Earnings Release • Nov 7, 2022
Earnings Release
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Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
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30% de Green certified buildings
80% d'énergie solaire dans l'immobilier logistique
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Les prévisions sont basées sur la connaissance et l'estimation actuelles des fluctuations des taux d'intérêt, le plan de croissance stratégique #connect2022 et sauf circonstances imprévues (comme les effets possibles d'un climat macroéconomique volatile et de l'évolution de la situation géopolitique en Europe de l'Est).
1 Sur la base du cours de clôture de l'action au 30 septembre 2022, qui s'élève à € 23,30.
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€ 1,4 milliard Juste valeur du portefeuille
Taux d'occupation: 100% Immobilier logistique BE 100% Immobilier logistique NL 83% Bureaux
Durée moyenne restante des contrats de bail (jusqu'à la première échéance) 5,5 ans Immobilier logistique 3,0 ans Bureaux
Rendement locatif brut 5,5% Immobilier logistique 7,9% Bureaux
€ 1,34 EPRA résultat par action
€ 25,64 EPRA NTA par action
1,8% Taux d'intérêt moyen des financements
4,1 ans Durée restante des lignes de crédit à long terme
50% Taux d'endettement
€ 1,53 Dividende brut proposé par action 2022
€ 1,70 - € 1,72 EPRA résultat prévu par action 2022
€ 619 millions Capitalisation boursière
6,6% Rendement brut du dividende
32% du portefeuille immobilier au moins BREEAM 'Very Good'
100% électricité provenant des sources renouvelables
16% financements verts
89% du portefeuille immobilier logistique équipé de panneaux solaires: 34 MWp
63% du portefeuille immobilier équipé de compteurs intelligents
f 59%
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| En milliers € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Chiffres clés immobiliers | ||
| Juste valeur de l'immobilier | 1.359.351 | 1.208.944 |
| Juste valeur de l'immobilier disponible à la location | 1.156.368 | 1.098.820 |
| Rendement locatif brut sur immobilier disponible à la location (en %) | 6,1% | 6,4% |
| Rendement locatif brut sur immobilier disponible à la location en cas de location à 100% (en %) |
6,4% | 6,8% |
| Durée moyenne restante des contrats de bail (jusqu'à la première échéance) (en années) |
4,8 | 4,3 |
| Durée moyenne restante des contrats de bail du portefeuille logistique (jusqu'à la première échéance) (en années) |
5,5 | 5,3 |
| Durée moyenne restante des contrats de bail des bureaux (jusqu'à la première échéance) (en années) |
3,0 | 2,6 |
| Taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille (en %) | 94% | 94% |
| Taux d'occupation du portefeuille logistique (en %) | 100% | 100% |
| Taux d'occupation du portefeuille logistique Pays-Bas (en %) | 100% | 100% |
| Taux d'occupation du portefeuille logistique Belgique (en %) | 100% | 99% |
| Taux d'occupation des bureaux (en %) | 83% | 87% |
| Surface locative brute (en milliers de m²) | 1.140 | 1.111 |
| Chiffres clés financiers | ||
| EPRA résultat | 35.382 | 45.176 |
| Résultat sur portefeuille - part du Groupe | 16.434 | 48.707 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 31.205 | 4.217 |
| RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE | 83.021 | 98.100 |
| Nombre d'actions copartageantes | 26.577.334 | 26.300.908 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 26.431.527 | 25.983.006 |
| Cours boursier à la date de clôture (en €/action) | 23,30 | 28,20 |
| Valeur nette (juste valeur) (en €/action) | 25,45 | 23,67 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (en €/action) | 27,27 | 25,27 |
| Prime/Réduction par rapport à la juste valeur nette (en %) | -8,5% | 19% |
| Capitalisation boursière (en millions €) | 619 | 742 |
| Dividende brut (en €) | 1,531 | 1,53 |
| Rendement brut du dividende (en %) | 6,6% | 5,4% |
| Taux d'endettement (max. 65%) | 50% | 45% |
| Taux d'intérêt moyen des financements (en %) | 1,8% | 1,8% |
| Durée moyenne des lignes de crédit à long terme (en années) | 4,1 | 4,1 |
1 Il s'agit du dividende brut 2022 visé minimum.
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| 30.09.2022 | 31.12.2021 | |
|---|---|---|
| EPRA chiffres clés | ||
| EPRA résultat (en € /action) (part du Groupe) | 1,34 | 1,74 |
| EPRA NTA (en €/action) | 25,64 | 24,83 |
| EPRA NRV (en €/action) | 27,76 | 26,76 |
| EPRA NDV (en €/action) | 26,17 | 23,64 |
| EPRA RIN (rendement initial net) (en %) | 5,0% | 5,3% |
| EPRA RIN ajusté (en %) | 5,2% | 5,4% |
| EPRA taux vacance locative (en %) | 5,8% | 6,2% |
| EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance inclus) (en %) | 16,7 1 |
17,9% |
| EPRA ratio de coûts (hors frais directs de vacance) (en %) | 2 15,4 |
16,5% |
1 L'application de l'interprétation IFRIC21, selon laquelle les prélèvements imposés par le gouvernement, tels que l'impôt foncier, sont entièrement comptabilisés en tant que dette et coût dans le bilan et le compte de résultat au début de l'exercice, ainsi que les frais de rupture perçus de 2,9 millions d'euros, influencent largement le niveau du ratio de coût EPRA au cours de l'exercice.
2 L'application de l'interprétation IFRIC21, selon laquelle les prélèvements imposés par le gouvernement, tels que l'impôt foncier, sont entièrement comptabilisés en tant que dette et coût dans le bilan et le compte de résultat au début de l'exercice, ainsi que les frais de rupture perçus de 2,9 millions d'euros, influencent largement le niveau du ratio de coût EPRA au cours de l'exercice.
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| 9M 2022 | 2 | |||
|---|---|---|---|---|
| En résumé | 3 | |||
| Chiffres clés comparatifs | 7 | |||
| Sommaire | 9 | |||
| 1 | Rapport immobilier | 10 | ||
| 1.1 | Portefeuille immobilier | 10 | ||
| 1.2 | Projets en construction et potentiel de développement | 12 | ||
| 1.2.1 | Projets réceptionnés aux 9M 2022 : 100% loués | 13 | ||
| 1.2.2 | Aperçu de tous les projets en construction et du potentiel de développement |
13 | ||
| 1.3 | Taux d'occupation, activités locatives en durée des contrats de bail | 14 | ||
| 2 | Environnement Société Gouvernance (ESG) | 16 | ||
| 3 | Rapport financier | 19 | ||
| 3.1 | Analyse des résultats | 19 | ||
| 3.2 | Structure financière | 23 | ||
| 3.3 | EPRA Awards - Gold | 24 | ||
| 4 | Prévisions | 24 | ||
| 5 | Calendrier financier 2023 | 25 | ||
| 6 | Aperçu financier – résultats et bilan | 26 | ||
| 6.1 | Compte de résultats consolidés résumés | 26 | ||
| 6.2 | Résultat global consolidé résumé | 27 | ||
| 6.3 | Bilan consolidé résumé | 28 | ||
| 7 | Annexes | 30 | ||
| 7.1 | Indicateurs clés de performance EPRA | 30 | ||
| 7.2 | Mesures alternatives de performance | 35 | ||
| 7.3 | Liste de terminologie | 38 |
Les mesures alternatives de performance sont les mesures utilisées par Intervest pour mesurer et suivre ses performances opérationnelles. Les mesures sont utilisées dans ce communiqué de presse, mais ne sont pas définies dans une loi ni dans les principes comptables généralement reconnus (GAAP). L'European Securities and Markets Authority (ESMA) a édicté des directives qui sont d'application depuis le 3 juillet 2016 pour l'usage et le commentaire des mesures alternatives de performance. Les concepts qu'Intervest considère comme mesures alternatives de performance figurent dans un lexique disponible sur le site web www.intervest.eu, intitulé « Lexique et mesures alternatives de performance ». Les mesures alternatives de performances sont indiquées par ★ et pourvues d'une définition, d'un objectif et d'une réconciliation comme exigé par la directive ESMA. L'EPRA (European Public Real Estate Association) est une organisation qui promeut, aide à développer et représente le secteur immobilier européen coté en bourse afin de renforcer la confiance dans le secteur et d'augmenter les investissements dans l'immobilier coté en bourse en Europe. Pour de plus amples informations, veuillez consulter le site www.epra.com.
