Annual Report • Apr 20, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Immobel is al meer dan 145 jaar een topspeler in vastgoedontwikkeling in België. Daarnaast is Immobel actief in het Groothertogdom Luxemburg en recentelijk ook in de groeimarkten van Centraal-Europa, en meer in het bijzonder in Polen. Dat Immobel zowel bedrijvig is in de sector van de kantoren, als van het residentieel vastgoed, verkavelingen en occasioneel ook het commercieel vastgoed, garandeert een gediversifi eerde project portefeuille. Door haar duidelijke marktvisie en jarenlange opgebouwde expertise, is Immobel in staat ambitieuze vastgoedprojecten te ontwerpen, promoten en beheren. Vastgoedprojecten die waarde creëren op lange termijn, zorg dragen voor het milieu en rekening houden met de grote maatschappelijke uitdagingen.
BLACK PEARL Stad Brussel – Art&Build
Building the future,
| 02 | Interview met de Voorzitter en |
|---|---|
| de Gedelegeerd Bestuurder | |
| 04 | markante gebeurtenissen |
| 07 | Financiële informatie en kerncijfers |
| 10 | Corporate Governance verklaring |
| 22 | Evolutie van de vastgoedmarkt |
| 34 | Immobel en duurzame ontwikkeling |
| 36 | Vastgoedontwikkeling |
| 38 | België |
| 58 | Groothertogdom Luxemburg |
| 64 | Polen |
| 70 | Vastgoedportfolio: overzicht |
| 72 | Beheersverslag |
| 83 | Geconsolideerde jaarrekeningen |
| Verkorte statutaire jaarrekening | |
| 120 | Verslag van de Commissaris |
| 121 | Verkorte statutaire jaarrekening (NV) |
| 124 | Algemene inlichtingen |
De residentiële sector en de sector van de verkavelingen leverden prima resultaten op, voor de verkavelingen was het zelfs een recordjaar.
werd in de aankoop van nieuwe projecten geïnvesteerd
"Naast de ontplooiing op de Poolse markt, breidde Immobel zijn portfolio verder uit, een portfolio die vandaag naast 375 ha verkaveling, ook zowat 208.000 m2 kantoren en 179.000 m2 residentiële oppervlakte omvat."
– Gaëtan Piret –
Baron Buysse – Hoewel de situatie op de Brusselse kantoormarkt niet bepaald makkelijk was en is, haalde Immobel in 2011 toch beduidend betere resultaten dan in 2010. Daaruit blijkt nog maar eens hoe belangrijk het is om te diversifiëren in onze vakgebieden, een diversificatie waar we vijf jaar geleden mee startten. Die verschillende sectoren kunnen van jaar tot jaar zeer wisselende inkomsten opleveren; maar wanneer een bepaalde sector minder goed presteert, nemen de andere meestal de fakkel over. En dat is overduidelijk gebeurd in 2011.
Gaëtan Piret – De residentiële sector en de sector van de verkavelingen leverden prima resultaten op, voor de verkavelingen was het zelfs een recordjaar. Hierdoor werden onze cijfers weer in evenwicht gebracht, een compensatie voor de kantoormarkt die het moeilijker had. Ook onze geografische dekking draagt bij tot een betere spreiding van de risico's: de investeringen en ontwikkelingen in Polen en Luxemburg beloven alvast toekomstige successen voor de Groep. Deze twee landen zullen bijdragen tot het standhouden van onze cijfers in de komende jaren.
B.B. – We hebben een ambitieus strategisch plan uitgevoerd: het opzetten van een breed spectrum van vastgoedprojecten, wat een optimale risicospreiding garandeert; het beheer van opvallende ontwikkelingsprojecten, wat mogelijk werd gemaakt door onze versterkte competenties; de lancering op de markt van deze projecten zo goed mogelijk voorbereiden; onze aanwezigheid in het Groothertogdom Luxemburg en Polen, dat wij als onze tweede markt beschouwen, nog versterken en tenslotte ook Europese groeimarkten onder de loep nemen. De Raad van Bestuur heeft immers de strategische ontwikkeling in Centraal-Europa sterk aangemoedigd.
G.P. – Deze strategie van diversificatie in Centraal-Europa werd geconcretiseerd in februari 2011 en was een belangrijk keerpunt in de evolutie van Immobel. Zo hebben we twee kantoorontwikkelingsprojecten aangekocht in Polen: het eerste is een gemengd project van kantoren en handelsgebouwen in het centrum van Warschau (20.000 m2 ), het tweede - waarvan de reconstructie al aan de gang is - , ligt in het economisch en commercieel hart van Poznan (7.600 m2 kantoren en "retail"). De overige projecten betreffen de verwerving, samen met een partner, van 7 terreinen, voornamelijk gelegen in Warschau.
In de nasleep van al deze acquisities werd "Immobel Poland" opgericht, met een beheer- en ontwikkelingscentrum.
G.P. – Zoals reeds aangestipt, was er de ontplooiing op de Poolse markt. Daarnaast breidde Immobel zijn portfolio verder uit, een portfolio die vandaag naast 375 ha verkaveling, ook zowat 208.000 m2 kantoren en 179.000 m2 residentiële oppervlakte omvat (aandeel van de Groep Immobel). Al deze projecten zitten in verschillende vorderingsstadia en voor sommige werd de commercialisering al opgestart, nadat de nodige vergunningen werden verkregen. Bijna 72 MEUR werd in de acquisitie van nieuwe projecten geïnvesteerd en dat is heel wat.
B.B. – De fi nanciële structuur van Immobel is gezond en onder controle. De uitgestippelde strategie werpt haar vruchten af. De diversifi catie van onze portefeuille en de verruiming van ons geografi sch werkveld staan garant voor van een betere risicospreiding. Polen heeft een bijzonder groot economisch groeipotentieel, groter dan dat van België. Het vertrouwen van de aandeelhouders moedigt ons aan om zo verder te doen. We willen hen dan ook uitdrukkelijk danken voor dit vertrouwen, dat ze ons al die jaren hebben geschonken. Als beloning daarvoor, zal de Raad van Bestuur - na analyse van de resultaten en de lopende projecten - , het voorstel doen aan de Algemene Vergadering om het dividend te verhogen van 1,25 naar 1,75 EUR, wat neerkomt op een verhoging van 40 %.
G.P. – De langlopende projecten die we de voorbije jaren op de sporen hebben gezet, zullen in de komende jaren vorm krijgen. Zo zal bijvoorbeeld in 2012, de bouw starten van het residentieel project Bella Vita. We hebben ook de nodige vergunningen verkregen voor het kantoorproject Black Pearl, waarvan de bouwwerken in de tweede jaarhelft van 2012 zullen beginnen. Voor nog een ander (residentieel) project, Charmeraie, zal de eerste bouwfase aanvangen in 2012. En om het belang van de residentiële afdeling te beklemtonen, is het nuttig om aan te stippen dat Immobel meewerkt aan de ontwikkeling van maar liefst 2.100 woningen.
We zetten ook aanzienlijke menselijke en fi nanciële middelen in, om voor onze
nieuwe projecten het BREEAM certifi caat2 te verkrijgen. En we zijn goed bezig, onder meer met het project Forum of voor toekomstige realisaties zoals het project Black Pearl of Bella Vita, waarvoor hoge milieunormen worden gehaald.
We hebben het grootste vertrouwen in onze drie vakgebieden en we blijven investeren in de toekomst.
B.B. – Onze partners, het Uitvoerend Comité en onze medewerkers leveren elke dag weer fantastisch werk en verdienen onze dank daarvoor. Dank ook aan onze klanten die ons telkens weer hun vertrouwen geven. En tot slot danken we ook onze aandeelhouders voor hun steun aan de strategie die wij voeren en voor hun vertrouwen in de evolutie en de vooruitzichten van Immobel.
"De Raad van Bestuur zal voorstellen aan de Algemene Vergadering om het dividend te verhogen van 1,25 naar 1,75 EUR, wat neerkomt op een verhoging van 40 %." – Baron Buysse –
2011 werd vooral gekenmerkt door de volgende gebeurtenissen in:
• Verwerving Papeblok - Tervuren: Immobel verwierf de vennootschap die eigenaar is van de site Papeblok in Tervuren, waarop 4 woongebouwen worden gepland met ongeveer 60 appartementen.
• Ondertekening van de huurovereenkomst voor Belair met de Regie der Gebouwen (Federale Politie) - Brussel: Er werd met de Regie der Gebouwen een huurovereenkomst getekend voor 65.000 m², die zal ingenomen worden door de Federale Politie in het Belair project (voormalig Rijks Administratief Centrum), naar aanleiding van een beslissing van de Ministerraad van december 2010.
• De Groep Immobel leverde ook fase 3 van het project Forum op aan de Kamer van Volksvertegenwoordigers, die eind 2009 was voorverkocht. De oplevering verliep volgens de planning en het contract.
SOUTH CRYSTAL Brussel (Sint-Gillis) – A.2R.C (Michel Verliefden)
DECATHLON Waver – Pierre Sauveur
• Er werden voor 50 ha gronden aangekocht, bestemd voor urbanisatie.
• Na de start van de werken in het Green Hill project (Château de Beggen) werden 51 appartementen verkocht in 2011, en 73 in totaal sinds het begin van het project (in partnership).
• Immobel verhuurde voor 1.229 m2 kantoren aan Fujitsu Technology Solutions, in het project WestSide Village.
Naar aanleiding van de uitbouw van een tweede "home market" in Polen, richtte Immobel de vennootschap "Immobel Poland" op, die toezicht uitoefent op het beheer van de Poolse projecten.
al bijna 24 % was voorverhuurd aan huurders met naam.
gronden liggen in Warschau (Wronia/Prosta straat, Jana Kazimierza straat, Kierbedzia straat, Krakowska straat, Duracza straat), één in Gdansk (Kopernika straat) en de laatste in Krakau (Pokojulaan).
85 % van de verworven portefeuille is in Warschau gelegen
• Immobel kreeg een "project financing" voor de ontwikkeling van het Okraglak project in Poznan. Het gaat om 10 MEUR voor 2 jaar.
Ratio nettoschuldenlast / Eigen vermogen en loan-to-cost ratio* (%)
Nettoschuldenlast/Eigen vermogen Loan-to-cost ratio
De netto financiële schuldenlast omvat alle financiële schulden (kort- en langlopend) verminderd met de thesaurie.
* Financiële schulden/Voorraden
Het rendement op het eigen vermogen wordt berekend ten opzichte van het gemiddelde van het eigen vermogen in het begin en aan het einde van het boekjaar.
Op 31 december 2007 was de nettothesaurie positief.
Nettoresultaat zonder de niet-uitbetaalde kosten (afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen...) en de niet-geïnde opbrengsten (reële waarden...)
| Resultatenrekening | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 142,3 | 58,5 | 113,0 | 85,6 | 81,1 |
| Bedrijfskosten | -129,4 | -47,4 | -93,5 | -72,4 | -58,6 |
| Bedrijfsresultaat | 12,9 | 11,1 | 19,4 | 13,2 | 22,6 |
| Financieel resultaat | -6,6 | -4,3 | -4,0 | -4,9 | -5,4 |
| Aandeel in het resultaat van de verbonden ondernemingen | 3,8 | 2,3 | 0,0 | 2,9 | 0,3 |
| Resultaat vóór belastingen | 10,1 | 9,1 | 15,4 | 11,2 | 17,5 |
| Belastingen | -1,0 | -2,0 | -0,7 | -0,7 | -1,3 |
| Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten | 9,1 | 7,1 | 14,7 | 10,5 | 16,2 |
| Resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten | 41,1 | -0,2 | 0,9 | 0,0 | 0,0 |
| Resultaat van het boekjaar | 50,2 | 6,9 | 15,6 | 10,5 | 16,2 |
| Aandeel van Immobel in het resultaat | 50,2 | 6,9 | 15,6 | 10,6 | 16,2 |
| Balans | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
| Activa | |||||
| Vaste activa | 27,3 | 15,9 | 13,2 | 11,4 | 5,8 |
| Immateriële vaste activa en goodwills | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen | 5,4 | 2,9 | 3,4 | 3,6 | 2,5 |
| Financiële vaste activa | 20,7 | 12,7 | 9,3 | 7,5 | 1,3 |
| Overige | 1,2 | 0,3 | 0,6 | 0,3 | 1,0 |
| Vlottende activa | 393,1 | 303,3 | 345,3 | 292,1 | 401,0 |
| Voorraden | 224,6 | 262,0 | 260,3 | 240,8 | 327,9 |
| Thesaurie | 132,7 | 15,8 | 67,7 | 34,2 | 47,0 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 0,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Overige | 35,6 | 25,5 | 17,3 | 17,1 | 26,1 |
| Totaal der activa | 420,4 | 319,2 | 358,5 | 303,5 | 406,8 |
| EIGEN VERMO GEN EN PASSIVA |
|||||
| Totaal eigen vermogen | 206,2 | 152,7 | 168,7 | 172,1 | 182,8 |
| Langlopende verplichtingen | 49,7 | 86,6 | 69,3 | 71,9 | 112,6 |
| Financiële schulden | 29,5 | 71,2 | 58,8 | 65,6 | 109,3 |
| Overige | 20,2 | 15,4 | 10,4 | 6,3 | 3,3 |
| Kortlopende verplichtingen | 164,5 | 79,9 | 120,5 | 59,4 | 111,4 |
| Financiële schulden | 91,8 | 30,5 | 44,9 | 22,5 | 74,3 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 0,0 | 1,5 | 2,2 | 1,8 | 1,8 |
| Overige | 72,7 | 47,9 | 73,4 | 35,1 | 35,2 |
| Totaal der passiva en eigen vermogen | 420,4 | 319,2 | 358,5 | 303,5 | 406,8 |
| Kerncijfers Immobel Groep (MEUR) | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Cashflow1 | 72,2 | 0,7 | 17,2 | 8,5 | 14,0 |
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 50,2 | 6,9 | 15,6 | 10,6 | 16,2 |
| Eigen vermogen, aandeel van de Groep | 206,2 | 152,7 | 168,7 | 172,2 | 182,8 |
| Beurskapitalisatie | 178,1 | 61,8 | 101,8 | 130,2 | 101,8 |
| Gegevens per aandeel (EUR) | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aantal aandelen aan het einde van het boekjaar | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 |
| Cashflow | 17,5 | 0,2 | 4,2 | 2,1 | 3,4 |
| Nettowinst uit voortgezette bedrijfsactiviteiten | 2,2 | 1,7 | 3,6 | 2,6 | 3,9 |
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 12,2 | 1,7 | 3,8 | 2,6 | 3,9 |
| Waarde van het geconsolideerde eigen vermogen | 50,0 | 37,1 | 40,9 | 41,8 | 44,4 |
| Bruto dividend | 12,0 | 0.0 | 2,0 | 1,25 | 1,75 |
| Gewoon netto dividend | 9,0 | 0.0 | 1,5 | 0,94 | 1,3125 |
| Beurscijfers | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Koers op 31 december (EUR ) |
43,2 | 15,0 | 24,7 | 31,6 | 24,7 |
| Hoogste notering (EUR ) |
49,8 | 43,4 | 24,7 | 32,9 | 34,0 |
| Laagste notering (EUR ) |
36,5 | 11,2 | 11,0 | 23,0 | 23,4 |
| Koers/netto boekwaarde | 0,9 | 0,4 | 0,6 | 0,8 | 0,6 |
| Bruto return op 1 jaar2 | 18,4 % | -31,7 % | 64,8 % | 36,0 % | -17,8 % |
| Bruto dividend/koers | 27,8 % | 0,0 % | 8,1 % | 4,0 % | 7,1 % |
| Netto dividend/koers | 20,8 % | 0,0 % | 6,1 % | 3,0 % | 5,3 % |
328 MEUR projecten in voorraad
Immobel sluit zich aan bij de principes van de Belgische Corporate Governance Code die op 12 maart 2009 gepubliceerd werd (hierna Code 2009 genoemd) en beschikbaar is op de website van GUBERNA: www.guberna.be.
Immobel meent dat haar Corporate Governance Charter en ook haar huidige Corporate Governance Verklaring, zowel de geest als de letter van de Belgische Corporate Governance Code weerspiegelen.
Het Corporate Governance Charter beschrijft gedetailleerd de structuur van het ondernemingsbestuur, de beleidslijnen en de procedures van de Vennootschap op het gebied van deugdelijk bestuur. Dit Charter is te raadplegen op de website van de Vennootschap: www.immobel.be.
Deze afdeling van het Financieel Jaarverslag omvat informatie betreffende de praktische toepassing door Immobel van de bestuursprincipes in de loop van het boekjaar.
Het "curriculum vitae" van elk van de Bestuurders (of van hun vaste vertegenwoordiger) kan als volgt worden samengevat:
Baron BUYSSE (1), cmg cbe, 66 jaar, na een internationale carrière in Londen, als Executive Director van BTR Plc en Chief Executive Officer van Vickers Plc, is hij nu Voorzit-
ter van Bekaert, een vennootschap van de BEL 20. Hij legde de grondslagen voor de Code Buysse voor Corporate Governance, die bestemd is voor niet-beursgenoteerde ondernemingen. Hij is Voorzitter van het College van Censoren van de Nationale Bank van België en Bestuurder of Voorzitter van andere instellingen.
Gaëtan PIRET (2), 53 jaar, behaalde een diploma Handelsingenieur aan de Université Libre de Bruxelles. Hij is PMD 1989 van de Harvard Business School en
Fellow Member van The Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS). Hij startte bij de Immobiliën Vennootschap van België in 1992 en is sinds 29 juni 2007 Gedelegeerd Bestuurder van de Vennootschap. Hij is ook, onder meer, onafhankelijk Bestuurder van SITQ Europe (Finances) SA (Société Immobilière Trans-Québec – Groupe Caisse de Dépôt et Placement du Québec).
Didier BELLENS (3), 56 jaar, behaalde een diploma Economie en Bedrijfsbeheer aan de ULB (Solvay Business School) en is sinds maart 2003 Gedelegeerd
Bestuurder van Belgacom. Hij is tevens Lid van het Internationaal Comité NYSE. Voordien was hij CEO van RTL Group en Gedelegeerd Bestuurder van GBL (Groep Brussel Lambert).
| Naam | Functie | Datum eerste benoeming |
Einde mandaat |
Professioneel adres |
|---|---|---|---|---|
| Baron BUYSSE | Voorzitter van de Raad (onafhankelijk) |
13 november 2007 | 2012 | c/o Bekaert NV, Diamant Building, Auguste Reyerslaan 80, 1030 Brussel |
| Gaëtan PIRET1 | Gedelegeerd Bestuurder |
10 mei 1995 | 2015 | Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel |
| Didier BELLENS2 |
Bestuurder (onafhankelijk) |
29 augustus 2007 | 2015 | c/o Belgacom NV, Koning Albert II-laan 27, 1030 Brussel |
| Maciej DROZD | Bestuurder | 8 september 2010 | 2013 | c/o Eastbridge Group Sp. z o.o., 104/122 Marszalkowska Street, PL-00-017 Warschau (Polen) |
| Maciej DYJAS | Bestuurder | 8 september 2010 | 2014 | c/o Eastbridge Group Sp. z o.o., 104/122 Marszalkowska Street, PL-00-017 Warschau (Polen) |
| Marc GROSMAN |
Bestuurder | 8 september 2010 | 2014 | c/o Celio International SA, South Center Titanium, Marcel Broodthaersplaats 8b2, 1060 Brussel |
| Luc LUYTEN | Bestuurder (onafhankelijk) |
19 novembre 2007 | 2015 | c/o Bain & Company Belgium Inc., Blue Tower, Louizalaan 326 (24ste verdieping), 1050 Brussel |
| Marek MODECKI |
Bestuurder (onafhankelijk) |
8 september 2010 | 2015 | c/o Concordia Sp. z o.o., Aleje Jerzolimskie 65/79, PL-00-697 Warschau (Polen) |
| Wilfried VERSTRAETE |
Bestuurder (onafhankelijk) |
29 augustus 2007 | 2015 | c/o Euler Hermes SA, 1 rue Euler, F-75008 Parijs (Frankrijk) |
| Laurent WASTEELS |
Bestuurder (onafhankelijk) |
8 september 2010 | 2015 | c/o Wasteels S.à r.l., 5 allée Guillaume Apollinaire, MC-98000 Monaco |
Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt de heer Gaëtan PIRET als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap GAETAN PIRET bvba.
Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt de heer Didier BELLENS als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap ARSEMA bvba.
diploma aan de Faculteit Wijsbegeerte en Sociologie en de Faculteit Management van de Universiteit van Warschau.
Hij behaalde ook een MBA aan de Universiteit van Illinois, in Urbana-Champaign. Hij startte bij Eastbridge in 1995. Sinds juni 2009 is hij Lid van de Raad van Bestuur en CFO van Eastbridge Group en Lid van het Comité van Toezicht van de EM&F Group. Sinds 2002 is hij lid van de Raad van Bestuur en CFO van de afdeling Commercial Real Estate van Eastbridge Group, die sinds 2007 werkt als Centrum Development & Investments SA (CDI). Voordien werkte hij als CFO in verschillende Poolse bedrijven.
Maciej DYJAS (5), 48 jaar, studeerde af in Informatica en Bedrijfsbeheer aan de Universiteiten van Warschau en Stuttgart. In 1994 ging hij voor Eastbridge werken.
Momenteel oefent hij de functie van CEO van Eastbridge Group en Voorzitter van EM&F Group uit. Hij is verantwoordelijk voor de globale groeistrategie van de groep, het beheer van de bedrijfsactiviteiten in Europa en in de Verenigde Staten en de handhaving van de relaties met de zakelijke partners en investeerders. Voordien werkte hij bij consultancybedrijven in Europa en in de Verenigde Staten. Hij is lid van de Poolse Business Club, van de Duits-Poolse Kamer van Koophandel en van de Vereniging van Duitsers in Polen.
Marc GROSMAN (6), 57 jaar, heeft zijn Master van het Institut Supérieur de Gestion vervolledigd met een MBA aan de Harvard Business School, die hij in 1982 behaalde.
Hij is sedert 1978 mede-oprichter en CEO van Celio, de nummer 1 in herenmode in Europa, met 1.600 winkels in 65 landen. Sinds 2006 is hij meerderheidsaandeelhouder van het damesmodemerk Jennyfer. Hij is ook Lid van de Raad van Toezicht van Eastbridge S.à r.l. en Bestuurder van Bata Shoes.
Luc LUYTEN (7), 58 jaar, heeft een MBA van de Universiteit van Chicago, een diploma Burgerlijk Ingenieur en een licentie Toegepaste Economische Wetenschappen,
respectievelijk van de Universiteit van Gent en van de Katholieke Universiteit van Leuven. In 1986 trad hij in dienst bij Bain & Company in Londen, om in 1988 Vennoot te worden. Hij is Senior Partner van Bain & Company in de Benelux.
Marek MODECKI (8), 53 jaar, heeft een diploma Rechten behaald aan de Universiteit van Warschau. Hij heeft eveneens Internationaal Recht gestudeerd aan het Max
Planck Instituut en Rechten aan de Universiteit van Hamburg. Op dit ogenblik is hij partner bij Concordia (sinds 1997), een in Warschau en Brussel gevestigde investeringsmaatschappij gespecialiseerd in M&A transacties en corporate finance in Polen en in landen van de Europese Unie. Hij voerde onder meer de onderhandelingen voor de verkoop van Argos SA aan Pernod Ricard, de verkoop van Warta Insurance aan KBC en de verwerving van Multivita door Coca-Cola Company. In 2006-2008 werkte hij als Senior Banker voor Concordia Espirito Santo Investment, een joint venture tussen Concordia en de Portugese groep Espirito Santo Group. In het verleden was hij Lid van de Raad van Toezicht van Argos SA, Clif SA, Atlantis SA, Metalexport SA, Prokom Software SA en Concordia Espirito Santo Investment Ltd. Momenteel is hij Lid van de Raad van Toezicht van Pegas Nonwovens SA (Tsjechische Republiek).
Wilfried VERSTRAETE (9), 53 jaar, studeerde Economische Wetenschappen aan de Vrije Universiteit Brussel en behaalde een Master in Financieel Management
aan VLEKHO Brussel. Hij volgde ook het IEP-programma van INSEAD. Hij is momenteel Voorzitter van het Group Executive Committee van Euler Hermes, lid van de groep Allianz, die hij in 2007 vervoegde als CFO van Allianz Global Corporate & SpecialtyGroup. Hij was van mei 2004 tot oktober 2006 Voorzitter van de Raad van Bestuur van de Nederlandse kredietverzekeraar Atradius NV. Hij was van 1996 tot 2004 Chief Financial Officer van achtereenvolgens Mobistar, Wanadoo en Orange, die allemaal deel uitmaken van Groupe France Télécom.
56 jaar, is licentiaat in de Economische en Sociale Wetenschappen (FNDP Namur) sinds 1981. Hij volgde ook het programma Entrepreneu-
rial Management aan de Universiteit van Boston. Momenteel is hij Voorzitter van de Raad van Bestuur van Wasteels Trains de Nuit (door middel van een E.S.V. met Compagnie des Wagons-Lits voor de exploitatie van nachttreinen), Bestuurder van de Compagnie Européenne de Constructions Immobilières SA en zaakvoerder van Antibes Investissements S.à r.l. Hij is Economisch en Sociaal Adviseur van de Prinselijke Regering en Ere- Consul van het Koninkrijk België in het Vorstendom Monaco, twee openbare mandaten die hij in Monaco uitoefent.
Artikel 18 van de Statuten stelt dat de Raad van Bestuur wordt bijeengeroepen door de Voorzitter van de Raad, de Gedelegeerd Bestuurder of door twee Bestuurders.
In principe komt de Raad minstens 3 keer per jaar samen (in maart, in augustus en in december). Er kunnen op elk ogenblik bijkomende vergaderingen belegd worden, op voorwaarde van redelijke oproepingstermijnen. Dit ritme maakt onder meer mogelijk om de halfjaarrekeningen (in augustus) en de jaarrekeningen (in maart) evenals de budgetten (in december) te onderzoeken. In 2011 vergaderde de Raad vijf keer.
De Raad van Bestuur van Immobel zal de volgende jaren inspanningen leveren inzake genderdiversiviteit. De wet zal ten vroegste pas op 1 januari 2017, en misschien maar in 2019, van toepassing zijn op de Raad van Bestuur. Ten dien einde heeft de Raad van Bestuur een Comité opgericht, samengesteld uit de Voorzitter van de Raad en de Gedelegeerd Bestuurder, alsook Didier Bellens en Luc Luyten.
Het Audit & Financieel Comité (hierna AFC genoemd) verleent de Raad van Bestuur assistentie op het vlak van bewaking van de financiële verslagen en financiële informatie bestemd voor de Aandeelhouders en voor derden, op het vlak van toezicht op de kwaliteit van de interne controle en van het risicobeheer, de opvolging van de taken die de commissarissen uitvoeren, en de opvolging van de thesaurie en van de financiering van de Vennootschap.
Het AFC bestaat uit minstens 3 Bestuurders die geen uitvoerende bevoegdheden hebben binnen Immobel, waarvan een meerderheid onafhankelijke Bestuurders zijn en waarvan ten minste één Lid beschikt over de nodige deskundigheid inzake boekhouding en audit.
De Leden van het AFC en haar Voorzitter worden door de Raad van Bestuur voor maximaal vier jaar benoemd.
Wilfried VERSTRAETE, Voorzitter, Didier BELLENS en Maciej DROZD, Leden.
In 2011 kwam het AFC vier keer samen, op vraag van zijn Voorzitter.
De hoofdopdracht van het Bezoldigings- & Benoemingscomité (hierna BBC genoemd) is aan de Raad van Bestuur voorstellen doen in verband met bezoldigingen (elementen van de bezoldiging van de Bestuurders, van de Leden van het Management Comité en van het Uitvoerend Comité, van de bedrijfsleiders en van de personen die instaan voor het dagelijks beheer, beleid van aandeelhouderschap van de bedienden,…), en in verband met benoemingen (benoeming of herverkiezing van de Leden van de Comités, …). Het BBC bereidt, in toepassing van de Corporate Governance Wet van 6 april 2010, het Bezoldigingsverslag voor dat de Raad van Bestuur in zijn Corporate Governance Verklaring opneemt, dat op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal besproken worden.
Het BBC bestaat uitsluitend uit nietuitvoerende Bestuurders, waarvan een meerderheid onafhankelijk is en over de nodige deskundigheid op het gebied van bezoldigingsbeleid beschikt.
De Gedelegeerd Bestuurder neemt met raadgevende stem deel aan de vergaderingen van het BBC wanneer dit de bezoldiging behandelt van de andere uitvoerende Bestuurders, van de andere Leden van het Management Comité alsook van de andere Leden van het Uitvoerend Comité.
De Leden van het BBC en haar Voorzitter worden door de Raad van Bestuur benoemd voor maximaal vier jaar.
Didier BELLENS, Voorzitter, Luc LUYTEN en Marek MODECKI, Leden.
In 2011 kwam het BBC twee keer samen, op vraag van haar Voorzitter.
Het Investering- & Activabeheercomité (hierna IAC genoemd) assisteert de Raad van Bestuur bij zijn strategisch beheer van elk actief van Immobel met een waarde van meer dan 5 MEUR en helpt ook om strategische uitdagingen van nieuwe potentiële vastgoedprojecten die boven de 5 MEUR gaan, te identificeren en te begrijpen.
Het IAC bestaat uit minstens 3 Bestuurders, waaronder de Gedelegeerd Bestuurder.
De Leden van het IAC worden door de Raad van Bestuur benoemd voor maximaal vier jaar. De Gedelegeerd Bestuurder is de Voorzitter van het IAC.
Gaëtan PIRET, Voorzitter, Maciej DYJAS, Marc GROSMAN en Wilfried VERSTRAETE, Leden.
In 2011 kwam het IAC vier keer samen, op vraag van haar Voorzitter.
De voornaamste taken van het Management Comité bestaan eruit:
Gaëtan PIRET (1), Voorzitter, Philippe HELLEPUTTE, Christian KARKAN en Philippe OPSOMER, Leden.
Er bestaat geen enkele verwantschap tussen de Leden van het Management Comité.
In 2011, kwam het Management Comité drie keer samen, op vraag van haar Voorzitter.
Het "curriculum vitae" van de Leden van het Management Comité (met uitzondering van dat van de Gedelegeerd Bestuurder – cfr. supra) kan als volgt worden samengevat:
Philippe HELLEPUTTE (2), 60 jaar, startte in 1977 bij Immobel als Juridisch Adviseur, nadat hij eerder twee jaar voor Coopers & Lybrand werkte. Hij is sinds 1984 verantwoordelijk voor
de activiteiten van afdeling verkavelingen van de Groep, is Gedelegeerd Bestuurder van Lotinvest, Bestuurder van een aantal dochterondernemingen van de Groep Immobel en sinds 1987 lid van het Uitvoerend Comité. Hij is Licentiaat in de Rechten (UCL), lid van het BIV en Adviseur-Generaal bij UPSI-BVS.
48 jaar, trad in januari 2009 in dienst bij Immobel als Head of Development en heeft een ruime ervaring in vastgoed in tal van Europese landen. Hij startte zijn
carrière in de vastgoedsector in 1986, toen hij aan de slag ging bij Healey & Baker (nu Cushman & Wakefield) als deskundige in kantoren, verhuur en investeringen. Tussen 1989 en 1993 stond hij in voor de vastgoedprojecten bij Fibelaf. In 1995 werd hij Vennoot bij Cushman & Wakefield en in 2000 Equity Partner toen hij aan het hoofd kwam van het investeringsteam. Hij studeerde Marketing aan de EPHEC, is Lid van het BIV en het RICS en heeft een diploma Bedrijfsmanagement.
