Chat with Filing

Ask questions about this document
Please log in or register to use the chat feature. Please register first.
10-K - 549300MEVEE709A1SM83-2023-12-31-nl.xhtml

Company: Intervest Offices & Warehouses NV Date: 2024-03-22 Language: Dutch Register to download
Loading document preview...
Document Preview Not Available

The file type (.xhtml) cannot be displayed directly here.
Open Original File
Error loading document preview. Please try the 'Open Original File' link.
You're One Click Away From The Full Filing

Instantly access this document—and 2.8M more—for free. Select your preferred method:
Continue with Google Continue with Microsoft Continue with Facebook Continue with Amazon
Intervest Offices and Warehouses 2023 JAARVERSLAG Foto cover: ‘s-HertogenBosch - My Jewellery Alternatieve prestatiemaatstaven Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit Jaarverslag 2023 maar zijn niet gedenieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Intervest beschouwt als een alternatieve prestatie- maatstaf zijn opgenomen in het hoofdstuk EPRA & APM van dit Jaarverslag 2023. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met ★ en voorzien van een denitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA-richtlijn. INHOUD Brief aan de aandeelhouders 4 Intervest in een oogopslag 6 Wie is Intervest 6 Highlights 2023 6 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum - overnamebod 7 Kerncijfers 2023 8 Vergelijkende kerncijfers 9 Strategie 10 Vooruitzichten 10 Financiële kalender 2024 11 Geschiedenis en mijlpalen 12 Vastgoedverslag 13 Kerncijfers 13 Transacties en ontwikkelingen in 2023 14 Samenstelling van de portefeuille 16 Conclusies van de vastgoeddeskundigen 26 De markt van logistiek vastgoed en kantoren 28 Financieel verslag 30 Financiële resultaten 2023 31 Financiële structuur 35 Winstbestemming 2023 39 Intervest op de beurs 40 Kerncijfers 40 Koersgraek 41 Dividendbeleid 42 Aandeelhouders 43 Corporate governance verklaring 44 Algemeen 44 Bestuursorganen 45 Diversiteitsbeleid 54 Remuneratieverslag 54 Belangenconicten en overige regelgeving 62 Risicobeheer en interne controle 64 Andere betrokken partijen 66 EPRA & APM 70 ESG & Niet-nanciële staten 81 Inleiding 81 Beperking klimaatverandering: toekomstbestendige gebouwen 86 Stakeholders: gezondheid, welzijn en inclusie 88 Corporate governance: zakelijke integriteit en conformiteit 91 EPRA Sustainability Performance Data 2023 91 Onaankelijk assurance-rapport 104 Financiële staten 109 Geconsolideerde resultatenrekening 110 Geconsolideerd globaalresultaat 111 Geconsolideerde balans 112 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 114 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 118 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 120 Verslag van de commissaris 159 Enkelvoudige jaarrekening Intervest Oces & Warehouses 166 Risicofactoren 179 Marktrisico’s 180 Operationele risico’s 181 Financiële risico’s 183 Reglementaire risico’s 184 Algemene inlichtingen 186 Identicatie 186 Uittreksel uit de statuten 189 Commissaris 191 Liquidity provider 192 Vastgoeddeskundigen 192 Vastgoedbeheerders 192 Groepsstructuur 193 Wettelijk kader en scale stelsels 194 Historische nanciële informatie opgenomen door verwijzing 196 Vereiste onderdelen van het jaarverslag 197 Verantwoordelijken voor de inhoud van het jaarverslag 197 Informatie aomstig van derden 198 Bijlagen 199 Begrippenlijst 199  BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Geachte aandeelhouder, Zoals aangekondigd op  februari   bezit TPG, via haar volledig gecontroleerde entiteit European Real Estate Holdings NV (“TPG” of de “Bieder”) op datum van publicatie van dit jaarverslag,  maart , rechtstreeks , van het totaal aantal aandelen in Intervest Oces & Warehouses NV (“Intervest” of de “Vennootschap”) na de aoop van de eerste aanvaardingsperiode voor haar vrijwillig en nu onvoor- waardelijk overnamebod volledig in contanten op alle aandelen van de Vennootschap (het “Bod”). Het Bod werd uitgebracht tegen een biedprijs van  , per aandeel. TPG heeft een tweede aanvaardingsperiode heropend op  februari , die zal aopen op  maart . Zoals ondersteund door de hoge aanvaardingsgraad tijdens de eerste aanvaardingsperiode, biedt het Bod aan aandeelhouders de mogelijkheid om te genieten van een zekere en onmiddellijke waarde – het Bod van  , per aandeel vertegenwoordigt een premie van , over ten opzichte van de slotkoers van het aandeel op  oktober , de laatste dag vóór de opschorting van de handel in het Intervest-aandeel door de FSMA, , over de laatste -maand volumegewogen gemiddelde prijs (VWAP), , over de laatste -maand VWAP en , over de laatste -maand VWAP. De biedprijs werd als fair beschouwd op basis van de fairness opinion van Lazard, de investeringsbank weerhouden door de Raad van Toezicht, waarnaar verwezen in de memorie van antwoord. De aantrekkelijke premie die de biedprijs vertegenwoordigt, wordt algemeen erkend door de analistengemeenschap, die aanbevelingen om in te brengen in het kader van het Bod heeft uitgebracht. Bovendien willen wij de aandacht van onze aandeelhouders vestigen op enkele overwegingen en risico’s als zij ervoor kiezen niet deel te nemen aan het Bod. Deze risico’s worden uiteengezet in het prospectus en de memorie van antwoord en omvatten: 〉 Een aanzienlijk lager verhandelingsvolume in de aandelen Intervest gezien de aanzienlijk verminderde free oat buiten het controlebelang dat TPG nu bezit, wat de liquiditeit van de aandelen verlaagt en naar verwachting grotere bid ask spreads en een hogere volatiliteit met zich mee zal brengen. Houd er rekening mee dat de huidige aandelenkoers kunstmatig wordt bepaald door de biedprijs en niet noodzakelijkerwijs een eventuele minderheids-/ liquiditeitskorting weerspiegelt. 〉 Een verlaging van de Biedprijs als een dividend wordt goedgekeurd. Als u ervoor kiest om uw aandelen niet aan te bieden in het Bod tijdens deze tweede aanvaardingsperiode, houd er dan rekening mee dat als het door de Raad van Toezicht aangekondigde dividend wordt goedgekeurd op de jaarlijkse algemene vergadering van  april , de Biedprijs van  , per aandeel zal worden verminderd met het totale (bruto) bedrag van een dergelijke uitkering per aandeel voor de aandelen die zijn aangemeld tijdens (i) een derde aanvaardingsperiode na een verplichte heropening van het Bod, of (ii) een uitkoopbod. 〉 Intervest zou haar gunstige scale statuut onder het publieke GVV-regime kunnen ver- liezen, omdat TPG nu meer dan  van de aandelen controleert, waardoor Intervest niet langer voldoet aan de vereiste van een  free oat.  Zie persbericht dd.  februari : “Intervest kondigt de resultaten van de Initiële Aanvaardingsperiode van het overnamebod van TPG aan en de heropening van het bod op  februari ”. BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Hoewel het de bedoeling van TPG is om de -eigendomsdrempel te bereiken die nodig is om een vereenvoudigd uitkoopbod uit te brengen, zou het niet behalen van deze drempel ertoe kunnen leiden dat Intervest wordt omgevormd tot een gewone beursgenoteerde vennootschap en daardoor haar gunstige scale statuut verliest. 〉 Indien het eigendomsbelang van TPG onder de  blijft, zou er een herstructurering kunnen plaatsvinden waarbij de activiteiten van Intervest zouden worden overgedragen aan een nieuw gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds, gevolgd door de liquidatie van Intervest, in welk geval de resterende beursgenoteerde aandelen zouden worden omgeruild voor niet-beursgenoteerde certicaten van een door TPG gecontroleerde private stichting die de aandelen in die nieuwe dochtervennootschap zou aanhouden. Omdat de certica- ten niet genoteerd zouden zijn, zouden ze waarschijnlijk een zeer lage liquiditeit hebben. Raadpleeg het Prospectus voor meer informatie. 〉 De governance en het dividendbeleid van Intervest zal veranderen, als gevolg van het controlebelang van TPG (zoals uiteengezet in het Prospectus). Het huidige dividendbeleid en het nancieringsbeleid kunnen bijvoorbeeld veranderen, hetgeen van invloed zou kunnen zijn op het huidige gebruikelijke dividend dat aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd, omdat de nettowinst aanzienlijk zou kunnen worden verlaagd en TPG ervoor zou kunnen kiezen om de positieve cashows in de groep te herinvesteren eerder dan over te gaan tot de betaling van jaarlijkse dividenden. In het licht van deze risico’s wensen de Raad van Toezicht en de Directieraad van Intervest hun unanieme steun voor het Bod te herhalen en de aandeelhouders die hun aandelen nog niet hebben aangeboden aan te bevelen hiertoe over te gaan in het kader van deze tweede aanvaardingsperiode. TPG heeft de aanvaardingsperiode voor het Bod vrijwillig heropend op  februari . Deze daarop- volgende aanvaardingsperiode loopt af  maart . De betaling van de biedprijs voor de aandelen die worden aangeboden tijdens de bijkomende aanvaardingsperiode zal plaatsvinden op  april . Aandeelhouders van Intervest kunnen alle nodige informatie over het Bod, met inbegrip van het prospectus, de memorie van antwoord en de aanvaardingsformulieren om hun aandelen aan te bieden terugvinden op de volgende websites in het Engels, het Frans en het Nederlands: 〉 TPG’s microsite, www.bid-co-oer.be, onder “Belangrijke documenten” 〉 De website van Intervest, www.intervest.eu/nl/investeerders 〉 De website van BNP Paribas Fortis, www.bnpparibasfortis.be/epargneretplacer (in het Frans en in het Engels), www.bnpparibasfortis.be/sparenenbeleggen (in het Nederlands en in het Engels) en de website van KBC www.kbc.be/intervest (in het Nederlands, het Frans en het Engels) Deze brief maakt reclame uit in de zin van artikel  van de wet van  april  op de openbare overname- biedingen (de Overnamewet). Hoogachtend, Raad van Toezicht en Directieraad   Wie is Intervest  Highlights   Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum - overnamebod  Kerncijfers   Vergelijkende kerncijfers  Strategie  Vooruitzichten   Financiële kalender   Geschiedenis en mijlpalen INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG  Wie is Intervest?   Percentages op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op jaareinde. Intervest Oces & Warehouses NV (hierna Intervest) is een openbaar gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), actief in de markt van logistieke gebouwen in België () en Nederland () en van kantoren in België (), met een stevig groeiplan gericht op investeringen in de logistieke portefeuille mede aangedreven door assetrotatie. De totale vastgoedportefeuille heeft een waarde van  , miljard en een verhuurbare oppervlakte van , miljoen m op jaareinde . De aandelen van Intervest zijn sinds  genoteerd op Euronext Brussel (INTO). Op  december  bedraagt de beurskapitalisatie   miljoen.  Highlights  〉 Logistiek aandeel in de portefeuille neemt toe tot  ( eind ) – Aandeel kantoren:  〉 EPRA resultaat bedraagt  , miljoen voor het boekjaar  ( , miljoen voor ); EPRA resultaat zonder rekening te houden met de éénmalige elementen gekoppeld aan het overnamebod van TPG en aan de strategische transformatie bedraagt  , miljoen 〉 Toename in de reële waarde van de totale vastgoedportefeuille met   miljoen of  ten opzichte van jaareinde  tot  , miljard 〉 Desinvesteringen van  kantoorgebouwen voor een totaal bedrag van   miljoen 〉 Toename in de totale bezettingsgraad met -punten tot  ( op jaareinde ) 〉 Verhoging indekkingsratio:  van de schulden is ingedekt tegen stijgende rente op lange termijn (gemiddeld circa , jaar) ( op jaareinde ) 〉 Opname van het Intervest aandeel in BELESG index van Euronext INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG  〉 Voorstel brutodividend van  ,  per aandeel, rekening houdend met minimale verplichte dividenduitkering volgens GVV-regime  〉 Vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod op alle uitstaande Intervest aandelen door TPG: ›› Aankondiging in oktober  ›› Periode voor aandeelhouders om hun aandelen aan te bieden begon op  januari  eindigde op  februari  om u; op basis van o.a. dit bod bezat TPG op  februari  rechtreeks of onrechtstreeks , van de Intervest aandelen ›› Het bod werd op  februari  heropend aan dezelfde voorwaarden tot  maart  De Raad van Toezicht en de Directieraad van Intervest steunen en bevelen het Bod unaniem aan en geloven dat het in het beste belang is van alle belanghebbenden.  Voor de aandelen die een volledig jaar dividendgerechtigd zijn en onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene vergade- ring van aandeelhouders gehouden op  april .  Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel   van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB: minstens  van de som van het gecorrigeerde resultaat en de nettomeerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag  Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum - overnamebod Vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod door TPG Op  februari  heeft Intervest de resultaten bekendgemaakt van het vrijwillige en voorwaardelijke overnamebod in contanten, aangekondigd op  oktober , door European Real Estate Holdings NV (de “Bieder”), een entiteit volledig gecontroleerd door TPG, om alle uitstaande aandelen in de Vennootschap te verwerven die de Bieder nog niet bezat (het “Bod”) tegen een biedprijs van  , per aandeel. De Initiële Aanvaardingsperiode van het Bod liep af op  februari  om  uur. Gedurende de Initiële Aanvaardingsperiode werden .. aandelen, hetzij , van de aandelen van Intervest aangeboden in het kader van het Bod. Dit omvat de aandelen waarvoor er onherroepelijke verbintenissen (‘irrevocable undertakings’) werden aangegaan door drie belangrijke aandeelhouders van Intervest ten gunste van de Bieder. Met inbegrip van de aandelen die TPG reeds bezat voorafgaand aan het Bod, bezit TPG rechtstreeks of onrechtstreeks in het totaal , van de aandelen in Intervest. De  plus -aanvaardingsdrempel waaraan het Bod onderhevig was werd derhalve vervuld, waardoor het Bod onvoor- waardelijk is geworden. De prijs van het Bod werd betaalbaar gesteld op  maart . De Bieder heropende het Bod vrijwillig op  februari  tot  maart . De heropening biedt de aandeelhou- ders die de Initiële Aanvaardingsperiode hebben gemist of zij die extra liquiditeit zoeken nogmaals de mogelijkheid hun Intervest aandelen aan te bieden in het Bod. De Raad van Toezicht en de Directieraad van Intervest hebben hun unanieme steun voor het Bod herhaald en raden de aandeelhouders die hun aandelen nog niet hebben aangeboden in het Bod aan om dit te doen in deze tweede aanvaardingsperiode. De resultaten van de volgende aanvaardingsperiode ingevolge de her- opening zullen worden aangekondigd op of voor  april . De betaling van de biedprijs voor de aandelen aangeboden tijdens de volgende aanvaardingsperiode ingevolge de heropening zal betaalbaar worden gesteld op  april . Indien, ingevolge de heropening van de aanvaardingsperiode, TPG ten minste  van de aandelen van Intervest heeft ver- worven en, door aanvaardingen van het Bod, ten minste  van de aandelen die voorwerp uitmaakten van het Bod, zal het Bod worden heropend als een vereenvoudigd uitkoopbod, onderhevig aan dezelfde nanciële voorwaarden als het Bod. Voor meer informatie betreende dit bod, verwijzen wij naar de persberichten d.d.  oktober  en  februari , beschikbaar op de website van de vennootschap: www.intervest.eu  Nieuws  Persberichten.   Kerncijfers  VASTGOED FINANCIEEL DUURZAAMHEID € 1,4 miljard Reële waarde van de portefeuille  Logistiek BE  Logistiek NL  Kantoren 93% Bezettingsgraad  Logistiek BE  Logistiek NL  Kantoren 4,4 jaar WALB , jaar Logistiek BE , jaar Logistiek NL , jaar Kantoren 6,4% Brutohuurrendement , Logistiek BE , Logistiek NL , Kantoren € 1,25 EPRA resultaat per aandeel € 22,24 EPRA NTA per aandeel 3,1% Gemiddelde rentevoet van de nancieringen 3,6 jaar Resterende looptijd langetermijnkredietlijnen 49,7% Schuldgraad 93% Indekkingsratio 33% Green Buildings 100% Elektriciteit uit duurzame bronnen 19% Groene nancieringen 88% van de logistieke vastgoedporte- feuille met zonnepanelen:  MWp 366 Laadpunten operationeel voor elektrische wagens BEURS TEAM € 638 miljoen Beurskapitalisatie 57   INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG   Vergelijkende kerncijfers in EUR x 1.000 31-12-2023 -- Vastgoedkerncijfers Reële waarde vastgoed .. .. Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur .. .. Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur bij  verhuring (in ) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille BE (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten logistieke portefeuille NL (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten kantoren (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , Bezettingsgraad totale portefeuille (in )   Bezettingsgraad logistieke portefeuille BE (in )   Bezettingsgraad logistieke portefeuille NL (in )   Bezettingsgraad kantoren (in )   Bruto verhuurbare oppervlakte (in duizenden m) . . in EUR x . 31-12-2023 -- Financiële kerncijfers EPRA resultaat .  . Portefeuilleresultaat - aandeel Groep -. -. Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva - aandeel Groep -. . NETTORESULTAAT - AANDEEL GROEP 5.918 51.714 Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. Gewogen gemiddeld aantal aandelen .. .. Beurskoers op afsluitingsdatum (in EUR/aandeel) , , Nettowaarde (in EUR/aandeel) , , Premie/Discount t.o.v. reële nettowaarde (in ) -, -, Marktkapitalisatie (in miljoen EUR)   Schuldgraad (max. ) , , Gemiddelde rentevoet van de nancieringen (in ) , , Gemiddelde looptijd van de langetermijnkredietlijnen (in jaren) , ,  EPRA kerncijfers 31-12-2023 -- EPRA resultaat (EUR per aandeel) (aandeel Groep) , , EPRA NTA (EUR per aandeel) , , EPRA NRV (EUR per aandeel) , , EPRA NDV (EUR per aandeel) , , EPRA NIR (Netto Initieel Rendement) () , , EPRA aangepast NIR () , , EPRA huurleegstandspercentage () , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) () , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) () , , EPRA LTV (Loan-to-value) (in ) , , EPRA kerncijfers (EXCLUSIEF éénmalige elementen) 31-12-2023 -- EPRA resultaat (EUR per aandeel) (aandeel Groep) , , EPRA NTA (EUR per aandeel) , , EPRA NRV (EUR per aandeel) , , EPRA NDV (EUR per aandeel) , , EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) () , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) () , ,  Strategie Als toonaangevend vastgoedspeler heeft Intervest de strategische keuze gemaakt om te focussen op het logistieke vast- goedsegment, gedreven door veranderende behoeften van consumenten en bedrijven.  Vooruitzichten  Intervest blijft ook in  verder bouwen op haar strategie om de kantorenportefeuille verder af te bouwen ten gunste van logistieke sites om verder te evolueren naar een ‘pure player’ in logistiek. Enerzijds, werden in  enkele belangrijke acquisities in logistiek vastgoed gerealiseerd die het toekomstig ontwik- kelingspotentieel komen versterken. Anderzijds is er het vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod op alle uitstaande Intervest aandelen door European Real Estate Holdings NV, een entiteit volledig gecontroleerd door TPG, aangekondigd op  oktober  en opnieuw geopend op  februari . TPG heeft een aanzienlijke ervaring in het doen groeien en opschalen van toonaangevende Europese logistieke platforms. Op  februari  heeft Intervest de resultaten van het bod tot op heden aangekondigd: TPG bezit op datum van de publicatie van dit jaarverslag,  maart , rechtstreeks of onrechtstreeks, in totaal , van de aandelen in Intervest. Ingevolge dit resultaat werd de  plus -aanvaardingsdrempel waaraan het Bod onderhevig vervuld, waardoor het Bod nu onvoorwaardelijk is geworden. Het Bod werd vrijwillig heropend op  februari  en loopt tot  maart . De resultaten hiervan zullen worden aangekondigd op of voor  april . De betaling van de biedprijs voor de aandelen aangeboden tijdens deze volgende aanvaardingsperiode ingevolge de heropening zal betaalbaar worden gesteld op  april . Indien, ingevolge de heropening van de aanvaardingsperiode, TPG ten minst  van de aandelen van Intervest heeft verworven en, door aanvaardingen van het Bod, ten minste  van de aandelen die voorwerp uit- maakten van het Bod, zal het Bod worden heropend als een vereenvoudigd uitkoopbod, onderhevig aan dezelfde nanciële voorwaarden als het Bod. Intervest heeft ingevolge het Bod en de resultaten ervan gepubliceerd op  februari , een meerderheidsaandeel- houder, waarbij dit resultaat bepaalde gevolgen heeft voor de vennootschap die op heden verder behandeld worden, zoals bijvoorbeeld het verlaten van het GVV statuut, corporate governance, dividendbeleid etc. Voor meer informatie hierom- trent wordt verwezen naar het prospectus dat beschikbaar is op de website van de vennootschap: https://www.intervest. eu/nl/overnamebod. INTERVEST IN EEN OOGOPSLAG   Financiële kalender   maart  Publicatie jaarverslag   april  Algemene vergadering aandeelhouders  mei  Ex dividend date  mei  Record date dividend  augustus  Halaarlijks nancieel verslag per  juni  Voor mogelijke wijzigingen wordt verwezen naar de nanciële kalender op de website van Intervest: www.intervest.eu.   Geschiedenis en mijlpalen Belangrijke logistieke acquisities in België (Gent, Luik, Saint-Georges-sur-Meuse) Verdere desinvestering van kantoor- gebouwen Vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod op alle uitstaande Intervest aandelen door European Real Estate Holdings NV, een entiteit volledig gecontroleerd door TPG; op datum van publicatie van dit jaarver - slag (22 maart 2024) bezit TPG, rechtstreeks of onrechtstreeks, 89,76% van de aandelen in Intervest Duurzame logistieke acquisities in België (Zeebrugge, Herstal) en in Nederland (Waalwijk, Breda) Succesvolle versnelde private plaat - sing van aandelen (ABB) Uitgifte eerste USPP en Green Bond ESG-commitment: ontvangst Gold Award EPRA sBPR 2021, implemen - tatie ESG charter en lancering Green Finance Framework Strategische verwerving van logis - tieke sites in België (Tessenderlo en grondreserve in Puurs) en in Nederland (Breda en grondpositie in Venlo) Genk Green Logistics: reeds 35% (voor)verhuurd van beschikbare 250.000 m Start bouwwerken van kantoorge - bouw Greenhouse Collection at the Singel in Antwerpen en van de logis - tieke (her)ontwikkelingen in Herentals Green Logistics en Genk Green Logistics Ontvangst UNITAR ‘SDG Pioneer’-certicaat Strategisch groeiplan #connect2022 Reële waarde meer dan € 1 miljard Realisaties duurzame logistieke sites (Eindhoven, Roosendaal en Merchtem) en vastgoed met toe - komstig ontwikkelingspotentieel (Venlo, ‘s-Hertogenbosch, Herentals, Genk en Antwerpen) Genk Green Logistics: oplevering eerste nieuwbouw van 25.000 m Corporate governance: omvorming naar duaal bestuur Oprichting Notering op Euronext Brussel (INTO) Erkenning als vastgoed - bevak naar Belgisch recht Verwerving kantoorge - bouwen in Brusselse periferie Verwerving kantoor- gebouwen in Antwerpen, Mechelen en Brusselse periferie Eerste investeringen in logistiek vastgoed: 20 panden Uitbreiding kantoren- portefeuille in Brusselse periferie en op Mechelen Campus (fase 1) Verwerving kantoor- gebouwen op Mechelen Campus (fase 2) Verwerving kantoor- gebouwen op Mechelen Campus (fase 3), in Brusselse periferie, Exiten Uitbreiding logistieke portefeuille met site Herentals Logistics 1 Succesvolle private plaatsing van obligaties Omvorming naar statuut van geregle- menteerde vastgoed- vennootschap (GVV) Inbreng in natura van de logistieke site in Oudsbergen Ontvangst eerste EPRA Award Oplevering projecten in Oevel (verbinding tussen bestaande logis - tieke sites) en Wilrijk (showroom Peugeot) Uitbreiding positie in logistiek vastgoed met verwerving tweede logistieke site in Oevel Verdere prolering met turnkey-solutionsaan - pak Uitbouw logistieke por - tefeuille met verwervin- gen in Huizingen, Oevel en Houthalen en uit - breiding van Herentals Logistics 2 (ontwikkelingsproject) Naamswijziging: toevoe - ging: “& Warehouses” ter bevestiging van be - langrijke marktpositie in logistiek vastgoed Aanvang turnkey- solutionsaanpak Succesvolle eerste pri - vate plaatsing van obligatielening Uitbreiding logistieke portefeuille met verwerving Herentals Logistics 2 Strategische accent- verschuiving naar logistiek vastgoed Verwerving van een logistie - ke site in Luik Bredere aandeelhoudersba - sis en steun van meerdere referentieaandeelhouders, door verkoop van hoofdaan - deelhouder NSI NV van 35% van aandelen INTO Herschikking in vastgoed - portefeuille door desinveste- ring van vijf niet-strategische panden in Brusselse periferie Uitbreiding kantorenporte - feuille met Intercity Business Park in Mechelen Eerste stap in Nederland Verwerving van twee logis - tieke sites (Raamsdonksveer en Tilburg) Realisatie solide kapitaal - structuur door drie inbren- gen in natura (logistieke sites Oevel, Aarschot, Zellik) en keuzedividend Oplevering van nieuwbouw distributiecentrum op Herentals Logistics Succesvolle kapitaalverhoging met onherleidbaar toewij - zingsrecht van € 99,9 miljoen Zes logistieke sites in Nederland, één in België en één kantoorgebouw in België en herontwikkeling van kantoorgebouw Diegem Substantieel ontwikkelings - potentieel door aankoop zone B van de voormalige Ford-site Genk: 250.000 m en oprichting perimeterven - nootschap Genk Green Logistics NV als IGVV Verdere uitbouw van logis - tieke portefeuille in Nederland: Nijmegen, Roosendaal, ‘s-Hertogenbosch (grondreserve) Intervest 20 jaar op de beurs van Brussel Opening kantoor Nederland Desinvestering niet-strategi - sche logistieke panden Aartselaar, Houthalen en Oudsbergen 1996 1999 2001 2002 2005 2007 2014 2013 2012 2011 2010 2008 2015 2016 2017 2018 2019 2023 2022 2021 2020 VASTGOEDVERSLAG  1 Kerncijfers 2 Transacties en ontwikkelingen in 2023 3 Samenstelling van de portefeuille 4 Conclusies van de vastgoeddeskundigen 5 De markt van logistiek vastgoed en kantoren VASTGOEDVERSLAG 1 Kerncijfers KERNCIJFERS PER SEGMENT* 31.12.2023 .. Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE TOTAAL Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE TOTAAL Reële waarde vastgoedbeleg- gingen (in EUR x .) . . . 1.419.893 . . . .. Reële waarde vastgoedbeleg- gingen (in )    100%     Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur (in EUR x .) . . . 1.339.223 . . . .. Contractuele huren (in EUR x .) . . . 86.217 . . . . Contractuele huren verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand (in EUR x .) . . . 92.803 . . . . Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , , 6,4% , , , , Brutohuurrendement (inclusief geschatte huurwaarde op leeg- stand) op vastgoed beschikbaar voor verhuur (in ) , , , 6,9% , , , , Gemiddelde resterende loop- tijd huurcontracten (tot eerste vervaldag) (in jaren) , , , 4,4 , , , , Gemiddelde resterende loop- tijd huurcontracten (tot einde contract) (in jaren) , ,  , 5,9 , , , , Bezettingsgraad (EPRA) (in )    93%     Aantal verhuurbare gebouwen    77     Totale verhuurbare oppervlakte (in duizenden m)    1.430    . * Alle begrippen en hun berekening zijn opgenomen in een lexicon op de website www.intervest.eu, genaamd “Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven” en in dit Jaarverslag.   Transacties en ontwikkelingen in  Acquisities in  Gent (BE): strategische logistieke site in Gentse zeehaven Begin  heeft Intervest een sale-and-lease-backoperatie met Plasman Belgium NV afgesloten op concessie-eigendom voor een investeringswaarde van  , miljoen. Het terrein van . m, strategisch gelegen aan de Skaldenstraat in de Gentse zeehaven, omvat een productiesite van . m waarop Plasman haar operationele activiteiten uitvoert. Intervest heeft met Plasman een huurcontract van  jaar afgesloten, met twee opties tot verlenging van elk  jaar aan marktconforme voorwaarden. Met North Sea Port Flanders is een nieuwe concessieovereenkomst onderhandeld tot , met éénzijdige optie om te verlengen tot . Deze verwerving betekent een belangrijke uitbreiding van de reeds bestaande cluster waarmee Intervest haar positie in de haven van Gent verder verstevigd. Luik (Herstal) (BE): strategische logistieke site met toekomstig herontwikkelingspoten- tieel van . m In het derde kwartaal van  is een overeenkomst afgesloten tot een gefaseerde verwerving van een strategische logis- tieke site in Luik (Herstal) met een terreinoppervlakte van circa , ha waarvan circa . m verhuurbare oppervlakte. De site biedt de mogelijkheid om in de toekomst circa . m duurzaam te herontwikkelen. De site is bij verwerving volledig verhuurd, aan een jaarlijkse huur van  , miljoen, met verschillende looptijden om exibel te kunnen inspelen op het ontwikkelingspotentieel van de locatie. De globale investeringswaarde van het vastgoed bedraagt   miljoen, in lijn met de waardering door de vastgoeddeskundige van de vennootschap. Saint-Georges-sur-Meuse (BE): strategische grondpositie voor duurzame logistieke ontwikkeling Intervest verwerft in het eerste kwartaal van  een terrein van circa  hectare op een strategische locatie langs de E te Saint-Georges-sur-Meuse, nabij de luchthaven van Luik, voor een aanschangswaarde van  , miljoen. Door deze verwerving beschikt Intervest over een strategische grondpositie om een nieuwe duurzame logistieke site te ontwikkelen. Desinvesteringen in  In  werden  kantoorgebouwen voor een totale netto verkoopprijs van   miljoen verkocht. De desinvesteringen van deze kantoorgebouwen passen binnen de strategie van verdere aouw van het kantorensegment ten gunste van logistiek vastgoed. Deze gebouwen, met uitzondering van Zellik-Exiten, stonden op jaareinde  reeds op de balans als vastgoed beschikbaar voor verkoop. Ligging Datum verkoop Dilbeek - Inter Access Park Q  Hoeilaart - Park Rozendal Q  Antwerpen - Gateway Q  Zellik - Exiten Q  In december  is een verkoopcompromis getekend voor het kantoorgebouw in Aartselaar. De akte is in het eerste kwartaal van  verleden. De verkoopprijs bedraagt  , miljoen, in lijn met de huidige boekwaarde. Dit gebouw staat op jaareinde  op de balans als vastgoed beschikbaar voor verkoop. VASTGOEDVERSLAG  Projecten in aanbouw en ontwikkelingspotentieel Opgeleverde projecten in  Segment Type GLA in m Oplevering BREEAM Herentals Green Logistics B Logistiek BE Ontwikkeling . Q  Excellent 's-Hertogenbosch Logistiek NL Ontwikkeling . Q  Excellent Genk Green Logistics unit / Logistiek BE Ontwikkeling . Q  Excellent Overzicht van de projecten en grondreserves Segment Type (Potentiële) GLA in m Verwachte oplevering BREEAM Genk Green Logistics unit  Logistiek BE Ontwikkeling . Q  Excellent PROJECTEN 12.850 Genk Green Logistics Logistiek BE Ontwikkeling . - Excellent Puurs Logistiek BE Ontwikkeling .  Excellent 's-Hertogenbosch Logistiek NL Ontwikkeling .  Excellent Luik (Herstal) Logistiek BE Ontwikkeling .  Excellent Venlo Logistiek NL Ontwikkeling .  Outstanding GRONDRESERVES 241.347 TOTAAL PROJECTEN & GRONDRESERVES 254.197   Samenstelling van de portefeuille Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belang- rijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde (in EUR x .) Aanschangswaarde (in EUR x .) Verzekerde waarde (in EUR x .) Contractuele huur (in EUR x .) Bezettingsgraad* () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 871.137 699.589 580.617 486.905 39.295 96% Antwerpen - Limburg - Luik 486.020 401.407 335.776 288.680 23.231 99% Aarschot - Nieuwlandlaan  -  Aarschot  nvt .  Herentals Green Logistics - Atealaan 34b-d/f - 2200 Herentals**  Herentals Logistics 1 en 3 - Atealaan 34b/d/f - 2200 Herentals  nvt .   Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c - 2200 Herentals  -   .  Luik  Luik - Deuxième Avenue 31 - 4040 Luik  nvt .   Luik - Première Avenue 32 - 4040 Luik - nvt .   Luik -Première Avenue 54 - 4040 Luik - nvt .  Oevel  - Nijverheidsstraat  -  Oevel  nvt .  Oevel  - Nijverheidsstraat a- -  Oevel - nvt .  Oevel  - Nijverheidsstraat  -  Oevel  nvt .  Tessenderlo - Havenlaan  -  Tessenderlo -  .  Wommelgem - Koralenhoeve  -  Wommelgem -  .  Genk Green Logistics - Henry Fordlaan 8 + 4 - 3600 Genk  Genk Green Logistics - gebouw 1 - nvt .   Genk Green Logistics - gebouw 2  nvt .   Genk Green Logistics - gebouw 3  nvt .  Trailerpark  nvt  Antwerpen - Gent - Brugge 190.751 128.428 129.988 97.213 5.987 81% Gent - Eddastraat  -  Gent  nvt .   Gent - Skaldenstraat  -  Gent - nvt .  Zeebrugge - Koeweg  -  Zeebrugge  nvt .  Antwerpen - Brussel - Nijvel 194.366 169.754 114.853 101.012 10.077 99% Boom - Industrieweg  -  Boom  nvt .  Duel - Stocletlaan  -  Duel  nvt .  Mechelen  - Oude Baan  -  Mechelen   .  Mechelen  - Dellingstraat  -  Mechelen - nvt .   Puurs - Koning Leopoldlaan  -  Puurs  nvt .  Schelle - Molenberglei  -  Schelle -  .  Wilrijk  - Boomsesteenweg - -  Wilrijk  nvt .  Wilrijk  - Geleegweg - -  Wilrijk - nvt .  Merchtem - Preenakker  -  Merchtem - nvt .  Zellik - Brusselsesteenweg  -  Zellik  - nvt .  VASTGOEDVERSLAG   Samenstelling van de portefeuille Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belang- rijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde (in EUR x .) Aanschangswaarde (in EUR x .) Verzekerde waarde (in EUR x .) Contractuele huur (in EUR x .) Bezettingsgraad* () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 871.137 699.589 580.617 486.905 39.295 96% Antwerpen - Limburg - Luik 486.020 401.407 335.776 288.680 23.231 99% Aarschot - Nieuwlandlaan  -  Aarschot  nvt .  Herentals Green Logistics - Atealaan 34b-d/f - 2200 Herentals**  Herentals Logistics 1 en 3 - Atealaan 34b/d/f - 2200 Herentals  nvt .   Herentals Logistics 2 - Atealaan 34c - 2200 Herentals  -   .  Luik  Luik - Deuxième Avenue 31 - 4040 Luik  nvt .   Luik - Première Avenue 32 - 4040 Luik - nvt .   Luik -Première Avenue 54 - 4040 Luik - nvt .  Oevel  - Nijverheidsstraat  -  Oevel  nvt .  Oevel  - Nijverheidsstraat a- -  Oevel - nvt .  Oevel  - Nijverheidsstraat  -  Oevel  nvt .  Tessenderlo - Havenlaan  -  Tessenderlo -  .  Wommelgem - Koralenhoeve  -  Wommelgem -  .  Genk Green Logistics - Henry Fordlaan 8 + 4 - 3600 Genk  Genk Green Logistics - gebouw 1 - nvt .   Genk Green Logistics - gebouw 2  nvt .   Genk Green Logistics - gebouw 3  nvt .  Trailerpark  nvt  Antwerpen - Gent - Brugge 190.751 128.428 129.988 97.213 5.987 81% Gent - Eddastraat  -  Gent  nvt .   Gent - Skaldenstraat  -  Gent - nvt .  Zeebrugge - Koeweg  -  Zeebrugge  nvt .  Antwerpen - Brussel - Nijvel 194.366 169.754 114.853 101.012 10.077 99% Boom - Industrieweg  -  Boom  nvt .  Duel - Stocletlaan  -  Duel  nvt .  Mechelen  - Oude Baan  -  Mechelen   .  Mechelen  - Dellingstraat  -  Mechelen - nvt .   Puurs - Koning Leopoldlaan  -  Puurs  nvt .  Schelle - Molenberglei  -  Schelle -  .  Wilrijk  - Boomsesteenweg - -  Wilrijk  nvt .  Wilrijk  - Geleegweg - -  Wilrijk - nvt .  Merchtem - Preenakker  -  Merchtem - nvt .  Zellik - Brusselsesteenweg  -  Zellik  - nvt .   Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belang- rijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde (in EUR x .) Aanschangswaarde (in EUR x .) Verzekerde waarde (in EUR x .) Contractuele huur (in EUR x .) Bezettingsgraad* () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND 359.090 344.557 300.697 252.451 20.876 96% A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo . 212.380 176.850 134.007 12.609 100% Breda - Steltbeemd  -  AP Breda  nvt .  Eindhoven - Flight Forum  Eindhoven Gold Forum - Flight Forum 1500 - 5657 EZ Eindhoven   .   Eindhoven Silver Forum - Flight Forum 1800-1950 - 5657 EZ Eindhoven  nvt .  Roosendaal  - Bosstraat - -  RL Roosendaal  -   .  Roosendaal  - Leemstraat  -  RT Roosendaal - nvt .  Roosendaal  - Blauwhekken  -  XD Roosendaal  nvt .  Tilburg  - Kronosstraat  -  CE Tilburg - nvt .  Tilburg  - Belle van Zuylenstraat  -  MA Tilburg -  nvt .  Venlo  Venlo 1 - Archimedesweg 12 - 5928 PP Venlo  nvt .   Venlo 2 - Celsiusweg 25 - 5928 PR Venlo  nvt .   Venlo 3 - Celsiusweg 35 - 5928 PR Venlo  nvt .  A59 Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen 115.918 104.637 103.495 93.050 6.312 89% Raamsdonksveer  - Zalmweg  -  SH Raamsdonksveer  nvt .  Raamsdonksveer  - Zalmweg  -  SH Raamsdonksveer  nvt .  Raamsdonksveer  - Steurweg  -  VR Raamsdonksveer - nvt .  's-Hertogenbosch  's-Hertogenbosch 1 - Rietveldenweg 32, 34-36 - 5222 AR 's-Hertogenbosch -  .   's-Hertogenbosch 2 - Koenendelseweg 19-23 - 5222 BG 's-Hertogenbosch  nvt .  Waalwijk - Mechie Trommelenweg  -  ND Waalwijk  nvt .  A15 Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen . . . . .  Nijmegen - De Vlotkampweg - -  AE Nijmegen - nvt .  Vuren - Hooglandseweg  -  KG Vuren  nvt .  KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 200.072 295.077 303.219 420.406 25.398 85% Antwerpen . . . . .  Antwerpen - Collection at the Singel - Desguinlei  -  Antwerpen - nvt .  Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat  -  Berchem  nvt .  De Arend - Prins Boudewijnlaan - -  Edegem  nvt .  Herentals - Atealaan A -  Herentals**  nvt .  Brussel en Leuven 45.825 72.461 81.289 92.933 6.083 95% Greenhouse BXL - Berkenlaan , a en b -  Diegem  nvt .  Ubicenter - Philipssite  -  Leuven  nvt .  Mechelen 118.388 141.278 137.153 247.961 13.875 80% Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan - -  Mechelen - /   .  Mechelen Business Tower - Blarenberglaan C -  Mechelen   .  Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef  A-J en T -  Mechelen  -   -  .  TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 1.430.299 1.339.223 1.184.533 1.159.762 85.569 93% VASTGOEDVERSLAG  Gebouwen Bouw-/renovatiejaar en uitbreiding Jaar van laatste belang- rijke investering Intervest Verhuurbare oppervlakte (m) Reële waarde (in EUR x .) Aanschangswaarde (in EUR x .) Verzekerde waarde (in EUR x .) Contractuele huur (in EUR x .) Bezettingsgraad* () LOGISTIEK VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN NEDERLAND 359.090 344.557 300.697 252.451 20.876 96% A/A Bergen-Op-Zoom - Eindhoven - Venlo . 212.380 176.850 134.007 12.609 100% Breda - Steltbeemd  -  AP Breda  nvt .  Eindhoven - Flight Forum  Eindhoven Gold Forum - Flight Forum 1500 - 5657 EZ Eindhoven   .   Eindhoven Silver Forum - Flight Forum 1800-1950 - 5657 EZ Eindhoven  nvt .  Roosendaal  - Bosstraat - -  RL Roosendaal  -   .  Roosendaal  - Leemstraat  -  RT Roosendaal - nvt .  Roosendaal  - Blauwhekken  -  XD Roosendaal  nvt .  Tilburg  - Kronosstraat  -  CE Tilburg - nvt .  Tilburg  - Belle van Zuylenstraat  -  MA Tilburg -  nvt .  Venlo  Venlo 1 - Archimedesweg 12 - 5928 PP Venlo  nvt .   Venlo 2 - Celsiusweg 25 - 5928 PR Venlo  nvt .   Venlo 3 - Celsiusweg 35 - 5928 PR Venlo  nvt .  A59 Moerdijk - 's Hertogenbosch - Nijmegen 115.918 104.637 103.495 93.050 6.312 89% Raamsdonksveer  - Zalmweg  -  SH Raamsdonksveer  nvt .  Raamsdonksveer  - Zalmweg  -  SH Raamsdonksveer  nvt .  Raamsdonksveer  - Steurweg  -  VR Raamsdonksveer - nvt .  's-Hertogenbosch  's-Hertogenbosch 1 - Rietveldenweg 32, 34-36 - 5222 AR 's-Hertogenbosch -  .   's-Hertogenbosch 2 - Koenendelseweg 19-23 - 5222 BG 's-Hertogenbosch  nvt .  Waalwijk - Mechie Trommelenweg  -  ND Waalwijk  nvt .  A15 Rotterdam - Gorinchem - Nijmegen . . . . .  Nijmegen - De Vlotkampweg - -  AE Nijmegen - nvt .  Vuren - Hooglandseweg  -  KG Vuren  nvt .  KANTOREN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR IN BELGIË 200.072 295.077 303.219 420.406 25.398 85% Antwerpen . . . . .  Antwerpen - Collection at the Singel - Desguinlei  -  Antwerpen - nvt .  Greenhouse Antwerp - Uitbreidingstraat  -  Berchem  nvt .  De Arend - Prins Boudewijnlaan - -  Edegem  nvt .  Herentals - Atealaan A -  Herentals**  nvt .  Brussel en Leuven 45.825 72.461 81.289 92.933 6.083 95% Greenhouse BXL - Berkenlaan , a en b -  Diegem  nvt .  Ubicenter - Philipssite  -  Leuven  nvt .  Mechelen 118.388 141.278 137.153 247.961 13.875 80% Intercity Business Park - Generaal De Wittelaan - -  Mechelen - /   .  Mechelen Business Tower - Blarenberglaan C -  Mechelen   .  Mechelen Campus - Schaliënhoevedreef  A-J en T -  Mechelen  -   -  .  TOTAAL VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR 1.430.299 1.339.223 1.184.533 1.159.762 85.569 93%  Evolutie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt eind   . miljoen, een toename met   miljoen of  ten opzichte van  december . 277 308 309 334 154 218 283 609 634 611 663 867 893 1.018 1.209 333 326 302 304 347 350 382 343 347 366 352 353 480 628 758 348 314 358 386 22% 25% 53% 1.333 1.420 24 2022 20232014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 KantorenLogistiek vastgoed in miljoen EUR TotaalLogistiek vastgoedBE NL Type vastgoed en geograsche spreiding ( reële waarde) Intervest investeert in logistieke panden in België en Nederland en kantoorgebouwen in België, gebouwen van prima kwa- liteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft voorname- lijk moderne gebouwen, gelegen op strategische locaties, vaak in clusters. Logistiek BE 53% Logistiek NL 25% Kantoren BE 22% Logistiek 78% België 75% VASTGOEDVERSLAG  Logistiek vastgoed In het logistiek vastgoed heeft Intervest voornamelijk sites in haar portefeuille op multimodale locaties met kritische omvang ( . m). Deze sites bevinden zich op de belangrijkste logistieke assen in België en in Nederland.  van de logistieke portefeuille is in België gelegen en bevindt zich op de assen Antwerpen - Brussel - Nijvel, Antwerpen - Limburg - Luik en Antwerpen - Gent - Brugge.  van de logistieke portefeuille is gelegen in Nederland en bevindt zich op de logistieke corridors in het zuiden van Nederland. Kantoren De kantorenportefeuille is voornamelijk gelegen op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel, die nog steeds de belangrijkste en meest liquide kantoorregio van België is. In uitvoering van de strategie wordt de kantorenportefeuille verder afge- bouwd ten voordele van investeringen in logistieke panden. Diversicatie huurders De huurders zijn goed verspreid over een groot aantal verschillende economische sectoren, wat het risico op aanzienlijke leegstand reduceert in geval van een lagere conjunctuur die sommige sectoren harder zou kunnen treen. De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen  van de huurinkomsten. Het betreft vooraanstaande bedrijven in hun sector die vaak deel uitmaken van internationale concerns. De totale huurinkomsten van Intervest zijn evenwel ver- spreid over  verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert. Estée Lauder Biocartis NV Jan de Rijk Vastgoed BV ASML WorldEx Logistics BV Galapagos NV Eddie Stobart Logistics Europe NV Nippon Express Belgium Coopervision Distribution SPRL Schrauwen Sanitair en Verwarming NV 74,5% 3,5% 2,9% 2,7% 2,6% 2,5% 2,5% 2,4% 2,3% 2,1% 2,0% Kantoren Logistiek vastgoed BE Logistiek vastgoed NL Overige De gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor de tien belangrijkste huurders is gemiddeld , jaar.  Sectorale spreiding Logistiek vastgoed in België 39% 10% 6% 11% 12% 6% 16% Overige FMCG (food) Logistieke dienst- verlening (3PL) Chemie, energie en farma FMCG (non-food) Productie en industrie Auto-industrie België Logistiek vastgoed in Nederland 35% 7% 1% 10% 23% 6% 19% Overige Auto-industrie Logistieke dienst- verlening (3PL) Chemie, energie en farma FMCG (non-food) Productie en industrie FMCG (food) Nederland Kantoren 4% 4% 17% 9% 16% 29% 21% Overige Auto-industrie Chemie, energie en farma ICT Productie en industrie Consultancy en dienstverlening Logistiek VASTGOEDVERSLAG  Bezettingsgraad en verhuuractiviteiten De bezettingsgraad van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuur stijgt met -punten en bedraagt  op  december  ( eind ). Voor de logistieke portefeuille van Nederland neemt de bezettingsgraad eind  af met -punten tot  ( eind ). Voor de logistieke portefeuille van België blijft de bezettingsgraad eind  stabiel op  ten opzichte van jaareinde  (). De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille stijgt tot , een toename met -punten ten opzichte van jaareinde  (). 93%93%88% 86%85% 86% 86% 90% 90% 91%91% 93% 94% 90% 93%                       Kantoren Logistiek vastgoed BETotaal Logistiek vastgoed NL Tijdens het boekjaar  werden een aantal verhuurtransacties opgetekend. In het Belgische logistieke segment zijn in totaal verhuringen voor een verhuurbare oppervlakte van circa . m opgetekend, met een brutojaarhuur van samen  , miljoen, welke  van de contractuele jaarhuur eind  voor de logistieke portefeuille van België vertegenwoor- digt. In de kantorenportefeuille is in totaal circa . m opgetekend, met een brutojaarhuur van  , miljoen, welke  van de contractuele jaarhuur eind  voor de kantorenportefeuille vertegenwoordigt. Risicospreiding van gebouwen Intervest streeft naar een optimale risicospreiding en tracht het relatieve aandeel van de individuele sites in de totale portefeuille te beperken. 7,1% Herentals Green Logistics 8,1% Genk Green Logistics 6,1% Zeebrugge Green Logistics 5,0% Mechelen Campus 73,7% Overig  Looptijd huurcontracten in portefeuille  Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvol- gende vervaldag De gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) in de volledige portefeuille bedraagt , jaar op  december  (, jaar eind ). De logistieke portefeuille België heeft een gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende vervaldag van , jaar op  december  (, jaar op  decem- ber ). Voor de logistieke portefeuille Nederland bedraagt de gemiddelde resterende contractduur tot de eerstvol- gende vervaldatum , jaar (, jaar op  december ). Voor de kantorenpor- tefeuille is de gemiddelde huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag (WALB) , jaar eind  (, jaar op  december ). Eindvervaldatum van de contracten  De eindvervaldagen van de langetermijn- huurcontracten zijn goed gespreid over de komende jaren.  van de contracten heeft, op basis van de contractuele jaar- huren, een eindvervaldatum in .  heeft een eindvervaldatum in .  De exibele contracten voor coworking ruimtes en serviced oces worden in de berekeningen buiten beschouwing gelaten. Ze bedragen momenteel minder dan  van de totale contractuele jaarhuur. 20232018 2019 2020 2021 2022 4,63,5 3,8 10,1 4,33,1 3,2 9,3 4,03,42,9 6,8 4,42,6 6,6 4,3 5,32,9 6,5 4,9 4,6 4,3 4,3 4,9 4,43,1 5,9 4,4 4,44,0 jaar Kantoren Logistiek vastgoed BE Logistiek vastgoed NL Totaal                  -  0 20 5 10 15   KantorenLogistiek vastgoed BE Logistiek vastgoed NL VASTGOEDVERSLAG  Gemiddelde leeftijd van de gebouwen  Intervest hanteert een proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en via een constante monitoring van het investeringsplan wordt de kwaliteit van de portefeuille op peil gehouden. Naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid worden herontwikkelingen en renovaties uitgevoerd om de technische en economische levensduur van de gebouwen te optimaliseren. Zo is in  circa   miljoen besteed aan investeringen in de bestaande portefeuille. 0 20 40 60 80 100 36% 14% 9% 8% 33% 42% 12% 7% 39% 29% 6% 7% 10% 48% 36% 9% 9% 8% 38% Logistiek BE Logistiek NL Kantoren BE Totaal 16-20 jaar > 20 jaar 11-15 jaar 6-10 jaar 0-5 jaar Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur van Intervest wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van  , miljard, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan, tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur van  , miljard op  december  (weliswaar gronden inbegrepen). De verzekerde waarde bedraagt voor de logistieke portefeuille in België   miljoen, voor het logistiek vastgoed in Nederland   miljoen en voor de kantorenportefeuille   miljoen. De verzekeringen omvatten eveneens bij komende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, voor zover dit binnen een redelijke termijn, vastgesteld door de expert, gebeurt. Inclusief deze bijkomende waarborgen is de verzekerde waarde  , miljard. Deze verzekerde waarde wordt gesplitst in   miljoen voor het logistiek vastgoed in België,   miljoen voor het logistiek vastgoed in Nederland en   miljoen voor de kantorenportefeuille. Intervest is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke en materiële schade dekt tot een bedrag van  , miljoen per schadegeval en zuiver stoelijke schade tot , miljoen. Verder zijn de leden van de raad van toezicht en van de directie- raad verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waarbij schade wordt gedekt tot een bedrag van   miljoen.  De percentages zijn berekend op basis van de reële waarde van het voor verhuur beschikbare vastgoed op  december . De ouderdom wordt uitgedrukt ten opzichte van het bouwjaar, zonder rekening te houden met kleine renovaties. Anderzijds wordt de ouderdom aangepast indien een gebouw volledig is gerenoveerd.   Conclusies van de vastgoeddeskundigen De waardering van de vastgoedportefeuille van Intervest is op  december  uitgevoerd door de volgende vastgoeddeskundigen: 〉 Cushman & Wakeeld Belgium SA, vertegenwoordigd door Victoria Parret en Gregory Lamarche 〉 Stadim BV, vertegenwoordigd door Nicolas Janssens en Elke De Wael 〉 CBRE Valuation Services vertegenwoordigd door Pieter Paepen en Pieter-Jan Arts 〉 JLL Valuation Advisory BV, vertegenwoordigd door J.C.A. Stortelersen Abel Govers. De waarderingsmethode die hoofdzakelijk gehan- teerd wordt door de vastgoeddeskundigen voor de portefeuille van Intervest is de Inkomstenmethode of Inkomstenkapitalisatie. De Inkomstenkapitalisatie wordt aanbevolen voor vastgoed dat inkomsten genereert met een stabiele en voorspelbare cashow. De waardering is gebaseerd op de verhouding tussen het inkomen dat het vastgoed produceert (markthuur) en het rendement dat een investeerder vereist (kapitalisatievoet). Het vereiste rendement of de kapitalisatievoet is aan- kelijk van het verwachte rendement van andere beleg- gingsmogelijkheden, rekening houdend met de algemene risico’s van de investering, evenals het risicovrije rende- ment, de inatie en de liquiditeit. De kapitalisatievoet zal de perceptie van deze risico’s op de markt weerspiegelen. Deze risico’s hebben betrek- king op: 〉 de huurder(s) en hun voortdurende vermogen om de huur te betalen 〉 marktrisico’s in termen van de voortzetting van de huidige huurwaarden in de toekomst 〉 risico’s verbonden aan veranderingen in de nancie- rings- en investeringsmarkten, die ertoe zouden kunnen leiden dat beleggers een lager of een hoger rendement van de vastgoedmarkt accepteren. De marktwaarde wordt verkregen door de transactiekos- ten in mindering te brengen op de investeringswaarde na correcties. Huurwaarden en beleggingsrendementen zijn bepaald op basis van (i) de marktkennis en ervaring van de vast- goeddeskundige, en (ii) recente, vergelijkbare markt- en buitenmarkttransacties, rekening houdend met de kenmerken van het vastgoed, zoals de locatie, bereikbaar- heid, zichtbaarheid, de algemene staat van onderhoud en het onderhoud, de grootte, het aantal en type huurders, de gemiddelde duur van de resterende huurovereenkom- sten, enz. De investeringswaarde vóór correcties wordt verkregen door de markthuur te delen door de juiste kapitalisa- tievoet. Aankelijk van de situatie moeten een aantal aanpassingen in aanmerking worden genomen om de investeringswaarde na correcties af te leiden. De meest voorkomende correcties zijn: 〉 de actualisering van het verschil tussen de actuele huur en de markthuur tot de volgende contractuele break of het einde van de huurovereenkomst; de correctie zal negatief zijn als het pand onder de marktprijs verhuurd wordt en positief als het goed boven de marktprijs verhuurd wordt 〉 leegstaande ruimtes worden gezien als een inkomens- verlies aangezien het vastgoed gewaardeerd wordt op basis van de totale huurwaarde 〉 makelaarskosten 〉 renovatiekosten 〉 huurkortingen. De marktwaarde (of kosten koper waarde) wordt verkre- gen door de transactiekosten in mindering te brengen op de investeringswaarde na correcties. De fair value of reële waarde is de geschatte waarde exclusief de geschatte te betalen overdrachtskosten op het moment dat het vastgoed kan worden verkocht op de markt op datum van taxatie. De berekening van deze waarde gebeurt door de taxateur volgens IFRS  / IAS . In het waarderingsverslag van de Nederlandse vastgoe- dexpert is de reële waarde gelijk aan de marktwaarde. IFRS  en IAS  Op uitdrukkelijke vraag van de revisor, en in overeenstem- ming met de vereisten van de IFRS  regelgeving, hebben de vastgoeddeskundigen een bijzondere taxatieoverwe- ging gemaakt. Deze houdt in dat de vastgoeddeskundigen uitdrukkelijk en expliciet abstractie maken van alle eventuele vergoe- dingen die betaald dienen te worden in het kader van tijdelijke gebruiksrechten/eigendomsrechten (zoals daar zijn erfpachten, concessies, etc.) aangezien deze onder IFRS  reeds afzonderlijk op de balans vermeld dienen te worden. Alle vermelde waardes in het waarderingsrapport dienen als dusdanig geïnterpreteerd te worden. VASTGOEDVERSLAG  De waardering van de vastgoedportefeuille is als volgt verdeeld over de vastgoeddeskundigen: VASTGOEDDESKUNDIGE Reële waarde (in EUR x .) Investeringswaarde (in EUR x .) Cushman & Wakeeld Belgium . . Stadim . . CBRE Valuation Services Belgium . . JLL Nederland . . TOTAAL vastgoed beschikbaar voor verhuur en projectontwikkelingen/ grondreserves opgenomen in taxatierapport .. .. TOTAAL GEWAARDEERDE VASTGOEDBELEGGINGEN .. .. Grondreserves (niet geherwaardeerd) . . VASTGOEDBELEGGINGEN .. .. Het vastgoed gewaardeerd door de externe vastgoeddeskundigen van intervest omvat de vastgoedbeleggingen beschik- baar voor verhuur en de projectontwikkelingen in aanbouw en is exclusief de gebouwen beschikbaar voor verkoop en de zonnepanelen en laadpalen. Met uitzondering van de grondreserve in Genk Green Logistics worden de grondreserves nog niet geherwaardeerd. Gezien voor deze grondreserves nog geen duidelijk beeld over de te maken projectkosten kan gemaakt worden, geen vergunningen bekomen werden of een substantieel deel voorverhuurd werd, is de vennootschap van mening dat de initiële aanschafwaarde nog steeds de reële waarde vertegenwoordigd. Meer informatie over het ontwikkelingspotentieel is terug te vinden in het Vastgoedverslag , voor verdere informatie over de waardering van het vastgoed wordt verwezen naar de Financiële Staten - Toelichting . Vaste Activa. Conclusie De vastgoeddeskundigen hebben voor de vastgoedportefeuille van Intervest een totale reële waarde bepaald, op  december , van  .... Cushman & Wakeeld Belgium Gregory Lamarche*, MRICS Partner Head of Valuation & Advisory * as representative of Andram BV Victoria Parret Senior Valuer Valuation & Advisory CBRE Valuation Services Pieter Paepen*, MRICS RICS Registered Valuer Senior Director * bv/srl Pieter-Jan Arts Senior Valuation Surveyor Stadim Nicolas Janssens Partner Elke De Wael Valuer Advisor JLL Valuation Advisory BV J.C.A. Stortelers MSc MRICS RT Registered Valuer Abel Govers Consultant Valuation Advisory   De markt van logistiek vastgoed en kantoren  Bron: CBRE België, Stadim & Cushman & Wakeeld  Bron: CBRE & Cushman & Wakeeld Logistieke markt België  In de huurmarkt bedroeg de logistieke en semi-industriële take-up in totaal , miljoen m, verdeeld over  logis- tiek en  semi-industrieel. Hoewel dit een stijging is van  op jaarbasis, ligt het net onder de piek van . De logistieke activiteit van , miljoen m is echter een nieuw record voor België. De drijvende kracht achter de markt is de expansie van PL-spelers, goed voor . m in de tweede helft van  alleen. Hoewel de beschikbare logistiek in België geleidelijk toeneemt, blijft het directe logistieke aanbod in België een van de laagste in Europa. In Q  bedraagt de leegstand , of . m magazijnruimte. Meer dan een derde van de leegstand is in feite nieuwe ruimte die op risico op de markt gebracht is als onderdeel van grotere magazijncampuslocaties die werden opgestart (een derde in Vlaanderen). De onder- handelingen voor deze ruimtes zijn lopende en ze zullen naar verwachting binnen een redelijke commercialise- ringstermijn in gebruik worden genomen. Een gunstige dynamiek bij de gebruikers heeft geleid tot een gestage pijplijn van moderne logistieke ruimte. Ondanks de indrukwekkende vraag van de laatste tijd betekenen de hogere kapitaalkosten, bouwkosten en moeilijke vergunningsprocedures echter dat ontwikkelaars waarschijnlijk de voorkeur zullen geven aan BTS-projecten boven speculatieve ontwikkelingen. Andere trends die van invloed zijn op de behoeften van gebruikers: het aanhouden van ‘just in case’-voorraden, ‘reshoring’ en de groeiende behoefte aan ‘last mile’-locaties in de buurt van stadscentra. Bovendien worden toplocaties niet langer alleen bepaald door geograsche ligging. Multimodale toegankelijkheid en duurzame, kosteneciënte structuren worden steeds belangrijker. In  werd ongeveer . m aan logistieke magazijnen opgeleverd, waarvan slechts . m nog beschikbaar is. De huren werden goed ondersteund in . Vooral de A/E-markt kende een sterke groei van de tophuren met  tot  /m. De E-markt zag de tophuren ook met  stijgen tot  /m. De vraag naar nieuwe, ‘built-to-suit’ magazijnen zal op de langere termijn sterk blijven, omdat oudere gebouwen vaak niet voldoen aan de moderne behoeften van huurders op het gebied van plafondhoogte, laaddokcapaciteit, naad- loze vloerplaten, robotica-mogelijkheden, zonne-ener- gie-installaties en andere vereisten. Door de beperkte beschikbaarheid van grond en de dure bouwkosten zullen de tophuren in de nabije toekomst waarschijnlijk onder opwaartse druk blijven. De prijzen van terreinen stabiliseerden zich gedurende het jaar, waarbij alleen de E-markt een stijging noteerde. De commerciële investeringen in België en Europa daalden aanzienlijk op jaarbasis, waardoor de investeringen in industrieel vastgoed in België voor  uitkwamen op   miljoen, een daling van  ten opzichte van het record van . O-market, opportunistische en sale-and-lease-back deals domineerden de markt het afgelopen jaar. Aankopen voor herontwikkeling waren ook populair bij kopers met veel kapitaal. In totaal was de industriële sector goed voor , van de totale vastgoedinvesteringen in België in , wat hoger is dan het vijaarlijkse gemiddelde. Er dient opgemerkt te worden dat de logistieke en semi-industriële markten de minste impact hebben ondervonden van de terugval van de algemene vraag in de commerciële vastgoedmarkten, wat een dynamisch en gediversieerd investeringsland- schap weerspiegelt. In de huidige cyclus van renteverhogingen werd de rente in september  voor het laatst verhoogd naar , (belangrijkste hernancieringsoperaties). Als gevolg hier- van werden de ‘prime yields’ voor logistieke en semi-indus- triële ruimte verder naar boven bijgesteld naar het einde van het jaar toe. De huidige ‘prime yield’ voor logistiek wordt nu geschat op ,,  basispunten hoger dan het cyclische dieptepunt van begin . Voor semi-indus- triële en magazijnruimte wordt dit geschat op ,. Logistieke markt Nederland  De logistieke markt heeft de afgelopen jaren een aanzien- lijke groei doorgemaakt. In  werd deze sector echter sterk beïnvloed door bewegingen op de wereldwijde kapitaalmarkten, wat leidde tot lagere investeringen en verhuringen. In de huurmarkt werd in  ongeveer , miljoen m aan industrieel en logistiek vastgoed in gebruik genomen. De take-up ligt daarmee  lager dan in dezelfde periode vorig jaar, toen die , miljoen m bedroeg. De daling in take-up is vooral te wijten aan de daling van de take-up in het logistieke segment, dat een daling van  liet optekenen in vergelijking met . Het industriële segment registreerde een stijging van  ten opzichte van een jaar eerder. Door de veranderende marktdyna- miek in de gebruikersmarkt komen de verschillen tussen primaire, secundaire en tertiaire markten weer aan de oppervlakte. Gebruikers worden kritischer in prijsonder- handelingen en de fundamenten, zoals de kwaliteit van het vastgoed, bereikbaarheid en multimodaliteit worden ook belangrijker. De kernmarkten, locaties tussen de grote transportcorridors tussen Rotterdam en de Duitse grens, kunnen blijven rekenen op interesse van gebruikers, terwijl verwacht wordt dat er meer ruimte beschikbaar komt op secundaire of tertiaire locaties. Door de dalende consumentenbestedingen is er minder activiteit in de gebruikersmarkt in de logistieke sector, wat resulteert in licht toenemende leegstand en meer verbor- gen leegstand. Logistieke dienstverleners vertonen een lagere expansiedrift en kiezen voor kortere huurperiodes. Hoewel de totale leegstand laag blijft, vlakt de stijging van de tophuren langzaam af. Wat de investeringsmarkt betreft, daalde het volume tot  , miljard in  in de industriële en logistieke markt, VASTGOEDVERSLAG  nog steeds de grootste investeringscategorie in com- mercieel vastgoed, waarbij een grote meerderheid wordt geïnvesteerd in logistiek vastgoed. De stijging van de rente had ook gevolgen voor deze markt, niet alleen in termen van vastgoedwaarden, maar ook in de richting van een afname van de interesse in de gebruikersmarkt, als gevolg van dalende consumentenbestedingen. Er ontstaan kansen voor ontwikkelende beleggers om waarde toe te voegen aan oudere, leegstaande panden door verduurzaming en eciënter ruimtegebruik (bv. high bay-distributiecentra of distributiecentra met meerdere verdiepingen). Zo worden deze gebouwen interessan- ter voor beleggers en gebruikers wanneer de markt weer aantrekt. Er is nog steeds interesse in vastgoed in de core- en core-categorieën, maar het prijsniveau van koper en verkoper liggen nog te ver uit elkaar. Door deze afwaarde- ring houden veel investeerders zich nog afzijdig. Daarom domineren value add- en opportunistische beleggingen waarschijnlijk ook in  de markt. lnvesteerders bereiden zich al langzaam voor op aankopen in de core- en core-categorieën om competitie voor te zijn en te voorkomen dat ze kopen in een oververhitte markt. Daadwerkelijk overgaan tot aankoop wordt pas weer aantrekkelijk als de rente van de ECB en Fed daalt. We zagen afgelopen jaar al dat sommige investeerders hun beleggingsstrategie door een gebrek aan beleg- gingsproduct uitbreiden naar andere deelassets, zoals light industrial en last mile. Nu zien we ook dat sommige investeerders hun strategie op basis van geograsche ligging spreiden en durven afwijken van de traditionele logistieke hotspots.  Bron: Cushman & Wakeeld Kantorenmarkt België  Wat betreft de regionale huurmarkt (exclusief de Brusselse kantorenmarkt), en ondanks een marginale daling () van de totale take-up in Vlaanderen in vergelijking met het voorgaande jaar, blijven de cijfers consistent met het gemiddelde sinds . In het vierde kwartaal werd bijna . m opgetekend op de Vlaamse markt, wat resulteert in een jaartotaal dat de . m overschrijdt. De consistente trend doorheen het jaar wijst op een vraag naar activa van hoge kwaliteit, waarbij gebouwen van klasse A goed zijn voor meer dan een derde van de activiteit in . Er wordt verwacht dat deze trend zal aanhouden en de vraag en de take-up in Vlaanderen verder zal aanwakkeren, vooral omdat de ESG-vereisten steeds strenger worden. De tophuren in de verschillende districten bleven het hele jaar stabiel, behalve in Antwerpen, waar de tophuur in het derde kwartaal steeg tot  /m/jaar. Terwijl de tophuren in eersterangs gebouwen stij- gen, oefent het gebrek aan activiteit in klasse B- en C-gebouwen een neerwaartse druk uit op de gemiddelde huren, wat resulteert in een daling tot een niveau van  /m/jaar. Terwijl de inatie bleef dalen in het laatste kwartaal van het jaar, bleef de investeringsmarkt in kantoren daaren- tegen vertragen. Correcties in rendementen volgen altijd met vertraging de evoluties op de nanciële markten. Daarom werden de ‘prime yields’ eind  opnieuw opwaarts herzien en bereiken ze nu een theoretisch niveau van , en , voor Vlaanderen. Het totale investeringsvolume in de regionale markten (exclusief de Brusselse kantorenmarkt) bedroeg   mil- joen voor het jaar.  1 Financiële resultaten 2023 2 Financiële structuur 3 Winstbestemming 2023 FINANCIEEL VERSLAG FINANCIEEL VERSLAG   Financiële resultaten   De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers voor boekjaar . Analyse van de geconsolideerde resultaten  in EUR x . -- -- ∆ ∆ % Huurinkomsten - normale bedrijfsuitoefening . . .  Huurinkomsten - éénmalige elementen  . -. - Met verhuur verbonden kosten - - -  NETTOHUURRESULTAAT . . .  Recuperatie van vastgoedkosten . . - - Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen . . .  Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling -. -.  - Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurder op verhuurde gebouwen -. -. -.  Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven   - - VASTGOEDRESULTAAT . . .  Technische kosten -. - -  Commerciële kosten - -  - Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -. -. -  Beheerkosten vastgoed -. -. -.  Andere vastgoedkosten -. -. -  Vastgoedkosten -. -. -.  OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT . . .  Algemene kosten - normale bedrijfsuitoefening -. -.  - Algemene kosten - éénmalige elementen -.  -. Andere operationele opbrengsten en kosten - - -  OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP PORTEFEUILLE . . .  Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -.  -. -. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen - -. . - Ander portefeuilleresultaat -. . -. - OPERATIONEEL RESULTAAT . . .  Financiële opbrengsten .  . . Netto-interestkosten - normale bedrijfsuitoefening -. -. -.  Netto-interestkosten - éénmalige elementen -  - Andere nanciële kosten - - -  Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -. . -. - Financieel resultaat -. . -. - RESULTAAT VOOR BELASTINGEN . . .  Belastingen -. - -  NETTORESULTAAT . . .  Nettoresultaat - aandeel éénmalige elementen -. . -. Nettoresultaat - normale bedrijfsuitoefening . . -. -  in EUR x . -- -- NETTORESULTAAT . . Toerekenbaar aan: Aandeelhouders groep . . Aandeelhouders Groep exclusief éénmalige elementen . . Derden .  . in EUR x . -- -- NETTORESULTAAT - aandeel van de Groep . . Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat Uit te sluiten: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen . - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen  . Ander portefeuilleresultaat . -. Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva . -. Minderheidsbelangen mbt bovenstaande . . EPRA RESULTAAT .  . EPRA RESULTAAT exclusief éénmalige elementen . . De huurinkomsten van Intervest over  bedragen  , miljoen ( , miljoen). Dit betekent een toename van  , miljoen of  ten opzichte van het boekjaar , ondanks de verbrekingsvergoeding opgenomen in de huurin- komsten van  voor een bedrag van  , miljoen, ontvangen van huurder Enterprise Services Belgium begin vorig boekjaar naar aanleiding van het vroegtijdig teruggeven van een deel van hun gehuurde oppervlakte in Mechelen Business Tower (om de vergelijkingsbasis te verbeteren, wordt deze verbrekingsvergoeding afzonderlijk weergegeven als een één- malig element in de cijfers van ). De organische huurgroei, zonder rekening te houden met deze verbrekingsvergoe- ding bedraagt  , miljoen of  en wordt voornamelijk, met name , gedreven door de gerealiseerde huurgroei uit de projectontwikkelingen in Zeebrugge, Genk, Herentals en ‘s-Hertogenbosch die in de loop van  en  opgeleverd werden en door de indexatie van de huurcontracten, . Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille bedraagt  , miljoen ( , miljoen). Dit is een toename van  , miljoen of  ten opzichte van  december  die resulteert uit een toename van de huurinkomsten deels gecompenseerd door voornamelijk een toename in de vastgoed- en algemene kosten. De toename in de vastgoed- kosten wordt veroorzaakt door een toename in de beheerskosten van het vastgoed en de prijsstijgingen in nutsvoorzie- ningen en andere kosten die niet kunnen gerecupereerd worden. De toename in de algemene kosten is enerzijds te verkla- ren door verschillende honoraria van adviseurs in verband met het vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod van European Real Estate Holdings NV (een entiteit gecontroleerd door TPG). Intervest wordt bijgestaan door Allen & Overy als juridisch adviseur en door Lazard als nancieel adviseur. Anderzijds is de vennootschap momenteel onderhevig aan een strategische transformatie, waarbij de organisatie wordt afgestemd op de strategie. In dat kader werden een aantal verbrekingsvergoedingen uitbetaald in het eerste semester van , waaronder ook de verbrekingsvergoeding van de ex-ceo. Bovendien ligt de focus intern op de desinvestering van de kantorenportefeuille waardoor de loonkosten die voor- heen toegeschreven werden aan de acquisitie- en ontwikkelingspipeline nu meer ten laste blijven van het EPRA resultaat. Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille zonder rekening te houden met de hierboven beschreven éénmalige elementen bedraagt  , miljoen voor boekjaar  tegenover  , miljoen in , wat een stijging van , miljoen betekent of . De operationele marge bedraagt  voor , ten opzichte van  voor dezelfde periode vorig jaar. Zonder de reeds beschreven éémalige elementen bedraagt de operationele marge  in  tegenover  in boekjaar . Het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen bedraagt - , miljoen. Het betreft het resultaat op de verkoop van vier kantoorsites, een kantoorgebouw in Antwerpen (Gateway), een kantoorgebouw in Hoeilaart, twee kantoorgebouwen in Dilbeek en een in Zellik. De sites, met uitzondering van Zellik, stonden reeds op de balans als vastgoed bestemd voor verkoop. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen voor het boekjaar  - , miljoen (- , miljoen). Het ander portefeuilleresultaat bedraagt op  december  - , miljoen (  , miljoen) en omvat voornamelijk de wijziging in de uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn FINANCIEEL VERSLAG  van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België en de variatie in reële waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop. Het financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva) bedraagt voor het boekjaar  - , miljoen ten opzichte van - , miljoen op  december . De toename van  , miljoen is voornamelijk een gevolg van een hogere gemiddelde kapitaalopname en de stijging van de euribor tarieven, alsook een lagere opname in commercial paper gedeeltelijk gecompenseerd door hogere rente-indekkingen. De variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva bevatten de wijziging in de marktwaarde van de interest rate swaps die niet als cash-ow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - , miljoen ( , miljoen). Het nettoresultaat voor  bedraagt  , miljoen ( , miljoen). Het nettoresultaat – aandeelhouders Groep bedraagt op  december   , miljoen ( , miljoen) en kan opgedeeld worden in: 〉 het EPRA resultaat van  , miljoen ( , miljoen) of een afname van  , miljoen of  is hoofdzakelijk een combinatie van een sterke stijging in de rentekosten, hogere algemene kosten en hogere vastgoedkosten die gedeel- telijk gerecupereerd worden door, ondanks het wegvallen van de eenmalig ontvangen verbrekingsvergoeding in , een toename in huurinkomsten als gevolg van huurgroei uit de projectontwikkelingen die in de loop van  en  opgeleverd werden en de indexatie van de huurcontracten. Het EPRA resultaat zonder rekening te houden met de eerder beschreven éénmalige elementen bedraagt  , mil- joen in  tegenover  , miljoen in . 