Annual Report • Apr 19, 2019
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
IMMOBEL JAARVERSLAG 2018
Ons jaarverslag 2018 is ook online beschikbaar: annualreport2018.immobelgroup.com/nl
BENAMING IMMOBEL
MAATSCHAPPELIJKE ZETEL RPR Brussel - BTW BE 0405.966.675
RECHTSVORM VAN DE VENNOOTSCHAP Naamloze Vennootschap naar Belgisch recht, opgericht op 9 juli 1863, gemachtigd bij Koninklijk Besluit van 23 juli 1863.
DUUR
Onbeperkt OVERSCHRIJDING VAN DE STATUTAIRE DREMPELS
(Art. 12 van de Statuten – uittreksel)
Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financieen Assurantiewezen kennis geven van het aantal - effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten drie procent of meer bereiken van het totaal der bestaande stemrechten.
Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten zoals bedoeld in alinea 1, wanneer als gevolg hiervan, de stemrechten verbonden aan de verworven effecten vijf, tien, vijftien procent, enzovoort, telkens per schijf van vijf procentpunten, bereiken van het totaal aantal bestaande stemrechten.
Deze kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht van effecten wanneer als gevolg hiervan de stemrechten zakken onder één van de drempels bedoeld in de eerste of tweede alinea.
Wanneer een natuurlijke of rechtspersoon rechtstreeks of onrechtstreeks, in rechte of in feite, de controle over een vennootschap verwerft of overdraagt die ten minste drie procent bezit van het stemrechtentotaal van de vennootschap, moet hij aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank- en Financie- en Assurantiewezen hiervan kennis geven.
De kennisgevingen bedoeld hiervoor, moeten, uiterlijk de tweede werkdag te rekenen vanaf het ogenblik waarop zich de verwerving of overdracht voordoet op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht is, worden gericht aan de Commissie voor het Bank- en Financie- en Assurantiewezen en aan de vennootschap, zonder afbreuk te doen aan het door de wet voorziene bijzondere stelsel voor effecten die werden verworven door erfopvolging.
www.immobelgroup.com
Bekendmaking van de jaarresultaten 2018: 29 maart 2019 Gewone Algemene Vergadering 2019: 23 mei 2019 Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2019: 19 september 2019 Bekendmaking van de jaarresultaten 2019: maart 2020 Gewone Algemene Vergadering 2020: 22 mei 2020
FINANCIËLE DIENSTEN
BNP Paribas Fortis KBC Bank ING Belgique Banque Degroof Petercam
Karel Breda Tél. : +32 (0)2 422 53 50
Olivia Vastapane Tél. : +32 (0)2 422 53 30
DRUK Snel
ChrisCom - www.chriscom.be
BELANGRIJKSTE FOTO'S
© Triptyque
IMMOBEL tracht de wettelijke voorschriften in verband met de intellectuele rechten maximaal na te leven. Ze nodigt elke persoon, die zich desalniettemin zou benadeeld voelen, uit om contact met haar op te nemen.
Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. This report is available in English, in Dutch and in French.
De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. Le texte original de ce rapport est en français. The original text of this report is in French.
IMMOBEL is de grootste Belgische beursgenoteerde vastgoedprojectontwikkelaar. Sinds zijn oprichting in 1863 ontwikkelt en verkoopt de Groep vernieuwende stedelijke projecten, met aandacht voor de noden van de steden en hun inwoners. Dankzij zijn intelligente strategie en zijn 200 talenten, heeft IMMOBEL zijn expertise kunnen diversifiëren in de residentiële sector, de kantoor- en retailsector, gemengde stedelijke projecten, evenals verkavelingen en de hospitalitysector. Het bedrijf behaalt een beurswaarde van meer dan 500 MEUR waardoor het zich als een van de marktleiders heeft kunnen opwerpen. IMMOBEL zet zijn pan-Europese expansie voort met een portefeuille van meer dan 820.000 m² aan projectontwikkeling in 6 landen (België, Groothertogdom Luxemburg, Polen, Frankrijk, Spanje, Duitsland) en vervult zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid door een deel van zijn winst af te staan voor de ondersteuning van goede doelen binnen de domeinen van de Gezondheid, Cultuur en Sociale Inclusie. De Groep wendt een duurzame visie aan op het vlak van stadsontwikkeling en maakt er werk van om een CO2 -efficient bedrijf te worden.
VOOR MEER INFORMATIE: WWW.IMMOBELGROUP.COM
Een portefeuille met iconische projecten in Europa Financiële diversificatie en pan-Europese uitbreiding Een Groep gericht op uitbreiding, resultaat en inclusie Internationale visie en lokale expertise
Investeren in ontwikkeling die aangepast is aan de nieuwe stedelijke behoeften
De expertise en knowhow van een projectontwikkelaar voor gemengde stedelijke projecten
VOOR MEER BIJZONDERHEDEN: WWW.IMMOBELGROUP.COM/NL/ PAGE/11-STRATEGIE-VAN-DE-GROEP
MARNIX GALLE, EXECUTIVE CHAIRMAN 2018 is zijn beloften
nagekomen. Een
UITZONDERLIJK JAAR dat van IMMOBEL een echte PAN-EUROPESE organisatie heeft gemaakt.
Geachte mede-aandeelhouder,
Belofte maakt schuld.
Wij beloofden onze aandeelhouders bij de fusie van IMMOBEL en ALLFIN meer recurrentie, een steviger, beter en rendabeler bedrijf met stijgende aandeelhouderswaarde en dividenden. Ons vijfjarenplan was gebaseerd op geografische en sectoriële uitbreiding, met groei en een betere risicospreiding tot gevolg.
We kunnen vandaag stellen dat de fusie een ongekend succes is. Onze teams hebben met ongebreidelde energie dit bedrijf naar een hoger niveau getild. Wij zijn niet langer een Belgische speler met enkele internationale antennes. We zijn een paneuropees bedrijf geworden met best-of class medewerkers in al onze landen, gestoeld op een internationaal institutionele én familiaal ondernemende leest.
De specifieke behoeften met betrekking tot onroerend goed veranderen sneller en sneller. Tien jaar geleden bestond vastgoed uit vier grote categorieën: residentieel, kantoren, winkels en logistiek. Vandaag tellen we er een twintigtal. Residentieel gebruik wordt opgesplitst per leeftijd, per duurtijd, per clustering van gebruikers die opnieuw hechte gemeenschappen willen vormen met gedeelde diensten. Hotels worden gediversifieerd voor alle mogelijke segmenten, duurtijden van verblijf en budgetten. Kantoren worden ook dienstverleners en een deel van de ruimte wordt gemeenschappelijk gebruikt binnen en tussen de bedrijven. Winkelvastgoed ondergaat fundamentele veranderingen ten gevolge van e-commerce en logistiek wordt georganiseerd tot "the last mile".
De goed bestuurde steden en regio's beseffen het vitale belang om alle gebruikers van de stad een betaalbare stek in hun stad te gunnen, dicht bij werk, school, cultuur, winkelgelegenheid en algemene beleving. Elke persoon, wie ook, moet zich goed voelen in zijn of haar omgeving, in een behulpzame en stimulerende stad, die geen hindernis is maar wel efficiëntie,
voldoening en sociale mobiliteit stimuleert. De 'stad van morgen' gaat over niet meer of minder dan het bestendigen en verbeteren van ons huidige samenlevingsmodel dat, laten we het toegeven, onder druk staat.
IMMOBEL bezit de kennis en heeft de bedrijfscultuur om hier ten volle haar verantwoordelijkheid op te nemen. Onze gewaardeerde knowhow in stadsvernieuwing en onze integriteit zijn gewaardeerde troeven. Zij hebben ertoe geleid dat Allianz ons de ontwikkeling van haar bestaande hoofdkwartier en haar nieuwe zetel in Brussel heeft toevertrouwd, dat ING in Brussel ons haar hoofdzetel heeft verkocht, dat wij uitgenodigd werden om een belangrijke participatie te nemen in de 240.000 m² Slachthuissite in Antwerpen. Grote internationale spelers zoeken ons op om tezamen grote ontwikkelingen en structurele samenwerkingen aan te gaan. U leest hier zeker meer over gedurende het jaar of in een volgende brief…
"Wij beloofden onze aandeelhouders bij de FUSIE van IMMOBEL en ALLFIN MEER RECURRENTIE, een steviger, beter en RENDABELER BEDRIJF met stijgende aandeelhouderswaarde en dividenden. We kunnen vandaag stellen dat de fusie een ONGEKEND SUCCES is."
ALEXANDER HODAC,
meer dan 500 MEUR beurswaarde, meer dan 820.000 m2 aan lopende projecten en de uitbreiding naar een zesde land. Een resultaat waarop we trots mogen zijn, want het weerspiegelt de strategische besluiten die we hebben genomen waarvoor we ons de laatste 4 jaar onophoudelijk hebben ingespannen.
Wij laten ons ook niet onbetuigd inzake onze sociale en maatschappelijke verantwoordelijkheid. IMMOBEL besteedt tot 1 %* van haar winst aan goede doelen. We maken er werk van om een CO2 -efficient bedrijf te worden. Onze projecten moeten bijdragen tot het welzijn van de betrokken leefgemeenschappen en hun economische en sociale voordelen opleveren. De projecten moeten duurzaam zijn met de kleinste voetafdruk die de technologie mogelijk maakt. Oprechtheid en transparantie zijn de basiswaarden van ons bedrijf. Als werkgever bieden we gelijke kansen voor iedereen. Deze waarden vormen de basis van wie we zijn en zullen in onze dochterondernemingen even nadrukkelijk worden nageleefd.
Wij sluiten het boekjaar 2018 af met een nettowinst van 56,8 MEUR.
We moeten waakzaam zijn! Extreme geopolitieke krachten brengen schade toe, de economische cyclus zit in een mature fase, de eerste vertragingen worden her en der vastgesteld. Vastgoed kan onderhevig zijn aan deze potentiële negatieve tendensen.
Ons beroep geniet van een doordacht politiek en administratief beleid in dezelfde mate dat het schade ondervindt van een zwak vergunningsbeleid of van een onredelijke waaier van beroepsmogelijkheden. Het uitvoeren van onze strategie en het behalen van succes hangt sterk af van deze factoren.
2018 is een Premier Grand Cru geworden. Behalve totaal onvoorziene omstandigheden zouden de drie daaropvolgende jaren eveneens van hetzelfde kaliber moeten zijn. Wij werken hard voort om u tevreden en fier te houden over uw bedrijf.
Vriendelijke groet,
Marnix Galle Executive Chairman
De resultaten van de Groep tonen de toenemende kracht van onze teams, die met zorg zijn gerekruteerd, samengesteld en gemotiveerd sinds mijn aantreden in 2015, en dit in al onze filialen, verspreid over Europa. Deze teams bestaan momenteel uit meer dan 200 talentvolle medewerkers en het is dankzij hun energie en enthousiasme dat wij vandaag verder kunnen reiken dan onze doelen. Ik wil hen bedanken voor de toewijding die zij dagelijks aan de dag leggen.
Meer dan ooit moet ons vak van ontwikkelaar een drijvende kracht zijn voor solidariteit. De mens, de ontwikkeling van verschillende manieren van leven en werken, evenals het opzetten van een blijvende organisatiestructuur staan niet alleen centraal in onze strategie, maar ook in onze dagelijkse bedrijfsvoering.
In 2018 zijn we erin geslaagd om onze internationale groei uit te breiden. We hebben ons kunnen omringen met succesvolle Europese partners om waarde te creëren in ieder land waarin we investeren via het opzetten van lokale afdelingen. In Frankrijk, bijvoorbeeld, hebben we al een gespecialiseerd team opgezet van 5 professionals die expert zijn van deze markt. We streven ernaar om geleidelijk aan de 80 talentvolle medewerkers van de
Franse Nafilyan & Partners groep in onze organisatie op te nemen. Ons engagement is even groot in België, waar we erin geslaagd zijn om ons te positioneren en terug te keren naar het hart van de bruisende wijken van de Europese hoofdstad met gemengde stadsprojecten en kantoren.
Dankzij deze expertise en de 'in-house' vakkennis van ontwikkelaar, van aankoop tot verkoop, heeft de Groep zeer mooie acquisities kunnen verwezenlijken (meer dan 150.000 m² in 2018), waarmee de effectiviteit van een intelligente strategie nog eens bevestigd wordt. Wij voeren prestigieuze en innoverende projecten uit en spelen zo steeds beter in op de vragen en ontwikkelingen van de markt. Deze flexibiliteit wordt gecombineerd met een financiële strategie gericht op diversificatie van onze financieringsbronnen. Een ambitieuze aanpak waardoor wij in oktober, met groot succes, een nieuwe uitgifte van twee schijven van 50 MEUR (over 5 en 7 jaar) van retailprojectobligaties hebben kunnen realiseren.
Al deze resultaten geven blijk van ons streven om de groei van de vastgoedportefeuille van IMMOBEL in Europa voort te zetten, in het belang van onze aandeelhouders, de stad en haar inwoners.
"Wij laten ons ook niet onbetuigd inzake onze sociale en maatschappelijke VERANTWOORDELIJKHEID. IMMOBEL besteedt tot 1 %* van haar winst aan goede doelen. We maken er werk van om een CO2 -EFFICIENT bedrijf te worden."
BOODSCHAP VAN DE CEO
| 2018 | 2017 |
|---|---|
| 326.1 | 149.0 |
| $-261.0$ | $-127.1$ |
| 5,2 | 3.4 |
| 70,3 | 25.3 |
| -4.8 | -4.8 |
| 65.5 | 20.5 |
| -8.6 | -9.6 |
| 56.9 | 10.9 |
| 56,8 | 11.0 |
| 2018 | 2017 |
|---|---|
| 181,7 | 66,2 |
| 0,4 | 0.4 |
| 0,9 | 1.0 |
| 104,3 | 3.0 |
| 70,6 | 50.7 |
| 5.4 | 11.0 |
| 784.7 | 734.1 |
| 511,8 | 518.5 |
| 170,9 | 147.9 |
| 102,0 | 67.6 |
| 966,4 | 800.2 |
| 2017 |
|---|
| 303,6 |
| 338,8 |
| 330.1 |
| 8.7 |
| 157,8 |
| 68.8 |
| 89.0 |
| 800,2 |
7 KERNCIJFERS 2018
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 20,0 | 0,7 | 52,5 | 11,0 | 56,8 |
| Eigen vermogen, aandeel van de Groep | 196,7 | 194,4 | 311,0 | 303,6 | 344,6 |
| Beurskapitalisatie (inclusief eigen aandelen) |
177,5 | 174,2 | 530,0 | 551,8 | 503,9 |
| Beurskapitalisatie (exclusief eigen aandelen) |
177,5 | 174,2 | 464,7 | 484,2 | 442,4 |
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Aantal aandelen (duizenden) aan het einde van het boekjaar |
4 122 | 4 122 | 8 767 | 8 772 | 8 777 |
| Nettowinst, aandeel van de Groep | 4,9 | 0,2 | 6,0 | 1,3 | 6,5 |
| Waarde van het geconsolideerde eigen vermogen |
47,7 | 47,2 | 35,5 | 34,6 | 39,3 |
| Gewoon bruto dividend | 2,40 | 0,00 | 2,00 | 2,20 | 2,42 |
| Gewoon netto dividend | 1,80 | 0,00 | 1,40 | 1,54 | 1,69 |
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Koers op 31 december (EUR) | 43,1 | 42,3 | 53,0 | 55,2 | 50,4 |
| Hoogste notering (EUR) | 44,5 | 52,7 | 53,8 | 59,7 | 57,0 |
| Laagste notering (EUR) | 36,5 | 40,1 | 38,2 | 51,0 | 47,0 |
| Koers/netto boekwaarde | 90,3% | 89,7% | 149,4% | 159,5% | 128,4% |
| Bruto return op 1 jaar* | 24,0% | 0,0% | 25,3% | 9,8% | -4,8% |
| Bruto dividend/koers | 5,6% | 0,0% | 3,8% | 4,0% | 4,8% |
| Netto dividend/koers | 4,2% | 0,0% | 2,6% | 2,8% | 3,4% |
BEDRIJFSRESULTAAT / NETTORESULTAAT (MEUR)
RESULTATENREKENING
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 41,2 | 60,6 | 298,6 | 149,0 | 326,1 |
| Bedrijfskosten | -38,4 | -53,1 | -238,7 | -127,1 | -261,0 |
| Aandeel in het resultaat van de verbonden ondernemingen |
24,9 | -0,4 | 7,7 | 3,4 | 5,2 |
| Bedrijfsresultaat | 27,6 | 7,1 | 67,7 | 25,3 | 70,3 |
| Financieel resultaat | -7,0 | -6,4 | -3,9 | -4,8 | -4,8 |
| Resultaat vóór belastingen | 20,6 | 0,7 | 63,8 | 20,5 | 65,5 |
| Belastingen | -0,6 | 0,1 | -10,2 | -9,6 | -8,6 |
| Resultaat van het boekjaar | 20,0 | 0,7 | 53,6 | 10,9 | 56,9 |
| Aandeel van IMMOBEL in het resultaat | 20,0 | 0,7 | 52,5 | 11,0 | 56,8 |
| ACTIVA | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vaste activa | 77,5 | 67,5 | 88,3 | 66,2 | 181,7 |
| Immateriële vaste activa en goodwills | 0,2 | 0,2 | 0,1 | 0,4 | 0,4 |
| Materiële vaste activa | 0,9 | 0,7 | 0,9 | 1,0 | 0,9 |
| Vastgoedbeleggingen | 2,7 | 2,8 | 2,9 | 3,0 | 104,3 |
| Financiële vaste activa | 73,4 | 63,4 | 70,2 | 50,7 | 70,6 |
| Overige | 0,4 | 0,4 | 14,2 | 11,0 | 5,4 |
| Vlottende activa | 367,0 | 379,6 | 627,9 | 734,1 | 784,7 |
| Voorraden | 311,0 | 334,5 | 443,1 | 518,5 | 511,8 |
| Geldmiddelen | 25,5 | 17,0 | 120,6 | 147,9 | 170,9 |
| Overige | 30,5 | 28,1 | 64,1 | 67,6 | 102,0 |
| TOTAAL DER ACTIVA | 444,5 | 447,1 | 716,2 | 800,2 | 966,4 |
| EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Totaal eigen vermogen | 196,7 | 194,4 | 314,9 | 303,6 | 344,7 |
| Langlopende verplichtingen | 152,4 | 145,5 | 286,7 | 338,8 | 332,9 |
| Financiële schulden | 150,5 | 143,8 | 281,6 | 330,1 | 322,0 |
| Overige | 2,0 | 1,8 | 5,1 | 8,7 | 10,8 |
| Kortlopende verplichtingen | 95,3 | 107,3 | 114,6 | 157,8 | 288,7 |
| Financiële schulden | 67,7 | 62,3 | 40,5 | 68,8 | 193,7 |
| Overige | 27,6 | 45,0 | 74,1 | 89,0 | 95,0 |
| TOTAAL DER PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN |
444,5 | 447,1 | 716,2 | 800,2 | 966,4 |
*Bruto return op 1 jaar: (laatste slotkoers + dividenden betaald tijdens de laatste 12 maanden - eerste koers van de periode) / eerste koers van de periode.
**Return on Equity: nettowinst van het boekjaar / eigen vermogen per einde vorig boekjaar.
344,7 MEUR "Het bedrijf behaalde een RETURN ON EQUITY** van 18,7 %, dankzij het efficiënte gebruik van zijn balans. "
In uitvoering van artikel 29 van de Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van de deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, werd IMMOBEL door volgende Aandeelhouders op de hoogte gebracht dat ze volgende deelneming hadden:
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN |
% V/H AANDELENTOTAAL |
|---|---|---|
| A³ CAPITAL NV (en een verbonden vennootschap), met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Akenkaai 52 |
5.875.369 | 58,77 % |
| IMMOBEL NV, met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Regentschapsstraat 58 |
1.185.603 | 11,86 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV met maatschappelijke zetel te 2020 Antwerpen, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
412.196 | 4,12 % |
| FREE FLOAT | 2.524.188 | 25,25 % |
| TOTAAL | 9.997.356 | 100 % |
| Bekendmaking van de jaarresultaten 2018 | 29 maart 2019 |
|---|---|
| Gewone Algemene Vergadering 2019 | 23 mei 2019 |
| Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2019 19 september 2019 | |
| Bekendmaking van de jaarresultaten 2019 | maart 2020 |
| Gewone Algemene Vergadering 2020 | 22 mei 2020 |
De Raad van Bestuur heeft sinds 2016 een nieuw dividendbeleid vastgelegd: een dividend dat tot 10 % per jaar zou moeten stijgen, onder voorbehoud van eventuele onvoorziene omstandigheden.
Voor het boekjaar 2018 bevestigt de Raad van Bestuur van IMMOBEL dat het dividend met 10 % stijgt, tot EUR 2,42 per aandeel.
BRUTODIVIDEND TEN OPZICHTE VAN 2017 + 10 %
01/18 02/18 03/18 04/18 05/18 06/18 07/18 08/18 09/18 10/18 11/18 12/18 50
ALEXANDER HODAC, CEO
Met de eerste obligatielening met een looptijd van 5 en 7 jaar die IMMOBEL heeft uitgegeven ter bestemming van particuliere investeerders, is meer dan twee keer zoveel opgehaald. Deze geslaagde kapitaalwerving bevestigt de financiële strategie van de Groep om zijn financieringsbronnen te diversifiëren en zo de internationale ontwikkeling van zijn portefeuille voort te zetten.
De Groep creëert een fonds met als doel financiële steun te verlenen aan liefdadigheidsverenigingen en -organisaties in 2018. Zij ondersteunt binnen drie domeinen, Gezondheid, Cultuur en Sociale Inclusie via de financiering van baanbrekende initiatieven naar jongeren toe.
Volgend op de in maart gelanceerde wedstrijd met als doel deze uitzonderlijke plaats een kwaliteitsvolle architectuur te schenken, heeft het project van het Engels-Nederlandse duo MaccreanorLavington en Korteknie Stuhlmacher Architecten de voorkeur van de jury genoten. Dit stedelijke complex van meer dan 41.500 m² gelegen in de Zavelwijk moet de boven- en benedenstad met elkaar verbinden.
De Luxemburgse
dochteronderneming van de Groep kondigt de verwerving aan van de firma Thomas SA, eigenaar van het 5.700 m² grote gebouw gelegen op 1 rue Thomas Edison in Luxemburg. Dit gebouw met een groot potentieel geniet van een uitstekende ligging, aan de ingang van een wijk in herontwikkeling en nabij invalswegen en een toekomstig tramtraject.
EEN NIEUWE CFO VOOR DE GROEP Karel Breda treedt toe tot IMMOBEL als Chief Financial Officer. Hij
was kort geleden CFO geworden van Engie Solar voor het Midden-Oosten en Azië na het grootste deel van zijn carrière actief te zijn geweest aan het hoofd
van internationale groepen zoals GDF
Suez.
IMMOBEL en Fort Partners voeren exclusieve gesprekken met de groep Four Seasons om een nieuw luxueus hotelcomplex in Marbella te ontwikkelen. Dit project belichaamt het streven van de Groep om zijn diversifiëringsstrategie vorm te geven en te investeren in nieuwe sectoren.
11 MEUR voor 2017. In overeenstemming met de verwachtingen, weerspiegelt dit cijfer de typerende transitie van het voorbije jaar: consolidering van de verworvenheden, versterking van de teams, acquisities en geografische en sectorale uitbreiding. Vertrouwend op dit resultaat, bevestigt IMMOBEL zijn voornemen om de aandeelhouders een met 10 % vermeerderd dividend uit te keren. HEEL GOEDE RESULTATEN
10 11HOOGTEPUNTEN VAN 2018 Met de acquisitie van Michaël Ostlund Property SA, eigenaar van het gebouw Belliard 5-7, centraal gelegen in Europese wijk op de hoek van de Belliardstraat en de Handelsstraat, bevestigt de Groep zijn ambitie om deel uit te maken van de ontwikkeling van deze wijk in volle verandering. Dankzij zijn expertise op het gebied van kantoren en zijn aandacht voor nieuwe levensstijlen, kan de Groep een duurzaam, innovatief en ambitieus stedelijk project voorzien op het vlak van de architectuur.
Het bedrijfsresultaat van de Groep tijdens het eerste halfjaar 2018 stijgt met 77 % en bereikt 97,7 MEUR, terwijl de nettowinst (aandeel van de Groep) 15 MEUR bedraagt. Dit bedrag toont de stevige resultaten die de IMMOBEL-portefeuille heeft neergezet, evenals het succes van zijn strategie gericht op de residentiële ontwikkeling en de groei in Europa.
Met de verwerving van 30 % van Urban Living nv, bevestigt de Groep zijn groeistrategie in België, hoofdzakelijk in Vlaanderen. Hij verzekert zich van een ontwikkelingspotentieel voor innovatieve en kwaliteitsvolle stadswijken.
De Groep onderscheidt zich tijdens deze wedstrijd georganiseerd door Leaders League, de uitgever van Décideurs Magazine, dat sinds 2015 de belangrijkste juridische spelers uit de zakenwereld bijeenbrengt op Europees niveau. IMMOBEL staat hier in de schijnwerpers door de diversiteit van zijn realisaties en de uitzonderlijke vooruitgang die de Groep de laatste drie jaar heeft geboekt.
VERKOCHT VOOR 129,5 MEUR Een fonds dat beheerd wordt door GLL Real Estate Partners voor rekening van Koreaanse investeerders verwerft dit iconische gebouw in het centrum van Warschau. Cedet, het bijzonder mooie kantoorgebouw van meer dan 20.000 m2 , heeft een buitengewone renovering ondergaan en was al voor zijn oplevering volledig verhuurd.
De Groep verruimt zijn werkterrein en versterkt zijn Europese uitbreiding met een vestiging in Frankrijk. Met als doel zijn plaats op deze heel dynamische markt te verkrijgen, steunt IMMOBEL op Nafilyan & Partners, een gevestigde waarde binnen het residentiële vastgoedsegment in Île-de-France, en stelt IMMOBEL een dynamisch team samen van 5 personen, aangevoerd door Julien Michel, Algemeen Directeur van IMMOBEL Frankrijk, Commercieel Vastgoed. De Groep rekent eveneens op een ontwikkelingsplan voor de activiteiten in de kantoor-, hotel-, multiproduct- en retailsegmenten, door gebruik te maken van zijn eigen middelen en een beheersactiviteit te ontwikkelen ter beschikking van derden.
"Wij zijn bijzonder trots in NIEUWE MARKTEN EN BEDRIJFSSECTOREN te investeren. Een project van luxehotel in MARBELLA en een iconische woontoren in FRANKFURT bevestigen het succes van onze acquisitiestrategie in Europa."
De mediane Belgische huizenprijzen stegen met 3,9 % tot 223.333 EUR (tot en met Q3 2018) en de prijzen van appartementen met 2,5 % tot 182.000 EUR.
De woningbouw is zeer sterk en heeft vorig jaar een record van 43.000 nieuwe appartementen opgeleverd.
Institutionele beleggers tonen een grotere belangstelling voor beleggingen in bulkverkoop/meergezinswoningen.
De bezetting van de Brusselse kantoorruimte lag in 2018 met 388.000 m² perfect in lijn met het voorbije decennium.
De flexkantorenactiviteit in Brussel bereikte een record van 64.000 m² of 16% van de totale activiteit.
De totale investering in België van 5 miljard EUR in commercieel vastgoed is een van de grootste ooit opgetekende volumes.
België is het meest bebouwde land in Europa, met een patrimonium dat 6 % van de totale oppervlakte bedraagt.
Buitenstedelijke ontwikkelingen zijn mogelijk moeilijker, met steden en gemeenten die nadrukkelijk hun stadskernen wensen te versterken.
12 13ACTIVITEITEN IN BELGIË Fase 1: Studentenwoningen & rusthuis - 100 % verkocht en volledig opgeleverd. Residentiële ruimtes: 99 % verkocht en volledig opgeleverd. Fase 2: appartementen in verkoop (meer dan 80 % verkocht), handelszaken, crèches en vrije beroepen te koop. Bouwwerken in uitvoering. Hotelgedeelte - 100 % verkocht. Parking "Keyenveld" - 53 % verkocht.
UNIVERSALIS PARK – 110.000 M² BRUSSEL Fase 1: 15.000 m² - 90 % verkocht.