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| CHIFFRES CLÉS1 | 30.09.2022 | 31.12.2021 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IMMOBILIER LOGISTIQUE | BUREAUX | TOTAL | IMMOBILIER LOGISTIQUE | BUREAUX | TOTAL | |||||
| Belgique | Pays-Bas | Total immobilier logistique |
Total bureaux |
Belgique | Pays-Bas | Total immobilier logistique |
Total bureaux |
|||
| Juste valeur des immeubles de placement (en milliers €) |
616.486 | 388.327 | 1.004.813 | 354.538 | 1.359.351 | 480.239 | 342.282 | 822.521 | 386.423 | 1.208.944 |
| Juste valeur des biens immobiliers disponibles à la location (en milliers €) |
495.201 | 381.709 | 876.910 | 279.458 | 1.156.368 | 422.400 | 336.800 | 759.200 | 339.620 | 1.098.820 |
| Loyers contractuels (en milliers €) |
31.430 | 19.587 | 51.017 | 22.070 | 73.087 | 27.850 | 17.401 | 45.251 | 27.767 | 73.018 |
| Rendement locatif brut des biens immobiliers disponibles à la location (en %) |
5,8% | 5,0% | 5,5% | 7,9% | 6,1% | 6,0% | 5,2% | 5,6% | 8,2% | 6,4% |
| Rendement locatif brut (y compris valeur locative estimée sur vacance) des biens immobiliers disponibles à la location (en %) |
5,8% | 5,0% | 5,5% | 9,4% | 6,4% | 6,1% | 5,2% | 5,7% | 9,5% | 6,8% |
| Durée moyenne restante des contrats de bail (jusqu'à la première échéance) (en années) |
5,2 | 6,1 | 5,5 | 3,0 | 4,8 | 4,4 | 6,6 | 5,3 | 2,6 | 4,3 |
| Durée moyenne restante des contrats de bail (jusqu'en fin de contrat) (en années) |
6,5 | 7,5 | 6,9 | 4,4 | 6,1 | 5,6 | 8,0 | 6,5 | 3,8 | 5,5 |
| Taux d'occupation (EPRA) (en %) |
100% | 100% | 100% | 83% | 94% | 99% | 100% | 100% | 87% | 94% |
| Nombre de sites louables | 22 | 16 | 38 | 10 | 48 | 22 | 15 | 37 | 14 | 51 |
| Surface locative brute (en milliers de m²) |
595 | 353 | 948 | 192 | 1.140 | 552 | 313 | 865 | 246 | 1.111 |
La juste valeur des immeubles de placement s'élève à € 1.359 millions au 30 septembre 2022 (€ 1.209 millions au 31 décembre 2021). Cette valeur totale comprend les biens immobiliers disponibles à la location d'un montant d'environ € 1.156 millions et des projets de développement d'environ € 203 millions. Au cours du deuxième trimestre 2022, quatre immeubles ont été transférés
1 Tous les concepts et leur calcul sont repris dans un lexique sur le site web www.intervest.be, appelé « Glossaire et mesures alternatives de performance » et en pièce jointe à ce communiqué de presse.
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dans la catégorie des immeubles disponibles à la vente, principalement des bureaux. Il s'agit de quatre immeubles non stratégiques, Antwerpen Gateway, Inter Access Park à Dilbeek, Park Rozendal à Hoeilaart et un site logistique à Huizingen, dont Intervest a lancé le trajet de vente. Grâce à la rotation des actifs, Intervest conserve un portefeuille durable et à l'épreuve du temps.
Le portefeuille est évalué par des experts immobiliers indépendants sur base trimestrielle, ce qui permet de visualiser rapidement les tendances afin de prendre des mesures proactives.
L'augmentation de la juste valeur des immeubles de placement de € 150 millions ou 12% par rapport au 31 décembre 2021 s'explique comme suit.
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La proportion des segments immobiliers dans le portefeuille s'élève au 30 septembre 2022 à 74% d'immobilier logistique et à 26% d'immeubles de bureaux. 39% du portefeuille immobilier logistique sont situés aux Pays-Bas. Au 30 septembre 2022, l'ensemble du portefeuille immobilier présente une superficie locative de 1.140.386 m².
Outre l'immobilier disponible à la location, Intervest dispose également de projets en construction et d'un potentiel de développement futur. Durant les neuf premiers mois de 2022, des projets logistiques d'une surface locative d'environ 94.000 m² ont été réceptionnés. Les projets achevés sont tous entièrement loués à des loyers et conditions conformes au marché au 30 septembre 2022. Après cela, la surface locative potentielle totale s'élève encore à environ 400.000 m² à compter du 30 septembre 2022.
Sur base des données actuelles du marché immobilier, Intervest s'attend à une valeur possible d'environ € 480 millions pour l'ensemble de ces projets, principalement dans le segment logistique. Par rapport à la valeur de l'ensemble des investissements immobiliers au 30 septembre 2022, cela signifie une augmentation future possible de la valeur du portefeuille immobilier sur une période T4 2022 - 2025 d'environ € 280 millions.
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| Segment | Type | Pays | GLA (potentiel) en m² |
Réception | BREEAM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Genk Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 11.000 | T2 2022 | Excellent |
| Genk Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 11.000 | T2 2022 | Excellent |
| Genk Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 21.000 | T2 2022 | Excellent |
| Genk Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 9.000 | T3 2022 | Excellent |
| Herentals Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 42.0001 | T1 2022 | Excellent |
| PROJETS RECEPTIONNES AUX 9M 2022 | 94.000 |
| Segment | Type | Pays | GLA (potentiel) en m² |
Réception prévue |
BREEAM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 's-Hertogenbosch Rietvelden | Logistique | Développement | NL | 10.000 | T1 2023 Outstanding | |
| Genk Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 30.000 | T1 2023 | Excellent |
| Greenhouse Collection at the Singel |
Bureaux | Redéveloppement | BE | 15.000 | T4 2022 | Excellent |
| Herentals Green Logistics 1B2 | Logistique | Développement | BE | 10.000 | T1 2023 | Excellent |
| Zeebrugge Green Logistics3 | Logistique | Développement | BE | 73.000 | Réceptionné au T4 2022 |
Excellent |
| PROJETS EN CONSTRUCTION | 138.000 | |||||
| Genk Green Logistics | Logistique | Développement | BE | 133.000 | 2023-2025 | Excellent |
| Greenhouse Woluwe | Bureaux | Redéveloppement | BE | 23.700 | 2023 | Outstanding |
| Puurs | Logistique | Développement | BE | 50.000 | 2024 | |
| Venlo | Logistique | Développement | NL | 10.000 | Outstanding | |
| Zellik | Logistique | Développement | BE | 42.208 | ||
| POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT | 258.908 | |||||
| TOTAL PROJETS | 396.908 |
1 Le site total réceptionné comprend 42.000 m², dont 22.000 m², liés à la location à STG, ont déjà été réceptionnés en 2021.
2 Ce projet en construction a démarré au cours du troisième trimestre de 2022 et prévoit une unité supplémentaire de 8.000 m² avec 1.500 m² de mezzanine et 500 m² d'espace de bureaux, en plus du site total déjà réceptionné de 42.000 m² à Herentals Green Logistics (cfr. l'aperçu «Projets réceptionnés aux 9M 2022» dans ce communiqué de presse). Fin octobre 2022, ce projet de 10.000 m² a entièrement été préloué à Rather Outdoors.
3 Ce site a été acquis en 2022 et réceptionné au T4 2022. La surface locative totale de ce site est d'environ 110.000 m², dont 73.000 m² de logistique, 4.000 m² de bureaux, 32.000 m² de parc à remorques/conteneurs et 85 parkings extérieurs. 71 % a été louée à compter d'octobre 2022. Voir communiqué de presse du 11 octobre 2022 : «Intervest accueille à Zeebrugge Green Logistics Easylog Solutions, le premier locataire propre depuis l'acquisition».
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Le taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille disponible à la location reste stable par rapport à la fin de l'année 2021 et s'élève à 94% au 30 septembre 2022 (94%).
Le taux d'occupation du portefeuille logistique s'élève également à 100% au 30 septembre 2022 (100% op 31 décembre 2021). Conformément à sa stratégie, Intervest répond aux besoins de ses locataires et assure une création de valeur à long terme réussie et orientée vers le client. Il en résulte une occupation intégrale permanente du portefeuille logistique.
Le taux d'occupation du portefeuille de bureaux diminue de 4 points de pourcentage pour passer à 83% (87% au 31 décembre 2021). La baisse est principalement due à Greenhouse Woluwe, qui est considéré en tant que projet de développement à partir de 2022 (3%) et au départ de certains locataires à Malines, où la présence réduite d'Enterprise Services Belgium à Mechelen Business Tower a l'incidence la plus importante. Enterprise Services Belgium a en effet décidé début 2022 de restituer anticipativement une partie de sa surface louée. Intervest a reçu à cet effet une indemnité de rupture de € 2,9 millions, représentant le loyer jusqu'à la fin du contrat, majoré des charges communes pour un an. Cette indemnité de rupture est entièrement à charge de l'EPRA résultat des neuf premiers mois de 2022.
Au cours des neuf premiers mois de 2022, Intervest a enregistré plusieurs belles transactions locatives. € 9 millions, soit 12% du loyer contractuel annuel, ont été renouvelés ou prolongés, pour un total d'environ 139.000 m². Les principaux contrats sont expliqués ci-dessous. Plusieurs contrats ont été conclus pour une durée fixe plus longue, ce qui se reflète dans le WALB, qui passe à près de 5 ans au 30 septembre 2022 pour l'ensemble du portefeuille. Dans le segment Greenhouse également, plusieurs nouveaux contrats ont été conclus pour des abonnements serviced offices ou coworking, représentant un loyer annuel de € 0,2 million.
Une prolongation du contrat de bail avec Galapagos a été enregistrée dans le portefeuille de bureaux. Galapagos est l'un des locataires de la première heure et est présent depuis 1999 à Mechelen Campus et à Mechelen Intercity Business Park. Toujours à Malines, une prolongation du contrat de bail a été conclue avec Borealis. Les conditions de location de ces prolongations sont parfaitement conformes aux contrats existants d'Intervest.
