Annual Report • Apr 20, 2012
Annual Report
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Immobel est depuis plus de 145 ans, un acteur majeur du développement immobilier en Belgique. elle exerce également ses activités au Grand-Duché de luxembourg et développe aujourd'hui un nouveau pôle de croissance en europe centrale, en particulier en pologne. Ses métiers se déploient dans les secteurs du bureau, du résidentiel, du lotissement, ainsi qu'en fonction des opportunités dans le «retail», assurant la diversifi cation de son portefeuille de projets. Sa vision du marché et son expertise lui permettent de concevoir, promouvoir et gérer d'ambitieux projets immobiliers, créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société.
BLACK PEARL Bruxelles Ville – Art&Build
| 02 | entretien avec le président |
|---|---|
| et l'Administrateur Délégué | |
| 04 | evénements marquants |
| 07 | Informations fi nancières et chiffres clés |
| 10 | Déclaration de gouvernance d'entreprise |
| 22 | evolution du marché immobilier |
| 34 | Immobel et la construction durable |
| 36 | Développement immobilier |
| 38 | Belgique |
| 58 | Grand-Duché de Luxembourg |
| 64 | Pologne |
| 70 | le portefeuille en tableaux |
| 72 | Rapport de gestion |
| 83 | Comptes consolidés |
| Comptes statutaires abrégés | |
| 120 | Rapport du Commissaire |
| 121 | Comptes statutaires abrégés (SA) |
Renseignements généraux
Le secteur résidentiel et celui du lotissement ont généré de très bons résultats, avec une année record pour le lotissement.
investis dans l'acquisition de nouveaux projets
"Outre son déploiement sur le marché polonais, Immobel a poursuivi le développement de son portefeuille qui compte aujourd'hui, outre 375 ha de lotissement, près de 208.000 m2 de bureaux et 179.000 m2 de surfaces résidentielles." – Gaëtan Piret –
Baron Buysse – Malgré un marché de bureaux difficile à Bruxelles, Immobel a engrangé en 2011 des résultats significativement en hausse par rapport en 2010. Ils reflètent l'importance de la diversification de nos métiers (entamée il y a 5 ans) et dont les revenus peuvent fluctuer de manière substantielle d'une année à l'autre. Lorsqu'un secteur performe moins bien, en général les autres prennent le relais, ce qui est clairement le cas en 2011.
Gaëtan Piret – Le secteur résidentiel et celui du lotissement ont généré de très bons résultats, avec une année record pour le lotissement. Ces deux métiers ont permis de rééquilibrer nos chiffres face au secteur des bureaux qui a été plus difficile. Notre couverture géographique est également un atout pour une meilleure répartition des risques. Les investissements et développements réalisés en Pologne et au Grand-Duché de Luxembourg, sont porteurs de succès futur pour le Groupe. Ces deux pays contribueront à la bonne tenue de nos chiffres dans le futur.
B.B. – Nous avons mis en œuvre un plan stratégique ambitieux : initier un large spectre de projets immobiliers permettant d'optimaliser la diversification des risques ; gérer des projets «phares» de développement grâce à nos compétences renforcées ; préparer au mieux la mise sur le marché de ces projets ; développer notre présence au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne, que nous considérons comme notre second marché, ainsi qu'analyser des marchés européens en croissance. Le Conseil d'Administration a pleinement encouragé le développement stratégique en Europe centrale.
G.P. – Nous avons mis en œuvre de manière très concrète, en février 2011, cette stratégie de diversification en Europe centrale. C'est un tournant majeur dans l'évolution d'Immobel. Nous avons ainsi acquis deux projets de développement de bureaux en Pologne. Le premier est un projet mixte de bureaux et retail situé au centre de Varsovie (20.000 m2 ) ; le second, dont la reconstruction est déjà en cours, est situé au cœur économique et commercial de Poznan (7.600 m2 bureaux et «retail»). Les autres projets concernent l'acquisition, en partenariat, de 7 terrains, principalement à Varsovie.
Dans la foulée de ces acquisitions, «Immobel Poland» a vu le jour avec un centre de développement et de gestion.
G.P. – Outre son déploiement sur le marché polonais, Immobel a poursuivi le développement de son portefeuille qui compte aujourd'hui, outre 375 ha de lotissement, près de 208.000 m2 de bureaux et 179.000 m2 de surfaces résidentielles (part du Groupe Immobel). Ces différents projets sont à divers stades d'avancement et pour certains la commercialisation a démarré suite à l'obtention des permis. Près de 72 MEUR ont été investis dans l'acquisition de nouveaux projets : c'est considérable.
B.B. – La structure fi nancière d'Immobel est saine et sous contrôle. La stratégie développée par Immobel porte ses fruits. La diversifi cation de notre portefeuille et l'élargissement de notre champ d'action géographique atteste d'une meilleure diversifi cation du risque. La Pologne présente un potentiel de croissance économique particulièrement important, supérieur à celui de la Belgique. La confi ance de nos actionnaires nous encourage à poursuivre dans cette voie. Nous tenons à les remercier pour cette confi ance qu'ils nous témoignent depuis de nombreuses années. Ainsi, après analyse des résultats et revue des projets en cours pour cette année, le Conseil d'Administration va proposer à l'Assemblée Générale d'augmenter le dividende de 1,25 à 1,75 EUR, soit une hausse de 40 %.
G.P. – Les projets à long terme que nous avons initiés au cours des précédentes années dans les différents domaines d'activités d'Immobel, devraient se concrétiser au cours des années futures. Ainsi, à titre exemplatif, le projet résidentiel Bella Vita sera mis en construction en 2012. Nous avons également obtenu les permis nécessaires pour le projet de bureau Black Pearl, dont la construction démarrera au 2ème semestre 2012. Un autre projet (résidentiel), Charmeraie, verra également sa 1ère phase de construction démarrer en 2012. Pour illustrer l'importance du département résidentiel, il est utile de souligner qu'Immobel participe au développement de 2.100 logements.
Nous consacrons également des moyens humains et fi nanciers signifi catifs, pour que nos nouveaux projets
soient certifi és BREEAM2 et nous avons à cet égard déjà quelques belles réalisations, notamment le projet Forum ou des réalisations futures comme le projet Black Pearl ou Bella Vita, où des standards environnementaux élevés sont atteints.
Nous sommes confi ants dans nos trois métiers et nous continuons d'investir dans l'avenir.
B.B. – Nos partenaires, le Comité Exécutif, nos collaborateurs font chaque jour un travail extraordinaire, qu'ils en soient remerciés. Merci également à nos clients qui nous témoignent jour après jour de leur confi ance. Enfi n, nous remercions nos actionnaires pour leur appui dans la stratégie que nous menons et la confi ance qu'ils nous témoignent dans l'évolution et les perspectives d'Immobel.
"Le Conseil d'Administration va proposer à l'Assemblée Générale d'augmenter le dividende de 1,25 à 1,75 EUR, soit une hausse de 40 %." – Baron Buysse –
L'année 2011 a principalement été marquée par les événements suivants en :
• Acquisition Papeblok – Tervuren : Immobel a acquis la société propriétaire du site Papeblok à Tervuren, sur lequel il est prévu de construire 4 immeubles résidentiels permettant le développement d'environ 60 appartements.
• Signature du bail Belair avec la Régie des Bâtiments (Police Fédérale) – Bruxelles : Un bail de 65.000 m² a été signé avec la Régie des Bâtiments au profit de la Police Fédérale, dans le projet Belair (anciennement Cité Administrative de l'Etat), comme suite à une décision du Conseil des Ministres de décembre 2010.
• Le Groupe Immobel a également livré la phase 3 du projet Forum à la Chambre des Représentants, pré vendu fin 2009, conformément au planning et au contrat.
DECATHLON Wavre – Pierre Sauveur
PAPEBLOK Tervuren – Jaspers, Eyers & Partners – A.-concept
• D'importantes acquisitions de terrains destinés à l'urbanisation (50 ha) ont été réalisées.
6 [Evénements marquants]
• Après avoir démarré les travaux dans le projet Green Hill (Château de Beggen), 51 appartements ont été vendus en 2011 (en partenariat), et 73 depuis le début du développement.
• Immobel a loué à Fujitsu Technology Solutions des bureaux (1.229 m2 ) dans le projet WestSide Village.
Suite à la création d'un 2ème «home market» en Pologne, Immobel a constitué la société «Immobel Poland», qui supervise la gestion des projets polonais.
près de 24 % à des locataires de renom.
Cinq terrains sont situés à Varsovie (Wronia/rue Prosta, rue Jana Kazimierza, rue Kierbedzia, rue Krakowska, rue Duracza), un terrain se situe à Gdansk (rue Kopernika) et le dernier à Cracovie (avenue Pokoju).
85 % du portefeuille ainsi acquis se situe à Varsovie.
• Immobel a également obtenu un «project financing» relatif au développement du projet Okraglak à Poznan pour 10 MEUR pour 2 ans.
Endettement financier net/Capitaux propres Loan-to-cost ratio
L'endettement financier net comprend l'ensemble des dettes financières (courantes et non courantes) diminué de la trésorerie.
* Dettes financières/Stocks
Le rendement sur capitaux propres correspond au ratio entre le bénéfice net et les capitaux propres moyens (moyenne des capitaux propres en début et fin d'exercice).
Au 31 décembre 2007, la situation nette de trésorerie était positive.
Résultat net corrigé des charges non décaissées (amortissements, dépréciations, provisions…) et des produits non encaissés (justes valeur...)
| Compte de résultats | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 142,3 | 58,5 | 113,0 | 85,6 | 81,1 |
| Charges opérationnelles | -129,4 | -47,4 | -93,5 | -72,4 | -58,6 |
| Résultat opérationnel | 12,9 | 11,1 | 19,4 | 13,2 | 22,6 |
| Résultat financier | -6,6 | -4,3 | -4,0 | -4,9 | -5,4 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 3,8 | 2,3 | 0,0 | 2,9 | 0,3 |
| Résultat avant impôts | 10,1 | 9,1 | 15,4 | 11,2 | 17,5 |
| Impôts | -1,0 | -2,0 | -0,7 | -0,7 | -1,3 |
| Résultat des activités poursuivies | 9,1 | 7,1 | 14,7 | 10,5 | 16,2 |
| Résultat des activités abandonnées | 41,1 | -0,2 | 0,9 | 0,0 | 0,0 |
| Résultat de l'exercice | 50,2 | 6,9 | 15,6 | 10,5 | 16,2 |
| Part d'Immobel dans le résultat | 50,2 | 6,9 | 15,6 | 10,6 | 16,2 |
| Bilan | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
| Actifs | |||||
| Actifs non courants | 27,3 | 15,9 | 13,2 | 11,4 | 5,8 |
| Immobilisations incorporelles et goodwills | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Immobilisations corporelles et immeubles de placement | 5,4 | 2,9 | 3,4 | 3,6 | 2,5 |
| Immobilisations financières | 20,7 | 12,7 | 9,3 | 7,5 | 1,3 |
| Autres | 1,2 | 0,3 | 0,6 | 0,3 | 1,0 |
| Actifs courants | 393,1 | 303,3 | 345,3 | 292,1 | 401,0 |
| Stocks | 224,6 | 262,0 | 260,3 | 240,8 | 327,9 |
| Trésorerie | 132,7 | 15,8 | 67,7 | 34,2 | 47,0 |
| Instruments financiers dérivés | 0,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Autres | 35,6 | 25,5 | 17,3 | 17,1 | 26,1 |
| Total des actifs | 420,4 | 319,2 | 358,5 | 303,5 | 406,8 |
| Capitaux propres et passifs | |||||
| Capitaux propres totaux | 206,2 | 152,7 | 168,7 | 172,1 | 182,8 |
| Passifs non courants | 49,7 | 86,6 | 69,3 | 71,9 | 112,6 |
| Dettes financières | 29,5 | 71,2 | 58,8 | 65,6 | 109,3 |
| Autres | 20,2 | 15,4 | 10,4 | 6,3 | 3,3 |
| Passifs courants | 164,5 | 79,9 | 120,5 | 59,4 | 111,4 |
| Dettes financières | 91,8 | 30,5 | 44,9 | 22,5 | 74,3 |
| Instruments financiers dérivés | 0,0 | 1,5 | 2,2 | 1,8 | 1,8 |
| Autres | 72,7 | 47,9 | 73,4 | 35,1 | 35,2 |
| Total des capitaux propres et passifs | 420,4 | 319,2 | 358,5 | 303,5 | 406,8 |
| Chiffres clés du Groupe Immobel (MEUR) | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Cash-flow1 | 72,2 | 0,7 | 17,2 | 8,5 | 14,0 |
| Bénéfice net, part du Groupe | 50,2 | 6,9 | 15,6 | 10,6 | 16,2 |
| Capitaux propres, part du Groupe | 206,2 | 152,7 | 168,7 | 172,2 | 182,8 |
| Capitalisation boursière | 178,1 | 61,8 | 101,8 | 130,2 | 101,8 |
| Données par action (EUR) | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions (milliers) en fin d'exercice | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 |
| Cash-flow | 17,5 | 0,2 | 4,2 | 2,1 | 3,4 |
| Bénéfice net des activités poursuivies | 2,2 | 1,7 | 3,6 | 2,6 | 3,9 |
| Bénéfice net, part du Groupe | 12,2 | 1,7 | 3,8 | 2,6 | 3,9 |
| Valeur des capitaux propres | 50,0 | 37,1 | 40,9 | 41,8 | 44,4 |
| Dividende ordinaire brut | 12,0 | 0.0 | 2,0 | 1,25 | 1,75 |
| Dividende ordinaire net | 9,0 | 0.0 | 1,5 | 0,94 | 1,3125 |
| Ratios boursiers | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Cours au 31 décembre (EUR) | 43,2 | 15,0 | 24,7 | 31,6 | 24,7 |
| Cours maximum (EUR) | 49,8 | 43,4 | 24,7 | 32,9 | 34,0 |
| Cours minimum (EUR) | 36,5 | 11,2 | 11,0 | 23,0 | 23,4 |
| Cours/valeur nette comptable | 0,9 | 0,4 | 0,6 | 0,8 | 0,6 |
| Rendement brut sur 1 an2 | 18,4 % | -31,7 % | 64,8 % | 36,0 % | -17,8 % |
| Dividende ordinaire brut/cours | 27,8 % | 0,0 % | 8,1 % | 4,0 % | 7,1 % |
| Dividende ordinaire net/cours | 20,8 % | 0,0 % | 6,1 % | 3,0 % | 5,3 % |
Comparaison du return d'Immobel au return de la bourse belge sur 10 ans
328 MEUR de projets en stock
Résultat net corrigé des charges non décaissées (amortissements, dépréciations, provisions…) et des produits non encaissés (justes valeur...)
Rendement brut sur 1 an : (dernier cours de clôture + dividendes et remboursements de capital payés au cour des 12 derniers mois - premier cours de la période)/premier cours de la période
Immobel adhère aux principes de gouvernance d'entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise publié le 12 mars 2009 (ciaprès Code 2009), qui est disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be.
Immobel estime que sa Charte de Gouvernance d'Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d'Entreprise reflètent à la fois l'esprit et les prescriptions du Code belge de Gouvernance d'Entreprise.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de la Société, les politiques et procédures de la Société en matière de gouvernance. Cette Charte peut être consultée sur le site Internet de la Société : www.immobel.be.
Cette section du Rapport Financier Annuel comprend de l'information concernant la pratique par Immobel des principes de gouvernance au cours de l'exercice écoulé.
Le «curriculum vitae» de chacun des Administrateurs (ou de leur représentant permanent) peut être résumé comme suit :
Baron BUYSSE (1), cmg cbe, 66 ans, après une carrière internationale à Londres où il était Executive Director de BTR Plc et Chief Executive Officer de Vickers Plc, il
est actuellement Président de Bekaert, une société du Bel20. Il est à la base du Code Buysse de Corporate Governance à l'attention des entreprises non cotées en bourse. Il est Président du Collège des Censeurs de la Banque Nationale de Belgique et Administrateur ou Président d'autres institutions.
Gaëtan PIRET (2), 53 ans, a obtenu un diplôme d'Ingénieur de Gestion de l'Université Libre de Bruxelles. Il est PMD 1989 de la Harvard Business School et Fellow Member
de la Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS). Entré à la Compagnie Immobilière de Belgique en 1992, il en est l'Administrateur Délégué depuis le 29 juin 2007. Il est, en outre, et entre autres, Administrateur indépendant de SITQ Europe (Finances) SA (Société Immobilière Trans-Québec – Groupe Caisse de Dépôt et Placement du Québec).
Didier BELLENS (3), 56 ans, a obtenu un diplôme en Economie et Administration des Affaires de l'ULB (Ecole de Commerce de Solvay) et est l'Administrateur Délégué
de Belgacom depuis mars 2003. Il est également Membre du Comité International NYSE. Précédemment il était Administrateur Délégué de RTL Group et Administrateur Délégué de GBL (Groupe Bruxelles Lambert).
| Nom | Fonction | Date première nomination |
Fin mandat |
Adresse professionnelle |
|---|---|---|---|---|
| Baron BUYSSE | Président du Conseil (Indépendant) |
13 novembre 2007 2012 | c/o Bekaert SA, Diamant Building, Boulevard Auguste Reyers 80 1030 Bruxelles |
|
| Gaëtan PIRET1 | Administrateur Délégué |
10 mai 1995 | 2015 | Rue de la Régence, 58 1000 Bruxelles |
| Didier BELLENS2 |
Administrateur (Indépendant) |
29 août 2007 | 2015 | c/o Belgacom SA Boulevard du Roi Albert II 27 1030 Bruxelles |
| Maciej DROZD | Administrateur 8 septembre 2010 | 2013 | c/o Eastbridge Group Sp. z o.o. 104/122 rue Marszalkowska PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
|
| Maciej DYJAS | Administrateur 8 septembre 2010 | 2014 | c/o Eastbridge Group Sp. z o.o. 104/122 rue Marszalkowska PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
|
| Marc GROSMAN |
Administrateur 8 septembre 2010 | 2014 | c/o Celio International SA, South Center Titanium Place Marcel Broodthaers 8b2 1060 Bruxelles |
|
| Luc LUYTEN | Administrateur (Indépendant) |
19 novembre 2007 2015 | c/o Bain & Company Belgium Inc., Blue Tower Avenue Louise 326 (24ème étage) 1050 Bruxelles |
|
| Marek MODECKI |
Administrateur (Indépendant) |
8 septembre 2010 | 2015 | c/o Concordia Sp. z o.o. Aleje Jerzolimskie 65/79 PL-00-697 Varsovie (Pologne) |
| Wilfried VERSTRAETE |
Administrateur (Indépendant) |
29 août 2007 | 2015 | c/o Euler Hermes SA 1 rue Euler F-75008 Paris (France) |
| Laurent WASTEELS |
Administrateur (Indépendant) |
8 septembre 2010 | 2015 | c/o Wasteels S.à r.l. 5 allée Guillaume Apollinaire MC-98000 Monaco |
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Gaëtan PIRET agit en qualité de représentant permanent de la société GAËTAN PIRET sprl.
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Didier BELLENS agit en qualité de représentant permanent de la société ARSEMA sprl.
gement de l'Université
de Varsovie. Il a également obtenu un MBA de l'Université de l'Illinois à Urbana-Champaign. Il a rejoint Eastbridge en 1995. Depuis juin 2009, il occupe les postes de Membre du Conseil d'Administration et de CFO d'Eastbridge Group et de Membre du Conseil de Surveillance de EM&F Group. Depuis 2002, il est Membre du Conseil d'Administration et CFO du département Commercial Real Estate d'Eastbridge Group, lequel fonctionne depuis 2007 comme Centrum Development & Investments SA (CDI). Précédemment il travaillait comme CFO dans diverses entreprises en Pologne.
Maciej DYJAS (5), 48 ans, est diplômé en Informatique et en Administration des Affaires des Universités de Varsovie et de Stuttgart. Il a rejoint Eastbridge en 1994. Il
occupe actuellement le poste d'Administrateur Délégué d'Eastbridge Group et de Président de EM&F Group. Il est responsable de la stratégie de croissance globale du groupe, la gestion de ses opérations en Europe et aux Etats-Unis et le maintien des relations avec ses partenaires d'affaires et investisseurs. Précédemment, il travaillait dans des sociétés de consultance en Europe et aux Etats-Unis. Il est Membre du Cercle d'Affaires polonais, de la Chambre de Commerce germano-polonaise et de l'Association des Allemands en Pologne.
Marc GROSMAN (6), 57 ans, a complété sa Maîtrise de l'Institut Supérieur de Gestion par un MBA de la Harvard Business School, obtenu en 1982. Il est, depuis 1978, cofon-
dateur et Administrateur Délégué de Celio, le numéro 1 du prêt-à-porter masculin en Europe, avec 1.600 magasins dans 65 pays. Depuis 2006, il est actionnaire majoritaire de l'enseigne de prêt-à-porter féminin Jennyfer. Il est également Membre du Conseil de Surveillance d'Eastbridge S.à r.l. et Administrateur de Bata Shoes.
Luc LUYTEN (7), 58 ans, a obtenu un MBA à l'Université de Chicago, un diplôme d'Ingénieur Civil et une licence en Sciences Economiques Appliquées respective-
ment à l'Université de Gand et à l'Université Catholique de Louvain. Il a rejoint Bain & Company en 1986 à Londres et a été promu Associé en 1988. Il est Senior Partner de Bain & Company au Benelux.
Marek MODECKI (8), 53 ans, a obtenu une Maîtrise en Droit de l'Université de Varsovie. Il a également étudié le Droit International à l'Institut Max Planck et le Droit à
l'Université de Hambourg. Il est actuellement associé chez Concordia (depuis 1997), société d'investissements située à Varsovie et à Bruxelles, spécialisée en transactions M&A et corporate finance en Pologne et pays de l'Union européenne. Il a mené les négociations, entre autres, dans la vente de Argos SA à Pernod Ricard, vente de Warta Insurance à KBC, acquisition de Multivita par Coca-Cola Company. En 2006-2008 il a travaillé comme Senior Banker pour Concordia Espirito Santo Investment, une joint venture entre Concordia et le groupe portugais Espirito Santo Group. Dans le passé, il a été Membre du Conseil de Surveillance d'Argos SA, Clif SA, Atlantis SA, Metalexport SA, Prokom Software SA et Concordia Espirito Santo Investment Ltd. Actuellement il est Membre du Conseil de Surveillance de Pegas Nonwovens SA (République tchèque).
Wilfried VERSTRAETE (9), 53 ans, a étudié les Sciences Economiques à la VUB (Vrije Universiteit Brussel) et obtenu un Master en Management
Financier à la VLEKHO Brussel. Il a aussi suivi le programme IEP de l'INSEAD. Il est actuellement Président du Directoire Groupe Euler Hermes, Membre d'Allianz groupe qu'il a rejoint en 2007 en tant que CFO du groupe Allianz Global Corporate & Specialty. Il a été Président du Conseil de l'assureur de crédit néerlandais Atradius NV de mai 2004 à octobre 2006. Il était, de 1996 à 2004, CFO successivement de Mobistar, Wanadoo et Orange, tous faisant partie du Groupe France Télécom.
Laurent WASTEELS (10), 56 ans, est licencié et Maître en Sciences Economiques et Sociales (FNDP Namur) en 1981. Il a également suivi le programme Entrepre-
neurial Management de l'Université de Boston. Actuellement il est Président du Conseil d'Administration de Wasteels Trains de Nuit (au travers d'un G.I.E. avec Compagnie des Wagons-Lits pour l'exploitation des trains de nuit), Administrateur de Compagnie Européenne de Constructions Immobilières SA et Gérant de Antibes Investissements S.à r.l. Il est également Conseiller Economique et Social du Gouvernement Princier et Consul Honoraire du Royaume de Belgique en Principauté de Monaco, deux mandats publics exercés à Monaco.
L'article 18 des Statuts dispose que le Conseil d'Administration est convoqué par le Président du Conseil, par l'Administrateur Délégué ou par deux Administrateurs.
En principe, il se réunit au moins 3 fois par an (en mars, en août et en décembre). Des réunions supplémentaires peuvent être organisées à tout moment moyennant des délais de convocation raisonnables. Cette fréquence permet entre autres d'examiner les comptes semestriels (en août), annuels (en mars) ainsi que les budgets (en décembre). En 2011, il s'est réuni à cinq reprises.
En matière de diversité des sexes, le Conseil d'Administration d'Immobel va concentrer ses efforts sur ce sujet au courant des prochaines années étant donné que la loi ne devrait s'appliquer à son Conseil d'Administration au plus tôt qu'à partir du 1er janvier 2017, voire même 2019. A cette fin, le Conseil d'Administration a créé un Comité composé du Président du Conseil et de l'Adminstrateur Délégué ainsi que de Didier Bellens et de Luc Luyten.
Le Comité d'Audit & Financier (ci-après dénommé CAF) assiste le Conseil d'Administration notamment en matière, d'une part, de surveillance des rapports financiers et informations financières destinées aux Actionnaires et aux tiers, et de la qualité du contrôle interne et de la gestion des risques, et d'autre part, suivi des devoirs accomplis par les commissaires, et de la trésorerie et du financement de la Société.
Le CAF est composé de 3 Administrateurs au moins qui n'ont pas de compétences exécutives au sein d'Immobel ; la majorité des Membres de ce Comité est composée d'Administrateurs indépendants et au moins un Membre de ce Comité est compétent en matière de comptabilité et d'audit.
Les Membres du CAF et son Président sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Wilfried VERSTRAETE, Président, Didier BELLENS et Maciej DROZD, Membres.
En 2011, le CAF s'est réuni quatre fois sur convocation de son Président.
Le Comité de Rémunération & de Nomination (ci-après dénommé CRN) a pour mission principale de formuler des propositions au Conseil d'Administration en matière de rémunération (éléments de la rémunération des Administrateurs, des Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif, des dirigeants et des personnes chargées de la gestion journalière ; politique d'actionnariat des salariés, …) et en matière de nominations (nomination ou réélection de Membres des Comités,…). Le CRN, en application de la Loi de Gouvernement d'Entreprise du 6 avril 2010, prépare le Rapport de Rémunération que le Conseil d'Administration insère dans la Déclaration de Gouvernement d'Entreprise qui sera commenté lors de l'Assemblée Générale des Actionnaires.
Le CRN est composé uniquement d'Administrateurs non exécutifs, dont une majorité d'Administrateurs indépendants et possédant l'expertise nécessaire en matière de politique de rémunération.
L'Administrateur Délégué prend part aux réunions du CRN avec voix consultative lorsque ce Comité traite de la rémunération des autres Administrateurs exécutifs, des autres Membres du Comité de Gestion ainsi que des autres Membres du Comité Exécutif.
Les Membres du CRN et son Président sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Didier BELLENS, Président, Luc LUYTEN et Marek MODECKI, Membres.
En 2011, le CRN s'est réuni deux fois sur convocation de son Président.
Le Comité d'Investissements & de Gestion des Actifs (ci-après dénommé CIGA) assiste le Conseil d'Administration dans la gestion stratégique de tout actif d'Immobel excédant une valeur de 5 MEUR et dans l'identification et la compréhension des défis stratégiques de nouveaux projets immobiliers potentiels excédant 5 MEUR.
Le CIGA est composé de 3 Administrateurs au moins, dont l'Administrateur Délégué.
Les Membres du CIGA sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans. L'Administrateur Délégué est le Président du CIGA.
Gaëtan PIRET, Président, Maciej DYJAS, Marc GROSMAN et Wilfried VERSTRAETE, Membres.
En 2011, le CIGA s'est réuni quatre fois sur convocation de son Président.
Le Comité de Gestion a principalement pour rôle :
Gaëtan PIRET (1), Président, Philippe HELLEPUTTE, Christian KARKAN et Philippe OPSOMER, Membres.
Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité de Gestion.
En 2011, le Comité de Gestion s'est réuni trois fois sur convocation de son Président.
Les «curriculum vitae» des Membres du Comité de Gestion (à l'exception de celui de l'Administrateur Délégué - cfr. supra) peuvent être résumés comme suit :
Philippe HELLEPUTTE (2), 60 ans, a rejoint Immobel en 1977 en qualité de Conseiller juridique, après avoir travaillé deux ans pour Coopers & Lybrand. Il est, depuis
1984, responsable des activités de lotissement du Groupe, Administrateur Délégué de Lotinvest, Administrateur de diverses filiales du Groupe Immobel et Membre du Comité Exécutif depuis 1987. Il est licencié en Droit (UCL), Membre de l'IPI et Conseiller Général à l'UPSI-BVS.
Christian KARKAN (3), 48 ans, a rejoint Immobel en
qualité de Head of Development en janvier 2009 et possède une vaste expérience en matière immobilière dans de nombreux
pays européens. Il a démarré sa carrière dans le secteur immobilier en 1986 lorsqu'il a rejoint Healey & Baker (actuellement Cushman & Wakefield) en qualité d'agent spécialisé en bureaux, locations et investissements. Entre 1989 et 1993 il était en charge des projets immobiliers chez Fibelaf. En 1995 il est devenu Associé chez Cushman & Wakefield et Equity Partner en 2000 lorsqu'il est devenu responsable de l'équipe des investissements. Il a étudié le Marketing à l'EPHEC, est Membre de l'IPI et du RICS et est titulaire d'un diplôme en Gestion d'Entreprises.
(4), 49 ans, a rejoint Immobel en tant que CFO en 2007. Après avoir démarré sa carrière dans le secteur bancaire, il a rejoint Nestlé Belgique en avril 1989 où
il a passé 9 ans au sein des départements Finance, Audit, IT et Logistique. En novembre 1997 il a rejoint Econocom Belux, groupe dans lequel il a exercé diverses fonctions de senior management durant 10 années, tant pour le Belux que pour la France, en matière de Finance, Operations et IT. Il a quitté Econocom en novembre 2007 (en qualité de CFO, Products & Services Benelux). Il est Ingénieur de Gestion (Solvay Business School 1987) et possède une vaste expérience en matière de Finance et Administration.
Le Comité Exécutif a pour rôle de mettre en place un système de contrôle interne et de gestion des risques efficients ainsi que d'assurer la gestion journalière des activités. Il élabore et met en œuvre les politiques d'Immobel que l'Administrateur Délégué estime relever des compétences du Comité Exécutif.
Sous la responsabilité de l'Administrateur Délégué, il :
Gaëtan PIRET, Président, Pierre DELHAISE1 , Bartlomiej HOFMAN2 , Philippe HELLEPUTTE3 , Christian KARKAN4 , Jean-Louis MAZY5 , Joëlle MICHA6 , Paul MUYLDERMANS7 et Philippe OPSOMER8 , Membres.
Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité Exécutif.
Les «curriculum vitae» des Membres du Comité Exécutif (à l'exception de ceux du Comité de Gestion - cfr. supra) peuvent être résumés comme suit :
Pierre DELHAISE (5), 61 ans, a rejoint Immobel en 1984 en qualité de Juriste d'Entreprise après avoir travaillé au sein de l'étude du Notaire Marc Bernaerts à Bruxelles
pendant 7 ans. Il est Membre de l'Institut des Juristes d'Entreprises et est actuellement Head of Legal Services d'Immobel. Il est licencié en Droit (RUG) et titulaire d'une Licence en Notariat (VUB) et d'une Licence en Droit européen (ULB). Il est également titulaire d'un Common law certificate de St. Catherine's College (Cambridge).
(6), 37 ans, a rejoint le Groupe en 2011 en qualité de responsable de la filiale polonaise (Head of Immobel Poland) et est Membre du RICS. Avant
de rejoindre Immobel il a travaillé, à partir de 1999, dans les équipes des conseils immobiliers Knight Frank et DTZ, spécialisés dans le secteur des bureaux, et depuis 2005, en qualité d'Administrateur Délégué du fonds d'investissement autrichien Europolis, en tant que responsable des investissements et développements de bureaux et entrepôts en Pologne. Il est titulaire d'une Licence en Relations Internationales de l'Université de Varsovie et d'un Post Graduat en Evaluation de Biens (Warsaw Technical University).
56 ans, a rejoint Immobel en 2001 en qualité de Conseiller et ensuite de Membre du Comité Exécutif. Il est actuellement en charge de dévelop-
pements importants à Bruxelles, ainsi que des relations du Groupe avec les administrations publiques. Précédemment, il a été Membre du Comité Exécutif de la sicafi Cibix SCA (de 1999 à 2001). Il a débuté sa vie professionnelle comme Inspecteur des Finances (1979 à 1996). Ensuite, il fut CFO du Groupe P&V (de 1990 à 1997). Il est titulaire d'une Licence en Sciences Economiques (ULB) et d'un Advanced Management Program (Harvard Business School).
Joëlle MICHA (8), 42 ans, a rejoint le Groupe en 2000 en qualité de Secrétaire-Générale de la sicafi Cibix (Reit). Depuis 2007, elle est Head of Corporate Affairs et
Compliance Officer d'Immobel. Auparavant elle était Avocate au sein du cabinet Loeff Claeys Verbeke (actuellement Allen & Overy) pendant 4 ans, puis Fondée de Pouvoirs dans une banque privée, ensuite elle a travaillé auprès de la FSMA (ex-CBFA) au sein du département Surveillance de l'information financière et des marchés. Elle est titulaire d'une Licence en Droit (UCL), d'une Licence en Droit Fiscal (HEC-Liège) et a aussi obtenu le certificat «Certified European Financial Analyst», accordé par l'ABAF. Elle est également Administrateur de sociétés en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg.
Paul MUYLDERMANS
(9), 57 ans, a rejoint Immobel en 2002 en qualité de Head of Project Management. Précédemment il était Directeur Commercial chez Valens (Groupe
Eiffage). Il est Ingénieur Civil (KUL) et titulaire d'un Post Graduat de la RUG. Il est également AMP 1997 de l'Insead et «Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)».
En 2011, la Société a appliqué la politique de rémunération pour les Administrateurs telle que décrite dans l'Annexe 2 du règlement du Conseil d'Administration, et au point I.2.8. de la Charte de Gouvernance d'Entreprise,
Head of Legal Services, il assure le Secrétariat du Comité Exécutif.
Head of Immobel Poland ; Membre du Comité Exécutif depuis le 14 décembre 2012
Head of Landbanking
Représentant permanent de REALEYDE DEVELOPMENT sprl ; Head of Development
disponible sur le site Internet de la Société (www.immobel.be).
L'Assemblée Générale des Actionnaires fixe la rémunération des Administrateurs sur proposition du Conseil d'Administration. Pour la rémunération des Administrateurs non exécutifs, le CRN formule des propositions détaillées au Conseil d'Administration.
Le niveau et la structure de la rémunération sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché (et plus spécialement dans d'autres sociétés cotées). Cette rémunération comprend une rémunération de base pour l'appartenance au Conseil d'Administration et une rémunération additionnelle pour la participation aux réunions d'un ou plusieurs Comités constitués par le Conseil d'Administration ou pour chaque Présidence ou Vice-Présidence de Comité ou du Conseil. Les Administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunérations liées aux performances et/ou avantages en nature et avantages liés aux plans de pension, ne bénéficient ni d'un bonus annuel, ni d'options sur actions, ni de participation à des plans de retraite. Ils n'ont droit à aucune indemnité lorsque leur mandat prend fin.
La rémunération des Administrateurs non exécutifs prend également en compte le temps consacré à leurs fonctions. Les Administrateurs non exécutifs peuvent percevoir une rémunération déterminée conformément aux dispositions légales et à la politique de rémunération des Administrateurs.
Le mandat des Administrateurs exécutifs peut également être rémunéré. Dans ce cas, la rémunération est prise en compte dans le cadre global des rémunérations attribuées aux Administrateurs exécutifs pour les fonctions exécutives qu'ils assument au sein d'Immobel en conformité avec la politique de rémunération des Administrateurs et du Comité de Gestion.
Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération en 2011.
Des Membres du Comité de Gestion : En 2011, la Société a appliqué la politique de rémunération pour les Membres du Comité de Gestion telle que décrite au point III.4 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise sur le site Internet de la Société (www.immobel.be).
16 [Déclaration de gouvernance d'entreprise]
Le Conseil d'Administration approuve les contrats de nomination des Membres du Comité de Gestion et décide de leur rémunération, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué.
Le niveau et la structure de la rémunération des Membres du Comité de Gestion d'Immobel sont revus annuellement, et sont tels qu'ils permettent le recrutement, la fidélisation et la motivation de professionnels qualifiés et compétents compte tenu de la nature et de l'étendue de leurs responsabilités individuelles. Une procédure existe pour l'évaluation de leurs performances : l'Administrateur Délégué établit une proposition de rémunération au CRN qui évalue à son tour les prestations du Comité de Gestion. La décision finale quant à la rémunération variable à octroyer appartient au Conseil d'Administration. A l'initiative du CRN, le Conseil d'Administration analyse la compétitivité de la structure de rémunération d'Immobel.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion vise à :
Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération des Membres du Comité de Gestion en 2011. Le Conseil d'Administration a toutefois décidé d'appliquer les nouvelles dispositions concernant l'étalement des rémunérations variables à partir de l'exercice 2012 (l'année 2011 étant une année de transition).
La rémunération du Président du Conseil s'élève à 450.000 EUR par an pour l'ensemble de ses responsabilités, tant en qualité de Président du Conseil d'Administration d'Immobel, que depuis le 11 mai 2011, en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance d'«Immobel Poland». Par ailleurs, le Baron Buysse assiste également aux réunions des différents Comités du Conseil d'Administration, à savoir le CRN, le CAF et le CIGA.
Le mandat d'Administrateur non exécutif ne comporte aucune rémunération variable liée aux résultats ou à d'autres critères de performance. Il ne comporte pas non plus un droit à des «stock options», ni à un régime de pension extra-légale.
La Société veille par ailleurs à prendre des polices d'assurance habituelles pour couvrir les activités que les Membres du Conseil d'Administration exercent dans le cadre de leur mandat.
• Montant des rémunérations et autres avantages accordés, directement ou indirectement, aux Administrateurs non exécutifs par Immobel ou par une société liée. Le montant individuel des rémunérations octroyées, directement ou indirectement, aux Administrateurs (non exécutifs) pour l'exercice 2011 est repris dans le tableau ci-dessous. Tous les montants présentés sont des montants bruts, avant déduction du précompte professionnel.
| Présences aux CA |
Présences aux CAF |
Présences aux CRN |
Présences aux CIGA |
Rémunération | |
|---|---|---|---|---|---|
| Baron BUYSSE | 5/5 | 4/4 (invité) | 2/2 (invité) | 4/4 (invité) | 450 000 EUR1 |
| Gaëtan PIRET | 5/5 | 4/4 (invité) | 2/2 (invité) | 4/4 | cf. page 17 |
| ARSEMA sprl2 | 3/5 | 4/4 | 2/2 | - | 50 000 EUR |
| Maciej DROZD | 4/5 | 4/4 | - | - | 12 500 EUR |
| Maciej DYJAS | 4/5 | - | - | 4/4 | 12 500 EUR |
| Marc GROSMAN | 5/5 | - | - | 3/4 | 12 500 EUR |
| Luc LUYTEN | 5/5 | - | 2/2 | - | 25 000 EUR |
| Marek MODECKI | 5/5 | - | 2/2 | - | 25 000 EUR |
| Wilfried VERSTRAETE | 3/5 | 4/4 | - | 4/4 | 50 000 EUR |
| Laurent WASTEELS | 4/5 | - | - | - | 25 000 EUR |
| Rémunération brute totale | 662 500 EUR |
La rémunération du Président et des Membres du Comité de Gestion est déterminée globalement au niveau brut. Elle comprend dès lors non seulement la rémunération brute pro-méritée chez Immobel, mais aussi celle, que ce soit au titre contractuel ou comme mandataire social, provenant des sociétés dans lesquelles Immobel possède des participations majoritaires ou non.
La rémunération individuelle est fixée par le Conseil d'Administration, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué. Une rémunération variable des Membres du Comité de Gestion est prévue : leur rémunération est liée aux résultats de la Société en tenant compte des critères d'évaluation de la performance par rapport aux objectifs, de la période d'évaluation et de la méthode d'évaluation.
La rémunération variable est attribuée, sur proposition du CRN, après le Conseil d'Administration qui arrête les Comptes au 31 décembre de l'année écoulée.
Les principes de rémunération et le lien entre la rémunération et les prestations : La rémunération des Membres du Comité de Gestion est répartie en une partie fixe et une partie variable ; cette dernière comprend :
Ces trois critères interviennent chacun à concurrence d'1/3 dans la détermination du variable quantitatif et sont liés aux performances réalisées par le Groupe.
Si les objectifs minimaux ne sont pas atteints, aucune rémunération variable n'est attribuée pour le critère concerné.
• une rémunération variable qualitative mesurable déterminée en fonction des responsabilités, des missions et des objectifs à atteindre individuellement par chacun des Membres du Comité de Gestion durant l'exercice écoulé.
De manière générale, les Membres du Comité de Gestion bénéficient d'une pondération, par rapport à la rémunération variable totale, de 60 % pour les aspects quantitatifs, et d'une pondération de 40 % pour les aspects qualitatifs.
Sur base de la performance de la Société durant l'année 2011 et sur base de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité de Gestion entre le 1er janvier et le 31 décembre 2011, la partie variable globale des rémunérations versées au titre de l'exercice 2011 a représenté 51,56 % de sa rémunération de base pour l'Administrateur Déléguéet 55,42 % pour les autres Membres.
A partir de 2012 (variable du en 2013) et conformément à la loi, lorsque les rémunérations variables d'un Membre du Comité de Gestion sont supérieures au 1/4 de la rémunération totale, elles seront étalées dans le temps ; ainsi seule la moitié du variable global sera attribuée pour 2012 et les 3ème et 4ème quarts du variable de 2012 seront attribués, pour autant que les objectifs liés à ces variables soient réalisés, respectivement sur une période de deux ans (2012-2013) et sur une période de trois ans (2012- 2013-2014). Pour cet étalement, le critère quantitatif pris en compte est la rentabilité sur fonds propres.
| Administrateur Délégué | Autres membres | |
|---|---|---|
| Rémunération de base | 484 858,32 EUR | 820 988,72 EUR |
| Rémunération variable | 250 000,00 EUR | 455 000,00 EUR |
| Engagement individuel de pension | Néant | 51 559,59 EUR |
| Véhicule de société | 24 000,00 EUR | 19 856,25 EUR |
| Autres avantages | Néant | Néant |
Un Membre du Comité de Gestion bénéficie d'un Engagement Individuel de Pension de type «contributions définies» financé par la Société qui comporte une assurance vie, une assurance décès, une assurance invalidité ainsi qu'une exonération de prime.
Les Membres du Comité de Gestion, y compris le Président, appliquent en matière de frais professionnels à charge de la Société les mêmes règles que celles applicables à tous les collaborateurs, à savoir la justification poste par poste des frais professionnels encourus. Les frais privés ne sont pas pris en charge.
Comme déjà précisé plus haut, le mandat de Membre du Comité de Gestion ne comporte pas de droit à des «stock options».
A l'exception de la rémunération variable différée dont question plus haut, le Conseil ne s'attend pas à des modifications fondamentales de sa politique de rémunération dans les deux exercices à venir.
Sous la direction de son Président, le Conseil d'Administration examine et évalue régulièrement ses propres performances et celle de ses Comités, ainsi que l'efficacité de la structure de gouvernement d'Immobel, y compris le nombre, le rôle et les responsabilités des différents Comités constitués par le Conseil d'Administration.
Une évaluation périodique de la contribution de chaque Administrateur a lieu en vue d'adapter la composition du Conseil d'Administration pour tenir compte des changements de circonstances. La performance des Administrateurs individuels est évaluée dans le cadre de la procédure de réélection.
Chaque année, sur proposition du CRN, le Conseil d'Administration arrête les objectifs de l'Administrateur Délégué pour l'exercice à venir, et évalue ses performances pour la période écoulée, conformément à la procédure existante. Cette évaluation des performances de l'Administrateur Délégué sert aussi à fixer la partie variable de sa rémunération annuelle.
La rémunération individuelle des Membres du Comité de Gestion est fixée par le Conseil d'Administration, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué. Une rémunération variable des Membres du Comité de Gestion est prévue : leur rémunération est liée aux résultats de la Société en tenant compte des critères d'évaluation de la performance par rapport aux objectifs, de la période d'évaluation et de la méthode d'évaluation.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion ne comporte pas d'actions et/ou des options sur actions.
Les Membres du Comité de Gestion accomplissent leurs prestations pour la Société en exécution d'un contrat de prestation de services. Ces contrats sont semblables aux contrats généralement conclus par d'autres sociétés cotées avec les Membres de leur Comité de Gestion.
L'indemnité éventuellement due par le Groupe Immobel à un Membre du Comité de Gestion en cas de résiliation de son contrat de prestation de services varie en fonction des conditions du contrat concerné, telle que précisée ciaprès, augmentée le cas échéant d'une partie de la rémunération variable du Membre du Comité de Gestion liée aux résultats d'Immobel.
Le tableau ci-dessous reprend l'indemnité due par le Groupe en cas de résiliation des contrats avec les Membres du Comité de Gestion suivants :
| Gaëtan PIRET | 24 mois |
|---|---|
| Christian KARKAN | 18 mois |
| Philippe OPSOMER | 12 mois |
| Philippe HELLEPUTTE | |
| en cas de résiliation entre le 01- 01-2012 et le 31-12-2013 |
24 mois |
| en cas de résiliation après le 01-01-2014 |
18 mois |
Il n'y a pas de droit spécifique de recouvrement de la rémunération variable attribuée sur la base d'informations financières erronées étant donné que la rémunération variable ne serait attribuée qu'après l'approbation des Comptes Annuels par l'Assemblée Générale Ordinaire.
Le cadre législatif belge pour la gestion de contrôle interne et de gestion des risques consiste en la Loi du 17 décembre 2008 (application de la Directive européenne 2006/43 concernant le contrôle financier des entreprises), la Loi du 6 avril 2010 (Loi GE) et le Code belge 2009 de Gouvernance d'Entreprise.
Néanmoins, le cadre législatif et normatif belge actuel ne précise ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés visées doivent se conformer, ni les modalités de mise en place (niveau de détail requis).
Immobel utilise un système de gestion de risques et de contrôle interne défini en interne et qui se base sur le modèle de contrôle interne «COSO».
La méthodologie COSO s'organise autour de cinq éléments :
L'élément «environnement de contrôle interne» s'articule autour des composants suivants :
«Immobel se présente comme une société cotée belge leader dans l'immobilier et ce, dans les domaines du bureau, du résidentiel et du lotissement, ainsi qu'en fonction des opportunités en retail/commercial. Immobel a pour objectif, par le biais de ces trois domaines d'activités, d'assurer une diversification de son portefeuille de projets et de concevoir, gérer et promouvoir des projets immobiliers créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société».
Immobel dispose d'un Conseil d'Administration, d'un CIGA, d'un CAF, d'un CRN, d'un Comité de Gestion ainsi que d'un Comité Exécutif.
La responsabilité de la définition de la stratégie d'Immobel et du contrôle de la conduite des affaires incombe avant tout au Conseil d'Administration. Les principales prérogatives des Comités ont été abordées plus haut sous la rubrique «Organes de décision».
Immobel adopte une attitude prudente, la Société, par le biais de ses trois domaines d'activité, gère un portefeuille de projets diversifiés et créateurs de valeur à long terme.
Immobel dispose d'un Code d'Ethique et d'Intégrité qui décrit les principes de bonne conduite qui s'appliquent à chaque Administrateur mais également aux Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif ainsi qu'à l'ensemble des collaborateurs et intervenants externes. Ce Code aborde les aspects de conflit d'intérêts, de secret professionnel, d'achat et vente d'action, de corruption et abus de biens sociaux, de cadeaux d'affaires ou encore de dignité humaine. Une fonction de Compliance Officer a été mise en place.
qu'une politique de rémunération et d'évaluation basée sur la réalisation d'objectifs réalistes et mesurables permettent d'assurer la compétence des collaborateurs d'Immobel. Une procédure abordant la politique de rémunération des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif et du Comité de Gestion : Immobel a mis en place une procédure de rémunération conforme aux exigences de la Loi de Gouvernement d'Entreprise du 6 avril 2010.
Immobel réalise régulièrement un exercice d'identification et d'évaluation de ses risques. Ces risques ont été cartographiés. Ceux d'entre eux pour lesquels le niveau de contrôle a été jugé insuffisant ont fait l'objet d'un plan d'action formalisé. La mise en place du plan d'action est suivie par le CAF.
Les principaux risques auxquels Immobel est exposé sont détaillés à la section I.B du Rapport de Gestion.
Les activités de contrôle correspondent aux règles et procédures mises en œuvre pour traiter les principaux risques identifiés. Parmi les principales règles et procédures définies au sein d'Immobel, signalons :
rapports réguliers aux organes de Direction et au CAF.
• Le principe d'approbation multiple présent à chaque phase du processus d'engagement : le processus de double signature s'applique à l'approbation de l'ensemble des transactions et les signataires sont définis en fonction de l'importance des montants de la transaction.
Immobel utilise comme système d'information de gestion financière le logiciel Navision dont la maintenance et le développement sont sous-traités à un partenaire.
La pérennité des données informatiques est également sous-traitée à un partenaire qui est tenu contractuellement de suivre une procédure stricte concernant la mise en place d'un système de maintenance d'information fiable et sécurisé.
La comptabilité est, pour la grande majorité des entités du Groupe Immobel, externalisée auprès d'une société spécialisée dans les services financiers. La comptabilité est tenue sur l'ERP d'Immobel, le progiciel de gestion intégrée Navision. Le département financier d'Immobel reste toutefois en charge du processus de clôture et de l'établissement du Rapport Annuel, des Etats Financiers Consolidés établis selon les normes IFRS et des Comptes Annuels. La communication aux membres du personnel et aux différents collaborateurs d'Immobel est adaptée à la taille de l'entreprise. Elle repose principalement sur des réunions de travail, des communications verbales faites par la direction à l'ensemble du personnel ou encore l'envoi par courrier électronique d'une note interne signée par l'Administrateur Délégué.
Pour assurer une communication rapide et un traitement égal des Actionnaires, Immobel publie l'Ordre du Jour et les procès verbaux des Assemblées Générales, les résultats financiers semestriels et annuels, les communiqués de presse, les Statuts, la Charte de Gouvernance d'Entreprise et le Rapport Annuel, sur son site Internet. Certaines informations sont également publiées dans la presse.
20 [Déclaration de gouvernance d'entreprise]
Le CAF est responsable de la surveillance du contrôle interne. Etant donné la taille et les activités de la Société et du Groupe, il n'estime pas nécessaire de créer une fonction d'audit interne pour l'assister dans cette mission.
Pour évaluer de manière régulière l'environnement de contrôle, le CAF confie au Commissaire certaines missions ponctuelles d'examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à identifier les faiblesses éventuelles en comparaison avec les meilleures pratiques. Le CAF s'assure de la mise en œuvre des recommandations le cas échéant.
Si la nature et la taille des activités du Groupe venaient à changer, le CAF réexaminerait la nécessité de faire appel à un auditeur interne.
Transactions et autres relations contractuelles entre la Société, y compris les sociétés liées, les Administrateurs, les Membres du Comité de Gestion, les Membres du Comité Exécutif et des autres collaborateurs
Durant l'année 2011, les Administrateurs ont recouru une fois à la procédure applicable en cas de conflit d'intérêt telle que prévue par les articles 523 et 524 C. Soc. et décrite dans la Charte de Gouvernance d'Entreprise. Par ailleurs, il n'y a eu aucune transaction entre d'une part le Groupe Immobel et, d'autre part, les Membres du Comité de Gestion, les Membres du Comité Exécutif et les autres collaborateurs qui ait fait l'objet de l'application de la procédure susmentionnée.
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise prévoit des règles dans son Code de Bonne Conduite, qui sont destinées à prévenir les abus de marché, applicables aux Administrateurs, aux dirigeants effectifs et à toute autre personne susceptible de disposer d'informations privilégiées en raison de son implication dans la préparation d'une opération déterminée.
Ces règles ont été complétées par une note interne reprenant les principales obligations légales en la matière, en tenant compte notamment de l'Arrêté Royal du 5 mars 2006 relatif aux abus de marché, en vue de sensibiliser les intéressés à leurs obligations.
Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect desdites règles afin de réduire le risque d'abus de marché par délit d'initié. Ainsi, il établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations privilégiées ou susceptibles d'en disposer et qui savent ou ne peuvent raisonnablement ignorer le caractère privilégié de cette information.
Lorsque ces personnes envisagent de réaliser des opérations sur des titres émis par Immobel, elles doivent aviser préalablement par écrit ou par courrier électronique le Compliance Officer de l'intention de réaliser l'opération. Dans les 5 jours ouvrables de la réception de cet avis préalable, le Compliance Officer informera ces personnes s'il existe des raisons de penser que l'opération envisagée constitue un délit d'initié. Le cas échéant, il sera déconseillé de réaliser cette opération. Ces personnes doivent notifier à la FSMA les opérations effectuées pour leur compte propre et portant sur les actions de la Société dans les cinq jours ouvrables suivant l'exécution de l'opération concernée, cette notification pouvant cependant, conformément à la loi, être reportée aussi longtemps que le montant total des opérations effectuées durant l'année civile en cours ne dépasse pas le seuil de 5.000 EUR.
Pendant des périodes dites «interdites», il est interdit à ces personnes d'effectuer des opérations sur les titres d'Immobel.
Durant l'exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer d'Immobel ont été assurées par Madame Joëlle Micha, Head of Corporate Affairs.
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
Le Conseil d'Administration d'Immobel déclare qu'il n'existe aucune intervention gouvernementale, aucun procès ou aucune procédure d'arbitrage qui pourraient avoir une influence importante, ou l'auraient eue dans un passé récent, sur la position financière ou la rentabilité de la société et qu'il n'y a pas, à sa connaissance, de situations ou faits qui pourraient causer ces interventions gouvernementales, procès ou arbitrage.
| 31 décembre 2011 | Nombre | Droits de vote y afférent |
|---|---|---|
| Actions ordinaires | 4 121 934 | 4 121 934 |
En exécution de l'article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, Immobel a été informée par les Actionnaires suivants qu'ils détenaient la participation suivante (au 7 septembre 2010) :
| Actionnaires | Droits de vote | % du total des actions |
|---|---|---|
| CRESIDA INVESTMENT S.à r.l. ayant son siège social à L-1469 Luxembourg, Rue Ermesinde 67 |
1 030 484 | 25,00 % |
| JER AUDREY S.à r.l. ayant son siège social à L-2240 Luxembourg, Rue Notre Dame 15 |
228 081 | 5,53 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV1 ayant son siège social à 2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
208 516 | 5,06 % |
| KBC ASSURANCES NV2 ayant son siège social à 3000 Louvain, Prof. Roger Van Overstraetenplein 2 |
71 275 | 1,73 % |
| FIDEA NV3 ayant son siège social à 2018 Anvers, Van Eycklei 14 |
142 413 | 3,46 % |
Organisme de placement collectif
Filiale de KBC GROUP NV
Filiale de KBC ASSURANCES NV
L'Assemblée Générale des Actionnaires a autorisé le 19 novembre 2007 le Conseil d'Administration à augmenter le capital social dans le cadre du capital autorisé en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 50.000.000 EUR aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration et ce, pendant un terme de 5 années à compter de la publication de la présente autorisation aux annexes du Moniteur belge. Cette autorisation viendra à expiration le 7 décembre 2012.
