Quarterly Report • Nov 7, 2022
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
30% Green certified buildings
80% zonne-energie in logistiek vastgoed
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het strategisch groeiplan #connect2022 en behoudens onvoorziene omstandigheden (zoals mogelijke effecten van een volatiel macro-economisch klimaat en van de verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa).
1 Op basis van de slotkoers van het aandeel op 30 september 2022, die € 23,30 bedraagt.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
€ 1,4 miljard Reële waarde van de portefeuille
Bezettingsgraad: 100% Logistiek BE 100% Logistiek NL 83% Kantoren
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) 5,5 jaar Logistiek 3,0 jaar Kantoren
Brutohuurrendement 5,5% Logistiek 7,9% Kantoren
€ 1,34 EPRA resultaat per aandeel
€ 25,64 EPRA NTA per aandeel
1,8% Gemiddelde rentevoet van de financieringen
4,1 jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen
50% Schuldgraad
€ 1,53 Beoogd brutodividend per aandeel 2022
€ 1,70 - € 1,72 Verwacht EPRA resultaat per aandeel 2022
€ 619 miljoen Beurskapitalisatie
6,6% Brutodividendrendement
32% van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good'
100% elektriciteit uit duurzame bronnen
16% groene financieringen
89% van de logistieke vastgoedportefeuille met zonnepanelen: 34 MWp
63% van de vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| in duizenden € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Vastgoedkerncijfers | ||
| Reële waarde vastgoed | 1.359.351 | 1.208.944 |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur | 1.156.368 | 1.098.820 |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) | 6,1% | 6,4% |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij 100% verhuring (in %) |
6,4% | 6,8% |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag)(in jaren) |
4,8 | 4,3 |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistiek vastgoed (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
5,5 | 5,3 |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
3,0 | 2,6 |
| Bezettingsgraad totale portefeuille (in %) | 94% | 94% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille (in %) | 100% | 100% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in %) | 100% | 100% |
| Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in %) | 100% | 99% |
| Bezettingsgraad kantoren (in %) | 83% | 87% |
| Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²) | 1.140 | 1.111 |
| Financiële kerncijfers | ||
| EPRA resultaat | 35.382 | 45.176 |
| Portefeuilleresultaat - aandeel Groep | 16.434 | 48.707 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 31.205 | 4.217 |
| NETTORESULTAAT - AANDEEL GROEP | 83.021 | 98.100 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 26.577.334 | 26.300.908 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 26.431.527 | 25.983.006 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (in €/aandeel) | 23,30 | 28,20 |
| Nettowaarde (reële waarde) (in €/aandeel) | 25,45 | 23,67 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (in €/aandeel) | 27,27 | 25,27 |
| Premie/Discount t.o.v. reële nettowaarde (in %) | -8,5% | 19% |
| Marktkapitalisatie (in miljoen €) | 619 | 742 |
| Brutodividend (in €) | 1,531 | 1,53 |
| Brutodividendrendement (in %) | 6,6% | 5,4% |
| Schuldgraad (max. 65%) | 50% | 45% |
| Gemiddelde rentevoet van de financieringen (in %) | 1,8% | 1,8% |
| Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaren) | 4,1 | 4,1 |
1 Dit betreft het beoogde minimum brutodividend 2022.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| 30.09.2022 | 31.12.2021 | |
|---|---|---|
| EPRA kerncijfers | ||
| EPRA resultaat (in €/aandeel) (Groepsaandeel) | 1,34 | 1,74 |
| EPRA NTA (in €/aandeel) | 25,64 | 24,83 |
| EPRA NRV (in €/aandeel) | 27,76 | 26,76 |
| EPRA NDV (in €/aandeel) | 26,17 | 23,64 |
| EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (in %) | 5,0% | 5,3% |
| EPRA aangepast NIR (in %) | 5,2% | 5,4% |
| EPRA huurleegstandspercentage (in %) | 5,8% | 6,2% |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (in %) | 16,71 | 17,9% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (in %) | 15,42 | 16,5% |
1 De toepassing van IFRIC21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar, alsook de ontvangen verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende het boekjaar.
2 De toepassing van IFRIC21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar, alsook de ontvangen
verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende het boekjaar.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| 9M 2022 | 2 | |||
|---|---|---|---|---|
| Samenvatting | 3 | |||
| Vergelijkende kerncijfers | 7 | |||
| Inhoudsopgave | 9 | |||
| 1 | Vastgoedverslag | 10 | ||
| 1.1 | Vastgoedportefeuille | 11 | ||
| 1.2 | Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel | 12 | ||
| 1.2.1 | Opgeleverde projecten in 9M 2022: 100% verhuurd | 13 | ||
| 1.2.2 | Overzicht van alle projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel | 13 | ||
| 1.3 | Bezettingsgraad, verhuuractiviteiten en looptijd huurcontracten | 14 | ||
| 2 | Environmental Social Governance (ESG) | 16 | ||
| 3 | Financieel verslag | 19 | ||
| 3.1 | Analyse van de resultaten | 19 | ||
| 3.2 | Financiële structuur | 23 | ||
| 3.3 | EPRA Awards - Gold | 24 | ||
| 4 | Vooruitzichten | 24 | ||
| 5 | Financiële kalender 2023 | 25 | ||
| 6 | Financieel overzicht – resultaten en balans | 26 | ||
| 6.1 | Geconsolideerde resultatenrekening | 26 | ||
| 6.2 | Geconsolideerd globaalresultaat | 27 | ||
| 6.3 | Geconsolideerde balans | 28 | ||
| 7 | Bijlagen | 30 | ||
| 7.1 | EPRA Kernprestatie-indicatoren | 30 | ||
| 7.2 | Alternatieve prestatiemaatstaven | 35 | ||
| 7.3 | Begrippenlijst | 38 | ||
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit persbericht maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.eu, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven" en als bijlage in dit persbericht. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMArichtlijn. EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in het beursgenoteerde vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie wordt verwezen naar www.epra.com.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| KERNCIJFERS1 | 30.09.2022 | 31.12.2021 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LOGISTIEK | KANTOREN | TOTAAL | LOGISTIEK | KANTOREN | TOTAAL | |||||
| België | Nederland | Totaal logistiek |
Totaal kantoren |
België | Nederland | Totaal logistiek |
Totaal kantoren |
|||
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
616.486 | 388.327 | 1.004.813 | 354.538 | 1.359.351 | 480.239 | 342.282 | 822.521 | 386.423 1.208.944 | |
| Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (in duizenden €) |
495.201 | 381.709 | 876.910 | 279.458 | 1.156.368 | 422.400 | 336.800 | 759.200 | 339.620 | 1.098.820 |
| Contractuele huren (in duizenden €) |
31.430 | 19.587 | 51.017 | 22.070 | 73.087 | 27.850 | 17.401 | 45.251 | 27.767 | 73.018 |
| Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) |
5,8% | 5,0% | 5,5% | 7,9% | 6,1% | 6,0% | 5,2% | 5,6% | 8,2% | 6,4% |
| Brutohuurrendement (inclusief geschatte huurwaarde op eegstand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %) |
5,8% | 5,0% | 5,5% | 9,4% | 6,4% | 6,1% | 5,2% | 5,7% | 9,5% | 6,8% |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) |
5,2 | 6,1 | 5,5 | 3,0 | 4,8 | 4,4 | 6,6 | 5,3 | 2,6 | 4,3 |
| Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren) |
6,5 | 7,5 | 6,9 | 4,4 | 6,1 | 5,6 | 8,0 | 6,5 | 3,8 | 5,5 |
| Bezettingsgraad (EPRA) (in %) |
100% | 100% | 100% | 83% | 94% | 99% | 100% | 100% | 87% | 94% |
| Aantal verhuurbare sites | 22 | 16 | 38 | 10 | 48 | 22 | 15 | 37 | 14 | 51 |
| Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²) |
595 | 353 | 948 | 192 | 1.140 | 552 | 313 | 865 | 246 | 1.111 |
1 Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.eu, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven" en als bijlage in dit persbericht.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per 30 september 2022 € 1.359 miljoen (€ 1.209 miljoen op 31 december 2021). Deze totale waarde omvat het vastgoed beschikbaar voor verhuur van circa € 1.156 miljoen en projectontwikkelingen van circa € 203 miljoen. Vier panden zijn in de loop van het tweede kwartaal 2022 overgeboekt naar het vastgoed beschikbaar voor verkoop, voornamelijk kantoren. Het gaat om vier niet-strategische gebouwen, Antwerpen Gateway, Inter Access Park in Dilbeek, Park Rozendal in Hoeilaart en een logistieke site in Huizingen, waarvan Intervest het verkooptraject heeft aangevat. Door middel van assetrotatie houdt Intervest haar portefeuille duurzaam en toekomstbestendig.
