Intervest Offices & Warehouses NV

Quarterly Report • May 4, 2023

Tussentijdse verklaring eerste kwartaal 2023

1

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Q1 2023

Strategie

• Benoeming van Joël Gorsele als chief executive officer, die leiding zal geven aan een versnelde uitvoering van de strategie 2023 – 2025 met een doorgedreven focus op het logistieke vastgoedsegment en een geïntensifieerde assetrotatie, binnen het kader van de ESG ambities

• In deze strategische transformatie van de portefeuille wordt momenteel een gedegen plan uitgewerkt dat streeft naar een duurzame verbetering van de operationele marge via rationalisering en optimalisaties, met een organisatie afgestemd op de strategie

Vastgoedportefeuille

• Acquisitie van een strategische logistieke productiesite van 22.200 m² met bijhorend terrein in de Gentse zeehaven via sale-and-lease-back transactie met investeringswaarde van € 14,25 miljoen

• Acquisitie van duurzaam logistiek ontwikkelingspotentieel, terrein in Saint-Georges-sur-Meuse van 5 hectare, nabij de luchthaven van Luik, op E42 en as Namen-Luik

• Ondertekening van huurcontract met Nippon Express voor nieuw te bouwen unit van circa 13.000 m² in Genk Green Logistics; bijna 52% van de totale site in ontwikkeling of reeds ontwikkeld

• Toename in de reële waarde van de totale vastgoedportefeuille met € 43 miljoen of 3%, als gevolg van acquisities, ontwikkelingen en duurzame investeringen in het logistiek segment

• Beperkte gemiddelde yield expansion van 23bp in logistiek gecompenseerd door een hogere ERV en constante yield (kapitalisatievoet) in kantoren

• Toename in de totale bezettingsgraad met 2%-punten tot 92%, als gevolg van een toename in de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille in België met 3%-punten tot 99%

• Contractuele jaarhuur van de totale portefeuille verhoogd met 8% ten opzichte van jaareinde 2022 als gevolg van belangrijke verhuurtransacties voornamelijk in de logistieke portefeuille van België en door indexering van de huurcontracten

• Toekomstige waardecreatie: 273.000 m² aan (potentiële) projecten, hoofdzakelijk in logistiek segment, met toekomstige potentiële waardestijging ten opzichte van de huidige waarde van € 202 miljoen, waarvoor nog te spenderen capex van circa € 175 miljoen

EPS

Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 0,29 over de eerste drie maanden van 2023 (€ 0,40 op 31 maart 2022 exclusief de uitzonderlijke opbrengst van € 2,9 miljoen opgenomen in Q1 vorig boekjaar). De daling wordt veroorzaakt door een hoger aantal aandelen als gevolg van de versterking van het eigen vermogen, en een toename in de kosten van Q1 2023 zoals de verbrekingsvergoeding betaald aan de vorige CEO, kosten voor enkele grote OPEX werken uitgevoerd in het eerste kwartaal om verhuringen in de toekomst te faciliteren en hogere personeelskosten als gevolg van de loonindex en het invullen van enkele in 2022 uitstaande vacatures. De huurgroei in de recurrente huurinkomsten wordt grotendeels gecompenseerd door de gewijzigde situatie op de financiële markt.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Financiële structuur

• De schuldgraad bedraagt 48,7% op 31 maart 2023; er wordt naar gestreefd deze in de toekomst onder controle te houden in het kader van de strategie 2023 - 2025

• Verlengen kredietcontract € 20 miljoen bij ING Belgium met een vervaldag in april 2023 voor vijf jaar met een nieuwe looptijd tot 2028

• Voldoende liquiditeitsbuffer door € 172 miljoen niet-gebruikte kredietlijnen; 75% van de schulden is ingedekt tegen stijgende rente op lange termijn (gemiddeld circa 5 jaar), streefdoel bedraagt 85%

Vooruitzichten

• ^> Bevestiging van het verwachte EPRA resultaat per aandeel voor 2023: € 1,481

• Per Q2 2023 zal additionele duiding gegeven worden bij de versnelde uitvoering van de strategie en duurzame verbetering van de operationele marge

¹ Op basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille en beschikbare informatie op moment van publicatie van dit persbericht.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Kerncijfers Q1 2023

€ 1,4 miljard Reële waarde van de portefeuille

92%Bezettingsgraad

99% Logistiek BE 100% Logistiek NL 76% Kantoren

4,8 jaarWALB 5,1 jaar Logistiek BE

6,3 jaar Logistiek NL 2,9 jaar Kantoren

6,3%

Brutohuurrendement 6,0%Logistiek BE 6,0%Logistiek NL 7,0% Kantoren

per aandeel ²⁰²³ BEURS

€ 512 miljoen Beurskapitalisatie

€ 0,29 EPRA resultaat per aandeel

€ 23,64 EPRA NTA per aandeel

2,8% Gemiddelde rentevoet van de financieringen

3,9 jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen

48,7% Schuldgraad

€ 1,48 Verwacht EPRA resultaat

VASTGOED FINANCIEEL DUURZAAMHEID

30% Green Buildings

100% elektriciteit uit duurzame bronnen

19% groene financieringen

83% van de logistieke vastgoedportefeuille met zonnepanelen: 36MWp

262

laadpunten voor elektrische wagens

TEAM

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Vergelijkende kerncijfers

in duizenden €	31.03.2023	31.12.2022
Vastgoedkerncijfers
Reële waarde vastgoed	1.375.922	1.333.418
Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur	1.275.242	1.233.799
Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %)	6,3%	6,0%
Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij 100% verhuring (in %)	6,8%	6,7%
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren)	4,8	4,9
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille BE (tot eerste vervaldag) (in jaren)	5,1	5,3
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille NL (tot eerste vervaldag) (in jaren)	6,3	6,5
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren)	2,9	2,9
Bezettingsgraad totale portefeuille (in %)	92%	90%
Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in %)	100%	100%
Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in %)	99%	96%
Bezettingsgraad kantoren (in %)	76%	76%
Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²)	1.346	1.259
Financiële kerncijfers
EPRA resultaat	8.547	45.467
Portefeuilleresultaat - aandeel Groep	-4.318	-26.010
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-2.595	32.257
Nettoresultaat - aandeel Groep	1.634	51.714
Aantal dividendgerechtigde aandelen	29.235.067	29.235.067
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	29.235.067	26.664.878
Beurskoers op afsluitingsdatum (in €/aandeel)	17,50	19,24
Nettowaarde (in €/aandeel)	23,73	23,72
Premie/Discount t.o.v. reële nettowaarde (in %)	-26,3%	-18,9%
Marktkapitalisatie (in miljoen €)	512	562
Schuldgraad (max. 65%)	48,7%	48,0%
Gemiddelde rentevoet van de financieringen (in %)	2,8%	2,0%
Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaren)	3,9	4,0

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EPRA - KERNCIJFERS	31.03.2023	31.12.2022	31.03.2022
EPRA resultaat (€ per aandeel) (aandeel Groep)	0,29	1,71	0,51
EPRA NTA (€ per aandeel)	23,64	23,50	25,79
EPRA NRV (€ per aandeel)	25,82	25,64	27,73
EPRA NDV (€ per aandeel)	24,35	24,41	24,90
EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) (%)	5,1%	4,8%	5,0%
EPRA aangepast NIR (%)	5,4%	5,1%	5,2%
EPRA huurleegstandspercentage (%)	7,8%	9,9%	8,5%
EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (%)	30,2%2	18,0%	19,4%
EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (%)	27,0%3	16,5%	17,8%
EPRA LTV (Loan-to-value) (in %)	48,5%	47,9%	44,7%

² De toepassing van IFRIC21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar, beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende het boekjaar. In boekjaar 2022 heeft ook de in Q1 2022 ontvangen verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen een belangrijke impact.