Fase 2: ± 40.000 m² - indiening bouwvergunning en milieuvergunning Q4 2018.
O'SEA – 88.500 M² OOSTENDE Fase 1: (O'Sea Charme): bouwwerken aan de gang - 80 % verkocht. Fase 2: (O'Sea Beach): stedenbouwkundige vergunning ingediend in mei 2018.
BELAIR (RAC 4) – 58.100 M² BRUSSEL
Procedure voor de milieueffectrapportage afgesloten en wijzigende vergunning ingediend eind november 2018 voor een project van de hand van architect Max Dudler.
Start van de fase van het openbaar onderzoek voor de vergunning begin 2019.
ERNEST – 50.000 M² BRUSSEL
PARC SENY – 13.200 M² OUDERGEM Bouwwerken in uitvoering. Definitieve wijzigingsvergunning verkregen in Q4 2017. Marketing gestart in juni 2017 - 68 % verkocht.
SLACHTHUISSITE – 240.000 M² ANTWERPEN
In ontwerpfase.
VUE VERTE– 17.500 M² JAMBES Fase 1: 93 appartementen - 18 % verkocht. Fase 2: 98 appartementen - voorzien voor 2020.
IMMOBEL JAARVERSLAG 2018
LES CINQ SAPINS – 8.800 M² WAVRE
Het bouwrijp maken van het terrein is afgerond met voorlopige oplevering in oktober.
14 15ACTIVITEITEN IN BELGIË De vergunningen zijn verkregen voor de huizen en een van de twee appartementsgebouwen, te weten 41 van 60 eenheden. De vergunning van het tweede appartementsgebouw is in behandeling.
7 getekende reserveringen (6 appartementen en een huis).
DOMAINE DES VALLÉES – 37.000 M² GREZ-DOICEAU 93 % verkocht.
De stedenbouwkundige vergunning werd
KEY WEST – 63.000 M² ANDERLECHT In ontwerpfase. Architecten zijn Henning Larsen en A2RC. Indienen van de vergunning Q2 2019. Verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning voorzien begin Q4 2020.
'T ZOUT – 4.700 M² KOKSIJDE Lancering van commercialisatie Q3 2017. Begin bouw Q4 2017. 25 wooneenheden van de 54 verkocht – 65 % verkocht.
Uitstekend verkoopjaar met 31 getekende aktes.
LICHTENBUSCH 6 eerste verkoopakten getekend.
Verkoop van 8 kavels (authentieke akte) Verkoopovereenkomst getekend met Havenzijde bvba voor 15 extra kavels. ACHÊNE – 32 KAVELS
ACHÊNE 8 verkoopakten getekend.
Verkavelingsvergunning verkregen voor 173 kavels, voorbereiding van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van de huizen en appartementen..
6 verkoopakten getekend.
10 verkoopakten getekend.
5 verkoopakten getekend.
Werken wegennet op het eind van het jaar opgeleverd, en 7 verkoopakten getekend.
CALA – 20.000 M² LUIK
Bouwwerken aangevat begin augustus 2018 – Einde voorzien voor Q4 2020. Verhuring 45 % getekend – gevorderde onderhandelingen voor
BELLIARD – 13.800 M² BRUSSEL
In ontwerpfase.
BRUSSEL
Vergunningen ontvangen in december 2017.
Toren I (volledig in gebruik door Allianz): het definitief programma is tot stand gekomen.
Toren II: een paar contacten zijn gelegd met mogelijke betrekkers, maar nog geen concrete besprekingen vonden plaats.
Eerste saneringsfase goedgekeurd en opgeleverd. Optimalisatie van het programma. Akkoord met de stad over een compacter project met tevens meer nadruk op het wonen, verkregen in Q3 2018. Bekomen van de vergunning voor
Q4 2019.
SINT-MICHIELSWARANDE – 70.000 M² BRUSSEL
De koopakte werd ondertekend op 22 maart 2018. Leaseback van ING voor 5 tot 7 jaar vanaf deze datum. Opmaak van het programma.
Architect Henning Larsen werd aan het projectteam toegevoegd.
LEBEAU – 41.500 M² BRUSSEL
De architecten MLA+ en KSA zijn op basis van de internationale wedstrijd
aangesteld.
Het programma is vastgelegd en de plannen voor de vergunning zijn in
uitvoering.
KONINGSLAAN – 5.300 M² KNOKKE-HEIST Vergunning afgeleverd in maart 2018, beroep van inwoners in behandeling bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Uitvoerbare stedenbouwkundige vergunning verkregen in Q3 2017. Werkzaamheden zijn opgestart Q1 2018.
Verkoop is gestart en er is intussen reeds 74 % van de appartementen verkocht.
31 verkocht - 76 % verkocht.
OLIVIER BASTIN, CEO IMMOBEL LUXEMBURG
16 17ACTIVITEITEN IN LUXEMBURG van de gevels werd gestart - Kantoren: De ruwbouw is voltooid, de plaatsing van de gevels is aan de gang (90 %) - Retail: De daken worden geplaatst (90 %). 160 wooneenheden verkocht en 3 gereserveerd op een totaal van 165. 100 % van de handels- en kantoorruimtes zijn reeds verhuurd.
Ontvangst van de projectuitvoeringsovereenkomst op 26 juni 2017. Fase 1: - Stedenbouwkundige vergunning werd
ontvangen op 15 oktober 2018 - Alle wooneenheden zijn gereserveerd (131)
Fase 2:
De bouw is in oktober 2017 gestart. - Woningen: De bouw van de 12de verdieping boven de grond is voltooid en de plaatsing
VOOR MEER DETAILS: WWW.IMMOBEL.LU/EN/PROJECTS TOTAAL VAN DE LUXEMBURGSE PORTEFEUILLE WOONEENHEDEN KANTOREN HANDELSRUIMTES 130.900 M2 743 21.900 M2 11.200 M2
Asbestverwijdering en de sloop werden voltooid in 2018. De sanering van bijna 90 % van de site is voltooid. De sanering zou voltooid moeten zijn tegen het einde van 2019.
NOVA (VROEGER CENTRE ÉTOILE) – 4.200 M² LUXEMBURG-STAD
Gebouw is momenteel verhuurd tot 2020. De aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning werd in juli 2018 ingediend. De herontwikkeling van het gebouw is gepland voor begin 2021.
THOMAS – 5.700 M² STRASSEN
Acquisitie van de firma Thomas SA in juli 2018. Gebouw momenteel verhuurd tot in 2026.
Het gebouw wordt voltooid en de oplevering is voorzien in maart 2019. 43 wooneenheden verkocht en 1 gereserveerd op een totaal van 48. Belangrijkste handelsruimte is verkocht en de twee overblijvende eenheden blijven gereserveerd.
"In 2018 hebben wij onze PORTEFEUILLE met 50 % LATEN GROEIEN, met een stijging van 86.000 naar 130.900 m² IDEAAL GELEGEN projecten van hoofdzakelijk residentiële aard. Het is tot nu toe ons BESTE JAAR op het vlak van acquisities en dit ondanks de schaarste aan bouwgrond en een harde competitieve omgeving."
Verwerving in oktober en december 2018 van de terreinen in het Laangfur-gebied dat geregeld is door het 'Bijzondere bestemmingsplan' (PAP - Plan d'Aménagement Particulier). PAP te ontwikkelen in samenwerking met andere eigenaars (site van 24 ha). Het terrein wordt vandaag gebruikt als landbouwgrond.
Verwerving van de terreinen in december 2018. Terreinen worden momenteel als landbouwgrond gebruikt. Programma wordt bepaald op basis van het nieuwe PAP (Plan d'Aménagement Particulier).
Verwerving van de terreinen in december 2018.
Het terrein is momenteel in gebruik door meerdere winkels, restaurants en kantoren. Programma wordt bepaald op basis van een PAP (Plan d'Aménagement Particulier).
(SELECTIE VAN NAFILYAN & PARTNERS PROJECTEN WAARVAN IMMOBEL 15 % AANDEELHOUDER IS)
ESPRIT VILLE – 10.600 M² CHELLES Project in aanbouw met 165 wooneenheden, als volgt
opgedeeld: - 112 wooneenheden te koop - 40 % verkocht
53 sociale wooneenheden te koop - 100 % verkocht
2 handelszaken.
LES TERRASSES DU CANAL– 6.300 M² AUBERVILLIERS
Verwezenlijking van een programma van 65 vrij verkrijgbare woningen en 1 winkel op het gelijkvloers. In aanbouw.
LE CONTI – 7.000 M² LE PLESSIS TRÉVISE
Project in aanbouw met 113 wooneenheden, als volgt opgedeeld: - 86 wooneenheden te koop – 50 % verkocht
VOOR MEER DETAILS: WWW.IMMOBELFRANCE.COM/EN
JULIEN MICHEL, ALGEMEEN DIRECTEUR VAN IMMOBEL FRANKRIJK, COMMERCIEEL VASTGOED
"In de lijn van de Europese expansiestrategie van de Groep, hebben we in 2018 beslist om ons Franse dochteronderneming nog verder uit te bouwen. Daarom heb ik onlangs een LOKAAL TEAM samengesteld met vijf professionals gespecialiseerd in COMMERCIEEL VASTGOED. De taak van het team zal erin bestaan om de knowhow van de Groep uit te bouwen binnen de domeinen van kantoor-, hotel- en woonprojecten op de Parijse markt. Deze uitdaging beantwoordt aan de doelstellingen van IMMOBEL, die van Frankrijk zijn belangrijkste kern van opbrengsten wil maken."
JACEK WACHOWICZ, CEO IMMOBEL POLEN
"De VERKOOP van het flagshipgebouw CEDET vormt het hoogtepunt van 2018 en bevestigt de expertise van IMMOBEL op het gebied van herbestemming van historische gebouwen in gemengde stedelijke complexen evenals de doeltreffendheid van de lokale teams."
GRANARY ISLAND – 62.000 M² GDANSK
Fase 1:
Op 30 november 2018 werd Cedet verkocht voor 129,5 MEUR aan een fonds dat beheerd wordt door GLL Real Estate Partners in opdracht van Koreaanse investeerders.
CENTRAL POINT – 19.100 M² WARSCHAU
De bouw begon op 16 mei 2018 met diepe funderingswerken. Algemeen aannemingscontract werd in december 2018 getekend.
De oprichting van het fonds is ontstaan vanuit een duidelijke vaststelling: ondanks de inspanningen van de scholen om de ongelijkheid in het Brussels Gewest af te vlakken, hangen succes en welbevinden nog te vaak af van de sociale achtergrond of de geografische locatie. Voor sommige jongeren uit kansarme wijken is schooluitval een reële risicofactor, die rampzalige gevolgen kan hebben voor hun toekomst, hun gezin en de samenleving als geheel. Door financieel bij te dragen aan beroepsorganisaties die actief zijn in opvoeding in brede zin, wil het IMMOBEL fonds jongeren met een meer kwetsbare
IMMOBEL zet zich in voor medisch onderzoek en verleent financiële steun aan de fondsen Erasmus, Bordet en Saint Luc.
De Groep draagt bij tot de ontwikkeling van verenigingen die zich inzetten voor de verspreiding, bescherming en promotie van alle kunstvormen en het behoud van het erfgoed. Daarom verleent IMMOBEL structurele steun aan de Munt en de Koningin Elisabethkapel.
Als belangrijke speler in stedelijke ontwikkeling is IMMOBEL vastbesloten om haar maatschappelijke verantwoordelijkheid ten volle op te nemen. De Groep richtte in 2018 een fonds op ter ONDERSTEUNING VAN ORGANISATIES EN VERENIGINGEN die werkzaam zijn op het gebied van gezondheid, cultuur en sociale integratie. Het heeft zich ook ten doel gesteld een CO2 -efficient bedrijf te worden. 87.700 M2
achtergrond nieuwe kansen aanreiken om terug een plaats te bemachtigen in de maatschappij en op de arbeidsmarkt. De ondersteuning is bedoeld om de jongeren te helpen hun talenten te ontdekken en hun zelfvertrouwen te herwinnen om een positieve impact op de maatschappij uit te oefenen.
Naast haar betrokkenheid bij duurzame ontwikkeling heeft IMMOBEL een programma van filantropische initiatieven uitgewerkt, dat ze tot een speerpunt van haar expansie en identiteit heeft gemaakt. Hiertoe richtte de Groep in 2018 een fonds op dat Belgische verenigingen en beroepsorganisaties die actief zijn op de volgende 3 gebieden financieel steunt:
VOOR MEER DETAILS: WWW.IMMOBELPOLAND.COM/ EN/PROJECTS
CALAME ASBL
De actie van Calame is gericht op jongeren uit de laatste jaren van de lagere school en uit het middelbaar in Sint-Joost, Brussel, Schaarbeek, Anderlecht en zet in op schoolondersteuning als instrument om ongelijkheid te bestrijden. De vzw brengt ouders en bevoorrechte partners samen om de autonomie van de jongeren te stimuleren. De bedoeling is dat ze opnieuw aanhaken bij hun levenstraject, vertrouwen krijgen in hun capaciteiten door hen ruimte voor dialoog, workshops over methodologie ("Leren leren"), ontmoetingen en bedrijfsbezoeken aan te bieden. Deze activiteiten verruimen de horizonten van meer dan 60 jongeren per jaar en brengen hen meer burgerzin bij.
ENVOL is een artistiek en cultureel programma dat is ingebed in het curriculum van de school. Het wordt al 12 jaar toegepast op 140 leerlingen in een vestiging van de Ecole Saint-Pierre in Anderlecht. Kinderen van 6 tot 12 jaar kunnen er om de 2 weken een reeks van workshops van 1u volgen: muziek, zang, elementaire notenleer, ritme, verhalen, toneel, jaarlijkse voorstelling, culturele uitstappen... Door professionele artiesten uit de muziek-, theater- en verhalenwereld in te schakelen om deze activiteiten te begeleiden, gebruikt de vereniging muziekpraktijk als middel om de "lees-, schrijf- en rekenkundige" vaardigheden te versterken. Meer in het algemeen streeft de vereniging ernaar kinderen te laten ervaren dat leren en vooruitgang boeken leuk zijn door de toegang tot cultuur te democratiseren. Momenteel wordt dit programma verder uitgebreid, zodat het aan meer dan 200 andere kinderen ten goede kan komen.
Try-Out richt zich tot jongeren tussen de 12 en 18 jaar uit Vilvoorde die problemen ervaren tijdens hun studie of uitvallen op school. Deze structuur biedt hen een plek aan waar hen initiatieven worden aangeboden om hen te helpen hun talenten te herontdekken en waar ze zichzelf kunnen zijn. De jongeren komen gedurende 5 tot 6 weken 2 tot 3 dagen per week naar Try-out, naargelang hun situatie. Via diverse activiteiten zoals het maken van een kortfilm of natuuruitstapjes verwerven ze geleidelijk aan digitale en sociale vaardigheden. Ze krijgen ook de kans na te denken over hun eigen talenten en over de wegen die ze kunnen inslaan om die in te zetten en te ontwikkelen. In de loop van het aanbod kan elke jongere bij zichzelf de moed vinden om terug aan de slag te gaan en een klassieker traject te volgen.
MUZIEK STIMULEERT HET LEREN EN DE ONTWIKKELING VAN KINDEREN
Elk jaar kan een dertigtal kinderen van vijfenhalf tot dertien jaar uit de wijk Kuregem in Anderlecht aan deze actie deelnemen. In samenwerking met de Franstalige Volksuniversiteit van Anderlecht maken kinderen met een kwetsbare achtergrond die op woensdag schoolondersteuning volgen kennis met de positieve invloed van muziek. De vzw organiseert muzikale en ludieke workshops - verhalen, tempo, ritme, werken met geluiden op computers, liedjes maken - om het leerproces van kinderen te versterken. Tijdens deze sessies kunnen ze hun creativiteit de vrije loop laten, leren ze zich in groep uit te drukken en door te zetten.
22 23SOCIALE VERANTWOORDELIJKHEID VAN HET BEDRIJF StapSteen wil een steen zijn in een rivierbedding, een steunpunt onderweg. De organisatie steunt op een netwerk van vrijwillige maatschappelijk werkers die ondersteuning aan huis bieden aan een twaalftal - voornamelijk maatschappelijk - kwetsbare gezinnen van het noordoosten tot het zuidwesten van het Brussels gewest. Door zich als vriend van de gezinnen op te stellen bieden de vrijwilligers concrete hulp die is aangepast aan de behoeften van de begunstigden: relaties met de school, taalondersteuning, versterken van de pedagogische vaardigheden van de ouders, zoeken naar spel- en opleidingsmogelijkheden of contacten leggen met de buurt. Via deze individuele hulp kan preventief worden gewerkt, wat in totaal een zestigtal kinderen ten goede komt.
FARO is een samenwerking tussen het CLB Pieter Breughel en PAika, de afdeling kinderpsychiatrie van het UZ Brussel, en biedt een programma aan om geweld op school te bestrijden. FARO stelt haar expertise ter beschikking van de pedagogische teams van meerdere Brusselse scholen en bereikt hiermee zo'n 800 leerlingen en hun ouders. Leerkrachten krijgen hulpmiddelen aangereikt vanuit de methodiek van geweldloos verzet.
Ze leren samenwerken om situaties en gedragingen van pesterijen, vernedering en agressie te voorkomen. Zo zorgen ze voor een positief schoolklimaat waar ook de meest kwetsbare jongeren zich veilig voelen. Deze context komt ten goede aan alle leerlingen om beter in te spelen op de uitdagingen die de diversiteit van de Brusselse samenleving met zich meebrengt.
TADA is een weekendschool voor jongeren uit kansarme buurten. De vzw mikt op preventie door aanvullend onderwijs aan te bieden. Elke zaterdag van het schooljaar biedt de vzw jongeren van 9 of 10 jaar uit kansarme gezinnen in haar vestigingen in Sint-Joost, Anderlecht en Molenbeek de mogelijkheid om gedurende 3 jaar deel te nemen aan praktijkworkshops van bevlogen professionals, zoals journalisten, advocaten, verpleegkundigen, ingenieurs, koks. Meer dan 640 jongeren namen er al aan deel. Tegen 2020 zullen tussen de 1.000 en 1.500 nieuwe deelnemers de kans krijgen om hun toekomstperspectief te verruimen. Ze kunnen er ook hun algemene kennis verbreden zodat ze meer het gevoel hebben deel uit te maken van de maatschappij en zin krijgen om hun grenzen te verleggen.
Centrum West is een jeugdhuis in Molenbeek dat openstaat voor kinderen en jongeren die weinig in aanraking komen met gezonde vrijetijdsactiviteiten. Doordat ze vaak een chaotische schoolloopbaan of een verblijf in een gesloten instelling achter de rug hebben, ondervinden ze problemen op school of in het gezin. Om de sociale veerkracht te stimuleren en deze kinderen en jongeren zoveel mogelijk individueel te ondersteunen, ontwikkelt Centrum West projecten om tegemoet te komen aan hun behoefte aan activiteiten in de buurt. Het Centrum biedt twee zaterdagen per maand sport en spel aan voor alle jongeren, zodat ze hun grenzen kunnen verleggen op andere terreinen dan de school. Het initiatief brengt ook jongeren samen via fietstochten tijdens de schoolvakanties en werkt een grafisch en creatief project uit rond de omheiningsmuur van de structuur.
WETENSCHAPPEN DOOR TE GEVEN
De Kinderuniversiteit van de VUB biedt kinderen van het 5e en 6e leerjaar de kans al heel vroeg in hun schooltraject te proeven van wetenschap en onderzoek. Bedoeling is kinderen op een ludieke en toegankelijke manier aan te spreken door de boodschap over te brengen dat iedereen kan studeren, ongeacht zijn maatschappelijke, economische of culturele afkomst. De kinderen worden uitgenodigd op de campus, als echte studenten, en nemen deel aan workshops die worden geleid door onderzoekers en wetenschappers die hen over hun passie vertellen. Dit initiatief focust op de scholen uit het Brussels gewest en kan voor de kinderen deuren openen door hen te tonen dat ze een diploma kunnen halen. Tegelijk wordt de nieuwsgierigheid die ze van nature hebben gestimuleerd.
Met de steun van de Koning Boudewijnstichting lanceerde IMMOBEL begin 2018 een oproep tot het indienen van projecten bij maatschappelijke organisaties in het Brussels Gewest. De 9 geselecteerde projecten werden nauwgezet geanalyseerd door een jury van onafhankelijke professionals, in nauwe samenwerking met een intern Beheerscomité van de Groep dat die initiatieven opvolgt. De volgende verenigingen ontvangen voortaan financiering voor de ontwikkeling van innovatieve en doeltreffende langetermijnacties bij een aanzienlijk aantal begunstigden op het terrein.
Dames, Heren,
Wij hebben de eer u ons Jaarverslag voor te stellen betreffende de activiteiten van IMMOBEL tijdens het boekjaar 2018.
IMMOBEL publiceert haar jaarresultaten per 31 december 2018.
• IMMOBEL verdubbelde zijn bedrijfsopbrengsten in 2018 ruimschoots, tot EUR 326,1 miljoen. Zijn EBITDA en nettowinst bereikten een recordniveau van respectievelijk EUR 75,1 miljoen en EUR 56,8 miljoen. Dat is goed voor een stijging van het nettoresultaat per aandeel van EUR 1,26/aandeel naar EUR 6,47/aandeel.
• IMMOBEL heeft zijn aankoopdoelstelling voor 2018 met bijna 90 % overtroffen door 189.200 m² aan
• Het bedrijf behoudt een sterke balans, met een eigen vermogen van EUR 344,7 miljoen en een nettoschuld van EUR 341,1 miljoen per eind 2018, wat resulteert in een schuldgraad van 50 %. Die positie
• De jaren 2019, 2020 en 2021 zullen naar verwachting sterke resultaten laten optekenen op basis van de
• Voor het boekjaar 2018 bevestigt de raad van bestuur van IMMOBEL dat het dividend met 10 % stijgt, tot
Hieronder beschrijven we in detail de activiteiten van het jaar 2018.
Financiële resultaten die records breken ...
De tabel hieronder geeft een overzicht van de belangrijkste geconsolideerde cijfers voor het boekjaar 2018 (in miljoen euro):
| Resultaat | 31/12/2018 | 31/12/2017 | Evolutie |
|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 326,1 | 149 | + 219 % |
| EBITDA | 75,1 | 25,8 | + 291 % |
| Groepsaandeel in nettowinst | 56,8 | 11 | + 514 % |
| Nettowinst per aandeel (EUR/aandeel) | 6,47 | 1,26 | + 514 % |
| Dividend per aandeel (EUR/aandeel) | 2,42 | 2,2 | + 10 % |
| Balans | 31/12/2018 | 31/12/2017 | Evolutie |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 344,7 | 306,9 | + 12 % |
| Netto financiële schuld | 341,1 | 251,0 | + 36 % |
| Project | m² | % verkocht | Bouw | Oplevering |
|---|---|---|---|---|
| Universalis Park | 110.000 (Fase 1: 15.000) | 91 % (van fase 1) | ging van start in Q4 2015 |
Q4 2018 |
| O'Sea | 88.500 (Fase 1: 18.000) | 75 % (van fase 1) | ging van start in Q1 2017 |
Q2 2019 |
| Mobius | 60.000 (Fase 1: 28.000) | 100 % (van fase 1) | ging van start in Q1 2018 |
Q4 2019 |
| Ernest | 50.000 (Fase 1: 23.800) | 100 % (van fase 1) | ging van start in 2014 | 2016 |
| (Fase 2: 26.200) | 84 % (van fase 2) | ging van start in Q4 2017 |
Q2 2020 | |
| Lake Front | 12.000 (Fase 1: 7.000) | 100 % (van fase 1) | ging van start in Q3 2014 |
Q3 2016 |
| (Fase 2: 5.000) | 96 % (van fase 2) | ging van start in Q2 2016 |
Q3 2018 | |
De portefeuille omvat momenteel meer dan 822.000 m², waarvan 800.000 m² is verspreid over België, Luxemburg en Polen; en 22.000 m² een deelneming van 15 % vertegenwoordigt in Nafilyan & Partners, een filiaal voor residentiële ontwikkeling in Frankrijk en een landbank van 400 hectare in België.
In België bleef IMMOBEL werken aan meer dan 10 residentiële projecten die in 2017 werden gelanceerd (154.200 m²) en bereikte een omzet van EUR 122,9 miljoen.
• Momenteel zijn er verschillende grote projecten in aanbouw en voorverkoop. De tabel hieronder geeft de uitstekende verkoopprestaties weer van de teams van IMMOBEL:
| Riverview | 11.000 | 99 % | ging van start in Q3 2015 |
Q4 2017 |
|---|---|---|---|---|
| Parc Seny | 13.200 | 68 % | ging van start in Q4 2017 |
Q2 2019 |
| Royal Louise | 8.000 | 74 % | ging van start in Q1 2018 |
Q2 2020 |
| Greenhill Park | 6.000 | 76 % | ging van start in Q3 2017 |
Q3 2019 |
| 't Zout | 4.700 | 65 % | ging van start in Q4 2017 |
Q3 2019 |
de tweede fase van O'Sea (24.000 m²), Universalis Park (57.000 m²), De Brouckère (43.800 m²), Îlot Saint-Roch (26.000 m²) en
In Luxemburg genereerde IMMOBEL een omzet van EUR 61,1 miljoen in 2018 na de opmerkelijk succesvolle commercialisering van hoofdzakelijk residentiële projecten in ontwikkeling.
De tabel hieronder geeft een overzicht van verschillende grote projecten die momenteel in voorverkoop zitten:
| Project | m² | % verkocht | Bouw | Oplevering |
|---|---|---|---|---|
| Livingstone | 36.000 (Fase 1: 13.700) | 100 % (van fase 1) | ging van start in Q4 2018 |
Q4 2020 |
| (Fase 2: 9.700) | 99 % (van fase 2) | ging van start in Q1 2018 |
Q1 2020 | |
| Infinity | 33.300 (Working: 6.800 - Shopping: 6.500) |
100 % (Working & Shopping) |
ging van start in Q4 2017 |
Q4 2019 |
| (Living: 20.000) | 99 % (Living) | ging van start in Q4 2017 |
Q2 2020 | |
| Fuussbann | 8.100 | 92 % | ging van start in Q1 2017 |
Q2 2019 |
• Bovendien zitten de projecten Polvermillen (26.600 m²) en Nova (voordien Centre Etoile) (4.200 m²) in de aanvraagfase van de bouwvergunning.
In Polen genereerde IMMOBEL een omzet van EUR 129,4 miljoen op de verkoop van Cedet alsook op residentiële verkopen via de eerste fase van het Granary Island-project (62.000 m²), dat al voor 90,9 % werd voorverkocht.
