Annual Report (ESEF) • Mar 24, 2023
Preview not available for this file type.
Download Source FileUntitled I INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES I JAARVERSLAG 2022 I 2022 JAARVERSLAG Foto voorzijde cover: Zeebrugge - Zeebrugge Green Logistics Foto achterzijde cover: Antwerpen - Greenhouse Collection at the Singel Foto inhoud: Antwerpen - Greenhouse Collection at the Singel Alternatieve prestatiemaatstaven Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele perfor- mantie te meten en op te volgen. De maat staven worden gebruikt in dit Jaarverslag 2022 maar zijn niet gedenieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in het laatste hoofd- stuk van dit Jaarverslag 2022, genaamd “Bijlagen”. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een denitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA-richtlijn. Brief aan de aandeelhouders 4 Intervest in een oogopslag 8 Wie is Intervest? 9 Missie en visie 9 Strategie 11 Sterktes 12 Kerncijfers 2022 13 Samenvatting 2022 15 Geconsolideerde kerncijfers over 2 jaar 18 Financiële kalender 2023 19 Geschiedenis en mijlpalen 20 Strategie #connect2025 22 Update groeistrategie 23 Investeringsstrategie 28 Environmental-Social-Governance (ESG) 32 Activiteitenverslag 44 Vastgoedverslag 45 Transacties en ontwikkelingen in 2022 47 Samenstelling van de portefeuille 54 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen 75 De markt van logistiek vastgoed en kantoren 77 Financieel verslag 82 Financiële resultaten 2022 83 Financiële structuur 87 Winstbestemming 2022 95 EPRA Best Practices 96 Vooruitzichten 2023 107 Algemeen 107 Hypothesen 107 Financiële kalender 2023 112 Intervest op de beurs 113 Beursgegevens 113 Dividendbeleid 116 Dividend en aandelen 117 Aandeelhouders 118 INHOUD Corporate governance verklaring 120 Algemeen 121 Bestuursorganen 123 Diversiteitsbeleid 137 Remuneratieverslag 138 Belangenconicten en overige regelgeving 152 Risicobeheer en interne controle 155 Andere betrokken partijen 158 Financiële staten 163 Geconsolideerde resultaten rekening 164 Geconsolideerd globaalresultaat 165 Geconsolideerde balans 166 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 168 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 172 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 173 Verslag van de commissaris 226 Verkorte enkelvoudige jaarrekening Intervest Oces & Warehouses NV 232 Risicofactoren 246 Algemene inlichtingen 255 Identicatie 256 Uittreksel uit de statuten 260 Commissaris 263 Liquidity provider 263 Vastgoeddeskundigen 263 Vastgoedbeheerders 263 Groepsstructuur 264 Wettelijk kader en scale stelsels 265 Historische nanciële informatie opgenomen door verwijzing 268 Vereiste onderdelen van het jaarverslag 269 Verantwoordelijken voor de inhoud van het registratiedocument 270 Informatie aomstig van derden 270 Universeel registratiedocument 270 Bijlagen 271 EPRA Kernprestatie-indicatoren 271 Alternatieve prestatiemaatstaven 276 Begrippenlijst 279 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Geachte aandeelhouders Volgend op de coronapandemie, werden we in het voorbije jaar geconfronteerd met een onverwachte oorlog en haar economische en nanciële gevolgen die onze realiteit op verscheidene vlakken heeft geïmpacteerd. Het is vandaag geruststel- lend te kunnen terug kijken op een jaar dat ondanks deze turbulente omstandig- heden, met succesvolle realisaties werd afgerond. Een woord van dank aan #TeamIntervest voor het uitbouwen van een organi- satie die opnieuw aangetoond heeft sterk en wendbaar te zijn. Dit team is er in geslaagd succesvol verder te gaan op het ingeslagen pad van heroriëntering van het kopen van verhuurde gebouwen naar het zelf realiseren van vastgoedprojecten van grondpositie tot verhuurde gebouwen op strategische locaties aan gerenom- meerde huurders. In vaak moeilijke omstandigheden bleef het team gemotiveerd samenwerken aan het realiseren van de #connect2022-strategie, met voortdu- rende aandacht voor de wijzigende noden van onze huurders. BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Ik dank al onze stakeholders, huurders, partners, leveranciers en nanciers voor hun voortdurend vertrouwen in Intervest, resulterend in onder meer de hernieuwing van een aantal belangrijke huurcontracten, een stabiele opera- tionele marge, het realiseren van een aantal strategische ontwikkelingspro- jecten en het verder verbeteren van de nanciële structuur. Uiteraard een woord van dank aan alle aandeelhouders die de #connect2022- strategie en turnaround mee hebben ondersteund. De uitoefening door een belangrijk aantal aandeelhouders van het keuzedividend, de green bond en de recente kapitaalverhoging, zijn belangrijke indicatoren van het vertrouwen in de strategie en in de realisaties van Intervest over het voorbije jaar. #connect2022 heeft de fundamenten gelegd voor de verdere realisatie van duurzame waardecreatie en groei gedragen door #TeamIntervest Met #connect2022 heeft Intervest in juni 2020 haar strategie uitgetekend, gebaseerd op vier interactief verbonden pijlers: waardecreatie, klantge- richtheid, duurzaamheid en #TeamIntervest. Intervest heeft over het voor- bije jaar verdere stappen gerealiseerd in de uitvoering van deze strategie, meer bepaald op het niveau van de verdere groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, in het realiseren van gestelde duurzaamheids- objectieven en het in eigen beheer uitvoeren van de (her)ontwikkeling van vastgoedprojecten, gefocust op duurzame waarde creatie vanuit het perspectief van investering evenals nanciering. 2022 laat zich samenvatten als een jaar met succesvolle realisaties in het groeiplan #connect2022 en sterke nanciële resultaten, door strategische verhuringen en duurzame waardecreatie met eigen ontwikkelingsprojecten De strategie van Intervest bestaat erin om te investeren in projecten die waarde creëren, waarbij de focus op logistiek vastgoed gezorgd heeft voor een verdeling van de vastgoedportefeuille op jaareinde 2022 van respectie- velijk 47% logistiek vastgoed in België, 26% logistiek vastgoed in Nederland en 27% kantoren in België. De vastgoedportefeuille heeft op jaareinde 2022 een reële waarde van € 1.333 miljoen. Deze totale waarde omvat naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur ten bedrage van circa € 1.234 miljoen eveneens € 99 miljoen projectontwikkelingen en grondreserves. Op jaareinde 2022 beschikt Intervest nog over 283.000 m projecten en grondreserves in de logis- tieke segmenten. In 2022 werden belangrijke verhuurtransacties gerealiseerd, waardoor de gemiddelde looptijd van de huurcontracten tot de eerste vervaldag van 4,3 jaar vorig jaar stijgt naar 4,9 jaar voor de totale portefeuille, (5,3 jaar voor logistiek België; 6,5 jaar voor logistiek Nederland en 2,9 jaar voor kantoren). De bezettingsgraad bedraagt op jaareinde 2022 90%. 2022 sluit Intervest af met een EPRA resultaat van € 45,4 miljoen of een toename van 1% ten opzichte van 2021. Dit betekent een EPRA resultaat per aandeel van € 1,71 ten opzichte van € 1,74 in 2021. Intervest zal een brutodividend voorstellen van € 1,53 op hetzelfde peil als voor 2021. Dit komt neer op een brutodividendrendement van 8,0% (op basis van de slotkoers van 31 december 2022). Door haar investeringen in drie vastgoedsegmenten (logistiek in België, logistiek in Nederland, kantoren in België) met een eigen cyclische dynamiek, een basis van kredietwaardige en gediversieerde huurders, voldoende nancieringscapaciteit, een versterkte balans en het realiseren van belangrijke mijlpalen in het strategisch groeiplan #connect2022, beschikt Intervest over een solide basis voor de toekomst, #connect2025. Voortbouwend op haar strategische realisaties en de uitgetekende stra- tegie, kijkt Intervest met vertrouwen naar de toekomst. Een vertrouwen dat zich concretiseert in het geactualiseerde strategie #connect2025, gebaseerd op de gekende pijlers: waarde creatie, duurzaamheid, klant- gerichtheid en #TeamIntervest. De focus in de volgende jaren ligt op het logistiek segment, hetgeen impliceert dat het relatief aandeel in het kantorensegment gradueel sterk afgebouwd zal worden in de komende jaren met nog een relatief beperkt aandeel kantoren dat in de portefeuille blijft. Duurzaamheid is ingebed in het DNA van Intervest. De focus op ESG en innovatie, zowel aan investerings- als aan nancieringszijde maakt integraal deel uit van onze waardecreatiestrategie. De nancieringsstructuur van Intervest is in 2022 verder op punt gesteld met het verhogen van de indekkingsratio tot 72% en dit op lange termijn (gemiddeld 5 jaar), voldoende liquiditeitsbuer door € 200 miljoen niet-ge- bruikte kredietlijnen, een gemiddelde resterende looptijd van de langeter- mijnkredietlijnen van 4 jaar en een gemiddelde rentevoet van 2,0% in 2022. Duurzaam ondernemen is verweven in het DNA van Intervest en dus ook de leidraad bij de opmaak van een gedetailleerde roadmap om het ESG-beleid uit te tekenen zowel aan asset- als aan nancieringszijde. Het Green Finance Framework, gelanceerd in mei 2022, is een referen- tiekader dat gericht is op het aantrekken van groene nancieringen voor groene vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen, en zo bijdraagt aan de strategie van Intervest voor duurzame waardecreatie. Volgend op de lancering is een eerste Green bond afgesloten en is duurzaamheid dus ook verankerd in de nancieringsactiviteiten van Intervest. Op 31 december 2022 bestaat € 135 miljoen of 16% van de kredietportefeuille uit groene nancieringen die gekoppeld zijn aan investeringen in duurzame vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen. BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS De volatiele marktomstandigheden, verslechterende macro-economische vooruitzichten en stijgende intrestvoeten creëren een klimaat van onze- kerheden waarin ondernemen geen evidentie is. Toch kijkt Intervest met vertrouwen naar de toekomst, voortbouwend op succesvolle realisaties en gesterkt door de recente succesvolle kapitaalverhoging waarbij ruim € 49 miljoen werd opgehaald die onder meer aangewend zullen worden voor het nancieren van investeringsopportuniteiten met focus op duurzame logistieke gebouwen op strategische locaties, de verdere realisatie van het ontwikkelingspotentieel, het verder inzetten op energie-eciëntie en andere duurzaamheidsinvesteringen, het verlagen van de schuldgraad en het verder verstevigen van de balans. Vooruitkijkend naar 2023 verwacht Intervest een EPRA resultaat per aandeel te behalen van minimaal € 1,48 en heeft het eveneens de intentie een brutodividend per aandeel van minimaal € 1,53 voorop te stellen. Het nieuwe strategische groeiplan #connect2025 ambieert een EPRA winst per aandeel van € 1,85 in 2025 en een vastgoedportefeuille van meer dan € 1,8 miljard. Er staat een team klaar waarop u kan rekenen om Intervest op het uitgestip- pelde pad te leiden en haar groei te realiseren. Het vertrouwen van u en onze stakeholders zijn van bijzonder belang evenals de onafgebroken inzet van #TeamIntervest. Ik maak graag nogmaals van de gelegenheid gebruik om aan iedereen mijn oprechte waardering en dank hiervoor te betuigen. Ann Smolders Voorzitster raad van toezicht Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschomme- lingen, het strategisch groeiplan connect en behoudens onvoorziene omstandig- heden (zoals ontwikkelingen in de vastgoed- en nanciële markten en de evolutie van de economie). Wie is Intervest? Missie en visie Strategie Sterktes Kerncijfers Samenvatting Geconsolideerde kerncijfers over jaar Financiële kalender Geschiedenis en mijlpalen INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Wie is Intervest? Intervest Oces & Warehouses NV, een openbaar gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), actief in de markt van logistieke gebouwen in België en Nederland en van kantoren in België, met een stevig groeiplan gericht op investeringen in de logistieke portefeuille mede aangedreven door assetrotatie. Intervest Oces & Warehouses (hierna Intervest) investeert in logistieke panden in België en Nederland en in kantoorgebouwen in België van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het investeren gebeurt in up-to-date gebouwen en duurzame (her)ontwikkelingsprojecten, gelegen op strate- gische locaties, met oog voor clustervorming. De logistieke portefeuille in België () is gelegen op belangrijke verkeersassen: Antwerpen - Brussel – Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik, en Antwerpen - Gent – Brugge. De logistieke portefeuille in Nederland () is gelegen op de belangrijkste logistieke assen in Zuid- Nederland: Moerdijk - ‘s-Hertogenbosch - Nijmegen, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen en Bergen-op- Zoom - Eindhoven - Venlo. Het kantoorgedeelte () van de vastgoedportefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden zoals Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven. De totale vastgoedportefeuille heeft een waarde van , miljard en een verhuurbare oppervlakte van , miljoen m op jaareinde . De aandelen van Intervest zijn sinds genoteerd op Euronext Brussel (INTO). Op december bedraagt de beurskapitalisatie miljoen. Missie en visie Waar staat Intervest voor? Intervest is een real-estatepartner die verder gaat dan het louter verwerven en verhuren van vierkante meters logistieke ruimte of kantooroppervlakte, beyond real estate. Intervest staat voor klantgedreven performant logistiek vastgoed en inspirerende en innovatieve kantoren. Waardecreatie door het genereren van solide en recurrente cash ows, op een goed-gediversieerde vastgoedportefeuille met respect voor ESG-criteria en dit voor alle stakeholders, is de kern van de missie. Wat is de toekomstvisie van Intervest? Intervest is overtuigd dat waardecreatie voor alle stakeholders komt door het inzetten op toekomstbe- stendige gebouwen en dit door focus op ESG & duurzame innovatie. Daarbij is de focus op assetrotatie instrumenteel voor de groei in het logistieke segment. De verhoging van het aandeel in het logistieke segment in de toekomst impliceert een graduele aouw van het aandeel in het kantorensegment. Bottom-line gaat het om slimme gebouwen voor alle klanten … Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op jaareinde. ACHIEVING MORE TOGETHER TeamIntervest ““ Waardecreatie op een duurzame en innovatieve klantgerichte manier, met oog voor continue kwaliteitsverbetering van de gebouwen is de kern van de strategie #connect2025. Daarbij is de focus op assetrotatie instrumenteel voor de groei in het logistieke segment. De kern van de #connect2025-strategie is #TeamIntervest. G G, I O W Gunther Gielen 〉 ceo Intervest Oces & Warehouses INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Strategie CONNECT Als team duurzaam waarde creëren voor de klanten Met connect bouwt Intervest verder op de reeds eerder uitgezette lijnen voor de komende jaren: het realiseren van een weldoordachte duurzame en innovatieve groei van de reële waarde van de vastgoedporte- feuille tegen eind , verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volle- dige waardeketen van (terrein)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan nancieringszijde. De vier pijlers van de strategie zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Gebaseerd op de succesvolle implementering van het groeiplan in de voorbije jaren, blijft de focus op de bouwstenen die de basis vormen van dit succes: eigen (her)ontwikkelingen, met als beoogd resultaat hogere return en een verbetering van het risicoproel het creëren van clusters gericht op strategische (maritieme) assen, wat schaalvoordelen oplevert en exibiliteit biedt aan de klant weloverwogen assetrotatie, eveneens bijdragend tot verbetering van het risicoproel en uitzicht verschaf- fend op toekomstige cash-ows ter ondersteuning van de groei in het logistieke segment ESG en innovatie ten dienste van alle stakeholders GEDIVERSIFIEERDE GVV BEYOND REAL ESTATE SOLIDE BALANS & STERKE RESUL TATEN CONNECT Sterktes STERKE RISICOSPREIDING 〉 Strategisch aanwezig in de segmenten: logistiek vastgoed BE () logistiek vastgoed NL () kantoren BE () 〉 Gediversieerde vastgoedportefeuille en huurders SOLIDE STRATEGISCH GROEIPLAN 〉 Waardecreatie 〉 Duurzaamheid 〉 Klantgerichtheid 〉 TeamIntervest DYNAMISCHINHOUSE ASSETMANAGEMENT 〉 Future proof gebouwen 〉 Flexibiliteit in logistiek segment 〉 “Ontzorgen” van de klanten met TeamIntervest AANTREKKELIJK RENDEMENT& EVENWICHTIGE FINANCIERING 〉 , brutodividendrendement 〉 , schuldgraad 〉 Actief asset en liability management INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG VASTGOED FINANCIEEL BEURS Kerncijfers miljoen Beurskapitalisatie , Brutodividendrendement , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen , Schuldgraad , EPRA resultaat per aandeel , EPRA NTA per aandeel , jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen , Voorstel brutodividend per aandeel voor , Organische huurinkomstengroei , Brutohuurrendement , Logistiek BE , Logistiek NL , Kantoren BE , jaar Gemiddeld resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) , jaar Logistiek BE , jaar Logistiek NL , jaar Kantoren BE Bezettingsgraad Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE , miljard Reële waarde van de portefeuille Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE TEAM Reële waarde van de vastgoedportefeuille DUURZAAMHEID van de vastgoedportefeuille minstens BREEAM ‘Very Good’ elektriciteit uit duur- zame bronnen van de logistieke vastgoed- portefeuille met zonnepanelen: MWp van de vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters M V 581 609 634 611 663 867 893 1.018 1.209 27% 26% 47% 1.333 KantorenLogistiek vastgoed in miljoen € TotaalLogistiek vastgoedBE NL 49% groei * waarvan 45% als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen laadpunten voor elektrische wagens Implementatie Green Finance Framework en ESG-charter INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Samenvatting Solide nanciële resultaten en kerncijfers 〉 Conform guidance Q: ›› EPRA resultaat van , miljoen, een toename met in vergelijking met ›› EPRA resultaat per aandeel van ,, een afname met in vergelijking met 〉 Voorstel brutodividend van , -op hetzelfde peil als voor - of een brutodividendrendement van , 〉 Stabiele operationele marge van 〉 Een organische groei van de huurinkomsten met , tegenover vorig jaar 〉 Toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met miljoen of ten opzichte van december door: ›› miljoen duurzame logistieke acquisities: project in Zeebrugge (BE), gebouw in Waalwijk (NL), uitbreiding in Breda (NL); gebouwen in Herstal (BE) (palend aan bestaande site) ›› miljoen investeringen in duurzame projectontwikkelingen, waarvan miljoen in logistiek: Zeebrugge Green Logistics (BE), Herentals Green Logistics (BE), Genk Green Logistics (BE), ‘s-Hertogenbosch (NL) en miljoen in kantoren: Greenhouse Collection at the Singel en Greenhouse Woluwe ›› miljoen of negatieve variatie in reële waarde, gecombineerd resultaat van waardestijging in logistieke portefeuille in BE met miljoen of en waardedaling in logistieke portefeuille in NL met miljoen of en in kantorenportefeuille met miljoen of ›› miljoen van vastgoed beschikbaar voor verhuur (kantoren) naar beschikbaar voor verkoop ›› miljoen reële waarde van een desinvestering van een niet strategische logistieke site in Huizingen ›› miljoen duurzame investeringen in de bestaande portefeuille 〉 Belangrijke verhuurtransacties waardoor WALB toeneemt tot , jaar (logistiek BE , jaar; logistiek NL , jaar; kantoren , jaar) en bezettingsgraad bedraagt (logistiek BE ; logistiek NL ; kantoren ) 〉 Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bedraagt , (logistiek BE ,; logistiek NL ,; kantoren ,) ESG-commitment 〉 ESG-doelstellingen bereikt: ›› Green certied buildings ›› zonne-energie in logistiek vastgoed ›› elektriciteit uit hernieuwbare bronnen ›› smart metering ›› laadpunten elektrische wagens ›› ESG commitment getoond via indienen eerste CDP questionnaire (Climate Change) 〉 Succesvolle connect-strategie legt fundamenten bij de opmaak van een gedetailleerde roadmap om het ESG-beleid op lange termijn uit te tekenen, gerelateerd aan de drie speerpunten: ›› Toekomstbestendige gebouwen en energie-eciëntie ›› Gezondheid en welzijn ›› Integriteit en conformiteit 〉 Implementatie Green Finance Framework 〉 Eigen operaties van Intervest reeds CO-neutraal; voor nieuwe ontwikkelingen en bestaande porte- feuille worden de doelstellingen in het verminderen van de CO-uitstoot vooropgesteld volgens de European Green Deal Op basis van de slotkoers van het aandeel op december , die , bedraagt. Dit betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities. Verdere toelichting over de toename in de huurinkomsten is te lezen in het Activiteitenverslag - Analyse van de resultaten en Toelichting : Vastgoedresultaat in de Financiële staten. Waardecreatie en klantgerichtheid 〉 Focus op eigen (her)ontwikkelingen, het creëren van clusters, weloverwogen assetrotatie en ESG/Innovatie 〉 Strategisch aanwezig in de vastgoedsegmenten: logistiek vastgoed in België () en in Nederland () en kantoren in België () 〉 . m projecten opgeleverd in ; op jaareinde nog circa . m logistieke projec- ten en grondreserves met mogelijke vastgoedwaarde van miljoen, waarvoor nog te spenderen capex van miljoen 〉 Realisatie van weldoordachte groei van van de vastgoedportefeuille sinds begin , waarvan als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen 〉 Gediversieerde, solide huurders 〉 Verdere optimalisatie nancieringsstructuur: ›› Gemiddelde rentevoet van , ›› miljoen of groene nancieringen ›› Gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen van , jaar ›› Schulden voor ingedekt tegen stijgende rente en dit op lange termijn (gemiddeld jaar) ›› Voldoende liquiditeitsbuer door miljoen niet-gebruikte kredietlijnen 〉 Standaard huurcontracten met indexatieclausule gekoppeld aan de gezondheidsindex in België en consumentenprijsindex in Nederland 〉 Risicobeheersend proel van Intervest, als GVV: continue opvolging van de marktrisico’s, operationele, nanciële, reglementaire en ESG-risico’s ter bewaking van de resultaten en nanciële situatie 〉 Waardering van vastgoed door onaankelijke vastgoeddeskundigen op kwartaalbasis waardoor trends snel zichtbaar worden om proactief maatregelen te nemen 〉 Ondanks turbulentie op aandelenmarkt, houdt het aandeel van Intervest in goed stand en doet het gemiddeld beter dan de EPRA Eurozone index 〉 Strategische analyse maakt duidelijk welke panden aan toekomstige verwachtingen van gebruikers kunnen voldoen qua duurzaamheid en welzijn; circa van totale portefeuille is toekomstbestendig, de overige komt in een herontwikkelingsprogramma of wordt gedesinvesteerd; verkoop van drie kantoorgebouwen is lopend en verkoop van een niet-strategische logistieke site is gerealiseerd Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Breda INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG TeamIntervest 〉 Alle (her)ontwikkelingen gebeuren met het eigen team, zo blijft waardecreatie maximaal binnen Intervest 〉 Continue aandacht voor gezondheid en welzijn van medewerkers door dagelijkse communicatie over duurzaamheid, welzijn, preventie, samenwerking, ... via het intranet, het Intervest-Wellnesst- programma en het voorzien van aangepaste opleidingen 〉 Workshops om verscheidenheid van team in kaart te brengen om optimaal inclusief te functioneren Vooruitzichten 〉 van de huurcontracten heeft een eerstvolgende vervaldatum in 〉 Verwacht EPRA resultaat per aandeel van minimaal ,. Daling van het resultaat te verklaren door een shift van cash-ow kopen naar cash-ow genereren via eigen (her-)ontwikkelingen en daarnaast het inzetten op een versnelde assetrotatie in lijn met de geactualiseerde strategie connect 〉 Vooropgesteld brutodividend per aandeel van ,, uitbetaalbaar in Ambitie voor 〉 Uitrol groeistrategie connect 〉 Reële waarde van de vastgoedportefeuille , miljard 〉 EPRA resultaat per aandeel , 〉 Net debt / EBITDA x 〉 ESG-commitment: ›› groene gebouwen ›› groene nancieringen ›› CO-uitstoot reductie in lijn met SBTi 〉 De solide basis van stijgend rendement en risicoproel zal vooral uit het logistieke segment komen via weloverwogen assetrotatie Vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en inschatting van renteschommelingen, het strategisch groeiplan connect en behoudens onvoorziene omstandigheden (zoals ontwikkelingen in de vastgoed- en nanciële markten en de evolutie van de economie). Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Breda Geconsolideerde kerncijfers over jaar in duizenden .. .. Vastgoedkerncijfers Reële waarde vastgoed .. .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur .. .. Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij verhuring (in ) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille BE (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille NL (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Bezettingsgraad totale portefeuille (in ) Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in ) Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in ) Bezettingsgraad kantoren (in ) Totale verhuurbare oppervlakte (in duizenden m) . . Financiële kerncijfers EPRA resultaat . . Portefeuilleresultaat -. . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . . Nettoresultaat - aandeel Groep . . Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Beurskoers op afsluitingsdatum (in /aandeel) , , Nettowaarde (in /aandeel) , , Premie t.o.v. reële nettowaarde (in ) -, Marktkapitalisatie (in miljoen ) Brutodividend (in ) , , Brutodividendrendement (in ) , , Schuldgraad (max. ) , , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen (in ) , , Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaren) , , EPRA kerncijfers EPRA resultaat (in /aandeel) (aandeel Groep) , , EPRA NTA (in /aandeel) , , EPRA NRV (in /aandeel) , , EPRA NDV (in /aandeel) , , EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (in ) , , EPRA aangepast NIR (in ) , , EPRA huurleegstandspercentage (in ) , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (in ) , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (in ) , , EPRA LTV (Loan-to-value) (in ) , , Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in . INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Financiële kalender Voor mogelijke wijzigingen in de nanciële kalender wordt verwezen naar de website van de vennootschap, www.intervest.eu. 2023 di 14 Bekendmaking van de jaar- resultaten per 31-12-2022 wo 26: 15u Algemene vergadering aandeelhouders do 9 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30-09-2023 do 4 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31-03-2023 do 4 Ex dividend date vr 5 Record date dividend vanaf do 25 Uitbetaling dividend do 3 Halaarlijks nancieel verslag per 30-06-2023 decnovoktsepaugjuljunmeiaprmrtfebjan Brussel 〉 Euronext - Gunther Gielen - Bell ceremony Geschiedenis en mijlpalen 2013 Ontvangst eerste EPRA Award Oplevering projecten in Oevel (verbinding tussen bestaande logistieke sites) en Wilrijk (showroom Peugeot) Oprichting Notering op Euronext Brussel (INTO) Erkenning als vastgoedbevak naar Belgisch recht Verwerving kantoorgebou - wen in Brusselse periferie Verwerving kantoor- gebouwen in Antwerpen, Mechelen en Brusselse periferie Mechelen Campus (fase 1) Verwerving kantoorgebouwen Oevel Logistieke site 1996 2001 2002 1999 Eerste investeringen in logis- tiek vastgoed: 20 panden Uitbreiding kantoren- portefeuille in Brusselse peri- ferie en op Mechelen Campus (fase 1) 2005 2007 2008 2010 2011 2012 Verwerving kantoor- gebouwen op Mechelen Campus (fase 2) Verwerving kantoor- gebouwen op Mechelen Campus (fase 3), in Brusselse periferie, Exiten Uitbreiding logistieke portefeuille met site Herentals Logistics 1 Mechelen Business Tower Verwerving kantoorgebouwen Verwerving Logistieke site Herentals Logistics 2 Wilrijk 1 Showroom Peugeot Uitbreiding logistieke portefeuille met verwerving Herentals Logistics 2 Succesvolle eerste private plaatsing van obligatielening Uitbouw logistieke porte- feuille met verwervingen in Huizingen, Oevel en Houthalen en uitbreiding van Herentals Logistics 2 (ontwikkelingsproject) Naamswijziging: toevoeging: “& Warehouses” ter bevesti - ging van belangrijke markt- positie in logistiek vastgoed Aanvang turnkey-solutionsaanpak Uitbreiding positie in logistiek vastgoed met ver- werving tweede logistieke site in Oevel Verdere prolering met turnkey-solutionsaanpak INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG Succesvolle kapitaalverhoging met onherleidbaar toewijzingsrecht van € 99,9 miljoen Zes logistieke sites in Nederland, één in België en één kantoorgebouw in België en herontwikkeling van kan - toorgebouw Diegem Substantieel ontwikkelingspo - tentieel door aankoop zone B van de voormalige Ford-site Genk: 250.000 m en oprich - ting perimetervennootschap Genk Green Logistics NV als IGVV Herschikking in vastgoed- portefeuille door desinvestering van vijf niet-strategische panden in Brusselse periferie Uitbreiding kantoren- portefeuille met Intercity Business Park in Mechelen NL - Roosendaal Built-to-suitcentrum Fri-Jado Genk Green Logistics Nieuwbouw NL - Breda Nouwens Transport 2014 2020 2015 2017 2019 2021 2022 NL - Raamsdonksveer 1 NL - Eindhoven Gold Forum nieuwbouw Antwerpen - Greenhouse Collection at the Singel Succesvolle private plaatsing van obligaties Omvorming naar statuut van gereglementeerde vastgoed - vennootschap (GVV) Inbreng in natura van de logis - tieke site in Oudsbergen Strategische accent- verschuiving naar logistiek vastgoed Verwerving van een logistieke site in Luik Bredere aandeelhoudersbasis en steun van meerdere refe - rentieaandeelhouders, door verkoop van hoofdaandeel - houder NSI NV van 35% van aandelen INTO Eerste stap in Nederland Verwerving van twee logistieke sites (Raamsdonksveer en Tilburg) Realisatie solide kapitaalstruc - tuur door drie inbrengen in natura (logistieke sites Oevel, Aarschot, Zellik) en keuzedividend Oplevering van nieuwbouw distributiecentrum op Herentals Logistics Verdere uitbouw van logistieke portefeuille in Nederland: Nijmegen, Roosendaal, ‘s-Hertogenbosch (grondreserve) Intervest 20 jaar op de beurs van Brussel Opening kantoor Nederland Desinvestering niet- strategische logistieke panden Aartselaar, Houthalen en Oudsbergen Strategische verwerving van logistieke sites in België (Tessenderlo en grondreserve in Puurs) en in Nederland (Breda en grondpositie in Venlo) Genk Green Logistics: reeds 35% (voor)verhuurd van be - schikbare 250.000 m Start bouwwerken van kan - toorgebouw Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen en van de logistie - ke (her)ontwikkelingen in Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics Ontvangst UNITAR ‘SDG Pioneer’-certicaat Strategisch groeiplan #connect2022 Reële waarde meer dan € 1 miljard Realisaties duurzame logistieke sites (Eindhoven, Roosendaal en Merchtem) en vastgoed met toekomstig ont - wikkelingspotentieel (Venlo, ‘s-Hertogenbosch, Herentals, Genk en Antwerpen) Genk Green Logistics: oplevering eerste nieuwbouw van 25.000 m Corporate governance: om - vorming naar duaal bestuur Strategisch groeiplan #connect2025 Duurzame logistieke acquisi - ties in België (Zeebrugge, Herstal) en in Nederland (Waalwijk, Breda) Succesvolle versnelde private plaatsing van aandelen (ABB) Uitgifte eerste USPP en Green Bond ESG-commitment: ontvangst Gold Award EPRA sBPR 2021, implementatie ESG charter en lancering Green Finance Framework 2016 2018 Mechelen Intercity Business Park 1 Update groeistrategie #connect2025 2 Investeringsstrategie STRATEGIE #CONNECT2025 STRATEGIE #CONNECT2025 STRATEGIE #CONNECT2025 Update groeistrategie #CONNECT2025 Als team duurzaam waarde creëren voor de klanten De vier strategische pijlers van het groeiplan blijven onveranderd: waardecreatie, duurzaamheid, klantgerichtheid en TeamIntervest. Intervest stelt met connect de update van haar strategisch groeiplan voor. In de voorbije jaren heeft de vennootschap de focus gelegd op duurzame waardecreatie in projecten in aanbouw en dit in de drie segmenten van de portefeuille, logistiek vastgoed in België en Nederland en de kantoren. Met connect bouwt Intervest verder op de reeds eerder uitgezette lijnen voor de komende jaren: het realiseren van een weldoordachte duurzame en innovatieve groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille tegen eind , verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille door assetrotatie, de volledige waardeketen van (terrein)aankoop tot oplevering van het pand realiseren met een inhouse toegewijd en gemotiveerd team en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan nancieringszijde. De focus in de volgende jaren ligt op het logistiek segment, hetgeen impliceert dat het relatief aandeel in het kantorensegment gradueel sterk afgebouwd zal worden in de komende jaren met nog een relatief beperkt aandeel kantoren dat in de portefeuille blijft. De groeistrategie #connect2025 is volledig in lijn met de succes- volle aanpak uit de voorbije jaren: focus op logistiek met vermin- dering van het relatief aandeel in het kantorensegment en focus op assetrotatie met het oog op het verbeteren van het risicopro- el en de totale kwaliteit van de vastgoedportefeuille waarbij we de volledige waardeketen in huis houden. G G, I O W WAARDECREATIE DUURZAAMHEID: ESG EN INNOVATIE KLANTGERICHTHEID: EEN PARTNER ‘BEYOND REAL ESTATE’ #TEAMINTERVEST Intervest engageert zich om waarde te creëren voor haar stakehol- ders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Daarbij wil de vennootschap wendbaar voordeel halen uit de respectievelijke investeringscycli en onderliggende huurmarkt in logistiek in België en Nederland en in kantoren in België, de segmenten van de vastgoedportefeuille. Intervest hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders. Intervest wil zowel aan investerings- als aan nancieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven wat zich reecteert in de speerpunten van de ESG-strategie en het ESG-charter: 〉 Toekomstbestendige gebouwen en energie-eciëntie 〉 Gezondheid en welzijn van werknemers en klanten 〉 Bedrijfsintegriteit en compliance Klantgerichtheid is cruciaal, extern en intern. Intervest wil een vastgoedpartner zijn die verder gaat dan het louter verhuren van vierkante meters logistieke ruimte of kantoorruimte, ‘beyond real estate’. Met andere woorden, luisteren naar de noden van de klan- ten, meedenken en vooruitdenken om zo de klanten te “ontzorgen” en meerwaarde te bieden. Dat vertaalt zich in uitgebreide dienst- verlening, exibele en innovatieve oplossingen en vraagt de toewij- ding van een sterk en gemotiveerd team waarin medewerkers ook voor en met mekaar klantgericht werken. Het partner zijn voor de klanten weerspiegelt zich verder in de volledige organisatie. Alle cruciale functies nodig voor het beheer van vastgoedklanten en vastgoed zijn inhouse voorzien. Als werkgever wil Intervest actief een positieve en productieve werkplek creëren en medewerkers de middelen bieden om een gezonde mentale, fysieke en emotionele levensstijl te bevorderen. De bedrijfscultuur en manier van omgaan met elkaar kent een ste- vig fundament gebaseerd op het ABCDE van motivatie: Autonomie, Betrokkenheid, Competentie, Doelstellingen en Evenwicht. Het vormt de basis om het klantgerichte denken te integreren in de dagdagelijkse werking en waarde te creëren voor klanten en andere stakeholders. Intervest heeft een transparante structuur en communiceert open met haar medewerkers. Inspraak in de organisatie van het werk, innoverende projecten, secundaire arbeidsvoorwaarden, uitgebreide opleidingsmogelijkheden en een gedetailleerd welzijnsbeleid zijn dan ook essentieel. STRATEGIE #CONNECT2025 Gebaseerd op de succesvolle implementering van het groeiplan in de voorbije jaren, blijft de focus op de bouwstenen die de basis vormen van dit succes: 〉 Focus op eigen (her)ontwikkelingen, met als beoogd resultaat hogere return en een verbetering van het risicoproel 〉 Focus op het creëren van clusters gericht op strategische (maritieme) assen, wat schaalvoordelen oplevert en exibiliteit biedt aan de klant 〉 Focus op weloverwogen assetrotatie, eveneens bijdragend tot verbetering van het risicoproel en uit- zicht verschaend op toekomstige cash-ows ter ondersteuning van de groei in het logistieke segment 〉 Focus op ESG en innovatie ten dienste van alle stakeholders Focus: eigen (her)ontwikkelingen Het accent blijft op herontwikkelingen en investeringen met toekomstig ontwikkelingspotentieel. In lijn met de krijtlijnen van het strategisch groeiplan en de verderzetting in connect, zet Intervest in op het in huis houden van de volledige waardeketting van (terrein)aankoop tot oplevering van het pand en dit met oog voor duurzaamheid zowel aan investerings- als aan nancieringszijde. Wat dus voornamelijk investeren inhoudt in eigen (her)ontwikkelingen, die echter nog niet onmiddellijk huurin- komsten genereren. Focus: clusters Kwalitatief vastgoed, verhuurd op lange termijn, tegen een behoorlijk rendement aankopen, wordt steeds moeilijker. Intervest focust daarom verder op clustervorming in de logistieke segmenten, gericht op strategische (maritieme) assen. Hierdoor is het mogelijk optimale en eciënte dienstverlening te voorzien en kan Intervest de klant exibiliteit bieden. Intervest streeft naar gebouwenclusters, verschillende locaties in elkaars nabijheid, om klanten een eciënte en optimale dienstverlening te kunnen aanbieden. Deze clustering geldt niet enkel voor de bestaande locaties, maar zal ook een rol spelen bij een geograsche groei van de portefeuille als logi- sche aanvulling op de bestaande kerngebieden. Focus: assetrotatie Een weloverwogen investerings-en herontwikkelingsprogramma voor de bestaande portefeuille, zal in lijn met connect verder geïmplementeerd worden in de eerstkomende jaren. Anderzijds houdt dit in dat een aantal panden die hiervoor niet in aanmerking komen, gedesinvesteerd zullen worden, waarbij de gegenereerde cash ows geherinvesteerd worden in de logistieke segmenten van de portefeuille. Focus: ESG en innovatie Het strategisch belang van ESG & Innovatie in het connect groeiplan komt tot uiting in een doorgedreven governance en organisatie met een overkoepelende eindverantwoordelijke ESG en een verantwoordelijke voor elk deelgebied (E, S, G). De dialoog met stakeholders en de materialiteitsindex resulteren in de volgende speerpunten die voor Intervest prioriteit hebben in haar duurzaamheidsbeleid. 〉 Toekomstbestendige gebouwen en energie-eciëntie 〉 Gezondheid & welzijn medewerkers en klanten 〉 Bedrijfsintegriteit en compliance Energie-eciëntie is een logisch aandachtspunt bij het professioneel beheer van vastgoed, zowel bij de aankoop van nieuwe en oude gebouwen, bij de ontwikkeling van nieuwe projecten en bij het beheer van de bestaande portefeuille. Intervest voorziet om de LCE (Life Cycle Energy) mee op te nemen in haar herontwikkelingsprogramma's en in de ontwikkeling van nieuwe projecten. Voor de gehele portefeuille is op recurrente basis een duur- zaamheidsevaluatie per asset gepland. Ter ondersteuning van haar sterk engagement voor ESG heeft Intervest eind mei haar Green Finance Framework geïmplementeerd. Het raamwerk is een natuurlijke en logische uitbreiding van alle duurzaam- heids- en milieuactiviteiten die de vennootschap onderneemt. Het Green Finance Framework is een referentiekader dat gericht is op het aantrekken van groene nan- cieringen, die volgens de ‘use of proceeds’-conditie gekoppeld zijn aan investeringen in duurzame vast- goedbeleggingen en projectontwikkelingen, en zo bijdraagt aan de strategie van Intervest voor duurzame waardeontwikkeling en de overgang naar een koolstofarme economie. Op deze manier verankert Intervest duurzaamheid in haar nancieringsactiviteiten. Gezondheid en welzijn van medewerkers en medewerkers van klanten Er zijn vier domeinen waarin Intervest denkt haar medewerkers te kunnen helpen met gezondheid en welzijn: 〉 in de fysieke ruimte van het kantoor, de werkomgeving 〉 door het stimuleren en faciliteren van gewoonten op het gebied van fysieke gezondheid 〉 door mensen te helpen de juiste balans te vinden tussen werk en privé en 〉 door hen uit te rusten met de vaardigheden en competenties die ze nodig hebben om op hun best te zijn. Bedrijfsintegriteit en compliance Corporate governance is een instrument om op evenwichtige wijze om te gaan met de uiteenlopende belangen van verschillende belanghebbenden. In die zin moet zij in de eerste plaats gericht zijn op het beperken en op de juiste wijze omgaan met belangenconicten die inherent zijn aan het werken in een ondernemingsstructuur. Duidelijke regelingen inzake belangenconicten en transparante communicatie met belanghebbenden zijn daarom essentieel om ervoor te zorgen dat de middelen van de onderneming worden gebruikt in het belang van de belanghebbenden. Op die manier creëert goed bestuur waarde en duurzame groei. Duurzaamheid is ingebed in het DNA van Intervest. De focus op ESG en innovatie, zowel aan investerings- als aan nan- cieringszijde maakt integraal deel uit van onze waardecrea- tiestrategie, getuige waarvan het ESG Charter en het Green Finance Framework. G G, I O W STRATEGIE #CONNECT2025 connect: doelstellingen Waardecreatie, duurzaamheid, klantgerichtheid en TeamIntervest zijn onlos- makelijk met elkaar verbonden. Een nauwe verbondenheid die ook tot uiting komt in de concrete doelstellingen vastgelegd voor de periode - . Een gedreven en actief verhuurbeleid, met aandacht voor de verwachtingen van de (potentiële) huurders, heeft zich vertaald in sterke KPI’s, voor zowel de bestaande portefeuille als voor de projecten. Vanuit deze solide basis is het strategisch groeiplan connect geformuleerd, verder bouwend op de gekende pijlers om als partner van de klanten duurzame waarde te creëren met het eigen TeamIntervest. 〉 Reële waarde van de vastgoed- portefeuille , miljard 〉 EPRA resultaat per aandeel , 〉 Gemiddelde huurperiode jaar 〉 Looptijd schulden verlengen 〉 Actieve assetrotatie miljoen 〉 Schuldgraad 〉 Net debt / EBITDA 〉 Innovatie als een prot center 〉 van de vastgoedpor- tefeuille uitgerust met smart building systems 〉 'green buildings', waar technisch mogelijk (cfr Green Finance Framework) 〉 groene nanciering op basis van de 'use of proceeds'- conditie 〉 , CO uitstoot reductie gemiddeld per jaar in lijn met SBTi (basisjaar ) 〉 Het verbeteren van klanten- trouw door het verhogen van het totaal aantal jaren als huurder 〉 Het monitoren van klanten tevredenheid via periodieke bevraging 〉 Het streven naar duurzame motivatie bij de medewerkers (verloop ) 〉 Succesvolle organische transitie in lijn met geactuali- seerd strategisch groeiplan WAARDECREATIE DUURZAAMHEID KLANTGERICHTHEID #TEAMINTERVEST Investeringsstrategie Groei in logistieke corridors in België en Nederland gefaciliteerd door herinvestering van vrijgekomen cash ows door assetrotatie, resulteert in een graduele sterke aouw tot een relatief beperkt aandeel kantoren dat in de portefeuille blijft België en haar buurlanden zijn geograsch optimaal gelegen als logistieke uitvalsbasis in Europa, gezien de aanwezigheid van de grote Europese mainports in de Rijndelta en de nabijheid van een koopkrachtig verzorgingsgebied binnen een straal van km. Hierdoor is ook de logistieke vastgoedmarkt sterk ontwikkeld. De vraag naar logistiek vastgoed zal in de toekomst verder sterk toenemen door de algemene groei van de Europese economie en, in het bijzonder, de groei van e-commerce. In het logistiek segment evolueert de portfolio van Intervest mee met de veranderende noden die bij alle betrokken partijen, mede door de coronacrisis, des te explicieter zijn geworden. Een wijzigend consump- tiepatroon, het algemeen belang van de distributiesector, e-commerce, de lokale verankering e.d. doen een grotere nood aan opslagruimte ontstaan en vereisen exibiliteit om duurzaam in te spelen op een supply-chainomgeving in beweging. Intervest streeft naar gebouwenclusters, verschillende locaties in elkaars nabijheid, om klanten een eci- ente en optimale dienstverlening te kunnen aanbieden. Deze clustering geldt niet enkel voor de bestaande locaties, maar zal ook een rol spelen bij een geograsche groei van de portefeuille als logische aanvulling op de bestaande kerngebieden. De groei van Intervest in logistiek zal gerealiseerd worden door de verwerving van hoog kwalitatief vastgoed, ontwikkelingen op grondposities op bij voorkeur multimodaal bereikbare locaties en door ontwikkelingen bin- nen de eigen portefeuille. Om deze ontwikkelingen te realiseren legt Intervest grondreserves aan in de buurt van haar reeds bestaande clusters in België en Nederland eveneens met oog voor de nabijheid van de stede- lijke omgeving, gegeven de evoluties op het vlak van lastmile-stadsdistributie en de zorg voor het klimaat. Voor nieuwe acquisities of ontwikkelingen zal Intervest in België prioritair blijven focussen op de belangrijkste logistieke assen van België: Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Brugge. In Nederland concretiseert de portefeuille zich op de assen Moerdijk – ’s Hertogenbosch – Nijmegen (A), Bergen-op-Zoom – Eindhoven – Venlo (A/A) en Rotterdam – Gorinchem – Nijmegen (A). Intervest heeft reeds een uitgesproken aanwezigheid op deze assen, waardoor ze voor deze deelmarkten een belangrijke gesprekspartner is voor haar klanten. Door de posities op deze assen verder uit te bouwen, kan optimaal ingespeeld worden op de wijzigende behoeften van de bestaande en nieuwe klanten inzake oppervlakte of locatie. De focus in de volgende jaren ligt op het logistiek segment, hetgeen impliceert dat het relatief aandeel in het kantorensegment gradueel sterk afgebouwd zal worden in de komende jaren met nog een relatief beperkt aandeel kantoren dat in de portefeuille blijft. Waardecreatie op een duurzame en innovatieve klantgerichte manier, met oog voor continue kwaliteitsverbetering van de gebouwen is de kern van de strategie #connect2025. Daarbij is de focus op assetrotatie instrumenteel voor de groei in het logis- tieke segment. G G, I O W STRATEGIE #CONNECT2025 Doeltreend inspelen op wijzigende evoluties in de markt en evoluerende noden op het vlak van werken In het sterk competitieve klimaat van de kantorenmarkt onderscheidt Intervest zich door aandacht te besteden aan de voortdurend evoluerende noden van de klant. Bedrijven zijn niet louter meer op zoek naar ruimte. Ze zijn eerder vragende partij voor een totaaloplossing waarbij dienstverlening en bijkomende functionaliteiten het verschil maken. Dit aanbod sluit logischerwijze aan bij de evoluerende manieren van werken en technologie en de hiermee gepaard gaande toenemende nood aan exibiliteit en mobiliteit om plaats- en tijdsonaankelijk te werken. Mede door de recente coronapandemie is het kantorenlandschap geëvolueerd naar een gemengde werkomgeving. Telewerken heeft denitief ingang gevonden en kanto- ren worden ook ontmoetingsplaatsen. Het ziet er naar uit dat het nieuwe normaal een gemengd kantoor is - een kantoor dat sociale afstandsmaatregelen combineert met exibele werktijden en misschien zelfs werken op afstand. De investeringsstrategie van Intervest is gericht op uitbreiding van de logistieke portefeuille aangedreven door assetrotatie. Deze strategie impliceert het aanhouden van een relatief beperkt aandeel kantoren in de portefeuille op termijn. Herentals 〉 Herentals Green Logistics Portefeuillekarakteristieken Intervest heeft een gemengde vastgoedportefeuille van . miljoen, bestaande uit logistiek vast- goed in België, logistiek vastgoed in Nederland en kantoorgebouwen in België (per december ). Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen. 〉 Het draagt bij tot de risicospreiding voor de aandeelhouders. Door te investeren in vastgoed in verschillende gebieden, kunnen immers mogelijke geograsche schommelingen in de markt wor- den opgevangen. 〉 Er is minder aankelijkheid van één of enkele grote huurder(s) of project(en) en risicospreiding over een groot aantal huurders en panden. Ook zijn de huurders actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals onder meer farmaceutische industrie, computerindustrie, media, adviesverlening, tele- communicatie, reis- en voedingsindustrie. 〉 Door de schaalvoordelen die zich voordoen, kan de vastgoedportefeuille op een kosteneci- entere manier beheerd worden. Het betreft hier o.a. de kosten voor onderhoud en herstelling, de (langetermijn)renovatiekosten, advieskosten, publiciteitskosten enz. 〉 De toename van de omvang van de totale portefeuille versterkt de onderhandelingspositie van Intervest bij het bespreken van nieuwe huurvoorwaarden, het aanbieden van nieuwe diensten, alternatieve locaties enz. 〉 Het geeft een gespecialiseerde directieraad de mogelijkheid om, door haar knowhow van de markt, een innovatieve en creatieve strategie te voeren, wat resulteert in toenemende aandeelhouderswaarde. Het laat niet enkel toe om een groei te verwezenlijken in de huurstroom, maar tevens in de waarde van de portefeuille. Een dergelijk actief management kan zich vertalen in het renoveren en optimaliseren van de portefeuille, het onderhandelen over nieuwe huurvoorwaarden, het verbeteren van de kwaliteit van de huurders, het aanbieden van nieuwe diensten enz. Elke acquisitie dient getoetst te worden aan vastgoed- en nanciële criteria. Vastgoedcriteria: 〉 kwaliteit van de gebouwen (constructie, afwerking, aantal parkings, en/of laadkades, duurzaamheidsaspecten) 〉 ligging, toegankelijkheid,zichtbaarheid, mobiliteit 〉 kwaliteit van de huurders 〉 naleving van wettelijke en reglementaire bepalingen (vergunningen, bodemverontreiniging, enz.) 〉 herverhuringspotentieel. Financiële criteria: 〉 duurzame bijdrage aan het resultaat per aandeel 〉 impact op schuldgraad 〉 monitoring van de beschikbare kredietlijnen 〉 ruilverhouding gebaseerd op investeringswaarde bij aandelentransacties. De free oat van het aandeel van Intervest bedraagt 85% op 31 december 2022. STRATEGIE #CONNECT2025 Liquiditeit van het aandeel De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groei- mogelijkheid bevordert. Een goede liquiditeit faciliteert de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Securities en Bank Degroof Petercam. Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel ENVIRONMENTAL- SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) ENVIRONMENTAL-SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) Succesvolle connect-strategie legt fundamenten bij de opmaak van een gedetailleerde roadmap om het ESG-beleid op lange termijn uit te tekenen https://sdgs.un.org/goals https://www.unglobalcompact.org/ https://www.unglobalcompact.org/take-action/action/womens-principles https://www.epra.com/sustainability/sustainability-reporting/guidelines https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/banking-and-nance/sustainable-nance/ eu-taxonomy-sustainable-activities_en Intervest wil zowel op het vlak van de portfolio als aan de nancieringszijde de hoogste normen qua duurzaamheid nastreven. Immers, Intervest hanteert een zeer brede kijk op duurzaamheid en houdt vast aan het uitbouwen van een langetermijnrelatie met al haar stakeholders. Naast de concrete, meetbare doelstellingen van de connect-strategie aangaande duurzame gebouwen, is deze brede kijk ook in een transparante en integere beleidsvoering terug te vinden waarin ook aandacht is voor gezondheid en welzijn van de klanten en de medewerkers. Intervest volgt continu op of haar investerings- en beheerprocessen in lijn zijn met de volgende internatio- nale normatieve standaarden: 〉 De duurzame ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s) van de Verenigde Naties 〉 De United Nations Global Compact principes 〉 De Women’s Empowerment Principles 〉 De European Public Real Estate sustainable Best Practices Recommendations (EPRA sBPR) 〉 De EU Taxonomie Regulering. Intervest heeft de SDG’s van de VN onderschreven en sinds vertaald naar haar dagelijkse werk- zaamheden. In samenwerking met Voka heeft TeamIntervest in , , en jaarlijks minimaal SDG’s gerealiseerd en voor elk van deze jaren het Voka Charter Duurzaam Ondernemen (VCDO) ontvangen. Bovendien heeft Intervest, omdat elke SDG over de periode van jaar minstens één keer is gerealiseerd, het internationaal erkende UNITAR ‘SDG Pioneer’-certicaat behaald. In werd deze samenwerking verdergezet en mid bepaalt de examencommissie of de vooropgestelde doel- stellingen al dan niet gerealiseerd zijn. Eveneens in samenwerking met Voka heeft Intervest zich in bijkomend geëngageerd om het businessmodel te verduurzamen aan de hand van de SDG’s. Dit project loopt over jaar. In de loop der jaren heeft Intervest vijf SDG’s geselecteerd als hoofddoelstellingen voor haar duurzaam- heidsstrategie. Dit zijn de SDG’s waaraan Intervest op lange termijn de grootste positieve bijdrage denkt te kunnen leveren, terwijl de negatieve impact zoveel mogelijk beperkt blijft. Ter ondersteuning van de onderschrijving van de SDG’s van de Verenigde Naties, verbindt Intervest zich er ook toe de principes van het Global Compact van de Verenigde Naties na te leven. Het UN Global Compact is een raamwerk voor bedrijven, waarin principes zijn vastgelegd op het gebied van mensenrechten, arbeid, milieu en anticorruptie. Het verwijst ook expliciet naar de principes voor vrouwenemancipatie. Daarnaast zijn de EPRA-prestatiemaatstaven (EPRA sustainability Best Practices Recommendations, (EPRA sBPR) die speciek van toepassing zijn op de vastgoedsector, sinds door Intervest gebruikt en voor bekroond met een sBPR Gold Award. Ze zijn in detail terug te vinden in het duurzaamheidsver- slag op www.intervest.eu. Om de klimaat- en energiedoelstellingen van de EU voor te halen en de doelstellingen van de Europese green deal te bereiken, is het van vitaal belang dat investeringen worden gericht op duurzame projecten en activiteiten. In het kader hiervan heeft Intervest een roadmap opgesteld met doelstellingen gerelateerd aan de drie speerpunten van het ESG-beleid: toekomstbestendige gebouwen en energie-eci- entie, gezondheid en welzijn, bedrijfsintegriteit en compliance. Materialiteitsindex Hoewel alle ESG-topics belangrijk zijn, is Intervest van mening dat bepaalde onderwerpen belangrijker kunnen zijn dan andere bij het nemen van investerings- en/of managementbeslissingen met betrekking tot haar activa of tot haar eigen activiteiten. Om die reden worden regelmatig materialiteitsbeoordelingen uitgevoerd voor een breed scala van duurzaamheidsthema’s op basis van input van een reeks belangheb- benden, waaronder aandeelhouders, nanciers, klanten, leveranciers en uiteraard werknemers. De uitkomst van deze materialiteitsbeoordeling kan de onderneming er van tijd tot tijd toe aanzetten de in het ESG-charter opgenomen onderwerpen te actualiseren, in combinatie met relevante prestatie-indicato- ren, om in lijn te blijven met de verwachtingen van de belangrijkste belanghebbenden. De materialiteitsindex voor wordt hieronder weergegeven. Importance for external stakeholders Intervest Major Renewable energy solutions Employee attraction and retention Energy eciency + Carbon footprint Stakeholder relations Signicant Water management Employee development Environmental awareness Digitalisation Climate change adaptation Biodiversity Community engagement Business integrity + Ethics and transparency Health, well-being and safety Moderate Pollution prevention Waste management Circular economy Mobility Diversity/inclusion Data privacy Moderate Signicant Major Importance for internal stakeholders Intervest Future-proof buildings / Energy eciency Health, well-being & safety Business integrity & compliance ENVIRONMENTAL-SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) Speerpunten De dialoog met stakeholders en de materialiteitsindex resulteren in de volgende speerpunten die voor Intervest prioriteit hebben in haar duurzaamheidsbeleid. 〉 Toekomstbestendige gebouwen en energie-eciëntie 〉 Gezondheid & welzijn medewerkers en klanten 〉 Bedrijfsintegriteit en compliance Toekomstbestendige gebouwen en energie-eciëntie Fotovoltaïsche installaties, gasloze verwarming, intelligente ledverlichting, aangename akoestiek, hoge ventilatiedebieten met luchtgroep voorzien van warmteterugwinning, waterzuinige sanitaire toestellen, doorgedreven isolatie van wanden, dak- en buiten- schrijnwerk, organisatie van een vijaarlijkse conditiemeting van het gebouw, … het zijn maar enkele van de vele manieren om in duurzame gebouwen te voorzien en de CO uitstoot te verminderen. Energie-eciëntie is een logisch aandachtspunt bij het professioneel beheer van vastgoed, zowel bij de aankoop van nieuwe en oude gebouwen, bij de ontwikkeling van nieuwe projecten als bij het beheer van de bestaande portefeuille. Intervest voorziet om de LCE (Life Cycle Energy) mee op te nemen in haar ontwikkelingsprogramma’s, zowel in haar herontwikkelingsprogramma’s van de bestaande portefeuille als in de ontwikkeling van nieuwe projecten. Voor de gehele portefeuille is op recurrente basis een duurzaamheids evaluatie per asset gepland. Groene gebouwen certicaten De impact en duurzame prestaties van vastgoed zijn vertaald in hanteerbare indicatoren, die zijn opgeno- men in internationale certicatiesystemen voor groene gebouwen, zoals BREEAM . 2022: 32% van de vastgoedportefeuille BREEAM "Very good" of hoger Intervest beschouwt een gebouw met een score van "Very Good" of beter als een duurzaam gebouw en streefde ernaar om tegen eind minstens van haar vastgoedportefeuille BREEAM- gecerticeerd te hebben met een score van "Very Good" of hoger. Op december is de doelstelling bereikt met gecerticeerd als ten minste BREEAM "Very Good". In dit verband is het echter belangrijk dat Intervest de huurder en waardecreatie altijd centraal stelt, zodat BREEAM-beoordelingen niet worden gezien als een afvinkoefening, maar dat oplossingen alleen worden geïmplementeerd als zij daadwerkelijk toegevoegde waarde creëren. Energie-eciëntie Gezien het engagement van Intervest om een positieve kracht te zijn in de strijd tegen klimaatverandering, ligt de focus vooral op de energie-eciëntie van het voor verhuur beschikbare vastgoed, wat een belang- rijke vereiste is in de roadmap naar een net zero carbon portefeuille. 2022: 100% elektriciteit uit duurzame bronnen BREEAM is een internationaal erkend duurzaamheidslabel voor gebouwen, dat het mogelijk maakt de duurzaam- heid van gebouwen te meten en te beoordelen: van energie via afvalbeheer tot de gezondheid van de gebruikers. Exclusief de projecten in uitvoering. Intervest kiest sinds enkele jaren resoluut voor de aankoop van duurzame elektriciteit. Bijgevolg is van de elektriciteit die Intervest aankoopt aomstig van hernieuwbare bronnen, waardoor de totale koolstofuitstoot van deze gebouwen dalen. Intervest verbindt zich er niet alleen toe om elektriciteit uit hernieuwbare bronnen te verbruiken, maar draagt ook actief bij tot de productie van hernieuwbare elektriciteit. Waar mogelijk laat Intervest de daken van haar logistieke gebouwen voorzien van een fotovoltaïsche installatie. Dit wil niet zeggen dat Intervest altijd zelf investeert in de aankoop van zonnepanelen; in veel gevallen is er een samenwerking met een derde partij voor de nanciering en exploitatie van de zonnepanelen. Op december is ongeveer van het logistiek vastgoed voorzien van zonnepanelen, goed voor een installatie van MWp. 2022: zonnepanelen: 89% van de logistieke portefeuille = 34 MWp installatie = energiebehoeften van 8.800 gezinnen = CO opname van 1.100 hectare bos = 11.000 ton vermeden CO 2 emissies Even belangrijk als de aankoop van elektriciteit uit hernieuwbare bronnen en de productie van eigen groene stroom, is de bewuste vermindering van het energieverbruik. Om het energieverbruik doelbewust te verminderen, is het in de eerste plaats nodig ervoor te zorgen dat er een volledig en nauwkeurig beeld is van het huidige verbruik binnen de portefeuille. Op basis van nauwkeurige meetgegevens kunnen dan verbeteringsprogramma's worden uitgerold. Eind heeft Intervest een duidelijk zicht op de verbruiksgegevens van de energie die de vennootschap zelf aankoopt, maar belangrijke inspanningen om het verbruik in andere gebouwen te verminderen zijn moeilijker te meten. Daarom installeert Intervest slimme meters om niet alleen haar perimeter voor analyse en rapportering van het energieverbruik te vergroten, maar ook om haar huurders de mogelijkheid te bieden een beter inzicht te krijgen in hun energieverbruik, mede dankzij het onmiddellijk en op afstand aezen van de resultaten. Onder het motto 'meten is weten' is een energiemonitoringssysteem geïnstalleerd in van de vastgoed- portefeuille op december . 2022: 81% uitgerust met slimme meter Een van de grootste uitdagingen voor ESG-beheer is het volume, de complexiteit en de aggregatie van ESG-gegevens, en het waarborgen van de kwaliteit en veiligheid van de gegevens. Digitale oplossingen kunnen de planning, de controle en het beheer van gegevens ondersteunen. Installatie van fotovoltaïsche panelen ENVIRONMENTAL-SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) Duurzaamheid bouwt voort op digitalisering Intervest wil de werkrelatie tussen haar medewerkers en de communicatie met haar stakeholders optimali- seren en integreert daarom nieuwe digitale technologieën om haar operationele processen te stroomlijnen. Een voorbeeld hiervan is de uitgebreide digitalisering die toegepast is in het iconische kantoorgebouw Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen. Duurzame mobiliteit De Belgische overheid heeft ingestemd met het verplicht stellen van elektrische bedrijfswagens vanaf . In is het project opgestart om de parkeerruimtes van elke site uit de portefeuille te analyseren qua mogelijkheden voor het plaatsen van laadinfrastructuur voor elektrische wagens (PHEV en FEV) . Eind is de aanbesteding gebeurd. De doelstelling om tegen eind minstens laadpunten geïnstalleerd te hebben, is behaald. 2022: 206 laadpunten voor elektrische wagens Groene nancieringen - Green Finance Framework Aan nancieringszijde wordt eveneens gestreefd naar hoge normen qua duurzaamheid. Op december bedraagt de kredietportefeuille circa miljoen, waarvan miljoen of groene nancieringen. Deze groene nancieringen worden, volgens de 'use of proceeds'-conditie, enkel ter beschikking gesteld om gebruikt te worden voor de nancieringen van duurzame investeringen in gebou- wen en projecten. In dit kader zijn met Triodos Bank twee kredieten afgesloten, meer bepaald in voor miljoen en in voor miljoen. Beide kredieten hebben een looptijd van jaar. Daarnaast heeft Intervest in haar Green Finance Framework opgezet. Op jaareinde ressorteren miljoen duurzame obligatie (Green bond) en nancieringen onder dit framework. In de sectie hierna wordt meer toelichting gegeven over het Green Finance Framework van Intervest. Op 31 december 2022 beschikt Intervest over € 135 miljoen of 16% groene nancieringen volgens de 'use of proceeds'-conditie Green Finance Framework Ter ondersteuning van haar sterk engagement voor ESG heeft Intervest eind mei haar Green Finance Framework geïmplementeerd. Het raamwerk is een natuurlijke en logische uitbreiding van alle duurzaam- heids- en milieuactiviteiten die de vennootschap onderneemt. Het Green Finance Framework is een referentiekader dat gericht is op het aantrekken van groene nan- cieringen die volgens de 'use of proceeds'-conditie gekoppeld zijn aan investeringen in duurzame vast- goedbeleggingen en projectontwikkelingen, en zo bijdraagt aan de strategie van Intervest voor duurzame waardeontwikkeling en de overgang naar een koolstofarme economie. Op deze manier verankert Intervest duurzaamheid in haar nancieringsactiviteiten. € 70 miljoen duurzame obligatie en nanciering ressorteren onder het Green Finance Framework in 2022 Al meteen volgend op de lancering van het Green Finance Framework is een eerste duurzame obligatie succesvol uitgegeven voor een totaal bedrag van miljoen (op jaar aan ,) ondanks de huidige volatiliteit op de kapitaalmarkten. De bijkomende groene nanciering, volgens de 'use of proceeds'-con- PHEV Plug-in Hybrid Vehicles FEV Full Electric Vehicles ditie van miljoen, afgesloten met ING Belgium voor jaar, ressorteert eveneens onder het Green Finance Framework. Het Green Finance Framework van Intervest is afgestemd op de ICMA (International Capital Markets Association) Green Bond Principles en op de LMA (Loan Market Association) Green Loan Principles en volgt eveneens hun aanbeveling met betrekking tot externe review. Het raamwerk is gereviewd door ISS ESG. Intervest zal jaarlijks, vanaf een jaar na toekenning of na toeken- ning van alle groene nancieringsinstrumenten, de toewijzing van de opbrengsten van de groene nan- cieringsinstrumenten laten valideren door een externe derde partij. Deze rapporten zullen beschikbaar gesteld worden op de website van Intervest. Het Intervest Green Finance Framework heeft vier kerncomponenten. 〉 Gebruik van opbrengsten 〉 Proces voor projectevaluaties en -selectie 〉 Management van opbrengsten 〉 Rapportering Gebruik van opbrengsten De opbrengsten van de groene nancieringsinstrumenten zullen gebruikt worden in groene gebouwen. Voor de in aanmerking komende portefeuille en de geschikheidscriteria wordt verwezen naar de website www.intervest.eu/nl/green-nance-framework. Proces voor projectevaluaties en -selectie Intervest heeft in het eerste semester van een transversaal Green Finance Committee (GFC) opge- richt. Dit team brengt de expertise van verschillende bedrijfsactiviteiten. Het GFC wordt ondersteund door de directieraad en rapporteert aan de raad van toezicht. Het GFC is verantwoordelijk voor onder meer het: 〉 reviewen en updaten van de inhoud van het raamwerk 〉 evalueren en vaststellen van de in aanmerking komende portefeuille aan de hand van de criteria opge- nomen in het raamwerk, valideren van het doel van de nanciering en van de milieudoelstellingen 〉 toezicht houden op de toewijzing van de opbrengsten van de groene nancieringsinstrumenten aan de in aanmerking komende groene projecten en op de evolutie in de tijd. Intervest heeft een ESG-policy ontwikkeld om richting te geven aan het uitwerken van haar visie bij het duurzaam beheren van haar vastgoed. Deze policy heeft betrekking op onderwerpen die bij Intervest geïmplementeerd zijn zoals met name in het risico-management, het Corporate Governance Charter en de gedragscode, die alle mogelijke milieu en sociale risico’s beperken die mogelijk verbonden zijn aan de in aanmerking komende groene projecten. Een goed ingebedde gedragscode zorgt ervoor dat mogelijke conicten worden geïdenticeerd, dilemma’s openlijk kunnen worden besproken en wangedrag kan worden gemeld. Diegem 〉 Greenhouse BXL ENVIRONMENTAL-SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) Management van opbrengsten De netto-opbrengsten worden gebruikt op portefeuilleniveau en zullen door het GFC opgevolgd worden. Intervest is van plan om de opbrengsten van de groene nancieringsinstrumenten, binnen de maanden na uitgiftedatum, toe te wijzen aan een in aanmerking komende groene projectportefeuille die voldoet aan de geschiktheidscriteria. Rapportering Intervest zal jaarlijks een toewijzingsverslag en een impactverslag opstellen tot de volledige toewijzing van de groene nancieringsinstrumenten geïnvesteerd is. Alle informatie over het Green Finance Framework van Intervest is te vinden op www.intervest.eu. Gezondheid en welzijn van medewerkers en klanten Medewerkers Intervest gelooft dat medewerkers het best in staat zijn om bij te dragen aan het succes van de onderneming als zij zich gelukkig, gezond en betrokken voelen. Bij het creëren van een optimale balans spelen veel factoren een rol. Als werkgever wil Intervest actief een positieve en productieve werkplek creëren en medewerkers de middelen bieden om een gezonde mentale, fysieke en emotionele levensstijl te bevorderen. Tijdens het voorbije jaar is verder gewerkt met ‘Intervest Wellnesst’. Per kwartaal is een ander thema naar voor geschoven. In het eerste kwartaal van is aandacht besteed aan slaap met onderwerpen als mind- fulness, de nood aan daglicht en focus. In het tweede kwartaal is beweging aan de orde geweest met info over sporten, bewegen op het werk en tips voor krachtoefeningen. In het derde kwartaal is de nadruk gelegd op een gezond eetpatroon: snel een gezonde lunch, belang van hydratatie en lokale superfoods. Het laatste kwar- taal ten slotte is gefocust op mentaal welzijn met tips omtrent stressweerstand, veerkracht en positiviteit. Een gezonde werkomgeving is ook een veilige werkomgeving. Medewerkers die instaan voor het beheer van de panden en deze regelmatig bezoeken, hebben een tweedaagse opleiding VCA-VOL gevolgd om meer inzicht te krijgen in de wet- en regelgeving omtrent preventie en veiligheid op het werk, onveilige situaties op de werkvloer beter te herkennen en zo arbeidsongevallen te kunnen voorkomen. Deze oplei- ding is aangevuld met een opleiding gewijd aan de gevaren van elektrische installaties, wat het krijgen van het certicaat BA voor de Intervest-panden heeft opgeleverd. In de tweede helft van is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met alle aannemers werk- zaam voor Intervest waarin afspraken omtrent veiligheid op de werven zijn opgenomen. Alle hospitality assistants van de Greenhouse-hubs hebben de opleiding ‘Bedrijfshulpverlener’ gevolgd. Zo kunnen zij niet enkel de medewerkers van Intervest maar ook de co-workers en klanten van de serviced oces bijstaan in nood. Een zo goed als dagelijkse communicatie via het intranet omtrent duurzaamheid, welzijn, preventie, samenwerking, rechten als bediende enz. houdt gezondheid en welzijn op het werk onder de aandacht en onderstreept tevens het belang van gezondheid en welzijn van de medewerkers voor Intervest. Een actief party team zorgt voor de kers op de taart met de nodige ontspannende activiteiten zoals een winter barbecue en een underground dansfeest. Inclusie en diversiteit is een belangrijk actueel thema. Naast de meer evidente criteria zoals leeftijd, gen- der, origine, … is het in een bedrijfscontext interessant aandacht te besteden aan de verschillen binnen het team qua denkvoorkeuren en persoonlijkheden. Insights is een manier om dit in kaart te brengen. Zichzelf en elkaar beter begrijpen, zal leiden tot een betere samenwerking en grotere betrokkenheid tot het team en de organisatie. In de loop van is het volledige TeamIntervest gescreend. Het resultaat is een vrij evenwichtige verdeling van de medewerkers over de verschillende 'kleuren' uit het model, zoals hieronder weergegeven. Uit het eindwerk van enkele studenten uit de richting Intercultural Relations Management van de Thomas More Hogeschool, waarbij medewerkers werden geïnterviewd, is naar voor gekomen dat Intervest veel orga- niseert opdat iedereen zich welkom zou voelen en zou geaccepteerd worden. Verder blijkt dat er geluisterd wordt naar medewerkers en dat zowel ondernemerschap als leiderschap worden aangemoedigd en onder- steund. De studenten hebben dit vanuit een ruimere invalshoek dan alleen de etnische achtergrond benaderd en dus ook zaken zoals leeftijd, gender, beperkingen en andere denkvoorkeuren meegenomen. Resultaat workshop ©Insights , , , , Voorzichtig Nauwkeurig Analytisch Gedetailleerd Objectief Wilskrachtig Prestatiegericht Veeleisend Vastberaden Doelbewust Dynamisch Enthousiast Overtuigend Expressief Optimistisch Zorgzaam Relatiegericht Harmonieus Ontspannen Geduldig Z A C H T G R O E N S T R A L E N D G E E L H E L D E R B L A U W V U R I G R O O D Klanten Duurzaamheid in de brede betekenis van het woord, is tevens bij investeringsbeslissingen een belangrijk crite- rium. Voorzieningen die het welzijn van de medewerkers in het gebouw bevorderen zijn van doorslaggevende aard. Hoeveel daglicht is er mogelijk? Welke ontspanningsruimtes zijn voorzien voor werknemers? Dergelijke bijkomende voorzieningen voor de klanten (douches, lockers, laad infrastructuur voor etsen, …), natuurlijk dag- licht in het warehouse, een aangename groene -en biodiverse buitenomgeving, doeltreende zonnewering, … passen speciek in de gezondheids- en welzijnsaspecten van het duurzaamheidsbeleid, en tevens ook in de algemene positionering van de vennootschap om de klanten te ‘ontzorgen’ en beyond real estate te gaan. In vertaalt de beyond-real-estate-missie van Intervest zich voornamelijk in zelf geïnitieerde werk- zaamheden aan gebouwen in de portefeuille in de beide segmenten. Zo worden onder meer de logistieke units in Herentals, waarin eerder Nike Europe Holding huisde, omgebouwd tot multi-tenant units en wordt in de kantoorsite in Mechelen het nodige voorzien voor het realiseren van een foodbar. In zijn, na de lancering van de connect -strategie, de voorbereidingen getroen om de klanten- tevredenheid te gaan meten aan de hand van de NPS (Net Promotor Score)- methodiek. Er is gepeild naar verschillende elementen van tevredenheid: gaande van de tevredenheid met de gebouwen waarin klanten gevestigd zijn tot de tevredenheid met de dienstverlening van Intervest, evenals naar de verwachtingen van de klanten. Mensen maken een verschil, dit bewijst het team in de Greenhouse-hubs, hetgeen zich reecteert in de toenemende positieve resultaten ten opzichte van de voorgaande bevraging voor Greenhouse. Voor Intervest algemeen zijn er een aantal verbeterpunten naar voor gekomen en er is een duidelijke inzage in wat klanten verwachten van een gebouweigenaar die beyond real estate wil gaan en klanten wil ‘ontzorgen’. Intervest gaat met deze inzichten verder aan de slag. ENVIRONMENTAL-SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) Bedrijfsintegriteit en compliance Intervest streeft naar duurzame waardecreatie op lange termijn en heeft bijgevolg ook hoge normen wat betreft zakelijke integriteit voor haar medewerkers en zakenpart- ners. Rapportering over alle IT-, digitale en cyberkwesties gebeurt eveneens aan de raad van toezicht. In hebben volgende activiteiten plaats gevonden. Het jaarlijks conrmatieproces van de gedragscode waarbij alle medewerkers zich akkoord hebben verklaard met de gedragscode, alsook de procedure voor het melden van onregelmatigheden is afgerond. Zes nieuwe medewerkers, waaronder eveneens een tijdelijke medewerker, hebben een compliance work- shop gevolgd. In het kader van de nieuwe EU richtlijn met betrekking tot klokkenluiders is de nodige opleiding gevolgd en is een impactanalyse uitgevoerd voor Intervest. In is het FAIR-project opgestart om de nodige acties op vlak van compliance binnen Intervest in kaart te brengen. De openstaande domeinen zijn in verder opgevolgd (vnl. keuringen en vergunningen, projectontwikkelingen). Eveneens is de implementatie ervan opgestart voor de activiteiten in Nederland waarbij het aligneren met de Belgische werking op vlak van keuringen en vergunningen de doelstelling is. In zijn er geen meldingen van incidenten met betrekking tot GDPR genoteerd. De ICT-afdeling heeft regelmatig gewezen op veiligheid door informatie en opleiding te verschaen over phishing, virusmails en dergelijke gecombineerd met het upgraden van het antivirus-programma. Zo heeft het volledige TeamIntervest via de nieuwe online leeromgeving van Intervest, met name Intervest Academy, de cybersecurity opleiding gevolgd en bijgevolg een certicaat behaald. Op regelmatige basis zijn er meetings aangaande risk & compliance met de voorzitter van het audit- en risi- cocomité, de ceo, de cfo en de compliance ocer. Compliance maakt ook onderdeel uit van de verschillende project groepen in de onderneming. Roadmap Voortbouwend op de reeds voorziene fundamenten van de succesvolle connect- strategie, is begonnen met het opstellen van een gedetailleerd stappenplan om de ESG-strategie van Intervest op lange termijn uit te stippelen. Zo heeft Intervest in verder gewerkt aan het opstellen van een ESG- charter met specieke doelstellingen zoals het verminderen van de CO-uitstoot. Dit charter heeft als doel om duurzaamheid te integreren in alle bedrijfsactiviteiten en te zorgen voor een continue optimalisatie van duurzaam ondernemen binnen Intervest en ten aanzien van externe stakeholders. Intervest zal blijven streven naar naleving van de 17 United Nations SDGs, Global Compact Principles, EPRA sustainability best practices en de EU taxonomie regulering In de roadmap naar is het de bedoeling om te blijven focussen op de drie speerpunten die voortvloei- den uit de dialoog met de stakeholders en de materialiteitsindex. ESG-doelstellingen 2022 KPI Target Status .. Omschrijving Green certied buildings: BREEAM minstens ‘Very Good’ TARGET BEREIKT Het is de bedoeling om van de vast- goedportefeuille BREEAM minstens ‘Very Good’ gecerticeerd te hebben. Op december is deze KPI bereikt met van de gebouwen minstens BREEAM ‘Very Good’ gecerticeerd Zonne-energie in logistiek vastgoed TARGET BEREIKT Intervest wil van het logistiek vast- goed, waar technisch mogelijk, uitgerust hebben met fotovoltaïsche installaties. Op december is deze target over- schreden, meer bepaald is van de panden in de logistieke portefeuille uitge- rust, goed voor MWp installatie of ener- giebehoefte van ongeveer . gezinnen, het equivalent van de CO-opname van circa . hectare bos en het vermijden van circa . ton CO-uitstoot. Hernieuwbare energiebronnen TARGET BEREIKT Intervest engageert zich om uitsluitend elektriciteit aan te kopen opgewekt uit duurzame bronnen. Intervest heeft al verschillende jaren een elektriciteitscon- tract met Engie dat voorziet in elektriciteit uit duurzame bronnen. Energiemonitorings- systemen TARGET BEREIKT Onder het motto ‘meten is weten’ is het streven geformuleerd om van de vast- goedportefeuille uit te rusten met slimme meters. Op december is een energiemonitoringssysteem geïnstalleerd in van de vastgoedportefeuille. Laadinfrastructuur laadpunten laadpunten TARGET BEREIKT In het kader van (toekomstige) elektrische mobiliteit, is in het project opgestart om de parkeerruimtes van elke site uit de portefeuille te analyseren qua mogelijk- heden voor het plaatsen van laadinfra- structuur voor elektrische wagens (PHEV en FEV). Eind is de aanbesteding gebeurd. De doelstelling is om tegen eind minstens laadpunten operatio- neel te hebben. Per december zijn laadpunten geïnstalleerd. ESG commitment tonen Science Based Targets (SBTi) bepalen en aanmelden Lopend Openbaarmaking van milieugegevens is een essentiële eerste stap om huidige en toekomstige milieurisico’s aan te pakken. Intervest committeert zich bijgevolg tot milieu-transparantie door bepaling en aanmelding van SBTi targets en het indienen van de CDP questionnaire (Climate Change). In is de eerste indiening voor CDP gebeurd. Eerste indiening CDP questionnaire (Climate Change) TARGET BEREIKT ENVIRONMENTAL-SOCIAL-GOVERNANCE (ESG) E Toekomstbestendige gebouwen en energie-eciëntie S Gezondheid en welzijn medewerkers en klanten G Bedrijfsintegriteit en compliance KPI Target Doelstelling 2025 E 〉 Groene gebouwen naar criteria uit Green Finance Framework 〉 Building Management Systems i.f.v. de Intervest capaciteit 〉 Monitoring Life Cycle Carbon emission (LCE) voor de meest relevante projecten 〉 Groene nanciering op basis van de 'use of proceeds'-conditie S 〉 Zorgen voor een gezonde en veilige werkomgeving: geen ongevallen die leiden tot absenteïsme G 〉 Klokkenluiders-policy wanneer van toepassing tegen 2030 E Neutraal kWh/m/jr - - 〉 Commitment naar European Green Deal - doelstellingen: Intervest operaties: › CO uitstoot › Energie intensiteit Nieuwe ontwikkelingen (ingebedde koolstof): › CO uitstoot Bestaande vastgoedportefeuille (operationele koolstof): › CO uitstoot (basisjaar ) 2050 E Net zero kWh/m/j Net zero kWh/m/j 〉 Commitment naar European Green Deal - doelstellingen: Nieuwe ontwikkelingen (ingebedde koolstof): › CO uitstoot › Energie intensiteit Bestaande vastgoedportefeuille (operationele koolstof): › CO uitstoot › Energie intensiteit ESG-verslag De ESG-activiteiten worden gerapporteerd in een afzonderlijk verslag. Dit document geeft het duur- zaamheidsbeleid, de bredere duurzaamheidsdoelstellingen en de vastgoedspecieke EPRA performance measures weer en is te vinden op de website www.intervest.eu. 1 Vastgoedverslag .. Transacties en ontwikkelingen in .. Samenstelling van de portefeuille .. Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen .. De markt van logistiek vastgoed en kantoren 2 Financieel verslag .. Financiële resultaten .. Financiële structuur .. Winstbestemming 3 EPRA Best Practices 4 Vooruitzichten 2023 .. Algemeen .. Hypothesen .. Financiële kalender 5 Intervest op de beurs .. Beursgegevens .. Dividendbeleid .. Dividend en aandelen .. Aandeelhouders ACTIVITEITENVERSLAG ACTIVITEITENVERSLAG Vastgoedverslag Actief verhuurbeleid leidt tot toename toekomstige huurinkomsten, resterende looptijd en verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille. Investeringen als fundament voor toekomstige waardecreatie. KERNCIJFERS 6,0 Brutohuurrendement , Logistiek BE , Logistiek NL , Kantoren 4,9 jaar Gemiddeld resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) , jaar Logistiek BE , jaar Logistiek NL , jaar Kantoren 90 Bezettingsgraad Logistiek BE Logistiek NL Kantoren 1,3 miljard Reële waarde van de portefeuille Logistiek BE Logistiek NL Kantoren Berchem 〉 Greenhouse Antwerp - serviced oces KERNCIJFERS PER SEGMENT .. .. Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE TOTAAL Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE TOTAAL Reële waarde vast- goedbeleggingen (in duizenden ) . . . 1.333.418 . . . 1.208.944 Reële waarde vast- goedbeleggingen (in ) 100% 100% Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (in duizenden ) . . . 1.233.799 . . . 1.098.820 Contractuele huren (in duizenden ) . . . 76.837 . . . 73.018 Contractuele huren verhoogd met de geschatte huur- waarde op leegstand (in duizenden ) . . . 84.854 . . . 77.600 Brutohuurrendement op vastgoed beschik- baar voor verhuur (in ) , , , 6,0% , , , 6,4% Brutohuurrendement (inclusief geschatte huurwaarde op leeg- stand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , , 6,7% , , , 6,8% Gemiddelde reste- rende looptijd huur- contracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , , 4,9 , , , 4,3 Gemiddelde reste- rende looptijd huur- contracten (tot einde contract) (in jaren) , , , 6,4 , , , 5,5 Bezettingsgraad (EPRA) (in ) 90% 94% Aantal verhuurbare gebouwen 76 79 Totale verhuurbare oppervlakte (in duizenden m) 1.259 1.111 * Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.eu, genaamd “Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven” en in dit Jaarverslag. ACTIVITEITENVERSLAG . Transacties en ontwikkelingen in .. Acquisities in Investeringen als fundament voor toekomstige, duurzame waardecreatie met het inhouse TeamIntervest De acquisities die Intervest in realiseert, betreen acquisities in het logistieke segment. Alle trans- acties zijn genancierd uit de bestaande beschikbare kredietlijnen van Intervest bij nanciële instellingen. Tevens is in de loop van december een versnelde private plaatsing ("ABB") uitgevoerd ter verstevi- ging van het eigen vermogen. Meer informatie over deze transactie en de nancieringen in het algemeen is terug te vinden in het Activiteitenverslag - Financiële Structuur. Herstal (BE): versteviging van lokale positie met terrein van . m met logistieke gebouwen Intervest verwerft in Herstal, Industriezone ‘Hauts Sarts’, een terrein van . m met gebouwen, met een zuiver industriële/logistieke bestemming voor een investeringswaarde van circa , miljoen. Intervest is op deze industriezone reeds in het bezit van een site van circa ha met sterk groeiende klanten waardoor deze verwerving past in de clusterstrategie van het logistiek segment. De site heeft een prima bereikbaarheid door de ligging vlakbij de aansluiting van verschillende snelwegen. Herstal, gelegen naast Luik, is een locatie met een beperkte beschikbaarheid en grote vraag naar vergelijkbare vastgoedobjecten, onder meer door het groeiende belang van de luchthaven van Bierset. Breda (NL): oplevering van duurzame logistieke uitbreiding voor Nouwens Transport Breda In heeft Intervest in Zuid-Nederland verder uitgebreid met een eerste logistieke site in Breda via een sale-and-lease-backovereenkomst voor het hoofdkantoor van het Noord-Brabantse transportbedrijf Nouwens Transport Breda. In de sale-and-leasebackovereenkomst is, palend aan het reeds bestaande warehouse, tevens voorzien in een uitbreiding van . m nieuwbouw-magazijn waardoor in totaal . m logistieke ruimte ontstaat naast de kantoorruimte. Deze nieuwbouw, met een investeringswaarde van circa , miljoen, is zoals verwacht in het eerste kwartaal van opgeleverd en voldoet aan hoge kwaliteitsnormen. Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Breda Zeebrugge Green Logistics (BE): overname van duurzaam logistiek project van Chinees consortium van ontwikkelaars Intervest verwerft van de aandelen van Lingang Overseas Zeebrugge Modern Industrial Park Development Company NV en krijgt zo ha terrein in concessie in het havengebied Port of Antwerp- Bruges te Zeebrugge. Het havengebied, dat de laatste jaren een sterke groei kent in containertraek, wordt gezien als een strategische aanwinst in de vastgoedportefeuille. Het state-of-the-art logistiek nieuwbouw- project bestaat uit circa . m totale verhuurbare oppervlakte, waarvan circa . m warehou- ses, circa . m kantoorruimte, een buitenruimte voor opslag/truckparking van circa . m en ruime parkeergelegenheid. De aanschangsprijs van het afgewerkte vastgoed voor de berekening van de prijs van de aandelen bedraagt circa miljoen, waar op dat moment nog een te spenderen capex van miljoen tegenover stond. De duurzame site is opgeleverd naar BREEAM ‘Excellent’- normen en beschikt over EV-chargers, regenwa- ter-recuperatie en wordt gasloos verwarmd. Op het volledige dak zal een PV-installatie in de loop van operationeel zijn. Met de drie verhuurde units aan WorldEx Logistics, goed voor circa . m, de verhuur aan Easylog Solutions , goed voor circa . m en de in februari recente verhuring aan Aertssen Logistics, goed voor circa . m, is van de site verhuurd aan marktconforme voorwaarden. Waalwijk (NL): duurzaam logistiek gebouw Intervest verwerft een duurzaam bedrijfsgebouw gelegen aan de Mechie Trommelenweg op het bedrij- venpark Haven te Waalwijk. Het betreft een o-market acquisitie van een gebouw in volledig verhuurde staat dat per juni overgedragen is aan Intervest voor de totale som van miljoen. Het gebouw, opgeleverd in , omvat circa . m bedrijfsruimte waarvan m kantoor ruimte en is gelegen op een perceel van circa . m. Het is na oplevering lang jarig, tegen marktconforme voorwaarden, verhuurd aan Base Logistics Group ten behoeve van Healthlink Europe, beide onderdeel van Staci Group. Zie persbericht april : “Intervest ziet opportuniteit in de haven van Zeebrugge met overname van logistiek project van . m van Chinees consortium van ontwikkelaars”. Zie persbericht oktober : “Intervest verwelkomt op Zeebrugge Green Logistics Easylog Solutions, de eerste eigen huurder sinds de overname in de haven van Zeebrugge”. Zeebrugge 〉 Zeebrugge Green Logistics ACTIVITEITENVERSLAG .. Acquisitie na balansdatum Gent (BE): strategische site in Gentse zeehaven Begin heeft Intervest een sale-and-lease-backoperatie met Plasman Belgium NV afgesloten op concessie-eigendom voor een investeringswaarde van , miljoen . Het terrein van . m, strategisch gelegen aan de Skaldenstraat in de Gentse Zeehaven, omvat een productiesite van . m waarop Plasman haar operationele activiteiten uitvoert. Intervest heeft met Plasman een huurcontract van jaar afgesloten, met twee opties tot verlenging van elk jaar aan marktconforme voorwaarden. Met North Sea Port Flanders is een nieuwe concessie-over- eenkomst onderhandeld tot , met éénzijdige optie om te verlengen tot . Deze verwerving betekent een belangrijke uitbreiding van de reeds bestaande cluster waarmee Intervest haar positie in de haven van Gent verder verstevigd. .. Projecten en ontwikkelingspotentieel Naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur beschikt Intervest ook over projecten en grondreserves. In is . m verhuurbare oppervlakte aan projecten opgeleverd. Op december heeft Intervest nog een totale potentiële verhuurbare oppervlakte van circa . m aan projecten en grondreserves. Opgeleverde projecten in In de loop van zijn projecten voor een verhuurbare oppervlakte van circa . m opgeleverd. Hierna volgt een overzicht van deze opgeleverde projecten. Segment Type GLA in m Oplevering BREEAM Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . Q Excellent Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . Q Excellent Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . Q Excellent Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . Q Excellent Greenhouse Collection at the Singel - Antwerpen Kantoren BE Herontwikkeling . Q Excellent Herentals Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . * Q Excellent Zeebrugge Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . Q Excellent OPGELEVERDE PROJECTEN IN 2022 . * De totale opgeleverde site omvat . m, waarvan reeds . m, gekoppeld aan de verhuring aan STG, opgeleverd is in . ** Deze site is verworven in en is in Q opgeleverd. De totale verhuurbare oppervlakte van deze site bedraagt circa . m, waarvan . m logistiek, . m kantoorruimte, . m trailer/containerpark en buitenparkings. is per februari verhuurd. Zie sectie 'Acquisities in ' voor meer toelichting. Zie persbericht januari : “Intervest verwerft strategische site in Gentse zeehaven via sale-and-lease-back”. Projecten en grondreserves op december De potentieel verhuurbare oppervlakte van de projecten en grondreserves op december bedraagt circa . m. Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens verwacht Intervest voor het totaal van haar projec- ten, hoofdzakelijk in de logistieke segmenten van Nederland en België, een mogelijke waarde van circa miljoen. Ten opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per december betekent dit een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over een periode - van circa miljoen. Hiertegenover staat een nog te spenderen capex van miljoen. De yield on cost voor dit ontwikkelingspotentieel bedraagt op basis van de huidige vastgoedmarktgege- vens circa ,. Hierna volgt een overzicht van deze projecten en grondreserves op december . Segment Type (Potentiële) GLA in m Verwachte oplevering BREEAM Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . H Excellent Herentals Green Logistics - unit B Logistiek BE Ontwikkeling . Q Excellent Greenhouse Woluwe Garden Kantoren BE Herontwikkeling . Outstanding Zellik Logistiek BE Herontwikkeling . Outstanding 's-Hertogenbosch Rietvelden Logistiek NL Ontwikkeling . Q Excellent PROJECTEN . Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . - Excellent Puurs Logistiek BE Ontwikkeling . Venlo Logistiek NL Ontwikkeling . Outstanding GRONDRESERVES . TOTAAL PROJECTEN & GRONDRESERVES 282.900 Meer informatie rond de projectontwikkelingen is opgenomen in de Financiële staten - Toelichting . Vaste Activa. Herentals Green Logistics (BE): duurzame cluster van circa . m logistiek en kantoren volledig (voor)verhuurd Op maart is de oplevering van Herentals Green Logistics aangekondigd . Deze duurzame cluster van logistieke ruimtes en kantoren is mogelijk gemaakt door een combinatie van de bestaande logistieke panden in Herentals, met de in mei verworven site met kantoorgebouw en grondpositie. Met deze toenmalige uitbreiding van de vastgoedportefeuille is een terrein van in totaal ha ontstaan dat onder begeleiding van TeamIntervest een grootschalige herontwikkeling volgens BREEAM ‘Excellent’-normen heeft mogelijk gemaakt. Herentals Green Logistics beschikt naast de bestaande sites, goed voor . m, nu over extra circa . m aan warehouses én een crossdock, circa . m kantoorruimte en voorziet eveneens in een parkeertoren op vijf niveaus met ruim parkeerplaatsen. Bijkomend omvat de site op december nog een project in aanbouw. Dit project is in de loop van het derde kwartaal van opgestart waarvan de oplevering voorzien is in het eerste kwartaal van . Het project voorziet in een extra logistieke unit van . m met . m mezzanine en m kantoorruimte, bovenop de reeds opgeleverde site van . m. Dit bijkomend project van . m is eind oktober volledig verhuurd aan Fox International Group (Rather Outdoors), waardoor de volledige site verhuurd is. Zie persbericht maart :”Met de oplevering van Herentals Green Logistics realiseert Intervest in de Kempen een toekomstbestendige business cluster van circa . m.” ACTIVITEITENVERSLAG Genk Green Logistics (BE): herontwikkeling zone B voormalige Ford-site gaat verder Commercieel succesvol jaar met reeds circa van de beschikbare . m (voor)verhuurd De verdere uitwerking van het Genk Green Logistics herontwikkelingsproject loopt zoals gepland. Op de zone B van de voormalige Ford-site wordt een logistiek en semi-industrieel complex gebouwd van ongeveer . m met BREEAM ‘Excellent’-certicering, bestaande uit units. Op de site gaan duurzaamheid en multi-modaliteit hand in hand. Twee huurders, Eddie Stobart Logistics Europe en P&O Ferrymasters hebben in de loop van hun intrek genomen in de opgeleverde units. De huuropbrengsten van deze drie units, samen . m, zijn opgenomen in het EPRA resultaat van . Verder zijn in de loop van nog drie andere huurovereenkomsten getekend. 〉 Met huurder Neovia Logistics, voor ruim . m warehouse met . m mezzanine faciliteiten en m kantoren. 〉 Met huurder Nippon Express Belgium, voor ruim . m warehouse inclusief kantoorruimte. 〉 Met Eddie Stobart Logistics Europe voor twee bijkomende units van in totaal . m. Deze units zijn in het tweede kwartaal van opgeleverd, waardoor ze ook huurinkomsten beginnen te genereren. Begin april is een vijfde grote, tevens de eerste lokale speler, in minder dan één jaar na de start van de commercialisering, aangetrokken. De huurovereenkomst met Konings voor nog te bouwen units van ongeveer . m, is gesloten voor jaar en tweemaal verlengbaar met jaar. De bouw zal door MG Real Estate gerealiseerd worden, die als partner van Genk Green Logistics (een samenwerking tussen Intervest en Group Machiels) instaat voor de realisatie van het logistiek en semi-industrieel complex op de voormalige Ford-site in Genk. De oplevering van deze units is gepland voor de eerste jaarhelft van . Door deze nieuwe built-to-suithuurovereenkomst neemt het totaal aantal verhuurde m op de site toe tot meer dan . m, zijnde circa van de totaal beschikbare oppervlakte van . m. Meer informatie over dit project is te vinden op www.genkgreenlogistics.be. Genk 〉 Genk Green Logistics Greenhouse Collection at the Singel (BE): prestigieus kantoorproject op toplocatie Iconisch gebouw wordt nog iconischer Het kantoorherontwikkelingsproject Greenhouse Collection at the Singel loopt volgens planning. Het prestigieus gebouw, op een uitstekende zichtlocatie langsheen de Singel in Antwerpen, is in november door Intervest aangekocht in de beginfase van de herontwikkeling. Na aoop van het duurzaam en toekomstgericht renovatietraject is dit state-of-the-art-kantoorgebouw één van de topkantoorgebouwen in Antwerpen. Het gebouw, met een kantoorconcept dat elementen van de bestaande Greenhouse-hubs van Intervest integreert en koppelt aan een exclusieve kantoorbeleving, is eind opgeleverd. Nu de sfeer tijdens een bezoek kan worden beleefd en geproefd, is de commercialisering van het gebouw volop aan de gang. In het vierde kwartaal van heeft Intervest haar eerste huurders verwelkomd, Kangaroot, Realis en Kebony. Kangaroot en Realis nemen elk respectievelijk circa m in gebruik, Kebony neemt circa m. In de loop van zijn aanvullend nieuwe overeenkomsten gesloten, voor de verhuring van twee privatieve ruimtes van samen circa . m en enkele contracten voor serviced oces waardoor de bezettingsgraad van het gebouw eind februari bedraagt. Zie persbericht november : “Intervest verwerft prestigieus kantoorproject op toplocatie in Antwerpen”. Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel ACTIVITEITENVERSLAG ’s-Hertogenbosch (NL): high-end built-to-suit warehouse van circa . m My Jewellery huurt voor een periode van jaar, op bedrijventerrein De Rietvelden in ’s-Hertogenbosch , een built-to-suit warehouse van circa . m dat door Intervest ontwikkeld wordt. My Jewellery is opgericht in , heeft meerdere boutiques verspreid over Nederland en België en is uitge- groeid tot een van de snelst groeiende e-commerce bedrijven van Nederland. De warehouse wordt gebouwd door Van Schijndel Bouwgroep uit Geen en wordt met het duurzame certicaat, BREEAM ‘Excellent’, opge- leverd. De benodigde vergunningen zijn reeds verkregen, de bouw is opgestart in mei en de oplevering vindt plaats in het tweede kwartaal van . Zie persbericht juni : “Intervest Oces & Warehouses bouwt high-end built-to-suit warehouse van circa . m voor My Jewellery in ‘s-Hertogenbosch” Nederland - ’s-Hertogenbosch 〉 My Jewellery - built-to-suit warehouse . Samenstelling van de portefeuille De activiteiten en de resultaten van Intervest hangen voor een deel samen met de evolutie van de alge- mene economische conjunctuur. Deze wordt gemeten aan de hand van het groei- of dalingsniveau van het bruto binnenlands product van België en heeft een onrechtstreekse invloed op de bezetting van bedrijfs- gebouwen door de private sector. De impact van de conjunctuur op de resultaten van Intervest wordt evenwel getemperd door de samen- stelling van de portefeuille, de looptijd van de huurcontracten, de risicospreiding door de aard en kwaliteit van de huurders, de sectorale spreiding van de portefeuille en de locatie en kwaliteit van de gebouwen. Het operationeel- en vastgoedbeheer van alle gebouwen van Intervest gebeurt volledig intern om een con- tinue relatie met de klanten te waarborgen en zo waarde te creëren. Dankzij de knowhow van de eigen asset en property management teams die exclusief ten dienste staan van de klanten-huurders, worden klanten in de gehele vastgoedportefeuille 'ontzorgt'. De vennootschap kan verder een beroep doen op interne diensten voor commerciële activiteiten, boekhouding, nance, human resources, legal, ICT, marketing en communicatie. .. Vastgoedportefeuille op december Toename in reële waarde van de logistieke portefeuille in België met miljoen of De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per december . miljoen ( . miljoen op december ). Deze totale waarde omvat het vastgoed beschikbaar voor verhuur van circa . miljoen en projectontwikkelingen van circa miljoen. Vier panden zijn in de loop van het tweede kwartaal overgeboekt naar het vastgoed beschikbaar voor verkoop, voornamelijk kantoren. Het gaat om vier niet-strategische gebouwen, Antwerpen Gateway, Inter Access Park in Dilbeek, Park Rozendal in Hoeilaart en een logistieke site in Huizingen, waarvan Intervest het verkooptraject heeft aangevat. In de loop van het vierde kwartaal is de verkoop van Huizingen afgerond voor een bedrag van , miljoen, waardoor een verkoopresultaat van , miljoen opgenomen is in de resultatenrekening van . Door middel van assetrotatie met een focus op logistiek houdt Intervest haar portefeuille duurzaam en toekomstbestendig. De portefeuille wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onaankelijke vastgoeddeskundigen waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maatregelen kunnen worden genomen. De toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met miljoen of ten opzichte van december is als volgt te verklaren. In de logistieke portefeuille van België - toename reële waarde met miljoen of 〉 Acquisitie van de projectontwikkeling in Zeebrugge voor een bedrag van miljoen via verwerving van aandelen van een vastgoedvennootschap met op het moment van de verwerving een reële waarde van het vastgoed, verminderd met de te betalen concessievergoeding, van circa miljoen 〉 Acquisitie van vastgoed beschikbaar voor verhuur in Herstal, palend aan de bestaande site, voor een bedrag van miljoen 〉 Investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves voor miljoen, voornamelijk investeringen in Genk Green Logistics, Zeebrugge en de verdere afwerking van Herentals Green Logistics 〉 Investeringen van miljoen ter verbetering van de bestaande logistieke portefeuille in België 〉 Desinvestering van een niet-strategische site in Huizingen met een reële waarde van miljoen op december 〉 Waardestijging in de reële waarde van de logistieke portefeuille voor miljoen of . De toename is een gevolg van de voorverhuring van de projecten in aanbouw in Herentals en Genk, het toekomstig ontwikkelingspotentieel ontstaan in Herstal als gevolg van de bijkomende, aanpalende site en enkele belangrijke lange termijn verhuurtransacties onder andere in Puurs en Duel. Deze waardeverhogingen in de portefeuille worden gedeeltelijk gecompenseerd door enkele yieldaanpassingen ingeschat door de externe adviseur in de huidige economische context, deels gecompenseerd door ERV verhogingen, een gevolg van het huidige indexniveau. Met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat uitgevoerd wordt door Quares Property and Facility Management. ACTIVITEITENVERSLAG In de logistieke portefeuille van Nederland - toename reële waarde met miljoen of 〉 Acquisities van vastgoed beschikbaar voor verhuur voor een bedrag van miljoen: gebouw in Waalwijk en uitbreiding in Breda 〉 Investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves voor miljoen, voornamelijk in de herontwikke- ling van 's-Hertogenbosch 〉 Investeringen van miljoen ter verbetering van de bestaande logistieke portefeuille in Nederland 〉 Waardedaling in de reële waarde van de logistieke portefeuille in Nederland voor miljoen of . De afname is hoofdzakelijk een gevolg van een algemene yield decompressie ingecijferd door de externe adviseur en het eect van de verhoging in transfer tax in Nederland vanaf januari van naar ,, gedeeltelijk gecompenseerd door verhoging in ERV en de getekende huurverlenging van ASML voor Silver Forum in Eindhoven. In de kantorenportefeuille - afname reële waarde met miljoen of 〉 Overboeking van miljoen uit vastgoed beschikbaar voor verhuur naar beschikbaar voor verkoop van de gebouwen Antwerpen Gateway, Inter Access Park in Dilbeek en Park Rozendal in Hoeilaart waarvan het verkooptraject is aangevat 〉 Investeringen in projectontwikkelingen in de kantorenportefeuille voor miljoen, voor de verdere afwer- king in de herontwikkeling van Greenhouse Collection at the Singel en het project Greenhouse Woluwe 〉 Investeringen ter verbetering van de bestaande portefeuille voor miljoen 〉 Waardedaling in de kantorenportefeuille voor miljoen of hoofdzakelijk te verklaren door het inreke- nen van leegstandsperiodes door de vastgoeddeskundigen als gevolg van nieuwe of toekomstige leegstand. › De waardedaling in de kantorenportefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt miljoen en is hoofd - zakelijk een gevolg van nieuwe leegstand door het vroegtijdige vertrek van huurder Enterprise Services Belgium in Mechelen Business Tower waarbij een verbrekingsvergoeding voor de resterende huurperiode ontvangen is en de vertraagde oplevering en commercialisatie van Greenhouse Collection als gevolg van de huidige economische conjunctuur. Daarnaast is de waardedaling te verklaren door het herbekijken van de verhuurbare oppervlakte van de archiefruimte in de kantorenportefeuille. Door de toenemende digita- lisering bij bedrijven is de nood aan archiefruimte immers verminderd. Om het eect hiervan te bepalen is een grondige analyse van de verhuurbaarheid op de beschikbare archiefruimte uitgevoerd. › De waardedaling op de projectontwikkelingen in de kantorenportefeuille bedraagt miljoen, en is enerzijds een gevolg van nieuwe, geplande leegstand die kadert in op te starten toekomstige projecten en anderzijds de vertraagde vordering van lopende projecten als gevolg van de huidige conjunctuur. Vastgoed beschikbaar voor verhuur De verhuurbare oppervlakte van de vastgoedportefeuille bedraagt .. m op december . Dit is een stijging met . m of ten opzichte van jaareinde (.. m) Logistiek BE Logistiek NL Kantoren Totaal Verhuurbare m op december . . . 1.111.478 Oplevering van aangekochte projectontwikkelingen in aanbouw . . . . Oplevering van eigen projectontwikkelingen . . Aanpassingen in de verhuurbare m van bestaande gebouwen -. -. Acquisitie van vastgoed beschikbaar voor verhuur . . . Overboeking naar vastgoed beschikbaar voor verkoop -. -. Overboeking naar projectontwikkelingen -. -. -. Desinvestering -. -. Verhuurbare m op december . . . 1.258.804 Op december heeft de vastgoed portefeuille een verhuurbare oppervlakte van .. m een toename met ten opzichte van december * De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur. ** Het kantoorgebouw gelegen in Herentals is ook onderdeel van de site Herentals Green Logistics Gebouwen Bouw-/ renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke inves- tering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde ( ) Aanschangs- waarde ( ) Verzekerde waarde ( ) Contractuele huur ( ) Bezettings- graad () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 697.737 565.502 479.216 392.110 32.811 96% Antwerpen - Limburg - Luik 379.396 321.102 268.286 213.585 18.953 100% Aarschot - Nieuwlandlaan - Aarschot nvt . Herentals Green Logistics - Atealaan 34b-d/f - 2200 Herentals Herentals Logistics 1 en 3 - Atealaan 34b/d/f - 2200 Herentals nvt . Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c - 2200 Herentals - . Luik Luik - Deuxième Avenue 31 - 4040 Luik nvt . Luik - Première Avenue 32 - 4040 Luik - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Oevel - Nijverheidsstraat a- - Oevel - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Tessenderlo - Havenlaan - Tessenderlo - . Wommelgem - Koralenhoeve - Wommelgem - . Genk Green Logistics - Henry Fordlaan 8 + 4 - 3600 Genk Genk Green Logistics - gebouw 1 - nvt . Genk Green Logistics - gebouw 2 nvt . Antwerpen - Gent - Brugge 147.209 106.775 109.385 81.103 4.890 79% Gent - Eddastraat - Gent nvt . Zeebrugge - Koeweg - Zeebrugge nvt . Antwerpen - Brussel - Nijvel 171.132 137.625 101.545 97.422 8.968 100% Boom - Industrieweg - Boom nvt . Duel - Stocletlaan - Duel nvt . Mechelen - Oude Baan - Mechelen . Mechelen - Dellingstraat - Mechelen - nvt . Puurs - Koning Leopoldlaan - Puurs nvt . Schelle - Molenberglei - Schelle - . Wilrijk - Boomsesteenweg - - Wilrijk nvt . Wilrijk - Geleegweg - - Wilrijk - nvt . Merchtem - Preenakker - Merchtem - nvt . Zellik - Brusselsesteenweg - Zellik - . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 697.737 565.502 479.216 392.110 32.811 96% LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND 352.772 337.611 286.672 228.607 19.176 100% A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo . 219.110 176.563 118.747 11.788 100% Breda - Steltbeemd - AP Breda nvt . Eindhoven - Flight Forum Eindhoven Gold Forum - Flight Forum 1500 - 5657 EZ Eindhoven . Eindhoven Silver Forum - Flight Forum 1800-1950 - 5657 EZ Eindhoven nvt . Roosendaal - Bosstraat - - RL Roosendaal - . Roosendaal - Leemstraat - RT Roosendaal - nvt . Roosendaal - Blauwhekken - XD Roosendaal nvt . Tilburg - Kronosstraat - CE Tilburg - nvt . Tilburg - Belle van Zuylenstraat - MA Tilburg - nvt . ACTIVITEITENVERSLAG Gebouwen Bouw-/ renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke inves- tering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde ( ) Aanschangs- waarde ( ) Verzekerde waarde ( ) Contractuele huur ( ) Bezettings- graad* () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 697.737 565.502 479.216 392.110 32.811 96% Antwerpen - Limburg - Luik 379.396 321.102 268.286 213.585 18.953 100% Aarschot - Nieuwlandlaan - Aarschot nvt . Herentals Green Logistics - Atealaan 34b-d/f - 2200 Herentals Herentals Logistics 1 en 3 - Atealaan 34b/d/f - 2200 Herentals nvt . Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c - 2200 Herentals - . Luik Luik - Deuxième Avenue 31 - 4040 Luik nvt . Luik - Première Avenue 32 - 4040 Luik - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Oevel - Nijverheidsstraat a- - Oevel - nvt . Oevel - Nijverheidsstraat - Oevel nvt . Tessenderlo - Havenlaan - Tessenderlo - . Wommelgem - Koralenhoeve - Wommelgem - . Genk Green Logistics - Henry Fordlaan 8 + 4 - 3600 Genk Genk Green Logistics - gebouw 1 - nvt . Genk Green Logistics - gebouw 2 nvt . Antwerpen - Gent - Brugge 147.209 106.775 109.385 81.103 4.890 79% Gent - Eddastraat - Gent nvt . Zeebrugge - Koeweg - Zeebrugge nvt . Antwerpen - Brussel - Nijvel 171.132 137.625 101.545 97.422 8.968 100% Boom - Industrieweg - Boom nvt . Duel - Stocletlaan - Duel nvt . Mechelen - Oude Baan - Mechelen . Mechelen - Dellingstraat - Mechelen - nvt . Puurs - Koning Leopoldlaan - Puurs nvt . Schelle - Molenberglei - Schelle - . Wilrijk - Boomsesteenweg - - Wilrijk nvt . Wilrijk - Geleegweg - - Wilrijk - nvt . Merchtem - Preenakker - Merchtem - nvt . Zellik - Brusselsesteenweg - Zellik - . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 697.737 565.502 479.216 392.110 32.811 96% LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND 352.772 337.611 286.672 228.607 19.176 100% A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo . 219.110 176.563 118.747 11.788 100% Breda - Steltbeemd - AP Breda nvt . Eindhoven - Flight Forum Eindhoven Gold Forum - Flight Forum 1500 - 5657 EZ Eindhoven . Eindhoven Silver Forum - Flight Forum 1800-1950 - 5657 EZ Eindhoven nvt . Roosendaal - Bosstraat - - RL Roosendaal - . Roosendaal - Leemstraat - RT Roosendaal - nvt . Roosendaal - Blauwhekken - XD Roosendaal nvt . Tilburg - Kronosstraat - CE Tilburg - nvt . Tilburg - Belle van Zuylenstraat - MA Tilburg - nvt . Gebouwen Bouw-/ renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke inves- tering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde ( ) Aanschangs- waarde ( ) Verzekerde waarde ( ) Contractuele huur ( ) Bezettings- graad () Venlo Venlo 1 - Archimedesweg 12 - 5928 PP Venlo nvt . Venlo 2 - Celsiusweg 25 - 5928 PR Venlo nvt . Venlo 3 - Celsiusweg 35 - 5928 PR Venlo nvt . A59 Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen 106.446 94.294 89.778 87.252 5.679 100% Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Steurweg - VR Raamsdonksveer - nvt . 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 1 - Rietveldenweg 32, 34-36 - 5222 AR 's-Hertogenbosch nvt . 's-Hertogenbosch 2 - Koenendelseweg 19-23 - 5222 BG 's-Hertogenbosch nvt . Waalwijk - Mechie Trommelenweg - ND Waalwijk nvt . A15 Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen 33.179 24.207 20.331 22.608 1.709 100% Nijmegen - De Vlotkampweg - - AE Nijmegen - nvt . Vuren - Hooglandseweg - KG Vuren nvt . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND 352.772 337.611 286.672 228.607 19.176 100% KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 208.295 330.686 302.182 421.938 22.627 76% Antwerpen . . . . . Aartselaar - Kontichsesteenweg - Aartselaar . Antwerpen - Collection at the Singel - Desguinlei - Antwerpen - nvt . Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat - Berchem nvt . De Arend - Prins Boudewijnlaan - - Edegem nvt . Herentals - Atealaan A - Herentals nvt . Brussel en Leuven 49.453 86.672 87.286 98.838 6.432 97% Greenhouse BXL - Berkenlaan , a en b - Diegem nvt . Exiten - Zuiderlaan - Zellik nvt . Ubicenter - Philipssite - Leuven nvt . Mechelen 118.432 159.182 136.745 239.147 13.517 80% Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan - - Mechelen - / . Mechelen Business Tower - Blarenberglaan C - Mechelen . Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef A-J en T - Mechelen - - . TOTAAL KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 208.295 330.686 302.182 421.938 22.627 76% TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 1.258.804 1.233.799 1.068.070 1.042.655 74.614 90% * De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur. ** Het kantoorgebouw in Herentals is onderdeel van de site Herentals Green Logistics. ACTIVITEITENVERSLAG Gebouwen Bouw-/ renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belangrijke inves- tering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde ( ) Aanschangs- waarde ( ) Verzekerde waarde ( ) Contractuele huur ( ) Bezettings- graad () Venlo Venlo 1 - Archimedesweg 12 - 5928 PP Venlo nvt . Venlo 2 - Celsiusweg 25 - 5928 PR Venlo nvt . Venlo 3 - Celsiusweg 35 - 5928 PR Venlo nvt . A59 Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen 106.446 94.294 89.778 87.252 5.679 100% Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Zalmweg - SH Raamsdonksveer nvt . Raamsdonksveer - Steurweg - VR Raamsdonksveer - nvt . 's-Hertogenbosch 's-Hertogenbosch 1 - Rietveldenweg 32, 34-36 - 5222 AR 's-Hertogenbosch nvt . 's-Hertogenbosch 2 - Koenendelseweg 19-23 - 5222 BG 's-Hertogenbosch nvt . Waalwijk - Mechie Trommelenweg - ND Waalwijk nvt . A15 Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen 33.179 24.207 20.331 22.608 1.709 100% Nijmegen - De Vlotkampweg - - AE Nijmegen - nvt . Vuren - Hooglandseweg - KG Vuren nvt . TOTAAL LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND 352.772 337.611 286.672 228.607 19.176 100% KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 208.295 330.686 302.182 421.938 22.627 76% Antwerpen . . . . . Aartselaar - Kontichsesteenweg - Aartselaar . Antwerpen - Collection at the Singel - Desguinlei - Antwerpen - nvt . Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat - Berchem nvt . De Arend - Prins Boudewijnlaan - - Edegem nvt . Herentals - Atealaan A - Herentals nvt . Brussel en Leuven 49.453 86.672 87.286 98.838 6.432 97% Greenhouse BXL - Berkenlaan , a en b - Diegem nvt . Exiten - Zuiderlaan - Zellik nvt . Ubicenter - Philipssite - Leuven nvt . Mechelen 118.432 159.182 136.745 239.147 13.517 80% Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan - - Mechelen - / . Mechelen Business Tower - Blarenberglaan C - Mechelen . Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef A-J en T - Mechelen - - . TOTAAL KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 208.295 330.686 302.182 421.938 22.627 76% TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 1.258.804 1.233.799 1.068.070 1.042.655 74.614 90% Projectontwikkelingen - toekomstig ontwikkelingspotentieel Intervest beschikt naast het vastgoed beschikbaar voor verhuur over een toekomstig ontwikkelingspotentieel, op de balans opgenomen als projectontwikkeling. Segment Reële waarde ( ) Contractuele huur ( ) Aandeel in de portefeuille () Aanschangs- waarde ( ) Verzekerde waarde ( ) Grondreserves logistiek België . nvt . nvt Grondreserves logistiek Nederland . nvt . nvt Projecten in aanbouw - logistiek België . . . nvt Projecten in aanbouw - logistiek NL . . nvt Projecten in aanbouw - kantoren . . . Projectontwikkelingen . . . nvt * Inclusief geactiveerde investeringen. Deze projecten in aanbouw en het ontwikkelingspotentieel worden toegelicht in het Vastgoedverslag - .. Projecten en ontwikkelingspotentieel van dit Jaarverslag. .. Evolutie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille Op december bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille . miljoen, een toe- name van miljoen of ten opzichte van december . De verklaring van deze toename wordt uiteengezet in het Vastgoedverslag - .. Vastgoedportefeuille op december van dit jaarverslag. groei in portefeuille sinds begin 581 609 634 611 663 867 893 1.018 1.209 27% 26% 47% 1.333 KantorenLogistiek vastgoed in miljoen € TotaalLogistiek vastgoedBE NL 49% groei * waarvan 45% als gevolg van acquisities en projectontwikkelingen ACTIVITEITENVERSLAG .. Aard van de portefeuille De connect-groeistrategie met focus op uitbreiding in logistiek vastgoed en heroriëntering in de kantorenportefeuille vertaalt zich in de verhouding tussen de drie segmenten van de portefeuille. Het logistiek aandeel in de portefeuille stijgt met -punten tot ( eind ). Het logistiek vastgoed in België bedraagt van de portefeuille, de logistieke portefeuille in Nederland maakt uit van de portefeuille. De kantorenportefeuille is goed voor ( eind ). Van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland. Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op jaareinde. 27%73% Logistiek vastgoed België 47% Nederland 26% Kantoren Logistiek vastgoed punten +5% Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Breda .. Geograsche spreiding van de portefeuille Intervest investeert in kantoorgebouwen in België en in logistieke panden in België en Nederland, gebouwen van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft voornamelijk moderne gebouwen, gelegen op strategische locaties, vaak in clusters. Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op december . EINDHOVEN ‘S HERTOGENBOSCH BERGEN-OP-ZOOM MOERDIJK VENLO NIJMEGEN VUREN ROTTERDAM GORINCHEM ANTWERPEN GENT MECHELEN BRUSSEL LEUVEN NIJVEL LUIK LIMBURG BRUGGEBRUGGE BELGIË NEDERLAND Antwerpen - Gent - Brugge Antwerpen - Brussel - Nijvel A Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen Antwerpen - Limburg - Luik A Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo België Nederland Logistiek vastgoed In het logistiek vastgoed heeft Intervest voornamelijk sites in haar portefeuille op multimodale locaties met kritische omvang ( . m). Deze sites bevinden zich op de belangrijkste logistieke assen in België en in Nederland. van de logistieke portefeuille is in België gelegen en bevindt zich op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Brugge. van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland en bevindt zich op de logistieke corridors in het zuiden van Nederland. ACTIVITEITENVERSLAG Brussel en Leuven Antwerpen Mechelen ANTWERPEN MECHELEN BRUSSEL LEUVEN BELGIË NEDERLAND Kantoren De strategische focus voor de kantorenportefeuille ligt op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel, die nog steeds de belangrijkste en meest liquide kantoorregio van België is. Intervest streeft naar kwaliteitsvolle kantoorpanden op aantrekkelijke en goed bereikbare plaatsen met een belangrijke studentenpopulatie, zoals Antwerpen (), Mechelen (), Brussel en Leuven (). .. Sectorale spreiding van de portefeuille De huurders zijn goed verspreid over een groot aantal verschillende economische sectoren, wat het risico op aanzienlijke leegstand reduceert in geval van lagere conjunctuur die sommige sectoren harder zou kunnen treen. Logistiek vastgoed in België 44% 18% 5% 11% 6% 8% 8% FMCG (non-food) FMCG (food) Logistieke dienst- verlening (3PL) Overige Auto-industrie Chemie, energie en farma Productie en industrie België Logistiek vastgoed in Nederland 34% 13% 10% 28% 5% 9% 1% FMCG (non-food) FMCG (food) Logistieke dienst- verlening (3PL) Overige Auto-industrie Chemie, energie en farma Productie en industrie Nederland Kantoren 4% 8% 31% 15% 24% 15% 3% Overige Auto-industrie Consultancy en dienstverlening Chemie, energie en farma Logistiek ICT Productie en industrie Percentages op basis van de contractuele huren. ACTIVITEITENVERSLAG .. Verhuuractiviteiten en bezettingsgraad van de contractuele jaarhuur vernieuwd. Toename in de contractuele jaarhuur met ten opzichte van . In de loop van heeft Intervest enkele mooie verhuurtransacties opgetekend. , miljoen of van de contractuele jaarhuur is vernieuwd of verlengd, samen goed voor circa . m. De belangrijkste con- tracten worden hieronder toegelicht. Ook in het Greenhouse-segment zijn verschillende nieuwe contracten gesloten voor serviced oces of coworking-abonnementen, samen goed voor een jaarhuur van , miljoen. In de logistieke portefeuille van België is in de loop van oktober een langetermijnhuurovereenkomst gesloten met Easylog Solutions in Zeebrugge Green Logistics , een invoerder van zonnepanelen vanuit China. De huurovereenkomst is goed voor circa . m en is afgesloten aan markt-conforme voorwaarden voor een periode van jaar. Met de komst van deze huurder is ondertussen van de beschikbare oppervlakte van het opgeleverde project verhuurd. In Herstal werd met bestaande huurder Vincent Logistics een verlenging en uitbreiding getekend, waarbij circa .m en een bijhorende jaarhuur van , miljoen opnieuw verlengd is voor een termijn van jaar. Met Konings is een langetermijnhuurovereenkomst getekend voor de site van Genk Green Logistics. De huurovereenkomst is gesloten voor jaar, tweemaal verlengbaar met negen jaar, voor twee in aanbouw zijnde units, samen circa . m. In Puurs is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met Eutraco voor een oppervlakte van circa . m. De huurovereenkomst heeft een vaste termijn van jaar en start aansluitend op het vertrek van DPD Belgium. Op de sites in Herentals, Herentals Green Logistics, is per december alle beschikbare ruimte verhuurd. Met huurder Yusen Logistics, een bestaande huurder van de oorspronkelijke site, is een overeen- komst met uitbreiding getekend om te verhuizen naar de in opgeleverde delen op de nieuwe site. De nieuwe huurcontracten omvatten circa . m. Voor het vrijgekomen gedeelte van Yusen op de oude site is een contract getekend met een nieuwe huurder Sumitomo Warehouses (Europe). De huurovereen- komst van circa . m is getekend voor een totale periode van negen jaar. Tevens is eind oktober een huurovereenkomst getekend met Fox International Group (Rather Outdoors) voor het logistiek project in aanbouw van . m met . m mezzaninefaciliteiten en m kantoren voor een periode van jaar. De oplevering van dit project van . m is in het eerste kwartaal van gepland. In het logistiek complex te Wilrijk heeft Toyota Material Handling de unit van . m per juni verlaten. Vanaf juli heeft Contaynor bv (commerciële naam: Andy) er zijn intrek genomen en zet dit bedrijf de eerste stappen in Antwerpen. Intervest is tevreden om de groei-ambities van Contaynor mee te faciliteren met een huurovereenkomst van negen jaar. Op de logistieke site in Duel is het contract van Reynaers Aluminium voor een unit van . m op juni vervallen. Ook hier kan Intervest een nieuwe huurder verwelkomen. Sobe-Log, onderdeel van Sonepar, baat er sinds juli de logistieke activiteiten uit. Verder werd ook het aangekondigd vertrek van Rogue Benelux in Schelle opgevangen met de komst van Ehale op augustus . Het gebouw met een opslagruimte van . m wordt voor negen jaar verhuurd. In de logistieke portefeuille van België is in de loop van in totaal circa . m verlengd of vernieuwd voor een totale con- tractuele jaarhuur van , miljoen. Voor de logistieke portefeuille in Nederland is in de loop van het eerste kwartaal de huurovereen- komst getekend met Nouwens Transport Breda voor de uitbreiding van . m nieuwbouw-magazijn. Dit nieuwbouw-magazijn, palend aan het reeds bestaande warehouse is in het eerste kwartaal van na oplevering verworven door Intervest. Verder is in Nederland in het tweede kwartaal van een huurovereenkomst gesloten met My Jewellery voor het in aanbouw zijnde high-end built-to-suit warehouse van circa . m in ‘s-Hertogenbosch. In het laatste kwartaal van heeft Intervest met ASML, hoogtechnologisch bedrijf, leverancier van machines voor de halfgeleiderindustrie die worden gebruikt bij het maken van chips, een verlenging van het bestaande huurcontract afgesloten. Het pand, gekend als Silver Forum op het terrein van Eindhoven Airport, heeft een oppervlakte van . m. De bestaande huurovereenkomst is ingegaan op januari voor een duur van jaar en loopt tot en met december . De huidige huurverlenging gaat in op januari en geldt voor jaar, aan marktconforme voorwaarden. In de logistieke portefeuille van Nederland is in de loop van in totaal circa . m verlengd of vernieuwd voor een totale contractuele jaarhuur van , miljoen. In de kantorenportefeuille is een verlenging van het huurcontract met Galapagos opgetekend. Galapagos is één van de huurders van het eerste uur en al sinds aanwezig op Mechelen Campus en Mechelen Intercity Business Park. Eveneens in Mechelen is met Borealis een verlenging van het huurcontract overeengekomen. De huurvoorwaarden van deze hernieuwingen zijn volledig in lijn met de bestaande contracten van Intervest. Verder is in de kantorenportefeuille een huurovereenkomst getekend met Amoda, die vanaf april ingetrokken is in gebouw C van het kantoorcomplex De Arend in Edegem. De huurovereenkomst is geslo- ten voor een vaste termijn van jaar. In de loop van het vierde kwartaal zijn net voor de inhuldiging van het prestigieuze kantoorproject Greenhouse Collection de eerste huurcontracten afgesloten. Kangaroot en Realis nemen elk respectie- velijk circa m in gebruik en tekenen een / contract. Kebony neemt circa m en tekent een standaard // contract. In de kantorenportefeuille is in de loop van in totaal circa . m verlengd of vernieuwd voor een totale contractuele jaar- huur van , miljoen. De bezettingsgraad van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt op december en neemt hierbij -punten af ten opzichte van jaareinde (). De bezettingsgraad in de logistieke portefeuillle van Nederland blijft op . Voor de logistieke portefeuille in België bedraagt de bezettingsgraad op jaareinde ( op december ). In de kantorenportefeuille bedraagt de bezettingsgraad ( op december ). De afname in de bezettingsgraad in de Belgische logistieke portefeuille en de kantorenportefeuille is voor- namelijk het gevolg van de oplevering van enkele mooie projecten in aanbouw in de loop van het vierde kwartaal van , die op balansdatum nog niet volledig verhuurd zijn. Voor de kantorenportefeuille betreft dit Greenhouse Collection at the Singel, waarvan de commercialisatie op december nog volop lopend is. Op zich niet vreemd, want nu het prestigieuze kantoorgebouw met een verhuurbare oppervlakte van circa . m en een geschatte huurwaarde van meer dan mil- joen volledig afgewerkt is, kan de look en feel van het gebouw pas ten volle worden waargenomen tijdens het plaatsbezoek van potentiële huurders. De eerste huurovereenkomsten werden zoals hierboven gemeld opgetekend net na de oplevering, zodat op jaareinde het kantoorgebouw een bezettingsgraad heeft van en zo dus doorweegt in de totale bezet- tingsgraad van de kantorenportefeuille. Het aandeel van het gebouw Greenhouse Collection at the Singel in de totale kantorenportefeuille bedraagt immers -punten. In de loop van zijn aanvullend nieuwe overeenkomsten gesloten, voor de verhuring van twee privatieve ruimtes van samen circa . m en enkele contracten voor serviced oces waardoor de bezettingsgraad van het gebouw eind februari bedraagt en zo de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille op brengt. In de logistieke portefeuille van België is in de loop van het vierde kwartaal Zeebrugge Green Logistics opgeleverd. Op december bedraagt de bezettingsgraad van deze grootschalige nieuw ontwikkelde site met een verhuurbare oppervlakte van net geen . m . Ook hier is de commercialisatie van de beschikbare ruimte volop lopend en wordt verwacht de resterende logistieke ruimte binnen afzienbare termijn te verhuren zodat de bezettingsgraad in de logistieke portefeuille van België naar verwachting weer zal toene- men in het eerste kwartaal van . ACTIVITEITENVERSLAG Bezettingsgraad volgt de economische cyclus De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest gedurende de -jarige periode van tot is met als maximum (op december en ) en als minimum (op december ). De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille situeert zich boven het gemid- delde genomen over de laatste jaar. Voor België is deze op jaareinde tegenover een gemiddelde van , voor Nederland is het gemiddelde sinds de opstart van de Nederlandse portefeuille , wat ook dit jaar bereikt is. De bezettingsgraad in het kantorensegment situeert zich op december op een laag niveau, namelijk tegenover gemiddeld. Zoals eerder aangehaald is dit het gevolg van de oplevering van Greenhouse Collection at the Singel dat per december een bezettingsgraad heeft van en zwaar doorweegt in de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille. Bij volledige verhuring van Greenhouse Collection at the Singel op december zou de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille bedragen. 93%93%94%92% 88% 86%85% 86% 86% 87% 90% 91%91% 93% 94% 90% Kantoren Logistiek vastgoed BETotaal Logistiek vastgoed NL .. Risicospreiding van gebouwen Intervest streeft ernaar een optimale risicospreiding te bekomen en tracht het relatieve aandeel van de indivi- duele gebouwen en complexen in de totale portefeuille te beperken. Herentals Green Logistics, met een ver- huurbare logistieke oppervlakte van circa . m (i.e. exclusief het kantoor- en parkeergebouw op de site), is op december en uitgedrukt op basis van de reële waarde, de grootste site van de portefeuille. Het kantoorcomplex Mechelen Campus en ook Intercity Business Park bestaan uit meerdere kantoorgebouwen. 7,1% 49,6% 3,4% 3,6% 3,9% 4,2% 4,3% 5,1% 6,1%6,1% 6,5% 2 11122101021 Herentals Green Logistics Zeebrugge Green Logistics Genk Green Logistics Roosendaal 2 Greenhouse BXL Eindhoven Intercity Business Park Mechelen Campus Greenhouse Collection @ the Singel Overige Luik Kantoren Logistiek vastgoed België OverigeLogistiek vastgoed Nederland # Aantal kantoorgebouwen / logistieke sites Berekend op basis van contractuele huren. .. Risicospreiding naar huurders De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen van de huurinkomsten. Dit zijn steeds vooraan- staande bedrijven in hun sector die vaak deel uitmaken van internationale concerns. van de belangrijk- ste huurders behoort tot het kantorensegment, behoort tot het logistieke segment van België en tot het Nederlandse logistiek segment . De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met ex-werkers, verspreid over verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert. De gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor de tien belangrijkste huur- ders is gemiddeld , jaar. 3% 2,5% 2,5% 2% 2% 2% 4% 73% 3% 3% 3% Kantoren Logistiek vastgoed België OverigeLogistiek vastgoed Nederland In de taartdiagrammen hierna worden de vijf belangrijkste huurders per segment weergegeven. 6% 5% 5% 9% 6% 69% Stobart Automotive Belgium Coopervision Distribution SPRL STG Estée Lauder Easylog Solutions BV Overig België 12% 10% 7% 7% 57% 7% Nederland Jan de Rijk Vastgoed BV ASML Dôme Vastgoed Wassenaar OneMed BV Homefashion Group BV Overig 10% 5% 4% 3% 69% 9% Biocartis NV Galapagos NV Enterprise Services Belgium BVBA Borealis Polymers Beringen NV SGS Belgium NV Overig ACTIVITEITENVERSLAG .. Looptijd huurcontracten in portefeuille Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor de volledige portefeuille Ondanks de moeilijke en onzekere macro-economische situatie sluit Intervest af met een gemiddelde resterende looptijd tot eerstvolgende vervaldatum van , jaar voor de volledige vastgoedportefeuille. De stijging ten opzichte van jaareinde (, jaar) is gerealiseerd door een actief verhuringsbeleid. Verdere toelichting rond de verhuurtransacties is raadpleegbaar in het Activiteitenverslag- Verhuuractiviteiten en bezettingsgraad. 20222017 2018 2019 2020 2021 13,7 3,9 3,1 3,8 4,6 3,5 3,8 10,1 4,33,1 3,2 9,3 4,0 3,4 2,9 6,8 4,4 2,6 6,6 4,3 5,3 2,9 6,5 4,9 3,9 4,6 4,3 4,3 4,94,0 jaar Kantoren Logistiek vastgoed België Logistiek vastgoed Nederland Totaal Eindvervaldatum van de contracten in de volledige portefeuille De eindvervaldagen van de langetermijnhuurcontracten zijn goed gespreid over de komende jaren. van de contracten heeft, op basis van de contractuele jaarhuren, een eindvervaldatum in . heeft een eindvervaldatum in . - 0 20 5 10 15 KantorenLogistiek vastgoed België Logistiek vastgoed Nederland De exibele contracten voor coworking ruimtes en serviced oces worden in de berekeningen buiten beschouwing gelaten. Ze bedragen momenteel minder dan van de totale contractuele jaarhuur. Van de contracten die in op eindvervaldag komt, heeft , of een jaarhuur van , miljoen, betrekking op de kantorenportefeuille. Het betreft een tal kleinere contracten, voornamelijk in Mechelen. , of een jaarhuur van , miljoen komt op eindvervaldag in de logistieke portefeuille van België ( contracten) en of een jaarhuur van , miljoen op de logistieke portefeuille van Nederland ( contract). Intervest anticipeert tijdig op deze toekomstige vervaldagen, en onderzoekt momenteel de verschillende mogelijkheden op vlak van verlengingen of herverhuringen. Van de totaliteit van de huurcontracten heeft een eindvervaldatum na . Eerstvolgende vervaldatum van de contracten in de volledige portefeuille De graek hieronder toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten. Dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag. Gezien Intervest diverse langetermijnovereen- komsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de vaak gebruikelijke drie jaar. De graek toont het hypothetische scenario op december waarbij elke huurder zijn huur- contract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse verval dag. Dit is een worst case scenario. De in vertrokken huurders hebben gemiddeld pas opgezegd na een huurperiode van , jaar (, jaar voor de huurders vertrokken in ). Op december heeft van de contracten, op basis van de contractuele jaarhuren, een eerstvol- gende vervaldatum in . hiervan zijn huurcontracten in de kantoren portefeuille, in de Belgische logistieke portefeuille en in de Nederlandse logistieke portefeuille. - % 20 5 10 15 KantorenLogistiek vastgoed België Logistiek vastgoed Nederland ACTIVITEITENVERSLAG Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor kantoren 100% 9% 13% 15% 65% 100% 9% 12% 14% 63% 65% ,, ,, ,, ,, ,, 501 - 1.000 m 2 500 m 2 1.001 - 2.000 m 2 2.000 m 2 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 , Gemiddeld aantal jaren Totaal kantoren Voor de kantoren is de gemiddelde huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) , jaar op december (, jaar op december ). Voor de grotere huurders (deze boven . m) die uitmaken van de resterende huurinkomsten- stroom en dus een grote impact hebben op de resul- taten van Intervest, ligt de eerstvolgende vervaldag over , jaar (, jaar op december ). In het kantorensegment blijft de klassieke -- de standaard maar zijn langere looptijden of boete- clausules bij het nemen van een eerste break ook geen uitzondering. Op december is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten in de kantoren- portefeuille , jaar ten opzichte van , jaar op december . Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor logistiek vastgoed , ,, ,, , , , , , ,, , , , , , , BE 59% BE 52% NL 41% NL48% NL 39% NL 46% NL 2% NL 2% BE 55% BE 45% BE 4% BE 7% ≤ 10.000 m 10.000 m 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Totaal logistiek Gemiddeld aantal jaren Voor de logistieke portefeuille gelegen in België bedraagt de gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende vervaldag , jaar op decem- ber (, jaar op december ) als gevolg van een actief verhuurbeleid met nieuwe langeter- mijnhuurcontracten onder andere in Genk Green Logistics, Puurs en Herentals Green Logistics. De logistieke portefeuille in Nederland, waar het afsluiten van langetermijnovereenkomsten vaak gebruikelijk is, heeft een gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldatum van , jaar (, jaar op december ). Op december is de gemid- delde resterende looptijd van de contracten voor de logistieke porte- feuille in België , jaar (, jaar op jaareinde ) en in Nederland , jaar (, jaar op jaareinde ). Gemiddelde retentie van de portefeuille in In (inclusief december ) is in de gehele portefeuille van de jaarlijkse huurin- komsten ( contracten of , miljoen) op een vervaldatum gekomen. Dit kon een tussentijdse () dan wel een eindvervaldag () zijn. van de jaarlijkse huurinkomsten ( contracten of , miljoen) is niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd met de bestaande huurder, van de jaarlijkse huurinkomsten ( contracten of , miljoen) is eectief op een eindvervaldag gekomen. Hiervan is ondertussen ( contrac- ten of een jaarhuur van , miljoen) opnieuw verhuurd op december . In het logistieke segment van België is ( contracten of een jaarhuur van , miljoen op een tussentijdse of eindvervaldatum gekomen in (inclusief december ). Hiervan is of een jaarhuur van , miljoen niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd met de bestaande huurder. of een jaarhuur van , miljoen is eectief tot een einde gekomen in de loop van . Hiervan is of een jaarhuur van , miljoen opnieuw ver- huurd op jaareinde . of een jaarhuur van , miljoen is niet opnieuw verhuurd. Het betreft voornamelijk Zellik met een contractuele jaarhuur van , miljoen, waar het contract met Delhaize vanuit Intervest is opgezegd na het vertrek van huurder DPD Belgium zodat een herontwikke- lingstraject kan worden opgestart voor deze site en de niet-strategische site in Huizingen met een contractuele jaarhuur van , miljoen, welke in de loop van gedesinvesteerd is. De huur- ders die in vertrokken zijn in het Belgische logistieke segment zijn gemiddeld jaar huurder gebleven bij Intervest. De nood aan exibiliteit en dus contracten met een kortere looptijd is voor grotere logistieke spelers vaak belangrijk. In het Nederlandse logistieke segment is één huurcontract voor parkeerruimte op eindverval- dag gekomen ( van de contractuele jaarhuur). Deze parkeerruimte is overgenomen door een andere huurder op de site. In het kantorensegment is ( contracten of een jaarhuur van , miljoen op tussentijdse of eindvervaldatum gekomen in ( december inbegrepen). Hiervan is of een jaarhuur van , miljoen niet opgezegd, is verlengd of vernieuwd met de bestaande huurder, of een jaarhuur van , miljoen is eectief tot een einde gekomen. Het betreft voornamelijk het vertrek van PwC in Woluwe Garden op decem- ber met een jaarhuur van , miljoen. Voor Woluwe Garden is een grootschalig herontwikke- lingstraject opgestart. Van de overige vrijgekomen kantoorruimte is ondertussen reeds , miljoen opnieuw verhuurd op jaareinde . De huur- ders die in vertrokken in het kantoren- segment, zijn gemiddeld , jaar als huurder bij Intervest gebleven. Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijden van de huurcon- tracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management, evenals het verder stabiliseren en mogelijkerwijze verbeteren van de bezettings- graad in de segmenten. Intervest blijft permanent inspelen op en mee-evolueren met de wijzigende marktomstandigheden. In combinatie met een stevige vastgoedervaring en via een uitgebreide dienstverlening tracht Intervest ten volle in te spelen op de behoeften van de huurders en zo een referentie te worden voor duurzame waardecrea- tie in het vastgoed. Berekeningen zijn gemaakt op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van de totale vastgoedportefeuille op december . ACTIVITEITENVERSLAG .. Gemiddelde leeftijd van de gebouwen Intervest hanteert een proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en via een constante monitoring van het investeringsplan wordt de kwaliteit van de portefeuille gegarandeerd. Naast regelma- tige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid worden herontwikkelingen en renovaties van de panden uitgevoerd om zowel de kantoorgebouwen als de logistieke panden kwalitatief hoogstaand te houden en de technische en economische levensduur van de gebouwen te optimaliseren. Zo is in circa miljoen besteed aan investeringen in de bestaande portefeuille. 16-20 jaar 22% 6-10 jaar 5% 11-15 jaar 11% 0-5 jaar 41% > 20 jaar 21% Gemiddelde leeftijd logistiek NL 16-20 jaar 12% 6-10 jaar 8% 11-15 jaar 3% 0-5 jaar 28% > 20 jaar 49% Gemiddelde leeftijd kantoren 16-20 jaar 10% 6-10 jaar 19% 11-15 jaar 4% 0-5 jaar 40% > 20 jaar 27% Gemiddelde leeftijd logistiek BE 16-20 jaar 14% 6-10 jaar 12% 11-15 jaar 6% 0-5 jaar 37% > 20 jaar 31% Gemiddelde leeftijd gebouwen De percentages zijn berekend op basis van de reële waarde van het voor verhuur beschikbare vastgoed op december . De ouderdom wordt uitgedrukt ten opzichte van het bouwjaar, zonder rekening te houden met kleine renovaties. Anderzijds wordt de ouderdom aangepast indien een gebouw volledig is gerenoveerd. .. Evolutie van het rendement op de reële waarde Het brutorendement op de reële waarde in deze graek is berekend op de contractuele huur van de ven- nootschap. Het gemiddeld brutorendement van het vastgoed beschikbaar voor verhuur bedraagt , per december (, op december ). Voor het Belgisch logistiek segment is het brutorende- ment gedaald van , op december naar , op december . Voor het logistiek vastgoed in Nederland neemt het brutorendement toe van , op december naar , op jaareinde als gevolg van de decompressie in de yields, ingeschat door de vastgoeddeskundige, die zorgt voor een waardedaling in de reële waarde van de Nederlandse portefeuille. In de kantorenportefeuille daalt het bru- torendement van , op december naar , op jaareinde als gevolg van de oplevering van het prestigieus kantoorgebouw Greenhouse Collection at the Singel dat beschouwd wordt als de nieuwe prime voor Antwerpen. 7 6 5 4 8 9 % 6,8% 6,0% 5,8% 4,8% 5,7% EPRA Netto Initieel Rendement (NIY) Brutorendement Intervest Kantoren Logistiek BE Logistiek NL .. Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur van Intervest wordt verzekerd voor een totale reconstructie waarde van miljard, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan, tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van , miljard op december (weliswaar gronden inbegrepen). De verzekerde waarde bedraagt voor de logistieke portefeuille in België miljoen, voor het logistiek vastgoed in Nederland miljoen en voor de kantorenporte- feuille miljoen. De verzekeringen omvatten eveneens bij komende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebrui- kers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn, vastgesteld door de expert, gebeurt. Inclusief deze bijkomende waarborgen is de verzekerde waarde , miljard. Deze verzekerde waarde wordt gesplitst in miljoen voor het logistiek vastgoed in België, miljoen voor het logistiek vastgoed in Nederland en miljoen voor de kantorenportefeuille. Intervest is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke en materiële schade dekt tot een bedrag van , miljoen per schadegeval en zuiver stoelijke schade tot , miljoen. Verder zijn de leden van de raad van toezicht en van de directieraad verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waar- bij schade wordt gedekt tot een bedrag van miljoen. ACTIVITEITENVERSLAG . Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen De waardering van de vastgoedportefeuille van Intervest is op december uitgevoerd door de volgende vastgoeddeskundigen: 〉 Cushman & Wakeeld Belgium SA, vertegenwoordigd door Victoria Parret en Gregory Lamarche 〉 CBRE Valuation Services vertegenwoordigd door Kevin Van de Velde en Pieter-Jan Arts 〉 CBRE Valuation Advisory BV, vertegenwoordigd door Hero Knol en Devin Ummels. De waarderings methode die hoofdzakelijk gehanteerd wordt door de vastgoeddeskun- digen voor de portefeuille van Intervest is de Inkomstenmethode of Inkomstenkapitalisatie. De Inkomstenkapitalisatie wordt aanbevolen voor vast- goed dat inkomsten genereert met een stabiele en voorspelbare cashow. De waardering is gebaseerd op de verhouding tussen het inkomen dat het vast- goed produceert (markthuur) en het rendement dat een investeerder vereist (kapitalisatievoet). Het vereiste rendement of de kapitalisatievoet is aankelijk van het verwachte rendement van andere beleggingsmogelijkheden, rekening hou- dend met de algemene risico's van de investering, evenals het risicovrije rendement, de inatie en de liquiditeit. De kapitalisatievoet zal de perceptie van deze risico's op de markt weerspiegelen. Deze risico's hebben betrekking op: 〉 de huurder(s) en hun voortdurende vermogen om de huur te betalen 〉 marktrisico's in termen van de voortzetting van de huidige huurwaarden in de toekomst 〉 risico's verbonden aan veranderingen in de nancierings- en investeringsmarkten, die ertoe zouden kunnen leiden dat beleggers een lager of een hoger rendement van de vastgoed- markt accepteren. De marktwaarde wordt verkregen door de trans- actiekosten in mindering te brengen op de investe- ringswaarde na correcties. Huurwaarden en beleggingsrendementen zijn bepaald op basis van (i) de marktkennis en ervaring van de vastgoeddeskundige, en (ii) recente, verge- lijkbare markt- en buitenmarkttransacties, rekening houdend met de kenmerken van het vastgoed, zoals de locatie, bereikbaarheid, zichtbaarheid, de alge- mene staat van onderhoud en het onderhoud, de grootte, het aantal en type huurders, de gemiddelde duur van de resterende huurovereenkomsten, enz. De investeringswaarde vóór correcties wordt ver- kregen door de markthuur te delen door de juiste kapitalisatievoet. Aankelijk van de situatie moeten een aantal aanpassingen in aanmerking worden genomen om de investeringswaarde na correcties af te leiden. De meest voorkomende correcties zijn: 〉 de actualisering van het verschil tussen de actuele huur en de markthuur tot de volgende contractuele break of het einde van de huur- overeenkomst; de correctie zal negatief zijn als het pand onder de marktprijs verhuurd wordt en positief als het goed boven de marktprijs verhuurd wordt 〉 leegstaande ruimtes worden gezien als een inko- mensverlies aangezien het vastgoed gewaar- deerd wordt op basis van de totale huurwaarde 〉 makelaarskosten 〉 renovatiekosten 〉 huurkortingen. De marktwaarde (of kosten koper waarde) wordt verkregen door de transactiekosten in mindering te brengen op de investeringswaarde na correcties. De fair value of reële waarde is de geschatte waarde exclusief de geschatte te betalen over- drachtskosten op het moment dat het vastgoed kan worden verkocht op de markt op datum van taxatie. De berekening van deze waarde gebeurt door de taxateur volgens IFRS / IAS . In het waarde- ringsverslag van de Nederlandse vastgoedexpert is de reële waarde gelijk aan de marktwaarde. IFRS en IAS Op uitdrukkelijke vraag van de revisor, en in overeenstemming met de vereisten van de IFRS regelgeving, hebben de vastgoeddeskundigen een bijzondere taxatieoverweging gemaakt. Deze houdt in dat de vastgoeddeskundigen uitdrukkelijk en expliciet abstractie maken van alle eventuele vergoedingen die betaald dienen te worden in het kader van tijdelijke gebruiksrechten/eigendomsrechten (zoals daar zijn erfpachten, concessies, etc.) aangezien deze onder IFRS reeds afzonderlijk op de balans vermeld dienen te worden. Alle vermelde waardes in het waarderingsrapport dienen als dusdanig geïnter- preteerd te worden. De waardering van de vastgoedportefeuille is als volgt verdeeld over de vastgoeddeskundigen: Vastgoeddeskundige Land Reële waarde ( ) Investeringswaarde ( ) Cushman & Wakeeld Belgium België . . CBRE Valuation Services België . . CBRE Valuation Advisory Nederland . . TOTAAL Taxatierapporten .. .. AANSLUITING MET VASTGOEDBELEGGINGEN: Aanpassing i.f.v. verhoging transfer taks in Nederland -. nvt Grondreserves . . Vastgoedbeleggingen .. .. Het vastgoed gewaardeerd door de externe vastgoeddeskundigen van intervest omvat de vastgoedbe- leggingen beschikbaar voor verhuur en de projectontwikkelingen in aanbouw en is exclusief de gebouwen beschikbaar voor verkoop en de zonnepanelen en laadpalen. De grondreserves worden nog niet geherwaardeerd. Gezien voor deze grondreserves nog geen duidelijk beeld over de te maken projectkosten kan gemaakt worden, geen vergunningen bekomen werden of een substantieel deel voorverhuurd werd, is de vennootschap van mening dat de initiële aanschafwaarde nog steeds de reële waarde vertegenwoordigd. Meer informatie over het ontwikkelingspotentieel is terug te vinden in het Activiteitenverslag - .. Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel. Voor verdere informatie over de waardering van het vastgoed en de correctie voor de verhoging op de transfer tax in Nederland wordt verwezen naar de Financiële Staten - Toelichting . Vaste Activa. .. Conclusie De vastgoeddeskundigen hebben voor de vastgoedportefeuille van Intervest een totale investerings- waarde bepaald, op december , van ... en een reële waarde van .... Cushman & Wakeeld Belgium Gregory Lamarche, MRICS Partner Valuation & Advisory Victoria Parret Senior Valuer Valuation & Advisory CBRE Valuation Services Kevin Van de Velde, MRICS RICS Registered Valuer Director Pieter-Jan Arts Senior Valuation Surveyor CBRE Valuation Advisory Drs. H.W.B. Knol MSc RE MRICS RICS Registered Valuer Director D.L.L. Ummels MSc RT Associate Director ACTIVITEITENVERSLAG . De markt van logistiek vastgoed en kantoren .. Logistiek vastgoed Bronnen: JLL Capital Markets Q, CBRE Logistics Marketview , CBRE Brussels Oce Marketview Q , CBRE Real Estate Market Outlook Nederland, https://nieuws.cbre.nl/laatste-kwartaal--slecht- ste-beleggingskwartaal-voor-vastgoedmarkt-sinds-. Vakliteratuur en gesprekken met vastgoeddeskundigen doorheen het jaar. Huurmarkt België Bedrijven besteden steeds meer aandacht aan de verduurzaming en de kostenoptimalisatie van hun bedrijfsvoering en hun logistiek proces. Dit kan vaak leiden tot een zoektocht naar een nieuwe locatie of ontwikkeling op maat. Naast de vastgoed- kosten worden ook transport- en arbeidskosten meegenomen in dit plaatje. Als een bedrijfspand toelaat te besparen op transport-, energie- of onderhoudskosten kunnen bedrijven een hoger huurniveau dragen en verantwoorden. De prime huren voor logistiek situeren zich momenteel rond /m, wat stijging betekent ten opzichte van . Deze stijging is het resultaat van schaarste in beschikbare magazijnen en stijgende prijzen als gevolg van de inatie. Deze niveaus worden voornamelijk rond Brussel en de as Antwerpen- Brussel gehaald. In bedraagt de totale take-up aan logistieke oppervlakte .. m, in lijn met . Tevens ligt dit nog steeds ver boven het gemiddelde niveau van de afgelopen vijf jaren. Enkel in en bedraagt de take-up meer dan miljoen m per jaar. De netto-absorptie (take-up zonder verhuizin- gen) in bedraagt . m. De huurtrans- acties voor magazijnen met een vloeroppervlakte tussen . m en . m verdubbelt ten opzichte van het gemiddelde niveau van de afgelopen vijf jaren. Over het algemeen blijft de beschikbaarheid van gebruiksklare logistieke ruimten op een laag peil van ,, in lijn met . In is . m opgeleverd, waarvan reeds voorverhuurd. De leegstandsniveaus worden dus niet verwacht op korte termijn te gaan stijgen. Nederland De Nederlandse verhuurmarkt presteert nog steeds sterk in het . De markt is grotendeels klassiek gestuwd door PL’ers en online-retailers die sterk presteren door e-commerce, wat inmiddels een trend is in het winkelgedrag van consumenten. De leeg- stand blijft historisch laag tegenover de voorgaande jaren, nl. rond ,. De top logistieke regio’s zijn Tilburg/Waalwijk, Rotterdam, Noord-Limburg/Venlo, Utrecht en Schiphol/Amsterdam. Opkomende logistieke regio’s zijn Almere - Lelystad, de A corridor, Arnhem - Nijmegen, Moerdijk en Oost-Nederland/Twente. Door het toenemende plaatsgebrek, zijn ook de activiteiten toegenomen in Zuid-Limburg, Heerlen – Kerkrade. Het lijkt er dus op dat de logistieke vastgoedmarkt zich qua locatie reeds verbreedt in Nederland, hetgeen eveneens een gevolg is van de schaarste van grote gronden en beschikbare panden. Bijkomende oorzaak van de verbreding van deze markt is de stijgende problematiek die bedrijven ondervinden om genoeg kwalitatief personeel aan te trekken om in deze logistieke centra te werken. Er wordt opgemerkt dat dit, samen met het groeiende belang van ESG, een van de grootste factoren is in de huurbeslissing van een onderneming. De verwachting is dat de heersende trend in de huurmarkt zich zal voortzetten in waardoor de opname nog steeds zal gaan toenemen en verdere schaarste zal optreden in moderne, state-of-the- art warehouses. De prime rent in Nederland situeert zich op toploca- ties rond à /m. Op Schiphol aan de luchtha- ven, kan de prime rent tot /m gaan. Investeringsmarkt België Logistiek vastgoed blijft een aantrekkelijke activa- klasse voor investeerders. Built-to- suit-projecten met langetermijncontracten blijven veruit het meest geliefd bij beleggers, echter door het beperkte aanbod aan core product kijken vele investeer- ders ook naar value-addproducten, al dan niet met herontwikkelingspotentieel. In is het investeringsvolume van overschreden, voornamelijk dankzij een zeer actief eerste halaar van . De historisch lage yields van , in de eerste maanden van zijn vervolgens zeer sterk beïnvloed door rentestijgin- gen en bijgevolg gestegen tot ,, met een sterk opwaartse trend richting ,. Nederland De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft in de eerste maanden van expansief en aanvangs- rendementen dalen verder tot net onder ,. Vanaf Q en richting het einde van het jaar zijn mede door de hoge bouwkosten, de politieke beperkingen en maatregelen zoals de verhoging van overdrachtsbe- lasting van naar , en natuurlijk de impact van de oorlog in Oekraïne het aantal transacties gedaald. Door de stijgende rente is voor het eerst sinds over de breedte van de markt de waarde van beleggingen in neerwaartse trend. Een verdere compressie is verwacht doordat de European Central Bank (ECB) aangeeft voorlopig door te zetten met renteverhogingen. Momenteel heeft de onzekere economische markt de belangstelling van (buitenlandse) investeerders beperkt. Desondanks stijgen de huurprijzen nog en daalt het huuraanbod. Naast de daling in investeringsvolume en vastgoed- waarde, zijn ook de transactievolumes gedaald. Deze daling in transactievolumes is met name te zien bij transacties boven miljoen, omdat dergelijke transacties veelal worden voorzien van externe nancieringen, en hierdoor dus de ver- hoogde rentes een grotere impact hebben op de keuze om al dan niet te investeren in een gebouw. In het laatste kwartaal van , ligt de dynamiek voor dit soort verhandelde objecten lager dan in vergelijking met de afgelopen drie jaren. Nederland blijft een geliefd land voor e-commerce wat de vraag naar kleinere hubs nabij stadskernen nog steeds toenemen. De consument houdt dan wel van online shoppen, maar hij staat negatief tegen- over de ‘verdozing’ van Nederland. De maatschap- pelijke discussie over inpassing in het landschap zal vooralsnog niet stoppen. Hierdoor zal meer aandacht gaan naar architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing van de grote distributie- centra. Verscherpte regelgeving vanuit gemeenten is te verwachten. Personeelstekorten zijn nog steeds issues binnen de logistieke bedrijven. Daarnaast gaat de overheid de regels verscherpen met betrekking tot uitgiften van bedrijventerreinen. Er worden strengere eisen gesteld aan investeerders en gebruikers. Daarbij stelt de overheid ook strengere eisen op verschillende ecologische aspecten zoals de stikstofproblematiek rondom natura- gebieden en circulariteit. Internationale investeerders zijn op dit moment dus voorzichtiger actief op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, o.m. de onzekerheid in de (econo- mische) markt, de stijgende rente en de strengere eisen van de gemeenten. Ondanks bovenstaande punten, blijft Nederland door het positieve ondernemingsklimaat, de gunstige lig- ging met uitstekende infrastructuur een interessante plek voor investeerders en zijn de verwachtingen wel goed te noemen richting de zomer en najaar van . Nederland blijft voor de komende jaren de poort tot Europa voor internationale bedrijven met een belangrijke locatie voor centrale Europese distri- butiecentra, vooral voor hoogwaardige producten. Trends Locaties nabij multimodale knooppunten (rail, barge, luchthaven, …) op de belangrijkste assen naar het hinterland blijven de optimale locaties voor traditionele logistieke activiteiten zoals Europese distributiecentra, in combinatie met centrale loca- ties voor nationale distributie. Door de opkomst van e-commerce (aangewakkerd door de coronacrisis) komen daar ook locaties bij op strategische posities langsheen de grootsteden die vaak heel andere ver- eisten hebben naar lay-out en beschikbare ruimte. De eisen inzake duurzaamheid en totale kosten worden steeds strenger, wat maakt dat veel van de huidige panden niet langer aan de moderne vereis- ten kunnen voldoen. Dit leidt tot een groot aantal ontwikkelingsprojecten op maat en herontwikkeling van brownelds, het aantal beschikbare project- gronden blijft immers zeer schaars. Ontwikkeling op risico wint de laatste jaren enorm aan populari- teit door de beperkte leegstand en aanhoudende appetijt van kandidaat-huurders op goede locaties. De coronacrisis heeft ook in de logistiek sporen nagelaten, al is de impact op zijn minst divers te noemen. Een zekerheid is dat een groot aantal FMCG producenten hun supply chain ten gevolge van de crisis en daarbij horende voorraadschokken onder de loep heeft genomen en een grote hoeveel- heid stock aangelegd heeft. ACTIVITEITENVERSLAG Anderzijds heeft de crisis geleid tot een versnelde groei van e-commerceplatformen, die een grotere ruimtebehoefte bij deze spelers tot gevolg hebben. De overheid is zich bewuster geworden van het strategisch belang van de logistieke sector. De vraag naar duurzame gebouwen op multimodale locaties die klaar zijn voor een doorgedreven geautomati- seerde bedrijfsvoering zal verder toenemen. Ook is er groeiende aandacht voor stadsdistributiehubs. Kosteneciëntie staat centraal, maar welzijnsaspec- ten doen evenzeer hun intrede in dit marktsegment. De recente rentestijgingen doorgevoerd door de ECB, zal zijn impact ongetwijfeld hebben op de magazijnruimten. Maar gelet op de hoge bezetting binnenin de distributiecentra door de aangelegde stock en het tekort aan logistieke zones in België, zal de discrepantie tussen vraag en aanbod naar magazijnruimten alleen maar toenemen. BREEAM-'Outstanding' Huurders hechten steeds meer belang aan de duurzaamheid van hun logistieke centra omwille van milieuoverwegingen, aandacht voor welzijn van hun werknemers en kosteneciëntie. De hoogst haalbare duurzaamheidsklasse voor gebouwen, namelijk BREEAM 'Outstanding' wordt steeds vaker gehaald. Er wordt naar gestreefd om vervuilende factoren zoals CO- uitstoot, de NOx-emissie van de verwarmingsinstallaties en het algemene energieverbruik onder het wettelijk toe- gestane minimum uit het Bouwbesluit te brengen. Duurzame centra beschikken over energiezuinige installaties, warmtepompen, zonnepanelen voor eigen energiebehoeften, warmte-koude-opslag in de bodem, gebruik van regenwater en waterbespa- rende sanitaire installaties etc. Er is een toenemen- de aandacht voor circulariteit waarbij producten na gebruik gedemonteerd kunnen worden en de materialen opnieuw kunnen worden gebruikt. Grondstoen, onderdelen en producten kunnen zo hun waarde behouden. Bij de bouw worden duur- zame en recycleerbare materialen gebruikt met een zo laag mogelijke milieu-impact. Ook het welzijn, de veiligheid en de gezondheid van werknemers staan centraal. De kantoren van logistieke centra dienen aangename werkplekken te zijn met voldoende daglicht, heldere verlichting, aangename akoestiek, verwarming, ventilatie en luchtkwaliteit. Veiligheid rondom het gebouw krijgt voldoende aandacht door bv. extra verlichting, een goede circulatie en camerabewaking. Automatisatie en digitalisatie De vraag naar distributiecentra die omnichannel- distributie mogelijk maken met de laagst mogelijke kostenstructuur stijgt. Een verdere automatisatie en digitalisatie gedreven door nieuwe technolo- gieën en ontwikkelingen zullen invloed hebben op het concept van logistieke gebouwen. Doordat goederen hoger gestapeld kunnen worden, worden logistieke hallen hoger en daalt de vloeroppervlakte. Vloeren dienen een hogere draagkracht te hebben. Automatisatie heeft geen invloed op de locatie. Multimodale locaties nabij de belangrijkste invals- wegen, spoor- en waternetwerk blijven evenzeer belangrijk voor een kosteneciënte bedrijfsvoering. Stadsdistributiehubs Het online shoppen heeft het voorbije jaar een enorme groei gekend ten gevolge van de coronapandemie. Dit heeft geleid tot een signi- cante groei van stadsdistributie dicht bij de consument. Bestaande panden nabij de stadsrand, op een halfuur rijtijd van het aeveradres, worden omgetoverd tot overslaghubs. Deze hubs richten zich vaak tot een specieke doelgroep en worden door derden geëxploiteerd zoals DHL of PostNL. Nederland - Eindhoven 〉 Gold Forum .. Kantoren Huurmarkt De jaarlijkse take-up van kantoren in België kent een gestage groei sinds , met uitzondering van en de Brusselse take-up in . In bedraagt de Brusselse take-up circa . m, tegenover circa . m in . Dit is voornamelijk te wijten aan de vele huurtransacties in Q en de aarzelende economie in Q . In Vlaanderen daalt de take-up niet signicant. Opvallend is dat sinds , de verdeling van de take-up tussen Brussel en de regionale kantoormarkten gewijzigd is van - naar -. Omwille van de verschuiving van decentralisatie naar een kantorenmarkt met satellietkantoren, wordt verwacht dat deze trend zich verder zal zetten. De meeste verhuurtransac- ties zijn terug te vinden in het segment kleiner dan . m vloeroppervlakte. De kantorenmarkt in Vlaanderen presteert wel op niveau dankzij een belangrijk aanbod nieuw- bouw in de Vlaamse periferie rond Brussel en een goede prestatie van de Antwerpse kantorenmarkt. Wallonië blijft steken op een gemiddeld niveau omdat een groot deel van de overheidsvraag er inmiddels is gerealiseerd en er weinig nieuwe projecten voorhanden zijn. De schaarste aan nieuwe, duurzame ontwikkelingen drijft intussen de huurprijzen omhoog. De beschikbaarheidsgraad in Grade A gebouwen uctueren rond , tegenover een hoge leegstand van Grade C gebouwen in de Brusselse periferie rond . De gemiddelde huurprijzen in Brussel zijn echter nog niet beïnvloed door de nanciële crisis en blijven schommelen rond /m. De prime huurprijzen in de Leopoldwijk stijgen naar /m (). De regionale markten presteren op hetzelfde niveau als in Brussel. van de huurtransacties vindt plaats in Grade A kantoorgebouwen, wat de focus op duurzaamheid en het belang van het aantrekken van talent in moderne kantoorgebou- wen extra benadrukt. Met huurprijzen, schomme- lend rond /m is de marktverwachting dat de stijgende trend zich verder doorzet. Doordat de huurprijs in veel huurcontracten auto- matisch geïndexeerd wordt, zal in de take-up hoger zijn, aangezien het aantrekkelijk zal zijn om te veranderen gezien de huurprijzen momenteel nog niet evenredig zijn gestegen met de indexatie. Investeringsmarkt De investeringsmarkt presteert in zeer goed en beleeft in Brussel met , miljard haar beste jaar ooit, in vergelijking met , miljard in en , miljard in . Het uitzon- derlijke hoge cijfer in heeft alles te maken met enkele uitzonderlijke transacties, namelijk de Consciencebuilding, IT-tower en Silver building. De investeringsmarkt voor regionale kantoren ervaart ook een zeer positief jaar, met , miljard aan transacties, tegenover , miljard en , miljard in resp. en . Deze trend staat in contract met wat vastgoed- experts in andere EMEA-landen waarnemen en ze verklaren dit door het feit dat in Brussel de yields altijd aantrekkelijk zijn gebleven voor core en core plus investeringen. Door de stijgende rentevoeten, wordt verwacht dat de prime yields zullen stijgen in Vlaanderen en Wallonië met bps naar respectievelijk , en ,. De markt wordt gekenmerkt door een relatief hoog aanbod tegenover een beperkte groep investeerders, ondanks de attractieve prime yields ten opzichte van Brussel. Algemeen wordt verwacht dat de impact van ESG en de nieuwe maatregelen van de overheid omtrent asbest en renovatieverplichtingen zal leiden tot een toename van het aantal deals in , voornamelijk deals in grade C gebouwen. Trends Werken, wonen en ontspannen raken veel meer met elkaar verweven. De gemengde werkomgeving met thuiswerken, telewerken vanuit een regionale hub, een coworking ruimte, ... heeft sinds de corona- crisis een blijvend karakter gekregen voor vele organisaties. De impact van de coronapandemie op de markt van het kantorenvastgoed is aanzienlijk. De crisis zet een heel aantal partijen aan het denken over hun vastgoed- en huisvestingsstrategie. Het geloof in een exibele werkomgeving blijft groeien, maar steeds meer werknemers komen frequenter naar het bedrijfskantoor, wat in meer leleed resulteert en bijgevolg de discussie van de ideale vastgoed- en huisvestingsstrategie bij bedrijven weer doet oplaaien. ACTIVITEITENVERSLAG De kantoorruimten worden anders ingedeeld om samenwerking te bevorderen. Waar vroeger nog circa van de kantoorruimte bestemd was voor individuele werkplaatsen, is dit nu gewijzigd naar , met de overige kantoorruimten gericht naar gemeenschappelijke werkplaatsen zoals vergader- zalen en voorzieningen om het community-gevoel te versterken. Kantoren zijn niet langer een kostenpost voor bedrijven maar een middel om werknemers te motiveren, nieuwe werknemers aan te trekken en alle werknemers een plek te bieden waar ze graag zijn. De hybride manier van werken komt ook de duurzaamheidsdoelen ten goede. Technologie, mobiliteit en welzijn op het werk zijn richtinggevend voor de locaties van de toekomst. Bedrijven zoeken kleinere, aangename ‘groene’ kantoren op vlot bereikbare locaties die bovendien genieten van bijhorende community-diensten zoals gezonde voeding, inspirerende look & feel, enz. Coworking ruimtes kennen voorlopig een tumul- tueus decennium. Vele aanbieders van coworking hebben hun deuren gesloten op minder goeie loca- ties, om op de betere locaties een hippere vestiging te openen, waardoor er in absolute oppervlakten geen wijziging plaats heeft gevonden, maar wel een eciënte kwaliteitsverbetering. Deze behoefte tot exibiliteit zal uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, ontspanning, winkelen én leven samengaan. Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel Gent 〉 North Sea Port Gent - Plasman Financieel verslag Solide nanciële resultaten en kerncijfers , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen , Schuldgraad , jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen , EPRA resultaat per aandeel , EPRA NTA per aandeel , Organische huurinkomstengroei , Voorstel brutodividend per aandeel miljoen Beurskapitalisatie , Brutodividendrendement KERNCIJFERS Op basis van de slotkoers van het aandeel op december , die , bedraagt. ACTIVITEITENVERSLAG . Financiële resultaten .. Analyse van de resultaten Organische groei van de huurinkomsten met , door actief verhuurbeleid in duizenden Verschil Huurinkomsten . . 6.418 10% Met verhuur verbonden kosten - - 129 -87% Met beheer verbonden kosten en opbrengsten . -492 -47% Vastgoedresultaat . . 6.055 9% Vastgoedkosten -. -. -183 2% Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten -. -. -716 17% Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille . . 5.156 10% Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 280 142% Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . -92.126 -14 0% Ander portefeuilleresultaat . -. 15.125 -135% Operationeel resultaat . . -71.565 -66% Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva) -. -. -3.792 54% Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . . 28.040 665% Belastingen - - -144 17% NETTORESULTAAT . . - 47.461 -45% Toewijsbaar aan: Aandeelhouders groep . . -46.386 -47% Derden . . -1.075 -16% NETTORESULTAAT - aandeel van de Groep . . -46.386 -47% Toelichting: EPRA resultaat . . 291 1% Portefeuilleresultaat -. . -74.717 -153% Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . . 28.040 665% Het vastgoedresultaat bedraagt miljoen over , een stijging met miljoen of tegenover vorig jaar, voornamelijk als gevolg van een toename in de huurinkomsten van ( miljoen). De organische huurgroei ten opzichte van bedraagt , en is gedreven door de indexatie van de huur- overeenkomsten, ,, en de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoedingen, ,, waarvan de éénmalig ontvangen vergoeding van huurder Enterprise Service Belgium de voornaamste is. Verdere toelichting rond deze verbrekingsvergoeding en de huurinkomsten in het algemeen is terug te vinden in de Financiële Staten, Toelichting - Vastgoedresultaat. De toename van de huurinkomsten en de met beheer verbonden kosten en opbrengsten in combinatie met een stijging in de vastgoed- en algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille toeneemt met , miljoen of tot , miljoen ( , miljoen). De operationele marge blijft bijgevolg stabiel op . Het nanciële resultaat (excl. variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva) bedraagt voor -, miljoen ( -, miljoen). De toename van , miljoen is voornamelijk een gevolg van een De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . hogere kapitaalopname als gevolg van de acquisities en ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille en een lichte toename van de gemiddelde rentevoet van de nancieringen van , naar , in . De positieve variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva bevat de wijziging in de markt- waarde van de interest rate swaps voor een bedrag van , miljoen ( , miljoen) als gevolg van de stijging van de langetermijnrentevoeten in de loop van . Het resultaat op de portefeuille bedraagt eind -, miljoen in vergelijking met , miljoen eind . De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in -, miljoen ( , mil- joen) exclusief latente belastingen. De daling van ongeveer in de waardering van de vastgoedbeleg- gingen is voornamelijk gedreven door de yield decompressie hoofdzakelijk in de Nederlands portefeuille en het eect van de verhoging in transfer tax in Nederland zoals toegelicht in het Activiteitenverslag - . Samenstelling van de portefeuille. Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in , miljoen ( -, miljoen) en omvat voornamelijk de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België. Het nettoresultaat van Intervest voor boekjaar bedraagt , miljoen ( , miljoen). Het netto- resultaat – aandeelhouders Groep bedraagt voor , miljoen ( , miljoen) en kan opgedeeld worden in: 〉 het EPRA resultaat van , miljoen ( , miljoen) of een toename van , miljoen of , hoofd- zakelijk een combinatie van hogere huurinkomsten als gevolg van de ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Enterprise Services Belgium en een daling in de vastgoedkosten, gedeeltelijk gecompen- seerd door hogere algemene kosten en nanciële lasten. 〉 het portefeuilleresultaat - aandeelhouders Groep van -, miljoen ( , miljoen) 〉 de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva voor een bedrag van , miljoen ( , miljoen). Het EPRA resultaat bedraagt , miljoen voor boekjaar . Rekening houdend met .. gewogen gemiddeld aantal aandelen betekent dit een EPRA resultaat per aandeel van , wat een daling van of , per aandeel is ten opzichte van boekjaar ( ,). AANTAL AANDELEN .. .. Aantal aandelen op einde periode .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. RESULTAAT PER AANDEEL - aandeel van de Groep Nettoresultaat per aandeel () , , EPRA resultaat per aandeel () , , Enkelvoudige EPRA resultaat per aandeel op basis van dividendgerechtigd aantal aandelen () , , Uitkeringspercentage* () Brutodividend () , , Percentage roerende voorheng Nettodividend () , , BALANSGEGEVENS PER AANDEEL - aandeel van de Groep Nettowaarde (reële waarde) () , , Nettoactiefwaarde EPRA () , , Beurskoers op afsluitingsdatum () , , Premie t.o.v. reële nettowaarde () -, * Intervest Oces & Warehouses is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal van het nettoresultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen, gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoedbeleggingen en schuldverminderingen. Het uitkeringsper- centage wordt berekend ten opzichte van het enkelvoudig EPRA resultaat per aandeel op basis van het dividend- gerechtigde aantal aandelen. ** Onder voorbehoud van goedkeuring van de jaarlijkse algemene vergadering te houden in . ACTIVITEITENVERSLAG Op december bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel , ( , op december ). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op december , bedraagt, noteert het aandeel op afsluitingsdatum met een discount van , ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde). EPRA KERNCIJFERS .. .. EPRA resultaat ( per aandeel) (aandeel van de Groep) , , EPRA NTA (Net Tangible Assets) ( per aandeel) , , EPRA NRV (Net Reinstatement Value) ( per aandeel) , , EPRA NDV (Net Disposal Value) ( per aandeel) , , EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) () , , EPRA aangepast NIR () , , EPRA huurleegstandspercentage () , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) () , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) () , , EPRA LTV (Loan-to-value) () , , De EPRA NTA per aandeel bedraagt op december ,. Dit betekent een daling van , tegenover , op december , voornamelijk als gevolg van de kapitaalverhoging in combinatie met de EPRA resultaat-generatie, de waardedaling van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar . .. Geconsolideerde balans in duizenden .. .. ACTIVA Vaste activa .. .. Vlottende activa . . TOTAAL ACTIVA .. .. EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen . . Kapitaal . . Uitgiftepremies . . Reserves . . Nettoresultaat van het boekjaar . . Minderheidsbelangen . . Verplichtingen . . Langlopende verplichtingen . . Kortlopende verplichtingen . . TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN .. .. Actief De vaste activa bedragen . miljoen op december ( . miljoen) en bestaan voorname- lijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt op december . miljoen ( . miljoen). Een toename met miljoen als gevolg van miljoen acquisities, miljoen investeringen in grondreserves en projectontwikkelingen, miljoen investeringen in de bestaande portefeuille en miljoen waardedaling in de portefeuille. De vastgoedbeleggingen bestaan, zoals toegelicht in het Activiteitenverslag - . Samenstelling van de portefeuille, op december uit: 〉 . miljoen vastgoed beschikbaar voor verhuur verspreid over België en Nederland 〉 miljoen projectontwikkelingen waarvan de constructie lopende is zoals Greenhouse Woluwe Garden, Genk Green Logistics, Zellik, unit B in Herentals Green Logistics en grondreserves in Genk Green Logistics, Puurs en Venlo in Nederland. Naast de vastgoedbeleggingen bevatten de vaste activa voor miljoen andere materiële vaste activa, voornamelijk zonnepanelen en laadpalen en , miljoen nanciële vaste activa. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 1,3 miljard op 31 december 2022. De vlottende activa bedragen miljoen ( miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor miljoen uit activa bestemd voor verkoop, miljoen uit handelsvorderingen, miljoen uit belastingvorderingen en andere vlottende activa, miljoen uit liquide middelen en miljoen uit overlopende rekeningen. De inning van de huur- en huurlastenvorderingen volgt nog steeds een regulier en consistent patroon. De handelsvorderingen op de balans op december bedragen miljoen, waarvan , miljoen niet-vervallen vorderingen op klanten. Half februari heeft Intervest reeds van de huurgelden van ontvangen. Het inningspercentage van de voorfacturaties voor januari (voor de maandfactu- ratie) en het eerste kwartaal van (voor de kwartaalfacturatie) ligt eveneens in lijn met het normaal betalingspatroon en bedraagt reeds . Passief Het eigen vermogen van de vennootschap is in toegenomen met miljoen of en bedraagt op december miljoen ( miljoen op december ), vertegenwoordigd door .. aandelen (.. aandelen op december ). Marktkapitalisatie bedraagt € 562 miljoen op 31 december 2022. De langlopende verplichtingen bedragen miljoen ( miljoen) en bevatten de lang lopende nanciële schulden voor een bedrag van miljoen ( miljoen), de andere langlopende nanciële verplichtingen van miljoen ( miljoen), een voorziening van miljoen aangelegd voor uitgestelde belastingen ( miljoen) en handelsschulden en andere langlopende schulden voor een bedrag van miljoen. De andere langlopende nanciële verplichtingen bevatten enerzijds , miljoen negatieve marktwaarde van de interestafdekkingen en anderzijds miljoen schulden met betrekking tot de te betalen erfpacht- en concessievergoedingen. De kortlopende verplichtingen bedragen miljoen ( miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor miljoen ( miljoen) uit kortlopende nanciële schulden, waarvan miljoen bankleningen en een commercial paper van miljoen, voor miljoen uit handelsschulden en andere kortlopende schulden en verplichtingen en voor miljoen uit overlopende rekeningen. De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . ACTIVITEITENVERSLAG . Financiële structuur Opzet van ambitieus Green Finance Framework .. Financieringsbeleid Het nancieringsbeleid van Intervest bestaat erin om de vastgoedportefeuille zo optimaal mogelijk te nancieren met een ideale mix van schulden en eigen vermogen en dat er bijgevolg voldoende middelen beschikbaar zijn voor de uitvoering van de lopende projecten. De belangrijkste objectieven zijn daarin: 〉 beheer en monitoring van de kapitaalstructuur 〉 goede diversicatie van de verschillende nancieringsbronnen 〉 goede spreiding van de vervaldagen 〉 een duurzame relatie met alle nancieringspartners 〉 actief beheer van de nanciële risico’s. .. Ontwikkelingen in In het kader van haar nancieringsbeleid bouwt Intervest in verder aan haar solide nanciële struc- tuur met verdere diversicatie van haar nancieringsbronnen en versterking van haar bancaire relaties.. Met ABN AMRO is in het eerste kwartaal een nieuwe nanciering afgesloten voor een bedrag van mil- joen, dit met een looptijd van jaar en de mogelijkheid te verlengen met nog eens jaar. In april is een nieuwe nancieringsmarkt aangesproken via een US privatieve plaatsing bij een Amerikaanse verzekeraar voor miljoen, met een looptijd van jaar tegen een coupon van , Een kleine maanden later is eind mei een eerste duurzame obligatie uitgegeven voor een totaalbedrag van miljoen op een periode van jaar aan een rendement van ,. Bijkomend is een nanciering afgesloten met een bestaande nancier, ING Belgium, van miljoen met een looptijd van jaar. Deze nanciering ressorteert eveneens onder het Green Finance Framework en zorgt voor een verdere verankering van duurzaamheid in de nancieringsactiviteiten. Ook bij Belus Bank zijn nog twee bijkomende roll-over kredieten afgesloten, telkens voor miljoen. Tegen jaareinde heeft ook perimetervennootschap Genk Green Logistics zijn kredietpositie versterkt. De bestaande kredieten met KBC Bank en BNP Paribas Fortis zijn verhoogd naar , miljoen in plaats van , miljoen. Er zijn in de loop van tevens bijkomende renteafdekkingen afgesloten en het notionele bedrag is verhoogd naar miljoen in plaats van miljoen eind . Via het commercial paper programma is er op jaareinde miljoen opgenomen op korte termijn en miljoen op lange termijn. De gemiddelde rentevoet van de nancieringen bedraagt in , inclusief bankmarges (, in ). .. Overzicht op december Overige belangrijke kenmerken van de nanciële structuur op december . Kredietlijnen 〉 langetermijnkredietlijnen ( miljoen) met een gewogen gemiddelde resterende loop- tijd van , jaar (, jaar op jaareinde ) en kortetermijnkredietlijnen ( miljoen) 〉 ( miljoen) groene nancieringen op basis van de 'use of proceeds'-conditie 〉 gespreide vervaldata van de kredietlijnen tussen en 〉 spreiding van de kredieten over Europese nanciële instellingen, een Green Bond, een USPP en een commercial-paperprogramma. Interestcover ratio 〉 ratio van , voor : hoger dan het vereiste minimum van tot , dat als convenant vastge- legd is in de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap (, voor ). Indekkingsratio 〉 van de opgenomen kredieten heeft een vaste rentevoet of is gexeerd door rente swaps en heeft een variabele rentevoet 〉 van de kredietlijnen heeft een vaste rente- voet of is gexeerd door renteswaps, heeft een variabele rentevoet 〉 marktwaarde van de nanciële derivaten: , miljoen positief. Convenanten 〉 geen wijziging in in de bestaande gecon- tracteerde convenanten 〉 op december voldoet de GVV aan haar convenanten. 6% 7% 37% 50% 15% 78% 7% BALANSTOTAAL € 1.429 miljoen Eigen vermogen TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN € 628 miljoen Langlopende nanciële schulden Kredieten bij nanciële instellingen Andere verplichtingen Kortlopende nanciële schulden Greenbond/USPP Commercial paper , jaar miljoen Schuldgraad Ongebruikte kredietlijnen Gemiddelde rentevoet Gemiddelde looptijd Netto nanciële schuld / Ebitda , ACTIVITEITENVERSLAG .. Toelichting nanciële structuur Groene nancieringen Op december beschikt Intervest over miljoen of groene nancieringen die volgens de 'use of proceeds'-conditie gekoppeld zijn aan investeringen in duurzame vastgoedbeleggingen en project- ontwikkelingen. Deze groene nancieringen bestaan uit: 〉 kredieten met Triodos Bank: ›› miljoen afgesloten in - looptijd jaar ›› miljoen afgesloten in - looptijd jaar 〉 Green Finance Framework: ›› miljoen duurzame obligatie - looptijd jaar aan , ›› miljoen met ING Belgium - looptijd jaar Kortetermijnkredietlijnen Op december zijn van de beschikbare kredietlijnen van Intervest langetermijnkredietlijnen en kortetermijnkredietlijnen. De kortetermijnkredietlijnen ( miljoen) bestaan uit: 〉 ( miljoen) commercial paper/back up lijn 〉 ( miljoen) krediet dat binnen het jaar vervalt en zal gehernancierd worden 〉 ( miljoen) kredieten met onbeperkte looptijd 〉 ( miljoen) aossingskredieten Langetermijnkredietlijnen Het is de strategie van Intervest om de gemiddelde looptijd van de lange termijnkredietlijnen tussen , en jaar te houden maar hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. In heeft Intervest verder gewerkt aan de optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen door het afsluiten van bijkomende nancieringen met bestaande en nieuwe nanciers van miljoen met ›› ABN AMRO bank voor miljoen en een looptijd van jaar met verlengoptie van jaar ›› via het Green Finance Framework is een eerste duurzame obligatie uitgegeven: miljoen op jaar ›› Green Loan bij ING Belgium voor miljoen met een looptijd van jaar ›› US private plaatsing bij een Amerikaanse verzekering voor miljoen met een looptijd van jaar ›› roll-over kredieten bij Belus van miljoen, waarvan één met vervaldag in en één met een vervaldag in . Ook perimetervennootschap Genk Green Logistics heeft haar kredietpositie versterkt. Eind had de vennootschap , miljoen beschikbare kredietlijnen, in de loop van werd dit opgetrokken tot , miljoen beschikbare kredietlijnen, allen via BNP Paribas Fortis en KBC Bank. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen is quasi stabiel gebleven op , jaar op jaareinde (tegenover , jaar op jaareinde ). Beschikbare kredietlijnen Op december beschikt de vennootschap over miljoen niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen in vergelijking met miljoen eind . Deze zullen in de loop van gebruikt worden voor de nanciering van lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbetaling in mei . Intervest houdt een strakke thesauriepositie aan zodat de positie van contanten bij een nanciële instelling in principe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter aouw van de nanciële schulden. De cashpositie van de vennootschap bedraagt , miljoen op december . Vervaldagenkalender kredietlijnen Op december geeft de vervaldagenkalender van de kredietlijnen het in de graek getoonde beeld. De balk 'Commercial paper KT' toont de totale back-uplijn van de begeleidende banken in het commercial- paperprogramma. 8 60 88 72 175 100 45 143 3 85 50 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 2032 Bedrag lening in miljoen € Korte- termijn- kredieten Commercial paper KT Financieringen Commercial paperGreen bond / USPP De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijn- kredietlijnen is 4,0 jaar. Indekkingen Gezien de stijging van de rentevoeten op de nanciële markten heeft Intervest haar indekkings strategie aangescherpt. Bij de samenstelling van de kredietportefeuille streeft Intervest naar een strategie om de indekkingsratio naar te brengen. Op december heeft de vennootschap: 〉 interest rate swaps afgesloten voor een totaal notioneel bedrag van miljoen 〉 met nanciers overeenkomsten met een vaste rentevoet voor een totaal bedrag van miljoen met een initiële looptijd van , en jaar 〉 US private plaatsing bij een Amerikaanse verzekeraar voor miljoen met een looptijd van jaar tegen een coupon van , 〉 uitgifte van duurzame obligatie voor een totaal bedrag van miljoen op jaar aan , 〉 een commercial paper voor miljoen op lange termijn, namelijk met een vervaldag in en . Het krediet opgenomen in de kolom korte termijnkredieten betreft een krediet zonder eindvervaldag. Het krediet is permanent opzegbaar. ACTIVITEITENVERSLAG Van de opgenomen kredietlijnen op december heeft een vaste rentevoet of is gexeerd door renteswaps en heeft een variabele rentevoet. Op december bestaat van de kredietlijnen van de vennootschap uit nancieringen met een vaste rentevoet of nancieringen gexeerd door middel van interest rate swaps, heeft een variabele rentevoet. Het procentuele verschil met de opgenomen kredietlijnen is het gevolg van de beschikbare kredietlijnen. Op december is de gewogen gemiddelde rentevoet van de interest rate swaps , (, in ). De vervaldagenkalender van de indekkingsinstrumenten en nancieringen met vaste rentevoet geeft onderstaand beeld : 28% 44% 28% 28% 44% 28% 27% 27% 23% 16% 8% 42% 31% 36% 37% 32% 21% 92% 8% 92% 8% 92%63% 45% 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 20232022 0% 100% Schuld met vaste rente Ingedekte schuld Variabele schuld Looptijd van de vastliggende rentevoeten Tijdens boekjaar werd het bedrag van de interest rate swaps verhoogd naar miljoen, komende van miljoen in . Deze verhoging kwamen tot stand via het openbreken van de reeds bestaande contracten en zal de vennootschap extra beschermen tegen stijgende Euribortarieven. Op december is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de interest rate swaps , jaar (, jaar in ). De rentevoeten op de kredieten van de vennootschap (interest rate swaps en kredieten met vaste rentevoet) liggen op december vast voor een gewogen gemiddelde resterende looptijd van , jaar (, jaar in ). Rentegevoeligheid Voor het boekjaar bedraagt het eect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met ongeveer , miljoen negatief ( , miljoen negatief in ). De percentages in de graek worden berekend ten opzichte van de totale kredietopname per december . Gemiddelde rentevoet van de nancieringen Voor het boekjaar bedraagt de gemiddelde rentevoet van de nancieringen van Intervest , inclu- sief bankmarges (, in ). Deze stijging is enerzijds het gevolg van de stijging van de Euribortarieven en anderzijds het gevolg van het afsluiten van de Greenbond voor miljoen en USPP voor miljoen aan respectievelijk , en ,. Deze transacties (aan vaste tarieven) zorgen voor een stijging van de gemiddelde rente tegenover boekjaar maar zal de vennootschap in de toekomst net beschermen tegenover een verdere stijging van de Euribortarieven. 〉 De gemiddelde interestvoet van de langlopende nanciële schulden bedraagt , in (, in ) 〉 De gemiddelde interestvoet van de kort lopende nanciële schulden bedraagt , in (, in ). Interestcover ratio De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat, voor het resultaat op de portefeuille, en het nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva). Deze ratio bedraagt voor Intervest , voor het boekjaar (, voor het boekjaar ) wat hoger is dan het vereiste minimum tot , dat als convenant vastgelegd is in de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap. 3,2 3,2 3,0 3,9 4,2 4,9 4,7 6,6 6,2 7,5 5,4 .. .. ................ .. 2013 2014 2019 2020 2021 202220182017201620152012 3,7% 3,8% 4,1% 3,5% 3,1% 2,4% 2,6% 2,1% 2,0% 1,8% 2,0% ACTIVITEITENVERSLAG Schuldgraad 48% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% De schuldgraad van de vennootschap bedraagt op december ( op december ). De toename met -punten ten opzichte van december is voornamelijk het gevolg van acquisities en investeringen in vastgoedbeleg- gingen en projectontwikkelingen, de negatieve variatie in de reële waarde van de portefeuille en de uitbetaling van het dividend over boekjaar , deels gecompenseerd door de kapitaalver- hoging in het kader van het keuzedividend en de succesvolle kapitaalverhoging via versnelde privatieve plaatsing van december . Om een proactief beleid van de schuldgraad te waarborgen, dient een GVV met een schuldgraad hoger dan , als gevolg van artikel van het GVV-KB, een nancieel plan op te stellen. Dit plan bevat een uitvoeringsschema waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven van de geconsolideerde activa zou stijgen. Het beleid van Intervest bestaat uit het trachten te handhaven van een schuldgraad tussen ongeveer en tenzij een duidelijke oververhitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vast- goedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen. Dan zal de bandbreedte voorzichtigheidshalve neerwaarts bijgesteld worden naar -. Op basis van de huidige schuldgraad van per december heeft Intervest nog een bijkomend investerings potentieel van circa miljoen, zonder hierbij de maximale schuldgraad van te over- schrijden. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa miljoen alvorens de schuldgraad te overschrijden en circa miljoen tot de drempel van . De waarderingen van de vastgoedportefeuille hebben eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalstructuur zou de maximale schuldgraad van pas overschreden wor- den bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van ongeveer miljoen of ten opzichte van het vastgoed beschikbaar voor verhuur van . miljoen op december . Bij gelijkblijvende lopende huren betekent dit een stijging van de yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur, met gemiddeld ,-punten (van , gemiddeld naar , gemiddeld). Bij gelijkblijvende yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, betekent dit een daling van de lopende huren met , miljoen of . Intervest is hier van oordeel dat de huidige schuldgraad zich op een aanvaardbaar niveau bevindt en voldoende marge biedt om eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen. Deze inschatting kan echter beïnvloed worden door het zich voordoen van onvoorziene gebeurte nissen. In dit opzicht wordt speciek verwezen naar het hoofdstuk Risicofactoren. 51,2% 48,7 % 46,6% 48,2% 45,7% 43,5% 44,6% 39% 45% 48% 43% .. .. .. .. .. .......... .. Bancaire tegenpartijen De kredietportefeuille van Intervest is gespreid over elf Europese nanciële instellingen en een commercial-paperprogramma. Intervest onderhoudt handelsrelaties met: 〉 banken die nanciering verschaen: KBC Bank NV, ING België NV, Belus Bank NV, BNP-Paribas Fortis NV, NIBC Bank NV, Bank Degroof Petercam, Argenta Spaarbank NV, Triodos Bank NV, VDK Bank en Banque Internationale à Luxembourg en ABN Amro 〉 banken die tegenpartij zijn voor de renteswaps-indekkingsinstrumenten: ING België NV, KBC Bank NV en Belus Bank NV. Verhoging van de nanciële middelen via kapitaalverhogingen Intervest heeft als volgt haar nanciële middelen in verstrekt door middel van kapitaalverhogingen. De aandeelhouders van Intervest hebben voor , van hun aandelen geopteerd voor de inbreng van hun rechten in ruil voor nieuwe aandelen. Naar aanleiding hiervan en de uitgifte van nieuwe aandelen heeft dit geleid tot een kapitaalverhoging van , miljoen. Intervest heeft eind via een versnelde private plaatsing (accelerated bookbuilding), .. nieuwe aandelen, equivalent aan van het uitstaand kapitaal voorafgaand aan de kapitaalverhoging, geplaatst bij internationale gekwaliceerde en/of institutionele beleggers tegen een uitgifteprijs van , per aandeel. Dit heeft geleid tot een versteviging van het eigen vermogen van , miljoen. Diegem 〉 Greenhouse BXL ACTIVITEITENVERSLAG . Winstbestemming De raad van toezicht stelt voor om het resultaat van het boekjaar van Intervest Oces & Warehouses NV als volgt te bestemmen. in duizenden Nettoresultaat van het boekjaar . TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde ** van vastgoed: Boekjaar . Vorige boekjaren - Realisatie vastgoed - Onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen . Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. Toevoeging aan de andere reserve - Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode -. Toevoeging aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren - Vergoeding van het kapitaal . * De huidige wins tverdeling is gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening in de Financieel staten). ** Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen. Aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt op 26 april 2023 voorgesteld om een bruto dividend van € 1,53 per aandeel uit te keren. Aan de aandeelhouders wordt voor het boekjaar een brutodividend aangeboden van , per aandeel. Dit komt neer op een nettodividend van , na aftrek van roerende voorheng. Rekening houdend met .. aandelen die zullen delen in het resultaat van het boekjaar , betekent dit een uit te keren dividend van ... De uitkering van het EPRA resultaat is conform de GVV-Wet. Het dividend is betaalbaar vanaf mei . EPRA Best Practices EPRA is de European Public Real Estate Association die aanbevelingen formuleert om de transparan- tie en consistentie van nanciële rapportering te verhogen, de zogenaamde BPR of Best Practices Recommendations. In oktober heeft EPRA’s Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations (‘BPR’) gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Intervest onderschrijft het belang van standaardisering van de rapportage van prestatie-indicatoren uit oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Om deze reden heeft Intervest er voor gekozen om de belangrijkste prestatie-indicato- ren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag. . Opnieuw goud voor Jaarverslag en ook goud voor Duurzaamheidsverslag Het Jaarverslag van Intervest sleepte opnieuw een EPRA Gold Award in de wacht tijdens de jaarlijkse conferentie van de European Real Estate Association. Het is de achtste keer op rij dat Intervest voor haar jaarverslag een Gold Award mocht ontvangen van deze toonaangevende vereniging die pleit voor een verbetering van transparantie en consistentie in nanciële rapportering. EPRA formuleert aanbevelingen in zogenaamde BPR of Best Practice Recommendations die zorgen voor een kader van vergelijkbaarheid in de vastgoedsector en die toegelicht worden in het EPRA BPR rapport. EPRA heeft dit ook uitgebreid naar aanbevelingen en rapportering m.b.t. duurzaamheid, de zgn. sustaina- bility BPR. Het Intervest Duurzaamheidsverslag , de derde editie, sleept nu ook een EPRA sBPR Gold Award in de wacht. Dit wordt uitvoeriger beschreven in het EPRA sBPR rapport. Deze Awards zijn een erkenning voor de blijvende inspanningen die Intervest levert voor een consistente en transparante verslaggeving op nancieel gebied en op het vlak van duurzaamheid. Het volgen van de EPRA BPR-richtlijnen verschaft stakeholders in de vastgoedsector transparantie en een kader van vergelijkbaar- heid en wordt erg gewaardeerd in de sector zoals blijkt uit het volledig rapport over de EPRA Awards, te raadplegen op www.epra.com. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA resultaat en de EPRA NAV indicatoren. Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com. ACTIVITEITENVERSLAG . EPRA Kernprestatie-indicatoren De commissaris heeft nagegaan of het “EPRA resultaat”, en de “EPRA NTA”, beiden opgenomen in de nanciële staten, berekend zijn volgens de denities van de EPRA BPR van oktober , en of de nanciële gegevens die voor de berekening van deze ratio’s worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde nanciële staten. Tabel EPRA-indicatoren Denities EPRA .. .. EPRA resultaat Resultaat aomstig van de strate gische operationele activiteiten. Doelstelling: meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges), en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vast- goedbeleggingen). in duizenden . . /aandeel , . EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren Doelstelling: past de IFRS NAW aan om de stakeholders een zo juist mogelijke infor- matie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen: (i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en nan- cieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. in duizenden . . /aandeel , , (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. in duizenden . . /aandeel , , (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennoot- schap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de nanciële instrumenten en het in reke- ning nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. in duizenden . . /aandeel , , Tabel EPRA-indicatoren Denities EPRA .. .. (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afslui- tingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Doelstelling: een indicator om vastgoed- portefeuilles te vergelijken op basis van rendement. , , (ii) EPRA aangepast NIR Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de aoop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). Doelstelling: een indicator om vastgoed- portefeuilles te vergelijken op basis van rendement. , , EPRA huurleegstands- percentage Geschatte huurwaarde (GHW) van leeg- staande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. Doelstelling: meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV). , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (inclusief directe leegstands- kosten) gedeeld door de brutohuurin- komsten verminderd met de vergoe- dingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veran- deringen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap. , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (exclusief directe leegstands- kosten) gedeeld door de bruto huurinkom- sten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veran- deringen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap zonder eect van wijzigingen in leegstandskosten , , EPRA Loan-to- Value (LTV) Schuld gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille. Doelstelling: meet de verhouding van de schulden ten opzichte van de markt- waarde van de vastgoedportefeuille. , , * Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com). ACTIVITEITENVERSLAG . Tabellen EPRA Kernprestatie-indicatoren .. Tabel : EPRA resultaat in duizenden .. .. Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) . . Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat Uit te sluiten: I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . -. II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen - - VI. Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -. -. Aandeel minderheidsbelang in de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleg- gingen . . Ander portefeuilleresultaat -. . EPRA resultaat (groepsaandeel) . . Gewogen gemiddelde aantal aandelen .. .. EPRA resultaat (/aandeel) (groepsaandeel) , , Het EPRA resultaat over bedraagt , miljoen, dit betekent een stijging van tegenover . Het EPRA resultaat per aandeel daalt met en bedraagt , voor tegenover , voor . .. Tabel : EPRA NAV indicatoren in duizenden .. EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . . . Verwaterde NAV aan reële waarde . . . . . Uit te sluiten: . . . Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar- dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. -. Reële waarde van nanciële instrumenten . . . Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans Toe te voegen: . . . Reële waarde van schulden met vaste rentevoet . . Overdrachtsbelasting op onroerend goed . NAV . . . . . Verwaterd aantal aandelen .. .. .. .. .. NAV per aandeel (in ) , , , , , in duizenden .. EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . . . Verwaterde NAV aan reële waarde . . . . . Uit te sluiten: -. -. -. Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaar- dering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. -. Reële waarde van nanciële instrumenten -. -. -. Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans Toe te voegen: . - - Reële waarde van schulden met vaste rentevoet - - Overdrachtsbelasting op onroerend goed . NAV . . . . . Verwaterd aantal aandelen .. .. .. .. .. NAV per aandeel (in ) , , , , , In oktober publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor nanciële disclosu- res van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV en EPRA NNNAV worden vervangen door drie nieuwe Net Asset Valuation indicatoren namelijk, EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) en EPRA NDV (Net Disposal Value). De EPRA NTA sluit grotendeels aan bij de ‘oude’ EPRA NAV. Om de vergelijking te bewaren met gegevens uit het verleden die door de nieuwe BPR Guidelines zijn vervangen, wordt de reconciliatie van EPRA NAV en de EPRA NNNAV nog opgenomen. De EPRA NTA per aandeel bedraagt op december ,. Dit betekent een daling van , tegenover , per december voornamelijk als gevolg van de kapitaalverhoging in combinatie met de EPRA resultaat-generatie, de waardedaling van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar . De EPRA NRV per aandeel bedraagt op december , in vergelijking met , op jaareinde . De EPRA NDV per aandeel bedraagt op jaareinde , in vergelijking met , op jaareinde . ACTIVITEITENVERSLAG .. Tabel : EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA aangepast NIR in duizenden .. .. Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop .. .. Uit te sluiten: Projectontwikkelingen met het oog op verhuring . . Vastgoed beschikbaar voor verhuring .. .. Toe te voegen: Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen . . Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed (B) .. .. Geannualiseerde brutohuurinkomsten . . Uit te sluiten: Vastgoedkosten -. -. Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) . . Aanpassingen: Huur bij aoop van huurvrije periodes of andere huurkortingen . Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) . . (in ) EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) , , EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) , , * De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld. Het EPRA Netto Initieel Rendement en het EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement op december dalen ten opzichte van december , dit als gevolg van het toenemen van leegstand ten opzichte van . Deze leegstand situeert zich echter grotendeels op pas opgeleverde gebouwen zoals Greenhouse Collection at the Singel en de logistieke site in Zeebrugge. .. Tabel : EPRA huurleegstandspercentage Segment Verhuurbare oppervlakte Geschatte huurwaarde (ERV) voor de leegstand Geschatte huurwaarde (ERV) EPRA huurleeg- stand EPRA huurleeg- stand (in duizenden m) (in duizenden ) (in duizenden ) (in ) (in ) .. .. Kantoren . . Logistiek vastgoed België . . Logistiek vastgoed Nederland . TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring . . . Het EPRA huurleegstandspercentage op december is gestegen ten opzichte van december . In de logistieke portefeuille is het EPRA huurleegstandspercentage toegenomen tot in België tegen- over per december , voornamelijk door de in het vierde kwartaal opgeleverde site in Zeebrugge. Hier ligt de leegstandsgraad op circa per december . In de logistieke portefeuille in Nederland blijft het huurleegstandspercentage stabiel op . Het EPRA huurleegstandspercentage bij de kantoren is gestegen van naar per december . De toename is eveneens grotendeels (,) te wijten aan een recent opgeleverde projectontwikkeling. Greenhouse Collection @ the Singel, waar het leegstandspercentage per december circa bedraagt, heeft de deuren geopend in het vierde kwartaal . ACTIVITEITENVERSLAG .. Tabel : EPRA kost ratio’s in duizenden .. .. Administratieve en operationele uitgaven (IFRS) . . Met verhuur verbonden kosten 19 148 Recuperatie van vastgoedkosten -1.249 -696 Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling 1.629 361 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven -939 -717 Vastgoedkosten 8.566 8.383 Algemene kosten 4.387 3.836 Andere operationele opbrengsten en kosten 475 310 Uit te sluiten: Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht - - EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) . . Leegstandskosten -. - EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) . . Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) . . (in ) EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) , , EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) , , De EPRA kost ratio per december blijft stabiel ten opzichte van december . .. Tabel : EPRA LTV in duizenden .. Gerapporteerd Minderheidsbelang Aandeel groep Toe te voegen: Leningen uit kredietinstellingen . . . Commercial Paper . . Greenbond/USPP . . Netto schulden/vorderingen . . . Uit te sluiten: Kas en kasequivalenten -. - -. EPRA Nettoschuld (a) . . . Toe te voegen: Vastgoed beschikbaar voor verhuur (incl. zonnepanelen ed.) .. . .. Vastgoed bestemd voor verkoop . . Projectontwikkelingen en grondreserves . . . Immateriële vaste activa EPRA Totaal vastgoedwaarde (b) .. . .. EPRA LTV (a/b) , , in duizenden .. Gerapporteerd Minderheidsbelang Aandeel groep Toe te voegen: Leningen uit kredietinstellingen . . . Commercial Paper . . Netto schulden/vorderingen . . . Uit te sluiten: Kas en kasequivalenten -. - -. EPRA Nettoschuld (a) . . . Toe te voegen: Vastgoed beschikbaar voor verhuur (incl. zonnepanelen ed.) .. . .. Projectontwikkelingen en grondreserves . . . Immateriële vaste activa Financiële activa . EPRA Totaal vastgoedwaarde (b) .. . .. EPRA LTV (a/b) , , ACTIVITEITENVERSLAG .. Tabel : EPRA nettohuurinkomsten op constante vergelijkingsbasis in duizenden .. .. Segment Gelijk blijvende samen stelling van de portefeuille gedu- rende twee jaar Acquisities & ontwik- kelingen Desinves- teringen Totale netto- huur- inkomsten Gelijk blijvende samen stelling van de portefeuille gedu- rende twee jaar Evolutie nettohuur- inkomsten Evolutie nettohuur- inkomsten (in ) Kantoren . . . . Wijzigingen ten gevolge van indexatie Wijzigingen in de bezettingsgraad -. - Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders - Wijziging in ontvangen schadevergoedingen . Wijzigingen Greenhouse Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata Logistiek België . . . . Wijzigingen ten gevolge van indexatie Wijzigingen in de bezettingsgraad Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders - Wijzigingen in ontvangen schadevergoedingen - - Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata Logistiek Nederland . . . . Wijzigingen ten gevolge van indexatie Wijzigingen in de bezettingsgraad Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders - Wijzigingen in ontvangen schadevergoedingen Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhandelingen en breakdata TOTAAL HUURINKOMSTEN bij gelijkblijvende samenstelling . . . . . Reconciliatie met de geconsolideerde netto huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten - NETTOHUURRESULTAAT . Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA huurinkomsten weer bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille. Dit wil zeggen dat de extra huurinkomsten ontvangen als gevolg van de acquisities uit en niet worden opgenomen in de vergelijkingsbasis. Bij de kantoren is er een stijging van , voornamelijk als gevolg van de verbrekingsvergoeding die ontvan- gen is voor het vroegtijdige vertrek van huurder Enterprise Service Belgium in Mechelen Business Tower. Dit vertrek werd gevolgd door leegstand wat ook gedeeltelijk de wijziging in de bezettingsgraad verklaard. In het logistieke segment is er zowel in België als in Nederland een lichte toename van respectievelijk en ., in beide segementen is dit grotendeels het eect van de indexering van de huurgelden. .. Tabel : EPRA investeringsuitgaven op constante vergelijkingsbasis in duizenden .. .. Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland Verwervingen . . . . Verwerving van vastgoed- beleggingen 0 4.627 30.222 0 32.354 16.615 Verwerving van vastgoed via aandelen in vastgoed vennootschappen 0 60.566 0 0 14.474 0 Investeringen in projectont- wikkelingen . . . . . Waarvan geactiveerde rente: 344 1.203 100 725 310 60 Desinvesteringen/overboe- king van vastgoedbeleggingen -. -. Desinvesting 0 -8.095 0 0 0 0 Overboeking vastgoed bestemd voor verkoop -27.5 0 4 0 0 0 0 0 Like-for-like portefeuille . . . . Waarvan met bijkomende verhuurbare oppervlakte: 0 0 0 0 0 0 TOTAAL -. . . . . . Aanpassing niet geldelijke posten . -. - -. - TOTAAL CASHFLOW . . . . . . * De investeringsuitgaven vermeld bij de "Like-for-like portefeuille" betreen investeringen en uitbreidingen in gebouwen in bezit van de vennootschap op januari en nog steeds in bezit op december . In de logistieke portefeuille in België zijn er in aankopen geweest in Zeebrugge, Tessenderlo en Herstal. Er is eveneens geïnvesteerd in de verdere afwerking van Zeebrugge Green Logistics, Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics. In de Nederlandse logistieke portefeuille zijn er gedurende aankopen geweest in Waalwijk en Breda, in den Bosch is er eveneens geïnvesteerd in een projectontwikkeling. De investeringen in het kantorensegment situeren zich voornamelijk in de verdere afwerking van het project Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen. In is de site van Huizingen verkocht (logistiek België) en zijn de kantoorsite's Dilbeek, Gateway en Hoeilaat onder vastgoed bestemd voor verkoop gekomen. Het grote bedrag bij de aanpassing voor niet-geldelijke posten in de kantorenportefeuille heeft betrekking op de overboeking van de kantoorgebouwen naar ‘vastgoed bestemd voor verkoop”. In het logistieke seg- ment van België heeft de aanpassing enerzijds betrekking op de voorziening voor te ontvangen facturen inzake de afwerking van de site in Genk Green Logistics, Herentals en Zeebrugge. Anderzijds is in verband met de aandelentransactie van Zeebrugge enkel de eectief betaalde prijs van de aandelen opgenomen in de investeringsuitgaven van het kasstroomoverzicht, de nale prijsafwikkeling die nog moet betaald worden in evenals andere niet-cash gerelateerde posten zoals de IFRS-aanpassing voor de conces- sievergoeding zijn niet opgenomen in het cashowverloop. ACTIVITEITENVERSLAG Vooruitzichten Deze vooruitzichten mogen niet worden geïnterpreteerd als een verbintenis vanwege Intervest. Of deze prog- noses al dan niet zullen worden bereikt, hangt af van factoren waarover Intervest geen controle heeft, zoals ontwikkelingen in de vastgoed- en nanciële markten en de evolutie van de economie. Gelet op de huidige context van de aanhoudende gezondheidscrisis en economische onzekerheid, kunnen de gebruikte hypothe- sen erg volatiel zijn. De hypothesen en risicobeoordelingen leken redelijk op het moment dat ze gemaakt zijn, maar aangezien het onmogelijk is om toekomstige gebeurtenissen te voorspellen, kunnen zij later al dan niet correct blijken. Zodoende kunnen de uiteindelijke resultaten, nanciële situatie, prestaties of verwezenlijkingen van Intervest, of zelfs algemene markttrends, substantieel verschillen van de prognoses. . Algemeen De hieronder beschreven vooruitzichten bevatten de verwachtingen voor het boekjaar , met betrek- king tot de geconsolideerde EPRA winst en de geconsolideerde balans van Intervest. De hierna vermelde vooruitzichten en winstprognose werden opgesteld door de raad van toezicht met het oog op het opstellen van de verwachtingen voor het boekjaar , rekening houdende met de operatio- nele trends tot dusver geïdenticeerd, op vergelijkbare basis met de historische nanciële informatie. De gebruikte boekhoudkundige basis voor de vooruitzichten is conform de door Intervest gehanteerde boekhoudkundige methoden, in het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde rekeningen per einde en einde conform IFRS zoals door de Europese Unie toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB. De prognoses met betrekking tot het geconsolideerde EPRA resultaat zijn voorspellingen waarvan de eectieve realisatie aangt van de evolutie van de economie, de nanciële markten en de vastgoedmark- ten en de eectieve realisatie van lopende (des)investerings- en ontwikkelingsdossiers. Deze vooruitzich- ten werden opgemaakt op basis van de informatie beschikbaar op december en houden tevens rekening met de feiten na balansdatum indien die er zijn. De prognoses met betrekking tot het geconsolideerde EPRA resultaat zijn voorspellingen waarvan de eectieve realisatie aangt van de evolutie van de economie, de nanciële markten en de vastgoedmark- ten. Deze vooruitziende informatie, voorspellingen, opinies en ramingen gemaakt door Intervest, met betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van Intervest en van de markt waarin Intervest actief is, vormen geen verbintenis. Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen risico’s, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als speciek, en het risico bestaat dat de vooruit- ziende verklaringen niet zullen worden behaald. . Hypothesen .. Hypothesen met betrekking tot factoren die Intervest niet rechtstreeks kan beïnvloeden 〉 Inatie: een gemiddeld inatieniveau van , voor België en , voor Nederland, gebaseerd op de economische consensusverwachtingen eind . Waardoor rekening wordt gehouden met een like for like groei van de huurinkomsten met in . 〉 Intrestvoeten: een gemiddeld niveau van de Euribor-rentevoeten op drie maand van ,. 〉 Financiële indekkingsinstrumenten: gelet op hun volatiliteit, werd geen rekening gehouden met de variaties van de marktwaarden ervan. Deze variaties zijn niet relevant voor de vooruitzichten in verband met het EPRA resultaat. 〉 Waardering vastgoedportefeuille en zonnepanelen: er worden geen voorspellingen gedaan voor wat betreft de variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille en de zonnepanelen. Dit zou immers onbetrouwbaar zijn en onderhevig aan een veelheid van externe factoren waarop de onderneming geen invloed heeft. Deze variaties zijn eveneens niet relevant voor de vooruitzichten in verband met het EPRA resultaat. 〉 Externe events: er wordt van uitgegaan dat er zich geen materiële wijzigingen voordoen in het (geo) politieke en/of economische klimaat die een materiële invloed zouden kunnen hebben op de Intervest. 〉 Regulatoir en scaal kader: er wordt van uitgegaan dat zich geen materiële wijzigingen voordoen in de scale wetgeving of regulatoire vereisten die een invloed zouden hebben op de resultaten van de Intervest of de door haar gehanteerde boekhoudkundige methoden. 〉 Risico’s: de vooruitzichten kunnen beïnvloed worden, onder andere door markt-, operationele, nanci- ele en reglementaire risico’s zoals beschreven in het hoofdstuk over de Risicofactoren. .. Hypothesen met betrekking tot factoren die Intervest rechtstreeks kan beïnvloeden 〉 Netto huurresultaat: de stijging is hoofdzakelijk gedreven door interne groei. Het netto-investerings- volume gerealiseerd in , zal tijdens het boekjaar grotendeels bijdragen tot het huurresultaat. Wat betreft de organische groei wordt rekening gehouden met de indexatie van de huurcontracten (zie supra). In komt van de contracten op de eerstvolgende vervaldag. Er wordt rekening gehouden met huurverlengingen en/of -vernieuwingen na een eventuele leegstandsperiode. Verder worden in de loop van drie voorverhuurde projecten opgeleverd die gradueel huurinkomsten zullen genereren en worden de huurinkomsten van de in reeds gerealiseerde acquisities en een beperkt aantal te realiseren lopende ontwikkelingsdossiers waarvan de realisatie hoogstwaarschijnlijk is, en het verlies aan huurinkomsten als gevolg van te realiseren desinvestering van de activa bestemd voor verkoop, opgenomen. Intervest gaat uit van een gemiddelde bezettingsgraad van voor einde . 〉 Andere met beheer verbonden inkomsten en uitgaven: deze omvatten vooral de nettokosten (dus na eventuele doorrekeningen) voor huurlasten en belastingen en andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven. De inkomsten en uitgaven voor de zonnepanelen en de werkingskosten voor de Greenhouse-locaties worden ook in deze categorie opgenomen. Zij werden voor geraamd op basis van de huidige portefeuille, de verwachte investeringen en de evolutie van de cijfers van vorige boekjaren. 〉 Vastgoedkosten: deze omvatten vooral de nettokosten (dus na eventuele doorrekeningen) voor onder- houd en herstellingen, verzekeringscontracten en commissielonen. Zij werden voor geraamd op basis van de huidige portefeuille, de verwachte investeringen en de evolutie van de cijfers van vorige boekjaren. 〉 Algemene kosten: deze kosten evolueren onderliggend in lijn met de groei van de portefeuille, waarbij het operationele platform verder wordt uitgebouwd op kosteneciënte wijze ondanks de huidige inatie, met name met behoud van de operationele marge van circa . Deze kosten omvatten de werkingskosten, hoofdzakelijk salarissen, huur van de kantoren, vergoedingen aan externe adviseurs en kosten gerelateerd aan de beursnotering en externe communicatie. 〉 Financieel resultaat: er wordt uitgegaan van een evolutie van de nanciële schulden in functie van het investeringsprogramma. Rekening houdende met de evolutie van de kortetermijnrentevoeten en een indekkingsgraad van op basis van de situatie per december , wordt voor uitgegaan van een globale nancieringskost van ,. Er is van uitgegaan dat geen leningen vervroegd worden terugbetaald, noch dat er lopende IRS-contracten vervroegd zullen worden verbroken. De vennoot- schap zal haar indekkingsgraad trachten te verhogen. De totale nanciële kosten werden vervolgens verminderd met gekapitaliseerde intresten die worden opgenomen bij de investeringskost van de bestaande projectontwikkelingen aan een rente equivalent aan de ingeschatte globale nancieringskost. In de nanciële lasten werd tevens de recurrente interestcomponent van de betalen concessiever- goedingen verwerkt van , miljoen die Intervest dient te betalen voor de sites waarvoor ze niet de naakte eigendom maar wel het vruchtgebruik aanhoudt (Zie Toelichting - Andere langlopende en kortlopende nanciële verplichtingen in de Financiële staten). 〉 Belastingen: deze bevatten de jaarlijks verschuldigde vennootschapsbelasting voornamelijk voor de perimetervennootschappen in Nederland. Een overzicht van de in aanbouw zijnde projecten is terug te vinden in het Activiteitenverslag - ... Projecten en ontwikkelingspotentieel. ACTIVITEITENVERSLAG .. Prognose van de geconsolideerde resultaten in duizenden Budget Actuals NETTOHUURRESULTAAT . . Andere met beheer verbonden inkomsten en uitgaven . VASTGOEDRESULTAAT . . Vastgoedkosten -. -. OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT . . Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten -. -. OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE . . Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van nanciële activa -. -. Belastingen -. - Minderheidsbelangen -. -. EPRA RESULTAAT . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. EPRA RESULTAAT PER AANDEEL , , DIVIDEND PER AANDEEL , , Op basis van de huidige vooruitzichten en bovenstaande hypothesen, verwacht Intervest voor een EPRA-winst per aandeel van minimaal , en een EPRA resultaat van circa , miljoen. Deze daling wordt verklaard door enerzijds het lopende ontwikkelingsprogramma ingevolge de shift van cashow kopen naar cashow generen en het verder future proof maken van de portefeuille en dit binnen de huidige economische context. Intervest heeft, rekening houdend met de huidige winstverwachting en de winstverwachting op lange termijn, de intentie om voor het boekjaar (betaalbaar in ) een bru- todividend per aandeel uit te keren van ,. Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige kennis en situatie en behoudens onvoorziene omstandigheden zoals een verzwakkende macro-economische outlook, marktvolatiliteit en een sterk gestegen cost of capital. .. Prognose van de geconsolideerde balans Bij het opstellen van de geprojecteerde balans werd rekening gehouden met factoren die redelijkerwijze geraamd konden worden. De volgende assumpties werden in acht genomen: 〉 Actief - vastgoedportefeuille: er is rekening gehouden met de investeringen zoals beschreven in het Vastgoedverslag .. Projecten en ontwikkelingspotentieel, een beperkt aantal te realiseren lopende ontwikkelingsdossiers waarvan de realisatie hoogstwaarschijnlijk is en de desinvestering van de activa bestemd voor verkoop. 〉 Passief - eigen vermogen: er is rekening gehouden met een versterking van het eigen vermogen, de dividenduitkering over onder de vorm van een keuzedividend met de assumptie van opname in aandelen en de EPRA-winstevolutie gedurende het boekjaar . 〉 Passief - Langlopende en kortlopende nanciële schulden: evolutie in functie van het verwachte inves- teringsvolume en het gedeelte dat naar verwachting zal worden genancierd via eigen vermogen (via de inbrengen in natura, de gereserveerde winsten en het keuzedividend). Hierbij wordt een loan-to-value lager dan per december verwacht. Intervest heeft per december een buer van ruim miljoen euro aan onbenutte kredietlijnen op lange termijn, waarmee de projecten in uitvoe- ring en geplande aankopen en de vervaldagen van de langetermijnschulden ( miljoen euro) tot eind kunnen worden opgevangen, rekening houdend met de jaarlijkse impact van de gereserveerde winsten en het keuzedividend in -. ACTIVA in duizenden .. Budget .. Actual VASTE ACTIVA .. .. Vastgoedbeleggingen .. .. Andere vaste activa . . VLOTTENDE ACTIVA . . Activa bestemd voor verkoop . Andere vlottende activa . . TOTAAL ACTIVA .. .. EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden .. Budget .. Actual EIGEN VERMOGEN . . Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij . . Minderheidsbelangen . . VERPLICHTINGEN . . Langlopende en kortlopende nanciële schulden . . Andere verplichtingen in aanmerking voor schuldgraadberekening . . Andere verplichtingen . . TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN .. .. SCHULDGRAAD .. Sensitiviteit Indien het vereiste rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met -punt zou stijgen (van , naar , gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met miljoen of . Hierdoor zou de verwachtte schuldgraad van de vennootschap voor stijgen met -punten tot circa . In het omgekeerde geval, indien het vereiste rendement van dit gebruikte rendement met -punt zou dalen, zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met miljoen of . Hierdoor zou de ver- wachtte schuldgraad van de vennootschap voor dalen met -punten tot circa . Het eect van een hypothetische stijging/daling van de rentetarieven met ongeveer -, (stijging) of , miljoen (daling) of , per aandeel op het gebudgetteerde EPRA resultaat en nettoresultaat van . ACTIVITEITENVERSLAG .. Groeiplan connect - Prognose van de geconsoli- deerde resultaten en dividendverwachtingen Het nieuwe strategische groeiplan - is een driejarenplan waarin Intervest een EPRA winst per aan- deel ambieert van , in , een vastgoedportefeuille van meer dan , miljard en een schuldgraad midden in de range van -. De resultaten zullen beïnvloed worden door de snelheid waarmee Intervest erin slaagt om de verdere assetrotatie te concretiseren. De groeistrategie connect is volledig in lijn met de succesvolle aanpak uit de voorbije jaren: focus op logistiek en focus op assetrotatie met het oog op het verbeteren van het risicoproel en de totale kwaliteit van de vastgoedportefeuille waarbij de volledige waardeketen in huis wordt gehouden. Sterke drivers voor de groei zijn de focus op eigen (her)ontwikkelingen, met als beoogd resultaat hogere return en een verbetering van het risicoproel. 〉 Focus op het creëren van clusters gericht op strategische (maritieme) assen, wat schaalvoordelen oplevert en exibiliteit biedt aan de klant 〉 Focus op weloverwogen assetrotatie, eveneens bijdragend tot verbetering van het risicoproel en uit- zicht verschaend op toekomstige cash-ows ter ondersteuning van de groei in het logistieke segment 〉 Focus op ESG en innovatie ten dienste van alle stakeholders De sterke driver voor winstgroei blijft dan ook de voortdurende structurele vraag naar logistiek vastgoed waarop Intervest kan inspelen en haar klanten verder kan helpen groeien in het hart van de supply chain. Intervest beoogt verdere waardecreatie binnen de bestaande portefeuille zoals het uitdiepen van de klantgerichtheid en het verder bouwen aan een hoogwaardige portfolio, ondersteund door technologie, energie en duurzaamheid. Intervest verwacht tevens een toenemende grondschaarste wat leidt tot opwaartse druk op de markthuren. Deze strategie wordt geruggesteund door een stringente kapitaaldiscipline die rekening houdt met: 〉 Financiering van investeringen door minstens eigen vermogen en maximaal vreemd vermogen 〉 Stabiele kapitaalstructuur op basis van een net debt / EBITDA rond x. 〉 Loan-to-value van maximal . . Financiële kalender 2023 di 14 Bekendmaking van de jaar- resultaten per 31-12-2022 wo 26: 15u Algemene vergadering aandeelhouders do 9 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30-09-2023 do 4 Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31-03-2023 do 4 Ex dividend date vr 5 Record date dividend vanaf do 25 Uitbetaling dividend do 3 Halaarlijks nancieel verslag per 30-06-2023 decnovoktsepaugjuljunmeiaprmrtfebjan ACTIVITEITENVERSLAG Intervest op de beurs Intervest noteert jaar op de beurs van Brussel € 562 miljoen beurskapitalisatie € 19,24 beurskoers op jaareinde 85% free oat KERNCIJFERS . Beursgegevens Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses is sinds genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel (INTO). Het aandeel is opgenomen in o.a. de beursindexen EPRA/NAREIT Developed Europe en EPRA/NAREIT Developed Europe REIT’s. ISIN BE Brussel 〉 Euronext - Bell ceremony .. Evolutie van de beurskoers over drie jaar 30 25 20 € 15 Het aandeel van Intervest heeft boekjaar afgesloten met een beurskoers van , ten opzichte van , op december . De gemiddelde beurskoers van het boekjaar bedraagt , ten opzichte van , in het boek- jaar . Het aandeel heeft als laagste slotkoers , ( december ) en als hoogste slotkoers , ( april ) genoteerd in . .. Beursprestatie ten opzichte van BEL in Intervest Oces & Warehouses Bel . . . . . . . . . . . . 120 90 100 70 80 110 60 (basis 100 op 03.01.2022) De ex-dividend date voor het dividend over boekjaar was op mei . Op 31 december 2022 bedraagt de marktkapitalisatie van Intervest € 562 miljoen. ACTIVITEITENVERSLAG .. Premie van de beurskoers t.o.v. nettowaarde en EPRA NTA over drie jaar 25 21 23 27 29 17 19 € Nettowaarde (reële waarde) EPRA NTAGemiddelde beurskoers Het aandeel van Intervest heeft gedurende het boekjaar met een discount genoteerd van gemiddeld ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) en ten opzichte van EPRA NTA. Op jaareinde december bedraagt de discount ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde) van , en ten opzichte van EPRA NTA van ,. De nettowaarde is inclusief het dividend over boekjaar . .. Vergelijking Intervest met EPRA/NAREIT indexen - Total return 120 100 110 90 80 60 50 70 40 Intervest Oces & Warehouses FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg FTSE EPRA/NAREIT Eurozone . . . . . . . . . . . . (basis 100 op 31.12.2021) Niettegenstaande de turbulentie op de aandelenmarkt, houdt het aandeel van Intervest in goed stand. De beurskoers van Intervest presteert vanaf het tweede semester van beter dan de FTSE EPRA/NAREIT Eurozone en de FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg. .. Verhandelde volumes Intervest . . . . . . . . . . . . 700 500 600 400 100 0 300 200 800 # in 1.000 De verhandelde volumes liggen in met een gemiddelde van . aan delen per dag hoger dan in (gemiddeld . stuks per dag). Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt de omloopsnelheid van het aandeel Intervest , op hetzelfde niveau als in (). Met KBC Securities en Bank Degroof Petercam is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandel baarheid van de aan delen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. . Dividendbeleid Het dividendbeleid wordt door de raad van toezicht van Intervest bepaald en na het einde van elk boekjaar ter goedkeuring voorgesteld aan de algemene vergadering van aandeelhouders. Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB. Intervest is een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal van het EPRA resultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen. Het brutodivi- dend zal steeds minimum van dit bedrag bedragen zodat de GVV steeds voldoet aan haar wette- lijke verplichtingen. De raad van toezicht van Intervest heeft ieder jaar de mogelijkheid om te beslissen dat het dividend over het boekjaar wordt uitgekeerd als keuzedividend. Bij een keuzedividend krijgen de aandeelhouders de mogelijkheid om hun schuldvordering, die ontstaat uit de winstuitkering, in te brengen in het kapitaal van Intervest, tegen de uitgifte van nieuwe aandelen. Dit naast de keuzemogelijkheid om het dividend in cash te ontvangen of te opteren voor een combinatie van de twee voorgaande opties. De dividendvordering die gekoppeld is aan een bepaald aantal bestaande aandelen, geeft recht op één nieuw aandeel, tegen een uitgifteprijs per aandeel, al dan niet met een korting t.o.v. de beurskoers. De raad van toezicht van Intervest zal telkens opnieuw de afweging maken of zij het dividend zal uitkeren onder de vorm van een keuzedivi- dend en indien hij daartoe overgaat, hiervan de modaliteiten vastleggen. Dividenden uitgekeerd door Intervest, zijn standaard onderworpen aan Belgische roerende voorheng van . Een gedeeltelijke/volledige vrijstelling van de roerende voorheng op dividenden kan worden verkregen door aandeelhouders die voldoen aan specieke voorwaarden opgelegd door de wet. Voor de bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering en het voorgesteld dividend per aandeel voor het boekjaar wordt verwezen naar sectie . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening. ACTIVITEITENVERSLAG . Dividend en aandelen Op 31 december 2022 is de beurskoers van het Intervestaandeel € 19,24 waardoor het de aandeelhouders een bruto dividend- rendement van 8,0% biedt. AANTAL AANDELEN .. .. .. Aantal aandelen op het einde van de periode .. .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. .. Free oat () BEURSGEGEVENS .. .. .. Hoogste slotkoers () , , , Laagste slotkoers () , , , Beurskoers op afsluitingsdatum () , , , Premie/Discount t.o.v. de reële nettowaarde () - Gemiddelde beurskoers () , , , Verhandeld aantal aandelen per jaar .. .. .. Gemiddeld verhandeld aantal aandelen per dag . . . Omloopsnelheid van het aandeel () , , , GEGEVENS PER AANDEEL (€) .. .. .. Nettowaarde (reële waarde) , , , EPRA NTA , , , Marktkapitalisatie (miljoen) Uitkeringspercentage () Brutodividend , , , Percentage roerende voorheng () Nettodividend , , , Brutodividendrendement () , , , Nettodividendrendement () , , , * De nettowaarde (reële waarde) stemt overeen met de nettowaarde zoals gedenieerd in artikel , ° van de GVV-Wet. . Aandeelhouders Per december is, volgens de ontvangen kennisgevingen, het volgende aandeelhouderschap bekend bij de vennootschap. Naam Aantal (aangegeven) aandelen op datum van de kennisgeving Datum van de transparantie- kennisgeving aandelen op basis van noemer op datum kennisgeving aand e l e n op basis van noemer op .. Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij NV/ Société Fédérale de Participations et d’Investissement S.A. FPIM/SFPI (inclusief Belus Groep) .. .. , , Allianz .. .. , , Patronale Group NV .. .. , , Degroof Petercam Asset Management S.A. . .. , , BlackRock - gerelateerde bedrijven . .. , , Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel .. , TOTAAL 29.235.067 De free oat van het aandeel van Intervest bedraagt, volgens de denitie van Euronext, 85% op 31 december 2022. Het percentage aandelen op basis van de noemer op de datum van de transparantiekennisgeving. Deze noemer kan inmiddels gewijzigd zijn. Percentage aantal aandelen op basis van de transparantiekennisgeving ontvangen tot en met december , in verhouding met de noemer op jaareinde . Het percentage wordt berekend in de veronderstelling dat het aantal aandelen niet is gewijzigd sinds de meest recente transparantiekennisgeving en rekening houdend met het totaal aantal uitstaande aandelen van Intervest. Meegedeelde wijzigingen kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.eu/nl/aandeelhoudersstructuur. ACTIVITEITENVERSLAG Transparantiekennisgevingen Intervest heeft in geen transparantiekennisgevingen ontvangen. De vorige en toekomstige kennisgevingen alsook de aandeelhoudersstructuur kunnen tevens geraad- pleegd worden op de website van Intervest onder de rubriek: Aandeelhoudersstructuur. https://www.intervest.eu/nl/aandeelhoudersstructuur Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent () of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt. Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statu- taire drempel van drie procent (). De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels zoals bepaald hierboven. De noemer voor deze kennisgeving in het kader van de transparantiereglementering is een laatste keer gewijzigd op december als gevolg van de kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapi- taal en de daarbij horende uitgifte van .. nieuwe aandelen. Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel - Boardroom 1 Algemeen 2 Bestuursorganen 3 Diversiteitsbeleid 4 Remuneratieverslag 5 Belangenconicten en overige regelgeving 6 Risicobeheer en interne controle 7 Andere betrokken partijen CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Algemeen Governance structuur: duaal bestuur Sinds heeft Intervest een nieuwe gover- nance structuur, conform het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (‘WVV’): een duaal bestuur. Een duaal bestuur bestaat uit een raad van toe- zicht enerzijds en een directieraad anderzijds in vervanging van het monistische systeem met een raad van bestuur en een directiecomité. De raad van toezicht is bevoegd voor het alge- meen beleid en de strategie van de vennootschap en voor alle handelingen die op grond van het WVV en de statuten speciek worden voorbehouden aan hem. Daarnaast houdt hij toezicht op de direc- tieraad. Ten minste eenmaal om de vijf jaar eva- lueert de raad van toezicht of de gekozen gover- nance structuur nog steeds geschikt is, en zo niet, stelt hij een nieuwe governance structuur voor aan de algemene vergadering van de vennootschap. De directieraad oefent alle bestuursbevoegd- heden uit die niet aan de raad van toezicht zijn voorbehouden overeenkomstig het WVV en de statuten van de vennootschap. De raad van toezicht wordt bijgestaan en gead- viseerd door drie comités: een audit- en risico- comité, een benoemings- en remuneratiecomité en een investeringscomité. Algemeen Overeenkomstig artikel : WVV en het koninklijk besluit van mei houdende aan- duiding van de na te leven code inzake deugdelijk bestuur door genoteerde vennootschappen, past Intervest vanaf januari als referentiecode de Belgische Corporate Governance Code (‘Code ’) toe, rekening houdend met de GVV- wetgeving. Deze Code is terug te vinden op de website van het Belgisch Staatsblad en op www.corporategovernancecommittee.be. De corporate governance principes van Intervest zijn door de raad van toezicht vastgelegd in een aantal richtlijnen: 〉 het Corporate Governance Charter 〉 het remuneratiebeleid 〉 het intern reglement van de directieraad 〉 de gedragscode 〉 de procedure voor het melden van onregelmatigheden 〉 het verhandelingsreglement. Deze documenten worden regelmatig herzien, zodat ze steeds in overeenstemming zijn met de toepasselijke wetgeving en richtlijnen inzake corporate governance. Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest beschrijft, is voor de laatste maal her- zien in februari . Het Corporate Governance Charter, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.eu. De Code hanteert het 'pas-toe-of-leg-uit- principe (“comply or explain”), waarbij afwijkingen van de aanbevelingen moeten worden verantwoord. Op datum van dit Jaarverslag leeft Intervest de bepalingen van de Code na, behoudens voor wat betreft de hierna volgende principes. Principe . van de Code stelt dat de leden van de raad van toezicht een deel van hun remu- neratie in de vorm van aandelen van de vennoot- schap dienen te ontvangen. Intervest wijkt van dit principe af en vergoedt haar leden van de raad van toezicht niet in aandelen. Rekening houdend met de huidige bedragen van hun vergoedingen en met het onaankelijke karak- ter van een aantal leden van de raad van toezicht, is Intervest van oordeel dat de (gedeeltelijke) toekenning van een vergoeding in aandelen niet bij- draagt aan het behalen van de doelstellingen van de Code om deze leden van de raad van toezicht een langetermijnvisie te laten onderschrijven. De strategie en het algemene beleid van Intervest en de manier waarop de vennootschap werkt, voldoet al aan de doelstelling van principe . van de Code , die gericht is op het bevorderen van waarde- creatie op lange termijn en van een evenwicht tussen de wettige belangen en verwachtingen van de aandeelhouders en alle belanghebbenden. Deze principes zijn met name opgenomen in het Corporate Governance Charter dat door elk lid van de raad van toezicht wordt onderschreven. Principe . van de Code stelt dat de raad van toezicht een minimumdrempel van aandelen moet bepalen die aangehouden moet worden door de leden van de directieraad. Intervest wijkt af van dit principe en bepaalt geen minimumdrempel voor het aanhouden van aande- len door de leden van haar directieraad. Als open- bare GVV streeft Intervest ernaar om waarde te creëren voor haar stakeholders door het gene- reren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversieerde vastgoedportefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Het is deze strategie die operationeel uitgerold dient te worden door de leden van de directieraad. De onderliggende performantiecriteria aangaande de variabele verloning op lange termijn van de leden van de directieraad bevatten een duidelijke link met het creëren van stabiele langetermijnkasstromen, zodat Intervest de mening is toegedaan dat zij op deze wijze de leden van de directieraad reeds doet handelen met het perspectief van een langetermijnaan deelhouder. De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te ver- werven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumen- ten van de vennootschap of afgeleide of andere nanciële instrumenten die ermee verbonden zijn. Berchem 〉 Greenhouse Antwerp - Boardroom lounge CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Bestuursorganen Raad van toezicht Rol De vennootschap wordt geleid door een raad van toezicht die handelt als een college. De raad van toezicht dient te streven naar duur- zame waardecreatie door de vennootschap, reke- ning houdend met zowel de legitieme belangen van aandeelhouders als van andere stakeholders, middels: 〉 het bepalen van de strategie van de vennootschap 〉 het tot stand brengen van een doeltreend, verantwoordelijk en ethisch leiderschap 〉 het houden van toezicht op de prestaties van de vennootschap. Verantwoordelijkheden Strategie Wat zijn verantwoordelijkheden inzake strategie betreft, dient de raad van toezicht: 〉 de middellange- en langetermijnstrategie van de vennootschap goed te keuren, waarbij hij ook de bereidheid van de vennootschap goedkeurt om risico's te nemen teneinde deze strategische doelstellingen te behalen, dewelke gebaseerd zijn op voorstellen van de directie- raad; hij zal deze tevens regelmatig evalueren 〉 de operationele plannen en de voornaamste beleidslijnen te bewaken, die ontwikkeld wer- den door de directieraad, om de goedgekeurde strategie van de vennootschap ten uitvoer te brengen en 〉 een bedrijfscultuur te verwezenlijken die de ondernemingsstrategie van de vennootschap ondersteunt en ethisch en verantwoordelijk gedrag bevordert. Leiderschap Wat zijn verantwoordelijkheden inzake leider- schap betreft, dient de raad van toezicht: 〉 de ceo te benoemen en te ontslaan; de raad van toezicht benoemt en ontslaat ook de andere leden van de directieraad in overleg met de ceo, rekening houdend met de nood aan een evenwichtige directieraad 〉 zich ervan te verzekeren dat er een opvol- gingsplan is voor de ceo en de andere leden van de directieraad, alsook dit plan periodiek te evalueren 〉 het remuneratiebeleid van de vennootschap vast te stellen voor de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad, op advies van het benoemings- en remuneratie- comité van de vennootschap, en rekening houdend met het algemeen remuneratiekader van de vennootschap 〉 de prestaties van de directieraad te evalueren 〉 de verwezenlijking van de strategische doelstel- lingen van de vennootschap ten opzichte van overeengekomen maatstaven- en doelstellin- gen te evalueren en 〉 voorstellen te doen aan de algemene vergade- ring tot benoeming of herbenoeming van de leden van de raad van toezicht en er zich van te verzekeren dat er een opvolgingsplanning is voor de leden van de raad van toezicht. Toezicht Wat zijn verantwoordelijkheden inzake toezicht betreft, dient de raad van toezicht: 〉 het kader van interne controle en risicobeheer, hetgeen werd voorgesteld door de directie- raad, goed te keuren en te beoordelen na implementatie 〉 de nodige maatregelen te nemen om de integriteit en de tijdige openbaarmaking van de jaarrekeningen van de vennootschap te verzekeren, alsook de tijdige openbaarmaking van andere relevante nanciële en niet-nan- ciële informatie, in overeenstemming met de geldende wetgeving 〉 in het Jaarverslag een geïntegreerde visie te bieden op de prestaties van de vennootschap en ervoor te zorgen dat dit verslag voldoende informatie bevat over kwesties van maat- schappelijk belang alsook relevante milieu- en sociale indicatoren 〉 ervoor te zorgen dat er een proces is voor de beoordeling van de naleving door de ven- nootschap van de geldende wetten en andere regelgeving, alsook voor de toepassing van interne richtlijnen hieromtrent 〉 een gedragscode goed te keuren ten aanzien van het leiderschap van de vennootschap alsook ten aanzien van de werknemers in termen van verantwoordelijk en ethisch gedrag en deze mini- maal een keer per jaar opnieuw te evalueren en 〉 toezicht te houden op de prestaties van de externe audit en op de werking van de interne audit. Berchem 〉 Greenhouse Antwerp - Boardroom lounge Belangrijkste agendapunten van de vergaderin- gen van de raad van toezicht in De raad van toezicht heeft in het jaar maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van toezicht heeft vergaderd en beslist in zijn: 〉 goedkeuring van de kwartaal-, halaar- en jaarcijfers 〉 goedkeuring van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen 〉 goedkeuring van de budgetten 〉 bespreking van de vastgoedportefeuille (o.a. investeringen en desinvesteringen, huurdersaangelegenheden, taxaties, e.d.) 〉 de kapitaalverhoging door uitgifte van een keuzedividend in het kader van het toegestaan kapitaal 〉 nieuwe nancieringsvormen: de uitgifte van de Green Bond en USPP Notes 〉 de kapitaalverhoging via versnelde private plaatsing ('accelerated bookbuilding' of 'ABB'), binnen het toegestaan kapitaal 〉 analyse, evaluatie en opvolging middellange- en langetermijnstrategie in kader van de connect-strategie 〉 Evaluatie en update van de strategie naar connect met inbegrip van de doelstel- lingen inzake duurzame waardecreatie en ESG-kernprestatie-indicatoren 〉 samenstelling en evaluatie van de directieraad en de raad van toezicht. Samenstelling van de raad van toezicht in Eerste benoeming Datum waarop het lopend mandaat verstrijkt Aanwezigheid op de raad van toezicht gedurende het boekjaar Ann Smolders - Voorzitster, onaankelijk lid Mei April / Johan Buijs - Lid Oktober April / Marc Peeters - Onaankelijk lid April * April / Dirk Vanderschrick - Lid Coöptatie mei ** / Marleen Willekens - Onaankelijk lid April April / Jacqueline Heeren-de Rijk - Onaankelijk lid tot april *** / Marco Miserez - Lid tot mei / * Bij besluit van de raad van toezicht is Marc Peeters gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds augustus . Op de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van april is deze coöptatie bekrachtigd en is Marc Peeters herbenoemd tot onaankelijk lid van de raad van toezicht. ** Bij besluit van de raad van toezicht is Dirk Vanderschrick gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds mei . De bekrachtiging van voormelde coöptatie en de herbenoeming zullen worden voorgelegd aan de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van april . Zie persbericht dd. mei : "Dirk Vanderschrick, nieuw lid in de raad van toezicht Intervest Oces & Warehouses". *** Het mandaat van Jacqueline Heeren - de Rijk liep af ter gelegenheid van de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van april . Marco Miserez heeft zijn ontslag gegeven met ingang vanaf mei . Eind is de gemiddelde looptijd van het mandaat van de leden van de raad van toezicht vier jaar. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Werking De raad van toezicht vergadert telkens als het belang van de vennootschap dit vereist, tenmin- ste viermaal per jaar of telkens als de voorzitter van de raad van toezicht of elk ander lid daarom verzoekt. De beraadslagingen en beslissingen van de raad van toezicht worden opgenomen in de notulen die na elke vergadering worden opgesteld door de secretaris van de vennootschap en onder- tekend door de voorzitter van de raad van toezicht en de leden van de raad van toezicht die erom verzoeken. De notulen worden bewaard op het secretariaat van de vennootschap in een speciaal daartoe bestemd register. Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkel lid van de raad van toezicht de laatste vijf jaar: 〉 werd veroordeeld in verband met fraudemis drijven 〉 in de hoedanigheid van lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan of als directielid, betrokken was bij een faillissement, surséances of liquidaties 〉 het voorwerp heeft uitgemaakt van ocieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opge- legde sancties uitgesproken door wettelijke of toezichthoudende autoriteiten, of door een rechterlijke instantie onbekwaam is verklaard om te handelen als lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan van een uitgevende instelling of te handelen in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Tussen de leden van de raad van toezicht bestaan geen familiebanden tot de tweede graad. Samenstelling De raad van toezicht bestaat uit minimaal drie leden en maximaal tien leden. De raad van toezicht streeft ernaar dat geen enkel individu of geen enkele groep van leden van de raad van toezicht het beslissingsproces kan domineren. In elk geval zullen minstens drie leden de status van onaan- kelijk lid hebben. Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste profes- sionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel , van de GVV-Wet. De raad van toezicht is zodanig samengesteld dat er voldoende expertise aanwezig is betreende de verschillende activiteiten van de vennootschap, alsook een voldoende diversiteit in competenties, achtergrond, leeftijd en geslacht. Alle leden van de raad van toezicht beschikken over passende deskundigheid en ervaring op het gebied van ESG. Alle leden besteden aandacht aan onderwerpen die verband houden met ESG, zowel wat betreft het milieu-, het sociale als het governance aspect en dit steeds binnen het kader van de strategie. De leden mogen niet meer dan vijf bestuurs - mandaten bekleden in beursgenoteerde vennootschappen. In overeenstemming met artikel : en : van het WVV zal tenminste één derde van de leden van de raad van toezicht van een ander geslacht zijn dan de overige leden de raad van toezicht. Evolutie in de samenstelling van de raad van toezicht tijdens boek- jaar Het mandaat van Jacqueline Heeren - de Rijk liep af ter gelegenheid van de algemene jaarvergade- ring van aandeelhouders van april . Dezelfde algemene vergadering hernieuwde het mandaat van Marleen Willekens als onaankelijk lid van de raad van toezicht voor een nieuwe termijn van drie jaar die verstrijkt na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar gehou- den zal worden. Voormelde algemene vergadering bekrachtigde eveneens de coöptatie van Marc Peeters tot onaankelijk lid van de raad van toezicht en her- benoemde Marc Peeters als onaankelijk lid van de raad van toezicht voor een termijn van drie jaar die verstrijkt na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar gehouden zal worden. Ter vervanging van Marco Miserez, die zijn ontslag heeft gegeven met ingang vanaf mei , heeft de raad van toezicht Dirk Vanderschrick gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht met ingang van mei . De bekrachtiging van voormelde coöptatie en de herbenoeming van Dirk Vanderschrick zullen worden voorgelegd aan de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van april . Hierna volgt een korte beschrijving van het professionele parcours van elk lid van de raad van toezicht, samen met de vermelding van hun lopende mandaten en hun vroegere mandaten gedurende de laatste vijf kalenderjaren. Ann Smolders, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is voorzitster en onaankelijk lid van de raad van toezicht sinds mei . Professionele loopbaan Ann Smolders behaalde aan de KU Leuven een licentie in de rechten en aan de UCL-IAG een mas- ter in management. Zij vulde dit recent aan met het INSEAD certicate in Corporate Governance- International Director Programme. Zij startte haar loopbaan in bij PwC in België waar ze in lid werd van de raad van bestuur en vennoot benoemd werd in . Ann Smolders heeft jaar ervaring opgedaan in diverse nanciële materies met een specialisatie in mergers & acquisities en de waardering van vennootschappen. Gedurende haar loopbaan bij PwC heeft zij ver- schillende leidinggevende functies uitgeoefend en een uitgebreide ervaring opgedaan in de vastgoed- sector in België en in een internationale context. Zij was gedurende jaar verantwoordelijk voor het leiden van het PwC-vastgoedteam en de verdere ontwikkeling van zijn activiteiten. Ann Smolders is gastdocent aan de KU Leuven. Lopende mandaten Voorzitster van de raad van toezicht, voorzitster van het benoemings- en remuneratiecomité, lid van het audit- en risicocomité en lid van het inves- teringscomité van Intervest (beursgenoteerd). Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Lid van de raad van bestuur van PwC (- ) en lid van het executive committee van ULI België (-). Johan Buijs, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is niet-onaankelijk lid van de raad van toezicht sinds . Professionele loopbaan Johan Buijs studeerde civiele techniek aan de Technische Universiteit Delft. Hij startte zijn loopbaan in als constructeur bij adviesbureau DBN Civiel Ingenieurs. Daarna was hij werkzaam als constructeur/projectleider bij Royal Haskoning en projectmanager en direc- teur bij DBN Rotterdam en directeur bij DBN infrastructuur. Hij vervolgde zijn carrière als hoofd afdeling bouwzaken en, vanaf januari , als statutair directeur bij Wereldhave Management Holding bv. In werd Johan Buijs aangesteld als statutair directeur bij Wereldhave NV. In vervolgt hij zijn loopbaan bij NSI waar hij tot augus- tus als algemeen directeur leiding gaf. Momenteel is hij actief als ceo en co-founder van Spark Real Estate bv, co-founder van Vybes bv en aandeelhouder/bestuurder bij Easywatersupply (EW Supply bv). Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht, voorzitter van het investeringscomité en lid van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van commissarissen van Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, lid van de raad van com- missarissen van Matrix Innovation Centre. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A ANN SMOLDERS Voorzitster, onaankelijk lid van de raad van toezicht JOHAN BUIJS Lid van de raad van toezicht CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Dirk Vanderschrick, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is niet-onaankelijk lid van de raad van toezicht sinds mei . Professionele loopbaan Dirk Vanderschrick, studeerde in af als master handels- en nanciële wetenschappen aan Vlekho en behaalde in een MBA aan de KU Leuven. Dirk Vanderschrick begon zijn loopbaan als auditor bij Arthur Andersen, van waar hij als account manager bij Chase Manhattan Bank de overstap maakte naar de banksector. Hij was vervolgens van tot als treasurer en head of nancial markets actief bij Bacob & Artesia. Hierna zette hij van tot zijn carrière verder bij Dexia Bank als head of nancial markets en coo, lid van het directiecomité. Bij Dexia Insurance Belgium ging hij in aan de slag als vice-ceo en cfo. Bij Belus Bank was hij van tot actief als respectievelijk head of treasury & nancial mar- kets en head of retail & commercial banking, lid van het directiecomité. Van tot was hij bij Belus Insurance aan de slag als ceo, voorzitter van het directiecomité. Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht, lid van het benoe- mings- en remuneratiecomité en lid van het inves- teringscomité van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur en lid van het investerings- comité van Retail Estates (beursgenoteerd). Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Uitvoerend bestuurder Belus Bank en Verzekeringen (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur van Montea (beursgenoteerd). Marc Peeters, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is sinds augustus onaankelijk lid van de raad van toezicht. Professionele loopbaan Marc Peeters studeerde in aan de KU Leuven af als burgerlijk ingenieur bouwkunde. Na een bij- komende opleiding aan de Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen en een ociersop- leiding in het Belgisch leger, startte hij zijn carrière meteen in de bouwsector. Tot zijn recente benoeming als ceo en bestuurder van Group S, een sociale/HR groep, en bestuurder van Kidslife is hij actief geweest bij verschillende bedrijven van de bouwgroep BAM Belgium waar hij de laatste jaren als executive director eindver- antwoordelijk was voor Belux en de activiteiten in Parijs en als managing director tevens verantwoor- delijk was voor de projectontwikkeling in België. Lopende mandaten Onaankelijk lid van de raad van toezicht en lid van het investeringscomité van Intervest (beurs- genoteerd), lid van de raad van advies van de Federale Verzekeringen Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Voorzitter raad van bestuur Group S. Lid van de raad van bestuur van Group S. Bestuurder bij BAM Belgium en haar lialen, bestuurder bij Embuild (Confederatie Bouw) en bestuurder bij ADEB-VBA. DIRK VANDERSCHRICK Lid van de raad van toezicht MARC PEETERS Onaankelijk lid van de raad van toezicht Marleen Willekens, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is onaankelijk lid van de raad van toezicht van Intervest sinds . Professionele loopbaan Prof. dr. Marleen Willekens behaalde aan de Universiteit Gent een licentie in bedrijfsecono- mische wetenschappen () en startte daarna haar loopbaan in de nanciële sector als stagiaire bij de Bank Brussel Lambert. In besliste zij aan de slag te gaan in de academische wereld wat leidde tot het behalen van een PhD in “industrial and business studies” aan de University of Warwick (Warwick Business School). Na het behalen van haar doctoraat werd zij in benoemd als jong docent aan de KU Leuven in de onderzoeksgroep Accountancy van de Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen waar zij sedert gewoon hoogleraar is. Van tot was zij hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg, en sedert is zij ook deeltijds professor Auditing aan de BI Norwegian Business School in Oslo. Marleen Willekens doceert o.m. auditing, nancial accounting, en nancieel management in de Gezondheidszorg, en geeft ook gastcolleges aan tal van buiten- landse universiteiten, in MBA-programma’s en executive programma’s. Zij is tevens auteur en co-auteur van diverse artikelen en boeken in het domein van auditing en accounting. In binnen- en buitenland ontving zij verscheidene awards voor haar onderzoek in dit domein. Lopende mandaten Lid van de raad van toezicht, benoemings- en remuneratiecomité, en voorzitster van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur en voorzitster van het audit comité van Aedica NV (beursgenoteerd). Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Voorzitster van de Nederlandstalige jury (NL) van het bekwaamheidsexamen voor bedrijfsrevi- sor (mandaat beëindigd in ). MARLEEN WILLEKENS Onaankelijk lid van de raad van toezicht Benoemingsprocedure De leden van de raad van toezicht worden benoemd voor een periode van maximum vier jaar door de algemene vergadering van de aandeelhou- ders. De statuten maken evenwel een benoeming voor een periode van zes jaar mogelijk. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. De mandaten kunnen driemaal vernieuwd worden. Een herbenoeming is geen automatisme. Voor een onaankelijk lid van de raad van toezicht bedraagt de maximumduur van de benoeming jaar. Een benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen. Het benoemingsproces wordt geleid door het benoemings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. De raad van toezicht doet vervolgens voorstellen tot (her)benoeming aan de algemene vergadering, die deze al dan niet zal goedkeuren. Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecri- teria en het competentieproel. In het geval van een nieuwe benoeming, vergewissen de voorzitter van de raad van toezicht en de voorzitter van de het benoemings- en remuneratiecomité zich ervan dat de raad van toezicht, alvorens de kandidatuur te overwegen, over voldoende informatie beschikt over de kandidaat. De keuze van de leden wordt bepaald op basis van de noodzakelijke geslachts- en andere diversiteit en complementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals inte griteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvor- ming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invalshoeken). Bij de selectie wordt eveneens gekeken naar de deskundigheid en ervaring met betrekking tot milieu- en sociale topics. Een kandidaat moet zo goed mogelijk beantwoorden aan de objectieve criteria en aan de vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB. De algemene vergadering van aandeelhouders stelt de leden van de raad van toezicht aan die ze selecteert uit de kandidaten die door de raad van toezicht worden voorgedragen. De benoeming van een nieuw lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet. De mandaten van de leden van de raad van toezicht zijn ad nutum herroepbaar. Indien de zetel van een lid van de raad van toezicht gedurende de zittings termijn vacant wordt, zijn de resterende leden van de raad van toezicht bevoegd om voor- lopig een lid van de raad van toezicht aan te duiden dat de termijn zal uitdoen mits bevestiging van het aldus gecoöpteerde lid van de raad van toezicht door de eerstvolgende algemene vergadering. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Voorzitter van de raad van toezicht De raad van toezicht duidt een voorzitter onder zijn leden aan. De voorzitter neemt de leidende rol in alle initiatieven die bedoeld zijn om de goede werking van de raad van toezicht veilig te stellen en dit in een klimaat van vertrouwen en respect. De voorzitter is een persoon die erkend wordt omwille van zijn professionalisme, onaanke- lijkheid van geest, coachende capaciteiten, het vermogen om consensus te bereiken, communi- catieve en vergader- en managementvaardigheden. Aan het hoofd van de vennootschap wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen enerzijds de verantwoordelijkheid voor het organiseren, leiden en informeren van de raad van toezicht, wat toe- behoort aan de voorzitter van de raad van toezicht, en anderzijds de uitvoerende verantwoordelijkheid voor het leiden van de vennootschapsactiviteiten, wat toebehoort aan de ceo. De voorzitter dient een nauwe samenwerking met de ceo te onder- houden, waarbij hij de ceo ondersteunt en advies geeft, rekening houdend met de uitvoerende verantwoordelijkheden van de ceo. De functies van voorzitter van de raad van toezicht en die van ceo mogen niet door één en dezelfde persoon worden uitgeoefend. De voorzitter zal toezien op de optimale samen- stelling van de raad van toezicht en geeft leiding aan de raad van toezicht. Hij geeft de aanzet tot de geregelde evaluatie van de doeltreendheid van de raad van toezicht en het beheer van de kalender van de vergaderingen. De voorzitter ziet erop toe dat de procedures in verband met de beraadslaging, het goedkeuren van resoluties en de uitvoering van de besluiten correct verlopen. Hij stimuleert een daadwerkelijke interactie tussen de raad van toezicht en de directieraad en zorgt voor een eectieve communicatie met de aandeelhou- ders en andere belangrijke stakeholders. Secretaris De raad van toezicht heeft Kevin De Greef aange- duid als secretaris van de vennootschap. De rol en de taken van de secretaris worden toegewezen door de raad van toezicht. De secretaris rapporteert regelmatig aan de raad van toezicht omtrent de wijze waarop de procedures, regels en reglementen van het Corporate Governance Charter van de raad van toezicht worden opgevolgd en nageleefd. De secretaris voert alle administratieve taken uit (dag- orde, notulen, archivering, enz.) en zorgt ervoor dat alle nodige documenten correct worden opgesteld. De secretaris zorgt voor een eciënte informa- tiestroom in de raad van toezicht, tussen de raad van toezicht, de gespecialiseerde comités en de directieraad. Evaluatie Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van toezicht periodiek en minstens om de drie jaar zijn omvang, samenstelling, werking en doeltref- fendheid, alsook de interactie met de directieraad. Bij dit evaluatieproces zal men: 〉 beoordelen hoe de raad van toezicht functio- neert en geleid wordt 〉 nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken 〉 de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elke lid van de raad van toezicht bij de besprekingen en de besluitvorming beoordelen 〉 de samenstelling van de raad van toezicht beoordelen in het licht van de gewenste samen- stelling van de raad van toezicht 〉 de werking en de samenstelling van de gespeci- aliseerde comités bespreken en 〉 de samenwerking en communicatie met de directieraad evalueren. Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van toezicht hiervoor de gepaste oplossingen aanbieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van toezicht of een gespecialiseerd comité. Directieraad Rol en bevoegdheden Conform artikel : van het WVV en artikel . van de statuten van de vennootschap, bezit de directieraad de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig of dien- stig zijn tot verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap, met uitzondering van: 〉 de bestuursbevoegdheden die betrekking hebben op het algemeen en strategisch beleid van de vennootschap, dewelke voorbehouden zijn aan de raad van toezicht 〉 de bevoegdheden die door de GVV-Wet, door het GVV-KB of door de statuten voorbehouden zijn aan de raad van toezicht 〉 het goedkeuren van de jaarrekening en 〉 alle handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel : van het WVV. In het Corporate Governance Charter zijn bepaalde onderwerpen vastgelegd die de direc- tieraad voorafgaandelijk verplicht ter goedkeuring dient voor te leggen aan de raad van toezicht. Binnen de directieraad wordt de volgende interne bevoegdheidsverdeling vastgelegd: 〉 voorzitter of ook ceo genaamd ("chief execu- tive ocer"), heeft een algemene en coördi- nerende bevoegdheid en is bevoegd voor de ontwikkeling van de strategie, staat tevens in voor de relatie met de aandeelhouders en draagt de eindverantwoordelijkheid voor de public relations van de vennootschap 〉 de cfo ("chief nancial ocer") is bevoegd voor het nancieel beheer van de vennootschap 〉 de cio ("chief investment ocer") is bevoegd voor het actief asset management van het vastgoed van de vennootschap en haar perime- tervennootschappen en dus voor de implemen- tatie van de investerings- en desinvesterings- strategie van de vennootschap 〉 de sgc (“general counsel & secretary gene- ral”) leidt het juridische departement (dat o.a. verantwoordelijk is voor het dagelijkse juridische beheer van de vennootschap en haar perimetervennootschappen alsook voor de juridische ondersteuning van de operationele activiteiten van de vennootschap) en is verant- woordelijk voor het algemene secretariaat van de vennootschap. Directieraad , van links naar rechts 〉 Kevin De Greef, Joël Gorsele, Gunther Gielen, Vincent Macharis CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Werking De directieraad vergadert tenminste éénmaal per maand, bijeengeroepen door de voorzitter, die een bijeenkomst kan vragen uit eigen beweging, of op het verzoek van tenminste twee leden van de directieraad. Ieder lid kan een verzoek indienen bij de voorzitter om een punt op de agenda te plaatsen. Bij het begin van elke vergadering zal de directieraad de agenda goedkeuren. De vergaderingen van de directieraad worden in principe gehouden achter gesloten deuren. De directieraad kan slechts geldig beraadslagen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig is of vertegenwoordigd is. De directieraad beraadslaagt op basis van dossiers die alle nodige informatie bevatten om de beslis- singen te nemen, en waarvan elk lid vooraf een exemplaar kreeg. De beslissingen van de directieraad worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Overeenkomstig artikel van de statuten van de vennootschap en de GVV-Wet wordt de eectieve leiding van de vennootschap door de raad van toezicht aan de leden van de directieraad toever- trouwd. De regels in verband met de samenstelling en werking van de directieraad worden nader beschreven in het Intern reglement van de direc- tieraad van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op www.intervest.eu. Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkel lid van de directieraad de laatste vijf jaar: 〉 werd veroordeeld in verband met fraudemis drijven 〉 in de hoedanigheid van lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan of als directielid, betrokken was bij een faillissement, surséances of liquidaties 〉 het voorwerp heeft uitgemaakt van ocieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opge- legde sancties uitgesproken door wettelijke of toezichthoudende autoriteiten, of door een rechterlijke instantie onbekwaam is verklaard om te handelen als lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan van een uitgevende instelling of te handelen in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Tussen de leden van de directieraad bestaan geen familiebanden tot de tweede graad. Samenstelling De directieraad is samengesteld uit minstens drie natuurlijke personen, die benoemd worden door de raad van toezicht als leden van de directieraad, op voorstel van het benoemings- en remuneratie- comité. De leden van de directieraad mogen geen lid zijn van de raad van toezicht. Alle leden moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken zoals bepaald in de GVV-Wet. Alle leden van de directieraad beschikken over passende deskundigheid en ervaring op het gebied van ESG. Alle leden besteden aandacht aan onderwerpen die verband houden met ESG, zowel wat betreft het milieu-, het sociale als het governance aspect en dit steeds binnen het kader van de strategie. De leden van de directieraad worden beschouwd als eectieve leiders van de vennootschap overeenkomstig de GVV-Wet. De leden worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbepaalde duur. De raad van toezicht kiest een voorzitter (“ceo”) uit de leden van de directieraad die alle vergade- ringen van de directieraad leidt. In is de directieraad als volgt samengesteld: 〉 Gunther Gielen, chief executive ocer, voorzitter van de directieraad (begin mandaat februari ) 〉 Vincent Macharis, chief nancial ocer (begin mandaat maart ) 〉 Joël Gorsele, chief investment ocer (begin mandaat januari ) 〉 Kevin De Greef, general counsel & secretary general (begin mandaat augustus ) Eind is de gemiddelde looptijd van het man- daat van de leden van de directieraad jaar. Hierna volgt een korte beschrijving van het professionele parcours van elk lid van de directie- raad, samen met de vermelding van hun lopende mandaten en hun vroegere mandaten gedurende de laatste vijf kalenderjaren. Gunther Gielen, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is chief executive ocer en voorzitter van de directieraad van Intervest sinds februari en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Gunther Gielen behaalde aan de KU Leuven een diploma handelsingenieur en vervolgens een master of Finance aan de Universiteit Antwerpen. Van tot was hij analist geavanceerde nanciële pro- ducten en derivaten bij Bacob. Van tot was hij equity analist bij Artesia Banking Corporation. Van tot was hij bij Dexia Bank senior risk manager equities en real estate en vervolgens van tot principal risk manager ALM equities en real estate. Van tot was hij head of expertise center risk management equities en real estate bij Dexia conso (later Belus conso). Van tot was hij head of portfolio management bij Belus Insurance Invest NV. Van mei tot januari vervulde hij de functie van afgevaardigd bestuurder bij Belus Insurance Invest NV. Lopende mandaten Voorzitter van de raad van bestuur van Genk Green Logistics (IGVV) en bestuurder van verschillende andere dochterondernemingen van Intervest. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar Lid van de raad van bestuur van Intervest (beurs- genoteerd), voorzitter van het directiecomité en lid van de raad van bestuur van Capline NV, lid van de raad van bestuur van Technical Property Fund SPPICAV, lid van de raad van bestuur van Coquelets SA, lid van de raad van bestuur van Legros-Renier Les Amarantes Seigneurie de Loverval SA, lid van de raad van bestuur van LFB SA, zaakvoerder van Immo Malvoz sprl, lid van de raad van bestuur van Immo Zeedrift NV, lid van de raad van bestuur van L’Economie Populaire scrl, lid van de raad van bestuur van ImmoActivity SA, lid van de raad van bestuur van Internance cvba, zaakvoerder van Oco Immo bvba, lid van de raad van bestuur van De Haan Vakantiehuizen NV en van SunParks De Haan NV, zaakvoerder van Immo Trèes sprl. Aantal aandelen in bezit jaareinde . Vincent Macharis, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is lid van de directieraad en chief nancial ocer van Intervest sinds maart en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Vincent Macharis behaalde aan de UG (Universiteit Gent) in een master in de economische wetenschappen. Tijdens zijn loopbaan vulde hij zijn opleidingen aan met een diploma in alge- meen management van INSEAD Business School (Fontainebleau en Singapore) in en in met het digital strategy programma van Vlerick Business School, Gent. Hij is actief geweest in meerdere sectoren en bedrijven op het vlak van nance & real estate bij beurs- en niet-beurs- genoteerde bedrijven o.m. in het vastgoed. Lopende mandaten N/A Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A Aantal aandelen in bezit jaareinde N/A VINCENT MACHARIS Chief nancial ocer, lid van de directieraad GUNTHER GIELEN Chief executive ocer, voorzitter van de directieraad CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING JOËL GORSELE Chief investment ocer, lid van de directieraad Joël Gorsele, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is lid van de directieraad en chief invest- ment ocer van Intervest sinds januari en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Joël Gorsele behaalde aan de KU Leuven (campus Brussel) een master bedrijfseconomie en ver- volgens een master in real estate management (MRE) aan de Antwerp Management School. Tot zijn aanstelling bij Intervest was hij als investment manager aan de slag bij Redevco Fund manage- ment, in het kantoor in London en bekleedde hij er verscheidene Pan-Europese mandaten. In die periode volgde hij het real estate programma aan de Saïd Business School van de Oxford University. Hij groeide door vanuit Redevco Belgium en was eerder aan de slag bij Petercam (het huidige Degroof Petercam), Deloitte Real Estate en daaraan voorafgaand bij Deloitte audit. Van tot was hij eveneens bestuurder bij de Real Estate Society (RES VZW - MRE alumni), waarvan de laatste vijf jaar als penningmeester. Lopende mandaten Bestuurder van verschillende dochterondernemin- gen van Intervest. Lid van de raad van bestuur van UPSI-BVS (beroepsvereniging van de Belgische vastgoedsector) (mandaat -). Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A Aantal aandelen in bezit jaareinde N/A Kevin De Greef, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is lid van de directieraad en general counsel & secretary general van Intervest sinds augustus en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Kevin De Greef behaalde aan de KU Leuven een master in de moderne geschiedenis (), meteen aangevuld eveneens aan de KU Leuven met een master in de bedrijfseconomie (ma-na-ma) () en een master in de inter- nationale betrekkingen en conictbeheersing (ma-na-ma) (), waarvan een gedeelte via het Erasmusuitwisselingsprogramma aan het Institut d’Etudes Poltiques de Paris. Als werkstudent behaalde hij vervolgens aan de VU Brussel een master in de rechten (). In voltooide hij het postgraduaat vastgoedkunde aan de KU Leuven. In startte Kevin zijn loopbaan in het kantoor van gerechtsdeurwaarder Vandenbosch te Halle. Vanaf was hij actief als advocaat binnen de afdeling Real Estate bij DLA Piper (kantoor Brussel) waar hij zich toelegde op de vastgoeds- ector met bijzondere aandacht voor corporate real estate transacties, terbeschikkingstelling van vastgoed in het algemeen, capital market transac- ties en alle aspecten die verband houden met de Belgische REITs (de vroegere vastgoedbevaks en de gereglementeerde vastgoedvennootschappen). In september heeft hij Intervest vervoegd als legal counsel. Lopende mandaten Bestuurder van verschillende dochterondernemin- gen van Intervest. Vroegere mandaten gedurende de laatste jaar N/A Aantal aandelen in bezit jaareinde N/A KEVIN DE GREEF General counsel & secretary general, lid van de directieraad Evaluatie Het is de taak van de directieraad om de nodige informatie voor te bereiden en te presenteren aan de raad van toezicht zodat deze laatste op zijn beurt de aandeelhouders op een geschikte manier kan inlichten. Bij dit evaluatieproces zal de raad van toezicht: 〉 beoordelen hoe de directieraad functioneert en geleid wordt 〉 nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken 〉 de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elk lid van de directieraad bij de besprekin- gen en besluitvorming beoordelen en 〉 de samenwerking met de raad van toezicht evalueren. Benoemingsprocedure De leden van de directieraad worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbepaalde duur, behoudens uitdrukkelijke afwijking door de raad van toezicht. De mandaten van de leden van directieraad zijn ad nutum herroepbaar. Het benoemingsproces wordt geleid door het benoemings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecrite- ria en het competentieproel. De keuze van de leden wordt bepaald op basis van complementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals integriteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvorming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invalshoeken). Bij de selectie wordt eveneens gekeken naar de deskundigheid en ervaring inzake milieu- en sociale topics. Een kandidaat moet beantwoorden aan de objectieve criteria en aan de vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB. De benoeming van een nieuw lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet. Comités van de raad van toezicht De raad van toezicht wordt bijgestaan door drie comités die zijn samengesteld uit leden van de raad van toezicht van de vennootschap: het audit- en risicocomité, het benoemings- en remuneratie- comité en het investeringscomité. Audit- en risicocomité Samenstelling Het audit- en risicocomité is een adviserend subcomité van de raad van toezicht, samengesteld uit minstens drie leden van de raad van toezicht. Ten minste één lid van het audit- en risicocomité is een onaankelijk lid van de raad van toezicht. Deze onaankelijke leden van de raad van toezicht die- nen te voldoen aan de negen onaankelijkheidscri- teria van artikel : van het WVV en van artikel . van de Code . Leden van de directieraad kunnen geen lid zijn van het audit- en risicocomité. De leden van het audit- en risicocomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het audit- en risicocomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. De voorzitter van het audit- en risicocomité wordt benoemd door de leden van het comité. De leden van het audit- en risicocomité moeten deskundig zijn. Het onaankelijke lid van het comité moet individueel onderlegd zijn op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast moet het audit- en risicocomité collectief deskundig zijn. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest en op het gebied van boekhouding en audit. Het bewijs van die collectieve en individu- ele deskundigheid moet blijken uit het Jaarverslag van het bestuursorgaan. In het audit- en risicocomité zetelen in : Aanwezigheid gedurende het boekjaar Marleen Willekens - voorzitster / Johan Buijs (vanaf ..) / Jacqueline Heeren-de Rijk (tot ..) / Marco Miserez (tot ..) / Ann Smolders / CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING De looptijd van hun benoeming in het audit- en risi- cocomité is niet gespeciceerd maar valt samen met de termijn van lid zijn van de raad van toezicht. Werking Het audit- en risicocomité vergadert minstens vier keer per jaar voorafgaand aan de vergadering van de raad van toezicht. Het comité brengt bij de raad van toezicht geregeld verslag uit over de uitoefening van zijn taken, en in ieder geval wanneer de raad van toezicht de jaarrekening, de geconsolideerde jaarre- kening en, in voorkomend geval, de voor publicatie bestemde verkorte nanciële overzichten opstelt. Alle vergaderingen van het audit- en risicocomité worden bijgewoond door de ceo en de cfo. In over- leg met de cfo stelt de voorzitter van het audit- en risicocomité de agendapunten op van elke vergade- ring van het audit- en risicocomité. De directieraad is verplicht om alle nodige informatie te leveren. De directieraad of één van zijn leden kan aan de voorzitter van het audit- en risicocomité vragen om een punt op de agenda van het comité te zetten. De besluiten en adviezen van het audit- en risico- comité worden met meerderheid van stemmen genomen. Bij staking van stemmen is de stem van de voorzitter beslissend. De secretaris van het comité is de secretaris van de vennootschap. De secretaris is ook verantwoordelijk voor het secretariaat van het audit- en risicocomité en het opstellen van de notulen van zijn vergaderin- gen. Deze bevatten de verschillende standpunten die tijdens de vergadering werden geformuleerd en de denitieve positie die het comité heeft ingenomen. Het audit- en risicocomité evalueert jaarlijks zijn eigen interne werking en samenstelling en rappor- teert daarover aan de raad van toezicht. Taken Het audit- en risicocomité staat de raad van toezicht bij in de uitvoering van zijn toezicht en controle verantwoordelijkheden en formuleert aanbevelingen betreende de volgende materies: 〉 toezicht op de interne controle (risicobeheer en compliance) 〉 bestudering en beoordeling van de interne audit 〉 beoordeling en monitoring van de externe audit 〉 monitoring van de nanciële rapportering 〉 monitoring van de wettelijke bepalingen en administratieve procedures. Het audit- en risicocomité heeft in het jaar zes maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in zijn: 〉 de bespreking van de kwartaal-, halaar- en jaarcijfers 〉 de analyse van de jaarrekeningen en de statu- taire verslagen 〉 de bespreking van de budgetten 〉 de monitoring van de wettelijke controle van de (geconsolideerde) jaarrekening en de analyse van de aanbevelingen van de commissaris 〉 de analyse van de doeltreendheid van de interne controlemechanismen en het risico- beheer van de vennootschap 〉 de monitoring van de interne audit. Benoemings- en remuneratiecomité De vennootschap heeft beslist om het benoe- mings- en remuneratiecomité te combineren op grond van principe . van de Code . Samenstelling Het benoemings- en remuneratiecomité is samengesteld uit ten minste drie leden van de raad van toezicht. Al zijn leden moeten leden van de raad van toezicht zijn, waarvan een meerderheid onaankelijke leden van de raad van toezicht. De voorzitter van het benoemings- en remuneratie- comité is ofwel de voorzitter van de raad van toe- zicht, ofwel een ander lid van de raad van toezicht. De leden van het benoemings- en remuneratieco- mité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het benoemings- en remuneratiecomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. In het benoemings- en remuneratiecomité zetelen in : Aanwezigheid gedurende het boekjaar Ann Smolders - voorzitster / Johan Buijs (tot ..) / Dirk Vanderschrick (vanaf ..) / Marleen Willekens / Werking Het benoemings- en remuneratiecomité komt samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen en ten minste tweemaal per jaar. De vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité. Elk lid van het benoemings- en remuneratiecomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen. Het aanwezigheidsquorum voor een vergadering wordt gehaald indien ten minste twee van de leden die vergadering bijwonen. De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van de stem- men. Het comité kan andere personen uitnodigen om zijn vergaderingen bij te wonen. Geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad woont de vergaderingen van het benoemings- en remuneratiecomité bij waarop zijn eigen vergoeding wordt besproken en geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad mag betrokken zijn bij een beslissing betreende zijn eigen remuneratie. Het benoemings- en remuneratiecomité contro- leert minstens om de twee of drie jaar zijn eigen werkingswijze en doeltreendheid. Het brengt over zijn evaluatie verslag uit bij de raad van toezicht en legt hem eventueel wijzigingsvoor- stellen voor. Taken Het benoemings- en remuneratiecomité doet aanbevelingen op het vlak van de benoeming en de remuneratie van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, met inbegrip van de voor- zitter en de ceo. Het comité doet meer in het bijzonder voorstellen aan de raad van toezicht omtrent het remunera- tiebeleid voor leden van de raad van toezicht en de directieraad, de jaarlijkse evaluatie van de presta- ties van de directieraad en de verwezenlijking van de ondernemingsstrategie op basis van overeen- gekomen prestatiemaatstaven en -doelstellingen. Het benoemings- en remuneratiecomité leidt het (her)benoemingsproces van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad. Het benoemings- en remuneratiecomité heeft in het jaar acht maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in zijn: 〉 aanbevelingen op vlak van selectie, benoemin- gen en remuneratie van de (nieuwe) leden van de raad van toezicht 〉 advisering en monitoring van het remuneratie- beleid 〉 evaluatie van de individuele remuneratie van de leden van de directieraad 〉 voorbereiding van de doelstellingen en - van de leden van de directieraad 〉 benchmark voor de vergoedingen van de leden van de raad van toezicht en directieraad Investeringscomité Samenstelling Het investeringscomité is samengesteld uit min- stens twee leden van de raad van toezicht. Minstens één lid van het investeringscomité moet een onaankelijk lid van de raad van toezicht zijn. De voorzitter van het investeringscomité wordt benoemd door en onder de leden van het investeringscomité. De leden van het investeringscomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het investeringscomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. In het investeringscomité zetelen in : Aanwezigheid gedurende het boekjaar Johan Buijs - voorzitter / Jacqueline Heernen-de Rijk (tot ..) / Marco Miserez (tot ..) / Marc Peeters / Ann Smolders (vanaf ..) / Dirk Vanderschrick (vanaf ..) / Werking Het investeringscomité komt zo vaak samen als zijn doeltreende werking dit vereist en minstens een maal per kwartaal. De vergaderingen van het investeringscomité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het investeringscomité. Elk lid van het investeringscomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen. Leden van de directieraad (die geen lid zijn van het comité) zullen steeds uitgenodigd worden om comitévergaderingen bij te wonen om relevante informatie en inzichten aan te dragen die betrek- king hebben op hun verantwoordelijkheid. De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van stemmen. Na elke comitévergadering ontvangt de raad van toezicht desgevallend via de secretaris een verslag over de besproken bevindingen en aanbevelingen alsook een mondelinge feedback hierover in de volgende vergadering van de raad van toezicht. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING De evaluatie van de prestaties van de (i) leden en (ii) de werking van het investeringscomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de leden onderling en (ii) anderzijds door de voltallige raad van toezicht. Na de evaluatie doet het investeringscomité aan- bevelingen aan de raad van toezicht met betrek- king tot eventuele wijzigingen. Taken De raad van toezicht heeft een investeringsco- mité opgericht met het oog op het verkrijgen van professioneel advies in investeringsdossiers. Het investeringscomité bereidt de investerings- en desinvesteringsdossiers voor de raad van toezicht voor en adviseert de raad van toezicht en de directieraad inzake de verwerving en de vervreemding van vast- goed en/of overnames van vastgoedvennootschappen. Het investeringscomité heeft in het jaar zes maal vergaderd. Diversiteitsbeleid Diversiteit in al haar aspecten (cultuur, geslacht, taal, beroepservaring, enz.), gelijke kansen en respect voor menselijk kapitaal en mensenrechten zijn inherent aan de bedrijfscultuur van Intervest. Het bedrijf is ervan overtuigd dat deze waarden bijdragen tot even- wichtige interacties, een verrijkte visie en reectie, tot innovatie en een optimale werkomgeving. Bij de samenstelling van de raad van toezicht en de directieraad wordt gestreefd naar complemen- tariteit qua vaardigheden, kennis, ervaring en naar diversiteit van opleiding, kennis, geslacht, leeftijd, ervaring, nationaliteit, enz. Dit vertaalt zich in een evenwichtige samenstelling van de raad van toezicht in termen van vaardighe- den, kennis en ervaring. De leden van de directie- raad vormen eveneens een evenwichtig team, met voor elk de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Dat komt duidelijk naar voren uit het curriculum vitae van elk van de leden, voorgesteld in de corporate governance verklaring. De samenstelling van een raad van toezicht bestaande uit twee vrouwen en drie mannen vol- doet bovendien aan de wettelijke bepalingen inzake genderdiversiteit (artikel : en : WVV). De Intervest gedragscode onderstreept daarenbo- ven het belang van deze waarden ten aanzien van alle medewerkers en kan geraadpleegd worden op www.intervest.eu. De manier waarop Intervest omgaat met al haar stakeholders kent een stevig fun- dament van volgende belangrijke waarden: 'profes- sioneel en ondernemend', 'gedreven en enthousiast', 'integer en respectvol' en 'samen en in team'. Het remuneratiebeleid is opgemaakt in overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV), met de wet van mei betreende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen en met de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code. Berchem 〉 Greenhouse Antwerp - Boardroom Remuneratieverslag . Inleiding Highlights in 2022: 〉 EPRA resultaat per aandeel: , 〉 Bezettingsgraad: ›› van de totale vastgoedportefeuille: ›› van de logistieke portefeuille BE: ›› van de logistieke portefeuille NL: ›› van de kantoren:portefeuille: 〉 Reële waarde van de vastgoedbeleggingen: , miljard 〉 Implementatie Green Finance Framework en ESG charter In dit remuneratieverslag voor prestatiejaar rapporteert de raad van toezicht van Intervest, na voorstellen ontvangen te hebben van het benoemings- en remuneratiecomité, overeenkomstig artikel : WVV, over de remuneratie van en de toepassing van het remuneratiebeleid op de individuele leden van de raad van toezicht en van de directieraad. De werkelijke prestaties van de leden van de directieraad tegenover de vooropgestelde doelstellingen worden eveneens weergegeven. Dit verslag heeft betrekking op de periode van januari tot en met december . Dit remuneratieverslag vormt een speciek onderdeel van de Corporate governance verklaring van Intervest en zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene jaarvergadering van aandeelhou- ders die plaatsvindt op april . Feedback aandeelhouders en proxy advisors Tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van vorig jaar ( april ) is het remunera- tieverslag voor boekjaar goedgekeurd met de volgende stemmen: , van de uitgebrachte stemmen 'voor', , van de uitgebrachte stemmen 'tegen' en , 'onthoudingen'. Intervest zet zich in voor een transparante en continue dialoog met haar aandeelhouders en proxy advisors over de remuneratie alsook over andere governance aangelegenheden en heeft de feedback mee opgenomen in de voorbereiding van dit remuneratieverslag over . Meer in het bijzonder is de volgende informatie verwerkt: 〉 Vermelding in verschillende secties van enerzijds de wijze waarop het remuneratiebeleid in is toegepast (zie sectie 4.2) en anderzijds de daarmee samenhangende werkelijke remuneratie (zie sectie 4.3 en 4.4) 〉 Meer transparantie over de prestatiecriteria voor de variabele vergoedingen voor de leden van de directieraad: ›› Voor de variabele vergoeding voor de kortetermijn vzijn de collectieve/nanciële en de individuele pres- tatiecriteria toegelicht in sectie 4.2. De werkelijke vergoedingen gekoppeld aan de realisatie van deze prestatiecriteria worden weergegeven in sectie 4.4. De concrete doelstellingen worden beschouwd als bedrijfsgevoelige informatie en, in lijn met de Belgische marktpraktijk, niet weergegeven. ›› Voor de variabele vergoeding voor de lange termijn zijn de concrete collectieve prestatiecriteria toegelicht in sectie 4.2. De werkelijke vergoeding gekoppeld aan de realisatie van deze prestatiecri- teria worden weergegeven in sectie 4.4. 〉 Voor de leden van de directieraad leggen de langetermijnprestatiecriteria (zoals de relatieve TSR, de groei van de EPRA EPS gemeten over een periode van drie jaar) een sterk verband tussen de vergoe- dingen aan de leden van de directieraad, de aandeelhouderswaardecreatie en de prestaties van de vennootschap (zie sectie 4.2 en 4.4) CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Looking ahead Raad van toezicht en gespecialiseerde comités Mede rekening houdende met enerzijds de feedback van haar aandeelhouders, proxy advisors en onaf- hankelijk advies van consultants gespecialiseerd op vlak van remuneratie en anderzijds met het evolue- rende wettelijke, compliance- en regelgevend kader, evalueert Intervest regelmatig de remuneratie van de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités. In dit kader heeft het benoemings- en remuneratiecomité eind een externe benchmarkoefening laten uitvoeren van vergelijkbare genoteerde Belgische vennootschappen over de vergoedingen van de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités. Het benoemings- en remuneratiecomité heeft vervolgens aanbevelin- gen gedaan aan de raad van toezicht. De voorgenomen wijzigingen in de vergoedingen vloeien voort uit de benchmarkanalyse en worden marktconform bepaald. Ze houden verder rekening met het sinds enkele jaren toenemend aantal taken en de grotere techniciteit van de kwesties die onder de bevoegdheid van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités vallen, evenals de rol van de voorzitter in de voorbereiding en de coördinatie van de werkzaamheden van de raad van toezicht, van het audit- en risicocomité, van het benoemings- en remuneratiecomité en van het investeringscomité. De aangepaste vergoedingen van de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités, met ingang vanaf januari , zullen ter goedkeuring aan de jaarlijkse algemene vergadering, gepland op april , worden voorgelegd. De belangrijkste wijzigingen voor de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités, in overeenstemming met de via de benchmark waargenomen marktpraktijk, zijn: 〉 een verhoging van de vaste jaarlijkse vergoeding voor de voorzitter van de raad van toezicht van . naar .; 〉 een toevoeging van een vaste jaarlijkse vergoeding van . voor de voorzitter van het audit- en risicocomité, voor de voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité en voor de voorzitter van het investeringscomité; 〉 afschang van de limitering tot een maximum aantal zitpenningen per jaar voor elke vergadering van de raad van toezicht en voor elke vergadering van elk van de gespecialiseerde comités; 〉 uitbreiding van de betaling van zitpenningen toegekend per bijgewoonde vergadering van de raad van toezicht en per bijgewoonde vergadering van elk van de gespecialiseerde comités: ook voor virtuele vergaderingen. De andere componenten van de vergoeding die door de jaarlijkse algemene vergadering van april werden goedgekeurd, blijven ongewijzigd. Directieraad Voor de leden van de directieraad zal in de loop van eveneens de variabele vergoeding voor de korte en lange termijn herbekeken worden, volgend op enerzijds de feedback en betrokkenheid met proxy advisors en institutionele investeerders en anderzijds rekening houdend met marktconforme remuneraties. In de analyse van de variabele vergoedingen en de eventuele herziening ervan, zal de versterking van het verband tussen de remuneratie van de leden van de directieraad aan de ene kant en de belangen van de aandeelhouders op lange termijn aan de andere kant een belangrijke rol spelen. . Toepassing van het remuneratiebeleid in Het remuneratiebeleid van Intervest is goedgekeurd door de raad van toezicht die heeft plaatsgevon- den op februari en is vastgesteld en goedgekeurd door de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders op april met een meerderheid van van de aanwezige stemmen. Dit beleid is van toepassing sinds januari . Het remuneratiebeleid van Intervest is consulteerbaar op de website van Intervest. Leden van de raad van toezicht Volgens de voorwaarden opgenomen in het remuneratiebeleid ontvangen de leden van de raad van toe- zicht een vaste jaarlijkse vergoeding en zitpenningen toegekend per bijgewoonde vergadering, terwijl de leden van de comités enkel zitpenningen per bijgewoonde vergadering ontvangen. Het aantal zitpennin- gen per lid van de raad van toezicht is beperkt per jaar en per comité. De vergoedingen van de leden van de raad van toezicht zijn goedgekeurd door de algemene vergadering van aandeelhouders van april en zijn als volgt samengesteld. Raad van toezicht Comités Voorzitter Lid Voorzitter of lid Audit- en risicocomité Benoemings- en remuneratie -comité Investerings- comité Vaste vergoeding (in ) . . nvt nvt nvt Zitpenning (in ) . . . . . Maximale zitpenningen (in ) . . . . . Met de leden van de raad van toezicht is geen enkele arbeidsovereenkomst gesloten en er is geen opzeg- gingsvergoeding van kracht. De vergoeding van de leden heeft geen rechtstreekse of onrechtstreekse band met de door de vennootschap uitgevoerde verrichtingen. De leden van de raad van toezicht ontvangen geen prestatiegebonden vergoedingen zoals bonussen en incentives voor de lange termijn, geen aandelen gerelateerde vergoeding, noch voordelen in natura of pensioenvoorzieningen. Een spe- cieke vergoeding kan toegekend worden aan de leden van de raad van toezicht in geval van bijzondere opdrachten opgelegd door de raad. Sinds corona zijn virtuele vergaderingen het nieuwe normaal in veel organisaties. Zo hebben ook in naast de fysieke vergaderingen tevens een aantal vergaderingen van de raad van toezicht en haar comités virtueel plaatsgevonden. De virtueel gehouden vergaderingen worden eveneens in aanmerking genomen bij het bepalen van het aantal uit te betalen zitpenningen. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Leden van de directieraad Overeenstemmend met het remuneratiebeleid bestaat de totale vergoeding van de leden van de direc- tieraad uit volgende elementen. ELEMENT - Basisvergoeding Werking en prestatiecriteria Bij het bepalen van het vergoedingsniveau wordt rekening gehouden met de individuele rollen, verantwoordelijkheden en vaardigheden. Deze vergoeding wordt, in overeenstemming met de van toepassing zijnde samenwerkingsovereenkomsten afgesloten, jaarlijks op januari (i) geïn- dexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding van de respectieve overeenkomst en de nieuwe index deze is van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt en met een maximum van procent en (ii) verhoogd met procent. ELEMENT - Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard Werking en prestatiecriteria De meeste leden van de directieraad komen in aanmerking voor het ontvangen van risicovoor- zieningen en voordelen van alle aard in lijn met het remuneratiebeleid van Intervest, dewelke hoofdzakelijk een bedrijfswagen en een bedrijfsleidersverzekering omvatten. De bedrijfsleiders- verzekering kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit. ELEMENT - Variabele vergoeding voor de korte termijn Werking Eén jaar variabele BONUSVERGOEDING IN Drempel prestatie Maximum prestatie ceo . cfo . cio . sgc . De prestatiecriteria, de drempelwaarden en de targetwaarden (maximum) van de variabele vergoeding voor de korte termijn worden jaarlijks vooraf door de raad van toezicht, na advies van het benoemings- en remuneratiecomité vastgelegd. Prestatiecriteria De variabele bezoldiging voor de korte termijn is gelinkt aan: collectieve/nanciële prestatiecriteria () die kwantitatief en bedrijfsspeciek gedreven zijn: het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille, het EPRA EPS, de bezettingsgraad, openstaande handelsvorderingen en gebudgetteerde huurinkomsten uit verhuurtransacties; de berekeningen van het operationeel resultaat en de EPRA EPS worden gecorrigeerd met de inkomsten en kosten gerelateerd aan acquisities, desinvesteringen en éénmalig ontvangen verbrekingsvergoedingen. individuele prestatiecriteria () die niet-nancieel gedreven zijn; voor de ceo hebben deze individuele criteria betrekking op de bedrijfsstrategie, organisatie, governance en bedrijfscultuur, waar deze voor de andere leden van de directieraad betrekking hebben op specieke objectieven voor de functies in kwestie, onder meer gelinkt aan ESG-topics. 70% 30% Collectief/nancieel VARIABELE VERGOEDING VOOR DE KORTE TERMIJN Individueel ELEMENT - Variabele vergoeding voor de lange termijn Werking De prestatiecriteria, de drempelwaarden en de targetwaarden (maximum) van de variabele vergoeding voor de lange termijn wordt om de drie jaar toegekend en vastgelegd door de raad van toezicht, na advies van het benoemings- en remuneratiecomité. Voor de leden van de direc- tieraad die nieuw in positie gekomen zijn in de loop van de referentieperiode, wordt een pro-rata vergoeding toegekend. Periode - Vergoeding bij drempel prestatie MAXIMALE BONUSVERGOEDING LANGE TERMIJN IN Bij volledig periode in positie Pro rata volgens periode nieuw in positie ceo . . cfo . . cio . . sgc . . Prestatiecriteria De variabele vergoeding voor de lange termijn is gelinkt aan collectieve en objectief meetbare prestatiecriteria (zowel nancieel als niet-nancieel): collectieve prestatiecriteria gelinkt aan de groeistrategie connect () geba- seerd op vier nauw verbonden pijlers: waardecreatie, duurzaamheid, klantgerichtheid en TeamIntervest #connect 2022 Waardecreatie #TeamIntervest Duurzaamheid Klantgerichtheid WAARDECREATIE DUURZAAMHEID groei reële waarde vastgoedpor- tefeuille groei EPRA resultaat per aandeel Toename in gemiddelde huurperiode: jaar Looptijd schulden verlengen elektriciteitsverbruik uit duurzame bronnen logistiek vastgoed uitgerust met foto- voltaïsche installaties vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good’-gecerticeerd TEAMINTERVEST KLANTGERICHTHEID Streven naar duurzame motivatie bij haar medewerkers Aantrekken en behouden van professio- nele medewerkers Verbeteren klantentrouw door verhogen totaal aantal jaar als huurder Opstarten meten NPS (Net Promotor Score), een indicatie van tevredenheid en loyauteit Zie persbericht dd. juni : “Intervest Oces & Warehouses stelt strategie connect voor”. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Prestatiecriteria collectief prestatiecriterium gelinkt aan de aandeelhouderswaardecreatie van Intervest op lange termijn (): I. Dit prestatiecriterium zal toegewezen worden naargelang het resultaat van de relatieve TSR (Total Share Return) performantie. De relatieve TSR performantie zal op basis van ranking van performantie van Intervest binnen de peer groep worden bepaald over een periode van drie jaar. De TSR zal zowel in het begin als einde van de periode gemeten worden op basis van een gemiddelde over de laatste handelsdagen. II. De samenstelling van de TSR peer groep reecteert de markt waartegen Intervest competitief is op het vlak van investeerders in het aandeel. Er wordt enerzijds gekeken naar het bedrijfsproel (industrie, geograsche focus en omvang) en anderzijds naar het risicoproel / gedrag van het aandeel (volatiliteit van de aandelenkoers, dividend yield, correlatie van het aandeel met andere aandelen). TSR PEER GROEP INTERVEST Alstria AG NSI nv Conimmo nv Bemmo nv WDP nv Montea nv 50% 50% Groeistrategie #connect2022 VARIABELE VERGOEDING VOOR DE LANGE TERMIJN Aandeelhouderswaardecreatie ELEMENT - Vertrekvergoeding Werking Bij beëindiging van het mandaat van een lid van de directieraad door de raad van toezicht van Intervest, bedraagt de opzegvergoeding de tegenwaarde van maanden vaste vergoeding, tenzij andere toepasselijke wettelijke dwingende bepalingen vereisen dat een hoger aantal maanden wordt toegepast of behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd is. ELEMENT - Pensioen Werking Intervest voorziet in een competitieve vergoeding qua pensioen. In geval deze wordt aangeboden, gebeurt dit in lijn met competitieve marktpraktijken en aan de hand van een systeem van vaste bijdragen. Formele beleidslijnen bepalen de representatieve waarde van deze pensioenvoorzieningen. ELEMENT - Contract Werking De leden van de directieraad worden benoemd voor onbepaalde duur. ELEMENT - Terugvorderingsrechten (clawback) Werking Dit clawback-mechanisme staat Intervest toe om een variabele remuneratie geheel of gedeelte- lijk terug te vorderen van de begunstigde tot één jaar na uitbetaling ervan indien in die periode blijkt dat de uitbetaling heeft plaatsgevonden op basis van onjuiste informatie over het bereiken van de aan de variabele remuneratie ten grondslag liggende prestatiedoelstellingen of over de omstandigheden waarvan de variabele remuneratie aankelijk was gesteld en dat dergelijke onjuiste informatie bovendien te wijten is aan fraude door de begunstigde. ELEMENT - Minimumdrempel aandelen Werking Intervest wijkt af van principe . van de Code doordat er aan de leden van de directie- raad niet wordt aanbevolen om een minimumdrempel aandelen van Intervest aan te houden. De vennootschap is van mening dat door middel van de onderliggende performantiecriteria bij de variabele beloning reeds voldoende een link wordt gelegd met de langetermijnbelangen. De context hieromtrent wordt uitgebreid uiteengezet in de Corporate governance verklaring in het jaarverslag. De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere nanciële instrumenten die ermee verbonden zijn. Nederland - Breda 〉 Nouwens Transport Breda CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING . Remuneratie van de leden van de raad van toezicht - Het totale bedrag aan remuneratie voor van de leden van de raad van toezicht ligt in lijn met het remuneratiebeleid van Intervest. In onderstaande tabel wordt de totale individuele remuneratie weergegeven van de leden van de raad van toezicht voor . Naam | functie Vaste vergoeding (in ) Zitpenningen (in ) Totale remuneratie (in ) Raad van toezicht Audit- en risicocomité Benoemings- en remunera- tiecomité Investerings- comité Ann Smolders | onaankelijk, voorzitster raad van toezicht . . . . . . Johan Buijs | niet-onaankelijk . . . . . . Jacqueline Heeren - de Rijk * | onaankelijk . . nvt . . Marco Miserez ** | niet-onaankelijk . . . nvt . . Marc Peeters | onaankelijk . . nvt nvt . . Dirk Vanderschrick *** | niet-onaankelijk . . nvt . . . Marleen Willekens | onaankelijk . . . . nvt . TOTAAL . . . . . . * Het mandaat van Jacqueline Heeren - de Rijk liep af ter gelegenheid van de algemene jaarvergadering van aandeel- houders van april . ** Marco Miserez heeft zijn ontslag gegeven met ingang vanaf mei . *** Bij besluit van de raad van toezicht is Dirk Vanderschrick gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds mei . De bekrachtiging van voormelde coöptatie en de herbenoeming zullen worden voorgelegd aan de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van april . De vergoeding van de leden van de raad van toezicht met betrekking tot boekjaar wordt uitbetaald na de algemene vergadering van aandeelhouders, te houden in . De leden van de raad van toezicht bezitten geen aandelen van de vennootschap noch werden aan de leden van de raad van toezicht opties op aandelen van de vennootschap verleend. In zijn geen specieke vergoedingen toegekend. . Remuneratie van de leden van de directieraad - Totale remuneratie De raad van toezicht heeft, op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité, de vergoedingen voor bepaald voor de leden van de directieraad, in overeenstemming met het remuneratiebeleid. Een overzicht van de totale individuele remuneratie van de leden van de directieraad wordt weergege- ven in onderstaande tabel. Voor de leden van de directieraad die nieuw in positie gekomen zijn in de loop van de referentieperiode, wordt een pro-rata lange termijn variabele vergoeding toegekend voor jaar in plaats van jaar. Bij het lezen van onderstaande tabel dient er rekening mee gehouden te worden dat er geen variabele vergoeding voor de lange termijn in het jaar verworven is omdat de driejarige referentieperiode eindigt eind . Bijgevolg wordt in de verworven variabale vergoeding voor de lange termijn voor de volledige driejarige referentieperiode tot getoond. Dit vertaalt zich ook in onder- staande tabel in de kolom 'Verhouding vaste en variabele remuneratie'. Naam functie Vaste vergoeding (in ) Variabele vergoeding (in ) Pensioen- voorziening (in ) Andere vergoe- dingen (in ) Totale remuneratie (in ) Verhouding vaste en variabele remuneratie Basis- vergoeding Risicovoor- zie ningen en voordelen van alle aard Korte termijn Lange termijn Gunther Gielen ceo . . . . . nvt . - . . . nvt . nvt . - Vincent Macharis * cfo . . . . . nvt . - . . . nvt . nvt . - Joël Gorsele * cio . . . . . nvt . - . . . nvt . nvt . - Kevin De Greef * sgc . nvt . . nvt nvt . - . nvt . nvt nvt nvt . - * Vincent Macharis is cfo vanaf maart . Joël Gorsele is cio vanaf januari en Kevin de Greef sinds augustus . CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Vaste vergoeding - Basisvergoeding De tabel hierna geeft de basisvergoeding voor weer per lid van de directieraad. Deze basisvergoeding is niet herzien in , met uitzondering van de indexering die begrensd is op in overeenstemming met de bepalingen uit de respectieve samenwerkingsovereenkomsten. Naam | functie Basisvergoeding Variatie Gunther Gielen | ceo . . Vincent Macharis | cfo . . nvt Joël Gorsele | cio . . Kevin De Greef | sgc . . * Vincent Macharis is cfo vanaf maart , bijgevolg omvat de basisvergoeding in een pro-rata vergoeding en is deze basisvergoeding niet vergelijkbaar met de geannualiseerde basisvergoeding in . Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard Het bedrag vermeld in de kolom ‘Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard’ in de totale remunera- tie tabel voor de leden van de directieraad onder punt . - Totale remuneratie van dit verslag verwijst naar het ontvangen van risicovoorzieningen en voordelen van alle aard, dewelke hoofdzakelijk een bedrijfswagen, een GSM en een bedrijfsleidersverzekering omvatten. De bedrijfsleidersverzekering kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit. Variabele vergoeding - Korte termijn Lange termijn Basis vergoeding risicovoorzieningen en voordelen van alle aard VASTE VERGOEDING VARIABELE VERGOEDING Variabele vergoeding voor de korte termijn De verwezenlijking van de prestatiedoelstellingen korte termijn is gemeten gedurende een periode die begint op januari en eindigt op december . De realisatie van de collectieve/nanciële prestatiecriteria voor de korte termijn resulteert in de volgende weging: Weging Werkelijke vergoeding Collectieve/nanciële prestatiecriteria , , Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille * , , EPRA EPS * , , Groei vastgoedportefeuille , , Bezettingsgraad kantorenportefeuille , , Bezettingsgraad logistieke portefeuille , , Openstaande handelsvorderingen , , Building Management Systeem in minstens sites , , Geen arbeidsongevallen die leiden tot absenteïsme , , * zonder inkomsten en kosten gerelateerd aan acquisities, desinvesteringen en éénmalig ontvangen verbrekingsvergoedingen De concrete doelstellingen worden beschouwd als bedrijfsgevoelige informatie en, in lijn met de Belgische marktpraktijk, niet weergegeven. De individuele prestatiecriteria hebben een procentuele weging van en zijn niet-nancieel gedre- ven. Voor de ceo hebben deze criteria betrekking op de bedrijfsstrategie, de organisatie, governance en de bedrijfscultuur. Voor de andere leden van de directieraad worden specieke objectieven voor hun functie in kwestie toegewezen, onder meer gelinkt aan ESG-topics. De realisatie van de collectieve/nanciële en de individuele prestatiecriteria resulteert per lid van de directieraad in de volgende totale korte termijn variabele vergoeding uitbetaald in . Naam | functie Weging Werkelijke vergoeding weging Werkelijke vergoeding (in ) Gunther Gielen | ceo Collectieve/nanciële prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Vincent Macharis | cfo Collectieve/nanciële prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Joël Gorsele | cio Collectieve/nanciële prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . Kevin De Greef | sgc Collectieve/nanciële prestatiecriteria , . Individuele prestatiecriteria , . TOTAAL , . CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Variabele vergoeding voor de lange termijn De driejarige referentieperiode tot en met voor de variabele vergoeding voor de lange ter- mijn is afgelopen. In is hiervoor geen uitbetaling gebeurd, de uitbetaling zal in plaatsvinden. De realisatie van de collectieve prestatiecriteria voor de lange termijn resulteert in de volgende weging en werkelijke vergoeding: Weging Werkelijke vergoeding Werkelijke vergoeding (in ) Gunther Gielen ceo Vincent Macharis cfo Joël Gorsele cio Kevin De Greef sgc Collectieve prestatiecriteria gelinkt aan de groeistrategie connect , , , , , , Waardecreatie , , Duurzaamheid , , Klantgerichtheid , , TeamIntervest , , Collectief prestatiecriterium gelinkt aan de aandeelhouders- waardecreatie van Intervest , , , , , , TSR (Total Share Return) , , TOTAAL variabele vergoeding voor de lange termijn , , , , , , De collectieve prestatiecriteria gelinkt aan de groeistrategie connect omvatten de volgende objec- tief meetbare criteria (zowel nancieel als niet-nancieel): WAARDECREATIE DUURZAAMHEID groei reële waarde vastgoedportefeuille groei EPRA resultaat per aandeel Toename in gemiddelde huurperiode: jaar Looptijd schulden verlengen elektriciteitsverbruik uit duurzame bronnen logistiek vastgoed uitgerust met fotovoltaïsche installaties vastgoedportefeuille uitgerust met slimme meters vastgoedportefeuille minstens BREEAM 'Very Good’-gecerticeerd TEAMINTERVEST KLANTGERICHTHEID Streven naar duurzame motivatie bij haar medewerkers Aantrekken en behouden van professionele medewerkers Verbeteren klantentrouw door verhogen totaal aantal jaar als huurder Opstarten meten NPS (Net Promotor Score), een indicatie van tevredenheid en loyauteit Het collectief prestatiecriterium gelinkt aan de aandeelhouderswaardecreatie van Intervest op lange termijn wordt toegewezen naargelang het resultaat van de relatieve TSR (Total Share Return): De relatieve TSR-performantie gebeurt op basis van de ranking van de performantie van Intervest bin- nen de peer groep, dewelke samengesteld is uit zes vennootschappen binnen de markt waarin Intervest concureert op het vlak van investeerders in het aandeel. De TSR wordt bepaald over een periode van drie jaar die eind afgelopen is. Eind heeft Intervest de derde plaats in de ranking van de TSR-performantie binnen de peer group. Vertrekvergoedingen In heeft geen vertrek van een lid van de directieraad plaats gevonden. Pensioen De tabel hierna geeft de pensioenkosten voor en weer per lid van de directieraad. Naam | functie Pensioenkosten Gunther Gielen | ceo . . Vincent Macharis * | cfo . . Joël Gorsele | cio . . Kevin De Greef | sgc nvt nvt * Vincent Macharis is cfo vanaf maart . Gebruik van terugvorderingsrechten Er is in geen gebruik gemaakt van het contractueel voorziene clawback mechanisme in de overeen- komsten met de leden van de directieraad. . Afwijkingen van het remuneratiebeleid In de uitvoering van het remuneratiebeleid in is niet afgeweken van de daarin voorziene procedu- res, noch werden er afwijkingen toegestaan zoals bedoeld in artikel :/, WVV. Zeebrugge 〉 Zeebrugge Green Logistics CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING . Jaarlijkse variatie van de remuneratie en van de prestaties van Intervest In onderstaande tabel dient rekening gehouden te worden met de toekenning van de variabele vergoe- ding op lange termijn in gelinkt aan de driejarige referentieperiode - voor de leden van de directieraad. Dit vertaalt zich ook in de procentuele toename in versus . Totale remuneratie voor de leden van de raad van toezicht (in ) . . . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Totale remuneratie voor de ceo | Gunther Gielen (in ) nvt nvt . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Totale remuneratie voor de cfo | Vincent Macharis (in ) nvt nvt nvt . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Totale remuneratie voor de cio | Joël Gorsele (in ) nvt nvt nvt . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Totale remuneratie voor de sgc | Kevin De Greef (in ) nvt nvt . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Gemiddelde totale vergoeding van de werknemers o.b.v. voltijdse equivalenten – wijziging vs vorig gerappor- teerd jaar (in ) PRESTATIE VAN INTERVEST Reële waarde van de vastgoedportefeuille (in duizenden ) . . .. .. .. Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) EPRA resultaat per aandeel (in ) , , , , , Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) - - Brutodividend per aandeel (in ) , , , , , Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) Voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad wordt de variatie berekend vanaf de start van hun benoeming. De verhouding tussen de hoogste vergoeding en de laagste vergoeding van de mede- werkers of leden van de directieraad, uitgedrukt als voltijds equivalent, bedraagt /. In de jaarlijkse algemene vergadering op april is de aanpassing van de vergoedingen voor de raad van toe- zicht en de comités goedgekeurd. Deze aanpassing omvat enerzijds een jaarlijkse vaste vergoeding en anderzijds zitpenningen per aanwezigheid op een fysieke vergadering. Tevens is de samenstelling van de raad van toezicht in de loop van gewijzigd ten opzichte van . De samenstelling van de raad van toezicht is in en in gewijzigd. Op juli is Marco Miserez toege- treden tot de raad van toezicht enJean-Pierre Blumberg was tot zijn overlijden op oktober voorzitter van de raad van toezicht. In zijn twee nieuwe leden toegetreden, Ann Smolders op april en Marc Peeters gecoöpteerd op augustus . Ann Smolders is vanaf mei benoemd tot voorzitster van de raad van toezicht. De nieuwe leden ontvangen een pro-rata vaste vergoeding en zitpenningen per bijgewoonde vergadering vanaf hun toetreding tot de raad van toezicht. Meer informatie over de samenstelling van de raad van toezicht in is te vinden onder ‘Remuneratie van de leden van de raad van toezicht – ’ van dit verslag. Gunther Gielen is ceo vanaf februari . Vincent Macharis is cfo vanaf maart . Joël Gorsele is cio vanaf januari . Kevin De Greef is sgc vanaf augustus . Exclusief de ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in . Belangenconflicten en overige regelgeving Wat preventie van belangenconicten aangaat, is Intervest tezelfdertijd onderworpen aan: 〉 de wettelijke bepalingen ter zake, die geldig zijn voor alle beursgenoteerde ondernemingen, zoals voorzien in de artikels :, : van het WVV 〉 een speciek stelsel voorzien in artikel van de wet van mei betreende de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen die met name voorziet in de verplichting om de FSMA vooraf ter kennis te brengen van bepaalde verrichtingen door personen die bedoeld zijn in deze bepalingen, die aan gewone marktvoor- waarden moeten worden uitgevoerd en die openbaar moeten worden gemaakt 〉 en aan de regels die hiervoor voorzien zijn in haar statuten en haar Corporate Governance Charter. Belangenconicten in hoofde van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad Principes Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de vennootschap en de leden van de raad van toezicht en van de directieraad wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad spelen die van patrimoniaal belang zijn voor de vennootschap en/ of voor de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, behoeven de goedkeuring van de raad van toezicht. Een “tegenstrijdig belang” bestaat in ieder geval wanneer de vennootschap voornemens is een transactie aan te gaan met een rechtspersoon: . waarin een lid van de raad van toezicht en/ of van de directieraad van de vennootschap persoonlijk een patrimoniaal belang houdt . waarvan een bestuurslid een familierechtelijke verhouding heeft met een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap of . waarbij een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap een bestuurs- of toezichthoudende functie vervult. Een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad zal: . niet in concurrentie met de vennootschap treden . geen (substantiële) schenkingen van de ven- nootschap voor zichzelf, voor zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensge- zel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad vorderen of aannemen . ten laste van de vennootschap derden geen ongerechtvaardigde voordelen verschaen en . geen zakelijke kansen die aan de vennootschap toekomen benutten voor zichzelf of voor zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad. Procedure zoals omschreven in artikel : en : van het WVV Een lid van de raad van toezicht meldt een (potenti- eel) tegenstrijdig belang dat van patrimoniaal belang is voor de vennootschap en/of voor het desbetref- fend lid terstond aan de voorzitter en aan de overige leden van de raad van toezicht en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregis- treerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Wanneer blijkt dat één van de leden van de directieraad een rechtstreeks of onrechtstreeks patrimoniaal belang heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap, verwijst de directie- raad deze beslissing naar de raad van toezicht. De raad van toezicht besluit, desgevallend buiten aanwezigheid van het betrokken lid van de raad van toezicht of het lid van de directieraad, of er sprake is van een tegenstrijdig belang. Het lid van de raad van toezicht of de directieraad neemt geen deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het een tegenstrijdig belang heeft. De verklaring en de toelichting van het betrok- ken lid van de raad van toezicht of de directieraad over de aard van dit strijdig belang worden opgeno- men in de notulen van de vergadering van de raad van toezicht die de beslissing moet nemen. Terzake moeten ook artikel : en : van het WVV nageleefd worden en evenzeer conform deze artikelen moeten dergelijke transacties ook gepubli- ceerd worden in het Jaarverslag van de vennootschap, met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen dienaangaande zijn nageleefd. Ook dient de commissaris in zijn verslag omtrent de audit van de jaarrekening een afzonderlijk omschrijving op te nemen van de vermogensrechte- lijke gevolgen van het besluit voor de vennootschap. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Procedure zoals omschreven in artikel , en van de GVV-wet (zie ook Functionele belangenconicten) Bij tegenstrijdig belang dient ook de FSMA in bepaalde gevallen voorafgaand geïnformeerd te worden. In Deze procedure diende in niet te worden toegepast. Belangenconicten inzake verrichtingen met de groot- aandeelhouder en met verbonden vennootschappen De vennootschap dient ook de procedure van artikelen : en :, van het WVV na te leven indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert die verband houdt met: a. betrekkingen van Intervest met een verbonden partij, met uitzondering van haar perimeterven- nootschappen en b. met een dochtervennootschap van Intervest waarin de natuurlijke of rechtspersoon die de ultieme controle over Intervest heeft, rechtstreeks of onrechtstreeks via andere natuurlijke of rechtspersonen dan Intervest een deelneming aanhoudt die minstens van het kapitaal van de betrokken dochterven- nootschappen vertegenwoordigt of ingeval van winstuitkering door die dochtervennootschap recht geeft op minstens daarvan. Beslissingen of verrichtingen over dergelijke aangelegenheden moeten voorafgaandelijk worden onderworpen aan de beoordeling van een comité van drie onaankelijke leden van de raad van toezicht dat zich als het het nodig acht laat bijstaan door één of meerdere onaankelijke experts aangesteld door het comité en goedgekeurd door de vennootschap. Het schriftelijk gemotiveerd advies van het comité (met melding van de informatie voorzien in :, van het WVV) wordt voorgelegd aan de raad van toezicht die dan beraadslaagt over de voorgeno- men beslissing of verrichting. De raad van toezicht vermeldt in zijn notulen of de omschreven procedure werd nageleefd en, in voorkomend geval, of en op welke gronden van het advies van het comité wordt afgeweken. De commissaris verleent een oordeel of er geen van materieel belang zijnde inconsistenties zijn in de nanciële en boekhoudkundige gegevens die vermeld staan in de notulen van de raad van toezicht en in het advies van het comité ten opzichte van de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn opdracht. Dit oordeel wordt aan de notulen van de raad van toezicht gehecht. Verder worden de bepalingen toegepast zoals vermeld in artikel :, / van het WVV. In Er deden zich geen dergelijke belangenconict- situaties voor in . Functionele belangenconicten De regeling van artikelen en van de GVV- Wet is van toepassing op de vennootschap. Artikel van de GVV-Wet bevat een functionele belangen- conictenregeling die inhoudt dat de vennootschap de FSMA moet informeren telkens bepaalde met de vennootschap verbonden personen (opgesomd in hetzelfde artikel, waaronder onder meer de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, de personen die de vennootschap controleren of ermee verbonden zijn of er een deelneming in bezitten, de promotor en de andere aandeelhou- ders van alle dochtervennootschappen van de vennootschap) rechtstreeks of onrechtstreeks optreden als tegenpartij bij, of enig vermogensvoor- deel halen uit, een verrichting met de vennootschap of een van haar dochtervennootschappen. In haar mededeling aan de FSMA moet het belang van de geplande verrichting voor de vennootschap worden aangetoond, alsook dat de betrokken verrichting binnen haar bedrijfsstrategie kadert. Artikel van de GVV-Wet omschrijft dan weer wanneer de bepalingen van artikel en van de GVV-Wet niet van toepassing zijn: 〉 de verrichtingen die betrekking hebben op een som die minder bedraagt dan het laagste bedrag van van het geconsolideerde actief van de openbare GVV en .. Diegem 〉 Greenhouse BXL 〉 de verwerving van eecten door de openbare GVV of één van haar perimetervennootschap- pen in het kader van een openbare uitgifte door een derde-emittent, waarvoor een promotor of één van de in artikel , bedoelde personen als tussenpersoon optreden in de zin van artikel , °, van de wet van augustus 〉 de verwerving van of de inschrijving op de als gevolg van een beslissing van de algemene verga- dering uitgegeven aandelen van de openbare GVV door de in artikel , , bedoelde personen en 〉 de verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen van de openbare GVV of één van haar perimetervennootschappen, op voorwaarde dat de persoon die als tegenpartij optreedt, de hoedanigheid heeft van tussenpersoon in de zin van artikel , °, van de wet van augustus en dat deze verrichtingen tegen markt- conforme voorwaarden worden uitgevoerd. Verrichtingen waarvoor een functioneel belangen- conict bestaat, dienen tegen normale markt- voorwaarden te worden uitgevoerd. Wanneer een dergelijke verrichting betrekking heeft op vastgoed, is de waardering van de vastgoedexpert bindend als minimumprijs (bij vervreemding door de vennootschap of haar dochtervennootschap- pen) of als maximumprijs (bij verwerving door de vennootschap of haar dochtervennootschappen). Dergelijke verrichtingen, alsook de te melden gegevens, worden onmiddellijk openbaar gemaakt. Ze worden in het Jaarverslag en in het Verslag van de commissaris toegelicht. In Er deden zich geen dergelijke belangenconict- situaties voor in . Belangenconicten wanneer een dochtervennootschap van de vennootschap vastgoeddiensten verleent aan derden Conform artikel , ° van de GVV-Wet zal de ven- nootschap een beleid moeten uitstippelen inzake het beheer van belangenconicten wanneer haar dochtervennootschap vastgoeddiensten verleent aan derden (wat thans niet het geval is). Dit beleid moet in het Jaarverslag worden gepubliceerd. In Er deden zich geen dergelijke belangenconict- situaties voor in . Overige regelgeving en procedures Regels ter preventie van marktmisbruik Intervest heeft de gedragsregels inzake nan- ciële transacties opgenomen in het Corporate Governance Charter en in een apart verhande- lingsreglement (‘Dealing code’) dat geraadpleegd kan worden op www.intervest.be. Dit verhande- lingsreglement maakt deel uit van het Corporate Governance Charter van de vennootschap en werd afgestemd op toepasselijke wet- en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU) nr. / van het Europees Parlement en de Raad van april betreende marktmisbruik en daaruit voortvloeiende Europese regelgeving (samen de "Verordening Marktmisbruik"), de wet van augus- tus betreende het toezicht op de nanciële sector en de nanciële diensten en de Corporate Governance Code ). In dit verhandelingsreglement wordt het interne beleid van de vennootschap inzake de voorkoming van misbruik van voorwetenschap en preventie van marktmisbruik vastgelegd. Gedragscode Intervest heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers, alsook de leden van de directieraad, de raad van toezicht, het audit- en risicocomité, het benoemings- en remuneratiecomité en het investeringscomité. De gedragscode is ook van toepassing op tijdelijke medewerkers en personen die op contractbasis voor Intervest werken. Deze gedragscode is raad- pleegbaar op www.intervest.eu. Deze gedragscode zet uiteen hoe Intervest zaken wil doen: op een eerlijke, integere en transparante wijze, conform de belangen van Intervest, in het bijzonder wat betreft haar bedrijfs- en nanciële doelstellingen. De gedragscode is de basis voor alle procedures bij Intervest. Operationele princi- pes, beleidslijnen of procedures moeten (ontwik- keld worden) in lijn (zijn) met deze gedragscode. De gedragscode helpt gedrag te sturen en is bedoeld als een raamwerk, niet als een reglement, want het is onmogelijk om elke mogelijke situatie in de code te capteren. Procedure van melding van onregelmatigheden Intervest heeft een procedure van melding van onregelmatigheden ingevoerd. Deze procedure beschermt medewerkers en business partners die misstanden binnen het bedrijf melden. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Risicobeheer en interne controle . Raamwerk Intervest heeft een systeem voor risicobeheer en interne controle opgezet - aangepast aan haar werking en aan de omgeving waarin ze opereert en evolueert - op basis van het internationaal aanvaarde algemene controle raamwerk ont- wikkeld door COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). De COSO beheersingscomponenten dienen daarbij als uitgangspunt voor Intervest, nl. de contro- le-omgeving (gedrag en cultuur), de risico-analyse, controle-activiteiten om de risico’s te mitigeren en een periodieke evaluatie van interne controle. . Actoren Met het oog op een eectief risicobeheerssys- teem hanteert Intervest een organisatiestructuur met duidelijke rollen en verantwoordelijkheden ten aanzien van risicobeheer, nl. het three lines of defense model. Binnen dit model wordt er gebruik gemaakt van drie verschillende lijnen om risicobe- heersing in te vullen: Eerste lijn: Lijnmanagement De business (lijnmanagement) is primair zelf verantwoordelijk voor haar eigen processen en de interne controle in deze processen. Hierbij is de business ook zelf verantwoordelijk voor de sturing en de beheersing van de organisatie en de processen. Tweede lijn: Risk en Compliance De tweede lijn is verantwoordelijk voor het onder- steunen, adviseren en coördineren van de eerste lijn. Daarbij bewaakt de tweede lijn ook of het management de verantwoordelijkheden neemt en hier verantwoording over aegt. 〉 De uitoefening van de onaankelijke compli- ancefunctie wordt, op basis van een mandaat van onbepaalde duur, waargenomen door de General Counsel & Secretary General, Kevin De Greef. 〉 De rol van risk ocer wordt waargenomen door de cfo, Vincent Macharis, op basis van een mandaat van onbepaalde duur. Beide functies leggen verantwoording af aan het audit- en risicocomité. Derde lijn: Interne Audit De derde en laatste lijn is verantwoordelijk voor het onaankelijk en objectief toetsen van de uitvoering van risk management. De derde lijn stelt daarbij mogelijke verbeteringen voor aan het management om overlappingen of ontbrekende controles te implementeren. Intervest heeft de interne auditfunctie toever- trouwd aan een externe partij nl. BDO Risk & Assurance Services, vertegenwoordigd door Wim Verbelen en Steven Cauwenberghs. Rol van het audit- en risicocomité Het audit- en risicocomité ondersteunt de raad van toezicht bij het vervullen van zijn verantwoor- delijkheden inzake monitoring met het oog op een controle in de ruimste zin, inclusief de risico’s. De verantwoordelijkheden, samenstelling, bevoegd- heden en werking van dit audit- en risicocomite zijn beschreven in het intern reglement van het audit- en risicocomité, beschikbaar in het Corporate Governance Charter op de website van Intervest: www.intervest.eu. Rol van de commissaris Bij risicobeheersing is ook een rol weggelegd voor de externe commissaris. De commissaris is volgens haar beroepsstandaarden verplicht om vooraf- gaand aan een controle van de jaarrekening een risicoanalyse uit te voeren. In deze risicoanalyse schenkt de revisor aandacht aan de risico’s die van invloed kunnen zijn op de jaarrekening. . Beheerscomponenten Controle-omgeving De inrichting en aansturing van de organisatie en vooral gedrag en cultuur zijn essentieel voor de beheersing van risico’s. De belangrijkste beheer- singsmaatregelen in de controle-omgeving van Intervest betreen: 〉 “Tone at the top”: de directieraad van Intervest bevestigt o.a. in het jaarlijks verslag van de eectieve leiding dat het zich ertoe verbindt om een integer beleid te voeren d.m.v. de voorbeeldfunctie en de schepping van een aangepaste ethische cultuur; 〉 Vastgelegde strategie, operationeel gemaakt in het beleggingsbeleid; 〉 Gedragscode die het algemeen aanvaard gedrag binnen Intervest beschrijft (regels omtrent naleving van wetgeving, integri- teit, belangenconicten, handel in aandelen, geheime informatie, enz.) van toepassing op alle medewerkers van Intervest (intern / extern); 〉 Corporate Governance Charter, dat de belang- rijke interne reglementen van de bestuursorga- nen van Intervest beschrijft; 〉 Intern reglement, waarin de missie, visie, nor- men en waarden van Intervest gedenieerd zijn; 〉 Procedure “melden van onregelmatigheden” die ervoor zorgt dat misstanden veilig en con- dentieel kunnen worden gemeld; 〉 Verhandelingsreglement betreende de meldingsplicht van personen met een lei- dinggevende verantwoordelijkheid omtrent transacties in aandelen of schuldinstrumenten van Intervest; 〉 Belangenconictenregeling conform de wette- lijke vereisten; 〉 Beleid ten aanzien van giften, (relatie-)geschen- ken, uitnodigingen; 〉 Beleid ten aanzien van de normen waaraan derde partijen met wie transacties worden gedaan moeten voldoen en waarop vervolgens wordt gescreend (“Customer / Supplier Due Diligence”); 〉 Beloningsbeleid en beleid inzake bonusrege- lingen, met daarin elementen van korte termijn en lange termijn resultaten en van nanciële en niet-nanciële criteria; 〉 Informeren/trainen/jaarlijkse actualisering van de gedragscodes en andere maatregelen om de bewustwording van de medewerkers te vergroten; 〉 Toezicht door de raad van toezicht en externe controle door de revisor, waarbij (een deel van de) betrokkenen kennis moeten hebben van de vastgoedmarkt; 〉 Vastgelegd risicomanagement en ingebed in de organisatie als onderdeel van de bedrijfs- voering. De mogelijke risico’s worden periodiek geïnventariseerd en geëvalueerd (zie ook punt Risico-analyse); 〉 Besluitvorming aan de hand van beslisdocu- menten en notulen; 〉 Toegankelijkheid van informatie over afdelin- gen heen; 〉 Periodieke evaluatie (jaarlijks) van medewerkers; 〉 Medewerkers die afwijken van integer gedrag worden niet getolereerd en actie wordt ondernomen om de afwijking te verhinderen in de toekomst; 〉 Compliance workshops als onderdeel van het onboarding proces. Risico-analyse De cfo, optredend als risk ocer, voert op halaar- lijkse basis een analyse en evaluatie van de risico’s uit doorheen Intervest, haar perimetervennoot- schappen en de verschillende afdelingen. De beoordeling en classicatie van de geïdenti- ceerde risico’s gaat volgens vastgelegde criteria voor waarschijnlijkheid van voorkomen (kans dat het risico zich daadwerkelijk voordoet) en moge- lijke impact (grootte van de mogelijke gevolgen) als het risico zich voordoet. Op deze manier wordt elk individueel risico op uniforme en consistente wijze beoordeeld. De vastgelegde drempelwaarde geeft aan welke risico's onder of boven de acceptatiebereidheid van Intervest vallen. Voor alle risico's die boven de drempelwaarde vallen moeten er (bijkomende) maatregelen worden getroen. Op jaarlijkse basis, met een korte update voor het halaarverslag, wordt het risico-register ter bespreking en goedkeuring voorgelegd aan de raad van toezicht, hetgeen leidt tot de vereiste publicatie in het halaarlijks nancieel verslag en jaarverslag. De risico-opvolging zit verankerd in het risi- cobeheerproces van de onderneming en de verantwoordelijkheid voor de opvolging ligt bij de verschillende niveaus van de organisatie: TeamIntervest, de directieraad en de raad van toezicht. Controle-activiteiten In de verschillende afdelingen van Intervest wor- den er controles uitgevoerd als antwoord op de geïdenticeerde risico’s. De belangrijkste beheer- singsmaatregelen betreen: 〉 Investeringen dienen een minimum bepaald rendement te halen; 〉 Monitoring van de samenstelling van de vastgoedportefeuille: adequate sectorale en regionale spreiding, risicospreiding huurders, leegstand, enz.; 〉 Huurovereenkomsten bevatten beschermende elementen zoals huurwaarborgen en/of bank- garanties van de huurders, clausules voor auto- matische jaarlijkse indexatie van de huurprijzen en veelal een verplichte schadevergoeding betaalbaar door de huurder bij een vroegtijdige beëindiging van het contract; 〉 Voldoende kredietruimte bij nanciers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen; 〉 Functiescheidingen (dus toepassing van vier ogen principe) tussen initiëren, besluitvorming, uitvoering, registreren en controleren; CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING 〉 Besluitvoorbereidingen door meerdere disci- plines (asset managers, technisch managers, investment managers, legal counsel en nance medewerkers); 〉 Gebruik van een geïntegreerde gespeciali- seerde software voor vastgoedbeheer, exploi- tatie, boekhouding en rapportering (Yardi) met ingebouwde systeemcontroles bijvoorbeeld goedkeuringsows in het systeem voor con- trole op facturen; 〉 Procesbeschrijvingen van de kritische pro- cessen waarin opgenomen de besluitvorming, verantwoording, opvolging en vastlegging, eveneens de inrichting van de interne beheer- sing, met name voor: ›› Acquisities en disposities ›› Verhuurproces ›› Huurfacturatie ›› Taxaties ›› Boekhoudkundige afsluiting ›› Derivaten ›› Treasury ›› Aankoopproces (inclusief oerteprocedure) 〉 Regelmatige toetsing op bestaan en werking van de interne controles in deze processen, inclusief periodieke interne en externe audits; 〉 Meerjaren onderhoudsbegroting per pand en onderhoudsbudget per pand voor het komende jaar; 〉 Taxatiebeleid: een driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onaankelijke deskundigen, die onderworpen worden aan een driejaarlijks rotatiesysteem Evaluatie van de interne controle Zoals reeds hoger vermeld wordt de kwaliteit van de interne controle in de loop van het boekjaar beoordeeld door de commissaris, het audit- en risicocomité en de interne audit. Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel Andere betrokken partijen Commissaris De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren BV en wordt vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander, bedrijfsrevisor. Vastgoeddeskundigen De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd door drie onaankelijke deskun- digen, te weten: Cushman & Wakeeld Belgium, CBRE Valuation Services (België) en CBRE Valuation Advisory bv (Nederland), ieder voor een gedeelte van de vastgoedportefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe. Onaankelijke controlefuncties Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne audit- functie, de risicobeheerfunctie en de compliance- functie conform artikel , , en van de GVV-Wet (dit zijn samen de “onaankelijke controlefuncties”). Onaankelijke interne auditfunctie De interne audit kan worden begrepen als een onaf- hankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de orga- nisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreendheid en de eciëntie van de door de vennootschap gehan- teerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten. Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreendheid en eciëntie van processen, procedures en activiteiten inzake: 〉 operationele aangelegenheden: kwaliteit en aan- gepastheid van systemen en procedures, orga- nisatie-structuren, beleidslijnen en gehanteerde methoden en middelen t.o.v. doelstellingen 〉 nanciële aangelegenheden: betrouwbaarheid van de boekhouding, de jaarrekening en het nanciële verslaggevingsproces, en over- eenstemming met de geldende (boekhoud-) reglementering 〉 managementaangelegenheden: kwaliteit van de managementfunctie en stafdien- sten in het kader van de doelstellingen van de onderneming 〉 risk management en compliance. Intervest heeft eind de externe consulent BDO Risk & Assurance Services, vertegenwoor- digd door Wim Verbelen en Steven Cauwenberghs, aangesteld als de personen die belast zijn met de interne audit, waarbij Johan Buijs, lid van de raad van toezicht van Intervest, is aangesteld voor de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door BDO Risk & Assurance Services en die aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Het mandaat van BDO Risk & Assurance Services als externe consulent heeft een duur van drie jaar. Onaankelijke risicobeheerfunctie In het kader van het risicobeheerbeleid zal de ven- nootschap erover waken dat de risico’s waaraan ze is blootgesteld (marktrisico’s, operationele risico’s, nanciële risico’s en reglementaire risico’s) op een doeltreende manier worden ingeschat, gecontro- leerd en opgevolgd. Intervest heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobe- heerbeleid en de risicobeheerprocedures. De onaankelijke risicobeheerfunctie wordt op december waargenomen door Vincent Macharis, lid van de directieraad en cfo. Het man- daat is voor onbepaalde duur. Onaankelijke compliancefunctie Regels betreende compliance en integriteit zijn bevat in de functie van de compliance ocer. De vennootschap heeft een persoon aangesteld als compliance ocer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van augustus betreende het toezicht op de nanciële sector en de nan- ciële diensten en Verordening EU nr. / betreende marktmisbruik. De compliance ocer ziet er eveneens op toe dat de vennootschap de wetten, de reglementen en de gedragsregels die van toepassing zijn op de vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfs- cultuur te waarborgen heeft Intervest een interne gedragscode en een procedure voor de melding van onregelmatigheden opgesteld. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Artikel , van de GVV-Wet bepaalt dat de open- bare GVV “de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onaankelijke compliancefunctie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, eectieve leiding, werknemers en gevolmachtigden te verzeke- ren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”. In artikel van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV “de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onaan- kelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar leden van de raad van toezicht, eectieve leiders, werkne- mers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”. De “onaankelijke compliancefunctie” kan worden begrepen als een onaankelijke functie binnen de vennootschap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onder- neming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en regle- mentaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. Op december wordt de onaankelijke compliance functie waargenomen door Kevin De Greef, lid van de directieraad en sgc. Het mandaat is voor onbepaalde duur. Informatie krachtens artikel van het koninklijk besluit van november Kapitaalstructuur Gewone aandelen (INTO) Aantal Kapitaal (in ) .. .., Het geplaatst kapitaal bedraagt .., en is verdeeld over .. volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk deel ervan vertegen- woordigen. Het zijn .. gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde. Met betrekking tot de verplichtingen van emittenten van nanciële instrumenten die zijn toegelaten voor verhan- deling op de gereglementeerde markt – zie ook de wet van april inzake het openbare overnamebod. Op afsluitingsdatum van dit verslag. Er bestaan geen wettelijke of statutaire beper- kingen van overdracht van eecten, noch voor de uitoefening van de stemrechten. Er zijn geen eecten waaraan bijzondere zeggen- schapsrechten verbonden zijn. Aandelenoptieplan De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan. De vennootschap heeft een variabel korteter- mijn- en langetermijnvergoedingsplan voor de leden van de directieraad, zoals beschreven in het Remuneratieverslag. Aandeelhoudersovereenkomsten Voor zover de vennootschap hiervan kennis heeft, zijn er geen aandeelhouders die in onderling overleg handelen. Er zijn bij de vennootschap geen aan- deelhoudersovereenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van eecten en/of van de uitoefening van het stemrecht. In het kader van de versnelde private plaatsing (ABB) van november zijn Gunther Gielen en Vincent Macharis, leden van de directieraad, lock-up verbintenissen aangegaan. Daarbij hebben zij zich ertoe verbonden hun aandelen in Intervest gedu- rende een periode van dagen niet over te dragen. Op de lock-up verbintenissen waren enkele gebruike- lijke uitzonderingen van toepassing. Toegestaan kapitaal De algemene jaarvergadering van aandeelhouders van de vennootschap heeft op mei een machtiging verleend aan de raad van toezicht om het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap te ver- hogen in één of meerdere keren met een bedrag van: i. vijftig procent (50%) van tweehonderd éénen- twintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot op de eurocent, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaal- verhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzings- recht (zoals bedoeld in de Wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedven- nootschappen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en ii. vijftig procent (50%) van tweehonderd éénen- twintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot op de eurocent indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft; en iii. twintig procent (20%) van tweehonderd éénen- twintig miljoen driehonderd éénendertigduizend vijonderd vierenzestig euro achtenveertig cent (€ 221.331.564,48), afgerond naar beneden tot op de eurocent voor alle vormen van kapi- taalverhoging anders dan deze geviseerd en goedgekeurd in punten (i) en (ii) hierboven, met een maximum van .., in totaal gedurende een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op mei van de machti- ging. De machtiging is geldig tot mei . Het toegestaan kapitaal kan niet worden aange- wend om het kapitaal te verhogen bij toepassing van artikel : van het WVV in het kader van een openbaar bod tot aankoop van de eecten van de vennootschap. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voor- waarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht. Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van toezicht beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschik bare reke- ning geplaatst worden, genoemd “Uitgiftepremies”, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaal vermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. Tot nu toe heeft de raad van toezicht gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten in het kader van: 〉 de kapitaalverhoging door inbreng in natura (keuzedividend) die op mei werd beslist ten belope van .., exclusief een uitgifte premie van .., 〉 de kapitaalverhoging door inbreng in natura (keuzedividend) die op mei werd beslist ten belope van .., exclusief een uitgifte premie van .., 〉 de kapitaalverhoging door inbreng in natura (keuzedividend) die op mei werd beslist ten belope van .., exclusief een uitgifte premie van .., 〉 een kapitaalverhoging via versnelde private plaatsing ('accelerated bookbuilding' of 'ABB') die op december werd beslist ten belope van .., exclusief een uitgiftepremie van .., Aldus kan de raad van toezicht het geplaatste kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nog verhogen met i. € 110.665.782,24 (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaal- verhoging door inbreng in geld met mogelijk- heid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) van de aandeelhou- ders van de vennootschap betreft, ii. € 93.166.917,85 indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft, of met iii. € 20.047.931,10 voor alle andere vormen van kapitaalverhoging; rekening houdend met een totaal maximum van (i), (ii) en (iii) samen van nog ..,. Kapitaalverhoging Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen : en volgende van het WVV, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht. Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen en van de GVV-Wet. Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen : tot : van het WVV, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeel houders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe eecten. Dit onherleidbaar toewij- zingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden: . het heeft betrekking op alle nieuw uitgege- ven eecten . het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoordigen op het moment van de verrichting . uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een maximumprijs per aandeel aangekondigd . de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING De kapitaalverhogingen door middel van inbren- gen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen : en : van het WVV. Bovendien, en overeenkomstig artikel van de GVV-Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd: . de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel : van het WVV alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalver- hoging bijeengeroepen wordt . de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemid- delde slotkoers gedurende de dertig kalender- dagen voorafgaand aan diezelfde datum. Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitge- keerde brutodividend waarop de nieuwe aan- delen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van toezicht het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend speciek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de nanciële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks nancieel verslag . behalve indien de uitgifteprijs of de ruilver- houding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging eectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden . het onder ° bedoelde verslag moet tevens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de toe- stand van de vroegere aandeelhouders toelich- ten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de nettowaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten. Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitke- ring van een keuzedividend, voor zover dit eectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. Diegem 〉 Greenhouse BXL Inkoop van aandelen Conform artikel van de statuten kan de vennoot- schap haar eigen aandelen verwerven, in pand houden of vervreemden krachtens de beslissing van de algemene vergadering overeenkomstig de bepalingen van het WVV. Daarenboven mag de raad van toezicht, voor een periode van vijf jaar vanaf de bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, i.e. vanaf juni , voor rekening van de vennootschap, de eigen aandelen van de vennootschap verwerven en in pand nemen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) en die niet hoger mag zijn dan van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) zon- der dat de vennootschap meer mag bezitten dan van het totaal aantal uitgegeven aandelen. Op december heeft Intervest, noch haar perimetervennootschappen, eigen aandelen in bezit. Overeenkomsten bij gewijzigde controle na openbaar overnamebod Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waar- bij Intervest partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aopen in geval van een wijziging van controle over de vennootschap na een openbaar overnamebod, met uitzondering van de gangbare clausules in zo goed als alle nancie- ringsovereenkomsten, waarbij de bank zo snel als mogelijk op de hoogte gebracht dient te worden bij substantiële wijzigingen in de aandeelhouders- structuur (in sommige contracten gespeciceerd als wijzigingen tussen de en ), en die de bank het recht geeft te oordelen dat de kredie- tovereenkomst gewijzigd of stopgezet dient te worden. De nancieringsovereenkomsten met een 'change of control' clausule worden ter goedkeuring en indien nodig ter bekrachtiging voorgelegd aan de eerstvolgende jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders. In de notulen van de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders worden de desbetreende nancieringsovereenkomsten omschreven. Deze notulen zijn allemaal raadpleeg- baar op de website van Intervest www.Intervest.eu. Nederland - Eindhoven 〉 Gold Forum FINANCIËLE STATEN 1 Geconsolideerde resultatenrekening 2 Geconsolideerd globaalresultaat 3 Geconsolideerde balans 4 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 6 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 7 Verslag van de commissaris 8 Enkelvoudige jaarrekening Intervest Oces & Warehouses NV De jaarlijkse nanciële verslagen, de verslagen van de raad van toezcht en de verslagen van de commissaris over de boekjaren , en alsook de tussentijdse verklaringen en de halaarlijkse nanciële verslagen (inclusief verslagen van de commissaris) zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap (www.intervest.eu). Ze zijn eveneens op eenvoudig verzoek op de maatschappelijke zetel verkrijgbaar. Geconsolideerde resultaten rekening in duizenden Toelichting Huurinkomsten 71.474 65.056 Met verhuur verbonden kosten -19 -148 NETTOHUURRESULTAAT 71.455 64.908 Recuperatie van vastgoedkosten 1.249 696 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 22.290 13.528 Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huur- schade en wederinstaatstelling -1.629 -361 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -22.290 -13.528 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 939 716 VASTGOEDRESULTAAT 72.014 65.959 Technische kosten -931 -1.144 Commerciële kosten -432 -547 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -1.086 -893 Beheerskosten van het vastgoed -4.926 -4.792 Andere vastgoedkosten -1.191 -1.007 Vastgoedkosten -8.566 -8.383 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 63.448 57.576 Algemene kosten -4.387 -3.836 Andere operationele opbrengsten en kosten -475 -310 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 58.586 53.430 Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 478 198 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -26.106 66.020 Ander portefeuilleresultaat 3.920 -11.205 OPERATIONEEL RESULTAAT 36.878 108.443 Financiële opbrengsten 69 59 Netto-interestkosten -10.655 -7.094 Andere nanciële kosten -291 -50 Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 32.257 4.217 Financieel resultaat 21.380 -2.868 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 58.258 105.575 Belastingen -978 -834 NETTORESULTAAT 57.280 104.741 FINANCIËLE STATEN in duizenden Toelichting NETTORESULTAAT 57.280 104.741 Toewijsbaar aan: Aandeelhouders Groep 51.714 98.100 Derden 5.566 6.641 NETTORESULTAAT - Aandeelhouders Groep 51.714 98.100 Uit te sluiten: - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 478 198 - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -26.106 66.020 - Ander portefeuilleresultaat 3.920 -11.205 - Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 32.257 4.217 - Minderheidsbelangen met betrekking tot bovenstaande -4.302 -6.306 EPRA RESULTAAT 45.467 45.176 RESULTAAT PER AANDEEL - GROEP Financieel verslag Aantal aandelen op jaareinde . 29.235.067 26.300.908 Aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde . 29.235.067 26.300.908 Gewogen gemiddeld aantal aandelen . 26.664.878 25.983.006 Nettoresultaat () 1,94 3,78 Verwaterd nettoresultaat () 1,94 3,78 EPRA resultaat () 1,71 1,74 Geconsolideerd globaalresultaat in duizenden NETTORESULTAAT 57.280 104.741 Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) 5.486 970 Herwaardering andere materiële aciva 5.486 970 GLOBAALRESULTAAT 62.766 105.711 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij 55.448 98.884 Minderheidsbelangen 7.318 6.827 * * * * * * * Geconsolideerde balans ACTIVA in duizenden Toelichting .. .. VASTE ACTIVA 1.381.476 1.219.621 Immateriële vaste activa 284 254 Vastgoedbeleggingen 1.333.418 1.208.944 Andere materiële vaste activa 15.124 5.888 Financiële vaste activa 32.608 4.455 Handelsvorderingen en andere vaste activa 41 80 VLOTTENDE ACTIVA 47.304 17.336 Activa bestemd voor verkoop 27.277 0 Financiële vlottende activa 0 97 Handelsvorderingen 2.126 2.386 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 4.937 4.940 Kas en kasequivalenten 3.053 3.537 Overlopende rekeningen 9.911 6.376 TOTAAL ACTIVA 1.428.780 1.236.957 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden Toelichting .. .. EIGEN VERMOGEN 721.410 636.535 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij 693.351 622.512 Kapitaal 264.026 237.930 Uitgiftepremies 219.354 189.818 Reserves 158.257 96.664 Nettoresultaat van het boekjaar 51.714 98.100 Minderheidsbelangen 28.059 14.023 VERPLICHTINGEN 707.370 600.422 Langlopende verplichtingen 564.849 468.409 Langlopende nanciële schulden 525.116 429.058 Kredietinstellingen 422.734 421.058 Andere 102.382 8.000 Andere langlopende nanciële verplichtingen 15.162 11.423 Handelsschulden en andere langlopende schulden 2.810 1.503 Uitgestelde belastingen - verplichtingen 21.761 26.425 Kortlopende verplichtingen 142.521 132.013 Kortlopende nanciële schulden 102.646 100.650 Kredietinstellingen 64.646 650 Commercial paper 38.000 100.000 Andere 0 0 Andere kortlopende nanciële verplichtingen 35 1 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 25.680 24.312 Andere kortlopende verplichtingen 3.811 1.890 Overlopende rekeningen 10.349 5.160 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.428.780 1.236.957 Vanaf worden de vooruitgefactureerde openstaande handelsvorderingen op de actiefzijde gecompenseerd met de overgedragen opbrengst op de passiefzijde. Om de vergelijkbaarheid te verhogen werden de vergelijkende cijfers van op dezelfde wijze aangepast. Aangepaste bedragen worden gemarkeerd met . FINANCIËLE STATEN SCHULDGRAAD in Toelichting .. .. Schuldgraad (max. ) 48,0% 45,0% NETTOWAARDE PER AANDEEL in .. .. Nettowaarde 23,72 23,67 EPRA NTA 23,50 24,83 Berchem › Greenhouse Antwerp - meeting room FINANCIËLE STATEN In duizenden Kapitaal Uitgifte- premies Totaal reserves Netto- resultaat van het boekjaar - Aandeel- houders Groep Minderheids- belangen TOTAAL EIGEN VERMOGEN Gestort Kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 232.373 -1.735 181.682 91.467 43.431 7.196 554.414 Globaalresultaat vorig boekjaar 784 98.100 6.827 105.711 Overboekingen door resultaatverdeling van boekjaar van jaar geleden: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 3.794 -3.794 0 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -2.311 2.311 0 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.260 -1.260 0 Toevoeging aan de andere reserves 1.670 -1.670 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden 7.292 8.136 15.428 Dividenden boekjaar van jaar geleden -39.017 -39.017 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 239.665 -1.735 189.818 96.664 98.100 14.023 636.535 Globaalresultaat huidig boekjaar 3.734 51.714 7.318 62.766 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 48.510 -48.510 0 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 -4.217 0 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.935 -4.935 0 Toevoeging aan de andere reserves 198 -198 0 Dividenden vorig boekjaar -40.240 -277 -40.517 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 2.519 4.585 7.104 Kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics -5 6.995 6.990 Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing 24.218 -636 24.950 48.532 BALANS OP 31 DECEMBER HUIDIG BOEKJAAR 266.402 -2.376 219.354 158.257 51.714 28.059 721.410 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen FINANCIËLE STATEN In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings- boekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 46.871 -6.522 17.865 33.163 91.467 Globaalresultaat vorig boekjaar 784 784 Overboekingen door resultaatverdeling van twee jaar geleden: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 3.794 3.794 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -2.311 -2.311 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.260 1.260 Toevoeging aan de andere reserves 1.670 1.670 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 50.665 -8.833 20.319 34.423 96.664 Globaalresultaat boekjaar 3.734 3.734 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 48.510 48.510 Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 4.217 Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.935 4.935 Toevoeging aan de andere reserves 198 198 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 90 99.176 -4.616 24.250 39.357 158.257 Uitsplitsing van de reserves 172 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht in duizenden € Toelichting 2022 2021 KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 3.537 2.682 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 36.728 46.755 Operationeel resultaat 36.878 108.443 Betaalde interesten -9.617 -7.923 Andere niet-operationele elementen -1.200 -825 Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen 22.676 -52.549 ■ Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa 806 803 ■ Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 9 -478 -198 ■ Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10 26.106 -66.020 ■ Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders 11 -473 1.550 ■ Ander portefeuilleresultaat 11 -3.285 11.316 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal -12.009 -391 Beweging van activa -2.557 1.579 Beweging van verplichtingen -9.453 -1.970 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -155.471 -115.536 Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleg- gingen 14 -2.924 -7.286 Verwerving van vastgoedbeleggingen 14 -34.849 -48.969 Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen 14 -23.974 -14.237 Investeringen in projectontwikkelingen -94.324 -41.709 Betaalde exit taks (bij overgang naar statuut GVBF) -3.373 -1.860 Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 8.561 0 Aankopen zonnepanelen en EV installaties -4.110 -990 Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa -478 -485 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten 118.259 69.636 Terugbetaling van leningen -90.038 -38.181 Opname van leningen 191.872 131.169 Kapitaalverhoging 48.531 0 Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg 1.306 237 Betaling van dividenden -33.412 -23.589 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 3.053 3.537 Intervest heeft in 2022 een kasstroom van € 37 miljoen uit bedrijfsactiviteiten gegenereerd ten opzichte van € 47 miljoen in 2021. De kasstroom uit investeringsactiviteiten bedraagt € -155 miljoen en omvat voornamelijk de acquisities en investerin- gen en uitbreidingen in de bestaande vastgoedportefeuille en projectontwikkelingen. Het bedrag in 2022 opgenomen onder de verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen van € 24 miljoen heeft betrekking op de verwerving van de aandelen van Zeebrugge Green Logistics (voorheen Lingang Overseas Zeebrugge Modern Industrial Park Development Company) in april 2022 (zie ook Toelichting 14). Naar aanleiding van de omvorming van deze vennoot- schap tot GVBF werd een voorafbetaling voor de exit taks betaald. Ook de effectieve exit taks voor Greenhouse Singel NV is betaald in 2022. De kasstroom uit financieringsactiviteiten van de groep bedraagt € 118 miljoen en bestaat in 2022 uit een toename in de opname van kredieten voor € 102 miljoen, de kapitaalverhoging voor € 49 miljoen en de uitbetaling van dividenden ten belope van € 33 miljoen. FINANCIËLE STATEN Index: 6 Toelichtingen Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen 174 Toelichting 2. Grondslagen voor de financiële verslaggeving 174 Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie 184 Toelichting 4. Vastgoedresultaat 187 Toelichting 5. Vastgoedkosten 190 Toelichting 6. Algemene kosten 192 Toelichting 7. Personeelsbeloningen 193 Toelichting 8. Andere operationele opbrengsten en kosten 194 Toelichting 9. Resultaat op verkopen van vastgoed beleggingen 194 Toelichting 10. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 195 Toelichting 11. Ander portefeuilleresultaat 195 Toelichting 12. Netto-interestkosten 196 Toelichting 13. Belastingen 197 Toelichting 14. Vaste activa 198 Toelichting 15. Vlottende activa 206 Toelichting 16. Eigen vermogen 208 Toelichting 17. Kortlopende verplichtingen 211 Toelichting 18. Langlopende en kortlopende financiële schulden 213 Toelichting 19. Financiële instrumenten 215 Toelichting 20. Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen 218 Toelichting 21. Uitgestelde belastingen - verplichtingen 219 Toelichting 22. Berekening schuldgraad 219 Toelichting 23. Verbonden partijen 220 Toelichting 24. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen 221 Toelichting 25. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten 222 Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen 223 Toelichting 27. Gebeurtenissen na balansdatum 224 6 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening Toelichting 1. Jaarrekening- schema voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen In tervest Offices and Warehouses NV heeft als beurs- genoteerde openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde jaarrekening van de GVV’s gepubliceerd. Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenre- kening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit: 〉 gerealiseerde meer- en minderwaarden op verkopen van panden 〉 variaties in de reële waarde van de panden als gevolg van de waardering door de vastgoed deskundigen, zijnde naargelang het geval niet-gerealiseerde meer- waarden en/of niet-gerealiseerde minderwaarden. Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves. Toelichting 2. Grondslagen voor de financiële verslaggeving Verklaring van overeenstemming Intervest is een openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2022 omvat de vennootschap en haar perimetervennootschappen (de “Groep”). De jaarre- kening van Intervest is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van toezicht op 20 maart 2023 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 26 april 2023. De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaar- den en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2022. Nieuwe of gewijzigde standaarden en inter pretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op 1 januari 2022 〉 Aanpassingen van IFRS 16 - Huurcontracten: verlen- ging van de vrijstelling tot beoordeling of een aan COVID-19 gerelateerde huurconcessie een huuraan- passing is (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 april 2021) 〉 Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS 2018-2020 cyclus (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022) 〉 Aanpassingen aan IFRS 3 - Bedrijfscombinaties: refe- renties naar het conceptueel raamwerk (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022) 〉 IAS 16 - Materiële vaste activa: Aanpassingen welke een bedrijf verbieden de ontvangsten uit de verkoop van artikelen geproduceerd terwijl het bedrijf het actief voorbereidt op het beoogde gebruik te verminderen van de kosten van materiële vaste activa (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022) 〉 IAS 37 - Provisies, Voorwaardelijke Verplichtingen en Voorwaardelijke Activa: aanpassingen met betrekking tot de kosten die moeten worden meegenomen bij de beoordeling of een contract bezwarend is (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022). 〉 Aanpassingen aan IFRS 17 - Verzekeringscontracten met betrekking tot de eerste toepassing van IFRS 17 of IFRS 9 Deze nieuwe of gewijzigde standaarden hebben geen significante impact op de resultaten van Intervest. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in 2022 Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in huidig boekjaar maar wel eerder mogen worden toegepast, nog niet toegepast. Hieronder wordt voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor Intervest, aangege- ven welke invloed de toepassing ervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening van 2022 en verder. Onderstaande standaarden werden nog niet bekrachtigd binnen de EU. 〉 Aanpassingen aan IFRS 4 - Verzekeringscontracten: vervaldag van de uitgestelde benadering (de uiterste datum van tijdelijke vrijstelling voor toepassing van IFRS 9 is nu 1 januari 2023) 〉 Aanpassingen aan IFRS 16 - Lease overeenkomsten: FINANCIËLE STATEN ter verduidelijking hoe een verkoper - huurder achteraf sale- en leaseback transacties waardeert (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024) 〉 IFRS 17 - Verzekeringscontracten: aanpassingen om bezorgdheden en implementatieproblemen aan te pakken nadat IFRS 17 was gepubliceerd en aanpassin- gen in verband met de eerste toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023) 〉 Aanpassingen van IAS 1 - Presentatie van de jaarreke- ning en IFRS Practice Statement 2: classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend en classi- ficatie van schulden met covenanten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024) en wijzigingen in de Toelichting van grondslagen voor financiële verslagge- ving (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023) 〉 Aanpassingen van IAS 8 - Grondslagen voor financi- ele verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van schattingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023) 〉 Aanpassingen aan IAS 12 - Inkomstenbelastingen: latente belastingen op huurcontracten en ontmantel- verplichtingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023) Verwacht wordt dat bovenvermelde standaarden en interpretaties geen materiële impact zullen hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Intervest. Voorstellingsbasis De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in dui- zenden € , afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverde- ling opgesteld. De boekhoudprincipes worden consistent toegepast. Consolidatieprincipes Perimetervennootschappen Een perimetervennootschap is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de omvang van de opbrengsten te beïnvloeden. De jaarrekening van een perimeterven- nootschap wordt opgenomen in de geconsolideerde jaar- rekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor financiële ver- slaggeving van de perimetervennootschappen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de perimetervennootschap komt overeen met deze van de moedermaatschappij. Geëlimineerde transacties Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van perimetervennootschappen is in Toelichting 24 opgenomen. Bedrijfscombinaties en goodwill Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de definitie van bedrijf overeen- komstig IFRS 3 – Bedrijfscombinaties, worden activa, ver- plichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoor- digt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschaffingswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte netto-activa. Indien dit verschil negatief is (“negatieve goodwill”), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waar- den. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschaffingswaarde. Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschaffings datum en aange- past worden binnen de 12 volgende maanden. Na de eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waarde- verminderingstest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voort vloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingsverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar. In het geval van de verkoop of in het geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een perime- tervennootschap, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop. Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een perimetervennootschap die voorheen reeds gecontro- leerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een perimetervennootschap verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill, erkend op het moment van het verwerven van controle, niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep. Vreemde valuta Transacties in vreemde valuta worden tegen de wissel- koers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansda- tum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit trans- acties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet. Vastgoedresultaat Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opge- nomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald. De huurinkomsten, de ontvangen operationele lease- betalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben. De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerst volgende opzegmoge- lijkheid van een contract. De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat geno- men in de periode waarin ze definitief verworven zijn. Vastgoedkosten en algemene kosten De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben. Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoed- beleggingen Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbe- leggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boek- jaar), verminderd met de verkoopkosten. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onaf- hankelijke vastgoeddeskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele porte- feuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenreke- ning opgenomen in de periode waarin ze ontstaan. Financieel resultaat Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen. Belastingen op het resultaat en onroerende voorheffing Het statuut van GVV voorziet een fiscaal transparant statuut, gezien de GVV enkel nog onderworpen is aan belastingen op specifieke bestanddelen uit het resultaat zoals verworpen uitgaven en abnormale goedgunstige voordelen. Op de winst die vootvloeit uit verhuringen en gerealiseerde meerwaarden, wordt geen vennootschaps- belasting betaald. De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvat- ten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resultatenrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen. De belasingen vinden hun oorsprong voornamelijk uit de Nederlandse perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België die onderworpen zijn aan het reguliere vennootschapstarief. Meer toelichting welke perimetervennootschappen hieronder vallen is te vinden in Toelichting 13 - Belastingen. Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingta- rieven gebruikt. Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld. De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarde- ringsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting. Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaar- deerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben. Uitgestelde belastingen Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode (‘liability methode’) voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen FINANCIËLE STATEN worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen die Intervest rapporteerd betreft voorzienin- gen voor belastingen op niet gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen in Nederland en België en worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek “Ander portefeuilleresultaat”. Het gewoon en het verwaterd nettoresultaat per aandeel Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenre- kening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden. Vastgoedbeleggingen (inclusief mutatierechten) Definitie Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebou- wen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en het via recht-van-gebruik gehouden vastgoed. Projectontwikkelingen (zoals bedoeld in de definitie van projectontwikkelingen) en terreinen die worden aange- houden met als doel hierop projectontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en waardestijging op termijn, maar waarvoor nog geen concrete bouwplan- nen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve), worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd. Eerste opname en waardering De eerste opname van een acquisitie of ontwikkeling in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactie kosten zoals professionele erelo- nen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedven- nootschap worden opgeslorpt, maakt deel uit van de aanschaffingswaarde. De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kos- ten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde. Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd. De financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de verwerving of een ontwikkeling van een vastgoedbelegging worden mee geactiveerd. Wanneer voor een bepaald actief specifieke middelen werden geleend, worden de effectieve financieringskosten van die lening tijdens de periode geactiveerd, verminderd met eventuele beleggingsinkomsten uit de tijdelijke belegging van die lening. Waardering na initiële opname Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken: 〉 De investeringswaarde is de prijs waartegen de site waarschijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn in afwezigheid van informatie-asymmetrieën en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzon- dere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de investeringswaarde wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, vermeerderd met de eventuele registratierechten of btw als het om een aankoop gaat die aan de btw is onderworpen. 〉 Aangaande de omvang van de registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbe- richt (zie www.beama.be – publicaties – persberich- ten: “Eerste toepassing van de IFRS boekhoud regels”). Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV’s uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 12,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundi- gen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%. Op dat moment werd eveneens beslist dat dit per- centage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundi- gen 1 en de BE-REIT vereniging 2 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen is berekend. De analyse omvat 305 grotere of institu- tionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investerings- volume in die periode. Het panel van vastgoeddes- kundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven. Het percentage zal elke vijf jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschre- den wordt. In concreto betekent het dat de reële waarde van de in België gelegen vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,12 tot 1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). De overdrachtsrechten voor logistiek vastgoed in Nederland bedragen op 31 december 2022 8,0%. Per 1 januari 2023 is het overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van niet-residentieel vastgoed verhoogd van 8 procent naar 10,4 procent. Het 10,4 procent-tarief geldt zowel voor de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor belaste verkrijgingen van aandelen in vastgoedvennootschappen (onroerendezaak- rechtspersonen). De externe vastgoeddeskundige neemt deze verhoging nog niet mee in het taxatieverslag van 31 december 2022. De Groep heeft er voor geopteerd om deze belastingsverhoging reeds te verwerken in de cijfers van 31 december 2022. Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt de vastgoeddeskundige steeds 1% extra in rekening. Voor de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via Nederlandse perimeterven- nootschappen betekent dit bijgevolg dat vanaf boekjaar 2022 de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,114. Projectontwikkelingen Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als een vastgoedbelegging wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’. Na initiële opname aan aanschaffingswaarde, worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de pro- jectontwikkeling zijn bekomen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Zolang deze voorwaarden niet voldaan zijn en dus de reële waarde van de projectont- wikkeling niet betrouwbaar kan worden ingeschat of de kostprijs de reële waarde nog steeds benadert, wordt de projectontwikkeling conform IAS 40 §53 en §53A op rap- porteringsdatum aangehouden aan de investeringskost. Van zodra de reële waarde van de projectontwikkeling betrouwbaar kan worden ingeschat wordt de projectont- wikkeling opgenomen aan reële waarde. De reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project. Alle lasten die verbonden zijn met de ontwikkeling of con- structie van onroerende goederen, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23 worden de financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur. De activiteiten die nodig zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik, omvatten meer dan de fysieke bouw van het actief. Ze omvatten ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw, zoals activiteiten in verband met het ver- krijgen van vergunningen in die mate dat zij de toestand van het actief veranderen. De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en administratieve werkzaamheden worden uitgevoerd. De activering wordt evenmin opgeschort als een tijdelijk uitstel een noodzakelijk onderdeel vormt van het proces om een actief klaar te maken voor zijn beoogde gebruik of verkoop. Bestaande uit Pieter Paepen (CBRE), Pierre van der Vaeren (CBRE), Christophe Ackermans (Cushman and Wakefield), Kris Peetermans (Cushman and Wakefield), Rod Scrivener (Jones Lang LaSalle), Jean-Paul Ducarme (PwC), Celine Janssens (Stadim), Philippe Janssens (Stadim), Luk van Meenen (Troostwijk-Roux Expertises) en Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe and Partners). De BE-REIT vereniging is een vereniging die de Belgische GVV’s groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector. FINANCIËLE STATEN Aanhouden van vastgoed en waarderingsproces Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundi- gen aan reële waarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeen- stemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actu- alisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhanke- lijk is van het inherente risico van het betrokken pand. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winst- verdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve “b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed”. Vervreemding van een vastgoedbelegging Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gere- aliseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de rubriek “Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen”. De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegengeboekt bij verkoop. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtin- gen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. Bij de resultaatsbestemming worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbe- leggingen ten opzichte van de originele aanschaffings- waarde van die vastgoedbeleggingen overgeboekt naar de rubriek “m. Andere reserves”. Op deze wijze worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen beschouwd als beschikbare reserves. Activa bestemd voor verkoop Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goe- deren waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde. Andere materiële vaste activa Definitie De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassificeerd als “Andere materiële vaste activa”. Zonnepanelen en laadpalen onder IAS 16 De zonnepanelen en laadpalen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsver- liezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 25 jaar zonder rekening te houden met enige restwaarde. Voor de laadpalen wordt de gebruiksduur geschat op 10 jaar. De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermo- gen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost min de geaccumuleerde afschrijvingen daalt. In deze laatste gevallen worden zij in het resultaat opgenomen. Waardering De andere materiële vaste activa worden initieel opgeno- men tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeen- stemming met het kostprijsmodel. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen. Afschrijvingen en bijzondere waarde- verminderingsverliezen Andere materiële vaste activa worden afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrij- ving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis: 〉 installaties, machines en uitrusting 20% 〉 meubilair en rollend materieel 25% 〉 informaticamaterieel 33% 〉 vastgoed voor eigen gebruik ›› terreinen 0% ›› gebou w en 5 % 〉 andere materiële vaste activa 16% Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzon- der waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen. Lease-overeenkomsten Lease-overeenkomsten met een looptijd van meer dan 12 maanden waarbij Intervest optreedt als leasingnemer worden conform IFRS16 bij aanvang van de leaseperiode als gebruiksrecht en leaseverplichting op de balans opgenomen aan de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. Indien het geleasde goed een vastgoed- belegging betreft, worden de gebruiksrechten vervolgens gewaardeerd aan fair value, in overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden deels als finan- cieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De financiële lasten wor- den rechtstreeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd. Voor aanvullende informatie wordt verwezen naar Toelichting 20 - Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen. Vervreemding en buitengebruikstelling Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruik- stelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultaten rekening opgenomen. Waardeverminderingsverliezen De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultaten- rekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is de hoogste van de bedrijfs- waarde en de reële waarde minus de verkoopkosten. De bedrijfswaarde is de geactualiseerde waarde van de verwachtte toekomstige kasstromen van het voortgezet verbruik van en actief en zijn vervreemding op het einde van zijn verbuiksduur, op basis van een discontovoet die rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico’s die inherent zijn aan het actief. De reële waarde minus de verkoopkosten, is het bedrag dat kan worden verkregen uit de verkoop van een actief in een zakelijke, objectieve transactie tussen goed ingelichte partijen waartussen wilsovereenstem- ming bestaat, na aftrek van de vervreemdingskosten. Financiële instrumenten Financiële activa Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op transactiedatum, wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor financiële activa tegen reële waarde met waarde- veranderingen in de winst- en verliesrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële waarde. De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 Financiële instrumenten op basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de financiële activa als de eigenschappen van de contractuele kasstromen van het financiële actief en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamorti- seerde kostprijs of reële waarde. Financiële activa aan reële waarde via resultaat Financiële activa worden geclassificeerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financieel actief wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat. Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-afgeleide financiële instrumenten die worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te houden om contrac- tuele kasstromen te ontvangen (Held to collect) en de contractvoorwaarden van het financiële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend FINANCIËLE STATEN aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande hoofd- sombedrag betreffen (Solely Payments of Principal and Interest - SPPI). Tot deze categorie behoren: 〉 Geldmiddelen en kasequivalenten 〉 Langetermijnvorderingen 〉 Handelsvorderingen. Geldmiddelen en kasequivalenten Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermin- dering in zich dragen vermits deze aangehouden zijn bij gerenommeerde financiële instellingen. Geldmiddelen en kasequivalenten worden gewaardeerd aan geamorti- seerde kostprijs. Handelsvorderingen Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan nominale waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rente methode. Kredietverliezen worden onder toepassing van IFRS 9 vervroegd in de jaarrekening erkend. Rekening houdend met het relatief beperkte bedrag van vervallen uitstaande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht Intervest de impact op de geconsoli- deerde jaarrekening beperkt. Financiële verplichtingen Financiële verplichtingen worden geclassificeerd als financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat of als financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat Financiële verplichtingen worden geclassificeerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financiële verplichting wordt in deze categorie ondergebracht als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie aan reële waarde via resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en effectief zijn. Voor Intervest betreft dit specifiek de Interest Rate Swaps waarvoor geen hedge accounting wordt toegepast in de mate dat zij een negatieve reële waarde hebben. Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamor- tiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de Groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs omvatten de langlopende financiële verplichtingen (bankschulden, leasingschulden, obligatieleningen), overige langlopende verplichtingen, kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de onderneming, na aftrek van alle verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een eigenvermogensinstrument. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten). Eigen aandelen Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen. Derivaten De Groep gebruikt derivaten teneinde risico’s te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden, houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading). Derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde con- form IFRS 9. De derivaten die door Intervest momenteel aangehouden worden, kwalificeren niet als indekkings- transacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Handelsschulden Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Vergoeding na uitdiensttreding Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde presta- ties worden verricht door de werknemers. Volgens de wet dient de werkgever een minimale rente te garande- ren waarbij de vennootschap de verplichting heeft bijko- mende bijdragen te betalen indien het pensioenfonds niet over voldoende activa zou beschikken om de pensioenen van alle werknemers te betalen met betrekking tot de diensten die zij hebben geleverd. Deze verplichting voortvloeiend uit pensioentoezeggingen wordt bepaald volgens de intrinsieke waardemethode. Dividenduitkering Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividen- den toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders. Gebeurtenissen na balansdatum Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt. Significante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden De voorbereiding van de geconsolideerde financiële verklaringen overeenkomstig IFRS vereist een goed beheer om oordelen, ramingen en veronderstellingen te kunnen maken die toepassing hebben op het beleid en de regelgeving en het rapporteren van de vorderingen en schulden, de inkomsten en de uitgaven. De ramingen en bijhorende veronderstellingen zijn gebaseerd op historische gebeurtenissen en diverse factoren die in die omstandigheden als redelijk worden geacht. De daadwer- kelijke resultaten kunnen van deze ramingen afwijken. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden herzien op continue basis. Revisie en accounting raming worden erkend in de periode waarin de raming wordt herzien, zowel in de gevallen waar de raming het gecon- troleerde boekjaar als wanneer de raming de toekomst beïnvloedt. Met uitzondering van de schattingen met betrekking tot de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, zonnepanelen en derivaten en ESG zijn er per 31 december 2022 geen belangrijke veronder- stellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op balansdatum die een aanmerkelijk risico in zich dragen van een mate- riële aanpassing in de boekwaarde van de activa en de verplichtingen van het volgend boekjaar. Reële waarde van de vastgoedbeleggingen De fair value van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door onafhankelijke vastgoeddeskundigen conform de GVV wetgeving. Voor de sensitiviteit van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare input wordt verwezen naar toelichting 14 - Vaste Activa en de “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Vastgoedverslag. ESG Duurzaamheid wordt een steeds belangrijkere factor in de Belgische vastgoedmarkt. België heeft zich verbonden om tegen 2050 koolstofneutraal te zijn, en er bestaat al wetgeving om de CO2-uitstoot van gebouwen te verminderen en het is waarschijnlijk dat de komende jaren nog meer wet- en regelgeving zal ingevoerd worden. Daarnaast hechten huurders en investeerders in bepaalde sectoren steeds meer belang aan de duurzaam- heidsaspecten van de gebouwen die ze willen betrekken of kopen. Naarmate de impact van ESG-factoren steeds duidelijker wordt, komt de vraag naar voren hoe deze een invloed zal hebben op de toekomstige resultaten en KPI’s van Intervest. We verwachten echter geen significante impact op zeer korte termijn, behalve wat betreft het capexbudget dat Intervest momenteel incalculeert om de gebouwen verder toekomstbestendig, energie-efficiënt en duurzaam te maken. Meer toelichting rond het beheer van klimaatgerela- teerde risico’s en ESG in het algemeen is te vinden in de Risicofactoren en Toelichting 14 - Vaste activa. Andere belangrijke schat- tingen en bronnen van schattingsonzekerheden Reële waarde van zonnepanelen Er bestaat geen best practice inzake de waarderingsme- thode voor de Andere materiële activa als zonnepanelen. De reële waarde van de installaties wordt berekend aan de hand van een waarderingsmodel op basis van de toekomstige kasstromen (Zie toelichting 14 Vaste Activa). We verwachten echter geen materiële aanpassing op de boekwaarde van de zonnepanelen in het volgende boekjaar. Reële waarde van financiële derivaten De reële waarde van de financiële derivaten van Intervest wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Voor verdere toelichting wordt verwezen naar Toelichting 19 - Financiële instrumenten. Antwerpen › Greenhouse Collection at the Singel FINANCIËLE STATEN Geschillen De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke procedures. Intervest was in 2022 betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, fiscale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrekking tot aanrekening van de exit taks aanslagjaar 1999 speciaal. In haar arrest dd. 25 april 2017 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen het beroep van Intervest evenwel ongegrond verklaard. Het arrest werd op 10 november 2017 betekend. Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatieberoep aangetekend tegen voormeld arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Het Hof van Cassatie heeft op 28 november 2019 Intervest in het gelijk gesteld en het arrest van het Hof van Beroep verbroken. De zaak is vervolgens verwezen naar het Hof van Beroep van Gent, welke uitspraak gedaan heeft op 4 augustus 2022 in het voordeel van Intervest. De Belgische Staat gaat niet in cassatieberoep. De administratieve afwikkeling van dit dossier wordt gro- tendeels verwacht in de loop van 2023. (zie “Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen” in de Financiële staten). Antwerpen › Greenhouse Collection at the Singel Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie Segmentering per bedrijfssegment De drie bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten. 〉 De categorie “kantoren” omvat het vastgoed dat voor professionele doeleinden verhuurd wordt aan bedrijven als kantoorruimte of als flex-werkplekken. 〉 De categorie “logistiek vastgoed België” betreft de panden met een logistieke functie, de opslagruimten en high- tech gebouwen in België 〉 De categorie “logistiek vastgoed Nederland” betreft de panden met een logistieke functie, de opslagruimten en hightech gebouwen in Nederland. Deze indeling van segmenten is door Intervest gekozen gezien de aard van de activiteiten, de klanten, de fiscale bena- dering en dergelijke vergelijkbare economische eigenschappen vertonen binnen deze segmenten. De financiële KPi’s zoals huurinkomsten, bezettingsgraad, verhuurbare oppervlakte en soortgelijken worden op dit niveau opgevolgd en dienen als leidraad voor de commerciële beslissingen. De categorie “corporate” omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden. Intervest acht het niet opportuun om een tweede segmenteringsbasis te hanteren, vermits de primaire segmentering namelijk Kantoren, Logistiek België en Logistiek Nederland de belangrijkste aspecten van de vennootschap omvat. Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag. Resultatenrekening 2022 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland Corporate TOTAAL in duizenden € 2022 2022 2022 2022 2022 Huurinkomsten 25.223 27.933 18.318 0 71.474 Met verhuur verbonden kosten 18 -37 0 0 -19 Nettohuurresultaat 25.241 27.896 18.318 0 71.455 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten -925 1.279 205 0 559 Vastgoedresultaat 24.316 29.175 18.523 0 72.014 Vastgoedkosten -5.111 -2.291 -1.164 0 -8.566 Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten -5 -277 -77 -4.503 -4.862 Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 19.200 26.607 17.282 -4.503 58.586 Resultaat op verkopen van vastgoed- beleggingen 0 478 0 0 478 Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen -8.828 14.274 -31.552 0 -26.106 Ander portefeuille resultaat 247 -993 4.666 0 3.920 Operationeel resultaat van het segment 10.619 40.366 -9.604 -4.503 36.878 Financieel resultaat 0 0 0 21.380 21.380 Belastingen 0 0 -756 -222 -978 NETTORESULTAAT 10.619 40.366 -10.360 16.655 57.280 FINANCIËLE STATEN Resultatenrekening 2021 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland Corporate TOTAAL in duizenden € 2021 2021 2021 2021 2021 Huurinkomsten 26.174 22.099 16.783 0 65.056 Met verhuur verbonden kosten -132 -16 0 0 -148 Nettohuurresultaat 26.042 22.083 16.783 0 64.908 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten 404 546 101 0 1.051 Vastgoedresultaat 26.446 22.630 16.8843 0 65.959 Vastgoedkosten -4.972 -1.928 -1.483 0 -8.383 Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten -215 -31 -3.900 -4.146 Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 21.474 20.487 15.369 -3.900 53.430 Resultaat op verkopen van vastgoed- beleggingen 0 198 0 0 198 Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen -11.170 36.351 40.839 0 66.020 Ander portefeuille resultaat 677 341 -12.223 0 -11.205 Operationeel resultaat van het segment 10.981 57.377 43.985 -3.900 108.443 Financieel resultaat 0 0 0 -2.868 -2.868 Belastingen 0 0 -676 -158 -834 NETTORESULTAAT 10.981 57.377 43.309 -6.926 104.741 De kantorenportefeuille Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is voor de kantoren gedaald met € 2,3 miljoen, dit als gevolg van een daling in de huurinkomsten, voornamelijk het gevolg van het vertrek van huurder PwC uit Woluwe Garden eind 2021 en een toename van de leegstand en wederinstaatstellingskosten. Het operationeel resultaat van het kantorensegment daalt licht met € 0,4 miljoen. In 2021 was er een daling in de reële waarde van de kantorenportefeuille van circa € 11,2 miljoen. Dit jaar was er eveneens een daling in de reële waarde maar deze bleef beperkt tot € 8,8 miljoen of circa 2%. Voor verdere toelichting rond de evolutie in de reële waarde wordt verwezen naar Toelichting 10 “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. De logistieke portefeuille in België Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is bij de Belgische logistieke portefeuille met € 6,1 miljoen gestegen. Dit dankzij de huurinkomsten ontstaan uit de nieuwe cash-flow genererende acquisities en de oplevering van projectontwikkelingen in 2021 en 2022. Het operationeel resultaat van het Belgische logistiek segment daalt met € 17 miljoen. Voor verdere toelichting rond de evolutie in de reële waarde wordt verwezen naar Toelichting 10 “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. De logistieke portefeuille in Nederland In Nederland kent het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille een stijging van € 1,9 miljoen. Dit voorname- lijk dankzij de huurinkomsten ontstaan uit de nieuwe cash-flow genererende acquisities gedaan in 2021 en 2022. Het operationeel resultaat van het Nederlandse logistiek segment daalt echter met € 53,6 miljoen. Voor verdere toelichting rond de evolutie in de reële waarde wordt verwezen naar Toelichting 10 “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. Kerncijfers 2022 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland TOTAAL in duizenden € 2022 2022 2022 2022 Reële waarde van de vastgoed beleggingen 357.691 628.450 347.277 1.333.418 Reële waarde van de vastgoed beschikbaar voor verhuur 330.686 565.502 337.611 1.233.799 Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) 935 1.414 575 2.924 Verwerving van vastgoedbeleggingen 0 4.627 30.222 34.849 Investeringen in project ontwikkelingen 6.666 75.426 5.749 87.841 Verwerving van vastgoed via aandelen van vastgoedvennootschappen 0 60.566 0 60.566 Desinvestering/overboeking van vastgoedbeleggingen -27.504 -8.095 0 -35.599 Investeringswaarde van het vastgoed 366.633 643.558 386.496 1.396.687 Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (%) 6,8% 5,8% 5,7% 6,0% Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) 2,9 5,3 6,5 4,9 Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren) 4,3 6,8 8,2 6,4 Totaal verhuurbare oppervlakte (m) 208.295 697.737 352.772 1.258.804 Bezettingsgraad (%) 76% 96% 100% 90% Kerncijfers 2021 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland TOTAAL in duizenden € 2021 2021 2021 2021 Reële waarde van de vastgoed beleggingen 386.423 480.239 342.282 1.208.944 Reële waarde van de vastgoed beschikbaar voor verhuur 339.620 422.400 336.800 1.098.820 Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) 2.422 3.896 1.414 7.732 Verwerving van vastgoedbeleggingen 0 32.354 16.615 48.969 Investeringen in project ontwikkelingen 13.516 39.759 515 53.790 Verwerving van vastgoed via aandelen van vastgoedvennootschappen 0 14.474 0 14.474 Desinvestering/overboeking van vastgoedbeleggingen 0 0 0 0 Investeringswaarde van het vastgoed 394.913 491.668 372.594 1.259.175 Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (%) 8,2% 6,0% 5,2% 6,4% Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) 2,6 4,4 6,6 4,3 Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren) 3,8 5,6 8,0 5,5 Totaal verhuurbare oppervlakte (m) 245.538 552.520 313.420 1.111.478 Bezettingsgraad (%) 87% 99% 100% 94% FINANCIËLE STATEN Toelichting 4. Vastgoedresultaat Huurinkomsten in duizenden € 2022 2021 Huur 70.453 67.067 Huurkortingen -1.771 -2.435 Huurvoordelen ('incentives') -428 -374 Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 3.220 798 TOTAAL HUURINKOMSTEN 71.474 65.056 De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, ver- minderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijk- heid van het huurcontract door de huurder. De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met flexwerkers, verspreid over 212 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 27% (29% in 2021) van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. In 2022 is er geen enkele huurder waarvan de jaarhuur op individuele basis 5% verte- genwoordigt van de totale jaarhuur van Intervest (één huurder in 2021). Voor meer toelichting van de belangrijkste huurders wordt verwezen naar het Vastgoedverslag - Risicospreiding naar huurders. Voor boekjaar 2022 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 71,5 miljoen (€ 65,1 miljoen). Deze stijging met € 6,4 miljoen of 10% ten opzichte van 2021 wordt voornamelijk veroorzaakt door een verbrekingsvergoeding, ontvan- gen van huurder Enterprise Services Belgium voor een bedrag van € 2,9 miljoen, naar aanleiding van het vroegtijdig teruggeven van een deel van hun gehuurde oppervlakte in Mechelen Business Tower. De verbrekingsvergoeding omvat de volledige huur voor de verdere looptijd van het contract, verhoogd met de gemeenschappelijke lasten voor één jaar. Naast deze ontvangen verbrekingsvergoeding nemen de huurinkomsten toe met € 3,5 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Hier zorgen de extra huurinkomsten uit acquisities en opgeleverde project-ontwikkelingen in het logistieke segment in de loop van 2021 en 2022 in combinatie met de huurinkomsten uit nieuw afgesloten huurcontracten, dat het verlies aan huurinkomsten van de in 2021 vertrokken huurders zoals Nike Europe Holding (in Herentals), Pharma Logistics (in Huizingen) en PwC (in Woluwe) meer dan gecompenseerd wordt. Meer informatie over de gesegmenteerde huurinkomsten is te vinden in Toelichting 3 - Gesegmenteerde informatie. Bij het afsluiten van de huurovereenkomsten in het boekjaar 2022 is gewogen bij 53% van de vernieuwde con- tractwaarde (30 contracten) een huurkorting toegekend (42% of 20 contracten in 2021). Gemiddeld werd op deze contracten met korting 7% huurkorting gegeven, gespreid over de looptijd van het contract (9% in 2021). Het gespreide effect van de in 2022 gegeven huurkortingen bedraagt 1% op de totale contractule jaarhuur eind 2021 (1% in 2021 op de contractuele jaarhuur eind 2020). Het geven van een huurvrije periode aan de start van een huurcontract is marktconform en staat Intervest toe de servicekosten te recuperen tijdens de periode die gebruikt wordt door de huurder om zijn intrek te nemen en de ruimte verhuurklaar te maken. Veelal wordt bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerstvolgende break van de overeenkomst. Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten De waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet-opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen. in duizenden € 2022 2021 Vorderingen met een resterende looptijd van: Hoogstens één jaar 74.166 63.751 Tussen één en vijf jaar 185.495 152.545 Meer dan vijf jaar 113.657 92.600 TOTAAL VAN DE TOEKOMSTIGE MINIMUM HUURINKOMSTEN 373.318 308.896 De stijging van de toekomstige minimum huur inkomsten met € 64 miljoen of 20% ten opzichte van 31 december 2021 is grotendeels het gevolg van de verhuring van Zeebrugge (€ 18 miljoen), de nieuwe verhuringen in Genk Green Logistics (€ 25 miljoen) en de verlenging van ASML in Nederland (€ 11 miljoen) . Met verhuur verbonden kosten in duizenden € 2022 2021 Te betalen huur op gehuurde activa -9 -8 Waardeverminderingen op handelsvorderingen -92 -141 Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen 82 1 TOTAAL MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN -19 -148 De met verhuur verbonden kosten betreffen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waar- deverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders. De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie van o.a. bankwaarborgen) vertegenwoordigen voor de periode 2013-2022 slechts 0,1% van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaar- borgen en bankgaranties van de huurders en contracten te sluiten met degelijke, betrouwbare huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-gerespecteerde contract. Ondanks de huidige turbulente macro-economische en geopolitieke situatie met zich meebrengt loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont. Recuperatie van vastgoedkosten in duizenden € 2022 2021 Verkregen vergoedingen op huurschade 518 32 Andere 731 664 Ontvangen beheersvergoedingen van huurders 731 664 TOTAAL RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN 1.249 696 De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die Intervest ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen. FINANCIËLE STATEN Recuperatie van huurlasten en belastingen Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen in duizenden € 2022 2021 Recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar 14.106 7.996 Recuperatie van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 8.184 5.532 TOTAAL RECUPERATIE VAN HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN 22.290 13.528 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen in duizenden € 2022 2021 Huurlasten gedragen door de eigenaar -14.106 -7.996 Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -8.184 -5.532 TOTAAL HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN -22.290 -13.528 TOTAAL SALDO VAN GERECUPEREERDE HUURLASTEN EN BELASTINGEN 0 0 De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen. Voor Mechelen Campus werd een externe beheerder aangesteld die door de GVV goed opgevolgd wordt. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorre- kenen. De afrekening gebeurt op halfjaarbasis. Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders. Andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten in duizenden € 2022 2021 Inkomsten uit groene stroom (andere dan opstalvergoedingen) 1.166 454 Ontvangen coördinatievergoedingen turnkey solutions 1 11 Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating Greenhouse Flex -461 -437 Eenmalig ontvangen bijdragen voor met verhuur verbonden kosten 0 0 Andere 233 688 TOTAAL ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN OPBRENGSTEN EN KOSTEN 939 716 De inkomsten uit groene stroom zijn met € 0,7 miljoen gestegen, onder andere door nieuwe installaties in Genk, Aartselaar, Herentals en Merchtem. De kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating van de Greenhouse-hubs omvatten alle werkingskosten zoals catering (met uitzondering van eigen personeelskosten) en de gedeeltelijke recuperatie van deze kosten. De inkomsten uit de huurcontracten afgesloten met coworkers en gebruikers van serviced offices en de opbrengst uit de verhuring van de vergaderzalen van Greenhouse coworking zijn opgenomen onder de rubriek huurinkomsten en bedragen € 0,8 miljoen (€ 0,5 miljoen voor 2021). Toelichting 5. Vastgoedkosten Technische kosten in duizenden € 2022 2021 Recurrente technische kosten -965 -1.065 Onderhoud en herstellingen -670 -789 Verzekeringspremies -295 -276 Niet-recurrente technische kosten 34 -79 Schadegevallen 34 -79 Schadegevallen (kosten) -288 -296 Schadegevallen (opbrengsten) 322 217 TOTAAL TECHNISCHE KOSTEN -931 -1.144 De technische kosten omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekerings premies. Onderhouds- en herstellingskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbete- ring van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd. Commerciële kosten in duizenden € 2022 2021 Makelaarscommissies -203 -176 Publiciteit -207 -83 Erelonen van advocaten en juridische kosten -22 -288 TOTAAL COMMERCIËLE KOSTEN -432 -547 Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand of ontwikkeling worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, bij een periode van leegstand of ontwikkeling, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geac- tiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering. Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen in duizenden € 2022 2021 Leegstandslasten van het boekjaar -932 -793 Onroerende voorheffing leegstand -2.683 -2.687 Recuperatie onroerende voorheffing leegstand 2.628 2.596 Leegstandsheffing Genk Green Logistics -171 -2.954 Recuperatie leegstandsheffing Genk Green Logistics 171 2.954 Recuperatie onroerende voorheffing leegstand vorig boekjaar -99 -9 TOTAAL KOSTEN EN TAKSEN VAN NIETVERHUURDE GEBOUWEN -1.086 -893 De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn tijdens het boekjaar 2022 met € 0,2 miljoen of 22% gestegen tegenover boekjaar 2021. Ten opzichte van de huurinkomsten blijft het niveau van de leegstandskosten echter stabiel, de leegstands kosten maken voor het boekjaar 2022 circa 1,5% van de totale huur inkomsten van de vennootschap uit net zoals in 2021 het geval was. FINANCIËLE STATEN Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. Een groot aandeel van de onroerende voorheffing heeft betrekking op Genk Green Logistics, verwacht wordt dat Intervest deze onroerende voorheffing en de leegstandsheffing integraal kan recupereren, zoals dit de vorige jaren ook het geval is geweest. Beheerskosten van het vastgoed in duizenden € 2022 2021 Externe beheersvergoedingen -21 -331 Kosten van het (intern) beheer van het patrimonium -4.905 -4.461 Personeelsbeloningen en vergoedingen betaald aan directieleden en zelfstandige medewerkers -3.156 -2.650 Vastgoeddeskundige -204 -183 Overige kosten die aan het vastgoed kunnen worden toegewezen -1.545 -1.628 TOTAAL BEHEERSKOSTEN VAN HET VASTGOED -4.926 -4.792 De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelsbeloningen en vergoedingen aan zelfstandige medewerkers, en de indirecte kosten van de bestuursorganen en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer en de samenstelling van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op mate- riële vaste activa die gebruikt worden voor het beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen. De beheerskosten van het vastgoed zijn met € 0,1 miljoen toegenomen tijdens boekjaar 2022. Dit is enerzijds het gevolg van het wegvallen van een externe beheerder voor de Nederlandse portefeuille, goed voor een daling van de externe beheersvergoedingen met € 0,3 miljoen. Daartegenover staat echter een stijging van de interne beheerskost dit als gevolg van een uitbreiding van het personeelsbestand, onder meer voor het beheer van de Nederlandse panden intern op te vangen. Andere vastgoedkosten in duizenden € 2022 2021 Kosten ten laste van de eigenaar -414 -271 Onroerende voorheffing contractueel ten last van eigenaar -695 -677 Overige andere vastgoedkosten -82 -59 TOTAAL ANDERE VASTGOEDKOSTEN -1.191 -1.007 De andere vastgoedkosten betreffen vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten of onroerende voorheffing. In Nederland is een deel van de onroerende voorheffing bovendien steeds ten laste van de eigenaar. Voor het boekjaar 2022 bedragen deze commerciële tussenkomsten circa € 1,2 miljoen op jaarbasis of 1,7% van de totale huurinkomsten van de Groep (€ 1 miljoen of 1,5% in boekjaar 2021). Toelichting 6. Algemene kosten in duizenden € 2022 2021 Abonnemententaks -607 -509 Ereloon commissaris -184 -158 Bezoldigingen leden van de raad van toezicht -127 -123 Liquidity provider -37 -37 Financiële dienst -35 -42 Personeelsbeloningen en vergoedingen betaald aan directieleden en zelfstandige medewerkers -1.824 -1.925 Advieskosten -848 -153 Overige kosten -725 -889 TOTAAL ALGEMENE KOSTEN -4.387 -3.836 Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waarde verminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten. De algemene kosten belopen € 4,3 miljoen en zijn met circa € 0,6 miljoen toegenomen ten opzichte van 2021, voorna- melijk een gevolg van hogere advieskosten. Voor verdere details van het ereloon van de commissaris wordt verwezen naar Toelichting 25. Een overzicht van de uitbetaalde vergoedingen aan de leden van de raad van toezicht wordt weergegeven in de Corporate Governance Verklaring - Remuneratieverslag. 50% van de bezoldigingen aan de leden van de raad van toezicht wordt opgenomen onder de algemene kosten, de overige 50% van hun werkzaamheden worden beschouwd als beheerskosten van het vastgoed (opgenomen onder de overige kosten die aan het vastgoed kunnen worden toegewezen). FINANCIËLE STATEN Toelichting 7. Personeelsbeloningen in duizenden € 2022 2021 Kosten van het intern beheer van het vastgoed Kosten verbonden aan het beheer van de vennoot- schap TOTAAL Kosten van het intern beheer van het vastgoed Kosten verbonden aan het beheer van de vennoot- schap TOTAAL Vergoedingen werknemers en zelfstandige medewerkers 2.214 1.046 3.260 1.754 1.176 2.930 Kortetermijnpersoneelsbeloningen 2.120 1.012 3.132 1.671 1.133 2.804 Vergoedingen na uitdiensttreding 0 0 0 0 0 0 Andere langetermijnpersoneels- belongingen 94 34 128 83 43 126 Ontslagvergoedingen 0 0 0 0 0 0 Vergoedingen directieraad 942 778 1.720 895 746 1.641 Voorzitter directieraad 306 306 612 292 292 584 Beloningen op korte termijn Vaste vergoeding 160 160 320 154 154 308 Variabele vergoeding op korte termijn 51 51 102 66 66 132 Beloningen op lange termijn Variabele vergoeding op lange termijn 71 71 142 44 44 88 Pensioenverplichtingen 24 24 48 28 28 56 Andere leden directieraad 636 472 1.108 603 454 1.057 Beloningen op korte termijn Vaste vergoeding 403 286 689 388 264 652 Variabele vergoeding op korte termijn 103 78 181 111 118 229 Beloningen op lange termijn Variabele vergoeding op lange termijn 98 75 173 74 48 122 Pensioenverplichtingen 32 33 65 31 23 54 TOTAAL PERSONEELSBELONINGEN 3.156 1.824 4.980 2.649 1.922 4.571 Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2022, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 38 personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium (35 in 2021) en 13 personeelsleden voor het beheer van de vennootschap (13 in 2021). Het aantal leden van de directieraad bedraagt vier personen op 31 december 2022 (vier personen op jaareinde 2021). Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressor- teert en de toepasselijke CAO’s, in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben. Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding bevatten pensioenen, bijdragen voor groeps verzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest heeft, voor haar personeelsleden in vast dienst- verband, een groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” of een ‘defined contribution’ plan bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen. Voor premies betaald door de werkgever voor 1 januari 2016 bedraagt dit 3,25%. Voor premies betaald door de werkgever na 1 januari 2016 bedraagt dit 1,75%. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen aan het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groeps verzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de resultatenrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar 2022 bedragen deze bijdragen € 241.000 (€ 236.000 in 2021). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2022 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is. Voor het kleine tekort dat berekend werd volgens de intrinsieke-waardemethode, is per eindejaar een voorziening aangelegd in de boekhouding. VERPLICHTING VOORTVLOEIEND UIT PENSIOENTOEZEGGINGEN in duizenden € 2022 2021 Som van de gewaarborgde minimum reserves (art.24 van de WAP) 716 624 Som van de wiskundige reserves A 741 645 Som van het maximum tussen de wiskundige reserves en de minimumwaarborg B 758 659 Bedrag van de onderfinanciering B-A 17 14 De vergoedingen van de directieraad worden toegelicht in de Corporate Governance Verklaring - Remuneratieverslag. Toelichting 8. Andere operationele opbrengsten en kosten in duizenden € 2022 2021 Afschrijving zonnepanelen -358 -246 Verzekeringspremies -119 -43 Andere 2 -21 TOTAAL ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN -475 -310 De zonnepanelen worden opgenomen op de balans onder de andere materiële vaste activa en gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Elk kwartaal worden deze zon- nepanelen geherwaardeerd naar reële waarde. De reële waarde wordt afgeschreven over de resterende looptijd. De afschrijvingen worden opgenomen onder de andere operationele opbrengsten en kosten. De stijging tijdens boekjaar 2022 is het gevolg van nieuwe installaties in Genk, Aartselaar, Herentals en Merchtem. Toelichting 9. Resultaat op verkopen van vastgoed beleggingen in duizenden € 2022 2021 Aanschaffingswaarde gecumuleerd met investeringen 7.738 0 Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen 357 0 Boekwaarde (reële waarde) 8.095 0 Verkoopprijs 8.575 0 Verkoopkosten -2 0 Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 8.573 0 Voorziening huurgaranties uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 0 198 Netto verkoopopbrengst 8.573 198 TOTAAL RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN 478 198 In 2022 heeft Intervest de site in Huizingen verkocht, hier werd een meerwaarde gerealiseerd van € 0,5 miljoen ten opzichte van de boekwaarde op 31 december 2021. Het verschil tussen de verkoopprijs en de aanschafwaarde (€ 0,8 miljoen) zal via de resultaatverwerking van boekjaar 2022 toegewezen worden aan de beschikbare reserves, gezien dit resultaat gerealiseerd is. FINANCIËLE STATEN Toelichting 10. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen in duizenden € 2022 2021 Positieve variaties op vastgoedbeleggingen 40.115 81.639 Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen -58.646 -15.619 Negatieve variaties op vastgoedbelegging tgv aanpassing transfer tax Nederland -7.575 0 TOTAAL VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN -26.106 66.020 De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2022 € -26,1 miljoen (€ 66 miljoen in 2021). De negatieve variaties in de reële waarde zijn het gevolg van: 〉 Waardedaling in de reële waarde van de logistieke portefeuille in Nederland voor € 32 miljoen of 9%. De afname is hoofdzakelijk een gevolg van een algemene yield decompressie ingecijferd door de externe adviseur en het effect van de verhoging in transfer tax in Nederland vanaf 1 januari 2023 van 8% naar 10,4% 1 , gedeeltelijk gecompenseerd door verhoging in ERV en de getekende huurverlenging van ASML voor Silverforum in Eindhoven. 〉 Waardestijging in de reële waarde van de logistieke portefeuille van België voor € 14 miljoen of 3%. De toename is een gevolg van de voorverhuring van de projecten in aanbouw in Herentals en Genk, het toekomstig ontwikkelings- potentieel ontstaan in Herstal als gevolg van de bijkomende, aanpalende site en enkele belangrijke lange termijn verhuurtransacties onder andere in Puurs en Duffel. Deze waardeverhogingen in de portefeuille worden gedeelte- lijk gecompenseerd door enkele yieldaanpassingen ingeschat door de externe adviseur in de huidige economische context, deels gecompenseerd door ERV verhogingen, een gevolg van het huidige indexniveau. 〉 Waardedaling in de kantorenportefeuille voor € 9 miljoen of 2% hoofdzakelijk te verklaren door het inrekenen van leegstandsperiodes door de vastgoeddeskundigen als gevolg van nieuwe of toekomstige leegstand. ›› De waardedaling in de kantorenportefeuille beschikbaar voor verhuur bedraagt € 5 miljoen en is hoofdzakelijk een gevolg van nieuwe leegstand door het vroegtijdige vertrek van huurder Enterprise Services Belgium in Mechelen Business Tower waarbij een verbrekingsvergoeding voor de resterende huurperiode ontvangen is en de vertraagde oplevering en commercialisatie van Greenhouse Collection als gevolg van de huidige economi- sche conjunctuur. Daarnaast is de waardedaling te verklaren door het herbekijken van de verhuurbare opper- vlakte van de archiefruimte in de kantorenportefeuille. Door de toenemende digitalisering bij bedrijven is de nood aan archiefruimte immers verminderd. Om het effect hiervan te bepalen is een grondige analyse van de verhuurbaarheid op de beschikbare archiefruimte uitgevoerd. ›› De waardedaling op de projectontwikkelingen in de kantorenportefeuille bedraagt € 4 miljoen, en is enerzijds een gevolg van nieuwe, geplande leegstand die kadert in op te starten toekomstige projecten en anderzijds de vertraagde vordering van lopende projecten als gevolg van de huidige conjunctuur. Toelichting 11. Ander portefeuilleresultaat in duizenden € 2022 2021 Uitgestelde belastingen 4.664 -12.437 Overige -74 4 1.232 Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders -473 1.550 Variaties in de reële waarde op vastgoed bestemd voor verkoop -239 0 Andere -32 -318 TOTAAL ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT 3.920 -11.205 Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in 2022 € 3,9 miljoen (€ -11,2 miljoen in 2021) en omvat voornamelijk de voor- ziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België. Door de daling in de reële waarde van vastgoedbeleggingen in Nederland dalen ook de uitgestelde belastingen. Zie ook Toelichting - Grondslagen voor de nanciële verslaggeving - Vastgoedbeleggingen (inclusief mutatierechten) Toelichting 12. Netto-interestkosten in duizenden € 2022 2021 Nominale interestlasten op leningen -9.554 -5.450 Leningen bij financiële instellingen -7.228 -4.473 Vastrentend -1.386 -1.180 Variabel -5.842 -3.293 USPP en Green Bond -1.886 -354 Interestkosten op niet-opgenomen kredieten en back up-lijnen commercial paper -439 -623 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -1.081 -1.395 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS -1.081 -1.395 Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten 454 13 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 454 13 Andere interestkosten -474 -262 TOTAAL NETTOINTERESTKOSTEN -10.655 -7.094 De netto-interestkosten bedragen in 2022 € -10,7 miljoen ten opzichte van € -7,1 miljoen in 2021. De stijging van de net- to-interestkosten met € 3,6 miljoen is hoofdzakelijk het gevolg van een hogere gemiddelde opname van € 160 miljoen en een significante stijging van de Euribor-tarieven. De gemiddelde rentevoet in 2022 bedroeg 2% in vergelijking met 1,8% in 2021.De totale gemiddelde interestvoet vóór impact van de renteafdekkingsinstrumenten bedraagt in 2022 1,9% (1,5% in 2021). Netto-interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn in duizenden € 2022 2021 Netto-interestkosten op langlopende financiële schulden -9.539 -6.254 Netto-interestkosten op kortlopende financiële schulden -1.116 -840 TOTAAL NETTOINTERESTKOSTEN -10.655 -7.094 De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is voor 2022 2,1% inclusief bank marges (2,1% in 2021). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is voor 2022 1,1% inclusief bank marges (0,7% in 2021). De stijging op korte termijn is enerzijds te wijten aan de stijging van de Euribor, waardoor de tarieven voor de commercial paper ook gestegen zijn en anderzijds de hogere opname via de R/C JM Construct en Hino Invest, min- derheidsaandeelhouders van Genk Green Logistics, ter financiering van de verdere contructie van de units gedurende boekjaar 2022 aan een at arm’s length rentevoet van 3%. Voor het boekjaar 2022 bedraagt het effect op het EPRA resultaat en nettoresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € -1,7 miljoen (€ -1 miljoen in 2021) of € 0,07 per aandeel. Bij een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 0,5% nemen de interestkosten toe met € 0,9 miljoen (-€ 0,3 miljoen in 2021) of € 0,03 per aandeel. De (hypothetische) toekomstige cash-outflow voor 2023 van de interestlasten van de op 31 december 2022 opgeno- men leningen bedraagt € 15,9 miljoen (€ 8,5 miljoen in 2021). FINANCIËLE STATEN Opdeling toekomstige cash-outflow van de interestkosten op basis van de huidige contracten in duizenden € 2022 2021 Hypothethische rente Schulden met een resterende looptijd van TOTAAL Procen- tueel aandeel Schulden met een resterende looptijd van TOTAAL Procen- tueel aandeel < 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar > 5 jaar < 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar > 5 jaar Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten 16.093 33.717 610 50.420 92% 6.142 16.540 1.680 24.362 64% Green Bond en USPP 3.035 11.272 6.069 20.376 37% 0 0 0 0 0% Commercial paper 475 585 243 1.303 2% 317 585 390 1.292 3% Niet opgenomen kredietlijnen 434 526 0 960 2% 284 467 0 751 2% IRSsen/Floors -4.138 -13.190 -660 -17.989 -33% 1.719 8.195 1.848 11.762 31% TOTAAL 15.899 32.910 6.262 55.070 100% 8.462 25.787 3.918 38.167 100% Procentueel aandeel 29% 60% 11% 100% 22% 68% 10% 100% Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de te betalen interesten op basis van de huidige kredietcontracten. Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvende opname als per 31 december 2022 en een Euribor-tarief van 2,132% (3-maand Euribor per 30 december 2022). Toelichting 13. Belastingen in duizenden € 2022 2021 Belasting aan het tarief van 25% (op resultaat verbonden met de verworpen uitgaven) -100 -90 Regularisatie vorige boekjaren -16 -43 Belasting met betrekking tot Intervest enkelvoudig (openbare GVV) -116 -133 Perimetervennootschappen België -106 -21 Perimetervennootschappen Nederland -756 -680 VENNOOTSCHAPSBELASTING -978 -834 Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een trans- parant fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een eenmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald door Intervest. Perimetervennootschappen Genk Green Logistics (iGVV), Greenhouse Singel (GVBF), Puurs Green Logistics (GVBF) en Zeebrugge Green Logistics (GVBF) genieten ook van een transparant fiscaal statuut. De overige Belgische perime- tervennootschappen zijn onderworpen aan het gewone stelsel van de Belgische vennootschapsbelasting en ook de Nederlandse perimetervennootschappen genieten niet van dit fiscaal statuut. Voor de berekening van de belasting op de scale winst van het jaar worden de op de balansdatum geldende belasting tarieven gebruikt. Toelichting 14. Vaste activa Onderzoek en ontwikkeling, octrooien en licenties Op gebied van research en ontwikkeling werden door de vennootschap geen eigen activiteiten ontwikkeld. Investerings- en herwaarderingstabel vastgoedbeleggingen in duizenden € 2022 2021 Kantoren Logistiek vastgoed BE Logistiek vastgoed NL Totaal Kantoren Logistiek vastgoed BE Logistiek vastgoed NL Totaal BALANS OP JANUARI 386.423 480.239 342.282 1.208.944 381.656 353.405 282.897 1.017.958 Verwerving van vastgoedbeleggingen 0 4.627 30.222 34.849 0 32.355 16.615 48.970 Verwerving van vastgoed via aandelen in vastgoed- vennootschappen 0 60.566 0 60.566 0 14.474 0 14.474 Investeringen in projectontwikkelingen 6.666 75.426 5.749 87.841 13.516 39.759 515 53.790 Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen 935 1.414 575 2.924 2.421 3.896 1.415 7.732 Desinvestering van vastgoedbeleggingen 0 -8.095 0 -8.095 0 0 0 0 Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop -27.504 0 0 -27.504 0 0 0 0 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -8.828 14.273 -31.551 -26.106 -11.170 36.350 40.840 66.020 BALANS OP DECEMBER 357.691 628.450 347.277 1.333.418 386.423 480.239 342.282 1.208.944 OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed 366.633 643.558 386.496 1.396.687 394.913 491.668 372.594 1.259.175 Voor verdere toelichting rond de evolutie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar het Activiteiten verslag - Vastgoedportefeuille op 31 december 2022 en Toelichting 10 - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Uitsplitsing van de vastgoedbeleggingen naar soort in duizenden € 2022 2021 Vastgoed beschikbaar voor verhuur 1.233.799 1.098.820 Projectontwikkelingen 99.619 110.124 Projectontwikkelingen in aanbouw 72.209 81.569 Grondreserves 27.410 28.555 TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 1.333.418 1.208.944 De projectontwikkelingen omvatten naast de ontwikkelingen in aanbouw Den Bosch, Unit 1B in Herentals Green Logistics, Genk Green Logistics, Woluwe Garden en Zellik, ook grondreserves aangehouden voor toekomstige ont- wikkelingen. Zo heeft de vennootschap meerdere grondreserves in haar bezit, waarvan de circa 133.000 resterende onbebouwde m op de voormalige Ford-site in Genk de voornaamste is. FINANCIËLE STATEN (Potentiële) GLA in m Reële waarde 31/12/2022 Capex tot 31/12/2022 Toekomstige capex Projecten in aanbouw 95.400 72.209 22.309 62.862 Grondreserves 187.500 27.410 507 119.300 TOTAAL PROJECTEN 282.900 99.619 22.816 182.162 In totaal beschikt de vennootschap hierdoor nog over circa 283.000 m potentieel bebouwbare of in aanbouw zijnde oppervlakte. Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens verwacht Intervest voor het totaal van deze projecten, hoofdzakelijk in de logistieke segmenten van Nederland en België, een mogelijke waarde van circa € 315 miljoen. Ten opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per 31 december 2022 betekent dit een toekom- stige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over een periode 2022 - 2025 van circa € 218 miljoen. Hiertegenover staat een nog te spenderen capex van € 182 miljoen. Meer info over de projectontwikkelingen in aan- bouw en het ontwikkelingspotentieel is terug te vinden in het Activiteitenverslag - Projectontwikkelingen in aanbouw en ontwikkelingspotentieel. Intervest heeft op 31 december 2022 geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Op 31 december 2022 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar “Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen”. Performance van het vastgoed beschikbaar voor verhuur 2022 2021 Gemiddelde contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand per m (€) Kantoren 152 131 Logistiek vastgoed in België 49 46 Logistiek vastgoed in Nederland 54 56 Gemiddeld brutorendement (%) 6,0% 6,4% Kantoren 6,8% 8,2% Logistiek vastgoed in België 5,8% 6,0% Logistiek vastgoed in Nederland 5,7% 5,2% Gemiddeld brutorendement bij volledige verhuring (%) 6,7% 6,8% Kantoren 8,9% 9,5% Logistiek vastgoed in België 6,0% 6,1% Logistiek vastgoed in Nederland 5,7% 5,2% Gemiddeld nettorendement bij volledige verhuring (%) 5,9% 6,0% Kantoren 7,1% 7,7% Logistiek vastgoed in België 5,5% 5,5% Logistiek vastgoed in Nederland 5,3% 4,7% Leegstandspercentage (%) 10% 6% * De gemiddelde contractuele huur is berekend per type gebouw of gebouwencomplex, en bevat verschillende soorten oppervlakten. Voor de definities van de verschillende rendementen, de contractuele huren en de geschatte huurwaarde wordt verwezen naar de Bijlagen. Verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen In april 2022 heeft Intervest 100% van de aandelen van de vastgoedvennootschap Zeebrugge Green Logistics NV (voorheen Lingang Overseas Zeebrugge Modern Industrial Park Development Company NV) verworven. De vastgoed- vennootschap is eigenaar van een op dat moment in aanbouw zijnde projectontwikkeling in de haven ven Zeebrugge. De verwerving classificeerd niet onder IFRS 3 als een business combinatie. Op het moment van overname werd € 24 miljoen betaald voor de aandelen. In de loop van 2023 zal nog een finale prijsafwikkeling gebeuren van maximum € 3,6 miljoen, waardoor de totale prijs voor de aandelen maximaal circa € 28 miljoen zal bedragen. Deze maximale nog te betalen schuld is opgenomen in de balans van 31 december 2022. De finale prijs van de aandelen zal bepaald worden op basis van het eigen vermogen in de vennootschap op het moment van de overname (€ 7 miljoen), verhoogd met de geschatte reële waarde van het afgewerkte vastgoed (€ 78 miljoen), verminderd met de boekwaarde in de balans op het moment van overname (€ 29 miljoen), een te spenderen capex tot voltooiing (circa € 25 miljoen) en een te betalen exit taks van circa € 3 miljoen. De overgenomen vennootschap bevatte op het moment van overname op het actief een projectontwikkeling van 73.000 m in aanbouw, met een boekwaarde van circa € 29,2 miljoen, € 0,1 miljoen liquide middelen en handelsvor- deringen ten belope van € 0,1 miljoen. Het passief bevatte naast het eigen vermogen van € 7 miljoen, € 22 miljoen schulden, waarvan € 7,7 miljoen handelsschulden en € 2 miljoen schulden die aan de vorige eigenaar op het moment van overname werden terugbetaald en € 0,1 miljoen overlopende rekeningen. Deze bedragen zijn gebaseerd op de closingbalans op het moment van overname, opgesteld onder BE GAAP. De projectontwikkeling werd in het vierde kwartaal van 2022 naar BREEAM ‘Excellent’-normen opgeleverd. Op jaar- einde was ruim 70% van de site verhuurd en heeft de acquisitie een bijdrage van € 0,7 miljoen op de huurinkomsten van 2022 betekend. De geschatte huurwaarde bij volledige verhuring bedraagt circa € 4,5 miljoen. Waardering van vastgoedbeleggingen De waardering van de vastgoedportefeuille gebeurt door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Omwille van de liqui- diteit van de markt en de moeilijkheid om transactie gegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijk- baar zijn, gebeurt de reële waardebepaling geheel of gedeeltelijk op (niet-extern) observeerbare informatie en is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Intervest’ gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille. Gedurende 2022 vonden er geen verschuivingen plaats in het niveau van de fair value hiërarchie. Deze externe waardering wordt elk kwartaal geüpdated en verwerkt in de boekhouding voor de volledige portefeuille, enkel de grondreserves zijn op de balans opgenomen aan hun initële kostprijs. De reële waarde gewaardeerd door de vastgoeddeskundigen is de geschatte waarde exclusief overdrachtskosten waarvoor het vastgoed kan worden verkocht op de markt op datum van de taxatie. Voor België bedraagt het door de taxateur toegepaste percentage op 31 december 2022 voor deze overdrachtskosten 2,5%. Voor Nederland bedraagt het door de taxateur toegepaste percentage op 31 december 2022 in totaliteit (inclusief overige kosten) 9% zoals beschreven in de “Grondslagen voor de financiële verslag geving - Vastgoedbeleggingen” - zie supra. De groep heeft geopteerd om de tariefaanpassing van de overdrachtsbelasting in Nederland die ingaat op 1 januari 2023 van 8% naar 10,4% reeds te verwerken in de balans op 31 december 2022, gezien op het moment de verkoop van de vastgoedbe- legging het verhoogde tarief van toepassing zal zijn. Deze verhoging in overdrachtsbelasting zorgt voor een negatief effect op de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen van € 7,6 miljoen op 31 december 2022. Waarderingsproces met de vastgoeddeskundige Er wordt gewerkt met onafhankelijke vastgoeddeskundigen per land, om er voor te zorgen dat de specificiteiten van elke geografische regio en dus het gediversifieerde karakter van de vastgoedportefeuille correct weerspiegeld wordt. Typisch worden contracten gesloten voor een hernieuwbare termijn van 3 jaar, waarbij een dubbele rotatieverplich- ting geldt volgens de Wet van 12 mei 2014 in het kader van de GVV. De selectiecriteria omvatten onder andere lokale marktkennis, reputatie, onafhankelijkheid en verzekering van de hoogst professionele standaarden. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten. De waarderingsmethode wordt bepaald door de externe vastgoeddeskundigen. De methode die door de externe vastgoeddeskundigen wordt gebruikt voor de vastgoedportefeuille van Intervest is de inkomenskapitalisatiemethode. Verdere informatie over de taxatiemethode is terug te vinden in het Activiteitverslag - 1.3 Waardering van de porte- feuille door de vastgoeddeskundigen. Bovendien worden de aldus bekomen schattingen vergeleken met de initiële yield en beschikbare vergelijkingspunten via recente markttransacties voor vergelijkbare objecten. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan de site, waarna een gedetailleerd schattings- FINANCIËLE STATEN verslag wordt opgesteld per individueel object en tevens drie desktopreviews, waarin de gegevens aangeleverd door Intervest met betrekking tot de huursituatie worden gereflecteerd, alsook de belangrijkste assumpties omtrent de significant niet-observeerbare inputs worden gerationaliseerd. De onafhankelijke vastgoeddeskundigen hebben volleidge toegang tot alle kwantitatieve en kwalitatieve informatie met betrekking tot de vastgoedportefeuille. Per kwartaal ontvangt de externe vastgoeddeskundige een overzicht van de portefeuille met daarin onder meer de verhuurbare oppervlakte, actuele huurinkomsten, looptijd van de huurcontracten, lopende huurkortingen, alsook de service lasten, voorziene capex per site, gegevens met rond eigendom, kadastrale ID en een kopie van alle nieuwe huurcontracten. Deze informatie is afkomstig van het financi- eel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap. Minsten tweemaal per jaar worden de waarderingen en asset managementplannen in detail besproken met de CIO en of CEO. Het rapport van de externe vastgoeddeskundigen wordt uitgebreid gecontroleerd en beoordeeld vanuit verschillende invalshoeken, met een bijzondere aandacht voor de vastgoedontwikkelingsprojecten. De vastgoeddeskundigen stellen een onafhankelijke inschatting op van het toekomstig ashflowprofiel en reflecteren het risico via een combinatie van de cashflowprojecties (huurgroei, leegstand, incentives, investeringen, enz) en de toegepaste vereiste rendementen of verdisconteringsvoeten. Belangrijke veschillen ten opzichte van de vorige herwaardering en de hewaardering op einde vorig boekjaar worden intern geanalyseerd, verklaard en besproken op het Audit en Risicocomité. Niet-observeerbare parameters De externe vastgoeddeskundige maakt gebruik van enkele niet-observeerbare parameters bij de bepaling van de reële waarde. De niet observeerbare inputs gebruiks door de externe vastgoeddeskundige in de bepaling van de reële waarde per 31 december 2022 zijn onder meer de geschatte huurwaarde, het vereiste rendement, de bezettingsgraad, de resterende looptijd van de huurcontacten tot eerstvolgende vervaldatum en eindvervaldatum, bouwjaar, verhuur- bare oppervlakte, etc. De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt. De vastgoeddeskundigen houden rekening met leegstandperiodes tussen zes en achttien maanden, in functie van de locatie, het type pand en de economische situatie. Voor de logistieke panden wordt er rekening gehouden met een kostenpercentage per pand dat ten laste blijft van de eigenaar. Voor de logistieke sites in België bedraagt dit 2%, voor Nederland varieert dit tussen de 0% en 13% omwille van de aard van de huurovereenkom- sten (triple net versus panden waar ook de onroerende zaak belasting ten laste van de eigenaar is). Een overzicht van de toegepaste niet-observeerbareparameters, gehanteerd door de externe vastgoeddeskundigen in de waardering van de vastgoedportefeuille (vastgoed beschikbaar voor verhuur en de projectontwikkelingen in aanbouw) op 31 december 2022: Niet-observeerbare parameters (op 31 december) Bandbreedte Gewogen gemiddelde 2022 2021 2022 2021 Geschatte huurwaarde (in €/m²) Kantorenportefeuille 52 - 203 €/m 52 - 203 €/m 133 €/m 133 €/m Logistiek vastgoed in België 37 - 79 €/m 34 - 78 €/m 46 €/m 43 €/m Logistiek vastgoed in Nederland 36 - 95 €/m 36 - 96 €/m 58 €/m 55 €/m Kapitalisatiefactor of vereist rendement (in %) Kantorenportefeuille 5,8% - 10,0% 6,5% - 10,5% 8,0% 8,0% Logistiek vastgoed België 4,4% - 6,9% 3,9% - 7,4% 5,3% 5,4% Logistiek vastgoed Nederland 4,6% - 9,6% 3,5% - 9,1% 5,7% 4,8% * Voor de geschatte huurwaarde toont de tabel enkel de gegevens met betrekking tot de portefeuille beschikbaar voor verhuur. De bandbreedte voor de geschatte huurwaarde in de kantorenportefeuille is ruim als gevolg van het atypisch gebruikskarakter van sommige kantoorgebouwen (Inrichting labo en logistieke ruimte). Voor de definities van de geschatte huurwaarde en de kapitalisatiefactor wordt verwezen naar de Bijlagen. Antwerpen › Greenhouse Collection at the Singel Voor de herwaardering van projectontwikkelingen houdt de taxateur bovendien ook rekening met bijkomende parame- ters als de toekomstige capex en, wanneer nodig, een hogere leegstandsverwachting die marktconform is en rekening houdt met de resterende constructieperiode. Meer toelichting over de projecten in aanbouw is terug te vinden in het Activiteitenverslag - 1.1.3 Projecten en ontwikkelingspotentieel. Het verschil tussen de geschatte huurwaarde in bovenstaande tabel en de gemiddelde contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand opgenomen in de tabel met betrekking tot de performance van het vastgoed beschikbaar voor verhuur betreft de meer- of minderprijs uit de afgesloten huurcontracten. De geschatte huurwaarde is enkel de waarde die de externe vastgoeddeskundige bepaald heeft in zijn taxatieverslagen. De contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde houdt voor de verhuurde oppervlakte rekening met de werkelijke huurinkom- sten afgesproken in het huurcontract. De kapitalisatiefactor is het vereist rendement door de vastgoedkundige bepaald in zijn taxatieverslag. Het verschil met het gemiddeld bruto- en nettohuurrendement bij volledige verhuring, opgenomen in de tabel met betrekking tot de performance van het vastgoed beschikbaar voor verhuur is dat bij het gemiddeld bruto- en nettorendement bij volledige verhuring wordt rekening gehouden met de contractuele afspraken voor de verhuurde ruimtes. Een overzicht van de andere niet-observeerbare inputs zoals het bouwjaar, de bezettingsgraad, de verhuurbare oppervlakte en de resterende looptijd van de huurcontracten is terug te vinden in het Activiteitenverslag 1.2.1 Vastgoedportefeuille op 31 december 2022 en 1.2.6 Verhuuractiviteiten en bezettingsgraad naar 1.9 Looptijd huur- contracten in portefeuille. FINANCIËLE STATEN Sensitiviteit van de waarderingen Impact op de reële waarde bij Daling Stijging Geschatte huurwaarde (in € / m) negatief positief Kapitalisatiefactor of vereist rendement positief negatief Resterende looptijd huurcontract tot eerstvolgende breakdatum negatief positief Resterende looptijd huurcontract tot eindvervaldag negatief positief Bezettingsgraad (EPRA) negatief positief Inflatie of verwachte huurgroei negatief positief In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskun- digen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1%-punt (van 6,0% naar 7,0% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 175 miljoen of 14%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 7%-punten tot circa 55%. In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1%-punt (van 6,0% naar 5,0% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 244 miljoen of 20%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 7%-punten tot circa 41%. In geval van een hypothetische daling van de contractuele huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 74,6 miljoen naar € 73,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 16,5 miljoen of 1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 1%-punt tot circa 49%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 74,6 miljoen naar € 75,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 16,5 miljoen of 1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 1%-punt tot circa 47%. Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de contractuele huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse. Duurzaamheid en ESG in de waarderingen ESG (Environmental, Social, Governance) criteria worden internationaal in toenemende mate gebruikt om de impact van de ecologische, sociale en ethische prestaties te beoordelen van bedrijven, organisaties en investeringen. België heeft zich ertoe verbonden om tegen 2050 koolstofneutraal te zijn en er bestaat al wetgeving om de CO2 uitstoot van gebouwen te verminderen. Het is hoogstwaarschijnlijk dat de komende jaren nog meer wet- en regelgeving zal worden ingevoerd. Kapitaalstromen zullen in de toekomst in toenemende mate worden gekanaliseerd naar duurzame economi- sche activiteiten, wat betekent dat ESG criteria een belangrijke rol zullen spelen bij investeringsbeslissingen. Huurders en investeerders hechten in bepaalde sectoren steeds meer belang aan de duurzaamheidsaspecten van de gebouwen die ze willen kopen of betrekken. De focus op klimaatverandering en doelstellingen richting netto-nul zal zich voortzetten en daarmee zal de veroude- ring van niet duurzaam vastgoed versnellen. Het RICS Sustainability Report (Q2 2021) toonde dat bijna de helft van de respondenten meent dat de huur en de prijspremie voor duurzaam vastgoed tot 10% kunnen oplopen in vergelijking met niet duurzaam vastgoed, vanwege een hoge vraag en een laag aanbod. Naarmate de impact van ESG-factoren steeds duidelijker wordt, komt de vraag naar voren hoe de ESG-impact op vastgoedwaarderingen gemeten kan worden. Waardering houdt immers noodzakelijkerwijs een vergelijking in. Aangezien de impact van ESG in een vroeg stadium is, zijn er nog niet veel marktgegevens beschikbaar. Er moet echter worden opgemerkt dat de markt aan het evolueren is als gevolg van de aandacht van zowel gebruikers als investeerders voor de duuraamheidskenmerken van een onroe- rend goed. De vastgoeddeskundigen verwachten dan ook dat het bewustzijn inzake duurzaamheidskwesties in alle sectoren van de vastgoedmarkt zal toenemen. Het beheer van deze klimaatgerelateerde risico’s maakt integraal deel uit van het risicobeheer van Intervest. Meer informatie is terug te vinden in het hoofdstuk over de Risicofactoren. Andere materiële vaste activa in duizenden € 2022 2021 Zonnepanelen België 11.194 4.197 Nederland 1.521 1.097 TOTAAL ZONNEPANELEN 12.715 5.294 Laadpalen 1.877 60 Materiële vaste activa voor eigen gebruik 532 534 TOTAAL ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA 15.124 5.888 Evolutie zonnepanelen in duizenden € 2022 2021 BALANS OP JANUARI 5.294 3.580 Investeringen in nieuwe installaties 2.385 990 Afschrijvingen -358 -246 Herwaardering naar reële waarde van nieuwe installaties 4.099 759 Herwaardering reële waarde van bestaande installaties 1.295 211 BALANS OP DECEMBER 12.715 5.294 Evolutie laadpalen in duizenden € 2022 2021 BALANS OP JANUARI 60 0 Investeringen in nieuwe installaties 1.725 60 Afschrijvingen (van operationele installaties) 0 0 Herwaardering naar reële waarde (van operationele installaties) 92 0 BALANS OP DECEMBER 1.877 60 Wat betreft de laadpalen wordt de gebruiksduur geschat op 10 jaar. In de bovenstaande tabel zijn geen afschrijvin- gen en slechts een beperkte herwaardering opgenomen. Dit is een gevolg van de timing van de oplevering van de installaties. Sensitiviteit van waarderingen Impact op de reële waarde bij Daling Stijging Impliciete zonneschijnduur negatief positief Groenestroomcertificaten en subsidies negatief positief Bandingsfactor negatief positief Energieprijs negatief positief Verdisconteringsvoet positief negatief Rendementsdaling negatief positief Onderhoud en capex positief negatief FINANCIËLE STATEN Waarderingsmethodolgie van de zonnepanelen België Nederland Discounted cash flow Discounted cash flow Niveau (IFRS) 3 3 Impliciete zonne- schijnduur / opge- wekt vermogen In het model wordt uitgegaan van een impliciete zonneschijnduur bepaald op basis van de gegevens voor handen uit het verleden voor de verschillende installaties. In het model wordt geen rekening gehouden met een impliciete zonne- schijnduur maar wordt het maximale vermogen genomen dat de RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) neemt in de bepaling van de subsidie. Groenestroom- certificaten en subsidies De groenestroomcertificaten (GSC) in Vlaanderen worden door de VREG (Vlaamse Regulator van de elektriciteits- en gasmarkt) toegekend voor elk project met een vaste prijs per certificaat voor een periode van minimum 10 en maximum 20 jaar vast. Het niveau en de prijs van de GSC varieert tussen € 93 - € 450 per MWh. De GSC in Wallonië worden door de CWaPE (Commission walonne pour l’Energie) toegekend voor elk project met een gegarandeerde prijs per certificaat voor een periode van 20 jaar vast. Het niveau van de prijs van de certificaten bedraagt € 68,5 per certificaat. De subsidie wordt door de RVO toegekend voor ieder project voor een periode van vijftien jaar. De bijdrage wordt jaarlijks herbekeken op basis van de dan geldende energieprijzen. De subsidie wordt in die mate meegenomen in de berekening. Bandingsfactor Voor de installaties waarbij een bandingsfactor wordt toegepast, wordt met de meest recente gegevens gewerkt en wordt de bandingsfactor gelijk gehouden in de toekomst. Niet van toepassing voor de zonnepa- nelen in Nederland Energieprijs De energieprijs wordt bepaald als de gemiddelde prijs geselecteerd van de Belgische forewardmarkt voor elektriciteit (ICE Endex Power BE - zie www.theice.com/marketdata/reports) voor de toekomstige drie jaar en de historische energierijs van de voorbije twee jaar, tenzij in het injectiecontract anders bepaald. De energie- prijs voor lokale afname wordt steeds contractueel vastgelegd met de huurder. Voor de waardering wordt gebruik gemaakt van deze contractuele afspraken. De energieprijs wordt bepaald als de gemiddelde prijs geselecteerd van de Belgische forewardmarkt voor elektri- citeit (ICE Endex Power BE - zie www. theice.com/marketdata/reports) voor de toekomstige drie jaar en de histori- sche energierijs van de voorbije twee jaar, tenzij in het injectiecontract anders bepaald. Verdisconteringsvoet De rendementsvereiste wordt berekend als een gewogen gemid- delde kost van het kapitaal in functie van de langetermijnrente, de marktrisicopremie en het landspecifieke risico. De rendementsvereiste wordt berekend als een gewogen gemiddelde kost van het kapitaal in functie van de langeter- mijnrente, de marktrisicopremie en het landspecifieke risico Rendementsdaling De zonnepanelen kennen een rendementsdaling van 0,8% per jaar en worden na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de instal- latie, noch met de kost om deze te ontmantelen. De zonnepanelen kennen een rende- mentsdaling van 0,8% per jaar en worden na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost om deze te ontmantelen. Onderhoud en capex Er wordt rekening gehouden met de verschillende operationele kosten gerelateerd aan de uitbating en de onderhoudskosten gedurende de gehele levensduur van de installaties. Er wordt een index van 1,5% toegepast. Er wordt rekening gehouden met de verschillende operationele kosten gerelateerd aan de uitbating en de onderhoudskosten gedurende de gehele levensduur van de installaties. Er wordt een index van 1,5% toegepast. De zonnepanelen en laadpalen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan wor- den bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzon- dere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten en kosten. Het model wordt jaarlijks geüpdatet waarbij ook de belangrijkste assumpties met betrekking tot de significant niet-observeerbare parameters worden gerationaliseerd. De data met betrekking tot de verwachte toekomstige kasstromen worden op regelmatige basis geverifieerd met de beschikbare statistieken over de zonnepanelen, terwijl er een consistente, vergelijkbare analyse wordt gemaakt van de financiële rendementsvereisten van investeerders. Toelichting 15. Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop in duizenden € 2022 2021 Overboeking van vastgoedbeleggingen naar vastgoed beschikbaar voor verkoop 35.599 0 Variaties in de reële waarde op vastgoed bestemd voor verkoop -239 0 Desinvesteringen -8.083 0 TOTAAL ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP 27.277 0 Tijdens boekjaar 2022 werd het verkooptraject van drie kantoorgebouwen en één logistieke site opgestart. Bijgevolg werd het vastgoed overgeboekt naar de activa bestemd voor verkoop. Ondertussen werd de logistieke site in Huizingen ook effectief gedesinvesteerd. De Variaties in de reële waarde op vastgoed bestemd voor verkoop worden in de resultatenrekening opgenomen onder het Ander Portefeuilleresultaat. Handelsvorderingen in duizenden € 2022 2021 Handelsvorderingen 1.292 952 Nog niet vervallen vooruitfacturaties 2021 11.893 Op te stellen facturen 527 1.281 Dubieuze debiteuren 549 539 Voorziening dubieuze debiteuren -549 -539 Andere handelsvorderingen 307 153 TOTAAL HANDELSVORDERINGEN GERAPPORTEERD 14.279 Aanpassing niet vervallen vooruitfacturaties in functie van vergelijkbaarheid -11.893 TOTAAL HANDELSVORDERINGEN 2.126 2.386 * Vanaf worden de vooruitgefactureerde openstaande handelsvorderingen op de actiefzijde van de balans gecompenseerd met de overgedragen opbrengst op de passiefzijde van de balans. Om de vergelijkbaarheid te verhogen werden de vergelijkende cijfers van op dezelfde wijze aangepast. Voor het bepalen van de aan te leggen voorziening voor dubieuze debiteuren wordt op kwartaalbasis een inschatting gemaakt van de verwachte verliezen op de openstaande handelsvorderingen en worden overeenkomstig waardever- minderingen aangelegd. Op deze manier benadert de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële waarde ervan. Intervest hanteert duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. Op 31 decem- ber 2022 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties voor kantoren ongeveer 5 maanden (of circa € 9 miljoen). Voor de logistieke portefeuille op 31 december 2022 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties eveneens ongeveer 5 maanden (of circa € 22,6 miljoen). De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode 2013-2022 slechts 0,1% van de totale omzet. Ondanks de huidige macro-economische situatie loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont. 99% van de huurgelden van 2022 werden ontvangen. Intervest verwacht op 31 december 2022 dan ook geen toekomstige materiële kredietverliezen. FINANCIËLE STATEN Ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen in duizenden € 2022 2021 Vorderingen < 30 dagen 832 428 Vorderingen 30-90 dagen 402 332 Vorderingen > 90 dagen 58 192 TOTAAL HANDELSVORDERINGEN 1.292 952 Intervest hanteert voor haar uitgaande facturatie een standaard betaaltermijn van 30 kalenderdagen. Het merendeel van de openstaande handelsvorderingen (64%) is dus niet vervallen op jaareinde 2022. De stijging op de vorderingen op korte termijn is het gevolg van een grote doorrekening, die eind december op vervaldag kwam. Deze werd begin januari betaald. Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk “Risicofactoren” (Operationele risico’s - risico’s verbonden aan wanbetaling door huurders). Belastingsvorderingen en andere vlottende activa in duizenden € 2022 2021 Belastingen terug te vorderen 121 142 Terug te vorderen BTW 69 105 Terug te vorderen vennootschapsbelasting Nederland 52 37 Belastingen (ingehouden ten gevolge van de fiscale situatie van de Groep) 3.469 3.455 Terug te vorderen vennootschapsbelasting 185 185 Terug te vorderen exit taks 459 459 Terug te vorderen roerende voorheffing op uitgekeerde dividenden en op liquidatieboni 2.825 2.811 Andere 1.347 1.343 TOTAAL BELASTINGSVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA 4.937 4.940 Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de Groep wordt verwezen naar “Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen”. Overlopende rekeningen in duizenden € 2022 2021 Gelopen, niet-vervallen vastgoedopbrengsten 7.027 6.104 Te recupereren onroerende voorheffing 6.930 3.111 Te recupereren leegstandsheffing Genk Green Logistics 0 2.953 Te recupereren “andere” 97 40 Voorafbetaalde vastgoedkosten 1.979 95 Over te dragen kosten lopende investeringsdossiers 809 61 Voorafbetalingen en aankoopbeloften in investeringsdossiers 896 0 Andere over te dragen vastgoedkosten 274 34 Andere 905 177 TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN 9.911 6.376 Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. De voorafbetaalde vastgoedkosten zijn voornamelijk studiekosten en voorbereidingen omtrent mogelijke acquisities of desinvesteringen. Herentals › Herentals Green Logistics Toelichting 16. Eigen vermogen Kapitaal Het gestort kapitaal bedraagt op 31 december 2022 € 266.402.236,24 en is verdeeld in 29.235.067 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde. De rubriek kapitaal op de balans bevat eveneens € 2.376.239 kosten voor de kapitaalverhoging van november 2018, december 2022 en de kapitaalverhoging van perimetervennootschap Genk Green Logistics in december 2020 en december 2022. in duizenden € 2022 2021 Gestort kapitaal 266.402 239.665 Kosten kapitaalverhoging -2.376 -1.735 TOTAAL KAPITAAL 264.026 237.930 In boekjaar 2022 heeft een kapitaalverhoging plaatsgevonden op 25 mei 2022 onder de vorm van een keuzedividend over boekjaar 2021 met de uitgifte van 276.426 nieuwe aandelen voor een bedrag van € 7,1 miljoen, meer bepaald € 2,5 miljoen in kapitaal en € 4,6 miljoen in uitgiftepremie. De gecreëerde aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2022. Op 5 december 2022 realiseerde Intervest een kapitaalverhoring via versnelde privatieve plaatsing. Hierbij werden 2.657.733 nieuwe aandelen gecreëerd, voor een bedrag van € 24,2 miljoen in kapitaal en € 24,9 miljoen in uitgiftepremie. Deze nieuwe aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2022. Het kapitaal op de balans per 31 december 2022 bedraagt € 264 miljoen. FINANCIËLE STATEN EVOLUTIE VAN HET GESTORT KAPITAAL Kapitaal- beweging Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting Aantal gecreëerde aandelen Totaal aantal aandelen Datum Verrichting in duizenden € in eenheden 08.08.1996 Oprichting 62 62 1.000 1.000 05.02.1999 Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Atlas Park) 4.408 4.470 1.575 2.575 05.02.1999 Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgifte- premies en reserves en kapitaal vermindering door incorporatie van overgedragen verliezen -3.106 1.364 0 2.575 05.02.1999 Splitsing van het aandeel 0 1.364 1.073.852 1.076.427 05.02.1999 Kapitaalverhoging door inbreng in speciën 1.039 2.403 820.032 1.896.459 29.06.2001 Fusie door opslorping van de naamloze vennoot- schappen Catian, Innotech, Greenhill Campus en Mechelen Pand 16.249 18.653 2.479.704 4.376.163 21.12.2001 Fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep 23.088 41.741 2.262.379 6.638.542 21.12.2001 Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Arend, Sky Building en Gateway House) 37.209 78.950 1.353.710 7.992.252 31.01.2002 Inbreng van 575.395 aandelen Siref 10.231 89.181 1.035.711 9.027.963 08.05.2002 Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod 24.824 114.005 2.512.998 11.540.961 28.06.2002 Fusie met Siref NV; ruil van 111.384 aandelen Siref 4.107 118.111 167.076 11.708.037 23.12.2002 Fusie door opslorping van de naamloze vennoot- schappen Apibi, Pakobi, PLC, MCC en Mechelen Campus 5.016 123.127 1.516.024 13.224.061 17.01.2005 Fusie door opslorping van de naamloze vennoot- schappen Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus 5 en Perion 2 3.592 126.719 658.601 13.882.662 18.10.2007 Fusie door opslorping van de naamloze vennoot- schappen Mechelen Campus 3 en Zuidinvest 6 126.725 18.240 13.900.902 01.04.2009 Fusie door overneming van de naamloze vennootschap Edicorp 4 126.729 6.365 13.907.267 25.05.2012 Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2011 2.666 129.395 292.591 14.199.858 23.05.2013 Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2012 2.051 131.447 225.124 14.424.982 28.05.2014 Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2013 3.211 134.657 352.360 14.777.342 22.12.2014 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) 12.453 147.110 1.366.564 16.143.906 28.05.2015 Kapitaalverhoging door keuzedividend 870 147.980 95.444 16.239.350 25.05.2016 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.968 152.948 545.171 16.784.521 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot 1.969 154.917 216.114 17.000.635 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Oevel 2.906 157.823 318.925 17.319.560 22.05.2017 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.835 161.658 420.847 17.740.407 22.12.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Zellik 6.062 167.720 665.217 18.405.624 22.05.2018 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.427 172.147 485.819 18.891.443 30.11.2018 Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten 49.185 221.332 5.397.554 24.288.997 20.05.2019 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.353 224.685 368.006 24.657.003 26.05.2020 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7.688 232.373 843.669 25.500.672 26.05.2021 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7.292 239.665 800.236 26.300.908 25.05.2022 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.519 242.184 276.426 26.577.344 05.12.2022 Kapitaalverhoging door privatieve plaatsing 24.218 266.402 2.657.733 29.235.067 Uitgiftepremies EVOLUTIE UITGIFTEPREMIES in duizenden € Kapitaal- verhoging Opleg in geld Waarde inbreng Uitgifte- premies Datum Verrichting 05.02.1999 Kapitaalverhoging door inbreng in speciën 1.039 0 20.501 19.462 21.12.2001 Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennoot- schappen die behoorden tot VastNed Groep 0 0 0 -13.747 31.01.2002 Inbreng van 575.395 aandelen Siref 10.231 1.10 4 27.422 16.087 08.05.2002 Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod 24.824 2.678 66.533 39.031 25.05.2012 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.666 0 5.211 2.545 23.05.2013 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.051 0 3.863 1.812 28.05.2014 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.211 0 7.075 3.864 22.12.2014 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrich- ting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) 12.453 0 26.183 13.730 28.05.2015 Kapitaalverhoging door keuzedividend 870 0 2.305 1.436 25.05.2016 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.968 0 11.569 6.601 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vast- goed gelegen in Aarschot 1.969 0 5.150 3.181 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vast- goed gelegen in Oevel 2.906 0 7.600 4.694 22.05.2017 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.835 0 9.074 5.238 22.12.