³ De toepassing van IFRIC21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar, beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de EPRA kost ratio gedurende het boekjaar. In boekjaar 2022 heeft ook de in Q1 2022 ontvangen verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen een belangrijke impact.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Inhoudsopgave

	Q1 2023	2
	Kerncijfers Q1 2023	4
	Vergelijkende kerncijfers	5
	Inhoudsopgave	7
1	Vastgoedverslag	8
	1.1 Vastgoedportefeuille	9
	1.2 Acquisities	10
	1.3 Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel	11
	1.4 Bezettingsgraad, verhuuractiviteiten en looptijd huurcontracten	12
2	Financieel verslag	14
	2.1 Analyse van de resultaten	14
	2.2 Financiële structuur	16
3	Keuzedividend	17
4	Wijziging directieraad	17
5	Vooruitzichten	17
6	Financiële kalender 2023	18
7	Financieel overzicht – resultaten en balans	19
	7.1 Geconsolideerde resultatenrekening	19
	7.2 Geconsolideerd globaalresultaat	20
	7.3 Geconsolideerde balans	21
8	Bijlagen	23
	8.1 EPRA Kernprestatie-indicatoren	23
	8.2 Alternatieve prestatiemaatstaven	31
	8.3 Begrippenlijst	34

Alternatieve prestatiemaatstaven

Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit persbericht maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.eu, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven" en als bijlage in dit persbericht. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA- richtlijn. EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in het beursgenoteerde vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie wordt verwezen naar www.epra.com.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

1 Vastgoedverslag

KERNCIJFERS4	31.03.2023				31.12.2022
	Logistiek BE	Logistiek NL	Kantoren BE	TOTAAL	Logistiek BE	Logistiek NL	Kantoren BE	TOTAAL
Reële waarde vastgoedbeleggingen (in duizenden €)	666.222	351.530	358.170	1.375.922	628.450	347.277	357.691	1.333.418
Reële waarde vastgoedbeleggingen (in %)	48%	26%	26%	100%	47%	26%	27%	100%
Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (in duizenden €)	605.064	338.966	331.212	1.275.242	565.502	337.611	330.686	1.233.799
Contractuele huren (in duizenden €)	38.463	20.963	23.315	82.741	34.488	19.722	22.627	76.837
Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (in duizenden €)	38.698	20.963	29.899	89.560	35.845	19.722	29.287	84.854
Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %)	6,0%	6,0%	7,0%	6,3%	5,8%	5,7%	6,8%	6,0%
Brutohuurrendement (inclusief geschatte huurwaarde op leegstand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in %)	6,1%	6,0%	9,0%	6,8%	6,0%	5,7%	8,9%	6,7%
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren)	5,1	6,3	2,9	4,8	5,3	6,5	2,9	4,9
Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren)	6,5	8,0	4,3	6,3	6,8	8,2	4,3	6,4
Bezettingsgraad (EPRA) (in %)	99%	100%	76%	92%	96%	100%	76%	90%
Aantal verhuurbare gebouwen	26	19	32	77	25	19	32	76
Totaal verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²)	775	363	208	1.346	698	353	208	1.259

⁴ Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.eu, genaamd "Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven" en als bijlage in dit persbericht.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

1.1 Vastgoedportefeuille

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt per 31 maart 2023 € 1.376 miljoen (€ 1.333 miljoen op 31 december 2022). De toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met € 43 miljoen of 3% ten opzichte van 31 december 2022 is als volgt te verklaren.

In duizenden €			31.03.2023
	Logistiek BE	Logistiek NL	Kantoren BE	TOTAAL
BALANS OP 1 JANUARI 2023	628.450	347.277	357.691	1.333.418
Verwerving van ■ vastgoedbeleggingen	19.1245	0	0	19.124
Verwerving van grondreserve ■	10.369	0	0	10.369
Investeringen in ■ projectontwikkelingen	6.698	2.490	488	9.676
Investeringen in de bestaande ■ vastgoedbeleggingen	2.248	-42	639	2.845
Variaties in de reële waarde van ■ vastgoedbeleggingen	-667	1.805	-648	490
BALANS OP 31 MAART 2023	666.222	351.530	358.170	1.375.922
Aandeel in de portefeuille	48%	26%	26%	100%

> In de logistieke portefeuille van België – toename reële waarde met € 38 miljoen of 6%

De toename in reële waarde is een gevolg van acquisities van vastgoedbeleggingen en grondreserves voor een bedrag van € 29 miljoen, € 7 miljoen investeringen in lopende projectontwikkelingen en € 2 miljoen investeringen in de bestaande portefeuille. De portefeuille vertoont een lichte afwaardering van -0,1% mede door een gemiddelde toename in de toegepaste kapitalisatievoet met 10 basispunten. De gemiddelde kapitalisatievoet, toegepast door de vastgoeddeskundigen in de logistieke portefeuille bedraagt 5,4% (5,3% op 31 december 2022).

> In de logistieke portefeuille van Nederland – toename reële waarde met € 4 miljoen of 1%

De toename in de reële waarde in de logistieke portefeuille van Nederland is een gecombineerd effect van enerzijds € 2 miljoen investeringen in projectontwikkelingen, en anderzijds een positieve herwaardering van € 2 miljoen of 1%. De toename in de gemiddelde toegepaste kapitalisatievoeten van 30 basispunten wordt gecompenseerd door een toename in de gemiddelde huurwaarde ingeschat door de vastgoeddeskundige met € 5/m² tot € 63/m² (€ 58/m² op 31 december 2022). De gemiddelde kapitalisatievoet toegepast voor de waardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedraagt 6,0% (5,7% voor 31 december 2022).

⁵ Inclusief de toekomstig te betalen concessieschuld conform IFRS 16.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

> Stabiele reële waarde in de kantorenportefeuille

De reële waarde van de kantorenportefeuille blijft stabiel op € 358 miljoen. De gemiddelde kapitalisatievoet blijft stabiel op 7,8%.

De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maatregelen kunnen worden genomen.

Uitsplitsing vastgoedbeleggingen naar soort	31.03.2023	31.12.2022
in duizenden €
Vastgoed beschikbaar voor verhuur	1.275.243	1.233.799
Projectontwikkelingen	100.679	99.619
Projectontwikkelingen in aanbouw	62.229	72.209
Grondreserves	38.450	27.410
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN	1.375.922	1.333.418

In de loop van het eerste kwartaal 2023 is voor de logistieke site in Zellik een tijdelijke verhuring getekend en de aanvang van de herontwikkeling van deze site is bijgevolg uitgesteld. Het gebouw wordt op 31 maart 2023 terug op de balans voorgesteld als beschikbaar voor verhuur.

De verhouding van de vastgoedsegmenten in de portefeuille op 31 maart 2023 bedraagt 74% logistiek vastgoed en 26% kantoorgebouwen waarbij 35% van de logistieke vastgoedportefeuille in Nederland is gelegen. De totale vastgoedportefeuille heeft op 31 maart 2023 een verhuurbare oppervlakte van 1.345.560 m².

