Annual Report • Apr 24, 2015
Annual Report
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02 Entretien avec le Président et l'Administrateur Délégué
04 2014 en bref
06 Chiffres clés
10 Informations à l'actionnaire
12 Stratégie
14 Développement immobilier
16 Belgique 40 Grand-Duché de Luxembourg 48 Pologne
54 Le portefeuille immobilier en tableaux
56 Rapport de Gestion
64 Déclaration de Gouvernance d'entreprise
74 Rapport de Rémunération
81 Comptes consolidés
120 Rapport du Commissaire 121
Comptes statutaires abrégés (SA)
124 Renseignements généraux
IMMOBEL, cotée à la Bourse de Bruxelles depuis le 19 septembre 1863, est depuis plus de 150 ans un acteur majeur du développement immobilier en Belgique. Elle exerce également ses activités au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne. Ses métiers se déploient dans les secteurs du bureau, du résidentiel et du lotissement assurant la diversification de son portefeuille de projets. Sa vision du marché et son expertise lui permettent de concevoir, promouvoir et gérer d'ambitieux projets immobiliers,
créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société.
L'économie européenne fonctionne au ralenti depuis 2008. Ce contexte morose a-t-il eu un impact sur les activités d'IMMOBEL en 2014, particulièrement le bureau qui était déjà à la peine en 2013?
Comte Buysse —— La conjoncture européenne difficile continue à affecter une partie de nos activités. Le secteur du bureau, plus particulièrement, souffre du ralentissement économique et de la course à l'optimisation des espaces de travail où le bureau mobile est devenu la norme. L'essentiel du take up à Bruxelles pour l'année 2014 est à mettre à l'actif des institutions européennes et de l'Etat. Fort heureusement la diversification par pays (Belgique, Luxembourg, Pologne) et par métiers (Bureaux, Résidentiel, Lotissement) a permis d'engranger des résultats positifs également dans le secteur résidentiel et le lotissement. En effet, le secteur résidentiel, en Belgique notamment, se porte bien. Nous
COMTE BUYSSE CMG CBE, Président du Conseil d'Administration GAËTAN PIRET Administrateur Délégué
avons observé une belle évolution des ventes, tant dans le résidentiel que dans nos activités de lotissement.
Continue-t-on à observer, particulièrement en Belgique, la conversion d'anciens complexes de bureaux en espaces résidentiels?
Gaëtan Piret —— Oui. On peut parler d'une lame de fond. Cela concerne 700 000 m2 à Bruxelles depuis 2009. Et 140 000 m2 rien que pour 2014. IMMOBEL a en portefeuille deux projets de reconversion de ce type : Chien Vert et Parc Seny. Les contraintes inhérentes à la démarche sont néanmoins souvent lourdes. Les gabarits ne sont pas toujours adaptés aux standards du résidentiel. Les profondeurs des bâtiments et les tailles des unités sont généralement importantes et il faut faire preuve d'ingéniosité pour moduler les projets selon les exigences du marché.
NOTRE STRATÉGIE N'A PAS CHANGÉ. NOUS CONTINUONS D'INVESTIR ET DE DÉVELOPPER DANS LES TROIS PAYS OÙ NOUS SOMMES PRÉSENTS, DANS LE CADRE DE NOS TROIS SECTEURS D'ACTIVITÉS. NOUS PRIVILÉGIONS LES PROJETS DE PLUS GRANDE TAILLE. – Comte Buysse
Active en Belgique, au Luxembourg et en Pologne, IMMOBEL exerce-t-elle maintenant dans ces trois pays, l'ensemble de ses trois métiers ? Le résidentiel et le lotissement en Pologne font-ils désormais pleinement partie de la stratégie de développement d'IMMOBEL ?
C.B. —— Nous avons toujours eu pour politique de saisir les opportunités dans nos marchés en y valorisant notre savoir-faire. Nous n'avons pas encore initié de projets de lotissement au Luxembourg ou en Pologne mais si une occasion se présente nous y serons attentifs. Par exemple, nous avons eu l'opportunité d'acquérir et développons en Pologne, avec un partenaire local, un projet résidentiel, à valeur environnementale élevée, qui porte sur 36 hectares.
G.P. —— Nous devons bien sûr, dans cette dynamique, être vigilants au niveau des spécificités locales. Les besoins des marchés sont très différents. Un exemple : la taille des appartements et le niveau des équipements livrés en standard sont spécifiques et fonction des marchés locaux.
C.B. —— L'arrivée d'un actionnaire tel qu'Allfin, acteur reconnu dans le marché belge, est un plus pour IMMOBEL. Notre stratégie n'a pas changé. Nous continuons d'investir et de développer dans les trois pays où nous sommes présents, dans le cadre de nos trois secteurs d'activités. Nous privilégions les projets de plus grande taille.
G.P. —— Notre philosophie reste identique. Nous sommes toujours plus sélectifs dans le choix des projets, notamment en matière de critères d'investissement.
G.P. —— Le marché a mis en exergue le projet Bel-Air (1-2-3-4) pour ses qualités esthétiques et techniques, sa mixité de fonctions mais également pour son intégration dans la ville. La presse s'en est fait l'écho notamment dans le cadre de vente de la 1ère phase (79 500 m²). Nous avons par ailleurs démarré le projet Gateway, stratégiquement situé au sein de Brussels Airport, pour
Allfin Group, nouvel actionnaire de référence depuis septembre 2014.
lequel un bail de longue durée a été signé avec Deloitte. Le bâtiment sera livré à la mi-2016. Soulignons également l'obtention du permis de construire pour le projet Cedet à Varsovie. Enfin la vente du projet mixte, Galerie Kons, à la gare de Luxembourg à AXA confirme le bienfondé de ce développement.
C.B. —— Oui. Notre résultat net consolidé est très significatif. C'est le plus élevé depuis 2007.
G.P. —— Nos métiers évoluent de manière permanente. Nous devons être attentifs à anticiper les nouvelles tendances qui se dessinent jour après jour. Les critères environnementaux ont, par exemple, pris une importance considérable, tant dans le résidentiel que dans le bureau où les acquéreurs exigent des bâtiments évolutifs, polyvalents, efficaces. Les entreprises privilégient les bâtiments peu énergivores, équipés des technologies les plus pointues. IMMOBEL, fort de sa longue expérience et de la force de ses équipes, reste un exemple en la matière : un acteur responsable, attentif aux nouvelles tendances et demandes du marché.
C.B. —— Oui. Nos projets sont très qualitatifs et la diversification de nos métiers et pays où nous sommes présents nous permettent d'affronter les aléas de la conjoncture et d'anticiper les évolutions des habitudes des locataires ou acquéreurs avec confiance. Nous tenons une fois encore à remercier vivement nos collaborateurs, actionnaires et partenaires, pour la confiance qu'ils nous témoignent chaque jour dans les choix qui nous guident.
IMMOBEL a finalisé la vente de sa participation dans RAC1, société détentrice de la première phase du projet Bel-Air, à Hannover Leasing associé à un investisseur institutionnel asiatique majeur ; le transfert effectif de la propriété des parts s'est réalisé le 10 mars 2014.
IMMOBEL a acquis, sous forme d'une renonciation au droit d'accession, le projet Georg Grard à Oostduinkerke pour y développer 23 appartements de standing.
VOIR NOTRE FOCUS EN PAGE 30
IMMOBEL a obtenu le permis d'urbanisme pour la réalisation des voiries de la première phase « logements » (140 unités) sur le site de la Plaine (Boulevard du Triomphe à Ixelles) dont elle a démarré la première phase des travaux.
Les travaux du projet Gateway sur le site de Brussels Airport ont été lancés en avril 2014.
Le chantier de construction des 78 appartements du Clos Bourgeois à Berchem Ste Agathe (Bruxelles) a été entamé.
IMMOBEL a cédé sa participation dans la société qui détient le projet Galerie Kons à Luxembourg à AXA Belgium ; cette cession s'opère sous réserve de la livraison et de l'acceptation de l'immeuble, celles-ci étant prévues pour la seconde moitié de 2016. Cette cession représente un volume d'investissement de l'ordre de 150 MEUR.
IMMOBEL a acquis 25% des titres (avec la possibilité d'augmenter sa participation jusqu'à 50%) de la société qui développe sur 36 ha le projet résidentiel Osiedle Wilanow à Varsovie (174 maisons).
IMMOBEL a obtenu le permis d'urbanisme exécutoire permettant le redéveloppement du projet Cedet à Varsovie qui porte sur 22 000 m2 de bureaux et de surfaces commerciales.
En septembre le promoteur belge Allfin Group a racheté les 29,85% détenus par le Groupe Eastbridge devenant ainsi le nouvel actionnaire de référence d'IMMOBEL.
Le permis pour la Phase 2 du projet a été obtenu.
IMMOBEL a conclu avec succès l'opération Ruch en Pologne en vendant avec profit le site Kierbedzia, dernier des sept actifs acquis en 2011, avec son partenaire local.
En septembre 2014, IMMOBEL a signé la première prélocation pour son projet Cedet à Varsovie ; elle porte sur 1 600 m² d'espace commercial.
IMMOBEL a acquis, sous forme d'une renonciation au droit d'accession, le projet Parc Sainte-Anne à Auderghem pour y développer 26 appartements haut de gamme. Les permis relatifs au projet Parc Seny ont été délivrés. Les travaux de rénovation lourde démarreront lorsque ceux-ci seront définitifs, des recours ayant été introduits.
Les travaux ont été réceptionnés fin 2014.
La demande de permis pour la transformation en logements du projet Chien Vert a été déposée en décembre 2014.
IMMOBEL a introduit en décembre la demande de permis d'urbanisme pour son projet de bureaux au centre du Central Business District à Varsovie.
Q4
La commercialisation des 77 appartements a débuté.
NOTRE RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ EST TRÈS SIGNIFICATIF. C'EST LE PLUS ÉLEVÉ DEPUIS 2007. – Comte Buysse
La société respecte tous ses engagements bilantaires envers les banques et les détenteurs d'obligations.
CHIFFRES CLÉS
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 85,6 | 81,1 | 133,7 | 65,1 | 183,1 |
| Charges opérationnelles | -72,4 | -58,6 | -114,3 | -54,5 | -151,8 |
| Résultat opérationnel | 13,2 | 22,6 | 19,4 | 10,6 | 31,2 |
| Résultat financier | -4,9 | -5,4 | -6,8 | -9,3 | -9,6 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 2,9 | 0,3 | 0,0 | 0,2 | -0,2 |
| Résultat avant impôts | 11,2 | 17,5 | 12,6 | 1,5 | 21,4 |
| Impôts | -0,7 | -1,3 | -0,9 | 0,0 | -1,4 |
| Résultat des activités poursuivies | 10,5 | 16,2 | 11,7 | 1,5 | 20,0 |
| Résultat des activités abandonnées | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Résultat de l'exercice | 10,5 | 16,2 | 11,7 | 1,5 | 20,0 |
| Part d'IMMOBEL dans le résultat | 10,6 | 16,2 | 11,7 | 1,5 | 20,0 |
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | |||||
| Actifs non courants | 11,4 | 5,8 | 7,7 | 6,5 | 5,0 |
| Immobilisations incorporelles et goodwills | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,2 |
| Immobilisations corporelles et immeubles de placement |
3,6 | 2,5 | 3,9 | 3,6 | 3,6 |
| Immobilisations financières | 7,5 | 1,3 | 2,4 | 1,1 | 0,8 |
| Autres | 0,3 | 1,0 | 1,4 | 1,7 | 0,5 |
| Actifs courants | 292,1 | 401,0 | 409,9 | 520,4 | 492,2 |
| Stocks | 240,8 | 327,9 | 359,9 | 464,7 | 423,5 |
| Trésorerie | 34,2 | 47,0 | 26,9 | 31,4 | 32,0 |
| Autres | 17,1 | 26,1 | 23,1 | 24,4 | 36,7 |
| Total des actifs | 303,5 | 406,8 | 417,6 | 527,0 | 497,2 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | |||||
| Capitaux propres totaux | 172,1 | 182,8 | 187,7 | 183,2 | 196,7 |
| Passifs non courants | 71,9 | 112,6 | 136,2 | 152,4 | 166,8 |
| Dettes financières | 65,6 | 109,3 | 135,5 | 151,5 | 164,5 |
| Autres | 6,3 | 3,3 | 0,7 | 0,9 | 2,3 |
| Passifs courants | 59,4 | 111,4 | 93,7 | 191,4 | 133,7 |
| Dettes financières | 22,5 | 74,3 | 51,8 | 148,8 | 99,4 |
| Instruments financiers dérivés | 1,8 | 1,8 | 2,1 | 0,5 | 0,1 |
| Autres | 35,1 | 35,2 | 39,8 | 42,2 | 34,2 |
| Total des capitaux propres et passifs | 303,5 | 406,8 | 417,6 | 527,0 | 497,2 |
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cash-flow2 | 8,5 | 14,0 | 8,0 | 0,0 | 25,1 |
| Bénéfice net, quote-part du Groupe | 10,6 | 16,2 | 11,7 | 1,5 | 20,0 |
| Capitaux propres, quote-part du Groupe | 172,2 | 182,8 | 187,7 | 183,2 | 196,7 |
| Capitalisation boursière | 130,2 | 101,8 | 116,4 | 148,4 | 177,5 |
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions (milliers) en fin d'exercice | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 |
| Cash-flow | 2,1 | 3,4 | 1,9 | 0,0 | 6,1 |
| Bénéfice net, part du Groupe | 2,6 | 3,9 | 2,8 | 0,4 | 4,9 |
| Valeur des capitaux propres | 41,8 | 44,4 | 45,6 | 44,4 | 47,7 |
| Dividende ordinaire brut | 1,25 | 1,75 | 1,40 | 0,00 | 2,40 |
| Dividende ordinaire net | 0,94 | 1,31 | 1,05 | 0,00 | 1,80 |
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cours au 31 décembre (EUR) | 31,58 | 24,70 | 28,25 | 35,99 | 43,1 |
| Cours maximum (EUR) | 32,85 | 34,00 | 28,90 | 37,43 | 44,5 |
| Cours minimum (EUR) | 23,02 | 23,86 | 24,15 | 28,36 | 36,5 |
| Cours/valeur nette comptable | 76% | 56% | 62% | 81% | 90% |
| Rendement brut sur 1 an3 | 36,0% | -17,8% | 21,5% | 32,4% | 24% |
| Dividende ordinaire brut/cours | 4,0% | 7,1% | 5,0% | 0,0% | 5,6% |
| Dividende ordinaire net/cours | 3,0% | 5,3% | 3,7% | 0,0% | 4,2% |
Conformémént aux règles IFRS, la Société applique depuis le 1er janvier 2014 la norme IFRS 11. Cette norme modifie fortement la lecture des états financiers de la Société sans toutefois modifier le résultat net et les capitaux propres. Le Conseil d'Administration considère que les données financières en application de la méthode de consolidation proportionnelle (hors IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers.
Résultat net corrigé des charges non décaissées (amortissements, dépréciations, provisions…) et des produits non encaissés (justes valeurs,...).
Rendement brut sur 1 an : (dernier cours de clôture + dividendes payés au cours des 12 derniers mois - premier cours de la période) / premier cours de la période.
À fin janvier 2015, la capitalisation boursière de la Société sur Euronext Brussels a dépassé les fonds propres comptables.
Le Conseil d'Administration a arrêté en 2008 la politique de dividende suivante : IMMOBEL distribue entre 40 et 50% du résultat net annuel consolidé.
Certaines des conditions prévues dans les 2 émissions obligataires de décembre 2011 et mars 2013 ont prévu par ailleurs que la société ne pourra pas distribuer plus de 50% de son résultat net annuel.
Pour l'exercice 2014 le dividende brut proposé s'élève à 2,40 EUR par action. Compte tenu de l'acompte sur dividende de 1,60 EUR brut payé le 4 septembre 2014, un montant de 0,80 EUR brut par action sera payé le 1er juin 2015.
Pour rappel, les montants suivants ont été versés les années antérieures : rien pour 2013, 1,40 EUR pour l'année 2012, 1,75 EUR pour 2011 et 1,25 EUR pour 2010. Pour la période 2010 2014, le dividende brut moyen se sera ainsi élevé à 1,36 EUR brut par action.
LE 22 SEPTEMBRE 2014, ALLFIN GROUP COMM. VA, UNE SOCIÉTÉ CONTRÔLÉE PAR MARNIX GALLE, A ACQUIS UNE PARTICIPATION DE 29,85% SUITE À L'ACHAT DES 1 230 398 ACTIONS DE CRESIDA INVESTMENT SÀRL, UNE FILIALE À 100% DU GROUPE EASTBRIDGE.
En exécution de l'article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, IMMOBEL a été informée par les Actionnaires suivants qu'ils détenaient la participation suivante (au 22 septembre 2014) :
| ACTIONNAIRES | DROITS DE VOTE |
% DU TOTAL DES ACTIONS |
|---|---|---|
| ALLFIN GROUP COMM. VA ayant son siège social à 1000 Bruxelles rue des Colonies, 56 |
1 230 398 | 29,85% |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV ayant son siège social à 2020 Anvers Jan Van Rijswijcklaan 178 |
208 516 | 5,06% |
| FREE FLOAT | 2 683 073 | 65,09% |
| TOTAL | 4 121 987 | 100% |
| Publication des résultats | 27 mars |
|---|---|
| annuels 2014 | 2015 |
| Assemblée Générale Ordinaire | 28 mai |
| 2015 | 2015 |
| Publication des résultats | 24 septembre |
| semestriels 2015 | 2015 |
| Publication des résultats | 24 mars |
| annuels 2015 | 2016 |
| Assemblée Générale Ordinaire | 26 mai |
| 2016 | 2016 |
+172% ENTRE DÉBUT 2010 ET FIN 2014
DEPUIS SA CRÉATION, EN 1863, LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER EST AU CŒUR DE LA STRATÉGIE D'IMMOBEL.
ATTENTIVE AUX ÉVOLUTIONS DU MARCHÉ, LA SOCIÉTÉ A DIVERSIFIÉ SES ACTIVITÉS AUTOUR DE TROIS AXES, DANS TROIS PAYS.
IMMOBEL EXERCE SON EXPERTISE EN BELGIQUE ; AU LUXEMBOURG, DEPUIS LES ANNÉES 2000 ; ET, PLUS RÉCEMMENT (2011), EN POLOGNE, DANS TROIS MÉTIERS : L'IMMOBILIER DE BUREAU, LE SECTEUR RÉSIDENTIEL ET LE LOTISSEMENT.
LA SOCIÉTÉ S'ADRESSE À TROIS PROFILS DE CLIENTS : L'ÉTAT, L'EUROPE ET/ OU LES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS POUR LES GRANDS ENSEMBLES DE BUREAUX ; LES CLIENTS PRIVÉS POUR L'ACHAT D'UN BIEN RÉSIDENTIEL OU D'UN TERRAIN ; ET LES CLIENTS PRIVÉS AGISSANT COMME INVESTISSEURS POUR DES ACQUISITIONS RÉSIDENTIELLES.
IMMOBEL a développé à ce jour ses trois activités en Belgique ; le segment du bureau et du résidentiel au Grand-Duché de Luxembourg ; et le marché du bureau en Pologne, dans des projets comportant une mixité retail. L'année 2014 a vu IMMOBEL investir dans un premier projet résidentiel en Pologne.
Cette diversification porte aujourd'hui ses fruits. Il y a quelques années, et en moyenne pluriannuelle, près de 90% des marges générées par IMMO-BEL provenaient de l'activité bureaux, le solde étant apporté par le lotissement. Le résidentiel et le lotissement qui, aux niveaux belge et luxembourgeois, ont pris de l'importance, génèrent maintenant en moyenne pluriannuelle 40 à 50% des marges de la société. Grâce à cette diversification géographique et de marchés, IMMOBEL gère ainsi un portefeuille équilibré, moins exposé aux cycles économiques et aux spécificités des marchés locaux, lui permettant en moyenne une couverture de ses coûts fixes en période de basse activité dans les bureaux.
IMMOBEL adopte une approche prudente dans l'acquisition et le développement de ses projets, selon des critères précis de sélection. Ces critères portent entre autres sur la localisation, la taille et le phasage, la qualité architecturale qui pourra y être déployée, les caractéristiques environnementales auxquelles devra répondre le projet, les facilités de transport et les axes de communication ou la rentabilité en fonction du risque estimé.
IMMOBEL veille par ailleurs à s'associer à des partenaires pour des projets de taille importante ou requérant une valeur ajoutée spécifique. Les partenariats participent à l'objectif de diversification.
| BELGIQUE LUXEMBOURG | POLOGNE | ||
|---|---|---|---|
| BUREAUX | X | X | X |
| RÉSIDENTIEL | X | X | X |
| LOTISSEMENT | X |
13% LUXEMBOURG
71% BELGIQUE
22% LOTISSEMENT
24% RÉSIDENTIEL
54% BUREAUX
DÉVELOPPEMENT
146 100 m2 SURFACE BUREAUX 2 570 UNITÉS RÉSIDENTIELLES 420 HA LOTISSEMENT1
de ce « bâtiment exemplaire 2012 » s'est achevée fin 2014.
l'aéroport et totalement
pré-loués.
–18–
bureaux en appartements.
L'emblématique Cité Administrative de l'État redéveloppée pour proposer une mixité de fonctions.
LE MARCHÉ A ENREGISTRÉ DES SIGNES DE REPRISE DANS LA DEMANDE D'ESPACES DE BUREAUX À BRUXELLES EN 2014, BIEN QUE L'ESSENTIEL DE LA PERFORMANCE DE L'ANNÉE SOIT DUE À DES TRANSACTIONS DE LA PART DU SECTEUR PUBLIC BELGE.
La croissance économique est pour l'instant insuffisante pour véritablement doper les besoins immobiliers du secteur privé mais le léger recul des valeurs locatives pour des biens de qualité semble avoir été l'élément déclencheur de transactions de taille moyenne depuis le quatrième trimestre. Il y a relativement peu de nouvelles livraisons spéculatives, et elles sont quasi exclusivement situées dans le CBD2 . Par conséquent, la disponibilité tend à diminuer dans les quartiers du CBD, mais reste très élevée en périphérie. Les quartiers décentralisés bénéficient des multiples reconversions d'immeubles anciens et, bien que la disponibilité y soit également élevée, la tendance est à la baisse. Les valeurs locatives ont été sous pression ces deux dernières années, y compris pour les immeubles neufs, reflétant ainsi des conditions de marché favorables aux locataires.
Le contexte de bas niveaux de taux d'intérêts à court et à long terme étant très favorable aux investissements immobiliers, les volumes d'investissement en Belgique ont été très soutenus en 2014 et 3,32 milliards EUR de transactions ont été enregistrés, en hausse de 47% en base annuelle et en progression de 22% par rapport à la moyenne des dix dernières années. La demande reste majoritairement concentrée sur des produits « core » mais nous observons que les investisseurs sont désormais prêts à prendre plus de risque, au vu de plusieurs transactions « non core » de taille importante. Les rendements sont en baisse pour toutes les classes d'actifs mais sont encore sensiblement plus élevés que dans la plupart des pays voisins.
PRISE EN OCCUPATION
Le marché locatif à Bruxelles a repris de la vigueur en 2014. On a enregistré 419 000 m² de prise en occupation, soit 27% de mieux qu'en 2013 et 5% de plus que la moyenne à 5 ans. Les administrations belges (locales et régionales) ont été les plus actives avec des transactions de très grande taille comme la prélocation par Actiris de 34 000 m² dans la Tour Astro (quartier Nord) et la prélocation par la Communauté Flamande du Meander, un nouveau projet de 50 000 m² situé à Tour & Taxis également dans le quartier Nord. Les administrations belges ont ainsi contribué à 38% de la prise en occupation totale, contre une moyenne de 19% les dix dernières années. Le secteur privé s'est
| 2013 | 2014 | PERSPECT. 12 MOIS |
|
|---|---|---|---|
| Stock (millions m²) | 13,3 | 13,2 | |
| Prise en occupation totale (m²) | 331 000 | 419 000 | |
| Taux de disponibilité | 10,1% | 10,3% | |
| CBD | 5,9% | 6,1% | |
| Hors CBD | 17,5% | 17,8% | |
| Livraisons (m²) | 223 000 | 88 000 | |
| Loyer haut de gamme (EUR/m²/an) | 285 | 275 | |
| Loyer du quartile supérieur (EUR/m²/an) | 210 | 208 | |
| Moyenne pondérée des loyers (EUR/m²/an) | 169 | 165 |
montré beaucoup plus timide et a contribué à seulement 53% de la prise en occupation totale contre 65% en moyenne les dix années antérieures. Le dernier trimestre de l'année a montré quelques signes d'embellie de la part des clients corporate, par exemple la location à Dimension Data de 6 347 m² dans le Light House à Diegem (périphérie). Cette reprise semble se confirmer durant les premières semaines de 2015. Il s'agit essentiellement de relocalisations et non de nouvelles demandes. Les institutions européennes ont, par contre, été nettement moins actives que les trois années précédentes avec seulement une transaction : la location sous forme d'usufruit de 15 000 m² dans le Livingstone II (quartier Européen) par le centre de formation de la Commission européenne. La contribution des institutions européennes s'élevait à 4% en 2014, contre 11% en moyenne les dix dernières années. Enfin, on a pu observer plusieurs transactions de la part des administrations internationales, comme par exemple l'Ambassade de Slovaquie qui a loué 7.635 m² dans l'immeuble Da Vinci au quartier européen. Elles ont contribué à 5% de la prise en occupation totale, ce qui est en ligne avec la moyenne à dix ans.
La disponibilité a légèrement augmenté à la fin 2014 suite à plusieurs livraisons spéculatives dont The Black Pearl et le C de Ligne ainsi qu'à la remise sur le marché d'environ 20 000 m² dans l'immeuble Belmont (quartier européen) vidé par AXA. Au 31-12-2014, 1 367 000 m² étaient vacants dans le grand Bruxelles, soit un taux de vacance de 10,3%. Un an plus tôt le taux de vacance était de 10,1%. Dans le CBD le taux de vacance était de 6,1% fin 2014 contre 5,9% un an auparavant. Nous avons également enregistré une petite hausse en dehors du CBD à 17,8% contre 17,5% un an plus tôt, avec la périphérie affichant une disponibilité de 22,7%, soit son plus haut historique. Dans le décentralisé, la tendance est baissière à 13,6% contre 15% un an plus tôt. La progressive correction de la vacance structurelle dans le décentralisé est la conséquence des reconversions dont ne peut pour l'instant pas bénéficier la périphérie pour des raisons essentiellement politiques.
Les livraisons pour l'année 2015 sont estimées à 136 000 m², dont 67 000 m² sont spéculatives. Parmi ces dernières, 28 000 m² sont situés dans le pentagone, 31 000 m² dans le quartier européen et 8.000 m² dans le décentralisé. Aucune livraison spéculative n'est attendue en périphérie en 2015 ; par contre 23 000 m² pourraient être livrés spéculativement dans ce quartier en 2016. L'année prochaine, sur un total de 215 000 m² de livraisons attendues, seulement 48 000 m² est spéculatif.
En 2014 les loyers nominaux ont légèrement reculé : au quatrième trimestre, les loyers du quartile supérieur ont diminué de 1% en base annuelle, tandis que les loyers moyens pondérés ont reculé de 2% ; cette évolution illustre bien les conditions de marché favorables aux locataires. Les loyers « prime » ont reculé de 3,5% à 275 EUR/m²/an.
Les « incentives » sont restés élevés et l'analyse d'une sélection de transactions réalisées au cours de l'année écoulée révèle un delta moyen de 15 à 25% entre les loyers nominaux et les loyers économiques, avec une tendance à la stabilisation dans les quartiers hors-CBD et des prémisses d'une diminution dans le CBD.
Nous nous attendons à d'importantes transactions de la part des institutions européennes en 2015. Il est probable qu'environ 50 000 m² seront pris au cours du premier semestre. Les administrations régionales et locales bruxelloises pourraient également réaliser des transactions importantes ; toutefois la visibilité sur l'aboutissement de ces transactions est limitée. Les prévisions macro-économiques pour 2015 et 2016 n'augurent pas d'une reprise significative de la part du secteur privé, cependant, ainsi que nous l'avons observé fin 2014 et début 2015, plusieurs transactions de taille moyenne pourraient animer le marché sans pour autant le faire revenir aux niveaux d'avant crise. Les livraisons spéculatives restant très limitées, la disponibilité va, selon nous, repartir à la baisse mais surtout dans le CBD. En périphérie, le taux de vacance devrait rester élevé pour les deux à trois années à venir.
Dans le CBD, nous estimons qu'à l'horizon 2016 le taux de vacance pourrait passer sous la barre des 5% ; cependant tous quartiers confondus il devrait rester au-dessus de 9% les trois prochaines années.
La mobilité et l'accessibilité par des moyens de transports en commun performants sont des facteurs clés dans le choix des entreprises en cas de relocalisation. L'attention est également portée sur l'efficacité des espaces de travail. La surface moyenne par employé est en diminution, le recours à l'open-space tend à se généraliser chez une plus grande variété d'occupants, et la solution de flex-desk est envisagée par un nombre croissant d'entreprises.
10,3% DE TAUX DE VACANCE MOYEN DANS LE GRAND BRUXELLES
| 2013 | 2014 | MOYENNE À 10 ANS |
TENDANCE 2015 |
|
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 1 262 | 2 144 | 1 506 | |
| Industriel | 201 | 239 | 224 | |
| Retail | 646 | 588 | 536 | |
| Maisons de repos | 120 | 183 | 153 | |
| Autres | 31 | 166 | 112 | |
| Total | 2 260 | 3 320 | 2 731 | |
Le volume total d'investissement en Belgique pour l'année 2014 a atteint 3,32 milliards EUR, en hausse de 47% sur un an et dépasse ainsi de 22% la moyenne à dix ans. Le secteur des bureaux a été de loin le plus actif avec un volume de 2,14 milliards EUR, soit 70% de mieux qu'en 2013 et 42% de plus que la moyenne à dix ans. Plusieurs transactions de très grande taille ont été enregistrées, notamment la vente du North Galaxy à ATP et AXA (la plus grosse transaction portant sur un seul actif jamais réalisée en Belgique), la vente du Covent Garden à Hannover Leasing et à un fond d'investissement asiatique et la vente du Kievitplein à Anvers à AG Real Estate. Les investissements en retail ont reculé de 9% en base annuelle à 588 millions EUR mais se situent 10% au-dessus de la moyenne à dix ans. La plus importante transaction de l'année a été l'achat par Wereldhave Belgium du Kortrijk Ring Shopping Center pour 108 millions EUR. Le secteur de l'immobilier industriel a, quant à lui, connu une excellente année avec un volume estimé à 239 millions EUR, soit 26% de plus qu'en 2013. Cette amélioration s'explique en grande partie par une augmentation de la liquidité du marché, qui était jusqu'ici limitée.
Toutes classes d'actifs confondues, Bruxelles et sa périphérie est de loin la région la plus active du pays avec 60% du volume d'investissement. La Flandre suit avec 37%, et la Wallonie avec 3%.
En 2014 l'attitude des investisseurs vis-à-vis du risque a évolué : sur la période 2009-2013, 80% des transactions toutes classes d'actifs confondues étaient de type « core ». En 2014 cette proportion est passée à 70%, le reste consistant en des transactions de type opportuniste et value-added. Depuis la mi-2014, les transactions de type « non-core » ne sont plus confinées au retail ou aux transactions de petite taille. En effet, parmi les importantes acquisitions de l'année épinglons la vente du Pegasus Park à Ares Management pour 83 millions EUR. Cet immeuble de seconde main, situé en périphérie bruxelloise, compte encore environ 20% d'espace disponible. Un exemple similaire est la vente du Manhattan Center dans le quartier Nord au fonds d'investissement britannique Victory, pour un montant de 70 millions EUR.
La base des investisseurs en Belgique s'est internationalisée. La proportion des investisseurs belges est passée de 68% durant la période 2009-2013 à 58% en 2014. Les Danois sont en seconde position avec 10% du volume total grâce à l'acquisition du North Galaxy. Les investisseurs allemands ont contribué à 10% du volume, contre 15% en moyenne les cinq années précédentes. Les investisseurs français suivent avec 4,8%, tandis que les asiatiques ont contribué à 4,7%. Les investisseurs américains sont également de retour en Belgique avec 4% du volume total. Les investisseurs institutionnels de type fonds de pension et compagnies d'assurance dominent le marché avec 41% du volume total. Les
REITs (y compris les B-REITs) suivent avec 17% et les investisseurs privés avec 16%. Les fonds d'investissement collectifs (« pooled funds ») ont contribué à raison de 14%.