De portefeuille wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maatregelen kunnen worden genomen.
De toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met € 150 miljoen of 12% ten opzichte van 31 december 2021 is als volgt te verklaren.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
De verhouding van de vastgoedsegmenten in de portefeuille op 30 september 2022 bedraagt 74% logistiek vastgoed en 26% kantoorgebouwen. 39% van de logistieke vastgoedportefeuille is in Nederland gelegen. De totale vastgoedportefeuille heeft op 30 september 2022 een verhuurbare oppervlakte van 1.140.386 m².
Naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur beschikt Intervest ook over projecten in aanbouw en toekomstig ontwikkelingspotentieel. In de eerste negen maanden van 2022 zijn logistieke projecten voor een verhuurbare oppervlakte van circa 94.000 m² opgeleverd. De opgeleverde projecten zijn volledig verhuurd aan marktconforme huurprijzen en voorwaarden op 30 september 2022. Hierna bedraagt de totale potentieel verhuurbare oppervlakte nog circa 400.000 m² per 30 september 2022.
Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens verwacht Intervest voor het totaal van deze projecten, hoofdzakelijk in het logistiek segment, een mogelijke waarde van circa € 480 miljoen. Ten opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per 30 september 2022 betekent dit een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over een periode Q4 2022 - 2025 van circa € 280 miljoen.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| Segment | Type | Land | GLA in m² | Oplevering | BREEAM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 11.000 | Q2 2022 | Excellent |
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 11.000 | Q2 2022 | Excellent |
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 21.000 | Q2 2022 | Excellent |
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 9.000 | Q3 2022 | Excellent |
| Herentals Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 42.0001 | Q1 2022 | Excellent |
| OPGELEVERDE PROJECTEN IN 9M 2022 | 94.000 |
| Segment | Type | Land | (Potentiële) | Verwachte | BREEAM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| GLA in m² | oplevering | |||||
| 's-Hertogenbosch Rietvelden | Logistiek | Ontwikkeling | NL | 10.000 | Q1 2023 | Outstanding |
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 30.000 | Q1 2023 | Excellent |
| Greenhouse Collection at the Singel |
Kantoren Herontwikkeling | BE | 15.000 | Q4 2022 | Excellent | |
| Herentals Green Logistics 1B2 | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 10.000 | Q1 2023 | Excellent |
| Zeebrugge Green Logistics3 | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 73.000 | Opgeleverd Q4 2022 |
Excellent |
| PROJECTEN IN AANBOUW | 138.000 | |||||
| Genk Green Logistics | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 133.000 | 2023-2025 | Excellent |
| Greenhouse Woluwe | Kantoren Herontwikkeling | BE | 23.700 | 2023 | Outstanding | |
| Puurs | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 50.000 | 2024 | |
| Venlo | Logistiek | Ontwikkeling | NL | 10.000 | Outstanding | |
| Zellik | Logistiek | Ontwikkeling | BE | 42.208 | ||
| ONTWIKKELINGSPOTENTIEEL | 258.908 | |||||
| TOTAAL PROJECTEN | 396.908 |
1 De totale opgeleverde site omvat 42.000 m², waarvan reeds 22.000 m², gekoppeld aan de verhuring aan STG, opgeleverd is in 2021.
2 Dit project in aanbouw is in de loop van het derde kwartaal van 2022 opgestart en voorziet in een extra logistieke unit van 8.000 m² met 1.500 m² mezzanine en 500 m² kantoorruimte, bovenop de reeds totale opgeleverde site van 42.000 m² in Herentals Green Logistics (cfr het overzicht "Opgeleverde projecten in 9M 2022" in dit persbericht). Dit project van 10.000 m² is eind oktober 2022 volledig voorverhuurd aan Rather Outdoors.
3 Deze site is verworven in 2022 en is in Q4 2022 opgeleverd. De totale verhuurbare oppervlakte van deze site bedraagt circa 110.000 m², waarvan 73.000 m² logistiek, 4.000 m² kantoorruimte, 32.000 m² trailer/containerpark en 85 buitenparkings. 71% is per oktober 2022 verhuurd. Zie persbericht 11 oktober 2022: "Intervest verwelkomt op Zeebrugge Green Logistics Easylog Solutions, de eerste eigen huurder sinds de overname".
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
De bezettingsgraad van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur blijft stabiel ten opzichte van jaareinde 2021 en bedraagt 94% op 30 september 2022 (94%).
De bezettingsgraad in de logistieke portefeuille bedraagt ook op 30 september 2022 100% (100% op 31 december 2021). In lijn met haar strategie speelt Intervest in op de behoeften van haar huurders en zorgt voor succesvolle, klantgerichte langetermijnwaardecreatie. Dit resulteert in een blijvende volledige bezetting van de logistieke portefeuille.
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille neemt af met 4%-punten tot 83% (87% op 31 december 2021). De daling is voornamelijk het gevolg van Greenhouse Woluwe dat vanaf 2022 als projectontwikkeling wordt beschouwd (3%) en het vertrek van enkele huurders in Mechelen, waar de inkrimping van Enterprise Services Belgium in Mechelen Business Tower het grootste effect heeft. Enterprise Services Belgium heeft immers begin 2022 besloten een gedeelte van de gehuurde oppervlakte vervroegd terug te geven. Intervest heeft hiervoor een verbrekingsvergoeding ontvangen van € 2,9 miljoen, die de huur tot het einde van het contract vertegenwoordigt, verhoogd met de gemeenschappelijke lasten voor één jaar. Deze verbrekingsvergoeding valt volledig ten laste van het EPRA resultaat van de eerste negen maanden van 2022.
In de eerste negen maanden van 2022 heeft Intervest enkele mooie verhuurtransacties opgetekend. € 9 miljoen of 12% van de contractuele jaarhuur is vernieuwd of verlengd, samen goed voor circa 139.000 m². De belangrijkste contracten worden hieronder toegelicht. Verschillende contracten zijn gesloten voor een langere, vaste looptijd, wat zich weerspiegelt in de WALB, die op 30 september 2022 toeneemt tot bijna 5 jaar voor de totale portefeuille. Ook in het Greenhouse-segment zijn verschillende nieuwe contracten gesloten voor serviced offices of coworking-abonnementen, samen goed voor een jaarhuur van € 0,2 miljoen.
