Annual Report • Apr 20, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
JAARVERSLAG 2017
O'SEA – OOSTENDE
ONZE STRATEGIE
IMMOBEL IS DE GROOTSTE BEURSGENOTEERDE VASTGOEDONTWIKKELAAR VAN BELGIË.
DE GROEP ONTWIKKELT EN VERKOOPT SINDS 1863 VERNIEUWENDE STADSPROJECTEN EN SPEELT DAARBIJ TELKENS FEILLOOS IN OP DE NODEN VAN STEDEN EN HUN INWONERS.
IMMOBEL HEEFT EEN VEELZIJDIGE EXPERTISE IN DE SEGMENTEN HUISVESTING, KANTOREN, RETAIL EN VERKAVELINGEN DANKZIJ DE DYNAMISCHE STRATEGIE EN DE INZET VAN ONGEVEER 100 TALENTVOLLE MEDEWERKERS, WAARDOOR HET BEDRIJF ZICH OOK INTERNATIONAAL HEEFT KUNNEN ONTPLOOIEN (GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG, POLEN EN SINDS KORT OOK IN FRANKRIJK).
VANDAAG TELT DE PORTEFEUILLE MEER DAN 800.000 M² (EXCLUSIEF FRANKRIJK) IN FASE VAN ONTWIKKELING. DE BEURSKAPITALISATIE VAN IMMOBEL BEDRAAGT MEER DAN 500 MEUR, WAARDOOR HET BEDRIJF ALGEMEEN WORDT ERKEND ALS EEN VAN DE MARKTLEIDERS.
IN 2017 LEGDEN WE DE BASIS OM DAAR DE KOMENDE JAREN DE VRUCHTEN VAN TE PLUKKEN.
MARNIX GALLE, EXECUTIVE CHAIRMAN
Geachte lezer,
2016 was het jaar waarin IMMOBEL het vijfjarenplan versneld uitvoerde en zelfs overtrof. 2017 werd daardoor een overgangsjaar waarin we minder winst boekten maar tegelijk de basis legden om daar de komende jaren de vruchten van te plukken: doordacht zaaien om nadien te oogsten. Ons nettoresultaat in 2017 bedraagt 11 MEUR. Geen topjaar dus, maar het huidige businessplan en de reorganisatie van IMMOBEL zal haar in de toekomst in staat stellen een succesvolle pan-Europese speler te worden.
2017 was een jaar waarin we plannen maakten en die ook opstartten. Waarin we onze strategie bijstuurden in functie van het voortdurend veranderende vastgoedlandschap en waarin we onze teams versterkten. Waarin we onze projecten verder vormgaven, ontwikkelden en afwerkten. En waarin we ons territorium uitbreidden: een ruimere spreiding en een grotere impact in de vastgoedsector.
In België gaan de zaken goed: de opstart van een aantal projecten is achter de rug en de verkoop ervan loopt vlot: O'Sea, Ernest (Solvay) fase II, Universalis Park,
Parc Seny, Greenhill Park, Royal Louise en Lake Front (Knokke-Heist).
RAC 4 en de laatste fase van Universalis Park kampen momenteel nog met vertraging na een aanslepende vergunnings- en ontwerptermijn van ongeveer tien jaar. Dat hopen we recht te trekken in 2018-2019. De ontwerpfases van zowel het 40.000 m² project aan de Brusselse Zavel als het 50.000 m² project aan het de Brouckèreplein lopen volop en de bouw van de nieuwe Allianzhoofdzetel in Möbius I vordert goed.
We versterken ons Belgisch team voortdurend. Aanvullende beheerssystemen en ondersteunende hulpprogramma's zorgen voor gestroomlijnde bedrijfsprocessen, zodat onze afdelingen beter dan ooit samenwerken. Sterke resultaten en een efficiëntere uitvoering van de projecten zijn mogelijk. Dankzij de matrixstructuur in onze Groep kunnen hooggespecialiseerde talenten hun kennis en meerwaarde supranationaal delen met de afdelingen van andere landen.
Binnen het domein van de verkavelingen hanteren we een nieuwe aanpak: we stelden een extra team samen om nieuwe wooneenheden binnen bestaande verkavelingen te ontwikkelen. De afdeling deed het dit jaar al goed en dat zal in de toekomst alleen maar verbeteren dankzij dit breder ondernemingsmodel.
Het team in Polen is volledig herschikt: met de nieuwe CEO en enkele extra profielen met de juiste vaardigheden groeit de organisatie naar onze internationale standaard toe. Ons kantoorproject Cedet in Warschau nadert de oplevering en tot op heden is 74 % van het gebouw is verhuurd aan
"2017 WAS EEN JAAR WAARIN WE ONZE STRATEGIE BIJSTUURDEN IN FUNCTIE VAN HET VOORTDUREND VERANDERENDE VASTGOEDLANDSCHAP EN WAARIN WE ONZE TEAMS VERSTERKTEN. "
gereputeerde huurders. We verwachten de verkoop van dit gebouw in 2018. De rechtszaak die de ontwikkeling van ons ander kantoorproject Central Point (het voormalige CBD One) blokkeerde, werd door IMMOBEL gewonnen. De werken worden daar de komende maanden opgestart. Net zoals Cedet kampte het project Granary Island in Gdansk met technische problemen. Ook daar zitten we nu intussen op kruissnelheid en loopt de verkoop uitstekend. We blijven alleszins waakzaam toezien op Polen.
In Luxemburg verloopt de ontwikkeling van INFINITY uitstekend: 80 % van de appartementen is er al verkocht. Het kantoorgebouw en de winkelruimte zijn verhuurd en verkocht. Ons residentieel project Polvermillen met 26.000 m² oppervlakte in Luxemburg-stad loopt een jaar achter op schema. We merken wel dat de verkoopprijzen er blijven stijgen. Alle andere projecten lopen goed en we zijn dan ook erg tevreden over de stand van zaken in Luxemburg.
Na een strategische evaluatie besloten we ons te richten op een vierde vastgoedmarkt en nemen we, in drie fasen, NAFILYAN & PARTNERS over, een leader op de Franse residentiële markt. We willen onze Parijse afdeling de komende jaren verder uitbouwen in verschillende vastgoedsegmenten. Het is niet ondenkbaar dat Frankrijk op termijn onze grootste markt wordt.
"TEGELIJK AMBITIEUS EN ZORGZAAM ZIJN WE ER ONS GOED VAN BEWUST DAT WE EEN GROTE FIDUCIAIRE VERANTWOORDELIJKHEID HEBBEN OVER EEN JONGE JUWEEL VAN 150 JAAR."
We kochten in 2017 minder aan dan voorzien in ons bedrijfsplan. Over de Brusselse ING-site (in partnerschap) zijn we opgetogen, maar de doelstelling van 100.000 m² aankopen hebben we niet gehaald. De teleurstelling daarover wordt gecompenseerd door de overname in Frankrijk.
De obligatie-uitgifte van 100 MEUR was een groot succes met een meer dan dubbele inschrijving. De plaatsing bevestigt het marktvertrouwen in ons bedrijf. De obligaties hebben een looptijd van vijf jaar met een interest van 3 %. Ze vervangen de terugbetaalde leningen en zorgen voor de nodige fondsen om onze ambitieuze plannen waar te maken. IMMOBEL zou de financiële markten in de komende jaren opnieuw kunnen raadplegen om zijn financiële capaciteit uit te breiden.
De aankoopprijzen van vastgoed stijgen nog steeds. Dat is goed nieuws voor onze vastgoedportefeuille maar baart ons zorgen voor nieuwe vastgoedaankopen. We passen ons aanbod voortdurend aan om in te spelen op de snel veranderende vraag bij gebruikers. We blijven zoeken naar onontgonnen gebieden op het vlak van vastgoedontwikkeling in Europa. En
Tegelijk ambitieus en zorgzaam zijn we er ons goed van bewust dat we een grote fiduciaire verantwoordelijkheid hebben over dit jonge juweel van 150 jaar. De wereld evolueert sneller dan ooit en we moeten ons telkens aanpassen aan een Darwiniaanse omgeving. Met onze kennis, vastgoedervaring en professionele toewijding willen we dit fantastische bedrijf door de volgende fases heen loodsen. Daarvoor vragen we uw vertrouwen.
De Raad van Bestuur heeft de intentie bevestigd om een terugkerend en toenemend dividend voor te stellen aan de Aandeelhouders. Onze vooruitzichten bevestigen deze mogelijkheid.
Concreet zal de Raad op de Algemene Vergadering voorstellen om aan de Aandeelhouders voor het boekjaar 2017 een bruto dividend van 2,2 EUR toe te kennen dat naar verwachting elk jaar zal toenemen, onder voorbehoud van eventuele onvoorziene omstandigheden.
Vriendelijke groet, Marnix Galle Executive Chairman
ALEXANDER HODAC, CEO
VANAF DAG ÉÉN WAS ALEXANDER HODAC VASTBERADEN OM DE BEURSGENOTEERDE GROEP IMMOBEL DUURZAAM TE ONTWIKKELEN. HIJ ZORGDE VOOR EEN SOLIDE BASIS MET EEN STEVIGE ONDERNEMINGSSTRUCTUUR EN EEN STERKE FINANCIËLE POSITIE DIE LEIDDE TOT DE UITBREIDING VAN DE ACTIVITEITEN.
" Sinds ik in december 2015 de functie van CEO overnam, heeft de Groep heel wat ontwikkelingen achter de rug. Hoewel IMMOBEL meer dan 150 jaar bestaat, heeft de recente fusie met ALLFIN de Groep naar een hoger niveau getild. En dat in een markt die veeleisender, concurrentiëler en uitdagender is dan ooit tevoren.
2016 was een overgangsjaar en werd zelfs een memorabel jaar. 2017 werd een jaar waarin de eerste blauwdruk van expansie onthuld werd.
Het is onmogelijk om gezond te groeien zonder een goed uitgebouwde organisatie. Het was dus mijn taak om onze interne structuren te controleren en onze activa te consolideren om daarop verder te bouwen voor onze internationale expansie. Die inspanningen blijken hun vruchten af te werpen, want elke dag opnieuw breiden we onze activiteiten in België, het Groothertogdom Luxemburg en Polen uit. Net zoals in Frankrijk. Mijn doelstellingen zijn ongewijzigd. De visie die ik deel met Marnix Galle, Executive Chairman, blijft ambitieus: we willen van IMMOBEL een onderneming maken met een duurzame vastgoedportefeuille en een internationaal bereik. 2017 is de aanzet van deze strategische implementatie die we de komende jaren alleen maar verder zullen ontwikkelen.
Mensen zijn de echte meerwaarde van een onderneming. In dat motto geloof ik rotsvast. Ik wil dan ook benadrukken dat de nieuwe projecten in België en de andere landen niet tot stand konden komen zonder het talent van de bijna 100 medewerkers van IMMOBEL die dagelijks worden begeleid door het bijzonder toegewijde Management Team. Stuk voor stuk zijn het professionals die de waarden van het bedrijf elke dag opnieuw vooropstellen. Hun vakkennis, kwaliteitsstreven en respect manifesteren zich samen met hun teamspirit in elke fase van onze realisaties. Deze waarden zitten vandaag al verweven in onze projecten en zullen ons helpen verder te groeien. "
De financiële gegevens vóór IFRS 11 komen overeen met de gegevens die gebruikt worden door de belangrijkste besluitvormers om de prestaties van de onderneming te beoordelen, zonder het totaalbeeld, op de belangrijkste posten van de balans en resultatenrekening en een éénduidige voorstelling van de activiteiten, uit het oog te verliezen, ongeacht het deelnemingspercentage. Deze cijfers worden ook gebruikt in de berekening van de belangrijkste economische en financiële ratio's die intern en extern gepresenteerd worden. Deze interne cijfers voor IFRS 11 betekenen dat de resultaten van alle projecten worden opgenomen volgens hun aandeel in de operationele opbrengsten en kosten, met uitzondering van de geassocieerde ondernemingen.
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|
| IMMOBEL NV INTERN | |||||
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 1,5 | 20,0 | 0,7 | 52,5 | 11,0 |
| Eigen vermogen, aandeel van de Groep | 183,2 | 196,7 | 194,4 | 311,0 | 303,6 |
| Beurskapitalisatie (inclusief eigen aandelen) |
148,4 | 177,5 | 174,2 | 530,0 | 551,8 |
| Beurskapitalisatie (exclusief eigen aandelen) |
148,4 | 177,5 | 174,2 | 464,7 | 484,2 |
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|
| IMMOBEL NV INTERN | |||||
| Aantal aandelen (duizenden) aan het einde van het boekjaar |
4 122 | 4 122 | 4 122 | 9 997 | 9 997 |
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 0,4 | 4,9 | 0,2 | 5,2 | 1,1 |
| Waarde van het geconsolideerde eigen vermogen |
44,4 | 47,7 | 47,2 | 31,1 | 30,4 |
| Gewoon bruto dividend | 0,00 | 2,40 | 0,00 | 2,00 | 2,20 |
| Gewoon netto dividend | 0,00 | 1,80 | 0,00 | 1,40 | 1,54 |
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IMMOBEL NV INTERN | |||||||
| Koers op 31 december (EUR) | 36,0 | 43,1 | 42,3 | 53,0 | 55,2 | ||
| Hoogste notering (EUR) | 37,4 | 44,5 | 52,7 | 53,8 | 59,7 | ||
| Laagste notering (EUR) | 28,4 | 36,5 | 40,1 | 38,2 | 51,0 | ||
| Koers/netto boekwaarde | 81,0 % | 90,3 % | 89,7 % | 170,4 % | 181,8 % | ||
| Bruto return op 1 jaar1 | 32,0 % | 24,0 % | 0,0 % | 25,3 % | 9,8 % | ||
| Bruto dividend/koers | 0,0 % | 5,6 % | 0,0 % | 3,8 % | 4,0 % | ||
| Netto dividend/koers | 0,0 % | 4,2 % | 0,0 % | 2,6 % | 2,8 % |
EVOLUTIE VAN DE PORTEFEUILLE PER ACTIVITEIT (MEUR)
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 65,1 | 183,1 | 103,6 | 346,1 | 226,7 |
| Bedrijfskosten | -54,5 | -151,8 | -93,2 | -273,4 | -198,9 |
| Bedrijfsresultaat | 10,6 | 31,2 | 10,5 | 72,7 | 27,8 |
| Financieel resultaat | -9,3 | -9,6 | -8,9 | -5,4 | -6,4 |
| Aandeel in het resultaat van de verbonden ondernemingen |
0,2 | -0,2 | -0,3 | -2,0 | -0,3 |
| Resultaat vóór belastingen | 1,5 | 21,4 | 1,3 | 65,3 | 21,1 |
| Belastingen | 0,0 | -1,4 | -0,6 | -11,6 | -10,1 |
| Resultaat van het boekjaar | 1,5 | 20,0 | 0,7 | 53,6 | 10,9 |
| Aandeel van IMMOBEL in het resultaat | 1,5 | 20,0 | 0,7 | 52,5 | 11,0 |
| ACTIVA | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| IMMOBEL NV INTERN | |||||
| Vaste activa | 6,5 | 5,0 | 4,6 | 18,5 | 15,8 |
| Immateriële vaste activa en goodwills | 0,1 | 0,2 | 0,2 | 0,1 | 0,4 |
| Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen |
3,6 | 3,6 | 3,6 | 3,8 | 4,0 |
| Financiële vaste activa | 1,1 | 0,8 | 0,4 | 3,7 | 1,3 |
| Overige | 1,7 | 0,5 | 0,5 | 10,9 | 10,1 |
| Vlottende activa | 520,4 | 492,2 | 506,9 | 767,9 | 855,2 |
| Voorraden | 464,7 | 423,5 | 456,8 | 584,0 | 606,6 |
| Geldmiddelen | 31,4 | 32,0 | 24,5 | 128,9 | 169,3 |
| Overige | 24,4 | 36,7 | 25,6 | 55,1 | 79,3 |
| TOTAAL DER ACTIVA | 527,0 | 497,2 | 511,6 | 786,4 | 871,0 |
| EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| IMMOBEL NV INTERN | ||||||
| Totaal eigen vermogen | 183,2 | 196,7 | 194,4 | 314,9 | 303,6 | |
| Langlopende verplichtingen | 152,4 | 166,8 | 156,9 | 324,1 | 384,0 | |
| Financiële schulden | 151,5 | 164,5 | 155,0 | 319,0 | 368,7 | |
| Overige | 0,9 | 2,3 | 1,8 | 5,1 | 15,3 | |
| Kortlopende verplichtingen | 191,4 | 133,7 | 160,3 | 147,3 | 183,4 | |
| Financiële schulden | 148,8 | 99,4 | 110,4 | 68,4 | 63,4 | |
| Overige | 42,7 | 34,3 | 49,9 | 79,0 | 120,0 | |
| TOTAAL DER PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN |
527,0 | 497,2 | 511,6 | 786,4 | 871,0 |
607 MEUR PROJECTEN IN PORTEFEUILLE
De Raad van Bestuur heeft sinds 2016 een nieuw dividendbeleid vastgelegd: een dividend dat met maximaal 10 % per jaar zou moeten stijgen, onder voorbehoud van eventuele onvoorziene omstandigheden.
Voor het boekjaar 2017 komt het voorgestelde brutodividend op 2,20 EUR per aandeel.
Ter herinnering, in de jaren voordien werden volgende bedragen gestort: 2 EUR voor 2016, geen dividend voor 2015, 2,40 EUR voor 2014, niets voor 2013, 1,40 EUR voor 2012, 1,75 EUR voor 2011 en 1,25 EUR voor 2010. Voor de periode 2010-2017 komt het gemiddelde brutodividend zo uit op 1,37 EUR bruto per aandeel.
In uitvoering van artikel 29 van de Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van de deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, werd IMMOBEL door volgende Aandeelhouders op de hoogte gebracht dat ze volgende deelneming hadden:
| AANDEELHOUDERS | STEM RECHTEN |
% V/H AANDELEN TOTAAL |
|---|---|---|
| A³ CAPITAL nv + A³ MANAGEMENT bvba, allen met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Akenkaai 52 |
5.875.369 | 58,77 % |
| IMMOBEL SA, met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Regentschapsstraat 58 |
1.225.603 | 12,25 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV met maatschappelijke zetel te 2020 Antwerpen, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
412.196 | 4,12 % |
| FREE FLOAT | 2.479.393 | 24,86 % |
| TOTAAL | 9.997.356 | 100 % |
| Bekendmaking van de jaarresultaten 2017 | 13 maart 2018 |
|---|---|
| Gewone Algemene Vergadering 2018 | 24 mei 2018 |
| Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2017 |
30 augustus 2018 |
| Bekendmaking van de jaarresultaten 2018 | 29 maart 2019 |
| Gewone Algemene Vergadering 2019 | 23 mei 2019 |
55,20 EUR / AANDEEL
KOERS OP 31/12/2017
De historische hoofdzetel van de Algemene Spaar- en Lijfrentekas (ASLK) in het centrum van Brussel onderging een ambitieuze renovatie, bedacht door IMMOBEL en uitgewerkt door de architecten A2RC en Jasper-Eyers. De herbestemming van 50.000 m² heeft deze symbolische plek nieuw leven ingeblazen met een gemengd project dat hotel, kantoren, winkelruimte en studentenhuisvesting verenigt.
Na de opwaardering van dit gebouw in het stadscentrum van Luxemburg, beslisten IMMOBEL, BPI Luxemburg en BESIX RED om de aandelen van de projectvennootschap PEF KONS INVESTMENT NV eigenaar van dit project, over te dragen aan AXA IM - Real Assets. Door deze overdracht krijgt de wijk een nieuw elan en kan ING Luxemburg dit stadscomplex van 14.600 m² in gebruik nemen.
De Groep heeft een private plaatsing van obligaties met vervaldatum in 2022 aan een rentevoet van 3 % met succes afgerond. Het maximumbedrag van 100 MEUR werd op één dag behaald. Deze geslaagde transactie bevestigt de strategie van groei en optimalisatie van activa in het voordeel van de Aandeelhouders van de Groep.
De nieuwe wijk ten zuiden van Waver krijgt stilaan vorm met de opstart van de werf en de aanleg van de toegangswegen en gemeenschappelijke voorzieningen. Deze verkaveling is erg goed gelegen en wordt uitgewerkt in nauw overleg met de buurtbewoners. Ze omvat ongeveer vijftig wooneenheden, verdeeld over twee appartementsgebouwen en zo'n veertig eengezinswoningen.
De bouw van dit baanbrekend stadscomplex startte officieel met de eerstesteenlegging in april. Bij dit plechtig moment waren Eerste Minister Xavier Bettel en Burgemeester van Luxemburg-stad, Lydia Polfer, aanwezig. Dit prachtig project van 33.300 m² zal het plateau van Kirschberg nieuw leven inblazen en wordt opgeleverd eind 2019, begin 2020.
De inwijding van deze groene long aan de rand van de stad Luik zorgt voor een nieuwe wijk met 150 woningen die helemaal beantwoorden aan de geldende milieunormen. Le Verger de Fayenbois ligt aan de rand van Ravel natuurroute 38 en koppelt eigentijds wonen aan toegankelijke en slim ontworpen gemeenschappelijke ruimtes.
IMMOBEL kondigt de komst van Jacek Wachowicz aan als CEO van IMMOBEL Polen. Hij ging na zijn studies aan de universiteit van Warschau aan de slag in Polen en het Verenigd Koninkrijk, waar hij actief was in vastgoedbemiddeling en heel wat grootschalige vastgoedprojecten leidde. Hij was al 2 jaar lid van de Raad van Bestuur van IMMOBEL.
IMMORUN is een jaarlijkse sportieve uitdaging voor de vastgoedprofessionals en vond in 2017 plaats in het park van Ossegem, aan de voet van het Atomium. IMMOBEL sponsort deze editie ten voordele van de vereniging MW Fund, samen met de Koning Boudewijnstichting. Het werd een succeseditie met meer dan 1.300 deelnemers. Voor IMMOBEL verschenen er 9 teams aan de start.
De nieuwe hoofdzetel van Deloitte België koppelt energie-efficiëntie aan comfort en wordt bekroond in de categorie Beste Kantoorarchitectuur op de Europese Property Awards. Het gebouw van 35.000 m², ontwikkeld door IMMOBEL en CODIC, heeft een toplocatie op Brussels Airport met optimale bereikbaarheid vanuit luchthaven, treinstation en openbaar vervoer.
De Groep plant de Franse vastgoedontwikkelaar NAFILYAN & PARTNERS in drie fasen over te nemen. De ontwikkelaar is een belangrijke residentiële speler in het Île-de-France. Met deze fusie wil IMMOBEL synergieën bevorderen en bevestigt het de strategie van internationale diversificatie. Tegelijk versterkt het de ontwikkelingsportefeuille op de Europese vastgoedmarkt.
IMMOBEL Polen ondertekent een verhuurcontract voor kantoorruimtes met het Poolse ontwikkelingsfonds PFR voor een oppervlakte van 7.400 m² en een duurtijd van 7 jaar. Met dit nieuwe contract bereikt het voorverhuurpercentage 74 %. De grondige restauratie van dit historisch gebouw, dat in de zomer van 2018 zal worden opgeleverd, trekt ook andere ondernemingen aan. Zij zijn bijzonder geïnteresseerd in de strategische inplanting van Cedet en de indrukwekkende, moderne ruimtes die perfect aangepast zijn aan de noden en wensen van kantoor- en handelsbedrijven.
De overdracht gaat door na de afwerking van het gebouw en zorgt ervoor dat de Duitse vermogensbeheerder en investeringsgroep REAL I.S. AG de volledige projectvennootschap, met daarin het uitzonderlijk Luxemburgs vastgoedproject INFINITY, verwerft. De verkoop voor een waarde van 80 MEUR benadrukt het succes van dit strategisch project met kantoorruimte van 6.800 m² en winkelruimte van 6.500 m².
Adel Yahia treedt toe tot IMMOBEL als Chief Operating Officer en versterkt de afdelingen Ontwikkeling, Verkoop en Verkaveling. De nieuwe COO bouwde ervaring op als ontwikkelaar bij grote vastgoedgroepen (AG Real Estate, Matexi).
In de verkoopprocedure met tijdelijke huur (sale & leaseback) voor de hoofdzetel van ING in Brussel (met momenteel 60.000 m² bovengrondse oppervlakte) wisten IMMOBEL en BESIX RED de Raad van Bestuur van de bankgroep te overtuigen. Dit ambitieuze project vormt een grote uitdaging: een bijzondere site met strategische ligging in een groene omgeving met diverse mobiliteitsmogelijkheden.
" ZOALS VOORZIEN IN ONZE VIJFJARENSTRATEGIE, WERD 2017 EEN JAAR VAN OVERGANG EN INTERNATIONALE UITBREIDING. "
RESIDENTIEEL KANTOREN GEMENGD VERKAVELINGEN
ALEXANDER HODAC, CEO IMMOBEL BELGIË
VOOR MEER DETAILS, GA NAAR: WWW.IMMOBEL.BE/NL/PROJECTEN >
665.300 M2 TOTAAL VAN DE BELGISCHE PORTEFEUILLE
73.000 M2
KANTOREN
3.500 WOONEENHEDEN
VERKAVELINGEN
UNIVERSALIS PARK BRUSSEL
Fase 1: 15.000 m² - 65 % verkocht.
De procedure van de milieuimpactstudie is aan de gang, waarbij een wijzigende architectuur moet worden onderzocht.
De architect Max Dudler werd aan het projectteam toegevoegd en een eerste voorstel werd gepresenteerd. De milieuvergunning moet bekomen worden voor eind 2018.
Fase 1: 90 % verkocht. Fase 2: 50 % verkocht. 169 wooneenheden
Fase 1 (O'Sea Charme): bouwwerken aan de gang - 50 % verkocht.
Fase 1: Studentenwoningen & rusthuis - 100 % verkocht en volledig opgeleverd.
Residentiële ruimtes: 99 % verkocht en volledig opgeleverd.
Fase 2: appartementen in verkoop (meer dan 50 % verkocht), handelszaken, crèches en vrije beroepen te koop. Bouwwerken in uitvoering.
Hotelgedeelte - 100 % verkocht. Parking "Keyenveld" - 53 % verkocht.
Eerste saneringsfase goedgekeurd en ontvangen. Optimalisatie van het programma. Regelmatige ontmoetingen met de Stad Nijvel. Goedkeuring van het schema en het nieuwe masterplan met de Stad Nijvel.
Fase 1: opgeleverd - 100 % verkocht. Fase 2: oplevering gepland in Q2/3 2018 - 95 % verkocht.
PARC SENY OUDERGEM
Ontmanteling voltooid. Aannemingsovereen komst getekend. Definitieve wijzigingsver gunning verkregen in Q4 2017. Marketing gestart in juni 2017 - 35 % verkocht.
Voorlopige oplevering eerste appartementen Q3 2017 - 83 % verkocht.
Voorbereiding commercialisatie.
GREENHILL PARK BRUSSEL
Begin bouw Q3 2017. 15 wooneenheden van de 31 verkocht - 48 % verkocht.
VAARTKOM LEUVEN De stedenbouwkundige
vergunning werd verkregen in Q4 2017. De kantoren werden verkocht aan een eindgebruiker. De akkoorden voor assistentiewoningen worden gefinaliseerd, waarna
de verkoop kan plaatsvinden.
KONINGSLAAN KNOKKE-HEIST Bouwvergunning ingediend.
Openbaar onderzoek is gestart in januari 2018.
22 wooneenheden van de 26 verkocht - 85 % verkocht.
Lancering van commercialisatie Q3 2017. Begin bouw Q4 2017. 7 van de 54 eenheden verkocht – 13 % verkocht.
Vergunningen ontvangen in december 2017.
Toren I (volledig in gebruik door Allianz): het definitief programma is tot stand gekomen.
Toren II: een paar contacten zijn gelegd met mogelijke betrekkers, maar nog geen concrete besprekingen vonden plaats.
Overeenkomst is getekend (geen opschortende voorwaarde). Ondertekenen van akte voorzien in maart 2018. Leaseback van ING voor 5 tot 7 jaar vanaf maart 2018.
LEBEAU BRUSSEL Programma
werd bepaald.
BRUSSEL Programma wordt opgesteld. Keuze van de architecten en het team van het project is gemaakt.
Inwijding van het project op 24 april 2017 in samenwerking met de gemeente Luik. 23 ondertekende verkoopaktes.
Start van bouw van de eerste 20 loten. Verkoop van de eerste 10 loten (authentieke akte). Aanvraag ingediend voor stedenbouwkundige vergunning voor 53 nieuwe loten.
Eerste jaar van verkoop met 5 verkochte loten. De resterende 6 loten zijn al gereserveerd op 31 december 2017.
SOIGNIES RUE DES CHASSEURS Verkoop van 9 kavels in 2017 (authentieke akte).
12 ondertekende verkoopaktes.
Heel goed verkoopsjaar: 17 aktes getekend.
Optieovereenkomst met gegarandeerd jaarlijks inkomen ondertekend met een partner voor een periode van 5 jaar.
Verkoop van 2 ha bestemd voor de realisatie van een retailpark. Afronding van het vergunningdossier voor het residentiële gedeelte.
Start van infrastructuurwerken.
Veel blijk van interesse. Voorbereiding van vergunningen van de huizen en appartementen om het eerste project van 'Landbanking Development' uit te voeren.
LONGCHAMPS EGHEZÉE 10 ondertekende verkoopsaktes.
"WE STELDEN EEN EXTRA TEAM SAMEN OM NIEUWE WOONEENHEDEN BINNEN BESTAANDE VERKAVELINGEN TE ONTWIKKELEN."
STARTEN: INFINITY EN POLVERMILLEN."
OLIVIER BASTIN, CEO IMMOBEL LUXEMBURG
655
KANTOREN
PORTEFEUILLE
WOONEENHEDEN
HANDELSRUIMTES
11.800 M2
14.000 M2
107.400 M2
TOTAAL VAN DE LUXEMBURGSE
VOOR MEER DETAILS, GA NAAR: WWW.IMMOBEL.LU/EN/PROJECTS >
RESIDENTIEEL KANTOREN GEMENGD
Fase 1: Aanvraag stedenbouwkundige vergunning ingediend begin juli 2017. 101 wooneenheden van de 135 gereserveerd - 77 % gereserveerd. Een huurcontract op lange termijn voor de belangrijkste handelsruimte werd afgesloten.
Fase 2: Aanvraag stedenbouwkundige vergunning ingediend eind juli 2017. De commercialisatie is half oktober 2017 gestart. 22 wooneenheden van de 42 gereserveerd - 19 % gereserveerd.
De bouw is gestart in februari 2017. 36 wooneenheden van de 48 verkocht - 75 % verkocht. Belangrijkste handelsruimte is verkocht.
Fase 1: Aanvraag stedenbouwkundige vergunning ingediend in november 2017.
Momenteel verhuurd tot 2020. Programma moet worden herzien op basis van het nieuwe PAG (Plan d'Aménagement Général)
De bouw is in oktober 2017 gestart. Grondwerken zijn afgewerkt voor het Working & Shopping-deel. 118 wooneenheden van de 150 gereserveerd - 80 % gereserveerd. 100 % van de handels- en kantoorruimtes zijn reeds verhuurd. 2 van de 3 opschortende voorwaarden werden in december 2017 voldaan met het oog op de verkoop van de vennootschap Working & Shopping dat gepland is voor eind 2019. De bouw van het gebouw is de enige opschortende voorwaarde die nog moet voldaan worden vóór de overdracht.
GEMENGD
"DE PROJECTEN IN ONTWIKKELING LOPEN IN LUXEMBURG GOED EN VOLGENS PLAN."
"ONS NIEUW TEAM HEEFT VOORVERHUUR-CONTRACTEN AFGESLOTEN MET GEREPUTEERDE HUUR-DERS VOOR CEDET EN LANCEERT BINNENKORT MET CENTRAL POINT EEN VISIONAIR PROJECT."
JACEK WACHOWICZ, CEO IMMOBEL POLEN
RESIDENTIEEL KANTOREN
96.400 M2 TOTAAL VAN DE POOLSE PORTEFEUILLE
839 18.000 M2 WOONEENHEDEN
KANTOREN
VOOR MEER DETAILS, GA NAAR: WWW.IMMOBELPOLAND.COM/PROJECTS >
Fase 1: Begin van bouw van de voetgangersbrug in Q4 2017. Bouw apart-hotels en hotel aan de gang. Hotel in presale verkocht aan UBM. Apart-hotel: 63 eenheden van de 84 verkocht.
Retail op de benedenverdieping: 9 eenheden van de 10 verkocht. Retail op de 1e en 2e verdieping: 15 eenheden van de 32 verkocht. Parking: 73 eenheden van de 133 verkocht.
Het ondergrondse deel van het gebouw en de lobby werden opnieuw ontworpen.
CEDET WARSCHAU
In aanbouw. Het niveau van de voorverhuur bereikte bijna 74 %.
De oplevering van het gebouw zal in de eerste helft van 2018 plaatsvinden.
"MET ENKELE EXTRA PROFIELEN MET DE JUISTE VAARDIGHEDEN GROEIT DE ORGANISATIE NAAR ONZE INTERNATIONALE STANDAARD TOE."
"WE KIJKEN UIT NAAR DEZE SAMENWERKING, WAARDOOR IMMOBEL EEN GROTE ROL KAN SPELEN OP ÉÉN VAN DE BELANGRIJKSTE VASTGOEDMARKTEN VAN EUROPA! "
144.000 M2 IN ONTWIKKELING
2.416 WOONEENHEDEN
16 HANDELSRUIMTES
VOOR MEER DETAILS, GA NAAR: WWW.IMMOBELFRANCE.COM >
23
Project in aanbouw met 319 wooneenheden en handelsruimtes die als volgt onderverdeeld zijn:
93 te koop aangeboden wooneenheden (meer dan 62 % verkocht)
226 te koop aangeboden sociale wooneenheden (meer dan 90 % verkocht) - handelsruimtes.
Bouw van een project met 208 wooneenheden die als volgt onderverdeeld zijn: - 8 gebouwen - 60 te koop aangeboden wooneenheden (meer dan 86 % verkocht)
Einde van de verkoop van het project met 134 wooneenheden die als volgt onderverdeeld zijn: - 3 kavels in de ZAC des Meuniers (ZAC - zone d'aménagemant concerté / zone waarvan de inrichting na overleg tot stand gekomen is) - 80 te koop aangeboden wooneenheden (100 % verkocht)
Aankoop van het terrein op 26/12/2017:
Bouw van twee studentenresidenties met 300 sociale huurwoningen voor studenten (100 % verkocht).
Project met 99 wooneenheden die als volgt onderverdeeld zijn:
VILLIERS-SUR-MARNE Bouw van 92 te koop aangeboden wooneenheden voor woningstarters (meer dan 77 % verkocht) en een handelsruimte.
voor woningstarters, 7 sociale wooneenheden en een te koop aangeboden handelsruimte.
"WE WILLEN ONZE PARIJSE AFDELING DE KOMENDE JAREN VERDER UITBOUWEN OP VERSCHILLENDE VASTGOEDDOMEINEN."
Bouwproject dat als volgt onderverdeeld is:
TRANSPARENCE ASNIÈRES-SUR-SEINE 96 % verkocht en volledig opgeleverd.