A Bruxelles, les rendements pour des bureaux haut de gamme avec des baux standards sont sous pression dans le CBD, et se situent désormais dans une fourchette de 5,75% à 6,50%, soit cinq points de base plus bas qu'en 2013. Hors CBD, les transactions sont plus nombreuses que les années précédentes et la liquidité augmente. Les immeubles de qualité et bien loués se traitent en moyenne entre 7,5% et 8%, et souvent au-delà. A Anvers et à Gand, les meilleurs immeubles se traitent entre 6,25% et 7,5%, soit 25 points de base de moins qu'il y a un an. Les rendements pour les immeubles de bureaux avec des baux de longue durée en Belgique sont également sous pression et peuvent descendre sous la barre des 5%.
VUE DE BRUXELLES Les rendements pour les biens industriels haut de gamme sont restés stables à 7% en 2014, mais ils sont également sous pression à la baisse.
La demande pour les biens de type retail n'a pas faibli en 2014, ce qui a à nouveau poussé les rendements pour les magasins à la baisse (4% contre 4,25% un an plus tôt). Pour des emplacements exceptionnels dans les grandes villes belges, il est courant d'obtenir des rendements inférieurs à 4%. Pour les shoppings centers, les rendements se maintiennent à 5% tandis que pour les retail warehousing les rendements sont inchangés dans une fourchette de 6 à 7,5% mais sont toutefois sous pression à la baisse.
Le marché des maisons de repos et sa liquidité sont assez récents ; les rendements sont estimés entre 5% et 6,50%. La même fourchette est d'application pour les maisons d'étudiants ; ce segment de marché étant également récent avec une liquidité relativement faible.
ELLIPSE Bruxelles (Schaerbeek) – Art & Build - Montois Partners Architects
BELGIQUE
Les importantes liquidités dont disposent les fonds de pension et les compagnies d'assurances, qui sont traditionnellement investies dans des titres à revenus fixes émis par des états ou des corporates, pourraient s'orienter vers l'immobilier offrant une meilleure rentabilité que les obligations avec une volatilité souvent plus faible que les actions. Le contexte macro-économique ne présageant pas d'une hausse significative des taux d'intérêts à long terme, la demande devrait rester élevée pour les biens immobiliers. Par ailleurs, l'important différentiel de rendement entre la Belgique et certains
THE BLACK PEARL Bruxelles (Quartier Européen) – Art & Build
autres pays européens pour les bureaux, les shoppings centers et la logistique pourrait impliquer que davantage d'investisseurs internationaux s'intéresseront au marché belge. La prime offerte par les produits « non core » pourrait également renforcer la prise de risque par les investisseurs. Le volume d'investissement en 2015 devrait être similaire à celui de 2014, avec une nette augmentation de la part du retail en raison de la clôture attendue de plusieurs transactions de grande ampleur dans les shoppings centers.
Les rendements des produits de la meilleure qualité dans toutes les classes d'actifs devraient encore reculer en 2015. Il est également probable que les produits ne correspondant pas à ces critères (soit « core » dans des localisations secondaires, soit « non core » dans des bonnes localisations) verront leurs rendements également reculer en 2015.
Enfin, nous sommes d'avis que les transactions de redéveloppement de bureaux anciens devraient rester élevées, essentiellement avec pour objectif de les reconvertir dans du résidentiel moyen à haut de gamme ainsi que des maisons de repos ou encore des écoles. La rentabilité de ce type de transaction est conditionnée au prix d'achat de l'immeuble et au prix de revient de sa nouvelle affectation. Une sélectivité sévère s'impose donc, notamment en matière de localisation.
L'ANNÉE 2014 A ÉTÉ MARQUÉE PAR UNE CROISSANCE DE L'ACTIVITÉ DE +5%. CETTE CROISSANCE GLOBALE OCCULTE UNE DISPARITÉ ENTRE LES RÉGIONS : LES RÉGIONS FLAMANDE ET WALLONNE ONT CONNU UNE HAUSSE DE RESPECTIVEMENT +7,6% ET +3,9%, ALORS QUE L'ACTIVITÉ EN RÉGION BRUXELLOISE A DÉCRU DE -7,8%.
Cette hausse globale de l'activité semble être le résultat de trois facteurs :
La forte hausse en Flandre s'explique par les changements annoncés au niveau du bonus logement dont l'avantage sera fortement réduit dès 2015, ce qui a poussé les candidats acquéreurs à acheter encore en 2014 (boom des transactions chez les notaires en Q4 2014).
Les compétences liées au bonus logement sont devenues régionales depuis le 1er janvier 2015. Le marché semble donc avoir fortement anticipé ce changement, surtout en Flandre. Il semble que la conséquence de cette modification du bonus logement a été sous-estimée. Plusieurs études récentes rapportent que la capacité d'emprunt sera réellement affectée par les nouveaux systèmes mis en place. En Flandre, tous les emprunteurs seront touchés alors qu'en Wallonie et à Bruxelles, seuls les emprunteurs dont les rémunérations dépassent 40 000/45 000 EUR annuels sont concernés pour le moment.
La forte baisse d'activité en Région bruxelloise s'expliquerait par le retard pris entre le compromis de vente et les actes suite à la nouvelle disposition prévoyant depuis août que le vendeur transmette tous les renseignements urbanistiques dès le compromis et non plus à l'acte.
UNIVERSALIS PARK Bruxelles (Ixelles) – Art & Build
Malgré cette hausse de l'activité les prix sont restés globalement stables grâce à une large offre de biens.
Selon le dernier baromètre des notaires, en 2014.
Dans la Région bruxelloise, la stabilité globale apparente cache une baisse des prix des appartements et une hausse du prix des maisons.
La Région bruxelloise possède le plus grand prorata de biens construits il y a plus de 30 ans. C'est également à Bruxelles qu'on construit, proportionnellement, le plus de nouveaux logements. Les besoins prévisionnels restent de 4 000 à 6 000 nouvelles unités annuelles (+120 000 habitants en 2020).
La tendance est à un désintérêt croissant pour les immeubles « secondaires » énergivores à rénover. Les candidats acquéreurs prennent en considération le coût de la rénovation de l'appartement, mais aussi le coût à plus long terme de rénovation de l'immeuble ainsi que le montant mensuel des charges.
| 2013 | 2014 | TENDANCE 2015 |
|---|---|---|
| 234 686 | 233 000 | |
| 252 864 | 250 000 | |
| 175 796 | 176 000 | |
| 448 923 | 410 000 | |
| 201 295 | 204 101 | |
| 206 036 | 204 402 | |
| 157 002 | 155 000 | |
| 214 113 | 228 000 | |
Le marché des biens neufs suscite toujours beaucoup d'intérêt. L'année 2014 a clairement montré la différence de prix entre les biens neufs et les biens du marché secondaire.
Compte tenu des observations ci-dessus concernant le vieillissement du bâti à Bruxelles, où les normes énergétiques sont de plus en plus strictes, il semble que le marché des biens neufs continuera à se développer.
Il faut bien sûr qu'il y ait adéquation de l'offre et de la demande. Concernant l'offre, d'après le baromètre des notaires, sur les trois premiers trimestres de 2014, le nombre de permis de bâtir pour nouveaux logements en Belgique a augmenté de 18,6% (+25% en Flandre, +6,2% en Wallonie, par contre un recul de 18,3% à Bruxelles). Est-ce le signe d'une saturation du marché bruxellois par rapport à sa capacité d'absorption ? C'est une question à se poser, compte tenu du nombre de projets annoncés dans certaines zones.
Au niveau des prix de vente des appartements neufs en Région bruxelloise, nous n'observons pas de grande évolution par rapport à 2013, soit :
Nous constatons de manière générale que le marché belge reste fort stable. L'avenir peut être envisagé sereinement, d'autant que les taux d'intérêts restent stables et bas.
-3% DE BAISSE GÉNÉRALE MOYENNE PRÉVUE PAR S&P EN IMMOBILIER EN 2016
La superficie vendue durant les neuf premiers mois de 2014 s'élevait à 1 209 ha, contre 1 346 ha pour la période correspondante en 2013, en constante diminution depuis plusieurs années.
Le chiffre d'affaires total concerné par la vente de terrains à bâtir reste relativement stable depuis de nombreuses années, alors que le nombre de transactions a, en neuf ans, diminué d'environ 40%, et la superficie vendue de 35%, témoignant ainsi d'une hausse des prix au mètre carré de plus de 50% durant les neuf dernières années. La hausse s'est encore poursuivie en 2014.
Il faut s'attendre à une forte croissance du nombre de transactions durant le quatrième trimestre 2014, la demande, principalement en région flamande, ayant réagi anticipativement à la modification de la règlementation fiscale (bonus logement). Déjà en 2013, mais pour d'autres raisons, le même phénomène avait été constaté puisque durant le seul dernier trimestre 2013, 37% du chiffre d'affaires annuel avait été enregistré.
L'année 2014 pourrait donc être une année caractérisée par un volume de transactions stable et avec des prix en hausse d'environ 5%.
×4 SUR LE PRIX MOYEN DES TERRAINS À LOTIR EN 15 ANS
Le prix des terrains à bâtir continue donc à augmenter, malgré une inflation quasi nulle.
En 2014, la baisse continue des taux des intérêts hypothécaires a certainement contribué à la bonne tenue du marché. Le phénomène de rareté et des procédures d'obtention de permis longues et coûteuses ne devraient pas modifier sensiblement la tendance à la hausse constatée ces dernières années.
Des écarts importants des prix moyens/m2 sont toujours constatés dans les trois régions, la Région wallonne, à l'exception d'une partie du Brabant wallon, étant nettement moins chère que les deux autres régions. En regard du nombre restreint de transactions en Région bruxelloise, il convient de pondérer le prix moyen et son évolution.
Pour les trois premiers trimestres 2014, la différence entre les Régions flamande et wallonne peut être résumée comme suit : les surfaces vendues en région wallonne ont représenté 51% du total des échanges, soit 613 ha (et donc 49% pour la Région flamande – soit 594 ha), pour 22,7% de la valeur (contre 77,3% pour la Région flamande). Ce qui montre un écart de prix au m2 d'environ 1 à 3,5.
| PRIX MOYEN/M2 (EUR) |
1992 | 2000 | 2005 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Région flamande | 25,63 | 55,06 | 110,77 | 156,51 | 165,34 | 169,31 | 183,65 |
| Région de Bruxelles-Capitale |
156,27 | 166,91 | 235,04 | 437,37 | 410,95 | 585,81 | 896,26 |
| Région wallonne | 14,06 | 18,27 | 32,5 | 48,74 | 48,99 | 30,97 | 54,35 |
| Belgique | 23,42 | 38,54 | 71,27 | 102,57 | 105,10 | 111,58 | 117,45 |
PENDANT LES TROIS PREMIERS TRIMESTRES (SEULES DONNÉES OFFICIELLES DONT NOUS DISPOSONS), LE NOMBRE DE TRANSACTIONS EN TERRAINS À BÂTIR S'ÉLEVAIT EN 2014 À 10 389 CONTRE 11 674 POUR LES TROIS PREMIERS TRIMESTRES DE 2013.
EKEREN
LONGCHAMPS Egezhée
Le nombre de permis de bâtir en 2014 (trois premiers trimestres) est en légère hausse par rapport à 2013 (environ 5%), mais le nombre de logements autorisés augmente d'environ 19%, ce qui démontre une augmentation sensible du nombre d'appartements autorisés sur la période (environ 23%) ; le nombre de permis pour maisons unifamiliales augmente d'environ 13%.
En Région flamande, 60% des logements autorisés concernent des appartements ; en Région wallonne, cette proportion tombe à 53%. Enfin, 76% du total des logements autorisés durant cette période (43 171) sont situés en Région flamande.
Pour l'ensemble de l'année 2013, 23 822 permis ont été délivrés, représentant 48 990 logements, pour 27 953 appartements et 21 037 maisons unifamiliales.
Au niveau réglementaire, il convient de noter que le CoDT (Code de développement territorial) qui devait remplacer le CWATUPE a finalement été voté en fin de législature 2014, mais son entrée en vigueur, initialement prévue le 1 janvier 2015, a déjà été reportée au 1 octobre 2015.
En Région bruxelloise, une nouvelle réglementation sur les charges d'urbanisme est entrée en vigueur. Pour la première fois, celle-ci prévoit un prélèvement sur les permis résidentiels. La nouvelle réglementation PEB imposant la norme passive à toute demande de permis résidentiel introduite à partir du 1 janvier 2015 est maintenant d'application également.
CE PROJET COMPLEXE ET D'ENVERGURE, DÉTENU EN PARTENARIAT, OFFRE UN POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT D'ENVIRON 150 000 M² À DÉVELOPPER EN QUATRE PHASES : 2 DE BUREAUX (DONT CELLE VENDUE EN 2014) ET 2 DE RÉSIDENTIEL ET SERVICES, DONT UNE ÉCOLE, UNE CRÈCHE, LA RESTAURATION À L'IDENTIQUE DU JARDIN PÉCHÈRE, ETC.
LA RÉALISATION EN QUELQUES CHIFFRES 5 ha 150 000 m2 2021 FIN ESTIMÉE
On parle ici d'un site dédicacé à l'homme urbain. Une personne qui n'est pas choquée d'avoir des vis-à-vis et qui s'implique dans une vraie dynamique de ville. Car Bel-Air va faire revivre un morceau de ville, c'est de ça dont il est question. Le projet va entraîner des effets tache d'huile. Au-delà de l'ancienne Cité Administrative, c'est toute la rue Royale qui va changer de visage.
Dans Bel-Air, il y a un peu de tout. De l'urbanisme, du paysagisme, de la superposition de fonctions, des différences de reliefs, de la réaffectation, de la rénovation. C'est un projet qui implique énormément d'acteurs et qui comporte des difficultés techniques évidentes puisqu'on travaille sur
une dalle en-dessous de laquelle se trouvent des parkings qui fonctionnent. Et n'oublions pas également qu'on se situe juste à côté de la jonction ferroviaire Nord-Midi. Quand on fore, il s'agit de viser juste !
Philippe Verdussen (Archi 2000) Jaspers-Eyers Architects
LE MARCHÉ DE BUREAUX EST UN PÔLE MAJEUR DE LA STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT D'IMMOBEL. LA SOCIÉTÉ PRIVILÉGIE LA CONSTRUCTION DE BÂTIMENTS EXEMPLAIRES, RÉPONDANT AUX NORMES ARCHITECTURALES, TECHNIQUES ET ENVIRONNEMENTALES LES PLUS STRICTES.
IMMOBEL s'est toujours efforcée d'anticiper les nouveaux standards, d'être un précurseur dans son métier.
La société veille également à sélectionner rigoureusement ses implantations afin d'être présente là où les opportunités de développement sont les plus grandes, là où les facilités de communication et les interactions avec le tissu urbain sont optimales. Historiquement, IMMOBEL a le plus souvent privilégié les situations centrales, dites CBD.
En 2014, certains projets ont particulièrement marqué l'activité d'IMMOBEL et sont détaillés ci-dessous. Un aperçu plus exhaustif des divers projets en portefeuille au 31-12-2014 est disponible en page 54.
79 500 M² DE BUREAUX ACHEVÉS FIN 2013 SONT VENDUS ET PLEINEMENT UTILISÉS PAR LA POLICE FÉDÉRALE ; 9 500 M² DE BUREAUX ADJACENTS VIENNENT D'ÊTRE ACHEVÉS
Ce projet complexe et d'envergure, détenu à 40% en partenariat depuis 2004, offre un potentiel de développement d'environ 150 000 m² à développer en quatre phases (deux de bureaux (dont celle-ci), deux de résidentiel, commerces, services, etc.
Cette première phase de 79 500 m² s'est achevée et a été réceptionnée fin 2013 par son locataire (la Régie des Bâtiments) et son occupant, la Police Fédérale. Le bail, d'une durée fixe de dix-huit ans, est entré en force le 1er janvier 2014. La SA RAC1, société propriétaire de cette première phase, a été cédée à Hannover Leasing, et à son partenaire asiatique, le 10 mars 2014 après la réception provisoire tant par l'occupant que par l'acquéreur.
La seconde phase de bureaux représente environ 9 500 m² hors sol. Les travaux sont achevés et leur réception provisoire est prévue durant le 1er semestre 2015. Les démarches de location et de vente sont en cours.
IMMOBEL et son partenaire ont ainsi redéveloppé un bâtiment emblématique du centre de Bruxelles (anciennement, Cité Administrative de l'Etat), en créant un lien essentiel entre le haut et le bas de la ville, tout en veillant à offrir à terme une mixité de fonctions : espaces publics, équipements collectifs (tels que crèche et école), commerces, bureaux et résidentiel, rénovation du Jardin Péchère, etc.
150 000 m2 DE POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT POUR LE PROJET BEL-AIR
Les permis dont disposent IMMOBEL et son partenaire à 50% permettent un développement de 59 600 m² de bureaux en plein Quartier Nord, le long du boulevard Albert II.
L'année 2014 a été marquée par des travaux partiels de démolition, de terrassement et de construction ainsi que par des démarches de pré location, préliminaires à tout développement. Ces démarches n'ont pas abouti à ce jour.
Par ailleurs, IMMOBEL finalise le rachat de la part de 50% de son associé dans ce projet, et examine les différentes options possibles dans ce dossier, telles que la location du projet existant ou le développement d'un nouveau concept qui associerait bureaux, résidentiel, commercial et services.
Ce projet, acheté en 2004, idéalement situé, offre un potentiel de redéveloppement pour une série d'acteurs institutionnels et répondra aux dernières exigences environnementales et architecturales.
Situé sur le site de Brussels Airport à Zaventem, à côté du terminal des départs, le projet, acheté fin 2012, s'articule autour d'une rénovation lourde et de nouvelles constructions dans la zone de l'ancien « Terminal 58 » pour y développer environ 34 000 m² de bureaux haut de gamme et certifiés Breeam « very good ».
Le bâtiment est pré loué dans sa totalité par Deloitte pour une durée ferme de dix-huit ans.
Les divers permis ont été obtenus et sont devenus définitifs depuis lors.
Les démarches de vente sont en cours.
IMMOBEL et son partenaire à 50% ont ainsi entamé la reconversion durable et respectueuse du concept d'origine d'un bien à la situation unique au cœur d'un aéroport et au-dessus d'une gare ferroviaire. Ces nouveaux bureaux seront aussi caractérisés par la présence d'un atrium remarquable.
Ce bâtiment, acheté fin 2010, est idéalement situé en plein centre de Bruxelles, au coin des rues Montoyer et du Commerce, dans le « Quartier Léopold » qui constitue la meilleure et la plus dynamique localisation de bureaux à Bruxelles, grâce notamment à la présence des institutions européennes.
Le projet s'est déployé autour de la démolition de plusieurs bâtiments existants âgés et de la reconstruction d'un nouvel ensemble d'environ 11 000 m², répondant aux exigences architecturales, techniques et environnementales les plus élevées.
Les grandes qualités de l'immeuble ont conduit la Région de Bruxelles Capitale à lui octroyer le label « Bâtiment Exemplaire 2012 ». Il est considéré comme « immeuble passif » et bénéficie de la certification BREEAM « Excellent ».
Les travaux de construction, qui ont débuté mi-2012, se sont achevés fin 2014 avec la réception provisoire.
Les démarches de location sont en cours avec un candidat utilisateur de longue durée pour la totalité des surfaces. Les démarches de ventes dépendent des locations.
GATEWAY Zaventem – Jaspers-Eyers Architects - A2RC
THE BLACK PEARL Bruxelles (Quartier Européen) – Art & Build
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LE DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL EST UNE COMPOSANTE ESSENTIELLE DU MÉTIER D'IMMOBEL DONT L'IMPORTANCE N'A CESSÉ DE CROÎTRE AU COURS DE CES DERNIÈRES ANNÉES. AUJOURD'HUI, IL EST AU CŒUR MÊME DE SA STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT.
La société, fidèle à ses exigences pointues en matière de qualité de construction et d'innovation environnementale, est un acteur d'avant-garde dans le secteur résidentiel.
Intégration harmonieuse dans un tissu urbain ou périphérique mixte, pari de la mixité intergénérationnelle, approche architecturale contemporaine et commune à la majorité des projets, anticipation des nouvelles normes environnementales… Chaque projet répond à la majorité de ces caractéristiques, garantes d'une plus-value. IMMOBEL impose ainsi sa vision et son leadership.
En 2014, certains projets ont particulièrement marqué l'activité d'IMMOBEL et sont détaillés ci-dessous. Un aperçu plus exhaustif des divers projets en portefeuille au 31-12-2014 est disponible en page 55.
Après avoir achevé le redéveloppement des bureaux de l'ancienne Cité administrative (voir Bel-Air 1 et 2 supra), IMMOBEL et son partenaire ont démarré en 2014 la construction de la première phase d'appartements (77) de qualité moyenne supérieure. Le projet résidentiel devrait concerner à terme, avec la phase 4, près de 500 unités.
La commercialisation a débuté en novembre 2014 ; elle a permis de déjà signer six actes de vente en 2014.
Les premiers résidents devraient s'installer fin 2015.
IMMOBEL et son partenaire poursuivent ainsi le redéveloppement d'un site emblématique du centre de Bruxelles en y introduisant du résidentiel en phases. Cette première étape de constructions résidentielles permettra le retour du logement dans cet espace précédemment totalement dédié aux bureaux.
Le projet Bella Vita, acquis fin 2005 en partenariat (50%), est localisé à Waterloo, au sud de Bruxelles, sur un site de 15 ha. Il offre une situation exceptionnelle, à proximité du centre-ville et de la gare. Le centre animé de Waterloo, proposant magasins, cafés, restaurants, banques, etc. est à proximité immédiate.
Ce site, dont une partie importante est classée, est en cours de transformation en un ensemble résidentiel intergénérationnel. Les résidents pourront bénéficier d'installations médicales ou paramédicales, d'une maison de repos, d'une crèche, de services de proximité, etc.
Sur les 269 unités résidentielles (182 appartements et 87 maisons), 23 actes de vente ont été signés en 2014, portant à un total de 123 le nombre de maisons (27) et appartements (96) vendus à fin 2014.
A fin 2014, environ la moitié du chantier des travaux débutés en 2013 a été réalisée.
IMMOBEL et son partenaire poursuivent ainsi le développement d'un concept intergénérationnel novateur, et unique à ce jour en Belgique à cette échelle, qui offrira une mixité de logements (neufs ou lourdement rénovés) et services de tous ordres, en créant un nouveau quartier entre la gare et le centre-ville de Waterloo.
269 UNITÉS RÉSIDENTIELLES POUR LE PROJET BELLA VITA
CHIEN VERT Bruxelles (Woluwe-Saint-Pierre) – MDW Architecture
Le projet Chien Vert, acquis fin 2013, se développe autour de la transformation de bureaux anciens et dépassés en un ensemble de logements de qualité (41 appartements) le long de l'avenue de Tervueren à Woluwe-Saint-Pierre, en face du Parc, dans un environnement vert et à proximité immédiate des axes de communication.
Les bureaux seront occupés jusque septembre 2015.
La demande de permis d'urbanisme a été déposée fin 2014.
IMMOBEL lance ainsi une nouvelle reconversion de bureaux en du logement en phase avec le quartier en lançant un développement de haute qualité architecturale et environnementale dans un environnement vert, proche des commerces et des axes de communication.
Cette promotion résidentielle, réalisée en partenariat avec Citydev, comprend 79 appartements, dont 36 sont conventionnés et répondant à la norme passive ; les 43 appartements restants sont en vente libre. La construction a été entamée en septembre 2014 pour une durée de deux ans.
La commercialisation a débuté fin octobre 2014 et s'est déjà concrétisée par la vente de six appartements en 2014.
IMMOBEL et Citydev contribuent par cette action à augmenter en région bruxelloise l'offre d'appartements de qualité à des prix très abordables qui répondent à des critères environnementaux exigeants.
Le développement réalisé, en partenariat (50%), sur un des terrains d'IMMOBEL à proximité de la mer, est constitué d'un ensemble de 49 appartements, répartis en deux immeubles à l'architecture résolument contemporaine.
Le premier immeuble de 24 appartements, dont les travaux avaient démarré en 2013, a été livré fin 2014. 21 appartements sont vendus.
Le deuxième immeuble sera terminé dans le courant de l'année 2015 ; quinze appartements ont déjà trouvé preneurs.
IMMOBEL capitalise sur son expérience résidentielle pour une meilleure valorisation de ses lotissements.
LES 45 APPARTEMENTS DE LA 1ÈRE PHASE SONT VENDUS Ce nouveau développement résidentiel acquis mi-2011, situé au centre de Tervueren, une ville verte située à l'est de Bruxelles, porte sur 60 appartements en deux phases (45 puis 15).
Les travaux de la première phase, débutés en 2013, sont en cours (à fin 2014, 50% du chantier a été achevé).
Durant l'année 2014, un acte de vente a été signé, ce qui signifie que la totalité des 45 appartements de cette première phase a été vendue avant la fin du chantier.
Le permis pour la seconde phase de 15 appartements a été obtenu en 2014 ; les travaux de cette phase, conditionnés par l'évacuation du bâtiment existant, devraient débuter durant le 1er trimestre 2016.
IMMOBEL a ainsi poursuivi avec succès un développement de haute qualité architecturale et environnementale dans un espace vert, en plein centre-ville, proche des commerces et des axes de communication.
Le projet, acquis en septembre 2012, repose sur la transformation de bureaux anciens et dépassés en un ensemble de logements de qualité (121 appartements et deux espaces pour professions libérales) à Auderghem, en retrait du Boulevard du Souverain, dans un environnement vert et à proximité immédiate de la station de métro Herrmann Debroux.
Les bureaux ont encore été occupés partiellement jusque fin 2014.
Les permis d'environnement et d'urbanisme ont été obtenus durant l'année ; l'objectif est de débuter les travaux dès qu'ils seront définitifs. En effet, le permis d'environnement fait l'objet d'un recours en réformation ; quant au permis d'urbanisme il fait l'objet d'un recours auprès du Gouvernement de la région Bruxelles-Capitale.
IMMOBEL participe ainsi à la reconversion de bureaux (anciens) en du logement en phase avec le quartier en lançant un développement de haute qualité architecturale et environnementale, dans un espace vert, proche des commerces et des axes de communication.
Sur ce site, pour lequel un permis d'urbanisme a été délivré en 2014, une promotion résidentielle de 23 appartements d'architecture contemporaine et de haut niveau qualitatif est programmée en 2015.
La commercialisation sera entamée en 2015. Plusieurs marques d'intérêt ont été enregistrées.
IMMOBEL capitalise sur son patrimoine foncier et son expérience dans le résidentiel pour proposer à la vente 23 biens de grande qualité.
Universalis Park (acheté en 2007 et développé par IMMOBEL et son partenaire à 50%) est un important projet de redéploiement urbain autour de deux campus universitaires ULB/VUB ; il permettra la réalisation de quelque 130 000 m², répartis sur deux sites totalisant 8 ha 50.
Compte tenu de l'évolution du marché, le projet initial de parité logements/bureaux a évolué vers un développement principalement résidentiel (le projet de PPAS offre effectivement la possibilité de réaliser partiellement des bureaux qui pourraient alors représenter jusque 30 000 des 130 000 m² totaux).
En juin 2014, le permis d'urbanisme pour l'abattage des arbres et la construction de la voirie d'une première phase de logements (140 unités) a été délivré. Ce permis fait l'objet d'un recours en annulation.
Les travaux d'abattage se sont terminés fin décembre 2014, après que les contestataires au projet aient été déboutés de leur action en suspension, en extrême urgence, devant le Conseil d'Etat.
Le permis d'urbanisme pour la construction de cette première phase de logements devrait être délivré fin du premier trimestre de 2015. Quant au projet de PPAS, les études ont abouti en 2014 à une proposition, actuellement soumise à la commune d'Ixelles. Ce document devrait être approuvé dans le courant du premier semestre 2015.
IMMOBEL et son partenaire créeront ainsi, en plus d'une décennie, deux nouveaux pôles résidentiels offrant une large gamme de logement (moyenne gamme, entrée de gamme, kots étudiants, maisons de repos, etc.) dans un environnement universitaire et verdoyant (avec e.a. un parc central de l'ordre de 2 ha).
Situé en plein centre d'Eupen, cette second phase du projet, réalisé en partenariat (33%), comprend 25 appartements, trois espaces de bureau – le tout autour d'un ilot – et un vaste parking de 69 emplacements en soussol.
La construction sera réceptionnée début 2015. Tous les appartements, de même que deux espaces de bureau, sont vendus.
2 570 UNITÉS RÉSIDENTIELLES EN COURS DE DÉVELOPPEMENT EN BELGIQUE
UNIVERSALIS PARK Bruxelles (Ixelles) – Art & Build
L'ACTIVITÉ DE LOTISSEMENT EST L'UN DES MÉTIERS HISTORIQUES D'IMMOBEL. LA SOCIÉTÉ A TOUJOURS ÉTÉ PROACTIVE DANS LA MISE EN VALEUR DE TERRAINS OFFRANT LE MEILLEUR POTENTIEL, DANS UN ENVIRONNEMENT FAVORABLE. C'EST, POUR IMMOBEL, UNE ACTIVITÉ EN PLEIN DÉVELOPPEMENT.
La société, attentive aux nouvelles tendances du marché, est présente en zone d'extension d'habitat et privilégie, dans le choix de ses implantations, la proximité des villes, des transports publics et des axes de communication.
En 2014, certains projets ont particulièrement marqué l'activité d'IMMOBEL et sont détaillés ci-dessous. Un aperçu plus exhaustif des divers projets en cours au 31/12/2014 est disponible en page 54.
Sur ce site, à quelques minutes des axes de communication majeurs E411 et E42 et sur un terrain plat créant un espace vert de haute qualité, la société a lancé les travaux d'équipement d'un nouveau lotissement.
Le permis de lotir, en vue de la création de 34 lots destinés à des maisons unifamiliales trois et quatre façades, a été délivré en 2014.
Les travaux d'équipement ont été entamés en 2014. Ils seront réceptionnés dans le courant de 2015.
IMMOBEL marque une nouvelle fois sa préférence pour les localisations très bien situées et fort recherchées.
Le projet est situé dans la ville de Geel, en Province d'Anvers, sur un terrain de 3 ha 27 a se développant entre l'Antwerpsedries et la rue Gansakker.
Il consiste en la création et l'équipement de 68 lots à bâtir, destinés à la construction de maisons deux, trois et quatre façades, dont 17 à prix abordables (« betalbaar wonen »), et d'une parcelle prévue pour accueillir un immeuble de dix appartements sociaux.
Les travaux d'équipement du lotissement se sont déroulés en 2014 et ont été réceptionnés fin d'année.
La vente aux particuliers a bien débuté, avec 23 actes signés. Par ailleurs, neuf compromis sont signés et le solde des lots fait l'objet d'engagement de construire avec différents promoteurs.
Le succès de ce lotissement est dû à la qualité de son aménagement et à la proximité du centre de la ville.
IMMOBEL crée ainsi, en partenariat (50%), un grand lotissement présentant une variété de typologie de logements dans une commune prisée de la province d'Anvers.
Dans cette commune côtière, un terrain de 6 ha 50 a fera l'objet d'un prochain développement.
En 2014, un RUP a été approuvé prévoyant la réalisation d'un projet de 180 lots, répartis en 60 lots destinés à des logements sociaux et en 120 lots destinés à des logements unifamiliaux à prix « abordables ».
Le terrain destiné aux logements sociaux a fait l'objet de la signature d'un compromis de vente à une société d'habitations sociales. La demande de permis de lotir pour les 120 lots restants sera introduite en 2015.
Poursuivant la mise en valeur de son patrimoine foncier, IMMOBEL contribue ainsi à la mise sur le marché de 180 logements à des prix bas ou abordables.
420 ha DE PROJETS DE LOTISSEMENT EN DÉVELOP-PEMENT
Le projet est situé dans la ville de Lontzen, en Province de Liège et à proximité de la frontière avec l'Allemagne, sur un terrain de 3 ha 61 a.
Il porte sur la création et l'équipement de 53 lots à bâtir majoritairement destinés à la construction de villas quatre façades et de maisons trois façades.
Les travaux d'équipement du lotissement se sont achevés début 2014 et ont été réceptionnés.
La commercialisation a débuté au printemps 2014 et sept actes de vente ont été signés en 2014.
IMMOBEL crée ainsi un nouveau lotissement en zone résidentielle, sur un terrain présentant une déclivité naturelle importante et dont l'infrastructure a été réalisée en vue de garantir le maintien d'un dégagement visuel vers les paysages environnants, tout en présentant des espaces et voiries de qualité.
IMMOBEL a mis en chantier un nouveau lotissement dans les communes d'Olne et de Soumagne, en Province de Liège, sur un terrain de 3 ha 20.
Le projet prévoit la création et l'équipement de 28 lots à bâtir destinés à la construction de villas quatre façades et de maisons trois façades.
Les travaux d'équipement du lotissement se sont achevés début 2014 et ont été réceptionnés.
Douze lots sont déjà vendus.
IMMOBEL propose des terrains de belles dimensions, dans un environnement naturel et vallonné, bien desservis par des voiries, placettes et espaces verts de qualité développés sous le statut de zone résidentielle.
La société est active depuis plusieurs années dans cette commune située en périphérie liégeoise et y a déjà réalisé d'importants développements.