In de kantorenportefeuille is een verlenging van het huurcontract met Galapagos opgetekend. Galapagos is één van de huurders van het eerste uur en al sinds 1999 aanwezig op Mechelen Campus en Mechelen Intercity Business Park. Eveneens in Mechelen is met Borealis een verlenging van het huurcontract overeengekomen. De huurvoorwaarden van deze hernieuwingen zijn volledig in lijn met de bestaande contracten van Intervest.
Verder is in de kantorenportefeuille een huurovereenkomst getekend met Amoda, die vanaf 1 april 2022 ingetrokken is in gebouw C van het kantoorcomplex De Arend in Edegem. De huurovereenkomst is gesloten voor een vaste termijn van 9 jaar.
In de kantorenportefeuille is gedurende de eerste negen maanden van 2022 in totaal circa 25.000 m² verlengd of vernieuwd voor een totale contractuele jaarhuur van € 3,7 miljoen.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
In de logistieke portefeuille van België is met Konings een langetermijnhuurovereenkomst getekend. De huurovereenkomst is gesloten voor 20 jaar, tweemaal verlengbaar met negen jaar, voor twee nog te bouwen units, samen circa 30.000 m², op de site van Genk Green Logistics.
In Puurs is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met Eutraco voor een oppervlakte van circa 23.000 m². De huurovereenkomst heeft een vaste termijn van 10 jaar en start aansluitend op het vertrek van DPD Belgium.
Op de sites in Herentals, Herentals Green Logistics, is per 30 september 2022 alle beschikbare ruimte verhuurd. Met huurder Yusen Logistics, een bestaande huurder van de oorspronkelijke site, is een overeenkomst met uitbreiding getekend om te verhuizen naar de in 2022 opgeleverde delen op de nieuwe site. De nieuwe huurcontracten omvatten circa 20.000 m². Voor het vrijgekomen gedeelte van Yusen op de oude site is een contract getekend met een nieuwe huurder Sumitomo Warehouses (Europe). De huurovereenkomst van circa 13.500 m² is getekend voor een totale periode van negen jaar. Tevens is eind oktober 2022 een huurovereenkomst getekend met Rather Outdoors voor het logistiek project in aanbouw van 8.000 m² met 1.500 m² mezzaninefaciliteiten en 500 m² kantoren voor een periode van 10 jaar. De oplevering van dit project van 10.000 m² is in het eerste kwartaal van 2023 gepland.
In het logistiek complex te Wilrijk heeft Toyota Material Handling de unit van 3.128 m² per 30 juni 2022 verlaten. Vanaf 1 juli heeft Contaynor bv (commerciële naam: Andy) er zijn intrek genomen en zet dit bedrijf de eerste stappen in Antwerpen. Intervest is tevreden om de groei-ambities van Contaynor mee te faciliteren met een huurovereenkomst van negen jaar.
Op de logistieke site in Duffel is het contract van Reynaers Aluminium voor een unit van 4.067 m² op 30 juni 2022 vervallen. Ook hier kan Intervest een nieuwe huurder verwelkomen. Sobe-Log, onderdeel van Sonepar, baat er sinds 1 juli 2022 de logistieke activiteiten uit.
Verder werd ook het aangekondigd vertrek van Rogue Benelux in Schelle opgevangen met de komst van Ehale op 1 augustus 2022. Het gebouw met een opslagruimte van 6.586 m² wordt voor negen jaar verhuurd.
Voor de logistieke portefeuille in Nederland is in de loop van het eerste kwartaal 2022 de huurovereenkomst getekend met Nouwens Transport Breda voor de uitbreiding van 3.650 m² nieuwbouw-magazijn. Dit nieuwbouw-magazijn, palend aan het reeds bestaande warehouse is in het eerste kwartaal 2022 na oplevering verworven door Intervest. Verder is in Nederland in het tweede kwartaal van 2022 een huurovereenkomst gesloten met My Jewellery voor het in aanbouw zijnde high-end built-to-suit warehouse van circa 10.000 m² in 's-Hertogenbosch.
In de logistieke portefeuille is gedurende de eerste negen maanden van 2022 in totaal circa 114.000 m² verlengd of vernieuwd wat een contractuele jaarhuur van € 5,2 miljoen vertegenwoordigt.
Verder is in de loop van oktober 2022 in de logistieke portefeuille een langetermijnhuurovereenkomst gesloten met Easylog Solutions in Zeebrugge Green Logistics1 , een invoerder van zonnepanelen vanuit China. De huurovereenkomst is goed voor circa 48.500 m² en is afgesloten aan marktconforme voorwaarden voor een periode van 10 jaar. Met de komst van deze huurder is ondertussen 71% van de beschikbare oppervlakte van het project verhuurd.
1 Zie persbericht 11 oktober 2022: "Intervest verwelkomt op Zeebrugge Green Logistics Easylog Solutions, de eerste eigen huurder sinds de overname."
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
De verschillende verhuurtransacties resulteren in een toename van de gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) in de volledige portefeuille tot 4,8 jaar op 30 september 2022 (4,3 jaar op jaareinde 2021). Voor de logistieke portefeuille bedraagt dit 5,5 jaar (5,3 jaar op jaareinde 2021) en voor de kantoren 3,0 jaar (2,6 jaar op jaareinde 2021).