Het bedrijf houdt bewust rekening met de ruimtelijke inplanting en de stedelijke ontwikkeling en maakt daarom van duurzaamheid een prioriteit. Zo kiest IMMOBEL telkens voor een strategische ligging van zijn projecten in de binnenstad zodat 'zachte mobiliteit' maximaal aangemoedigd wordt.
Het bedrijf realiseert ook innovatieve woonvormen (mix van stedelijke functies, gemeenschappelijke ruimtes, transgenerationele concepten) die een uitgebalanceerde combinatie vormen van een groene omgeving met uitgebreide voorzieningen zoals coworking spaces, crèches, seniories of hotels, telkens volledig in lijn met en zelfs vooruitlopend op de strengste energienormen. De ontwikkelaar is voorstander van gebouwen met de hoogste energieprestaties, optimale akoestische en thermische isolatie, groendaken, zonnepanelen en andere milieubewuste ingrepen. Als vormgever van stadswijken neemt IMMOBEL zijn verantwoordelijkheid om maximaal het welzijn van de bewoners na te streven.
Daarom heeft IMMOBEL een Fonds opgericht om filantropische acties te ondernemen. Dit Fonds geeft financiële ondersteuning aan positieve initiatieven van professionele Belgische organisaties en verzekert een hefboomeffect aan vernieuwende oplossingen op het vlak van sociale insluiting, gezondheid en cultuur.
In deze drie sectoren wil IMMOBEL substantiële steun bieden:
WWW.PROMETHEA.BE/CAIUS2018
In samenwerking met de Koning Boudewijnstichting ondersteuning bieden voor de ontwikkeling van inclusievere steden. Daarom zal het Fonds positieve initiatieven van professionele Brusselse organisaties ondersteunen die jongeren (6-18 jaar) in achterstandswijken helpen om hun talenten te ontdekken, hun zelfvertrouwen op te bouwen en hen sociaal te integreren, zodat ze kunnen opgroeien tot sociale en verantwoordelijke volwassenen.
Steun voor medisch onderzoek.
Organisaties begunstigen die werken aan de bescherming, verspreiding en promotie van kunst en aan erfgoedbehoud. IMMOBEL steunt de Munt en de Muziekkapel Koningin Elisabeth structureel en promoot ook individuele projecten van artiesten. De Groep is laureaat van de Caïus-prijs 2018 voor het Mecenaatsbedrijf van het Jaar voor zijn steun aan de kunstenaar Denis Meyers. De Groep gaf de kunstenaar de kans om het gebouw Ernest - voormalig Solvaygebouw - in te nemen voor zijn monumentale werk 'Remember/Souvenir'.
Wij hebben de eer u ons Jaarverslag voor te stellen betreffende de activiteiten van de Groep IMMOBEL tijdens het boekjaar 2017.
De Groep IMMOBEL publiceert haar jaarresultaten per 31 december 2017. Het geconsolideerde nettoresultaat bedraagt 11 MEUR, wat bevestigt dat het jaar 2017, zoals eerder was aangekondigd, een overgangsjaar was.
Boekjaar 2017 werd gekenmerkt door de start van tal van nieuwe woonprojecten, zoals Ernest the Park (198 wooneenheden), Greenhill Park (31 wooneenheden), O'Sea (171 wooneenheden), Parc Seny (120 wooneenheden), Universalis Park (161 wooneenheden) in België, INFINITY (150 wooneenheden) in het Groothertogdom Luxemburg en Granary Island (120 wooneenheden) in Polen.
De residentiële activiteit heeft bijgedragen aan de resultaten van het jaar, met name dankzij de projecten Lake Front (12.000 m² in Knokke-Heist), Riverview (11.000 m² in Nieuwpoort), O'Sea (88.500 m² in Oostende) en dankzij de verkoop van het project Chien Vert (5.000 m² in Sint-Pieters-Woluwe).
De verkavelingsactiviteit heeft aanzienlijk bijgedragen aan de resultaten met 222 verkochte kavels & eenheden, voor een totale omzet van 22,2 MEUR.
Hieronder beschrijven we in detail de activiteiten van het jaar 2017.
Voor het voorbije boekjaar komt de omzet op 145 MEUR (vóór IFRS 11: 222,17 MEUR), tegenover 262,18 MEUR en 2016 (vóór IFRS 11: 307,39 MEUR).
De boekwaarde van de voorraad verkavelingen bedraagt 89,6 MEUR.
« Na de aanzienlijke aankoop van 2016 (40 hectare grond gekocht van de familiebouwgroep Bostoen) hebben de aankopen van 2017 voornamelijk betrekking op gronden die de uitbreiding van de bestaande site mogelijk maken. Na het verkrijgen van de vergunning werd het project Raeren Lichtenbusch (31 eenheden) op het eind van het jaar gekocht en de infrastructuurwerken gaan in het voorjaar van start. De infrastructuurwerken werden gestart in Waver 5 Sapins, Evergem, Petit-Rechain.
Op het vlak van verkopen kan 2017 worden gezien als een uitstekend jaar, met 222 verkochte bouwgronden, onder andere in de verkavelingen van Grivegnée (« Le Verger de Fayenbois », ingehuldigd op 24 april 2017), Middelkerke, Waremme, Petit-Rechain, Soignies, Lontzen, De Pinte, Bredene, Geel, Eghezée. Daarnaast verkocht IMMOBEL, alleen of in partnerschap, meer dan 71 huizen en appartementen in de volgende projecten: Clos Bourgeois in Brussel, Brasseries in Eupen, Grands Prés en Trois Ruisseaux in Chastre, George Grard in Oostduinkerke en Domaine des Vallées in Grez-Doiceau.
In partnerschap met BESIX RED tekende IMMOBEL in december 2017 een overeenkomst met betrekking tot de overname van de zetel van ING, Sint-Michielswarande in Etterbeek.
Deze site is strategisch gelegen in het stadscentrum van de Europese hoofdstad, in een groene omgeving met tal van mobiliteitsoplossingen.
De verkoopprocedure met tijdelijke huur (sale & leaseback) door ING zal in de loop van het eerste kwartaal van 2018 afgerond zijn.
Vergunningen en werken
Op 1 december 2017 kondigde IMMOBEL aan dat ze van plan is om de Franse vastgoedgroep NAFILYAN & PARTNERS in drie stappen te verwerven en bevestigde zo haar strategie om zich internationaal te diversifiëren.
De verwerving is gepland in drie stappen: de eerste stap vond plaats in december 2017, via een kapitaalsverhoging van NAFILYAN & PARTNERS, waarna IMMOBEL 15 % van de vennootschap in handen heeft. Later zullen gekruiste opties IMMOBEL in staat stellen om in de loop van boekjaar 2019 over te gaan tot de aankoop van nog eens 36 % van de Franse groep en nadien, in de loop van boekjaar 2020 van de rest van de aandelen (49 %) en van de andere kapitaaleffecten van NAFILYAN & PARTNERS. De valorisatie van de effecten is gebaseerd op de veelvoudmethode op EBIDTA geboekt op het eind van het boekjaar; ze zal in geen geval meer bedragen dan 130 MEUR. IMMOBEL bevestigt dat ze wil steunen op het huidige managementteam van NAFILYAN & PARTNERS, waaronder Guy Nafilyan, die zijn functies als Voorzitter van de vennootschap behoudt.
NAFILYAN & PARTNERS is een onderneming actief in voor vastgoedpromotie die in 2014 werd opgericht door twee professionals uit de sector, Guy Nafilyan, gewezen Voorzitter-Algemeen Directeur van Kaufman & Broad, en Bruce Karatz, gewezen Chairman & CEO van de Amerikaanse groep KB Home, beiden belangrijke spelers op de residentiële markt in Frankrijk. De vennootschap telt 54 werknemers en is uitgegroeid tot een referentie in de ontwikkeling van appartementen, gegroepeerde individuele huizen en woningen in beheerde residenties.
NAFILYAN & PARTNERS onderscheidt zich net als IMMOBEL door de efficiëntie en de prestaties van haar verkoopteams. Met meer dan 30 vastgoedoperaties die momenteel gecommercialiseerd worden – gemiddeld een honderdtal woningen per site en 3.500 woningen in de grondportefeuille, heeft het verkoopteam van de Franse promotor al meer dan 50 % van de commercialisering veiliggesteld van de programma's die open staan voor verkoop en van de reservaties van woningen, goed voor om en bij de 180 MEUR in 2017.
GECONSOLIDEERDE OMZET PER SECTOR EN PER LAND (MEUR)
| VOOR IFRS 11 | NA IFRS 11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Groothertogdom - | Groothertogdom - | |||||||
| België | Luxemburg | Polen | Tota a l | België | Luxemburg | Polen | Tota a l | |
| Kantoren | 65,00 | 0,00 | 0,00 | 65,00 | 5,10 | 0,00 | 0,00 | 5,10 |
| Residentieel | 110,50 | 24,50 | 0,00 | 135,00 | 94,60 | 23,10 | 0,00 | 117 ,70 |
| Verkavelingen | 22,20 | 0,00 | 0,00 | 22,20 | 22,20 | 0,00 | 0,00 | 22,20 |
| Tota a l | 197 ,70 | 24,50 | 0,00 | 222,20 | 121,90 | 23,10 | 0,00 | 145,00 |
| VOOR IFRS 11 | NA IFRS 11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Groothertogdom - | Groothertogdom - | |||||||
| België | Luxemburg | Polen | Tota l | België | Luxemburg | Polen | Tota a l | |
| Kantoren | 46,30 | 33,70 | 84,40 | 164,40 | 46,20 | 33,70 | 73,40 | 153,30 |
| Residentieel | 255,00 | 81,30 | 16,30 | 352,60 | 197,10 | 62,20 | 16,30 | 275,60 |
| Verkavelingen | 89,60 | 89,60 | 89,60 | 89,60 | ||||
| Tota a l | 390,90 | 115,00 | 100,70 | 606,60 | 332,90 | 95,90 | 89,70 | 518,50 |
| NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 148 999 | 298 634 | |
| Omzet | 2 | 145 000 | 262 174 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 3 | 3 999 | 36 460 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -127 082 | -238 657 | |
| Kostprijs van de omzet | 4 | -106 711 | -220 132 |
| Kosten voor commercialisatie | 5 | -2 177 | |
| Administratiekosten | 6 | -18 194 | -18 525 |
| JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN | 3 379 | 7 7 19 | |
| Winsten (verliezen) op de verkoop van joint ventures en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 7 | 4 368 | 8 249 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7 | - 989 | - 530 |
| BEDRIJFSRE SULTAAT | 25 296 | 67 696 | |
| Renteopbrengsten | 2 199 | 1 951 | |
| Rentelasten | -4 178 | -4 793 | |
| Overige financiële opbrengsten | 1 152 | 1 507 | |
| Overige financiële kosten | -3 941 | -2 539 | |
| FINANCIE E L RE SULTAAT | 8 | -4 768 | -3 874 |
| RE SULTAAT VOOR BE LASTINGEN UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 20 529 | 63 822 | |
| Belastingen | 9 | -9 596 | -10 183 |
| RE SULTAAT UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 10 933 | 53 639 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 933 | 53 639 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 102 | 1 165 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 11 035 | 52 474 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 933 | 53 639 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
27 | ||
| Omrekeningsverschillen | 27 | ||
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter niet zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
- 560 | 158 | |
| Actuariële winsten en verliezen (-) op toegezegde pensioenregelingen | 21 | - 560 | 158 |
| Uitgestelde belastingen | |||
| TOTAAL ANDERE E LEMENTEN VAN HE T GLOBAAL RE SULTAAT | - 560 | 185 | |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 373 | 53 824 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 102 | 1 165 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 10 475 | 52 659 | |
| NE TTORE SULTAAT VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS EN VERWATERD) |
10 | 1,26 | 5,99 |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS EN VERWATERD) |
10 | 1,18 | 6,01 |
| ACTIVA | NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 68 097 | 88 346 | |
| Immateriële vaste activa | 11 | 405 | 142 |
| Materiële vaste activa | 12 | 1 034 | 898 |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 2 960 | 2 874 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerd ondernemingen | 14 | 52 650 | 70 215 |
| Overige financiële vaste activa | 1 259 | 3 730 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 15 | 4 167 | 7 042 |
| Overige vaste activa | 5 623 | 3 445 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 732 145 | 627 886 | |
| Voorraden | 16 | 518 514 | 443 115 |
| Handelsvorderingen | 17 | 11 694 | 12 112 |
| Fiscale vorderingen | 165 | 837 | |
| Overige vlottende activa | 18 | 36 063 | 32 471 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 17 016 | 17 641 | |
| Overige financiële vlottende activa | 768 | 1 072 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 19 | 147 926 | 120 638 |
| TOTAAL ACTIVA | 800 242 | 7 16 232 |
| E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|---|
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 20 | 303 578 | 314 949 |
| EIGEN VERMOGEN VAN IMMOBEL | 303 561 | 311 032 | |
| Kapitaal | 97 256 | 97 189 | |
| Ingehouden winsten | 206 224 | 213 248 | |
| Reserves | 82 | 595 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 17 | 3 917 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 338 838 | 286 685 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 21 | 672 | 102 |
| Uitgestelde belastingschulden | 6 507 | 2 803 | |
| Financiële verplichtingen | 19 | 330 090 | 281 578 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 19 | 1 568 | 1 699 |
| Handelsschulden | 23 | 503 | |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 157 826 | 114 598 | |
| Voorzieningen | 22 | 1 355 | 1 780 |
| Financiële verplichtingen | 19 | 63 340 | 40 532 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 19 | 90 | |
| Handelsschulden | 23 | 41 493 | 33 763 |
| Fiscale verplichtingen | 6 211 | 11 934 | |
| Overige kortlopende verplichtingen | 24 | 45 428 | 26 499 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 800 242 | 7 16 232 |
Het bedrijfsresultaat bedraagt -2,7 MEUR voor het afgesloten boekjaar, terwijl de structuurkosten slechts gedeeltelijk werden opgeslorpt door de verkopen van de verkavelingsactiviteit en de residentiële projecten (Parc Saint-Anne, Oostduinkerke, Gastuche).
Het financieel resultaat komt op 21,6 MEUR. Het bestaat hoofdzakelijk uit meerwaarden op de verkoop van 100 % van de aandelen van de vennootschap Chien Vert en van 50 % van de aandelen van de vennootschap VILPRO SA enerzijds, en de rentelast op de groepsfinancieringen (obligaties en corporate lijnen) anderzijds, die gedeeltelijk gecompenseerd worden door de rente-inkomsten uit de leningen aan de verschillende dochtermaatschappijen.
Het maatschappelijk boekjaar van IMMOBEL wordt afgesloten met een nettowinst van 19,4 MEUR.
Het balanstotaal bedraagt 606,7 MEUR en is samengesteld uit investeringen in dochtermaatschappijen en vorderingen op deze dochtermaatschappijen (351,8 MEUR), voorraden van projecten die rechtstreeks in handen zijn van IMMOBEL NV (69 MEUR), eigen aandelen (54,8 MEUR) en cash (94,2 MEUR).
Op 31 december 2017 beloopt het eigen vermogen 326,9 MEUR. Verplichtingen zijn samengesteld uit langetermijnschulden (189,7 MEUR) en kortetermijnschulden (83,3 MEUR).
Rekening houdend met de overdracht van vorig boekjaar is er een te bestemmen winst van 122,5 MEUR.
Gezien het dividendbeleid door de Raad van Bestuur vastgesteld en gezien de resultaten per 31 december 2017, stelt de Raad van Bestuur aan de Gewone Algemene Vergadering van 24 mei 2018 voor om een bruto dividend van 2,2 EUR per uitstaande aandeel uit te keren uit hoofde van het jaar 2017, een bedrag dat elk jaar zou moeten toenemen, onder voorbehoud van eventuele onvoorziene omstandigheden.
De Groep IMMOBEL heeft te maken met de risico's en onzekerheden die eigen zijn aan of verbonden zijn met de sector van de vastgoedontwikkeling, en ook met de risico's die verband houden met de conjunctuur en de financiële wereld. Zo zijn er bijvoorbeeld, zonder dat deze lijst volledig is:
Veranderingen in de algemene economische voorwaarden op de markten waar IMMOBEL activa bezit, kunnen een negatief effect hebben op de waarde van haar vastgoedportefeuille, op haar ontwikkelingsstrategie en meteen ook op haar groeivooruitzichten.
IMMOBEL hangt af van de nationale en internationale economische voorwaarden en van gebeurtenissen en omstandigheden die van invloed zijn op de markten waar haar vastgoedportefeuille gelegen is: de markt van de kantoor- en residentiële gebouwen (appartementen en verkavelingen) in België, Luxemburg, Polen en Frankrijk).
Dankzij deze diversifiëring zowel qua vakgebieden als qua landen werkt de Vennootschap met verschillende klanten, economische cycli en verkoopvolumes.
De veranderingen die verbonden zijn aan de macro-economische kernindicatoren, de algemene vertraging van de economie in België of op (één van) de andere markten van IMMOBEL of op ruimere schaal, kunnen leiden tot een slinkende vraag naar kantoorgebouwen, residentieel vastgoed of bouwgrond, evenals tot een hogere leegstand en een groter risico dat dienstverleners, bouwers, huurders en andere tegenpartijen in gebreke blijven. Dit alles kan een negatieve materiële impact hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille van IMMOBEL en bijgevolg op haar ontwikkelingsvooruitzichten.
IMMOBEL spreidde haar portefeuille van projecten die in ontwikkeling zijn of ontwikkeld zullen worden, om de impact van de afbrokkeling van de vastgoedmarkt te beperken. Het gaat zowel om een spreiding in de tijd als in de aard van de projecten.
IMMOBEL zou er niet kunnen in slagen om haar vastgoedprojecten voor een deel of volledig over te dragen.
De inkomsten van IMMOBEL komen uit de overdracht van vastgoedprojecten. Bijgevolg kunnen de resultaten van IMMOBEL aanzienlijk schommelen van jaar tot jaar, naargelang het aantal projecten die tijdens het gegeven jaar te koop kunnen aangeboden worden en kunnen verkocht worden.
Bovendien garandeert niets dat IMMOBEL een koper zal vinden voor haar activa of dat de prijs van deze overdracht een zeker niveau zal halen. Wanneer IMMOBEL bepaalde verkopen niet kan uitvoeren, kunnen de resultaten sterk wisselen.
Door de diversifiëring die IMMOBEL sinds enkele jaren uitvoert en de fusie met ALLFIN, kon ze haar concentratie en dus haar blootstelling aan de Brusselse kantoormarkt verminderen, omdat de portefeuille nu meer activa in residentiële ontwikkeling en verkavelingen bevat. Dit zou haar een basis voor regelmatige inkomsten en cashflows moeten opleveren.
Met betrekking tot de investeringen in vastgoedontwikkeling voert IMMOBEL een reeks ramingen uit inzake de economische omstandigheden, de marktvoorwaarden en andere. Deze omvatten ramingen inzake de (potentiële) waarde van een goed en de potentiële return op investering. Die ramingen kunnen afwijken van de werkelijkheid, zodat de strategie van IMMOBEL niet meer werkt. Dat zou dan negatieve gevolgen hebben voor de activiteiten, de bedrijfsresultaten, de situatie en de financiële vooruitzichten van IMMOBEL.
IMMOBEL stelt zich voorzichtig op bij de verwerving en de ontwikkeling van nieuwe projecten en hanteert nauwkeurige selectiecriteria. Elke investering volgt een duidelijk en streng goedkeuringsproces.
Vóór elke acquisitie van een project voert IMMOBEL studies uit inzake de stedenbouwkundige, technologische, financiële en milieugerichte haalbaarheid. Dit gebeurt meestal met medewerking van gespecialiseerde adviseurs. Toch kunnen er bij deze projecten nog altijd diverse risico's opduiken, die elk de oplevering van een project kunnen vertragen. Dat kan meteen leiden tot langere verkooptermijnen, een overschrijding van het budget, het verlies of een vermindering van de verhoopte opbrengsten van een project of, in bepaalde gevallen, zelfs tot het doodgewoon afblazen van het hele project.
Aan deze activiteiten zijn onder meer volgende risico's verbonden: (i) vertragingen door ongunstige weersomstandigheden, sociale conflicten, in de vordering van de werken, door het onvermogen van de aannemers, een tekort aan bepaalde uitrusting of bouwmaterialen, ongevallen of onverwachte technische problemen; (ii) het uitblijven van bewoningsvergunningen of andere machtigingen die vereist zijn om het project uit te voeren; (iii) de weigering om de ontwikkelingsplannen goed te keuren door de stedenbouwkundige diensten van de landen waar actief is; (iv) verzoeken van de stedenbouwkundige diensten om de bestaande plannen te wijzigen; (v) het optreden van drukkingsgroepen bij het openbaar onderzoek of in andere omstandigheden; en (vi) de bezettingsgraad, de werkelijke opbrengsten van de verkoop van de goederen of reële waarden die onder de verwachtingen voor het project liggen.
Gezien al deze risico's kan IMMOBEL er nooit vast op rekenen dat al haar ontwikkelingsprojecten (i) binnen de vooropgestelde termijnen kunnen voltooid worden (ii) binnen de budgetten kunnen afgewerkt worden of (iii) gewoonweg ook werkelijk kunnen uitgevoerd worden. Onder meer in het kader van het beheer van dit risico besliste IMMOBEL om haar vakgebieden, landen en klanten nog meer te diversifiëren, kwestie van zo de concentratie van het ene of andere project te beperken.
Daarnaast bezit IMMOBEL bepaalde projecten waarvoor een actief in ontwikkeling voorverhuurd of voorverkocht is aan een derde partij en waarvoor IMMOBEL een grote aansprakelijkheid kan oplopen wanneer en zo dergelijke projecten niet rond zijn binnen de overeengekomen termijnen.
De activiteiten en de portefeuille in vastgoedontwikkeling van IMMOBEL zijn in de landen waar ze werkt, onderworpen aan bepaalde wetten en regelgeving om het milieu te beschermen. Dit omvat onder meer de regelgeving inzake de kwaliteit van de lucht, de bodem en het water, controles op gevaarlijke of giftige stoffen en richtlijnen die met gezondheid en veiligheid te maken hebben.
Dergelijke wetten en regelgeving kunnen ook noodzaken dat IMMOBEL bepaalde vergunningen of licenties moet krijgen, die ze misschien niet binnen de termijn of zelfs helemaal niet zou kunnen bekomen. IMMOBEL kan zich gedwongen zien om saneringskosten te betalen (en in bepaalde omstandigheden verwerkingskosten) voor een bepaald vervuild goed waarvan ze eigenaar is of zou geweest zijn.
Als vastgoedpromotor kan IMMOBEL ook blootgesteld zijn aan boetes of andere sancties voor enige afwijking van de milieuregelgeving en kan gedwongen worden om uitgaven te doen voor saneringen. Bovendien kan de waarde van de vervuilde goederen dan dalen.
IMMOBEL kan haar belangrijkste bedrijfsleiders en haar kernpersoneel verliezen of er niet in slagen om deskundig personeel aan te werven en te houden.
Als ze haar directiepersoneel en andere kernmedewerkers verliest of er niet in slaagt om deskundig personeel aan te werven en te houden, kan dit voor IMMOBEL betekenen dat ze haar commerciële strategie niet met succes kan uitvoeren.
IMMOBEL denkt dat haar prestaties, haar succes en haar vermogen om haar strategische doelstellingen te halen, afhankelijk zijn van het feit dat ze haar kaderleden en de leden van haar directieteam die ervaren zijn in de specifieke markten en activiteiten van IMMOBEL, kan houden. IMMOBEL zou het moeilijk kunnen hebben om de gepaste medewerkers aan te werven, zowel om haar activiteiten uit te breiden als ter vervanging van zij die willen vertrekken. Zo kan de aanwerving van de geschikte medewerkers tot hoge kosten leiden, zowel qua loon als qua beloningsprogramma's.
Het onverwachte verlies van één of meer van haar kernmedewerkers en ook elke negatieve perceptie op de markt of de sector die uit dergelijk verlies voortvloeit, zou een materiële negatieve invloed kunnen hebben op de activiteiten, de exploitatieresultaten en de financiële vooruitzichten van IMMOBEL.
Het beheer van haar leidinggevende teams, zowel in de Belux als in Polen, wordt zodoende geregeld opgevolgd door de CEO en het Benoemingscomité, als orgaan van de Raad van Bestuur.
IMMOBEL loopt het risico op geschillen, met inbegrip van potentiële garantieklachten die verband houden met de verhuur, de ontwikkeling en de verkoop van vastgoed.
In het normale verloop van de activiteiten van IMMOBEL zijn gerechtelijke procedures, klachten tegen en die uitgaan van IMMOBEL en van haar dochterondernemingen en arbitrageprocedures waar IMMOBEL en haar dochterondernemingen bij betrokken zijn, niet uit te sluiten. IMMOBEL zou nog betrokken kunnen worden bij andere geschillen die worden ingezet door verkopers of kopers van goederen, huurders, contractanten en subcontractanten, (ex-)medewerkers of andere derden.
In het bijzonder zouden er tegen IMMOBEL garantieklachten kunnen neergelegd worden die voortvloeien uit kwaliteitsgebreken of titelgebreken inzake de verhuur en de verkoop van haar goederen. Deze aansprakelijkheid zou kunnen van toepassing zijn voor bouwgebreken die IMMOBEL niet kende, maar die aan het licht hadden kunnen of moeten komen.
IMMOBEL zou ook kunnen blootstaan aan klachten die uitgaan van kopers van haar goederen of als gevolg van verzekeringen en garanties die IMMOBEL bij de overdracht heeft gegeven op deze goederen.
IMMOBEL ziet erop toe om deze risico's te beheren met een stelselmatig beleid van intekening op de gepaste verzekeringsdekkingen.
IMMOBEL staat bloot aan een risico op het vlak van liquide middelen en financieringen dat kan voortvloeien uit een tekort aan thesaurie wanneer haar lopende financieringscontracten niet zouden verlengd worden of wanneer ze geen nieuwe financieringen zou kunnen vinden.
IMMOBEL begint nooit aan de ontwikkeling van een project als de financiering niet verzekerd is voor zijn geraamde ontwikkelingsduur, zowel via interne als externe bronnen.
IMMOBEL financiert zich bij een aantal Belgische bankpartners van eerste rang en heeft een langdurige sterke relatie van wederzijds vertrouwen met hen.
Gezien haar huidige en toekomstige schuldpositie is IMMOBEL onderhevig aan een schommeling op korte of lange termijn van de rentevoeten, aan de kredietmarges die de banken heffen en aan de andere financieringsvoorwaarden.
De financiering van IMMOBEL wordt vooral gewaarborgd op basis van de intrestvoet op korte termijn (gebaseerd op de Euriborrentes voor 1 tot 12 maanden), met uitzondering van de obligatie-uitgiften van 2011 en 2013, die een vaste rente hebben. In het kader van een globaal programma voor de dekking van het risicobeheer introduceerde IMMOBEL een beleid om desgevallend een adequate dekking in te voeren tegen de risico's verbonden aan de rente op zijn schulden door middel van financiële instrumenten.
De haalbaarheidsstudies voor elk project steunen op vooruitzichten van rentevoeten op lange termijn.
IMMOBEL staat bloot aan een wisselkoersrisico dat een materiële impact kan hebben op haar resultaten en op haar financiële positie.
Door haar introductie op de Poolse markt staat IMMOBEL bloot aan risico's die verband houden met de wisselkoers, namelijk het risico dat gepaard gaat met de transacties in vreemde valuta en het risico van de omzetting van de vreemde valuta.
Daarom ziet IMMOBEL er indien mogelijk op toe om al haar operaties buiten de Eurozone toch in EUR uit te voeren, via aankoop-, verkoop- en verhuurcontracten die voor het merendeel in EUR uitgedrukt zijn.
IMMOBEL staat bloot aan het risico van de regelgeving.
Elk ontwikkelingsproject is onderworpen aan de aflevering van een stedenbouwkundige, verkavelings-, bouw-, of milieuvergunningen. Wanneer de aflevering van dergelijke vergunningen vertraging oploopt of zelfs helemaal uitblijft, kan dit van invloed zijn op de activiteiten van IMMOBEL.
Bovendien wil de toekenning van een verkavelingsvergunning niet zeggen dat deze onmiddellijk uitvoerbaar is. Er kan tegen in beroep worden gegaan.
Daarenboven moet IMMOBEL een aantal stedenbouwkundige regels naleven. De overheidsdiensten of administraties zouden deze regels kunnen herzien/wijzigen, wat een materiële impact kan hebben op de activiteiten van IMMOBEL.
IMMOBEL heeft contractuele banden met diverse partijen, zoals partners, beleggers, huurders, contractanten, financiële instellingen en architecten. Wanneer één van die partijen haar contractuele verplichtingen niet kan nakomen, kan dit een impact hebben op de activiteiten en de financiële situatie van IMMOBEL. IMMOBEL schenkt bijzondere aandacht, via geëigende studies, aan de keuze van deze tegenpartijen.
Wijzigingen in de regels voor de directe of indirecte fiscaliteit zouden een impact kunnen hebben op de financiële situatie van IMMOBEL.
IMMOBEL is actief in België, Groothertogdom Luxemburg, Frankrijk en Polen. Wijzigingen in de wetgeving met betrekking tot de regels voor de directe en indirecte fiscaliteit zouden een impact kunnen hebben op de financiële situatie van IMMOBEL.
IMMOBEL is blootgesteld aan het risico in verband met de opstelling van de financiële informatie
De opstelling van de financiële informatie, of het nu gaat om de onderlinge afstemming van de systemen, het naar boven toe doorsturen en het compileren van de financiële informatie, het rekening houden met variaties in perimeter of met veranderingen van boekhoudkundige normen, vormt een grote uitdaging voor IMMOBEL, zeker gezien de complexiteit van de Groep en het aantal dochtermaatschappijen (bijna honderd). Ook vermeldenswaard in dit risico is de complexiteit van de Groep IMMOBEL, die actief is in België, Luxemburg, Frankrijk en Polen. Bekwame teams die instaan voor de opstelling van deze financiële informatie en aangepaste tools en systemen moeten helpen vermijden dat deze financiële informatie niet op tijd opgemaakt wordt of dat ze niet aan de vereiste kwaliteit voldoet.
Er waren geen gebeurtenissen na de sluiting die een aanzienlijke impact hadden op de jaarrekening van de vennootschap.
De Bestuurders hebben geen kennis van omstandigheden die een aanzienlijke invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van de Groep.
Voor zover nodig, herinnert de Raad van Bestuur eraan dat gezien de aard van haar activiteit, de Groep geen enkele werkzaamheid heeft uitgevoerd op het gebied van onderzoek en ontwikkeling in de loop van het afgesloten boekjaar.
De Raad van Bestuur bevestigt dat IMMOBEL financiële instrumenten heeft gebruikt om een eventuele stijging van de rentevoeten in te dekken. De marktwaarde van deze financiële instrumenten bedraagt op 31 december 2017 1,1 MEUR.
Mevrouw Karin KOKS - van der SLUIJS en de Heer Pierre NOTHOMB1 die respectievelijk op 17 november 2016 en 25 september 2015 zijn opgeroepen tot de functie van Bestuurder, voldoen aan alle criteria inzake onafhankelijkheid vermeld in art. 524 en in art. 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en zetelen in de Raad van Bestuur en het Audit & Financieel Comité van IMMOBEL als onafhankelijke Bestuurders. Ze bezitten een universitair diploma, bekleden functies als Bestuurder in internationale groepen en oefenen als zodanig mandaten uit binnen Auditcomités van andere bedrijven en organisaties.
Voor zover nodig, herinnert de Raad van Bestuur eraan dat :
Wat betreft de in te voeren informatie krachtens art. 96 § 1, 7 ° Wetboek Vennootschappen, meldt de Raad van Bestuur:
De Raad van Bestuur meldt dat de procedure voor belangenconflicten niet werd toegepast en dat de procedure inzake "Zakenkansen" één keer werd toegepast, namelijk in augustus 2017.
De Corporate Governance Verklaring maakt integraal deel uit van dit Beheersverslag.
In toepassing van het artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt stelt de Raad van Bestuur van IMMOBEL dat de hiernavolgende informatie van aard is een gevolg te hebben in geval van een openbaar overnamebod (de andere elementen heden niet op IMMOBEL van toepassing zijnde) :
1 in hoedanigheid van permanent vertegenwoordiger van ARFIN bvba
1° het kapitaal bedraagt 97.356.533,86 EUR, vertegenwoordigd door 9.997.356 aandelen zonder nominale waarde, die elk een gelijk deel van het kapitaal vertegenwoordigen (art. 4 van de statuten).
2° de Raad van Bestuur is gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen met een maximum bedrag van 97.000.000,00 (art. 13 van de Statuten), waarbij erop wordt gewezen dat de uitoefening van deze bevoegdheid beperkt is bij een openbaar overnamebod door artikel 607 W. Vennootschappen - de Raad van Bestuur is bevoegd om gedurende een periode van 3 jaar vanaf de publicatie in het Belgisch Staatsblad ervan aandelen van de vennootschap te kopen en te vervreemden wanneer deze aankoop of vervreemding noodzakelijk is om ernstige en dreigende schade te voorkomen (art. 14 van de statuten);
Tijdens de Algemene Vergadering die zal doorgaan op 24 mei aanstaande, zal u zich dienen uit te spreken over de hernieuwing van het mandaat van de vennootschappen A³ MANAGEMENT bvba2 en A.V.O.-MANAGEMENT burgerlijke vennootschap o.v.v.e. bvba3 , voor een periode van 4 jaar eindigend na de Gewone Algemene Vergadering die zal worden gehouden in 2022.
Anderzijds wordt u heraan herinnerd dat het mandaat van dhr. Jacek WACHOWICZ in hoedanigheid van Bestuurder ten einde is gekomen per 31 augustus 2017. De Raad wenst hem te danken voor de uitoefening van zijn mandaat.
Wij herinneren er u eveneens aan dat de functies uitgeoefend door de HH. Karim ZOUAOUI* en Nicolas BILLEN* in hoedanigheid van Lid van het Uitvoerend Comité van IMMOBEL in de loop van het tweede semester 2017 werden beëindigd. De Raad wenst hen te danken voor de uitoefening van hun functies.
Tijdens de Raad van Bestuur die heeft plaatsgevonden op 6 december 2017 werd dhr. Adel YAHIA benoemd als nieuw Lid van het Uitvoerend Comité, samengesteld als volgt, sedert 1 januari 2018:
* * *
Derhalve vragen wij u om de inhoud van het huidige verslag te willen goedkeuren en kwijting te geven aan de Bestuurders en aan de Commissaris.
* * *
Opgemaakt op de zitting van de Raad van Bestuur van 13 maart 2018.
AHO CONSULTING bvba vertegenwoordigd door Alexander Hodac Gedelegeerd Bestuurder
A³ MANAGEMENT bvba vertegenwoordigd door Marnix Galle Voorzitter van de Raad
* handelend voor een vennootschap.
2 vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, dhr. Marnix GALLE.
3 vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, mw. Annick VAN OVERSTRAETEN.
IMMOBEL sluit zich aan bij de principes van de Belgische Corporate Governance Code die op 12 maart 2009 gepubliceerd werd (hierna Code 2009 genoemd) en beschikbaar is op de website van GUBERNA: www.guberna.be.