Par ailleurs, dans le portefeuille de bureaux, une convention de bail a été signée avec Amoda, qui a emménagé à partir du 1er avril dans le bâtiment C du complexe de bureaux De Arend à Edegem. Le contrat de bail a été conclu pour une durée fixe de 9 ans.
Dans le portefeuille de bureaux, environ 25.000 m² au total ont été prolongés ou renouvelés pendant les neuf premiers mois de 2022, ce qui représente un loyer contractuel annuel de € 3,7 millions.
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Une convention de bail à long terme a été signée avec Konings dans le portefeuille logistique de Belgique. La convention de bail est conclue pour 20 ans; elle est reconductible deux fois pour une durée de neuf ans, et porte sur deux unités à construire représentant une superficie totale d'environ 30.000 m² sur le site de Genk Green Logistics.
Une nouvelle convention de bail a été conclue à Puurs avec Eutraco pour une superficie d'environ 23.000 m². La convention de bail a une durée fixe de 10 ans et prend effet après le départ de DPD Belgium.
Sur les sites de Herentals, Herentals Green Logistics, tout l'espace disponible est loué à compter du 30 septembre 2022. Un contrat avec extension a été signé avec le locataire Yusen Logistics, un locataire existant du site d'origine, afin de déménager vers les parties réceptionnées en 2022 sur le nouveau site. Les nouveaux contrats de bail portent sur environ 20.000 m². Un contrat a été signé avec un nouveau locataire, Sumitomo Warehouses (Europe), pour la partie libérée par Yusen sur l'ancien site. Le contrat de bail d'environ 13.500 m² a été signé pour une période totale de neuf ans. Un contrat de bail a également été signé avec Rather Outdoors fin octobre 2022 pour le projet logistique en cours de construction de 8.000 m² avec 1.500 m² de mezzanine et 500 m² de bureaux pour une durée de 10 ans. L'achèvement de ce projet de 10.000 m² est prévu pour le premier trimestre de 2023.
Dans le complexe logistique de Wilrijk, Toyota Material Handling a libéré l'unité de 3.128 m² à compter du 30 juin 2022. Depuis le 1er juillet, Contaynor bv (nom commercial: Andy) y a emménagé et cette entreprise fait ses premiers pas à Anvers. Intervest est heureuse de participer à faciliter les ambitions de croissance de Contaynor avec un contrat de bail de neuf ans.
Sur le site logistique de Duffel, le contrat de Reynaers Aluminium pour une unité de 4.067 m² a expiré le 30 juin 2022. Ici aussi, Intervest peut accueillir un nouveau locataire. Sobe-Log, qui fait partie de Sonepar, y exploite les activités logistiques depuis le 1er juillet 2022.
Par ailleurs, le départ annoncé de Rogue Benelux à Schelle a également été compensé par l'arrivée d'Ehale le 1er août 2022. Le bâtiment avec une surface de stockage de 6.586 m², est loué pour neuf ans.
Pour le portefeuille logistique aux Pays-Bas, la convention de bail a été signée avec Nouwens Transport Breda dans le courant du premier trimestre 2022, pour l'extension par un nouvel entrepôt de 3.650 m². Ce nouvel entrepôt, attenant à l'entrepôt déjà existant, a été acquis par Intervest au premier trimestre 2022 après réception. Par ailleurs, aux Pays-Bas, une convention de bail a été conclue au deuxième trimestre de 2022 avec My Jewellery concernant l'entrepôt built-to-suit haut de gamme d'environ 10.000 m² en construction à 's Hertogenbosch.
Dans le portefeuille logistique, environ 114.000 m² au total ont été prolongés ou renouvelés durant les neuf premiers mois de 2022, ce qui représente un loyer contractuel annuel de € 5,2 millions.
En outre, dans le courant du mois d'octobre 2022, un contrat de location à long terme a été conclu dans le portefeuille logistique à Zeebrugge Green Logistics avec Easylog Solutions1 , un importateur de panneaux solaires depuis la Chine. Le contrat de bail porte sur environ 48.500 m² et a été conclu à des conditions conformes au marché pour une période de 10 ans. Avec l'arrivée de ce locataire, 71% de la surface disponible du projet a maintenant été louée.
1 Voir communiqué de presse du 11 octobre 2022: «Intervest accueille à Zeebrugge Green Logistics Easylog Solutions, le premier locataire propre depuis l'acquisition.»
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Les différentes transactions locatives ont pour effet une augmentation de la durée restante moyenne des contrats jusqu'à la prochaine date d'échéance (WALB) à 4,8 ans pour l'ensemble du portefeuille au 30 septembre 2022 (4,3 ans fin 2021). Pour le portefeuille logistique, celle-ci s'élève à 5,5 ans (5,3 ans fin 2021) et pour les bureaux à 3,0 ans (2,6 ans fin 2021).
Afin d'atteindre les objectifs de l'UE en matière de climat et d'énergie à l'horizon 2030 et de réaliser les objectifs du pacte vert pour l'Europe, il est absolument essentiel que les investissements soient orientés vers des projets et activités durables. Dans ce contexte, Intervest a établi une feuille de route avec des objectifs liés aux trois fers de lance de la politique ESG:
Au cours du troisième trimestre de 2022 également, Intervest a continué de miser activement sur une création de valeur durable pour toutes ses parties prenantes. Entre-temps, les objectifs ESG pour 2022 ont été largement atteints, comme le montre l'aperçu de la situation ESG ci-dessous.
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| Bâtiments à l'épreuve du temps et efficacité énergétique |
2022 Installation de 200 bornes de recharge pour les véhicules électriques , , 30% du portefeuille immobilier au moins BREEAM « Very Good » 80% du portefeuille immobilier logistique équipés de panneaux solaires ) 100% d'électricité provenant de sources renouvelables , ١ 80% du portefeuille équipés de compteurs intelligents SBTi commitment letter: signé , CDP climate change questionnaire: participation ١. |
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|---|---|---|
| Bâtiments à l'épreuve du temps et efficacité énergétique |
2025 50% de bâtiments verts selon les critères du Green Finance Framework Σ 100% de systèmes de Gestion Technique de Bâtiments selon Σ la capacité d'Intervest Surveillance du cycle de vie des émissions de carbone (LCE) pour $\lambda$ les projets les plus pertinents > 50% de financements verts |
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| $\overline{\mathsf{G}}$ | Santé et bien-être des employés et des clients Intégrité et conformité des affaires |
Garantir un environnement de travail sain et sûr: y aucun accident entraînant un absentéisme > 2025: Politique d'alerte |
| Bâtiments à l'épreuve du temps et efficacité énergétique |
2030 } Engagement envers les objectifs du pacte vert pour l'Europe: Activités d'Intervest: > Neutralité en matière de CO 2 : ATTEINTE > Intensité énergétique 55 kWh/m 2 /an Nouveaux développements (carbone incorporé): > -55% d'émissions de CO 2 Portefeuille immobilier existant (carbone opérationnel): $\rightarrow$ -55% d'émissions de CO 2 |
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| Bâtiments à l'épreuve du temps et efficacité énergétique |
2050 > Engagement envers les objectifs du pacte vert pour l'Europe: Nouveaux développements (carbone incorporé): $\lambda$ Zéro émission nette de CO 2 > Intensité énergétique 55 kWh/m 2 /an Portefeuille immobilier existant (carbone opérationnel): Záro émission nette de CO |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
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| Objectif KPI 2022 |
Statut 30.09.2022 |
Descriptif | |
|---|---|---|---|
| Green certified buildings: BREEAM au moins « Very Good » |
30% | 32% ATTEINT |
L'objectif est que 30% du portefeuille immobilier bénéficient au moins d'une certification BREEAM « Very good ». Au 30 septembre 2022, ce KPI est atteint avec 32% des bâtiments certifiés au moins BREEAM « Very Good ». |
| Energie solaire dans l'immobilier logistique |
80% | 89% ATTEINT |
Intervest compte équiper 80% de son immobilier logistique d'installations photovoltaïques, lorsque c'est techniquement possible. Au 30 septembre 2022, cet objectif a été dépassé, plus précisément 89% des bâtiments du portefeuille logistique en sont équipés, ce qui représente une installation de 34 MWc, soit les besoins énergétiques de 8.800 ménages, l'équivalent de l'absorption de CO2 de 1.100 hectares de forêts et l'élimination d'environ 11.000 tonnes d'émissions de CO2. |
| Sources d'énergie renouvelables |
100% | 100% ATTEINT |
Intervest s'engage à se fournir exclusivement en électricité produite à partir de sources renouvelables. Depuis plusieurs années, Intervest a un contrat d'électricité avec Engie qui fournit de l'électricité à partir de sources renouvelable. |
| Systèmes de contrôle d'énergie |
80% | 63% | Avec à l'esprit l'adage « mesurer, c'est savoir », l'objectif est d'équiper 80% du portefeuille immobilier de compteurs intelligents. Au 30 septembre 2022, un système de contrôle d'énergie a été installé dans 63% du portefeuille immobilier. |
| Infrastructures de recharge | 200 bornes de recharge |
167 bornes de recharge |
Dans le cadre d'une mobilité électrique (future), le projet a été lancé en 2021 d'analyser les espaces de stationnement de chaque site du portefeuille en termes de possibilités d'installation d'une infrastructure de recharge pour les voitures électriques (PHEV et FEV). L'appel d'offres a été réalisé fin 2021. L'objectif est qu'au moins 200 bornes de recharge soient opérationnelles d'ici à la fin de 2022. Au 30 septembre 2022, 167 bornes de recharge sont déjà opérationnelles. |
| Montrer l'engagement ESG | Définir et notifier des Science Based Targets (SBTi) |
En cours | La divulgation des données environnementales est une première étape essentielle pour faire face aux risques environnementaux actuels et futurs. Par conséquent, Intervest s'engage à une |
| Première soumission questionnaire CDP (Climate Change) |
ATTEINT | transparence environnementale en fixant et en notifiant des objectifs SBTi et en soumettant un questionnaire CDP (Climate Change). Entre temps, la première soumission pour le CDP a eu lieu. |
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La durabilité repose également sur la numérisation. Intervest intègre de nouvelles technologies numériques pour simplifier les processus opérationnels et optimiser la communication avec les parties prenantes. La numérisation approfondie, qui est appliquée au projet de bureaux iconique Greenhouse Collection at the Singel à Anvers, en est un exemple. Les utilisateurs de bureaux peuvent utiliser leur smartphone pour entrer dans le bâtiment, réserver des salles de réunion, laisser entrer des invités et régler la température sur leur lieu de travail. Le parking est équipé d'un système de stationnement intelligent. Ces solutions numériques augmentent le bien-être et contribuent à une utilisation optimale des espaces disponibles et de la consommation d'énergie.