Om de klimaat- en energiedoelstellingen van de EU voor 2030 te halen en de doelstellingen van de Europese green deal te bereiken, is het van vitaal belang dat investeringen worden gericht op duurzame projecten en activiteiten. In het kader hiervan heeft Intervest een roadmap opgesteld met doelstellingen gerelateerd aan de drie speerpunten van het ESG-beleid:
Ook in het derde kwartaal van 2022 heeft Intervest verder actief ingezet op duurzame waardecreatie voor al haar stakeholders. Ondertussen zijn de 2022 ESG-doelstellingen grotendeels bereikt zoals blijkt in het ESG-statusoverzicht hierna.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| 2022 | |
|---|---|
| Toekomstbestendige gebouwen en energie-efficiëntie |
) Installatie van 200 laadpunten voor elektrische voertuigen 30% van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good' , 80% van de logistieke vastgoedportefeuille met zonnepanelen , 100% elektriciteit uit duurzame bronnen ) 80% van de vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters SBTi commitment letter ondertekenen ) CDP climate change questionnaire deelname Σ |
| 2025 | |
| Toekomstbestendige gebouwen en energie-efficiëntie |
50% groene gebouwen naar criteria uit Green Finance Framework 1 100% Building Management Systems i.f.v. de Intervest capaciteit ١. > Monitoring Life Cycle Carbon emission (LCE) voor de meest relevante projecten 50% groene financiering 1 |
| Gezondheid en welzijn medewerkers en klanten |
> Zorgen voor een gezonde en veilige werkomgeving: geen ongevallen die leiden tot absenteïsme |
| Bedrijfsintegriteit en compliance |
> 2025: Klokkenluiders-policy |
| 2030 ) Commitment naar European Green Deal - doelstellingen: |
|
| Toekomstbestendige gebouwen en energie-efficiëntie |
Intervest operaties: CO 2 Neutraal tegen 2030: BEREIKT Energie intensiteit 55 kWh/m 2 /jr Nieuwe ontwikkelingen (ingebedde koolstof): $\rightarrow$ -55% CO 2 uitstoot Bestaande vastgoedportefeuille (operationele koolstof): > -55% CO 2 uitstoot |
| 2050 | |
| Toekomstbestendige gebouwen en energie-efficiëntie |
) Commitment naar European Green Deal - doelstellingen: Nieuwe ontwikkelingen (ingebedde koolstof): $\longrightarrow$ Net zero CO 2 uitstoot Energie intensiteit 55 kWh/m 2 /jr Bestaande vastgoedportefeuille (operationele koolstof): Net zero CO 2 uitstoot Energie intensiteit 55 kWh/m 2 /ir |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| KPI Target 2022 |
Status 30.09.2022 |
Omschrijving | |
|---|---|---|---|
| Green certified buildings: BREEAM minstens 'Very Good' |
30% | 32% ACHIEVED |
Het is de bedoeling om 30% van de vastgoedportefeuille BREEAM minstens 'Very Good' gecertificeerd te hebben. Op 30 september 2022 is deze KPI bereikt met 32% van de gebouwen minstens BREEAM 'Very Good' gecertificeerd. |
| Zonne-energie in logistiek vastgoed |
80% | 89% ACHIEVED |
Intervest wil 80% van het logistiek vastgoed, waar technisch mogelijk, uitgerust hebben met fotovoltaïsche installaties. Op 30 september 2022 is deze target overschreden, meer bepaald is 89% van de panden in de logistieke portefeuille uitgerust, goed voor 34 MWp installatie of energiebehoefte van ongeveer 8.800 gezinnen, het equivalent van de CO₂- opname van circa 1.100 hectare bos en het vermijden van circa 11.000 ton CO₂-uitstoot. |
| Hernieuwbare energiebronnen |
100% | 100% ACHIEVED |
Intervest engageert zich om uitsluitend elektriciteit aan te kopen opgewekt uit duurzame bronnen. Intervest heeft al verschillende jaren een elektriciteitscontract met Engie dat voorziet in elektriciteit uit duurzame bronnen. |
| Energiemonitorings systemen |
80% | 63% | Onder het motto 'meten is weten' is het streven geformuleerd om 80% van de vastgoedportefeuille uit te rusten met slimme meters. Op 30 september 2022 is een energiemonitoringssysteem geïnstalleerd in 63% van de vastgoedportefeuille. |
| Laadinfrastructuur | 200 laadpunten |
167 laadpunten |
In het kader van (toekomstige) elektrische mobiliteit, is in 2021 het project opgestart om de parkeerruimtes van elke site uit de portefeuille te analyseren qua mogelijkheden voor het plaatsen van laadinfrastructuur voor elektrische wagens (PHEV en FEV). Eind 2021 is de aanbesteding gebeurd. De doelstelling is om tegen eind 2022 minstens 200 laadpunten operationeel te hebben. Per 30 september 2022 zijn reeds 167 laadpunten operationeel. |
| ESG commitment tonen | Science Based Targets (SBTi) bepalen en aanmelden |
Lopend | Openbaarmaking van milieugegevens is een essentiële eerste stap om huidige en toekomstige milieurisico's aan te pakken. Intervest committeert zich bijgevolg tot milieu |
| Eerste indiening CDP questionnaire (Climate Change) |
ACHIEVED | transparantie door bepaling en aanmelding van SBTi targets en het indienen van de CDP questionnaire (Climate Change). Ondertussen is de eerste indiening voor CDP gebeurd. |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Duurzaamheid bouwt eveneens voort op digitalisering. Intervest integreert nieuwe digitale technologieën om de operationele processen te stroomlijnen en om de communicatie met de stakeholders te optimaliseren. Een voorbeeld hiervan is te vinden in de doorgedreven digitalisering die toegepast wordt in het iconische kantoorproject Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen. Kantoorgebruikers kunnen met hun smartphone het gebouw betreden, vergaderzalen boeken, gasten binnenlaten en de temperatuur op hun werkplek aanpassen. De parking is voorzien van een smart-parkingsysteem. Deze digitale oplossingen verhogen het welzijn en dragen bij tot een optimaal gebruik van de beschikbare ruimten en het energieverbruik.
Ter ondersteuning van haar sterk engagement voor ESG heeft Intervest eind mei 2022 haar Green Finance Framework geïmplementeerd. Het raamwerk is een natuurlijke en logische uitbreiding van alle duurzaamheids- en milieuactiviteiten die de vennootschap onderneemt.
Het Green Finance Framework is een referentiekader dat gericht is op het aantrekken van groene financieringen voor groene vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen, en zo bijdraagt aan de strategie van Intervest voor duurzame waardeontwikkeling en de overgang naar een koolstofarme economie. Op deze manier verankert Intervest duurzaamheid in haar financieringsactiviteiten.
Op 30 september 2022 ressorteert € 70 miljoen in de vorm van een duurzame obligatie en overige financiering onder het Green Finance Framework.
De huurinkomsten van Intervest bedragen in de eerste negen maanden van 2022 € 52,8 miljoen (€ 48,5 miljoen). Deze toename met € 4,3 miljoen of 9% ten opzichte van de eerste negen maanden van 2021 wordt voornamelijk veroorzaakt door een verbrekingsvergoeding, ontvangen van huurder Enterprise Services Belgium voor een bedrag van € 2,9 miljoen, naar aanleiding van het vroegtijdig teruggeven van een deel van hun gehuurde oppervlakte in Mechelen Business Tower. De verbrekingsvergoeding omvat de volledige huur voor de verdere looptijd van het contract, verhoogd met de gemeenschappelijke lasten voor één jaar. Naast deze ontvangen verbrekingsvergoeding nemen de huurinkomsten toe met € 1,4 miljoen ten opzichte van de eerste negen maanden van vorig jaar. Hier compenseren de extra huurinkomsten uit acquisities en opgeleverde projectontwikkelingen in de loop van 2021 en 2022 in combinatie met de huurinkomsten uit nieuw afgesloten huurcontracten, het verlies aan huurinkomsten van de vertrokken huurders zoals Nike Europe Holding (in Herentals), Pharma Logistics (in Huizingen) en PwC (in Woluwe).
De vastgoedkosten bedragen € 5,9 miljoen voor de eerste negen maanden van 2022 (€ 6,2 miljoen). De daling van € 0,4 miljoen of 6% wordt voornamelijk veroorzaakt door een afname in de technische kosten in de eerste negen maanden van 2022. De daling in de beheerskosten van het vastgoed en de commerciële kosten worden grotendeels gecompenseerd door een lichte toename van de andere
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor vorig boekjaar.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
vastgoedkosten waar de groei van de portefeuille in Nederland voor een stijging in de nietdoorrekenbare kosten als onroerende voorheffing zorgt.
De algemene kosten bedragen € 3,6 miljoen (€ 3,0 miljoen) een toename met € 0,6 miljoen ten opzichte van de eerste negen maanden vorig jaar als gevolg van een toename in de advies- en controlekosten.
De toename van de huurinkomsten in combinatie met een daling in de vastgoedkosten en een toename in de algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille toeneemt met € 4,1 miljoen of 10% tot € 43,9 miljoen (€ 39,8 miljoen).
De operationele marge stijgt met 1%-punt van 82% in de eerste negen maanden van 2021 naar 83% in de eerste negen maanden van 2022. Zonder de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Enterprise Services Belgium in Mechelen Business Tower bedraagt de operationele marge voor de eerste negen maanden van 2022 82%.