Philippe OPSOMER (4), 49 jaar, werd in 2007 CFO van Immobel. Zijn carrière begon hij in de banksector, om in april 1989 over te stappen naar Nestlé België, waar hij 9
jaar werkte op de afdelingen Finance, Audit, IT en Logistiek. In november 1997 maakte hij de overstap naar Econocom Belux. Hij oefende 10 jaar lang diverse senior managementfuncties uit in deze groep, zowel voor de Belux als voor Frankrijk, op het gebied van Finance, Operations en IT. Hij verliet Econocom in november 2007 (als CFO, Products & Services Benelux). Hij is Handelsingenieur (Solvay Business School 1987) en heeft heel wat ervaring in Finance en Administration.
De rol van het Uitvoerend Comité bestaat in het invoeren van efficiënte systemen voor interne controle en risicobeheer en ook in het dagelijks beheer van de activiteiten. Het voert de beleidslijnen van Immobel uit die de Gedelegeerd Bestuurder acht deel uit te maken van de bevoegdheden van het Uitvoerend Comité.
Onder leiding van de Gedelegeerd Bestuurder,
Gaëtan PIRET, Voorzitter, Pierre DELHAISE1 , Bartlomiej HOFMAN2 , Philippe HELLEPUTTE3 , Christian KARKAN4 , Jean-Louis MAZY5 , Joëlle MICHA6 , Paul MUYLDERMANS7 en Philippe OPSOMER8 , Leden.
Er bestaat geen enkele verwantschap tussen de leden van het Uitvoerend Comité.
Het "curriculum vitae" van de Leden van het Uitvoerend Comité (met uitzondering van dat van de Leden van het Management Comité – cfr. supra) kan als volgt worden samengevat:
61 jaar, begon in 1984 bij Immobel als bedrijfsjurist nadat hij eerst 7 jaar lang had gewerkt op de studie van Notaris Marc Bernaerts in Brussel. Hij is
lid van het Instituut voor Bedrijfsjuristen en is momenteel Head of Legal Services van Immobel. Hij is Licentiaat in de Rechten (RUG) en heeft ook een Licentie Notariaat (VUB) en een Licentie Europees recht (ULB). Tevens is hij houder van een Common law certificate van het St. Catherine's College (Cambridge).
(6), 37 jaar, werkt sinds 2011 voor de Groep als verantwoordelijke van de Poolse dochteronderneming (Head of "Immobel Poland") en is lid van het
RICS. Voordien maakte hij vanaf 1999 deel uit van de vastgoedteams van Knight Frank en DTZ, die gespecialiseerd zijn in kantoorvastgoed. Sinds 2005 is hij Gedelegeerd Bestuurder van het Oostenrijks beleggingsfonds Europolis, als verantwoordelijke van de investeringen en ontwikkelingen van kantoren en magazijnen in Polen. Hij heeft een Licentie Internationale Relaties van de Universiteit van Warschau en een Postgraduaat in Schatting van Onroerende Goederen (Warsaw Technical University).
(7), 56 jaar, ving zijn loopbaan bij Immobel in 2001 aan als Adviseur en daarna Lid van het Uitvoerend Comité. Hij staat momenteel in voor
grote ontwikkelingsprojecten in Brussel, en voor de relaties van de Groep met de overheidsdiensten. Eerder was hij al Lid van het Uitvoerend Comité van de Vastgoedbevak Cibix CommVA (van 1999 tot 2001). Zijn professioneel leven begon als Inspecteur van Financiën (1979 tot 1996). Vervolgens
was hij CFO van de Groep P&V (van 1990 tot 1997). Hij heeft een Licentie Economische Wetenschappen (ULB) en volgde een Advanced Management Program aan de Harvard Business School.
Joëlle MICHA (8), 42 jaar, ging in 2000 van start bij de Groep als Secretaris-Generaal van de sicafi Cibix (Reit). Sinds 2007 is ze Head of Corporate Affairs en
Compliance Officer van Immobel. Voordien werkte ze vier jaar als Advocate op het kabinet Loeff Claeys Verbeke (nu Allen & Overy), om daarna Gevolmachtigde in een private bank te worden. Vervolgens werkte ze bij de FSMA (ex-CBFA) op de afdeling Toezicht op de financiële informatie en op de markten. Ze heeft een Licentie in de Rechten (UCL) en een Licentie in Fiscaal Recht (HEC-Liège) en behaalde ook het certificaat "Certified European Financial Analyst", dat door de ABAF/ BVFA wordt verleend. Ze is tevens Bestuurder van vennootschappen in België en in het Groothertogdom Luxemburg.
(9), 57 jaar, werkt sinds 2002 bij Immobel als Head of Project Management. Voordien was hij Commercieel Directeur bij Valens (Groep Eiffage). Hij is Bur-
gerlijk Ingenieur (KUL) en heeft een Postgraduaat van de RUG. Hij is ook AMP 1997 van het Insead en "Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)".
In 2011 paste de Vennootschap het bezoldigingsbeleid voor de Bestuurders toe, zoals uiteengezet in Bijlage 2 van het reglement van de Raad van Bestuur, en in punt I.2.8. van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.immobel.be).
Head of Legal Services en verzorgt het Secretariaat van het Uitvoerend Comité.
Head of Immobel Poland; Lid van het Uitvoerend Comité sedert 14 december 2012
Head of Landbanking
Vaste vertegenwoordiger van REALEYDE DEVELOPMENT sprl; Head of Development
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders bepaalt de bezoldiging van de Bestuurders op voorstel van de Raad van Bestuur. Voor de bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders doet het BBC uitvoerige voorstellen aan de Raad van Bestuur.
De omvang en de structuur van de bezoldiging worden bepaald op basis van hun algemene en specifieke verantwoordelijkheden en volgens de markt (en meer bepaald in andere beursgenoteerde vennootschappen). Deze bezoldiging omvat een basisbezoldiging als Bestuurder en een aanvullende bezoldiging voor de deelname aan de vergaderingen van één of meer Comités die de Raad van Bestuur oprichtte of voor elk Voorzitterschap of Ondervoorzitterschap van een Comité of van de Raad. Niet-uitvoerende Bestuurders ontvangen geen prestatiegebonden bezoldiging en/ of voordelen in natura en voordelen die verbonden zijn aan pensioenplannen, evenmin als een jaarbonus, aandelenopties of deelneming in pensioenplannen. Ze hebben geen enkel recht op vergoeding wanneer hun mandaat verstrijkt.
Bij de bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders wordt ook rekening gehouden met de tijd die ze aan hun functies besteden. De niet-uitvoerende Bestuurders kunnen een vergoeding ontvangen die vastgelegd wordt overeenkomstig de wettelijke bepalingen en het bezoldigingsbeleid voor de Bestuurders.
Het mandaat van de uitvoerende Bestuurders kan ook bezoldigd worden. In dat geval wordt de bezoldiging verwerkt in het globaal kader van de bezoldigingen die aan de uitvoerende Bestuurders worden toegekend voor de uitvoerende functies die ze in de schoot van Immobel uitoefenen en overeenkomstig het bezoldigingsbeleid voor de Bestuurders en voor het Management Comité.
Er werd in 2011 geen enkele wijziging aangebracht aan het bezoldigingsbeleid.
In 2011 paste de Vennootschap het bezoldigingsbeleid voor de Leden van het Management Comité toe, zoals uiteengezet in punt III.4. van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.immobel.be).
De Raad van Bestuur keurt de contracten goed voor de aanstelling van de Leden van het Management Comité en beslist over hun bezoldiging, op aanbeveling van het BBC, op voorstel van de Gedelegeerd Bestuurder.
De omvang en de structuur van de bezoldiging van de Leden van het Management Comité van Immobel worden jaarlijks herzien en zijn dusdanig dat gekwalificeerde en deskundige professionals aangetrokken, behouden en gemotiveerd kunnen worden, rekening houdend met de aard en de draagwijdte van hun individuele verantwoordelijkheden. Er bestaat een procedure voor de beoordeling van hun prestaties: de Gedelegeerd Bestuurder stelt de bezoldiging voor aan het BBC, welke op zijn beurt de prestaties van het Management Comité beoordeelt. De uiteindelijke beslissing inzake de toe te kennen variabele bezoldiging behoort toe aan de Raad van Bestuur. Op initiatief van het BBC analyseert de Raad van Bestuur de concurrentiekracht en de structuur van de bezoldiging van Immobel.
De bezoldiging van de Leden van het Management Comité is bedoeld om:
Er werd in 2011 geen enkele wijziging aangebracht aan het bezoldigingsbeleid van de Leden van het Management Comité. In elk geval heeft de Raad van Bestuur besloten om de nieuwe bepalingen inzake uitstel van variabele bezoldigingen vanaf het boekjaar 2012 toe te passen (2011 zijnde een overgangsjaar).
De bezoldiging van de Voorzitter van de Raad van Bestuur bedraagt 450.000 EUR per jaar voor het geheel van zijn verantwoordelijkheden, zowel als Voorzitter van de Raad van Bestuur van Immobel, als, sedert 11 mei 2011, in zijn hoedanigheid van Voorzitter van de Raad van Toezicht van "Immobel Poland". Daarenboven woont hij eveneens de vergaderingen van de verschillende Comités van de Raad van Bestuur bij, hetzij het BBC, het AFC en het IAC.
Het mandaat van niet-uitvoerend Bestuurder houdt geen enkele variabele vergoeding in die gekoppeld is aan de resultaten of aan andere prestatiecriteria. Het houdt ook geen recht op aandelenopties noch op een stelsel van extralegaal pensioen in.
| Aanwezig heden RvB |
Aanwezig heden AFC |
Aanwezig heden BBC |
Aanwezig heden IAC |
Bezoldiging | |
|---|---|---|---|---|---|
| Baron BUYSSE | 5/5 | 4/4 (genodigde) |
2/2 (genodigde) |
4/4 (genodigde) |
450 000 EUR1 |
| Gaëtan PIRET | 5/5 | 4/4 (genodigde) |
2/2 (genodigde) |
4/4 | zie pagina 17 |
| ARSEMA sprl2 | 3/5 | 4/4 | 2/2 | - | 50 000 EUR |
| Maciej DROZD | 4/5 | 4/4 | - | - | 12 500 EUR |
| Maciej DYJAS | 4/5 | - | - | 4/4 | 12 500 EUR |
| Marc GROSMAN | 5/5 | - | - | 3/4 | 12 500 EUR |
| Luc LUYTEN | 5/5 | - | 2/2 | - | 25 000 EUR |
| Marek MODECKI | 5/5 | - | 2/2 | - | 25 000 EUR |
| Wilfried VERSTRAETE | 3/5 | 4/4 | - | 4/4 | 50 000 EUR |
| Laurent WASTEELS | 4/5 | - | - | - | 25 000 EUR |
| Totale bruto bezoldiging | 662 500 EUR |
Een tegemoetkoming in de autoleasingkosten inbegrepen
Vertegenwoordigd door zijn vast vertegenwoordiger Didier BELLENS
De bezoldiging van de Voorzitter en van de Leden van het Management Comité wordt globaal bruto bepaald. Ze omvat zodoende niet enkel de verworven brutobezoldiging bij Immobel, maar ook deze die contractueel of als sociaal mandataris verschuldigd is en afkomstig is van de vennootschappen waarin Immobel al of geen meerderheidsparticipatie heeft.
De individuele bezoldiging wordt bepaald door de Raad van Bestuur, op aanbeveling van het BBC, na voorstel van de Gedelegeerd Bestuurder. Er is een variabele bezoldiging van de Leden van de Raad van Bestuur voorzien: hun bezoldiging is verbonden met de resultaten van de Vennootschap, rekening houdend met de criteria voor de beoordeling van de prestatie ten opzichte van de doelstellingen, de beoordelingsperiode en de beoordelingsmethode.
De variabele bezoldiging wordt toegekend, op voorstel van het BBC, na de Raad van Bestuur die de Jaarrekening per 31 december van het afgelopen jaar vaststelt.
De bezoldiging van de Leden van het Management Comité is opgesplitst in een vast en een variabel deel. Dit omvat:
Deze drie criteria komen elk voor 1/3 tussen bij de vaststelling van de kwantitatieve variabele bezoldiging en zijn verbonden met de gerealiseerde prestaties van de Groep.
Indien de minimumdoelstellingen niet bereikt zijn, is geen enkele variabele vergoeding voor het desbetreffend criterium verschuldigd.
• een kwalitatieve variabele meetbare bezoldiging bepaald op grond van de verantwoordelijkheden, de opdrachten en de doelstellingen die de Leden van het Management Comité op individuele basis dienen te moeten halen.
Algemeen wordt voor de Leden van het Management Comité voor de berekening van de totale variabele bezoldiging een gewicht van 60 % toegekend aan de kwantitatieve aspecten en van 40 % aan de kwalitatieve aspecten.
Op basis van de prestaties van de Vennootschap gedurende het boekjaar 2011 en van de gerealiseerde doelstellingen van de Leden van het Management Comité tussen 1 januari en 31 december 2011, vertegenwoordigde het variabele deel van de bezoldiging van de Gedelegeerd Bestuurder 51,56 % van de totale basisbezoldiging voor 2011, en deze voor de andere Leden 55,42 % van de totale basisbezoldiging.
Vanaf 2012 (variabele bezoldiging opeisbaar in 2013) en conform de wet, zal de variabele bezoldiging van een Lid van het Management Comité worden gespreid wanneer deze 1/4 van de totale bezoldiging overschrijdt; aldus zal de helft van de totale variabele bezoldiging worden toegekend in 2012 en het 3e en 4e kwart van de variabele bezoldiging van 2012 zal worden toegekend, voor zover de doelstellingen verbonden aan deze variabele bezoldiging werden verwezenlijkt, respectievelijk over een periode van twee jaar (2012-2013) en over een periode van drie jaar (2012- 2013-2014). Voor deze spreiding, is de rendabiliteit van het eigen vermogen het kwantitatief criterium waarmee wordt rekening gehouden.
Bedrag van de bezoldigingen en andere voordelen, die rechtstreeks of onrechtstreeks worden toegekend aan de Gedelegeerd Bestuurder en aan de andere Leden van het Management Comité (zie samenstelling op pagina 14):
| Gedelegeerd Bestuurder | Andere leden | |
|---|---|---|
| Basisbezoldiging | 484 858,32 EUR | 820 988,72 EUR |
| Variabele bezoldiging | 250 000,00 EUR | 455 000,00 EUR |
| Individuele pensioentoezegging | Nihil | 51 559,59 EUR |
| Bedrijfswagen | 24 000,00 EUR | 19 856,25 EUR |
| Andere voordelen | Nihil | Nihil |
Een Lid van het Management Comité geniet een Individuele Pensioentoezegging type "defined contribution" betaald door de Vennootschap, die een levensverzekering, een overlijdensverzekering, een arbeidsongeschiktheidsverzekering alsook een vrijstelling van premiebetaling omvat.
De Leden van het Management Comité, de Voorzitter inbegrepen, passen inzake de beroepskosten ten laste van de Vennootschap dezelfde regels toe als deze die van toepassing zijn voor alle medewerkers, namelijk de verantwoording, rubriek per rubriek, van de opgelopen beroepskosten. Privé-kosten worden niet ten laste genomen.
Zoals eerder aangestipt, houdt het mandaat van Lid van het Management Comité geen recht op aandelenopties in.
De Raad van Bestuur verwacht in de komende twee jaar geen ingrijpende wijzigingen in zijn bezoldigingsbeleid, met uitzondering van de uitgestelde variabele bezolding, zoals hierboven vermeld.
Onder leiding van zijn Voorzitter, onderzoekt en beoordeelt de Raad van Bestuur regelmatig zijn eigen prestaties en deze van zijn Comités, evenals de doeltreffendheid van de bestuursstructuur van Immobel, met inbegrip van het aantal, de rol en de verantwoordelijkheden van de verschillende Comités die door de Raad van Bestuur werden opgericht.
Er vindt periodiek een evaluatie van de bijdrage van elke Bestuurder plaats, om de samenstelling van de Raad van Bestuur aan te passen op basis van de gewijzigde omstandigheden. De prestatie van de individuele Bestuurders wordt beoordeeld in het kader van de herverkiezingsprocedure.
Elk jaar legt de Raad van Bestuur, op voorstel van het BBC, de doelstellingen van de Gedelegeerd Bestuurder voor het komende boekjaar vast en beoordeelt zijn prestaties over de voorbije periode, overeenkomstig de bestaande procedure. Deze beoordeling van de prestaties van de Gedelegeerd Bestuurder dient ook voor de bepaling van het variabele deel van zijn jaarlijkse bezoldiging.
De individuele bezoldiging van de Leden van het Management Comité wordt vastgelegd door de Raad van Bestuur, op aanbeveling van het BBC, en na voorstel van de Gedelegeerd Bestuurder. Er is een variabele bezoldiging van de Leden van het Management voorzien: hun bezoldiging is gekoppeld aan de resultaten van de Vennootschap, rekening houdend met de criteria voor de beoordeling van de prestatie ten opzichte van de doelstellingen, de evaluatieperiode en de evaluatiemethode.
De bezoldiging van de Leden van het Management Comité en ook van de Leden van het Uitvoerend Comité omvat geen aandelen en/of opties op aandelen.
De Leden van het Management Comité leveren hun prestaties voor de Vennootschap op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Deze overeenkomsten stemmen overeen met de overeenkomsten die andere beursgenoteerde vennootschapen algemeen sluiten met hun Management Comité.
De vergoeding die de Groep Immobel eventueel aan een Lid van het Management Comité verschuldigd is bij de ontbinding van zijn dienstverleningscontract, is afhankelijk van de voorwaarden van de betrokken overeenkomst, zoals hierna vermeld, desgevallend verhoogd met een deel van de variabele bezoldiging van het Lid van het Management Comité, die gekoppeld is aan de resultaten van Immobel.
De tabel hierna geeft een overzicht van de vergoeding die de Groep verschuldigd is bij verbreking van de contracten met de volgende leden van het Management Comité:
| Gaëtan PIRET | 24 maanden |
|---|---|
| Christian KARKAN | 18 maanden |
| Philippe OPSOMER | 12 maanden |
| Philippe HELLEPUTTE | |
| bij ontbinding tussen 01-01-2012 en 31-12-2013 |
24 maanden |
| bij ontbinding na 01-01-2014 | 18 maanden |
Er bestaat geen bijzonder invorderingsrecht voor de toegekende variabele bezoldiging toegekend op basis van foutieve informatie, gezien de variabele bezoldiging maar zal worden toegekend na de goedkeuring van de Jaarrekening door de Gewone Algemene Vergadering.
Het Belgisch wetgevend kader voor het beheer van de interne controle en van de risico's bestaat uit de Wet van 17 december 2008 (toepassing van de Europese Richtlijn 2006/43 betreffende de wettelijke controles van jaarrekeningen), de Wet van 6 april 2010 (CG-Wet) en de Belgische Corporate Governance Code 2009.
Nochtans bepaalt het huidig Belgisch wettelijk en normerend kader noch het model voor de interne controle waarnaar de bedoelde vennootschappen zich moeten schikken, noch de modaliteiten voor de invoering van een dergelijk systeem (vereiste details).
Immobel hanteert een systeem voor het risicobeheer en de interne controle dat intern werd vastgelegd en gebaseerd is op het interne controlemodel "COSO".
De COSO-methodologie is op vijf elementen gestoeld:
Het element "interne controle-omgeving" steunt op volgende componenten:
"Immobel stelt zich op als een beursgenoteerde vennootschap met een leiderspositie in vastgoed, meer bepaald in kantoren, residentiële ontwikkelingen en verkavelingen, en ook naargelang de opportuniteiten, in retail/ handel. Immobel heeft tot doel om via deze drie activiteitsgebieden een gediversifieerde portefeuille van projecten te beheren en om vastgoedprojecten te ontwerpen, beheren en promoten die waarde creëren op lange termijn, met zorg voor het milieu en rekening houdend met de grote maatschappelijke uitdagingen".
Immobel beschikt over een Raad van Bestuur, een Investering- en Activabeheercomité, een Audit & Financieel Comité, een Bezoldigings- & Benoemingscomité, een Management Comité en een Uitvoerend Comité.
De verantwoordelijkheid voor het uitstippelen van de strategie van Immobel en voor het toezicht op de gang van zaken komt op de eerste plaats de Raad van Bestuur toe. De belangrijkste taken van de Comités werden eerder opgenomen in de rubriek "Beslissingsorganen".
Immobel neemt een voorzichtige houding aan. Door haar drie activiteitsgebieden beheert de Vennootschap een portefeuille van gediversifieerde projecten die waarde creëren op lange termijn.
Immobel beschikt over een Ethische en Integriteitscode die de principes van goed gedrag beschrijft die van toepassing zijn voor elke Bestuurder, maar ook voor de leden van het Management Comité en van het Uitvoerend Comité alsook voor alle medewerkers en externe betrokkenen. Deze code heeft betrekking op de aspecten van belangenvermenging, beroepsgeheim, de aankoop en verkoop van aandelen, corruptie en misbruik van vennootschapsgoederen, relatiegeschenken of ook menselijke waardigheid. Tevens werd de functie van Compliance Officer ingevoerd.
andere medewerkers. Een aanwervingsprocedure die strookt met de gezochte profielen, gepaste opleidingen en ook een bezoldigings- en evaluatiebeleid dat steunt op de verwezenlijking van realistische en meetbare doelstellingen maken het mogelijk om de competentie van de medewerkers van Immobel te garanderen. Een procedure voor het bezoldigingsbeleid van de Bestuurders, van de leden van het Uitvoerend Comité en van het Management Comité: Immobel voerde een bezoldigingsprocedure in die beantwoordt aan de vereisten van de Corporate Governancewet van 6 april 2010.
Immobel voert geregeld een oefening uit om haar risico's af te bakenen en te beoordelen. Deze risico's werden in kaart gebracht. Voor sommige, waarvan het controleniveau ontoereikend werd geacht, werd een formeel actieplan opgezet. De invoering van het actieplan wordt gevolgd door het AFC.
De belangrijkste risico's waar Immobel aan blootstaat, worden uitvoerig uiteengezet in afdeling I.B van het Beheersverslag.
De controlewerkzaamheden beantwoorden aan de ingevoerde regels en procedures om de belangrijkste afgebakende risico's in goede banen te leiden. Tot de belangrijkste regels en procedures die bij Immobel werden vastgelegd, behoren:
van betekenis wordt voorgelegd aan het Management Comité en/of Uitvoerend Comité en aan het AFC.
Immobel gebruikt als financieel informatiemanagementsysteem de software Navision, waarvan het onderhoud en de ontwikkeling aan een partner worden uitbesteed.
Ook de duurzaamheid van de informaticagegevens is uitbesteed aan een partner die er contractueel toe gehouden is om een strikte procedure te volgen betreffende de invoering van een betrouwbaar en beveiligd informatiemaintenancesysteem.
De boekhouding is, voor de meeste entiteiten van de groep Immobel, uitbesteed aan een onderneming die in financiële diensten gespecialiseerd is. De boekhouding wordt gevoerd op de ERP van Immobel, het geïntegreerd managementsoftwarepakket Navision. De financiële afdeling van Immobel blijft echter instaan voor de afsluiting en de opmaak van het Jaarverslag, van de Geconsolideerde Financiële Staten die volgens de IFRSnormen worden opgesteld, en van de Jaarrekeningen. De mededelingen aan de personeelsleden en aan de medewerkers van Immobel zijn aangepast aan de omvang van de Vennootschap. De communicatie loopt grotendeels via werkvergaderingen, mondelinge mededelingen door de directie aan alle personeel of via de electronische verzending van een interne nota die door de Gedelegeerd Bestuurder getekend is.
Om snelle communicatie met, en de gelijke behandeling van de Aandeelhouders te waarborgen, publiceert Immobel de agenda en de verslagen van de Algemene Vergaderingen, de halfjaarlijkse en de jaarlijkse financiële resultaten, de persberichten, de Statuten, het Corporate Governance Charter en het Jaarverslag op haar website. Bepaalde informatie wordt ook in de pers bekendgemaakt.
Het AFC is verantwoordelijk voor het toezicht op de interne controle. Gezien de omvang en de activiteiten van de Vennootschap en van de Groep, meent het AFC dat het niet nodig is om een interne auditfunctie in het leven te roepen om hen bij deze opdracht bij te staan.
Voor een regelmatige beoordeling van de controle-omgeving, vertrouwt het AFC de Commissaris een aantal gerichte opdrachten toe om de interne controle grondiger te onderzoeken. Deze bestaan uit het toetsen van de bestaande controles en het identificeren van de eventuele zwakke punten ten opzichte van de beste werkwijzen. Het AFC ziet toe op de concrete invoering van de aanbevelingen in voorkomend geval.
Als de aard en de omvang van de activiteiten van de Groep zouden veranderen, zou het AFC herbekijken of het noodzakelijk is om een interne auditor in te schakelen.
Transacties en andere contractuele relaties tussen de Vennootschap, verbonden vennootschappen inbegrepen, de Bestuurders, de Leden van het Management Comité, de Leden van het Uitvoerend Comité en de andere medewerkers
In 2011 pasten de Bestuurders de procedure van toepassing in geval van een belangenconflict, zoals voorzien in de artikelen 523 en 524 W. Venn., en zoals beschreven in het Corporate Governance Charter, één maal toe. Daarnaast vond tussen de Groep Immobel enerzijds en de Leden van het Management Comité, de Leden van het Uitvoerend Comité en de andere medewerkers anderzijds geen enkele transactie plaats waarop bovengenoemde procedure werd toegepast.
De toepassing van voornoemde regels leidde tot geen enkele moeilijkheid.
Het Corporate Governance Charter voorziet in zijn Code van Goed Gedrag, die bedoeld is om marktmisbruik te voorkomen, en die van toepassing is op de Bestuurders, op de bedrijfsleiders en op elke andere persoon die zou kunnen beschikken over bevoorrechte informatie wegens zijn betrokkenheid bij de voorbereiding van een welbepaalde operatie.
Deze regels werden aangevuld met een interne nota met een overzicht van de belangrijkste verplichtingen terzake, onder meer rekening houdend met het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006 betreffende marktmisbruik, om de betrokkenen bewust te maken van hun verplichtingen.
De Compliance Officer is belast met het toezicht op de naleving van genoemde regels, om het risico van marktmisbruik door handel met voorkennis te beperken. Aldus maakt hij de lijsten op van de personen die over bevoorrechte informatie kunnen beschikken of zouden kunnen beschikken of redelijkerwijze niet onwetend kunnen zijn van het bevoorrechte karakter van deze informatie. Tevens werkt hij de lijsten in kwestie bij.
Wanneer deze personen overwegen om operaties uit te voeren op financiële instrumenten die Immobel uitgeeft, moeten zij schriftelijk of via de elektronische post de Compliance Officer op de hoogte brengen van het voornemen om de operatie uit te voeren. Binnen de 5 werkdagen na ontvangst van dit voorafgaand bericht, zal de Compliance Officer aan deze personen melden dat er redenen bestaan om de overwogen operatie als misbruik van voorkennis te kunnen beschouwen. Desgevallend wordt afgeraden om deze operatie uit te voeren. Deze personen moeten binnen de vijf werkdagen na de uitvoering van de betrokken operatie de FSMA op de hoogte brengen van de operaties die voor eigen rekening werden uitgevoerd en betrekking hebben op de aandelen van de Vennootschap. Deze kennisgeving kan echter, overeenkomstig de wet, worden uitgesteld zolang het totale bedrag van de uitgevoerde operaties tijdens het burgerjaar niet boven de drempel van 5.000 EUR gaat.
Tijdens de zogenoemde "sperperiodes" is het deze personen verboden om operaties op de financiële instrumenten van Immobel uit te voeren.
Tijdens het voorbije boekjaar werd de functie van "Compliance Officer" van Immobel waargenomen door mevrouw Joëlle Micha, Head of Corporate Affairs.
De toepassing van de voornoemde regels leidde tot geen enkele moeilijkheid.
De Raad van Bestuur van Immobel verklaart dat er geen enkele gouvernementele tussenkomst, geen enkel proces of geen enkele arbitrageprocedure bestaat, die een aanzienlijke invloed zou kunnen hebben, of zou kunnen hebben gehad in een recent verleden, op de financiële positie of rendabiliteit van de Vennootschap en dat er, naar haar weten, geen situaties of feiten zijn welke deze gouvernementele tussenkomst, proces of arbitrage zouden veroorzaken.
| 31 december 2011 | Aantal | Verbonden stemrechten |
|---|---|---|
| Gewone aandelen | 4 121 934 | 4 121 934 |
In uitvoering van artikel 29 van de Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van de deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, werd Immobel door volgende Aandeelhouders op de hoogte gebracht dat ze volgende deelneming hadden (per 7 september 2010):
| Aandeelhouders | Stemrechten | % v/h aandelentotaal |
|---|---|---|
| CRESIDA INVESTMENT S.à r.l. met maatschappelijke zetel te L-1469 Luxembourg, Rue Ermesinde 67 |
1 030 484 | 25,00 % |
| JER AUDREY S.à r.l. met maatschappelijke zetel te L-2240 Luxem bourg , Rue Notre Dame 15 |
228 081 | 5,53 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV1 met maatschappelijke zetel te 2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
208 516 | 5,06 % |
| KBC ASSURANCES NV2 met maatschappelijke zetel te 3000 Leuven, Prof. Roger Van Overstraetenplein 2 |
71 275 | 1,73 % |
| FIDEA NV3 met maatschappelijke zetel te 2018 Antwerpen, Van Eycklei 14 |
142 413 | 3,46 % |
Collectief beleggingsorganisme - 2. Dochteronderneming van de KBC GROUP NV
Dochteronderneming van KBC VERZEKERINGEN NV
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen in het kader van het toegestaan kapitaal, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van 50.000.000 EUR op de data en op de wijzen vast te stellen door de Raad van Bestuur, en dit gedurende een periode van 5 jaar, te tellen vanaf de publicatie van de machtiging in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad. Deze machtiging zal verlopen op 7 december 2012.
De Vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven of in pand geven onder de wettelijke voorwaarden. De Raad van Bestuur wordt gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap die door deze laatste werden verkregen, tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, op de beurs of erbuiten, zonder voorafgaande toelating van de Algemene Vergadering, overeenkomstig de wet, te vervreemden.
Bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 13 april 2011, werd de Raad van Bestuur gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te verkrijgen of te vervreemden indien deze verkrijging of deze vervreemding noodzakelijk is om een dreigend ernstig nadeel voor de Vennootschap te vermijden. Deze machtiging werd toegestaan voor een periode van drie jaar vanaf de publicatie van deze machtiging in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Deze machtiging geldt tevens voor de verkrijging of de vervreemding van aandelen van de vennootschap door een rechtstreekse dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het Wetboek van Vennootschappen.
De Raad van Bestuur werd bovendien bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 13 april 2011, gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te verwerven tot beloop van maximum twintig procent (20 %) van de uitgegeven aandelen, tegen een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan tien (10) EUR noch hoger dan twintig procent (20 %) boven de hoogste slotkoers waarop het aandeel van de Vennootschap op Euronext Brussel werd genoteerd gedurende de laatste twintig dagen voorafgaand aan de verwerving. Deze machtiging werd toegekend voor een termijn van vijf (5) jaar vanaf de Buitengewone Algemene Vergadering van 13 april 2011. Deze machtiging geldt tevens voor de verkrijging of de vervreemding van aandelen van de Vennootschap door een rechtstreekse dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het Wetboek van Vennootschappen.
De regels van toepassing op de benoeming en vervanging van Bestuurders, alsook op de wijziging van Statuten van de Vennootschap zijn deze voorzien door het Wetboek van Vennootschappen.
De clausules inzake verandering van controle opgenomen in de kredietovereenkomsten afgesloten met de financiële instellingen werden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van 13 april 2011, overeenkomstig artikel 556 van het Wetboek van Vennootschappen.
De Commissaris is Deloitte Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Laurent Boxus, met maatschappelijke zetel te 1831 Diegem, Berkenlaan 8B. De vaste honoraria van de Commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren naar aanleiding van de studie en het nazicht van de Statutaire en Geconsolideerde Jaarrekening van Immobel bedroegen 41.200 EUR (exclusief BTW). De honoraria met betrekking tot het nazicht van de statutaire jaarrekeningen van de filialen bedroegen 133.750 EUR (exclusief BTW).