Un de ceux-ci a fait l'objet de travaux d'équipement qui ont été réceptionnés en 2014.
Le lotissement comprend 24 parcelles destinées à des maisons unifamiliales.
En 2014 l'attrait pour cette localisation a été confirmé puisque durant l'année IMMOBEL a signé douze actes de vente.
IMMOBEL continue donc à s'investir dans le développement résidentiel dans cette périphérie liégeoise très attractive et recherchée.
GALERIE KONS LUXEMBOURG VILLE
20 500 m2
Un nouveau développement multifonctionnel face à la gare.
GREEN HILL
174 APPARTEMENTS
Les habitants de ce nouveau quartier vert ont commencé à s'installer.
LUXEMBOURG VILLE (DOMMELDANGE)
VILLAGE MAMER-CAPPELEN 11 700 m2
Des bureaux de qualité à l'entrée de Luxembourg Ville.
LE MARCHÉ DES BUREAUX À LUXEMBOURG A CONNU UNE EXCELLENTE ANNÉE EN 2014 AVEC LE PLUS HAUT NIVEAU DE PRISE EN OCCUPATION DEPUIS 2008. LE MARCHÉ A EN EFFET ENREGISTRÉ 201 000 M² DE TRANSACTIONS D'OCCUPATION, SOIT UNE PROGRESSION DE 38% PAR RAPPORT À 2013.
Les banques et institutions financières ont contribué à 23% de la prise en occupation, contre 28% en moyenne les cinq années précédentes. En volume les banques ont réalisé un total de 46 826 m² de prise en occupation en 2014, contre 38 717 m² en moyenne les cinq années antérieures. Ainsi La Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat (BCEE) a acheté le « Château Arcelor Mittal » (10 500 m²) dans le quartier de la Gare, tandis que la China Merchants Bank a préloué l'emblématique Royal 20 au CBD (4 700 m²). Les services aux entreprises ont largement dominé le marché avec 67% de la prise en occupation totale, contre 29% en moyenne les cinq années précédentes. Ceci s'explique notamment par la prise en occupation par PwC et KPMG de leurs nouveaux sièges respectifs à la Cloche d'Or et au Kirchberg.
Le déménagement de PwC et de KPMG a remis sur le marché d'importantes surfaces de bureaux de seconde main. Néanmoins la robustesse du marché locatif a permis de diminuer le taux de vacance, qui est passé de 5,1% fin 2013 à 4,7% fin 2014.
L'activité de développement est prudemment repartie à la hausse ; cependant sur les 84 000 m² de livraisons attendues pour 2015, seulement 22 000 m² sont encore disponibles. L'essentiel des nouvelles promotions se situe dans les quartiers centraux tels que le CBD, le Kirchberg et le quartier de la Gare.
Les loyers haut de gamme se sont stabilisés en 2014, à 42 EUR/m²/an au CBD (+TVA).
L'activité d'investissement a été très soutenue en 2014. Le volume total, comprenant également les achats de terrains et les acquisitions pour usage propre, a augmenté de 29% en base annuelle et s'est établi à 889 millions EUR. Cela correspond à une hausse de 57% par rapport à la moyenne sur cinq ans. Les investisseurs belges et allemands ont contribué respectivement à raison de 34% et de 33% et continuent de dominer le marché. Fait notable, les investisseurs américains sont entrés sur le marché luxembourgeois avec l'une des plus importantes transactions de l'année écoulée, à savoir l'achat de l'immeuble « Le Dôme », dans le quartier de la Gare, pour 120 millions EUR.
Les rendements pour des bureaux haut de gamme avec des baux standards sont sous pression et ont reculé de 25 points de base à 5,50%. Pour des baux à long terme et des biens de haute qualité, les rendements peuvent descendre jusque 5%.
| 2013 | 2014 | PERSPECT. 12 MOIS |
|
|---|---|---|---|
| Stock (millions m²) | 3,5 | 3,6 | |
| Prise en occupation totale (m²) | 146 000 | 201 000 | |
| Taux de disponibilité moyen | 5,1% | 4,7% | |
| Livraisons (m²) | 71 000 | 104 000 | |
| Loyer haut de gamme (EUR/m²/an) | 42 | 42 | |
| Volume d'investissement (EUR millions) | 685 | 889 | |
| Rendements haut de gamme (%) | 5,75 | 5,50 |
4,7% DE TAUX DE VACANCE EN BUREAUX EN 2014
1. Source : Jones Lang LaSalle.
WEST SIDE VILLAGE Mamer-Capellen – Assar Architects SÀRL
Nous pensons que la prise en occupation en 2015 devrait au moins égaler, voire surpasser, celle de 2014. En effet, la Commission européenne est à la recherche d'importantes surfaces pour reloger ses employés actuellement installés dans l'immeuble Jean Monnet qui sera prochainement reconstruit. Par ailleurs, la Banque Européenne d'Investissement est également à la recherche d'importants espaces supplémentaires sur le plateau du Kirchberg. Ceci aura une importante répercussion sur le taux de vacance qui pourrait reculer à environ 3%, voire en dessous, ainsi que sur les loyers « prime » qui pourraient augmenter dans les quartiers centraux. Par ailleurs, le marché semble croire que l'affaire « Luxleaks » n'aura pas d'impact sur l'avenir de Luxembourg en tant que centre financier international et donc sur la demande d'espace par le secteur financier.
GREEN HILL Luxembourg Ville (Dommeldange) – CBA - Christian Bauer & Associés Architects
Les prix moyens par m² des appartements ont poursuivi leur légère hausse en 2014, tant pour les ventes d'appartements existants que pour les ventes en état futur d'achèvement (VEFA).
Les indicateurs des prix annoncés à la vente ont également augmenté : 6,8% pour les maisons et +7,4% pour les appartements lorsque l'on compare les valeurs au Q3 2013 et Q3 2014.
Cette hausse s'est effectuée à un rythme relativement régulier depuis le début de l'année 2014.
IMMOBEL A DÉCIDÉ, DÉBUT DES ANNÉES 2000, DE S'IMPLANTER AU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG EN Y EXERÇANT, DANS UN PREMIER TEMPS, SON ACTIVITÉ DE DÉVELOPPEMENT DE BUREAUX.
Tout comme en Belgique, la société privilégie la construction de bâtiments exemplaires, répondant aux normes architecturales, techniques et environnementales les plus sévères, et veille également à sélectionner rigoureusement ses implantations afin d'être présente là où existent des opportunités de développement et où les facilités de communication et les interactions avec le tissu urbain sont optimales.
Pour tenir compte des spécificités du marché, IMMO-BEL veille à s'associer, le cas échéant, avec un partenaire local.
En 2014, certains projets ont particulièrement marqué l'activité d'IMMOBEL et sont détaillés ci-dessous. Un aperçu plus exhaustif des divers projets en cours au 31-12-2014 est disponible en page 54.
Ce projet acheté début 2014 à Luxembourg Ville, situé en plein centre, face à la gare, est un développement multifonctionnel en partenariat (33%) portant sur 20 500 m² (14 600 de bureaux, 3 500 de résidentiel et 2 400 de commerces).
Son emplacement est unique, dans un quartier en pleine évolution.
Le réaménagement du site a débuté durant le 1er semestre 2014 par la démolition presque totale des bâtiments actuels.
Un bail de longue durée a été signé avec la banque ING Luxembourg pour 75% de la surface de bureaux.
IMMOBEL et ses partenaires ont cédé leur participation dans la société qui détient le projet Galerie Kons à Luxembourg à AXA Belgium ; cette cession s'opère sous réserve de la livraison et de l'acceptation de l'immeuble, celles-ci étant prévues pour la seconde moitié de 2016. Cette cession représente un volume d'investissement de l'ordre de 150 MEUR.
IMMOBEL et ses partenaires contribuent de cette manière à la reconversion de bureaux (anciens) en bureaux neufs de haute qualité architecturale et environnementale, en plein centre-ville, à proximité directe des transports et des axes de communication, en conservant le caractère multifonctionnel existant.
20 500 m2 DE DÉVELOPPEMENT MULTIFONCTIONNEL POUR GALERIE KONS
DES BUREAUX LOUÉS À 83% ET À VENDRE
Le projet West Side Village est situé le long de l'autoroute E25 Luxembourg-Bruxelles à moins de dix minutes en voiture du centre-ville.
Le complexe est formé de trois immeubles totalisant 11 670 m² de bureaux (et 534 parkings) ; il a été achevé en 2010. Il représente la deuxième phase d'un projet plus vaste. La première phase, aussi de l'ordre de 12 000 m2 , avait été vendue fin 2007.
La visibilité et l'accès sont excellents, ce qui représente un atout important. Ces atouts ont séduits les locataires qui ont choisi d'occuper les bureaux (loués à 83% à fin 2014).
Les démarches de location et de vente se poursuivent.
Avec ces trois nouveaux immeubles, IMMOBEL complète un ensemble de six immeubles de bureaux contemporains autour d'un ilot central aux portes de Luxembourg Ville.
WEST SIDE VILLAGE Mamer-Capellen – Assar Architects SÀRL SUR LE MARCHÉ LUXEMBOURGEOIS, IMMOBEL VALORISE SON EXPERTISE BELGE EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE. LES FONDAMENTAUX DE LA SOCIÉTÉ GUIDENT L'ACTION LOCALE DES ÉQUIPES D'IMMOBEL.
GREEN HILL Luxembourg Ville (Dommeldange) – CBA - Christian Bauer & Associés Architects
Implantations stratégiques, proximité de toutes les facilités de transport, constructions et finitions soignées, la société applique avec succès les recettes qui marquent la différence avec ses concurrents.
Par ailleurs, et afin d'intégrer certaines spécificités du marché, IMMOBEL veille à s'associer, le cas échéant, avec un partenaire local.
Le projet Green Hill est situé à Dommeldange, sur Luxembourg Ville, à proximité du centre-ville et du plateau du Kirchberg.
IMMOBEL y développe en partenariat (50%) et en phases 174 appartements de haute qualité, répartis en 14 bâtiments.
Au-delà des ventes déjà réalisées précédemment, 20 actes de vente ont été signés durant l'année 2014. A la fin de l'exercice écoulé, il ne restait donc qu'un appartement (sur 174) disponible.
Fin 2014, 11 bâtiments sur 14 étaient achevés et réceptionnés et 3 autres étaient en cours de construction.
IMMOBEL et son partenaire créent de la sorte un nouveau quartier à haute valeur architecturale, environnementale et technique, ayant une forte visibilité, sur les hauteurs de Luxembourg.
La rénovation profonde de ce bâtiment emblématique a été suivie de l'occupation de 90% des surfaces.
La remise en valeur de ce bâtiment bien connu du centre de Varsovie devrait débuter en 2015.
L'année 2014 a vu IMMOBEL investir dans le résidentiel à Varsovie.
Un nouveau projet ambitieux en plein centre de Varsovie.
A Varsovie, le marché de l'immobilier de bureaux a été marqué par une demande soutenue de la part des occupants tout au long de l'année 2014, et plus particulièrement durant le dernier trimestre, représentant un niveau élevé de « take up » brut de 612 000 m2 . Ce résultat reste néanmoins légèrement inférieur de 21 000 m² par rapport au niveau record de 2013.
L'essentiel du « take up » concerne les zones Upper-South (Mokotow) à raison de 28% et CBD à hauteur de 26%.
Fin 2014, et compte tenu des nombreuses nouvelles surfaces proposées sur le marché (de l'ordre de 300 000 m2), le taux de vacance a atteint 13,3% (en hausse par rapport aux 11,7% de fin 2013). La tendance pour 2015 et 2016 est à la hausse.
Le stock total de bureaux modernes à Varsovie s'élevait ainsi à 4,4 millions de m2 .
L'activité de construction de nouveaux bureaux a été en 2014 d'un niveau élevé avec 760 000 m² en développement (dont 56 000 m² sont des rénovations) ; 19% seulement sont sécurisés par des prélocations (en fort recul par rapport à 2013).
De ces développements en cours, 320 000 m² devraient être disponibles en 2015 et au moins autant en 2016.
Les loyers faciaux les plus élevés à Varsovie sont restés stables en 2014, variant autour de 22-24 EUR/m2/ mois dans le CBD, et de 14,50 EUR/m²/mois ailleurs.
A Poznan, le marché de l'immobilier de bureaux a augmenté en 2014 de l'ordre de 22 000 m² pour représenter une surface totale de 333 000 m2 .
Le taux de disponibilité s'élève actuellement à 14,6%. Il devrait augmenter en 2015, compte tenu d'un niveau important de constructions (environ 82 000 m² devraient arriver sur le marché en 2015).
Les loyers faciaux les plus élevés ont légèrement reculé de 0,50 EUR/m²/mois et sont donc de l'ordre de 14 à 15 EUR/m2/mois.
Le « take up » à Poznan en 2014 atteignait 18 700 m2 .
L'année 2014 a été marquée par un nombre important de ventes (avec un chiffre record de transactions au dernier trimestre) et une légère croissance des prix.
Le marché a été porté par les taux d'intérêt peu élevés, un niveau de prix de vente relativement bas (autour des 1 900 EUR/m² TVAC), un certain optimisme des candidats acquéreurs ainsi qu'une offre attractive proposée par les promoteurs résidentiels.
Le volume des transactions en bureaux a été plus élevé en 2014 (versus les 0,9 milliard d'EUR de 2013) et a représenté 1,77 milliard d'EUR.
L'essentiel de cette activité s'est concentrée sur Varsovie (avec p.ex. les transactions Rondo 1 pour 280 MEUR et Plac Unic pour 226 MEUR).
La forte activité observée sur les autres segments immobiliers en Pologne a permis de dépasser le seuil des 3 milliards d'EUR de transactions ; cela confirme que les produits immobiliers de qualité en Pologne restent recherchés par les investisseurs.
Les rendements les plus élevés des bureaux sont restés stables, autour de 6,00%. L'écart de rendement entre les investissements « prime » et secondaires était de l'ordre de 125 à 250 points de base. Ces rendements devraient se maintenir à ce niveau en 2015, voire se réduire quelque peu à Varsovie.
| 2013 | 2014 | PERSPECT. 12 MOIS |
|
|---|---|---|---|
| Stock (millions m²) | 4,1 | 4,4 | |
| Prise en occupation totale (m²) | 633 000 | 612 000 | |
| Taux de disponibilité | 11,7% | 13,3% | |
| Livraisons (m²) | 300 000 | 300 000 | |
| Loyer haut de gamme (EUR/m²/an) | 22-24 | 22-24 |
IMMOBEL s'investit dans les centres urbains, au cœur des facilités de transport et des axes de communication.
Les opportunités de rénovation d'immeubles de bureaux, souvent obsolètes, sont nombreuses en Pologne. Les possibilités de développer des projets neufs sont également multiples.
IMMOBEL marque sa différence par le niveau élevé de ses critères qualitatifs de construction.
Dans ce pays également, et afin de tenir compte des spécificités du marché, IMMOBEL, veille à s'associer, le cas opportun, avec un partenaire local.
En 2014, certains projets ont particulièrement marqué l'activité d'IMMOBEL et sont détaillés ci-dessous. Un aperçu plus exhaustif des divers projets en cours au 31-12-2014 est disponible en page 54.
OKRĄGLAK Poznan – Rhode Kellermann Wawrowsky
Dans le cadre de son extension géographique, décidée en 2010, IMMOBEL a acquis début 2011 un immeuble existant classé, icône du modernisme, particulièrement bien situé en plein centre de Varsovie, pour le redévelopper en un immeuble multifonctionnel de haute qualité et d'une superficie de plus de 20 000 m² de bureaux et d'espaces commerciaux.
Le permis de construire final et exécutoire a été obtenu en juin 2014.
Il permet d'ériger 15 000 m² de surfaces de bureaux et 7 000 m² d'espaces commerciaux.
IMMOBEL A CHOISI, DÈS 2010, DE S'IMPLANTER DURABLEMENT EN POLOGNE POUR EN FAIRE SON SECOND MARCHÉ. LA SOCIÉTÉ, FORTE D'UNE ÉQUIPE LOCALE DE 13 PERSONNES, Y APPLIQUE LA MÊME STRATÉGIE QU'EN BELGIQUE ET AU LUXEMBOURG.
Les travaux devraient débuter durant le premier trimestre 2015 dès qu'un taux de pré location suffisant sera atteint.
Les démarches de location (pré location de 8% à fin 2014) et de vente se poursuivent.
IMMOBEL a ainsi initié, début 2011, le projet de remise en valeur d'un bâtiment emblématique pour la ville avec la réhabilitation de l'aile avant d'un bâtiment classé et la construction d'une nouvelle partie pour en faire un ensemble architectural harmonieux ayant une grande visibilité le long de l'artère commerciale principale de Varsovie.
PRÈS DE 90% DE L'IMMEUBLE EST LOUÉ. LE PROCESSUS DE VENTE EST EN COURS
Dans le cadre de son extension géographique, décidée en 2010, IMMOBEL a lancé début 2011 la remise en valeur d'un bâtiment emblématique pour la ville et ses habitants, reconnaissable par sa forme circulaire et son escalier caractéristique.
Le projet Okrąglak se déploie autour de la rénovation lourde d'un bâtiment historique et classé, extrêmement bien situé au centre de Poznan, entre la vieille ville et la gare centrale.
Il porte sur 6 800 m² de bureaux complétés par 800 m² de Retail.
A fin 2014 l'immeuble est loué et occupé à 88%.
Les démarches de location et de vente se poursuivent.
18 000 M² DE NOUVEAUX BUREAUX EN PLEIN CBD En 2013, IMMOBEL a acquis, en partenariat (50%), un terrain particulièrement bien situé en plein centre du CBD de Varsovie.
IMMOBEL y construira un immeuble mixte bureaux-commerces de haute qualité d'une superficie de l'ordre de 18 000 m².
Le « zoning permit » a été obtenu en 2014.
Les demandes de permis d'urbanisme ont été introduites fin 2014.
En ligne avec sa philosophie, IMMOBEL s'attachera à développer, en plein CBD, et donc avec grande visibilité, un immeuble neuf répondant aux derniers critères architecturaux, techniques et environnementaux.
CEDET Varsovie – AMC Andrzej Chołdzyński, RKW Rhode Kellermann Wawrowsky
L'année 2014 a vu IMMOBEL investir dans le résidentiel en Pologne. Elle exerce ainsi dans ce pays 2 de ses 3 métiers. La société a acquis 25% des parts de la société détenant à Varsovie un projet (Osiedle Wilanow) de 174 villas et maisons jumelées écologiques et de haute qualité sur un site de 36 ha.
PORTEFEUILLE
| ÉTAT D'AVANCEMENT DU PROJET |
VILLE | NOM DU PROJET |
ÉTAT DE LA COMMERCIALISATION ET/OU DE LA CONSTRUCTION AU 31-12-2014 |
LOCATION (%) |
SUPERFICIE HORS SOL (M²) |
NOTRE % DE PARTI CIPATION |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Construit - | Luxembourg | West Side Village |
Les bureaux sont loués et occupés à 83%. Les démarches de location se poursuivent. (voir page 46) |
83% | 11 700 | 100% |
| loué et à vendre | Poznan | Okrąglak | Les bureaux sont loués et occupés à 88%. Les démarches de location se poursuivent. (voir page 53) |
88% | 7 900 | 100% |
| Construit - | Bel-Air (RAC2) | Les travaux de construction sont achevés - les démarches de location et de vente sont en cours. (voir page 33) |
9 500 | 40% | ||
| à louer et à vendre |
Bruxelles | The Black Pearl | Les travaux de construction sont achevés et ont été réceptionnés fin d'année - les démarches de location sont en cours. (voir page 34) |
11 000 | 100% | |
| En cours de construction - loué et vendu |
Luxembourg | Galerie Kons | Le réaménagement du site a débuté par la démolition presque totale des bâtiments actuels. Un bail de longue durée a été signé avec la banque ING Luxembourg pour 75% de la surface de bureaux. Le projet a été vendu à AXA. (voir page 45) |
75% | 17 000 | 33% |
| En cours de construction - loué et à vendre |
Bruxelles | Gateway | Un bail de 18 ans a été signé avec Deloitte pour la totalité du projet. Les travaux ont débuté en mai 2014. Le processus de vente est en cours. (voir page 34) |
100% | 36 000 | 50% |
| Dossiers en | Bruxelles | Brussels Tower | L'année 2014 a été marquée par des travaux partiels de démolition, et de terrassement et de constructions, ainsi que par des dé marches de pré location, préliminaire à tout développement. Ces démarches n'ont pas abouti à ce jour. (voir page 33) |
59 600 | 50% | |
| cours | Universalis Park | Le dossier est à l'analyse. (voir page 37) | 30 000 | 50% | ||
| d'élaboration à différents stades d'avancement |
Varsovie | Cedet | Le permis définitif a été obtenu en juin 2014. La construction devrait débuter durant le 1er semestre 2015. Les démarches de location et de vente sont en cours. (voir page 52) |
8% | 22 000 | 100% |
| CBD One | Le « zoning permit » a été obtenu - le permis d'urbanisme est en demande. (voir page 53) |
18 000 | 50% |
| BRUXELLES | WALLONIE | FLANDRES | TOTAL | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Stock de terrains au 31-12-2014 | |||||
| Surfaces (ha)1 | 3,1 | 63,6 | 3,9 | 70,6 | |
| En exploitation | Nombre de projets | 5 | 64 | 5 | 74 |
| Surfaces (ha)2 | 0,6 | 198,2 | 70,5 | 269,3 | |
| En réserve | Nombre de projets | 1 | 56 | 16 | 73 |
| Surfaces (ha) | - | 49,7 | 6,5 | 56,2 | |
| Sous condition suspensive | Nombre de projets | - | 18 | 3 | 21 |
| Réserve agricole | Surfaces (ha) | 4,1 | 17,5 | 4,3 | 26,0 |
| Surfaces totales (ha) | 7,8 | 329,0 | 85,2 | 422,1 | |
| Activité 2014 | |||||
| Acquisitions | Surfaces (ha) | - | 13,4 | 2,3 | 15,7 |
| Ventes | Surfaces nettes (ha) | 0,1 | 12,9 | 2,6 | 15,6 |
| Permis en demande | Surfaces concernées (ha)3 | 0,6 | 99,7 | 18,3 | 118,6 |
| Surfaces concernées (ha)4 | 0,3 | 6,2 | 0,3 | 6,8 | |
| Permis obtenus | Nombre d'unités résidentielles concernées. | 6 | 117 | 23 | 146 |
| ÉTAT D'AVANCEMENT DU PROJET |
VILLE | NOM DU PROJET |
NOMBRE UNITÉS RÉSIDEN TIELLES |
NOMBRE UNITÉS COMM./ PROFES. |
ÉTAT DE LA COMMERCIALISATION ET/OU DE LA CONSTRUCTION AU 31-12-2014 |
SUPERFICIE HORS SOL (M²) |
NOTRE % DE PARTI CIPATION |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Construit - | Etterbeek - Rue P.E. Devroye |
12 | 1 | 7 appartements sont vendus. | 1 900 | 33% | |
| les ventes sont en cours |
Bruxelles | Charmeraie, Uccle, phase 1 |
22 | 11 appartements sur 14 et 1 maison sur 8 sont vendus. | 4 300 | 80% | |
| Bel-Air RAC3 | 76 | Les travaux sont en cours. La commercialisation a débuté fin d'année et 6 appartements sont vendus. (voir p. 35) |
9 800 | 40% | |||
| Bruxelles | Clos Bourgeois | 78 | La construction a été entamée en septembre 2014 pour une durée de deux ans. La commercialisation a débuté fin octobre 2014 et s'est déjà concréti sée par la vente de six appartements en 2014. (voir p. 36) |
10 000 | 97% | ||
| Bredene | Duinenzicht | 49 | Le premier immeuble de 24 appartements, dont les travaux avaient démarré en 2013, a été livré fin 2014. 21 appartements sont vendus. Le deuxième immeuble sera terminé dans le courant de l'année 2015 ; quinze appartements ont déjà été vendus. (voir p. 36) |
5 200 | 50% | ||
| En cours de | Oost duinkerke |
Georg Grard | 23 | 2 | Le permis d'urbanisme ayant été obtenu, les travaux démarreront au 1er trimestre 2015. La commercialisation sera lancée en 2015. (voir p. 37) |
4 400 | 100% |
| construction et les ventes sont |
Eupen | Zur Alten Brauerei |
25 | 3 | Les travaux seront réceptionnés en juin 2015. Tout est vendu, sauf 1 unité professionnelle. (voir p. 37) |
3 800 | 33% |
| en cours | Chastre | Rue du Chêne | 16 | 1 | La commercialisation vient de débuter. Pas encore de vente actée à fin 2014. |
2 200 | 100% |
| Tervueren | Lindepark, phase 1 |
41 | Les travaux de la première phase, débutés en 2013, sont en cours (à fin 2014, 50% du chantier a été achevé). Tout est vendu. (voir page 36) |
5 300 | 100% | ||
| Waterloo | Bella Vita | 269 | A fin 2014, environ la moitié du chantier des travaux débutés en 2013 a été réalisé. 123 unités résidentielles sont vendues. (voir page 35) |
51 500 | 50% | ||
| Galerie Kons | 35 | Tout a été vendu en bloc à AXA. (voir p. 45) | 3 500 | 33% | |||
| Luxem bourg |
Green Hill | 174 | Fin 2014, 11 bâtiments sur 14 étaient achevés et réceptionnés et 3 autres étaient en cours de construction. Tout est vendu, sauf 1 appartement. (voir p. 47) |
21 800 | 50% | ||
| Bel-Air RAC4 | 230 | La demande de permis est en préparation. | 61 700 | 40% | |||
| Etterbeek Residential |
50 | Le permis d'urbanisme a été obtenu fin 2013. Sur cette base tout a été mis en oeuvre en 2014 pour pouvoir démarrer les travaux en 2015. |
5 500 | 50% | |||
| Parc Sainte-Anne | 26 | IMMOBEL a acquis sous forme d'une renonciation au droit d'accession le projet Parc Sainte-Anne à Auderghem pour y développer 26 appartements de standing. |
3 500 | 100% | |||
| Parc Seny | 121 | 2 | Les permis d'environnement et d'urbanisme ont été obtenus. Ils font l'objet de recours. (voir p. 36) |
13 700 | 100% | ||
| Charmeraie, phases 2 et 3 |
47 | La demande de permis d'urbanisme pour la 2de phase est en préparation | 10 000 | 80% | |||
| Bruxelles | Chien Vert | 46 | Les bureaux seront occupés jusque septembre 2015. La demande de permis d'urbanisme a été déposée fin 2014. (voir p. 36) |
4 300 | 100% | ||
| Dossiers en cours d'analyse à différents |
Universalis Park, Lot 3 Phase 1 |
140 | En juin 2014, le permis d'urbanisme pour l'abattage des arbres et la construction de la voirie a été délivré. Ce permis fait l'objet d'un recours en annulation. Les travaux d'abattage se sont terminés fin décembre 2014. (voir p. 37) |
12 500 | 50% | ||
| stades d'avancement |
Universalis Park, Lot 3 phase 3 |
La demande de permis de lotir est en préparation. | 50% | ||||
| Universalis Park, Lot 2 |
860 | La demande de permis de lotir est en préparation. | 87 500 | 50% | |||
| Universalis Park, Lot 3 Phase 2 |
La demande de permis est en préparation. | 50% | |||||
| Tervueren | Lindepark, phase 2 |
15 | Le permis pour la seconde phase de 15 appartements a été obtenu en 2014 ; les travaux de cette phase, conditionnés par l'évacuation d'un bâti ment existant sur le terrain, devraient débuter durant le 1er trimestre 2016. |
1 700 | 100% | ||
| Grez Doiceau |
PPP Gastuche | 220 | La demande de permis d'urbanisation a été introduite. | 37 000 | 50% | ||
| Knokke | Koningslaan | 43 | 2 | La demande de permis d'urbanisme a été introduite. | 5 300 | 50% | |
| Nivelles | Ilot Saint Roch | 150 | L'analyse est en cours quant aux développements possibles. | 19 000 | 100% | ||
| Varsovie | Osiedle Wilanow | 174 | La demande de permis est en préparation. | 3 500 | 25% |
Mesdames, Messieurs,
Nous avons l'honneur de vous présenter notre rapport sur les activités du Groupe IMMOBEL pendant l'exercice 2014.
Dans un environnement économique toujours difficile, particulièrement dans le segment de l'immobilier de bureaux à Bruxelles, IMMOBEL clôture l'année 2014 par un résultat opérationnel de 27,6 MEUR, par rapport à 8 MEUR en 2013.
Ce résultat a généré un bénéfice net consolidé de 20,04 MEUR, contre 1,47 MEUR en 2013.
Le chiffre d'affaires a atteint pour l'exercice écoulé 31,61 MEUR (avant IFRS 11 : 173,05 MEUR) par rapport à 27,85 MEUR en 2013 (avant IFRS 11 : 53,85 MEUR).
Durant cette année 2014, IMMOBEL a poursuivi le plan de développement de ses projets dans les domaines d'activité du Bureau, du Résidentiel et du Lotissement, en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne. Elle a ainsi réalisé plusieurs opérations significatives de ventes, acquisitions ou de locations, conformément à ses objectifs, comme nous le décrivons ci-après :
IMMOBEL a concrétisé la vente de sa participation dans RAC1 (participation de 40%), société détentrice de la première phase du projet Bel-Air, à Hannover Leasing et son associé investisseur institutionnel asiatique majeur ; le transfert effectif de la propriété des parts s'est réalisé le 10 mars 2014.
IMMOBEL a vendu 59 appartements et maisons dans les projets suivants : Bel-Air 3, Charmeraie, Clos Bourgeois, Espace Midi et Vallée du Maelbeek à Bruxelles, Lindepark à Tervueren, Duinenzicht à Bredene, Zur Alten Brauerei à Eupen et Bella Vita à Waterloo.
Elle a également vendu le projet d'hôtel sur la Place des Martyrs à Bruxelles.
IMMOBEL a aussi vendu 149 terrains à bâtir, entre autres dans les lotissements de Bredene, Chastre, Geel, Kettenis, Lontzen, Olne, Soumagne, Walhain et Waterloo. Ce nombre est en forte hausse par rapport à 2013 (101) suite à la mise sur le marché de nouveaux projets.
IMMOBEL a acquis sous forme d'une renonciation au droit d'accession le projet Parc Sainte-Anne à Auderghem ainsi que le projet Georg Grard à Oostduinkerke pour y développer respectivement 26 et 23 appartements.
IMMOBEL a acquis ou pris des intérêts dans des terrains, représentant un total de 15,7 ha en vue de les lotir.
En juin 2014, Universalis Park, filiale à 50% d'IMMOBEL, a obtenu le permis d'urbanisme pour la réalisation des voiries de la première phase logements (140 unités) sur le site de la Plaine (Boulevard du Triomphe à Ixelles).
Dans le projet Bel-Air 1, la réception provisoire des 681 parkings a été accordée.
Le démarrage des travaux du projet Gateway a eu lieu en avril 2014.
Les travaux du projet The Black Pearl se sont poursuivis et ont été réceptionnés fin 2014.
Le permis pour la Phase 2 du projet Lindepark a été déposé et obtenu en 2014.
La demande de permis pour la transformation en logements du projet Chien Vert a été déposée en décembre 2014.
Les permis relatifs au projet Parc Seny ont été délivrés en 2014. Les travaux de rénovation lourde démarreront lorsque ceux-ci seront définitifs, les permis faisant l'objet d'un recours.
Le permis d'urbanisme pour le projet Georg Grard à Oostduinkerke a été délivré. Les travaux seront entamés début 2015.
Les chantiers de construction des 16 appartements à Chastre et des 78 appartements du Clos Bourgeois à Berchem Ste Agathe ont été entamés.
Les travaux d'équipement des lotissements de Chastre, Geel, Lontzen, Olne, Soumagne et Thiméon ont été réceptionnés.
Des permis de lotir ou des permis d'urbanisme ont été délivrés pour les sites de Braine-l'Alleud, Chastre, Seilles, Soumagne, Stembert et Waremme. Ils concernent 60 lots pour maisons unifamiliales et 7 lots pour 86 appartements.
Des demandes de permis de lotir sont à l'instruction pour environ 120 ha.
Le taux d'occupation de l'immeuble West Side Village est passé à 83%.
IMMOBEL a profité de deux opportunités pour vendre, après obtention de permis, 2 terrains (Krakowska et Kierbedzia) situés à Varsovie.
Ces ventes concluent ainsi avec succès l'opération Ruch de 2011 qui a consisté en l'acquisition, à 50-50 avec un partenaire local, de 7 terrains pour les développer ou les revendre après permis.
• IMMOBEL a acquis 25% des titres (avec la possibilité d'augmenter sa participation jusqu'à 50%) de la société qui développe le projet résidentiel Osiedle Wilanow à Varsovie (174 maisons sur 36 ha).
• IMMOBEL a aussi signé une option d'achat d'un projet de 10 000 m² de bureaux à développer à Varsovie, en CBD.