Het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen bedraagt in 2022 € 0,6 miljoen. Het betreft enerzijds een voorlopig resultaat op de verkoop van Antwerpen Gateway House, waarvoor in 2019 een wederkerige optie-overeenkomst getekend werd, en waarvan de effectieve verkoop vermoedelijk zal plaatsvinden in de eerstvolgende twaalf maanden. De optie-overeenkomst bevat geen opschortende voorwaarden. Anderzijds omvat het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen het verkoopresultaat voor het gebouw te Huizingen, waarvan de notariële akte verleden is op 10 oktober 2022. Beide gebouwen zijn per 30 september 2022, naast Inter Access Park in Dilbeek en Park Rozendal in Hoeilaart nog geboekt op de balans als activa bestemd voor verkoop.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen in de eerste negen maanden van 2022 € 29,0 miljoen (€ 45,9 miljoen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gecombineerd resultaat van:
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in de eerste negen maanden van 2022 € -8,0 miljoen (€ -5,9 miljoen) en omvat voornamelijk de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt voor de eerste negen maanden van 2022 € -6,9 miljoen ten opzichte van € -5,4 miljoen voor de eerste negen maanden van 2021. De toename van € 1,5 miljoen is voornamelijk een gevolg van een hogere kapitaalopname als gevolg van de acquisities en ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille. Daarnaast zorgt de verdere diversificatie van financieringsvormen zoals een US private plaatsing van € 50 miljoen en een eerste duurzame obligatie van € 45 miljoen in de eerste jaarhelft van 2022, beide met een vaste looptijd van respectievelijk 10 en 5 jaar en een vaste rentevoet, eveneens voor een toename in de financieringskosten. Op 30 september 2022 heeft 37% van de opgenomen kredieten een variabele rentevoet, waardoor de toenemende rente in de huidige volatiele marktomstandigheden een beperkt negatief effect heeft op de financiële kosten. De gemiddelde rentevoet van de financieringen blijft stabiel op 1,8% voor de eerste negen maanden van 2022 (1,8% op 31 december 2021).
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva bevatten de wijziging in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 31,2 miljoen (€ 1,8 miljoen).
Het nettoresultaat voor de eerste negen maanden van 2022 bedraagt € 89,1 miljoen (€ 75,8 miljoen). Het nettoresultaat – aandeelhouders Groep bedraagt voor de eerste negen maanden van 2022 € 83,0 miljoen (€ 73,8 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
| KERNCIJFERS | 30.09.2022 | 31.12.2021 | 30.09.2021 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 26.577.334 | 26.300.908 | 26.300.908 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 26.431.527 | 25.983.006 | 25.875.874 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 25,45 | 23,67 | 22,74 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 23,30 | 28,20 | 23,65 |
| Premie/Discount t.o.v. reële nettowaarde (%) | -8,5% | 19% | 4% |
| Marktkapitalisatie (in miljoen €) | 619 | 742 | 622 |
| Schuldgraad (max. 65%) | 50% | 45% | 43% |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Het EPRA resultaat voor de eerste negen maanden van 2022 bedraagt € 35,4 miljoen, een toename van 5% ten opzichte van de eerste negen maanden van 2021. Rekening houdend met 26.431.527 gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt het EPRA resultaat per aandeel voor de eerste negen maanden van 2022 € 1,34. Dit betekent een toename van 3% of € 0,04 per aandeel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (€ 1,30).
Niettegenstaande de turbulentie op de aandelenmarkt, houdt het aandeel van Intervest in de eerste negen maanden van 2022 goed stand. Sinds het vierde kwartaal van 2021 heeft de beurskoers van Intervest het significant beter gedaan dan de EPRA Eurozone index, zoals blijkt uit onderstaande grafiek.
Op 30 september 2022 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 25,45 (€ 23,67 op 31 december 2021). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 30 september 2022 € 23,30 bedraagt, noteert het aandeel op afsluitingsdatum met een discount van 8,5% ten
| opzichte van de nettowaarde (reële waarde). | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA - KERNCIJFERS | 30.09.2022 | 31.12.2021 | 30.09.2021 | |||
| EPRA resultaat (€ per aandeel) (aandeel Groep) | 1,34 | 1,74 | 1,30 | |||
| EPRA NTA (€ per aandeel) | 25,64 | 24,83 | 23,80 | |||
| EPRA NRV (€ per aandeel) | 27,76 | 26,76 | 25,62 | |||
| EPRA NDV (€ per aandeel) | 26,17 | 23,64 | 22,67 | |||
| EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (%) | 5,0% | 5,3% | 5,7% | |||
| EPRA aangepast NIR (%) | 5,2% | 5,4% | 5,8% | |||
| EPRA huurleegstandspercentage (%) | 5,8% | 6,2% | 6,5% | |||
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (%) | 16,7%1 | 17,9% | 18,1% |
1 De toepassing van IFRIC21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar, alsook de ontvangen verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende het boekjaar. 2 De toepassing van IFRIC21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar, alsook de ontvangen verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende het boekjaar.
EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (%) 15,4%2 16,5% 16,7%
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
De EPRA NTA per aandeel bedraagt op 30 september 2022 € 25,64. Dit betekent een stijging van € 0,81 tegenover € 24,83 op 31 december 2021, voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaatgeneratie en de waardestijging van de vastgoedportefeuille gecompenseerd door de dividenduitkering over het boekjaar 2021.
Ter financiering van haar lopende projecten heeft Intervest in het derde kwartaal van 2022 bijkomende financieringen afgesloten met Belfius Bank voor een totaal bedrag van € 30 miljoen met een gemiddelde looptijd van 5,5 jaar aan marktconforme marges. Ook voor haar prestigieuze logistieke projectontwikkeling Genk Green Logistics wist Intervest in het derde kwartaal van 2022 nieuwe bankfinancieringen voor in totaal € 24 miljoen aan te trekken met KBC Bank en BNP Paribas Fortis, aan marktconforme voorwaarden, met telkens een looptijd van 3,5 jaar.
De kredietenportefeuille is bijgevolg verder geoptimaliseerd en uitgebreid tot circa € 820 miljoen, waarvan € 135 miljoen of 16% groene financieringen, met een gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen van 4,1 jaar (4,1 jaar op jaareinde 2021). Circa € 138 miljoen van de kredietenportefeuille zijn niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen. Deze niet-opgenomen kredietlijnen kunnen gebruikt worden voor financieringen van lopende projectontwikkelingen en toekomstige acquisities. In 2023 komt € 85 miljoen aan financieringen op vervaldag, waarvan € 50 miljoen op 29 december 2023. Bijgevolg heeft, per 30 september 2022, € 35 miljoen of 4% van de financieringen een vervaldag binnen één jaar.
De interestcover ratio is gelijk aan 6,4x voor de eerste negen maanden van 2022 tegenover 7,4x voor 2021. De indekkingsratio van de opgenomen kredieten op 30 september 2022 bedraagt 63% (62% op jaareinde 2021). Deze kredieten hebben een vaste rentevoet of zijn gefixeerd door renteswaps en hebben een gemiddelde resterende looptijd van 5,3 jaar op 30 september 2022.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 1,8% inclusief bankmarges (1,8% op 31 december 2021) voor de eerste negen maanden van 2022.
