is stopgezet en een verbrekingsvergoeding werd ontvangen. De transacties zorgen voor verdere diversiteit op de site in Herentals. Zie persbericht dd. juni : “Intervest sluit overeenkomst met Schrauwen Sanitair en Verwarming voor . m opslag -en kantoorruimte in ontwikkelingsproject Herentals Green Logistics”. Herentals 〉 Herentals Green Logistics - eerste paalzetting ACTIVITEITENVERSLAG Greenhouse Collection at the Singel (BE): prestigieus kantoorproject op toplocatie Iconisch gebouw wordt nog iconischer In november verwerft Intervest een kantoorrenovatieproject op een uitstekende locatie langsheen de Singel in Antwerpen . Dit state-of-the-art project zal na aoop van het renovatietraject één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen zijn. Intervest streeft er naar om op deze zichtlocatie een vernieuwd, duurzaam en toekomstgericht smart project te realiseren door gebruik te maken van toptechnieken en te voldoen aan de BREEAM ‘Excellent’- bouwnormen. Het gebouw telt zes verdiepingen met grote ruimtes, omvat . m aan kantoren en parkeerplaatsen. De commercialisering als Greenhouse Collection at the Singel, een kan- toorconcept dat elementen van de bestaande Greenhouse-hubs van Intervest integreert en koppelt aan een exclusieve kantoorbeleving, is gestart. Duurzaamheid, innovatie en beleving zijn de sleutelwoor- den die Greenhouse Collection beschrijven. Greenhouse Collection is ontworpen door Intervest om haar losoe over werkruimten verder uit te breiden en zal de behoeften aan exibiliteit, kwaliteit, verbinding en ervaring omarmen. Naast een waaier aan kantooroplossingen, zoals privéruimtes, serviced oces en coworking ruimte, zullen een volwaardig vergadercentrum en een luxueus afgewerkte board room bijdragen aan het lokale, professionele leven. En om echt beyond real estate te gaan, zal Greenhouse Collection ook jnere elementen van cultuur, kunst en gastronomie integreren. Dit project, dat naar verwachting huurinkomsten zal genereren in het tweede semester van , ligt in lijn met de strategie connect die een heroriëntering beoogt naar meer toekomstgerichte kan- toorgebouwen in steden met een studentenpopulatie, zoals Antwerpen. Intervest heeft meteen ook de verdere ontwikkeling in eigen beheer overgenomen en krijgt zo rechtstreeks greep op een groter deel van de waardeketen. ’s-Hertogenbosch (NL): nieuwbouwontwikkeling van logistieke site Rietvelden Het ontwikkelingspotentieel in ’s-Hertogenbosch is ontstaan door de uitbouw van een logistieke cluster na de aankoop eerder in juni van vier gebouwen die grenzen aan de grondpositie die reeds sinds augustus in het bezit is van Intervest. Dit built-to-suitproject omvat een warehouse, mezzanine en een kantoor en zorgt voor circa . m extra duurzame waardecreatie, naar BREEAM ‘Outstanding’-normen. Gezien de beperkte beschikbaarheid van vergelijkbare vastgoedobjecten en vergelijkbare ontwikkelingslo- caties in deze regio, wordt het huurpotentieel positief ingeschat. Zie persbericht dd. november : “Intervest verwerft prestigieus kantoorproject op toplocatie in Antwerpen”. Zie persbericht dd. juni : “ Intervest Oces & Warehouses verwerft site Rietvelden in ‘s-Hertogenbosch”. Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel . Samenstelling van de portefeuille De activiteiten en de resultaten van Intervest hangen voor een deel samen met de evolutie van de alge- mene economische conjunctuur. Deze wordt gemeten aan de hand van het groei- of dalingsniveau van het bruto binnenlands product van België en heeft een onrechtstreekse invloed op de bezetting van bedrijfs- gebouwen door de private sector. De impact van de conjunctuur op de resultaten van Intervest wordt evenwel getemperd door de samen- stelling van de portefeuille, de looptijd van de huurcontracten, de risicospreiding door de aard en kwaliteit van de huurders, de sectorale spreiding van de portefeuille en de locatie en kwaliteit van de gebouwen. Het operationeel- en vastgoedbeheer van alle gebouwen van Intervest gebeurt volledig intern om een continue relatie met de klanten te waarborgen en zo waarde te creëren. Dankzij de knowhow van de eigen asset en property management teams die exclusief ten dienste staan van de klanten-huurders, worden klanten in beide segmenten van de vastgoedportefeuille 'ontzorgt'. De vennootschap kan verder een beroep doen op interne diensten voor commerciële activiteiten, boekhouding, nance, human resources, legal, ICT, marketing en communicatie. .. Vastgoedportefeuille op december Voor miljoen investeringen in duurzame projectontwikkelingen door inhouse team De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per december . miljoen ( . miljoen op december ). Deze totale waarde omvat naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur ten bedrage van circa . miljoen, circa miljoen projectontwikkelingen. Deze projectontwikkelingen bevatten projecten waarvan de bouw reeds gestart is zoals het kantoorge- bouw Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen en de logistieke herontwikkelingen in Herentals (Herentals Green Logistics) en in Genk (Genk Green Logistics). Hier zijn naast de constructiewerken van de nieuwe units voor Neovia Logistics (. m) in het vierde kwartaal, ook de constructiewerken voor de uitbreiding voor Eddie Stobart Logistics Europe (. m) en Nippon Express Belgium (. m) opgestart. Net voor jaareinde is de unit voor P&O Ferrymasters (. m) opgeleverd, waarna de huurder zijn intrek in het pand genomen heeft. De totale waarde van de projectontwikkelingen in aanbouw bedraagt bijgevolg op december miljoen. Naast de projectontwikkelingen in aanbouw bevatten de projectontwikkelingen voor miljoen grondreserves in Puurs, Genk, Herentals, ‘s-Hertogenbosch (NL) en Venlo (NL), beschikbaar voor toekom- stige ontwikkelingen. De toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met miljoen of ten opzichte van december is als volgt te verklaren. In de logistieke portefeuille 〉 Investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves voor miljoen; voornamelijk de investerin- gen in de verdere afwerking van Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics 〉 miljoen acquisities, waarvan miljoen in België met de aankoop van een logistieke site in Tessenderlo en een grondreserve in Puurs en miljoen in Nederland met de logistieke site in Breda en de denitieve verwerving van de grondpositie in Venlo in mei 〉 Investeringen voor miljoen ter verbetering van de bestaande logistieke portefeuille 〉 Waardestijging in de reële waarde van de logistieke vastgoedportefeuille voor een bedrag van mil- joen of voornamelijk als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen, verhuringen in de bestaande portefeuille en de projecten in aanbouw. Met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat uitgevoerd wordt door Quares Property and Facility Management, van de Nederlandse portefeuille door Storms International Property Services en voor het kantoorgebouw in Herentals door Zuyderstraete Vastgoed bv. ACTIVITEITENVERSLAG In de kantorenportefeuille 〉 Investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves voor miljoen; volledig toewijsbaar aan de verdere afwerking in de herontwikkeling van Greenhouse Collection at the Singel te Antwerpen 〉 Investeringen voor miljoen ter verbetering van de bestaande kantorenportefeuille 〉 Waardedaling in de reële waarde van de kantorenportefeuille voor miljoen of hoofdzakelijk als gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen op enkele panden in de huidige onzekere economische situatie en het incijferen van enkele geplande duurzame investeringen in de portefeuille die kunnen resulteren in een mogelijke waarde stijging in de toekomst. Vastgoed beschikbaar voor verhuur De verhuurbare oppervlakte van de vastgoedportefeuille bedraagt .. m op december . Dit is een stijging met . m of ten opzichte van jaareinde enerzijds door de acquisities van twee logistieke sites in Tessenderlo en in Breda (Nederland) en anderzijds door de oplevering van enkele state- of-the-art projecten in Genk en Herentals. Op december heeft de vastgoed portefeuille een verhuurbare oppervlakte van .. m (.. m op december ) Nederland - Eindhoven Gold en Silver Forum Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Bezettingsgraad () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË Antwerpen - Limburg - Luik . Aarschot - Nieuwlandlaan - Aarschot nvt . Herentals Logistics - Atealaan d/f - Herentals nvt . Herentals Logistics - Atealaan c - Herentals - nvt . Herentals Logistics - Atealaan b - Herentals nvt . Luik - Première Avenue - Luik - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Oevel - Nijverheidsstraat a- - Oevel - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Tessenderlo - Havenlaan - Tessenderlo - . Wommelgem - Koralenhoeve - Wommelgem - . Genk - Henry Fordlaan - Genk - - . Antwerpen - Gent - Rijsel . Gent - Eddastraat - Gent nvt . Antwerpen - Brussel - Nijvel . Boom - Industrieweg - Boom nvt . Duel - Stocletlaan - Duel nvt . Mechelen - Oude Baan - Mechelen . Mechelen - Dellingstraat - Mechelen - nvt . Puurs - Koning Leopoldlaan - Puurs nvt . Schelle - Molenberglei - Schelle - . Wilrijk - Boomsesteenweg - - Wilrijk nvt . Wilrijk - Geleegweg - - Wilrijk - nvt . Huizingen - Gustave Demeurslaan - - Huizingen - nvt . Merchtem - Preenakker - Merchtem - nvt . Zellik - Brusselsesteenweg - Zellik - nvt . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË . LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo . Breda - Steltbeemd - AP Breda nvt . Eindhoven Gold Forum - Flight Forum - EA Eindhoven . Eindhoven Silver Forum - Flight Forum - - EZ Eindhoven nvt . Roosendaal - Bosstraat - - RL Roosendaal - . Roosendaal - Leemstraat - RT Roosendaal - nvt . Roosendaal - Blauwhekken - XD Roosendaal nvt . Tilburg - Kronosstraat - CE Tilburg - nvt . Tilburg - Belle van Zuylenstraat - MA Tilburg - nvt . Venlo - Archimedesweg - PP Venlo nvt . Venlo - Celsiusweg - PR Venlo nvt . Venlo - Celsiusweg - PR Venlo nvt . A Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen . Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Steurweg - VR Raamsdonksveer - nvt . 's-Hertogenbosch - Rietveldenweg , - - AR 's-Hertogenbosch nvt . 's-Hertogenbosch - Koenendelseweg - - BG 's-Hertogenbosch nvt . A Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen . Nijmegen - De Vlotkampweg - - AE Nijmegen - nvt . Vuren - Hooglandseweg - KG Vuren nvt . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR . ACTIVITEITENVERSLAG Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Bezettingsgraad () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË Antwerpen - Limburg - Luik . Aarschot - Nieuwlandlaan - Aarschot nvt . Herentals Logistics - Atealaan d/f - Herentals nvt . Herentals Logistics - Atealaan c - Herentals - nvt . Herentals Logistics - Atealaan b - Herentals nvt . Luik - Première Avenue - Luik - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Oevel - Nijverheidsstraat a- - Oevel - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Tessenderlo - Havenlaan - Tessenderlo - . Wommelgem - Koralenhoeve - Wommelgem - . Genk - Henry Fordlaan - Genk - - . Antwerpen - Gent - Rijsel . Gent - Eddastraat - Gent nvt . Antwerpen - Brussel - Nijvel . Boom - Industrieweg - Boom nvt . Duel - Stocletlaan - Duel nvt . Mechelen - Oude Baan - Mechelen . Mechelen - Dellingstraat - Mechelen - nvt . Puurs - Koning Leopoldlaan - Puurs nvt . Schelle - Molenberglei - Schelle - . Wilrijk - Boomsesteenweg - - Wilrijk nvt . Wilrijk - Geleegweg - - Wilrijk - nvt . Huizingen - Gustave Demeurslaan - - Huizingen - nvt . Merchtem - Preenakker - Merchtem - nvt . Zellik - Brusselsesteenweg - Zellik - nvt . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË . LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo . Breda - Steltbeemd - AP Breda nvt . Eindhoven Gold Forum - Flight Forum - EA Eindhoven . Eindhoven Silver Forum - Flight Forum - - EZ Eindhoven nvt . Roosendaal - Bosstraat - - RL Roosendaal - . Roosendaal - Leemstraat - RT Roosendaal - nvt . Roosendaal - Blauwhekken - XD Roosendaal nvt . Tilburg - Kronosstraat - CE Tilburg - nvt . Tilburg - Belle van Zuylenstraat - MA Tilburg - nvt . Venlo - Archimedesweg - PP Venlo nvt . Venlo - Celsiusweg - PR Venlo nvt . Venlo - Celsiusweg - PR Venlo nvt . A Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen . Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Steurweg - VR Raamsdonksveer - nvt . 's-Hertogenbosch - Rietveldenweg , - - AR 's-Hertogenbosch nvt . 's-Hertogenbosch - Koenendelseweg - - BG 's-Hertogenbosch nvt . A Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen . Nijmegen - De Vlotkampweg - - AE Nijmegen - nvt . Vuren - Hooglandseweg - KG Vuren nvt . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR . * De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur. Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Bezettingsgraad () KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË Antwerpen . Aartselaar - Kontichsesteenweg - Aartselaar . Gateway House - Brusselstraat /Montignystraat - Antwerpen . Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat - Berchem nvt . De Arend - Prins Boudewijnlaan - - Edegem nvt . Herentals - Atealaan A - Herentals nvt . Brussel . Greenhouse BXL - Berkenlaan , a en b - Diegem nvt . Inter Access Park - Pontbeekstraat & - Dilbeek (Groot-Bijgaarden) . Park Rozendal - Terhulpsesteenweg A - Hoeilaart . Woluwe Garden - Woluwedal - - Sint-Stevens-Woluwe . Exiten - Zuiderlaan - Zellik nvt . Mechelen . Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan - - Mechelen - / . Mechelen Business Tower - Blarenberglaan C - Mechelen . Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef A-J en T - Mechelen - - . Leuven . Ubicenter - Philipssite - Leuven nvt . TOTAAL KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR . TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR .. ACTIVITEITENVERSLAG Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Bezettingsgraad () KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË Antwerpen . Aartselaar - Kontichsesteenweg - Aartselaar . Gateway House - Brusselstraat /Montignystraat - Antwerpen . Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat - Berchem nvt . De Arend - Prins Boudewijnlaan - - Edegem nvt . Herentals - Atealaan A - Herentals nvt . Brussel . Greenhouse BXL - Berkenlaan , a en b - Diegem nvt . Inter Access Park - Pontbeekstraat & - Dilbeek (Groot-Bijgaarden) . Park Rozendal - Terhulpsesteenweg A - Hoeilaart . Woluwe Garden - Woluwedal - - Sint-Stevens-Woluwe . Exiten - Zuiderlaan - Zellik nvt . Mechelen . Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan - - Mechelen - / . Mechelen Business Tower - Blarenberglaan C - Mechelen . Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef A-J en T - Mechelen - - . Leuven . Ubicenter - Philipssite - Leuven nvt . TOTAAL KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR . TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR .. * De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur. Toekomstig ontwikkelingspotentieel Intervest beschikt naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur over een toekomstig ontwikkelingspotentieel, op de balans opgenomen aan kostprijs onder de projectontwikkelingen. De totale (potentieel) verhuur- bare oppervlakte hiervan bedraagt circa . m. Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens verwacht Intervest voor het totaal van deze projecten een mogelijke waarde tussen miljoen en miljoen. Ten opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per december betekent dit een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over de periode - tussen miljoen en miljoen. Deze projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel worden toegelicht in het Vastgoedverslag - .. Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel van dit Jaarverslag. .. Evolutie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille Op december bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille . miljoen, een toe- name van miljoen of ten opzichte van december . De verklaring van deze toename wordt uiteengezet in het Vastgoedverslag - .. Vastgoedportefeuille op december van dit jaarverslag. groei in portefeuille sinds begin . . 32% 68% KantorenLogistiek vastgoed in miljoen € TotaalLogistiek vastgoed 35% groei * * waarvan 27% als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen ACTIVITEITENVERSLAG .. Aard van de portefeuille De connect-groeistrategie met focus op uitbreiding in logistiek vastgoed en heroriëntering in de kantorenportefeuille vertaalt zich in de verhouding tussen de twee segmenten van de portefeuille. Het logistiek aandeel in de portefeuille stijgt met -punten tot ( eind ). Intervest wenst even- wel in het kantorensegment steeds een essentieel aandeel te behouden. De kantorenportefeuille is goed voor ( eind ). Van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland. Segment Reële waarde ( ) Contractuele huur ( ) Aandeel in de portefeuille () Aanschangs- waarde ( ) Verzekerde waarde ( ) Kantoren beschikbaar voor verhuur . . . . Logistiek vastgoed beschikbaar voor verhuur in België . . . . Logistiek vastgoed beschikbaar voor verhuur in Nederland . . . . Vastgoed beschikbaar voor verhuur .. . . . Grondreserves logistiek . nvt . nvt Projecten in aanbouw . . . nvt Projectontwikkelingen . . . nvt TOTAAL .. . .. . * Inclusief geactiveerde investeringen. Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op jaareinde. 32%68% Logistiek vastgoed België 40% Logistiek vastgoed Nederland 28% Kantoren Logistiek vastgoed punten +5%- .. Geograsche spreiding van de portefeuille Intervest investeert in kantoorgebouwen in België en in logistieke panden in België en Nederland, gebouwen van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft voornamelijk moderne gebouwen, gelegen op strategische locaties, vaak in clusters. Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op december . ANTWERPEN GENT RIJSEL MECHELEN BRUSSEL LEUVEN NIJVEL LUIK LIMBURG ANTWERPEN MECHELEN BRUSSEL LEUVEN BELGIË NEDERLAND Antwerpen - Gent - Rijsel Antwerpen - Brussel - Nijvel A Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen Antwerpen - Limburg - Luik A Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo België Nederland Logistiek vastgoed In het logistiek vastgoed heeft Intervest voornamelijk sites in haar portefeuille op multimodale locaties met kritische omvang ( . m). Deze sites bevinden zich op de belangrijkste logistieke assen in België en in Nederland. van de logistieke portefeuille is in België gelegen en bevindt zich op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Rijsel. van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland en bevindt zich op de logistieke corridors in het zuiden van Nederland. . ACTIVITEITENVERSLAG Brussel Antwerpen Mechelen Leuven ANTWERPEN MECHELEN BRUSSEL LEUVEN BELGIË NEDERLAND Kantoren De strategische focus voor de kantorenportefeuille ligt op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel, die nog steeds de belangrijkste en meest liquide kantoorregio van België is. Intervest streeft naar kwaliteitsvolle kantoorpanden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie, zoals Antwerpen (), Mechelen (), Brussel () en Leuven (). .. Sectorale spreiding van de portefeuille Logistiek vastgoed Ongeveer van de logistieke portefeuille is verhuurd aan bedrijven buiten de logistieke sector wat de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert, met name in periodes van minder gunstige conjunctuur. 35% 18% 9% 17% 8% 6% 7% FMCG (non-food) FMCG (food) Logistieke dienst- verlening (3PL) Overige Auto-industrie Chemie, energie en farma Productie en industrie Kantoren De huurders zijn goed verspreid over een groot aantal verschillende economische sectoren, wat het risico op aanzienlijke leegstand reduceert in geval van lagere conjunctuur die sommige sectoren harder zou kunnen treen. Percentages op basis van de contractuele huren. 3% 8% 26% 13% 31% 16% 3% Overige Auto-industrie Consultancy en dienstverlening Chemie, energie en farma Logistiek ICT Productie en industrie ACTIVITEITENVERSLAG .. Verhuuractiviteiten en bezettingsgraad Actief verhuurbeleid leidt tot toename logistieke bezettingsgraad en toekomstige huurinkomsten, toename in de resterende looptijd en verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille De bezettingsgraad van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt op december en neemt hierbij -punt toe ten opzichte van jaareinde (). De toename in de bezettingsgraad is het gevolg van een actief verhuurbeleid dat resulteert in enkele mooie verhuurtransacties. De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille bedraagt op december , een stijging met -punten ten opzichte van december (). In België bedraagt de logistieke bezettingsgraad ten opzichte van op december . Deze toename is te verklaren door de eind vorig jaar opgeleverde leegstaande nieuwbouwunits van circa . m in Genk Green Logistics die ondertussen verhuurd zijn aan Eddie Stobart Logistics Europe en de vlotte herverhuring van de in het derde kwartaal van leeggekomen ruimtes in Herentals na het vroegtijdig vertrek van Nike Europe Holding. Met betrekking tot de momenteel nog resterende leegstand in Herentals, circa . m, zijn verregaande gesprekken voor verhuring aan een nieuwe huurder lopende. De ondertekening van de huurovereenkomst wordt verwacht in het eerste kwartaal van . In Nederland bedraagt de bezettingsgraad versus op jaareinde . Deze stijging vloeit voort uit de opname van de resterende verhuurbare oppervlakte in Roosendaal Braak door de reeds op de site aanwezige huurder. De bezettingsgraad in de kantorenportefeuille bedraagt op december , een lichte afname ten opzichte van december (). 100% 87%94% TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED KANTOREN Naast het verbeteren van de bezettingsgraad is een belangrijke pijler van het verhuurbeleid het verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille, en de daarbij horende verhuurcontracten. Bijvoorbeeld door het ver- lengen van de looptijden, het ondervangen van toekomstige leegstand of het meedenken inzake de noden van de klanten tracht Intervest het verschil te maken. In dat kader zijn in volgende belangrijke verhuurtransacties in de logistieke portefeuille tot stand gekomen: 〉 In Herentals Green Logistics zijn verschillende transacties gesloten zoals hierboven beschreven bij de projectontwikkelingen in aanbouw en ontwikkelingspotentieel. Er zijn in totaal vier langetermijn- huurcontracten gesloten voor een totale oppervlakte van circa . m of een brutojaarhuur van , miljoen. Naar aanleiding van het vroegtijdige vertrek van Nike Europe Holding is een verbrekings- vergoeding ontvangen. 〉 De verdere commercialisering van Genk Green Logistics resulteert in , zoals eveneens vermeld bij de projectontwikkelingen in aanbouw en ontwikkelingspotentieel, in vijf (voor)verhuurtransacties. Er zijn contracten gesloten voor in totaal . m, goed voor een brutojaarhuur van , miljoen, waar- door het commercieel succesvol jaar voor dit duurzaam logistiek project in Logistics Valley Flanders wordt afgesloten met reeds van de beschikbare . m (voor)verhuurd. De voorverhuurtrans- acties gerealiseerd in de projecten in aanbouw zijn niet opgenomen in de bezettingsgraadberekening . 〉 In Oevel is eveneens voor een vroegtijdig vertrek een verbrekingsvergoeding ontvangen van Vos Logistics. De circa . m verhuurbare oppervlakte is ondertussen verhuurd aan een nieuwe huurder, PostNL Pakketten België voor een termijn van , jaar. 〉 In Breda, een sale-and-lease-backovereenkomst met Nouwens Transport Breda voor een termijn van , jaar. Dit hedendaags, duurzaam logistiek gebouw omvat momenteel circa . m, heeft een bijho- rend vrijstaand kantoorgebouw van circa . m en een parking voor vrachtwagens van . m. 〉 In Herstal is de looptijd van de huurovereenkomst met Vincent Logistics verlengd met drie jaar tot naar aanleiding van enkele aanpassingswerken op vraag van de klant, een win-win voor beide partijen. 〉 In Eindhoven is met huurder OneMed de huurovereenkomst, afgesloten in voor jaar, verlengd tot een overeenkomst van jaar met twee breakmomenten voor het . m tellende state-of-the- art warehouse met bijhorende kantoren, Gold Forum. OneMed gaat bovendien de aanwezige kantoor- ruimte volledig in gebruik nemen en plant om er een heuse agship-locatie van te maken. 〉 Eveneens in Eindhoven is een verlenging opgetekend met ASML, huurder van . m in het gebouw Silver Forum. De overeenkomst is verlengd tot . 〉 In Roosendaal werd met de huurder, een Duitse keten van supermarkten, een overeenkomst gesloten voor een verlenging van negen jaar in DC Braak. Dit warehouse van . m, dat in is opgele- verd met een BREEAM ‘Outstanding’-certicaat, was al tijdelijk in gebruik door de Duitse retailer die nu een langetermijnverbintenis aangaat. In totaal is van de logistieke contractuele jaarhuur december verlengd of vernieuwd. betreft transacties met nieuwe huurders. betreft verlengingen of uitbreidingen met bestaande huur- ders, die opnieuw hun vertrouwen schenken aan Intervest. Naast bovenstaande transacties in de logistieke portefeuille zijn er ook transacties in de kantorenporte- feuille gerealiseerd. De belangrijkste transacties in de kantorenportefeuille voor zijn: 〉 De verlenging voor onbepaalde duur van . m in Antwerpen Gateway House met DLA Piper UK LLP 〉 De tijdelijke verhuring van circa . m in Aartselaar aan Aquan 〉 De verlenging van . m in Mechelen Campus van tnessketen Basic Fit voor een periode van drie jaar in ruil voor een commerciële tussenkomst in het kader van hun verplichte sluiting tijdens de lock- down in 〉 Een nieuwe verhuring van meer dan . m in Mechelen Intercity Business Park aan nieuwe huurder The Working Group, met een standaard ---contract 〉 Een verlenging na einde met huurder G.I.M. in Leuven van circa . m voor een periode van drie jaar, waardoor de nieuwe einddatum van het contract verschuift naar . In de kantorenportefeuille is van de contractuele kantoorhuren per december verlengd of vernieuwd. Het betreft nieuwe contracten en verlengingen of uitbreidingen met bestaande klanten. In totaal is in de loop van een verhuurbare oppervlakte van circa . m verlengd of vernieuwd voor de gehele portefeuille in transacties. De transacties vertegenwoordigen samen een brutojaarhuur van , miljoen, welke van de totale contractuele jaarhuur per december vertegenwoor- digt. Hiervan zijn circa . m of , miljoen huurinkomsten gerealiseerd in de logistieke porte- feuille. Daarnaast is circa . m of , miljoen huurinkomsten verzekerd in de kantorenportefeuille. De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum. ACTIVITEITENVERSLAG Bezettingsgraad volgt de economische cyclus De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest gedurende de -jarige periode van tot is met als maximum (op december en op december ) en als minimum (op december ). Zowel de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille als deze van de kantorenportefeuille situeert zich op dit moment aan de top van de historische range. Voor het eerst in jaar behaalt Intervest in het logistieke segment zelfs een bezettingsgraad van . 93%93%94%92% 88% 86%85% 86% 86% 87% 90% 91%91% 93% 94% KantorenLogistiek vastgoedTotaal .. Risicospreiding van gebouwen Intervest streeft ernaar een optimale risicospreiding te bekomen en tracht het relatieve aandeel van de individuele gebouwen en complexen in de totale portefeuille te beperken. Mechelen Campus is met een oppervlakte van circa . m het grootste complex, bestaande uit afzonderlijke gebouwen. Ook Intercity Business Park bestaat uit meerdere gebouwen. 8% 57% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 4% 5% 6% 11 1111111210 Tessenderlo Roosendaal 2 Herentals Logistics 2 Tilburg 2 Greenhouse BXL Eindhoven Intercity Business Park Mechelen Campus Overige Luik Leuven Ubicenter Kantoren Logistiek vastgoed België OverigeLogistiek vastgoed Nederland # Aantal kantoorgebouwen / logistieke sites Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op december . Berekend op basis van contractuele huren. .. Risicospreiding naar huurders De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen van de huurinkomsten. Dit zijn steeds vooraan- staande bedrijven in hun sector die vaak deel uitmaken van internationale concerns. van de belangrijk- ste huurders behoort tot het kantorensegment, behoort tot het logistieke segment. De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met ex-werkers, verspreid over verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert. 3% 3% 2% 2% 2% 2% 5% 71% 3% 3% 4% Kantoren Logistiek vastgoed België Overige Logistiek vastgoed Nederland PricewaterhouseCoopers huurder in Woluwe Garden die van de contractuele huurinkomsten verte- genwoordigt, heeft op december de site verlaten. Intervest heeft de toekomstmogelijkheden voor dit kantoorgebouw geanalyseerd en geopteerd voor de implementatie van het Greenhouse-concept. Het herontwikkelingsproces met het eigen team tot Greenhouse Woluwe Garden, wordt in opgestart, voortbouwend op de succesvolle implementatie van het Greenhouse-concept bij de herontwikkeling van kantoorgebouwen in Diegem, Antwerpen en Mechelen. .. Looptijd huurcontracten in portefeuille Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor de volledige portefeuille Ondanks de moeilijke en onzekere economische situatie, veroorzaakt door de coronapandemie, sluit Intervest af met een gemiddelde resterende looptijd tot eerstvolgende vervaldatum van , jaar voor de volledige vastgoedportefeuille. De lichte stijging ten opzichte van jaareinde (, jaar) is gerealis- seerd door een actief verhuringsbeleid. 2016 2017 2018 2019 2020 2021 3,9 3,6 4,1 13,7 3,9 3,1 3,8 4,6 3,5 3,8 10,1 3,7 3,9 4,6 4,3 4,34,0 4,33,1 3,2 9,3 4,0 3,4 2,9 6,8 4,4 2,6 6,6 4,3 jaar Kantoren Logistiek vastgoed België Logistiek vastgoed Nederland Totaal ACTIVITEITENVERSLAG Eindvervaldatum van de contracten in de volledige portefeuille De eindvervaldagen van de langetermijnhuurcontracten zijn goed gespreid over de komende jaren. van de contracten heeft, op basis van de jaarlijkse huurinkomsten, een eindvervaldatum op december of in . heeft een eindvervaldatum in . .. - 0 20 5 10 15 KantorenLogistiek vastgoed België Logistiek vastgoed Nederland Van de contracten die op december of in op eindvervaldag komt, heeft , of een jaarhuur van , miljoen, betrekking op de kantorenportefeuille, en , of een jaarhuur van , miljoen, op de logistieke portefeuille van België. In de kantorenportefeuille vertegenwoordigt het vertrek van PwC, huurder in Woluwe Garden die op december de site heeft verlaten en van de huurinkomsten betekent, het grootste aandeel. Intervest heeft de toekomstmogelijkheden voor dit kantoorgebouw geanalyseerd en geopteerd voor de implementatie van het Greenhouse-concept. Het herontwikkelingsproces met het eigen team tot Greenhouse Woluwe Garden, wordt in opgestart, voortbouwend op de succesvolle implementatie van het Greenhouse-concept bij de herontwikkeling van kantoorgebouwen in Diegem, Antwerpen en Mechelen. De overige betreft voornamelijk het gedeelte van de contracten met Galapagos en Borealis waarvoor de vernieuwing van de contracten kadert in de optimalisatie van de gehele Mechelen Campus site, en in onderhandelingsfase is. In de logistieke portefeuille komt van de contracten op eindvervaldag in . Hiervan zijn DPD Belgium in Puurs en Zellik, Toyota Material Handling in Wilrijk en Pharma Logistics in Huizingen de grootste. Deze huurders hebben ondertussen reeds aangegeven de site in ook eectief te zullen verlaten. Voor deze sites zijn de gesprekken tot herverhuring of mogelijke herontwikkeling alvast aangevat. Intervest anticipeert tijdig op deze toekomstige vervaldagen, en onderzoekt momenteel de verschillende mogelijkheden op vlak van verlengingen of herverhuringen. Van de totaliteit van de huurcontracten heeft een eindvervaldatum na . De exibele contracten voor coworking ruimtes en serviced oces worden in de berekeningen buiten beschouwing gelaten. Ze bedragen momenteel minder dan van de totale contractuele jaarhuur. Eerstvolgende vervaldatum van de contracten in de volledige portefeuille De graek hieronder toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten (dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag). Gezien Intervest diverse langetermijnovereen- komsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de vaak gebruikelijke drie jaar. De graek toont het hypothetische scenario op december waarbij elke huurder zijn huur contract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse verval dag. Dit is een worst case scenario. De in ver- trokken huurders hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van , jaar (ook , jaar voor de huurders vertrokken in ). Op december of in heeft van de contracten, op basis van de jaarlijkse huur inkomsten, een eerstvolgende vervaldatum. hiervan zijn huurcontracten in de kantoren portefeuille, in de Belgische logistieke portefeuille. Het betreft voornamelijk de contracten die eectief op einddatum komen zoals eerder besproken. .. - % 20 5 10 15 KantorenLogistiek vastgoed België Logistiek vastgoed Nederland ACTIVITEITENVERSLAG Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor kantoren 100% 9% 12% 10% 65% 100% 10% 13% 12% 69% 65% ,, ,, ,, ,, ,, 501 - 1.000 m 2 500 m 2 1.001 - 2.000 m 2 2.000 m 2 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 jaar Gemiddelde Voor de kantoren is de gemiddelde huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) , jaar op december (, jaar op december ). Voor de grotere huurders (deze boven . m) die uitmaken van de resterende huurinkomsten- stroom en dus een grote impact hebben op de resul- taten van Intervest, ligt de eerstvolgende vervaldag over , jaar (, jaar op december ). Zonder rekening te houden met het contract van huurder PwC in Woluwe Garden, dat op decem- ber beeïndigd is, bedraagt de gemiddelde resterende contractduur voor kantoren met een oppervlakte van meer dan . m , jaar. Voor de totale kantorenportefeuille bedraagt de WALB exclusief PwC , jaar. In het kantorensegment blijft de klassieke -- de standaard maar zijn langere looptijden of boete- clausules bij het nemen van een eerste break ook geen uitzondering. Op december is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten in de kantoren- portefeuille , jaar ten opzichte van , jaar op december . Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor logistiek vastgoed , ,. ,, , 100% 100% 91% 92% 9% 8% ≤ 10.000 m 10.000 m 2021 2020 2021 2020 2021 2020 jaar Gemiddelde Voor de logistieke panden resulteren de verschil- lende transacties in de logistieke portefeuille tot een mooie toename in de gemiddelde con- tractduur tot eerstvolgende vervaldag in zowel de Nederlandse als de Belgische portefeuille. De gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldag voor de totale portefeuille neemt hierdoor toe tot , jaar op december (, jaar op december ). Voor de logistieke portefeuille gelegen in België bedraagt de gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende vervaldag , jaar op decem- ber (, jaar op december ). De logistieke portefeuille in Nederland, waar het afsluiten van langetermijnovereenkomsten vaak gebruikelijk is, heeft een gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldatum van , jaar (, jaar op december ). Voor de logistieke portefeuille is de gemiddelde looptijd van de contracten , jaar op december ten opzichte van , jaar op december . Gemiddelde retentie van de portefeuille in In is in de gehele portefeuille van de jaarlijkse huurinkomsten ( contracten of , miljoen) op een vervaldatum gekomen. Dit kon een tussentijdse dan wel een eindvervaldag zijn. ( contracten of , miljoen) is niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd met de bestaande huurder, ( contracten of , miljoen) is eectief op een eindvervaldag gekomen. De huurders die in vertrokken zijn, heb- ben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van , jaar (, jaar in ). In het kantorensegment is of een jaarhuur van , miljoen op tussentijdse of eindvervaldatum geko- men in . Hiervan is of een jaarhuur van , miljoen niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd met de bestaande huurder, of een jaarhuur van , miljoen is eectief tot een einde gekomen. Het betreft voornamelijk het contract van PwC in Woluwe Garden welke van de totale huurinkomsten vertegen- woordigd. Voor Woluwe Garden is een grootschalig herontwikkelingstraject opgestart. Van de overige vrijgekomen kantoorruimte is ondertussen reeds , miljoen opnieuw verhuurd. De huurders die in vertrokken in het kantorensegment, zijn gemiddeld , jaar als huurder bij Intervest gebleven. In het logistieke segment is of een jaarhuur van , miljoen op een tussentijdse of eindvervaldatum gekomen in . Hiervan is of een jaarhuur van , miljoen niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd met de bestaande huurder. of een jaarhuur van , miljoen is eectief tot een einde gekomen. Het betreft voornamelijk het contract van huurder Nike Europe Holding in Herentals, welke vroegtijdig beëindigd is in het kader van een gedeeltelijke herverhuring aan Biscuiterie Thijs en Transport Van de Poel in . Ondertussen is in de loop van ook de verhuring van het resterende van deze vrijgekomen ruimte opgetekend. De huurders die in vertrokken zijn in het logistieke segment, zijn gemiddeld jaar huurder gebleven bij Intervest. Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijden van de huurcontracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management, evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettingsgraad in beide segmenten. Intervest blijft permanent inspelen op en mee-evolueren met de wijzigende marktomstandigheden. In combinatie met een stevige vastgoedervaring en via een uitge- breide dienstverlening tracht Intervest ten volle in te spelen op de behoeften van de huurders en zo een referentie te worden voor duurzame waardecreatie in het vastgoed. .. Gemiddelde leeftijd van de gebouwen 16-20 jaar 30% 6-10 jaar 12% 11-15 jaar 6% 0-5 jaar 25% > 20 jaar 27% Intervest hanteert een proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en via een constante monitoring van het investeringsplan wordt de kwaliteit van de portefeuille gegarandeerd. Naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid worden herontwikkelingen en renovaties van de panden uitgevoerd om zowel de kantoorgebouwen als de logistieke panden kwalitatief hoogstaand te houden en de techni- sche en economische levensduur van de gebou- wen te optimaliseren. Zo is in meer dan miljoen besteed aan investeringen in de bestaande portefeuille. Berekeningen zijn gemaakt op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van de totale vastgoedportefeuille op december . Percentages zijn berekend op basis van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur op decem- ber . De leeftijd is uitgedrukt ten opzichte van het bouwjaar, de kleinere renovaties worden niet in rekening gebracht. Een volledige renovatie daarentegen zorgt voor een aanpassing van de leeftijd. ACTIVITEITENVERSLAG . Overzicht van de portefeuille TOTALE PORTEFEUILLE .. .. .. .. .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur ( ) .. . . . . Contractuele huren ( ) vast- goed beschikbaar voor verhuur . . . . . Rendement op reële waarde () , , , , , Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand ( ) . . . . . Rendement bij volledige verhuring op reële waarde () , , , , , Totale verhuurbare oppervlakte (m) .. .. . .. . Bezettingsgraad () Op december bedraagt het rendement van de totale portefeuille ,. .. Per segment KANTOREN .. .. .. .. .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur ( ) . . . . . Contractuele huren ( ) vast- goed beschikbaar voor verhuur . . . . . Rendement op reële waarde () , , , , , Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand ( ) . . . . . Rendement bij volledige verhuring op reële waarde () , , , , , Totale verhuurbare oppervlakte (m) . . . . . Bezettingsgraad () LOGISTIEK VASTGOED .. .. .. .. .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur ( ) . . . . . Contractuele huren ( ) vast- goed beschikbaar voor verhuur . . . . . Rendement op reële waarde () , , , , , Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand ( ) . . . . . Rendement bij volledige verhuring op reële waarde () , , , , , Totale verhuurbare oppervlakte (m) . . . . . Bezettingsgraad () .. Evolutie van het rendement op de reële waarde Het brutorendement op de reële waarde in deze graek is berekend op de contractuele huur van de ven- nootschap. Het gemiddeld brutorendement van het vastgoed beschikbaar voor verhuur bedraagt , per december (, op december ). Voor het logistieke segment is het brutorendement gedaald van , naar ,. In de kantorenportefeuille blijft het brutorendement op hetzelfde peil als , ,. 10 7 6 8 9 5 % 8,2% 6,4% 5,6% 5,3% EPRA Netto Initieel Rendement (NIY) Brutorendement Intervest Kantoren Logistiek .. Verzekerde waarde De vastgoedportefeuille van Intervest wordt verzekerd voor een totale reconstructie waarde van miljoen, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan, tegenover een reële waarde van de vast- goedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van , miljard op december (weliswaar gronden inbe- grepen). De verzekerde waarde bedraagt voor de kantorenportefeuille miljoen en voor de logistieke portefeuille miljoen, waarvan miljoen voor het logistiek vastgoed in België en miljoen voor het logistiek vastgoed in Nederland. De verzekeringen omvatten eveneens bij komende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroe- rende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropge- bouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn, vastgesteld door de expert, gebeurt. Inclusief deze bijkomende waarborgen is de verzekerde waarde , miljard. Deze verzekerde waarde wordt gesplitst in miljoen voor de kantorenportefeuille en miljoen voor de logistieke portefeuille, waarvan miljoen voor het logistiek vastgoed België en miljoen voor het logistiek vastgoed in Nederland. Intervest is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke schade dekt tot een bedrag van , miljoen en stoelijke schade (andere dan door brand en ontplong) tot , miljoen. Verder zijn de leden van de raad van toezicht en van de directieraad verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waar- bij schade wordt gedekt tot een bedrag van miljoen. .. Sensitiviteitsanalyse In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennoot- schap (yield of kapitalisatie voet) met -punt (van , naar , gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met miljoen of . Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met -punten tot circa . In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met -punt (van , naar , gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met miljoen of . Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met -punten tot circa . ACTIVITEITENVERSLAG . Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen De waardering van de vastgoedportefeuille van Intervest is op december uitgevoerd door de volgende vastgoeddeskundigen: 〉 Cushman & Wakeeld Belgium sa, vertegenwoordigd door Victoria Parret en Gregory Lamarche 〉 CBRE Valuation Services vertegenwoordigd door Jason Mommaerts en Kevin Van de Velde 〉 CBRE Valuation Advisory bv, vertegenwoordigd door Hero Knol en Devin Ummels. De vastgoeddeskundigen analyseren op een per- manente basis verhuringen, verkoop- en aankoop- transacties. Dit laat toe de vastgoedtrends correct in te schatten op basis van de werkelijk gereali- seerde prijzen en over te gaan tot het samen stellen van marktstatistieken. Voor de beoordeling van het onroerend goed wordt rekening gehouden met de markt, de locatie en enkele karakteristieken van het onroerend goed. De markt 〉 vraag en aanbod van huurders en kopers van vergelijkbaar onroerend goed 〉 ontwikkeling rendementen 〉 inatieverwachting 〉 huidige rentestand en verwachtingen m.b.t. de renteontwikkeling. De locatie 〉 omgevingsfactoren 〉 parkeermogelijkheden 〉 infrastructuur 〉 bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer 〉 voorzieningen als openbare gebouwen, winkels, horeca, banken, scholen, enz. 〉 (bouw)ontwikkelingen van vergelijkbare onroerende zaken. Het onroerend goed 〉 gebruiks- en andere lasten 〉 bouwaard en kwaliteitsniveau 〉 staat van onderhoud 〉 leeftijd 〉 locatie en representatie 〉 huidige en eventuele alternatieve gebruiksmogelijkheden. Vervolgens zijn er vier belangrijke waarderings- methoden die gehanteerd worden: actualisatie van de geschatte huurinkomsten, eenheidsprijzen, discounted cash ow analysis en kostenmethode. Actualisatie van de geschatte huurinkomsten De investeringswaarde is de resultante van het toegepaste rendement (yield of kapitalisatievoet, die het door een koper vereist brutorendement vertegenwoordigt) op de geschatte huurwaarde (ERV), gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met aouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteits- kosten, enz.) voor de leegstaande delen. Voor gebouwen waar de vastgoeddeskundige het correc- ter acht, wordt de kostenmethode gehanteerd. Te renoveren gebouwen, gebouwen onder renovatie of geplande projecten worden geëvalueerd aan de hand van de waarde na renovatie of einde van de werken, verminderd met het bedrag van de resterende werken, de erelonen van architecten en ingenieurs, tussentijdse interesten, de geschatte leegstand en een risicopremie. Eenheidsprijzen De investeringswaarde wordt bepaald op basis van eenheidsprijzen van het goed per m voor kantoor- ruimte, opslagruimte, archief, aantal parkeerplaat- sen, enz. en dit op basis van de hiervoor reeds beschreven markt- en gebouwanalyse. Discounted cash ow analysis De investeringswaarde wordt berekend op basis van de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huuropbrengsten van elke eigendom. Zo wordt per eigendom rekening gehouden met de jaarlijks te verwachten kosten en provisies, de lopende huurovereenkomsten, de realisatietermijn van de (ver)bouwwerken, hun weerslag op de eectieve inning van de huurgelden. Deze inkom- stenstroom, evenals de herverkoopwaarde exclusief transactiekosten, wordt geactualiseerd (discounted cash ow) op basis van de interest voeten op de kapitaalmarkten, en vermeerderd met een marge, eigen aan de specieke vastgoed belegging (liquidi- teitsmarge). De impact van wijzigende rentevoeten en te verwachten inatie wordt aldus op conserva- tieve wijze mee verrekend in de schatting. Kostenmethode Dit geeft een waarde op basis van de geschatte actuele kosten voor het reproduceren of maken van een eigendom van dezelfde kwaliteit, utiliteit en verhandelbaarheid, maar met moderne vervaardigingstechnieken. Bijzondere taxatieoverwegingen Op uitdrukkelijke vraag van de revisor, en in overeenstemming met de vereisten van de IFRS regelgeving, hebben de vastgoeddeskundigen een bijzondere taxatieoverweging gemaakt. Deze houdt in dat de vastgoeddeskundigen uitdrukkelijk en expliciet abstractie maken van alle eventuele vergoedingen die betaald dienen te worden in het kader van tijdelijke gebruiksrechten/eigendomsrechten (zoals daar zijn erfpachten, concessies, etc.) aangezien deze onder IFRS reeds afzonderlijk op de balans vermeld dienen te worden. Alle vermelde waardes in het waarderingsrapport dienen als dusdanig geïnter- preteerd te worden. De vastgoedportefeuille is als volgt verdeeld: Vastgoeddeskundige Reële waarde ( ) Investeringswaarde ( ) Cushman & Wakeeld Belgium . . CBRE Valuation Services . . CBRE Valuation Advisory . . TOTAAL vastgoed beschikbaar voor verhuur .. .. CBRE Valuation Services . . Projectontwikkelingen opgenomen in taxatierapport . . * Het totaal van de verslagen van de vastgoeddeskundigen is in overeenstemming met het bedrag van het vastgoed beschikbaar voor verhuur. .. Conclusie De vastgoeddeskundigen hebben voor de vastgoedportefeuille van Intervest een totale investerings- waarde bepaald, op december , van ... en een reële waarde van ... Cushman & Wakeeld Belgium Gregory Lamarche, MRICS Partner Valuation & Advisory Victoria Parret Senior Valuer Valuation & Advisory CBRE Valuation Services Kevin Van de Velde, MRICS & MRE RICS Registered Valuer Director Jason Mommaerts Senior Valuation Surveyor CBRE Valuation Advisory Drs. H.W.B. Knol MSc RE MRICS RICS Registered Valuer Director D.L.L. Ummels MSc RT Associate Director ACTIVITEITENVERSLAG . De markt van logistiek vastgoed en kantoren .. Logistiek Huurmarkt Bronnen: JLL Industrial & Logistics Market Overview , JLL Flanders Oce Market Research Report Spring , CBRE Belgium Market Outlook , CBRE Europe Investor Intentions Survey , Cushman & Wakeeld Marketbeat Oce Brussels Q , Cushman & Wakeeld Marketbeat Industrial Belgium Q , Cushman & Wakeeld Marketbeat Oce Belgium Regional Q , Cushman & Wakeeld The Airport district report, JLL Global Real Estate Perspective - Highlights. Vakliteratuur en gesprekken met vastgoeddeskundigen doorheen het jaar. België Bedrijven besteden steeds meer aandacht aan de verduurzaming en de kostenoptimalisatie van hun bedrijfsvoering en hun logistiek proces. Dit kan vaak leiden tot een zoektocht naar een nieuwe locatie of ontwikkeling op maat. Naast de vastgoedkosten worden ook transport- en arbeidskosten meege- nomen in dit plaatje. Als een bedrijfspand toelaat te besparen op transport-, energie- of onderhouds- kosten kunnen bedrijven een hoger huurniveau dragen en verantwoorden. De prime huren voor logistiek situeren zich momenteel rond /m. Deze niveau’s worden voornamelijk in de regio rond Brussel gehaald. In bedroeg de totale take up aan logistieke oppervlakte .. m. Dit ligt ver boven het gemiddelde niveau van de afgelopen vijf jaren. Er vielen een aantal grote transacties op, zoals de verhuurtransacties van Intervest van in totaal . m in Genk bij Genk Green Logistics, . m voor XO Overstock op WDport of Ghent en . m door Eutraco op het Kluizendok in Gent. In deze take-up heeft de groei- ende e-commerce-sector uiteraard een belangrijk aandeel. Over het algemeen blijft de beschikbaar- heid van gebruiksklare logistieke ruimten op een historisch laag peil met . Men voorziet voor een ontwikkelingspijplijn van circa . m, maar ook hier is de verwachting dat deze reeds ingenomen zullen zijn voor de oplevering. De leeg- standsniveaus worden dus niet verwacht op korte termijn te gaan dalen. Een sterke vraag gecombineerd met een schaarse beschikbaarheid van grond of projecten zou op middellange termijn remmend kunnen gaan werken voor de markt. Het is dan ook niet ondenkbaar dat ontwikkelaars nog meer bereid gaan gevonden worden om speculatieve projecten op te starten of dat locaties die voorheen niet als typische logistieke hotspots bekend stonden, gaan opkomen, simpelweg omdat grond zo schaars is geworden. Dit kan moge- lijks beïnvloed worden door de huidige en verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa. Een andere opvallende evolutie in de huurmarkt over was de snelheid waarmee ESG- vereis- ten zich ook proleren in de verhuurbaarheid van een gebouw. Klanten tonen een grote aandacht en betalingsbereidheid voor groene en duurzame gebouwen met een hoge BREEAM- score. Verwacht wordt dat deze trend in nog zal versnellen. Nederland Ook de Nederlandse markt presteerde sterk in . De verhuurmarkt werd grotendeels klassiek gestuwd door PL’ers en online-retailers die sterk presteerden door e-commerce, wat inmiddels een trend is in het winkelgedrag van consumenten. De leegstand zakte fors tegenover vorig jaar tot net onder . De top logistieke regio’s zijn: Tilburg/Waalwijk, Rotterdam, Noord-Limburg/Venlo en Utrecht en Schiphol/Amsterdam. Opkomende logistieke regio’s zijn Almere -Lelystad, de A corridor, Arnhem - Nijmegen, Moerdijk en Oost-Nederland/ Twente. Het lijkt erop dat de logistieke vastgoed- markt zich qua locatie reeds verbreedt in Nederland, hetgeen eveneens een gevolg is van de schaarste van grote gronden. Bijkomende oorzaak van de verbreding van deze markt is de stijgende problematiek die bedrijven ondervinden om genoeg kwalitatief personeel aan te trekken om in deze logistieke centra te werken. Er wordt opgemerkt dat dit, samen met het groei- ende belang van ESG, een van de grootste factoren is in de huurbeslissing van een onderneming. De verwachting is dat de heersende trend in de huurmarkt zich zal voortzetten in waardoor de opname zal gaan toenemen en schaarste zal optreden in moderne, state-of-the-art warehouses. De prime rent in Nederland situeert zich op toploca- ties rond à /m. Op Schiphol aan de lucht- haven, kan de prime rent zelfs tot ,/m gaan. Investeringsmarkt België Logistiek vastgoed blijft een aantrekkelijke activa- klasse voor investeerders. De robuustheid van de sec- tor is ook tijdens de coronacrisis naar voren gekomen. Built-to-suitprojecten met langetermijncontracten blijven uiteraard het meest geliefd bij beleggers, echter door het beperkte aanbod aan core pro- duct kijken vele investeerders ook naar portfolio- of value- addproducten, al dan niet met herontwikke- lingspotentieel. Browneld-locaties winnen tevens meer aan belang. De beperkte beschikbaarheid en algemene appetijt voor deze activaklasse resulteren dan ook in histo- risch lage yields voor logistiek vastgoed. In België is de investeringsmarkt nog iets conservatiever dan in Nederland, hoewel er voor prime producten toch ook een yield van , ingeschat wordt. De rendementsverwachtingen van logistiek komen op deze manier op hetzelfde niveau te liggen als bij kantoorgebouwen. Een belangrijke trend die zich in nog verder zal doorzetten. Dit kan mogelijks beïnvloed worden door de huidige en verdere evolu- tie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa. Nederland De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft expansief en aanvangsrendementen (net initial yields - NIY) dalen verder tot ,. Een verdere compressie wordt verwacht door een aanhoudende belangstelling van investeerders. Dit heeft te maken met een sterke performance van de huurdersmarkt vanwege de groei van e-commerce maar ook omdat andere vastgoedsegmenten, zoals hotels, winkels en kantoren, minder interessant zijn geworden. Vooruitzichten zijn optimistisch o.m. door het toenemende belang van e-commerce. Het aanbod aan geschikte investeringsproducten blijft echter beperkt. Ontwikkelaars bouwen speculatief op nieuwe logistieke locaties of ze herontwikkelen brownelds op bestaande bedrijventerreinen. Nederland blijft een geliefd land voor e-commerce wat de vraag naar kleinere hubs nabij stadskernen doet toenemen. De groei van deze stadslogistieke hubs neemt vooralsnog toe. Vooral in het segment van . m - . m zit nog een enorme groei gevolgd door de stadsregionale distributiecentra van meer dan . m. De consument houdt dan wel van online shoppen, maar hij staat negatief tegenover de ‘verdozing’ van Nederland. De maatschappelijke discussie over inpas- sing in het landschap zal vooralsnog niet stoppen. Hier door zal meer aandacht gaan naar architectoni- sche vormgeving en landschappelijke inpassing van de grote distributiecentra. Verscherpte regelgeving vanuit gemeenten is te verwachten. Daarnaast zijn onderwerpen als circulariteit en perso- neelstekorten issues binnen de logistieke hotspots. Internationale investeerders zijn nog steeds bijzonder actief op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, o.m. door het positieve ondernemingsklimaat, de gunstige ligging en de uitstekende infrastructuur. Nederland blijft voor de komende jaren de poort tot Europa voor internationale bedrijven met een belang- rijke locatie voor centrale Europese distributiecentra, vooral voor hoogwaardige producten. Trends Locaties nabij multimodale knooppunten (rail, barge, luchthaven, …) op de belangrijkste assen naar het hinterland blijven de optimale locaties voor traditionele logistieke activiteiten zoals Europese distributiecentra, in combinatie met centrale loca- ties voor nationale distributie. Door de opkomst van e-commerce (aangewakkerd door de coronacrisis) komen daar ook locaties bij op strategische posities langsheen de grootsteden die vaak heel andere ver- eisten hebben naar lay-out en beschikbare ruimte. De eisen inzake duurzaamheid en totale kosten worden steeds strenger, wat maakt dat veel van de huidige panden niet langer aan de moderne vereis- ten kunnen voldoen. Dit leidt tot een groot aantal ontwikkelingsprojecten op maat en herontwikkeling van brownelds, het aantal beschikbare project- gronden blijft immers zeer schaars. Ontwikkeling op risico wint de laatste Jaren enorm aan popula- riteit door de beperkte leegstand en aanhoudende appetijt van kandidaat-huurders op goede locaties. De coronacrisis heeft ook in de logistiek sporen nagelaten, al is de impact op zijn minst divers te noemen. Een zekerheid is dat een groot aantal FMCG producenten hun supply chain ten gevolge van de crisis en daarbij horende voorraadschokken onder de loep heeft genomen en momenteel daar- rond diverse strategische oefeningen opstart, die mogelijks gevolgen zullen hebben in de komende jaren. Anderzijds heeft de crisis geleid tot een versnelde groei van e-commerceplatformen, die een grotere ruimtebehoefte bij deze spelers tot gevolg hebben. De negatieve impact op toeleveran- ciers van o.a. retail en horeca nopen verhuurders dan weer de nodige exibiliteit te tonen naar de huurders toe teneinde de toekomst te waarborgen. De overheid is zich bewuster geworden van het strategisch belang van de logistieke sector. De vraag naar duurzame gebouwen op multimodale ACTIVITEITENVERSLAG locaties die klaar zijn voor een doorgedreven geau- tomatiseerde bedrijfsvoering zal verder toenemen. Ook is er groeiende aandacht voor stadsdistri- butiehubs. Kosteneciëntie staat centraal, maar welzijnsaspecten doen evenzeer hun intrede in dit marktsegment. BREEAM-'Outstanding' Huurders hechten steeds meer belang aan de duurzaamheid van hun logistieke centra omwille van milieuoverwegingen, aandacht voor welzijn van hun werknemers en kosteneciëntie. De hoogst haalbare duurzaamheidsklasse voor