(41.700 m²). Bovendien is de bouwfase van het Central Point-gebouw (18.000 m² kantoren) in het centrum van Warschau van
In Frankrijk bedroeg de omzet van Nafilyan & Partners (waarvan IMMOBEL 15 % bezit) in 2018 EUR 169,7 miljoen, met 17 projecten die in aanbouw en in voorverkoop zijn en 822 appartementen die werden verkocht.
| VOOR IFRS 11 | NA IFRS 11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België Groothertogdom - Luxemburg |
Polen | Tota a l | België Groothertogdom - Luxemburg |
Polen | Tota a l | |||
| Kantoren | 0,00 | 0,00 | 125,41 | 125,41 | 0,00 | 0,00 | 120,09 | 120,09 |
| Residentieel | 137 ,06 | 64,22 | 9,33 | 210,61 | 101,78 | 61,11 | 9,33 | 172,22 |
| Verkavelingen | 21,11 | 0,00 | 0,00 | 21,11 | 21,11 | 0,00 | 0,00 | 21,11 |
| Tota a l | 158,17 | 64,22 | 134,74 | 357 ,13 | 122,89 | 61,11 | 129,42 | 313,42 |
| VOOR IFRS 11 | NA IFRS 11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België Groothertogdom - Luxemburg |
Polen | Tota a l | België Groothertogdom - Luxemburg |
Polen | Tota a l | |||
| Kantoren | 101,05 | 31,38 | 13,54 | 145,97 | 96,33 | 31,38 | 0,33 | 128,04 |
| Residentieel | 182,52 | 150,85 | 18,82 | 352,19 | 134,03 | 131,11 | 18,82 | 283,96 |
| Verkavelingen | 99,89 | 0,00 | 0,00 | 99,89 | 99,84 | 0,00 | 0,00 | 99,84 |
| Tota a l | 383,46 | 182,23 | 32,36 | 598,05 | 330,20 | 162,49 | 19,15 | 511,84 |
| NOTE S 31/12/2018 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 326 131 | 148 999 | |
| Omzet | 2 | 313 420 | 145 000 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 3 | 12 711 | 3 999 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -260 953 | -127 082 | |
| Kostprijs van de omzet | 4 | -235 325 | -106 711 |
| Kosten voor commercialisatie | 5 | -1 193 | -2 177 |
| Administratiekosten | 6 | -24 435 | -18 194 |
| JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN | 5 17 1 | 3 379 | |
| Winsten (verliezen) op de verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7 | - 114 | 4 368 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7 | 5 285 | - 989 |
| BEDRIJFSRE SULTAAT | 70 349 | 25 296 | |
| Renteopbrengsten | 2 099 | 2 199 | |
| Rentelasten | -5 215 | -4 178 | |
| Overige financiële opbrengsten | 1 095 | 1 152 | |
| Overige financiële kosten | -2 786 | -3 941 | |
| FINANCIE E L RE SULTAAT | 8 | -4 807 | -4 768 |
| RE SULTAAT VOOR BE LASTINGEN UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 65 542 | 20 529 | |
| Belastingen | 9 | -8 629 | -9 596 |
| RE SULTAAT UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 56 913 | 10 933 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 56 913 | 10 933 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 99 | - 102 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 56 814 | 11 035 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 56 913 | 10 933 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
7 7 | 21 | |
| Omrekeningsverschillen | 77 | 21 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter niet zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
22 | 45 | - 560 |
| Actuariële winsten en verliezen (-) op toegezegde pensioenregelingen | 22 | 45 | - 560 |
| Uitgestelde bela stingen | |||
| TOTAAL ANDERE E LEMENTEN VAN HE T GLOBAAL RE SULTAAT | 122 | - 539 | |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 57 035 | 10 394 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 99 | - 102 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 56 936 | 10 496 | |
| NE TTORE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS) | 10 | 6.48 | 1.26 |
| GLOBAAL RE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS) | 10 | 6.49 | 1.20 |
| NE TTORE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (VERWATERD) | 10 | 6.47 | 1.26 |
| GLOBAAL RE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (VERWATERD) | 10 | 6.48 | 1.20 |
Het bedrijfsresultaat bedraagt -2,3 MEUR voor het afgesloten boekjaar, terwijl de structuurkosten slechts gedeeltelijk werden opgeslorpt door de verkopen van de verkavelingsactiviteit en de residentiële projecten (Parc Saint-Anne, Oostduinkerke, Gastuche). Het financieel resultaat komt op 1,9 MEUR. Het bestaat hoofdzakelijk uit de terugname van waardeverminderingen op deenlemingen
enerzijds, en de rentelast op de groepsfinancieringen (obligaties en corporate lijnen) anderzijds, die gedeeltelijk gecompenseerd worden door de rente-inkomsten uit de leningen aan de verschillende dochtermaatschappijen.
Het maatschappelijk boekjaar van IMMOBEL wordt afgesloten met een nettoverlies van -0,9 MEUR.
| ACTIVA | NOTE S | 31/12/2018 | 31/12/2017 (na herwerking IFRS 15) |
31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 181 670 | 66 454 | 66 179 | |
| Immateriële vaste activa | 11 | 427 | 405 | 405 |
| Materiële vaste activa | 12 | 947 | 1 034 | 1 034 |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 104 290 | 2 960 | 2 960 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerd ondernemingen | 14 | 46 451 | 26 452 | 26 387 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | 24 151 | 24 345 | 24 345 |
| Overige financiële vaste activa | 806 | 1 259 | 1 259 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 15 | 4 501 | 4 377 | 4 167 |
| Overige vaste activa | 97 | 5 623 | 5 623 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 784 700 | 738 985 | 734 063 | |
| Voorraden | 16 | 511 837 | 519 973 | 518 514 |
| Handelsvorderingen | 17 | 20 734 | 11 694 | 11 694 |
| Contractactiva | 18 | 10 954 | 8 280 | |
| Fiscale vorderingen | 921 | 165 | 165 | |
| Overige vlottende activa | 19 | 22 562 | 31 246 | 36 063 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 46 328 | 18 934 | 18 934 | |
| Overige financiële vlottende activa | 478 | 768 | 768 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 20 | 170 886 | 147 926 | 147 926 |
| TOTAAL ACTIVA | 966 370 | 805 439 | 800 242 |
| E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | NOTE S | 31/12/2018 | 31/12/2017 (na herwerking IFRS 15) |
31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 21 | 344 749 | 306 958 | 303 578 |
| EIGEN VERMOGEN VAN IMMOBEL | 344 633 | 306 941 | 303 561 | |
| Kapitaal | 97 256 | 97 256 | 97 256 | |
| Ingehouden winsten | 247 174 | 209 603 | 206 224 | |
| Reserves | 203 | 82 | 82 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 116 | 17 | 17 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 332 875 | 340 185 | 338 838 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 22 | 618 | 672 | 672 |
| Uitgestelde belastingschulden | 15 | 9 681 | 7 854 | 6 507 |
| Financiële verplichtingen | 20 | 322 040 | 330 090 | 330 090 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 20 | 536 | 1 568 | 1 568 |
| Handelsschulden | - | - | - | |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 288 746 | 158 296 | 157 826 | |
| Voorzieningen | 23 | 1 896 | 1 355 | 1 355 |
| Financiële verplichtingen | 20 | 193 749 | 68 816 | 68 816 |
| Afgeleide financiële instrumenten | - | - | - | |
| Handelsschulden | 24 | 48 470 | 41 493 | 41 493 |
| Contract verplichtingen | 25 | 7 259 | 470 | |
| Fiscale verplichtingen | 5 303 | 6 211 | 6 211 | |
| Overige kortlopende verplichtingen | 26 | 32 069 | 39 952 | 39 952 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 966 370 | 805 439 | 800 242 |
Het balanstotaal bedraagt 661,2 MEUR en is samengesteld uit investeringen in dochtermaatschappijen en vorderingen op deze dochtermaatschappijen (430,9 MEUR), voorraden van projecten die rechtstreeks in handen zijn van IMMOBEL NV (62,9 MEUR), eigen aandelen (54,5 MEUR) en geldmiddelen en kasequivalenten (93,3 MEUR). Op 31 december 2018 beloopt het eigen vermogen 285,5 MEUR. Verplichtingen zijn samengesteld uit langetermijnschulden (230,7 MEUR) en kortetermijnschulden (139,5 MEUR).
Rekening houdend met de overdracht van vorig boekjaar is er een te bestemmen winst van 102,3 MEUR.
Gezien het dividendbeleid door de Raad van Bestuur vastgesteld en gezien de resultaten per 31 december 2018, stelt de Raad van Bestuur aan de Gewone Algemene Vergadering van 23 mei 2019 voor om een bruto dividend van 2,42 EUR per uitstaande aandeel uit te keren uit hoofde van het jaar 2018, een bedrag dat elk jaar zou moeten toenemen, onder voorbehoud van eventuele onvoorziene omstandigheden.
De Groep IMMOBEL heeft te maken met de risico's en onzekerheden die eigen zijn aan of verbonden zijn met de sector van de vastgoedontwikkeling, en ook met de risico's die verband houden met de conjunctuur en de financiële wereld. Zo zijn er bijvoorbeeld, zonder dat deze lijst volledig is:
30 31BEHEERSVERSLAG Vóór elke acquisitie van een project voert IMMOBEL studies uit inzake de stedenbouwkundige, technologische, financiële en milieugerichte haalbaarheid. Dit gebeurt meestal met medewerking van gespecialiseerde adviseurs. Toch kunnen er bij deze projecten nog altijd diverse risico's opduiken, die elk de oplevering van een project kunnen vertragen. Dat kan meteen leiden tot langere verkooptermijnen, een overschrijding van het budget, het verlies of een vermindering van de verhoopte opbrengsten van een project of, in bepaalde gevallen, zelfs tot het doodgewoon afblazen van het hele project.
groeivooruitzichten.
IMMOBEL hangt af van de nationale en internationale economische voorwaarden en van gebeurtenissen en omstandigheden die van invloed zijn op de markten waar haar vastgoedportefeuille gelegen is: de markt van de kantoor- en residentiële gebouwen (appartementen en verkavelingen) in België, Luxemburg, Polen en Frankrijk).
Dankzij deze diversifiëring zowel qua vakgebieden als qua landen werkt de Vennootschap met verschillende klanten, economische cycli en verkoopvolumes.
De veranderingen die verbonden zijn aan de macro-economische kernindicatoren, de algemene vertraging van de economie in België of op (één van) de andere markten van IMMOBEL of op ruimere schaal, kunnen leiden tot een slinkende vraag naar kantoorgebouwen, residentieel vastgoed of bouwgrond, evenals tot een hogere leegstand en een groter risico dat dienstverleners, bouwers, huurders en andere tegenpartijen in gebreke blijven. Dit alles kan een negatieve materiële impact hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille van IMMOBEL en bijgevolg op haar ontwikkelingsvooruitzichten.
IMMOBEL spreidde haar portefeuille van projecten die in ontwikkeling zijn of ontwikkeld zullen worden, om de impact van de afbrokkeling van de vastgoedmarkt te beperken. Het gaat zowel om een spreiding in de tijd als in de aard van de projecten.
De inkomsten van IMMOBEL komen uit de overdracht van vastgoedprojecten. Bijgevolg kunnen de resultaten van IMMOBEL aanzienlijk schommelen van jaar tot jaar, naargelang het aantal projecten die tijdens het gegeven jaar te koop kunnen aangeboden worden en kunnen verkocht worden.
Bovendien garandeert niets dat IMMOBEL een koper zal vinden voor haar activa of dat de prijs van deze overdracht een zeker niveau zal halen. Wanneer IMMOBEL bepaalde verkopen niet kan uitvoeren, kunnen de resultaten sterk wisselen.
Door de diversifiëring die IMMOBEL sinds enkele jaren uitvoert en de fusie met ALLFIN, kon ze haar concentratie en dus haar blootstelling aan de Brusselse kantoormarkt verminderen, omdat de portefeuille nu meer activa in residentiële ontwikkeling en verkavelingen bevat. Dit zou haar een basis voor regelmatige inkomsten en cashflows moeten opleveren.
Met betrekking tot de investeringen in vastgoedontwikkeling voert IMMOBEL een reeks ramingen uit inzake de economische omstandigheden, de marktvoorwaarden en andere. Deze omvatten ramingen inzake de (potentiële) waarde van een goed en de potentiële return op investering. Die ramingen kunnen afwijken van de werkelijkheid, zodat de strategie van IMMOBEL niet meer werkt. Dat zou dan negatieve gevolgen hebben voor de activiteiten, de bedrijfsresultaten, de situatie en de financiële vooruitzichten van IMMOBEL.
IMMOBEL stelt zich voorzichtig op bij de verwerving en de ontwikkeling van nieuwe projecten en hanteert nauwkeurige selectiecriteria. Elke investering volgt een duidelijk en streng goedkeuringsproces.
Aan deze activiteiten zijn onder meer volgende risico's verbonden: (i) vertragingen door ongunstige weersomstandigheden, sociale conflicten, in de vordering van de werken, door het onvermogen van de aannemers, een tekort aan bepaalde uitrusting of bouwmaterialen, ongevallen of onverwachte technische problemen; (ii) het uitblijven van bewoningsvergunningen of andere machtigingen die vereist zijn om het project uit te voeren; (iii) de weigering om de ontwikkelingsplannen goed te keuren door de stedenbouwkundige diensten van de landen waar actief is; (iv) verzoeken van de stedenbouwkundige diensten om de bestaande plannen te wijzigen; (v) het optreden van drukkingsgroepen bij het openbaar onderzoek of in andere omstandigheden; en (vi) de bezettingsgraad, de werkelijke opbrengsten van de verkoop van de goederen of reële waarden die onder de verwachtingen voor het project liggen.
Gezien al deze risico's kan IMMOBEL er nooit vast op rekenen dat al haar ontwikkelingsprojecten (i) binnen de vooropgestelde termijnen kunnen voltooid worden (ii) binnen de budgetten kunnen afgewerkt worden of (iii) gewoonweg ook werkelijk kunnen uitgevoerd worden. Onder meer in het kader van het beheer van dit risico besliste IMMOBEL om haar vakgebieden, landen en klanten nog meer te diversifiëren, kwestie van zo de concentratie van het ene of andere project te beperken.
Daarnaast bezit IMMOBEL bepaalde projecten waarvoor een actief in ontwikkeling voorverhuurd of voorverkocht is aan een derde partij en waarvoor IMMOBEL een grote aansprakelijkheid kan oplopen wanneer en zo dergelijke projecten niet rond zijn binnen de overeengekomen termijnen.
De activiteiten en de portefeuille in vastgoedontwikkeling van IMMOBEL zijn in de landen waar ze werkt, onderworpen aan bepaalde wetten en regelgeving om het milieu te beschermen. Dit omvat onder meer de regelgeving inzake de kwaliteit van de lucht, de bodem en het water, controles op gevaarlijke of giftige stoffen en richtlijnen die met gezondheid en veiligheid te maken hebben.
Dergelijke wetten en regelgeving kunnen ook noodzaken dat IMMOBEL bepaalde vergunningen of licenties moet krijgen, die ze misschien niet binnen de termijn of zelfs helemaal niet zou kunnen bekomen. IMMOBEL kan zich gedwongen zien om saneringskosten te betalen (en in bepaalde omstandigheden verwerkingskosten) voor een bepaald vervuild goed waarvan ze eigenaar is of zou geweest zijn.
Als vastgoedpromotor kan IMMOBEL ook blootgesteld zijn aan boetes of andere sancties voor enige afwijking van de milieuregelgeving en kan gedwongen worden om uitgaven te doen voor saneringen. Bovendien kan de waarde van de vervuilde goederen dan dalen.
32 33BEHEERSVERSLAG IMMOBEL ziet erop toe om deze risico's te beheren met een stelselmatig beleid van intekening op de gepaste verzekeringsdekkingen.
Als ze haar directiepersoneel en andere kernmedewerkers verliest of er niet in slaagt om deskundig personeel aan te werven en te houden, kan dit voor IMMOBEL betekenen dat ze haar commerciële strategie niet met succes kan uitvoeren.
IMMOBEL denkt dat haar prestaties, haar succes en haar vermogen om haar strategische doelstellingen te halen, afhankelijk zijn van het feit dat ze haar kaderleden en de leden van haar directieteam die ervaren zijn in de specifieke markten en activiteiten van IMMOBEL, kan houden. IMMOBEL zou het moeilijk kunnen hebben om de gepaste medewerkers aan te werven, zowel om haar activiteiten uit te breiden als ter vervanging van zij die willen vertrekken. Zo kan de aanwerving van de geschikte medewerkers tot hoge kosten leiden, zowel qua loon als qua beloningsprogramma's.
Het onverwachte verlies van één of meer van haar kernmedewerkers en ook elke negatieve perceptie op de markt of de sector die uit dergelijk verlies voortvloeit, zou een materiële negatieve invloed kunnen hebben op de activiteiten, de exploitatieresultaten en de financiële vooruitzichten van IMMOBEL.
Het beheer van haar leidinggevende teams, zowel in de Belux als in Polen, wordt zodoende geregeld opgevolgd door de CEO en het Benoemingscomité, als orgaan van de Raad van Bestuur.
In het normale verloop van de activiteiten van IMMOBEL zijn gerechtelijke procedures, klachten tegen en die uitgaan van IMMOBEL en van haar dochterondernemingen en arbitrageprocedures waar IMMOBEL en haar dochterondernemingen bij betrokken zijn, niet uit te sluiten. IMMOBEL zou nog betrokken kunnen worden bij andere geschillen die worden ingezet door verkopers of kopers van goederen, huurders, contractanten en subcontractanten, (ex-)medewerkers of andere derden.
In het bijzonder zouden er tegen IMMOBEL garantieklachten kunnen neergelegd worden die voortvloeien uit kwaliteitsgebreken of titelgebreken inzake de verhuur en de verkoop van haar goederen. Deze aansprakelijkheid zou kunnen van toepassing zijn voor bouwgebreken die IMMOBEL niet kende, maar die aan het licht hadden kunnen of moeten komen.
IMMOBEL zou ook kunnen blootstaan aan klachten die uitgaan van kopers van haar goederen of als gevolg van verzekeringen en garanties die IMMOBEL bij de overdracht heeft gegeven op deze goederen.
IMMOBEL staat bloot aan een risico op het vlak van liquide middelen en financieringen dat kan voortvloeien uit een tekort aan thesaurie wanneer haar lopende financieringscontracten niet zouden verlengd worden of wanneer ze geen nieuwe financieringen zou kunnen vinden.
IMMOBEL begint nooit aan de ontwikkeling van een project als de financiering niet verzekerd is voor zijn geraamde ontwikkelingsduur, zowel via interne als externe bronnen.
IMMOBEL financiert zich bij een aantal Belgische bankpartners van eerste rang en heeft een langdurige sterke relatie van wederzijds vertrouwen met hen.
IMMOBEL staat bloot aan een risico dat verband houdt met de rentevoet en dat een materiële impact kan hebben op haar financiële resultaten.
Gezien haar huidige en toekomstige schuldpositie is IMMOBEL onderhevig aan een schommeling op korte of lange termijn van de rentevoeten, aan de kredietmarges die de banken heffen en aan de andere financieringsvoorwaarden.
De financiering van IMMOBEL wordt vooral gewaarborgd op basis van de intrestvoet op korte termijn (gebaseerd op de Euriborrentes voor 1 tot 12 maanden), met uitzondering van de obligatie-uitgiften van 2013, 2017 en 2018, die een vaste rente hebben. In het kader van een globaal programma voor de dekking van het risicobeheer introduceerde IMMOBEL een beleid om desgevallend een adequate dekking in te voeren tegen de risico's verbonden aan de rente op zijn schulden door middel van financiële instrumenten.
De haalbaarheidsstudies voor elk project steunen op vooruitzichten van rentevoeten op lange termijn. IMMOBEL staat bloot aan een wisselkoersrisico dat een materiële impact kan hebben op haar resultaten en op haar financiële
positie.
Door haar introductie op de Poolse markt staat IMMOBEL bloot aan risico's die verband houden met de wisselkoers, namelijk het risico dat gepaard gaat met de transacties in vreemde valuta en het risico van de omzetting van de vreemde valuta. Daarom ziet IMMOBEL er indien mogelijk op toe om al haar operaties buiten de Eurozone toch in EUR uit te voeren, via aankoop-, verkoop- en verhuurcontracten die voor het merendeel in EUR uitgedrukt zijn.
Elk ontwikkelingsproject is onderworpen aan de aflevering van een stedenbouwkundige, verkavelings-, bouw-, of milieuvergunningen. Wanneer de aflevering van dergelijke vergunningen vertraging oploopt of zelfs helemaal uitblijft, kan dit van invloed zijn op de activiteiten van IMMOBEL.
Bovendien wil de toekenning van een verkavelingsvergunning niet zeggen dat deze onmiddellijk uitvoerbaar is. Er kan tegen in beroep worden gegaan.
Daarenboven moet IMMOBEL een aantal stedenbouwkundige regels naleven. De overheidsdiensten of administraties zouden deze regels kunnen herzien/wijzigen, wat een materiële impact kan hebben op de activiteiten van IMMOBEL.
IMMOBEL heeft contractuele banden met diverse partijen, zoals partners, beleggers, huurders, contractanten, financiële instellingen en architecten. Wanneer één van die partijen haar contractuele verplichtingen niet kan nakomen, kan dit een impact hebben op de activiteiten en de financiële situatie van IMMOBEL. IMMOBEL schenkt bijzondere aandacht, via geëigende studies, aan de keuze van deze tegenpartijen.
IMMOBEL.
IMMOBEL is actief in België, Groothertogdom Luxemburg, Frankrijk en Polen. Wijzigingen in de wetgeving met betrekking tot de regels voor de directe en indirecte fiscaliteit zouden een impact kunnen hebben op de financiële situatie van IMMOBEL.
IMMOBEL is blootgesteld aan het risico in verband met de opstelling van de financiële informatie
De opstelling van de financiële informatie, of het nu gaat om de onderlinge afstemming van de systemen, het naar boven toe doorsturen en het compileren van de financiële informatie, het rekening houden met variaties in perimeter of met veranderingen van boekhoudkundige normen, vormt een grote uitdaging voor IMMOBEL, zeker gezien de complexiteit van de Groep en het aantal dochtermaatschappijen (bijna honderd). Ook vermeldenswaard in dit risico is de complexiteit van de Groep IMMOBEL, die actief is in België, Luxemburg, Frankrijk en Polen. Bekwame teams die instaan voor de opstelling van deze financiële informatie en aangepaste tools en systemen moeten helpen vermijden dat deze financiële informatie niet op tijd opgemaakt wordt of dat ze niet aan de vereiste kwaliteit voldoet.
Er waren geen gebeurtenissen na de sluiting die een aanzienlijke impact hadden op de jaarrekening van de Vennootschap.
De Bestuurders hebben geen kennis van omstandigheden die een aanzienlijke invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van de Vennootschap.
Voor zover nodig, herinnert de Raad van Bestuur eraan dat gezien de aard van haar activiteit, de Vennootschap geen enkele werkzaamheid heeft uitgevoerd op het gebied van onderzoek en ontwikkeling in de loop van het afgesloten boekjaar.
De Raad van Bestuur bevestigt dat IMMOBEL financiële instrumenten heeft gebruikt om een eventuele stijging van de rentevoeten in te dekken. De marktwaarde van deze financiële instrumenten bedraagt op 31 december 2018 0,5 MEUR.
Mevrouw Karin KOKS - van der SLUIJS en de Heer Pierre NOTHOMB1 die respectievelijk op 17 november 2016 en 25 september 2015 zijn opgeroepen tot de functie van Bestuurder, voldoen aan alle criteria inzake onafhankelijkheid vermeld in art. 524 en in art. 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en zetelen in de Raad van Bestuur en het Audit & Financieel Comité van IMMOBEL als onafhankelijke Bestuurders. Ze bezitten een universitair diploma, bekleden functies als Bestuurder in internationale groepen en oefenen als zodanig mandaten uit binnen Auditcomités van andere bedrijven en organisaties.
Voor zover nodig, herinnert de Raad van Bestuur eraan dat :
Wat betreft de in te voeren informatie krachtens art. 96 § 1, 7 ° Wetboek Vennootschappen, meldt de Raad van Bestuur:
De Raad van Bestuur meldt dat gedurende het voorbije boekjaar noch de procedure voor belangenconflicten, noch de procedure inzake "Zakenkansen" werden toegepast.
De Corporate Governance Verklaring maakt integraal deel uit van dit Beheersverslag.
In toepassing van het artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt stelt de Raad van Bestuur van IMMOBEL dat de hiernavolgende informatie van aard is een gevolg te hebben in geval van een openbaar overnamebod (de andere elementen heden niet op IMMOBEL van toepassing zijnde) :
1° het kapitaal bedraagt 97.356.533,86 EUR, vertegenwoordigd door 9.997.356 aandelen zonder nominale waarde, die elk een
gelijk deel van het kapitaal vertegenwoordigen (art. 4 van de statuten).
2° de Raad van Bestuur is gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen met een maximum bedrag van 97.000.000,00 (art. 13 van de Statuten), waarbij erop wordt gewezen dat de uitoefening van deze bevoegdheid beperkt is bij een openbaar overnamebod door artikel 607 W. Vennootschappen - de Raad van Bestuur is bevoegd om gedurende een periode van 3 jaar vanaf de publicatie in het Belgisch Staatsblad ervan aandelen van de vennootschap te kopen en te vervreemden wanneer deze aankoop of vervreemding noodzakelijk is om ernstige en dreigende schade te voorkomen (art. 14 van de statuten);
3° met betrekking tot de benoeming en vervanging van de Leden van de Raad van Bestuur, bepalen de statuten dat de Raad van Bestuur bestaat uit minstens 5 leden, benoemd door de Algemene Vergadering op voorstel van het Benoemingscomité, voor een duur van maximaal 4 jaar;
4° voor wijzigingen van de Statuten zijn er geen andere regels dan die bepaald door het Wetboek van Vennootschappen.
Er zal u worden voorgesteld tijdens de Gewone Algemene Vergadering van 23 mei aanstaande om de vennootschap M.J.S. CONSULTING bvba2 en de vennootschap LSIM nv3 definitief aan te stellen, teneinde de mandaten te beëindigen van, respectievelijk, de vennootschap ZOU2 bvba4, tot aan de Gewone Algemene Vergadering te houden in 2021, en van de heer Piet VERCRUYSSE, tot aan de Gewone Algemene Vergadering te houden in 2020. De Raad dankt mw. LAMBRIGHS5 en dhr. VERCRUYSSE voor de uitoefening van hun respectieve mandaten.
Anderzijds, zal u zich tijdens dezelfde Algemene Vergadering dienen uit te spreken over de hernieuwing van het mandaat van de vennootschappen AHO CONSULTING bvba6 en ARFIN bvba7 , voor een periode van 4 jaar eindigend na de Gewone Algemene Vergadering die zal worden gehouden in 2023.
Gezien de onafhankelijkheidscriteria opgenomen in art. 526ter W. Venn., zal u ook worden voorgesteld om:
• de vennootschap LSIM nv, vertegenwoordigd door dhr. Wolfgang de LIMBURG STIRUM, te bevestigen in haar hoedanigheid van onafhankelijk Bestuurder, in de zin van de artikels 524 en 526ter W. Venn. welke voldoen aan het geheel der
• de vennootschap ARFIN bvba, vertegenwoordigd door dhr. Pierre NOTHOMB, te bevestigen in haar hoedanigheid van onafhankelijk Bestuurder, in de zin van de artikels 524 en 526ter W. Venn. welke voldoen aan het geheel der
34 35BEHEERSVERSLAG 3 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, dhr. Wolfgang de LIMBURG STIRUM. 4 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, mw. Sophie LAMBRIGHS.
1 in hoedanigheid van permanent vertegenwoordiger van ARFIN bvba
2 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, mw. Michèle SIOEN.
5 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap ZOU2 bvba.
6 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, dhr. Alexander HODAC. 7 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger, dhr. Pierre NOITHOMB.
Wij herinneren er u eveneens aan dat de functies uitgeoefend door dhr. Valéry AUTIN* en mw. Hilde DE VALCK* in hoedanigheid van Lid van het Uitvoerend Comité van IMMOBEL in de loop van het tweede semester 2018 werden beëindigd. De Raad wenst hen te danken voor de uitoefening van hun functies.
Dhr. Rudi op't ROODT is geen Lid meer van het Uitvoerend Comité8 , maar steeds Head of Technical.
Dhr. Karel BREDA* werd, in zijn hoedanigheid van nieuwe Chief Financial Officer, benoemd als nieuw Lid van het Uitvoerend Comité9 , heden als volgt samengesteld:
* handelend voor een vennootschap.
* * *
Derhalve vragen wij u om de inhoud van het huidige verslag te willen goedkeuren en kwijting te geven aan de Bestuurders en aan de Commissaris.
* * *
Opgemaakt op de zitting van de Raad van Bestuur van 29 maart 2019.
AHO CONSULTING bvba vertegenwoordigd door Alexander Hodac Gedelegeerd Bestuurder
A³ MANAGEMENT bvba vertegenwoordigd door Marnix Galle Voorzitter van de Raad
8 Sedert 1 juli 2018. 9 Sedert 1 augustus 2018. IMMOBEL sluit zich aan bij de principes van de Belgische Corporate Governance Code die op 12 maart 2009 gepubliceerd werd (hierna Code 2009 genoemd) en beschikbaar is op de website van GUBERNA: www.guberna.be.
IMMOBEL meent dat haar Corporate Governance Charter en ook haar huidige Corporate Governance Verklaring, zowel de geest als de letter van de Belgische Corporate Governance Code weerspiegelen. CORPORATE GOVERNANCE
Het Corporate Governance Charter beschrijft gedetailleerd de structuur van het ondernemingsbestuur, de beleidslijnen en de procedures van de Vennootschap op het gebied van deugdelijk bestuur. Dit Charter is te raadplegen op de website van de Vennootschap op het adres www.immobelgroup.com. VERKLARING
Inzake diversiteitsbeleid, wenst de Raad van Bestuur van IMMOBEL te benadrukken dat het aan de criteria beantwoordt van minstens één derde van de Leden van een ander geslacht: inderdaad, op dit ogenblik is er pariteit tussen mannen en vrouwen. Meer informatie in verband met diversiteit is opgenomen onder het punt: III. Reglementeringen en Procedures (cfr. infra). IMMOBEL sluit zich aan bij de principes van de Belgische Corporate Governance Code die op 12 maart 2009 gepubliceerd werd (hierna Code 2009 genoemd) en beschikbaar is op de website van GUBERNA: www.guberna.be.