Op 30 september 2022 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad van Intervest 50%. De toename van de schuldgraad van 45% op 31 december 2021 tot 50% op 30 september 2022 wordt voornamelijk verklaard door de verschillende acquisities en investeringen in projectontwikkelingen gedurende de eerste negen maanden van 2022 (samen € 157 miljoen), gefinancierd met vreemd vermogen, en de uitbetaling in mei 2022 van het dividend over boekjaar 2021.
De schuldgraad bedraagt 50% op 30 september 2022. Op basis van deze schuldgraad heeft Intervest een bijkomend investeringspotentieel van circa € 604 miljoen alvorens de maximale schuldgraad voor GVV's van 65% te bereiken. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa € 349 miljoen alvorens de 60% schuldgraad te overschrijden.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Het Jaarverslag 2021 van Intervest heeft opnieuw een EPRA Gold Award in de wacht gesleept tijdens de jaarlijkse conferentie van de European Public Real Estate Association. Het is de achtste keer op rij dat Intervest voor haar jaarverslag een Gold Award mocht ontvangen van deze toonaangevende vereniging die pleit voor een verbetering van transparantie en consistentie in financiële rapportering.
EPRA formuleert aanbevelingen in zogenaamde BPR of Best Practice Recommendations die zorgen voor een kader van vergelijkbaarheid in de vastgoedsector.
EPRA heeft dit ook uitgebreid naar aanbevelingen en rapportering m.b.t. duurzaamheid, de zgn. sustainability BPR. Het Intervest Duurzaamheidsverslag 2021 krijgt eveneens een gouden randje, een EPRA sBPR Gold Award. De twee voorgaande publicatiejaren kregen meteen een EPRA sBPR Silver Award.
Deze Awards zijn een erkenning van de voortdurende inspanningen die Intervest levert op het gebied van consistente en transparante verslaggeving op financieel gebied en op het vlak van duurzaamheid.
Op basis van de succesvolle #connect2022-strategie bevestigt Intervest de intentie om een brutodividend voor boekjaar 2022 op minimaal hetzelfde peil als voor boekjaar 2021, namelijk € 1,53 per aandeel, voorop te stellen. Dit betekent een brutodividendrendement van 6,6% op basis van de slotkoers van het aandeel op 30 september 2022, die € 23,30 bedraagt. Het voorziene brutodividend voor 2022 kan verhoogd worden indien de omstandigheden met betrekking tot de geplande investeringen en/of bijkomende verhuringen in de vastgoedportefeuille, die leiden tot een stijging van het EPRA resultaat, zulks mogelijk en opportuun maken.
Op basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille en beschikbare informatie op moment van publicatie van dit persbericht, verwacht Intervest een EPRA resultaat op hetzelfde niveau als 2021, met een verwacht EPRA resultaat per aandeel voor 2022: € 1,70 - € 1,72. In de volgende jaren zal de weloverwogen groei gekoppeld aan de strategische focus op eigen (her)ontwikkelingen beginnen renderen.
In lijn met de krijtlijnen van de succesvolle #connect2022-strategie zet Intervest in op het in huis houden van een groter gedeelte van de waardeketting. Wat dus voornamelijk investeren inhoudt in eigen (her)ontwikkelingen. De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 30 september 2022 is sinds begin 2020 gegroeid met 52%, waarvan 41% als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen. Door de opstart van het herontwikkelingsproject Greenhouse Woluwe vallen deze huurinkomsten tijdelijk weg. Deze huurvermindering zal geen impact hebben op het verwacht EPRA resultaat van 2022 als gevolg van de eigen (her)ontwikkelingen en acquisities die in 2022 al zullen bijdragen aan het EPRA resultaat.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
In de huurcontracten zijn standaard indexatieclausules gekoppeld aan de gezondheidsindex. Daarnaast heeft Intervest voldoende liquiditeitsbuffer door € 138 miljoen niet-gebruikte kredietlijnen en is 63% van de schulden ingedekt tegen stijgende rente op lange termijn (gemiddeld 5 jaar).
Een normaal en stabiel betalingspatroon van de huurders, langlopende huurcontracten, belangrijke verhuurtransacties en een lage gemiddelde leegstand leveren betrouwbare, repetitieve en groeiende inkomstenstromen. Het risicobeheersend profiel van Intervest als GVV zorgt voor een continue opvolging van de marktrisico's, operationele, financiële, reglementaire en ESG-risico's ter bewaking van de resultaten en financiële situatie. Dit laat Intervest toe om met vertrouwen vooruit te kijken, ondanks de huidige turbulente macro-economische en geopolitieke situatie.
Op 20 september 2022 is de Nederlandse begroting voor 2023 bekendgemaakt met de intentieverklaring om via een wetswijziging direct beleggen in vastgoed uit te sluiten van het Nederlandse 'Fiscale Beleggingsinstelling' (fbi)-regime per 1 januari 2024 zodat de winst van vastgoed-fbi's zal worden belast tegen het normale VpB-tarief. Deze bekendmaking heeft voor Intervest geen directe gevolgen, daar Intervest voor haar Nederlandse perimetervennootschappen geen gebruik maakt van het fbi-regime.
Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het strategisch groeiplan #connect2022 en behoudens onvoorziene omstandigheden (zoals mogelijke effecten van een volatiel macro-economisch klimaat en de verdere evolutie van de geopolitieke situatie in Oost-Europa).
| 14 februari 2023 | Bekendmaking jaarresultaten 2022 |
|---|---|
| 26 april 2023 | Algemene vergadering aandeelhouders over boekjaar 2022 |
| 4 mei 2023 | Ex dividend date 2022 |
| 5 mei 2023 | Record date dividend 2022 |
| 25 mei 2023 | Uitbetaling dividend 2022 |
| 4 mei 2023 | Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2023 |
| 3 augustus 2023 | Halfjaarlijks financieel verslag per 30 juni 2023 |
| 9 november 2023 | Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2023 |
Voor mogelijke wijzigingen wordt verwezen naar de financiële kalender op de website van Intervest.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 52.780 | 48.534 |
| Met verhuur verbonden kosten | -33 | -95 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 52.747 | 48.439 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 909 | 521 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
16.672 | 11.492 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
-800 | -261 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-16.672 | -11.492 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 857 | 486 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 53.713 | 49.185 |
| Technische kosten | -547 | -899 |
| Commerciële kosten | -299 | -363 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -697 | -674 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -3.294 | -3.375 |
| Andere vastgoedkosten | -1.044 | -933 |
| Vastgoedkosten | -5.881 | -6.244 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 47.832 | 42.941 |
| Algemene kosten | -3.618 | -2.957 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -313 | -230 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 43.901 | 39.754 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 551 | 198 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 29.020 | 45.924 |
| Ander portefeuilleresultaat | -8.002 | -5.943 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 65.470 | 79.933 |
| Financiële opbrengsten | 2 | 59 |
| Netto-interestkosten | -6.702 | -5.449 |
| Andere financiële kosten | -177 | -20 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 31.205 | 1.771 |
| Financieel resultaat | 24.328 | -3.639 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 89.798 | 76.294 |
| Belastingen | -717 | -484 |
| NETTORESULTAAT | 89.081 | 75.810 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 89.081 | 75.810 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders Groep | 83.021 | 73.838 |
| Derden | 6.060 | 1.972 |
| NETTORESULTAAT - Aandeelhouders Groep | 83.021 | 73.838 |
| Uit te sluiten: | ||
| - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 551 | 198 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 29.020 | 45.924 |
| - Ander portefeuilleresultaat | -8.002 | -5.943 |
| - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 31.205 | 1.771 |
| - Minderheidsbelangen met betrekking tot bovenstaande | -5.135 | -1.878 |