IMMOBEL meent dat haar Corporate Governance Charter en ook haar huidige Corporate Governance Verklaring, zowel de geest als de letter van de Belgische Corporate Governance Code weerspiegelen.
Het Corporate Governance Charter beschrijft gedetailleerd de structuur van het ondernemingsbestuur, de beleidslijnen en de procedures van de Vennootschap op het gebied van deugdelijk bestuur. Dit Charter is te raadplegen op de website van de Vennootschap op het adres www.immobelgroup.com.
Inzake diversiteitsbeleid, wenst de Raad van Bestuur van IMMOBEL te benadrukken dat het aan de criteria beantwoordt van minstens één derde van de Leden van een ander geslacht: inderdaad, op dit ogenblik is er pariteit tussen mannen en vrouwen. Meer informatie in verband met diversiteit is opgenomen onder het punt: III. Reglementeringen en Procedures (cfr. infra).
Deze afdeling van het Jaarverslag omvat informatie betreffende de praktische toepassing door IMMOBEL van de bestuursprincipes in de loop van het boekjaar.
| Naam Functie |
Datum eerste benoeming |
Einde mandaat |
Professioneel adres | Bestuursmandaten in andere genoteerde vennootschappen |
|---|---|---|---|---|
| Marnix GALLE1 Uitvoerende Voorzitter |
25/09/2014 | GAV 2018 | Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel |
Nihil |
| Alexander HODAC2 Gedelegeerd Bestuurder |
01/12/2015 | GAV 2019 | Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel |
Nihil |
| Astrid DE LATHAUWER3 (Onafhankelijk) Bestuurder |
26/08/2015 | GAV 2020 | c/o Ontex BVBA – Aalst Office Korte Keppestraat 21, 9320 Erembodegem |
Etablissements Fr. Colruyt – Etablissementen Fr. Colruyt NV, genoteerd op Euronext Brussel |
| Karin KOKS - van der SLUIJS (Onafhankelijk) Bestuurder |
17/11/2016 | GAV 2020 | 't Breede Weer 10, 2265 EH Leidschendam (Nederland) |
NSI N.V., genoteerd op Euronext Amsterdam |
| Sophie LAMBRIGHS4 Bestuurder |
25/09/2014 | GAV 2021 | c/o Home Invest Belgium SA, Woluwelaan 60, 1200 Brussel |
Home Invest Belgium NV, genoteerd op Euronext Brussel |
1 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Marnix GALLE als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap A³ Management bvba.
2 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Alexander HODAC als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap AHO Consulting bvba.
3 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt Mw. Astrid DE LATHAUWER als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap ADL Comm.V.
4 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt Mw. Sophie LAMBRIGHS als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap ZOU2 sprl.
| Pierre NOTHOMB5 (Onafhankelijk) Bestuurder |
25/09/2015 | GAV 2019 | c/o Deminor SA/NV Joseph Stevensstraat 7, 1000 Brussel |
Nihil |
|---|---|---|---|---|
| Annick VAN OVERSTRAETEN6 (Onafhankelijk) Bestuurder |
28/09/2016 | GAV 2018 | c/o Lunch Garden SA/NV Olympiadenlaan 2, 1140 Brussel |
Nihil |
| Piet VERCRUYSSE Bestuurder |
25/09/2014 | GAV 2020 | Rue Clément Delpierre 67, 1310 La Hulpe |
Nihil |
Het "curriculum vitae" van elk van de Bestuurders in functie (of van hun vaste vertegenwoordiger) kan als volgt worden samengevat:
Marnix GALLE, 54 jaar, behaalde een "Bachelor Degree in Arts & Sciences" met economie als major aan de Tulane University te New Orleans, Louisana, USA. Hij begon zijn professionele carrière in 1987 bij Cegos België in hoedanigheid van consultant. In 1989 maakte hij zijn eerste stappen in de vastgoedsector (familiale portefeuille). Hij stichtte zijn eigen vennootschap ALLFIN in 2001 dewelke een van de vooraanstaande vastgoedontwikkelaars in België werd. ALLFIN Group heeft in 2014 een deelneming van 29% in IMMOBEL, beursgenoteerd op Euronext sedert 1863, genomen. Na de fusie tussen ALLFIN Group en IMMOBEL in 2016 werd hij Uitvoerende Voorzitter. Hij is eveneens Voorzitter van Urban Land Institute België (2015-2018) alsook Bestuurder, Lid en Trustee van
verschillende leidende Europese en Amerikaanse verenigingen. Hij is gehuwd met Michèle SIOEN; zij hebben zes kinderen.
Alexander HODAC, 37 jaar, na te zijn afgestudeerd als handelsingenieur (Solvay/VUB), startte hij zijn professionele loopbaan bij Deloitte Corporate Finance-Real Estate (2005-2013). Vervolgens was hij Chief Commercial Officer van de Belgische residentiële GVV Home Invest Belgium van 2013 tot 2015. In deze laatste functie was hij verantwoordelijk voor het volledige verwervings- en vervreemdingsproces van bestaande activa/ portefeuilles en ontwikkelingsprojecten.
Astrid DE LATHAUWER, 54 jaar, na studies kunstgeschiedenis te Gent en internationale politiek en diplomatieke wetenschappen aan de KU Leuven, begon ze haar carrière bij Monsanto, in de eerste plaats op de Marketingafdeling, vervolgens als HR Manager voor Oost-Europa. Ze heeft vervolgens AT & T vervoegt, waar ze gedurende acht jaar diverse functies in Europa en de Verenigde Staten heeft uitgeoefend. In 2000 keerde ze terug naar België en begon haar carrière bij Belgacom waar ze vanaf 2003 Executive Vice-President Human Resources voor de hele Groep werd. Van januari 2012 tot september 2014, werkte ze bij Acerta als Algemeen Directeur van het filiaal Acerta Consult. Sinds oktober 2014 is ze Group HR Director bij Ontex. Ze is ook een Onafhankelijk Bestuurder bij Colruyt Group sinds september 2011.
Karin KOKS - van der SLUIJS, 49 jaar, heeft een Master Degree in Bedrijfseconomie en een Bachelor diploma in Commerciële Economie en is CFA Charterholder. Gedurende haar 26-jarige carrière in de vastgoedsector, waarvan 17 jaar in internationaal niet-beursgenoteerd vastgoed, werkte ze samen met institutionele klanten, voor de selectie en het beheer van Europese en globale vastgoedfondsen. In haar vijf jaar bij MN Vermogensbeheer beheerde zij de Europese vastgoedportefeuille. Vervolgens was zij 10 jaar werkzaam bij Aberdeen Asset Management. Heden bekleedt zij de functie van niet-uitvoerende bestuurslid van Genesta Nordic Capital Fund Management S.à r.l., alsmede Voorzitter van het Investeringscomité. Daarnaast fungeert zij als lid
van de Raad van Commissarissen (en lid van het Audit Committee, lid van het Investeringscomité, en Voorzitter van het Remuneratiecomité) van het Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbedrijf NSI N.V.. Als eigenaar van het bedrijf Quintesse Real Estate Consultancy voert Karin onafhankelijke adviesopdrachten uit op het gebied van internationaal vastgoed.
5 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Pierre NOTHOMB als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap ARFIN sprl.
6 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt Mw. Annick VAN OVERSTRAETEN als vaste vertegenwoordiger van de burgerlijke vennootschap A.V.O. - Management bvba.
financieel consultant bij Petercam Securities.
bestuurslid van Euro Shoe Group NV.
Sophie LAMBRIGHS, 46 jaar, burgerlijk ingenieur bouwkunde (ULB) en beschikt over een Executive Master in Management (Solvay Business School); startte haar carrière in de bouwsector. Ze was actief in het ontwerp van gebouwen en bouwstructuren, zowel in Brussel als in Parijs. Heden is zij Chief Executive Officer van de GVV Home Invest Belgium. Alvorens Home Invest Belgium te vervoegen in juni 2014, was zij Consultant en Lid van het Uitvoerend Comité van IMMOBEL. Voordien maakte zij deel uit van het vastgoeddepartement van Axa Belgium, eerst als Project Manager, later als Investment Manager. Zij was ook Bestuurder bij de bevak Retail Estates.
Pierre NOTHOMB, 55 jaar, titularis van een diploma Toegepaste Economische Wetenschappen (UCL Louvain-la-Neuve). Vervoegde Deminor meer dan 25 jaar geleden bij haar oprichting, en oefent momenteel (of oefende) verschillende mandaten uit als Bestuurder van vennootschappen of verenigingen (o.m. ForSettlement (Fortis), Modulart, Imperbel, DBAssociates, Club van Lotharingen, Domaine du Pont d'Oye) en van verschillende ondernemingen van de groep Deminor. Daarenboven is hij eveneens lid van het auditcomité van Sabam, Imperbel en van het network van psychiatrische zorgen Epsylon (La Ramée - Fond'Roy). Alvorens Deminor te vervoegen in 1991, werkte hij als senior auditor bij Coopers & Lybrand (nu PricewaterhouseCoopers), en vervolgens als
Annick VAN OVERSTRAETEN, 52 jaar, titularis van een diploma in de Economische Wetenschappen (KUL - 1987) en behaalde een Master in Management (IAG-UCL - 1992). Zij begon haar carrière in 1987 bij Philips, als projectleider binnen de HR-afdeling. In de periode 1991 tot 1999, vervolgde ze haar carrière in de detailhandel, met name in de textielsector (New-D, Mayerline) en vervolgens oriënteerde zij zich naar de voedingswereld bij Confiserie Leonidas, waar ze Commercieel & Marketing Directeur was (1999-2004). Van 2004 tot 2009 was zij Operationeel Directeur van Quick Restaurants Belux NV. Heden is zij Chief Executive Officer en Bestuurder van Lunch Garden Group sedert 2010, onafhankelijk Bestuurder van QSR Belgium NV/SA en eveneens onafhankelijk
Piet VERCRUYSSE, 68 jaar, na technische studies, in 1973 licentiaat in de rechten (magna cum laude) aan de KU Leuven. Ingeschreven aan de Balie te Brussel in 1973 was hij eveneens assistent aan de KU Leuven van 1976 tot 1979. Hij is medeoprichter van het advocatenkantoor Vercruysse & Kadaner. Hij werd ereadvocaat in 2003 en was Bestuurder van ALLFIN en ALLFIN Group tussen 2004 en 2010. Hij is thans Bestuurder van vier niet-beursgenoteerde holdingvennootschappen.
Artikel 18 van de Statuten stelt dat de Raad van Bestuur wordt bijeengeroepen door de Voorzitter van de Raad, de Gedelegeerd Bestuurder of door twee Bestuurders.
In principe komt de Raad minstens drie keer per jaar samen (in maart, in september en in december). Er kunnen op elk ogenblik bijkomende vergaderingen belegd worden, op voorwaarde van redelijke oproepingstermijnen. Dit ritme maakt onder meer mogelijk om de halfjaarrekeningen (in augustus) en de jaarrekeningen (in maart) evenals de budgetten (in december) te onderzoeken. In 2017 vergaderde de Raad zes keer.
Het Audit- & Financieel Comité heeft minstens de volgende taken:
Het Charter bepaalt dat het Audit- & Financieel Comité ten minste drie leden telt, die allen niet-uitvoerende Bestuurders zijn en waarvan een meerderheid onafhankelijke Bestuurders zijn. Minstens één lid beschikt over de nodige deskundigheid inzake boekhouding en audit. Sedert het in voege treden van de Wet van 7 december 2016 wordt de Voorzitter van het Audit- & Financieel Comité door de Raad van Bestuur zelf aangewezen. Deze mag niet de Voorzitter van de Raad hemzelf zijn.
De Raad van Bestuur vergewist zich ervan dat het Audit- & Financieel Comité over voldoende relevante deskundigheid beschikt, met name op het gebied van boekhouding, audit en financiële aangelegenheden, opdat het zijn rol effectief kan vervullen.
Pierre NOTHOMB, Voorzitter, Karin KOKS - van der SLUIJS, en Piet VERCRUYSSE, Leden.
In 2017, vergaderde het Audit- & Financieel Comité vijf keer, op verzoek van haar Voorzitter.
Het Bezoldigingscomité heeft als opdracht:
Het Bezoldigingscomité bestaat uitsluitend uit niet-uitvoerende Bestuurders. Minstens een meerderheid van de Leden van dit comité zijn onafhankelijke Bestuurders die beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van remuneratiebeleid. Een niet-uitvoerende Bestuurder zit het Bezoldigingscomité voor.
Astrid DE LATHAUWER, Voorzitster, Annick VAN OVERSTRAETEN , en Piet VERCRUYSSE , Leden.
In 2017, vergaderde het Bezoldigingscomité drie keer, op verzoek van haar Voorzitster.
De opdracht van het Benoemingscomité bestaat uit:
Het Benoemingscomité bestaat uit een meerderheid van onafhankelijke niet-uitvoerende Bestuurders.
De Voorzitter van de Raad van Bestuur zit het Benoemingscomité voor. De Voorzitter mag aanwezig zijn maar mag het Benoemingscomité niet voorzitten wanneer de benoeming van zijn of haar opvolger wordt besproken.
Marnix GALLE , Voorzitter, Astrid DE LATHAUWER , en Annick VAN OVERSTRAETEN , Leden.
In 2017, vergaderde het Benoemingscomité vier keer, op verzoek van haar Voorzitter.
Het Investeringscomité is belast met:
De Raad van Bestuur komt in principe vier keer per jaar samen wat niet toelaat om investeringsbeslissingen te nemen in lijn met de verwachtingen van de sector. Om die reden delegeert de Raad van Bestuur de bevoegdheid om aankopen te doen aan het Uitvoerend Comité voor alle investeringen tot 40 MEUR per project, inclusief aankoopprijs en totale ontwikkelingskosten (inclusief bv. bouwkosten, financieringskosten, honoraria en belastingen) o.b.v. de voorgestelde haalbaarheidsstudies, rekening houdend met het aandeel van de Vennootschap voor projecten in partnerschap. Dit betekent dat het Uitvoerend Comité, naar eigen goeddunken, eigendom of gelijkaardige rechten voor projecten waarvan de totale kostprijs 40 MEUR niet overschrijdt kan aankopen tot 40 MEUR, zonder voorafgaandelijke toestemming van het Investeringscomité of van de Raad van Bestuur. Zowel het Investeringscomité als de Raad van Bestuur zullen de aankoopbeslissing ratificeren op hun eerstvolgende vergadering.
Verder delegeert de Raad van Bestuur de bevoegdheid om aankopen te doen aan het Investeringscomité voor alle investeringen tot 140 MEUR, inclusief aankoopprijs en totale ontwikkelingskosten (inclusief bv. bouwkosten, financieringskosten, honoraria en belastingen) o.b.v. de voorgestelde haalbaarheidsstudies, rekening houdend met het aandeel van de Vennootschap voor projecten in partnerschap. Dit betekent dat het Investeringscomité, naar eigen goeddunken, het Uitvoerend Comité volmacht kan verlenen om eigendom of gelijkaardige rechten voor projecten waarvan de totale kostprijs 140 MEUR niet overschrijdt aan te kopen tot 140 MEUR per project, zonder voorafgaandelijke toestemming van de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur zal de aankoopbeslissing ratificeren op haar eerstvolgende vergadering.
Alle investeringsprocesessen moeten gebaseerd zijn op uitgebreid onderzoek, inclusief een haalbaarheidsstudie.
Het Investeringscomité bestaat uit minstens vier Bestuurders, waaronder de Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer.
Alexander HODAC, Voorzitter, Marnix GALLE, Karin KOKS – van der SLUIJS , Sophie LAMBRIGHS, Jacek WACHOWICZ7 , en Piet VERCRUYSSE8 , Leden.
In 2017, vergaderde het Investeringscomité zeven keer, op verzoek van haar Voorzitter.
7 Lid tot 31 augustus 2017.
8 Lid sedert 6 december 2017.
Het Uitvoerend Comité van de Vennootschap bestaat uit de Uitvoerende Voorzitter, de Chief Executive Officer en de Leden van het Uitvoerend Comité. Het is hoofdzakelijk belast met:
Alexander HODAC, Voorzitter, Valéry AUTIN, Hilde DE VALCK, Marnix GALLE, Rudi op 't ROODT, en Adel YAHIA9 , Leden. Er bestaat geen enkele verwantschap tussen de leden van het Uitvoerend Comité.
De curriculum vitae van de Leden van het Uitvoerend Comité in functie (met uitzondering van diegene van Marnix GALLE en Alexander HODAC, hoger opgenomen) kunnen als volgt worden samengevat:
Valéry AUTIN, 40 jaar, alvorens IMMOBEL in februari 2016 te vervoegen, werkte hij voor de vastgoedinvesteerder Financière Teychené, verantwoordelijk voor de research, de aankoop en de financiering van activa in België en in het Groothertogdom Luxemburg (sinds november 2012). Na zijn studies aan de Solvay Business School (1996-2001) en met een diploma in Finance & Business Administration op zak, begon hij zijn professionele loopbaan bij Arthur Andersen (daarna Deloitte geworden). Begin 2008 keerde hij terug naar Deloitte (na een intermezzo bij CFE, in hoedanigheid van Chief Financial Officer van de divisie "International Real Estate", verantwoordelijk voor de juridische en financiële structurering van vastgoedtransacties) en werd er Senior Manager
verantwoordelijk voor de klanten uit de vastgoedsector en voor de ontwikkeling van de business line "Real Estate Services". Tussen januari 2010 en oktober 2012 was hij Chief Financial Officer en lid van het Uitvoerend Comité van de vastgoedbevak Ascencio. Sinds september 2010 is hij eveneens assistent van de cursus "Advanced Accounting" aan de Solvay Business School.
Hilde DE VALCK, 54 jaar, vervoegt IMMOBEL sinds de fusie met ALLFIN Group in juni 2016. Zij was sedert 2009 Chief Financial Officer bij ALLFIN Group. Zij is Licentiate in de Handels- en Financiële Wetenschappen (EHSAL) en titulairs van het diploma « lnternational Management Program » van de Vlerick Business School; en starte haar carrière in 1986 bij VGD Bedrijfsrevisoren. Vervolgens was zij gedurende meer dan 15 jaar Financieel directeur, vervolgens Chief Financial Officer bij Group Staels, een groep internationaal actief in de textiel- en kledingindustrie.
Rudi op 't ROODT, 54 jaar, startte in 2013 bij ALLFIN als Hoofd van het Technische Departement. Sinds de fusie met ALLFIN Group is hij de eindverantwoordelijke voor de technische uitvoering en de vlotte afwikkeling van alle projecten van IMMOBEL, in binnen- en buitenland. Hij begon zijn carrière bij Van Roey (Algemene Aannemer), waar hij, in hoedanigheid van Project Manager, verantwoordelijk was voor de uitvoering van grote bouwprojecten (industrie, ziekenhuizen, kantoren, hotels, ...). In 1996 werd hij Bestuurder van het bedrijf Vernibouw / Eribel actief in de afwerking van gebouwen. In 2006, na meer dan 19 jaar actief in de aannemingswereld, trad hij toe tot de sector van de ontwikkelaars: eerst bij CIP en CIP Luxembourg (Project Director), en later bij
Project T & T (Operationeel Directeur). Hij is Burgerlijk Ingenieur van opleiding (KUL 1987).
Adel YAHIA, 39 jaar, heeft IMMOBEL vervoegd in december 2017 in hoedanigheid van Chief Operating Officer belast met de departementen Ontwikkeling, Technical, Verkoop en Verkavelingen. Hij werkte bij AG Real Estate sinds 2015 als Departementshoofd van het Residentieel departement alsook in de hoedanigheid van co-Head of Development. Tussen 2010 en 2015 werkte hij voor Matexi als verantwoordelijke voor verschillende business units. Hij begon zijn carrière in 2004 als vastgoedontwikkelaar en werkte eveneens in real estate investment banking. Na zijn rechtendiploma aan de KU Leuven te hebben behaald, alsook een Master in General Management (PUB) aan de Vlerick Management School, studeerde hij in 2006 af als Master in Real Estate
(Postgraduaat Vastgoedkunde) aan de KU Leuven. In 2014 voltooide hij de opleiding "Executive Program in Real Estate" aan de Solvay Business School (ULB). Sedert 2010 is hij eveneens lector aan de KU Leuven en, sedert 2015, aan de Solvay Business School.
De Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer hebben een comité opgericht dat hen bijstaat bij de praktische implementatie van de uitvoerende bevoegdheden (het "Management Team"). De oprichting van dit Comité werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur.
Het Management Team legt verantwoording af voor de uitoefening van zijn bevoegdheden aan de Uitvoerende Voorzitter en aan de Chief Executive Officer. Diens rol bestaat in het invoeren van efficiënte systemen voor interne controle en risicobeheer en ook in het dagelijks beheer van de activiteiten. Het voert de beleidslijnen van IMMOBEL uit, die de Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer achten deel uit te maken van diens bevoegdheden.
Onder leiding van de Uitvoerende Voorzitter en van de Chief Executive Officer,
Alexander HODAC10, CEO IMMOBEL, Voorzitter, Marnix GALLE11, Uitvoerende Voorzitter, Valéry AUTIN12, Head of Finance, Olivier BASTIN, CEO IMMOBEL Luxembourg, Hilde DE VALCK13, Head of Project Structuring & Financing, Sophie GRULOIS14, Head of Legal Services, Sandrine JACOBS15, Head of Marketing & Communication, Joëlle MICHA16, Head of Corporate Affairs, Rudi op 't ROODT17, Head of Technical Department, Jacek WACHOWICZ, CEO IMMOBEL Poland, Olivier XHONNEUX18, Head of Landbanking, en Adel YAHIA19, Chief Operational Officer.
10 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap AHO Consulting bvba.
11 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap A³ Management bvba.
12 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Val U Invest bvba.
13 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap DV Consulting, H. De Valck Comm.V.
14 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap SG Management bvba.
15 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Happybizz bvba.
16 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap JOMI bvba. 17 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap 2Build Consultancy bvba.
18 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Avimore bvba.
19 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Adel Yahia Consult bvba.
De curriculum vitae van de Leden van het Management Team in functie (met uitzondering van diegene van het Uitvoerend Comité, hoger opgenomen) kunnen als volgt worden samengevat:
University, 1993-1994).
Olivier BASTIN, 47 jaar, begon zijn carrière in de banksector (BACOB, 1994-1995), vooraleer zich te richten in de vastgoedsector bij Intermarché waar hij heeft bijdragen tot de uitbreiding van het merk in Wallonië (1995-1996). In 1997 trad hij in dienst van Jones Lang LaSalle, waar hij het departementshoofd zal worden van de Kantorenafdeling voor België (1997-2005) alvorens Managing Director te worden van de Luxemburgse vestiging van de groep (2005-2011). In 2010 zal hij deze functie combineren met die van Head of Capital Markets voor de Belux. Hij verliet JLL eind 2011 om ALLFIN Group te vervoegen als CEO van de Luxemburgse entiteit. Hij bezit een diploma Toegepaste Economische Wetenschappen (ULG, 1988-1992) en een MBA (ULG & Maastricht
Sophie GRULOIS, 42 jaar, heeft zich aangesloten bij IMMOBEL sinds de fusie met ALLFIN Group in juni 2016; zij werkte als legal counsel bij deze laatste sinds 2013. Daarvoor werkte zij voor 2 jaar bij PwC - Financial Services & Real Estate (FSRE) en verwierf zij haar ervaring in vastgoed bij Goodman waar ze voor meer dan 7 jaar als in-house juriste werkte. Ze begon haar carrière aan de balie en werkte gedurende 2 jaar bij Freshfields. Zij behaalde haar diploma rechten aan de KUL en volgde een LL.M. in "International Business Law" aan King's College London.
Sandrine JACOBS, 43 jaar, heeft IMMOBEL vervoegd in juni 2016, als gevolg van de fusie met ALLFIN Group, waar zij sinds 2015 verantwoordelijk was voor het departement Marketing & Communications. In 2007 sloot ze zich aan bij de vastgoedsector door in dienst te treden bij de beursgenoteerde ontwikkelaar Atenor Group, waar ze aan grootschalige projecten werkte. Zij creëerde voor hen de afdeling Marketing & Communications en hun corporate en projecten identity. Na het behalen van haar diploma Economische, Politieke en Sociale Wetenschappen aan de UCL (1997), begon ze haar carrière in de reclamesector bij de agentschappen Publicis en DDB, waar zij gedurende 10 jaar verantwoordelijk was voor de grote accounts.
Joëlle MICHA, 48 jaar, begon in 2000 bij de Groep als Secretaris-Generaal van de vastgoedbevak Cibix. Vervolgens, sedert 2007 Head of Corporate Affairs en Compliance Officer van IMMOBEL. Voordien werkte ze als Advocate bij Loeff Claeys Verbeke (nu Allen & Overy), om daarna Gevolmachtigde in een private bank te worden (Bank Delen). Vervolgens werkte ze bij de CBFA (huidige FSMA) op de afdeling Toezicht op de markten. Ze is Licentiaat in de Rechten (UCL) en Licentiaat in Fiscaal Recht (HEC-Liège) en behaalde het certificaat «Certified European Financial Analyst»(ABAF). Ze is eveneens Bestuurder van vennootschappen.
Jacek WACHOWICZ, 51 jaar, heeft IMMOBEL in september 2017 vervoegd in hoedanigheid als CEO van de Poolse entiteit. Na zijn studies aan de Universiteit van Warschau, begon hij zijn loopbaan bij Raiffeisen Bank in Warschau, en vervolgens Cargill in Cobham (UK). In 2007, na te hebben gewerkt bij Heitman in Londen en Warschau werd hij Managing Director bij TriGranit Development voor Polen. Daarna trad hij tijdelijk in een partnership met ALLFIN Lux met het oog op de verwerving en ontwikkeling van vastgoedactiva in Polen. Voorheen was hij eveneens als Adviseur verbonden bij Warimpex (2009-2010), alsook Chief Investment Officer en lid van de Raad van Bestuur bij GTC, (2010-2017), twee vastgoedontwikkelaars genoteerd op de beurs van Warschau. Van februari 2016 tot eind augustus 2017 was hij eveneens Bestuurder van IMMOBEL.
Olivier XHONNEUX, 46 jaar, heeft IMMOBEL in 2012 vervoegd als Operations and Project Manager om de activiteiten van de afdeling "Verkavelingen" van de Groep verder te ontwikkelen. In deze context heeft hij bijgedragen om een nieuwe strategie en gerichte marketingtools voor de afdeling "Verkavelingen" te ontwikkelen. Begeesterd door onroerend goed en ruimtelijke ordening, startte hij zijn carrière bij Redevco (1996-2002) als bedrijfsjurist in het beheer en de ontwikkeling van onroerend goed om zich daarna te wijden aan de projectontwikkeling van commerciële centra voor Foruminvest (2002-2010) en vervolgens voor City Mall (2010-2012). Hij is Lid van het BIV, licenciaat in de Rechten (UCL), houder van een getuigschrift in Europees en Internationaal recht (Leiden - NL)
en heeft de opleiding "Executive Programme en Immobilier" aan de Solvay Business School gevolgd.
Het Belgisch wetgevend kader voor het beheer van de interne controle en van de risico's wordt geregeld door de Wet van 17 december 2008 (toepassing van de Europese Richtlijn 2006/43 betreffende de wettelijke controles van jaarrekeningen), de Belgische Corporate Governance Code 2009 en de Wet van 6 april 2010 (CG Wet).
Voorts definieert IFRS 7 aanvullende eisen op het gebied van het risicobeheer i.v.m. financiële instrumenten.
Nochtans bepaalt het huidig Belgisch wettelijk en normerend kader noch het model voor de interne controle waarnaar de bedoelde vennootschappen zich moeten schikken, noch de modaliteiten voor de invoering van een dergelijk systeem (vereiste niveau van detail).
IMMOBEL hanteert een systeem voor het risicobeheer en de interne controle dat intern werd vastgelegd en gebaseerd is op het interne controlemodel "COSO20".
De COSO-methodologie is op vijf elementen gestoeld:
Het element "interne controle-omgeving" steunt op volgende componenten:
IMMOBEL is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar van België. De Groep ontwikkelt en verkoopt sinds 1863 vernieuwende stadsprojecten en speelt daarbij telkens feilloos in op de noden van steden en hun inwoners. IMMOBEL heeft een veelzijdige expertise aan zijn dynamische strategie en aan de inzet van ongeveer 100 talentvolle medewerkers. Vandaag is het bedrijf actief in de segmenten huisvesting, retail, kantoren en verkavelingen. Als marktleider op de Belgische vastgoedmarkt heeft IMMOBEL zijn blik ook verruimd naar het buitenland, meer bepaald naar het Groothertogdom Luxemburg, Polen, en sedert haar participatie in de Franse vastgoedgroep NAFILYAN & PARTNERS, eveneens in Frankrijk. Zijn portefeuille telt vandaag in totaal meer dan 800.000 m² (exclusief Frankrijk) in fase van ontwikkeling. De beurskapitalisatie van IMMOBEL bedraagt meer dan 550 MEUR.
IMMOBEL wendt al zijn competenties en knowhow aan om symbolische projecten uit de grond te stampen. Deze projecten zijn doortrokken van een doorgedreven stadsdenken en lopen vooruit op de trends. Het project Chambon bijvoorbeeld, een knap staaltje van sanering in het hart van Brussel; het ambitieuze Infinity-project in Luxemburg en de herontwikkeling van de historische site Granary Island in Gdansk (Polen) vormen uitstekende illustraties van deze uitzonderlijke ontwikkelingen.
IMMOBEL beschikt over een Raad van Bestuur, een Investeringscomité, een Audit- & Financieel Comité, een Bezoldigingscomité, een Benoemingscomité en een Uitvoerend Comité.
De verantwoordelijkheid voor het uitstippelen van de strategie van IMMOBEL en voor het toezicht op de gang van zaken komt op de eerste plaats de Raad van Bestuur toe. De belangrijkste taken van de Comités werden eerder opgenomen in de rubriek "Beslissingsorganen".
IMMOBEL neemt een voorzichtige houding aan. Door haar drie activiteitengebieden beheert de Vennootschap een portefeuille van gediversifieerde projecten die waarde creëren op lange termijn.
IMMOBEL beschikt over een Code van Goed Gedrag die de ethische principes en integriteit die van toepassing zijn voor elke Bestuurder, maar ook voor de Leden van het Uitvoerend Comité alsook voor alle medewerkers en externe betrokkenen. Deze code heeft o.m. betrekking op de aspecten van belangenconflicten, van beroepsgeheim, van corruptie en misbruik van vennootschapsgoederen alsook van relatiegeschenken.
IMMOBEL beschikt eveneens over een Verhandelings- en Communicatiereglement, hoofdzakelijk bedoeld, onder andere, om te verzekeren dat de Personen met Leidinggevende Verantwoordelijkheden geen misbruik maken van, noch zichzelf verdacht maken, van misbruik van bepaalde prijsgevoelige informatie ("Voorwetenschap" zoals gedefinieerd in het Reglement). Bepaalde verplichtingen worden ook opgelegd aan personen die nauw verbonden met hen zijn (zoals bepaalde verwanten of entiteiten die door hen gecontroleerd worden).
Tevens bestaat de functie van Compliance Officer.
20 Afkorting van "Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission".
IMMOBEL voert geregeld een oefening uit om haar risico's af te bakenen en te beoordelen. Deze risico's werden in kaart gebracht. Voor sommige, waarvan het controleniveau ontoereikend werd geacht, werd een formeel actieplan opgezet. De invoering van het actieplan wordt gevolgd door het Audit- & Financieel Comité.
De belangrijkste risico's waar IMMOBEL aan blootstaat, worden uitvoerig uiteengezet in afdeling I.B van het Beheersverslag.
De controlewerkzaamheden beantwoorden aan de ingevoerde regels en procedures om de belangrijkste afgebakende risico's in goede banen te leiden. Tot de belangrijkste regels en procedures die bij IMMOBEL werden vastgelegd, behoren:
IMMOBEL gebruikt een aangepast financieel informatiemanagementsysteem. In de overgangsperiode na de fusie met ALLFIN Group, maakt IMMOBEL ook gebruik van een andere specifieke boekhoudkundige en financiële software. Het onderhoud en de ontwikkeling van deze systemen worden aan een partner uitbesteed.
Ook de duurzaamheid van de informaticagegevens is uitbesteed aan een partner die er contractueel toe gehouden is om een strikte procedure te volgen betreffende de invoering van een betrouwbaar en beveiligd informatiemaintenance-systeem.
Sedert begin oktober 2017 is de boekhouding geïnternaliseerd; daar waar zij voorheen, gedeeltelijk, werd uitbesteed aan een bedrijf gespecialiseerd in financiële diensten. De financiële afdeling van IMMOBEL blijft instaan voor de afsluiting en de opmaak van het Jaarverslag, van de Geconsolideerde Financiële Staten die volgens de IFRS-normen worden opgesteld, en van de Jaarrekeningen.
De mededelingen aan de personeelsleden en aan de medewerkers van IMMOBEL zijn aangepast aan de omvang van de onderneming. De communicatie verloopt grotendeels via werkvergaderingen, mondelinge mededelingen door de directie aan het voltallige personeel of via de elektronische verzending van een interne nota die meestal door de Uitvoerende Voorzitter/ Chief Executive Officer getekend is.
Om snelle communicatie met, en de gelijke behandeling van de Aandeelhouders te waarborgen, publiceert IMMOBEL de Agenda en de verslagen van de Algemene Vergaderingen, de halfjaarlijkse en de jaarlijkse financiële resultaten, de persberichten, de Statuten, het Corporate Governance Charter en het Jaarverslag op haar website. Bepaalde informatie wordt ook in de pers bekendgemaakt.
Het Audit-& Financieel Comité is verantwoordelijk voor het toezicht op de interne controle. Voor het jaar 2017 en voorgaande, was het Audit- & Financieel Comité van mening, gezien de omvang en de activiteiten van de Vennootschap en van de Groep, dat geen interne auditfunctie diende te worden opgericht om hen bij deze opdracht bij te staan.
Gezien de toegenomen omvang en activiteiten van de Vennootschap en van de Groep, zal het Audit-& Financieel Comité in 2018 de noodzaak of niet, een interne auditfunctie in het leven te roepen om hen bij deze opdracht bij te staan, herevalueren.
Voor een regelmatige beoordeling van de controle-omgeving, vertrouwt het Audit-& Financieel Comité de Commissaris een aantal gerichte opdrachten toe om de interne controle grondiger te onderzoeken. Deze bestaan uit het toetsen van de bestaande controles en het identificeren van de eventuele zwakke punten ten opzichte van de beste werkwijzen. Het Audit- & Financieel Comité ziet toe op de concrete invoering van de aanbevelingen in voorkomend geval.
Daarenboven heeft de Raad van Bestuur eveneens de procedure inzake "Corporate Opportunities" tot éénmaal toe toegepast, en meer bepaald in augustus 2017.
De toepassing van voornoemde regels leidde tot geen enkele moeilijkheid.
In toepassing van de nieuwe bepalingen van voormelde Wet, vermeldt IMMOBEL dat het diversiteitsbeleid dat wordt toegepast in alle organen van de onderneming verder gaat dan het geslacht. Leeftijd en vaardigheden worden ook in aanmerking genomen.