Fortis Bank is de Hoofdbetaalagent van Immobel voor een onbepaalde termijn. De bezoldiging bestaat uit een commissie, die als volgt berekend wordt:
22 [Evolutie van de vastgoedmarkt]
De kantoormarkt in Brussel is dubbel. Enerzijds werd een positieve trend waargenomen in het CBD waar de beschikbaarheidsgraad daalde van 7,3 % naar 6,8 %. Het vooruitzicht van een terugkeer naar een markt in evenwicht in het CBD is reëel, en ook zeer welkom. Anderzijds blijven de gedecentraliseerde zone en de Ring het zeer moeilijk hebben, met een hoge beschikbaarheidsgraad die nog steeds stijgt, en zeer weinig vraag. De lage activiteit
| Brussel | 2010 | 2011 | Vooruitzicht 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Stock (in miljoen m²) | 13,0 | 13,0 | |
| Opname totaal (in m²) | 469 000 | 350 000 | |
| Beschikbaarheidsgraad (in %) | 11,2 | 11,1 | |
| CBD (in %) | 7,3 | 6,8 | |
| Buiten CBD (in %) | 18,2 | 18,8 | |
| Opleveringen (in m²) | 281 000 | 111 000 | |
| Tophuurprijs (in EUR/m²/jaar) |
310 | 300 | |
| Topkwartielhuurprijs (in EUR/m²/jaar) |
218 | 222 | |
| Gemiddelde huurprijs (in EUR/m²/jaar) |
171 | 171 |
| Brussel | 2010 | 2011 | 10-jarig gemiddelde |
Trend 2012 |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 900 | 1 077 | 1 800 | |
| Industrie | 85 | 255 | 170 | |
| Retail | 230 | 295 | 510 | |
| Andere | 170 | 217 | 450 | |
| Totaal | 1 400 | 1 850 | 2 900 |
in projectontwikkeling (ook in het CBD) en de toenemende reconversie van kantoorgebouwen naar alternatief gebruik zijn symptomen van de barre marktomstandigheden, maar kunnen op de middellange tot lange termijn deze markt naar een zeker evenwicht brengen.
Het investeringsvolume voor alle types van gebouwen steeg met 20-30 % in 2011 tot ongeveer 1,85 miljard EUR in vergelijking met een 5-jarig gemiddelde van meer dan 3 miljard EUR. De vraag naar "core" producten met een zekere inkomstenstroom en een laag ingeschat risico (zoals kantoren met huurcontracten van lange duur en bekende shopping centra) blijft zeer hoog, en de markt voor deze producten blijft zeer liquide. De markt voor secundaire producten begint ook tekenen van leven te vertonen, maar wel aan prijsniveaus die historisch laag liggen.
De totale opname op de Brusselse kantoormarkt bedroeg 350.000 m². Dit cijfer is historisch laag en een substantiële daling in vergelijking met 2010. De ergst getroffen sector is die van de privébedrijven. Enkel de opname door Europese Instellingen steeg, dankzij de transactie van het Capital gebouw aan het Schumanplein (45.000 m²) die de grootste transactie van het jaar was. Regionale steden kenden eveneens een daling in opname.
De opname door de Belgische Overheid was zeer laag in 2011, gedeeltelijk omwille van de patstelling bij de vorming van een nieuwe regering, die slechts doorbroken werd tegen het einde van het jaar, op 6 december, toen de nieuwe regering de eed aflegde.
De beschikbaarheidsgraad heeft naar onze mening zijn piek in de huidige cyclus bereikt in het tweede trimester 2010 (11,5 %), daalde vervolgens naar 11,2 % eind 2010, en naar 11,1 % eind 2011. Er is een brede kloof tussen de beschikbaarheidsgraad in het CBD, 6,8 %, en die in de gedecentraliseerde zone en in de periferie, die respectievelijk 16,8 % en 21,4 % bedragen.
Ongeveer 180.000 m² kantooroppervlakte verdween uit de kantorenstock als gevolg van reconversie voor andere doeleinden, hetgeen een stijging betekent in vergelijking met de 130.000 m² van 2010.
Gedurende 2011 bleven de faciale huurprijzen vrij stabiel, met lichtjes dalende tophuurprijzen voor uitzonderlijke gebouwen, en de meer representatieve gewogen gemiddelde huurprijs en topkwartielhuurprijs die lichtjes steeg.
Het aanbod van huurvrije periodes en andere incentives bleef hoog. Een analyse van een selectie van transacties gedurende het jaar toont een gemiddeld verschil tussen faciale huurprijzen en reële huurprijzen tussen 15 % en 20 %.
Het toekomstige aanbod van nieuwe kantoorruimte blijft zeer laag en deze daling zou kunnen leiden tot een verdere daling van de beschikbaarheid in 2012, vooral in nieuwe en recente gebouwen.
De stijgende interesse voor liggingen in de nabijheid van grote openbare verkeersknooppunten blijft een doorslaggevend argument voor beslissingen inzake herlocatie, een trend die zich naar onze mening in de voorzienbare toekomst zal verderzetten.
Het totale investeringsvolume in België in 2011 steeg wezenlijk in vergelijking met 2010, naar een totaal van ongeveer 1,85 miljard EUR. De kantoorsector bleef relatief stabiel in vergelijking met vorig jaar, maar de industriële en retailsector kenden een grote stijging. Niettemin overtroffen alleen de resultaten van de industriële sector het 10-jarig gemiddelde.
Belgische investeerders (59 %) nemen nog steeds het grootste deel van het transactievolume voor hun rekening, met vooral verzekeringsmaatschappijen in de "core" sector en private investeerders en ontwikkelaars in meer opportunistische aankopen.
Toprendementen voor standaard huurcontracten zijn naar onze mening 6-6,5 % in het CBD in Brussel en 7-7,25 % daarbuiten, ook al worden er weinig of geen topinvesteringsproducten aangeboden op de markt. Rendementen voor gebouwen met lange vaste huurcontracten blijven onveranderd en zijn zeer standvastig rond 5 % gebleven in de laatste 3 jaar.
Toprendementen voor industriële oppervlakten daalden lichtjes omwille van sterke vraag van gespecialiseerde investeerders en het lage aanbod aan interessante producten, en staan nu op ongeveer 7 %.
Rendementen voor winkelvastgoed bleven hoog omwille van sterke concurrentie tussen investeerders voor alle types van topproducten. Topliggingen in winkelstraten bleven populair bij vermogende private investeerders aan rendementen onder 5 % en de beste winkelcentra bleven erg in vraag aan rendementen van 5-5,25 %. Er is wel nog steeds een immens verschil tussen referentiewinkels en meer speculatieve producten die nog niet lang genoeg hun succes bewezen hebben. Omwille van de structuur van huurcontracten in België danken beleggingen in winkelvastgoed hun succes aan de ligging van het goed, of het nu gaat om winkelstraten, shoppingcentra of baanwinkels.
In het komende jaar zullen naar onze mening de trends van 2011 verdergezet worden. Rendementen van vastgoedbeleggingen zullen zeer aantrekkelijk blijven in vergelijking met andere beleggingsproducten, voor zover de inkomstenstroom ofwel gegarandeerd wordt door lange huurcontracten met solvabele huurders (kantoren) of gebaseerd zijn op een bewezen mogelijkheid om opnieuw te verhuren aan aantrekkelijke voorwaarden (bekende winkellocaties en logistiek).
Waar deze elementen niet aanwezig zijn, zijn er tekenen dat private investeerders en private vastgoedbedrijven meer en meer geïnteresseerd zijn om te investeren. Volgens sommigen is de bodem van de cyclus bereikt en ze rekenen op een mogelijke toekomstige waardestijging. Anderen verkiezen gewoon een tastbare investering in vastgoed boven waardepapier dat op één dag tijd kan smelten voor de zon. De toekomst zal het uitwijzen, maar in het verleden lag dit vaak aan de basis
Evolutie van de kantooropname in Brussel per sector
van fortuinen. Wat duidelijk is, is dat deze types van producten alleen verkoopbaar zijn in de huidige markt als er een drastische en vaak pijnlijke prijsverlaging geweest is in verhouding tot historische vergelijkingspunten.
We beschouwen Waals-Brabant hier als deel uitmakend van de Brusselse periferie, en bijgevolg beschouwen we Luik, Charleroi en Namen als de drie grootste markten in Wallonië, met een stock van in totaal 1 miljoen m² kantoren.
De totale opname was ongeveer 39.000 m² in 2011. In Namen en Luik werd een opname geregistreerd van 3.000 m² elk, minder dan 1/3 van het cijfer van 2010. Voor de grootste transacties van het jaar waren, zoals gewoonlijk, openbare instanties verantwoordelijk, en dit jaar vonden die plaats aan beide uiteinden van de regio. In Doornik werden Château-Rempart 2 & 3, in totaal ongeveer 9.300 m², opgenomen door de Regie der Gebouwen, en in Verviers kocht het Stadsbestuur 19.170 m² in de rue du Gymnase, waarvan om en bij 13.170 m² voor eigen gebruik.
Er werden geen nieuwe ontwikkelingen opgeleverd in 2011 in de drie grootste markten in Wallonië, en de beschikbaarheidsgraad blijft zeer laag, onder 3 %. Er zijn twee projecten in opbouw in Namen, die in 2012 opgeleverd worden, waaronder 5.600 m² in het Namur Office Park. Er zijn geen opleveringen gepland in Luik of Charleroi.
Tophuurprijzen in Charleroi en Namen bleven naar onze mening stabiel op respectievelijk 125 EUR/m²/jaar en 160 EUR/m²/jaar. Naar onze mening zijn de tophuurprijzen in Luik licht gestegen, met ongeveer 3,85 % in vergelijking met 2010, tot een nieuw niveau van 135 EUR/m² per jaar.
De kantoorinvesteringsmarkt was relatief inactief, maar het is duidelijk dat er grote interesse zou zijn voor topproducten die op lange termijn verhuurd zijn aan een solvabele gebruiker.
Antwerpen is de belangrijkste kantoormarkt in Vlaanderen. De opname in het 4e trimester was 25.000 m² in totaal, wat het totaal voor het jaar op 95.000 m² bracht. Hoewel dit iets lager is dan in 2010, is het ongeveer in lijn met het 10-jarig gemiddelde.
Zoals in voorgaande trimesters bleef de vraag van de privésector dalen, terwijl de activiteit in de openbare sector stabiel gebleven is. Wat het aanbod betreft, was er een lichte stijging van de globale beschikbaarheid tot 10,8 %, vermits gebruikers grotere ruimten verlieten om naar kleinere te verhuizen.
Er wordt een daling verwacht van de globale beschikbaarheid in Antwerpen op korte termijn, met slechts één belangrijke ontwikkeling in aanbouw, namelijk het Onyx gebouw van 12.000 m², in het Ring district. Hoewel er weinig ontwikkelingen gepland zijn op korte termijn, zijn er een aantal ontwikkelingen gepland die kunnen opgestart worden zodra de vereiste voorverhuringsgraad bereikt is. Die projecten zijn onder andere het Nieuw Zuid, City Link 2 en Berchem X, allemaal samen goed voor een capaciteit van 200.000 m². Op het einde van het 4e trimester zag het er niet naar uit dat deze projecten op korte termijn speculatief gelanceerd zouden worden.
In feite is de keuze in het topsegment van de markt zeer beperkt, vooral voor plateaus van meer dan 2.000 m². Hoewel de gemiddelde kantoorruimte die gehuurd wordt in Antwerpen rond de 500 m² draait, hebben een aantal grote gebruikers noodgedwongen hun huurcontracten vernieuwd, omwille van het gebrek aan nieuwe ruimten, buiten projecten die voor eigenaars-gebruikers bestemd zijn.
Tophuurprijzen in het CBD bleven stabiel op 145 EUR/m²/jaar voor het derde opeenvolgende trimester. In het Ring district stegen tophuurprijzen met 3 % tot 140 EUR/m²/jaar. Een kleine huurstijging wordt verwacht in 2012, vooral op basis van een tekort aan aanbod van nieuwe ruimten in 2 districten, het CBD en de Ring. Huurvrije perioden en andere incentives blijven een belangrijk deel uitmaken van huuronderhandelingen. Gebruikelijk worden verminderingen van 8-10 % toegestaan op de nominale huurprijs, wat veel is maar toch nog onder de bedragen blijft die nodig zijn in de gedecentraliseerde zone en de periferie van Brussel.
Hoewel de kantoormarkt in Gent aan belang gewonnen heeft in de laatste jaren (variërend in de laatste 3 jaar van 40.000 m² tot 60.000 m² in topjaar 2010), blijft Antwerpen veruit de belangrijkste stad met een gemiddelde kantooropname van rond de 100.000 m² over deze periode.
Steden zoals Leuven en Mechelen variëren erg van jaar tot jaar, tussen 5.000 m² en 25.000 m², afhankelijk van één of twee grote transacties. Er was één grote transactie in Leuven in 2011, waar Acerta 10.000 m² kantoren opnam.
Tophuurprijzen zijn 155 EUR/m²/jaar voor Leuven, 140 EUR/m²/jaar voor Gent, 135 EUR/m²/jaar voor Mechelen en 130 EUR/m²/jaar voor Hasselt.
Wat investeringen betreft was de grootste transactie in Q4 de aankoop voor 63,2 MEUR van de City Link door Mercator. De grootste transactie van het jaar in Vlaanderen was de aankoop door Dexia Verzekeringen van De Kam building in Brugge, dat op lange termijn verhuurd is aan de overheid. Het toprendement voor huurcontracten van 6 tot 9 jaar bleef stabiel op 7 %.
De markt zou op middellange tot lange termijn een zeker evenwicht terugvinden.
Vergeleken met de investeringen in de residentiële markt over de laatste drie kwartalen van 2010, valt een stijging met 4,4 % te noteren, tot 20 miljard EUR op het eind van het derde kwartaal 20112 . Het aantal geregistreerde transacties liep dan weer met 0,1 % terug. Daaruit blijkt dat de waarde van het residentieel vastgoed steeg, terwijl het inflatieniveau hoger was in 2011 dan in 2010.
Dit investeringscijfer valt onder meer te verklaren door de daling in 2011 van de vaste rentevoeten voor de hypotheekleningen aan gezinnen, om in september op 3,93 % uit te komen. Het totale bedrag van de hypotheekleningen beliep meer dan 18 miljard EUR en leunt zo nauw aan bij het bedrag na afloop van de eerste drie kwartalen van 2010.
De analyses per type van vastgoed tonen aan dat de gemiddelde prijzen van woonhuizen, villa's en appartementen allemaal met 4 % of bijna 4 % stegen ten opzichte van 2010. In 2011 werd ongeveer eenzelfde aantal transacties voor dergelijk vastgoed afgesloten als in 2010, namelijk 47.000 verkopen.
De gemiddelde prijs van de gewone woonhuizen klimt met 4,0 % tot 187.000 EUR. Het aantal transacties voor dergelijk vastgoed nam met 2,2 % toe.
Volgens de cijfers van de FOD Economie lag de prijs van een gewoon woonhuis in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2011 op gemiddeld 346.000 EUR, wat een verhoging van 1,8 % is. In zes gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaan de gemiddelde prijzen onder 276.000 EUR eind 2011: Anderlecht, Jette, Koekelberg, Sint-Agatha-Berchem, Sint-Jans-Molenbeek en Sint-Joost-ten-Node. Ganshoren gaat nu boven de 276.000 EUR.
In het Vlaams Gewest wordt in 2011 voor een gewoon woonhuis gemiddeld 201.000 EUR betaald, of 6,3 % meer dan in 2010. De hoogste prijzen worden op het einde van het jaar vooral opgetekend in de zone die loopt van de Brusselse rand tot Leuven. Bepaalde kustgemeenten, waaronder Knokke-Heist, leggen ook hoge niveaus voor. De laagste prijzen zijn nog altijd te vinden in de provincies Limburg en Oost-Vlaanderen.
De prijzen voor gewone woonhuizen in het Waals Gewest halen in 2011 een gemiddelde van 142.000 EUR en dikten dus met 3,3 % aan vergeleken met vorig jaar. In Waals-Brabant overschrijden bepaalde gemeenten nu 276.000 EUR.
De gemiddelde prijs ligt op 329.000 EUR en steeg dus 3,8 %. In 2011 vonden ongeveer evenveel transacties (meer dan 12.000 verkopen) voor villa's plaats als in 2010.
26 [Evolutie van de vastgoedmarkt]
206.000 EUR
gemiddelde prijs van een appartement in Brussel
Vergeleken met 2010 gingen de gemiddelde prijzen van appartementen globaal met 3,9 % naar boven. De gemiddelde prijs bedraagt 193.000 EUR in 2011. Wel slonk het aantal transacties voor appartementen met 1,08 %, om op iets minder dan 28.000 uit te komen.
Voor een appartement in Brussel moest in 2011 gemiddeld 206.000 EUR worden neergeteld, wat 3,6 % meer is dan in 2010. De hoogste gemiddelde prijs is nog altijd voor Sint-Lambrechts-Woluwe, terwijl de gemiddelde prijzen ook aan een opmars bezig zijn in de gemeenten Schaarbeek en Oudergem, maar dalen in de gemeente Watermaal-Bosvoorde.
Het Vlaams Gewest tekent een gemiddelde van 198.000 EUR op, wat een stijging van 4,7 % is ten opzichte van 2010. Enkele gemeenten aan de kust en in de buurt van Antwerpen slagen er eind 2011 in om boven de 276.000 EUR te gaan.
De gemiddelde prijs voor appartementen in het Waals Gewest tikte ten opzichte van 2010 met 4,1 % aan tot 150.000 EUR.
De index van de vastgoedactiviteit van de Federatie van Notarissen stabiliseerde in het eerste halfjaar van 2011, om in het derde kwartaal iets te verzwakken, zoals gewoonlijk tijdens de zomervakantie. In het derde kwartaal van 2011 lag de index wel hoger dan in het derde kwartaal van 2010. De cijfers van de Nationale Bank van België vertellen dat het totale bedrag van de hypotheekleningen gestaag slonk tussen mei en augustus. Dat ging gepaard met een stijging van de hypothecaire rente tussen januari en juli. Ook blijkt dat ondanks de daling van de vaste rentevoeten tot een bodem van 3,72 % in november 2011, het aantal leningen dat werd toegekend aan gezinnen - de grootste groep van kopers van baksteen - in het begin van het vierde kwartaal blijft afnemen. In 2010 was het net in die periode dat één van de grootste volumes toegekende hypotheekleningen van het jaar werd waargenomen, naar aanleiding van de wijziging in de BTW-regelgeving.
Hoewel er in 2011 meer in vastgoed werd geïnvesteerd dan in 2010 is er toch een kleine terugval in het aantal transacties. Volgens de makelaars bleef de vraag wel groot, maar namen de gezinnen meer tijd om na te denken over hun aankoop, gezien het onzekere klimaat. De economische omstandigheden zorgden er ook voor dat een groter aantal kandidaat-kopers geen hypothecaire lening toegekend kregen. Bovendien werden bepaalde kopers sinds meer dan een jaar aangemoedigd om hun aankoopplannen uit te voeren alvorens de rentevoeten weer zouden klimmen. We zagen dus eerder een concentratie van aankopen in een korte termijn, dan een gelijkmatige spreiding. Al deze factoren verklaren het geringer aantal verkopen in 2011.
De gemiddelde prijs voor gewone woonhuizen nam in 2011 met 4 % toe op het Belgisch grondgebied. De transacties voor dergelijk vastgoed gingen met 2,2 % de hoogte in. Van de drie Gewesten ligt de gemiddelde prijs voor gewone woningen het hoogst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met 346.000 EUR.
De gemiddelde prijs voor villa's klom weer in de drie Gewesten om voor 2011 af te klokken op 329.000 EUR. Het aantal transacties steeg lichtjes, namelijk 0,5 %. De hoogste gemiddelde prijs voor een villa is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te vinden, namelijk 1.048.000 EUR, of een verhoging met 17,5 % ten opzichte van 2010!
De gemiddelde prijs voor appartementen gaat omhoog in de drie Gewesten. De hoogste gemiddelde prijs is weer voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met 206.000 EUR. In 2011 nam het aantal transacties voor dergelijk vastgoed met 1,8 % af.
2. De statistieken van de FOD Economie worden gebruikt als basis voor dit verslag. Ze zijn op 1 februari 2012 niet meer bijgewerkt sinds het derde kwartaal van 2011. Met het oog op samenhang zullen de vergelijkingen met 2010 dan ook uitsluitend gebaseerd zijn op de eerste drie kwartalen van 2011.
28 [Evolutie van de vastgoedmarkt]
In ons jaarverslag van 2010 voorspelden we dat het aantal bouwgrondtransacties voor 2010 zou sporen met het cijfer van 2009. Uiteindelijk trokken de positieve resultaten van het laatste trimester van 2010 (6.022 transacties) het aantal verkopen van bouwgrond voor 2010 met ongeveer 12,5 % op, om af te klokken op een totaal van 19.779 transacties. Voor de eerste drie trimesters van 2011 ligt het aantal transacties op 12.806. Dat is dus een daling van ongeveer 7 % ten opzichte van de eerste drie trimesters van 2010. Gezien het aantal transacties dat in het vierde trimester van 2010 werd afgesloten, zal het volume voor 2011 waarschijnlijk onder dat van 2010 gaan. Wel gaan de verkoopprijzen ietwat naar omhoog.
Gaan we even terug in de tijd. In 1989 werden er nog 46.271 bouwgronden verkocht. Sindsdien ging het aantal transacties dus gedurig naar beneden. De oorzaak is te zoeken bij de schaarste aan beschikbare grond en bij de complexe procedures.
Ook het aantal bouwvergunningsaanvragen neemt regelmatig af sinds 2006. Vanaf 2004 evolueerde tevens het type woning. Nu worden er meer bouwvergunningen aangevraagd voor appartementsgebouwen dan voor eengezinswoningen.
Uit de studies blijkt dat de Belgische bevolking blijft aangroeien, maar ook dat het aantal personen per woning verkleint. Er zullen in de toekomst voldoende uitgeruste terreinen beschikbaar moeten zijn om te voldoen aan de toenemende behoeften aan woningen.
En daar wringt het schoentje soms. Door de complexe regionale regelgeving, de voortdurende aanpassingen en de nieuwe vereisten duurt het alsmaar langer om vergunningen te krijgen en neemt de juridische onzekerheid toe.
Zowel in het Vlaams als in het Waals Gewest kunnen de stedenbouwkundige vergunningen voor groepswoningbouw vaak pas uitgevoerd worden mits een bijkomende procedure voor verkavelings- of bebouwingsvergunningen.
Onlangs werd de wetgeving hier en daar veranderd. In het Vlaams Gewest bepaalt de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dat in een verkaveling zowel de stedenbouwkundige als de sociale lasten evenals de verplichting om een aantal bescheiden woningen te bouwen bij tekortkoming door de ontwik-
Sinds 2004 worden er meer bouwvergunningen aangevraagd voor appartementsgebouwen dan voor eengezinswoningen.
kelaar, van rechtswege en op diens kosten door de overheid kunnen uitgevoerd worden. In het Waals Gewest is de regelgeving op de bebouwingsvergunning, die de verkavelingsvergunning vervangt, op 1 september 2010 van kracht geworden. Een omzendbrief van 3 juni 2010 en een vademecum dat op 6 februari 2012 werd voorgesteld, zetten dit nieuw instrument mee op de sporen en leggen de normbepalingen van het Waals Wetboek van ruimtelijke ordening, stedenbouw en patrimonium (CWATUPE) vast. De nieuwe dossiers moeten dus aan deze nieuwe regelgeving beantwoorden. Het resultaat van die nieuwe regelgeving zal nauwlettend in het oog moeten gehouden worden. Het is immers de bedoeling om tot een bebouwing van (hogere) kwaliteit te komen, ook al moeten we toegeven dat het zeer moeilijk is om dit van juridische normen te verwachten.
12.806 transacties voor de drie eerste trimesters van 2011
30 [Evolutie van de vastgoedmarkt]
De kantoorhuurmarkt werd gekenmerkt door een hogere opname (174.000 m²) en een lagere leegstand, die van 7,85 naar 6,38 % ging. Er zijn momenteel weinig speculatieve gebouwen in aanbouw. Ook het volume van de investeringsmarkt was groter in 2011.
De evolutie van de huurprijzen was geschakeerd in de voorbije twaalf maanden. Dat is deels toe te schrijven aan de evolutie van de beschikbaarheidsgraad. In het CBD, net als voor Kirchberg trouwens, bleven ze stabiel ten opzichte van 2010. Ze schommelen nu tussen 35 en 40 EUR/m2 /maand voor het CBD en 31 en 33 EUR/m2 /maand voor Kirchberg. Wel kunnen de huurprijzen in volle stadscentrum in de komende twee jaar naar boven geduwd worden omdat er nog maar zeer weinig leeg staat. In de wijk van het station en Limpertsberg blijven de prijzen stabiel tussen 26 en 30 EUR/m2 /maand. In de buurt van de luchthaven gingen ze iets de hoogte in (26-28 EUR tegen 25-27 EUR/m2 /maand), maar dat geldt ook voor Strassen (25-28 EUR tegen 22-24 EUR/m2 /maand) en Capellen (20-22 EUR tegen 18-20 EUR/ m2 /maand). Daarentegen zet de grote leegstand in Cloche d'Or de huurprijzen duidelijk onder druk. Ze beginnen nu bij 24 EUR tegen 26 EUR/m2 /maand in 2010.
Met bijna 174.000 m² verhuurde kantoren voor 246 transacties was het een uitstekend jaar wat de "take-up" van Luxemburgse kantoren betreft. Een zeer positief teken is dat de 24 grootste operaties allemaal meer dan 1.500 m² betroffen. In de twee vorige jaren lag die drempel nog op 1.000 m².
De huurleegstand krimpt wat op het einde van 2011, van 7,85 % eind 2010 naar 6,38 % vandaag (212.115 m2 ), maar daar is nog altijd 0,86 % onderverhuur bij.
Op het grondgebied van de Stad Luxemburg blijft de leegstand onder controle op 4,32 %.
De wijken met de hoogste beschikbaarheidsgraad zijn Cloche d'Or (10,09 %), Belair/Merl (12,97 %), Hamm (10,56 %) en Kalchesbrück.
De rand van de stad vertoont een hogere leegstand (17,11 %), wat vooral aan Bertrange/Bourmicht (31,55 %) te wijten is.
Tot slot zijn de situaties in de rest van het land wisselend, met een gemiddelde leegstand van 11,27 %.
De investeringstransacties haalden een goed cijfer in 2011, met 435 MEUR verkoop. Dat is 26 % meer dan in 2010 dat, het dient gezegd, bijzonder middelmatig was. Dit cijfer blijft nog vrij laag maar is ook nog altijd te verklaren door het tekort aan "core"producten en door de buitensporige voorzichtigheid van bepaalde kopers.
De rendementen lopen iets terug voor de Stad Luxemburg (5,2 % tegen 5,5 tot 6 % in 2010) en zijn stabiel voor de rand (6,5 % tot 7 %). Beleggers hanteren als belangrijkste criteria de ligging, de duur van de huurcontracten (bij voorkeur minimaal zes jaar), de kwaliteit van de huurders en de energie-effi ciëntie van de gebouwen, die allemaal milieucertifi caten moeten hebben.
"De Luxemburgse residentiële markt was bijzonder dynamisch in 2011, vooral in de stad en de nabije rand. De activiteit werd ondersteund door privé-kopers en beleggers. Het jaar 2012 lijkt alvast dezelfde kant op te gaan; heel wat klanten tonen al veel belangstelling."
Frédéric en Michaël reichling, Zaakvoerders – Espace Immo
Beleggers hanteren als belangrijkste criteria: de ligging, de duur van de huurcontracten, de kwaliteit van de huurders en de energieeffi ciëntie van de gebouwen.
In de tweede helft van 2011 blijft de huurdersvraag op de kantoormarkt in Warschau groot. In die periode werd meer dan 252.000 m2 verhuurd. De vraag naar kantoorruimte ging in 2011 zelfs over het recordvolume dat eind 2010 werd opgetekend (549.000 m2 ). De totale "take-up" lag op 573.000 m2 , een bewijs van het verloop op de markt en het hoogste cijfer in de Warschause geschiedenis.
Uit nader onderzoek van de opbouw van deze "take-up" blijkt dat voor-verhuurcontracten 21 % vertegenwoordigden in 2011.
De totale voorraad moderne kantoren in Warschau in 2011, bedroeg 3,6 miljoen m2 .
Vorig jaar kwam er op de Warschause kantoormarkt ongeveer 188.400 m2 nieuwe kantoorruimte bij, of 27 % minder dan een jaar voordien. Van de nieuwe ruimte in 2011 ligt 60 % in twee zones, de boven-zuidzone (64.640 m2 ) en de beneden-zuidzone (54.000 m2 ).
Eind 2011 was zowat 6,7 % van de voorraad moderne kantoren in Warschau onbezet (6,1 % in het CBD, 7,1 % in de "City Centre Fringe" en 6,7 % op locaties buiten het centrum). Dit betekent gewoon dat de beschikbaarheid algemeen gelijk bleef. De beschikbaarheidsgraad in Warschau zou op korte termijn stabiel moeten blijven, met een lichte druk naar beneden toe.
De faciale tophuurprijzen stegen in Warschau in 2011. Dit is toe te schrijven aan druk op de beschikbaarheid en de sterke vraag. Topkantoren in het stadscentrum van Warschau staan nu hoog geprijsd, tussen de 22 en 25 EUR/ m2 /maand. En voor sommige AAAgebouwen gingen de huurprijzen zelfs nog hoger. De beste locaties buiten het centrum, zoals Mokotow, worden verhuurd voor 15 tot 15,50 EUR/m2 /maand.
Op de kantoormarkt in Poznan, met een voorraad aan moderne kantoren van 243.800 m2 , bedroeg de beschikbaarheidsgraad 9,5 % in de tweede helft van 2011. De tophuurprijzen liggen op 15-16 EUR/m2 /maand.
De geraamde pijplijn voor 2012 telt in totaal 24.000 m2 , het Okraglak en Kwadraciak project inbegrepen.
nieuwe kantoorruimte in Warschau
1. Bron: JLL – Warsaw Office Market Profile Q3 + Q4 2011; COLLIERS - 2011 POLAND REAL ESTATE REVIEW, Knight Frank - regional market review
Kellermann Wawrowsky
CEDET
Warschau – AMC - Andrzej Chołdzynski & RKW Rhode Kellermann Wawrowsky
De normen van morgen op het vlak van milieubehoud en duurzaam bouwen, staan centraal in de groeistrategie van Immobel. De Groep ontwikkelt haar projecten op basis van de recentste technologische vernieuwingen, zowel op gebied van design als van industriële technieken. Immobel gebruikt als basisreferentie het BREEAm-label, hét keurmerk bij uitstek voor de certifi catie van de energie- en milieukwaliteiten van gebouwen.
"De Brusselse regio is de eerste die de Europese "EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) Recast" toepast, met het oog op het bereiken van "Nearly Zero Energy" tegen 2020. Blackpearl van IMMOBEL, in samenwerking met Art&Build, is één van de grote vastgoedprojecten die daarop anticiperen, met een vooropgestelde BREEAM "Excellent"."
sebastian Moreno-Vacca, Architect – A2M, Voorzitter – PMP (Plate-forme Maison Passive), Docent – ULB
Een gesprek met Paul Muyldermans, Head of Project Management en verantwoordelijke duurzaam bouwen bij Immobel.
Immobel heeft een lange traditie en uitgebreide expertise in de ontwikkeling van ambitieuze projecten in de kantoor-, de residentiële en de verkavelingssector. Minder bekend is echter dat de Vennootschap voortdurend aan de spits wil staan in de ontwikkelingen op vlak van de milieu-impact en de concrete realisaties in de verschillende projecten.