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vast- goed gelegen in Zellik 6.062 0 13.770 7.708 22.05.2018 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.427 0 9.998 5.571 30.11.2018 Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzings- rechten 49.185 0 99.855 50.670 20.05.2019 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.353 0 8.575 5.221 26.05.2020 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7.688 0 16.266 8.578 26.05.2021 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7.292 0 15.429 8.136 25.05.2022 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.519 0 7.104 4.585 05.12.2022 Kapitaalverhoging door privatieve plaatsing 24.218 0 49.168 24.950 TOTAAL UITGIFTEPREMIES 219.354 De uitgiftepremies bedragen op 31 december 2022 € 219 miljoen. FINANCIËLE STATEN Reserves Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2022 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het gecon- solideerde eigen vermogen. De reserves zijn als volgt samengesteld. in duizenden € 2022 2021 Wettelijke reserves 90 90 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed 99.176 50.665 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS -4.616 -8.833 Andere reserves 24.250 20.319 Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 39.357 34.423 TOTAAL RESERVES 158.257 96.664 Toelichting 17. Kortlopende verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden in duizenden € 2022 2021 Exit taks 14 1.028 Andere 25.666 23.284 Leveranciers 22.922 20.286 Huurders 682 652 Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 2.062 2.346 TOTAAL HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN 25.680 24.312 De hoge leveranciersschulden zijn te wijten aan de vele lopende projectontwikkelingen. De werken uitgevoerd in december 2022 werden veelal pas gefactureerd in januari 2023, anderzijds worden sommige kosten ook pas gefac- tureerd aan het einde van het project. Voor Genk Green Logistics bevat de balans ook nog een voorziening voor te ontvangen onroerende voorheffing (€ 1,3 miljoen) van 2022, waarvoor de factuur nog niet ontvangen is. Andere kortlopende verplichtingen in duizenden € 2022 2021 Te betalen dividenden over vorige boekjaren 177 177 Kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen 0 1.713 Overige schulden 3.634 0 TOTAAL ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 3.811 1.890 De in 2021 kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen bevatten de rekening-courant met JM Construct NV en Hino Invest NV, minderheidsaandeelhouders in perimetervennootschap Genk Green Logistics NV. De schulden, ontstaan als financiering van de verdere constructie van de units in aanbouw in Genk Green Logistics vanuit beide aan- deelhouders A (Intervest) en B (JM Construct en Hino Invest) werden via een kapitaalverhoging via inbreng in natura in december 2022 omgezet naar eigen vermogen. Het resterend saldo van de schulden werd na opname bij externe kredietinstellingen aan de aandeelhouders terugbetaald. De overige schulden ten bedrage van € 3,6 miljoen betreffen een voorziening voor de eindafrekening met betrekking tot de overdracht van de aandelen van Zeebugge Green Logistics in april 2022. Overlopende rekeningen in duizenden € 2022 2021 Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 3.771 13.991 Vooruitgefactureerde huurinkomsten 3.065 11.755 Vooruitgefactureerde provisies 11 1.415 Vooruitgefactureerd - andere 46 223 Overige over te dragen opbrengsten 649 598 Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten 5.541 2.209 Interesten USPP en Green Bond 1.179 0 Andere interesten en financiële kosten 1.700 1.083 Toe te rekenen kosten m.b.t. vastgoed 2.662 1.126 Andere 1.037 853 Overige toe te rekenen kosten 1.037 853 TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN GERAPPORTEERD BOEKJAAR 17.053 Reclass nog niet vervallen vooruitfacturaties 2021 in functie van vergelijkbaarheid 0 -11.893 TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN 10.349 5.160 * Vanaf worden de vooruitgefactureerde openstaande handelsvorderingen op de actiefzijde van de balans gecompenseerd met de overgedragen opbrengst op de passiefzijde van de balans. Om de vergelijkbaarheid te verhogen zijn de vergelijkende cijfers van op dezelfde wijze aangepast. Deze nog niet vervallen vooruitfac- turaties betreen facturaties met betrekking tot het eerste kwartaal van . Intervest hanteert voor al haar uitgaande facturen een standaard vervaldag van dagen na facturatiedatum. De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten bedragen in 2022 € 5,5 miljoen, de stijging van € 3,3 miljoen is ondermeer te wijten aan de uitgifte van de Green Bond en USPP in de loop van 2022 welke slechts jaarlijks of halfjaar- lijks worden afgerekend evenals de gestegen intrestkosten op bankleningen. FINANCIËLE STATEN Toelichting 18. Langlopende en kortlopende financiële schulden Voor de beschrijving van de Financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Verslag van de directieraad. Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten in duizenden € 2022 2021 Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procen- tueel aandeel Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procen- tueel aandeel < 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar > 5 jaar < 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar > 5 jaar Kredietinstellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten 64.646 357.787 64.947 487.380 78% 650 296.119 124.939 421.708 80% USPP en Green Bond 0 44.630 49.752 94.382 15% 0 0 0 0 0% Commercial paper 38.000 0 8.000 46.000 7% 100.000 0 8.000 108.000 20% TOTAAL 102.646 402.417 122.698 627.762 100% 100.650 296.119 132.939 529.708 100% Procentueel aandeel 16% 64% 20% 100% 19% 56% 25% 100% Waarborgen inzake financiering De kredietovereenkomsten van Intervest zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de financiële ratio’s zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van financiële ratio’s, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van de vennootschap of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio’s beperken het bedrag dat Intervest nog zou kunnen lenen. Ten behoeve van de financiering van de vennootschap zijn er op 31 december 2022 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van de directieraad). Deze ratio’s zijn gerespecteerd op 31 december 2022. Indien Intervest deze ratio’s niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald. Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen in duizenden € 2022 2021 Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procen- tueel aandeel Schulden met een resterende looptijd van Totaal Procen- tueel aandeel < 1 jaar > 1 jaar en < 5 jaar > 5 jaar < 1 jaar > 1 jaar n < 5 jaar > 5 jaar Krediet instellingen en institutionele partijen: opgenomen kredieten 64.646 357.787 64.947 487.380 59% 650 296.119 124.939 421.708 65% USPP en Green Bond 0 44.630 49.752 94.382 11% 0 0 0 0 0% Commercial paper: opgenomen 38.000 0 8.000 46.000 6% 100.000 0 8.000 108.000 17% Niet opgenomen kredietlijnen 50.979 134.218 15.000 200.197 24% 7.479 110.215 0 117.694 18% TOTAAL 153.625 536.635 137.698 827.958 100% 108.129 406.334 132.939 647.402 100% Procentueel aandeel 19% 65% 16% 100% 17% 63% 20% 100% Bovenstaande tabel bevat een bedrag van € 200 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 118 miljoen op 31 december 2021). De opname via het commercial-paperprogramma is per 31 december 2022 onder het niveau van de afgesloten back-up lijnen waardoor de volledige opname ingedekt is. Bijgevolg heeft Intervest op 31 december 2022 € 200 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van haar lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbetaling in mei 2023. De niet-opgenomen kredietlijnen vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen en niet-opgenomen kredietlijnen. Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten in duizenden € 2022 2021 Totaal Procentueel aandeel Totaal Procentueel aandeel Kredieten met variabele rentevoet 172.762 27% 199.708 38% Kredieten ingedekt door interest rate swaps en/of floors 280.000 45% 250.000 47% Kredieten met vaste rentevoet 175.000 28% 80.000 15% TOTAAL 627.762 100% 529.708 100% In bovenstaande tabel “Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij krediet- instellingen en het commercial paper programma” wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten. Karakteristieken van de USPP en Green Bond Midden april 2022 is een nieuwe financieringsmarkt aangesproken via een succesvolle US private plaatsing. Via een Amerikaanse verzekeraar is € 50 miljoen geplaatst voor een looptijd van 10 jaar tegen een coupon van 2,83%. In juni 2022 heeft Intervest vervolgens een eerste duurzame obligatie uitgegeven voor een bedrag van € 45 miljoen, dit met een looptijd van 5 jaar aan 3,6%. FINANCIËLE STATEN Karakteristieken van de commercial paper Intervest heeft een commercial paper uitgegeven in juli 2018 ter verdere diversicatie van de nancieringsbronnen voor een bedrag van maximaal € 70 miljoen, dit werd in 2020 uitgebreid naar maximaal € 120 miljoen. Hiervan is € 100 miljoen voorzien voor korte termijn uitgiften en € 20 miljoen voor uitgifte op lange termijn. Op 31 december 2022 was er € 38 miljoen uitgegeven op korte termijn en € 8 miljoen op lange termijn, namelijk met een vervaldag in 2028 en 2031. De opname per 31 december 2022 is volledig ingedekt door backuplijnen (€ 60 miljoen) van de begeleidende banken (Belus Bank en KBC Bank) die als garantie ter hernanciering dienen mocht de plaatsing of verlenging van de commercial paper niet of slechts gedeeltelijk mogelijk blijken. Toelichting 19. Financiële instrumenten De belangrijkste financiële instrumenten van Intervest bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS) en floor. SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN 2022 2021 in duizenden € Categorieën Niveau Boek- waarde Reële waarde Boek- waarde Reële waarde FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF Vaste activa Financiële vaste activa C 2 32.608 32.608 4.455 4.455 Handelsvorderingen en andere vaste activa A 2 41 41 80 80 Vlottende activa Financiële vlottende activa C 2 0 0 97 97 Handelsvorderingen 1 A 2 2.126 2.126 2.386 2.386 Kas en kasequivalenten B 2 3.053 3.053 3.537 3.537 FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF Langlopende verplichtingen Langlopende financiële schulden (rentedragend) A 2 525.116 504.942 429.058 429.871 Andere langlopende financiële verplichtingen Toegelaten afdekkingsinstrumenten C 2 4.793 4.793 9.041 9.041 Andere langlopende financiële verplichtingen A 3 10.368 10.368 2.382 2.382 Andere langlopende verplichtingen A 2 2.810 2.810 1.503 1.503 Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden A 2 102.646 102.646 100.650 100.650 Andere kortlopende financiële verplichtingen A 3 35 35 1 1 Handelsschulden en andere kortlopende schulden A 2 25.680 25.680 24.312 24.312 Andere kortlopende verplichtingen A 2 3.811 3.811 1.890 1.890 Vanaf worden de vooruitgefactureerde openstaande handelsvorderingen op de actiefzijde gecompenseerd- met de overgedragen opbrengst op de passiefzijde. Om de vergelijkbaarheid te verhogen werden de vergelijkende- cijfers van op dezelfde wijze aangepast. Aangepaste bedragen worden gemarkeerd met . De categorieën komen overeen met de volgende financiële instrumenten: A. financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op vervaldag gehouden aan geamorti- seerde kostprijs B. geldbeleggingen tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs C. activa of passiva, gehouden aan reële waarde via resultatenrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als indekkingsinstrument. Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden: 〉 niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten 〉 niveau 2: waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie 〉 niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk gebaseerd op niet (extern) observeerbare informatie. De financiële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende: 〉 voor de rubrieken “Financiële vast activa”, “Andere langlopende financiële verplichtingen” en “Andere kort lopende financiële verplichtingen” die de interest rate swaps en de floor betreffen, wordt de reële waarde vast gelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen 〉 de reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde, hetzij omdat ze een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele interestvoet dragen 〉 bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash flows (rente en kapitaalaflossing) verdis- conteerd worden met een marktconform rendement. Intervest hanteert interest rate swaps en floors ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de korte termijn Euribor). De interest rate swaps en floors worden als derivaat geclassificeerd als financieel instrument aan reële waarde via het resultaat. Intervest past geen hedge-accounting toe. De schommelingen in de reële waarde van de financiële instrumenten worden opge- nomen in de resultatenrekening op de lijn “Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva in het financieel resultaat. Beheer van de financiële risico’s Voor de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en de interne controle- en risicobeheerssystemen wordt verwezen naar het onderdeel Risicofactoren. De voornaamste financiële risico’s van Intervest zijn het risico verbonden aan de financiële schuldgraad, het risico verbonden aan de liquiditeit en kost van financiering en het risico verbonden aan de niet-nakoming van financiële covenanten. FINANCIËLE STATEN Reële waarde van de financiële derivaten Op 31 december 2022 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten. De floors in de tabel hebben betrekking op het variabele tarief van de IRS. Sta rt d at u m Ei n d d a t u m Rentevoet Contractueel notioneel be drag Hedge accounting Reële waarde in duizenden € Ja/Nee 2022 2 02 1 1 IRS 18.06.2019 18.06.2025 0,6675% 15.000 Nee 0 -387 2 IRS 24.06.2019 22.06.2026 0,6425% 10.000 Nee 0 -292 3 IRS 13.05.2019 13.05.2026 0,2870% 10.000 Nee 0 -155 4 IRS 15.06.2020 15.01.2027 0,5850% 15.000 Nee 0 -428 5 IRS 15.06.2020 15.06.2026 0,5200% 10.000 Nee 0 -237 6 IRS 14.12.2020 14.12.2027 0,3800% 15.000 Nee 0 -318 7 IRS 01.04.2021 03.04.2028 0,6770% 10.000 Nee 0 -247 8 IRS 06.04.2021 03.04.2028 0,6120% 25.000 Nee 0 -488 9 IRS 18.08.2021 18.08.2028 0,2366% 20.000 Nee 0 -227 10 IRS 30.06.2021 30.06.2028 0,7200% 25.000 Nee -2.273 -2.939 11 IRS 30.06.2021 30.06.2027 0,6900% 35.000 Nee -2.520 -3.323 Opgenomen onder Andere langlopende financiële verplichtingen -4.793 -9.041 1 Floor 13.05.2019 13.05.2022 0,2870% 10.000 Nee 0 21 2 Floor 14.12.2020 14.12.2022 0,3800% 15.000 Nee 0 76 Financiële vlottende activa 0 97 1 IRS 26.06.2019 26.06.2025 -0,1770% 15.000 Nee 0 25 2 IRS 10.07.2019 10.07.2024 -0,2975% 15.000 Nee 797 19 3 IRS 13.05.2019 13.05.2026 0,2870% 10.000 Nee 917 0 4 IRS 24.06.2019 22.06.2026 0,6425% 10.000 Nee 822 0 5 IRS 15.06.2020 15.01.2027 0,5850% 15.000 Nee 1.439 0 6 IRS 15.06.2020 15.06.2026 0,5200% 10.000 Nee 859 0 7 IRS 06.04.2021 03.04.2028 0,6120% 25.000 Nee 3.022 0 8 IRS 01.04.2021 03.04.2028 0,6770% 10.000 Nee 1.175 0 9 Floor 30.06.2021 30.06.2028 -1,0500% 25.000 Nee 5.258 1.912 10 Floor 30.06.2021 30.06.2027 -1,0000% 35.000 Nee 6.054 2.044 11 Floor 18.08.2021 18.08.2024 0,0000% 20.000 Nee 7 217 12 IRS 18.08.2021 18.08.2028 0,2366% 20.000 Nee 2.935 0 13 Floor 01.02.2021 01.02.2023 0,0000% 30.000 Nee 0 168 14 IRS 01.02.2021 01.02.2028 0,0030% 30.000 Nee 4.365 70 15 IRS 20.12.2021 18.06.2027 0,7975% 15.000 Nee 1.440 0 16 IRS 14.12.2022 14.12.2025 1,1800% 35.000 Nee 1.977 0 17 IRS 16.11.2022 16.11.2028 1,9080% 25.000 Nee 1.541 0 Financiële vaste activa 32.608 4.455 TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN 27.815 -4.489 Boekhoudkundige verwerking op 31 december 2022 In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding -4.489 -8.751 In resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 32.304 4.262 TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN 27.815 -4.489 De interest rate swaps hebben op 31 december 2022 een positieve marktwaarde van € 28 miljoen (contractueel notio- neel bedrag € 280 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling. Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva en andere niet-uitkeerbare elementen in het financieel resultaat in duizenden € 2022 2021 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 32.304 4.262 Recupereerbare rente op concessievergoeding (verschuiving in de tijd ifv IFRS 16) -47 -45 TOTAAL 32.257 4.217 De concessievergoeding die Intervest dient te betalen aan de Gentse Zeehaven wordt volledig doorgerekend aan de huurder. Gezien de te betalen vergoeding volgens IFRS 16 verwerkt wordt in de cijfers en de doorfacturatie op basis van de werkelijke facturatie gebeurt ontstaat bijgevolg een verschuiving in de tijd, welke uiteindelijk geen echte kost of opbrengst vertegenwoordigd en dus ook niet mee opgenomen is in het EPRA resultaat. Sensitiviteit in de reële waarde van financiële derivaten Een stijging van de rentevoeten van 20 basispunten zou een impact van € 2,2 miljoen hebben op de mark-to-market waarde van de financiële indekkingsinstrumenten in de resultatenrekening. Een daling van de rentevoeten van 20 basispunten zou een negatief effect hebben op de resultatenrekening van dezelfde grootteorde. Toelichting 20. Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen De andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen bevatten naast de toegelaten afdekkingsinstrumen- ten eerder toegelicht ook andere langlopende financiële verplichtingen: in duizenden € 2022 2021 Totaal afdekkingsinstrumenten 4.793 9.041 Te betalen erfpachtvergoeding Oevel 374 376 Te betalen concessievergoeding Gent 1.749 1.677 Te betalen concessievergoeding Zeebrugge 7.807 0 Te betalen leaseverplichtingen wagens 438 329 Totaal Andere 10.368 2.382 TOTAAL ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN 15.162 11.423 Te betalen erfpachtvergoeding Oevel 1 1 Te betalen concessievergoeding Zeebrugge 34 0 TOTAAL ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 35 1 Voor sommige investeringen houdt Intervest niet de volledige eigendom aan, maar enkel het vruchtgebruik via een concessie, erfpacht of dergelijke. Conform IFRS 16 wordt voor de te betalen vergoedingen een financiële verplichting aangelegd. De financiële verplichting op de balans betreft de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. In het bepalen van de huidige waarde van deze toekomstige betalingen worden enkele beoordelingen en inschattingen gemaakt, met name de duurtijd van de verplichting (afhankelijk van de contractuele verlengingsmogelijkheden van de concessie of erfpacht enerzijds, en de economische levensduur van het gebouw waar de vastgoedschatter rekening mee houdt in de reële waardebepaling anderzijds) en het bepalen van de incrementele rentevoet als discount rate van de leasebetalingen. De discount rate gehanteerd bij de bepaling van deze verplichtingen is gebaseerd op een combina- tie van de interestvoetcurve plus een spread in functie van het kredietrisico van Intervest, beiden in lijn met de reste- rende looptijd van het onderliggend gebruiksrecht. Hierbij is de intrestcurve gebaseerd op observeerbare marktdata, de spread is niet-observeerbare input en gebaseerd op basis van recente transacties van Intervest, aangepast aan de evoluties in de markt en looptijd. FINANCIËLE STATEN Indien de incrementele rentevoet zou verhogen (dalen) met 50 basispunten, zou dit aanleiding geven tot een daling (stijging) van de financiële verplichting inclusief de verplichting voor Gent van € 0,8 miljoen, met een impact op de schuldgraad van 0,1%. De verplichting wordt echter bepaald bij aanvang van de leaseperiode, en enkel bij eventuele contractuele aanpassingen dient de discount rate herbekeken te worden. In totaliteit heeft Intervest per 31 december 2022 € 10,4 miljoen op de balans als te betalen leasevergoedingen aan derden. Zoals hierboven aangegeven wordt de te betalen concessievergoeding aan de Gentse Zeehaven volledig gerecupereerd van de huurder. Toelichting 21. Uitgestelde belastingen - verplichtingen in duizenden € 2022 2021 Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. België 1 .22 5 1.316 Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. Nederland 20.536 2 5.109 TOTAAL UITGESTELDE BELASTINGEN VERPLICHTINGEN 2 1 .761 2 6. 4 25 De uitgestelde belastingen bevatten een voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaar- den op de vastgoedbeleggingen eigendom van de perimetervennootschappen van de Groep in België en Nederland. De afname van de uitgestelde belastingen m.b.t. Nederland is een rechtstreeks gevolg van de herwaardering van de vastgoedportefeuille gelegen in Nederland als gevolg van de huidige decompressie in de rendementen. Toelichting 22. Berekening schuldgraad in duizenden € Toelichting 2022 2021 Langlopende financiële schulden 18 525.116 429.058 Andere langlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten) 20 10.368 2.382 Handelsschulden en andere langlopende schulden 2.810 1.503 Kortlopende financiële schulden 18 102.646 100.650 Andere kortlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten) 20 35 1 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 17 25.680 24.312 Andere kortlopende verplichtingen 17 3.811 1.890 Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening 670.466 559.796 Totaal activa (excl. financiële derivaten) 1.396.173 1.244.298 SCHULDGRAAD 48,0% 45,0% Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de “Financiële structuur” in het Activiteitenverslag - Financieel verslag. Toelichting 23. Verbonden partijen De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar perimetervennootschappen (zie Toelichting 24) en haar leden van de raad van toezicht en de directieraad. Relatie met verbonden ondernemingen in duizenden € 2022 202 1 JM Construct nv Minderheidsaandeelhouder Genk Green Logistics Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan JM Construct 0 478 Interest aangerekend op R/C JM Construct 50 11 Hino Invest nv Minderheidsaandeelhouder Genk Green Logistics Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan Hino Invest 0 1.234 Interest aangerekend op R/C Hino Invest 177 23 in duizenden € 2022 2021 Minderheidsaandeelhouders Genk Green Logistics (JM Construct en Hino Invest) Projectfee in verband met de bouw van nieuwe units op de site Genk Green Logistics (betaald of voorzien als “te ontvangen factuur”) 1.110 465 Leden van de raad van toezicht en de directieraad De vergoeding voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad is opgenomen in de posten ”Beheerskosten van het vastgoed” en “Algemene kosten” (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de leden van de directieraad kan gevonden worden in “Toelichting 7. Personeelsbeloningen” en het Remuneratieverslag in de Corporate Governance verklaring. in duizenden € 2022 2021 Leden van de raad van toezicht 254 245 Leden van de directieraad 1.720 1.641 TOTAAL 1.974 1.886 FINANCIËLE STATEN Toelichting 24. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie. Naam vennootschap Adres Ondernemings- nummer Gehouden deel van het kapi- taal (in %) Waarde van de deel neming in enkelvoudige jaarrekening Minderheids- belangen (in duizenden €) (in duizenden ) 2022 2021 Aartselaar Business Center NV Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0466.516.748 100% € -4 2 9 0 0 Mechelen Business Center NV Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0467.009.765 100% € 3.625 0 0 Mechelen Research Park NV Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0465.087.680 100% € 6.256 0 0 Genk Green Logistics NV Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0701.944.557 50% € 28.059 28.059 14.023 Puurs Green Logistics NV Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0882.088.997 100% € 11.817 0 0 Greenhouse Singel NV (voorheen Tervueren Invest) Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0476.212.986 100% € 0 0 0 Zeebrugge Green Logistics NV (voor- heen Lingang) Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem België BE 0721.550.336 100% € 22.323 0 0 Intervest Nederland Coöperatief U.A. Lichttoren 32 5611 BJ Eindhoven Nederland NL857537349B01 100% € 141.889 0 0 Perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest Tilburg 1 BV NL857541122B01 100% Intervest Tilburg 2 BV NL859485869B01 100% Intervest Raamsdonksveer 1 BV NL857780001B01 100% Intervest Raamsdonksveer 2 BV NL858924900B01 100% Intervest Raamsdonksveer 3 BV NL859446013B01 100% Intervest Eindhoven 1 BV NL858924894B01 100% Intervest Vuren 1 BV NL856350412B01 100% Intervest Roosendaal 1 BV NL859095277B01 100% Intervest Roosendaal 2 BV NL859485778B01 100% Intervest Roosendaal 3 BV NL859683059B01 100% Intervest Venlo 1 BV NL859752458B01 100% Intervest Nijmegen 1 BV NL859957743B01 100% Intervest Den Bosch 1 BV NL860294869B01 100% Intervest Breda 1 BV NL862636693B01 100% TOTAAL MINDERHEIDSBELANGEN 28.05 9 14.02 3 * Alle vennootschappen van Intervest in Nederland zijn gevestigd op Lichttoren , BJ te Eindhoven. Als gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Intervest in Nederland is in 2017 Intervest Nederland Coöperatief U.A. opgericht. De andere Nederlandse BV’s zijn perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. en houden het vastgoed aan. Op 31 december 2022 bezit Intervest de volledige controle over perimetervennootschap Genk Green Logistics NV, bijgevolg wordt de vennootschap integraal geconsolideerd. Het minderheidsbelang met betrekking tot Genk Green Logistics bedraagt op 31 december 2022 € 28,0 miljoen (€ 14 miljoen op 31 december 2021). De toename van € 14 miljoen is het gevolg van de kapitaalverhoging door inbreng van de schuldvorderingen op de aandeelhouders in decem- ber 2022 (€ 7,0 miljoen voor de minderheidsaandeelhouder) en de resultaatgeneratie van 2022 (€ 7,3 miljoen voor de minderheidsaandeelhouder) verminderd met de dividenduitbetaling over boekjaar 2021 in 2022 (€ -0,3 miljoen voor de minderheidsaandeelhouder). De belangrijkst balans- en resultaatgegevens van Genk Green Logistics zijn: in duizenden € 2022 2021 Vastgoedbeleggingen 105.057 56.673 Eigen vermogen 56.117 28.046 Langlopende verplichtingen 40.265 15.896 Kortlopende verplichtingen 21.210 19.175 Huurinkomsten 3.028 613 Nettoresultaat 11.132 13.282 EPRA resultaat 2.528 670 Toelichting 25. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten in duizenden € - excl. BTW 2022 2021 Bezoldiging van de commissaris 135 113 Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris Andere controleopdrachten 65 18 Belastingadviesopdrachten 0 0 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 101 11 Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris verbonden is Andere controleopdrachten 39 66 Belastingadviesopdrachten 0 0 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 0 12 TOTAAL HONORARIUM COMMISSARIS EN MET DE COMMISSARIS VERBONDEN ENTITEITEN 340 220 FINANCIËLE STATEN Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen Be twiste belastingaanslagen Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een trans- parant fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald. Volgens de fiscale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (fiscale) boekwaarde. De minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat effectiserings- premies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een effectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest heeft deze interpretatie betwist en heeft dienaangaande nog bezwaar- schriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen. Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte fiscaal dispuut heeft dan volgens Intervest enkel betrekking op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale fiscale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen). Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd. Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische open- bare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is “waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden”. Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere pro- motoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoed bevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest uit deze verklaring rechten kan putten. In 2008 heeft de fiscale overheid (Dienst Inning en Invordering) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld. Na de verkoop in 2019 van dit logistiek pand werd in ruil een wettelijke hypotheek gevestigd op één logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan. In 2013 heeft de fiscale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van 3 april 2015 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest in het ongelijk gesteld. Tegen dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij het Hof van Beroep in haar arrest dd. 25 april 2017 het beroep van Intervest evenwel ongegrond heeft verklaard en het bestreden vonnis dd. 3 april 2015 heeft bevestigd. Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatieberoep aangetekend tegen voormeld Arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Op 28 november 2019 heeft het Hof van Cassatie het vonnis van het Hof van Beroep nietig verklaard en duidelijk gesteld dat: “De werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is de werkelijke waarde van de activa van de vennootschap, verminderd met de voorzieningen en schulden. Van deze vermogensbe- standdelen maakt de effectiseringspremie, zijnde de meerprijs, bovenop het netto-actief van de vennootschap, die de belegger bereid is te betalen voor de aandelen in de vastgoedbevak wegens haar bijzondere karakteristieken, geen deel uit.” De zaak is vervolgens verwezen naar het Hof van Beroep van Gent, welke op 28 juni 2022 een arrest heeft gewezen in het voordeel van Intervest. Het vonnis is betekend op 4 augustus 2022, de Belgische Staat gaat niet in cassatieberoep. De administratieve afwikkeling van dit dossier wordt grotendeels verwacht in de loop van 2023. Voorwaardelijke verplichtingen Op 31 december 2022 heeft Intervest volgende verplichtingen: Intervest heeft onrechtstreeks, via haar 50% aandeelhouderschap in Genk Green Logistics (GGL), een resultaatsver- bintenis om in de context van het GGL-project een minimum tewerkstelling te garanderen. De naleving van deze resul- taatsverbintenis wordt gemeten op twee punten in de tijd, namelijk 31 december 2030 en 31 december 2036, verhoogd met het aantal kalenderdagen vertraging inzake de oplevering van de infrastructuurwerken zone A door De Vlaamse Waterweg, contractueel bepaald op 31 december 2021. Bij niet-naleving kan een boete van maximaal € 2 miljoen worden opgelegd op niveau van Genk Green Logistics. Intervest heeft zich ook, samen met JM Construct, ten aanzien van De Vlaamse Waterweg hoofdelijk en ondeelbaar borg gesteld voor de betaling door GGL van kosten van aanleg van infrastructuur ten belope van een bedrag van € 4 miljoen. Verder heeft Intervest een investeringsverplichting van circa € 1 miljoen voor de verdere afwerking van het project Herentals Green Logistics, unit 1B en circa € 4,4 miljoen voor de projectontwikkeling in ‘s-HertogenBosch. Belangenconflicten Er hebben zich geen specifieke belangenconflicten voorgedaan in de loop van 2022 die overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en/of de GVV-Wetgeving dienen te worden toegelicht in het Jaarverslag. Toelichting 27. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2022. Begin 2023 heeft Intervest een sale-and-lease-backoperatie met Plasman Belgium NV afgesloten op concessie- eigendom voor een investeringswaarde van € 14,25 miljoen 1 . Het terrein van 56.000 m, strategisch gelegen aan de Skaldenstraat in de Gentse Zeehaven, omvat een productiesite van 22.200 m waarop Plasman haar operationele activiteiten uitvoert. Meer info is te vinden in het Activiteitenverslag - 1. Vastgoedverslag - 1.1 Transacties en ontwikke- lingen in 2022 - 1.1.2.Acquisitie na balansdatum Zie persbericht januari : “Intervest verwerft strategische site in Gentse zeehaven via sale-and-lease-back”. FINANCIËLE STATEN Diegem 〉 Greenhouse BXL Verslag van de commissaris IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 1 Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 - Geconsolideerde jaarrekening In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV (de “vennootschap”) en haar filialen (samen “de groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 27 april 2022, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht uitgevoerd gedurende 22 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de geconsolideerde jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2022 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 428 780 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een nettoresultaat van 57 280 (000) EUR. Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening e en getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep op 31 december 2022 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. De commissaris heeft ingestemd met de opneming van zijn verslag in dit Jaarverslag. De informatie is correct weergegeven en, in zoverre Intervest weet en heeft kunnen opmaken uit door de commissaris gepubliceerde informatie, zijn geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d’Entreprises Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 - Geconsolideerde jaarrekening FINANCIËLE STATEN IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde W W a a a a r r d d e e r r i i n n g g v v a a n n v v a a s s t t g g o o e e d d b b e e l l e e g g g g i i n n g g e e n n • Vastgoedbeleggingen (1 333 418 (000) EUR) vertegenwoordigen 93% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2022. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2022 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde WWaaaarrddeerriinngg vvaann vvaassttggooeeddbbeelleeggggiinnggeenn • Vastgoedbeleggingen (1 333 418 (000) EUR) vertegenwoordigen 93% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2022. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 3 • Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs. V V e e r r w w i i j j z z i i n n g g n n a a a a r r t t o o e e l l i i c c h h t t i i n n g g e e n n We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 14 Vaste activa. • Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’ s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2022 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde WWaaaarrddeerriinngg vvaann vvaassttggooeeddbbeelleeggggiinnggeenn • Vastgoedbeleggingen (1 333 418 (000) EUR) vertegenwoordigen 93% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2022. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. FINANCIËLE STATEN IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 4 Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: • het identificeren en inschatten van de risico's dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; • het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de groep; • het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen; • het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de groep haar continuïteit niet langer kan handhaven; • het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld; • het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2022 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde WWaaaarrddeerriinngg vvaann vvaassttggooeeddbbeelleeggggiinnggeenn • Vastgoedbeleggingen (1 333 418 (000) EUR) vertegenwoordigen 93% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2022. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 5 Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in de jaarlijkse financiële staten en het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en vereniginingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde: Risicofactoren, Corporate Governance Verklaring, Vastgoedverslag – 1.1 Transacties en ontwikkelingen in 2022, Activiteitenverslag – 2.1. Financiële resultaten 2022, en Activiteitenverslag – 2.2 Financiële structuur een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid • Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de groep. • De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening. Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat en de markeertaal met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (“Gedelegeerde Verordening”). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2022 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde WWaaaarrddeerriinngg vvaann vvaassttggooeeddbbeelleeggggiinnggeenn • Vastgoedbeleggingen (1 333 418 (000) EUR) vertegenwoordigen 93% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2022. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. FINANCIËLE STATEN IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 6 Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. De werkzaamheden op het formaat en de markering van de informatie in de officiële nederlandstalige versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten werden op de datum van onderhavig verslag nog niet vervolledigd. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen • Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Antwerpen. D D e e c c o o m m m m i i s s s s a a r r i i s s D D e e l l o o i i t t t t e e B B e e d d r r i i j j f f s s r r e e v v i i s s o o r r e e n n B B V V Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2022 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen • Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Antwerpen. DDee ccoommmmiissssaarriiss DDeellooiittttee BBeeddrriijjffssrreevviissoorreenn BBVV Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2022 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde WWaaaarrddeerriinngg vvaann vvaassttggooeeddbbeelleeggggiinnggeenn • Vastgoedbeleggingen (1 333 418 (000) EUR) vertegenwoordigen 93% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2022. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen. • De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw. • Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke significante transacties. • De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is. • De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. • We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen getest. • We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld. • We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling. • We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement. • Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad. • We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten. • Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d’Entreprises Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 - Geconsolideerde jaarrekening Verkorte enkelvoudige jaarrekening Intervest Offices & Warehouses NV De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses NV is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van juli . De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses NV zal, samen met het Jaarverslag en het Verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervest.eu) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel. De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses NV. . Resultatenrekening in duizenden Huurinkomsten . . Met verhuur verbonden kosten - - NETTOHUURRESULTAAT . . Recuperatie van vastgoedkosten . Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen . . Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling -. - Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -. -. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven VASTGOEDRESULTA AT . . Technische kosten - - Commerciële kosten - - Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -. - Beheerskosten van het vastgoed -. -. Andere vastgoedkosten - - Vastgoedkosten -. -. OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT . . Algemene kosten -. -. Andere operationele opbrengsten en kosten - - OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE . . Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . . Ander portefeuilleresultaat - . OPERATIONEEL RESULTAAT . . FINANCIËLE STATEN in duizenden OPERATIONEEL RESULTAAT . . Financiële opbrengsten . . Netto-interestkosten -. -. Andere nanciële kosten - - Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . . Variaties voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode -. . Financieel resultaat . . RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN . . Belastingen - - NETTORESULTAAT . . Uit te sluiten: - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen . . - Ander portefeuilleresultaat - . - Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . . - Niet-uitkeerbare elementen in de variaties voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administra- tief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode -. . EPRA RESULTAAT . . RESULTAAT PER AANDEEL Aantal aandelen op jaareinde .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Nettoresultaat () , , Verwaterd nettoresultaat () , , EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen () , , . Globaalresultaat in duizenden NETTORESULTAAT . . Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) . Herwaardering zonnepanelen . Herwaardering FVA . GLOBAALRESULTAAT . . . Balans ACTIVA in duizenden Toelichting .. .. VASTE ACTIVA .. .. Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen . . . Andere materiële vaste activa . . Financiële vaste activa . . . Investeringen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode . . . Handelsvorderingen en andere vaste activa VLOTTENDE ACTIVA . . Activa bestemd voor verkoop . Financiële vlottende activa Handelsvorderingen . . Belastingsvorderingen en andere vlottende activa . . Kas en kasequivalenten . . Overlopende rekeningen . . TOTAAL ACTIVA .. .. EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden .. .. EIGEN VERMOGEN . . Kapitaal . . Uitgiftepremies . . Reserves . . Nettoresultaat van het boekjaar . . VERPLICHTINGEN . . Langlopende verplichtingen . . Langlopende nanciële schulden . . Kredietinstellingen 382.468 . Andere 102.382 . Andere langlopende nanciële verplichtingen . . Handelsschulden en andere langlopende schulden . . Kortlopende verplichtingen . . Kortlopende nanciële schulden . . Kredietinstellingen . Commercial Paper . . Andere kortlopende nanciële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden . . Vanaf worden de vooruitgefactureerde openstaande handelsvorderingen op de actiefzijde gecompenseerd- met de overgedragen opbrengst op de passiefzijde. Om de vergelijkbaarheid te verhogen werden de vergelijkende cijfers van op dezelfde wijze aangepast. Aangepaste bedragen werden gemarkeerd met . FINANCIËLE STATEN EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden .. .. Andere kortlopende verplichtingen . Overlopende rekeningen . . TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN .. .. SCHULDGRAAD in Schuldgraad (max. ) , , NETTOWAARDE PER AANDEEL in .. .. Nettowaarde , , Nettoactiefwaarde EPRA , , EPRA NTA (netto materiële activa) , , . Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in Afdeling van Deel van Hoofdstuk I van de Bijlage C van het GVV-KB van juli ) in duizenden A. NETTORESULTAAT . . B. TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES -. -. . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/): Boekjaar . -. Vorige boekjaren Realisatie vastgoed - - . Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) -. -. . Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/) - - . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die admi- nistratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode (-/) -. -. . Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/) - -. C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel , , lid van het GVV-KB . . D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C . . . Mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen In duizenden Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGENGestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat vorig boekjaar . . Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed . -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding -. . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves . -. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden . . . Dividenden boekjaar van jaar geleden -. -. BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat boekjaar . . . Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding . -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves - Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar . . . Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing . - . . Dividenden vorig boekjaar -. -. BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR -. . . . . FINANCIËLE STATEN In duizenden Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGENGestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat vorig boekjaar . . Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed . -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding -. . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves . -. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van jaar geleden . . . Dividenden boekjaar van jaar geleden -. -. BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaalresultaat boekjaar . . . Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . -. Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek- kingsboekhouding . -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . -. Toevoeging aan de andere reserves - Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . -. Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar . . . Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing . - . . Dividenden vorig boekjaar -. -. BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR -. . . . . Uitsplitsing van de reserves In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toege- laten afdekkings- instrumenten die niet onder- worpen zijn aan een afdekkings- boekhouding Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administra- tief verwerkt worden volgens de ‘equity’- methode’ Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. . . . Globaal resultaat boekjaar Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves . . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gereali- seerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . . BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaal resultaat boekjaar . . . Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding . . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gereali- seerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . . BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR . -. . . . . FINANCIËLE STATEN In duizenden Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toege- laten afdekkings- instrumenten die niet onder- worpen zijn aan een afdekkings- boekhouding Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administra- tief verwerkt worden volgens de ‘equity’- methode’ Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND JANUARI VORIG BOEKJAAR . -. . . . Globaal resultaat boekjaar Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van jaar geleden Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves . . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gereali- seerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . . BALANS OP DECEMBER VORIG BOEKJAAR . -. . . . . Globaal resultaat boekjaar . . . Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . . Overboeking van de variatie in de reële waarde van nanciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding . . Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren . . Toevoeging aan de andere reserves Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gereali- seerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode . . BALANS OP DECEMBER BOEKJAAR . -. . . . . . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening Bewegingen van het aantal aandelen Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar .. .. Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend . . Aantal uitgegeven aandelen bij versnelde private plaatsing (ABB) .. Aantal aandelen op jaareinde .. .. Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld aantal aandelen -.. -. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Vastgoedbeleggingen in duizenden Kantoren Logistiek vastgoed TOTAAL Kantoren Logistiek vastgoed TOTAAL BALANS OP JANUARI . . . . . . Fusie met Gencor NV op september . . Fusie met Greenhouse Singel NV op november . . Aankoop van vastgoedbeleggingen . . . . Investeringen in projectontwikkelingen . . . . . Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen . . . . . Overboeking naar activa bestemd voor verkoop -. -. -. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . . -. . . BALANS OP DECEMBER . . . . . . De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in toegenomen met miljoen en bedraagt op december miljoen ( miljoen op december ). De reële waarde van de logistieke portefeuille is in toegenomen met circa miljoen. Enerzijds door investeringen in projectontwikkelingen voor miljoen en de bestaande vastgoedbeleggingen voor miljoen. Anderzijds door de aankoop van een pand in Herstal voor miljoen en de desinvestering van de logistieke site in Huizingen met een reële waarde van miljoen. De toename van de reële waarde van de bestaande logistieke portefeuille bedraagt miljoen in . De reële waarde van de kantorenportefeuille is ten opzichte van jaareinde toegenomen met miljoen. De toename is een gevolg van de fusie met Greenhouse Singel op november , vastgoedvennootschap met een onderliggende vastgoedwaarde van miljoen, de overboeking van drie kantoorgebouwen naar vastgoed beschikbaar voor verkoop voor een bedrag van - miljoen, investeringen in projectontwikkelingen voor mil- joen en duurzame investeringen ter verbetering van de bestaande portefeuille voor miljoen. De toename wordt FINANCIËLE STATEN gedeeltelijk gecompenseerd door de negatieve variaties in de reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille van - miljoen, hoofdzakelijk als gevolg van nieuwe geplande leegstand die kadert in op te starten projecten en het vroegtijdige vertrek van huurder Enterprise Services Belgium in Mechelen Business Tower waarbij een verbre- kingsvergoeding voor de resterende huurperiode ontvangen is. Daarnaast is de waardedaling te verklaren door het herbekijken van de verhuurbare oppervlakte van de archiefruimte in de kantorenportefeuille. Door de toenemende digitalisering bij bedrijven is de nood aan archiefruimte immers verminderd. Om het eect hiervan te bepalen is een grondige analyse van de verhuurbaarheid op de beschikbare archiefruimte uitgevoerd. Intervest heeft op december geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS . wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Voor de verdere verklaring van de Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting van de enkelvoudige jaarrekening. De vastgoedbeleggingen kunnen verder opgedeeld worden in: in duizenden Vastgoed beschikbaar voor verhuur . . Projectontwikkelingen en grondreserves . . TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN . . Op december zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij nanciële instellingen. Voor de beschrij- ving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande scale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar Toelichting . Voorwaardelijke rechten en verplichtingen. Financiële vaste activa De nanciële vaste activa bevatten op december de positieve reële waarde van nanciële deriva- ten voor miljoen en een de lening met perimetervennootschap Intervest Nederland Coöperatief U.A van miljoen, voornamelijk ter nanciering van de verwervingen van het vastgoed aangehouden in de Nederlandse perimetervennootschappen. Reële waarde nanciële derivaten . . Vorderingen op verbonden ondernemingen . . TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA . . Investeringen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode Deelneming Aartselaar Business Center - - Deelneming Mechelen Research Park . . Deelneming Mechelen Business Center . . Deelneming Intervest Nederland Coöperatief U.A. . . Deelneming Genk Green Logistics . . Deelneming Greenhouse Singel nv (voorheen Tervueren Invest) . Deelneming Puurs Green Logistics . . Deelneming Zeebrugge Green Logistics . TOTAAL INVESTERINGEN VERWERKT VOLGENS DE EQUITY METHODE . . De investeringen die administratief verwerkt werden volgens de equity methode bevatten op december de waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen van Intervest voor een bedrag van miljoen. De deelnemingen worden in de enkelvoudige jaarrekening verwerkt volgens de ‘equity’ -methode, allen met toepassing van de doorkijk- of look-through benadering, met uitzondering van de deelneming Genk Green Logistics waar Intervest niet van de aandelen bezit. Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB. in duizenden Nettoresultaat . . Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugnemingen van waardeverminderingen - - Andere niet-monetaire bestanddelen -. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen - - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. Gecorrigeerd resultaat (A) . . Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed -- Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van jaar - - Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) Totaal (A B) . . Totaal (A B) x . . Schuldvermindering (-) UITKERINGSPLICHT . . * Meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschangswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten. De andere niet monetaire bestanddelen omvatten de variatie in het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-ge- realiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode en waarop de doorkijkbenadering niet toegepast wordt ( -, miljoen), de variatie in de reële waarde van het vastgoed aange- houden in perimetervennootschappen waarbij de doorkijkbenadering wel toegepast wordt ( , miljoen), het ander portefeuilleresultaat ( miljoen), de niet kasstroomelementen huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders ( , miljoen) en de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva ( -, miljoen). Intervest heeft voor boekjaar een minimale uitkeringsplicht van , miljoen. FINANCIËLE STATEN Berekening van het enkelvoudig resultaat per aandeel 2021 Nettoresultaat ( ) . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. NETTORESULTAAT PER AANDEEL , , Verwaterd nettoresultaat per aandeel () , , EPRA resultaat ( ) . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. EPRA RESULTAAT PER AANDEEL , , Voorgesteld dividend per aandeel Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar een brutodividend aangeboden worden van ,. Dit brutodivi- dend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van , op basis van de slotkoers van het aandeel op december ( ,). 2021 Geconsolideerd EPRA resultaat per aandeel () , , Enkelvoudig EPRA resultaat per aandeel () , , Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. EPRA resultaat per aandeel () op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen , , Brutodividend per aandeel () , , Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig EPRA resultaat per aandeel op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen () Vergoeding van het kapitaal ( ) . . Na afsluiting van het boekjaar wordt deze dividend uitkering voorgesteld door de raad van toezicht. Deze zal ter goed- keuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op april . De dividenduitkering wordt, conform IAS , niet opgenomen als verplichting en heeft geen eect op de winstbelasting. Bepaling van het bedrag conform artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen Het bedrag als bedoeld in artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voorheen artikel van het Wetboek van Vennootschappen), van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van bijlage C van het GVV-KB. in duizenden Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling Gestort kapitaal . . Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies . . Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed . . Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -. -. Andere reserves niet beschikbaar voor uitkering . . Wettelijke reserves Resultaatverdeling dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van juli aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . Boekjaar -31.072 42.142 Vorige boekjaren -836 -198 Realisatie van vastgoed 478 198 Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges) . . Variaties voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode en waarop de doorkijkbenadering niet wordt toegepast. . . TOTAAL EIGEN VERMOGEN DAT NIET UITKEERBAAR IS . . Eigen vermogen enkelvoudig . . Geplande dividenduitkering . . Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Brutodividend per aandeel () , , EIGEN VERMOGEN NA DIVIDENDUITKERING . . OVERBLIJVENDE RESERVE NA UITKERING . . De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen opgenomen bij de bepaling van het bedrag conform artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen bedraagt voor -, miljoen ( , miljoen voor ). Dit bedrag omvat: 〉 Met betrekking tot het boekjaar: de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen , miljoen ( , mil- joen voor), Het ander portefeuilleresultaat ( , miljoen voor ) en de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode en waarop de doorkijkbenade- ring wordt toegepast -, miljoen ( , miljoen in ). 〉 Met betrekking tot vorige boekjaren: het verschil tussen de netto verkoopsopbrengst van gedesinvesteerd vast- goed en de aanschafwaarde gecumuleerd met investeringen dat via de resultaatverwerking wordt toegewezen aan de beschikbare reserves (zie ook Toelichting ) - , miljoen ( . miljoen voor ) 〉 Met betrekking tot de realisatie van vastgoed het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen , miljoen ( , miljoen voor ). Bij het opstellen van de enkelvoudige jaarrekening past Intervest de doorkijkbenadering (‘look through approach’) toe voor de resultaatverwerking, de bepaling van de beschikbare en onbeschikbare reserves en bij de vaststelling van het minimum uit te keren dividend ( grens). FINANCIËLE STATEN Het principe van de doorkijkbenadering is een consolidatiebenadering in de enkelvoudige jaarrekening op het niveau van de uitkeringsplicht, de resultaatverwerking en de uitkeringsbeperking. Het aandeel in de resultaten van deelnemingen verwerkt volgens de equitymethode (zowel de gerealiseerde als de niet-gerealiseerde resultaten) wordt standaard in zijn geheel ondergebracht in de onbeschikbare reserverubriek ‘Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equitymethode’, en zijn bijgevolg onbeschikbaar voor uitkering in het jaar waarin de deelnemingen deze resultaten realiseren. Bij de verwerking van de deelnemingen volgens de equitymethode met toepassing van de doorkijkbenadering, wordt het aandeel in de resultaten van de deelnemingen niet in zijn geheel toegewezen aan de onbeschikbare reserve- rubrieken. Er wordt gekeken naar de samenstellende elementen van dit resultaat. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen wordt aan de onbeschikbare en beschikbare reserverubrieken toegewezen alsof het zou gaan om de resultaten van de moederonderneming GVV zelf. Het toepassen van een doorkijkbenadering houdt bepaalde nanciële risico’s in voor de moedervennootschap GVV en zou tot situaties kunnen leiden waarbij de deelneming moet helpen de dividenden die de moedervennootschap GVV uitkeert te nancieren (bijvoorbeeld door het opstromen van cash van de deelneming naar de moederonderneming GVV door het (systematisch) toestaan van leningen van de deelneming aan de moederonderneming GVV) of waarbij de GVV zelf de dividenduitkeringen moet nancieren via leningen. De doorkijkbenadering wordt daarom bij Intervest met voorzichtigheid benaderd en enkel toegepast op de perimeter- vennootschappen waarvan de aandelen aangehouden worden door Intervest. Dit geldt voor alle deelnemingen van Intervest op december , met uitzondering van de IGVV Genk Green Logistics, waarvan Intervest slechts aandeelhouder is. Op deze vennootschap wordt de doorkijkbenadering niet toegepast en worden de resultaten van de deelneming als onbeschikbaar behandeld. In werd door de toepassing van de doorkijkbenadering , miljoen EPRA resultaat gerealiseerd in de perimeter- vennootschappen als beschikbaar resultaat verwerkt ( , miljoen in ). Intervest beschikt op december over miljoen beschikbare reserves om tijdsverschuivingen in dividend opstroming en tijdelijke cash traps op te vangen. Voor het boekjaar wordt , per aandeel uitgekeerd. De overblijvende reserve na uitkering neemt toe met , miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar, een gevolg van het gerealiseerde resultaat op de verkoop van Huizingen ten opzichte van de initiële aanschafwaarde verhoogd met alle investeringen, verminderd met de kosten betaald in het kader van de privatieve plaatsing van nieuwe aandelen in het vierde kwartaal van . Als gevolg van deze private plaatsing neemt het aantal dividendgerechtigde aandelen toe tot ... Antwerpen 〉 Greenhouse Collection at the Singel 1 Marktrisico’s 2 Operationele risico’s 3 Financiële risico’s 4 Reglementaire risico’s RISICOFACTOREN RISICOFACTOREN De raad van toezicht heeft in , zoals steeds, aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest onderhevig is. De raad van toezicht bevestigt de geldigheid van de risico’s waarmee Intervest kan worden geconfronteerd, de mogelijke impact ervan en de strategie die wordt gehanteerd om die eventuele impact te temperen, zoals deze hierna vermeld staan. De raad van toezicht volgt de permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten continu op ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest met verhoogde aandacht voor de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico’s zo veel moge- lijk te beperken en te beheersen. De permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten vereisen een continue opvolging van de marktrisico’s, operationele, nanciële en reglementaire risico’s ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste specieke en materiële risico’s beschreven waarmee de vennoot- schap wordt geconfronteerd. Deze risico’s worden onderverdeeld in de categorieën marktrisico’s, operati- onele risico’s, nanciële risico’s en reglementaire risico’s en worden binnen elke categorie gerangschikt in volgorde van materialiteit, op basis van de waarschijnlijkheid dat ze zich voordoen en de verwachte omvang van hun negatieve impact op Intervest indien ze zich voordoen. Per risico wordt eerst het risico benoemd en vervolgens de overblijvende mogelijke negatieve impact op Intervest indien het risico zich zou realiseren. De lezers worden erop gewezen dat deze risico’s constant worden geëvalueerd en dat nieuwe risico’s kunnen worden geïdenticeerd. Deze lijst is bijgevolg niet exhaustief en gebaseerd op de informatie die gekend was bij de publicatie van dit verslag. Daarnaast wordt er op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop de vennootschap wordt geleid. Dit gaat van het dagelijks nancieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het formuleren van de stra- tegie en de objectieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen van risico’s die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van de beoogde return op lange termijn. Tot slot worden lezers erop gewezen dat Intervest ook met algemene risico’s wordt geconfronteerd die in de evaluatie van de risico’s en het risicobeheer van de vennootschap worden meegenomen en gemonitord. Dergelijke algemene risico’s worden in dit hoofdstuk echter niet afzonderlijk vermeld. Marktrisico’s Risico’s verbonden aan inatie De huidige inatie kan de nancieringskosten en kapitalisatievoeten doen toenemen als gevolg van stijgende rentevoeten en dus een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest tot gevolg hebben. Per december bevat , van de huurovereenkomsten van Intervest een indexatieclausule op basis waarvan de huurprijzen geïndexeerd worden volgens de evolutie van de Belgische gezondheidsindex en van de Nederlandse consumentenprijsindex. In gaat het om een onbeperkte index, bij van de contracten wordt er één of meerdere contractjaren overgeslagen, van de contracten heeft een vaste index en bij van de contracten is er een maximum index, welke gemiddelde genomen rond de , ligt. De indexatieclausules treden onmiddellijk in werking. Alle huurcontracten hebben aanpassingsmogelijkhe- den op de breakdatum. Ondanks de automatische indexering van de huurprijs bestaat het risico dat de huurprijs onder die huur- overeenkomsten minder snel stijgt dan de huurprijs op de markt. Omgekeerd bestaat echter ook de kans dat de huurprijs op de markt minder snel stijgt dan de inatie of zelfs daalt, in welk geval de toegepaste indexering niet zou gelden bij huurhernieuwing of het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten. De huur- overeenkomsten die in op eerstvolgende vervaldatum komen, hebben, op basis van de contractuele jaarhuren, betrekking op van de portefeuille (logistiek vastgoed en kantoren). Indien Intervest in de toekomst niet in staat is om gelijkaardige indexatie- of aanpassingsclausules op te nemen in haar huurover- eenkomsten, zal haar blootstelling aan dit inatierisico toenemen. Potentiële impact: 〉 Minder snelle stijging van de huurprijs onder de huurovereenkomsten dan op de markt. 〉 Toename van de nanciële kost door toename van de langetermijnrente bij krediethernieuwingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de toegang tot en kost van nanciering en het gebruik van indekkingsinstrumenten”. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan nega- tieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Risico’s verbonden aan de investerings- en verhuurmarkten Evoluties in de investeringsmarkten kunnen tot gevolg hebben dat de reële waarde van de vastgoedbe- leggingen van Intervest daalt of dat Intervest investeringen of desinvesteringen moet doen op een slecht tijdstip in de conjunctuurcyclus, waardoor vastgoed aangekocht kan worden aan een te hoge prijs ten opzichte van de reële waarde, respectievelijk verkocht kan worden aan een te lage prijs ten opzichte van de reële waarde. Meer bepaald geven periodes van uitgesproken hoogconjunctuur aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan negatieve correcties, en geven periodes van teruglopende conjunctuur veelal aanleiding tot een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen. In een periode van aantrekkende conjunctuur wordt daarom een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geanticipeerd wordt op stijgende reële waarden van de vastgoedbeleggingen en op een meer actieve huurmarkt. In periodes van hoogconjunctuur zal eerder een gematigd investeringsbeleid gevoerd worden. Evoluties in de verhuurmarkten kunnen bijdragen tot dit risico indien deze tot gevolg hebben dat de huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen te laag zijn ten opzichte van de investeringen. In de markt voor logistiek vastgoed kunnen onder meer een toenemende omnichannel-strategie, herzieningen van de supply chain en duurzaamheidsoverwegingen veranderingen in de logistieke aanpak teweegbrengen en de vraag naar het logistiek vastgoed in de portefeuille van Intervest beïnvloeden. In de markt voor kantoren hebben drijfveren zoals het coworking-model en de nood aan een exibeler gebruik van kantoorruimte – vergemakkelijkt door technologische evolutie en versterkt door de verschuiving naar een meer hybride manier van werken, die versneld werd door de COVID-pandemie en voor vele organisaties een blijvend karakter heeft gekregen – reeds geleid tot grote veranderingen in het gebruik van kantoren en zullen deze uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, ontspanning, winkelen én leven samengaan. Deze evoluties kunnen leiden tot een verminderde vraag naar het logistiek vastgoed of de kantoren in de por- tefeuille van Intervest met hogere leegstand of lagere huurprijzen en dus verminderde huurinkomsten tot RISICOFACTOREN gevolg. In het kader van haar strategie connect heeft Intervest besloten geen nieuwe kantoorruimte meer aan te kopen en volop in te zetten op eigen ontwikkelingen en herontwikkelingen in het logistieke segment. Bijgevolg zal de risicoblootstelling aan het kantoorsegment afnemen en deze aan het logistiek segment toenemen. Tot slot kan de huidige economische conjunctuur (met onder meer grote marktvolatiliteit, verslechterende macro-economische vooruitzichten en hogere rentevoeten) de investerings- en verhuurmarkten voor zowel logistiek vastgoed als kantoren beïnvloeden en bijdragen tot de risico’s dat Intervest investeringen of desinvesteringen moet doen op een slecht tijdstip in de conjunctuurcyclus, dat de vraag naar de gebou- wen in de portefeuille van Intervest aan de adequate huurprijzen daalt of dat de huurders van Intervest insolvent worden. Potentiële impact: 〉 Aantasting van het operationeel resultaat en de cashow als gevolg van investeringen en desinveste- ringen aan een nadelige prijs, mogelijks in combinatie met dalende huurinkomsten als gevolg van een verminderde vraag naar de gebouwen waarin geïnvesteerd werd. Een daling van de huurinkomsten met zou per december leiden tot een daling van het EPRA resultaat met , miljoen (of ,), een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , (of ,) en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Operationele risico’s Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen De reële waarde van de vastgoedportefeuille is onderhevig aan wijzigingen en hangt af van verschillende fac- toren. Voorbeelden zijn onder meer de daling van de bezettingsgraad of huurprijzen (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de verhuurmarkten”), de stijging van de bouwkosten (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan ontwikkelings- en herontwikkelingsprojecten”), de toename van operationele kosten en investeringen voor onderhoud (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de veroudering en het onderhoud van gebouwen”), de wanbetaling door huurders (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan wanbetaling door huurders”) en de ina- tie en stijgende rente (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan inatie”). Dergelijke factoren kunnen resulteren in een negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. Intervest heeft een gediversieerde portefeuille met een maximaal risico per gebouw van minder dan van de reële waarde. Per december werd de reële waarde van de vastgoedportefeuille vastgesteld op ..., hetgeen als gevolg van de huidige economische conjunctuur (met onder meer grote marktvolatiliteit, verslechterende macro-economische vooruitzichten en hogere rentevoeten) een negatieve herwaardering ten belope van , miljoen (of ,) inhoudt ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedporte- feuille per december . Potentiële impact: 〉 Een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met zou per december leiden tot een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , (of ,) en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Per december zou een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille ten belope van miljoen resulteren in een overschrijding van de maximale geconsolideerde schuldgraad van . Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de nanciële schuldgraad”. Risico’s verbonden aan een lagere huurprijs of bezettingsgraad Intervest verhuurt de gebouwen in haar portefeuille met het oog op een stabiele cashow, waarvoor een continue en hoge bezettingsgraad aan passende huurprijzen essentieel is. Het risico bestaat dat Intervest de gebouwen in haar portefeuille moeilijker verhuurd krijgt, met een lagere huurprijs of bezettingsgraad en bijgevolg verminderde huurinkomsten tot gevolg. Drijfveren achter dit risico zijn onder meer evoluties in de verhuurmarkten en de huidige economische con- junctuur. In de markt voor logistiek vastgoed kunnen onder meer een toenemende omnichannel strategie, herzieningen van de supply chain en duurzaamheidsoverwegingen veranderingen in de logistieke aanpak teweegbrengen en de vraag naar het logistiek vastgoed in de portefeuille van Intervest bijgevolg beïnvloe- den. In de markt voor kantoren hebben drijfveren zoals het co-working model en de nood aan een exibeler gebruik van kantoorruimte – vergemakkelijkt door technologische evolutie en versterkt door de verschui- ving naar een meer hybride manier van werken, die versneld werd door de COVID-pandemie en voor vele organisaties een blijvend karakter heeft gekregen – reeds geleid tot grote veranderingen in het gebruik van kantoren en zullen uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, ontspanning, winkelen én leven samengaan. Tot slot kan de huidige economische conjunctuur (met onder meer grote marktvola- tiliteit, verslechterende macro-economische vooruitzichten en hogere rentevoeten) de verhuurmarkten voor zowel logistiek vastgoed als kantoren beïnvloeden en aanleiding geven tot een vermindering van de vraag naar dergelijk vastgoed, hogere leegstand of lagere huurprijzen bij herverhuring en insolventie van huurders. Andere factoren die dit risico beïnvloeden, zijn onder meer de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de beoogde doelgroep en gebruikers, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en de huurovereenkomst. Per december bestaat de portefeuille van Intervest voor uit logistiek vastgoed in België, voor uit logistiek vastgoed in Nederland en voor uit kantoren in België. De gemiddelde looptijd tot de eerste vervaldag van de huurovereenkomsten in de logistieke portefeuille bedraagt , jaar in België en , jaar in Nederland. Het logistiek vastgoed in portefeuille heeft een bezettingsgraad van in België en in Nederland. De huurovereenkomsten die in op eerstvolgende vervaldatum komen, hebben, op basis van de contractuele jaarhuren, betrekking op , van de totale portefeuille en vertegenwoor- digen een totale jaarlijkse bruto huuropbrengst van , miljoen. De gemiddelde looptijd tot de eerste vervaldag van de huurovereenkomsten in de kantorenmarkt bedraagt , jaar. De kantoren in portefeuille hebben een bezettingsgraad van en de huurovereenkomsten die in op eerstvolgende verval- datum komen, hebben, op basis van de contractuele jaarhuren, betrekking hebben op , van de totale portefeuille en vertegenwoordigen een totale jaarlijkse bruto huuropbrengst van , miljoen. Gelet op die hoge bezettingsgraad – in kantorenportefeuille en nog meer in de logistieke portefeuille – is het risico van leegstand groter dan het potentieel om de bezettingsgraad te verhogen. In het kader van haar strategie connect heeft Intervest besloten geen nieuwe kantoorruimte meer aan te kopen en volop in te zetten op eigen ontwikkelingen en herontwikkelingen in het logistieke segment. Bijgevolg zal de risicoblootstelling aan het kantoorsegment afnemen en deze aan het logistiek segment toenemen. Potentiële impact: 〉 Aantasting van het operationeel resultaat en de cashow als gevolg van lagere huurprijzen, toenemende leegstand en hogere kosten voor herverhuring. Een daling van de huurinkomsten met zou per december leiden tot een daling van het EPRA resultaat met ,, een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , en een toename van de schuldgraad met , 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan nega- tieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Risico’s verbonden aan de veroudering en het onderhoud van gebouwen Als verhuurder staat Intervest in beginsel in voor grote onderhoudswerken en herstellingen aan de gebou- wen in haar portefeuille, terwijl de huurders instaan voor regulier onderhoud (onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz.) en kleine herstellingen. De staat van de gebouwen wordt geimpacteerd door slijtage van diverse onderdelen als gevolg van ver- oudering of door (bijvoorbeeld) extreme weersomstandigheden veroorzaakt door de klimaatverandering, terwijl de gebouwen moeten voldoen aan steeds strengere (wettelijke of maatschappelijke) vereisten. De gemiddelde ouderdom van de gebouwen in de portefeuille is jaar ( tussen en jaar, tussen en jaar, tussen en jaar, tussen en jaar en ouder dan jaar). RISICOFACTOREN Naarmate de ouderdom van de gebouwen in de portefeuille toeneemt en om aan de toenemende (wette- lijke of maatschappelijke (bv. ESG)) vereisten te blijven voldoen, moeten er onderhouds- en renovatiewer- ken worden uitgevoerd. Dergelijke werken zijn tevens van belang om een voldoende kwalitatief huur- dersbestand te kunnen blijven aantrekken en de vooraf ingeschatte huurprijs te kunnen blijven realiseren. Die werken kunnen aanleiding geven tot substantiële kosten en investeringen. Bovendien zijn die werken blootgesteld aan een mogelijke stijging van de bouwkosten en aan mogelijke problemen bij de levering van grondstoen of materialen, waarvoor Intervest in grote mate aankelijk is van macro-economische ontwikkelingen, zoals de volatiliteit van de grondstofprijzen (die wordt beïnvloed door de volatiliteit van de energieprijzen) en basismaterialen en verstoringen van de leveringsketen. Tot slot kunnen die werken resulteren in een tijdelijke en/of gedeeltelijke onverhuurbaarheid van gebouwen. Historisch werd een gemiddeld onderhoudsbudget van ongeveer van de huurinkomsten voorzien voor onderhoud van de bestaande portefeuille. In , bedroegen de totale investeringen in de bestaande portefeuille miljoen (of , van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur of , van de huurinkomsten). Bijkomend is er in nog , miljoen uitgegeven aan onder- houd en wederinstaatstellingswerken. De vennootschap voorziet voor de bestaande portefeuille een onderhoudsbudget van , miljoen (, van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur of , van de huurinkomsten) voor en , miljoen (, van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur of , van de huurinkomsten) extra voor wederinstaatstellingen. De vennootschap heeft voor een capexbudget ingecalculeerd van miljoen voor grotere waardeverhogende renovaties en innovatieve of duurzame investeringen. Bijkomend zullen – op basis van een afweging van de vereiste capex en inkomende huur ten opzichte van de potentiële verkoopprijs – verouderde gebouwen worden vervreemd. Potentiële impact: 〉 Aantasting van het operationeel resultaat en de cashow als gevolg tijdelijke en/of gedeeltelijke leegstand. Een daling van de huurinkomsten met zou per december leiden tot een daling van het EPRA resultaat met ,, een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan nega- tieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Risico’s verbonden aan (her)ontwikkelingsprojecten (Her)ontwikkelingsprojecten vormen per december , van de portefeuille van Intervest. Dit behelst (i) de volgende vergunde (her-)ontwikkelingsprojecten: Genk Green Logistics – unit / (verwachte oplevering H ), Herentals Green Logistics – unit B (verwachte oplevering Q ), Greenhouse Woluwe Garden (verwachte oplevering ), Zellik (verwachte oplevering ), ’s-Herto- genbosch Rietvelden (verwachte oplevering Q ), alsook (ii) de volgende grondreserves waarvoor nog geen concrete werkzaamheden zijn gestart: Genk Green Logistics (verwachte oplevering -), Puurs (verwachte oplevering ) en Venlo. Aan (her)ontwikkelingsprojecten zijn specieke risico’s verbonden. Enerzijds worden de (her)ontwikke- lings- projecten beïnvloed door de keuze van het juiste gebruiksformat, het vinden van de juiste externe dienstver- leners (architecten, studiebureaus, aannemers, andere adviseurs) en partners en het verkrijgen, behouden of vernieuwen van de nodige vergunningen en de toenemende regelgeving en voorkeuren van klanten en maatschappelijke houdingen met betrekking tot milieukwalicaties (ESG). Anderzijds zijn de (her)ontwikke- lingsprojecten blootgesteld aan een mogelijke stijging van de bouwkosten en aan mogelijke problemen bij de levering van grondstoen of materialen, waarvoor Intervest in grote mate aankelijk is van macro-economi- sche ontwikkelingen, zoals de volatiliteit van de grondstofprijzen (die wordt beïnvloed door de volatiliteit van de energieprijzen) en basismaterialen en verstoringen van de leveringsketen. Deze en andere factoren kunnen onder meer leiden tot vertraging, gebrekkige uitvoering en het niet bekomen van de beoogde kwaliteit of duurzaamheidniveaus en budgetoverschrijding, en dus tot vertraagde huurinkomsten en mogelijks verhoogde (nanciële) kosten. Intervest lanceert ontwikkelingsprojecten – behoudens uitzonderingen (i.e. in enkel Greenhouse Collection en Zeebrugge Green Logistics welke verworven zijn na start van de ontwikkeling door de verkoper) – normaliter pas indien de nodige vergunningen voorhanden zijn en ze grotendeels voorverhuurd en volledig genancierd zijn. Intervest draagt het bouwrisico voor alle projecten in haar portefeuille per december . Potentiële impact: 〉 Risico dat de nodige vergunningen niet worden bekomen of worden aangevochten en later worden bekomen. 