IMMOBEL's Corporate Governance Charter stelt dat de samenstelling van haar Raad van Bestuur garant staat voor de besluitvorming in het belang van de onderneming. Daartoe let de Raad van Bestuur op de genderdiversiteit en diversiteit in het algemeen, evenals op de complementariteit van vaardigheden, ervaringen en kennis. De bepalingen van artikel 518bis van het Wetboek van Vennootschappen met betrekking tot genderdiversiteit worden in dit opzicht gerespecteerd.
Momenteel bestaat de Raad van Bestuur uit acht leden. Ten gevolge de naleving van de principes van deugdelijk bestuur opgenomen in de Belgische Corporate Governance Code 2009, en meer in het bijzonder bepaling 2.1 van de Code, is hij van mening dat dit aantal klein genoeg is om effectieve besluitvorming mogelijk te maken, en voldoende uitgebreid opdat zijn Leden ervaring en kennis uit diverse disciplines delen met elkaar en dat de veranderingen in de samenstelling ervan zonder verstoring kunnen worden beheerd. De Raad van Bestuur deelt inderdaad de mening van de Europese Commissie dat diversiteit het debat voedt, de waakzaamheid bevordert en problemen in zich oproept.
Ten gevolge het diversiteitsbeleid gedurende het verslagjaar in voege bij IMMOBEL, is de verdeling binnen de samenstelling van de Raad van Bestuur als volgt (per 31 december 2017):
o > 50: 5
o Executive: 2
IMMOBEL plaatst haar verlangen naar dialoog, voortdurende vooruitgang en het delen van "best practices" centraal in haar personeelsbeleid. Deze ambities manifesteren zich door de werving, de talentontwikkeling en het behouden van getalenteerde medewerkers met aanvullende kennis en ervaring. De IMMOBEL-medewerkers zijn de ambassadeurs van haar kernwaarden. De managementfilosofie is gebaseerd op teamwerk en wederzijds vertrouwen. De diversiteit van de teams, de genderdiversiteit, de mix van talenten zijn bron van rijkdom en innovatie.
IMMOBEL beschouwt de ontwikkeling van de inzetbaarheid van haar medewerkers als een prioriteit. Het zorgt voor de motivatie en de betrokkenheid van haar medewerkers en zorgt ervoor dat ze altijd over de competentie beschikken die nodig is voor het slagen van hun opdrachten.
Met andere woorden, de HR-ambitie van IMMOBEL weerspiegelt haar beloften: het menselijk kapitaal van de Groep, rijk aan diversiteit, verbeteren en ontwikkelen door een open en innovatief personeelsbeleid te voeren en aldus kansen te creëren "Creating opportunities." voor iedereen en bouwen aan de toekomst "Building the future." , zowel voor IMMOBEL als voor haar medewerkers en klanten. Deze ambitie weerspiegelt zich in de managementcultuur van de Groep, de associatie van de medewerkers met de resultaten en de strategische doelstellingen, en de ontwikkeling van een kwaliteitsvolle sociale dialoog.
Om teamdiversiteit tot een effectieve realiteit te maken, zorgt IMMOBEL voor de naleving van het beginsel van gelijke kansen bij de toegang tot het arbeidsproces, met bijzondere aandacht voor:
Genderdiversiteit en professionele gelijkheid: de Groep neemt initiatieven om de talenten van mannen en vrouwen aan te trekken, om de vervrouwelijking van de beroepen te bevorderen, de bevordering hiervan tot vrouwen en de gelijke kansen bij de aanwerving.
Intergenerationele diversiteit: overtuigd van de rijkdom die de ontmoeting van verschillende generaties met zich meebrengt, vertrouwt de Groep op deze diversiteit, vooral voor de overdracht van kennis en vaardigheden (aanmoediging van senioren tot de opleiding van de jongste, reverse mentoring of opleiding door afwisseling).
Religieuze diversiteit: IMMOBEL verbindt zich ertoe dat geen enkele kandidaat of medewerker ongunstig wordt behandeld vanwege zijn religieuze overtuigingen.
Het statuut van de medewerkers (werknemer/ zelfstandige), het selectie- en promotiebeleid en de evaluatiesystemen discrimineren niet op basis van geslacht, geloof, afkomst of seksuele geaardheid. De Groep verbiedt ook elke vorm van discriminatie bij werving en promotie.
Naar aanleiding van het diversiteitsbeleid dat IMMOBEL in het verslagjaar heeft doorgevoerd, is de uitsplitsing van de operationele teams van IMMOBEL als volgt (per 31 december 2017):
Als onderdeel van het diversiteitsbeleid bevordert IMMOBEL verscheidenheid op alle niveaus van de Vennootschap (operationeel team, Leden van het Managementteam, Leden van het Uitvoerend Comité & Bestuurders).
Het Verhandelings- en Communicatiereglement, beoogt te verzekeren dat de Bestuurders, de leidinggevenden en ander personeel van IMMOBEL en haar verbonden ondernemingen, geen misbruik maken van informatie die zij mogen hebben over IMMOBEL en die niet beschikbaar is voor andere investeerders.
Deze regels werden aangevuld met een interne nota met een overzicht van de belangrijkste verplichtingen terzake, onder meer rekening houdend met het nieuwe Reglement inzake marktmisbruik zoals in voege getreden op 3 juli 2016, om de betrokkenen bewust te maken van hun verplichtingen.
De Compliance Officer is belast met het toezicht op de naleving van genoemde regels, om het risico van marktmisbruik door handel met voorkennis te beperken. Aldus maakt hij de lijsten op van de personen die over bevoorrechte informatie kunnen beschikken of zouden kunnen beschikken of redelijkerwijze niet onwetend kunnen zijn van het bevoorrechte karakter van deze informatie.
Deze regels omvatten onder meer:
Tijdens het voorbije boekjaar werd de functie van Compliance Officer van IMMOBEL waargenomen door Mevrouw Joëlle MICHA. De toepassing van de voornoemde regels leidde tot geen enkele moeilijkheid.
De Raad van Bestuur van IMMOBEL verklaart dat er, naast deze opgenomen onder Nota 27 van de Geconsolideerde Financiële Staten "Belangrijkste voorwaardelijke Activa en Verplichtingen", geen enkele tussenkomst van enige overheidsinstantie, geen enkel proces of geen enkele arbitrageprocedure bestaat, die een aanzienlijke invloed zou kunnen hebben, of zou kunnen hebben gehad in een recent verleden, op de financiële positie of rendabiliteit van de Vennootschap en dat er, naar haar weten, geen situaties of feiten zijn welke deze gouvernementele tussenkomst, proces of arbitrage zouden veroorzaken.
Op basis van de door IMMOBEL ontvangen transparantiemeldingen, zijn de hiernavolgende aandeelhouders (sedert 19 december 2017) de belangrijkste:
| Aandeelhouders per 31 decembre 2017 | Stemrechten | % van het totaal der aandelen21 | |
|---|---|---|---|
| A³ CAPITAL nv22 met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Akenkaai 52 |
5.875.369 | 58,77 % | |
| A³ MANAGEMENT bvba23 met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Akenkaai 52 |
|||
| IMMOBEL sa/nv (eigen aandelen) met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Regentschapsstraat 58 |
1.225.603 | 12,26 % | |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT nv24 met maatschappelijke zetel te 2020 Antwerpen, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
412.196 | 4,12 % |
Er bestaan geen bijzondere stemrechten, noch, in de mate de Vennootschap ervan op de hoogte is, overeenkomsten tussen aandeelhouders. Ingevolge een beslissing van de Raad van Bestuur werden de rechten op dividenden verbonden aan de eigen aandelen gehouden door IMMOBEL, geschorst. In toepassing van het Wetboek van Vennootschappen hebben deze aandelen geen stemrechten.
Tijdens de Algemene Vergadering van 17 november 2016 hebben de Aandeelhouders de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen in het kader van het toegestaan kapitaal, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van 97.000.000 EUR op de data en op de wijzen vast te stellen door de Raad van Bestuur, en dit gedurende een periode van 5 jaar, te tellen vanaf de publicatie van de machtiging in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad.
De Vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven of in pand geven onder de wettelijke voorwaarden. De Raad van Bestuur wordt gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap die door deze laatste werden verkregen, tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, op de beurs of erbuiten, zonder voorafgaande toelating van de Algemene Vergadering, overeenkomstig de wet, te vervreemden.
Bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016, werd de Raad van Bestuur gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te verkrijgen of te vervreemden indien deze verkrijging of deze vervreemding noodzakelijk is om een dreigend ernstig nadeel voor de Vennootschap te vermijden. Deze machtiging werd toegestaan voor een periode van drie jaar vanaf de publicatie van deze machtiging in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Deze machtiging geldt tevens voor de verkrijging of de vervreemding van aandelen van de vennootschap door een rechtstreekse dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het Wetboek van Vennootschappen.
21 Op een totaal van 9.997.356 uitgegeven aandelen.
22 Vennootschap gecontroleerd door dhr. Marnix GALLE.
23 Vennootschap gecontroleerd door dhr. Marnix GALLE.
24 Collectief beleggingsorganisme.
De Raad van Bestuur werd bovendien bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016, gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te verwerven tot beloop van maximum twintig procent (20 %) van de uitgegeven aandelen, tegen een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan tien (10) EUR noch hoger dan twintig procent (20 %) boven de hoogste slotkoers waarop het aandeel van de Vennootschap op Euronext Brussel werd genoteerd gedurende de laatste twintig dagen voorafgaand aan de verwerving. Deze machtiging werd toegekend voor een termijn van vijf (5) jaar vanaf de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016. Deze machtiging geldt tevens voor de verkrijging van aandelen van de Vennootschap door een rechtstreekse dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het W. Venn.
De regels van toepassing op de benoeming en vervanging van Bestuurders, alsook op de wijziging van Statuten van de Vennootschap zijn deze voorzien door het W. Venn., zowel als door het Corporate Governance Charter van IMMOBEL.
De clausules inzake verandering van controle opgenomen in de kredietovereenkomsten afgesloten met de financiële instellingen werden goedgekeurd door de Gewone Algemene Vergadering van 24 mei 2017, overeenkomstig artikel 556 van het W. Venn.
De Commissaris is Deloitte Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Kurt Dehoorne, met het hoofdkantoor in 1930 Zaventem, Gateway building, Luchthaven Nationaal 1J. De vaste vergoeding van de Commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren gefactureerd aan IMMOBEL NV voor het nazicht en de herziening van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening bedroegen 127 KEUR (exclusief BTW). Zijn vergoeding voor de herziening van de statutaire rekeningen van de dochterondernemingen bedroeg 131 KEUR (exclusief BTW).
De totale vergoedingen die door de Commissaris en zijn netwerk in 2017 in het kader van zijn functie op het niveau van de Groep bedroegen 365 KEUR (exclusief BTW).
BNP Paribas Fortis Bank is de Hoofdbetaalagent van IMMOBEL voor een onbepaalde termijn. De bezoldiging bestaat uit een commissie, die 0,20 % van het netto-bedrag van de coupon en van de inkomsten op effecten onder vorm van effectenrekening (excl. BTW) bedraagt.
AHO Consulting bvba vertegenwoordigd door Alexander Hodac Gedelegeerd Bestuurder
A³ Management bvba vertegenwoordigd door Marnix Galle Voorzitter van de Raad
In 2017 heeft de Vennootschap het bezoldigingsbeleid voor de Bestuurders voortgezet, zoals uiteengezet in Bijlage 2 van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.immobelgroup.com).
De omvang en de structuur van de bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders worden bepaald op basis van hun algemene en specifieke verantwoordelijkheden en volgens de gebruiken van de markt. Deze bezoldiging omvat een vaste basisbezoldiging evenals een variabele bezoldiging voor de deelname aan de vergaderingen van de Raad van Bestuur of evenals aan deze van één of meer Comités die de Raad van Bestuur oprichtte of voor elk voorzitterschap van een Comité.
Niet-uitvoerende Bestuurders ontvangen noch jaarbonus, noch aandelenopties, noch enige deelneming in pensioenplannen. Ze hebben geen recht op enige vergoeding wanneer hun mandaat ten einde komt.
Geen enkele wijziging werd aangebracht aan het bezoldigingsbeleid van de Bestuurders in 2017.
In 2017 heeft de Vennootschap het bezoldigingsbeleid voor de Leden van het Uitvoerend Comité voortgezet, zoals uiteengezet in Bijlage 2 van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.immobelgroup.com).
De Raad van Bestuur keurt, op aanbeveling van het Benoemingscomité, de voorstellen goed voor de aanstelling van de Leden van het Uitvoerend Comité en beslist over hun bezoldiging, op aanbeveling van het Bezoldigingscomité.
De omvang en de structuur van de bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité van IMMOBEL worden jaarlijks herzien en zijn dusdanig dat gekwalificeerde en deskundige professionelen aangetrokken, behouden en gemotiveerd kunnen worden, rekening houdend met de aard en de draagwijdte van hun individuele verantwoordelijkheden.
Er bestaat een procedure voor de beoordeling van hun prestaties. De uiteindelijke beslissing inzake de toe te kennen variabele bezoldiging aan de Leden van het Uitvoerend Comité behoort toe aan de Raad van Bestuur (na evaluatie van de prestaties met het oog op de vooropgestelde doelstellingen/prestatiecriteria). Op initiatief van het Bezoldigingscomité analyseert de Raad van Bestuur de competitiviteit van de structuur van de bezoldiging van IMMOBEL.
De bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité is bedoeld om:
Er wordt herinnerd dat de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016 onder meer heeft besloten het "Performance Share Plan 2017 – 2019" ten voordele van de Uitvoerend Voorzitter en de Chief Executive Officer goed te keuren. Gedurende het jaar 2017, hebben de Aandeelhouders de uitbreiding van het "Performance Share Plan 2017 – 2019" ten voordele van andere Leden van het Uitvoerend Comité goedgekeurd; in toepassing hiervan zullen hen jaarlijks, zoals besloten door de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016 ten voordele van de Uitvoerend Voorzitter en de Chief Executive Officer, Performance Shares worden toegekend, onder bepaalde voorwaarden.
Het Corporate Governance Charter van IMMOBEL bepaalt dat de Raad van Bestuur onder zijn Leden een Voorzitter aanduidt. De Raad van Bestuur benoemt de Voorzitter op basis van zijn kennis, vakkundigheid, ervaring en bemiddelingsvermogen.
De bezoldiging van de Voorzitter van de Raad bedraagt 50.000 EUR per jaar (exclusief BTW), voor diens niet-uitvoerende functies, waaronder o.m.:
Naast zijn bestuurdersrol als Voorzitter van de Raad, is hij, in zijn hoedanigheid als Uitvoerende Voorzitter, belast met de leiding over en toezicht op (i) de opstellen van de strategie van Vastgoedontwikkeling binnen de krijtlijnen vastgesteld door de Raad van Bestuur en (ii) samen met de Chief Executive Officer, de departementen "Development", "Technical" en "Marketing & Communication".
Op voorstel van een externe onafhankelijke expert, heeft de Raad van Bestuur besloten de volgende bezoldigingen toe te kennen aan de Voorzitter van de Raad van Bestuur, voor de uitoefening van zijn uitvoerende functies binnen de Vennootschap:
Meer in het bijzonder bestaan de toegepaste criteria voor de vaststelling van de individuele bezoldiging van de Uitvoerende Voorzitter uit, enerzijds de rentabiliteit van het eigen vermogen ("Return on Equity") als kwantitatieve criterium, zoals vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Anderzijds zijn de kwalitatieve criteria (met een gelijke verhouding voor ieder ervan):
Het Bezoldigingscomité oordeelt of aan de vooropgestelde prestatiecriteria werd voldaan. Uiteindelijk zal de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders zich dienen uit te spreken over het Bezoldigingsverslag, en dit al dan niet goed te keuren.
Op voorstel van een externe onafhankelijke expert, omvat de bezoldiging van de Chief Executive Officer:
Meer in het bijzonder bestaan de toegepaste criteria voor de vaststelling van de individuele bezoldiging van de Chief Executive Officer uit, enerzijds de rentabiliteit van het eigen vermogen ("Return on Equity") als kwantitatief criterium, zoals vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Anderzijds, zijn de kwalitatieve criteria (met een gelijke verhouding voor ieder ervan):
Het Bezoldigingscomité oordeelt of aan de vooropgestelde prestatiecriteria werd voldaan. Uiteindelijk zal de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders zich dienen uit te spreken over het Bezoldigingsverslag, en dit al dan niet goed te keuren,
U vindt hierna de samenvattende tabel met de in voege zijnde bezoldigingen:
| Geschatte frequentie van de vergaderingen |
Bezoldiging & zitpenningen | |
|---|---|---|
| Raad van Bestuur | 4 | Voorzitter = 50.000 EUR (forfait) Bestuurder: • 14.000 EUR (forfait) • 2.100 EUR/ fysieke vergadering • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Audit- en Financieel Comité | 4 | Voorzitter : • 3.100 EUR/ fysieke vergadering • 1.050 EUR/ telefonische vergadering Leden : • 2.100 EUR/fysieke vergadering • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Investeringscomité | 4 (+ 6 – indien nodig,per telefoon) |
Voorzitter = CEO - Nihil Leden : • 2.100 EUR/ fysieke vergadering • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Benoemingscomité | 2 | Voorzitter = Nihil Leden : • 1.050 EUR/ fysieke vergadering • 525 EUR/ telefonische vergadering |
| Bezoldigingscomité | 2 | Voorzitter : • 1.200 EUR/ fysieke vergadering • 525 EUR/ telefonische vergadering Leden : • 1.050 EUR/ fysieke vergadering • 525 EUR/ telefonische vergadering |
De Vennootschap betaalt de Bestuurders hun reiskosten en verblijfskosten terug voor de zitting en de uitoefening van hun functie in de Raad van Bestuur en in zijn Comités. De Vennootschap ziet er daarnaast op toe om de gebruikelijke verzekeringspolissen af te sluiten om de verantwoordelijkheden te dekken die de Leden van de Raad van Bestuur in het kader van hun mandaat uitoefenen.
De bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité en de kwantitatieve en kwalitatieve criteria van hun variabele bezoldiging worden bepaald door de Raad van Bestuur, op aanbeveling van het Bezoldigingscomité en op voorstel van de Uitvoerende Voorzitter en van de Chief Executive Offiver.
De individuele bedragen van de rechtstreeks of onrechtstreeks toegekende vergoedingen aan de niet-uitvoerende Bestuurders en aan de Voorzitter van de Raad in de uitoefening van zijn niet-uitvoerende functies, voor het boekjaar 2017, worden vermeld in onderstaande tabel. Alle vermelde bedragen zijn, desgevallend, brutobedragen, vóór aftrek van de bedrijfsvoorheffing.
| Aanwezigheden | Basisbezoldiging | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RvB | AFC | BzC | BnC | IC | (excl. BTW) | |
| A³ MANAGEMENT bvba1 | 6 | 3 | 7 | 50.000 | ||
| ADL Comm.V2 | 6 | 3 | 4 | 32.825 | ||
| ARFIN sprl3 | 5 | 5 | 36.900 | |||
| ZOU2 sprl4 | 6 | 7 | 37.100 | |||
| Piet VERCRUYSSE | 6 | 5 | 3 | 38.150 | ||
| Jacek WACHOWICZ5 | 4 | 4 | 26.250 | |||
| A.V.O.-MANAGEMENT bvba6 | 6 | 3 | 4 | 32.375 | ||
| Karin KOKS-van der SLUIJS | 6 | 5 | 7 | 46.550 | ||
| TOTALE BRUTO BEZOLDIGING | 300.150 |
De bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité (met inbegrip van de Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer, zoals hierboven in detail opgenomen), is opgesplitst in een vast deel, een variabel deel STI ("Short Term Incentive") en een variabel deel LTI ("Long Term Incentive").
Het variabel deel STI omvat:
Voor wat betreft het variabel deel LTI, zijn de belangrijkste bepalingen van het IMMOBEL Performance Share Plan hierna opgenomen:
"Under this plan, you will receive a conditional grant of shares ("Performance Shares") that vest at the end of the Performance Period, subject to and upon realization of the Performance Conditions.
1 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger dhr. Marnix GALLE.
2 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger Mw. Astrid DE LATHAUWER.
3 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger dhr. Pierre NOTHOMB.
4 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger Mw. Sophie LAMBRIGHS.
5 Tot 31 augustus 2017, datum van zijn ontslag.
6 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger Mw. Annick van OVERSTRAETEN.
The Performance Shares granted will become unconditional / will vest following a Performance Period / vesting period of three full calendar years, conditional to the achievement of two Performance Conditions which are equally weighted:
The precise vesting level of the Performance Shares will depend upon the actual achievement level of the Performance Conditions:
The achievement of the Performance Conditions will be determined over a three-full calendar year Performance Period, i.e. January 1st, 2017 – December 31st, 2019.
Upon vesting, you will not receive the value of the dividends relating to the previous three years with respect to the Performance Shares vested.
The Performance Shares granted under the Plan will vest at the end of the Performance Period, subject to and upon realization of the Performance Conditions. Performance Shares that do not become vested are forfeited and lapse. In addition, good leaver / bad leaver provisions apply in case of termination of the management services agreement entered into between the Member of the Executive Committee and IMMOBEL during the Performance Period."
Voor sommige Leden van het Uitvoerend Comité, bedraagt de verhouding, in vergelijking tot de variabele totale bezoldiging, 80 % voor de kwantitatieve aspecten en 20 % voor de kwalitatieve aspecten; voor de andere Leden is de verhouding 50 % - 50 %.
Op basis van de globale prestaties van de Vennootschap gedurende het boekjaar 2017 en van de gerealiseerde doelstellingen van de Leden van het Uitvoerend Comité tussen 1 januari en 31 december 2017, vertegenwoordigt het globale (kwalitatieve en kwantitatieve) variabele deel van de bezoldiging van de per 31 december 2017 in functie zijnde Leden van het Uitvoerend Comité, 19,20 % van de totale basisbezoldiging voor 2017 (met uitzondering van deze van de Uitvoerende Voorzitter en van de Chief Executive Officer, zoals hierboven in detail opgenomen).
De variabele bezoldiging van de Uitvoerende Voorzitter, van de Chief Executive Officer en van andere Leden van het Uitvoerend Comité bedraagt meer dan 25 % van hun respectieve jaarlijkse bezoldiging. Ingevolge de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016 werd uitdrukkelijk voorzien in artikel 16 van de statuten, dat de Vennootschap kan afwijken van de bepalingen van artikel 520ter, alinea 1 en 2 en van artikel 525 laatste alinea van het Wetboek van Vennootschappen voor ieder persoon die valt binnen het toepassingsgebied van deze bepalingen. Aldus wordt hun variabele vergoeding niet gespreid in de tijd.
IMMOBEL heeft een lange termijn incentive plan ingevoerd voor de Uitvoerende Voorzitter, de Chief Executive Officer en andere Leden van het Uitvoerend Comité (zoals hieronder gedetailleerd).
| (01.01.2017-31.12.2017) | Uitvoerende Voorzitter | CEO | Uitvoerend Comité7 |
|---|---|---|---|
| Basisbezoldiging | 325.000 | 310.000 | 1.080.1678 |
| Variabele bezoldiging STI | 67.031 | 100.000 | 207.381 |
| Variabele bezoldiging LTI | 1.806 aandelen | 1.722 aandelen | 1.451 aandelen |
| Individuele pensioentoezegging | Nihil | Nihil | Nihil |
| Andere | 25.0009 | Nihil | 2.75810 |
De Raad van Bestuur heeft besloten dat de variabele vergoedingen "Short Term Incentive" zullen worden betaald aan de Leden van het Uitvoerend Comité na de Raad van Bestuur van maart 2018 dewelke de Jaarrekening per 31 december 2017 vaststelt, onder voorbehoud van finale goedkeuring door de Algemene Vergadering van mei 2018.
Herinnerd wordt dat de Aandeelhouders op datum van 17 november 2016 en van 24 mei 2017 hebben besloten een performance share plan "Performance Share Plan 2017-2019" goed te keuren. Dit plan zal jaarlijks onder bepaalde voorwaarden aandelen aanbieden aan de Uitvoerende Voorzitter, aan de Chief Executive Officer en aan andere Leden van het Uitvoerend Comité. De gratis aan de begunstigden aangeboden Performance Shares zullen definitief verworven worden na afloop van een periode van drie volledige kalenderjaren, onder voorwaarde van het bereiken van de vooropgestelde prestatiedoelen, gebaseerd op het driejaarlijkse gemiddelde rendement op eigen vermogen alsook het driejaarlijkse gemiddelde netto-inkomen per aandeel (uitgezonderd de eigen aandelen). Deze Performance Shares zijn gewone aandelen en houden dezelfde rechten in als de bestaande aandelen. De objectieven worden jaarlijks vastgesteld door de Raad van Bestuur, in lijn met de strategie van de Vennootschap.
De precieze mate waarin de Performance Shares definitief verworven worden, zal afhankelijk zijn van het werkelijk bereikte prestatieniveau van de objectieven:
Op het ogenblik van de definitieve verwerving, zullen de begunstigden de waarde van de dividenden over de laatste drie jaar waarop de verworven Performance Shares betrekking hebben, niet ontvangen.
Er zal één toekenning van Performance Shares plaatsvinden in elk van de jaren 2017 tot en met 2019, en het totale aantal toe te kennen Performance Shares, aan de Uitvoerende Voorzitter en aan de Chief Executive Officer, zal, per jaar, 25 % als 'target' van de jaarlijkse bezoldiging bedragen, en 10 % of 15 % voor bepaalde andere Leden van het Uitvoerend Comité. In 2017 werden in totaal 4.979 aandelen toegekend, onder voorwaarde van het bereiken van de prestatiedoelen aan 100 %, als volgt opgesplitst:
| Uitvoerende Voorzitter : | 1.806 Performance Shares. |
|---|---|
| Chief Executive Officer : | 1.722 Performance Shares. |
| Head of Technical Department: | 647 Performance Shares. |
| Head of Project Structuring & Financing: | 421 Performance Shares. |
| Chief Financial Officer: | 383 Performance Shares. |
7 Zie samenstelling van het Uitvoerend Comité per 31 december 2017 supra.
8 Met inbegrip van de bedragen betaald aan de HH. Karim ZOUAOUI en Nicolas BILLEN en/of hun respectieve vennootschappen, tot respectievelijk 12 juli 2017 en 30 september 2017.
9 Dit bedrag vertegenwoordigt een tegemoetkoming in de kosten van een wagen.
10 Dit bedrag vertegenwoordigt terugbetalingen van gsm-onkosten.
In 2018 zullen in totaal 4.368 aandelen worden toegekend, onder voorwaarde van het bereiken van de prestatiedoelen aan 100 %, als volgt verdeeld (op basis van de waarde van het IMMOBEL-aandeel per 1 januari 2018):
| Uitvoerende Voorzitter: | 1.477 Performance Shares. |
|---|---|
| Chief Executive Officer: | 1.477 Performance Shares. |
| Head of Technical Department: | 614 Performance Shares. |
| Chief Financial Officer: | 400 Performance Shares. |
| Head of Project Structuring & Financing: | 400 Performance Shares. |
Het Corporate Governance Charter voorziet dat de Raad van Bestuur regelmatig zijn eigen prestaties en deze van zijn Comités, evenals de doeltreffendheid van de bestuursstructuur van IMMOBEL, met inbegrip van het aantal, de rol en de verantwoordelijkheden van de verschillende Comités die door de Raad van Bestuur werden opgericht, onderzoekt en beoordeelt, onder leiding van zijn Voorzitter.
Gezien de vele wijzigingen die zich hebben voorgedaan in de loop van 2017 in de samenstelling van het Uitvoerend Management (Uitvoerend Comité), werd besloten om werk te maken van de evaluatie van de interactie tussen de niet-uitvoerende Bestuurders en het Uitvoerend Management gedurende 2018.
Er vindt periodiek een evaluatie van de bijdrage van elke Bestuurder plaats, om de samenstelling van de Raad van Bestuur aan te passen op basis van de gewijzigde omstandigheden. De prestatie van de individuele Bestuurders wordt beoordeeld in het kader van de herverkiezingsprocedure.
Elk jaar legt de Raad van Bestuur, op voorstel van het Bezoldigingscomité, de doelstellingen van de Uitvoerende Voorzitter en van de Chief Executive Officer voor het komende boekjaar vast en beoordeelt hun prestaties over de voorbije periode, overeenkomstig de bestaande procedure. Deze beoordeling van de prestaties dient ook voor de bepaling van het variabele deel van hun jaarlijkse bezoldiging.
De Aandeelhouders hebben op 17 november 2016 en 24 mei 2017 een performance share plan ("Performance Share Plan 2017-2019") goedgekeurd, ten voordele van de Uitvoerende Voorzitter, de Chief Executive Officer en andere Leden van het Uitvoerend Comité, voor de boekjaren 2017, 2018 en 2019 (cfr. de details van de voorwaarden en van de betrokken Aandelen supra).
Zoals reeds vermeld zijn de Performance Shares van het type "gewone aandelen", en kennen zij de rechthebbenden dezelfde rechten toe als deze van de bestaande aandelen, zonder recht op dividenden voor het verleden.
Het bezoldigingsbeleid werd in de loop van de jaren 2016 en 2017 herzien voor de komende jaren (cfr. supra, punt II.).
De Leden van het Uitvoerend Comité leveren hun prestaties voor de Vennootschap op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Deze overeenkomsten stemmen overeen met de overeenkomsten die andere beursgenoteerde vennootschappen in het algemeen sluiten met hun Uitvoerend Comité.
De vergoeding door de Groep IMMOBEL eventueel verschuldigd aan een Lid van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurder bij de beëindiging van zijn dienstverleningscontract, is afhankelijk van de voorwaarden van de betrokken overeenkomst, zoals hierna vermeld, desgevallend verhoogd met een deel van de variabele bezoldiging van het Lid van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurder, gekoppeld aan de resultaten van IMMOBEL.
De list hierna geeft een overzicht van de opzegtermijnen of van de compenserende opzegvergoeding die de Groep verschuldigd ingevolge de verbreking van de contracten met de volgende leden van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurders, werkzaam binnen de Groep per 31 december 2017:
| Marnix Galle | : 12 maanden |
|---|---|
| Alexander Hodac | : 6 maanden |
| Hilde De Valck | : 6 maanden |
| Valéry Autin | : 4 maanden11 |
| Rudi op 't Roodt | : 3 maanden. |
Hierna volgt een overzicht van de opzegtermijnen of van de compenserende opzegvergoeding die de Groep effectief betaald heeft ingevolge de verbreking van de contracten met de volgende Leden van het Uitvoerend Comité:
| Nicolas Billen | : 3 maanden |
|---|---|
| Karim Zouaoui | : 4 maanden. |
Voor zover als nodig, wordt benadrukt dat de betaalde verbrekingsvergoedingen werden toegekend in toepassing van de bestaande contractuele bedingen.
Er bestaat geen bijzonder terugvorderingsrecht voor de toegekende variabele bezoldiging toegekend op basis van foutieve informatie, uitgezonderd in het hogervermeld Performance Share Plan hetwelk in een Claw Back-clausule voorziet. Zoals hierboven reeds opgenomen (punt V.), heeft de Raad van Bestuur besloten dat de variabele vergoedingen "Short Term Incentive" zullen worden betaald aan de Leden van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurders na de Raad van Bestuur van maart 2018 die de Jaarrekening per 31 december 2017 vaststelt, onder voorbehoud van finale goedkeuring door de Algemene Vergadering van mei 2018.