La société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Le Conseil d'Administration est autorisé à aliéner en bourse ou hors bourse les actions de la société acquises par cette dernière, aux conditions qu'il détermine, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, conformément à la loi.
Par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir et à aliéner des actions de la Société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la Société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est consentie pour une période de trois (3) ans à dater de la publication de cette autorisation aux annexes du Moniteur belge. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition ou l'aliénation d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du Code des Sociétés.
En outre, par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir des actions de la Société à concurrence de maximum vingt pour cent (20 %) des actions émises, à un prix unitaire qui ne pourra être inférieur à dix (10) EUR ni supérieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus élevé des vingt derniers jours de cotation de l'action de la Société sur Euronext Bruxelles précédant l'acquisition. Cette autorisation est consentie pour une période de cinq (5) ans à dater de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition ou l'aliénation d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du Code des Sociétés.
Les règles applicables à la nomination et au remplacement des Administrateurs ainsi qu'à la modification des Statuts de la Société sont celles prévues par le Code des Sociétés.
Les clauses de changement de contrôle figurant dans des conventions de crédit conclues avec des institutions financières ont été approuvées par l'Assemblée Générale du 13 avril 2011, conformément à l'article 556 du Code des Sociétés.
Le Commissaire est Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représenté par M. Laurent Boxus, qui a établi son siège social 1831 Diegem, Berkenlaan 8B. Les honoraires fixes du Commissaire Deloitte Reviseurs d'Entreprises pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés d'Immobel se sont élevés à 41.200 EUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales se sont élevés à 133.750 EUR (hors TVA).
Fortis Banque est l'Agent Payeur Centralisateur d'Immobel pour une durée indéterminée. La rémunération est une commission calculée comme suit :
Le marché locatif des bureaux à Bruxelles est contrasté. Une tendance positive est observée dans le centre-ville, où la vacance locative s'est réduite de 7,3 % à 6,8 %. La perspective de retourner dans le CBD à un marché en équilibre est réelle. Suite à la persistance d'une demande faible, les marchés décentralisés et en périphérie demeurent cependant très déprimés avec des taux de vacances locatives élevés et toujours en hausse. Faisant suite à ces mauvaises conditions de marché, les développe-
| Bruxelles | 2010 | 2011 | Perspectives 12 mois |
|---|---|---|---|
| Stock (en million de m²) | 13,0 | 13,0 | |
| Prise en occupation totale (en m²) | 469 000 | 350 000 | |
| Taux de disponibilité (en %) | 11,2 | 11,1 | |
| CBD (en %) | 7,3 | 6,8 | |
| Hors CBD (en %) | 18,2 | 18,8 | |
| Livraisons (en m²) | 281 000 | 111 000 | |
| Loyer haut de gamme (en EUR/m²/an) |
310 | 300 | |
| Loyer du quartile supérieur (en EUR/m²/an) |
218 | 222 | |
| Moyenne pondérée des loyers (en EUR/m²/an) |
171 | 171 |
| Bruxelles | 2010 | 2011 | Moyenne à 10 ans |
Tendance 2012 |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 900 | 1 077 | 1 800 | |
| Industriels | 85 | 255 | 170 | |
| Commerces | 230 | 295 | 510 | |
| Autres | 170 | 217 | 450 | |
| Total | 1 400 | 1 850 | 2 900 |
ments dans ces zones mais également en CBD, sont très limités et la tendance à convertir les immeubles de bureaux pour d'autres usages prend de l'ampleur. Cette combinaison pourrait à moyen ou long terme permettre à ce marché de retrouver une certaine stabilité.
Le volume d'investissement pour tous types d'immeubles a augmenté à environ 1,85 milliards EUR en 2011, soit une augmentation sur base annuelle de 20 à 30 %. Cette augmentation du volume d'investissement doit cependant être mise en perspective avec la moyenne à 5 ans ou plus de ces dernières années, qui s'élève à 3 milliards EUR. La demande pour des produits d'investissement procurant des flux de revenus sécurisés et avec un risque perçu comme étant bas (tels que des bureaux loués à long terme et des «shopping centres» bien établis), continue à être élevée et ces actifs sont très liquides. Le marché des produits secondaires connaît également une reprise, même si ce fut à des niveaux de prix nettement inférieurs aux niveaux historiques.
Le marché locatif de bureaux à Bruxelles a totalisé des transactions pour 350.000 m² en 2011. Ce chiffre est historiquement bas et représente une chute conséquente par rapport au niveau atteint en 2010. La baisse la plus conséquente a été enregistrée auprès des occupants privés. Seule la prise en occupation par les Institutions européennes a augmenté en 2011 grâce à la transaction du Capital (45.000 m² à Schuman), la plus importante transaction de l'année. Une diminution de la prise en occupation au niveau des villes régionales a également été constatée.
La prise en occupation par les Administrations belges a été faible, en partie en raison des difficultés rencontrées pour former un nouveau gouvernement fédéral.
Nous sommes d'avis que le taux de disponibilité a atteint son niveau le plus haut au cours du cycle actuel pendant le 2ème trimestre 2010 (11,5 %), pour ensuite diminuer à 11,2 % fin 2010 et à 11,1 % fin 2011. L'on constate une grande disparité entre le CBD avec un taux de disponibilité de 6,8 % et les marchés décentralisés et périphériques, avec des taux de disponibilité de respectivement 16,8 % et 21,4 %. Environ 180.000 m² de surfaces de bureaux ont été soustraites du stock en 2011 suite à leur reconversion en des usages alternatifs, en hausse par rapport aux 130.000 m² de bureaux reconvertis en 2010.
En 2011, les loyers nominaux sont restés relativement stables. Les loyers haut de gamme pour des bâtiments exceptionnels ont par contre légèrement baissé, tandis que les loyers du quartile supérieur ainsi que la moyenne pondérée des loyers, plus représentatifs du marché, ont très légèrement augmenté.
Les avantages accordés restèrent élevés et l'analyse d'une sélection de transactions réalisées au cours de l'année écoulée révèle un delta moyen de 15 à 20 % entre les loyers nominaux et les loyers économiques.
Les livraisons à venir atteignent un niveau historiquement bas et la diminution de l'offre future devrait initier une nouvelle diminution de la vacance en 2012, en particulier dans les nouveaux bâtiments.
L'intérêt croissant des entreprises pour une implantation à proximité des grands nœuds de transport public continue à motiver beaucoup de décisions en matière de relocalisations, une tendance qui à notre avis se maintiendra dans le futur.
Le volume total d'investissement en Belgique pour l'année 2011 a atteint approximativement 1,85 milliards EUR, en augmentation par rapport à 2010. Le secteur des bureaux est resté relativement stable. L'augmentation a été enregistrée principalement dans les secteurs industriels et du commerce ; le secteur industriel étant le seul secteur à afficher un résultat au-dessus de la moyenne annuelle sur 10 ans.
Les investisseurs belges (59 %) représentent toujours la part la plus importante du volume total d'investissement. Les investisseurs institutionnels, particulièrement les compagnies d'assurance, ont été actifs dans les produits traditionnels, tandis que les investisseurs privés et les promoteurs ont pratiqués dans des acquisitions plus opportunistes.
Nous sommes d'avis que les rendements pour des bureaux haut de gamme avec des baux standards se situent entre 6-6,5 % dans le CBD, et entre 7-7,25 % hors CBD (même s'il y a peu ou pas de produits de haute gamme disponibles dans le marché). Les rendements pour les immeubles de bureaux avec des baux de longue durée sont restés stables et aux alentours de 5 %.
Les rendements pour les biens industriels haut de gamme se sont quelque peu tassés suite à une forte demande de la part d'investisseurs spécialisés et du peu de produits intéressants disponibles, ce qui a ramené le rendement à environ 7 %.
Les rendements pour les immeubles commerciaux sont restés élevés suite à une forte concurrence entre investisseurs pour tous les types de produits haut de gamme. Les biens «high street» situés aux meilleurs endroits ont continué à être vendus avec des rendements inférieurs à 5 %. Les «shopping centres» de haute gamme ont été très prisés, avec des rendements se situant entre 5 et 5,25 %. En raison de la structuration du marché locatif commercial en Belgique, les revenus ne sont garantis que par le succès de la localisation, qu'il s'agisse de «high street», «shopping centre» ou «retail park».
Nous sommes d'avis que les tendances actuelles se poursuivront en 2012. Les rendements issus de l'immobilier continueront à rester attractifs par rapport aux autres produits d'investissement, pour autant qu'ils soient garantis soit par des baux de longue durée avec des locataires solvables (bureaux) ou souscrits sur base d'une capacité prouvée à être sous-loués (localisations commerciales de référence et logistique).
Les investisseurs risquent de se détourner des immeubles qui ne réunissent pas ces éléments. Par contre, certains sont
convaincus que les prix atteignent le fond du cycle et qu'il y a une opportunité de plus-value future, et d'autres optent tout simplement pour un investissement tangible en immobilier par rapport à un investissement en valeurs mobilières, aujourd'hui beaucoup plus volatile. L'histoire jugera, mais c'est de cette façon que beaucoup de fortunes ont été établies par le passé. Il est clair que ce type de produit ne peut uniquement être vendu dans le marché actuel qu'après un repositionnement drastique au niveau des prix, qui se révélera souvent douloureux par rapport aux repères historiques.
Nous considérons que le marché immobilier du Brabant Wallon fait partie de la périphérie bruxelloise. Par conséquence, Liège, Charleroi et Namur sont les trois marchés majeurs pour les surfaces de bureaux en Wallonie, avec un stock combiné d'approximativement 1 million de m².
La prise en occupation totale au cours de l'année 2011 était de l'ordre de 39.000 m² de bureaux. La prise en occupation à Namur et à Liège était d'approximativement 3.000 m² dans chacune des villes, soit moins du tiers du total de 2010. Les transactions les plus importantes de l'année concernaient comme d'habitude plus particulièrement le secteur public, et concernaient des biens situés aux antipodes de la Région. A Tournai, Château-Rempart 2 & 3, soit à peu près 9.300 m² ont été pris en occupation par la Régie des Bâtiments et la ville de Verviers a acquis 19.170 m² à la rue du Gymnase à Verviers, dont environ 13.170 m² pour occupation propre.
Aucune livraison n'a eu lieu en 2011 dans les trois marchés principaux en Wallonie. Le taux de vacance est resté très bas, à moins de 3 %. Deux projets devraient être livrés à Namur en 2012, en ce compris 5.600 m² au Namur Office Park. Aucune livraison n'est prévue à Liège et à Charleroi.
Nous sommes d'avis que les loyers haut de gamme à Charleroi et à Namur sont restés stables à respectivement 125 EUR/m²/an et 160 EUR/m²/an, tandis qu'à Liège nous avons enregistré une augmentation des loyers d'environ 3,85 % par rapport à 2010, pour atteindre 135 EUR/m²/an.
Le marché d'investissement est resté relativement inactif, mais il est clair qu'il y aurait une forte demande pour des produits loués à long terme à un locataire solvable.
Le marché principal de bureaux en Flandre se situe à Anvers. La prise en occupation au cours du 4ème trimestre 2011 s'élevait à 25.000 m², ce qui a porté le total annuel à environ 95.000 m². Même si ces chiffres sont un peu en-dessous de ceux de 2010, ils se situent plus ou moins dans la moyenne des 10 dernières années.
Comme dans les trimestres précédents, la demande du secteur privé a continué à s'affaiblir, alors que l'activité du secteur public est restée stable. Côté offre, le taux de vacance global a augmenté légèrement, à 10,8 %, les occupants ayant libéré plus de surfaces que celles prises en occupation.
Avec uniquement un développement de taille, actuellement en construction, l'Onyx Building (12.000 m²) dans le district du Ring, le taux de vacance à Anvers devrait diminuer à court terme. Bien que le volume des projets en cours soit limité à court terme, il existe plusieurs développements qui pourraient être lancés dès que les taux de pré-location requis auront été atteints. Ces développements comprennent notamment les projets Nieuw Zuid, City Link 2 et Berchem X, soit un total de 200.000 m². A la fin de l'année 2011, aucun de ces projets n'avait été démarré de manière spéculative.
L'offre est en fait très limitée dans le segment supérieur du marché, en particulier pour des plateaux de plus de 2.000 m² de bureaux. Tandis que la demande moyenne à Anvers se situe aux alentours de 500 m², un nombre de grands locataires ont renouvelé leurs baux suite à l'absence de possibilités et d'alternatives, en dehors des développements pour occupation propre.
Les loyers haut de gamme dans le CBD sont restés stables à 145 EUR/m²/an comme pour les trois trimestres précédents. Dans le district du Ring, les loyers haut de gamme ont augmenté de 3 % à 140 EUR/m²/an. Une légère croissance
des loyers est attendue en 2012, principalement en raison du manque de nouvelles surfaces de qualité tant dans le CBD que dans le Ring. Les avantages accordés forment toujours une composante importante des négociations de baux. Des avantages équivalents à 8-10 % en terme de réduction du loyer nominal sont courants, ce qui est significatif, mais toujours en dessous des niveaux des avantages concédés dans les zones décentralisés et périphériques de Bruxelles.
Même si la ville de Gand a gagné en importance au cours des dernières années (grimpant au cours des 3 dernières années de 40.000 m² à 60.000 m² en 2010, sa meilleure année) Anvers reste de loin la ville la plus importante avec une moyenne d'environ 100.000 m² au cours de cette même période.
Des villes telles que Louvain et Malines connaissent de fortes variations de prise en occupation d'une année à une autre, entre 5.000 m² et 25.000 m² en fonction d'une ou deux grandes transactions. Une grande transaction a été réalisée à Leuven en 2011 par Acerta qui a signé pour 10.000 m² de bureaux. Les loyers haut de gamme s'élèvent à
ou à long terme.
155 EUR/m²/an à Leuven, 140 EUR/m²/ an à Gand, 135 EUR/m²/an à Malines et 130 EUR/m²/an à Hasselt.
Quant au marché de l'investissement, la plus grande transaction au 4ème trimestre était l'acquisition par Mercator pour 63,2 MEUR de l'immeuble City Link. La plus grande transaction de l'année fut l'acquisition par Dexia Assurance du Kam building à Bruges, qui bénéficie d'un bail à long terme avec le secteur public. Le rendement haut de gamme pour les baux 6/9 ans sont restés stables à 7 %.
Par rapport au niveau d'investissement atteint au terme des trois premiers trimestres de 2010, le marché résidentiel affiche une progression de 4,4 % pour s'élever à près de 20 milliards EUR à la fin du 3ème trimestre de 20112 , tandis que le nombre de transactions enregistrées dans le royaume recule de 0,1 %. On constate ainsi une hausse des valeurs de l'immobilier résidentiel lorsqu'on aligne les deux périodes, tandis que le niveau de l'inflation en 2011 est plus élevé qu'en 2010.
Ce niveau d'investissements peut entre autres s'expliquer par la décroissance des taux d'intérêt fixes sur les crédits des ménages au cours de 2011 pour atteindre un taux de 3,93 % en septembre. Le montant total des crédits immobiliers aux ménages s'élève à plus de 18 milliards EUR, un niveau proche de celui atteint au terme des trois premiers trimestres de 2010.
Comme le démontrent les analyses par type de bien développés ci-après, les prix moyens des maisons d'habitation, maisons de standing et appartements affichent tous une progression proche ou égale à 4 % par rapport à 2010. Le nombre de transactions pour les biens de ce type en 2011 est à un niveau similaire à celui de 2010 avec 47.000 ventes.
Le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires est en hausse de 4,0 % et se situe à 187.000 EUR. Le nombre de transactions pour ce type de bien a augmenté de 2,2 %.
D'après les chiffres du SPF économie, le prix d'une maison d'habitation ordinaire en Région de Bruxelles-Capitale en 2011 s'élevait en moyenne à 346.000 EUR soit une augmentation de 1,8 %. Six communes en Région de Bruxelles-Capitale présentent un prix moyen inférieur à 276.000 EUR en fin d'année 2011 : Anderlecht, Berchem-Sainte-Agathe, Jette, Koekelberg, Molenbeek-Saint-Jean et Saint-Josse-ten-Noode. À noter que Ganshoren se situe désormais au-delà de la barre des 276.000 EUR.
Le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires en Région flamande en 2011 est de 201.000 EUR, soit une augmentation de 6,3 % par rapport à l'année 2010. Les niveaux de prix les plus élevés en fin d'année se situent essentiellement dans la zone allant de la périphérie bruxelloise jusqu'à Louvain. Certaines communes côtières, dont Knokke-Heist, enregistrent également des niveaux élevés. Les prix les plus abordables continuent à se situer dans les provinces du Limbourg et de Flandre Occidentale.
Les prix des maisons d'habitation ordinaires situées en Région wallonne en 2011 atteignaient en moyenne 142.000 EUR, en hausse de 3,3 % par rapport à l'année précédente. Le Brabant wallon recense plusieurs communes qui dépassent désormais la barre des 276.000 EUR.
de prix moyen pour un appartement à Bruxelles
Le prix moyen se situe à 329.000 EUR, soit une progression de 3,8 %. Le nombre de transactions pour les villas et maisons de standing en 2011 est à un niveau similaire à l'année 2010 avec plus de 12.000 ventes.
La progression globale des prix moyens d'appartements est de 3,9 % depuis 2010. Le prix moyen s'élève à 193.000 EUR en 2011. Toutefois, le nombre de transactions pour les appartements a reculé de 1,08 % ; de fait, on en recense un peu moins de 28.000.
En ce qui concerne les appartements bruxellois, le prix moyen observé en 2011 était de 206.000 EUR, soit une progression de 3,6 % comparé à 2010. Le prix moyen le plus élevé continue à s'observer à Woluwe-Saint-Pierre, tandis qu'on note une croissance des prix moyens dans les communes de Schaerbeek et d'Auderghem, et une baisse dans la commune de Watermael-Boitsfort.
En Région flamande, la moyenne s'est établie à 198.000 EUR, affichant une augmentation de 4,7 % par rapport à 2010. Quelques communes sur la côte et dans les environs d'Anvers notamment parviennent à franchir la barre des 276.000 EUR à la fin de 2011.
Le prix moyen des appartements en Région wallonne a augmenté de 4,1 % par rapport à 2010 pour s'établir à 150.000 EUR.
L'indice de l'activité immobilière de la Fédération des Notaires s'est stabilisé lors du 1er semestre de 2011 pour ensuite s'affaisser au 3ème trimestre comme à son habitude en période de vacances d'été. L'indice au 3ème trimestre fut néanmoins plus élevé qu'au 3ème trimestre de 2010. Les chiffres de la Banque Nationale de Belgique montrent que les montants totaux de crédits immobiliers accordés aux ménages ont diminué de manière soutenue entre mai et août ; ceci allant de pair avec une progression des taux hypothécaires entre janvier et juillet. On note également que malgré la dépression du niveau des taux fixes qui atteignent un niveau plancher de 3,72 % en novembre 2011, le nombre de crédits octroyés aux ménages, principaux acheteurs de la brique, continue à s'affaisser au début du 4ème trimestre, alors qu'en 2010, c'est précisément pendant cette période qu'on a enregistré un des plus grands volumes de crédits octroyés sur l'année, dû à la modification de la réglementation TVA.
Malgré la hausse des volumes investis dans l'immobilier résidentiel par rapport à l'année 2010, le nombre de transactions recule marginalement dans sa totalité. Les courtiers évoquent le fait que la demande reste forte, mais que le temps de réflexion des ménages avant l'achat s'allonge, étant donné le climat de doute qui règne. Par ailleurs, la situation économique résulte en une hausse du nombre de candidats acquéreurs qui n'obtiennent pas un prêt hypothécaire. En outre, depuis plus d'un an, certains acheteurs ont été encouragés à avancer leurs plans d'achat avant que les taux ne remontent ; on a donc eu droit à une concentration des achats sur une courte durée, plutôt qu'une répartition plus uniforme. Ces facteurs expliquent la baisse du nombre de ventes en 2011.
Le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires est en hausse de 4,0 % sur le territoire belge en 2011 ; ces biens témoignent d'une progression de 2,2 % du nombre de transactions. Le prix moyen des maisons ordinaires le plus élevé sur les trois Régions se trouve dans la Région de Bruxelles-Capitale, et s'élève à 346.000 EUR.
Le prix moyen des maisons de standing a de nouveau progressé dans les trois Régions, pour s'élever à 329.000 EUR en 2011. Le nombre de transactions n'a que légèrement progressé de 0,5 %. La Région de Bruxelles-Capitale affiche le plus haut prix moyen pour une maison de standing, à savoir 1.048.000 EUR, en progression de 17,5 % par rapport à 2010 !
Le niveau de prix moyen des appartements progresse dans les trois Régions. C'est en Région de Bruxelles-Capitale qu'on observe le prix moyen le plus élevé : 206.000 EUR. Le nombre de transactions pour ce type de bien a reculé de 1,8 % en 2011.
1. Source : DTZ
2. Les statistiques du SPF Économie constituent une base pour ce rapport. À ce jour (1er février 2012), celles-ci ne sont pas actualisées au-delà du troisième trimestre de 2011. Par souci de cohérence, les comparaisons avec 2010 se baseront dès lors également exclusivement sur les trois premiers trimestres de 2011.
Dans notre rapport annuel de 2010, nous prévoyions pour l'année 2010 un nombre de transactions en terrains à bâtir similaire à 2009. Finalement, les résultats positifs du dernier trimestre 2010 (6.022 transactions) ont permis une augmentation pour l'année 2010 du nombre de ventes de terrains à bâtir d'environ 12,5 %, soit un total de 19.779 transactions. Pour les 3 premiers trimestres de 2011, le nombre de transactions s'est élevé à 12.806, soit un recul d'environ 7 % par rapport aux 3 premiers trimestres de l'année 2010. Vu le nombre de transactions réalisées durant le 4ème trimestre 2010, il est prévisible que le volume de l'année 2011 soit inférieur à celui de 2010. Par contre, les prix de vente sont en légère hausse.
Si l'on se souvient qu'en 1989, il y avait encore 46.271 terrains à bâtir vendus, il faut bien constater que depuis lors, le nombre de transactions a constamment baissé. La rareté des terrains disponibles et la complexité des procédures en sont la cause.
Le nombre de demandes de permis de bâtir est également en diminution régulière depuis 2006. Le type de logement a également évolué puisque depuis 2004, les demandes de permis de bâtir pour des immeubles à appartements sont supérieures aux demandes de permis pour des maisons unifamiliales.
Les études démontrent une croissance continue de la population dans notre pays, ainsi qu'une diminution du nombre de personnes par logement. Il conviendra de pouvoir disposer d'un nombre de terrains équipés suffisants pour accueillir les besoins accrus en logements. Et c'est parfois là que le bas blesse. En effet, la complexité des réglementations régionales, leurs constantes adaptations et les exigences nouvelles, créent des allongements de délais de délivrance des permis et une insécurité juridique croissante.
Tant en Région flamande qu'en Région wallonne, la mise en œuvre des permis d'urbanisme de constructions groupées, pour être opérationnelle, doit souvent être complétée par une procédure de permis de lotir ou d'urbanisation.
Quelques modifications de législation sont intervenues récemment : en région flamande le Code de l'Aménagement du Territoire (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) prévoit que dans un lotissement tant les charges d'urbanisme que les charges sociales
Depuis 2004, les demandes de permis de bâtir pour des immeubles à appartements sont supérieures aux demandes de permis pour des maisons unifamiliales.
ainsi que l'obligation de réaliser un certain nombre de logements abordables peuvent être, en cas de défaillance du développeur, effectuées d'autorité, par l'administration, et à charge de celui-ci. En région wallonne, la réglementation sur le permis d'urbanisation, remplaçant le permis de lotir, est entrée en vigueur le 1er septembre 2010. Une circulaire du 3 juin 2010 et un vademecum, présenté le 6 février 2012, participent à l'accompagnement au lancement de ce nouvel outil et précisent les dispositions normatives du CWATUPE. Les nouveaux dossiers doivent donc se conformer à cette nouvelle réglementation. Il conviendra de suivre attentivement le résultat engendré par celle-ci, dont l'objectif est d'aboutir à une urbanisation de (plus grande) qualité, même si, il faut bien le reconnaître, il est très difficile de demander cela à des normes juridiques.
12.806 transactions pour les 3 premiers trimestres de 2011
30 [Evolution du marché immobilier]
Le marché locatif des bureaux s'est caractérisé par une prise en occupation en hausse (174.000 m²) et un taux de vacance en baisse, passant de 7,85 à 6,38 %. Peu d'immeubles spéculatifs sont en cours de construction. Le volume du marché de l'investissement de 2011 est également en hausse.
En partie du fait de l'évolution des taux de vacance, les loyers ont évolué de manière contrastée au cours des douze derniers mois. Ceux du CBD, comme ceux du Kirchberg d'ailleurs, sont restés stables par rapport à 2010 et ils s'établissent désormais entre 35 et 40 EUR/ m2 /mois pour le CBD et entre 31 et 33 EUR/m2 /mois pour Kirchberg. Par contre, une pression haussière sur les loyers en plein centre-ville est envisageable dans les deux années à venir en raison d'un taux de vacance encore très faible. Dans le quartier de la Gare et à Limpertsberg, les prix sont stables, entre 26 et 30 EUR/m2 /mois. Ils ont légèrement augmenté à l'Aéroport (26-28 EUR contre 25-27 EUR/m2 /mois), mais aussi à Strassen (25-28 EUR contre 22-24 EUR/ m2 /mois) et à Capellen (20-22 EUR contre 18-20 EUR/m2 /mois). En revanche, le fort taux de vacance à la Cloche d'Or met une nette pression sur les loyers, dont le prix commence désormais à 24 EUR contre 26 EUR/ m2 /mois en 2010.
Avec près de 174.000 m² de bureaux pris en location en 246 transactions, l'année a été excellente pour ce qui concerne la prise en occupation de bureaux luxembourgeois. Signe très positif, les 24 opérations les plus importantes ont toutes dépassé les 1.500 m², alors que le seuil était à 1.000 m² lors des deux années précédentes.
Le taux de vacance à la fi n de l'année 2011 est en repli, passant de 7,85 % fi n 2010 à 6,38 % aujourd'hui (212.115 m2 ), mais incluant toujours 0,86 % de souslocation.
Sur le territoire de la Ville de Luxembourg, le niveau de vacance reste sous contrôle, à 4,32 %.
Les quartiers disposant de la vacance la plus élevée sont la Cloche d'Or (10,09 %), Belair/Merl (12,97 %), Hamm (10,56 %) et Kalchesbrück.
La périphérie de la ville affi che des taux de vacance encore plus élevés (17,11 %), en raison principalement de Bertrange/ Bourmicht (31,55 %).
Enfi n, le reste du pays connaît des situations variables, avec 11,27 % de vacance en moyenne.
Les transactions relevant de l'investissement ont enregistré une bonne performance en 2011, avec 435 MEUR de ventes, soit une hausse de 26 % par rapport à 2010 qui, il faut le rappeler, avait été particulièrement médiocre. Ce chiffre, qui reste encore assez bas, s'explique toujours par la manque de produits «core» et par l'excessive prudence de certains acheteurs.
Les rendements affi chés sont en très léger repli pour la ville de Luxembourg (5,2 % contre une fourchette de 5,5 à 6 % en 2010) et stables pour la périphérie (6,5 % à 7 %). Pour les investisseurs, les critères les plus importants sont l'emplacement, la durée des baux (minimum 6 ans de préférence), la qualité des locataires et l'effi cacité énergétique des bâtiments, qui doivent être dotés de certifi cats écologiques.