Deze afdeling van het Jaarverslag omvat informatie betreffende de praktische toepassing door IMMOBEL van de bestuursprincipes in de loop van het boekjaar. IMMOBEL meent dat haar Corporate Governance Charter en ook haar huidige Corporate Governance Verklaring, zowel de geest als de letter van de Belgische Corporate Governance Code weerspiegelen.
| de loop van het boekjaar. Naam Functie I. BESLISSINGSORGANEN (PER 29 |
Datum eerste benoeming |
Einde mandaat MAART 2019) |
Professioneel adres | Bestuursmandaten in andere genoteerde vennootschappen |
|---|---|---|---|---|
| Marnix GALLE1 A. DE RAAD VAN BESTUUR Uitvoerende Voorzitter |
25/09/2014 | GAV 2022 | Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel |
Nihil |
| A) SAMENSTELLING Alexander HODAC2 Gedelegeerd Bestuurder |
01/12/2015 | GAV 2019 | Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel |
Nihil |
| Naam Astrid DE LATHAUWER3 Functie (Onafhankelijk) Bestuurder Marnix GALLE1 Uitvoerende Voorzitter |
Datum eerste 26/08/2015 benoeming 25/09/2014 |
Einde GAV 2020 mandaat GAV 2022 |
Professioneel adres c/o Ontex BVBA – Aalst Office Korte Keppestraat 21, 9320 Regentschapsstraat 58, 1000 Erembodegem Brussel |
Bestuursmandaten in andere Etablissements Fr. Colruyt – genoteerde vennootschappen Etablissementen Fr. Colruyt NV, genoteerd op Euronext Brussel Nihil |
| Wolfgang de LIMBURG Alexander HODAC2 STIRUM4 5 Gedelegeerd Bestuurder (Onafhankelijk) Bestuurder |
01/01/2019 01/12/2015 |
GAV 2021 GAV 2019 |
c/o Ergon Capital Advisors Regentschapsstraat 58, 1000 SA/ NV, Marnixlaan 24, 1000 Brussel Brussel |
Nihil Nihil |
| Astrid DE LATHAUWER3 Karin KOKS - van der SLUIJS (Onafhankelijk) Bestuurder (Onafhankelijk) Bestuurder |
26/08/2015 17/11/2016 |
GAV 2020 GAV 2020 |
c/o Ontex BVBA – Aalst 't Breede Weer 10, 2265 EH Office Leidschendam Korte Keppestraat 21, 9320 (Nederland) Erembodegem |
Etablissements Fr. Colruyt – NSI N.V., genoteerd op Euronext Etablissementen Fr. Colruyt NV, Amsterdam genoteerd op Euronext Brussel |
| Pierre NOTHOMB6 (Onafhankelijk) Bestuurder |
25/09/2015 | GAV 2019 | c/o Deminor SA/NV Joseph Stevensstraat 7, 1000 Brussel |
Nihil |
|---|---|---|---|---|
| Michèle SIOEN7 8 Bestuurder |
20/12/2018 | GAV 2020 | c/o Sioen Industries NV Fabriekstraat 23, 8850 Ardooie |
Sioen Industries NV, genoteerd op Euronext Brussel |
| Annick VAN OVERSTRAETEN9 (Onafhankelijk) Bestuurder |
28/09/2016 | GAV 2022 | c/o Lunch Garden SA/NV Olympiadenlaan 2, 1140 Brussel |
Nihil |
| Piet VERCRUYSSE Bestuurder |
25/09/2014 | 31/12/2018 Rue Clément Delpierre 67, 1310 La Hulpe |
Nihil |
De "curriculum vitae" kunnen als volgt worden samengevat:
Marnix GALLE, 55 jaar, behaalde een "Bachelor Degree in Arts & Sciences" in economie aan de Tulane University te New Orleans, Louisana, USA. Hij begon zijn professionele carrière in 1987 bij Cegos België in hoedanigheid van consultant. In 1989 maakte hij zijn eerste stappen in de vastgoedsector (familiale portefeuille). Hij stichtte zijn eigen vennootschap ALLFIN in 2001 dewelke een van de vooraanstaande vastgoedontwikkelaars in België werd. ALLFIN Group heeft in 2014 een deelneming van 29% in IMMOBEL, beursgenoteerd op Euronext sedert 1863, genomen. Na de fusie tussen ALLFIN Group en IMMOBEL in 2016 werd hij Uitvoerende Voorzitter. Gedurende de periode 2015-2018, was hij eveneens Voorzitter van Urban Land Institute Belgium. Op dit ogenblik is hij eveneens Bestuurder, Lid en Trustee van verschillende leidende Europese en Amerikaanse verenigingen. Hij is gehuwd met Michèle SIOEN; zij hebben zes kinderen.
Alexander HODAC, 38 jaar, na te zijn afgestudeerd als handelsingenieur (Solvay/VUB), startte hij zijn professionele loopbaan bij Deloitte Corporate Finance-Real Estate (2005-2013). Vervolgens was hij Chief Commercial Officer van de Belgische residentiële GVV Home Invest Belgium van 2013 tot 2015. In deze laatste functie was hij verantwoordelijk voor het volledige verwervings- en vervreemdingsproces van bestaande activa/ portefeuilles en ontwikkelingsprojecten.
Astrid DE LATHAUWER, 55 jaar, na studies kunstgeschiedenis te Gent en internationale politiek en diplomatieke wetenschappen aan de KU Leuven, begon ze haar carrière bij Monsanto, in de eerste plaats op de Marketingafdeling, vervolgens als HR Manager voor Oost-Europa. Ze heeft vervolgens AT & T vervoegt, waar ze gedurende acht jaar diverse functies in Europa en de Verenigde Staten heeft uitgeoefend. In 2000 keerde ze terug naar België en begon haar carrière bij Belgacom waar ze vanaf 2003 Executive Vice-President Human Resources voor de hele Groep werd. Van januari 2012 tot september 2014, werkte ze bij Acerta als Algemeen Directeur van het filiaal Acerta Consult. Sinds oktober 2014 is ze Group HR Director bij Ontex. Ze is ook een Onafhankelijk Bestuurder bij Colruyt Group sinds september 2011.
Wolfgang de LIMBURG STIRUM, 47 jaar, behaalde een MBA aan de University of Chicago, Booth School of Business (USA), een Bachelor in Handelsingenieur en een Master in Toegepaste Economie en Bedrijfskunde aan de Louvain School of Management. Tijdens zijn 20-jarige ervaring in financieel/privaat vermogen in Europa en de VS, heeft hij geïnvesteerd in talrijke sectoren, waaronder gezondheidszorg, chemische specialiteiten, niche-industrieën, diensten, vrijetijd en media. Hij is Gedelegeerd Bestuurder van Ergon Capital Partners, een onderneming voor investeringen van privékapitaal uit het middensegment met ~€1,0 miljard in beheer, waar hij in 2005 tot toetrad. Daarvoor besteedde hij het grootste deel van zijn loopbaan aan bankdiensten inzake fusies en overnames bij Lehman Brothers in New York en Londen, waar hij co-head van het Europese M&A Healthcare team werd. Op dit moment is hij ook Niet-Uitvoerend Bestuurder van Keesing Media Group, Sausalitos, Opseo, Looping Group, SVT en VPK Packaging Group.
Karin KOKS - van der SLUIJS, 50 jaar, heeft een Master Degree in Bedrijfseconomie en een Bachelor diploma in Commerciële Economie en is CFA Charterholder. Gedurende haar meer dan 25-jarige carrière in de vastgoedsector, waarvan 19 jaar in internationaal nietbeursgenoteerd vastgoed, werkte ze samen met institutionele klanten, voor de selectie en het beheer van Europese en globale vastgoedfondsen. In haar vijf jaar bij MN Vermogensbeheer beheerde zij de Europese vastgoedportefeuille. Vervolgens was zij 10 jaar werkzaam bij Aberdeen Asset Management. Heden bekleedt zij de functie van niet-uitvoerende bestuurslid van Genesta Nordic Capital Fund Management S.à r.l., alsmede Voorzitter van het Investeringscomité. Daarnaast fungeert zij als lid van de Raad van Commissarissen (en lid van het Auditcomité, lid van het Investeringscomité, en Voorzitter van het Remuneratiecomité) van het
6 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Pierre NOTHOMB als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap ARFIN
38 39CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING 1 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Marnix GALLE als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap A³ Management bvba.
2 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Alexander HODAC als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap AHO Consulting bvba.
3 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt Mw. Astrid DE LATHAUWER als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap ADL Comm.V.
4 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt dhr. Wolfgang de LIMBURG STIRUM als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap LSIM sa.
sprl.
7 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt Mw; Michèle SIOEN als vaste vertegenwoordiger van de vennootschap M.J.S. Consulting bvba.
8 Sedert 20 december 2018, ter vervanging van Mw. Sophie LAMBRIGHS.
9 Voor de uitoefening van de functies die in dit verslag vermeld worden, handelt Mw. Annick VAN OVERSTRAETEN als vaste vertegenwoordiger van de burgerlijke vennootschap A.V.O. - Management bvba.
Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbedrijf NSI N.V.. Daarnaast fungeert Karin als director van Iberia Shopping Centre Venture Coöperatief U.A. een Nederlands investeringsvehikel dat investeert in winkelcentra in Portugal en Spanje.
Pierre NOTHOMB, 56 jaar, titularis van een diploma Toegepaste Economische Wetenschappen (UCL Louvain-la-Neuve). Vervoegde Deminor meer dan 25 jaar geleden bij haar oprichting, en oefent momenteel (of oefende) verschillende mandaten uit als Bestuurder van vennootschappen of verenigingen (o.m. ForSettlement (Fortis), Modulart, Imperbel, DBAssociates, Club van Lotharingen, Domaine du Pont d'Oye, DIM Funds, Epsylon en van verschillende ondernemingen van de groep Deminor. Daarenboven is hij eveneens lid van het auditcomité van Sabam, Imperbel en van het netwerk van psychiatrische zorgen Epsylon (La Ramée - Fond'Roy). Alvorens Deminor te vervoegen in 1991, werkte hij als senior auditor bij Coopers & Lybrand (nu PricewaterhouseCoopers), en vervolgens als financieel consultant bij Petercam Securities.
Michèle SIOEN, 54 jaar, titularis van een Master in Economie en voltooide managementprogramma's bij o.m. Vlerick Management School. Zij is CEO van Sioen Industries, een beursgenoteerde Belgische groep gespecialiseerd in de productie van technisch textiel en professionele beschermkleding. Zij was van 2015 tot 2017 Voorzitter van het VBO en is nu Ere-Voorzitter. Naast haar dagelijkse betrokkenheid bij Sioen Industries is ze ook Bestuurder van verschillende beursgenoteerde Belgische bedrijven, waaronder D'Ieteren en Sofina, maar ook van verenigingen zoals Fedustria en Guberna. Ten slotte is ze nauw betrokken bij Kunst en Cultuur via haar voorzitterschap van KANAL en als lid van de Raad van Bestuur van de Muziekkapel Koningin Elisabeth.
Annick VAN OVERSTRAETEN, 53 jaar, titularis van een diploma in de Economische Wetenschappen (KUL - 1987) en behaalde een Master in Management (IAG-UCL - 1992). Zij begon haar carrière in 1987 bij Philips, als projectleider binnen de HR-afdeling. In de periode 1991 tot 1999, vervolgde ze haar carrière in de detailhandel, met name in de textielsector (New-D, Mayerline) en vervolgens oriënteerde zij zich naar de voedingswereld bij Confiserie Leonidas, waar ze Commercieel & Marketing Directeur was (1999-2004). Van 2004 tot 2009 was zij Operationeel Directeur van Quick Restaurants Belux NV. Heden is zij Chief Executive Officer en Bestuurder van Lunch Garden Group sedert 2010, onafhankelijk Bestuurder van QSR Belgium NV/SA en van Euro Shoe Group NV.
Piet VERCRUYSSE, 69 jaar, na technische studies, in 1973 licentiaat in de rechten (magna cum laude) aan de KU Leuven. Ingeschreven aan de Balie te Brussel in 1973 was hij eveneens assistent aan de KU Leuven van 1976 tot 1979. Hij is medeoprichter van het advocatenkantoor Vercruysse & Kadaner. Hij werd ereadvocaat in 2003 en was Bestuurder van ALLFIN en ALLFIN Group tussen 2004 en 2010. Hij was Bestuurder van IMMOBEL tot eind 2018 en is thans Lid van het Investeringscomité ervan. Hij is eveneens Bestuurder van vier niet-beursgenoteerde holdingvennootschappen.
Artikel 18 van de Statuten stelt dat de Raad van Bestuur wordt bijeengeroepen door de Voorzitter van de Raad, de Gedelegeerd Bestuurder of door twee Bestuurders.
40 41CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING In 2018, vergaderde het Bezoldigingscomité vier keer, op verzoek van haar Voorzitster.
In principe komt de Raad minstens drie keer per jaar samen (in maart, in september en in december). Er kunnen op elk ogenblik bijkomende vergaderingen belegd worden, op voorwaarde van redelijke oproepingstermijnen. Dit ritme maakt onder meer mogelijk om de halfjaarrekeningen (in augustus) en de jaarrekeningen (in maart) evenals de budgetten (in december) te onderzoeken. In 2018 vergaderde de Raad vijf keer.
Het Audit- & Financieel Comité heeft minstens de volgende taken:
Het Charter bepaalt dat het Audit- & Financieel Comité ten minste drie leden telt, die allen niet-uitvoerende Bestuurders zijn en waarvan een meerderheid onafhankelijke Bestuurders zijn. Minstens één lid beschikt over de nodige deskundigheid inzake boekhouding en audit. Sedert het in voege treden van de Wet van 7 december 2016 wordt de Voorzitter van het Audit- & Financieel Comité door de Raad van Bestuur zelf aangewezen. Deze mag niet de Voorzitter van de Raad hemzelf zijn. De Raad van Bestuur vergewist zich ervan dat het Audit- & Financieel Comité over voldoende relevante deskundigheid beschikt, met name op het gebied van boekhouding, audit en financiële aangelegenheden, opdat het zijn rol effectief kan vervullen.
Pierre NOTHOMB, Voorzitter, Karin KOKS - van der SLUIJS, en Michèle SIOEN10, Leden.
In 2018, vergaderde het Audit- & Financieel Comité vier keer, op verzoek van haar Voorzitter.
Het Bezoldigingscomité heeft als opdracht:
Het Bezoldigingscomité bestaat uitsluitend uit niet-uitvoerende Bestuurders. Minstens een meerderheid van de Leden van dit comité zijn onafhankelijke Bestuurders die beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van remuneratiebeleid. Een niet-uitvoerende Bestuurder zit het Bezoldigingscomité voor.
Astrid DE LATHAUWER, Voorzitster, Annick VAN OVERSTRAETEN , en Pierre NOTHOMB11, Leden.
De opdracht van het Benoemingscomité bestaat uit:
Het Benoemingscomité bestaat uit een meerderheid van onafhankelijke niet-uitvoerende Bestuurders.
De Voorzitter van de Raad van Bestuur zit het Benoemingscomité voor. De Voorzitter mag aanwezig zijn maar mag het Benoemingscomité niet voorzitten wanneer de benoeming van zijn of haar opvolger wordt besproken.
Marnix GALLE , Voorzitter, Astrid DE LATHAUWER , en Annick VAN OVERSTRAETEN , Leden.
In 2018, vergaderde het Benoemingscomité drie keer, op verzoek van haar Voorzitter.
Het Investeringscomité is belast met:
42 43CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING Alexander HODAC, Voorzitter, Marnix GALLE, Karin KOKS – van der SLUIJS , Sophie LAMBRIGHS12, en Piet VERCRUYSSE, Leden.
De Raad van Bestuur komt in principe vier keer per jaar samen wat niet toelaat om investeringsbeslissingen te nemen in lijn met de verwachtingen van de sector. Om die reden delegeert de Raad van Bestuur de bevoegdheid om aankopen te doen aan het Uitvoerend Comité voor alle investeringen tot 40 MEUR per project, inclusief aankoopprijs en totale ontwikkelingskosten (inclusief bv. bouwkosten, financieringskosten, honoraria en belastingen) o.b.v. de voorgestelde haalbaarheidsstudies, rekening houdend met het aandeel van de Vennootschap voor projecten in partnerschap. Dit betekent dat het Uitvoerend Comité, naar eigen goeddunken, eigendom of gelijkaardige rechten voor projecten waarvan de totale kostprijs 40 MEUR niet overschrijdt kan aankopen tot 40 MEUR, zonder voorafgaandelijke toestemming van het Investeringscomité of van de Raad van Bestuur. Zowel het Investeringscomité als de Raad van Bestuur zullen de aankoopbeslissing ratificeren op hun eerstvolgende vergadering.
Verder delegeert de Raad van Bestuur de bevoegdheid om aankopen te doen aan het Investeringscomité voor alle investeringen tot 140 MEUR, inclusief aankoopprijs en totale ontwikkelingskosten (inclusief bv. bouwkosten, financieringskosten, honoraria en belastingen) o.b.v. de voorgestelde haalbaarheidsstudies, rekening houdend met het aandeel van de Vennootschap voor projecten in partnerschap. Dit betekent dat het Investeringscomité, naar eigen goeddunken, het Uitvoerend Comité volmacht kan verlenen om eigendom of gelijkaardige rechten voor projecten waarvan de totale kostprijs 140 MEUR niet overschrijdt aan te kopen tot 140 MEUR per project, zonder voorafgaandelijke toestemming van de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur zal de aankoopbeslissing ratificeren op haar eerstvolgende vergadering.
Alle investeringsprocesessen moeten gebaseerd zijn op uitgebreid onderzoek, inclusief een haalbaarheidsstudie.
Het Investeringscomité bestaat uit minstens vier Leden, waaronder de Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer.
In 2018, vergaderde het Investeringscomité tien keer, op verzoek van haar Voorzitter.
Het Uitvoerend Comité van de Vennootschap bestaat uit de Uitvoerende Voorzitter, de Chief Executive Officer en de Leden van het Uitvoerend Comité. Het is hoofdzakelijk belast met:
de strategische voorstellen en opties die kunnen bijdragen tot de ontwikkeling van de Vennootschap. Deze verantwoordelijkheid de budgetten die de departementen van de Vennootschap voorleggen; en (ii) de opmaak van het plan en de budgetten van de
kwaliteit van de projecten na te gaan, waarbij wordt gelet op de handhaving of de verbetering van de kwaliteitsnormen van de
SAMENSTELLING (per 31 december 2018):
Alexander HODAC, Voorzitter,
Marnix GALLE,
Karel BREDA13, Chief Financial Officer, en
Adel YAHIA, Chief Development Officer, Leden.
Er bestaat geen enkele verwantschap tussen de leden van het Uitvoerend Comité.
De curriculum vitae van de Leden van het Uitvoerend Comité in functie (met uitzondering van diegene van Marnix GALLE en Alexander HODAC, hoger opgenomen) kunnen als volgt worden samengevat:
Karel BREDA, 43 jaar, was, alvorens op 1 augustus 2018 IMMOBEL te vervoegen, Managing Director Midden-Oosten, Zuid en Centraal Azië en Turkije voor Engie Solar gebaseerd in Dubai en India. Na zijn studies Toegepaste Economische Wetenschappen aan de KU Leuven en het behalen van een MBA aan de University of Chicago, Booth School of Business, begon hij zijn professionele loopbaan in 1999 met het ontwikkelen van een aantal internet start-ups in Europa. In 2002 vervoegde hij GDF Suez (nu Engie) waar hij verschillende leidinggevende posities aanhield in M&A en Project Finance in Europa, Zuid Azië, het Midden-Oosten en Afrika. Vervolgens in 2011 werd hij gepromoveerd tot Chief Financial Officer voor de regio Zuid Azië, Midden-Oosten en Afrika gebaseerd in Dubai en in 2014 voor Engie E&P in Nederland.
Adel YAHIA, 40 jaar, heeft IMMOBEL vervoegd in december 2017 met het oog op de leiding van de departementen Ontwikkeling, Technical, Verkoop en Verkavelingen. Hij werkte bij AG Real Estate sinds 2015 als Departementshoofd van het Residentieel departement alsook in de hoedanigheid van co-Head of Development. Tussen 2010 en 2015 werkte hij voor Matexi als verantwoordelijke voor verschillende business units. Hij begon zijn carrière in 2004 als vastgoedontwikkelaar en werkte eveneens in real estate investment banking. Na zijn rechtendiploma aan de KU Leuven te hebben behaald, alsook een Master in General Management (PUB) aan de Vlerick Management School, studeerde hij in 2006 af als Master in Real Estate (Postgraduaat Vastgoedkunde) aan de KU Leuven. In 2014 voltooide hij de opleiding "Executive Program in Real Estate" aan de Solvay Business School (ULB). Sedert 2010 is hij eveneens lector aan de KU Leuven en, sedert 2015, aan de Solvay Business School.
De Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer hebben een comité opgericht dat hen bijstaat bij de praktische implementatie van de uitvoerende bevoegdheden (het "Management Team"). De oprichting van dit Comité werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur.
Het Management Team legt verantwoording af voor de uitoefening van zijn bevoegdheden aan de Uitvoerende Voorzitter en aan de Chief Executive Officer. Diens rol bestaat in het invoeren van efficiënte systemen voor interne controle en risicobeheer en ook in het dagelijks beheer van de activiteiten. Het voert de beleidslijnen van IMMOBEL uit, die de Uitvoerende Voorzitter en de Chief Executive Officer achten deel uit te maken van diens bevoegdheden.
Onder leiding van de Uitvoerende Voorzitter en van de Chief Executive Officer,
Alexander HODAC14, CEO IMMOBEL, Voorzitter, Marnix GALLE15, Uitvoerende Voorzitter, Karel BREDA16, Chief Financial Officer, Olivier BASTIN, CEO IMMOBEL Luxembourg, Sophie GRULOIS17, Head of Legal Services, Sandrine JACOBS18, Head of Marketing & Communication, Joëlle MICHA19, Head of Corporate Affairs, Julien MICHEL20, Algemeen Directeur van IMMOBEL Frankrijk, Commercieel Vastgoed, Rudi op 't ROODT21, Head of Technical Department, Jacek WACHOWICZ, CEO IMMOBEL Poland, Olivier XHONNEUX22, Head of Landbanking23, en
Adel YAHIA24, Chief Development Officer.
De curriculum vitae van de Leden van het Management Team in functie (met uitzondering van diegene van het Uitvoerend Comité, hoger opgenomen) kunnen als volgt worden samengevat:
Olivier BASTIN, 48 jaar, begon zijn carrière in de banksector (BACOB, 1994-1995), vooraleer zich te richten in de vastgoedsector bij Intermarché waar hij heeft bijdragen tot de uitbreiding van het merk in Wallonië (1995-1996). In 1997 trad hij in dienst van Jones Lang LaSalle, waar hij het departementshoofd zal worden van de Kantorenafdeling voor België (1997-2005) alvorens Managing Director te worden van de Luxemburgse vestiging van de groep (2005-2011). In 2010 zal hij deze functie combineren met die van Head of Capital Markets voor de Belux. Hij verliet JLL eind 2011 om ALLFIN Group te vervoegen als CEO van de Luxemburgse entiteit. Hij bezit een diploma Toegepaste Economische Wetenschappen (ULG, 1988-1992) en een MBA (ULG & Maastricht University, 1993-1994).
Sophie GRULOIS, 43 jaar, heeft zich aangesloten bij IMMOBEL sinds de fusie met ALLFIN Group in juni 2016; zij werkte als legal counsel bij deze laatste sinds 2013. Daarvoor werkte zij voor 2 jaar bij PwC - Financial Services & Real Estate (FSRE) en verwierf zij haar ervaring in vastgoed bij Goodman waar ze voor meer dan 7 jaar als in-house juriste werkte. Ze begon haar carrière aan de balie en werkte gedurende 2 jaar bij Freshfields. Zij behaalde haar diploma rechten aan de KUL en volgde een LL.M. in "International Business Law" aan King's College London.
Sandrine JACOBS, 44 jaar, heeft IMMOBEL vervoegd in juni 2016, als gevolg van de fusie met ALLFIN Group, waar zij sinds 2015 verantwoordelijk was voor het departement Marketing & Communications. In 2007 sloot ze zich aan bij de vastgoedsector door in dienst te treden bij de beursgenoteerde ontwikkelaar Atenor Group, waar ze aan grootschalige projecten werkte. Zij creëerde voor hen de afdeling Marketing & Communications en hun corporate en projecten identity. Na het behalen van haar diploma Economische,
Politieke en Sociale Wetenschappen aan de UCL (1997), begon ze haar carrière in de reclamesector bij de agentschappen Publicis en DDB, waar zij gedurende 10 jaar verantwoordelijk was voor de grote accounts.
Joëlle MICHA, 49 jaar, begon in 2000 bij IMMOBEL als Secretaris-Generaal van de vastgoedbevak Cibix. Vervolgens, sedert 2007 Head of Corporate Affairs en Compliance Officer van IMMOBEL. Voordien werkte ze als Advocate bij Loeff Claeys Verbeke (nu Allen & Overy), om daarna Gevolmachtigde in een private bank te worden (Bank Delen). Vervolgens werkte ze bij de CBFA (huidige FSMA) op de afdeling Toezicht op de markten. Ze is Licentiaat in de Rechten (UCL) en Licentiaat in Fiscaal Recht (HEC-Liège) en behaalde het certificaat «Certified European Financial Analyst»(ABAF). Ze is eveneens Bestuurder van vennootschappen.
Julien MICHEL, 36 jaar, heeft IMMOBEL vervoegd in hoedanigheid van Algemeen Directeur van IMMOBEL Frankrijk, Commercieel Vastgoed. Hij startte als projectverantwoordelijke bij Bouygues Construction in de regio Grand Est in 2007 en vergrootte zijn vaardigheden als projectleider bij Linkcity, de Franse dochteronderneming van dit vastgoedbedrijf. Daar nam hij de ontwikkeling van grootschalige kantoorgebouwen voor zijn rekening. Sinds 2015 werkte hij als directeur ontwikkelingsprojecten bij Axa Investment Managers, waar hij heel wat investeerders bijstond in de ontwikkeling van talrijke indrukwekkende projecten. Die laatste ervaring bij AXA IM liet hem toe zijn kennis van het immobiliënproces te vervolledigen en een 360°-visie te ontwikkelen op de totstandkoming van omvangrijke projecten.
Rudi op 't ROODT, 55 jaar, startte in 2013 bij ALLFIN als Hoofd van het Technische Departement. Sinds de fusie met ALLFIN Group is hij de eindverantwoordelijke voor de technische uitvoering en de vlotte afwikkeling van alle projecten van IMMOBEL, in binnen- en buitenland. Hij begon zijn carrière bij Van Roey (Algemene Aannemer), waar hij, in hoedanigheid van Project Manager, verantwoordelijk was voor de uitvoering van grote bouwprojecten (industrie, ziekenhuizen, kantoren, hotels, ...). In 1996 werd hij Bestuurder van het bedrijf Vernibouw / Eribel actief in de afwerking van gebouwen. In 2006, na meer dan 19 jaar actief in de aannemingswereld, trad hij toe tot de sector van de ontwikkelaars: eerst bij CIP en CIP Luxembourg (Project Director), en later bij Project T & T (Operationeel Directeur). Hij is Burgerlijk Ingenieur van opleiding (KUL 1987).
Jacek WACHOWICZ, 52 jaar, heeft IMMOBEL in september 2017 vervoegd in hoedanigheid als CEO van de Poolse entiteit. Na zijn studies aan de Universiteit van Warschau, begon hij zijn loopbaan bij Raiffeisen Bank in Warschau, en vervolgens Cargill in Cobham (UK). In 2007, na te hebben gewerkt bij Heitman in Londen en Warschau werd hij Managing Director bij TriGranit Development voor Polen. Daarna trad hij tijdelijk in een partnership met ALLFIN Lux met het oog op de verwerving en ontwikkeling van vastgoedactiva in Polen. Voorheen was hij eveneens als Adviseur verbonden bij Warimpex (2009-2010), alsook Chief Investment Officer en lid van de Raad van Bestuur bij GTC, (2010-2017), twee vastgoedontwikkelaars genoteerd op de beurs van Warschau. Van februari 2016 tot eind augustus 2017 was hij eveneens Bestuurder van IMMOBEL.