Paul Muyldermans – We doen al vele jaren deze denkoefening bij het ontwerpen en de uitvoering van onze projecten. Voor Immobel is dat vanzelfsprekend. Wij betrekken er al onze medewerkers bij en ook de bedrijven die onze partners zijn bij de ontwikkeling van de projecten. We hebben altijd gebouwen op de markt willen brengen die beantwoorden aan hogere normen dan wat de wet voorschrijft bij de start van de bouw. Zo is het project Forum, dat in 2008 aanving, het resultaat van een "benchmarking" met de beste technieken en concepten die toen beschikbaar waren. Bij de BREEAM "Post Construction" beoordeling (dus nadat het gebouw in 2011 in gebruik werd genomen) kregen we de rating "Very Good". Deze waarde is veel belangrijker dan een BREEAMevaluatie in "Design Stage".
P.M. – We kozen voor het BREEAM-label als basismaatstaf voor onze kantoorprojecten. Het project wordt beoordeeld op basis van zowel zijn energie- als milieukwaliteiten. Wij zien er op toe dat we voldoen aan de strengste criteria van het BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer) en zijn "GreenBuildingsBrussels" en van het AFM (Agentschap voor Facilitair Management van de Vlaamse Overheid) met zijn label "Waardering van kantoorgebouwen". Deze referenties houden onder meer rekening met de implanting van het gebouw in zijn stedelijke omgeving, met de ecologisch verantwoorde keuzes van de materialen en hun toepassing, het milieuvriendelijk gebruik van water en regenwater, het energieverbruik en het afvalbeheer. Ze hechten ook veel belang aan het welzijn van de bewoners, het visueel comfort, het daglicht, de temperatuurregeling, de kwaliteit van de lucht en het akoestisch comfort. In de residentiële sector geldt als belangrijkste maatstaf de EPBberekening van de energieprestatie van de gebouwen, volgens de regionale regelgeving.
P.M. – De technieken zijn helemaal anders, net als de vakgebieden. De partners waar we mee werken, zijn trouwens ofwel in kantoorvastgoed of in residentiële bouw gespecialiseerd. Voor woningen trachten we zoveel
"Dankzij de vastberadenheid van IMMOBEL en de hoog gekwalifi ceerde mensen die eraan hebben meegewerkt, werd het vooropgestelde BREEAM certifi caat met glans verkregen voor het project Forum I."
Yves Pianet, CEO – Seco
P.M. – Inderdaad. Onze gebouwen moeten opvallen in het stedelijk landschap. Avantgardistische architectuur, uitgerust met de beste technologie, blijft langer overeind in de tijd. Streven naar prestatie moet gepaard gaan met zin voor schoonheid. Zo hebben we bijvoorbeeld een beroep gedaan op de Belgische hedendaagse en wereldberoemde kunstenaar Arne Quinze, om een gevel te bekleden die er anders maar gewoontjes had uitgezien (project Belair). Hij gaf het project een heel persoonlijke toets, zodat het meteen ook extra ziel kreeg. Dat zal de bewoners helpen om het zich beter toe te eigenen en zal het ook duurzaam maken.
P.M. – Dat is zeker ook een punt van zorg voor ons. We mogen de praktische aspecten niet uit het oog verliezen als we het hebben over "duurzaam", met name wat het onderhoud betreft. We maken onze architecten daar attent op. Een fraaie gevel die onmogelijk of moeilijk te onderhouden is, strookt niet met onze optiek van duurzaam bouwen. Zichtbare leidingen en ventilatiekokers zonder vals plafond leiden tot onderhoudskosten en een gebrek aan fl exibiliteit dat we niet kunnen aanvaarden in onze projecten. De gebouwen die wij ontwerpen, moeten ook qua binneninrichting kunnen evolueren op lange termijn om in te spelen op nieuwe behoeften. Zo zijn bijvoorbeeld de wanden die wij voorzien vlot verwijderbaar.
P.M. – We evolueren naar een dichtere bezetting. De oppervlaktes worden nu eerder uitgedacht in aantal werkposten dan in aantal vierkante meter die per persoon wordt toegekend. Het principe van de werkorganisatie in individuele kantoren wordt in vraag gesteld. De open space, met moduleerbare ruimtes om te vergaderen of te brainstormen, is vandaag veel meer in trek. We hebben oog voor deze evolutie. Het product dat we aanbieden, is een operationeel gebouw voor een welbepaald aantal mensen, tegen een welbepaalde prijs. Het energieverbruik wordt een alsmaar belangrijker criterium voor onze klanten. Met de nieuwe technologieën die we hanteren in onze realisaties kunnen we al heel wat energie besparen. Zo loopt Immobel vooruit op de "Zero-Energy Building", het ambitieuze beleid dat de Europese Raad en het Europees Parlement uitstippelden en dat bepaalt dat alle nieuwe gebouwen tegen 2020 een energieverbruik van bijna nul moeten hebben.
Immobel verwierf de vennootschap die eigenaar is van de site Papeblok in Tervuren, waarop 4 woongebouwen worden gepland met ongeveer 60 appartementen.
De Groep Immobel verkocht 19 appartementen in het project Boomkleverstuin en 30 appartementen in de residentie Vallée du Maelbeek (in partnership), allebei gelegen in Brussel, evenals 168 gronden en verkavelingen, waarvan 22 met bebouwing.
Op 25 mei 2011 opende Decathlon, op een terrein van 6 ha 26 a, een nieuwe verkoopoppervlakte van 4.400 m2 , met meer dan 400 bijhorende parkeerplaatsen. Immobel werd belast met de gesloten ruwbouw van het gebouw, de inrichting van de parkeerruimte en de omgeving. De eerste steen werd gelegd op 15 december 2010.
De vennootschappen Immobel, Soficom Development, CFE en Besix RED sloten gezamenlijk op 29 juni de verkoop af van het gebouw met de naam South Crystal, gelegen aan de Fonsnylaan, 13 tot 18 in Brussel (Sint-Gillis), aan de maatschappij Ethias, voor een bedrag van ongeveer 30 MEUR, alle taksen inbegrepen.
Er werd met de Regie der Gebouwen een huurovereenkomst getekend voor 65.000 m², die zal ingenomen worden door de Federale Politie, in het Belair project (vroeger Rijks Administratief Centrum), naar aanleiding van een beslissing van de Ministerraad van december 2010.
| Belair | > Stad Brussel | 1 |
|---|---|---|
| Black Pearl | > Stad Brussel | 2 |
| Brusselstower | > Stad Brussel | 3 |
| Doornik/Château-Rempart: Fase 2 | > Doornik | 4 |
| Etterbeek Offices | > Brussel (Etterbeek) | 5 |
| Forum | > Stad Brussel | 6 |
| South Crystal | > Brussel (Sint-Gillis) | 7 |
| Universalis Park | > Brussel (Elsene) | 8 |
| Albatross Village | > Brussel (Haren) | 9 |
|---|---|---|
| Bella Vita | > Waterloo | 10 |
| Boomkleverstuin: Fase 2 | > Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe) | 11 |
| Boulevard Melot | > Namen | 12 |
| Charmeraie | > Brussel (Ukkel) | 13 |
| Espace Midi - Blok D | > Brussel (Sint-Gillis) | 14 |
| Forum | > Stad Brussel | 15 |
| Hôpital Français | > Brussel (Sint-Agatha-Berchem) | 16 |
| Ilot Saint-Roch | > Nijvel | 17 |
| Mercelis | > Brussel (Elsene) | 18 |
| Papeblok | > Tervuren | 19 |
| Résidence Saint-Hubert | > Luik | 20 |
| Tuinen van Jette | > Brussel (Jette) | 21 |
| Universalis Park | > Brussel (Elsene) | 22 |
| Vallée du Maelbeek | > Stad Brussel | 23 |
| Achène | 24 |
|---|---|
| Berloz | 25 |
| Bredene | 26 |
| Chastre | 27 |
| Ciney | 28 |
| Clavier | 29 |
| Edingen | 30 |
| Eupen | 31 |
| Fleurus | 32 |
| Kettenis | 33 |
| Lontzen | 34 |
| Montzen | 35 |
| Olne | 36 |
| Soignies | 37 |
| Soumagne | 38 |
| Ukkel | 39 |
|---|---|
| Walhain | 40 |
| Wanfercée-Baulet | 41 |
| Waremme | 42 |
| Waterloo | 43 |
Door stelselmatig de meest recente milieunormen toe te passen, kunnen nieuwe producten op de markt worden gebracht die mikken op de hoogste certifi caten.
PRoJECTEN WAARVAN DE BoUW WERD GESTART, VooRTGEZET oF VoLTooID IN 2011
Immobel ontwikkelt deze site in partnership (40 %).
Gesterkt door de ondertekening van de huurovereenkomst met de Regie der Gebouwen met betrekking tot 65.000 m² bestemd voor de Federale Politie, gingen Immobel en haar partner van start met de zware renovatie van het project Belair. De werken betreffen de volledige Gebouwen C1 en D-F, of meer dan 75.000 m² bovengronds. Het project zal een BREEAM-certifi caat "Very Good" kunnen voorleggen.
Immobel ging verder met de bouw van fase 2.
Ter herinnering: zowel fase 2 als de vorige fasen (1A en 1B) zijn verhuurd aan de Regie der Gebouwen en werden verkocht aan een privé-belegger en aan de Caisse d'Epargne Nord France Europe.
Dit grootscheepse project van meer dan 43.000 m² kantoren ligt in de onmiddellijke nabijheid van het Federaal Parlement, in het blok dat begrensd wordt door de Parlementstraat, de IJzerenkruisstraat, de Drukpersstraat en de Leuvenseweg. Het omvat 3 fasen.
"Een renovatie van uitzonderlijke kwaliteit zoals deze van het Administratief Centrum (Belair project) kunnen voorleggen als referentie, helpt ons bij onze ontwikkeling in het buitenland." thomas spitaels, CEO – TPF
Immobel (participatie van 20 %) zette de bouw van dit gemengd gebouw van kantoren (6.400 m²) en woongelegenheden (2.830 m²) verder en werkte het af.
Het kantoorgedeelte werd verhuurd aan de NMBS en in 2011 aan belegger Ethias verkocht. Het betreft een gemengd kantoor- en winkelgebouw in de nabijheid van het Zuidstation. Alle kantoren, namelijk 6.427 m², en 34 parkeerplaatsen zijn verhuurd aan de NMBS Holding. Delhaize huurde het grootste deel van de 811 m² handelsruimte, om er een nieuwe Proxy Delhaize te vestigen.
Op energievlak kreeg het gebouw onlangs een VALIDEO-certifi catie en haalde een E75.
De promotoren zetten een punt achter de lange reeks van vastgoedontwikkelingen aan de Fonsnylaan: een kantoorgebouw van ongeveer 18.000 m² verkocht aan Delta Lloyd en opgeleverd in 2003 en 2004; twee kantoorgebouwen die respectievelijk verkocht werden aan de Groep S (ongeveer 10.000 m²) en aan GLL Real Estate, verhuurd aan de NMBS Holding (ongeveer 10.000 m²) en allebei opgeleverd in 2008; twee kantoorgebouwen van nagenoeg 13.000 m² en 17.000 m² die in partnership in het Blok C werden uitgevoerd en in 2009 en 2010 opgeleverd en verkocht aan Integrale en Allianz (ingenomen door SMALS en Infrabel); en tot slot een hotel van 142 kamers dat door Park Inn wordt uitgebaat en de deuren opende op 1 maart 2011. Dit hotel blies niet enkel nieuw leven in de wijk, maar creëerde ook nieuwe arbeidsplaatsen.
Om deze operaties af te ronden, richtten de promotoren ook een gebouw van 22 appartementen op aan de Ruslandstraat, met winkels op de benedenverdieping. Deze winkels zijn operationeel en de woningen zijn nu te koop. In sommige namen de nieuwe eigenaars al hun intrek.
FORUM Stad Brussel – Archi 2000
Charles-antoine schobbens, IMMOBEL
"Een ambitie vertalen in een heel aparte, opvallende architectuur die echt zin krijgt in de gegeven context, "leefplekken" creëren die bevorderlijk zijn voor de individuele en collectieve ontplooiing, dat zijn onze dagelijkse aandachtspunten die volop blijken uit het Black Pearl project. "
Marc thill, Architect, Oprichter, CEO – Art&Build
Immobel verwierf in 2010 erfpachtrecht van 99 jaar op dit gebouw dat gelegen is in Brussel, op de hoek van de Montoyerstraat en de Handelsstraat.
In 2011 vroeg Immobel de stedenbouwkundige en milieuvergunningen aan voor een nieuw kantoorgebouw van 11.000 m², die ze datzelfde jaar ook verkreeg. De procedure voor de BREAAM-certifi catie "Excellent" is momenteel lopende. De werken zouden in het tweede trimester van 2012 moeten starten. Het gebouw zal uitgerust zijn met een omkeerbaar warmtepompsysteem, gekoppeld aan een geothermisch net.
Samen met een partner (participatie van 50 %) kreeg Immobel in 2009 een stedenbouwkundige vergunning die het huidig bouwvolume wijzigt in een gebouw van 24 verdiepingen. In 2011 legde Immobel verder contacten met het oog op een voorverhuring en/of voorverkoop van het project.
Eind 2011 werden de voorbereidende werken beëindigd om de bouw te kunnen starten begin 2012.
Dit kantoorproject zal samen met een partner worden ontwikkeld (participatie van 50 %). In 2011 legde Immobel verder contacten met het oog op de verkoop van het project aan een potentiële koper-bewoner.
In september 2007 verwierf Immobel in partnership (participatie van 50 %) 2 percelen grond (85.000 m²) van de ULB, op de Campus de la Plaine in Elsene, voor een gemengd kantoor- en woonproject.
Voor het kantoorgedeelte van het project zullen de vergunningen pas kunnen aangevraagd worden wanneer de gemeente Elsene het BBP of GBP (Gewestelijk Bestemmingsplan) heeft goedgekeurd.
Het project Bella Vita is een voorbeeld van duurzame ontwikkeling en blinkt uit op meerdere vlakken: dit pilootproject in Waterloo wil verschillende generaties samenbrengen, en dat op een ecologisch verantwoorde manier met een minimale milieu-impact.
De werken voor de bouw van het gebouw "Orchidées" met 32 appartementen, zullen voltooid worden in het eerste semester van 2012. In 2011 werden 19 appartementen verkocht. Op het einde van het boekjaar waren er nog 2 appartementen te koop.
De laatste woningen werden in 2011 opgeleverd.
In de loop van 2012 zal aangevangen worden met de bouw van het laatste gebouw van deze belangrijke realisatie die in 2003 begon. Het zal uit 17 appartementen bestaan.
Immobel zette de bouw van dit gemengd gebouw van kantoren (6.400 m²) en woongelegenheden (2.830 m²) verder en werkte het af.
Het woongedeelte is momenteel in verkoop; in 2011 werden 7 appartementen verkocht.
De bouw van het luik woningen van het project Forum ging van start in 2011. Het project bestaat uit 32 appartementen en 3 handelszaken. De commercialisering is net begonnen. 5 appartementen zullen naar de Grondregie van de Stad Brussel gaan, als stedenbouwkundige last.
De werken voor dit residentieel project (participatie van 50 %) van 25 appartementen, die ideaal gelegen zijn in Luik, liepen verder in 2011. Op 31 december 2011 waren 19 appartementen verkocht, wat betekent dat er vorig jaar 11 verkopen werden gesloten.
Het laatste appartement werd verkocht in 2011.
De verkoop van het saldo (project in partnership van 50 %) ging verder in 2011. Op 31 december 2011 waren er nog 4 eenheden te koop.
De verkoop van dit project (participatie van 50 %) ging verder in 2011. In het voorbije jaar vonden 30 verkopen plaats, wat het totaal op 48 brengt.
"Het project van de Vallée du Maelbeek ligt op een boogscheut van de Schumanrotonde en van het Leopoldpark. Het is zowel aantrekkelijk voor kopersbewoners als voor beleggers, die onder meer gerustgesteld zijn door de blijvende huurvraag van de Europese ambtenaren. Zo konden wij in 2011 een verkoopritme van 3 eenheden per maand aanhouden."
denis latour, Gedelegeerd Bestuurder – Latour & Petit
Dit omvangrijke project (participatie van 50 %) dat verschillende generaties samen wil huisvesten, zal bestaan uit 269 woongelegenheden, gelegen in een park van bijna 15 ha.
Gezien het verzoek tot schorsing bij de Raad van State over de hele lijn gunstig was voor Immobel, werd een akkoord bereikt met de omwonenden in het kader van het verzoek tot vernietiging: het verzoek tot vernietiging werd ingetrokken. Zo konden Immobel en haar partner verdergaan met de voorbereiding van het project. De start van de werken is gepland voor de lente van 2012. Alle nodige uitvoeringsvergunningen zijn immers binnen.
Met het oog op de veiligheid en gezelligheid, zal de snelheid op de site beperkt worden tot 20 km per uur, met voorrang voor de voetgangers. Wat
Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe) Trio Architecture
RéSIDENCE SAINT-HUBERT Luik – Bureau Audex
Harry Chkolar, IMMOBEL
Het project Résidence Saint-Hubert in Luik geniet van een uitzonderlijke ligging.
energie betreft, zal de site worden uitgerust met een installatie voor gecentraliseerde warmteproductie op basis van pellets, met warmtekrachtkoppeling.
De nieuwe huizen en appartementen worden uitgerust met dubbele stroomventilatie met warmterecuperatie. De gerenoveerde gebouwen met enkelvoudige stroomventilatie. De nieuwe gebouwen zullen allemaal een laag energieverbruik hebben, met een globaal isolatieniveau van minder dan K30.
De wegeniswerken voor deze nieuwe ontwikkeling werden eind 2011 opgeleverd. Een eerste bouwfase voor 8 huizen en 14 appartementen zal worden opgestart in 2012, zodra de stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd zijn.
Een nieuwe aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning, met onder meer passiefwoningen, wordt voorbereid. De vergunningen zullen aangevraagd worden in de loop van het eerste trimester van 2012. Ze zullen betrekking hebben op ongeveer 80 appartementen.
In 2011 werkte Immobel verder aan de voorbereiding van dit gemengd project, om er woningen en handelszaken te ontwikkelen.
In september 2007 verwierf Immobel (participatie van 50 %) 2 percelen grond (85.000 m²) van de ULB, gelegen op de Campus de la Plaine in Elsene en bestemd voor een gemengd kantooren woonproject.
In 2011 vroeg Immobel een stedenbouwkundige vergunning aan voor een eerste fase van 131 appartementen.
Griet trekels, IMMOBEL
Immobel verkocht 5 ha 96 a 97 ca van de gronden die ze bezat aan de Haachtsesteenweg in Haren aan de Regie der Gebouwen, in het kader van het gevangenissenproject in het Brussels Gewest.
Gezien de huidige beperkingen (omvang van het project, behoud van de gevel, enz.) verkocht Immobel haar gebouw aan de boulevard Melot 6-12 in Namen aan een privé-belegger.
Immobel (participatie van 50 %) verkocht een grond in Jette met een oppervlakte van 1 ha 11 a 86 ca.
"Door de stedebouwkundige integratie van woon- en handelsgedeeltes en groene zones en door het aanwenden van milieuvriendelijke technologie, is de milieuwijk Saint-Roch te Nijvel een voorbeeld van duurzame ontwikkeling."
Grégoire de Jerphanion, Architect, Oprichter – DDS & Partners
De Groep beschikt over 375 ha, waarvan 279 ha bouwgrond, 26 ha landbouwgrond en 69 ha onder voorwaarde van afl evering van de nodige vergunningen.
nicolas Mommens, IMMOBEL
De afdeling verkavelingen is eigenaar van 305 ha. Ze verwierf ook 69 ha, onder voorwaarde van de afl evering van de nodige vergunningen.
Voor meer dan 186 ha grond (171 ha aandeel van de Groep Immobel) werd een vergunning aangevraagd of werd een aanvraag voorbereid.
Drie belangrijke realisaties verdienen bijzondere aandacht:
• De verkoop aan Decathlon van een handelsoppervlakte, gesloten ruwbouw met omgeving en terreinen in Waver.
Immobel legde, in overleg met het Waals Ministerie van Uitrusting en Transport, ook een rotonde aan die enerzijds toegang moet verlenen tot de winkel en anderzijds dit kruispunt, dat een belangrijk verkeersknooppunt is (E411, N25, N4) moet beveiligen.
De afdeling verkavelingen verwezenlijkte op deze site, die oorspronkelijk als verkaveling was bedoeld, een groot commercieel project, met steun van zowel de gemeentelijke als de gewestelijke overheid. Dit project houdt rekening met de opmerkingen van de omwonenden en werd uitgevoerd met naleving van zeer strikte termijnen.
Er werd voor 42 ha 77 a grond aangekocht, gelegen in bouwzone; voor 8 ha 18 a 94 ca werden partnerships van kracht na de afl evering van de verkavelingsvergunningen; tot slot werd 3 ha 67 aangekocht in 2011 onder voorwaarde van de afl evering van de nodige vergunningen.
Op het einde van het boekjaar bezat de afdeling 279 ha in bouwzone en 26 ha in landbouwgebied. Ze heeft ook de controle, onder opschortende voorwaarden of in optie, over 69 ha grond in bouwzone.
In 2011 werden nieuwe verkavelingsvergunningen afgeleverd voor ongeveer 18 ha en werden stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd voor de sites van Berloz, Bredene, Chastre, Ciney, Clavier, Etterbeek, Olne, Soumagne, Waterloo en Ukkel.
"Een gezond evenwicht tussen grond en gebouw is belangrijk. Te intense bebouwing stuwt de grondprijs bovendien tot een dermate niveau, dat binnen de haalbare budgetten de bouwkwaliteit onder druk komt."
Philippe Janssens, FRICS, Gedelegeerd Bestuurder – Stadim
42,77 ha nieuwe aankopen van bouwgrond
Voor meer dan 186 ha werd een vergunning aangevraagd of werd een aanvraag voorbereid.
Grote wegeniswerken gingen van start, werden voortgezet of opgeleverd in de verkavelingen van Berloz, Braibant, Bredene, Cortil-Noirmont, Eupen, Fleurus, Gesves, Kettenis, Lontzen, Mons-Casteau, Montzen, Soumagne, Ukkel, Walhain, Wanfercée-Baulet en Waterloo.
In het kader van de verkoop van gronden werden 168 transacties afgerond in het boekjaar 2011. Ze hadden betrekking op meer dan 20 ha (aandeel van de Groep Immobel), waarvan 18 ha in bouwzone (tegen 8,2 ha in bouwzone in 2010).
De belangrijkste verkavelingen van het jaar zijn: Bredene (40 kavels), Casteau (34 kavels), Chastre (13 kavels), Herstal (14 kavels), Kelmis (9 kavels), Limbourg (10 kavels), Waterloo (15 kavels), Waver (8 kavels) en Woluwe.
Na wegeniswerken waarvan de oplevering gebeurde in 2011 of in 2012 wordt voorzien, zullen binnenkort nieuwe verkavelingen worden gecommercialiseerd in: Achène, Berloz, Bredene, Chastre, Ciney, Clavier, Edingen, Eupen, Fleurus, Kettenis, Lontzen, Montzen, Olne, Soignies, Soumagne, Ukkel, Walhain, Wanfercée-Baulet, Waremme en Waterloo.
In het kader van de verkoop van gronden werden 168 transacties afgerond in 2011.
Immobel verhuurde 1.229 m2 kantoorruimte aan Fujitsu Technology Solutions in het project WestSide Village.
Na de start van de werken in het Green Hill project (Château de Beggen) werden 51 appartementen verkocht in 2011, en in totaal 73 sinds het begin van het project (in partnership).
| KANTOREN | ||
|---|---|---|
| WestSide Village | > Capellen | 1 |
| Residentieel | ||
| Green Hill | > Dommeldange | 2 |
Na de voltooiing van de bouwwerken in het eerste kwartaal 2010 ging Immobel verder met de commercialisering van de 3 gebouwen van fase 2. In 2011 kon Immobel 1.229 m² kantoorruimte verhuren aan de fi rma Fujitsu Technology Solutions.
"De vestiging van Fujitsu Technology Solutions in WestSide Village biedt het informaticabedrijf de ideale ruimte om zijn ambities op de Luxemburgse markt waar te maken en garandeert de werknemers één van de beste werkomgevingen die er te vinden zijn in het Groothertogdom Luxemburg."
alain Helinck, Director TQM – Fujitsu Technology Solutions
Het project (participatie van 50 %) in Dommeldange bestaat uit 170 appartementen waarvan de bouw in maart 2011 startte. Het project wordt ontwikkeld als eco-wijk met onder meer stadsverwarming op biomassa, gebouwen met eersterangs energieprestaties (klasse A op een schaal van A tot I), met dubbelstroomventilatie en storm- en infi ltratiebekkens. De keuze van de beplanting werd bepaald door een studie naar de compensatoire effecten die de ontwikkeling van de biodiversiteit zullen bevorderen.
51 appartementen werden verkocht in 2011, en in totaal 73 sinds het begin van het project (in partnership).
Naar aanleiding van de uitbouw van een tweede "home market" in Polen, richtte Immobel de vennootschap "Immobel Poland" op, die toezicht uitoefent op het beheer van de Poolse projecten.
Immobel kreeg de "zoning confirmation" voor haar gemengd kantooren winkelproject in de stadskern van Warschau en bereidt momenteel de indiening van de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning voor.
Immobel verwierf in februari 2011 twee gemengde kantooren winkelprojecten, het ene in het hart van Warschau (ongeveer 20.000 m²) en het andere pal in het centrum van Poznan (nagenoeg 7.600 m²).
Op 10 november 2011 verwierf Immobel (participatie van 50 %), 7 gronden in Polen, van de vennootschap Ruch. Deze gronden bieden een ontwikkelingspotentieel van meer dan 150.000 m² kantoren/ winkels en woonruimte. Het gaat om één van de grootste verwervingen op de Poolse vastgoedmarkt in 2011. Vijf gronden liggen in Warschau (Wronia/Prosta straat., Jana Kazimierza straat., Kierbedzia straat, Krakowska straat, Duracza straat), één in Gdansk (Kopernika straat) en de laatste in
AankopEN Zowel residentiële als kantoor- en retailprojecten, met een ontwikkelingspotentieel van ongeveer 178.000 m2.
Immobel ging van start met de heropbouw/ zware renovatie van haar gemengd kantoor- en winkelproject in het centrum van Poznan, nadat ze al bijna 24 % voorverhuurde aan huurders met naam.
Krakau (Pokojulaan). 72.000 m2 (aandeel van de Groep Immobel) te ontwikkelen
| Kantoren | ||
|---|---|---|
| Cedet | > Warschau | 1 |
| Okraglak | > Poznan | 2 |
| Wronia | > Towarowa - Warschau | 3 |
| Residentieel | ||
| Kierbedzia | > Warschau | 4 |
Immobel verwierf in februari 2011 ook een "landmark" gebouw, dat bekend is onder de naam Cedet of "Smyk" en in het centrum van Warschau gelegen is.
Het is de bedoeling om de site te herontwikkelen voor zowat 11.000 m² kantoren en 8.000 m² handelsoppervlakte, na het bekomen van de "zoning confi rmation". Momenteel wordt een vergunningsaanvraag voorbereid om de werken in 2013 te kunnen starten.
Immobel verwierf in februari 2011 een bestaand gebouw in het centrum van Poznan. Sindsdien ging ze van start met de zware renovatie van 6.800 m² kantoorruimte en 800 m² handelsoppervlakten. Het proces voor de BREEAM certifi catie loopt. Het gebouw is al voor bijna 24 % voorverhuurd aan huurders met naam.
Immobel verwierf (participatie van 50 %) een site die ideaal gelegen is in Warschau en die de bouw van twee kantoorgebouwen van 30.000 m² en 35.000 m² mogelijk zou moeten maken. Er zijn momenteel verschillende voorbereidende studies bezig.
"We hebben het gebouw van Okraglak, dat een heuse mythe en zelfs een legende is in Poznan, hertekend. Het is een interessante uitdaging om het verleden te bewaren en tegelijk nieuwe ideeën te introduceren."
Wojtek Grabianowski, Architect, Bestuurder – RKW Rhode Kellermann Wawrowsky
Patrycja van triet, IMMOBEL Poland
Immobel verwierf (participatie van 50 %) een bestaand vastgoedcomplex in de stadskern van Warschau. Het project bestaat uit de afbraak van de bestaande gebouwen om er zowat 17.000 m² appartementen te ontwikkelen.
Immobel verwierf tevens (participatie van 50 %, dezelfde verkoper als van Wronia - Towarowa en Kierbedzia) 5 andere vastgoedactiva. Drie zijn gelegen in Warschau, één in Krakau en een laatste in Gdansk.
Er lopen diverse studies in dat kader. Bepaalde activa zouden als dusdanig kunnen doorverkocht worden.
Immobel heeft verschillende activa aangekocht in Krakau, Gdansk, Poznan en Warschau.
Kantoorprojecten waarvan de bouw in 2011 werd gestart, voortgezet of voltooid en/of werd verhuurd/verkocht
| Land | Project | Gelegen te | Participatie | Bovengrondse oppervlakte (in m²) |
Aandeel Immobel (in m²) |
Ter beschikking op | Stand van zaken commercialisering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | Belair | Stad Brussel | 40 % | 75 000 | 30 000 | December 2013 | Huurovereenkomst ondertekend met de Regie der Gebouwen (voor Federale Politie) voor 65 000 m² |
| België | Forum | Stad Brussel | 100 % | 43 053 | 43 053 | Fase 1: Q1 2010 Fase 2: Q2 2013 Fase 3: Q2 2011 |
Overgedragen |
| België | Château Rempart, Fase 2 |
Doornik | 100 % | 5 633 | 5 633 | Midden 2012 | Overgedragen |
| België | South Crystal | Brussel (Sint-Gillis) |
20 % | 6 427 | 1 285 | Voltooid | Overgedragen |
| Luxemburg | WestSide Village | Capellen | 100 % | 11 667 | 11 667 | Voltooid | 4 803 m² verhuurd saldo: lopende |
| Polen | Okraglak | Poznan | 100 % | 7 600 | 7 600 | Q2 2012 | 24 % verhuurd |
| Grondvoorraad (in m2)1 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In exploitatie | 545 887 | 653 136 | 573 012 | 501 953 | 569 384 | 581 099 | 544 161 |
| In reserve | 2 557 573 | 2 294 693 | 2 267 505 | 2 392 694 | 2 436 762 | 2 315 857 | 2 511 758 |
| Totaal op 31 december | 3 103 460 | 2 947 829 | 2 840 517 | 2 894 647 | 3 006 146 | 2 896 956² | 3 055 9193 |
| Verkochte netto-oppervlakte | 115 596 | 184 316 | 132 582 | 215 824 | 97 178 | 253 340 | 205 603 |
| Aantal transacties | 222 | 232 | 141 | 150 | 159 | 174 | 168 |
Aandeel van de Groep Immobel
Te vermeerderen met de aankoop van 91 ha onder voorwaarden
Te vermeerderen met de aankoop van 69 ha onder voorwaarden
| Land | Project | Gelegen te | Participatie | Eenheden |
|---|---|---|---|---|
| België | Espace Midi | Brussel (Sint-Gillis) | 20 % | 22 appartementen, waarvan 11 verkocht in 2011 |
| België | Boomkleverstuin - Fase 2 |
Brussel (Sint Lambrechts-Woluwe) |
80 % | 32 appartementen, waarvan 19 verkocht in 2011. Op het einde op het boekjaar waren er nog 2 appartementen te koop. De laatste woningen werden opgeleverd in 2011. |
| België | Résidence Saint-Hubert |
Luik | 50 % | 25 appartementen, waarvan 11 verkocht in 2011. Op het einde van het boekjaar waren er nog 6 appartementen te koop. |
| België | Forum | Stad Brussel | 100 % | 32 appartementen en 3 handelszaken, 5 appartementen overgedragen aan de Grondregie van de Stad Brussel |
| België | South City Hôtel | Brussel (Sint-Gillis) | 10 % | Hotel met 142 kamers |
| Luxemburg | Green Hill | Dommeldange | 50 % | 170 appartementen, waarvan 51 verkocht op 31 december 2011 |
| Land | Project | Gelegen te | Participatie | Eenheden |
|---|---|---|---|---|
| België | Tuinen van Jette | Brussel (Jette) | 50 % | Nog 4 wooneenheden te koop |
| België | Mercelis | Brussel (Elsene) | 100 % | Het laatste appartement werd verkocht |
| België | Vallée du Maelbeek | Stad Brussel | 50 % | 66 wooneenheden en 7 handelszaken, waarvan 30 verkocht in 2011 |
| België | Martelaarsplein | Stad Brussel | 100 % | Hotel met 46 kamers |
Wij hebben de eer u ons jaarverslag voor te stellen betreffende de activiteiten van de Groep Immobel tijdens het boekjaar 2011.