1.2 Acquisities

1.2.1 Verwerving van vastgoedbeleggingen

1.2.1.1 Gent (BE): strategische logistieke site in Gentse zeehaven

Begin 2023 heeft Intervest een sale-and-lease-backoperatie met Plasman Belgium NV afgesloten op concessie-eigendom voor een investeringswaarde van € 14,25 miljoen6 . Het terrein van 56.000 m², strategisch gelegen aan de Skaldenstraat in de Gentse zeehaven, omvat een productiesite van 22.200 m² waarop Plasman haar operationele activiteiten uitvoert. Intervest heeft met Plasman een huurcontract van 10 jaar afgesloten, met twee opties tot verlenging van elk 5 jaar aan marktconforme voorwaarden.

Met North Sea Port Flanders is een nieuwe concessieovereenkomst onderhandeld tot 2053, met éénzijdige optie om te verlengen tot 2083. Deze verwerving betekent een belangrijke uitbreiding van de reeds bestaande cluster waarmee Intervest haar positie in de haven van Gent verder verstevigd.

⁶ Zie persbericht 11 januari 2023: "Intervest verwerft strategische site in Gentse zeehaven via sale-and-lease-back".

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

1.2.2 Verwerving van grondreserves

1.2.2.1 Saint-Georges-sur-Meuse: strategische grondpositie voor duurzame logistieke ontwikkeling

Intervest verwerft in het eerste kwartaal van 2023 een terrein van circa 5 hectare op een strategische locatie langs de E42 te Saint-Georges-sur-Meuse, nabij de luchthaven van Luik, voor een aanschaffingswaarde van € 10,4 miljoen. Deze acquisitie past in de clusterstrategie van het logistiek segment en zorgt voor een verdere uitbouw van de cluster in Luik/Herstal. Door deze verwerving beschikt Intervest over een strategische grondpositie om een nieuwe duurzame logistieke site te ontwikkelen. Gesprekken met verschillende kandidaat-huurders voor een ontwikkeling op maat zijn lopende.

1.3 Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel

1.3.1 Opgeleverd project in Q1 2023: 100% verhuurd

	Segment	Type	GLA in m²	Oplevering	BREEAM
Herentals Green Logistics 1B	Logistiek BE	Ontwikkeling	10.000	Q1 2023	Excellent

Dit opgeleverde project voorziet in een extra logistieke unit van 8.000 m² met 1.500 m² mezzanine en 500 m² kantoorruimte, bovenop de reeds volledig verhuurde en opgeleverde site van 42.000 m² in Herentals Green Logistics. Dit project van 10.000 m² is bij oplevering volledig verhuurd aan Fox International Group (Rather Outdoors).

1.3.2 Overzicht van de projecten en grondreserves op 31 maart 2023

In het eerste kwartaal van 2023 is in de logistieke portefeuille van België € 6,7 miljoen geïnvesteerd in lopende projectontwikkelingen. Het betreft bijna volledig investeringen in Genk Green Logistics met o.a. de verdere afwerking van unit 18 en 19, samen circa 30.000 m². Deze units zijn volledig voorverhuurd aan Konings, en de oplevering ervan wordt verwacht in het tweede kwartaal van 2023. Het totale project in Genk Green Logistics, een samenwerking met Group Machiels, zal na afwerking een totaal verhuurbare oppervlakte van 250.000 m² omvatten. De ontwikkeling van nieuwe units wordt enkel aangevat wanneer deze voorverhuurd zijn. Per 31 maart 2023 is met de ondertekening van het huurcontract met Nippon Express voor een nieuw te bouwen unit van circa 13.000 m² extra, bijna 52% van de totale site in ontwikkeling of reeds ontwikkeld.

In de logistieke portefeuille van Nederland is in het eerste kwartaal € 2,5 miljoen geïnvesteerd in de verdere afwerking van het high-end built-to-suit-warehouse van circa 10.000 m² in 's-Hertogenbosch voor My Jewellery, waarvan de oplevering verwacht wordt in het tweede kwartaal van 2023.

Op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens verwacht Intervest voor het totaal van de projecten hieronder opgenomen in het overzicht, een mogelijke reële waarde van circa € 300 miljoen. Ten

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

opzichte van de waarde van de totale vastgoedbeleggingen per 31 maart 2023 betekent dit een toekomstige mogelijke waardestijging van de vastgoedportefeuille over een periode 2023 tot 2025 van circa € 202 miljoen. Hiertegenover staat nog een te spenderen capex van € 175 miljoen. De yield on cost voor dit ontwikkelingspotentieel bedraagt op basis van de huidige vastgoedmarktgegevens circa 6,1%.

De potentieel verhuurbare oppervlakte van de projectontwikkelingen en grondreserves bedraagt op 31 maart 2023 circa 273.000 m².

			(Potentiële)	Verwachte
	Segment	Type	GLA in m²	oplevering	BREEAM
's-Hertogenbosch Rietvelden	Logistiek NL	Ontwikkeling	9.700	Q2 2023	Excellent
Genk Green Logistics	Logistiek BE	Ontwikkeling	30.000	Q2 2023	Excellent
Genk Green Logistics	Logistiek BE	Ontwikkeling	12.850	Q1 2024	Excellent
Greenhouse Woluwe	Kantoren BE	Herontwikkeling	23.700	2024	Outstanding
PROJECTEN			76.250
Genk Green Logistics	Logistiek BE	Ontwikkeling	120.150	2023-2025	Excellent
Puurs	Logistiek BE	Ontwikkeling	44.500	2024
Saint-Georges-sur-Meuse	Logistiek BE	Ontwikkeling	22.000	2024
Venlo	Logistiek NL	Ontwikkeling	10.000	2024	Outstanding
GRONDRESERVES			196.650
TOTAAL PROJECTEN & GRONDRESERVES		272.900

1.4 Bezettingsgraad, verhuuractiviteiten en looptijd huurcontracten

De bezettingsgraad van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur stijgt ten opzichte van jaareinde 2022 met 2%-punten en bedraagt 92% op 31 maart 2023 (90%).

De logistieke portefeuille van Nederland is ook op 31 maart 2023 volledig verhuurd, de bezettingsgraad blijft stabiel op 100% (100% op 31 december 2022).

In de logistieke portefeuille van België neemt de bezettingsgraad toe tot 99%, een toename met 3% punten ten opzichte van 31 december 2022 (96%). Het eerste kwartaal van 2023 was immers op het gebied van verhuurtransacties succesvol in het Belgische logistieke segment, waarbij een aantal mooie transacties konden opgetekend worden. In totaal werden verhuringen opgetekend voor een verhuurbare oppervlakte van circa 178.000 m², met een brutojaarhuur van samen € 6,3 miljoen, welke 18% van de contractuele jaarhuur eind 2022 voor de logistieke portefeuille van België vertegenwoordigt.

De belangrijkste verhuurtransacties die dit kwartaal gerealiseerd werden in de logistieke portefeuille van België zijn:

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

• Sale-and-lease-back transactie met Plasman in Gent voor een productiesite van circa 22.000 m² met bijhorende terreinen voor een periode van 10 jaar, tweemaal verlengbaar met 5 jaar, zoals hierboven reeds toegelicht

• Verlenging en uitbreiding van Delhaize in Puurs voor 3 jaar tot 2027, goed voor 20.500 m²

• Met huurder Nippon Express is in Genk Green Logistics de samenwerking verstevigd en is de bestaande huurovereenkomst van circa 21.000 m² verlengd7 tot midden 2029 en een nieuwe overeenkomst gesloten voor een nog te bouwen unit van circa 13.000 m²

• Verlenging met 1 jaar met huurder Eddie Stobart Logistics Europe voor circa 20.000 m² in Genk Green Logistics

• Tijdelijke verhuring voor Zellik van circa 23.000 m² met nieuwe huurder Axus, in afwachting van de herontwikkeling van deze site

• Verhuring in Zeebrugge Green Logistics aan Aertssen Logistics, eind vorig jaar opgeleverd, van circa 29.000 m²

Alle transacties zijn gesloten aan marktconforme voorwaarden.