〉 het portefeuilleresultaat - aandeelhouders Groep van - , miljoen (- , miljoen) 〉 de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva – aandeelhouders Groep voor een bedrag van - , miljoen ( , miljoen). Het EPRA resultaat  bedraagt  , miljoen ten opzichte van  , miljoen vorig jaar. Rekening houdend met .. gewogen gemiddeld aantal aandelen bedraagt het EPRA resultaat per aandeel  , ten opzichte van  , voor  met een gemiddeld aantal aandelen van ... De afname met  , is te verklaren door: 〉 - ,: kosten en voorzieningen van kosten in functie van het overnamebod van TPG voor een bedrag van  , miljoen 〉 - ,: ontvangen verbrekingsvergoeding van circa   miljoen voor Mechelen Business Tower in  〉  ,: toename in de huurinkomsten als gevolg van huurgroei uit de projectontwikkelingen, acquisities en indexatie van de huurcontracten 〉 - ,: stijgende netto interestkosten met  , miljoen, gedeeltelijk gecompenseerd door  , miljoen moratoriu- mintresten SIREF 〉 - ,: toename in de vastgoedkosten van  , miljoen als gevolg van lagere activering van lonen op projecten, betaalde verbrekingsvergoedingen en een toename in de leegstands- en personeelsvergoeding als gevolg van de hoge indexcijfers 〉 - ,: wijziging in het aantal aandelen als gevolg van het keuzedividend, de inbreng ten gevolge van de aankoop van ILWS en ABB uitgevoerd in december , waar de gewogen gemiddeld aantal aandelen meer dan  miljoen toeneemt 〉 - ,: toename in de belastingen, voornamelijk in Nederland door hogere huurinkomsten en aanpassing in de tarieven. Het EPRA-resultaat per aandeel exclusief de eerder beschreven éénmalige elementen komt voor  op  , tegen- over  , in .  Geconsolideerde balans in EUR x . .. .. ∆ ∆ % ACTIVA Vaste activa .. .. .  Vlottende activa . . -. - TOTAAL ACTIVA .. .. .  EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen . . -. - Kapitaal . . .  Uitgiftepremies . . .  Reserves . . .  Nettoresultaat van het boekjaar . . -. - Minderheidsbelangen . . .  Verplichtingen . . .  Langlopende verplichtingen . . .  Kortlopende verplichtingen . . -. - TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN .. .. .  Actief De vaste activa bedragen  . miljoen op  december  ( . miljoen op  december ) en bestaan voornamelijk uit vastgoedbeleggingen van Intervest. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt eind   . miljoen ( . miljoen). Deze totale reële waarde omvat het vastgoed beschikbaar voor verhuur van circa  . miljoen en de projectontwikkelingen en grondreserves van circa   miljoen. De toename in de reële waarde van vastgoedbeleggingen met   miljoen of  ten opzichte van  december  is als volgt te verklaren. In de logistieke portefeuille van België – toename reële waarde met   miljoen of  〉   miljoen aan acquisitie van vastgoedbeleggingen en grondreserves 〉   miljoen investeringen in projectontwikkelingen en grondreserves 〉   miljoen investeringen in bestaande portefeuille 〉 Positieve herwaardering van   miljoen of  In de logistieke portefeuille van Nederland – toename reële waarde met   miljoen 〉   miljoen investeringen in projectontwikkelingen en in bestaande portefeuille 〉 Negatieve herwaardering van   miljoen of - In de kantorenportefeuille – afname reële waarde met -  miljoen of - 〉   miljoen investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen en projecten 〉   miljoen overboeking van vastgoed beschikbaar voor verhuur naar beschikbaar voor verkoop 〉   miljoen desinvestering 〉 Negatieve herwaardering van   miljoen of - Op  december  bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel  , ( , op  december ). Aangezien de beurskoers van het Intervest aandeel (INTO:BB) op  december   , bedraagt, noteert het aan- deel op afsluitingsdatum met een discount van -, ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde). De EPRA NTA per aandeel bedraagt eind   , ( , op  december ). Passief Het eigen vermogen van de vennootschap is in  met   miljoen afgenomen en bedraagt op  december    miljoen, vertegenwoordigd door .. aandelen (.. aandelen op  december ). FINANCIEEL VERSLAG  Op het moment dat een gebouw verkocht wordt, worden de eerder opgebouwde gecumuleerde onbeschikbare reserves toewijsbaar aan dit gebouw gerealiseerd en dus beschikbaar voor uitkering. Deze gecumuleerde onbeschikbare reserves kunnen in sommige gevallen echter ook negatief zijn en dus het saldo van de beschikbare reserves negatief beïnvloeden. Het huidige verkoopproces van de kantorenportefeuille en de timing van de individuele desinvesteringen zou het toekom- stig beschikbaar bedrag voor dividenduitkering dus in sterke mate kunnen beïnvloeden, en desgevallend tenietdoen. De langlopende verplichtingen zijn met   miljoen toegenomen, deze toename situeert zich voornamelijk op de nanci- ele schulden en een bijkomende concessieschuld naar aanleiding van de verwerving van Gent Skaldenstraat. De kortlopende verplichtingen bedragen per  december    miljoen, wat een daling betekent van  miljoen tegenover  december . De kortlopende verplichtingen omvatten op jaareinde   miljoen aan nanciële verplich- tingen,   miljoen aan handelsschulden en andere kortlopende schulden en  miljoen uit overlopende rekeningen.  Financiële structuur Financieringsbeleid Het nancieringsbeleid van Intervest bestaat erin om de vastgoedportefeuille zo optimaal mogelijk te nancieren met een ideale mix van schulden en eigen vermogen en dat er bijgevolg voldoende middelen beschikbaar zijn voor de uitvoering van de lopende projecten. De belangrijkste objectieven zijn daarin: 〉 beheer en monitoring van de kapitaalstructuur 〉 goede diversicatie van de verschillende nancieringsbronnen 〉 goede spreiding van de vervaldagen 〉 een duurzame relatie met alle nancieringspartners 〉 actief beheer van de nanciële risico’s. Ontwikkelingen in  Intervest heeft ook in de loop van  het nancieringsniveau op pijl gehouden onder meer door afsluiting van nieuwe kredieten en verlenging van bestaande overeenkomsten. Op  december  bedraagt de totale kredietlijn van Intervest   miljoen met een gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietlijnen van , jaar (, jaar op jaareinde ), waarvan circa   miljoen aan niet-opgenomen gecommitteerde kredietlijnen. Deze niet-opgeno- men kredietlijnen kunnen gebruikt worden voor nancieringen van lopende projectontwikkelingen. Eind  beschikt Intervest over   miljoen groene kredietlijnen (waarvan   miljoen opgetrokken). Per  december  heeft   miljoen of , van de nancieringen een vervaldag binnen één jaar, waarvan  miljoen reeds verlengd werd januari . Via het commercial-paperprogramma is   miljoen opgenomen op korte termijn en   miljoen op lange termijn per jaareinde . De indekkingsratio van de opgenomen kredieten bedraagt  ( op jaareinde ). Deze kredieten hebben een vaste rentevoet of zijn gexeerd door renteswaps. De gemiddelde resterende looptijd is , jaar op  december . De verhoging van de indekkingsratio kwam tot stand door het openbreken en uitbreiden in  van de IRSsen via transac- ties met KBC Bank, ING België, BNP Parisbas Fortis en Natixis. Het notionele bedrag bedraagt   miljoen (  mil- joen op jaareinde ). De gemiddelde rentevoet van de nancieringen bedraagt , inclusief bankmarges op  december  (, op  december ).  Overzicht op  december  6% 6% 40% 48% 15% 78% 7% BALANSTOTAAL € 1.474 miljoen Eigen vermogen TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN € 675 miljoen Langlopende nanciële schulden Kredieten bij nanciële instellingen Andere verplichtingen Kortlopende nanciële schulden Greenbond/USPP Commercial paper Vervaldagenkalender kredietlijnen  Op  december  bedragen de beschikbare kredieten van Intervest   miljoen, met een spreiding van de kredie- ten over  Europese nanciële instellingen, een Greenbond, een USPP en een commercial-paperprogramma.   mil- joen van deze kredietlijnen of  hebben een vervaldag op korte termijn, de vervaldagenkalender van de kredietlijnen geeft het volgende beeld. De balk ‘Commercial paper KT’ toont de totale back-uplijn van de begeleidende banken in het commercial-paperprogramma. 7 50 50 180 100 165 25 143 145 170 30 50 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bedrag lening in miljoen EUR Korte- termijn- kredieten Commercial paper KT Financieringen Commercial paperGreen bond / USPP  Het krediet opgenomen in de kolom korte termijnkredieten betreft een krediet zonder eindvervaldag. Het krediet is perma- nent opzegbaar. FINANCIEEL VERSLAG  Indekkingen Gezien de stijging van de rentevoeten op de nanciële markten heeft Intervest haar indekkingsstrategie aangescherpt. Van de opgenomen kredietlijnen heeft  een vaste rentevoet of is gexeerd door renteswaps en heeft  een variabele rentevoet. Op  december  heeft de vennootschap: 〉 interest rate swaps afgesloten voor een totaal notioneel bedrag van   miljoen 〉 met nanciers overeenkomsten met een vaste rentevoet voor een totaal bedrag van   miljoen met een initiële looptijd van ,  en  jaar 〉 US private plaatsing bij een Amerikaanse verzekeraar voor   miljoen met een looptijd van  jaar tegen een coupon van , 〉 uitgifte van duurzame obligatie voor een totaal bedrag van   miljoen op  jaar aan , 〉 een commercial paper voor  miljoen op lange termijn, namelijk met een vervaldag in  en . De vervaldagenkalender van de indekkingsinstrumenten en nancieringen met vaste rentevoet geeft onderstaand beeld  : 26% 67% 7% 25% 65% 10% 25% 21% 14% 8% 8% 60% 15% 45% 34% 36% 4% 92% 7% 93% 100% 88% 8% 3% 89% 50% 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 20242023 0% 100% Schuld met vaste rente Ingedekte schuld Variabele schuld Rentegevoeligheid Voor het boekjaar  bedraagt het eect op het EPRA resultaat en nettoresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met  ongeveer  -, miljoen ( -, miljoen in ). Bij een (hypothetische) stijging van de rentetarie- ven met , nemen de interestkosten toe met  , miljoen (- , miljoen in ).  De percentages in de graek worden berekend ten opzichte van de totale kredietopname per  december .  Gemiddelde rentevoet van de nancieringen Voor het boekjaar  bedraagt de gemiddelde rentevoet van de nancieringen van Intervest , inclusief bankmarges (, in ). 〉 De gemiddelde interestvoet van de langlopende nanciële schulden is voor  , inclusief bank-marges (, in ). 〉 De gemiddelde interestvoet van de kortlopende nanciële schulden is voor  , inclusief bank-marges (, in ). 2014 2015 2020 2021 2022 202320192018201720162013 3,1% 3,8% 4,1% 3,5% 3,1% 2,4% 2,6% 2,1% 2,0% 1,8% 2,0% Interestcover ratio De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat, voor het resultaat op de portefeuille, en het nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van nanciële activa en passiva). Deze ratio bedraagt , voor het boekjaar  (, voor het boekjaar ) wat hoger is dan het vereiste minimum  tot , dat als convenant vastgelegd is in de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap. Schuldgraad De schuldgraad van de vennootschap bedraagt , op  december  ( op  december ). Op basis van de huidige schuldgraad heeft Intervest nog een bijkomend investeringspotentieel van circa   miljoen, zonder hierbij de maximale schuldgraad van  te overschrijden. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa   miljoen alvorens de  schuldgraad te overschrijden en circa   miljoen tot de drempel van . Om een proactief beleid van de schuldgraad te waarborgen, dient een GVV met een schuldgraad hoger dan , als gevolg van artikel  van het GVV-KB, een nancieel plan op te stellen. Dit plan bevat een uitvoeringsschema waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven  van de geconsolideerde activa zou stijgen. Het beleid van Intervest bestaat uit het trachten te handhaven van een schuldgraad tussen ongeveer  en . 46,6% 48,2% 45,7% 43,5% 44,6% 39% 45% 48% 49,7% 43% .. .. .. .. ............ FINANCIEEL VERSLAG   Winstbestemming  De raad van toezicht stelt voor om het resultaat van het boekjaar  van Intervest Oces & Warehouses NV als volgt te bestemmen. in EUR x . NETTORESULTAAT van het boekjaar * . TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed:  Boekjaar .  Vorige boekjaren   Realisatie vastgoed . Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstru- menten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) . Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode (-/) -. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL . * De huidige wins tverdeling is gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening in de Financieel staten). Aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt op  april  voorgesteld om een brutodividend van  , per aandeel uit te keren. Dit komt neer op een nettodividend van  , na aftrek van  roerende voorheng. Rekening houdend met    aandelen die zullen delen in het resultaat van het boekjaar , betekent dit een uit te keren dividend van  ... De aandelen die gecreëerd werden bij de inbreng in natura (acquisitie ILWS) delen slechts pro rata in het resultaat, als gevolg hiervan hebben . aandelen slechts recht op / van het dividend.  Geconsolideerd EPRA resultaat per aandeel (EUR) , Enkelvoudig EPRA resultaat per aandeel (EUR) , Aantal dividendgerechtigde aandelen .. Brutodividend per aandeel (EUR) bestaande aandelen voor  augustus  , Brutodividend per aandeel (EUR) gecreëerde aandelen in het kader van de inbreng in natura (acquisitie ILWS) , Vergoeding van het kapitaal (in EUR x .) . De uitkering van het EPRA resultaat is conform de GVV-Wet.  1 Kerncijfers 2 Koersgraeken 3 Dividendbeleid 4 Aandeelhouders INTERVEST OP DE BEURS  Kerncijfers  Onder voorbehoud van goedkeuring door de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders van  april . 31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021 AANTAL AANDELEN Aantal aandelen op het einde van de periode .. .. .. Aantal dividendgerechtigde aandelen .. .. .. Free oat ()    BEURSGEGEVENS Hoogste slotkoers (EUR) , , , Laagste slotkoers (EUR) , , , Beurskoers op afsluitingsdatum (EUR) , , , Premie/Discount t.o.v. de reële nettowaarde () -, -  Gemiddelde beurskoers (EUR) , , , Verhandeld aantal aandelen per jaar .. .. . . Gemiddeld verhandeld aantal aandelen per dag . . . Omloopsnelheid van het aandeel () , , , GEGEVENS PER AANDEEL (EUR) Nettowaarde (reële waarde)* , , , EPRA NTA , , , Marktkapitalisatie (miljoen)    Uitkeringspercentage ()    Brutodividend , 1 , , Percentage roerende voorheng ()    Nettodividend , , , Brutodividendrendement () , , , Nettodividendrendement () , , , * De nettowaarde (reële waarde) stemt overeen met de nettowaarde zoals gedenieerd in artikel , ° van de GVV-Wet. INTERVEST OP DE BEURS   Koersgrafieken Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses is sinds  genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel (INTO). Het aandeel is opgenomen in o.a. de beursindexen EPRA/NAREIT Developed Europe, EPRA/NAREIT Developed Europe REIT’s en sinds  ook in de BEL®ESG index. Beurskoers t.o.v. nettowaarde en EPRA NTA €    30 28 26 24 22 20 18 16 14 Gemiddelde beurskoers Nettowaarde (reële waarde) EPRA NTA Vergelijking Intervest met EPRA/NAREIT indexen - Total return 01.23 02.23 03.23 04.23 05.23 06.23 07.23 08.23 09.23 10.23 11.23 12.23 120 110 100 90 80 70 60 Intervest Oces & Warehouses FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg FTSE EPRA/NAREIT Eurozone (basis 100 op 31.12.2022)   Dividendbeleid Het dividendbeleid wordt door de raad van toezicht van Intervest bepaald en na het einde van elk boekjaar ter goedkeuring voorgesteld aan de algemene vergadering van aandeelhouders. Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel   van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB. Intervest is een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een wettelijke uitkeringsverplichting van minimaal  van het EPRA resultaat, aangepast voor niet-kasstroomelementen. Het brutodividend bedraagt minimum  van dit bedrag zodat de GVV voldoet aan haar wettelijke verplichtingen. De raad van toezicht van Intervest heeft ieder jaar de mogelijkheid om te beslissen dat het dividend over het boekjaar wordt uitgekeerd als keuzedividend. Bij een keuzedividend krijgen de aandeelhouders de mogelijkheid om hun schuldvor- dering, die ontstaat uit de winstuitkering, in te brengen in het kapitaal van Intervest, tegen de uitgifte van nieuwe aande- len. Dit naast de keuzemogelijkheid om het dividend in cash te ontvangen of te opteren voor een combinatie van de twee voorgaande opties. De dividendvordering die gekoppeld is aan een bepaald aantal bestaande aandelen, geeft recht op één nieuw aandeel, tegen een uitgifteprijs per aandeel, al dan niet met een korting t.o.v. de beurskoers. De raad van toezicht van Intervest zal telkens opnieuw de afweging maken of zij het dividend zal uitkeren onder de vorm van een keuzedividend en indien hij daartoe overgaat, hiervan de modaliteiten vastleggen. Dividenden uitgekeerd door Intervest, zijn standaard onderworpen aan Belgische roerende voorheng van . Een gedeeltelijke/volledige vrijstelling van de roerende voorheng op dividenden kan worden verkregen door aandeelhouders die voldoen aan specieke voorwaarden opgelegd door de wet. Op het moment dat een gebouw verkocht wordt, worden de eerder opgebouwde gecumuleerde onbeschikbare reserves toewijsbaar aan dit gebouw gerealiseerd en dus beschikbaar voor uitkering. Deze gecumuleerde onbeschikbare reserves kunnen in sommige gevallen echter ook negatief zijn en dus het saldo van de beschikbare reserves negatief beïnvloeden. Het huidige verkoopproces van de kantorenportefeuille en de timing van de individuele desinvesteringen zou het toekom- stig beschikbaar bedrag voor dividenduitkering dus in sterke mate kunnen beïnvloeden, en desgevallend tenietdoen. Voor de bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering en het voorgesteld dividend per aandeel voor het boek- jaar  wordt verwezen naar sectie . Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening. INTERVEST OP DE BEURS   Aandeelhouders Per  december  is, volgens de ontvangen kennisgevingen, het volgende aandeelhouderschap bekend bij de vennootschap. Naam Aantal (aange- geven) stemrechten op datum van de kennisgeving Datum laatste transparantie- kennisgevingen tot ..  aandelen obv noemer op laatste transparantie- kennisgeving 1  aandelen op basis van noemer op datum kennis- geving 4 Federale Participatie- en Investerings- maatschappij nv / Société Fédérale de Participations et d’Investissement SA (FPIM/SFPI) (inclusief Belus Groep) .. .. , , J.P. Morgan Securities 3 .. .. , , Allianz .. .. , , Patronale Group NV .. .. , , Degroof Petercam Asset Management SA . .. , , BlackRock - gerelateerde bedrijven .. .. , , European Real Estate Holdings NV 2 . .. , , Andere aandeelhouders onder de statu- taire drempel .. , TOTAAL 30.825.122 100,00% . Het percentage wordt berekend in de veronderstelling dat het aantal aandelen niet is gewijzigd sinds de meest recente transpa- rantiekennisgeving en rekening houdend met het totaal aantal uitstaande aandelen van Intervest. . European Real Estate Holdings NV is houder van , stemrechten en eveneens houder van , gelijkgestelde nanciële instrumenten op de datum van de kennisgeving. . J.P. Morgan Securities is op de datum van de kennisgeving houder van , stemrechten en eveneens houder van , gelijk- gestelde nanciële instrumenten, waarvan (i) , zogenaamde “third party shares where right of use held” (en gezamenlijk met de stemrechten verbonden aan aandelen, ,) en (ii) , stemrechten via een Equity SWAP. . Het percentage aandelen op basis van de noemer op de datum van de transparantiekennisgeving. Deze noemer kan inmiddels gewijzigd zijn. De free oat van het aandeel van Intervest bedraagt, volgens de denitie van Euronext,  op  december . Voor een overzicht van alle transparantiekennisgevingen die Intervest in  heeft ontvangen, verwijzen wij naar de website www.intervest.eu, onder de rubriek  Investeerders > Aandeelhoudersinformatie > Aandeelhoudersstructuur. Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent () of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt. Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (). De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels zoals bepaald hierboven. Voor de meest recente aandeelhoudersstructuur op basis van de ontvangen transparantiemeldingen wordt ver- wezen naar de website www.intervest.eu, onder de rubriek  Investeerders > Aandeelhoudersinformatie > Aandeelhoudersstructuur. Ingevolge het vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod door TPG heeft Intervest een meerderheidsaandeelhouder. Voor meer informatie hieromtrent wordt verwezen naar het hoofdstuk “Intervest in een oogopslag – Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum: overnamebod”.  1 Algemeen 2 Bestuursorganen 3 Diversiteitsbeleid 4 Remuneratieverslag 5 Belangenconicten en overige regelgeving 6 Risicobeheer en interne controle 7 Andere betrokken partijen CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Algemeen Governance structuur: duaal bestuur Sinds  heeft Intervest een nieuwe governance struc- tuur, conform het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (‘WVV’): een duaal bestuur. Een duaal bestuur bestaat uit een raad van toezicht enerzijds en een directieraad anderzijds in vervanging van het monistische systeem met een raad van bestuur en een directiecomité. De raad van toezicht is bevoegd voor het algemeen beleid en de strategie van de vennootschap en voor alle hande- lingen die op grond van het WVV en de statuten speciek worden voorbehouden aan hem. Daarnaast houdt hij toezicht op de directieraad. Ten minste eenmaal om de vijf jaar evalueert de raad van toezicht of de gekozen gover- nance structuur nog steeds geschikt is, en zo niet, stelt hij een nieuwe governance structuur voor aan de algemene vergadering van de vennootschap. De directieraad oefent alle bestuursbevoegdheden uit die niet aan de raad van toezicht zijn voorbehouden overeen- komstig het WVV en de statuten van de vennootschap. De raad van toezicht wordt bijgestaan en geadviseerd door drie comités: een audit- en risico comité, een benoemings- en remuneratiecomité en een investeringscomité. Algemeen Overeenkomstig artikel :  WVV en het koninklijk besluit van  mei  houdende aanduiding van de na te leven code inzake deugdelijk bestuur door genoteerde vennootschappen, past Intervest vanaf  januari  als referentiecode de Belgische Corporate Governance Code  (‘Code ’) toe, rekening houdend met de GVV-wetgeving. Deze Code  is terug te vinden op de website van het Belgisch Staatsblad en op www.corporategovernancecommittee.be. De corporate governance principes van Intervest zijn door de raad van toezicht vastgelegd in een aantal richtlijnen: 〉 het Corporate Governance Charter 〉 het remuneratiebeleid 〉 het intern reglement van de directieraad 〉 de gedragscode 〉 de procedure voor het melden van onregelmatigheden 〉 het verhandelingsreglement. Deze documenten worden regelmatig herzien, zodat ze steeds in overeenstemming zijn met de toepasselijke wetgeving en richtlijnen inzake corporate governance. Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest beschrijft, is voor de laatste maal herzien in februari . Het Corporate Governance Charter, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.eu. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  De Code  hanteert het ‘pas-toe-of-leg-uitprincipe (“comply or explain”), waarbij afwijkingen van de aanbe- velingen moeten worden verantwoord. Op datum van dit Jaarverslag leeft Intervest de bepalingen van de Code  na, behoudens voor wat betreft de hierna vol- gende principes. Principe . van de Code  stelt dat de leden van de raad van toezicht een deel van hun remuneratie in de vorm van aandelen van de vennootschap dienen te ontvangen. Intervest wijkt van dit principe af en vergoedt haar leden van de raad van toezicht niet in aandelen. Rekening houdend met de huidige bedragen van hun vergoedingen en met het onaankelijke karakter van een aantal leden van de raad van toezicht, is Intervest van oordeel dat de (gedeeltelijke) toekenning van een vergoeding in aandelen niet bijdraagt aan het behalen van de doelstellingen van de Code  om deze leden van de raad van toezicht een langetermijnvisie te laten onderschrijven. De strategie en het algemene beleid van Intervest en de manier waarop de vennootschap werkt, voldoet al aan de doelstelling van principe . van de Code , die gericht is op het bevorderen van waardecreatie op lange termijn en van een evenwicht tussen de wettige belangen en verwachtingen van de aandeelhouders en alle belanghebbenden. Deze principes zijn met name opgenomen in het Corporate Governance Charter dat door elk lid van de raad van toezicht wordt onderschreven. Principe . van de Code  stelt dat de raad van toe- zicht een minimumdrempel van aandelen moet bepalen die aangehouden moet worden door de leden van de directieraad. Intervest wijkt af van dit principe en bepaalt geen mini- mumdrempel voor het aanhouden van aandelen door de leden van haar directieraad. Als openbare GVV streeft Intervest ernaar om waarde te creëren voor haar stake- holders door het genereren van solide en terugkerende kasstromen op een goed gediversieerde vastgoedpor- tefeuille en dit met respect voor duurzaamheid, sociale aspecten en goed bestuur. Het is deze strategie die operationeel uitgerold dient te worden door de leden van de directieraad. De onderliggende performantiecriteria aangaande de variabele verloning op lange termijn van de leden van de directieraad bevatten een duidelijke link met het creëren van stabiele langetermijnkasstromen, zodat Intervest de mening is toegedaan dat zij op deze wijze de leden van de directieraad reeds doet handelen met het perspectief van een langetermijnaandeelhouder. De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere nanciële instrumenten die ermee verbonden zijn.  Bestuursorganen Raad van toezicht Rol De vennootschap wordt geleid door een raad van toezicht die handelt als een college. De raad van toezicht dient te streven naar duurzame waardecreatie door de vennootschap, rekening houdend met zowel de legitieme belangen van aandeelhouders als van andere stakeholders, middels: 〉 het bepalen van de strategie van de vennootschap 〉 het tot stand brengen van een doeltreend, verant- woordelijk en ethisch leiderschap 〉 het houden van toezicht op de prestaties van de vennootschap. Verantwoordelijkheden Strategie Wat zijn verantwoordelijkheden inzake strategie betreft, dient de raad van toezicht: 〉 de middellange- en langetermijnstrategie van de ven- nootschap goed te keuren, waarbij hij ook de bereidheid van de vennootschap goedkeurt om risico’s te nemen teneinde deze strategische doelstellingen te behalen, dewelke gebaseerd zijn op voorstellen van de directie- raad; hij zal deze tevens regelmatig evalueren 〉 de operationele plannen en de voornaamste beleids- lijnen te bewaken, die ontwikkeld werden door de directieraad, om de goedgekeurde strategie van de vennootschap ten uitvoer te brengen en 〉 een bedrijfscultuur te verwezenlijken die de onderne- mingsstrategie van de vennootschap ondersteunt en ethisch en verantwoordelijk gedrag bevordert. Leiderschap Wat zijn verantwoordelijkheden inzake leiderschap betreft, dient de raad van toezicht: 〉 de ceo te benoemen en te ontslaan; de raad van toe- zicht benoemt en ontslaat ook de andere leden van de directieraad in overleg met de ceo, rekening houdend met de nood aan een evenwichtige directieraad 〉 zich ervan te verzekeren dat er een opvolgingsplan is voor de ceo en de andere leden van de directieraad, alsook dit plan periodiek te evalueren 〉 het remuneratiebeleid van de vennootschap vast te stellen voor de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad, op advies van het benoe- mings- en remuneratie comité van de vennootschap, en rekening houdend met het algemeen remuneratiekader van de vennootschap 〉 de prestaties van de directieraad te evalueren  〉 de verwezenlijking van de strategische doelstellingen van de vennootschap ten opzichte van overeengeko- men maatstaven- en doelstellingen te evalueren en 〉 voorstellen te doen aan de algemene vergadering tot benoeming of herbenoeming van de leden van de raad van toezicht en er zich van te verzekeren dat er een opvolgingsplanning is voor de leden van de raad van toezicht. Toezicht Wat zijn verantwoordelijkheden inzake toezicht betreft, dient de raad van toezicht: 〉 het kader van interne controle en risicobeheer, hetgeen werd voorgesteld door de directie raad, goed te keuren en te beoordelen na implementatie 〉 de nodige maatregelen te nemen om de integriteit en de tijdige openbaarmaking van de jaarrekeningen van de vennootschap te verzekeren, alsook de tijdige openbaarmaking van andere relevante nanciële en niet-nanciële informatie, in overeenstemming met de geldende wetgeving 〉 in het Jaarverslag een geïntegreerde visie te bieden op de prestaties van de vennootschap en ervoor te zorgen dat dit verslag voldoende informatie bevat over kwesties van maatschappelijk belang alsook relevante milieu- en sociale indicatoren 〉 ervoor te zorgen dat er een proces is voor de beoor- deling van de naleving door de vennootschap van de geldende wetten en andere regelgeving, alsook voor de toepassing van interne richtlijnen hieromtrent 〉 een gedragscode goed te keuren ten aanzien van het leiderschap van de vennootschap alsook ten aanzien van de werknemers in termen van verantwoordelijk en ethisch gedrag en deze minimaal een keer per jaar opnieuw te evalueren en 〉 toezicht te houden op de prestaties van de externe audit en op de werking van de interne audit. Belangrijkste agendapunten van de vergaderingen van de raad van toezicht in  De raad van toezicht heeft in het jaar   maal verga- derd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van toezicht heeft vergaderd en beslist in  zijn: 〉 goedkeuring van de kwartaal-, halaar- en jaarcijfers 〉 goedkeuring van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen 〉 goedkeuring van de budgetten  〉 bespreking van de vastgoedportefeuille (o.a. investe- ringen en desinvesteringen, huurdersaangelegenheden, taxaties, e.d.) 〉 de kapitaalverhoging door uitgifte van een keuzedivi- dend in het kader van het toegestaan kapitaal 〉 analyse, evaluatie en opvolging middellange- en langetermijnstrategie 〉 evaluatie en update van de corporate strategie met inbegrip van de doelstellingen inzake duurzame waar- decreatie en ESG-kernprestatie-indicatoren 〉 samenstelling en evaluatie van de directieraad en de raad van toezicht 〉 evaluatie van het overnamebod van European Real Estate Holdings NV en opstelling van de memorie van antwoord op het Prospectus Werking De raad van toezicht vergadert telkens als het belang van de vennootschap dit vereist, tenminste viermaal per jaar of telkens als de voorzitter van de raad van toezicht of elk ander lid daarom verzoekt. De beraadslagingen en beslis- singen van de raad van toezicht worden opgenomen in de notulen die na elke vergadering worden opgesteld door de secretaris van de vennootschap en ondertekend door de voorzitter van de raad van toezicht en de leden van de raad van toezicht die erom verzoeken. De notulen worden bewaard op het secretariaat van de vennootschap in een speciaal daartoe bestemd register. Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkel lid van de raad van toezicht de laatste vijf jaar: 〉 werd veroordeeld in verband met fraudemisdrijven 〉 in de hoedanigheid van lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan of als directielid, betrokken was bij een faillissement, surséances of liquidaties 〉 het voorwerp heeft uitgemaakt van ocieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties uitgesproken door wettelijke of toezichthou- dende autoriteiten, of door een rechterlijke instantie onbekwaam is verklaard om te handelen als lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan van een uitgevende instelling of te handelen in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Tussen de leden van de raad van toezicht bestaan geen familiebanden tot de tweede graad. Samenstelling De raad van toezicht bestaat uit minimaal drie leden en maximaal tien leden. De raad van toezicht streeft ernaar dat geen enkel individu of geen enkele groep van leden van de raad van toezicht het beslissingsproces kan domine- ren. In elk geval zullen minstens drie leden de status van onaankelijk lid hebben. Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel ,  van de GVV-Wet. De raad van toezicht is zodanig samengesteld dat er voldoende expertise aanwezig is betreende de ver- schillende activiteiten van de vennootschap, alsook een voldoende diversiteit in competenties, achtergrond, leeftijd en geslacht. Alle leden van de raad van toezicht beschikken over passende deskundigheid en ervaring op het gebied van ESG. Alle leden besteden aandacht aan onderwerpen die verband houden met ESG, zowel wat betreft het milieu-, het sociale als het governance aspect en dit steeds binnen het kader van de strategie. De leden mogen niet meer dan vijf bestuursmandaten bekleden in beursgenoteerde vennootschappen. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  In overeenstemming met artikel : en : van het WVV zal tenminste één derde van de leden van de raad van toezicht van een ander geslacht zijn dan de overige leden de raad van toezicht. Aanwezigheid op de raad van toezicht gedurende het boekjaar  Ann Smolders – Voorzitster, onaankelijk lid / Johan Buijs - Lid / Patricia Laureys – Onaankelijk lid /* Marc Peeters - Onaankelijk lid / Dirk Vanderschrick - Lid / Marleen Willekens - Onaankelijk lid / * De algemene jaarvergadering van aandeelhouders van  april  heeft Patricia Laureys benoemd tot onaanke- lijk lid van de raad van toezicht Hierna volgt een voorstelling van elk lid van de raad van toezicht in , samen met de vermelding van hun lopende mandaten en hun vroegere mandaten gedurende de laatste vijf kalenderjaren. ANN SMOLDERS (V) () Voorzitster, onaankelijk lid van de raad van toezicht Comités: voorzitster van het benoemings- en remunera- tiecomité, lid van het audit- en risicocomité en lid van het investeringscomité van Intervest (beursgenoteerd) Eerste benoeming: mei  Einde mandaat: algemene vergadering van  Huidige functie: gastdocent aan de KU Leuven Lopende mandaten: onaankeljk bestuurder Universitair Ziekenhuis Antwerpen (UZA) Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar: Lid van de raad van bestuur van PwC (-) en lid van het executive committee van ULI België (-) JOHAN BUIJS (M) () Lid van de raad van toezicht Comités: voorzitter van het investeringscomité en lid van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd) Eerste benoeming: oktober  Einde mandaat: maart   Huidige functie: ceo en co-founder van Spark Real Estate  Bij besluit van raad van toezicht zijn Michiel Celis, Max Mather en Avi Banyasz gecoöpteerd als leden van de raad van toezicht sinds  maart . De bekrachtiging van voormelde coöptaties en de herbenoemingen zullen worden voorgelegd worden aan de bijzondere algemene vergadering van aandeelhouders van  maart . Michiel Celis vervangt Dirk Vanderschrick, Max Mather vervangt Johan Buijs en Avi Banyasz vervangt Marc Peeters. Tijdens de vergadering van de raad van toezicht van  maart  is kennisgenomen van het ontslag van Johan Buijs, Dirk Vanderschrick en Marc Peeters met ingang vanaf  maart .  Bij besluit van de raad van toezicht is Marc Peeters gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds  augustus . Op de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van  april  is deze coöptatie bekrachtigd en is Marc Peeters herbenoemd tot onaankelijk lid van de raad van toezicht.  Bij besluit van raad van toezicht zijn Michiel Celis, Max Mather en Avi Banyasz gecoöpteerd als leden van de raad van toezicht sinds  maart . De bekrachtiging van voormelde coöptaties en de herbenoemingen zullen worden voorgelegd worden aan de bijzondere algemene vergadering van aandeelhouders van  maart . Michiel Celis vervangt Dirk Vanderschrick, Max Mather vervangt Johan Buijs en Avi Banyasz vervangt Marc Peeters. Tijdens de vergadering van de raad van toezicht van  maart  is kennisgenomen van het ontslag van Johan Buijs, Dirk Vanderschrick en Marc Peeters met ingang vanaf  maart .  Bij besluit van de raad van toezicht is Dirk Vanderschrick gecoöpteerd als lid van de raad van toezicht sinds  mei . Op de alge- mene jaarvergadering van aandeelhouders van  april  is deze coöptatie bekrachtigd en is Dirk Vanderschrick herbenoemd tot lid van de raad van toezicht.  Bij besluit van raad van toezicht zijn Michiel Celis, Max Mather en Avi Banyasz gecoöpteerd als leden van de raad van toezicht sinds  maart . De bekrachtiging van voormelde coöptaties en de herbenoemingen zullen worden voorgelegd worden aan de bijzondere algemene vergadering van aandeelhouders van  maart . Michiel Celis vervangt Dirk Vanderschrick, Max Mather vervangt Johan Buijs en Avi Banyasz vervangt Marc Peeters. Tijdens de vergadering van de raad van toezicht van  maart  is kennisgenomen van het ontslag van Johan Buijs, Dirk Vanderschrick en Marc Peeters met ingang vanaf  maart . bv, co-founder van Vybes bv en aandeelhouder/bestuurder bij Easywatersupply (EW Supply bv) Lopende mandaten: lid van de raad van commissarissen van Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, lid van de raad van commissarissen van Matrix Innovation Centre Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar: n.v.t. PATRICIA LAUREYS (V) () Onaankelijk lid van de raad van toezicht Comités: lid van het investeringscomité van Intervest (beursgenoteerd) Eerste benoeming: april  Einde mandaat: algemene vergadering van  Lopende mandaten: Mandaat bij Voka Antwerpen en Vrouwennet VZW; zetelt in de raad van bestuur van Compagnie Het Zoute Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar: N/A MARC PEETERS (M) () Onaankelijk lid van de raad van toezicht Comités: lid van het investeringscomité van Intervest (beursgenoteerd) Eerste benoeming: april   Einde mandaat: maart   Huidige functie: ceo en bestuurder van Group S, een sociale/HR groep, en bestuurder van Kidslife Lopende mandaten: lid van de raad van advies van de Federale Verzekeringen en bestuurder bij Groupe Eloy Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar: Voorzitter raad van bestuur Group S. Lid van de raad van bestuur van Group S. Bestuurder bij BAM Belgium en haar lialen, bestuurder bij Embuild (Confederatie Bouw) en bestuurder bij ADEB-VBA DIRK VANDERSCHRICK (M) () Lid van de raad van toezicht Comités: lid van het benoemings- en remuneratiecomité en lid van het investeringscomité van Intervest (beursge- noteerd) Eerste benoeming: april   Einde mandaat: maart   Lopende mandaten: lid van de raad van bestuur en lid van het investeringscomité van Retail Estates (beursgenoteerd) Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar:  Uitvoerend bestuurder Belus Bank en Verzekeringen (beursgenoteerd), lid van de raad van bestuur van Montea (beursgenoteerd) MARLEEN WILLEKENS (V) () Onaankelijk lid van de raad van toezicht Comités: benoe- mings- en remuneratiecomité, en voorzitster van het audit- en risicocomité van Intervest (beursgenoteerd) Eerste benoeming: april  Einde mandaat: algemene vergadering van  Huidige functie: doceert o.m. auditing, nancial accoun- ting, en nancieel management in de Gezondheidszorg, en geeft ook gastcolleges aan tal van buitenlandse universi- teiten, in MBA-programma’s en executive programma’s. Zij is tevens auteur en co-auteur van diverse artikelen en boeken in het domein van auditing en accounting Lopende mandaten: lid van de raad van bestuur en voorzitster van het audit comité van Aedica NV (beursge- noteerd) Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar: Voorzitster van de Nederlandstalige jury (NL) van het bekwaamheidsexamen voor bedrijfsrevisor (mandaat beëindigd in ) Eind  is de gemiddelde looptijd van het mandaat van de leden van de raad van toezicht vier jaar. Benoemingsprocedure De leden van de raad van toezicht worden benoemd voor een periode van maximum vier jaar door de algemene ver- gadering van de aandeelhouders. De statuten maken even- wel een benoeming voor een periode van zes jaar mogelijk. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. De mandaten kunnen driemaal vernieuwd worden. Een herbenoeming is geen automatisme. Voor een onaanke- lijk lid van de raad van toezicht bedraagt de maximumduur van de benoeming  jaar. Een benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen. Het benoemingsproces wordt geleid door het benoe- mings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. De raad van toezicht doet vervolgens voorstellen tot (her)benoeming aan de algemene vergadering, die deze al dan niet zal goedkeuren. Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecriteria en het competentieproel. In het geval van een nieuwe benoe- ming, vergewissen de voorzitter van de raad van toezicht en de voorzitter van de het benoemings- en remunera- tiecomité zich ervan dat de raad van toezicht, alvorens de kandidatuur te overwegen, over voldoende informatie beschikt over de kandidaat. De keuze van de leden wordt bepaald op basis van de noodzakelijke geslachts- en andere diversiteit en com- plementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals inte griteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvorming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invals- hoeken). Bij de selectie wordt eveneens gekeken naar de deskundigheid en ervaring met betrekking tot milieu- en sociale topics. Een kandidaat moet zo goed mogelijk beantwoorden aan de objectieve criteria en aan de vereis- ten van de GVV-Wet en het GVV-KB. De algemene vergadering van aandeelhouders stelt de leden van de raad van toezicht aan die ze selecteert uit de kandidaten die door de raad van toezicht wor- den voorgedragen. De benoeming van een nieuw lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet. De mandaten van de leden van de raad van toezicht zijn ad nutum herroepbaar. Indien de zetel van een lid van de raad van toezicht gedurende de zittings termijn vacant wordt, zijn de resterende leden van de raad van toezicht bevoegd om voorlopig een lid van de raad van toezicht aan te duiden dat de termijn zal uitdoen mits bevestiging van het aldus gecoöpteerde lid van de raad van toezicht door de eerstvolgende algemene vergadering. Voorzitter van de raad van toezicht De raad van toezicht duidt een voorzitter onder zijn leden aan. De voorzitter neemt de leidende rol in alle initiatieven die bedoeld zijn om de goede werking van de raad van toezicht veilig te stellen en dit in een klimaat van vertrou- wen en respect. De voorzitter is een persoon die erkend wordt omwille van zijn professionalisme, onaankelijkheid van geest, coachende capaciteiten, het vermogen om consen- sus te bereiken, communicatieve en vergader- en managementvaardigheden. Aan het hoofd van de vennootschap wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen enerzijds de verantwoorde- lijkheid voor het organiseren, leiden en informeren van de raad van toezicht, wat toebehoort aan de voorzitter van de raad van toezicht, en anderzijds de uitvoerende verant- woordelijkheid voor het leiden van de vennootschapsac- tiviteiten, wat toebehoort aan de ceo. De voorzitter dient een nauwe samenwerking met de ceo te onderhouden, waarbij hij de ceo ondersteunt en advies geeft, rekening houdend met de uitvoerende verantwoordelijkheden van de ceo. De functies van voorzitter van de raad van toezicht en die van ceo mogen niet door één en dezelfde persoon worden uitgeoefend. De voorzitter zal toezien op de optimale samenstelling van de raad van toezicht en geeft leiding aan de raad van toe- zicht. Hij geeft de aanzet tot de geregelde evaluatie van de doeltreendheid van de raad van toezicht en het beheer van de kalender van de vergaderingen. De voorzitter ziet erop toe dat de procedures in verband met de beraadsla- ging, het goedkeuren van resoluties en de uitvoering van de besluiten correct verlopen. Hij stimuleert een daadwer- kelijke interactie tussen de raad van toezicht en de direc- tieraad en zorgt voor een eectieve communicatie met de aandeelhouders en andere belangrijke stakeholders. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Secretaris De raad van toezicht heeft Kevin De Greef aangeduid als secretaris van de vennootschap. De rol en de taken van de secretaris worden toegewezen door de raad van toezicht. De secretaris rapporteert regelmatig aan de raad van toezicht omtrent de wijze waarop de procedures, regels en reglementen van het Corporate Governance Charter van de raad van toezicht worden opgevolgd en nageleefd. De secretaris voert alle administratieve taken uit (dagorde, notulen, archivering, enz.) en zorgt ervoor dat alle nodige documenten correct worden opgesteld. De secretaris zorgt voor een eciënte informatiestroom in de raad van toezicht, tussen de raad van toezicht, de gespecialiseerde comités en de directieraad. Evaluatie Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van toe- zicht periodiek en minstens om de drie jaar zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreendheid, alsook de interactie met de directieraad. Bij dit evaluatieproces zal men: 〉 beoordelen hoe de raad van toezicht functioneert en geleid wordt 〉 nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken 〉 de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elke lid van de raad van toezicht bij de besprekingen en de besluitvorming beoordelen 〉 de samenstelling van de raad van toezicht beoordelen in het licht van de gewenste samenstelling van de raad van toezicht 〉 de werking en de samenstelling van de gespecialiseerde comités bespreken en 〉 de samenwerking en communicatie met de directie- raad evalueren. Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakhe- den aan het licht brengen zal de raad van toezicht hiervoor de gepaste oplossingen aanbieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van toezicht of een gespecialiseerd comité. Directieraad Rol en bevoegdheden Conform artikel : van het WVV en artikel . van de statuten van de vennootschap, bezit de directieraad de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap, met uitzondering van: 〉 de bestuursbevoegdheden die betrekking hebben op het algemeen en strategisch beleid van de ven- nootschap, dewelke voorbehouden zijn aan de raad van toezicht 〉 de bevoegdheden die door de GVV-Wet, door het GVV-KB of door de statuten voorbehouden zijn aan de raad van toezicht 〉 het goedkeuren van de jaarrekening en 〉 alle handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel : van het WVV. In het Corporate Governance Charter zijn bepaalde onder- werpen vastgelegd die de directieraad voorafgaandelijk verplicht ter goedkeuring dient voor te leggen aan de raad van toezicht. Binnen de directieraad wordt de volgende interne bevoegdheidsverdeling vastgelegd: 〉 voorzitter of ook ceo genaamd (“chief executive ocer”), heeft een algemene en coördinerende bevoegdheid en is bevoegd voor de ontwikkeling van de strategie, staat tevens in voor de relatie met de aandeelhouders en draagt de eindverantwoordelijkheid voor de public relations van de vennootschap 〉 de cfo (“chief nancial ocer”) is bevoegd voor het nancieel beheer van de vennootschap 〉 de clo (“chief legal ocer”) leidt het juridische depar- tement (dat o.a. verantwoordelijk is voor het dage- lijkse juridische beheer van de vennootschap en haar perimetervennootschappen alsook voor de juridische ondersteuning van de operationele activiteiten van de vennootschap) en is verantwoordelijk voor het alge- mene secretariaat van de vennootschap. Werking De directieraad vergadert tenminste éénmaal per maand, bijeengeroepen door de voorzitter, die een bijeenkomst kan vragen uit eigen beweging, of op het verzoek van tenminste twee leden van de directieraad. Ieder lid kan een verzoek indienen bij de voorzitter om een punt op de agenda te plaatsen. Bij het begin van elke vergadering zal de directieraad de agenda goedkeuren. De vergaderingen van de directieraad worden in principe gehouden achter gesloten deuren. De directieraad kan slechts geldig beraadslagen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig is of vertegen- woordigd is. De directieraad beraadslaagt op basis van dossiers die alle nodige informatie bevatten om de beslissingen te nemen, en waarvan elk lid vooraf een exemplaar kreeg. De beslissingen van de directieraad worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Overeenkomstig artikel  van de statuten van de ven- nootschap en de GVV-Wet wordt de eectieve leiding van de vennootschap door de raad van toezicht aan de leden van de directieraad toevertrouwd. De regels in verband met de samenstelling en werking van de directieraad worden nader beschreven in het Intern reglement van de directieraad van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op www.intervest.eu. Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkel lid van de directieraad de laatste vijf jaar:  〉 werd veroordeeld in verband met fraudemis drijven 〉 in de hoedanigheid van lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan of als directielid, betrokken was bij een faillissement, surséances of liquidaties 〉 het voorwerp heeft uitgemaakt van ocieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties uitgesproken door wettelijke of toezichthou- dende autoriteiten, of door een rechterlijke instantie onbekwaam is verklaard om te handelen als lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan van een uitgevende instelling of te handelen in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Tussen de leden van de directieraad bestaan geen familie- banden tot de tweede graad. Samenstelling De directieraad is samengesteld uit minstens drie natuurlijke personen, die benoemd worden door de raad van toezicht als leden van de directieraad, op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité. De leden van de directieraad mogen geen lid zijn van de raad van toezicht. Alle leden moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken zoals bepaald in de GVV-Wet. Alle leden van de directieraad beschikken over passende deskundigheid en ervaring op het gebied van ESG. Alle leden besteden aandacht aan onderwerpen die verband houden met ESG, zowel wat betreft het milieu-, het sociale als het governance aspect en dit steeds binnen het kader van de strategie. De leden van de directieraad worden beschouwd als eectieve leiders van de vennootschap overeenkomstig de GVV-Wet. De leden worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbepaalde duur. De raad van toezicht kiest een voorzitter (“ceo”) uit de leden van de directieraad die alle vergaderingen van de directieraad leidt. In  is de directieraad als volgt samengesteld: 〉 Joël Gorsele, chief executive ocer - begin mandaat ceo  april  (voorheen chief investment ocer Intervest - begin mandaat cio  januari  tot  april ) 〉 Vincent Macharis, chief nancial ocer - begin mandaat  maart  〉 Kevin De Greef, chief legal ocer - begin mandaat  augustus  〉 Gunther Gielen, chief executive ocer - begin mandaat  februari  tot  maart  Eind  is de gemiddelde looptijd van het mandaat van de leden van de directieraad  jaar. Hierna volgt een korte beschrijving van het professionele parcours van elk lid van de directieraad, samen met de vermelding van hun lopende mandaten en hun vroegere mandaten gedurende de laatste vijf kalenderjaren. JOËL GORSELE Chief executive ocer, lid van de directieraad Joël Gorsele, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is lid van de directieraad en chief executive ocer van Intervest en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Joël Gorsele behaalde aan de KU Leuven (campus Brussel) een master bedrijfseconomie en vervolgens een mas- ter in real estate management (MRE) aan de Antwerp Management School. Tot zijn aanstelling bij Intervest was hij als investment manager aan de slag bij Redevco Fund management, in het kantoor in London en bekleedde hij er verscheidene Pan-Europese mandaten. In die periode volgde hij het real estate programma aan de Saïd Business School van de Oxford University. Hij groeide door vanuit Redevco Belgium en was eerder aan de slag bij Petercam (het huidige Degroof Petercam), Deloitte Real Estate en daaraan voorafgaand bij Deloitte audit. Van  tot  was hij eveneens bestuurder bij de Real Estate Society (RES VZW - MRE alumni), waarvan de laatste vijf jaar als penningmeester. Lopende mandaten Bestuurder van verschillende dochterondernemingen van Intervest. Lid van de raad van bestuur van UPSI-BVS (beroepsvereniging van de Belgische vastgoedsector) (mandaat -). Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar n.v.t. Aantal aandelen in bezit jaareinde  . VINCENT MACHARIS Chief nancial ocer, lid van de directieraad Vincent Macharis, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is lid van de directieraad en chief nancial ocer van Intervest en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Vincent Macharis behaalde aan de UG (Universiteit Gent) in  een master in de economische wetenschappen. Tijdens zijn loopbaan vulde hij zijn opleidingen aan met een diploma in algemeen management van INSEAD Business School (Fontainebleau en Singapore) in  en in  met het digital strategy programma van Vlerick Business School, Gent. Hij is actief geweest in meerdere sectoren en bedrijven op het vlak van nance & real estate bij beurs- en niet-beurs genoteerde bedrijven o.m. in het vastgoed. Lopende mandaten n.v.t. Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar n.v.t. Aantal aandelen in bezit jaareinde  n.v.t. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  KEVIN DE GREEF Chief legal ocer, lid van de directieraad Kevin De Greef, , (Uitbreidingstraat , B- Berchem) is lid van de directieraad en chief legal ocer van Intervest en benoemd voor onbepaalde duur. Professionele loopbaan Kevin De Greef behaalde aan de KU Leuven een master in de moderne geschiedenis (), meteen aange- vuld eveneens aan de KU Leuven met een master in de bedrijfseconomie (ma-na-ma) () en een master in de internationale betrekkingen en conictbeheer- sing (ma-na-ma) (), waarvan een gedeelte via het Erasmusuitwisselingsprogramma aan het Institut d’Etudes Poltiques de Paris. Als werkstudent behaalde hij vervol- gens aan de VU Brussel een master in de rechten (). In  voltooide hij het postgraduaat vastgoedkunde aan de KU Leuven. In  startte Kevin zijn loopbaan in het kantoor van gerechtsdeurwaarder Vandenbosch te Halle. Vanaf  was hij actief als advocaat binnen de afdeling Real Estate bij DLA Piper (kantoor Brussel) waar hij zich toelegde op de vastgoedsector met bijzondere aandacht voor corpo- rate real estate transacties, terbeschikkingstelling van vastgoed in het algemeen, capital market transacties en alle aspecten die verband houden met de Belgische REITs (de vroegere vastgoedbevaks en de gereglementeerde vastgoedvennootschappen). In september  heeft hij Intervest vervoegd als legal counsel. Lopende mandaten Bestuurder van verschillende dochterondernemingen van Intervest. Vroegere mandaten gedurende de laatste  jaar n.v.t. Aantal aandelen in bezit jaareinde  n.v.t. Evaluatie Het is de taak van de directieraad om de nodige informatie voor te bereiden en te presenteren aan de raad van toe- zicht zodat deze laatste op zijn beurt de aandeelhouders op een geschikte manier kan inlichten. Bij dit evaluatieproces zal de raad van toezicht: 〉 beoordelen hoe de directieraad functioneert en geleid wordt 〉 nagaan of de belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken 〉 de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elk lid van de directieraad bij de besprekingen en besluitvor- ming beoordelen en 〉 de samenwerking met de raad van toezicht evalueren. Benoemingsprocedure De leden van de directieraad worden door de raad van toezicht benoemd voor een onbepaalde duur, behou- dens uitdrukkelijke afwijking door de raad van toezicht. De mandaten van de leden van directieraad zijn ad nutum herroepbaar. Het benoemingsproces wordt geleid door het benoe- mings- en remuneratiecomité dat geschikte kandidaten aanbeveelt aan de raad van toezicht. Het benoemings- en remuneratiecomité neemt het initiatief tot het opstellen van de selectiecriteria en het competentieproel. De keuze van de leden wordt bepaald op basis van com- plementariteit inzake bekwaamheid, ervaring, kennis en gedragscompetenties zoals integriteit, afwezigheid van belangenvermenging, oordeelsvorming, probleemanalyse, visie, kennis en ervaring (uit diverse sectoren en invals- hoeken). Bij de selectie wordt eveneens gekeken naar de deskundigheid en ervaring inzake milieu- en sociale topics. Een kandidaat moet beantwoorden aan de objectieve cri- teria en aan de vereisten van de GVV-Wet en het GVV-KB. De benoeming van een nieuw lid van de raad van toezicht dient tevens door de FSMA te worden goedgekeurd op grond van de GVV-Wet. Comités van de raad van toezicht De raad van toezicht wordt bijgestaan door drie comités die zijn samengesteld uit leden van de raad van toezicht van de vennootschap: het audit- en risi- cocomité, het benoemings- en remuneratie comité en het investeringscomité. Audit- en risicocomité Samenstelling Het audit- en risicocomité is een adviserend subcomité van de raad van toezicht, samengesteld uit minstens drie leden van de raad van toezicht. Ten minste één lid van het audit- en risicocomité is een onaankelijk lid van de raad van toezicht. Deze onaankelijke leden van de raad van toezicht dienen te voldoen aan de negen onaankelijk- heidscriteria van artikel :  van het WVV en van artikel . van de Code . Leden van de directieraad kunnen geen lid zijn van het audit- en risicocomité. De leden van het audit- en risicocomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het audit- en risicocomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. De voorzitter van het audit- en risicocomité wordt benoemd door de leden van het comité. De leden van het audit- en risicocomité moeten deskundig zijn. Het onaankelijke lid van het comité moet individueel onderlegd zijn op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast moet het audit- en risicocomité collectief deskundig zijn. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest en op het gebied van boekhou- ding en audit. Het bewijs van die collectieve en individuele deskundigheid moet blijken uit het Jaarverslag van het bestuursorgaan.  Aanwezigheid op audit- en risicocomité gedurende het boekjaar  Marleen Willekens – Voorzitster / Ann Smolders / Johan Buijs / De looptijd van hun benoeming in het audit- en risicoco- mité is niet gespeciceerd maar valt samen met de termijn van lid zijn van de raad van toezicht. Werking Het audit- en risicocomité vergadert minstens vier keer per jaar voorafgaand aan de vergadering van de raad van toe- zicht. Het comité brengt bij de raad van toezicht geregeld verslag uit over de uitoefening van zijn taken, en in ieder geval wanneer de raad van toezicht de jaarrekening, de geconsolideerde jaarrekening en, in voorkomend geval, de voor publicatie bestemde verkorte nanciële overzichten opstelt. Alle vergaderingen van het audit- en risicocomité worden bijgewoond door de ceo en de cfo. In overleg met de cfo stelt de voorzitter van het audit- en risicocomité de agendapunten op van elke vergadering van het audit- en risicocomité. De directieraad is verplicht om alle nodige informatie te leveren. De directieraad of één van zijn leden kan aan de voorzitter van het audit- en risicocomité vragen om een punt op de agenda van het comité te zetten. De besluiten en adviezen van het audit- en risicocomité worden met meerderheid van stemmen genomen. Bij sta- king van stemmen is de stem van de voorzitter beslissend. De secretaris van het comité is de secretaris van de ven- nootschap. De secretaris is ook verantwoordelijk voor het secretariaat van het audit- en risicocomité en het opstellen van de notulen van zijn vergaderingen. Deze bevatten de verschillende standpunten die tijdens de vergadering wer- den geformuleerd en de denitieve positie die het comité heeft ingenomen. Het audit- en risicocomité evalueert jaarlijks zijn eigen interne werking en samenstelling en rapporteert daarover aan de raad van toezicht. Taken Het audit- en risicocomité staat de raad van toezicht bij in de uitvoering van zijn toezicht en controle- verantwoordelijkheden en formuleert aanbevelingen betreende de volgende materies: 〉 toezicht op de interne controle (risicobeheer en compliance) 〉 bestudering en beoordeling van de interne audit 〉 beoordeling en monitoring van de externe audit 〉 monitoring van de nanciële rapportering 〉 monitoring van de wettelijke bepalingen en administra- tieve procedures. Het audit- en risicocomité heeft in het jaar  acht maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in  zijn: 〉 de bespreking van de kwartaal-, halaar- en jaarcijfers 〉 de analyse van de jaarrekeningen en de statu- taire verslagen 〉 de bespreking van de budgetten 〉 de monitoring van de wettelijke controle van de (gecon- solideerde) jaarrekening en de analyse van de aanbeve- lingen van de commissaris 〉 de analyse van de doeltreendheid van de interne controlemechanismen en het risico beheer van de vennootschap 〉 de monitoring van de interne audit. Benoemings- en remuneratiecomité De vennootschap heeft beslist om het benoemings- en remuneratiecomité te combineren op grond van principe . van de Code . Samenstelling Het benoemings- en remuneratiecomité is samengesteld uit ten minste drie leden van de raad van toezicht. Al zijn leden moeten leden van de raad van toezicht zijn, waar- van een meerderheid onaankelijke leden van de raad van toezicht. De voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité is ofwel de voorzitter van de raad van toezicht, ofwel een ander lid van de raad van toezicht. De leden van het benoemings- en remuneratiecomité wor- den benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het benoemings- en remuneratiecomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. Aanwezigheid op benoemings- en remuneratiecomité gedurende het boekjaar  Ann Smolders – Voorzitster /  Dirk Vanderschrick /  Marleen Willekens /  Werking Het benoemings- en remuneratiecomité komt samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen en ten minste tweemaal per jaar. De vergaderingen van het benoemings- en remuneratieco- mité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité. Elk lid van het benoemings- en remuneratiecomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen. Het aanwezigheidsquorum voor een vergadering wordt gehaald indien ten minste twee van de leden die vergade- ring bijwonen. De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van de stemmen. Het comité kan andere personen uitnodigen om zijn vergaderingen bij te wonen. Geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad woont de vergaderingen van het benoemings- en remu- neratiecomité bij waarop zijn eigen vergoeding wordt CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  besproken en geen enkel lid van de raad van toezicht of de directieraad mag betrokken zijn bij een beslissing betref- fende zijn eigen remuneratie. Het benoemings- en remuneratiecomité controleert min- stens om de twee of drie jaar zijn eigen werkingswijze en doeltreendheid. Het brengt over zijn evaluatie verslag uit bij de raad van toezicht en legt hem eventueel wijzigings- voorstellen voor. Taken Het benoemings- en remuneratiecomité doet aanbevelin- gen op het vlak van de benoeming en de remuneratie van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, met inbegrip van de voorzitter en de ceo. Het comité doet meer in het bijzonder voorstellen aan de raad van toezicht omtrent het remuneratiebeleid voor leden van de raad van toezicht en de directieraad, de jaarlijkse evaluatie van de prestaties van de directieraad en de verwezenlijking van de ondernemingsstrategie op basis van overeengekomen prestatiemaatstaven en -doelstellingen. Het benoemings- en remuneratiecomité leidt het (her)benoemingsproces van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad. Het benoemings- en remuneratiecomité heeft in het jaar  zeven maal vergaderd. De belangrijkste punten die het comité heeft behandeld in  zijn: 〉 aanbevelingen op vlak van selectie, benoemingen en remuneratie van de (nieuwe) leden van de raad van toezicht 〉 advisering en monitoring van het remuneratiebeleid 〉 evaluatie van de individuele remuneratie van de leden van de directieraad 〉 voorbereiding van de korte termijn doelstellingen  en lange termijn doelstellingen - van de leden van de directieraad 〉 aanbevelingen op vlak van selectie, benoeming en remuneratie inzake nieuwe ceo als lid van de directieraad Investeringscomité Samenstelling Het investeringscomité is samengesteld uit minstens twee leden van de raad van toezicht. Minstens één lid van het investeringscomité moet een onaankelijk lid van de raad van toezicht zijn. De voorzitter van het investeringscomité wordt benoemd door en onder de leden van het investeringscomité. De leden van het investeringscomité worden benoemd en kunnen op ieder ogenblik worden afgezet door de raad van toezicht. De duur van een mandaat van een lid van het investeringscomité mag niet langer zijn dan de duur van zijn mandaat als lid van de raad van toezicht. Aanwezigheid op investeringscomité gedurende het boekjaar  Johan Buijs – Voorzitter / Partricia Laureys / Marc Peeters / Ann Smolders / Dirk Vanderschrick / Werking Het investeringscomité komt zo vaak samen als zijn doeltreende werking dit vereist en minstens een maal per kwartaal. De vergaderingen van het investeringscomité worden in principe bijeengeroepen door de voorzitter van het investeringscomité. Elk lid van het investeringscomité kan echter vragen dat een vergadering wordt bijeengeroepen. Leden van de directieraad (die geen lid zijn van het comité) zullen steeds uitgenodigd worden om comi- tévergaderingen bij te wonen om relevante informatie en inzichten aan te dragen die betrekking hebben op hun verantwoordelijkheid. De beslissingen worden door de leden van het comité genomen met meerderheid van stemmen. Na elke comitévergadering ontvangt de raad van toezicht desgevallend via de secretaris een verslag over de bespro- ken bevindingen en aanbevelingen alsook een mondelinge feedback hierover in de volgende vergadering van de raad van toezicht. De evaluatie van de prestaties van de (i) leden en (ii) de werking van het investeringscomité gebeurt op perma- nente basis (i) enerzijds door de leden onderling en (ii) anderzijds door de voltallige raad van toezicht. Na de evaluatie doet het investeringscomité aanbevelingen aan de raad van toezicht met betrekking tot eventu- ele wijzigingen. Taken De raad van toezicht heeft een investeringscomité opgericht met het oog op het verkrijgen van professioneel advies in investeringsdossiers. Het investeringscomité bereidt de investerings- en desinvesteringsdossiers voor de raad van toezicht voor en adviseert de raad van toezicht en de directieraad inzake de verwerving en de vervreemding van vastgoed en/of overnames van vastgoedvennootschappen. Het investe- ringscomité heeft in het jaar  vier maal vergaderd.   Diversiteitsbeleid  Het remuneratiebeleid is opgemaakt in overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV), met de wet van  mei  betreende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen en met de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code Diversiteit in al haar aspecten (cultuur, geslacht, taal, beroepservaring, enz.), gelijke kansen en respect voor menselijk kapitaal en mensenrechten zijn inherent aan de bedrijfscultuur van Intervest. Het bedrijf is ervan overtuigd dat deze waarden bijdragen tot evenwichtige interacties, een verrijkte visie en reectie, tot innovatie en een opti- male werkomgeving. Bij de samenstelling van de raad van toezicht en de direc- tieraad wordt gestreefd naar complementariteit qua vaar- digheden, kennis, ervaring en naar diversiteit van opleiding, kennis, geslacht, leeftijd, ervaring, nationaliteit, enz. Dit vertaalt zich in een evenwichtige samenstelling van de raad van toezicht in termen van vaardigheden, kennis en ervaring. De leden van de directieraad vormen eveneens een evenwichtig team, met voor elk de vereiste profes- sionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid. Dat komt duidelijk naar voren uit het curriculum vitae van elk van de leden, voorgesteld in de corporate gover- nance verklaring. De samenstelling van een raad van toezicht bestaande, in , uit drie vrouwen en drie mannen voldoet bovendien aan de wettelijke bepalingen inzake genderdiversiteit (artikel : en : WVV). De Intervest gedragscode onderstreept daarenboven het belang van deze waarden ten aanzien van alle medewer- kers en kan geraadpleegd worden op www.intervest.eu. De manier waarop Intervest omgaat met al haar stakehol- ders kent een stevig fundament van volgende belangrijke waarden: ‘professioneel en ondernemend’, ‘gedreven en enthousiast’, ‘integer en respectvol’ en ‘samen en in team’.  