Fin mai 2022, Intervest a mis en œuvre son Green Finance Framework à l'appui de son engagement ferme envers l'ESG. Ce cadre est une extension naturelle et logique de toutes les actions en matière de durabilité et d'environnement que la société entreprend.
Le Green Finance Framework est un cadre de référence visant à attirer des financements verts pour des investissements immobiliers et des développements de projets verts, contribuant ainsi à la stratégie d'Intervest pour un développement de valeur durable et la transition vers une économie sobre en carbone. De cette manière, Intervest ancre la durabilité dans ses activités de financement.
Au 30 septembre 2022, € 70 millions sous la forme d'une obligation durable et d'autres financements relèvent du Green Finance Framework.
Les revenus locatifs d'Intervest s'élèvent à € 52,8 millions au cours des neuf premiers mois de 2022 (€ 48,5 millions). Cette augmentation de € 4,3 millions, soit 9%, par rapport aux neuf premiers mois de 2021 est principalement due à une indemnité de rupture perçue du locataire Enterprise Services Belgium pour un montant de € 2,9 millions, à la suite de la restitution anticipée d'une partie de leur surface louée à Mechelen Business Tower. L'indemnité de rupture comprend le loyer total pour la durée ultérieure du contrat, majoré des charges communes pour un an. Outre cette indemnité de départ perçue, les revenus locatifs augmentent de € 1,4 millions par rapport aux neuf premiers mois de l'année précédente. Dans ce cas, les revenus locatifs supplémentaires provenant d'acquisitions et de développements de projets réceptionnés dans le courant de 2021 et 2022, combinés aux revenus locatifs générés par de nouveaux contrats de bail, compensent la perte de revenus locatifs des locataires sortants tels que Nike Europe Holding
(à Herentals), Pharma Logistics (à Huizingen) et PwC (à Woluwe).
Les charges immobilières s'élèvent à € 5,9 millions pour les neuf premiers mois de 2022 (€ 6,2 millions). La baisse de € 0,4 million ou 6% est principalement due à une diminution des frais
1 Les chiffres entre parenthèses sont les chiffres comparatifs pour l'exercice précédent.
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techniques au cours des neuf premiers mois de 2022. La baisse des frais de gestion de l'immobilier et des frais commerciaux est compensée en grande partie par une légère augmentation des autres charges immobilières, la croissance du portefeuille aux Pays-Bas entraînant une augmentation des frais non imputables à titre de précompte immobilier.
Les frais généraux s'élèvent à € 3,6 millions (€ 3,0 millions), soit une augmentation de € 0,6 million par rapport aux neuf premiers mois de l'année dernière en raison d'une augmentation des frais de conseil et de contrôle.
L'accroissement des revenus locatifs, combiné à la baisse des charges immobilières et à une hausse des frais généraux, entraîne une hausse du résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille de € 4,1 millions ou 10% pour atteindre € 43,9 millions (€ 39,8 millions).
La marge opérationnelle augmente d'un point de pourcentage et passe de 82% au cours des neuf premiers mois de 2021 à 83% au cours des neuf premiers mois de 2022. Sans l'indemnité de rupture unique reçue du locataire Enterprise Services Belgium à Mechelen Business Tower, la marge opérationnelle pour les neuf premiers mois de 2022 s'élève à 82%.
Le résultat sur vente des immeubles de placement s'élève à € 0,6 million en 2022. Il s'agit d'une part d'un résultat provisoire sur la vente d'Antwerpen Gateway House, pour laquelle un accord d'option réciproque a été signé en 2019 et dont la vente effective devrait avoir lieu dans les douze prochains mois. Cet accord d'option ne comprend pas de conditions suspensives. D'autre part, le résultat sur vente des immeubles de placement comprend le résultat de vente du bâtiment à Huizingen, dont l'acte notarié a été passé le 10 octobre 2022. A compter du 30 septembre 2022, ces deux bâtiments sont encore comptabilisés en tant qu'actifs destinés à la vente, aux côtés d'Inter Access Park à Dilbeek et de Park Rozendal à Hoeilaart.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent à € 29,0 millions (€45,9 millions) au cours des neuf premiers mois de 2022. Les variations positives de la juste valeur sont le résultat combiné de ce qui suit.
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futurs projets à lancer et, d'autre part, du retard de réception des projets en cours dû à la conjoncture actuelle.
L'autre résultat sur portefeuille s'élève à € -8,0 millions (€ -5,9 millions) au cours des neuf premiers mois de 2022 et comprend principalement les impôts différés sur les plus-values non réalisées sur les immeubles de placement appartenant aux sociétés du périmètre d'Intervest aux Pays-Bas et en Belgique.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) s'élève pour les neuf premiers mois de 2022 à € -6,9 millions, contre € -5,4 millions au cours des neuf premiers mois de 2021. Cette hausse de € 1,5 million s'explique principalement par une hausse de l'utilisation du capital en raison d'acquisitions et de développements dans le portefeuille immobilier. De plus, la poursuite de la diversification des formes de financement, telles qu'un placement privé américain de € 50 millions et une première obligation durable de € 45 millions au cours du premier semestre de 2022, tous deux pour des durées fixes respectives de 10 et 5 ans et à un taux d'intérêt fixe, cause également une augmentation des coûts de financement. Au 30 septembre 2022, 37% des crédits utilisés sont assortis de taux d'intérêt variables, de sorte que l'augmentation des taux d'intérêt dans les conditions actuelles de volatilité du marché a un impact négatif limité sur les coûts financiers. Le taux d'intérêt moyen des financements reste stable à 1,8% pour les neuf premiers mois de 2022 (1,8% au 31 décembre 2021).
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers comprennent la modification de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui, conformément à IAS 39, ne peuvent être classés comme instruments de couverture des flux de trésorerie, d'un montant de € 31,2 millions (€ 1,8 million).
Le résultat net pour les neuf premiers mois de 2022 s'élève à € 89,1 millions (€ 75,8 millions). Le résultat net – actionnaires du Groupe s'établit pour les neuf premiers mois de 2022 à € 83,0 millions (€ 73,8 millions) et peut être réparti comme suit:
| CHIFFRES CLÉS | 30.09.2022 | 31.12.2021 | 30.09.2021 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions à la fin de la période | 26.577.334 | 26.300.908 | 26.300.908 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 26.431.527 | 25.983.006 | 25.875.874 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 25,45 | 23,67 | 22,74 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 23,30 | 28,20 | 23,65 |
| Prime/Réduction par rapport à la juste valeur nette (%) | -8,5% | 19% | 4% |
| Capitalisation boursière (en millions €) | 619 | 742 | 622 |
| Taux d'endettement (max. 65%) | 50% | 45% | 43% |
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L'EPRA résultat pour les neuf premiers mois de 2022 s'élève à € 35,4 millions, une augmentation de 5% par rapport aux neuf premiers mois de 2021. Compte tenu du nombre moyen pondéré de 26.431.527 actions, l'EPRA résultat par action pour les neuf premiers mois de 2022 s'élève à € 1,34. Cela représente une augmentation de 3% ou € 0,04 par action par rapport à la même période l'année dernière (€ 1,30).
Malgré les turbulences sur le marché des actions, l'action d'Intervest résiste bien au cours des neuf premiers mois de 2022. Depuis le quatrième trimestre de 2021, le cours de l'action d'Intervest a fait nettement mieux que l'indice EPRA Eurozone comme le montre le graphique ci-dessous.
