Earnings Release • Mar 24, 2011
Earnings Release
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Bruxelles, le 24 mars 2011 – 17h40 Information réglementée
COMMUNIQUE DE PRESSE
L'activité locative à Bruxelles s'est légèrement améliorée sur le marché immobilier de bureaux en 2010 par rapport à 2009, année très défavorable. Le take-up a augmenté de 10 % comparé à 2009 et reste sous la moyenne des 5 dernières années. Le taux de vacance reste très élevé (11,2% soit 1,6 mio m²), ce qui freine la croissance des loyers et favorise les incitatifs locatifs.
Sur le marché de l'investissement de bureaux, faible par rapport à la moyenne des 5 dernières années, la majorité des transactions a été réalisée par des investisseurs locaux. La plupart des transactions furent conclues dans la Région de Bruxelles-Capitale, illustrant la tendance des investisseurs, à se concentrer sur des produits loués de première localisation et qualité, ainsi que leur aversion aux risques.
Le marché résidentiel s'est révélé plus actif au second semestre en prévision au changement de régime de la TVA et des droits d'enregistrement sur les immeubles neufs.
Dans ce marché immobilier, IMMOBEL a poursuivi son activité dans les trois domaines suivants : Bureaux, Résidentiel & Lotissement :
IMMOBEL a acquis d'Euler Hermes le projet de bureaux à redévelopper, situé à Bruxelles à l'angle de la rue Montoyer et de la rue du Commerce. IMMOBEL a déposé entre-temps une demande de permis d'urbanisme en vue d'y développer un immeuble de bureaux d'une surface de l'ordre de 11.000 m² et visant une certification BREEAM excellente.
IMMOBEL a conclu les locations suivantes :
IMMOBEL a vendu la totalité (3 phases) de son projet de bureaux entièrement loué Château-Rempart (13.642 m²) situé à Tournai à un investisseur privé associé à la Caisse d'Epargne Nord France Europe. La troisième phase, encore en construction, sera livrée au 1er semestre 2012.
Dans le projet South City (participation 10%), la totalité des phases Broodthaers et Fonsny ayant été louée, la vente a pu être réalisée. Le "Broodthaers" (17.662 m²) a été vendu à l'investisseur Allianz et le "Fonsny" (13.106 m²) a été vendu à Integrale et OGEO Fund.
IMMOBEL a obtenu un permis modificatif pour la phase II du projet Forum, permettant de réaliser le projet dans son intégralité.
IMMOBEL a acquis en partenariat le projet Green Hill, situé à Beggen (Ville du Luxembourg), en vue d'y développer 170 appartements.
Le Groupe a entamé, poursuivi ou achevé le développement et la construction des projets de logements tels : Bolinne, Crespel, Espace Midi, Espace Trianon (immeuble Cour Saint-Hubert), Jardin des Sittelles, Place des Martyrs (Ilot 7), South City Hôtel, et vendu 66 appartements et 7 maisons.
Obtention de permis d'urbanisme :
Pour 32 appartements dans Jardin des Sittelles à Woluwe-Saint-Lambert ;
pour la réalisation des voiries pour le projet Charmeraie à Uccle et les travaux de voirie ont démarré.
Les permis d'urbanisme et d'environnement du projet Bella Vita à Waterloo, délivrés en 2010, font actuellement l'objet d'un recours au Conseil d'Etat.
Pour l'activité Lotissement, les acquisitions en 2010 ont porté sur plus de 15 ha en zone urbanisable. Des acquisitions sous conditions suspensives, conventions d'association ou option portant sur environ 4,5 ha ont également été finalisées.
Les ventes de terrains ont représenté, durant l'exercice 2010, 174 transactions, pour une superficie de 17 ha.
Des permis de lotir ont été délivrés pour différents lotissements totalisant plus de 18 ha.
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Les projets qu' IMMOBEL développe à divers stades d'avancement, représentent de l'ordre de 180.000 m² en Bureaux et de l'ordre de 173.000 m² en Résidentiel (quote-part du Groupe) ainsi que près de 380 ha (dont 90 ha en option) dans son département Lotissement.
La situation financière d'IMMOBEL au 31 décembre 2010 est saine ; le coefficient d'endettement net sur fonds propres s'élève à 31 % par rapport à 21 % fin 2009 et à 40% au 30 juin 2010. Durant cette année 2010, le Groupe a ainsi – seul ou avec ses partenaires renouvelé ou négocié des lignes de crédit pour environ 280 MEUR (à 100% de participation).