Olivier XHONNEUX, 47 jaar, heeft IMMOBEL in 2012 vervoegd als Operations and Project Manager om de activiteiten van de afdeling "Verkavelingen" verder te ontwikkelen. In deze context heeft hij bijgedragen om een nieuwe strategie en gerichte marketingtools voor de afdeling "Verkavelingen" te ontwikkelen. Begeesterd door onroerend goed en ruimtelijke ordening, startte hij zijn carrière bij Redevco (1996-2002) als bedrijfsjurist in het beheer en de ontwikkeling van onroerend goed om zich daarna te wijden aan de projectontwikkeling van commerciële centra voor Foruminvest (2002-2010) en vervolgens voor City Mall (2010-2012). Hij is Lid van het BIV, licenciaat in de Rechten (UCL), houder van een getuigschrift in Europees en Internationaal recht (Leiden - NL) en heeft de opleiding "Executive Programme en Immobilier" aan de Solvay Business School gevolgd.
Het Belgisch wetgevend kader voor het beheer van de interne controle en van de risico's wordt geregeld door de Wet van 17 december 2008 (toepassing van de Europese Richtlijn 2006/43 betreffende de wettelijke controles van jaarrekeningen), de Belgische Corporate Governance Code 2009 en de Wet van 6 april 2010 (CG Wet).
Voorts definieert IFRS 7 aanvullende eisen op het gebied van het risicobeheer i.v.m. financiële instrumenten.
Nochtans bepaalt het huidig Belgisch wettelijk en normerend kader noch het model voor de interne controle waarnaar de bedoelde vennootschappen zich moeten schikken, noch de modaliteiten voor de invoering van een dergelijk systeem (vereiste niveau van detail).
IMMOBEL hanteert een systeem voor het risicobeheer en de interne controle dat intern werd vastgelegd en gebaseerd is op het interne controlemodel "COSO25".
De COSO-methodologie is op vijf elementen gestoeld:
de risico-analyse,
de controlewerkzaamheden,
44 45CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING 21 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap 2Build Consultancy bvba. 22 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Avimore bvba.
14 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap AHO Consulting bvba.
15 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap A³ Management bvba.
16 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap KB Financial Services bvba.
17 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap SG Management bvba.
18 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Happybizz bvba.
19 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap JOMI bvba.
20 Sedert 29 october 2018.
23 Tot 28 februari 2019 inbegrepen.
24 Permanent vertegenwoordiger van de vennootschap Adel Yahia Consult bvba.
25 Afkorting van "Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission".
Het element "interne controle-omgeving" steunt op volgende componenten:
IMMOBEL is de grootste Belgische beursgenoteerde vastgoedprojectontwikkelaar. Sinds zijn oprichting in 1863 ontwikkelt en verkoopt de Groep vernieuwende stedelijke projecten, met aandacht voor de noden van de steden en hun inwoners. Dankzij zijn intelligente strategie en zijn 200 talenten, heeft IMMOBEL zijn expertise kunnen diversifiëren in de residentiële sector, de kantoor- en retailsector, gemengde stedelijke projecten, evenals verkavelingen en de hospitalitysector. Het bedrijf behaalt een beurswaarde van meer dan 500 MEUR waardoor het zich als een van de marktleiders heeft kunnen opwerpen. IMMOBEL zet zijn pan-Europese expansie voort met een portefeuille van meer dan 820.000 m² aan projectontwikkeling in 6 landen (België, Groothertogdom Luxemburg, Polen, Frankrijk, Spanje, Duitsland) en vervult zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid door een deel van zijn winst af te staan voor de ondersteuning van goede doelen binnen de domeinen van de Gezondheid, Cultuur en Sociale Inclusie. De Groep wendt een duurzame visie aan op het vlak van stadsontwikkeling en maakt er werk van om een CO2-efficient bedrijf te worden.
IMMOBEL beschikt over een Raad van Bestuur, een Investeringscomité, een Audit- & Financieel Comité, een Bezoldigingscomité, een Benoemingscomité en een Uitvoerend Comité.
De verantwoordelijkheid voor het uitstippelen van de strategie van IMMOBEL en voor het toezicht op de gang van zaken komt op de eerste plaats de Raad van Bestuur toe. De belangrijkste taken van de Comités werden eerder opgenomen in de rubriek "Beslissingsorganen".
IMMOBEL neemt een voorzichtige houding aan. Door haar drie activiteitengebieden beheert de Vennootschap een portefeuille van gediversifieerde projecten die waarde creëren op lange termijn.
IMMOBEL beschikt over een Code van Goed Gedrag die de ethische principes en integriteit die van toepassing zijn voor elke Bestuurder, maar ook voor de Leden van het Uitvoerend Comité alsook voor alle medewerkers en externe betrokkenen. Deze code heeft o.m. betrekking op de aspecten van belangenconflicten, van beroepsgeheim, van corruptie en misbruik van vennootschapsgoederen alsook van relatiegeschenken.
IMMOBEL beschikt eveneens over een Verhandelings- en Communicatiereglement, hoofdzakelijk bedoeld, onder andere, om te verzekeren dat de Personen met Leidinggevende Verantwoordelijkheden geen misbruik maken van, noch zichzelf verdacht maken, van misbruik van bepaalde prijsgevoelige informatie ("Voorwetenschap" zoals gedefinieerd in het Reglement). Bepaalde verplichtingen worden ook opgelegd aan personen die nauw verbonden met hen zijn (zoals bepaalde verwanten of entiteiten die door hen gecontroleerd worden).
Tevens bestaat de functie van Compliance Officer.
IMMOBEL voert geregeld een oefening uit om haar risico's af te bakenen en te beoordelen. Deze risico's werden in kaart gebracht. Voor sommige, waarvan het controleniveau ontoereikend werd geacht, werd een formeel actieplan opgezet. De invoering van het actieplan wordt gevolgd door het Audit- & Financieel Comité.
De belangrijkste risico's waar IMMOBEL aan blootstaat, worden uitvoerig uiteengezet in afdeling I.B van het Beheersverslag.
De controlewerkzaamheden beantwoorden aan de ingevoerde regels en procedures om de belangrijkste afgebakende risico's in goede banen te leiden. Tot de belangrijkste regels en procedures die bij IMMOBEL werden vastgelegd, behoren:
ontwikkelaar, de technisch directeur, de Chief Development Officer, de Head of Technical en de CFO analyseren samen met de
kostprijs (inclusief bv. bouwkosten, financieringskosten, honoraria en belastingen) 40 MEUR niet overschrijdt aankopen, zonder voorafgaandelijke toestemming van het Investeringscomité of van de Raad van Bestuur. Verder mag het Investeringscomité, naar eigen goeddunken, het Uitvoerend Comité volmacht verlenen om eigendom of gelijkaardige rechten voor projecten waarvan de totale kostprijs (inclusief bv. bouwkosten, financieringskosten, honoraria en belastingen) 140 MEUR niet overschrijdt aan te kopen,
transacties is de procedure van de dubbele handtekening vereist en de ondertekenaars worden bepaald naargelang van de
IMMOBEL gebruikt een aangepast financieel informatiemanagementsysteem. Het onderhoud en de ontwikkeling van dit systeem worden aan een partner uitbesteed.
Ook de duurzaamheid van de informaticagegevens is uitbesteed aan een partner die er contractueel toe gehouden is om een strikte procedure te volgen betreffende de invoering van een betrouwbaar en beveiligd informatiemaintenance-systeem.
De financiële afdeling van IMMOBEL blijft instaan voor de afsluiting en de opmaak van het Jaarverslag, van de Geconsolideerde Financiële Staten die volgens de IFRS-normen worden opgesteld, en van de Jaarrekeningen.
De mededelingen aan de personeelsleden en aan de medewerkers van IMMOBEL zijn aangepast aan de omvang van de onderneming. De communicatie verloopt grotendeels via werkvergaderingen, mondelinge mededelingen door de directie aan het voltallige personeel of via de elektronische verzending van een interne nota die meestal door de Uitvoerende Voorzitter/ Chief Executive Officer getekend is.
Om snelle communicatie met, en de gelijke behandeling van de Aandeelhouders te waarborgen, publiceert IMMOBEL de Agenda en de verslagen van de Algemene Vergaderingen, de halfjaarlijkse en de jaarlijkse financiële resultaten, de persberichten, de Statuten, het Corporate Governance Charter en het Jaarverslag op haar website. Bepaalde informatie wordt ook in de pers bekendgemaakt.
Het Audit-& Financieel Comité is verantwoordelijk voor het toezicht op de interne controle. Voor het jaar 2018 en voorgaande, was het Audit- & Financieel Comité van mening, gezien de omvang en de activiteiten van de Vennootschap en van de Groep, dat geen interne auditfunctie diende te worden opgericht om hen bij deze opdracht bij te staan.
Gezien de toegenomen omvang en activiteiten van de Vennootschap en van de Groep, is het Audit-& Financieel Comité van plan om in 2019 de noodzaak of niet, een interne auditfunctie in het leven te roepen om hen bij deze opdracht bij te staan, te evalueren.
Voor een regelmatige beoordeling van de controle-omgeving, vertrouwt het Audit-& Financieel Comité de Commissaris een aantal gerichte opdrachten toe om de interne controle grondiger te onderzoeken. Deze bestaan uit het toetsen van de bestaande controles en het identificeren van de eventuele zwakke punten ten opzichte van de beste werkwijzen. Het Audit- & Financieel Comité ziet toe op de concrete invoering van de aanbevelingen in voorkomend geval.
Gedurende het boekjaar 2018, hebben er zich zulk geen transacties voorgedaan tussen IMMOBEL (verbonden vennootschappen inbegrepen) en haar Bestuurders, de Leden van haar Uitvoerend Comité of haar Medewerkers.
In toepassing van de nieuwe bepalingen van voormelde Wet, vermeldt IMMOBEL dat het diversiteitsbeleid dat wordt toegepast in alle organen van de onderneming verder gaat dan het geslacht. Leeftijd en vaardigheden worden ook in aanmerking genomen.
Diversiteitsbeleid van toepassing op de Leden van de Raad van Bestuur
IMMOBEL's Corporate Governance Charter stelt dat de samenstelling van haar Raad van Bestuur garant staat voor de besluitvorming in het belang van de onderneming. Daartoe let de Raad van Bestuur op de genderdiversiteit en diversiteit in het algemeen, evenals op de complementariteit van vaardigheden, ervaringen en kennis. De bepalingen van artikel 518bis van het Wetboek van Vennootschappen met betrekking tot genderdiversiteit worden in dit opzicht gerespecteerd.
Momenteel bestaat de Raad van Bestuur uit acht leden. Ten gevolge de naleving van de principes van deugdelijk bestuur opgenomen in de Belgische Corporate Governance Code 2009, en meer in het bijzonder bepaling 2.1 van de Code, is hij van mening dat dit aantal klein genoeg is om effectieve besluitvorming mogelijk te maken, en voldoende uitgebreid opdat zijn Leden ervaring en kennis uit diverse disciplines delen met elkaar en dat de veranderingen in de samenstelling ervan zonder verstoring kunnen worden beheerd. De Raad van Bestuur deelt inderdaad de mening van de Europese Commissie dat diversiteit het debat voedt, de waakzaamheid bevordert en problemen in zich oproept.
48 49CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING IMMOBEL beschouwt de ontwikkeling van de inzetbaarheid van haar medewerkers als een prioriteit. Het zorgt voor de motivatie en de betrokkenheid van haar medewerkers en zorgt ervoor dat ze altijd over de competentie beschikken die nodig is voor het slagen van hun opdrachten.
Ten gevolge het diversiteitsbeleid gedurende het verslagjaar in voege bij IMMOBEL, is de verdeling binnen de samenstelling van de Raad van Bestuur als volgt (per 31 december 2018):
IMMOBEL plaatst haar verlangen naar dialoog, voortdurende vooruitgang en het delen van "best practices" centraal in haar personeelsbeleid. Deze ambities manifesteren zich door de werving, de talentontwikkeling en het behouden van getalenteerde medewerkers met aanvullende kennis en ervaring. De IMMOBEL-medewerkers zijn de ambassadeurs van haar kernwaarden. De managementfilosofie is gebaseerd op teamwerk en wederzijds vertrouwen. De diversiteit van de teams, de genderdiversiteit, de mix van talenten zijn bron van rijkdom en innovatie.
Met andere woorden, de HR-ambitie van IMMOBEL weerspiegelt haar beloften: het menselijk kapitaal van de Groep, rijk aan diversiteit, verbeteren en ontwikkelen door een open en innovatief personeelsbeleid te voeren en aldus kansen te creëren "Creating opportunities." voor iedereen en bouwen aan de toekomst "Building the future." , zowel voor IMMOBEL als voor haar medewerkers en klanten. Deze ambitie weerspiegelt zich in de managementcultuur van de Groep, de associatie van de medewerkers met de resultaten en de strategische doelstellingen, en de ontwikkeling van een kwaliteitsvolle sociale dialoog.
Om teamdiversiteit tot een effectieve realiteit te maken, zorgt IMMOBEL voor de naleving van het beginsel van gelijke kansen bij de toegang tot het arbeidsproces, met bijzondere aandacht voor:
Genderdiversiteit en professionele gelijkheid: de Groep neemt initiatieven om de talenten van mannen en vrouwen aan te trekken, om de vervrouwelijking van de beroepen te bevorderen, de bevordering hiervan tot vrouwen en de gelijke kansen
Intergenerationele diversiteit: overtuigd van de rijkdom die de ontmoeting van verschillende generaties met zich meebrengt, vertrouwt de Groep op deze diversiteit, vooral voor de overdracht van kennis en vaardigheden (aanmoediging
bij de aanwerving.
vanwege zijn religieuze overtuigingen.
Religieuze diversiteit: IMMOBEL verbindt zich ertoe dat geen enkele kandidaat of medewerker ongunstig wordt behandeld
Het statuut van de medewerkers (werknemer/ zelfstandige), het selectie- en promotiebeleid en de evaluatiesystemen discrimineren niet op basis van geslacht, geloof, afkomst of seksuele geaardheid. De Groep verbiedt ook elke vorm van discriminatie bij werving en promotie.
Naar aanleiding van het diversiteitsbeleid dat IMMOBEL in het verslagjaar heeft doorgevoerd, is de uitsplitsing van de operationele teams van IMMOBEL in de vier landen als volgt (per 31 december 2018):
| - | Gender mix (Management/ Medewerkers26): | ||
|---|---|---|---|
| o | Mannen: 59, als volgt opgesplits | ||
| ▪ Medewerkers : 50 |
|||
| ▪ (Senior) Management: 9 |
|||
| o | Vrouwen: 46, als volgt opgesplitst | ||
| ▪ Medewerkers : 43 |
|||
| ▪ (Senior) Management: 3 |
|||
| - | Generation mix : | ||
| < 50: 86 | |||
| o | > 50: 17 | ||
| - | o Linguistic mix: |
||
| NL: 39 | |||
| o o |
FR: 50 |
Als onderdeel van het diversiteitsbeleid bevordert IMMOBEL verscheidenheid op alle niveaus (operationeel team, Leden van het Managementteam, Leden van het Uitvoerend Comité & Bestuurders).
Het Verhandelings- en Communicatiereglement, beoogt te verzekeren dat de Bestuurders, de leidinggevenden en ander personeel van IMMOBEL en haar verbonden ondernemingen, geen misbruik maken van informatie die zij mogen hebben over IMMOBEL en die niet beschikbaar is voor andere investeerders.
Deze regels werden aangevuld met een interne nota met een overzicht van de belangrijkste verplichtingen terzake, onder meer rekening houdend met het nieuwe Reglement inzake marktmisbruik zoals in voege getreden op 3 juli 2016, om de betrokkenen bewust te maken van hun verplichtingen.
De Compliance Officer is belast met het toezicht op de naleving van genoemde regels, om het risico van marktmisbruik door handel met voorkennis te beperken. Aldus maakt hij de lijsten op van de personen die over bevoorrechte informatie kunnen beschikken of zouden kunnen beschikken of redelijkerwijze niet onwetend kunnen zijn van het bevoorrechte karakter van deze informatie. Deze regels omvatten onder meer:
voor de rekening van een derde partij die, rechtstreeks of onrechtstreeks, verband houden met aandelen of schuldinstrumenten van IMMOBEL of met derivaten of met andere daaraan gekoppelde Financiële Instrumenten, gedurende een Gesloten Periode of
26 Onder deze noemer houdt men zowel rekening met loontrekkenden als met zelfstandige medewerkers in dienstverband.
Tijdens het voorbije boekjaar werd de functie van Compliance Officer van IMMOBEL waargenomen door Mevrouw Joëlle MICHA. De toepassing van de voornoemde regels leidde tot geen enkele moeilijkheid.
De Raad van Bestuur van IMMOBEL verklaart dat er, naast deze opgenomen onder Nota 27 van de Geconsolideerde Financiële Staten "Belangrijkste voorwaardelijke Activa en Verplichtingen", geen enkele tussenkomst van enige overheidsinstantie, geen enkel proces of geen enkele arbitrageprocedure bestaat, die een aanzienlijke invloed zou kunnen hebben, of zou kunnen hebben gehad in een recent verleden, op de financiële positie of rendabiliteit van de Vennootschap en dat er, naar haar weten, geen situaties of feiten zijn welke deze gouvernementele tussenkomst, proces of arbitrage zouden veroorzaken.
Op basis van de door IMMOBEL ontvangen transparantiemeldingen, zijn de hiernavolgende aandeelhouders (sedert 29 maart 2019) de belangrijkste:
| Aandeelhouders | Stemrechten | % van het totaal der aandelen27 |
|---|---|---|
| A³ CAPITAL nv (en een verbonden vennootschap)28 met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Akenkaai 52 |
5.875.369 | 58,77 % |
| IMMOBEL sa/nv (eigen aandelen) met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Regentschapsstraat 58 |
1.214.75029 | 12,15 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT nv30 met maatschappelijke zetel te 2020 Antwerpen, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
412.196 | 4,12 % |
27 Op een totaal van 9.997.356 uitgegeven aandelen.
28 Vennootschappen gecontroleerd door dhr. Marnix GALLE.
29 Hetzij 1.185.603 aandelen op naam en 29.147 gematerialiseerde aandelen.
30 Collectief beleggingsorganisme.
Er bestaan geen bijzondere stemrechten, noch, in de mate de Vennootschap ervan op de hoogte is, overeenkomsten tussen aandeelhouders. Ingevolge een beslissing van de Raad van Bestuur werden de rechten op dividenden verbonden aan de eigen aandelen gehouden door IMMOBEL, geschorst. In toepassing van het Wetboek van Vennootschappen hebben deze aandelen geen stemrechten.
50 51CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING AHO Consulting bvba vertegenwoordigd door Alexander Hodac Gedelegeerd Bestuurder
Tijdens de Algemene Vergadering van 17 november 2016 hebben de Aandeelhouders de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen in het kader van het toegestaan kapitaal, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van 97.000.000 EUR op de data en op de wijzen vast te stellen door de Raad van Bestuur, en dit gedurende een periode van 5 jaar, te tellen vanaf de publicatie van de machtiging in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad.
De Vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven of in pand geven onder de wettelijke voorwaarden. De Raad van Bestuur wordt gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap die door deze laatste werden verkregen, tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, op de beurs of erbuiten, zonder voorafgaande toelating van de Algemene Vergadering, overeenkomstig de wet, te vervreemden.
Bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016, werd de Raad van Bestuur gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te verkrijgen of te vervreemden indien deze verkrijging of deze vervreemding noodzakelijk is om een dreigend ernstig nadeel voor de Vennootschap te vermijden. Deze machtiging werd toegestaan voor een periode van drie jaar vanaf de publicatie van deze machtiging in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Deze machtiging geldt tevens voor de verkrijging of de vervreemding van aandelen van de vennootschap door een rechtstreekse dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het Wetboek van Vennootschappen.
De Raad van Bestuur werd bovendien bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016, gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te verwerven tot beloop van maximum twintig procent (20 %) van de uitgegeven aandelen, tegen een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan tien (10) EUR noch hoger dan twintig procent (20 %) boven de hoogste slotkoers waarop het aandeel van de Vennootschap op Euronext Brussel werd genoteerd gedurende de laatste twintig dagen voorafgaand aan de verwerving. Deze machtiging werd toegekend voor een termijn van vijf (5) jaar vanaf de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016. Deze machtiging geldt tevens voor de verkrijging van aandelen van de Vennootschap door een rechtstreekse dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het W. Venn.
De regels van toepassing op de benoeming en vervanging van Bestuurders, alsook op de wijziging van Statuten van de Vennootschap zijn deze voorzien door het W. Venn., zowel als door het Corporate Governance Charter van IMMOBEL.
De clausules inzake verandering van controle opgenomen in de kredietovereenkomsten afgesloten met de financiële instellingen werden goedgekeurd door de Gewone Algemene Vergadering van 24 mei 2018, overeenkomstig artikel 556 van het W. Venn.
De Commissaris is Deloitte Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Kurt Dehoorne, met het hoofdkantoor in 1930 Zaventem, Gateway building, Luchthaven Nationaal 1J. De vaste vergoeding van de Commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren gefactureerd aan IMMOBEL NV voor het nazicht en de herziening van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening bedroegen 127 KEUR (exclusief BTW). Zijn vergoeding voor de herziening van de statutaire rekeningen van de dochterondernemingen bedroeg 116 KEUR (exclusief BTW).
De totale vergoedingen die door de Commissaris en zijn netwerk in 2018 in het kader van zijn functie op het niveau van de Groep bedroegen 307 KEUR (exclusief BTW).
BNP Paribas Fortis Bank is de Hoofdbetaalagent van IMMOBEL voor een onbepaalde termijn. De bezoldiging bestaat uit een commissie, die 0,20 % van het netto-bedrag van de coupon en van de inkomsten op effecten onder vorm van effectenrekening (excl. BTW) bedraagt.
A³ Management bvba vertegenwoordigd door Marnix Galle Voorzitter van de Raad
In 2018 heeft de Vennootschap het bezoldigingsbeleid voor de Bestuurders voortgezet, zoals uiteengezet in Bijlage 2 van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.immobelgroup.com).
De omvang en de structuur van de bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders worden bepaald op basis van hun algemene en specifieke verantwoordelijkheden en volgens de gebruiken van de markt. Deze bezoldiging omvat een vaste basisbezoldiging evenals een variabele bezoldiging voor de deelname aan de vergaderingen van de Raad van Bestuur of evenals aan deze van één of meer Comités die de Raad van Bestuur oprichtte of voor elk voorzitterschap van een Comité.
Niet-uitvoerende Bestuurders ontvangen noch jaarbonus, noch aandelenopties, noch enige deelneming in pensioenplannen. Ze hebben geen recht op enige vergoeding wanneer hun mandaat ten einde komt. Geen enkele wijziging werd aangebracht aan het bezoldigingsbeleid van de Bestuurders in 2018.
In 2018 heeft de Vennootschap het bezoldigingsbeleid voor de Leden van het Uitvoerend Comité voortgezet, zoals uiteengezet in Bijlage 2 van het Corporate Governance Charter, beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.immobelgroup.com).
De Raad van Bestuur keurt, op aanbeveling van het Benoemingscomité, de voorstellen goed voor de aanstelling van de Leden van het Uitvoerend Comité en beslist over hun bezoldiging, op aanbeveling van het Bezoldigingscomité.
De omvang en de structuur van de bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité van IMMOBEL worden jaarlijks herzien en zijn dusdanig dat gekwalificeerde en deskundige professionelen aangetrokken, behouden en gemotiveerd kunnen worden, rekening houdend met de aard en de draagwijdte van hun individuele verantwoordelijkheden.
Er bestaat een procedure voor de beoordeling van hun prestaties. De uiteindelijke beslissing inzake de toe te kennen variabele bezoldiging aan de Leden van het Uitvoerend Comité behoort toe aan de Raad van Bestuur (na evaluatie van de prestaties met het oog op de vooropgestelde doelstellingen/prestatiecriteria). Op initiatief van het Bezoldigingscomité analyseert de Raad van Bestuur de competitiviteit van de structuur van de bezoldiging van IMMOBEL.
De bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité is bedoeld om:
de realisatie van ambitieuze prestatiedoelstellingen aan te moedigen, teneinde de belangen van de bedrijfsleiders en van de Aandeelhouders met elkaar te doen overeenstemmen, op korte, middellange en lange termijn;
zowel de relevante individuele bijdragen als de collectieve goede prestaties te stimuleren, erkennen en belonen. Er werd geen wijziging aangebracht aan het bezoldigingsbeleid van de Leden van het Uitvoerend Comité in 2018.
Het Corporate Governance Charter van IMMOBEL bepaalt dat de Raad van Bestuur onder zijn Leden een Voorzitter aanduidt. De Raad van Bestuur benoemt de Voorzitter op basis van zijn kennis, vakkundigheid, ervaring en bemiddelingsvermogen.
De bezoldiging van de Voorzitter van de Raad bedraagt 50.000 EUR per jaar (exclusief BTW), voor diens niet-uitvoerende functies, waaronder o.m.:
Naast zijn bestuurdersrol als Voorzitter van de Raad, is hij, in zijn hoedanigheid als Uitvoerend Voorzitter, belast met de leiding over en toezicht op (i) het opmaken van de strategie van Vastgoedontwikkeling binnen de krijtlijnen vastgesteld door de Raad van Bestuur en (ii) samen met de Chief Executive Officer, de departementen "Development", "Technical" en "Marketing & Communication".
Op voorstel van een externe onafhankelijke expert, heeft de Raad van Bestuur besloten de volgende bezoldigingen toe te kennen aan de Voorzitter van de Raad van Bestuur, voor de uitoefening van zijn uitvoerende functies binnen de Vennootschap:
Meer in het bijzonder bestaan de toegepaste criteria voor de vaststelling van de individuele bezoldiging van de Uitvoerend Voorzitter uit, enerzijds de rentabiliteit van het eigen vermogen ("Return on Equity") als kwantitatief criterium (80% van de totale variabele bezoldiging op 100 % score), zoals vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Bestuur.
Anderzijds zijn de kwalitatieve criteria (20 % van de totale variabele bezoldiging op 100 % score) (met een gelijke verhouding voor ieder ervan – 1 0%):
Het Bezoldigingscomité oordeelt of aan de vooropgestelde prestatiecriteria werd voldaan. Uiteindelijk zal de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders zich dienen uit te spreken over het Bezoldigingsverslag, en dit al dan niet goed te keuren.
Op voorstel van een externe onafhankelijke expert, omvat de bezoldiging van de Chief Executive Officer:
Meer in het bijzonder bestaan de toegepaste criteria voor de vaststelling van de individuele bezoldiging van de Uitvoerend Voorzitter uit, enerzijds de rentabiliteit van het eigen vermogen ("Return on Equity") als kwantitatief criterium (80 % van de totale variabele bezoldiging op 100 % score), zoals vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Anderzijds zijn de kwalitatieve criteria (20 % van de totale variabele bezoldiging op 100% score) (met een gelijke verhouding voor ieder ervan – 10 %):
Het Bezoldigingscomité oordeelt of aan de vooropgestelde prestatiecriteria werd voldaan. Uiteindelijk zal de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders zich dienen uit te spreken over het Bezoldigingsverslag, en dit al dan niet goed te keuren.