Hoewel de conjunctuur nog altijd moeilijk blijft en ondanks een globaal zeer ongunstige vastgoedmarkt in Brussel sluit Immobel het jaar 2011 af met een bedrijfsresultaat van 22,6 MEUR, een forse stijging ten opzichte van 2010 (13,2 MEUR).
Dit resultaat leidde tot een geconsolideerde nettowinst van 16,2 MEUR, een verhoging van 53 % tegenover 2010 (10,6 MEUR).
Voor het voorbije boekjaar komt de omzet op 79,22 MEUR, ten opzichte van 81,85 MEUR in 2010.
82 % van deze omzet komt van de vakgebieden residentiële ontwikkeling en verkavelingen, - die allebei een goed verkoopniveau per eenheid haalden -, en ook van de overdracht van een aantal onbebouwde terreinen.
In 2011 zette Immobel haar ontwikkelingsplan in haar bedrijfstakken voort: kantoren, residentiële ontwikkeling, verkavelingen en, naargelang van de mogelijkheden, "retail", in de drie landen waar Immobel actief is: België, Groothertogdom Luxemburg en Polen. Zo rondde ze een aantal belangrijke aankoop-, verkoop- of verhuuroperaties af die sporen met haar doelstellingen, zoals we hierna beschrijven.
ren, in het Vlaams Gewest, voor de bouw en/of renovatie van 4 residentiële gebouwen met het oog op de ontwikkeling van ongeveer 60 appartementen. Er is voor dit project al een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd.
· Immobel verkocht bijna 80 appartementen in de projecten: Crespel (participatie van 50 %), Espace Midi, Ruslandstraat (participatie van 20 %), Tuinen van Jette (participatie van 50 %), Boomkleverstuin, Mercelis, Vallée du Maelbeek (participatie van 50 %) en Godecharlestraat (participatie van 50 %), allemaal in Brussel, en ook in de Résidence Saint-Hubert (participatie van 50 %) in Luik.
· Immobel verkocht tevens een grond aan de Avenue de l'Observatoire in Luik, een terrein van 5,97 ha in Brussel (Haren) aan de Regie der Gebouwen, in het kader van het project voor de bouw van de nieuwe gevangenis in Brussel, en een gebouw aan de Boulevard Melot in Namen.
In 2011 kreeg Immobel:
9 verkavelingsvergunningen voor verschillende verkavelingen, voor een totaal van meer dan 16 ha dat 177 kavels vertegenwoordigt
de vergunning voor het Hôtel Trianon (participatie van 50 %) in Luik
en diende ook aanvragen van stedenbouwkundige vergunningen in voor het project Papeblok in Tervuren, Charmeraie in Ukkel, Boomkleverstuin (laatste fase) in Sint-Lambrechts-Woluwe, en verschillende aanvragen van verkavelingsvergunningen.
De voornoemde verkopen en verhuringen brachten de omzet in de activiteit "kantoren" in België voor het voorbije boekjaar op 11,31 MEUR, tegenover 58,64 MEUR in 2010. Het bedrijfsresultaat beloopt -1,19 MEUR in 2011, tegenover 11,05 MEUR in 2010.
In "residentiële ontwikkeling" haalt de omzet voor deze activiteit in het voorbije boekjaar 35,19 MEUR, tegen 12,03 MEUR in 2010.
Het bedrijfsresultaat bedraagt 11,25 MEUR in 2011, ten opzichte van 0,38 MEUR in 2010.
In de activiteit "verkavelingen" in België werd voor het voorbije boekjaar een omzet van 25,70 MEUR genoteerd, tegen 11,15 MEUR in 2010.
Het bedrijfsresultaat komt neer op 11,12 MEUR, tegen 1,88 MEUR in 2010.
In de activiteit "kantoren" in het Groothertogdom Luxemburg werd het voorbije jaar een omzet gehaald van 0,88 MEUR (vergeleken met 0 in 2010), terwijl het bedrijfsresultaat 0,49 MEUR bedroeg in 2011.
In "residentiële ontwikkeling" kwam de omzet in het Groothertogdom Luxemburg voor het voorbije boekjaar op 4,03 MEUR (tegenover 0 in 2010) en het bedrijfsresultaat op 0,77 MEUR.
Immobel verwierf twee gemengde kantoor- en handelsprojecten met het oog op ontwikkeling. Het ene ligt in het hart van Warschau (ongeveer 20.000 m²) en het ander in het centrum van Poznan (ongeveer 7.600 m²).
Immobel kocht ook, in partnership (participatie van 50 %), 7 terreinen in Polen. Deze terreinen bieden een ontwikkelingspotentieel van meer dan 150.000 m² kantoren/retail en residentieel. Vijf terreinen liggen in Warschau (Wronia/Prostastraat, Jana Kazimierzastraat, Kierbedziastraat, Krakowska Straat, Duracza Straat), één in Gdansk (Kopernikastraat) en het laatste in Krakau (Pokojulaan).
In het project Okraglak in Poznan, dat sinds maart 2011 gerenoveerd wordt, werden tijdens het boekjaar drie huurcontracten gesloten. Nordea Bank, Kredyt Bank en Open Finance huurden namelijk ongeveer 1.800 m2 , of bijna 24 % van de beschikbare oppervlaktes in het project.
In de activiteit "kantoren" in Polen werd in 2011 een omzet van 2,11 MEUR geboekt (0 in 2010). Dit vertegenwoordigt de huurgelden, die werden geïnd van het gebouw Cedet (Warschau), dat nog deels onbezet is. Het bedrijfsresultaat voor 2011 bedraagt 0,15 MEUR.
| (MEUR) | 31-12-2010 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Bedrijfsresultaat | 13,22 | 22,59 |
| Financieel resultaat | -4,88 | -5,42 |
| Aandeel van de Groep Immobel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen |
2,86 | 0,30 |
| Resultaat vóór belastingen | 11,20 | 17,47 |
| Belastingen | -0,67 | -1,30 |
| Resultaten uit de voortgezette bedrijfsactiviteiten | 10,53 | 16,17 |
| Resultaat van het boekjaar | 10,53 | 16,17 |
| Aandeel van de Groep Immobel in het resultaat | 10,55 | 16,18 |
| (MEUR) | 31-12-2010 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Voorraden | 240,8 | 327,9 |
| Participaties | 7,8 | 1,3 |
| Handelsvorderingen en andere activa | 20,7 | 30,6 |
| Cash | 34,2 | 47,0 |
| Totaal activa | 303,5 | 406,8 |
| Eigen vermogen | 172,1 | 182,8 |
| Voorzieningen | 5,7 | 4,8 |
| Financiële schulden op lange termijn | 65,6 | 109,3 |
| Financiële schulden op korte termijn | 22,5 | 74,3 |
| Leveranciersschulden en overige | 37,6 | 35,6 |
| Totaal passiva | 303,5 | 406,8 |
Het bedrijfsresultaat bedraagt 8,75 MEUR voor het afgesloten boekjaar, tegenover -4,86 MEUR voor het boekjaar dat op 31 december 2010 werd afgesloten.
Het financieel resultaat komt op 6,96 MEUR, tegen 3,44 MEUR in 2010. De stijging van het financieel resultaat is toe te schrijven aan de hogere dividenden die van de dochterondernemingen werden geïnd.
Het uitzonderlijk resultaat werd beïnvloed door waardeaanpassingen op financiële participaties en klokt af op 3,21 MEUR.
Het maatschappelijk boekjaar van Immobel wordt afgesloten met een nettowinst van 18,92 MEUR, tegenover een nettoverlies van 5,35 MEUR op 31 december 2010.
Het balanstotaal ligt op 313,66 MEUR, vergeleken met 215,96 MEUR voor het boekjaar dat op 31 december 2010 werd afgesloten.
Het eigen vermogen beloopt 183,65 MEUR op 31 december 2011, tegen 171,94 MEUR in 2010.
Rekening houdend met de overdracht van vorig boekjaar is er een te bestemmen winst van 120,48 MEUR.
De Raad van Bestuur stelt de Gewone Algemene Vergadering van 24 mei 2012 voor om een brutodividend over het boekjaar 2011 uit te keren van 1,75 EUR per aandeel.
Het winstsaldo zal zodoende als volgt bestemd worden:
• Dividend over het jaar: 7,21 MEUR
• Over te dragen winst: 113,27 MEUR
Het dividend zal betaalbaar zijn vanaf 1 juni 2012 tegen overhandiging van coupon nr. 23.
De Groep Immobel heeft te maken met de risico's en onzekerheden die eigen zijn aan of verbonden zijn met de sector van de vastgoedontwikkeling, en ook met de risico's die verband houden met de conjunctuur en de financiële wereld. Zo zijn er bijvoorbeeld, zonder dat deze lijst volledig is:
Veranderingen in de algemene economische omstandigheden op de markten waar Immobel goederen bezit, kunnen een negatief effect hebben op de waarde van haar vastgoedportefeuile, op haar ontwikkelingsstrategie en meteen ook op haar groeivooruitzichten.
Immobel hangt af van de nationale en internationale economische voorwaarden en van gebeurtenissen en omstandigheden die van invloed zijn op de markten waar haar vastgoedportefeuille gelegen is: de markt van de kantoorgebouwen in België (vooral in Brussel), in Luxemburg en in Polen en de residentiële markt (appartementen en verkavelingen) (België, Luxemburg en Polen).
Dankzij deze diversifiëring zowel qua vakgebieden als qua landen werkt de Vennootschap met verschillende klanten, economische cycli en verkoopvolumes.
De veranderingen die verbonden zijn aan de macro-economische kernindicatoren, de algemene vertraging van de economie in België of op (één van) de andere markten van Immobel of op ruimere schaal, kunnen leiden tot een slinkende vraag naar kantoorgebouwen, residentieel vastgoed of bouwgrond, evenals tot een hogere leegstand en een groter risico dat dienstverleners, bouwers, huurders en andere tegenpartijen in gebreke blijven. Dit alles kan een negatieve materiële impact hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille van Immobel en bijgevolg op haar ontwikkelingsvooruitzichten.
Immobel spreidde haar portefeuille van projecten die in ontwikkeling zijn of ontwikkeld zullen worden, om de impact van de afbrokkeling van de vastgoedmarkt te beperken. Het gaat zowel om een spreiding in de tijd als in de aard van de projecten.
De inkomsten van Immobel komen uit de overdracht van vastgoedprojecten. Bijgevolg kunnen de resultaten van Immobel aanzienlijk schommelen van jaar tot jaar, naargelang het aantal projecten die tijdens het gegeven jaar te koop kunnen aangeboden worden en kunnen verkocht worden.
Bovendien garandeert niets dat Immobel een koper zal vinden voor haar activa of dat de prijs van deze overdracht een zeker niveau zal halen. Wanneer Immobel bepaalde verkopen niet kan uitvoeren, kunnen de resultaten sterk wisselen.
Door de diversifiëring die Immobel sinds vijf jaar uitvoert, kon ze haar concentratie en dus haar blootstelling aan de Brusselse kantoormarkt verminderen, omdat de portefeuille nu meer activa in residentiële ontwikkeling en verkaveling bevat. Dit zou haar een basis voor regelmatige inkomsten en cashflows moeten opleveren.
Met betrekking tot de investeringen in vastgoedontwikkeling voert Immobel een reeks ramingen uit inzake de economische omstandigheden, de marktvoorwaarden en andere. Deze omvatten ramingen inzake de (potentiële) waarde van een goed en de potentiële return op investering. Die ramingen kunnen afwijken van de werkelijkheid, zodat de strategie van Immobel niet meer werkt. Dat zou dan negatieve gevolgen hebben voor de activiteiten, de bedrijfsresultaten, de situatie en de financiële vooruitzichten van Immobel.
Immobel stelt zich voorzichtig op bij de verwerving en de ontwikkeling van nieuwe projecten en hanteert nauwkeurige selectiecriteria. Elke investering volgt een duidelijk en streng goedkeuringsproces.
Immobel zou te maken kunnen krijgen met een hoger risico wegens de expansie van haar activiteiten in Polen.
In 2011 verwierf Immobel 9 projecten van kantoren/residentieel vastgoed/
handelszaken in of voor ontwikkeling in Polen. Dit onderbouwt haar strategie van verdere expansie in Centraal-Europa, in het bijzonder in Polen.
Immobel bracht eerder al ontwikkelingsprojecten tot een goed einde in Polen, maar haar ervaring in het beheer van projecten buiten de Belux en haar kennis van die nieuwe markt, zijn regelgeving en normen zijn beperkter.
Daarom betreedt Immobel een nieuwe markt pas als ze ter plaatse kan rekenen op de deskundigheid en het netwerk van een lokale partner, zodat ze de risico's die aan deze nieuwe markt verbonden zijn, kan beperken.
Vóór elke acquisitie van een project voert Immobel studies uit inzake de stedenbouwkundige, technologische, financiële en milieugerichte haalbaarheid. Dit gebeurt meestal met medewerking van gespecialiseerde adviseurs. Toch kunnen er bij deze projecten nog altijd diverse risico's opduiken, die elk de oplevering van een project kunnen vertragen. Dat kan meteen leiden tot langere verkooptermijnen, een overschrijding van het budget, het verlies of een vermindering van de verhoopte opbrengsten van een project of, in bepaalde gevallen, zelfs tot het doodgewoon afblazen van het hele project.
Aan deze activiteiten zijn onder meer volgende risico's verbonden: (i) vertragingen door ongunstige weersomstandigheden, sociale conflicten, in de vordering van de werken, door het onvermogen van de aannemers, een tekort aan bepaalde uitrusting of bouwmaterialen, ongevallen of onverwachte technische problemen; (ii) het uitblijven van bewoningsvergunningen of andere machtigingen die vereist zijn om het project uit te voeren; (iii) de weigering om de ontwikkelingsplannen goed te keuren door de stedenbouwkundige diensten van de landen waar Immobel actief is; (iv) verzoeken van de stedenbouwkundige diensten om de bestaande plannen te wijzigen; (v) het optreden van drukkingsgroepen bij het openbaar onderzoek of in andere omstandigheden; en (vi) de bezettingsgraad, de werkelijke opbrengsten van de verkoop van de goederen of reële waarden die onder de verwachtingen voor het project liggen.
Gezien al deze risico's kan Immobel er nooit vast op rekenen dat al haar ontwikkelingsprojecten (i) binnen de vooropgestelde termijnen kunnen voltooid worden (ii) binnen de budgetten kunnen afgewerkt worden of (iii) gewoonweg ook werkelijk kunnen uitgevoerd worden. Onder meer in het kader van het beheer van dit risico besliste Immobel om haar vakgebieden, landen en klanten nog meer te diversifiëren, kwestie van zo de concentratie van het ene of andere project te beperken.
Daarnaast bezit Immobel bepaalde projecten waarvoor een goed in ontwikkeling voorverhuurd of voorverkocht is aan een derde partij en waarvoor Immobel een grote aansprakelijkheid kan oplopen wanneer en zo dergelijke projecten niet rond zijn binnen de overeengekomen termijnen.
De activiteiten en de portefeuille in vastgoedontwikkeling van Immobel zijn in de landen waar ze werkt, onderworpen aan bepaalde wetten en regelgeving om het milieu te beschermen. Dit omvat onder meer de regelgeving inzake de kwaliteit van de lucht, de bodem en het water, controles op gevaarlijke of giftige stoffen en richtlijnen die met gezondheid en veiligheid te maken hebben.
Dergelijke wetten en regelgeving kunnen ook noodzaken dat Immobel bepaalde vergunningen of licenties moet krijgen, die ze misschien niet binnen de termijn of zelfs helemaal niet zou kunnen bekomen. Immobel kan zich gedwongen zien om saneringskosten te betalen (en in bepaalde omstandigheden verwerkingskosten) voor een bepaald besmet goed waarvan ze eigenaar is of zou geweest zijn.
Als vastgoedpromotor kan Immobel ook blootgesteld zijn aan boetes of andere sancties voor enige afwijking van de milieuregelgeving en kan gedwongen worden om uitgaven te doen voor saneringen. Bovendien kan de waarde van de aangetaste goederen dan dalen.
Als ze haar directiepersoneel en andere kernmedewerkers verliest of er niet in slaagt om deskundig personeel aan te werven en te houden, kan dit voor Immobel betekenen dat ze haar commerciële strategie niet met succes kan uitvoeren.
Immobel denkt dat haar prestaties, haar succes en haar vermogen om haar strategische doelstellingen te halen, afhankelijk zijn van het feit dat ze haar kaderleden en de leden van haar directieteam die ervaren zijn in de specifieke markten en activiteiten van Immobel, kan houden. Immobel zou het moeilijk kunnen hebben om de gepaste medewerkers aan te werven, zowel om haar activiteiten uit te breiden als ter vervanging van zij die willen vertrekken. Zo kan de werving en aanwerving van de geschikte medewerkers tot hoge kosten leiden, zowel qua loon als qua beloningsprogramma's. Het onverwachte verlies van één of meer van haar kernmedewerkers en ook elke negatieve perceptie op de markt of de sector die uit dergelijk verlies voortvloeit, zou een materiële negatieve invloed kunnen hebben op de activiteiten, de exploitatieresultaten en de financiële vooruitzichten van Immobel.
Het beheer van haar leidinggevende teams, zowel in de Belux als in Polen, wordt zodoende geregeld opgevolgd door de CEO en het Bezoldigings- & Benoemingscomité, als orgaan van de Raad van Bestuur.
Immobel loopt het risico op geschillen, met inbegrip van potentiële garantieklachten die verband houden met de verhuur, de ontwikkeling en de verkoop van vastgoed.
In het normale verloop van de activiteiten van Immobel zijn gerechtelijke procedures, klachten tegen en die uitgaan van Immobel en van haar dochterondernemingen en arbitrageprocedures waar Immobel en haar dochterondernemingen bij betrokken zijn, niet uit te sluiten. Immobel zou nog betrokken kunnen worden bij andere geschillen die worden ingezet door verkopers of kopers van goederen, huurders, contractanten en subcontractanten, (ex-)medewerkers of andere derden.
In het bijzonder zouden er tegen Immobel garantieklachten kunnen neergelegd worden die voortvloeien uit kwaliteitsgebreken of titelgebreken inzake de verhuur en de verkoop van haar goederen. Deze aansprakelijkheid zou kunnen van toepassing zijn voor bouwgebreken die Immobel niet kende, maar die aan het licht hadden kunnen of moeten komen.
Immobel zou ook kunnen blootstaan aan klachten die uitgaan van kopers van haar goederen of als gevolg van verzekeringen en garanties die Immobel bij de overdracht heeft gegeven op deze goederen.
Immobel ziet erop toe om deze risico's te beheren met een stelselmatig beleid van intekening op de gepaste verzekeringsdekkingen.
Immobel staat bloot aan een risico op het vlak van liquide middelen en financieringen dat kan voortvloeien uit een tekort aan thesaurie wanneer haar lopende financieringscontracten niet zouden verlengd worden of wanneer ze geen nieuwe financieringen zou kunnen vinden.
Immobel begint nooit aan de ontwikkeling van een project als de financiering niet verzekerd is voor zijn geraamde ontwikkelingsduur, zowel via interne als externe bronnen.
Immobel financiert zich bij een aantal Belgische bankpartners van eerste rang en heeft een langdurige sterke relatie van wederzijds vertrouwen met hen. Zo heeft Immobel in 2011, alleen of met haar partners, kredietlijnen vernieuwd of onderhandeld voor 288 MEUR (participatie van 100 %), en haalde 30 MEUR op via een obligatie-uitgifte in de vorm van een private plaatsing midden december 2011.
Immobel staat bloot een risico dat verband houdt met de rentevoet en dat een materiële impact kan hebben op haar financiële resultaten.
Gezien haar huidige en toekomstige schuldpositie is Immobel onderhevig aan een schommeling op korte of lange termijn van de rentevoeten, aan de kredietmarges die de banken heffen en aan de andere financieringsvoorwaarden.
De financiering van Immobel steunt vooral op rentevoeten op korte termijn (gebaseerd op de Euribor-tarieven voor 1 tot 12 maanden), met uitzondering van de obligatie-uitgifte van eind 2011 tegen vaste rente. In het kader van een algemeen programma voor de indekking van het risicobeheer voerde Immobel een beleid in dat bedoeld is om een gepaste afdekking te bieden tegen de risico's in verband met de rentevoeten op haar schulden met financiële instrumenten.
De haalbaarheidsstudies voor elk project steunen op vooruitzichten van rentevoeten op lange termijn.
Immobel staat bloot aan een wisselkoersrisico dat een materiële impact kan hebben op haar resultaten en op haar financiële positie.
Door haar introductie op de Poolse markt staat Immobel bloot aan risico's die verband houden met de wisselkoers, namelijk het risico dat gepaard gaat met de transacties in vreemde valuta en het risico van de omzetting van de vreemde valuta.
Daarom ziet Immobel er indien mogelijk op toe om al haar operaties buiten de Eurozone toch in EUR uit te voeren, via aankoop-, verkoop- en verhuurcontracten die voor het merendeel in EUR uitgedrukt zijn.
Elk ontwikkelingsproject is onderworpen aan de aflevering een stedenbouwkundige, bouw-, milieu- of bebouwingsvergunningen. Wanneer de aflevering van dergelijke vergunningen vertraging oploopt of zelfs helemaal uitblijft, kan dit van invloed zijn op de activiteiten van Immobel.
Bovendien moet Immobel een aantal stedenbouwkundige regels naleven. De overheidsdiensten of administraties zouden deze regels kunnen herzien/ wijzigen, wat een materiële impact kan hebben op de activiteiten van Immobel.
Immobel heeft contractuele banden met diverse partijen, zoals partners, beleggers, huurders, contractanten, financiële instellingen en architecten. Wanneer één van die partijen haar contractuele verplichtingen niet kan nakomen, kan dit een impact hebben op de activiteiten en de financiële situatie van Immobel. Immobel schenkt bijzondere aandacht, via geëigende studies, aan de keuze van deze tegenpartijen.
Wijzigingen in de regels voor de directe of indirecte fiscaliteit zouden een impact kunnen hebben op de financiële situatie van Immobel.
Immobel is actief in België, Luxemburg en Polen. Wijzigingen in de wetgeving met betrekking tot de regels voor de directe en indirecte fiscaliteit zouden een impact kunnen hebben op de financiële situatie van Immobel.
De Vennootschap gaf op 13 februari 2012 een bijkomende schijf van 10 MEUR uit bij de obligatie-uitgifte van 30 MEUR van 15 december 2011, tegen dezelfde voorwaarden en met dezelfde vervaldag (21 december 2016).
Voor zover de Bestuurders weten, deden zich geen andere belangrijke gebeurtenissen voor na de afsluiting van het boekjaar.
De Bestuurders hebben geen kennis van omstandigheden die een aanzienlijke invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van de Groep.
Voor zover nodig, herinnert de Raad van Bestuur eraan dat gezien de aard van haar activiteit, de Groep geen enkele werkzaamheid heeft uitgevoerd op het gebied van onderzoek en ontwikkeling in de loop van het afgesloten boekjaar.
De Raad van Bestuur bevestigt dat Immobel financiële instrumenten heeft gebruikt om een eventuele stijging van de rentevoeten in te dekken. De marktwaarde van deze financiële instrumenten bedraagt -1,81 MEUR op 31 december 2011.
Op voorstel van de Raad van Bestuur hebben de aandeelhouders de heer Wilfried Verstraete (tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van 29 augustus 2007) en ARSEMA bvba, vertegenwoordigd door de heer Didier Bellens (tijdens de Gewone Algemene Vergadering van 28 mei 2009) tot Bestuurders benoemd.
Deze Bestuurders voldoen aan alle criteria inzake onafhankelijkheid die vermeld worden in het artikel 524 en het artikel 526ter W. Venn., en zetelen in de Raad van Bestuur en in het Audit & Financieel Comité van Immobel in de hoedanigheid van onafhankelijke Bestuurders. Deze Bestuurders bezitten universitaire diploma's in economie of bedrijfsmanagement (MBA) en bekleedden of bekleden nog steeds functies als Chief Executive Officer in internationale groepen.
De heer Maciej Drozd, momenteel CFO van Eastbridge Group, beschikt ook over de nodige bekwaamheden op het vlak van boekhouding en audit.
Voor zover nodig, herinnert de Raad van Bestuur eraan dat:
Inzake de informatie die moet opgenomen worden krachtens art. 96 § 1, 7° van het Wetboek van Vennootschappen, meldt de Raad van Bestuur:
• dat er geen enkele te melden kapitaalverhoging in toepassing van artikel 608 van het Wetboek van Vennootschappen heeft plaatsgevonden tijdens het afgelopen boekjaar;
• dat noch Immobel, noch een directe dochteronderneming of andere persoon die optreedt in eigen naam maar voor rekening van Immobel of van een directe dochteronderneming, aandelen van Immobel heeft verkocht of verworven (art. 624 W. Venn.).
De Raad van Bestuur meldt dat hij de procedure die bepaald is in de artikels 523 en 524 W. Venn. heeft toegepast op de beslissing over de eventuele overname door Immobel Poland van ongeveer een twintigtal personen die momenteel in dienst zijn van het Centrum Development and Investments Polska z o.o. (hierna CDI Polska). Deze laatste vennootschap was, via de Referentie-aandeelhouder van de Groep Immobel, de vennootschap naar Luxemburgs recht Crésida Investment S.à r.l., verbonden met Immobel Poland Sp. z o.o.
Het Comité van Onafhankelijke Bestuurders heeft op 2 december 2011 een advies gegeven over de voorgenomen overname van een deel van het team van CDI Polska Sp. z o.o. door Immobel Poland Sp. z o.o. (zie Bijlage 1).
Op basis van dit rapport van het Comité van Onafhankelijke Bestuurders en van het rapport van revisor Jean-François Cats, die het Comité van Onafhankelijke Bestuurders assisteerde bij de beoordeling van de eventuele financiële gevolgen van de overwogen operatie, zowel voor de vennootschap naar Pools recht, Immobel Poland Sp. z o.o. als voor de Groep Immobel, heeft de Raad van Bestuur op 14 december beslist om de overwogen operatie goed te keuren. Hij heeft Baron Buysse en/of Gaëtan Piret, die samen of afzonderlijk kunnen handelen, de opdracht gegeven om de onderhandelingen met CDI Polska voort te zetten en af te ronden, en om de diverse documenten met dat doeleinde te tekenen.
De Commissaris heeft een beoordeling gegeven van de getrouwheid van de gegevens die opgenomen zijn in het advies van het Comité en in het verslag van de Raad van Bestuur (zie Bijlage 2).
De Corporate Governance Verklaring maakt integraal deel uit van dit Beheersverslag (zie pagina 10 van het Jaarverslag).
In toepassing van het artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt stelt Immobel dat:
13 van de Statuten); hierbij wordt herhaald dat de uitoefening van deze macht beperkt is in het geval van een openbaar overnamebod volgens artikel 607 W. Venn.,
• Tijdens de Gewone Algemene Vergadering van 24 mei 2012 zal u worden voorgesteld om u uit te spreken over de verkiezing van de heer Dany DWEK tot Bestuurder van de Vennootschap voor een periode van 4 jaar, of dus tot de Gewone Algemene Vergadering van 2016.
Daarnaast zal u, tijdens diezelfde Gewone Algemene Vergadering, worden voorgesteld om het bestuurdersmandaat te verlengen van Baron BUYSSE voor een periode van 4 jaar, die verstrijkt op de Gewone Algemene Vergadering van 2016.
Derhalve vragen wij u om de inhoud van het huidige verslag te willen goedkeuren en kwijting te geven aan de Bestuurders en aan de Commissaris.
Opgemaakt op de zitting van de Raad van Bestuur van 15 maart 2012.
Baron BUYSSE Voorzitter van de Raad
GAËTAN PIRET bvba Gedelegeerd Bestuurder
Brussel, 2 december 2011
In overeenstemming met de procedure voorzien door artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen, hebben wij de overwogen verrichting geanalyseerd.
Immobel NV heeft, in het kader van de door de Raad van Bestuur goedgekeurde strategie, en meer in het bijzonder in het kader van de evolutie van de ontwikkelingsactiviteit van de Groep, van de geografische diversificatie en van de versterking van de activiteiten van Immobel in Polen, de overname van een deel van de managementploeg van Centrum Development and Investments Polska Sp. z o.o. (hierna CDI Polska) onderzocht. Deze laatste vennootschap is, door de Referentieaandeelhouder van de Groep Immobel: de vennootschap naar Luxemburgs recht, Cresida Investment S.à r.l., verbonden aan "Immobel Poland Sp. z o.o."
De overwogen verrichting ligt in het verlengde van de in 2011 door de Groep Immobel, door middel van haar filiaal "Immobel Poland", in Polen aangekochte projecten. Meer in het bijzonder:
Op dit ogenblik zijn dat dus 9 projecten, waarvan verschillende van grote omvang, die worden of die mogelijks zouden kunnen worden ontwikkeld tot diverse stadia in Polen.
Op datum van dit rapport, heeft "Immobel Poland" twee personen in dienst: de heer Bartlomiej Hofman (50 %) en mevrouw Patricia van Triet. Het doet eveneens beroep op de diensten van CDI Polska en haar ploeg om de ontwikkeling van de projecten tot een goed einde te brengen.
De overwogen verrichting zou er aldus in bestaan om ongeveer een twintigtal personen, op dit ogenblik tewerkgesteld door CDI Polska, over te nemen, hetgeen aan "Immobel Poland", en de Groep Immobel, zou toelaten om ter plaatse te beschikken over een consistente en gekende ploeg, en aldus haar huidige en toekomstige positie op de lokale markt te vestigen, en vooral de door de Groep Immobel verworven projecten te ontwikkelen, hetgeen onmogelijk is met de huidige ploeg.
Het Comité van Onafhankelijke Bestuurders heeft een beroep gedaan op Jean-François Cats, partner-bedrijfsrevisor van het kantoor RSM InterAudit teneinde ons te helpen bij de waardering van de eventuele financiële gevolgen van de overwogen verrichting, zowel voor de vennootschap van pools recht "Immobel Poland Sp. z o.o." als voor de Groep Immobel.
••• Vanuit financieel oogpunt, wordt de jaarlijkse kost van het overgenomen personeel door het management begroot op ongeveer 1.500.000 EUR.
Teneinde de jaarlijkse impact van deze voor "Immobel Poland" verwachte personeelskost te beperken, wordt voorgesteld om gelijktijdig een overeenkomst van project management af te sluiten met CDI Polska voor de jaren 2012-2014, voor de dienstverlening in het kader van de ontwikkeling van bepaalde vastgoedprojecten van CDI Polska.
Deze overeenkomst zal een minimum aan inkomsten voor "Immobel Poland" garanderen, waardoor de personeelskosten alsook de structuurkosten verbonden aan het aantal tewerkgestelde personen zouden worden gedekt.
De financiële gevolgen voor de Vennootschap zijn een bijkomende personeelskost geschat op ongeveer 1.500.000 EUR per jaar. Een dienstverleningsovereenkomst zou de impact voor Immobel beperken.
Of de overwogen verrichting een voordeel zal opleveren, zal afhangen van de vorderingsstaat en het goede verloop van de te (her)ontwikkelen projecten.