Remuneratieverslag Inleiding Highlights in : 〉 EPRA resultaat per aandeel:  , 〉 Bezettingsgraad: ›› van de totale vastgoedportefeuille:  ›› van de logistieke portefeuille BE:  ›› van de logistieke portefeuille NL:  ›› van de kantoren: portefeuille:  〉 Reële waarde van de vastgoedbeleggingen:  , miljard In dit remuneratieverslag voor prestatiejaar  rappor- teert de raad van toezicht van Intervest, na voorstellen ontvangen te hebben van het benoemings- en remune- ratiecomité, overeenkomstig artikel :  WVV, over de remuneratie van en de toepassing van het remuneratiebe- leid op de individuele leden van de raad van toezicht en van de directieraad. De werkelijke prestaties van de leden van de directieraad tegenover de vooropgestelde doelstel- lingen worden eveneens weergegeven. Dit verslag heeft betrekking op de periode van  januari  tot en met  december . Dit remuneratieverslag vormt een speciek onderdeel van de Corporate governance verklaring van Intervest en zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene jaarvergadering van aandeelhouders die plaatsvindt op  april . Tijdens de algemene vergadering van aandeelhouders van vorig jaar ( april ) is het remuneratieverslag voor boekjaar  goedgekeurd met de volgende stemmen: , van de uitgebrachte stemmen ‘voor’, , van de uitgebrachte stemmen ‘tegen’ en , ‘onthoudingen’. Toepassing van het remunera- tiebeleid in  Het remuneratiebeleid  van Intervest is goedgekeurd door de raad van toezicht die heeft plaatsgevonden op  februari  en is vastgesteld en goedgekeurd door de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders op  april  met een meerderheid van  van de aanwezige stemmen. Dit beleid is van toepassing sinds  januari . Het remuneratiebeleid van Intervest is consulteerbaar op de website van Intervest. Leden van de raad van toezicht Eind  heeft het benoemings- en remuneratiecomité een externe benchmarkoefening laten uitvoeren van vergelijkbare genoteerde Belgische vennootschappen over de vergoedingen van de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités. Het benoemings- en remuneratiecomité heeft vervolgens aanbevelingen gedaan aan de raad van toezicht. De aangepaste vergoe- dingen van de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités zijn, met ingang vanaf  januari , door de jaarlijkse algemene vergadering van  april  goedgekeurd en zijn als volgt vastgelegd: CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  〉 Een vaste jaarlijkse vergoeding, met name (i) een vaste jaarlijkse vergoeding van  . voor de voorzitter van de raad van toezicht, (ii) een vaste jaarlijkse vergoe- ding van  . voor elk van de andere leden van de raad van toezicht en (iii) een vaste jaarlijkse vergoeding van  . voor de voorzitter van het audit- en risico- comité, de voorzitter van het benoemings- en remune- ratiecomité en de voorzitter van het investeringscomité 〉 Zitpenningen, met name, (i) een zitpenning ten bedrage van  . per lid van de raad van toezicht en per zitting van de raad van toezicht, (ii) een zitpenning ten bedrage van  . per lid van het audit- en risicoco- mité en per zitting van het audit- en risicocomité, (iii) een zitpenning ten bedrage van  . per lid van het benoemings- en remuneratiecomité en per zitting van het benoemings- en remuneratiecomité, en (iv) een zitpenning ten bedrage van  . per lid van het investeringscomité en per zitting van het investerings- comité, waarbij zitpenningen enkel verschuldigd zijn bij fysieke vergaderingen, bij conference calls of andere vergaderingen op afstand en de leden geen onkos- ten kunnen declareren, zoals kilometervergoeding, restaurantkosten, enz. tenzij hier voorafgaandelijke en schriftelijke goedkeuring voor werd gegeven door de voorzitter van de raad van toezicht in het kader van een uitzonderlijke opdracht. De andere componenten van de vergoeding die door de jaarlijkse algemene vergadering van  april  werden goedgekeurd, blijven ongewijzigd. Met de leden van de raad van toezicht is geen enkele arbeidsovereenkomst gesloten en er is geen opzeggings- vergoeding van kracht. De vergoeding van de leden heeft geen rechtstreekse of onrechtstreekse band met de door de vennootschap uitgevoerde verrichtingen. De leden van de raad van toezicht ontvangen geen prestatiegebonden vergoedingen zoals bonussen en incentives voor de lange termijn, geen aandelen gerelateerde vergoeding, noch voordelen in natura of pensioenvoorzieningen. Een speci- eke vergoeding kan toegekend worden aan de leden van de raad van toezicht in geval van bijzondere opdrachten opgelegd door de raad. Leden van de directieraad Overeenstemmend met het remuneratiebeleid bestaat de totale vergoeding van de leden van de directieraad uit volgende elementen. ELEMENT - Basisvergoeding Werking en prestatiecriteria Bij het bepalen van het vergoedingsniveau wordt rekening gehouden met de individuele rollen, verantwoor- delijkheden en vaardigheden. Deze vergoeding wordt, in overeenstemming met de van toepassing zijnde samenwerkingsovereenkomsten afgesloten, jaarlijks op  januari (i) geïndexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwer- kingtreding van de respectieve overeenkomst en de nieuwe index deze is van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt en met een maximum van  procent en (ii) verhoogd met  procent. ELEMENT - Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard Werking en prestatiecriteria De meeste leden van de directieraad komen in aanmerking voor het ontvangen van risicovoor zieningen en voordelen van alle aard in lijn met het remuneratiebeleid van Intervest, dewelke hoofdzakelijk een bedrijfs- wagen en een bedrijfsleidersverzekering omvatten. De bedrijfsleidersverzekering kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit. ELEMENT - Variabele vergoeding voor de korte termijn Werking Eén jaar variabele BONUSVERGOEDING IN EUR Drempel prestatie Maximum prestatie ceo  . cfo  . clo  . De prestatiecriteria, de drempelwaarden en de targetwaarden (maximum) van de variabele vergoeding voor de korte termijn worden jaarlijks vooraf door de raad van toezicht, na advies van het benoemings- en remune- ratiecomité vastgelegd.  ELEMENT - Variabele vergoeding voor de korte termijn Prestatiecriteria De variabele bezoldiging voor de korte termijn is gelinkt aan:  collectieve/nanciële prestatiecriteria () die kwantitatief en bedrijfsspeciek gedreven zijn: het EPRA EPS, de bezettingsgraad, de operationele marge, de schuldgraad en ESG en innovatie; de bereke- ningen van het EPRA EPS, de operationele marge en de schuldgraad worden gecorrigeerd met de uitzon- derlijke kosten gerelateerd aan het voorwaardelijk overnamebod van European Real Estate Holdings NV en éénmalig betaalde verbrekingsvergoedingen.  individuele prestatiecriteria () die niet-nancieel gedreven zijn; voor de ceo hebben deze individuele criteria betrekking op de bedrijfsstrategie, realisatie van verhuurtransacties, ESG en bedrijfscultuur, waar deze voor de andere leden van de directieraad betrekking hebben op specieke objectieven voor de func- ties in kwestie en de bedrijfscultuur. ELEMENT - Variabele vergoeding voor de lange termijn Werking De prestatiecriteria, de drempelwaarden en de targetwaarden (maximum) van de variabele vergoeding voor de lange termijn wordt om de drie jaar toegekend en vastgelegd door de raad van toezicht, na advies van het benoemings- en remuneratiecomité. Voor de leden van de directieraad die nieuw in positie gekomen zijn in de loop van de referentieperiode, wordt een pro-rata vergoeding toegekend. Periode  -  Vergoeding bij drempel prestatie Maximale bonusvergoeding lange termijn (in EUR) ceo  . cfo  . clo  . Prestatiecriteria De variabele vergoeding voor de lange termijn is gelinkt aan collectieve en objectief meetbare prestatiecri- teria (zowel nancieel als niet-nancieel):  collectieve prestatiecriteria gelinkt aan de strategische pijlers  Asset rotatie programma: desinvestering van  van de kantorenportefeuille tegen H   Verstevigen balanspositie: schuldgraad binnen de range van  -   Financiering: hedge ratio   net debt / EBITDA    Bezettingsgraad Bezettingsgraad logistiek    Operationele marge Operationele marge minimaal   collectief prestatiecriterium gelinkt aan de aandeelhouderswaardecreatie van Intervest op lange termijn (): I. Dit prestatiecriterium zal toegewezen worden naargelang het resultaat van de relatieve TSR (Total Share Return) performantie. De relatieve TSR performantie zal op basis van ranking van perfor- mantie van Intervest binnen de peer groep worden bepaald over een periode van drie jaar. De TSR zal zowel in het begin als einde van de periode gemeten worden op basis van een gemiddelde over de laatste  handelsdagen. II. De samenstelling van de TSR peer groep reecteert de markt waartegen Intervest competitief is op het vlak van investeerders in het aandeel. Er wordt enerzijds gekeken naar het bedrijfsproel (indus- trie, geograsche focus en omvang) en anderzijds naar het risicoproel / gedrag van het aandeel (volatiliteit van de aandelenkoers, dividend yield, correlatie van het aandeel met andere aandelen). TSR PEER GROEP INTERVEST  Alstria AG  NSI nv  Conimmo nv  WDP nv  Montea nv  Argan CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  ELEMENT - Vertrekvergoeding Werking Bij beëindiging van het mandaat van een lid van de directieraad door de raad van toezicht van Intervest, bedraagt de opzegvergoeding de tegenwaarde van  maanden vaste vergoeding en  maanden vaste vergoeding voor de CEO, tenzij andere toepasselijke wettelijke dwingende bepalingen vereisen dat een hoger aantal maanden wordt toegepast of behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd is. ELEMENT - Pensioen Werking Intervest voorziet in een competitieve vergoeding qua pensioen. In geval deze wordt aangeboden, gebeurt dit in lijn met competitieve marktpraktijken en aan de hand van een systeem van vaste bijdragen. Formele beleidslijnen bepalen de representatieve waarde van deze pensioenvoorzieningen. ELEMENT - Contract Werking De leden van de directieraad worden benoemd voor onbepaalde duur. ELEMENT - Terugvorderingsrechten (clawback) Werking Dit clawback-mechanisme staat Intervest toe om een variabele remuneratie geheel of gedeeltelijk terug te vorderen van de begunstigde tot één jaar na uitbetaling ervan indien in die periode blijkt dat de uitbetaling heeft plaatsgevonden op basis van onjuiste informatie over het bereiken van de aan de variabele remuneratie ten grondslag liggende prestatiedoelstellingen of over de omstandigheden waarvan de variabele remune- ratie aankelijk was gesteld en dat dergelijke onjuiste informatie bovendien te wijten is aan fraude door de begunstigde. ELEMENT - Minimumdrempel aandelen Werking Intervest wijkt af van principe . van de Code  doordat er aan de leden van de directieraad niet wordt aanbevolen om een minimumdrempel aandelen van Intervest aan te houden. De vennootschap is van mening dat door middel van de onderliggende performantiecriteria bij de variabele beloning reeds voldoende een link wordt gelegd met de langetermijnbelangen. De context hieromtrent wordt uitgebreid uiteengezet in de Corporate governance verklaring in het jaarverslag. De leden van de directieraad hebben echter wel de mogelijkheid om individueel aandelen te verwerven van de vennootschap mits inachtneming van de regels aangaande transacties voor eigen rekening in aandelen of andere schuldinstrumenten van de vennootschap of afgeleide of andere nanciële instrumenten die ermee verbonden zijn. Remuneratie van de leden van de raad van toezicht –  In onderstaande tabel wordt de totale individuele remuneratie weergegeven van de leden van de raad van toezicht voor . Naam Vaste vergoeding (in EUR) Vaste vergoe- ding voorzitter comité (in EUR) Zitpenningen (in EUR) Totale remuneratie (in EUR) Raad van toezicht Audit- en risicocomité Benoemings- en remuneratiecomité Investerings- comité Ann Smolders . . . . . . . Johan Buijs . . . . nvt . . Patricia Laureys* .  . nvt nvt . . Marc Peeters .  . nvt nvt . . Dirk Vanderschrick .  . nvt . . . Marleen Willekens . . . . . nvt . TOTAAL . . . . . . . * Tijdens de algemene jaarvergadering van aandeelhouders van  april  is de benoeming van Patricia Laureys als lid van de raad van toezicht goedgekeurd  De leden van de raad van toezicht bezitten geen aandelen van de vennootschap noch werden aan de leden van de raad van toezicht opties op aandelen van de vennootschap verleend. In  zijn geen specieke vergoedingen toegekend. Remuneratie van de leden van de directieraad -  Totale remuneratie De raad van toezicht heeft, op voorstel van het benoemings- en remuneratiecomité, de vergoedingen voor  bepaald voor de leden van de directieraad, in overeenstemming met het remuneratiebeleid. Een overzicht van de totale individuele remuneratie van de leden van de directieraad wordt weergegeven in onderstaande tabel. Voor de leden van de directieraad die nieuw in positie gekomen zijn in de loop van de referentieperiode, wordt een pro-rata lange termijn variabele vergoeding toegekend voor  jaar in plaats van  jaar. Bij het lezen van onderstaande tabel dient er rekening mee gehouden te worden dat in  de verworven variabele ver- goeding voor de lange termijn voor de volledige driejarige referentieperiode  tot  getoond wordt. Dit vertaalt zich ook in onderstaande tabel in de kolom ‘Verhouding vaste en variabele remuneratie’. Naam | functie Vaste vergoeding (in EUR) Variabele vergoeding (in EUR) Pensioen- voorziening (in EUR) Andere vergoe- dingen (in EUR) Totale remuneratie (in EUR) Verhouding vaste en variabele remuneratie Basis- vergoeding Risicovoor- zieningen en voordelen van alle aard Korte termijn Lange termijn Joël Gorsele ceo*  . . .  . nvt .  -   . . . . . nvt .  -  Vincent Macharis cfo  . . .  . nvt .  -   . . . . . nvt .  -  Kevin De Greef clo  . nvt .  nvt nvt .  -   . nvt . . nvt nvt .  -  Gunther Gielen ceo tot //**  . . nvt  . .** . nvt  . . . . . nvt .  -  * Joël Gorsele, chief executive ocer - begin mandaat ceo  april  (voorheen chief investment ocer Intervest); Gunther Gielen, chief executive ocer tot  maart  ** In  is in gezamenlijk overleg het einde van het mandaat van Gunther Gielen als ceo aangekondigd met ingang van  maart . De vertrekvergoeding in dit kader bedraagt  . en is opgenomen onder ‘Andere vergoedingen’ Vaste vergoeding –  Basis vergoeding  risicovoorzieningen en voordelen van alle aard VASTE VERGOEDING Basisvergoeding De tabel hierna geeft de basisvergoeding voor  weer per lid van de directieraad. In de loop van  werd de vergoeding van Kevin De Greef, clo herzien. Joël Gorsele heeft in het kader van zijn nieuwe functie eveneens een aangepaste basisvergoeding. De indexering van de basisvergoeding is begrensd op  in overeen- stemming met de bepalingen uit de respectieve samenwerkingsovereenkomsten. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Naam | functie Basisvergoeding (in EUR)    Variatie Joël Gorsele | ceo* . .  Vincent Macharis | cfo . .  Kevin De Greef | clo . .  Gunther Gielen ceo tot //* . . nvt * Joël Gorsele, chief executive ocer - begin mandaat ceo  april  (voorheen chief investment ocer Intervest); Gunther Gielen, chief executive ocer tot  maart  Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard Het bedrag vermeld in de kolom ‘Risicovoorzieningen en voordelen van alle aard’ in de totale remuneratie tabel voor de leden van de directieraad onder punt . - Totale remuneratie van dit verslag verwijst naar het ontvangen van risicovoor- zieningen en voordelen van alle aard, dewelke hoofdzakelijk een bedrijfswagen, een GSM en een bedrijfsleidersverzekering omvatten. De bedrijfsleidersverzekering kan worden verdeeld over overlijden, pensioen en invaliditeit. Variabele vergoeding –  Korte termijn  Lange termijn VARIABELE VERGOEDING Variabele vergoeding voor de korte termijn De verwezenlijking van de prestatiedoelstellingen korte termijn is gemeten gedurende een periode die begint op  januari  en eindigt op  december . De realisatie van de collectieve/nanciële prestatiecriteria voor de korte termijn resulteert in de volgende weging:  Weging  Werkelijke vergoeding Collectieve/nanciële prestatiecriteria , , EPRA EPS* , , Bezettingsgraad kantorenportefeuille , , Bezettingsgraad logistieke portefeuille , , Operationele marge logistiek , , Operationele marge overall* , , Balanspositie versterken* , , ESG / innovatiedoelstelling , , * gecorrigeerd met de uitzonderlijke kosten gerelateerd aan het voorwaardelijk overnamebod van TPG en éénmalig betaalde verbrekingsvergoedingen De concrete doelstellingen worden beschouwd als bedrijfsgevoelige informatie en, in lijn met de Belgische marktpraktijk, niet weergegeven. De individuele prestatiecriteria hebben een procentuele weging van  en zijn niet-nancieel gedreven. De realisatie van de collectieve/nanciële en de individuele prestatiecriteria resulteert per lid van de directieraad in de volgende totale korte termijn variabele vergoeding uitbetaald in .  Naam | functie  Weging  Werkelijke vergoeding weging Werkelijke vergoeding (in EUR) Joël Gorsele | ceo Collectieve/nanciële prestatiecriteria  ,  . Individuele prestatiecriteria  , . TOTAAL  , . Vincent Macharis | cfo Collectieve/nanciële prestatiecriteria  ,  . Individuele prestatiecriteria  , . TOTAAL  , . Kevin De Greef | clo Collectieve/nanciële prestatiecriteria  , . Individuele prestatiecriteria  , . TOTAAL  , . Variabele vergoeding voor de lange termijn De driejarige referentieperiode  tot en met  voor de variabele vergoeding voor de lange termijn is nog niet afgelopen. In  is hiervoor bijgevolg geen uitbetaling gebeurd. Vertrekvergoedingen In  is in gezamenlijk overleg het einde van het mandaat van Gunther Gielen als ceo aangekondigd met ingang van  maart . De vertrekvergoeding in dit kader bedraagt  . en is opgenomen in dit remuneratieverslag onder ‘Andere vergoedingen’. Verder heeft in  geen vertrek van een lid van de directieraad plaats gevonden. Pensioen De tabel hierna geeft de pensioenkosten voor  en  weer per lid van de directieraad. Naam | functie Pensioenkosten   Joël Gorsele | ceo . . Vincent Macharis | cfo . . Kevin De Greef | clo n.v.t. n.v.t. Gunther Gielen ceo tot // . . Gebruik van terugvorderingsrechten Er is in  geen gebruik gemaakt van het contractueel voorziene clawback mechanisme in de overeenkomsten met de leden van de directieraad. Afwijkingen van het remuneratiebeleid In de uitvoering van het remuneratiebeleid in  is niet afgeweken van de daarin voorziene procedures, noch werden er afwijkingen toegestaan zoals bedoeld in artikel :/,  WVV. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Jaarlijkse variatie van de remuneratie en van de prestaties van Intervest In onderstaande tabel dient rekening gehouden te worden met de toekenning van de variabele vergoeding op lange ter- mijn in  gelinkt aan de driejarige referentieperiode  -  voor de leden van de directieraad. Dit vertaalt zich ook in de procentuele toename in  versus .      Totale remuneratie voor de leden van de raad van toezicht (in EUR) . . . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in EUR)  .  . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )         Totale remuneratie voor de ceo | Joël Gorsele  (in EUR) nvt nvt . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in EUR) . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )   Totale remuneratie voor de cfo | Vincent Macharis  (in EUR) nvt nvt . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in EUR) . -. Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )  - Totale remuneratie voor de clo | Kevin De Greef (in EUR) nvt . . . . Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in EUR) . . -. Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )   - Gemiddelde totale vergoeding van de werknemers o.b.v. voltijdse equivalenten – wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )     PRESTATIE VAN INTERVEST Reële waarde van de vastgoedportefeuille (in EUR x .) . .. .. .. .. Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )     EPRA resultaat per aandeel (in EUR) ,  , , ,  ,  Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in ) -  - - Brutodividend per aandeel (in EUR) , , , , , Wijziging vs vorig gerapporteerd jaar (in )    - Voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad wordt de variatie berekend vanaf de start van hun benoeming. De verhouding tussen de hoogste vergoeding en de laagste vergoeding van de medewerkers of leden van de directieraad, uitgedrukt als voltijds equivalent, bedraagt /.  In de jaarlijkse algemene vergadering op  april  is de aanpassing van de vergoedingen voor de raad van toezicht en de comi- tés goedgekeurd. Deze aanpassing omvat enerzijds een jaarlijkse vaste vergoeding en anderzijds zitpenningen per aanwezigheid op een fysieke vergadering. Tevens is de samenstelling van de raad van toezicht in de loop van  gewijzigd ten opzichte van .  De samenstelling van de raad van toezicht is in  en in  gewijzigd. Op  juli  is Marco Miserez toegetreden tot de raad van toezicht en Jean-Pierre Blumberg was tot zijn overlijden op  oktober  voorzitter van de raad van toezicht. In  zijn twee nieuwe leden toegetreden, Ann Smolders op  april  en Marc Peeters gecoöpteerd op  augustus . Ann Smolders is vanaf  mei  benoemd tot voorzitster van de raad van toezicht. De nieuwe leden ontvangen een pro-rata vaste vergoeding en zitpenningen per bijgewoonde vergadering vanaf hun toetreding tot de raad van toezicht.  De jaarlijkse algemene vergadering van  april  heeft, met ingang vanaf  januari , aangepaste vergoedingen van de leden van de raad van toezicht en van de gespecialiseerde comités goedgekeurd. Meer informatie over de aangepaste vergoedingen is te vinden onder ‘Toepassing van het remuneratiebeleid in  – Leden van de raad van toezicht’. In dezelfde jaarlijkse algemene vergadering van  april  is de benoeming van Patricia Laureys als lid van de raad van toezicht goedgekeurd. Het nieuwe lid ontvangt een pro-rata vaste vergoeding en zitpenningen per bijgewoonde vergadering vanaf haar toetreding tot de raad van toezicht. Meer informatie over de samenstelling van de raad van toezicht in  is te vinden onder ‘Remuneratie van de leden van de raad van toezicht – ’ van dit verslag.  Joël Gorsele is ceo vanaf  april .  Vincent Macharis is cfo vanaf  maart .  Exclusief de ontvangen verbrekingsvergoeding van huurder Medtronic in .  Exclusief de eenmalig ontvangen verbrekingsvergoeding in Mechelen Business Tower.  Exclusief uitzonderlijke kosten gerelateerd aan het overnamebod van TPG.   Belangenconflicten en overige regelgeving Wat preventie van belangenconicten aangaat, is Intervest tezelfdertijd onderworpen aan: 〉 de wettelijke bepalingen ter zake, die geldig zijn voor alle beursgenoteerde ondernemingen, zoals voorzien in de artikels :, : van het WVV 〉 een speciek stelsel voorzien in artikel  van de wet van  mei  betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen die met name voorziet in de verplichting om de FSMA vooraf ter kennis te brengen van bepaalde verrichtingen door personen die bedoeld zijn in deze bepalingen, die aan gewone marktvoor- waarden moeten worden uitgevoerd en die openbaar moeten worden gemaakt 〉 en aan de regels die hiervoor voorzien zijn in haar statu- ten en haar Corporate Governance Charter. Belangenconicten in hoofde van de leden van de raad van toezicht en de leden van de directieraad Principes Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de vennootschap en de leden van de raad van toezicht en van de directieraad wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegen- strijdige belangen van de leden van de raad van toezicht en van de directieraad spelen die van patrimoniaal belang zijn voor de vennootschap en/of voor de leden van de raad van toezicht en van de directieraad, behoeven de goedkeuring van de raad van toezicht. Een “tegenstrijdig belang” bestaat in ieder geval wanneer de vennootschap voornemens is een transactie aan te gaan met een rechtspersoon: . waarin een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap persoonlijk een patrimoniaal belang houdt . waarvan een bestuurslid een familierechtelijke verhou- ding heeft met een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap of . . waarbij een lid van de raad van toezicht en/of van de directieraad van de vennootschap een bestuurs- of toezichthoudende functie vervult. Een lid van de raad van toezicht en/of van de directie- raad zal: . niet in concurrentie met de vennootschap treden . geen (substantiële) schenkingen van de vennootschap voor zichzelf, voor zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad vorderen of aannemen . ten laste van de vennootschap derden geen ongerecht- vaardigde voordelen verschaen en . geen zakelijke kansen die aan de vennootschap toekomen benutten voor zichzelf of voor zijn echtge- noot, geregistreerde partner of een andere levens- gezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad. Procedure zoals omschreven in artikel : en : van het WVV Een lid van de raad van toezicht meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van patrimoniaal belang is voor de vennootschap en/of voor het desbetreend lid terstond aan de voorzitter en aan de overige leden van de raad van toezicht en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Wanneer blijkt dat één van de leden van de directieraad een rechtstreeks of onrechtstreeks patrimoniaal belang heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap, verwijst de directieraad deze beslissing naar de raad van toezicht. De raad van toezicht besluit, desgevallend buiten aan- wezigheid van het betrokken lid van de raad van toezicht of het lid van de directieraad, of er sprake is van een tegenstrijdig belang. Het lid van de raad van toezicht of de directieraad neemt geen deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het een tegenstrijdig belang heeft. De verklaring en de toe- lichting van het betrokken lid van de raad van toezicht of de directieraad over de aard van dit strijdig belang worden opgenomen in de notulen van de vergadering van de raad van toezicht die de beslissing moet nemen. Terzake moeten ook artikel : en : van het WVV nageleefd worden en evenzeer conform deze artikelen moeten dergelijke transacties ook gepubliceerd worden in het Jaarverslag van de vennootschap, met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen dienaangaande zijn nageleefd. Ook dient de commissaris in zijn verslag omtrent de audit van de jaarrekening een afzonderlijk omschrijving op te nemen van de vermogens- rechtelijke gevolgen van het besluit voor de vennootschap. Procedure zoals omschreven in artikel ,  en  van de GVV-wet (zie ook Functionele belangenconicten) Bij tegenstrijdig belang dient ook de FSMA in bepaalde gevallen voorafgaand geïnformeerd te worden. In  Deze procedure diende in  niet te worden toegepast. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Belangenconicten inzake verrich- tingen met de grootaandeelhouder en met verbonden vennootschappen De vennootschap dient ook de procedure van artikelen : en :,  van het WVV na te leven indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert die verband houdt met: a. betrekkingen van Intervest met een verbonden partij, met uitzondering van haar perimetervennootschap- pen en b. met een dochtervennootschap van Intervest waarin de natuurlijke of rechtspersoon die de ultieme controle over Intervest heeft, rechtstreeks of onrechtstreeks via andere natuurlijke of rechtspersonen dan Intervest een deelneming aanhoudt die minstens  van het kapitaal van de betrokken dochtervennootschappen vertegenwoordigt of ingeval van winstuitkering door die dochtervennootschap recht geeft op minstens  daarvan. Beslissingen of verrichtingen over dergelijke aangelegen- heden moeten voorafgaandelijk worden onderworpen aan de beoordeling van een comité van drie onaankelijke leden van de raad van toezicht dat zich als het het nodig acht laat bijstaan door één of meerdere onaankelijke experts aangesteld door het comité en goedgekeurd door de vennootschap. Het schriftelijk gemotiveerd advies van het comité (met melding van de informatie voorzien in :,  van het WVV) wordt voorgelegd aan de raad van toezicht die dan beraadslaagt over de voorgenomen beslissing of verrichting. De raad van toezicht vermeldt in zijn notulen of de omschreven procedure werd nageleefd en, in voorkomend geval, of en op welke gronden van het advies van het comité wordt afgeweken. De commissaris verleent een oordeel of er geen van materieel belang zijnde inconsistenties zijn in de nanciële en boekhoudkun- dige gegevens die vermeld staan in de notulen van de raad van toezicht en in het advies van het comité ten opzichte van de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn opdracht. Dit oordeel wordt aan de notulen van de raad van toezicht gehecht. Verder worden de bepalingen toegepast zoals vermeld in artikel :,  / van het WVV. In  Er deden zich geen dergelijke belangenconictsituaties voor in . Functionele belangenconicten De regeling van artikelen  en  van de GVV- Wet is van toepassing op de vennootschap. Artikel  van de GVV- Wet bevat een functionele belangenconictenregeling die inhoudt dat de vennootschap de FSMA moet informeren telkens bepaalde met de vennootschap verbonden per- sonen (opgesomd in hetzelfde artikel, waaronder onder meer de leden van de raad van toezicht en van de direc- tieraad, de personen die de vennootschap controleren of ermee verbonden zijn of er een deelneming in bezitten, de promotor en de andere aandeelhouders van alle doch- tervennootschappen van de vennootschap) rechtstreeks of onrechtstreeks optreden als tegenpartij bij, of enig vermogensvoordeel halen uit, een verrichting met de vennootschap of een van haar dochtervennootschappen. In haar mededeling aan de FSMA moet het belang van de geplande verrichting voor de vennootschap worden aange- toond, alsook dat de betrokken verrichting binnen haar bedrijfsstrategie kadert. Artikel  van de GVV-Wet omschrijft dan weer wanneer de bepalingen van artikel  en  van de GVV-Wet niet van toepassing zijn: 〉 de verrichtingen die betrekking hebben op een som die minder bedraagt dan het laagste bedrag van  van het geconsolideerde actief van de openbare GVV en  .. 〉 de verwerving van eecten door de openbare GVV of één van haar perimetervennootschappen in het kader van een openbare uitgifte door een derde-emittent, waarvoor een promotor of één van de in artikel ,  bedoelde personen als tussenpersoon optreden in de zin van artikel , °, van de wet van  augustus  〉 de verwerving van of de inschrijving op de als gevolg van een beslissing van de algemene vergadering uitge- geven aandelen van de openbare GVV door de in artikel , , bedoelde personen en 〉 de verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen van de openbare GVV of één van haar perimeterven- nootschappen, op voorwaarde dat de persoon die als tegenpartij optreedt, de hoedanigheid heeft van tussenpersoon in de zin van artikel , °, van de wet van  augustus  en dat deze verrichtingen tegen marktconforme voorwaarden worden uitgevoerd. Verrichtingen waarvoor een functioneel belangenconict bestaat, dienen tegen normale marktvoorwaarden te worden uitgevoerd. Wanneer een dergelijke verrichting betrekking heeft op vastgoed, is de waardering van de vastgoedexpert bindend als minimumprijs (bij vervreem- ding door de vennootschap of haar dochtervennootschap- pen) of als maximumprijs (bij verwerving door de vennoot- schap of haar dochtervennootschappen). Dergelijke verrichtingen, alsook de te melden gegevens, worden onmiddellijk openbaar gemaakt. Ze worden in het Jaarverslag en in het Verslag van de commissa- ris toegelicht. In  Er deden zich geen dergelijke belangenconict situaties voor in . Belangenconicten wanneer een dochtervennootschap van de vennootschap vastgoeddiensten verleent aan derden Conform artikel , ° van de GVV-Wet zal de vennoot- schap een beleid moeten uitstippelen inzake het beheer van belangenconicten wanneer haar dochtervennoot- schap vastgoeddiensten verleent aan derden (wat thans  niet het geval is). Dit beleid moet in het Jaarverslag worden gepubliceerd. In  Er deden zich geen dergelijke belangenconict situaties voor in . Overige regelgeving en procedures Regels ter preventie van marktmisbruik Intervest heeft de gedragsregels inzake nanciële trans- acties opgenomen in het Corporate Governance Charter en in een apart verhandelingsreglement (‘Dealing code’) dat geraadpleegd kan worden op www.intervest.eu. Dit verhandelingsreglement maakt deel uit van het Corporate Governance Charter van de vennootschap en werd afgestemd op toepasselijke wet- en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU) nr. / van het Europees Parlement en de Raad van  april  betref- fende marktmisbruik en daaruit voortvloeiende Europese regelgeving (samen de “Verordening Marktmisbruik”), de wet van  augustus  betreende het toezicht op de nanciële sector en de nanciële diensten en de Corporate Governance Code ). In dit verhandelingsreglement wordt het interne beleid van de vennootschap inzake de voorkoming van mis- bruik van voorwetenschap en preventie van marktmis- bruik vastgelegd. Gedragscode Intervest heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers, alsook de leden van de directieraad, de raad van toezicht, het audit- en risicoco- mité, het benoemings- en remuneratiecomité en het inves- teringscomité. De gedragscode is ook van toepassing op tijdelijke medewerkers en personen die op contractbasis voor Intervest werken. Deze gedragscode is raadpleegbaar op www.intervest.eu. Deze gedragscode zet uiteen hoe Intervest zaken wil doen: op een eerlijke, integere en transparante wijze, conform de belangen van Intervest, in het bijzonder wat betreft haar bedrijfs- en nanciële doelstellingen. De gedragscode is de basis voor alle procedures bij Intervest. Operationele principes, beleidslijnen of procedures moeten (ontwikkeld worden) in lijn (zijn) met deze gedragscode. De gedrags- code helpt gedrag te sturen en is bedoeld als een raam- werk, niet als een reglement, want het is onmogelijk om elke mogelijke situatie in de code te capteren. Procedure van melding van onregelmatigheden Intervest heeft een procedure van melding van onregelma- tigheden ingevoerd. Deze procedure beschermt mede- werkers en business partners die misstanden binnen het bedrijf melden.  Risicobeheer en interne controle Raamwerk Intervest heeft een systeem voor risicobeheer en interne controle opgezet - aangepast aan haar werking en aan de omgeving waarin ze opereert en evolueert - op basis van het internationaal aanvaarde algemene controle raam- werk ontwikkeld door COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). De COSO beheersingscomponenten dienen daarbij als uitgangs- punt voor Intervest, nl. de controle-omgeving (gedrag en cultuur), de risico-analyse, controle-activiteiten om de risico’s te mitigeren en een periodieke evaluatie van interne controle. Actoren Met het oog op een eectief risicobeheerssysteem hanteert Intervest een organisatiestructuur met duidelijke rollen en verantwoordelijkheden ten aanzien van risicobe- heer, nl. het three lines of defense model. Binnen dit model wordt er gebruik gemaakt van drie verschillende lijnen om risicobeheersing in te vullen: Eerste lijn: Lijnmanagement De business (lijnmanagement) is primair zelf verantwoor- delijk voor haar eigen processen en de interne controle in deze processen. Hierbij is de business ook zelf ver- antwoordelijk voor de sturing en de beheersing van de organisatie en de processen. Tweede lijn: Risk en Compliance De tweede lijn is verantwoordelijk voor het ondersteu- nen, adviseren en coördineren van de eerste lijn. Daarbij bewaakt de tweede lijn ook of het management de verantwoordelijkheden neemt en hier verantwoording over aegt. 〉 De uitoefening van de onaankelijke compliancefunctie wordt, op basis van een mandaat van onbepaalde duur, waargenomen door de clo, Kevin De Greef. 〉 De rol van risk ocer wordt waargenomen door de cfo, Vincent Macharis, op basis van een mandaat van onbepaalde duur. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Beide functies leggen verantwoording af aan het audit- en risicocomité. Derde lijn: Interne Audit De derde en laatste lijn is verantwoordelijk voor het onaankelijk en objectief toetsen van de uitvoering van risk management. De derde lijn stelt daarbij mogelijke ver- beteringen voor aan het management om overlappingen of ontbrekende controles te implementeren. Intervest heeft de interne auditfunctie toevertrouwd aan een externe partij nl. BDO Risk & Assurance Services, vertegenwoordigd door Steven Cauwenberghs. waarbij Johan Buijs, lid van de raad van toezicht van Intervest, is aangesteld voor de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door BDO Risk & Assurance Services en die aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Rol van het audit- en risicocomité Het audit- en risicocomité ondersteunt de raad van toezicht bij het vervullen van zijn verantwoordelijkheden inzake monitoring met het oog op een controle in de ruimste zin, inclusief de risico’s. De verantwoordelijkheden, samenstelling, bevoegdheden en werking van dit audit- en risicocomite zijn beschreven in het intern reglement van het audit- en risicocomité, beschikbaar in het Corporate Governance Charter op de website van Intervest: www.intervest.eu. Rol van de commissaris Bij risicobeheersing is ook een rol weggelegd voor de externe commissaris. De commissaris is volgens haar beroepsstandaarden verplicht om voorafgaand aan een controle van de jaarrekening een risicoanalyse uit te voe- ren. In deze risicoanalyse schenkt de revisor aandacht aan de risico’s die van invloed kunnen zijn op de jaarrekening. Beheerscomponenten Controle-omgeving De inrichting en aansturing van de organisatie en vooral gedrag en cultuur zijn essentieel voor de beheersing van risico’s. De belangrijkste beheersingsmaatregelen in de controle-omgeving van Intervest betreen: 〉 “Tone at the top”: de directieraad van Intervest beves- tigt o.a. in het jaarlijks verslag van de eectieve leiding dat het zich ertoe verbindt om een integer beleid te voeren d.m.v. de voorbeeldfunctie en de schepping van een aangepaste ethische cultuur; 〉 Vastgelegde strategie, operationeel gemaakt in het beleggingsbeleid; 〉 Gedragscode die het algemeen aanvaard gedrag binnen Intervest beschrijft (regels omtrent naleving van wetgeving, integriteit, belangenconicten, handel in aandelen, geheime informatie, enz.) van toepassing op alle medewerkers van Intervest (intern / extern); 〉 Corporate Governance Charter, dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest beschrijft; 〉 Intern reglement, waarin de missie, visie, normen en waarden van Intervest gedenieerd zijn; 〉 Procedure “melden van onregelmatigheden” die ervoor zorgt dat misstanden veilig en condentieel kunnen worden gemeld; 〉 Verhandelingsreglement betreende de meldingsplicht van personen met een leidinggevende verantwoorde- lijkheid omtrent transacties in aandelen of schuldinstru- menten van Intervest; 〉 Belangenconictenregeling conform de wette- lijke vereisten; 〉 Beleid ten aanzien van giften, (relatie-)geschen- ken, uitnodigingen; 〉 Beleid ten aanzien van de normen waaraan derde partijen met wie transacties worden gedaan moeten voldoen en waarop vervolgens wordt gescreend (“Customer / Supplier Due Diligence”); 〉 Beloningsbeleid en beleid inzake bonusregelingen, met daarin elementen van korte termijn en lange termijn resultaten en van nanciële en niet-nanciële criteria; 〉 Informeren/trainen/jaarlijkse actualisering van de gedragscodes en andere maatregelen om de bewust- wording van de medewerkers te vergroten; 〉 Toezicht door de raad van toezicht en externe controle door de revisor, waarbij (een deel van de) betrokkenen kennis moeten hebben van de vastgoedmarkt; 〉 Vastgelegd risicomanagement en ingebed in de organi- satie als onderdeel van de bedrijfsvoering. De mogelijke risico’s worden periodiek geïnventariseerd en geëvalu- eerd (zie ook punt Risico-analyse); 〉 Besluitvorming aan de hand van beslisdocumenten en notulen; 〉 Toegankelijkheid van informatie over afdelingen heen; 〉 Periodieke evaluatie (jaarlijks) van medewerkers; 〉 Medewerkers die afwijken van integer gedrag worden niet getolereerd en actie wordt ondernomen om de afwijking te verhinderen in de toekomst; 〉 Compliance workshops als onderdeel van het onboar- ding proces. Risico-analyse De cfo, optredend als risk ocer, voert op halaarlijkse basis een analyse en evaluatie van de risico’s uit doorheen Intervest, haar perimetervennootschappen en de verschil- lende afdelingen. De beoordeling en classicatie van de geïdenticeerde risi- co’s gaat volgens vastgelegde criteria voor waarschijnlijk- heid van voorkomen (kans dat het risico zich daadwerkelijk voordoet) en mogelijke impact (grootte van de mogelijke gevolgen) als het risico zich voordoet. Op deze manier wordt elk individueel risico op uniforme en consistente wijze beoordeeld. De vastgelegde drempelwaarde geeft aan welke risico’s onder of boven de acceptatiebereidheid van Intervest vallen. Voor alle risico’s die boven de drempelwaarde vallen moeten er (bijkomende) maatregelen worden getroen.  Op jaarlijkse basis, met een korte update voor het half- jaarverslag, wordt het risico-register ter bespreking en goedkeuring voorgelegd aan de raad van toezicht, hetgeen leidt tot de vereiste publicatie in het halaarlijks nancieel verslag en jaarverslag. De risico-opvolging zit verankerd in het risicobeheer- proces van de onderneming en de verantwoordelijkheid voor de opvolging ligt bij de verschillende niveaus van de organisatie: TeamIntervest, de directieraad en de raad van toezicht. Controle-activiteiten In de verschillende afdelingen van Intervest worden er con- troles uitgevoerd als antwoord op de geïdenticeerde risi- co’s. De belangrijkste beheersingsmaatregelen betreen: 〉 Investeringen dienen een minimum bepaald rendement te halen; 〉 Monitoring van de samenstelling van de vastgoedpor- tefeuille: adequate sectorale en regionale spreiding, risicospreiding huurders, leegstand, enz.; 〉 Huurovereenkomsten bevatten beschermende elementen zoals huurwaarborgen en/of bankgaranties van de huurders, clausules voor automatische jaarlijkse indexatie van de huurprijzen en veelal een verplichte schadevergoeding betaalbaar door de huurder bij een vroegtijdige beëindiging van het contract; 〉 Voldoende kredietruimte bij nanciers om schommelin- gen in liquiditeitsbehoeften op te vangen; 〉 Functiescheidingen (dus toepassing van vier ogen principe) tussen initiëren, besluitvorming, uitvoering, registreren en controleren; 〉 Besluitvoorbereidingen door meerdere disciplines (asset managers, technisch managers, investment managers, legal counsel en nance medewerkers); 〉 Gebruik van een geïntegreerde gespecialiseerde soft- ware voor vastgoedbeheer, exploitatie, boekhouding en rapportering (Yardi) met ingebouwde systeemcontro- les bijvoorbeeld goedkeuringsows in het systeem voor controle op facturen; 〉 Procesbeschrijvingen van de kritische processen waarin opgenomen de besluitvorming, verantwoording, opvolging en vastlegging, eveneens de inrichting van de interne beheersing, met name voor: ›› Acquisities en disposities ›› Verhuurproces ›› Huurfacturatie ›› Taxaties ›› Boekhoudkundige afsluiting ›› Derivaten ›› Treasur y ›› Aankoopproces (inclusief oerteprocedure) 〉 Regelmatige toetsing op bestaan en werking van de interne controles in deze processen, inclusief perio- dieke interne en externe audits; 〉 Meerjaren onderhoudsbegroting per pand en onder- houdsbudget per pand voor het komende jaar; 〉 Taxatiebeleid: een driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onaankelijke deskun- digen, die onderworpen worden aan een driejaar- lijks rotatiesysteem Evaluatie van de interne controle Zoals reeds hoger vermeld wordt de kwaliteit van de interne controle in de loop van het boekjaar beoordeeld door de commissaris, het audit- en risicocomité en de interne audit.  Andere betrokken partijen Commissaris De commissaris, aangesteld door de algemene vergade- ring van aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren BV en wordt vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander, bedrijfsrevisor. Vastgoeddeskundigen De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd door vier onaankelijke deskundigen, te weten: Cushman & Wakeeld Belgium, CBRE Valuation Services (België), JLL Valuation Advisory bv (Nederland) en Stadim, ieder voor een gedeelte van de vastgoedportefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe. Onaankelijke controlefuncties Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne auditfunctie, de risicobeheer- functie en de compliancefunctie conform artikel , ,  en  van de GVV-Wet (dit zijn samen de “onaankelijke controlefuncties”). Onaankelijke interne auditfunctie De interne audit kan worden begrepen als een onaan- kelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreendheid en de eciëntie van de door de vennootschap gehanteerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon ver- antwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten. CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreendheid en eciëntie van processen, procedures en activiteiten inzake: 〉 operationele aangelegenheden: kwaliteit en aangepast- heid van systemen en procedures, organisatie-struc- turen, beleidslijnen en gehanteerde methoden en middelen t.o.v. doelstellingen 〉 nanciële aangelegenheden: betrouwbaarheid van de boekhouding, de jaarrekening en het nanciële verslag- gevingsproces, en overeenstemming met de geldende (boekhoud-)reglementering 〉 managementaangelegenheden: kwaliteit van de managementfunctie en stafdiensten in het kader van de doelstellingen van de onderneming 〉 risk management en compliance. Intervest heeft eind  de externe consulent BDO Risk & Assurance Services, vertegenwoordigd door Steven Cauwenberghs, aangesteld als de personen die belast zijn met de interne audit, waarbij Johan Buijs, lid van de raad van toezicht van Intervest, is aangesteld voor de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door BDO Risk & Assurance Services en die aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Het mandaat van BDO Risk & Assurance Services als externe consulent heeft een duur van drie jaar. Onaankelijke risicobeheerfunctie In het kader van het risicobeheerbeleid zal de vennoot- schap erover waken dat de risico’s waaraan ze is blootge- steld (marktrisico’s, operationele risico’s, nanciële risico’s en reglementaire risico’s) op een doeltreende manier worden ingeschat, gecontroleerd en opgevolgd. Intervest heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures. De onaankelijke risicobeheerfunctie wordt op  decem- ber  waargenomen door Vincent Macharis, lid van de directieraad en cfo. Het mandaat is voor onbepaalde duur. Onaankelijke compliancefunctie Regels betreende compliance en integriteit zijn bevat in de functie van de compliance ocer. De vennootschap heeft een persoon aangesteld als compliance ocer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van  augustus  betreende het toezicht op de nanciële sector en de nanciële diensten en Verordening EU nr. / betref- fende marktmisbruik. De compliance ocer ziet er eveneens op toe dat de vennootschap de wetten, de reglementen en de gedrags-  Met betrekking tot de verplichtingen van emittenten van nanciële instrumenten die zijn toegelaten voor verhandeling op de gere- glementeerde markt – zie ook de wet van  april  inzake het openbare overnamebod.  Op afsluitingsdatum van dit verslag. regels die van toepassing zijn op de vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest een interne gedragscode en een procedure voor de melding van onregelmatigheden opgesteld. Artikel ,  van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare GVV “de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onaankelijke compliancefunctie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, eectieve leiding, werknemers en gevol- machtigden te verzekeren van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”. In artikel 6 van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV “de nodige maatregelen dient te nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onaankelijke com- pliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar leden van de raad van toezicht, eectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV”. De “onaankelijke compliancefunctie” kan worden begre- pen als een onaankelijke functie binnen de vennoot- schap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onderneming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewer- kers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. Op  december  wordt de onaankelijke compliance functie waargenomen door Kevin De Greef, lid van de directieraad en clo. Het mandaat is voor onbe- paalde duur. Informatie krachtens artikel  van het koninklijk besluit van  november   Kapitaalstructuur  Gewone aandelen (INTO) Aantal Kapitaal (in EUR)  ..  ..,  Het geplaatst kapitaal bedraagt  .., en is verdeeld over .. volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk deel ervan vertegenwoordigen. Het zijn  .. gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde. Er bestaan geen wettelijke of statutaire beperkingen van overdracht van eecten, noch voor de uitoefening van de stemrechten. Er zijn geen eecten waaraan bijzondere zeggenschaps- rechten verbonden zijn. Aandelenoptieplan De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan. De vennootschap heeft een variabel kortetermijn- en lange- termijnvergoedingsplan voor de leden van de directieraad, zoals beschreven in het Remuneratieverslag. Aandeelhoudersovereenkomsten Voor zover de vennootschap hiervan kennis heeft, zijn er geen aandeelhouders die in onderling overleg handelen. Er zijn bij de vennootschap geen aandeelhoudersover- eenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van eecten en/of van de uitoefening van het stemrecht. Toegestaan kapitaal De bijzondere algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap heeft op  mei  een machti- ging verleend aan de raad van toezicht om het maatschap- pelijk kapitaal van de vennootschap te verhogen in één of meerdere keren met een bedrag van: i. vijftig procent (50%) van tweehonderdzesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzes- endertig euro vierentwintig cent (€ 266.402.236,24), afgerond naar beneden tot op de eurocent, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverho- ging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefe- ning van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, of (b) indien de te verwezen- lijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewijzingsrecht (zoals bedoeld in de Wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en gewijzigd bij Wet van 2 mei 2019 houdende diverse nanciële bepalingen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, II. twintig procent (20%) van tweehonderdzesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzes- endertig euro vierentwintig cent (€ 266.402.236,24), afgerond naar beneden tot op de eurocent, indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft, III. tien procent (10%) van tweehonderd zesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzesendertig euro vierentwintig cent (€ 266.402.236,24) door (i) inbreng in natura (anders dan bedoeld onder lid (b) hierboven), (ii) inbreng in geld zonder de mogelijk- heid tot uitoefening door de aandeelhouders van de Vennootschap van het voorkeurrecht of van het onher- leidbaar toewijzingsrecht, of (iii) enige andere vorm van kapitaalverhoging, met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal niet verhoogd zal kunnen worden met een bedrag hoger dan tweehonderdzesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzesendertig euro vierentwintig cent ( ..,) in totaal gedu- rende de periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekend- making in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het desbetreende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd. Het toegestaan kapitaal kan niet worden aangewend om het kapitaal te verhogen bij toepassing van artikel : van het WVV in het kader van een openbaar bod tot aan- koop van de eecten van de vennootschap. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast. De kapitaalverhogin- gen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht. Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van toe- zicht beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd “Uitgiftepremies”, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaal vermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. Tot nu toe heeft de raad van toezicht gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten in het kader van: 〉 de kapitaalverhoging door inbreng in natura die op  augustus  werd beslist ten belope van  .., exclusief een uitgiftepremie van  .., Kapitaalverhoging Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in over- eenstemming met de artikelen : en volgende van het WVV, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht. Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen  en  van de GVV-Wet. Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onver- minderd de toepassing van de artikelen : tot : van het WVV, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeel houders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe eecten. Dit onherleidbaar toewij- zingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden: . het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven eecten . het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING  van het deel van het kapitaal dat hun aandelen verte- genwoordigen op het moment van de verrichting . uiterlijk aan de vooravond van de opening van de open- bare inschrijvingsperiode wordt een maximumprijs per aandeel aangekondigd . de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen. De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen : en : van het WVV. Bovendien, en overeenkomstig artikel   van de GVV-Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd: . de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel : van het WVV alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt . de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laag- ste waarde van (a) een nettowaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbreng- overeenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalender- dagen voorafgaand aan diezelfde datum. . Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van toezicht het af te trek- ken bedrag van het gecumuleerde dividend speciek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de nanciële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks nancieel verslag . behalve indien de uitgifteprijs of de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalver- hoging eectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden . het onder ° bedoelde verslag moet tevens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de toestand van de vroegere aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de nettowaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten. Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit eectief voor alle aandeel- houders betaalbaar wordt gesteld. Inkoop van aandelen Conform artikel  van de statuten kan de vennootschap haar eigen aandelen verwerven, in pand houden of vervreemden krachtens de beslissing van de algemene vergadering overeenkomstig de bepalingen van het WVV. Daarenboven mag de raad van toezicht, voor een periode van vijf jaar vanaf de bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, i.e. vanaf  juni , voor rekening van de vennootschap, de eigen aandelen van de vennootschap verwerven en in pand nemen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan   van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) en die niet hoger mag zijn dan   van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in pand nemen) zonder dat de vennootschap meer mag bezitten dan   van het totaal aantal uitgegeven aandelen. Op  december  heeft Intervest, noch haar perime- tervennootschappen, eigen aandelen in bezit. Overeenkomsten bij gewijzigde controle na openbaar overnamebod Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Intervest partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aopen in geval van een wijziging van controle over de vennootschap na een openbaar overnamebod, met uitzondering van de gangbare clausules in zo goed als alle nancieringsovereenkomsten, waarbij de bank zo snel als mogelijk op de hoogte gebracht dient te worden bij substantiële wijzigingen in de aandeelhoudersstructuur (in sommige contracten gespeciceerd als wijzigingen tussen de  en ), en die de bank het recht geeft te oorde- len dat de kredietovereenkomst gewijzigd of stopgezet dient te worden. De nancieringsovereenkomsten met een ‘change of con- trol’ clausule worden ter goedkeuring en indien nodig ter bekrachtiging voorgelegd aan de eerstvolgende jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders. In de notulen van de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhou- ders worden de desbetreende nancieringsovereenkom- sten omschreven. Deze notulen zijn allemaal raadpleeg- baar op de website van Intervest www.intervest.eu.  Opnieuw goud voor Jaarverslag  en ook goud voor Duurzaamheidsverslag  Het Jaarverslag  van Intervest sleepte opnieuw een EPRA Gold Award in de wacht tijdens de jaarlijkse conferentie van de European Real Estate Association. Het is de negende keer op rij dat Intervest voor haar jaarverslag een Gold Award mocht ontvangen van deze toonaangevende vereniging die pleit voor een verbetering van transparantie en consistentie in nanciële rapportering. EPRA heeft dit ook uitgebreid naar aanbevelingen en rapportering m.b.t. duurzaamheid, de zgn. sustainability BPR. Het Intervest Duurzaamheidsverslag , de vierde editie, sleept eveneens een EPRA sBPR Gold Award in de wacht. EPRA & APM 1  Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA resultaat en de EPRA NAV indicatoren. EPRA & APM  EPRA Kernprestatie-indicatoren  Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com. EPRA is de European Public Real Estate Association die aanbevelingen formuleert om de transparantie en consistentie van nanciële rapportering te verhogen, de zogenaamde BPR of Best Practices Recommendations. In oktober  heeft EPRA’s Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations (‘BPR’)  gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Intervest onderschrijft het belang van standaardi- sering van de rapportage van prestatie-indicatoren uit oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Om deze reden heeft Intervest er voor gekozen om de belangrijkste prestatie-indicatoren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag. De commissaris heeft nagegaan of het “EPRA resultaat”, en de “EPRA NTA”, beiden opgenomen in de nanciële staten, berekend zijn volgens de denities van de EPRA BPR van oktober , en of de nanciële gegevens die voor de berekening van deze ratio’s worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde nanciële staten. Tabel EPRA-indicatoren Denities EPRA* -- 31-12-2022  EPRA resultaat Resultaat aomstig van de strategische operationele activiteiten. Doelstelling: meet het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van (i) de vari- aties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges), en (ii) het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst of verlies op vast- goedbeleggingen). in EUR x . .  . EUR/aandeel , ,  EPRA Net Asset Value (NAV) indicatoren Doelstelling: past de IFRS NAW aan om de stakeholders een zo juist mogelijke informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en verplichtingen van een vennootschap die in vastgoed investeert in drie verschil- lende gevallen: (i) EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennoot- schap opnieuw op te richten via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal- en nancieringsstruc- tuur, inclusief de real estate transfer tax. in EUR x . . . EUR/aandeel , , (ii) EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. in EUR x . . . EUR/aandeel , , (iii) EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, hetgeen zou leiden tot de regeling van uitgestelde belas- tingen, de liquidatie van de nanciële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. in EUR x . . . EUR/aandeel , ,  Tabel EPRA-indicatoren Denities EPRA* -- 31-12-2022  (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de contractuele huren op afsluitingsdatum van de jaarreke- ningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Doelstelling: een indicator om vastgoedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement. , , (ii) EPRA aangepast NIR Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de aoop van huurvrije periodes (of andere niet-ver- vallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). Doelstelling: een indicator om vastgoedportefeuilles te vergelijken op basis van rendement. , ,  EPRA huurleegstands- percentage Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande opper- vlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. Doelstelling: meet de leegstand van de portefeuille vast- goedbeleggingen op basis van de GHW (ERV).  ,  EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoe- dingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veranderingen in de alge- mene en operationele kosten van de vennootschap. , , EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de vergoe- dingen voor recht van opstal en erfpacht. Doelstelling: meet betekenisvolle veranderingen in de alge- mene en operationele kosten van de vennootschap zonder eect van wijzigingen in leegstandskosten , ,  EPRA Loan-to- Value (LTV) Schuld gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille. Doelstelling: meet de verhouding van de schulden ten opzichte van de marktwaarde van de vastgoedporte- feuille. , ,  * Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com). EPRA & APM  Tabellen EPRA Kernprestatie-indicatoren Tabel : EPRA resultaat Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Nettoresultaat IFRS (aandeel Groep) . . Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat Uit te sluiten: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -.  Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen - -. Ander portefeuilleresultaat -. . Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -. . Minderheidsbelangen mbt bovenstaande -. -. EPRA resultaat A . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen B .. .. EPRA resultaat per aandeel (in EUR) A/B , , Tabel : EPRA NAV indicatoren in EUR x . -- 31-12-2022 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedermaat- schappij 674.706 674.706 674.706 . . . Verwaterde NAV aan reële waarde 674.706 674.706 674.706 693.352 693.352 693.352 Uit te sluiten: (-) -. -. . .  Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen -. -. -. -.  Reële waarde van nanciële instru- menten . . . .  Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans   Toe te voegen: () . . . .  Reële waarde van schulden met vaste rentevoet . .  Real estate transfer taks . . NAV 752.975 685.639 686.544 749.666 687.015 713.526 Verwaterd aantal aandelen .. .. .. .. .. .. NAV per aandeel (in EUR) 24,43 22,24 22,27 25,64 23,50 24,41 De EPRA NTA per aandeel bedraagt op  december   ,. Dit betekent een daling van  , tegenover  , per  december  voornamelijk als gevolg van de kapitaalverhoging door het keuzedividend en de acquisitie van ILWS in combinatie met de EPRA resultaat-generatie, de waardedaling van de vastgoedportefeuille en de dividenduitkering over het boekjaar .  Tabel : EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA aangepast NIR Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop .. .. Uit te sluiten: Projectontwikkelingen met het oog op verhuring (-) . . Vastgoed beschikbaar voor verhuring 1.342.423 1.261.076 Toe te voegen: Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vast- goedbeleggingen () . . Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring - inclusief recht van gebruik gehouden vastgoed (B) 1.406.649 1.322.247 Geannualiseerde brutohuurinkomsten . . Uit te sluiten: Vastgoedkosten* -. -. Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) 72.027 63.421 Aanpassingen: Huur bij aoop van huurvrije periodes of andere huurkortingen . . Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) 75.828 67.417 EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (in ) (A/B) , , EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (in ) (C/B) , , * De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van het EPRA Netto Initieel Rendement wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld. Tabel : EPRA huurleegstandspercentage -- 31-12-2022 Segment Verhuurbare oppervlakte (in m x .) Geschatte huur- waarde (ERV) voor de leegstand (in EUR x .) Geschatte huur- waarde (ERV) (in EUR x .) EPRA huurleegstand (in ) EPRA huurleegstand (in ) Kantoren  . .   Logistiek vastgoed België  . .   Logistiek vastgoed Nederland   .   TOTAAL VASTGOED beschikbaar voor verhuring . . .   EPRA & APM  Tabel : EPRA kost ratio’s Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Administratieve en operationele uitgaven (IFRS) . . Met verhuur verbonden kosten 76 19 Recuperatie van vastgoedkosten -1.163 -1.249 Recuperatie van huurlasten Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederin- staatstelling 1.138 1.629 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven -918 -939 Vastgoedkosten 10.984 8.566 Algemene kosten 10.437 4.387 Andere operationele opbrengsten en kosten 903 475 Uit te sluiten:  Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht -9 -9 EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) (A) 21.448 12.879 Leegstandskosten -. -. EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) (B) 19.760 11.794 Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) 81.071 71.465 EPRA kost ratio (inclusief leegstandskosten) (in ) (A/C) , , EPRA kost ratio (exclusief leegstandskosten) (in ) (B/C) , , Tabel : EPRA LTV De EPRA LTV voorziet in enkele aanpassingen aan de IFRS-rapportering, de belangrijkste concepten die worden geïntro- duceerd zijn de volgende: 〉 in geval van twijfel, wordt elk kapitaal dat geen eigen vermogen is beschouwd als schuld (ongeacht de IFRS-classicatie hiervan); 〉 activa worden opgenomen aan reële waarde; 〉 de nettoschuld wordt opgenomen tegen nominale waarde; 〉 er wordt geen aanpassing in verband met IFRS voorgesteld, omdat deze saldi doorgaans aan beide zijden van de berekening voorkomen; 〉 de EPRA LTV wordt berekend op basis van proportionele consolidatie, dit houdt in dat de EPRA LTV het aandeel van de Groep in de nettoschuld en de nettoactiva van joint ventures of materiële deelnemingen omvat. in EUR x . -- Gerapporteerd Minderheidsbelang Aandeel groep Toe te voegen:  Leningen uit kredietinstellingen . . .  Commercial Paper . .  Greenbond/USPP . .  Nettoschulden/vorderingen . . . Uit te sluiten:  Kas en kasequivalenten (-) -. - -. EPRA Nettoschuld (A) 710.150 36.770 673.380 Toe te voegen:  Vastgoed beschikbaar voor verhuur (incl. zonnepanelen ed.) .. . ..  Vastgoed bestemd voor verkoop . .  Projectontwikkelingen en grondreserves . . .  Immateriële vaste activa     Financiële activa . . . EPRA Totaal vastgoedwaarde (B) 1.440.187 75.357 1.364.830 EPRA LTV (A/B) 49,3% 49,3%  in EUR x . 31-12-2022 Gerapporteerd Minderheidsbelang Aandeel groep Toe te voegen:  Leningen uit kredietinstellingen  .  . .  Commercial Paper . .  Greenbond/USPP . .  Nettoschulden/vorderingen . . . Uit te sluiten:  Kas en kasequivalenten (-) -. - -. EPRA Nettoschuld (A) 660.309 28.455 631.854 Toe te voegen:  Vastgoed beschikbaar voor verhuur (incl. zonnepanelen ed.) .. . ..  Vastgoed bestemd voor verkoop . .  Projectontwikkelingen en grondreserves . . .  Immateriële vaste activa    EPRA Totaal vastgoedwaarde (B) 1.375.572 55.217 1.320.355 EPRA LTV (A/B) 48,0% 47,9% Tabel : EPRA nettohuurinkomsten op constante vergelijkingsbasis in EUR x .  31-12-2022 Segment Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille gedurende twee jaar Acquisities & ontwikke- lingen Desinves- teringen Totale netto huur- inkomsten Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille gedurende twee jaar Evolutie nettohuur- inkomsten Evolutie nettohuur- inkomsten (in ) Kantoren .  . . . -. - Wijzigingen ten gevolge van indexatie .  Wijzigingen in de bezet- tingsgraad - - Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders -  Wijziging in ontvangen schadevergoedingen -. - Wijzigingen Greenhouse   Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhande- lingen en breakdata   Logistiek België . .  . . .  Wijzigingen ten gevolge van indexatie .  Wijzigingen in de bezet- tingsgraad   Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders -  EPRA & APM  in EUR x .  31-12-2022 Wijzigingen in ontvangen schadever- goedingen -  Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhande- lingen en breakdata   Logistiek Nederland . .  . . .  Wijzigingen ten gevolge van indexatie .  Wijzigingen in de bezet- tingsgraad - - Wijzigingen door heronderhandeling met bestaande huurders of nieuwe huurders   Wijzigingen in ontvangen schadever- goedingen   Wijzigingen in gespreide huurvoordelen als gevolg van onderhande- lingen en breakdata   TOTAAL HUUR- INKOMSTEN bij gelijk- blijvende samenstelling . . . . . .  Reconciliatie met de geconsolideerde netto huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten - NETTOHUUR- RESULTAAT . Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA huurinkomsten weer bij gelijkblijvende samenstelling van de porte- feuille. Dit wil zeggen dat de extra huurinkomsten ontvangen als gevolg van de acquisities uit  en  niet worden opgenomen in de vergelijkingsbasis. Bij de kantoren is er een daling van , voornamelijk als gevolg van de verbrekingsvergoeding die ontvangen is voor het vroegtijdige vertrek van huurder Enterprise Service Belgium in Mechelen Business Tower in . In het logistieke segment is er zowel in België als in Nederland een toename van , in beide segmenten is dit grotendeels het eect van de indexering van de huurgelden.  Tabel : EPRA investeringsuitgaven op constante vergelijkingsbasis in EUR x . 31-12-2023 31-12-2022 Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland Kantoren Logistiek België Logistiek Nederland Verwervingen  .   . . Verwerving van vastgoedbeleggingen 0 29.500 0 0 4.627 30.222 Verwerving van vastgoed via aandelen in vastgoedvennootschappen 0 29.000 0 0 60.566 0 Investeringen in projectontwikkelingen  . . . . . Waarvan geactiveerde rente: 0 598 149 344 1.203 100 Like-for-like portefeuille* . . .  .  Waarvan met bijkomende verhuur- bare oppervlakte: 0 0 0 0 0 0 TOTAAL . . . . . . Aanpassing niet geldelijke posten  .   -.  TOTAAL CASHFLOW . . . . . . * De investeringsuitgaven vermeld bij de “Like-for-like portefeuille” betreen investeringen en uitbreidingen in gebouwen in bezit van de vennootschap op  januari  en nog steeds in bezit op  december . In de logistieke portefeuille in België zijn er in  aankopen geweest in Gent, St.George en Herstal. Er is eveneens geïnvesteerd in de verdere afwerking Genk Green Logistics. In de Nederlandse logistieke portefeuille is er in  geïnvesteerd in de projectontwikkeling in den Bosch. De aanpassing voor niet-geldelijke posten in het logistieke segment van België heeft enerzijds betrekking op de variatie in de voorziening voor te ontvangen facturen inzake de afwerking van (voornamelijk) de site in Genk Green Logistics, Anderzijds is in verband met de aandelentransactie van ILWS enkel de eectief betaalde prijs van de aandelen opge- nomen in de investeringsuitgaven van het kasstroomoverzicht. Andere niet-cash gerelateerde posten zoals de IFRS- aanpassing voor de concessievergoeding van het aangekochte pand in Gent Skaldenstraat zijn eveneens niet opgenomen in het cashowverloop. EPRA & APM  Alternatieve prestatiemaatstaven Alternatieve prestatiemaatstaven (APM) zijn maatstaven die Intervest hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in de nanciële verslaggeving maar zijn niet gedenieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf  juli  voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn gemarkeerd met  en voorzien van een denitie, doel- stelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. De EPRA-indicatoren die als APM beschouwd worden, zijn opgenomen onder het hoofdstuk “EPRA Kernprestatie-indicatoren”. Gemiddelde rentevoet van de nancieringen ★ Denitie - De gemiddelde rentevoet van de nancieringen van de vennootschap wordt berekend door de som van net- to-interestkosten (op jaarbasis) en de geactiveerde intercalaire interesten te delen door de gewogen gemiddelde schuld van de periode (op basis van de dagelijkse opnames van de nancieringen (kredieten bij nanciële instellingen, obligatie- leningen, enz)). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - De gemiddelde rentevoet van de nancieringen meet de gemiddelde nancieringskost van de schulden en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen, in functie van de evoluties van de vennootschap en van de nanciële markten. Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Netto-interestkosten (A) . . Geactiveerde intercalaire interesten (B)  . Gemiddelde schuld van de periode (C) . . Gemiddelde rentevoet van de nancieringen (op basis 360/365) (%)  (AB)/C 3,1% 2,0% Net debt / EBITDA Denitie - De Net debt-EBITDA verhouding wordt berekend door de langlopende en kortlopende nanciële verplichtingen (verminderd met kasgelden) te delen door het operationeel resultaat (voor het resultaat op de portefeuille) gecorrigeerd met de afschrijvingen. Doelstelling - De Net debt / EBITDA geeft aan hoeveel jaar de vennootschap nodig heeft om haar nanciële schulden terug te betalen, in de veronderstelling dat de nanciële schulden en EBITDA constant blijven. Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Financiële schulden . . Kas en kasequivalenten -. -. Net debt (IFRS) A 672.891 625.773 Operationeel resultaat voor het resultaat op portefeuille . . Afschrijvingen .  