U vindt hierna de samenvattende tabel met de in voege zijnde bezoldigingen:
| Geschatte frequentie van de vergaderingen |
|
|---|---|
| Raad van Bestuur | 4 |
| Audit- en Financieel Comité | 4 |
| Investeringscomité | 4 (+ 6 – indien nodig,per telefoon) |
| Benoemingscomité | 2 |
| Bezoldigingscomité | 3 |
| Bezoldiging & zitpenningen |
|---|
| Voorzitter = 50.000 EUR (jaarlijks forfait) |
| Bestuurder: |
| • 14.000 EUR (jaarlijks forfait) |
| • 2.100 EUR/ fysieke vergadering |
| • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Voorzitter : |
| • 3.100 EUR/ fysieke vergadering |
| • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Leden : |
| • 2.100 EUR/fysieke vergadering |
| • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Voorzitter = CEO - Nihil |
| Leden : |
| • 2.100 EUR/ fysieke vergadering |
| • 1.050 EUR/ telefonische vergadering |
| Voorzitter = Nihil |
| Leden : |
| • 1.050 EUR/ fysieke vergadering |
| • 525 EUR/ telefonische vergadering |
| Voorzitter : |
| • 1.200 EUR/ fysieke vergadering |
| • 525 EUR/ telefonische vergadering |
| Leden : |
| • 1.050 EUR/ fysieke vergadering |
| • 525 EUR/ telefonische vergadering |
De Vennootschap betaalt de Bestuurders hun internationale reis- en verblijfskosten terug voor de zitting en de uitoefening van hun functie in de Raad van Bestuur en in zijn Comités. De Vennootschap ziet er daarnaast op toe om de gebruikelijke verzekeringspolissen af te sluiten om de verantwoordelijkheden te dekken die de Leden van de Raad van Bestuur in het kader van hun mandaat uitoefenen.
De bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité en de kwantitatieve en kwalitatieve criteria van hun variabele bezoldiging worden bepaald door de Raad van Bestuur, op aanbeveling van het Bezoldigingscomité en op voorstel van de Uitvoerend Voorzitter en van de Chief Executive Offiver.
De individuele bedragen van de rechtstreeks of onrechtstreeks toegekende vergoedingen aan de niet-uitvoerende Bestuurders en aan de Voorzitter van de Raad in de uitoefening van zijn niet-uitvoerende functies, voor het boekjaar 2018, worden vermeld in onderstaande tabel. Alle vermelde bedragen zijn, desgevallend, brutobedragen, vóór aftrek van de bedrijfsvoorheffing.
Uitgezonderd deze van de Chief Development Officer, wordt de bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité (met inbegrip van de Uitvoerend Voorzitter en de Chief Executive Officer, zoals hierboven in detail opgenomen), opgesplitst in een vast deel, een variabel deel STI ("Short Term Incentive") en een variabel deel LTI ("Long Term Incentive").
Het variabel deel STI omvat:
Voor wat betreft het variabel deel LTI, zijn de belangrijkste bepalingen van het IMMOBEL Performance Share Plan hierna opgenomen: "Under this plan, you will receive a conditional grant of shares ("Performance Shares") that vest at the end of the Performance Period, subject to and upon realization of the Performance Conditions.
| Aanwezigheden | Basisbezoldiging | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RvB | AFC | BzC | BnC | IC | (excl. BTW) | |
| A³ MANAGEMENT bvba1 | 4 | 4 | 3 | 3 | 10 | 50.000 |
| ADL Comm.V2 | 4 | 3 | 2 | 27.050 | ||
| ARFIN sprl3 | 5 | 4 | 1 | 1 | 1 | 39.000 |
| ZOU2 sprl4 | 4 | 7 | 29.227 | |||
| Piet VERCRUYSSE | 5 | 4 | 4 | 10 | 49.175 | |
| A.V.O.-MANAGEMENT bvba5 | 5 | 4 | 3 | 30.800 | ||
| Karin KOKS-van der SLUIJS | 5 | 4 | 10 | 45.500 | ||
| TOTALE BRUTO BEZOLDIGING | 270.752 |
56 57BEZOLDIGINGSVERSLAG IMMOBEL heeft een lange termijn incentive plan ingevoerd voor de Uitvoerend Voorzitter, de Chief Executive Officer en andere Leden van het Uitvoerend Comité (zoals hieronder gedetailleerd).
The Performance Shares granted will become unconditional / will vest following a Performance Period / vesting period of three full calendar years, conditional to the achievement of two Performance Conditions which are equally weighted:
The precise vesting level of the Performance Shares will depend upon the actual achievement level of the Performance Conditions:
Performance Period
The achievement of the Performance Conditions will be determined over a three-full calendar year Performance Period, i.e. January 1st, 2017 – December 31st, 2019.
Dividends
Upon vesting, you will not receive the value of the dividends relating to the previous three years with respect to the Performance Shares vested.
The Performance Shares granted under the Plan will vest at the end of the Performance Period, subject to and upon realization of the Performance Conditions. Performance Shares that do not become vested are forfeited and lapse. In addition, good leaver / bad leaver provisions apply in case of termination of the management services agreement entered into between the Member of the Executive Committee and IMMOBEL during the Performance Period."
Voor sommige Leden van het Uitvoerend Comité, bedraagt de verhouding, in vergelijking tot de variabele totale bezoldiging, 80 % voor de kwantitatieve aspecten en 20 % voor de kwalitatieve aspecten; voor de andere Leden is de verhouding 50 % - 50 %. Op basis van de globale prestaties van de Vennootschap gedurende het boekjaar 2018 en van de gerealiseerde doelstellingen van de Leden van het Uitvoerend Comité tussen 1 januari en 31 december 2018, vertegenwoordigt het globale (kwalitatieve en kwantitatieve) variabele deel van de bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité, 20,91 % van de totale basisbezoldiging voor 2018 (met uitzondering van deze van de Uitvoerend Voorzitter en van de Chief Executive Officer, zoals hierboven in detail opgenomen).
De variabele bezoldiging van de Uitvoerend Voorzitter, van de Chief Executive Officer en van andere Leden van het Uitvoerend Comité bedraagt meer dan 25 % van hun respectieve jaarlijkse bezoldiging. Ingevolge de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 november 2016 werd uitdrukkelijk voorzien in artikel 16 van de statuten, dat de Vennootschap kan afwijken van de bepalingen van artikel 520ter, alinea 1 en 2 en van artikel 525 laatste alinea van het Wetboek van Vennootschappen voor ieder persoon die valt binnen het toepassingsgebied van deze bepalingen. Aldus wordt hun variabele vergoeding niet gespreid in de tijd.
1 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger dhr. Marnix GALLE.
2 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger Mw. Astrid DE LATHAUWER.
3 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger dhr. Pierre NOTHOMB.
4 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger Mw. Sophie LAMBRIGHS tot 21 november 2018.
5 Vertegenwoordigd door haar permanent vertegenwoordiger Mw. Annick van OVERSTRAETEN.
| (01.01.2018-31.12.2018) | Uitvoerend Voorzitter | CEO | Uitvoerend Comité6 |
|---|---|---|---|
| Basisbezoldiging | 325.000 | 325.000 | 1.279.4027 |
| Variabele bezoldiging STI8 | 254.638 | 254.638 | 267.5009 |
| Variabele bezoldiging LTI10 | 1.477 aandelen | 1.477 aandelen | 1.052 aandelen11 |
| Individuele pensioentoezegging | Nihil | Nihil | Nihil |
| Andere | 25.00012 | Nihil | 1.24613 |
De Raad van Bestuur heeft besloten dat de variabele vergoedingen "Short Term Incentive" zullen worden betaald aan de Leden van het Uitvoerend Comité na de Raad van Bestuur van maart 2019 dewelke de Jaarrekening per 31 december 2018 vaststelt, onder voorbehoud van finale goedkeuring door de Algemene Vergadering van mei 2019.
Herinnerd wordt dat de Aandeelhouders op datum van 17 november 2016 en van 24 mei 2017 hebben besloten een performance share plan "Performance Share Plan 2017-2019" goed te keuren. Dit plan biedt jaarlijks aan, onder bepaalde voorwaarden, aandelen aan de Uitvoerend Voorzitter, aan de Chief Executive Officer en aan andere Leden van het Uitvoerend Comité. De gratis aan de begunstigden aangeboden Performance Shares zullen definitief verworven worden na afloop van een periode van drie volledige kalenderjaren, onder voorwaarde van het bereiken van de vooropgestelde prestatiedoelen, gebaseerd op het driejaarlijkse gemiddelde rendement op eigen vermogen alsook het driejaarlijkse gemiddelde netto-inkomen per aandeel (uitgezonderd de eigen aandelen). Deze Performance Shares zijn gewone aandelen en houden dezelfde rechten in als de bestaande aandelen. De objectieven worden jaarlijks vastgesteld door de Raad van Bestuur, in lijn met de strategie van de Vennootschap.
De precieze mate waarin de Performance Shares definitief verworven worden, zal afhankelijk zijn van het werkelijk bereikte prestatieniveau van de objectieven:
Op het ogenblik van de definitieve verwerving, zullen de begunstigden de waarde van de dividenden over de laatste drie jaar waarop de verworven Performance Shares betrekking hebben, niet ontvangen.
In toepassing van voormeld plan, vindt er één toekenning van Performance Shares plaats in elk van de jaren 2017 tot en met 2019, en het totale aantal toe te kennen Performance Shares, aan de Uitvoerend Voorzitter en aan de Chief Executive Officer, zal, per jaar, 25 % als 'target' van de jaarlijkse bezoldiging bedragen, en 10 % of 15 % voor bepaalde andere Leden van het Uitvoerend Comité.
10 Met betrekking tot 2018.
In 2018 werden in totaal 4.40614 aandelen toegekend, onder voorwaarde van het bereiken van de prestatiedoelen aan 100 %, als volgt opgesplitst:
| Uitvoerend Voorzitter : | 1.477 Performance Shares. |
|---|---|
| Chief Executive Officer : | 1.477 Performance Shares. |
| Chief Financial Officer15: | 233 Performance Shares. |
| Chief Financial Officer16: | 205 Performance Shares. |
| Head of Technical Department | 614 Performance Shares |
| Head of Project Structuring & Financing 400 Performance Shares17 |
De Performance Shares die onder het Plan worden toegekend, worden onvoorwaardelijk aan het einde van de Prestatieperiode, afhankelijk van de realisatie van de Prestatievoorwaarden. Als gevolg hiervan werden er in 2018 nog geen opties uitgeoefend.
In 2019 zullen in totaal 3.746 aandelen worden toegekend, onder voorwaarde van het bereiken van de prestatiedoelen aan 100 %, als volgt verdeeld (op basis van de waarde van het IMMOBEL-aandeel per 2 januari 2019):
| Uitvoerend Voorzitter: | 1.606 Performance Shares. |
|---|---|
| Chief Executive Officer: | 1.606 Performance Shares. |
| Chief Financial Officer | 534 Performance Shares. |
Het Corporate Governance Charter voorziet dat de Raad van Bestuur regelmatig zijn eigen prestaties en deze van zijn Comités, evenals de doeltreffendheid van de bestuursstructuur van IMMOBEL, met inbegrip van het aantal, de rol en de verantwoordelijkheden van de verschillende Comités die door de Raad van Bestuur werden opgericht, onderzoekt en beoordeelt, onder leiding van zijn Voorzitter.
De interactie tussen de niet-uitvoerende Bestuurders en het Uitvoerend Management werd gedurende het jaar 2018 geëvalueerd.
Er vindt periodiek een evaluatie van de bijdrage van elke Bestuurder plaats, om de samenstelling van de Raad van Bestuur aan te passen op basis van de gewijzigde omstandigheden. De prestatie van de individuele Bestuurders wordt beoordeeld in het kader van de herverkiezingsprocedure.
Elk jaar legt de Raad van Bestuur, op voorstel van het Bezoldigingscomité, de doelstellingen van de Uitvoerend Voorzitter en van de Chief Executive Officer voor het komende boekjaar vast en beoordeelt hun prestaties over de voorbije periode, overeenkomstig de bestaande procedure. Deze beoordeling van de prestaties dient ook voor de bepaling van het variabele deel van hun jaarlijkse bezoldiging.
De Aandeelhouders hebben op 17 november 2016 en 24 mei 2017 een performance share plan ("Performance Share Plan 2017-2019") goedgekeurd, ten voordele van de Uitvoerend Voorzitter, de Chief Executive Officer en andere Leden van het Uitvoerend Comité, voor de boekjaren 2017, 2018 en 2019 (cfr. de details van de voorwaarden en van de betrokken Aandelen supra).
Zoals reeds vermeld zijn de Performance Shares van het type "gewone aandelen", en kennen zij de rechthebbenden dezelfde rechten toe als deze van de bestaande aandelen, zonder recht op dividenden voor het verleden.
Voor zover als nodig, wordt eraan herinnerd dat het bezoldigingsbeleid in de loop van de jaren 2016 en 2017 herzien werd voor de komende jaren (cfr. supra, punt II.).
14 Waarvan 400 werden vernietigd ten gevolge de ondertekening van een verbrekingsovereenkomst (dading) met Mw. Hilde DE VALCK en haar vennootschap.
58 59BEZOLDIGINGSVERSLAG 11 Met inbegrip van de aandelen toegekend aan dhr Valéry AUTIN en aan dhr Rudi op 't ROODT, en/of hun respectieve vennootschappen, tot respectievelijk 31
6 Zie samenstelling van het Uitvoerend Comité supra.
7 Met inbegrip van de bedragen betaald aan dhr Valéry AUTIN, aan Mw. Hilde DE VALCK en aan dhr. Rudi op 't ROODT, en/of hun respectieve vennootschappen.
8 Met betrekking tot 2018, maar betaalbaar in 2019.
9 Met inbegrip van de bedragen betaald aan dhr Rudi op 't ROODT en/of zijn vennootschap, tot 30 juni 2018 inbegrepen.
juli 2018 en 30 juni 2018 inbegrepen.
12 Dit bedrag vertegenwoordigt een tegemoetkoming in de kosten van een wagen.
13 Dit bedrag vertegenwoordigt terugbetalingen van gsm-onkosten.
16 Sedert 1 augustus 2018, dhr Karel BREDA, permanent vertegenwoordiger van de vennootschap KB Financial Services bvba.
17.Plan vernietigd ten gevolge de ondertekening van een "verbrekingsovereenkomst".
GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING
De Leden van het Uitvoerend Comité leveren hun prestaties voor de Vennootschap op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Deze overeenkomsten stemmen overeen met de overeenkomsten die andere beursgenoteerde vennootschappen in het algemeen sluiten met hun Uitvoerend Comité.
De vergoeding door IMMOBEL eventueel verschuldigd aan een Lid van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurder bij de beëindiging van zijn dienstverleningscontract, is afhankelijk van de voorwaarden van de betrokken overeenkomst, zoals hierna vermeld, desgevallend verhoogd met een deel van de variabele bezoldiging van het Lid van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurder, gekoppeld aan de resultaten van IMMOBEL.
De lijst hierna geeft een overzicht van de opzegtermijnen of van de compenserende opzegvergoeding die IMMOBEL verschuldigd is ingevolge de verbreking van de contracten met de volgende leden van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurders, werkzaam binnen IMMOBEL per 31 december 2018:
| Marnix Galle | : 12 maanden |
|---|---|
| Alexander Hodac : 6 maanden | |
| Karel Breda | : 6 maanden |
| Adel Yahia | : 3 maanden18 |
Hierna volgt een overzicht van de opzegtermijnen of van de compenserende opzegvergoeding die IMMOBEL effectief betaald heeft ingevolge de verbreking van de contracten met de volgende Leden van het Uitvoerend Comité:
| Valéry Autin | : 4 maanden19 |
|---|---|
| Hilde De Valck : 6 maanden20. |
Voor zover als nodig, wordt benadrukt dat de verbrekingsvergoedingen werden onderhandeld en vervolgens uitbetaald rekeninghoudend met minstens de bestaande contractuele bedingen.
Er bestaat geen bijzonder terugvorderingsrecht voor de toegekende variabele bezoldiging toegekend op basis van foutieve informatie, uitgezonderd in het hogervermeld Performance Share Plan hetwelk in een Claw Back-clausule voorziet. Zoals hierboven reeds opgenomen (punt V.), heeft de Raad van Bestuur besloten dat de variabele vergoedingen "Short Term Incentive" zullen worden betaald aan de Leden van het Uitvoerend Comité/ Uitvoerende Bestuurders na de Raad van Bestuur van 29 maart 2019 die de Jaarrekening per 31 december 2018 vaststelt, onder voorbehoud van finale goedkeuring door de Algemene Vergadering van mei 2019.
ADL Comm.V Voorzitter van het Bezoldigingscomité (vertegenwoordigd door Astrid De Lathauwer)
A³ Management bvba Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur (vertegenwoordigd door Marnix Galle)
18 Echter, contractueel tot december 2019, bedraagt de compenserende opzegvergoeding 12 maanden. 19 Te vervolledigen met 16.833 EUR.
20 Te vervolledigen met 115.000 EUR, per slot van alle rekening.
| A. | GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT (IN DUIZENDEN EUR)64 | |
|---|---|---|
| B. | GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE (IN DUIZENDEN EUR) 65 | |
| C. | GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (IN DUIZENDEN EUR) 66 | |
| D. | GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (IN DUIZENDEN EUR)67 | |
| E. | BOEKHOUDKUNDIGE PRINCIPES EN METHODEN 68 | |
| 1) | ALGEMENE INFORMATIE68 | |
| 2) | IFRS-CONFORMITEITVERKLARING68 | |
| 3) | OPSTELLING EN PRESENTATIE VAN DE FINANCIËLE STATEN71 | |
| 4) | CONSOLIDATIEGRONDSLAGEN 71 | |
| 5) | VREEMDE MUNTEN72 | |
| 6) | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA 73 | |
| 7) | MATERIËLE VASTE ACTIVA73 | |
| 8) | VASTGOEDBELEGGINGEN73 | |
| 9) | LEASECONTRACTEN 73 | |
| 10) | FINANCIËLE INSTRUMENTEN 74 | |
| 11) | VOORRADEN76 | |
| 12) | VOORZIENINGEN76 | |
| 13) | PERSONEELSBELONINGEN76 | |
| 14) | INVESTERINGSSUBSIDIES76 | |
| 15) | OPBRENGSTEN VAN DE GEWONE ACTIVITEITEN77 | |
| 16) | WAARDEVERMINDERINGEN VAN DE ACTIVA78 | |
| 17) | BELASTINGEN78 | |
| 18) | BEËINDIGDE BEDRIJFSACTIVITEITEN78 | |
| 19) | VOORNAAMSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEDEN MET BETREKKING TOT DE SCHATTINGEN 78 | |
| 20) | TIJDELIJKE HANDELSVENNOOTSCHAPPEN 79 | |
| 21) | GESEGMENTEERDE INFORMATIE79 | |
| F. | TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE STATEN (IN DUIZENDEN EUR)79 | |
| 1) | SECTORIËLE INFORMATIE - FINANCIËLE GEGEVENS PER SECTOR79 | |
| 2) | OMZET 82 | |
| 3) | OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 83 | |
| 4) | KOSTPRIJS VAN DE OMZET 83 | |
| 5) | KOSTEN VOOR COMMERCIALISATIE 84 | |
| 6) | ADMINISTRATIEKOSTEN 84 | |
| 7) | JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN 85 | |
| 8) | FINANCIEEL RESULTAAT 85 | |
| 9) | BELASTINGEN OP HET RESULTAAT86 | |
| 10) | RESULTAAT PER AANDEEL 86 | |
| 11) | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA 87 | |
| 12) | MATERIËLE VASTE ACTIVA87 | |
| 13) | VASTGOEDBELEGGINGEN88 | |
| 14) | DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN 88 | |
| 15) | UITGESTELDE BELASTINGEN93 | |
| 16) | VOORRADEN94 | |
| 17) | HANDELSVORDERINGEN 95 | |
| 18) | CONTRACTACTIVA95 |
| 19) OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | |
|---|---|
| $\sim$ $\sim$ $\sim$ | $\mathcal{L}$ |
| 20) | INFORMATIE BETREFFENDE DE NETTO FINANCIËLE SCHULD 96 | |
|---|---|---|
| 21) | EIGEN VERMOGEN99 | |
| 22) | PENSIOENEN EN GELIJKAARDIGE VERPLICHTINGEN 100 | |
| 23) | VOORZIENINGEN 101 | |
| 24) | HANDELSSCHULDEN 101 | |
| 25) | CONTRACTVERPLICHTINGEN 101 | |
| 26) | OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 102 | |
| 27) | BELANGRIJKSTE VOORWAARDELIJKE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN 102 | |
| 28) | WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL 103 | |
| 29) | INFORMATIE OVER DE VERBONDEN PARTIJEN 103 | |
| 30) | GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM 103 | |
| 31) | ONDERNEMINGEN DIE DEEL UITMAKEN VAN DE GROEP IMMOBEL 104 | |
| VERKLARING VAN DE VERANTWOORDELIJKE PERSONEN 106 | ||
| VERSLAG VAN DE COMMISSARIS 107 | ||
| STATUTAIRE JAARREKENING 114 | ||
| FINANCIËLE POSITIE (IN DUIZENDEN EUR) 114 | ||
| RESULTATENREKENING (IN DUIZENDEN EUR) 115 | ||
| RESULTAATVERWERKING (IN DUIZENDEN EUR) 115 | ||
| SAMENVATTING VAN DE WAARDERINGSREGELS 116 | ||
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | NOTE S 31/12/2018 31/12/2017 326 131 |
148 999 | |
|---|---|---|---|
| Omzet | 2 | 313 420 | 145 000 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 3 | 12 711 | 3 999 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -260 953 | -127 082 | |
| Kostprijs van de omzet | 4 | -235 325 | -106 711 |
| Kosten voor commercialisatie | 5 | -1 193 | -2 177 |
| Administratiekosten | 6 | -24 435 | -18 194 |
| JOINT VENTURE S EN GEASSOCIE ERDE ONDERNEMINGEN | 5 17 1 | 3 379 | |
| Winsten (verliezen) op de verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7 | - 114 | 4 368 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7 | 5 285 | - 989 |
| BEDRIJFSRE SULTAAT | 70 349 | 25 296 | |
| Renteopbrengsten | 2 099 | 2 199 | |
| Rentelasten | -5 215 | -4 178 | |
| Overige financiële opbrengsten | 1 095 | 1 152 | |
| Overige financiële kosten | -2 786 | -3 941 | |
| FINANCIE E L RE SULTAAT | 8 | -4 807 | -4 768 |
| RE SULTAAT VOOR BE LASTINGEN UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 65 542 | 20 529 | |
| Belastingen | 9 | -8 629 | -9 596 |
| RE SULTAAT UIT VOORTGEZE TTE BEDRIJFSACTIVITE ITEN | 56 913 | 10 933 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 56 913 | 10 933 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 99 | - 102 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 56 814 | 11 035 | |
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 56 913 | 10 933 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
7 7 | 21 | |
| Omrekeningsverschillen | 77 | 21 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter niet zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
22 | 45 | - 560 |
| Actuariële winsten en verliezen (-) op toegezegde pensioenregelingen | 22 | 45 | - 560 |
| Uitgestelde bela stingen | |||
| TOTAAL ANDERE E LEMENTEN VAN HE T GLOBAAL RE SULTAAT | 122 | - 539 | |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 57 035 | 10 394 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 99 | - 102 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 56 936 | 10 496 | |
| NE TTORE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS) | 10 | 6,48 | 1,26 |
| GLOBAAL RE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS) | 10 | 6,49 | 1,20 |
| NE TTORE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (VERWATERD) | 10 | 6,47 | 1,26 |
| GLOBAAL RE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (VERWATERD) | 10 | 6,48 | 1,20 |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 56 814 | 11 035 | EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN NOTES |
31/12/2017 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 56 913 | 10 933 | TOTAAL EIGEN VERMOGEN 21 |
344 749 | 303 578 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter zullen worden | EIGEN VERMOGEN, AANDEEL VAN IMMOBEL | 344 633 | 303 561 | |||
| hergebruikt in de resulta tenrekening | 7 7 | 21 | Kapitaal | 97 256 | 97 256 | |
| Omrekeningsverschillen | 77 | 21 | Ingehouden winsten | 247 174 | 206 224 | |
| Andere elementen van het globa a l resulta a t - elementen die la ter niet zullen worden hergebruikt in de resulta tenrekening |
22 | 45 | - 560 | Reserves | 203 | |
| Actuariële winsten en verliezen (-) op toegezegde pensioenregelingen | 22 | 45 | - 560 | MINDERHEIDSBELANGEN | 116 | |
| Uitgestelde bela stingen | LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 332 875 | 338 838 | |||
| TOTAAL ANDERE E LEMENTEN VAN HE T GLOBAAL RE SULTAAT | 122 | - 539 | Pensioenen en soortgelijke verplichtingen 22 |
618 | 672 | |
| GLOBAAL RE SULTAAT VAN HE T BOEKJAAR | 57 035 | 10 394 | Uitgestelde belastingschulden 15 |
9 681 | 6 507 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 99 | - 102 | Financiële schulden 20 |
322 040 | 330 090 | |
| AANDE E L VAN IMMOBE L | 56 936 | 10 496 | Afgeleide financiële instrumenten 20 |
536 | 1 568 | |
| Handelsschulden | - | |||||
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 288 746 | 157 826 | ||||
| NE TTORE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS) | 10 | 6,48 | 1,26 | Voorzieningen 23 |
1 896 | 1 355 |
| GLOBAAL RE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (BASIS) | 10 | 6,49 | 1,20 | Financiële schulden 20 |
193 749 | 68 816 |
| NE TTORE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (VERWATERD) | 10 | 6,47 | 1,26 | Afgeleide financiële instrumenten | - | |
| GLOBAAL RE SULTAAT AANDE E L VAN DE GROEP PER AANDE E L (€) (VERWATERD) | 10 | 6,48 | 1,20 | Handelsschulden 24 |
48 470 | 41 493 |
| Contract verplichtingen 25 |
7 259 | |||||
| Fiscale schulden | 5 303 | 6 211 | ||||
| Overige kortlopende verplichtingen 26 |
32 069 | 39 952 | ||||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 966 370 | 800 242 |
| ACTIVA | NOTES | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 181 670 | 66 179 | |
| Immateriële vaste activa | 11 | 427 | 405 |
| Materiële vaste activa | 12 | 947 | 1 034 |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 104 290 | 2 960 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | 46 451 | 26 387 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | 24 151 | 24 345 |
| Overige financiële vaste activa | 806 | 1 259 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 15 | 4 501 | 4 167 |
| Overige vaste activa | 97 | 5 623 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 784 700 | 734 063 | |
| Voorraden | 16 | 511 837 | 518 514 |
| Handelsvorderingen | 17 | 20 734 | 11 694 |
| Contractactiva | 18 | 10 954 | |
| Fiscale vorderingen | 921 | 165 | |
| Overige vlottende activa | 19 | 22 562 | 36 063 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 46 328 | 18 934 | |
| Overige financiële vlottende activa | 478 | 768 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 20 | 170 886 | 147 926 |
| TOTAAL ACTIVA | 966 370 | 800 242 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 21 | 344 749 |
|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN, AANDEEL VAN IMMOBEL | 344 633 | |
| Kapitaal | 97 256 | |
| Ingehouden winsten | 247 174 | |
| Reserves | 203 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 116 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 332 875 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 22 | 618 |
| Uitgestelde belastingschulden | 15 | 9 681 |
| Financiële schulden | 20 | 322 040 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 20 | 536 |
| Handelsschulden | - | |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 288 746 | |
| Voorzieningen | 23 | 1 896 |
| Financiële schulden | 20 | 193 749 |
| Afgeleide financiële instrumenten | - | |
| Handelsschulden | 24 | 48 470 |
| Contract verplichtingen | 25 | 7 259 |
| Fiscale schulden | 5 303 | |
| Overige kortlopende verplichtingen | 26 | 32 069 |
De overname en verkopen van projecten, ongeacht of dit rechtstreeks of onrechtstreeks via de overname of de verkoop van een onderneming toegewijd aan een project (dochterondernemingen, joint ventures en geassocieerde ondernemingen) gebeurt, worden niet beschouwd als investeringsactiviteiten en worden rechtstreeks opgenomen in de kasstromen uit bedrijfsactiviteiten, voornamelijk bedrijfsopbrengsten, bedrijfskosten en schommeling van het bedrijfskapitaal. Acquisities van joint ventures en geassocieerde ondernemingen die in 2017 in kasstromen uit investeringsactiviteiten werden gerapporteerd, hielden specifiek verband met een acquisitie die niet gerelateerd was aan een project.