"Le marché résidentiel luxembourgeois a montré son dynamisme en 2011 majoritairement en ville et proche périphérie. Il a été soutenu par les acquéreurs privés et investisseurs. L'année 2012 s'annonce dans la même lignée, beaucoup de clients nous montrent déjà un grand intérêt."
Frédéric et Michaël Reichling, Gérants – Espace Immo
Pour les investisseurs, les critères les plus importants sont l'emplacement, la durée des baux, la qualité des locataires et l'effi cacité énergétique des bâtiments.
À Varsovie, le marché immobilier des bureaux a été soutenu par à une forte demande durant la seconde moitié de 2011. Plus de 252.000 m2 ont été loués au 2ème semestre 2011. En 2011, le niveau de la demande en espaces de bureaux a dépassé le volume record atteint fin 2010 (549.000 m2 ). La prise en occupation totale s'élevait à 573.000 m2 , attestant un volume de transactions jamais atteint à Varsovie.
En analysant de manière approfondie la structure du «take-up», on constate que les pré-locations représentent 21 % du total en 2011.
Le stock de bureaux modernes à Varsovie s'élevait au total à 3,6 millions de m2 en 2011.
Une surface estimée à 188.400 m2 de nouveaux espaces de bureaux a été mise sur le marché immobilier des bureaux à Varsovie l'an dernier, soit une diminution de 27 % des nouvelles offres. En 2011, plus de 60 % des nouveaux espaces ont été concentrés sur deux zones : la zone sud haute (64.640 m2 ) et la zone sud basse (54.000 m2 ).
Fin 2011, environ 6,7 % du stock de bureaux modernes à Varsovie étaient inoccupés (6,1 % au CBD, 7,1 % au «city centre fringe» et 6,7 % en dehors du centre-ville). Concrètement, le taux d'inoccupation global n'a donc pas changé. Le taux d'inoccupation à Varsovie devrait rester stable à court terme, avec une légère tendance à la baisse.
Les loyers faciaux les plus élevés à Varsovie ont augmenté en 2011, en raison de la forte demande et d'un taux d'inoccupation bas. Le loyer des espaces de bureaux (prime rent) du centre-ville de Varsovie est estimé entre 22 et 25 EUR/m2 /mois. La valeur locative de certains immeubles triple A dépasse même ces estimations. Les meilleurs sites hors centre-ville, tels que Mokotow, affichent des loyers de 15 à 15,50 EUR/m2 /mois.
Le marché immobilier des bureaux à Poznan, avec un stock de bureaux modernes de 243.800 m2 , enregistrait un taux d'inoccupation de 9,5 % durant la seconde moitié de 2011. Les loyers faciaux les plus élevés atteignaient 15 à 16 EUR/m2 /mois.
Les nouveaux projets pour 2012 s'élèvent à 24.000 m2 incluant les projets Okraglak & Kwadraciak.
de nouveaux espaces de bureaux à Varsovie
1. Source : JLL – Warsaw Office Market Profile Q3 + Q4 2011 ; COLLIERS - 2011 POLAND REAL ESTATE REVIEW, Knight Frank - regional market review.
Kellermann Wawrowsky
CEDET
Varsovie – AMC - Andrzej Chołdzynski & RKW Rhode Kellermann Wawrowsky
les normes de demain, en termes de préservation de l'environnement et de construction durable, sont au cœur de la stratégie de croissance d'Immobel. les projets développés par le Groupe intègrent les évolutions technologiques les plus récentes tant en matière de design que de techniques industrielles. Immobel se réfère au label BReeAM, qui certifi e les qualités énergétiques et environnementales des immeubles.
"La région Bruxelloise est la première région d'Europe à s'être inscrite dans la «EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) Recast» européenne, qui prévoit d'atteindre le «Nearly Zero Energy» d'ici 2020. Le Black Pearl d'IMMOBEL, avec Art&Build, est l'un des grands projets immobiliers qui l'anticipe déjà, avec notamment un BREEAM «Excellent» visé."
Sebastian Moreno-Vacca, Architecte – A2M, Président – PMP (Plate-forme Maison Passive), Enseignant – ULB
Rencontre avec Paul Muyldermans, Head of Project Management et responsable de la construction durable chez Immobel.
Immobel a une longue tradition de savoir-faire en matière de développement de projets ambitieux dans les secteurs du bureau, du résidentiel et du lotissement. Mais ce que l'on connaît moins c'est la volonté de la Société d'être toujours à la pointe des évolutions en matière de l'impact environnemental et ses réalisations concrètes dans les différents projets.
Paul Muyldermans – Nous avons intégré cette réfl exion dans la conception et la mise en œuvre de nos projets depuis de nombreuses années déjà. Pour Immobel c'est une démarche toute naturelle. Nous associons dans la réfl exion l'ensemble des collaborateurs et des sociétés partenaires au développement des différents projets. Nous avons toujours eu la volonté de mettre sur le marché des bâtiments répondant à des normes supérieures à celles exigées par la législation au moment de leur mise en chantier. Le projet Forum, par exemple, qui a démarré en 2008, est le résultat favorable d'un «benchmarking» avec les meilleures techniques et concepts qui étaient disponibles à ce moment-là. Le rating «Very Good» a été octroyé lors de l'évaluation BREEAM «Post Construction» (c'est-àdire après la mise en service du bâtiment en 2011) et a dès lors une valeur beaucoup plus importante qu'une évaluation BREEAM en «Design Stage».
P.M. –Nous avons choisi le label BREEAM comme référentiel de base pour nos projets de bureaux. Le projet est évalué sur ses qualités tant énergétiques qu'environnementales. Nous veillons également à rencontrer les critères les plus rigoureux de l'IBGE (Institut Bruxellois de la Gestion de l'Environnement) et de son «GreenBuildingsBrussels» et de l'AFM (Agentschap voor Facilitair Management van de Vlaamse Overheid) avec son label «Waardering van kantoorgebouwen». Ces référentiels tiennent compte notamment de l'implantation du bâtiment dans son site urbain, des choix écologiques des matériaux et de leur mise en œuvre, de l'utilisation écologique de l'eau et des eaux de pluie, de la consommation d'énergie et de la gestion des déchets. Ils attachent également une grande importance au bien-être des occupants, au confort visuel, à l'éclairage naturel, à la régulation de la température, à la qualité de l'air et au confort acoustique. Dans le domaine résidentiel le référentiel principal est le calcul PEB de la performance énergétique des bâtiments suivant la réglementation régionale.
P.M. – Les techniques et métiers sont très différents. D'ailleurs les partenaires avec lesquels nous travaillons
"C'est grâce à la volonté d'IMMOBEL et à la qualité des intervenants que l'objectif BREEAM annoncé a été brillamment atteint pour le projet Forum I." Yves Pianet, CEO – Seco
sont spécialisés soit en immobilier de bureau soit dans le résidentiel. En matière de logements nous œuvrons pour mettre sur le marché des projets «basse énergie». Les technologies dans le domaine de la construction passive ne sont pas encore exemptes d'inconvénients et nous ne souhaitons pas développer des projets avec des contraintes qui seraient mal vécues par les futurs habitants. Les réalisations actuelles en matière de logements passifs, n'ont pas encore atteint toute la maturité nécessaire et comportent encore des inconvénients. Dans le secteur résidentiel on intègre toutefois systématiquement les techniques du double fl ux. Nous restons attentifs à rester à l'avant-garde quand les projets le permettent. Ainsi le nombre de logements du projet Bella Vita nous a permis de développer un chauffage urbain et pour le projet Green Hill (Grand-Duché de Luxembourg) nous réalisons l'extension d'un chauffage urbain existant.
P.M. – Effectivement. Nos bâtiments ont vocation de se démarquer dans le paysage urbain. Les immeubles à l'avant-garde de l'architecture, équipés des meilleures technologies, s'inscrivent durablement dans le temps. Le souci de la performance doit aller de pair avec le sens du beau. Nous avons ainsi par exemple fait appel à Arne Quinze, un artiste belge contemporain, de renommée mondiale, pour habiller une façade qui sans cela serait banale (projet Belair). Il a apporté une sensibilité très personnelle au projet qui lui donne ainsi une âme supplémentaire. Cela aidera les occupants à mieux se l'approprier et une fois encore à s'inscrire dans la durée.
P.M. – C'est également une de nos préoccupations. Il ne faut pas perdre de vue les aspects pratiques quant on pense «durable», notamment au niveau de l'entretien. Nous sensibilisons nos architectes à la question… Une belle façade mais impossible ou diffi cile à nettoyer ne s'inscrit pas dans notre optique de construction durable. Des canalisations et des gaines de ventilation apparentes sans faux plafond engendrent un coût d'entretien et un manque de fl exibilité que nous n'acceptons pas dans nos projets. Les bâtiments que nous concevons doivent également pouvoir évoluer à long terme, au niveau de leur aménagement intérieur, en fonction de nouveaux besoins. Par exemple, les cloisons que nous prévoyons sont facilement amovibles.
P.M. – On évolue vers une densifi cation de l'occupation. Les surfaces sont pensées en nombre de postes de travail plutôt qu'en nombre de mètres carrés à attribuer par personne. Le principe de l'organisation de travail par bureaux individuels est remis en question. L'open space, complété par des espaces de réunions modulables ou de brainstorming, a beaucoup plus la cote aujourd'hui. Nous sommes attentifs à cette évolution. Le produit que l'on offre est un bâtiment opérationnel pour un nombre de personnes précis, pour un coût donné. La consommation d'énergies devient un critère de choix de plus en plus important pour nos clients. Les nouvelles technologies que nous mettons en œuvre dans nos réalisations nous permettent de garantir une économie d'énergie déjà très signifi cative. Immobel anticipe ainsi, le «Zero-Energy Building», la politique ambitieuse décidée par le Conseil et le Parlement Européen stipulant que, d'ici 2020, tous les bâtiments neufs devraient avoir une consommation d'énergie quasi nulle.
Immobel a acquis la société propriétaire du site Papeblok à Tervuren, sur lequel il est prévu de construire 4 immeubles résidentiels permettant le développement d'environ 60 appartements.
Le Groupe Immobel a vendu 19 appartements dans le projet Jardin des Sittelles (Bruxelles) et 30 appartements dans la Résidence Vallée du Maelbeek (Bruxelles) (en partenariat), ainsi que 168 terrains et lotissements, dont 22 avec constructions.
Sur un terrain de 6 ha 26 a, Decathlon a ouvert le 25 mai 2011 une nouvelle surface de vente de 4.400 m2 , pourvue d'un parking de plus de 400 places. Immobel a été chargée de la construction du gros œuvre fermé du bâtiment, de l'aménagement du parking et de ses abords. La pose de la première pierre a eu lieu le 15 décembre 2010.
Les sociétés Immobel, Soficom Development, CFE et Besix RED, en partenariat, ont conclu le 29 juin la vente, à la société Ethias, de l'immeuble dénommé South Crystal sis avenue Fonsny 13 à 18 à Bruxelles (Saint-Gilles), pour un montant de l'ordre de 30 MEUR TTC.
Signature du bail Belair avec la Régie des Bâtiments (Police Fédérale) - Bruxelles Ville
Un bail de 65.000 m² a été signé avec la Régie des Bâtiments au profit de la Police Fédérale, dans le projet Belair (anciennement Cité Administrative de l'Etat), comme suite à la décision du Conseil des Ministres de décembre 2010.
| Belair | > Bruxelles Ville | 1 |
|---|---|---|
| Black Pearl | > Bruxelles Ville | 2 |
| Brusselstower | > Bruxelles Ville | 3 |
| Etterbeek Offices | > Bruxelles (Etterbeek) | 4 |
| Forum | > Bruxelles Ville | 5 |
| South Crystal | > Bruxelles (Saint-Gilles) | 6 |
| Tournai/Château-Rempart : Phase 2 | > Tournai | 7 |
| Universalis Park | > Bruxelles (Ixelles) | 8 |
| Albatross Village | > Bruxelles (Haren) | 9 | |
|---|---|---|---|
| Bella Vita | > Waterloo | 10 | |
| Boulevard Melot | > Namur | 11 | |
| Charmeraie | > Bruxelles (Uccle) | 12 | |
| Espace Midi - Ilot D | > Bruxelles (Saint-Gilles) | 13 | |
| Forum | > Bruxelles Ville | 14 | |
| Hôpital Français | > Bruxelles (Berchem-Sainte-Agathe) | 15 | |
| Ilot Saint-Roch | > Nivelles | 16 | |
| Jardin des Sittelles : Phase 2 | > Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert) | 17 | |
| Jardins de Jette | > Bruxelles (Jette) | 18 | |
| Mercelis | > Bruxelles (Ixelles) | 19 | |
| Papeblok | > Tervuren | 20 | |
| Résidence Saint-Hubert | > Liège | 21 | |
| Universalis Park | > Bruxelles (Ixelles) | 22 | |
| Vallée du Maelbeek | > Bruxelles Ville | 23 |
| Achène | 24 |
|---|---|
| Berloz | 25 |
| Bredene | 26 |
| Chastre | 27 |
| Ciney | 28 |
| Clavier | 29 |
| Enghien | 30 |
| Eupen | 31 |
| Fleurus | 32 |
| Kettenis | 33 |
| Lontzen | 34 |
| Montzen | 35 |
| Olne | 36 |
| Soignies | 37 |
| Soumagne | 38 |
| Uccle | 39 |
|---|---|
| Walhain | 40 |
| Wanfercée-Baulet | 41 |
| Waremme | 42 |
| Waterloo | 43 |
l'intégration systématique des normes environnementales les plus récentes permet de proposer au marché de nouveaux produits visant les certifi cations les plus élevées.
"Une référence comme une rénovation de qualité exceptionnelle telle que celle réalisée à la Cité Administrative (projet Belair) nous sert dans notre développement à l'étranger."
Thomas Spitaels, CEO – TPF
Immobel développe ce site en partenariat (à 40 %).
Fort de la signature du contrat de location avec la Régie des Bâtiments portant sur 65.000 m² destinés à la Police Fédérale, Immobel et son partenaire ont entamé la rénovation lourde du projet Belair. Les travaux portent sur la totalité des Bâtiments C1 et D-F, soit plus de 75.000 m² hors sol. Le projet bénéfi ciera d'une certifi cation BREEAM «Very Good».
Ce vaste projet de plus de 43.000 m² de bureaux est situé à proximité immédiate du Parlement Fédéral, dans l'îlot délimité par les rues du Parlement, de la Croix de Fer, de la Presse et de Louvain. Il est constitué de 3 phases.
Immobel (en partenariat à 20 %) a poursuivi et achevé la construction de cet immeuble mixte de bureaux (6.400 m²) et de logements (2.830 m²).
La partie bureaux a été louée à la SNCB et vendue en 2011 à l'investisseur Ethias. Il s'agit d'un immeuble mixte de bureaux et de commerces, situé près de la Gare du Midi. L'entièreté des bureaux, soit 6.427 m² et 34 emplacements de parking, a été louée à SNCB Holding, Delhaize a pris en location la plus grande partie des 811 m² de commerces afi n d'y établir un nouveau Proxy Delhaize.
Du point de vue énergétique, l'immeuble a récemment obtenu une certifi cation VALIDEO et a atteint un E75.
Les promoteurs achèvent ainsi la longue série de leurs développements immobiliers le long de l'avenue Fonsny : un immeuble de bureaux d'environ 18.000 m² vendu à Delta Lloyd et livré en 2003 et en 2004 ; deux immeubles de bureaux respectivement vendus au Groupe S (environ 10.000 m²) et à GLL Real Estate, loués à SNCB Holding (environ 10.000 m²) et tous deux livrés en 2008 ; deux immeubles de bureaux de environ 13.000 m² et 17.000 m² réalisés en partenariat sur l'îlot C livrés en 2009 et 2010, et vendus à l'Intégrale et à Allianz (occupés par SMALS et par Infrabel) ; et enfi n un hôtel de 142 chambres exploité sous l'enseigne Park Inn, qui a ouvert ses portes le 1er mars dernier. Cet hôtel a non seulement créé un nouveau dynamisme dans le quartier, mais également de nouveaux emplois.
Pour achever ces opérations les promoteurs ont aussi réalisé un immeuble de 22 appartements situé rue de Russie, avec des commerces au rez-dechaussée. Ces commerces sont opérationnels et les logements sont dès à présent en vente. Plusieurs sont déjà occupés par les nouveaux propriétaires.
Immobel a poursuivi la construction de la phase 2.
Pour rappel : tant la phase 2 que les phases précédentes (1A et 1B) sont louées à la Régie des Bâtiments et ont été vendues à un investisseur privé et à la Caisse d'Epargne Nord France Europe.
charles-Antoine Schobbens, IMMOBEL
"Traduire une ambition au travers d'une architecture singulière qui s'inscrit avec sens dans son contexte, créer des «lieux à vivre» favorables à l'épanouissement individuel et collectif, telles sont nos préoccupations quotidiennes pleinement exprimées dans le projet Black Pearl."
Marc Thill, Architecte, Founding Partner, CEO – Art&Build
Immobel a acquis en 2010 un droit réel d'emphytéose d'une durée de 99 ans sur cet immeuble situé à Bruxelles, à l'angle des rues Montoyer et du Commerce.
En 2011, Immobel a déposé et obtenu les permis d'urbanisme et d'environnement relatifs à un nouvel immeuble de bureaux de 11.000 m². Le processus de certifi cation BREEAM «Excellent» est en cours. Les travaux devraient démarrer au second trimestre 2012. Le bâtiment sera doté d'un système de pompes à chaleur réversible, couplé à un réseau de géothermie.
En partenariat (à 50 %), Immobel a obtenu en 2009, un permis d'urbanisme modifi ant le gabarit actuel de l'immeuble par un bâtiment de 24 étages. En 2011 Immobel a poursuivi ses contacts en vue d'une pré-location et/ou pré-vente du projet.
Fin 2011, Immobel a terminé les préparatifs en vue d'un démarrage du chantier au début 2012.
Ce projet est à développer en partenariat à 50 %. En 2011 Immobel a poursuivi ses contacts en vue de la vente du projet à un acheteur-occupant.
En septembre 2007, Immobel (en partenariat à 50 %), a acquis 2 parcelles de terrain (85.000 m²) appartenant à l'ULB et situées sur le Campus de la Plaine à Ixelles, pour un projet mixte bureaux et résidentiel.
En ce qui concerne la partie bureaux du projet, celle-ci ne pourra faire l'objet de demandes de permis que lorsque le PPAS ou PRAS (Plan Régional d'Affectation du Sol) aura été adopté par la Commune d'Ixelles.
le projet Bella Vita est exemplaire à plus d'un titre. Il a pour objectif de favoriser les échanges intergénérationnels entre ses habitants et de créer un quartier pilote à Waterloo, qui intègre les enjeux environnementaux.
Immobel a poursuivi et achevé la construction de cet immeuble mixte de bureaux (6.400 m²) et de logements (2.830 m²).
La partie logements est en cours de vente ; 7 appartements ont été vendus en 2011.
La construction du volet logements du projet Forum a démarré en 2011. Le projet comprend 32 appartements et 3 commerces. La commercialisation vient de démarrer. 5 appartements seront cédés à la Régie Foncière de la Ville de Bruxelles, au titre de charge d'urbanisme.
Les travaux de construction de l'immeuble «Orchidées», comprenant 32 appartements, seront achevés dans le courant du 1er semestre 2012. En 2011, 19 appartements ont été vendus. A la fi n de l'exercice il restait 2 appartements à vendre.
Les travaux des dernières maisons ont été réceptionnés en 2011.
Dans le courant de l'année 2012, il sera procédé à la construction du dernier immeuble de cet important développement entamé en 2003. Il comprendra 17 appartements.
Les travaux de ce projet résidentiel (en partenariat à 50 %) de 25 appartements idéalement situés à Liège, se sont poursuivis en 2011. 19 appartements ont été vendus au 31 décembre 2011, soit 11 ventes réalisées pendant l'année écoulée.
Les ventes du solde (projet en partenariat à 50 %) se sont poursuivies en 2011. Il reste 4 unités à vendre au 31 décembre 2011.
Le dernier appartement a été vendu en 2011.
Les ventes de ce projet (en partenariat à 50 %) se sont poursuivies en 2011. 30 ventes ont été réalisées pendant l'année écoulée, portant leur nombre à 48.
"Situé à deux pas du Rond Point Schuman et du Parc Léopold, le projet de la Vallée du Maelbeek est attrayant tant pour les acheteurs occupants que pour les investisseurs confortés notamment par la demande locative soutenue des fonctionnaires européens. Grâce à cela nous avons pu maintenir un rythme de ventes de 3 unités par mois en 2011."
Denis Latour, Administrateur Délégué – Latour & Petit
Ce vaste projet (en partenariat à 50 %) inter-générationnel comprendra 269 logements, dans un parc de près de 15 ha. Le recours en suspension devant le Conseil d'Etat ayant été favorable à Immobel, un accord a été trouvé avec les riverains dans le cadre du recours en annulation : il a été abandonné. Ceci a permis à Immobel et son partenaire de poursuivre la préparation du projet dont le démarrage des travaux est prévu au printemps 2012. Il dispose en effet de tous les permis exécutoires nécessaires.
Pour augmenter la sécurité et la convivialité, le site sera aménagé en zone à vitesse limitée (20 km/h) avec priorité aux piétons. Au niveau énergétique le site est équipé d'une installation de production de chaleur centralisée à base de pellets, avec cogénération.
Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert) Trio Architecture
RéSIDENCE SAINT-HUBERT Liège – Bureau Audex
Le projet Résidence Saint-Hubert à Liège bénéfi cie d'un emplacement exceptionnel.
Harry chkolar, IMMOBEL
L'ensemble des maisons et appartements seront équipés d'un système de ventilation double fl ux avec récupération de chaleur pour les bâtiments neufs et simple fl ux pour les bâtiments rénovés. Les bâtiments neufs sont tous «basse énergie», avec un niveau global d'isolation inférieur à K30.
Les travaux de voirie de ce nouveau développement ont été réceptionnés fi n 2011. Une première phase de construction, comprenant 8 maisons et 14 appartements sera entamée en 2012, dès l'obtention des permis d'urbanisme.
Une nouvelle demande de permis d'urbanisme, comprenant des logements passifs, a été mise à l'étude. Les permis seront introduits dans le courant du premier trimestre 2012. Ils comprendront environ 80 appartements.
En 2011 Immobel a poursuivi la préparation de ce projet mixte, en vue d'y développer des logements et commerces.
En septembre 2007, Immobel (en partenariat à 50 %) a acquis 2 parcelles de terrain (85.000 m²) appartenant à l'ULB et situées sur le Campus de la Plaine à Ixelles pour un projet mixte bureaux et résidentiel.
En 2011, Immobel a introduit une demande de permis d'urbanisme, portant sur une 1ère phase de logements comptant 131 appartements.
Griet Trekels, IMMOBEL
En vue de la réalisation du projet des prisons à développer en région bruxelloise, Immobel a cédé à la Régie des Bâtiments 5 ha 96 a 97 ca des terrains qu'elle détenait à Haren, Chaussée de Haecht.
Tenant compte des contraintes existantes (taille du projet, maintien de la façade, etc.). Immobel a cédé à un investisseur privé l'immeuble qu'elle détenait au boulevard Melot 6-12 à Namur.
Immobel (en partenariat à 50 %) a vendu un terrain à Jette représentant une surface de 1 ha 11 a 86 ca.
"L'Eco Quartier Saint-Roch à Nivelles contribue au défi de la construction de la ville durable, par un urbanisme qui intègre des typologies d'habitat et de commerce variées, un maillage vert dense et des technologies respectueuses de l'environnement."
Grégoire de Jerphanion, Architecte, Founding Partner – DDS & Partners
le Groupe dispose de 375 ha de terrains, dont 279 ha en zone urbanisable, 26 ha en zone agricole et 69 ha sous condition d'obtention de permis.
Nicolas Mommens, IMMOBEL
Le département lotissement est propriétaire de 305 ha. Il a également acquis 69 ha, sous condition d'obtention de permis.
Des demandes de permis sont soit introduites, soit à l'étude pour plus de 186 ha (171 ha part du Groupe).
Trois réalisations importantes sont à signaler :
• La vente à Decathlon d'une surface commerciale en gros-œuvre fermé avec ses abords et terrains à Wavre.
Immobel a également aménagé, en accord avec le Ministère Wallon de l'Equipement et des Transports, un rond-point servant d'une part à l'accès au magasin et d'autre part à la sécurisation de ce carrefour, important nœud de communication (E411, N25, N4).
Le département lotissement a réalisé sur ce site, destiné initialement à un lotissement, un projet commercial signifi catif soutenu tant par les autorités communales que régionales. Ce projet tient compte de remarques formulées par les riverains et a été réalisé dans le respect de délais très stricts.
Les acquisitions de terrains en zone urbanisable ont porté sur 42 ha 77 a ; des partenariats pour 8 ha 18 a 94 ca sont entrés en vigueur à la suite de la délivrance de permis de lotir ; enfi n 3 ha 67 a ont été acquis en 2011 sous condition d'obtention de permis.
A la fi n de l'exercice, le département détenait 279 ha en zone urbanisable et 26 ha en zone agricole. Il contrôle également, sous conditions suspensives ou en option, 69 ha de terrains en zone urbanisable.
En 2011, de nouveaux permis de lotir pour environ 18 ha et des permis d'urbanisme ont été délivrés pour les sites de Berloz, Bredene, Chastre, Ciney, Clavier, Etterbeek, Olne, Soignies, Soumagne, Waterloo et Uccle.
"Un bon équilibre entre le terrain et la construction est important. Une densifi cation trop importante de construction augmente le prix de vente des terrains jusqu'à un tel niveau que la qualité de construction en souffrira si on veut respecter les budgets réalistes."
Philippe Janssens, FRICS, Administrateur Délégué – Stadim
Des demandes de permis sont soit introduites, soit à l'étude pour plus de 186 ha.
D'importants chantiers de voiries ont été entamés, poursuivis ou réceptionnés dans les lotissements de Berloz, Braibant, Bredene, Cortil-Noirmont, Eupen, Fleurus, Gesves, Kettenis, Lontzen, Mons-Casteau, Montzen, Soumagne, Uccle, Walhain, Wanfercée-Baulet, Waterloo.
Les ventes de terrains ont représenté durant l'exercice 2011, 168 transactions. Elles ont porté sur plus de 20 ha (part du Groupe Immobel), dont 18 ha en zone urbanisable (contre 8,2 ha en zone urbanisable en 2010).
Les principales ventes de l'année ont été réalisées dans les lotissements suivants : Bredene (40 lots), Casteau (34 lots), Chastre (13 lots), Herstal (14 lots), Kelmis (9 lots), Limbourg (10 lots), Waterloo (15 lots), Wavre (8 lots) et Woluwe.
A la suite de travaux de voiries dont la réception a été actée en 2011 ou qui sera actée en 2012, de nouveaux lotissements seront commercialisés prochainement : Achène, Berloz, Bredene, Chastre, Ciney, Clavier, Enghien, Eupen, Fleurus, Kettenis, Lontzen, Montzen, Olne, Soignies, Soumagne, Uccle, Walhain, Wanfercée-Baulet, Waremme, Waterloo.
Les ventes de terrains ont représenté durant l'exercice 2011 168 transactions.
Immobel a loué à Fujitsu Technology Solutions une surface de bureaux (1.229 m2 ) dans le projet WestSide Village.
Après avoir démarré les travaux dans le projet Green Hill (Château de Beggen), 51 appartements ont été vendus en 2011 (en partenariat), et 73 depuis le début du développement.
| BUREAUX | |||
|---|---|---|---|
| WestSide Village | > Capellen | 1 | |
| RÉSIDENTIEL | |||
| Green Hill | > Dommeldange | 2 |
Les travaux de construction étant achevés depuis le 1er trimestre 2010, Immobel a poursuivi la commercialisation des 3 immeubles de la phase 2. En 2011, Immobel a pu conclure la location de 1.229 m² à la société Fujitsu Technology Solutions.