ADL Comm.V Voorzitter van het Bezoldigingscomité (vertegenwoordigd door Astrid De Lathauwer)
A³ Management bvba Voorzitter van de Raad van Bestuur (vertegenwoordigd door Marnix Galle)
11 5 maand met ingang van 1 januari 2019.
| I. | GECONSOLIDEERDE STATEN 66 | |
|---|---|---|
| A. | GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT (IN DUIZENDEN EUR)66 | |
| B. | GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE (IN DUIZENDEN EUR) 67 | |
| C. | GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (IN DUIZENDEN EUR) 68 | |
| D. | GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (IN DUIZENDEN EUR)69 | |
| E. | BOEKHOUDKUNDIGE PRINCIPES EN METHODEN 70 | |
| 1) | ALGEMENE INFORMATIE70 | |
| 2) | IFRS-CONFORMITEITVERKLARING70 | |
| 3) | OPSTELLING EN PRESENTATIE VAN DE FINANCIËLE STATEN72 | |
| 4) | CONSOLIDATIEGRONDSLAGEN 72 | |
| 5) | VREEMDE MUNTEN73 | |
| 6) | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA 73 | |
| 7) | MATERIËLE VASTE ACTIVA74 | |
| 8) | VASTGOEDBELEGGINGEN74 | |
| 9) | LEASECONTRACTEN 74 | |
| 10) | FINANCIËLE INSTRUMENTEN 74 | |
| 11) | VOORRADEN75 | |
| 12) | VOORZIENINGEN76 | |
| 13) | PERSONEELSBELONINGEN76 | |
| 14) | INVESTERINGSSUBSIDIES76 | |
| 15) | OPBRENGSTEN VAN DE GEWONE ACTIVITEITEN 76 | |
| 16) | WAARDEVERMINDERINGEN VAN DE ACTIVA77 | |
| 17) | LENINGSKOSTEN 77 | |
| 18) | BELASTINGEN78 | |
| 19) | BEËINDIGDE BEDRIJFSACTIVITEITEN78 | |
| 20) 21) |
VOORNAAMSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEDEN MET BETREKKING TOT DE SCHATTINGEN 78 TIJDELIJKE HANDELSVENNOOTSCHAPPEN 78 |
|
| 22) | GESEGMENTEERDE INFORMATIE79 | |
| F. | TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE STATEN (IN DUIZENDEN EUR)79 | |
| 1) | SECTORIËLE INFORMATIE - FINANCIËLE GEGEVENS PER SECTOR79 | |
| 2) | OMZET 81 | |
| 3) | OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 82 | |
| 4) | KOSTPRIJS VAN DE OMZET 82 | |
| 5) | KOSTEN VOOR COMMERCIALISATIE 83 | |
| 6) | ADMINISTRATIEKOSTEN 83 | |
| 7) | JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN 84 | |
| 8) | FINANCIEEL RESULTAAT 85 | |
| 9) | BELASTINGEN OP HET RESULTAAT85 | |
| 10) | RESULTAAT PER AANDEEL 86 | |
| 11) | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA 86 | |
| 12) | MATERIËLE VASTE ACTIVA87 | |
| 13) | VASTGOEDBELEGGINGEN87 | |
| 14) | DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN 87 | |
| 15) | UITGESTELDE BELASTINGEN92 | |
| 16) | VOORRADEN92 | |
| 17) | HANDELSVORDERINGEN 94 | |
| 19) | INFORMATIE BETREFFENDE DE NETTO FINANCIËLE SCHULD 95 | |
|---|---|---|
| 20) | EIGEN VERMOGEN98 | |
| 21) | PENSIOENEN EN GELIJKAARDIGE VERPLICHTINGEN98 | |
| 22) | VOORZIENINGEN 100 | |
| 23) | HANDELSSCHULDEN 100 | |
| 24) | OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 101 | |
| 25) | BELANGRIJKSTE VOORWAARDELIJKE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN 101 | |
| 26) | WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL 101 | |
| 27) | INFORMATIE OVER DE VERBONDEN PARTIJEN 102 | |
| 28) | GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM 102 | |
| 29) | ONDERNEMINGEN DIE DEEL UITMAKEN VAN DE GROEP IMMOBEL 103 | |
| G. | VERKLARING VAN DE VERANTWOORDELIJKE PERSONEN 105 | |
| H. | VERSLAG VAN DE COMMISSARIS 106 | |
| II. | STATUTAIRE JAARREKENING 113 | |
| A. | FINANCIËLE POSITIE (IN DUIZENDEN EUR) 113 | |
| B. | RESULTATENREKENING (IN DUIZENDEN EUR) 114 | |
| C. | RESULTAATVERWERKING (IN DUIZENDEN EUR) 114 | |
| NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 148 999 | 298 634 | |
| Omzet | 2 | 145 000 | 262 174 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 3 | 3 999 | 36 460 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -127 082 | -238 657 | |
| Kostprijs van de omzet | 4 | -106 711 | -220 132 |
| Kosten voor commercialisatie | 5 | -2 177 | |
| Administratiekosten | 6 | -18 194 | -18 525 |
| JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN | 3 379 | 7 7 19 | |
| Winsten (verliezen) op de verkoop van joint ventures en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 7 | 4 368 | 8 249 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7 | - 989 | - 530 |
| BEDRIJFSRE SULTAAT | 25 296 | 67 696 | |
| Renteopbrengsten | 2 199 | 1 951 | |
| Rentelasten | -4 178 | -4 793 | |
| Overige financiële opbrengsten | 1 152 | 1 507 | |
| Overige financiële kosten | -3 941 | -2 539 | |
| FINANCIE E L RE SULTAAT | 8 | -4 768 | -3 874 |
| RE SULTAAT VOOR BE LASTINGEN UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 20 529 | 63 822 | |
| Belastingen | 9 | -9 596 | -10 183 |
| RE SULTAAT UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 10 933 | 53 639 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 933 | 53 639 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 102 | 1 165 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 11 035 | 52 474 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 933 | 53 639 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
21 | 27 | |
| Omrekeningsverschillen | 21 | 27 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter niet zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
- 560 | 158 | |
| Actuariële winsten en verliezen (-) op toegezegde pensioenregelingen | 21 | - 560 | 158 |
| Uitgestelde belastingen | |||
| TOTAAL ANDERE E LEMENTEN VAN HE T GLOBAAL RE SULTAAT | - 539 | 185 | |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 394 | 53 824 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 102 | 1 165 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 10 496 | 52 659 | |
| NE TTORE SULTAAT VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS EN VERWATERD) |
10 | 1,26 | 5,99 |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS EN VERWATERD) |
10 | 1,20 | 6,01 |
De presentatie van het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat werd aangepast om de verdeling van de kosten per functie, in overeenstemming met IAS 1, te verbeteren. De vergelijkende cijfers werden eveneens aangepast. De personeelskosten, afschrijvingen en overige operationele kosten, voor een bedrag van 18.525 KEUR, werden verdeeld onder de kosten voor commercialisatie en administratiekosten.
| ACTIVA | NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 66 179 | 88 346 | |
| Immateriële vaste activa | 11 | 405 | 142 |
| Materiële vaste activa | 12 | 1 034 | 898 |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 2 960 | 2 874 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerd ondernemingen | 14 | 26 387 | 35 388 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 24 345 | 34 827 | |
| Overige financiële vaste activa | 1 259 | 3 730 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 15 | 4 167 | 7 042 |
| Overige vaste activa | 5 623 | 3 445 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 734 063 | 627 886 | |
| Voorraden | 16 | 518 514 | 443 115 |
| Handelsvorderingen | 17 | 11 694 | 12 112 |
| Fiscale vorderingen | 165 | 837 | |
| Overige vlottende activa | 18 | 36 063 | 32 471 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 18 934 | 17 641 | |
| Overige financiële vlottende activa | 768 | 1 072 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 19 | 147 926 | 120 638 |
| TOTAAL ACTIVA | 800 242 | 7 16 232 |
| E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|---|
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 20 | 303 578 | 314 949 |
| EIGEN VERMOGEN VAN IMMOBEL | 303 561 | 311 032 | |
| Kapitaal | 97 256 | 97 189 | |
| Ingehouden winsten | 206 224 | 213 248 | |
| Reserves | 82 | 595 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 17 | 3 917 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 338 838 | 286 685 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 21 | 672 | 102 |
| Uitgestelde belastingschulden | 6 507 | 2 803 | |
| Financiële verplichtingen | 19 | 330 090 | 281 578 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 19 | 1 568 | 1 699 |
| Handelsschulden | 23 | 503 | |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 157 826 | 114 598 | |
| Voorzieningen | 22 | 1 355 | 1 780 |
| Financiële verplichtingen | 19 | 68 816 | 40 532 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 19 | 90 | |
| Handelsschulden | 23 | 41 493 | 33 763 |
| Fiscale verplichtingen | 6 211 | 11 934 | |
| Overige kortlopende verplichtingen | 24 | 39 952 | 26 499 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 800 242 | 7 16 232 |
| NOTE S | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 148.999 | 298.634 | |
| Niet-kaselementen uit het resultaat van de fusie | |||
| Badwill | -14.940 | ||
| Werkelijke waarde eigen aandelen IMMOBEL NV | -2.832 | ||
| Bedrijfskosten | -127.082 | -238.657 | |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | 6 | 470 | 965 |
| Wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 13 | -86 | -45 |
| Wijziging van voorzieningen | 22 | -468 | -1.173 |
| Verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | 15.361 | 14.025 |
| Terugbetaling van kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
14 | 24.841 | 18.724 |
| Kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | -9.269 | -7.209 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITE ITEN VOOR SCHOMME LINGEN VAN HE T BEDRIJFSKAPITAAL |
52.766 | 67 .492 | |
| Wijzigingen van het bedrijfskapitaal | 26 | -45.862 | 26.106 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITE ITEN VOOR BE TAALDE RENTE EN BE LASTINGEN |
6.904 | 93.598 | |
| Betaalde rente | 8 | -14.020 | -9.693 |
| Ontvangen rente | 8 | 2.199 | 1.951 |
| Overige financieringskasstromen | 8 | -1.638 | -1.246 |
| Betaalde belastingen | 9 | -7.997 | -9.323 |
| NE TTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITE ITEN | -14.552 | 75.287 | |
| Aanschaffingen van immateriële, materiële en overige vaste activa | -895 | -335 | |
| Aanschaffingen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | -10.000 | |
| Verkopen van immateriële, materiële en overige vaste activa | 215 | ||
| Geldmiddelen en kasequivalenten uit de omgekeerde fusie | 16.116 | ||
| NE TTOKASSTROOM UIT INVE STERINGSACTIVITE ITEN | -10.680 | 15.781 | |
| Nieuwe lenignen | 19 | 168.833 | 107.009 |
| Terugbetaling van leningen | 19 | -95.944 | -133.627 |
| Betaalde bruto dividenden | -20.369 | -30.499 | |
| NE TTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITE ITEN | 52.520 | -57 .117 | |
| TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GE LDMIDDE LEN EN KASEQUIVALENTEN |
27 .288 | 33.951 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN HET BOEKJAAR | 120.638 | 86.687 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN HET BOEKJAAR | 147.926 | 120.638 |
De overname en verkopen van projecten, ongeacht of dit rechtstreeks of onrechtstreeks via de overname of de verkoop van een onderneming toegewijd aan een project (dochterondernemingen, joint ventures en geassocieerde ondernemingen) gebeurt, worden niet beschouwd als investeringsactiviteiten en worden rechtstreeks opgenomen in de kasstromen uit bedrijfsactiviteiten, voornamelijk bedrijfsopbrengsten, bedrijfskosten en schommeling van het bedrijfskapitaal.
| 2 0 16 | KAP ITAAL | INGEHOU DEN WINSTEN |
RESERVES IN VERBAND M ET DE FUSIE |
WISSEL KOERS VERSCHIL LEN |
RESERVES IN VERBAND M ET P ENSIOE NEN |
EIGEN VERM OGE N VAN IM M OBEL |
M INDER HEIDS BELAN GEN |
TOTAAL EIGEN VERM O GEN |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 januari 2016 | 60 302 | 119 184 | -23 248 | 56 | 53 | 156 347 | 9 119 | 165 466 |
| Resultaat van het boekjaar | - | 52 474 | - | 27 | 158 | 52 659 | 1 165 | 53 824 |
| Fusie IM M OBEL/ALLFIN GROUP | 37 054 | 148 117 | - 126 | 480 | 185 525 | - 36 | 185 489 | |
| Betaalde bruto dividenden | - | -27 979 | - | - | - | -27 979 | -4 200 | -32 179 |
| Overige wijzigingen | - 167 | 15 | - | - | - 152 | -2 131 | -2 283 | |
| Wijzigingen van het boekjaar | 36 887 | 24 510 | 148 117 | - 99 | 638 | 210 053 | -5 202 | 204 851 |
| Eigen aandelen: | ||||||||
| Werkelijke waarde op 29-06-16 | - | - | -55 368 | - | - | -55 368 | - | -55 368 |
| Waarde eigen aandelen | - | - | -55 368 | - | - | -55 368 | - | -55 368 |
| 31 december 2016 | 97 189 | 143 694 | 69 501 | - 43 | 691 | 311 032 | 3 917 | 314 949 |
| 2017 | KAP ITAAL | INGEHOU DEN WINSTEN |
RESERVES IN VERBAND M ET DE FUSIE |
WISSEL KOERS VERSCHIL LEN |
RESERVES IN VERBAND M ET P ENSIOE NEN |
EIGEN VERM OGE N VAN IM M OBEL |
M INDER HEIDS BELAN GEN |
TOTAAL EIGEN VERM O GEN |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 januari 2017 | 97 189 | 143 694 | 69 501 | - 43 | 691 | 311 032 | 3 917 | 314 949 |
| Voor eigen aandelen | 97 189 | 143 694 | 124 869 | - 43 | 691 | 366 400 | 3 917 | 370 317 |
| Eigen aandelen | - | - | -55 368 | - | - | -55 368 | -55 368 | |
| Resultaat van het boekjaar | - | 10 820 | 214 | - | 11 034 | - 102 | 10 932 | |
| Andere elementen van het globaal resultaat | 21 | - 560 | - 539 | |||||
| Betaalde bruto dividenden | - | -18 059 | -18 059 | -2 310 | -20 369 | |||
| Overige wijzigingen | 66 | 26 | 92 | -1 488 | -1 396 | |||
| Wijzigingen van het boekjaar | 66 | -7 213 | 214 | 21 | - 560 | -7 471 | -3 900 | -11 371 |
| 31 december 2017 | 97 256 | 136 481 | 69 715 | - 22 | 131 | 303 561 | 17 | 303 578 |
| Voor eigen aandelen | 97 255 | 136 481 | 124 869 | - 22 | 131 | 358 714 | 17 | 358 731 |
| Eigen aandelen | -55 154 | -55 154 | -55 154 |
De Raad van Bestuur van 13 maart 2018 heeft voorgesteld om een bruto dividend uit te keren van 2,20 EUR per aandeel (zonder eigen aandelen). Deze uitkering zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering. De resultaatverwerking werd niet opgenomen in de financiële staten per 31 december 2017.
Op 31 december 2017 wordt het saldo van de eigen aandelen, ontstaan door de fusie met ALLFIN, gewaardeerd aan de beurskoers van 29 juni 2016. Dit is de datum van de fusie en deze waarderingsmethode zal niet meer gewijzigd worden in de toekomst.
De overige wijzigingen hebben betrekking op de afschrijving van de kosten met betrekking tot de fusie (66 KEUR) en het aandelenplan (26K EUR).
IMMOBEL (hierna de "Vennootschap" genoemd) is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht met maatschappelijke zetel te Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel.
De geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld in overeenstemming met de IFRS-normen (International Financial Reporting Standards) die toepasselijk zijn binnen de Europese Unie. De Raad van Bestuur van de Vennootschap heeft op 13 maart 2018 de geconsolideerde financiële staten vastgelegd en hun publicatie goedgekeurd.
Na de publicatie van het persbericht van 14 maart 2018 werden nog enkele wijzigingen aangebracht op balansniveau. Deze wijzigingen hebben betrekking op de afzonderlijke presentatie van de voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen, de presentatie van de aankoop van NAFILYAN & PARTNERS die werd overgeboekt voor een bedrag van 10 MEUR van de post "geldmiddelen en kasequivalenten" naar "deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen" (zie note 14), de verschuiving van lange naar korte termijn van de overige verplichtingen en de overboeking van de toe te rekenen intresten van de post "overige kortlopende verplichtingen" naar "kortlopende financiële verplichtingen".
| ACTIVA | Per sbericht | Wijzigingen | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 74.975 | -8.796 | 66 179 |
| Immateriële vaste activa | 405 | 405 | |
| Materiële vaste activa | 1 034 | 1 034 | |
| Vastgoedbeleggingen | 2 960 | 2 960 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerd ondernemingen | 59 528 | -33 141 | 26 387 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 24 345 | 24 345 | |
| Overige financiële vaste activa | 1 259 | 1 259 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 4 167 | 4 167 | |
| Overige vaste activa | 5 623 | 5 623 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 725.267 | 8.796 | 734 063 |
| Voorraden | 518 514 | 518 514 | |
| Handelsvorderingen | 11 694 | 11 694 | |
| Fiscale vorderingen | 165 | 165 | |
| Overige vlottende activa | 36 201 | - 138 | 36 063 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 18 934 | 18 934 | |
| Overige financiële vlottende activa | 768 | 768 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 157 926 | -10 000 | 147 926 |
| TOTAAL ACTIVA | 800 242 | 0 | 800 242 |
| E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 31/12/2017 | ||
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 303.578 | 0 | 303 578 |
| EIGEN VERMOGEN VAN IMMOBEL | 303 561 | 303 561 | |
| Kapitaal | 97 256 | 97 256 | |
| Ingehouden winsten | 206 224 | 206 224 | |
| Reserves | 82 | 82 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 17 | 17 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 346.190 | -7 .352 | 338 838 |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 672 | 672 | |
| Uitgestelde belastingschulden | 6 507 | 6 507 | |
| Financiële verplichtingen | 330 090 | 330 090 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | 1 568 | 1 568 | |
| Overige langlopende verplichtingen | 7 352 | -7 352 | 0 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 150.474 | 7 .352 | 157 826 |
| Voorzieningen | 1 355 | 1 355 | |
| Financiële verplichtingen | 63 340 | 68 816 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | 0 | 0 | |
| Handelsschulden | 41 493 | 41 493 | |
| Fiscale verplichtingen | 6 211 | 6 211 | |
| Overige kortlopende verplichtingen | 38 075 | 7 352 | 39 952 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 800 242 | 0 | 800 242 |
De Boekhoudkundige principes en methoden die gebruikt zijn voor de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële staten, zijn dezelfde als deze die gebruikt zijn voor de geconsolideerde financiële staten van 2016, met uitzondering van de toepassing van de nieuwe standaarden en interpretaties toepasbaar vanaf 1 januari 2017.
Deze nieuwe standaarden en interpretaties hebben geen significante impact op de geconsolideerde financiële staten van IMMOBEL.
IMMOBEL heeft niet geanticipeerd op de toepassing van de standaarden en interpretaties die in werking treden na 31 december 2017.
Desalniettemin heeft de Groep de potentiële impact van twee nieuwe standaarden onderzocht:
Deze nieuwe standaard bestaat uit 3 verschillende componenten:
IFRS 9 vereist dat financiële activa worden geclassificeerd op basis van hun aard, de kenmerken van hun contractuele kasstromen en het bedrijfsmodel dat wordt gevolgd voor hun beheer.
Deze bepaling heeft geen impact op de resultaten van de Groep.
IFRS 9 bepaalt de principes en de te volgen werkwijze om de verwachte kredietverliezen op de financiële activa, financiële verplichtingen en financiële garanties te evalueren en te verwerken.
De impact hiervan wordt geraamd op 213K EUR, wat een niet significant bedrag is.
Het vertegenwoordigt in wezen de opname van de verwachte bijzondere waardevermingsverliezen voor het kredietrisico vanaf de opname van de vorderingen, de verplichtingen en de financiële garanties. De belangrijkste betrokken elementen zijn de voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen en de garanties die aan hen kunnen worden toegekend.
Deze bepaling zal geen impact hebben op de resultaten van de Groep, aangezien de Groep, op vandaag, geen gebruik maakt van afgeleide financiële instrumenten die kwalificeren als "Hedge accounting".
De door de Groep uitgevoerde voorlopige analyse leidde tot de identificatie van thema's, die betrekking hebben op de erkenning van de omzet in de verschillende sectoren van de Groep, die waarschijnlijk een impact zullen hebben op de geconsolideerde omzet:
IMMOBEL zal de nieuwe richtlijnen moeten gebruiken om, geval per geval, te beoordelen of het verkoopcontract, de verkoop van de grond, de ontwikkeling en de constructie afzonderlijke prestatieverplichtingen zijn.
Deze nieuwe richtlijn zou ook een impact kunnen hebben op de projecten die voldoen aan de criteria om het resultaat te erkennen op het moment van een vervulde prestatieverplichting, voornamelijk de projecten die voldoen aan het derde criteria gedefinieerd door IFRS 15.36 ("de prestaties creëren een actief en de entiteit heeft een afdwingbaar recht op een betaling voor reeds verrichte prestaties").
De analyse leidde tot de conclusie dat de verkoop van de residentiële projecten resulteert in een enkele prestatieverplichting.
Het wettelijk kader in België en Luxemburg draagt de eigendom van de eenheden geleidelijk aan over aan de koper tijdens de constructie. In deze situatie wordt geleidelijk aan voldaan aan de prestatieverplichting, wanneer de controle over het actief wordt overgedragen naarmate de bouw vordert.
Het beschouwen van een enkele prestatieverplichting (ongeacht "terrein" en "constructie") betekent een wijziging van de huidige waarderingsregels. Op vandaag erkent de Groep een marge op het terrein (op het ogenblik van de akte) en een marge op de constructie (volgens de vooruitgang van de werken).
Voor elke verkoop zal nu één enkele marge worden opgenomen naarmate het actief wordt overgedragen aan de koper.
Impact op het bedrijfsresultaat van 2017: + 2.822 KEUR.
Impact op het eigen vermogen van 2017: + 2.121 KEUR.
Uit de analyse van het wettelijk kader wordt geconcludeerd dat de overdracht van de eigendom gebeurt op het ogenblik van de oplevering van de verkochte unit.
De Groep verwacht geen impact voor de sector "verkavelingen". De opbrengst wordt erkend op het moment van de overdracht van het actief.
De analyse van de impact van volgende gepubliceerde standaarden, wijzigingen en interpretaties is aan de gang:
De analyse van de impact van deze gepubliceerde standaarden, wijzigingen en interpretaties is aan de gang.
STANDAARDEN, WIJZIGINGEN EN INTERPRETATIES DIE VAN TOEPASSING ZIJN NA 2018
De analyse van de impact van deze gepubliceerde standaarden, wijzigingen en interpretaties is aan de gang.
De geconsolideerde financiële staten zijn uitgedrukt in duizenden euro.
Ze zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, de aandelen bestemd voor transacties, de aandelen beschikbaar voor de verkoop en de afgeleide financiële instrumenten die gewaardeerd worden aan hun reële waarde.
De geconsolideerde financiële staten omvatten deze van de Vennootschap en van haar dochterondernemingen evenals de aandelen in geconsolideerde joint ventures en in de verbonden ondernemingen waarop de vermogensmutatie methode wordt toegepast.
Alle saldo's, transacties, inkomsten en lasten binnen de Groep zijn geëlimineerd.
Onder dochterondernemingen moet men verstaan de vennootschappen die door de Vennootschap gecontroleerd worden.
De Groep oefent zeggenschap over een deelneming uit wanneer zij:
De Groep moet opnieuw beoordelen of zij zeggenschap uitoefent over een deelneming als uit feiten en omstandigheden blijkt dat er zich veranderingen hebben voorgedaan in één of meer van de opgesomde drie elementen van zeggenschap.
De financiële staten van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde staten vanaf de begindatum van de controle tot de einddatum van de controle.
Een joint venture is een contractuele overeenkomst op grond waarvan de Groep en één of meerdere partijen overeenkomen een economische activiteit onder gezamenlijke controle uit te voeren. De joint venture-overeenkomst impliceert over het algemeen dat één of meerdere afzonderlijke entiteiten die gezamenlijk gecontroleerd worden, opgericht worden.
Sinds 1 januari 2014, worden joint ventures, die voorheen werden geconsolideerd volgens de proportionele methode, opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de vermogensmutatie methode, tot de datum waarop de controle eindigt.
Een verbonden onderneming is een onderneming waarin de Groep een aanzienlijke invloed heeft, door haar deelname in beslissingen over het financiële en operationele beleid van de betrokken onderneming, maar die geen dochteronderneming of joint venture van de Groep is.
De aanzienlijke invloed is verondersteld wanneer de Groep, rechtstreeks of onrechtstreeks, door middel van haar dochterondernemingen, 20 % of meer van de stemrechten heeft, maar minder dan 50 %.
De deelnemingen in de verbonden ondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde financiële staten volgens de methode van vermogensmutatie vanaf de begindatum van de aanzienlijke invloed tot de datum waarop deze invloed ophoudt. De boekwaarde van de deelnemingen wordt verminderd, in voorkomend geval, om enig waardeverlies van de individuele deelnemingen vast te stellen.
De financiële staten van de dochterondernemingen, joint ventures en verbonden ondernemingen waarvan de afsluiting niet gebeurd is op 31 december (verslagdatum van de Vennootschap) zijn aangepast om rekening te houden met de gevolgen van de transacties en belangrijke gebeurtenissen die gebeurd zijn tussen de afsluitingsdatum van de dochteronderneming, de joint venture en de verbonden onderneming en 31 december. Het verschil tussen 31 december en de afsluitingsdatum van de dochteronderneming, joint venture of verbonden onderneming is nooit groter dan 3 maanden.
IMMOBEL analyseert elke acquisitie van dochterondernemingen op basis van IFRS 3 en neemt de criteria op die worden voorgesteld door IFRS 3 § B5 tot en met B12 om elke bedrijfscombinatie te identificeren en een bedrijfsactiviteit te definiëren. In overeenstemming met IFRS 3 wordt de overname behandeld als een "verwerving van activa" als de verworven activa geen bedrijfsactiviteit vormen.
Goodwill vertegenwoordigt de overwaarde op de overnamedatum tussen de prijs van de bedrijfscombinatie (met inbegrip van de schatting van de toekomstige aanpassingen aan de prijs, maar zonder de aan de overname gerelateerde kosten) vermeerderd met de waarde van de minderheidsbelangen (aangehouden door de minderheidsbelangen van de dochterondernemingen) en het belang in de reële nettowaarde van activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen. De goodwill wordt beschouwd als actief en wordt niet afgeschreven, maar wel jaarlijks getoetst op een waardevermindering op de afsluitingsdatum (of vaker als gebeurtenissen wijzen op een mogelijk waardeverlies). De waardeverminderingen worden onmiddellijk geboekt in het resultaat en worden later niet hernomen.
De goodwill naar aanleiding van de overname van een verbonden onderneming wordt verrekend in de boekwaarde van de verbonden onderneming. Goodwill afkomstig van de overname van dochterondernemingen of gezamenlijk gecontroleerde entiteiten staat afzonderlijk in de balans.
Goodwill die voortvloeit uit de acquisitie van een geassocieerde onderneming wordt opgenomen in de boekwaarde van de geassocieerde onderneming. Goodwill uit de acquisitie van dochterondernemingen en entiteiten waarover zeggenschap wordt uitgeoefend, wordt afzonderlijk in de balans gepresenteerd.
In geval van overdracht van een dochteronderneming, een gezamenlijk gecontroleerde entiteit of een verbonden onderneming wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen voor de bepaling van het resultaat op de verkoop.
De negatieve goodwill vertegenwoordigt de overwaarde op de overnamedatum tussen het belang in de reële nettowaarde van activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen van een dochteronderneming, een gezamenlijk gecontroleerde entiteit of een verbonden onderneming en de prijs van de bedrijfscombinatie vermeerderd met de waarde van de minderheidsbelangen (aangehouden door de minderheidsbelangen van de dochterondernemingen). In de mate dat de overwaarde blijft bestaan na nieuw onderzoek en herwaardering van de waarden, wordt de negatieve goodwill onmiddellijk in het resultaat geboekt.
De balansen van de buitenlandse ondernemingen worden omgerekend naar euro tegen de officiële wisselkoers per einde van het boekjaar, en de resultatenrekeningen tegen de gemiddelde wisselkoers van het boekjaar.
De uit deze omrekeningsmethode voortvloeiende verschillen worden geboekt bij het eigen vermogen onder de rubriek "Omrekeningsverschillen". Bij de overdracht van de betrokken onderneming, worden de omrekeningsverschillen in het resultaat geboekt.
De transacties worden eerst geboekt tegen de koers op de datum van de transactie. Bij de afsluiting van het boekjaar worden de monetaire activa en passiva omgerekend tegen de officiële wisselkoers per eind van het boekjaar. De uit deze omrekening voortvloeiende winsten en verliezen worden in het financiële resultaat geboekt.
De immateriële vaste activa worden geboekt op de balans als het waarschijnlijk is dat de verwachte economische voordelen in de toekomst die toegeschreven kunnen worden aan de activa zullen terugkomen naar de Vennootschap en als de kostprijs van deze activa betrouwbaar gewaardeerd kan worden.
De immateriële vaste activa worden gewaardeerd aan kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en eventuele waardeverminderingverliezen.
De immateriële vaste activa worden afgeschreven volgens de lineaire methode op basis van de best geschatte levensduur. De afschrijvingsduur en -methode worden op elke afsluitingsdatum opnieuw onderzocht.
De materiële vaste activa worden gewaardeerd aan kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingverliezen. De materiële vaste activa worden pro rata temporis afgeschreven volgens de lineaire methode over hun levensduur. De levensduur wordt als volgt bepaald :
De terreinen worden niet afgeschreven aangezien hun levensduur onbeperkt is.
De latere uitgaven verbonden aan de materiële vaste activa worden enkel geactiveerd als het waarschijnlijk is dat de economische voordelen, verbonden aan dit element, in de toekomst naar de entiteit zullen terugvloeien en als de kostprijs betrouwbaar gewaardeerd kan worden.
De gebouwen in aanbouw voor productie, verhuur of kantoorruimte, zijn opgenomen tegen hun kostprijs, verminderd met de eventuele waardeverminderingverliezen. De afschrijvingen van deze activa beginnen als de activa klaar zijn om gebruikt te worden.
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op basis van het reële-waardemodel in overeenstemming met de bepalingen van IAS 40 – Vastgoedbeleggingen. Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen (terreinen en/of gebouwen in aanbouw of beschikbaar) van de Groep om huurgelden te ontvangen en/of de onroerende goederen te schatten eerder dan om ze te gebruiken of te verkopen. Vastgoedbeleggingen (in aanbouw) worden initieel gewaardeerd aan kostprijs om later omgerekend te worden naar hun reële waarde. De schommelingen van de reële waarde worden rechtstreeks in het resultaat geboekt.
De Groep maakt het onderscheid tussen financiële en operationele leaseovereenkomsten door objectieve criteria te hanteren die aanwijzen dat een belangrijk gedeelte van het actief verbruikt zal worden door de Groep:
De activa van de Groep aangehouden onder financiële leasing worden aanvankelijk geboekt tegen hun reële waarde of, indien deze lager is, tegen de geactualiseerde waarde van de minimale leasebetalingen. De schuld tegenover de verhuurder met betrekking tot deze activa wordt opgenomen in de balans als een leasingschuld.
De leasebetalingen worden evenredig verdeeld over de financiële kosten en de vermindering van de leasingschuld en dit tegen een vaste rentevoet ten opzichte van het schuldsaldo. De financiële kosten worden rechtstreeks opgenomen in het resultaat. De activa aangehouden onder financiële leasing worden afgeschreven volgens de lineaire methode over de kortste van de levensduur en de duur van het leasecontract.
IMMOBEL heeft geen financiële leasecontracten waarvoor IMMOBEL de verhuurder is.
De betalingen met betrekking tot de operationele leasing worden geboekt als lasten in het resultaat volgens een lineaire methode over de duur van het leasecontract.
De financiële activa en passiva worden op de balans geboekt wanneer de Groep voldoet aan de contractuele bepalingen van het instrument.
De kortlopende handelsvorderingen worden gewaardeerd aan hun nominale waarde, verminderd met de gepaste waardeverminderingen. Deze waardeverminderingen dekken de bedragen die beschouwd worden als niet-invorderbaar. De duurzame aard van de dubieuze handelsvorderingen wordt geschat en een waardevermindering wordt eventueel opgenomen.
De geldmiddelen omvatten cash en termijndeposito's met een looptijd van minder dan drie maanden. De kasequivalenten zijn heel liquide beleggingen op heel korte termijn, die onderworpen zijn aan een verwaarloosbaar risico op waardevermindering.
De thesaurie en de equivalenten van de thesaurie worden geboekt op de balans tegen hun afgeschreven kostprijs.
Kasstromen zijn in- en uitstromen van geldmiddelen en kasequivalenten.
Bedrijfsactiviteiten zijn de voornaamste activiteiten van een entiteit die opbrengsten genereren, evenals andere activiteiten die geen investerings- of financieringsactiviteiten zijn. De overnames en de verkopen van projecten, hetzij rechtstreeks via de aan- of verkoop van activa, hetzij onrechtstreeks via de overname of de verkoop van een onderneming verbonden aan het project, worden beschouwd als bedrijfsactiviteiten en worden opgenomen in de kasstromen uit bedrijfsactiviteiten.
Investeringsactiviteiten zijn de verwerving en vervreemding van vaste activa en andere investeringen die niet in kasequivalenten zijn vervat.
Financieringsactiviteiten zijn activiteiten die resulteren in wijzigingen in de grootte en de samenstelling van het eigen vermogen en het vreemd vermogen van de entiteit.
De uitgiftekosten, in verband met een transactie op het eigen vermogen, worden in mindering gebracht op het eigen vermogen, hetgeen impliceert dat de kapitaalsverhogingen geboekt worden tot het bedrag van de ontvangen bedragen, exclusief de uitgiftekosten. Zo worden ook de transacties op de eigen aandelen rechtstreeks geboekt in het eigen vermogen.
Rentedragende bankleningen en debetsaldi worden geboekt tot het bekomen bedrag van de geldmiddelen, zonder aftrek van de eventuele transactiekosten. Na de aanvankelijke boeking worden ze geboekt tegen de afgeschreven kostprijs. Elk verschil tussen de ontvangen waarde en de aflossingswaarde wordt geboekt in het resultaat over de periode van de lening op basis van de effectieve interestvoet.
De kortlopende handelsschulden worden opgenomen tegen hun nominale waarde.
Afgeleide financiële instrumenten worden aanvankelijk gewaardeerd aan kostprijs om later omgerekend te worden naar hun reële waarde. De administratieve verwerking van de latente resultaten, verbonden aan de afgeleide financiële instrumenten, is afhankelijk van de aard van het gedekte element. Op afsluitingsdatum van een afgeleid contract wordt het instrument aangeduid hetzij als een dekking van de reële waarde van geboekte activa of passiva (dekking van reële waarde), hetzij als dekking van de thesauriestromen In de toekomst (dekking van thesauriestromen). De schommelingen van de reële waarde van de afgeleide instrumenten, aangeduid als dekking van de reële waarde, worden in het resultaat geboekt evenals de schommelingen van de reële waarde van de gedekte activa en passiva. Met betrekking tot de dekking van de thesauriestromen worden de schommelingen van reële waarde geboekt onder de andere elementen van het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat. Het inefficiënte deel van de dekking wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt.
De schommelingen van de reële waarde van de afgeleide instrumenten die niet voldoen aan de voorwaarden van de dekkingsboekhouding worden rechtstreeks in het resultaat geboekt.
De voorraden worden gewaardeerd tegen de gewogen gemiddelde kostprijs of de netto-realisatiewaarde indien deze lager is. De netto verkoopwaarde komt overeen met de geschatte verkoopprijs verminderd met de gemaakte en nog te maken kosten.
De kostprijs van de aangekochte producten omvat de aanschaffingsprijs en de bijkomende kosten. Voor afgewerkte producten en de goederen in bewerking houdt de kostprijs rekening met de directe kosten en een gedeelte van de indirecte productiekosten, zonder administratieve of financiële kosten op te nemen.
Voor de projecten opgestart na 1 januari 2009, worden de intercalaire intresten geactiveerd.
Wanneer de specifieke identificatie niet mogelijk is, wordt de kostprijs bepaald bij toepassing van de gewogen gemiddelde kostprijsmethode. De netto-realisatiewaarde is de geschatte verkoopprijs bij het normale verloop van de activiteit, verminderd met de geschatte kosten voor de afwerking en de geschatte kosten noodzakelijk voor de realisatie van de verkoop. De waardevermindering of het verlies op voorraden om ze om te rekenen naar hun netto-realisatiewaarde wordt geboekt in het boekjaar waarin de waardevermindering of het verlies zich heeft voorgedaan.
Voor de aangekochte projecten, waarbij de aankoopprijs rekening houdt met nog te ontvangen huurgelden voordat het project kan worden ontwikkeld, worden de huurgelden, vanaf 1 juli 2016, erkend als een apart actief en opgenomen in mindering van de voorraad. Op 31 december 2017 gaat dit over de huurgelden met betrekking tot de projecten Lebeau Sablon te Brussel en Centre Étoile te Luxemburg.
De financieringskosten worden geactiveerd afhankelijk van de aard van de financiering. De kosten voor "project financiering" worden volledig toegewezen op het gefinancierde project. De financieringskosten, met de betrekking tot "corporate financiering" en "obligaties", worden toegewezen aan de verschillende projecten op basis van een verdeelsleutel. Deze verdeelsleutel houdt rekening met de projecten in ontwikkeling en de geïnvesteerde bedragen. De activatie van de financieringskosten wordt stopgezet op het moment van de voorlopige oplevering of op het moment dat er een voorschot wordt ontvangen dat groter is dan de waarde van de voorraad.
De voorzieningen worden geboekt wanneer de Groep een bestaande verplichting heeft (juridisch of impliciet) die voortvloeit uit een gebeurtenis uit het verleden, wanneer het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om te voldoen aan de verplichting en wanneer het bedrag van de verplichting betrouwbaar geschat kan worden.
Het bedrag van de voorziening komt overeen met de beste schatting van de uitgave nodig om te voldoen aan de geactualiseerde verplichting indien noodzakelijk.
Een voorziening voor zekerheden wordt aangelegd wanneer de onderliggende producten of diensten verkocht worden. Het bedrag van de voorziening wordt bepaald op basis van historische gegevens en van de weging van alle mogelijke resultaten waaraan waarschijnlijkheden verbonden zijn (methode van de verwachte waarde).
Voorwaardelijke verplichtingen, waarvan het ontstaan niet waarschijnlijk is, worden opgenomen als een voorziening en worden vermelden in de toelichting bij de jaarrekening op voorwaarde dat het risico aanzienlijk is. Voorwaardelijke activa worden niet opgenomen in de jaarrekening.