gebouwen, namelijk BREEAM 'Outstanding' wordt steeds vaker gehaald. Er wordt naar gestreefd om vervuilende factoren zoals CO- uitstoot, de NOx-emissie van de verwarmingsinstallaties en het algemene energieverbruik onder het wettelijk toe- gestane minimum uit het Bouwbesluit te brengen. Duurzame centra beschikken over energiezuinige installaties, warmtepompen, zonnepanelen voor eigen energiebehoeften, warmte-koude-opslag in de bodem, gebruik van regenwater en waterbespa- rende sanitaire installaties etc. Er is een toenemen- de aandacht voor circulariteit waarbij producten na gebruik gedemonteerd kunnen worden en de materialen opnieuw kunnen worden gebruikt. Grondstoen, onderdelen en producten kunnen zo hun waarde behouden. Bij de bouw worden duur- zame en recycleerbare materialen gebruikt met een zo laag mogelijke milieu-impact. Ook het welzijn, de veiligheid en de gezondheid van werknemers staan centraal. De kantoren van logistieke centra dienen aangename werkplekken te zijn met voldoende daglicht, heldere verlichting, aangename akoestiek, verwarming, ventilatie en luchtkwaliteit. Veiligheid rondom het gebouw krijgt voldoende aandacht door bv. extra verlichting, een goede circulatie en camerabewaking. Automatisatie en digitalisatie De vraag naar distributiecentra die omnichannel- distributie mogelijk maken met de laagst mogelijke kostenstructuur stijgt. Een verdere automatisatie en digitalisatie gedreven door nieuwe technologieën en ontwikkelingen zullen invloed hebben op het concept van logistieke gebouwen. Doordat goederen hoger gestapeld kunnen worden, worden logistieke hallen hoger en daalt de vloeroppervlakte. Vloeren dienen een hogere draagkracht te hebben. Automatisatie heeft geen invloed op de locatie. Multimodale locaties nabij de belangrijkste invals- wegen, spoor- en waternetwerk blijven evenzeer belangrijk voor een kosteneciënte bedrijfsvoering. Stadsdistributiehubs Het online shoppen heeft het voorbije jaar een enorme groei gekend ten gevolge van de coronapandemie. Dit heeft geleid tot een signi- cante groei van stadsdistributie dicht bij de consument. Bestaande panden nabij de stadsrand, op een halfuur rijtijd van het aeveradres, worden omgetoverd tot overslaghubs. Deze hubs richten zich vaak tot een specieke doelgroep en worden door derden geëxploiteerd zoals DHL of PostNL. Vakspecialisten verwachten dat in de toekomst ook meerlaagse distributiehubs in de stadsrand ontwikkeld zullen worden, wat een vloeropper- vlakte van meer dan . m mogelijk maakt en interessant kan zijn voor meerdere doelgroepen. Meerdere typen doelgroepen en functionaliteiten zullen gecombineerd kunnen worden. Luik 〉 Coopervision .. Kantoren Huurmarkt De Brusselse kantorenmarkt kende met een take-up van in totaal . m in een positieve vooruitgang t.o.v. vorig jaar. Deze boost wordt vooral gestimuleerd door een aantal megadeals met onder andere de Europese unie en EY. De beschikbaarheid situeert zich momenteel rond ,, waarbij verwacht wordt dat deze nog verder zal toenemen aangezien er de komende twee jaar bijna . m speculatieve ontwikkelingen bij op de markt komen (vaak reeds geïnitieerd voor de crisis). Daarnaast zien onderzoekers ook een toe- name van de zogenaamde ‘grey spaces’ – kantoor- ruimten die gebruikers in onderhuur aanbieden om hun eigen (te grote) contractuele oppervlakten enigszins te reduceren. De gemiddelde huurprijzen zijn echter nog niet beïnvloed door de crisis en blijven schommelen rond /m. Ook de prime huurprijzen in de Leopoldwijk blijven min of meer stabiel op /m, daar waar de primehuur in de periferie rond /m zit. De regionale markten presteerden in op een gelijkaardig niveau als Brussel. Na een zwak herstelden de Vlaamse kantoormarkten naar een take up van . m – gestuwd door voorname- lijk Gent en Antwerpen. De leegstand blijft onder controle, maar stijgt in vergelijking met de vorige jaren. De huurprijzen stijgen en gezien de huidige hoge inatie wordt op korte termijn een verdere stijging verwacht. In Antwerpen stijgt de take up in met tot . m. Met transacties in ligt dit aantal hoger dan in . Het herstel is onder- steund door transacties in de IT-sector (Dematic, Cegeka) en coworking (Silversquare, Urban City). De leegstand in Antwerpen steeg tot ,. De recente oplevering van de gerenoveerde The Sage groep en van Greenhouse Collection at the Singel vergro- ten de keuze aan prime assets. De prime rents in Antwerpen stijgen met in in de ring en blijven onveranderd op /m in het centrum. In Mechelen kent de take up een sterk herstel na een uiterst rustig . . m is geregistreerd, meer dan in . Echter, dit is grotendeels te verklaren door een éénmalige deal. De leegstand is licht gestegen ten opzichte van jaareinde tot ,. In volume bedraagt dit slechts . m en is geconcentreerd op Grade C vastgoed in de voor- steden. De prime huren stijgen in in Mechelen met , tot /m. In Leuven daalt de take up in met tot . m. De eerste jaarhelft van is bemoe- digend, maar in de tweede jaarhelft is er minder activiteit. De leegstand keert terug naar het niveau van . Op jaareinde bedraagt de leegstand , vs , in het eerste semester van . In volume betekent dit een leegstand van . m, waarvan in de periferie (Haasrode, Heverlee). De prime huren stijgen in met tot /m in de nieuwe projecten langs de Vaartkom. Voor het bestaande prime vastgoed bedragen de huren /m. Andere markten zoals Luik, Gent en Namen blijven stabiel op /m. Wallonië daarentegen valt – nu alle nieuwe projecten verhuurd zijn - na een aantal sterke jaren, terug op een ‘normaal’ niveau van circa . m - waarbij enkel Luik degelijk presteerde door onder meer een mega-transactie met verzekeraar Ethias voor . m. Nu het einde van de coronacrisis stilaan in zicht komt en telewerken niet langer verplicht is, zal de exacte impact van de coronacrisis op de kantoren- markt zich ongetwijfeld kenbaar gaan maken en langzaam manifesteren. Voorlopig merken experts op dat veel beslissingen of herlocaties “on hold” zijn gezet door een toegenomen onzekerheid of extra vereisten gesteld door banken voor nancieringen. Ook de take up door coworking- hubs vertraagt aanzienlijk. Door de crisis en verhoogde graad van telewerken zullen vele kantoorgebruikers de komende maanden hun vastgoedstrategie onder de loep nemen – wat zoals eerder gezegd, mogelijks een verdere decentralisatie of boost voor de cowor- king- hubs tot gevolg kan hebben. Investeringsmarkt De Belgische investeringsmarkt presteerde in met ongeveer , miljard aan transacties zwakker dan (sterk beïnvloed door de Financietoren die voor , miljard van eigenaar wisselde eind ) maar zit hiermee wel mooi in lijn met het - jarig gemiddelde. De prime yields in Brussel worden licht aange- scherpt tot , met uitschieters tot , voor langetermijncontracten. In de regio’s liggen deze iets hoger, nl. rond ,. De prime yields in Antwerpen zijn met bp gedaald tot ,. In Mechelen zijn de prime yields gedaald met bp tot ,. Investeerders richten zich in Antwerpen en in Mechelen op veilige core transacties en op herontwikkelingen. ACTIVITEITENVERSLAG Trends Werken, wonen en ontspannen raken veel meer met elkaar verweven. De gemengde werkomgeving met thuiswerken, telewerken vanuit een regionale hub, een coworking area, ... krijgt met de coronacrisis een eerder blijvend karakter. De impact van de coronapandemie op de markt van het kantorenvastgoed is aanzienlijk. De crisis zet een heel aantal partijen aan het denken over hun vastgoed- en huisvestingsstrategie. Enerzijds zorgt telewerken intuïtief voor een kleinere behoefte aan m. Daar staat echter tegenover dat de afstandsregels en een coronabestendige werkomgeving een grotere oppervlakte vereisen en dat de werkplaats evolueert naar een ontmoe- tingsplaats waar de menselijke interactie centraal staat. De richting waarin de balans zich naal zal begeven is nog koedik kijken. Kantoren zijn niet langer een kostenpost voor bedrijven maar een middel om werknemers te motiveren, nieuwe werknemers aan te trekken en alle werknemers een plek te bieden waar ze graag zijn. De hybride manier van werken komt ook de duurzaamheidsdoelen ten goede. Technologie, mobiliteit en welzijn op het werk zijn richtinggevend voor de locaties van de toekomst. Bedrijven zoeken kleinere, aangename 'groene' kantoren op vlot bereikbare locaties die sterk geou- tilleerd zijn met gepaste bijhorende diensten zoals gezonde voeding, wellnesscentra, enz. Deze behoefte zal uiteindelijk leiden tot omge- vingen waar werken, wonen, winkelen én leven samengaan. Diegem 〉 Greenhouse BXL - kantoor Essity Genk Genk Green Logistics - eerste gebouw Financieel verslag Sterke nanciële resultaten en kerncijfers , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen , Schuldgraad , jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen , EPRA resultaat per aandeel , EPRA NTA per aandeel Organische huurinkomstengroei , Voorstel brutodividend per aandeel miljoen Beurskapitalisatie , Brutodividendrendement KERNCIJFERS Op basis van de slotkoers van het aandeel op december , die , bedraagt. ACTIVITEITENVERSLAG . Financiële resultaten .. Analyse van de resultaten Organische groei van de huurinkomsten met door actief verhuurbeleid in duizenden Huurinkomsten . . Met verhuur verbonden kosten - - Met beheer verbonden kosten en opbrengsten . Vastgoedresultaat . . Vastgoedkosten -. -. Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten -. -. Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille . . Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen . Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . . Ander portefeuilleresultaat -. -. Operationeel resultaat . . Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva) -. -. Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . -. Belastingen - - NETTORESULTAAT . . Toerekenbaar aan: Aandeelhouders groep . . Derden . . NETTORESULTAAT - aandeel van de Groep . . Toelichting: EPRA resultaat . . Portefeuilleresultaat . . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . -. De huurinkomsten van Intervest bedragen in , miljoen ( , miljoen). Deze toename met , miljoen of ten opzichte van wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere huurinkomsten in het logistieke segment, een gevolg van de gerealiseerde acquisities, de opgeleverde projectontwikkelingen en de verhuurtransacties in de loop van en ontvangen verbrekingsvergoedingen naar aanleiding van vroegtijdig stopgezette contracten in de logistieke portefeuille voor een bedrag van , miljoen. De organische groei van de huurinkomsten in bedraagt of , miljoen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. De met beheer verbonden kosten en opbrengsten bedragen , miljoen en zijn , miljoen gestegen ten opzichte van ( , miljoen), een combinatie van een lager aantal wederinstaatstellingen bij nieuwe huurcontracten in het kantorensegment, hogere inkomsten uit zonnepanelen en een lagere wer- kingskost voor de Greenhouse-hubs. De vastgoedkosten bedragen , miljoen voor ( , miljoen). De daling van , miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een afname in de interne beheerskosten van het vastgoed, gedeeltelijk gecompenseerd door hogere commerciële kosten en hogere technische kosten als gevolg van een uitge- breider onderhoudsprogramma van de bestaande portefeuille. De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen , miljoen, een daling met , miljoen ten opzichte van ( , miljoen), voornamelijk een gevolg van lagere personeelskosten. De toename van de huurinkomsten en de met beheer verbonden kosten en opbrengsten in combinatie met een daling in de vastgoed- en algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille toeneemt met , miljoen of tot , miljoen ( , miljoen). De operationele marge stijgt van eind naar eind , gedreven door een actief verhuur- beleid en monitoring van de kosten. Het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen bedraagt in , miljoen. Het betreft een terug- neming van een eerder voorziene te betalen huurgarantie, verleend bij de verkoop van Oudsbergen in , waarvoor de slotsom in het derde kwartaal van betaald is. De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in , miljoen ( , mil- joen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gecombineerd resultaat van: 〉 waardestijging in de reële waarde van de logistieke vastgoedportefeuille voor een bedrag van , miljoen of voornamelijk als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen, en verhuringen in de bestaande portefeuille en de projecten in aanbouw 〉 waardedaling in de reële waarde van de kantorenportefeuille voor , miljoen of hoofdzakelijk als gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen op enkele panden in de huidige onzekere economische situatie en het incijferen van enkele geplande waardeverhogende en duurzame investeringen in de portefeuille. Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in -, miljoen ( -, miljoen) en omvat voornamelijk de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoed beleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België. Het nanciële resultaat (excl. variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva) bedraagt voor -, miljoen ( -, miljoen). De daling van de netto-interestkosten met , miljoen, ondanks een hogere gemiddelde kapitaalopname in , is het gevolg van de hernanciering van indekkingsinstrumen- ten, de hogere opname in het commercial-paper programma en de terugbetaling van de obligatielening van miljoen op het einde van het eerste kwartaal van . Hierdoor is ook de gemiddelde rentevoet van de nancieringen gedaald van , in naar , voor . De variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva bevatten de wijziging in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS niet als cash-ow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van , miljoen ( -, miljoen). Het nettoresultaat van Intervest voor boekjaar bedraagt , miljoen ( , miljoen). Het netto- resultaat – aandeelhouders Groep bedraagt voor , miljoen ( , miljoen) en kan opgedeeld worden in: 〉 het EPRA resultaat van , miljoen ( , miljoen) of een toename van , miljoen of , hoofdzakelijk een combinatie van hogere huurinkomsten en andere met beheer verbonden kosten en opbrengsten en een daling in de nancieringskosten, vastgoedkosten en algemene kosten 〉 het portefeuilleresultaat - aandeelhouders Groep van , miljoen ( , miljoen) 〉 de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva voor een bedrag van , miljoen ( -, miljoen). Het EPRA resultaat bedraagt , miljoen voor boekjaar . Rekening houdend met .. gewogen gemiddeld aantal aandelen betekent dit een EPRA resultaat per aandeel van , wat een toename van of , per aandeel is ten opzichte van boekjaar ( ,). ACTIVITEITENVERSLAG AANTAL AANDELEN .. .. Aantal aandelen op einde periode .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Resultaat per aandeel - aandeel van de Groep Nettoresultaat per aandeel () , , EPRA resultaat per aandeel () , , Uitkeringspercentage () Brutodividend () , , Percentage roerende voorheng Nettodividend () , , Balansgegevens per aandeel - aandeel van de Groep Nettowaarde (reële waarde) () , , Nettoactiefwaarde EPRA () , , Beurskoers op afsluitingsdatum () , , Premie t.o.v. reële nettowaarde () * Intervest Oces & Warehouses is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wet- telijke uitkeringsverplichting van minimaal van het nettoresultaat, aangepast voor niet-kasstroomele- menten, gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoedbeleggingen en schuldverminderingen. ** Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in . Op december bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel , ( , op december ). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op december , bedraagt, noteert het aandeel op afsluitingsdatum met een premie van ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde). EPRA KERNCIJFERS .. .. EPRA resultaat ( per aandeel) (aandeel van de Groep) , , EPRA NTA (Net Tangible Assets) ( per aandeel) , , EPRA NRV (Net Reinstatement Value) ( per aandeel) , , EPRA NDV (Net Disposal Value) ( per aandeel) , , EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) () , , EPRA aangepast NIR () , , EPRA huurleegstandspercentage () , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) () , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) () , , De EPRA NTA per aandeel bedraagt op december ,. Dit betekent een stijging van , tegenover , op december , voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resul- taat-generatie, de waardestijging van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boek- jaar . .. Geconsolideerde balans in duizenden .. .. ACTIVA Vaste activa .. .. Vlottende activa . . Totaal activa .. .. EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen . . Kapitaal . . Uitgiftepremies . . Reserves . . Nettoresultaat van het boekjaar . . Minderheidsbelangen . . Verplichtingen . . Langlopende verplichtingen . . Kortlopende verplichtingen . . Totaal eigen vermogen en verplichtingen .. .. Actief De vaste activa bedragen . miljoen op december ( . miljoen) en bestaan voorname- lijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt op december . miljoen ( . miljoen). Een toename met miljoen als gevolg van miljoen acquisities, miljoen investeringen in grondreserves en projectontwikkelingen, miljoen investeringen in de bestaande portefeuille en miljoen waardestijging in de portefeuille. De vastgoedbeleggingen bestaan op december uit: 〉 . miljoen vastgoed beschikbaar voor verhuur verspreid over België en Nederland 〉 miljoen projectontwikkelingen waarvan de constructie lopende is zoals Greenhouse Collection at the Singel, Genk Green Logistics en Herentals Green Logistics en grondreserves in Genk Green Logistics, Herentals, Puurs en ‘s-Hertogenbosch en Venlo in Nederland. Naast de vastgoedbeleggingen bevatten de vaste activa voor miljoen andere materiële vaste activa, voornamelijk zonnepanelen en miljoen nanciële vaste activa. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 1,2 miljard op 31 december 2021. De vlottende activa bedragen miljoen ( miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor miljoen uit handelsvorderingen, miljoen uit belastingvorderingen en andere vlottende activa, miljoen uit liquide middelen en miljoen uit overlopende rekeningen. De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . ACTIVITEITENVERSLAG Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel - artist impression De inning van de huur- en huurlastenvorderingen volgt, ondanks de coronacrisis, nog steeds een regulier en consistent patroon. De handelsvorderingen op de balans op december bedragen miljoen en omvatten miljoen niet vervallen vorderingen (vooruitfacturatie van de huur en huurlasten van het eer- ste kwartaal ). Half februari heeft Intervest reeds van de huurgelden van ontvangen. Het inningspercentage van de voorfacturaties voor januari (voor de maandfacturatie) en het eerste kwartaal van (voor de kwartaalfacturatie) ligt eveneens in lijn met het normaal betalingspatroon en bedraagt reeds . Passief Het eigen vermogen van de vennootschap is in toegenomen met miljoen of en bedraagt op december miljoen ( miljoen op december ), vertegenwoordigd door .. aandelen (.. aandelen op december ). Marktkapitalisatie bedraagt € 742 miljoen op 31 december 2021. De langlopende verplichtingen bedragen miljoen ( miljoen) en bevatten de lang lopende nanciële schulden voor een bedrag van miljoen ( miljoen), de andere langlopende nanciële verplichtingen van miljoen ( miljoen), een voorziening van miljoen aangelegd voor uitge- stelde belastingen ( miljoen) en handelsschulden en andere langlopende schulden voor een bedrag van miljoen. De langlopende nanciële schulden bestaan voor miljoen uit bankleningen en voor miljoen uit commercial paper (medium-term notes). De andere langlopende nanciële verplichtingen bevatten enerzijds miljoen negatieve marktwaarde van de cash ow hedges die de vennootschap heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de langlopende nanciële schulden en anderzijds miljoen schulden met betrekking tot de te betalen erfpachtvergoedingen in Oevel en Gent. De kortlopende verplichtingen bedragen miljoen ( miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor miljoen ( miljoen) uit kortlopende nanciële schulden, waarvan miljoen bankleningen en een commercial paper van miljoen, voor miljoen uit handelsschulden en andere kortlopende schulden en verplichtingen en voor miljoen uit overlopende rekeningen. De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . . Financiële structuur Verdere optimalisatie zorgt voor een toename van de gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen tot , jaar .. Ontwikkelingen in Ter nanciering van het groeiplan connect en haar lopende projecten heeft Intervest in bijko- mende nancieringen met bestaande nanciers afgesloten voor een totaal bedrag van miljoen met marktconforme looptijden en marges. Hierbij wordt een evenwichtige verhouding van schulden en eigen vermogen nagestreefd, waarbij het de bedoeling is om de schuldgraad tussen en te behouden. Bij het afsluiten van het bijkomend krediet bij Triodos Bank voor miljoen is aan nancieringszijde de hoogste norm qua duurzaamheid nagestreefd. Dit krediet, met een looptijd van jaar, wordt uitdrukkelijk ter beschikking gesteld om gebruikt te worden voor de nanciering van de realisatie van gebouwen die ‘Outstanding’ (voor nieuwbouwprojecten) of ‘Excellent’ (voor renovatieprojecten) BREEAM-certicatie beogen. Ook voor haar prestigieuze logistieke projectontwikkeling Genk Green Logistics wist Intervest in nieuwe banknancieringen van miljoen aan te trekken met KBC Bank en BNP Paribas Fortis aan marktconforme voorwaarden, met telkens een looptijd van jaar. De kredietenportefeuille is bijgevolg verder geoptimaliseerd en uitgebreid tot circa miljoen. In het kader van een gespreide verlenging van de lopende kredietlijnen zijn krediet lijnen voor een totaal bedrag van miljoen verlengd. Hierdoor neemt de gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen toe tot , jaar ten opzichte van , jaar per december . Tot komen tevens geen nancieringen meer op vervaldatum. Bijkomend zijn bestaande rente-indekkingen voor miljoen heronderhandeld en verlengd met een looptijd van en jaar aan een lagere rentevoet via een ‘blend & extend’ transactie. Een brede basis van investeerders blijft een stevige interesse tonen in het commercial-paperprogramma met een toename in het gebruik tot miljoen op korte termijn en miljoen op lange termijn op december tot gevolg. De opname is gedeeltelijk ( miljoen) afgedekt met back-uplijnen van de begeleidende banken. De overige miljoen wordt beschikbaar gehouden op de traditio- nele kredietlijnen. De gemiddelde rentevoet van de nancieringen wordt verder aangescherpt tot , inclusief bankmarges (, op december ). Een goede diversicatie van verschillende nancieringsbronnen wordt beoogd, alsook een adequate spreiding van de vervaldagen van de nancieringen waardoor Intervest ook in afsluit met een solide kapitaalstructuur. Intervest besteedt blijvend aandacht aan het actief beheer van de nanciële risico’s waaronder renterisico, liquiditeitsrisico en nancieringsrisico. ACTIVITEITENVERSLAG .. Overzicht op december Overige belangrijke kenmerken van de nanciële structuur op december . Kredietlijnen 〉 langetermijnkredietlijnen met een gewogen gemiddelde resterende looptijd van , jaar (, jaar op jaareinde ) en kortetermijnkre- dietlijnen ( miljoen) 〉 gespreide vervaldata van de kredietlijnen tussen en 〉 spreiding van de kredieten over tien Europese nanciële instellingen en een commercial-paperprogramma. Interestcover ratio 〉 ratio van , voor : hoger dan het vereiste minimum van tot , dat als convenant vastge- legd is in de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap (, voor ). Indekkingsratio 〉 van de opgenomen kredieten heeft een vaste rentevoet of is gexeerd door rente swaps en heeft een variabele rentevoet 〉 van de kredietlijnen heeft een vaste rente- voet of is gexeerd door renteswaps, heeft een variabele rentevoet 〉 marktwaarde van de nanciële derivaten: , miljoen negatief. Convenanten 〉 geen wijziging in in de bestaande gecon- tracteerde convenanten 〉 op december voldoet de GVV aan haar convenanten. 7% 8% 34%51% 20% 80% BALANSTOTAAL € 1.249 miljoen Eigen vermogen TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN € 530 miljoen Langlopende nanciële schulden Kredieten bij nanciële instellingen Andere verplichtingen Kortlopende nanciële schulden Commercial paper , , jaar miljoen schuldgraad ongebruikte kredietlijnen gemiddelde rentevoet gemiddelde looptijd .. Toelichting nanciële structuur Kortetermijnkredietlijnen Op december zijn van de beschikbare kredietlijnen van Intervest langetermijnkredietlijnen en kortetermijnkredietlijnen. De kortetermijnkredietlijnen ( miljoen) bestaan uit: 〉 ( miljoen) commercial paper 〉 ( miljoen) kredieten met onbeperkte looptijd. Langetermijnkredietlijnen Het is de strategie van Intervest om de gemiddelde looptijd van de lange termijnkredietlijnen tussen , en jaar te houden maar hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. In heeft Intervest verder gewerkt aan de optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen door: 〉 het afsluiten van bijkomende nancieringen met bestaande nanciers van miljoen met ›› Triodos Bank voor miljoen met een looptijd van jaar ›› KBC Bank en BNP Paribas Fortis voor totaal miljoen met een looptijd van jaar 〉 het verlengen van lopende kredietlijnen: ›› bij Belus Bank de kredietlijn van miljoen, die medio op vervaldatum kwam, tot medio ›› bij BNP Paribas Fortis miljoen, die medio op vervaldatum zou komen, tot eind ›› bij KBC Bank miljoen, die eind op vervaldatum zou komen, tot eind . De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen is toegenomen tot , jaar op jaareinde tegenover , jaar op jaareinde . Beschikbare kredietlijnen Op december beschikt de vennootschap over miljoen niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen (na afdekking van het uitgegeven handelspapier). Deze zullen in de loop van gebruikt worden voor de nanciering van lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbe- taling in mei . Intervest houdt een strakke thesauriepositie aan zodat de positie van contanten bij een nanciële instelling in principe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter aouw van de nanciële schul- den. De cashpositie van de vennootschap bedraagt , miljoen op december . ACTIVITEITENVERSLAG Vervaldagenkalender kredietlijnen Op december geeft de vervaldagenkalender van de kredietlijnen het in de graek getoonde beeld. 7 100 0 85 72 107 60 143 3 70 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 Bedrag lening in miljoen € Korte- termijn- kredieten Commercial paper Financieringen De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen is 4,1 jaar. Indekkingen Gezien de aanhoudende lage rentevoeten op de nanciële markten heeft Intervest haar indekkings- strategie aangescherpt. Bij de samenstelling van de kredietportefeuille streeft Intervest naar een strategie om een indekkingsratio van minstens aan te houden. Op december heeft de vennootschap: 〉 interest rate swaps afgesloten voor een totaal notioneel bedrag van miljoen 〉 met nanciers overeenkomsten met een vaste rentevoet voor een totaal bedrag van miljoen met een initiële looptijd van , en jaar 〉 een commercial paper voor miljoen op lange termijn, namelijk met een vervaldag in en . Van de opgenomen kredietlijnen op december heeft een vaste rentevoet of is gexeerd door renteswaps en heeft een variabele rentevoet. Op december bestaat van de kredietlijnen van de vennootschap uit nancieringen met een vaste rentevoet of nancieringen gexeerd door middel van interest rate swaps, heeft een variabele rentevoet. Het procentuele verschil met de opgenomen kredietlijnen is het gevolg van de beschikbare kredietlijnen. Op december is de gewogen gemiddelde rentevoet van de interest rate swaps , (, in ). De vervaldagenkalender van de indekkingsinstrumenten en nancieringen met vaste rentevoet geeft onderstaand beeld: 15% 47% 38% 15% 47% 38% 15% 14% 14% 9% 9% 43% 42% 41% 46% 35% 29% 17% 74% 99% 62% 51% 2021 2024 2025 2026 2027 2028 20232022 0% 100% Schuld met vaste rente Ingedekte schuld Variabele schuld Looptijd van de vastliggende rentevoeten In zijn bestaande rente-indekkingen voor miljoen heronderhandeld aan een lagere rentevoet via meerdere 'blend & extend' transacties. Op december is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de interest rate swaps , jaar (, jaar in ). De rentevoeten op de kredieten van de vennootschap (interest rate swaps en kredieten met vaste rentevoet) liggen op december vast voor een gewogen gemiddelde resterende looptijd van , jaar (, jaar in ). Rentegevoeligheid Voor het boekjaar bedraagt het eect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met ongeveer , miljoen negatief ( , miljoen negatief in ). ACTIVITEITENVERSLAG Gemiddelde rentevoet van de nancieringen Voor het boekjaar bedraagt de gemiddelde rentevoet van de nancieringen van Intervest , inclusief bankmarges (, in ). Deze daling is voornamelijk het gevolg van de (her-)nancieringen, rente-indekkingen en optimalisaties. 〉 De gemiddelde interestvoet van de langlopende nanciële schulden bedraagt , in (, in ) 〉 De gemiddelde interestvoet van de kort lopende nanciële schulden bedraagt , in (, in ). Interestcover ratio De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat, voor het resultaat op de portefeuille, en het nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva). Deze ratio bedraagt voor Intervest , voor het boekjaar (, voor het boekjaar ) wat hoger is dan het vereiste minimum tot , dat als convenant vastgelegd is in de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap. 2,9 3,2 3,2 3,0 3,9 4,7 4,2 4,9 6,6 6,2 7,5 .. .. .. .............. .. 2012 2013 2018 2019 2020 202120172016201520142011 4,6% 3,7% 3,8% 4,1% 3,5% 2,6% 3,1% 2,4% 2,1% 2,0% 1,8% Schuldgraad 45% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% De schuldgraad van de vennootschap bedraagt op december ( op december ). De toename met -punten ten opzichte van december is voornamelijk het gevolg van acquisities en investeringen in vastgoedbeleg- gingen en projectontwikkelingen en de uitbetaling van het dividend over boekjaar , deels gecompenseerd door de kapitaalverhoging in het kader van het keuzedividend. Om een proactief beleid van de schuldgraad te waarborgen, dient een GVV met een schuldgraad hoger dan , als gevolg van artikel van het GVV-KB, een nancieel plan op te stellen. Dit plan bevat een uitvoeringsschema waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven van de geconsolideerde activa zou stijgen. Het beleid van Intervest bestaat uit het trachten te handhaven van een schuldgraad tussen ongeveer en tenzij een duidelijke oververhitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vast- goedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen. Dan zal de bandbreedte voorzichtigheidshalve neerwaarts bijgesteld worden naar -. Op basis van de huidige schuldgraad van per december heeft Intervest nog een bijkomend investerings potentieel van circa miljoen, zonder hierbij de maximale schuldgraad van te over- schrijden. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa miljoen alvorens de schuldgraad te overschrijden en circa miljoen tot de drempel van . De waarderingen van de vastgoedportefeuille hebben eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalstructuur zou de maximale schuldgraad van pas overschreden wor- den bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van ongeveer miljoen of ten opzichte van het vastgoed beschikbaar voor verhuur van . miljoen op december . Bij gelijkblijvende lopende huren betekent dit een stijging van de yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur, met gemiddeld ,-punten (van , gemiddeld naar , gemiddeld). Bij gelijkblijvende yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, betekent dit een daling van de lopende huren met , miljoen of . Intervest is hier van oordeel dat de huidige schuldgraad zich op een aanvaardbaar niveau bevindt en voldoende marge biedt om eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen. Deze inschatting kan echter beïnvloed worden door het zich voordoen van onvoorziene gebeurte nissen. In dit opzicht wordt speciek verwezen naar het hoofdstuk Risicofactoren. 49,9% 51,2% 48,7 % 46,6% 48,2% 44,6% 45,7% 43,5% 43% 45% 39% .. .. .. .. .. .......... .. ACTIVITEITENVERSLAG Bancaire tegenpartijen De kredietportefeuille van Intervest is gespreid over tien Europese nanciële instellingen en een commercial-paperprogramma. Intervest onderhoudt handelsrelaties met: 〉 banken die nanciering verschaen: KBC Bank nv, ING België nv, Belus Bank nv, BNP-Paribas Fortis nv, NIBC Bank nv, Bank Degroof Petercam, Argenta Spaarbank nv, Triodos Bank nv, VDK Bank en Banque Internationale à Luxembourg 〉 banken die tegenpartij zijn voor de rente-swapsindekkingsinstrumenten: ING België nv, KBC Bank nv en Belus Bank nv. Herentals Herentals Green Logistics - artist impression . Winstbestemming De raad van toezicht stelt voor om het resultaat van het boekjaar van Intervest Oces & Warehouses nv als volgt te bestemmen. in duizenden Nettoresultaat van het boekjaar . TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde ** van vastgoed: Boekjaar -. Vorige boekjaren Realisatie vastgoed - Onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen . Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. Toevoeging aan de andere reserve - Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode -. Toevoeging aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren -. Vergoeding van het kapitaal . * De huidige wins tverdeling is gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening in de Financieel staten). ** Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen. Aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt op 27 april 2022 voorgesteld om een bruto dividend van € 1,53 per aandeel uit te keren. Aan de aandeelhouders wordt voor het boekjaar een brutodividend aangeboden van , per aan- deel. Dit komt neer op een nettodividend van , na aftrek van roerende voorheng. Rekening houdend met .. aandelen die zullen delen in het resultaat van het boekjaar , betekent dit een uit te keren dividend van ... De uitkering van het EPRA resultaat is conform de GVV-Wet. Het dividend is betaalbaar vanaf mei . ACTIVITEITENVERSLAG EPRA Best Practices EPRA is de European Public Real Estate Association die aanbevelingen formuleert om de transparan- tie en consistentie van nanciële rapportering te verhogen, de zogenaamde BPR of Best Practices Recommendations. In oktober heeft EPRA’s Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations (‘BPR’) gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Intervest onderschrijft het belang van standaardisering van de rapportage van prestatie-indicatoren uit oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Om deze reden heeft Intervest er voor gekozen om de belangrijkste prestatie-indicato- ren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag. . EPRA opnieuw goud voor Jaarverslag en zilver voor Duurzaamheidsverslag Het Jaarverslag van Intervest sleepte opnieuw een EPRA Gold Award in de wacht tijdens de jaar- lijkse conferentie van de European Real Estate Association. Het is de zevende keer op rij dat Intervest voor haar jaarverslag een Gold Award mocht ontvangen van deze toonaangevende vereniging die pleit voor een verbetering van transparantie en consistentie in nanciële rapportering. EPRA formuleert aanbevelingen in zogeaamde BPR of Best Practice Recommendations die zorgen voor een kader van vergelijkbaarheid in de vastgoedsector en die toegelicht worden in het EPRA BPR rapport. EPRA heeft dit ook uitgebreid naar aanbevelingen en rapportering m.b.t. duurzaamheid, de zgn. sustaina- bility BPR. Het Intervest Duurzaamheidsverslag , de tweede editie, sleept opnieuw een EPRA sBPR Silver Award in de wacht. Dit wordt uitvoeriger beschreven in het EPRA sBPR rapport. Deze Awards zijn een erkenning voor de blijvende inspanningen die Intervest levert voor een consistente en transparante verslaggeving op nancieel gebied en op het vlak van duurzaamheid. Het volgen van de EPRA BPR-richtlijnen verschaft stakeholders in de vastgoedsector transparantie en een kader van vergelijkbaar- heid en wordt erg gewaardeerd in de sector zoals blijkt uit het volledig rapport over de EPRA Awards, te raadplegen op www.epra.com. . Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA resultaat en de EPRA NAV indicatoren. Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com. . EPRA Kernprestatie-indicatoren De commissaris heeft nagegaan of het “EPRA resultaat”, de “EPRA NAV indicatoren” berekend zijn volgens de denities van de EPRA BPR van oktober , en of de nanciële gegevens die voor de berekening van deze ratio’s worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde nanciële staten. Tabel EPRA-indicatoren Denities EPRA .. .. EPRA resultaat Resultaat aomstig van de strate gische operationele activiteiten. Doelstelling: meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges), en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vast- goedbeleggingen). in duizenden . . /aandeel , , EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren Doelstelling: past de IFRS NAW aan om de stakeholders een zo juist mogelijke infor- matie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen: (i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en nan- cieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. in duizenden . . /aandeel , , (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. in duizenden . . /aandeel , , (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennoot- schap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de nanciële instrumenten en het in reke- ning nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. in duizenden . . /aandeel , , ACTIVITEITENVERSLAG Tabel EPRA-indicatoren Denities EPRA .. .. (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afslui- tingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Doelstelling: een indicator om vastgoed- portefeuilles te vergelijken op basis van rendement. , , (ii) EPRA aangepast NIR Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de aoop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). Doelstelling: een indicator om vastgoed- portefeuilles te vergelijken op basis van rendement. , , EPRA huurleegstands- percentage Geschatte huurwaarde (GHW) van leeg- staande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. Doelstelling: meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV). , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (inclusief directe leegstands- kosten) gedeeld door de brutohuurin- komsten verminderd met de vergoe- dingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veran- deringen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap. , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (exclusief directe leegstands- kosten) gedeeld door de bruto huurinkom- sten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veran- deringen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap zonder eect van wijzigingen in leegstandskosten , , * Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com). . Tabellen EPRA Kernprestatie-indicatoren .. Tabel : EPRA resultaat in duizenden .. .. Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) 98.100 43.431 Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat Uit te sluiten: I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen - -. VI. Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -. . Aandeel minderheidsbelang in de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleg- gingen . . Ander portefeuilleresultaat . . EPRA resultaat (groepsaandeel) 45.176 40.355 Gewogen gemiddelde aantal aandelen .. .. EPRA resultaat (€/aandeel) (groepsaandeel) 1,74 1,60 Het EPRA resultaat over bedraagt , miljoen, dit betekent een stijging van tegenover . Het EPRA resultaat per aandeel stijgt met en bedraagt , voor tegenover , voor . Deze stijging is hoofdzakelijk het gevolg van enerzijds hogere huurinkomsten en hogere andere met beheer verbonden kosten en opbrengsten en anderzijds een daling in de nancieringskosten, de vastgoedkosten en de algemene kosten. ACTIVITEITENVERSLAG .. Tabel : EPRA NAV indicatoren in duizenden .. EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 622.512 622.512 622.512 622.512 622.512 Uit te sluiten: -. -. -. Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar- dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. -. Reële waarde van nanciële instrumenten -. -. -. Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans Toe te voegen: . - - Reële waarde van schulden met vaste rentevoet - - Overdrachtsbelasting op onroerend goed . NAV . . . 654.454 . Verwaterd aantal aandelen .. .. .. .. .. NAV per aandeel (in €) , , , 24,88 , in duizenden .. EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 547.216 547.216 547.216 547.216 547.216 Uit te sluiten: -. -. -. Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar- dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. -. Reële waarde van nanciële instrumenten -. -. -. Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans Toe te voegen: . -. -. Reële waarde van schulden met vaste rentevoet -. -. Overdrachtsbelasting op onroerend goed . NAV 614.018 571.144 545.036 571.623 545.036 Verwaterd aantal aandelen .. .. .. .. .. NAV per aandeel (in €) 24,08 22,40 21,37 22,42 21,37 In oktober publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor nanciële disclosures van beurgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV en EPRA NNNAV worden vervangen door drie nieuwe Net Asset Valuation indicatoren namelijk, EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) en EPRA NDV (Net Disposal Value). De EPRA NTA sluit grotendeels aan bij de ‘oude’ EPRA NAV. Om de vergelijking te bewaren met gegevens uit het verleden die door de nieuwe BPR Guidelines zijn vervangen, wordt de reconciliatie van EPRA NAV en de EPRA NNNAV nog opgenomen. De EPRA NTA per aandeel bedraagt op december ,. Dit betekent een stijging van , tegenover , per december voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaat- generatie, de waardestijging van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar . De EPRA NRV per aandeel bedraagt op december , in vergelijking met , op jaar- einde . De EPRA NDV per aandeel bedraagt op jaareinde , in vergelijking met , op jaareinde . .. Tabel : EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA aangepast NIR in duizenden .. .. Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop .. .. Uit te sluiten: Projectontwikkelingen met het oog op verhuring . . Vastgoed beschikbaar voor verhuring 1.098.820 965.796 Toe te voegen: Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen . . Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed (B) 1.148.182 1.008.191 Geannualiseerde brutohuurinkomsten . . Uit te sluiten: Vastgoedkosten -. -. Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) 60.829 57.107 Aanpassingen: Huur bij aoop van huurvrije periodes of andere huurkortingen . Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) 61.678 58.240 (in ) EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) 5,3% 5,7% EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) 5,4% 5,8% * De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld. Het EPRA Netto Initieel Rendement en het EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement op december dalen ten opzichte van december als gevolg van een toename in de reële waarde van de bestaande logistieke portefeuille door het verder aanscherpen van de rendementen in de logistieke porte- feuille in Nederland en België. ACTIVITEITENVERSLAG .. Tabel : EPRA huurleegstandspercentage Segment Verhuurbare oppervlakte Geschatte huurwaarde (ERV) voor de leegstand Geschatte huurwaarde (ERV) EPRA huurleeg- stand EPRA huurleeg- stand (in duizenden m) (in duizenden ) (in duizenden ) (in ) (in ) .. .. Kantoren . . Logistiek vastgoed België . Logistiek vastgoed Nederland . TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring 1.111 4.582 73.666 6% 7% Het EPRA huurleegstandspercentage op december is licht gedaald ten opzichte van december . In de logistieke portefeuille is het EPRA huurleegstandspercentage afgenomen tot in België tegenover per december . Deze afname is te verklaren door de eind vorig jaar opgeleverde leegstaande nieuwbouwunits van circa . m in Genk Green Logistics die ondertussen verhuurd zijn aan Eddie Stobart Logistics Europe en de vlotte herverhuring van de in het derde kwartaal van leeggekomen ruimtes in Herentals na het vroegtijdig vertrek van Nike Europe Holding. In de logistieke portefeuille in Nederland is de leegstand in Roosendaal Braak opgevuld door de reeds op de site aanwezige huurder. Het EPRA huurleegstandspercentage bij de kantoren is licht gestegen van naar per decem- ber . .. Tabel : EPRA kost ratio’s in duizenden .. .. Administratieve en operationele uitgaven (IFRS) . . Met verhuur verbonden kosten 148 51 Recuperatie van vastgoedkosten -696 -752 Recuperatie van huurlasten 0 -20 Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling 361 698 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven -717 -460 Vastgoedkosten 8.383 8.529 Algemene kosten 3.836 4.085 Andere operationele opbrengsten en kosten 310 254 Uit te sluiten: Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht - - EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) 11.617 12.377 Leegstandskosten - - EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) 10.724 11.485 Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) 65.048 61.295 (in ) EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) 17,9% 20,2% EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) 16,5% 18,7% De EPRA kost ratio per december is gedaald ten opzichte van december dit dankzij een stijging in de huurinkomsten enerzijds en een daling in de kosten anderzijds. ACTIVITEITENVERSLAG .. Tabel : EPRA nettohuurinkomsten op constante vergelijkingsbasis in duizenden .. .. Segment Gelijk blijvende samen stelling van de portefeuille gedu- rende twee jaar Acquisities & ontwik- kelingen Desinves- teringen Totale netto- huur- inkomsten Gelijk blijvende samen stelling van de portefeuille gedu- rende twee jaar Evolutie nettohuur- inkomsten Evolutie nettohuur- inkomsten (in %) Kantoren 25.389 . . -240 -1% Wijzigingen ten gevolge van indexatie Wijzigingen in de bezettingsgraad - - Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders - - Wijziging in ontvangen schadevergoedingen Wijzigingen Greenhouse - Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata Logistiek 34.405 . . . 1.932 6% Wijzigingen ten gevolge van indexatie Wijzigingen in de bezettingsgraad . Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders Wijzigingen ingevolge kortingen op tijdelijke terbeschikkingstelling Wijzigingen in ontvangen schadevergoedingen Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata - TOTAAL HUURINKOMSTEN bij gelijkblijvende samenstelling 59.794 . . . 1.692 3% Reconciliatie met de geconsolideerde netto huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten - NETTOHUURRESULTAAT 64.908 Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA huurinkomsten weer bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille. Dit wil zeggen dat de extra huurinkomsten ontvangen als gevolg van de acquisities uit en niet worden opgenomen in de vergelijkingsbasis. Bij de kantoren is er een lichte daling van , in het logistieke segment is er een stijging in de like-for-like huurinkomsten van . .. Tabel : EPRA investeringsuitgaven op constante vergelijkingsbasis in duizenden .. .. Kantoren Logistiek Kantoren Logistiek Verwerving van vastgoedbeleggingen . . Investeringen in projectontwikkelingen . . . . Verwerving van aandelen in vastgoed- vennootschappen . . Desinvesteringen/overboeking van vastgoedbeleggingen -. Like-for-like portefeuille . . . . TOTAAL 15.937 109.028 48.210 61.481 * De investeringsuitgaven vermeld bij de "Like-for-like portefeuille" betreen investeringen en uitbreidingen in gebouwen in bezit van de vennootschap op januari en nog steeds in bezit op december . In de logistieke portefeuille zijn er in aankopen geweest in Tessenderlo, Puurs, Breda en Venlo. Er is eveneens geïnvesteerd in de verdere afwerking van Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics. In het kantorensegment is voor , miljoen aan investeringen gedaan in het project Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen. De investeringsuitgaven in de bestaande kantorenportefeuille van , miljoen betreen voornamelijk uitgaven met betrekking tot Greenhouse BXL, Woluwe Garden, Leuven en Intercity Business Park. In de logistieke portefeuille werd , miljoen geïnvesteerd in de bestaande portefeuille, voornamelijk in Genk, Roosendaal, Herentals Logistics en Herstal. ACTIVITEITENVERSLAG Vooruitzichten Met connect 1 , gelanceerd midden , heeft Intervest de strategische lijnen uitgezet voor de komende jaren: realiseren van een weldoordachte groei van van de reële waarde van de vastgoed- portefeuille, verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein-)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan nancieringszijde. Intervest zal deze aanpak in onverminderd verder implementeren met waardecreatie voor alle stakeholders, met in acht name van duurzaamheid en ESG op verschillende vlakken, gedragen door een klantgericht team. In de loop van zal Intervest haar lange termijn strategische en duurzame ambities na connect opnieuw in kaart brengen. . Investeringen en ontwikkelingspotentieel Intervest focust in beide segmenten op zowel toekomstig ontwikkelingspotentieel als toekomstbestendig moderniseren van de bestaande portefeuille Intervest engageert zich om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor de omgeving, sociale aspecten en goed bestuur. Daarbij wil de vennootschap wendbaar voordeel halen uit de respectievelijke investeringscycli en de onderliggende huurmarkt in logistiek en kantoren, de twee segmenten van de vastgoedportefeuille. In is van de bestaande portefeuille per pand een uitgebreide strategische analyse gebeurd. Deze analyse heeft duidelijk gemaakt welke panden aan de toekomstige verwachtingen en wijzigende noden van de gebruikers kunnen voldoen qua duurzaamheid en welzijn. Zo blijkt circa van de totale portefeuille toekomstbestendig en voor Intervest dus strategisch van aard. Zie persbericht dd. juni : “Intervest Oces & Warehouses stelt strategie connect voor”. Nederland - Venlo 〉 Archimedesweg Dit heeft tevens geleid tot een weloverwo- gen investerings-en herontwikkelingspro- gramma voor de bestaande portefeuille, dat in lijn met connect verder zal geïmplementeerd worden in en . In het logistiek vastgoed blijft de focus liggen op sites met multi- modale toegankelijkheid en een kritische omvang. In dit marktsegment is door schaarste en het toenemend belang van e-commerce, mede beïnvloed door de coronacrisis, een zekere oververhitting van de markt ontstaan, zowel in België als in Nederland. Aankopen van logis- tiek vastgoed worden duur waardoor Intervest meer evolueert richting projectontwikkelingen in eigen beheer of in samenwerking met partners en het eigen TeamIntervest. Bepaalde bestaande logistieke vastgoedsites zullen als gevolg van de strategische oefening herontwikkeld worden tot toe- komstbestendige logistieke panden met verwachte hogere herverhuurbaarheid. Daarnaast blijft Intervest investeren in logistiek vastgoed met toekomstig ontwikkelingspotentieel, zowel rondom bestaande locaties als op nieuwe locaties zodat nieuwe en bestaande logistieke clusters verder kunnen uitgebouwd worden. Mooie illustraties hiervan zijn in België de sites Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics, Puurs en in Nederland de sites Venlo en ‘s-Hertogenbosch. Voor het kantorensegment blijft Intervest qua investeringen streven naar het verwerven van kwaliteits- volle panden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie enerzijds en blijft anderzijds de nodige aandacht besteden aan het ‘futureproof’ upgraden van bestaande panden in de portefeuille. Kantoorgebouwen op een goede locatie, zeker in steden met een studentenpopulatie worden eerder schaars. Bovendien zijn eveneens door de coronacrisis in het kantorensegment tendensen waarneembaar die een invloed hebben op de toekomstige manier van werken, zoals de evolutie naar een gemengde werkomgeving. Er is duidelijk een toenemende nood aan exibiliteit en mobiliteit om plaats- en tijdsonaf- hankelijk te kunnen werken. Aan bedrijfszijde vertaalt zich dit in een nood aan grotere exibiliteit qua m en looptijden van contracten. Flexibiliteit in ruimtes, coworking en serviced oces worden de natuurlijke buers om dit eciënt te kunnen organiseren. Met het Greenhouse-concept, intussen succesvol gerealiseerd in Berchem, Diegem en Mechelen, biedt Intervest een adequaat antwoord op deze noden. Ook met het prestigieus kantoorrenovatieproject Greenhouse Collection aan de Singel in Antwerpen gaat Intervest beyond real estate. Voortbouwend op de succesvolle (lopende) herontwikkelingen van deze kantoorgebouwen, is wat Woluwe Garden betreft even- eens geopteerd voor de implementatie van het Greenhouse-concept met het ervaren TeamIntervest. Meer dan ooit blijkt de combinatie van een inspirerende kantooromgeving met een uitgebreide dienst- verlening de sleutel te zijn voor toekomstbestendige waardecreatie. Woluwe Garden zal herontwikkeld worden tot Greenhouse Woluwe Garden. Het herontwikkelingsproject is begin denitief opgestart met een verwachte oplevering begin . Het wordt steeds moeilijker om kwalitatief vastgoed, verhuurd op lange termijn, aan te kopen tegen een behoorlijk rendement. Intervest focust daarom verder op herontwikkelingen en investeringen in de vastgoedsegmenten logistiek en kantoren met toekomstig ontwikkelingspotentieel. Dit brengt met zich mee dat huurinkomsten enigszins vertraagd kunnen worden en niet onmiddellijk in de resultaten terug te vinden zullen zijn. Diegem 〉 Greenhouse BXL - coworking ACTIVITEITENVERSLAG . EPRA resultaat en brutodividend Kwalitatieve duurzame investeringen zullen resulteren in een groei van de huurinkomsten en vastgoedwaarde op lange termijn Intervest heeft de intentie om een brutodividend voor boekjaar op minimaal hetzelfde peil als voor boekjaar , namelijk , per aandeel, voorop te stellen. Dit betekent een bruto dividendrendement van , op basis van de slotkoers van het aandeel op december , die , bedraagt. Het voorziene brutodividend voor kan verhoogd worden indien de omstandigheden met betrekking tot de geplande investeringen en/of bijkomende verhuringen in de vastgoedportefeuille, die leiden tot een stijging van het EPRA resultaat, zulks mogelijk en opportuun maken. In lijn met de krijtlijnen van de connect-strategie zet Intervest in op het in huis houden van een gro- ter gedeelte van de waardeketting. Wat dus voornamelijk investeren inhoudt in eigen (her)ontwikkelingen. De reële waarde van de vastgoedportefeuille op december is sinds begin gegroeid met , waarvan als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen. Door de opstart van het herontwikke- lingsproject Greenhouse Woluwe Garden vallen deze huurinkomsten tijdelijk weg. Deze huurvermindering zal geen impact hebben op het verwacht EPRA resultaat van als gevolg van de eigen (her)ontwikke- lingen en acquisities die in al zullen bijdragen aan het EPRA resultaat. Op basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille en beschikbare informatie op moment van publicatie van dit Jaarverslag, verwacht Intervest een vergelijkbaar EPRA resultaat voor . De groei gekoppeld aan de strategische focus op eigen (her)ontwikkelingen zal beginnen renderen vanaf met een verwachte toename van het EPRA resultaat tegenover . Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het stra- tegisch groeiplan connect en behoudens onvoorziene omstandigheden (zoals mogelijke eecten van de coronacrisis en van de verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa). Herentals 〉 Herentals Green Logistics - Artist impression . Financiële kalender 2022 ma 14 Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2021 wo 27 > 15u00 Algemene vergadering aandeelhouders ma 7 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2022 wo 4 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2022 do 5 Ex dividend date vr 6 Record date dividend vanaf do 26 Uitbetaling dividend do 4 Halaarlijks nancieel verslag per 30 juni 2022 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMEIAPRMRTFEBJAN Mechelen › Intercity Business Park ACTIVITEITENVERSLAG Intervest op de beurs Marktkapitalisatie kent een toename van bijna tegenover miljoen beurskapitalisatie , beurskoers op jaareinde free oat KERNCIJFERS . Beursgegevens Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses is sinds genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel (INTO). Het aandeel is opgenomen in o.a. de beursindexen EPRA/NAREIT Developed Europe en EPRA/NAREIT Developed Europe REIT’s. Intervest noteert > 20 jaar op de beurs van Brussel. ISIN BE Zellik Exiten - gevel .. Evolutie van de beurskoers over jaar 30 25 20 € 15 Het aandeel van Intervest heeft op december het boekjaar afgesloten met een beurskoers van , ten opzichte van , op december . De gemiddelde beurskoers van het boekjaar bedraagt , ten opzichte van , in het boekjaar . Het aandeel heeft als laagste slotkoers , ( maart ) en als hoogste slotkoers , ( november en december ) genoteerd in . .. Beursprestatie ten opzichte van BEL in 130 100 110 120 80 90 70 Intervest Oces & Warehouses Bel . . . . . . . . . . . . (basis 100 op 04.01.2021) Het aandeel van Intervest heeft in gemiddeld beter gepresteerd dan de BEL . De ex-dividend date voor het dividend over boekjaar was op mei . Op 31 december 2021 bedraagt de marktkapitalisatie van Intervest € 742 miljoen. ACTIVITEITENVERSLAG .. Premie van de beurskoers t.o.v. nettowaarde en EPRA NTA over jaar 24 22 21 23 25 26 27 20 17 16 18 19 € Nettowaarde (reële waarde) EPRA NTAGemiddelde beurskoers Het aandeel van Intervest heeft gedurende het boekjaar met een premie genoteerd van gemiddeld ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) en ten opzichte van EPRA NTA. Op jaareinde december bedraagt de premie ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) van , en ten opzichte van EPRA NTA van ,. De nettowaarde is inclusief het dividend over boekjaar . .. Vergelijking Intervest met EPRA/NAREIT indexen - Total return 130 120 110 100 90 80 70 Intervest Oces & Warehouses FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg FTSE EPRA/NAREIT Eurozone . . . . . . . . . . . . (basis 100 op 31.12.2020) Tijdens heeft het aandeel van Intervest beter gepresteerd dan de FTSE EPRA/NAREIT Eurozone en de FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg. .. Verhandelde volumes Intervest 160 120 140 100 40 20 80 60 180 . . . . . . . . . . . . # in 1.000 De verhandelde volumes liggen in met een gemiddelde van . aan delen per dag hoger dan in (gemiddeld . stuks per dag). Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt de omloopsnelheid van het aandeel Intervest , op hetzelfde niveau als in (). Met KBC Securities en Bank Degroof Petercam is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandel baarheid van de aan delen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. Oevel , en luchtfoto ACTIVITEITENVERSLAG . Dividend en aandelen Op 31 december 2021 is de beurskoers van het Intervest aandeel € 28,20 waardoor het de aandeelhouders een bruto dividendrendement van 5,4% biedt. AANTAL AANDELEN .. .. .. Aantal aandelen op het einde van de periode .. .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. .. Free oat () BEURSGEGEVENS .. .. .. Hoogste slotkoers () , , , Laagste slotkoers () , , , Beurskoers op afsluitingsdatum () , , , Premie t.o.v. de reële nettowaarde () Gemiddelde beurskoers () , , , Verhandeld aantal aandelen per jaar . . .. .. Gemiddeld verhandeld aantal aandelen per dag . . . Omloopsnelheid van het aandeel () , , , GEGEVENS PER AANDEEL .. .. .. Nettowaarde (reële waarde) , , , EPRA NTA , , , Marktkapitalisatie (miljoen) Uitkeringspercentage () Brutodividend , , , Percentage roerende voorheng () Nettodividend , , , Brutodividendrendement () , , , Nettodividendrendement () , , , * De nettowaarde (reële waarde) stemt overeen met de nettowaarde zoals gedenieerd in artikel , ° van de GVV-Wet. . Aandeelhouders Per december is het volgende aandeelhouderschap bekend bij de vennootschap. Naam Aantal aandelen Datum transparantie- kennisgevingen op datum kennis- geving FPIM/SFPI (inclusief Belus Groep) Louizalaan -A, Brussel .. augustus , Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij nv/ Société Fédérale de Participations et d’Investissement S.A. (FPIM/SFPI) (moederonderneming van Belus Bank nv) Belus Verzekeringen nv .. Belus Bank nv Corona nv . Auxipar nv . Allianz Koenigingstrasse - München, Duitsland .. april , Allianz SE Allianz Benelux S.A. .. Patronale Group nv Belliardstraat , Brussel .. maart , Patronale Group nv Patronale Life nv .. Degroof Petercam Asset Management S.A. Guimardstraat , Brussel . maart , BlackRock East nd Street - New York, NY , U.S.A. . juni , BlackRock Asset Management Canada Ltd . BlackRock Asset Management Ireland Ltd . BlackRock Asset Management North Asia Ltd BlackRock Fund Advisors . BlackRock Fund Managers Ltd . BlackRock Institutional Trust Company, National Association . BlackRock International Ltd . Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel .. TOTAAL .. Aantal aandelen op basis van de transparantiekennisgevingen ontvangen tot en met december . Meegedeelde wijzigingen kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.be/nl/aandeelhoudersstructuur. ACTIVITEITENVERSLAG De free oat van het aandeel van Intervest bedraagt 85% op 31 december 2021. Transparantiekennisgevingen Intervest heeft in geen transparantiekennisgevingen ontvangen. De vorige en toekomstige kennisgevingen alsook de aandeelhoudersstructuur kunnen tevens geraad- pleegd worden op de website van Intervest onder de rubriek: Aandeelhoudersstructuur. https://www.intervest.be/nl/aandeelhoudersstructuur Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent () of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt. Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statu- taire drempel van drie procent (). De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze over- dracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels zoals bepaald hierboven. De noemer voor deze kennisgeving in het kader van de transparantiereglementering is een laatste keer gewijzigd op mei als gevolg van de kapitaalverhoging onder de vorm van een keuzedividend en de daarbij horende uitgifte van . nieuwe aandelen. Leuven 〉 Ubicenter 1 Algemeen 2 Bestuursorganen 3 Diversiteitsbeleid 4 Remuneratieverslag 5 Belangenconicten en overige regelgeving 6 Andere betrokken partijen CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Algemeen Nieuwe governance structuur sinds : duaal bestuur De buitengewone algemene vergadering van aan- deelhouders van Intervest heeft op mei de aanpassingen van de statuten van de vennootschap aan het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (‘WVV’) goedgekeurd. Eveneens is de keuze gemaakt voor een duaal bestuur dat bestaat uit een raad van toezicht enerzijds en een directieraad anderzijds in vervanging van het monistische systeem met een raad van bestuur en een directiecomité. De raad van toezicht is bevoegd voor het algemeen beleid en de strategie van de vennootschap en voor alle handelingen die op grond van het WVV en de statuten speciek worden voorbehouden aan hem. Daarnaast houdt hij toezicht op de directieraad. Ten minste eenmaal om de vijf jaar evalueert de raad van toezicht of de gekozen governance structuur nog steeds geschikt is, en zo niet, stelt hij een nieuwe governance structuur voor aan de algemene vergadering van de vennootschap. De directieraad oefent alle bestuursbevoegdheden uit die niet aan de raad van toezicht zijn voorbehou- den overeenkomstig het WVV en de statuten van de vennootschap. De raad van toezicht wordt bijgestaan en gead- viseerd door drie comités: een audit- en risico- comité, een benoemings- en remuneratiecomité en een investeringscomité. In is zowel de samenstelling van de raad van toezicht als van de directieraad gewijzigd. In de raad van toezicht is Ann Smolders benoemd tot voorzitster vanaf mei . Vervolgens is Marc Peeters in augustus gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht. Vanaf januari is Joël Gorsele toegetreden tot de directieraad als cio. Vincent Macharis heeft met ingang vanaf maart de functie van cfo opgenomen. Algemeen Overeenkomstig artikel : WVV en het koninklijk besluit van mei houdende aan- duiding van de na te leven code inzake deugdelijk bestuur door genoteerde vennootschappen, past Intervest vanaf januari als referentiecode de Belgische Corporate Governance Code (‘Code ’) toe, rekening houdend met de GVV- wetgeving. Deze Code is terug te vinden op de website van het Belgisch Staatsblad en op www.corporategovernancecommittee.be. De corporate governance principes van Intervest zijn door de raad van toezicht vastgelegd in een aantal richtlijnen: 〉 het Corporate Governance Charter 〉 het remuneratiebeleid 〉 het intern reglement van de directieraad 〉 de gedragscode 〉 de procedure voor het melden van onregelmatigheden 〉 het verhandelingsreglement. Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest beschrijft, is voor de laatste maal herzien in februari . Het Corporate Governance Charter, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.eu. De Code hanteert het 'pas-toe-of-leg- uitprincipe (“comply or explain”), waarbij afwij- kingen van de aanbevelingen moeten worden verantwoord. Op datum van dit Jaarverslag leeft Intervest de bepalingen van de Code na, behoudens voor wat betreft de hierna volgende principes. Principe . van de Code bepaalt dat de raad van toezicht minimaal leden dient te heb- ben die kwaliceren als onaankelijk overeen- komstig de criteria omschreven in principe .. Als gevolg van het overlijden van Jean-Pierre Blumberg, bestaat de raad van toezicht in de periode van oktober tot april uit leden, waarvan slechts kwaliceren als onaf- hankelijk overeenkomstig de criteria omschreven in principe . van de Code . Intervest wijkt hierdoor in deze periode af van principe . van de Code . Op de algemene vergadering van april is Ann Smolders benoemd tot lid van de raad van toezicht. Vervolgens is Marc Peeters gecoöpteerd als eveneens onaankelijk lid van de raad van toezicht sinds augustus . Hierdoor bestaat de raad van toezicht op december uit leden, waarvan kwaliceren als onaan- kelijk overeenkomstig de criteria omschreven in principe . van de Code . Principe . van de Code stelt dat de leden van de raad van toezicht een deel van hun remu- neratie in de vorm van aandelen van de vennoot- schap dienen te ontvangen. Intervest wijkt van dit principe af en vergoedt haar leden van de raad van toezicht niet in aandelen. Rekening houdend met de huidige bedragen van hun vergoedingen en met het onaankelijke karakter van een aantal leden van de raad van toe- zicht, is Intervest van oordeel dat de (gedeeltelijke) toekenning van een vergoeding in aandelen niet bijdraagt aan het behalen van de doelstellingen van de Code om deze leden van de raad van toezicht een langetermijnvisie te laten onder- schrijven. De strategie en het algemene beleid van Intervest en de manier waarop de vennootschap werkt, voldoet al aan de doelstelling van principe . van de Code , die gericht is op het bevorderen van waardecreatie op lange termijn en van een evenwicht tussen de wettige belangen en verwachtingen van de aandeelhouders en alle belanghebbenden. Deze principes zijn met name opgenomen in het Corporate Governance Charter dat door elk lid van de raad van toezicht wordt onderschreven. Principe . van de Code stelt dat de raad van toezicht een minimumdrempel van aandelen moet bepalen die aangehouden moet worden door de leden van de directieraad. Intervest wijkt af van dit principe en bepaalt geen minimumdrempel voor het aanhouden van aande- len door de leden van haar directieraad. Als open- bare GVV streeft Intervest ernaar om waarde te creëren voor haar stakeholders door het genere- ren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Het is deze strategie die operati- oneel uitgerold dient te worden door de leden van de directieraad. De onderliggende performantie- criteria aangaande de variabele verloning op lange termijn van de leden van de directieraad bevatten een duidelijke link met het creëren van stabiele langetermijnkasstromen, zodat Intervest de mening is toegedaan dat zij op deze wijze de leden van de directieraad reeds doet handelen met het perspectief van een langetermijnaan deelhouder. De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere nanciële instrumenten die ermee verbonden zijn. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Bestuursorganen Raad van toezicht Rol De vennootschap wordt geleid door een raad van toezicht die handelt als een college. De raad van toezicht dient te streven naar een duur- zame waardecreatie door de vennootschap, rekening houdend met zowel de legitieme belangen van aan- deelhouders als van andere stakeholders, middels: 〉 het bepalen van de strategie van de vennootschap 〉 het tot stand brengen van een doeltreend, verantwoordelijk en ethisch leiderschap 〉 het houden van toezicht op de prestaties van de vennootschap. Verantwoordelijkheden Strategie Wat zijn verantwoordelijkheden inzake strategie betreft, dient de raad van toezicht: 〉 de middellange- en langetermijnstrategie van de vennootschap goed te keuren, waarbij hij ook de bereidheid van de vennootschap goedkeurt om risico's te nemen teneinde deze strategische doelstellingen te behalen, dewelke gebaseerd zijn op voorstellen van de directieraad; hij zal deze tevens regelmatig evalueren 〉 de operationele plannen en de voornaamste beleidslijnen te bewaken, die ontwikkeld werden door de directieraad, om de goedgekeurde strategie van de vennootschap ten uitvoer te brengen en 〉 een bedrijfscultuur te verwezenlijken die de ondernemingsstrategie van de vennootschap ondersteunt en ethisch en verantwoordelijk gedrag bevordert. Leiderschap Wat zijn verantwoordelijkheden inzake leiderschap betreft, dient de raad van toezicht: 〉 de ceo te benoemen en te ontslaan; de raad van toezicht benoemt en ontslaat ook de andere leden van de directieraad in overleg met de ceo, rekening houdend met de nood aan een evenwichtige directieraad 〉 zich ervan te verzekeren dat er een opvol- gingsplan is voor de ceo en de andere leden van de directieraad, alsook dit plan periodiek te evalueren 〉 het remuneratiebeleid van de vennootschap vast te stellen voor de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad, op advies van het benoemings- en remuneratie- comité van de vennootschap, en rekening houdend met het algemeen remuneratiekader van de vennootschap 〉 de prestaties van de directieraad te evalueren 〉 de verwezenlijking van de strategische doelstel- lingen van de vennootschap ten opzichte van overeengekomen maatstaven- en doelstellingen te evalueren en 〉 voorstellen te doen aan de algemene vergade- ring tot benoeming of herbenoeming van de leden van de raad van toezicht en er zich van te verzekeren dat er een opvolgingsplanning is voor de leden van de raad van toezicht. Toezicht Wat zijn verantwoordelijkheden inzake toezicht betreft, dient de raad van toezicht: 〉 het kader van interne controle en risicobeheer, hetgeen werd voorgesteld door de directie- raad, goed te keuren en te beoordelen na implementatie 〉 de nodige maatregelen te nemen om de integri- teit en de tijdige openbaarmaking van de jaar- rekeningen van de vennootschap te verzekeren, alsook de tijdige openbaarmaking van andere relevante nanciële en niet-nanciële informatie, in overeenstemming met de geldende wetgeving 〉 in het Jaarverslag een geïntegreerde visie te bieden op de prestaties van de vennootschap en ervoor te zorgen dat dit verslag voldoende informatie bevat over kwesties van maat- schappelijk belang alsook relevante milieu- en sociale indicatoren 〉 ervoor te zorgen dat er een proces is voor de beoordeling van de naleving door de vennoot- schap van de geldende wetten en andere regel- geving, alsook voor de toepassing van interne richtlijnen hieromtrent 〉 een gedragscode goed te keuren ten aanzien van het leiderschap van de vennootschap alsook ten aanzien van de werknemers in termen van verant- woordelijk en ethisch gedrag en deze minimaal één keer per jaar opnieuw te evalueren en 〉 toezicht te houden op de prestaties van de externe audit en op de werking van de interne audit. Belangrijkste agendapunten van de vergaderingen van de raad van toezicht in De raad van toezicht heeft in het jaar maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van toezicht heeft vergaderd en beslist in zijn: 〉 goedkeuring van de kwartaal-, halaar- en jaarcijfers 〉 goedkeuring van de jaarrekeningen en de statu- taire verslagen 〉 goedkeuring van de budgetten 〉 bespreking van de vastgoedportefeuille (o.a. investeringen en desinvesteringen, huur- dersaangelegenheden, taxaties, e.d.) 〉 de kapitaalverhoging door uitgifte van een keuzedividend in het kader van het toegestaan kapitaal 〉 de wijziging van het Corporate Governance Charter ingevolge de implementatie van het duaal bestuursmodel die in dat kader voorgelegd dient te worden aan de algemene vergadering 〉 implementatie van het nieuwe remuneratiebeleid 〉 analyse en opvolging middellange- en langetermijnstrategie in kader van de connect-strategie 〉 samenstelling en evaluatie van de directieraad en raad van toezicht Werking De raad van toezicht vergadert telkens als het belang van de vennootschap dit vereist, tenminste viermaal per jaar of telkens als de voorzitter van de raad van toezicht of elk ander lid daarom verzoekt. De beraadslagingen en beslissingen van de raad van toezicht worden opgenomen in de notulen die na elke vergadering worden opgesteld door de secretaris van de vennootschap en ondertekend door de voorzitter van de raad van toezicht en de leden van de raad van toezicht die erom verzoeken. De notulen worden bewaard op het secretariaat van de vennootschap in een speciaal daartoe bestemd register. Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkel lid van de raad van toezicht de laatste vijf jaar: 〉 werd veroordeeld in verband met fraude- mis drijven 〉 in de hoedanigheid van lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan of als directielid, betrokken was bij een faillissement, surséances of liquidaties 〉 het voorwerp heeft uitgemaakt van ocieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties uitgesproken door wettelijke of toezicht- houdende autoriteiten, of door een rechterlijke instantie onbekwaam is verklaard om te handelen als lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsor- gaan van een uitgevende instelling of te handelen in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Tussen de leden van de raad van toezicht bestaan geen familiebanden tot de tweede graad. Berchem Greenhouse Antwerp - Boardroom met lounge CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Samenstelling De raad van toezicht bestaat uit minimaal drie leden en maximaal tien leden. De raad van toezicht streeft ernaar dat geen enkel individu of geen enkele groep van leden van de raad van toezicht het beslissingsproces kan domineren. In elk geval zullen minstens drie leden de status van onaankelijk lid hebben. Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel , van de GVV-Wet. De raad van toezicht is zodanig samengesteld dat er voldoende expertise aanwezig is over de verschil- lende activiteiten van de vennootschap, alsook een voldoende diversiteit in competenties, achtergrond, leeftijd en geslacht. De leden mogen niet meer dan vijf bestuursmanda- ten bekleden in beursgenoteerde vennootschappen. In overeenstemming met artikel : en : van het WVV zal tenminste één derde van de leden van de raad van toezicht van een ander geslacht zijn dan de overige leden de raad van toezicht. Samenstelling van de raad van toezicht in Adres Mandaat Hernieuwing Einde Aanwezigheid Ann Smolders Voorzitster, onaankelijk lid van de raad van toezicht Engelsestraat bus . Knokke-Heist België Eerste mandaat nvt April /* Johan Buijs Lid van de raad van toezicht IJsseldijk BD Krimpen a/d Ijssel Nederland Vierde mandaat April April / Jacqueline Heeren - de Rijk Onaankelijk lid van de raad van toezicht Stationsstraat Essen België Tweede mandaat April April / Marco Miserez Lid van de raad van toezicht Don Boscolaan Sint-Pieters-Woluwe België Eerste mandaat Coöptatie juli April / Marc Peeters Onaankelijk lid van de raad van toezicht Naalstraat Duel België Eerste mandaat Coöptatie augustus / Marleen Willekens Onaankelijk lid van de raad van toezicht Edouard Remyvest b Leuven België Tweede mandaat April April / * De algemene vergadering van aandeelhouders van april heeft Ann Smolders benoemd tot onaanke- lijk lid van de raad van toezicht. Bij besluit van de raad van toezicht is Ann Smolders vanaf mei benoemd als voorzitster van de raad van toezicht. ** Bij besluit van de raad van toezicht is Marc Peeters gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds augus- tus . De bekrachtiging van voormelde coöptatie en de herbenoeming zullen worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders van april . Ann Smolders is sinds mei voorzitster en onaankelijk lid van de raad van toezicht. Professionele loopbaan Ann Smolders, geboren in , behaalde aan de KU Leuven een licentie in de rechten en aan de UCL- IAG een master in management. Zij startte haar loopbaan in bij PwC in België waar ze in lid werd van de raad van bestuur en vennoot benoemd werd in . Ann Smolders heeft jaar ervaring opgedaan in diverse nanciële materies met een specialisatie in mergers & acquisities en de waardering van vennootschappen. Gedurende haar loopbaan bij PwC heeft zij ver- schillende leidinggevende functies uitgeoefend en een uitgebreide ervaring opgedaan in de vastgoed- sector in België en in een internationale context. Zij was gedurende jaar verantwoordelijk voor het leiden van het PwC-vastgoedteam en de verdere ontwikkeling van zijn activiteiten. Ann Smolders is gastdocent aan de KU Leuven en volgt de INSEAD-opleiding ‘International Directors Programme’. Lopende mandaten Voorzitster van de raad van toezicht, lid van het audit- en risicocomité en lid van het benoemings- en remuneratiecomité van Intervest (beursgenoteerd). Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Lid van de raad van bestuur van PwC (-) en lid van het executive committee van ULI België (-). Johan Buijs is niet-onaankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest sinds , waarnemend voorzitter van de raad van toezicht van okto- ber tot mei en voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité en van het investeringscomité. Professionele loopbaan Johan Buijs, geboren in , studeerde civiele techniek aan de Technische Universiteit Delft. Hij startte zijn loopbaan in als constructeur bij adviesbureau DBN Civiel Ingenieurs. Daarna was hij werkzaam als constructeur/projectleider bij Royal Haskoning en projectmanager en directeur bij DBN Rotterdam en directeur bij DBN infrastruc- tuur. Hij vervolgde zijn carrière als hoofd afdeling bouwzaken en, vanaf januari , als statutair directeur bij Wereldhave Management Holding bv. In werd Johan Buijs aangesteld als statutair directeur bij Wereldhave nv. In vervolgt hij zijn loopbaan bij NSI waar hij tot augustus als algemeen directeur leiding gaf. Momenteel is hij actief als ceo en co-founder van Spark Real Estate bv, co-founder van Vybes bv en aandeelhouder/bestuurder bij Easywatersupply (EW Supply bv). Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van commis- sarissen van Stadsherstel Historisch Rotterdam nv, lid van de raad van commissarissen van Matrix Innovation Centre. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A ANN SMOLDERS Voorzitster, onaankelijk lid van de raad van toezicht JOHAN BUIJS Lid van de raad van toezicht CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Jacqueline Heeren - de Rijk is sinds onaanke- lijk lid van de raad van toezicht van Intervest. Professionele loopbaan Jacqueline Heeren - de Rijk is geboren in . Zij volgde een aantal Logistiek en Transport gerela- teerde opleidingen, waaronder de opleiding tot Specialist Vervoer van Gevaarlijke Stoen bij de Stichting Scheepvaart en Transportonderwijs. Vanaf vervult zij de functie van directeur/ bestuurder bij Jan de Rijk nv, handelend onder de naam Jan de Rijk Logistics. Sinds is zij direc- teur bij Europand bv. Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht van Intervest (beurs- genoteerd). Vice-voorzitter van de sectorraad Stichting Nationale en Internationale Wegvervoer Organisatie (ZBO). Bestuurslid Multimodaal Coördinatie- en Adviescentrum Brabant. Lid van de Economic Board West Brabant. Lid Programmaraad Smartwayz. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Directeur Europand Eindhoven bv. Directeur Euroute Holding nv. Directeur Euroute Investments bv. JACQUELINE HEEREN - de RIJK Onaankelijk lid van de raad van toezicht MARCO MISEREZ Lid van de raad van toezicht Marco Miserez is niet-onaankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest sinds juli . Professionele loopbaan Marco Miserez, geboren in , behaalde in het diploma van handelsingenieur aan ICHEC Brussels Management School. Hij startte zijn loop- baan in als equity adviseur bij KBC Securities. In , vervolgt hij zijn loopbaan als portefeuil- lebeheerder bij Candriam. In april versterkt hij het Investments team van Belus Insurance als senior beheerder gespecialiseerd in aandelen. Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht van Intervest (beursge- noteerd), lid van de raad van bestuur van Technical Property Fund , lid van de adviesraad van imec.xpand. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A Marc Peeters is sinds augustus onaankelijk lid van de raad van toezicht. Professionele loopbaan Marc Peeters, geboren in , studeerde in aan de KU Leuven af als burgerlijk ingeni- eur bouwkunde. Na een bijkomende opleiding aan de Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen en een ociersopleiding in het Belgisch leger, startte hij zijn carrière meteen in de bouwsector. Tot zijn recente benoeming als ceo van Group S, een sociale/HR groep, is hij actief geweest bij verschillende bedrijven van de bouwgroep BAM Belgium waar hij de laatste jaren als executive director eindverantwoordelijk was voor Belux en de activiteiten in Parijs en als managing director tevens verantwoordelijk was voor de projectontwikkeling in België Lopende mandaten Onaankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur van de Confederatie Bouw. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Voorzitter raad van bestuur Group S. Lid van de raad van bestuur van Group S. MARC PEETERS Onaankelijk lid van de raad van toezicht Marleen Willekens is sinds onaankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest en voorzitster van het audit- en risicocomité. Professionele loopbaan Prof. dr. Marleen Willekens, geboren in , behaalde aan de Universiteit Gent een licentie in bedrijfseconomische wetenschappen () en startte daarna haar loopbaan in de nanciële sector als stagiaire bij de Bank Brussel Lambert. In besliste zij aan de slag te gaan in de acade- mische wereld wat leidde tot het behalen van een PhD in “industrial and business studies” aan de University of Warwick (Warwick Business School). Na het behalen van haar doctoraat werd zij in benoemd als jong docent aan de KU Leuven in de onderzoeksgroep Accountancy van de Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen waar zij sedert gewoon hoogleraar is. Van tot was zij hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg, en sedert is zij ook deeltijds professor Auditing aan de BI Norwegian Business School in Oslo. Marleen Willekens doceert o.m. auditing, nancial accounting, en nancieel management in de Gezondheidszorg, en geeft ook gastcolleges aan tal van buitenlandse universiteiten, in MBA- programma’s en executive programma’s. Zij is tevens auteur en co-auteur van diverse artikelen en boeken in het domein van auditing en accounting. In binnen- en buitenland ontving zij verscheidene awards voor haar onderzoek in dit domein. Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht, benoemings- en remuneratiecomité, en voorzitster van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur en voorzitster van het audit- comité van Aedica nv (beursgenoteerd). Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Voorzitster van de Nederlandstalige jury (NL) van het bekwaamheidsexamen voor bedrijfsrevisor (mandaat beëindigd in ). MARLEEN WILLEKENS Onaankelijk lid van de raad van toezicht CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Benoemingsprocedure De leden van de raad van toezicht worden benoemd voor een periode van maximum vier jaar door de algemene vergadering van de aandeelhou- ders. De statuten maken evenwel een benoeming voor een periode van zes jaar mogelijk. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. De mandaten kunnen driemaal vernieuwd worden. Een herbenoeming is geen automatisme. Voor een onaankelijk lid van de raad van toezicht bedraagt de maximumduur van de benoeming jaar. Een benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen. Het benoemingsproces wordt geleid door het benoemings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. De raad van toezicht doet vervolgens voorstellen tot (her)benoeming aan de algemene vergadering, die deze al dan niet zal goedkeuren. Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecri- teria en het competentieproel. In het geval van een nieuwe benoeming, vergewissen de voorzitter van de raad van toezicht en de voorzitter van de het benoemings- en remuneratiecomité zich ervan dat de raad van toezicht, alvorens de kandidatuur te overwegen, over voldoende informatie beschikt over de kandidaat. De keuze van de leden wordt bepaald op basis van de noodzakelijke geslachts- en andere diversi- teit en complementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals inte griteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvorming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invalshoeken). Een kandidaat moet zo goed mogelijk beantwoor- den aan de objectieve criteria en aan de vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB. De algemene vergadering van aandeelhouders stelt de leden van de raad van toezicht aan die ze selecteert uit de kandidaten die door de raad van toezicht worden voorgedragen. De benoeming van een nieuw lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet. De mandaten van de leden van de raad van toezicht zijn ad nutum herroepbaar. Indien de zetel van een lid van de raad van toezicht gedurende de zittings- termijn vacant wordt, zijn de resterende leden van de raad van toezicht bevoegd om voorlopig een lid van de raad van toezicht aan te duiden dat de termijn zal uitdoen mits bevestiging van het aldus gecoöpteerde lid van de raad van toezicht door de eerstvolgende algemene vergadering. Voorzitter van de raad van toezicht De raad van toezicht duidt een voorzitter onder zijn leden aan. De voorzitter neemt de leidende rol in alle initiatieven die bedoeld zijn om de goede werking van de raad van toezicht veilig te stellen en dit in een klimaat van vertrouwen en respect. De voorzitter is een persoon die erkend wordt omwille van zijn professionalisme, onaankelijk- heid van geest, coachende capaciteiten, het vermo- gen om consensus te bereiken, communicatieve en vergader- en managementvaardigheden. Aan het hoofd van de vennootschap wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen enerzijds de verantwoordelijkheid voor het organiseren, leiden en informeren van de raad van toezicht, wat toe- behoort aan de voorzitter van de raad van toezicht, en anderzijds de uitvoerende verantwoordelijkheid voor het leiden van de vennootschapsactiviteiten, wat toebehoort aan de ceo. De voorzitter dient een nauwe samenwerking met de ceo te onderhouden, waarbij hij de ceo ondersteunt en advies geeft, rekening houdend met de uitvoerende verantwoor- delijkheden van de ceo. De functies van voorzitter van de raad van toezicht en die van ceo mogen niet door één en dezelfde persoon worden uitgeoefend. De voorzitter zal toezien op de optimale samen- stelling van de raad van toezicht en geeft leiding aan de raad van toezicht. Hij geeft de aanzet tot de geregelde evaluatie van de doeltreendheid van de raad van toezicht en het beheer van de kalender van de vergaderingen. De voorzitter ziet erop toe dat de procedures in verband met de beraadslaging, het goedkeuren van resoluties en de uitvoering van de besluiten correct verlopen. Hij stimuleert een daadwerkelijke interactie tussen de raad van toezicht en de directieraad en zorgt voor een eectieve communicatie met de aandeelhouders en andere belangrijke stakeholders. Secretaris De raad van toezicht heeft Kevin De Greef aange- duid als secretaris van de vennootschap. De rol en de taken van de secretaris worden toegewezen door de raad van toezicht. De secretaris rappor- teert regelmatig aan de raad van toezicht omtrent de wijze waarop de procedures, regels en regle- menten van het Corporate Governance Charter van de raad van toezicht worden opgevolgd en nageleefd. De secretaris voert alle administratieve taken uit (dagorde, notulen, archivering, enz.) en zorgt ervoor dat alle nodige documenten correct worden opgesteld. De secretaris zorgt voor een eciënte informa- tiestroom in de raad van toezicht, tussen de raad van toezicht, de gespecialiseerde comités en de directieraad. Evaluatie Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van toezicht periodiek en minstens om de drie jaar zijn omvang, samenstelling, werking en doeltref- fendheid, alsook de interactie met de directieraad. Bij dit evaluatieproces zal men: 〉 beoordelen hoe de raad van toezicht functio- neert en geleid wordt 〉 nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken 〉 de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elke lid van de raad van toezicht bij de besprekin- gen en de besluitvorming beoordelen 〉 de samenstelling van de raad van toezicht beoor- delen in het licht van de gewenste samenstelling van de raad van toezicht 〉 de werking en de samenstelling van de gespecia- liseerde comités bespreken en 〉 de samenwerking en communicatie met de directieraad evalueren. Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van toezicht hieraan de gepaste oplossingen bieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van toezicht of een gespeci- aliseerd comité. Directieraad Rol en bevoegdheden Conform artikel : van het WVV en artikel . van de statuten van de vennootschap, bezit de directieraad de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig of dien- stig zijn tot verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap, met uitzondering van: 〉 de bestuursbevoegdheden die betrekking heb- ben op het algemeen en strategisch beleid van de vennootschap, dewelke voorbehouden zijn aan de raad van toezicht 〉 de bevoegdheden die door de GVV-Wet, door het GVV-KB of door de statuten voorbehouden zijn aan de raad van toezicht 〉 het goedkeuren van de jaarrekening en 〉 alle handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel : van het WVV. In het Corporate Governance Charter zijn bepaalde onderwerpen vastgelegd die de directieraad voor- afgaandelijk verplicht ter goedkeuring dient voor te leggen aan de raad van toezicht. Directieraad , van links naar rechts Joël Gorsele, Kevin De Greef, Vincent Macharis, Gunther Gielen CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Binnen de directieraad wordt de volgende interne bevoegdheidsverdeling vastgelegd: 〉 voorzitter of ook ceo genaamd ("chief executive ocer"), heeft een algemene en coördinerende bevoegdheid en is bevoegd voor de ontwikkeling van de strategie, staat tevens in voor de relatie met de aandeelhouders en draagt de eindver- antwoordelijkheid voor de public relations van de vennootschap 〉 de cfo ("chief nancial ocer") is bevoegd voor het nancieel beheer van de vennootschap 〉 de cio ("chief investment ocer") is bevoegd voor het actief asset management van het vast- goed van de vennootschap en haar perimeter- vennootschappen en dus voor de implementatie van de investerings- en desinvesteringsstrategie van de vennootschap 〉 de sgc (“general counsel & secretary gene- ral”) leidt het juridische departement (dat o.a. verantwoordelijk is voor het dagelijkse juridische beheer van de vennootschap en haar perimetervennootschappen alsook voor de juridische ondersteuning van de operationele activiteiten van de vennootschap) en is verant- woordelijk voor het algemene secretariaat van de vennootschap. Werking De directieraad vergadert tenminste éénmaal per maand, bijeengeroepen door de voorzitter, die een bijeenkomst kan vragen uit eigen beweging, of op het verzoek van tenminste twee leden van de directieraad. Ieder lid kan een verzoek indienen bij de voorzitter om een punt op de agenda te plaatsen. Bij het begin van elke vergadering zal de directie- raad de agenda goedkeuren. De vergaderingen van de directieraad worden in principe gehouden achter gesloten deuren. De directieraad kan slechts geldig beraadslagen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig is of vertegenwoordigd is. De directieraad beraadslaagt op basis van dossiers die alle nodige informatie bevatten om de beslis- singen te nemen, en waarvan elk lid vooraf een exemplaar kreeg. De beslissingen van de directieraad worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Overeenkomstig artikel van de statuten van de vennootschap en de GVV-Wet wordt de eectieve leiding van de vennootschap door de raad van toezicht aan de leden van de directieraad toever- trouwd. De regels in verband met de samenstelling en werking van de directieraad worden nader beschreven in het Intern reglement van de direc- tieraad van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op www.intervest.be. Samenstelling De directieraad is samengesteld uit minstens drie natuurlijke personen, die benoemd worden door de raad van toezicht als leden van de directieraad, op voorstel van het benoemings- en remuneratieco- mité. De leden van de directieraad mogen geen lid zijn van de raad van toezicht. Alle leden moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken zoals bepaald in de GVV-Wet. De leden van de directieraad worden beschouwd als eectieve leiders van de vennootschap over- eenkomstig de GVV-Wet. De leden worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbe- paalde duur. De raad van toezicht kiest een voorzitter (“ceo”) uit de leden van de directieraad die alle vergaderingen van de directieraad leidt. In is de directieraad als volgt samengesteld: 〉 Gunther Gielen, chief executive ocer, voorzitter van de directieraad (begin mandaat februari ) 〉 Vincent Macharis, chief nancial ocer (begin mandaat maart ) 〉 Joël Gorsele, chief investment ocer (begin mandaat januari ) 〉 Kevin De Greef, general counsel & secretary general (begin mandaat augustus ) 〉 Inge Tas, chief nancial ocer (begin mandaat , einde februari ) Zie persbericht dd. februari : “Intervest benoemt nieuwe chief nancial ocer”. Zie persbericht dd. november : “Intervest benoemt nieuwe chief investment ocer”. Zie persbericht dd. september : “Intervest Oces & Warehouses verwelkomt nieuwe leden in raad van toezicht en directieraad”. Zie persbericht dd. september : “Intervest Oces & Warehouses en Inge Tas, chief nancial ocer, beëindigen samenwerking”. Gunther Gielen is chief executive ocer en voorzitter van de directieraad van Intervest sinds februari . Professionele loopbaan Gunther Gielen, geboren in , behaalde aan de KU Leuven een diploma handelsingenieur en ver- volgens een master of Finance aan de Universiteit Antwerpen. Van tot was hij analist geavanceerde nanciële producten en derivaten bij Bacob. Van tot was hij equity analist bij Artesia Banking Corporation. Van tot was hij bij Dexia Bank senior risk manager equities en real estate en vervolgens van tot principal risk manager ALM equities en real estate. Van tot was hij head of expertise center risk management equities en real estate bij Dexia conso (later Belus conso). Van tot was hij head of portfolio management bij Belus Insurance Invest nv. Van mei tot januari vervulde hij de functie van afgevaardigd bestuurder bij Belus Insurance Invest nv. Lopende mandaten Voorzitter van de raad van bestuur van Genk Green Logistics (IGGV) en bestuurder van verschillende andere dochterondernemingen van Intervest. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Lid van de raad van bestuur van Intervest (beurs- genoteerd), voorzitter van het directiecomité en lid van de raad van bestuur van Capline nv, lid van de raad van bestuur van Technical Property Fund SPPICAV, lid van de raad van bestuur van Coquelets SA, lid van de raad van bestuur van Legros-Renier Les Amarantes Seigneurie de Loverval SA, lid van de raad van bestuur van LFB SA, zaakvoerder van Immo Malvoz sprl, lid van de raad van bestuur van Immo Zeedrift nv, lid van de raad van bestuur van L’Economie Populaire scrl, lid van de raad van bestuur van ImmoActivity SA, lid van de raad van bestuur van Internance cvba, zaakvoerder van Oco Immo bvba, lid van de raad van bestuur van De Haan Vakantiehuizen nv en van SunParks De Haan nv, zaakvoerder van Immo Trèes sprl. Aantal aandelen in bezit jaareinde . Vincent Macharis is lid van de directieraad en chief nancial ocer van Intervest sinds maart . Professionele loopbaan Vincent Macharis, geboren in , behaalde aan de UG (Universiteit Gent) in een master in de economische wetenschappen. Tijdens zijn loop- baan vulde hij zijn opleidingen aan met een diploma in algemeen management van INSEAD Business School (Fontainebleau en Singapore) in en in met het digital strategy programma van Vlerick Business School, Gent. Hij is actief geweest in meerdere sectoren en bedrijven op het vlak van nance & administration bij beurs- en niet-beurs- genoteerde bedrijven o.m. in het vastgoed. Lopende mandaten N/A Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A GUNTHER GIELEN Chief executive ocer, voorzitter van de directieraad VINCENT MACHARIS Chief nancial ocer, lid van de directieraad CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING KEVIN DE GREEF General counsel & secretary general, lid van de directieraad Joël Gorsele is lid van de directieraad en chief investment ocer van Intervest sinds januari . Professionele loopbaan Joël Gorsele, geboren in , behaalde aan de KU Leuven (campus Brussel) een master bedrijfs- economie en vervolgens een master in real estate management (MRE) aan de Antwerp Management School. Tot zijn aanstelling bij Intervest was hij als investment manager aan de slag bij Redevco Fund management, in het kantoor in London en bekleedde hij er verscheidene Pan-Europese mandaten. In die periode volgde hij het real estate programma aan de Saïd Business School van de Oxford University. Hij groeide door vanuit Redevco Belgium en was eerder aan de slag bij Petercam (het huidige Degroof Petercam), Deloitte Real Estate en daaraan voorafgaand bij Deloitte audit. Van tot was hij eveneens bestuurder bij de Real Estate Society (RES VZW - MRE alumni), waarvan de laatste vijf jaar als penningmeester. Lopende mandaten N/A Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A Kevin De Greef is lid van de directieraad en general counsel & secretary general van Intervest sinds augustus . Professionele loopbaan Kevin De Greef, geboren in , behaalde aan de KU Leuven een master in de moderne geschiedenis (), meteen aangevuld eveneens aan de KU Leuven met een master in de bedrijfseconomie (ma-na-ma) () en een master in de inter- nationale betrekkingen en conictbeheersing (ma-na-ma) (), waarvan een gedeelte via het Erasmusuitwisselingsprogramma aan het Institut d’Etudes Poltiques de Paris. Als werkstudent behaalde hij vervolgens aan de VU Brussel een mas- ter in de rechten (). In voltooide hij het postgraduaat vastgoedkunde aan de KU Leuven. In startte Kevin zijn loopbaan in het kantoor van gerechtsdeurwaarder Vandenbosch te Halle. Vanaf was hij actief als advocaat binnen de afdeling Real Estate bij DLA Piper (kantoor Brussel) waar hij zich toelegde op de vastgoedsector met bijzondere aandacht voor corporate real estate transacties, terbeschikkingstelling van vastgoed in het algemeen, capital market transacties en alle aspecten die verband houden met de Belgische REITs (de vroegere vastgoedbevaks en de gere- glementeerde vastgoedvennootschappen). In september heeft hij Intervest vervoegd als legal counsel. Lopende mandaten Bestuurder van verschillende dochterondernemin- gen van Intervest. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A JOËL GORSELE Chief investment ocer, lid van de directieraad Evaluatie Het is de taak van de directieraad om de nodige informatie voor te bereiden en te presenteren aan de raad van toezicht zodat deze laatste op zijn beurt de aandeelhouders op een geschikte manier kan inlichten. Bij dit evaluatieproces zal de raad van toezicht: 〉 beoordelen hoe de directieraad functioneert en geleid wordt 〉 nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken 〉 de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elk lid van de directieraad bij de besprekingen en besluitvorming beoordelen en 〉 de samenwerking met de raad van toezicht evalueren. Benoemingsprocedure De leden van de directieraad worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbepaalde duur, behoudens uitdrukkelijke afwijking door de raad van toezicht. De mandaten van de leden van direc- tieraad zijn ad nutum herroepbaar. Het benoemingsproces wordt geleid door het benoemings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecriteria en het competentieproel. De keuze van de leden wordt bepaald op basis van complementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals integriteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvor- ming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invalshoeken). Een kandidaat moet beantwoorden aan de objectieve criteria en aan de vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB. De benoeming van een nieuw lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet. Comités van de raad van toezicht De raad van toezicht wordt bijgestaan door drie comités die zijn samengesteld uit leden van de raad van toezicht van de vennootschap: het audit- en risicocomité, het benoemings- en remuneratie- comité en het investeringscomité. Bij besluit van de raad van toezicht is Ann Smolders toegetreden tot het audit- en risicocomité met ingang vanaf mei . Audit- en risicocomité Samenstelling Het audit- en risicocomité is een adviserend subcomité van de raad van toezicht, samengesteld uit minstens drie leden van de raad van toezicht. Ten minste één lid van het audit- en risicocomité is een onaankelijk lid van de raad van toezicht. Deze onaankelijke leden van de raad van toezicht die- nen te voldoen aan de negen onaankelijkheidscri- teria van artikel : van het WVV en van artikel . van de Code . Leden van de directieraad kunnen geen lid zijn van het audit- en risicocomité. De leden van het audit- en risicocomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het audit- en risicocomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. De voorzitter van het audit- en risicocomité wordt benoemd door de leden van het comité. De leden van het audit- en risicocomité moeten deskundig zijn. Het onaankelijke lid van het comité moet individueel onderlegd zijn op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast moet het audit- en risicocomité collectief deskundig zijn. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest en op het gebied van boekhouding en audit. Het bewijs van die collectieve en individuele deskundigheid moet blijken uit het Jaarverslag van het bestuursorgaan. In het audit- en risicocomité zetelen in : 〉 Marleen Willekens (voorzitster, aanwezigheid: /) 〉 Jacqueline Heeren – de Rijk (aanwezigheid: /) 〉 Marco Miserez (aanwezigheid: /) 〉 Ann Smolders (aanwezigheid /) De looptijd van hun benoeming in het audit- en risicocomité is niet gespeciceerd maar valt samen met de termijn van het lid van de raad van toezicht. Werking Het audit- en risicocomité vergadert minstens vier keer per jaar voorafgaand aan de vergadering van de raad van toezicht. Het comité brengt bij de raad van toezicht geregeld verslag uit over de uitoefening van zijn taken, en in ieder geval wanneer de raad van toezicht de jaarrekening, de gecon- solideerde jaarrekening en, in voorkomend geval, de voor publicatie bestemde verkorte nanciële overzichten opstelt. Alle vergaderingen van het audit- en risicocomité worden bijgewoond door de ceo en de cfo. In over- CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING leg met de cfo stelt de voorzitter van het audit- en risicocomité de agendapunten op van elke vergade- ring van het audit- en risicocomité. De directieraad is verplicht om alle nodige informatie te leveren. De directieraad of één van zijn leden kan aan de voorzitter van het audit- en risicocomité vragen om een punt op de agenda van het comité te zetten. De besluiten en adviezen van het audit- en risico- comité worden met meerderheid van stemmen genomen. Bij staking van stemmen is de stem van de voorzitter beslissend. De secretaris van het comité is de secretaris van de vennootschap. De secretaris is ook verant- woordelijk voor het secretariaat van het audit- en risicocomité en het opstellen van de notulen van zijn vergaderingen. Deze bevatten de verschillende standpunten die tijdens de vergadering werden geformuleerd en de denitieve positie die het comité heeft ingenomen. Het audit- en risicocomité evalueert jaarlijks zijn eigen interne werking en samenstelling en rappor- teert daarover aan de raad van toezicht. Taken Het audit- en risicocomité staat de raad van toezicht bij in de uitvoering van zijn toezicht en controle- verantwoordelijkheden en formuleert aanbevelin- gen betreende de volgende materies: 〉 toezicht op de interne controle (risicobeheer en compliance) 〉 bestudering en beoordeling van de interne audit 〉 beoordeling en monitoring van de externe audit 〉 monitoring van de nanciële rapportering 〉 monitoring van de wettelijke bepalingen en administratieve procedures. Het audit- en risicocomité heeft in het jaar zes maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in zijn: 〉 de bespreking van de kwartaal-, halaar- en jaarcijfers 〉 de analyse van de jaarrekeningen en de statu- taire verslagen 〉 de bespreking van de budgetten 〉 de monitoring van de wettelijke controle van de (geconsolideerde) jaarrekening en de analyse van de aanbevelingen van de commissaris 〉 de analyse van de doeltreendheid van de interne controlemechanismen en het risico- beheer van de vennootschap 〉 de monitoring van de interne audit. Het comité rapporteert zijn bevindingen en aan- bevelingen rechtstreeks aan de raad van toezicht. Jacqueline Heeren - de Rijk is benoemd tot mei in het benoemings- en remuneratiecomité. Bij besluit van de raad van toezicht is Ann Smolders toegetreden tot het benoemings- en remuneratiecomité met ingang vanaf mei . Benoemings- en remuneratiecomité De vennootschap heeft beslist om het benoemings- en remuneratiecomité te combineren op grond van principe . van de Code . Samenstelling Het benoemings- en remuneratiecomité is samen- gesteld uit ten minste drie leden van de raad van toezicht. Al zijn leden moeten leden van de raad van toezicht zijn, waarvan een meerderheid onaanke- lijke leden van de raad van toezicht. De voorzitter van het benoemings- en remuneratie- comité is ofwel de voorzitter van de raad van toe- zicht, ofwel een ander lid van de raad van toezicht. De leden van het benoemings- en remuneratiecomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik wor- den afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het benoemings- en remuneratiecomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. In het benoemings- en remuneratiecomité zetelen in : 〉 Johan Buijs (voorzitter, aanwezigheid: /) 〉 Marleen Willekens (aanwezigheid: /) 〉 Jacqueline Heeren – de Rijk (aanwezigheid: /) 〉 Ann Smolders (aanwezigheid: /) Werking Het benoemings- en remuneratiecomité komt samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen en ten minste tweemaal per jaar. De vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité. Elk lid van het benoemings- en remuneratiecomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen. Het aanwezigheidsquorum voor een vergadering wordt gehaald indien ten minste twee van de leden die vergadering bijwonen. De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van de stemmen. Het comité kan andere personen uitnodigen om zijn vergaderingen bij te wonen. Geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad woont de vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité bij waarop zijn eigen vergoeding wordt besproken en geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad mag betrokken zijn bij een beslissing betreende zijn eigen remuneratie. Het benoemings- en remuneratiecomité contro- leert minstens om de twee of drie jaar zijn eigen werkingswijze en doeltreendheid. Het brengt over zijn evaluatie verslag uit bij de raad van toezicht en legt hem eventueel wijzigingsvoorstellen voor. Taken Het benoemings- en remuneratiecomité doet aanbevelingen op het vlak van de benoeming en de remuneratie van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, met inbegrip van de voorzit- ter en de ceo. Het comité doet meer in het bijzonder voorstellen aan de raad van toezicht omtrent het remunera- tiebeleid voor leden van de raad van toezicht en de directieraad, de jaarlijkse evaluatie van de presta- ties van de directieraad en de verwezenlijking van de ondernemingsstrategie op basis van overeenge- komen prestatiemaatstaven en -doelstellingen. Het benoemings- en remuneratiecomité leidt het (her)benoemingsproces van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad. Het benoemings- en remuneratiecomité heeft in het jaar vijf maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in zijn: 〉 aanbevelingen op vlak van benoemingen en remuneratie van de leden van de raad van toezicht 〉 advisering en monitoring van het remuneratiebeleid 〉 voorstelling van de individuele remuneratie van de leden van de directieraad 〉 aanbevelingen op vlak van de selectie, benoemingen en remuneratie inzake nieuw lid directieraad Investeringscomité Samenstelling Het investeringscomité is samengesteld uit min- stens twee leden van de raad van toezicht. Minstens één lid van het investeringscomité moet een onaf- hankelijk lid van de raad van toezicht zijn. De voorzitter van het investeringscomité wordt benoemd door en onder de leden van het investeringscomité. In het investeringscomité zetelen in : 〉 Johan Buijs (voorzitter, aanwezigheid: /) 〉 Jacqueline Heeren – de Rijk (aanwezigheid: /) 〉 Marco Miserez (aanwezigheid: /) 〉 Marc Peeters (aanwezigheid: /) Marc Peeters werd gecoöpteerd tot lid van de raad van toezicht met ingang vanaf augustus . Werking Het investeringscomité komt zo vaak samen als zijn doeltreende werking dit vereist en minstens één maal per kwartaal. De vergaderingen van het investeringscomité wor- den in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het investeringscomité. Elk lid van het investe- ringscomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen. Leden van de directieraad (die geen lid zijn van het comité) zullen steeds uitgenodigd worden om comitévergaderingen bij te wonen om relevante informatie en inzichten aan te dragen die betrek- king hebben op hun verantwoordelijkheid. De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van de stemmen. Na elke comitévergadering ontvangt de raad van toezicht desgevallend via de secretaris een verslag over de besproken bevindingen en aanbevelingen alsook een mondelinge feedback hierover in de volgende vergadering van de raad van toezicht. De evaluatie van de prestaties van de (i) leden en (ii) de werking van het investeringscomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de leden onderling en (ii) anderzijds door de voltallige raad van toezicht. Na de evaluatie doet het investeringscomité aanbe- velingen aan de raad van toezicht met betrekking tot eventuele wijzigingen. Taken De raad van toezicht heeft een investeringscomité opgericht met het oog op het verkrijgen van profes- sioneel advies in investeringsdossiers. Het investeringscomité bereidt de investerings- en desinvesteringsdossiers voor de raad van toezicht voor en adviseert de raad van toezicht en de directieraad inzake de verwerving en de vervreemding van vastgoed en/of overnames van vastgoedvennootschappen. Het investeringscomité heeft in het jaar negen maal vergaderd. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Diversiteitsbeleid Diversiteit in al haar aspecten (cultuur, geslacht, taal, beroepservaring, enz.), gelijke kansen en respect voor menselijk kapitaal en mensenrechten zijn inherent aan de bedrijfscultuur van Intervest. Het bedrijf is ervan overtuigd dat deze waarden bijdragen tot evenwichtige interacties, een verrijkte visie en reectie, tot innovatie en een optimale werkomgeving. Bij de samenstelling van de raad van toezicht en de directieraad wordt gestreefd naar complementariteit qua vaardigheden, kennis, ervaring en naar diversiteit van opleiding, kennis, geslacht, leeftijd, ervaring, nationaliteit, enz. Dit vertaalt zich in een evenwichtige samenstelling van de raad van toezicht in termen van vaardigheden, kennis en ervaring. De leden van de directieraad vormen eveneens een evenwichtig team, met voor elk de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Dat komt duidelijk naar voren uit het curriculum vitae van elk van de leden, voorgesteld in de corporate governance verklaring. De samenstelling van een raad van toezicht bestaande uit drie vrouwen en drie mannen voldoet bovendien aan de wettelijke bepalingen inzake genderdiversiteit (artikel : en : WVV). De Intervest gedragscode onderstreept daarenboven het belang van deze waarden ten aanzien van alle medewerkers en kan geraadpleegd worden op www.intervest.eu. De manier waarop Intervest omgaat met al haar stakeholders kent een stevig fundament van volgende belangrijke waarden: 'professioneel en ondernemend', 'gedreven en enthousiast', 'integer en respectvol' en 'samen en in team'. Raad van toezicht Remuneratieverslag Dit betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities. . Inleiding 2021: belangrijke mijlpalen in groeistrategie #connect2022 bereikt door strategische verhuringen en duurzame waardecreatie: 〉 EPRA resultaat per aandeel bedraagt , voor , een toename van in vergelijking met 〉 Een organische groei van de huurinkomsten met tegenover 〉 Een toename in de bezettingsgraad: ›› Van de totale vastgoedportefeuille met tot ›› Van de logistieke portefeuille met tot 〉 Een toename in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met miljoen of ten opzichte van jaareinde In dit remuneratieverslag voor prestatiejaar rapporteert de raad van toezicht van Intervest, na voorstellen ontvangen te hebben van het benoemings- en remuneratiecomité, overeenkomstig artikel : WVV, over de remuneratie van en de toepassing van het remuneratiebeleid op de individuele leden van de raad van toezicht en van de directieraad. De werkelijke prestaties van de leden van de directieraad tegenover de vooropgestelde doelstellingen worden eveneens weergegeven. Dit verslag heeft betrekking op de periode van januari tot en met december . Dit remuneratieverslag vormt een speciek onderdeel van de Corporate governance verklaring van Intervest en zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt op april . Tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van vorig jaar keurde van de aanwezige stem- men het remuneratieverslag over goed. Intervest zet zich in voor een open en transparante dialoog met haar aandeelhouders over de remuneratie alsook over andere governance aangelegenheden en heeft de feedback mee opgenomen in de voorbereiding van dit remuneratieverslag over . Voor het prestatiejaar verwacht Intervest geen signicante wijzigingen in de bepalingen van de remuneratievergoedingen voor haar leden van de raad van toezicht en van de directieraad. In zal het benoemings- en remuneratiecomité zich buigen over de vastlegging van de variabele ver- goedingen op lange termijn voor de leden van de directieraad voor de nieuwe driejarige referentieperiode die zal lopen van januari tot en met december . CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING . Toepassing van het remuneratiebeleid in Het remuneratiebeleid van Intervest is goedgekeurd door de raad van toezicht die heeft plaatsgevonden op februari en is vastgesteld en goedgekeurd door de jaarlijkse algemene vergadering van aan- deelhouders op april met een meerderheid van van de aanwezige stemmen. Dit beleid is van toepassing sinds januari . Het remuneratiebeleid van Intervest is consulteerbaar op de website van Intervest. Leden van de raad van toezicht Volgens de beleidsvoorwaarden ontvangen de leden van de raad van toezicht een vaste jaarlijkse ver- goeding en zitpenningen toegekend per bijgewoonde vergadering, terwijl de leden van de comités enkel zitpenningen per bijgewoonde vergadering ontvangen. Het aantal zitpenningen per lid van de raad van toe- zicht is beperkt per jaar en per comité. De vergoedingen van de leden van de raad van toezicht zijn goedge- keurd door de algemene vergadering van aandeelhouders van april en zijn als volgt samengesteld. Raad van toezicht Comités Voorzitter Lid Voorzitter of lid Audit- en risicocomité Benoemings- en remuneratie -comité Investe- ringscomité Vaste vergoeding (in ) . . nvt nvt nvt Zitpenning (in ) . . . . . Maximale zitpenningen (in ) . . . . . Met de leden van de raad van toezicht is geen enkele arbeidsovereenkomst gesloten en er is geen opzeg- gingsvergoeding van kracht. De vergoeding van de leden heeft geen rechtstreekse of onrechtstreekse band met de door de vennootschap uitgevoerde verrichtingen. De leden van de raad van toezicht ont- vangen geen prestatiegebonden vergoedingen zoals bonussen en incentives voor de lange termijn, geen aandelen gerelateerde vergoeding, noch voordelen in natura of pensioenvoorzieningen. Een specieke vergoeding kan toegekend worden aan de leden van de raad van toezicht in geval van bijzondere opdrach- ten opgelegd door de raad. Het remuneratiebeleid is opgemaakt in overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV), met de wet van mei betreende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen en met de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code. Leden van de directieraad Overeenstemmend met het remuneratiebeleid bestaat de totale vergoeding van de leden van de directie- raad uit volgende elementen. ELEMENT - Basisvergoeding Werking en prestatiecriteria Bij het bepalen van het vergoedingsniveau wordt rekening gehouden met de individuele rollen, verantwoordelijkheden en vaardigheden. ELEMENT - Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard Werking en prestatiecriteria De meeste leden van de directieraad komen in aanmerking voor het ontvangen van risicovoor- zieningen en voordelen van alle aard in lijn met het remuneratiebeleid van Intervest, dewelke hoofdzakelijk een bedrijfswagen en een bedrijfsleidersverzekering omvatten. De bedrijfsleidersver- zekering kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit. ELEMENT - Variabele vergoeding voor de korte termijn Werking Eén jaar variabele BONUSVERGOEDING IN Drempel prestatie Maximum prestatie ceo . cfo . cio . sgc . De variabele vergoeding voor de korte termijn zal jaarlijks door de raad van toezicht, na advies van het benoemings- en remuneratiecomité, vastgelegd en geëvalueerd worden. Prestatiecriteria De variabele bezoldiging voor de korte termijn is gelinkt aan: collectieve prestatiecriteria die kwantitatief en bedrijfsspeciek gedreven zijn: het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille, het EPRA EPS, de bezettingsgraad, openstaande handelsvorderingen en gebudgetteerde huurinkomsten uit verhuurtrans- acties; de berekeningen van het operationeel resultaat en de EPRA worden gecorrigeerd met de inkomsten en kosten gerelateerd aan acquisities, desinvesteringen en éénmalig ontvangen verbrekingsvergoedingen. individuele prestatiecriteria die niet-nancieel gedreven zijn; voor de ceo hebben deze individuele criteria betrekking op de bedrijfsstrategie, organisatie, governance en bedrijfscultuur, waar deze voor de andere leden van de directieraad betrekking hebben op specieke objectieven voor de functies in kwestie. 70% 30% Collectief VARIABELE VERGOEDING VOOR DE KORTE TERMIJN Individueel CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING ELEMENT - Variabele vergoeding voor de lange termijn Werking De variabele vergoeding voor de lange termijn wordt om de drie jaar toegekend en vastgelegd door de raad van toezicht, na advies van het benoemings- en remuneratiecomité. Voor de leden van de directieraad die nieuw in positie gekomen zijn in de loop van de referentieperiode, wordt een pro-rata vergoeding toegekend. Periode - Vergoeding bij drempel prestatie MAXIMALE BONUSVERGOEDING LANGE TERMIJN IN Bij volledig periode in positie Pro rata volgens periode nieuw in positie ceo . . cfo . . cio . . sgc . . Prestatiecriteria De variabele vergoeding voor de lange termijn is gelinkt aan collectieve en objectief meetbare prestatiecriteria (zowel nancieel als niet-nancieel): collectieve prestatiecriteria gelinkt aan de groeistrategie connect gebaseerd op vier nauw verbonden pijlers: waardecreatie, duurzaamheid, klantgerichtheid en TeamIntervest #connect 2022 Waardecreatie #TeamIntervest Duurzaamheid Klantgerichtheid WAARDECREATIE DUURZAAMHEID groei reële waarde vastgoedporte- feuille groei EPRA resultaat per aandeel Toename in gemiddelde huurperiode: jaar Looptijd schulden verlengen elektriciteitsverbruik uit duurzame bronnen logistiek vastgoed uitgerust met fotovol- taïsche installaties vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good’-gecerticeerd TEAMINTERVEST KLANTGERICHTHEID Streven naar duurzame motivatie bij haar medewerkers Aantrekken en behouden van professio- nele medewerkers Verbeteren klantentrouw door verhogen totaal aantal jaar als huurder Opstarten meten NPS (Net Promotor Score), een indicatie van tevredenheid en loyauteit Zie persbericht dd. juni : “Intervest Oces & Warehouses stelt strategie connect voor”. Prestatiecriteria collectief prestatiecriterium gelinkt aan de aandeelhouderswaardecreatie van Intervest op lange termijn: I. Dit prestatiecriterium zal toegewezen worden naargelang het resultaat van de relatieve TSR (Total Share Return) performantie. De relatieve TSR performantie zal op basis van ranking van performantie van Intervest binnen de peer groep worden bepaald over een periode van drie jaar. De TSR zal zowel in het begin als einde van de periode gemeten worden op basis van een gemiddelde over de laatste handelsdagen. II. De samenstelling van de TSR peer groep reecteert de markt waartegen Intervest competitief is op het vlak van investeerders in het aandeel. Er wordt enerzijds gekeken naar het bedrijfsproel (industrie, geograsche focus en omvang) en anderzijds naar het risicoproel / gedrag van het aandeel (volatiliteit van de aandelenkoers, dividend yield, correlatie van het aandeel met andere aandelen). TSR PEER GROEP INTERVEST Alstria AG NSI nv Conimmo nv Bemmo nv WDP nv Montea nv 50% 50% Groeistrategie #connect2022 VARIABELE VERGOEDING VOOR DE LANGE TERMIJN Aandeelhouderswaardecreatie ELEMENT - Vertrekvergoeding Werking Bij beëindiging van het mandaat van een lid van de directieraad door de raad van toezicht van Intervest, bedraagt de opzegvergoeding de tegenwaarde van maanden vaste vergoeding, tenzij andere toepasselijke wettelijke dwingende bepalingen vereisen dat een hoger aantal maanden wordt toegepast of behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoe- ding verschuldigd is. ELEMENT - Pensioen Werking Intervest voorziet in een competitieve vergoeding qua pensioen. In geval deze wordt aangeboden, gebeurt dit in lijn met competitieve marktpraktijken en aan de hand van een systeem van vaste bijdragen. Formele beleidslijnen bepalen de representatieve waarde van deze pensioenvoorzieningen. ELEMENT - Contract Werking De leden van de directieraad worden benoemd voor onbepaalde duur. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING ELEMENT - Terugvorderingsrechten (clawback) Werking Dit clawback-mechanisme staat Intervest toe om een variabele remuneratie geheel of gedeeltelijk terug te vorderen van de begunstigde tot één jaar na uitbetaling ervan indien in die periode blijkt dat de uitbetaling heeft plaatsgevonden op basis van onjuiste informatie over het bereiken van de aan de variabele remuneratie ten grondslag liggende prestatiedoelstellingen of over de omstan- digheden waarvan de variabele remuneratie aankelijk was gesteld en dat dergelijke onjuiste informatie bovendien te wijten is aan fraude door de begunstigde. ELEMENT - Minimumdrempel aandelen Werking Intervest wijkt af van principe . van de Code doordat er aan de leden van de directie- raad niet wordt aanbevolen om een minimumdrempel aandelen van Intervest aan te houden. De vennootschap is van mening dat door middel van de onderliggende performantiecriteria bij de variabele beloning reeds voldoende een link wordt gelegd met de langetermijnbelangen. De context hieromtrent wordt uitgebreid uiteengezet in de Corporate governance verklaring in het jaarverslag. De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere nanciële instrumenten die ermee verbonden zijn. Nederland - Breda Nouwens Transport . Remuneratie van de leden van de raad van toezicht - Het totale bedrag aan remuneratie voor van de leden van de raad van toezicht ligt in lijn met het remuneratiebeleid van Intervest. In onderstaande tabel wordt de totale individuele remuneratie weergegeven van de leden van de raad van toezicht voor . Naam | functie Vaste vergoeding (in ) Zitpenningen (in ) Totale remuneratie (in ) Raad van toezicht Audit- en risicocomité Benoemings- en remunera- tiecomité Investerings- comité Ann Smolders | onaankelijk, voorzitster raad van toezicht . . . nvt nvt . Johan Buijs | niet-onaankelijk . . nvt . . . Jacqueline Heeren – de Rijk | onaankelijk . . . . . . Marco Miserez | niet-onaankelijk . . . nvt . . Marc Peeters *** | onaankelijk . . nvt nvt . . Marleen Willekens | onaankelijk . . . . nvt . TOTAAL . . . . . . * Als gevolg van de uitzonderlijke economische situatie die voortvloeit uit de coronacrisis en de door de overheid opgelegde maatregelen die thuiswerken en het houden van virtuele vergaderingen zo veel mogelijk aanbeveelt, hebben net zoals in ook in naast de fysieke vergaderingen tevens een aantal virtuele vergaderingen van de raad van toezicht en haar comités plaatsgevonden. Bijgevolg worden ten uitzonderlijke titel in ook de virtueel gehouden vergaderingen in aanmerking genomen bij het bepalen van het aantal uit te beta- len zitpenningen. ** Bij besluit van de raad van toezicht is Ann Smolders vanaf mei benoemd als voorzitster van de raad van toezicht. *** Bij besluit van de raad van toezicht is Marc Peeters gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds augustus . Zijn denitieve benoeming zal worden voorgedragen op de algemene vergadering van aandeelhouders van april . De vergoeding van de leden van de raad van toezicht met betrekking tot boekjaar wordt uitbetaald na de algemene vergadering van aandeelhouders, te houden in . De leden van de raad van toezicht bezitten geen aandelen van de vennootschap noch werden aan de leden van de raad van toezicht opties verleend op aandelen van de vennootschap. In werden geen specieke vergoedingen toegekend. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING . Remuneratie van de leden van de directieraad - Totale remuneratie De raad van toezicht heeft, op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité, de vergoedingen voor bepaald voor de leden van de directieraad, in overeenstemming met het remuneratiebeleid. Een overzicht van de totale individuele remuneratie van de leden van de directieraad wordt weergegeven in onderstaande tabel. Naam functie Vaste vergoeding (in ) Variabele vergoeding (in ) Pensioen- voorziening (in ) Andere vergoe- dingen (in ) Totale remuneratie (in ) Verhouding vaste en variabele remuneratie *** Basis- vergoeding Risicovoor- zie ningen en voordelen van alle aard Korte termijn Lange termijn Gunther Gielen ceo . . . nvt . nvt . - Vincent Macharis cfo . . . nvt . nvt . - Joël Gorsele cio . . . nvt . nvt . - Kevin De Greef sgc . nvt . nvt nvt nvt . - Inge Tas ** . . nvt nvt nvt nvt . nvt * Vincent Macharis is cfo vanaf maart . ** Inge Tas was cfo tot februari . De beëindigingsvergoeding werd reeds in verwerkt. *** Aangezien de referentieperiode ( – ) voor de variabele vergoeding voor de lange termijn nog lopende is, wordt hiermee geen rekening gehouden in de verhouding vaste en variabele remuneratie. Diegem Greenhouse BXL - coworking Vaste vergoeding - Basisvergoeding De tabel hierna geeft de basisvergoeding voor weer per lid van de directieraad. Deze basisvergoeding is niet herzien in . Naam | functie Basisvergoeding Gunther Gielen | ceo . Vincent Macharis * | cfo . Joël Gorsele | cio . Kevin De Greef | sgc . Inge Tas ** . * Vincent Macharis is cfo vanaf maart . ** Inge Tas was cfo tot februari . Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard Het bedrag vermeld in de kolom ‘Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard’ in de totale remuneratie tabel voor de leden van de directieraad onder punt . - Totale remuneratie van dit verslag verwijst naar het ontvangen van risicovoorzieningen en voordelen van alle aard, dewelke hoofdzakelijk een bedrijfs- wagen, een GSM en een bedrijfsleidersverzekering omvatten. De bedrijfsleidersverzekering kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit. Variabele vergoeding - Korte termijn Lange termijn Basis vergoeding risicovoorzieningen en voordelen van alle aard VASTE VERGOEDING VARIABELE VERGOEDING CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Variabele vergoeding voor de korte termijn De verwezenlijking van de prestatiedoelstellingen korte termijn is gemeten gedurende een periode die begint op januari en eindigt op december . De realisatie van de collectieve prestatiecriteria voor de korte termijn resulteert in de volgende weging: Weging Werkelijke vergoeding Collectieve prestatiecriteria , , Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille * , , EPRA EPS * , , Bezettingsgraad kantorenportefeuille , , Bezettingsgraad logistieke portefeuille , , Openstaande handelsvorderingen , , Gebudgetteerde huurinkomsten uit verhuurtrans- acties in kantorenportefeuille , , Gebudgetteerde huurinkomsten uit verhuurtrans- acties in logistieke portefeuille , , * zonder inkomsten en kosten gerelateerd aan acquisities, desinvesteringen en éénmalig ontvangen verbrekingsvergoedingen De realisatie van de collectieve en de individuele prestatiecriteria resulteert per lid van de directieraad in de volgende totale korte termijn variabele vergoeding uitbetaald in . Naam | functie Weging Werkelijke vergoeding weging Werkelijke vergoeding (in ) Gunther Gielen | ceo Collectieve prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Vincent Macharis | cfo Collectieve prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Joël Gorsele | cio Collectieve prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Kevin De Greef | sgc Collectieve prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Variabele vergoeding voor de lange termijn De driejarige referentieperiode tot en met voor de variabele vergoeding voor de lange termijn is nog lopende. In is hiervoor geen uitbetaling gebeurd. Vertrekvergoedingen In is het einde van het mandaat van Inge Tas als cfo aangekondigd met ingang van februari . De vertrekvergoeding in dit kader is reeds verwerkt in het remuneratieverslag van . Verder heeft in geen vertrek van een lid van de directieraad plaats gevonden. Pensioen De tabel hierna geeft de pensioenkosten voor weer per lid van de directieraad. Naam | functie Pensioenkosten Gunther Gielen | ceo . Vincent Macharis * | cfo . Joël Gorsele | cio . Kevin De Greef | sgc nvt * Vincent Macharis is cfo vanaf maart . Gebruik van terugvorderingsrechten Er is in geen gebruik gemaakt van het contractueel voorziene clawback mechanisme in de overeen- komsten met de leden van de directieraad. . Afwijkingen van het remuneratiebeleid In de uitvoering van het remuneratiebeleid in is niet afgeweken van de daarin voorziene procedures, noch werden er afwijkingen toegestaan zoals bedoeld in artikel :/, WVV. Mechelen Campus Gebouw E - Prosource CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING . Jaarlijkse variatie van de remuneratie en van de prestaties van Intervest Totale remuneratie voor de leden van de raad van toezicht (in ) . . . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Totale remuneratie voor de ceo | Gunther Gielen (in ) nvt nvt nvt . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Totale remuneratie voor de cfo | Vincent Macharis (in ) nvt nvt nvt nvt . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) nvt Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) nvt Totale remuneratie voor de cio | Joël Gorsele (in ) nvt nvt nvt nvt . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) nvt Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) nvt Totale remuneratie voor de sgc | Kevin De Greef (in ) nvt nvt nvt . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Gemiddelde totale vergoeding van de werknemers o.b.v. voltijdse equivalenten – wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) PRESTATIE VAN INTERVEST Reële waarde van de vastgoedportefeuille (in duizenden ) . . . .. .. Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) EPRA resultaat per aandeel (in ) , , , , , Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) - Brutodividend per aandeel (in ) , , , , , Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad wordt de variatie berekend vanaf de start van hun benoe- ming. De verhouding tussen de hoogste vergoeding en de laagste vergoeding van de medewerkers of leden van de directieraad, uitgedrukt als voltijds equivalent, bedraagt /. In de jaarlijkse algemene vergadering op april is de aanpassing van de vergoedingen voor de raad van toezicht en de comités goedgekeurd. Deze aanpassing omvat enerzijds een jaarlijkse vaste vergoeding en anderzijds zitpenningen per aanwezigheid op een fysieke vergadering. Tevens is de samenstelling van de raad van toezicht in de loop van gewijzigd ten opzichte van . De samenstelling van de raad van toezicht is in en in gewijzigd. Op juli is Marco Miserez toegetreden tot de raad van toezicht enJean-Pierre Blumberg was tot zijn overlijden op oktober voorzitter van de raad van toezicht. In zijn twee nieuwe leden toegetreden, Ann Smolders op april en Marc Peeters gecoöpteerd op augustus . Ann Smolders is vanaf mei benoemd tot voorzitster van de raad van toezicht. De nieuwe leden ontvangen een pro-rata vaste vergoeding en zitpenningen per bijgewoonde vergadering vanaf hun toetreding tot de raad van toezicht. Meer informatie over de samenstelling van de raad van toezicht in is te vinden onder ‘Remuneratie van de leden van de raad van toezicht – ’ van dit verslag. Gunther Gielen is ceo vanaf februari . Vincent Macharis is cfo vanaf maart . Joël Gorsele is cio vanaf januari . Kevin De Greef is sgc vanaf augustus . Exclusief de ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in . Belangenconflicten en overige regelgeving Wat preventie van belangenconicten aangaat, is Intervest tezelfdertijd onderworpen aan: 〉 de wettelijke bepalingen ter zake, die geldig zijn voor alle beursgenoteerde ondernemingen, zoals voorzien in de artikels :, : van het WVV 〉 een speciek stelsel voorzien in artikel van de wet van mei betreende de gereglemen- teerde vastgoedvennootschappen die met name voorziet in de verplichting om de FSMA vooraf ter kennis te brengen van bepaalde verrichtingen door personen die bedoeld zijn in deze bepalin- gen, die aan gewone marktvoorwaarden moeten worden uitgevoerd en die openbaar moeten worden gemaakt 〉 en aan de regels die hiervoor voorzien zijn in haar statuten en haar Corporate Governance Charter. Belangenconicten in hoofde van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad Principes Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tus- sen de vennootschap en de leden van de raad van toezicht en van de directieraad wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad spelen die van patrimoniaal belang zijn voor de vennootschap en/ of voor de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, behoeven de goedkeuring van de raad van toezicht. Een “tegenstrijdig belang” bestaat in ieder geval wanneer de vennootschap voornemens is een transactie aan te gaan met een rechtspersoon: . waarin een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap persoonlijk een patrimoniaal belang houdt . waarvan een bestuurslid een familierechtelijke verhouding heeft met een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de ven- nootschap of . waarbij een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap een bestuurs- of toezichthoudende functie vervult. Een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad zal: . niet in concurrentie met de vennootschap treden . geen (substantiële) schenkingen van de ven- nootschap voor zichzelf, voor zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensge- zel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad vorderen of aannemen . ten laste van de vennootschap derden geen ongerechtvaardigde voordelen verschaen en . geen zakelijke kansen die aan de vennootschap toekomen benutten voor zichzelf of voor zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad. Procedure zoals omschreven in artikel : en : van het WVV Een lid van de raad van toezicht meldt een (poten- tieel) tegenstrijdig belang dat van patrimoniaal belang is voor de vennootschap en/of voor het desbetreend lid terstond aan de voorzitter en aan de overige leden van de raad van toezicht en ver- schaft daarover alle relevante informatie, inclusief de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Wanneer blijkt dat één van de leden van de directie- raad een rechtstreeks of onrechtstreeks patrimo- niaal belang heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap, verwijst de directieraad deze beslissing naar de raad van toezicht. De raad van toezicht besluit, desgevallend buiten aanwezigheid van het betrokken lid van de raad van toezicht of het lid van de directieraad, of er sprake is van een tegenstrijdig belang. Het lid van de raad van toezicht of de directieraad neemt geen deel aan de discussie en de besluitvorming over een onder- werp of transactie waarbij het een tegenstrijdig belang heeft. De verklaring en de toelichting van het betrokken lid van de raad van toezicht of de direc- tieraad over de aard van dit strijdig belang worden opgenomen in de notulen van de vergadering van de raad van toezicht die de beslissing moet nemen. Terzake moeten ook artikel : en : van het WVV nageleefd worden en evenzeer conform deze artikelen moeten dergelijke transacties ook gepubliceerd worden in het Jaarverslag van de vennootschap, met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen dienaan- gaande zijn nageleefd. Ook dient de commissaris in zijn verslag omtrent de audit van de jaarrekening een afzonderlijk omschrijving op te nemen van de vermogensrechtelijke gevolgen van het besluit voor de vennootschap. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Procedure zoals omschreven in artikel , en van de GVV-wet (zie ook Functionele belangenconicten) Bij tegenstrijdig belang dient ook de FSMA in bepaalde gevallen voorafgaand geïnformeerd te worden. In Deze procedure diende in niet te worden toegepast. Belangenconicten inzake verrichtingen met de groot- aandeelhouder en met verbonden vennootschappen De vennootschap dient ook de procedure van artikelen : en :, van het WVV na te leven indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert die verband houdt met: a. betrekkingen van Intervest met een verbonden partij, met uitzondering van haar perimeterven- nootschappen en b. met een dochtervennootschap van Intervest waarin de natuurlijke of rechtspersoon die de ultieme controle over Intervest heeft, recht- streeks of onrechtstreeks via andere natuurlijke of rechtspersonen dan Intervest een deelneming aanhoudt die minstens van het kapitaal van de betrokken dochtervennootschappen vertegenwoordigt of ingeval van winstuitkering door die dochtervennootschap recht geeft op minstens daarvan. Beslissingen of verrichtingen over dergelijke aangelegenheden moeten voorafgaandelijk worden onderworpen aan de beoordeling van een comité van drie onaankelijke leden van de raad van toezicht dat zich als het het nodig acht laat bijstaan door één of meerdere onaankelijke experts aangesteld door het comité en goedgekeurd door de vennootschap. Het schriftelijk gemotiveerd advies van het comité (met melding van de informatie voorzien in :, van het WVV) wordt voorgelegd aan de raad van toezicht die dan beraadslaagt over de voor- genomen beslissing of verrichting. De raad van toezicht vermeldt in zijn notulen of de omschreven procedure werd nageleefd en, in voorkomend geval, of en op welke gronden van het advies van het comité wordt afgeweken. De commissaris verleent een oordeel of er geen van materieel belang zijnde inconsistenties zijn in de nanciële en boekhoud- kundige gegevens die vermeld staan in de notulen van de raad van toezicht en in het advies van het comité ten opzichte van de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn opdracht. Dit oordeel wordt aan de notulen van de raad van toezicht gehecht. Verder worden de bepalingen toegepast zoals vermeld in artikel :, / van het WVV. In Er deden zich geen dergelijke belangenconict- situaties voor in . Functionele belangenconicten De regeling van artikelen en van de GVV- Wet is van toepassing op de vennootschap. Artikel van de GVV-Wet bevat een functionele belangenconicten- regeling die inhoudt dat de vennootschap de FSMA moet informeren telkens bepaalde met de vennoot- schap verbonden personen (opgesomd in hetzelfde artikel, waaronder onder meer de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, de personen die de vennootschap controleren of ermee verbonden zijn of er een deelneming in bezitten, de promotor en de andere aandeelhouders van alle dochterven- nootschappen van de vennootschap) rechtstreeks of onrechtstreeks optreden als tegenpartij bij, of enig vermogensvoordeel halen uit, een verrichting met de vennootschap of een van haar dochtervennoot- schappen. In haar mededeling aan de FSMA moet het belang van de geplande verrichting voor de vennoot- schap worden aangetoond, alsook dat de betrokken verrichting binnen haar bedrijfsstrategie kadert. Artikel van de GVV-Wet omschrijft dan weer wanneer de bepalingen van artikel en van de GVV-Wet niet van toepassing zijn: 〉 de verrichtingen die betrekking hebben op een som die minder bedraagt dan het laagste bedrag van van het geconsolideerde actief van de openbare GVV en .. 〉 de verwerving van eecten door de openbare GVV of één van haar perimetervennootschappen in het kader van een openbare uitgifte door een derde-emittent, waarvoor een promotor of één van de in artikel , bedoelde personen als tussenpersoon optreden in de zin van artikel , °, van de wet van augustus 〉 de verwerving van of de inschrijving op de als gevolg van een beslissing van de algemene verga- dering uitgegeven aandelen van de openbare GVV door de in artikel , , bedoelde personen en 〉 de verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen van de openbare GVV of één van haar perimetervennootschappen, op voorwaarde dat de persoon die als tegenpartij optreedt, de hoe- danigheid heeft van tussenpersoon in de zin van artikel , °, van de wet van augustus en dat deze verrichtingen tegen marktconforme voorwaarden worden uitgevoerd. Verrichtingen waarvoor een functioneel belan- genconict bestaat, dienen tegen normale markt- voorwaarden te worden uitgevoerd. Wanneer een dergelijke verrichting betrekking heeft op vastgoed, is de waardering van de vastgoedexpert bindend als minimumprijs (bij vervreemding door de vennoot- schap of haar dochtervennootschappen) of als maximumprijs (bij verwerving door de vennoot- schap of haar dochtervennootschappen). Dergelijke verrichtingen, alsook de te melden gegevens, worden onmiddellijk openbaar gemaakt. Ze worden in het Jaarverslag en in het Verslag van de commissaris toegelicht. In Er deden zich geen dergelijke belangenconict- situaties voor in . Belangenconicten wanneer een dochtervennootschap van de vennootschap vastgoeddiensten verleent aan derden Conform artikel , ° van de GVV-Wet zal de ven- nootschap een beleid moeten uitstippelen inzake het beheer van belangenconicten wanneer haar dochtervennootschap vastgoeddiensten verleent aan derden (wat thans niet het geval is). Dit beleid moet in het Jaarverslag worden gepubliceerd. In Er deden zich geen dergelijke belangenconict- situaties voor in . Overige regelgeving en procedures Regels ter preventie van marktmisbruik Intervest heeft de gedragsregels inzake nan- ciële transacties opgenomen in het Corporate Governance Charter en in een apart verhande- lingsreglement (‘Dealing code’) dat geraadpleegd kan worden op www.intervest.be. Dit verhande- lingsreglement maakt deel uit van het Corporate Governance Charter van de vennootschap en werd afgestemd op toepasselijke wet- en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU) nr. / van het Europees Parlement en de Raad van april betreende marktmisbruik en daaruit voortvloeiende Europese regelgeving (samen de "Verordening Marktmisbruik"), de wet van augus- tus betreende het toezicht op de nanciële sector en de nanciële diensten en de Corporate Governance Code ). In dit verhandelingsreglement wordt het interne beleid van de vennootschap inzake de voorkoming van misbruik van voorwetenschap en preventie van marktmisbruik vastgelegd. Gedragscode Intervest heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers, alsook de leden van de directieraad, de raad van toezicht, het audit- en risicocomité, het benoemings- en remuneratie- comité en het investeringscomité. De gedragscode is ook van toepassing op tijdelijke medewerkers en personen die op contractbasis voor Intervest werken. Deze gedragscode is raadpleegbaar op www.intervest.be. Deze gedragscode zet uiteen hoe Intervest zaken wil doen: op een eerlijke, integere en transparante wijze, conform de belangen van Intervest, in het bijzonder wat betreft haar bedrijfs- en nanciële doelstellingen. De gedragscode is de basis voor alle procedures bij Intervest. Operationele principes, beleidslijnen of procedures moeten (ontwikkeld worden) in lijn (zijn) met deze gedragscode. De gedragscode helpt gedrag te sturen en is bedoeld als een raamwerk, niet als een reglement, want het is onmogelijk om elke mogelijke situatie in de code te capteren. Procedure van melding van onregelmatigheden Intervest heeft een procedure van melding van onregelmatigheden ingevoerd. Deze procedure beschermt medewerkers en business partners die misstanden binnen het bedrijf melden. Berchem Greenhouse Antwerp CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Andere betrokken partijen Commissaris De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt verte- genwoordigd door Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor. Vastgoeddeskundigen De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd door drie onaankelijke deskundigen, te weten: Cushman & Wakeeld Belgium, CBRE Valuation Services (België) en CBRE Valuation Advisory bv (Nederland), ieder voor een gedeelte van de vastgoedportefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe. Onaankelijke controlefuncties Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie conform artikel , , en van de GVV-Wet (dit zijn samen de “onaankelijke controlefuncties”). Onaankelijke interne auditfunctie De interne audit kan worden begrepen als een onaf- hankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de orga- nisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreendheid en de eciëntie van de door de vennootschap gehan- teerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten. Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreendheid en eciëntie van processen, procedures en activiteiten inzake: 〉 operationele aangelegenheden: kwaliteit en aan- gepastheid van systemen en procedures, orga- nisatie-structuren, beleidslijnen en gehanteerde methoden en middelen t.o.v. doelstellingen 〉 nanciële aangelegenheden: betrouwbaarheid van de boekhouding, de jaarrekening en het nanciële verslaggevingsproces, en over- eenstemming met de geldende (boekhoud-) reglementering 〉 managementaangelegenheden: kwaliteit van de managementfunctie en stafdiensten in het kader van de doelstellingen van de onderneming 〉 risk management en compliance. Intervest heeft eind de externe consulent BDO Risk & Assurance Services, vertegenwoordigd door Wim Verbelen en Steven Cauwenberghs, aangesteld als de personen die belast zijn met de interne audit, waarbij Johan Buijs, lid van de raad van toezicht van Intervest, is aangesteld voor de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door BDO Risk & Assurance Services en die aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Het mandaat van BDO Risk & Assurance Services als externe consulent heeft een duur van drie jaar. Onaankelijke risicobeheerfunctie In het kader van het risicobeheerbeleid zal de ven- nootschap erover waken dat de risico’s waaraan ze is blootgesteld (marktrisico’s, operationele risico’s, nanciële risico’s en reglementaire risico’s) op een doeltreende manier worden ingeschat, gecontro- leerd en opgevolgd. Intervest heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures. De onaankelijke risicobeheerfunctie wordt op december waargenomen door Vincent Macharis, lid van de directieraad en cfo. Het man- daat is voor onbepaalde duur. Onaankelijke compliancefunctie Regels betreende compliance en integriteit zijn bevat in de functie van de compliance ocer. De vennootschap heeft een persoon aangesteld als compliance ocer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van augustus betreende het toezicht op de nanciële sector en de nanciële diensten en Verordening EU nr. / betref- fende marktmisbruik. De compliance ocer ziet er eveneens op toe dat de vennootschap de wetten, de reglementen en de gedragsregels die van toepassing zijn op de vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfs- cultuur te waarborgen heeft Intervest een interne gedragscode en een procedure voor de melding van onregelmatigheden opgesteld. Artikel , van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare GVV “de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onaankelijke compliancefunctie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, eectieve leiding, werknemers en gevolmachtig- den te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”. In artikel van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV “de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onaankelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar leden van de raad van toezicht, eectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”. De “onaankelijke compliancefunctie” kan worden begrepen als een onaankelijke functie binnen de vennootschap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onder- neming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en regle- mentaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. Op december wordt de onaankelijke compliance functie waargenomen door Kevin De Greef, lid van de directieraad en sgc. Het mandaat is voor onbepaalde duur. Informatie krachtens artikel van het koninklijk besluit van november Kapitaalstructuur Gewone aandelen (INTO) Aantal Kapitaal (in ) .. .., Het kapitaal bedraagt .., en is verdeeld over .. volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk deel ervan vertegen- woordigen. Het zijn .. gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde. Met betrekking tot de verplichtingen van emittenten van nanciële instrumenten die zijn toegelaten voor verhan- deling op de gereglementeerde markt – zie ook de wet van april inzake het openbare overnamebod. Op afsluitingsdatum van dit Jaarverslag. Er bestaan geen wettelijke of statutaire beper- kingen van overdracht van eecten, noch voor de uitoefening van de stemrechten. Er zijn geen eecten waaraan bijzondere zeggen- schapsrechten verbonden zijn. Aandelenoptieplan De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan. De vennootschap heeft een variabel korteter- mijn- en langetermijnvergoedingsplan voor de leden van de directieraad, zoals beschreven in het Remuneratieverslag. Aandeelhoudersovereenkomsten Voor zover de vennootschap hiervan kennis heeft, zijn er geen aandeelhouders die in onderling overleg handelen. Er zijn bij de vennootschap geen aandeelhoudersovereenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van eecten en/of van de uitoefening van het stemrecht. Toegestaan kapitaal De algemene jaarvergadering van aandeelhouders van de vennootschap heeft op mei een machtiging verleend aan de raad van toezicht om het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap te ver- hogen in één of meerdere keren met een bedrag van: i. vijftig procent (50%) van tweehonderd éénen- twintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot op de eurocent, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaal- verhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzings- recht (zoals bedoeld in de Wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedven- nootschappen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en ii. vijftig procent (50%) van tweehonderd éénen- twintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot op de eurocent indien de te verwezenlijken kapitaal- verhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft; en iii. twintig procent (20%) van tweehonderd éénen- twintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING op de eurocent voor alle vormen van kapitaalver- hoging anders dan deze geviseerd en goedge- keurd in punten (i) en (ii) hierboven, met een maximum van .., in totaal gedurende een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op mei van de machti- ging. De machtiging is geldig tot mei . Het toegestaan kapitaal kan niet worden aange- wend om het kapitaal te verhogen bij toepassing van artikel : van het WVV in het kader van een openbaar bod tot aankoop van de eecten van de vennootschap. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaar- den van uitgifte van de nieuwe aandelen vast. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht. Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van toezicht beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschik bare reke- ning geplaatst worden, genoemd “Uitgiftepremies”, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaal vermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. Tot nu toe heeft de raad van toezicht gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten in het kader van: 〉 de kapitaalverhoging door inbreng in natura (keuzedividend) die op mei werd beslist ten belope van .., exclusief een uitgifte premie van .., 〉 de kapitaalverhoging door inbreng in natura (keuzedividend) die op mei werd beslist ten belope van .., exclusief een uitgifte premie van .., Aldus kan de raad van toezicht het geplaatste kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nog verhogen met i. € 110.665.782,24 (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaal- verhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewij- zingsrecht (zoals bedoeld in de wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vast- goedvennootschappen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, ii. € 95.685.827,92 indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft, of met iii. € 44.266.312,90 voor alle andere vormen van kapitaalverhoging; rekening houdend met een totaal maximum van (i), (ii) en (iii) samen van nog ..,. Diegem Greenhouse BXL Kapitaalverhoging Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen : en volgende van het WVV, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht. Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen en van de GVV-Wet. Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen : tot : van het WVV, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeel houders een onherleidbaar toe- wijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe eecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden: . het heeft betrekking op alle nieuw uitgege- ven eecten . het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoordigen op het moment van de verrichting . uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een maximumprijs per aandeel aangekondigd . de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen. De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen : en : van het WVV. Bovendien, en overeenkomstig artikel van de GVV- Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd: . de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel : van het WVV alsook in de oproeping tot de alge- mene vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt . de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemid- delde slotkoers gedurende de dertig kalenderda- gen voorafgaand aan diezelfde datum. Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uit- gekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van toezicht het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend speciek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de nanciële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks nancieel verslag . behalve indien de uitgifteprijs of de ruilver- houding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging eec- tief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden . het onder ° bedoelde verslag moet tevens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de toe- stand van de vroegere aandeelhouders toelich- ten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de nettowaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten. Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitke- ring van een keuzedividend, voor zover dit eectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. Inkoop van aandelen Conform artikel van de statuten kan de vennoot- schap haar eigen aandelen verwerven, in pand houden of vervreemden krachtens de beslissing van de algemene vergadering overeenkomstig de bepalingen van het WVV. Daarenboven mag de raad van toezicht, voor een periode van vijf jaar vanaf de bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, i.e. vanaf juni , voor rekening van de ven- nootschap, de eigen aandelen van de vennootschap verwerven en in pand nemen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) en die niet hoger mag zijn dan van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) zonder dat de vennootschap meer mag bezitten dan van het totaal aantal uitgegeven aandelen. Op december heeft Intervest, noch haar perimetervennootschappen, eigen aandelen in bezit. Overeenkomsten bij gewijzigde controle na openbaar overnamebod Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Intervest partij is en die in werking treden, wijzigin- gen ondergaan of aopen in geval van een wijziging van controle over de vennootschap na een open- baar overnamebod, met uitzondering van de gang- bare clausules in de nancieringsovereenkomsten. FINANCIËLE STATEN 1 Geconsolideerde resultatenrekening 2 Geconsolideerd globaalresultaat 3 Geconsolideerde balans 4 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 6 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 7 Verslag van de commissaris 8 Enkelvoudige jaarrekening Intervest Oces & Warehouses nv De jaarlijkse nanciële verslagen, de verslagen van de raad van bestuur en de verslagen van de commissaris over de boekjaren , en alsook de tussentijdse verklaringen en de halaarlijkse nanciële verslagen (inclusief verslagen van de commissaris) zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap (www.intervest. be). Ze zijn eveneens op eenvoudig verzoek op de maatschappelijke zetel verkrijgbaar. Geconsolideerde resultaten rekening in duizenden Toelichting Huurinkomsten 65.056 61.303 Met verhuur verbonden kosten -148 -51 NETTOHUURRESULTAAT 64.908 61.252 Recuperatie van vastgoedkosten 696 752 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 13.528 13.643 Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huur- schade en wederinstaatstelling -361 -698 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -13.528 -13.623 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 716 460 VASTGOEDRESULTAAT 65.959 61.786 Technische kosten -1.144 -876 Commerciële kosten -547 -318 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -893 -892 Beheerskosten van het vastgoed -4.792 -5.281 Andere vastgoedkosten -1.007 -1.162 Vastgoedkosten -8.383 -8.529 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 57.576 53.257 Algemene kosten -3.836 -4.085 Andere operationele opbrengsten en kosten -310 -254 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 53.430 48.918 Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 198 1.670 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 66.020 15.454 Ander portefeuilleresultaat -11.205 -9.083 OPERATIONEEL RESULTAAT 108.443 56.959 Financiële opbrengsten 59 67 Netto-interestkosten -7.094 -7.955 Andere nanciële kosten -50 -36 Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 4.217 -2.311 Financieel resultaat -2.868 -10.235 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 105.575 46.724 Belastingen -834 -664 NETTORESULTAAT 104.741 46.060 FINANCIËLE STATEN in duizenden Toelichting NETTORESULTAAT 104.741 46.060 Toewijsbaar aan: Derden 6.641 2.629 Aandeelhouders Groep 98.100 43.431 NETTORESULTAAT - Aandeelhouders Groep 98.100 43.431 Uit te sluiten: -Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 198 1.670 -Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 66.020 15.454 -Ander portefeuilleresultaat -11.205 -9.083 -Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 4.217 -2.311 -Minderheidsbelangen met betrekking tot bovenstaande -6.306 -2.654 EPRA RESULTAAT 45.176 40.355 RESULTAAT PER AANDEEL Financieel verslag Aantal aandelen op jaareinde . 26.300.908 25.500.672 Aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde . 26.300.908 25.500.672 Gewogen gemiddeld aantal aandelen . 25.983.006 25.164.126 Nettoresultaat () 3,78 1,73 Verwaterd nettoresultaat () 3,78 1,73 EPRA resultaat () 1,74 1,60 Geconsolideerd globaalresultaat in duizenden NETTORESULTAAT 104.741 46.060 Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) 970 1.394 Herwaardering zonnepanelen 970 1.394 GLOBAALRESULTAAT 105.711 47.454 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij 98.884 44.825 Minderheidsbelangen 6.827 2.629 Geconsolideerde balans ACTIVA in duizenden Toelichting .. .. VASTE ACTIVA 1.219.621 1.022.835 Immateriële vaste activa 254 479 Vastgoedbeleggingen 1.208.944 1.017.958 Andere materiële vaste activa 5.888 4.022 Financiële vaste activa 4.455 241 Handelsvorderingen en andere vaste activa 80 135 VLOTTENDE ACTIVA 29.229 25.158 Financiële vlottende activa 97 13 Handelsvorderingen 14.279 11.595 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 4.940 6.539 Kas en kasequivalenten 3.537 2.682 Overlopende rekeningen 6.376 4.329 TOTAAL ACTIVA 1.248.850 1.047.993 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden Toelichting .. .. EIGEN VERMOGEN 636.535 554.414 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij 622.512 547.218 Kapitaal 237.930 230.638 Uitgiftepremies 189.818 181.682 Reserves 96.664 91.467 Nettoresultaat van het boekjaar 98.100 43.431 Minderheidsbelangen 14.023 7.196 VERPLICHTINGEN 612.315 493.579 Langlopende verplichtingen 468.409 340.000 Langlopende nanciële schulden 429.058 313.743 Kredietinstellingen 421.058 308.743 Andere 8.000 5.000 Andere langlopende nanciële verplichtingen 11.423 10.917 Handelsschulden en andere langlopende schulden 1.503 1.267 Uitgestelde belastingen - verplichtingen 26.425 14.073 Kortlopende verplichtingen 143.906 153.579 Voorzieningen 0 978 Kortlopende nanciële schulden 100.650 123.522 Kredietinstellingen 650 26.239 Commercial paper 100.000 62.300 Andere 0 34.983 Andere kortlopende nanciële verplichtingen 1 94 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 24.312 8.572 Andere kortlopende verplichtingen 1.890 1.284 Overlopende rekeningen 17.053 19.129 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.248.850 1.047.993 FINANCIËLE STATEN SCHULDGRAAD in Toelichting .. .. Schuldgraad (max. ) , , NETTOWAARDE PER AANDEEL in .. .. Nettowaarde (reële waarde) , , Nettowaarde (investeringswaarde) , , EPRA NTA , , In duizenden Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar - aandeelhoudersgroep Minderheidsbelangen TOTAAL EIGEN VERMOGEN Gestort Kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 224.685 -1.727 173.104 62.032 65.765 574 524.433 Globaalresultaat vorig boekjaar 1.394 43.431 2.629 47.454 Overboekingen door resultaatverdeling van boekjaar van jaar geleden: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 13.703 -13.703 0 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -1.814 1.814 0 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -3.065 3.065 0 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 9.095 -9.095 0 Toevoeging aan de andere reserves 10.121 -10.121 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden 7.688 8.578 16.266 Kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics -8 3.993 3.985 Dividenden boekjaar van jaar geleden -37.725 -37.725 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 232.373 -1.735 181.682 91.467 43.431 7.196 554.414 Globaalresultaat boekjaar 784 98.100 6.827 105.711 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 15.669 -15.669 0 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -11.875 11.875 0 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -2.311 2.311 0 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.260 -1.260 0 Toevoeging aan de andere reserves 1.670 -1.670 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 7.292 8.136 15.428 Dividenden vorig boekjaar -39.017 -39.017 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 239.665 -1.735 189.818 96.664 98.100 14.023 636.535 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen FINANCIËLE STATEN In duizenden Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar - aandeelhoudersgroep Minderheidsbelangen TOTAAL EIGEN VERMOGEN Gestort Kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 224.685 -1.727 173.104 62.032 65.765 574 524.433 Globaalresultaat vorig boekjaar 1.394 43.431 2.629 47.454 Overboekingen door resultaatverdeling van boekjaar van jaar geleden: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 13.703 -13.703 0 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -1.814 1.814 0 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -3.065 3.065 0 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 9.095 -9.095 0 Toevoeging aan de andere reserves 10.121 -10.121 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden 7.688 8.578 16.266 Kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics -8 3.993 3.985 Dividenden boekjaar van jaar geleden -37.725 -37.725 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 232.373 -1.735 181.682 91.467 43.431 7.196 554.414 Globaalresultaat boekjaar 784 98.100 6.827 105.711 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 15.669 -15.669 0 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -11.875 11.875 0 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -2.311 2.311 0 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.260 -1.260 0 Toevoeging aan de andere reserves 1.670 -1.670 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 7.292 8.136 15.428 Dividenden vorig boekjaar -39.017 -39.017 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 239.665 -1.735 189.818 96.664 98.100 14.023 636.535 In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings- waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 63.701 -28.404 -3.456 6.034 24.067 62.032 Overboekingen als gevolg van toepassing IAS op zonnepanelen -324 8 316 0 AANGEPASTE BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 63.377 -28.396 -3.456 6.350 24.067 62.032 Globaalresultaat vorig boekjaar 1.394 1.394 Overboekingen door resultaatverdeling van twee jaar geleden: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 13.703 13.703 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -1.814 -1.814 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -3.065 -3.065 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 9.095 9.095 Toevoeging aan de andere reserves 10.121 10.121 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 77.081 -30.210 -6.522 17.865 33.163 91.467 Globaalresultaat boekjaar 784 784 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 15.669 15.669 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -11.875 -11.875 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -2.311 -2.311 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.260 1.260 Toevoeging aan de andere reserves 1.670 1.670 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 90 92.750 -42.085 -8.833 20.319 34.423 96.664 * van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Uitsplitsing van de reserves FINANCIËLE STATEN In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings- waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 63.701 -28.404 -3.456 6.034 24.067 62.032 Overboekingen als gevolg van toepassing IAS op zonnepanelen -324 8 316 0 AANGEPASTE BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 63.377 -28.396 -3.456 6.350 24.067 62.032 Globaalresultaat vorig boekjaar 1.394 1.394 Overboekingen door resultaatverdeling van twee jaar geleden: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 13.703 13.703 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -1.814 -1.814 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -3.065 -3.065 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 9.095 9.095 Toevoeging aan de andere reserves 10.121 10.121 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 77.081 -30.210 -6.522 17.865 33.163 91.467 Globaalresultaat boekjaar 784 784 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 15.669 15.669 Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed beleggingen -11.875 -11.875 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -2.311 -2.311 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.260 1.260 Toevoeging aan de andere reserves 1.670 1.670 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 90 92.750 -42.085 -8.833 20.319 34.423 96.664 * van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Geconsolideerd kasstroomoverzicht in duizenden Toelichting KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 2.682 2.156 . Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 46.755 41.469 Operationeel resultaat 108.443 56.959 Betaalde interesten -7.923 -7.745 Andere niet-operationele elementen -825 -633 Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom- verrichtingen -52.549 -8.769 Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa 803 749 Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen -198 -1.670 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -66.020 -15.454 Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders 1.550 -1.477 Ander portefeuilleresultaat 11.316 9.083 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal -391 1.657 Beweging van activa 1.579 973 Beweging van verplichtingen -1.970 684 . Kasstroom uit investeringsactiviteiten -115.536 -113.649 Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleg- gingen -7.286 -5.037 Verwerving van vastgoedbeleggingen -48.969 -42.683 Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen -14.237 -43.959 Investeringen in projectontwikkelingen -41.709 -20.886 Betaalde exit taks (bij overgang naar statuut GVBF) -1.860 0 Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa -1.475 -1.084 . Kasstroom uit nancieringsactiviteiten 69.636 72.706 Terugbetaling van leningen -38.181 -28.297 Opname van leningen 131.169 122.425 Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg 237 39 Betaling van dividenden -23.589 -21.461 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 3.537 2.682 Intervest heeft in een kasstroom van miljoen uit bedrijfsactiviteiten gegenereerd ten opzichte van miljoen in . De toename is hoofdzakelijk een gevolg van hogere huurinkomsten gecombineerd met lagere algemene en vastgoedkosten als gevolg van het monitoren van de kosten en lagere nancieringskosten. De kasstroom uit investeringsactiviteiten bedraagt - miljoen en omvat voornamelijk de acquisities en inves- teringen en uitbreidingen in de bestaande vastgoedportefeuille en projectontwikkelingen. Naar aanleiding van de verwerving van de aandelen van Puurs Green Logistics (voorheen Tafelberg) werd een vooraetaling voor de exit taks betaald. De kasstroom uit nancieringsactiviteiten van de groep bedraagt miljoen en bestaat in uit een toename in de opname van kredieten voor miljoen en de uitbetaling van dividenden ten belope van miljoen. Het bedrag in opgenomen onder de verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen van miljoen heeft betrekking op de verwerving van de aandelen van Puurs Green Logistics in november . In bedroeg de verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen miljoen. Dit bedrag bevat naast de betaalde prijs voor Greenhouse Singel en Gencor ook de betaling van enkele facturen voor de herontwikkeling van het project Greenhouse Collection at the Singel voor een bedrag van miljoen, die op het moment van de verwerving van de aandelen van Greenhouse Singel op de balans opgenomen waren onder de rubriek handelsschulden. FINANCIËLE STATEN Index: Toelichtingen Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen Toelichting 2. Grondslagen voor de nanciële verslaggeving Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie Toelichting 4. Vastgoedresultaat Toelichting 5. Vastgoedkosten Toelichting 6. Algemene kosten Toelichting 7. Personeelsbeloningen Toelichting 8. Andere operationele opbrengsten en kosten Toelichting 9. Resultaat op verkopen van vastgoed beleggingen Toelichting 10. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Toelichting 11. Ander portefeuilleresultaat Toelichting 12. Netto-interestkosten Toelichting 13. Belastingen Toelichting 14. Vaste activa Toelichting 15. Vlottende activa Toelichting 16. Eigen vermogen Toelichting 17. Voorzieningen Toelichting 18. Kortlopende verplichtingen Toelichting 19. Langlopende en kortlopende nanciële schulden Toelichting 20. Financiële instrumenten Toelichting 21. Uitgestelde belastingen - verplichtingen Toelichting 22. Berekening schuldgraad Toelichting 23. Verbonden partijen Toelichting 24. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen Toelichting 25. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen Toelichting 27. Gebeurtenissen na balansdatum Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening Toelichting . Jaarrekeningschema voor gereglementeerde vastgoed- vennootschappen Intervest Oces & Warehouses nv heeft als beurs- genoteerde openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van juli met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde jaarrekening van de GVV’s gepubliceerd. Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultaten- rekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit: 〉 gerealiseerde meer- en minderwaarden op verkopen van panden 〉 variaties in de reële waarde van de panden als gevolg van de waardering door de vastgoed deskundigen, zijnde naargelang het geval niet-gerealiseerde meer- waarden en/of niet-gerealiseerde minderwaarden. Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves. Toelichting . Grondslagen voor de nanciële verslaggeving Verklaring van overeenstemming Intervest is een openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op december omvat de vennootschap en haar peri- metervennootschappen (de “Groep”). De jaarrekening van Intervest is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van toezicht op maart en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene verga- dering van aandeelhouders op april . De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van juli . Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaar- den en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en eectief op boekjaren aanvangend vanaf januari . Nieuwe of gewijzigde standaarden en inter pretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op januari 〉 Aanpassingen aan IFRS , IFRS , IFRS , IFRS en, IAS : Hervorming van de Referentierentevoeten – fase 〉 Aanpassingen aan IFRS - Huurcontracten: het verle- nen van een vrijstelling aan huurders tot beoordeling of een aan COVID- gerelateerde huurconcessie een huuraanpassing is Gepubliceerde standaarden en interpre- taties, die nog niet van toepassing zijn in Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzi- gingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in huidig boekjaar maar wel eerder mogen wor- den toegepast, nog niet toegepast. Hieronder wordt voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpreta- ties relevant zijn voor Intervest, aangegeven welke invloed de toepassing ervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening van en verder. Onderstaande standaar- den werden nog niet bekrachtigd binnen de EU. 〉 Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS - cyclus (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 Aanpassingen aan IFRS - Bedrijfscombinaties: refe- renties naar het conceptueel raamwerk (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 Aanpassingen van IFRS - Verzekeringscontracten: vervaldag van de uitgestelde benadering (de uiterste datum van tijdelijke vrijstelling voor toepassing van IFRS is nu januari ) 〉 Aanpassingen van IFRS - Huurcontracten: verlenging van de vrijstelling tot beoordeling of een aan COVID- gerelateerde huurconcessie een huuraanpassing is (toepasbaar voor boekjaren vanaf april ) 〉 IFRS - Verzekeringscontracten: aanpassingen om bezorgdheden en implementatieproblemen aan te pak- ken nadat IFRS was gepubliceerd en aanpassingen in verband met de eerste toepassing van IFRS en IFRS (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 Aanpassingen van IAS - Presentatie van de jaarre- kening en IFRS Practice Statement : classicatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend en wijzigingen in de Toelichting van grondslagen voor nanciële verslaggeving (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 Aanpassingen van IAS - Grondslagen voor nanci- ele verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Denitie van schattingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 Aanpassingen aan IAS - Inkomstenbelastingen: latente belastingen op huurcontracten en ontman- telverplichtingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 IAS - Materiële vaste activa: Aanpassingen welke een bedrijf verbieden de ontvangsten uit de verkoop van FINANCIËLE STATEN artikelen geproduceerd terwijl het bedrijf het actief voorbereidt op het beoogde gebruik te verminderen van de kosten van materiële vaste activa (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ) 〉 IAS - Provisies, Voorwaardelijke Verplichtingen en Voorwaardelijke Activa: aanpassingen met betrekking tot de kosten die moeten worden meegenomen bij de beoordeling of een contract bezwarend is (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ). Verwacht wordt dat bovenvermelde standaarden en interpretaties geen materiële impact zullen hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Intervest. Voorstellingsbasis De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden , afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverde- ling opgesteld. De boekhoudprincipes worden consistent toegepast. Consolidatieprincipes Perimetervennootschappen Een perimetervennootschap is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de omvang van de opbrengsten te beïn- vloeden. De jaarrekening van een perimetervennootschap wordt opgenomen in de geconsolideerde jaar rekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ont- staan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor nanciële verslaggeving van de perimetervennootschappen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagpe- riode van de perimetervennootschap komt overeen met deze van de moedermaatschappij. Geëlimineerde transacties Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van perimetervennootschappen is in Toelichting opgenomen. Bedrijfscombinaties en goodwill Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de denitie van bedrijf overeen- komstig IFRS – Bedrijfscombinaties, worden activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschangsdatum. De goodwill vertegen- woordigt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschangswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelan- gen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte netto-activa. Indien dit verschil negatief is (“negatieve goodwill”), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waarden. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschangswaarde. Overeenkomstig IFRS , kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschangs datum en aange- past worden binnen de volgende maanden. Na de eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waarde verminderingstest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voort vloeiende waar- devermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminde- ringsverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar. In het geval van de verkoop of in het geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een perimeter- vennootschap, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop. Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een perimetervennootschap die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een perimetervennootschap verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill, erkend op het moment van het verwerven van controle, niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep. Vreemde valuta Transacties in vreemde valuta worden tegen de wissel- koers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet. Vastgoedresultaat Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is ver- kregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald. De huurinkomsten, de ontvangen operationele lease- betalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben. De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerst volgende opzegmoge- lijkheid van een contract. De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze denitief verworven zijn. Vastgoedkosten en algemene kosten De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en wor- den in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben. Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoed- beleggingen Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbe- leggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onaf- hankelijke vastgoeddeskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele porte- feuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan. Financieel resultaat Het nancieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende nancieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen. Belastingen op het resultaat en onroerende voorheng De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resul- tatenrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen. Voor de berekening van de belasting op de scale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt. Voorhengen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld. De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeer- waarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting. Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben. Hengen opgelegd door de overheid worden geboekt in overeenstemming met IAS Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets met toepassing van IFRIC - Levies. Deze interpretatie heeft geen belang- rijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van onder andere de onroerende voorheng op januari van elk boekjaar. Tevens wordt de doorrekening van deze onroerende voorheng aan de huurders en de recuperatie van onroerende voorheng op leegstaande panden bij de overheid volledig als vordering en opbrengst erkend op januari van elk boekjaar. De netto impact op de resultatenrekening blijft aldus beperkt tot de niet-door- rekenbare/recupereerbare onroerende voorheng die op januari volledig erkend wordt als kost, en niet wordt gespreid over het boekjaar. Uitgestelde belastingen Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode (‘liability methode’) voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor nanciële rapporteringsdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waar- tegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek “Ander portefeuilleresultaat”. FINANCIËLE STATEN Het gewoon en het verwaterd nettoresultaat per aandeel Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uit- staande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het eect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden. Immateriële vaste activa Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverlie- zen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien. Vastgoedbeleggingen (inclusief mutatierechten) Denitie Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en het via recht-van-gebruik gehouden vastgoed. Projectontwikkelingen (zoals bedoeld in de denitie van projectontwikkelingen) en terreinen die worden aangehou- den met als doel hierop projectontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en waardestijging op ter- mijn, maar waarvoor nog geen concrete bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve), worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd. Eerste opname en waardering De eerste opname van een acquisitie of ontwikkeling in de balans gebeurt aan de aanschangswaarde met inbegrip van transactie kosten zoals professionele erelonen, wette- lijke diensten, registratierechten en andere overdrachts- belastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennoot- schappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt, maakt deel uit van de aanschangswaarde. De commissielonen betreende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kos- ten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschangswaarde. Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennoot- schap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de nancieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd. De nancieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de verwerving of een ontwikkeling van een vastgoedbe- legging worden mee geactiveerd. Wanneer voor een bepaald actief specieke middelen werden geleend, worden de eec- tieve nancieringskosten van die lening tijdens de periode geactiveerd, verminderd met eventuele beleggingsinkomsten uit de tijdelijke belegging van die lening. Waardering na initiële opname Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS . De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken: 〉 De investeringswaarde is de prijs waartegen de site waarschijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn in afwezigheid van informatie-asymmetrieën en die een dergelijke ver- richting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de investeringswaarde wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, vermeerderd met de eventuele registratierechten of btw als het om een aankoop gaat die aan de btw is onderworpen. 〉 Aangaande de omvang van de registratierechten publi- ceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op februari een persbericht (zie www.beama.be – publicaties – persberichten: “Eerste toepassing van de IFRS boekhoud regels”). Een groep van onaankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV’s uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan , miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van , tot , naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan , miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van transacties die in de markt tussen en werden gerealiseerd en die in totaal , miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op ,. Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percen- tage per schijf van , zou herzien worden. In de loop van heeft een panel van vastgoeddeskundigen en de BE-REIT vereniging gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in . Het wer- kelijke globale eect van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen is berekend. De analyse omvat grotere of institutionele trans- acties van meer dan , miljoen over de periode , , en Q . In volume beslaan de geanaly- seerde transacties meer dan ( , miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van , niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van , gehandhaafd blijven. Het percentage zal elke vijf jaar herbekeken worden of in geval de scale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van , overschreden wordt. In concreto betekent het dat de reële waarde van de in België gelegen vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door , (voor gebouwen met een waarde hoger dan , miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door ,/, (voor gebouwen met een waarde lager dan , miljoen). De overdrachtsrechten voor logistiek vastgoed in Nederland bedragen op december ,. Per januari is het overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van niet-residentieel vastgoed verhoogd van procent naar procent. Het procent-tarief geldt zowel voor de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor belaste verkrijgingen van aandelen in vastgoedvennootschappen (onroerendezaakrechts- personen). De Groep heeft ervoor geopteerd om deze belastingsverhoging reeds te verwerken in de cijfers van december . Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Intervest steeds extra in rekening. Voor de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via Nederlandse perimetervennootschappen betekent dit bijgevolg dat vanaf boekjaar de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door ,. Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwer- ven van het vastgoed geboekt in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. “Variaties in de reële waarde van vastgoedbe- leggingen”. Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve “c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbe- leggingen” in het eigen vermogen. Projectontwikkelingen Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toe- komstig gebruik als een vastgoedbelegging wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’. Na initiële opname aan aanschangswaarde, worden de pro- jecten gewaardeerd aan reële waarde. Deze reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de project- ontwikkeling zijn bekomen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (denitief getekend huurcontract). Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onaankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project. Alle lasten die verbonden zijn met de ontwikkeling of con- structie van onroerende goederen, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS wor- den de nancieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbeleg- ging mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur. De activiteiten die nodig zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik, omvatten meer dan de fysieke bouw van het actief. Ze omvatten ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw, zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen in die mate dat zijde toestand van het actief veranderen. De activering van nancieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en administra- tieve werkzaamheden worden uitgevoerd. De activering wordt evenmin opgeschort als een tijdelijk uitstel een noodzakelijk onderdeel vormt van het proces om een actief klaar te maken voor zijn beoogde gebruik of verkoop. Bestaande uit Pieter Paepen (CBRE), Pierre van der Vaeren (CBRE), Christophe Ackermans (Cushman & Wakeeld), Kris Peetermans (Cushman & Wakeeld), Rod Scrivener (Jones Lang LaSalle), Jean-Paul Ducarme (PwC), Celine Janssens (Stadim), Philippe Janssens (Stadim), Luk van Meenen (Troostwijk-Roux Expertises) en Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners). De BE-REIT vereniging is een vereniging die de Belgische GVV’s groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector. FINANCIËLE STATEN Aanhouden van vastgoed en waarderingsproces Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden gewaardeerd door de onaankelijke vastgoeddeskun- digen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of eectieve huurin- komsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse net- tohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die aankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winst- verdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve “b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed”. Bij deze toewijzing wordt bin- nen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed. Vervreemding van een vastgoedbelegging Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gere- aliseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de rubriek “Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen”. De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegenge- boekt bij verkoop. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gereali- seerde winst of verlies te bepalen. Bij de resultaatsbestemming worden de gerealiseerde win- sten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen ten opzichte van de originele aanschangswaarde van die vastgoedbeleggingen overgeboekt naar de rubriek “m. Andere reserves”. Op deze wijze worden de gereali- seerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoed- beleggingen beschouwd als beschikbare reserves. Activa bestemd voor verkoop Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goede- ren waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaar- deerd conform IAS aan reële waarde. Andere materiële vaste activa Denitie De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de denitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassiceerd als “Andere materiële vaste activa”. Zonnepanelen onder IAS De zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de her- waardering, verminderd met eventuele latere geaccumu- leerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op jaar zonder rekening te houden met enige restwaarde. De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze compo- nent opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost min de geaccu- muleerde afschrijvingen daalt. In deze laatste gevallen worden zij in het resultaat opgenomen. Waardering De andere materiële vaste activa worden initieel opgeno- men tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeen- stemming met het kostprijsmodel. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen. Afschrijvingen en bijzondere waarde- verminderingsverliezen Andere materiële vaste activa worden afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis: 〉 installaties, machines en uitrusting 〉 meubilair en rollend materieel 〉 informaticamaterieel 〉 vastgoed voor eigen gebruik ›› terreinen ›› gebouwen 〉 andere materiële vaste activa Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseer- bare waarde wordt een bijzonder waardeverminderings- verlies opgenomen. Lease overeenkomsten Leaseovereenkomsten met een looptijd van meer dan maanden waarbij Intervest optreedt als leasingnemer wor- den bij aanvang van de leaseperiode als gebruiksrecht en leaseverplichting op de balans opgenomen aan de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. Indien het geleasde goed een vastgoedbelegging betreft, worden de gebruiksrechten vervolgens gewaardeerd aan fair value, in overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden deels als nan- cieringskosten en deels als aossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De nanciële lasten worden recht- streeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd. Vervreemding en buitengebruikstelling Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruik- stelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultaten rekening opgenomen. Waardeverminderingsverliezen De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenre- kening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is de hoogste van de bedrijfs- waarde en de reële waarde minus de verkoopkosten. De bedrijfswaarde is de geactualiseerde waarde van de verwachtte toekomstige kasstromen van het voortgezet verbruik van en actief en zijn vervreemding op het einde van zijn verbuiksduur, op basis van een discontovoet die rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico’s die inherent zijn aan het actief. De reële waarde minus de verkoopkosten, is het bedrag dat kan worden verkregen uit de verkoop van een actief in een zakelijke, objectieve transactie tussen goed ingelichte partijen waartussen wilsovereenstemming bestaat, na aftrek van de vervreemdingskosten. Financiële instrumenten Financiële activa Alle nanciële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op transactiedatum, wanneer de inkoop of verkoop van een nancieel actief op grond van een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor nanciële activa tegen reële waarde met waarde- veranderingen in de winst- en verliesrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële waarde. De nanciële activa worden geclassiceerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS Financiële instrumen- ten op basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de nanciële activa als de eigenschappen van de contractuele kasstromen van het nanciële actief en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classicatie bepaalt de waardering van de nanciële activa op toekom- stige balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde. Financiële activa aan reële waarde via resultaat Financiële activa worden geclassiceerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een nancieel actief wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en eectief zijn. Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-af- geleide nanciële instrumenten die worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is nanciële FINANCIËLE STATEN activa aan te houden om contractuele kasstromen te ontvangen (Held to collect) en de contractvoorwaarden van het nanciële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend aossingen en rentebetalin- gen op het uitstaande hoofdsombedrag betreen (Solely Payments of Principal and Interest - SPPI). Tot deze categorie behoren: 〉 Geldmiddelen en kasequivalenten 〉 Langetermijnvorderingen 〉 Handelsvorderingen. Geldmiddelen en kasequivalenten Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen vermits deze aangehouden zijn bij gerenommeerde nanciële instellingen. Geldmiddelen en kasequivalenten worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs. Handelsvorderingen Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan nominale waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamor- tiseerde kostprijs berekend op basis van de eectieve- rente methode. Kredietverliezen worden onder toepassing van IFRS vervroegd in de jaarrekening erkend. Rekening houdend met het relatief beperkte bedrag van vervallen uit- staande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht Intervest de impact op de geconsolideerde jaarrekening beperkt. Financiële verplichtingen Financiële verplichtingen worden geclassiceerd als nan- ciële verplichtingen aan reële waarde via resultaat of als nanciële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat Financiële verplichtingen worden geclassiceerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een nanciële verplichting wordt in deze categorie ondergebracht als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie aan reële waarde via resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en eectief zijn. Voor Intervest betreft dit speciek de Interest Rate Swaps waarvoor geen hedge accounting wordt toegepast in de mate dat zij een negatieve reële waarde hebben. Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamorti- seerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initi- eel gewaardeerd tegen de reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaar- deerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De nanciële verplichtingen van de Groep gewaardeerd tegen geamor- tiseerde kostprijs omvatten de langlopende nanciële verplichtingen (bankschulden, leasingschulden, obligatie- leningen), overige langlopende verplichtingen, kortlopende nanciële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de onderneming, na aftrek van alle verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden geclassiceerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de denities van een eigenvermogensinstrument. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten). Eigen aandelen Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen. Derivaten De Groep gebruikt derivaten teneinde risico’s te beper- ken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, nanciële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden, houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading). Derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde con- form IFRS . De derivaten die door Intervest momenteel aangehouden worden, kwaliceren niet als indekkings- transacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Handelsschulden Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de eectieve-rentemethode. Voorzieningen Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplich- ting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat. Vergoeding na uitdiensttreding Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde pres- taties worden verricht door de werknemers. Volgens de wet dient de werkgever een minimale rente te garanderen waarbij de vennootschap de verplichting heeft bijkomende bijdragen te betalen indien het pensioenfonds niet over voldoende activa zou beschikken om de pensioenen van alle werknemers te betalen met betrekking tot de diensten die zij hebben geleverd. Dividenduitkering Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders. Gebeurtenissen na balansdatum Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die infor- matie verstrekken over de feitelijke situatie op balansda- tum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt. Signicante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Reële waarde van de vastgoedbeleggingen De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest wordt driemaandelijks gewaardeerd door onaankelijke vastgoeddeskundigen. Deze waar- dering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Vastgoedverslag en in “Toelichting . Vaste activa” van het Financieel verslag. De vastgoedportefeuille wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald. Duurzaamheid ESG (Environmental, Social, Governance)-criteria worden internationaal in toenemende mate gebruikt om de impact van de ecologische, sociale en ethische prestaties van bedrijven, organisaties en investeringen te beoordelen. Kapitaalstromen zullen in de toekomst in toenemende mate worden gekanaliseerd naar duurzame economische activiteiten, wat betekent dat ESG-criteria een belangrijke rol zullen spelen bij investeringsbeslissingen. De ESG-vereisten van investeerders en gebruikers zullen het aantal gerealiseerde nieuwe en gerenoveerde gebou- wen versneld doen toenemen vanwege de groene premies voor duurzaam vastgoed en verhoogde veroudering van niet duurzaam vastgoed. De focus op klimaatverandering en doelstellingen richting netto-nul zal zich voortzetten en daarmee zal de veroudering van niet duurzaam vast- goed versnellen. Het RICS Sustainability Report (Q ) toont dat bijna de helft van de respondenten meent dat de huur en de prijspremie voor duurzaam vastgoed tot kunnen oplo- pen in vergelijking met niet-duurzaam vastgoed, vanwege een hoge vraag en een laag aanbod. Naarmate de impact van ESG-factoren steeds duidelijker wordt, komt de vraag naar voren hoe de ESG-impact op vastgoedwaarderingen gemeten kan worden. Waardering houdt noodzake- lijkerwijs een vergelijking in. Aangezien de impact van ESG-criteria in een vroeg stadium is, zijn er nog niet veel marktgegevens beschikbaar. Waarderingsmethodologieën zijn echter goed ontwikkeld en in de loop der jaren getest zodat de houding van marktdeelnemers ten opzichte van ESG-factoren wel kan meegegeven worden in de waarde- ring van het vastgoed. Financiële verplichting conform IFRS Voor sommige van haar investeringen houdt Intervest niet de naakte eigendom aan, maar enkel het vruchtgebruik via een concessie of erfpacht of soortgelijke. Concreet werd hiervoor een nanciële verplichting aangelegd conform IFRS . Deze nanciële verplichting betreft de huidige waarde van alle toekomstige leasebetalingen. In het bepalen van de huidige waarde van deze toekom- stige leasebetalingen worden enkele beoordelingen en schattingen gemaakt, met name bij het bepalen van de duurtijd van de concessie (aankelijk van contractuele verlengingsmogelijkheden van de concessie enerzijds en de economische levensduur van het gebouw waar de vastgoedschatter rekening mee houdt in de reële waarde- bepaling anderzijds) en bij het bepalen van de incremen- tele rentevoet als discount rate van de leasebetalingen. FINANCIËLE STATEN Financiële derivaten De reële waarde van de nanciële derivaten van Intervest wordt driemaandelijks geschat door de emitterende nanciële instelling. Een uitgebreide beschrijving bevindt zich in “Toelichting . Financiële instrumenten” in het Financieel verslag. Geschillen De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke procedures. Intervest was in betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, scale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrek- king tot aanrekening van de exit taks aanslagjaar speciaal. In haar arrest dd. april heeft het Hof van Beroep te Antwerpen het beroep van Intervest evenwel ongegrond verklaard. Het arrest werd op november betekend. Intervest heeft op januari cassatie beroep aangetekend tegen voormeld arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. april . Het Hof van Cassatie heeft op november Intervest in het gelijk gesteld en het arrest van het Hof van Beroep verbroken. Het geschil is nu verwezen naar het Hof van Beroep van Gent. (zie “Toelichting . Voorwaardelijke rechten en ver- plichtingen” in de Financiële staten). De vennootschap is van oordeel dat deze procedure geen belangrijke weerslag zal hebben op de resultaten van de vennootschap. Mechelen 〉 Mechelen Business Tower - inkomhal Toelichting . Gesegmenteerde informatie Segmentering per bedrijfssegment De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten. 〉 De categorie “kantoren” omvat het vastgoed dat voor professionele doeleinden verhuurd wordt aan bedrijven als kantoorruimte. 〉 De categorie “logistiek vastgoed” betreft de panden met een logistieke functie, de opslagruimten en high- tech gebouwen. De categorie “corporate” omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedra- gen worden. Resultatenrekening BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek vastgoed Corporate TOTAAL in duizenden Huurinkomsten . . . . . . Met verhuur verbonden kosten - - - - - - Nettohuurresultaat 26.042 26.107 38.866 35.145 64.908 61.252 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten . Vastgoedresultaat 26.446 26.157 39.513 35.629 65.959 61.786 Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 21.474 20.938 35.856 32.127 -3.900 -4.147 53.430 48.918 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleg- gingen . . Variaties in de reële waarde van vastgoed- beleggingen -. -. . . . . Ander portefeuille- resultaat - -. -. -. -. Operationeel resultaat van het segment 10.981 4.249 101.362 56.857 -3.900 -4.147 108.443 56.959 Financieel resultaat -. -. -. -. Belastingen - - - - NETTORESULTAAT 10.981 4.249 101.362 56.857 -7.602 -15.046 104.741 46.060 Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag. Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is voor de kantoren gestegen met , miljoen, dit als gevolg van een daling in de kosten. Het operationeel resultaat van het kantorensegment stijgt met , miljoen. In was er een daling in de reële waarde van de kantorenportefeuille van circa of , miljoen. Dit jaar was er eveneens een daling in de reële waarde maar deze bleef beperkt tot , miljoen of circa . Hoofdzakelijk als gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen op enkele panden in de huidige onzekere economische situatie en het incijferen van enkele geplande duurzame investeringen in de portefeuille die kunnen resulteren in een toekomstige mogelijke waardestijging. Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille van het logistiek segment is met , miljoen gestegen. Dit dankzij de huurinkomsten ontstaan uit de nieuwe cash-ow genererende acquisities in en . Het operationeel resultaat van het logistiek segment stijgt met , miljoen, dit door het verder aanscherpen van de rendementen in zowel België als Nederland en verhuringen in de bestaande portefeuille en de projecten in aanbouw. FINANCIËLE STATEN Kerncijfers BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek vastgoed TOTAAL in duizenden Reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen . . . . .. .. Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) . . . . . . Verwerving van vastgoedbeleggingen . . . . Investeringen in projectontwikke- lingen . . . . . . Verwerving van aandelen van vast- goedvennootschappen . . . . Desinvestering/overboeking van vastgoedbeleggingen Overboeking naar andere materiële vaste activa -. -. Investeringswaarde van het vastgoed . . . . .. .. Totaal verhuurbare oppervlakte (m) . . . . .. .. Bezettingsgraad () In overeenstemming met IAS , worden de zonnepanelen vanaf niet langer opgenomen onder de vastgoedbeleg- gingen, maar onder de materiële vaste activa waardoor ze in bovenstaande tabel als overboeking vermeld staan in . Geograsche segmentering De geograsche segmentering toont het operationeel resultaat en de kerncijfers opgedeeld naar het land waarin ze gerealiseerd werden. De categorie “corporate” omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden. Resultatenrekening GEOGRAFISCHE SEGMENTERING Vastgoedbeleggingen België Vastgoedbeleggingen Nederland Corporate TOTAAL in duizenden Huurinkomsten . . . . . . Met verhuur verbonden kosten - - - - Nettohuurresultaat 48.125 47.1 53 16.783 14.099 64.908 61.252 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten . Vastgoedresultaat 49.075 47.647 16.884 14.139 65.959 61.786 Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 41.961 40.205 15.369 12.860 -3.900 -4.147 53.430 48.918 Resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen . . Variaties in de reële waarde van vastgoed- beleggingen . -. . . . . Ander portefeuille- resultaat . -. -. -. -. -. OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT 68.358 35.483 43.985 25.623 -3.900 -4.147 108.443 56.959 Kerncijfers GEOGRAFISCHE SEGMENTERING Vastgoedbeleggingen België Vastgoedbeleggingen Nederland TOTAAL in duizenden Reële waarde van de vastgoed- beleggingen . . . . .. .. Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) . . . . . Verwerving van vastgoedbeleggingen . . . . . Investeringen in projectontwikkelingen . . . . . Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen . . . . Desinvestering van vastgoedbeleggingen Overboeking naar andere materiële vaste activa -. -. Investeringswaarde van het vastgoed . . . . .. .. Totaal verhuurbare oppervlakte (m) . . . . .. .. Bezettingsgraad () Toelichting . Vastgoedresultaat Huurinkomsten in duizenden Huur . . Huurkortingen -. -. Huurvoordelen ('incentives') - - Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten TOTAAL HUURINKOMSTEN 65.056 61.303 De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, ver- minderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder. De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met exwerkers, verspreid over verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken ( in ) van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder, die tot het kantorensegment behoort, vertegenwoordigt op december van de jaarhuur ( in ). In is er één huurder waarvan de jaarhuur op individuele basis vertegenwoordigt van de totale jaarhuur van Intervest (één huurder in ). Voor meer toelichting van de belangrijkste huurders wordt verwezen naar het Vastgoedverslag - Risicospreiding naar huurders. Voor boekjaar bedragen de huurinkomsten van Intervest , miljoen ( , miljoen). Deze stijging met , mil- joen of ten opzichte van wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere huurinkomsten in het logistieke segment, een gevolg van de gerealiseerde acquisities, de opgeleverde projectontwikkelingen en de verhuurtransacties in de loop van en en de ontvangen verbrekingsvergoedingen naar aanleiding van vroegtijdig stopgezette contracten in de logistieke portefeuille voor een bedrag van , miljoen. FINANCIËLE STATEN In de logistieke portefeuille bedragen de huurinkomsten , miljoen ten opzichte van , miljoen in . In het kantorensegment blijven de huurinkomsten stabiel op , miljoen. Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het boekjaar is bij van de contractwaarde een huurkorting toegekend ( in ). Gemiddeld zijn in bij nieuwe contracten huurkortingen toegekend voor van de jaar- huur ( in ). Veelal wordt bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerstvolgende break van de overeenkomst. Bij het uitbreiden en/of verlengen van een huurcontract is in het boekjaar gemiddeld bij van de contractwaarde een huurkorting toe gekend ( in ). Er is in gemiddeld huurkorting op de jaarhuur gegeven bij uitbreidin- gen en/of verlengingen ( in ). Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten De waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet-opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen. in duizenden Vorderingen met een resterende looptijd van: Hoogstens één jaar . . Tussen één en vijf jaar . . Meer dan vijf jaar . . TOTAAL VAN DE TOEKOMSTIGE MINIMUM HUURINKOMSTEN 308.896 267.089 De stijging van de toekomstige minimum huur inkomsten met miljoen of ten opzichte van december is grotendeels het gevolg van de aankoop van Tessenderlo ( miljoen) en de nieuwe verhuringen in Genk Green Logistics ( miljoen). Met verhuur verbonden kosten in duizenden Te betalen huur op gehuurde activa - - Waardeverminderingen op handelsvorderingen - - Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen TOTAAL MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN -148 -51 De met verhuur verbonden kosten betreen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waar- deverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders. De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode - slechts , van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderin- gen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaarborgen en bankgaranties van de huurders en contracten te sluiten met degelijke , betrouwbare huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-geres- pecteerde contract. Ondanks de huidige economische situatie die de pandemie COVID- met zich meebrengt loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont. Recuperatie van vastgoedkosten in duizenden Verkregen vergoedingen op huurschade Andere Ontvangen beheersvergoedingen van huurders 664 645 TOTAAL RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN 696 752 De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die Intervest ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen. Recuperatie van huurlasten en belastingen Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen in duizenden Recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar . . Recuperatie van voorhengen en belastingen op verhuurde gebouwen . . TOTAAL RECUPERATIE VAN HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN 13.528 13.643 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen in duizenden Huurlasten gedragen door de eigenaar -. -. Voorhengen en belastingen op verhuurde gebouwen -. -. TOTAAL HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN -13.528 -13.623 TOTAAL SALDO VAN GERECUPEREERDE HUURLASTEN EN BELASTINGEN 0 20 De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheng, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen of heeft dit uitbesteed aan externe vastgoedbeheerders (voor Mechelen Campus en de logistieke gebouwen gelegen in Nederland). De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halaarbasis. Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders. FINANCIËLE STATEN Andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten in duizenden Inkomsten uit groene stroom (andere dan opstalvergoedingen) Ontvangen coördinatievergoedingen turnkey solutions Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating Greenhouse Flex - - Eénmalig ontvangen bijdragen voor met verhuur verbonden kosten Andere TOTAAL ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN OPBRENGSTEN EN KOSTEN 716 460 De inkomsten uit groene stroom zijn met , miljoen gestegen, onder andere door nieuwe installaties in Genk die in de tweede jaarhelft geïnstalleerd werden. De kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating van de Greenhouse-hubs omvatten alle werkingskosten zoals catering (met uitzondering van eigen personeelskosten) en de gedeeltelijke recuperatie van deze kosten. De inkomsten uit de huurcontracten afgesloten met coworkers en gebruikers van serviced oces en de opbrengst uit de verhuring van de vergaderzalen van Greenhouse coworking zijn opgenomen onder de rubriek huurinkomsten en bedragen , miljoen ( , miljoen voor ). Toelichting . Vastgoedkosten Technische kosten in duizenden Recurrente technische kosten -1.065 -859 Onderhoud en herstellingen - - Verzekeringspremies - - Niet-recurrente technische kosten -79 -17 Schadegevallen - - Schadegevallen (kosten) - - Schadegevallen (opbrengsten) TOTAAL TECHNISCHE KOSTEN -1.144 -876 De technische kosten omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekerings premies. Onderhouds- en herstellingskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd. Commerciële kosten in duizenden Makelaarscommissies - - Publiciteit - - Erelonen van advocaten en juridische kosten - - TOTAAL COMMERCIËLE KOSTEN -547 -318 Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering. Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen in duizenden Leegstandslasten van het boekjaar - - Onroerende voorheng leegstand -. -. Recuperatie onroerende voorheng leegstand . . Leegstandsheng Genk Green Logistics -. Recuperatie leegstandsheng Genk Green Logistics . - Recuperatie onroerende voorheng leegstand vorig boekjaar - TOTAAL KOSTEN EN TAKSEN VAN NIETVERHUURDE GEBOUWEN -893 -892 De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn tijdens het boekjaar stabiel gebleven ten opzichte van het boekjaar . De leegstandskosten maken voor het boekjaar circa , van de totale huur inkomsten van de vennootschap uit (, in ). Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheng die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebou- wen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. Een groot aandeel van de onroerende voorheng heeft betrekking op Genk Green Logistics, verwacht wordt dat Intervest deze onroerende voorheng en de leegstands- heng integraal kan recupereren, zoals dit de vorige jaren ook het geval is geweest. Beheerskosten van het vastgoed in duizenden Externe beheersvergoedingen - - Kosten van het (intern) beheer van het patrimonium -. -. Personeelsbeloningen en zelfstandige medewerkers -2.650 -3.310 Vastgoeddeskundige - - Overige kosten -1.628 -1.534 TOTAAL BEHEERSKOSTEN VAN HET VASTGOED -4.792 -5.281 De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, wer- kingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardever- minderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen. De beheerskosten van het vastgoed zijn met , miljoen afgenomen voornamelijk als gevolg van de afgenomen kosten van het (intern) beheer van het patrimonium. Andere vastgoedkosten in duizenden Kosten ten laste van de eigenaar - - Onroerende voorheng contractueel ten last van eigenaar - - Overige andere vastgoedkosten - - TOTAAL ANDERE VASTGOEDKOSTEN -1.007 -1.162 De andere vastgoedkosten betreen vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huur- ders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten. Voor het boekjaar bedragen deze commerciële tussenkomsten circa miljoen op jaarbasis of , van de totale huurinkom- sten van de Groep ( , miljoen of , in boekjaar ). FINANCIËLE STATEN Toelichting . Algemene kosten in duizenden Abonnemententaks - - Ereloon commissaris - - Bezoldigingen leden van de raad van toezicht - - Liquidity provider - - Financiële dienst - - Personeelsbeloningen en zelfstandige medewerkers -. -. Advieskosten - - Overige kosten - - TOTAAL ALGEMENE KOSTEN -3.836 -4.085 Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administra- tieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvin- gen en waarde verminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten. De algemene kosten belopen , miljoen en zijn met circa , miljoen afgenomen ten opzichte van , voorname- lijk een gevolg van lagere personeelskosten. Voor verdere details van het ereloon van de commissaris wordt verwezen naar Toelichting . Een overzicht van de uitbetaalde vergoedingen aan de leden van de raad van toezicht wordt weergegeven in de Corporate Governance Verklaring - Remuneratieverslag. van de bezoldigingen aan de leden van de raad van toezicht wordt opgenomen onder de algemene kosten, de overige van hun werkzaamheden worden beschouwd als beheers- kosten van het vastgoed (overige kosten). Toelichting . Personeelsbeloningen in duizenden Kosten van het intern beheer van het vastgoed Kosten verbonden aan het beheer van de vennootschap TOTAAL Kosten van het intern beheer van het vastgoed Kosten verbonden aan het beheer van de vennootschap TOTAAL Vergoedingen werknemers en zelfstandige medewerkers 1.754 1.176 2.930 2.398 1.264 3.662 Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de maanden . . . . Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding Sociale zekerheid Variabele vergoedingen Ontslagvergoedingen Overige lasten -. - -. - - Vergoedingen directieraad 895 746 1.641 912 985 1.897 Voorzitter directieraad Vaste vergoeding 154 154 308 139 139 278 Variabele vergoeding 110 110 220 115 115 230 Pensioenverplichtingen 28 28 56 20 20 40 in duizenden Kosten van het intern beheer van het vastgoed Kosten verbonden aan het beheer van de vennootschap TOTAAL Kosten van het intern beheer van het vastgoed Kosten verbonden aan het beheer van de vennootschap TOTAAL Andere leden directieraad 1.057 1.349 Vaste vergoeding 388 264 652 206 262 468 Variabele vergoeding 184 167 351 85 77 162 Beëindigingsvergoeding 0 0 0 305 335 640 Pensioenverplichtingen 31 23 54 42 37 79 TOTAAL PERSONEELSBELONINGEN 2.649 1.922 4.571 3.310 2.249 5.559 Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde , uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium ( in ) en personeelsleden voor het beheer van de vennootschap ( in ). Het aantal leden van de directieraad bedraagt vier personen op december (drie personen op jaareinde ). Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van juli , de wet op de jaarlijkse vakantie van juni , het paritair comité waaronder de vennootschap ressor- teert en de toepasselijke CAO’s in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben. Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding bevatten pensioenen, bijdragen voor groeps verzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstver- band, een groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december (op december werd de wet tot waarbor- ging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassiceerd te worden als een “dened benet” plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onaankelijk is van de vennootschap. De bijdragen aan het verzekeringsplan worden genancierd door de onderneming. Dit groeps verzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplich- tingen worden in de resultatenrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar bedragen deze bijdragen . ( . in ). De verzekeringsmaatschappij heeft op december bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is. Voor het kleine tekort is per eindejaar een voorziening aangelegd in de boekhouding. De vergoedingen van de directieraad worden toegelicht in de Corporate Governance Verklaring - Remuneratieverslag. Toelichting . Andere operationele opbrengsten en kosten in duizenden Afschrijving zonnepanelen - - Verzekeringspremies - - Andere - - TOTAAL ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN -310 -254 Vanaf worden de zonnepanelen niet langer opgenomen onder de vastgoedbeleggingen maar onder de andere mate- riële vaste activa en gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS Materiële vaste activa. Elk kwartaal worden deze zonnepanelen geherwaardeerd naar reële waarde. De reële waarde wordt afgeschreven over de resterende looptijd. De afschrijvingen worden opgenomen onder de andere operationele opbrengsten en kosten. FINANCIËLE STATEN Toelichting . Resultaat op verkopen van vastgoed beleggingen in duizenden Aanschangswaarde Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen Boekwaarde (reële waarde) 0 0 Verkoopprijs Verkoopkosten Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 0 0 Voorziening huurgaranties uit de verkoop van vastgoedbeleggingen . Netto verkoopopbrengst 198 1.670 TOTAAL RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN 198 1.670 In heeft Intervest drie logistieke sites in België gedesinvesteerd, aan de koper van Oudsbergen werd een huurgaran- tie van maanden gegeven. Deze periode is inmiddels afgelopen, het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen in en is ontstaan door het niet volledig moeten uitbetalen van de voorziene huurgarantie, dit als gevolg van gerealiseerde verhuringen op de verkochte site. Toelichting . Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen in duizenden Positieve variaties op vastgoedbeleggingen . . Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen -. -. TOTAAL VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN 66.020 15.454 De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in , miljoen ( , miljoen in ). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gevolg van: 〉 waardestijging in de reële waarde van de logistieke vastgoedportefeuille voor een bedrag van , miljoen of voornamelijk als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen, en verhuringen in de bestaande portefeuille en de projecten in aanbouw 〉 waardedaling in de reële waarde van de kantorenportefeuille voor , miljoen of , hoofdzakelijk als gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen op enkele panden in de huidige onzekere economische situatie en het incijferen van enkele geplande duurzame investeringen in de portefeuille die een toekomstige waardestijging kunnen genereren. Toelichting . Ander portefeuilleresultaat in duizenden Uitgestelde belastingen -. -. Overige . -. Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders 1.550 -1.477 Andere -318 -380 TOTAAL ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT -11.205 -9.083 Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in -, miljoen ( -, miljoen in ) en omvat voornamelijk de voor- ziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België. Toelichting . Netto-interestkosten in duizenden Nominale interestlasten op leningen -5.450 -6.217 Leningen bij nanciële instellingen -. -. Vastrentend -1.180 -868 Variabel -3.293 -3.531 Obligatieleningen - -. Interestkosten op niet-opgenomen kredieten en back up-lijnen commercial paper - - Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -1.395 -1.642 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS -. -. Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten 13 116 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS Andere interestkosten -262 -212 TOTAAL NETTOINTERESTKOSTEN -7.094 -7.955 De netto-interestkosten bedragen in -, miljoen ten opzichte van -, miljoen in . De daling van de netto-interestkosten met , miljoen is het gevolg van de hernanciering van indekkingsinstrumenten, verhoging in gebruik van het commercial-paperprogramma en de terugbetaling van de obligatielening in april . Hierdoor is de gemiddelde rentevoet van de nancieringen gedaald van , in naar , voor . Netto-interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn in duizenden Netto-interestkosten op langlopende nanciële schulden -. -. Netto-interestkosten op kortlopende nanciële schulden - -. TOTAAL NETTOINTERESTKOSTEN -7.094 -7.955 De totale gemiddelde interestvoet bedraagt in , inclusief bankmarges en renteafdekkings instrumenten vergeleken met , in . De totale gemiddelde interestvoet vóór impact van de renteafdekkingsinstrumenten bedraagt in , (, in ). De gemiddelde interestvoet van de langlopende nanciële schulden is voor , inclusief bank marges (, in ). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende nanciële schulden is voor , inclusief bank marges (, in ). De grote daling op korte termijn is enerzijds het gevolg van de terugbetaling van de obliga- tielening in april en anderzijds het succes van het commercial paper programma. In werd er op deze manier gemiddeld , miljoen opgenomen aan bijzonder gunstige tarieven. Voor het boekjaar bedraagt het eect op het EPRA resultaat en nettoresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met ongeveer -, miljoen ( -, miljoen in ). Bij een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met , nemen de interestkosten toe met , miljoen ( stabiel in ). De (hypothetische) toekomstige cash-outow voor van de interestlasten van de op december opgenomen leningen bedraagt , miljoen ( , miljoen in ). FINANCIËLE STATEN Opdeling toekomstige cash-outow van de interestkosten op basis van de huidige contracten in duizenden Hypothethische rente Schulden met een resterende looptijd van TOTAAL Procentueel aandeel Schulden met een resterende looptijd van TOTAAL Procentueel aandeel jaar jaar en jaar jaar jaar jaar en jaar jaar Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten . . . . . . . Obligatielening Commercial paper . . Niet opgenomen kredietlijnen . IRSsen/Floors . . . . . . . TOTAAL 8.462 25.787 3.918 38.167 100% 7.329 20.142 1.389 28.860 100% Procentueel aandeel 22% 68% 10% 100% 25% 70% 5% 100% Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de te betalen interesten op basis van de huidige kredietcontracten. Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvende opname als per december en een Euribor-tarief van -, (-maand Euribor per december ). Toelichting . Belastingen in duizenden Belasting aan het tarief van (op resultaat verbonden met de verworpen uitgaven) - - Provisie voor diverse scale risico’s Regularisatie vorige boekjaren - - Belasting met betrekking tot Intervest enkelvoudig (openbare GVV) -133 -51 Perimetervennootschappen België - - Perimetervennootschappen Nederland - - VENNOOTSCHAPSBELASTING -834 -664 Met de GVV-Wet (voorheen het KB van december en het KB van april ) heeft de wetgever een trans- parant scaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald. De meeste Belgische perimetervennootschappen zijn onderworpen aan het gewone stelsel van de Belgische vennoot- schapsbelasting en ook de Nederlandse perimetervennootschappen genieten niet van dit scaal statuut. Genk Green Logistics (iGVV), Greenhouse Singel (GVBF) en Puurs Green Logistics (GVBF) genieten ook van een transpa- rant scaal statuut. Voor de berekening van de belasting op de scale winst van het jaar worden de op de balansdatum geldende belasting- tarieven gebruikt. Toelichting . Vaste activa Onderzoek en ontwikkeling, octrooien en licenties Op gebied van research en ontwikkeling werden door de vennootschap geen eigen activiteiten ontwikkeld Investerings- en herwaarderingstabel vastgoedbeleggingen in duizenden Kantoren Logistiek vastgoed Totaal Kantoren Logistiek vastgoed Totaal BALANS OP 1 JANUARI 381.656 636.302 1.017.958 350.069 542.744 892.813 Verwerving van vastgoedbeleggingen . . . . Verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen . . . . Investeringen in projectontwikkelingen . . . . . . Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen . . . . . . Overboeking naar de andere materiële vaste activa -. -. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . . -. . . BALANS OP 31 DECEMBER 386.423 822.521 1.208.944 381.656 636.302 1.017.958 OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed . . .. . . .. De reële waarde van de logistieke portefeuille is in toegenomen met miljoen of door: 〉 investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves voor miljoen; voornamelijk de investeringen in de verdere afwerking van Herentals Green Logistics en in Genk Green Logistics; 〉 miljoen acquisities, waarvan miljoen in België met de aankoop van een logistieke site in Tessenderlo en een grondreserve in Puurs en miljoen in Nederland met de logistieke site in Breda en een grondreserve in Venlo; 〉 investeringen voor miljoen ter verbetering van de bestaande logistieke portefeuille; 〉 waardestijging in de reële waarde van de logistieke vastgoedportefeuille voor een bedrag van miljoen of voornamelijk als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen en verhuringen in de bestaande portefeuille en de projecten in aanbouw. De reële waarde van de kantorenportefeuille is in toegenomen met , miljoen of voornamelijk door: 〉 investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves voor circa miljoen; volledig toewijsbaar aan de verdere afwerking in de herontwikkeling van Greenhouse Collection te Antwerpen 〉 investeringen voor miljoen ter verbetering van de bestaande kantorenportefeuille 〉 waardedaling in de reële waarde van de kantorenportefeuille voor miljoen of , hoofdzakelijk als gevolg van de inschatting gehanteerd door de vastgoeddeskundigen op enkele panden in de huidige onzekere economische situatie en het incijferen van enkele geplande waardeverhogende en duurzame investeringen in de portefeuille. Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting . FINANCIËLE STATEN Uitsplitsing van de vastgoedbeleggingen naar soort in duizenden Vastgoed beschikbaar voor verhuur .. . Projectontwikkelingen . . Projectontwikkelingen in aanbouw 81.569 40.403 Grondreserves 28.555 11.759 TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 1.208.944 1.017.958 De projectontwikkelingen omvatten naast de ontwikkelingen in aanbouw Greenhouse Collection @the Singel, Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics, ook grondreserves aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen. Zo heeft de vennootschap meerdere grondreserves in haar bezit, waarvan de circa . resterende onbebouwde m op de voormalige Ford-site in Genk de voornaamste is. Ook in Herentals en ‘s-Hertogenbosch heeft Intervest nog grond- reserves met de mogelijkheid voor latere ontwikkelingen. Door de denitieve verwerving van de grondpositie in Venlo, gelegen naast bestaande gebouwen van Intervest, wordt de mogelijkheid gecreëerd tot een bijkomende ontwikkeling van een logistiek pand van circa . m . In totaal beschikt de vennootschap hierdoor nog over circa .m potentieel bebouwbare oppervlakte. Dit is inclusief Greenhouse Woluwe Garden, op december nog opgenomen onder de vastgoedbeleggingen beschik- baar voor verhuur. Dit toekomstig ontwikkelingspotentieel betekent een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille tussen miljoen tot miljoen. De grondreserves worden gewaardeerd als bouwrijp terrein, tenzij er reeds huurcontracten werden ondertekend. Intervest heeft op december geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS . wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Op december zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij nanciële instellingen. Voor de beschrij- ving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande scale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar “Toelichting . Voorwaardelijke rechten en verplichtingen”. Meer info over de projectontwikkelingen in aanbouw en het ontwikkelingspotentieel is terug te vinden in het Verslag van de directieraad. Verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen In november heeft Intervest van de aandelen van Puurs Green Logistics nv (voorheen De Tafelberg nv) verworven. Het via de overname van de aandelen verworven terrein, beschikt over twee windmolens, is ideaal gelegen aan de afrit Ruisbroek van de A, en zal na het doorlopen van de nodige vergunningstrajecten plaats bieden voor ruim . m aan duurzame warehouses. De aanvang van de instrastructuur- en grondwerken is gepland voor . Verwacht wordt dat het project zal bijdragen aan het EPRA resultaat van . Waardering van vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie: 〉 niveau : waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten 〉 niveau : waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie 〉 niveau : waardering geheel of gedeeltelijk op (niet-extern) observeerbare informatie. De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onaankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht. Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactie gegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Intervest’ gebouwen overeenkomstig de IFRS norm, gelijk aan niveau en dit voor de volledige portefeuille. Alle vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van de vennootschap worden ieder kwartaal gewaardeerd aan reële waarde door de onaankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor , aankoopkosten voor België en aankoopkosten voor Nederland zoals beschreven in de “Grondslagen voor de nanciële verslag geving - Vastgoedbeleggingen” - zie supra), wat wil zeggen: het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transac- tie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhan- deling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn. De waarderingen gebeuren voornamelijk via de huurwaardekapitalisatiemethode, dit met uitzondering van correcties als de huurkortingen. Bij deze uitzonderingen wordt de DCF-methode gehanteerd. Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een brutorendements berekening, waarbij de brutomarkthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactua- liseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortin- gen worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met aouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen. In de kantorenportefeuille heeft Intervest één projectontwikkeling in aanbouw, namelijk Greenhouse Collection at the Singel in Berchem. Wat de logistieke portefeuille betreft zijn er op december projectontwikkelingen lopende in Genk en Herentals. Intervest heeft eveneens nog grondreserves in Genk, Puurs en Herentals, in Nederland is er nog een grondreserve in ‘s-Hertogenbosch en Venlo. Deze grondreserves en projectontwikkelingen zijn bij een initiële opname opgenomen aan kostprijs, erna aan reële waarde zoals beschreven in ‘Toelichting . Grondslagen voor Sde nanciële verslaggeving’. De gehanteerde rendementen zijn speciek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuur- baarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare trans acties, aangevuld met markt- en gebouwspecieke kennis. Bij de waarde bepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt. De rendementen beschreven in het Vastgoedverslag worden berekend door de contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand van het vastgoed te delen door de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde brutorendement bij volledige verhuring van het vastgoed beschik- baar voor verhuur per december bedraagt , (, op december ). Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten. De meest belangrijke hypotheses met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn: Gemiddelde contractuele huur * verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand per m² (€) Kantoren Logistiek vastgoed in België Logistiek vastgoed in Nederland Gemiddeld brutorendement (%) 6,4% 6,9% Kantoren , , Logistiek vastgoed in België , , Logistiek vastgoed in Nederland , , Gemiddeld brutorendement bij volledige verhuring (%) 6,8% 7,4% Kantoren , , Logistiek vastgoed in België , , Logistiek vastgoed in Nederland , , Gemiddeld nettorendement bij volledige verhuring (%) 6,0% 6,4% Kantoren , , Logistiek vastgoed in België , , Logistiek vastgoed in Nederland , , Leegstandspercentage (%) 6% 7% * De gemiddelde contractuele huur is berekend per type gebouw of gebouwencomplex, en bevat verschillende soorten oppervlakten. FINANCIËLE STATEN ESG (Environmental, Social, Governance) criteria worden internationaal in toenemende mate gebruikt om de impact van de ecologische, sociale en ethische prestaties te beoordelen van bedrijven, organisaties en investeringen. Kapitaalstromen zullen in de toekomst in toenemende mate worden gekanaliseerd naar duurzame economische activitei- ten, wat betekent dat ESG criteria een belangrijke rol zullen spelen bij investeringsbeslissingen. De ESG-vereisten van investeerders en gebruikers zullen het aantal gerealiseerde nieuwe en gerenoveerde gebouwen versneld doen toenemen vanwege de groene premies voor duurzaam vastgoed en verhoogde veroudering van niet duurzaam vastgoed. De focus op klimaatverandering en doelstellingen richting netto-nul zal zich voortzetten en daarmee zal de veroudering van niet duurzaam vastgoed versnellen.. Het RICS Sustainability Report (Q ) toonde dat bijna de helft van de respondenten meent dat de huur en de prijspremie voor duurzaam vastgoed tot kunnen oplopen in vergelijking met niet duurzaam vastgoed, vanwege een hoge vraag en een laag aanbod. Naarmate de impact van ESG factoren steeds duidelijker wordt, komt de vraag naar voren hoe de ESG-impact op vastgoedwaarderingen gemeten kan worden. Waardering houdt immers noodzakelijkerwijs een vergelijking in. Aangezien de impact van ESG in een vroeg stadium is, zijn er nog niet veel marktgegevens beschikbaar. Waarderingsmethodologieën zijn echter goed ontwikkeld en in de loop der jaren getest zodat de houding van marktdeel- nemers ten opzichte van ESG-factoren wel kan meegegeven worden in de waardering van het vastgoed. In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundi- gen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met -punt (van , naar , gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met miljoen of . Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met -punten tot circa . In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met -punt (van , naar , gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met miljoen of . Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met -punten tot circa . In geval van een hypothetische daling van de contractuele huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met miljoen (van , miljoen naar , miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met , mil- joen of . Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met -punt tot circa . In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met miljoen (van , miljoen naar , miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met , miljoen of . Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met -punt tot circa . Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de contractuele huren en de in de vastgoedschatting gehan- teerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse. Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onaf- hankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt en op door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt omvat per gebouw de terreinoppervlakte, de verhuurbare oppervlakte, lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten, investeringen, enz. Deze informatie is aomstig van het nancieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap. De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarne- ming van de markt. De vastgoeddeskundigen houden rekening met leegstandperiodes tussen zes en achttien maanden, in functie van de locatie, het type pand en de economische situatie. Voor de logistieke panden wordt er rekening gehouden met een kostenpercentage per pand dat ten laste blijft van de eigenaar. Voor de logistieke sites in België bedraagt dit , voor Nederland varieert dit tussen de en omwille van de aard van de huurovereenkomsten (triple net versus panden waar ook de onroerende zaak belasting ten laste van de eigenaar is). Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Vastgoedverslag. De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderings modellen worden intern nagekeken. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde tijdens de betreende periode. Wat betreft de resterende duur van de huidige contracten wordt verwezen naar . Looptijd huurcontracten in de porte- feuille van het Vastgoedverslag voor een overzicht van de gemiddelde resterende contractduur van de portefeuille. Niet-observeerbare parameters (op december) Bandbreedte Gewogen gemiddelde Geschatte huurwaarde (in €/m²) Kantorenportefeuille -/m -/m /m /m Logistiek vastgoed in België - /m - /m /m /m Logistiek vastgoed in Nederland - /m - /m /m /m Kapitalisatorfactor gehanteerd door de vastgoeddeskundigen (in %) * Kantorenportefeuille ,-, ,-, , , Logistiek vastgoed België ,-, ,-, , , Logistiek vastgoed Nederland ,-, ,-, , , * Bovenstaande gegevens bevatten het gewogen gemiddelde per gebouw of gebouwencomplex, het hoogste en laagste getal in de weergave van de bandbreedte is telkens geëlimineerd. Zonnepanelen in duizenden België . . Nederland . TOTAAL ZONNEPANELEN 5.294 3.580 in duizenden BALANS OP 1 JANUARI 3.580 0 Overboeking naar de andere materiële vaste activa . Investeringen in nieuwe installaties Afschrijvingen (van operationele installaties) - - Herwaardering naar reële waarde (van operationele installaties) . BALANS OP 31 DECEMBER 5.294 3.580 De zonnepanelen worden sinds gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminde- ringsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten en kosten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op jaar zonder rekening te houden met enige restwaarde, noch met de kost om de installatie te ontmantelen. De zonnepanelen kennen een rendementsdaling van , per jaar. De rendementsvereiste wordt berekend als een gewogen gemiddelde kost van het kapitaal in functie van de langeter- mijnrente, de marktrisicopremie en het landspecieke risico. FINANCIËLE STATEN Toelichting . Vlottende activa Handelsvorderingen in duizenden 2021 2020 Handelsvorderingen Nog niet vervallen vooruitfacturaties . . Op te stellen facturen . Dubieuze debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren - - Andere handelsvorderingen TOTAAL HANDELSVORDERINGEN . . Voor het bepalen van de aan te leggen voorziening voor dubieuze debiteuren wordt op kwartaalbasis een inschatting gemaakt van de verwachte verliezen op de openstaande handelsvorderingen en worden overeenkomstig waardever- minderingen aangelegd. Op deze manier benadert de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële waarde ervan. Intervest hanteert duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. Op december bedraagt de eectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties voor kantoren ongeveer maanden (of circa , miljoen). Voor de logistieke portefeuille op december bedraagt de eectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties eveneens ongeveer maanden (of circa , miljoen). De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode - slechts , van de totale omzet. Ondanks de huidige economische situatie die de pandemie COVID- met zich meebrengt loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont. van de huurgelden van werden ontvangen. Intervest verwacht op december dan ook geen toekomstige materiële kredietverliezen. De nog niet vervallen vooruitfacturaties betreen facturaties met betrekking tot het eerste kwartaal van . Intervest hanteert voor al haar uitgaande facturen een standaard vervaldag van dagen na facturatiedatum. Het innen van de huur- en huurlastenvorderingen volgt, ondanks de coronacrisis, nog steeds een regulier en consistent patroon. Ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen in duizenden 2021 2020 Vorderingen dagen Vorderingen - dagen Vorderingen dagen TOTAAL HANDELSVORDERINGEN De stijging op de vorderingen op korte termijn is het gevolg van de latere doorfacturactie van de onroerende voorhef- ng die pas in het vierde kwartaal van verstuurd werd. Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk “Risicofactoren” (Operationele risico’s - debiteurenrisico’s). Belastingsvorderingen en andere vlottende activa in duizenden 2021 2020 Belastingen terug te vorderen . Terug te vorderen BTW 105 2.889 BTW - raming regularisaties 0 0 Terug te vorderen vennootschapsbelasting Nederland 37 142 Belastingen (ingehouden ten gevolge van de scale situatie van de Groep) . . Terug te vorderen vennootschapsbelasting 185 185 Terug te vorderen exit taks 459 459 Terug te vorderen roerende voorheng op uitgekeerde dividenden en op liquidatieboni 2.811 2.811 Andere . TOTAAL BELASTINGSVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA . . Voor de toelichting bij de scale situatie van de Groep wordt verwezen naar “Toelichting . Voorwaardelijke rechten en verplichtingen”. Overlopende rekeningen in duizenden 2021 2020 Gelopen, niet-vervallen vastgoedopbrengsten . . Te recupereren onroerende voorheng 3.111 2.667 Te recupereren leegstandsheng Genk Green Logistics 2.993 0 Te recupereren schadegevallen 0 0 Vooraetaalde vastgoedkosten . Vooraetaalde interesten en andere nanciële kosten Andere TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN . . Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheng die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. Voor de leegstandsheng (ten onrechte) aangerekend aan Genk Green Logistics werd een bezwaarschrift ingediend en is een volledige recuperatie voorzien. Ingevolge een denitief gesloten browneldconvenant is immers een akkoord tot opschorting van de leegstandshef- ng tot oktober bekomen. De vooraetaalde vastgoedkosten zijn voornamelijk studiekosten en voorbereidingen omtrent mogelijke acquisities of desinvesteringen. FINANCIËLE STATEN Toelichting . Eigen vermogen Kapitaal Het gestort kapitaal bedraagt op december , en is verdeeld in .. volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde. De rubriek kapitaal op de balans bevat eveneens .. kosten voor de kapitaalverhoging van november en de kapitaalverhoging van perimetervennootschap Genk Green Logistics in december . in duizenden 2021 2020 Gestort kapitaal . . Kosten kapitaalverhoging -. -. TOTAAL KAPITAAL . . In boekjaar heeft een kapitaalverhoging plaatsgevonden op mei onder de vorm van een keuzedividend over boekjaar met de uitgifte van . nieuwe aandelen voor een bedrag van , miljoen, meer bepaald , miljoen in kapitaal en , miljoen in uitgiftepremie. De gecreëerde aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van januari . Het kapitaal op de balans per december bedraagt miljoen. EVOLUTIE VAN HET GESTORT KAPITAAL Kapitaal- beweging Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting Aantal gecreëerde aandelen Totaal aantal aandelen Datum Verrichting in duizenden in eenheden .. Oprichting . . .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Atlas Park) . . . . .. Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgiftepremies en reserves en kapitaal- vermindering door incorporatie van over- gedragen verliezen -. . . .. Splitsing van het aandeel . .. .. .. Kapitaalverhoging door inbreng in speciën . . . .. .. Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Catian, Innotech, Greenhill Campus en Mechelen Pand . . .. .. .. Fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep . . .. .. .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Arend, Sky Building en Gateway House) . . .. .. .. Inbreng van . aandelen Siref . . .. .. .. Inbreng van max .. aandelen Siref in het kader van het bod . . .. .. .. Fusie met Siref nv; ruil van . aandelen Siref . . . .. .. Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Apibi, Pakobi, PLC, MCC en Mechelen Campus . . .. .. . . Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus , Mechelen Campus , Mechelen Campus en Perion . . . .. .. Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus en Zuidinvest . . .. .. Fusie door overneming van de naamloze vennootschap Edicorp . . .. EVOLUTIE VAN HET GESTORT KAPITAAL Kapitaal- beweging Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting Aantal gecreëerde aandelen Totaal aantal aandelen .. Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar . . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar . . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar . . . .. .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel Wetboek van Vennootschappen) . . .. .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot . . . .. .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel . . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik . . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. .. Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten . . .. .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. FINANCIËLE STATEN Uitgiftepremies EVOLUTIE UITGIFTEPREMIES in duizenden Kapitaal- verhoging Opleg in geld Waarde inbreng Uitgifte- premies Datum Verrichting .. Kapitaalverhoging door inbreng in speciën . . . .. Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep -. .. Inbreng van . aandelen Siref . . . . .. Inbreng van max .. aandelen Siref in het kader van het bod . . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel Wetboek van Vennootschappen) . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot . . . .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . .. Kapitaalverhoging door keuzedividend . . . TOTAAL UITGIFTEPREMIES . De uitgiftepremies bedragen op december miljoen. Reserves Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het geconsolideerde eigen vermogen. De reserves zijn als volgt samengesteld. in duizenden 2021 2020 Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed . . Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings- boekhouding zoals gedenieerd in IFRS -. -. Andere reserves . . Overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . TOTAAL RESERVES . . Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen in duizenden 2021 2020 Saldo per einde van het vorige boekjaar -. -. Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen -. -. Aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar -. -. Verkopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar . Impact overboeking zonnepanelen van vastgoedbeleggingen naar MVA TOTAAL RESERVE voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie- rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. -. Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS ) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in deze post. Toelichting . Voorzieningen in duizenden 2021 2020 Langlopende voorzieningen Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen Kortlopende voorzieningen Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen TOTAAL VOORZIENINGEN Aan de koper van de logistieke site Oudsbergen is in door de Groep een huurgarantie gegeven. De huurgarantie werd initieel opgenomen op de balans onder de voorzieningen voor het maximale te betalen bedrag van , miljoen. Per december is de huurgarantietermijn verstreken en werden alle verschuldigde bedragen betaald. Een deel van de initieel aangelegde betaalverplichting is ten gevolgde van verhuringen op de verkochte site vrijgevallen en is bijgevolg teruggenomen via het verkoopresultaat van en . FINANCIËLE STATEN Toelichting . Kortlopende verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden in duizenden 2021 2020 Exit taks . . Andere . . Leveranciers 20.286 4.457 Huurders 652 645 Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 2.346 1.888 TOTAAL HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN . . De exit taks bevat een raming voor perimetervennootschap Greenhouse Singel nv, die begin betaald is. De stijging van de leveranciersschulden is te wijten aan de vele lopende projectontwikkelingen. De werken uitge- voerd is december werden veelal pas gefactureerd in januari . Deze kosten werden reeds voorzien als “te ontvangen factuur”. Voor Genk Green Logistics staat er ook nog een voorziening open voor de onroerende voor- heng ( , miljoen) van , welke nog gefactureerd moet worden en de aanrekening van een leegstandsheng ( miljoen). Andere kortlopende verplichtingen in duizenden 2021 2020 Te betalen dividenden over vorige boekjaren Kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen . . Overige schulden TOTAAL ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN . . De kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen bevatten de rekening-courant met JM Construct nv en Hino Invest nv (verbonden partijen met medeaandeelhouders in perimetervennootschap Genk Green Logistics nv). Overlopende rekeningen in duizenden 2021 2020 Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten . . Verplichtingen verbonden aan vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 0 417 Vooruitgefactureerde huurinkomsten 11.755 13.060 Vooruitgefactureerde provisies 1.415 1.329 Vooruitgefactureerd - andere 223 174 Overige over te dragen opbrengsten 598 439 Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten . . Interesten m.b.t. obligatieleningen 0 1.066 Andere interesten en nanciële kosten 1.083 942 Toe te rekenen kosten m.b.t. vastgoed 1.126 1.128 Andere Overige toe te rekenen kosten 853 575 TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN . . De overlopende rekeningen omvatten op december voor miljoen vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten. Dit betreft voornamelijk vooruitfacturaties van huurinkomsten en provisies voor het eerste kwartaal van het volgende boekjaar die samen , miljoen bedragen. De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten bedragen in , miljoen, de daling is te wijten aan de terugbetaling van de obligatielening in april . Toelichting . Langlopende en kortlopende nanciële schulden Voor de beschrijving van de Financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Verslag van de directieraad. Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten in duizenden 2021 2020 Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procentueel aandeel Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procentueel aandeel jaar jaar en jaar jaar jaar jaar en jaar jaar Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten . . . . . . . Obligatielening . . Commercial paper . . . . . . TOTAAL . . . . . . . . Procentueel aandeel FINANCIËLE STATEN Waarborgen inzake nanciering De kredietovereenkomsten van Intervest zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de nanciële ratio’s zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van nanciële ratio’s, die vooral verband houden met het geconsolideerde nanciële schuldenniveau van de vennootschap of haar nanciële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De nanciële ratio’s beperken het bedrag dat Intervest nog zou kunnen lenen. Ten behoeve van de nanciering van de vennootschap zijn er op december geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Voor de meeste nancieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van de directieraad). Deze ratio’s zijn gerespecteerd op december . Indien Intervest deze ratio’s niet meer zou respecteren, zou door de nanciële instellingen kunnen worden geëist dat de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald. Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen in duizenden 2021 2020 Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procentueel aandeel Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procentueel aandeel jaar jaar en jaar jaar jaar jaar en jaar jaar Krediet instellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten . . . . . . . Obligatielening . . Commercial paper: opgenomen . . . . . . Niet opgenomen kredietlijnen . . . . . . . TOTAAL . . . . . . . . Procentueel aandeel Bovenstaande tabel bevat een bedrag van miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen ( miljoen op december ). Hiervan wordt miljoen ( , miljoen op december ) beschikbaar gehouden als indekking voor het commercial-paperprogramma. Bijgevolg heeft Intervest op december miljoen niet-opgenomen kredietlijnen beschikbaar voor de nanciering van haar lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbetaling in mei . Daarnaast beschikt Intervest ook over miljoen back-up lijnen voor het commercial-paperprogramma, waar- door de volledige opname via het commercial-paperprogramma ingedekt is. De niet-opgenomen kredietlijnen vormen op afsluitingsdatum geen eectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere compo- nent ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen, niet-opgenomen kredietlijnen en de uitstaande obligatielening. Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten in duizenden 2021 2020 Totaal Procentueel aandeel Totaal Procentueel aandeel Kredieten met variabele rentevoet . . Kredieten ingedekt door interest rate swaps en/of oors . . Kredieten met vaste rentevoet . . TOTAAL . . In bovenstaande tabel “Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kre- dietinstellingen en het commercial paper programma” wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten. Karakteristieken van de obligatielening: Private plaatsing van obligaties voor miljoen Op maart heeft Intervest een private plaatsing van obligaties gerealiseerd voor een totaalbedrag van mil- joen, waarvan miljoen terugbetaald werd in . De resterende obligatie van miljoen had een initiële looptijd van jaar, genereert een vast jaarlijks bruto rendement van , en had een vervaldatum op april . Karakteristieken van de commercial paper Intervest heeft een commercial paper uitgegeven in juli ter verdere diversicatie van de nancieringsbronnen voor een bedrag van maximaal miljoen, dit werd in uitgebreid naar maximaal miljoen. Hiervan is miljoen voorzien voor korte termijn uitgiften en miljoen voor uitgifte op lange termijn. Op december was er miljoen uitgeven op korte termijn en miljoen op lange termijn, namelijk met een vervaldag in en . De opname is gedeeltelijk ( miljoen) ingedekt door backuplijnen van de begeleidende banken (Belus Bank en KBC Bank) die als garantie ter hernanciering dienen mocht de plaatsing of verlenging van de commercial paper niet of slechts gedeeltelijk mogelijk blijken. De overige miljoen wordt beschikbaar gehouden op de traditionele kredietlijnen. FINANCIËLE STATEN Toelichting . Financiële instrumenten De belangrijkste nanciële instrumenten van Intervest bestaan uit nanciële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals nanciële instrumenten van het type interest rate swap (IRS) en oor. SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN 2021 2020 in duizenden Categorieën Niveau Boek- waarde Reële waarde Boek- waarde Reële waarde FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF Vaste activa Financiële vaste activa C . . Handelsvorderingen en andere vaste activa A Vlottende activa Handelsvorderingen A . . . . Kas en kasequivalenten B . . . . FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF Langlopende verplichtingen Langlopende nanciële schulden (rentedragend) A . . . . Andere langlopende nanciële verplichtingen C . . . . Andere langlopende verplichtingen A . . . . Kortlopende verplichtingen Kortlopende nanciële schulden A . . . . Andere kortlopende nanciële verplichtingen C Handelsschulden en andere kortlopende schulden A . . . . Andere kortlopende verplichtingen A . . . . De categorieën komen overeen met de volgende nanciële instrumenten: A. nanciële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op vervaldag gehouden aan geamorti- seerde kostprijs B. geldbeleggingen tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs C. activa of passiva, gehouden aan reële waarde via resultatenrekening, behalve voor nanciële instrumenten bepaald als indekkingsinstrument. Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden: 〉 niveau : waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten 〉 niveau : waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie 〉 niveau : waardering geheel of gedeeltelijk gebaseerd op niet (extern) observeerbare informatie. De nanciële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreende de reële waarde van de nanciële instrumenten van niveau zijn de volgende: 〉 voor de rubrieken “Financiële vast activa”, “Andere langlopende nanciële verplichtingen” en “Andere kort lopende nanciële verplichtingen” die de interest rate swaps en de oor betreen, wordt de reële waarde vast gelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door nanciële instellingen 〉 de reële waarde van de overige nanciële activa en passiva van niveau is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde, hetzij omdat ze een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele interestvoet dragen 〉 bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende nanciële schulden zijn de nanciële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash ows (rente en kapitaalaossing) verdiscon- teerd worden met een marktconform rendement. Intervest hanteert interest rate swaps en oors ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de nanciële schulden met een variabele rentevoet (de korte termijn Euribor). De interest rate swaps en oors worden als derivaat geclassiceerd als nancieel instrument aan reële waarde via het resultaat. Intervest past geen hedge-accounting toe. De schommelingen in de reële waarde van de nanciële instrumenten worden opgenomen in de resultatenrekening op de lijn “Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva in het nancieel resultaat. FINANCIËLE STATEN Reële waarde van de nanciële derivaten Op december bezit de vennootschap de volgende nanciële derivaten. Startdatum Einddatum Rentevoet Contractueel notioneel bedrag Hedge accounting Reële waarde in duizenden Ja/Nee 2021 2020 IRS .. .. , . Nee - Andere kortlopende nanciële verplichtingen - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. . . , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - - IRS .. .. , . Nee - - IRS .. .. , . Nee - - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. -, . Nee - IRS .. .. -, . Nee - IRS .. .. , . Nee -. IRS .. .. , . Nee - - IRS .. .. , . Nee - - IRS .. .. , . Nee - - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee - IRS .. .. , . Nee -. IRS .. .. , . Nee -. Opgenomen onder Andere langlopende nanciële verplichtingen -. -. Floor .. .. , . Nee Floor .. .. , . Nee Floor .. .. , . Nee Financiële vlottende activa IRS .. .. -, . Nee IRS .. .. -, . Nee Floor .. .. , . Nee Floor .. .. , . Nee Floor .. .. -, . Nee . Floor .. .. -, . Nee . Floor .. .. , . Nee Floor .. .. , . Nee IRS .. .. , . Nee Financiële vaste activa . TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN -. -. Boekhoudkundige verwerking op december In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding -. -. In resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . -. TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN -. -. De interest rate swaps hebben op december een negatieve marktwaarde van -, miljoen (contractueel notioneel bedrag miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende nanciële instelling. Beheer van de nanciële risico’s De voornaamste nanciële risico’s van Intervest zijn het nancieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Financieringsrisico Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar Financiële risico’s in het onderdeel Risicofactoren. Intervest streeft voor de nanciering van het vastgoed steeds naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest ernaar door transparante informatieverschang, regelmatige contacten met nanciers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapi- taalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnnancieringen gestreefd naar een evenwich- tige spreiding van hernancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de , en jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijn kredietovereenkomsten op december is , jaar. Ook heeft Intervest haar nancierings- bronnen gediversieerd door het gebruik van tien Europese nanciële instellingen en de uitgifte van obligatieleningen. Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur” in het Activiteitenverslag - Financieel verslag alsook in “Toelichting . Langlopende en kortlopende nanciële schulden” in de Financiële Staten. Liquiditeitsrisico Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar Financiële risico’s in het onderdeel Risicofactoren. De bankkredietovereenkomsten van Intervest zijn onderworpen aan de naleving van nanciële ratio’s, die vooral ver- band houden met het geconsolideerde nanciële schuldenniveau van Intervest of haar nanciële interestlast. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. Op december beschikt de vennootschap nog over circa miljoen beschikbare kredietlijnen bij haar nanciers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften en bijkomende investeringen op te vangen. Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur” in het Activiteitenverslag - Financieel verslag alsook in “Toelichting . Langlopende en kortlopende nanciële schulden” in de Financiële Staten. FINANCIËLE STATEN Renterisico Voor de beschrijving en het beheer van dit risico wordt verwezen naar Financiële risico’s in het onderdeel Risicofactoren. Als gevolg van het nancieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens aankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningen portefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Aankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op lange termijn gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal jaar. Op december liggen de rentevoeten op de indekkingen (inclusief nancieringen met vaste rentevoet) van de vennootschap vast voor een resterende looptijd van gemiddeld , jaar. Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur” in het Activiteitenverslag - Financieel verslag alsook in “Toelichting . Langlopende en kortlopende nanciële schulden” en “Toelichting . Netto-interestkosten” in de Financiële Staten. Toelichting . Uitgestelde belastingen - verplichtingen in duizenden 2021 2020 Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. België . . Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. Nederland . . TOTAAL UITGESTELDE BELASTINGEN VERPLICHTINGEN . . De uitgestelde belastingen bevatten een voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen eigendom van de perimetervennootschappen van de Groep in België en Nederland. De toename van de uitgestelde belastingen m.b.t. Nederland is een rechtstreeks gevolg van de herwaardering van de vastgoedportefeuille gelegen in Nederland als gevolg van het verder aanscherpen van de rendementen. Toelichting . Berekening schuldgraad in duizenden Toelichting 2021 2020 Langlopende nanciële schulden . . Andere langlopende nanciële verplichtingen (excl. nanciële derivaten) . . Handelsschulden en andere langlopende schulden . . Kortlopende nanciële schulden . . Andere kortlopende nanciële verplichtingen (excl. nanciële derivaten) Handelsschulden en andere kortlopende schulden . . Andere kortlopende verplichtingen . . Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening . . Totaal activa (excl. nanciële derivaten) .. .. SCHULDGRAAD , , Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de “Financiële structuur” in het Activiteitenverslag - Financieel verslag. Toelichting . Verbonden partijen De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar perimetervennootschappen (zie Toelichting ) en haar leden van de raad van toezicht en de directieraad. Relatie met verbonden ondernemingen in duizenden 2021 2020 JM Construct nv Medeaandeelhouder Genk Green Logistics Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan JM Construct Interest aangerekend op R/C JM Construct Hino Invest nv Medeaandeelhouder Genk Green Logistics Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan Hino Invest . Interest aangerekend op R/C Hino Invest Leden van de raad van toezicht en de directieraad De vergoeding voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad is opgenomen in de posten ”Beheerskosten van het vastgoed” en “Algemene kosten” (zie Toelichting en ). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de leden van de directieraad kan gevonden worden in “Toelichting . Personeelsbeloningen”. in duizenden 2021 2020 Leden van de raad van toezicht Leden van de directieraad . . TOTAAL . . FINANCIËLE STATEN Toelichting . Lijst van de geconsolideerde ondernemingen Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie. Naam vennootschap Adres Ondernemings- nummer Gehouden deel van het kapitaal (in ) Waarde van de deel neming in enkelvoudige jaarrekening Minderheids- belangen (in duizenden ) (in duizenden ) 2021 2020 Aartselaar Business Center nv Uitbreidingstraat Berchem BE .. - Mechelen Business Center nv Uitbreidingstraat Berchem BE . . . Mechelen Research Park nv Uitbreidingstraat Berchem BE .. . Genk Green Logistics nv Uitbreidingstraat Berchem BE .. . . . Gencor nv Uitbreidingstraat Berchem BE .. Puurs Green Logistics nv Uitbreidingstraat Berchem BE .. . Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest) Uitbreidingstraat Berchem BE .. . Intervest Nederland Coöperatief U.A. Lichttoren BJ Eindhoven Nederland NLB . Perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest Tilburg bv NLB Intervest Tilburg bv NLB Intervest Raamsdonksveer bv NLB Intervest Raamsdonksveer bv NLB Intervest Raamsdonksveer bv NLB Intervest Eindhoven bv NLB Intervest Vuren bv NLB Intervest Roosendaal bv NLB Intervest Roosendaal bv NLB Intervest Roosendaal bv NLB Intervest Venlo bv NLB Intervest Nijmegen bv NLB Intervest Den Bosch bv NLB Intervest Breda bv NLB TOTAAL MINDERHEIDSBELANGEN . . * Alle vennootschappen van Intervest in Nederland zijn gevestigd op Lichttoren , BJ te Eindhoven. Als gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Intervest in Nederland is in Intervest Nederland Coöperatief U.A. opgericht. De andere Nederlandse bv’s zijn perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. en houden het vastgoed aan. Op december bezit Intervest de volledige controle over perimetervennootschap Genk Green Logistics nv, bijgevolg wordt de vennootschap integraal geconsolideerd. Het minderheidsbelang met betrekking tot Genk Green Logistics bedraagt op december , miljoen ( , miljoen op december ). De toename van , miljoen is voornamelijk het gevolg van de toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, gezien de verhu- ring en oplevering van de bijkomende units en het verder aanscherpen van de rendementen op logistiek vastgoed. De belangrijkst balans- en resultaatgegevens van Genk Green Logistics zijn: in duizenden 2021 2020 Vastgoedbeleggingen . . Eigen vermogen . . Langlopende verplichtingen . . Kortlopende verplichtingen . . Huurinkomsten Nettoresultaat . . EPRA resultaat - Toelichting . Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten in duizenden - excl. BTW 2021 2020 Bezoldiging van de commissaris Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris Andere controleopdrachten Belastingadviesopdrachten Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris verbonden is Andere controleopdrachten Belastingadviesopdrachten Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten TOTAAL HONORARIUM COMMISSARIS EN MET DE COMMISSARIS VERBONDEN ENTITEITEN FINANCIËLE STATEN Toelichting . Voorwaardelijke rechten en verplichtingen Betwiste belastingaanslagen Met de GVV-Wet (voorheen het KB van december en het KB van april ) heeft de wetgever een transpa- rant scaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald. Volgens de scale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (scale) boekwaarde. De Minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. december ) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat eectiserings- premies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een eectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest heeft deze interpretatie betwist en heeft dienaangaande nog bezwaar- schriften lopen ten bedrage van circa miljoen. Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa , miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. december ) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte scaal dispuut heeft dan volgens Intervest enkel betrekking op het standpunt dat de eectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale scale schuld bedraagt dan circa miljoen i.p.v. circa , miljoen). Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd. Op april heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische open- bare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is “waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden”. Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoed bevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. februari hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. mei dat Intervest uit deze verklaring rechten kan putten. In heeft de scale overheid (Dienst Inning & Invordering) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande scale schuld. Na de verkoop in van dit logistiek pand werd in ruil een wettelijke hypotheek gevestigd op één logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan. In heeft de scale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van april heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest in het ongelijk gesteld. Tegen dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij het Hof van Beroep in haar arrest dd. april het beroep van Intervest evenwel ongegrond heeft verklaard en het bestreden vonnis dd. april heeft bevestigd. Intervest heeft op januari cassatie beroep aangetekend tegen voormeld Arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. april . Op november heeft het Hof van Cassatie het vonnis van het Hof van Beroep nie- tig verklaard en duidelijk gesteld dat: “De werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is de werkelijke waarde van de activa van de vennootschap, verminderd met de voorzieningen en schulden. Van deze vermogensbestanddelen maakt de eectiseringspremie, zijnde de meerprijs, bovenop het netto-actief van de vennootschap, die de belegger bereid is te betalen voor de aandelen in de vastgoedbevak wegens haar bijzondere karakteristieken, geen deel uit.” De zaak is nu verwezen naar het Hof van Beroep van Gent waar ze thans hangende is. De aandeling van de andere bezwaarschriften is voorlopig opgeschort. Voorwaardelijke verplichtingen Op december heeft Intervest volgende verplichtingen: Intervest heeft onrechtstreeks, via haar aandeelhouderschap in Genk Green Logistics (GGL), een resultaats- verbintenis om in de context van het GGL-project een minimum tewerkstelling te garanderen. De naleving van deze resultaatsverbintenis wordt gemeten op twee punten in de tijd, namelijk december en december , verhoogd met het aantal kalenderdagen vertraging inzake de oplevering van de infrastructuurwerken zone A door De Vlaamse Waterweg, contractueel bepaald op december . Bij niet-naleving kan een boete van maximaal miljoen worden opgelegd op niveau van Genk Green Logistics. Intervest heeft zich ook, samen met JM Construct, ten aanzien van De Vlaamse Waterweg hoofdelijk en ondeelbaar borg gesteld voor de betaling door GGL van kosten van aanleg van infrastructuur ten belope van een bedrag van miljoen. Verder heeft Intervest een investeringsverplichting van miljoen voor de verdere afwerking van het project Herentals Green Logistics en onrechtstreeks, via haar aandeelhouderschap in Greenhouse Singel nv een investeringsverplichting ten belope van miljoen voor de projectontwikkeling Greenhouse Collection at the Singel. Belangenconicten Er hebben zich geen specieke belangenconicten voorgedaan in de loop van die overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en/of de GVV-Wetgeving dienen te worden toegelicht in het Jaarverslag. Toelichting . Gebeurtenissen na balansdatum In het eerste kwartaal van werd met Enterprise Services Belgium, huurder in Mechelen Business Tower een addendum aan de negenjarige vaste huurovereenkomst gesloten, waarbij een deel van de gehuurde ruimte door de huurder opgezegd wordt. Ter compensatie voor deze uitzonderlijke voortijdige opzeg is een verbrekingsvergoeding verschuldigd die de gemiste huur van deze ruimten voor de resterende looptijd van het contract en een compensatie voor één jaar gemeenschappelijke lasten omvat. Het totale verschuldigde bedrag van , miljoen werd ondertussen van de huurder ontvangen. De opbrengst komt volledig ten goede van het EPRA resultaat van . De Russische inval in Oekraïne heeft de wereld geschokt. Sinds februari woedt er binnen Europa een oorlog, waarin de situatie van uur tot uur verandert. De militaire invasie van Oekraïne door Rusland, de daarmee verband hou- dende sancties die door andere landen worden opgelegd kunnen een grote impact hebben op bedrijven en organisaties en kunnen leiden tot een verdere stijging van de inatie, een daling van het algemene economische sentiment en in het algemeen tot een verslechtering van de economische situatie en zelfs een recessie. De eventuele gevolgen voor Intervest zullen eerder van indirecte aard zijn zoals stijgende energieprijzen, stijging van de rentekosten, beperkte beschikbaarheid van materialen, etc. en zullen in de loop van duidelijker worden. Verdere informatie over de verschillende risico’s en de beheersmaatregelen die Intervest hiervoor in voege heeft, is te vinden bij de Risicofactoren in het Jaarverslag . Naast bovenstaande zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op december . FINANCIËLE STATEN Verslag van de commissaris Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 1 Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2021 - Geconsolideerde jaarrekening In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV (de “vennootschap”) en haar filialen (samen “de groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 24 april 2019, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2021. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht uitgevoerd gedurende 21 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de geconsolideerde jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2021 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 248 850 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een nettoresultaat van 104 741 (000) EUR. Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep op 31 december 2021 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. De commissaris heeft ingestemd met de opneming van zijn verslag in dit Jaarverslag. De informatie is correct weergegeven en, in zoverre Intervest weet en heeft kunnen opmaken uit door de commissaris gepubliceerde informatie, zijn geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen (1 208 944 (000) EUR) vertegenwoordigen 97% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. Verwijzing naar toelichtingen • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document. Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d’Entreprises Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over het boekjaar afgesloten op 31 december 2020 - Geconsolideerde jaarrekening Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen (1 208 944 (000) EUR) vertegenwoordigen 97% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. Verwijzing naar toelichtingen • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkund ige verwerking van deze transacties. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen (1 208 944 (000) EUR) vertegenwoordigen 97% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. Verwijzing naar toelichtingen • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 3 • We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 14 Vaste activa. Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: • het identificeren en inschatten van de risico's dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; • het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de groep; • het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen; • het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang FINANCIËLE STATEN Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen (1 208 944 (000) EUR) vertegenwoordigen 97% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. Verwijzing naar toelichtingen • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 3 • We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 14 Vaste activa. Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: • het identificeren en inschatten van de risico's dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; • het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de groep; • het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen; • het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 4 bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de groep haar continuïteit niet langer kan handhaven; • het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld; • het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest Offices & Warehouses NV overeenkomstig artikel 3:32 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zoals weergegeven in de volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag: Risicofactoren, Corporate Governance Verklaring, Vastgoedverslag – 1.1 Transacties en ontwikkelingen in 2021, Activiteitenverslag – 2.1. Financiële resultaten 2021, Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 4 bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de groep haar continuïteit niet langer kan handhaven; • het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld; • het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest Offices & Warehouses NV overeenkomstig artikel 3:32 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zoals weergegeven in de volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag: Risicofactoren, Corporate Governance Verklaring, Vastgoedverslag – 1.1 Transacties en ontwikkelingen in 2021, Activiteitenverslag – 2.1. Financiële resultaten 2021, Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen (1 208 944 (000) EUR) vertegenwoordigen 97% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. Verwijzing naar toelichtingen • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 5 Activiteitenverslag - 4. Vooruitzichten 2022 een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid • Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de groep. • De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening. Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat en de markeertaal met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (“Gedelegeerde Verordening”). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering van informatie in de officiële nederlandstalige versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Intervest Offices & Warehouses NV per 31 december 2021 in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. FINANCIËLE STATEN Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 5 Activiteitenverslag - 4. Vooruitzichten 2022 een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid • Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de groep. • De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening. Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat en de markeertaal met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (“Gedelegeerde Verordening”). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering van informatie in de officiële nederlandstalige versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Intervest Offices & Warehouses NV per 31 december 2021 in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde Waardering van vastgoedbeleggingen • Vastgoedbeleggingen (1 208 944 (000) EUR) vertegenwoordigen 97% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. Verwijzing naar toelichtingen • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen • Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Zaventem. De commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht | 31 december 2021 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen • Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Zaventem. De commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck Enkelvoudige jaarrekening Intervest Offices & Warehouses nv De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van juli . De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv zal, samen met het Jaarverslag en het Verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervest.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel. De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv. . Resultatenrekening in duizenden Huurinkomsten . . Met verhuur verbonden kosten - - NETTOHUURRESULTAAT . . Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen . . Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling - - Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -. -. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven VASTGOEDRESULTAAT . . Technische kosten - - Commerciële kosten - - Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen - - Beheerskosten van het vastgoed -. -. Andere vastgoedkosten - - Vastgoedkosten -. -. OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT . . Algemene kosten -. -. Andere operationele opbrengsten en kosten - - OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE . . Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen . Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . -. Ander portefeuilleresultaat . -. OPERATIONEEL RESULTAAT . . FINANCIËLE STATEN in duizenden OPERATIONEEL RESULTAAT . . Financiële opbrengsten . . Netto-interestkosten -. -. Andere nanciële kosten - - Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . -. Variaties in de reële waarde van deelnemingen volgens IAS . . Variaties in de reële waarde van deelnemingen volgens IAS met toepassing van de doorkijkbenadering . . Financieel resultaat . . RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN . . Belastingen - - NETTORESULTAAT . . Toelichting: EPRA resultaat . . Portefeuilleresultaat . . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . -. RESULTAAT PER AANDEEL Aantal aandelen op jaareinde .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Nettoresultaat () , , Verwaterd nettoresultaat () , , EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen () , , . Globaalresultaat in duizenden NETTORESULTAAT . . Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) . Herwaardering zonnepanelen . Herwaardering FVA GLOBAALRESULTAAT . . . Balans ACTIVA in duizenden Toelicht ing .. .. VASTE ACTIVA .. . Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen . . . Andere materiële vaste activa . . Financiële vaste activa . . . Handelsvorderingen en andere vaste activa VLOTTENDE ACTIVA . . Financiële vlottende activa Handelsvorderingen . . Belastingsvorderingen en andere vlottende activa . . Kas en kasequivalenten . . Overlopende rekeningen . . TOTAAL ACTIVA .. .. EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden .. .. EIGEN VERMOGEN . . Kapitaal . . Uitgiftepremies . . Reserves . . Nettoresultaat van het boekjaar . . VERPLICHTINGEN . . Langlopende verplichtingen . . Langlopende nanciële schulden . . Kredietinstellingen 405.162 298.343 Andere 8.000 5.000 Andere langlopende nanciële verplichtingen . . Handelsschulden en andere langlopende schulden . . Kortlopende verplichtingen . . Voorzieningen Kortlopende nanciële schulden . . Kredietinstellingen 650 26.239 Commercial Paper 100.000 62.300 Andere 0 34.983 Andere kortlopende nanciële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden . . Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen . . TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN .. .. SCHULDGRAAD in Schuldgraad (max. ) , , FINANCIËLE STATEN NETTOWAARDE PER AANDEEL in .. .. Nettowaarde (reële waarde) , , Nettoactiefwaarde EPRA , , EPRA NTA (netto materiële activa) , , . Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in Afdeling van Deel van Hoofdstuk I van de Bijlage C van het GVV-KB van juli ) in duizenden A. NETTORESULTAAT . . B. TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES -. -. . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/): Boekjaar - . -. Vorige boekjaren . Realisatie vastgoed - -. . Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen (-/) . . . Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) -. . . Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/) - -. . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die admi- nistratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode (-/) -. -. . Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/) -. -. C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel , , lid van het GVV-KB . . D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C . . * Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen. . Mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen In duizenden Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGEN Gestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat vorig boekjaar . . . Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . -. Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding -. . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden . . . Dividenden boekjaar van jaar geleden -. -. BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat boekjaar . . Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . -. Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding -. . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves . -. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar . . . Dividenden vorig boekjaar -. -. BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR . -. . . . . FINANCIËLE STATEN In duizenden Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGEN Gestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat vorig boekjaar . . . Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . -. Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding -. . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden . . . Dividenden boekjaar van jaar geleden -. -. BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat boekjaar . . Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . -. Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding -. . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves . -. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar . . . Dividenden vorig boekjaar -. -. BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR . -. . . . . Uitsplitsing van de reserves In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings- waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. -. . . . Overboekingen als gevolg van toepassing IAS op zonnepanelen - AANGEPASTE BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. -. . . . Globaal resultaat boekjaar . . Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . . Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves . . BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. -. . . . Globaal resultaat boekjaar Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . . Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves . . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gereali- seerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . . BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR . -. -. . . . * van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. FINANCIËLE STATEN In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES Reserve voor het saldo van de variaties in de investerings- waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. -. . . . Overboekingen als gevolg van toepassing IAS op zonnepanelen - AANGEPASTE BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. -. . . . Globaal resultaat boekjaar . . Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . . Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves . . BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. -. . . . Globaal resultaat boekjaar Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed . . Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -. -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves . . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gereali- seerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . . BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR . -. -. . . . * van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening Bewegingen van het aantal aandelen Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar .. .. Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend . . Aantal aandelen op jaareinde .. .. Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld aantal aandelen -. -. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Vastgoedbeleggingen De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in toegenomen met , miljoen en bedraagt op december miljoen ( miljoen op december ). De reële waarde van de logistieke portefeuille is in toegenomen met circa miljoen. Enerzijds door investerin- gen in projectontwikkelingen voor , miljoen en de bestaande vastgoedbeleggingen voor , miljoen. Anderzijds door de aankoop van het pand in Tessenderlo voor , miljoen en , miljoen door de toename van de reële waarde van de bestaande portefeuille door aanscherping van de rendementen. De zonnepanelen werden in overgeboekt van de vastgoedbeleggingen naar de andere materiële vaste activa in overeenstemming met IAS , dit verklaart het bedrag van , miljoen opgenomen onder overboeking naar de andere materiële vaste activa in tabel hieronder. De reële waarde van de kantorenportefeuille is ten opzichte van jaareinde toegenomen met miljoen. De toename is een gevolg van duurzame investeringen ter verbetering van de bestaande portefeuille voor , miljoen en de verwerving van een kantoorgebouw in Herentals als gevolg van de fusie met Gencor op september . De toename wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de negatieve variaties in de reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille van -, miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van de inschattingen heganteerd door de vastgoed- deskundigen op enkele panden in de huidige economische situatie en het incijferen van enkele geplande duurzame investeringen in de portefeuille die kunnen resulteren in een toekomstige mogelijke waardestijging. in duizenden Kantoren Logistiek vastgoed Totaal Kantoren Logistiek vastgoed Totaal BALANS OP JANUARI . . . . . . Fusie met Gencor nv op september . . Aankoop van vastgoedbeleggingen . . Investeringen in projectontwikkelingen . . . . Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen . . . . . . Overboeking naar de andere materiële vaste activa -. -. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . . -. . -. BALANS OP DECEMBER . . . . . . FINANCIËLE STATEN Intervest heeft op december geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS . wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Voor de verdere verklaring van de Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting van de enkelvoudige jaarrekening. De vastgoedbeleggingen kunnen verder opgedeeld worden in: in duizenden Vastgoed beschikbaar voor verhuur . . Projectontwikkelingen en grondreserves . . TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN . . Op december zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij nanciële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande scale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar Toelichting . Voorwaardelijke rechten en verplichtingen. Financiële vaste activa De nanciële vaste activa bevatten op december de waarde van de deelnemingen in de perimetervennoot- schappen van Intervest, de reële waarde van een nancieel derivaat (oor) en de lening met perimetervennooschap Intervest Nederland Coöperatief U.A, voornamelijk ter nanciering van de verwervingen van het vastgoed aangehouden in de Nederlandse perimetervennootschappen. Deelneming Aartselaar Business Center - - Deelneming Mechelen Research Park . . Deelneming Mechelen Business Center . . Deelneming Intervest Nederland Coöperatief U.A. . . Deelneming Genk Green Logistics . . Deelneming Gencor nv . Deelneming Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest) . . Deelneming Puurs Green Logistics . Reële waarde nanciële derivaten . Vorderingen op verbonden ondernemingen . . TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA . . De deelnemingen worden in de enkelvoudige jaarrekening verwerkt volgens de ‘equity’ -methode zoals beschreven in IAS allen met toepassing van de doorkijk- of look-through benadering, met uitzondering van de deelneming Genk Green Logistics waar Intervest niet van de aandelen bezit. Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB. in duizenden Nettoresultaat . . Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugnemingen van waardeverminderingen - - Andere niet-monetaire bestanddelen -. -. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen - -. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . Gecorrigeerd resultaat (A) . . Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed . -- Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van jaar - -. Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) Totaal (A B) . . Totaal (A B) x . . Schuldvermindering (-) UITKERINGSPLICHT . . * Meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschangswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten. De andere niet monetaire bestanddelen omvatten de variaties in de reële waarde van nanciële vaste activa ( - mil- joen), het ander portefeuilleresultaat ( miljoen), de niet kasstroomelementen huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders ( - miljoen) en de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva ( - miljoen). Intervest heeft voor boekjaar een minimale uitkeringsplicht van , miljoen. Berekening van het resultaat per aandeel Nettoresultaat ( ) . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. NETTORESULTAAT PER AANDEEL , , Verwaterd nettoresultaat per aandeel () , , EPRA resultaat ( ) . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. EPRA RESULTAAT PER AANDEEL , , Voorgesteld dividend per aandeel Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar een brutodividend aangeboden worden van ,. Dit brutodivi- dend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van , op basis van de slotkoers van het aandeel op december ( ,). FINANCIËLE STATEN EPRA resultaat per aandeel () op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen , , Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig EPRA resultaat () Brutodividend per aandeel () , , Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Vergoeding van het kapitaal ( ) . . Na afsluiting van het boekjaar wordt deze dividend uitkering voorgesteld door de raad van toezicht. Deze zal ter goed- keuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op april . De dividenduitkering wordt, conform IAS , niet opgenomen als verplichting en heeft geen eect op de winstbelasting. Bepaling van het bedrag conform artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen Het bedrag als bedoeld in artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voorheen artikel van het Wetboek van Vennootschappen), van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van bijlage C van het GVV-KB. in duizenden Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling Gestort kapitaal . . Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies . . Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . . Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 92.711 79.922 Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -41.860 -30.210 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Andere reserves niet beschikbaar voor uitkering . . Wettelijke reserves Resultaatverdeling dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van juli aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . . Boekjaar 47.9 9 0 12.790 Vorige boekjaren -198 -1.670 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen tgv realisatie van vastgoedbeleggingen . Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen -. -. Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges) . -. Variaties in de reële waarde van deelnemingen volgens IAS . . TOTAAL EIGEN VERMOGEN DAT NIET UITKEERBAAR IS . . Eigen vermogen enkelvoudig . . Geplande dividenduitkering . . Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Brutodividend per aandeel () , , EIGEN VERMOGEN NA DIVIDENDUITKERING . . OVERBLIJVENDE RESERVE NA UITKERING . . * Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen. Bij het opstellen van de enkelvoudige jaarrekening past Intervest de doorkijkbenadering (‘look through approach’) toe voor de resultaatverwerking, de bepaling van de beschikbare en onbeschikbare reserves en bij de vaststelling van het minimum uit te keren dividend ( grens). Het principe van de doorkijkbenadering is een consolidatiebenadering in de enkelvoudige jaarrekening op het niveau van de uitkeringsplicht, de resultaatverwerking en de uitkeringsbeperking. Het aandeel in de resultaten van deelnemingen verwerkt volgens de equitymethode (zowel de gerealiseerde als de niet-gerealiseerde resultaten) wordt standaard in zijn geheel ondergebracht in de onbeschikbare reserverubriek ‘Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equitymethode’, en zijn bijgevolg onbeschikbaar voor uitkering in het jaar waarin de deelnemingen deze resultaten realiseren. Bij de verwerking van de deelnemingen volgens de equitymethode met toepassing van de doorkijkbenadering, wordt het aandeel in de resultaten van de deelnemingen niet in zijn geheel toegewezen aan de onbeschikbare reserve- rubrieken. Er wordt gekeken naar de samenstellende elementen van dit resultaat. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen wordt aan de onbeschikbare en beschikbare reserverubrieken toegewezen alsof het zou gaan om de resultaten van de moederonderneming GVV zelf. Het toepassen van een doorkijkbenadering houdt bepaalde nanciële risico’s in voor de moedervennootschap GVV en zou tot situaties kunnen leiden waarbij de deelneming moet helpen de dividenden die de moedervennootschap GVV uitkeert te nancieren (bijvoorbeeld door het opstromen van cash van de deelneming naar de moederonderneming GVV door het (systematisch) toestaan van leningen van de deelneming aan de moederonderneming GVV) of waarbij de GVV zelf de dividenduitkeringen moet nancieren via leningen. De doorkijkbenadering wordt daarom bij Intervest met voorzichtigheid benaderd en enkel toegepast op de perimeter- vennootschappen waarvan de aandelen aangehouden worden door Intervest. Dit geldt voor alle deelnemingen van Intervest op december , met uitzondering van de iGVV Genk Green Logistics, waarvan Intervest slechts aandeelhouder is. Op deze vennootschap wordt de doorkijkbenadering niet toegepast en worden de resultaten van de deelneming als onbeschikbaar behandeld. Deze benadering is conform de richtlijn van de FSMA ‘Mededeling FSMA__ - Uitkeringsplicht, resultaatverwer- king en uitkeringsbeperking bij de Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen’ van juli . Intervest beschikt op december over miljoen beschikbare reserves om tijdsverschuivingen in dividend- opstroming en tijdelijke cash traps op te vangen. Voor het boekjaar wordt , per aandeel uitgekeerd. De overblijvende reserve na uitkering kent een toename met miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar, dit als gevolg van het uitkeringspercentage van op het EPRA resultaat. 1 Belangrijkste risicofactoren en interne controle-en risicobeheerssystemen 2 Marktrisico’s 3 Operationele risico’s 4 Financiële risico’s 5 Reglementaire risico’s 6 ESG-risico’s RISICOFACTOREN Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen De raad van toezicht van Intervest Oces & Warehouses nv (hierna ‘Intervest’) heeft in , zoals steeds, aan dacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest onderhevig is: marktrisico’s, operationele, nanciële, reglementaire en ESG-risico’s. De raad van toezicht bevestigt de geldigheid van de risico’s waarmee de vennootschap kan worden geconfronteerd, de mogelijke impact ervan en de strategie die wordt gehanteerd om die eventuele impact te temperen, zoals deze hierna vermeld staan. De raad van toezicht volgt de permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten continu op ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest met verhoogde aandacht voor de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico’s zo veel moge- lijk te beperken en te beheersen. De permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten vereisen een continue opvolging van de marktrisico’s, operationele, nanciële, reglementaire en ESG-risico’s ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste risico’s beschreven waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd. Op de volgende pagina’s wordt het risico benoemd, de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico’s zo veel mogelijk te beperken en te beheersen evenals de mogelijke invloed op de activiteit van Intervest die kan voortvloeien uit het zich realiseren van het risico. De maatregelen die worden genomen en de cijfermatige impact van deze risico’s worden verder in aparte hoofdstukken van dit Jaarverslag in detail beschreven. De lezers worden erop gewezen dat deze risico’s constant worden geëvalueerd en dat nieuwe risico’s kunnen worden geïdenticeerd. Deze lijst is bijgevolg niet exhaustief en gebaseerd op de informatie die gekend was bij de publicatie van dit verslag. Daarnaast wordt er op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop de vennootschap wordt geleid. Dit gaat van het dagelijks nancieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het formuleren van de stra- tegie en de objectieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen van risico’s die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van een totale return op lange termijn. RISICOFACTOREN Marktrisico’s Economische conjunctuur De verhuurmarkt en de investeringsmarkt voor logistiek vastgoed of kantoren kan te kampen krijgen met materiële verslechtering van de economische conjunctuur (inclusief inatie). Dit kan verder versterkt worden door de huidige en verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Uitstekende locatie van de panden, en focus op strategische logistieke knooppunten of op secundaire locaties met groeipotentieel. 〉 Gediversieerde huurdersbasis met een beperkte blootstelling aan één huurder, een goede sectorale spreiding van de huurders en een marktconforme gemiddelde contractuele huurprijs. 〉 Kwaliteit huurdersbestand met vooral grote nationale en internationale bedrijven en een beperkte jaarlijkse provisie voor dubieuze debiteuren. 〉 Standaard clausule in de huurcontracten opgenomen waarbij de indexatie gekoppeld is aan de gezondheidsindex. Potentiële impact: 〉 Vermindering van de vraag naar kantoren en opslag- en distributieruimten. 〉 Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring. 〉 Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook van de nettowaarde. 〉 Mogelijke faillissementen van huurders. 〉 Negatieve impact op operationeel resultaat en cashow door toename van de nanciële lasten (door rentevoetstijgingen) die hoger of sneller is dan de toename in huurinkomsten. Type vastgoed De aantrekkelijkheid van de vastgoedbeleggingen van Intervest kan verminderen door o.a. verslechte- rende economische omstandigheden, overaanbod op bepaalde vastgoedmarktsegmenten of wijzigende gebruiken in de duurzaamheidsstandaard van de gebouwen of in de samenleving. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Adequate sectorale en regionale spreiding. Strategische keuze voor investeringen in de kantoor sector en de logistieke sector. Bij het nemen van investeringsbeslissingen wordt gestreefd naar een adequate sectorale spreiding met een voldoende percentage aan investeringen in liquide vastgoedmarkten, alsook naar een beperking qua exposure van investeringen in een bepaalde plaats/regio. 〉 Proactieve opvolging en jarenlange ervaring. De vastgoedbeleggingen worden op kwartaal basis gewaardeerd door onaankelijke vastgoeddeskundigen. Op deze manier zijn trends in de vastgoed- markt snel zichtbaar en kunnen er proactief maatregelen genomen worden. Bovendien is er een diepe verankering in en kennis van de markt door jarenlange ervaring en eigen commerciële teams. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door neerwaartse herziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe- name van de schuldgraad. 〉 Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. Tijdstip van investeren en desinvesteren Het tijdstip van een transactie (investeren of desinvesteren van vastgoed) houdt het risico in dat bij een foute timing van een transactie in de conjunctuur cyclus, vastgoed gekocht kan worden aan een te hoge prijs t.o.v. de reële waarde, respectievelijk verkocht kan worden aan een te lage prijs t.o.v. de reële waarde. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal een eerder gematigd beleid inzake investeringen gevoerd worden. In periodes van teruglopende conjunctuur daalt de reële waarde en de bezettingsgraad van de vastgoedbeleggingen veelal. Zodra de conjunctuur echter opnieuw aantrekt, wordt een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geanticipeerd wordt op stijgende reële waarden van de vastgoedbeleggingen en op een meer actieve huurmarkt. Hierbij wordt er gepaste waakzaamheid aan de dag gelegd om de schuldgraad van de vennootschap niet te laten oplopen boven de wettelijk toegestane niveaus. 〉 Adequate sectorale en regionale spreiding. 〉 Aan te kopen en te verkopen vastgoed dient te worden geschat voor de acquisitie of verkoop door een onaankelijke vastgoeddeskundige. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door neerwaartse herziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe- name van de schuldgraad. 〉 Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. Deatie Een vermindering in de economische activiteit kan een algemene prijsdaling tot gevolg hebben. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Clausule in de meeste huurcontracten die een ondergrens instelt op het niveau van de basishuur of die stelt dat er geen negatieve indexatie kan plaatsvinden. Potentiële impact: 〉 Daling van de huurinkomsten, onder andere via neerwaartse druk op markthuurniveaus en een vermin- derde of negatieve indexatie. Inatie Een verhoging in de economische activiteit heeft een algemene prijsstijging tot gevolg en kan tevens de langetermijnrente doen stijgen. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Standaard voorzien van indexatieclausules in de huurcontracten. 〉 Het afsluiten van huurcontracten met huuraanpassingsmogelijkheden op breakdatum verzekert dat dit verschil niet te groot wordt. 〉 Voldoende afdekkingen en een gebalanceerde looptijd van de kredieten. 〉 Raamcontracten met aannemers bij built-to-suitprojecten. Potentiële impact: 〉 Toenemende discrepantie tussen de geïnde huurinkomsten en de markthuur. 〉 Toename van de nanciële kost door toename van de langetermijnrente bij krediethernieuwingen. RISICOFACTOREN Volatiliteit op de nanciële markten De internationale markten kunnen onderhevig zijn aan externe volatiliteit en onzeker heid. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Frequente dialoog met de kapitaalmarkten en nanciële tegenpartijen en transparante communicatie met duidelijke targets. 〉 Opvolging en beheer van alle risico’s die een negatieve impact kunnen hebben op de perceptie van investeerders en nanciers naar het bedrijf toe. 〉 Streven naar het opbouwen van langetermijnrelaties met nanciële partners en investeerders. Potentiële impact: 〉 Moeizamere toegang tot de aandelen markten om nieuw kapitaal/eigen vermogen op te halen en reduc- tie in de opties met betrekking tot schuldnanciering. 〉 Schommelingen in de beurskoers van het aandeel. 〉 Minder liquiditeit beschikbaar in de debt capital markets met betrekking tot hernancieren van uit- staande obligatieleningen. Operationele risico’s Investeringsrisico De investerings beslissingen kunnen foutief genomen worden of de beleidskeuzes kunnen ongeschikt zijn. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Interne controlemaatregelen: zorgvuldige inschatting van het risicoproel op basis van marktonderzoek, inschatting van toekomstige rendementen, screening van bestaande huurders, studie van milieu- en vergunningsvereisten, analyse van scale risico’s, enz. 〉 Constante monitoring van wijzigingen in economische, vastgoedspecieke en regelgevende trends o.a. met betrekking tot scaal recht, regelgeving inzake GVV’s, enz. 〉 Overeenkomstig artikel , van de GVV-Wet waardeert een onaankelijke vastgoeddeskundige elke acquisitie of vervreemding van vastgoed. 〉 Nauwlettend toezicht op de bij de transactie gestelde waarborgen zowel qua looptijd als qua waarde. 〉 Technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en scale “due diligence” voor elke acquisitie op basis van constante analyseprocedures, meestal met ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten. 〉 Ervaring van de directieraad en het management en supervisie door de raad van toezicht, waarbij een duidelijke investeringsstrategie gedenieerd is met een langetermijnvisie en consequent beheer van de kapitaalstructuur. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door neerwaartse herziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voornamelijk veroorzaakt door toenemende leegstand, onbetaalde huren, daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij verlengingen van bestaande huurcontracten, en vastgoedtechnische kenmerken zoals bodemveront- reiniging en energieprestatie. 〉 Daling van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. Terugkooprisico Het risico dat er bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein, wanneer aan bepaalde voorwaarden tot economische ontwikkeling niet (meer) is voldaan, een aan de overheid toegekend terugkooprecht wordt uitgeoefend (in het kader van de economische expansiewet van december en het Decreet Ruimtelijke Economie dd. juli ). Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Interne controlemaatregelen: zorgvuldige inschatting van het risicoproel op basis van marktonderzoek, inschatting van toekomstige rendementen, screening van bestaande huurders, studie van milieu- en vergunningsvereisten, analyse van scale risico’s, enz. 〉 Overeenkomstig artikel , van de GVV-Wet waardeert een onaankelijke vastgoeddeskundige elke acquisitie of vervreemding van vastgoed. Potentiële impact: 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wanneer een vastgoedproject tegen een vooraf bepaalde prijs(formule) uit de vastgoedportefeuille van Intervest verdwijnt, doordat een terugkooprecht wordt uitgeoefend. Bouw- en ontwikkelingsrisico Aan de ontwikkelings- en herontwikkelingsprojecten kunnen specieke risico’s gerelateerd worden, zoals de keuze van het juiste gebruiksformat, het verkrijgen van de nodige vergunningen, de keuze van de dienstverleners (architecten, studiebureaus, aannemers, andere adviseurs), marketing, solvabiliteit van de externe dienstverleners. De bouw- en ontwikkelingsrisico’s kunnen eveneens een vertraging, budgetoverschrijding, het niet bekomen van de gewenste kwaliteit of de beoogde duurzaamheidsniveaus, niet-naleving regel- geving, omvatten. De geplande herontwikkelingen kunnen mogelijks vertraagd worden door de huidige en verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Bij elke acquisitie worden tijdens de juridische en administratieve “due diligence” alle vergunningen en mogelijkheden geanalyseerd, meestal met ondersteuning van externe, gespecialiseerde adviseurs en de passende commerciële marktstudie. 〉 Voorafgaand overleg met de relevante diensten van gemeente en/of stad. 〉 Stringente en gedetailleerde opvolging van de technische aspecten, het budget en de planning van projecten in uitvoering. 〉 Inhuren van gerenommeerde dienstverleners en contractors met adequate solvabiliteit en voorlegging van de nodige garanties. 〉 Er worden slechts beperkt ontwikkelingen op risico opgestart. Met andere woorden, een project wordt – behoudens uitzonderingen – pas gelanceerd indien het voorverhuurd is en volledig genancierd is en tegelijk de nodige vergunningen voorhanden zijn of indien een huurgarantie van de ontwikkelaar bekomen wordt. 〉 Contracten met aannemers en andere derde partijen omvatten maatregelen om deze risico’s te beperken (maximumprijs, boeteclausules bij niet-naleving van contracten). 〉 Bewaken en opvolging van naleving (milieu)regelgeving en maatregelen tijdens de uitvoering van de werf. Potentiële impact: 〉 Onvermogen om de nodige vergunningen te verkrijgen. 〉 Belangrijke vertragingen die leiden tot verlies aan potentiële inkomsten door verlies van huurinkomsten en/of stijging van de (nanciële) kosten. 〉 Materiële overschrijding van de (investerings)budgetten (bouw en/of exploitatie). 〉 In het geval van ontwikkelingen op risico: negatieve impact op de bezettingsgraad. 〉 Het niet behalen van de beoogde rendementen op ont- en herontwikkelingen. 〉 Druk op de marketingvoorwaarden, verlies huurinkomsten bij het niet behalen van de juiste kwaliteit, noch gepast gebruiksformat. 〉 Negatieve impact op de reputatie van de vennootschap. RISICOFACTOREN Negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen De reële waarde van de vastgoedportefeuille is onderhevig aan wijzigingen en hangt af van verschillende factoren, wat kan resulteren in een negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis geschat door onaankelijke vastgoeddeskundigen waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maat regelen kunnen worden genomen. 〉 Investeringsbeleid dat gericht is op kwalitatief hoogstaand vastgoed op strategische logistieke knoop- punten en op locaties met groeipotentieel. 〉 Goed gediversieerde portefeuille. 〉 Duidelijk gedenieerd en voorzichtig beheer van de kapitaalstructuur. 〉 De schommelingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen betreen een niet-gerealiseerd en non-cash-item. Potentiële impact: 〉 Negatieve beïnvloeding van het netto resultaat en de nettowaarde. 〉 Negatieve evolutie van de schuldgraad. 〉 Impact op het vermogen om een dividend uit te keren indien de gecumuleerde variaties de uitkeerbare reserves overschrijden. Verhuurrisico Het risico dat een gebouw niet kan worden verhuurd tegen de vooraf ingeschatte huurprijs (al dan niet resulterend in leegstand). Dit risico wordt beïnvloed door de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabij gelegen gebouwen, de beoogde doelgroep en gebruikers, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Dit verhuurrisico kan verder versterkt worden door de huidige en verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Tempering van de impact van de conjunctuur op de resultaten door: ›› Spreiding van de looptijd huurcontracten en periodieke analyse van het leegstandsrisico d.m.v. vervaldagenkalender van de huur contracten. Er wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten en het tijdig anticiperen op toekomstige huuropzeggingen en contract herzieningen. ›› Risicospreiding naar huurders en kwaliteit van de huurders om het debiteurenrisico in te perken en de stabiliteit van de inkomsten te bevorderen. ›› Sectorale spreiding van de vastgoed beleggingen waarbij de huurders goed verspreid zijn over een groot aantal verschillende economische sectoren. ›› Locatie en kwaliteit van de vastgoed beleggingen, met kantoren gelegen op de as Antwerpen - Brussel, zijnde de belangrijkste en meest liquide kantoorregio in België en een logistieke portefeuille op strategische logistieke knooppunten in België en Nederland. 〉 Toekenning aan elke vastgoedbelegging van een risicoproel dat op regelmatige basis wordt geë- valueerd (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externen en/of vastgoedschatters). Aankelijk van het risicoproel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt geanalyseerd in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. 〉 Huurovereenkomsten bevatten beschermende elementen zoals huurwaarborgen en/of bankgaran- ties van de huurders, clausules voor automatische jaarlijkse indexatie van de huurprijzen conform de gezondheidsindex en veelal een verplichte schadevergoeding betaalbaar door de huurder bij een vroegtijdige beëindiging van het contract. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door neerwaartse herziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eigenaar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheng. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe- name van de schuldgraad. 〉 Het niet behalen van de beoogde rendementen. Risico verbonden aan de verslechterde staat van de gebouwen en het risico van grote werken In de levenscyclus van de gebouwen kan een risico op bouwkundige en technische achteruitgang ontstaan: de staat van de gebouwen verslechtert omwille van slijtage van diverse onderdelen als gevolg van gewone veroudering en bouwkundige en technische veroudering. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen. 〉 Constante monitoring van het investeringsplan om de kwaliteit van de portefeuille te garanderen. 〉 Ad hoc herontwikkeling en renovatie van verouderde panden naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid. 〉 Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient de huurder (conform de contractuele afspraken gemaakt in de huurovereenkomst) een weder instaatstellingsvergoeding voor huurschade te betalen aan de vennootschap. De huurschade wordt bepaald door een onaankelijke partij die de ingaande plaatsbeschrij- ving vergelijkt met de uitgaande plaatsbeschrijving. Deze schadevergoedingen kunnen gebruikt worden om de vrijgekomen ruimte opnieuw klaar te maken voor ingebruikname door de volgende huurder. 〉 Verkoop van verouderde gebouwen. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door neerwaartse herziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eigenaar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheng. 〉 Onderhouds- en renovatiekosten en investeringen zijn nodig om de vooraf ingeschatte huurprijs te realiseren. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe- name van de schuldgraad. Kostenbeheersingsrisico De operationele kosten en investeringen voor onderhoud kunnen een onverwachte volatiliteit hebben met een toename tot gevolg. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Periodieke vergelijking van onderhouds budgetten met de werkelijkheid. 〉 Goedkeuringsprocedures bij het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen waarbij in functie van het bedrag, één of meerdere oertes gevraagd worden aan diverse aannemers. De technische afdeling maakt hierbij een vergelijking van prijs, kwaliteit en timing van de werken. Aankelijk van de hoogte van het bedrag van de uit te voeren werken gelden verschillende goedkeu- ringsniveaus binnen de vennootschap. 〉 Proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en constante screening van de gebouwen door de technische managers en de commerciële teams in hun dagelijkse dialoog met de huurders, alsook de onderhoudsverplichtingen van de huurders mitigeren verder dit risico. 〉 Tijdig opstellen en nauwgezet opvolgen van investeringsbudgetten op lange termijn voor grondige renovaties en vernieuwingen. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast, onverwachte schommelingen in de vastgoedkosten. Verzekeringsrisico (destructierisico) Een ontoereikende verzekeringsdekking houdt een risico in wanneer gebouwen worden vernield door brand of andere rampen. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 De vastgoedportefeuille is verzekerd voor reconstructiewaarde (zijnde de kostprijs voor wederopbouw naar nieuwe staat van het gebouw), exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan. 〉 De verzekeringen omvatten meestal eveneens bijkomende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn gebeurt. 〉 Nauwlettend toezicht op de dekking en tijdige vernieuwing van verzekeringscontracten. RISICOFACTOREN Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en eventueel verlies van huurders. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. Debiteurenrisico Het risico dat de huur niet (meer) kan worden geïnd wegens solvabiliteitsproblemen. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huur contracten. 〉 Bij het afsluiten van huurcontracten worden steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. In het standaardhuurcontract voor kantoren wordt meestal een huurwaarborg of bank garantie ter waarde van zes maanden huur voorzien en voor logistieke gebouwen ter waarde van vier maanden. 〉 Strikt debiteurenbeheer om een tijdige inning van huurvorderingen te waarborgen alsook de adequate opvolging van huurachterstanden. 〉 Huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse of driemaandelijkse basis. Voor huurlasten en taksen die contractueel kunnen doorgerekend worden aan de huurders, wordt een (drie)maandelijkse provisie gevraagd. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en aoeking van niet geïnde handels vorderingen, alsook door stijging van de niet-doorberekende servicekosten door leegstand en gerechtskosten. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe- name van de schuldgraad. Juridische en scale risico’s: contracten en vennootschaps- rechtelijke reorganisaties Met derde partijen kunnen inadequate contracten afgesloten worden. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs. 〉 Verzekering tegen aansprakelijkheid voort komend uit de activiteiten of investeringen mid- dels een burgerlijke aansprakelijkheids verzekering die lichamelijke schade en stoelijke schade dekt. Verder zijn de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad verzekerd voor bestuurders aansprakelijkheid. 〉 Vennootschapsrechtelijke reorganisaties (fusie, splitsing, partiële splitsing, inbreng in natura, enz.) worden steeds onderworpen aan een “due diligence”, begeleid door externe adviseurs om het risico op juridische en nanciële onjuistheden te minimaliseren. Potentiële impact: 〉 Negatieve impact op operationeel resultaat, cashow en nettowaarde. 〉 Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. 〉 Reputatieschade. Verloop van sleutel personeel Het risico dat sleutelpersoneel de onderneming verlaat. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Marktconform remuneratiepakket. 〉 Het werken met teams, waarbij vermeden wordt dat individuen verantwoordelijk zijn voor belangrijke en strategische taken. 〉 Duidelijke en consistente procedures en communicatie. Potentiële impact: 〉 Negatieve invloed op bestaande professionele relaties. 〉 Verlies aan daadkracht en eciëntie in het beheersbeslissingsproces. Concentratierisico Het risico op concentratie van (de activiteiten van) de huurders of concentratie van investeringen in één of meer gebouwen. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Gediversieerde huurdersbasis met een beperking van de maximale blootstelling aan één huurder en een goede sectorale spreiding van de huurders. 〉 Adequate sectorale en regionale spreiding van de vastgoedbeleggingen. 〉 Conform de GVV-Wet mag maximaal van het vermogen geïnvesteerd worden in vastgoed dat één enkel vastgoedgeheel vormt. Potentiële impact: 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door vertrek van een huurder of indien een specieke sector wordt getroen door een economische terugval. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook de nettowaarde Informaticarisico Het risico verbonden aan informatica zoals inbraak op het IT-netwerk, cybercriminaliteit, phishing, enz. Dit cyberrisico kan verder versterkt worden door de huidige en verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Dagelijkse back ups om het verlies van data in tijd beperkt te houden. 〉 Preventieve training rond cybercriminaliteit voor de medewerkers. 〉 Investeren in een beveiligde IT-omgeving. 〉 Ondersteuning van externe gespecialiseerde adviseurs voor IT-gerelateerde diensten. Potentiële impact: 〉 Negatieve impact op werking van de organisatie. 〉 Reputatieschade door het verlies van bedrijfsgevoelige informatie. 〉 Negatieve impact op het resultaat door verlies van operationele en strategische data. RISICOFACTOREN Risico verbonden aan de internationalisering van de Groep Onvoldoende kennis van de internationale context kan resulteren in investeringen in het buitenland die leiden tot verhoging van de operationele en reglementaire risico’s. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Beroep doen op lokale experts die ondersteuning bieden in de internationale ontwikkeling, zowel op vlak van marktkennis als regelgeving. 〉 Implementatie van de benodigde structuren en procedures om een vlotte internationale ontwikkeling te garanderen (bv gespecialiseerd acquisitieteam). Potentiële impact: 〉 Toenemende complexiteit van het beheer van de dagdagelijkse activiteiten (kennis van de buitenlandse markt, fysieke barrières, cultuurbarrières, taalbarrières, enz.). 〉 Verhoging van de reglementaire risico’s in de verschillende landen. Risico m.b.t. externe communicatie Intervest kan in een negatief daglicht gezet worden door onjuiste communicatie (o.a. roadshows, pers). Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Alle externe communicatie (o.a. jaarverslag, pers, roadshows, enz.) wordt terdege voorbereid en volgt de interne ‘approval ow’ alvorens te worden gecommuniceerd. 〉 Het uitdragen van transparante interne communicatie. Potentiële impact: 〉 Reputatieschade door het verstrekken van foutieve informatie. 〉 Negatieve impact op de beurskoers van het aandeel Intervest. Financiële risico’s Financieringsrisico Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde “leverage”), maar tegelijkertijd ook in een verhoogd risico. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen voor de nanciering van het vastgoed met het handhaven van de schuldgraad tussen en . Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. 〉 Een evenwichtige spreiding van hernancierings data van de langetermijnnancieringen met een gewogen gemiddelde looptijd tussen de , en jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. 〉 Streven naar het veilig stellen van de toegang tot de kapitaalmarkt door transparante informatie- verschang, regelmatige contacten met nanciers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel. Potentiële impact: 〉 Het niet meer kunnen voldoen aan rente- en aossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen in geval van tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij daling van de reële waarde van de vastgoed beleggingen. 〉 Het niet verkrijgen van nanciering met nieuw vreemd vermogen of slechts tegen zeer ongunstige condities. 〉 De gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. Bancair convenantenrisico Risico op het niet respecteren van vereisten om aan bepaalde nanciële parameters te voldoen in het kader van de kredietovereenkomsten en de wettelijke regimes waaronder de vennootschap valt: de bankkrediet- overeenkomsten zijn onderworpen aan de naleving van nanciële ratio’s, die vooral verband houden met het geconsolideerde nanciële schuldenniveau of de nanciële interestlast. Deze ratio’s beperken het bedrag dat nog zou kunnen geleend worden. Tevens is er een beperking qua ontleningscapaciteit door de maximum schuldgraad die de regelgeving op de GVV’s toestaat. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Omzichtig nancieel beleid met een constante monitoring om aan nanciële parameters te voldoen. 〉 Opvolging op regelmatige tijdstippen van de evolutie van de schuldgraad en voor af gaan delijke analyse van de invloed van iedere voor genomen investeringsoperatie op de schuldgraad. 〉 Opstellen van een nancieel plan met een uitvoeringsschema zodra de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedenieerd in het GVV-KB meer dan bedraagt, conform art. van dit GVV-KB. Potentiële impact: 〉 Annulering, heronderhandeling, opzegging of vervroegde opeisbaarheid van de nancieringsovereen- komsten door de nanciële instellingen bij het niet meer respecteren van de opgelegde ratio’s. Liquiditeitsrisico Het risico van onvoldoende kasstromen om aan de dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Beperking van dit risico door de maatregelen genoemd onder operationele risico’s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. 〉 Voldoende kredietruimte bij nanciers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Om beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de krediet- faciliteiten te worden voldaan. 〉 Constante dialoog met nancieringspartners om met hen een duurzame relatie op te bouwen. 〉 Conservatieve en voorzichtige nancieringsstrategie met evenwichtige spreiding van de vervaldata, diversicatie van de nancieringsbronnen en nancieringspartners. Potentiële impact: 〉 EPRA resultaat en cashow aangetast door stijging van de kosten van schulden door hogere bancaire marges. 〉 Het niet beschikbaar zijn van nanciering ter betaling van interesten, kapitaal of operationele kosten. 〉 Onmogelijkheid om acquisities of ontwikkelingen te nancieren. Volatiliteit van de intrestvoeten Het risico van toekomstige schommelingen in de toonaangevende korte- en/of langetermijnrentes op de internationale nanciële markten. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Hoge graad van indekking tegen schommelingen in intrestvoeten via afgeleide nanciële instrumenten (zoals Interest Rate Swaps). 〉 Opvolging van de evolutie van de intrestvoeten en monitoring van de impact ervan op de eectiviteit van de indekkingen. 〉 Bij de langetermijnnancieringen streven naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal drie jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktom- standigheden het vereisen. 〉 De schommelingen in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten betreen een niet-gerealiseerd en non-cash-item (indien de producten worden aangehouden tot vervaldag en niet voortijdig worden afgewikkeld). Potentiële impact: 〉 EPRA resultaat en cashow aangetast door stijging van de kosten van schulden. 〉 Waardeschommelingen van de nanciële instrumenten die dienen ter indekking van de schulden. 〉 Mogelijke negatieve invloed op de nettowaarde. RISICOFACTOREN Risico verbonden aan het gebruik van nanciële derivaten Bij een ongunstige markt ontwikkeling (bijvoorbeeld een sterke daling van de rente) krijgen derivaten ter afdekking van het renterisico een negatieve waarde. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Schommelingen in de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten hebben geen impact op de cash ow aangezien deze nanciële derivaten worden aangehouden tot vervaldag van deze contrac- ten. Enkel een vroegtijdige afwikkeling zou extra kosten met zich meebrengen. 〉 Alle nanciële derivaten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. Potentiële impact: 〉 Complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkings instrumenten en daardoor ook van het nettoresultaat en de nettowaarde. 〉 Tegenpartijrisico tegenover wie de nanciële derivaten zijn afgesloten (zie ‘Risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen’) Risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen / Kredietrisico Het sluiten van nancierings contracten of het gebruik van indekkingsinstrumenten met een nanciële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Beroep op verschillende referentiebanken op de markt om een zekere diversicatie van de herkomst van nancieringen en rente-indekkingsinstrumenten te waarborgen waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijs-kwaliteitverhouding van de geleverde diensten. 〉 Regelmatige herziening van de bankrelaties en de blootstelling aan elk. 〉 Strakke thesauriepositie zodat de positie van contanten bij een nanciële instelling in principe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter aouw van de nanciële schulden, tenzij reeds aangewend voor nieuwe investeringen. Potentiële impact: 〉 EPRA resultaat en cashow aangetast door bijkomende nanciële kosten en in sommige extreme omstandig heden stopzetting van het nancieringscontract of indekkingsinstrument. 〉 Verlies van deposito’s. Risico verbonden aan de schuldkapitaalmarkten Het risico om uitgesloten te worden van de internationale schuldkapitaalmarkt indien beleggers zou- den vrezen dat de kredietwaardigheid van de vennootschap onvoldoende is om de jaarlijkse rente- betalingsverplichting en de terugbetalingsverplichting op vervaldatum van het uit te geven nancieel instrument te voldoen. Het risico dat de schuldkapitaalmarkt te volatiel zou zijn om beleggers er toe aan te zetten obligaties van de vennootschap te verwerven. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Op proactieve basis goede relaties onderhouden met huidige en potentiële obligatiehouders en aan- deelhouders, alsook met huidige en potentiële bankiers door middel van een transparante informatie- verschang, regelmatige contacten met nanciers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel. 〉 Beleid om de schuldgraad te handhaven tussen en (niettegenstaande wettelijk statuut van GVV’s een schuldgraad van toelaat). Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. Potentiële impact: 〉 Niet beschikbaar zijn van nanciering voor de dagdagelijkse werking en voor de verdere groei van de onderneming. Financieel verslaggevingsrisico De nanciële verslaggeving van Intervest kan onjuistheden van materieel belang bevatten waardoor stakeholders foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele en nanciële resultaten van de vennootschap. Het risico dat de door de regel geving opgelegde timing inzake nanciële verslaggeving niet wordt gerespecteerd. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Elk kwartaal wordt een volledige boekhoudkundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecontroleerd. 〉 Bespreking van deze cijfers binnen de directie raad en controle van hun juistheid en volledigheid door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. 〉 De directieraad rapporteert elk kwartaal de nanciële staten aan het auditcomité met vergelijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen. 〉 Controle van de halaarcijfers en de jaarcijfers door de commissaris. Potentiële impact: 〉 Reputatieschade. 〉 Stakeholders die beleggingsbeslissingen nemen die niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn, wat kan resulteren in claims ten aanzien van de vennootschap. Risico van nanciële budgettering en planning Door foute assumpties bestaat het risico dat de forecast en de beoogde groei niet worden gehaald. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Kwartaalupdates van het budgetteringsmodel met vergelijking van de boekhoudkundige afsluiting en consolidatie. 〉 Op kwartaalbasis aftoetsing van de hypotheses in het budgetteringsmodel met eventuele nieuwe omstandigheden en bijsturing indien van toepassing. 〉 Op kwartaalbasis uitvoering van controles op het budgetteringsmodel om programmeer- of menselijke fouten tijdig te detecteren. 〉 Continue opvolging van de parameters die het resultaat en het budget zouden kunnen beïnvloeden. Potentiële impact: 〉 Negatieve beïnvloeding van besluitvorming bij het nemen van strategische beslissingen. 〉 Negatieve beïnvloeding van het nanciële en operationele beheer. 〉 Reputatieschade. RISICOFACTOREN Reglementaire risico’s Statuut van openbare en institutionele GVV Het statuut onderworpen aan de bepalingen van de wet van mei betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en het KB van juli met betrekking tot gereglementeerde vastgoed- vennootschappen wijzigt van tijd tot tijd. Het risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare en institutionele GVV. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Voortdurende aandacht van de raad van toezicht en de directieraad voor de regelgeving van de GVV en het behoud van de status van openbare GVV. Zo worden onder andere de uitkeringsverplichting en de nancieringslimieten periodiek, en ad hoc bij hernanciering, bij investeringen en bij opmaak van het dividendvoorstel berekend, respectievelijk bepaald. Potentiële impact: 〉 Verlies van het voordeel van het transparant scaal stelsel van GVV. 〉 Verlies van de erkenning wordt gezien als een gebeurtenis waardoor kredieten vervroegd opeisbaar worden. 〉 Negatieve impact op de beurskoers van het aandeel Intervest. Nieuwe en aanpassingen in diverse wetgevingen Nieuwe wetgevingen en regelgevingen zouden in werking kunnen treden, of mogelijke veranderingen in bestaande wetgevingen en regelgevingen, of hun interpretatie en toepassing door agentschappen (inclu- sief de scale administratie) of rechtbanken zouden kunnen optreden 1 . Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen, regel- gevingen en vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. Potentiële impact: 〉 Negatieve beïnvloeding van de activiteiten, het resultaat en winstgevendheid, de netto waarde, de nanciële toestand en de vooruitzichten. Dividendrisico Artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voorheen artikel van het Wetboek van Vennootschappen) bepaalt dat geen uitkering mag geschieden indien het nettoactief is gedaald of tengevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Intervest beschikt over voldoende uitkeerbare reserves om dividenduitkering te verzekeren. 〉 Ten minste van het gecorrigeerd positief nettoresultaat, verminderd met de netto-daling van de schuldenlast in de loop van het boekjaar, moet worden uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal. 〉 Het uitbouwen van solide langetermijnrelaties met investeerders en nanciële instellingen waardoor op regelmatige basis dialoog kan plaatsvinden. Zoals bestaande praktijken binnen de scale administratie, in het bijzonder die waarvan sprake binnen de circulaire Ci.RH./. van december van het Belgische Ministerie van Financiën met betrekking tot de berekening van de exit taks, dewelke, onder andere, bepaalt dat de werkelijke waarde van de onroerende goederen waarvan sprake voor de berekening van de basis van de exit taks, bepaald wordt door de registratierechten of de BTW die zouden worden toegepast bij een verkoop van de onroerende goederen in kwestie in aftrek te nemen van de waarde, dewelke kan verschillend zijn (inclusief lager) van de reële waarde (fair value) van deze activa zoals bepaald voor IFRS-doeleinden in de nanciële staten. Potentiële impact: 〉 Gedeeltelijk of totaal onvermogen om een dividend uit te keren indien de gecumuleerde negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen de beschikbare reserves overtreen. Dit leidt tot een minder dan verwacht of geen dividend(rendement) voor de aandeelhouder. 