Het Comité van Onafhankelijke Bestuurders meent dat de overwogen verrichting niet van aard is om de Vennootschap duidelijk onrechtmatige schade toe te brengen, in het licht van de door de Vennootschap gevoerde politiek.
Laurent Wasteels Luc Luyten ARSEMA sprl Baron Buysse Bestuurder Bestuurder Bestuurder Voorzitter van (vertegenwoordigd door Didier Bellens) de Raad van Bestuur
•••
overeenkomstig artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen Beslissing van de Raad van Bestuur van 9 december 2010
Geconsolideerde jaarrekeningen en Verkorte statutaire jaarrekening
| 85 | Geconsolideerde jaarrekeningen |
|---|---|
| 85 | Geconsolideerde resultatenrekening |
| 85 | Geconsolideerde staat van het totaal resultaat |
| 86 | Geconsolideerde balans |
| 87 | Geconsolideerde kasstroomoverzicht |
| 88 | Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen |
| 89 | Boekhoudkundige principes en methoden |
| 95 95 |
Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening 1. Sectoriële informatie - Financiële gegevens per sector |
| 97 | 2. Omzet |
| 97 | 3. Overige bedrijfsopbrengsten |
| 98 | 4. Kostprijs van de omzet |
| 98 | 5. Personeelskosten |
| 99 | 6. Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa |
| 99 | 7. Overige bedrijfskosten |
| 100 | 8. Financieel resultaat |
| 101 | 9. Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen |
| 101 | 10. Belastingen op het resultaat |
| 101 | 11. Resultaat per aandeel |
| 102 102 |
12. Materiële vaste activa 13. Vastgoedbeleggingen |
| 103 | 14. Investeringen in de geassocieerde ondernemingen |
| 103 | 15. Deelnemingen beschikbaar voor verkoop |
| 104 | 16. Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen |
| 104 | 17. Voorraden |
| 106 | 18. Handelsvorderingen |
| 106 | 19. Overige vlottende activa |
| 107 | 20. Informatie betreffende netto financiële schuld |
| 109 | 21. Eigen vermogen |
| 110 | 22. Pensioen- en gelijkaardige verplichtingen |
| 111 | 23. Voorzieningen 24. Handelsschulden |
| 112 112 |
25. Overige vlottende passiva |
| 113 | 26. Schommeling van het bedrijfskapitaal |
| 113 | 27. Terugbetaling kapitaal en ontvangen dividenden |
| 114 | 28. Belangrijkste voorwaardelijke activa en verplichtingen |
| 114 | 29. Informatie over de verbonden partijen |
| 115 | 30. Gebeurtenissen na de afsluiting |
| 116 | 31. Joint ventures |
| 116 | 32. Dochterondernemingen, joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
| 119 | Verklaring van de verantwoordelijke personen |
| 120 | Verslag van de Commissaris |
| 121 | Verkorte statutaire jaarrekening |
| 121 | Verkorte balans |
| 122 | Verkorte resultatenrekening |
| 122 | Resultaatverwerking |
| 123 | Samenvatting van de waarderingsregels |
| 124 | Algemene inlichtingen |
| NOTA'S | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 81 146 | 85 616 |
| Omzet 2 |
79 223 | 81 850 |
| Overige bedrijfsopbrengsten 3 |
1 923 | 3 766 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -58 556 | -72 399 |
| Kostprijs van de omzet 4 |
-42 479 | -56 749 |
| Personeelskosten 5 |
-7 097 | -6 363 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa (met inbegrip van bestedingen en terugnemingen) 6 |
614 | -349 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 13 |
6 | 309 |
| Overige bedrijfskosten 7 |
-9 600 | -9 247 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | 22 590 | 13 217 |
| Renteopbrengsten | 284 | 423 |
| Rentelasten | -5 221 | -4 771 |
| Overige financiële opbrengsten | 14 | 22 |
| Overige financiële kosten | -501 | -554 |
| FINANCIEEL RESULTAAT 8 |
-5 424 | -4 880 |
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen 9 |
305 | 2 859 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN UIT VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN | 17 471 | 11 196 |
| Belastingen 10 |
-1 297 | -670 |
| RESULTAAT UIT VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN | 16 174 | 10 526 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 16 174 | 10 526 |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | -10 | -24 |
| AANDEEL VAN IMMOBEL | 16 184 | 10 550 |
| BASISRESULTAAT EN VERWATERD RESULTAAT PER AANDEEL (IN EUR) 11 |
||
| - Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten/Resultaat van het boekjaar | 3,93 | 2,56 |
| NOTA'S | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| Resultaat van het boekjaar | 16 174 | 10 526 |
| Andere elementen van het totaal resultaat | ||
| Kasstroomafdekkingen 20 |
- | 1 114 |
| Omrekeningsverschillen | -418 | - |
| Actuariële winsten en verliezen (-) op toegezegde pensioenregelingen 22 |
59 | 53 |
| Andere elementen van het totaal resultaat | -359 | 1 167 |
| TOTAAL RESULTAAT | 15 815 | 11 693 |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | -10 | -24 |
| AANDEEL VAN IMMOBEL | 15 825 | 11 717 |
| ACTIVA | NOTA'S | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 5 844 | 11 415 | |
| Immateriële vaste activa | 47 | 12 | |
| Materiële vaste activa | 12 | 1 214 | 1 278 |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 2 286 | 2 280 |
| Investeringen in de geassocieerde ondernemingen | 14 | 1 254 | 7 445 |
| Deelnemingen beschikbaar voor verkoop | 15 | 77 | 77 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 16 | 717 | 74 |
| Overige vaste activa | 249 | 249 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 400 954 | 292 093 | |
| Voorraden | 17 | 327 863 | 240 769 |
| Handelsvorderingen | 18 | 10 956 | 9 881 |
| Fiscale vorderingen | 5 | 546 | |
| Overige vlottende activa | 19 | 15 166 | 6 358 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 20 | 46 964 | 34 239 |
| Vaste activa bestemd voor verkoop | - | 300 | |
| TOTAAL ACTIVA | 406 798 | 303 508 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
NOTA'S 21 |
31-12-2011 182 792 |
31-12-2010 172 129 |
| EIGEN VERMOGEN, AANDEEL VAN IMMOBEL | 182 825 | 172 152 | |
| Kapitaal | 60 302 | 60 302 | |
| Ingehouden winsten | 122 517 | 111 485 | |
| Reserves | 6 | 365 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | -33 | -23 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 112 644 | 71 949 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 22 | 299 | 346 |
| Voorzieningen | 23 | 2 997 | 3 003 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 17 | - | 335 |
| Financiële schulden | 20 | 109 348 | 65 640 |
| Handelsschulden | 24 | - | 2 625 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 111 362 | 59 430 | |
| Voorzieningen | 23 | 1 479 | 2 357 |
| Financiële schulden | 20 | 74 330 | 22 540 |
| Handelsschulden | 24 | 20 883 | 13 342 |
| Fiscale schulden | 1 476 | 232 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | 20 | 1 807 | 1 824 |
| Overige kortlopende passiva | 25 | 11 387 | 19 135 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 406 798 | 303 508 |
| NOTA'S | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| Bedrijfsresultaat | 22 590 | 13 217 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | -614 | 349 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -6 | -309 |
| Wijziging van voorzieningen | -872 | -2 202 |
| Winst op de verkoop van deelnemingen | 59 | -49 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR SCHOMMELING VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL, DE BETAALDE RENTE EN BELASTINGEN |
21 157 | 11 006 |
| Schommeling van het bedrijfskapitaal 26 |
-89 935 | -16 474 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR BETAALDE RENTE EN BELASTINGEN |
-68 778 | -5 468 |
| Betaalde rente | -4 997 | -4 652 |
| Betaalde belastingen | -490 | -134 |
| NETTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | -74 265 | -10 254 |
| Verkoop van deelnemingen | 241 | 228 |
| Terugbetaling kapitaal en dividenden ontvangen van geassocieerde ondernemingen 14, 27 |
6 509 | 4 443 |
| Aanschaffingen van vaste activa | -144 | -111 |
| Verkoop van vaste activa | - | 10 |
| Verkoop van deelnemingen beschikbaar voor de verkoop en andere vaste activa | - | 30 |
| NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | 6 606 | 4 600 |
| Nieuwe leningen 20 |
90 922 | 15 300 |
| Terugbetaling leningen 20 |
-5 424 | -35 098 |
| Ontvangen rente | 284 | 423 |
| Overige financieringskasstromen | -246 | -224 |
| Betaalde bruto dividenden | -5 152 | -8 244 |
| NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 80 384 | -27 843 |
| TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 12 725 | -33 497 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN HET BOEKJAAR 20 |
34 239 | 67 736 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN HET BOEKJAAR 20 |
46 964 | 34 239 |
De overname van projecten, ongeacht of dit rechtstreeks of onrechtstreeks via de overname van een onderneming toegewijd aan het project gebeurt, worden niet beschouwd als investeringsactiviteiten en worden rechtstreeks opgenomen in de kasstromen uit bedrijfsactiviteiten.
| KAPITAAL INGEHOUDEN WINSTEN |
RESERVE IN VERBAND MET KASSTROOM- AFDEKKING |
OMREKE- NINGSVER- SCHILLEN |
RESERVE IN VERBAND MET PENSIOEN- PLANNEN |
EIGEN VERMOGEN BAAR AAN DE GROEP |
MINDER- HEIDS- TOEREKEN- BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | ||||||||
| SALDO PER 01-01-2010 | 60 302 | 109 179 | -1 114 | - | 312 | 168 679 | 1 | 168 680 |
| Totaal resultaat van het boekjaar | - | 10 550 | 1 114 | - | 53 | 11 717 | -24 | 11 693 |
| Betaalde bruto dividenden | - | -8 244 | - | - | - | -8 244 | - | -8 244 |
| SCHOMMELINGEN VAN HET BOEKJAAR |
- | 2 306 | 1 114 | - | 53 | 3 473 | -24 | 3 449 |
| SALDO PER 31-12-2010 | 60 302 | 111 485 | - | - | 365 | 172 152 | -23 | 172 129 |
| 2011 | ||||||||
| SALDO PER 01-01-2011 | 60 302 | 111 485 | - | - | 365 | 172 152 | -23 | 172 129 |
| Totaal resultaat van het boekjaar | - | 16 184 | - | -418 | 59 | 15 825 | -10 | 15 815 |
| Betaalde bruto dividenden | - | -5 152 | - | - | - | -5 152 | - | -5 152 |
| SCHOMMELINGEN VAN HET BOEKJAAR |
- | 11 032 | - | -418 | 59 | 10 673 | -10 | 10 663 |
| SALDO PER 31-12-2011 | 60 302 | 122 517 | - | -418 | 424 | 182 825 | -33 | 182 792 |
Het kapitaal is samengesteld uit 4.121.934 gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Een dividend van 7.213 KEUR, wat overeenstemt met 1,75 EUR bruto per aandeel, werd door de Raad van Bestuur van 15 maart 2012 voorgesteld en zal aan de goedkeuring van de Algemene Vergadering van de Aandeelhouders van 24 mei 2012 worden onderworpen.
De verwerking van het resultaat wordt niet geboekt in de fi nanciele staten op 31 december 2011.
Immobel (hierna de "Vennootschap" genoemd) is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht met maatschappelijke zetel te Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel.
De geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld in overeenstemming met de IFRS-normen (International Financial Reporting Standards) die toepasselijk zijn binnen de Europese Unie. De Raad van Bestuur van de Vennootschap heeft op 15 maart 2012 de geconsolideerde financiële staten vastgelegd en hun publicatie goedgekeurd.
Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2011:
De toepassing van deze normen en interpretaties heeft geen betekenisvolle impact op de geconsolideerde staten van de groep gehad.
Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog van toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2011
IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2013)
IFRS 11 Gezamenlijke overeenkomsten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2013)
De waardering van de gevolgen van deze standaarden wordt momenteel bekeken – met uitzondering van IFRS 9 en IFRS 11, verwacht de Groep dat de standaarden geen belangrijke invloed zullen hebben op de jaarrekening bij eerste toepassing.
De geconsolideerde financiële staten zijn uitgedrukt in duizenden euro.
Ze zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, de aandelen bestemd voor transacties, de aandelen beschikbaar voor de verkoop en de afgeleide financiële instrumenten die gewaardeerd worden aan hun reële waarde.
De geconsolideerde financiële staten omvatten deze van de Vennootschap en van haar dochterondernemingen evenals de aandelen in geconsolideerde joint ventures volgens de evenredigheidsmethode en in de verbonden ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast. Alle saldo's, transacties, inkomsten en lasten binnen de Groep zijn geëlimineerd.
Onder dochterondernemingen moet men verstaan de vennootschappen die door de Vennootschap gecontroleerd worden. De controle wordt gedefinieerd als de bevoegdheid om het financiële en operationele beleid van de entiteit te leiden om de voordelen van deze activiteiten te bekomen. De controle wordt verondersteld te bestaan als de Groep, rechtstreeks of onrechtstreeks, meer dan de helft van de stemrechten heeft.
De financiële staten van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde staten vanaf de begindatum van de controle tot de einddatum van de controle.
Een joint venture is een contractuele overeenkomst op grond waarvan de Groep en één of meerdere partijen overeenkomen een economische activiteit onder gezamenlijke controle uit te voeren. De joint venture-overeenkomst impliceert over het algemeen dat één of meerdere afzonderlijke entiteiten die gezamenlijk gecontroleerd worden, opgericht worden.
De Groep consolideert haar aandelen in de joint ventures door de evenredigheidsmethode en dit tot de datum waarop de gezamenlijke controle ophoudt.
Een verbonden onderneming is een onderneming waarin de Groep een aanzienlijke invloed heeft, door haar deelname in beslissingen over het financiële en operationele beleid van de betrokken onderneming, maar die geen dochteronderneming of joint venture van de Groep is.
De aanzienlijk invloed is verondersteld wanneer de Groep, rechtstreeks of onrechtstreeks, door middel van haar dochterondernemingen, 20 % of meer van de stemrechten heeft, maar minder dan 50 %.
De deelnemingen in de verbonden ondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde financiële staten volgens de methode van vermogensmutatie vanaf de begindatum van de aanzienlijke invloed tot de datum waarop deze invloed ophoudt. De boekwaarde van de deelnemingen wordt verminderd, in voorkomend geval, om enig waardeverlies van de individuele deelnemingen vast te stellen.
De financiële staten van de dochterondernemingen, joint ventures en verbonden ondernemingen waarvan de afsluiting niet gebeurd is op 31 december (verslagdatum van de Vennootschap) zijn aangepast om rekening te houden met de gevolgen van de transacties en belangrijke gebeurtenissen die gebeurd zijn tussen de afsluitingsdatum van de dochteronderneming, de joint venture en de verbonden onderneming en 31 december. Het verschil tussen 31 december en de afsluitingsdatum van de dochteronderneming, joint venture of verbonden onderneming is nooit groter dan 3 maanden.
Goodwill vertegenwoordigt de overwaarde op de overnamedatum tussen de prijs van de bedrijfscombinatie (met inbegrip van de schatting van de toekomstige aanpassingen aan de prijs, mar zonder de aan de overname gerelateerde kosten) vermeerderd met de waarde van de minderheidsbelangen (aangehouden door de minderheidsbelangen van de dochterondernemingen) en het belang in de reële nettowaarde van activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen. De goodwill wordt beschouwd als actief en wordt niet afgeschreven, maar wel jaarlijks getoetst op een waardevermindering op de afsluitingsdatum (of vaker als gebeurtenissen wijzen op een mogelijk waardeverlies). De waardeverminderingen worden onmiddellijk geboekt in het resultaat en worden later niet hernomen.
De goodwill naar aanleiding van de overname van een verbonden onderneming wordt verrekend in de boekwaarde van de verbonden onderneming. Goodwill afkomstig van de overname van dochterondernemingen of gezamenlijk gecontroleerde entiteiten staat afzonderlijk in de balans.
In geval van overdracht van een dochteronderneming, een gezamenlijk gecontroleerde entiteit of een verbonden onderneming wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen voor de bepaling van het resultaat op de verkoop.
De negatieve goodwill vertegenwoordigt de overwaarde op de overnamedatum tussen het belang in de reële nettowaarde van activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen van een dochteronderneming, een gezamenlijk gecontroleerde entiteit of een verbonden onderneming en de prijs van de bedrijfscombinatie vermeerderd met de waarde van de minderheidsbelangen (aangehouden door de minderheidbelangen van de dochterondernemingen). In de mate dat de overwaarde blijft bestaan na nieuw onderzoek en herwaardering van de waarden, wordt de negatieve goodwill onmiddellijk in het resultaat geboekt.
De balansen van de buitenlandse ondernemingen worden omgerekend naar euro tegen de officiële wisselkoers per einde van het boekjaar, en de resultatenrekeningen tegen de gemiddelde koers van het boekjaar.
De uit deze omrekeningsmethode voortvloeiende verschillen worden geboekt bij het eigen vermogen onder de rubriek "Omrekeningsverschillen". De omrekeningsverschillen worden geboekt in het resultaat bij overdracht van de betrokken onderneming.
De transacties worden eerst geboekt tegen de koers op de datum van de transactie. Bij de afsluiting van het boekjaar worden de monetaire activa en passiva omgerekend tegen de officiële wisselkoers per eind van het boekjaar. De uit deze omrekening voortvloeiende winsten en verliezen worden in het financiële resultaat geboekt.
De immateriële vaste activa worden geboekt op de balans als het waarschijnlijk is dat de verwachte economische voordelen in de toekomst die toegeschreven kunnen worden aan de activa zullen terugkomen naar de Vennootschap en als de kostprijs van deze activa betrouwbaar gewaardeerd kan worden.
De immateriële vaste activa worden weergegeven tegen de kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingverliezen.
De immateriële vaste activa worden afgeschreven volgens de lineaire methode op basis van de beste geschatte levensduur. De afschrijvingsduur en -methode worden elke afsluitingsdatum opnieuw onderzocht.
De materiële vaste activa worden berekend tegen de kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingverliezen.
De materiële vaste activa worden pro rata temporis afgeschreven volgens de lineaire methode over hun levensduur. De levensduur wordt als volgt bepaald:
De terreinen worden niet afgeschreven aangezien hun levensduur onbeperkt is.
De latere uitgaven verbonden aan de materiële vaste activa worden enkel geactiveerd als het waarschijnlijk is dat de economische voordelen in de toekomst verbonden aan dit element naar de entiteit zullen gaan en als hun kostprijs betrouwbaar gewaardeerd kan worden.
De gebouwen in aanbouw voor productie, verhuur of kantoorruimte, zijn opgenomen tegen hun kostprijs, verminderd met de eventuele waardeverminderingverliezen. De afschrijvingen van deze activa beginnen als de activa klaar zijn om gebruikt te worden.
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op basis van het reële-waardemodel in overeenstemming met de bepalingen van IAS 40 – Vastgoedbeleggingen. Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen (terreinen en/of gebouwen in aanbouw of beschikbaar) van de Groep om huurgelden te ontvangen en/of de onroerende goederen te schatten eerder dan om ze te gebruiken of te verkopen. Vastgoedbeleggingen (in aanbouw) waren initieel gewaardeerd tegen de kostprijs om later opgerekend te worden naar hun reële waarde. De schommelingen van de reële waarde zullen rechtstreeks geboekt worden in het resultaat.
De Groep onderscheidt financiële leaseovereenkomsten en operationele leaseovereenkomsten door objectieve criteria te bekijken die zouden aanwijzen dat een belangrijk gedeelte van het actief verbruikt zal worden door de Groep:
De activa van de Groep aangehouden onder financiële leasing worden aanvankelijk geboekt tegen hun reële waarde of indien deze lager is, tegen de geactualiseerde waarde van de minimale huurbetalingen. De schuld tegenover de verhuurder met betrekking tot deze activa wordt opgenomen in de balans als een leasingschuld.
De huurbetalingen worden evenredig verdeeld over de financiële kosten en de vermindering van de huurschuld en dit tegen een vaste rentevoet ten opzichte van het schuldsaldo. De financiële kosten zijn rechtstreeks opgenomen in het resultaat. De activa aangehouden onder financiële leasing worden afgeschreven volgens de lineaire methode over de kortste van de levensduur en de duur van het huurcontract.
De betalingen met betrekking tot de operationele leasing worden geboekt als lasten in het resultaat volgens een lineaire methode over de duur van het huurcontract.
De financiële activa en passiva worden op de balans geboekt wanneer de Groep voldoet aan de contractuele bepalingen van het instrument.
De kortlopende handelsvorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde verminderd met de gepaste waardeverminderingen die de bedragen dekken die beschouwd worden als niet-invorderbaar. De duurzame aard van de dubieuze handelsvorderingen wordt geschat en een waardevermindering wordt eventueel opgenomen.
De thesaurie omvat de gelden in kas of in deposito op zicht (deposito's van minder dan 3 maanden). De equivalenten van de thesaurie zijn heel liquide beleggingen op heel korte termijn, die onderworpen zijn aan een verwaarloosbaar risico op waardevermindering.
De thesaurie en de equivalenten van de thesaurie worden geboekt op de balans tegen hun afgeschreven kostprijs.
Kasstromen zijn in- en uitstromen van geldmiddelen en kasequivalenten.
Bedrijfsactiviteiten zijn de voornaamste activiteiten van een entiteit die opbrengsten genereren, evenals andere activiteiten die geen investerings- of financieringsactiviteiten zijn. De overnames en de verkopen van projecten, hetzij rechtstreeks via de aan- of verkoop van activa, hetzij onrechtstreeks via de overname of de verkoop van een onderneming verbonden aan het project, worden beschouwd als bedrijfsactiviteiten en worden opgenomen in de kasstromen uit bedrijfsactiviteiten.
Investeringsactiviteiten zijn de verwerving en vervreemding van vaste activa en andere investeringen die niet in kasequivalenten zijn vervat.
Financieringsactiviteiten zijn activiteiten die resulteren in wijzigingen in de grootte en de samenstelling van het eigen vermogen en het vreemd vermogen van de entiteit.
De kasstromen uit bedrijfsactiviteiten als gevolg van de overname van ondernemingen die toegewijd zijn aan projecten bedragen 51.892 KEUR voor het boekjaar 2011 (zie toelichting 32). Zulke kasstromen waren voorheen opgenomen in de kasstromen uit financieringsactiviteiten.
De uitgiftekosten in verband met een transactie op het eigen vermogen worden in mindering gebracht op het eigen vermogen, hetgeen impliceert dat de kapitaalsverhogingen geboekt worden tot het bedrag van de ontvangen bedragen, exclusief de uitgiftekosten. Zo ook worden de transacties op de eigen aandelen rechtstreeks geboekt in het eigen vermogen.
De bankleningen en debetsaldi waarop interesten betaald moeten worden, worden geboekt tot het bekomen bedrag van de thesaurie, zonder aftrek van de eventuele transactiekosten. Na de aanvankelijke boeking worden ze geboekt tegen de afgeschreven kostprijs. Elk verschil tussen de ontvangen waarde en de aflossingswaarde wordt geboekt in het resultaat over de periode van de lening op basis van de effectieve interestvoet.
De kortlopende handelsschulden worden opgenomen tegen hun nominale waarde.
De afgeleide financiële instrumenten worden aanvankelijk gewaardeerd tegen de kostprijs om later omgerekend te worden naar hun reële waarde. De administratieve verwerking van de latente resultaten verbonden aan de afgeleide financiële instrumenten is afhankelijk van de aard van het gedekte element. Op de afsluitingsdatum van een afgeleid contract wordt het instrument aangeduid hetzij als een dekking van de reële waarde van geboekte activa of passiva (dekking van reële waarde), hetzij als dekking van de thesauriestromen in de toekomst (dekking van thesauriestromen). De schommelingen van de reële waarde van de afgeleide instrumenten aangeduid als dekking van de reële waarde worden in het resultaat geboekt evenals de schommelingen van de reële waarde van de gedekte activa en passiva. Met betrekking tot de dekking van de thesauriestromen worden de schommelingen van reële waarde geboekt onder de andere elementen van het geconsolideerde overzicht van het totaal resultaat. Het inefficiënte deel van de dekking wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt.
De schommelingen van de reële waarde van de afgeleide instrumenten die niet voldoen aan de voorwaarden van de dekkingsboekhouding worden rechtstreeks in het resultaat geboekt.
De opbrengsten en kosten van een contract worden geboekt in functie van de voltooiing van het contract op basis van de kostprijsmethode (het bestaande verband tussen de reeds opgelopen kosten voor de gerealiseerde werken en de totale geschatte kosten van het contract), exclusief de kosten die het uitgevoerde werk niet weergeven (terreinkosten, goodwill verbonden aan het terrein, installatiekosten…).
De opbrengsten van het contract omvatten de bedragen overeengekomen in het aanvankelijke contract evenals in de bijlagen van dit contract, de bedragen van de vergoedingen en andere premies en stimulansen in de mate dat het waarschijnlijk is dat ze verworven zullen worden en dat ze betrouwbaar gewaardeerd kunnen worden.
De kosten van het contract omvatten de kosten die rechtstreeks verbonden zijn met het specifieke contract, de lasten die toegeschreven kunnen worden aan de activiteit van de contracten over het algemeen en die redelijk toegeschreven kunnen worden aan het contract, evenals alle andere vergelijkbare lasten die specifiek gefactureerd kunnen worden aan de klant in overeenstemming met de voorwaarden van het contract.
Als blijkt dat de totale kostprijs van het contract hoger is dan het totaal van de opbrengsten van het contract zullen de verwachte verliezen rechtstreeks geboekt worden als lasten.
Voor de projecten opgestart na 1 januari 2009, worden de tussentijdse rente geactiveerd.
De voorraden worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de kostprijs en de netto realisatiewaarde.
De kostprijs van de aangekochte producten omvat de aanschaffingsprijs en de bijkomende kosten. Voor afgewerkte producten en de voorraden in bewerking houdt de kostprijs rekening met de directe kosten en een gedeelte van de indirecte productiekosten, zonder administratieve of financiële kosten op te nemen.
Voor de projecten opgestart na 1 januari 2009, worden de tussentijdse rente geactiveerd.
Wanneer de specifieke identificatie niet mogelijk is, wordt de kostprijs bepaald bij toepassing van de gewogen gemiddelde kostprijsmethode. De netto realisatiewaarde is de geschatte verkoopprijs bij het normale verloop van de activiteit, verminderd met de geschatte kosten voor de afwerking en de geschatte kosten noodzakelijk voor de realisatie van de verkoop. De waardevermindering of het verlies op voorraden om ze om te rekenen naar hun netto realisatiewaarde wordt geboekt op het boekjaar waarin de waardevermindering of het verlies zich voorgedaan heeft.
De voorzieningen worden geboekt wanneer de Groep een bestaande verplichting heeft (juridisch of impliciet) die voortvloeit uit een gebeurtenis uit het verleden, wanneer het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om te voldoen aan de verplichting en wanneer het bedrag van de verplichting betrouwbaar geschat kan worden.
Het bedrag van de voorziening komt overeen met de beste schatting van de uitgave nodig om te voldoen aan de geactualiseerde verplichting indien noodzakelijk.
Een voorziening voor zekerheden wordt aangelegd wanneer de onderliggende producten of diensten verkocht worden. Het bedrag van de voorziening wordt bepaald op basis van historische gegevens en van de weging van alle mogelijke resultaten waaraan waarschijnlijkheden verbonden zijn (methode van de verwachte waarde).
Voorwaardelijke verplichtingen, waarvan het onstaan niet waarschijnlijk is, worden opgenomen als een voorziening en worden vermelden in de toelichting bij de jaarrekening op voorwaarde dat het risico aanzienlijk is. Voorwaardelijke activa worden niet opgenomen in de jaarrekening.
De regeling binnen de Groep is toegezegd-pensioenregelingen (te bereiken doel). Voor deze stelsels wordt de kost van de overeenkomstige verplichtingen bepaald volgens de Projected Unit Credit Method, met een berekening van de geactualiseerde waarden op afsluitingsdatum.
Het bedrag dat geboekt wordt op de balans vertegenwoordigd de geactualiseerde waarde van de verplichtingen inzake toegezegd-pensioenregelingen, verminderd met de reële waarde van de activa van het plan en de kosten van de diensten uit het verleden die nog niet geboekt zijn. Alle uit deze berekening voortvloeiende activa zijn beperkt tot de geactualiseerde waarde van de mogelijke terugbetalingen voor de Groep en de verminderingen van de toekomstige bijdragen in het kader van het plan.
De actuariële winsten en verliezen worden onmiddellijk geboekt onder de andere elementen van het geconsolideerde overzicht van het totaal resultaat en in het mutatieoverzicht van het eigen vermogen gepresenteerd.
De ontvangen investeringssubsidies zijn geboekt op de balans (voorgesteld in de overige langlopende passiva of in de overige kortlopende passiva) als uitgestelde opbrengsten. Ze worden geboekt als opbrengsten volgens hetzelfde ritme als de erkenning van de activamarge waarop ze betrekking hebben.
De inkomsten van de Groep zijn afkomstig van de opbrengsten van de activiteiten "vastgoedontwikkeling" (inclusief de diensten verbonden aan het projectmanagement) en daarnaast de huurcontracten.
De inkomsten van de activiteiten "vastgoedontwikkeling" zijn gewaardeerd tegen de reële waarde van de ontvangen tegenwaarde.
Voor zover een verkoopscontract verschillende onderscheiden delen omvat, waarvan de levering afzonderlijk is, wordt de opname van de verkoopsopbrengsten voor deze delen afzonderlijk verwerkt.
Voor zover een verkoopscontract van vastgoedontwikkeling (of een deel van het contract) aan de definitie van een onderhanden project in opdracht van derden beantwoordt, wordt de verkoopsopbrengst opgenomen in overeenstemming met paragraaf 11.
Voor zover een verkoopscontract van vastgoedontwikkeling (of een deel van het contract) niet beantwoordt aan definitie van een onderhanden project in opdracht van derden, wordt de verkoopsopbrengst opgenomen bij oplevering, tenzij het contract voorziet in een continue eigendomsoverdracht zodat het mogelijk is om de opbrengst op te nemen naargelang deze overdracht plaatsvindt, oftewel in de loop van de werken.
Betreffende de contracten voor de operationele leasingovereenkomsten, worden de huurgelden geboekt in het resultaat volgens de lineaire methode over de duur van het huurcontract en dit, zelfs als de betalingen niet op deze basis gebeuren. De voordelen toegekend door de Groep tijdens de onderhandeling of de vernieuwing van een contract voor een operationele leasing worden geboekt verminderd met de huurgelden op een lineaire basis over de duur van het huurcontract.
De boekwaarde van vaste activa (met uitzondering van financiële activa in het toepassingsgebied van IAS 39, uitgestelde belastingen en vaste activa aangehouden voor verkoop) wordt jaarlijks herzien om te bepalen of er aanwijzingen bestaan dat een actief aan waarde heeft verloren. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde bepaald. Voor wat betreft de immateriële activa met een onbepaalde gebruiksduur en goodwill wordt de realiseerbare waarde jaarlijks bepaald. Een bijzondere waardevermindering wordt opgenomen wanneer de boekwaarde de realiseerbare waarde van het actief of van de kasstroomgenererende eenheid overschrijdt. De bijzondere waardeverminderingverliezen worden opgenomen in de resultatenrekening.
Wanneer de te dekken waarde niet individueel bepaald kan worden voor activa, inclusief voor de goodwill, wordt ze geschat op basis van de thesauriegenererende eenheid waartoe deze activa behoren.
De realiseerbare waarde van de vorderingen en beleggingen van de onderneming aangehouden tot einde looptijd is de contante waarde van de toekomstige kasstromen, gedisconteerd aan de oorspronkelijke effectieve rentevoet inherent aan deze activa.
De te dekken waarde van andere activa of van een thesauriegenererende eenheid is het hoogste bedrag tussen de reële waarde verminderd met de verkoopkosten en de gebruikswaarde. Deze laatste komt overeen met de geactualiseerde waarde van de toekomstige verwachte thesauriestromen afkomstig van de activa of van de betrokken thesauriegenererende eenheid. Om de bedrijfswaarde te bepalen worden de toekomstige geschatte kasstromen verdisconteerd door gebruik te maken van de disconteringsvoet voor belastingen dat de marktrentevoet en de specifieke risico's verbonden aan het actief weerspiegelt.