De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille blijft stabiel op 76% op 31 maart 2023. Toch zijn ook hier enkele transacties gerealiseerd. In totaal is circa 5.500 m² verlengd of vernieuwd met een brutojaarhuur van € 0,9 miljoen. De belangrijkste transacties in de kantorenportefeuille zijn:

• Voor Greenhouse Collection zijn drie nieuwe overeenkomsten gesloten voor de verhuring van privatieve ruimtes met DHL Global Forewarding, Graphyte en Quadrant Legal, samen circa 2.100 m² en een brutojaarhuur van € 0,4 miljoen. Naast de verhuring van deze privatieve ruimte zijn 6 contracten voor serviced offices opgetekend. De bezettingsgraad van Greenhouse Collection bedraagt 35% op 31 maart 2023 (19% op 31 december 2022). De onderhandelingen voor de beschikbare ruimtes zijn volop lopende, waarvan een aantal onderhandelingen zich in een vergevorderd stadium bevinden.

• Met Unit-T is een verlenging gesloten voor hun gehuurde ruimte van circa 2.800 m² in Mechelen Campus. De huurovereenkomst is verlengd met een nieuwe eindvervaldag midden 2032. Ook vervalt de eerste breakdatum, waardoor de eerstvolgende opzegmogelijkheid opschuift naar 2026.

De verschillende verhuurtransacties resulteren in een gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) in de volledige portefeuille tot 4,8 jaar op 31 maart 2023 (4,9 jaar op jaareinde 2022). Voor de logistieke portefeuille in België bedraagt dit 5,1 jaar (5,3 jaar op jaareinde 2022), voor de logistieke portefeuille in Nederland 6,3 jaar (6,5 jaar op jaareinde 2022) en voor de kantoren 2,9 jaar (2,9 jaar op jaareinde 2022).

⁷ Zie persbericht 6 april 2023: "Genk Green Logistics en Nippon Express verstevigen de samenwerking met verlenging bestaande huurovereenkomst (21.000 m²) en contract voor extra nog te bouwen unit (13.000 m²)".

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

2 Financieel verslag

2.1 Analyse van de resultaten8

De huurinkomsten van Intervest bedragen in het eerste kwartaal van 2023 € 19,5 miljoen (€ 18,9 miljoen). Dit betekent een toename met € 0,6 miljoen of 3% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022, ondanks de verbrekingsvergoeding opgenomen in de huurinkomsten van 2022 voor een bedrag van € 2,9 miljoen, ontvangen van huurder Enterprise Services Belgium begin vorig boekjaar naar aanleiding van het vroegtijdig teruggeven van een deel van hun gehuurde oppervlakte in Mechelen Business Tower. De organische huurgroei, zonder rekening te houden met deze verbrekingsvergoeding bedraagt € 3 miljoen of 15,8% en wordt voornamelijk gedreven door de gerealiseerde huurgroei uit de projectontwikkelingen in Zeebrugge, Genk en Herentals die in de loop van 2022 opgeleverd werden en door de indexatie van de huurcontracten.

Het vastgoedresultaat blijft op hetzelfde niveau als vorig jaar en bedraagt € 19,1 miljoen (€ 19,0 miljoen). Naast de toename in de huurinkomsten bevat het vastgoedresultaat een toename in de wederinstaatstellingskosten van € 0,5 miljoen die in de loop van het eerste kwartaal 2023 werden uitgevoerd.

Het operationeel resultaat vóór het resultaat op portefeuille bedraagt € 13,6 miljoen (€ 15,2 miljoen) of een daling van 11%, voornamelijk veroorzaakt door een toename in de beheers- en algemene personeelskosten en de prijsstijgingen in nutsvoorzieningen en andere kosten die niet kunnen gerecupereerd worden. Naast de index op de loon- en andere kosten en de invulling van enkele in 2022 uitstaande vacatures is ook de verbrekingsvergoeding van Gunther Gielen uitbetaald in het eerste kwartaal van 2023.

De operationele marge bedraagt 70% voor de eerste drie maanden van 2023, ten opzichte van 81% voor dezelfde periode vorig jaar. De afname met 11% is niet helemaal representatief, gezien beide jaren uitzonderlijke kosten of opbrengsten bevatten. Zonder de verbrekingsvergoeding van Gunther Gielen, betaald in het eerste kwartaal van 2023, zou de operationele marge van Q1 2023 72% bedragen, en zonder de éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Enterprise Services Belgium opgenomen in de resultaten van 2022 zou de operationele marge van Q1 2022 77% bedragen. Dit geeft een daling van 5%, die voornamelijk te verklaren is door de hogere beheers- en algemene personeelskosten en de prijsstijgingen in nutsvoorzieningen en andere kosten die niet kunnen gerecupereerd worden. De toepassing van IFRIC 21 waarbij heffingen opgelegd door de overheid zoals de onroerende voorheffing en de beurstaks volledig als schuld en kost erkend worden op de balans en resultatenrekening bij aanvang van het boekjaar beïnvloedt in belangrijke mate de hoogte van de operationele marge gedurende het boekjaar.

Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt voor de eerste drie maanden van 2023 € -4,4 miljoen ten opzichte van € -1,6 miljoen voor de eerste drie maanden van 2022. De toename van € 2,8 miljoen is voornamelijk een gevolg van een hogere gemiddelde kapitaalopname, € 647 miljoen in Q1 2023 ten opzichte van € 535 miljoen in Q1 2022, en de stijging van de Euribor-tarieven, van -0,5% naar 3,0% voor Euribor 3 maand, alsook een lagere opname in commercial paper. De gemiddelde rente inclusief bankmarges en inclusief de geactiveerde intercalaire intresten bedraagt, dankzij de hoge indekkingsgraad van de kredieten, voor Q1 2023 2,8%

⁸ De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor vorig boekjaar.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

(2,0% op 31 december 2022). Op 31 maart 2023 heeft 75% van de opgenomen kredietlijnen een vaste rentevoet of is gefixeerd door renteswaps.

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen in de eerste drie maanden van 2023 € 0,5 miljoen (€ 11,4 miljoen). De positieve variaties in de reële waarde zijn het gecombineerd resultaat van:

• Waardestijging in de reële waarde van de logistieke portefeuille van Nederland voor € 1,8 miljoen of 1% hoofdzakelijk ingevolge de toename in de markthuur gecompenseerd door een gemiddelde toename in de toegepaste kapitalisatievoet met 30 basispunten

• Waardedaling in de reële waarde van de logistieke portefeuille van België voor € -0,7 miljoen of -0,1% mede door een gemiddelde toename in de toegepaste kapitalisatievoet met 10 basispunten

• Waardedaling in de kantorenportefeuille voor € 0,6 miljoen of -0,2% bij een gelijkblijvende kapitalisatievoet.

Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in de eerste drie maanden van 2023 € -4,9 miljoen (€ -3,2 miljoen) en omvat voornamelijk de minderwaarde op de activa bestemd voor verkoop van € 3,9 miljoen en de wijziging in de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België.

De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva bevatten de wijziging in de marktwaarde van de interest rate swaps die niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € -2,6 miljoen (€ 11,6 miljoen). De daling is een gevolg van de daling van de lange termijn rentevoeten in het eerste kwartaal van 2023.