De Groep past pensioenplannen toe van het type "toegezegde-pensioenregeling" en "toegezegde-bijdragenregeling".
De bijdragen aan deze pensioenplannen worden opgenomen in de resultatenrekening van het boekjaar waarin ze betaald worden.
Volgens deze methode worden de kosten van elk plan geschat op basis van de "projected unit credit"-methode, volgens een berekening van de geactualiseerde waarde op afsluitdatum.
Het bedrag dat geboekt wordt op de balans vertegenwoordigd de geactualiseerde waarde van de verplichtingen inzake toegezegdpensioenregelingen, verminderd met de reële waarde van de activa van het plan en de kosten van de diensten uit het verleden die nog niet geboekt zijn. Alle uit deze berekening voortvloeiende activa zijn beperkt tot de geactualiseerde waarde van de mogelijke terugbetalingen voor de Groep en de verminderingen van de toekomstige bijdragen in het kader van het plan.
De actuariële winsten en verliezen worden onmiddellijk geboekt onder de andere elementen van het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat en in het mutatieoverzicht van het eigen vermogen gepresenteerd.
De bonussen worden toegekend aan bedienden en hogere kaderleden en worden berekend op basis van te bereiken financiële kernindicatoren. Het geschatte bedrag van de bonussen wordt opgenomen als last van het boekjaar waarop ze betrekking hebben.
De ontvangen investeringssubsidies zijn geboekt op de balans (voorgesteld in de overige langlopende verplichtingen of in de overige kortlopende verplichtingen) als uitgestelde opbrengsten. Ze worden geboekt als opbrengsten volgens hetzelfde ritme als de erkenning van de activamarge waarop ze betrekking hebben.
De inkomsten van de Groep zijn afkomstig van de opbrengsten van de activiteiten Vastgoedontwikkeling (inclusief de diensten verbonden aan het Projectmanagement) en daarnaast de huurcontracten. IMMOBEL werkt, noch in 2017, noch in 2016, in het kader van constructiecontracten.
De inkomsten van de activiteiten Vastgoedontwikkeling worden gewaardeerd aan de reële waarde van de ontvangen of te ontvangen vergoeding.
Voor zover een verkoopcontract verschillende onderscheiden delen omvat, waarvan de levering afzonderlijk is, wordt de opname van de verkoopopbrengsten voor deze delen afzonderlijk verwerkt.
Voor zover een verkoopcontract van vastgoedontwikkeling (of een deel van het contract) aan de definitie van een onderhanden project in opdracht van derden beantwoordt, wordt de verkoopopbrengst volgens de voortgang van de werken opgenomen.
Voor zover een verkoopcontract van vastgoedontwikkeling (of een deel van het contract) niet beantwoordt aan definitie van een onderhanden project in opdracht van derden, wordt de verkoopopbrengst opgenomen bij oplevering, tenzij het contract voorziet in een continue eigendomsoverdracht zodat het mogelijk is om de opbrengst op te nemen naargelang deze overdracht plaatsvindt, oftewel in de loop van de werken.
Voor de projecten die vallen onder de « Wet Breyne » worden de opbrengsten en kosten als volgt verwerkt:
Het bedrag van de opbrengsten opgenomen op contracten waarvan de contractuele bepalingen en de juridische context een geleidelijke overdracht voorzien (Wet Breyne in België of gelijkwaardig in Luxemburg), organiseert de overdracht van de controle over het actief aan de koper, evenals de risico's en belangrijkste voordelen die inherent zijn aan de eigendom van het werk in uitvoering in de huidige staat, naarmate de bouw vordert. Dit resulteert in een erkenning op basis van de "percentage of completion-methode" (IFRIC 15.7).
De juridische structuur van het project heeft geen invloed op de erkenning van de marge maar op de presentatie ervan, die zal verschillen naargelang het gaat om:
Directe eigendom, dochteronderneming: de resultaten worden geboekt in verkopen en kosten van verkoop, ongeacht de juridische structuur van de eigendom van het actief;
Joint ventures: in overeenstemming met IFRS 11, wanneer een joint venture leidt tot gezamenlijke controle over de netto activa, neemt IMMOBEL een investering voor zijn belang in de joint venture op en verwerkt deze volgens de vermogensmutatiemethode (IAS 28). Het resultaat van de verkopen wordt daarom gepresenteerd onder de rubriek "Aandeel in de winst of het verlies van joint ventures en geassocieerde ondernemingen"
Gezamenlijke activiteiten: in overeenstemming met IFRS 11, in het geval van een partnerschap waarbij de partijen de gezamenlijke zeggenschap uitoefenen over de activa en passiva, neemt IMMOBEL de activa, passiva en resultaten op voor haar gezamenlijk gehouden aandeel (proportionele consolidatiemethode).
Betreffende de contracten voor de operationele leasingovereenkomsten, worden de huurgelden geboekt in het resultaat volgens de lineaire methode over de duur van het huurcontract en dit, zelfs als de betalingen niet op deze basis gebeuren. De voordelen toegekend door de Groep tijdens de onderhandeling of de vernieuwing van een contract voor een operationele leasing worden geboekt verminderd met de huurgelden op een lineaire basis over de duur van het huurcontract. De huurgelden zijn geboekt als overige bedrijfsopbrengsten in het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten. Deze boekhoudmethode is alleen van toepassing in het geval de gebouwen verhuurd worden na de ontwikkeling en gereed zijn om te worden verkocht.
Sinds 1 juli 2016 wordt de ontvangen of de nog te ontvangen huur op projecten, in afwachting van ontwikkeling, beschouwd als een afzonderlijk actief. Deze huurinkomsten worden beschouwd als een deel van de aankoopprijs, die in mindering wordt gebracht van de waarde van het gebouw dat werd opgenomen in voorraad. Vanaf deze datum worden de huurinkomsten niet langer opgenomen in het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat. Op 31 december 2017 zijn dit huurprijzen voor de projecten Centre Étoile te Luxemburg en Lebeau te Brussel.
De boekwaarde van vaste activa (met uitzondering van financiële activa in het toepassingsgebied van IAS 39 uitgestelde belastingen en vaste activa aangehouden voor verkoop) wordt jaarlijks herzien om te bepalen of er aanwijzingen bestaan dat een actief aan waarde heeft verloren. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde bepaald. Voor wat betreft de immateriële activa met een onbepaalde gebruiksduur en goodwill wordt de realiseerbare waarde jaarlijks bepaald. Een bijzondere waardevermindering wordt opgenomen wanneer de boekwaarde de realiseerbare waarde van het actief of van de kasstroom genererende eenheid overschrijdt. De bijzondere waardeverminderingverliezen worden opgenomen in de resultatenrekening.
Wanneer de te dekken waarde niet individueel bepaald kan worden voor activa, inclusief voor de goodwill, wordt ze geschat op basis van de thesaurie genererende eenheid waartoe deze activa behoren.
De realiseerbare waarde van de vorderingen en beleggingen van de onderneming die worden aangehouden tot de vervaldag is de contante waarde van de toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rentevoet voor deze activa.
De realiseerbare waarde van andere activa of van een cash genererende eenheid is het hoogste bedrag van de reële waarde verminderd met de verkoopkosten en de bedrijfswaarde. Deze laatste komt overeen met de geactualiseerde waarde van de toekomstige verwachte kasstromen afkomstig uit de activa of van de betrokken cash genererende eenheid. Om de bedrijfswaarde te bepalen worden de toekomstige geschatte kasstromen verdisconteerd door gebruik te maken van de disconteringsvoet voor belastingen die de marktrentevoet en de specifieke risico's verbonden aan het actief weerspiegelt.
Een terugname van het waardeverminderingverlies wordt geboekt bij de opbrengsten indien de realiseerbare waarde hoger is dan de netto-boekwaarde. De terugname kan echter een boekwaarde genereren die hoger is dan deze die bepaald zou zijn als aanvankelijk geen enkele waardeverminderingverlies opgenomen was door deze activa (kas genererende eenheid). Geen enkel terugname van bijzonder waardeverminderingsverlies op goodwill wordt opgenomen.
De leningskosten omvatten de interesten op debetsaldi en kort- en langlopende leningen, de afschrijving van de uitgiftepremies of de terugbetaling van de leningen, de afschrijving van de bijkomende kosten opgelopen tijdens de plaatsing van de leningen. Deze kosten worden geboekt in het resultaat van het boekjaar of geactiveerd in de kosten van de in aanmerking komende activa (zie punt 11).
De wijziging in de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, gelinkt aan de financiële schulden met betrekking tot specifieke projecten, worden gekapitaliseerd, ook indien het afgeleide product boekhoudkundig niet als dekkingsinstrument gekwalificeerd wordt.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de lopende belastingen en de uitgestelde belastingen. De lopende en uitgestelde belastingen worden geboekt in het resultaat, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks geboekt worden onder het eigen vermogen. In dit laatste geval worden de lopende en uitgestelde belastingen opgenomen onder het eigen vermogen.
De lopende belastingen zijn het bedrag van de verschuldigde (of terug te vorderen) belastingen op de winst (of het verlies) van een boekjaar en de aanpassingen van de belastinglasten van vorige boekjaren.
De uitgestelde belastingen worden geboekt volgens de methode van de variabele rapportering gebaseerd op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en passiva van de geconsolideerde jaarrekeningen en hun fiscale basis.
De uitgestelde belastingverplichtingen worden geboekt voor alle belastbare tijdelijke verschillen.
De uitgestelde belastingvorderingen worden enkel geboekt voor aftrekbare tijdelijke verschillen in de mate dat het waarschijnlijk is dat deze in de toekomst beschouwd kunnen worden als een belastbare winst. Dit criterium wordt op elke afsluitingsdatum opnieuw geëvalueerd.
Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een deel van de Groep die ofwel is afgestoten ofwel is geclassificeerd als aangehouden voor verkoop. De beëindigde bedrijfsactiviteit vertegenwoordigt een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied, die operationeel en voor financiële verslaggeving duidelijk kan worden onderscheiden. Het nettoresultaat van de beëindigde bedrijfsactiviteiten (met inbegrip van het eventuele resultaat bij verkoop en belastingen) wordt afzonderlijk gepresenteerd van de voortgezette bedrijfsactiviteiten in de winst- en verliesrekening.
De uitgestelde belastingactiva worden enkel geboekt in de mate dat ze mogelijkerwijze in de toekomst van een belastbare winst afgetrokken kunnen worden.
De materiële en immateriële vaste activa met een vaste gebruiksduur worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte gebruiksduur van het betrokken vaste actief.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt geschat door onafhankelijke deskundigen in overeenstemming met de principes beschreven in nota 13 van de financiële staten.
In het kader van de waardevermindering toetsen wordt de invorderbare waarde van het activa geschat op basis van de geactualiseerde waarde van de toekomstig verwachte kasstromen die door dit actief zullen gegenereerd worden.
Voor de voorzieningen, stemt het geboekte bedrag overeen met de beste schatting van uitgave die nodig zal zijn voor de delging van de huidige (juridische of impliciete) verbintenis op afsluitdatum.
De projecten in voorraad en de bouwcontracten worden onderworpen aan haalbaarheidsstudies, die dienen tot de vrijmaking van de marges en tot de berekening van de vorderingsgraad. Op elke afsluitdatum wordt een schatting gemaakt van de nog te maken kosten.
De beoordeling van de realiseerbare waarde van een project gebeurd op basis van veronderstellingen over toekomstige gebeurtenissen die onderhevig kunnen zijn aan veranderingsrisico's. Deze veronderstellingen hebben voornamelijk betrekking op de verwachte verkoopprijs (op basis van de aard van het project, de ligging, …), de geschatte kostprijs per project en de economische markcondities. Deze veronderstellingen worden tijdens het project opgevolgd door de projectmanager aan de hand van een update van de haalbaarheidsstudie en op kwartaalbasis door het management.
De waardering van de inkomsten uit de verkoop van vastgoedontwikkeling gebeurd op basis van belangrijke beoordelingen, voornamelijk met betrekking tot het tijdstip waarop de rechten en verplichtingen van de eigendom overgaan op de koper (op een specifiek tijdstip of naarmate de bouw vordert op basis van het voltooiingspercentage), de evaluatie van de kosten die moeten worden gemaakt, en, in het geval de resultaten erkent worden naarmate de werken vorderen, de bepaling van het voltooiingspercentage, rekening houdend met de reeds gemaakte kosten en de totale geschatte kostprijs.
Zoals vermeld in toelichting E. 15, worden, de inkomsten uit de verkoop van een project, bruto opgenomen in de resultatenrekening (omzet en kostprijs van de omzet) ongeacht de structuur van de transactie (asset deal / share deal). De verkopen van gecontroleerde ondernemingen, die gelinkt zijn aan een project, worden daarom beschouwd als een normale bedrijfsactiviteit van de Groep en daarom opgenomen in de resultatenrekening onder de omzet en de kostprijs van de omzet. Deze boekhoudkundige presentatie is een keuze van de Groep om rekening te houden met de specifieke kenmerken van de sector.
De rekeningen van de tijdelijke handelsvennootschappen zijn in de financiële staten opgenomen volgens de proportionele methode, elke rubriek van de balans en van de resultatenrekening is geïntegreerd in proportie van het aandeel van de partner in de tijdelijke handelsvennootschap.
IMMOBEL is van mening dat de activiteiten, die worden uitgevoerd via tijdelijke ondernemingen, die geen rechtspersoonlijkheid hebben, voldoen aan de definitie die wordt voorgesteld door de standaard IFRS 11 van de gezamenlijke activiteit, dat wil zeggen, een gezamenlijke overeenkomst waarbij partijen die gezamenlijke zeggenschap uitoefenen over de activa en passiva.
Een segment is een onderscheiden onderdeel van de Groep IMMOBEL dat opbrengsten en kosten meebrengt. De operationele resultaten zijn regelmatig door het Management Comité bekeken om toezicht te houden op de prestaties van de verschillende sectoren tegenover de strategische doelstellingen, plannen en budgetten. De Groep IMMOBEL bestaat uit 3 sectoren: kantoren, residentiële ontwikkeling en verkaveling.
De sectoriële informatie wordt voorgesteld op basis van de operationele sectoren. De resultaten, activa en verplichtingen van de sectoren omvatten elementen die ofwel rechtstreeks, ofwel op basis van een verdeelsleutel toe te wijzen zijn aan een segment.
De kernactiviteit van de Groep, vastgoedontwikkeling, omvat de activiteiten "kantoren", "residentiële ontwikkeling" en "verkaveling". Er zijn geen transacties tussen de verschillende sectoren. De Groep is actief in België, het Groothertogdom Luxemburg en Polen.
De verdeling per omzet per land is afhankelijk van het land waarin de prestaties zijn uitgevoerd.
In overeenstemming met de IFRS-standaarden, past de vennootschap sinds 1 januari 2014 de IFRS-11 standaard toe. Deze standaard wijzigt sterk de interpretatie van de financiële staten van de Vennootschap, zonder echter het resultaat van het boekjaar en het eigen vermogen te wijzigen.
De Raad van Bestuur en het Management vinden dat de financiële staten, opgesteld volgens de proportionele methode (voor IFRS 11) een beter beeld geven van de activiteiten van de Groep. Deze interne cijfers voor IFRS 11 betekenen dat de resultaten van alle projecten worden opgenomen volgens hun aandeel in de operationele opbrengsten en kosten, met uitzondering van de geassocieerde ondernemingen (zie de lijst in toelichting 26).
De resultaten uit de verkoop van een project, dat wordt aangehouden via een joint venture, wordt in de interne cijfers, bruto opgenomen onder de "omzet" en de "kostprijs van de omzet" voor het aandeel van IMMOBEL in het project.
Deze interne financiële staten worden door de Raad van Bestuur en het Management gebruikt om de financiële prestaties van de Groep op te volgen.
| INTERNE GECONSOLIDE ERDE RE SULTATENREKENING | 31-12-2017 | 31-12-2016 |
|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 226 7 16 | 346 058 |
| Omzet | 222 165 | 307 391 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 4 551 | 38 667 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -198 940 | -273 37 1 |
| Kostprijs van de omzet | -176 778 | -253 601 |
| Kosten voor commercialisatie | -2 741 | |
| Administratiekosten | -19 421 | -19 770 |
| JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN | - 326 | -2 007 |
| Winsten (verliezen) op de verkoop van geassocieerde ondernemingen | ||
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen | - 326 | -2 007 |
| BEDRIJFSRE SULTAAT | 27 450 | 70 680 |
| Renteopbrengsten | 1 732 | 893 |
| Rentelasten | -5 159 | -5 043 |
| Overige financiële opbrengsten en kosten | -3 895 | -1 271 |
| FINANCIAL RE SULT | -6 381 | -5 421 |
| RE SULTAAT VOOR BE LASTINGEN UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 21 069 | 65 259 |
| Belastingen | -10 140 | -11 620 |
| RE SULTAAT UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 10 930 | 53 639 |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 10 930 | 53 639 |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 102 | 1 165 |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 11 032 | 52 474 |
| OMZE T | BEDRIJFSRE SUL TAAT |
OMZE T | BEDRIJFSRE SUL TAAT |
|
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | |
| KANTOREN | ||||
| België | 9 963 | 4 608 | 125 642 | 17 694 |
| Groothertogdom Luxemburg | 55 050 | - 769 | - 517 | |
| Polen | -1 959 | - 593 | ||
| SUBTOTAAL KANTOREN | 65 013 | 1 880 | 125 642 | 16 584 |
| RE SIDENTIE E L | ||||
| België | 110 448 | 18 161 | 165 565 | 22 389 |
| Groothertogdom Luxemburg | 24 515 | 3 114 | - 503 | |
| Polen | - 792 | - 220 | ||
| SUBTOTAAL RE SIDENTIE E L | 134 963 | 20 483 | 165 565 | 21 666 |
| VERKAVE LING | ||||
| België | 22 190 | 5 087 | 16 184 | 4 302 |
| SUBTOTAAL VERKAVE LING | 22 190 | 5 087 | 16 184 | 4 302 |
| NIE T TOEGEWEZEN | ||||
| België | 28 128 | |||
| SUBTOTAAL NIE T TOEGEWEZEN | 28 128 | |||
| België | 142 601 | 27 856 | 307 391 | 72 513 |
| Groothertogdom Luxemburg | 79 565 | 2 345 | -1 020 | |
| Polen | -2 751 | - 813 | ||
| TOTAAL GECONSOLIDE ERD | 222 166 | 27 450 | 307 391 | 70 680 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 25 804 | 18 47 7 |
| Immateriële en materiële vaste activa | 4 399 | 3 914 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 9 627 | - 36 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 4 487 | 7 421 |
| Overige vaste activa | 7 291 | 7 178 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 845 170 | 767 915 |
| Voorraden | 606 585 | 584 001 |
| Handelsvorderingen | 11 773 | 15 017 |
| Fiscale vorderingen en overige vlottende activa | 67 477 | 40 042 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 159 334 | 128 855 |
| TOTALE ACTIVA | 870 974 | 786 392 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 303 578 | 314 949 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 383 990 | 324 121 |
| Financiële schulden | 368 671 | 319 014 |
| Uitgestelde belastingschulden | 6 507 | 2 803 |
| Overige langlopende verplichtingen | 8 812 | 2 304 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 183 406 | 147 322 |
| Financiële schulden | 68 888 | 68 356 |
| Handelsschulden | 46 068 | 41 710 |
| Fiscale schulden en overige korlopende verplichtingen | 68 450 | 37 256 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 870 974 | 786 392 |
| l | |||
|---|---|---|---|
| l | |||
| E LEMENTEN VAN DE FINANCIË LE POSITIE |
KANTOREN | RE SIDENTIE E L | VERKAVE - LINGEN |
GECONSOLI DE ERD |
|---|---|---|---|---|
| Sectoriële activa | 189 929 | 409 994 | 95 037 | 694 960 |
| Niet-toegewezen elementen1 | 176 014 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 870 974 | |||
| Sectoriële verplichtingen | 30 476 | 84 046 | 5 281 | 119 803 |
| Niet-toegewezen elementen1 | 447 593 | |||
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 567 396 | |||
| BE LGIË | GROOT HERTOGDOM LUXEMBURG |
POLEN GECONSOLIDE E RD |
||
| Sectoriële activa | 451 856 | 132 056 | 111 048 | 694 960 |
Sectoriële vaste activa 9 844 131 83 10 058
| Uitsplitsing van de voorraden per sector: | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Kantoren | 164 412 | 192 120 |
| Residentieel | 352 575 | 294 989 |
| Verkaveling | 89 598 | 96 892 |
| TOTAAL VOORRADEN | 606 585 | 584 001 |
| Uitsplitsing van de voorraden per geografische zone | ||
| België | 390 895 | 402 365 |
| Groothertogdom Luxemburg | 114 944 | 112 036 |
| Polen | 100 746 | 69 600 |
| TOTAAL VOORRADEN | 606 585 | 584 001 |
| Sectoriële informa tie |
31/12/2017 Aanpa ssingen |
Gepubliceerde informa tie |
|
|---|---|---|---|
| Omzet | 222 165 | -77 165 | 145 000 |
| Bedrijfsresultaat | 27 450 | -2 154 | 25 296 |
| Balanstotaal | 870 974 | -70 732 | 800 242 |
De joint ventures worden, voor de sectoriële informatie, geconsolideerd volgens de proportionele methode. De aanpassingen komen voort uit de toepassing van IFRS 11, waar de joint ventures geconsolideerd worden volgens de vermogensmutatiemethode.
De omzet wordt als volgt uitgesplitst per sector:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 5 098 | 103 200 |
| Residentieel | 117 713 | 142 790 |
| Verkavelingen | 22 189 | 16 184 |
| TOTALE OMZET | 145 000 | 262 174 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| België | 121 879 | 262 174 |
| Groothertogdom Luxemburg | 23 121 | |
| Polen | ||
| TOTALE OMZET | 145 000 | 262 174 |
De spreiding van de klantenportefeuille van de Groep garandeert de onafhankelijkheid op de markt.
De omzet uit de kantoren komt voor het grootste deel uit de verkoop van het project Beyaert (Chambon).
IMMOBEL verkocht in de loop van 2017, alleen of in partnerschap, 367 huizen en appartementen in de volgende projecten: Universalis Park, Greenhill Park, Parc Seny, Ernest (Solvay) en Chambon in Brussel, Georges Grard in Oostduinkerke, Lakefront in Knokke-Heist, O'Sea in Oostende, Riverview in Nieuwpoort, Flint en Vesalius in Leuven, 't Zout in Koksijde.
IMMOBEL verkocht in juni 2017 met vergunning het project Chien Vert (Sint-Pieters-Woluwe) aan een ontwikkelingsmaatschappij.
Op het vlak van verkavelingen kan 2017 worden gezien als een uitstekend jaar, met 222 verkochte bouwgronden, onder andere in de verkavelingen van Grivegnée (« Le Verger de Fayenbois », ingehuldigd op 24 april 2017), Middelkerke, Waremme, Petit-Rechain, Soignies, Lontzen, De Pinte, Bredene, Geel, Eghezée.
Daarnaast verkocht IMMOBEL, alleen of in partnerschap, meer dan 71 huizen en appartementen in de volgende projecten: Clos Bourgeois in Brussel, Brasseries in Eupen, Grands Prés en Trois Ruisseaux in Chastre, George Grard in Oostduinkerke en Domaine des Vallées in Grez-Doiceau.
Een deel van de omzet van IMMOBEL is gerealiseerd in het kader van contracten die voorzien in de voortdurende overdracht van de eigendom. In 2016 en 2017 betreft dit de volledige residentiële omzet.
Kunnen als volgt worden uitgesplitst:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Huurinkomsten van projecten in afwachting van ontwikkeling | 2 832 | |
| Winst uit de verkoop van "non core" activiteiten (carve-out) | 13 326 | |
| Badwill uit de fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | 14 940 | |
| Herwaardering eigen aandelen IMMOBEL | 2 832 | |
| Overige opbrengsten (recuperatie belastingen, diversie doorfacturatie, …) | 3 999 | 2 530 |
| TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 3 999 | 36 460 |
Vanaf 1 juli 2016 worden de ontvangen of te ontvangen huurinkomsten, die de Groep ontvangt in afwachting van de ontwikkeling van het project, niet meer opgenomen in de resultatenrekening, maar in min geboekt van de erkende vordering, die werd geboekt op datum van aankoop als een deel van de aankoopprijs. Voor het jaar 2016 gaat dit over de projecten Lebeau te Brussel, aangekocht in 2014, en het project Centre Étoile te Luxemburg, aangekocht in 2016.
De overige opbrengsten betreffen voornamelijk diverse gerecupereerde kosten. We herinneren er nog even aan dat 2016 een uitzonderlijk jaar was door de fusie met ALLFIN GROUP en dat de impact van deze fusie de overige bedrijfsopbrengsten van vorig jaar beïnvloed met 31.098K EUR.
De kostprijs van de omzet kan als volgt worden verdeeld per sector:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | -2 697 | -91 649 |
| Reisdentieel | -91 357 | -120 032 |
| Verkavelingen | -12 657 | -8 451 |
| TOTAAL KOSTPRIJS VAN DE OMZET | -106 711 | -236 391 |
De kostprijs van de omzet wordt als volgt verdeeld per land:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| België | -87 151 | -220 132 |
| Groothertogdom Luxemburg | -19 560 | |
| Polen | ||
| TOTAAL KOSTPRIJS VAN DE OMZET | -106 711 | -220 132 |
En hebben betrekking op de omzet en projecten opgenomen in nota 2.
Onder deze rubriek worden de erelonen opgenomen die betaald werden met betrekking op de gerealiseerde omzet en de marketingkosten die niet werden geactiveerd onder de voorraden.
De administratiekosten kunnen als volgt worden opgesplitst:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Personeelskosten | -8 584 | -7 338 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | - 470 | - 965 |
| Overige operationele kosten | -9 140 | -10 267 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 45 | |
| TOTAAL ADMINISTRATIEKOSTEN | -18 194 | -18 525 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Bezoldigingen en vergoedingen van het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité | -12 773 | -9 127 |
| Gekapitaliseerde opvolgingskosten van projecten opgenomen onder de voorraden | 5 399 | 2 633 |
| Bezoldigingen van de niet-uitvoerende Bestuurders | - 300 | - 122 |
| Sociale lasten | - 670 | - 534 |
| Pensioenkosten | - 12 | - 79 |
| Andere | - 228 | - 109 |
| TOTAAL PERSONE E LSKOSTEN | -8 584 | -7 338 |
Zijn als volgt samengesteld:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa | - 496 | - 234 |
| Waardeverminderingen op voorraden | - 5 | |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 26 | - 726 |
| TOTAAL AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP ACTIVA | 470 | - 965 |
Zijn als volgt samengesteld :
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Diensten en diverse goederen | -7 963 | -9 172 |
| Overige exploitatiekosten | -1 645 | -2 268 |
| Voorzieningen | 468 | 1 173 |
| TOTAAL OVERIGE OPERATIONELE KOSTEN | -9 140 | -10 267 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Huurgelden en huurkosten, omvattend het huurgeld en de huurkosten van de maatschappelijke zetel | - 846 | - 688 |
| Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden en met | ||
| betrekking tot de omzet | -5 464 | -3 647 |
| Kosten met betrekking tot de fusie tussen IMMOBEL / ALLFIN GROUP | -3 170 | |
| Overige diensten en diverse goederen waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, | ||
| onderhouds- en herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afwachting van | -1 653 | -1 667 |
| ontwikkeling | ||
| TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN | -7 963 | -9 172 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Totaalbedrag van de betalingen geboekt als kosten van de periode | - 846 | - 628 |
| Totaalbedrag van de uit te voeren minimumbetalingen: | ||
| - op minder dan één jaar | - 827 | - 794 |
| - op meer dan één jaar, maar minder dan 5 jaar | -2 043 | -1 113 |
| - op meer dan 5 jaar | - 1 | - 131 |
Deze bedragen betreffen voornamelijk de huurprijs van de maatschappelijke zetel en de huurprijs van de voertuigen.
| Bedrag van de erelonen toegekend in de loop van het boekjaar aan de BV o.v.v.e. CVBA Deloitte Bedrijfsrevisoren en haar netwerk: | ||
|---|---|---|
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
| Erelonen van de commissaris binnen de Groep | -258 | -306 |
| Erelonen voor buitengewone prestaties of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de Groep | -104 | -429 |
| - Opdrachten juridische adviezen | -243 | |
| - Opdrachten fiscale adviezen | -7 | -45 |
| - Overige opdrachten buiten het domein van de gewone commissarisopdracht | -97 | -141 |
De opdrachten buiten het domein van de gewone commissarisopdracht werden goedgekeurd door het Audit- & Financieel Comité. De belangrijkste onderdelen van de wijzigingen in voorzieningen:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Voorzieningen betreffende de verkopen | 1 167 | |
| Overige voorzieningen | 468 | 6 |
| TOTAAL VAN DE WIJZIGINGEN IN VOORZIENINGEN | 468 | 1 173 |
| Toevoegingen | - 603 | |
| Bestedingen | 468 | 1 776 |
De opbrengsten uit verkopen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de verkoop van de participatie van 33,33 % in de vennootschap PEF KONS INVESTMENTS, eigenaar van het gebouw "KONS" te Luxemburg.
IMMOBEL, eigenaar van 50 % van de aandelen van de vennootschap VILPRO, heeft samen met de andere aandeelhouders de verkoop gefinaliseerd van de vennootschap VILPRO tijdens de maand oktober 2017.
Deze winsten worden als volgt samengevat:
| Verkoopprijs van joint ventures | 15 361 | 14 025 |
|---|---|---|
| Boekwaarde van de verkochte joint ventures | 10 993 | -5 776 |
| WINST (VERLIES) UIT DE VERKOOP VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
4 368 | 8 249 |
Het aandeel in het resultaat van de joint ventures en geassocieerde ondernemingen is als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Bedrijfsresultaat | 1 168 | 3 982 |
| Financieel resultaat | -1 613 | -2 936 |
| Belastingen | - 544 | -1 576 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | - 989 | - 530 |
Meer informatie met betrekking tot joint ventures en geassocieerde ondernemingen is terug te vinden in nota 14.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Rentelasten van financiële schulden opgenomen tegen afgeschreven kostprijs | -15 806 | -11 643 |
| Geactiveerde rente op projecten in ontwikkeling | 9 648 | 3 259 |
| Variaties in de reële waarde met betrekking tot de fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP en met betrekking tot de obligatielening 2013 - 2018, vervaldag december 2018 |
1 980 | 3 591 |
| TOTAAL RENTE LASTEN | -4 178 | -4 793 |
| Rente opbrengsten | 2 199 | 1 951 |
| Overige financiële kosten en opbrengsten | -2 789 | -1 032 |
| FINANCIE E L RE SULTAAT | -4 768 | -3 874 |
| Rentelasten van financiële schulden opgenomen tegen afgeschreven kostprijs | -15 806 | -11 643 |
| Afschrijvingen van kosten bij uitgifte van leningen | 410 | 339 |
| Wijziging in betaalde / onbetaalde rente | 1 376 | 1 611 |
| BE TAALDE RENTE (KASSTROOMOVERZICHT) | -14 020 | -9 693 |
De vermindering van het financieel resultaat ten opzichte van vorig jaar komt door een geboekte waardevermindering op een vordering aan een geassocieerde onderneming.
De belastingen op het resultaat zijn de volgende:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Lopende belastingen met betrekking tot het huidige jaar | -3 481 | -13 003 |
| Lopende belastingen met betrekking tot vorige boekjaren | 535 | -1 600 |
| Uitgestelde belastingen op tijdelijke verschillen | -5 950 | 4 420 |
| Waardevermindering op uitgestelde belastingsvorderingen | - 700 | |
| TOTALE BE LASTINGEN OPGENOMEN IN HET GLOBAAL RE SULTAAT | -9 596 | -10 183 |
| Lopende belastingen | -2 946 | -14 603 |
| Wijzigingen van de fiscale vorderingen en verplichtingen | -5 051 | 5 280 |
| BETAALDE BE LASTINGEN (KASSTROOMOVERZICHT) | -7 997 | -9 323 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten | 20 529 | 63 822 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 989 | 530 |
| RE SULTAAT VOOR BE LASTINGEN EN HE T AANDE E L IN HE T RE SULTAAT VAN JOINT | ||
| VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN | 21 518 | 64 352 |
| BE LASTINGEN VOLGENS HE T THEORE TISCHE BE LASTINGTARIE F VAN 33,99% | -7 314 | -21 873 |
| Fiscale effecten | ||
| - Vrijgestelde inkomsten (verkoop van aandelen) | 1 542 | 14 454 |
| - Verworpen uitgaven | - 646 | - 662 |
| - Het gebruik van fiscale verliezen en notionele interesten waarvoor geen uitgestelde | ||
| belastingen werden erkend in voorgaande jaren | 142 | 1 503 |
| - Fiscale verliezen van het boekjaar waarvoor geen uitgestelde belastingen werden opgenomen | -3 855 | -2 005 |
| Belastingen van voorgaande boekjaren | 535 | -1 600 |
| BE LASTINGEN | -9 596 | -10 183 |
| E FFECTIE F BE LASTINGTARIE F VAN HE T BOEKJAAR | 44,60% | 15,82% |
Het verschil in vrijgestelde inkomsten ten opzichte van vorig jaar komt voort uit de uitzonderlijke resultaten van 2016 met betrekking tot de fusie (badwill en winst uit de carve out).
Door de afwezigheid van aandelen, die tot verwatering kunnen leiden, is het basisresultaat en het verwaterde resultaat per aandeel gelijk.
Het basisresultaat en het verwaterde resultaat per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
Het basisresultaat per aandeel wordt bepaald aan de hand van volgende gegevens:
| 31/12/2017 | |
|---|---|
| Het resultaat van het boekjaar (aandeel van de Groep) | |
| Resulta a t van het boekja a r | 11 035 |
| Globa a l resulta a t van het boekja a r | 10 496 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | |
| Aantal aandelen op 1 januar | 9.997.356 |
| Eigen aandelen op 1 januari | -1.230.398 |
| Eigen aandelen toegekend aan een lid van het executive comité | 4.795 |
| Aanta l a andelen op 31 december | 8.7 7 1.753 |
| Gewogen gemiddelde van het a anta l gewone a andelen | 8.767 .169 |
| Nettoresulta a t (a andeel van de Groep) per a andeel | 1,259 |
| Globa a l resulta a t (a andeel van de Groep) per a andeel | 1,197 |
Het verwaterde resultaat per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
| 31/12/2017 | |
|---|---|
| Resulta a t van het boekja a r | 11 035 |
| Globa a l resulta a t van het boekja a r | 10 496 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | 8.767.169 |
| Gewogen gemiddelde van het a anta l a andelen voor de berekening van de verwa terde winst per a andeel |
8.767 .169 |
| Verwa terd nettoresulta a t (a andeel van de Groep) per a andeel | 1,259 |
| Verwa ter globa a l resulta a t (a andeel van de Groep) per a andeel | 1,197 |
| De elementen die niet tot verwatering zorgen: | |
| De impact op het resultaat | |
| De impact op het aandelenplan (performance share plan) | 26 |
| De impact op het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen | |
| Aandelen in het kader van het aandelenplan (performance share plan) | 4 377 |
De performance aandelen hebben geen effect op het verwaterde resultaat per aandeel per 31 december 2017.