〉 Volatiliteit in de beurskoers van het aandeel. 〉 Algemene daling van het vertrouwen in het aandeel of de vennootschap in het algemeen. Compliance risico Het risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Bij de aanwerving van medewerkers wordt extra aandacht besteed aan het screenen van integriteit. Er wordt bij de medewerkers een bewustzijn gecreëerd omtrent dit risico en er wordt voor gezorgd dat zij voldoende kennis hebben over veranderingen in de relevante wet- en regel geving, daarbij onder- steund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfs cultuur te waarborgen is een interne gedragscode (“code of conduct”) en een klokkenluidersregeling opgesteld. 〉 Adequate interne controlemechanismen, gebaseerd op het vier-ogen-principe, die het risico op niet integer handelen moeten beperken. 〉 Aanwezigheid van een onaankelijke compliance functie (conform artikel , van de GVV-Wet) gericht op het onderzoek naar en het bevorderen van de naleving van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreen zowel deze die voort- vloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. Potentiële impact: 〉 Negatieve beïnvloeding van de gehele business en de operationele werking, het resultaat, de winst- gevendheid, de nanciële toestand en de vooruitzichten. 〉 Reputatieschade. Onteigeningsrisico’s Het risico van onteigening in het kader van openbare onteigeningen door bevoegde overheidsinstanties. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Continue dialoog met de overheid om constructieve oplossingen uit te werken in het belang van alle aandeelhouders. Potentiële impact: 〉 Verlies in waarde van de investering en gedwongen verkoop met verlies. 〉 Verlies aan inkomsten bij gebrek aan herinvesteringsopportuniteiten. RISICOFACTOREN ESG-risico’s Risico’s verbonden aan ESG-transparantie en duurzaam ondernemen Risico op onvoldoende transparantie over de doelstellingen en de verwezenlijkingen op vlak van ESG- (Environmental Social Governance) domeinen. Vanuit de bredere kapitaalmarkt is er een duidelijke en aanhoudende vraag naar de strategie van Intervest op het vlak van duurzaamheid en de rapportering ervan. De klimaatopwarming brengt allerlei risico’s met zich mee, zoals frequentere extreme weersomstandig- heden waaronder hittegolven, droogtes of overstromingen, tot kusterosie door de stijgende zeespiegel. Risico’s verbonden aan klimaatverandering vereisen aandacht bij de projectontwikkelingsfase of aanpas- singen aan bestaande gebouwen om bijvoorbeeld de binnentemperatuur en de vochtigheidsgraad onder controle te houden en rekening te houden met milieuaspecten en overstromingsrisico’s. Intervest past volgende beperkende factoren en beheersingsmaatregelen toe: 〉 Een strategisch ESG-beleid is vastgelegd in een ESG-charter waaraan een uitvoerig ESG-actieplan gekoppeld is. 〉 Op een transparante manier intern en extern communiceren over de doelstellingen en de realisaties (o.a. in het jaarlijkse Duurzaamheidsverslag). 〉 Continu in dialoog treden met alle stakeholders ter bewustmaking van de ESG-maatregelen en het belang van de naleving ervan. 〉 De mogelijke gevolgen van klimaatveranderingen integreren in het investerings- en (her) ontwikkelingsproces. 〉 Een evaluatie pand per pand van de nodige investeringen teneinde de ESG-doelstellingen te bereiken. Potentiële impact: 〉 Negatieve beïnvloeding van de toekomstbestendigheid van de onderneming en haar activiteiten. 〉 Verlies van investeerders en (potentiële) huurders of mislopen van nancieringen. 〉 Reputatieschade. 〉 Negatieve impact op de beurskoers van het aandeel Intervest. 〉 Negatieve impact op de reële waarde van vastgoed beschikbaar voor verhuur en bijgevolg daling van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. 1 Identicatie 2 Uittreksel uit de statuten 3 Commissaris 4 Liquidity provider 5 Vastgoeddeskundigen 6 Vastgoedbeheerders 7 Wettelijk kader en scale stelsels 8 Informatie m.b.t. het jaarlijks nancieel verslag 2020 en 2019 9 Vereiste onderdelen van het jaarverslag 10 Verantwoordelijken voor de inhoud van het jaarverslag ALGEMENE INLICHTINGEN ALGEMENE INLICHTINGEN De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleggingsfondsen (in het Engels, “alternative investment funds managers”, zodat deze richtlijn de ”AIFMD-richtlijn” wordt genoemd en dat deze wet de “AIFMD-wet” wordt genoemd). Ide ntificatie Naam Intervest Offices & Warehouses nv is een openbare GVV naar Belgisch recht. De naam van de vennootschap is op oktober gewijzigd van “Intervest Oces” in “Intervest Oces & Warehouses”. In het Jaarverslag wordt Intervest Oces & Warehouses ingekort tot ‘Intervest’ om de vennootschap aan te duiden. Zetel Uitbreidingstraat , Antwerpen-Berchem. Telefonisch bereikbaar op het nummer () . Ondernemings nummer (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer ... Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking Intervest Oces & Warehouses nv (hierna ‘Intervest’ genoemd) is op augustus opgericht als naamloze vennootschap onder de naam “Immo-Airway”, bij akte verleden voor Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van augustus onder nummer BBS -. Bij akte, verleden voor Meester Eric Spruyt, notaris te Brussel en Meester Max Bleeckx, notaris te Sint-Gillis- Brussel, verleden op februari en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van februari onder nummer BBS -, is de rechtsvorm omgezet van een naamloze vennootschap in een commanditaire ven- nootschap op aandelen en is de naam gewijzigd in “PeriFund”. Bij akte, verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, met tussenkomst van Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel, verleden op juni en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van juli onder nummer BBS -, is de rechtsvorm omgezet van een commanditaire vennoot- schap op aandelen naar een naamloze vennootschap en is de naam gewijzigd in “Intervest Oces”. Op oktober is bij akte verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, en bekend gemaakt in het Belgisch Staatsblad op november onder nummer -- /, de naam gewijzigd in “Intervest Oces & Warehouses”. De statuten zijn gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op oktober , bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer - -/ waarbij het maatschappelijk doel werd gewijzigd daar de vennootschap een openbare gereglemen- teerde vastgoedvennootschap is geworden zoals bedoeld in artikel , ° van de GVV-Wet (en dus niet langer een open- bare vastgoedbevak is) en waarbij tevens andere wijzigin- gen aan de statuten zijn doorgevoerd om te verwijzen naar de GVV-Wet in plaats van naar de vastgoedbevakwetgeving. Op maart werd Intervest Oces erkend als “open- bare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht”, afgekort “vastgoedbevak naar Belgisch recht”. Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van april betreende de alternatieve instel- lingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de “AIFMD-wet”) 1 , heeft de vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoed- bevak. In dit kader heeft de vennootschap op juli haar vergunningsaanvraag als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de vennootschap conform de artikelen , en van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglemen- teerde vastgoedvennootschap vergund op september , en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel , en volgende van de GVV-Wet. Op oktober tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met , van de stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene verga- dering van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waar- aan de statutenwijziging door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Intervest vanaf oktober van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalin- gen van het KB van december met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van augustus betreende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingspor- tefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds oktober uit de GVV-Wet en het GVV-KB. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij besluit van mei , vastgesteld bij akte verleden door notaris Eric De Bie en neergelegd op de grie van de onder- nemingsrechtbank te Antwerpen, afdeling Antwerpen, waarbij de raad van toezicht het kapitaal heeft verhoogd door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal. De vennootschap is ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA). Duur De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur. Boekjaar Het boekjaar begint op januari en eindigt op december van elk jaar. Inzage documenten 〉 De statuten van Intervest liggen ter inzage bij de Grie van de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen en op de zetel. 〉 De jaarrekening wordt neergelegd bij de balanscen- trale van de Nationale Bank van België 〉 De jaarrekening en de bijhorende verslagen worden toegezonden aan de personen die daar om vragen. 〉 De besluiten houdende benoeming en ontslag van de leden van de organen worden bekendgemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. 〉 De nanciële mededelingen alsook de oproepingen tot de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in de nanciële pers. 〉 Relevante publieke vennootschapsdocumenten zijn beschikbaar op de website www.intervest.be. De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de zetel van de vennootschap. Voorwerp Artikel van de statuten 4.1. De vennootschap heeft tot uitsluitend voorwerp: a. om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en, b. binnen de grenzen van de toepasselijke wet geving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel , ° van de GVV-Wet. Onder vastgoed in de zin van artikel , ° van de GVV-Wet wordt begrepen: i. onroerende goederen zoals gedenieerd in de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek en zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, landbouw- kundige of mijnbouwkundige aard; ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedven- nootschappen , waarvan de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt; iii. optierechten op vastgoed; iv. aandelen van openbare of institutionele gereglemen- teerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde, in laatstgenoemd geval, dat de vennootschap recht- streeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal daarvan aanhoudt; v. rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend; vi. rechten van deelneming in openbare en institutionele vastgoedbevaks; vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellin- gen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de Wet van 19 april 2014 betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst; viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de Wet van 19 april 2014 betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks; ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhan- deling op een gereglementeerde markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen ALGEMENE INLICHTINGEN in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna “Real Estate Investment Trusts” (verkort “REIT’s”) genoemd); x. vastgoedcerticaten in de zin van de wet van 11 juli 2018; xi. rechten van deelneming in een GVBF. Het vastgoed bedoeld in artikel . (b), lid , (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) dat rechten van deelneming betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in de Europese regelgeving, kan niet kwaliceren als aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschap- pen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden. Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzigen en andere soorten activa zou aanduiden als vastgoed in de zin van de GVV-Wet, zal de vennootschap ook in die bijkomende soorten activa mogen investeren. c. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennoot- schap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen , desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere: i. DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance” overeenkomsten; ii. DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten; iii. DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate” overeenkom- sten; en/of iv. overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infra- structuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan: • zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onder- houd en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappe- lijk behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te laten; en • het daarmee gepaard gaande nancierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken; d. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennoot- schap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, desgevallend in samenwerking met derden, ontwik- kelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van: i. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen; ii. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen; iii. installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of iv. afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen. e. het initieel aanhouden van minder dan in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld in art. ., (c) hierboven worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, na aoop van de bouwfase van het PPS-project (in de zin van de toepasselijke wetgeving op de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen ), als gevolg van een overdracht van aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzi- gen en de uitoefening van nieuwe activiteiten door de vennootschap zou toestaan, zal de vennootschap ook die bijkomende activiteiten mogen uitoefenen. In het kader van de terbeschikkingstelling van onroe- rende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uit- oefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder areuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de inrichting, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreem- ding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van onroerende goederen, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zake- lijke of persoonlijke rechten op onroerende goederen, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. 4.2. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in eecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toe- passelijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversi- eerd zijn, zodat zij een passende risicodiversicatie verze- keren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag bovendien verrichtingen betref- fende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de nanciering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard. 4.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven (waarvan sprake in de IFRS-normen). De activiteit van het met aankoopoptie in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend). 4.4. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennootschap zich inlaten met: 〉 de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verka- veling, het onderbrengen onder het stelsel van mede- eigendom van vastgoed zoals hierboven omschreven; 〉 enkel in het kader van de nanciering van haar vast- goedactiviteiten, hypotheken of andere zekerheden of waarborgen verlenen in overeenstemming met artikel van de GVV-Wet; 〉 kredieten verstrekken en het stellen van zekerheden of het geven van garanties ten gunste van een perime- tervennootschap van de vennootschap in overeen- stemming met artikel van de GVV-Wet. 4.5. De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigd heden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het alge- meen en in overeenstemming met de toepasselijke wetge- ving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of nanciële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglemen- teerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelneming, nanciële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel identiek is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen. ALGEMENE INLICHTINGEN Uittreksel uit de statuten 2 Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op www.intervest.be. Kapitaal - Aandelen Artikel - Toegestaan kapitaal 7.1. Het is de raad van toezicht uitdrukkelijk toegelaten het kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van (i) van ..,, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleid- baar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de GVV-Wet) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en (ii) van .., indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft; en (iii) van ..,, voor alle vormen van kapitaal- verhoging anders dan deze geviseerd en goedgekeurd in punt (i) en (ii) hierboven; met een maximum van .., in totaal gedurende een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het desbetreende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd. 7.2. De raad van toezicht is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvings- rechten, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, door deze statuten en door de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het maatschappelijk kapitaal en niet op de uitgiftepremie. 7.3. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoor- waarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen. 7.4 De raad van toezicht kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders beperken of opheen, in voorkomend geval ten gunste van één of meer bepaalde personen, die niet behoren tot het personeel, overeenkomstig artikel . van de statuten. Artikel - Aard van de aandelen 8.1. De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedematerialiseerde eecten. 8.2. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Het register kan, in voorkomend geval, onder elektronische vorm bestaan. Inschrijvingscerticaten op naam zullen aan de aandeel- houders afgeleverd worden. Elk gedematerialiseerd aan- deel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van de aandeelhouder bij een erkende rekeninghouder of bij een vereeningsinstelling. 8.3. Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van eecten worden in voormeld register ingeschreven. 8.4. De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schrifte- lijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd. Artikel - Transparantieregeling 12.1. Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrech- ten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent () of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt. 12.2. Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statu- taire drempel van drie procent (). 12.3. De aangifte is eveneens verplicht in geval van over- dracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea. Bestuur en vertegenwoordiging Artikel . - Duaal bestuur De vennootschap wordt bestuurd door een raad van toezicht en een directieraad, ieder binnen de grenzen van de hen toegewezen bevoegdheden. Naast de regels die voorzien zijn in de statuten kan zowel de raad van toezicht als de directieraad een intern reglement uitvaar- digen, overeenkomstig artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, waarbij het intern reglement van de directieraad voorafgaandelijk door de raad van toezicht dient te worden goedgekeurd. Artikel - Raad van toezicht Benoeming - ontslag - vacature 14.1. De raad van toezicht is samengesteld uit min- stens drie leden, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang door deze laatste kunnen worden herroepen. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. Ingeval een of meer mandaten openvallen, hebben de overblijvende leden het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die al dan niet tot de denitieve benoeming van het gecoöp- teerde lid van de raad van toezicht zal overgaan. 14.2. Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel van het GVV-Wet, wordt de raad van toezicht van de ven- nootschap zo samengesteld dat de vennootschap con- form artikel van de GVV-Wet kan worden bestuurd. Er dienen minstens drie onaankelijke leden in de zin van artikel :, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen te zetelen in de raad van toezicht van de vennootschap. Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschik- ken, zoals bepaald in artikel van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel van de Wet van april op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de raad van toezicht dienen te voldoen aan de artikelen en van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de raad van toezicht wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. 14.3. Leden van de raad van toezicht kunnen niet tevens ook lid zijn van de directieraad. Leden van de directieraad kunnen echter uitgenodigd worden door de raad van toezicht om haar vergaderingen bij te wonen zonder stemrecht en zonder beslissingsbevoegdheid. Leden van de raad van toezicht kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeidsovereen- komst met de vennootschap zijn verbonden. Artikel - Directieraad Benoeming - ontslag 16.1. De directieraad is samengesteld uit minstens drie leden die worden benoemd door de raad van toezicht. De raad van toezicht kan het mandaat van elk lid van de directieraad te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang beëindigen. Onverminderd strengere wettelijke bepalingen, stelt de raad van toe- zicht de verloning van de leden van de directieraad vast. 16.2. Alle leden van de directieraad zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschik- ken, zoals bepaald in artikel van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel van de Wet van april op het statuut vanen het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de directieraad dienen te voldoen aan de artikelen en van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de directieraad wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. 16.3. Leden van de directieraad kunnen niet tevens ook lid zijn van de raad van toezicht. Leden van de directie- raad kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeids- overeenkomst met de vennootschap zijn verbonden. Artikel - Eectieve leiding De eectieve leiding van de vennootschap wordt toever- trouwd aan minstens twee natuurlijke personen. De met eectieve leiding belaste personen dienen te voldoen aan de artikelen en van de GVV-Wet. Artikel - Belangenconicten De leden van de raad van toezicht, de leden van de directie- raad, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconicten voorzien in de artikelen , en van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen eerbiedigen, zoals zij in voor komend geval kunnen worden gewijzigd. Artikel - Controle 22.1. De controle op de verrichtingen van de vennoot- schap wordt opgedragen aan één of meer commissaris- sen, benoemd door de algemene vergadering onder de ALGEMENE INLICHTINGEN leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld. 22.2. De commissaris(sen) controleert (controleren) en certiceert (certiceren) eveneens de boekhoudkun- dige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap. 22.3. De opdracht van commissaris mag enkel worden toevertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht. Algemene vergadering Artikel - Gewone, bijzondere en buitengewone algemene vergadering 23.1. De gewone algemene vergadering van aandeelhou- ders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om vijftien uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag. 23.2. Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadsla- gen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt. 23.3. Te allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van de notaris. 23.4. De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping. Artikel - Deelname aan de vergadering 26.1. Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is aankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratiedatum’ genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering. 26.2. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun nanciële tussenpersoon of erkende rekening houder werd afgegeven en waaruit blijkt, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeel- houder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering van de vennootschap. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel via het in de oproeping vermelde e-mailadres van de vennootschap of bij de in de oproeping genoemde instellingen of via het in de oproe- ping vermelde e-mailadres van de instellingen. 26.3. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennoot- schap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen. Artikel - Stemrecht 30.1. Elk aandeel geeft recht op één stem. 30.2. Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegen- woordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbon- den rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst. 30.3. Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behou- dens verzet van de blote eigenaar. Maatschappelijke bescheiden winstverdeling Artikel - Bestemming van de winst Bij toepassing van artikel , ° van de GVV-Wet verdeelt de vennootschap als kapitaal jaarlijks minstens van het resultaat zoals gedenieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en regle- menten. Deze verplichting doet evenwel geen areuk aan artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Commissaris Op april is Deloitte Bedrijfsrevisoren, bv onder de vorm van een CVBA, lid van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck met IBR lidmaatschap A, met kantoor te Zaventem, Luchthaven Nationaal J, herbenoemd als commissaris van Intervest voor de boekjaren , en . Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in . De vergoeding van de commissaris wordt bepaald op basis van marktconforme tarieven en onaankelijk van Intervest conform de deontologie en de normen van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren en in overeenstemming met de toepasselijke bepalingen met betrekking tot de onaankelijkheid van de commissaris omschreven in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De vergoeding van de commissaris bedraagt . (excl. btw) voor het boekjaar dat een aanvang nam op januari voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening van Intervest. Voor alle Belgische perimetervennootschappen is eveneens Deloitte Bedrijfsrevisoren benoemd als commissaris. Liquidity provider Intervest heeft met KBC Securities, Havenlaan , Brussel en met Bank Degroof Petercam, Nijverheidsstraat , Brussel liquiditeitsovereenkomsten afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorde- ren. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van . per jaar. Vastgoeddeskundigen De vastgoeddeskundigen van de vastgoedvennootschap op december . 〉 Cushman & Wakeeld, met adres te Brussel, Kunstlaan , vertegenwoordigd door Gregory Lamarche en Victoria Parret. Zij waarderen de kan- torenportefeuille. De vergoeding voor boekjaar bedraagt . (exclusief btw). 〉 CBRE Valuation Services bvba, met adres Avenue Lloyd George , Brussels, vertegenwoordigd door Jason Mommaerts en Kevin Van de Velde. Zij waarderen het logistiek vastgoed, inclusief het kan- toorgebouw in Herentals dat grenst aan de logistieke site in Herentals. De vergoeding voor boekjaar bedraagt . (exclusief btw) 〉 CBRE Valuation Advisory, met adres Anthony Fokkerweg , P.O. Box , AD Amsterdam ver- tegenwoordigd door H.W.B. Knol en D.D.L. Ummels. Zij waarderen het vastgoed in Nederland. De vergoeding voor boekjaar bedraagt . (exclusief btw). Conform de GVV-Wet waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddeskun- digen staan los van de waarde van het vastgoed en zijn gebaseerd op een jaarlijks vast bedrag per gebouw. Vastgoedbeheerders Intervest oefent haar beheersactiviteiten zelf uit vanuit het hoofdkantoor in Antwerpen en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat wordt beheerd door de externe beheerder Quares Property and Facility Management nv en van het kantoorgebouw in Herentals door Zuyderstraete Vastgoed bv. Dit property management is stopgezet op juni en stond onder het toezicht van de technisch directeur van Intervest, die de nodige interne controles had ingebouwd. Verder wordt het management van de Nederlandse vastgoed- beleggingen aangestuurd vanuit het Intervest kantoor in Eindhoven en uitgevoerd door Storms International Property Services, onder toezicht van de cio van Intervest. ALGEMENE INLICHTINGEN Wettelijk kader en fiscale stelsels Intervest maakt als groep gebruik van meerdere regimes om haar activiteiten te structureren in België en Nederland. In België bestaat de groep voornamelijk uit de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) Intervest Oces & Warehouses nv, de instituti- onele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) Genk Green Logistics nv en het gespecialiseerd vast- goedbeleggingsfonds (GVBF) Greenhouse Singel nv. In Nederland worden een vereniging op coöperatieve grond- slag en belaste besloten vennootschappen gehanteerd. Voor een gedetailleerd overzicht van de groepsstruc- tuur van Intervest wordt verwezen naar Toelichting . Lijst van de geconsolideerde ondernemingen, in de Financiële Staten. . België: de openbare gereglementeerde vast- goedvennootschap (OGVV) Wettelijk kader Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennoot- schap (GVV) is geregeld in de wet van mei betref- fende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli betreende gereglementeerde vastgoed- vennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland), de Sociétés d’Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. De GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de nanciers. Het statuut geeft zowel nanciers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kosteneciënte en scaaltrans- parante manier toegang te krijgen tot een gediversi- eerde vastgoedportefeuille. De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cash ow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet. De GVV staat onder controle van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn: 〉 de vorm aannemen van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen met een minimum kapitaal van .. 〉 vennootschap met vast kapitaal en vast aantal aandelen 〉 verplicht beursgenoteerd met een verplichte spreiding van minstens van de aandelen in het publiek 〉 de openbare GVV heeft tot uitsluitend doel (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV- Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en, (b) in voorkomend geval en binnen de grenzen van artikel , b) van de GVV- Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel , °, VI tot X van de GVV-Wet; de GVV heeft aldus geen statutair verankerd beleggingsbeleid, maar ontwikkelt een strategie, waarbij haar activiteiten zich over de hele waardeketen van de vastgoedsector kunnen uitstrekken 〉 beperkte mogelijkheid tot het afsluiten van hypo- theken; het bedrag van de hypotheken of andere zekerheden mag niet meer bedragen dan van de globale reële waarde van de onroerende goederen en de verleende hypotheken of zekerheden slaan op maximaal van het bezwaarde goed 〉 een schuldgraad beperkt tot van de totale activa; indien de schuldgraad overschrijdt, dient een nancieel plan opgesteld te worden conform de bepalingen van artikel van het GVV-KB. In het geval van een door de FSMA toegestane afwijking op grond van artikel , en van de GVV-Wet, mag de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV overeenkomstig de bepalingen van artikel van de GVV-Wet evenwel niet meer bedragen dan 〉 de jaarlijkse nanciële interestkosten voortvloeiend uit de schuldenlast mogen in geen geval de drempel van overstijgen van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille verhoogd met de nanciële opbrengsten van de vennootschap 〉 minstens van de som van het gecorrigeerde resultaat en de nettomeerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden uitgekeerd; de ver- mindering van de schuld tijdens het boekjaar mag ech- ter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag 〉 strenge regels inzake belangenconicten 〉 een boeking van de portefeuille tegen marktwaarde zonder de mogelijkheid van afschrijvingen 〉 een driemaandelijkse schatting van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen door onaankelijke deskundigen, die onderworpen worden aan een driejaarlijks rotatiesysteem 〉 een spreiding van het risico: maximaal van het vermogen investeren in vaste goederen die één enkel vastgoedgeheel vormen, behoudens uitzonderingen 〉 een GVV mag zich niet engageren in “ontwikkelings- activiteiten” tenzij occasioneel; dit betekent dat een GVV zich niet kan opstellen als bouwpromotor met de bedoeling om gebouwen op te trekken om die achteraf te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken 〉 de mogelijkheid om perimetervennootschappen op te richten, die de vorm kunnen aannemen van een “institutionele GVV”, waarin de openbare GVV rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan van het maatschappelijk kapitaal aanhoudt, dit om specieke projecten te kunnen verwezenlijken met een derde, en waarvan de nanciële instrumenten enkel door volgende personen aangehouden mogen worden: (i) in aanmerking komende beleggers, of (ii) natuurlijke personen, op voorwaarde dat het minimale bedrag van de inschrijving of van de prijs of tegenprestatie in hoofde van de verkrijger door de Koning is bepaald bij besluit genomen op advies van de FSMA, en voor zover de inschrijving of de overdracht overeenkomstig voornoemde regels gebeurt, die in beide gevallen voor eigen rekening handelen, en waarvan de eecten enkel door dergelijke beleggers mogen worden verworven 〉 ten minste drie onaankelijke bestuurders of leden van de raad van toezicht in de zin van artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen zetelen in de raad van toezicht 〉 de vaste vergoeding van de bestuurders en de eec- tieve leiders mag niet aangen van de verrichtingen en transacties die de openbare GVV of haar dochters uitvoeren: het is dus uitgesloten dat hen een vergoe- ding zou worden verleend op basis van het zakencijfer. Deze regel geldt eveneens voor de variabele vergoe- ding. Indien de variabele vergoeding wordt vastgesteld in functie van het resultaat, mag daarbij enkel worden uitgegaan van het geconsolideerde EPRA resultaat. Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeel- houders te beperken. Fiscaal stelsel Met de GVV-Wet heeft de wetgever een ander scaal statuut gegeven aan de GVV’s. Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het normale tarief, doch slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van () de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en () de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en nanci- ele lasten) zijn dus vrijgesteld van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat het bedrag van de verplichte dividenduit- kering conform artikel van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB uitgekeerd wordt. Daarnaast kan de GVV worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen op de uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele ches en een samenvattende opgave. De roerende voorheng op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV is gelijk aan , af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend (behou- dens bepaalde vrijstellingen). Deze roerende voorheng is bevrijdend voor particulie- ren die inwoner van België zijn. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV of een deel van haar onroerend vermogen afsplitst met overdracht naar een GVV of inbrengt in een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (de zogenaamde exit taks) van momenteel . Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven en abnormale voordelen. Deze exit taks is de scale prijs die dergelijke vennoot- schappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk belastingregime te verlaten. Fiscaal wordt deze overgang behandeld als een (gedeeltelijke) verdeling van het maatschappelijk vermogen door de vennootschap aan de GVV. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in eecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal (met andere woorden de meerwaarde die in de vennoot- schap aanwezig is) behandelen als een dividend. Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevonden (art. , W.I.B. ). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft, vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van . De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH./. van de Belgische belas- tingadministratie van december , waarvan de interpretatie op praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De “scale werkelijke waarde” zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registra- tierechten of btw (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS . . België: de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van mei betreende gereglementeerde vast- goedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specieke scale aspecten van haar ALGEMENE INLICHTINGEN stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschap- pen en om partnerschappen en specieke projecten met derden te realiseren. Het statuut van institutionele GVV wordt verworven na goedkeuring door de FSMA. De voornaamste kenmerken van de institutionele GVV zijn: 〉 niet-genoteerde vennootschap en meer dan gecontroleerd door een openbare GVV 〉 gezamenlijke of exclusieve controle door een open- bare GVV 〉 aandelen op naam die in handen zijn van in aanmerking komende beleggers of van particulieren met een deelname van minstens . 〉 geen vereisten inzake diversicatie of schuldgraad (consolidatie op het niveau van de openbare GVV) 〉 verplichting om een dividend uit te keren 〉 activiteit bestaat erin onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers 〉 geen verplichting om een vastgoeddeskundige aan te stellen, aangezien het vastgoedpatrimonium wordt gewaardeerd door de deskundige van de openbare GVV 〉 statutaire rekeningen opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen (zelfde boekhoudkundig schema als de openbare GVV) 〉 strikte regels inzake werking en belangenconicten 〉 controle door de FSMA. De institutionele GVV kent hetzelfde scale stelsel als de openbare GVV. . België: het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (‘GVBF’) valt onder het Koninklijk Besluit van november met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggings- fondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een exibel en eciënt fonds. De belangrijkste kenmerken van het GVBF zijn: 〉 een licht regulerend regime zonder de goedkeuring en direct toezicht van de FSMA, als aan bepaalde criteria is voldaan. Alleen de notering op een lijst van het Belgische Ministerie van Financiën is vereist 〉 nanciële instrumenten uitgegeven door een GVBF kunnen alleen worden verworven door daarvoor in aanmerking komende beleggers 〉 een GVBF kan worden vrijgesteld van de AIFM-Wet (wet van april betreende alternatieve collectieve beleggingsinstellingen en hun beheerders), indien aan bepaalde criteria is voldaan 〉 een GVBF is onderworpen aan een investeringsvolume van ten minste miljoen aan het einde van het tweede boekjaar volgend op de opname op de GVBF-lijst 〉 een GVBF is een gesloten fonds met vast kapitaal en kan niet publiek worden verhandeld 〉 een GVBF belegt in onroerend goed, breed gedeni- eerd, maar zonder verplichte diversicatievereisten of (het gebruik van) heoomlimieten 〉 statutaire rekeningen opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen (zelfde boekhoudkundig schema als de openbare GVV) 〉 een GVBF is onderworpen aan een jaarlijkse verplichte uitkering van van zijn winst 〉 de duur van een GVBF is beperkt tot tien jaar met de mogelijkheid om deze periode te verlengen met opeenvolgende perioden van maximaal vijf jaar elk. Een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds kent hetzelfde scale stelsel als de GVV. . Nederland: belaste entiteiten Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Intervest op april een Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag opgericht genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest heeft haar Nederlandse vastgoedbeleggingen gestructureerd in Nederlandse bv’s. Voormelde Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. alsook de Nederlandse bv’s zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting als binnenlandse belastingplich- tigen. Winstuitkeringen van de Nederlandse bv’s aan de Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag zijn niet belast omdat zij onder de deelnemings- vrijstelling vallen. Informatie m.b.t. het jaarlijks financieel verslag en 〉 Geconsolideerde jaarrekeningen : p. tot p. van het jaarlijks nancieel verslag 〉 Beheersverslag over : p. tot p. van het jaarlijks nancieel verslag 〉 Commissarisverslag over : p. tot p. van het jaarlijks nancieel verslag 〉 Kerncijfers : p. tot p. 〉 Geconsolideerde jaarrekeningen : p. tot p. van het jaarlijks nancieel verslag 〉 Beheersverslag over : p. tot p. van het jaarlijks nancieel verslag 〉 Commissarisverslag over : p. tot p. van het jaarlijks nancieel verslag 〉 Kerncijfers : p. tot p. Vereiste onderdelen van het jaarverslag Overeenkomstig de artikels : en : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, worden de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest weergegeven in de volgende hoofdstukken: 〉 Risicofactoren 〉 Corporate governance verklaring 〉 Activiteitenverslag - Vastgoedverslag 〉 Activiteitenverslag - Financieel verslag 〉 Activiteitenverslag - Vooruitzichten 〉 Financiële staten VERANTWOORDELIJKEN VOOR DE INHOUD VAN HET JAARVERSLAG Overeenkomstig artikel , van het KB van november , verklaart de raad van toezicht, samengesteld uit Ann Smolders (voorzitster), Johan Buijs, Jacqueline Heeren - de Rijk, Marco Miserez, Marc Peeters en Marleen Willekens, dat na het treen van alle redelijke maatregelen en voor zover hem bekend: a. de jaarrekeningen, die zijn opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens de wet van mei betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de nanciële toestand en van de resultaten van Intervest Oces & Warehouses nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen b. het jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens het lopend boekjaar voordeden, hun invloed op de jaarcijfers, de belangrijkste risicofacto- ren en onzekerheden waarmee Intervest Oces & Warehouses nv geconfronteerd wordt, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de jaarcijfers indien deze transacties een signicante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden c. de gegevens in het jaarverslag in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gege- vens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het jaarverslag zou wijzigen. Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de nanciële verslaggeving maar zijn niet gedenieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf juli voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatie- maatstaven. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met en voorzien van een denitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. Aanschangswaarde van een vastgoed Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschangswaarde. Bezettingsgraad De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum. Brutodividendrendement Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum. Contractuele huren Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen. BEGRIPPENLIJST EN ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN Corporate governance Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoed- vennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken. EPRA en EPRA terminologie EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten. In oktober heeft EPRA’s Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations (‘BPR’) gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreende de bepaling van belang- rijke prestatie-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze indicatoren worden beschouwd als alternatieve prestatiemaatstaven conform de ESMA-richtlijn. De cijfermatige reconciliatie van deze alternatieve prestatiemaatstaven zijn hierna terug te vinden. De alternatieve prestatiemaatstaven worden berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. EPRA resultaat Resultaat aomstig van de strategische operationele activiteiten. EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren (i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en nancieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennoot- schap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de nanciële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleg- gingen. EPRA aangepast NIR Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de aoop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). EPRA huurleegstands- percentage Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring. EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuur- inkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuur- inkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. EPRA netto huurgroei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille Wordt ook EPRA Like-for-like Net Rental Growth genoemd. EPRA netto huurgroei bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille vergelijkt de groei van de nettohuurinkomsten van de vastgoedbeleggingen die de hele periode beschikbaar waren voor verhuring, en niet in ontwikkeling, en dit gedurende de twee volledige jaren voorafgaand aan de afsluitingsdatum van het boekjaar. De wijzigingen in brutohuurinkomsten op een like-for-likebasis geven inzicht in de wijzigingen van de brutohuurinkomsten die niet het gevolg zijn van wijzigingen in de vastgoed- portefeuille (investeringen, desinvesteringen, grote renovatiewerken, …). Het verslag kan geraadpleegd worden op www.epra.com. EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren Denitie - De netto actief waarde (NAV) aangepast overeenkomstig de nieuwe Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober publiceerde voor toepassing vanaf . Toepassing - Past de IFRS NAV aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen: 〉 EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en nancieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. 〉 EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. 〉 EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de nanciële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. in duizenden .. EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 622.512 622.512 622.512 Uit te sluiten: . . Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen . . Reële waarde van nanciële instrumenten . . Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans - Toe te voegen: . - Reële waarde van schulden met vaste rentevoet - Real estate transfer tax . NAV . . . Verwaterd aantal aandelen .. .. .. NAV per aandeel (in ) , , , in duizenden .. EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 547.218 547.218 547.218 Uit te sluiten: . . Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen . . Reële waarde van nanciële instrumenten . . Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans - Toe te voegen: . -. Reële waarde van schulden met vaste rentevoet -. Real estate transfer tax . NAV . . . Verwaterd aantal aandelen .. .. .. NAV per aandeel (in ) , , , BEGRIPPENLIJST EN ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN EPRA resultaat Denitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het nancieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van nanciële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS ) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Toepassing - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva, en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gereali- seerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en nancieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en nanciële markten. Reconciliatie in duizenden .. .. Nettoresultaat . . Minderheidsbelangen -. -. Nettoresultaat (aandeel Groep) . . Elimineren uit het nettoresultaat (aandeel Groep) (/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen - -. Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen -. -. Ander portefeuilleresultaat . . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -. . Minderheidsbelangen mbt tot het bovenstaande . . EPRA resultaat . . EPRA resultaat per aandeel op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen Denitie - Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Toepassing - Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk. Reconciliatie .. .. EPRA resultaat (in duizenden ) A . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen B .. .. EPRA resultaat per aandeel (in ) A/B , , Free oat De free oat is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de denitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan van het totaal aantal aandelen bezitten. Gemiddelde rentevoet van de nancieringen Denitie - De gemiddelde rentevoet van de nancieringen van de vennootschap wordt berekend door de som van netto-interestkosten (op jaarbasis) en de geactiveerde intercalaire interesten te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de nancieringen (kredieten bij nanciële instellingen, obligatieleningen, enz)). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarreke- ning van de vennootschap. Toepassing - De gemiddelde rentevoet van de nancieringen meet de gemiddelde nancieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de nanci- ele markten. Reconciliatie in duizenden .. .. Netto-interestkosten (op jaarbasis) A . . Geactiveerde intercalaire interesten B . Gewogen gemiddelde schuld van de periode C . . Gemiddelde rentevoet van de nancieringen (op basis /) () (AB)/C , , Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Het statuut van gereglementeerde vastgoed vennootschap is geregeld in de wet van mei betreende de gere- glementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Geschatte huurwaarde (GHW) De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundigen. Gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van november met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een exibel en eciënt fonds. GVV-KB Het koninklijk besluit van juli met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen. GVV-Wet De wet van mei betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. GVV-Wetgeving De GVV-Wet en het GVV-KB. BEGRIPPENLIJST EN ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN Institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van mei betreende gereglementeerde vastgoedven- nootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specieke scale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specieke projecten met derden te realiseren. Interestcover ratio De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van nanciële derivaten). Intervest Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Oces & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap. Investeringswaarde van een vastgoed Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onaankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachts- kosten en waarvan de registratie rechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term “waarde vrij op naam”. Liquiditeit van het aandeel Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen. Nettodividend Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van roerende voorheng. De roerende voorhef- ng op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van december , gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van december , (behoudens bepaalde vrijstellingen). Nettodividendrendement Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum. Nettorendement Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur verhoogd met geschatte huur- waarde op leegstand, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen beschikbaar voor verhuur. Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) Denitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Reconciliatie .. .. Nettoresultaat (aandeel Groep) (in duizenden ) A . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen B .. .. Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in ) A/B , , Nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel Denitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) vermeerderd met de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de gecon- solideerde jaarrekening van de vennootschap. Toepassing - De nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van investe- ringswaarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk. Reconciliatie .. .. Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeel houders van de moeder- maatschappij (in duizenden ) A . . Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie- rechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed- beleggingen (in duizenden ) B . . Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeel houders van de moeder- maatschappij - investeringswaarde (in duizenden ) CAB . . Aantal aandelen op jaareinde D .. .. Nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel (in ) C/D , , Nettowaarde (reële waarde) per aandeel Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minder- heidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedenieerd in artikel , ° van de GVV-Wet. De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vast- goedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk. Omloopsnelheid De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode. BEGRIPPENLIJST EN ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN Operationele marge Denitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Toepassing - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het nancieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat. Reconciliatie in duizenden .. .. Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille A . . Huurinkomsten B . . Operationele marge () A/B Organische groei De organische groei betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities. Portefeuilleresultaat en portefeuilleresultaat (aandeel Groep) Denitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoed beleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Toepassing - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onaankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar. Reconciliatie in duizenden .. .. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen . Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . . Ander portefeuilleresultaat -. -. Portefeuilleresultaat . . Minderheidsbelang -. -. Portefeuilleresultaat (aandeel Groep) . . Reële waarde van een vastgoedbelegging Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten. In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door , (voor gebouwen met een waarde hoger dan , miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door ,/, (voor gebouwen met een waarde lager dan , miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse dochtervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door ,. BEGRIPPENLIJST EN ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN Rendement Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten. Return van een aandeel De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het bruto dividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheng). Schuldgraad De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende reke- ningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkings instrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel , tweede lid van het KB van juli . Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op . Verwaterd nettoresultaat per aandeel Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultaten rekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aan gepast voor het eect van potentiële gewone aandelen die tot verwate- ring leiden. Opmerkingen? Vr agen? [email protected] Dit jaarlijks nancieel verslag is geen registratiedocument in de zin van art. van de wet van juni op de openbare aanbieding van beleggings instrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Intervest Offices & Warehouses heeft haar jaarverslag in het Nederlands opgesteld. Intervest Offices & Warehouses heeft ook een Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag gemaakt. Zowel de Nederlandse, Franse als Engelse versie van dit jaarverslag zijn juridisch bindend. Intervest Oces & Warehouses, verte- genwoordigd door haar raad van toezicht, is verantwoordelijk voor de vertaling en de conformiteit van de Nederlandse, Franse en Engelse taalversies. Echter, in geval van tegenstrijdigheden tussen de taal versies, heeft de Nederlandse versie steeds voorrang. De Nederlandse versie en de Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag zijn beschikbaar op de website van de vennootschap, www.intervest.eu. Ce rapport annuel est également disponible en français. This annual report is also available in English. INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES nv Openbare gereglementeerde vastgoed vennootschap naar Belgisch recht T [email protected] www.intervest.eu RPR ANTWERPEN Uitbreidingstraat Antwerpen België BTW BE 0458 623 918 [email protected] www.intervest.eu T + 32 3 287 67 67 Uitbreidingstraat 66 2600 Antwerpen België Openbare gereglementeerde vastgoed vennootschap naar Belgisch recht 549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31549300MEVEE709A1SM832021-12-31549300MEVEE709A1SM832020-12-31549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832019-12-31INT:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:EURxbrli:sharesiso4217:EURxbrli:shares
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.