Durant l'année 2014, IMMOBEL a obtenu ou renouvelé, seul ou avec ses partenaires, des lignes de crédit pour environ 393 MEUR (à 100% de participation) relatif à 11 projets. Elle a par ailleurs négocié avec ses banques le renouvellement de sa ligne de Crédit Corporate d'un montant total de 85 MEUR pour une durée de 3 ans.
Le 22 septembre 2014, Allfin Group Comm. VA, une société contrôlée par M. Marnix Galle, a acquis une participation de 29,85% suite à l'achat des 1 230 398 actions détenues par Cresida Investment S. à r.l., une filiale à 100% du Groupe Eastbridge.
Conformément aux règles IFRS, la Société applique depuis le 1er janvier 2014, la norme IFRS 11 « Partenariats ». Cette norme modifie fortement la lecture des états financiers de la Société sans toutefois modifier le résultat net et les capitaux propres.
Le Conseil d'Administration considère que les données financières avant IFRS 11 donnent une meilleure image des activités et des états financiers.
Le tableau ci-après présente les chiffres relatifs aux activités du Groupe IMMOBEL selon IFRS 11 et avant IFRS 11.
| CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDÉ PAR SECTEURS ET PAYS (MEUR) |
IFRS 11 | AVANT IFRS 11 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | Résidentiel Lotissement | Total | Bureaux | Résidentiel Lotissement | Total | |||
| Année 2014 par secteur d'activités dont : | 1,79 | 16,95 | 12,87 | 31,61 | 116,74 | 43,43 | 12,87 | 173,05 |
| Belgique | 1,79 | 16,95 | 12,87 | 31,61 | 116,74 | 27,36 | 12,87 | 156,97 |
| Grand-Duché de Luxembourg | - | - | - | - | - | 12,45 | - | 12,45 |
| Pologne | - | - | - | - | - | 3,62 | - | 3,62 |
| Année 2013 par secteur d'activités dont : | - | 12,74 | 15,11 | 27,85 | 8,96 | 29,78 | 15,11 | 53,85 |
| Belgique | - | 12,74 | 15,11 | 27,85 | 8,96 | 17,41 | 15,11 | 41,48 |
| Grand-Duché de Luxembourg | - | - | - | - | - | 9,10 | - | 9,10 |
| Pologne | - | - | - | - | - | 3,27 | - | 3,27 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL CONSOLIDÉ PAR SECTEURS ET PAYS (MEUR) |
IFRS 11 | AVANT IFRS 11 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | Résidentiel Lotissement | Total | Bureaux | Résidentiel Lotissement | Total | |||
| Année 2014 par secteur d'activités dont : | 19,12 | 5,33 | 3,20 | 27,65 | 20,94 | 7,10 | 3,20 | 31,24 |
| Belgique | 20,47 | 2,24 | 3,20 | 25,91 | 21,49 | 3,20 | 3,20 | 27,89 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 0,15 | 1,55 | - | 1,70 | 0,59 | 2,00 | - | 2,59 |
| Pologne | -1,50 | 1,54 | - | 0,04 | -1,14 | 1,90 | - | 0,76 |
| Année 2013 par secteur d'activités dont : | -2,20 | 4,89 | 5,30 | 7,99 | -0,77 | 6,04 | 5,30 | 10,57 |
| Belgique | -2,70 | 4,21 | 5,30 | 6,81 | -1,95 | 4,67 | 5,30 | 8,02 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 1,32 | 0,88 | - | 2,20 | 1,82 | 1,32 | - | 3,14 |
| Pologne | -0,82 | -0,20 | - | -1,02 | -0,64 | 0,05 | - | -0,59 |
| ÉVOLUTION DU STOCK CONSOLIDÉ |
|---|
| PAR SECTEURS ET PAYS (MEUR) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | Résidentiel Lotissement | Total | Bureaux | Résidentiel Lotissement | Total | |||
| Année 2014 par secteur d'activités dont : | 167,75 | 50,42 | 92,80 | 310,97 | 227,45 | 103,23 | 92,80 | 423,48 |
| Belgique | 74,46 | 50,42 | 92,80 | 217,68 | 104,11 | 102,08 | 92,80 | 298,99 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 35,00 | - | - | 35,00 | 55,83 | 1,15 | - | 56,98 |
| Pologne | 58,29 | - | - | 58,29 | 67,51 | - | - | 67,51 |
| Année 2013 par secteur d'activités dont : | 149,79 | 49,45 | 85,39 | 284,63 | 278,72 | 100,54 | 85,39 | 464,65 |
| Belgique | 57,33 | 49,45 | 85,39 | 192,17 | 158,20 | 93,12 | 85,39 | 336,71 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 36,21 | - | - | 36,21 | 55,22 | 5,68 | - | 60,90 |
| Pologne | 56,25 | - | - | 56,25 | 65,30 | 1,74 | - | 67,04 |
IFRS 11 AVANT IFRS 11
| COMPTE DE RÉSULTATS (MEUR AVEC IFRS 11) |
31-12-2014 | 31-12-2013 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 27,65 | 7,99 |
| Résultat financier | -7,00 | -6,91 |
| Résultat avant impôts | 20,65 | 1,08 |
| Impôts | -0,61 | 0,39 |
| Résultats des activités poursuivies | 20,04 | 1,47 |
| Résultat de l'exercice | 20,04 | 1,47 |
| Part du Groupe IMMOBEL dans le résultat |
20,04 | 1,47 |
| BILAN CONSOLIDÉ (MEUR AVEC IFRS 11) |
31-12-2014 | 31-12-2013 |
|---|---|---|
| Stocks | 311,0 | 284,6 |
| Participations dans les coentreprises et associées |
73,4 | 69,2 |
| Créances commerciales & autres actifs | 34,7 | 33,1 |
| Cash | 25,4 | 16,5 |
| TOTAL ACTIF | 444,5 | 403,4 |
| Capitaux propres | 196,7 | 183,2 |
| Provisions | 3,9 | 2,1 |
| Dettes financières à long terme | 150,5 | 138,4 |
| Dettes financières à court terme | 67,7 | 54,7 |
| Dettes fournisseurs et autres | 25,7 | 25,0 |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET DETTES |
444,5 | 403,4 |
Le résultat d'exploitation s'élève à -3,84 MEUR pour l'exercice clôturé par rapport à 4,35 MEUR pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2013.
Le résultat financier s'élève à -0,71 MEUR contre -1,35 MEUR en 2013.
Le résultat exceptionnel s'élève à 21,98 MEUR contre 0,51 MEUR en 2013. Il est principalement influencé par la cession des titres de la société RAC1.
L'exercice social d'IMMOBEL se clôture par un bénéfice net de 17,32 MEUR, par rapport à un bénéfice net de 3,51 MEUR au 31 décembre 2013.
Le total du bilan s'élève à 421,66 MEUR par rapport à 365,45 MEUR pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2013.
Les capitaux propres s'élèvent au 31 décembre 2014 à 200,41 MEUR. Ils s'élevaient à 192,98 MEUR en 2013.
Le bénéfice à affecter, compte tenu du report de l'exercice précédent, s'élève à 139,92 MEUR.
Le Conseil d'Administration propose à l'Assemblée Générale Ordinaire du 28 mai 2015 de distribuer un dividende total au titre de l'exercice 2014 de 2,40 EUR brut par action. Etant donné qu'un dividende intérimaire de 1,60 EUR brut par action a été payé le 4 septembre 2014, le dividende final sera de 0,80 EUR brut par action.
Le solde bénéficiaire sera dès lors affecté de la manière suivante :
• Dividende total de l'année : 9,89 MEUR
• Bénéfice à reporter : 130,03 MEUR
Le dividende final sera mis en payement le 1er juin 2015 contre remise du coupon nr 26.
Le Groupe IMMOBEL est confronté aux risques et incertitudes inhérents ou liés au secteur du développement immobilier ainsi que ceux liés à la conjoncture et au monde financier. Parmi ceux-ci, et sans que cette liste ne soit exhaustive, nous pouvons notamment mentionner :
Des changements des conditions économiques globales sur les marchés dans lesquels IMMOBEL possède des biens peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille immobilier, sur sa stratégie de développement et, partant, sur ses perspectives de croissance.
IMMOBEL dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d'événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier : le marché des immeubles de bureaux en Belgique (principalement à Bruxelles), au Luxembourg et en Pologne et le marché résidentiel (appartements et lotissements) (Belgique, Luxembourg et Pologne).
Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet d'adresser des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents.
Les changements liés aux indicateurs-clés macroéconomiques, un ralentissement économique général en Belgique ou sur (l'un) des autres marchés d'IMMOBEL ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et biens résidentiels ou en terrains à bâtir, un accroissement des taux d'inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier d'IMMOBEL, et partant, sur ses perspectives de développement.
IMMOBEL a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l'impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets.
Les revenus d'IMMOBEL sont tributaires des cessions de projets immobiliers. Par conséquent, les résultats d'IMMOBEL peuvent varier sensiblement d'une année à l'autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l'année donnée.
De plus, rien ne garantit qu'IMMOBEL trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L'incapacité d'IMMOBEL à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats.
La diversification menée depuis quelques années par IMMOBEL lui a permis de réduire sa concentration et donc son exposition aux bureaux à Bruxelles avec un portefeuille accru en résidentiel et lotissements, devant lui procurer une base de revenus et de cash-flow réguliers.
En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, IMMOBEL procède à une série d'estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d'un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s'avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie d'IMMOBEL inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'IMMOBEL.
IMMOBEL a une approche prudente dans l'acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d'approbation.
IMMOBEL a fait l'acquisition depuis 2011 de plusieurs projets de bureaux / résidentiels / commerces en phase de développement ou à développer en Pologne, confirmant ainsi sa stratégie visant à poursuivre son expansion en Europe Centrale, en particulier en Pologne.
Si IMMOBEL a déjà réalisé des projets de développement en Pologne par le passé, son expérience dans la gestion de projets en dehors du Belux et ses connaissances de ce nouveau marché, de sa réglementation et de ses normes sont plus restreintes.
C'est la raison pour laquelle IMMOBEL ne se lance dans un nouveau marché que quand elle peut compter sur place sur l'expertise et le réseau d'un partenaire local, qui lui permet ainsi de limiter les risques liés à ce nouveau marché.
Avant d'acquérir un nouveau projet, IMMOBEL procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d'un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d'un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme.
Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction : (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l'avancement des travaux, de l'insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d'équipement ou de matériaux de construction, d'accidents ou de problèmes techniques imprévus ; (ii) des difficultés d'obtention de permis d'occupation ou d'autres autorisations requises pour la réalisation du projet ; (iii) d'un refus d'approuver les plans de développement par les services d'urbanisme des pays dans lesquels IMMOBEL est active ; (iv) des demandes émanant des services d'urbanisme de modifier les plans existants ; (v) de l'intervention de groupes de pression lors de l'enquête publique ou dans d'autres circonstances ; et (vi) des taux d'occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l'issue du projet.
Compte tenu de ces risques, IMMOBEL ne peut avoir l'assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court. C'est dans le cadre de la gestion de ce risque entre autres qu'IMMOBEL a accru sa diversification métiers/pays/clients qui permet ainsi de réduire la concentration d'un projet ou l'autre.
En outre, IMMOBEL possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou pré-vendu à une tierce partie et pour lesquels IMMOBEL pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus.
Les activités et le portefeuille de développement immobilier d'IMMOBEL sont soumis, dans les pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l'environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité.
De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l'obtention par IMMOBEL de certains permis ou licences, qu'elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. IMMOBEL pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire.
En tant que promoteur immobilier, IMMOBEL pourrait également être exposée à des amendes ou d'autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d'assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur.
La perte de son équipe de direction et d'autres membres-clés du personnel ou l'incapacité à recruter et conserver du personnel compétent pourrait menacer la capacité d'IMMOBEL à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales.
IMMOBEL pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d'une expérience des marchés et des activités propres à IMMOBEL. IMMOBEL pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu'en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d'employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification.
La perte inopinée d'un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d'une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'IMMOBEL.
La gestion de ses équipes dirigeantes, tant en Belux qu'en Pologne, est ainsi l'objet d'un suivi régulier par le CEO et le Comité de Rémunération & de Nomination (ci-après « CRN »), organe du Conseil d'Administration.
Dans le cours normal des activités d'IMMOBEL, des actions en justice, plaintes à l'encontre et émanant d'IMMOBEL et de ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant IMMOBEL et ses filiales ne sont pas à exclure. IMMOBEL pourrait encourir d'autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-) employés ou d'autres tiers.
En particulier, IMMOBEL pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s'appliquer à des vices de construction inconnus d'IMMOBEL mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés.
IMMOBEL pourrait également encourir des réclamations émanant d'acquéreurs de ses biens et résultant d'assurances et de garanties sur ces biens données par IMMOBEL au moment de la cession.
IMMOBEL veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d'assurances adéquates.
IMMOBEL s'expose à un risque en terme de liquidités et de financement qui pourrait résulter d'un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d'annulation de ses contrats de financement en cours ou d'incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements.
IMMOBEL n'initie pas le développement de projets si le financement de celui-ci n'est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu'externes.
IMMOBEL se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges de premier plan avec qui il entretient de longue date une relation forte et de confiance réciproque. Durant l'année 2014, IMMOBEL a ainsi, seul ou avec ses partenaires, renouvelé ou négocié des lignes de crédit pour 478 MEUR (à 100% de participation).
En raison de son endettement actuel et futur, IMMOBEL est soumise à une variation à court ou long terme des taux d'intérêts, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement.
Le financement d'IMMOBEL est principalement assuré sur la base de taux d'intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l'exception des émissions obligataires de 2011 et 2013 qui sont à taux fixe. Dans le cadre d'un programme global de couverture de gestion des risques, IMMOBEL a instauré une politique visant à mettre en place une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d'intérêts sur ses dettes au moyen d'instruments financiers.
Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme.
Suite à son introduction sur le marché polonais, IMMOBEL s'expose à des risques liés aux taux de change, à savoir le risque lié aux transactions en devises étrangères et le risque de conversion des devises.
IMMOBEL veille ainsi quand c'est possible à mener en EUR l'ensemble de ses opérations hors de la zone Euro, via des contrats d'achat, de location et de vente libellés pour l'essentiel en EUR.
Tout projet de développement est soumis à l'obtention du permis d'urbanisme, de lotir, d'urbanisation, de bâtir et d'environnement. Un retard dans l'octroi de ces permis ou le non-octroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités d'IMMOBEL.
Par ailleurs, l'octroi d'un permis ne veut pas dire qu'il est immédiatement exécutoire. Il peut faire l'objet de recours.
De plus, IMMOBEL doit respecter plusieurs règles d'urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités d'IMMOBEL.
IMMOBEL entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L'incapacité de l'une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière d'IMMO-BEL. IMMOBEL accorde une attention particulière, par le biais d'études ad hoc, au choix de ses contreparties.
Des modifications des règles de fiscalité directe ou indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'IMMOBEL.
IMMOBEL est active en Belgique, au Luxembourg et en Pologne. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'IMMOBEL.
A la connaissance des Administrateurs, et à l'exception de la cession à Befimmo de l'emphytéose sur le terrain et des constructions du projet Gateway, tant actuelles que futures (sur plan), il n'y a pas eu d'événements importants après la clôture de l'exercice.
A la connaissance des Administrateurs, il ne devrait pas y avoir de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement du Groupe.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle que, vu la nature de son activité, le Groupe n'a exercé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice clôturé.
Le Conseil d'Administration confirme qu'IMMOBEL a utilisé des instruments financiers destinés à couvrir une hausse éventuelle des taux d'intérêts. La valeur de marché de ces instruments financiers s'élève à -0,08 MEUR au 31 décembre 2014.
D'AUDIT & FINANCIER (art. 96 § 1, 9° et art. 119, 6° C. Soc.) Les actionnaires ont, sur proposition du Conseil d'Administration, nommé M. Wilfried Verstraete (lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29 août 2007) et ARSEMA sprl, représentée par M. Didier Bellens, (lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 28 mai 2009) en qualité d'Administrateurs.
Ces Administrateurs répondent à tous les critères d'indépendance mentionnés tant à l'art. 524 qu'à l'art. 526ter C. Soc. et siègent au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit & Financier d'IMMOBEL en qualité d'Administrateurs indépendants. Ces Administrateurs détiennent des diplômes universitaires en matière d'Economie ou de Gestion des Affaires (MBA) et ont occupé ou continuent d'occuper des fonctions de CEO dans des groupes internationaux.
Mme Hilde De Valck, représentant permanent de DV Consulting, De Valck H. Comm.V, et actuel CFO de Allfin Group, dispose quant à elle également des compétences requises en matière de comptabilité et d'audit.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle :
Au sujet de l'information à insérer en vertu de l'art. 96 § 1, 7° du Code des Sociétés, le Conseil d'Administration signale :
• Le Conseil d'Administration signale qu'il avait entamé la procédure prévue à l'article 524 C. Soc. dans le cadre de la prise de décision quant à la cession éventuelle des terrains sis à Opole et Szceccin, donnés en garantie par Eastbridge Group (dans le cadre de l'obtention des permis pour le projet Cedet, en application de l'Amendment N°5) et de bloquer le produit net de la vente sur un compte en faveur d'IMMOBEL.
Suite à la cession de la participation par Eastbrigde Group en septembre 2014, la procédure entamée en août 2014, est devenue sans objet.
• Le Conseil d'Administration signale également qu'il a arrêté une procédure distincte, complémentaire à celle prévue à l'article 523 C. Soc., applicable aux Opportunités d'Affaires présentées à, ou générées par IMMOBEL ou l'une de ses filiales.
En 2014 la procédure a été appliquée à une reprise, et n'a pas suscité de problèmes particuliers.
La Déclaration de Gouvernance d'Entreprise fait partie intégrante de ce Rapport de Gestion.
En application de l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, le Conseil d'Administration d'IMMOBEL expose que les informations suivantes pourraient avoir une incidence en cas d'O.P.A. (les autres éléments étant actuellement non-applicables pour IMMOBEL) :
Lors de l'Assemblée Générale qui se tiendra le 28 mai prochain, vous aurez à vous prononcer sur l'élection définitive des Administrateurs suivants :
Par ailleurs, il vous sera également proposé de vous prononcer sur le renouvellement des mandats
pour une période de 4 ans expirant lors de l'Assemblée Générale Ordinaire qui se tiendra en 2019.
Il vous est également rappelé que les fonctions exercées par Mme Sophie LAMBRIGHS en qualité de Membre du Comité Exécutif d'IMMOBEL ont pris fin le 31 mai 2014.
Dès lors, nous vous demandons de bien vouloir approuver les termes du présent rapport et de donner décharge aux Administrateurs ainsi qu'au Commissaire.
Arrêté en séance du Conseil d'Administration du 27 mars 2015
GAËTAN PIRET sprl Comte BUYSSE Administrateur Délégué Président du Conseil
IMMOBEL adhère aux principes de gouvernance d'entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise publié le 12 mars 2009 (ci-après Code 2009), qui est disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be.
IMMOBEL estime que sa Charte de Gouvernance d'Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d'Entreprise reflètent à la fois l'esprit et les prescriptions du Code belge de Gouvernance d'Entreprise.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de l'entreprise, les politiques, et procédures de la Société en matière de gouvernance. Cette Charte peut être consultée sur le site Internet de la Société : www.immobel.be.
Cette section du Rapport Financier Annuel comprend des informations concernant la pratique par IMMOBEL des principes de gouvernance au cours de l'exercice écoulé.
Le « curriculum vitae » de chacun des Administrateurs en fonction au 31 décembre 2014 (ou de leur représentant permanent) peut être résumé comme suit :
Baron Buysse –– CMG CBE, 70 ans, après une carrière internationale à Londres où il était Executive Director de BTR Plc et CEO de Vickers Plc, il a été Président du Conseil de Bekaert, une société du Bel20, pendant 14 ans, jusqu'en mai 2014. Il est à la base du Code Buysse de Corporate Governance à l'attention des entreprises non cotées en bourse. Il est également Administrateur ou Président de plusieurs autres sociétés.
Gaëtan Piret –– 56 ans, a obtenu un diplôme d'Ingénieur de Gestion de l'Université Libre de Bruxelles. Il est PMD 1989 de la Harvard Business School, Fellow Member de la Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) et Membre de l'IPI. Entré à la Compagnie Immobilière de Belgique en 1992, il en est l'Administrateur Délégué depuis le 29 juin 2007. Il est, en outre, Administrateur de SITQ Les Tours SA (Caisse de Dépôt et Placement du Québec) et de l'UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier).
Didier Bellens –– 59 ans, a obtenu un diplôme en Economie et Administration des Affaires de l'ULB (Ecole de Commerce de Solvay). Il est Membre du Comité International NYSE. Précédemment il était CEO de RTL Group, Administrateur Délégué de GBL (Groupe Bruxelles Lambert) et Administrateur Délégué de Belgacom pendant 10 ans.
Hilde De Valck –– 51 ans, est titulaire d'une licence en Sciences Commerciales et Financières (EHSAL) et d'un « International Management Program » de la Vlerick Business School. Depuis 1991, elle est membre de l'IEC experts comptables. Après ses études, elle a rejoint le bureau de reviseurs d'entreprises VGD et y a travaillé une dizaine d'années. Puis elle était directeur financier, ensuite CFO de Group Staels, un groupe actif dans l'industrie du textile et de l'habillement. Depuis 2009, elle est CFO d'Allfin Group.
Marnix Galle –– 51 ans, obtient sa maîtrise en économie à Tulane University (New Orleans, USA) et débute sa carrière comme consultant chez Cegos. Très vite il se passionne pour la promotion immobilière et se spécialise dans ce domaine en intégrant la société FICO s.a. (portefeuille familial). Dès 1994, il devient Administrateur Délégué de All Build s.a. En 2001, il créé la société de développement Allfin s.a. dont il est toujours CEO et entame des projets grande ampleur en Belgique et au Luxembourg: des immeubles de bureaux, un centre commercial, des complexes résidentiels mais aussi des projets mixtes et des rénovations urbaines. Depuis sa création, le groupe Allfin s.a. a développé plus de 220 000 m2 pour une valeur de 790 MEUR. Membre de différentes Associations (RICS, UPSI,…) et Cercles, Marnix Galle deviendra bientôt Président de l'Urban Land Institute en Belgique.
Ingénieur civil en construction (ULB) et titulaire d'un Executive Master in Management (Solvay Business School), elle a débuté sa carrière dans le secteur de la construction, exerçant ainsi des fonctions liées à la conception de bâtiments et d'ouvrages d'art, à Bruxelles et à Paris. Actuellement, elle est CEO de la SIR Home Invest Belgium. Avant de rejoindre Home Invest Belgium en juin 2014, elle était Conseiller et Membre du Comité Exécutif d'IMMOBEL. Précédemment elle faisait partie du département immobilier d'Axa Belgium, comme Project Manager ensuite comme Investment Manager. Elle a également assumé le rôle d'Administrateur de la sicafi Retail Estates.
Marek Modecki –– 56 ans, a obtenu une Maîtrise en Droit de l'Université de Varsovie et de Hambourg. Il a également étudié le Droit International à l'Institut Max Planck. Il est, depuis 1997, associé chez Concordia, société située à Varsovie et à Bruxelles et spécialisée en transactions M&A et corporate finance en Pologne et en Europe. En 2006-2008, il était Senior Banker pour Concordia Espirito Santo Investment, une joint venture entre Concordia et le groupe portugais Espirito Santo Group. Actuellement il est Membre du Conseil de Surveillance de Pegas Nonwovens SA (République tchèque) et Empik M&F SA. Depuis janvier 2015, il est également Membre du Conseil de Surveillance de SMT SA, société cotée en bourse à Varsovie.
Piet Vercruysse –– 65 ans, a obtenu une licence en Droit (magna cum laude) à la KU Leuven en 1973 après des études d'enseignement technique. Inscrit au Barreau de Bruxelles en 1973, il a également été assistant à la KU Leuven de 1976 à 1979. Il est cofondateur du cabinet d'avocats Vercruysse & Kadaner. Il est devenu avocat honoraire en 2003 et était Administrateur d'Allfin et Allfin Group entre 2004 et 2010. Il est actuellement Gérant de A3 Management et Administrateur de diverses sociétés holding non cotées.
Wilfried Verstraete –– 57 ans, a étudié les Sciences Economiques à la VUB (Vrije Universiteit Brussel) et a obtenu un Master en Management Financier à la VLEKHO Brussel. Il a aussi suivi le programme IEP de l'INSEAD. Il est actuellement Président du Directoire du Groupe Euler Hermes, une société d'Allianz, qu'il a rejoint en 2007 en tant que CFO d'Allianz Global Corporate & Specialty. Il a été Président du Directoire de l'assureur de crédit néerlandais Atradius NV de mai 2004 à octobre 2006. Il était, de 1996 à 2004, CFO successivement des sociétés Mobistar, Wanadoo et Orange faisant toutes parties du Groupe France Télécom.
Sandra Wilikens –– 47 ans, a étudié le Droit et a obtenu un master supplémentaire en droit fiscal en 1990 (chacun à la VUB). Après ses études, elle est devenue Tax Consultant chez Price Waterhouse ; en 1994 elle a rejoint la Banque Paribas comme Tax Manager. En 2000, elle a rejoint BNP Paribas Private Banking (succursale belge) comme responsable Estate Planning. En 2004, elle a repris le poste d'Advisor Wealth Structuring chez MeesPierson Belgium et depuis 2011 elle est Director Wealth Management Belgium auprès de BNP Paribas Fortis.
| NOM | FONCTION | DATE PREMIÈRE NOMINATION |
FIN MANDAT |
ADRESSE PROFESSIONNELLE |
|---|---|---|---|---|
| Paul BUYSSE |
Président du Conseil (Indépendant) |
13 nov. 2007 |
AGO 2016 |
Rue de la Régence 58, 1000 Bruxelles |
| Gaëtan PIRET1 | Administrateur Délégué |
10 mai 1995 |
AGO 2015 |
Rue de la Régence 58, 1000 Bruxelles |
| Didier BELLENS2 |
Administrateur (Indépendant) |
29 août 2007 |
AGO 2015 |
c/o Arsema sprl av. Louis Vercauteren 25, 1160 Bruxelles |
| Davina BRUCKNER |
Administrateur | 14 janv. 2014 |
19 sept. 2014 |
c/o Eastbridge Group, c/o Global Asset Management Sp. z o.o., 104/122 rue Marszalkowska, PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
| Hilde DE VALCK3 |
Administrateur | 25 sept. 2014 |
AGO 2018 |
c/o AllFin Group Comm. VA, rue des Colonies 56, 1000 Bruxelles |
| Maciej DROZD |
Administrateur | 8 sept. 2010 |
19 sept. 2014 |
c/o Eastbridge Group, c/o Global Asset Management Sp. z o.o., 104/122 rue Marszalkowska, PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
| Maciej DYJAS |
Administrateur | 8 sept. 2010 |
19 sept. 2014 |
c/o Eastbridge Group, c/o Global Asset Management Sp. z o.o., 104/122 rue Marszalkowska, PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
| Marnix GALLE |
Administrateur | 25 sept. 2014 |
AGO 2018 |
c/o AllFin Group Comm. VA, rue des Colonies 56, 1000 Bruxelles |
| Marc GROSMAN |
Administrateur | 8 sept. 2010 |
19 sept. 2014 |
c/o Celio International SA South Center Titanium Place Marcel Broodthaers 8b2, 1060 Bruxelles |
| Sophie LAMBRIGHS4 |
Administrateur | 25 sept. 2014 |
AGO 2017 |
c/o Home Invest Belgium SA, Boulevard de la Woluwe 60, 1200 Bruxelles |
| Marek MODECKI |
Administrateur (Indépendant) |
8 sept. 2010 |
AGO 2015 |
c/o Concordia Sp. z o.o. Aleje Jerzolimskie 65/79 PL-00-697 Varsovie (Pologne) |
| Piet VERCRUYSSE |
Administrateur | 25 sept. 2014 |
AGO 2016 |
c/o AllFin Group Comm. VA, rue des Colonies 56, 1000 Bruxelles |
| Wilfried VERSTRAETE |
Administrateur (Indépendant) |
29 août 2007 |
AGO 2015 |
c/o Euler Hermes SA 1 Place des Saisons, F-92048 Paris-la-Défense Cedex (France) |
| Laurent WASTEELS |
Administrateur (Indépendant) |
8 sept. 2010 |
22 sept. 2014 |
c/o Wasteels S.à r.l. 5 allée Guillaume Apollinaire MC-98000 Monaco |
| Sandra WILIKENS |
Administrateur (Indépendant) |
11 déc. 2014 |
23 févr. 2015 |
c/o BNP Paribas Fortis, Boulevard Louis Schmidt 2, 1040 Bruxelles |
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Gaëtan PIRET agit en qualité de représentant permanent de la société GAETAN PIRET sprl.
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Didier BELLENS agit en qualité de représentant permanent de la société ARSEMA sprl.
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Mme Hilde DE VALCK agit en qualité de représentant permanent de la société DV CONSULTING, DE VALCK H. Comm.V.
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Mme Sophie LAMBRIGHS agit en qualité de représentant permanent de la société ZOU2 sprl.
L'article 18 des Statuts dispose que le Conseil d'Administration est convoqué par le Président du Conseil, par l'Administrateur Délégué ou par deux Administrateurs.
En principe, il se réunit au moins trois fois par an (en mars, en août et en décembre). Des réunions supplémentaires peuvent être organisées à tout moment moyennant des délais de convocation raisonnables. Cette fréquence permet entre autres d'examiner les comptes semestriels (en août), annuels (en mars) ainsi que les budgets (en décembre). En 2014, il s'est réuni à 12 reprises.
En matière de diversité des sexes, le Conseil d'Administration d'IMMOBEL a concentré ses efforts sur ce sujet. Ainsi, le Conseil d'Administration compte à ce jour déjà deux dames, Hilde De Valck5 et Sophie Lambrighs6. Il est rappelé que la loi ne devrait s'appliquer à son Conseil d'Administration au plus tôt qu'à partir du 1er janvier 2017, voire même 2019.
Outre la composition des Comités décrite ci-après, le Président du Conseil d'Administration, le Comte Buysse, assiste également à toutes les réunions desdits Comités.
Le Comité d'Audit & Financier (ci-après dénommé « CAF ») assiste le Conseil d'Administration notamment en matière, d'une part, de surveillance des rapports financiers et informations financières destinées aux actionnaires et aux tiers, et de la qualité du contrôle interne et de la gestion des risques, et d'autre part, suivi des devoirs accomplis par les commissaires, et de la trésorerie et du financement de la Société.
La Charte prévoit que le CAF est composé de trois Administrateurs au moins qui n'ont pas de compétences exécutives au sein d'IMMOBEL ; la majorité des Membres de ce Comité est composée d'Administrateurs indépendants et au moins un Membre de ce Comité est compétent en matière de comptabilité et d'audit.
Les Membres du CAF et son Président sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Composition au 31 décembre 2014 : Wilfried VERSTRAETE, Président, Didier BELLENS et Hilde DE VALCK7 , Membres.
En 2014, le CAF s'est réuni 4 fois sur convocation de son Président.
En tant que représentant permanent de la société DV Consulting, De Valck H. Comm. V.
En tant que représentant permanent de la société Zou2 sprl.
Depuis le 25 septembre 2014, en remplacement de Maciej DROZD.
Le Comité de Rémunération & de Nomination (ci-après dénommé « CRN ») a pour mission principale de formuler des propositions au Conseil d'Administration en matière de rémunération (éléments de la rémunération des Administrateurs, des Membres du Comité de Gestion, des dirigeants et des personnes chargées de la gestion journalière ; politique d'actionnariat des salariés, …) et en matière de nominations (nomination ou réélection de Membres des Comités, …). Le CRN, en application de la Loi de Gouvernance d'Entreprise du 6 avril 2010, prépare le Rapport de Rémunération que le Conseil d'Administration insère dans la Déclaration de Gouvernance d'Entreprise qui sera commenté lors de l'Assemblée Générale des Actionnaires.
La Charte d'IMMOBEL prévoit que le CRN est composé uniquement d'Administrateurs non exécutifs, dont une majorité d'Administrateurs indépendants et possédant l'expertise nécessaire en matière de politique de rémunération.
L'Administrateur Délégué prend part aux réunions du CRN avec voix consultative lorsque ce Comité traite de la rémunération des autres Administrateurs et des autres Membres du Comité de Gestion.
Les Membres du CRN et son Président sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Composition au 31 décembre 2014 : Didier BELLENS, Président, Marnix GALLE8, et Marek MODECKI, Membres.
Le Comité d'Investissements & de Gestion des Actifs (ci-après dénommé « CIGA ») assiste le Conseil d'Administration dans la gestion stratégique de tout actif d'IMMOBEL excédant une valeur de 5 MEUR et dans l'identification et la compréhension des défis stratégiques de nouveaux projets immobiliers potentiels excédant 5 MEUR.