Het nettoresultaat voor de eerste drie maanden van 2023 bedraagt € 1,9 miljoen (€ 33,3 miljoen). Het nettoresultaat – aandeelhouders Groep bedraagt voor de eerste drie maanden van 2023 € 1,6 miljoen (€ 33,1 miljoen) en kan opgedeeld worden in:

• het EPRA resultaat van € 8,5 miljoen (€ 13,3 miljoen) of een afname van € 4,8 miljoen hoofdzakelijk een combinatie van hogere huurinkomsten en een toename in de vastgoed- en algemene kosten en hogere rentekosten

• het portefeuilleresultaat - aandeelhouders Groep van € -4,3 miljoen (€ 8,1 miljoen)

• de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva voor een bedrag van € -2,6 miljoen (€ 11,6 miljoen).

Het EPRA resultaat voor de eerste drie maanden van 2023 bedraagt € 8,5 miljoen. Rekening houdend met 29.235.067 gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt het EPRA resultaat per aandeel voor de eerste drie maanden van 2023 € 0,29 (€ 0,51). De afname is te verklaren door de ontvangen verbrekingsvergoeding in 2022 (€ -0,10), de toename in de onderliggende recurrente huurinkomsten (€ 0,10), de stijgende rentekosten (€ -0,09), de wijziging in het aantal aandelen als gevolg van het keuzedividend over boekjaar 2021 en de ABB, uitgevoerd in december ter versterking van het eigen vermogen (€ -0,03), en een toename in de kosten zoals hierboven toegelicht, zoals voornamelijk de verbrekingsvergoeding betaald aan Gunther Gielen, kosten voor wederinstaatstellingen uitgevoerd in het eerste kwartaal 2023 en hogere personeelskosten als gevolg van de loonindex en het invullen van enkele in 2022 uitstaande vacatures.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Op 31 maart 2023 bedraagt de nettowaarde van het aandeel € 23,73 (€ 23,72 op 31 december 2022). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO) op 31 maart 2023 € 17,50 bedraagt, noteert het aandeel op afsluitingsdatum met een discount van 26,3 % ten opzichte van de nettowaarde.

De EPRA NTA per aandeel bedraagt op 31 maart 2023 € 23,64. Dit betekent een stijging van € 0,14 tegenover € 23,50 op 31 december 2022, voornamelijk als gevolg van de combinatie van de EPRA resultaatgeneratie en het portefeuilleresultaat verminderd met de latente belastingen.

2.2 Financiële structuur

In het eerste kwartaal van 2023 heeft Intervest haar indekkingsratio verder opgetrokken van 72% per 31 december 2022 naar 75% op kwartaaleinde. Deze kredieten hebben een vaste rentevoet of zijn gefixeerd door renteswaps en hebben een gemiddelde resterende looptijd van 4,6 jaar op 31 maart 2023. De verhoging van de indekkingsratio kwam tot stand door het openbreken en uitbreiden van de IRSsen met € 35 miljoen via transacties met KBC en ING. Ook in de komende maanden zal Intervest de fluctuaties op de markt verder opvolgen en wanneer opportuun, de indekkingsratio verder optrekken. Het streefdoel voor de indekkingsratio van Intervest bedraagt 85%.

Het kredietcontract van € 20 miljoen bij ING Belgium met een vervaldag in april 2023 is in het eerste kwartaal van 2023 voor vijf jaar verlengd met een nieuwe looptijd tot 2028. Dit krediet ressorteert onder het Green Finance Framework van Intervest. Op 31 maart 2023 beschikt Intervest over € 828 miljoen kredietlijnen, waarvan € 155 miljoen of 19% groene financieringen. Circa € 172 miljoen van de kredietenportefeuille zijn niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen. Deze niet-opgenomen kredietlijnen kunnen gebruikt worden voor financieringen van lopende projectontwikkelingen, de uitbetaling van het dividend over boekjaar 2022 in mei 2023 en toekomstige acquisities en ontwikkelingen.

De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen bedraagt 3,9 jaar op het eerste kwartaaleinde van 2023 tegenover 4,0 jaar op 31 december 2022. In 2023 komen er nog voor € 65 miljoen aan financieringen op vervaldag, waarvan € 50 miljoen eind december 2023. In het eerste kwartaal van 2024 komt er eveneens een krediet van € 25 miljoen te vervallen. Bijgevolg heeft, per 31 maart 2023, € 90 miljoen of 11% van de financieringen een vervaldag binnen één jaar.

De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt voor de eerste drie maanden van 2023 2,8% inclusief bankmarges, en inclusief de geactiveerde rente. De gemiddelde rentevoet over het jaar 2022 bedroeg 2,0%. De toename is te verklaren door het feit dat de stijging van de Euribor-tarieven pas begin 2022 ingezet is, met bijvoorbeeld, een stijging van de Euribor 3 maand van -0,5% in maart 2022 naar 3,0% eind maart 2023, alsook de lagere opname van commercial paper.

Op 31 maart 2023 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad van Intervest 48,7% (48,0% per 31 december 2022). Deze lichte toename van de schuldgraad wordt voornamelijk verklaard door de twee acquisities en investeringen in projectontwikkelingen gedurende de eerste drie maanden van 2023 (samen € 42 miljoen), gefinancierd met vreemd vermogen.

Op basis van deze schuldgraad heeft Intervest een bijkomend investeringspotentieel van circa € 674 miljoen alvorens de maximale schuldgraad voor GVV's van 65% te bereiken. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa € 408 miljoen alvorens de 60% schuldgraad te overschrijden.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

3 Keuzedividend

De raad van toezicht van Intervest heeft op 3 mei 2023 beslist om aan de aandeelhouders een keuzedividend aan te bieden. Hierbij bestaat de keuze tussen het ontvangen van het dividend voor het boekjaar 2022 onder de vorm van ofwel nieuwe gewone aandelen, ofwel cash, of een combinatie van deze twee betalingsmodaliteiten.

De voorwaarden van het keuzedividend zijn bekendgemaakt in het afzonderlijk persbericht van 3 mei 2023 en zijn te vinden op de website van de vennootschap onder het luik "Investeerders" via www.intervest.eu/nl/keuzedividend-aandelen.

4 Wijziging directieraad

Zoals aangekondigd in het persbericht van 29 maart 2023, is Gunther Gielen als CEO van Intervest Offices & Warehouses NV in gezamenlijk overleg en met onmiddellijke ingang vertrokken.

Op 26 april 2023 is Joël Gorsele benoemd als zijn opvolger. Joël beschikt over meer dan 15 jaar vastgoedervaring binnen verschillende management, commerciële en financiële functies. Als chief investment officer (cio) van Intervest, heeft Joël de voorbije jaren het investeringsteam geleid, wat resulteerde in de groei van de logistieke vastgoedportefeuille.

Met de benoeming van Joël Gorsele als chief executive officer bekrachtigt de raad van toezicht de strategie 2023 – 2025 met een doorgedreven focus op het logistieke vastgoedsegment en geïntensifieerde assetrotatie, binnen het kader van de ESG-ambities.

5 Vooruitzichten

Intervest versnelt haar strategie 2023 - 2025, met een doorgedreven focus voor de volgende jaren op het logistieke segment en een geïntensifieerde assetrotatie, binnen het kader van de ESG ambities. Dit impliceert dat het relatief aandeel in het kantorensegment sterk afgebouwd zal worden. Voor de verwezenlijking van deze transformatie wordt momenteel een plan uitgewerkt dat eveneens een duurzame verbetering van de operationele marge via rationalisering inhoudt. De verbetering van de operationele marge zal vanaf het tweede kwartaal van 2023 zichtbaar worden in de resultaten. Additionele duiding bij de versnelde uitvoering van de strategie volgt in het halfjaarverslag van 2023.