"L'installation de Fujitsu Technology Solutions à WestSide Village, procure à la société informatique l'espace idéal pour le déploiement de ses ambitions sur le marché luxembourgeois et assure aux employés un environnement de travail parmi ce qui se fait de mieux au Grand-Duché de Luxembourg."
Alain Helinck, Director TQM – Fujitsu Technology Solutions
Le projet (en partenariat à 50 %), situé à Dommeldange compte 170 appartements dont la construction a démarré en mars 2011. Le projet est développé en éco-quartier disposant notamment d'un chauffage urbain à biomasse, d'immeubles avec des performances énergétiques de premier rang (classe A sur une échelle de A à I), avec ventilation double fl ux, des bassins d'orage et d'infi ltration. Le choix des plantations a été déterminé par une étude d'impacts compensatoires qui favoriseront le développement de la biodiversité.
En 2011, 51 appartements ont été vendus. Depuis le début du développement, 73 appartements ont été vendus.
Suite à la création d'un 2ème «home market» en Pologne, Immobel a constitué la société «Immobel Poland», qui supervise la gestion des projets polonais.
Immobel a obtenu le «zoning confirmation» pour son projet mixte de bureaux et de commerces au cœur de Varsovie et prépare actuellement le dépôt d'une demande de permis d'urbanisme.
Immobel a acquis au mois de février 2011 deux projets mixtes de bureaux et commerces, l'un au cœur de Varsovie (environ 20.000 m²) et l'autre, en plein centre de Poznan (environ 7.600 m²).
Le 10 novembre 2011, Immobel a acquis (en partenariat à 50 %), 7 terrains en Pologne appartenant à la société Ruch. Ces terrains offrent un potentiel de développement de plus de 150.000 m² de bureaux/commerces et de résidentiel. Il s'agit d'une des plus importantes acquisitions sur le marché immobilier polonais en 2011. Cinq terrains sont situés à Varsovie (Wronia/rue Prosta, rue Jana Kazimierza, rue Kierbedzia, rue Krakowska, rue Duracza), un terrain se situe à Gdansk (rue Kopernika) et le dernier à Cracovie (avenue Pokoju).
Tant des projets de bureaux, que du résidentiel et du retail, permettant un potentiel de développement d'environ 178.000 m2.
Immobel a démarré la reconstruction/rénovation lourde de son projet mixte de bureaux et commerces situés en plein centre de Poznan, après en avoir déjà préloué près de 24 % à des locataires de renom.
72.000 m2 (part du Groupe) à développer
2
| BUREAUX | |||
|---|---|---|---|
| Wronia | > Towarowa - Varsovie | 3 |
|---|---|---|
| Okraglak | > Poznan | 2 |
| Cedet | > Varsovie | 1 |
Kierbedzia > Varsovie 4
Immobel a également acquis en février 2011 un «landmark» building, connu sous le nom de Cedet ou «Smyk», situé au cœur de Varsovie.
Le but est de redévelopper le site en y prévoyant de l'ordre de 11.000 m² de bureaux et 8.000 m² de commerces, après avoir obtenu le «zoning confi rmation». Une demande de permis est à l'étude en vue d'un début de travaux en 2013.
Immobel a acquis en février 2011 un immeuble existant situé au centre de Poznan. Elle a entretemps entamé les travaux de rénovation lourde portant sur une surface de bureaux de 6.800 m² et 800 m² de surfaces commerciales. Le processus de certifi cation BREEAM est en cours. Le bâtiment est déjà préloué à près de 25 % à des locataires de renom.
Immobel a acquis (en partenariat à 50 %) un site idéalement situé à Varsovie et qui devrait permettre la construction de 2 immeubles de bureaux de 30.000 m² et 35.000 m². Diverses études préparatoires sont en cours.
"Nous avons redessiné l'immeuble de bureaux Okraglak, un mythe, une légende à Poznan. Il est particulièrement intéressant de préserver le passé tout en introduisant de nouvelles idées."
Wojtek Grabianowski, Architecte, Administrateur – RKW Rhode Kellermann Wawrowsky
Patrycja van Triet, IMMOBEL Poland
Immobel a acquis (en partenariat à 50 %) un complexe immobilier existant au centre de Varsovie. Le projet consiste en la démolition des immeubles existants en vue d'y développer de l'ordre de 17.000 m² d'appartements.
Immobel a également acquis (en partenariat à 50 %, même vendeur que pour Wronia - Towarowa et Kierbedzia) 5 autres actifs immobiliers. Trois sont situés à Varsovie, un à Cracovie et un dernier à Gdansk.
Diverses études sont en cours à ce sujet. Certains actifs pourraient être revendus tels quels.
Immobel a acquis divers actifs immobiliers à Cracovie, Gdansk, Poznan et Varsovie.
Kellermann Wawrowsky
70 [Le portefeuille immobilier en tableaux]
Projets de bureaux dont la construction a été entamée, poursuivie ou achevée et/ou en cours de location/vente durant l'année 2011
| Pays | Projet | Situation | Participation | Surface (m2 hors sol) |
Part d'Immobel (m2 ) |
Date de mise à la disposition |
Etat de la commercialisation |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | Belair | Bruxelles Ville | 40 % | 75 000 | 30 000 | Décembre 2013 | Un bail de 65 000 m² a été signé avec la Régie des Bâtiments au profit de la Police Fédérale |
| Belgique | Forum | Bruxelles Ville | 100 % | 43 053 | 43 053 | Phase 1 : Q1 2010 Phase 2 : Q2 2013 Phase 3 : Q2 2011 |
Cédé |
| Belgique | Château-Rempart, Phase 2 |
Tournai | 100 % | 5 633 | 5 633 | mi-2012 | Cédé |
| Belgique | South Crystal | Bruxelles (Saint-Gilles) |
20 % | 6 427 | 1 285 | Achevé | Cédé |
| Luxembourg | WestSide Village | Capellen | 100 % | 11 667 | 11 667 | Achevé | 4 803 m² loués solde en cours |
| Pologne | Okraglak | Poznan | 100 % | 7 600 | 7 600 | Q2 2012 | 24% loué |
| Stock Terrains (en m2)1 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En exploitation | 545 887 | 653 136 | 573 012 | 501 953 | 569 384 | 581 099 | 544 161 |
| En réserve | 2 557 573 | 2 294 693 | 2 267 505 | 2 392 694 | 2 436 762 | 2 315 857 | 2 511 758 |
| Total au 31 décembre | 3 103 460 | 2 947 829 | 2 840 517 | 2 894 647 | 3 006 146 | 2 896 956² | 3 055 9193 |
| Superficie nette vendue | 115 596 | 184 316 | 132 582 | 215 824 | 97 178 | 253 340 | 205 603 |
| Nombre de transactions | 222 | 232 | 141 | 150 | 159 | 174 | 168 |
Part du Groupe Immobel
A augmenter de 91 ha acquis sous conditions
A augmenter de 69 ha acquis sous conditions
| Pays | Projet | Situation | Participation | Unités |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | Espace Midi | Bruxelles (Saint-Gilles) | 20 % | 22 appartements dont 11 ont été vendus en 2011 |
| Belgique | Jardin des Sittelles - Phase 2 |
Bruxelles (Woluwe Saint-Lambert) |
80 % | 32 appartements dont 19 ont été vendus en 2011 A la fin de l'exercice, il restait 2 appartements à vendre. Les dernières maisons ont été réceptionnées en 2011. |
| Belgique | Résidence Saint-Hubert |
Liège | 50 % | 25 appartements dont 11 ont été vendus en 2011. A la fin de l'exercice, il restait 6 appartments à vendre. |
| Belgique | Forum | Bruxelles Ville | 100 % | 32 appartements et 3 commerces, 5 appartements cédés à la Régie Foncière de la Ville de Bruxelles |
| Belgique | South City Hôtel | Bruxelles (Saint-Gilles) | 10 % | Hôtel de 142 chambres |
| Luxembourg | Green Hill | Dommeldange | 50 % | 170 appartements dont 51 vendus au 31 décembre 2011 |
| Pays | Projet | Situation | Participation | Unités |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | Jardins de Jette | Bruxelles (Jette) | 50 % | Reste 4 unités à vendre |
| Belgique | Mercelis | Bruxelles (Ixelles) | 100 % | Le dernier appartement est vendu |
| Belgique | Vallée du Maelbeek | Bruxelles Ville | 50 % | 66 unités de logements et 7 commerces 30 ventes ont été réalisées en 2011 |
| Belgique | Place des Martyrs | Bruxelles Ville | 100 % | Hôtel de 46 chambres |
Nous avons l'honneur de vous présenter notre rapport sur les activités du Groupe Immobel pendant l'exercice 2011.
Malgré une situation conjoncturelle toujours difficile et un marché immobilier des bureaux à Bruxelles globalement très défavorable, Immobel clôture l'année 2011 par un résultat opérationnel de 22,6 MEUR, en forte hausse par rapport à 2010 (13,2 MEUR).
Ce résultat a généré un bénéfice net consolidé de 16,2 MEUR, en hausse de 53 % par rapport à 2010 (10,6 MEUR).
Le chiffre d'affaires atteint, pour l'exercice écoulé 79,22 MEUR par rapport à 81,85 MEUR en 2010.
82 % de ce chiffre d'affaires provient des métiers résidentiel et lotissement, qui ont été caractérisés par un bon niveau de ventes à l'unité ainsi que par la cession de plusieurs terrains en l'état.
Durant cette année 2011, Immobel a poursuivi son plan de développement dans ses domaines d'activité : bureaux, résidentiel, lotissement et en fonction des opportunités, «retail», dans les trois pays où elle est maintenant active : Belgique, Grand-Duché de Luxembourg et Pologne. Elle a ainsi réalisé plusieurs opérations significatives d'acquisitions, de ventes ou de locations, conformément à ses objectifs, comme nous le décrivons ci-après.
Tervuren, sur lequel il est prévu de construire et/ou rénover 4 immeubles résidentiels permettant le développement d'environ 60 appartements et pour lequel une demande de permis d'urbanisme a été introduite.
· Immobel a également vendu un terrain sis Avenue de l'Observatoire à Liège, un terrain de 5,97 ha sis à Bruxelles (Haren), à la Régie des Bâtiments dans le cadre du projet de la nouvelle prison de Bruxelles, ainsi qu'un immeuble Boulevard Melot à Namur.
Durant l'année 2011, Immobel a obtenu :
le permis pour l'Hôtel Trianon (participation 50 %) à Liège
les permis pour un immeuble à appartements à Etterbeek (participation 33,33 %), rue Père Eudore Devroye,
ainsi que déposé les demandes de permis d'urbanisme dans le cadre du projet Papeblok à Tervuren, Charmeraie à Uccle, Jardin des Sittelles (dernière phase) à Woluwe-Saint-Lambert, ainsi que différentes demandes de permis de lotir.
Suite aux cessions et locations citées ci-dessus, le chiffre d'affaires de l'activité «bureaux» en Belgique atteint, pour l'exercice écoulé, 11,31 MEUR par rapport à 58,64 MEUR en 2010. Le résultat opérationnel s'élève à -1,19 MEUR en 2011 à comparer à 11,05 MEUR en 2010.
En ce qui concerne l'activité «résidentiel», le chiffre d'affaires de l'activité atteint pour l'exercice écoulé 35,19 MEUR en Belgique, contre 12,03 MEUR en 2010.
Le résultat opérationnel dégagé est de 11,25 MEUR en 2011 à comparer à 0,38 MEUR en 2010.
Quant à l'activité «lotissement» en Belgique, son chiffre d'affaires a atteint 25,70 MEUR pour l'exercice écoulé contre 11,15 MEUR en 2010.
Le résultat opérationnel dégagé est de 11,12 MEUR contre 1,88 MEUR en 2010.
Le chiffre d'affaires de l'activité «bureaux» au Grand-Duché de Luxembourg a atteint, 0,88 MEUR pour l'exercice écoulé (par rapport à 0 en 2010) et le résultat opérationnel s'élève à 0,49 MEUR en 2011.
En ce qui concerne l'activité «résidentiel», le chiffre d'affaires au Grand-Duché de Luxembourg atteint pour l'exercice écoulé 4,03 MEUR (par rapport à 0 en 2010) et le résultat opérationnel dégagé est de 0,77 MEUR en 2011.
Immobel a acquis deux projets mixtes de bureaux et commerces à développer, l'un au cœur de Varsovie (près de 20.000 m²) et l'autre, en plein centre de Poznan (près de 7.600 m²).
Immobel a également acquis, en partenariat à 50 %, 7 terrains en Pologne. Ces terrains offrent un potentiel de développement de plus de 150.000 m² de bureaux/commerces et de résidentiel. Cinq terrains sont situés à Varsovie (Wronia/rue Prosta, rue Jana Kazimierza, rue Kierbedzia, rue Krakowska, rue Duracza), un terrain se situe à Gdansk (rue Kopernika) et le dernier à Cracovie (avenue Pokoju).
Dans le projet Okraglak situé à Poznan, en cours de rénovation depuis mars 2011, 3 locations sont intervenues au cours de l'exercice sous revue ; Nordea Bank, Kredyt Bank et Open Finance ont loué pour environ 1.800 m2 , soit près de 24 % des surfaces disponibles dans le projet.
Le chiffre d'affaires de l'activité bureaux en Pologne a atteint 2,11 MEUR pour l'exercice écoulé (0 en 2010). Ce revenu est issu de loyers perçus dans le bâtiment Cedet (Varsovie) encore partiellement occupé et le résultat opérationnel s'élève à 0,15 MEUR en 2011.
| (MEUR) | 31-12-2010 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 13,22 | 22,59 |
| Résultat financier | -4,88 | -5,42 |
| Part du Groupe Immobel dans le résultat | ||
| des entreprises associées | 2,86 | 0,30 |
| Résultat avant impôts | 11,20 | 17,47 |
| Impôts | -0,67 | -1,30 |
| Résultats des activités poursuivies | 10,53 | 16,17 |
| Résultat de l'exercice | 10,53 | 16,17 |
| Part du Groupe Immobel dans le résultat | 10,55 | 16,18 |
| (MEUR) | 31-12-2010 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Stocks | 240,8 | 327,9 |
| Participations | 7,8 | 1,3 |
| Créances commerciales & autres actifs | 20,7 | 30,6 |
| Cash | 34,2 | 47,0 |
| Total actif | 303,5 | 406,8 |
| Capitaux propres | 172,1 | 182,8 |
| Provisions | 5,7 | 4,8 |
| Dettes financières à long terme | 65,6 | 109,3 |
| Dettes financières à court terme | 22,5 | 74,3 |
| Dettes fournisseurs et autres | 37,6 | 35,6 |
| Total passif | 303,5 | 406,8 |
Le résultat d'exploitation s'élève à 8,75 MEUR pour l'exercice clôturé par rapport à -4,86 MEUR pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2010.
Le résultat financier s'élève à 6,96 MEUR contre 3,44 MEUR en 2010. L'augmentation du résultat financier résulte de l'accroissement des dividendes perçus des filiales.
Le résultat exceptionnel, influencé par des ajustements de valeur sur participations financières s'élève à 3,21 MEUR.
L'exercice social d'Immobel se clôture par un bénéfice net de 18,92 MEUR, par rapport à une perte nette de 5,35 MEUR au 31 décembre 2010.
Le total du bilan s'élève à 313,66 MEUR par rapport à 215,96 MEUR pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2010.
Les capitaux propres s'élèvent au 31 décembre 2011 à 183,65 MEUR. Ils s'élevaient à 171,94 MEUR en 2010.
Le bénéfice à affecter, compte tenu du report de l'exercice précédent, s'élève à 120,48 MEUR.
Le Conseil d'Administration propose à l'Assemblée Générale Ordinaire du 24 mai 2012 de distribuer un dividende brut au titre de l'exercice 2011 de 1,75 EUR par action.
Le solde bénéficiaire sera dès lors affecté de la manière suivante :
• Dividende de l'année : 7,21 MEUR
• Bénéfice à reporter : 113,27 MEUR
Le dividende sera mis en paiement le 1er juin 2012 contre remise du coupon n° 23.
Le Groupe Immobel est confronté aux risques et incertitudes inhérents ou liés au secteur du développement immobilier ainsi que ceux liés à la conjoncture et au monde financier. Parmi ceux-ci, et sans que cette liste ne soit exhaustive, nous pouvons notamment mentionner :
Des changements des conditions économiques globales sur les marchés dans lesquels Immobel possède des biens peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille immobilier, sur sa stratégie de développement et, partant, sur ses perspectives de croissance.
Immobel dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d'événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier : le marché des immeubles de bureaux en Belgique (principalement à Bruxelles), au Luxembourg et en Pologne et le marché résidentiel (appartements et lotissements) (Belgique, Luxembourg et Pologne).
Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet d'adresser des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents.
Les changements liés aux indicateursclés macroéconomiques, un ralentissement économique général en Belgique ou sur (l'un) des autres marchés d'Immobel ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et biens résidentiels ou en terrains à bâtir, un accroissement des taux d'inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier d'Immobel, et partant, sur ses perspectives de développement.
Immobel a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l'impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets.
Immobel pourrait ne pas réussir à céder une partie ou la totalité de ses projets immobiliers.
Les revenus d'Immobel sont tributaires des cessions de projets immobiliers. Par conséquent, les résultats d'Immobel peuvent varier sensiblement d'une année à l'autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l'année donnée.
De plus, rien ne garantit qu'Immobel trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L'incapacité d'Immobel à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats.
La diversification menée depuis 5 ans par Immobel lui a permis de réduire sa concentration et donc son exposition aux bureaux à Bruxelles avec un portefeuille accru en résidentiel et lotissements, devant lui procurer une base de revenus et de cash-flow réguliers.
En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, Immobel procède à une série d'estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d'un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s'avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie d'Immobel inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'Immobel.
Immobel a une approche prudente dans l'acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d'approbation.
Immobel a fait l'acquisition en 2011 de 9 projets de bureaux/résidentiels/de commerces en phase de développement ou à développer en Pologne, confirmant ainsi sa stratégie visant à poursuivre son expansion en Europe Centrale, en particulier en Pologne.
Si Immobel a déjà réalisé des projets de développement en Pologne par le passé, son expérience dans la gestion de projets en dehors du Belux et ses connaissances de ce nouveau marché, de sa réglementation et de ses normes sont plus restreintes.
C'est la raison pour laquelle Immobel ne se lance dans un nouveau marché que quand elle peut compter sur place sur l'expertise et le réseau d'un partenaire local, qui lui permet ainsi de limiter les risques liés à ce nouveau marché.
Avant d'acquérir un nouveau projet, Immobel procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d'un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d'un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme.
Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction : (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l'avancement des travaux, de l'insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d'équipement ou de matériaux de construction, d'accidents ou de problèmes techniques imprévus ; (ii) des difficultés d'obtention de permis d'occupation ou d'autres autorisations requises pour la réalisation du projet ; (iii) d'un refus d'approuver les plans de développement par les services d'urbanisme des pays dans lesquels Immobel est active ; (iv) des demandes émanant des services d'urbanisme de modifier les plans existants ; (v) de l'intervention de groupes de pression lors de l'enquête publique ou dans d'autres circonstances ; et (vi) des taux d'occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l'issue du projet.
Compte tenu de ces risques, Immobel ne peut avoir l'assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court. C'est dans le cadre de la gestion de ce risque entre autres qu'Immobel a accru sa diversification métiers/ pays/clients qui permet ainsi de réduire la concentration d'un projet ou l'autre.
En outre, Immobel possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou pré-vendu à une tierce partie et pour lesquels Immobel pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus.
Les activités et le portefeuille de développement immobilier d'Immobel sont soumis, dans les pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l'environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité.
De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l'obtention par Immobel de certains permis ou licences, qu'elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. Immobel pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire.
En tant que promoteur immobilier, Immobel pourrait également être exposée à des amendes ou d'autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d'assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur.
Immobel pourrait perdre ses principaux dirigeants et son personnel-clé ou ne pas parvenir à recruter et conserver du personnel compétent.
La perte de son équipe de direction et d'autres membres-clés du personnel ou l'incapacité à recruter et conserver du personnel compétent pourrait menacer la capacité d'Immobel à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales.
Immobel pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d'une expérience des marchés et des activités propres à Immobel. Immobel pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu'en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d'employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification. La perte inopinée d'un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d'une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'Immobel.
La gestion de ses équipes dirigeantes, tant en Belux qu'en Pologne, est ainsi l'objet d'un suivi régulier par le CEO et le Comité de Rémunération & de Nomination, organe du Conseil d'Administration.
Immobel encourt le risque de litiges, y compris de réclamations de garanties potentielles liées à la location, au développement et à la vente de biens immobiliers.
Dans le cours normal des activités d'Immobel, des actions en justice, plaintes à l'encontre et émanant d'Immobel et de ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant Immobel et ses filiales ne sont pas à exclure. Immobel pourrait encourir d'autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-)employés ou d'autres tiers.
En particulier, Immobel pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s'appliquer à des vices de construction inconnus d'Immobel mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés.
Immobel pourrait également encourir des réclamations émanant d'acquéreurs de ses biens et résultant d'assurances et de garanties sur ces biens données par Immobel au moment de la cession.
Immobel veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d'assurances adéquates.
Immobel s'expose à un risque en terme de liquidités et de financement qui pourrait résulter d'un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d'annulation de ses contrats de financement en cours ou d'incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements.
Immobel n'initie pas le développement de projets si le financement de celuici n'est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu'externes.
Immobel se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges de premier plan avec qui il entretient de longue date une relation forte et de confiance réciproque. Durant l'année 2011, Immobel a ainsi, seul ou avec ses partenaires, renouvelé ou négocié des lignes de crédit pour 288 MEUR (à 100 % de participation), et a levé 30 MEUR via une émission obligataire mi-décembre 2011 sous forme d'un placement privé.
En raison de son endettement actuel et futur, Immobel est soumise à une variation à court ou long terme des taux d'intérêts, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement.
Le financement d'Immobel est principalement assuré sur la base de taux d'intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l'exception de l'émission obligataire de fin 2011 qui est à taux fixe. Dans le cadre d'un programme global de couverture de gestion des risques, Immobel a instauré une politique visant à offrir une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d'intérêts sur ses dettes au moyen d'instruments financiers.
Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme.
Suite à son introduction sur le marché polonais, Immobel s'expose à des risques liés aux taux de change, à savoir le risque lié aux transactions en devises étrangères et le risque de conversion des devises.
Immobel veille ainsi quand c'est possible à mener en EUR l'ensemble des ses opérations hors de la zone Euro, via des contrats d'achat, de location et de vente libellés pour l'essentiel en EUR.
Tout projet de développement est soumis à l'obtention du permis d'urbanisme, de lotir, d'urbanisation, de bâtir et d'environnement. Un retard dans l'octroi de ces permis ou le non-octroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités d'Immobel.
De plus, Immobel doit respecter plusieurs règles d'urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités d'Immobel.
Immobel entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L'incapacité de l'une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière d'Immobel. Immobel accorde une attention particulière, par le biais d'études ad hoc, au choix de ses contreparties.
Des modifications des règles de fiscalité directe ou indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'Immobel.
Immobel est active en Belgique, au Luxembourg et en Pologne. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'Immobel.
La Société a émis le 13 février 2012 une tranche complémentaire de 10 MEUR à l'émission obligataire de 30 MEUR du 15 décembre 2011, à des conditions inchangées et à la même échéance (21 décembre 2016).
A la connaissance des Administrateurs, il n'y a pas eu d'autres événements importants survenus après la clôture de l'exercice.
A la connaissance des Administrateurs, il ne devrait pas y avoir de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement du Groupe.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle que, vu la nature de son activité, le Groupe n'a exercé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice clôturé.
Le Conseil d'Administration confirme que Immobel a utilisé des instruments financiers destinés à couvrir une hausse éventuelle des taux d'intérêts. La valeur de marché de ces instruments financiers s'élève à -1,81 MEUR au 31 décembre 2011.
Les actionnaires ont, sur proposition du Conseil d'Administration, nommé M. Wilfried Verstraete (lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29 août 2007) et ARSEMA sprl, représentée par M. Didier Bellens, (lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 28 mai 2009) en qualité d'Administrateurs.
Ces Administrateurs répondent à tous les critères d'indépendance mentionnés tant à l'art. 524 qu'à l'art. 526ter C. Soc. et siègent au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit & Financier d'Immobel en qualité d'Administrateurs indépendants. Ces Administrateurs détiennent des diplômes universitaires en matière d'Economie ou de Gestion des Affaires (MBA) et ont occupé ou continuent d'occuper des fonctions de Chief Executive Officer dans des groupes internationaux.
M. Maciej Drozd, actuel CFO de Eastbridge Group, dispose quant à lui également des compétences requises en matière de comptabilité et d'audit.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle :
l'application des règles comptables de continuité (art. 96 § 1, 6° C. Soc.).
Au sujet de l'information à insérer en vertu de l'art. 96 § 1, 7° du Code des Sociétés, le Conseil d'Administration signale :
Le Conseil d'Administration signale qu'il a appliqué la procédure prévue aux articles 523 et 524 C. Soc. lors de la prise de décision quant à la reprise éventuelle par Immobel Poland, d'une vingtaine de personnes environ employées actuellement par Centrum Development and Investments Polska Sp. z o.o. (ci-après CDI Polska). Cette dernière société étant, au travers de l'Actionnaire de référence du Groupe Immobel : la société de droit luxembourgeois, Crésida Investment S.à r.l., liée à Immobel Poland Sp. z o.o.
Le Comité des Administrateurs Indépendants, en date du 2 décembre 2011, a émis un avis sur la reprise envisagée d'une partie de l'équipe de CDI Polska Sp. z o.o. par Immobel Poland Sp. z o.o. (cfr. Annexe 1).
Sur base de ce rapport du Comité des Administrateurs Indépendants et du rapport du réviseur Jean-François Cats, lequel a assisté le Comité des Administrateurs Indépendants dans l'appréciation des éventuelles conséquences financières, tant pour la société de droit polonais, Immobel Poland Sp. z o.o. que du Groupe Immobel de l'opération envisagée, le Conseil d'Administration du 14 décembre a décidé d'approuver l'opération envisagée. Il a mandaté le Baron Buysse et/ou Gaëtan Piret, pouvant agir ensemble et/ou séparément, afin de poursuivre et de finaliser les négociations avec CDI Polska, et de signer les divers documents à cette fin.
Le Commissaire a rendu une appréciation quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du Comité et dans le procès-verbal du Conseil d'Administration (cfr. Annexe 2).
La Déclaration de Gouvernance d'Entreprise fait partie intégrante de ce Rapport de gestion. (cfr. page 10 du Rapport Annuel).
En application de l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, Immobel expose que :
1° le capital s'élève à 60.302.107,83 EUR représenté par 4.121.934 actions, sans mention de valeur nominale, représentant chacune une partie égale du capital (art. 4 des Statuts).
• Lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 24 mai 2012, vous aurez à vous prononcer sur l'élection de M. Dany DWEK, en qualité d'Administrateur de la Société pour une période de 4 ans, soit jusqu'à l'Assemblée Générale Ordinaire à tenir en 2016.
Par ailleurs, lors de cette même Assemblée Générale, il vous sera proposé de reconduire le mandat d'Administrateur du Baron BUYSSE pour une période de 4 ans expirant lors de l'Assemblée Générale Ordinaire qui se tiendra en 2016.
•••
Dès lors, nous vous demandons de bien vouloir approuver les termes du présent rapport et de donner décharge aux Administrateurs ainsi qu'au Commissaire.