EBITDA (IFRS) B 60.725 59.359 Net debt/ EBITDA  A/B 11,1 10,5 Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) ★ Denitie - Het nettoresultaat per aandeel (aandeel van de Groep) wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Reconciliatie -- 31-12-2022 Nettoresultaat (aandeel Groep) (in EUR x .) A . . Gewogen gemiddeld aantal aandelen B .. .. Nettoresultaat per aandeel (aandeel Groep) (in EUR) A/B 0,20 1,94  Nettowaarde per aandeel ★ Denitie - Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelangen), gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk. Reconciliatie -- 31.12.2022 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (in EUR x .) A . . Aantal aandelen op jaareinde B .. .. Nettowaarde per aandeel (in EUR) A/B 21,89 23,72 Operationele marge ★ Denitie - De operationele marge is het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkom- sten. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - De operationele marge geeft een indicatie over de mogelijkheid van de vennootschap om winst te gene- reren uit haar operationele activiteiten, zonder rekening te houden met het nancieel resultaat, de belastingen en het portefeuilleresultaat. Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille A . . Huurinkomsten B . . Operationele marge (%) A/B 74% 82% Portefeuilleresultaat en portefeuilleresultaat (aandeel Groep) ★ Denitie - Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoed beleggingen, (ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het ander portefeuilleresultaat. Deze alternatieve prestatiemaatstaf wordt berekend op basis van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap. Doelstelling - Het portefeuilleresultaat meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met de waardering van de onaankelijke vastgoeddeskundigen op het einde van het vorige boekjaar. Reconciliatie in EUR x . -- 31-12-2022 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -.  Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen - -. Ander portefeuilleresultaat -. . Portefeuilleresultaat -8.336 -21.708 Minderheidsbelang -. -. Portefeuilleresultaat (aandeel Groep) -15.238 -26.010 ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  1 Inleiding 2 Beperking klimaatverandering: toekomstbestendige gebouwen 3 Stakeholders: gezondheid, welzijn en inclusie 4 Corporate governance: zakelijke integriteit en conformiteit 5 EPRA Sustainability Performance Data 2023 6 Onaankelijk assurance-rapport ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Inleiding Dit ESG-hoofdstuk ligt in het verlengde van het nanciële jaarverslag. Intervest wil een voortrekker zijn op het vlak van duur- zaamheid en plaatst duurzaamheid daarom als een essentieel onderdeel van haar strategie, zijnde duurzame waardecreatie, met oog voor continue kwaliteitsverbete- ring van de gebouwen voor klanten. Voor Intervest betekent duurzaamheid welzijn op lange termijn voor het eigen team, de klanten en medewerkers. Het uiteindelijke doel is om waarde te creëren voor al haar stakeholders op een duurzame en toekomstbestendige manier. Onderwerpen op het gebied van milieu, maatschappij en goed bestuur (ESG) zijn volledig geïntegreerd in de inves- terings- en managementaanpak van het bedrijf. 〉 Milieuonderwerpen verwijzen naar het antwoord van het bedrijf op milieukwesties zoals klimaatverandering, uitputting van hulpbronnen, afval en vervuiling. 〉 Sociale onderwerpen hebben betrekking op de zorg van het bedrijf voor mensen, werknemers en lokale gemeenschappen, inclusief gezondheid, veiligheid en inclusie. 〉 Governance-onderwerpen hebben betrekking op hoe het bedrijf wordt geleid, van bedrijfsbeleid en besluitvormingsprocessen tot naleving en de houding ten opzichte van kwesties als corruptie, diversiteit en beloning. Als erkenning van haar inspanningen op het gebied van ESG, maakt het aandeel van Intervest sinds  deel uit van de BEL®ESG index van Euronext. Eeveneens behaalde het ‘Sustainability Report ’ van Intervest opnieuw een EPRA sBPR Gold Award. Ambities De ESG-strategie is opgebouwd rond drie focusgebieden die de meest relevante trends op het gebied van milieu, maatschappij en goed bestuur aanpakken om waarde te creëren voor alle belanghebbenden: . Toekomstbestendige gebouwen/Energie-eciëntie . Gezondheid en welzijn . Zakelijke integriteit en compliance Het verbeteren van de ESG-prestaties van Intervest is een integraal onderdeel van de waardecreatiestrategie op lange termijn en verankerd in het DNA. Het doel is om gezonde en inspirerende omgevingen te creëren en werkplekken inclusieve steunpilaren te maken met de focus op gezondheid en welzijn van huurders en medewerkers.  Duurzaamheidsteam op strategisch niveau Er is een duurzaamheidsteam opgericht op strategisch niveau. Dit team brengt de expertise van verschillende bedrijfsactiviteiten - vastgoedbeheer en project(her) ontwikkeling - samen en wordt ondersteund door de raad van toezicht. Het duurzaamheidsteam is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en opvolging van de ESG-strategie en rapporteert rechtstreeks aan de ceo. In zijn functie is de ceo verantwoordelijk voor zowel het strategische aspect (de ontwikkeling van een ESG- strategie en actieplan, dialoog aangaan met belangheb- benden inzake duurzaamheid), als het operationele aspect (coördinatie en follow-up van het ESG-actieplan, motivatie en ondersteuning van collega’s bij de uitvoering van de verschillende initiatieven). De ceo is ook verantwoordelijk voor het sociale aspect van duurzaamheid en voor de ESG- aspecten bij nieuwe investeringen. De technisch directeur zorgt voor de implementatie van de ESG-acties binnen de nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen. De asset managers zijn verantwoordelijk voor de ESG-strategie voor de reeds bestaande gebouwen in de portefeuille. Zij zijn binnen hun gebied verantwoordelijk voor het verspreiden van de duurzaamheidsvisie naar collega’s. Ze fungeren ook als antennes om vanuit hun projecten terug te koppelen welke acties er zijn ondernomen en leveren input voor het verbeteren van het ESG-beleid. De cfo is verantwoordelijk voor de ESG-risicobewaking en het groene nancieringsraamwerk. Op operationeel niveau streeft Intervest ernaar om iedereen binnen het bedrijf te betrekken bij de duur- zaamheidsvisie. De afgelopen jaren zijn er al veel duur- zaamheidsacties uitgevoerd. Met de ontwikkeling van het ESG-beleid wil Intervest meer structuur en systematiek in de processen brengen. Principes, richtlijnen en materialiteit Intervest bekijkt voortdurend in welke mate haar investe- rings- en beheerprocessen zijn afgestemd op de volgende internationale normatieve standaarden:  https://sdgs.un.org/goal  https://www.unglobalcompact.org/  https://www.epra.com/sustainability/sustainability-reporting/guidelines  https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/banking-and-nance/sustainable-nance/ eu-taxonomy-sustainable-activities_en . De  duurzame ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties (SDG’s)  . De  Global Compact principes van de Verenigde Naties  . De EPRA sBPR-aanbevelingen (European Public Real Estate sustainable Best Practices Recommendations)  . De taxonomieverordening van de EU  Het verbeteren van de ESG-prestaties van Intervest is een integraal onderdeel van de lange termijn waardecrea- tiestrategie en verankerd in haar DNA. Om bij te dragen aan de doelstellingen van de EU Green Deal om de EU klimaatneutraal te maken in , is het van vitaal belang dat investeringen worden gericht op duurzame projecten en activiteiten. Er is een gemeenschappelijk classicatiesysteem voor duurzame economische activiteiten gecreëerd, oftewel een “EU taxonomie”. De taxonomieverordening van de EU werd in juni  door de Europese Unie gepubliceerd en trad in juli  in werking. De Taxonomieverordening stelt zes milieudoelstellingen vast: . Beperking van klimaatverandering . Aanpassing aan klimaatverandering . Duurzaam gebruik en bescherming van water en mariene hulpbronnen . De overgang naar een circulaire economie . Preventie en bestrijding van verontreiniging en . Bescherming en herstel van biodiversiteit en ecosystemen. Intervest zal toelichtingen doen in lijn met de EU taxono- mie geschiktheid. Het overzicht op de volgende pagina toont de belangrijke onderwerpen voor vastgoedbeleggingen en voor Intervest met betrekking tot ESG, de EU taxonomie, de SDG’s en de UN Global Compact Principles. Aan de onderwerpen, onder elk van de rubrieken Milieu, Sociaal en Bestuur (Environmental - Social - Governance), die Intervest het belangrijkst acht voor haar eigen activiteiten, zijn een aantal prestatie-indicatoren gekoppeld die helpen om de doelstellingen te bepalen en de voortdurende monitoring en rapportering op jaarbasis in te kaderen. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  ESG SDG EPRA GRI PRINCIPLES OF UN GLOBAL COMPACT ENVIRONMENTAL  Climate change mitigation  Green building certicates  Energy consumption  Greenhouse gas emissions  Renewable energy  Responsible rent and lease management  Water consumption  Environmental education and awareness  Biodiversity and habitat  Climate change adaptation Elec-Abs Elec-LfL DH&C-Abs DH&C-LfL Fuels-Abs Fuels-LfL Energy-Int GHG-Dir-Abs GHG-Indir-Abs GHG-Int Water-Abs Water-LfL Water-Int Waste-Abs Waste-LfL Cert-Tot - - - - - - - - - - - - CRE - - CRE ENVIRONMENTAL  Principle  Businesses should support a precautionary approach to environ- mental challenges  Principle  Undertake initiatives to promote greater environmental respon- sibility  Principle  Encourage the develop- ment and diusion of environmentally friendly technologies SOCIAL  Health, well-being and safety  Employees: health, well-being, vitality and personal development  Tenants/Occupiers: health and well-being  Contractors: health and safety  Human rights  Indoor environmental quality  Inclusion/diversity policy H&S-Emp H&S-Asset H&S-Comp Emp-Training Emp-Dev Diversity-Emp Diversity-Pay Emp-Turnover - - - - - - - - HUMAN RIGHTS  Principle  Businesses should support and respect the protection of internatio- nally proclaimed human rights  Principle  Make sure that they are not complicit in human rights abuses LABOUR  Principle  Businesses should uphold the freedom of association and the eective recognition of the right to collective bargaining  Principle  The elimination of all forms of forced and compulsory labour  Principle  The eective abolition of child labour  Principle  The elimination of discrimination in respect of employment and occupation GOVERNANCE  Business integrity  Compliance with EU and national ESG laws and legislation  Cybersecurity  Data protection, cyber- security and privacy Gov-Board Gov-Select Gov-Col - - - ANTICORRUPTION  Principle  Businesses should work against corruption in all its forms, including extortion and bribery  Dialoog met de belanghebbenden Intervest wil de hoogste duurzaamheidsstandaarden nastreven, zowel op het vlak van de portefeuille als op het vlak van de nanciering. Intervest heeft immers een zeer brede visie op duurzaamheid en wil een langetermijnrelatie opbouwen met al haar stakeholders. De stakeholders staan centraal in alles wat Intervest doet. Om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op hun prioritaire belangen, is het essentieel om inzicht te hebben in hun verwachtingen. Het identiceren van de verwachtingen van de stakehol- ders en het belang dat zij hieraan hechten is een proces van voortdurende en intensieve dialoog dat plaatsvindt binnen de dagelijkse activiteiten van Intervest. Zo wordt vanuit meerdere invalshoeken en op ver- schillende manieren een continue dialoog gevoerd met huurders, nanciers en investeerders, de medewerkers, de leveranciers, de overheid en de gemeenschap. Huurders Voor huurders is het eerste aanspreekpunt de commer- cieel verantwoordelijke van het gebouw. De commercieel manager zal altijd de behoeften van de huurder of poten- tiële huurder analyseren zodat hij zo goed mogelijk op die behoeften kan inspelen op eender welk moment in de huurdersrelatie. Bovendien houdt de commercieel mana- ger het hele jaar door contact om proactief te beoordelen wat essentieel is voor de desbetreende huurder. Als er belangrijke veranderingen op komst zijn of als er belang- rijke informatie is die alle huurders aangaat, dan worden er huurdersbijeenkomsten georganiseerd waarvoor alle huurders worden uitgenodigd. Een nieuw huurcontract, een uitbreiding of een verlenging van een overeenkomst wordt ook onderhandeld door de commercieel manager. Daarnaast staat een property manager ter beschikking van de huurder om problemen van bouwkundige aard op te lossen. Ook hier wordt altijd samen met de huurder gezocht naar de best mogelijke oplossing voor gerezen problemen of naar de best mogelijke uitvoering van verbe- teringsprojecten in de gebouwen. Hiervoor staat / een servicedesk paraat die dringende problemen direct kan oplossen. Deze communicatiestromen geven Intervest een goed inzicht in de verwachtingen van huurders ten aanzien van de te verhuren ruimte, bouwkundige eisen en de manier waarop huurders de werkplek voor hun medewerkers willen. Financiers, investeerders en analisten Als beursgenoteerde onderneming communiceert Intervest open en transparant met potentiële en bestaande investeerders en met nanciële instellingen. Dit gebeurt via het jaarverslag en andere nanciële verslagen op kwartaalbasis en via ad hoc persberichten. Er wordt echter ook een continue en intensieve twee- richtingsdialoog onderhouden bij gelegenheden zoals roadshows, beleggersbeurzen, groepsbijeenkomsten en -op- ontmoetingen met analisten en beleggers en op regelmatige overlegmomenten. Deze communicatie vindt over het algemeen plaats op het niveau van de raad van toezicht en wordt meer speciek onderhouden door de ceo en de cfo. Medewerkers De dialoog met het personeel is in de eerste plaats informeel. De samenwerking binnen Intervest kenmerkt zich door een hoge mate van openheid onder collega’s, een opendeurbeleid op alle niveaus en een hechte onderlinge band tussen collega’s, wat de informatiestroom bevordert. Daarnaast wordt bewust ruimte gecreëerd voor meer informele vormen van communicatie. Leden van de raad van toezicht communiceren transparant met alle mede- werkers via het Sharepoint intranetportaal. Er worden regelmatig update-bijeenkomsten gehouden, waarbij vertegenwoordigers van alle afdelingen de huidige status van hun projecten kunnen delen. Daarnaast geven bedrijfsbrede updatevergaderingen colle- ga’s de kans om elkaar hun prestaties van de afgelopen maanden en hun toekomstplannen te presenteren. Leveranciers Intervest doet op vele vlakken een beroep op leveranciers waarbij een open dialoog, het uitbouwen van een lange- termijnrelatie en een correcte manier van zaken doen centraal staan. De wederzijdse aankelijkheid van een goede samenwerking zorgt ervoor dat er veel aandacht wordt besteed aan een continue dialoog met de belang- rijkste leveranciers. Overheid Door de aard van de relatie met de overheid is er veel eenrichtingsverkeer, vooral wat betreft de naleving van regelgeving. Eind  heeft Intervest drie interne juristen die continu toezien op de naleving van regelgeving. Daarnaast heeft Intervest een onaankelijke compliance- functie opgericht. Deze onaankelijke compliancefunctie is gericht op het onderzoeken en bevorderen van de naleving door het bedrijf van de regels met betrekking tot de integriteit van haar bedrijfsactiviteiten. Er wordt ook actief geïnvesteerd in de dialoog met de autoriteiten, zowel op bedrijfsniveau als collectief. Op bedrijfsniveau is er regelmatig overleg met de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en waar nuttig ook met gemeenten, het kadaster en de belastingdienst. Op collectief niveau speelt de dialoog met de overheid via beroepsorganisaties een belangrijke rol. Dit betreft in het bijzonder de European Public Real Estate Association (EPRA), de BE-REIT Association en de BVS (Beroepsvereniging van de Vastgoedsector). In  werd Joël Gorsele - ceo Intervest, benoemd in de raad van bestuur van de BVS. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Gemeenschap Een formele dialoog met de bredere gemeenschap is niet vanzelfsprekend. Natuurlijk worden nieuws, maatschap- pelijke thema’s en ontwikkelingen op de voet gevolgd. Dit blijft echter grotendeels eenrichtingsverkeer. Specieke interactie met de bredere gemeenschap vindt voornamelijk plaats door deelname aan liefdadigheids- activiteiten. Materialiteitsindex Hoewel alle ESG-onderwerpen belangrijk zijn, is Intervest van mening dat bepaalde onderwerpen belangrijker kunnen zijn dan andere bij het nemen van investerings- en/ of managementbeslissingen met betrekking tot haar activa of haar eigen activiteiten. Daarom worden regelmatig materialiteitsbeoordelingen uitgevoerd voor een breed scala aan duurzaamheidsonderwerpen op basis van input van verschillende belanghebbenden, waaronder aandeel- houders, beleggende klanten, huurders, leveranciers, aannemers en natuurlijk werknemers. De uitkomst van deze materialiteitsassessment kan het bedrijf van tijd tot tijd aanmoedigen om de onderwerpen in het ESG-charter bij te werken, gekoppeld aan relevante prestatie-indica- toren om in lijn te blijven met de verwachtingen van de voornaamste belanghebbenden. De materialiteitsindex voor  wordt hieronder weergegeven. Importance for external stakeholders Intervest Major Renewable energy solutions Employee attraction and retention Energy eciency  Carbon footprint Stakeholder relations Signicant Water management Employee development Environmental awareness Digitalisation Climate change adaptation Biodiversity Community engagement Business integrity  Ethics and transparency Health, well-being and safety Moderate Pollution prevention Waste management Circular economy Mobility Diversity/inclusion Data privacy Moderate Signicant Major Importance for internal stakeholders Intervest Future-proof buildings / Energy eciency Health, well-being & safety Business integrity & compliance Speerpunten De dialoog met stakeholders en de materialiteitsindex resulteren in de volgende speerpunten die voor Intervest prioriteit hebben in haar duurzaamheidsbeleid: 〉 Toekomstbestendige gebouwen / Energie-eciëntie 〉 Gezondheid & welzijn medewerkers / klanten 〉 Bedrijfsintegriteit en compliance Deze speerpunten maken de ESG-strategie concreet en worden hieronder verder uitgediept.   Beperking klimaatverandering: toekomstbestendige gebouwen  BREEAM is een internationaal erkend duurzaamheidslabel voor gebouwen. De BREEAM-methodologie maakt het mogelijk om de duurzaamheid van gebouwen te meten en te beoordelen. De beoordeling wordt uitgevoerd over het volledige spectrum van duur- zaamheid: energie, management, gezondheid, water, afval, materialen, transport, landgebruik & ecologie en vervuiling. Een vastgoedspeler als Intervest kan en moet een belang- rijke bijdrage leveren aan het beperken van de klimaat- verandering en de impact daarvan. Energie-eciëntie is een logisch aandachtspunt in het professioneel beheer van vastgoed, zowel bij de aankoop van nieuwe als oude gebouwen, bij de ontwikkeling van nieuwe projecten en bij het beheer van de bestaande portefeuille. Duurzaamheid in de aankoopstrategie Duurzaamheid neemt steevast een prominente plaats in bij het aankoopproces, zowel bij de aankoop van nieuw en ouder vastgoed als bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. Over het algemeen wordt, ongeacht het type vastgoed en de leeftijd ervan, veel aandacht besteed aan de locatie. Locatie is natuurlijk belangrijk om een vastgoedinvestering succesvol te laten zijn. Maar ook in het kader van duur- zaamheid is locatie en de manier waarop daarmee wordt omgegaan essentieel. Multimodaliteit, of het feit dat een logistiek gebouw bereikbaar is via verschillende transportkanalen, maakt een substantieel verschil in het verminderen van vracht- verkeer over de weg en het eciënter maken van vracht- verkeer in het algemeen. Gezien het belang van multimo- daliteit voor huurders en de gemeenschap is dit een van de belangrijkste criteria voor Intervest bij investeringen in logistiek vastgoed. Investeringen in gebouwen aan de rand van de stad kunnen op hun beurt geschikt zijn voor stadsdistributie en zo de leeaarheid in stadscentra verbeteren. Zwaar vrachtver- keer wordt buiten de stadscentra gehouden, les worden vermeden, gevaarlijke situaties worden verminderd en de uitstoot van zware vrachtwagens wordt verminderd of geëlimineerd als kleinere, eventueel elektrische, voertui- gen worden gebruikt. Meer in het algemeen is bij de aankoop van vastgoed dat minder dan vijf jaar oud is, energie-eciëntie een belang- rijk investeringscriterium, naast de locatie die belangrijk is in termen van duurzaamheid en toekomstbestendig waardebehoud zoals hierboven aangegeven. In de duurzaamheidsanalyse wordt de energie-eciëntie van het vastgoed altijd geanalyseerd, zodat bij problemen op dit gebied verbeteringsprocessen in gang kunnen worden gezet. In dezelfde lijn wordt ook steeds gekeken of het dak geschikt is voor het plaatsen van een zonnepark. Als het pand minder goed scoort op het gebied van energie-eciëntie, weegt dit zwaar mee in de uiteindelijke beoordeling van de investeringskans. Bij de aankoop van oudere panden wordt altijd rekening gehouden met het (duurzame) herontwikkelingspo- tentieel. Daarom wordt er logischerwijs niet alleen due diligence uitgevoerd op de bestaande gebouwen, maar ook op de bodem- en milieuaspecten om voldoende zekerheid te krijgen dat herontwikkeling op de lange termijn mogelijk is. Immers, als deze panden later worden herontwikkeld tot duurzame panden, wordt het totale vastgoed in de gemeenschap duurzamer zonder dat het nieuwe ruimte inneemt, zoals bij traditionele nieuwbouw het geval is. Duurzaamheid in de bestaande portefeuille en ontwikkelings- projecten Green building certicaten De impact en duurzame prestaties van vastgoed zijn vertaald naar hanteerbare indicatoren, die zijn opgenomen in internationale certiceringssystemen voor groene gebouwen zoals BREEAM  . Eind  was  van de vastgoedportefeuille gecerti- ceerd als ten minste BREEAM "Very Good". De volgende investeringen zijn gemaakt: 〉 fotovoltaïsche installaties 〉 gasloze verwarming 〉 intelligente LED-verlichting 〉 uitgebreide isolatie van muren, dak en buitenschrijnwerk 〉 hoge ventilatiedebieten met een luchtgroep met warmteterugwinning 〉 energiebeheersysteem 〉 extra etsvoorzieningen met douches en lockers 〉 energiezuinige sanitaire toestellen 〉 slimme meters 〉 condenserende verwarmingsketels 〉 natuurlijk daglicht in magazijnen 〉 aangename akoestiek 〉 aangename groene en biodiverse buitenomgeving 〉 organisatie van een vijaarlijkse conditiemeting van het gebouw. Hierbij is het wel belangrijk dat Intervest steeds de huurder en waardecreatie centraal stelt, zodat de BREEAM- assessments niet gezien worden als het afvinken van punten op een lijstje, maar als oplossingen die enkel wor- den geïmplementeerd als ze daadwerkelijk meerwaarde creëren. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Bij nieuwbouwontwikkelingen waarbij Intervest zelf de bouwer is, wordt altijd gestreefd naar een duurzaam en toekomstbestendig ontwerp. Een BREEAM "Very Good" score is de ondergrens op vlak van duurzaamheid. Ook hier wordt een grondige due diligence uitgevoerd, mede met het oog op het inschatten van de kosten voor een duur- zaam ontwerp en eventuele subsidiëring van het project. Energie-intensiteit en uitstoot van broeikasgassen Gezien Intervest zich engageert om een positieve kracht te zijn in de strijd tegen de klimaatverandering, wordt er in de eerste plaats gefocust op de energie-eciëntie van de activa die beschikbaar zijn voor verhuur, wat een belangrijke vereiste is in het stappenplan naar een net zero carbon portefeuille. Intervest kiest al enkele jaren resoluut voor de aankoop van duurzame elektriciteit. Hierdoor is  van de elek- triciteit die Intervest aankoopt aomstig van hernieuw- bare bronnen, wat de totale koolstofuitstoot van deze activa vermindert. Intervest engageert zich niet alleen om elektriciteit uit hernieuwbare bronnen te verbruiken, maar draagt ook actief bij tot de productie van hernieuwbare elektriciteit. Waar mogelijk zorgt Intervest ervoor dat de daken van haar logistieke gebouwen zijn uitgerust met een fotovol- taïsche installatie. Dit wil niet zeggen dat Intervest altijd zelf investeert in de aankoop van zonnepanelen; in veel gevallen is er een samenwerking met een derde partij voor de nanciering en exploitatie van de zonnepanelen. Op  december  is ongeveer  van de logistieke sites uitgerust met zonnepanelen, goed voor een installatie van  MWp. Net zo belangrijk als het inkopen van elektriciteit uit hernieuwbare bronnen en het zelf produceren van groene stroom, is het bewust terugdringen van energieverbruik. Om het energieverbruik doelbewust te verminderen, is het eerst en vooral noodzakelijk om ervoor te zorgen dat er een volledig en nauwkeurig beeld is van het huidige verbruik binnen de portefeuille. Op basis van nauwkeurige meetgegevens kunnen vervol- gens verbeterprogramma's worden uitgerold. Intervest heeft vandaag een duidelijk zicht op de verbruiksgegevens van de energie die ze zelf aankoopt, maar belangrijke inspanningen om het verbruik in andere gebouwen te verminderen zijn moeilijker te meten. Daarom installeert Intervest slimme meters om niet alleen haar perimeter voor analyse en rapportering van het energieverbruik te vergroten, maar ook om haar huurders de mogelijkheid te bieden een beter inzicht te krijgen in hun energieverbruik, mede dankzij het onmiddellijk en op afstand aezen van de resultaten. Een van de grootste uitdagingen voor ESG-beheer is het volume, de complexiteit en de aggregatie van ESG- gegevens, evenals het waarborgen van de kwaliteit en beveiliging van gegevens. Digitale oplossingen kunnen de planning, de controle en het beheer van gegevens ondersteunen.  PHEV  Plug-in Hybrid Vehicles, FEV  Full Electric Vehicles Intervest wil de werkrelatie tussen haar medewerkers en de communicatie met haar stakeholders optimaliseren en integreert daarom nieuwe digitale technologieën om haar operationele processen te stroomlijnen. Biodiversiteit en habitat De bebouwde omgeving heeft uiteraard een impact op de lokale biodiversiteit en habitat. Intervest baseert zich voor dit onderwerp op de BREEAM-eisen met betrekking tot landgebruik en ecologie en maakt keuzes om op de belangrijkste momenten in de levenscyclus van de asset (groot onderhoud of herontwikkelingsmomenten) acties op deze eisen op te nemen. Biodiversiteit komt volledig aan bod in nieuwbouwprojec- ten door de volgende investeringsbeslissingen te nemen: 〉 selecteren van inheemse planten 〉 aansluiting bij nabijgelegen bos (structuur, type groen) 〉 rekening houden met bestaand groen (vooral in aanleg- fase, verplaatsen en vervangen indien nodig) 〉 rekening houden met vleermuizen bij de keuze van verlichting. Duurzame mobiliteit De Belgische overheid heeft afgesproken om elektrische bedrijfswagens verplicht te stellen vanaf . Intervest analyseerde de parkeerplaatsen van elke site in porte- feuille op mogelijkheden voor de installatie van laadinfra- structuur voor elektrische wagens (PHEV en FEV )  . Op  december  zijn  oplaadpunten voor elektrische auto's operationeel. De duurzaamheid van het wagenpark heeft altijd hoog op de agenda van Intervest gestaan. Het Intervest Mobiliteitsbudget stimuleert medewerkers om nog actiever na te denken over de noodzaak van een auto. Wie niet langer kiest voor een bedrijfswagen, krijgt het budget in de vorm van een maandelijkse vergoeding of een exibel budget dat bijvoorbeeld besteed kan worden aan extra vakantiedagen of duurzamere vervoersmiddelen zoals een leaseets. Geleidelijk aan wordt het wagenpark dat uitsluitend bestond uit auto's op fossiele brandstoen omgevormd tot een milieuvriendelijk wagenpark. Groene nancieringen - Green Finance Framework Ook aan de nancieringskant worden hoge duurzaam- heidsnormen nagestreefd. Op  december  bedraagt de leningenportefeuille ongeveer   miljoen, waarvan   miljoen ofwel  uit groene nancierin- gen bestaat. Deze groene nancieringen worden volgens de 'use of proceeds'-voorwaarde enkel ter beschikking gesteld om duurzame investeringen in gebouwen en projecten te nancieren.  Daarnaast heeft Intervest in  haar Green Finance Framework opgezet. Eind  valt   miljoen aan duurzame obligaties (Green bonds) en nancieringen onder dit kader. Alle informatie over het Green Finance Framework van Intervest is te vinden op www.intervest.eu.  Stakeholders: gezondheid, welzijn en inclusie Sociale thema’s hebben te maken met de zorg van het bedrijf voor mensen, werknemers en lokale gemeen- schappen. Intervest besteedt dan ook specieke aandacht aan haar medewerkers en klanten en houdt daarbij in het oog hoe ze kan inspelen op de noden van de (lokale) gemeenschap. Op het vlak van inclusie en genderdiversiteit neemt Intervest een actieve rol op volgens de algemene richtlijnen van de VN in het algemeen en meer speciek de “empowerment” principes van UN Women en het UN Global Compact Oce. Medewerkers Intervest gelooft dat medewerkers het beste kunnen bij- dragen aan het succes van het bedrijf als ze zich gelukkig, gezond en betrokken voelen. Vele factoren spelen een rol bij het creëren van een optimale balans. Als werkgever wil Intervest actief een positieve en productieve werkplek creëren en medewerkers de middelen bieden om een gezonde mentale, fysieke en emotionele levensstijl te bevorderen. Gezondheid en welzijn, en hoe dat te bereiken, heeft verschillende betekenissen voor verschillende mensen. Met een divers personeelsbestand zijn er verscheidene opvattingen over hoe werknemers het beste ondersteund kunnen worden en in welke mate de betrokkenheid van een werkgever gewaardeerd of gepast wordt geacht. Intervest denkt haar medewerkers te kunnen helpen om hun gezondheid en welzijn te verbeteren in de volgende vier categorieën: 〉 de fysieke ruimte van het kantoor 〉 het stimuleren en faciliteren van gewoontes met betrekking tot de fysieke gezondheid 〉 medewerkers helpen de juiste balans te vinden tussen werk en privé 〉 medewerkers vaardigheden en competenties bijbren- gen die ze nodig hebben om op hun best te zijn. Intervest is overtuigd van de win-win situatie die gecreëerd kan worden door zelfontwikkeling van haar medewerkers en bouwt als organisatie aan een bredere kennisbasis. Tegelijkertijd speelt persoonlijke ontwikkeling een zeer belangrijke rol in de motivatie van medewerkers. Intervest zet daarom zeer bewust in op interne en externe initiatieven die de ontwikkeling van haar medewerkers bevorderen. Intervest heeft een transparante en vlakke organisatie- structuur en communiceert open met haar medewerkers. Inspraak in de organisatie van het werk, innovatieve projecten, extralegale voordelen, uitgebreide opleidings- mogelijkheden en een gedetailleerd welzijnsbeleid zijn een essentieel onderdeel van de Intervest manier van werken. Fysieke ruimte van het kantoor Meerdere comfortabele en aange- name werkplekken De werkruimte op het hoofdkantoor van Intervest is comfortabel en aangenaam. Er zijn verschillende soorten kantoren (gedeeld en individueel) zodat, aankelijk van de aard van het werk, de meest geschikte ruimte kan worden gebruikt. De individuele ‘bubbels’ kunnen medewerkers gebruiken om even bij te komen van de drukke werkvloer. Gezondheid & welzijn Actief welzijnsbeleid Welzijn in het privéleven van een medewerker is alleen mogelijk als er ook op de werkvloer aandacht aan wordt besteed. Daarom blijft Intervest elke maand actief aan- dacht besteden aan verschillende aspecten van welzijn. Thema’s die actief in de kijker gezet worden, zijn van essentieel belang om de uitdagingen van onze maatschap- pij aan te gaan en energiek te blijven, zowel privé als in werksituaties. Het welzijnsprogramma Intervest Wellnest, geïntrodu- ceerd in , besteedt aandacht aan een gezonde nacht- rust, voldoende beweging, gezonde voeding en mentale weerbaarheid. Sporten bevordert het welzijn en voorkomt stress, maar voor jonge ouders is het soms moeilijk om voor of na het werk te sporten. Daarom kunnen werknemers sporten tijdens hun lunchpauze. Er is een doucheruimte voorzien zodat werknemers sport en werk kunnen combineren. De individuele douchecabines met aangrenzende privékleed- kamer kunnen op een veilige en hygiënische manier gebruikt worden. Interne communicatie moedigt collega’s aan om regelma- tig even te pauzeren, naar buiten te gaan of zelfs wandel- vergaderingen buiten te organiseren. Twee etsen van het merk Intervest staan ter beschikking van de medewerkers voor korte verplaatsingen. Veiligheid boven alles Om ervoor te zorgen dat collega’s die voor hun werk de bouwplaatsen van het bedrijf bezoeken en onze huurders helpen met al hun vragen over de gebouwen die ze huren, zijn allen in het bezit van een certicaat om elektrici- teitsproblemen correct te beoordelen en een diploma Veiligheid voor Operationeel Leidinggevenden VCA (SOS- SCC). Dit bewijs toont aan dat ze een basiskennis hebben van veiligheid, gezondheid en milieu en dat ze deze kennis ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  kunnen toepassen in het belang van zichzelf en degenen die ze leiden. Indien nodig, worden er extra veiligheidstrai- ningen gegeven. Veiligheid en preventie zijn belangrijk op kantoor. Verschillende collega’s behaalden (de verlenging van) hun certicaat van bedrijfshulpverlener, een EHBO-cursus werd georganiseerd en om ervoor te zorgen dat alle medewerkers worden aangesproken, werd in de maand september de First Aid September Tuesdays (Wet F.A.S.T) geïntroduceerd met instructievideo’s over wat te doen in geval van een noodgeval op kantoor. Een cursus veilig rijden - waarin ook wordt getoond hoe je milieuvriendelijk kunt rijden - wordt geregeld georgani- seerd voor alle werknemers die onlangs een nieuwe auto hebben gekregen. Work-life balans Aandacht voor de work-life balans Intervest collega’s kunnen kiezen om te werken vanuit het Intervest hoofdkantoor in Antwerpen of Eindhoven, in één van de Greenhouse-hubs in Antwerpen, Mechelen of Brussel, of vanuit hun eigen woning. Medewerkers die regelmatig van thuis uit werken, kunnen rekenen op advies van Intervest om hun werkplek ergonomisch in te richten en wordt ICT-materiaal aangeboden om de werkplek in te richten: laptop, beeldscherm, headset, toetsenbord en laptopstandaard. De vrijheid in hun locatie van arbeid biedt werknemers de mogelijkheid om hun drukke gezinsleven te combineren met hun professionele activiteiten. Ouderschapsverlof, geboorteverlof, vaderschapsverlof, tijdskrediet en borstvoedingspauzes zijn wettelijk geregeld en Intervest ondersteunt deze regelingen om ouders de kans te geven meer tijd met hun gezin door te brengen. Intervest biedt haar medewerkers ook de mogelijkheid om hun werkrooster aan te passen zodat ze meer tijd kunnen doorbrengen met hun gezin. Intervest heeft verschillende aangepaste vaste uurroosters. Medewerkers kunnen, in overleg met hun leidinggevende, occasioneel hun werkdag op een vroeger of later tijdstip starten om hun privé- en gezinsactiviteiten beter te kunnen combineren met hun werkuren. Deze regeling is opgenomen in het arbeidsreglement. Stress management Volgens het principe van train-de-trainer richt de HR-manager zich op het delen van kennis met het uitvoe- rende Intervest personeel inzake burn-out preventie en stress management. Alle Intervest medewerkers kunnen bij HR terecht met hun vragen en online wellnesstips tonen mensen hoe ze zorgeloos hun dagelijkse taken kunnen uitvoeren. Werkplezier Levenslang leren Medewerkers worden aangemoedigd om opleidingen te volgen om hun vakkennis te vergroten of hun professio- nele vaardigheden te verbeteren. Intervest heeft hiervoor een opleidingsplan en een opleidingsbeleid opgesteld. Het opleidingsplan is geregistreerd bij de ociële verantwoor- delijke instanties, waardoor interne opleidingen georgani- seerd kunnen worden via Cevora, de opleidingsverstrekker voor de sector. Er worden ook interne cursussen georga- niseerd door collega’s die hun kennis met anderen delen. Samen leren, samen vooruitgaan. De gevolgde trainingen vallen uiteen in verschillende vak- gebieden, van vakgebied-speciek tot ICT en welzijnsver- hogende cursussen. Er werd extra aandacht besteed aan mentaal en fysiek gezond functioneren. Het opleidings- beleid maakt op geen enkel niveau onderscheid. In  volgden de medewerkers  uur aan opleidingen. Ook is er regelmatig voorlichting gegeven over duurzaam- heid. Medewerkers kregen geregeld uitleg over welke dagelijkse taken kunnen bijdragen aan de realisatie van de  SDG’s. Intervest stimuleert interne jobrotatie of laat collega’s werken aan projecten die niet speciek gerelateerd zijn aan hun eigen functie, wat bijdraagt tot een bredere kennis en de mogelijkheid biedt om nieuwe uitdagingen aan te gaan binnen Intervest. TeamInter vest TeamIntervest is een team waar iedereen belangrijk is. Tijdens wekelijkse teamoverstijgende bijeenkomsten informeren collega’s elkaar over lopende projecten. Daarnaast zijn er elk kwartaal Intervest update meetings waar mensen de kans krijgen om hun werkzaamheden van de afgelopen maanden en plannen voor de komende maanden te presenteren. In de loop van  werden er teambuilding activiteiten georganiseerd door Intervest’s eigenste Party Team. Het ‘bestuur’ van het Party Team bestaat uit enthousiaste collega’s die in de loop van het jaar grotere en kleinere evenementen organiseren voor de Intervest medewerkers. Het bedrijf groeit, reden te meer dat het belangrijk is om de juiste mensen aan te trekken die geloven in het realiseren van de bedrijfsstrategie als één team. Daarom past Intervest het employee referral programma toe. Dit programma kent een bonus toe aan de bestaande mede- werker die de nieuwe medewerker aanbrengt en extra geld voor het Party Team budget. Intervest gelooft in het voortdurend coachen van haar medewerkers. Leidinggevenden geven feedback aan hun medewerkers tijdens wekelijkse vergaderingen en om voldoende aandacht te besteden aan persoonlijke groei en ontwikkeling, vindt een evaluatiegesprek plaats minstens twee keer per jaar.  Ook de juiste feedback geven en het coachen door leidinggevenden is cruciaal. Daarom organiseert Intervest ad hoc informatiesessies over feedback en leiding geven. Managers kunnen ook bij HR terecht voor advies en onder- steuning in hun leidinggevende rol. Open communicatie Een duidelijke interne communicatie is een dagelijkse bekommernis bij Intervest 〉 Online database met alle informatie over werken bij Intervest 〉 Dagelijkse nieuwsfeeds via de bedrijfsportal 〉 Tweewekelijkse managementvergaderingen voor een goede communicatie en samenwerking tussen de verschillende teams 〉 Twee keer per jaar personeelsbeoordeling om ervarin- gen en verwachtingen van beide partijen te bespreken 〉 Twee keer per jaar Team Performance Meetings om te focussen op dezelfde doelen 〉 Regelmatige bedrijfsbijeenkomsten om elkaar te informeren over de dagelijkse gang van zaken en de vooruitgang in het realiseren van de doelen 〉 Open communicatie waar elke vraag gesteld kan wor- den en beantwoord zal worden. Klanten Duurzaamheid in de brede zin van het woord is ook een belangrijk criterium bij investeringsbeslissingen. Faciliteiten die het welzijn van de medewerkers in het gebouw bevorderen zijn van doorslaggevend belang. Hoeveel daglicht is er mogelijk? Welke ontspanningsruim- tes zijn er voorzien voor de werknemers? Additionele faci- liteiten voor klanten (douches, lockers, oplaadinfrastruc- tuur voor etsen, enz.), natuurlijk daglicht in het magazijn, een aangename groene en biodiverse buitenomgeving, eectieve zonwering, enzo. passen perfect in de gezond- heids- en welzijnsaspecten van het duurzaamheidsbeleid, alsook in de algemene positionering van het bedrijf om klanten te ‘ontzorgen’ en verder te gaan dan vastgoed ter beschikking stellen. De klanttevredenheid wordt gemeten met behulp van de NPS-methodologie (Net Promoter Score). Verschillende elementen van tevredenheid werden bevraagd: gaande van tevredenheid over de gebouwen waarin de klanten zich bevinden tot tevredenheid over de diensten van Intervest en de verwachtingen van de klanten. Voor Intervest in het algemeen zijn er een aantal verbeterpunten naar voren gekomen die Intervest een duidelijk beeld geven van wat klanten verwachten van een gebouweigenaar. Met deze inzichten gaat Intervest verder aan de slag. Communities Intervest heeft ook oog voor het welzijn van de lokale gemeenschap waarin de vestigingen zich bevinden. Het bedrijf vindt het belangrijk dat elk gebouw in haar porte- feuille harmonieus past in de omgeving waarin het zich bevindt, zowel architecturaal als door de gemeenschap- pelijke diensten die worden aangeboden en de activiteiten die er plaatsvinden. Sociaal engagement Medewerkers van Intervest zijn toegewijde mede- werkers. Ze zijn betrokken bij hun job, waarderen het TeamIntervest groepsgevoel en zetten zich in voor de minderbedeelden in onze samenleving. Intervest zet zich in voor vijf kernaspecten: zorg voor elkaar, welzijn, ontwikkeling, gemeenschapszin en betrokkenheid. 〉 zorg voor elkaar: de kantooromgeving van Intervest is een veilige en hygiënische werkomgeving. 〉 welzijn: Intervest organiseerde de “Start to Walk/ Run” sessies. Onder begeleiding van een professionele trainingscoach gingen een -tal medewerkers samen trainen met het oog op de Baloise Port of Antwerp- Bruges run. Medewerkers die deelnamen, kregen een T-shirt en Intervest betaalde het inschrijvingsgeld. 〉 ontwikkeling: Intervest medewerkers worden aange- moedigd om opleidingen te volgen en waar mogelijk worden deze intern georganiseerd. 〉 gemeenschapszin: het feestteam van Intervest organi- seert een breed scala aan leuke, min of meer sportieve activiteiten. Deze evenementen verenigen het perso- neel en zorgen ervoor dat werknemers elkaar op een informele manier leren kennen. 〉 betrokkenheid: Intervest collega’s kiezen welke non-prot organisaties Intervest nancieel steunt. In  steunde Intervest volgende projecten: 〉 De Athletes for Hope Rehab Weide, een van de verschil- lende initiatieven opgezet door Marc Herremans. Het is een weide die openstaat voor zowel kinderen met een verlamming als voor alle kinderen met een handicap om fysiek of mentaal te revalideren. De Revalidatieweide is een oase van rust, waar de combinatie van natuur en de warmte van minipaard-therapie helend werkt voor lichaam en geest. Intervest heeft een van de therapie- paarden geadopteerd, genaamd Brownie. 〉 Intervest sponsorde de BKY Soccer Academy, een voetbalschool voor alle kinderen die van voetbal houden. Jeugdvoetbal biedt een gezonde activiteit voor kinderen via recreatieve programma’s. Als uiting van haar maatschappelijk engagement steunde Intervest ook dit jaar de Leerstoel Jean-Pierre Blumberg aan de Universiteit Antwerpen, opgericht ter ere van deze voormalige bestuurder en voorzitter van de raad van toezicht, die eind  overleed. Deze leerstoel weerspie- gelt de visie van Jean-Pierre: vanuit Antwerpen naar een ruimere omgeving kijken met als doel inzicht te verwerven in recht, economie, ondernemen en corporate governance en op deze gebieden onderzoek, onderwijs en dienstver- lening aanbieden die de samenleving als geheel ten goede kunnen komen. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN   Corporate governance: zakelijke integriteit en conformiteit Corporate governance is een instrument om op evenwich- tige wijze om te gaan met de uiteenlopende belangen van verschillende belanghebbenden. In die zin moet zij in de eerste plaats gericht zijn op het beperken en op de juiste wijze omgaan met belangenconicten die inherent zijn aan het werken in een ondernemingsstructuur. Duidelijke rege- lingen inzake belangenconicten en transparante com- municatie met belanghebbenden zijn daarom essentieel om ervoor te zorgen dat de middelen van de onderneming worden gebruikt in het belang van de belanghebbenden. Op die manier creëert goed bestuur waarde en duur- zame groei. Transparante communicatie Intervest heeft een corporate-governancestructuur opgebouwd die haar activiteiten optimaal ondersteunt, tegemoet komt aan de noden van haar stakeholders en ervoor zorgt dat ze voldoet aan de relevante wetten en regelgeving. Intervest gebruikt de Belgische Corporate Governance Code  als referentiecode. De raad van toezicht van Intervest heeft de corporate governance prin- cipes vastgelegd in een aantal richtlijnen. Meer informatie over deze richtlijnen en de samenstelling van de raad van toezicht en de directieraad van Intervest in  wordt beschreven in het hoofdstuk “Corporate governance verklaring”. Zakelijke integriteit & Conformiteit Intervest streeft naar duurzame waardecreatie op lange termijn en stelt daarom ook hoge eisen aan de zakelijke integriteit van haar medewerkers en zakenpartners. Over alle IT-, digitale en cyberkwesties wordt ook gerappor- teerd aan de raad van toezicht. In  is het jaarlijkse bevestigingsproces van de gedragscode afgerond, waarin alle medewerkers instem- men met de gedragscode en de procedure voor het melden van onregelmatigheden. Alle nieuwe werknemers, inclusief tijdelijke werknemers, hebben een workshop over naleving gevolgd. In het kader van de nieuwe EU-richtlijn met betrekking tot klokkenluiders is de nieuwe procedure voor het melden van schendingen geïmplementeerd. In  zijn er geen meldingen van incidenten met betrek- king tot GDPR ontvangen. De ICT-afdeling besteedde regelmatig aandacht aan beveiligingskwesties door informatie te verstrekken over phishing, virusmails en dergelijke in combinatie met het upgraden van het antivirusprogramma. Over risk & compliance worden bijeenkomsten gehouden met de voorzitter van het audit- en risicocomité, de ceo, de cfo en de compliance ocer. Compliance maakt ook deel uit van verschillende projectgroepen in het bedrijf.  EPRA Sustainability Performance Data  Framework – EPRA Index Het Duurzaamheidsverslag kadert in het voortdurend stre- ven van Intervest om duidelijk en transparant te communi- ceren naar haar investeerders en andere stakeholders. Het verslag geeft de gegevens weer op geconsolideerd niveau, wat betekent dat zowel Intervest als al haar dochterven- nootschappen in de rapportering werden opgenomen. De rapporteringsperiode van dit duurzaamheidsverslag loopt gelijk met die van het jaarlijkse nancieel verslag, met name het kalenderjaar. De indicatoren hebben betrekking op de periode van  januari  tot  december . Er wordt een vergelijking gemaakt met de cijfers van . Gezien het belang van de hogergenoemde speerpunten voor Intervest volgt zij de prestaties op het vlak van deze punten strikt op. Aangezien deze speerpunten het DNA van Intervest uitmaken, zijn zij voor de verschillende stake- holders van Intervest minstens even belangrijk. Om die reden beschouwt Intervest een transparante communicatie op dit vlak essentieel en zorgt de vennoot- schap ervoor dat er over tijd op consistente manier wordt gerapporteerd, zodat ook stakeholders de prestaties van Intervest op het vlak van duurzaamheid kunnen opvolgen. Daarom kiest Intervest ervoor te rapporteren volgens de internationaal erkende EPRA- en GRI-normen. Methodologie Organisatorische grenzen De gegevens in de rapportering zijn berekend op basis van informatie waarover Intervest beschikt. Intervest heeft enkel operationele controle over de gebouwen waarvan zij het directe gebouwbeheer heeft. Het gebied onder operationele controle is dus beperkt tot de hoofdzetel van Intervest. Deze rapportering gaat echter een stap verder en omvat voor elk van de prestatie-indicatoren alle gegevens waarover Intervest beschikt. Meer speciek gaat het om  de nutsvoorzieningen die Intervest zelf aankoopt (eigen verbruik) en eventueel doorrekent aan haar huurders. Coverage De coverage van de verschillende prestatie-indicatoren met betrekking tot de gebouwen is weergegeven in onderstaande tabel. De coverage wordt uitgedrukt in een percentage en wordt bepaald op basis van de verhouding tussen de oppervlakte waarop de gerealiseerde presta- tie-indicatoren betrekking hebben en de van toepassing zijnde verhuurbare oppervlakte per segment of de totale van toepassing zijnde verhuurbare oppervlakte van de portefeuille. De totale verhuurbare oppervlakte van de vastgoedpor- tefeuille bedraagt .. m op  december . Dit is een stijging van . m of  ten opzichte van eind  (.. m). Voor meer informatie betreende de toename in totale verhuurbare oppervlakte wordt verwezen naar hoofdstuk ‘Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen’. Om een zekere representatieve samenhang te garanderen, zullen specieke gebouwen worden uitgesloten van de totale coverage, waaronder: 〉 de gebouwen/sites die grote werken en/of renova- ties ondergaan 〉 de gebouwen/sites die tijdens het jaar als project werden opgeleverd en die aan het einde van de periode als verhuurbaar worden beschouwd. Zo werd in  .. m of  van de totale verhuurbare oppervlakte opgenomen in de coverage. In  werd .. m of  van de totale verhuurbare oppervlakte in de coverage opgenomen. Coverage op basis van toepassing zijnde verhuurbare opper- vlakte (m) Absolute indicator Like-for-Like indicator Landlord-obtained Landlord  tenant obtained Landlord-obtained Landlord  tenant obtained       ELEKTRICITEIT Kantoren       Logistiek       Logistiek BE       Logistiek NL       TOTAAL       GAS Kantoren       Logistiek       Logistiek BE       Logistiek NL       TOTAAL       WATER Kantoren       Logistiek       Logistiek BE       Logistiek NL       TOTAAL       AFVAL Kantoren       Logistiek n/a n/a n/a n/a n/a n/a Logistiek BE n/a n/a n/a n/a n/a n/a Logistiek NL n/a n/a n/a n/a n/a n/a TOTAAL       De coverage geeft de verhouding weer ten opzichte van de totale van toepassing zijnde verhuurbare oppervlakte per segment of van de portefeuille. Zoals toegelicht is in deze methodologie, heeft Intervest geopteerd om enkel de gebouwen waar de energie bekomen wordt door de landlord, Intervest, te rapporteren. De coverage van deze milieu-indicator geeft enkel de gegevens weer van de landlord-obtained energieverbruiken waarvoor Intervest verantwoordelijk is. Ten opzichte van de totale van toepassing zijnde verhuurbare oppervlakte, met beperkte correctie van sites die in renovatie waren, geeft dit een beperkte totale coverage. Wanneer enkel de verhuurbare ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  oppervlaktes van de sites waar Intervest zelf verantwoor- delijk is voor de energieaankoop, het landlord-obtained gedeelte, in rekening genomen wordt, is een veel bredere coverage gegarandeerd. Zoals weergegeven in voorgaande tabel, vertaalt dit zich in een volledige coverage van het landlord-obtained gedeelte van elektriciteit, brandstof en waterverbruik. De absolute coverage wordt rechtstreeks beïnvloed door acquisities en desinvesteringen. Bij de berekening bij gelijkblijvende perimeter (Like-for- Like, LfL) worden de variaties die aan perimeterwijzigin- gen te wijten zijn, zoals (her)ontwikkelingen, acquisities en desinvesteringen, uitgesloten. Deze LfL-berekening wordt uitgedrukt in een delta-percentage van jaar tot jaar bij elke prestatie-indicator. De berekening bij gelijke perimeter houdt wel geen reke- ning met de wijzigingen in de bezetting van de gebouwen. Intervest verwacht naar de toekomst toe meer toegang te hebben tot de gegevens door het verder uitrollen van energiemonitoringsystemen in meerdere gebouwen. Daarnaast zal Intervest haar huurders benaderen, om ook zicht te krijgen op de contracten die afgesloten worden door de huurders zelf. Zo krijgt Intervest een totaal beeld van het energielabel op gebouwenniveau en kunnen er verdere stappen ondernomen worden in een klimaatvrien- delijk energiebeheer van de gebouwen. Estimatie en extrapolatie van land- lord-obtained utility consumption Alle gegevens zijn berekend op basis van werkelijke cijfers van facturen en metingen. Indien gegevens van minimaal één maand beschikbaar zijn, zijn deze geëxtrapoleerd volgens de EPRA richtlijnen. Gebouwen waarvoor Intervest verantwoordelijk is voor een deel van de aankoop van nutsvoorzieningen, maar niet voor , zijn uitgesloten van de berekeningen. Het komt immers voor, vooral in kantoorgebouwen, dat sommige huurders een privaat nutscontract hebben terwijl Intervest instaat voor de aankoop voor andere huurders. In dergelijke gevallen beschikt Intervest niet over de verbruiksgegevens van huurders met een privaat contract. Dit kan leiden tot inconsistenties bij het bereke- nen van de intensiteitsindicatoren. Intervest heeft gekozen voor consistentie en datakwaliteit en sluit deze gebouwen uit van de berekening van prestatie-indicatoren in plaats van schattingen te maken voor verbruiksgegevens van particuliere huurderscontracten. Beperkte assurance Waar dit symbool ( ) voorkomt, heeft Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL beperkte zekerheid verstrekt over de totale gegevens van  van geselecteerde prestatie-indicatoren op het gebied van milieu, maatschappij en goed bestuur, in overeenstemming met EPRA’s “Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting” gepubli- ceerd in september  (EPRA sBPR - e versie). Het volledige Onaankelijk assurance-rapport van Deloitte is opgenomen in dit verslag in de ‘Independent Assurance Report’ rubriek. De gegevens die binnen de reikwijdte van de zekerheid van Deloitte vallen, worden in deze sectie beschreven. Dit rapport biedt een externe en objectieve kijk op de gegevens en helpt ervoor te zorgen dat deze de werkelijkheid nauwkeurig weergeven. Er zijn geen opmer- kingen gemaakt. Boundaries – reporting van landlord & tenant utility consumption Er worden geen gegevens gebruikt over energieverbruik die aomstig zijn van huurders. Intervest beperkt zich bij de rapportering tot verbruiksgegevens van gebouwen waar Intervest voor  verantwoordelijk is voor aan- koop van respectievelijk elektriciteit, gas en water. Onderstaande verdeling geeft de verhouding weer tussen de gerapporteerde eigenaar/landlord-obtained nutsvoor- ziening en de huurder/tenant-obtained nutsvoorzienin- gen en is gebaseerd op de totale van toepassing zijnde verhuurbare oppervlakte.  Kantoren Logistiek TOTAAL BE BE NL Totaal ELEKTRICITEIT Landlord-obtained      Tenant-obtained      GAS Landlord-obtained      Tenant-obtained      WATER Landlord-obtained      Tenant-obtained      AFVAL Landlord-obtained  n/a n/a n/a  Tenant-obtained  n/a n/a n/a  Normalisatie Bij elke prestatie-indicator waar normalisatie wordt toe- gepast, wordt aangegeven op welke manier dat gebeurt. Meer in het algemeen, worden verbruiksindicatoren gepre- senteerd ten opzichte van toepassing zijnde verhuurbare vierkante meters. Voor sociale indicatoren wordt voor sommige indicatoren gewerkt met het aantal personen op de loonlijst van Intervest en voor andere indicatoren met het totaal aantal gewerkte uren. Om te beoordelen hoe streng het klimaat is, is het gebruikelijk om het brandstofverbruik te normaliseren. De vergelijking gebeurt op basis van het genormaliseerd verbruik, op basis van de graaddagen (GD). Hoe kouder, hoe hoger het aantal GD. Het gemiddelde van de GD voor een bepaalde plaats (over de laatste  jaar) noemt men normale graaddagen (NGD).  Genormaliseerd verbruik  Waargenomen verbruik x NGD/ GD. Segmentanalyse Segmentanalyse wordt in dit duurzaamheidsverslag opgevat zoals in het jaarverslag van Intervest. Er wordt een segmentering per type asset gemaakt, alsook een geograsche segmentering. Disclosure Intervest’s head oce Intervest rapporteert apart en op een transparante manier over de prestatie-indicatoren van haar hoofdkantoor in Berchem van waaruit alle functies worden aangestuurd. Het hoofdkantoor van Intervest bevindt zich in een gebouw dat wordt gedeeld met andere huurders. Om die reden is de rapportering een combinatie van het ener- gie- en waterverbruik in de delen die zij exclusief betrekt enerzijds, en van haar aandeel in de gemeenschappelijke delen anderzijds. Deze verhouding wordt berekend op basis van de vierkante meters die Intervest betrekt in het gebouw ten opzichte van het totaal aantal verhuurbare vierkante meters in het gebouw. Voor het hoofdkantoor is geen schatting gemaakt en de coverage is  voor elke indicator. Het hoofdkantoor is niet opgenomen in de geconsolideerde resultaten van het segment kantoren. Narrative on performance Voor meer informatie met betrekking tot de berekening en evolutie van de verschillende prestatie-indicatoren, wordt verwezen naar de EPRA prestatie-indicatoren die hierna in detail berekend en toegelicht worden. Integratie in het Jaarverslag Dit duurzaamheidsverslag is geïntegreerd in het Jaarlijks nancieel verslag van Intervest. Alle sociale en milieu EPRA-kernprestatie-indicatoren worden in dit hoofdstuk vermeld. De bestuurlijke EPRA- kernprestatie-indicatoren worden gepubliceerd in het hoofdstuk “Corporate governance verklaring” in dit jaarverslag . EPRA milieu-indicatoren Zoals in de methodologie toegelicht, zijn enkel de gebou- wen opgenomen in deze indicatoren waar Intervest zelf verantwoordelijk is voor de energieaankoop (‘landlord-obtained’). De volgende conclusies over de milieu-indicatoren zijn gebaseerd op de Like-for-Like prestaties  - . Op een like-for-like basis daalt de directe en indirecte (location-based) uitstoot van broeikasgassen met ,. Intervest heeft in  verschillende duurzame investe- ringen uitgevoerd, zoals in (intelligente) LED-verlichting. Eveneens is in  beslist om in een aantal sites met  graad lager te verwarmen. Het totale waterverbruik per m daalt op like-for-like basis met ,. Intervest investeert verder in energiezuinige sanitaire toestellen en zal het waterverbruik blijven opvolgen. De hoeveelheid afval in ton daalt met , op een like- for-like basis. In het logistieke segment valt het afval dat vrijkomt bij operaties niet onder de operationele controle van Intervest en wordt daarom niet gerapporteerd. Afval wordt volledig gerecycleerd.  gebouwen zijn tijdens de rapporteringsperiode BREEAM-gecerticeerd en vertegenwoordigen  van de totale vastgoedportefeuille die beschikbaar is voor verhuur. Intervest stelt de huurder en waardecreatie altijd centraal en beoordeelt of de te implementeren oplossin- gen ook daadwerkelijk toegevoegde waarde creëren. De certicaatbeoordelingen worden niet gezien als een afvin- koefening. De aanpak van BREEAM-certicaten en groene gebouwen binnen Intervest wordt verder toegelicht in deel . Beperking klimaatverandering: toekomstbestendige gebouwen van dit hoofdstuk. Totaal elektriciteitsverbruik Jaarlijkse hoeveelheid elektriciteit verbruikt uit hernieuw- bare en niet-hernieuwbare bronnen, aangekocht of zelf opgewekt. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Reference GRI - Landlord-obtained (kWh/jaar) Elec-Abs Elec-LfL Limited assurance     Delta  Kantoren .. .. .. .. -, Eigen productie (zonnepanelen)  .   - Aangekocht .. .. .. .. -, Warehouses BE .. .. .. .. -, Eigen productie (zonnepanelen) .. .. .. .. , Aangekocht .. .. .. .. -, Warehouses NL . . . . -, Eigen productie (zonnepanelen) . . . . , Aangekocht . . . . -, TOTAAL .. .. . . .. -, Aantal m² waarop van toepassing (landlord-obtained)   Aandeel van geschat elektriciteits- verbruik , , Aandeel ingekochte elektriciteit uit hernieuwbare bronnen   Aandeel van totale elektriciteit uit hernieuwbare bronnen   Hoofdkantoor . . . . Ingekocht . . . . -, Aandeel van geschat elektriciteits- verbruik , , Aandeel ingekochte elektriciteit uit hernieuwbare bronnen   Aandeel van totale elektriciteit uit hernieuwbare bronnen   Verwarming & koeling Geen enkel pand van Intervest maakt gebruik van stadsnetwerken voor verwarming noch koeling (DH&C-Abs & DH&C-LfL). Totaal brandstofverbruik Jaarlijkse hoeveelheid gebruikte brandstof uit directe (hernieuwbare en niet-hernieuwbare) bronnen. ‘Direct’ betekent dat de brandstof ter plekke wordt verbrand. De brandstof die voor deze indicator wordt gebruikt, betreft uitsluitend aardgas.  Reference GRI - Landlord-obtained (kWh/jaar) Fuels-abs Fuels-LfL Limited assurance     Delta  Kantoren .. .. .. .. -, Warehouses BE .. .. .. .. -, Warehouses NL . . . . -, TOTAAL .. .. .. .. -, Aantal m² waarop van toepassing (landlord-obtained)   Aandeel van geschat elektriciteits- verbruik , , Aandeel van totale brandstof uit hernieuwbare bronnen , , Hoofdkantoor    - - Aandeel van geschat elektriciteits- verbruik    Aandeel van totale brandstof uit hernieuwbare bronnen    Energie intensiteit De som van (i) de verhouding tussen de totale jaarlijkse hoeveelheid verbruikte directe energie (inclusief hernieuwbare en niet-hernieuwbare bronnen) gedeeld door de som van het vloeroppervlak in m voor de gebouwen die binnen het toe- passingsgebied vallen en (ii) de verhouding tussen de totale jaarlijkse hoeveelheid verbruikte indirecte energie (inclusief hernieuwbare en niet-hernieuwbare bronnen) gedeeld door de som van het vloeroppervlak in m voor de gebouwen die binnen het toepassingsgebied vallen. Reference GRI - Landlord-obtained Energieverbruik (kWh/jaar) Energie intensiteit Energy-Int (kWh/m/jaar) Limited assurance     Delta  Kantoren .. ..    -, Warehouses BE .. . .    -, Warehouses NL  .. ..   -, TOTAAL .. ..    -, Hoofdkantoor . .   -, Totale directe en indirecte uitstoot van broeikasgassen (GHG-Indir-Abs) Interpretatie van scope ,  en  Reference GRI -; -; - Scope  Direct GHG emissions Jaarlijkse hoeveelheid broeikasgassen die rechtstreeks wordt uitgestoten door het gebruik van brandstof op de site, namelijk gas, voor gebouwen in recht- streeks beheer (hoofdkantoor en landlord-obtained) Scope  Indirect GHG emissions Jaarlijkse hoeveelheid broeikasgassen die indirect wordt uitgestoten door de aankoop van elektriciteit voor de gebouwen in rechtstreeks beheer (hoofdkan- toor en landlord-obtained) Scope  Indirect GHG emissions Jaarlijkse hoeveelheid broeikasgassen die indirect wordt uitgestoten door brandstofverbruik op de site en door de aankoop van elektriciteit en stadsver- warming voor onrechtstreeks beheerde gebouwen (tenant-obtained) ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Rapporteringsmethode voor de directe en indirecte uitstoot van broeikasgassen Direct GHG De conversiefactor voor CO-uitstoot is gebaseerd op BEIS   en bedraagt , ton/MWh (, ton/MWh voor ). Indirect GHG: Location-based emissies Er wordt een gemiddelde emissiefactor per land uit het IEA report  gebruikt. Deze conversiefactoren kunnen niet transparant worden verstrekt door Intervest, aangezien de gegevens worden verkregen via een betaalde dienst van het IEA. Indirect GHG: Market-based emissies Emissies uit elektriciteit die Intervest bewust heeft gekozen. Zij ontleent emissiefactoren aan de contrac- tuele overeenkomst tussen de externe energieleverancier en Intervest voor de aankoop van energie met bepaalde attributen zoals hernieuwbare bronnen. Voor de gebouwen met landlord-obtained nutsverbruik is de ingekochte en geproduceerde elektriciteit  aomstig van hernieuwbare bronnen. Scope  & Scope  - location based emissions Landlord-obtained (Ton CO  /jaar) Scope  Scope  Location based Scope    Location based Scope    Location based Limited assurance GHG-Dir-Abs GHG-Indir-Abs GHG-Abs GHG-LfL         Delta  Kantoren . . . . . . . . -, Warehouses BE . .  . . . . . -, Warehouses NL         -, TOTAAL . . . . . . . . -, Hoofdkantoor         -, Scope  & Scope  – market-based emissions Landlord-obtained (Ton CO  /jaar) Scope  Scope  Market based Scope    Market based Scope    Market based Limited assurance GHG-Dir-Abs GHG-Indir-Abs GHG-Abs GHG-LfL         Delta  Kantoren . .   . . . . -, Warehouses BE . .   . . . . -, Warehouses NL         -, TOTAAL . .   . . . . -, Hoofdkantoor         n.v.t. Aangezien  van de aangekochte en geproduceerde elektriciteit aomstig is van hernieuwbare bronnen, zijn de emissies van scope  onbestaande voor Intervest. Scope  Zoals uitgelegd in de methodologie, worden er geen gegevens gerapporteerd over het energieverbruik van huurders. Intensiteit broeikasgasemissies door energieverbruik gebouw Reference GRI - en CRE De som van (i) de verhouding tussen de totale jaarlijkse hoeveelheid directe broeikasgasemissies die worden gegenereerd door energieverbruik in een gebouw, gedeeld door de som van het vloeroppervlak in m voor de gebouwen in scope en (ii) de verhouding tussen de totale jaarlijkse hoeveelheid indirecte broeikasgasemissies die worden gegenereerd door energieverbruik in een gebouw, gedeeld door de som van het vloeroppervlak in m voor de gebouwen in scope.  BEIS (Department for Business, Energy and Industrial Strategy) - www.gov.uk/government/organisations/ department-for-business-energy-and-industrial-strategy  Het IEA (International Energy Agency) werkt samen met landen over de hele wereld om het energiebeleid voor een veilige en duur- zame toekomst vorm te geven - www.iea.org  Location-based emissions Landlord-obtained (Ton CO  /m/jaa r) GHG-Int-Abs GHG-Int-LfL Limited assurance     Delta  Kantoren , , , , -, Warehouses BE , , , , -, Warehouses NL , , , , -, TOTAAL , , , , -, Hoofdkantoor , , , , -, Market-based emissions Landlord-obtained (Ton CO  /m/jaa r) GHG-Int-Abs GHG-Int-LfL Limited assurance     Delta  Kantoren , , , , -, Warehouses BE , , , , -, Warehouses NL , , , , -, TOTAAL , , , , -, Hoofdkantoor     n.v.t. Aangezien  van de aangekochte en geproduceerde elektriciteit aomstig is van hernieuwbare bronnen, zijn de emissies van scope  onbestaande voor Intervest. Totaal waterverbruik Jaarlijkse hoeveelheid verbruikt water. De belangrijkste watervoorzieningsbron is uitsluitend gemeentelijk water. Reference GRI - Landlord-obtained (m/ja ar) Water-Abs Water-LfL Limited assurance  *   Delta  Kantoren . . . . , Warehouses BE . . . . , Warehouses NL . . . . , TOTAAL . . . . , Aantal m² waarop van toepassing (landlord-obtained)   Percentage van geschat waterverbruik , , Hoofdkantoor     -, * Dit cijfer is gerestated in vergelijking met het cijfers in het Sustainability Report  door het bekomen van additionele informatie. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Intensiteit waterverbruik Jaarlijks waterverbruik gedeeld door de som van het vloeroppervlak in m voor de gebouwen in het toepassingsgebied. Reference CRE Landlord-obtained (m/m/ja ar) Water-Int-Abs Water-Int-LfL Limited assurance  *   Delta  Kantoren , , , , , Warehouses BE , , , , , Warehouses NL , , , , , TOTAAL , , , , , Hoofdkantoor , , , , -, * Dit cijfer is gerestated in vergelijking met het cijfers in het Sustainability Report  door het bekomen van additionele informatie. Totaal gewicht afval Jaarlijkse hoeveelheid afval die wordt geproduceerd en verwijderd via verschillende verwijderingsmethoden. Het recycle- ren van afval met energie is de enige verwijderingsmethode. Reference GRI - Landlord-obtained (Ton/jaar) Waste-Abs Waste-LfL Limited assurance     Delta  Kantoren . . . . -, Niet-gevaarlijk afval . . . . -, Gevaarlijk afval - - - - - Warehouses - - - - - Niet-gevaarlijk afval - - - - - Gevaarlijk afval - - - - - TOTAAL . . . . - Aantal m² waarop van toepassing (landlord-obtained)   Aandeel per verwijdermethode: recyclage   Hoofdkantoor      Type en aantal panden met een BREEAM-certicaat Het aantal en percentage activa binnen de portefeuille die formeel een duurzaamheidscerticering hebben tijdens de rapporteringsperiode: Reference CRE Aantal BREEAM certied gebouwen Cert-Tot Limited assurance   New Construction   Excellent   Outstanding   Very Good   Good - - In-Use   Excellent   Outstanding - - Very Good   Good - - TOTAAL   Percentage van de totale verhuurbare vastgoedportefeuille dat gecerticeerd is    EPRA sociale prestatie-indicatoren In de sociale indicatoren hieronder, omvat de categorie werknemers enkel de werknemers op de loonlijst van Intervest in zowel België als Nederland. Eind  zijn er  werknemers (headcount). Raad van toezicht, directie, externe medewer- kers, zoals interimmers en consultants, zijn niet opgenomen in de berekeningen. Waar nuttig worden de gegevens van de raad van toezicht en de directieraad in een aparte verklaring vermeld. Inclusie/diversiteit is inherent aan de bedrijfscultuur van Intervest. Alle drie de leden van de directieraad zijn mannen, maar de raad van toezicht (eind  vertegenwoordigd door  vrouwen en  mannen) is evenwichtig verdeeld en wordt voorgezeten door een vrouw. De directieraad wordt ondersteund door een team van directors waarvan  vrouw is. Aangezien  van de werknemers van Intervest vrouw is, spelen vrouwen een onmiskenbaar belangrijke rol in het dagelijks bestuur en de werking.  van het aangeworven personeel is vrouw in . De belangrijkste reden voor de gerapporteerde loonkloof () in de categorie “werknemers” is dat de laagste functie- categorie alleen uit vrouwen bestaat. Vrouwen doen vaker beroep op een deeltijds werkschema, wat gemakkelijker is in ondersteunende en administratieve functies. Deze specieke functies behoren allemaal tot de laagste functiecategorie. De loonkloof in de andere functiecategorieën schommelt tussen  en  in  ( en  in ). Intervest zet maximaal in op de ontwikkeling van haar medewerkers en realiseert in  een gemiddelde van  uur opleiding per medewerker wat gelijk staat aan ruim  volle dagen. Om voldoende aandacht te besteden aan de persoonlijke groei en ontwikkeling van haar medewerkers, engageert Intervest zich om op regelmatige basis evaluatiegesprekken te voeren en feedback te geven. Zoals elk jaar zijn ook in  alle medewerkers geëvalueerd. Intervest gelooft in de kracht van team Intervest en streeft ernaar haar gebouwen zelf te beheren. Intervest heeft een portefeuille van logistieke centra in Nederland die worden aangestuurd door een team dat is gevestigd in Eindhoven. Alle  Nederlandse medewerkers zijn mannen. De beoordeling van de veiligheid en gezondheid van de activa is gebaseerd op de periodieke controle van de wettelijke inspectiecerticaten zoals brandaudits, sprinklers, liften, verwarming, koeling, enz. Eventuele opmerkingen in de rappor- ten worden actief behandeld. In de indirect beheerde portefeuille worden deze beoordelingen uitgevoerd als onderdeel van het due diligence-proces op het moment van overname. Het opstellen en monitoren van richtlijnen zorgt ervoor dat ongevallen op de werkplek tot een minimum worden beperkt. In  werden geen incidenten geregistreerd. Bij de berekening van de gegevens voor de betrokkenheid bij de gemeenschap van gebouwen, wordt enkel rekening gehouden met kantorenvastgoed waar Intervest verantwoordelijk is voor de uitbating. Concreet is dit het geval voor het hoofdkantoor. De  betrokkenheid van het hoofdkantoor staat voor de bereidheid van de Intervest medewerkers om te helpen waar hulp nodig is. In  blijft Intervest een vzw steunen die kinderen die verlamd zijn of een ander lichamelijk of geestelijk letsel hebben opgelopen, helpt tijdens hun revalidatie. Intervest heeft geen controle over de uitbating van haar logistiek vastgoed. Maatschappelijke participatie volgens de EPRA en GRI richtlijnen is hier dus niet aan de orde. Meer informatie over het belang dat Intervest hecht aan sociale aspecten vindt u in deel . Stakeholders: gezondheid, welzijn en inclusie. Genderdiversiteit medewerkers Percentage mannelijke en vrouwelijke medewerkers in de organisatie op basis van het personeelsbestand Reference GRI - Diversity-Emp   Limited assurance Vrouw Man Vrouw Man Raad van toezicht     Directieraad     Medewerkers     ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  Loonkloof Verhouding tussen het basisjaarsalaris of de vergoeding van vrouwelijke en mannelijke medewerkers, rekening houdend met het equivalent van een voltijdse werknemer. Reference GRI - Diversity-Pay (vrouw/man)   Limited assurance Raad van toezicht   Directieraad n/a n/a Medewerkers   Opleiding en ontwikkeling Gemiddeld aantal uren opleiding dat werknemers in loondienst hebben gevolgd. Intervest houdt alleen rekening met opleidingen die de professionele kennis vergroten of de professionele vaardigheden verbeteren. Reference GRI - Emp-Training   Limited assurance Aantal uren opleiding per werknemer   Evaluatiegesprekken Percentage van het totaal aantal werknemers dat tijdens de rapporteringsperiode regelmatige functionerings- en loop- baanontwikkelingsgesprekken heeft ontvangen. Reference GRI - Emp-Dev   Limited assurance Medewerkers   Personeelsverloop en -retentie Totaal aantal en percentage nieuwe werknemers en personeelsverloop tijdens het rapporteringsjaar. Reference GRI - Emp-Turnover   Limited assurance Vertrek Aanwerving Vertrek Aanwerving Totaal  Totaal  Totaal  Totaal  Medewerkers         Gezondheid en veiligheid medewerkers Arbo- en veiligheidsprestaties van de organisatie met betrekking tot haar werknemers. Reference GRI - H&S-Emp   Limited assu- rance Arbeidsongevallen  , , Arbeidsongeschiktheid door een arbeidsongeval  , , Ziekteverzuim (excl. langdurige afwezigheid)  , , Overlijden door arbeidsongeval    Gezondheids- en veiligheidsbeoordeling gebouwen Percentage van de door Intervest beheerde bedrijfsmiddelen waarvoor de gezondheids- en veiligheidseecten zijn gecontroleerd of beoordeeld op naleving of verbetering.  