De immateriële vaste activa evolueren als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGSWAARDE OP HET E INDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 474 | 64 |
| Aankopen | 349 | 10 |
| Fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | 400 | |
| AANSCHAFFINGSWAARDE OP HET E INDE VAN HET BOEKJAAR | 823 | 474 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET E INDE VAN HET VORIG BOEKJAAR |
- 333 | - 40 |
| Afschrijvingen | - 86 | - 35 |
| Fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | - 258 | |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET E INDE VAN HET BOEKJAAR |
- 419 | - 333 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 405 | 142 |
De materiële vaste activa evolueren als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGSWAARDE OP HE T E INDE VAN HE T VORIG BOEKJAAR | 3 655 | 1 199 |
| Aankopen | 546 | 298 |
| Fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | 2 386 | |
| Verkopen | - 228 | |
| AANSCHAFFINGSWAARDE OP HE T E INDE VAN HE T BOEKJAAR | 4 201 | 3 655 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HE T E INDE VAN HE T VORIG BOEKJAAR |
-2 757 | - 903 |
| Fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | -1 688 | |
| Afschrijvingen | - 410 | - 166 |
| Depreciations (cancelled) | ||
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HE T E INDE VAN HE T BOEKJAAR |
-3 167 | -2 757 |
| NE TTO BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 1 034 | 898 |
De materiële vaste activa bestaan voornamelijk uit de inrichtingskosten van de maatschappelijke zetel. Deze worden afgeschreven over de looptijd van het huurcontract, 9 jaar.
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd door onafhankelijke deskundigen op basis van het reële waarde model in overeenstemming met de norm IAS 40.
De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| RE Ë LE WAARDE OP 1 JANUARI | 2 874 | 2 715 |
| Fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | 2 829 | |
| Verkopen | -2 715 | |
| Wijzigingen in de reële waarde geboekt in het globaal resultaat | 86 | 45 |
| RE Ë LE WAARDE OP 31 DECEMBER | 2 960 | 2 874 |
Deze rubriek omvat het erfpachtrecht van een kantoorgebouw waarvan het erfpachtrecht vervalt op 31 oktober 2025. De reële waarde van dit vastgoed werd bepaald rekening houdend met het feit dat de mutatierechten ten laste zijn van de koper. Belangrijkste veronderstellingen gehanteerd om de reële waarde te bepalen:
| 31/12/2017 | |
|---|---|
| Huurprijs (EUR) per m² | 120 |
| Actualisatievoet | 4,25% |
De bijdragen van de joint ventures en geassocieerde deelnemingen in het geconsolideerd overzicht van de financiële positie en in het geconsolideerd overzicht van het volledig resultaat is als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen | 10 033 | - 36 |
| Deelnemingen in joint ventures | 42 617 | 70 251 |
| TOTAAL DEELNEMINGEN OPGENOMEN IN HET OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
52 650 | 70 215 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Aandeel in het resultaat van de joint ventures | - 663 | 1 476 |
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen | - 326 | -2 007 |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE | ||
| ONDERNEMINGEN | - 989 | - 530 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
| Winst op de verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 4 368 | 8 249 |
| Boekwaarde van de verkochte participaties | 10 993 | 5 776 |
| AANDEEL IN HET KASSTROOMOVERZICHT VAN JOINT VENTURES EN | ||
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 15 361 | 14 025 |
De boekwaarde van de deelnemingen evolueert als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| WAARDE OP 1 JANUARI | 35 388 | 59 345 |
| Aandeel in het resultaat | - 989 | - 530 |
| Toename ingevolge fusie IMMOBEL / ALLFIN GROUP | 20 881 | |
| Herwaardering aandelen IMMOBEL verkregen voor de omgekeerde fusie | 2 832 | |
| De eigen aandelen IMMOBEL worden in min van het eigen vermogen geboekt | -55 368 | |
| Aanpassing aan de reële waarde conform IFRS 3 bedrijfscombinaties | 9 855 | |
| Aanschaffingen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 10 000 | |
| Kapitaalinjecties aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 2 893 | 4 907 |
| Verkopen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -10 993 | -5 776 |
| Terugbetaling van kapitaal door joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -9 902 | - 766 |
| Omrekeningsverschillen | - 10 | 8 |
| WIJZIGINGEN VAN HE T BOEKJAAR | -9 001 | -23 957 |
| WAARDE OP 31 DECEMBER | 26 387 | 35 388 |
Op 1 december 2017 kondigde IMMOBEL aan dat ze van plan is om de Franse vastgoedgroep NAFILYAN & PARTNERS in drie stappen te verwerven en bevestigde zo haar strategie om zich internationaal te diversifiëren. De verwerving is gepland in drie stappen: de eerste stap vond plaats in december 2017, via een kapitaalverhoging van NAFILYAN & PARTNERS, waarna IMMOBEL 15 % van de vennootschap in handen heeft. Later zullen gekruiste opties IMMOBEL in staat stellen om in de loop van boekjaar 2019 over te gaan tot de aankoop van nog eens 36 % van de Franse groep en nadien, in de loop van boekjaar 2020 van de rest van de aandelen (49 %) en van de andere kapitaaleffecten van NAFILYAN & PARTNERS. De valorisatie van de effecten is gebaseerd op de veelvoudmethode op EBIDTA geboekt op het eind van het boekjaar; ze zal in geen geval meer bedragen dan 130 MEUR.
Door deze transactie heeft IMMOBEL een overname gedaan van een geassocieerde onderneming in dewelke zij een significante invloed heeft (maar geen controle of gedeelde controle). De contracten voorzien niet in de mogelijk voor IMMOBEL om controle te kunnen uitoefenen over NAFILYAN & PARTNERS voor de laatste stap in de overname. In overeenstemming met IAS 28, in het geval van een investering in een geassocieerde onderneming, werd elk verschil (positief en negatief) tussen de aankoopprijs en het aandeel van de Groep in de werkelijke waarde van de identificeerbare netto activa verwerkt als een impliciete goodwill.
| Vaste activa | 1 805 |
|---|---|
| Vlottende activa | 81 641 |
| TOTAAL VAN DE ACTIVA | 83 446 |
| Eigen vermogen | 1 022 |
| Minderheidsbelangen | 831 |
| Langlopende verplichtingen | 28 903 |
| Kortlopende verplichtingen | 52 690 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 83 446 |
| NE TTO ACTIE F OP 31 DECEMBER 2016 | 1 022 |
| Geschat resultaat van 2017 | Nihil |
| Kapitaalverhoging | 8 442 |
| NE TTO ACTIE F OP DATUM VAN AANSCHAFFING | 9 464 |
| Aanpa ssingen werkelijke wa a rde | |
| Optie's op terreinen en projecten | 6 100 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | - 665 |
| Uitgestelde belastingen op aanpassingen aan de werkelijke waarde | -1 522 |
| Uitgestelde belastingen op fiscale verliezen | 2 918 |
| Tota le a anpa ssingen a an de werkelijke wa a rde | 6 831 |
| NE TTO ACTIE F NA AANPASSING WERKE LIJKE WAARDE (100%) | 25 759 |
| AANDE E L VAN IMMOBE L (15%) | 3 864 |
| Goodwill | 6 099 |
| Cap | 38 |
| AANSCHAFFINGSPRIJS (rekening houdend met de cap) | 10 000 |
De getekende contracten voorzien dat de maximumprijs voor de overname gelimiteerd wordt op maximum 130 MEUR. Deze cap werd gewaardeerd door IMMOBEL, rekening houdende met de mogelijkheden dat de marktwaarde 130 MEUR zal overschrijden, op 37,5 KEUR. De toewijzing van de aanschaffingsprijs is voorlopig en zal binnen de 12 maanden na de aanschaffingsdatum gefinaliseerd worden.
De volgende tabel toont de bijdrage van joint ventures en geassocieerde deelnemingen in het overzicht van de financiële positie en in het overzicht van het globaal resultaat.
| AANDE E L VAN DE GROEP IN % | BOEKWAARDE VAN DE DE E LNEMINGEN |
AANDE E L IN HE T GLOBAAL RE SULTAAT |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NAME | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
| Argent Office | - | 50,0% | - | - | - | 91 |
| Bella Vita | 50,0% | 50,0% | 2 670 | 5 924 | - 250 | 284 |
| CBD International | 50,0% | 50,0% | -1 465 | - 988 | - 476 | - 194 |
| Château de Beggen | 50,0% | 50,0% | 546 | 312 | 234 | 83 |
| Fanster Enterprise | 50,0% | 50,0% | 0 | 1 285 | 25 | 33 |
| Fonc. du Parc | 50,0% | 50,0% | 119 | 172 | 0 | - 1 |
| Gateway | 50,0% | 50,0% | 328 | 572 | - 17 | - 31 |
| Ilot Ecluse | 50,0% | 50,0% | 177 | 188 | - 11 | - 1 |
| Immo Keyenveld 1 | 50,0% | 50,0% | - 21 | - 5 | - 15 | - 13 |
| Immo Keyenveld 2 | 50,0% | 50,0% | - 26 | - 17 | - 10 | - 10 |
| Immo PA 33 1 | 50,0% | 50,0% | 1 849 | 5 457 | - 709 | 1 912 |
| Immo PA 44 1 | 50,0% | 50,0% | 421 | 207 | 214 | - 118 |
| Immo PA 44 2 | 50,0% | 50,0% | 1 551 | 815 | 736 | - 334 |
| Kons Investment | 33,3% | 33,3% | 0 | 10 246 | - 116 | - 304 |
| Les Deux Princes Develop. | 50,0% | 50,0% | - 51 | 33 | - 83 | - 2 |
| M1 | 33,3% | 33,3% | - 850 | - 402 | - 448 | - 71 |
| M7 | 33,3% | 33,3% | 137 | 33 | 104 | - 18 |
| ODD Construct | 50,0% | 30 | - 1 | |||
| RAC2 | 40,0% | 164 | ||||
| RAC3 | 40,0% | 40,0% | 2 982 | 2 928 | 55 | 287 |
| RAC4 | 40,0% | 40,0% | 3 614 | 7 226 | - 448 | - 197 |
| RAC4 Developt | 40,0% | 396 | - 4 | |||
| RAC5 | 40,0% | 40,0% | 4 848 | 4 922 | - 74 | 15 |
| Société Espace Léopold | - | 50,0% | - | - | - | - 21 |
| SPV WW 13 | 50,0% | |||||
| Unipark | 50,0% | 2 530 | 68 | |||
| Universalis Park 2 | 50,0% | 50,0% | -1 324 | -1 282 | - 42 | - 27 |
| Universalis Park 3 | 50,0% | 50,0% | -1 867 | -1 812 | - 55 | - 35 |
| Universalis Park 3AB | 50,0% | 50,0% | 43 | - 391 | 434 | - 7 |
| Universalis Park 3C | 50,0% | 50,0% | 122 | - 110 | 231 | - 4 |
| Vilpro | 50,0% | 50,0% | 111 | - 7 | - 5 | |
| TOTAAL JOINT VENTURE S | 16 759 | 35 424 | - 664 | 1 476 | ||
| DHR Clos du Château | 33,3% | 33,3% | 33 | 36 | - 3 | - 84 |
| Graspa Dev. | 25,0% | 25,0% | - 406 | - 72 | - 323 | - 153 |
| Immobel | 29,9% | -1 769 | ||||
| Nafilyan | 15,0% | 10 000 | ||||
| TOTAAL GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN |
9 627 | - 36 | - 326 | -2 006 | ||
| TOTAAL JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN |
26 387 | 35 388 | - 989 | - 530 |
De volgende tabel toont een samenvatting van de financiële gegevens van joint ventures en geassocieerde ondernemingen van de Groep. De bedragen zijn bepaald in overeenstemming met IFRS, voor eliminatie van interco's.
| CIJFERS 100 % | TOTAAL E IGEN VERMOGEN |
AANDE E L HOUDERS |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31 DECEMBER 2017 |
OMZE T | GLOBAAL RE SULTAAT |
TOTAAL ACTIVA |
TOTAAL VERPLICH TINGEN |
TOTAAL E IGEN VERMOGEN |
TOEREKEN BAAR AAN DE GROEP |
LENINGEN TOEGEKEND DOOR DE GROEP |
| Bella Vita | 6 554 | - 500 | 6 481 | 1 142 | 5 339 | 2 670 | |
| CBD International | - 952 | 22 057 | 25 408 | -3 352 | -1 465 | 8 975 | |
| Château de Beggen | 469 | 2 346 | 1 255 | 1 092 | 546 | ||
| Fanster Enterprise | 50 | 0 | 0 | 0 | |||
| Fonc. du Parc | 23 | - 1 | 240 | 3 | 237 | 119 | |
| Gateway | - 33 | 659 | 2 | 657 | 328 | ||
| Ilot Ecluse | - 22 | 361 | 8 | 354 | 177 | ||
| Immo Keyenveld 1 | - 31 | 522 | 564 | - 41 | - 21 | 280 | |
| Immo Keyenveld 2 | - 20 | 523 | 576 | - 53 | - 26 | 286 | |
| Immo PA 33 1 | 4 652 | -1 417 | 7 280 | 3 582 | 3 697 | 1 849 | 530 |
| Immo PA 44 1 | 2 950 | 429 | 3 928 | 3 085 | 842 | 421 | 488 |
| Immo PA 44 2 | 8 850 | 1 472 | 12 301 | 9 199 | 3 102 | 1 551 | 1 345 |
| Kons Investment | -68 470 | 0 | |||||
| Les Deux Princes Develop. |
3 024 | - 167 | 11 394 | 11 495 | - 101 | - 51 | 1 898 |
| M1 | -1 343 | 52 351 | 54 901 | -2 550 | - 850 | 7 141 | |
| M7 | 4 039 | 312 | 9 020 | 8 609 | 411 | 137 | 814 |
| ODD Construct | - 2 | 62 | 2 | 60 | 30 | ||
| RAC3 | 396 | 137 | 9 223 | 1 766 | 7 456 | 2 983 | 723 |
| RAC4 | -1 120 | 27 921 | 18 887 | 9 034 | 3 614 | 7 596 | |
| RAC4 Developt | - 11 | 1 096 | 107 | 989 | 396 | ||
| RAC5 | - 185 | 12 471 | 350 | 12 121 | 4 848 | ||
| SPV WW 13 | - 3 | 2 | 3 | - 1 | |||
| Unipark | 4 683 | 137 | 16 034 | 10 973 | 5 061 | 2 530 | |
| Universalis Park 2 | - 84 | 20 582 | 23 229 | -2 648 | -1 324 | 5 326 | |
| Universalis Park 3 | - 110 | 29 165 | 32 898 | -3 733 | -1 867 | 6 952 | |
| Universalis Park 3AB | 3 248 | 869 | 6 556 | 6 469 | 87 | 43 | 226 |
| Universalis Park 3C | 1 724 | 462 | 1 185 | 942 | 243 | 121 | 156 |
| Vilpro | - 15 | ||||||
| TOTAAL JOINT VENTURE S |
40 143 | -70 148 | 253 761 | 215 457 | 38 303 | 16 759 | 42 735 |
| DHR Clos du Château | 32 | - 8 | 1 576 | 1 476 | 100 | 33 | 138 |
| Graspa Dev. | -1 292 | 24 551 | 26 173 | -1 622 | - 406 | 406 | |
| Nafilyan | 94 657 | 3 185 | 83 446 | 81 593 | 1 853 | 10 000 | |
| TOTAAL GEASSOCIE ER DE ONDER NEMINGEN |
94 689 | 1 885 | 109 573 | 109 242 | 331 | 9 628 | 544 |
| TOTAAL JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ER DE ONDER NEMINGEN |
134 832 | -68 263 | 363 334 | 324 699 | 38 635 | 26 387 | 43 279 |
| Belangrijkste onderdelen van de a ctiva en pa ssiva | VOORRADEN | SCHULDEN | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Voorraden | 225 757 | CBD International | 21 780 | ||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 24 804 | Pef Kons Investment | 57 281 | 33 678 | |
| Vorderingen en andere activa | 13 151 | M1 M7 | 27 004 | ||
| Langlopende financiële schulden | 88 315 RAC(s) | 66 428 | 44 758 | ||
| Kortlopende financiële schulden | 12 227 Universalis Park | 27 562 | 10 096 | ||
| Aandeelhoudersleningen | 111 692 | Immo Keyenveld / PA | 24 120 | 11 632 | |
| Andere schulden | 30 872 | Autres | 1 583 | 377 | |
| TOTAAL | 263 7 12 | 243 106 | Tota l | 225 757 | 100 541 |
| CIJFERS AAN 100% | TOTAAL E IGEN VERMOGEN |
AANDE E L HOUDERS |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31 DECEMBER 2016 |
OMZE T | GLOBAAL RE SULTAAT |
TOTAAL ACTIVA |
TOTAAL VERPLICH TINGEN |
TOTAAL E IGEN VERMOGEN |
TOEREKEN BAAR AAN DE GROEP |
LENINGEN TOEGEKEND DOOR DE GROEP |
| Argent Office | - | 181 | - | - | - | - | - |
| Bella Vita | 9 941 | 567 | 16 306 | 4 459 | 11 847 | 5 924 | - |
| CBD International | - | - 388 | 21 692 | 23 667 | -1 975 | - 988 | 8 155 |
| Château de Beggen | - | 167 | 2 144 | 1 521 | 623 | 312 | - |
| Fanster Enterprise | - | 66 | 2 609 | 39 | 2 571 | 1 285 | - |
| Foncière du Parc | - | - 2 | 346 | 3 | 344 | 172 | - |
| Gateway | - | - 62 | 1 205 | 61 | 1 144 | 572 | - |
| Ilot Ecluse | - | - 2 | 385 | 9 | 376 | 188 | - |
| Immo Keyenveld 1 | - | - 26 | 581 | 592 | - 11 | - 5 | 122 |
| Immo Keyenveld 2 | - | - 20 | 553 | 586 | - 33 | - 17 | 122 |
| Immo PA 33 1 | 31 710 | 3 823 | 17 483 | 6 568 | 10 914 | 5 457 | - |
| Immo PA 44 1 | - | - 236 | 5 814 | 5 400 | 414 | 207 | 1 238 |
| Immo PA 44 2 | - | - 668 | 17 472 | 15 841 | 1 630 | 815 | 3 499 |
| Pef Kons Invest. | - | - 912 | 156 029 | 125 287 | 30 742 | 10 246 | 11 368 |
| Les Deux Princes Develop. |
- | - 3 | 5 105 | 5 039 | 66 | 33 | 1 884 |
| M1 | - | - 212 | 47 076 | 48 284 | -1 208 | - 402 | 5 210 |
| M7 | - | - 55 | 4 248 | 4 149 | 99 | 33 | 649 |
| RAC 2 | 2 200 | - 110 | - | - | - | - | - |
| RAC 3 | 4 874 | 719 | 9 092 | 1 773 | 7 319 | 2 928 | 670 |
| RAC 4 | - | - 493 | 26 930 | 8 866 | 18 064 | 7 226 | 3 429 |
| RAC 5 | 12 267 | 4 395 | 12 305 | 0 | 12 305 | 4 922 | - |
| Société Espace Léopold |
- | - 41 | - | - | - | - | - |
| Universalis Park 2 | - | - 54 | 20 332 | 22 895 | -2 563 | -1 282 | 5 170 |
| Universalis Park 3 | - | - 70 | 28 790 | 32 413 | -3 624 | -1 812 | 6 743 |
| Universalis Park 3AB | - | - 15 | 6 227 | 7 008 | - 782 | - 391 | 152 |
| Universalis Park 3C | - | - 9 | 1 712 | 1 931 | - 219 | - 110 | 128 |
| Vilpro | - | - 10 | 1 084 | 863 | 221 | 111 | 434 |
| TOTAAL JOINT VENTURE S |
60 992 | 6 531 | 405 521 | 317 257 | 88 265 | 35 424 | 48 973 |
| DHR Clos du Château | - | - 253 | 1 594 | 1 485 | 109 | 36 | 300 |
| Graspa Development TOTAAL GEASSO CIE ERDE |
- | - 612 - 865 |
23 377 24 97 1 |
23 667 25 152 |
- 290 - 181 |
- 72 - 36 |
3 195 3 495 |
| ONDER NEMINGEN TOTAAL JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE - ERDE ONDER NEMINGEN |
60 992 | 5 666 | 430 492 | 342 409 | 88 084 | 35 387 | 52 468 |
| Belangrijkste onderdelen van de activa en passiva | FINANCIËLE | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| VOORRADEN | SCHULDEN | ||||
| Voorraden | 379 219 | CBD International | 21 060 | - | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 18 180 | Pef Kons Investment | 154 451 | 83 240 | |
| Vorderingen en andere activa | 33 093 | M1 M7 | 49 932 | 34 048 | |
| Langlopende financiële schulden | 85 956 RAC(s) | 26 330 | |||
| Kortlopende financiële schulden | 94 719 Universalis Park | 57 025 | 40 000 | ||
| Aandeelhoudersleningen | 137 131 | Immo Keyenveld / PA | 39 013 | 12 139 | |
| Andere schulden | 24 603 | Overige | 31 408 | 11 248 | |
| TOTAAL | 430 492 | 342 409 | TOTAAL | 379 219 | 180 675 |
In geval van financiële schulden ten overstaan van banken, worden de terugbetalingen van aandeelhouders-voorschotten (terugbetaling van cash aan de moedervennootschappen) achtergesteld aan de terugbetalingen van bankleningen.
| Boekwaarde van de activa in pand gegeven als waarborg voor schulden | 176 866 | 314 308 |
|---|---|---|
| Bedrag van de schulden gegarandeerd door de hierboven vermelde zekerheden | 100 541 | 180 675 |
Voor het merendeel van de hierboven opgenomen bankleningen, heeft de vennootschap IMMOBEL nv zich verbonden om de nodige werkingsmiddelen te leveren aan haar dochterondernemingen teneinde de verschillende projecten tot een goed einde te brengen ("cash deficiency" en "cost overrun" verbintenissen).
De uitgestelde belastingsvorderingen of -verplichtingen worden opgenomen in de balans voor de belastbare of aftrekbare tijdelijke verschillen, de overdracht van fiscale verliezen en fiscale kredieten. De schommelingen van de uitgestelde belastingen in de balans tijdens het boekjaar worden opgenomen in de resultatenrekening, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks onder de andere elementen van het globaal resultaat geboekt worden.
De uitgestelde belastingen in de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:
| UITGE STE LDE BE LASTINGVORDERINGEN |
UITGE STE LDE BE LASTINGSCHULDEN |
|||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
| Fiscale verliezen | 700 | - | - | |
| Voorraden | 3 487 | 4 988 | 6 361 | 2 544 |
| Financiële schulden | 112 | 785 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | 568 | 568 | 32 | 32 |
| Overige activa en passiva | - | - | 114 | 227 |
| Compensatie van belastingvorderingen en schulden |
- | - | ||
| TOTAAL | 4 168 | 7 041 | 6 507 | 2 803 |
| WAARDE OP 1 JANUARI | 7 041 | 2 803 | ||
| Activa en passiva uit de omgekeerde fusie | ||||
| Overdrachten | - | |||
| Uitgestelde belastingen geboekt in het globaal resultaat |
-2 875 | 3 704 | ||
| WAARDE OP 31 DECEMBER | 4 166 | 6 507 |
| Bedragen van de fisca le verliezen en andere tijdelijke ver schillen wa a rvoor geen | |
|---|---|
| enkele uitgestelde bela stingvordering opgenomen is in de ba lans : | 52 385 |
| Te vervallen eind 2018 | 1 132 |
| Te vervallen eind 2019 | 9 149 |
| Te vervallen eind 2020 | 794 |
| Te vervallen eind 2021 | 687 |
| Te vervallen eind 2022 | |
| Niet beperkt in de tijd | 40 623 |
De voorraden bestaan uit gebouwen en gronden bestemd tot verkoop na hun ontwikkeling.
De uitsplitsing per sector is de volgende:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 153 239 | 120 842 |
| Residentieel | 275 676 | 225 381 |
| Verkaveling | 89 599 | 96 892 |
| TOTAAL VOORRADEN | 518 514 | 443 115 |
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| België | 333 020 | 154 038 |
| Groothertogdom Luxemburg | 95 850 | 21 376 |
| Polen | 89 644 | - |
| TOTAAL VOORRADEN | 518 514 | 175 414 |
De boekwaarde van de voorraden evolueert als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| VOORRADEN OP 1 JANUARI | 443 115 | 175 414 |
| Voorraden uit de omgekeerde fusie | 294 789 | |
| Aanpassing aan de reële waarde conform IFRS 3 (bedrijfscombinaties) | 3 633 | |
| Wijziging in de consolidatiekring | -17 201 | |
| Kapitalisatie van ontvangen en nog te innen huurgelden | -18 424 | |
| Aankopen van het boekjaar | 56 926 | 108 039 |
| Ontwikkelingen | 115 538 | 114 183 |
| Overdrachten van het boekjaar | -106 713 | -219 902 |
| Geboekte waardeverminderingen | 2 589 | |
| Kosten van leningen | 9 648 | - 5 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 75 400 | 267 701 |
| VOORRADEN OP 31 DECEMBER 2016 | 518 514 | 443 115 |
| Wijzigingen van | Aankopen | Ontwikkelingen | Overdrachten | Kosten van | Netto |
|---|---|---|---|---|---|
| het boekjaar per | leningen | ||||
| sector Kantoren |
246 | 38 071 | -7 395 | 1 644 | 32 566 |
| Residentieel | 56 680 | 70 014 | -86 412 | 7 833 | 48 115 |
| Verkaveling | 7 452 | -12 906 | 171 | -5 283 | |
| Total | 56 926 | 115 538 | -106 713 | 9 648 | 75 399 |
| Wijzigingen van het boekjaar per |
Aankopen | Ontwikkelingen | Overdrachten | Kosten van leningen |
Netto |
|---|---|---|---|---|---|
| geografische zone | |||||
| België | 10 728 | 63 362 | -87 053 | 6 018 | -6 945 |
| Groothertogdom Luxemburg | 46 198 | 22 465 | -19 660 | 2 767 | 51 770 |
| Polen | 29 711 | 863 | 30 574 | ||
| Total | 56 926 | 115 538 | -106 713 | 9 648 | 75 399 |
Waarde van de voorraad te recupereren binnen:
| de 12 maanden | 98 823 |
|---|---|
| langer dan 12 maanden | 419 690 |
De verdeling van de voorraad per type
| Zonder vergunning | 208 103 |
|---|---|
| Vergunning ontvangen, maar nog niet in ontwikkeling | 24 779 |
| In ontwikkeling | 285 631 |
De handelsvorderingen hebben betrekking op volgende sectoren:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 839 | 1 163 |
| Residentieel | 10 078 | 5 642 |
| Verkaveling | 777 | 5 307 |
| TOTAAL HANDE LSVORDERINGEN | 11 694 | 12 112 |
| De analyse van de betalingsachterstand is als volgt : | ||
| Vervallen < 3 maanden | 6 650 | 6 088 |
| Vervallen > 3 maanden < 6 maanden | 231 | 401 |
| Vervallen > 6 maanden < 12 maanden | 406 | 386 |
| Vervallen > 1 jaar | 1 962 | 2 672 |
Het kredietrisico houdt verband met de eventuele tekortkomingen van de klanten wanneer zij hun verplichtingen ten aanzien van de Groep niet nakomen. Door de aard van de klanten die voornamelijk bekende investeerders, openbare of geassimileerde klanten zijn, doet de Groep geen beroep op enige dekking van klantenkredietrisico. De klanten worden regelmatig opgevolgd en adequate waardeverminderingen worden geboekt om de bedragen die als niet-invorderbaar worden beschouwd, te dekken. Op 31 december 2017 bestaat er geen concentratie van kredietrisico met één enkele tegenpartij. Het maximale risico loopt op tot de boekwaarde van de vorderingen.
De waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| TOESTAND OP 1 JANUARI | 301 | 22 |
| Toevoegingen | -26 | 65 |
| Fusie IMMOBEL/ALLFIN GROUP | 214 | |
| WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR | -26 | 301 |
| TOESTAND OP 31 DECEMBER | 275 | 323 |
De onderdelen van deze rubriek zijn:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Overige vorderingen | 28 217 | 29 053 |
| Waarvan : zekerheden en borgstellingen | 6 974 | 3 600 |
| belastingen (andere dan op inkomsten) en terug te vorderen btw | 7 445 | 5 307 |
| Schuldvorderingen uit verkoop (escrow account) | 1 094 | - |
| te ontvangen subsidies en schadevergoedingen | 358 | 1 066 |
| toekomstige huurinkomsten uit projecten in ontwikkeling | 11 033 | 16 311 |
| overige | 1 313 | 2 769 |
| Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten | 7 846 | 3 418 |
| Waarvan op projecten in ontwikkeling | 7 474 | 3 082 |
| overige | 372 | 336 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 36 063 | 32 47 1 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 14 587 | 3 052 |
| Residentieel | 20 391 | 26 712 |
| Verkaveling | 1 085 | 2 707 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 36 063 | 32 471 |
De netto financiële schuld is het saldo tussen de geldmiddelen en kasequivalenten en de financiële schulden (langlopende en kortlopende). Ze bedraagt EUR -235 504 duizend op 31 december 2017 tegenover EUR -201 472 duizend op 31 december 2016.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Geldmiddelen en kasequivalenten (+) | 147 926 | 120 638 |
| Langlopende financiële schulden (-) | 330 090 | 281 578 |
| Kortlopende financiële schulden (-) | 68 816 | 40 532 |
| NETTO FINANCIËLE SCHULD | -250 980 | -201 472 |
De schuldratio van de Groep (netto financiële schuld / eigen vermogen) is 82,67 % op 31 december 2017.
De geldbeleggingen en beschikbare geldmiddelen bedragen EUR 147 926 duizend tegenover EUR 120 638 duizend op einde 2016. Dit is een stijging van EUR 27 288 duizend. De geldmiddelen zijn:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Termijndeposito's met een aanvankelijke duurtijd van minder dan 3 maanden | 60 000 | |
| Beschikbare geldmiddelen | 87 926 | 120 638 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 147 926 | 120 638 |
De verklaring van de netto schommeling van de geldmiddelen en kasequivalenten is in het geconsolideerd kasstroomoverzicht vermeld. Geldmiddelen en kasequivalenten zijn volledig beschikbaar, hetzij voor uitkering aan de aandeelhouders, hetzij voor het financiering van de verschillende projecten.
De financiële schulden stijgen met EUR 71 320 duizend, van EUR 322 110 duizend op 31 december 2016 naar EUR 393 430 duizend op 31 december 2017. De financiële schulden zijn als volgt samengesteld:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Niet-achtergestelde obligatieleningen | ||
| - vervaldag 28-03-2018, rentevoet 5,5 % - nominale waarde van 60 MEUR | 59 666 | |
| - vervaldag 28-03-2018, rentevoet 5,5 % - nominale waarde van 60 MEUR - aanpassing reële | ||
| waarde | 2 310 | |
| - vervaldag 27-06-2019, rentevoet 6,75 % - nominale waarde van 35,65 MEUR | 35 518 | 35 425 |
| - vervaldag 31-05-2022, rentevoet 3,0% - nominale waarde van 100 MEUR | 99 647 | |
| Bankleningen | 194 925 | 184 177 |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 330 090 | 281 578 |
| Niet-achtergestelde obligatieleningen | ||
| - vervaldag 28-03-2018, rentevoet 5,5 % - nominale waarde van 60 MEUR | 59 936 | |
| - vervaldag 28-03-2018, rentevoet 5,5 % - nominale waarde van 60 MEUR - aanpassing reële | ||
| waarde | 330 | |
| Bankleningen | 3 074 | 36 581 |
| Niet-vervallen rente | 5 476 | 3 951 |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 68 816 | 40 532 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 398 906 | 322 110 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 195 431 | 97 401 |
| Financiële schulden met variabele rentevoet | 197 999 | 220 758 |
| Niet-vervallen rente | 5 476 | 3 951 |
| Bedrag van de schulden gewaarborgd door zekerheden | 197 999 | 220 758 |
| Boekwaarde van de activa van de groep in pand gegeven als waarborg | 385 919 | 402 374 |
De financiële schulden evolueren als volgt:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI | 322 110 | 178 751 |
| Aangegane schulden | 168 833 | 107 009 |
| Terugbetaalde schulden | -95 944 | -133 627 |
| Schulden uit de omgekeerde fusie | 165 717 | |
| Aanpassing aan reële waarde conform IFRS 3 bedrijfscombinaties | 5 834 | |
| Aanpassing aan reële waarde opgenomen in het globaal resultaat | -1 980 | -3 524 |
| Betaalde rente op niet-achtergestelde obligaties | -2 340 | |
| Niet-achtergestelde obligaties - niet-vervallen rente | 5 476 | 3 951 |
| Afschrijvingen van kosten bij uitgifte van leningen | 411 | 339 |
| BEWEGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 76 796 | 143 359 |
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 31 DECEMBER | 398 906 | 322 110 |
Alle financiële schulden zijn aangegaan in EUR. Behalve de obligatieleningen, wordt de financiering van de Groep alsook de financieringen van de projecten van de Groep afgesloten op basis van kortetermijnrentes, euribor 1 tot 12 maanden + handelsmarge.
IMMOBEL beschikt op 31 december 2017 over 1 kredietlijn van EUR 10 miljoen, waarvan niks werd gebruikt op 31 december 2017. Deze lijn komt te vervallen op eind juni 2020. Op 31 december 2016 beschikte IMMOBEL over 2 kredietlijnen, een lijn van EUR 30 miljoen en een lijn van EUR 60 miljoen. Deze twee lijnen zijn vervallen op juni 2017.
Bovendien beschikt IMMOBEL op 31 december 2017 over EUR 385 miljoen bevestigde kredietlijnen, waarvan er EUR 198 miljoen gebruikt is op 31 december 2017. Op 31 december 2016 had IMMOBEL EUR 234 miljoen bevestigde kredietlijnen, waarvan er EUR 195 miljoen werd gebruikt.
Deze kredietlijnen zijn specifiek voor de ontwikkeling van bepaalde projecten. Op 31 december 2017 bedraagt de boekwaarde, van de in pand gegeven activa om "corporate" en "project" kredietlijnen te waarborgen, EUR 386 miljoen ten opzichte van EUR 402 miljoen op 31 december 2016.
| TE VERVALLEN IN |
2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2024 | Tota l |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligatieleningen | 60 000 | 35 650 | - | - | 100 000 | - | 195 650 * |
| Kredietlijnen project financiering |
80 319 | 87 682 | 45 803 | - | 8 600 | 11 150 | 233 554 |
| Te betalen intresten | 12 425 | 9 048 | 3 843 | 3 257 | 3 257 | 145 | 31 975 |
| TOTAAL FINANCIË LE SCHULDEN |
152 744 | 132 380 | 49 646 | 3 257 | 111 857 | 11 295 | 461 179 |
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de vervaldagen per financiële schuld:
* Het bedrag opgenomen in de balans, EUR 97 401 duizend, houdt eveneens rekening met de kosten ten bedrage van EUR 559 duizend welke zullen worden afgeschreven tot de vervaldatum in 2018 en 2019.