Au 30 septembre 2022, la valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 25,45 (€ 23,67 au 31 décembre 2021). Étant donné que le cours boursier de l'action Intervest (INTO) s'élève à € 23,30 au 30 septembre 2022, l'action cote donc, à la date de clôture, avec une réduction de 8,5% par rapport à la valeur nette (juste valeur).
| EPRA - CHIFFRES CLÉS | 30.09.2022 | 31.12.2021 | 30.09.2021 |
|---|---|---|---|
| EPRA résultat (en € par action) (part du Groupe) | 1,34 | 1,74 | 1,30 |
| EPRA NTA (€ par action)* | 25,64 | 24,83 | 23,80 |
| EPRA NRV (€ par action)* | 27,76 | 26,76 | 25,62 |
| EPRA NDV (€ par action)* | 26,17 | 23,64 | 22,67 |
| EPRA Rendement Initial Net (%) | 5,0% | 5,3% | 5,7% |
| EPRA RIN ajusté (%) | 5,2% | 5,4% | 5,8% |
| EPRA taux de vacance locative (%) | 5,8% | 6,2% | 6,5% |
| EPRA ratio de coûts (y compris frais directs de vacance) (%) | 16,7%1 | 17,9% | 18,1% |
| EPRA ratio de coûts (hors frais directs de vacance) (%) | 15,4%2 | 16,5% | 16,7% |
1 L'application de l'interprétation IFRIC21, selon laquelle les prélèvements imposés par le gouvernement, tels que l'impôt foncier, sont entièrement comptabilisés en tant que dette et coût dans le bilan et le compte de résultat au début de l'exercice, ainsi que les frais de rupture perçus de 2,9 millions d'euros, influencent largement le niveau du ratio de coût EPRA au cours de l'exercice.
2 L'application de l'interprétation IFRIC21, selon laquelle les prélèvements imposés par le gouvernement, tels que l'impôt foncier, sont entièrement comptabilisés en tant que dette et coût dans le bilan et le compte de résultat au début de l'exercice, ainsi que les frais de rupture perçus de 2,9 millions d'euros, influencent largement le niveau du ratio de coût EPRA au cours de l'exercice.
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L'EPRA NTA par action s'élève au 30 septembre 2022 à € 25,64. Cela revient à une augmentation de € 0,81 par rapport au montant de € 24,83 au 31 décembre 2021, principalement en raison de la combinaison de l'EPRA génération de résultat et de l'augmentation de valeur du portefeuille immobilier, compensée par la distribution du dividende sur l'exercice 2021.
Pour financer ses projets en cours, Intervest a conclu au troisième trimestre de 2022 des financements supplémentaires auprès de Belfius Banque pour un montant total de € 30 millions avec une durée moyenne de 5,5 ans à des conditions conformes au marché. Toujours pour son prestigieux projet de développement logistique Genk Green Logistics, Intervest a réussi à obtenir au troisième trimestre de 2022 de nouveaux financements bancaires pour un total de € 24 millions auprès de KBC Bank et BNP Paribas Fortis, à des conditions conformes au marché, pour une durée de 3,5 ans chacun.
Par conséquent, le portefeuille de crédit a encore été optimisé et étendu à environ € 820 millions, dont € 135 million ou 16% de financements verts, avec une durée moyenne pondérée restante des lignes de crédit à long terme de 4,1 ans (4,1 ans à la fin de l'année 2021). Environ € 138 millions du portefeuille de crédit sont de lignes de crédit engagées non utilisées . Ces lignes de crédit non utilisées peuvent être utilisées pour financer des projets de développement en cours et des acquisitions futures. En 2023, € 85 millions de financements viennent à échéance, dont € 50 millions au 29 décembre 2023. Par conséquent, au 30 septembre 2022, € 35 millions ou 4 % des financements ont une date d'échéance inférieure à un an.
Le ratio de couverture des intérêts équivaut à 6,4x pour les neuf premiers mois de 2022, contre 7,4x pour 2021. Le taux de couverture des lignes de crédits utilisées s'élève à 63% (62% fin 2021) au 30 septembre 2022. Ces crédits ont un taux d'intérêt fixe ou sont fixés par des swaps de taux d'intérêt et ont une durée moyenne pondérée restante de 5,3 ans au 30 septembre 2022.
Le taux d'intérêt moyen des financements s'élève à 1,8%, marges bancaires comprises (1,8% au 31 décembre 2021), pour les neuf premiers mois de 2022.
Au 30 septembre 2022, le taux d'endettement consolidé d'Intervest s'élève à 50%. L'augmentation du taux d'endettement de 45% au 31 décembre 2021 à 50% au 30 septembre 2022 s'explique principalement par les différentes acquisitions et investissements dans des projets de développement au cours des neuf premiers mois de 2022 (pour une valeur totale de € 157 millions), financés par des capitaux d'emprunt, et par le paiement en mai 2022 du dividende de l'exercice 2021.
Le taux d'endettement s'élève à 50% au 30 septembre 2022. Sur la base de ce taux d'endettement, Intervest dispose d'un potentiel d'investissement supplémentaire d'environ € 604 millions avant d'atteindre le taux d'endettement maximal de 65% applicable aux SIR. La marge pour des investissements supplémentaires s'élève à environ € 349 millions avant de dépasser le taux d'endettement de 60%.
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Le Rapport annuel 2021 d'Intervest a de nouveau remporté un EPRA Gold Award au cours de la conférence annuelle de la European Real Estate Association. C'est la huitième fois consécutive qu'Intervest reçoit un Gold Award pour son rapport annuel de la part de cette association prépondérante qui plaide pour une amélioration de la transparence et de la cohérence en matière de reporting financier.
EPRA formule des recommandations dans lesdits BPR ou Best Practice Recommendations qui offrent un cadre de comparaison dans le secteur immobilier.
EPRA a également étendu ceci à des recommandations et reporting relatifs à la durabilité, les dits sustainability BPR. Le Rapport de durabilité 2021 d'Intervest reçoit lui aussi une touche dorée, un EPRA sBPR Gold Award. Les deux éditions des années précédentes avaient reçu directement un EPRA sBPR Silver Award.
Ces Awards sont une reconnaissance pour les efforts permanents livrés par Intervest en vue d'un reporting cohérent et transparent dans le domaine financier et au niveau de la durabilité.
Sur la base de la stratégie #connect2022 réussie, Intervest confirme son intention de viser, pour l'exercice 2022, un dividende brut au moins au même niveau que pour l'exercice 2021, à savoir € 1,53 par action. Cela veut dire un rendement brut du dividende de 6,6% sur la base du cours de clôture de l'action au 30 septembre 2022, qui s'élève à € 23,30. Le dividende brut prévu pour 2022 peut être augmenté si les circonstances relatives aux investissements planifiés et/ou locations supplémentaires dans le portefeuille immobilier, pouvant entraîner une hausse de l'EPRA résultat, rendent ceci envisageable et opportun.
Sur la base de la composition attendue du portefeuille immobilier et des informations disponibles au moment de la publication de ce communiqué de presse, Intervest prévoit un EPRA résultat au même niveau qu'en 2021, avec un EPRA résultat par action attendu pour 2022 :€ 1,70 - € 1,72. Dans les prochaines années, la croissance mûrement réfléchie liée à l'accent stratégique mis sur les (re)développements propres, commencera à porter ses fruits.
Conformément aux grandes lignes de la stratégie #connect2022 réussie, Intervest veut conserver une plus grande partie de la chaîne de valeur en interne. Cela implique principalement un investissement dans des (re)développements propres. Depuis début 2020, la juste valeur du portefeuille immobilier au 30 septembre 2022 a augmenté de 52%, dont 41% suite à des acquisitions et des projets de développement. Ces revenus locatifs disparaîtront temporairement en raison du lancement du projet de redéveloppement Greenhouse Woluwe. Cette diminution des revenus locatifs n'aura aucun impact sur l'EPRA résultat attendu de 2022 en raison des (re)développements propres et acquisitions qui contribueront déjà à l'EPRA résultat en 2022.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
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Dans les contrats de bail, des clauses d'indexation types sont liées à l'indice santé. Ceci assure un flux de trésorerie à l'abri de l'inflation. En outre, Intervest dispose d'un tampon de liquidités suffisant grâce à € 138 millions de lignes de crédit non utilisées et 63% de la dette est couverte contre la hausse des taux d'intérêt à long terme (moyenne de 5 ans).
Un rythme de paiement normal et stable des locataires, des contrats de bail à long terme, des transactions locatives importantes et de faibles taux de vacance génèrent des flux de revenus fiables, réguliers et croissants. Le profil de gestion des risques d'Intervest en tant que SIR garantit une surveillance continue des risques de marché, opérationnels, financiers, réglementaires et ESG pour contrôler les résultats et la situation financière. Ceci permet à Intervest d'envisager l'avenir avec confiance, malgré la situation macroéconomique et géopolitique turbulente actuelle.
Le 20 septembre 2022, le budget néerlandais pour 2023 a été annoncé, avec la déclaration d'intention d'exclure les investissements directs dans l'immobilier du régime néerlandais «Fiscale Beleggingsinstelling» (fbi) à partir du 1er janvier 2024 par le biais d'un amendement législatif, de sorte que les bénéfices des fbi immobilières seront imposés au taux normal de VpB. Cette annonce n'a pas d'impact direct sur Intervest car Intervest n'utilise pas le régime fbi pour ses sociétés du périmètre néerlandaises.