Meting: Ongevallen / totaal aantal gewerkte dagen  Meting: Arbeidsongeschiktheidsdagen / totaal aantal gewerkte dagen  Meting: Verzuimdagen / totaal aantal gewerkte dagen  Meting: Overlijdens / totaal aantal gewerkte dagen  Reference GRI - H&S-Asset ( Gezondheids- en veiligheidsevaluaties)   Limited assurance Kantoren   Warehouses   TOTAAL   Gezondheids- en veiligheidscompliance Reference GRI - H&S-Comp (Aantal gevallen van niet-naleving van V&G-regelgeving)   Limited assurance Kantoren   Warehouses   TOTAAL   Betrokkenheid bij de gemeenschap, beoordeling van impact en ontwikkelingsprogramma’s Reference GRI - Comty-Eng ( van rechtstreeks beheerde activa in m)   Limited assurance Hoofdkantoor   EPRA governance performance indicators Samenstelling van het hoogste bestuursorgaan (Gov-Board) Reference GRI - De Gov-Board indicator wordt in dit jaarverslag  beschreven in het hoofdstuk “Corporate governance verklaring – . Algemeen & . Bestuursorganen”. Alle leden van de raad van toezicht en de directieraad hebben expertise en ervaring op het gebied van ESG. Alle leden besteden aandacht aan onderwerpen die verband houden met ESG, zowel op het gebied van milieu, maatschappij als bestuursbelang, en altijd binnen het kader van de strategie. Proces voor het omgaan met belangenconicten (Gov-Col) Reference GRI - De Gov-Col indicator wordt in dit jaarverslag  beschreven in het hoofdstuk “Corporate governance verklaring – . Belangenconicten en overige regelgeving”. Benoeming en selectie van het hoogste bestuursorgaan (Gov-Select) Reference GRI - De Gov-Select indicator wordt in dit jaarverslag  beschreven in het hoofdstuk “Corporate governance verklaring – . Algemeen & . Bestuursorganen”. Bij de selectie van de leden van de raad van toezicht, de directieraad en de commissies wordt ook rekening gehouden met de deskundigheid en ervaring op het gebied van milieu- en sociale onderwerpen. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  EPRA index  Voor elke EPRA-indicator wordt hieronder aangegeven waar de gegevens in dit verslag te vinden zijn. Limited assurance EPRA KPI Reference GRI/CRESD Pagina referentie ENVIRONMENTAL INDICATORS Elec-Abs - - Elec-LfL - - DH&C-Abs -  DH&C-LfL -  Fuels-Abs - - Fuels-LfL -  Energy-Int -  GHG-Dir-Abs - - GHG-Indir-Abs - - GHG-Int-Abs - - Water-Abs -  Water-LfL -  Water-Int-Abs CRE  Waste-Abs -  Waste-LfL -  Cert-Tot CRE  SOCIAL INDICATORS Diversity-Emp -  Diversity-Pay -  Emp-Training -  Emp-Dev -  Emp-Turnover -  H&S-Emp -  H&S-Asset -  H&S-Comp -  Compty-Eng -  GOVERNANCE INDICATORS Gov-Board -  Gov-Select -  Gov-Col -    Onafhankelijk assurance-rapport I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V | | 31 december 2023 1 Onafhankelijk assurance rapport over geselecteerde milieu-, sociale en bestuurlijke prestatie-indicatoren gepubliceerd in het Jaarverslag van Intervest Offices & Warehouses NV voor het jaar eindigend op 31 december 2023 Aan de raad van bestuur We hebben de opdracht gekregen van Intervest Offices & Warehouses NV ("de Vennootschap") om een beperkte assurance opdracht uit te voeren op geselecteerde milieu-, sociale en bestuurlijke prestatie- indicatoren ("Geselecteerde Informatie") gepubliceerd in sectie “ESG en niet-financiële staten” van het Jaarverslag van de Vennootschap voor het jaar eindigend op 31 december 2023. Bij het opstellen van de Geselecteerde Informatie heeft de Vennootschap gebruikt gemaakt van de Toepasselijke Criteria, zoals vermeld in onderstaande tabel. De Geselecteerde Informatie dient gelezen en begrepen te worden samen met de Toepasselijke Criteria. De Geselecteerde Informatie in het kader van onze opdracht is vermeld in onderstaande tabel en is geïdentificeerd met in het Jaarverslag. G G e e s s e e l l e e c c t t e e e e r r d d e e I I n n f f o o r r m m a a t t i i e e T T o o e e p p a a s s s s e e l l i i j j k k e e C C r r i i t t e e r r i i a a I I m m p p a a c c t t CCaatteeggoorriiee I I n n d d i i c c a a t t o o r r O O m m s s c c h h r r i i j j v v i i n n g g O O m m s s c c h h r r i i j j v v i i n n g g E E n n e e r r g g i i e e Elec-Abs Totaal elektriciteitsverbruik (incl. hoofdkantoor) GRI Standaarden en EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines Elec-LfL Like-for-like totaal elektriciteitsverbruik (incl. hoofdkantoor) DH&C-Abs Totaal verwarming en koelingsverbruik DH&C-LfL Like-for-like totaal verwarming en koelingsverbruik Fuels-Abs Totaal brandstofverbruik (incl. hoofdkantoor) Fuels-LfL Like-for-like totaal brandstofverbruik (incl. hoofdkantoor) Energy-Int Gebouw energie intensiteit G G H H G G GHG-Dir- Abs Totale directe uitstoot van broeikasgassen (incl. hoofdkantoor) GHG-Indir- Abs Totale indirecte uitstoot van broeikasgassen – market based (incl. hoofdkantoor) Totale indirecte uitstoot van broeikasgassen – location based (incl. hoofdkantoor) GHG-Dir + Indirect - LfL Like-for-like totale directe en indirecte uitstoot van broeikasgassen – market based (incl. hoofdkantoor) Like-for-like totale directe en indirecte uitstoot van broeikasgassen – location based (incl. hoofdkantoor) GHG-Int- Abs Intensiteit broeikasgasemissies door energieverbruik gebouw – market based Intensiteit broeikasgasemissies door energieverbruik gebouw – location based GHG-Int - Lfl Like-for-like Intensiteit broeikasgasemissies door energieverbruik gebouw – market based Like-for-like Intensiteit broeikasgasemissies door energieverbruik gebouw – location based ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V | | 31 december 2023 2 G G e e s s e e l l e e c c t t e e e e r r d d e e I I n n f f o o r r m m a a t t i i e e T T o o e e p p a a s s s s e e l l i i j j k k e e C C r r i i t t e e r r i i a a I I m m p p a a c c t t CCaatteeggoorriiee I I n n d d i i c c a a t t o o r r O O m m s s c c h h r r i i j j v v i i n n g g O O m m s s c c h h r r i i j j v v i i n n g g W W a a t t e e r r Water-Abs Totaal waterverbruik (incl. hoofdkantoor) Water-LfL Like-for-like totaal waterverbruik (incl. hoofdkantoor) Water-Int - Abs Gebouw intensiteit waterverbruik Water-Int- LfL Like-for-like gebouw intensiteit waterverbruik A A f f v v a a l l Waste-Abs Totaal gewicht afval per verwijderingsmethode (incl. hoofdkantoor) Waste-LfL Like-for-like totaal gewicht afval per verwijderingsmethode (incl. hoofdkantoor) C C e e r r t t i i f f i i c c e e r r i i n n g g Cert-Tot Type en aantal panden met een duurzaamheidscertificering D D i i v v e e r r s s i i t t e e i i t t Diversity- Emp Genderdiversiteit werknemers (incl. raad van toezicht, directieraad en werknemers) Diversity- Pay Loonkloof (incl. raad van toezicht, directieraad en werknemers) W W e e r r k k n n e e m m e e r r s s Emp- Training Opleiding en ontwikkeling Emp-Dev Werknemers evaluatiegesprekken Emp- Turnover Personeelsverloop en -retentie G G e e z z o o n n d d h h e e i i d d e e n n v v e e i i l l i i g g h h e e i i d d H&S-Emp Gezondheid en veiligheid medewerkers (incl. arbeidsongevallen, arbeidsongeschiktheid door een arbeidsongeval, ziekteverzuim en overlijden door arbeidsongeval). H&S-Asset Gezondheids- en veiligheidsbeoordeling gebouwen - kantoren - warehouses H&S-Comp Gezondheids- en veiligheidscompliance - kantoren - warehouses S S o o c c i i a a a a l l Comty-Eng Betrokkenheid bij de gemeenschap, beoordeling van impact en ontwikkelingsprogramma’s - hoofdkantoor B B e e s s t t u u u u r r Gov-Board Samenstelling van het hoogste bestuursorgaan Gov-Selec Benoeming en selectie van het hoogste bestuursorgaan Gov-CoI Proces voor het omgaan met belangenconflicten Op basis van ons werk zoals beschreven in dit verslag, is niets onder onze aandacht gekomen dat ons doet geloven dat de bovengenoemde Geselecteerde Informatie, zoals gepubliceerd in het “Jaarverslag 2023” van de Vennootschap, niet is opgesteld, in alle materiële opzichten, in overeenstemming met de Toepasselijke Criteria.  I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V | | 31 december 2023 3 V V e e r r a a n n t t w w o o o o r r d d e e l l i i j j k k h h e e i i d d v v a a n n d d e e r r a a a a d d v v a a n n b b e e s s t t u u u u r r De raad van bestuur van de Vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geselecteerde Informatie en de verwijzingen ernaar in het “Jaarverslag 2023” alsook voor de verklaring dat de rapportering voldoet aan de vereisten van de Toepasselijke Criteria. De raad van bestuur is ook verantwoordelijk voor:  Het selecteren en vaststellen van de Toepasselijke Criteria.  Het opstellen, berekenen, presenteren en rapporteren van de Geselecteerde Informatie in overeenstemming met de Toepasselijke Criteria  Het ontwerpen, implementeren en onderhouden van de interne processen en controles over informatie die relevant zijn voor het opstellen van de Geselecteerde Informatie en die vrij is van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten;  Het verstrekken van voldoende toegang en het beschikbaar stellen van alle benodigde verslagen, correspondentie, informatie en uitleg om de succesvolle voltooiing van de diensten mogelijk te maken.  Door middel van schriftelijke verklaringen aan ons te bevestigen dat alle verstrekte informatie, die relevant is voor onze diensten waarvan u op de hoogte bent, en dat de beoordeling of evaluatie van de onderliggende informatie aan de hand van de Toepasselijke Criteria, inclusief dat alle relevante zaken, worden weerspiegeld in de Geselecteerde Informatie. O O n n z z e e v v e e r r a a n n t t w w o o o o r r d d e e l l i i j j k k h h e e i i d d Het is onze verantwoordelijkheid om op basis van onze procedures een conclusie te formuleren over de Geselecteerde Informatie. Wij hebben onze opdracht uitgevoerd in overeenstemming met ISAE 3000 (herzien) met betrekking tot assurance opdrachten anders dan opdrachten tot controle of beoordeling van historische financiële informatie, uitgegeven door de International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB), om aan te geven of iets onder onze aandacht is gekomen dat ons doet vermoeden dat de Geselecteerde Informatie, in alle materiële opzichten, niet opgesteld zou zijn in overeenstemming met de Toepasselijke Criteria. Door deze standaarden toe te passen, zijn onze werkzaamheden gericht op het verkrijgen van een beperkte mate van zekerheid dat de Geselecteerde Informatie in het jaarverslag geen afwijkingen van materieel belang bevat. De werkzaamheden die worden uitgevoerd bij een opdracht met een beperkte mate van zekerheid variëren qua aard en timing van, en zijn minder omvangrijk dan bij een opdracht met een redelijke mate van zekerheid, en als gevolg daarvan is het niveau van zekerheid dat wordt verkregen bij een opdracht met een beperkte mate van zekerheid substantieel lager dan de zekerheid die zou zijn verkregen als een opdracht met een redelijke mate van zekerheid was uitgevoerd. Ons werk werd uitgevoerd op basis van de gegevens die door de Vennootschap werden verzameld en behouden in de rapporteringsscope zoals hierboven vermeld. Onze conclusie heeft daarom alleen betrekking op de bovengenoemde Geselecteerde Informatie en niet op alle informatie die is opgenomen in het Jaarverslag. De beperkte assurance op de Geselecteerde Informatie is enkel uitgevoerd op de Geselecteerde Informatie gerelateerd aan het boekjaar eindigend per 31 december 2023. ESG & NIET FINANCIËLE STATEN  I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V | | 31 december 2023 4 We zijn verplicht om ons werk te plannen en uit te voeren om de gebieden aan te pakken waar we hebben vastgesteld dat er waarschijnlijk een materiële afwijking van de beschrijving van activiteiten met betrekking tot de Geselecteerde informatie zal ontstaan. De procedures die we uitvoerden waren gebaseerd op ons professioneel oordeel. Bij het uitvoeren van onze beperkte assurance opdracht over de beschrijving van activiteiten die zijn ondernomen met betrekking tot de Geselecteerde Informatie, bestonden onze werkzaamheden voornamelijk uit volgende elementen:  Het uitvoeren van analytische procedures en in overweging nemen van het risico van materiële afwijkingen van de Geselecteerde Informatie.  Door middel van besprekingen met leidinggevenden, een goed begrip verkrijgen van de Vennootschap, haar omgeving, processen en informatiesystemen die relevant zijn voor het opstellen van de Geselecteerde Informatie, voldoende om de risico's van een afwijking van materieel belang in de Geselecteerde Informatie te identificeren en te beoordelen, en een basis te bieden voor het ontwerpen en uitvoeren van procedures om beperkte mate van zekerheid te verkrijgen om een conclusie te ondersteunen.  Procedures uitvoeren over de Geselecteerde Informatie, die betrekking hebben op de herberekening van relevante formules gebruikt in manuele berekeningen en beoordeling of de gegevens op de juiste manier zijn geconsolideerd.  Procedures uitvoeren op onderliggende gegevens op basis van een statistische steekproef om te beoordelen of de gegevens zijn verzameld en gerapporteerd in overeenstemming met de toepasselijke criteria, inclusief het verifiëren aan de hand van brondocumentatie.  Procedures uitvoeren over de Geselecteerde Informatie inclusief het beoordelen van de assumpties en schattingen van het management.  Onjuistheden en tekortkomingen in de controle verzamelen en beoordelen of ze van materieel belang zijn.  Lezen van de bijhorende toelichting gerelateerd aan de Geselecteerde Informatie en de Toepasselijke Criteria voor consistentie met onze bevindingen. We passen de International Standard on Quality Management 1 toe en onderhouden dienovereenkomstig een uitgebreid systeem van kwaliteitscontrole, inclusief gedocumenteerde beleidslijnen en procedures met betrekking tot naleving van ethische vereisten, professionele standaarden en toepasselijke wettelijke en regelgevende vereisten. Bij het uitvoeren van onze opdracht hebben wij de onafhankelijkheid en andere ethische vereisten nageleefd van de Code of Ethics for Professional Accountants uitgegeven door de International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA), die gebaseerd is op de fundamentele principes van integriteit, objectiviteit, professionele competentie en zorgvuldigheid, vertrouwelijkheid en professioneel gedrag, en met het Belgische wettelijke en reglementaire kader.  I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V | | 31 december 2023 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited I I n n h h e e r r e e n n t t e e b b e e p p e e r r k k i i n n g g e e n n v v a a n n d d e e G G e e s s e e l l e e c c t t e e e e r r d d e e I I n n f f o o r r m m a a t t i i e e We hebben een beperkte mate van zekerheid verkregen over het opstellen van de Geselecteerde Informatie in overeenstemming met de Toepasselijke Criteria. Inherente beperkingen bestaan in alle assurance opdrachten. Elke interne controlestructuur, hoe effectief dan ook, kan de mogelijkheid niet uitsluiten dat fraude, fouten of onregelmatigheden kunnen optreden en onopgemerkt blijven en omdat we selectieve testen gebruiken bij onze opdracht, kunnen we niet garanderen dat fouten of onregelmatigheden, indien aanwezig, zullen worden gedetecteerd. De zelf gedefinieerde Toepasselijke Criteria, de aard van de Geselecteerde Informatie, en het ontbreken van consistente externe normen maken het mogelijk om verschillende maar aanvaardbare meetmethoden te hanteren die kunnen leiden tot verschillen tussen entiteiten. De aangenomen meetmethoden kunnen ook van invloed zijn op de vergelijkbaarheid van de Geselecteerde Informatie die door verschillende organisaties en van jaar tot jaar binnen een organisatie wordt gerapporteerd naarmate de methodologieën zicht ontwikkelen G G e e b b r r u u i i k k v v a a n n o o n n s s r r a a p p p p o o r r t t Dit verslag wordt uitsluitend gericht aan de raad van bestuur van Intervest Offices & Warehouses NV in overeenstemming met ISAE 3000 (Herzien) en met onze opdrachtbrief. Ons werk is ondernomen zodat we aan de raad van bestuur de zaken kunnen melden die we in dit rapport aan hen moeten melden en voor geen ander doel. Zonder enige verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid met betrekking tot dit rapport op zich te nemen of te aanvaarden aan een andere partij dan de Vennootschap en haar raad van bestuur, erkennen wij dat de raad van bestuur ervoor kan kiezen om dit rapport openbaar beschikbaar te maken voor anderen die er toegang toe willen hebben, wat geen invloed heeft en zal hebben of zal uitbreiden voor welk doel of op welke basis dan ook op onze verantwoordelijkheden. Voor zover toegestaan door de wet, accepteren of aanvaarden wij geen verantwoordelijkheid jegens iemand anders dan de Vennootschap en de bestuurders van de Vennootschap als orgaan voor ons werk, dit rapport of voor de conclusies die we hebben getrokken. Getekend te Zaventem. D D e e l l o o i i t t t t e e B B e e d d r r i i j j f f s s r r e e v v i i s s o o r r e e n n B B V V Vertegenwoordigd door Sofian Milad IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV || 31 december 2023 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited IInnhheerreennttee bbeeppeerrkkiinnggeenn vvaann ddee GGeesseelleecctteeeerrddee IInnffoorrmmaattiiee We hebben een beperkte mate van zekerheid verkregen over het opstellen van de Geselecteerde Informatie in overeenstemming met de Toepasselijke Criteria. Inherente beperkingen bestaan in alle assurance opdrachten. Elke interne controlestructuur, hoe effectief dan ook, kan de mogelijkheid niet uitsluiten dat fraude, fouten of onregelmatigheden kunnen optreden en onopgemerkt blijven en omdat we selectieve testen gebruiken bij onze opdracht, kunnen we niet garanderen dat fouten of onregelmatigheden, indien aanwezig, zullen worden gedetecteerd. De zelf gedefinieerde Toepasselijke Criteria, de aard van de Geselecteerde Informatie, en het ontbreken van consistente externe normen maken het mogelijk om verschillende maar aanvaardbare meetmethoden te hanteren die kunnen leiden tot verschillen tussen entiteiten. De aangenomen meetmethoden kunnen ook van invloed zijn op de vergelijkbaarheid van de Geselecteerde Informatie die door verschillende organisaties en van jaar tot jaar binnen een organisatie wordt gerapporteerd naarmate de methodologieën zicht ontwikkelen GGeebbrruuiikk vvaann oonnss rraappppoorrtt Dit verslag wordt uitsluitend gericht aan de raad van bestuur van Intervest Offices & Warehouses NV in overeenstemming met ISAE 3000 (Herzien) en met onze opdrachtbrief. Ons werk is ondernomen zodat we aan de raad van bestuur de zaken kunnen melden die we in dit rapport aan hen moeten melden en voor geen ander doel. Zonder enige verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid met betrekking tot dit rapport op zich te nemen of te aanvaarden aan een andere partij dan de Vennootschap en haar raad van bestuur, erkennen wij dat de raad van bestuur ervoor kan kiezen om dit rapport openbaar beschikbaar te maken voor anderen die er toegang toe willen hebben, wat geen invloed heeft en zal hebben of zal uitbreiden voor welk doel of op welke basis dan ook op onze verantwoordelijkheden. Voor zover toegestaan door de wet, accepteren of aanvaarden wij geen verantwoordelijkheid jegens iemand anders dan de Vennootschap en de bestuurders van de Vennootschap als orgaan voor ons werk, dit rapport of voor de conclusies die we hebben getrokken. Getekend te Zaventem. DDeellooiittttee BBeeddrriijjffssrreevviissoorreenn BBVV Vertegenwoordigd door Sofian Milad FINANCIËLE STATEN 109 1 Geconsolideerde resultatenrekening 2 Geconsolideerd globaalresultaat 3 Geconsolideerde balans 4 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 6 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 7 Verslag van de commissaris 8 Enkelvoudige jaarrekening Intervest Offices & Warehouses NV FINANCIËLE STATEN  1 De jaarlijkse financiële verslagen, de verslagen van de raad van toezicht en de verslagen van de commissaris over de boekjaren 2023, 2022, 2021 en 2020 alsook de tussentijdse verklaringen en de halfjaarlijkse financiële verslagen (inclusief verslagen van de commissaris) zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap (www.intervest.eu). Ze zijn eveneens op eenvoudig verzoek op de maatschappelijke zetel verkrijgbaar. 110 1 Geconsolideerde resultatenrekening in EUR x 1.000 Toelichting 2023 2022 Huurinkomsten 4 81.081 71.474 Met verhuur verbonden kosten 4 -76 -19 NETTOHUURRESULTAAT 81.005 71.455 Recuperatie van vastgoedkosten 4 1.163 1.249 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 4 23.979 22.290 Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wede- rinstaatstelling -1.138 -1.629 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 4 -23.979 -22.290 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 4 918 939 VASTGOEDRESULTAAT 81.947 72.014 Technische kosten 5 -1.112 -931 Commerciële kosten 5 -286 -432 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen 5 -1.688 -1.086 Beheerskosten van het vastgoed 5 -6.529 -4.926 Andere vastgoedkosten 5 -1.370 -1.191 Vastgoedkosten -10.984 -8.566 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 70.963 63.448 Algemene kosten 6 -10.437 -4.387 Andere operationele opbrengsten en kosten 8 -903 -475 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 59.624 58.586 Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 9 -4.733 478 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10 -810 -26.106 Ander portefeuilleresultaat 11 -2.793 3.920 OPERATIONEEL RESULTAAT 51.287 36.878 Financiële opbrengsten 1.612 69 Netto-interestkosten 13 -20.537 -10.655 Andere financiële kosten -627 -291 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 21 -16.860 32.257 Financieel resultaat -36.413 21.380 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 14.875 58.258 Belastingen 14 -1.399 -978 NETTORESULTAAT 13.475 57.280 Toewijsbaar aan: Aandeelhouders Groep 5.918 51.714 Derden 7.558 5.566 NETTORESULTAAT  AANDEELHOUDERS GROEP 5.918 51.714 Uit te sluiten: - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -4.733 478 - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -810 -26.106 - Ander portefeuilleresultaat -2.793 3.920 - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -16.860 32.257 - Minderheidsbelangen met betrekking tot bovenstaande -6.286 -4.302 EPRA RESULTAAT 37.401 45.467 FINANCIËLE STATEN 111 RESULTAAT PER AANDEEL - GROEP Financieel verslag 2023 2022 Aantal aandelen op jaareinde 8.6 30.825.122 29.235.067 Aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde 8.6 30.825.122 29.235.067 Gewogen gemiddeld aantal aandelen 8.6 30.021.003 26.664.878 Nettoresultaat (in EUR) 0,20 1,94 Verwaterd nettoresultaat (in EUR) 0,20 1,94 EPRA resultaat (in EUR) 1,25 1,71 2 Geconsolideerd globaalresultaat in EUR x 1.000 2023 2022 NETTORESULTAAT 13.475 57.280 Andere componenten van het globaalresultaat -4.103 5.486 Herwaardering andere materiële activa -4.103 5.486 GLOBAALRESULTAAT 9.372 62.766 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de moedermaatschappij 2.836 55.448 Minderheidsbelangen 6.536 7.318 112 3 Geconsolideerde balans ACTIVA in EUR x 1.000 Toelichting 31-12-2023 31-12-2022 VASTE ACTIVA 1.452.522 1.381.476 Immateriële vaste activa 274 284 Vastgoedbeleggingen 15 1.419.893 1.333.418 Andere materiële vaste activa 15 13.322 15.124 Financiële instrumenten 21 18.994 32.608 Handelsvorderingen en andere vaste activa 37 41 VLOTTENDE ACTIVA 21.653 47.304 Activa bestemd voor verkoop 16 3.200 27.277 Financiële vlottende activa 323 0 Handelsvorderingen 16 7.158 2.126 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 16 2.005 4.937 Kas en kasequivalenten 3.123 3.053 Overlopende rekeningen 16 5.844 9.911 TOTAAL ACTIVA 1.474.175 1.428.780 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in EUR x 1.000 Toelichting 31-12-2023 31-12-2022 EIGEN VERMOGEN 708.039 721.410 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij 674.706 693.351 Kapitaal 17 278.375 264.026 Uitgiftepremies 17 228.247 219.354 Reserves 17 162.166 158.257 Nettoresultaat van het boekjaar 5.918 51.714 Minderheidsbelangen 25 33.333 28.059 VERPLICHTINGEN 766.136 707.370 Langlopende verplichtingen 642.834 564.849 Langlopende financiële schulden 19 593.395 525.116 Kredietinstellingen 490.903 422.734 Andere 102.491 102.382 Andere langlopende financiële verplichtingen 20 24.777 15.162 Handelsschulden en andere langlopende schulden 2.441 2.810 Uitgestelde belastingen - verplichtingen 22 22.222 21.761 Kortlopende verplichtingen 123.302 142.521 Kortlopende financiële schulden 19 81.688 102.646 Kredietinstellingen 49.688 64.646 Commercial paper 32.000 38.000 Andere 0 0 Andere kortlopende financiële verplichtingen 20 4.276 35 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 18 12.976 25.680 Andere kortlopende verplichtingen 18 11.225 3.811 Overlopende rekeningen 18 13.137 10.349 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.474.175 1.428.780 FINANCIËLE STATEN 113 SCHULDGRAAD in % Toelichting 31-12-2023 31-12-2022 Schuldgraad (max. 65%) 23 49,7% 48,0% NETTOWAARDE PER AANDEEL in EUR 31-12-2023 31-12-2022 Nettowaarde 21,89 23,72 EPRA NTA 22,24 23,50 114 4 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen In EUR x 1.000 Kapitaal Uitgifte- premies Totaal reserves Nettoresultaat van het boekjaar - Aandeelhouders Groep Minderheids- belangen TOTAAL EIGEN VERMOGENGestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 239.665 -1.735 189.818 96.664 98.100 14.023 636.535 Globaalresultaat vorig boekjaar 3.734 51.714 7.318 62.766 Overboekingen door resultaatverdeling van boekjaar van 2 jaar geleden:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 48.510 -48.510 0  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 -4.217 0  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.935 -4.935 0  Toevoeging aan de andere reserves 198 -198 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van 2 jaar geleden 2.519 4.585 7.104 Dividenden boekjaar van 2 jaar geleden -40.240 -277 -40.517 Kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics -5 6.995 6.990 Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing 24.218 -636 24.950 48.532 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 266.402 -2.376 219.354 158.257 51.714 28.059 721.410 Globaalresultaat huidig boekjaar -3.081 5.918 6.536 9.372 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed -27.128 27.128 0  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 -32.257 0  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.023 -1.023 0  Toevoeging aan de andere reserves 836 -836 0 Dividenden vorig boekjaar -44.726 -1.259 -45.985 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 5.881 4.484 10.365 Kosten m.b.t. kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics 2022 -2 -2 -4 Kosten m.b.t. aandelenuitgifte (versnelde private plaatsing 2022) -125 -125 Aandelenuitgifte naar aanleiding van acquisitie ILWS 8.608 -13 4.409 13.004 BALANS OP 31 DECEMBER HUIDIG BOEKJAAR 280.891 -2.516 228.247 162.166 5.918 33.333 708.039 FINANCIËLE STATEN 115 4 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen In EUR x 1.000 Kapitaal Uitgifte- premies Totaal reserves Nettoresultaat van het boekjaar - Aandeelhouders Groep Minderheids- belangen TOTAAL EIGEN VERMOGENGestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 239.665 -1.735 189.818 96.664 98.100 14.023 636.535 Globaalresultaat vorig boekjaar 3.734 51.714 7.318 62.766 Overboekingen door resultaatverdeling van boekjaar van 2 jaar geleden:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 48.510 -48.510 0  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 - 4.217 0  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.935 -4.935 0  Toevoeging aan de andere reserves 198 -198 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van 2 jaar geleden 2.519 4.585 7.10 4 Dividenden boekjaar van 2 jaar geleden -40.240 -277 -40.517 Kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics -5 6.995 6.990 Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing 24.218 -636 24.950 48.532 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 266.402 -2.376 219.354 158.257 51.714 28.059 721.410 Globaalresultaat huidig boekjaar -3.081 5.918 6.536 9.372 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed -27.128 2 7.12 8 0  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 -32.257 0  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.023 -1.023 0  Toevoeging aan de andere reserves 836 -836 0 Dividenden vorig boekjaar -44.726 -1.259 -45.985 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 5.881 4.484 10.365 Kosten m.b.t. kapitaalverhoging perimetervennootschap Genk Green Logistics 2022 -2 -2 -4 Kosten m.b.t. aandelenuitgifte (versnelde private plaatsing 2022) -125 -125 Aandelenuitgifte naar aanleiding van acquisitie ILWS 8.608 -13 4.409 13.004 BALANS OP 31 DECEMBER HUIDIG BOEKJAAR 280.891 -2.516 228.247 162.166 5.918 33.333 708.039 116 Uitsplitsing van de reserves In EUR x 1.000 Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 50.665 -8.833 20.319 34.423 96.664 Globaalresultaat vorig boekjaar 3.734 3.734 Overboekingen door resultaatverdeling van twee jaar geleden:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 48.510 48.510  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 4.217  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.935 4.935  Toevoeging aan de andere reserves 198 198 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 99.176 -4.616 24.250 39.357 158.257 Globaalresultaat boekjaar 8.691 -11.772 -3.081 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed -27.128 -27.128  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 32.257  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.023 1.023  Toevoeging aan de andere reserves 836 836 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 90 80.739 27.641 13.316 40.380 162.166 FINANCIËLE STATEN 117 Uitsplitsing van de reserves In EUR x 1.000 Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND 1 JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 50.665 -8.833 20.319 34.423 96.664 Globaalresultaat vorig boekjaar 3.734 3.734 Overboekingen door resultaatverdeling van twee jaar geleden:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 48.510 48.510  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 4.217  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.935 4.935  Toevoeging aan de andere reserves 198 198 BALANS OP 31 DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 99.176 -4.616 24.250 39.357 158.257 Globaalresultaat boekjaar 8.691 -11.772 -3.081 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar:  Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed -27.128 -27.128  Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 32.257  Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 1.023 1.023  Toevoeging aan de andere reserves 836 836 BALANS OP 31 DECEMBER BOEKJAAR 90 80.739 27.641 13.316 40.380 162.166 118 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht in EUR x 1.000 Toelichting 2023 2022 KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 3.053 3.537 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 53.076 36.728 Operationeel resultaat 51.287 36.878 Betaalde interesten -20.261 -9.617 Andere niet-operationele elementen -415 -1.200 Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom verrichtingen 8.640 22.676  Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa 1.177 806  Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 9 4.733 -478  Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10 810 26.106  Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders 11 -251 -473  Ander portefeuilleresultaat 11 2.171 -3.285 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal 13.825 -12.009 Beweging van activa 2.258 -2.557 Beweging van verplichtingen 11.567 9.453 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -75.075 -155.471 Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen 15 -10.995 -2.924 Verwerving van vastgoedbeleggingen 15 -23.637 -34.849 Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen 15 -22.845 -23.974 Investeringen in projectontwikkelingen -41.978 -94.324 Betaalde exit taks (bij overgang naar statuut GVBF) 0 -3.373 Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 9 27.905 8.561 Aankopen zonnepanelen en EV installaties 15 -3.094 -4.110 Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa -430 -478 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten 22.068 118.259 Terugbetaling van leningen 19 -43.358 -90.038 Opname van leningen 19 87.281 191.872 Kapitaalverhoging 12.875 48.531 Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg -369 1.306 Betaling van dividenden -34.361 -33.412 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 3.123 3.053 Intervest heeft in 2023 een kasstroom van € 53 miljoen uit bedrijfsactiviteiten gegenereerd ten opzichte van € 37 miljoen in 2022. De andere niet-operationele elementen omvatten hoofdzakelijk de financiële opbrengsten (€ 1,6 miljoen) en de belastingen (€-1,4 miljoen). De variatie in de behoefte van het werkkapitaal bedraagt in 2023 € 13,8 miljoen, voornamelijk als gevolg van de voorziening voor de afrekening van kosten in het kader van de TPG-deal (€ 4,2 miljoen) en de voorziening voor de betaling van fase 2 met betrekking tot de acquisitie van ILWS (€ 6,1 miljoen). De kasstroom uit investeringsactiviteiten bedraagt € -75 miljoen en omvat voornamelijk de acquisities en investeringen en uitbrei- dingen in de bestaande vastgoedportefeuille en projectontwikkelingen. Het bedrag in 2023 opgenomen onder de verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen van € 23 miljoen heeft betrekking op de verwerving van de aandelen van Industrial Logistic Warehousing Services SPRL in augustus 2023 (zie ook Toelichting 15). De kasstroom uit financieringsactiviteiten van de groep bedraagt € 22 miljoen en bestaat in 2023 uit een toename in de opname van kredieten voor € 44 miljoen, de kapitaalverhoging voor € 13 miljoen en de uitbetaling van dividenden ten belope van € -34 miljoen. FINANCIËLE STATEN 119 Index: 6 Toelichtingen Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen 120 Toelichting 2. Grondslagen voor de financiële verslaggeving 120 Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie 126 Toelichting 4. Vastgoedresultaat 129 Toelichting 5. Vastgoedkosten 131 Toelichting 6. Algemene kosten 133 Toelichting 7. Personeelsbeloningen 134 Toelichting 8. Andere operationele opbrengsten en kosten 135 Toelichting 9. Resultaat op verkopen van vastgoed beleggingen 135 Toelichting 10. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 136 Toelichting 11. Ander portefeuilleresultaat 136 Toelichting 12. Financiële opbrengsten 136 Toelichting 13. Netto-interestkosten 136 Toelichting 14. Belastingen 137 Toelichting 15. Vaste activa 138 Toelichting 16. Vlottende activa 144 Toelichting 17. Eigen vermogen 146 Toelichting 18. Kortlopende verplichtingen 149 Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden 150 Toelichting 20. Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen 151 Toelichting 21. Financiële instrumenten 152 Toelichting 22. Uitgestelde belastingen - verplichtingen 155 Toelichting 23. Berekening schuldgraad 155 Toelichting 24. Verbonden partijen 155 Toelichting 25. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen 156 Toelichting 26. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten 157 Toelichting 27. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen 157 Toelichting 28. Gebeurtenissen na balansdatum 158 120 6 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor gere- glementeerde vastgoedvennootschappen Intervest Offices & Warehouses NV heeft als beursgeno- teerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht. Haar maatschappelijke zetel is gelegen te Uitbreidingstraat 66, 2600 Antwerpen (België). Het telefoon- nummer is +32 3 287 67 67. Haar e-mailadres is intervest@intervest.eu en de website is www.intervest.eu. Haar btw-nummer is BE 0458 623 918, RPR ANTWERPEN. Haar geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstem- ming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde jaarrekening van de GVV’s gepubliceerd. Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit: 〉 gerealiseerde meer- en minderwaarden op verkopen van panden 〉 variaties in de reële waarde van de panden als gevolg van de waardering door de vastgoed deskundigen, zijnde naargelang het geval niet-gerealiseerde meerwaarden en/of niet-gereali- seerde minderwaarden. Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves. Toelichting 2. Grondslagen voor de financiële verslaggeving Verklaring van overeenstemming Intervest is een openbare gereglementeerde vastgoedvennoot- schap met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2023 omvat de vennootschap en haar perimetervennootschappen (de “Groep”). De jaarrekening van Intervest is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van toezicht op 19 maart 2024 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2024. De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstem- ming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boek- jaren aanvangend vanaf 1 januari 2023. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op 1 januari 2023 〉 Aanpassingen aan IFRS 17 Verzekeringscontracten: initiële toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 – Vergelijkende info 〉 Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening en IFRS Practice Statement 2: Toelichting van grondslagen voor financiële verslaggeving 〉 Aanpassingen aan IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van schattingen 〉 Aanpassingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde belas- tingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie 〉 Aanpassingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Internationale belastinghervorming – Pijler Twee Modelregels (onmiddellijk toepasbaar – toelichtingen zijn vereist voor boekjaren op of na 1 januari 2023) Deze nieuwe of gewijzigde standaarden hebben geen significante impact op de resultaten van Intervest. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in 2023 Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn in hui- dig boekjaar maar wel eerder mogen worden toegepast, nog niet toegepast. Hieronder wordt voor zover deze nieuwe standaar- den, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor Intervest, aangegeven welke invloed de toepassing ervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening van 2023 en verder. Onderstaande standaarden werden nog niet bekrachtigd binnen de EU. 〉 Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening: classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend en Langlopende Verplichtingen met Convenanten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024) 〉 Aanpassingen aan IFRS 16: Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024) 〉 Aanpassingen aan IAS 7 Het Kasstroomoverzicht en IFRS 7 Financiële Instrumenten: Toelichtingen: Financieringsregelingen voor Leveranciers (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie) 〉 Aanpassingen aan IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigin- gen: Gebrek aan inwisselbaarheid (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2025 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie) Verwacht wordt dat bovenvermelde standaarden en interpreta- ties geen materiële impact zullen hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Intervest. Voorstellingsbasis De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in EUR x 1.000, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld. De boekhoudprincipes worden consistent toegepast. FINANCIËLE STATEN 121 Consolidatieprincipes Perimetervennootschappen Een perimetervennootschap is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de omvang van de opbrengsten te beïnvloeden. De jaarrekening van een perime- tervennootschap wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de perimetervennootschappen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de perimetervennootschap komt overeen met deze van de moedermaatschappij. Geëlimineerde transacties Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de gecon- solideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van perimeterven- nootschappen is in Toelichting 25 opgenomen. Vastgoedresultaat Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waar- schijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald. De huurinkomsten, de ontvangen operationele lease betalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenreke- ning opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben. De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereen- komst tot de eerst volgende opzegmogelijkheid van een contract. De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcon- tracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn. Vastgoedkosten en algemene kosten De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben. Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boek- waarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskun- dige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onafhankelijke vastgoed- deskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan. Financieel resultaat Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbreng- sten van beleggingen. Belastingen op het resultaat en onroerende voorheffing Het statuut van GVV voorziet een fiscaal transparant statuut, gezien de GVV enkel nog onderworpen is aan belastingen op specifieke bestanddelen uit het resultaat zoals verworpen uitgaven en abnormale goedgunstige voordelen. Op de winst die voortvloeit uit verhuringen en gerealiseerde meerwaarden, wordt geen vennootschapsbelasting betaald. De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resultatenrekening opgenomen ten- zij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen. De belastingen vinden hun oorsprong voornamelijk uit de Nederlandse perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België die onderworpen zijn aan het reguliere vennootschapstarief. Meer toelichting welke perimeterven- nootschappen hieronder vallen is te vinden in Toelichting 14 - Belastingen. Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt. Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld. De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in minde- ring van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting. Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrek- king hebben. Uitgestelde belastingen Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode (‘liability methode’) voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorde- ringen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belas- tingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen die Intervest rapporteerd betreft voorzieningen voor belastingen op niet gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen in Nederland en België en worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek “Ander portefeuilleresultaat”. Het gewoon en het verwaterd nettoresultaat per aandeel Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. 122 Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeel- houders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden. Vastgoedbeleggingen (inclusief mutatierechten) Definitie Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten gene- reren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en het via recht-van-ge- bruik gehouden vastgoed. Projectontwikkelingen (zoals bedoeld in de definitie van pro- jectontwikkelingen) en terreinen die worden aangehouden met als doel hierop projectontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en waardestijging op termijn, maar waarvoor nog geen concrete bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve), worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd. Eerste opname en waardering De eerste opname van een acquisitie of ontwikkeling in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van trans- actiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt, maakt deel uit van de aanschaffingswaarde. De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde. Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekos- ten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd. De financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de verwerving of een ontwikkeling van een vastgoedbelegging worden mee geactiveerd. Wanneer voor een bepaald actief specifieke middelen werden geleend, worden de effectieve financieringskosten van die lening tijdens de periode geactiveerd, verminderd met eventuele beleggingsinkomsten uit de tijdelijke belegging van die lening. Waardering na initiële opname Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door 1 Bestaande uit Pieter Paepen (CBRE), Pierre van der Vaeren (CBRE), Christophe Ackermans (Cushman & Wakefield), Kris Peetermans (Cushman & Wakefield), Rod Scrivener (Jones Lang LaSalle), Jean-Paul Ducarme (PwC), Celine Janssens (Stadim), Philippe Janssens (Stadim), Luk van Meenen (Troostwijk-Roux Expertises) en Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners). 2 De BE-REIT vereniging is een vereniging die de 17 Belgische GVV’s groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector. van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken: 〉 De investeringswaarde is de prijs waartegen de site waar- schijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn in afwezigheid van informa- tie-asymmetrieën en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de investeringswaarde wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, vermeerderd met de eventuele registratierechten of btw als het om een aankoop gaat die aan de btw is onderworpen. 〉 Aangaande de omvang van de registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht (zie www.beama.be – publi- caties – persberichten: “Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels”). Een groep van onafhankelijke vastgoed- deskundigen, die de periodieke waardering van de gebou- wen van GVV’s uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 12,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%. Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen 1 en de BE-REIT vereni- ging 2 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen is berekend. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven. Het percentage zal elke vijf jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschreden wordt. In concreto betekent het dat de reële waarde van de in België gelegen vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investerings- waarde gedeeld door 1,12 tot 1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). De overdrachtsrechten voor logistiek vastgoed in Nederland bedragen op 31 december 2023 10,4%. Het 10,4 procent-tarief geldt zowel voor de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor belaste verkrijgingen van aandelen in vastgoedvennootschappen (onroerendezaakrechtspersonen). De FINANCIËLE STATEN 123 externe vastgoeddeskundige nam deze verhoging nog niet mee in het taxatieverslag van 31 december 2022. De Groep heeft er voor geopteerd om deze belastingsverhoging reeds te verwerken in de cijfers van 31 december 2022. Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt de vastgoeddeskundige steeds 1% extra in rekening. Voor de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via Nederlandse perimetervennootschappen betekent dit bijgevolg dat vanaf boekjaar 2022 de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,114. Projectontwikkelingen Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als een vastgoedbelegging wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’. Na initiële opname aan aanschaffingswaarde, worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Zolang deze voorwaarden niet voldaan zijn en dus de reële waarde van de projectontwikkeling niet betrouwbaar kan worden ingeschat of de kostprijs de reële waarde nog steeds benadert, wordt de projectontwikkeling conform IAS 40 §53 en §53A op rapporte- ringsdatum aangehouden aan de investeringskost. Van zodra de reële waarde van de projectontwikkeling betrouwbaar kan worden ingeschat wordt de projectontwikkeling opgenomen aan reële waarde. De reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwik- kelingsrisico’s. Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwer- king van het project. Alle lasten die verbonden zijn met de ontwikkeling of constructie van onroerende goederen, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23 worden de finan- cieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoed- belegging voor verhuur. De activiteiten die nodig zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik, omvatten meer dan de fysieke bouw van het actief. Ze omvatten ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw, zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen in die mate dat zij de toestand van het actief veranderen. De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbro- ken. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en administratieve werkzaamhe- den worden uitgevoerd. De activering wordt evenmin opgeschort als een tijdelijk uitstel een noodzakelijk onderdeel vormt van het proces om een actief klaar te maken voor zijn beoogde gebruik of verkoop. Aanhouden van vastgoed en waarderingsproces Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden gewaar- deerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan reële waarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/ of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbon- den kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve “b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed”. Vervreemding van een vastgoedbelegging Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resulta- tenrekening van de verslagperiode onder de rubriek “Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen”. De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegengeboekt bij verkoop. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. Bij de resultaatsbestemming worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen ten opzichte van de originele aanschaffingswaarde van die vastgoedbeleg- gingen overgeboekt naar de rubriek “m. Andere reserves”. Op deze wijze worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen beschouwd als beschikbare reserves. Activa bestemd voor verkoop Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinves- tering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde. Andere materiële vaste activa Definitie De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassifi- ceerd als “Andere materiële vaste activa”. Zonnepanelen en laadpalen onder IAS 16 De zonnepanelen en laadpalen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsme- thode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 25 jaar zonder rekening te houden met enige restwaarde. Voor de laadpalen wordt de gebruiksduur geschat op 10 jaar. De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de 124 oorspronkelijke kost min de geaccumuleerde afschrijvingen daalt. In deze laatste gevallen worden zij in het resultaat opgenomen. Waardering De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen. Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderings- verliezen Andere materiële vaste activa worden afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis: 〉 installaties, machines en uitrusting 20% 〉 meubilair en rollend materieel 25% 〉 informaticamaterieel 33% 〉 vastgoed voor eigen gebruik ›› terreinen 0% ›› gebouwen 5% 〉 andere materiële vaste activa 16% Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen. Lease-overeenkomsten Lease-overeenkomsten met een looptijd van meer dan 12 maan- den waarbij Intervest optreedt als leasingnemer worden conform IFRS16 bij aanvang van de leaseperiode als gebruiksrecht en leaseverplichting op de balans opgenomen aan de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. Indien het geleasde goed een vastgoedbelegging betreft, worden de gebruiksrechten vervolgens gewaardeerd aan fair value, in overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskos- ten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgeno- men op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd. Voor aanvullende informa- tie wordt verwezen naar Toelichting 20 - Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen. Vervreemding en buitengebruikstelling Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultaten rekening opgenomen. Waardeverminderingsverliezen De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardevermin- deringsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is de hoogste van de bedrijfswaarde en de reële waarde minus de verkoopkosten. De bedrijfswaarde is de geactualiseerde waarde van de verwachtte toekomstige kasstromen van het voortgezet verbruik van en actief en zijn ver- vreemding op het einde van zijn verbuiksduur, op basis van een discontovoet die rekening houdt met de huidige marktbeoorde- lingen voor de tijdswaarde van geld en de risico’s die inherent zijn aan het actief. De reële waarde minus de verkoopkosten, is het bedrag dat kan worden verkregen uit de verkoop van een actief in een zakelijke, objectieve transactie tussen goed ingelichte partijen waartussen wilsovereenstemming bestaat, na aftrek van de vervreemdingskosten. Financiële instrumenten Financiële activa Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opge- nomen in de balans op transactiedatum, wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor financiële activa tegen reële waarde met waardeverande- ringen in de winst- en verliesrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële waarde. De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 Financiële instrumenten op basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de financiële activa als de eigenschappen van de contractuele kasstromen van het financiële actief en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde. Financiële activa aan reële waarde via resultaat Financiële activa worden geclassificeerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voort- vloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financieel actief wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat. Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-afgeleide financiële instrumenten die worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te houden om contractuele kasstromen te ontvangen (Held to collect) en de contractvoorwaarden van het financiële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend aflos- singen en rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen (Solely Payments of Principal and Interest - SPPI). Tot deze categorie behoren: 〉 Geldmiddelen en kasequivalenten 〉 Langetermijnvorderingen 〉 Handelsvorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geld- FINANCIËLE STATEN 125 middelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen vermits deze aangehouden zijn bij gerenommeerde financiële instellingen. Geldmiddelen en kasequivalenten worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs. Handelsvorderingen Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan nominale waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamorti- seerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-renteme- thode. Kredietverliezen worden onder toepassing van IFRS 9 vervroegd in de jaarrekening erkend. Rekening houdend met het relatief beperkte bedrag van vervallen uitstaande handels- vorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht Intervest de impact op de geconsolideerde jaarrekening beperkt. Financiële verplichtingen Financiële verplichtingen worden geclassificeerd als financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat of als financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat Financiële verplichtingen worden geclassificeerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloei- ende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financiële verplichting wordt in deze categorie onderge- bracht als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie aan reële waarde via resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en effectief zijn. Voor Intervest betreft dit specifiek de Interest Rate Swaps waarvoor geen hedge accounting wordt toegepast in de mate dat zij een negatieve reële waarde hebben. Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamor- tiseerde kostprijs Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initieel gewaar- deerd tegen de reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaardeerd tegen de geamor- tiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de Groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs omvatten de langlopende financiële verplichtingen (bankschulden, leasing- schulden, obligatieleningen), overige langlopende verplichtingen, kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblij- vende belang omvat in de activa van de onderneming, na aftrek van alle verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de defini- ties van een eigenvermogensinstrument. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten). Eigen aandelen Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen. Derivaten De Groep gebruikt derivaten teneinde risico’s te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investerings- activiteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden, houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading). Derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde conform IFRS 9. De derivaten die door Intervest momenteel aangehouden worden, kwalificeren niet als indekkings transacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Handelsschulden Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Vergoeding na uitdiensttreding Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers. Volgens de wet dient de werkgever een minimale rente te garanderen waarbij de vennootschap de verplichting heeft bijkomende bijdragen te betalen indien het pensioenfonds niet over voldoende activa zou beschikken om de pensioenen van alle werknemers te betalen met betrekking tot de diensten die zij hebben geleverd. Deze verplichting voort- vloeiend uit pensioentoezeggingen wordt bepaald volgens de intrinsieke waardemethode. Dividenduitkering Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de alge- mene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedge- keurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders. Gebeurtenissen na balansdatum Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt. Significante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden De voorbereiding van de geconsolideerde financiële verklaringen overeenkomstig IFRS vereist een goed beheer om oordelen, ramingen en veronderstellingen te kunnen maken die toepassing hebben op het beleid en de regelgeving en het rapporteren van de vorderingen en schulden, de inkomsten en de uitgaven. De ramingen en bijhorende veronderstellingen zijn gebaseerd op historische gebeurtenissen en diverse factoren die in die omstandigheden als redelijk worden geacht. De daadwerkelijke resultaten kunnen van deze ramingen afwijken. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden herzien op continue basis. Revisie en accounting raming worden erkend in de periode waarin de raming wordt herzien, zowel in de gevallen waar de raming het gecontroleerde boekjaar als wanneer de raming de toekomst beïnvloedt. Met uitzondering van de schattingen met 126 betrekking tot de bepaling van de reële waarde van de vast- goedbeleggingen, zonnepanelen en derivaten en ESG zijn er per 31 december 2023 geen belangrijke veronderstellingen betref- fende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schat- tingsonzekerheden op balansdatum die een aanmerkelijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing in de boekwaarde van de activa en de verplichtingen van het volgend boekjaar. Reële waarde van de vastgoedbeleggingen De fair value van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door onafhankelijke vastgoeddeskundigen conform de GVV wetge- ving. Voor de sensitiviteit van de reële waarde van vastgoedbe- leggingen in functie van wijzigingen in de significant niet-obser- veerbare input wordt verwezen naar toelichting 15 - Vaste Activa en de “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskun- digen” in het Vastgoedverslag. Andere belangrijke schattingen en bronnen van schattingsonzekerheden Reële waarde van zonnepanelen Er bestaat geen best practice inzake de waarderingsmethode voor de Andere materiële activa als zonnepanelen. De reële waarde van de installaties wordt berekend aan de hand van een waarderingsmodel op basis van de toekomstige kasstromen (Zie toelichting 15 - Vaste Activa). We verwachten echter geen materiële aanpassing op de boekwaarde van de zonnepanelen in het volgende boekjaar. Reële waarde van financiële derivaten De reële waarde van de financiële derivaten van Intervest wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instel- ling. Voor verdere toelichting wordt verwezen naar Toelichting 21 - Financiële instrumenten. ESG Duurzaamheid wordt een steeds belangrijkere factor in de Belgische vastgoedmarkt. België heeft zich verbonden om tegen 2050 koolstofneutraal te zijn, en er bestaat al wetgeving om de CO-uitstoot van gebouwen te verminderen en het is waar- schijnlijk dat de komende jaren nog meer wet- en regelgeving zal ingevoerd worden. Daarnaast hechten huurders en investeerders in bepaalde sectoren steeds meer belang aan de duurzaamheids- aspecten van de gebouwen die ze willen betrekken of kopen. Naarmate de impact van ESG-factoren steeds duidelijker wordt, komt de vraag naar voren hoe deze een invloed zal hebben op de toekomstige resultaten en KPI’s van Intervest. We verwachten echter geen significante impact op zeer korte termijn, behalve wat betreft het capexbudget dat Intervest momenteel incalcu- leert om de gebouwen verder toekomstbestendig, energie-effici- ent en duurzaam te maken. Meer toelichting rond het beheer van klimaatgerelateerde risico’s en ESG in het algemeen is te vinden in de Risicofactoren en Toelichting 15 - Vaste Activa. Geschillen De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke procedures. Intervest was in 2022 betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, fiscale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrekking tot aanrekening van de exit taks aanslagjaar 1999 speciaal. In haar arrest dd. 25 april 2017 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen het beroep van Intervest evenwel ongegrond verklaard. Het arrest werd op 10 november 2017 betekend. Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatiebe- roep aangetekend tegen voormeld arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Het Hof van Cassatie heeft op 28 november 2019 Intervest in het gelijk gesteld en het arrest van het Hof van Beroep verbroken. De zaak is vervolgens verwezen naar het Hof van Beroep van Gent, welke uitspraak gedaan heeft op 4 augustus 2022 in het voordeel van Intervest. De Belgische Staat gaat niet in cassatieberoep. De administratieve afwikke- ling van dit dossier is inmiddels afgerond. (zie “Toelichting 27. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen” in de Financiële staten). Op 16 februari 2024 werd in nasleep van het voorgaande de vennootschap gedagvaard door Amanu Invest NV en OaK Lane NV om de vennootschap te horen veroordelen tot betaling aan Amanu Invest, en in verder ondergeschikte orde tot betaling aan Oak Loane NV. Amanu Invest NV beweert rechtsopvolger te zijn van één van de oorspronkelijke promotoren ten tijde van de oprichting van de GVV Siref. Zij beweren recht te hebben op het teveel aan provisie inzake exit-taks zoals werd aangelegd in Siref NV naar aanleiding van 9 fusies in 1999. De zaak is momenteel aanhangig bij de Ondernemingsrechtbank te Antwerpen waar een conclusiekalender werd vastgelegd. Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie Segmentering per bedrijfssegment De drie bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten. 〉 De categorie “kantoren” omvat het vastgoed dat voor professionele doeleinden verhuurd wordt aan bedrijven als kantoorruimte of als flex-werkplekken. 〉 De categorie “logistiek vastgoed België” betreft de panden met een logistieke functie, de opslagruimten en hightech gebouwen in België 〉 De categorie “logistiek vastgoed Nederland” betreft de pan- den met een logistieke functie, de opslagruimten en hightech gebouwen in Nederland. Deze indeling van segmenten is door Intervest gekozen gezien de aard van de activiteiten, de klanten, de fiscale benadering en dergelijke vergelijkbare economische eigenschappen vertonen binnen deze segmenten. De financiële KPi’s zoals huurinkomsten, bezettingsgraad, verhuurbare oppervlakte en soortgelijken worden op dit niveau opgevolgd en dienen als leidraad voor de commerciële beslissingen die het management en de directieraad dienen te nemen. De categorie “corporate” omvat alle niet aan een segment toe- wijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden. Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag. FINANCIËLE STATEN 127 Resultatenrekening 2023 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek Logistiek Corporate TOTAAL België Nederland in EUR x 1.000 2023 2023 2023 2023 2023Huurinkomsten24.023 35.906 21.152 0 81.081 Met verhuur verbonden kosten-6 -70 0 0 -76Nettohuurresultaat24.017 35.836 21.152 0 81.005 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten-130 965 107 0 942 Vastgoedresultaat23.887 36.801 21.259 0 81.947 Vastgoedkosten-7.14 5 -2.609 -1.230 0 -10.984 Algemene kosten en andere operationele opbrengsten -174 -530 -59 -10.577 -11.340 en kostenOperationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille16.568 33.662 19.970 -10.577 59.624 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen-4.724 -9 0 0 -4.733 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen-36.953 43.558 -7.415 0 -810 Ander portefeuilleresultaat-1.271 -1.385 -137 0 -2.793 Operationeel resultaat van het segment-26.380 75.826 12.418 -10.577 51.287 Financieel resultaat0 0 0 -36.413 -36.413 Belastingen0 0 -1.010 -389 -1.399 NETTORESULTAAT-26.380 75.826 11.408 - 47.379 13.475 Resultatenrekening 2022 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek Logistiek Corporate TOTAAL België Nederland in EUR x 1.000 2022 2022 2022 2022 2022 Huurinkomsten 25.223 27.93 3 18.318 0 71.474 Met verhuur verbonden kosten 18 -37 0 0 -19 Nettohuurresultaat 25.241 27. 8 9 6 18.318 0 71.455 Met beheer verbonden kosten en opbrengsten -925 1.279 205 0 559 Vastgoedresultaat 24.316 2 9 .175 18.523 0 72.014 Vastgoedkosten -5.111 -2.291 -1.164 0 -8.566 Algemene kosten en andere operationele opbrengsten -5 -277 -77 -4.503 -4.862 en kosten Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 19.200 26.607 17. 282 -4.503 58.586 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 478 0 0 478 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -8.828 14.274 -31.552 0 -26.106 Ander portefeuilleresultaat 247 -993 4.666 0 3.920 Operationeel resultaat van het segment 10.619 40.366 -9.604 -4.503 36.878 Financieel resultaat 0 0 0 21.380 21.380 Belastingen 0 0 -756 -222 -978 NETTORESULTAAT 10.619 40.366 -10.360 16.655 57. 280 De kantorenportefeuille Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is voor de kantoren gedaald met € 2,6 miljoen, dit als gevolg van de éénmalige verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen ontvangen in boekjaar 2022 van huurder Enterprise Services Belgium in Mechelen naar aanleiding van het vroegtijdig teruggeven van een deel van de gehuurde oppervlakte. Het operationeel resultaat van het kantorensegment daalt met € 37 miljoen als gevolg van een daling in de reële waarde van de kantorenportefeuille. Voor verdere toelichting rond de evolutie in de reële waarde wordt verwezen naar Toelichting 10 “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. De logistieke portefeuille in België Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is bij de Belgische logistieke portefeuille met € 7,1 miljoen gestegen. Dit dankzij de huurinkomsten ontstaan uit de nieuwe cash-flow genererende acquisities en de oplevering van projectont- wikkelingen in 2022 en 2023. Het operationeel resultaat van 128 het Belgische logistiek segment stijgt met € 35 miljoen. Voor verdere toelichting rond de evolutie in de reële waarde wordt verwezen naar Toelichting 10 “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. De logistieke portefeuille in Nederland In Nederland kent het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille een stijging van € 2,7 miljoen. Dit voornamelijk dankzij de huurinkomsten ontstaan uit de nieuwe cash-flow genererende acquisities gedaan in 2022 en 2023. Het operatio- neel resultaat van het Nederlandse logistiek segment stijgt met € 22,0 miljoen. Voor verdere toelichting rond de evolutie in de reële waarde wordt verwezen naar Toelichting 10 “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. Kerncijfers 2023 BEDRIJFS SEGMENTERINGKantoren Logistiek Logistiek TOTAALBelgië Nederland in EUR x 1.000 2023 2023 2023 2023Reële waarde van de vastgoedbeleggingen 313.792 757.9 47 3 4 8 .15 4 1.419.893 Reële waarde van de vastgoed beschikbaar voor verhuur 295.077 699.589 344.557 1.339.223Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) 1.844 5.412 3.739 10.995 Verwerving van vastgoedbeleggingen 0 19.124 0 19.124Verwerving van grondreserve0 10.376 0 10.376Investeringen in projectontwikkelingen 644 22.027 4.553 27. 224 Verwerving van vastgoed via aandelen van vastgoedvennootschappen 0 29.000 0 29.000 Desinvestering/overboeking van vastgoedbeleggingen -9.434 0 0 -9.434 Investeringswaarde van het vastgoed 321.637 776.259 3 87. 4 33 1.485.329 Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (%) 8,6% 5,6% 6,1% 6,4% Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten 3,1 4,4 5,9 4,4 (tot eerste vervaldag) (in jaren) Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten 4,6 6,0 7,3 5,9 (tot einde contract) (in jaren) Totaal verhuurbare oppervlakte (m) 200.072 871.137 359.090 1.430.299 Bezettingsgraad (%) 85% 96% 96% 93% Kerncijfers 2022 BEDRIJFS SEGMENTERING Kantoren Logistiek Logistiek TOTAALBelgiëNederlandin EUR x 1.000 2022 2022 2022 2022Reële waarde van de vastgoedbeleggingen 357.6 91 628.450 3 47.277 1.333.418 Reële waarde van de vastgoed beschikbaar voor verhuur 330.686 565.502 3 37.611 1.233.799 Investeringen en uitbreidingen tijdens het boekjaar (reële waarde) 935 1.414 575 2.924 Verwerving van vastgoedbeleggingen 0 4.627 30.222 34.849 Investeringen in projectontwikkelingen 6.666 75.426 5.749 87.8 41 Verwerving van vastgoed via aandelen van vastgoedvennootschappen 0 60.566 0 60.566 Desinvestering/overboeking van vastgoedbeleggingen -27. 