Op basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille en beschikbare informatie op moment van publicatie van dit persbericht, verwacht Intervest een EPRA resultaat voor boekjaar 2023 zoals aangekondigd eind 2022 van minimaal € 1,48. In 2024 zal de weloverwogen assetrotatie en rationalisering gekoppeld aan de strategische focus op eigen (her)ontwikkelingen, beginnen renderen.

De prognose van het EPRA resultaat is echter een voorspelling waarvan de effectieve realisatie afhangt van verschillende factoren, zoals de evolutie van de economie, de financiële markten, de vastgoedmarkten en ook de effectieve realisatie van lopende (des)investerings- en ontwikkelingsdossiers. Ook de snelheid waarin Intervest erin slaagt om de geïntensifieerde assetrotatie te concretiseren beïnvloed in belangrijke mate bovenstaande prognoses. De vooruitzichten werden opgemaakt op basis van de informatie beschikbaar op 31 maart 2023.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Een normaal en stabiel betalingspatroon van de huurders, langlopende huurcontracten, belangrijke verhuurtransacties en een lage gemiddelde leegstand leveren betrouwbare, repetitieve en groeiende inkomstenstromen. Het risicobeheersend profiel van Intervest als GVV zorgt voor een continue opvolging van de marktrisico's, operationele, financiële en reglementaire risico's ter bewaking van de resultaten en financiële situatie. Dit laat Intervest toe om met vertrouwen vooruit te kijken, ondanks de huidige turbulente macro-economische en geopolitieke situatie.

6 Financiële kalender 2023

Ex dividend date 2022
Record date dividend 2022
Uitbetaling dividend 2022
Tussentijdse verklaring over de resultaten per 31 maart 2023
Halfjaarlijks financieel verslag per 30 juni 2023
Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2023

Voor mogelijke wijzigingen wordt verwezen naar de financiële kalender op de website van Intervest.

PERSBERICHT Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

7 Financieel overzicht – resultaten en balans

7.1 Geconsolideerde resultatenrekening

in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
Huurinkomsten	19.478	18.898
Met verhuur verbonden kosten	-10	39
NETTOHUURRESULTAAT	19.468	18.937
Recuperatie van vastgoedkosten	388	246
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	14.426	10.227
Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling	-699	-156
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-14.426	-10.227
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	-52	14
VASTGOEDRESULTAAT	19.105	19.041
Technische kosten	-200	-131
Commerciële kosten	-26	-141
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	-632	-303
Beheerskosten van het vastgoed	-1.744	-980
Andere vastgoedkosten	-970	-805
Vastgoedkosten	-3.572	-2.360
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	15.533	16.681
Algemene kosten	-1.761	-1.358
Andere operationele opbrengsten en kosten	-180	-96
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE	13.592	15.227
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	-9	0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	490	11.444
Ander portefeuilleresultaat	-4.877	-3.223
OPERATIONEEL RESULTAAT	9.196	23.448
Financiële opbrengsten	41	1
Netto-interestkosten	-4.282	-1.606
Andere financiële kosten	-152	-11
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-2.595	11.648
Financieel resultaat	-6.988	10.032
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN	2.208	33.480
Belastingen	-315	-155
NETTORESULTAAT	1.893	33.325

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
NETTORESULTAAT	1.893	33.325
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders Groep	1.634	33.102
Derden	259	223
NETTORESULTAAT - Aandeelhouders Groep	1.634	33.102
Uit te sluiten:
- Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	-9	0
- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	490	11.444
- Ander portefeuilleresultaat	-4.877	-3.223
- Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-2.595	11.648
- Minderheidsbelangen met betrekking tot bovenstaande	78	-101
EPRA RESULTAAT	8.547	13.334

RESULTAAT PER AANDEEL - GROEP	31.03.2023	31.03.2022
Aantal dividendgerechtigde aandelen	29.235.067	26.300.908
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	29.235.067	26.300.908
Nettoresultaat (€)	0,06	1,26
Verwaterd nettoresultaat (€)	0,06	1,26
EPRA resultaat (€)	0,29	0,51

7.2 Geconsolideerd globaalresultaat

in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
NETTORESULTAAT	1.893	33.325
Andere componenten van het globaalresultaat	-1.381	538
(recycleerbaar in resultatenrekening)
Herwaardering zonnepanelen	-1.381	538
GLOBAALRESULTAAT	512	33.863
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders Groep	672	33.423
Minderheidsbelangen	-161	440

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

7.3 Geconsolideerde balans

ACTIVA in duizenden €	31.03.2023	31.12.2022
VASTE ACTIVA	1.420.123	1.381.476
Immateriële vaste activa	267	284
Vastgoedbeleggingen	1.375.922	1.333.418
Andere materiële vaste activa	13.912	15.124
Financiële vaste activa	29.981	32.608
Handelsvorderingen en andere vaste activa	41	41
VLOTTENDE ACTIVA	59.072	47.304
Activa bestemd voor verkoop	23.379	27.277
Financiële vlottende activa	0	0
Handelsvorderingen	5.155	2.126
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	5.248	4.937
Kas en kasequivalenten	5.312	3.053
Overlopende rekeningen	19.978	9.911
TOTAAL ACTIVA	1.479.195	1.428.780

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden €	31.03.2023	31.12.2022
EIGEN VERMOGEN	720.502	721.410
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij	693.866	693.351
Kapitaal	263.868	264.026
Uitgiftepremies	219.354	219.354
Reserves	209.010	158.257
Nettoresultaat van het boekjaar	1.634	51.714
Minderheidsbelangen	26.636	28.059
VERPLICHTINGEN	758.693	707.370
Langlopende verplichtingen	579.226	564.849
Langlopende financiële schulden	532.610	525.116
Kredietinstellingen	430.201	422.734
Andere	102.409	102.382
Andere langlopende financiële verplichtingen	20.834	15.162
Handelsschulden en andere langlopende verplichtingen	2.978	2.810
Uitgestelde belastingen - verplichtingen	22.804	21.761
Kortlopende verplichtingen	179.467	142.521
Kortlopende financiële schulden	122.676	102.646
Kredietinstellingen	81.176	64.646
Commercial Paper	41.500	38.000
Andere kortlopende financiële verplichtingen	37	35
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	26.866	25.680
Andere kortlopende verplichtingen	5.083	3.811
Overlopende rekeningen	24.805	10.349
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	1.479.195	1.428.780

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

8 Bijlagen

8.1 EPRA Kernprestatie-indicatoren

EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten.

EPRA resultaat ★

Definitie - Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere nietuitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses nv. Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.

Doelstelling - Het EPRA resultaat meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het vastgoed- en financieel beheer van de vennootschap, met uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van de vastgoed- en financiële markten. Het EPRA resultaat per aandeel meet het EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel mogelijk.

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
Nettoresultaat	1.893	33.325
(-) Minderheidsbelangen	-259	-223
Nettoresultaat (aandeel Groep)	1.634	33.102
Elimineren uit het nettoresultaat (aandeel Groep) (+/-)
• Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	-9	0
• Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	490	11.444
• Ander portefeuilleresultaat	-4.877	-3.223
• Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-2.595	11.648
• Minderheidsbelangen mbt tot het bovenstaande	78	-101
EPRA resultaat A	8.547	13.334
Gewogen gemiddeld aantal aandelen B	29.235.067	26.300.908
EPRA resultaat per aandeel (in €) =A/B	0,29	0,51

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren★

Definitie - De netto actief waarde (NAV) aangepast overeenkomstig de nieuwe Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 2020.