Ces prévisions sont basées sur la connaissance et l'estimation actuelles des fluctuations des taux d'intérêt, le plan de croissance stratégique #connect2022 et sauf circonstances imprévues (comme les effets possibles d'un climat macroéconomique volatile et l'évolution de la situation géopolitique en Europe de l'Est).
| 14 février 2023 | Communication des résultats annuel 2022 |
|---|---|
| 26 avril 2023 | Assemblée général des actionnaires sur l'exercice 2022 |
| 4 mai 2023 | Ex dividend date 2022 |
| 5 mai 2023 | Record date dividend 2022 |
| 25 mai 2023 | Paiement du dividende 2022 |
| 4 mai 2023 | Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2023 |
| 3 août 2023 | Rapport financier au 30 juin 2023 |
| 9 novembre 2023 | Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2023 |
Pour les modifications éventuelles, veuillez vous référer au calendrier financier sur le site web d'Intervest.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
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| en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 52.780 | 48.534 |
| Charges relatives à la location | -33 | -95 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 52.747 | 48.439 |
| Récupération de charges immobilières | 909 | 521 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
16.672 | 11.492 |
| Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état |
-800 | -261 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-16.672 | -11.492 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 857 | 486 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 53.713 | 49.185 |
| Frais techniques | -547 | -899 |
| Frais commerciaux | -299 | -363 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -697 | -674 |
| Frais de gestion immobilière | -3.294 | -3.375 |
| Autres charges immobilières | -1.044 | -933 |
| Charges immobilières | -5.881 | -6.244 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 47.832 | 42.941 |
| Frais généraux | -3.618 | -2.957 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -313 | -230 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 43.901 | 39.754 |
| Résultats sur vente des immeubles de placement | 551 | 198 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 29.020 | 45.924 |
| Autre résultat sur portefeuille | -8.002 | -5.943 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 65.470 | 79.933 |
| Revenus financiers | 2 | 59 |
| Charges d'intérêt nettes | -6.702 | -5.449 |
| Autres charges financières | -177 | -20 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 31.205 | 1.771 |
| Résultat financier | 24.328 | -3.639 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 89.798 | 76.294 |
| Impôts | -717 | -484 |
| RÉSULTAT NET | 89.081 | 75.810 |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
| en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 89.081 | 75.810 |
| Attribuable à : | ||
| Actionnaires Groupe | 83.021 | 73.838 |
| Tiers | 6.060 | 1.972 |
| RÉSULTAT NET - Actionnaires Groupe | 83.021 | 73.838 |
| À exclure : | ||
| - Résultats sur vente des immeubles de placement | 551 | 198 |
| - Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 29.020 | 45.924 |
| - Autre résultat sur portefeuille | -8.002 | -5.943 |
| - Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 31.205 | 1.771 |
| - Intérêts minoritaires relatifs à ce qui précède | -5.135 | -1.878 |
| EPRA RÉSULTAT | 35.382 | 33.766 |
| RÉSULTAT PAR ACTIONS - GROUPE | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 26.577.334 | 26.300.908 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 26.431.527 | 25.875.874 |
| Résultat (€) | 3,14 | 2,85 |
| Résultat net dilué (€) | 3,14 | 2,85 |
| EPRA résultat (€) | 1,34 | 1,30 |
| en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 89.081 | 75.810 |
| Autres éléments du résultat global (recyclable au compte de résultats) |
5.798 | 495 |
| Revalorisation panneaux solaires | 5.798 | 495 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 94.879 | 76.305 |
| Attribuable aux : | ||
| Actionnaires Groupe | 87.073 | 74.153 |
| Intérêts minoritaires | 7.806 | 2.152 |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
| ACTIFS en milliers € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 1.405.690 | 1.219.621 |
| Immobilisations incorporelles | 309 | 254 |
| Immeubles de placement | 1.359.351 | 1.208.944 |
| Autres immobilisations corporelles | 14.168 | 5.888 |
| Actifs financiers non courants | 31.811 | 4.455 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 51 | 80 |
| ACTIFS COURANTS | 62.958 | 17.336* |
| Actifs destinés à la vente | 36.067 | 0 |
| Actifs financiers courants | 1 | 97 |
| Créances commerciales | 3.058 | 2.387* |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 5.233 | 4.940 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 9.608 | 3.537 |
| Comptes de régularisation | 8.991 | 6.376 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 1.468.648 | 1.236.957* |
1 A partir de 2022, les créances commerciales impayées préfacturées à l'actif du bilan seront compensées par le produit reporté au passif du bilan. Afin d'augmenter la comparabilité, les chiffres comparatifs de 2021 seront modifiés de la même manière. Les montants modifiés sont indiqués par *.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 698.001 | 636.535 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 676.450 | 622.512 |
| Capital | 240.449 | 237.930 |
| Primes d'émission | 194.404 | 189.818 |
| Réserves | 158.576 | 96.664 |
| Résultat net de l'exercice | 83.021 | 98.100 |
| Intérêts minoritaires | 21.551 | 14.023 |
| PASSIF | 770.647 | 600.422* |
| Passifs non courants | 638.038 | 468.409 |
| Dettes financières non courantes | 589.265 | 429.058 |
| Établissements de crédit | 486.854 | 421.058 |
| Autres | 102.411 | 8.000 |
| Autres passifs financiers non courants | 15.356 | 11.423 |
| Dettes commerciales et autres obligations non courantes | 1.455 | 1.503 |
| Passifs d'impôts différés | 31.962 | 26.425 |
| Passifs courants | 132.609 | 132.013 |
| Dettes financières courantes | 80.290 | 100.650 |
| Établissements de crédit | 25.040 | 650 |
| Papier commercial | 55.250 | 100.000 |
| Autres passifs financiers courants | 34 | 1 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 26.644 | 24.312 |
| Autres passifs courants | 14.705 | 1.890 |
| Comptes de régularisation | 10.936 | 5.160* |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 1.468.648 | 1.236.957* |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
EPRA (European Public Real Estate Association) est une organisation qui fait la promotion du secteur immobilier européen coté en bourse, prête assistance pour le développement et la représentation afin d'augmenter la confiance dans le secteur et de favoriser les investissements dans l'immobilier coté en bourse en Europe.
Définition - L'EPRA résultat est le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille moins le résultat financier et les impôts, et hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers (qui ne sont pas considérés comme comptabilité de couverture conformément à IAS 39) et autres éléments non distribuables sur base des comptes annuels statutaires d'Intervest Offices & Warehouses SA. L'EPRA résultat par action est l'EPRA résultat divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions. Cette mesure alternative de performance est calculée sur base des comptes annuels consolidés de la société.
Objectif - L'EPRA résultat mesure le résultat des activités opérationnelles stratégiques, à l'exception (i) des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et (ii) du résultat sur portefeuille (bénéfices ou pertes réalisés ou non sur les immeubles de placement). Cela revient au résultat qui est influencé directement par la gestion immobilière et financière de la société, à l'exception de l'impact lié à la volatilité des marchés immobiliers et financiers. L'EPRA résultat par action mesure l'EPRA résultat par moyenne pondérée du nombre d'action et permet la comparaison avec le dividende brut par action.
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Résultat net | 89.081 | 75.810 |
| Intérêts minoritaires | -6.060 | -1.972 |
| Résultat net (Part du Groupe) | 83.021 | 73.838 |
| Éliminer du résultat net (+/-): (Part du Groupe) (+/-) |
||
| • Résultat sur ventes des immeubles de placement |
-551 | -198 |
| • Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
-29.020 | -45.924 |
| • Autre résultat sur portefeuille |
8.002 | 5.943 |
| • Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
-31.205 | -1.771 |
| • Intérêts minoritaires en relation avec ce qui précède |
5.135 | 1.878 |
| EPRA résultat A |
35.382 | 33.766 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions B |
26.431.527 | 25.875.874 |
| EPRA résultat par action (en €) =A/B |
1,34 | 1,30 |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Définition - Net Asset Value (NAV) ajustée conformément aux Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines publiées par l'EPRA en octobre 2019 pour application à partir de 2020.
Objectif - Ajuste la NAVIFRS pour fournir aux parties prenantes l'information la plus pertinente sur la juste valeur des actifs et passifs d'une société investissant en immobilier sous trois différents scénarios :
| en milliers € | 30.09.2022 | ||
|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère en IFRS |
676.450 | 676.450 | 676.450 |
| NAV diluée à la juste valeur | 676.450 | 676.450 | 676.450 |
| A exclure : | 7.575 | 4.902 | |
| Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur |
34.325 | 31.961 | |
| Juste valeur des instruments financiers | -26.750 | -26.750 | |
| Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | -309 | ||
| A inclure : | 53.720 | 0 | 19.139 |
| Juste valeur des dettes à taux fixe | 19.139 | ||
| Droits de mutation | 53.720 | ||
| NAV | 737.745 | 681.352 | 695.589 |
| Nombre d'actions dilué | 26.577.334 | 26.577.334 | 26.577.334 |
| NAV par action (en €) | 27,76 | 25,64 | 26,17 |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
en milliers € 31.12.2021
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère en IFRS |
622.512 | 622.512 | 622.512 |
| NAV diluée à la juste valeur | 622.512 | 622.512 | 622.512 |
| A exclure : | 31.942 | 30.660 | 0 |
| Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur |
27.453 | 26.425 | |
| Juste valeur des instruments financiers | 4.489 | 4.489 | |
| Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | -254 | ||
| A inclure : | 49.362 | 0 | -813 |
| Juste valeur des dettes à taux fixe | -813 | ||
| Droits de mutation | 49.362 | ||
| NAV | 703.816 | 653.172 | 621.699 |
| Nombre d'actions dilué | 26.300.908 | 26.300.908 | 26.300.908 |
| NAV par action (en €) | 26,76 | 24,83 | 23,64 |
Définition – L'EPRA RIN équivaut aux revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers contractuels à la date de clôture des comptes annuels, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement.