| EPRA RESULTAAT | 35.382 | 33.766 |
| RESULTAAT PER AANDEEL - GROEP | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 26.577.334 | 26.300.908 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 26.431.527 | 25.875.874 |
| Nettoresultaat (€) | 3,14 | 2,85 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 3,14 | 2,85 |
| EPRA resultaat (€) | 1,34 | 1,30 |
| in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 89.081 | 75.810 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
5.798 | 495 |
| Herwaardering zonnepanelen | 5.798 | 495 |
| GLOBAALRESULTAAT | 94.879 | 76.305 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders Groep | 87.073 | 74.153 |
| Minderheidsbelangen | 7.806 | 2.152 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| ACTIVA in duizenden € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 1.405.690 | 1.219.621 |
| Immateriële vaste activa | 309 | 254 |
| Vastgoedbeleggingen | 1.359.351 | 1.208.944 |
| Andere materiële vaste activa | 14.168 | 5.888 |
| Financiële vaste activa | 31.811 | 4.455 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 51 | 80 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 62.958 | 17.336* |
| Activa bestemd voor verkoop | 36.067 | 0 |
| Financiële vlottende activa | 1 | 97 |
| Handelsvorderingen | 3.058 | 2.387* |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 5.233 | 4.940 |
| Kas en kasequivalenten | 9.608 | 3.537 |
| Overlopende rekeningen | 8.991 | 6.376 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.468.648 | 1.236.957* |
1 Vanaf 2022 worden de vooruitgefactureerde openstaande handelsvorderingen op de actiefzijde gecompenseerd met de overgedragen opbrengst op de passiefzijde. Om de vergelijkbaarheid te verhogen werden de vergelijkende cijfers van 2021 op dezelfde wijze aangepast. Aangepaste bedragen worden gemarkeerd met *.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | 698.001 | 636.535 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
676.450 | 622.512 |
| Kapitaal | 240.449 | 237.930 |
| Uitgiftepremies | 194.404 | 189.818 |
| Reserves | 158.576 | 96.664 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 83.021 | 98.100 |
| Minderheidsbelangen | 21.551 | 14.023 |
| VERPLICHTINGEN | 770.647 | 600.422* |
| Langlopende verplichtingen | 638.038 | 468.409 |
| Langlopende financiële schulden | 589.265 | 429.058 |
| Kredietinstellingen | 486.854 | 421.058 |
| Andere | 102.411 | 8.000 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 15.356 | 11.423 |
| Handelsschulden en andere langlopende verplichtingen | 1.455 | 1.503 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 31.962 | 26.425 |
| Kortlopende verplichtingen | 132.609 | 132.013 |
| Kortlopende financiële schulden | 80.290 | 100.650 |
| Kredietinstellingen | 25.040 | 650 |
| Commercial Paper | 55.250 | 100.000 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 34 | 1 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 26.644 | 24.312 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 14.705 | 1.890 |
| Overlopende rekeningen | 10.936 | 5.160* |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.468.648 | 1.236.957* |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten.
Definitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere nietuitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv. Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Doelstelling - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en financieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en financiële markten. Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 89.081 | 75.810 |
| Minderheidsbelangen | -6.060 | -1.972 |
| Nettoresultaat (aandeel Groep) | 83.021 | 73.838 |
| Elimineren uit het nettoresultaat (aandeel Groep) (+/-) |
||
| • Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -551 | -198 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -29.020 | -45.924 |
| • Ander portefeuilleresultaat | 8.002 | 5.943 |
| • Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -31.205 | -1.771 |
| • Minderheidsbelangen mbt tot het bovenstaande | 5.135 | 1.878 |
| EPRA resultaat A |
35.382 | 33.766 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen B |
26.431.527 | 25.875.874 |
| EPRA resultaat per aandeel (in €) =A/B |
1,34 | 1,30 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Definitie - De netto actief waarde (NAV) aangepast overeenkomstig de nieuwe Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 2020.
Doelstelling - Past de IFRS NAV aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen:
| In duizenden € | 30.09.2022 | ||
|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
| IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij |
676.450 | 676.450 | 676.450 |
| Verwaterde NAV aan reële waarde | 676.450 | 676.450 | 676.450 |
| Uit te sluiten: | 7.575 | 4.902 | |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
34.325 | 31.961 | |
| Reële waarde van financiële instrumenten | -26.750 | -26.750 | |
| Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans | -309 | ||
| Toe te voegen: | 53.720 | 0 | 19.139 |
| Reële waarde van schulden met vaste rentevoet | 19.139 | ||
| Real estate transfer tax | 53.720 | ||
| NAV | 737.745 | 681.352 | 695.589 |
| Verwaterd aantal aandelen | 26.577.334 | 26.577.334 | 26.577.334 |
| NAV per aandeel (in €) | 27,76 | 25,64 | 26,17 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| EPRA NRV | EPRA NDV | |
|---|---|---|
| 622.512 | 622.512 | |
| 622.512 | 622.512 | |
| 31.942 | 0 | |
| 27.453 | ||
| 4.489 | 4.489 | |
| -254 | ||
| 49.362 | 0 | -813 |
| -813 | ||
| 49.362 | ||
| 703.816 | 621.699 | |
| 26.300.908 | 26.300.908 | |
| 26,76 | 24,83 | 23,64 |
| 31.12.2021 EPRA NTA 622.512 622.512 30.660 26.425 653.172 26.300.908 |
Definitie - De EPRA NIR betreft de geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. - De EPRA aangepast NIR voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen).
Doelstelling - een indicator om vastgoedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | 1.359.351 | 1.208.944 |
| Uit te sluiten: | ||
| Projectontwikkelingen met het oog op verhuring | 202.983 | 110.124 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuring | 1.156.368 | 1.098.820 |
| Toe te voegen: | ||
| Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
53.720 | 49.362 |
| Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed (B) |
1.210.088 | 1.148.182 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten | 68.065 | 69.801 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vastgoedkosten1 | -7.199 | -8.972 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) | 60.866 | 60.829 |
| Aanpassingen: | ||
| Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen | 1.948 | 849 |
| Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) | 62.814 | 61.678 |
| (in %) | ||
| EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) | 5,0% | 5,3% |
| EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) | 5,2% | 5,4% |
Definitie - De EPRA huurleegstandspercentage betreft de geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale oppervlakte.
Doelstelling - De EPRA huurleegstandspercentage meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV).
| Segment | (in duizenden m²) Verhuurbare oppervlakte |
(ERV) voor de leegstand Geschatte huurwaarde (in duizenden €) |
Geschatte huurwaarde (in duizenden €) (ERV) |
EPRA huurleegstand %) (in |
EPRA huurleegstand %) (in |
|---|---|---|---|---|---|
| 30.09.2022 | 31.12.2021 | ||||
| Kantoren | 192 | 4.108 | 24.515 | 17% | 13% |
| Logistiek vastgoed België | 595 | 50 | 27.545 | 0% | 1% |
| Logistiek vastgoed Nederland | 353 | 0 | 19.857 | 0% | 0% |
| TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring |
1.140 | 4.158 | 71.917 | 6% | 6% |
1 De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de "Vastgoedkosten" zoals ze in de geconsolideerde IFRSrekeningen worden voorgesteld.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Definitie - De EPRA kostratio's betreft de administratieve en operationele uitgaven volgens IFRS (inclusief en exclusief directe leegstandskosten), gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht.