Le CIGA est composé de trois Administrateurs au moins, dont l'Administrateur Délégué, qui en est le Président.
Les Membres du CIGA sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Gaëtan PIRET, Président, Marnix GALLE8, Sophie LAMBRIGHS9 et Wilfried VERSTRAETE, Membres.
En 2014, le CIGA s'est réuni 5 fois sur convocation de son Président.
Depuis le 25 septembre 2014, en remplacement de Davina BRUCKNER.
Depuis le 25 septembre 2014, en remplacement de Maciej DYJAS.
En août 2014, le Conseil d'Administration a été saisi d'une demande portant sur un éventuel amendement aux garanties antérieurement consenties par le Groupe Eastbridge dans le cadre de la procédure d'obtention des permis relatifs au projet Cedet. Le Groupe Eastbridge envisageait de céder des terrains sis à Opole et Szceccin, terrains qui avaient été donnés en garantie de l'exécution de certaines de ses obligations vis à vis d'IMMOBEL. Le Groupe Eastbridge proposait par conséquent de substituer à ces garanties un blocage du produit net de ces ventes sur un compte ouvert au bénéfice d'IMMOBEL.
Considérant que l'accord qui lui était demandé sur cette substitution de garantie était susceptible de justifier l'application de l'article 524 C. Soc., dès lors que cette substitution impliquerait un amendement à des accords conclus avec une société contrôlée par le Groupe Eastbridge, le Conseil d'Administration a décidé d'en saisir un Comité d'Administrateurs Indépendants composé de MM. Didier BELLENS, Marek MODECKI et Wilfried VERSTRAETE en vue d'un avis à établir avec l'assistance de M. Jean-François CATS agissant comme expert indépendant au sens de cette même disposition.
En sa séance du 25 septembre 2014, le Conseil d'Administration a constaté que, dans l'intervalle, le Groupe Eastbridge avait cédé sa participation dans IMMOBEL au Groupe Allfin et que la procédure engagée sur la base de l'article 524 C. Soc. était par conséquent devenue sans objet.
Le Comité de Gestion a principalement pour rôle :
Gaëtan PIRET, Président, Philippe HELLEPUTTE, Christian KARKAN et Philippe OPSOMER, Membres.
Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité de Gestion.
En 2014, le Comité de Gestion s'est réuni 5 fois sur convocation de son Président.
Les « curriculum vitae » des Membres du Comité de Gestion (à l'exception de celui de Gaëtan PIRET déjà repris ci-dessus) peuvent être résumés comme suit :
Philippe Helleputte –– 63 ans, a rejoint IMMOBEL en 1977 en qualité de conseiller juridique, après avoir travaillé deux ans pour Coopers & Lybrand. Il est responsable, depuis 1984, des activités de lotissement du Groupe, Administrateur Délégué de Lotinvest Development, Administrateur de diverses filiales du Groupe IMMOBEL et Membre du Comité Exécutif depuis 1987. Il est licencié en Droit (UCL), Membre de l'IPI et conseiller général à l'UPSI.
Christian Karkan –– 51 ans, Membre de l'IPI et Member de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), a rejoint IMMOBEL en qualité de Head of Development en 2009. Il a démarré sa carrière en 1986 chez Healey & Baker (actuellement Cushman & Wakefield) où il était agent spécialisé en bureaux, locations et investissements. Entre 1989 et 1993 il était en charge des projets immobiliers chez Fibelaf. En 1995, il est devenu Associé chez Cushman & Wakefield et, Equity Partner en 2000, lorsqu'il est devenu responsable de l'équipe des investissements. Il a étudié le Marketing à l'EPHEC et est titulaire d'un diplôme en Gestion d'Entreprises.
Philippe Opsomer –– 52 ans, a rejoint IMMOBEL en tant que CFO en 2007. Après avoir démarré sa carrière dans le secteur bancaire, il a rejoint Nestlé Belgique en avril 1989 où il a passé 9 ans au sein des départements Finance, Audit, IT et Logistique. En novembre 1997 il a rejoint Econocom Belux, groupe dans lequel il a exercé diverses fonctions de senior management durant 10 années, tant pour le Belux que pour la France, en matière de Finance, Operations et IT. Il a quitté Econocom en novembre 2007 (en qualité de CFO, Products & Services Benelux). Il est Ingénieur de Gestion (Solvay Business School 1987).
Le Comité Exécutif a pour rôle de mettre en place un système de contrôle interne et de gestion des risques efficients ainsi que d'assurer la gestion journalière des activités. Il élabore et met en œuvre les politiques d'IMMOBEL que l'Administrateur Délégué estime relever des compétences du Comité Exécutif.
Sous la responsabilité de l'Administrateur Délégué, il :
Gaëtan PIRET, Président, Pierre DELHAISE1 , Bartlomiej HOFMAN2 , Philippe HELLEPUTTE3, Christian KARKAN4 , Jean-Louis MAZY5 , Joëlle MICHA6, Paul MUYLDERMANS7 et Philippe OPSOMER8, Membres.
Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité Exécutif.
Les « curriculum vitae » des Membres du Comité de Gestion (à l'exception de celui de Gaëtan PIRET déjà repris ci-dessus) peuvent être résumés comme suit :
Pierre Delhaise –– 64 ans, a
rejoint IMMOBEL en 1984 en qualité de conseiller juridique après avoir travaillé au sein de l'étude du Notaire Marc Bernaerts à Bruxelles pendant 7 ans. Il est actuellement Head of Legal Services d'IMMOBEL et est Membre de l'Institut des Juristes d'Entreprises, depuis la création de l'Institut. Il est licencié en Droit (RUG) et titulaire d'une Licence en Notariat (VUB) et d'une Licence en Droit européen (ULB). Il est également titulaire d'un Common Law certificate de St. Catherine's College (Cambridge).
Bartlomiej Hofman –– 39 ans, a rejoint le Groupe en 2011 en qualité de responsable de la filiale polonaise (Head of IMMOBEL Poland) et est Member de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Avant de rejoindre IMMOBEL il a travaillé, depuis 1999, chez Knight Frank et DTZ, spécialisés dans le secteur des bureaux, et depuis 2005, en qualité d'Administrateur Délégué du fonds d'investissement autrichien Europolis. Il est titulaire d'une Licence en Relations Internationales de l'Université de Varsovie et d'un Post Graduat en Evaluation de Biens (Warsaw Technical University).
Jean-Louis Mazy –– 59 ans, a rejoint IMMOBEL en 2001 en qualité de Conseiller et ensuite de Membre du Comité Exécutif. Précédemment, il a été Membre du Comité Exécutif de la sicafi Cibix (de 1999 à 2001). Il a débuté sa vie professionnelle comme Inspecteur des Finances (1979 à 1996) et a été CFO du Groupe P&V (de 1990 à 1997). Il est titulaire d'une Licence en Sciences Economiques (ULB) et d'un Advanced Management Program (Harvard Business School).
Joëlle Micha –– 45 ans, était en 2000 Secrétaire Générale de la sicafi Cibix. Puis, depuis 2007, Head of Corporate Affairs et Compliance Officer d'IMMOBEL. Auparavant elle était Avocate chez Loeff Claeys Verbeke (actuellement Allen & Overy), puis Fondée de Pouvoirs dans une banque privée (Banque Delen), ensuite elle a travaillé à la FSMA au sein du département Surveillance des marchés. Elle est titulaire d'une Licence en Droit (UCL), d'une Licence en Droit Fiscal (HEC-Liège), a obtenu le certificat « Certified European Financial Analyst » (ABAF) et est Membre de l'IPI (Titulaire, Courtier et Syndic). Elle est également Administrateur de sociétés en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg.
Paul Muyldermans –– 60 ans, a rejoint IMMOBEL en 2002 en qualité de Head of Project Management. Précédemment il était Directeur Commercial chez Valens (Groupe Eiffage). Il est Ingénieur Civil (KUL) et titulaire d'un Post Graduat de la RUG. Il est également AMP 1997 de l'Insead et est Member de la Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS).
Le cadre législatif belge pour la gestion de contrôle interne et la gestion des risques est repris dans la Loi du 17 décembre 2008 (en application de la Directive européenne 2006/43 concernant le contrôle financier des entreprises), le Code belge 2009 de Gouvernance d'Entreprise et la Loi du 6 avril 2010 (Loi GE).
Par ailleurs, l'IFRS 7 définit des exigences complémentaires en matière de gestion des risques liés aux instruments financiers.
Néanmoins, le cadre législatif et normatif belge actuel ne précise ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés visées doivent se conformer, ni les modalités de mise en place (soit le niveau de détail requis).
IMMOBEL utilise un système de gestion des risques et de contrôle interne, défini en interne, qui se base sur le modèle de contrôle interne « COSO1 ».
La méthodologie COSO s'organise autour de cinq éléments :
L'élément « environnement de contrôle interne » s'articule autour des composants suivants :
IMMOBEL, cotée à la Bourse de Bruxelles depuis le 19 septembre 1863, est depuis plus de 150 ans un acteur majeur du développement immobilier en Belgique. Elle exerce également ses activités au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne. Ses métiers se déploient dans les secteurs des bureaux, du résidentiel et du lotissement, assurant la diversification de son portefeuille de projets.
Sa vision du marché et son expertise lui permettent de concevoir, promouvoir et gérer d'ambitieux projets immobiliers, créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société.
IMMOBEL dispose d'un Conseil d'Administration, d'un CIGA, d'un CAF, d'un CRN, d'un Comité de Gestion ainsi que d'un Comité Exécutif.
La responsabilité de la définition de la stratégie d'IMMOBEL et du contrôle de la conduite des affaires incombe avant tout au Conseil d'Administration. Les principales prérogatives des Comités ont été abordées plus haut sous la rubrique « Organes de décision ».
IMMOBEL adopte une attitude prudente. La Société, par le biais de ses trois domaines d'activité, gère un portefeuille de projets diversifiés et créateurs de valeur à long terme.
IMMOBEL dispose d'un Code de Bonne Conduite qui décrit les principes d'éthique et d'intégrité qui s'appliquent à chaque Administrateur mais également aux Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif ainsi qu'à l'ensemble des collaborateurs et des intervenants externes. Ce Code aborde les aspects de conflit d'intérêts, de secret professionnel, d'achat et de vente d'actions, de corruption et d'abus de biens sociaux, de cadeaux d'affaires ou encore de dignité humaine. Une fonction de Compliance Officer a été mise en place.
IMMOBEL réalise régulièrement un exercice d'identification et d'évaluation de ses risques. Ils ont été cartographiés. Ceux d'entre eux pour lesquels le niveau de contrôle a été jugé insuffisant ont fait l'objet d'un plan d'action formalisé. La mise en place du plan d'action est suivie par le CAF.
Les principaux risques auxquels IMMOBEL est exposée sont détaillés à la section I.B du Rapport de Gestion.
Les activités de contrôle correspondent aux règles et procédures mises en œuvre pour traiter les principaux risques identifiés. Voici les principales règles et procédures définies au sein d'IMMOBEL :
IMMOBEL utilise comme système d'information de gestion financière le logiciel Navision dont la maintenance et le développement sont sous-traités à un partenaire.
La pérennité des données informatiques est également sous-traitée à un partenaire qui est tenu contractuellement de suivre une procédure stricte concernant la mise en place d'un système de maintenance d'information fiable et sécurisé.
La comptabilité est, pour la grande majorité des entités du Groupe IMMOBEL, externalisée auprès d'une société spécialisée dans les services financiers. La comptabilité est tenue sur l'ERP2 d'IMMOBEL, le progiciel de gestion intégrée Navision. Le département financier d'IMMOBEL reste toutefois en charge du processus de clôture et de l'établissement du Rapport Annuel, des Etats Financiers Consolidés établis selon les normes IFRS et des Comptes Annuels. La communication aux membres du personnel et aux différents collaborateurs d'IMMOBEL est adaptée à la taille de l'entreprise.
Elle repose principalement sur des réunions de travail, des communications verbales faites par la direction à l'ensemble du personnel ou encore sur l'envoi par courrier électronique d'une communication interne signée, le plus souvent, par l'Administrateur Délégué.
Pour assurer une communication rapide et un traitement égal des Actionnaires, IMMOBEL publie l'Ordre du Jour et les procès-verbaux des Assemblées Générales, les résultats financiers semestriels et annuels, les Communiqués de Presse, les Statuts, la Charte de Gouvernance d'Entreprise et le Rapport Annuel, sur son site Internet. Certaines informations sont également publiées dans la presse.
Le CAF est responsable de la surveillance du contrôle interne. Etant donné la taille et les activités de la Société et du Groupe, il n'estime pas nécessaire de créer une fonction d'audit interne pour l'assister dans cette mission.
Pour évaluer de manière régulière l'environnement de contrôle, le CAF confie au Commissaire certaines missions ponctuelles d'examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à identifier les faiblesses éventuelles en comparaison avec les meilleures pratiques. Le CAF s'assure de la mise en œuvre des recommandations le cas échéant.
Si la nature et la taille des activités du Groupe venaient à changer, le CAF réexaminerait la nécessité de faire appel à un auditeur interne.
1. Abréviation de « Committee of Sponsoring Organisations of the Thread way Commission ».
2. Abréviation de « Enterprise Resource Planning ».
TRANSACTIONS ET AUTRES RELATIONS CONTRACTUELLES ENTRE LA SOCIÉTÉ, Y COMPRIS LES SOCIÉTÉS LIÉES, LES ADMINISTRATEURS, LES MEMBRES DU COMITÉ DE GESTION, LES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF ET LES AUTRES COLLABORATEURS
Durant l'année 2014, le Conseil d'Administration a décidé tout à la fois, en un premier temps, d'engager la procédure prévue par l'article 524 C. Soc. (cfr. 1.2.4. ci-dessus) puis, dans un second temps, de l'interrompre, étant donné qu'il a constaté que, dans l'intervalle, le Groupe Eastbridge avait cédé sa participation dans IMMOBEL au Groupe Allfin et que la procédure engagée sur la base de l'article 524 C. Soc. était par conséquent devenue sans objet.
Fin 2014, il a également été fait application de la procédure « Corporate Opportunities ».
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise prévoit des règles dans son Code de Bonne Conduite, qui sont destinées à prévenir les abus de marché, applicables aux Administrateurs, aux dirigeants effectifs et à toute autre personne susceptible de disposer d'informations privilégiées en raison de son implication dans la préparation d'une opération déterminée.
Ces règles ont été complétées par une communication interne reprenant les principales obligations légales en la matière, en tenant compte notamment de l'Arrêté Royal du 5 mars 2006 relatif aux abus de marché, en vue de sensibiliser les intéressés à leurs obligations.
Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect desdites règles afin de réduire le risque d'abus de marché par délit d'initié. Ainsi, il établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations privilégiées ou susceptibles d'en disposer et qui savent ou ne peuvent raisonnablement ignorer le caractère privilégié de cette information.
Lorsque ces personnes envisagent de réaliser des opérations sur des titres émis par IMMOBEL, elles doivent aviser préalablement par écrit ou par courrier électronique le Compliance Officer de l'intention de réaliser l'opération. Dans les 5 jours ouvrables de la réception de cet avis préalable, le Compliance Officer informera ces personnes s'il existe des raisons de penser que l'opération envisagée constitue un délit d'initié. Le cas échéant, il sera déconseillé de réaliser cette opération. Ces personnes doivent notifier à la FSMA les opérations effectuées pour leur compte propre et portant sur les actions de la Société dans les cinq jours ouvrables suivant l'exécution de l'opération concernée, cette notification pouvant cependant, conformément à la loi, être reportée aussi longtemps que le montant total des opérations effectuées durant l'année civile en cours ne dépasse pas le seuil de 5 000 EUR.
Pendant des périodes dites « interdites », il est interdit à ces personnes d'effectuer des opérations sur les titres d'IMMOBEL.
Durant l'exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer d'IMMOBEL ont été assurées par Madame Joëlle Micha.
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
Le Conseil d'Administration d'IMMOBEL déclare qu'il n'existe aucune intervention gouvernementale, aucun procès ou aucune procédure d'arbitrage qui pourraient avoir une influence importante, ou l'auraient eue dans un passé récent, sur la position financière ou la rentabilité de la Société et qu'il n'y a pas, à sa connaissance, de situations ou faits qui pourraient causer ces interventions gouvernementales, procès ou arbitrage.
| 31 DÉCEMBRE 2014 | NOMBRE | DROITS DE VOTE Y AFFÉRENT |
|---|---|---|
| Actions ordinaires | 4 121 987 | 4 121 987 |
En exécution de l'article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, IMMOBEL a été informée par les Actionnaires suivants qu'ils détenaient :
| ACTIONNAIRES AU 31 DÉCEMBRE 2014 |
DROITS DE VOTE | % DU TOTAL DES ACTIONS |
|---|---|---|
| ALLFIN GROUP Comm. VA ayant son siège social à 1000 Bruxelles, Rue des Colonies 56 |
1 230 398 | 29,85% |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV1 ayant son siège social à 2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
208 516 | 5,06% |
L'Assemblée Générale des Actionnaires a autorisé le 23 mai 2013 le Conseil d'Administration à augmenter le capital social dans le cadre du capital autorisé en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 50 000 000 EUR aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration et ce, pendant un terme de 5 années à compter de la publication de la présente autorisation aux annexes du Moniteur belge.
La Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Le Conseil d'Administration est autorisé à aliéner en bourse ou hors bourse les actions de la Société acquises par cette dernière, aux conditions qu'il détermine, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, conformément à la loi.
L'autorisation accordée au Conseil d'Administration par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011, afin de permettre l'acquisition et l'aliénation d'actions de la Société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la Société un dommage grave et imminent, est venue à expiration en mai 2014.
Il est envisagé de renouveler cette autorisation lors d'une prochaine Assemblée Générale Extraordinaire des Actionnaires.
Au cours du second semestre 2015, IMMOBEL procèdera à la mise en vente, en application de l'article 11 de la Loi du 14 décembre 2005 telle que modifiée par la Loi du 21 décembre 2013, des titres au porteur dont les titulaires ne se seront pas fait connaître le jour de la vente.
Actuellement, le nombre maximum de titres susceptibles d'être mis en vente s'élève à 1 836.
En outre, par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir des actions de la Société à concurrence de maximum vingt pour cent (20%) des actions émises, à un prix unitaire qui ne pourra être inférieur à dix (10) EUR ni supérieur de plus de vingt pour cent (20%) au cours de clôture le plus élevé des vingt derniers jours de cotation de l'action de la Société sur Euronext Bruxelles précédant l'acquisition. Cette autorisation est consentie pour une période de cinq (5) ans à dater de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du C. Soc. Le Conseil d'Administration est autorisé à annuler les actions ainsi acquises par la Société, à faire constater cette annulation par acte notarié et à adapter et coordonner les Statuts afin de les mettre en conformité avec les décisions prises.
Les règles applicables à la nomination et au remplacement des Administrateurs ainsi qu'à la modification des Statuts de la Société sont celles prévues par le C. Soc. ainsi que par la Charte de Gouvernance d'Entreprise d'IMMOBEL.
Les clauses de changement de contrôle figurant dans des conventions de crédit conclues avec des institutions financières ont été approuvées par l'Assemblée Générale du 22 mai 2014, conformément à l'article 556 du C. Soc.
Le Commissaire est Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représenté par M. Laurent Boxus, qui a établi son siège social à 1831 Diegem, Berkenlaan 8B. Les honoraires fixes du Commissaire Deloitte Reviseurs d'Entreprises pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés d'IMMOBEL se sont élevés à 93 900 EUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales se sont élevés à 114 100 EUR (hors TVA).
BNP Paribas Fortis Banque est l'Agent Payeur Centralisateur d'IMMOBEL pour une durée indéterminée. La rémunération s'élève à 0,20% (hors TVA) du montant net du coupon et des revenus de titres présentés en compte-titres.
En 2014, la Société a appliqué la politique de rémunération pour les Administrateurs telle que décrite au point I.2.8. de la Charte de Gouvernance d'Entreprise et dans l'Annexe 2 du règlement du Conseil d'Administration, disponibles sur le site Internet de la Société (www.immobel.be).
La rémunération des Administrateurs non exécutifs prend également en compte le temps consacré à leurs fonctions.
Le mandat des Administrateurs exécutifs peut également être rémunéré en tant que Membre du Conseil. Dans ce cas, la rémunération est prise en compte dans le cadre global des rémunérations attribuées aux Administrateurs exécutifs pour les fonctions exécutives qu'ils assument au sein d'IMMOBEL en conformité avec la politique de rémunération des Administrateurs et du Comité de Gestion.
A l'exception du fait qu'il a été décidé, sur proposition du CRN de ne pas payer les rémunérations allouées au titre de l'exercice 2014 aux représentants de l'ancien Actionnaire de référence (Eastbridge Group), et de la réduction de la rémunération allouée au Président du Conseil d'Administration (voir ci-dessous), aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération en 2014.
En 2014, la Société a appliqué la politique de rémunération pour les Membres du Comité de Gestion telle que décrite au point III.4 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise sur le site Internet de la Société (www.immobel.be).
Le Conseil d'Administration approuve les propositions de nomination des Membres du Comité de Gestion et décide de leur rémunération, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué. L'Administrateur Délégué ne participe pas aux délibérations lorsque ce dernier est tenu de se prononcer sur sa rémunération.
Le niveau et la structure de la rémunération des Membres du Comité de Gestion d'IMMOBEL sont revus annuellement, et sont tels qu'ils permettent le recrutement, la fidélisation et la motivation de professionnels qualifiés et compétents compte tenu de la nature et de l'étendue de leurs responsabilités individuelles.
Une procédure existe pour l'évaluation de leurs performances : l'Administrateur Délégué établit une proposition de rémunération au CRN qui évalue à son tour les prestations du Comité de Gestion.
La décision finale quant à la rémunération variable à octroyer appartient au Conseil d'Administration (en gardant à l'esprit que la décision finale sera prise après l'évaluation des performances au vu des objectifs/critères de performance). A l'initiative du CRN, le Conseil d'Administration analyse la compétitivité de la structure de rémunération d'IMMOBEL.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion vise à :
Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération des Membres du Comité de Gestion en 2014.
semble de ses responsabilités en qualité de Président du Conseil d'Administration d'IMMOBEL et 250.000 EUR en sa qualité de Président du Conseil de Surveillance d' « IMMOBEL Poland ». Par ailleurs, le Président du Conseil assiste également aux réunions des différents Comités du Conseil d'Administration, à savoir le CRN, le CAF et le CIGA.
Par ailleurs, le Président du Conseil a proposé que sa rémunération globale soit réduite avec effet au 1er juillet 2014, à 200.000 EUR par an, ses responsabilités au sein de IMMOBEL Poland étant exercées à titre gratuit depuis cette date.
(iii) l'évaluation de l'efficacité du Conseil d'Administration dans son ensemble ;
de s'assurer de la qualité et de l'efficacité des activités du Conseil d'Administration :
(i) en gérant le calendrier des réunions du Conseil d'Administration. Le Président définit, en concertation avec l'Administrateur Délégué, le calendrier des réunions du Conseil d'Administration et de ses Comités ;
La Société veille par ailleurs à prendre des polices d'assurance habituelles pour couvrir les activités que les Membres du Conseil d'Administration exercent dans le cadre de leur mandat.
Le montant individuel des rémunérations octroyées, directement ou indirectement, aux Administrateurs (non exécutifs) pour l'exercice 2014 est repris dans le tableau ci-dessous. Tous les montants présentés sont des montants bruts, avant déduction du précompte professionnel.
| PRÉSENCES | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CA | CAF | CRN | CIGA | CAI | DE BASE (EUR) |
||
| Paul Buysse | 8/8 | 4/4 (invité) |
5/5 (invité) |
4/4 (invité) |
2/2 (invité) |
325 0001 | |
| GAETAN PIRET sprl2 |
8/8 | 4/4 (invité) |
5/5 (invité) |
4/4 | 2/2 (invité) |
Cfr. p. suivante | |
| ARSEMA sprl3 | 8/8 | 4/4 | 5/5 | - | 2/2 | 50 000 | |
| Davina Bruckner4 | 4/5 | - | - | 2/3 | - | 0 | |
| Maciej Drozd4 | 5/5 | 3/3 | - | - | - | 0 | |
| DV CONSULTING, DE VALCK H. Comm. V.5,6 |
3/3 | 1/1 | - | 1/1 (invité) |
- | 3 356 | |
| Maciej Dyjas4 | 4/5 | - | - | 2/3 | - | 0 | |
| Marnix Galle6 | 3/3 | - | 1/1 | 2/2 | - | 3 356 | |
| Marc Grosman4 | 3/5 | - | - | 3/3 | - | 0 | |
| Marek Modecki | 5/8 | - | 5/5 | - | 2/2 | 25 000 | |
| Piet Vercruysse6 | 3/3 | - | - | - | - | 3 356 | |
| Wilfried Verstraete | 7/8 | 3/4 | - | 4/5 | 2/2 | 50 000 | |
| Laurent Wasteels7 | 3/5 | - | 3/4 | - | - | 18 151 | |
| Sandra Wilikens8 | - | - | - | - | - | 719 | |
| ZOU29 sprl6 |
3/3 | - | - | 1/2 | - | 3 356 | |
| Rémunération brute totale |
482 294 |
soit 200.000 EUR, ainsi que les prestations en Pologne jusqu'au 30 juin 2014. L'appartenance au Supervisory Board de IMMOBEL Poland étant exercée à titre gratuit depuis le 1er juillet 2014.
Représentée par son représentant permanent M. Gaëtan PIRET.
Représentée par son représentant permanent M. Didier BELLENS.
Représentée par son représentant permanent
Mme Hilde DE VALCK.
Administrateur depuis le 25 septembre 2014.
4. Démissionnaire au 19 septembre 2014.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion est répartie en une partie fixe et une partie variable ; cette dernière comprend :
La rémunération variable qualitative est basée sur deux types de critères:
Les Membres du Comité de Gestion bénéficient d'une pondération, par rapport à la rémunération variable totale, de 60% pour les aspects quantitatifs, et d'une pondération de 40% pour les aspects qualitatifs.
Sur base de la performance globale de la Société durant l'année 2014 et sur base de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité de Gestion entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014, la partie variable globale (qualitative et quantitative) des rémunérations versées au titre de l'exercice 2014 a représenté 53,30% de sa rémunération de base pour l'Administrateur Délégué et 44,70% pour les autres Membres.
Pour l'exercice 2014 (variable dû en 2015) et conformément à la loi, lorsque les rémunérations variables d'un Membre du Comité de Gestion sont supérieures au 1/4 de la rémunération totale, elles doivent être étalées dans le temps ; ainsi seule la moitié du variable global sera attribuée pour 2014 et les 3ème et 4ème quarts du variable de 2014 seront attribués, pour autant que les objectifs liés à ces variables soient réalisés, respectivement sur une période de deux ans (2014-2015) et sur une période de trois ans (2014-2015-2016). Pour cet étalement, le critère quantitatif pris en compte est la Rentabilité des Fonds Propres, cumulé sur les 2 ou 3 années concernées.
MONTANT DES RÉMUNÉRATIONS ET AUTRES AVANTAGES ACCORDÉS, DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, À L'ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ ET AUX AUTRES MEMBRES DU COMITÉ DE GESTION
| ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ PRÉSIDENT DU COMITÉ DE GESTION |
MEMBRES10 DU COMITÉ DE GESTION |
|
|---|---|---|
| Rémunération de base | 511 095,68 EUR | 876 985,80 EUR |
| Rémunération variable | 272 362,00 EUR | 391 660,80 EUR |
| Engagement individuel de pension |
Néant | 52 824,81 EUR |
| Véhicule de société | 24 000,00 EUR | 22 975,02 EUR |
| Autres avantages | Néant | Néant |
Un Membre du Comité de Gestion bénéficie d'un Engagement Individuel de Pension de type « contributions définies et prestations définies » financé par la Société qui comporte une assurance vie, une assurance décès, une assurance invalidité ainsi qu'une exonération de prime.
Les Membres du Comité de Gestion, y compris le Président du Comité de Gestion (Administrateur Délégué) appliquent en matière de frais professionnels à charge de la Société les mêmes règles que celles applicables à tous les collaborateurs, à savoir la justification poste par poste des frais professionnels encourus. Les frais privés ne sont pas pris en charge.
Sous la direction de son Président, le Conseil d'Administration examine et évalue régulièrement ses propres performances et celle de ses Comités, ainsi que l'efficacité de la structure de gouvernance d'IMMOBEL, y compris le nombre, le rôle et les responsabilités des différents Comités constitués par le Conseil d'Administration. En 2014, le Président du Conseil d'Administration a entamé une procédure d'évaluation. Au vu du changement d'actionnariat intervenu en septembre 2014 et de la recomposition du Conseil d'Administration, il a été décidé de reporter la poursuite de cet exercice.
Une évaluation périodique de la contribution de chaque Administrateur a lieu en vue d'adapter la composition du Conseil d'Administration pour tenir compte des changements de circonstances. La performance des Administrateurs individuels est évaluée dans le cadre de la procédure de réélection.
Chaque année, sur proposition du CRN, le Conseil d'Administration arrête les objectifs de l'Administrateur Délégué pour l'exercice à venir, et évalue ses performances pour la période écoulée, conformément à la procédure existante. Cette évaluation des performances de l'Administrateur Délégué sert aussi à fixer la partie variable de sa rémunération annuelle.
La rémunération individuelle des Membres du Comité de Gestion est fixée par le Conseil d'Administration, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué.
Une rémunération variable des Membres du Comité de Gestion est prévue : leur rémunération est liée aux résultats de la Société en tenant compte des critères d'évaluation, de la performance par rapport aux objectifs, de la période d'évaluation et de la méthode d'évaluation.
Le mandat de Membre du Comité de Gestion ne comporte pas de droit à des actions, options sur actions ou autre droit d'acquérir des actions.
Comme en 2014, la politique de rémunération sera revue durant l'année 2015 pour les années à venir.
Les Membres du Comité de Gestion accomplissent leurs prestations pour la Société en exécution d'un contrat de prestation de services. Ces contrats sont semblables aux contrats généralement conclus par d'autres sociétés cotées avec les Membres de leur Comité de Gestion.
L'indemnité éventuellement due par le Groupe IMMOBEL à un Membre du Comité de Gestion en cas de résiliation de son contrat de prestation de services varie en fonction des conditions du contrat concerné, telle que précisée ci-après, augmentée le cas échéant d'une partie de la rémunération variable du Membre du Comité de Gestion liée aux résultats d'IMMOBEL.
Le tableau ci-dessous reprend l'indemnité due par le Groupe en cas de résiliation des contrats avec les Membres du Comité de Gestion suivants :
| Gaëtan PIRET | 24 mois |
|---|---|
| Philippe HELLEPUTTE | 18 mois |
| Christian KARKAN | 18 mois |
| Philippe OPSOMER | 12 mois |
Il n'y a pas de droit spécifique de recouvrement de la rémunération variable attribuée sur la base d'informations financières erronées étant donné que la rémunération variable ne serait attribuée qu'après l'approbation des Comptes Annuels par l'Assemblée Générale Ordinaire.