Op basis van de toestand op 31 december 2017, heeft elke schommeling van 1 % van de rentevoet een jaarlijkse toe- of afname van EUR 1 980 duizend tot gevolg voor de lasten op schulden met een variabele interestvoet. In het kader van de terbeschikkingstelling van kredieten op lange termijn, "corporate" en "project financiering", wendt de Groep financiële instrumenten aan ten einde het renterisico in te dekken.
Op 31 december 2017 zijn de volgende afgeleide financiële instrumenten afgesloten teneinde de toekomstige risico's te dekken:
| Periode | Opties | Uitoefenprijs | Notionele bedragen |
|---|---|---|---|
| 09/2015 - 09/2018 | IRS | 0,10% | 26 000 |
| 09/2014 - 12/2019 | IRS | 0,86% | 47 074 |
| TOTAAL | 73 074 |
Op basis van de toestand op 31 december 2017, heeft elke schommeling van 1 % van de rentevoet een jaarlijkse toe- of afname van EUR 917 duizend tot gevolg op de marktwaarde van de afgeleide financiële instrumenten.
De reële waarde van afgeleide financiële instrumenten (niveau 2) wordt bepaald op basis van waarderingsmodellen en rentefutures. De verandering in de reële waarde van financiële instrumenten wordt erkend door het geconsolideerd resultatenrekening, aangezien ze niet als afdekkingsinstrumenten worden geboekt.
Op 31 december 2017 was geen enkel instrument het onderwerp van kasstroomindekking.
De volgende tabel toont de verschillende klassen van financiële activa en verplichtingen met hun netto boekwaarde en de reële waarde, ingedeeld naargelang hun waarderingscategorie.
De reële waarde van de financiële instrumenten wordt als volgt vastgesteld:
| Opgenomen in de balans | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Netto volgens IAS 39 |
||||||
| Reële waarde | Reële waarde | |||||
| Niveau van de | per 31-12- | Geamortiseerd | via winst en | per 31-12- | ||
| reële waarde | 2017 | kostprijs | verlies | 2017 | ||
| ACTIVA | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | Niveau 1 | 147 926 | 147 926 | 147 926 | ||
| Overige vaste financiële activa | Niveau 2 | 1 259 | 1 259 | 1 259 | ||
| Overige vaste activa | Niveau 2 | 5 623 | 5 623 | 5 623 | ||
| Voorschotten aan joint ventures | ||||||
| en geassocieerde ondernemingen | Niveau 2 | 43 279 | 43 279 | 43 279 | ||
| Handelsvorderingen | Niveau 2 | 11 694 | 11 694 | 11 694 | ||
| Overige vorderingen | Niveau 2 | 36 063 | 36 063 | 36 063 | ||
| Overige vlottende financiële activa | Niveau 2 | 768 | 768 | 768 | ||
| TOTAAL | 246 612 | 246 612 | 246 612 | |||
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| Rentedragende schulden | Niveaux 1 et 2 | 393 100 | 393 100 | 393 430 | ||
| Handelsschulden | Niveau 2 | 41 493 | 41 493 | 41 493 | ||
| Overige verplichtingen | Niveau 2 | 45 428 | 45 428 | 45 428 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | Niveau 2 | 1 568 | 1 568 | 1 568 | ||
| TOTAAL | 481 589 | 480 021 | 1 568 | 481 919 |
De Vennootschap start enkel projecten op wanneer zij de ad hoc financiering heeft, met corporate middelen, specifieke financiering of voorverkoop. Aldus is het liquiditeitsrisico in verband met het verloop van een project heel beperkt.
De Groep is voor de obligatieleningen en de corporate kredietlijn gebonden aan bepaalde financiële verbintenissen. Deze verbintenissen houden onder andere rekening met het eigen vermogen, de netto financiële schulden en de relatie ervan met het eigen vermogen en de voorraden. Deze verbintenissen worden twee maal per jaar getest. Op 31 december 2017 alsook in vorige jaren, was de Groep in overeenstemming met al deze financiële verbintenissen.
De Groep heeft geen politiek ter indekking van het valutarisico voor de ontwikkeling van zijn projecten. De EUR werd bepaald als functionele valuta van de activiteit "kantoren" in Polen, wat het valutarisico aanzienlijk voorkomt.
Het eigen vermogen bedraagt EUR 303 578 duizend ten opzichte van EUR 314 949 duizend op 31 december 2016. Dit is een daling van EUR 11 371 duizend. De verklaring van deze wijziging is opgenomen in het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen.
De Raad van Bestuur van 13 maart 2018 heeft voorgesteld om een bruto dividend uit te keren van 2,20 EUR per aandeel (zonder eigen aandelen). Deze uitkering zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering. De resultaatverwerking werd niet opgenomen in de financiële staten per 31 december 2017.
| Aantal aandelen op 31 december 2017 | 9.997.356 |
|---|---|
| Volstort aantal aandelen | 9.997.356 |
| Eigen aandelen op 31 december 2017 | 1.225.603 |
| Nominale waarde per aandeel | 9,74 |
| Aantal aandelen op 1 januari 2017 | 9.997.356 |
| Aantal eigen aandelen op 1 januari 2017 | -1.225.603 |
| Eigen aandelen toegekend aan een lid van het executief comité | 4.795 |
De Buitengewone Algemene Vergadering heeft op 17 november 2016 een performance share plan "Performance Share Plan 2017- 2019" goedgekeurd, in het voordeel van de Executive Chairman en de Chief Executive Officer voor de jaren 2017, 2018 en 2018. Dit plan werd op 24 mei 2017 uitgebreid voor de leden van het Uitvoerend Comité. Dit plan zal jaarlijks onder bepaalde voorwaarden aandelen aanbieden. De Performance Shares zullen definitief verworven worden na afloop van een periode van drie volledige kalenderjaren, onder voorwaarde van het bereiken van de vooropgestelde prestatiedoelen. In 2017 zijn 4 979 aandelen toegekend onder voorwaarde van het behalen van de prestatiedoelen aan 100 %.
IMMOBEL streeft naar een optimale structuur van permanente kapitalen door een evenwichtige verhouding tussen het kapitaal en de schulden op lange termijn te bereiken. Het doel is de waarde voor de aandeelhouder zo hoog mogelijk te houden en tegelijk de vereiste financiële flexibiliteit te bewaren om de ontwikkelingsprojecten tot een goed einde te brengen. Onder de andere elementen die van belang zijn in de besluitvorming zijn er de verwachte return van elk project en de handhaving van bepaalde balansratio's.
De pensioen- en gelijkaardige verplichtingen dekken de verbintenissen van de Groep betreffende de groepsverzekering. Het bedrag geboekt op de balans vertegenwoordigt de geactualiseerde waarde van de verplichtingen inzake pensioenplannen met vaste prestaties, verminderd met de reële waarde van de activa van het plan.
| 31/12/2017 | |
|---|---|
| OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | |
| Huidige waarde van de verplichtingen | 1 870 |
| Reële waarde van de activa van het plan aan het einde van de periode | -1 198 |
| NETTO VERPLICHTINGEN DIE VOORTVLOEIEN UIT DE VERPLICHTING TEN TITEL VAN VASTE BIJDRAGEN | 672 |
| OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | |
| Kost van verleende diensten | - 73 |
| Rentelasten die voortvloeien uit de verplichting ten titel van vaste bijdragen | - 15 |
| Interestopbrengsten op de activa van het plan | 15 |
| Administratieve kosten | - 4 |
| BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE WINST-EN VERLIESREKENING | - 77 |
| Actuariële (winsten) / verliezen als gevolg van: | |
| - wijzigingen van financiële hypotheses | 106 |
| - rendement op de activa van het plan (met uitzondering van de intresten)1 | |
| - aanpassingen ten gevolge van ervaring | - 666 |
| HERWAARDERINGEN VAN DE NETTO VERPLICHTING OPGENOMEN IN DE ANDERE | |
| ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | - 560 |
| KOSTEN VAN TOEGEZEGD-PENSIOENREGELINGEN | - 637 |
| HUIDIGE WAARDE VAN DE VERPLICHTINGEN OP 1 JANUARI | 2 899 |
|---|---|
| Kost van verleende diensten | 73 |
| Rentelasten | 15 |
| Bijdragen van de werknemers | 16 |
| Actuariële (winsten) / verliezen | 452 |
| Betaalde voordelen | -1 585 |
| HUIDIGE WAARDE VAN DE VERPLICHTINGEN OP 31 DECEMBER | 1 870 |
| REËLE WAARDE VAN DE ACTIVA VAN HET PLAN OP 1 JANUARI | 2 797 |
| Interestopbrengsten | 15 |
| Bijdragen van de werkgever | 67 |
| Bijdragen van de werknemers | 16 |
| Betaalde voordelen | -1 585 |
| Rendement op de activa van het plan (met uitzondering van de intresten) | - 108 |
| Administratieve kosten | - 4 |
| REËLE WAARDE VAN DE ACTIVA VAN HET PLAN OP 31 DECEMBER | 1 198 |
| BIJDRAGEN VAN DE WERKGEVER VERWACHT VOOR 2018 | 68 |
| Actualisatiepercentage | 1,10% |
|---|---|
| Verwacht groeipercentage van de bezoldigingen | 3,30% |
| Gemiddeld inflatiepercentage | 1,80% |
| Gehanteerde overlevingstafel | MR/FR-3 |
| Actualisatiepercentage | 1,10% |
|---|---|
| Verwacht groeipercentage van de bezoldigingen | 3,30% |
| Gemiddeld inflatiepercentage | 1,80% |
| Gehanteerde overlevingstafel | MR/FR-3 |
| Actualisatiepercentage | 0,60% | 1,10% | 1,60% |
|---|---|---|---|
| Bedrag van de verplichtingen | 1 977 | 1 870 | 1.771 |
De pensioenstelsels worden gefinancierd door een groepsverzekering. De onderliggende activa zijn voornamelijk belegd in obligaties. Het erkende bedrag in het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat bedraagt EUR - 560 duizend. Het gecumuleerde bedrag van de actuariële opbrengsten en verliezen in het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat bedraagt EUR 691 duizend.
Belgisch pensioenplan met gewaarborgd rendement: 20 werknemers genieten van bijdrageplannen onderworpen aan de Belgische wet op de aanvullende pensioenen (minimum gewaarborgd rendement). De wet van 18 december 2015 heeft minimum gewaarborgde rentevoeten als volgt vastgesteld:
voor betaalde bijdragen tot 31 december 2015, blijven de sedert 2014 toegepaste tarieven (hetzij 3,25 % en 3,75 % van de respectievelijk door de werkgever en de werknemer betaalde premies) van toepassing.
voor betaalde bijdragen vanaf 1 januari 2016: gewaarborgde minimumrentevoet gebaseerd op de OLO-rente met een minimum van 1,75 % en een maximum van 3,75 %;
De voorzieningen evolueren als volgt:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | ||
|---|---|---|---|
| 1 354 | 1 776 | ||
| 4 | |||
| 1 355 | 1 780 | ||
| Rela ted to the sa les |
Other | ||
| 1 7 76 | 4 | 1 780 | |
| - 422 | - 3 | - 425 | |
| - 422 | - 3 | - 425 | |
| 1 354 | 1 | 1 355 | |
| 1 |
De verdeling per sector is als volgt:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 1 041 | 1 466 |
| Residentieel | 219 | 219 |
| Verkaveling | 95 | 95 |
| TOTAAL VOORZIENINGEN | 1 355 | 1 780 |
De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schattingen van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk dacht. De Groep heeft geen indicatie over het uiteindelijke bedrag van uitbetaling, noch over het moment van de uitbetaling, deze hangt af van beslissing van de rechtbank.
De risico's met betrekking tot de verkopen en de geschillen maken het voorwerp uit van voorzieningen wanneer de voorwaarden van erkenning van deze passiva beantwoord worden. De voorzieningen aangaande de verkopen bestaan over het algemeen uit huurwaarborgen, goed eind der werken, ...
Geen enkele voorziening werd aangelegd voor de overige lopende geschillen die vooral gaan over:
Deze rubriek kan als volgt worden verdeeld per sector:
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 17 412 | 13 637 |
| Residentieel | 20 001 | 16 276 |
| Verkaveling | 4 080 | 4 353 |
| TOTAAL HANDE LSSCHULDEN | 41 493 | 34 266 |
| Waarvan op korte termijn | 41 493 | 33 763 |
De onderdelen van deze rubriek zijn de volgende:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Sociale schulden | 450 | 749 |
| Belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en te betalen BTW | 2 784 | 5 804 |
| Ontvangen voorschotten op verkopen | 8 894 | 1 610 |
| Voorschotten van joint ventures en van geassocieerde ondernemingen | 7 166 | 9 220 |
| Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 1 749 | 1 086 |
| Huurgarantie voortvloeiend uit de verkoop van projecten | 1 498 | 4 711 |
| Te betalen aanschaffingsprijs | 13 320 | |
| Overige | 4 091 | 3 319 |
| TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 39 952 | 26 499 |
De overige kortlopende verplichtingen hebben betrekking op volgende sectoren: Other current liabilities are related to the following segments: 31/12/2017 31/12/2016 Kantoren 10 013 12 674
| Verkaveling | 936 31/12/2017 |
2 534 31/12/2016 |
|---|---|---|
| TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN Waarborgen van derden voor rekening van de Groep met betrekking tot: |
39 952 | 26 499 |
| - voorraden | 189 353 | 126 176 |
| - andere activa | 114 | 111 |
| TOTAAL WAARBORGEN VAN DERDEN VOOR REKENING VAN DE GROEP | 189 467 | 126 287 |
| De waarborgen bestaan uit : | ||
| - waarborgen "handelaar in onroerende goederen" (aanschaffingen met verlaagd | 27 409 | 31 409 |
| - Waarborgen "Wet Breyne" (gegeven in geval van verkoop van huizen en appartementen | ||
| in aanbouw | 139 995 | 71 513 |
| - waarborgen "Beïndiging van de werken" (gegeven in het kader van de constructiewerken) | 21 317 | |
| - waarborgen "Overige" (betalingswaarborg, verhuring, ) | 22 063 | 2 048 |
| TOTAAL | 189 467 | 126 287 |
| Hypothecair mandaat - Bedrag van de inschrijving | 751 271 | 593 139 |
| Boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven als waarborg voor schulden met | ||
| betrekking tot geheel van het patrimonium en voorraden | 385 919 | 402 374 |
| BOEKWAARDE VAN DE IN PAND GEGEVEN ACTIVA | 385 919 | 402 374 |
| Bedrag van de schulden gewaarborgd door bovenvermelde zekerheden: | ||
| - Langlopende financiële verplichtingen | 194 925 | 184 177 |
| - Kortlopende financiële verplichtingen | 3 074 | 36 581 |
| TOTAAL | 197 999 | 220 758 |
De wijzigingen van het bedrijfskapitaal worden als volgt onderverdeeld :
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| Voorraden, inclusief aanschaffingen en verkopen van ondernemingen die niet worden aanzien als bedrijfscombinaties |
-65 751 | 13 371 |
| Overige activa | -3 999 | 33 550 |
| Overige verplichtingen | 23 888 | -20 815 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL | -45 862 | 26 106 |
| 31-12-2017 | 31-12-2016 | |
|---|---|---|
| A³ Capital NV & A³ Management BVBA | 58,77% | 58,77% |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 4,12% | 4,12% |
| IMMOBEL (treasury shares) | 12,26% | 12,30% |
| Number of representa tive capita l sha res | 9 997 356 | 9 997 356 |
Dit heeft betrekking op de bezoldigingen van de leden van het Mangement, het Uitvoerend Comité en de Raad van Bestuur
| (01.01.2017-31.12.2017) | Uitvoerende Voorzitter | CEO | Uitvoerend Comité1 |
|---|---|---|---|
| Basisbezoldiging | 325 000 | 310 000 | 1 080 1672 |
| Variabele bezoldiging STI | 67 031 | 100 000 | 207 381 |
| Variabele bezoldiging LTI | 1 806 aandelen | 1 722 aandelen | 1 451 aandelen |
| Individuele pensioentoezegging | Nihil | Nihil | Nihil |
| Andere | 25 0003 | Nihil | 2 7584 |
De relaties met joint ventures of geassocieerde ondernemingen bestaan voornamelijk uit leningen of voorschotten, waarvan de bedragen zijn opgenomen in de financiële staten onder de rubrieken:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen - aandeelhoudersleningen | ||
| door de Groep (zie note 14) | 24 345 | 34 827 |
| Overige vlottende activa | 18 934 | 17 788 |
| Overige kortlopende verplichtingen | 7 166 | 9 220 |
| Renteopbrengsten | 1 092 | 1 184 |
| Rentelasten | 344 | 72 |
Voor meer informatie over joint ventures en geassocieerde ondernemingen zie toelichting 14.
Geen enkele belangrijke gebeurtenis, die de financiële staten zou kunnen wijzigen, heeft zicht voorgedaan sinds de afsluiting op 31 december 2017 tot en met 13 maart 2018 (datum waarop de financiële staten goedgekeurd zijn door de Raad van Bestuur.
1 Zie samenstelling van het Uitvoerend Comité per 31 december 2017 supra.
2 Met inbegrip van de bedragen betaald aan de HH. Karim ZOUAOUI en Nicolas BILLEN en/of hun respectieve vennootschappen, tot respectievelijk 12 juli 2017 en 30 september 2017.
3 Dit bedrag vertegenwoordigt een tegemoetkoming in de kosten van een wagen.
4 Dit bedrag vertegenwoordigt terugbetalingen van gsm-onkosten.
Vennootschappen die deeluitmaken van de Groep op 31 december 2017:
DOCHTERONDERNEMINGEN - GECONSOLIDEERD VOLGENS DE INTEGRALE METHODE
| INTEREST (%) | |||
|---|---|---|---|
| COMPANY | (Economic | ||
| NAME | NUMBER | HEAD OFFICE | interest) |
| ALLFIN NV | 0475 729 174 | Brussels | 100,00 |
| ARGENT RESIDENTIAL NV | 0837 845 319 | Brussels | 100,00 |
| BEYAERT NV | 0837 807 014 | Brussels | 100,00 |
| BOITEUX RESIDENTIAL NV | 0837 797 314 | Brussels | 100,00 |
| BRUSSELS EAST REAL ESTATE SA | 0478 120 522 | Brussels | 100,00 |
| BULL'S EYE PROPERTY LUX SA | B 138 135 | Luxemburg | 100,00 |
| CEDET Sp. z.o.o. | 0000 30 58 51 | Warsaw | 100,00 |
| CEDET DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 31 88 63 | Warsaw | 100,00 |
| CENTRE ETOILE SARL | B 204 563 | Luxemburg | 100,00 |
| CHAMBON NV | 0837 807 509 | Brussels | 100,00 |
| CLUSTER CHAMBON NV | 0843 656 906 | Brussels | 100,00 |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE PARTICIPATIONS FINANCIÈRES (CIPAF) SA | 0454 107 082 | Brussels | 100,00 |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA | 0401 541 990 | Brussels | 100,00 |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA | B 29 696 | Luxemburg | 100,00 |
| EMPEREUR FROISSART NV | 0871 449 879 | Brussels | 100,00 |
| ENTREPRISE ET GESTION IMMOBILIÈRES (EGIMO) SA | 0403 360 741 | Brussels | 100,00 |
| ESPACE NIVELLES SA | 0472 279 241 | Brussels | 100,00 |
| FLEX PARK | CZ 262 09 691 | Prague | 100,00 |
| FLINT CONSTRUCT NV | 0506 899 135 | Brussels | 65,00 |
| FLINT LAND NV | 0506 823 614 | Brussels | 65,00 |
| FONCIÈRE JENNIFER SA | 0464 582 884 | Brussels | 100,00 |
| FONCIÈRE MONTOYER SA | 0826 862 642 | Brussels | 100,00 |
| GARDEN POINT Sp. z.o.o. | 0000 38 84 76 | Warsaw | 100,00 |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK Sp. z.o.o. | 0000 51 06 69 | Warsaw | 90,00 |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS Sp. z.o.o. | 000,48 02 78 | Warsaw | 90,00 |
| GREEN DOG SA | 0897 498 339 | Brussels | 100,00 |
| HERMES BROWN II NV | 0890 572 539 | Brussels | 100,00 |
| HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 51 06 64 | Warsaw | 90,00 |
| IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL | B 138 090 | Luxemburg | 100,00 |
| IMMOBEL LUX SA | B 130 313 | Luxemburg | 100,00 |
| IMMOBEL POLAND Sp. z.o.o. | 0000 37 22 17 | Warsaw | 100,00 |
| IMMOBILIËN VENNOOTSCHAP VAN VLAANDEREN NV | 0403 342 826 | Brussels | 100,00 |
| IMMO-PUYHOEK NV | 0847 201 958 | Brussels | 100,00 |
| INFINITY LIVING SA | - | Luxemburg | 100,00 |
| INFINITY WORKING & SHOPPING SA | - | Luxemburg | 100,00 |
| LAKE FRONT NV | 0562 818 447 | Brussels | 100,00 |
| LEBEAU SABLON SA | 0551 947 123 | Brussels | 100,00 |
| LES JARDINS DU NORD SA | 0444 857 737 | Brussels | 96,20 |
| LOTINVEST DEVELOPMENT SA | 0417 100 196 | Brussels | 100,00 |
| MÖBIUS I SA | 0662 473 277 | Brussels | 100,00 |
| MÖBIUS II SA | 0662 474 069 | Brussels | 100,00 |
| MÖBIUS CONSTRUCT NV | Brussels | 100,00 | |
| MONTAGNE RESIDENTIAL NV | 0837 806 420 | Brussels | 100,00 |
| MOULIN SA | B 179 263 | Luxemburg | 100,00 |
| INTEREST (%) | |||
|---|---|---|---|
| COMPANY | (Economic | ||
| NAME | NUMBER | HEAD OFFICE | interest) |
| OD 214 Sp. z.o.o. | 0000 53 59 20 | Warsaw | 100,00 |
| OKRAGLAK DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 26 74 81 | Warsaw | 100,00 |
| PERCIPI NV | 0478 273 940 | Brussels | 100,00 |
| POLVERMILLENSARL | B 207 813 | Luxemburg | 100,00 |
| QUOMAGO SA | 0425 480 206 | Brussels | 100,00 |
| RIGOLETTO NV | 0536 987 545 | Brussels | 100,00 |
| PRINCE ROYAL CONSTRUCT NV | 0633 872 927 | Brussels | 100,00 |
| t ZOUT CONSTRUCT NV | 0656 754 831 | Brussels | 100,00 |
| TORRES INVESTMENT Sp. z.o.o. | 0000 34 75 83 | Warsaw | 100,00 |
| TRACTIM SARL | B 98 174 | Luxemburg | 100,00 |
| VAARTKOM NV | 0656 758 393 | Brussels | 100,00 |
| VAL D'OR CONSTRUCT NV | 0656 752 257 | Brussels | 100,00 |
| VELDIMMO SA | 0430 622 986 | Brussels | 100,00 |
| VESALIUS CONSTRUCT NV | 0543 851 185 | Brussels | 100,00 |
| ZIELNA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 52 76 58 | Warsaw | 100,00 |
JOINT VENTURES - GECONSOLIDEERD VOLGENS DE VERMOGENSMUTATIEMETHODE
| INTEREST (%) | |||
|---|---|---|---|
| COMPANY | (Economic | ||
| NAME | NUMBER | HEAD OFFICE | interest) |
| BELLA VITA SA | 0890 019 738 | Brussels | 50,00 |
| CBD INTERNATIONAL Sp. z.o.o. | 0000 22 82 37 | Warsaw | 50,00 |
| CHÂTEAU DE BEGGEN SA | B 133 856 | Luxembourg | 50,00 |
| FANSTER ENTERPRISE Sp. z.o.o. | 0000 39 60 31 | Warsaw | 50,00 |
| FONCIÈRE DU PARC SA | 0433 168 544 | Brussels | 50,00 |
| GATEWAY SA | 0501 968 664 | Brussels | 50,00 |
| ILOT ECLUSE SA | 0441 544 592 | Gilly | 50,00 |
| IMMO KEYENVELD 1 NV | 0845 714 096 | Brussels | 50,00 |
| IMMO KEYENVELD 2 NV | 0845 714 492 | Brussels | 50,00 |
| IMMO PA 33 1 NV | 0845 710 336 | Brussels | 50,00 |
| IMMO PA 44 1 NV | 0845 708 257 | Brussels | 50,00 |
| IMMO PA 44 2 NV | 0845 709 049 | Brussels | 50,00 |
| LES 2 PRINCES DEVELOPMENT NV | 0849 400 294 | Brussels | 50,00 |
| M1 SA | B 197 932 | Strassen | 33,33 |
| M7 SA | B 197 934 | Strassen | 33,33 |
| PEF KONS INVESTMENT SA | B 288 48 | Luxembourg | 33,33 |
| RAC 3 NV | 0819 588 830 | Antwerp | 40,00 |
| RAC 4 NV | 0819 593 481 | Brussels | 40,00 |
| RAC5 NV | 0665 775 535 | Antwerp | 40,00 |
| UNIVERSALIS PARK 2 SA | 0665 921 529 | Brussels | 50,00 |
| UNIVERSALIS PARK 3 SA | 0665 921 133 | Brussels | 50,00 |
| UNIVERSALIS PARK 3AB SA | 0665 922 420 | Brussels | 50,00 |
| UNIVERSALIS PARK 3C SA | 0665 921 430 | Brussels | 50,00 |
| VILPRO NV | 0437 858 295 | Brussels | 50.00 |
| INTEREST (%) | |||
|---|---|---|---|
| COMPANY | (Economic | ||
| NAME | NUMBER | HEAD OFFICE | interest) |
| DHR CLOS DU CHÂTEAU SA | 0895 524 784 | Brussels | 33,33 |
| GRASPA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 37 38 66 | Warsaw | 25,00 |
Er zijn geen belangrijke beperkingen opgelegd aan de Groep in verband met de activa en verplichtingen van haar filialen, met uitzondering van de elementen opgenomen in toelichting 15.
Indien er financiële schulden zijn aan kredietinstellingen, worden de terugbetaling van aandeelhoudersleningen achtergesteld ten opzichte van de schulden aan kredietinstellingen.
Ondergetekende verklaren dat, voor zover hen bekend:
Namens de Raad van Bestuur:
Alexander Hodac5 Gedelegeerd Bestuurder
Marnix Galle6 Voorzitter van de Raad van Bestuur
5 Vaste vertegenwoordiger van de vennootschap AHO Consulting bvba
6 Vaste vertegenwoordiger van de vennootschap A³ Management bvba
De Statutaire Jaarrekening van de moedervennootschap NV IMMOBEL wordt hierna in verkorte vorm weergegeven.
In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving worden het Jaarverslag en de Jaarrekening van NV IMMOBEL en het Verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres: IMMOBEL NV Regentschapsstraat 58 BE-1000 Brussel België www.immobelgroup.com
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de Statutaire Jaarrekening van NV IMMOBEL.
| ACTIVA | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 238 586 | 240 386 |
| Oprichtingskosten | 650 | 726 |
| Immateriële vaste activa | 405 | 142 |
| Materiële vaste activa | 820 | 925 |
| Financiële vaste activa | 236 712 | 238 593 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 368 074 | 342 811 |
| Vorderingen op meer dan één jaar | 1 802 | 5 367 |
| Voorraden | 68 987 | 92 906 |
| Vorderingen op ten hoogste één jaar | 143 995 | 116 934 |
| Eigen aandelen | 54 786 | 55 000 |
| Liquide middelen | 94 156 | 67 229 |
| Overlopende rekeningen | 4 349 | 5 375 |
| TOTAAL DER ACTIVA | 606 660 | 583 197 |
| PASSIVA | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
| EIGEN VERMOGEN | 307 598 | 307 530 |
| Kapitaal | 97 357 | 97 357 |
| Reserves | 107 076 | 107 076 |
| Overgedragen winst | 103 166 | 103 097 |
| VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN | 789 | 1 486 |
| Voorzieningen voor risico's en kosten | 789 | 1 486 |
| SCHULDEN | 298 273 | 274 181 |
| Schulden op meer dan één jaar | 167 421 | 204 603 |
| Schulden op ten hoogste één jaar | 124 898 | 63 975 |
| Overlopende rekeningen | 5 953 | 5 603 |
| TOTAAL DER PASSIVA | 606 660 | 583 197 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 14 286 | 28 045 |
| Bedrijfskosten | -16 986 | -18 785 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | -2 701 | 9 260 |
| Financiële opbrengsten | 33 908 | 27 078 |
| Financiële kosten | -12 358 | -12 093 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 21 551 | 14 985 |
| WINST UIT DE GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN | 18 850 | 24 245 |
| Belastingen | 517 | -2 772 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 19 367 | 21 473 |
| TE BESTEMMEN WINST VAN HET BOEKJAAR | 19 367 | 21 473 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| TE BESTEMMEN WINST | 122 464 | 176 156 |
| Te bestemmen winst van het boekjaar | 19 367 | 21 473 |
| Overgedragen resultaat van het vorig boekjaar | 103 097 | 154 683 |
| TOEVOEGING AAN HET EIGEN VERMOGEN | 55 000 | |
| Aan de overige reserve's | 55 000 | |
| OVER TE DRAGEN RESULTAAT | 103 166 | 103 097 |
| Over te dragen winst | 103 166 | 103 097 |
| UIT TE KEREN WINST | 19 298 | 18 059 |
| Vergoeding van het kapitaal | 19 298 | 17 534 |
| Andere rechthebbenden | 525 |
De materiële vaste activa worden, na de afschrijvingen in mindering te hebben gebracht, op het actief van de balans geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of tegen hun inbrengwaarde, met inbegrip van de bijkomende kosten en de niet-aftrekbare BTW. De afschrijvingen worden berekend volgens het lineaire stelsel.
De voornaamste afschrijvingspercentages zijn de volgende :
| - | Gebouwen | 3 % |
|---|---|---|
| - | Inrichtingskosten | 5 % |
| - | Meubilair en kantoormaterieel | 10 % |
| - | Informatica materieel | 33 % |
| - | Rollend materieel | 20 % |
De financiële vaste activa worden opgenomen aan hun aanschaffingsprijs rekening houdend met de nog vol te storten bedragen, alsmede met de desbetreffende waardeverminderingen. Ze ondergaan waardeverminderingen in geval van duurzame minderwaarde.
De vorderingen op meer dan één jaar en de vorderingen op ten hoogste één jaar worden aan hun nominale waarde geboekt. Ze maken het voorwerp uit van waardeverminderingen in geval van een duurzame waardevermindering, of indien de realisatiewaarde bij afsluiting van het boekjaar lager is dan de boekwaarde.
De voorraden worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of tegen hun inbrengwaarde die, naast de aankoopprijs, ook de bijkomende kosten, desbetreffende rechten en taksen omvat. De infrastructuurkosten worden tegen hun kostprijs geboekt. De uitgaande voorraadbewegingen worden tegen de gewogen gemiddelde prijs geregistreerd. De goederen in bewerking worden gewaardeerd tegen hun kostprijs. De resultaten worden in principe geboekt naarmate de werken. Waardeverminderingen worden toegepast naargelang de realisatiewaarde.
De aankopen en de verkopen van onroerende goederen worden geboekt op datum van de authentieke akte indien de opschortende voorwaarden gerealiseerd zijn en de clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht in de onderhandse overeenkomst voorzien werd.
De geldbeleggingen worden op het actief van de balans geboekt tegen hun aanschaffingsprijs, exclusief bijkomende kosten. Ze maken het voorwerp uit van waardeverminderingen in geval van een duurzame waardevermindering.
De liquide middelen worden tegen hun nominale waarde geboekt. Ze zijn onderhevig aan waardeverminderingen indien de realisatiewaarde bij afsluiting van het boekjaar lager ligt dan de aanschaffingswaarde.
Bij het afsluiten van ieder boekjaar onderzoekt de Raad van Bestuur voorzichtig, oprecht en te goeder trouw de voorzieningen die moeten worden aangelegd ter indekking van grote herstellings- of onderhoudswerken en risico's voortvloeiend uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen, toegestane voorschotten, technische waarborgen na verkoop of levering en hangende geschillen. De voorzieningen met betrekking tot de voorgaande boekjaren worden regelmatig herzien en opnieuw in het resultaat opgenomen indien ze overtollig of zonder voorwerp zijn geworden.
De schulden worden aan hun nominale waarde geboekt.
IMMOBEL • JAARVERSLAG 2017
IMMOBEL
Regentschapsstraat, 58 - 1000 Brussel - België RPR Brussel - BTW BE 0405.966.675
Naamloze Vennootschap naar Belgisch recht, opgericht op 9 juli 1863, gemachtigd bij Koninklijk Besluit van 23 juli 1863.
DUUR Onbeperkt
(Art. 12 van de Statuten – uittreksel)
Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financieen Assurantiewezen kennis geven van het aantal - effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten drie procent of meer bereiken van het totaal der bestaande stemrechten.
Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten zoals bedoeld in alinea 1, wanneer als gevolg hiervan, de stemrechten verbonden aan de verworven effecten vijf, tien, vijftien procent, enzovoort, telkens per schijf van vijf procentpunten, bereiken van het totaal aantal bestaande stemrechten.
Deze kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht van effecten wanneer als gevolg hiervan de stemrechten zakken onder één van de drempels bedoeld in de eerste of tweede alinea.
Wanneer een natuurlijke of rechtspersoon rechtstreeks of onrechtstreeks, in rechte of in feite, de controle over een vennootschap verwerft of overdraagt die ten minste drie procent bezit van het stemrechtentotaal van de vennootschap, moet hij aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank- en Financie- en Assurantiewezen hiervan kennis geven.
De kennisgevingen bedoeld hiervoor, moeten, uiterlijk de tweede werkdag te rekenen vanaf het ogenblik waarop zich de verwerving of overdracht voordoet op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht is, worden gericht aan de Commissie voor het Bank- en Financie- en Assurantiewezen en aan de vennootschap, zonder afbreuk te doen aan het door de wet voorziene bijzondere stelsel voor effecten die werden verworven door erfopvolging.
www.immobelgroup.com
Bekendmaking van de jaarresultaten 2017: 13 maart 2018 Gewone Algemene Vergadering 2018: 24 mei 2018 Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2017: 30 augustus 2018 Bekendmaking van de jaarresultaten 2018: 29 maart 2019 Gewone Algemene Vergadering 2019: 23 mei 2019
BNP Paribas Fortis KBC Bank ING Belgique Banque Degroof
Valéry Autin Tel. : +32 (0)2 422 53 61
VERANTWOORDELIJKE UITGEVER Olivia Vastapane Tel. : +32 (0)2 422 53 30
DRUK
Snel
GRAFISCHE VORMGEVING & PRODUCTIE CHR!S - Communication Agency
BELANGRIJKSTE FOTO'S
© J-M Byl (Portretten en projecten)
IMMOBEL tracht de wettelijke voorschriften in verband met de intellectuele rechten maximaal na te leven. Ze nodigt elke persoon, die zich desalniettemin zou benadeeld voelen, uit om contact met haar op te nemen.
Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. This report is available in English, in Dutch and in French.
De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. Le texte original de ce rapport est en français. The original text of this report is in French.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.