Doelstelling - Past de IFRS NAV aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschillende gevallen:

• EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaalen financieringsstructuur, inclusief de real estate transfer tax.

• EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen.

• EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen.

In duizenden €		31.03.2023
	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV
IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij	693.866	693.866	693.866
Verwaterde NAV aan reële waarde	693.866	693.866	693.866
Uit te sluiten:	2.421	2.697
Uitgestelde belastingen met betrekking tot de ■ herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen	-22.813	-22.804
Reële waarde van financiële instrumenten ■	25.234	25.234
Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■		267
Toe te voegen:	63.328	0	17.956
Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■			17.956
Real estate transfer tax ■	63.328
NAV	754.773	691.169	711.822
Verwaterd aantal aandelen	29.235.067	29.235.067	29.235.067
NAV per aandeel (in €)	25,82	23,64	24,35

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

in duizenden €		31.12.2022
	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV
IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaatschappij	693.352	693.352	693.352
Verwaterde NAV aan reële waarde	693.352	693.352	693.352
Uit te sluiten:	6.039	6.337	0
Uitgestelde belastingen met betrekking tot de ■ herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen	-21.775	-21.761
Reële waarde van financiële instrumenten ■	27.814	27.814
Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans ■		284
Toe te voegen:	62.353	0	20.173
Reële waarde van schulden met vaste rentevoet ■			20.173
Real estate transfer tax ■	62.353
NAV	749.666	687.015	713.525
Verwaterd aantal aandelen	29.235.067	29.235.067	29.235.067
NAV per aandeel (in €)	25,64	23,50	24,41

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA aangepast NIR

Definitie

• De EPRA NIR betreft de geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.

• De EPRA aangepast NIR voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen).

Doelstelling - een indicator om vastgoedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.12.2022
Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop	1.399.301	1.360.695
Uit te sluiten:
Projectontwikkelingen met het oog op verhuring	100.679	99.619
Vastgoed beschikbaar voor verhuring	1.298.622	1.261.076
Toe te voegen:
Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	62.230	61.170
Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed (B)	1.360.852	1.322.246
Geannualiseerde brutohuurinkomsten	79.249	72.614
Uit te sluiten:
Vastgoedkosten9	-9.217	-9.193
Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A)	70.032	63.421
Aanpassingen:
Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen	3.032	3.996
Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C)	73.064	67.417
(in %)
EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B)	5,1%	4,8%
EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B)	5,4%	5,1%

⁹ De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de "Vastgoedkosten" zoals ze in de geconsolideerde IFRSrekeningen worden voorgesteld.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EPRA huurleegstandspercentage

Definitie - De EPRA huurleegstandspercentage betreft de geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale oppervlakte.

Doelstelling - De EPRA huurleegstandspercentage meet de leegstand van de portefeuille vastgoedbeleggingen op basis van de GHW (ERV).

Segment	Verhuurbare oppervlakte (in duizenden m²)	Geschatte huurwaarde (ERV) voor de leegstand (in duizenden €)	Geschatte huurwaarde (ERV) (in duizenden €)	EPRA huurleegstand (in %)	EPRA huurleegstand (in %)
				31.03.2023	31.12.2022
Kantoren	208	6.584	27.744	24%	24%
Logistiek vastgoed België	775	235	35.487	1%	4%
Logistiek vastgoed Nederland	363	0	23.665	0%	0%
TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring	1.346	6.819	86.896	8%	10%

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EPRA kostratio's ★

Definitie - De EPRA kostratio's betreft de administratieve en operationele uitgaven volgens IFRS (inclusief en exclusief directe leegstandskosten), gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht.

Doelstelling - De EPRA kostratio's meten betekenisvolle veranderingen in de algemene en operationele kosten van de vennootschap.

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.12.2022
Administratieve en operationele uitgaven (IFRS)	5.886	12.888
Met verhuur verbonden kosten	10	19
Recuperatie van vastgoedkosten	-389	-1.249
Recuperatie van huurlasten	0	0
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling	699	1.629
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	52	-939
Vastgoedkosten	3.573	8.566
Algemene kosten	1.761	4.387
Andere operationele opbrengsten en kosten	180	475
Uit te sluiten:
Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht	0	-9
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) (A)	5.886	12.879
Leegstandskosten	-633	-1.085
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) (B)	5.253	11.794
Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C)	19.478	71.465
(in %)
EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C)	30,2%	18,0%
EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C)	27,0%	16,5%

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

EPRA Loan-to-value (LTV)

Definitie - De nominale financiële schulden, desgevallend vermeerderd met de nettoschulden/vorderingen min de kas en kasequivalenten, vormt de nettoschuld (a). Deze wordt afgezet ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief vastgoed bestemd voor verkoop) en de immateriële vaste activa die samen de totale vastgoedwaarde (b) vormen.

De EPRA LTV voorziet in enkele aanpassingen aan de IFRS-rapportering, de belangrijkste concepten die worden geïntroduceerd zijn de volgende:

• in geval van twijfel, wordt elk kapitaal dat geen eigen vermogen is beschouwd als schuld (ongeacht de IFRS-classificatie hiervan);

• activa worden opgenomen aan reële waarde;

• de nettoschuld wordt opgenomen tegen nominale waarde;

• er wordt geen aanpassing in verband met IFRS16 voorgesteld, omdat deze saldi doorgaans aan beide zijden van de berekening voorkomen;

• de EPRA LTV wordt berekend op basis van proportionele consolidatie, dit houdt in dat de EPRA LTV het aandeel van de Groep in de nettoschuld en de nettoactiva van joint ventures of materiële deelnemingen omvat.

Doelstelling - De EPRA Loan-to-Value meet de verhouding van de schulden ten opzichte van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. (a/b).

in duizenden €	31.03.2023
	Gerapporteerd	Minderheidsbelang	Aandeel Groep
Toe te voegen:
Leningen uit kredietinstellingen ■	511.377	24.560	486.817
Commercial Paper ■	49.500	0	49.500
Greenbond/USPP ■	94.409	0	94.409
Nettoschulden/vorderingen ■	40.607	9.275	31.332
Uit te sluiten:
Kas en kasequivalenten ■	-5.313	-306	-5.007
EPRA Nettoschuld (a)	690.580	33.529	657.051
Toe te voegen:
Vastgoed beschikbaar verhuur (incl. ■ zonnepanelen ed)	1.288.665	40.402	1.248.263
Vastgoed bestemd voor verkoop ■	23.379	0	23.379
Projectontwikkelingen en grondreserves ■	100.679	18.075	82.604
Immateriële vaste activa ■	267	2	265
EPRA Totaal vastgoedwaarde (b)	1.412.990	58.479	1.354.511
EPRA LTV (a/b)	48,9%		48,5%

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

in duizenden €	31.12.2022
	Gerapporteerd	Minderheidsbelang	Aandeel Groep
Toe te voegen:
Leningen uit kredietinstellingen ■	487.380	20.656	466.724
Commercial Paper ■	46.000	0	46.000
Greenbond/USPP ■	94.382	0	94.382
Nettoschulden/vorderingen ■	35.600	8.021	27.579
Uit te sluiten:
Kas en kasequivalenten ■	-3.053	-222	-2.831
EPRA Nettoschuld (a)	660.309	28.455	631.854
Toe te voegen:
Vastgoed beschikbaar verhuur (incl. ■ zonnepanelen ed)	1.248.392	40.617	1.207.774
Vastgoed bestemd voor verkoop ■	27.277	0	27.277
Projectontwikkelingen en grondreserves ■	99.619	14.598	85.021
Immateriële vaste activa ■	284	2	282
EPRA Totaal vastgoedwaarde (b)	1.375.572	55.217	1.320.355
EPRA LTV (a/b)	48,0%		47,9%

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

8.2 Alternatieve prestatiemaatstaven

Alternatieve prestatiemaatstaven (APM) zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de financiële verslaggeving maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. De EPRA-indicatoren die als APM beschouwd worden, zijn opgenomen onder het hoofdstuk "EPRA Kernprestatie-indicatoren".