Aankopen van vastgoedbeleggingen, voor zover deze betrekking hebben op een toekomstig ontwikkelingsproject, worden opgenomen in de kasstromen uit bedrijfsactiviteiten.
| NOTES 31/12/2018 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 326 131 | 148 999 | |
| Bedrijfskosten | -260 953 | -127 082 | |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | 4 698 | 470 | |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | - 86 | ||
| Wijziging van voorzieningen | 32 | - 468 | |
| Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 226 | ||
| Verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 14 | 117 | 15 361 |
| Terugbetaling kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 4 635 | 24 841 | |
| Aanschaffingen, kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -15 846 | -9 269 | |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR SCHOMMELING VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL |
59 040 | 52 766 | |
| Schommeling van het bedrijfskapitaal | 28 | -97 996 | -45 862 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR BETAALDE RENTE EN BELASTINGEN |
-38 956 | 6 904 | |
| Betaalde rente | 8 | -13 064 | -14 020 |
| Ontvangen rente | 2 056 | 2 199 | |
| Overige financieringskasstromen | -2 389 | -1 638 | |
| Betaalde belastingen | 9 | -8 589 | -7 997 |
| NETTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | -60 942 | -14 552 | |
| Aanschaffingen van immateriële, materiële vaste activa en overige vlottende activa | - 354 | - 895 | |
| Aanschaffingen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -10 000 | ||
| Verkopen van immateriële, materiële vaste activa en overige vlottende activa | 215 | ||
| NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | - 354 | -10 680 | |
| Nieuwe leningen | 224 153 | 168 833 | |
| Terugbetaling leningen | -120 599 | -95 944 | |
| Betaalde bruto dividenden | -19 298 | -20 369 | |
| NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 84 256 | 52 520 | |
| TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 22 960 | 27 288 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN HET BOEKJAAR | 147 926 | 120 638 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN HET BOEKJAAR | 170 886 | 147 926 |
De Raad van Bestuur van 29 maart 2019 heeft voorgesteld om een bruto dividend uit te keren van 2,42 EUR per aandeel (zonder eigen aandelen). Deze uitkering zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering. De resultaatverwerking werd niet opgenomen in de financiële staten per 31 december 2018.
Op 31 december 2018 blijft het saldo van de eigen aandelen, ontstaan door de fusie met ALLFIN, gewaardeerd aan de beurskoers van 29 juni 2016, datum van de fusie.
| KAPITAAL INGEHOUD EN WINSTEN |
RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE |
WISSELKOERS VERSCHILLEN |
RESERVE IN VERBAND MET PENSIOEN PLANNEN |
EIGEN VERMOGEN TOEREKEN BAAR AAN DE GROEP |
MINDER HEIDS BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | ||||||||
| Situatie op 01-01-2017 | 97 189 | 143 694 | 69 501 | - 43 | 691 | 311 032 | 3 917 | 314 949 |
| Zonder eigen aandelen | 97 189 | 143 694 | 124 869 | - 43 | 691 | 366 400 | 3 917 | 370 317 |
| Eigen aandelen | -55 368 | -55 368 | -55 368 | |||||
| Globaal resultaat van het boekjaar | 10 821 | 214 | 11 035 | - 102 | 10 933 | |||
| Andere elementen van het globaal resultaat | 21 | - 560 | - 539 | - 539 | ||||
| Betaalde bruto dividenden | -18 059 | -18 059 | -2 310 | -20 369 | ||||
| Overige wijzigingen | 66 | 26 | 92 | -1 488 | -1 396 | |||
| Schommelingen van het boekjaar | 66 | -7 212 | 214 | 21 | - 560 | -7 471 | -3 900 | -11 371 |
| Situatie op 31-12-2017 | 97 256 | 136 482 | 69 715 | - 22 | 131 | 303 561 | 17 | 303 578 |
| Zonder eigen aandelen | 97 256 | 136 482 | 124 869 | - 22 | 131 | 358 715 | 17 | 358 732 |
| Eigen aandelen | -55 154 | -55 154 | -55 154 |
| KAPITAAL INGEHOUD EN WINSTEN |
RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE |
WISSELKOERS VERSCHILLEN |
RESERVE IN VERBAND MET PENSIOEN PLANNEN |
EIGEN VERMOGEN TOEREKEN BAAR AAN DE GROEP |
MINDER HEIDS BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | ||||||||
| Situatie op 01-01-2018 (vóór herwerking IFRS 15) |
97 256 | 136 482 | 69 715 | - 22 | 131 | 303 562 | 17 | 303 579 |
| Zonder eigen aandelen | 97 256 | 136 482 | 124 869 | - 22 | 131 | 358 716 | 17 | 358 733 |
| Eigen aandelen | -55 154 | -55 154 | -55 154 | |||||
| Herwerking IFRS 15 op openingsbalans (zie toelichting E.2.) |
- | 3 379 | - | - | - | 3 379 | - | 3 379 |
| Globaal resultaat van het boekjaar | - | 56 569 | 245 | 56 814 | 99 | 56 913 | ||
| Andere elementen van het globaal resultaat | - | - | - | 77 | 45 | 122 | - | 122 |
| Betaalde bruto dividenden | - | -19 298 | - | - | - | -19 298 | - | -19 298 |
| Overige wijzigingen | - | 55 | - | - | 55 | - | 55 | |
| Wijziging eigen aandelen aan de werkelijke waarde | - | - | - | - | - | |||
| Schommelingen van het boekjaar | 40 705 | 245 | 77 | 45 | 41 072 | 99 | 41 171 | |
| Situatie op 31-12-2018 | 97 256 | 177 187 | 69 960 | 55 | 176 | 344 634 | 116 | 344 750 |
| Zonder eigen aandelen | 97 256 | 177 187 | 124 869 | 55 | 176 | 399 543 | 116 | 399 659 |
| Eigen aandelen | -54 909 | -54 909 | -54 909 |
IMMOBEL (hierna de "Vennootschap" genoemd) is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht met maatschappelijke zetel te Regentschapsstraat 58, 1000 Brussel.
De geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld in overeenstemming met de IFRS-normen (International Financial Reporting Standards) die toepasselijk zijn binnen de Europese Unie. De Raad van Bestuur van de Vennootschap heeft op 29 maart 2019 de geconsolideerde financiële staten vastgelegd en hun publicatie goedgekeurd.
De Boekhoudkundige principes en methoden die gebruikt zijn, zijn dezelfde als deze die gebruikt zijn voor de geconsolideerde financiële staten per 31 december 2017, met uitzondering van de impact van de standaarden IFRS 15 en IFRS 9, alsook de aanpassing van IAS 40, die toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2018, en die verder hieronder worden uitgelegd. Een wijziging in de boekhoudmethode werd voor de waardering van vastgoedbeleggingen vanaf 1 januari 2018 toegepast.
De procedure van bepaling van de potentiële impact van deze normen en interpretaties op de geconsolideerde financiële staten van de Groep is aan de gang. Behalve voor IFRS 16, waarvan de impact hieronder wordt uitgelegd, verwacht de Groep geen wijzigingen voortvloeiend uit de toepassing van deze standaarden.
Wat de IFRS 16 huurcontracten norm betreft, heeft de Groep gekozen om de vereenvoudigde retrospectieve methode vanaf 1 januari 2019 te toepassen. De gekozen overgangsoptie bestaat uit het waarderen van het actief op hetzelfde bedrag als de schuld. Minderwaardige activa en kortetermijnverhuur zijn echter uitgesloten en in de resultaat rekening opgenomen. Volgens schattingen,
het activa- en schuldbedrag die aan de balans op 1 januari 2019 in toepassing van IFRS 16 gerapporteerd zal zijn bedraagt aan 2,9 miljoen.
68 69GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING Voor de implementatie van de IFRS 15-standaard heeft de Groep gekozen voor de vereenvoudigde retrospectieve methode. De vergelijkende financiële staten werden niet aangepast, maar de netto impact werd geboekt in de openingspositie per 1 januari 2018. De gegevens over het boekjaar 2017, die voor vergelijkingsdoeleinden worden gepresenteerd in het geconsolideerde overzicht van het globaal resultaat, werd niet aangepast en worden nog steeds gepresenteerd in overeenstemming met het in 2017 geldende boekhoudkundig kader.
In mei 2014 publiceerde de IASB een nieuwe standaard over de boeking van omzet. Volgens deze standaard moet de omzet worden erkend wanneer de klant de controle verkrijgt over de verkochte goederen of diensten, voor een bedrag dat weerspiegelt wat de entiteit voor die goederen of diensten verwacht te ontvangen.
IFRS 15 is verplicht van toepassing sinds 1 januari 2018.
De belangrijkste categorieën van verkoopcontracten van de Groep zijn: VERKOOP VAN KANTOORGEBOUWEN
Het inkomen uit de verkoopcontracten van kantoorgebouwen werd onder de vroegere IAS 18-norm geboekt als een of twee prestatieverplichting(en) waarvan de opbrengst van de verkoop werd erkend op de leveringsdatum, tenzij het contract als bouwcontract werd gekwalificeerd of voorzag in een voortdurende eigendomsoverdracht waardoor de opbrengst van de verkoop naarmate van die overdracht, zijnde naarmate van de voortgang van de werken, kon worden erkend.
Overeenkomstig IFRS 15 beoordeelt IMMOBEL voortaan geval per geval:
Aangezien geen enkel 'Kantoor'-contract dat op 31 december 2017 liep een geleidelijke overdracht organiseert, is er per 1 januari 2018 geen materiële wijziging van toepassing.
Voor de "residentiële" projecten kon aan de hand van de analyse een onderscheid worden gemaakt tussen de inkomsten uit de contracten waarvoor de contractuele bepalingen en de juridische context (Wet Breyne in België of gelijkwaardig in Luxemburg) de geleidelijke overdracht van de controle over het actief aan de koper organiseren naarmate de bouw vordert en andere inkomsten die verband houden met de voltooiing van een verplichting.
Residentiële eenheid van een project - Contracten van het type Wet Breyne (België/Luxemburg)
Het wettelijk kader in België en Luxemburg draagt de eigendom van de eenheden tijdens de bouwperiode geleidelijk over aan de koper. In een dergelijke situatie wordt de prestatieverplichting geleidelijk aan vervuld aangezien de controle over het actief wordt overgedragen naarmate de bouw vordert. Het in aanmerking nemen van één enkele prestatieverplichting (zonder onderscheid tussen "gronden" en "bouwwerken") betekent een wijziging ten opzichte van de huidige boekingsmethode. Tot nu toe erkende de Groep een marge voor grond (bij de akte) en een marge voor de bouw (naarmate van de voortgang).
Voortaan wordt één enkele marge erkend voor elke verkoop naarmate het ontwikkeld actief wordt overgedragen.
De toepassing van IFRS 15 brengt dus een herwerking mee die leidt tot een verhoging van de eigen middelen bij de opening op 1 januari 2018 voor een bedrag van EUR 3.380 duizend.
Residentiële eenheid van een project - andere bepalingen (Polen)
De analyse van het Poolse regelgevingskader leidde tot de conclusie dat de inkomsten moesten worden erkend bij de vervulling van de prestatieverplichting (bij de ondertekening van de eindakte, nadat de verkochte eenheid werd geleverd), zonder impact op de eigen middelen bij de opening.
Andere verkopen van residentiële projecten
Andere vormen van verkoop zijn mogelijk (verkoop van een volledig project, hotel, handelsoppervlakte, ...). Deze transacties worden bijgevolg geval per geval geanalyseerd, volgens een gelijkaardige benadering als deze die voor de 'Kantoor'-projecten werd beschreven.
De Groep verwacht geen impact voor dit activiteitensegment. De opbrengst wordt nog steeds erkend op het moment van de overdracht van het actief.
De effecten van de implementatie van de IFRS 15-standaard op het overzicht van de financiële positie per 31 december 2017 worden in de volgende tabel weergegeven:
| tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening". | ||||
|---|---|---|---|---|
| OVERZICHT VAN DE VOORNAMELIJKSTE EFFECTEN (IN DUIZENDEN €) | 31/12/2017 Herclassifi | Herwerkin | Waardevermindering | |
| ACTIVA | caties gen |
01/01/2018 | IFRS 9 bepaalt de grondslagen en de methodologie voor het waarderen en boeken van de verwachte kredietverliezen op de financiële | |
| VASTE ACTIVA | 66 179 | 0 275 |
66 454 | activa, de verbintenissen van leningen en de financiële garanties. |
| Immateriële vaste activa | 405 | 405 | De norm introduceert hoofdzakelijk de boeking van de verwachte waardeverminderingen wegens kredietrisico's vanaf de initiële | |
| Materiële vaste activa | 1 034 | 1 034 | boeking van de vorderingen of vanaf de verbintenissen van leningen of financiële garanties. De belangrijkste componenten zijn de | |
| Vastgoedbeleggingen | 2 960 | 2 960 | voorschotten aan geassocieerde ondernemingen en joint ventures alsook de waarborgen die hen kunnen worden toegekend. Voor | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 26 387 | 65 | 26 452 | de waardering van die verwachte waardeverminderingen past IMMOBEL een vereenvoudigd model toe en waardeert het risico op de |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 24 345 | 24 345 | levensduur van de activa. | |
| Overige financiële vaste activa | 1 259 | 1 259 | De invoering van dit nieuwe model heeft geen significante impact op de financiële staten van de Groep per 1 januari 2018 door het | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 4 167 | 210 | 4 377 | feit dat een fysiek actief in het algemeen kan worden gebruikt als garantie voor de waardering van deze verwachte kredietverliezen. |
| Overige vaste activa | 5 623 | 5 623 | Handelsvorderingen hebben voornamelijk betrekking op de verkoop van residentiële activa in aanbouw en voorschotten op joint | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 734 063 | 0 4 922 |
738 985 | ventures hebben betrekking op de financiering van ontwikkelingsprojecten. |
| Voorraden | 518 514 | 1 459 | 519 973 | Hedge accounting |
| Handelsvorderingen | 11 694 | 11 694 | Deze bepaling zal geen impact hebben op de resultaten van de Groep aangezien de Groep op vandaag geen gebruik maakt van | |
| Contractactiva | 4 817 3 463 |
8 280 | afgeleide financiële instrumenten die kwalificeren als "hedge accounting". | |
| Fiscale vorderingen | 165 | 165 | De Groep heeft ervoor gekozen om de cijfers 2017 niet te herwerken en IFRS 9 toe te passen vanaf 1 januari 2018. | |
| Overige vlottende activa | 36 063 | -4 817 | 31 246 | AANPASSING VAN IAS 40 – OVERDRACHT VAN VASTGOEDBELEGGINGEN |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 18 934 | 18 934 | In toepassing van de aanpassingen van IAS 40 – Overdracht van vastgoedbeleggingen, heeft IMMOBEL de classificatie van gebouwen | |
| Overige financiële vlottende activa | 768 | 768 | verworven voor toekomstige ontwikkeling en verhuurd, heroverweegt. Deze worden nu verantwoord als vastgoedbeleggingen. Deze | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 147 926 | 147 926 | wijziging werd toegepast op 1 januari 2018 omdat IMMOBEL niet koos voor een toepassing met terugwerkende kracht. Deze | |
| TOTAAL ACTIVA | 800 242 | 0 5 197 |
805 439 | herclassificatie had geen invloed op het eigen vermogen per 1 januari 2018, aangezien vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd |
| aan kostprijs (zie de volgende alinea). | ||||
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 31/12/2017 Herclassifi | Herwerkin | 01/01/2018 | VERANDERING IN BOEKHOUDMETHODE VOOR VASTGOEDBELEGGINGEN |
| caties gen |
Aangezien vastgoedbeleggingen vooral toekomstige ontwikkelingsprojecten betreffen, was het management van mening dat het | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 303 579 | 0 3 380 |
306 958 | kostenmodel een meer geschikte waarderingsmethode was dan de reële waarde. De reële waarde kan inderdaad worden beïnvloed |
| EIGEN VERMOGEN, AANDEEL VAN IMMOBEL | 303 562 | 0 3 380 |
306 941 | door ontwikkelingsactiviteiten, zoals bijvoorbeeld het verkrijgen van vergunningen, die zouden leiden tot de erkenning van een winst |
| Kapitaal | 97 256 | 97 256 | voordat het project wordt verkocht. | |
| Ingehouden winsten | 206 224 | 3 380 | 209 604 | Als gevolg hiervan moet de bestaande vastgoedbelegging (erfpachtgrond) met terugwerkende kracht worden verwerkt tegen de |
| Reserves | 82 | 82 | aanschaffingswaarde. Dit heeft geen invloed op de geconsolideerde jaarrekening, gezien het beperkte bedrag van de bewegingen | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 17 | 17 | met betrekking tot de reële waarde. | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 338 838 | 0 1 347 |
340 185 | 3) OPSTELLING EN PRESENTATIE VAN DE FINANCIËLE STATEN |
| 672 | 672 | De geconsolideerde financiële staten zijn uitgedrukt in duizenden euro. | ||
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 7 854 | Ze zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, de aandelen bestemd voor | ||
| Uitgestelde belastingschulden | 6 507 | 1 347 | ||
| Financiële schulden | 330 090 | 330 090 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | 1 568 | 1 568 | transacties, de aandelen beschikbaar voor de verkoop en de afgeleide financiële instrumenten die gewaardeerd worden aan hun reële waarde. |
|
| Handelsschulden | - | 0 | ||
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 157 826 | 0 470 |
158 296 | 4) CONSOLIDATIEGRONDSLAGEN |
| Voorzieningen | 1 355 | 1 355 | De geconsolideerde financiële staten omvatten deze van de Vennootschap en van haar dochterondernemingen evenals de aandelen | |
| Financiële schulden | 68 816 | 68 816 | in geconsolideerde joint ventures en in de verbonden ondernemingen waarop de vermogensmutatie methode wordt toegepast. | |
| Afgeleide financiële instrumenten | - | 0 | Alle saldo's, transacties, inkomsten en lasten binnen de Groep zijn geëlimineerd. | |
| Handelsschulden | 41 493 | 41 493 | DOCHTERONDERNEMINGEN | |
| Contract verplichtingen | 470 | 470 | ||
| Fiscale schulden | 6 211 | 6 211 | De Groep oefent zeggenschap over een deelneming uit wanneer zij: | |
| Overige kortlopende verplichtingen | 39 952 | 39 952 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 800 243 | 0 5 197 |
805 439 | - De macht over de deelneming heeft; |
| Onder dochterondernemingen moet men verstaan de vennootschappen die door de Vennootschap gecontroleerd worden. - Is blootgesteld aan, of rechten heeft op veranderlijke opbrengsten uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming; |
||||
| - Over de mogelijkheid beschikt haar macht over de deelneming te gebruiken om de omvang van haar opbrengsten te beïnvloeden. | ||||
| De Groep moet opnieuw beoordelen of zij zeggenschap uitoefent over een deelneming als uit feiten en omstandigheden blijkt dat er | ||||
| IFRS 9 - FINANCIËLE INSTRUMENTEN (TOEPASBAAR VOOR BOEKJAREN VANAF 1 JANUARI 2018) In juli 2014 publiceerde de IASB een nieuwe norm over de financiële instrumenten. IFRS 9 omvat de volgende drie hoofdcomponenten: |
zich veranderingen hebben voorgedaan in één of meer van de opgesomde drie elementen van zeggenschap. De financiële staten van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde staten vanaf de begindatum van de |
IFRS 9 vereist dat de financiële activa worden geclassificeerd op basis van hun aard, de kenmerken van hun contractuele kasstromen en het economische model dat wordt gebruikt om deze te beheren.
Instrumenten die geclassificeerd waren als "leningen en vorderingen" in overeenstemming met IAS 39 worden nu geclassificeerd als "financiële activa tegen geamortiseerde kostprijs". "Voor verkoop beschikbare" instrumenten zijn geclassificeerd als "financiële activa tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening". Waardevermindering
Een joint venture is een contractuele overeenkomst op grond waarvan de Groep en één of meerdere partijen overeenkomen een economische activiteit onder gezamenlijke controle uit te voeren. De joint venture-overeenkomst impliceert over het algemeen dat één of meerdere afzonderlijke entiteiten die gezamenlijk gecontroleerd worden, opgericht worden.
Sinds 1 januari 2014, worden joint ventures, die voorheen werden geconsolideerd volgens de proportionele methode, opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de vermogensmutatie methode, tot de datum waarop de controle eindigt.
Een verbonden onderneming is een onderneming waarin de Groep een aanzienlijke invloed heeft, door haar deelname in beslissingen over het financiële en operationele beleid van de betrokken onderneming, maar die geen dochteronderneming of joint venture van de Groep is.
De aanzienlijke invloed is verondersteld wanneer de Groep, rechtstreeks of onrechtstreeks, door middel van haar dochterondernemingen, 20 % of meer van de stemrechten heeft, maar minder dan 50 %.
De deelnemingen in de verbonden ondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde financiële staten volgens de methode van vermogensmutatie vanaf de begindatum van de aanzienlijke invloed tot de datum waarop deze invloed ophoudt. De boekwaarde van de deelnemingen wordt verminderd, in voorkomend geval, om enig waardeverlies van de individuele deelnemingen vast te stellen.
De financiële staten van de dochterondernemingen, joint ventures en verbonden ondernemingen waarvan de afsluiting niet gebeurd is op 31 december (verslagdatum van de Vennootschap) zijn aangepast om rekening te houden met de gevolgen van de transacties en belangrijke gebeurtenissen die gebeurd zijn tussen de afsluitingsdatum van de dochteronderneming, de joint venture en de verbonden onderneming en 31 december. Het verschil tussen 31 december en de afsluitingsdatum van de dochteronderneming, joint venture of verbonden onderneming is nooit groter dan 3 maanden.
IMMOBEL analyseert elke acquisitie van dochterondernemingen op basis van IFRS 3 en neemt de criteria op die worden voorgesteld door IFRS 3 § B5 tot en met B12 om elke bedrijfscombinatie te identificeren en een bedrijfsactiviteit te definiëren. In overeenstemming met IFRS 3 wordt de overname behandeld als een "verwerving van activa" als de verworven activa geen bedrijfsactiviteit vormen.
Goodwill vertegenwoordigt de overwaarde op de overnamedatum tussen de prijs van de bedrijfscombinatie (met inbegrip van de schatting van de toekomstige aanpassingen aan de prijs, maar zonder de aan de overname gerelateerde kosten) vermeerderd met de waarde van de minderheidsbelangen (aangehouden door de minderheidsbelangen van de dochterondernemingen) en het belang in de reële nettowaarde van activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen. De goodwill wordt beschouwd als actief en wordt niet afgeschreven, maar wel jaarlijks getoetst op een waardevermindering op de afsluitingsdatum (of vaker als gebeurtenissen wijzen op een mogelijk waardeverlies). De waardeverminderingen worden onmiddellijk geboekt in het resultaat en worden later niet hernomen.
De goodwill naar aanleiding van de overname van een verbonden onderneming wordt verrekend in de boekwaarde van de verbonden onderneming. Goodwill afkomstig van de overname van dochterondernemingen of gezamenlijk gecontroleerde entiteiten staat afzonderlijk in de balans.
Goodwill die voortvloeit uit de acquisitie van een geassocieerde onderneming wordt opgenomen in de boekwaarde van de geassocieerde onderneming. Goodwill uit de acquisitie van dochterondernemingen en entiteiten waarover zeggenschap wordt uitgeoefend, wordt afzonderlijk in de balans gepresenteerd.
In geval van overdracht van een dochteronderneming, een gezamenlijk gecontroleerde entiteit of een verbonden onderneming wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen voor de bepaling van het resultaat op de verkoop.
De negatieve goodwill vertegenwoordigt de overwaarde op de overnamedatum tussen het belang in de reële nettowaarde van activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen van een dochteronderneming, een gezamenlijk gecontroleerde entiteit of een verbonden onderneming en de prijs van de bedrijfscombinatie vermeerderd met de waarde van de minderheidsbelangen (aangehouden door de minderheidsbelangen van de dochterondernemingen). In de mate dat de overwaarde blijft bestaan na nieuw onderzoek en herwaardering van de waarden, wordt de negatieve goodwill onmiddellijk in het resultaat geboekt.
72 73GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING De leasebetalingen worden evenredig verdeeld over de financiële kosten en de vermindering van de leasingschuld en dit tegen een vaste rentevoet ten opzichte van het schuldsaldo. De financiële kosten worden rechtstreeks opgenomen in het resultaat. De activa aangehouden onder financiële leasing worden afgeschreven volgens de lineaire methode over de kortste van de levensduur en de duur van het leasecontract.
De balansen van de buitenlandse ondernemingen worden omgerekend naar euro tegen de officiële wisselkoers per einde van het boekjaar, en de resultatenrekeningen tegen de gemiddelde wisselkoers van het boekjaar.
De uit deze omrekeningsmethode voortvloeiende verschillen worden geboekt bij het eigen vermogen onder de rubriek "Omrekeningsverschillen". Bij de overdracht van de betrokken onderneming, worden de omrekeningsverschillen in het resultaat geboekt.
De transacties worden eerst geboekt tegen de koers op de datum van de transactie. Bij de afsluiting van het boekjaar worden de monetaire activa en passiva omgerekend tegen de officiële wisselkoers per eind van het boekjaar. De uit deze omrekening voortvloeiende winsten en verliezen worden in het financiële resultaat geboekt.
De immateriële vaste activa worden geboekt op de balans als het waarschijnlijk is dat de verwachte economische voordelen in de toekomst die toegeschreven kunnen worden aan de activa zullen terugkomen naar de Vennootschap en als de kostprijs van deze activa betrouwbaar gewaardeerd kan worden.
De immateriële vaste activa worden gewaardeerd aan kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en eventuele waardeverminderingverliezen.
De immateriële vaste activa worden afgeschreven volgens de lineaire methode op basis van de best geschatte levensduur. De afschrijvingsduur en -methode worden op elke afsluitingsdatum opnieuw onderzocht.
De materiële vaste activa worden gewaardeerd aan kostprijs, verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingverliezen. De materiële vaste activa worden pro rata temporis afgeschreven volgens de lineaire methode over hun levensduur. De levensduur wordt als volgt bepaald :
De terreinen worden niet afgeschreven aangezien hun levensduur onbeperkt is.
De latere uitgaven verbonden aan de materiële vaste activa worden enkel geactiveerd als het waarschijnlijk is dat de economische voordelen, verbonden aan dit element, in de toekomst naar de entiteit zullen terugvloeien en als de kostprijs betrouwbaar gewaardeerd kan worden.
De gebouwen in aanbouw voor productie, verhuur of kantoorruimte, zijn opgenomen tegen hun kostprijs, verminderd met de eventuele waardeverminderingverliezen. De afschrijvingen van deze activa beginnen als de activa klaar zijn om gebruikt te worden.
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op basis van de kostprijs in overeenstemming met de bepalingen van IAS 40 – Vastgoedbeleggingen. Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen (terreinen en/of gebouwen in aanbouw of beschikbaar) van de Groep om huurgelden te ontvangen en/of de onroerende goederen te schatten eerder dan om ze te gebruiken of te verkopen. Dit zijn voornamelijk gebouwen die zijn verworven om te worden ontwikkeld en verhuurd tot het begin van de ontwikkeling.
Vastgoedbeleggingen worden geamortiseerd over een periode tot het begin van de ontwikkeling, waarna ze worden overgedragen naar voorraden en rekening houdend met een restwaarde die op die datum wordt geschat.
De Groep maakt het onderscheid tussen financiële en operationele leaseovereenkomsten door objectieve criteria te hanteren die aanwijzen dat een belangrijk gedeelte van het actief verbruikt zal worden door de Groep:
De activa van de Groep aangehouden onder financiële leasing worden aanvankelijk geboekt tegen hun reële waarde of, indien deze lager is, tegen de geactualiseerde waarde van de minimale leasebetalingen. De schuld tegenover de verhuurder met betrekking tot deze activa wordt opgenomen in de balans als een leasingschuld.
IMMOBEL heeft geen financiële leasecontracten waarvoor IMMOBEL de verhuurder is.
De betalingen met betrekking tot de operationele leasing worden geboekt als lasten in het resultaat volgens een lineaire methode over de duur van het leasecontract.
De financiële activa en passiva worden op de balans geboekt wanneer de Groep voldoet aan de contractuele bepalingen van het instrument.
Financiële activa en passiva worden initieel gewaardeerd aan reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving of uitgifte van financiële activa en financiële verplichtingen (andere dan financiële activa en financiële verplichtingen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening) worden toegevoegd aan of afgetrokken van de reële waarde van financiële activa of financiële verplichtingen, naargelang het geval, bij de eerste opname. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van financiële activa of financiële verplichtingen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Financiële activa omvatten investeringen in eigen-vermogensinstrumenten die worden opgenomen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, leningen aan verbonden partijen, handelsvorderingen, inclusief handelsvorderingen en overige vorderingen, afgeleide financiële instrumenten, geldmiddelen en kasequivalenten.