Arrêté en séance du Conseil d'Administration du 15 mars 2012
Baron BUYSSE Président du Conseil
GAËTAN PIRET sprl Administrateur Délégué
Bruxelles, le 2 décembre 2011
Conformément à la procédure prévue à l'article 524 du Code des Sociétés, nous avons analysé l'opération envisagée.
Immobel SA a, dans le cadre de la stratégie approuvée par le Conseil d'Administration et en particulier de l'évolution de l'activité développement du Groupe, de la diversification géographique et du renforcement des activités d'Immobel en Pologne, examiné la reprise d'une partie de l'équipe de direction de Centrum Development and Investments Polska Sp. z o.o (ci-après CDI Polska). Cette dernière société étant, au travers de l'Actionnaire de référence du Groupe Immobel : la société de droit luxembourgeois, Cresida Investment S.à r.l., liée à «Immobel Poland Sp. z o.o.»
L'opération envisagée s'inscrit dans la continuité des projets acquis en 2011 par le Groupe Immobel en Pologne, au travers de sa filiale «Immobel Poland», soit plus particulièrement :
Au total, actuellement, ce sont donc 9 projets, dont plusieurs de grande envergure, qui sont ou qui pourraient être développés à des niveaux divers en Pologne.
A la date du présent rapport, «Immobel Poland» emploie deux personnes : Monsieur Bartlomiej Hofman (à 50 %) et Madame Patricia van Triet et a recours aux services de CDI Polska et de son équipe pour mener à bien le développement de projets.
L'opération envisagée consisterait donc à reprendre une vingtaine de personnes environ employées actuellement par CDI Polska, ce qui permettrait à «Immobel Poland», et au Groupe, de se doter sur place, d'une équipe cohérente, connue et asseoir ainsi sa position actuelle et future sur le marché local et surtout de pouvoir développer les projets acquis par le Groupe, ce qui s'avérerait impossible avec l'équipe actuelle.
Le Comité des Administrateurs Indépendants a fait appel à Jean-François Cats, réviseur d'entreprises associé du cabinet RSM InterAudit afin de nous assister dans l'appréciation des éventuelles conséquences financières, tant pour la société de droit polonais Immobel «Poland Sp. z o.o.» que du Groupe Immobel, de l'opération envisagée.
•••
D'un point de vue financier, le coût annuel du personnel repris a été estimé par le management à environ 1.500.000 EUR.
Pour limiter l'impact annuel que cette charge de personnel suppose pour Immobel Poland, il est proposé de conclure simultanément un contrat de project management avec CDI Polska pour les années 2012-2014 pour la prestation de services à fournir dans le cadre du développement de certains projets immobiliers de CDI Polska.
Ce contrat garantira à «Immobel Poland», un niveau de revenus minimum couvrant partiellement ses frais de personnel ainsi que les frais de structure liés au nombre de personnes employées.
Les conséquences financières pour la Société sont un coût annuel de personnel complémentaire qui a été estimé à environ 1.500.000 EUR et pour lequel un contrat de prestations de services limitera l'impact pour Immobel.
Le gain de l'opération envisagée sera fonction de l'état d'avancement et du bon déroulement des projets à (re)développer. •••
Le Comité des Administrateurs Indépendants estime que l'opération envisagée n'est pas de nature à occasionner pour la Société des dommages manifestement abusifs à la lumière de la politique menée par la société.
Laurent Wasteels Luc Luyten ARSEMA sprl Baron Buysse Administrateur Administrateur Administrateur Président du (représentée par Didier Bellens) Conseil d'Administration
Comptes consolidés et comptes statutaires abrégés
| 85 | Comptes consolidés |
|---|---|
| 85 | Compte de résultats consolidé |
| 85 | État consolidé du résultat global |
| 86 | Etat consolidé de la situation financière |
| 87 | Etat consolidé des flux de trésorerie |
| 88 | État consolidé des variations des capitaux propres |
| 89 | Principes et méthodes comptables |
| 95 | Notes sur les états financiers consolidés |
| 95 | 1. Information sectorielle - données financières par secteur |
| 97 | 2. Chiffre d'affaires |
| 97 | 3. Autres produits opérationnels |
| 98 98 |
4. Coût des ventes 5. Frais de personnel |
| 99 | 6. Amortissements et dépréciations d'actifs |
| 99 | 7. Autres charges opérationnelles |
| 100 | 8. Résultat financier |
| 101 | 9. Part dans le résultat des entreprises associées |
| 101 | 10. Impôts sur le résultat |
| 101 | 11. Résultat par action |
| 102 | 12. Immobilisations corporelles |
| 102 | 13. Immeubles de placement |
| 103 | 14. Participations dans les entreprises associées |
| 103 | 15. Participations disponibles à la vente |
| 104 | 16. Actifs - Passifs d'impôts différés |
| 104 | 17. Stocks |
| 106 | 18. Créances commerciales |
| 106 | 19. Autres actifs courants 20. Informations relatives à l'endettement financier net |
| 107 109 |
21. Capitaux propres |
| 110 | 22. Pensions et obligations similaires |
| 111 | 23. Provisions |
| 112 | 24. Dettes commerciales |
| 112 | 25. Autres passifs courants |
| 113 | 26. Variation du fonds de roulement |
| 113 | 27. Remboursement de capital et dividendes perçus |
| 114 | 28. Principaux actifs et passifs éventuels |
| 114 | 29. Informations sur les parties liées |
| 115 | 30. Evénements postérieurs à la clôture |
| 116 | 31. Coentreprises |
| 116 | 32. Filiales, coentreprises et entreprises associées |
| 119 | Déclaration des personnes responsables |
| 120 | Rapport du Commissaire |
| 121 | Comptes statutaires abrégés |
| 121 | Bilan abrégé |
| 122 | Compte de résultats abrégé |
| 122 | Affectation et prélèvements |
| 123 | Résumé des règles d'évaluation |
| 124 | Renseignements généraux |
| NOTES | 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 81 146 | 85 616 | |
| Chiffre d'affaires | 2 | 79 223 | 81 850 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 1 923 | 3 766 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -58 556 | -72 399 | |
| Coût des ventes | 4 | -42 479 | -56 749 |
| Frais de personnel | 5 | -7 097 | -6 363 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs (y compris les utilisations et reprises) | 6 | 614 | -349 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 13 | 6 | 309 |
| Autres charges opérationnelles | 7 | -9 600 | -9 247 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 22 590 | 13 217 | |
| Produits d'intérêt | 284 | 423 | |
| Charges d'intérêt | -5 221 | -4 771 | |
| Autres produits financiers | 14 | 22 | |
| Autres charges financières | -501 | -554 | |
| RÉSULTAT FINANCIER | 8 | -5 424 | -4 880 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 9 | 305 | 2 859 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 17 471 | 11 196 | |
| Impôts | 10 | -1 297 | -670 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 16 174 | 10 526 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 16 174 | 10 526 | |
| Part des intérêts minoritaires | -10 | -24 | |
| PART D'IMMOBEL | 16 184 | 10 550 | |
| RÉSULTAT DE BASE ET RÉSULTAT DILUÉ PAR ACTION (EN EUR) | 11 | ||
| - Résultat des activités poursuivies/Résultat de l'exercice | 3,93 | 2,56 |
| NOTES | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 16 174 | 10 526 |
| Autres éléments de résultat global | ||
| Couvertures de flux de trésorerie 20 |
- | 1 114 |
| Ecarts de conversion | -418 | - |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes à prestations définies 22 |
59 | 53 |
| Autres éléments de résultat global | -359 | 1 167 |
| RÉSULTAT GLOBAL DE L'EXERCICE | 15 815 | 11 693 |
| Part des intérêts minoritaires | -10 | -24 |
| PART D'IMMOBEL | 15 825 | 11 717 |
| ACTIFS NOTES |
31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 5 844 | 11 415 |
| Immobilisations incorporelles | 47 | 12 |
| Immobilisations corporelles 12 |
1 214 | 1 278 |
| Immeubles de placement 13 |
2 286 | 2 280 |
| Participations dans les entreprises associées 14 |
1 254 | 7 445 |
| Participations disponibles à la vente 15 |
77 | 77 |
| Actifs d'impôts différés 16 |
717 | 74 |
| Autres actifs non courants | 249 | 249 |
| ACTIFS COURANTS | 400 954 | 292 093 |
| Stocks 17 |
327 863 | 240 769 |
| Créances commerciales 18 |
10 956 | 9 881 |
| Créances fiscales | 5 | 546 |
| Autres actifs courants 19 |
15 166 | 6 358 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie 20 |
46 964 | 34 239 |
| Actifs non courants détenus en vue de la vente | - | 300 |
| TOTAL DES ACTIFS | 406 798 | 303 508 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES CAPITAUX PROPRES TOTAUX 21 |
31-12-2011 182 792 |
31-12-2010 172 129 |
| CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL | 182 825 | 172 152 |
| Capital | 60 302 | 60 302 |
| Résultats non distribués | 122 517 | 111 485 |
| Réserves | 6 | 365 |
| INTÉRÊTS MINORITAIRES | -33 | -23 |
| PASSIFS NON COURANTS | 112 644 | 71 949 |
| Pensions et obligations similaires 22 |
299 | 346 |
| Provisions 23 |
2 997 | 3 003 |
| Passifs d'impôts différés 17 |
- | 335 |
| Dettes financières 20 |
109 348 | 65 640 |
| Dettes commerciales 24 |
- | 2 625 |
| PASSIFS COURANTS | 111 362 | 59 430 |
| Provisions 23 |
1 479 | 2 357 |
| Dettes financières 20 |
74 330 | 22 540 |
| Dettes commerciales 24 |
20 883 | 13 342 |
| Dettes fiscales | 1 476 | 232 |
| Instruments financiers dérivés 20 |
1 807 | 1 824 |
| Autres passifs courants 25 |
11 387 | 19 135 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 406 798 | 303 508 |
| NOTES | 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 22 590 | 13 217 | |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | -614 | 349 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -6 | -309 | |
| Variation des provisions | -872 | -2 202 | |
| Cessions de participations | 59 | -49 | |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT, DES INTÉRÊTS ET DES IMPÔTS PAYÉS |
21 157 | 11 006 | |
| Variation du fonds de roulement | 26 | -89 935 | -16 474 |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS |
-68 778 | -5 468 | |
| Intérêts payés | -4 997 | -4 652 | |
| Impôts payés | -490 | -134 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | -74 265 | -10 254 | |
| Cessions de participations | 241 | 228 | |
| Remboursement de capital et dividendes perçus d'entreprises associées | 14, 27 | 6 509 | 4 443 |
| Acquisitions d'immobilisations | -144 | -111 | |
| Cessions d'immobilisations | - | 10 | |
| Cessions de participations disponibles à la vente et d' autres actifs non courants | - | 30 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | 6 606 | 4 600 | |
| Nouveaux emprunts | 20 | 90 922 | 15 300 |
| Remboursements d'emprunts | 20 | -5 424 | -35 098 |
| Intérêts reçus | 284 | 423 | |
| Autres flux de trésorerie de financement | -246 | -224 | |
| Dividendes bruts payés | -5 152 | -8 244 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | 80 384 | -27 843 | |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE |
12 725 | -33 497 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE | 20 | 34 239 | 67 736 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L'EXERCICE | 20 | 46 964 | 34 239 |
Les acquisitions de projets, que ce soit directement ou indirectement au travers de l'acquisition d'une société dédiée au projet, ne sont pas considérées comme des opérations d'investissement et sont directement reprises dans les fl ux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX INSTRU- MENTS DE COUVERTURE |
ÉCARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBU- ABLES AU GROUPE |
INTÉRÊTS MINORI- TAIRES |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | ||||||||
| SITUATION AU 01-01-2010 | 60 302 | 109 179 | -1 114 | - | 312 | 168 679 | 1 | 168 680 |
| Résultat global de l'exercice | - | 10 550 | 1 114 | - | 53 | 11 717 | -24 | 11 693 |
| Dividendes payés | - | -8 244 | - | - | - | -8 244 | - | -8 244 |
| MOUVEMENTS DE L'EXERCICE | - | 2 306 | 1 114 | - | 53 | 3 473 | -24 | 3 449 |
| SITUATION AU 31-12-2010 | 60 302 | 111 485 | - | - | 365 | 172 152 | -23 | 172 129 |
| 2011 | ||||||||
| SITUATION AU 01-01-2011 | 60 302 | 111 485 | - | - | 365 | 172 152 | -23 | 172 129 |
| Résultat global de l'exercice | - | 16 184 | - | -418 | 59 | 15 825 | -10 | 15 815 |
| Dividendes payés | - | -5 152 | - | - | - | -5 152 | - | -5 152 |
| MOUVEMENTS DE L'EXERCICE | - | 11 032 | - | -418 | 59 | 10 673 | -10 | 10 663 |
| SITUATION AU 31-12-2011 | 60 302 | 122 517 | - | -418 | 424 | 182 825 | -33 | 182 792 |
Le capital est composé de 4.121.934 actions ordinaires sans désignation de valeur nominale.
Un dividende de 7.213 KEUR, correspondant à 1,75 EUR brut par action, a été proposé par le Conseil d'Administration du 15 mars 2012 et sera soumis à l'approbation des Actionnaires lors de l'Assemblée Générale du 24 mai 2012. L'affectation du résultat n'est pas comptabilisée dans les états fi nanciers au 31 décembre 2011.
Immobel (ci-après dénommée la «Société») est une société anonyme de droit belge dont le siège social est établi Rue de la Régence 58 à 1000 Bruxelles.
Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. Le Conseil d'Administration de la Société a arrêté les états financiers consolidés et autorisé leur publication en date du 15 mars 2012.
Normes et Interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er janvier 2011 :
L'application de ces nouvelles normes n'a pas eu d'impact pour le Groupe.
Par ailleurs, la Société n'a pas anticipé l'application des normes et interprétations suivantes :
IFRS 10 Etats financiers consolidés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
IFRS 11 Partenariats (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
Le Groupe s'attend à avoir un impact suite à l'adoption de IFRS 9 et IFRS 11.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Ils sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des titres détenus à des fins de transaction, des titres disponibles à la vente et des instruments financiers dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés comprennent ceux de la Société et de ses filiales ainsi que les participations dans des coentreprises consolidées selon la méthode proportionnelle et dans des entreprises associées comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
Tous les soldes, les transactions, les produits et les charges intragroupes sont éliminés.
Par filiale, il faut entendre les entreprises que le Groupe contrôle. Le contrôle se définit comme le pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles de l'entité afin d'obtenir des avantages de ses activités. Le contrôle est présumé exister lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement, plus de la moitié des droits de vote.
Les états financiers des filiales sont intégrés dans les états consolidés à partir de la date d'exercice du contrôle jusqu'à la date où le contrôle cesse.
Une coentreprise est un accord contractuel en vertu duquel le Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d'exercer une activité économique sous contrôle conjoint. L'accord de coentreprise implique généralement la création d'une ou plusieurs entités distinctes contrôlées conjointement.
Le Groupe consolide ses participations dans les coentreprises par la méthode proportionnelle et ce jusqu'à la date à laquelle le contrôle conjoint cesse.
Une entreprise associée est une entreprise dans laquelle le Groupe a une influence notable, de par sa participation aux décisions de politique financière et opérationnelle de l'entreprise détenue mais qui n'est ni une filiale, ni une coentreprise du Groupe.
L'influence notable est présumée lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement par le biais de ses filiales, 20 % ou plus des droits de vote mais moins de 50 %.
Les participations dans les entreprises associées sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence à partir de la date de commencement de l'influence notable jusqu'à la date à laquelle cette influence cesse. La valeur comptable des participations est réduite, le cas échéant, pour constater toute perte de valeur des participations individuelles.
Les états financiers des filiales, coentreprises et entreprises associées dont la clôture n'est pas réalisée au 31 décembre (date de reporting de la Société) sont ajustés pour tenir compte des effets des transactions et événements significatifs qui se sont produits entre la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée et le 31 décembre. La différence entre le 31 décembre et la date clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée n'est jamais supérieure à 3 mois
Le goodwill représente l'excédent du prix du regroupement d'entreprises (y compris l'estimation des ajustements de prix futurs mais coûts annexes non inclus) augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales) par rapport à la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l'entreprise acquise à la date de l'acquisition. Le goodwill est considéré comme un actif et ne fait pas l'objet d'amortissements mais bien d'un test de dépréciation annuel à la date de clôture (ou plus fréquemment s'il y a des indices de perte de valeur). Les dépréciations sont comptabilisées immédiatement en résultats et ne sont pas reprises ultérieurement.
Le goodwill résultant de l'acquisition d'une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de l'entreprise associée. Le goodwill provenant de l'acquisition de filiales et d'entités contrôlées conjointement est présenté séparément dans le bilan.
Dans le cas de la cession d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, la valeur comptable du goodwill est reprise pour la détermination du résultat sur la vente.
Le goodwill négatif représente l'excédent de la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, à la date de l'acquisition, par rapport au prix du regroupement d'entreprises augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales). Dans la mesure où un excédent subsiste après réexamen et réestimation des valeurs, le goodwill négatif est comptabilisé en résultats immédiatement.
Les bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux de change officiel à la clôture de l'exercice, et les comptes de résultats au taux moyen de l'exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont repris dans les capitaux propres sous la rubrique «écarts de conversion». Les écarts de conversion sont comptabilisés en résultats lors de la cession de la société concernée.
Dans un premier temps, les transactions sont enregistrées au taux prévalant à la date de la transaction. A la clôture de l'exercice, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier.
Des immobilisations incorporelles sont comptabilisées au bilan s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui sont attribuables à l'actif reviendront à la Société et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée et le mode d'amortissement sont réexaminés à chaque date de clôture.
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis de façon linéaire sur leur durée d'utilité. Les durées d'utilité ont été fixées comme suit :
Les terrains ne font pas l'objet d'amortissements étant donné qu'ils ont une durée de vie illimitée.
Les dépenses ultérieures liées à des immobilisations corporelles sont capitalisées uniquement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l'entité et si leur coût peut être évalué de façon fiable.
Les immeubles en cours de construction à des fins de production, de location ou d'occupation administrative, sont repris à leur coût diminué d'éventuelles pertes de valeur. Les amortissements de ces actifs débutent lorsque l'actif est prêt à être utilisé.
Les immeubles de placement sont évalués sur la base du modèle de la juste valeur conformément à IAS 40 – Immeubles de placement. Ils représentent les biens immobiliers (terrains et/ou bâtiments en construction ou disponibles) détenus par le Groupe pour en retirer des loyers et/ ou pour valoriser les biens plutôt que pour les utiliser ou les vendre. Les immeubles de placement (en construction) sont initialement évalués au coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur sont comptabilisées directement en compte de résultats.
Le Groupe distingue les locations-financement des locations simples en déterminant si des critères objectifs tendent à démontrer que la majeure partie de la valeur de l'actif sera consommée par le groupe :
Les actifs détenus en location-financement par le Groupe sont comptabilisés initialement au montant le plus faible entre leur juste valeur et la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. La dette envers le bailleur relative à cet actif est reprise au bilan en tant que dette de location-financement.
Les paiements locatifs sont répartis proportionnellement entre les frais financiers et la réduction de la dette locative et ce, à un taux d'intérêt constant par rapport au solde de la dette. Les frais financiers sont directement pris en compte de résultats. Les immobilisations détenues en location-financement sont amorties de manière linéaire sur la durée la plus courte entre leur durée d'utilité et la durée du contrat de location.
Les paiements relatifs à des contrats de location simple sont comptabilisés en charges dans le compte de résultats sur une base linéaire sur la durée du contrat de location.
Les actifs et passifs financiers sont comptabilisés dans le bilan lorsque le Groupe devient partie aux dispositions contractuelles de l'instrument.
Les créances commerciales à court terme sont évaluées à leur valeur nominale diminuée des réductions de valeur adéquates couvrant les montants considérés comme non recouvrables. Une estimation du caractère durable des créances commerciales douteuses est effectuée et un éventuel ajustement de valeur est enregistré.
La trésorerie comprend les fonds en caisse et les dépôts à vue (dépôts de moins de 3 mois). Les équivalents de trésorerie sont des placements à très court terme, très liquides qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont portés au bilan au coût amorti.
Les flux de trésorerie sont les entrées et les sorties de trésorerie et d'équivalents de trésorerie.
Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de produits de l'entité et toutes les autres activités qui ne sont pas des activités d'investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets, soit directement par l'achat ou la vente des actifs, soit indirectement au travers de l'acquisition ou la vente d'une société dédiée au projet, sont considérées comme des activités opérationnelles et sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
Les activités d'investissement sont les acquisitions et sorties d'actifs à long terme et autres placements qui ne sont pas inclus dans les équivalents de trésorerie.
Les activités de financement sont les activités qui résultent des changements dans l'importance et la composition du capital apporté et des emprunts de l'entité.
Le montant des flux de trésorerie opérationnelle résultant de l'acquisition de sociétés dédiées à des projets s'élève à 51.892 KEUR pour l'exercice 2011 (voir note 32). De tels flux de trésorerie étaient repris comme flux d'activités de financement lors des exercices précédents.
Les coûts d'émission directement attribuables à une transaction sur capitaux propres sont comptabilisés en déduction des capitaux propres, ce qui implique que les augmentations de capital sont comptabilisées à hauteur des montants reçus, nets des coûts d'émission. De même, les transactions sur les actions propres sont comptabilisées directement dans les capitaux propres.
Les emprunts et les découverts bancaires productifs d'intérêts sont comptabilisés à hauteur du montant de la trésorerie obtenu, sous déduction des éventuels coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, ils sont portés au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de remboursement est comptabilisée en résultats sur la période de l'emprunt sur base du taux d'intérêt effectif.
Les dettes commerciales à court terme sont enregistrées à leur valeur nominale.
Les instruments financiers dérivés sont initialement évalués à leur coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. La méthode de comptabilisation des résultats latents liés aux dérivés dépend de la nature de l'élément couvert. A la date de conclusion d'un contrat dérivé, l'instrument est désigné soit comme couverture de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé (couverture de juste valeur), soit comme couverture de flux de trésorerie futurs (couverture de flux de trésorerie). Les variations de la juste valeur des instruments dérivés désignés comme couverture de juste valeur sont enregistrées en résultat en même temps que les variations de la juste valeur de l'actif ou du passif couvert. Quant aux couvertures de flux de trésorerie, les variations de la juste valeur sont comptabilisées parmi les autres éléments de l'état consolidé du résultat global. La partie inefficace de la couverture est enregistrée directement en résultat. Les variations de la juste valeur des instruments dérivés qui ne rencontrent pas les conditions de la comptabilité de couverture sont directement comptabilisées en résultat.
Les produits et charges d'un contrat sont comptabilisés en fonction du degré d'avancement du contrat sur base de la méthode des coûts (le rapport existant entre les coûts déjà encourus pour les travaux réalisés et les coûts totaux estimés du contrat) en excluant les coûts ne reflétant pas le travail effectué (coûts du terrain, goodwill affecté au terrain, coûts d'installation…).
Les produits du contrat comprennent les montants convenus dans le contrat initial ainsi que dans les avenants à ce contrat, les montants des indemnités et autres primes et incitants dans la mesure où il est probable qu'ils seront acquis et s'ils peuvent être évalués de façon fiable.
Les coûts du contrat comprennent les coûts qui sont directement relatifs au contrat spécifique, les charges qui peuvent être attribuées à l'activité des contrats en général et qui peuvent raisonnablement être attribuées au contrat, tout comme d'autres charges semblables qui peuvent être spécifiquement facturées au client selon les termes du contrat.
S'il apparaît que le total des coûts du contrat dépassera le total des produits du contrat, les pertes attendues seront comptabilisées immédiatement en charges.
Pour les projets ayant démarré après le 1er janvier 2009, les intérêts intercalaires sont capitalisés.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation.
Le coût d'acquisition des produits achetés comprend le coût d'acquisition et les frais accessoires. Pour les produits finis et les stocks en cours de production, le coût de revient tient compte des frais directs et d'une quote-part de frais indirects de production, sans incorporation de charges d'administration, ni de charges financières.
Pour les projets ayant démarré après le 1er janvier 2009, les intérêts intercalaires sont capitalisés.
Lorsque l'identification spécifique n'est pas possible, le coût est déterminé sur la base du coût moyen pondéré. La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité, diminué des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. La dépréciation ou la perte sur
Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l'obligation et lorsque le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable.
Le montant de la provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actualisée si nécessaire.
Une provision pour garanties est constituée lorsque les produits ou services sous-jacents sont vendus. Le montant de la provision est évalué sur base des données historiques et de la pondération de l'ensemble des résultats possibles auxquels des probabilités sont associées (méthode de la valeur attendue).
Les passifs éventuels, dont la survenance n'est pas probable, ne sont pas comptabilisés comme provision et sont mentionnés dans les annexes aux états financiers, pour autant que le risque soit significatif.
Les actifs éventuels ne sont pas reconnus dans les états financiers.
Le régime en vigueur au sein du Groupe est à prestations définies (but à atteindre). Pour ces régimes, le coût des engagements correspondants est déterminé selon la méthode des unités de crédit projetées («Projected Unit Credit Method»), avec un calcul des valeurs actualisées à la date de clôture.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée des remboursements possibles pour le Groupe et des diminutions des cotisations futures dans le cadre du plan.
Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés et présentés dans l'état consolidé du résultat global.
Les subsides à l'investissement reçus sont comptabilisés au bilan (présentés dans les autres passifs non courants ou dans les autres passifs courants) en tant que produits différés. Ils sont comptabilisés en produits suivant le même rythme que la reconnaissance de la marge des actifs auxquels ils se rapportent.
Les revenus du Groupe proviennent des produits des activités de «développement immobilier» (y inclus les services liés au «project management») et accessoirement des contrats de location.
Les revenus des activités de «développement immobilier» sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir.
Dans la mesure où le contrat de vente prévoit plusieurs parties distinctes, dont la livraison est séparée, ces parties font l'objet d'une reconnaissance du produit de la vente séparée.
Dans la mesure où le contrat de vente d'un développement immobilier (ou une partie de ce contrat) qualifie de contrat de construction, le produit de la vente est reconnu à l'avancement du projet, comme détaillé au paragraphe 11.
Dans la mesure où le contrat de vente d'un développement immobilier (ou une partie de ce contrat) ne qualifie pas de contrat de construction, le produit de la vente est reconnu à la date de livraison, à moins que le contrat ne prévoie un transfert de propriété continu permettant de reconnaître le produit de la vente au fur et à mesure de ce transfert, soit à l'avancement des travaux.
En ce qui concerne les contrats de location simple, les loyers sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée du contrat de location et ce, même si les paiements ne sont pas effectués sur cette base. Les avantages consentis par le Groupe lors de la négociation ou du renouvellement d'un contrat de location simple sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail.
La valeur comptable des actifs non courants (à l'exception des actifs financiers entrant dans le champ d'application de l'IAS 39, des impôts différés et des actifs non courants détenus en vue de la vente) est revue à chaque date de clôture afin de déterminer s'il existe une indication qu'un actif ait perdu de sa valeur. Si une telle indication existe, la valeur recouvrable est alors estimée. Pour ce qui est des immobilisations incorporelles ayant une durée d'utilité indéfinie et des goodwills, la valeur recouvrable est estimée à chaque clôture. Une dépréciation est comptabilisée lorsque la valeur comptable de cet actif ou de son unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur recouvrable. Les dépréciations sont enregistrées au compte de résultats.
Lorsque la valeur recouvrable ne peut être déterminée pour un actif individuellement, y compris pour le goodwill, elle est estimée au niveau de l'unité génératrice de trésorerie à laquelle appartient cet actif.
La valeur recouvrable des créances et des placements de la société détenus jusqu'à leur échéance est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs, escomptés au taux d'intérêt originel effectif inhérent à ces actifs.