Gemiddelde rentevoet van de financieringen★

Definitie - De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap wordt berekend door de som van netto-interestkosten en de geactiveerde intercalaire interesten te delen door de gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de financieringen (kredieten bij financiële instellingen, obligatieleningen, enz.)). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.

Doelstelling - De gemiddelde rentevoet van de financieringen meet de gemiddelde financieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de financiële markten.

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
Netto-interestkosten A	4.282	1.606
Geactiveerde intercalaire interesten B	265	509
Gewogen gemiddelde schuld van de periode C	647.410	534.895
Gemiddelde rentevoet van de financieringen (op basis 360/90) (%) =(A+B)/C	2,8%	1,6%

Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep)★

Definitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.

Reconciliatie	31.03.2023	31.03.2022
Nettoresultaat (aandeel Groep) (in duizenden €) A	1.634	33.102
Gewogen gemiddeld aantal aandelen B	29.235.067	26.300.908
Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in €) =A/B	0,6	1,26

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Nettowaarde per aandeel★

Definitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen), gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.

Doelstelling - De nettowaarde per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.12.2022
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de A moedermaatschappij (in duizenden €)	693.866	693.352
Aantal aandelen op jaareinde B	29.235.067	29.235.067
Nettowaarde per aandeel (in €) =A/B	23,73	23,72

Operationele marge★

Definitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.

Doelstelling - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te genereren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het financieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat.

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille A	13.592	15.227
Huurinkomsten B	19.478	18.898
Operationele marge (%) =A/B	70%	81%

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Portefeuilleresultaat en portefeuilleresultaat (aandeel Groep)★

Definitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap.

Doelstelling - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar.

Reconciliatie in duizenden €	31.03.2023	31.03.2022
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	-9	0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	490	11.444
Ander portefeuilleresultaat	-4.877	-3.223
Portefeuilleresultaat	-4.396	8.221
Minderheidsbelang	78	-101
Portefeuilleresultaat (aandeel Groep)	-4.318	8.120

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

8.3 Begrippenlijst

Aanschaffingswaarde van een vastgoed: Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.

Bezettingsraad: De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum.

Brutodividendrendement: Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.

Brutorendement (bij volledige verhuring): Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijsbare kosten.

Contractuele huren: Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contractueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen.

Corporate governance: Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.

Free float: De free float is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.

Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV): Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.

Geschatte huurwaarde (GHW): De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.

Gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfonds (GVBF): Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een flexibel en efficiënt fonds.

GVV-KB: Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

GVV-Wet: De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

GVV-Wetgeving: De GVV-Wet en het GVV-KB.

Institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV): De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

GVV de mogelijkheid om de specifieke fiscale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specifieke projecten met derden te realiseren.

Interestcover ratio: De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële derivaten).

Intervest: Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Offices & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap.

Investeringswaarde van een vastgoed: Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".

Kapitalisatiefactor: De kapitalisatiefactor is het vereiste rendement bepaald door de vastgoedkundige in het taxatieverslag van een vastgoedbelegging.

Liquiditeit van het aandeel: Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.

Nettodividend: Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing. De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen).

Nettodividendrendement: Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.

Nettorendement (bij volledige verhuring): Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur (al dan niet verhoogd met geschatte huurwaarde op leegstand), verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur.

Nettowaarde per aandeel: Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.

De nettowaarde per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk.

Omloopsnelheid: De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.

Organische groei: De organische groei betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities.

Reële waarde van een vastgoedbelegging: Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten.

In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Voor de vastgoedbeleggingen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse dochtervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,09.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Return van een aandeel: De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het brutodividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheffing).

Schuldgraad: De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13, §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op 65%.

Verwaterd nettoresultaat per aandeel: Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultatenrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.

Tussentijdse verklaring van de raad van toezicht over het eerste kwartaal 2023

Gereglementeerde informatie, embargo tot 04.05.2023, 18.00 uur

Disclaimer

Intervest Offices & Warehouses, met maatschappelijke zetel, Uitbreidingstraat 66 te 2600 Antwerpen (België), is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht en genoteerd op Euronext Brussels.

Dit persbericht bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Intervest Offices & Warehouses, met betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van Intervest Offices & Warehouses en van de markt waarin Intervest Offices & Warehouses actief is.

Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, en de risico's bestaan dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Investeerders moeten beseffen dat een aantal belangrijke factoren er inderdaad toe kunnen leiden dat feitelijke resultaten aanzienlijk kunnen verschillen van de plannen, de doelstellingen, de verwachtingen, de ramingen en de intenties, uitgedrukt in of geïmpliceerd door zulke vooruitziende verklaringen. Dergelijke vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd op verschillende hypothesen en ramingen van gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken.

Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Intervest Offices & Warehouses geen vat heeft. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Deze onzekerheid wordt nog groter door de financiële, operationele en regulerende risico's gekoppeld aan het economische vooruitzicht dat de voorspelbaarheid van eender welke door Intervest Offices & Warehouses gemaakte verklaring, voorspelling of raming vermindert.

Bijgevolg kunnen de werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Intervest Offices & Warehouses aanzienlijk verschillen van het richtsnoer inzake de toekomstige inkomsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten, vooropgesteld of geïmpliceerd door dergelijke vooruitziende verklaringen. Omwille van deze onzekerheden wordt aan investeerders aangeraden niet te veel vertrouwen te stellen in deze vooruitziende verklaringen. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit persbericht. Intervest Offices & Warehouses wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af - tenzij dit door de geldende wetgeving wordt opgelegd – voor het uitgeven van eender welke update of revisie betreffende een vooruitziende verklaring, voor het bekendmaken van eender welke veranderingen betreffende haar verwachtingen of eender welke veranderingen van gebeurtenissen, voorwaarden, veronderstellingen of omstandigheden, waarop dergelijke vooruitziende verklaringen gebaseerd zijn. Noch Intervest Offices & Warehouses, noch diens vertegenwoordigers, verantwoordelijken of adviseurs, garanderen dat de veronderstellingen waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt.

Intervest Offices & Warehouses NV (hierna Intervest), werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht, waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999. Intervest investeert in logistieke panden in België en Nederland en in kantoorgebouwen in België. Het investeren gebeurt in up-to-date gebouwen en duurzame (her)ontwikkelingsprojecten, gelegen op strategische locaties, met oog voor clustervorming en is gericht op verhuur aan eersterangshuurders. Het logistieke deel van de portefeuille in België is gelegen op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik, en Antwerpen - Gent - Brugge en concretiseert zich in Nederland op de assen Moerdijk - 's-Hertogenbosch - Nijmegen, Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen en Bergen-op-Zoom - Eindhoven - Venlo. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich in en rond centrumsteden met een belangrijke studentenpopulatie zoals Antwerpen, Mechelen, Brussel en Leuven.

Intervest onderscheidt zich bij het verhuren van ruimte door verder te gaan dan het louter verhuren van m². De vennootschap gaat beyond real estate.