ARSEMA sprl Comte BUYSSE Président du Comité Président du Conseil de Rémunération & d'Administration de Nomination (représenté par Didier Bellens)
ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
(EN MILLIERS D'EUROS)
| NOTES | 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 41 201 | 39 855 | |
| Chiffre d'affaires | 3 | 31 606 | 27 846 |
| Autres produits opérationnels | 4 | 9 595 | 12 009 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -38 409 | -32 667 | |
| Coût des ventes | 5 | -22 154 | -15 156 |
| Frais de personnel | 6 | -6 488 | -7 918 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs (y compris les utilisations et reprises) | 7 | -2 289 | -401 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 15 | 111 | -60 |
| Autres charges opérationnelles | 8 | -7 589 | -9 132 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 9 - 16 | 24 854 | 805 |
| Gains (pertes) sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 23 817 | - | |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 1 037 | 805 | |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 27 646 | 7 993 | |
| Produits d'intérêt | 2 385 | 1 743 | |
| Charges d'intérêt | -9 106 | -8 285 | |
| Autres produits financiers | 318 | 60 | |
| Autres charges financières | -594 | -431 | |
| RÉSULTAT FINANCIER | 10 | -6 997 | -6 913 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 20 649 | 1 080 | |
| Impôts | 11 | -609 | 390 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 20 040 | 1 470 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 20 040 | 1 470 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | -1 | -1 | |
| PART D'IMMOBEL | 20 041 | 1 471 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 20 040 | 1 470 | |
| Autres éléments de résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats |
-367 | -99 | |
| Ecarts de conversion | -120 | -99 | |
| Ecarts de conversion - recyclage en compte de résultats | -247 | - | |
| Autres éléments de résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats |
456 | -208 | |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies | 456 | -208 | |
| Impôts différés | - | - | |
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DE RÉSULTAT GLOBAL | 89 | -307 | |
| RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE | 20 129 | 1 163 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | -1 | -1 | |
| PART D'IMMOBEL | 20 130 | 1 164 | |
| RÉSULTAT NET PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ET DILUÉ) | 12 | 4,86 | 0,36 |
| RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ET DILUÉ) | 4,88 | 0,28 |
(EN MILLIERS D'EUROS)
| ACTIFS | NOTES | 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
31-12-2012 RETRAITÉ |
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 77 493 | 73 805 | 61 896 | |
| Immobilisations incorporelles | 13 | 154 | 95 | 36 |
| Immobilisations corporelles | 14 | 873 | 1 022 | 1 255 |
| Immeubles de placement | 15 | 2 714 | 2 603 | 2 663 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 16 | 73 356 | 69 238 | 56 284 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | - | - | 1 300 | |
| Actifs d'impôts différés | 17 | 145 | 595 | 106 |
| Autres actifs non courants | 251 | 252 | 252 | |
| ACTIFS COURANTS | 366 980 | 329 604 | 291 967 | |
| Stocks | 18 | 310 971 | 284 632 | 249 184 |
| Créances commerciales | 19 | 6 383 | 7 225 | 9 123 |
| Créances fiscales | 74 | 389 | 371 | |
| Autres actifs courants | 20 | 24 082 | 20 872 | 13 112 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 21 | 25 470 | 16 486 | 20 177 |
| TOTAL DES ACTIFS | 444 473 | 403 409 | 353 863 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | NOTES | 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
31-12-2012 RETRAITÉ |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 22 | 196 711 | 183 177 | 187 731 |
| CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL | 196 703 | 183 168 | 187 775 | |
| Capital | 60 302 | 60 302 | 60 302 | |
| Résultats non distribués | 136 156 | 122 710 | 127 010 | |
| Réserves | 245 | 156 | 463 | |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE | 8 | 9 | -44 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 152 446 | 139 325 | 96 801 | |
| Pensions et obligations similaires | 23 | 429 | 916 | 685 |
| Provisions | 24 | 24 | 30 | 11 |
| Dettes financières | 21 | 150 484 | 138 379 | 96 105 |
| Dettes commerciales | 22 | 1 509 | - | - |
| PASSIFS COURANTS | 95 316 | 80 907 | 69 331 | |
| Provisions | 24 | 3 483 | 1 156 | 1 619 |
| Dettes financières | 21 | 67 726 | 54 738 | 32 013 |
| Dettes commerciales | 25 | 12 251 | 12 214 | 15 891 |
| Dettes fiscales | 149 | 14 | 1 290 | |
| Instruments financiers dérivés | 21 | 80 | 269 | 1 443 |
| Autres passifs courants | 26 | 11 627 | 12 516 | 17 075 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 444 473 | 403 409 | 353 863 |
(EN MILLIERS D'EUROS)
| NOTES | 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|
|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 41 201 | 39 855 | |
| Charges opérationnelles | -38 409 | -32 667 | |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 7 | 2 289 | 401 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 15 | -111 | 60 |
| Variation des provisions | 21 | -132 | -422 |
| Cessions de coentreprises et entreprises associées | 9 | 29 800 | 1 300 |
| Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées | 16 | 9 310 | 1 221 |
| Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées | 16 | -21 764 | -13 490 |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT |
22 184 | -3 742 | |
| Variation du fonds de roulement | 27 | -23 972 | -49 442 |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS |
-1 788 | -53 184 | |
| Intérêts payés | 10 | -9 492 | -6 644 |
| Intérêts reçus | 2 385 | 1 743 | |
| Impôts payés / Reçus | 292 | -1 393 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | -8 603 | -59 478 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants |
-205 | -97 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | -205 | -97 | |
| Nouveaux emprunts | 21 | 38 175 | 74 730 |
| Remboursements d'emprunts | 21 | -13 512 | -12 704 |
| Autres flux de trésorerie de financement | -276 | -371 | |
| Dividendes bruts payés | -6 595 | -5 771 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | 17 792 | 55 884 | |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE |
8 984 | -3 691 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE |
16 486 | 20 177 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L'EXERCICE |
25 470 | 16 486 |
Les acquisitions et cessions de projets, que ce soit directement ou indirectement au travers de l'acquisition ou la cession d'une société dédiée à un projet (filiales, coentreprises et entreprises associées) ne sont pas considérées comme des opérations d'investissement et sont directement reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
(EN MILLIERS D'EUROS)
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
ÉCARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AU GROUPE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | |||||||
| SITUATION AU 01-01-2013 | 60 302 | 127 010 | 409 | 54 | 187 775 | -44 | 187 731 |
| Retraitements IFRS 11 Partenariats | - | - | - | - | - | - | - |
| SITUATION RETRAITÉE AU 01-01-2013 | 60 302 | 127 010 | 409 | 54 | 187 775 | -44 | 187 731 |
| Résultat global de la période | 1 471 | -99 | -208 | 1 164 | -1 | 1 163 | |
| Dividendes payés | -5 771 | -5 771 | -5 771 | ||||
| Autres mouvements | 54 | 54 | |||||
| MOUVEMENTS DE L'EXERCICE | -4 300 | -99 | -208 | -4 607 | 53 | -4 554 | |
| SITUATION AU 31-12-2013 | 60 302 | 122 710 | 310 | -154 | 183 168 | 9 | 183 177 |
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
ÉCARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
CAPITAUX PROPRES ATTRI BUABLES AU GROUPE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
| 2014 | |||||||
| SITUATION AU 01-01-2014 | 60 302 | 122 710 | 310 | -154 | 183 168 | 9 | 183 177 |
| Retraitements IFRS 11 Partenariats | - | - | - | - | - | - | - |
| SITUATION RETRAITÉE AU 01-01-2014 | 60 302 | 122 710 | 310 | -154 | 183 168 | 9 | 183 177 |
| Résultat global de la période | 20 041 | -367 | 456 | 20 130 | -1 | 20 129 | |
| Dividendes payés1 | -6 595 | -6 595 | -6 595 | ||||
| MOUVEMENTS DE L'EXERCICE | 13 446 | -367 | 456 | 13 535 | -1 | 13 534 | |
| SITUATION AU 31-12-2014 | 60 302 | 136 156 | -57 | 302 | 196 703 | 8 | 196 711 |
IMMOBEL (ci-après dénommée la «Société ») est une société anonyme de droit belge dont le siège social est établi Rue de la Régence 58 à 1000 Bruxelles.
Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. Le Conseil d'Administration de la Société a arrêté les états financiers consolidés et autorisé leur publication en date du 27 mars 2015.
NORMES ET INTERPRÉTATIONS APPLICABLE POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2014
L'application de IFRS 11 Partenariats au 1er janvier 2014 a conduit à revoir la classification des participations dans les coentreprises, en raison de l'application de la méthode de mise en équivalence au lieu de la consolidation proportionnelle, entraînant un changement significatif sur la présentation des états financiers.
L'impact de cette application sur les états financiers est mentionné au point 1 des notes sur les états financiers consolidés.
NORMES ET INTERPRÉTATIONS ÉMISES, MAIS PAS ENCORE APPLICABLE POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2014
• IFRS 9 Instruments financiers et les amendements liés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2018, mais non encore adoptés au niveau européen)
L'impact de ces nouvelles normes est en cours, notamment pour IFRS 15 qui entraînera des changements dans la comptabilisation des revenus par rapport à l'interprétation d'IFRIC 15, par exemple en permettant de reconnaître plus facilement les revenus en fonction du pourcentage d'achèvement.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Ils sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des titres détenus à des fins de transaction, des titres disponibles à la vente et des instruments financiers dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés comprennent ceux de la Société et de ses filiales ainsi que les participations dans des coentreprises et dans des entreprises associées consolidées selon la méthode de la mise en équivalence.
Tous les soldes, les transactions, les produits et les charges intragroupes sont éliminés.
Par filiale, il faut entendre les entreprises que le Groupe contrôle. Le Groupe a le contrôle lorsqu'il :
Le Groupe doit réévaluer si il contrôle l'entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu'un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé.
Les états financiers des filiales sont intégrés dans les états consolidés à partir de la date d'exercice du contrôle jusqu'à la date où le contrôle cesse.
Une coentreprise est un accord contractuel en vertu duquel le Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d'exercer une activité économique sous contrôle conjoint. L'accord de coentreprise implique généralement la création d'une ou plusieurs entités distinctes contrôlées conjointement.
Depuis le 1er janvier 2014, les coentreprises, qui étaient auparavant consolidées selon la méthode proportionnelle, sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence et ce jusqu'à la date à laquelle le contrôle conjoint cesse.
Une entreprise associée est une entreprise dans laquelle le Groupe a une influence notable, de par sa participation aux décisions de politique financière et opérationnelle de l'entreprise détenue mais qui n'est ni une filiale, ni une coentreprise du Groupe.
L'influence notable est présumée lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement par le biais de ses filiales, 20% ou plus des droits de vote mais moins de 50%.
Les participations dans les entreprises associées sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence à partir de la date de commencement de l'influence notable jusqu'à la date à laquelle cette influence cesse. La valeur comptable des participations est réduite, le cas échéant, pour constater toute perte de valeur des participations individuelles.
Les états financiers des filiales, coentreprises et entreprises associées dont la clôture n'est pas réalisée au 31 décembre (date de reporting de la Société) sont ajustés pour tenir compte des effets des transactions et événements significatifs qui se sont produits entre la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée et le 31 décembre. La différence entre le 31 décembre et la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée n'est jamais supérieure à 3 mois.
Le goodwill représente l'excédent du prix du regroupement d'entreprises (y compris l'estimation des ajustements de prix futurs mais coûts annexes non inclus) augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales) par rapport à la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l'entreprise acquise à la date de l'acquisition. Le goodwill est considéré comme un actif et ne fait pas l'objet d'amortissements mais bien d'un test de dépréciation annuel à la date de clôture (ou plus fréquemment s'il y a des indices de perte de valeur). Les dépréciations sont comptabilisées immédiatement en résultats et ne sont pas reprises ultérieurement.
Le goodwill résultant de l'acquisition d'une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de l'entreprise associée. Le goodwill provenant de l'acquisition de filiales et d'entités contrôlées conjointement est présenté séparément dans le bilan.
Dans le cas de la cession d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, la valeur comptable du goodwill est reprise pour la détermination du résultat sur la vente.
Le goodwill négatif représente l'excédent de la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, à la date de l'acquisition, par rapport au prix du regroupement d'entreprises augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales). Dans la mesure où un excédent subsiste après réexamen et réestimation des valeurs, le goodwill négatif est comptabilisé en résultats immédiatement.
Les bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux de change officiel à la clôture de l'exercice, et les comptes de résultats au taux moyen de l'exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont repris dans les capitaux propres sous la rubrique « écarts de conversion ». Les écarts de conversion sont comptabilisés en résultats lors de la cession de la société concernée.
Dans un premier temps, les transactions sont enregistrées au taux prévalant à la date de la transaction. A la clôture de l'exercice, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier.
Des immobilisations incorporelles sont comptabilisées au bilan s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui sont attribuables à l'actif reviendront à la Société et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée et le mode d'amortissement sont réexaminés à chaque date de clôture.
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis de façon linéaire sur leur durée d'utilité. Les durées d'utilité ont été fixées comme suit :
Les terrains ne font pas l'objet d'amortissements étant donné qu'ils ont une durée de vie illimitée.
Les dépenses ultérieures liées à des immobilisations corporelles sont capitalisées uniquement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l'entité et si leur coût peut être évalué de façon fiable.
Les immeubles en cours de construction à des fins de production, de location ou d'occupation administrative, sont repris à leur coût diminué d'éventuelles pertes de valeur. Les amortissements de ces actifs débutent lorsque l'actif est prêt à être utilisé.
Les immeubles de placement sont évalués sur la base du modèle de la juste valeur conformément à IAS 40 – Immeubles de placement. Ils représentent les biens immobiliers (terrains et/ou bâtiments en construction ou disponibles) détenus par le Groupe pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser les biens plutôt que pour les utiliser ou les vendre. Les immeubles de placement (en construction) sont initialement évalués au coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur sont comptabilisées directement en compte de résultats.
Le Groupe distingue les locations-financement des locations simples en déterminant si des critères objectifs tendent à démontrer que la majeure partie de la valeur de l'actif sera consommée par le groupe :
Les actifs détenus en location-financement par le Groupe sont comptabilisés initialement au montant le plus faible entre leur juste valeur et la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. La dette envers le bailleur relative à cet actif est reprise au bilan en tant que dette de location-financement.
Les paiements locatifs sont répartis proportionnellement entre les frais financiers et la réduction de la dette locative et ce, à un taux d'intérêt constant par rapport au solde de la dette. Les frais financiers sont directement pris en compte de résultats. Les immobilisations détenues en location-financement sont amorties de manière linéaire sur la durée la plus courte entre leur durée d'utilité et la durée du contrat de location.
Les paiements relatifs à des contrats de location simple sont comptabilisés en charges dans le compte de résultats sur une base linéaire sur la durée du contrat de location.
Les actifs et passifs financiers sont comptabilisés dans le bilan lorsque le Groupe devient partie aux dispositions contractuelles de l'instrument.
Les créances commerciales à court terme sont évaluées à leur valeur nominale diminuée des réductions de valeur adéquates couvrant les montants considérés comme non recouvrables. Une estimation du caractère durable des créances commerciales douteuses est effectuée et un éventuel ajustement de valeur est enregistré.
La trésorerie comprend les fonds en caisse et les dépôts à vue (dépôts de moins de 3 mois). Les équivalents de trésorerie sont des placements à très court terme, très liquides qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont portés au bilan au coût amorti.
Les flux de trésorerie sont les entrées et les sorties de trésorerie et d'équivalents de trésorerie.
Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de produits de l'entité et toutes les autres activités qui ne sont pas des activités d'investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets, soit directement par l'achat ou la vente des actifs, soit indirectement au travers de l'acquisition ou la vente d'une société dédiée au projet, sont considérées comme des activités opérationnelles et sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
Les activités d'investissement sont les acquisitions et sorties d'actifs à long terme et autres placements qui ne sont pas inclus dans les équivalents de trésorerie.
Les activités de financement sont les activités qui résultent des changements dans l'importance et la composition du capital apporté et des emprunts de l'entité.
Les coûts d'émission directement attribuables à une transaction sur capitaux propres sont comptabilisés en déduction des capitaux propres, ce qui implique que les augmentations de capital sont comptabilisées à hauteur des montants reçus, nets des coûts d'émission. De même, les transactions sur les actions propres sont comptabilisées directement dans les capitaux propres.
Les emprunts et les découverts bancaires productifs d'intérêts sont comptabilisés à hauteur du montant de la trésorerie obtenu, sous déduction des éventuels coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, ils sont portés au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de remboursement est comptabilisée en résultats sur la période de l'emprunt sur base du taux d'intérêt effectif.
Les dettes commerciales à court terme sont enregistrées à leur valeur nominale.
Les instruments financiers dérivés sont initialement évalués à leur coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. La méthode de comptabilisation des résultats latents liés aux dérivés dépend de la nature de l'élément couvert. A la date de conclusion d'un contrat dérivé, l'instrument est désigné soit comme couverture de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé (couverture de juste valeur), soit comme couverture de flux de trésorerie futurs (couverture de flux de trésorerie). Les variations de la juste valeur des instruments dérivés désignés comme couverture de juste valeur sont enregistrées en résultat en même temps que les variations de la juste valeur de l'actif ou du passif couvert. Quant aux couvertures de flux de trésorerie, les variations de la juste valeur sont comptabilisées parmi les autres éléments de l'état consolidé du résultat global. La partie inefficace de la couverture est enregistrée directement en résultat. Les variations de la juste valeur des instruments dérivés qui ne rencontrent pas les conditions de la comptabilité de couverture sont directement comptabilisées en résultat.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation.
Le coût d'acquisition des produits achetés comprend le coût d'acquisition et les frais accessoires. Pour les produits finis et les stocks en cours de production, le coût de revient tient compte des frais directs et d'une quote-part de frais indirects de production, sans incorporation de charges d'administration, ni de charges financières.
Pour les projets ayant démarré après le 1er janvier 2009, les intérêts intercalaires sont capitalisés.
Lorsque l'identification spécifique n'est pas possible, le coût est déterminé sur la base du coût moyen pondéré. La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité, diminué des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. La dépréciation ou la perte sur stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation est comptabilisée en charge de l'exercice au cours duquel la dépréciation ou la perte se produit.
Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l'obligation et lorsque le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable.
Le montant de la provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actualisée si nécessaire.
Une provision pour garanties est constituée lorsque les produits ou services sous-jacents sont vendus. Le montant de la provision est évalué sur base des données historiques et de la pondération de l'ensemble des résultats possibles auxquels des probabilités sont associées (méthode de la valeur attendue).
Les passifs éventuels, dont la survenance n'est pas probable, ne sont pas comptabilisés comme provision et sont mentionnés dans les annexes aux états financiers, pour autant que le risque soit significatif.
Les actifs éventuels ne sont pas reconnus dans les états financiers.
Le régime en vigueur au sein du Groupe est à prestations définies (but à atteindre). Pour ces régimes, le coût des engagements correspondants est déterminé selon la méthode des unités de crédit projetées («Projected Unit Credit Method »), avec un calcul des valeurs actualisées à la date de clôture.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée des remboursements possibles pour le Groupe et des diminutions des cotisations futures dans le cadre du plan.
Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés et présentés dans l'état consolidé du résultat global.
Les subsides à l'investissement reçus sont comptabilisés au bilan (présentés dans les autres passifs non courants ou dans les autres passifs courants) en tant que produits différés. Ils sont comptabilisés en produits suivant le même rythme que la reconnaissance de la marge des actifs auxquels ils se rapportent.
Les revenus du Groupe proviennent des produits des activités de Développement Immobilier (y inclus les services liés au Project Management) et accessoirement des contrats de location.
Les revenus des activités de «Développement Immobilier » sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir.
Dans la mesure où le contrat de vente prévoit plusieurs parties distinctes, dont la livraison est séparée, ces parties font l'objet d'une reconnaissance du produit de la vente séparée.
Dans la mesure où le contrat de vente d'un développement immobilier (ou une partie de ce contrat) qualifie de contrat de construction, le produit de la vente est reconnu à l'avancement du projet.
Dans la mesure où le contrat de vente d'un développement immobilier (ou une partie de ce contrat) ne qualifie pas de contrat de construction, le produit de la vente est reconnu à la date de livraison, à moins que le contrat ne prévoie un transfert de propriété continu permettant de reconnaître le produit de la vente au fur et à mesure de ce transfert, soit à l'avancement des travaux.
En ce qui concerne les contrats de location simple, les loyers sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée du contrat de location et ce, même si les paiements ne sont pas effectués sur cette base. Les avantages consentis par le Groupe lors de la négociation ou du renouvellement d'un contrat de location simple sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail. Les loyers sont comptabilisés en autres revenus opérationnels dans l'état consolidé du résultat global.
La valeur comptable des actifs non courants (à l'exception des actifs financiers entrant dans le champ d'application de l'IAS 39, des impôts différés et des actifs non courants détenus en vue de la vente) est revue à chaque date de clôture afin de déterminer s'il existe une indication qu'un actif ait perdu de sa valeur. Si une telle indication existe, la valeur recouvrable est alors estimée. Pour ce qui est des immobilisations incorporelles ayant une durée d'utilité indéfinie et des goodwills, la valeur recouvrable est estimée à chaque clôture. Une dépréciation est comptabilisée lorsque la valeur comptable de cet actif ou de son unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur recouvrable. Les dépréciations sont enregistrées au compte de résultats.
Lorsque la valeur recouvrable ne peut être déterminée pour un actif individuellement, y compris pour le goodwill, elle est estimée au niveau de l'unité génératrice de trésorerie à laquelle appartient cet actif.
La valeur recouvrable des créances et des placements de la société détenus jusqu'à leur échéance est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs, escomptés au taux d'intérêt originel effectif inhérent à ces actifs.
La valeur recouvrable des autres actifs ou d'une unité génératrice de trésorerie est le montant le plus élevé entre sa juste valeur diminuée des coûts de vente et sa valeur d'utilité. Cette dernière correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant de l'actif ou de l'unité génératrice de trésorerie concerné. Afin de déterminer la valeur d'utilité, les flux futurs estimés de trésorerie sont actualisés, en utilisant un taux d'intérêt avant impôts qui reflète à la fois l'intérêt du marché actuel et les risques spécifiques liés à l'actif.
Une reprise de perte de valeur est comptabilisée en produits si la valeur recouvrable excède la valeur nette comptable. Néanmoins, la reprise ne peut engendrer une valeur comptable qui serait supérieure à celle qui aurait été déterminée si aucune perte de valeur n'avait été initialement enregistrée sur cet actif (unité génératrice de trésorerie). Aucune reprise de perte de valeur n'est comptabilisée sur les goodwill.
Les coûts d'emprunt comprennent les intérêts sur découverts bancaires et emprunts à court terme et à long terme, l'amortissement des primes d'émission ou de remboursement relatives aux emprunts, l'amortissement des coûts accessoires encourus pour la mise en place des emprunts. Ces coûts sont comptabilisés en résultat ou capitalisés dans le coût des actifs éligibles. Les ajustements de juste valeur des instruments financiers dérivés liés aux dettes financières relatives à des projets spécifiques sont capitalisés, et ce même si le dérivé n'est comptablement pas qualifié d'instrument de couverture.
L'impôt sur le résultat de l'exercice comporte l'impôt courant et l'impôt différé. Les impôts courants et différés sont comptabilisés en résultat sauf s'ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont également enregistrés en capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts exigibles (ou récupérables) sur le bénéfice (ou la perte) d'un exercice et les ajustements des charges d'impôts des exercices précédents.
L'impôt différé est comptabilisé en utilisant la méthode du report variable basée sur les différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et passifs dans les comptes consolidés et leur base fiscale.
Les passifs d'impôts différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables.
Les actifs d'impôts différés ne sont comptabilisés pour les différences temporelles déductibles que dans la mesure où il est probable que celles-ci pourront être imputées à l'avenir sur un bénéfice imposable. Ce critère est réévalué à chaque date de clôture.
Une activité abandonnée est une composante du Groupe dont il s'est séparé ou qui est classée comme étant détenue en vue de la vente. Une telle composante constitue une ligne d'activité ou une région géographique principale et distincte qui peut être clairement distinguée sur le plan opérationnel et pour la communication d'informations financières. Le résultat net des activités abandonnées (y compris l'éventuel résultat sur cession et les impôts) est présenté séparément des activités poursuivies dans le compte de résultats.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable que ceux-ci pourront être imputés à l'avenir sur un bénéfice imposable.
Les immobilisations corporelles et incorporelles ayant une durée d'utilité définie sont amorties selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée d'utilité de l'immobilisation en question.
La juste valeur des immeubles de placement est estimée par des experts indépendants conformément aux principes développés en note 13 des états financiers.
Dans le cadre de tests de dépréciation de valeur, la valeur recouvrable d'un actif est estimée sur base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus générés par cet actif.
Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de clôture.
Les projets en stocks et les contrats de construction font l'objet d'études de faisabilité servant au dégagement de la marge et au calcul du degré d'avancement. A chaque clôture, une estimation des coûts restant à encourir est effectuée.
Les comptes des Sociétés Momentanées sont inclus dans les états financiers selon la méthode proportionnelle, chaque rubrique du bilan et du compte de résultats est intégrée en proportion de la quote-part détenue par le partenaire dans la société momentanée.
Un secteur est une composante distincte du Groupe IMMOBEL qui génère des revenus et encourt des charges. Les résultats opérationnels sont régulièrement revus par le Comité de Gestion en vue d'assurer le suivi de la performance des différents secteurs par rapport aux objectifs stratégiques, plans et budgets.
Le Groupe IMMOBEL est composé de 3 secteurs : bureaux, résidentiel et lotissement.
(EN MILLIERS D'EUROS)
Le Groupe applique à compter du 1er janvier 2014 la nouvelle norme IFRS 11 «Partenariats » qui annule et remplace IAS 31 «Participations dans des coentreprises » pour les aspects relatifs à la comptabilisation des entités qui sont sous contrôle conjoint.
IFRS 11 élimine les actifs sous contrôle conjoint et fait dorénavant la seule distinction entre les activités communes et les coentreprises et supprime la méthode de l'intégration proportionnelle.
Une coentreprise (joint-venture) est un accord conjoint par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs nets de l'accord. Les coentreprises sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
Une activité commune (joint-operation) est un accord conjoint par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs. Chaque partenaire doit comptabiliser sa quote-part d'actifs, de passifs, de produits et de charges en fonction de ses intérêts dans l'activité conjointe. Les sociétés momentanées constituées dans le cadre des activités du Groupe sont classées parmi les activités conjointes.
La norme IFRS 11 étant d'application rétrospective, les états consolidés de la situation financières comparatifs 2012 et 2013 ainsi que l'état consolidé du résultat global au 31 décembre 2013 ont été retraités.
Ce retraitement consiste à isoler la contribution des coentreprises sur une ligne spécifique dans les états du résultat global et de la situation financière, sans impact sur le résultat net et les capitaux propres du Groupe.
Les états financiers publiés ont été impactés à hauteur des montants suivants :
| ÉTAT CONSOLIDÉ DU RÉSULTAT GLOBAL | 31-12-2013 PUBLIÉ |
IMPACT IFRS 11 |
31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 65 114 | -25 259 | 39 855 |
| Chiffre d'affaires | 53 847 | -26 001 | 27 846 |
| Autres produits opérationnels | 11 267 | 742 | 12 009 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -54 543 | 21 876 | -32 667 |
| Coût des ventes | -35 152 | 19 996 | -15 156 |
| Frais de personnel | -7 982 | 64 | -7 918 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | -435 | 34 | -401 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -60 | - | -60 |
| Autres charges opérationnelles | -10 914 | 1 782 | -9 132 |
| PART DANS LE RÉSULTAT NET DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIÉES | 0 | 805 | 805 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 10 571 | -2 578 | 7 993 |
| Produits d'intérêt | 293 | 1 450 | 1 743 |
| Charges d'intérêt | -9 193 | 908 | -8 285 |
| Autres produits et charges | -370 | -1 | -371 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -9 270 | 2 357 | -6 913 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 189 | -189 | - |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 1 490 | -410 | 1 080 |
| Impôts | -20 | 410 | 390 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 1 470 | - | 1 470 |
| RÉSULTAT DE LA PÉRIODE | 1 470 | - | 1 470 |
| Parts ne donnant pas le contrôle | -1 | - | -1 |
| PART D'IMMOBEL | 1 471 | - | 1 471 |
| ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE | 31-12-2012 PUBLIÉ |
IMPACT IFRS 11 |
31-12-2012 RETRAITÉ |
31-12-2013 PUBLIÉ |
IMPACT IFRS 11 |
31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 7 693 | 54 203 | 61 896 | 6 517 | 67 288 | 73 805 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 1 069 | 55 215 | 56 284 | 1 097 | 68 141 | 69 238 |
| Autres actifs non courants | 6 624 | -1 012 | 5 612 | 5 420 | -853 | 4 567 |
| ACTIFS COURANTS | 409 874 | -117 907 | 291 967 | 520 447 | -190 843 | 329 604 |
| Stocks | 359 924 | -110 740 | 249 184 | 464 655 | -180 023 | 284 632 |
| Créances commerciales et autres actifs courants | 23 032 | -426 | 22 606 | 24 398 | 4 088 | 28 486 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 26 918 | -6 741 | 20 177 | 31 394 | -14 908 | 16 486 |
| TOTAL DES ACTIFS | 417 567 | -63 704 | 353 863 | 526 964 | -123 555 | 403 409 |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 187 731 | 0 | 187 731 | 183 177 | 0 | 183 177 |
| PASSIFS NON COURANTS | 136 224 | -39 423 | 96 801 | 152 396 | -13 071 | 139 325 |
| Dettes financières | 135 528 | -39 423 | 96 105 | 151 450 | -13 071 | 138 379 |
| Autres passifs non courants | 696 | 0 | 696 | 946 | 0 | 946 |
| PASSIFS COURANTS | 93 612 | -24 281 | 69 331 | 191 391 | -110 484 | 80 907 |
| Dettes financières | 51 788 | -19 775 | 32 013 | 148 757 | -94 019 | 54 738 |
| Dettes commerciales et autres passifs courants | 41 824 | -4 506 | 37 318 | 42 634 | -16 465 | 26 169 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 417 567 | -63 704 | 353 863 | 526 964 | -123 555 | 403 409 |
| ÉTAT DES FLUX DE TRÉSORERIE | 31-12-2013 PUBLIÉ |
IMPACT IFRS 11 |
31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE | 26 918 | -6 741 | 20 177 |
| Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles | -101 156 | 41 678 | -59 844 |
| Flux de trésorerie provenant des activités d'investissement | 1 196 | -1 293 | -97 |
| Flux de trésorerie provenant des activités de financement | 104 436 | -48 552 | 56 250 |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS | 4 476 | -8 167 | -3 691 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L'EXERCICE | 31 394 | -14 908 | 16 486 |
L'information sectorielle est présentée en tenant compte des secteurs opérationnels. Les résultats et les éléments d'actif et de passif des secteurs comprennent des éléments attribuables à un secteur, soit directement, soit sur la base d'une clé de répartition.
L'activité de base du Groupe, le développement immobilier, englobe les activités de « bureaux », de « résidentiel », et de « lotissement ».
Il n'y a pas de transaction entre les différents secteurs. L'activité du Groupe s'exerce en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne. La répartition du chiffre d'affaires par pays est fonction du pays où les prestations sont réalisées.
Conformément aux règles IFRS, la Société applique depuis le 1er janvier 2014, la norme IFRS 11. Cette norme modifie fortement la lecture des états financiers de la Société sans toutefois modifier le résultat net et les capitaux propres.
Le Conseil d'Administration considère que les données financières en application de la méthode de consolidation proportionnelle (hors IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers.
Ces états financiers internes sont ceux utilisés par le Conseil d'Administration et le Management pour suivre les performances financières du Groupe.
| REVENUS OPÉRATIONNELS 183 083 65 114 Chiffre d'affaires 173 045 53 847 Autres produits opérationnels 10 038 11 267 CHARGES OPÉRATIONNELLES -151 838 -54 543 Coût des ventes -129 980 -35 152 Frais de personnel -6 488 -7 982 Amortissements et dépréciations d'actifs (y compris les utilisations et reprises) -2 293 -435 Variation de la juste valeur des immeubles de placement 111 -60 Autres charges opérationnelles -13 188 -10 914 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 31 245 10 571 Produits d'intérêt 489 293 Charges d'intérêt -9 731 -9 193 Autres produits et charges -379 -370 RÉSULTAT FINANCIER -9 621 -9 270 Part dans le résultat des entreprises associées -225 189 RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS 21 399 1 490 Impôts -1 359 -20 RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES 20 040 1 470 RÉSULTAT DE LA PÉRIODE 20 040 1 470 Parts ne donnant pas le contrôle -1 -1 PART D'IMMOBEL 20 041 1 471 CHIFFRE D'AFFAIRES RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (INTERNE) 31-12-2014 31-12-2013 31-12-2014 31-12-2013 BUREAUX Belgique 116 740 8 958 21 498 -1 953 Grand-Duché de Luxembourg - - 586 1 822 Pologne - - -1 141 -638 SOUS-TOTAL BUREAUX 116 740 8 958 20 943 -769 RÉSIDENTIEL Belgique 27 360 17 410 3 190 4 666 Grand-Duché de Luxembourg 12 451 9 098 2 007 1 318 Pologne 3 623 3 275 1 901 52 SOUS-TOTAL RÉSIDENTIEL 43 434 29 783 7 098 6 036 LOTISSEMENT Belgique 12 871 15 106 3 204 5 304 SOUS-TOTAL LOTISSEMENT 12 871 15 106 3 204 5 304 TOTAL CONSOLIDÉ 173 045 53 847 31 245 10 571 Belgique 156 971 41 474 27 892 8 017 Grand-Duché de Luxembourg 12 451 9 098 2 593 3 140 Pologne 3 623 3 275 760 -586 31-12-2014 31-12-2013 Résultat financier -9 621 -9 270 Part dans le résultat des entreprises associées -225 189 Impôts -1 359 -20 RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES 20 040 1 470 RÉSULTAT NET 20 040 1 470 |
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (INTERNE) | 31-12-2014 | 31-12-2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (INTERNE) | 31-12-2014 | 31-12-2013 | ||
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 5 032 | 6 517 | ||
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 806 | 1 097 | ||
| Autres actifs non courants | 4 226 | 5 420 | ||
| ACTIFS COURANTS | 492 191 | 520 447 | ||
| Stocks | 423 479 | 464 655 | ||
| Créances commerciales et autres actifs courants | 36 726 | 24 398 | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 31 986 | 31 394 | ||
| TOTAL DES ACTIFS | 497 223 | 526 964 | ||
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 196 711 | 183 177 | ||
| PASSIFS NON COURANTS | 166 846 | 152 396 | ||
| Dettes financières | 164 488 | 151 450 | ||
| Autres passifs non courants | 2 358 | 946 | ||
| PASSIFS COURANTS | 133 666 | 191 391 | ||
| Dettes financières | 99 393 | 148 757 | ||
| Dettes commerciales et autres passifs courants | 34 273 | 42 634 | ||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 497 223 | 526 964 | ||
| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE (INTERNE) | BUREAUX | RÉSIDENTIEL | LOTISSEMENT | CONSOLIDÉ |
| 2014 | ||||
| Actifs sectoriels | 248 148 | 117 232 | 98 493 | 463 873 |
| Eléments non affectés1 | 33 350 | |||
| TOTAL DES ACTIFS | 497 223 | |||
| Passifs sectoriels | 13 295 | 17 482 | 4 846 | 35 623 |
| Eléments non affectés1 | 264 889 | |||
| TOTAL DES PASSIFS | 300 512 | |||
| 2013 | ||||
| Actifs sectoriels | 292 013 | 109 037 | 91 334 | 492 384 |
| Eléments non affectés1 | 34 580 | |||
| TOTAL DES ACTIFS | 526 964 | |||
| Passifs sectoriels | 20 233 | 19 276 | 5 896 | 45 405 |
| Eléments non affectés1 | 298 382 | |||
| TOTAL DES PASSIFS | 343 787 | |||
| BELGIQUE | GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG |
POLOGNE | TOTAL |
| Actifs sectoriels 31-12-2014 | 330 694 | 63 946 | 69 233 | 463 873 |
|---|---|---|---|---|
| Actifs sectoriels 31-12-2013 | 357 127 | 65 576 | 69 681 | 492 384 |
| Actifs sectoriels non courants 31-12-2014 | 3 940 | 225 | 643 | 4 808 |
| Actifs sectoriels non courants 31-12-2013 | 4 845 | 225 | 3 | 5 073 |
1. Eléments non affectés : Actif : Participations dans les entreprises associées et disponibles à la vente - Actifs d'impôts différés - Autres actifs non courants - Créances fiscales - Trésorerie et équivalents de trésorerie ; Passif : Passifs d'impôts différés - Dettes financières - Dettes fiscales - Instruments financiers dérivés. Les actifs non courants sont affectés aux secteurs sur la base d'une clé de répartition.