La valeur recouvrable des autres actifs ou d'une unité génératrice de trésorerie est le montant le plus élevé entre sa juste valeur diminuée des coûts de vente et sa valeur d'utilité. Cette dernière correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant de l'actif ou de l'unité génératrice de trésorerie concerné. Afin de déterminer la valeur d'utilité, les flux futurs estimés de trésorerie sont actualisés, en utilisant un taux d'intérêt avant impôts qui reflète à la fois l'intérêt du marché actuel et les risques spécifiques liés à l'actif.
Une reprise de perte de valeur est comptabilisée en produits si la valeur recouvrable excède la valeur nette comptable. Néanmoins, la reprise ne peut engendrer une valeur comptable qui serait supérieure à celle qui aurait été déterminée si aucune perte de valeur n'avait été initialement enregistrée sur cet actif (unité génératrice de trésorerie). Aucune reprise de perte de valeur n'est comptabilisée sur les goodwill.
Les coûts d'emprunt comprennent les intérêts sur découverts bancaires et emprunts à court terme et à long terme, l'amortissement des primes d'émission ou de remboursement relatives aux emprunts, l'amortissement des coûts accessoires encourus pour la mise en place des emprunts. Ces coûts sont comptabilisés en résultat ou capitalisés dans le coût des actifs éligibles.
L'impôt sur le résultat de l'exercice comporte l'impôt courant et l'impôt différé. Les impôts courants et différés sont comptabilisés en résultat sauf s'ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont également enregistrés en capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts exigibles (ou récupérables) sur le bénéfice (ou la perte) d'un exercice et les ajustements des charges d'impôts des exercices précédents.
L'impôt différé est comptabilisé en utilisant la méthode du report variable basée sur les différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et passifs dans les comptes consolidés et leur base fiscale.
Les passifs d'impôts différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables.
Les actifs d'impôts différés ne sont comptabilisés pour les différences temporelles déductibles que dans la mesure où il est probable que celles-ci pourront être imputées à l'avenir sur un bénéfice imposable. Ce critère est réévalué à chaque date de clôture.
Une activité abandonnée est une composante du Groupe dont il s'est séparé ou qui est classée comme étant détenue en vue de la vente. Une telle composante constitue une ligne d'activité ou une région géographique principale et distincte qui peut être clairement distinguée sur le plan opérationnel et pour la communication d'informations financières. Le résultat net des activités abandonnées (y compris l'éventuel résultat sur cession et les impôts) est présenté séparément des activités poursuivies dans le compte de résultats.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable que ceux-ci pourront être imputés à l'avenir sur un bénéfice imposable.
Les immobilisations corporelles et incorporelles ayant une durée d'utilité définie sont amorties selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée d'utilité de l'immobilisation en question.
La juste valeur des immeubles de placement est estimée par des experts indépendants conformément aux principes développés en note 13 des états financiers.
Dans le cadre de tests de dépréciation de valeur, la valeur recouvrable d'un actif est estimée sur base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus générés par cet actif.
Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de clôture.
Les projets en stocks et les contrats de construction font l'objet d'études de faisabilité servant au dégagement de la marge et au calcul du degré d'avancement. A chaque clôture, une estimation des coûts restant à encourir est effectuée.
Les comptes des Sociétés Momentanées sont inclus dans les états financiers selon la méthode proportionnelle, chaque rubrique du bilan et du compte de résultats est intégrée en proportion de la quote-part détenue par le partenaire dans la société momentanée.
L'activité de base du Groupe, le développement immobilier, englobe les activités de «bureaux», de «résidentiel», et de «lotissement». Les projets sont alloués aux secteurs sur base de leur affectation en immeubles de bureaux, immeubles résidentiels ou terrains lotis ou à lotir.
L'activité du Groupe, qui s'exercait principalement en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg, s'exerce également, depuis cette année, en Pologne.
| CHIFFRE D'AFFAIRES | RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | |||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
| BUREAUX | ||||
| Belgique | 11 310 | 58 640 | -1 186 | 11 054 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 883 | 31 | 494 | -98 |
| Pologne | 2 107 | - | 150 | - |
| SOUS-TOTAL BUREAUX | 14 300 | 58 671 | -542 | 10 956 |
| RÉSIDENTIEL | ||||
| Belgique | 35 190 | 12 032 | 11 249 | 384 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 4 029 | - | 768 | - |
| SOUS-TOTAL RÉSIDENTIEL | 39 219 | 12 032 | 12 017 | 384 |
| LOTISSEMENT | ||||
| Belgique | 25 704 | 11 147 | 11 115 | 1 877 |
| SOUS-TOTAL LOTISSEMENT | 25 704 | 11 147 | 11 115 | 1 877 |
| TOTAL CONSOLIDÉ | 79 223 | 81 850 | 22 590 | 13 217 |
| Belgique | 72 204 | 81 819 | 21 178 | 13 315 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 4 912 | 31 | 1 262 | -98 |
| Pologne | 2 107 | - | 150 | - |
| Résultat financier | -5 424 | -4 880 |
|---|---|---|
| Part dans le résultat des entreprises associées | 305 | 2 859 |
| Impôts | -1 297 | -670 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 16 174 | 10 526 |
| RÉSULTAT NET | 16 174 | 10 526 |
| BUREAUX | RÉSIDENTIEL | LOTISSEMENT | CONSOLIDÉ | |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | ||||
| Résultat opérationnel | -542 | 12 017 | 11 115 | 22 590 |
| Amortissements & dépréciations d'actifs | -227 | -434 | 47 | -614 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -6 | - | - | -6 |
| Variation des provisions | -886 | 34 | -20 | -872 |
| Cessions de participations | - | 59 | - | 59 |
| Variation du fonds de roulement | -71 372 | -1 092 | -17 471 | -89 935 |
| TRÉSORERIE OPÉRATIONNELLE AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS |
-73 033 | 10 584 | -6 329 | -68 778 |
| TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT | 6 428 | 241 | -63 | 6 606 |
| 2010 | ||||
| Résultat opérationnel | 10 956 | 384 | 1 877 | 13 217 |
| Amortissements & dépréciations d'actifs | 175 | 78 | 96 | 349 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -309 | - | - | -309 |
| Variation des provisions | -1 407 | -381 | -414 | -2 202 |
| Cessions de participations | - | -49 | - | -49 |
| Variation du fonds de roulement | -15 007 | 2 073 | -3 540 | -16 474 |
| TRÉSORERIE OPÉRATIONNELLE AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS |
-5 592 | 2 105 | -1 981 | -5 468 |
| TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT | 3 526 | 1 098 | - 24 | 4 600 |
| BUREAUX | RÉSIDENTIEL | LOTISSEMENT | CONSOLIDÉ | |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | ||||
| Actifs sectoriels | 205 073 | 78 675 | 73 784 | 357 532 |
| Eléments non affectés1 | 49 266 | |||
| TOTAL DES ACTIFS | 406 798 | |||
| Passifs sectoriels | 18 931 | 14 104 | 4 010 | 37 045 |
| Eléments non affectés1 | 186 961 | |||
| TOTAL DES PASSIFS | 224 006 | |||
| 2010 | ||||
| Actifs sectoriels | 124 070 | 78 123 | 58 685 | 260 878 |
| Actifs sectoriels | 124 070 | 78 123 | 58 685 | 260 878 |
|---|---|---|---|---|
| Eléments non affectés1 | 42 630 | |||
| TOTAL DES ACTIFS | 303 508 | |||
| Passifs sectoriels | 23 927 | 12 178 | 6 527 | 42 632 |
| Eléments non affectés1 | 88 747 | |||
| TOTAL DES PASSIFS | 131 379 |
| BELGIQUE | GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG | POLOGNE | TOTAL | |
|---|---|---|---|---|
| Actifs sectoriels 31-12-2011 | 240 123 | 54 499 | 62 910 | 357 532 |
| Actifs sectoriels 31-12-2010 | 214 313 | 46 565 | - | 260 878 |
Les composantes du chiffre d'affaires évoluent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Ventes de biens | 75 591 | 81 570 |
| Prestations de services | 510 | 280 |
| Loyers | 3 122 | - |
| TOTAL CHIFFRE D'AFFAIRES | 79 223 | 81 850 |
Le chiffre d'affaires se ventile comme suit par secteur :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux1 | 14 300 | 58 671 |
| Résidentiel2 | 39 219 | 12 032 |
| Lotissement3 | 25 704 | 11 147 |
| TOTAL CHIFFRE D'AFFAIRES | 79 223 | 81 850 |
En 2011, Immobel a enregistré 2 transactions représentant chacune plus de 10 % du chiffre d'affaires. Ces transactions impactent les secteurs «résidentiel» et «lotissement».
Cette rubrique comprend des récupérations de taxes et de précomptes, des refacturations de frais et autres remboursements divers.
Les autres produits opérationnels se ventilent comme suit par secteur :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 1 537 | 2 293 |
| Résidentiel | 166 | 1 337 |
| Lotissement | 220 | 136 |
| TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS | 1 923 | 3 766 |
1. Le chiffre d'affaires «bureaux» est principalement infl uencé par la vente des bâtiments de la phase 3 du projet Forum à Bruxelles Ville et par la vente de l'immeuble dénommé South Crystal à Bruxelles (Saint-Gilles).
2. Les promotions Jardins de Jette à Bruxelles (Jette), Jardin des Sittelles à Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert), Foncière du Parc à Bruxelles Ville et Green Hill au Grand-Duché de Luxembourg contribuent essentiellement au chiffre d'affaires «résidentiel». Outre ces promotions, le chiffre d'affaires «résidentiel» est favorablement infl uencé par la vente d'une partie des terrains à Haren (Bruxelles). Ce terrain, destiné initialement à un développement résidentiel, a été vendu à la Régie des Bâtiments pour l'implantation d'une nouvelle prison.
3. Les principales ventes récurrentes se rapportent aux lotissements de Bredene, Chastre, Enghien, Limbourg, Mons et Waterloo. Le chiffre d'affaires «lotissement» comprend également le produit de la vente d'un projet commercial situé à Wavre.
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par secteur :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | -6 936 | -40 484 |
| Résidentiel | -24 158 | -9 772 |
| Lotissement | -11 385 | -6 493 |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -42 479 | -56 749 |
et sont relatifs aux chiffre d'affaires et projets ci-dessus.
Cette rubrique reprend les rémunérations et honoraires du personnel, des Membres du Comité Exécutif et des Administrateurs non exécutifs.
Ils se décomposent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Rémunérations et honoraires du personnel et des Membres du Comité Exécutif | -5 760 | -5 176 |
| Rémunérations des Administrateurs non exécutifs | -662 | -421 |
| Charges de sécurité sociale | -424 | -582 |
| Charges de retraite - régime à cotisations définies | -209 | -146 |
| Autres | -42 | -38 |
| FRAIS DE PERSONNEL | -7 097 | -6 363 |
Le nombre d'équivalents temps plein (effectif moyen total) pour le personnel s'élève en 2011 à 18 contre 26 pour 2010. L'année 2010 était favorablement infl uencée par des utilisations de provisions constituées lors d'exercices antérieurs.
Se décomposent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles | -174 | -213 |
| Perte de valeur sur actifs non courants détenus en vue de la vente | - | -36 |
| Gain de valeur sur participations disponibles à la vente | - | 17 |
| Réductions de valeur sur stocks | -471 | -14 |
| Reprises de réductions de valeur sur stocks | 928 | - |
| Réductions de valeur sur créances | -5 | -104 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances | 336 | 1 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS | 614 | -349 |
Se décomposent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Services et biens divers | -8 274 | -8 760 |
| Provisions | 879 | 1 021 |
| Autres charges d'exploitation | -2 205 | -1 508 |
| AUTRES CHARGES OPÉRATIONNELLES | -9 600 | -9 247 |
Principales composantes des services et biens divers :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Loyers et charges locatives, incluant notamment le loyer et les charges locatives du siège social, actuel et ancien pour 2010 (à mettre en relation avec l'utilisation des provisions pour évaluation et organisation du Groupe - voir principales composantes des provisions ci-après) |
-508 | -1 448 |
| Rétribution de tiers, comprennant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires |
-6 301 | -6 423 |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, d'entretien et de réparations |
-1 465 | -889 |
| TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS | -8 274 | -8 760 |
Obligations en matière de location simple :
| Montant total des paiements comptabilisés en charge de la période | -424 | -452 |
|---|---|---|
| Montant total des paiements minimaux à effectuer : | ||
| - à moins d'un an | -389 | -416 |
| - à plus d'un an mais moins de 5 ans | -1 465 | -1 467 |
Ces montants correspondent principalement au loyer du siège social et à des loyers de véhicules.
Montant des honoraires attribués au cours de l'exercice à la SC s.f.d. SCRL Deloitte Reviseurs d'Entreprises :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Honoraires du commissaire au sein du Groupe | -175 | -180 |
| Honoraires pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein du Groupe1 : |
-28 | -265 |
| - Missions de conseils fiscaux | - | -40 |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | -28 | -225 |
Principales composantes des variations des provisions :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Provisions relatives aux ventes | 861 | -4 |
| Provisions pour évaluation & organisation du Groupe | - | 1 095 |
| Autres provisions | 18 | -70 |
| TOTAL DES VARIATIONS DES PROVISIONS | 879 | 1 021 |
| Dotations | -267 | -356 |
| Utilisations | 1 046 | 1 045 |
| Reprises | 100 | 332 |
Les autres charges d'exploitation de -2.205 KEUR enregistrent principalement des taxes (précomptes immobiliers, taxes régionales, communales ...) non activées sur des actifs repris en stocks.
Le résultat fi nancier se ventile de la manière suivante :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -6 210 | -4 881 |
| Intérêts activés sur projets en développement | 989 | - |
| Variation de la juste valeur des instruments financiers | -241 | -198 |
| Produits d'intérêts | 284 | 423 |
| Autres charges financières | -260 | -246 |
| Autres produits financiers | 14 | 22 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -5 424 | -4 880 |
Les montants relatifs à la variation de la juste valeur proviennent des instruments fi nanciers acquis dans un but de couverture, mais qui n'ont pas été comptablement qualifi és d'instruments de couverture au sens de IAS 39. Ces instruments sont détaillés à la note 20.
Le résultat des entreprises associées, 305 KEUR, concerne l'activité «bureaux».
Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -2 065 | -445 |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | 53 | -45 |
| Impôts différés | 715 | -180 |
| TOTAL DE LA CHARGE D'IMPÔTS REPRISE AU RÉSULTAT GLOBAL | -1 297 | -670 |
La réconciliation de la charge d'impôts effective avec la charge fi scale théorique se résume comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Résultat avant impôts | 17 471 | 11 196 |
| Moins la part dans les résultats des entreprises associées | -305 | -2 859 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS ET PART DANS LES RÉSULTATS DES ENTREPRISES ASSOCIÉES | 17 166 | 8 337 |
| IMPÔTS AU TAUX MOYEN D'IMPOSITION DE 33,99 % | -5 835 | -2 834 |
| Effets fiscaux : | ||
| - des revenus non imposables | - | 20 |
| - des dépenses non déductibles | -181 | -135 |
| - d'utilisation de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu les années précédentes |
5 595 | 1 521 |
| - de pertes fiscales et intérêts notionnels de l'exercice 2011, sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu |
-1 366 | 974 |
| Reconnaissance durant l'exercice d'actifs d'impôts différés sur pertes fiscales et intérêts notionnels générés lors d'exercices précédents |
445 | - |
| Impôts d'exercices antérieurs | 45 | -217 |
| CHARGE FISCALE | -1 297 | -670 |
| TAUX D'IMPÔT EFFECTIF | 7,6 % | 8,0 % |
Etant donné qu'il n'existe pas d'actions ordinaires potentielles dilutives en circulation, le résultat de base par action est identique au résultat dilué par action.
Le résultat de base et le résultat dilué par action sont déterminés à l'aide des données suivantes :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Nombre moyen d'actions considérées pour le résultat de base et le résultat dilué | 4 121 934 | 4 121 934 |
| Résultat net des activités poursuivies | 16 174 | 10 526 |
| Part du Groupe dans le résultat net de l'exercice | 16 184 | 10 550 |
| Net par action (en EUR) : | ||
| - Résultat des activités poursuivies | 3,92 | 2,55 |
| - Résultat de l'exercice | 3,93 | 2,56 |
Les immobilisations corporelles évoluent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| COÛTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 1 682 | 1 686 |
| Acquisitions | 104 | 99 |
| Cessions et désaffectations | -44 | -103 |
| COÛTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 1 742 | 1 682 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | -404 | -306 |
| Amortissements | -168 | -191 |
| Cessions et désaffectations | 44 | 93 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | -528 | -404 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE | 1 214 | 1 278 |
Les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les frais d'aménagement du siège social.
Les immeubles de placement sont évalués par des experts indépendants sur la base du modèle de la juste valeur conformément à la norme IAS 40.
Les immeubles de placement ont évolué comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| JUSTE VALEUR AU 1ER JANVIER | 2 280 | 1 971 |
| Variation de la juste valeur comptabilisée dans le compte de résultats | 6 | 309 |
| JUSTE VALEUR AU 31 DÉCEMBRE | 2 286 | 2 280 |
Cette rubrique reprend le tréfonds d'emphytéose d'un immeuble de bureaux.
La valeur vénale de ce bien est estimée en considérant que les frais de mutation sont à charge de l'acquéreur.
Principales hypothèses retenues pour déterminer la juste valeur :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Prix de location (EUR) du m² de bureaux | 185 | 175 |
| Taux d'actualisation | 8,15 % | 8,50 % |
Les participations dans les entreprises associées concernent l'activité «bureaux» et se détaillent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 7 445 | 9 194 |
| Part dans le résultat | 305 | 2 859 |
| Acquisitions et transferts de rubriques | 13 | 14 |
| Cessions et désaffectations | - | -179 |
| Dividendes versés par les sociétés | -4 634 | - |
| Remboursements de capital par les sociétés | -1 875 | -4 443 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | -6 191 | -1 749 |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE | 1 254 | 7 445 |
Les dividendes versés et les remboursements de capital ont été effectués par les sociétés Espace Midi et Promotion Léopold. Les états fi nanciers résumés de ces entités se détaillent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Total des actifs | 11 474 | 37 883 |
| Total des passifs | 7 394 | 8 241 |
| Actif net | 4 080 | 29 642 |
| Part dans l'actif net du Groupe Immobel | 1 055 | 4 080 |
| Chiffre d'affaires | 6 534 | 2 549 |
| Résultat net de l'année | 1 651 | 13 665 |
| Part d'Immobel dans le résultat net de l'année | 305 | 2 859 |
Les sociétés associées sont mentionnées à la note 32.
Les participations disponibles à la vente ont évolué comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 77 | 70 |
| Cessions | 0 | -10 |
| Gain de valeur sur participations | - | 17 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 0 | 7 |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE | 77 | 77 |
La valeur comptable au 31 décembre 2011 des participations disponibles à la vente est jugée représentative de leur juste valeur.
Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fi scales et des crédits d'impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans le compte de résultats sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés directement dans les capitaux propres.
Les impôts différés fi gurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :
| IMPÔTS DIFFÉRÉS ACTIFS | IMPÔTS DIFFÉRÉS PASSIFS | |||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
| Pertes fiscales | 717 | 74 | - | - |
| Stocks | - | - | - | 335 |
| TOTAL | 717 | 74 | - | 335 |
| ACTIFS | PASSIFS | TOTAL | |
|---|---|---|---|
| AU 1ER JANVIER 2011 | 74 | -335 | -261 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 643 | 335 | 978 |
| AU 31 DÉCEMBRE 2011 | 717 | - | 717 |
Des impôts différés actifs ont été reconnus en 2011 pour des fi liales dont les projets en cours généreront des bénéfi ces futurs imposables permettant à ces fi liales de récupérer leurs avoirs fi scaux.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| MONTANTS DES PERTES FISCALES ET AUTRES DÉDUCTIONS POUR LESQUELLES AUCUN ACTIF D'IMPÔT DIFFÉRÉ N'A ÉTÉ COMPTABILISÉ : |
33 327 | 45 893 |
| Expirant fin 2013 | 92 | 92 |
| Expirant fin 2014 | 176 | 377 |
| Expirant fin 2015 | 850 | 1 236 |
| Expirant fin 2016 | 1 019 | 1 579 |
| Expirant fin 2017 | 732 | 4 043 |
| Expirant fin 2018 | 1 210 | - |
| Non limitées dans le temps | 29 248 | 38 566 |
Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente. La ventilation de cette rubrique par secteur est la suivante :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 190 381 | 113 916 |
| Résidentiel | 71 500 | 72 249 |
| Lotissement | 65 982 | 54 604 |
| TOTAL STOCKS | 327 863 | 240 769 |
La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Belgique | 217 141 | 194 759 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 49 866 | 46 010 |
| Pologne | 60 856 | - |
| TOTAL STOCKS | 327 863 | 240 769 |
La valeur comptable des stocks évolue comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| STOCKS AU 1ER JANVIER | 240 769 | 260 250 |
| Achats de l'exercice | 127 668 | 41 275 |
| Cessions de l'exercice | -41 757 | -57 152 |
| Intérêts activés | 989 | - |
| Transfert d'autres comptes | -263 | -3 590 |
| Réductions de valeurs actées | -471 | -14 |
| Réductions de valeurs reprises | 928 | - |
| MOUVEMENTS DE LA PÉRIODE | 87 094 | -19 481 |
| STOCKS AU 31 DÉCEMBRE | 327 863 | 240 769 |
| Valeur comptable des stocks mis en gage pour sûretés de crédits bancaires | 274 022 | 166 379 |
Composantes par secteur des mouvements de l'exercice :
| ACHATS | CESSIONS INTÉRÊTS ACTIVÉS | TRANSFERTS | DÉPRÉCIATIONS | NET | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 78 850 | -5 905 | 838 | 2 692 | -10 | 76 465 |
| Résidentiel | 25 492 | -24 167 | 151 | -2 692 | 467 | -749 |
| Lotissement | 23 326 | -11 685 | - | -263 | - | 11 378 |
| TOTAL | 127 668 | -41 757 | 989 | -263 | 457 | 87 094 |
Composantes par zone géographique des mouvements de l'exercice :
| ACHATS | CESSIONS INTÉRÊTS ACTIVÉS | TRANSFERTS | DÉPRÉCIATIONS | NET | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 59 576 | -38 226 | 838 | -263 | 457 | 22 382 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 7 236 | -3 531 | 151 | - | - | 3 856 |
| Pologne | 60 856 | - | - | - | - | 60 856 |
| TOTAL | 127 668 | -41 757 | 989 | -263 | 457 | 87 094 |
A l'exception des risques et incertitudes inhérents au métier exercé par le Groupe (tels que notamment une hausse signifi cative des taux d'intérêts, le retournement du marché immobilier, l'évolution de la conjoncture économique mondiale, le désintéressement des investisseurs dans le marché immobilier, un resserrement des conditions de crédit de la part des banquiers, …) et au vu des permis de bâtir déjà délivrés, le Conseil d'Administration est confi ant dans l'obtention des permis nécessaires en vue du développement des projets actuels du Groupe et n'a pas noté aujourd'hui, sur base des informations en sa possession, de risques ou incertitudes majeurs pouvant nuire signifi cativement aux résultats futurs du Groupe.
Les principaux risques et incertitudes sont développés dans le Rapport de Gestion.
Les créances commerciales sont relatives aux secteurs suivants :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 2 174 | 5 029 |
| Résidentiel | 2 893 | 1 902 |
| Lotissement | 5 889 | 2 950 |
| TOTAL CRÉANCES COMMERCIALES | 10 956 | 9 881 |
Le risque de crédit est lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu'ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe.
De par la nature des clients qui sont essentiellement soit des investisseurs connus, soit des clients publics ou assimilés, le Groupe ne recourt à aucun instrument de couverture de risque de crédit client.
Les clients sont suivis de façon régulière et des réductions de valeur adéquates sont actées pour couvrir les montants considérés comme non recouvrables.
Au 31 décembre 2011, il n'y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s'élève à la valeur comptable des créances.
Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 553 | 523 |
| Additions | 5 | 31 |
| Reprises | -336 | -1 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | -331 | 30 |
| SITUATION AU 31 DECEMBRE | 222 | 553 |
Les composantes de cette rubrique sont :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Autres créances | 10 634 | 5 402 |
| dont : avances à des coentreprises, des entreprises associées et sur projets en participation | 4 205 | 1 440 |
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer | 3 518 | 786 |
| subsides et indémnités à recevoir | 1 358 | 515 |
| autres | 1 553 | 2 661 |
| Charges à reporter et produits acquis | 4 532 | 956 |
| dont : sur projets en développement | 3 833 | 558 |
| autres | 699 | 398 |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 15 166 | 6 358 |
Et sont relatives aux secteurs suivants :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 9 675 | 2 350 |
| Résidentiel | 4 074 | 3 364 |
| Lotissement | 1 417 | 644 |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 15 166 | 6 358 |
L'endettement fi nancier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes fi nancières (courantes et non courantes). Il s'élève à -136.714 KEUR au 31 décembre 2011 contre -53.941 KEUR au 31 décembre 2010.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 46 964 | 34 239 |
| Dettes financières non courantes (-) | 109 348 | 65 640 |
| Dettes financières courantes (-) | 74 330 | 22 540 |
| ENDETTEMENT FINANCIER NET | -136 714 | -53 941 |
Le ratio d'endettement du Groupe s'élève à 75 % au 31 décembre 2011 contre 31 % à fi n 2010.
Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s'élèvent à 46.964 KEUR par rapport à 34.239 KEUR à fi n 2010, soit une augmentation de 12.725 KEUR.
Les valeurs disponibles ont évolué comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois | 2 191 | 2 975 |
| Valeurs disponibles | 44 773 | 31 264 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 46 964 | 34 239 |
L'explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l'état consolidé des fl ux de trésorerie.
Les dettes fi nancières augmentent de 95.498 KEUR, passant de 88.180 KEUR au 31 décembre 2010 à 183.678 KEUR au 31 décembre 2011. Les dettes fi nancières s'établissent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Emprunt obligataire non subordonné échéance 21-12-2016 taux de 7 % - valeur nominale 30 MEUR | 29 403 | - |
| Emprunts bancaires | 79 945 | 65 640 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES | 109 348 | 65 640 |
| Emprunts bancaires | 74 330 | 22 506 |
| Autres dettes financières | - | 34 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES COURANTES | 74 330 | 22 540 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES | 183 678 | 88 180 |
Les dettes fi nancières ont évolué comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER | 88 180 | 103 775 |
| Dettes contractées | 100 922 | 19 503 |
| Dettes remboursées | -5 424 | -35 098 |
| DETTES FINANCIÈRES AU 31 DÉCEMBRE | 183 678 | 88 180 |
Dans le cadre de l'acquisition de la société Cedet Sp. z o.o., le Groupe a repris une dette courante à hauteur de 10 MEUR qui n'est pas reprise dans les fl ux de trésorerie (note 32).
Toutes les dettes fi nancières sont libellées en EUR.
Immobel a émis, en décembre 2011, un emprunt obligataire pour un montant de 30 MEUR. Les obligations seront remboursées en décembre 2016 à 100 % de leur valeur faciale et génèrent un intérêt de 7 %, payable, annuellement, à terme échu. Excepté l'emprunt obligataire, le fi nancement du Groupe et les fi nancements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, majoré de la marge commerciale.
Immobel dispose au 31 décembre 2011 d'une ligne de crédit (crédit «corporate» signé en mai 2011) de 60 MEUR, dont 42 MEUR utilisés à fi n décembre 2011, venant à échéance en juin 2014.
De plus, Immobel dispose au 31 décembre 2011 de lignes de crédit bancaires confi rmées de 127,5 MEUR dont 112,3 MEUR utilisés à fi n 2011. Ces lignes de crédit (crédits «project fi nancing») sont spécifi ques pour le développement de certains projets.