504 -8.095 0 -35.599 Investeringswaarde van het vastgoed 366.633 643.558 386.496 1.396.687 Brutohuurrendement op vastgoed beschikbaar voor verhuur (%) 6,8% 5,8% 5,7% 6,0% Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten 2,9 5,3 6,5 4,9 (tot eerste vervaldag) (in jaren) Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten 4,3 6,8 8,2 6,4 (tot einde contract) (in jaren) Totaal verhuurbare oppervlakte (m) 208.295 697.737 352.772 1.258.804 Bezettingsgraad (%) 76% 96% 100% 90% FINANCIËLE STATEN 129 Toelichting 4. Vastgoedresultaat Huurinkomsten in EUR x 1.000 2023 2022Huur 83.573 70.453 Huurkortingen -2.464 -1.771 Huurvoordelen ('incentives') -270 -428 Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 242 3.220 TOTAAL HUURINKOMSTEN 81.081 71.474 De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder. De huurinkomsten van Intervest zijn, zonder rekening te houden met flexwerkers, verspreid over 213 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 25% (27% in 2022) van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. In 2023 is er geen enkele huurder waarvan de jaarhuur op individuele basis 5% vertegenwoordigt van de totale jaarhuur van Intervest (eveneens 0 huur- ders in 2022). Voor meer toelichting van de belangrijkste huurders wordt verwezen naar het Vastgoedverslag - Risicospreiding naar huurders. Voor boekjaar 2023 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 81,1 miljoen (€ 71,5 miljoen). Een stijging met € 9,6 miljoen of 13% ten opzichte van 2022 ondanks de in 2022 ontvangen verbrekingsvergoeding van € 2,9 miljoen. Deze werd ontvangen van huurder Enterprise Services Belgium, naar aanleiding van het vroegtijdig teruggeven van een deel van hun gehuurde oppervlakte in Mechelen Business Tower. De organische huurgroei, zonder rekening te houden met de verbrekingsvergoeding ontvangen in 2022 bedraagt € 11,1 miljoen of 16% en wordt voornamelijk, met name 10%, gedreven door de gerealiseerde huurgroei uit de projectontwikkelingen in Zeebrugge, Genk, Herentals en ‘s-Hertogenbosch die in de loop van 2022 en 2023 opgeleverd werden en door de indexatie van de huurcontracten, 7%. Meer informatie over de gesegmenteerde huurinkomsten is te vinden in Toelichting 3 - Gesegmenteerde informatie. Bij het afsluiten van de huurovereenkomsten in het boekjaar 2023 is gewogen bij 47% van de vernieuwde contractwaarde (24 con- tracten) een huurkorting toegekend (53% of 30 contracten in 2022). Gemiddeld werd op deze contracten met korting, 8% huurkorting gegeven, gespreid over de looptijd van het contract (7% in 2022). Het gespreide effect van de in 2023 gegeven huurkortingen bedraagt 1% op de totale contractuele jaarhuur eind 2022 (1% in 2022 op de contractuele jaarhuur eind 2021). Het geven van een huurvrije periode aan de start van een huurcontract is marktconform en staat Intervest toe de servicekosten te recupereren tijdens de periode die gebruikt wordt door de huurder om zijn intrek te nemen en de ruimte verhuurklaar te maken. Veelal wordt bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerstvolgende break van de overeenkomst. Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten De waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet-opzegbare contracten heeft onder- staande inningstermijnen. in EUR x 1.000 2023 2022Lopende Contracten te Lopende Contracten te contractenstarten na 31/12contractenstarten na 31/12Vorderingen met een eerste vervaldag in: 2023 71.711 2.4552024 78.124 2.319 61.448 2.4552025 63.372 1.679 46.086 2.4552026 51.975 1.593 38.043 1.9472027 40.118 1.19 0 31.187 1.8742028 34.566 946 25.374 1.4042029 en later 96.214 3.999 69.271 17.6 0 8TOTAAL VAN DE TOEKOMSTIGE MINIMUM HUURINKOMSTEN 364.369 11.726 343.120 30.198 130 De minimumhuurinkomsten bedragen € 376 miljoen op jaareinde, hiervan heeft circa € 12 miljoen betrekking op contracten die nog moeten starten per 31/12/2023. Op 31/12/2022 bedroegen de toekomstige minimum huurinkomsten € 373 miljoen, er is dus een lichte stijging van € 3 miljoen. Dit is ener- zijds het gevolg van de acquisities in Gent en Herstal en de afgesloten huurcontracten in de Collection en Genk Green Logistics. Anderzijds zorgen de verkochte sites en het voortschrijden van de tijd voor een negatief effect op de minimumhuurinkomsten Met verhuur verbonden kosten in EUR x 1.000 2023 2022 Te betalen huur op gehuurde activa -9 -9 Waardeverminderingen op handelsvorderingen -86 -92 Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen 19 82 TOTAAL MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN -76 -19 De met verhuur verbonden kosten betreffen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders. De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie van o.a. bankwaarborgen) vertegenwoordigen voor de periode 2014-2023 slechts 0,1% van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaarborgen en bankgaranties van de huurders en contrac- ten te sluiten met degelijke, betrouwbare huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-gerespecteerde contract. Ondanks de huidige turbulente macro-econo- mische en geopolitieke situatie loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont. Recuperatie van vastgoedkosten in EUR x 1.000 2023 2022 Verkregen vergoedingen op huurschade 282 518 Andere 881 731 Ontvangen beheersvergoedingen van huurders 881 731 TOTAAL RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN 1.16 3 1.249 De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die Intervest ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen. Recuperatie van huurlasten en belastingen Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen in EUR x 1.000 2023 2022 Recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar 17.489 14.10 6 Recuperatie van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 6.490 8.18 4 TOTAAL RECUPERATIE VAN HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL 23.979 22.290 GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen in EUR x 1.000 2023 2022 Huurlasten gedragen door de eigenaar -17.4 89 -14.10 6 Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -6.490 - 8 .18 4 TOTAAL HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN . . DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN TOTAAL SALDO VAN GERECUPEREERDE HUURLASTEN EN BELASTINGEN   FINANCIËLE STATEN 131 De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen. Voor Mechelen Campus werd een externe beheerder aangesteld die door de GVV goed opgevolgd wordt. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halfjaarbasis. Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders. Andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten in EUR x 1.000 2023 2022Inkomsten uit groene stroom (andere dan opstalvergoedingen) 753 1.166 Ontvangen coördinatievergoedingen turnkey solutions 20 1 Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating Greenhouse Flex -513 -461 Inkomsten uit laadpalen (andere dan huurgelden) 475 29 Andere 183 204 TOTAAL ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN OPBRENGSTEN EN KOSTEN 918 939 De inkomsten uit groene stroom zijn met € 0,4 miljoen gedaald, onder andere door het wegvallen van groene stroom certificaten op sommige sites en het normaliseren van de tarieven, dit werd gecompenseerd met een stijging van de inkomsten uit (nieuwe) laadpalen. De kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating van de Greenhouse-hubs omvatten alle werkingskosten zoals catering (met uitzondering van eigen personeelskosten) en de gedeeltelijke recuperatie van deze kosten. De inkomsten uit de huurcontracten afgesloten met coworkers en gebruikers van serviced offices en de opbrengst uit de verhuring van de vergaderzalen van Greenhouse coworking zijn opgenomen onder de rubriek huurinkomsten en bedragen € 1,0 miljoen (€ 0,8 miljoen voor 2022). Toelichting 5. Vastgoedkosten Technische kosten in EUR x 1.000 2023 2022Recurrente technische kosten -1.004 -965 Onderhoud en herstellingen -595 -670 Verzekeringspremies -409 -295 Niet-recurrente technische kosten -108 34 Schadegevallen -108 34 Schadegevallen (kosten) -581 -288 Schadegevallen (opbrengsten) 473 322 TOTAAL TECHNISCHE KOSTEN -1.112 -931 De technische kosten omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekerings premies. Onderhouds- en herstellings- kosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd. Commerciële kosten in EUR x 1.000 2023 2022 Makelaarscommissies -164 -203 Publiciteit -74 -207 Erelonen van advocaten en juridische kosten -48 -22 TOTAAL COMMERCIËLE KOSTEN -286 -432 Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand of ontwikkeling worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, bij een periode van leegstand of ontwikkeling, geschatte com- missies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundi- gen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering. 132 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen in EUR x 1.000 2023 2022 Leegstandslasten van het boekjaar -1.535 -932Onroerende voorheffing leegstand -243 -2.683Recuperatie onroerende voorheffing leegstand 66 2.628Leegstandsheffing Genk Green Logistics 0 -171Recuperatie leegstandsheffing Genk Green Logistics 0 171Recuperatie onroerende voorheffing leegstand vorig boekjaar 24 -99TOTAAL KOSTEN EN TAKSEN VAN NIETVERHUURDE GEBOUWEN -1.688 -1.086 De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn tijdens het boekjaar 2023 met € 0,6 miljoen gestegen tegenover boekjaar 2022. Ten opzichte van de huurinkomsten blijft het niveau van de leegstandskosten echter vrij stabiel, de leegstandskosten maken voor het boekjaar 2023 circa 2% van de totale huurinkomsten van de vennootschap uit net zoals in 2022 het geval was. Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaar- schriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. Beheerskosten van het vastgoed in EUR x 1.000 2023 2022 Externe beheersvergoedingen -15 -21 Kosten van het (intern) beheer van het patrimonium -6.514 -4.905 Personeelsbeloningen en vergoedingen betaald aan directieleden en zelfstandige medewerkers -4.570 - 3 .156 Vastgoeddeskundige -265 -204 Overige kosten die aan het vastgoed kunnen worden toegewezen -1.679 -1.545 TOTAAL BEHEERSKOSTEN VAN HET VASTGOED -6.529 -4.926 De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelsbeloningen en vergoedingen aan zelfstandige medewerkers, en de indirecte kosten van de bestuursorganen en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer en de samenstelling van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor het beheer en andere bedrijfskos- ten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen. De beheerskosten van het vastgoed zijn met € 1,6 miljoen toegenomen tijdens boekjaar 2023. Deze stijging situeert zich voornamelijk bij de interne beheerskost dit als gevolg van, lagere activering van personeelskosten als gevolg van minder acquisities en ontwikkelingen in de loop van 2023, enkele ontslagvergoedingen en de hoge index begin 2023 op de brutolonen (11,08% voor PC 200). Andere vastgoedkosten in EUR x 1.000 2023 2022 Kosten ten laste van de eigenaar -479 - 414 Onroerende voorheffing contractueel ten last van eigenaar -825 -695 Overige andere vastgoedkosten -66 -82 TOTAAL ANDERE VASTGOEDKOSTEN -1.370 -1.191 De andere vastgoedkosten betreffen vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten of onroerende voorheffing. In Nederland is een deel van de onroerende voorheffing bovendien steeds ten laste van de eigenaar. Voor het boekjaar 2023 bedragen deze commer- ciële tussenkomsten circa € 1,4 miljoen op jaarbasis of 1,7% van de totale huurinkomsten van de Groep (€ 1,2 miljoen of 1,7% in boekjaar 2022). FINANCIËLE STATEN 133 Toelichting 6. Algemene kosten in EUR x 1.000 2023 2022Abonnemententaks -700 -607 Ereloon commissaris -205 -184 Bezoldigingen leden van de raad van toezicht -239 -127 Liquidity provider -41 -37 Financiële dienst -40 -35 Personeelsbeloningen en vergoedingen betaald aan directieleden en zelfstandige medewerkers -2.457 -1.824 Eénmalige elementen in de algemene kosten - 6.195 0(advies TPG-transactie en kosten strategische transformatie)Advieskosten -175 -848 Overige kosten -385 -725 TOTAAL ALGEMENE KOSTEN -10.437 -4.387 Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toege- wezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten. De algemene kosten belopen € 10,4 miljoen en zijn met circa € 6,0 miljoen toegenomen ten opzichte van 2022. De toename in de algemene kosten is enerzijds te verklaren door verschillende honoraria van adviseurs in verband met het vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod van European Real Estate Holdings NV (een entiteit gecontroleerd door TPG). Intervest wordt bijgestaan door Allen & Overy als juridisch adviseur en door Lazard als financieel adviseur. Anderzijds is de vennootschap momenteel onderhevig aan een strategische transformatie, waarbij de organisatie wordt afgestemd op de strategie. In dat kader werden een aantal verbrekingsver- goedingen uitbetaald in het eerste semester van 2023, waaronder ook de verbrekingsvergoeding van de ex-ceo. Voor verdere details van het ereloon van de commissaris wordt verwezen naar Toelichting 26. Een overzicht van de uitbetaalde vergoedingen aan de leden van de raad van toezicht wordt weergegeven in de Corporate Governance Verklaring - Remuneratieverslag. In 2023 wordt 63% van de bezoldigingen aan de leden van de raad van toezicht opgenomen onder de algemene kosten, de overige 37% van hun werkzaamheden worden beschouwd als beheerskosten van het vastgoed (opgenomen onder de overige kosten die aan het vastgoed kunnen worden toegewezen). 134 Toelichting 7. Personeelsbeloningen in EUR x 1.000 2023 2022Kosten van Kosten Kosten van Kosten het intern verbonden aan het intern verbonden aan beheer van het beheer van de beheer van het beheer van de het vastgoed vennootschap TOTAAL het vastgoed vennootschap TOTAAL Vergoedingen werknemers en 3.612 1.627 5.239 2.214 1.046 3.260 zelfstandige medewerkers Kortetermijnpersoneelsbeloningen 3.492 1.586 5.078 2.120 1.012 3.132 Vergoedingen na uitdiensttreding 0 0 0 0 0 0 Andere langetermijnpersoneels- 120 41 161 94 34 128 belongingen Ontslagvergoedingen 0 0 0 0 0 0 Vergoedingen directieraad 958 830 1.788 942 778 1.720 Voorzitter directieraad 482 482 964 306 306 612 Beloningen op korte termijn Vaste vergoeding 151 151 302 160 160 320 Variabele vergoeding op korte termijn 31 31 62 51 51 102 Ontslagvergoeding215 215 430 0 0 0Beloningen op lange termijn Variabele vergoeding op lange termijn 47 47 94 71 71 142 Pensioenverplichtingen 38 38 76 24 24 48 Andere leden directieraad 476 348 824 636 472 1.108 Beloningen op korte termijn Vaste vergoeding 340 238 578 403 286 689 Variabele vergoeding op korte termijn 48 30 78 103 78 181 Beloningen op lange termijn Variabele vergoeding op lange termijn 67 54 121 98 75 173 Pensioenverplichtingen 21 26 47 32 33 65 TOTAAL PERSONEELSBELONINGEN 4.570 2.457 7.027 3.156 1.824 4.980 Het mandaat van Gunther Gielen liep tot 29/03/2023, vanaf 24/04/2023 werd Joël Gorsele benoemd als nieuwe CEO. De vergoedingen van beiden werden samengeteld in de rubriek “voorzitter directieraad”. Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2023, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 34 personeelsle- den voor het intern beheer van het patrimonium (38 in 2022) en 12 personeelsleden voor het beheer van de vennootschap (13 in 2022). Het aantal leden van de directieraad bedraagt drie personen op 31 december 2023 (vier personen op jaareinde 2022). Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke CAO’s, in de resultatenreke- ning opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben. Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding bevatten pensioenen, bijdragen voor groeps verzekeringen, levens- en invaliditeitsverze- keringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscon- tract van het type “toegezegde bijdrage” of een ‘defined contribution’ plan bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen. Voor premies betaald door de werkgever voor 1 januari 2016 bedraagt dit 3,25%. Voor premies betaald door de werkgever na 1 januari 2016 bedraagt dit 1,75%. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen aan het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groeps verzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de resultatenreke- ning, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar 2023 bedragen deze bijdragen € 285.000 (€ 241.000 in 2022). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2023 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is. Voor het kleine tekort dat berekend werd volgens de intrinsieke-waardemethode, is per eindejaar een voorziening aangelegd in de boekhouding en dit bedrag werd inmiddels betaald. FINANCIËLE STATEN 135 VERPLICHTING VOORTVLOEIEND UIT PENSIOENTOEZEGGINGEN (in EUR x 1.000)2023 2022Som van de gewaarborgde minimum reserves (art.24 van de WAP)827 716Som van de wiskundige reservesA 859 741Som van het maximum tussen de wiskundige reserves en de minimumwaarborgB 877 758Bedrag van de onderfinancieringB-A 18 17 De vergoedingen van de directieraad worden toegelicht in de Corporate Governance Verklaring - Remuneratieverslag. Toelichting 8. Andere operationele opbrengsten en kosten in EUR x 1.000 2023 2022Afschrijving zonnepanelen -571 -358 Afschrijving laadpalen-192 0Verzekeringspremies -119 -119 Andere -21 2 TOTAAL ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN-903 -475 De zonnepanelen worden opgenomen op de balans onder de andere materiële vaste activa en gewaardeerd op basis van het herwaar- deringsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Elk kwartaal worden deze zonnepanelen geherwaardeerd naar reële waarde. De reële waarde wordt afgeschreven over de resterende looptijd. De afschrijvingen worden opgenomen onder de andere operationele opbrengsten en kosten. De stijging tijdens boekjaar 2023 is voornamelijk het gevolg van nieuwe installaties in Genk en Herentals. Het grootste gedeelte van de laadpalen is sinds begin 2023 operationeel en worden dus ook sinds begin 2023 afgeschreven, dit over een looptijd van 10 jaar. Toelichting 9. Resultaat op verkopen van vastgoed beleggingen in EUR x 1.000 2023 2022 Aanschaffingswaarde gecumuleerd met investeringen 41.138 7.738 Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen -8.500 357 Boekwaarde (reële waarde) 32.638 8.095 Verkoopprijs 28.592 8.575 Verkoopkosten -687 -2 Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 27. 9 05 8.573 Netto verkoopopbrengst 27. 9 05 8.573 TOTAAL RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN -4.733 478 In 2023 heeft Intervest de sites in Hoeilaart, Zellik, Dilbeek en Antwerpen verkocht, hier werd een minderwaarde gerealiseerd van € 4,7 miljoen ten opzichte van de boekwaarde op 31 december 2022. Het verschil tussen de verkoopprijs en de aanschafwaarde (€ 13,2 miljoen) is gedeeltelijk in boekjaar 2023 toegewezen aan de beschikbare reserve (€8,7 miljoen) gezien dit resultaat gerealiseerd is. Vervolgens zal het resterende gedeelte (€4,5 miljoen) via de resultaatverwerking van boekjaar 2023 toegewezen worden aan de beschikbare reserves. Toelichting 10. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen in EUR x 1.000 2023 2022Positieve variaties op vastgoedbeleggingen 64.425 40.115 Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen -65.235 -58.646 Negatieve variaties op vastgoedbelegging tgv aanpassing transfer tax Nederland 0 -7.575 TOTAAL VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN -810 -26.106 De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen in 2023 € -0,8 miljoen (€ -26,1 miljoen in 2022). De negatieve variaties in de reële waarde zijn het gevolg van: 136 〉 In de logistieke portefeuille van België – Positieve herwaardering van € 44 miljoen of 7% 〉 In de logistieke portefeuille van Nederland – Negatieve herwaardering van € 7 miljoen of -2% 〉 In de kantorenportefeuille – Negatieve herwaardering van € 37 miljoen of -11% Toelichting 11. Ander portefeuilleresultaat in EUR x 1.000 2023 2022Uitgestelde belastingen -408 4.664 Overige -2.386 -744 Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders -251 -473 Variaties in de reële waarde op vastgoed bestemd voor verkoop -984 -239 Andere -1.151 -32 TOTAAL ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT -2.793 3.920 Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in 2023 € -2,8 miljoen (€ 3,9 miljoen in 2022) en omvat de voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedbeleggingen die eigendom zijn van de perimetervennootschappen van Intervest in Nederland en België, variaties in de reële waarde van vastgoed bestemd voor verkoop (Aartselaar) en variaties in de spreiding van huurkortingen of huurvrije periodes. Toelichting 12. Financiële opbrengsten in EUR x 1.000 2023 2022Moratoriumintresten inzake SIREF-case 1.513 0 Moratoriumintresten inzake bezwaar OV97 66 Andere financiële opbrengsten 1 3 TOTAAL ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT 1.612 69 Gedurende boekjaar 2023 ontving Intervest € 1,5 miljoen aan intresten van de Belgische fiscus aangaande een oud geschil tussen beide partijen dat in 2022 in het voordeel van Intervest werd uitgesproken door het Hof van Beroep van Gent. Zie ook Toelichting 27. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen. Toelichting 13. Netto-interestkosten in EUR x 1.000 2023 2022 Nominale interestlasten op leningen -27.631 -9.554 Leningen bij financiële instellingen -24.120 -7. 228 Vastrentend -1.689 -1.386 Variabel -22.431 -5.842 USPP en Green Bond -3.035 -1.886 Interestkosten op niet-opgenomen kredieten en back up-lijnen commercial paper -476 -439 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -7 -1.081 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -7 -1.081 zoals gedefinieerd in IFRS Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten 7.812 454 Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 7.812 454 zoals gedefinieerd in IFRS Andere interestkosten -711 -474 TOTAAL NETTOINTERESTKOSTEN -20.537 -10.655 De netto-interestkosten bedragen in 2023 € -20,5 miljoen ten opzichte van € -10,7 miljoen in 2022. De stijging van de netto-interestkos- ten met € 9,9 miljoen is hoofdzakelijk het gevolg van een hogere gemiddelde opname van € 59 miljoen en een significante stijging van de Euribor-tarieven. De gemiddelde rentevoet in 2023 bedroeg 3,1% in vergelijking met 2,0% in 2022. De totale gemiddelde interestvoet vóór impact van de renteafdekkingsinstrumenten bedraagt in 2023 4,2% (1,9% in 2022). Aangezien Intervest in boekjaar 2023 minder lopende projecten had lag de geactiveerde rente ook gevoeliger lager (€ 0,9 miljoen) dan in boekjaar 2022. FINANCIËLE STATEN 137 Netto-interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn in EUR x 1.000 2023 2022Netto-interestkosten op langlopende financiële schulden -18.658 -9.539 Netto-interestkosten op kortlopende financiële schulden -1.879 -1.116 TOTAAL NETTOINTERESTKOSTEN -20.537 -10.655 De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is voor 2023 3,0% inclusief bank marges (2,1% in 2022). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is voor 2023 4,1% inclusief bank marges (1,1% in 2022). De stijging op korte termijn is voornamelijk te wijten aan de significante stijging van de Euribor, waardoor de tarieven voor de commercial paper ook gestegen zijn. Voor het boekjaar 2023 bedraagt het effect op het EPRA resultaat en nettoresultaat van een (hypothetische) stijging van de renteta- rieven met 1% ongeveer € -0,5 miljoen (€ -1,7 miljoen in 2022). Bij een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 0,5% nemen de interestkosten toe met € 0,2 miljoen (-€ 0,9 miljoen in 2022). De (hypothetische) toekomstige cash-outflow voor 2024 van de interestlasten van de op 31 december 2023 opgenomen leningen bedraagt € 19,4 miljoen (€ 15,9 miljoen in 2022). Opdeling toekomstige cash-outflow van de interestkosten op basis van de huidige contracten in EUR x 1.000 2023 2022Hypothetische rente Schulden met een Schulden met een resterende looptijd van resterende looptijd van > 1 jaar Procen-> 1 jaar Procen-< 1 jaar en > 5 jaar < 1 jaar tueel en > 5 jaar tueel < 5 jaar TOTAAL aandeel < 5 jaar TOTAAL aandeel Kredietinstellingen en 26.441 49.253 968 76.661 128% 16.093 33.717 610 50.420 92% institutionele partijen: opgenomen kredieten Green Bond en USPP 3.035 9.651 4.654 17.3 4 0 29% 3.035 11.272 6.069 20.376 37% Commercial paper 581 680 154 1.416 3% 475 585 243 1.303 2% Niet opgenomen 350 983 37 1.370 2% 434 526 0 960 2% kredietlijnen IRSsen/Floors -10.995 -25.782 -272 - 37.0 4 9 -62% - 4.13 8 -13.19 0 -660 -17. 9 8 9 -33% TOTAAL 19.412 34.785 5.541 59.739 100% 15.899 32.910 6.262 55.070 100% Procentueel aandeel 33% 58% 9% 100% 29% 60% 11% 100% Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de te betalen interesten op basis van de huidige kredietcontracten. Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvende opname als per 31 december 2023 en een Euribor-tarief van 3,909% (3-maand Euribor per 29 december 2023). Toelichting 14. Belastingen in EUR x 1.000 2023 2022 Belasting aan het tarief van 25% (op resultaat verbonden met de verworpen uitgaven) -128 -100 Regularisatie vorige boekjaren -96 -16 Belasting met betrekking tot Intervest enkelvoudig (openbare GVV) -224 -116 Perimetervennootschappen België -165 -106 Belastingraming MRP lopend boekjaar-26 -24Belastingraming MBC lopend boekjaar-34 -34Belastingraming ILWS lopend boekjaar-91 0Regularisatie vorige boekjaren-14 -48Perimetervennootschappen Nederland -1.010 -756 VENNOOTSCHAPSBELASTING -1.399 -978 Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een trans parant fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert 138 met een GVV, moet zij een eenmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald door Intervest. Perimetervennootschappen Genk Green Logistics (iGVV), Puurs Green Logistics (GVBF) en Zeebrugge Green Logistics (GVBF) genie- ten ook van een transparant fiscaal statuut. De overige Belgische perimetervennootschappen zijn onderworpen aan het gewone stelsel van de Belgische vennootschapsbelasting en ook de Nederlandse perimetervennootschappen genieten niet van dit fiscaal statuut. Voor de berekening van de belasting op de scale winst van het jaar worden de op de balansdatum geldende belasting tarieven gebruikt. Toelichting 15. Vaste activa Onderzoek en ontwikkeling, octrooien en licenties Op gebied van research en ontwikkeling werden door de vennootschap geen eigen activiteiten ontwikkeld. Investerings- en herwaarderingstabel vastgoedbeleggingen         in EUR x 1.000 2023 2022 Logistiek Logistiek Logistiek Logistiek vastgoed vastgoed vastgoed vastgoed Kantoren BE NL Totaal Kantoren BE NL Totaal BALANS OP  JANUARI 357.691 628.450 347. 277 1.333.418 386.423 480.239 342.282 1.208.944 Verwerving van 0 19.124 0 19.124 0 4.627 30.222 34.849 vastgoedbeleggingen Verwerving van vastgoed 0 29.000 0 29.000 0 60.566 0 60.566 via aandelen in vastgoed-vennootschappen Verwerving van grondreserve0 10.376 0 10.376Investeringen in 644 22.027 4.553 2 7. 225 6.666 75.426 5.749 87. 8 41 projectontwikkelingen Investeringen en 1.844 5.412 3.739 10.995 935 1.414 575 2.924 uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen Desinvestering van -5.360 0 0 -5.360 0 -8.095 0 -8.095 vastgoedbeleggingen Overboeking naar vastgoed - 4.074 0 0 - 4.074 -27.50 4 0 0 -27.5 0 4 bestemd voor verkoop Variaties in de reële waarde -36.953 43.558 -7.415 -810 -8.828 14.273 -31.551 -26.10 6 van vastgoedbeleggingen BALANS OP  DECEMBER 313.792 757.947 348.154 1.419.893 357.691 628.450 3 47.27 7 1.333.418 OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het 321.637 776.259 3 87. 4 33 1.485.329 366.633 643.558 386.496 1.396.687 vastgoed Voor verdere toelichting rond de evolutie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar het Activiteitenverslag - Vastgoedportefeuille op 31 december 2023 en Toelichting 10 - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Uitsplitsing van de vastgoedbeleggingen naar soort in EUR x 1.000 2023 2022Vastgoed beschikbaar voor verhuur1.339.223 1.233.799Projectontwikkelingen80.670 99.619Projectontwikkelingen in aanbouw29.789 72.209Grondreserves50.881 27. 410TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN1.419.893 1.333.418 De projectontwikkelingen omvatten naast de ontwikkelingen in aanbouw (onder andere unit 7 in Genk Green Logistics en Woluwe Garden), ook grondreserves aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen. Zo heeft de vennootschap meerdere grondreserves in FINANCIËLE STATEN 139 haar bezit, waarvan de circa 120.000 resterende onbebouwde m op de voormalige Ford-site in Genk de voornaamste is. Verder zijn er ook nog grondposities in onder andere St. George en Puurs. OPGELEVERDE PROJECTEN IN Segment Type GLA in m Oplevering BREEAMHerentals Green Logistics 1BLogistiek BE Ontwikkeling 10.000 Q1 2023 Excellent's-HertogenboschLogistiek NL Ontwikkeling 9.700 Q2 2023 ExcellentGenk Green Logistics unit 18/19Logistiek BE Ontwikkeling 30.000 Q2 2023 Excellent Intervest heeft op 31 december 2023 geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Op 31 december 2023 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Performance van het vastgoed beschikbaar voor verhuur             2023 2022 Gemiddelde contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand per m² (EUR)Kantoren 147 152 Logistiek vastgoed in België 48 49 Logistiek vastgoed in Nederland 61 54 Gemiddeld brutorendement (%) 6,4% 6,0% Kantoren 8,6% 6,8% Logistiek vastgoed in België 5,6% 5,8% Logistiek vastgoed in Nederland 6,1% 5,7% Gemiddeld brutorendement bij volledige verhuring (%) 6,9% 6,7% Kantoren 10,0% 8,9% Logistiek vastgoed in België 5,9% 6,0% Logistiek vastgoed in Nederland 6,3% 5,7% Gemiddeld nettorendement bij volledige verhuring (%) 5,9% 5,9% Kantoren 7,0% 7,1% Logistiek vastgoed in België 5,4% 5,5% Logistiek vastgoed in Nederland 5,9% 5,3% Leegstandspercentage (%) 7% 10% * De gemiddelde contractuele huur is berekend per type gebouw of gebouwencomplex, en bevat verschillende soorten oppervlakten. Voor de definities van de verschillende rendementen, de contractuele huren en de geschatte huurwaarde wordt verwezen naar de Bijlagen. Verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen In augustus 2023 heeft Intervest de controle verworven over de vennootschap Industrial Logistic Warehousing Services SPRL (hierna ‘ILWS’), eigenaar van de volledige logistieke site in Herstal. De verwerving zal gebeuren in twee fases. Per 31 december 2023 is reeds een controlepercentage van 74,35% van de vennootschap ILWS verworven. Het tweede gedeelte van de acquisitie (de overige 25,65%) zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2024 uitgevoerd worden. De acquisitie van de volledige logistieke site met een globale investeringswaarde van het vastgoed van € 29 miljoen, in lijn met de waardering door de vastgoeddeskundige van de vennootschap, werd voor 54,83% gefinancierd door middel van een inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal en voor de overige 45,17% via de bestaande kredietlijnen van Intervest bij financiële instellingen en door de overname van de kredieten van de vennootschap ILWS voor circa € 3,5 miljoen. De inbreng in natura is gerealiseerd tegen betaling van 944.649 nieuwe aandelen van Intervest. De nieuwe aandelen zijn uitgegeven ten gevolge van een kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal, door een beslissing, op 2 augustus 2023, van de raad van toezicht van Intervest en zullen slechts pro rata temporis deelnemen in de resultaten van Intervest over het lopende boekjaar, met name vanaf 2 augustus 2023. 140 BELANGRIJKSTE GEGEVENS VAN DE VENNOOTSCHAP OP MOMENT VAN OVERNAME: Vaste activa € 5,9 miljoen Vlottende activa € 1,7 miljoen Eigen vermogen € 3,5 miljoen Langlopende verplichtingen € 3,2 miljoen Kortlopende verplichtingen € 0,9 miljoen Aandeel ILWS in de geconsolideerde huurinkomsten: € 0,5 miljoen (contractuele jaarhuur per 31/12/2023: € 1,3 miljoen). Waardering van vastgoedbeleggingen De waardering van de vastgoedportefeuille gebeurt door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactie gegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, gebeurt de reële waardebe- paling geheel of gedeeltelijk op (niet-extern) observeerbare informatie en is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Intervest’ gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille. Gedurende 2023 vonden er geen verschuivingen plaats in het niveau van de fair value hiërarchie. Deze externe waardering wordt elk kwartaal geüpdatet en verwerkt in de boekhouding voor de volledige portefeuille. Met uitzondering van de grondreserve in Genk Green Logistics worden de grondreserves nog niet geherwaardeerd. Gezien voor deze grondreserves nog geen duidelijk beeld over de te maken projectkosten kan gemaakt worden, geen vergunningen bekomen werden of een substantieel deel voorverhuurd werd, is de vennootschap van mening dat de initiële aanschafwaarde nog steeds de reële waarde vertegenwoordigd. De reële waarde gewaardeerd door de vastgoeddeskundigen is de geschatte waarde exclusief overdrachtskosten waarvoor het vastgoed kan worden verkocht op de markt op datum van de taxatie. Voor België bedraagt het door de taxateur toegepaste percentage op 31 december 2023 voor deze overdrachtskosten 2,5%. Voor Nederland bedraagt het door de taxateur toegepaste percentage op 31 december 2023 in totaliteit (inclusief overige kosten) 11,4% zoals beschreven in de “Grondslagen voor de financiële verslag geving - Vastgoedbeleggingen” - zie supra. Waarderingsproces met de vastgoeddeskundige Er wordt gewerkt met onafhankelijke vastgoeddeskundigen per land, om er voor te zorgen dat de specificiteiten van elke geografische regio en dus het gediversifieerde karakter van de vastgoedportefeuille correct weerspiegeld wordt. Typisch worden contracten geslo- ten voor een hernieuwbare termijn van 3 jaar, waarbij een dubbele rotatieverplichting geldt volgens de Wet van 12 mei 2014 in het kader van de GVV. De selectiecriteria omvatten onder andere lokale marktkennis, reputatie, onafhankelijkheid en verzekering van de hoogst professionele standaarden. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten. De waarderingsmethode wordt bepaald door de externe vastgoeddeskundigen. De methode die door de externe vastgoeddeskundigen wordt gebruikt voor de vastgoedportefeuille van Intervest is de inkomenskapitalisatiemethode. Verdere informatie over de taxatieme- thode is terug te vinden in het Activiteitverslag - 1.3 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen. Bovendien worden de aldus bekomen schattingen vergeleken met de initiële yield en beschikbare vergelijkingspunten via recente markttransacties voor vergelijkbare objecten. De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan de site, waarna een gedetailleerd schattingsverslag wordt opgesteld per individueel object en tevens drie desktopreviews, waarin de gegevens aangeleverd door Intervest met betrekking tot de huursituatie worden gereflecteerd, alsook de belangrijkste assumpties omtrent de significant niet-observeerbare inputs worden gerationaliseerd. De onafhankelijke vastgoeddeskundigen hebben volledige toegang tot alle kwantitatieve en kwalitatieve informatie met betrekking tot de vastgoedportefeuille. Per kwartaal ontvangt de externe vastgoeddeskundige een overzicht van de portefeuille met daarin onder meer de verhuurbare oppervlakte, actuele huurinkomsten, looptijd van de huurcontracten, lopende huurkortingen, alsook de service lasten, voorziene capex per site, gegevens rond eigendom, kadastrale ID en een kopie van alle nieuwe huurcontracten. Deze informatie is afkomstig van het financieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap. Minsten tweemaal per jaar worden de waarderingen en asset managementplannen in detail besproken met de cfo of business development director en of ceo. Het rapport van de externe vastgoeddeskundigen wordt uitgebreid gecontroleerd en beoordeeld vanuit verschillende invalshoeken, met een bijzondere aandacht voor de vastgoedontwikkelingsprojecten. De vastgoeddeskundigen stellen een onafhankelijke inschatting op van het toekomstig cashflowprofiel en reflecteren het risico via een combinatie van de cashflowprojecties (huurgroei, leegstand, incentives, investeringen, enz) en de toegepaste vereiste rendementen of verdisconteringsvoeten. Belangrijke verschillen ten opzichte van de vorige herwaardering en de herwaardering op einde vorig boekjaar worden intern geanalyseerd, verklaard en besproken op het Audit en Risicocomité. Niet-observeerbare parameters De externe vastgoeddeskundige maakt gebruik van enkele niet-observeerbare parameters bij de bepaling van de reële waarde. De niet observeerbare inputs gebruikt door de externe vastgoeddeskundige in de bepaling van de reële waarde per 31 december 2023 zijn onder meer de geschatte huurwaarde, het vereiste rendement, de bezettingsgraad, de resterende looptijd van de huurcontacten tot eerstvolgende vervaldatum en eindvervaldatum, bouwjaar, verhuurbare oppervlakte, etc. FINANCIËLE STATEN 141 De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsi- tuatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt. De vastgoeddeskundigen houden rekening met leegstandperiodes tussen zes en achttien maanden, in functie van de locatie, het type pand en de economische situatie. Voor de logistieke panden wordt er rekening gehouden met een kostenpercentage per pand dat ten laste blijft van de eigenaar. Voor de logistieke sites in België bedraagt dit gemiddelde 15%, voor Nederland ligt dit gemiddeld op 7%. Een overzicht van de toegepaste niet-observeerbareparameters, gehanteerd door de externe vastgoeddeskundigen in de waardering van de vastgoedportefeuille (vastgoed beschikbaar voor verhuur en de projectontwikkelingen in aanbouw) op 31 december 2023:       Niet-observeerbare parameters Bandbreedte Gewogen gemiddelde (op 31 december) 2023 2022 2023 2022 Geschatte huurwaarde (in EUR/m²)*Kantorenportefeuille52 - 203 EUR/m² 52 - 203 EUR/m² 134 EUR/m² 133 EUR/m² Logistiek vastgoed in België25 - 94 EUR/m² 37 - 79 EUR/m² 48 EUR/m² 46 EUR/m² Logistiek vastgoed in Nederland41 - 90 EUR/m² 36 - 95 EUR/m² 69 EUR/m² 58 EUR/m² Kapitalisatiefactor of vereist rendement (in %)Kantorenportefeuille6,0% - 11,8% 5,8% - 10,0% 9,1% 7,8% Logistiek vastgoed België5,1% - 7,8% 4,4% - 6,9% 5,8% 5,3% Logistiek vastgoed Nederland4,6% - 13,0% 4,6% - 9,6% 6,5% 5,7% * Voor de geschatte huurwaarde toont de tabel enkel de gegevens met betrekking tot de portefeuille beschikbaar voor verhuur. De bandbreedte voor de geschatte huurwaarde in de kantorenportefeuille is ruim als gevolg van het atypisch gebruikskarakter van sommige kantoorgebouwen (Inrichting labo en logistieke ruimte). Voor de definities van de geschatte huurwaarde en de kapitalisatiefactor wordt verwezen naar de Bijlagen. Voor de herwaardering van projectontwikkelingen houdt de taxateur bovendien ook rekening met bijkomende parameters als de toekomstige capex en, wanneer nodig, een hogere leegstandsverwachting die marktconform is en rekening houdt met de resterende constructieperiode. Meer toelichting over de projecten in aanbouw is terug te vinden in het Activiteitenverslag - 1.1.3 Projecten en ontwikkelingspotentieel. Het verschil tussen de geschatte huurwaarde in bovenstaande tabel en de gemiddelde contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand opgenomen in de tabel met betrekking tot de performance van het vastgoed beschikbaar voor verhuur betreft de meer- of minderprijs uit de afgesloten huurcontracten. De geschatte huurwaarde is enkel de waarde die de externe vast- goeddeskundige bepaald heeft in zijn taxatieverslagen. De contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde houdt voor de verhuurde oppervlakte rekening met de werkelijke huurinkomsten afgesproken in het huurcontract. De kapitalisatiefactor is het vereist rendement door de vastgoedkundige bepaald in zijn taxatieverslag. Het verschil met het gemiddeld bruto- en nettohuurrendement bij volledige verhuring, opgenomen in de tabel met betrekking tot de performance van het vastgoed beschikbaar voor verhuur is dat bij het gemiddeld bruto- en nettorendement bij volledige verhuring wordt rekening gehouden met de contractuele afspraken voor de verhuurde ruimtes. Een overzicht van de andere niet-observeerbare inputs zoals het bouwjaar, de bezettingsgraad, de verhuurbare oppervlakte en de resterende looptijd van de huurcontracten is terug te vinden in het Activiteitenverslag 1.2.1 Vastgoedportefeuille op 31 december 2023 en 1.2.6 Verhuuractiviteiten en bezettingsgraad naar 1.9 Looptijd huurcontracten in portefeuille. Sensitiviteit van de waarderingen Impact op de reële waarde bij Daling Stijging Geschatte huurwaarde (in EUR / m) negatief positief Kapitalisatiefactor of vereist rendement positief negatief Resterende looptijd huurcontract tot eerstvolgende breakdatum negatief positief Resterende looptijd huurcontract tot eindvervaldag negatief positief Bezettingsgraad (EPRA) negatief positief Inflatie of verwachte huurgroei negatief positief In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepa- ling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1%-punt (van 6,4% naar 7,4% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 181 miljoen of 14%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennoot- schap stijgen met 7%-punten tot circa 57%. 142 In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1%-punt (van 6,4% naar 5,4% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 248 miljoen of 19%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennoot- schap dalen met 7%-punten tot circa 42%. In geval van een hypothetische daling van de contractuele huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 85,6 miljoen naar € 84,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 15,6 miljoen of 1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 0,5%-punt tot circa 50,2%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 85,6 miljoen naar € 86,6 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 15,6 miljoen of 1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 0,5%-punt tot circa 49%. Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de contractuele huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse. Duurzaamheid en ESG in de waarderingen ESG (Environmental, Social, Governance) criteria worden internationaal in toenemende mate gebruikt om de impact van de ecologische, sociale en ethische prestaties te beoordelen van bedrijven, organisaties en investeringen. België heeft zich ertoe verbonden om tegen 2050 koolstofneutraal te zijn en er bestaat al wetgeving om de CO2 uitstoot van gebouwen te verminderen. Het is hoogstwaarschijnlijk dat de komende jaren nog meer wet- en regelgeving zal worden ingevoerd. Kapitaalstromen zullen in de toekomst in toenemende mate worden gekanaliseerd naar duurzame economische activiteiten, wat betekent dat ESG criteria een belangrijke rol zullen spelen bij investeringsbeslissingen. Huurders en investeerders hechten in bepaalde sectoren steeds meer belang aan de duurzaamheidsaspecten van de gebouwen die ze willen kopen of betrekken. De focus op klimaatverandering en doelstellingen richting netto-nul zal zich voortzetten en daarmee zal de veroudering van niet duurzaam vastgoed versnellen. Het RICS Sustainability Report (Q2 2021) toonde dat bijna de helft van de respondenten meent dat de huur en de prijspremie voor duurzaam vastgoed tot 10% kunnen oplopen in vergelijking met niet duurzaam vastgoed, vanwege een hoge vraag en een laag aanbod. Naarmate de impact van ESG-factoren steeds duidelijker wordt, komt de vraag naar voren hoe de ESG-impact op vastgoedwaarderingen gemeten kan worden. Waardering houdt immers noodzakelijkerwijs een vergelijking in. Aangezien de impact van ESG in een vroeg stadium is, zijn er nog niet veel marktgegevens beschikbaar. Er moet echter worden opgemerkt dat de markt aan het evolueren is als gevolg van de aandacht van zowel gebruikers als investeerders voor de duurzaamheidskenmerken van een onroerend goed. De vastgoeddeskundigen verwachten dan ook dat het bewustzijn inzake duurzaamheidskwesties in alle sectoren van de vastgoedmarkt zal toenemen. Het beheer van deze klimaatgerelateerde risico’s maakt integraal deel uit van het risicobeheer van Intervest. Meer informatie is terug te vinden in het hoofdstuk over de Risicofactoren. Andere materiële vaste activa in EUR x 1.000 2023 2022 Zonnepanelen België 10.131 11.19 4 Nederland 661 1.521 TOTAAL ZONNEPANELEN 10.792 12.715 Laadpalen 1.924 1.877 Materiële vaste activa voor eigen gebruik 606 532 TOTAAL ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA 13.322 15.124 Evolutie zonnepanelen     in EUR x 1.000 2023 2022 BALANS OP  JANUARI 12.715 5.294 Investeringen in nieuwe installaties 2.715 2.385 Afschrijvingen -572 -358 Variatie in de herwaardering naar reële waarde van installaties -3.828 5.394 Installaties verbonden met desinvestering/bestemd voor verkoop-238 0BALANS OP  DECEMBER 10.792 12.715 FINANCIËLE STATEN 143 Evolutie laadpalen     in EUR x 1.000 2023 2022 BALANS OP  JANUARI 1.877 60 Investeringen in nieuwe installaties 379 1.725 Afschrijvingen (van operationele installaties) -191 0 Herwaardering naar reële waarde (van operationele installaties) -92 92 Installaties verbonden met desinvestering/bestemd voor verkoop-49 0BALANS OP  DECEMBER 1.924 1.877 Wat betreft de laadpalen wordt de gebruiksduur geschat op 10 jaar. Per 31 december 2022 hadden we een kleine herwaardering van de laadpalen in Genk Green Logistics, deze werd tegengeboekt in 2023. De vennootschap heeft beslist de EV-installaties niet te herwaar- deren maar enkel af te schrijven over een periode van 10 jaar. Sensitiviteit van waarderingen Impact op de reële waarde bij Daling Stijging Impliciete zonneschijnduur negatief positief Groenestroomcertificaten en subsidies negatief positief Bandingsfactor negatief positief Energieprijs negatief positief Verdisconteringsvoet positief negatief Rendementsdaling negatief positief Onderhoud en capex positief negatief Waarderingsmethodolgie van de zonnepanelen België Nederland Discounted cash flow Discounted cash flow Niveau (IFRS) 3 3 Impliciete zonne- schijnduur / opgewekt vermogen In het model wordt uitgegaan van een impliciete zonneschijnduur bepaald op basis van de gegevens voor handen uit het verleden voor de verschillende installaties. In het model wordt geen rekening gehouden met een impliciete zonneschijnduur maar wordt het maximale vermogen genomen dat de RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) neemt in de bepaling van de subsidie. Groenestroom- certificaten en subsidies De groenestroomcertificaten (GSC) in Vlaanderen worden door de VREG (Vlaamse Regulator van de elektriciteits- en gasmarkt) toegekend voor elk project met een vaste prijs per certificaat voor een periode van minimum 10 en maximum 20 jaar vast. Het niveau en de prijs van de GSC varieert tussen € 93 - € 450 per MWh. De GSC in Wallonië worden door de CWaPE (Commission walonne pour l’Energie) toegekend voor elk project met een gegarandeerde prijs per certificaat voor een periode van 20 jaar vast. Het niveau van de prijs van de certificaten bedraagt € 68,5 per certifi- caat. De subsidie wordt door de RVO toegekend voor ieder project voor een periode van vijftien jaar. De bijdrage wordt jaarlijks herbekeken op basis van de dan geldende energieprijzen. De subsidie wordt in die mate meegenomen in de berekening. Bandingsfactor Voor de installaties waarbij een bandingsfactor wordt toegepast, wordt met de meest recente gegevens gewerkt en wordt de bandingsfactor gelijk gehouden in de toekomst. Niet van toepassing voor de zonnepanelen in Nederland. 144 België Nederland Discounted cash flow Discounted cash flow Energieprijs De energieprijs wordt bepaald als de gemiddelde prijs geselecteerd van de Belgische forewardmarkt voor elektriciteit (ICE Endex Power BE - zie www.theice.com/marketdata/reports) voor de toekomstige drie jaar en de historische energierijs van de voorbije twee jaar, tenzij in het injectiecontract anders bepaald. De energieprijs voor lokale afname wordt steeds contractueel vastgelegd met de huurder. Voor de waardering wordt gebruik gemaakt van deze contractuele afspraken. De energieprijs wordt bepaald als de gemid- delde prijs geselecteerd van de Belgische forewardmarkt voor elektriciteit (ICE Endex Power BE - zie www.theice.com/marketdata/reports) voor de toekomstige drie jaar en de historische energierijs van de voorbije twee jaar, tenzij in het injectiecontract anders bepaald. Verdisconteringsvoet De rendementsvereiste wordt berekend als een gewogen gemiddelde kost van het kapitaal in functie van de langetermijnrente, de marktrisicopremie en het landspecifieke risico. De rendementsvereiste wordt berekend als een gewogen gemiddelde kost van het kapitaal in functie van de langetermijnrente, de marktrisi- copremie en het landspecifieke risico. Rendementsdaling De zonnepanelen kennen een rendementsdaling van 0,5% per jaar en worden na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost om deze te ontmantelen. De zonnepanelen kennen een rendements- daling van 0,5% per jaar en worden na 25 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen reke- ning gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost om deze te ontmantelen. Onderhoud en capex Er wordt rekening gehouden met de verschillende operationele kosten gerelateerd aan de uitbating en de onderhoudskosten gedurende de gehele levens- duur van de installaties. Er wordt een index van 2,25% toegepast. Er wordt rekening gehouden met de verschil- lende operationele kosten gerelateerd aan de uitbating en de onderhoudskosten gedurende de gehele levensduur van de installaties. Er wordt een index van 2,25% toegepast. De zonnepanelen en laadpalen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 Materiële vaste activa. Na initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccu- muleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten en kosten. Het model wordt jaarlijks geüpdatet waarbij ook de belang- rijkste assumpties met betrekking tot de significant niet-observeerbare parameters worden gerationaliseerd. De data met betrekking tot de verwachte toekomstige kasstromen worden op regelmatige basis geverifieerd met de beschikbare statistieken over de zonnepa- nelen, terwijl er een consistente, vergelijkbare analyse wordt gemaakt van de financiële rendementsvereisten van investeerders. Toelichting 16. Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop in EUR x 1.000 2023 2022 BALANS OP  JANUARI27.277 0 Overboeking van vastgoedbeleggingen naar vastgoed beschikbaar voor verkoop 4.18 4 35.599 Variaties in de reële waarde op vastgoed bestemd voor verkoop -984 -239 Desinvesteringen -27.277 -8.083 TOTAAL ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP 3.200 27.277 Tijdens boekjaar 2022 werd het verkooptraject van drie kantoorgebouwen opgestart, bijgevolg werd het vastgoed overgeboekt naar de activa bestemd voor verkoop. Deze panden werden in de loop van 2023 ook daadwerkelijk verkocht en staan dus niet langer op ‘bestemd voor verkoop’. Voor de site in Aartselaar is in 2023 het verkooptraject in een vergevorderd stadium gekomen, dit pand staat op jaareinde geboekt als ‘bestemd voor verkoop’. De Variaties in de reële waarde op vastgoed bestemd voor verkoop worden in de resultatenrekening opgenomen onder het Ander Portefeuilleresultaat. FINANCIËLE STATEN 145 Handelsvorderingen in EUR x 1.000 2023 2022 Handelsvorderingen 5.672 1.292 Op te stellen facturen 1.054 527 Dubieuze debiteuren 615 549 Voorziening dubieuze debiteuren -615 -549 Andere handelsvorderingen 432 307 TOTAAL HANDELSVORDERINGEN 7.158 2.126 Voor het bepalen van de aan te leggen voorziening voor dubieuze debiteuren wordt op kwartaalbasis een inschatting gemaakt van de verwachte verliezen op de openstaande handelsvorderingen en worden overeenkomstig waardeverminderingen aangelegd. Op deze manier benadert de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële waarde ervan. Intervest hanteert duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. Op 31 december 2023 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties voor kantoren ongeveer 5 maanden (of circa € 10,5 miljoen). Voor de logistieke portefeuille op 31 december 2023 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarbor- gen en bankgaranties eveneens ongeveer 5 maanden (of circa € 27,8 miljoen). De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode 2014-2023 slechts 0,1% van de totale omzet. Ondanks de huidige macro-economische situatie loopt de inning van huurvorderingen in lijn met het normaal betalingspatroon, wat de kwaliteit van het huurdersbestand aantoont. 99% van de huurgelden van 2023 werden ontvangen. Intervest verwacht op 31 december 2023 dan ook geen toekomstige materiële kredietverliezen. Ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen in EUR x 1.000 2023 2022 Nog niet vervallen vorderingen3.145 0Vorderingen < 30 dagen 1.308 832 Vorderingen 30-90 dagen 533 402 Vorderingen > 90 dagen 686 58 TOTAAL HANDELSVORDERINGEN 5.672 1.292 Intervest hanteert voor haar uitgaande facturatie een standaard betaaltermijn van 30 kalenderdagen. Het merendeel van de open- staande handelsvorderingen (55%) is dus niet vervallen op jaareinde 2023. Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk “Risicofactoren” (Operationele risico’s - risico’s verbonden aan wanbetaling door huurders). Belastingsvorderingen en andere vlottende activa in EUR x 1.000 2023 2022 Belastingen terug te vorderen 267 121 Terug te vorderen BTW 90 69 Terug te vorderen vennootschapsbelasting - perimetervennootschappen 177 52 Belastingen (ingehouden ten gevolge van de fiscale situatie van de Groep) 0 3.469 Terug te vorderen vennootschapsbelasting 0 185 Terug te vorderen exit taks 0 459 Terug te vorderen roerende voorheffing op uitgekeerde dividenden en op liquidatieboni 0 2.825 Andere 1.738 1.347 TOTAAL BELASTINGSVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA 2.005 4.937 Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de Groep wordt verwezen naar “Toelichting 27. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen”. 146 Overlopende rekeningen in EUR x 1.000 2023 2022Gelopen, niet-vervallen vastgoedopbrengsten 3.819 7. 0 2 7 Te recupereren onroerende voorheffing 3.779 6.930 Te recupereren “andere” 40 97 Voorafbetaalde vastgoedkosten 611 2.291 Over te dragen kosten lopende investeringsdossiers 270 1.121 Voorafbetalingen en aankoopbeloften in investeringsdossiers 0 896 Andere over te dragen vastgoedkosten 341 274 Andere 1.414 593 Verkregen opbrengsten m.b.t. IRSsen 957 277Andere over te dragen kosten457 316TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN 5.844 9.911 Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaar- schriften ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. De voorafbetaalde vastgoedkosten zijn voornamelijk studiekosten en voorbereidingen omtrent mogelijke acquisities of desinvesteringen. Toelichting 17. Eigen vermogen Kapitaal Het gestort kapitaal bedraagt op 31 december 2023 € 280.891.486,69 en is verdeeld in 30.825.122 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde. De rubriek kapitaal op de balans bevat eveneens € 2.516.347 kosten voor de kapitaalverhoging van november 2018, december 2022, augustus 2023 en de kapitaalverhoging van perimetervennootschap Genk Green Logistics in december 2020 en december 2022. in EUR x 1.000 2023 2022 Gestort kapitaal 280.891 266.402 Kosten kapitaalverhoging -2.516 -2.376 TOTAAL KAPITAAL 278.375 264.026 In boekjaar 2023 heeft een kapitaalverhoging plaatsgevonden op 24 mei 2023 onder de vorm van een keuzedividend over boekjaar 2022 met de uitgifte van 645.406 nieuwe aandelen voor een bedrag van € 10,4 miljoen, meer bepaald € 5,9 miljoen in kapitaal en € 4,5 miljoen in uitgiftepremie. De gecreëerde aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2023. Op 02 augustus 2023 werd een inbreng in natura gerealiseerd tegen betaling van 944.649 nieuwe aandelen, in het kader van de (gedeeltelijke) verwerving van de aandelen van de vennootschap Industrial Logistic Warehousing Services SPRL. De nieuwe aandelen zijn uitgegeven ten gevolge van een kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal, door een beslissing, van de raad van toezicht van Intervest en zullen slechts pro rata temporis deelnemen in de resultaten van Intervest over boekjaar 2023, met name vanaf 2 augustus 2023. De transactie leidt tot een versterking van het eigen vermogen met € 13 miljoen, waarvan € 8,6 mil- joen kapitaal en € 4,4 miljoen uitgiftepremie. Het kapitaal op de balans per 31 december 2023 bedraagt € 278 miljoen. FINANCIËLE STATEN 147 EVOLUTIE VAN HET GESTORT KAPITAAL Totaal uitstaand Aantal Totaal Kapitaal-kapitaal na de gecreëerde aantal beweging verrichting aandelen aandelen Datum Verrichting in EUR x 1.000 in eenheden 08.08.1996 Oprichting 62 62 1.000 1.00005.02.1999 Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Atlas Park) 4.408 4.470 1.575 2.575 05.02.1999 Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgiftepremies -3.10 6 1.364 0 2.575 en reserves en kapitaalvermindering door incorporatie van overgedragen verliezen 05.02.1999 Splitsing van het aandeel 0 1.364 1.073.852 1.076.427 05.02.1999 Kapitaalverhoging door inbreng in speciën 1.039 2.403 820.032 1.896.459 29.06.2001 Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen 16.249 18.653 2.479.704 4.376.163 Catian, Innotech, Greenhill Campus en Mechelen Pand 21.12.2001 Fusie door opslorping van vennootschappen die 23.088 41.741 2.262.379 6.638.542 behoorden tot VastNed Groep 21.12.2001 Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Arend, Sky 37. 209 78.950 1.353.710 7.992.252 Building en Gateway House) 31.01.2002 Inbreng van 575.395 aandelen Siref 10.231 89.181 1.035 .711 9.027.9 6 3 08.05.2002 Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van 24.824 114.0 0 5 2.512.998 11.540.961 het bod 28.06.2002 Fusie met Siref NV; ruil van 111.384 aandelen Siref 4.107 118.111 167.076 11.708.037 23.12.2002 Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen 5.016 123.127 1.516.024 13.224.061 Apibi, Pakobi, PLC, MCC en Mechelen Campus 17.01.2005 Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen 3.592 126.719 658.601 13.882.662 Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus 5 en Perion 2 18.10.2007 Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen 6 126.725 18.240 13.900.902 Mechelen Campus 3 en Zuidinvest 01.04.2009 Fusie door overneming van de naamloze vennootschap 4 126.729 6.365 13.9 07. 2 6 7 Edicorp 25.05.2012 Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2011 2.666 129.395 292.591 14.19 9.858 23.05.2013 Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2012 2.051 131.447 225 .124 14.424.982 28.05.2014 Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2013 3. 211 134.657 352.360 14.777.342 22.12.2014 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van 12.453 147.110 1.366.564 16.143.906 een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) 28.05.2015 Kapitaalverhoging door keuzedividend 870 147.980 95.444 16.239.350 25.05.2016 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.968 152.948 5 45.171 16.784.521 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed 1.969 154.917 216.114 17.000.635 gelegen in Aarschot 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed 2.906 157. 8 2 3 318.925 17.319.560gelegen in Oevel 22.05.2017 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.835 161.658 420.847 17.740.407 22.12.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed 6.062 167.720 665.217 18.405.624 gelegen in Zellik 22.05.2018 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.427 172.147 485.819 18.891.443 30.11.2018 Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten 49.18 5 221.332 5.397.554 24.288.997 20.05.2019 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.353 224.685 368.006 24 . 6 57.0 03 26.05.2020 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7.68 8 232.373 843.669 25.500.672 26.05.2021 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7. 2 9 2 239.665 800.236 26.300.908 25.05.2022 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.519 242 .18 4 276.426 26.577.344 05.12.2022 Kapitaalverhoging door privatieve plaatsing 24.218 266.402 2.657.733 29.235.067 24.05.2023 Kapitaalverhoging door keuzedividend5.881 272.283 645.406 29.880.47302.08.2023 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van een gedeelte 8.608 280.891 944.649 30. 825.122van de aandelen van de vennootschap ILWS SPRL. 148 Uitgiftepremies EVOLUTIE UITGIFTEPREMIESKapitaal-Opleg in Waarde Uitgifte-in EUR x 1.000 verhoging geld inbreng premies Datum Verrichting 05.02.1999 Kapitaalverhoging door inbreng in speciën 1.039 0 20.501 19.462 21.12.2001 Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanlei-0 0 0 -13.747 ding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep 31.01.2002 Inbreng van 575.395 aandelen Siref 10.231 1.10 4 27.422 16.087 08.05.2002 Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het 24.824 2.678 66.533 39.031 bod 25.05.2012 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.666 0 5.211 2.545 23.05.2013 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.051 0 3.863 1.812 28.05.2014 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3. 211 0 7. 075 3.864 22.12.2014 Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een 12.453 0 2 6.183 13.730 met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) 28.05.2015 Kapitaalverhoging door keuzedividend 870 0 2.305 1.436 25.05.2016 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.968 0 11.5 6 9 6.601 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed 1.969 0 5.15 0 3.181 gelegen in Aarschot 05.05.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed 2.906 0 7.6 0 0 4.694 gelegen in Oevel 22.05.2017 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.835 0 9.074 5.238 22.12.2017 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed 6.062 0 13.770 7.70 8 gelegen in Zellik 22.05.2018 Kapitaalverhoging door keuzedividend 4.427 0 9.998 5.571 30.11.2018 Kapitaalverhoging met onherleidbare toewijzingsrechten 49.18 5 0 99.855 50.670 20.05.2019 Kapitaalverhoging door keuzedividend 3.353 0 8.575 5.221 26.05.2020 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7.68 8 0 16.266 8.578 26.05.2021 Kapitaalverhoging door keuzedividend 7. 2 9 2 0 15.429 8.13 6 25.05.2022 Kapitaalverhoging door keuzedividend 2.519 0 7.10 4 4.585 05.12.2022 Kapitaalverhoging door privatieve plaatsing 24.218 0 49.16 8 24.950 24.05.2023 Kapitaalverhoging door keuzedividend5.881 0 10.365 4.48402.08.2023 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van een gedeelte 8.608 0 13.017 4.409van de aandelen van de vennootschap ILWS SPRL. TOTAAL UITGIFTEPREMIES 228.247 De uitgiftepremies bedragen op 31 december 2023 € 228 miljoen. Reserves Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2023 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het geconsolideerde eigen vermogen. De reserves zijn als volgt samengesteld. in EUR x 1.000 2023 2022Wettelijke reserves 90 90 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed 80.739 99.176 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten 27.6 41 -4.616 die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Andere reserves 13.316 24.250 Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 40.380 39.357 TOTAAL RESERVES 162.166 158.257 FINANCIËLE STATEN 149 Op het moment dat een gebouw verkocht wordt, worden de eerder opgebouwde gecumuleerde onbeschikbare reserves toewijsbaar aan dit gebouw gerealiseerd en dus beschikbaar voor uitkering. Deze gecumuleerde onbeschikbare reserves kunnen in sommige geval- len echter ook negatief zijn en dus het saldo van de beschikbare reserves negatief beïnvloeden. Het huidige verkoopproces van de kantorenportefeuille en de timing van de individuele desinvesteringen zou het toekomstig beschik- baar bedrag voor dividenduitkering dus in sterke mate kunnen beïnvloeden, en desgevallend tenietdoen. Toelichting 18. Kortlopende verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden in EUR x 1.000 2023 2022Exit taks 3.314 14 Andere 9.662 25.666 Leveranciers 6.020 22.922 Huurders 483 682 Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 3 .15 9 2.062 TOTAAL HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN 12.976 25.680 De hoge leveranciersschulden zijn te wijten aan de vele lopende projectontwikkelingen. De werken uitgevoerd in december 2023 wer- den veelal pas gefactureerd in januari 2024, anderzijds worden sommige kosten ook pas gefactureerd aan het einde van het project. Andere kortlopende verplichtingen in EUR x 1.000 2023 2022 Te betalen dividenden over vorige boekjaren 175 177Kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen 4.053 0Overige schulden 6.997 3.634TOTAAL ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 11. 225 3.811 De in 2023 kortlopende verplichtingen aan verbonden partijen bevatten de rekening-courant met JM Construct NV en Hino Invest NV, minderheidsaandeelhouders in perimetervennootschap Genk Green Logistics NV. De schulden zijn ontstaan als financiering van de verdere constructie van de units in aanbouw in Genk Green Logistics vanuit beide aandeelhouders A (Intervest) en B (JM Construct en Hino Invest). De overige schulden ten bedrage van € 7,0 miljoen betreft voornamelijk een voorziening voor de eindafrekening met betrekking tot de overdracht van de aandelen van de vennootschap Industrial Logistic Warehousing Services SPRL. Overlopende rekeningen in EUR x 1.000 2023 2022Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 5.151 3.771 Vooruitgefactureerde huurinkomsten 2.952 1.730 Vooruitgefactureerde provisies 1.029 1.116 Vooruitgefactureerd - andere 623 276 Overige over te dragen opbrengsten 548 649 Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten 7. 249 5.541 Interesten USPP en Green Bond 1.179 1.179 Andere interesten en financiële kosten 2.264 1.700 Toe te rekenen kosten m.b.t. vastgoed 3.806 2.662 Andere 737 1.037 Overige toe te rekenen kosten 737 1.037 TOTAAL OVERLOPENDE REKENINGEN 13.137 10.349 150 Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden Voor de beschrijving van de Financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Verslag van de directieraad. Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten in EUR x 1.000 2023 2022Schulden met een Schulden met een resterende looptijd van resterende looptijd van > 1 jaar Procen-> 1 jaar Procen-< 1 jaar en > 5 jaar < 1 jaar tueel en > 5 jaar tueel < 5 jaar Totaal aandeel < 5 jaar Totaal aandeel Kredietinstellingen en 49.688 473.254 17.6 49 540.591 80% 64.646 357.787 64.947 487.380 78% institutionele partijen: opgenomen kredieten USPP en Green Bond 0 44.713 49.778 94.491 14% 0 44.630 49.752 94.382 15% Commercial paper 32.000 5.000 3.000 40.000 6% 38.000 0 8.000 46.000 7% TOTAAL 81.688 522.967 70.427 675.082 100% 102.646 402.417 122.698 627.762 100% Procentueel aandeel 12% 78% 10% 100% 16% 64% 20% 100% Op 31 december 2023 is er € 47 miljoen meer opgenomen dan op 31 december 2022, dit omvat voor € 3 miljoen overname/terugbeta- ling van financiële schulden met betrekking tot de acquisitie van ILWS nv. Om een globaal beeld te krijgen van het liquidititeisrisico verwijzen wij ook naar Toelichting 13 waar een overzicht is opgenomen omtrent de toekomstig te betalen intrestlasten. Waarborgen inzake financiering De kredietovereenkomsten van Intervest zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de financiële ratio’s zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van financiële ratio’s, die vooral verband houden met het gecon- solideerde financiële schuldenniveau van de vennootschap of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio’s beperken het bedrag dat Intervest nog zou kunnen lenen. Ten behoeve van de financiering van de vennootschap zijn er op 31 december 2023 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van de directieraad). Deze ratio’s zijn gerespecteerd op 31 december 2023. Indien Intervest deze ratio’s niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald. Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen in EUR x 1.000 2023 2022 Schulden met een Schulden met een resterende looptijd van resterende looptijd van > 1 jaar Procen-> 1 jaar Procen-< 1 jaar en > 5 jaar < 1 jaar tueel en > 5 jaar tueel < 5 jaar Totaal aandeel < 5 jaar Totaal aandeel Kredietinstellingen en 49.688 473.254 17.6 49 540.591 66% 64.646 3 57.787 64.947 487.380 59% institutionele partijen: opgenomen kredieten USPP en Green Bond 0 44.713 49.778 94.491 11% 0 44.630 49.752 94.382 11% Commercial paper: 32.000 5.000 3.000 40.000 5% 38.000 0 8.000 46.000 6% opgenomen Niet opgenomen 25.479 114. 3 0 0 7. 3 00 147. 079 18% 50.979 134.218 15.000 200.197 24% kredietlijnen TOTAAL 107.16 6 637. 267 77.727 822.161 100% 153.625 536.635 137.698 827.958 100% Procentueel aandeel 13% 78% 9% 100% 19% 65% 16% 100% FINANCIËLE STATEN 151 Bovenstaande tabel bevat een bedrag van € 147 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 200 miljoen op 31 december 2022). De opname via het commercial-paperprogramma ligt per 31 december 2023 onder het niveau van de afgesloten back-up lijnen waardoor de volledige opname ingedekt is. Bijgevolg heeft Intervest op 31 december 2023 € 147 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van haar lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbetaling in mei 2024. De niet-opgenomen kredietlijnen vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen en niet-opgenomen kredietlijnen. Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten in EUR x 1.000 2023 2022Totaal Procentueel Totaal Procentueel aandeel aandeel Kredieten met variabele rentevoet 45.082 7% 172.762 27% Kredieten ingedekt door interest rate swaps en/of floors 455.000 67% 280.000 45% Kredieten met vaste rentevoet 175.000 26% 175.000 28% TOTAAL 675.082 100% 627.762 100% In bovenstaande tabel “Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen en het commercial paper programma” wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten. Karakteristieken van de USPP en Green Bond Midden april 2022 is een nieuwe financieringsmarkt aangesproken via een succesvolle US private plaatsing. Via een Amerikaanse verze- keraar is € 50 miljoen geplaatst voor een looptijd van 10 jaar tegen een coupon van 2,83%. In juni 2022 heeft Intervest vervolgens een eerste duurzame obligatie uitgegeven voor een bedrag van € 45 miljoen, dit met een looptijd van 5 jaar aan 3,6%. Karakteristieken van de commercial paper Intervest heeft een commercial paper uitgegeven in juli 2018 ter verdere diversicatie van de nancieringsbronnen voor een bedrag van maximaal € 70 miljoen, dit werd in 2020 uitgebreid naar maximaal € 120 miljoen. Hiervan is € 100 miljoen voorzien voor korte termijn uitgiften en € 20 miljoen voor uitgifte op lange termijn. Op 31 december 2023 was er € 32 miljoen uitgegeven op korte termijn en € 8 miljoen op lange termijn, namelijk met een vervaldag in 2028 en 2031. De opname per 31 december 2023 is volledig ingedekt door backuplijnen van de begeleidende banken (Belus Bank en KBC Bank) die als garantie ter hernanciering dienen mocht de plaatsing of verlenging van de commercial paper niet of slechts gedeel- telijk mogelijk blijken. Toelichting 20. Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen De andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen bevatten de opgenomen schuld aangaande concessies, toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie ook Toelichting 21) en een voorziening voor kosten te betalen aangaande de mogelijke deal met TPG. in EUR x 1.000 2023 2022Totaal afdekkingsinstrumenten 8.303 4.793 Te betalen erfpachtvergoeding Oevel 373 374 Te betalen concessievergoeding Gent 2.091 1.749 Te betalen concessievergoeding Gent Skaldenstraat4.902 0Te betalen concessievergoeding Zeebrugge 8.552 7.8 07 Te betalen leaseverplichtingen wagens 556 438 Totaal andere 16.474 10.368 TOTAAL ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN 24.777 15.162 Te betalen erfpachtvergoeding Oevel 1 1 Te betalen concessievergoeding Zeebrugge 38 34 Te betalen schuld m.b.t. mogelijke deal TPG4.237 0TOTAAL ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 4.276 35 152 Voor sommige investeringen houdt Intervest niet de volledige eigendom aan, maar enkel het vruchtgebruik via een concessie, erfpacht of dergelijke. Conform IFRS 16 wordt voor de te betalen vergoedingen een financiële verplichting aangelegd. De financiële verplichting op de balans betreft de huidige waarde van de toekomstige leasebetalingen. In het bepalen van de huidige waarde van deze toekom- stige betalingen worden enkele beoordelingen en inschattingen gemaakt, met name de duurtijd van de verplichting (afhankelijk van de contractuele verlengingsmogelijkheden van de concessie of erfpacht enerzijds, en de economische levensduur van het gebouw waar de vastgoedschatter rekening mee houdt in de reële waardebepaling anderzijds) en het bepalen van de incrementele rentevoet als discount rate van de leasebetalingen. De discount rate gehanteerd bij de bepaling van deze verplichtingen is gebaseerd op een combinatie van de interestvoetcurve plus een spread in functie van het kredietrisico van Intervest, beiden in lijn met de resterende looptijd van het onderliggend gebruiksrecht. Hierbij is de intrestcurve gebaseerd op observeerbare marktdata, de spread is niet-observeerbare input en gebaseerd op basis van recente transacties van Intervest, aangepast aan de evoluties in de markt en looptijd. Indien de incrementele rentevoet zou verhogen (dalen) met 50 basispunten, zou dit aanleiding geven tot een daling (stijging) van de financiële verplichting inclusief de verplichting voor Gent van € 1,4 miljoen, met een impact op de schuldgraad van 0,1%. De verplichting wordt echter bepaald bij aanvang van de leaseperiode, en enkel bij eventuele contractuele aanpassingen dient de discount rate herbeke- ken te worden. In totaliteit heeft Intervest per 31 december 2023 € 16,5 miljoen op de balans als te betalen leasevergoedingen aan derden. Zoals hierbo- ven aangegeven wordt de te betalen concessievergoeding aan de Gentse Zeehaven volledig gerecupereerd van de huurder. Op 17 oktober 2023 heeft Intervest een vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod aangekondigd op al haar uitstaande aande- len door European Real Estate Holdings NV, een entiteit volledig gecontroleerd door TPG. In de cijfers van 2023 werd een voorziening opgenomen voor een succesfee van € 3,9 miljoen (inclusief niet-aftrekbare BTW) evenals een voorziening van een te betalen waiver fee aan Belfius van € 0,3 miljoen in het kader van deze transactie. Aangezien Intervest verwacht dat het bod succesvol zal zijn is deze schuld hoogstwaarschijnlijk effectief te betalen. Toelichting 21. Financiële instrumenten De belangrijkste financiële instrumenten van Intervest bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS) en floor. SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN 2023 2022 in EUR x 1.000 Categorieën Niveau Boek- Reële Boek- Reële waarde waarde waarde waarde FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF Vaste activa Financiële vaste activa C 2 18.994 18.994 32.608 32.608 Handelsvorderingen en andere vaste activa A 2 37 37 41 41 Vlottende activa Financiële vlottende activa C 2 323 323 0 0 HandelsvorderingenA 2 7.15 8 7.15 8 2.126 2.126 Kas en kasequivalenten B 2 3.123 3.123 3.053 3.053 FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF Langlopende verplichtingen Langlopende financiële schulden A 2 593.395 581.571 525.116 504.942 (rentedragend) Andere langlopende financiële verplichtingen Toegelaten afdekkingsinstrumenten C 2 8.303 8.303 4.793 4.793 Andere langlopende financiële verplichtingen A 3 16 .474 16 .474 10.368 10.368 Andere langlopende verplichtingen A 2 2.441 2.441 2.810 2.810 Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden A 2 81.688 81.672 102.646 102.646 Andere kortlopende financiële verplichtingen A 3 4.276 4.276 35 35 Handelsschulden en andere kortlopende schulden A 2 12.976 12.976 25.680 25.680 Andere kortlopende verplichtingen A 2 11. 2 25 11.225 3.811 3.811 FINANCIËLE STATEN 153 De categorieën komen overeen met de volgende financiële instrumenten: A. financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs B. geldbeleggingen tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs C. activa of passiva, gehouden aan reële waarde via resultatenrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als indekkingsinstrument. Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden: 〉 niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten 〉 niveau 2: waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie 〉 niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk gebaseerd op niet (extern) observeerbare informatie. De financiële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnie- ken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende: 〉 voor de rubrieken “Financiële vast activa”, “Andere langlopende financiële verplichtingen” en “Andere kort lopende financiële verplichtingen” die de interest rate swaps en de floor betreffen, wordt de reële waarde vastgelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen 〉 de reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde, hetzij omdat ze een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele interestvoet dragen 〉 bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash flows (rente en kapitaalaflossing) verdisconteerd worden met een marktcon- form rendement. Intervest hanteert interest rate swaps en floors ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de korte termijn Euribor). De interest rate swaps en floors worden als derivaat geclas- sificeerd als financieel instrument aan reële waarde via het resultaat. Intervest past geen hedge-accounting toe. De schommelingen in de reële waarde van de financiële instrumenten worden opgenomen in de resultatenrekening op de lijn “Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva in het financieel resultaat. Beheer van de financiële risico’s Voor de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en de interne controle- en risicobeheerssystemen wordt verwezen naar het onderdeel Risicofactoren. De voornaamste financiële risico’s van Intervest zijn het risico verbonden aan de financiële schuldgraad, het risico verbonden aan de liquiditeit en kost van financiering en het risico verbonden aan de niet-nakoming van financiële covenanten. Reële waarde van de financiële derivaten Op 31 december 2023 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten. De floors in de tabel hebben betrekking op het variabele tarief van de IRS. Startdatum Einddatum Rentevoet Contractueel Hedge Reële waarde notioneel bedrag accounting in EUR x 1.000 Ja/Nee 31-12-2023 31-12-2022 1 IRS30.06.2021 30.06.2028 0,7200% 25.000 Nee -1.908 -2.2732 IRS30.06.2021 30.06.2027 0,6900% 35.000 Nee -2.002 -2.5203 Floor17.05.2023 17.05.2023 2,4300% 20.000 Nee -227 04 IRS09.05.2023 09.05.2028 2,8548% 10.000 Nee -222 05 IRS09.05.2023 09.05.2029 2,8759% 10.000 Nee -288 06 IRS09.03.2023 09.03.2030 3 ,18 91% 10.000 Nee -509 07 IRS15.05.2023 15.05.2028 2,8519% 10.000 Nee -221 08 IRS02.06.2023 02.06.2028 2,9110% 10.000 Nee -249 09 IRS14.06.2023 14.06.2028 2,9802% 10.000 Nee -281 010 IRS27.06.2023 27.06.2028 3,0651% 15.000 Nee -480 011IRS28.06.2023 28.06.2023 2,9221% 10.000 Nee -367 012IRS01.09.2023 01.09.2028 2,8700% 10.000 Nee -317 013IRS14.11.2023 30.09.2028 3,0880% 17.5 0 0 Nee -613 014 IRS14.11.2023 29.09.2028 3,0880% 17.5 0 0 Nee -618 0Opgenomen onder Andere langlopende financiële verplichtingen -8.303 -4.7931 IRS 10 . 07. 2 019 10.07.2024 -0,2975% 15.000 Nee 0 7972 IRS 01.02.2021 01.02.2028 0,0030% 30.000 Nee 2.749 4.3653 Floor 30.06.2021 30.06.2027 -1,0000% 35.000 Nee 4.040 6.0544 Floor 30.06.2021 30.06.2028 -1,0500% 25.000 Nee 3.676 5.258 154   Startdatum Einddatum Rentevoet Contractueel Hedge Reële waarde notioneel bedrag accounting 5 IRS 06.04.2021 03.04.2028 0,6120% 25.000 Nee 0 3.0226 IRS 01.04.2021 03.04.2028 0,6770% 10.000 Nee 675 1.1757 IRS 24.06.2019 22.06.2026 0,6425% 10.000 Nee 450 8228 IRS 20.12.2021 18.06.2027 0,7975% 15.000 Nee 786 1.4409 IRS 15.06.2020 15.01.2027 0,5850% 15.000 Nee 806 1.43910 IRS 15.06.2020 15.06.2026 0,5200% 10.000 Nee 477 85911 CAP 17.05.2023 17.05.2026 3,5000% 20.000 Nee 71 012 IRS 16.11.2022 16.11.2028 1,9080% 25.000 Nee 471 1.54113 IRS 14.12.2022 14.12.2025 1,18 0 0 % 35.000 Nee 1.007 1.97714 IRS 13.05.2019 13.05.2026 0,2870% 10.000 Nee 523 91715 IRS 18.08.2021 30.06.2028 0,2366% 20.000 Nee 1.839 2.93516 Floor 18.08.2021 18.08.2024 0,0000% 20.000 Nee 0 717 IRS 28.02.2023 27.02.2026 1,2410% 50.000 Nee 1.425 0Opgenomen onder Financiële vaste activa18.994 32.6081 IRS 10 . 07. 2 019 10.07.2024 -0,2975% 15.000 Nee 317 02 Floor 18.08.2021 18.08.2024 0,0000% 20.000 Nee 5 0Opgenomen onder Financiële vlottende activa323 0TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN11.014 27.815Boekhoudkundige verwerking op 31 decemberIn het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten 27.815 -4.489afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhoudingIn resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -16.801 32.304TOTAAL REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE DERIVATEN11.014 27.815 De interest rate swaps hebben op 31 december 2023 een positieve marktwaarde van € 11 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 455 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling. Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva en andere niet-uitkeerbare elementen in het financieel resultaat in EUR x 1.000 2023 2022 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -16.800 32.304 Recupereerbare rente op concessievergoeding (verschuiving in de tijd ifv IFRS 16) -60 -47 TOTAAL -16.860 32.257 AANDEEL MINDERHEIDSBELANG615 0VARATIE IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA AANDEEL GROEP-16.245 32.257 De concessievergoeding die Intervest dient te betalen aan de Gentse Zeehaven wordt volledig doorgerekend aan de huurder. Gezien de te betalen vergoeding volgens IFRS 16 verwerkt wordt in de cijfers en de doorfacturatie op basis van de werkelijke facturatie gebeurt ontstaat bijgevolg een verschuiving in de tijd, welke uiteindelijk geen echte kost of opbrengst vertegenwoordigd en dus ook niet mee opgenomen is in het EPRA resultaat. FINANCIËLE STATEN 155 Toelichting 22. Uitgestelde belastingen - verplichtingen in EUR x 1.000 2023 2022Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. België 1.403 1.225 Voorziening voor uitgestelde belastingen m.b.t. Nederland 20.819 20.536 TOTAAL UITGESTELDE BELASTINGEN  VERPLICHTINGEN 22.222 21.761 De uitgestelde belastingen bevatten een voorziening voor uitgestelde belastingen op niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoed- beleggingen eigendom van de perimetervennootschappen van de Groep in België en Nederland. Toelichting 23. Berekening schuldgraad in EUR x 1.000 Toelichting 2023 2022 Langlopende financiële schulden 18 593.395 525.116 Andere langlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten) 20 16.474 10.368 Handelsschulden en andere langlopende schulden2.4 41 2.810 Kortlopende financiële schulden 18 81.687 102.646 Andere kortlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten) 20 4.276 35 Handelsschulden en andere kortlopende schulden17 12.976 25.680 Andere kortlopende verplichtingen 17 11. 2 25 3.811 Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening 722.474 670.466 Totaal activa (excl. financiële derivaten) 1.454.858 1.396.173 SCHULDGRAAD 49,7% 48,0% Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de “Financiële structuur” in het Activiteitenverslag - Financieel verslag. Toelichting 24. Verbonden partijen De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar perimetervennootschappen (zie Toelichting 25) en haar leden van de raad van toezicht en de directieraad. Relatie met verbonden ondernemingen in EUR x 1.000 2023 2022 JM Construct nv Minderheidsaandeelhouder Genk Green Logistics Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan JM Construct 985 0 Interest aangerekend op R/C JM Construct 9 50 Hino Invest nv Minderheidsaandeelhouder Genk Green Logistics Kortlopende verplichtingen (rekening courant) aan Hino Invest 3.068 0 Interest aangerekend op R/C Hino Invest 35 177 in EUR x 1.000 2023 2022Minderheidsaandeelhouders Genk Green Logistics (JM Construct en Hino Invest) Projectfee in verband met de bouw van nieuwe units op de site Genk Green Logistics 624 1.110 (betaald of voorzien als “te ontvangen factuur”) Leden van de raad van toezicht en de directieraad De vergoeding voor de leden van de raad van toezicht en de directieraad is opgenomen in de posten ”Beheerskosten van het vastgoed” en “Algemene kosten” (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de leden van de directie- raad kan gevonden worden in “Toelichting 7. Personeelsbeloningen” en het Remuneratieverslag in de Corporate Governance verklaring. 156 in EUR x 1.000 2023 2022Leden van de raad van toezicht 377 254 Leden van de directieraad 1.790 1.720 TOTAAL 2.167 1.974 Toelichting 25. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie. Naam vennootschap Adres Ondernemings- Gehouden Waarde van de Minderheids belangen nummer deel van het deelneming in enkel- kapitaal voudige jaarrekening (in EUR x 1.000) (in %) (in EUR x 1.000) 2023 2023 2022 Aartselaar Business Uitbreidingstraat 66 BE 0466.516.748 100% € 0 0 0 Center NV 2600 Berchem België Mechelen Business Uitbreidingstraat 66 BE 0467.009.765 100% € 4.251 0 0 Center NV 2600 Berchem België Mechelen Research Uitbreidingstraat 66 BE 0465.087.680 100% € 6.854 0 0 Park NV 2600 Berchem België Genk Green Uitbreidingstraat 66 BE 0701.944.557 50% € 33.333 33.333 28.059 Logistics NV 2600 Berchem België Puurs Green Uitbreidingstraat 66 BE 0882.088.997 100% € 11.85 4 0 0 Logistics NV 2600 Berchem België Industrial Logistic Uitbreidingstraat 66 BE 0713.476.570 74% € 25.536 0 0 Warehousing Services2600 Berchem België Zeebrugge Green Uitbreidingstraat 66 BE 0721.550.336 100% € 24.912 0 0 Logistics NV 2600 Berchem (voorheen Lingang) België Intervest Nederland Lichttoren 32 NL857537349B01 100% € 143.711 0 0 Coöperatief U.A. 5611 BJ Eindhoven Nederland Perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A.*Intervest Tilburg 1 BV NL857541122B01 100% Intervest Tilburg 2 BV NL859485869B01 100% Intervest Raamsdonksveer 1 BV NL857780001B01 100% Intervest Raamsdonksveer 2 BV NL858924900B01 100% Intervest Raamsdonksveer 3 BV NL859446013B01 100% Intervest Eindhoven 1 BV NL858924894B01 100% Intervest Vuren 1 BV NL856350412B01 100% Intervest Roosendaal 1 BV NL859095277B01 100% Intervest Roosendaal 2 BV NL859485778B01 100% Intervest Roosendaal 3 BV NL859683059B01 100% Intervest Venlo 1 BV NL859752458B01 100% Intervest Nijmegen 1 BV NL859957743B01 100% Intervest Den Bosch 1 BV NL860294869B01 100% Intervest Breda 1 BV NL862636693B01 100% TOTAAL MINDERHEIDSBELANGEN 33.333 28.059 * Alle vennootschappen van Intervest in Nederland zijn gevestigd op Lichttoren 32, 5611 BJ te Eindhoven. FINANCIËLE STATEN 157 Als gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Intervest in Nederland is in 2017 Intervest Nederland Coöperatief U.A. opgericht. De andere Nederlandse BV’s zijn perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. en houden het vastgoed aan. Op 31 december 2023 bezit Intervest de volledige controle over perimetervennootschap Genk Green Logistics NV, bijgevolg wordt de vennootschap integraal geconsolideerd. Het minderheidsbelang met betrekking tot Genk Green Logistics bedraagt op 31 december 2032 € 33,3 miljoen (€ 28,1 miljoen op 31 december 2022). De toename van € 5,3 miljoen is het gevolg van de resultaatgeneratie van 2023 (€ 6,5 miljoen voor de minderheidsaandeelhouder) verminderd met de dividenduitbetaling over boekjaar 2022 in 2023 (€ -1,3 miljoen voor de minderheidsaandeelhouder). De belangrijkste balans- en resultaatgegevens van Genk Green Logistics zijn: in EUR x 1.0002023 2022Vastgoedbeleggingen 141.497 105.057 Eigen vermogen 66.666 56.117 Langlopende verplichtingen 66.145 40.265 Kortlopende verplichtingen 15.050 21.210 Huurinkomsten 5.042 3.028 Nettoresultaat 15.116 11.132 EPRA resultaat 2.543 2.528 Toelichting 26. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten in EUR x 1.000 - excl. BTW 2023 2022Bezoldiging van de commissaris 141 135 Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris Andere controleopdrachten 96 65 Belastingadviesopdrachten 0 0 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 14 101 Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris verbonden is Andere controleopdrachten 125 39 Belastingadviesopdrachten 0 0 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 0 0 TOTAAL HONORARIUM COMMISSARIS EN MET DE COMMISSARIS VERBONDEN ENTITEITEN 376 340 Toelichting 27. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen Betwiste belastingaanslagen Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een transparant fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald. Volgens de fiscale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (fiscale) boekwaarde. De minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat effectiseringspremies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een effectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest heeft deze interpretatie betwist en heeft dienaangaande nog bezwaarschriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen. Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte fiscaal dispuut heeft dan volgens Intervest enkel betrekking op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale fiscale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen). Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd. 158 Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische openbare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is “waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden”. Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoedbevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoed- bevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest uit deze verklaring rechten kan putten. In 2008 heeft de fiscale overheid (Dienst Inning Invordering) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld. Na de verkoop in 2019 van dit logistiek pand werd in ruil een wettelijke hypotheek gevestigd op één logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan. In 2013 heeft de fiscale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van 3 april 2015 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest in het ongelijk gesteld. Tegen dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij het Hof van Beroep in haar arrest dd. 25 april 2017 het beroep van Intervest evenwel ongegrond heeft verklaard en het bestreden vonnis dd. 3 april 2015 heeft bevestigd. Intervest heeft op 29 januari 2018 cassatieberoep aangetekend tegen voormeld Arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Op 28 november 2019 heeft het Hof van Cassatie het vonnis van het Hof van Beroep nietig verklaard en duidelijk gesteld dat: “De werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is de werkelijke waarde van de activa van de vennootschap, verminderd met de voorzieningen en schulden. Van deze vermogensbestanddelen maakt de effectiseringspremie, zijnde de meerprijs, bovenop het netto-actief van de vennootschap, die de belegger bereid is te betalen voor de aandelen in de vastgoedbevak wegens haar bijzondere karakteristieken, geen deel uit.” De zaak is vervolgens verwezen naar het Hof van Beroep van Gent, welke op 28 juni 2022 een arrest heeft gewezen in het voordeel van Intervest. Het vonnis is betekend op 4 augustus 2022, de Belgische Staat gaat niet in cassatieberoep. De administratieve afwikkeling van dit dossier is inmiddels afgerond. Op 16 februari 2024 werd in nasleep van het voorgaande de vennootschap gedagvaard door Amanu Invest NV en OaK Lane NV om de vennootschap te horen veroordelen tot betaling aan Amanu Invest, en in verder ondergeschikte orde tot betaling aan Oak Loane NV. Amanu Invest NV beweert rechtsopvolger te zijn van één van de oorspronkelijke promotoren ten tijde van de oprichting van de GVV Siref. Zij beweren recht te hebben op het teveel aan provisie inzake exit-taks zoals werd aangelegd in Siref NV naar aanleiding van 9 fusies in 1999. De zaak is momenteel aanhangig bij de Ondernemingsrechtbank te Antwerpen waar een conclusiekalender werd vastgelegd. Voorwaardelijke verplichtingen Op 31 december 2023 heeft Intervest volgende verplichtingen: Intervest heeft onrechtstreeks, via haar 50% aandeelhouderschap in Genk Green Logistics (GGL), een resultaatsverbintenis om in de context van het GGL-project een minimum tewerkstelling te garanderen. De naleving van deze resultaatsverbintenis wordt gemeten op twee punten in de tijd, namelijk 31 december 2030 en 31 december 2036, verhoogd met het aantal kalenderdagen vertraging inzake de oplevering van de infrastructuurwerken zone A door De Vlaamse Waterweg, contractueel bepaald op 31 december 2021. Bij niet-nale- ving kan een boete van maximaal € 2 miljoen worden opgelegd op niveau van Genk Green Logistics. Belangenconflicten Er hebben zich geen specifieke belangenconflicten voorgedaan in de loop van 2023 die overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en/of de GVV-Wetgeving dienen te worden toegelicht in het Jaarverslag. Toelichting 28. Gebeurtenissen na balansdatum Resultaat - vrijwillig en voorwaardelijk openbaar overnamebod door TPG De Initiële Aanvaardingsperiode van het Bod liep af op 21 februari 2024 om 16 uur. Gedurende de Initiële Aanvaardingsperiode werden 27.357.807 aandelen, hetzij 88,75% van de aandelen van Intervest aangeboden in het kader van het Bod. Dit omvat de aandelen waarvoor er onherroepelijke verbintenissen (‘irrevocable undertakings’) werden aange- gaan door drie belangrijke aandeelhouders van Intervest ten gunste van de Bieder. Met inbegrip van de aandelen die TPG reeds bezat voorafgaand aan het Bod, bezit TPG rechtstreeks of onrechtstreeks in het totaal 89,76% van de aandelen in Intervest. De 50% plus 1-aanvaardingsdrempel waaraan het Bod onderhevig was is derhalve vervuld, waardoor het Bod nu onvoorwaardelijk is geworden. De prijs van het Bod zal betaalbaar worden gesteld op 13 maart 2024. De Bieder heropent het Bod vrijwillig op 28 februari 2024 tot 28 maart 2024. De heropening zal aandeelhouders die de Initiële Aanvaardingsperiode hebben gemist of zij die extra liquiditeit zoeken nogmaals de mogelijkheid bieden hun Intervest aandelen aan te bieden in het Bod. De Raad van Toezicht en de Directieraad van Intervest herhalen hun unanieme steun voor het Bod en raden de aandeelhouders die hun aandelen nog niet hebben aangeboden in het Bod aan om dit te doen in deze tweede aanvaardingsperiode. FINANCIËLE STATEN 159 7 Verslag van de commissaris 1 1 De commissaris heeft ingestemd met de opneming van zijn verslag in dit Jaarverslag. De informatie is correct weergegeven en, in zoverre Intervest weet en heeft kunnen opmaken uit door de commissaris gepubliceerde informatie, zijn geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. Error! No text of specified style in document. Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d’Entreprises Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over het boekjaar afgesloten op 31 december 2023 - Geconsolideerde jaarrekening IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 1 Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Intervest Offices & Warehouses NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2023 - Geconsolideerde jaarrekening In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV (de “vennootschap”) en haar filialen (samen “de groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 27 april 2022, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht uitgevoerd gedurende 23 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de geconsolideerde jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2023 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van de geconsolideerde balans 1 474 175 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een nettoresultaat van het boekjaar van 13 475 (000) EUR. Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep op 31 december 2023 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. 160 IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. KK e e r r n n p p u u n n t t e e n n v v a a n n d d e e c c o o n n t t r r o o l l e e HH o o e e o o n n z z e e c c o o n n t t r r o o l l e e d d e e k k e e r r n n p p u u n n t t e e n n v v a a n n d d e e c c o o n n t t r r o o l l e e bb e e h h a a n n d d e e l l d d e e W W a a a a r r d d e e r r i i n n g g v v a a n n v v a a s s t t g g o o e e d d b b e e l l e e g g g g i i n n g g e e n n  Vastgoedbeleggingen (1 419 893 (000) EUR) vertegenwoordigen 96% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2023. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen.  De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw.  Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke belangrijke transacties.  De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is.  De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille.  We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld, samen met het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen.  We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld.  We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling.  We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement.  Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad.  We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten.  Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2023 2 Kernpunten van de controle Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden. KKeerrnnppuunntteenn vvaann ddee ccoonnttrroollee HHooee oonnzzee ccoonnttrroollee ddee kkeerrnnppuunntteenn vvaann ddee ccoonnttrroollee bbeehhaannddeellddee WWaaaarrddeerriinngg vvaann vvaassttggooeeddbbeelleeggggiinnggeenn  Vastgoedbeleggingen (1 419 893 (000) EUR) vertegenwoordigen 96% procent van het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2023. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een significante impact op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen.  De vastgoedportefeuille omvat voltooide investeringen en vastgoed in aanbouw.  Acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijke belangrijke transacties.  De groep gebruikt professioneel gekwalificeerde externe taxateurs om de vastgoedportefeuille elk kwartaal te waarderen aan reële waarde. De taxateurs worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun werk uit in overeenstemming volgens de professionele taxatienormen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ ('RICS'). De taxateurs die door de Groep worden gebruikt, hebben aanzienlijke ervaring in de markten waarin de groep actief is.  De portefeuille wordt gewaardeerd op basis van de beleggingsmethode voor vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling af te ronden, samen met een resterende voorziening voor risico's. De belangrijkste input voor de waarderingsoefening zijn de rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille.  We hebben de interne beheersingmaatregelen van het management beoordeeld, samen met het ontwerp en de implementatie van controles rond vastgoedbeleggingen.  We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit van de externe taxateurs beoordeeld.  We analyseerden en beoordeelden het waarderingsproces, de prestaties van de portefeuille en belangrijke aannames en kritische assumpties, waaronder bezettingsgraden, rendementen en mijlpalen in de ontwikkeling.  We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht voor het rendement.  Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de integriteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan de onafhankelijke taxateurs werd verstrekt met betrekking tot huurinkomsten, essentiële huurkarakteristieken en bezettingsgraad.  We hebben de bedragen uit de waarderingsverslagen afgestemd met de boekhoudkundige administratie en van daaruit hebben we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten.  Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden uitgevoerd op acquisities en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en documentatie over de toegepaste boekhoudkundige verwerking van deze transacties. FINANCIËLE STATEN 161 I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2023 3  Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs.  VVeerrwwiijjzziinngg nnaaaarr ttooeelliicchhttiinnggeenn  We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 15 Vaste activa.  Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 3  Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs.  V V e e r r w w i i j j z z i i n n g g n n a a a a r r t t o o e e l l i i c c h h t t i i n n g g e e n n  We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief de toelichtingen: Toelichting 2 Grondslagen voor de financiële verslaggeving en Toelichting 15 Vaste activa.  Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met betrekking tot de waardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld. Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. 162 I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2023 4 Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:  het identificeren en inschatten van de risico's dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;  het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de groep;  het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;  het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle- informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de groep haar continuïteit niet langer kan handhaven;  het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;  het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 4 Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:  het identificeren en inschatten van de risico's dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;  het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de groep;  het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;  het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle- informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de groep haar continuïteit niet langer kan handhaven;  het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;  het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. FINANCIËLE STATEN 163 I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2023 5 Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in de jaarlijkse financiële staten en het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde: Risicofactoren, Corporate Governance Verklaring, Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen in 2023 en Financieel verslag een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid  Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de groep.  De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 5 Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in de jaarlijkse financiële staten en het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde: Risicofactoren, Corporate Governance Verklaring, Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen in 2023 en Financieel verslag een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid  Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de groep.  De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening. 164 I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2023 6 Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat en de markeertaal met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (“Gedelegeerde Verordening”). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de officiële nederlandstalige versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Intervest Offices & Warehouses NV per 31 december 2023 in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Als gevolg van technische beperkingen, inherent aan de blok-markerering van geconsolideerde jaarrekeningen in ESEF-formaat, is het mogelijk dat de inhoud van bepaalde tags in de toelichtingen niet op dezelfde wijze wordt overgenomen als de geconsolideerde jaarrekening die bij dit verslag is gevoegd. IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 6 Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat en de markeertaal met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (“Gedelegeerde Verordening”). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de officiële nederlandstalige versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Intervest Offices & Warehouses NV per 31 december 2023 in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Als gevolg van technische beperkingen, inherent aan de blok-markerering van geconsolideerde jaarrekeningen in ESEF-formaat, is het mogelijk dat de inhoud van bepaalde tags in de toelichtingen niet op dezelfde wijze wordt overgenomen als de geconsolideerde jaarrekening die bij dit verslag is gevoegd. FINANCIËLE STATEN 165 I I n n t t e e r r v v e e s s t t O O f f f f i i c c e e s s & & W W a a r r e e h h o o u u s s e e s s N N V V , , O O p p e e n n b b a a r r e e g g e e r r e e g g l l e e m m e e n n t t e e e e r r d d e e v v a a s s t t g g o o e e d d v v e e n n n n o o o o t t s s c c h h a a p p n n a a a a r r B B e e l l g g i i s s c c h h r r e e c c h h t t | | 31 december 2023 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen  Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Antwerpen. DDee ccoommmmiissssaarriiss DDeellooiittttee BBeeddrriijjffssrreevviissoorreenn BBVV Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen  Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Antwerpen. D D e e c c o o m m m m i i s s s s a a r r i i s s D D e e l l o o i i t t t t e e B B e e d d r r i i j j f f s s r r e e v v i i s s o o r r e e n n B B V V Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander IInntteerrvveesstt OOffffiicceess && WWaarreehhoouusseess NNVV,, OOppeennbbaarree ggeerreegglleemmeenntteeeerrddee vvaassttggooeeddvveennnnoooottsscchhaapp nnaaaarr BBeellggiisscchh rreecchhtt || 31 december 2023 Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Andere vermeldingen  Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Getekend te Antwerpen. DDee ccoommmmiissssaarriiss DDeellooiittttee BBeeddrriijjffssrreevviissoorreenn BBVV Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander 166 8 Verkorte enkelvoudige jaarrekening Intervest Offices & Warehouses NV De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van 13 juli 2014. De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV zal, samen met het Jaarverslag en het Verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervest.eu) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel. De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV. 8.1 Resultatenrekening in EUR x 1.000 2023 2022 Huurinkomsten 51.628 49.344 Met verhuur verbonden kosten -75 -19 NETTOHUURRESULTAAT 51.553 49.325 Recuperatie van vastgoedkosten 1.024 1.183 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 18.431 15.472 Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling -1.128 -1.629 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -18.431 -15.472 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 848 654 VASTGOEDRESULTAAT 52.296 49.533 Technische kosten -841 -645 Commerciële kosten -260 -319 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -1.654 -1.048 Beheerskosten van het vastgoed -4.519 -2.862 Andere vastgoedkosten -885 -762 Vastgoedkosten -8.159 -5.636 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 44.137 43.897 Algemene kosten -9.972 -4.051 Andere operationele opbrengsten en kosten -636 -334 OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 33.529 39.512 Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen -4.733 478 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -12.626 6.673 Ander portefeuilleresultaat -1.188 -35 OPERATIONEEL RESULTAAT 14.982 46.628 Financiële opbrengsten 11.880 8.683 Netto-interestkosten -18.409 -11.058 Andere financiële kosten -378 -182 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -15.629 32.257 Variaties voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 13.710 -24.498 Financieel resultaat -8.826 5.202 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 6.155 51.830 Belastingen -238 -116 NETTORESULTAAT 5.918 51.714 FINANCIËLE STATEN 167 in EUR x 1.000 2023 2022 NETTORESULTAAT 5.918 51.714 Uit te sluiten: - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -4.733 478 - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -12.626 6.673 - Ander portefeuilleresultaat -1.188 -35 - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -15.629 32.257 - Niet-uitkeerbare elementen in de variaties voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode 2.388 -32.421 EPRA RESULTA AT 37.706 44.762 RESULTAAT PER AANDEEL 2023 2022 Aantal aandelen op jaareinde 30.825.122 29.235.067 Aantal dividendgerechtigde aandelen 30.825.122 29.235.067 Gewogen gemiddeld aantal aandelen 30.021.003 26.664.878 Nettoresultaat (EUR) 0,20 1,94 Verwaterd nettoresultaat (EUR) 0,20 1,94 EPRA resultaat op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen (EUR) 1,26 1,68 8.2 Globaalresultaat in EUR x 1.000 2023 2022 NETTORESULTAAT 5.918 51.714 Andere componenten van het globaalresultaat -3.082 3.729 Herwaardering zonnepanelen -1.201 1.480 Herwaardering FVA -1.880 2.249 GLOBAALRESULTAAT 2.836 55.443 168 8.3 Balans ACTIVA in EUR x 1.000 Toelichting 31-12-2023 31-12-2022 VASTE ACTIVA 1.250.629 1.212.882 Immateriële vaste activa 272 280 Vastgoedbeleggingen 8.6 794.274 779.889 Andere materiële vaste activa 7.344 8.169 Financiële vaste activa 8.6 198.256 210.972 Investeringen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 8.6 250.452 213.541 Handelsvorderingen en andere vaste activa 31 31 VLOTTENDE ACTIVA 80.188 101.711 Activa bestemd voor verkoop 2.866 27.277 Financiële vlottende activa 323 0 Handelsvorderingen 5.727 2.220 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 65.358 66.531 Kas en kasequivalenten 1.329 1.368 Overlopende rekeningen 4.585 4.315 TOTAAL ACTIVA 1.330.817 1.314.593 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in EUR x 1.000 31-12-2023 31-12-2022 EIGEN VERMOGEN 677.979 696.625 Kapitaal 278.389 264.038 Uitgiftepremies 228.247 219.354 Reserves 165.425 161.519 Nettoresultaat van het boekjaar 5.918 51.714 VERPLICHTINGEN 652.838 617.968 Langlopende verplichtingen 549.226 497.965 Langlopende financiële schulden 528.481 484.850 Kredietinstellingen 425.989 382.468 Andere 102.491 102.382 Andere langlopende financiële verplichtingen 19.419 11.940 Handelsschulden en andere langlopende schulden 1.325 1.174 Kortlopende verplichtingen 103.612 120.003 Kortlopende financiële schulden 78.987 101.599 Kredietinstellingen 46.987 63.599 Commercial Paper 32.000 38.000 Andere kortlopende financiële verplichtingen 4.422 179 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 3.878 6.118 Andere kortlopende verplichtingen 6.966 3.811 Overlopende rekeningen 9.359 8.296 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.330.817 1.314.593 FINANCIËLE STATEN 169 SCHULDGRAAD in % 2023 2022 Schuldgraad (max. 65%) 48,5% 47,2% NETTOWAARDE PER AANDEEL in EUR 31-12-2023 31-12-2022 Nettowaarde 21,99 23,83 Nettoactiefwaarde EPRA 21,60 22,88 EPRA NTA (netto materiële activa) 21,59 22,87 8.4 Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in Afdeling 4 van Deel 1 van Hoofdstuk I van de Bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014) in EUR x 1.000 2023 2022 A. NETTORESULTAAT 5.918 51.714 B. TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES 24.962 -6.984 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+): ■ Boekjaar 17.725 31.072 ■ Vorige boekjaren 0 836 ■ Realisatie vastgoed 4.733 -478 2. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) 15.629 -32.257 3. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) 0 -836 4. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode (-/+) -6.298 -5.289 5. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) -6.826 -32 C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel 13, §1, lid 1 van het GVV-KB 30.640 36.507 D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C 239 8.223 170 In EUR x 1.000 Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGENGestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND  JANUARI VORIG BOEKJAAR 239.665 -1.727 189.818 99.929 98.100 625.785 Globaalresultaat vorig boekjaar 3.729 51.714 55.443 Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van 2 jaar geleden ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed 42.141 -42.141 0 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 -4.217 0 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.600 -4.600 0 ■ Toevoeging aan de andere reserves 198 -198 0 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 6.704 -6.704 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van 2 jaar geleden 2.519 4.585 7.104 Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing 24.218 -636 24.950 48.532 Dividenden boekjaar van 2 jaar geleden -40.240 -40.240 BALANS OP  DECEMBER VORIG BOEKJAAR 266.402 -2.364 219.354 161.519 51.714 696.625 Globaalresultaat boekjaar -3.082 5.918 2.836 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed -31.430 31.430 0 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 -32.257 0 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 36 -36 0 ■ Toevoeging aan de andere reserves 836 -836 0 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 5.289 -5.289 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 5.881 4.484 10.365 Kosten m.b.t. aandelenuitgifte (versnelde private plaatsing 2022) -125 -125 Aandelenuitgifte naar aanleiding van inbreng in natura (acquisitie ILWS) 8.608 -13 4.409 13.004 Dividenden vorig boekjaar -44.726 -44.726 BALANS OP  DECEMBER BOEKJAAR 280.891 -2.502 228.247 165.425 5.918 677.979 8.5 Mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen FINANCIËLE STATEN 171 In EUR x 1.000 Kapitaal Uitgifte premies Totaal reserves Netto resultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGENGestort kapitaal Kosten kapitaal- verhoging BEGINTOESTAND  JANUARI VORIG BOEKJAAR 239.665 -1.727 189.818 99.929 98.100 625.785 Globaalresultaat vorig boekjaar 3.729 51.714 55.443 Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van 2 jaar geleden ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed 42.141 -42.141 0 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 -4.217 0 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.600 -4.600 0 ■ Toevoeging aan de andere reserves 198 -198 0 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 6.704 -6.704 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar van 2 jaar geleden 2.519 4.585 7.104 Aandelenuitgifte naar aanleiding van versnelde private plaatsing 24.218 -636 24.950 48.532 Dividenden boekjaar van 2 jaar geleden -40.240 -40.240 BALANS OP  DECEMBER VORIG BOEKJAAR 266.402 -2.364 219.354 161.519 51.714 696.625 Globaalresultaat boekjaar -3.082 5.918 2.836 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed -31.430 31.430 0 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 -32.257 0 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 36 -36 0 ■ Toevoeging aan de andere reserves 836 -836 0 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 5.289 -5.289 0 Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend vorig boekjaar 5.881 4.484 10.365 Kosten m.b.t. aandelenuitgifte (versnelde private plaatsing 2022) -125 -125 Aandelenuitgifte naar aanleiding van inbreng in natura (acquisitie ILWS) 8.608 -13 4.409 13.004 Dividenden vorig boekjaar -44.726 -44.726 BALANS OP  DECEMBER BOEKJAAR 280.891 -2.502 228.247 165.425 5.918 677.979 172 In EUR x 1.000 Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die admi- nistratief verwerkt worden volgens de ‘equity’- methode’ Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND  JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 50.852 -8.833 2.490 20.090 35.241 99.929 Globaal resultaat boekjaar 3.729 3.729 Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van 2 jaar geleden ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 42.141 42.141 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 4.217 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.600 4.600 ■ Toevoeging aan de andere reserves 198 198 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 6.704 6.704 BALANS OP  DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 92.994 -4.616 9.194 24.015 39.842 161.519 Globaal resultaat boekjaar 8.691 -11.773 -3.082 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed -31.430 -31.430 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 32.257 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 36 36 ■ Toevoeging aan de andere reserves 836 836 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 5.289 5.289 BALANS OP  DECEMBER BOEKJAAR 90 70.255 27.641 14.482 13.078 39.878 165.425 Uitsplitsing van de reserves FINANCIËLE STATEN 173 In EUR x 1.000 Wettelijke reserves Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die admi- nistratief verwerkt worden volgens de ‘equity’- methode’ Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren TOTAAL RESERVES BEGINTOESTAND  JANUARI VORIG BOEKJAAR 90 50.852 -8.833 2.490 20.090 35.241 99.929 Globaal resultaat boekjaar 3.729 3.729 Overboekingen door resultaatverdeling boekjaar van 2 jaar geleden ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 42.141 42.141 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 4.217 4.217 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 4.600 4.600 ■ Toevoeging aan de andere reserves 198 198 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 6.704 6.704 BALANS OP  DECEMBER VORIG BOEKJAAR 90 92.994 -4.616 9.194 24.015 39.842 161.519 Globaal resultaat boekjaar 8.691 -11.773 -3.082 Overboekingen door resultaatverdeling vorig boekjaar ■ Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed -31.430 -31.430 ■ Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 32.257 32.257 ■ Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren 36 36 ■ Toevoeging aan de andere reserves 836 836 ■ Toevoeging aan/onttrekking van de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode 5.289 5.289 BALANS OP  DECEMBER BOEKJAAR 90 70.255 27.641 14.482 13.078 39.878 165.425 174 8.6 Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening Bewegingen van het aantal aandelen 2023 2022 Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar 29.235.067 26.300.908 Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend 645.406 276.426 Aantal uitgegeven aandelen bij inbreng in natura (acquisitie ILWS) 944.649 2.657.733 Aantal aandelen op jaareinde 30.825.122 29.235.067 Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld aantal aandelen -804.119 -2.570.189 Gewogen gemiddeld aantal aandelen 30.021.003 26.664.878 Vastgoedbeleggingen in EUR x 1.000 2023 2022 Kantoren Logistiek vastgoed TOTAAL Kantoren Logistiek vastgoed TOTAAL BALANS OP  JANUARI 351.027 428.862 779.889 332.573 409.086 741.659 ■ Fusie met Greenhouse Singel NV op 30 november 2022 0 0 0 46.977 0 46.977 ■ Aankoop van vastgoedbeleggingen 0 29.500 29.500 0 4.627 4.627 ■ Investeringen in projectontwikkelingen 644 375 1.019 2.275 10.929 13.204 ■ Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen 1.844 3.906 5.750 935 1.413 2.348 ■ Overboeking naar activa bestemd voor verkoop/desinvestering -9.258 0 -9.258 -27.504 -8.095 -35.599 ■ Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -38.429 25.803 -12.626 -4.229 10.902 6.673 BALANS OP  DECEMBER 305.828 488.446 794.274 351.027 428.862 779.889 De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest is in 2023 toegenomen met € 14 miljoen en bedraagt op 31 december 2023 € 794 miljoen (€ 780 miljoen op 31 december 2022). De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2023 toegenomen met circa € 60 miljoen. Enerzijds door investeringen in projectont- wikkelingen en de bestaande vastgoedbeleggingen voor € 4 miljoen. Anderzijds door de aankoop van een pand in Gent en een grond in St. George voor samen € 30 miljoen. Er was eveneens een positieve herwaardering van € 26 miljoen. De reële waarde van de kantorenportefeuille is ten opzichte van jaareinde 2022 afgenomen met € 45 miljoen. Dit is het gevolg van inves- teringen in projectontwikkelingen en de bestaande portefeuille voor € 2,5 miljoen. Er werd een kantoorpand verkocht in Zellik, dit stond per 31/12/2022 nog niet als bestemd voor verkoop en het pand in Aartselaar werd overgeboekt naar “bestemd voor verkoop” aangezien het verkooptraject ver gevorderd is op jaareinde. Er was gedurende boekjaar 2023 eveneens een negatieve variatie in de reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille van € -38 miljoen. Intervest heeft op 31 december 2023 geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging. Voor de verdere verklaring van de Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 10 van de enkelvoudige jaarrekening. De vastgoedbeleggingen kunnen verder opgedeeld worden in: in EUR x 1.000 2023 2022 Vastgoed beschikbaar voor verhuur 765.174 733.713 Projectontwikkelingen en grondreserves 29.100 46.176 TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 794.274 779.889 FINANCIËLE STATEN 175 Op 31 december 2023 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Financiële vaste activa De financiële vaste activa bevatten op 31 december 2023 de positieve reële waarde van financiële derivaten voor € 19 miljoen en een de lening met perimetervennootschap Intervest Nederland Coöperatief U.A van € 179 miljoen, voornamelijk ter financiering van de verwervingen van het vastgoed aangehouden in de Nederlandse perimetervennootschappen. 2023 2022 Reële waarde financiële derivaten 18.994 32.608 Vorderingen op verbonden ondernemingen 179.262 178.364 TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA 198.256 210.972 Investeringen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 2023 2022 Deelneming Aartselaar Business Center 0 -429 Deelneming Mechelen Research Park 6.854 6.256 Deelneming Mechelen Business Center 4.251 3.626 Deelneming Intervest Nederland Coöperatief U.A. 143.711 141.889 Deelneming Genk Green Logistics 33.333 28.059 Deelneming Industrial Logistic Warehousing Services SPRL 25.537 0 Deelneming Puurs Green Logistics 11.854 11.817 Deelneming Zeebrugge Green Logistics 24.912 22.323 TOTAAL INVESTERINGEN VERWERKT VOLGENS DE EQUITY METHODE 250.452 213.541 De investeringen die administratief verwerkt werden volgens de equity methode bevatten op 31 december 2023 de waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen van Intervest voor een bedrag van € 251 miljoen. De deelnemingen worden in de enkelvoudige jaarrekening verwerkt volgens de ‘equity’ -methode, allen met toepassing van de doorkijk- of look-through benadering, met uitzondering van de deelneming Genk Green Logistics waar Intervest niet 100% van de aandelen bezit. 176 Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB. in EUR x 1.000 2023 2022 Nettoresultaat 5.918 51.714 Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat ■ Afschrijvingen 821 658 ■ Waardeverminderingen 86 92 ■ Terugnemingen van waardeverminderingen -19 -82 ■ Andere niet-monetaire bestanddelen 14.136 404 ■ Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 4.733 -478 ■ Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 12.626 -6.673 Gecorrigeerd resultaat (A) 38.300 45.635 + Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden* op vastgoed -8.691 836 -- Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar 8.691 -836 Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) 0 0 Totaal (A + B) 38.300 45.635 Totaal (A + B) x 80% 30.640 36.507 Schuldvermindering (-) 0 0 UITKERINGSPLICHT 30.640 36.507 * Meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten. De andere niet monetaire bestanddelen omvatten de variatie in het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resulta- ten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode en waarop de doorkijkbenadering niet toegepast wordt (€ -6,3 miljoen), de variatie in de reële waarde van het vastgoed aangehouden in 100% perimetervennootschappen waarbij de doorkijkbenadering wel toegepast wordt (€ 3,9 miljoen), het ander portefeuilleresultaat (€ 1,2 miljoen), de niet kasstroomelementen huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders (€ -0,3 miljoen) en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (€ 15,6 miljoen). Intervest heeft voor boekjaar 2023 een minimale uitkeringsplicht van € 30,6 miljoen. Berekening van het enkelvoudig resultaat per aandeel 2023 2022 Nettoresultaat (in EUR x 1.000) 5.918 51.714 Gewogen gemiddeld aantal aandelen 30.021.003 26.664.878 NETTORESULTAAT PER AANDEEL EUR 0,20 1,94 Verwaterd nettoresultaat per aandeel (EUR) 0,20 1,94 EPRA resultaat (in EUR x 1.000) 37.706 44.762 Gewogen gemiddeld aantal aandelen 30.021.003 26.664.878 EPRA RESULTAAT PER AANDEEL EUR 1,26 1,68 Voorgesteld dividend per aandeel Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar 2023 een brutodividend aangeboden worden van € 1,02. Dit brutodividend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van 4,9% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2023 (€ 20,70). De aandelen die gecreëerd werden bij de inbreng in natura (acquisitie ILWS) delen slechts pro rata in het resultaat, als gevolg hiervan hebben 944.649 aandelen slechts recht op 5/12 van het dividend. FINANCIËLE STATEN 177 2023 2022 Geconsolideerd EPRA resultaat per aandeel (EUR) 1,25 1,71 Enkelvoudig EPRA resultaat per aandeel (EUR) 1,26 1,68 Aantal dividendgerechtigde aandelen 30.825.122 29.235.067 EPRA resultaat per aandeel (EUR) op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen 1,22 1,53 Brutodividend per aandeel (EUR) volledig jaar in het bezit 1,53 Brutodividend per aandeel (EUR) bestaande aandelen voor 02 augustus 2023 1,020 nvt Brutodividend per aandeel (EUR) gecreëerd aandelen in het kader van de inbreng in natura (acquisitie ILWS) 0,425 nvt Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig EPRA resultaat per aandeel op basis van aantal dividendgerechtigde aandelen (%) 82% 100% Vergoeding van het kapitaal (in EUR x 1.000) 30.880 44.730 Na afsluiting van het boekjaar wordt deze dividend uitkering voorgesteld door de raad van toezicht. Deze zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2024. De dividenduitkering wordt, conform IAS 10, niet opgeno- men als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting. Bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voorheen artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen), van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van bijlage C van het GVV-KB. in EUR x 1.000 2023 2022 Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling Gestort kapitaal 280.891 266.402 Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies 228.247 219.354 Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 70.255 92.994 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 27.641 -4.616 Andere reserves niet beschikbaar voor uitkering 17.618 15.411 Wettelijke reserves 90 90 Resultaatverdeling dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet- uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -22.457 -31.430 Boekjaar -17.725 -31.072 Vorige boekjaren 0 -836 Realisatie van vastgoed -4.733 478 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges) -15.629 32.257 Variaties voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deel- nemingen die administratief verwerkt worden volgens de equity methode en waarop de doorkijk- benadering niet wordt toegepast. 6.298 5.289 TOTAAL EIGEN VERMOGEN DAT NIET UITKEERBAAR IS 592.955 595.751 Eigen vermogen enkelvoudig 677.979 696.625 Geplande dividenduitkering 30.880 44.730 Aantal dividendgerechtigde aandelen 30.825.122 29.235.067 Brutodividend per aandeel (EUR) 1,53 Brutodividend per aandeel (EUR) bestaande aandelen voor 02 augustus 2023 1,020 nvt Brutodividend per aandeel (EUR) gecreëerd aandelen in het kader van de inbreng in natura (acquisitie ILWS) 0,425 nvt EIGEN VERMOGEN NA DIVIDENDUITKERING 647.099 651.895 OVERBLIJVENDE RESERVE NA UITKERING 54.144 56.146 178 De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen opgenomen bij de bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen bedraagt voor 2023 €-22,5 miljoen (€ -31,4 miljoen voor 2022). Dit bedrag omvat: 〉 Met betrekking tot het boekjaar: de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen € -12,6 miljoen (€ 6,7 miljoen voor 2022), Het ander portefeuilleresultaat € -1,2 miljoen (€ 0 miljoen voor 2022) en de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administra- tief verwerkt worden volgens de ‘equity’ methode en waarop de doorkijkbenadering wordt toegepast € -3,9 miljoen (€ -37,8 miljoen in 2022). 〉 Met betrekking tot de realisatie van vastgoed het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen €- 4,7 miljoen (€ 0,5 miljoen voor 2022). Bij het opstellen van de enkelvoudige jaarrekening past Intervest de doorkijkbenadering (‘look through approach’) toe voor de resul- taatverwerking, de bepaling van de beschikbare en onbeschikbare reserves en bij de vaststelling van het minimum uit te keren dividend (80% grens). Het principe van de doorkijkbenadering is een consolidatiebenadering in de enkelvoudige jaarrekening op het niveau van de uitke- ringsplicht, de resultaatverwerking en de uitkeringsbeperking. Het aandeel in de resultaten van deelnemingen verwerkt volgens de equitymethode (zowel de gerealiseerde als de niet-gerealiseerde resultaten) wordt standaard in zijn geheel ondergebracht in de onbeschikbare reserverubriek ‘Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de equitymethode’, en zijn bijgevolg onbeschikbaar voor uitkering in het jaar waarin de deelnemingen deze resultaten realiseren. Bij de verwerking van de deelnemingen volgens de equitymethode met toepassing van de doorkijkbenadering, wordt het aandeel in de resultaten van de deelnemingen niet in zijn geheel toegewezen aan de onbeschikbare reserve rubrieken. Er wordt gekeken naar de samenstellende elementen van dit resultaat. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen wordt aan de onbeschikbare en beschik- bare reserverubrieken toegewezen alsof het zou gaan om de resultaten van de moederonderneming GVV zelf. Het toepassen van een doorkijkbenadering houdt bepaalde financiële risico’s in voor de moedervennootschap GVV en zou tot situaties kunnen leiden waarbij de deelneming moet helpen de dividenden die de moedervennootschap GVV uitkeert te financieren (bijvoorbeeld door het opstromen van cash van de deelneming naar de moederonderneming GVV door het (systematisch) toestaan van leningen van de deelneming aan de moederonderneming GVV) of waarbij de GVV zelf de dividenduitkeringen moet financieren via leningen. De doorkijkbenadering wordt daarom bij Intervest met voorzichtigheid benaderd en enkel toegepast op de perimetervennootschappen waarvan de aandelen 100% aangehouden worden door Intervest. Dit geldt voor alle deelnemingen van Intervest op 31 december 2023, met uitzondering van de IGVV Genk Green Logistics, waarvan Intervest slechts 50% aandeelhouder is. Op deze vennootschap wordt de doorkijkbenadering niet toegepast en worden de resultaten van de deelneming als onbeschikbaar behandeld. In 2023 werd door de toepassing van de doorkijkbenadering € 11,3 miljoen EPRA resultaat gerealiseerd in de perimetervennootschap- pen als beschikbaar resultaat verwerkt (€ 7,9 miljoen in 2022). Intervest beschikt op 31 december 2023 over € 54 miljoen beschikbare reserves om tijdsverschuivingen in dividend opstroming en tijdelijke cash traps op te vangen. Op het moment dat een gebouw verkocht wordt, worden de eerder opgebouwde gecumuleerde onbeschikbare reserves toewijsbaar aan dit gebouw gerealiseerd en dus beschikbaar voor uitkering. Deze gecumuleerde onbeschikbare reserves kunnen in sommige geval- len echter ook negatief zijn en dus het saldo van de beschikbare reserves negatief beïnvloeden. Het huidige verkoopproces van de kantorenportefeuille en de timing van de individuele desinvesteringen zou het toekomstig beschik- baar bedrag voor dividenduitkering dus in sterke mate kunnen beïnvloeden, en desgevallend tenietdoen. Voor het boekjaar 2023 wordt € 1,02 per aandeel uitgekeerd, de aandelen gecreëerd in het kader van de inbreng in natura (acquisitie ILWS) delen hier slecht voor 5/12 in mee. De overblijvende reserve na uitkering neemt daalt met € 2,0 miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar, een gevolg van het gerealiseerde resultaat op de verkopen ten opzichte van de initiële aanschafwaarde verhoogd met alle investeringen. RISICOFACTOREN  1 Marktrisico’s 2 Operationele risico’s 3 Financiële risico’s 4 Reglementaire risico’s RISICOFACTOREN De raad van toezicht heeft in , zoals steeds, aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest onderhe- vig is. De raad van toezicht bevestigt de geldigheid van de risico’s waarmee Intervest kan worden geconfronteerd, de moge- lijke impact ervan en de strategie die wordt gehanteerd om die eventuele impact te temperen, zoals deze hierna vermeld staan. De raad van toezicht volgt de permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten continu op ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest met verhoogde aandacht voor de maatregelen die Intervest in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico’s zo veel mogelijk te beperken en te beheersen. De permanente evoluties op de vastgoed- en de nanciële markten vereisen een continue opvolging van de markt- risico’s, operationele, nanciële en reglementaire risico’s ter bewaking van de resultaten en de nanciële situatie van Intervest. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste specieke en materiële risico’s beschreven waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd. Deze risico’s worden onder- verdeeld in de categorieën marktrisico’s, operationele risico’s, nanciële risico’s en reglementaire risico’s en worden binnen elke categorie gerangschikt in volgorde van materialiteit, op basis van de waarschijnlijkheid dat ze zich voordoen en de verwachte omvang van hun negatieve impact op Intervest indien ze zich voordoen. Per risico wordt eerst het risico benoemd en vervolgens de overblij- vende mogelijke negatieve impact op Intervest indien het risico zich zou realiseren. De lezers worden erop gewezen dat deze risico’s constant worden geëvalueerd en dat nieuwe risico’s kunnen worden geïdenticeerd. Deze lijst is bijgevolg niet exhaustief en gebaseerd op de informatie die gekend was bij de publica- tie van dit verslag. Daarnaast wordt er op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop de vennoot- schap wordt geleid. Dit gaat van het dagelijks nancieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investerings- dossiers, het formuleren van de strategie en de objectie- ven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen van risico’s die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van de beoogde return op lange termijn. Tot slot worden lezers erop gewezen dat Intervest ook met algemene risico’s wordt geconfronteerd die in de evaluatie van de risico’s en het risicobeheer van de vennootschap worden meegenomen en gemonitord. Dergelijke algemene risico’s worden in dit hoofdstuk echter niet afzonder- lijk vermeld.   Marktrisico’s Risico’s verbonden aan inatie De huidige inatie kan de nancieringskosten en kapi- talisatievoeten doen toenemen als gevolg van stijgende rentevoeten en dus een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest tot gevolg hebben. Ondanks de automatische indexering van de huurprijs bestaat het risico dat de huurprijs onder die huurovereen- komsten minder snel stijgt dan de huurprijs op de markt. Omgekeerd bestaat echter ook de kans dat de huurprijs op de markt minder snel stijgt dan de inatie of zelfs daalt, in welk geval de toegepaste indexering niet zou gelden bij huurhernieuwing of het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten die in  op eerstvolgende vervaldatum komen, hebben, op basis van de contractuele jaarhuren, betrekking op  van de portefeuille (logistiek vastgoed en kantoren). Indien Intervest in de toekomst niet in staat is om gelijkaardige indexatie- of aanpassingsclausules op te nemen in haar huurovereenkomsten, zal haar blootstelling aan dit inatie- risico toenemen. Potentiële impact: 〉 Minder snelle stijging van de huurprijs onder de huur- overeenkomsten dan op de markt. 〉 Toename van de nanciële kost door toename van de langetermijnrente bij krediethernieuwingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de toegang tot en kost van nanciering en het gebruik van indekkingsinstrumenten”. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggin- gen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Risico’s verbonden aan de investerings- en verhuurmarkten Evoluties in de investeringsmarkten kunnen tot gevolg hebben dat de reële waarde van de vastgoedbeleggin- gen van Intervest daalt of dat Intervest investeringen of desinvesteringen moet doen op een slecht tijdstip in de conjunctuurcyclus, waardoor vastgoed aangekocht kan worden aan een te hoge prijs ten opzichte van de reële waarde, respectievelijk verkocht kan worden aan een te lage prijs ten opzichte van de reële waarde. Meer bepaald geven periodes van uitgesproken hoogconjunctuur aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan negatieve correcties, en geven periodes van teruglopende conjunctuur veelal aanleiding tot een daling van de reële waarde van de vastgoedbe- leggingen. In een periode van aantrekkende conjunctuur wordt daarom een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij geanticipeerd wordt op stijgende reële waarden van de vastgoedbeleggingen en op een meer actieve huurmarkt. In periodes van hoogconjunctuur zal eerder een gematigd investeringsbeleid gevoerd worden. Evoluties in de verhuurmarkten kunnen bijdragen tot dit risico indien deze tot gevolg hebben dat de huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen te laag zijn ten opzichte van de investeringen. In de markt voor logistiek vastgoed kunnen onder meer een toenemende omnichannel-stra- tegie, herzieningen van de supply chain en duurzaam- heidsoverwegingen veranderingen in de logistieke aanpak teweegbrengen en de vraag naar het logistiek vastgoed in de portefeuille van Intervest beïnvloeden. In de markt voor kantoren hebben drijfveren zoals het coworking-model en de nood aan een exibeler gebruik van kantoorruimte – vergemakkelijkt door technologische evolutie en versterkt door de verschuiving naar een meer hybride manier van werken, die versneld werd door de COVID-pandemie en voor vele organisaties een blijvend karakter heeft gekregen – reeds geleid tot grote veranderingen in het gebruik van kantoren en zullen deze uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, ontspanning, winkelen én leven samengaan. Deze evoluties kunnen leiden tot een verminderde vraag naar het logistiek vastgoed of de kantoren in de portefeuille van Intervest met hogere leeg- stand of lagere huurprijzen en dus verminderde huurin- komsten tot gevolg. Intervest heeft besloten geen nieuwe kantoorruimte meer aan te kopen en volop in te zetten op eigen ontwikkelingen en herontwikkelingen in het logistieke segment. Bijgevolg zal de risicoblootstelling aan het kantoorsegment afnemen en deze aan het logistiek segment toenemen. Tot slot kan de huidige economische conjunctuur (met onder meer grote marktvolatiliteit, verslechterende macro-economische vooruitzichten en hogere rente- voeten) de investerings- en verhuurmarkten voor zowel logistiek vastgoed als kantoren beïnvloeden en bijdragen tot de risico’s dat Intervest investeringen of desinvesterin- gen moet doen op een slecht tijdstip in de conjunctuurcy- clus, dat de vraag naar de gebouwen in de portefeuille van Intervest aan de adequate huurprijzen daalt of dat de huurders van Intervest insolvent worden. Potentiële impact: 〉 Aantasting van het operationeel resultaat en de cashow als gevolg van investeringen en desinvesterin- gen aan een nadelige prijs, mogelijks in combinatie met dalende huurinkomsten als gevolg van een verminderde vraag naar de gebouwen waarin geïnvesteerd werd. Een daling van de huurinkomsten met  zou per  decem- ber  leiden tot een daling van het EPRA resultaat met  , miljoen (of ,), een daling van de netto- waarde van het aandeel (reële waarde) met  , (of ,) en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan nega- tieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. RISICOFACTOREN   Operationele risico’s Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen De reële waarde van de vastgoedportefeuille is onderhevig aan wijzigingen en hangt af van verschillende factoren. Voorbeelden zijn onder meer de daling van de bezettings- graad of huurprijzen (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de verhuurmarkten”), de stijging van de bouwkosten (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan ontwikkelings- en herontwikkelingsprojecten”), de toename van operationele kosten en investeringen voor onderhoud (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de veroudering en het onder- houd van gebouwen”), de wanbetaling door huurders (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan wanbetaling door huurders”) en de inatie en stijgende rente (zie risicofac- tor “Risico’s verbonden aan inatie”). Dergelijke factoren kunnen resulteren in een negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. Intervest heeft een gediversieerde portefeuille met een maximaal risico per gebouw van  van de reële waarde. Potentiële impact: 〉 Een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen met  zou per  december  leiden tot een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met  , (of ,) en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Per  december  zou een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille ten belope van   miljoen resulteren in een overschrijding van de maximale geconsolideerde schuldgraad van . Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan de nanciële schuldgraad”. Risico verbonden aan de realisatie van gebouwen Op het moment dat een gebouw verkocht wordt, worden de eerder opgebouwde gecumuleerde onbeschikbare reserves toewijsbaar aan dit gebouw gerealiseerd en dus beschikbaar voor uitkering. Deze gecumuleerde onbe- schikbare reserves kunnen in sommige gevallen echter ook negatief zijn en dus het saldo van de beschikbare reserves negatief beïnvloeden. Potentiële impact: 〉 De realisatie van een gebouw met gecumuleerde negatieve reserves kan het dividend in sterke mate negatief beïnvloeden, anderzijds kan de realisatie van een gebouw met gecumuleerde positieve reserves de voor uitkering beschikbare reserves weer aanvullen. Risico’s verbonden aan een lagere huurprijs of bezettingsgraad Intervest verhuurt de gebouwen in haar portefeuille met het oog op een stabiele cashow, waarvoor een continue en hoge bezettingsgraad aan passende huurprijzen essen- tieel is. Het risico bestaat dat Intervest de gebouwen in haar portefeuille moeilijker verhuurd krijgt, met een lagere huurprijs of bezettingsgraad en bijgevolg verminderde huurinkomsten tot gevolg. Drijfveren achter dit risico zijn onder meer evoluties in de verhuurmarkten en de huidige economische conjunctuur. In de markt voor logistiek vastgoed kunnen onder meer een toenemende omnichannel strategie, herzieningen van de supply chain en duurzaamheidsoverwegingen veranderingen in de logistieke aanpak teweegbrengen en de vraag naar het logistiek vastgoed in de portefeuille van Intervest bijgevolg beïnvloeden. In de markt voor kantoren hebben drijfveren zoals het co-working model en de nood aan een exibeler gebruik van kantoorruimte – vergemak- kelijkt door technologische evolutie en versterkt door de verschuiving naar een meer hybride manier van werken, die versneld werd door de COVID-pandemie en voor vele organisaties een blijvend karakter heeft gekregen – reeds geleid tot grote veranderingen in het gebruik van kantoren en zullen uiteindelijk leiden tot omgevingen waar werken, wonen, ontspanning, winkelen én leven samengaan. Tot slot kan de huidige economische conjunctuur (met onder meer grote marktvolatiliteit, verslechterende macro-eco- nomische vooruitzichten en hogere rentevoeten) de ver- huurmarkten voor zowel logistiek vastgoed als kantoren beïnvloeden en aanleiding geven tot een vermindering van de vraag naar dergelijk vastgoed, hogere leegstand of lagere huurprijzen bij herverhuring en insolventie van huurders. Andere factoren die dit risico beïnvloeden, zijn onder meer de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebou- wen, de beoogde doelgroep en gebruikers, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en de huurovereenkomst. Per  december  bestaat de portefeuille van Intervest voor  uit logistiek vastgoed in België, voor  uit logistiek vastgoed in Nederland en voor  uit kantoren in België. De gemiddelde looptijd tot de eerste vervaldag van de huurovereenkomsten in de logistieke portefeuille bedraagt , jaar in België en , jaar in Nederland. Het logistiek vastgoed in portefeuille heeft een bezettingsgraad van  in België en  in Nederland. De huurovereenkomsten die in  op eerstvolgende vervaldatum komen, hebben, op basis van de contractuele jaarhuren, betrekking op , van de totale portefeuille en vertegenwoordigen een totale jaarlijkse bruto huur- opbrengst van  , miljoen. De gemiddelde looptijd tot de eerste vervaldag van de huurovereenkomsten in de kantorenmarkt bedraagt , jaar. De kantoren in portefeuille hebben een bezettingsgraad van  en de huurovereenkomsten die in  op eerstvolgende  vervaldatum komen, hebben, op basis van de contractu- ele jaarhuren, betrekking hebben op , van de totale portefeuille en vertegenwoordigen een totale jaarlijkse bruto huuropbrengst van  , miljoen. Gelet op die hoge bezettingsgraad – in kantorenportefeuille en nog meer in de logistieke portefeuille – is het risico van leegstand gro- ter dan het potentieel om de bezettingsgraad te verhogen. Intervest heeft besloten geen nieuwe kantoorruimte meer aan te kopen en volop in te zetten op eigen ontwikkelingen en herontwikkelingen in het logistieke segment. Bijgevolg zal de risicoblootstelling aan het kantoorsegment afnemen en deze aan het logistiek segment toenemen. Potentiële impact: 〉 Aantasting van het operationeel resultaat en de cashow als gevolg van lagere huurprijzen, toenemende leegstand en hogere kosten voor herverhuring. Een daling van de huurinkomsten met  zou per  decem- ber  leiden tot een daling van het EPRA resultaat met ,, een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , en een toename van de schuldgraad met , 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggin- gen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Risico’s verbonden aan de veroudering en het onderhoud van gebouwen Als verhuurder staat Intervest in beginsel in voor grote onderhoudswerken en herstellingen aan de gebouwen in haar portefeuille, terwijl de huurders instaan voor regulier onderhoud (onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz.) en kleine herstellingen. De staat van de gebouwen wordt geimpacteerd door slijtage van diverse onderdelen als gevolg van veroudering of door (bijvoorbeeld) extreme weersomstandigheden veroorzaakt door de klimaatverandering, terwijl de gebou- wen moeten voldoen aan steeds strengere (wettelijke of maatschappelijke) vereisten. De gemiddelde ouderdom van de gebouwen in de portefeuille is  jaar ( tussen  en  jaar,  tussen  en  jaar,  tussen  en  jaar,  tussen  en  jaar en  ouder dan  jaar). Naarmate de ouderdom van de gebouwen in de porte- feuille toeneemt en om aan de toenemende (wettelijke of maatschappelijke (bv. ESG)) vereisten te blijven voldoen, moeten er onderhouds- en renovatiewerken worden uitgevoerd. Dergelijke werken zijn tevens van belang om een voldoende kwalitatief huurdersbestand te kunnen blijven aantrekken en de vooraf ingeschatte huurprijs te kunnen blijven realiseren. Die werken kunnen aanleiding geven tot substantiële kosten en investeringen. Bovendien zijn die werken blootgesteld aan een mogelijke stijging van de bouwkosten en aan mogelijke problemen bij de levering van grondstoen of materialen, waarvoor Intervest in grote mate aankelijk is van macro-economische ontwik- kelingen, zoals de volatiliteit van de grondstofprijzen (die wordt beïnvloed door de volatiliteit van de energieprijzen) en basismaterialen en verstoringen van de leveringsketen. Tot slot kunnen die werken resulteren in een tijdelijke en/ of gedeeltelijke onverhuurbaarheid van gebouwen. Potentiële impact: 〉 Aantasting van het operationeel resultaat en de cashow als gevolg tijdelijke en/of gedeeltelijke leeg- stand. Een daling van de huurinkomsten met  zou per  december  leiden tot een daling van het EPRA resultaat met ,, een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggin- gen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”. Risico’s verbonden aan (her) ontwikkelingsprojecten Aan (her)ontwikkelingsprojecten zijn specieke risico’s verbonden. Enerzijds worden de (her)ontwikkelingsprojec- ten beïnvloed door de keuze van het juiste gebruiksformat, het vinden van de juiste externe dienstverleners (archi- tecten, studiebureaus, aannemers, andere adviseurs) en partners en het verkrijgen, behouden of vernieuwen van de nodige vergunningen en de toenemende regelgeving en voorkeuren van klanten en maatschappelijke houdingen met betrekking tot milieukwalicaties (ESG). Anderzijds zijn de (her)ontwikkelingsprojecten blootgesteld aan een mogelijke stijging van de bouwkosten en aan mogelijke problemen bij de levering van grondstoen of materia- len, waarvoor Intervest in grote mate aankelijk is van macro-economische ontwikkelingen, zoals de volatiliteit van de grondstofprijzen (die wordt beïnvloed door de volatiliteit van de energieprijzen) en basismaterialen en verstoringen van de leveringsketen. Deze en andere facto- ren kunnen onder meer leiden tot vertraging, gebrekkige uitvoering en het niet bekomen van de beoogde kwaliteit of duurzaamheidniveaus en budgetoverschrijding, en dus tot vertraagde huurinkomsten en mogelijks verhoogde (nanciële) kosten. Intervest lanceert ontwikkelingspro- jecten – behoudens uitzonderingen – normaliter pas indien de nodige vergunningen voorhanden zijn en ze grotendeels voorverhuurd en volledig genancierd zijn. Intervest draagt het bouwrisico voor alle projecten in haar porte- feuille per  december . Potentiële impact: 〉 Risico dat de nodige vergunningen niet worden bekomen of worden aangevochten en later worden bekomen. 〉 Vertraging van de ontwikkeling, stijgende bouwkosten, organisatorische problemen in de toelevering van materialen of niet behalen van de beoogde kwaliteit en duurzaamheidniveaus, met verminderde huurinkom- sten of uitstel of verlies van huurinkomsten tot gevolg. 〉 Het niet behalen van de beoogde rendementen op (her) ontwikkelingsprojecten. RISICOFACTOREN  Risico’s verbonden aan wanbetaling door huurders Intervest kan niet uitsluiten dat huurders in gebreke blijven om hun huur te betalen. Contractuele bepalingen in huur- overeenkomsten voorzien steeds in waarborgsommen of bankgaranties, en dit voor gemiddeld vijf maanden, en in de vooraetaling van huur op maandelijkse of driemaan- delijkse basis (met een (drie) maandelijkse provisie voor huurlasten en taksen die contractueel kunnen worden doorgerekend aan de huurders). Gehele of gedeeltelijke wanbetaling door huurders die dergelijke waarborgen overschrijdt, kan de huurinkomsten, cashow en bezet- tingsgraad beïnvloeden. Potentiële impact: 〉 Per  december  bedroegen de uitstaande handelsvorderingen  , miljoen en de dubieuze debiteuren  , miljoen. Een stijging van de dubieuze debiteuren met   miljoen zou het EPRA resultaat met , doen dalen. 〉 Operationeel resultaat en cashow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en aoeking van niet geïnde handelsvorderingen, alsook door stijging van de niet-doorgerekende servicekosten door leegstand en gerechtskosten. . Een daling van de huurinkomsten met  zou per  december  leiden tot een daling van het EPRA resultaat met ,, een daling van de nettowaarde van het aandeel (reële waarde) met , en een toename van de schuldgraad met ,. 〉 Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggin- gen. Zie risicofactor “Risico’s verbonden aan negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen”.  Financiële risico’s Risico’s verbonden aan de nanciële schuldgraad Intervest tracht een schuldgraad tussen ongeveer  en  te handhaven, tenzij een duidelijke oververhitting van de logistieke vastgoedmarkt de reële waarde van de vastgoedportefeuille aanzienlijk zou doen stijgen, in welk geval de beoogde schuldgraad voorzichtigheids- halve neerwaarts bijgesteld zal worden naar  tot . Intervest heeft per  december  een geconsoli- deerde schuldgraad van ,. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermo- gen kan resulteren in een hoger rendement maar kan ook risico’s inhouden. Per  december  heeft Intervest een investeringscapaciteit van   miljoen alvorens de maximale geconsolideerde schuldgraad van  voor GVV’s te bereiken. De ruimte voor verdere investerin- gen bedraagt circa   miljoen alvorens de maximale schuldgraad van  welke opgenomen is in de meeste bankconvenanten in nancieringsovereenkomsten van Intervest te overschrijden. De reële waarde van de vastgoedportefeuille heeft even- eens een invloed op de schuldgraad. Per  december  zou een daling van de reële waarde van de vastgoedporte- feuille ten belope van   miljoen resulteren in een over- schrijding van de maximale geconsolideerde schuldgraad van  en een daling van de reële waarde van de vastgoed- portefeuille ten belope van   miljoen resulteren in een overschrijding van een schuldgraad van . Potentiële impact: 〉 Strenger toezicht door de relevante toezichthouder en, uiteindelijk, het verlies van het GVV-statuut (zie risicofactor “Risico’s verbonden aan het verlies van het statuut van OGVV en IGVV”). Bovendien mogen GVV’s geen dividenden uitkeren indien hun geconsolideerde schuldgraad gestegen is tot meer dan  of ten gevolge van de uitkering zou stijgen tot boven die grens. 〉 Beëindiging of heronderhandeling van de nancierings- overeenkomsten of verplicht vervroegde terugbetaling van uitstaande bedragen wegens inbreuk op de cove- nanten in nancieringsovereenkomsten van Intervest, dewelke onder meer betrekking hebben op het geconsolideerde nanciële schuldenniveau (maximale schuldgraad van ) (zie risicofactor “Risico’s verbon- den aan de niet-nakoming van nanciële covenanten”). 〉 Onmogelijkheid om te voldoen aan rente- en aos- singsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen, resulterend in de mogelijke gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan min- der gunstige voorwaarden om aan de betalingsverplich- tingen te kunnen blijven voldoen, met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. 〉 Moeilijkere toegang tot bijkomende nanciering met vreemd vermogen of bijkomende nanciering met vreemd vermogen tegen hogere kosten. Een stijging van de Euribor tarieven met  basispunten zou per  december  een daling van het EPRA resultaat met  , miljoen (,) tot gevolg hebben. Risico’s verbonden aan de niet- nakoming van nanciële covenanten Intervest heeft per  december  kredietlijnen voor een bedrag van   miljoen. Verdere toelichting over deze kredieten en de terugbetalingstermijnen kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur - Toelichting nanciële structuur” in het Activiteitenverslag. De kredietovereenkomsten bevatten covenanten met betrekking tot de naleving van nanciële ratio’s, deze heb- ben vooral betrekking op het geconsolideerde nanciële  schuldenniveau (maximale schuldgraad van ) of de nanciële interestlast (interest cover ratio minimum  tot ,), het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. Potentiële impact: 〉 Annulering, heronderhandeling, opzegging of ver- vroegde opeisbaarheid van de nancieringsovereen- komsten door de nanciële instellingen bij de niet nakoming van de covenanten en, in het bijzonder, het niet respecteren van de opgelegde nanciële ratio’s. 〉 Noodzaak om, indien een nancieringsovereenkomst in het gedrang komt, mogelijks aan minder gunstige voorwaarden andere nancieringen aan te gaan of vastgoedbeleggingen te verkopen om aan de beta- lingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen, met een negatieve impact op de resultaten. Risico’s verbonden aan de toegang tot en kost van nanciering en het gebruik van indekkingsinstrumenten Intervest is in grote mate aankelijk van haar vermogen om nanciële middelen op te halen, in de vorm van eigen vermogen of vreemd vermogen (inclusief via obligaties), om haar activiteiten te nancieren en om haar dage- lijkse betalingsverplichtingen te voldoen. In totaal heeft Intervest op  december    miljoen kredietlij- nen, waarvan   miljoen niet opgenomen kredietlijnen. Verschillende factoren kunnen ertoe leiden dat Intervest moeilijker toegang krijgt tot nanciering. Voorbeelden zijn onder meer verstoringen of volatiliteit op de internationale markten, een vermindering van de kredietverleningscapa- citeit van de banken, een verminderde kredietwaardigheid van Intervest, een negatieve perceptie van investeerders op vastgoedondernemingen en het niet voldoen aan toenemende verwachtingen van investeerders met betrekking tot bepaalde milieukwalicaties (ESG) en transparante rapportering hierover. Per  december  bedroeg het nominaal bedrag van de uitstaande nancieringsschuld   miljoen. Van de opgenomen kredietlijnen op  december  heeft  een vaste rentevoet of is gexeerd door renteswaps en heeft  een variabele rentevoet. De rentabiliteit van Intervest en de mogelijkheid om toekomstige investe- ringen te doen, hangt derhalve in grote mate af van de ontwikkelingen van de rentevoeten. Een stijging van de rentevoeten maakt de kapitaalkost duurder voor Intervest. Op  december  is de gewogen gemiddelde reste- rende looptijd van de interest rate swaps , jaar. De reële waarde van de indekkingsinstrumenten wordt bepaald door de rentevoeten op de nanciële markten. Bij sterke daling van de rente krijgen derivaten ter afdekking van het renterisico een negatieve waarde. Bij een sterke stijging van de rente is het onzeker of Intervest voldoende nanciële indekkingsinstrumenten zal kunnen afsluiten of dat deze aan aanvaardbare voorwaarden zullen kunnen worden afgesloten. Schommelingen in de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten hebben geen impact op de cashow aangezien deze nanciële derivaten worden aangehouden tot vervaldag van deze contracten. Enkel een vroegtijdige afwikkeling zou extra kosten met zich meebrengen. Potentiële impact: 〉 Financiering tegen hogere kosten, met als gevolg aantasting van het EPRA resultaat en de cashow en een hogere schuldgraad. Een stijging van de Euribor tarieven met  basispunten zou per  december  een daling van het EPRA resultaat met  , mil- joen (-,) tot gevolg hebben. 〉 Liquiditeitsproblemen en onmogelijkheid om acquisities of ontwikkelingen te nancieren of om te voldoen aan rente- en aossingsverplichtingen van vreemd vermo- gen en overige betalingsverplichtingen. 〉 De gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de beta- lingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen, met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. 〉 Volatiliteit en onzekerheid op de kapitaalmarkten kan leiden tot sterke schommelingen in de koers van het aandeel.  Reglementaire risico’s Risico’s verbonden aan het verlies van het statuut van OGVV en IGVV Intervest is een OGVV en Genk Green Logistics NV is IGVV naar Belgisch recht. Om hun statuut als OGVV respectie- velijk IGVV te behouden, moeten ze voldoen aan diverse vereisten onder de GVV-Wet en het GVV-KB. Voorbeelden van die wettelijke vereisten zijn dat hun schuldgraad niet meer dan  bedragen en dat ze niet meer dan  van hun vermogen mogen investeren in activa die één vastgoedgeheel vormen. Verdere toelichting over de toepasselijke wettelijke vereisten en scale stelsels kan gevonden worden in het hoofdstuk “Wettelijk kader en scale stelsels” in de Algemene inlichtingen. Potentiële impact: 〉 Verlies van het statuut van OGVV of IGVV zou resulte- ren in een verlies van het voordelig transparant scaal stelsel dat de betrokken entiteit geniet waardoor het algemeen tarief van vennootschapsbelasting van toepassing wordt. Dit zou er onder meer toe leiden dat de resultaten (huurinkomsten en meerwaarden RISICOFACTOREN  uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en nanciële lasten) van de betrokken entiteit, die nu vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting, daaraan onderworpen zouden worden. 〉 Verlies van het statuut van OGVV of IGVV wordt in de kredietovereenkomsten van de betrokken entiteit door- gaans beschouwd als gebeurtenis waardoor kredieten vervroegd opeisbaar worden.  1 Identicatie 2 Uittreksel uit de statuten 3 Commissaris 4 Liquidity provider 5 Vastgoeddeskundigen 6 Vastgoedbeheerders 7 Groepsstructuur 8 Wettelijk kader en scale stelsels 9 Historische nanciële informatie opgenomen door verwijzing 10 Vereiste onderdelen van het jaarverslag 11 Verantwoordelijken voor de inhoud van het jaarverslag 12 Informatie aomstig van derden ALGEMENE INLICHTINGEN  Identificatie Naam Intervest Oces & Warehouses NV is een openbare GVV naar Belgisch recht. De naam van de vennootschap is op  oktober  gewijzigd van “Intervest Oces” in “Intervest Oces & Warehouses”. In dit Jaarverslag wordt Intervest Oces & Warehouses ingekort tot ‘Intervest’ om de vennootschap aan te duiden. Zetel - e-mailadres - website De zetel van de vennootschap is gevestigd in Uitbreidingstraat ,  Antwerpen-Berchem. Telefonisch bereikbaar op het nummer  ()   . Haar e-mailadres is intervest@intervest.eu. De website van de vennootschap is www.intervest.eu. De informatie op de website maakt geen deel uit van dit jaarverslag tenzij die informatie via verwijzing in dit jaarverslag is opgenomen. Ondernemings nummer (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer ... Haar identicatiecode voor juridische entiteiten (LEI - legal entity identier) is MEVEEASM. Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking Intervest Oces & Warehouses NV (hierna ‘Intervest’ genoemd) is op  augustus  opgericht als naamloze vennootschap onder de naam “Immo-Airway”, bij akte verleden voor Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van  augustus  onder nummer BBS -. Bij akte, verleden voor Meester Eric Spruyt, notaris te Brussel en Meester Max Bleeckx, notaris te Sint-Gillis-Brussel, verleden op  februari  en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van  februari  onder nummer BBS -, is de rechtsvorm omgezet van een naamloze vennootschap in een commanditaire vennootschap op aandelen en is de naam gewijzigd in “PeriFund”. Bij akte, verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, met tussenkomst van Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel, verleden op  juni  en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van  juli  onder nummer BBS -, is de rechtsvorm omgezet van een commanditaire vennootschap op aandelen naar een naamloze vennootschap en is de naam gewijzigd in “Intervest Oces”. Op  oktober  is bij akte verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, en bekend gemaakt in het Belgisch Staatsblad op  november  onder nummer --/, de naam gewijzigd in “Intervest Oces & Warehouses”. De statuten zijn gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op  oktober , bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer --/ waarbij het maatschappelijk doel werd gewijzigd daar de vennootschap een openbare gereglementeerde vastgoedven- ALGEMENE INLICHTINGEN  nootschap is geworden zoals bedoeld in artikel , ° van de GVV-Wet (en dus niet langer een openbare vastgoedbevak is) en waarbij tevens andere wijzigingen aan de statuten zijn doorge- voerd om te verwijzen naar de GVV-Wet in plaats van naar de vastgoedbevakwetgeving. Op  maart  werd Intervest Oces erkend als “openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht”, afgekort “vastgoedbevak naar Belgisch recht”. Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van  april  betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de “AICB-wet”) 1 , heeft de vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoedbevak. In dit kader heeft de vennootschap op  juli  haar vergunningsaanvraag als openbare gere- glementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de vennootschap conform de artikelen ,  en  van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglemen- teerde vastgoedvennootschap vergund op  september , en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel ,  en volgende van de GVV-Wet. Op  oktober  tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeen- komstig de GVV-Wet, met , van de stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijziging door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Intervest vanaf  oktober  van het statuut van openbare gereglemen- teerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalingen van het KB van  december  met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van  augustus  betreende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds  oktober  uit de GVV-Wet en het GVV-KB. De statuten werden voor het laatst gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie te Antwerpen-Ekeren op  augustus , neergelegd ter grie van de Ondernemingsrechtbank van Antwerpen afdeling Antwerpen. De vennootschap is ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA). Duur De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur. Boekjaar Het boekjaar begint op  januari en eindigt op  december van elk jaar.  De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleg- gingsfondsen (in het Engels, “alternative investment funds managers”, zodat deze richtlijn de ”AICB-richtlijn” wordt genoemd en dat deze wet de “AICB-wet” wordt genoemd). Inzage documenten 〉 De oprichtingsakte en statuten liggen ter inzage bij de Grie van de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afde- ling Antwerpen. 〉 De jaarrekening en bijhorende verslagen van het bestuursor- gaan en de commissaris worden neergelegd bij de balanscen- trale van de Nationale Bank van België, waar ze voor inzage beschikbaar zijn. 〉 De besluiten houdende benoeming en ontslag van de leden van de organen worden bekendgemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. 〉 De nanciële mededelingen alsook de oproepingen tot de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in een dagblad. 〉 De statuten, het corporate governance charter, de jaarversla- gen, persberichten, nanciële mededelingen alsook oproe- pingen tot de algemene vergaderingen en andere publieke vennootschapsdocumenten zijn beschikbaar op de website www.intervest.eu. Voornoemde documenten zijn eveneens beschikbaar voor inzage op de zetel van de vennootschap. Voorwerp Artikel 4 van de statuten . De vennootschap heeft tot uitsluitend voorwerp: a. om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deel- neming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroe- rende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en, b. binnen de grenzen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel , ° van de GVV-Wet. Onder vastgoed in de zin van artikel , ° van de GVV-Wet wordt begrepen: i. onroerende goederen zoals gedenieerd in de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek en zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouw- kundige aard; ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennoot- schappen, waarvan de vennootschap rechtstreeks of onrecht- streeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt; iii. optierechten op vastgoed; iv. aandelen van openbare of institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde, in laatstgenoemd geval, dat de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal daarvan aanhoudt; v. rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de vennoot- schap één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend; vi. rechten van deelneming in openbare en institutionele vastgoedbevaks; vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collec- tieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de Wet van 19 april 2014 betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst;  viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve beleg- ging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de Wet van 19 april 2014 betreende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks; ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennoot- schappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna “Real Estate Investment Trusts” (verkort “REIT’s”) genoemd); x. vastgoedcerticaten in de zin van de wet van 11 juli 2018; xi. rechten van deelneming in een GVBF. Het vastgoed bedoeld in artikel . (b), lid , (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) dat rechten van deelneming betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in de Europese regelgeving, kan niet kwaliceren als aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de Vennootschap rechtstreeks of onrecht- streeks wordt aangehouden. Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen in de toekomst zou wijzigen en andere soorten activa zou aanduiden als vastgoed in de zin van de GVV- Wet, zal de vennootschap ook in die bijkomende soorten activa mogen investeren. c. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalin- gen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere: i. DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance” overeenkomsten; ii. DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten; iii. DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate” overeenkomsten; en/of iv. overeenkomsten voor concessie van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan: • zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een maatschappelijk behoefte en/of de voorzie- ning van een openbare dienst toe te laten; en • het daarmee gepaard gaande nancierings-, beschik- baarheids-, vraag- en/of exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken; d. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalin- gen van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van: i. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband hou- dende goederen; ii. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen; iii. installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of iv. afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen. e. het initieel aanhouden van minder dan   in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld in art. ., (c) hierboven worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, na aoop van de bouwfase van het PPS-project (in de zin van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ), als gevolg van een overdracht van aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de toepasselijke wetgeving op de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen. Als de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in de toekomst zou wijzigen en de uitoefening van nieuwe activiteiten door de vennootschap zou toestaan, zal de vennootschap ook die bijkomende activiteiten mogen uitoefenen. In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder areuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de inrichting, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van onroerende goederen, het verlenen of verkrijgen van opstalrech- ten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op onroerende goederen, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. . De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in eecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversieerd zijn, zodat zij een passende risicodiver- sicatie verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toe- gewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. ALGEMENE INLICHTINGEN  De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de nanciering en het beheer van de activiteiten van de vennootschap zoals bedoeld in de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard. . De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven. De activiteit van het met aankoopoptie in leasing geven van onroerende goederen mag alleen als bij- komstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend). . In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennoot- schap zich inlaten met: 〉 de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom van vastgoed zoals hierboven omschreven;  De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op www.intervest.eu. 〉 enkel in het kader van de nanciering van haar vastgoedac- tiviteiten, hypotheken of andere zekerheden of waarborgen verlenen in overeenstemming met artikel  van de GVV-Wet; 〉 kredieten verstrekken en het stellen van zekerheden of het geven van garanties in overeenstemming met artikel  van de GVV-Wet. . De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigdheden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen en in overeenstem- ming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of nanciële hande- lingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar voorwerp en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben. Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelne- ming, nanciële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het voor- werp soortgelijk of aanvullend is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar voorwerp te bevorderen.  Uittreksel uit de statuten 2 Kapitaal - Aandelen Artikel 7 - Toegestaan kapitaal . De raad van toezicht is gemachtigd om het kapitaal te verho- gen in een of meerdere keren met een bedrag van: i. vijftig procent (50%) van tweehonderdzesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzesendertig euro vier- entwintig cent (€ 266.402.236,24), afgerond naar beneden tot op de eurocent, (a) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, of (b) indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld met mogelijkheid tot uitoefening van het onherleidbaar toewij- zingsrecht (zoals bedoeld in de Wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en gewijzigd bij Wet van 2 mei 2019 houdende diverse nanciële bepalingen) van de aandeelhouders van de vennootschap betreft, ii. twintig procent (20%) van tweehonderdzesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzesendertig euro vierentwintig cent (€ 266.402.236,24), afgerond naar beneden tot op de eurocent, indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een keuzedividend betreft, iii. tien procent (10%) van tweehonderdzesenzestig miljoen vierhon- derd en tweeduizend tweehonderdzesendertig euro vierentwin- tig cent (€ 266.402.236,24), afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor alle vormen van kapitaalverhoging anders dan deze geviseerd en goedgekeurd in punten (i) en (ii) hierboven, met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal niet verhoogd zal kunnen worden met een bedrag hoger dan tweehonderdzesenzestig miljoen vierhonderd en tweeduizend tweehonderdzesendertig euro vierentwintig cent (€ 266.402.236,24) in totaal gedurende de periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het desbetreende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd. . De raad van toezicht is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, door deze statuten en door de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het kapitaal en niet op de uitgiftepremie. . Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van toezicht de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen. . De raad van toezicht kan het voorkeurrecht van de aandeel- houders beperken of opheen, in voorkomend geval ten gunste van één of meer bepaalde personen, die niet behoren tot het personeel, overeenkomstig artikel . van de statuten. Artikel 8 - Aard van de aandelen . De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedemateriali- seerde eecten. . Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehou- den van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Het register kan, in voorkomend geval, onder  elektronische vorm bestaan. Inschrijvingscerticaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden. Elk gedema- terialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van de aandeelhouder bij een erkende rekeninghouder of bij een vereeningsinstelling. . Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van over- lijden, alsook elke omruiling van eecten worden in voormeld register ingeschreven. . De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schriftelijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd. Artikel 12 - Transparantieregeling . Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (hierna “FSMA” genoemd) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent ( ) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennis- geving verplicht wordt. . Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (). . De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea. Bestuur en vertegenwoordiging Artikel 13. - Duaal bestuur De vennootschap wordt bestuurd door een raad van toezicht en een directieraad, ieder binnen de grenzen van de hen toege- wezen bevoegdheden. Naast de regels die voorzien zijn in deze statuten kan zowel de raad van toezicht als de directieraad een intern reglement uitvaardigen, overeenkomstig artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, waarbij het intern reglement van de directieraad voorafgaandelijk door de raad van toezicht dient te worden goedgekeurd. Artikel 14 - Raad van toezicht Benoeming - ontslag - vacature . De raad van toezicht is samengesteld uit minstens drie leden, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang door deze laatste kunnen worden herroepen. De leden van de raad van toezicht zijn herverkiesbaar. Ingeval een of meer mandaten openvallen, hebben de overblij- vende leden het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die al dan niet tot de denitieve benoeming van het gecoöpteerde lid van de raad van toezicht zal overgaan. . Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel  van het GVV-Wet, wordt de raad van toezicht van de vennootschap zo samengesteld dat de vennootschap conform artikel  van de GVV-Wet kan worden bestuurd. Er dienen minstens drie onaankelijke leden in de zin van artikel :,  van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen te zetelen in de raad van toezicht van de vennootschap. Alle leden van de raad van toezicht zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel   van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel  van de Wet van  april  op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de raad van toezicht dienen te voldoen aan de artikelen  en  van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de raad van toezicht wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. . Leden van de raad van toezicht kunnen niet tevens ook lid zijn van de directieraad. Leden van de directieraad kunnen echter uitgenodigd worden door de raad van toezicht om haar vergaderingen bij te wonen zonder stemrecht en zonder beslissingsbevoegdheid. Leden van de raad van toezicht kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeidsovereenkomst met de vennootschap zijn verbonden. Artikel 16 - Directieraad Benoeming - ontslag . De directieraad is samengesteld uit minstens drie leden die worden benoemd door de raad van toezicht. De raad van toezicht kan het mandaat van elk lid van de directieraad te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang beëindigen. Onverminderd strengere wettelijke bepalingen, stelt de raad van toezicht de verloning van de leden van de directieraad vast. . Alle leden van de directieraad zijn uitsluitend natuurlijke personen en moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel   van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel  van de Wet van  april  op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden. De leden van de directieraad dienen te voldoen aan de artikelen  en  van de GVV-Wet. De benoeming van de leden van de directieraad wordt vooraf- gaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. . Leden van de directieraad kunnen niet tevens ook lid zijn van de raad van toezicht. Leden van de directieraad kunnen in deze hoedanigheid niet door een arbeidsovereenkomst met de vennootschap zijn verbonden. Artikel 18 - Eectieve leiding De eectieve leiding van de vennootschap wordt toevertrouwd aan minstens twee natuurlijke personen. De met eectieve leiding belaste personen dienen te voldoen aan de artikelen  en  van de GVV-Wet. Artikel 21 - Belangenconicten De leden van de raad van toezicht, de leden van de directieraad, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking ALGEMENE INLICHTINGEN  tot de belangenconicten voorzien in de artikelen ,  en  van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd. Artikel 22 - Controle . De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld. . De commissaris(sen) controleert (controleren) en certieert (certiëren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgeno- men in de jaarrekening van de vennootschap. . De opdracht van commissaris mag enkel worden toe- vertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht. Algemene vergadering Artikel 23 - Gewone, bijzondere en buitengewone algemene vergadering . De gewone algemene vergadering van de aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroe- pen op de laatste woensdag van de maand april om vijftien uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag. . Ten allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt. . Ten allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van een notaris. . De algemene vergaderingen worden gehouden in de zetel van de vennootschap of in een andere plaats in België, aangewe- zen in de oproeping. Artikel 26 - Deelname aan de vergadering . Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is aankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratiedatum’ genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering. . De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleg- gen dat door hun nanciële tussenpersoon of erkende rekening- houder werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedemateria- liseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering van de vennootschap. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of via het in de oproeping vermelde e-mailadres van de vennootschap of bij de in de oproeping genoemde instellingen of via het in de oproeping vermelde e-mailadres van de instellingen. . De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen. Artikel 30 - Stemrecht . Elk aandeel geeft recht op één stem. . Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennoot- schap slechts uitgeoefend worden door een enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst. . Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar. Maatschappelijke bescheiden - winstverdeling Artikel 34 - Bestemming van de winst Bij toepassing van artikel , ° van de GVV-Wet verdeelt de ven- nootschap als kapitaal jaarlijks minstens tachtig procent () van het resultaat zoals gedenieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen. Deze verplichting doet evenwel geen areuk aan artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.  Commissaris Op  april  is Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entre- prises CVBA, waarvan de zetel gevestigd is te Gateway Building, Luchthaven Brussel Nationaal  J, B- Zaventem, met ondernemingsnummer .., vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander, Bedrijfsrevisor, herbenoemd als commissaris van Intervest voor de boekjaren  en . Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddel- lijk na de jaarvergadering in . Op  september  heeft Intervest een aanbesteding uitge- schreven voor het auditmandaat voor de nanciële periode  tot . De commissaris die door de Raad van toezicht wordt  geselecteerd, na bespreking van de voorstellen in het audit- en risicocomité, zal worden voorgesteld aan en benoemd door de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders die zal worden gehouden op  april , voor de opdracht van audit van de statutaire en geconsolideerde nanciële staten voor een periode van drie jaar. De vergoeding van de commissaris wordt bepaald op basis van marktconforme tarieven en onaankelijk van Intervest conform de deontologie en de normen van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren en in overeenstemming met de toepasselijke bepalingen met betrekking tot de onaankelijkheid van de commissaris omschreven in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De vergoeding van de commissaris bedraagt  . (excl. btw) voor het boekjaar dat een aanvang nam op  januari  voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening van Intervest. Voor alle Belgische perimetervennootschappen is eveneens Deloitte Bedrijfsrevisoren benoemd als commissaris, meer informatie omtrent de totale vergoeding is terug te vinden onder Toelichting .  Liquidity provider Intervest heeft met KBC Securities, Havenlaan ,  Brussel en met Bank Degroof Petercam, Nijverheidsstraat ,  Brussel liquiditeitsovereenkomsten afgesloten om de verhandel- baarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van  . per jaar.  Vastgoeddeskundigen De vastgoeddeskundigen van de vastgoedvennootschap op  december . 〉 Cushman & Wakeeld, met adres te  Brussel, Kunstlaan , vertegenwoordigd door Victoria Parret en Gregory Lamarche. De vergoeding voor boekjaar  bedraagt  ., (exclusief btw). 〉 CBRE Valuation Services bvba, met adres Boulevard de Waterloo,  Brussels, vertegenwoordigd door Pieter Paepen en Pieter-Jan Arts. De vergoeding voor boekjaar  bedraagt  ., (exclusief btw). 〉 JLL Valuation Advisory BV, met adres Parmassusweg , P.O. Box ,  DG Amsterdam vertegenwoordigd door J.C.A. Stortelersen Abel Govers. De vergoeding voor boekjaar  bedraagt ., (exclusief btw). 〉 Stadim BV, met adres te  Antwerpen, Mechelsesteenweg , vertegenwoordigd door Nicolas Janssens en Elke De Wael. De vergoeding voor boekjaar  bedraagt  ., (exclusief btw). Conform de GVV-Wet waarderen zij viermaal per jaar de por- tefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddeskundigen staan los van de waarde van het vastgoed en zijn gebaseerd op een jaarlijks vast bedrag per gebouw. Bovenstaande vergoedingen hebben louter betrekking op de trimestriële waarderingen, niet op eventuele extra opdrachten bij acquisities of dergelijke.  Vastgoedbeheerders Intervest oefent haar beheersactiviteiten zelf uit vanuit het hoofdkantoor in Antwerpen en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat wordt beheerd door de externe beheerder Quares Property and Facility Management nv. Verder wordt het management van de Nederlandse vastgoedbeleggingen aange- stuurd vanuit het Intervest kantoor in Eindhoven, onder toezicht van de business development director van Intervest. ALGEMENE INLICHTINGEN   Groepsstructuur Op  december , is de groepsstructuur de volgende: Voor een gedetailleerd overzicht van de groepsstructuur van Intervest wordt verwezen naar Toelichting . Lijst van de geconsolideerde ondernemingen, in de Financiële staten. Intervest Oces & Warehouses NV BE NL Intervest Nederland Coöperatief UA Mechelen Business Center NV Aartselaar Business Center NV Intervest Tilburg  BV Intervest Tilburg  BV Intervest Raamdonksveer  BV Intervest Raamdonksveer  BV Intervest Raamdonksveer  BV Intervest Eindhoven  BV Intervest Vuren  BV Intervest Roosendaal  BV Intervest Roosendaal  BV Intervest Roosendaal  BV Intervest Venlo  BV Intervest Nijmegen  BV Intervest Den Bosch  BV Intervest Breda  BV Mechelen Research Park NV Genk Green Logistics NV Puurs Green Logistics NV Zeebrugge Green Logistics NV ILWS  , ,                       Wettelijk kader en fiscale stelsels Intervest maakt als groep gebruik van meerdere regimes om haar activiteiten te structureren in België en Nederland. In België bestaat de groep voornamelijk uit de openbare geregle- menteerde vastgoedvennootschap (OGVV) Intervest Oces & Warehouses nv en de institutionele gereglementeerde vast- goedvennootschap (IGVV) Genk Green Logistics nv. In Nederland worden een vereniging op coöperatieve grondslag en belaste besloten vennootschappen gehanteerd. Voor een gedetailleerd overzicht van de groepsstructuur van Intervest wordt verwezen naar Toelichting . Lijst van de gecon- solideerde ondernemingen, in de Financiële Staten. 8.1 België: de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) Wettelijk kader Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is geregeld in de wet van  mei  betreende gereglemen- teerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van  juli  betreende gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT - USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI - Nederland), de Sociétés d’Inves- tissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. De openbare GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de nanciers. Het statuut geeft zowel nanciers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kosteneciënte en scaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversi- eerde vastgoedportefeuille. De bedoeling van de wetgever is dat een openbare GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cash ow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet. De openbare GVV staat onder toezicht van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn: 〉 beursgenoteerde vennootschap in de vorm van een naamloze vennootschap met een minimum kapitaal van  .. en een minimum van  van de stemrechtverlenende eecten in bezit van het publiek; 〉 activiteiten die er uitsluitend in bestaan (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en, (b) in voorkomend geval en binnen de grenzen van artikel , , b) van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel , °, vi tot xi van de GVV-Wet; de GVV heeft aldus geen statutair verankerd beleggingsbeleid, maar ontwikkelt een strategie, waarbij haar activiteiten zich over de hele waardeketen van de vastgoedsec- tor kunnen uitstrekken; 〉 beperkte mogelijkheid tot het afsluiten van hypotheken; het bedrag van de hypotheken of andere zekerheden mag niet meer bedragen dan  van de globale reële waarde van de onroerende goederen en de verleende hypotheken of zekerhe- den slaan op maximaal  van het bezwaarde goed; 〉 een geconsolideerde schuldratio beperkt tot  van de totale activa; indien de geconsolideerde schuldratio  overschrijdt, dient een nancieel plan opgesteld te worden conform de bepalingen van artikel  van het GVV-KB. In het geval van een door de FSMA toegestane afwijking op grond van artikel ,  en  van de GVV-Wet, mag de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV overeenkomstig de bepalingen van artikel   van de GVV-Wet evenwel niet meer bedragen dan ; 〉 de jaarlijkse nanciële interestkosten voortvloeiend uit de schuldenlast mogen in geen geval de drempel van  overstijgen van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille verhoogd met de nanciële opbrengsten van de vennootschap; 〉 minstens  van de som van het gecorrigeerde resultaat en de netto-meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag; 〉 strenge regels inzake belangenconicten; 〉 een boeking van de portefeuille tegen reële waarde zonder de mogelijkheid van afschrijvingen; 〉 een driemaandelijkse schatting van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen door onaankelijke vastgoed- deskundigen, die onderworpen worden aan een driejaar- lijks rotatiesysteem; 〉 een spreiding van het risico, met een investering van maximaal  van het vermogen in vaste goederen die één enkel vast- goedgeheel vormen, behoudens uitzonderingen; 〉 verbod om op te treden als bouwpromotor en dus om, behou- dens occasionele verrichtingen, gebouwen op te richten om die vóór of binnen vijf jaar na de oprichting te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken; 〉 de mogelijkheid om perimetervennootschappen op te richten, die de vorm kunnen aannemen van een “institutionele GVV”, waarin de openbare GVV rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan  van het kapitaal aanhoudt, dit om specieke projecten te kunnen verwezenlijken met een derde, en waarvan de nanciële instrumenten enkel door volgende personen aange- houden mogen worden: (i) in aanmerking komende beleggers, of (ii) natuurlijke personen, op voorwaarde dat het minimale bedrag van de inschrijving of van de prijs of tegenprestatie in hoofde van de verkrijger door de Koning is bepaald bij besluit genomen op advies van de FSMA, en voor zover de inschrij- ving of de overdracht overeenkomstig voornoemde regels gebeurt, die in beide gevallen voor eigen rekening handelen, en waarvan de eecten enkel door dergelijke beleggers mogen worden verworven 〉 ten minste drie bestuurders of leden van de raad van toezicht moeten onaankelijk zijn in de zin van artikel : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen; 〉 de vaste vergoeding van de bestuurders en de eectieve leiders mag niet aangen van de verrichtingen en transacties die de openbare GVV of haar perimetervennootschappen uitvoeren: het is dus uitgesloten dat hen een vergoeding zou worden verleend op basis van het zakencijfer. Deze regel geldt eveneens voor de variabele vergoeding. Indien de variabele ALGEMENE INLICHTINGEN  vergoeding wordt vastgesteld in functie van het resultaat, mag daarbij enkel worden uitgegaan van het geconsolideerde EPRA resultaat. Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken. Fiscaal stelsel Met de GVV-Wet heeft de wetgever een ander scaal statuut gegeven aan de GVV’s. Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het normale tarief, doch slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van () de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en () de niet als beroeps- kosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardever- minderingen en minderwaarden op aandelen. De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en nanciële lasten) zijn dus vrijgesteld van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat het bedrag van de verplichte dividenduitkering conform artikel   van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB uitge- keerd wordt. Daarnaast kan de GVV worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen op de uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele ches en een samenvattende opgave. De roerende voorheng op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV is gelijk aan , af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend (behoudens bepaalde vrijstellingen). Deze roerende voorheng is bevrijdend voor particulieren die inwoner van België zijn. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV of een deel van haar onroerend vermogen afsplitst met overdracht naar een GVV of inbrengt in een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (de zogenaamde ‘exit taks’) van momenteel . Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven en abnormale voordelen. Deze exit taks is de scale prijs die dergelijke vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk belastingregime te verlaten. Fiscaal wordt deze overgang behandeld als een (gedeel- telijke) verdeling van het maatschappelijk vermogen door de ven- nootschap aan de GVV. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in eecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal (met andere woorden de meerwaarde die in de vennootschap aanwezig is) behandelen als een dividend. Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk ver- mogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevon- den (art. ,  W.I.B. ). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevalori- seerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft, vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van . De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH./. van de Belgische belastingadministratie van  december , waarvan de interpretatie op praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De “scale werkelijke waarde” zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of btw (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS . 8.2 België: de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap (IGVV) De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van  mei  betreende gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van  juli  betreende gereglementeerde vastgoedven- nootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specieke scale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specieke projecten met derden te realiseren. De institutionele GVV staat onder toezicht van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specieke regelgeving waarvan de meest markante bepalin- gen de volgende zijn. 〉 niet-genoteerde vennootschap in de vorm van een naam- loze vennootschap waarvan meer dan  van het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden door een openbare GVV; 〉 aandelen op naam die in handen zijn van in aanmerking komende beleggers of van particulieren met een deelname van minstens  .; 〉 geen vereisten inzake diversicatie of schuldgraad (consolida- tie op het niveau van de openbare GVV); 〉 verplichting om een dividend uit te keren; 〉 activiteit bestaat erin onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; 〉 geen verplichting om een vastgoeddeskundige aan te stellen, aangezien het vastgoedpatrimonium wordt gewaardeerd door de deskundige van de openbare GVV; 〉 statutaire rekeningen opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen (zelfde boekhoudkundig schema als de openbare GVV); 〉 strikte regels inzake werking en belangenconicten. De institutionele GVV kent hetzelfde scale stelsel als de open- bare GVV. 8.3 Nederland: belaste entiteiten Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Intervest op  april  een Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag opgericht genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. Intervest heeft haar Nederlandse vastgoedbe- leggingen gestructureerd in Nederlandse bv’s. Voormelde Nederlandse vereniging op coöperatieve grond- slag genaamd Intervest Nederland Coöperatief U.A. alsook de Nederlandse bv’s zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting als binnenlandse belastingplichtigen. Winstuitkeringen van de Nederlandse bv’s aan de Nederlandse vereniging op coöperatieve grondslag zijn niet belast omdat zij onder de deelnemingsvrijstel- ling vallen.   Historische financiële informatie opgenomen door verwijzing Informatie opgenomen door verwijzing Document 3 Belangrijkste activiteiten Jaarverslag  p.  ‘Intervest in een oogopslag - Wie is Intervest? p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen in ’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille’ Jaarverslag  p.  ‘Intervest in een oogopslag - Wie is Intervest?’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen in ’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille’ Belangrijkste markten Jaarverslag  p.  ‘Intervest in een oogopslag - Wie is Intervest?’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille - Aard van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille - Geograsche spreiding van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille - Sectorale spreiding van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - De markt van logistiek vastgoed en kantoren’ p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Gesegmenteerde informatie’ Jaarverslag  p.  ‘Intervest in een oogopslag - Wie is Intervest?’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille - Aard van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille - Geograsche spreiding van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Samenstelling van de portefeuille - Sectorale spreiding van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Overzicht van de portefeuille’ p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - De markt van logistiek vastgoed en kantoren’ p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Gesegmenteerde informatie’ Investeringen Jaarverslag  p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen in  - Acquisities in ’ Jaarverslag  p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag - Transacties en ontwikkelingen in  - Acquisities in ’ Financiële toestand Jaarverslag  p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag’ p.  ‘Activiteitenverslag - Financieel verslag’ p.  ‘Activiteitenverslag - EPRA Best Practices’ p.  ‘Financiële staten’ p.  ‘Alternatieve prestatiemaatstaven’ Jaarverslag  p.  ‘Activiteitenverslag - Vastgoedverslag’ p.  ‘Activiteitenverslag - Financieel verslag’ p.  ‘Activiteitenverslag - EPRA Best Practices’ p.  ‘Financiële staten’ p.  ‘Begrippenlijst en alternatieve prestatiemaatstaven’ Informatie over het personeels- bestand Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Personeelsbeloningen’ Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Personeelsbeloningen’  Er wordt steeds verwezen naar de online versies van de documenten, zoals beschikbaar via www.intervest.eu. ALGEMENE INLICHTINGEN  Informatie opgenomen door verwijzing Document 4 Transacties met verbonden partijen Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Verbonden partijen’ Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening - Toelichting . Verbonden partijen’ Historische nanciële informatie Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Geconsolideerde resultatenrekening’ p.  ‘Financiële staten - Geconsolideerde balans’ p.  ‘Financiële staten - Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen’ p.  ‘Financiële staten - Geconsolideerd kasstroomoverzicht’ p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening’ Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Geconsolideerde resultatenrekening’ p.  ‘Financiële staten - Geconsolideerde balans’ p.  ‘Financiële staten - Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen’ p.  ‘Financiële staten - Geconsolideerd kasstroomoverzicht’ p.  ‘Financiële staten - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening’ Verslag van de commissaris Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Verslag van de commissaris’ Jaarverslag  p.  ‘Financiële staten - Verslag van de commissaris’ Dividend Jaarverslag  p.  ‘Activiteitenverslag - Intervest op de beurs - Dividend en aandelen’ Jaarverslag  p.  ‘Activiteitenverslag - Intervest op de beurs - Dividend en aandelen’  Vereiste onderdelen van het jaarverslag  Er wordt steeds verwezen naar de online versies van de documenten, zoals beschikbaar via www.intervest.eu. Overeenkomstig de artikels : en : van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, worden de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Intervest weergegeven in de volgende hoofdstukken: 〉 Risicofactoren 〉 Corporate governance verklaring 〉 Vastgoedverslag 〉 Financieel verslag 〉 Vooruitzichten  (Intervest in een oogopslag) 〉 Financiële staten  Verantwoordelijken voor de inhoud van het jaarverslag De raad van toezicht van Intervest, samengesteld zoals uit- eengezet in het hoofdstuk “Bestuursorganen” in de Corporate Governance Verklaring, is verantwoordelijk voor de informatie opgenomen in dit jaarverslag. Overeenkomstig artikel ,  van het KB van  november , verklaart Intervest dat na het treen van alle redelijke maatrege- len en voor zover haar bekend: 〉 de jaarrekeningen, die zijn opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens de wet van  mei  betreende gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de nanciële toestand en van de resultaten van Intervest en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; 〉 het jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voor- naamste gebeurtenissen die zich tijdens het lopend boekjaar voordeden, hun invloed op de jaarcijfers, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden waarmee Intervest gecon- fronteerd wordt, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de jaarcijfers indien deze transacties een signicante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden; 〉 de gegevens in het jaarverslag in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het jaarverslag zou wijzigen; 〉 er geen wijzigingen van betekenis heeft voorgedaan in de nanciële positie en nanciële prestaties van de Groep na  december , tenzij zoals vermeld onder Hoofdstuk  Financiële staten – Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarre- kening – Toelichting  Gebeurtenissen na balansdatum.   Informatie afkomstig van derden Dit jaarverslag bevat informatie verstrekt door de commissaris en de vastgoeddeskundigen. Het verslag van de commissaris is opgenomen in het hoofdstuk “Verslag van de commissaris” in de Financiële staten, en de conclusies van de vastgoeddeskundigen zijn verwerkt in het hoofdstuk “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Vastgoedverslag. De gegevens van de commissaris zijn opgenomen in het hoofd- stuk “Commissaris” in de Algemene inlichtingen, en de gegevens van de vastgoeddeskundigen zijn opgenomen in het hoofdstuk “Vastgoeddeskundigen” in de Algemene inlichtingen. De commis- saris en de vastgoeddeskundigen hebben bevestigd dat zij geen wezenlijke belangen hebben in Intervest, met uitzondering van de belangen die voortvloeien uit hun respectieve mandaten. Intervest verklaart dat de informatie aomstig van derden correct is weergegeven in dit jaarverslag en dat, voor zover zij weet en heeft kunnen opmaken uit de door de commissaris en vastgoeddeskundigen gepubliceerde informatie, er geen feiten werden weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. De commissaris en vastgoeddes- kundigen hebben toegestemd met de inhoud, vorm en context waarin de door hen verstrekte informatie in dit jaarverslag is opgenomen. BIJLAGEN  BIJLAGEN  Begrippenlijst Aanschangswaarde van een vastgoed Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald worden, zijn deze inbegrepen in de aanschangswaarde. Bezettingsgraad De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde (GHW) van de verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring, op afsluitingsdatum. Brutodividendrendement Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum. Brutorendement (bij volledige verhuring) Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huren (verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Het betreft een brutorendement, zonder rekening te houden met de toewijs- bare kosten. Contractuele huren Dit zijn de geïndexeerde brutohuren op jaarbasis, zoals contrac- tueel bepaald, in de huurovereenkomsten, op de datum van afslui- ting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen. Corporate governance Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instru- ment om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken. Free oat De free oat is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de denitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan  van het totaal aantal aandelen bezitten. De free oat factor zal afgerond worden naar de dichtsbijzijnde . Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Het statuut van gereglementeerde vastgoed vennootschap is gere- geld in de wet van  mei  betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van  juli  met betrekking tot geregle- menteerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB) met als doelgemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Geschatte huurwaarde (GHW) De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundigen. Gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) Het Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) valt onder het Koninklijk Besluit van  november  met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit stelsel maakt investeringen in onroerend goed mogelijk in een exibel en eciënt fonds. GVV-KB Het koninklijk besluit van  juli  met betrekking tot geregle- menteerde vastgoedvennootschappen. GVV-Wet De wet van  mei  betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. GVV-Wetgeving De GVV-Wet en het GVV-KB. Institutionele gereglementeerde vastgoedvennoot- schap (IGVV) De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van  mei  betreende gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (de GVV-Wet) en in het KB van  juli  betreende gereglementeerde vastgoedven- nootschappen, zoals gewijzigd van tijd tot tijd (het GVV-KB). Het is een lichtere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de mogelijkheid om de specieke scale aspecten van haar stelsel uit te breiden naar haar perimetervennootschappen en om partnerschappen en specieke projecten met derden te realiseren. Interestcover ratio De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van nanciële derivaten). Intervest Intervest is de ingekorte naam voor Intervest Oces & Warehouses, de volledige juridische naam van de vennootschap. Investeringswaarde van een vastgoed Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onaankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratie rechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term “waarde vrij op naam”.  Kapitalisatiefactor De kapitalisatiefactor is het vereiste rendement bepaald door de vastgoedkundige in het taxatieverslag van een vastgoedbelegging. Liquiditeit van het aandeel Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen. Nettodividend Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van  roerende voorheng. De roerende voorheng op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de Programmawet van  december , gepu- bliceerd in het Belgisch Staatsblad van  december ,  (behoudens bepaalde vrijstellingen). Nettodividendrendement Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum. Nettorendement (bij volledige verhuring) Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele huur verhoogd met geschatte huurwaarde op leeg- stand, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Nettowaarde per aandeel Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij (dus na aftrek van de minderheidsbelan- gen) gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen). Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedenieerd in artikel , ° van de GVV-Wet. De nettowaarde per aandeel meet de waarde van het aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met de beurskoers mogelijk. Omloopsnelheid De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhou- ding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode. Organische groei De organische groei betreft de huurinkomstengroei van de bestaande portefeuille, inclusief de opgeleverde en verhuurde projecten, exclusief de acquisities. Reële waarde van een vastgoedbelegging Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale con- currentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten en eventuele kosten. In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbe- leggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door , (voor gebouwen met een waarde hoger dan  , miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door ,/, (voor gebouwen met een waarde lager dan  , miljoen). Voor de vastgoedbeleggin- gen van Intervest die gelegen zijn in Nederland en aangehouden worden via de Nederlandse perimetervennootschappen betekent dit dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door ,. Return van een aandeel De return van een aandeel in een bepaalde periode is gelijk aan het brutorendement. Dit brutorendement is de som van (i) het verschil tussen de koers van het aandeel op het einde en in het begin van de periode en (ii) het bruto dividend (dus het dividend vóór aftrek van de roerende voorheng). Schuldgraad De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekenin- gen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel ,  tweede lid van het KB van  juli . Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op . Verwaterd nettoresultaat per aandeel Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultaten rekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddeld aantal aandelen aan gepast voor het eect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden. Opmerkingen? Vragen? InvestorRelations@intervest.eu Ontwerp en realisatie: Intervest Dit jaarlijks nancieel verslag is geen registratiedocument in de zin van art.  van de wet van  juni  op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. De ociële versie van dit jaarlijks nancieel verslag is opgesteld in het ESEF-formaat en is aldus beschikbaar op de website van de vennootschap: www.intervest.eu. Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Uitbreidingstraat   Antwerpen, België intervest@intervest.eu www.intervest.eu T      BTW BE    RPR ANTWERPEN 549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31549300MEVEE709A1SM832023-12-31549300MEVEE709A1SM832022-12-31549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31INT:IssuedCapitalExcludingShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31INT:IssuedCapitalShareIssueRelatedCostMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832021-12-31INT:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31ifrs-full:StatutoryReserveMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnInvestmentValueAdjustmentInvestmentPropertyMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31INT:ReserveOfGainsLossesOnFairValueAdjustmentPermittedHedgingInstrumentsNotSubjectToHedgingAccountingMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300MEVEE709A1SM832023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MEVEE709A1SM832023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:EURxbrli:sharesiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:pure