Een terugname van het waardeverminderingverlies wordt geboekt bij de opbrengsten als de invorderbare waarde hoger is dan de netto boekwaarde. De terugname kan echter een boekwaarde genereren die hoger is dan deze die bepaald zou zijn als aanvankelijk geen enkele waardeverminderingverlies opgenomen was door deze activa (thesauriegenererende eenheid). Geen enkel terugname van bijzonder waardeverminderingsverlies op goodwill wordt opgenomen.
De leningskosten omvatten de interesten op debetsaldi en kort- en langlopende leningen, de afschrijving van de uitgiftepremies of de terugbetaling van de leningen, de afschrijving van de bijkomende kosten opgelopen tijdens de plaatsing van de leningen. Deze kosten worden geboekt op het resultaat van het boekjaar of geactiveerd in de kosten van de in aanmerking komende activa.
De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de lopende belastingen en de uitgestelde belastingen. De lopende en uitgestelde belastingen worden geboekt op het resultaat behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks geboekt worden onder het eigen vermogen, in welk geval ze ook opgenomen worden als eigen vermogen.
De lopende belastingen zijn het bedrag van de verschuldigde (of terug te vorderen) belastingen op de winst (of het verlies) van een boekjaar en de aanpassingen van de belastinglasten van vorige boekjaren.
De uitgestelde belastingen worden geboekt volgens de methode van de variabele rapportering gebaseerd op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en passiva van de geconsolideerde jaarrekeningen en hun fiscale basis.
De uitgestelde belastingverplichtingen worden geboekt voor alle belastbare tijdelijke verschillen.
De uitgestelde belastingvorderingen worden enkel geboekt voor aftrekbare tijdelijke verschillen in de mate dat het waarschijnlijk is dat deze in de toekomst beschouwd kunnen worden als een belastbare winst. Dit criterium wordt op elke afsluitingsdatum opnieuw geëvalueerd.
Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van de Groep die ofwel is afgestoten ofwel is geclassificeerd als aangehouden voor verkoop. Een dergelijk component vertegenwoordigt een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied die operationeel en voor financiële verslaggevingdoeleinden duidelijk kunnen worden onderscheiden. Het netto resultaat van de beëindigde bedrijfsactiviteiten (met inbegrip van het eventuele resultaat bij verkoop en belastingen) wordt afzonderlijk gepresenteerd van de voortgezette bedrijfsactiviteiten in de winst- en verliesrekening.
De uitgestelde belastingactiva worden enkel geboekt in de mate dat ze mogelijkerwijze in de toekomst van een belastbare winst afgetrokken kunnen worden.
De materiële en immateriële vaste activa met een vaste gebruiksduur worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte gebruiksduur van het betrokken vaste actief.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt geschat door onafhankelijke deskundigen in overeenstemming met de principes beschreven in nota 13 van de financiële staten.
In het kader van de waardeverminderingtoetsen wordt de invorderbare waarde van het activa geschat op basis van de geactualiseerde waarde van de toekomstig verwachte thesauriestromen die door dit actief zullen gegenereerd worden.
Voor de voorzieningen, stemt het geboekte bedrag overeen met de beste schatting van uitgave die nodig zal zijn voor de delging van de huidige (juridische of impliciete) verbintenis op afsluitdatum.
De projecten in voorraad en de bouwcontracten worden onderworpen aan haalbaarheidstudies, die dienen tot de vrijmaking van de marges en tot de berekening van de vorderingsgraad. Op elke afsluitdatum wordt een schatting van de nog aan te gane kosten gemaakt.
De rekeningen van de tijdelijke handelsvennootschappen zijn in de financiële staten opgenomen volgens de proportionele methode, elke rubriek van de balans en van de resultatenrekening is geïntegreerd in proportie van het aandeel van de partner in de tijdelijke handelsvennootschappen.
De kernactiviteit van de Groep, de vastgoedontwikkeling, omvat de activiteiten "kantoren", "residentiële ontwikkeling" en "verkaveling". De projecten worden toegewezen aan de sector op basis van hun bestemming als kantoorgebouwen, woongebouwen of verkavelde -of te verkavelen terreinen.
De activiteit van de Groep, die zich voornamelijk in België en in het Groothertogdom Luxemburg bevindt, wordt ook sinds dit jaar in Polen uitgeoefend.
| OMZET | BEDRIJFSRESULTAAT | |||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
| KANTOREN | ||||
| België | 11 310 | 58 640 | -1 186 | 11 054 |
| Groothertogdom Luxemburg | 883 | 31 | 494 | -98 |
| Polen | 2 107 | - | 150 | - |
| SUBTOTAAL KANTOREN | 14 300 | 58 671 | -542 | 10 956 |
| RESIDENTIËLE ONTWIKKELING | ||||
| België | 35 190 | 12 032 | 11 249 | 384 |
| Groothertogdom Luxemburg | 4 029 | - | 768 | - |
| SUBTOTAAL RESIDENTËLE ONTWIKKELING | 39 219 | 12 032 | 12 017 | 384 |
| VERKAVELING | ||||
| België | 25 704 | 11 147 | 11 115 | 1 877 |
| SUBTOTAAL VERKAVELING | 25 704 | 11 147 | 11 115 | 1 877 |
| TOTAAL GECONSOLIDEERD | 79 223 | 81 850 | 22 590 | 13 217 |
| België | 72 204 | 81 819 | 21 178 | 13 315 |
| Groothertogdom Luxemburg | 4 912 | 31 | 1 262 | -98 |
| Polen | 2 107 | - | 150 | - |
| Financieel resultaat | -5 424 | -4 880 |
|---|---|---|
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen | 305 | 2 859 |
| Belastingen | -1 297 | -670 |
| RESULTAAT UIT VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN | 16 174 | 10 526 |
| NETTORESULTAAT | 16 174 | 10 526 |
| KANTOREN | RESIDENTIËLE ONTWIKKELING |
VERKAVELING | GECONSOLIDEERD | |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | ||||
| Bedrijfsresultaat | -542 | 12 017 | 11 115 | 22 590 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | -227 | -434 | 47 | -614 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -6 | - | - | -6 |
| Schommeling van de voorzieningen | -886 | 34 | -20 | -872 |
| Overdrachten van deelnemingen | - | 59 | - | 59 |
| Schommeling van het bedrijfskapitaal | -71 372 | -1 092 | -17 471 | -89 935 |
| BEDRIJFSTHESAURIE VÓÓR BELASTINGEN | -73 033 | 10 584 | -6 329 | -68 778 |
| INVESTERINGSTHESAURIE | 6 428 | 241 | -63 | 6 606 |
| 2010 | ||||
| Bedrijfsresultaat | 10 956 | 384 | 1 877 | 13 217 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | 175 | 78 | 96 | 349 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -309 | - | - | -309 |
| Schommeling van de voorzieningen | -1 407 | -381 | -414 | -2 202 |
| Overdrachten van deelnemingen | - | -49 | - | -49 |
| Schommeling van het bedrijfskapitaal | -15 007 | 2 073 | -3 540 | -16 474 |
| BEDRIJFSTHESAURIE VÓÓR BELASTINGEN | -5 592 | 2 105 | -1 981 | -5 468 |
| INVESTERINGSTHESAURIE | 3 526 | 1 098 | -24 | 4 600 |
| KANTOREN | RÉSIDENTIEL ONTWIKKELING |
VERKAVELING | GECONSOLIDEERD | |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | ||||
| Sectoriële activa | 205 073 | 78 675 | 73 784 | 357 532 |
| Niet-toegewezen elementen1 | 49 266 | |||
| TOTAAL DER ACTIVA | 406 798 | |||
| Sectoriële passiva | 18 931 | 14 104 | 4 010 | 37 045 |
| Niet-toegewezen elementen1 | 186 961 | |||
| TOTAAL DER PASSIVA | 224 006 | |||
| 2010 | ||||
| Sectoriële activa | 124 070 | 78 123 | 58 685 | 260 878 |
| Niet-toegewezen elementen1 | 42 630 | |
|---|---|---|
| TOTAAL DER ACTIVA | 303 508 | |
| Sectoriële passiva | 23 927 12 178 6 527 |
42 632 |
| Niet-toegewezen elementen1 | 88 747 | |
| TOTAAL DER PASSIVA | 131 379 |
| BELGIË | GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | POLEN | TOTAAL | |
|---|---|---|---|---|
| Sectoriële activa 31-12-2011 | 240 123 | 54 499 | 62 910 | 357 532 |
| Sectoriële activa 31-12-2010 | 214 313 | 46 565 | - | 260 878 |
De omzet bestaat uit de volgende onderdelen:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Verkoop van goederen | 75 591 | 81 570 |
| Prestatie van diensten | 510 | 280 |
| Huurinkomsten | 3 122 | - |
| TOTAAL OMZET | 79 223 | 81 850 |
De omzet kan als volgt naar activiteitensector worden uitgesplitst:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren1 | 14 300 | 58 671 |
| Residentiële Ontwikkeling2 | 39 219 | 12 032 |
| Verkaveling3 | 25 704 | 11 147 |
| TOTAAL OMZET | 79 223 | 81 850 |
Immobel heeft in 2011 twee transacties uitgevoerd, die elk meer dan 10 % van de omzet vertegenwoordigen. Deze twee transacties beïnvloeden sectoren "residentiële ontwikkeling" en "verkaveling".
Deze rubriek omvat recuperatie van taksen en voorheffi ngen, doorrekeningen van kosten en andere diverse vergoedingen. De overige bedrijfsopbrengsten kunnen als volgt naar activiteitensector worden uitgesplitst:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 1 537 | 2 293 |
| Residentiële Ontwikkeling | 166 | 1 337 |
| Verkaveling | 220 | 136 |
| TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 1 923 | 3 766 |
1. De omzet "kantoren" wordt voornamelijk beïnvloed door de verkoop van de gebouwen van de fase 3 van het project Forum in Stad Brussel en door de verkoop van het gebouw South Crystal in Brussel (Sint-Gillis).
2. De promoties Boomkleverstuin in Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe), Tuinen van Jette in Brussel (Jette), Foncière du Parc in Stad Brussel en Green Hill in het Groothertogdom Luxemburg dragen hoofdzakelijk bij tot de omzet "residentiële ontwikkeling". Behalve deze promoties, is de omzet "residentiële ontwikkeling" positief beïnvloed door de verkoop van een deel van de grond in Haren (Brussel). Deze grond was bestemd voor residentiële ontwikkeling, maar werd verkocht aan de Regie der Gebouwen voor de vestiging van een nieuwe gevangenis.
3. De belangrijkste recurrente verkopen hebben betrekking op de verkavelingen van Bredene, Chastre, Edingen, Limbourg, Mons en Waterloo. De omzet "verkaveling" omvat onder meer de opbrengst uit de verkoop van een commercieel project in Waver.
De kostprijs van de omzet kan als volgt naar activiteitensector worden uitgesplitst:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | -6 936 | -40 484 |
| Residentiële Ontwikkeling | -24 158 | -9 772 |
| Verkaveling | -11 385 | -6 493 |
| TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET | -42 479 | -56 749 |
en moeten worden verbonden met de omzet en de projecten hierboven.
Deze rubriek omvat de bezoldigingen en vergoedingen van het personeel, de Leden van het Uitvoerend Comité en van de niet-uitvoerende Bestuurders.
Ze kunnen als volgt onderverdeeld worden:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bezoldigingen en vergoedingen van het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité | -5 760 | -5 176 |
| Bezoldigingen van de niet-uitvoerende Bestuurders | -662 | -421 |
| Sociale lasten | -424 | -582 |
| Pensioenkosten - toegezegde bijdrageregeling | -209 | -146 |
| Andere | -42 | -38 |
| PERSONEELSKOSTEN | -7 097 | -6 363 |
Het gemiddeld aantal medewerkers in voltijdse equivalenten bedraagt 18 in 2011, tegenover 26 in 2010. Het jaar 2010 werd positief beïnvloed door het gebruik van voorzieningen van voorgaande jaren.
Kunnen als volgt onderverdeeld worden:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa | -174 | -213 |
| Waardeverlies op vaste activa bestemd voor verkoop | - | -36 |
| Waardewinst op deelnemingen beschikbaar voor verkoop | - | 17 |
| Waardeverminderingen op voorraden | -471 | -14 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op voorraden | 928 | - |
| Waardeverminderingen op vorderingen | -5 | -104 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op vorderingen | 336 | 1 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP ACTIVA | 614 | -349 |
Kunnen als volgt onderverdeeld worden:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Diensten en diverse goederen | -8 274 | -8 760 |
| Voorzieningen voor risico's en kosten | 879 | 1 021 |
| Overige kosten | -2 205 | -1 508 |
| OVERIGE BEDRIJFSKOSTEN | -9 600 | -9 247 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Huurgelden en huurkosten, omvattend het huurgeld en de huurkosten van de maatschappelijke zetel, huidige en voormalige voor 2010 (in verband te brengen met de bestedingen van de voorzieningen voor evaluatie en organisatie van de Groep - zie hierna de belangkrijkste onderdelen van de voorzieningen) |
-508 | -1 448 |
| Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden en met betrekking tot de omzet |
-6 301 | -6 423 |
| Overige diensten en diverse goederen (waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, onderhouds- en herstellingskosten …) |
-1 465 | -889 |
| TOTAAL VAN DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN | -8 274 | -8 760 |
Verplichtingen inzake operationele leasing:
| Totaalbedrag van de betalingen geboekt als kosten van de periode | -424 | -452 |
|---|---|---|
| Totaalbedrag van de uit te voeren minimumbetalingen: | ||
| - op minder dan één jaar | -389 | -416 |
| - op meer dan één jaar, maar minder dan 5 jaar | -1 465 | -1 467 |
Deze bedragen komen hoofdzakelijk overeen met de huurprijs van de maatschappelijke zetel en de huurprijs van de voertuigen.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Erelonen van de commissaris binnen de Groep | -175 | -180 |
| Erelonen voor buitengewone prestaties of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de Groep1 : |
-28 | -265 |
| - Opdrachten van fiscale raadgeving | - | -40 |
| - Overige opdrachten buiten het domein van gewone commissarisopdracht | -28 | -225 |
Belangrijkste onderdelen van variaties in voorzieningen voor risico's en kosten:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Voorzieningen betreffende de verkopen | 861 | -4 |
| Voorzieningen voor evaluatie en organisatie van de Groep | - | 1 095 |
| Overige voorzieningen | 18 | -70 |
| TOTAAL VARIATIES IN VOORZIENINGEN VOOR RISICO'S EN KOSTEN | 879 | 1 021 |
| Toevoegingen | -267 | -356 |
| Bestedingen | 1 046 | 1 045 |
| Terugnemingen | 100 | 332 |
De overige bedrijfskosten voor -2.205 KEUR bevatten hoofdzakelijk belastingen (onroerende voorheffi ngen, gewestbelastingen, gemeentebelastingen ...) niet geactiveerd op activa opgenomen in voorraad.
Het fi nancieel resultaat is als volgt samengesteld:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Rentelasten van financiële schulden opgenomen tegen afgeschreven kostprijs | -6 210 | -4 881 |
| Geactiveerde rente op projecten in ontwikkeling | 989 | - |
| Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten | -241 | -198 |
| Renteopbrengsten | 284 | 423 |
| Overige financiële lasten | -260 | -246 |
| Overige financiële opbrengsten | 14 | 22 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5 424 | -4 880 |
De bedragen in verband met de kasstroomindekkingen komen uit fi nanciële instrumenten verworven voor hedging doeleinden, maar die niet zijn boekhoudkundig gekwalifi ceerd als fi nanciële instrumenten in zin van IAS 39. Deze instrumenten zijn gedetailleerd onder nota 20.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen, 305 KEUR, betreft de activiteit "kantoren".
De belastingen op het resultaat zijn de volgende:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Lopende belastingen met betrekking tot het huidige jaar | -2 065 | -445 |
| Lopende belastingen met betrekking tot vorige boekjaren | 53 | -45 |
| Uitgestelde belastingen | 715 | -180 |
| TOTALE BELASTINGSLAST IN DE RESULTATENREKENING | -1 297 | -670 |
De overeenstemming van de effectieve belastinglast en de theoretische belastinglast wordt als volgt samengevat:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Resultaat vóór belastingen | 17 471 | 11 196 |
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen | -305 | -2 859 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN DE GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
17 166 | 8 337 |
| BELASTINGEN VOLGENS GEMIDDELD BELASTINGTARIEF VAN 33,99 % | -5 835 | -2 834 |
| Fiscale effecten: | ||
| - niet-belastbare inkomsten | - | 20 |
| - verworpen uitgaven | -181 | -135 |
| - van het gebruik van fiscale verliezen en notionele interesten waarop geen uitgestelde belastingvorderingen werd erkend in voorgaande jaren |
5 595 | 1 521 |
| - van fiscale verliezen en notionele interesten van het boekjaar 2011 waarop geen uitgestelde belastingvorderingen werd opgenomen |
-1 366 | 974 |
| Opname tijdens het jaar van uitgestelde belastingvorderingen op fiscale verliezen en notionele interesten verdiend in voorgaande jaren |
445 | - |
| Belastingen van vroegere boekjaren en andere | 45 | -217 |
| BELASTINGLAST | -1 297 | -670 |
| EFFECTIEVE BELASTINGTARIEF VAN HET BOEKJAAR | 7,6 % | 8,0 % |
Aangezien er geen uitstaande potentiële verwatering van gewone aandelen bestaat, is het basisresultaat per aandeel gelijk aan het verwaterde resultaat per aandeel.
Het basisresultaat en het verwaterde resultaat per aandeel worden bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Gemiddeld aantal aandelen beschouwd voor het basisresultaat en het verwaterde resultaat | 4 121 934 | 4 121 934 |
| Nettoresultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten | 16 174 | 10 526 |
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 16 184 | 10 550 |
| Netto per aandeel (in EUR): | ||
| - Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten | 3,92 | 2,55 |
| - Resultaat van het boekjaar | 3,93 | 2,56 |
De onderdelen van de materiële vaste activa evolueren als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGSWAARDE OP HET EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR | 1 682 | 1 686 |
| Aankopen | 104 | 99 |
| Verkopen en buitengebruikstellingen | -44 | -103 |
| AANSCHAFFINGSWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 1 742 | 1 682 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR |
-404 | -306 |
| Afschrijvingen | -168 | -191 |
| Verkopen en buitengebruikstellingen | 44 | 93 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR |
-528 | -404 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 1 214 | 1 278 |
De materiële vaste activa bevatten hoofdzakelijk de kosten met betrekking tot de inrichting van de maatschappelijke zetel.
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd door onafhankelijke deskundigen op basis van het reële waardemodel in overeenstemming met de norm IAS 40.
De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| REËLE WAARDE OP 1 JANUARI | 2 280 | 1 971 |
| Variaties van de reële waarde geboekt in de resultatenrekening | 6 | 309 |
| REËLE WAARDE OP 31 DECEMBER | 2 286 | 2 280 |
Deze rubriek omvat het erfpachtrecht van een kantoorgebouw.
De rëele waarde van dit vastgoed werd bepaald rekeninghoudend met het feit dat de mutatierechten ten laste van de koper zijn.
Belangrijkste veronderstellingen gehanteerd om de reële waarde te bepalen:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Huurprijs (EUR) per m² kantoren | 185 | 175 |
| Actualisatievoet | 8,15 % | 8,50 % |
De deelnemingen in de geassocieerde ondernemingen betreffen de activiteit "Kantoren" en kunnen als volgt worden onderverdeeld:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| WAARDE OP 1 JANUARI | 7 445 | 9 194 |
| Aandeel in het resultaat | 305 | 2 859 |
| Aanschaffingen en overboekingen van rubrieken | 13 | 14 |
| Overdrachten | - | -179 |
| Uitbetaalde dividenden door de ondernemingen | -4 634 | - |
| Terugbetaald kapitaal door de ondernemingen | -1 875 | -4 443 |
| MUTATIES VAN HET BOEKJAAR | -6 191 | -1 749 |
| WAARDE OP 31 DECEMBER | 1 254 | 7 445 |
terugbetaald kapitaal en uitbetaalde dividenden betreffen de vennootschappen Promotion Léopold en Espace Midi. De verkorte fi nanciële staten van deze entiteiten zien er als volgt uit:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Totale activa | 11 474 | 37 883 |
| Totale verplichtingen | 7 394 | 8 241 |
| Netto actief | 4 080 | 29 642 |
| Aandeel van Immobel in het netto actief | 1 055 | 4 080 |
| Omzet | 6 534 | 2 549 |
| Netto resultaat van het boekjaar | 1 651 | 13 665 |
| Aandeel van Immobel in het netto resultaat van het boekjaar | 305 | 2 859 |
De geassocieerde ondernemingen zijn opgenomen in nota 32.
De deelnemingen beschikbaar voor verkoop evolueerden als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| WAARDE OP 1 JANUARI | 77 | 70 |
| Overdrachten | 0 | -10 |
| Winst-waarde van de deelnemingen | - | 17 |
| MUTATIES VAN HET BOEKJAAR | 0 | 7 |
| WAARDE OP 31 DECEMBER | 77 | 77 |
De boekwaarde op 31 december 2011 van de deelnemingen beschikbaar voor verkoop, wordt als representatief van hun reële waarde beschouwd.
De uitgestelde belastingsvorderingen of -verplichtingen worden opgenomen in de balans voor de belastbare of aftrekbare tijdelijke verschillen, de overdracht van fi scale verliezen en fi scale kredieten. De schommelingen van de uitgestelde belastingen in de balans tijdens het boekjaar worden opgenomen in de resultatenrekening, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt worden.
De uitgestelde belastingen in de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN |
|||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2011 31-12-2010 |
31-12-2011 | 31-12-2010 | ||
| Fiscale verliezen | 717 | 74 | - | - |
| Voorraden | - | - | - | 335 |
| TOTAAL | 717 | 74 | - | 335 |
| VORDERINGEN | VERPLICHTINGEN | TOTAAL | |
|---|---|---|---|
| OP 1 JANUARI 2011 | 74 | -335 | -261 |
| SCHOMMELING VAN HET BOEKJAAR | 643 | 335 | 978 |
| OP 31 DECEMBER 2011 | 717 | - | 717 |
Uitgestelde belastingvorderingen werden in 2011 opgenomen voor de dochterondernemingen waarvan de lopende projecten toekomstige belastbare winsten zullen genereren die hen toelaten om hun fi scale tegoeden te recupereren.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| BEDRAGEN VAN FISCALE VERLIEZEN WAARVOOR GEEN ENKELE UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN OPGENOMEN IS IN DE BALANS WAARVAN: |
33 327 | 45 893 |
| Te vervallen eind 2013 | 92 | 92 |
| Te vervallen eind 2014 | 176 | 377 |
| Te vervallen eind 2015 | 850 | 1 236 |
| Te vervallen eind 2016 | 1 019 | 1 579 |
| Te vervallen eind 2017 | 732 | 4 043 |
| Te vervallen eind 2018 | 1 210 | - |
| Niet beperkt in de tijd | 29 248 | 38 566 |
De voorraden bestaan uit gebouwen en gronden bestemd tot verkoop na hun ontwikkeling. De ventilatie van deze rubriek per sector is de volgende:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 190 381 | 113 916 |
| Residentiële Ontwikkeling | 71 500 | 72 249 |
| Verkaveling | 65 982 | 54 604 |
| TOTAAL VOORRADEN | 327 863 | 240 769 |
De verdeling van de voorraden per geografi sche zone is de volgende:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| België | 217 141 | 194 759 |
| Groothertogdom Luxemburg | 49 866 | 46 010 |
| Polen | 60 856 | - |
| TOTAAL VOORRADEN | 327 863 | 240 769 |
De boekwaarde van de voorraden evolueert als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| VOORRADEN OP 1 JANUARI | 240 769 | 260 250 |
| Inkopen van het boekjaar | 127 668 | 41 275 |
| Overdrachten van het boekjaar | -41 757 | -57 152 |
| Geactiveerde rente | 989 | - |
| Overboeking van andere rubrieken | -263 | -3 590 |
| Geboekte waardeverminderingen | -471 | -14 |
| Teruggenomen waardeverminderingen | 928 | - |
| BEWEGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 87 094 | -19 481 |
| VOORRADEN OP 31 DECEMBER | 327 863 | 240 769 |
| Boekwaarde van de voorraden in pand gegeven als waarborg voor bankleningen | 274 022 | 166 379 |
De onderdelen van de bewegingen van het boekjaar per sector:
| INKOPEN OVERDRACHTEN | GEACTIVEERDE RENTE | OVERBOEKINGEN WAARDEVERMINDERINGEN | NETTO | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 78 850 | -5 905 | 838 | 2 692 | -10 | 76 465 |
| Residentiële Ontwikkeling | 25 492 | -24 167 | 151 | -2 692 | 467 | -749 |
| Verkaveling | 23 326 | -11 685 | - | -263 | - | 11 378 |
| TOTAAL | 127 668 | -41 757 | 989 | -263 | 457 | 87 094 |
De onderdelen van de bewegingen van het boekjaar per geografi sche zone:
| INKOPEN OVERDRACHTEN | GEACTIVEERDE RENTE | OVERBOEKINGEN WAARDEVERMINDERINGEN | NETTO | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 59 576 | -38 226 | 838 | -263 | 457 | 22 382 |
| Groothertogdom Luxemburg | 7 236 | -3 531 | 151 | - | - | 3 856 |
| Polen | 60 856 | - | - | - | - | 60 856 |
| TOTAAL | 127 668 | -41 757 | 989 | -263 | 457 | 87 094 |
Behoudens de risico's en onzekerheden die gepaard gaan met de vakgebieden waarin de Groep actief is (zoals een aanzienlijke stijging van de rentevoeten, de ommekeer op de vastgoedmarkt, de evolutie van de economische conjunctuur op wereldschaal, het verlies aan belangstelling bij de beleggers voor de vastgoedmarkt, een verstrakking van de kredietvoorwaarden door de bankiers, …), en gezien de reeds afgeleverde bouwvergunningen vertrouwt de Raad van Bestuur erop dat de nodige vergunningen zullen verkregen worden voor de ontwikkeling van de huidige projecten van de Groep en dat hij vandaag, op basis van de informatie waarover hij beschikt, geen grote risico's of onzekerheden vaststelt die de toekomstige resultaten van de Groep in belangrijke mate kunnen schaden.
De belangrijkste risico's en onzekerheden worden in de Beheerverslag ontwikkeld.
De handelsvorderingen hebben betrekking op de volgende sectoren:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 2 174 | 5 029 |
| Residentiële Ontwikkeling | 2 893 | 1 902 |
| Verkaveling | 5 889 | 2 950 |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN | 10 956 | 9 881 |
Het kredietrisico houdt verband met de eventuele tekortkomingen van de klanten wanneer zij hun verplichtingen ten aanzien van de Groep niet nakomen.
Door de aard van de klanten die voornamelijk bekende investeerders, openbare of geassimileerde klanten zijn, doet de Groep geen beroep op enige dekking van klantenkredietrisico.
De klanten worden regelmatig gevolgd en adequate waardeverminderingen worden geboekt om de bedragen die als niet-invorderbaar worden beschouwd, te dekken.
Op 31 december 2011 bestaat er geen concentratie van kredietrisico met één enkele derde. Het maximale risico loopt op tot de boekwaarde van de vorderingen.
De waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| TOESTAND OP 1 JANUARI | 553 | 523 |
| Toevoegingen | 5 | 31 |
| Terugnemingen | -336 | -1 |
| BEWEGINGEN VAN HET BOEKJAAR | -331 | 30 |
| TOESTAND OP 31 DECEMBER | 222 | 553 |
De onderdelen van deze rubriek zijn:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Overige vorderingen | 10 634 | 5 402 |
| waarvan: voorschotten aan joint ventures, geassocieerde ondernemingen en projecten in deelnemingen | 4 205 | 1 440 |
| belastingen (andere dan op inkomsten) en terug te vorderen BTW | 3 518 | 786 |
| te ontvangen subsidies en toelagen | 1 358 | 515 |
| overigen | 1 553 | 2 661 |
| Over te dragen kosten en verworven opbrengsten | 4 532 | 956 |
| waarvan: op ontwikkelingsprojecten | 3 833 | 558 |
| overigen | 699 | 398 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 15 166 | 6 358 |
en hebben betrekking op de volgende sectoren:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 9 675 | 2 350 |
| Residentiële Ontwikkeling | 4 074 | 3 364 |
| Verkaveling | 1 417 | 644 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 15 166 | 6 358 |
Netto fi nanciële schuld is het saldo tussen de geldmiddelen en kasequivalenten en de fi nanciële schulden (langlopende en kortlopende). Zij bedraagt -136.714 KEUR op 31 december 2011 tegenover -53.941 KEUR op 31 december 2010.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Geldmiddelen en kasequivalenten (+) | 46 964 | 34 239 |
| Langlopende financiële schulden (-) | 109 348 | 65 640 |
| Kortlopende financiële schulden (-) | 74 330 | 22 540 |
| NETTO FINANCIËLE SCHULD | -136 714 | -53 941 |
De schuldratio van de Groep bedraagt 75 % op 31 december 2011 tegenover 31 % eind 2010.
De geldbeleggingen en de beschikbare geldmiddelen bedragen tot 46.964 KEUR tegenover 34.239 KEUR op einde 2010, dus een verhoging van 12.725 KEUR.
De geldmiddelen evolueren als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Termijndeposito's met een duurtijd van minder dan 3 maanden | 2 191 | 2 975 |
| Beschikbare middelen | 44 773 | 31 264 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 46 964 | 34 239 |
De verklaring van de netto schommeling van de geldmiddelen en kasequivalenten is in het geconsolideerde kasstroomoverzicht vermeld.
De fi nanciële schulden verhogen met 95.498 KEUR, van 88.180 KEUR op 31 december 2010 naar 183.678 KEUR op 31 december 2011. De fi nanciële schulden zijn als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Niet-achtergestelde obligaties met vervaldatum 21-12-2016 rentevoet 7 % - nominale waarde van 30 MEUR |
29 403 | - |
| Bankleningen | 79 945 | 65 640 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 109 348 | 65 640 |
| Bankleningen | 74 330 | 22 506 |
| Overige schulden | - | 34 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 74 330 | 22 540 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 183 678 | 88 180 |
De fi nanciële schulden evolueren als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI | 88 180 | 103 775 |
| Aangegane schulden | 100 922 | 19 503 |
| Terugbetaalde schulden | -5 424 | -35 098 |
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 31 DECEMBER | 183 678 | 88 180 |
Naar aanleiding van de overname van de vennootschap Cedet Sp. z o.o verkreeg de Groep een kortlopende schuld ten belope van 10 MEUR die niet in de kasstromen opgenomen is (nota 32).
Immobel heeft in december 2011 een obligatielening uitgegeven voor een bedrag van 30 MEUR. De terugbetaling van de obligaties zal gebeuren in december 2016 aan 100 % van de nominale waarde. Een coupon van 7 % zal op de jaarlijkse vervaldag worden uitgekeerd. Behalve de obligatielening, wordt de fi nanciering van de Groep alsook de fi nancieringen van de projecten van de Groep afgesloten op basis van kortetermijnrentes, euribor 1 tot 12 maanden + handelsmarge.
Immobel beschikt op 31 december 2011 over een kredietlijn ("corporate" krediet ondertekend in mei 2011) van 60 MEUR, waarvan 42 MEUR gebruikt zijn op 31 december 2011, die in juni 2014 afl oopt.