Au 31 décembre 2011, la valeur comptable des actifs du Groupe gagés pour garantir le crédit «corporate» et les crédits «project fi nancing» s'élèvent à 276 MEUR.
Le tableau ci-après résume l'échéancier des dettes fi nancières du Groupe :
| ECHÉANT EN | 2012 | 2013 | 2014 | 2016 | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunt obligataire | - | - | - | 29 403 | 29 403 |
| Crédit Corporate | - | - | 42 000 | - | 42 000 |
| Crédits Project Financing | 74 330 | 31 860 | 6 085 | - | 112 275 |
| MONTANT TOTAL DES DETTES | 74 330 | 31 860 | 48 085 | 29 403 | 183 678 |
Sur la base de la situation au 31 décembre 2011, toute variation des taux d'intérêt de 1 % entraîne une augmentation ou une diminution annuelle de la charge d'intérêts des dettes à taux variable de 1.543 KEUR.
Dans le cadre de la mise à disposition de crédits long terme, «corporate» ou «project fi nancing», le Groupe utilise des instruments fi nanciers dérivés afi n de couvrir les fl uctuations de taux d'intérêts.
Au 31 décembre 2011, les instruments fi nanciers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs sont les suivants :
| PERIODES | OPTIONS | PRIX D'EXERCICE |
MONTANTS NOTIONNELS |
|
|---|---|---|---|---|
| 06/2009 - 06/2012 | CAP achetée | 3,50 % | 16 250 | |
| 02/2011 - 06/2013 | CAP achetée | 3,50 % | 15 750 | |
| 06/2011 - 06/2014 | CAP achetée | 4,00 % | 36 000 | |
| 09/2011 - 09/2012 | CAP achetée | 5,00 % | 19 775 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS achetée | 3,02 % | 10 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS achetée | 3,07 % | 8 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS achetée | 2,99 % | 7 000 | |
| 06/2010 - 06/2013 | IRS achetée | 2,88 % | 20 000 | |
| TOTAL | 132 775 |
La juste valeur des instruments fi nanciers dérivés (de niveau 3) est déterminée sur base de modèles d'évaluation et des taux d'intérêt à terme. La variation de la juste valeur des instruments fi nanciers est comptabilisée par le biais du compte de résultats.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| Couverture de flux de trésorerie : | ||
| - Options CAP achetées | 20 | 3 |
| - Options IRS achetées | -1 827 | -1 827 |
| TOTAL | -1 807 | -1 824 |
| PARTIE EFFICACE |
PARTIE INNEFFICACE |
TOTAL | |
|---|---|---|---|
| VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | |||
| SITUATION AU 1ER JANVIER 2010 | -1 114 | -1 058 | -2 172 |
| Variation de la période | 1 114 | -766 | 348 |
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2010 | - | -1 824 | -1 824 |
| Variation de la période | - | 17 | 17 |
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2011 | - | -1 807 | -1 807 |
Aucun instrument n'a fait l'objet d'une documentation de couverture au 31 décembre 2011.
Le Groupe ne s'engage dans de nouveaux projets que lorsqu' elle a le fi nancement ad-hoc, par moyens corporate, fi nancements spécifi ques ou pré-ventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d'un projet est très limité.
Le Groupe est soumis, pour la plupart des dettes fi nancières mentionnées ci-avant, à certains engagements fi nanciers.
Ces engagements tiennent compte entre autre des capitaux propres, de l'endettement fi nancier net et de la relation de celui-ci avec les capitaux propres et les stocks. Au 31 décembre 2011, tout comme les exercices précédents, le Groupe était en conformité avec tous ces engagements fi nanciers.
Le Groupe n'a recours à aucune couverture de taux de change pour ses activités de développement.
La monnaie fonctionnelle de l'activité «bureaux» actuellement développée en Pologne a été déterminée comme étant l'EUR, ce qui élimine tout risque de change.
Les capitaux propres s'élèvent à 182.792 KEUR contre 172.129 KEUR au 31 décembre 2010, soit une augmentation de 10.663 KEUR. L'explication de la variation des capitaux propres totaux est mentionnée au tableau consolidé des variations des capitaux propres.
Immobel veille à optimiser sa structure de capitaux permanents par un rapport équilibré entre le capital et l'endettement long terme. L'objectif est de maximiser la valeur pour l'actionnaire tout en gardant la fl exibilité fi nancière requise pour mener à bien les projets de développement. D'autres éléments interviennent dans la prise de décision tels que le retour attendu de chaque projet et le maintien de certains ratios bilantaires.
Les pensions et obligations similaires couvrent les obligations du Groupe en matière d'assurance groupe. Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations défi nies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| MONTANTS INSCRITS AU BILAN | ||
| Valeur actuelle des obligations | 2 200 | 2 222 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | -1 901 | -1 876 |
| DÉFICIT DES PLANS FINANCÉS | 299 | 346 |
| MOUVEMENTS DES OBLIGATIONS NETTES AU BILAN | ||
| OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 346 | 786 |
| Charge totale se décomposant comme suit : | 115 | -7 |
| - Coût des services rendus au cours de la période | 93 | 114 |
| - Coût financier | 99 | 114 |
| - Rendement attendu des actifs du régime | -77 | -74 |
| - Reconnaissance du coût des services passés | - | -161 |
| Cotisations du Groupe | -103 | -380 |
| Montant reconnu dans l'état consolidé du résultat global | -59 | -53 |
| OBLIGATIONS AU 31 DÉCEMBRE | 299 | 346 |
| VALEUR ACTUELLE DES OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 2 222 | 2 540 |
| Coût des services rendus au cours de la période | 93 | 114 |
| Participation des employés | 37 | 41 |
| Coût financier | 99 | 114 |
| Nouveau coût des services passés acquis | - | -161 |
| Bénéfices/(Pertes) actuariels | -109 | -104 |
| Avantages payés | -142 | -322 |
| VALEUR ACTUELLE DES OBLIGATIONS AU 31 DÉCEMBRE | 2 200 | 2 222 |
| JUSTE VALEUR DES ACTIFS DU PLAN AU 1ER JANVIER | 1 876 | 1 754 |
| Rendement attendu des actifs du plan | 77 | 74 |
| Participation du Groupe | 103 | 380 |
| Participation des employés | 37 | 41 |
| Bénéfices/(Pertes) actuariels | -50 | -51 |
| Avantages payés | -142 | -322 |
| JUSTE VALEUR DES ACTIFS DU PLAN AU 31 DÉCEMBRE | 1 901 | 1 876 |
| Participation de l'employeur attendue pour l'exercice 2013/2012 | 104 | 129 |
| RENDEMENT EFFECTIF DES ACTIFS DU PLAN | 26 | 22 |
| HYPOTHÈSES ACTUARIELLES UTILISÉES POUR DÉTERMINER LES OBLIGATIONS | ||
| Taux d'actualisation | 3,80 % | 4,50 % |
| Taux de rendement attendu des actifs du plan | 4,10 % | 3,94 % |
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,50 % | 3,50 % |
| Taux d'inflation moyen | 2,00 % | 2,00 % |
Les régimes de retraite sont fi nancés par une assurance de groupe. Les actifs sous-jacents sont principalement investis en obligations. Le taux de rendement attendu des actifs du plan refl ète le taux d'intérêt garanti par la compagnie d'assurance. Le bénéfi ce actuariel reconnu dans l'état consolidé du résultat global s'élève à 59 KEUR.
Le montant cumulé des gains et pertes actuariels reconnus dans l'état consolidé du résultat global s'élève à 424 KEUR. Revue historique des données clés des quatre dernières années :
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|
| Valeur actuelle des obligations | 2 200 | 2 222 | 2 540 | 3 831 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | 1 901 | 1 876 | 1 754 | 2 166 |
| Déficit des plans financés | 299 | 346 | 786 | 1 665 |
| Ajustements liés à l'expérience sur les : | ||||
| - passifs du régime | 223 | 136 | 1 168 | -88 |
| - actifs du régime | -50 | -51 | -83 | -64 |
Les composantes des provisions évoluent comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions attachées aux ventes | 1 278 | 2 140 | |||
| Provisions pour litiges en cours | 2 980 | 2 980 | |||
| Autres provisions | 218 | 240 | |||
| TOTAL DES PROVISIONS | 4 476 | 5 360 | |||
| ATTACHÉES AUX VENTES |
LITIGES EN COURS |
AUTRES | |||
| PROVISIONS AU 1ER JANVIER | 2 140 | 2 980 | 240 | 5 360 | 7 175 |
| Dotations | 86 | - | 180 | 266 | 356 |
| Utilisations | -848 | - | -202 | -1 050 | -1 839 |
| Reprises | -100 | - | - | -100 | -332 |
| VARIATIONS DE L'EXERCICE | -862 | - | -22 | -884 | -1 815 |
| PROVISIONS AU 31 DÉCEMBRE | 1 278 | 2 980 | 218 | 4 476 | 5 360 |
| Dont provisions courantes | 1 479 | 2 357 |
La ventilation des provisions par secteur est la suivante :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 2 988 | 3 869 |
| Résidentiel | 1 062 | 1 065 |
| Lotissement | 426 | 426 |
| TOTAL | 4 476 | 5 360 |
Les provisions constituées correspondent à la meilleure estimation de la sortie de ressources considérée comme probable par le Conseil d'Administration.
Les riques liés aux ventes et aux litiges en cours font l'objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance de ces passifs sont rencontrés. En ce qui concerne les provisions attachées aux ventes, il s'agit généralement de garanties de loyers, de bonne exécution de travaux ...
Aucune provision n'est enregistrée pour les autres litiges en cours qui concernent principalement :
Cette rubrique se ventile comme suit par secteur :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 12 441 | 8 829 |
| Résidentiel | 6 156 | 5 599 |
| Lotissement | 2 286 | 1 539 |
| TOTAL DETTES COMMERCIALES | 20 883 | 15 967 |
Les composantes de cette rubrique sont :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Dettes sociales | 611 | 861 |
| Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer | 286 | 2 909 |
| Acomptes reçus (principalement relatifs à des projets résidentiels) | 3 088 | 4 341 |
| Avances de coentreprises et entreprises associées | 2 313 | 5 099 |
| Charges à imputer et produits à reporter | 1 052 | 858 |
| Subsides d'exploitation | 2 263 | 2 263 |
| Autres passifs courants | 1 774 | 2 804 |
| TOTAL DES AUTRES PASSIFS COURANTS | 11 387 | 19 135 |
Les autres passifs courants sont relatifs aux secteurs suivants :
| Bureaux | 3 359 | 9 773 |
|---|---|---|
| Résidentiel | 6 832 | 5 113 |
| Lotissement | 1 196 | 4 249 |
| TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS | 11 387 | 19 135 |
Evolution des créances et dettes commerciales et autres créances et autres dettes
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Créances commerciales | 10 956 | 9 881 |
| Autres actifs courants | 15 166 | 6 358 |
| TOTAL DES CRÉANCES COMMERCIALES ET DES AUTRES ACTIFS COURANTS | 26 122 | 16 239 |
| Dettes commerciales | 20 883 | 13 342 |
| Autres passifs courants | 11 387 | 19 135 |
| TOTAL DES DETTES COMMERCIALES ET DES AUTRES PASSIFS COURANTS | 32 270 | 32 477 |
| SITUATION NETTE DES CRÉANCES ET DETTES D'EXPLOITATION | -6 148 | -16 238 |
La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Stocks, incluant les acquisitions de sociétés qui ne sont pas considérées comme des activités | -77 055 | 20 082 |
| Créances commerciales | -744 | -4 829 |
| Dettes commerciales | 4 916 | -9 476 |
| Autres actifs et passifs courants | -17 052 | -22 251 |
| VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT | -89 935 | -16 474 |
La variation par secteur est donnée à la note 1 (données fi nancières par secteur).
Les remboursements de capital et les dividendes perçus sont relatifs aux sociétés Promotion Léopold et Espace Midi.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives : | ||
| - à des stocks | 48 085 | 47 014 |
| - à des contrats de construction | 215 | 215 |
| - à d'autres actifs | 329 | 329 |
| TOTAL DES GARANTIES CONSTITUÉES PAR DES TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE |
48 629 | 47 558 |
| Ces garanties consistent en : | ||
| - garanties «Marchand de biens» (acquisitions avec droits d'enregistrement au taux réduit) | 13 615 | 13 201 |
| - garanties «Loi Breyne» (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) |
7 036 | 11 521 |
| - garanties «Bonne fin d'excécution» (données dans le cadre de la réalisation de travaux) | 16 718 | 11 576 |
| - garanties «Autres» (bonne fin de paiement, locatives ) | 11 260 | 11 260 |
| TOTAL | 48 629 | 47 558 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 49 036 | 29 036 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks |
276 308 | 168 659 |
| VALEUR COMPTABLE DES ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE | 276 308 | 168 659 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant : | ||
| - dettes non courantes | 79 945 | 65 640 |
| - dettes courantes | 74 330 | 17 506 |
| TOTAL | 154 275 | 83 146 |
| Engagements d'acquisition de stocks | 15 124 | 38 618 |
| Engagements de cession de stocks | 26 607 | 13 521 |
| Les engagements dont la valeur d'acquisition ou de cession ne peut être déterminée car dépendant d'événements futurs (conditions suspensives, obtention de permis, nombre de m2 constructibles ) ne sont pas repris ci-avant. |
La liste des fi liales, coentreprises et entreprises associées est reprise à la note 32.
Les transactions entre Immobel, les fi liales et les coentreprises ont été éliminées en consolidation. Les relations avec des entreprises associées consistent essentiellement en prêts ou avances, dont les montants sont inscrits au bilan sous les rubriques :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Autres actifs courants | 1 229 | 541 |
| Autres passifs courants | - | 3 088 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Cresida Investment S.à r.l. | 25,00 % | 25,00 % |
| JER Audrey S.à r.l. | 5,53 % | 5,53 % |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 5,06 % | 5,06 % |
| Fidea n.v. | 3,46 % | 3,46 % |
| KBC Assurances n.v. | 1,73 % | 1,73 % |
| Autres | 59,22 % | 59,22 % |
| Nombres d'actions représentatives du capital | 4 121 934 | 4 121 934 |
Immobel a acquis le 2 février 2011 deux projets principalement de bureaux à développer en Pologne. Ces deux transactions ont été réalisées avec la société Centrum Development and Investments Polska Sp. z o.o., société liée à Cresida Investment S.à r.l., Actionnaire de référence du Groupe Immobel.
Il s'agit des rémunérations des Membres du Comité Exécutif et des Administrateurs non exécutifs.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Rémunérations | 3 897 | 3 234 |
| Avantages postérieurs à l'emploi | 81 | 86 |
| Autres avantages | 9 | 9 |
| TOTAL | 3 987 | 3 329 |
Il s'agit de relations avec des sociétés liées non comprises dans le périmètre de consolidation.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Montants enregistrés en revenus | 0 | - |
| Montants enregistrés en charges | 276 | - |
| Montants capitalisés en stocks | 200 | - |
| Montants dûs aux parties liées | 33 | - |
| Montants dûs par les parties liées | 0 | - |
Aucun événement signifi catif susceptible de modifi er les états fi nanciers n'est intervenu depuis la date de clôture du 31 décembre 2011 jusqu'à la date du 15 mars 2012, date à laquelle les états fi nanciers ont été approuvés par le Conseil d'Administration. Immobel a réalisé le 13 février 2012 un complément de 10 MEUR au placement privé d'obligations réalisé le 15 décembre 2011.
Les sociétés contrôlées conjointement sont mentionnées à la note 32. Les intérêts du Groupe dans ces sociétés sont rapportés en utilisant la méthode de consolidation proportionnelle par regroupement des éléments ligne par ligne. La quote-part des coentreprises dans les états fi nanciers consolidés se détaille comme suit :
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Total des actifs non courants | 2 | 5 |
| Total des actifs courants | 117 200 | 84 934 |
| Total des passifs non courants | 7 565 | 18 518 |
| Total des passifs courants | 42 718 | 23 278 |
| Total des produits | 6 970 | 3 885 |
| Total des charges | 7 828 | 2 950 |
Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2011 :
| DÉNOMINATION | N° D'ENTREPRISE | SIÈGE | FRACTION DU CAPITAL DÉTENUE EN %1 |
|---|---|---|---|
| Cedet | - | Varsovie | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Lotissements (Lotinvest) | 0451 565 088 | Bruxelles | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Participations Financières (CIPAF) | 0454 107 082 | Bruxelles | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Wallonie (CIW) | 0401 541 990 | Wavre | 100,00 |
| Compagnie Immobilière Luxembourgeoise | - | Luxembourg | 100,00 |
| Entreprise et Gestion Immobilières (Egimo) | 0403 360 741 | Bruxelles | 100,00 |
| Espace Nivelles | 0472 279 241 | Bruxelles | 100,00 |
| Foncière Jennifer | 0464 582 884 | Bruxelles | 100,00 |
| Foncière Montoyer | 0826 862 642 | Bruxelles | 100,00 |
| Harmonia | 0444 218 131 | Bruxelles | 100,00 |
| Immobel Poland | - | Varsovie | 100,00 |
| Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen (Investimmo) | 0403 342 826 | Bruxelles | 100,00 |
| Immobilière Deka | 0417 100 196 | Bruxelles | 100,00 |
| Katavia Invesment | - | Varsovie | 100,00 |
| Les Jardins du Nord | 0444 857 737 | Bruxelles | 76,00 |
| Okraglak Development | - | Varsovie | 100,00 |
| Project Papeblok | 0831 193 097 | Bruxelles | 100,00 |
| Quomago | 0425 480 206 | Bruxelles | 100,00 |
| The Green Corner | 0443 551 997 | Bruxelles | 100,00 |
| Torres Investment | - | Varsovie | 100,00 |
| Veldimmo | 0430 622 986 | Bruxelles | 100,00 |
| WestSide | - | Luxembourg | 100,00 |
| DÉNOMINATION | N° D'ENTREPRISE | SIÈGE | FRACTION DU CAPITAL DÉTENUE EN %1 |
|---|---|---|---|
| Bella Vita | 0890 019 738 | Bruxelles | 50,00 |
| Bitra Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Château de Beggen | - | Luxembourg | 50,00 |
| Espace Trianon | 0450 883 417 | Embourg | 50,00 |
| Fanster Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Foncière du Parc | 0433 168 544 | Bruxelles | 50,00 |
| Ilot Ecluse | 0441 544 592 | Gilly | 50,00 |
| Intergénérationnel de Waterloo | 0890 182 460 | Bruxelles | 50,00 |
| Lex 2000 | 0403 364 996 | Bruxelles | 50,00 |
| RAC 1 | 0819 582 791 | Anvers | 40,00 |
| RAC 2 | 0819 585 959 | Anvers | 40,00 |
| RAC 3 | 0819 588 830 | Anvers | 40,00 |
| RAC 4 | 0819 593 481 | Anvers | 40,00 |
| Société Espace Léopold | 0435 890 977 | Bruxelles | 50,00 |
| Temider Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Universalis Park | 0891 775 438 | Bruxelles | 50,00 |
| Vilpro | 0437 858 295 | Bruxelles | 50,00 |
| DÉNOMINATION | N° D'ENTREPRISE | SIÈGE | FRACTION DU CAPITAL DÉTENUE EN %1 |
|---|---|---|---|
| DHR Clos du Château | 0895 524 784 | Bruxelles | 33,33 |
| Espace Midi | 0402 594 342 | Bruxelles | 20,00 |
| Esplanade 64 | 0888 411 419 | Bruxelles | 25,00 |
| Promotion Léopold | 0439 904 896 | Bruxelles | 35,50 |
| ÉVOLUTION DU PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION - NOMBRES D'ENTITÉS | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| Filiales - Intégration globale | 22 | 19 |
| Coentreprises - Intégration proportionnelle | 17 | 14 |
| Entreprises associées - Mise en équivalence | 4 | 4 |
| TOTAL | 43 | 37 |
| 31-12-2011 | |
|---|---|
| Stocks | 61 063 |
| Autres actifs | 2 373 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 776 |
| TOTAL DES ACTIFS | 64 212 |
| Dettes financières | 10 000 |
| Autres passifs | 1 544 |
| TOTAL DES PASSIFS | 11 544 |
| PRIX PAYÉ | 52 668 |
| Prix d'achat payé en espèces | -52 668 |
|---|---|
| Trésorerie acquise | 776 |
| FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELLE | -51 892 |
Les acquisitions ne sont pas comptabilisées comme regroupements d'entreprises selon la norme IFRS 3 dans la mesure où les actifs et passifs acquis ne constituent pas des activités («business»). Les actifs et passifs acquis sont dès lors comptabilisés selon la norme applicable (principalement l'IAS 2 - «Stock»).
Les soussignés déclarent, qu'à leur connaissance :
Au nom du Conseil d'Administration :
Gaëtan Piret sprl Baron Buysse cmg cbe
Administrateur Délégué Président du Conseil d'Administration
sur les comptes consolidés sur I'exercice clôturé le 31 décembre 2011
(en milliers d'EUR)
Les Comptes Annuels de la société mère, Immobel SA, sont présentés ci-dessous selon un schéma abrégé.
Conformément au Code des Sociétés belge, le Rapport de Gestion et les Comptes Annuels de la société mère, Immobel SA, ainsi que le Rapport du Commissaire, sont déposés à la Banque Nationale de Belgique.
Ces rapports sont disponibles sur demande à :
Immobel SA Rue de la Régence 58 BE-1000 Bruxelles Belgique www.immobel.be Le Commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les Comptes Annuels Statutaires d'Immobel SA.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| ACTIFS IMMOBILISÉS | 105 848 | 114 561 |
| Frais d'établissement | 597 | - |
| Immobilisations incorporelles | 47 | 12 |
| Immobilisations corporelles | 1 155 | 1 014 |
| Immobilisations financières | 104 049 | 113 535 |
| ACTIFS CIRCULANTS | 207 813 | 101 403 |
| Stocks | 63 235 | 37 306 |
| Créances à un an au plus | 109 170 | 37 278 |
| Placements de trésorerie | 192 | 212 |
| Valeurs disponibles | 34 128 | 26 125 |
| Comptes de régularisation | 1 088 | 482 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 313 661 | 215 964 |
| PASSIF | ||
| CAPITAUX PROPRES | 183 645 | 171 936 |
| Capital | 60 302 | 60 302 |
| Réserves | 10 075 | 10 075 |
| Bénéfice reporté | 113 268 | 101 559 |
| PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | 3 024 | 3 022 |
| Provisions pour risques et charges | 3 024 | 3 022 |
| DETTES | 126 992 | 41 006 |
| Dettes à plus d'un an | 83 700 | - |
| Dettes à un an au plus | 43 019 | 40 944 |
| Comptes de régularisaion | 273 | 62 |
| TOTAL DU PASSIF | 313 661 | 215 964 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Ventes et prestations | 22 407 | 5 188 |
| Coût des ventes et des prestations | -13 655 | -10 045 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 8 752 | -4 857 |
| Produits financiers | 9 576 | 5 088 |
| Charges financières | -2 615 | -1 648 |
| RÉSULTAT FINANCIER | 6 961 | 3 440 |
| BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS | 15 713 | -1 417 |
| Produits exceptionnels | 7 209 | 671 |
| Charges exceptionnelles | -3 996 | -4 604 |
| RÉSULTAT EXCEPTIONNEL | 3 213 | -3 933 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS | 18 926 | -5 350 |
| Impôts | -4 | - |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE | 18 922 | -5 350 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE À AFFECTER | 18 922 | -5 350 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| BÉNÉFICE À AFFECTER | 120 481 | 106 711 |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | 18 922 | -5 350 |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent | 101 559 | 112 061 |
| RÉSULTAT À REPORTER | 113 268 | 101 559 |
| Bénéfice à reporter | 113 268 | 101 559 |
| BÉNÉFICE À DISTRIBUER | 7 213 | 5 152 |
| Rémunération du capital | 7 213 | 5 152 |
Les immobilisations corporelles sont portées à l'actif du bilan , déduction faite des amortissements, à leur valeur d'acquisition ou d'apport qui comprend les frais accessoires et la TVA non déductible. Les amortissements sont calculés de façon linéaire.
Les principaux taux d'amortissement sont les suivants:
| • Immeubles | 3 % |
|---|---|
| • Frais d'aménagement | 5 % |
| • Mobilier et matériel de bureau | 10 % |
| • Matériel informatique | 33 % |
| • Matériel roulant | 20 % |
Les immobilisations financières sont inscrites à leur valeur d'acquisition compte tenu des éventuels montants restant à libérer et des réductions de valeur y afférents. Des réductions de valeur sont actées en cas de moins-values durables.
Les créances à plus d'un an et les créances à un an au plus sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable ou si la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
Les stocks sont comptabilisés à leur valeur d'acquisition qui comprend, outre le prix d'achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d'infrastructure sont comptabilisés à leur coût de revient. Les sorties de stocks sont enregistrées au prix moyen pondéré. Les commandes en cours d'exécution sont évaluées à leur coût de revient. Les résultats sont en principe dégagés à l'avancement des travaux. Des réductions de valeur sont actées en fonction de la valeur de réalisation.
Les ventes et les achats de biens immeubles sont comptabilisés à l'acte authentique pour autant que les conditions suspensives éventuelles soient levées et qu'une clause de transfert de propriété soit prévue dans le compromis sous seing privé.
Les placements de trésorerie sont portés à l'actif du bilan à leur prix d'acquisition, frais accessoires exclus. Ils font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable.
Les valeurs disponibles sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur lorsque la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
À la clôture de chaque exercice, le Conseil d'Administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les provisions pour risques et charges à constituer pour couvrir les grosses réparations ou gros entretiens et les risques découlant de l'exécution de commandes passées ou reçues, d'avances consenties, de garanties techniques après-vente ou livraison et de litiges en cours. Les provisions afférentes aux exercices antérieurs sont régulièrement revues et reprises en résultat si elles sont devenues excédentaires ou sans objet.
Les dettes sont comptabilisées à leur valeur nominale.
Immobel
Rue de la Régence, 58 1000 Bruxelles - Belgique RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675
Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863, autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.
Illimitée
(Art. 12 des Statuts - extraits)
Toute personne physique ou morale qui acquiert des titres de la société, représentatifs ou non du capital, conférant le droit de vote, doit déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances le nombre de titres qu'elle possède, lorsque les droits de vote afférents à ces titres atteignent une quotité de trois pour cent ou plus du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas d'acquisition additionnelle de titres visés à l'alinéa 1er, lorsqu'à la suite de cette acquisition, les droits de vote afférents aux titres qu'elle possède atteignent une quotité de cinq, dix, quinze pour cent, et ainsi de suite par tranches de cinq points, du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas de cession de titres lorsque, à la suite de cette cession, ses droits de vote sont ramenés en-deçà d'un des seuils visés à l'alinéa 1er ou à l'alinéa 2.
Lorsqu'une personne physique ou morale acquiert où cède le contrôle, direct ou indirect, de droit ou de fait, d'une société qui possède trois pour cent au moins du pouvoir votal de la société, elle doit le déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances.
Les déclarations visées ci-avant doivent être adressées à la Commission bancaire, financière et des assurances, ainsi qu'à la société, au plus tard le second jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu, sans préjudice du régime particulier prévu par la loi pour les titres acquis par succession.
Philippe Opsomer Tél. : 32(0)2/422.53.61 - Fax : 32(0)2/422.53.02 E-mail : [email protected]
Publication des résultats annuels 2011 : 15 mars 2012 Assemblée Générale Ordinaire 2012 : 24 mai 2012 Publication des résultats semestriels 2012 : 31 août 2012 Publication des résultats annuels 2012 : mars 2013 Assemblée Générale Ordinaire 2013 : 23 mai 2013
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Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. This report is available in English, in Dutch and in French.
Le texte original de ce rapport est en français. De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. The original text of this report is in French.
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