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IMMOBEL est confiante dans la poursuite de l'exécution de son plan de développement dans les domaines d'activité qui représentent son core business : Bureaux, Résidentiel et Lotissement, ainsi qu'en fonction des opportunités, les projets commerciaux. Certains projets de développement font l'objet de marques d'intérêt tant de locataires que d'investisseurs. IMMOBEL continuera à analyser les opportunités durant l'année 2011 mais l'évolution de celles-ci ne peut être anticipée à ce jour. Les incertitudes économiques actuelles et le marché immobilier défavorable, ne permettent pas de donner une indication quant aux résultats à venir. Nonobstant ces incertitudes IMMOBEL est bien positionnée pour saisir toutes nouvelles opportunités d'acquisition intéressantes répondant à ses critères d'investissement comme elle l'a fait en 2010 et début 2011.
Au courant du deuxième semestre 2010, le Conseil d'Administration a revu les opportunités de croissance profitable du marché européen. Initié par l'Administrateur Délégué, le Conseil d'Administration a marqué son accord pour un développement stratégique important en Europe Centrale. Se basant sur ce potentiel de marché en Europe Centrale et sur l'expertise d'IMMOBEL le plan stratégique a été mis en œuvre immédiatement après une analyse approfondie du marché polonais par l'acquisition de 2 projets à Varsovie et Poznan.
| Assemblée Générale des Actionnaires Dividende ex-date |
26 30 |
mai mai |
2011 2011 |
|---|---|---|---|
| Paiement du dividende (coupon n° 22) sous réserve d'approbation de l'AG |
6 | juin | 2011 |
| er semestre 2011 Résultats du 1 |
31 | août | 2011 |
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Le Commissaire a confirmé le fait que ses travaux de révision n'ont pas révélé de corrections significatives qui devraient être apportées aux informations comptables reprises dans le Communiqué de Presse. Les états financiers consolidés ont été établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne.
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Pour plus d'informations : Gaëtan PIRET*, Administrateur Délégué T. +32(0)2 422 53 21 *sprl [email protected]
IMMOBEL est depuis plus de 145 ans un acteur incontournable du développement immobilier en Belgique. Ses métiers se déploient dans les secteurs du bureau, du résidentiel, du lotissement, et en fonction des opportunités, du commercial, assurant ainsi la diversification de son portefeuille de projets. Sa vision du marché et son expertise lui permettent de concevoir, gérer et promouvoir d'ambitieux projets immobiliers, créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société.
IMMOBEL est cotée sur Euronext Bruxelles sous le libellé «IMMOBEL». Pour plus d'informations, voir aussi : www.immobel.be
| Chiffres consolidés en MEUR | 31/12/2010 | 31/12/2009 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 81,85 | 106,68 |
| Résultat opérationnel | 13,22 | 19,43 |
| Coûts financiers nets | - 4,88 |
- 4,04 |
| Résultat opérationnel après déduction des coûts financiers nets |
8,34 | 15,39 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées | 2,86 | 0,01 |
| Résultat avant impôts | 11,20 | 15,40 |
| Impôts | - 0,67 |
- 0,69 |
| Résultat des activités poursuivies | 10,53 | 14,71 |
| Résultat des activités abandonnées | - | 0,90 |
| Résultat de l'exercice | 10,53 | 15,61 |
| Part du Groupe dans le résultat de l'exercice | 10,55 | 15,61 |
| Cash-flow net (*) | 8,46 | 17,17 |
| Chiffres consolidés en EUR | 31/12/2010 | 31/12/2009 |
| Résultat de base par action | 2,56 | 3,79 |
|---|---|---|
| Dividende brut par action | 1,25 | 2,00 |
| Nombre d'actions | 4.121.934 | 4.121.934 |
(*) résultat net corrigé des charges non décaissées (amortissements, dépréciations, provisions, etc.) et des produits non encaissés (justes valeurs, etc.)
IMMOBEL a enregistré en 2010 un chiffre d'affaires de 81,85 MEUR générant un résultat opérationnel de 13,22 MEUR, à comparer à un chiffre d'affaires de 106,68 MEUR et à un résultat opérationnel de 19,43 MEUR en 2009.
L'activité Bureaux, principalement influencée par la vente des bâtiments de la phase I du projet Forum et par la vente des 2 premières phases du projet Château-Rempart à Tournai, enregistre un chiffre d'affaires de 58,67 MEUR contre 82,06 MEUR en 2009 et un résultat opérationnel de 10,96 MEUR contre 16,84 MEUR en 2009.
Les activités Résidentiel et Lotissement génèrent un chiffre d'affaires de 23,18 MEUR contre 24,62 MEUR en 2009 et un résultat opérationnel de 2,26 MEUR contre 2,59 MEUR en 2009.
Malgré un endettement moyen en diminution de 28% et le maintien d'un taux d'intérêt moyen quasi identique à l'an dernier, les coûts financiers nets sont en hausse de 0,84 MEUR et s'élèvent à - 4,88 MEUR contre -4,04 MEUR en 2009.