Objectif - un indicateur pour comparer les portefeuilles immobiliers sur base du rendement
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Immeubles de placements et immeubles destinés à la vente | 1.359.351 | 1.208.944 |
| À exclure : | ||
| Projets de développement destinés à la location | 202.983 | 110.124 |
| Immeubles disponibles à la location | 1.156.368 | 1.098.820 |
| À inclure : | ||
| Frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
53.720 | 49.362 |
| Valeur d'investissement des immeubles disponibles à la location - y compris | 1.210.088 | 1.148.182 |
| l'immobilier détenu par droit d'usage (B) | ||
| Revenus locatifs bruts annualisés | 68.065 | 69.801 |
| À exclure : | ||
| Charges immobilières1 | -7.199 | -8.972 |
| Revenuslocatifs nets annualisés(A) | 60.866 | 60.829 |
| Ajustements: | ||
| Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autres réductions de loyer |
1.948 | 849 |
| Revenus locatifs nets'topped-up' annualisés (C) | 62.814 | 61.678 |
| (in %) | ||
| EPRA RENDEMENT NET INITIAL (A/B) | 5,0% | 5,3% |
| EPRA RENDEMENT NET INITIAL AJUSTE (C/B) | 5,2% | 5,4% |
Définition – L'EPRA taux de vacance locative est le valeur locative estimée (VLE) des surfaces inoccupées divisée par la VLE de l'ensemble du portefeuille disponible à la location.
Objectif – L'EPRA taux de vacance locative mesure la vacance du portefeuille des immeubles de placement sur base de la VLE (ERV).
| Segment | Surface locative m²) milliers (en |
Valeur locative de vacance (en estimée (ERV) milliers €) |
Valeur locative estimée (ERV) milliers €) (en |
%) EPRA vacance locative (en |
%) EPRA vacance locative (en |
|---|---|---|---|---|---|
| 30.09.2022 | 31.12.2021 | ||||
| Bureaux | 192 | 4.108 | 24.515 | 17% | 13% |
| Immobilier logistique Belgique | 595 | 50 | 27.545 | 0% | 1% |
| Immobilier logistique aux Pays-Bas | 353 | 0 | 19.857 | 0% | 0% |
| TOTAL DES IMMEUBLES disponibles à la location |
1.140 | 4.158 | 71.917 | 6% | 6% |
1 Le périmètre des chargesimmobilières à exclure pour le calcul du EPRA Rendement Net Initial est fixé dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux "Chargesimmobilières" telles que représentées dansles comptes consolidésIFRS.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Définition – L'EPRA ratios de coûts sont les dépenses administratives et d'exploitation (IFRS) (y compris et hors frais de vacance), divisés par les revenus locatifs bruts diminués des coûts pour les droits de superficie et baux emphytéotiques.
Objectif – L'EPRA ratios de coûts mesure tous les changements significatifs dans les frais généraux et opérationnels de la société.
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Dépenses administratives et d'exploitation (IFRS) | 8.813 | 11.625 |
| Charges relatives à la location | -33 | 148 |
| Récupération de charges immobilières | -909 | -696 |
| Récupération de charges locatives | 0 | 0 |
| Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état |
800 | 361 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | -857 | -716 |
| Charges immobilières | 5.881 | 8.383 |
| Frais généraux | 3.618 | 3.836 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 313 | 310 |
| À exclure: | ||
| Indemnités pour droit de superficie et baux emphytéotiques | -9 | -8 |
| EPRA frais (y compris frais de vacance) (A) | 8.804 | 11.617 |
| Frais de vacance | -697 | -893 |
| EPRA frais (hors frais de vacance) (B) | 8.107 | 10.724 |
| Revenus locatifs diminués des indemnités pour droit de superficie et baux emphytéotiques (C) |
52.771 | 65.048 |
| (in %) | ||
| EPRA ratio de coûts (y compris frais de vacance) (A/C) | 16,7% | 17,9% |
| EPRA ratio de coûts (hors frais de vacance) (B/C) | 15,4% | 16,5% |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Les mesures alternatives de performance sont les mesures utilisées par Intervest pour mesurer et suivre ses performances opérationnelles. Les mesures sont utilisées dans le Rapport annuel mais ne sont définies par une loi ou par des principes comptables généralement reconnus (GAAP). L'European Securities and Markets Authority (ESMA) a édicté des directives qui sont d'application depuis le 3 juillet 2016 pour l'usage et le commentaire des mesures alternatives de performance. Les mesures alternatives de performances sont indiquées par★ et pourvues d'une définition, d'un objectif et d'une réconciliation comme exigé par la directive ESMA. Les indicateurs de l'EPRA considérés comme des mesures alternatives de performance sont repris dans la section "Indicateurs clés de performance EPRA".
Définition - Le taux d'intérêt moyen des financements de la société est calculé en divisant la somme des charges d'intérêt nettes (sur base annuelle) et les intérêts intercalaires activés par la dette moyenne pondérée de la période (sur base de l'utilisation quotidienne des financements (crédits auprès d'institutions financières, emprunts obligataires, etc.)). Cette mesure alternative de performance est calculée sur base des comptes annuels consolidés de la société.
Objectif - Le taux d'intérêt moyen des financements mesure le coût moyen des financements des dettes et permet de suivre l'évolution dans le temps, en fonction des évolutions de la société et des marchés financiers.
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 | |
|---|---|---|---|
| Charges d'intérêt nettes (sur base annuelle) | A | 8.838 | 7.187 |
| Intérêts intercalaires activés | B | 2.010 | 837 |
| Dette moyenne pondérée de la période | C | 603.378 | 448.978 |
| Taux d'intérêt moyen des financements (sur base 360/365) (%) |
=(A+B)/C | 1,8% | 1,8% |
Définition - Le résultat net par action (Part du Groupe) est le résultat net, tel qu'il apparaît au compte de résultats, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions (i.e. le nombre total d'actions émises moins les actions propres) au cours de l'exercice. Cette mesure alternative de performance est calculée sur base des comptes annuels consolidés de la société.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
| Réconciliation | 30.09.2022 | 30.09.2021 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net (Part du Groupe) (en milliers €) | A | 83.021 | 73.838 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | B | 26.431.527 | 25.875.874 |
| Résultat net par action (Part du Groupe) (en €) | =A/B | 3,14 | 2,85 |
Définition - Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère (donc après déduction des intérêts minoritaires) augmenté de la réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, divisés par le nombre d'actions en fin d'année (éventuellement après déduction des actions propres). Cette mesure alternative de performance est calculée sur base des comptes annuels consolidés de la société.
Objectif - La valeur nette (valeur d'investissement) par action mesure la valeur de l'action sur base de la valeur d'investissement des immeubles de placement et permet une comparaison avec le cours boursier
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 31.12.2021 | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère (en milliers €) |
A | 676.450 | 622.512 |
| Réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (en milliers €) |
B | 48.321 | 42.084 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère - valeur d'investissement (en milliers €) |
C=A+B | 724.771 | 664.596 |
| Nombre d'actions en fin d'année | D | 26.577.334 | 26.300.908 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) par action (en €) | =C/D | 27,27 | 25,27 |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Définition - La marge d'exploitation est le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par les revenus locatifs. Cette mesure alternative de performance est calculée sur base des comptes annuels consolidés de la société.
Objectif - La marge d'exploitation donne un indication sur la possibilité de la société de générer du bénéfice de ses activités d'exploitation, sans tenir compte du résultat financier, des impôts et du résultat sur portefeuille.
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille A |
43.901 | 39.754 |
| Revenus locatifs B |
52.780 | 48.534 |
| Marge d'exploitation (%) =A/B |
83% | 82% |
Définition - Le résultat sur portefeuille comprend (i) le résultat sur vente des immeubles de placement, (ii) les variations de la juste valeur des immeubles de placement, et (iii) l'autre résultat sur portefeuille. Cette mesure alternative de performance est calculée sur base des comptes annuels consolidés de la société.
Objectif - Le résultat sur portefeuille mesure les bénéfices et pertes réalisés ou non réalisés relatifs aux immeubles de placement, comparés à l'évaluation des experts immobiliers indépendants à la fin de l'exercice précédent.
| Réconciliation en milliers € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Résultat sur vente des immeubles de placement | 551 | 198 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 29.020 | 45.924 |
| Autre résultat sur portefeuille | -8.002 | -5.943 |
| Résultat sur portefeuille | 21.569 | 40.179 |
| Intérêts minoritaires | -5.135 | -1.878 |
| Résultat sur portefeuille (Part du Groupe) | 16.434 | 38.301 |
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Arrêté Royal SIR : L'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Croissance organique : La croissance organique concerne la croissance des revenus locatifs du portefeuille existant, y compris les projets réceptionnés et loués, à l'exclusion des acquisitions.
Dividende net : Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 30% de précompte mobilier. Le précompte mobilier sur dividendes des sociétés immobilières réglementées publiques s'élève, suite à la Loi programme du 25 décembre 2016, publiée dans le Moniteur belge du 29 décembre 2016, à 30% (abstraction faite de certaines exonérations).
Fonds de placement immobilier spécialisé (FIIS) : Le Fonds de placement immobilier spécialisé (FIIS) relève de l'arrêté royal du 9 novembre 2016 relatif aux fonds de placement immobiliers spécialisés. Ce système permet des investissements immobiliers dans un fonds flexible et efficace.