Doelstelling - De EPRA kostratio's meten betekenisvolle veranderingen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Administratieve en operationele uitgaven (IFRS) | 8.813 | 11.625 |
| Met verhuur verbonden kosten | -33 | 148 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | -909 | -696 |
| Recuperatie van huurlasten | 0 | 0 |
| Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
800 | 361 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -857 | -716 |
| Vastgoedkosten | 5.881 | 8.383 |
| Algemene kosten | 3.618 | 3.836 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 313 | 310 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht | -9 | -8 |
| EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) (A) | 8.804 | 11.617 |
| Leegstandskosten | -697 | -893 |
| EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) (B) | 8.107 | 10.724 |
| Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) |
52.771 | 65.048 |
| (in %) | ||
| EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) | 16,7% | 17,9% |
| EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) | 15,4% | 16,5% |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Alternatieve prestatiemaatstaven (APM) zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de financiële verslaggeving maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. De EPRA-indicatoren die als APM beschouwd worden, zijn opgenomen onder het hoofdstuk "EPRA Kernprestatie-indicatoren".
Definitie - De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap wordt berekend door de som van netto-interestkosten (op jaarbasis) en de geactiveerde intercalaire interesten te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de financieringen (kredieten bij financiële instellingen, obligatieleningen, enz.)). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Doelstelling - De gemiddelde rentevoet van de financieringen meet de gemiddelde financieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de financiële markten.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 | |
|---|---|---|---|
| Netto-interestkosten (op jaarbasis) | A | 8.838 | 7.187 |
| Geactiveerde intercalaire interesten | B | 2.010 | 837 |
| Gewogen gemiddelde schuld van de periode | C | 603.378 | 448.978 |
| Gemiddelde rentevoet van de financieringen (op basis 360/365)(%) | =(A+B)/C | 1,8% | 1,8% |
Definitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
| Reconciliatie | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (aandeel Groep) (in duizenden €) A |
83.021 | 73.838 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen B |
26.431.527 | 25.875.874 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in €) =A/B |
3,14 | 2,85 |
Definitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) vermeerderd met de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Doelstelling - De nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder A maatschappij (in duizenden €) |
676.450 | 622.512 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatie B rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
48.321 | 42.084 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder C=A+B maatschappij - investeringswaarde (in duizenden €) |
724.771 | 664.596 |
| Aantal aandelen op jaareinde D |
26.577.334 | 26.300.908 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) per aandeel (in €) =C/D |
27,27 | 25,27 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Definitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Doelstelling - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het financieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 | |
|---|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille | A | 43.901 | 39.754 |
| Huurinkomsten | B | 52.780 | 48.534 |
| Operationele marge (%) | =A/B | 83% | 82% |
Definitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.
Doelstelling - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar.
| Reconciliatie in duizenden € | 30.09.2022 | 30.09.2021 |
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 551 | 198 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 29.020 | 45.924 |
| Ander portefeuilleresultaat | -8.002 | -5.943 |
| Portefeuilleresultaat | 21.569 | 40.179 |
| Minderheidsbelang | -5.135 | -1.878 |
| Portefeuilleresultaat (aandeel Groep) | 16.434 | 38.301 |
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Aanschaffingswaarde van een vastgoed: Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
Bezettingsraad: De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum.
Brutodividendrendement: Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Contractuele huren: Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen.
Corporate governance: Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
Free float: De free float is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV): Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.
Geschatte huurwaarde (GHW): De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfonds (GVBF): Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een flexibel en efficiënt fonds.
GVV-KB: Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
GVV-Wet: De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
GVV-Wetgeving: De GVV-Wet en het GVV-KB.
Institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV): De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specifieke fiscale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specifieke projecten met derden te realiseren.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Interestcover ratio: De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten).
Intervest: Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Offices & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap.
Investeringswaarde van een vastgoed: Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachts- kosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Liquiditeit van het aandeel: Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Nettodividend: Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing. De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen).
Nettodividendrendement: Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Nettorendement: Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur verhoogd met geschatte huur- waarde op leegstand, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen beschikbaar voor verhuur.
Nettowaarde (reële waarde) per aandeel: Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.
Omloopsnelheid: De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Organische groei: De organische groei betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities.
Reële waarde van een vastgoedbelegging: Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten.
In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse dochtervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,09.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Rendement: Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten.
Return van een aandeel: De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het brutodividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheffing).
Schuldgraad: De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13, §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op 65%.
Verwaterd nettoresultaat per aandeel: Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultatenrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het derde kwartaal 2022
Gereglementeerde informatie, embargo tot 07.11.2022, 18.00 uur
Intervest Offices & Warehouses, met maatschappelijke zetel, Uitbreidingstraat 66 te 2600 Antwerpen (België), is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht en genoteerd op Euronext Brussels.
Dit persbericht bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Intervest Offices & Warehouses, met betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van Intervest Offices & Warehouses en van de markt waarin Intervest Offices & Warehouses actief is.
Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, en de risico's bestaan dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Investeerders moeten beseffen dat een aantal belangrijke factoren er inderdaad toe kunnen leiden dat feitelijke resultaten aanzienlijk kunnen verschillen van de plannen, de doelstellingen, de verwachtingen, de ramingen en de intenties, uitgedrukt in of geïmpliceerd door zulke vooruitziende verklaringen. Dergelijke vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd op verschillende hypothesen en ramingen van gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken.
Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Intervest Offices & Warehouses geen vat heeft. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Deze onzekerheid wordt nog groter door de financiële, operationele en regulerende risico's gekoppeld aan het economische vooruitzicht dat de voorspelbaarheid van eender welke door Intervest Offices & Warehouses gemaakte verklaring, voorspelling of raming vermindert.
Bijgevolg kunnen de werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Intervest Offices & Warehouses aanzienlijk verschillen van het richtsnoer inzake de toekomstige inkomsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten, vooropgesteld of geïmpliceerd door dergelijke vooruitziende verklaringen. Omwille van deze onzekerheden wordt aan investeerders aangeraden niet teveel vertrouwen te stellen in deze vooruitziende verklaringen. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit persbericht. Intervest Offices & Warehouses wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af - tenzij dit door de geldende wetgeving wordt opgelegd – voor het uitgeven van eender welke update of revisie betreffende een vooruitziende verklaring, voor het bekendmaken van eender welke veranderingen betreffende haar verwachtingen of eender welke veranderingen van gebeurtenissen, voorwaarden, veronderstellingen of omstandigheden, waarop dergelijke vooruitziende verklaringen gebaseerd zijn. Noch Intervest Offices & Warehouses, noch diens vertegenwoordigers, verantwoordelijken of adviseurs, garanderen dat de veronderstellingen waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt.
Intervest Offices & Warehouses nv (hierna Intervest), werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht, waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999. Intervest investeert in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangs-huurders. Het investeren gebeurt in up-to-date gebouwen en duurzame (her)ontwikkelingsprojecten, gelegen op strategische locaties, met oog voor clustervorming. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden met een belangrijke studentenpopulatie zoals Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven; het logistieke deel van de portefeuille in België is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik, en Antwerpen - Gent - Brugge en concretiseert zich in Nederland op de assen Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen en Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo. Intervest onderscheidt zich bij het verhuren van ruimte door verder te gaan dan het louter verhuren van m². De vennootschap gaat beyond real estate met het aanbieden van 'turnkey solutions' (een totaaloplossing op maat van én met de klant), een uitgebreide dienstverlening, coworking en serviced offices.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.