Cette augmentation est principalement liée à des coûts de couverture et à la comptabilisation en résultats de la variation de la juste valeur d'instruments financiers suite à la variation des taux d'intérêts.
La part d'IMMOBEL dans le résultat des entreprises associées s'élève à 2,86 MEUR et résulte essentiellement de la cession des projets South City Office Fonsny et South City Office Broodthaers.
Les impôts relatifs à l'année 2010 sont estimés à 0,67 MEUR. Comme en 2009, la faible charge d'impôts résulte de l'utilisation de latences fiscales.
Le résultat net de l'exercice 2010 s'établit ainsi à 10,55 MEUR contre 15,61 MEUR en 2009.
| en milliers d'EUR | 31-12-2010 31-12-2009 | |
|---|---|---|
| Stocks | 243 049 | 262 221 |
| Participations | 7 822 | 9641 |
| Créances commerciales & autres actifs | 18 3 98 | 18887 |
| Cash | 34 239 | 67 736 |
| TOTAL ACTIF | 303 508 | 358 485 |
| Capitaux propres | 172 129 | 168 680 |
| Provisions | 5706 | 7961 |
| Dettes financières à long terme | 65 640 | 58 835 |
| Dettes financières à court terme | 22 540 | 44 940 |
| Dettes fournisseurs et autres | 37 493 | 78 069 |
| TOTAL PASSIF | 303 508 | 358 485 |
Les capitaux propres consolidés s'élèvent au 31 décembre 2010 à 172,1 MEUR soit 56,7% du total des actifs. Ils s'élevaient à 168,7 MEUR en 2009, soit 47,1% du total des actifs. Cela représente une valeur de 42 EUR par action à fin 2010 contre 41 EUR à fin 2009.
La situation nette de trésorerie du Groupe , solde entre les dettes financières à long et court terme et la trésorerie disponible, s'élève fin 2010 à – 54 MEUR contre – 36 MEUR à fin 2009, soit une augmentation de l'endettement net de 18 MEUR. Le ratio d'endettement net sur fonds propres s'élève fin 2010 à 31 %, contre 21% en 2009 et 56% en 2008.
Les stocks s'élèvent à 240,8 MEUR contre 260,2 MEUR à fin 2009, soit une diminution de 19,4 MEUR résultant notamment de la cession des bâtiments de la phase I du projet Forum et des 2 premières phases du projet Tournai / Château-Rempart et de l'acquisition du projet Green Hill.
| en milliers d'EUR | 31-12-2010 31-12-2009 | |
|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 85 616 | 112 952 |
| Chiffre d'affaires | 81 850 | 106 681 |
| Autres produits opérationnels | 3766 | 6 2 7 1 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | $-72399$ | $-93521$ |
| Achats | $-30477$ | $-70677$ |
| Variation des stocks | $-26272$ | $-850$ |
| Frais de personnel | $-6363$ | $-6955$ |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | - 349 | $-2076$ |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 309 | $-806$ |
| Autres charges opérationnelles | $-9247$ | $-12157$ |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 13 217 | 19 431 |
| Produits d'intérêt | 423 | 1479 |
| Charges d'intérêt | $-4771$ | $-5028$ |
| Autres produits et charges financiers | $-532$ | $-493$ |
| RÉSULTAT FINANCIER | -4880 | -4 042 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 2859 | 7 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 11 196 | 15 396 |
| Impôts | $-670$ | $-687$ |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 10 526 | 14709 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS ABANDONNÉES | 0 | 898 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 10 526 | 15 607 |
| Part des intérêts minoritaires | - 24 | $\Omega$ |
| PART D'IMMOBEL | 10 550 | 15 607 |
| Résultat des activités poursuivies | 2.55 | 3,57 |
|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 2.56 | - 3.79 |
| en milliers d'EUR | 31-12-2010 31-12-2009 | |
|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 10 526 | 15 607 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| Couvertures de flux de trésorerie | 1 1 1 4 | - 562 |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes à prestations définies | 53 | 910 |
| Autres éléments du résultat global | 1 1 6 7 | 348 |
| RÉSULTAT GLOBAL DE L'EXERCICE | 11 693 | 15955 |
| Part des intérêts minoritaires | $-24$ | 0 |
| PART D'IMMOBEL | 11 717 | 15 955 |
L'exercice social d' IMMOBEL se clôture par une perte de 5,35 MEUR, par rapport à un bénéfice net de 31,78 MEUR au 31 décembre 2009.
Le bénéfice à affecter, compte tenu du report de l'exercice précédent, s'élève à 106,71 MEUR.
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire du 26 mai 2011 de distribuer un dividende brut de 1,25 EUR par action et d'affecter le solde bénéficiaire de 101,56 MEUR au report à nouveau. Si cette proposition est acceptée, les dividendes seront payables à partir du 6 juin 2011.
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