Bovendien beschikt Immobel op 31 december over bevestigde bankkredietlijnen van 127,5 MEUR waarvan 112,3 MEUR gebruikt zijn op 31 december 2011. Deze kredietlijnen ( "project fi nancing" kredieten) zijn specifi ek voor de ontwikkeling van bepaalde projecten. Op 31 december 2011 bedraagt de boekwaarde van de in pand gegeven activa van de Groep van het "corporate" krediet en van de "project fi nancing" kredieten 276 MEUR.
| TE VERVALLEN IN | 2012 | 2013 | 2014 | 2016 | TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Obligatielening | - | - | - | 29 403 | 29 403 |
| Corporate Krediet | - | - | 42 000 | - | 42 000 |
| Project Financing Kredieten | 74 330 | 31 860 | 6 085 | - | 112 275 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 74 330 | 31 860 | 48 085 | 29 403 | 183 678 |
tijdschema van de fi nanciële schulden van de Groep
Op basis van de toestand op 31 december 2011, heeft elke schommeling van 1 % van de rentevoet tot gevolg een jaarlijkse toeof afname van de lasten op schulden met variabele interestvoet van 1.543 KEUR.
In het kader van de terbeschikkingstelling van kredieten op lange termijn, "corporate" en "project fi nancing", wendt de Groep fi nanciële instrumenten aan ten einde het renterisico te dekken.
Op 31 december 2011 zijn de afgeleide fi nanciële instrumenten afgesloten teneinde de toekomstige risico's te dekken de volgende:
| PERIODE | OPTIES | UITOEFENPRIJS | NOTIONELE BEDRAGEN |
|
|---|---|---|---|---|
| 06/2009 - 06/2012 | CAP gekocht | 3,50 % | 16 250 | |
| 02/2011 - 06/2013 | CAP gekocht | 3,50 % | 15 750 | |
| 06/2011 - 06/2014 | CAP gekocht | 4,00 % | 36 000 | |
| 09/2011 - 09/2012 | CAP gekocht | 5,00 % | 19 775 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS gekocht | 3,02 % | 10 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS gekocht | 3,07 % | 8 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS gekocht | 2,99 % | 7 000 | |
| 06/2010 - 06/2013 | IRS gekocht | 2,88 % | 20 000 | |
| TOTAAL | 132 775 |
De reële waarde van afgeleide fi nanciële instrumenten (niveau 3) wordt bepaald op basis van waarderingsmodellen en rentefutures. De verandering in de reële waarde van fi nanciële instrumenten wordt erkend door de resultatenrekening.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | ||
| Kasstroomindekking: | ||
| - Gekochte CAP opties | 20 | 3 |
| - Gekochte IRS opties | -1 827 | -1 827 |
| TOTAAL | -1 807 | -1 824 |
| PARTIE EFFICACE |
PARTIE INNEFFICACE |
TOTAL | |
|---|---|---|---|
| WIJZIGING IN DE REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | |||
| SITUATIE OP 1 JANUARI 2010 | -1 114 | -1 058 | -2 172 |
| Mutatie van de periode | 1 114 | -766 | 348 |
| SITUATIE OP 31 DECEMBER 2010 | - | -1 824 | -1 824 |
| Mutatie van de periode | - | 17 | 17 |
| SITUATIE OP 31 DECEMBER 2011 | - | -1 807 | -1 807 |
Per 31 december 2011 was geen enkel instrument het onderwerp van kasstroomindekking documentatie.
De Vennootschap start enkel projecten op wanneer zij de ad hoc fi nanciering, met corporate middelen, specifi eke fi nanciering of voorverkoop heeft. Aldus is het liquiditeitsrisico in verband met het verloop van een project heel beperkt.
De Groep is, voor het merendeel van de voornoemde fi nanciële schulden, gebonden aan bepaalde fi nanciële verbintenissen.
Deze verbintenissen houden onder andere rekening met het eigen vermogen, de netto fi nanciële schulden en de relatie ervan met het eigen vermogen en de voorraden. Op 31 december 2011 alsook in vorige jaren, was de Groep in overeenstemming met al deze fi nanciële verbintenissen
De Groep heeft geen politiek ter indekking van het valutarisico voor de ontwikkeling van zijn projecten.
De EUR werd bepaald als functionele valuta van het activiteit "kantoren" in Polen, wat het valutarisico voorkomt.
Het eigen vermogen bedraagt 182.792 KEUR tegenover 172.129 KEUR op 31 december 2010, hetzij een verhoging van 10.663 KEUR. De verklaring van de schommelingen in het eigen vermogen is opgenomen in de geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen
Immobel streeft naar een optimale structuur van permanente kapitalen door een evenwichtige verhouding tussen het kapitaal en de schulden op lange termijn te bereiken. Het doel is de waarde voor de aandeelhouder zo hoog mogelijk te houden en tegelijk de vereiste fi nanciële fl exibiliteit te bewaren om de ontwikkelingsprojecten tot een goed einde te brengen. Onder de andere elementen die van belang zijn in de besluitvorming zijn er de verwachte return van elk project en de handhaving van bepaalde balansratio's.
De pensioen- en gelijkaardige verplichtingen dekken de verbintenissen van de Groep betreffende de groepsverzekering. Het bedrag geboekt op de balans vertegenwoordigt de geactualiseerde waarde van de verplichtingen inzake pensioenplannen met vaste bijdragen, verminderd met de rëele waarde van de activa van het plan en de nog niet geboekte kost van verleden dienstijd.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS | ||
| Huidige waarde van de verplichtingen | 2 200 | 2 222 |
| Reële waarde van de activa van het plan aan het einde van de periode | -1 901 | -1 876 |
| TEKORT VAN DE GEFINANCIERDE PLANNEN | 299 | 346 |
| BEWEGINGEN VAN DE NETTOVERPLICHTINGEN IN DE BALANS | ||
| VERPLICHTINGEN OP 1 JANUARI | 346 | 786 |
| Totale last bestaande uit de volgende onderdelen: | 115 | -7 |
| - Kost van verleende diensten tijdens de periode | 93 | 114 |
| - Financiële kost | 99 | 114 |
| - Verwacht rendement van de activa van het plan | -77 | -74 |
| - Erkende kosten van verleden diensttijd | - | -161 |
| Bijdragen van de Groep | -103 | -380 |
| Erkend bedrag in het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat | -59 | -53 |
| VERPLICHTINGEN OP 31 DECEMBER | 299 | 346 |
| HUIDIGE WAARDE VAN DE VERPLICHTINGEN OP 1 JANUARI | 2 222 | 2 540 |
| Kost van de verleende diensten tijdens de periode | 93 | 114 |
| Bijdrage van de werknemers | 37 | 41 |
| Financiële kost | 99 | 114 |
| Nieuwe kost van verworven verleden diensttijd | - | -161 |
| Verlies (winst) ten gevolge van de actuariële hypotheses | -109 | -104 |
| Betaalde voordelen | -142 | -322 |
| HUIDIGE WAARDE VAN DE VERPLICHTINGEN OP 31 DECEMBER | 2 200 | 2 222 |
| REËLE WAARDE VAN DE ACTIVA VAN HET STELSEL OP 1 JANUARI | 1 876 | 1 754 |
| Verwacht rendement van de activa van het plan | 77 | 74 |
| Bijdrage van de Groep | 103 | 380 |
| Bijdrage van de werknemers | 37 | 41 |
| Winst (verlies) ten gevolge van de actuariële hypotheses | -50 | -51 |
| Betaalde voordelen | -142 | -322 |
| REËLE WAARDE VAN DE ACTIVA VAN HET STELSEL OP 31 DECEMBER | 1 901 | 1 876 |
| Bijdrage van de werkgever verwacht voor 2013/2012 | 104 | 129 |
| EFFECTIEF RENDEMENTSPERCENTAGE VAN DE ACTIVA VAN HET PLAN | 26 | 22 |
| ACTUARIËLE HYPOTHESES GEBRUIKT OM DE VERPLICHTINGEN TE BEPALEN | ||
| Actualisatiepercentage | 3,80 % | 4,50 % |
| Verwacht rendementspercentage van de activa van het plan | 4,10 % | 3,94 % |
| Verwacht groeipercentage van de bezoldigingen | 3,50 % | 3,50 % |
| Gemiddeld inflatiepercentage | 2,00 % | 2,00 % |
De pensioenstelsels worden gefi nancierd door een groepsverzekering. De onderliggende activa zijn vooral belegd in obligaties. Het verwachte rendementspercentage van de planactiva weerspiegelt de door de verzekeringsmaatschappij gewaarborgde interestvoet. Het erkende bedrag in het geconsolideerde overzicht van het volledige resultaat bedraagt 59 KEUR.
Het gecumuleerde bedrag van de actuariële opbrengsten en verliezen in het geconsolideerde overzicht van het volledige resultaat bedraagt 424 KEUR.
Historisch overzicht van de kerngegevens van de laatste jaren:
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|
| Actuele waarde van de verplichtingen | 2 200 | 2 222 | 2 540 | 3 831 |
| Rëelle waarde van de activa van het plan op het einde van de periode |
1 901 | 1 876 | 1 754 | 2 166 |
| Verliezen van de gefinancierde plannen | 299 | 346 | 786 | 1 665 |
| Aanpassingen met betrekking tot de ervaring op: | ||||
| - passiva van het plan | 223 | 136 | 1 168 | -88 |
| - activa van het plan | -50 | -51 | -83 | -64 |
De onderdelen van de voorzieningen evolueren als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Voorzieningen betreffende de verkopen | 1 278 | 2 140 | |||
| Voorzieningen voor lopende geschillen | 2 980 | 2 980 | |||
| Overige voorzieningen | 218 | 240 | |||
| TOTAAL VOORZIENINGEN | 4 476 | 5 360 | |||
| BETREFFENDE DE VERKOPEN |
LOPENDE GESCHILLEN |
OVERIGE | |||
| VOORZIENINGEN OP 1 JANUARI | 2 140 | 2 980 | 240 | 5 360 | 7 175 |
| Toevoegingen | 86 | - | 180 | 266 | 356 |
| Gebruiken | -848 | - | -202 | -1 050 | -1 839 |
| Terugnemingen | -100 | - | - | -100 | -332 |
| SCHOMMELING VAN HET BOEKJAAR | -862 | - | -22 | -884 | -1 815 |
| VOORZIENINGEN OP 31 DECEMBER | 1 278 | 2 980 | 218 | 4 476 | 5 360 |
| Waarvan kortlopende voorzieningen | 1 479 | 2 357 |
De uitsplitsing per sector van de voorzieningen is als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 2 988 | 3 869 |
| Residentiële Ontwikkeling | 1 062 | 1 065 |
| Verkaveling | 426 | 426 |
| TOTAAL | 4 476 | 5 360 |
De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schattingen van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk dacht.
De risico's met betrekkking tot de verkopen en de geschillen maken het voorwerp uit van voorzieningen wanneer de voorwaarden van erkenning van deze passiva beantwoord worden. De voorzieningen aangaande de verkopen bestaan over het algemeen uit huurwaarborgen, goed eind der werken, ...
Geen enkele voorziening werd aangelegd voor de overige lopende geschillen die vooral gaan over:
Deze rubriek kan als volgt per sector uitgesplitst worden:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 12 441 | 8 829 |
| Residentiële Ontwikkeling | 6 156 | 5 599 |
| Verkaveling | 2 286 | 1 539 |
| TOTAAL HANDELSSCHULDEN | 20 883 | 15 967 |
De onderdelen van deze rubriek zijn de volgende:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Sociale schulden | 611 | 861 |
| Belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en te betalen BTW | 286 | 2 909 |
| Ontvangen voorschotten (voornamelijk betrekking met residentiële ontwikkeling) | 3 088 | 4 341 |
| Voorschotten van joint ventures en van geassocieerde ondernemingen | 2 313 | 5 099 |
| Aan te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 1 052 | 858 |
| Bedrijfssubsidies | 2 263 | 2 263 |
| Overige | 1 774 | 2 804 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE PASSIVA | 11 387 | 19 135 |
De overige vlottende passiva hebben betrekking op de volgende sectoren:
| Kantoren | 3 359 | 9 773 |
|---|---|---|
| Residentiële Ontwikkeling | 6 832 | 5 113 |
| Verkaveling | 1 196 | 4 249 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE PASSIVA | 11 387 | 19 135 |
Schommeling van de handels- en overige vorderingen en schulden
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 10 956 | 9 881 |
| Overige vlottende activa | 15 166 | 6 358 |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN EN OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 26 122 | 16 239 |
| Handelsschulden | 20 883 | 13 342 |
| Overige kortlopende passiva | 11 387 | 19 135 |
| TOTAAL HANDELSSCHULDEN EN OVERIGEKORTLOPENDE PASSIVA | 32 270 | 32 477 |
| NETTO SALDO VAN DE BEDRIJFS- VORDERINGEN EN SCHULDEN | -6 148 | -16 238 |
De schommeling van het bedrijfskapitaal per aard bestaat uit:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Voorraden, inclusief aanschaffingen van ondernemingen die niet worden aanzien als bedrijfscombinaties |
-77 055 | 20 082 |
| Handelsvorderingen | -744 | -4 829 |
| Handelsschulden | 4 916 | -9 476 |
| Overige vlottende activa en kortlopende passiva | -17 052 | -22 251 |
| SCHOMMELING VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL | -89 935 | -16 474 |
De schommeling per sector wordt in nota 1 (Financiële gegevens per sector) gegeven.
terugbetaald kapitaal en ontvangen dividenden betreffen de vennootschappen Promotion Léopold en Espace Midi.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Waarborgen van derden voor rekening van de Groep met betrekking tot: | ||
| - voorraden | 48 085 | 47 014 |
| - bouwcontracten | 215 | 215 |
| - andere activa | 329 | 329 |
| TOTAAL WAARBORGEN VAN DERDEN VOOR REKENING VAN DE GROEP | 48 629 | 47 558 |
| De waarborgen bestaan uit: | ||
| - waarborgen "Vastgoedmakelaar" (aanschaffing met verminderde registratierechten) | 13 615 | 13 201 |
| - waarborgen "Wet Breyne" (gegeven in geval van verkoop van huizen en appartementen in aanbouw) |
7 036 | 11 521 |
| - waarborgen "Goed eind van uitvoering" (gegeven in het kader van werken) | 16 718 | 11 576 |
| - waarborgen "Overige" (betalingwaarborgen, verhuring) | 11 260 | 11 260 |
| TOTAAL | 48 629 | 47 558 |
| Hypothecair mandaat - Bedrag van de inschrijving | 49 036 | 29 036 |
| Boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven als waarborg voor schulden met betrekking tot geheel van het patrimonium en voorraden |
276 308 | 168 659 |
| BOEKWAARDE VAN DE ACTIVA VAN DE GROEP IN PAND GEGEVEN | 276 308 | 168 659 |
| Bedrag van de schulden gegarandeerd door de hierboven vermelde zekerheden: | ||
| - langlopende financiële schulden | 79 945 | 65 640 |
| - kortlopende financiële schulden | 74 330 | 17 506 |
| TOTAAL | 154 275 | 83 146 |
| Verbintenissen voor de aanschaffing van voorraden | 15 124 | 38 618 |
| Verbintenisssen voor de overdracht van voorraden | 26 607 | 13 521 |
| De verplichtingen waarvan de waarde van aanschaffing of overdracht niet bepaald kan worden, want onafhankelijk van toekomstige gebeurtenissen (opschortende voorwaarden, verkrijgen van vergunnigen, aantal m2 bouw grijp ) zijn niet inbegrepen. |
De lijst van de dochterondernemingen, joint ventures en verbonden ondernemingen is opgenomen in nota 32.
De transacties tussen Immobel, de dochterondernemingen en de joint ventures zijn geëlimineerd in de consolidatie. De relaties met de verbonden ondernemingen bestaan hoofdzakelijk uit leningen en voorschotten, waarvan de bedragen opgenomen zijn in de balans onder de rubrieken:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Andere vlottende activa | 1 229 | 541 |
| Andere kortlopende verplichtingen | - | 3 088 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Cresida Investment S.à r.l. | 25,00 % | 25,00 % |
| JER Audrey S.à r.l. | 5,53 % | 5,53 % |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 5,06 % | 5,06 % |
| Fidea n.v. | 3,46 % | 3,46 % |
| KBC Assurances n.v. | 1,73 % | 1,73 % |
| Andere | 59,22 % | 59,22 % |
| Aantal aandelen die het kapitaal vertegenwoordigen | 4 121 934 | 4 121 934 |
Immobel heeft op 2 februari 2011 twee te ontwikkelen, hoofdzakelijk kantoorprojecten, in Polen verworven. Deze twee transacties werden gemaakt met Centrum Development and Investments Polska Sp. z o.o., een onderneming verbonden met Cresida Investment S.à r.l, Referentie-aandeelhouder van de Groep Immobel.
Het gaat over de bezoldigingen van de Leden van het Uitvoerend Comité en van de niet-uitvoerende Bestuurders.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bezoldigingen | 3 897 | 3 234 |
| Voordelen na uitdiensttreding | 81 | 86 |
| Andere voordelen | 9 | 9 |
| TOTAAL | 3 987 | 3 329 |
Het betreft relaties met verbonden ondernemingen niet opgenomen in de consolidatiekring.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Opgenomen bedragen als opbrengsten | 0 | - |
| Opgenomen bedragen als kosten | 276 | - |
| Geactiveerde bedragen in voorraden | 200 | - |
| Schulden aan verbonden partijen | 33 | - |
| Vorderingen op verbonden partijen | 0 | - |
Geen enkele belangrijke gebeurtenis die de fi nanciële staten zou kunnen wijzigen heeft zicht voorgedaan sinds de afsluiting op 31 december 2011 tot en met 15 maart 2012, datum waarop de fi nanciële staten afgesloten zijn door de Raad van Bestuur. Op 13 februari 2012 heeft Immobel een aanvulling van 10 MEUR bij de private plaatsing van 15 december 2011 afgesloten.
De gezamenlijk gecontroleerde vennootschappen worden onder nota 32 vermeld. De belangen van de Groep in deze vennootschappen worden in het rapport opgenomen door de methode van evenredige consolidatie, door hergroepering van de elementen lijn per lijn te gebruiken. Het aandeel van de joint ventures in de geconsolideerde fi nanciële staten is opgesplitst als volgt:
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Totaal vaste activa | 2 | 5 |
| Totaal vlottende activa | 117 200 | 84 934 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 7 565 | 18 518 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 42 718 | 23 278 |
| Totaal opbrengsten | 6 970 | 3 885 |
| Totaal kosten | 7 828 | 2 950 |
Vennootschappen die op 31 december 2011 deel van de Groep uitmaken:
| NAAM | ONDERNEMINGSNUMMER | HOOFDZETEL | AANDEEL IN KAPITAAL IN %1 |
|---|---|---|---|
| Cedet | - | Warschau | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Wallonie (CIW) | 0401 541 990 | Waver | 100,00 |
| Compagnie Immobilière Luxembourgeoise | - | Luxemburg | 100,00 |
| Deka Vastgoed | 0417 100 196 | Brussel | 100,00 |
| Entreprise et Gestion Immobilières (Egimo) | 0403 360 741 | Brussel | 100,00 |
| Espace Nivelles | 0472 279 241 | Brussel | 100,00 |
| Foncière Jennifer | 0464 582 884 | Brussel | 100,00 |
| Foncière Montoyer | 0826 862 642 | Brussel | 100,00 |
| Harmonia | 0444 218 131 | Brussel | 100,00 |
| Immobel Poland | - | Warschau | 100,00 |
| Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen (Investimmo) | 0403 342 826 | Brussel | 100,00 |
| Immobiliën Vennootschap voor Verkavelingen (Lotinvest) | 0451 565 088 | Brussel | 100,00 |
| Immobiliën Venootschap voor Financiële Deelnemingen (CIPAF) | 0454 107 082 | Brussel | 100,00 |
| Katavia Invesment | - | Warschau | 100,00 |
| Noordwarande | 0444 857 737 | Brussel | 76,00 |
| Okraglak Development | - | Warschau | 100,00 |
| Project Papeblok | 0831 193 097 | Brussel | 100,00 |
| Quomago | 0425 480 206 | Brussel | 100,00 |
| The Green Corner | 0443 551 997 | Brussel | 100,00 |
| Torres Investment | - | Warschau | 100,00 |
| Veldimmo | 0430 622 986 | Brussel | 100,00 |
| WestSide | - | Luxemburg | 100,00 |
| NAAM | ONDERNEMINGSNUMMER | HOOFDZETEL | AANDEEL IN KAPITAAL IN %1 |
|---|---|---|---|
| Bella Vita | 0890 019 738 | Brussel | 50,00 |
| Bitra Enterprise | - | Warschau | 50,00 |
| Château de Beggen | - | Luxemburg | 50,00 |
| Espace Trianon | 0450 883 417 | Embourg | 50,00 |
| Fanster Enterprise | - | Warschau | 50,00 |
| Foncière du Parc | 0433 168 544 | Brussel | 50,00 |
| Ilot Ecluse | 0441 544 592 | Gilly | 50,00 |
| Intergénérationnel de Waterloo | 0890 182 460 | Brussel | 50,00 |
| Lex 2000 | 0403 364 996 | Brussel | 50,00 |
| RAC 1 | 0819 582 791 | Antwerpen | 40,00 |
| RAC 2 | 0819 585 959 | Antwerpen | 40,00 |
| RAC 3 | 0819 588 830 | Antwerpen | 40,00 |
| RAC 4 | 0819 593 481 | Antwerpen | 40,00 |
| Temider Enterprise | - | Warschau | 50,00 |
| Universalis Park | 0891 775 438 | Brussel | 50,00 |
| Vennootschap Leopoldruimte | 0435 890 977 | Brussel | 50,00 |
| Vilpro | 0437 858 295 | Brussel | 50,00 |
| NAAM | ONDERNEMINGSNUMMER | HOOFDZETEL | AANDEEL IN KAPITAAL IN %1 |
|---|---|---|---|
| DHR Clos du Château | 0895 524 784 | Brussel | 33,33 |
| Espace Midi | 0402 594 342 | Brussel | 20,00 |
| Esplanade 64 | 0888 411 419 | Brussel | 25,00 |
| Promotion Léopold | 0439 904 896 | Brussel | 35,50 |
| WIJZIGINGEN IN DE CONSOLIDATIEKRING - AANTAL ENTITEITEN | 31-12-2011 | 31-12-2010 |
|---|---|---|
| Dochterondernemingen - globale integratie | 22 | 19 |
| Joint ventures - evenredige integratie | 17 | 14 |
| Geassocieerde ondernemingen - vermogensmutatie | 4 | 4 |
| TOTAAL | 43 | 37 |
| 31-12-2011 | |
|---|---|
| Voorraden | 61 063 |
| Overige activa | 2 373 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 776 |
| TOTAAL ACTIVA | 64 212 |
| Financiële schulden | 10 000 |
| Overgie verplichtingen | 1 544 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 11 544 |
| BETAALDE PRIJS | 52 668 |
| Aankoopprijs betaalde in cash | -52 668 |
|---|---|
| Verworven geldmiddelen | 776 |
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | -51 892 |
De aanschaffi ngen worden niet verantwoord als bedrijfscombinaties volgens IFRS 3, omdat de verworven activa en verplichtingen worden niet-activiteiten ("business"). De verworven activa en verplichtingen zijn dus geboekt volgens de toepasselijke standaard (voornamelijk IAS 2 - "Voorraden").
Ondergetekende verklaren dat, voorzover hen bekend:
Namens de Raad van Bestuur:
Gaëtan Piret bvba Baron Buysse cmg cbe
Gedelegeerd Bestuurder Voorzitter van de Raad van Bestuur
over de geconsolideerde fi nanciële staten afgesloten op 31 december 2011
(in duizenden EUR)
De Statutaire Jaarrekening van de moedervennootschap NV Immobel wordt hierna in verkorte vorm weergegeven.
In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving worden het Jaarverslag en de Jaarrekening van NV Immobel en het Verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
Immobel NV Regentschapsstraat 58 BE-1000 Brussel België www.immobel.be
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de Statutaire Jaarrekening van NV Immobel.
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| VASTE ACTIVA | 105 848 | 114 561 |
| Oprichtingskosten | 597 | - |
| Immateriële vaste activa | 47 | 12 |
| Materiële vaste activa | 1 155 | 1 014 |
| Financiële vaste activa | 104 049 | 113 535 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 207 813 | 101 403 |
| Voorraden | 63 235 | 37 306 |
| Vorderingen op ten hoogste één jaar | 109 170 | 37 278 |
| Geldbeleggingen | 192 | 212 |
| Liquide middelen | 34 128 | 26 125 |
| Overlopende rekeningen | 1 088 | 482 |
| TOTAAL DER ACTIVA | 313 661 | 215 964 |
| PASSIVA | ||
| EIGEN VERMOGEN | 183 645 | 171 936 |
| Kapitaal | 60 302 | 60 302 |
| Reserves | 10 075 | 10 075 |
| Overgedragen winst | 113 268 | 101 559 |
| VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN | 3 024 | 3 022 |
| Voorzieningen voor risico's en kosten | 3 024 | 3 022 |
| SCHULDEN | 126 992 | 41 006 |
| Schulden op meer dan één jaar | 83 700 | - |
| Schulden op ten hoogste één jaar | 43 019 | 40 944 |
| Overlopende rekeningen | 273 | 62 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 22 407 | 5 188 |
| Bedrijfskosten | -13 655 | -10 045 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | 8 752 | -4 857 |
| Financiële opbrengsten | 9 576 | 5 088 |
| Financiële kosten | -2 615 | -1 648 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 6 961 | 3 440 |
| WINST UIT DE GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN | 15 713 | -1 417 |
| Uitzonderlijke opbrengsten | 7 209 | 671 |
| Uitzonderlijke kosten | -3 996 | -4 604 |
| UITZONDERLIJK RESULTAAT | 3 213 | -3 933 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR VOOR BELASTINGEN | 18 926 | -5 350 |
| Belastingen | -4 | - |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 18 922 | -5 350 |
| TE BESTEMMEN WINST VAN HET BOEKJAAR | 18 922 | -5 350 |
| 31-12-2011 | 31-12-2010 | |
|---|---|---|
| TE BESTEMMEN WINST | 120 481 | 106 711 |
| Te bestemmen winst van het boekjaar | 18 922 | -5 350 |
| Overgedragen winst van het vorige boekjaar | 101 559 | 112 061 |
| OVER TE DRAGEN RESULTAAT | 113 268 | 101 559 |
| Over te dragen winst | 113 268 | 101 559 |
| UIT TE KEREN WINST | 7 213 | 5 152 |
| Vergoeding van het kapitaal | 7 213 | 5 152 |
De materiële vaste activa worden, na de afschrijvingen in mindering te hebben gebracht, op het actief van de balans geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of tegen hun inbrengwaarde, met inbegrip van de bijkomende kosten en de niet-aftrekbare BTW. De afschrijvingen worden berekend volgens het lineaire stelsel.
De voornaamste afschrijvingspercentages zijn de volgende:
| 3 % |
|---|
| 5 % |
| 10 % |
| 33 % |
| 20 % |
De financiële vaste activa worden opgenomen aan hun aanschaffingsprijs rekening houdend met de nog vol te storten bedragen, alsmede met de desbetreffende waardeverminderingen. Ze ondergaan waardeverminderingen in geval van duurzame minderwaarde.
De vorderingen op meer dan één jaar en de vorderingen op ten hoogste één jaar worden aan hun nominale waarde geboekt. Ze maken het voorwerp uit van waardeverminderingen in geval van een duurzame waardevermindering, of indien de realisatiewaarde bij afsluiting van het boekjaar lager is dan de boekwaarde.
De voorraden worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of tegen hun inbrengwaarde die, naast de aankoopprijs, ook de bijkomende kosten, desbetreffende rechten en taksen omvat. De infrastructuurkosten worden tegen hun kostprijs geboekt. De uitgaande voorraadbewegingen worden tegen de gewogen gemiddelde prijs geregistreerd. De goederen in bewerking worden gewaardeerd tegen hun kostprijs. De resultaten worden in principe geboekt naarmate de werken. Waardeverminderingen worden toegepast naargelang de realisatiewaarde.
De aankopen en de verkopen van onroerende goederen worden geboekt op datum van de authentieke akte indien de opschortende voorwaarden gerealiseerd zijn en de clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht in de onderhandse overeenkomst voorzien werd.
De geldbeleggingen worden op het actief van de balans geboekt tegen hun aanschaffingsprijs, exclusief bijkomende kosten. Ze maken het voorwerp uit van waardeverminderingen in geval van een duurzame waardevermindering.
De liquide middelen worden tegen hun nominale waarde geboekt. Ze zijn onderhevig aan waardeverminderingen indien de realisatiewaarde bij afsluiting van het boekjaar lager ligt dan de aanschaffingswaarde.
Bij het afsluiten van ieder boekjaar onderzoekt de Raad van Bestuur voorzichtig, oprecht en te goeder trouw de voorzieningen die moeten worden aangelegd ter indekking van grote herstellings- of onderhoudswerken en risico's voortvloeiend uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen, toegestane voorschotten, technische waarborgen na verkoop of levering en hangende geschillen. De voorzieningen met betrekking tot de voorgaande boekjaren worden regelmatig herzien en opnieuw in het resultaat opgenomen indien ze overtollig of zonder voorwerp zijn geworden.
De schulden worden aan hun nominale waarde geboekt.
Benaming Immobel
Regentschapsstraat, 58 1000 Brussel - België RPR Brussel - BTW BE 0405.966.675
Naamloze Vennootschap naar Belgisch recht, opgericht op 9 juli 1863, gemachtigd bij Koninklijk Besluit van 23 juli 1863.
Onbeperkt
(Art. 12 van de Statuten – uittreksel)
Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten drie procent of meer bereiken van het totaal der bestaande stemrechten.
Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten zoals bedoeld in alinea 1, wanneer als gevolg hiervan, de stemrechten verbonden aan de verworven effecten vijf, tien, vijftien procent, enzovoort, telkens per schijf van vijf procentpunten, bereiken van het totaal aantal bestaande stemrechten.
Deze kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht van effecten wanneer als gevolg hiervan de stemrechten zakken onder één van de drempels bedoeld in de eerste of tweede alinea.
Wanneer een natuurlijke of rechtspersoon rechtstreeks of onrechtstreeks, in rechte of in feite, de controle over een vennootschap verwerft of overdraagt die ten minste drie procent bezit van het stemrechtentotaal van de vennootschap, moet hij aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank- en Financie- en Assurantiewezen hiervan kennis geven.
De kennisgevingen bedoeld hiervoor, moeten, uiterlijk de tweede werkdag te rekenen vanaf het ogenblik waarop zich de verwerving of overdracht voordoet op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht is, worden gericht aan de Commissie voor het Bank- en Financie- en Assurantiewezen en aan de vennootschap, zonder afbreuk te doen aan het door de wet voorziene bijzondere stelsel voor effecten die werden verworven door erfopvolging.
Philippe Opsomer Tel.: 32(0)2/422.53.61 - Fax: 32(0)2/422.53.02 E-mail: [email protected]
Bekendmaking van de jaarresultaten 2011: 15 maart 2012 Gewone Algemene Vergadering 2012: 24 mei 2012 Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2012: 31 augustus 2012 Bekendmaking van de jaarresultaten 2012: maart 2013 Gewone Algemene Vergadering 2013: 23 mei 2013
Joëlle Micha Tel.: 32(0)2/422.53.57 - Fax: 32(0)2/422.53.02 [email protected]
www.immobel.be
Lindsay Edwards - Christine Leroy
Massoz
www.chriscom.eu
© Georges De Kinder (Projecten) © Laurent van Steensel (Portretten)
Airprint - Gabari (Advanced Real Estate Communication - www.gabari.be) – Trio Architecture – Christian Bauer & Associés Architectes + Digital Studio – © www.laurentphotoaerial.be (Alexandre Laurent) – Studio Arne Quinze
Immobel tracht de wettelijke voorschriften in verband met de intellectuele rechten maximaal na te leven. Ze nodigt elke persoon, die zich desalniettemin zou benadeeld voelen, uit om contact met haar op te nemen.
Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. This report is available in English, in Dutch and in French.
De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. Le texte original de ce rapport est en français. The original text of this report is in French.
Immobel Naamloze Vennootschap Regentschapsstraat, 58 - 1000 Brussel - België
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.