Free float : Le free float est le pourcentage d'actions détenu par le public. Selon la définition d'EPRA et d'Euronext, il s'agit de tous les actionnaires détenant individuellement moins de 5% de la totalité des actions.
Gouvernance d'entreprise : La bonne gestion d'entreprise (corporate governance) est un instrument important pour améliorer constamment la gestion de la société immobilière et pour veiller aux intérêts des actionnaires.
Intervest: Intervest est le nom abrégé d'Intervest Offices & Warehouses, le nom juridique complet de la société.
Juste valeur d'un immeuble de placement : Cette valeur correspond au montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre parties bien informées, étant d'accord et agissant dans des circonstances de concurrence normale. Du point de vue du vendeur elle doit être comprise moyennant déduction des droits d'enregistrement et frais éventuels.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions). Pour les immeubles de placement situés aux Pays-Bas, détenus par les filiales néerlandaises, cela signifie que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,09.
Législation SIR : La Loi SIR et l'Arrêté Royal SIR.
Liquidité de l'action : Le rapport entre le nombre d'actions négociées quotidiennement et le nombre d'actions.
Loi-SIR : La Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées.
Loyers contractuels : Ce sont les loyers bruts indexés sur base annuelle, comme déterminé contractuellement, dans les contrats de bail, à la date de clôture, avant déduction des réductions de loyer ou autres avantages accordés aux locataires.
Ratio de couverture des intérêts : Le ratio de couverture des intérêts est le rapport entre le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille et le résultat financier (hors variations de la juste valeur des dérivés financiers).
Rendement : Le rendement est calculé comme étant le rapport entre les loyers contractuels (augmentés ou non de la valeur locative estimée des surfaces non occupés) et la juste valeur des immeubles de placement. Il s'agit d'un rendement brut, sans tenir compte avec les charges immobilières attribuables.
Rendement brut du dividende : Le rendement brut du dividende est le dividende brut divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Rendement d'une action : Le rendement d'une action au cours d'une certaine période correspond au rendement brut. Ce rendement brut est la somme (i) de la différence entre le cours boursier à la fin et au début de période et (ii) du dividende brut (donc le dividende avant déduction du précompte mobilier).
Rendement net : Le rendement net est calculé comme étant le rapport entre le loyer contractuel, augmenté de la valeur locative estimée sur vacance, moins les charges immobilières attribuables, et la juste valeur des immeubles de placement, disponibles à la location.
Rendement net du dividende : Le rendement net du dividende est le dividende net divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Résultat net dilué par action : Le résultat net dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions adaptées à l'effet des actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Société immobilière réglementée (SIR) : Le statut de société immobilière réglementée est régi par la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, tel que modifié de temps en temps (la Loi SIR) et par l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, tel que modifié de temps en temps (l'Arrêté Royal SIR) ayant pour but d'encourager les investissements collectifs dans des biens immobiliers.
Société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI) : La SIR institutionnelle est réglementé par la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, telle que modifiée de temps à autre (la Loi SIR), et l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, tel que modifié de temps à autre (l'Arrêté Royal SIR). Il s'agit d'une forme allégée de la SIR publique. Elle permet à la SIR publique d'étendre les aspects fiscaux propres à son régime à ses sociétés de périmètre et de réaliser des partenariats et projets spécifiques avec des tiers.
Taux d'endettement : Le taux d'endettement est calculé comme étant la relation de toutes les obligations (hors provisions et comptes de régularisation) hors les variations négatives de la juste valeur des instruments de couverture, par rapport au total des actifs. La méthode de calcul est conforme à l'article 31, §1 deuxième paragraphe de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014. Moyennant cet Arrêté Royal le taux d'endettement maximal pour la société immobilière est de 65%.
Taux d'occupation : Le taux d'occupation est calculé comme étant le rapport entre la valeur locative estimée (VLE) des espaces loués et la valeur locative estimée de l'ensemble du portefeuille disponible à la location, à la date de clôture.
Valeur d'acquisition d'un bien immobilier : C'est le terme à utiliser pour la valeur d'un bien immobilier lors de l'achat ou l'acquisition. Si des frais de mutation sont payés, ceux-ci sont compris dans la valeur d'acquisition.
Valeur d'investissement d'un bien immobilier : C'est la valeur de l'immeuble évalué par un expert immobilier indépendant, y compris les droits de mutation dont les droits d'enregistrement ne sont pas déduits. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de « valeur d'investissement ».
Valeur locative estimée (VLE) : La valeur locative estimée est la valeur locative déterminée par les experts immobiliers indépendants.
Valeur nette (juste valeur) par action : Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère (donc après déduction des intérêts minoritaires) divisés par le nombre d'actions en fin d'année (éventuellement après déduction des actions propres). Cela correspond à la valeur nette telle que définie à l'article 2, 23° de la Loi SIR.
La valeur nette (juste valeur) par action mesure la valeur de l'action sur base de la juste valeur des immeubles de placement et permet une comparaison avec le cours boursier.
Vélocité : La vélocité de l'action est calculée comme étant le rapport entre le nombre total d'actions traitées annuellement, divisé par le nombre total d'actions à la fin de la période.
Déclaration intermédiaire du conseil de surveillance concernant le troisième trimestre 2022
Information réglementée, embargo jusqu'au 07.11.2022, 18h00
Intervest Offices & Warehouses, dont le siège social est sis Uitbreidingstraat 66, 2600 Anvers (Belgique), est une société immobilière réglementée publique de droit belge, cotée sur Euronext Brussels.
Ce communiqué de presse contient des informations prospectives, des prévisions, des affirmations, des opinions et estimations préparées par Intervest Offices & Warehouses, relatives aux attentes actuelles concernant les performances futures d'Intervest Offices & Warehouses et du marché sur lequel Intervest Offices & Warehouses opère.
Par leur nature, les déclarations prospectives comportent des risques inhérents, des incertitudes et assomptions, aussi bien d'ordre général et que spécifique, et des risques que les déclarations prospectives ne seront pas réalisées. Les investisseurs doivent être conscients qu'en raison d'un nombre de facteurs importants les résultats effectifs peuvent différer significativement des plans, des objectifs, des prévisions, des estimations et des intentions exposés de façon explicite ou implicite dans ces déclarations prospectives. Ces déclarations prospectives sont fondées sur un ensemble d'hypothèses et d'évaluations des risques connus et inconnus, des incertitudes et d'autres facteurs semblant raisonnables au moment de leur formulation, mais peuvent ou non se révéler correctes.
Certains événements sont difficiles à prévoir et peuvent dépendre de facteurs qui échappent au contrôle d'Intervest Offices & Warehouses. Les déclarations contenues dans ce communiqué de presse concernant les tendances ou les activités passées ne préjugent pas de l'évolution ultérieure desdites tendances ou activités. Cette incertitude est encore renforcée du fait de risques financiers, opérationnels, réglementaires et des risques liés aux perspectives économiques, lesquels réduisent le caractère prévisible des déclarations, prévisions ou estimations effectuées par Intervest Offices & Warehouses.
Par conséquent, les bénéfices réels, la situation financière, les performances ou les résultats effectifs d'Intervest Offices & Warehouses peuvent différer significativement des prévisions relatives aux revenus futurs, à la situation financière, aux performances ou les résultats définis ou impliqués par telles déclarations prospectives. Compte tenu de ces incertitudes, il est recommandé aux investisseurs de ne pas se fier indûment à ces déclarations prospectives. De plus, ces déclarations prospectives sont valables uniquement à la date de publication de ce communiqué de presse. Sauf si requis par la législation en vigueur, Intervest Offices & Warehouses décline expressément toute obligation d'actualiser ou de réviser toute déclaration prospective pour tenir compte d'éventuelles évolutions de ses prévisions ou de toute modification des événements, conditions, hypothèses ou circonstances sur lesquels ces déclarations prospectives sont fondées. Ni Intervest Offices & Warehouses, ni ses représentants, agents ou conseillers ne garantissent que les hypothèses qui sous-tendent ces déclarations prospectives sont exemptes d'erreurs et aucun d'eux ne déclare, garantit ou prédit que les résultats anticipés dans lesdites déclarations prospectives seront effectivement réalisés.
Intervest Offices & Warehouses SA (ci-après Intervest), fondée en 1996, est une société immobilière réglementée publique (SIR) de droit belge, dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (INTO) depuis 1999. Intervest investit dans des immeubles de bureaux et de logistique de qualité supérieure, loués à des locataires de premier plan. Les investissements sont réalisés dans des bâtiments modernes et des projets de (re)développement durable, situés à des endroits stratégiques, dans l'optique de la formation de clusters. La part des bureaux dans le portefeuille immobilier se concentre dans et autour des centres villes avec une population estudiantine importante comme Anvers, Malines, Bruxelles et Louvain; la part logistique du portefeuille en Belgique se situe sur les axes Anvers - Bruxelles - Nivelles, Anvers - Limbourg - Liège, et Anvers - Gand - Bruges et se concentre aux Pays-Bas sur les axes Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen et Bergenop-Zoom - Eindhoven - Venlo. Intervest se distingue lors de la location d'espaces en allant au-delà de la location de mètres carrés uniquement. La société va beyond real estate en offrant des « solutions clé en main » (une solution globale sur mesure et pour le client) comprenant un large éventail de services, du coworking et des serviced offices.
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