〉 Vertraging van de ontwikkeling, stijgende bouwkosten, organisatorische problemen in de toelevering van materialen of niet behalen van de beoogde kwaliteit en duurzaamheidniveaus, met verminderde huurinkomsten of uitstel of verlies van huurinkomsten tot gevolg. 〉 Het niet behalen van de beoogde rendementen op (her)ontwikkelingsprojecten. Risico’s verbonden aan wanbetaling door huurders Intervest kan niet uitsluiten dat huurders in gebreke blijven om hun huur te betalen. Contractuele bepalin- gen in huurovereenkomsten voorzien steeds in waarborgsommen of bankgaranties, en dit voor gemiddeld vijf maanden, en in de vooraetaling van huur op maandelijkse of driemaandelijkse basis (met een (drie) maandelijkse provisie voor huurlasten en taksen die contractueel kunnen worden doorgerekend aan de huurders). Gehele of gedeeltelijke wanbetaling door huurders die dergelijke waarborgen overschrijdt, kan de huurinkomsten, cashow en bezettingsgraad beïnvloeden. Potentiële impact: 〉 Per december bedroegen de uitstaande handelsvorderingen , miljoen en de dubieuze debi- teuren , miljoen. Een stijging van de dubieuze debiteuren met miljoen zou het EPRA resultaat met , doen dalen. 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en aoeking van niet geïnde handelsvorderingen, alsook door stijging van de niet-doorgerekende servicekosten door leeg- stand en gerechtskosten. Een daling van de huurinkomsten met zou per december leiden tot een daling van het EPRA resultaat met ,, een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan nega- tieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Financiële risico’s Risico’s verbonden aan de nanciële schuldgraad Intervest tracht een schuldgraad tussen ongeveer en te handhaven, tenzij een duidelijke overver- hitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vastgoedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen, in welk geval de beoogde schuldgraad voorzichtigheidshalve neerwaarts bijgesteld zal worden naar tot . Intervest heeft per december een geconsolideerde schuldgraad van . Een rela- tieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement maar kan ook risico’s inhouden. Per december heeft Intervest een investeringscapaci- teit van miljoen alvorens de maximale geconsolideerde schuldgraad van voor GVV’s te bereiken. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa miljoen alvorens de maximale schuldgraad van welke opgenomen is in de meeste bankconvenanten in nancieringsovereenkomsten van Intervest te overschrijden. De reële waarde van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een invloed op de schuldgraad. Per december zou een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille ten belope van mil- joen resulteren in een overschrijding van de maximale geconsolideerde schuldgraad van en een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille ten belope van miljoen resulteren in een overschrij- ding van een schuldgraad van . Potentiële impact: 〉 Strenger toezicht door de relevante toezichthouder en, uiteindelijk, het verlies van het GVV-statuut (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan het verlies van het statuut van OGVV en IGVV”). Bovendien mogen GVV’s geen dividenden uitkeren indien hun geconsolideerde schuldgraad gestegen is tot meer dan of ten gevolge van de uitkering zou stijgen tot boven die grens. RISICOFACTOREN 〉 Beëindiging of heronderhandeling van de nancieringsovereenkomsten of verplicht vervroegde terug- betaling van uitstaande bedragen wegens inbreuk op de covenanten in nancieringsovereenkomsten van Intervest, dewelke onder meer betrekking hebben op het geconsolideerde nanciële schuldenni- veau (maximale schuldgraad van ) (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de niet-nakoming van nanciële covenanten”). 〉 Onmogelijkheid om te voldoen aan rente- en aossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen, resulterend in de mogelijke gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen, met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. 〉 Moeilijkere toegang tot bijkomende nanciering met vreemd vermogen of bijkomende nanciering met vreemd vermogen tegen hogere kosten. Een stijging van de Euribor tarieven met basispunten zou per december een daling van het EPRA resultaat met , miljoen () tot gevolg hebben. Risico’s verbonden aan de niet-nakoming van nanciële covenanten Intervest heeft per december kredietlijnen voor een bedrag van miljoen. Verdere toelich- ting over deze kredieten en de terugbetalingstermijnen kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur - Toelichting nanciële structuur” in het Activiteitenverslag. De kredietovereenkomsten bevatten covenanten met betrekking tot de naleving van nanciële ratio’s, deze hebben vooral betrekking op het geconsolideerde nanciële schuldenniveau (maximale schuldgraad van ) of de nanciële interestlast (interest cover ratio minimum tot ,), het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggin- gen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. Potentiële impact: 〉 Annulering, heronderhandeling, opzegging of vervroegde opeisbaarheid van de nancieringsovereen- komsten door de nanciële instellingen bij de niet nakoming van de covenanten en, in het bijzonder, het niet respecteren van de opgelegde nanciële ratio’s. 〉 Noodzaak om, indien een nancieringsovereenkomst in het gedrang komt, mogelijks aan minder gun- stige voorwaarden andere nancieringen aan te gaan of vastgoedbeleggingen te verkopen om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen, met een negatieve impact op de resultaten. Risico’s verbonden aan de toegang tot en kost van nanciering en het gebruik van indekkingsinstrumenten Intervest is in grote mate aankelijk van haar vermogen om nanciële middelen op te halen, in de vorm van eigen vermogen of vreemd vermogen (inclusief via obligaties), om haar activiteiten te nancieren en om haar dagelijkse betalingsverplichtingen te voldoen. In totaal heeft Intervest op december miljoen kredietlijnen, waarvan miljoen binnen één jaar vervalt, en miljoen niet opgeno- men kredietlijnen. Verschillende factoren kunnen ertoe leiden dat Intervest moeilijker toegang krijgt tot nanciering. Voorbeelden zijn onder meer verstoringen of volatiliteit op de internationale markten, een vermindering van de kredietverleningscapaciteit van de banken, een verminderde kredietwaardigheid van Intervest, een negatieve perceptie van investeerders op vastgoedondernemingen en het niet voldoen aan toenemende verwachtingen van investeerders met betrekking tot bepaalde milieukwalicaties (ESG) en transparante rapportering hierover. Per december bedroeg het nominaal bedrag van de uitstaande nancieringsschuld miljoen. Van de opgenomen kredietlijnen op december heeft een vaste rentevoet of is gexeerd door renteswaps en heeft een variabele rentevoet. De rentabiliteit van Intervest en de mogelijkheid om toekomstige investeringen te doen, hangt derhalve in grote mate af van de ontwikkelingen van de rente- voeten. Een stijging van de rentevoeten maakt de kapitaalkost duurder voor Intervest. Bij de samenstelling van de kredietportefeuille streeft Intervest naar een strategie om de indekkingsratio naar te brengen. Op december is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de interest rate swaps , jaar. De reële waarde van de indekkingsinstrumenten wordt bepaald door de rentevoeten op de nanciële markten. De wijzigingen in deze rentevoeten verklaren de schommeling in de waarde van de nanciële indekkingsinstrumenten tussen januari en december , ten gevolge waarvan een opbrengst van , miljoen werd opgenomen in de resultatenrekening. Bij sterke daling van de rente krijgen derivaten ter afdekking van het renterisico een negatieve waarde. Bij een sterke stijging van de rente is het onzeker of Intervest voldoende nanciële indekkingsinstrumenten zal kunnen afsluiten of dat deze aan aanvaardbare voorwaarden zullen kunnen worden afgesloten. Schommelingen in de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten hebben geen impact op de cashow aangezien deze nanciële derivaten worden aangehouden tot vervaldag van deze contracten. Enkel een vroegtijdige afwikkeling zou extra kosten met zich meebrengen. Potentiële impact: 〉 Financiering tegen hogere kosten, met als gevolg aantasting van het EPRA resultaat en de cashow en een hogere schuldgraad. Een stijging van de Euribor tarieven met basispunten zou per december een daling van het EPRA resultaat met , miljoen (-) tot gevolg hebben. 〉 Liquiditeitsproblemen en onmogelijkheid om acquisities of ontwikkelingen te nancieren of om te vol- doen aan rente- en aossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen. 〉 De gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen, met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. 〉 Volatiliteit en onzekerheid op de kapitaalmarkten kan leiden tot sterke schommelingen in de koers van het aandeel. 〉 Een stijging van de rentevoeten van basispunten (i.e. de sensitiviteit die banken van Intervest gebruiken in het kader van de materialiteit) zou een impact van , miljoen hebben op de mark-to- market waarde van de nanciële indekkingsinstrumenten in de resultatenrekening. Een daling van de rentevoeten van basispunten zou een negatief eect hebben op de resultatenrekening van dezelfde grootteorde. Reglementaire risico’s Risico’s verbonden aan het verlies van het statuut van OGVV en IGVV Intervest is een OGVV en Genk Green Logistics NV is IGVV naar Belgisch recht. Om hun statuut als OGVV respectievelijk IGVV te behouden, moeten ze voldoen aan diverse vereisten onder de GVV-Wet en het GVV-KB. Voorbeelden van die wettelijke vereisten zijn dat hun schuldgraad niet meer dan bedragen en dat ze niet meer dan van hun vermogen mogen investeren in activa die één vastgoedgeheel vormen. Verdere toelichting over de toepasselijke wettelijke vereisten en scale stelsels kan gevonden worden in het hoofdstuk “Wettelijk kader en scale stelsels” in de Algemene inlichtingen. Potentiële impact: 〉 Verlies van het statuut van OGVV of IGVV zou resulteren in een verlies van het voordelig transparant s- caal stelsel dat de betrokken entiteit geniet waardoor het algemeen tarief van vennootschapsbelasting van toepassing wordt. Dit zou er onder meer toe leiden dat de resultaten (huurinkomsten en meerwaar- den uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en nanciële lasten) van de betrokken entiteit, die nu vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting, daaraan onderworpen zouden worden. 〉 Verlies van het statuut van OGVV of IGVV wordt in de kredietovereenkomsten van de betrokken entiteit doorgaans beschouwd als gebeurtenis waardoor kredieten vervroegd opeisbaar worden. Per decem- ber heeft Intervest in totaal miljoen en Genk Green Logistics NV in totaal miljoen aan uitstaande kredieten die in dergelijk geval opeisbaar zouden worden. 1 Identicatie 2 Uittreksel uit de statuten 3 Commissaris 4 Liquidity provider 5 Vastgoeddeskundigen 6 Vastgoedbeheerders 7 Groepsstructuur 8 Wettelijk kader en scale stelsels 9 Historische nanciële informatie opgenomen door verwijzing 10 Vereiste onderdelen van het jaarverslag 11 Verantwoordelijken voor de inhoud van het jaarverslag 12 Informatie aomstig van derden 13 Universeel registratiedocument ALGEMENE INLICHTINGEN Identificatie De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleggingsfondsen (in het Engels, “alternative investment funds managers”, zodat deze richtlijn de ”AICB-richtlijn” wordt genoemd en dat deze wet de “AICB-wet” wordt genoemd). Naam Intervest Oces & Warehouses NV is een openbare GVV naar Belgisch recht. De naam van de vennootschap is op oktober gewijzigd van “Intervest Oces” in “Intervest Oces & Warehouses”. In dit Jaarverslag wordt Intervest Oces & Warehouses ingekort tot ‘Intervest’ om de vennootschap aan te duiden. Zetel - e-mailadres - website De zetel van de vennootschap is gevestigd in Uitbreidingstraat , Antwerpen-Berchem. Telefonisch bereikbaar op het nummer () . Haar e-mailadres is [email protected]. De website van de vennootschap is www.intervest.eu. De informatie op de website maakt geen deel uit van dit registratiedocument tenzij die informatie via verwijzing in dit registratiedocument is opgenomen. Ondernemings nummer (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemings- nummer ... Haar identicatiecode voor juridische entiteiten (LEI - legal entity identier) is MEVEEASM. Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking Intervest Oces & Warehouses NV (hierna ‘Intervest’ genoemd) is op augustus opgericht als naamloze vennootschap onder de naam “Immo-Airway”, bij akte verleden voor Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van augustus onder nummer BBS -. Bij akte, verleden voor Meester Eric Spruyt, notaris te Brussel en Meester Max Bleeckx, notaris te Sint-Gillis- Brussel, verleden op februari en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van februari onder nummer BBS -, is de rechtsvorm omgezet van een naamloze vennootschap in een commanditaire ven- nootschap op aandelen en is de naam gewijzigd in “PeriFund”. Bij akte, verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, met tussenkomst van Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel, verleden op juni en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van juli onder nummer BBS -, is de rechtsvorm omgezet van een commanditaire vennoot- schap op aandelen naar een naamloze vennootschap en is de naam gewijzigd in “Intervest Oces”. Op oktober is bij akte verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, en bekend gemaakt in het Belgisch Staatsblad op november onder nummer -- /, de naam gewijzigd in “Intervest Oces & Warehouses”. De statuten zijn gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op oktober , bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer - -/ waarbij het maatschappelijk doel werd gewijzigd daar de vennootschap een openbare gereglemen- teerde vastgoedvennootschap is geworden zoals bedoeld in artikel , ° van de GVV-Wet (en dus niet langer een open- bare vastgoedbevak is) en waarbij tevens andere wijzigin- gen aan de statuten zijn doorgevoerd om te verwijzen naar de GVV-Wet in plaats van naar de vastgoedbevakwetgeving. Op maart werd Intervest Oces erkend als “openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht”, afgekort “vastgoedbevak naar Belgisch recht”. Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van april betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de “AICB-wet”) , heeft de vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoed- bevak. In dit kader heeft de vennootschap op juli haar vergunningsaanvraag als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de vennootschap conform de artikelen , en van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglemen- teerde vastgoedvennootschap vergund op september , en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel , en volgende van de GVV-Wet. Op oktober tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met , van de stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene verga- dering van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding ALGEMENE INLICHTINGEN werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waar- aan de statutenwijziging door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Intervest vanaf oktober van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalin- gen van het KB van december met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van augustus betreende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingspor- tefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds oktober uit de GVV-Wet en het GVV-KB. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij besluit van december , vastgesteld bij akte verleden door notaris Eric De Bie en neergelegd op de grie van de ondernemingsrechtbank van Antwerpen, afdeling Antwerpen, waarbij de verwezenlijking van de kapitaal- verhoging in het kader van het toegestaan kapitaal werd vastgesteld. De vennootschap is ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA). Duur De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur. Boekjaar Het boekjaar begint op januari en eindigt op december van elk jaar. Inzage documenten 〉 De oprichtingsakte en statuten liggen ter inzage bij de Grie van de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen. 〉 De jaarrekening en bijhorende verslagen van het bestuursorgaan en de commissaris worden neerge- legd bij de balanscentrale van de Nationale Bank van België, waar ze voor inzage beschikbaar zijn. 〉 De besluiten houdende benoeming en ontslag van de leden van de organen worden bekendgemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. 〉 De nanciële mededelingen alsook de oproepingen tot de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in de nanciële pers. 〉 De statuten, het corporate governance charter, de jaarverslagen, persberichten, nanciële mededelingen alsook oproepingen tot de algemene vergaderingen en andere publieke vennootschapsdocumenten zijn beschikbaar op de website www.intervest.eu. Voornoemde documenten zijn eveneens beschikbaar voor inzage op de zetel van de vennootschap. Voorwerp Artikel van de statuten .. De vennootschap heeft tot uitsluitend voorwerp: a. om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en, b. binnen de grenzen van de toepasselijke wet geving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel , ° van de GVV-Wet. Onder vastgoed in de zin van artikel , ° van de GVV-Wet wordt begrepen: i. onroerende goederen zoals gedenieerd in de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek en zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, landbouw- kundige of mijnbouwkundige aard; ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedven- nootschappen , waarvan de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt; iii. optierechten op vastgoed; iv. aandelen van openbare of institutionele gereglemen- teerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde, in laatstgenoemd geval, dat de vennootschap recht- streeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal daarvan aanhoudt; v. rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend; vi. rechten van deelneming in openbare en institutionele vastgoedbevaks; vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellin- gen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de Wet van 19 april 2014 betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst; viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de Wet van 19 april 2014 betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks; ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toe- zicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de ver- werving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna “Real Estate Investment Trusts” (verkort “REIT’s”) genoemd); x. vastgoedcerticaten in de zin van de wet van 11 juli 2018; xi. rechten van deelneming in een GVBF. Het vastgoed bedoeld in artikel . (b), lid , (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) dat rechten van deelneming betreft in een alter- natieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in de Europese regelgeving, kan niet kwaliceren als aandelen met stem- recht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden. Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzigen en andere soorten activa zou aanduiden als vastgoed in de zin van de GVV-Wet, zal de vennootschap ook in die bijkomende soorten activa mogen investeren. c. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennoot- schap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen , desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdracht- gever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere: i. DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance” overeenkomsten; ii. DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten; iii. DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate” overeenkom- sten; en/of iv. overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infra- structuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan: • zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onder- houd en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappe- lijk behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te laten; en • het daarmee gepaard gaande nancierings-, beschik- baarheids-, vraag- en/of exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijker- wijze over zakelijke rechten te beschikken; d. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennoot- schap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, desgevallend in samenwerking met derden, ontwik- kelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van: i. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen; ii. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen; iii. installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of iv. afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen. e. het initieel aanhouden van minder dan in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld in art. ., (c) hierboven worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, na aoop van de bouwfase van het PPS-project (in de zin van de toepasselijke wetgeving op de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen ), als gevolg van een overdracht van aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzi- gen en de uitoefening van nieuwe activiteiten door de vennootschap zou toestaan, zal de vennootschap ook die bijkomende activiteiten mogen uitoefenen. In het kader van de terbeschikkingstelling van onroe- rende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uit- oefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder areuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de inrichting, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreem- ding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van onroerende goederen, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zake- lijke of persoonlijke rechten op onroerende goederen, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. .. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in eecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toe- passelijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversi- eerd zijn, zodat zij een passende risicodiversicatie verze- keren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. ALGEMENE INLICHTINGEN De vennootschap mag bovendien verrichtingen betref- fende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de nanciering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard. .. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven (waarvan sprake in de IFRS-normen). De activiteit van het met aankoopoptie in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend). .. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennootschap zich inlaten met: 〉 de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verka- veling, het onderbrengen onder het stelsel van mede- eigendom van vastgoed zoals hierboven omschreven; 〉 enkel in het kader van de nanciering van haar vast- goedactiviteiten, hypotheken of andere zekerheden of waarborgen verlenen in overeenstemming met artikel van de GVV-Wet; 〉 kredieten verstrekken en het stellen van zekerheden of het geven van garanties ten gunste van een perime- tervennootschap van de vennootschap in overeen- stemming met artikel van de GVV-Wet. .. De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigd heden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het alge- meen en in overeenstemming met de toepasselijke wetge- ving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of nanciële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben. Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglemen- teerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelneming, nanciële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel identiek is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen. Herentals 〉 Herentals Green Logistics Uittreksel uit de statuten Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op www.intervest.eu. Kapitaal - Aandelen Artikel - Toegestaan kapitaal .. Het is de raad van toezicht uitdrukkelijk toegelaten het kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van (i) van ..,, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, en (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleid- baar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de GVV-Wet) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft; en (ii) van .., indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft; en (iii) van ..,, voor alle vormen van kapitaal- verhoging anders dan deze geviseerd en goedgekeurd in punt (i) en (ii) hierboven; met een maximum van .., in totaal gedurende een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het desbetreende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd. .. De raad van toezicht is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvings- rechten, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, door deze statuten en door de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het maatschappelijk kapitaal en niet op de uitgiftepremie. .. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoor- waarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen. . De raad van toezicht kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders beperken of opheen, in voorkomend geval ten gunste van één of meer bepaalde personen, die niet behoren tot het personeel, overeenkomstig artikel . van de statuten. Artikel - Aard van de aandelen .. De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedematerialiseerde eecten. .. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Het register kan, in voorkomend geval, onder elektronische vorm bestaan. Inschrijvingscerticaten op naam zullen aan de aandeel- houders afgeleverd worden. Elk gedematerialiseerd aan- deel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van de aandeelhouder bij een erkende rekeninghouder of bij een vereeningsinstelling. .. Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van eecten worden in voormeld register ingeschreven. .. De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schrifte- lijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd. Artikel - Transparantieregeling .. Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrech- ten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent () of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt. .. Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statu- taire drempel van drie procent (). .. De aangifte is eveneens verplicht in geval van over- dracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea. ALGEMENE INLICHTINGEN Bestuur en vertegenwoordiging Artikel . - Duaal bestuur De vennootschap wordt bestuurd door een raad van toezicht en een directieraad, ieder binnen de grenzen van de hen toegewezen bevoegdheden. Naast de regels die voorzien zijn in de statuten kan zowel de raad van toezicht als de directieraad een intern reglement uitvaar- digen, overeenkomstig artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, waarbij het intern reglement van de directieraad voorafgaandelijk door de raad van toezicht dient te worden goedgekeurd. Artikel - Raad van toezicht Benoeming - ontslag - vacature .. De raad van toezicht is samengesteld uit min- stens drie leden, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang door deze laatste kunnen worden herroepen. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. Ingeval een of meer mandaten openvallen, hebben de overblijvende leden het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die al dan niet tot de denitieve benoeming van het gecoöp- teerde lid van de raad van toezicht zal overgaan. .. Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel van het GVV-Wet, wordt de raad van toezicht van de ven- nootschap zo samengesteld dat de vennootschap con- form artikel van de GVV-Wet kan worden bestuurd. Er dienen minstens drie onaankelijke leden in de zin van artikel :, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen te zetelen in de raad van toezicht van de vennootschap. Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschik- ken, zoals bepaald in artikel van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel van de Wet van april op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de raad van toezicht dienen te voldoen aan de artikelen en van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de raad van toezicht wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. .. Leden van de raad van toezicht kunnen niet tevens ook lid zijn van de directieraad. Leden van de directieraad kunnen echter uitgenodigd worden door de raad van toezicht om haar vergaderingen bij te wonen zonder stemrecht en zonder beslissingsbevoegdheid. Leden van de raad van toezicht kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeidsovereen- komst met de vennootschap zijn verbonden. Artikel - Directieraad Benoeming - ontslag .. De directieraad is samengesteld uit minstens drie leden die worden benoemd door de raad van toezicht. De raad van toezicht kan het mandaat van elk lid van de directieraad te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang beëindigen. Onverminderd strengere wettelijke bepalingen, stelt de raad van toe- zicht de verloning van de leden van de directieraad vast. .. Alle leden van de directieraad zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschik- ken, zoals bepaald in artikel van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel van de Wet van april op het statuut vanen het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de directieraad dienen te voldoen aan de artikelen en van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de directieraad wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. .. Leden van de directieraad kunnen niet tevens ook lid zijn van de raad van toezicht. Leden van de directie- raad kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeids- overeenkomst met de vennootschap zijn verbonden. Artikel - Eectieve leiding De eectieve leiding van de vennootschap wordt toever- trouwd aan minstens twee natuurlijke personen. De met eectieve leiding belaste personen dienen te voldoen aan de artikelen en van de GVV-Wet. Artikel - Belangenconicten De leden van de raad van toezicht, de leden van de directie- raad, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconicten voorzien in de artikelen , en van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen eerbiedigen, zoals zij in voor komend geval kunnen worden gewijzigd. Artikel - Controle .. De controle op de verrichtingen van de vennoot- schap wordt opgedragen aan één of meer commissaris- sen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld. .. De commissaris(sen) controleert (controleren) en certiceert (certiceren) eveneens de boekhoudkun- dige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap. .. De opdracht van commissaris mag enkel worden toevertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht. Algemene vergadering Artikel - Gewone, bijzondere en buitengewone algemene vergadering .. De gewone algemene vergadering van aandeelhou- ders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om vijftien uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag. .. Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadsla- gen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt. .. Te allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van de notaris. .. De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping. Artikel - Deelname aan de vergadering .. Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is aankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratiedatum’ genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering. .. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun nanciële tussenpersoon of erkende rekening houder werd afgegeven en waaruit blijkt, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeel- houder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering van de vennootschap. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel via het in de oproeping vermelde e-mailadres van de vennootschap of bij de in de oproeping genoemde instellingen of via het in de oproe- ping vermelde e-mailadres van de instellingen. .. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennoot- schap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen. Artikel - Stemrecht .. Elk aandeel geeft recht op één stem. .. Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegen- woordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbon- den rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst. .. Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behou- dens verzet van de blote eigenaar. Maatschappelijke bescheiden winstverdeling Artikel - Bestemming van de winst Bij toepassing van artikel , ° van de GVV-Wet verdeelt de vennootschap als kapitaal jaarlijks minstens van het resultaat zoals gedenieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en regle- menten. Deze verplichting doet evenwel geen areuk aan artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. ALGEMENE INLICHTINGEN Commissaris Op april is Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises CVBA, waarvan de zetel gevestigd is te Gateway Building, Luchthaven Brussel Nationaal J, B- Zaventem, met ondernemingsnummer .., vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander, Bedrijfsrevisor, herbenoemd als commissaris van Intervest voor de boekjaren en . Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in . De vergoeding van de commissaris wordt bepaald op basis van marktconforme tarieven en onaankelijk van Intervest conform de deontologie en de normen van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren en in overeenstemming met de toepasselijke bepalingen met betrekking tot de onaankelijkheid van de commissaris omschreven in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De vergoeding van de commissaris bedraagt . (excl. btw) voor het boekjaar dat een aanvang nam op januari voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening van Intervest. Voor alle Belgische perimetervennootschappen is eveneens Deloitte Bedrijfsrevisoren benoemd als com- missaris, meer informatie omtrent de totale vergoeding is terug te vinden onder Toelichting . Liquidity provider Intervest heeft met KBC Securities, Havenlaan , Brussel en met Bank Degroof Petercam, Nijverheidsstraat , Brussel liquiditeitsovereen- komsten afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van . per jaar. Vastgoeddeskundigen De vastgoeddeskundigen van de vastgoedvennootschap op december . 〉 Cushman & Wakeeld, met adres te Brussel, Kunstlaan , vertegenwoordigd door Gregory Lamarche en Victoria Parret. Zij waarderen de kan- torenportefeuille. De vergoeding voor boekjaar bedraagt . (exclusief btw). 〉 CBRE Valuation Services bvba, met adres Boulevard de Waterloo, Brussels, vertegenwoordigd door Kevin Van de Velde en Pieter-Jan Arts. Zij waarderen het logistiek vastgoed, inclusief het kantoorge- bouw in Herentals dat grenst aan de logistieke site in Herentals. De vergoeding voor boekjaar bedraagt . (exclusief btw) 〉 CBRE Valuation Advisory, met adres Anthony Fokkerweg , P.O. Box , AD Amsterdam ver- tegenwoordigd door Hero Knol en Devin Ummels. Zij waarderen het vastgoed in Nederland. De vergoeding voor boekjaar bedraagt . (exclusief btw). Conform de GVV-Wet waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddes- kundigen staan los van de waarde van het vastgoed en zijn gebaseerd op een jaarlijks vast bedrag per gebouw. Bovenstaande vergoedingen hebben louter betrekking op de trimestriële waarderingen, niet op eventuele extra opdrachten bij aquisities of dergelijke. Vastgoedbeheerders Intervest oefent haar beheersactiviteiten zelf uit vanuit het hoofdkantoor in Antwerpen en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat wordt beheerd door de externe beheerder Quares Property and Facility Management nv. Verder wordt het management van de Nederlandse vastgoedbeleggingen aangestuurd vanuit het Intervest kantoor in Eindhoven, onder toezicht van de cio van Intervest. Groepsstructuur Op december , is de groepsstructuur de volgende : Intervest Oces & Warehouses NV BE NL Intervest Nederland Coöperatief UA Mechelen Business Center NV Aartselaar Business Center NV Intervest Tilburg BV Intervest Tilburg BV Intervest Raamdonksveer BV Intervest Raamdonksveer BV Intervest Raamdonksveer BV Intervest Eindhoven BV Intervest Vuren BV Intervest Roosendaal BV Intervest Roosendaal BV Intervest Roosendaal BV Intervest Venlo BV Intervest Nijmegen BV Intervest Den Bosch BV Intervest Breda BV Mechelen Research Park NV Genk Green Logistics NV Puurs Green Logistics NV Zeebrugge Green Logistics NV , , Op november is Greenhouse Singel NV (als overgenomen vennootschap) gefusioneerd in Intervest Oces & Warehouses NV(als overnemende vennootschap) en wordt ze niet meer opgenomen in de groepsstruc- tuur per jaareinde .) Voor een gedetailleerd overzicht van de groepsstructuur van Intervest wordt verwezen naar Toelichting . Lijst van de geconsolideerde ondernemingen, in de Financiële staten. ALGEMENE INLICHTINGEN Wettelijk kader en fiscale stelsels Intervest maakt als groep gebruik van meerdere regimes om haar activiteiten te structureren in België en Nederland. In België bestaat de groep voornamelijk uit de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) Intervest Oces & Warehouses nv en de institutionele gereglemen- teerde vastgoedvennootschap (IGVV) Genk Green Logistics nv. In Nederland worden een vereniging op coöperatieve grondslag en belaste besloten vennootschappen gehanteerd. Voor een gedetailleerd overzicht van de groepsstructuur van Intervest wordt verwezen naar Toelichting . Lijst van de geconsolideerde ondernemingen, in de Financiële Staten. . België: de openbare gereglementeerde vast- goedvennootschap (OGVV) Wettelijk kader Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennoot- schap (GVV) is geregeld in de wet van mei betref- fende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli betreende gereglementeerde vastgoed- vennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT - USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI - Nederland), de Sociétés d’Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. De openbare GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeel- houders en de nanciers. Het statuut geeft zowel nanciers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kosteneciënte en scaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversieerde vastgoedportefeuille. De bedoeling van de wetgever is dat een openbare GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cash ow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet. De openbare GVV staat onder toezicht van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn: 〉 beursgenoteerde vennootschap in de vorm van een naamloze vennootschap met een minimum kapitaal van .. en een minimum van van de stemrechtverlenende eecten in bezit van het publiek 〉 activiteiten die er uitsluitend in bestaan (a) recht- streeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV- Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en, (b) in voorkomend geval en binnen de grenzen van artikel , , b) van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel , °, vi tot xi van de GVV-Wet; de GVV heeft aldus geen statutair verankerd beleggingsbeleid, maar ontwikkelt een strategie, waarbij haar activiteiten zich over de hele waardeketen van de vastgoedsector kunnen uitstrekken 〉 beperkte mogelijkheid tot het afsluiten van hypo- theken; het bedrag van de hypotheken of andere zekerheden mag niet meer bedragen dan van de globale reële waarde van de onroerende goederen en de verleende hypotheken of zekerheden slaan op maximaal van het bezwaarde goed 〉 een geconsolideerde schuldratio beperkt tot van de totale activa; indien de geconsolideerde schuldratio overschrijdt, dient een nancieel plan opgesteld te worden conform de bepalingen van artikel van het GVV-KB. In het geval van een door de FSMA toegestane afwijking op grond van artikel , en van de GVV-Wet, mag de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV overeenkomstig de bepalingen van artikel van de GVV-Wet evenwel niet meer bedragen dan 〉 de jaarlijkse nanciële interestkosten voortvloeiend uit de schuldenlast mogen in geen geval de drempel van overstijgen van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille verhoogd met de nanciële opbrengsten van de vennootschap 〉 minstens van de som van het gecorrigeerde resultaat en de nettomeerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden uitgekeerd; de ver- mindering van de schuld tijdens het boekjaar mag ech- ter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag 〉 strenge regels inzake belangenconicten 〉 een boeking van de portefeuille tegen reële waarde zonder de mogelijkheid van afschrijvingen 〉 een driemaandelijkse schatting van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen door onaankelijke vastgoeddeskundigen, die onderworpen worden aan een driejaarlijks rotatiesysteem 〉 een spreiding van het risico, met een investering van maximaal van het vermogen in vaste goederen die één enkel vastgoedgeheel vormen, behou- dens uitzonderingen 〉 verbod om op te treden als bouwpromotor en dus om, behoudens occasionele verrichtingen, gebouwen op te richten om die vóór of binnen vijf jaar na de oprichting te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken 〉 de mogelijkheid om perimetervennootschappen op te richten, die de vorm kunnen aannemen van een “insti- tutionele GVV”, waarin de openbare GVV rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan van het kapitaal aanhoudt, dit om specieke projecten te kunnen ver- wezenlijken met een derde, en waarvan de nanciële instrumenten enkel door volgende personen aange- houden mogen worden: (i) in aanmerking komende beleggers, of (ii) natuurlijke personen, op voorwaarde dat het minimale bedrag van de inschrijving of van de prijs of tegenprestatie in hoofde van de verkrijger door de Koning is bepaald bij besluit genomen op advies van de FSMA, en voor zover de inschrijving of de overdracht overeenkomstig voornoemde regels gebeurt, die in beide gevallen voor eigen rekening handelen, en waar- van de eecten enkel door dergelijke beleggers mogen worden verworven 〉 ten minste drie bestuurders of leden van de raad van toezicht moeten onaankelijk zijn in de zin van artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen 〉 de vaste vergoeding van de bestuurders en de eec- tieve leiders mag niet aangen van de verrichtingen en transacties die de openbare GVV of haar perime- tervennootschappen uitvoeren: het is dus uitgesloten dat hen een vergoeding zou worden verleend op basis van het zakencijfer. Deze regel geldt eveneens voor de variabele vergoeding. Indien de variabele vergoeding wordt vastgesteld in functie van het resultaat, mag daarbij enkel worden uitgegaan van het geconsoli- deerde EPRA resultaat. Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeel- houders te beperken. Fiscaal stelsel Met de GVV-Wet heeft de wetgever een ander scaal statuut gegeven aan de GVV’s. Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbe- lasting tegen het normale tarief, doch slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van () de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en () de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. De resultaten (huurin- komsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en nanciële lasten) zijn dus vrij- gesteld van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat het bedrag van de verplichte dividenduitkering conform artikel van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB uitgekeerd wordt. Daarnaast kan de GVV worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen op de uitgekeerde commissies en bezol- digingen die niet worden verantwoord door individuele ches en een samenvattende opgave. De roerende voorheng op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV is gelijk aan , af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend (behou- dens bepaalde vrijstellingen). Deze roerende voorheng is bevrijdend voor particulie- ren die inwoner van België zijn. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV of een deel van haar onroerend vermogen afsplitst met overdracht naar een GVV of inbrengt in een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (de zogenaamde exit taks) van momenteel . Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven en abnormale voordelen. Deze exit taks is de scale prijs die dergelijke vennoot- schappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk belastingregime te verlaten. Fiscaal wordt deze overgang behandeld als een (gedeeltelijke) verdeling van het maatschappelijk vermogen door de vennootschap aan de GVV. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in eecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal (met andere woorden de meerwaarde die in de vennoot- schap aanwezig is) behandelen als een dividend. Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevonden (art. , W.I.B. ). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft, vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van . De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH./. van de Belgische belas- tingadministratie van december , waarvan de interpretatie op praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De “scale werkelijke waarde” zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registra- tierechten of btw (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS . ALGEMENE INLICHTINGEN . België: de institutionele gereglementeerde vast- goedvennootschap (IGVV) De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van mei betreende gereglementeerde vast- goedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specieke scale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschap- pen en om partnerschappen en specieke projecten met derden te realiseren. De institutionele GVV staat onder toezicht van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn. 〉 niet-genoteerde vennootschap in de vorm van een naamloze vennootschap waarvan meer dan van het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden door een openbare GVV 〉 aandelen op naam die in handen zijn van in aanmer- king komende beleggers of van particulieren met een deelname van minstens . 〉 geen vereisten inzake diversicatie of schuldgraad (consolidatie op het niveau van de openbare GVV) 〉 verplichting om een dividend uit te keren 〉 activiteit bestaat erin onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers 〉 geen verplichting om een vastgoeddeskundige aan te stellen, aangezien het vastgoedpatrimonium wordt gewaardeerd door de deskundige van de openbare GVV 〉 statutaire rekeningen opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen (zelfde boekhoudkundig schema als de openbare GVV) 〉 strikte regels inzake werking en belangenconicten. De institutionele GVV kent hetzelfde scale stelsel als de openbare GVV. . Nederland: belaste entiteiten Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Intervest op april een Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag opgericht genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest heeft haar Nederlandse vastgoedbeleggingen gestructureerd in Nederlandse bv’s. Voormelde Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. alsook de Nederlandse bv’s zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting als binnenlandse belastingplich- tigen. Winstuitkeringen van de Nederlandse bv’s aan de Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag zijn niet belast omdat zij onder de deelnemings vrijstelling vallen. Berchem 〉 Greenhouse Antwerp - Boardroom lounge Historische financiële informatie opgenomen door verwijzing Er wordt steeds verwezen naar de online versies van de documenten, zoals beschikbaar via www.intervest.eu. Informatie opgenomen door verwijzing Document Belangrijkste activiteiten Jaarverslag p. ‘Intervest in een oogopslag - Wie is Intervest?’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Transacties en ontwikke- lingen in ’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille’ Jaarverslag p. ‘Intervest in het kort - Vennootschap en vastgoedportefeuille’ p. ’Verslag van de directieraad - Belangrijke ontwikkelingen in ’ p. ‘Vastgoedverslag’ Belangrijkste markten Jaarverslag p. ‘Intervest in een oogopslag - Wie is Intervest?’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de porte- feuille - Aard van de portefeuille’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de porte- feuille - Geograsche spreiding van de portefeuille’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de porte- feuille - Sectorale spreiding van de portefeuille’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Overzicht van de portefeuille’ p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - De markt van logistiek vast- goed en kantoren’ p. ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Gesegmenteerde informatie’ Jaarverslag p. ‘Intervest in het kort - Vennootschap en vastgoedportefeuille’ p. ‘Verslag van de directieraad - De markt van logistiek vastgoed en kantoren’ p. ‘Vastgoedverslag - Aard van de portefeuille’ p. ‘Vastgoedverslag - Geograsche spreiding van de portefeuille’ p. ‘Vastgoedverslag - Sectorale spreiding van de portefeuille’ p. ‘Vastgoedverslag - Overzicht van de portefeuille’ p. ‘Financieel verslag - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Gesegmenteerde informatie’ Investeringen Jaarverslag p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Transacties en ontwikke- lingen in - Acquisities in ’ Jaarverslag p. ’Verslag van de directieraad - Belangrijke ontwikkelingen in - Investeringen in ’ Financiële toestand Jaarverslag p. ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag’ p. ‘Activiteitenverslag - Financieel verslag’ p. ‘Activiteitenverslag - EPRA Best Practices’ p. ‘Financiële staten’ p. ‘Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven’ Jaarverslag p. ‘Verslag van de directieraad’ p. ‘Vastgoedverslag’ p. ‘Financieel verslag’ p. ‘Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven’ ALGEMENE INLICHTINGEN Informatie opgenomen door verwijzing Document Informatie over het personeels- bestand Jaarverslag p. ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Personeelsbeloningen’ Jaarverslag p. ‘Financieel verslag - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Personeelsbeloningen’ Transacties met verbonden partijen Jaarverslag p. ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Verbonden partijen’ Jaarverslag p. ‘Financieel verslag - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Verbonden partijen’ Historische nanciële informatie Jaarverslag p. ‘Financiële staten - Geconsolideerde resultatenrekening’ p. ‘Financiële staten - Geconsolideerde balans’ p. ‘Financiële staten - Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen’ p. ‘Financiële staten - Geconsolideerd kasstroomoverzicht’ p. ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening’ Jaarverslag p. ‘Financieel verslag - Geconsolideerde resultatenrekening’ p. ‘Financieel verslag - Geconsolideerde balans’ p. ‘Financieel verslag - Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen’ p. ‘Financieel verslag - Geconsolideerd kasstroomoverzicht’ p. ‘Financieel verslag - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening’ Verslag van de commissaris Jaarverslag p. ‘Financiële staten - Verslag van de commissaris’ Jaarverslag p. ‘Financieel verslag - Verslag van de commissaris’ Dividend Jaarverslag p. ‘Activiteitenverslag - Intervest op de beurs - Dividend en aandelen’ Jaarverslag p. ‘Verslag betreende het aandeel - Dividend en aandelen’ Er wordt steeds verwezen naar de online versies van de documenten, zoals beschikbaar via www.intervest.eu. Vereiste onderdelen van het jaarverslag Overeenkomstig de artikels : en : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, worden de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest weergegeven in de volgende hoofdstukken: 〉 Risicofactoren 〉 Corporate governance verklaring 〉 Activiteitenverslag - Vastgoedverslag 〉 Activiteitenverslag - Financieel verslag 〉 Activiteitenverslag - Vooruitzichten 〉 Financiële staten. Verantwoordelijken voor de inhoud van het registratiedocument De raad van toezicht van Intervest, samengesteld zoals uiteengezet in het hoofdstuk “Bestuursorganen” in de Corporate Governance Verklaring, is verantwoordelijk voor de informatie opgenomen in dit registratiedocument. Overeenkomstig artikel , van het KB van novem- ber , verklaart Intervest dat na het treen van alle redelijke maatregelen en voor zover haar bekend: 〉 de jaarrekeningen, die zijn opgesteld in overeen- stemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens de wet van mei betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de nan- ciële toestand en van de resultaten van Intervest en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; 〉 het jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens het lopend boekjaar voordeden, hun invloed op de jaarcij- fers, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden waarmee Intervest geconfronteerd wordt, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de jaarcijfers indien deze transacties een signicante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden; 〉 de gegevens in het jaarverslag in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het jaarverslag zou wijzigen; 〉 er geen wijzigingen van betekenis heeft voorgedaan in de nanciële positie en nanciële prestaties van de Groep na december , tenzij zoals vermeld onder Hoofdstuk Financiële staten – Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening – Toelichting Gebeurtenissen na balansdatum. Informatie afkomstig van derden Dit registratiedocument bevat informatie verstrekt door de commissaris en de vastgoeddeskundigen. Het verslag van de commissaris is opgenomen in het hoofdstuk “Verslag van de commissaris” in de Financiële staten, en de conclusies van de vastgoeddeskundigen zijn verwerkt in het hoofdstuk “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Vastgoedverslag. De gegevens van de commissaris zijn opgenomen in het hoofdstuk “Commissaris” in de Algemene inlichtingen, en de gegevens van de vastgoeddeskundigen zijn opge- nomen in het hoofdstuk “Vastgoeddeskundigen” in de Algemene inlichtingen. De commissaris en de vastgoed- deskundigen hebben bevestigd dat zij geen wezenlijke belangen hebben in Intervest, met uitzondering van de belangen die voortvloeien uit hun respectieve mandaten. Intervest verklaart dat de informatie aomstig van derden correct is weergegeven in dit registratiedocument en dat, voor zover zij weet en heeft kunnen opmaken uit de door de commissaris en vastgoeddeskundigen gepubliceerde informatie, er geen feiten werden weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. De commissaris en vastgoed- deskundigen hebben toegestemd met de inhoud, vorm en context waarin de door hen verstrekte informatie in dit registratiedocument is opgenomen. Universeel registratiedocument Dit registratiedocument is als universeel registratiedocu- ment goedgekeurd door de FSMA, als bevoegde autoriteit overeenkomstig artikel van Verordening (EU) / en mag worden gebruikt met het oog op een aanbie- ding van eecten aan het publiek of de toelating van eecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, wordt aangevuld met wijzigingen overeenkomstig artikel van Verordening (EU) / en een door de FSMA overeenkomstig Verordening (EU) / goedgekeurde verrichtings- nota en samenvatting. De FSMA keurt dit registratiedocument enkel goed wanneer voldaan is aan de in Verordening (EU) / neergelegde normen inzake volledigheid, begrijpelijkheid en consistentie. Deze goedkeuring mag niet worden beschouwd als een goedkeuring van Intervest. EPRA Kernprestatie-indicatoren EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten. EPRA resultaat ★ Denitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het nancieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van nanciële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS ) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses NV. Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarre- kening van de vennootschap. Doelstelling - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva, en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gereali- seerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en nancieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en nanciële markten. Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Nettoresultaat . . Minderheidsbelangen -. -. Nettoresultaat (aandeel Groep) . . Elimineren uit het nettoresultaat (aandeel Groep) (/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen - - Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen . -. Ander portefeuilleresultaat -. . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -. -. Minderheidsbelangen mbt tot het bovenstaande . . EPRA resultaat A 45.467 45.176 Gewogen gemiddeld aantal aandelen B .. .. EPRA resultaat per aandeel (in €) =A/B 1,71 1,74 BIJLAGEN EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren ★ Denitie - De netto actief waarde (NAV) aangepast overeenkomstig de nieuwe Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober publiceerde voor toepassing vanaf . Doelstelling - Past de IFRS NAV aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen: 〉 EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en nancieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax. 〉 EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. 〉 EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de nanciële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. in duizenden 31.12.2022 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 693.352 693.352 693.352 Uit te sluiten: . . Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. Reële waarde van nanciële instrumenten . . Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans Toe te voegen: . . Reële waarde van schulden met vaste rentevoet . Real estate transfer tax . NAV 749.666 687.015 713.525 Verwaterd aantal aandelen .. .. .. NAV per aandeel (in €) 25,64 23,50 24,41 in duizenden 31.12.2021 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 622.512 622.512 622.512 Uit te sluiten: -. -. Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. Reële waarde van nanciële instrumenten -. -. Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans Toe te voegen: . - Reële waarde van schulden met vaste rentevoet - Real estate transfer tax . NAV 703.816 653.172 621.699 Verwaterd aantal aandelen .. .. .. NAV per aandeel (in €) 26,76 24,83 23,64 EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA aangepast NIR Denitie - De EPRA NIR betreft de geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afslui- tingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de porte- feuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. - De EPRA aangepast NIR voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de aoop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). Doelstelling - een indicator om vastgoedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop .. .. Uit te sluiten: Projectontwikkelingen met het oog op verhuring . . Vastgoed beschikbaar voor verhuring 1.261.076 1.098.820 Toe te voegen: Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen . . Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed B 1.322.246 1.148.182 Geannualiseerde brutohuurinkomsten . . Uit te sluiten: Vastgoedkosten 1 -. -. Geannualiseerde nettohuurinkomsten A 63.421 60.829 Aanpassingen: Huur bij aoop van huurvrije periodes of andere huurkortingen . Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (in ) C 67.417 61.678 EPRA Netto Initieel Rendement =A/B 4,8% 5,3% EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement =C/B 5,1% 5,4% De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de gecon- solideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld. BIJLAGEN EPRA huurleegstandspercentage Denitie - Het EPRA huurleegstandspercentage betreft de geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale oppervlakte. Doelstelling - Het EPRA huurleegstandspercentage meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV). 31.12.2022 31.12.2021 Segment Verhuurbare oppervlakte (in duizenden m) Geschatte huurwaarde (ERV) voor de leegstand (in duizenden ) Geschatte huurwaarde (ERV) (in duizenden ) EPRA huur- leegstand (in ) EPRA huur- leegstand (in ) Kantoren . . Logistiek vastgoed België . . Logistiek vastgoed Nederland . TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring 1.259 8.017 80.661 10% 6% EPRA kostratio’s Denitie - De EPRA kostratio’s betreen de administratieve en operationele uitgaven volgens IFRS (inclusief en exclusief directe leegstandskosten), gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling - De EPRA kostratio’s meten betekenisvolle veranderingen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Administratieve en operationele uitgaven (IFRS) . . Met verhuur verbonden kosten 19 148 Recuperatie van vastgoedkosten -1.249 -696 Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huur- schade en wederinstaatstelling 1.629 361 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven -939 -716 Vastgoedkosten 8.566 8.383 Algemene kosten 4.387 3.836 Andere operationele opbrengsten en kosten 475 310 Uit te sluiten: Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht - - EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) A 12.879 11.617 Leegstandskosten -. - EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) B 11.794 10.724 Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht C 71.465 65.048 EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (in %) =A/C 18,0% 17,9% EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (in %) =B/C 16,5% 16,5% EPRA Loan-to-value (LTV) Denitie - De nominale nanciële schulden, desgevallend vermeerderd met de nettoschulden/vorderingen MIN de kas en kasequivalenten vormt de nettoschuld (a). Deze wordt afgezet ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedpor- tefeuille (inclusief vastgoed bestemd voor verkoop) en de immateriële vaste activa die samen de totale vastgoedwaarde (b) vormen. De EPRA LTV voorziet in enkele aanpassingen aan de IFRS-rapportering, de belangrijkste concepten die worden geïntro- duceerd zijn de volgenden: 〉 in geval van twijfel, wordt elk kapitaal dat geen eigen vermogen is beschouwd als schuld (ongeacht de IFRS- classicatie hiervan); 〉 activa worden opgenomen aan reële waarde; 〉 nettoschuld wordt opgenomen tegen nominale waarde; 〉 er wordt geen aanpassing in verband met IFRS voorgesteld, omdat deze saldi doorgaans aan beide zijden van de berekening voorkomen; 〉 de EPRA LTV wordt berekend op basis van proportionele consolidatie, dit houdt in dat de EPRA LTV het aandeel van de Groep in de nettoschuld en de nettoactiva van joint ventures of materiële deelnemingen omvat; Doelstelling - De EPRA Loan-to-Value meet de verhouding van de schulden ten opzichte van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. (a/b). in duizenden 31.12.2022 Gerapporteerd Minderheidsbelang Aandeel Groep Toe te voegen: Leningen uit kredietinstellingen . . . Commercial Paper . . Greenbond/USPP . . Netto schulden/vorderingen . . . Uit te sluiten: Kas en kasequivalenten -. - -. EPRA Nettoschuld (a) . . . Toe te voegen: Vastgoed beschikbaar voor verhuur (incl. zonnepanelen ed.) .. . .. Vastgoed bestemd voor verkoop . . Projectontwikkelingen en grondreserves . . . Immateriële vaste activa EPRA Totaal vastgoedwaarde (b) .. . .. EPRA LTV (a/b) 48,0% 47,9% BIJLAGEN in duizenden 31.12.2021 Gerapporteerd Minderheidsbelang Aandeel groep Toe te voegen: Leningen uit kredietinstellingen . . . Commercial Paper . . Netto schulden/vorderingen . . . Uit te sluiten: Kas en kasequivalenten -. - -. EPRA Nettoschuld (a) . . . Toe te voegen: Vastgoed beschikbaar voor verhuur (incl. zonnepanelen ed.) .. . .. Projectontwikkelingen en grondreserves . . . Immateriële vaste activa Financiële activa . EPRA Totaal vastgoedwaarde (b) .. . .. EPRA LTV (a/b) 44,1% 43,9% Alternatieve prestatiemaatstaven Alternatieve prestatiemaatstaven (APM) zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de nanciële verslaggeving maar zijn niet gedenieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf juli voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met en voorzien van een denitie, doel- stelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. De EPRA-indicatoren die als APM beschouwd worden, zijn opgenomen onder het hoofdstuk “EPRA Kernprestatie-indicatoren”. Gemiddelde rentevoet van de nancieringen ★ Denitie - De gemiddelde rentevoet van de nancieringen van de vennootschap wordt berekend door de som van netto-interestkosten (op jaarbasis) en de geactiveerde intercalaire interesten te delen door de gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de nancieringen (kredieten bij nanciële instellingen, obligatiele- ningen, enz). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - De gemiddelde rentevoet van de nancieringen meet de gemiddelde nancieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de nan- cële markten. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Netto-interestkosten (op jaarbasis) A . . Geactiveerde intercalaire interesten B . . Gemiddelde schuld van de periode C . . Gemiddelde rentevoet van de nancieringen (op basis 360/365) (%) = (A+B)/C 2,0% 1,8% Net debt / EBITDA Denitie - De Net debt-EBITDA verhouding wordt berekend door de langlopende en kortlopende nanciële verplich- tingen (verminderd met kasgelden) te delen door het operationeel resultaat (voor het resultaat op de portefeuille) gecorrigeerd met de afschrijvingen. Doelstelling - De Net debt / EBITDA geeft aan hoeveel jaar de vennootschap nodig heeft om haar nanciële schulden terug te betalen, in de veronderstelling dat de nanciële schulden en EBITDA constant blijven. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Financiële schulden . . Kas en kasequivalenten -. . Net debt (IFRS) A . . Operationeel resultaat voor het resultaat op portefeuille . . Afschrijvingen EBITDA (IFRS) B 59.359 54.111 Net debt/ EBITDA = A/B 10,5 9,7 Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) ★ Denitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Reconciliatie 31.12.2022 31.12.2021 Nettoresultaat (aandeel Groep) (in duizenden ) A . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen B .. .. Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in €) =A/B 1,94 3,78 Operationele marge ★ Denitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkom- sten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het nancieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille A . . Huurinkomsten B . . Operationele marge (%) =A/B 82% 82% BIJLAGEN Portefeuilleresultaat en portefeuilleresultaat (aandeel Groep) ★ Denitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoed beleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onaankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar. Reconciliatie in duizenden 31.12.2022 31.12.2021 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -. . Ander portefeuilleresultaat . -. Portefeuilleresultaat -21.708 55.013 Minderheidsbelang -. -. Portefeuilleresultaat (aandeel Groep) -26.010 48.707 BIJLAGEN Begrippenlijst Aanschangswaarde van een vastgoed Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschangswaarde. Bezettingsgraad De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum. Brutodividendrendement Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum. Brutorendement (bij volledige verhuring) Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten. Contractuele huren Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen. Corporate governance Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoed- vennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken. Free oat De free oat is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de denitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan van het totaal aantal aandelen bezitten. De free oat factor zal afgerond worden naar de dichtsbijzijnde . Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Het statuut van gereglementeerde vastgoed vennootschap is geregeld in de wet van mei betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doelgemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Geschatte huurwaarde (GHW) De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundigen. Gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van november met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een exibel en eciënt fonds. GVV-KB Het koninklijk besluit van juli met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen. GVV-Wet De wet van mei betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. GVV-Wetgeving De GVV-Wet en het GVV-KB. Institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van mei betreende gereglementeerde vastgoedven- nootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van juli betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specieke scale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specieke projecten met derden te realiseren. Interestcover ratio De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van nanciële derivaten). Intervest Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Oces & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap. Investeringswaarde van een vastgoed Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onaankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachts- kosten en waarvan de registratie rechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term “waarde vrij op naam”. Kapitalisatiefactor De kapitalisatiefactor is het vereiste rendement bepaald door de vastgoedkundige in het taxatieverslag van een vastgoedbelegging. Liquiditeit van het aandeel Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen. Nettodividend Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van roerende voorheng. De roerende voorheng op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van decem- ber , gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van december , (behoudens bepaalde vrijstellingen). BIJLAGEN Nettodividendrendement Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum. Nettorendement (bij volledige verhuring) Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur (verhoogd met geschatte huur- waarde op leegstand), verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Nettowaarde per aandeel Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minder- heidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedenieerd in artikel , ° van de GVV-Wet. De nettowaarde per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk. Omloopsnelheid De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode. Organische groei De organische groei betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities. Reële waarde van een vastgoedbelegging Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten. In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door , (voor gebouwen met een waarde hoger dan , miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door ,/, (voor gebouwen met een waarde lager dan , miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse perimetervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door ,. Return van een aandeel De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het bruto dividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheng). Schuldgraad De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende reke- ningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkings instrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel , tweede lid van het KB van juli . Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op . Verwaterd nettoresultaat per aandeel Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultaten rekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aan gepast voor het eect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden. Notities .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. Notities .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. .................................................................................................................................................................................................................................. Opmerkingen? Vragen? [email protected] Ontwerp en realisatie: Intervest Dit jaarlijks nancieel verslag is een universeel registratiedocument in de zin van artikel van de Verordening (EU) / van het Europees Parlement en de Raad van juni betreende het prospectus dat moet worden gepu- bliceerd wanneer eecten aan het publiek worden aangeboden of tot de handel op een gereglementeerde markt worden toegelaten en tot intrekking van Richtlijn //EG. De ociële versie van dit jaarlijks nancieel verslag is opgesteld in het ESEF-formaat en is aldus beschikbaar op de web- site van de vennootschap: www.intervest.eu. Intervest Oces & Warehouses heeft de ocële versie van haar jaarverslag in het Nederlands opgesteld. Intervest Oces & Warehouses heeft ook een Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag gemaakt. Intervest Oces & Warehouses, vertegenwoordigd door haar raad van toezicht, is verantwoordelijk voor de vertaling en de conformiteit van de Nederlandse, Franse en Engelse taalversies. Echter, in geval van tegenstrijdigheden tussen de taal versies, heeft de Nederlandse versie steeds voorrang. De Nederlandse versie en de Franse en Engelse vertaling van dit jaarverslag zijn beschikbaar op de website van de vennootschap, www.intervest.eu. Ce rapport annuel est également disponible en français. This annual report is also available in English. IN TERVEST Offices and Warehouses nv Openbare gereglementeerde vastgoed vennootschap naar Belgisch recht T BTW BE RPR ANTWERPEN Uitbreidingstraat Antwerpen, België [email protected] www.intervest.eu T +32 3 287 67 67 [email protected] www.intervest.eu Uitbreidingstraat 66 2600 Antwerpen België Openbare gereglementeerde vastgoed vennootschap naar Belgisch recht 549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31549300MEVEE709A1SM832022-12-31549300MEVEE709A1SM832021-12-31549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832020-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:EURxbrli:sharesiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:pure
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.