Ventilation de cette rubrique par secteur :
| INTERNE | 31-12-2014 | 31-12-2013 |
|---|---|---|
| Bureaux | 227 454 | 278 720 |
| Résidentiel | 103 226 | 100 541 |
| Lotissement | 92 799 | 85 394 |
| TOTAL STOCKS | 423 479 | 464 655 |
Ventilation de cette rubrique par zone géographique :
| INTERNE | 31-12-2014 | 31-12-2013 |
|---|---|---|
| Belgique | 298 986 | 336 718 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 56 979 | 60 901 |
| Pologne | 67 514 | 67 036 |
| TOTAL STOCKS | 423 479 | 464 655 |
La valeur comptable des stocks évolue comme suit :
| INTERNE | 31-12-2014 | 31-12-2013 |
|---|---|---|
| STOCKS AU 1ER JANVIER | 464 655 | 359 924 |
| Achats de l'exercice | 4 931 | 37 356 |
| Développements de l'exercice | 77 504 | 92 919 |
| Cessions de l'exercice | -123 774 | -27 210 |
| Coûts d'emprunts | 1 592 | 1 680 |
| Réductions de valeurs actées | -1 429 | -14 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | -41 176 | 104 731 |
| STOCKS AU 31 DÉCEMBRE | 423 479 | 464 655 |
Composantes par secteur des mouvements de la période :
| INTERNE | ACHATS | DÉVELOPPEMENTS | CESSIONS | COÛTS D'EMPRUNTS |
DÉPRÉCIATIONS NETTES |
NET |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 31 522 | -82 344 | 982 | -1 426 | -51 266 | |
| Résidentiel | 37 033 | -34 955 | 610 | -3 | 2 685 | |
| Lotissement | 4 931 | 8 949 | -6 475 | 7 405 | ||
| TOTAL | 4 931 | 77 504 | -123 774 | 1 592 | -1 429 | -41 176 |
Composantes par zone géographique des mouvements de la période :
| INTERNE | ACHATS | DÉVELOPPEMENTS | CESSIONS | COÛTS D'EMPRUNTS |
DÉPRÉCIATIONS NETTES |
NET |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 4 931 | 68 370 | -112 202 | 1 339 | -170 | -37 732 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 7 108 | -10 024 | 253 | -1 259 | -3 922 | |
| Pologne | 2 026 | -1 548 | 478 | |||
| TOTAL | 4 931 | 77 504 | -123 774 | 1 592 | -1 429 | -41 176 |
| ÉLÉMENTS DE L'ÉTAT DES FLUX DE TRÉSORERIE (INTERNE) | BUREAUX | RÉSIDENTIEL | LOTISSEMENT | CONSOLIDÉ |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | ||||
| Résultat opérationnel | 20 943 | 7 098 | 3 204 | 31 245 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 1 578 | 643 | 72 | 2 293 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -111 | - | - | -111 |
| Variation des provisions | 2 286 | -21 | -8 | 2 257 |
| Acquisitions et cessions d'entreprises associées | - | -518 | - | -518 |
| Variation du fonds de roulement | 35 787 | -8 854 | -7 723 | 19 210 |
| TRÉSORERIE OPÉRATIONNELLE AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS |
60 483 | -1 652 | -4 455 | 54 376 |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | -102 | -40 | -68 | -210 |
| 2013 | ||||
| Résultat opérationnel | -769 | 6 036 | 5 304 | 10 571 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 320 | 61 | 54 | 435 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 60 | - | - | 60 |
| Variation des provisions | 137 | -592 | 7 | -448 |
| Acquisitions et cessions d'entreprises associées | 1 300 | - | - | 1 300 |
| Variation du fonds de roulement | -85 726 | -4 400 | -10 441 | -100 567 |
| TRÉSORERIE OPÉRATIONNELLE AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS |
-84 678 | 1 105 | -5 076 | -88 649 |
| TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT | -62 | -23 | -19 | -104 |
Le chiffre d'affaires se ventile comme suit par secteur :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 1 785 | - |
| Résidentiel1 | 16 950 | 12 740 |
| Lotissement2 | 12 871 | 15 106 |
| TOTAL CHIFFRE D'AFFAIRES | 31 606 | 27 846 |
La totalité du chiffre d'affaires ci-dessus est réalisé en Belgique.
Le produit de la vente de la participation de 40% détenue dans la société RAC1 est repris sous la note 9 Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées.
Les autres produits opérationnels se ventilent comme suit par secteur :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 4 735 | 7 692 |
| Résidentiel | 4 483 | 3 940 |
| Lotissement | 377 | 377 |
| TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS | 9 595 | 12 009 |
Cette rubrique comprend des loyers et des charges locatives perçues (7 144 KEUR contre 6 543 KEUR en 2013) sur des projets destinés à la vente ou en attente de développement, des récupérations de taxes et de précomptes, des refacturations de frais et autres remboursements divers.
Le secteur «Résidentiel » comprend également des subsides perçus dans le cadre de la vente du projet d'hôtel sur la Place des Martyrs à Bruxelles.
1. Les promotions Charmeraie à Bruxelles (Uccle), Duinenzicht à Bredene, Clos Bourgeois à Bruxelles, Lindepark à Tervueren contribuent essentiellement au chiffre d'affaires «Résidentiel », qui comprend également le produit de la vente du projet d'hôtel sur la Place des Martyrs à Bruxelles.
2. Durant l'exercice 2014, les ventes de terrains ont porté sur 149 terrains à bâtir, entre autres dans les lotissements de Bredene, Chastre, Geel, Olne, Waterloo, Kettenis, Lontzen, Walhain et Soumagne.
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par secteur :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | -1 563 | 488 |
| Résidentiel | -14 116 | -9 131 |
| Lotissement | -6 475 | -6 513 |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -22 154 | -15 156 |
et sont relatifs aux chiffre d'affaires et projets ci-dessus en note 3.
| Coûts des ventes de projets : actées lors de l'exercice | -22 496 | -14 317 |
|---|---|---|
| actées antérieurement à l'exercice | 342 | -839 |
Cette rubrique reprend les rémunérations et honoraires du personnel, des Membres du Comité Exécutif et des Administrateurs non exécutifs.
| Ils se décomposent comme suit : | ||
|---|---|---|
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
| Rémunérations et honoraires du personnel et des Membres du Comité Exécutif | -6 905 | -6 495 |
| Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique «Stocks » | 1 633 | - |
| Rémunérations des Administrateurs non exécutifs | -525 | -650 |
| Charges de sécurité sociale | -415 | -511 |
| Charges de retraite | -232 | -187 |
| Autres | -44 | -75 |
| FRAIS DE PERSONNEL | -6 488 | -7 918 |
Le nombre d'équivalents temps plein (effectif moyen total) s'élève au 31 décembre 2014 à 26,6.
Se décomposent comme suit : 31-12-2014 31-12-2013 RETRAITÉ Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles -293 -270 Perte de valeur sur participations dans les entreprises associées -565 -120 Réductions de valeur sur stocks -1 426 -11 Réductions de valeur sur créances -5 - AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS -2 289 -401
Les réductions de valeur sur stocks comprennent essentiellement une réduction de valeur actée sur un projet de bureaux situé au Grand-Duché de Luxembourg.
Se décomposent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Services et biens divers | -6 651 | -8 199 |
| Autres charges d'exploitation | -1 039 | -1 378 |
| Provisions | 101 | 445 |
| AUTRES CHARGES OPÉRATIONNELLES | -7 589 | -9 132 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Loyers et charges locatives, incluant notamment le loyer et les charges locatives du siège social | -646 | -702 |
| Rétribution de tiers, comprenant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires |
-4 241 | -5 553 |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, les frais d'entretien et de réparations des immeubles destinés à la vente ou en attente de développement |
-1 764 | -1 944 |
| TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS | -6 651 | -8 199 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Montant total des paiements comptabilisés en charge de la période | -421 | -422 |
| Montant total des paiements minimaux à effectuer : | ||
| - à moins d'un an | -384 | -417 |
| - à plus d'un an mais moins de 5 ans | -803 | -1 257 |
| - à plus de 5 ans | - | - |
Ces montants correspondent principalement au loyer du siège social et à des loyers de véhicules.
Montant des honoraires attribués au cours de l'exercice à la SC s.f.d. SCRL Deloitte Reviseurs d'Entreprises et son réseau :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Honoraires du commissaire au sein du Groupe | -208 | -185 |
| Honoraires pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein du Groupe1 : |
-41 | -98 |
| - Missions de conseils fiscaux | -25 | - |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | -16 | -98 |
Les autres charges d'exploitation de -1 039 KEUR comprennent essentiellement des taxes (précomptes immobiliers, taxes régionales, communales…) non activées sur des projets repris en stocks.
Principales composantes des variations des provisions :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Provisions relatives aux ventes | 95 | 463 |
| Autres provisions | 6 | -18 |
| TOTAL DES VARIATIONS DES PROVISIONS | 101 | 445 |
| Dotations | -20 | -179 |
| Utilisations | 6 | 6 |
| Reprises | 115 | 618 |
Les gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées sont relatifs à la vente de la participation de 40% détenue dans la société RAC1, propriétaire de la 1ère phase du projet Bel-Air.
La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se décompose comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 4 658 | 3 587 |
| Résultat financier | -2 861 | -2 366 |
| Impôts | -760 | -416 |
| RÉSULTAT DE LA PÉRIODE | 1 037 | 805 |
De plus amples informations relatives aux coentreprises et entreprises associées sont données en note 16.
Le résultat financier se ventile de la manière suivante :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -9 821 | -9 578 |
| Intérêts activés sur projets en développement | 527 | 119 |
| Variation de la juste valeur des instruments financiers | 189 | 1 174 |
| Produits d'intérêts | 2 385 | 1 743 |
| Autres produits et charges financières | -276 | -371 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -6 997 | -6 913 |
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -9 821 | -9 578 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts | 430 | 366 |
| Intérêts relatifs à 2012 / 2013 payés en 2013 / 2014 | -2 708 | -140 |
| Intérêts relatifs à 2013 / 2014 payables en 2014 / 2015 | 2 607 | 2 708 |
| INTÉRÊTS PAYÉS (ÉTAT CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE) | -9 492 | -6 644 |
Les montants relatifs à la variation de la juste valeur proviennent des instruments financiers acquis dans un but de couverture, mais qui n'ont pas été comptablement qualifiés d'instruments de couverture au sens de IAS 39. Ces instruments sont détaillés à la note 21.
L'augmentation des intérêts payés est principalement liée à l'emprunt obligataire d'un montant de 60 MEUR autour de 5,5% émis en mars 2013.
Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -200 | -35 |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | 42 | -64 |
| Impôts différés | -450 | 490 |
| TOTAL DE LA CHARGE D'IMPÔTS REPRISE AU RÉSULTAT GLOBAL | -609 | 390 |
| Impôts payés (état consolidé des flux de trésorerie) | 292 | -1 393 |
|---|---|---|
| Variation des dettes fiscales | 135 | -1 276 |
| Variation des créances fiscales | 315 | -18 |
| Impôts courants | -158 | -99 |
La réconciliation de la charge d'impôts effective avec la charge fiscale théorique se résume comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Résultat avant impôts | 20 649 | 1 080 |
| Moins la part dans les résultats des entreprises associées | -1 037 | -805 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS ET PART DANS LES RÉSULTATS DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |
19 612 | 275 |
| IMPÔTS AU TAUX MOYEN D'IMPOSITION DE 33,99% | -6 666 | -93 |
| Effets fiscaux : | ||
| - des revenus non imposables (cession de titres) | 8 095 | - |
| - des dépenses non déductibles | -514 | -215 |
| - d'utilisation de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu les années précédentes |
1 198 | 1 558 |
| - de pertes fiscales de l'exercice 2014, sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu | -2 659 | -949 |
| - reconnaissance durant l'exercice d'actifs d'impôts différés sur pertes fiscales générées lors d'exercices précédents |
- | -151 |
| Impôts d'exercices antérieurs | -63 | -62 |
| CHARGE FISCALE | -609 | 390 |
| TAUX D'IMPÔT EFFECTIF | 3,1% | NA |
Etant donné qu'il n'existe pas d'actions ordinaires potentielles dilutives en circulation, le résultat de base par action est identique au résultat dilué par action.
Le résultat de base et le résultat dilué par action sont déterminés à l'aide des données suivantes :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|
| 4 121 987 | 4 121 987 |
| 20 040 | 1 470 |
| 20 041 | 1 471 |
| 4,86 | 0,36 |
| 4,86 | 0,36 |
Les immobilisations incorporelles évoluent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| COÛTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 270 | 195 |
| Acquisitions | 87 | 75 |
| COÛTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 357 | 270 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT |
-175 | -159 |
| Amortissements | -28 | -16 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | -203 | -175 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE | 154 | 95 |
Les immobilisations corporelles évoluent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|
| 2 033 | 2 012 |
| 137 | 21 |
| -21 | - |
| 2 149 | 2 033 |
| -1 011 | -757 |
| -265 | -254 |
| -1 276 | -1 011 |
| 873 | 1 022 |
Les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les frais d'aménagement du siège social, amortis sur la durée du bail, soit 9 ans.
Les immeubles de placement sont évalués par des experts indépendants sur la base du modèle de la juste valeur conformément à la norme IAS 40.
Les immeubles de placement ont évolué comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| JUSTE VALEUR AU 1ER JANVIER | 2 603 | 2 663 |
| Variation de la juste valeur reconnue dans l'état consolidé du résultat global | 111 | -60 |
| JUSTE VALEUR AU 31 DÉCEMBRE | 2 714 | 2 603 |
Cette rubrique reprend le tréfonds d'emphytéose d'un immeuble de bureaux dont le bail emphytéotique vient à échéance le 31 octobre 2025.
La juste valeur de ce bien est estimée en considérant que les frais de mutation sont à charge de l'acquéreur.
Principales hypothèses retenues pour déterminer la juste valeur :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Prix de location (EUR) du m² de résidentiel | 115 | 115 |
| Taux d'actualisation | 6,75% | 6,75% |
Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global se résume comme suit :
| ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|---|
| Participations dans les entreprises associées | 1 540 | 1 804 |
| Participations dans les coentreprises | 71 816 | 67 434 |
| TOTAL DES PARTICIPATIONS REPRISES DANS L'ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | 73 356 | 69 238 |
L'évolution de la valeur d'inventaire des coentreprises et des entreprises associées évolue comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 69 238 | 56 284 |
| Part dans le résultat | 1 037 | 805 |
| Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées | 21 764 | 13 490 |
| Cessions de coentreprises et entreprises associées | -8 773 | - |
| Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées | -9 310 | -1 221 |
| Perte de valeur sur les coentreprises et entreprises associées | -565 | -120 |
| Ecarts de converion | -35 | - |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 4 118 | 12 954 |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE | 73 356 | 69 238 |
| ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL | 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
| Quote-part dans le résultat net des coentreprises | 1 261 | 616 |
| Quote-part dans le résultat net des entreprises associées | -224 | 189 |
| QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIÉES DANS LE RÉSULTAT GLOBAL |
1 037 | 805 |
Le tableau ci-après reprend la contribution des coentreprises et entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global.
| % INTÉRÊT | VALEUR D'INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS |
QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NOMS | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Bella Vita | 50,0% | 50,0% | 6 334 | 5 385 | 918 | 1 269 |
| CBD International | 50,0% | 50,0% | -300 | 48 | -347 | -177 |
| Château de Beggen | 50,0% | 50,0% | 2 796 | 8 755 | 1 074 | 284 |
| Espace Trianon | 50,0% | 50,0% | 2 469 | 2 367 | 102 | -57 |
| Fanster Enterprise | 50,0% | 50,0% | -197 | -510 | 305 | 46 |
| Foncière du Parc | 50,0% | 50,0% | 880 | 879 | 0 | 23 |
| Gateway | 50,0% | 50,0% | 11 212 | 2 783 | -253 | -40 |
| Ilot Ecluse | 50,0% | 50,0% | 194 | 198 | -4 | -3 |
| Intergénérationnel de Waterloo | 50,0% | 50,0% | 23 | 24 | -1 | -1 |
| Pef Kons Investment | 33,3% | 33,3% | 9 035 | 8 426 | -508 | -97 |
| RAC1 | - | 40,0% | 0 | 10 689 | - | 365 |
| RAC2 | 40,0% | 40,0% | 8 477 | 1 758 | -672 | -143 |
| RAC3 | 40,0% | 40,0% | 2 453 | 2 410 | -20 | 85 |
| RAC4 | 40,0% | 40,0% | 12 424 | 11 856 | -63 | 39 |
| Société Espace Léopold | 50,0% | 50,0% | 2 364 | 2 428 | -64 | -126 |
| Temider Enterprise | 50,0% | 50,0% | 1 279 | -169 | 1 471 | -175 |
| Universalis Park | 50,0% | 50,0% | 12 238 | 9 960 | -664 | -674 |
| Vilpro | 50,0% | 50,0% | 134 | 145 | -11 | -2 |
| TOTAL DES COENTREPRISES | 71 816 | 67 434 | 1 261 | 616 | ||
| DHR Clos du Château | 33,3% | 33,3% | 135 | 132 | 3 | 161 |
| Espace Midi | 20,0% | 20,0% | 779 | 1 310 | 5 | 11 |
| Graspa Development | 25,0% | - | 626 | - | -233 | - |
| Promotion Léopold | - | 35,5% | - | 361 | - | 17 |
| TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES | 1 540 | 1 804 | -224 | 189 | ||
| TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |
73 356 | 69 238 | 1 037 | 805 |
Le tableau ci-après présente les informations financières résumées des coentreprises et entreprises associées du Groupe. Les montants présentés sont les montants établis en application des normes IFRS, avant élimination des intragroupes.
| CHIFFRES À 100% TOTAL DES |
AVANCES | VALEUR DES | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AU 31 DÉCEMBRE 2014 | CHIFFRE D'AFFAIRES |
RÉSULTAT GLOBAL |
TOTAL DES ACTIFS |
TOTAL DES PASSIFS |
CAPITAUX PROPRES |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES À IMMOBEL |
ACTIONNAIRES PAR LE GROUPE |
PARTICI PATIONS |
| Bella Vita | 19 744 | 1 836 | 39 494 | 31 741 | 7 753 | 3 877 | 2 457 | 6 334 |
| CBD International | - | -695 | 18 986 | 19 586 | -600 | -300 | - | -300 |
| Château de Beggen | 24 902 | 2 147 | 11 547 | 8 924 | 2 623 | 1 311 | 1 485 | 2 796 |
| Espace Trianon | - | 204 | 6 090 | 1 151 | 4 939 | 2 469 | - | 2 469 |
| Fanster Enterprise | 7 247 | 609 | 265 | 660 | -395 | -197 | - | -197 |
| Foncière du Parc | 123 | 1 | 1 765 | 5 | 1 760 | 880 | - | 880 |
| Gateway | - | -505 | 12 623 | 12 608 | 15 | 7 | 11 205 | 11 212 |
| Ilot Ecluse | - | -9 | 397 | 9 | 388 | 194 | - | 194 |
| Intergénérationnel de Waterloo | - | -2 | 47 | 2 | 45 | 23 | - | 23 |
| Pef Kons Investment | - | -1 523 | 62 914 | 61 540 | 1 374 | 458 | 8 577 | 9 035 |
| RAC2 | - | -1 681 | 35 397 | 34 549 | 848 | 339 | 8 138 | 8 477 |
| RAC3 | 960 | -51 | 14 148 | 9 452 | 4 696 | 1 878 | 575 | 2 453 |
| RAC4 | 232 | -158 | 31 354 | 3 979 | 27 375 | 10 950 | 1 474 | 12 424 |
| Société Espace Léopold | - | -128 | 4 802 | 74 | 4 728 | 2 364 | - | 2 364 |
| Temider Enterprise | - | 2 943 | 2 972 | 413 | 2 559 | 1 279 | - | 1 279 |
| Universalis Park | - | -1 328 | 60 375 | 65 622 | -5 247 | -2 624 | 14 862 | 12 238 |
| Vilpro | - | -23 | 1 084 | 817 | 267 | 134 | - | 134 |
| TOTAL DES COENTREPRISES | 53 208 | 1 637 | 304 260 | 251 132 | 53 128 | 23 043 | 48 773 | 71 816 |
| DHR Clos du Château | 575 | 10 | 3 210 | 2 804 | 406 | 135 | - | 135 |
| Espace Midi | 33 | 26 | 3 883 | 3 659 | 224 | 45 | 734 | 779 |
| Graspa Development | - | -933 | 24 038 | 21 534 | 2 504 | 626 | - | 626 |
| TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES |
608 | -897 | 31 131 | 27 998 | 3 133 | 806 | 734 | 1 540 |
| TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |
53 816 | 740 | 335 391 | 279 130 | 56 261 | 23 849 | 49 507 | 73 356 |
Principales composantes des actifs et passifs :
| Stocks | 288 524 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 723 | |
| Créances et autres actifs | 33 144 | |
| Dettes financières bancaires long terme | 40 851 | |
| Dettes financières bancaires court terme | 76 435 | |
| Avances d'actionnaires | 138 486 | |
| Autres dettes | 23 358 | |
| TOTAL | 335 391 | 279 130 |
La société Château de Beggen a procédé durant l'exercice 2014 à un remboursement de capital de 4 969 KEUR.
En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés au remboursements des crédits bancaires.
| Valeur comptable des actifs mis en gage pour sûretés de dettes | 257 406 |
|---|---|
| Montants des dettes garanties par les sûretés ci-avant | 117 286 |
Pour la plupart des crédits bancaires ci-avant, la société IMMOBEL SA s'est engagée à fournir les moyens nécessaires à ses filiales pour mener à bien les différents projets (engagements « cash deficiency » et « cost overrun »).
| CHIFFRES À 100% | TOTAL DES | AVANCES | VALEUR DES | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AU 31 DÉCEMBRE 2013 | CHIFFRE D'AFFAIRES |
RÉSULTAT GLOBAL |
TOTAL DES ACTIFS |
TOTAL DES PASSIFS |
CAPITAUX PROPRES |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES À IMMOBEL |
ACTIONNAIRES PAR LE GROUPE |
PARTICI PATIONS |
| Bella Vita | 8 531 | 2 538 | 23 838 | 17 921 | 5 917 | 2 959 | 2 427 | 5 385 |
| CBD International | - | -354 | 18 273 | 18 178 | 95 | 48 | - | 48 |
| Château de Beggen | 17 485 | 568 | 24 136 | 18 691 | 5 445 | 2 722 | 6 033 | 8 755 |
| Espace Trianon | 171 | -114 | 5 823 | 1 089 | 4 734 | 2 367 | - | 2 367 |
| Fanster Enterprise | 6 552 | 92 | 10 614 | 11 635 | -1 021 | -510 | - | -510 |
| Foncière du Parc | 399 | 47 | 1 762 | 3 | 1 759 | 879 | - | 879 |
| Gateway | - | -80 | 3 673 | 3 153 | 520 | 260 | 2 523 | 2 783 |
| Ilot Ecluse | - | -5 | 404 | 7 | 397 | 198 | - | 198 |
| Intergénérationnel de Waterloo | - | -2 | 49 | 2 | 47 | 24 | - | 24 |
| Pef Kons Investment | - | -291 | 58 633 | 55 735 | 2 898 | 966 | 7 460 | 8 426 |
| RAC1 | 21 945 | 913 | 221 445 | 200 415 | 21 030 | 8 412 | 2 277 | 10 689 |
| RAC2 | - | -358 | 24 304 | 21 776 | 2 528 | 1 011 | 747 | 1 758 |
| RAC3 | - | 213 | 7 865 | 3 118 | 4 747 | 1 899 | 511 | 2 410 |
| RAC4 | - | 98 | 31 086 | 3 553 | 27 533 | 11 013 | 842 | 11 856 |
| Société Espace Léopold | - | -253 | 5 051 | 195 | 4 856 | 2 428 | - | 2 428 |
| Temider Enterprise | - | -351 | 4 367 | 4 706 | -339 | -169 | - | -169 |
| Universalis Park | - | -1 349 | 59 697 | 63 616 | -3 919 | -1 959 | 11 920 | 9 960 |
| Vilpro | - | -5 | 1 153 | 863 | 290 | 145 | - | 145 |
| TOTAL DES COENTREPRISES | 55 083 | 1 307 | 502 173 | 424 654 | 77 519 | 32 692 | 34 742 | 67 434 |
| DHR Clos du Château | 2 566 | 484 | 2 401 | 2 005 | 396 | 132 | - | 132 |
| Espace Midi | 247 | 56 | 6 834 | 3 812 | 3 022 | 604 | 706 | 1 310 |
| Graspa Development | - | - | - | - | - | - | - | |
| Promotion Léopold | - | 47 | 1 675 | 658 | 1 017 | 361 | - | 361 |
| TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |
2 813 | 587 | 10 910 | 6 475 | 4 435 | 1 097 | 706 | 1 804 |
| TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |
57 896 | 1 894 | 513 083 | 431 129 | 81 954 | 33 790 | 35 448 | 69 238 |
Principales composantes des actifs et passifs :
| Stocks | 434 551 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 35 577 | |
| Créances et autres actifs | 42 955 | |
| Dettes financières bancaires long terme | 36 922 | |
| Dettes financières bancaires court terme | 225 658 | |
| Avances d'actionnaires | 108 255 | |
| Autres dettes | 60 294 | |
| TOTAL | 513 083 | 431 129 |
| Valeur comptable des actifs mis en gage pour sûretés de dettes | 394 432 |
|---|---|
| Montants des dettes garanties par les sûretés ci-avant | 262 580 |
Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fiscales et des crédits d'impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans le compte de résultat sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés directement dans les capitaux propres.
Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Pertes fiscales | 145 | 490 |
| Autres latences fiscales | - | 105 |
| TOTAL | 145 | 595 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 595 | 105 |
| Impôts différés reconnus dans l'état consolidé du résultat global | -450 | 490 |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE | 145 | 595 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
| MONTANTS DES PERTES FISCALES ET AUTRES DÉDUCTIONS POUR LESQUELLES AUCUN ACTIF D'IMPÔT DIFFÉRÉ N'A ÉTÉ COMPTABILISÉ : |
57 746 | 51 153 |
| Expirant fin 2014 | - | 213 |
| Expirant fin 2015 | 1 308 | 450 |
| Expirant fin 2016 | 2 045 | 2 492 |
| Expirant fin 2017 | 1 141 | 1 294 |
| Expirant fin 2018 | 2 197 | 2 675 |
| Expirant fin 2019 | 8 927 | - |
| Non limitées dans le temps | 42 128 | 44 029 |
Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente. La ventilation de cette rubrique par secteur est la suivante :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 167 751 | 149 790 |
| Résidentiel | 50 421 | 49 448 |
| Lotissement | 92 799 | 85 394 |
| TOTAL STOCKS | 310 971 | 284 632 |
La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Belgique | 217 679 | 192 177 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 35 000 | 36 205 |
| Pologne | 58 292 | 56 250 |
| TOTAL STOCKS | 310 971 | 284 632 |
La valeur comptable des stocks évolue comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| STOCKS AU 1ER JANVIER | 284 632 | 249 184 |
| Achats de l'exercice | 4 931 | 9 981 |
| Développements de l'exercice | 44 803 | 39 676 |
| Cessions de l'exercice | -22 496 | -14 317 |
| Coûts d'emprunts | 527 | 119 |
| Réductions de valeurs actées | -1 426 | -11 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 26 339 | 35 448 |
| STOCKS AU 31 DÉCEMBRE | 310 971 | 284 632 |
Composantes par secteur des mouvements de la période :
| ACHATS | DÉVELOPPEMENTS | CESSIONS | COÛTS D'EMPRUNTS |
DÉPRÉCIATIONS NETTES |
NET | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | - | 20 629 | -1 769 | 527 | -1 426 | 17 961 |
| Résidentiel | - | 15 225 | -14 252 | - | - | 973 |
| Lotissement | 4 931 | 8 949 | -6 475 | - | - | 7 405 |
| TOTAL | 4 931 | 44 803 | -22 496 | 527 | -1 426 | 26 339 |
Composantes par zone géographique des mouvements de la période :
| ACHATS | DÉVELOPPEMENTS | CESSIONS | COÛTS D'EMPRUNTS |
DÉPRÉCIATIONS NETTES |
NET | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 4 931 | 42 707 | -22 496 | 527 | -167 | 25 502 |
| Grand-Duché de Luxembourg | - | 54 | - | - | -1 259 | -1 205 |
| Pologne | - | 2 042 | - | - | 2 042 | |
| TOTAL | 4 931 | 44 803 | -22 496 | 527 | -1 426 | 26 339 |
A l'exception des risques et incertitudes inhérents au métier exercé par le Groupe (tels que notamment une hausse significative des taux d'intérêts, le retournement du marché immobilier, l'évolution de la conjoncture économique mondiale, le désintéressement des investisseurs dans le marché immobilier, un resserrement des conditions de crédit de la part des banquiers, …) et au vu des permis de bâtir déjà délivrés, le Conseil d'Administration est confiant dans l'obtention des permis nécessaires en vue du développement des projets actuels du Groupe et n'a pas noté aujourd'hui, sur base des informations en sa possession, de risques ou incertitudes majeurs pouvant nuire significativement aux résultats futurs du Groupe.
Les principaux risques et incertitudes sont développés dans le Rapport de Gestion.
Les créances commerciales sont relatives aux secteurs suivants :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 1 706 | 2 906 |
| Résidentiel | 1 030 | 1 472 |
| Lotissement | 3 647 | 2 847 |
| TOTAL CRÉANCES COMMERCIALES | 6 383 | 7 225 |
L'analyse du retard de paiement fin 2014 se présente comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Échus < 3 mois | 1 387 | 1 377 |
| Echus > 3 mois < 6 mois | 110 | 32 |
| Echus > 6 mois < 12 mois | 194 | 347 |
| Échus > 1 an | 20 | 770 |
RISQUE DE CRÉDIT
Le risque de crédit est lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu'ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe.
De par la nature des clients qui sont essentiellement soit des investisseurs connus, soit des clients publics ou assimilés, le Groupe ne recourt à aucun instrument de couverture de risque de crédit client.
Les clients sont suivis de façon régulière et des réductions de valeur adéquates sont actées pour couvrir les montants considérés comme non recouvrables.
Au 31 décembre 2014, il n'y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s'élève à la valeur comptable des créances.
Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 208 | 222 |
| Additions | 5 | - |
| Reclassifications | - | -14 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 5 | -14 |
| SITUATION AU 31 DECEMBRE | 213 | 208 |
Les composantes de cette rubrique sont :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | ||
|---|---|---|---|
| Autres créances | 20 705 | 17 642 | |
| dont : | avances à des coentreprises, des entreprises associées et sur projets en participation |
11 652 | 12 711 |
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer | 1 034 | 1 438 | |
| créance sur vente (escrow account) | 5 212 | - | |
| subsides et indémnités à recevoir | 1 617 | 2 255 | |
| autres | 1 190 | 1 238 | |
| Charges à reporter et produits acquis | 3 377 | 3 230 | |
| dont : | sur projets en développement | 2 560 | 2 756 |
| autres | 817 | 474 | |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 24 082 | 20 872 |
Les autres actifs non courants sont relatifs aux secteurs suivants :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 16 828 | 11 790 |
| Résidentiel | 5 590 | 6 405 |
| Lotissement | 1 664 | 2 677 |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 24 082 | 20 872 |
L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à -192 740 KEUR au 31 décembre 2014 contre -176 631 KEUR au 31 décembre 2013.
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 25 470 | 16 486 |
| Dettes financières non courantes (-) | 150 484 | 138 379 |
| Dettes financières courantes (-) | 67 726 | 54 738 |
| ENDETTEMENT FINANCIER NET | -192 740 | -176 631 |
Le ratio d'endettement du Groupe (endettement financier net / fonds propres) s'élève à 98% au 31 décembre 2014 contre 96% à fin 2013.
Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s'élèvent à 25 470 KEUR par rapport à 16 486 KEUR à fin 2013, soit une augmentation de 8 984 KEUR.
Les valeurs disponibles se détaillent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Dépôts à terme d'une durée initiale inférieure à 3 mois | - | - |
| Valeurs disponibles | 25 470 | 16 486 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 25 470 | 16 486 |
L'explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer les projets détenus par les différentes sociétés.
Les dettes financières augmentent de 25 093 KEUR, passant de 193 117 KEUR au 31 décembre 2013 à 218 210 KEUR au 31 décembre 2014. Les dettes financières s'établissent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Emprunt obligataire non subordonné échéance 21-12-2016 taux de 7% - valeur nominale 40 MEUR |
39 683 | 39 523 |
| Emprunt obligataire non subordonné échéance 28-03-2018 taux de 5,5% - valeur nominale 60 MEUR |
59 126 | 58 856 |
| Emprunts bancaires | 51 675 | 40 000 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES | 150 484 | 138 379 |
| Emprunts bancaires | 65 119 | 52 131 |
| Intérêts non échus | 2 607 | 2 607 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES COURANTES | 67 726 | 54 738 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES | 218 210 | 193 117 |
| Montant des dettes garanties par des sûretés | 116 794 | 92 131 |
| Valeur comptables des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 301 192 | 277 851 |
Les dettes financières ont évolué comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER | 193 117 | 128 118 |
| Dettes contractées | 38 175 | 74 730 |
| Dettes remboursées | -13 512 | -12 704 |
| Intérêts sur emprunts obligataires payés | -2 607 | - |
| Intérêts sur emprunts obligataires non échus | 2 607 | 2 607 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts obligataires | 430 | 366 |
| Variations de l'exercice | 25 093 | 64 999 |
| DETTES FINANCIÈRES AU 31 DÉCEMBRE | 218 210 | 193 117 |
Toutes les dettes financières sont libellées en EUR.
Excepté les emprunts obligataires, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, + marge commerciale.
IMMOBEL dispose au 31 décembre 2014 d'une ligne de crédit (Crédit Corporate signé en mai 2011 et renouvellé en juin 2014) de 60 MEUR, dont 45 MEUR utilisés à fin décembre, venant à échéance en juin 2017. De plus, IMMOBEL dispose au 31 décembre 2014 de lignes de crédit bancaires confirmées de 170 MEUR dont 72 MEUR utilisés à fin décembre 2014. Ces lignes de crédit (Crédits Project Financing) sont spécifiques pour le développement de certains projets.
Au 31 décembre 2014, la valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantir le Crédit Corporate et les Crédits Project Financing s'élève à 301 MEUR.
Le tableau ci-après résume l'échéancier des dettes financières du Groupe :
| ECHÉANT EN | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires | - | 40 000 | - | 60 000 | 100 0001 |
| Crédit Corporate | - | - | 45 000 | - | 45 000 |
| Crédits Project Financing | 67 726 | - | 6 675 | - | 74 401 |
| MONTANT TOTAL DES DETTES | 67 726 | 40 000 | 51 675 | 60 000 | 219 401 |
Sur la base de la situation au 31 décembre 2014, toute variation des taux d'intérêt de 1% entraîne une augmentation ou une diminution annuelle de la charge d'intérêts des dettes à taux variable de 1 168 KEUR.
Dans le cadre de la mise à disposition de crédits long terme, « corporate » ou « project financing », le Groupe utilise des instruments financiers dérivés afin de couvrir les fluctuations de taux d'intérêts.
Au 31 décembre 2014, les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs sont les suivants :
| PÉRIODES | OPTIONS | PRIX D'EXERCICE | MONTANTS NOTIONNELS | |
|---|---|---|---|---|
| 07/2012 - 07/2015 | IRS achetée | 0,75% | 26 000 | |
| 07/2014 - 07/2017 | CAP acheté | 2,00% | 16 000 | |
| 07/2014 - 07/2017 | CAP acheté | 2,00% | 10 000 | |
| 07/2014 - 07/2017 | CAP acheté | 2,00% | 10 000 | |
| TOTAL | 62 000 |
La juste valeur des instruments financiers dérivés (de niveau 2) est déterminée sur base de modèles d'évaluation et des taux d'intérêt à terme. La variation de la juste valeur des instruments financiers est comptabilisée par le biais du compte de résultats consolidé, étant donné qu'ils ne sont pas comptabilisés comme des instruments de couverture.
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| Couverture de flux de trésorerie : | ||
| - Options CAP achetées | 8 | 100 |
| - Options IRS achetées | -88 | -369 |
| TOTAL | -80 | -269 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| SITUATION AU 1ER JANVIER | -269 | -1 443 |
| Variation de la période : | ||
| - Variation de juste valeur reconnue dans le compte de résultats consolidé | 189 | 1 174 |
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE | -80 | -269 |
Aucun instrument n'a fait l'objet d'une documentation de couverture au 31 décembre 2014.
Le tableau ci-après présente les différentes classes d'actifs et passifs financiers avec leur valeur comptable tel que présentée au bilan et leur juste valeur respective et ventilée selon la catégorie d'évaluation.
La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :
Les évaluations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être classées dans un des niveaux suivants :
| MONTANTS COMPTABILISÉS CONFORMÉMENT À IAS 39 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NIVEAU DE LA JUSTE VALEUR |
VALEUR COMPTABLE 31-12-2014 |
AU COÛT AMORTI | À LA JUSTE VALEUR PAR LE BIAIS DU COMPTE DE RÉSULTATS |
JUSTE VALEUR 31-12-2014 |
||
| ACTIFS | ||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | Niveau 1 | 25 470 | 25 470 | 25 470 | ||
| Autres actifs courants | Niveau 2 | 251 | 251 | 251 | ||
| Créances commerciales | Niveau 2 | 6 383 | 6 383 | 6 383 | ||
| Autres créances d'exploitation | Niveau 2 | 24 082 | 24 082 | 24 082 | ||
| TOTAL | 56 186 | 56 186 | 56 186 | |||
| PASSIFS | ||||||
| Dettes portant intérêts | Niveaux 1 et 2 | 215 603 | 215 603 | 216 794 | ||
| Dettes commerciales | Niveau 2 | 13 760 | 13 760 | 13 760 | ||
| Autres dettes d'exploitation | Niveau 2 | 14 234 | 14 234 | 14 234 | ||
| Instruments financiers dérivés | Niveau 2 | 80 | 80 | 80 | ||
| TOTAL | 243 677 | 243 597 | 80 | 244 868 |
Le Groupe ne s'engage dans de nouveaux projets que lorsqu'elle a le financement ad-hoc, par moyens corporate, financements spécifiques ou pré-ventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d'un projet est très limité.
Le Groupe est soumis, pour la plupart des dettes financières mentionnées ci-avant, à certains engagements financiers. Ces engagements tiennent compte entre autre des capitaux propres, de l'endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les capitaux propres et les stocks. Au 31 décembre 2014, tout comme les exercices précédents, le Groupe était en conformité avec tous ces engagements financiers.
Le Groupe n'a recours à aucune couverture de taux de change pour ses activités de développement.
La monnaie fonctionnelle de l'activité « bureaux » actuellement développée en Pologne a été déterminée comme étant l'EUR, ce qui réduit significativement tout risque de change.
Les capitaux propres s'élèvent à 196 711 KEUR contre 183 177 KEUR au 31 décembre 2013, soit une augmentation de 13 534 KEUR. L'explication de la variation des capitaux propres totaux est mentionnée au tableau consolidé des variations des capitaux propres.
IMMOBEL veille à optimiser sa structure de capitaux permanents par un rapport équilibré entre le capital et l'endettement long terme. L'objectif est de maximiser la valeur pour l'actionnaire tout en gardant la flexibilité financière requise pour mener à bien les projets de développement. D'autres éléments interviennent dans la prise de décision tels que le retour attendu de chaque projet et le maintien de certains ratios bilantaires.
Les pensions et obligations similaires couvrent les obligations du Groupe en matière d'assurance groupe. Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies (DBO) diminuée de la juste valeur des actifs du plan.
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | ||
| Valeur actuelle des obligations | 3 952 | 3 420 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | -3 523 | -2 504 |
| PASSIF NET DÉCOULANT DE L'OBLIGATION AU TITRE DES PRESTATIONS DÉFINIES | 429 | 916 |
| ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL | ||
| Coût des services rendus | -91 | -102 |
| Charge d'intérêt découlant de l'obligation au titre des prestations définies | -85 | -47 |
| Produit d'intérêt sur les actifs du régime | 64 | 34 |
| Coûts administratifs hors gestion des actifs du régime | -11 | -8 |
| MONTANTS COMPTABILISÉS AU COMPTE DE RÉSULTATS | -123 | -123 |
| (Gains)/pertes actuariels découlant des obligations au titre des prestations définies, provenant de: | ||
| - modifications des hypothèses financières | -433 | 145 |
| - rendement sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts)1 | 806 | 759 |
| - ajustements découlant de l'expérience | 83 | -1 112 |
| RÉÉVALUATIONS DU PASSIF NET AU TITRE DES PRESTATIONS DÉFINIES COMPTABILISÉES DANS LES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL |
456 | -208 |
| COÛT DES RÉGIMES À PRESTATIONS DÉFINIES | 333 | -331 |
| VALEUR ACTUELLE DES OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 3 420 | 2 361 |
| Coût des services rendus | 91 | 102 |
| Coût d'intérêt | 85 | 47 |
| Cotisations des participants des régimes | 25 | 23 |
| (Gains)/pertes actuariels | 350 | 967 |
| Avantages versés | -19 | -80 |
| VALEUR ACTUELLE DES OBLIGATIONS AU 31 DÉCEMBRE | 3 952 | 3 420 |
| JUSTE VALEUR DES ACTIFS DU PLAN AU 1ER JANVIER | 2 504 | 1 676 |
| Produit d'intérêt sur les actifs des régimes | 64 | 34 |
| Cotisations de l'employeur | 154 | 100 |
| Cotisations des participants des régimes | 25 | 23 |
| Avantages versés | -19 | -80 |
| Rendements sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts)1 | 806 | 759 |
| Coûts administratifs | -11 | -8 |
| JUSTE VALEUR DES ACTIFS DU PLAN AU 31 DÉCEMBRE | 3 523 | 2 504 |
| COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR ATTENDUE POUR L'EXERCICE 2015/2014 | 131 | 91 |
| HYPOTHÈSES ACTUARIELLES UTILISÉES POUR DÉTERMINER LES OBLIGATIONS | |||
|---|---|---|---|
| Taux d'actualisation | 0,80% | 2,50% | |
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,50% | 3,50% | |
| Taux d'inflation moyen | 2,00% | 2,00% | |
| Table de mortalité utilisée | MR/FR -3 | MR/FR -3 | |
| SENSITIVITÉ DES OBLIGATIONS AU 31 DÉCEMBRE 2014 | |||
| Taux d'actualisation | 0,80% | 1,30% | 0,30% |
| Montant des obligations | 3 952 | 3 796 | 4 120 |
| SENSITIVITÉ DES OBLIGATIONS AU 31 DÉCEMBRE 2013 | |||
| Taux d'actualisation | 2,50% | 3,00% | 2,00% |
| Montant des obligations | 3 420 | 3 285 | 3 565 |
| COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR DANS LE CADRE DU PLAN À COTISATIONS DÉFINIES (DBC) | 12 | 11 |
Les régimes de retraite sont financés par une assurance de groupe. Les actifs sous-jacents sont principalement investis en obligations. Le gain actuariel reconnu dans l'état consolidé du résultat global s'élève à 456 KEUR.
Le montant cumulé des gains et pertes actuariels reconnus dans l'état consolidé du résultat global s'élève à 302 KEUR.
Revue historique des données clés des quatre dernières années :
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|
| Valeur actuelle des obligations | 3 952 | 3 420 | 2 361 | 2 200 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | 3 523 | 2 504 | 1 676 | 1 901 |
| Déficit des plans financés | 429 | 916 | 685 | 299 |
| Ajustements liés à l'expérience sur les : | ||||
| - passifs du régime | -350 | -968 | 77 | 223 |
| - actifs du régime | 806 | 760 | -50 | -50 |
Les composantes des provisions évoluent comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |||
|---|---|---|---|---|
| Provisions attachées aux ventes | 3 477 | 1 151 | ||
| Autres provisions | 30 | 35 | ||
| TOTAL DES PROVISIONS | 3 507 | 1 186 | ||
| ATTACHÉES AUX VENTES |
AUTRES | |||
| PROVISIONS AU 1ER JANVIER | 1 151 | 35 | 1 186 | 1 631 |
| Dotations | 2 442 | - | 2 442 | 179 |
| Utilisations | - | -6 | -6 | -6 |
| Reprises | -115 | - | -115 | -618 |
| VARIATIONS DE L'EXERCICE | 2 327 | -6 | 2 321 | -445 |
| PROVISIONS AU 31 DÉCEMBRE | 3 478 | 29 | 3 507 | 1 186 |
| Dont provisions courantes | 3 478 | 5 | 3 483 | 1 156 |
| Variations des provisions de l'exercice, soit : | 2 321 | |||
| - Utilisations et reprises - note 8 Autres charges opérationnelles | -101 | |||
| - Dotations - liées au gain sur vente de participations (note 9) | -2 422 |
La ventilation des provisions par secteur est la suivante :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|
| 3 392 | 1 091 |
| 20 | - |
| 95 | 95 |
| 3 507 | 1 186 |
| -101 | -445 |
| -31 | 23 |
| -132 | -422 |
Les provisions constituées correspondent à la meilleure estimation de la sortie de ressources considérée comme probable par le Conseil d'Administration. Le Groupe n'a pas d'indication sur le montant final du décaissement, ni sur le montant du décaissement, celui-ci dépendant notamment de décisions de justice.
Les risques liés aux ventes et aux litiges en cours font l'objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance de ces passifs sont rencontrées. En ce qui concerne les provisions attachées aux ventes, il s'agit généralement de garanties de loyers, de bonne exécution de travaux ...
Aucune provision n'est enregistrée pour les autres litiges en cours qui concernent principalement :
Cette rubrique se ventile comme suit par secteur :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 4 325 | 5 116 |
| Résidentiel | 5 490 | 3 023 |
| Lotissement | 2 436 | 4 075 |
| TOTAL DETTES COMMERCIALES | 12 251 | 12 214 |
Les composantes de cette rubrique sont :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|
| 537 | 522 |
| 445 | 91 |
| 1 553 | 2 388 |
| 5 317 | 3 879 |
| 544 | 785 |
| 1 810 | 3 459 |
| 1 421 | 1 392 |
| 11 627 | 12 516 |
Les autres passifs courants sont relatifs aux secteurs suivants :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Bureaux | 4 833 | 4 170 |
| Résidentiel | 6 088 | 7 239 |
| Lotissement | 706 | 1 107 |
| TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS | 11 627 | 12 516 |
Evolution des créances et dettes commerciales et autres créances et autres dettes :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ |
|---|---|
| 6 383 | 7 225 |
| 24 082 | 20 872 |
| 30 465 | 28 097 |
| 12 251 | 12 214 |
| 11 627 | 12 516 |
| 23 878 | 24 730 |
| 6 587 | 3 367 |
La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Stocks, incluant les acquisitions et cessions de sociétés qui ne sont pas considérées comme des activités |
-27 239 | -35 340 |
| Créances commerciales et autres actifs courants | 2 839 | -5 862 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 428 | -8 240 |
| VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT | -23 972 | -49 442 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives : | ||
| - à des stocks | 33 988 | 37 519 |
| - à d'autres actifs | 111 | 111 |
| TOTAL DES GARANTIES CONSTITUÉES PAR DES TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE |
34 099 | 37 630 |
| Ces garanties consistent en : | ||
| - garanties «Marchand de biens » (acquisitions avec droits d'enregistrement au taux réduit) |
13 097 | 13 126 |
| - garanties « Loi Breyne » (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) |
10 261 | 16 281 |
| - garanties «Bonne fin d'excécution » (données dans le cadre de la réalisation de travaux) |
8 115 | 5 597 |
| - garanties «Autres » (bonne fin de paiement, locatives ) |
2 626 | 2 626 |
| TOTAL | 34 099 | 37 630 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 138 012 | 66 012 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks |
301 192 | 277 851 |
| VALEUR COMPTABLE DES ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE | 301 192 | 277 851 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant : | ||
| - dettes non courantes | 51 675 | 40 000 |
| - dettes courantes | 65 119 | 52 131 |
| TOTAL | 116 794 | 92 131 |
| Engagements d'acquisition de stocks | 20 785 | 13 141 |
| Engagements de cession de stocks | 6 547 | 133 377 |
| Les engagements dont la valeur d'acquisition ou de cession ne peut être déterminée car dépendant d'événements futurs (conditions suspensives, obtention de permis, nombre de m2 constructibles ) ne sont pas repris ci-avant. |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Allfin Group Comm. VA | 29,85% | - |
| Cresida Investment S.à r.l. | - | 29,85% |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 5,06% | 5,06% |
| Autres | 65,09% | 65,09% |
| Nombres d'actions représentatives du capital | 4 121 987 | 4 121 987 |
Il s'agit des rémunérations des Membres du Comité de Gestion, du Comité Exécutif et du Conseil d'Administration.
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Rémunérations | 4 119 | 3 907 |
| Avantages postérieurs à l'emploi | 125 | 99 |
| Autres avantages | 8 | 6 |
| TOTAL | 4 252 | 4 012 |
Les relations avec des coentreprises ou entreprises associées consistent essentiellement en prêts ou avances, dont les montants sont inscrits dans les états financiers sous les rubriques :
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées - avances actionnaires voir note 16 |
49 507 | 35 448 |
| Autres actifs courants | 10 742 | 10 572 |
| Produits d'intérêt | 2 290 | 1 598 |
Voir en note 16 pour de plus amples informations sur les coentreprises et entreprises associées.
À l'exception de la cession à Befimmo de l'emphytéose sur le terrain et des constructions du projet Gateway, tant actuelles que futures (sur plan), aucun événement significatif susceptible de modifier les états financiers n'est intervenu depuis la date de clôture du 31 décembre 2014 jusqu'à la date du 27 mars 2015, date à laquelle les états financiers ont été approuvés par le Conseil d'Administration.
Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2014 :
FILIALES
| DÉNOMINATION | N° D'ENTREPRISE | SIÈGE | FRACTION DU CAPITAL DÉTENUE EN %1 |
|---|---|---|---|
| Cedet | - | Varsovie | 100,00 |
| Cedet Development | - | Varsovie | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Participations Financières (CIPAF) | 0454 107 082 | Bruxelles | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Wallonie (CIW) | 0401 541 990 | Bruxelles | 100,00 |
| Compagnie Immobilière Luxembourgeoise | - | Luxembourg | 100,00 |
| Entreprise et Gestion Immobilières (Egimo) | 0403 360 741 | Bruxelles | 100,00 |
| Espace Nivelles | 0472 279 241 | Bruxelles | 100,00 |
| Foncière Jennifer | 0464 582 884 | Bruxelles | 100,00 |
| Foncière Montoyer | 0826 862 642 | Bruxelles | 100,00 |
| Garden Point | - | Varsovie | 100,00 |
| Green Dog | 0897 498 339 | Bruxelles | 100,00 |
| IMMOBEL Poland | - | Varsovie | 100,00 |
| IMMOBEL Poland SPV 10 | - | Varsovie | 100,00 |
| IMMOBEL Poland SPV 11H | - | Varsovie | 100,00 |
| IMMOBEL Poland SPV 12 | - | Varsovie | 100,00 |
| Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen | 0403 342 826 | Bruxelles | 100,00 |
| Immo-Puyhoek | 0847 201 958 | Bruxelles | 100,00 |
| Les Jardins du Nord | 0444 857 737 | Bruxelles | 96,20 |
| Lotinvest Development | 0417 100 196 | Bruxelles | 100,00 |
| OD 214 | - | Varsovie | 100,00 |
| Okrąglak Development | - | Varsovie | 100,00 |
| Quomago | 0425 480 206 | Bruxelles | 100,00 |
| SPI Parc Seny | 0478 120 522 | Bruxelles | 100,00 |
| The Green Corner | 0443 551 997 | Bruxelles | 100,00 |
| Torres Investment | - | Varsovie | 100,00 |
| Veldimmo | 0430 622 986 | Bruxelles | 100,00 |
| WestSide | - | Luxembourg | 100,00 |
| DÉNOMINATION | N° D'ENTREPRISE | SIÈGE | FRACTION DU CAPITAL DÉTENUE EN %1 |
|---|---|---|---|
| Bella Vita | 891 019 738 | Bruxelles | 50,00 |
| CBD International | - | Varsovie | 50,00 |
| Château de Beggen | - | Luxembourg | 50,00 |
| Espace Trianon | 451 883 417 | Embourg | 50,00 |
| Fanster Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Foncière du Parc | 434 168 544 | Bruxelles | 50,00 |
| Gateway | 502 968 664 | Bruxelles | 50,00 |
| Ilot Ecluse | 442 544 592 | Gilly | 50,00 |
| Intergénérationnel de Waterloo | 891 182 460 | Bruxelles | 50,50 |
| Pef Kons Investment | - | Luxembourg | 33,33 |
| RAC2 | 820 585 959 | Anvers | 40,00 |
| RAC3 | 820 588 830 | Anvers | 40,00 |
| RAC4 | 820 593 481 | Anvers | 40,00 |
| Société Espace Léopold | 436 890 977 | Bruxelles | 50,00 |
| Temider Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Universalis Park | 892 775 438 | Bruxelles | 50,00 |
| Vilpro | 438 858 295 | Bruxelles | 50,00 |
| DÉNOMINATION | N° D'ENTREPRISE | SIÈGE | FRACTION DU CAPITAL DÉTENUE EN %1 |
|---|---|---|---|
| DHR Clos du Château | 0895 524 784 | Bruxelles | 33,33 |
| Espace Midi | 0402 594 342 | Bruxelles | 20,00 |
| Graspa Development | - | Varsovie | 25,00 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 RETRAITÉ | |
|---|---|---|
| Filiales - Intégration globale | 27 | 23 |
| Coentreprises - Mise en équivalence | 17 | 18 |
| Entreprises associées - Mise en équivalence | 3 | 3 |
| TOTAL | 47 | 44 |
Durant l'exercice 2014, le périmètre de consolidation a enregistré les mouvements suivants :
Acquisitions - entrées
Ces 5 nouvelles sociétés ont leurs sièges d'exploitation en Pologne.
1. Les % de détention correspondent aux droits de vote.
Les soussignés déclarent, qu'à leur connaissance :
Au nom du Conseil d'Administration :
GAËTAN PIRET sprl Comte Buysse CMG CBE Administrateur Délégué Président du Conseil d'Administration
À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS CLÔTURÉS LE 31 DÉCEMBRE 2014
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre rapport sur les comptes consolidés, ainsi que notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires. Ces comptes consolidés comprennent l'état consolidé de la situation financière clôturé le 31 décembre 2014, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres et l'état consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés d'IMMOBEL SA (la « société ») et de ses filiales (conjointement le « groupe »), établis en conformité avec les normes internationales d'information financière (International Financial Reporting Standards - IFRS) telles qu'adoptées par l'Union européenne et les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Le total de l'actif mentionné dans l'état consolidé de la situation financière s'élève à 444.473 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du groupe) de l'exercice s'élève à 20.041 (000) EUR.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (International Standard on Auditing - ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants repris et les informations fournies dans les comptess consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne du groupe relatif à l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par le conseil d'administration, et la présentation d'ensemble des comptes consolidés. Nous avons obtenu des préposés du groupe et du conseil d'administration les explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion
A notre avis, les comptes consolidés d'IMMOBEL SA donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 décembre 2014, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes consolidés:
• Le rapport de gestion sur les comptes consolidés traite des informations requises par la loi, concorde avec les comptes consolidés et ne comprend pas d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Diegem, le 30 mars 2015
Le commissaire
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Laurent Boxus
(EN MILLIERS D'EUROS)
Les Comptes Annuels de la société mère, IMMOBEL SA, sont présentés ci-dessous selon un schéma abrégé.
Conformément au Code des Sociétés belge, le Rapport de Gestion et les Comptes Annuels de la société mère, IMMOBEL SA, ainsi que le Rapport du Commissaire, sont déposés à la Banque Nationale de Belgique.
Ces rapports sont disponibles sur demande à :
IMMOBEL SA Rue de la Régence 58 BE-1000 Bruxelles Belgique www.immobel.be
Le Commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les Comptes Annuels Statutaires d'IMMOBEL SA.
| 31-12-2014 | 31-12-2013 | |
|---|---|---|
| ACTIFS | ||
| ACTIFS IMMOBILISÉS | 110 862 | 104 842 |
| Frais d'établissement | 1 191 | 1 621 |
| Immobilisations incorporelles | 154 | 95 |
| Immobilisations corporelles | 1 139 | 1 334 |
| Immobilisations financières | 108 378 | 101 792 |
| ACTIFS CIRCULANTS | 310 797 | 260 604 |
| Créances à plus d'un an | 100 | 100 |
| Stocks | 115 871 | 106 625 |
| Créances à un an au plus | 172 148 | 144 715 |
| Valeurs disponibles | 20 227 | 8 423 |
| Comptes de régularisation | 2 451 | 741 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 421 659 | 365 446 |
| PASSIF | ||
| CAPITAUX PROPRES | 200 410 | 192 981 |
| Capital | 60 302 | 60 302 |
| Réserves | 10 076 | 10 076 |
| Bénéfice reporté | 130 032 | 122 603 |
| PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | 2 942 | 640 |
| Provisions pour risques et charges | 2 942 | 640 |
| DETTES | 218 307 | 171 825 |
| Dettes à plus d'un an | 153 184 | 142 515 |
| Dettes à un an au plus | 57 908 | 26 611 |
| Comptes de régularisaion | 7 215 | 2 699 |
| TOTAL DU PASSIF | 421 659 | 365 446 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 | |
|---|---|---|
| Ventes et prestations | 9 393 | 17 370 |
| Coût des ventes et des prestations | -13 229 | -13 017 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | -3 836 | 4 353 |
| Produits financiers | 8 433 | 7 146 |
| Charges financières | -9 142 | -8 494 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -709 | -1 348 |
| BÉNÉFICE COURANT AVANT IMPÔTS | -4 545 | 3 005 |
| Produits exceptionnels | 34 389 | 2 710 |
| Charges exceptionnelles | -12 409 | -2 199 |
| RÉSULTAT EXCEPTIONNEL | 21 980 | 511 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS | 17 435 | 3 516 |
| Impôts | -113 | -2 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE | 17 322 | 3 514 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE À AFFECTER | 17 322 | 3 514 |
| 31-12-2014 | 31-12-2013 | |
|---|---|---|
| BÉNÉFICE À AFFECTER | 139 925 | 122 603 |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | 17 322 | 3 514 |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent | 122 603 | 119 089 |
| RÉSULTAT À REPORTER | 130 032 | 122 603 |
| Bénéfice à reporter | 130 032 | 122 603 |
| BÉNÉFICE À DISTRIBUER | 9 893 | 0 |
| Rémunération du capital | 9 893 | 0 |
Les immobilisations corporelles sont portées à l'actif du bilan, déduction faite des amortissements, à leur valeur d'acquisition ou d'apport qui comprend les frais accessoires et la TVA non déductible. Les amortissements sont calculés de façon linéaire.
Les principaux taux d'amortissement sont les suivants:
| • Immeubles | 3% |
|---|---|
| • Frais d'aménagement | 5% |
| • Mobilier et matériel de bureau | 10% |
| • Matériel informatique | 33% |
| • Matériel roulant | 20% |
Les immobilisations financières sont inscrites à leur valeur d'acquisition compte tenu des éventuels montants restant à libérer et des réductions de valeur y afférents. Des réductions de valeur sont actées en cas de moins-values durables.
Les créances à plus d'un an et les créances à un an au plus sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable ou si la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
Les stocks sont comptabilisés à leur valeur d'acquisition qui comprend, outre le prix d'achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d'infrastructure sont comptabilisés à leur coût de revient. Les sorties de stocks sont enregistrées au prix moyen pondéré. Les commandes en cours d'exécution sont évaluées à leur coût de revient. Les résultats sont en principe dégagés à l'avancement des travaux. Des réductions de valeur sont actées en fonction de la valeur de réalisation.
Les ventes et les achats de bien immeubles sont comptabilisés à l'acte authentique pour autant que les conditions suspensives éventuelles soient levées et qu'une clause de transfert de propriété soit prévue dans le compromis sous seing privé.
Les placements de trésorerie sont portés à l'actif du bilan à leur prix d'acquisition, frais accessoires exclus. Ils font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable.
Les valeurs disponibles sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur lorsque la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
À la clôture de chaque exercice, le Conseil d'Administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les provisions pour risques et charges à constituer pour couvrir les grosses réparations ou gros entretiens et les risques découlant de l'exécution de commandes passées ou reçues, d'avances consenties, de garanties techniques après-vente ou livraison et de litiges en cours. Les provisions afférentes aux exercices antérieurs sont régulièrement revues et reprises en résultat si elles sont devenues excédentaires ou sans objet.
Les dettes sont comptabilisées à leur valeur nominale.
IMMOBEL
Rue de la Régence, 58 - 1000 Bruxelles - Belgique RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675
Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863, autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.
Illimitée
Toute personne physique ou morale qui acquiert des titres de la société, représentatifs ou non du capital, conférant le droit de vote, doit déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances le nombre de titres qu'elle possède, lorsque les droits de vote afférents à ces titres atteignent une quotité de trois pour cent ou plus du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas d'acquisition additionnelle de titres visés à l'alinéa 1er, lorsqu'à la suite de cette acquisition, les droits de vote afférents aux titres qu'elle possède atteignent une quotité de cinq, dix, quinze pour cent, et ainsi de suite par tranches de cinq points, du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas de cession de titres lorsque, à la suite de cette cession, ses droits de vote sont ramenés en-deçà d'un des seuils visés à l'alinéa 1er ou à l'alinéa 2.
Lorsqu'une personne physique ou morale acquiert où cède le contrôle, direct ou indirect, de droit ou de fait, d'une société qui possède trois pour cent au moins du pouvoir votal de la société, elle doit le déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances.
Les déclarations visées ci-avant doivent être adressées à la Commission bancaire, financière et des assurances, ainsi qu'à la société, au plus tard le second jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu, sans préjudice du régime particulier prévu par la loi pour les titres acquis par succession.
www.immobel.be
Publication des résultats annuels 2014 : 27 mars 2015 Assemblée Générale Ordinaire 2015 : 28 mai 2015 Publication des résultats semestriels 2015 : 24 septembre 2015 Publication des résultats annuels 2015 : 24 mars 2016 Assemblée Générale Ordinaire 2016 : 26 mai 2016
Lindsay Edwards – Christine Leroy
IMPRESSION Massoz
www.chriscom.eu
© J-M Byl (Projets) © Eric Herchaft (Projets) © Laurent Van Steensel (Portraits)
Gabari (Advanced Real Estate Communication – www.gabari.be) – Christian Bauer & Associés Architectes + Digital Studio – M3 Architectes – Jaspers-Eyers Architects – A2RC Architects – DS-Architecture – Art & Build Architects – Fly By Amazing Aerial Imagery – AMC Andrzej Chołdzyn´ ski, RKW Rhode Kellermann Wawrowsky – Rhode Kellermann Wawrowsky – KiR Architects – ELM Studio (Jerzy Milewski) – 2.12 Architecten bv ovv bvba
Le texte original de ce rapport est en français. De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. The original text of this report is in French.
IMMOBEL s'efforce de respecter les prescriptions légales relatives aux droits intellectuels. Elle invite toute personne qui se sentirait néanmoins lésée à la contacter. Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. This report is available in English, in Dutch and in French.
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