Aankopen en verkopen van financiële activa worden op de transactiedatum geboekt.
Alle erkende financiële activa worden vervolgens volledig gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs of reële waarde, op basis van de classificatie van financiële activa.
Schuldbewijzen die aan de volgende voorwaarden voldoen, worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs:
Bij de eerste opname heeft de Groep een onherroepelijke verkiezing gemaakt (instrument op instrument) om investeringen in eigenvermogensinstrumenten aan te duiden tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Beleggingen in eigen-vermogensinstrumenten tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening worden initieel gewaardeerd aan reële waarde plus transactiekosten. Vervolgens worden ze gewaardeerd tegen reële waarde met winsten en verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarde die in de winst- en verliesrekening zijn opgenomen.
De effectieve-rentemethode is een methode voor het berekenen van de geamortiseerde kostprijs van een leninginstrument en de verdeling van rentebaten over de periode.
Voor andere financiële instrumenten dan afgeschreven financiële activa die zijn verworven of gecreëerd, is de effectieve rentevoet de rente die exact de geschatte toekomstige inkomsten (inclusief alle betaalde of ontvangen vergoedingen en ontvangen kortingen die een integraal onderdeel zijn van de rentevoet) compenseert. effectieve rente, transactiekosten en andere premies of kortingen), exclusief verwachte kredietverliezen, over de verwachte levensduur van het schuldinstrument of, indien van toepassing, over een kortere periode, brutoverplichting van het schuldinstrument bij eerste opname.
De geamortiseerde kostprijs van een financieel actief is het bedrag waartegen het financiële actief bij de eerste opname wordt gewaardeerd, verminderd met aflossingen van de hoofdsom, plus geaccumuleerde afschrijving op basis van de effectieverentemethode van een verschil tussen dat initiële bedrag. en het bedrag op de vervaldag gecorrigeerd voor een voorziening voor mogelijk verlies. Anderzijds is de brutoboekwaarde van een financieel actief de geamortiseerde kostprijs van een financieel actief vóór aanpassing voor een voorziening voor mogelijk verlies.
Afgeleide financiële instrumenten worden initieel gewaardeerd aan kostprijs en vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde. Veranderingen in de reële waarde van afgeleide instrumenten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening opgenomen omdat de Groep geen hedge accounting toepast.
74 75GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING Bedrijfsactiviteiten zijn de belangrijkste inkomstengenererende activiteiten van de entiteit en alle andere activiteiten die geen investerings- of financieringsactiviteiten zijn. Aankopen en verkopen van projecten, hetzij rechtstreeks door de aankoop of verkoop van activa, hetzij indirect door de verwerving of verkoop van een bedrijf dat zich toelegt op het project, worden beschouwd als operationele activiteiten en zijn opgenomen in kasstroom uit operationele activiteiten. Alle projectaankopen worden beschouwd als operationele activiteiten, die het project moet worden geclassificeerd in de inventaris of in vastgoedbeleggingen als het voorafgaand aan de ontwikkeling wordt verhuurd.
Een derivaat met een positieve reële waarde wordt opgenomen als een financieel actief, terwijl een derivaat met een negatieve reële waarde wordt opgenomen als een financiële verplichting. Een derivaat wordt gepresenteerd als een vast actief of een langlopende verplichting als de resterende looptijd van het instrument langer is dan 12 maanden en het actief naar verwachting niet zal worden gerealiseerd of gerealiseerd. aansprakelijkheid verrekend binnen 12 maanden. Andere derivaten worden gepresenteerd als vlottende activa of kortlopende verplichtingen.
Met betrekking tot de bijzondere waardevermindering van financiële activa wordt een model voor het verwachte kredietverlies toegepast. Het verwachte kredietverliesmodel vereist dat de Groep verwachte kredietverliezen en verwachte veranderingen in verwachte kredietverliezen op elke verslagdatum verantwoordt als gevolg van veranderingen in kredietrisico sinds de eerste opname van financiële activa. Meer specifiek zijn de volgende activa opgenomen in de beoordeling van de bijzondere waardevermindering van de Groep: 1) handelsvorderingen; (2) kortlopende en langlopende vorderingen en leningen aan verbonden partijen; 3) geldmiddelen en kasequivalenten.
Onder IFRS 9 is de Groep verplicht om de voorziening voor verliezen met betrekking tot een financieel instrument te waarderen voor een bedrag dat gelijk is aan de waarde van verwachte kredietverliezen als het kredietrisico verbonden aan dat financiële instrument aanzienlijk is toegenomen sinds de eerste opname. Anderzijds, als het kredietrisico op een financieel instrument niet aanzienlijk is toegenomen sinds de eerste opname, is de Groep verplicht de voorziening voor verliezen met betrekking tot dit financiële instrument te waarderen op een bedrag gelijk aan 12 maanden verlies. verwachte claims. Voor langetermijnvorderingen biedt IFRS 9 de mogelijkheid om verwachte kredietverliezen te meten met behulp van het verwachte of verwachte kredietverliesmodel over een periode van 12 maanden. De Groep heeft het model van verwachte kredietverliezen geselecteerd gedurende de levensduur van het bedrijf. Verwachte kredietverliezen worden beoordeeld voor elk financieel actief op individuele basis en zijn doorgaans onbeduidend omdat een fysiek actief kan dienen als onderpand bij de waardering van deze verwachte kredietverliezen. De handelsvorderingen hebben over het algemeen betrekking op de verkoop van woningen in aanbouw en de voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de financiering van projecten in ontwikkeling.
De Groep neemt een financieel actief alleen niet langer in de balans op als de contractuele rechten op de kasstromen uit dat actief vervallen of wanneer het financiële actief en vrijwel alle risico's en voordelen van eigendom van het actief worden overgedragen aan een andere entiteit. part. Als de Groep niet nagenoeg alle risico's en voordelen van eigendom overdraagt of behoudt en het overgedragen actief blijft beheersen, neemt de Groep haar behouden belangen in het actief en een overeenkomstige verplichting op voor alle bedragen die deze heeft. gebracht om te betalen. Als de Groep nagenoeg alle risico's en voordelen van eigendom van een overgedragen financieel actief behoudt, blijft de Groep het financiële actief opnemen en neemt ook een gewaarborgde lening voor de ontvangen opbrengsten op.
Bij het niet langer opnemen van een financieel actief gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, wordt het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de som van de ontvangen vergoeding en vordering opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Alle financiële verplichtingen van de Groep worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode.
Rentedragende bankleningen en rekening-courantkredieten worden opgenomen tegen het verkregen bedrag aan contanten, na aftrek van eventuele transactiekosten. Na de eerste opname worden ze gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Elk verschil tussen de ontvangen vergoeding en de aflossingswaarde wordt opgenomen in het inkomen over de periode van de lening op basis van de effectieve rentevoet.
De groep neemt de financiële verplichtingen niet meer in aanmerking wanneer, en alleen wanneer, haar verplichtingen zijn vervallen, geannuleerd of vervallen. Het verschil tussen de boekwaarde van de niet langer opgenomen financiële verplichting en de betaalde en te betalen vergoeding, inclusief overgedragen niet-monetaire activa of overgenomen verplichtingen, wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Uitgiftekosten die direct toewijsbaar zijn aan een eigen-vermogenstransactie worden geboekt als een vermindering van het eigen vermogen, wat betekent dat kapitaalverhogingen worden geboekt in de ontvangen bedragen, na aftrek van uitgiftekosten. Evenzo worden transacties in eigen aandelen rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Kasstroom is de instroom en uitstroom van geldmiddelen en kasequivalenten.
Beleggingsactiviteiten zijn overnames en verkopen van langlevende activa en andere beleggingen die niet zijn opgenomen in kasequivalenten.
Financieringsactiviteiten zijn die activiteiten die voortvloeien uit veranderingen in de omvang en samenstelling van het ingebrachte kapitaal en de leningen van de entiteit.
De voorraden worden gewaardeerd tegen de specifiek actief kostprijs of de netto-realisatiewaarde indien deze lager is. De netto verkoopwaarde komt overeen met de geschatte verkoopprijs verminderd met de gemaakte en nog te maken kosten.
De kostprijs van de aangekochte producten omvat de aanschaffingsprijs en de bijkomende kosten. Voor afgewerkte producten en de goederen in bewerking houdt de kostprijs rekening met de directe kosten en een gedeelte van de indirecte productiekosten, zonder administratieve of financiële kosten op te nemen.
De netto-realisatiewaarde is de geschatte verkoopprijs bij het normale verloop van de activiteit, verminderd met de geschatte kosten voor de afwerking en de geschatte kosten noodzakelijk voor de realisatie van de verkoop. De waardevermindering of het verlies op voorraden om ze om te rekenen naar hun netto-realisatiewaarde wordt geboekt in het boekjaar waarin de waardevermindering of het verlies zich heeft voorgedaan.
De financieringskosten worden geactiveerd afhankelijk van de aard van de financiering. De kosten voor "project financiering" worden volledig toegewezen op het gefinancierde project. De financieringskosten, met de betrekking tot "corporate financiering" en "obligaties", worden toegewezen aan de verschillende projecten op basis van een verdeelsleutel. Deze verdeelsleutel houdt rekening met de projecten in ontwikkeling en de geïnvesteerde bedragen. De activatie van de financieringskosten wordt stopgezet op het moment van de voorlopige oplevering of op het moment dat er een voorschot wordt ontvangen dat groter is dan de waarde van de voorraad.
De voorzieningen worden geboekt wanneer de Groep een bestaande verplichting heeft (juridisch of impliciet) die voortvloeit uit een gebeurtenis uit het verleden, wanneer het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om te voldoen aan de verplichting en wanneer het bedrag van de verplichting betrouwbaar geschat kan worden.
Het bedrag van de voorziening komt overeen met de beste schatting van de uitgave nodig om te voldoen aan de geactualiseerde verplichting indien noodzakelijk.
Een voorziening voor zekerheden wordt aangelegd wanneer de onderliggende producten of diensten verkocht worden. Het bedrag van de voorziening wordt bepaald op basis van historische gegevens en van de weging van alle mogelijke resultaten waaraan waarschijnlijkheden verbonden zijn (methode van de verwachte waarde).
Voorwaardelijke verplichtingen, waarvan het ontstaan niet waarschijnlijk is, worden opgenomen als een voorziening en worden vermelden in de toelichting bij de jaarrekening op voorwaarde dat het risico aanzienlijk is.
Voorwaardelijke activa worden niet opgenomen in de jaarrekening.
De Groep past pensioenplannen toe van het type "toegezegde-pensioenregeling" en "toegezegde-bijdragenregeling".
Volgens deze methode worden de kosten van elk plan geschat op basis van de "projected unit credit"-methode, volgens een berekening van de geactualiseerde waarde op afsluitdatum.
Het bedrag dat geboekt wordt op de balans vertegenwoordigd de geactualiseerde waarde van de verplichtingen inzake toegezegdpensioenregelingen, verminderd met de reële waarde van de activa van het plan en de kosten van de diensten uit het verleden die nog niet geboekt zijn. Alle uit deze berekening voortvloeiende activa zijn beperkt tot de geactualiseerde waarde van de mogelijke terugbetalingen voor de Groep en de verminderingen van de toekomstige bijdragen in het kader van het plan.
De actuariële winsten en verliezen worden onmiddellijk geboekt onder de andere elementen van het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat en in het mutatieoverzicht van het eigen vermogen gepresenteerd.
De bonussen worden toegekend aan bedienden en hogere kaderleden en worden berekend op basis van te bereiken financiële kernindicatoren. Het geschatte bedrag van de bonussen wordt opgenomen als last van het boekjaar waarop ze betrekking hebben.
De ontvangen investeringssubsidies zijn geboekt op de balans (voorgesteld in de overige langlopende verplichtingen of in de overige kortlopende verplichtingen) als uitgestelde opbrengsten. Ze worden geboekt als opbrengsten volgens hetzelfde ritme als de erkenning van de activamarge waarop ze betrekking hebben.
76 77GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING Ten aanzien van operationele leasecontracten, zijn de huurprijzen in het resultaat opgenomen lineair over de looptijd van het huurcontract, zelfs als de betalingen niet op deze basis. De voordelen toegekend door de Groep bij de onderhandelingen over of het vernieuwen van een operationele lease worden geboekt als een vermindering van de huurinkomsten op een lineaire basis over de leaseperiode. Huurprijzen worden opgenomen in overige bedrijfsopbrengsten in de geconsolideerde staat van het globaal resultaat.
De inkomsten van de Groep zijn afkomstig van de opbrengsten van de activiteiten Vastgoedontwikkeling (inclusief de diensten verbonden aan het Projectmanagement) en daarnaast de huurcontracten. In overeenstemming met IFRS 15 moeten opbrengsten worden opgenomen wanneer de klant zeggenschap verkrijgt over de verkochte goederen of diensten voor een bedrag dat overeenkomt met wat de entiteit verwacht te ontvangen voor die goederen of diensten.
De belangrijkste categorieën van verkoopcontracten die door de Groep worden behouden, zijn onder meer:
In overeenstemming met IFRS 15, evalueert IMMOBEL van geval tot geval:
projecten die voldoen aan het derde criterium gedefinieerd door IFRS 15.36 ("voordeel dat een specifiek actief creëert en aanleiding geeft tot een afdwingbaar recht op een betaling"). ten aanzien van de tot op de desbetreffende datum uitgevoerde
Voor residentiële projecten moet een onderscheid gemaakt worden tussen de opbrengsten uit de contracten waarvoor de contractuele bepalingen en de juridische context (Wet Breyne in België of gelijkwaardig in Luxemburg) de geleidelijke overdracht van de controle over het actief aan de koper organiseren naarmate de bouw vordert en andere inkomsten die verband houden met de voltooiing van een verplichting.
Residentiële eenheid van een project - Contracten van het type Wet Breyne (België / Luxemburg) Het wettelijke kader in België en Luxemburg draagt geleidelijk het eigendom van de eenheden over aan de koper tijdens de bouwperiode. In een dergelijke situatie wordt geleidelijk aan de verplichting om voordelen te bieden voldaan wanneer de zeggenschap over het actief wordt overgedragen naarmate de bouw vordert.
Een enkele marge (ongeacht "grond" en "constructie") wordt voor elke verkoop erkend wanneer het actief wordt overgedragen.
Residentiële eenheid van een project - andere bepalingen (Polen)
Het regelgevingskader in Polen vereist de erkenning van inkomsten bij de nakoming van de prestatieverplichting (bij de ondertekening van de definitieve handeling, zodra de verkochte eenheid is geleverd).
Andere vormen van verkoop zijn mogelijk (verkoop van een volledige project, hotel, handelsoppervlakte, ...). Deze transacties worden daarom van geval tot geval geanalyseerd aan de hand van een benadering die vergelijkbaar is met die beschreven voor de "Kantoor" projecten.
Voor dit segment worden verkoopopbrengsten erkend op het moment van de overdracht van het actief. De inkomsten uit de verkoop van een project worden opgenomen in bruto (verkoopprijs en kostprijs van verkopen) ongeacht de structuur van de transactie (deal delen / asset deal). Vervreemdingen van gecontroleerde bedrijven die zich toeleggen op een project worden daarom beschouwd als onderdeel van de normale activiteiten van de Groep en worden daarom opgenomen in de omzet en de kostprijs van de omzet.
De wijze van juridisch eigendom heeft geen invloed op de herkenning van de marge maar op de presentatie ervan, die zal verschillen afhankelijk van of het:
netto-activa, IMMOBEL herkent een investering voor zijn deelname aan de joint venture en de rekeningen door het toepassen van de methode van de vermogensmutatiemethode (IAS 28). Het resultaat van de verkopen wordt daarom gepresenteerd onder
zeggenschap hebben rechten hebben op de activa en verplichtingen voor de passiva, IMMOBEL erkent de activa, passiva en
De boekwaarde van vaste activa (met uitzondering van financiële activa in het toepassingsgebied van IFRS 9 uitgestelde belastingen en vaste activa aangehouden voor verkoop) wordt jaarlijks herzien om te bepalen of er aanwijzingen bestaan dat een actief aan waarde heeft verloren. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde bepaald. Voor wat betreft de immateriële activa met een onbepaalde gebruiksduur en goodwill wordt de realiseerbare waarde jaarlijks bepaald. Een bijzondere waardevermindering wordt opgenomen wanneer de boekwaarde de realiseerbare waarde van het actief of van de kasstroom genererende eenheid overschrijdt. De bijzondere waardeverminderingverliezen worden opgenomen in de resultatenrekening.
Wanneer de te dekken waarde niet individueel bepaald kan worden voor activa, inclusief voor de goodwill, wordt ze geschat op basis van de thesaurie genererende eenheid waartoe deze activa behoren.
De realiseerbare waarde van de vorderingen en beleggingen van de onderneming die worden aangehouden tot de vervaldag is de contante waarde van de toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rentevoet voor deze activa.
De realiseerbare waarde van andere activa of van een cash genererende eenheid is het hoogste bedrag van de reële waarde verminderd met de verkoopkosten en de bedrijfswaarde. Deze laatste komt overeen met de geactualiseerde waarde van de toekomstige verwachte kasstromen afkomstig uit de activa of van de betrokken cash genererende eenheid. Om de bedrijfswaarde te bepalen worden de toekomstige geschatte kasstromen verdisconteerd door gebruik te maken van de disconteringsvoet voor belastingen die de marktrentevoet en de specifieke risico's verbonden aan het actief weerspiegelt.
Een terugname van het waardeverminderingverlies wordt geboekt bij de opbrengsten indien de realiseerbare waarde hoger is dan de netto-boekwaarde. De terugname kan echter een boekwaarde genereren die hoger is dan deze die bepaald zou zijn als aanvankelijk geen enkele waardeverminderingverlies opgenomen was door deze activa (kas genererende eenheid). Geen enkel terugname van bijzonder waardeverminderingsverlies op goodwill wordt opgenomen.
78 79GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING Vastgoedbeleggingen geamortiseerd op lineaire basis op basis van de schatting van de looptijd tot het begin van de ontwikkeling van het project, de datum waarop ze de voorraden worden overgedragen en de rekening van een restwaarde datum van de kapitalisatie in kwestie.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de lopende belastingen en de uitgestelde belastingen. De lopende en uitgestelde belastingen worden geboekt in het resultaat, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks geboekt worden onder het eigen vermogen. In dit laatste geval worden de lopende en uitgestelde belastingen opgenomen onder het eigen vermogen.
De lopende belastingen zijn het bedrag van de verschuldigde (of terug te vorderen) belastingen op de winst (of het verlies) van een boekjaar en de aanpassingen van de belastinglasten van vorige boekjaren.
De uitgestelde belastingen worden geboekt volgens de methode van de variabele rapportering gebaseerd op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en passiva van de geconsolideerde jaarrekeningen en hun fiscale basis.
De uitgestelde belastingverplichtingen worden geboekt voor alle belastbare tijdelijke verschillen.
De uitgestelde belastingvorderingen worden enkel geboekt voor aftrekbare tijdelijke verschillen in de mate dat het waarschijnlijk is dat deze in de toekomst beschouwd kunnen worden als een belastbare winst. Dit criterium wordt op elke afsluitingsdatum opnieuw geëvalueerd.
Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een deel van de Groep die ofwel is afgestoten ofwel is geclassificeerd als aangehouden voor verkoop. De beëindigde bedrijfsactiviteit vertegenwoordigt een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied, die operationeel en voor financiële verslaggeving duidelijk kan worden onderscheiden. Het nettoresultaat van de beëindigde bedrijfsactiviteiten (met inbegrip van het eventuele resultaat bij verkoop en belastingen) wordt afzonderlijk gepresenteerd van de voortgezette bedrijfsactiviteiten in de winst- en verliesrekening.
De uitgestelde belastingactiva worden enkel geboekt in de mate dat ze mogelijkerwijze in de toekomst van een belastbare winst afgetrokken kunnen worden.
De materiële en immateriële vaste activa met een vaste gebruiksduur worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte gebruiksduur van het betrokken vaste actief.
In het kader van de waardevermindering toetsen wordt de invorderbare waarde van het activa geschat op basis van de geactualiseerde waarde van de toekomstig verwachte kasstromen die door dit actief zullen gegenereerd worden.
Voor de voorzieningen, stemt het geboekte bedrag overeen met de beste schatting van uitgave die nodig zal zijn voor de delging van de huidige (juridische of impliciete) verbintenis op afsluitdatum.
De projecten in voorraad en de bouwcontracten worden onderworpen aan haalbaarheidsstudies, die dienen tot de vrijmaking van de marges en tot de berekening van de vorderingsgraad. Op elke afsluitdatum wordt een schatting gemaakt van de nog te maken kosten.
De beoordeling van de realiseerbare waarde van een project gebeurd op basis van veronderstellingen over toekomstige gebeurtenissen die onderhevig kunnen zijn aan veranderingsrisico's. Deze veronderstellingen hebben voornamelijk betrekking op de verwachte verkoopprijs (op basis van de aard van het project, de ligging, …), de geschatte kostprijs per project en de economische markcondities. Deze veronderstellingen worden tijdens het project opgevolgd door de projectmanager aan de hand van een update van de haalbaarheidsstudie en op kwartaalbasis door het management.
De waardering van inkomsten uit verkopen van ontwikkelingsprojecten omvat belangrijke beoordelingen, voornamelijk met betrekking tot de vaststelling van het bestaan van een effectief contract in overeenstemming met IFRS 15, de beoordeling wanneer IMMOBEL voldoet aan de prestatieverplichting (om een bepaald moment of naarmate de bouw vordert (op basis van het voltooiingspercentage), de evaluatie van de kosten die moeten worden gemaakt en, in het geval van een erkenning van het inkomen bij voltooiing, de vaststelling het percentage van voltooiing van het project, rekening houdend met de reeds gemaakte contractkosten en de totale geschatte kostprijs.
Zoals vermeld in toelichting E. 15, worden, de inkomsten uit de verkoop van een project, bruto opgenomen in de resultatenrekening (omzet en kostprijs van de omzet) ongeacht de structuur van de transactie (asset deal / share deal). De verkopen van gecontroleerde ondernemingen, die gelinkt zijn aan een project, worden daarom beschouwd als een normale bedrijfsactiviteit van de Groep en daarom opgenomen in de resultatenrekening onder de omzet en de kostprijs van de omzet. Deze boekhoudkundige presentatie is een keuze van de Groep om rekening te houden met de specifieke kenmerken van de sector.
De rekeningen van de tijdelijke handelsvennootschappen zijn in de financiële staten opgenomen volgens de proportionele methode, elke rubriek van de balans en van de resultatenrekening is geïntegreerd in proportie van het aandeel van de partner in de tijdelijke handelsvennootschap.
IMMOBEL is van mening dat de activiteiten, die worden uitgevoerd via tijdelijke ondernemingen, die geen rechtspersoonlijkheid hebben, voldoen aan de definitie die wordt voorgesteld door de standaard IFRS 11 van de gezamenlijke activiteit, dat wil zeggen, een gezamenlijke overeenkomst waarbij partijen die gezamenlijke zeggenschap uitoefenen over de activa en passiva.
Een segment is een onderscheiden onderdeel van de Groep IMMOBEL dat opbrengsten en kosten meebrengt. De operationele resultaten zijn regelmatig door het Management Comité bekeken om toezicht te houden op de prestaties van de verschillende sectoren tegenover de strategische doelstellingen, plannen en budgetten. De Groep IMMOBEL bestaat uit 3 sectoren: kantoren, residentiële ontwikkeling en verkaveling.
De sectoriële informatie wordt voorgesteld op basis van de operationele sectoren. De resultaten, activa en verplichtingen van de sectoren omvatten elementen die ofwel rechtstreeks, ofwel op basis van een verdeelsleutel toe te wijzen zijn aan een segment.
De verdeling per omzet per land is afhankelijk van het land waarin de prestaties zijn uitgevoerd.
11) een beter beeld geven van de activiteiten van de Groep.
Deze interne financiële staten worden door de Raad van Bestuur en het Management gebruikt om de financiële prestaties van de Groep op te volgen en worden hierna voorgesteld:
URBAN LIVING BELGIUM en NAFILYAN worden als geassocieerde ondernemingen in de interne geconsolideerde staten behandeld.
| INTERNE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 371 265 | 226 716 |
| Omzet | 357 131 | 222 165 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 14 134 | 4 551 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -297 440 | -198 940 |
| Kostprijs van de omzet | -270 994 | -176 778 |
| Kosten voor commercialisatie | -1 288 | -2 741 |
| Administratiekosten | -25 158 | -19 421 |
| JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | - 445 | - 326 |
| Opbrengsten uit de verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | - 114 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | - 331 | - 326 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | 73 380 | 27 450 |
| Renteopbrengsten | 1 736 | 1 732 |
| Rentelasten | -5 746 | -5 159 |
| Overige financiële opbrengsten / kosten | -1 766 | -2 954 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5 776 | -6 381 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN UIT VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN | 67 604 | 21 069 |
| Belastingen | -10 691 | -10 140 |
| RESULTAAT UIT VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN | 56 913 | 10 930 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 56 913 | 10 930 |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 99 | - 102 |
| AANDEEL VAN IMMOBEL | 56 814 | 11 032 |
| OMZET | BEDRIJFS RESULTAAT |
OMZET | BEDRIJFS RESULTAAT |
|
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | |
| KANTOREN | ||||
| België | - 57 | 9 963 | 4 608 | |
| Groothertogdom Luxemburg | 55 050 | - 769 | ||
| Polen | 125 413 | 21 534 | -1 959 | |
| SUBTOTAAL KANTOREN | 125 413 | 21 477 | 65 013 | 1 880 |
| RESIDENTIEEL | ||||
| België | 137 057 | 26 996 | 110 448 | 18 161 |
| Groothertogdom Luxemburg | 64 216 | 15 443 | 24 515 | 3 114 |
| Polen | 9 330 | 2 328 | - 792 | |
| SUBTOTAAL RESIDENTIEEL | 210 603 | 44 767 | 134 963 | 20 483 |
| VERKAVELING | ||||
| België | 21 115 | 7 136 | 22 190 | 5 087 |
| SUBTOTAAL VERKAVELING | 21 115 | 7 136 | 22 190 | 5 087 |
| TOTAAL GECONSOLIDEERD | 357 131 | 73 380 | 222 166 | 27 450 |
| België | 158 172 | 34 075 | 142 601 | 27 856 |
| Groothertogdom Luxemburg | 64 216 | 15 443 | 79 565 | 2 345 |
| Polen | 134 743 | 23 862 | -2 751 | |
| VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Uitsplitsing van de voorraden en vastgoedbeleggingen per sector: | ||
| Kantoren | 192 522 | 167 372 |
| Residentieel | 463 925 | 352 575 |
| Verkaveling | 99 894 | 89 598 |
| TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 756 341 | 609 545 |
| Uitsplitsing van de voorraden en vastgoedbeleggingen per geografische zone: | ||
| België | 498 156 | 393 855 |
| Groothertogdom Luxemburg | 225 818 | 114 944 |
| Polen | 32 367 | 100 746 |
| antoren | |
|---|---|
| esidentieel |
Voor de analyse van lopende projecten per sector en per geografische zone, moeten de voorraden in aanmerking worden genomen, evenals de vastgoedbeleggingen voor zover deze activa verworven eigendommen met het oog op herontwikkeling en die huurinkomsten genereren in afwachting van hun toekomstige ontwikkeling bevat.
| INTERN GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 187 279 | 25 398 |
| Immateriële en materiële vaste activa | 1 374 | 1 439 |
| Vastgoedbeleggingen | 158 284 | 2 960 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 21 224 | 9 627 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 5 487 | 4 487 |
| Overige vaste activa | 910 | 6 885 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 896 035 | 845 576 |
| Voorraden | 598 057 | 606 585 |
| Handelsvorderingen | 21 558 | 11 773 |
| Fiscale vorderingen en overige vlottende activa | 90 327 | 67 884 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 186 093 | 159 334 |
| TOTAAL ACTIVA | 1 083 314 | 870 974 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 344 749 | 303 578 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 414 877 | 383 990 |
| Financiële schulden | 403 805 | 368 671 |
| Uitgestelde belastingschulden | 9 918 | 6 507 |
| Overige langlopende verplichtingen | 1 154 | 8 812 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 323 688 | 183 406 |
| Financiële schulden | 194 522 | 68 888 |
| Handelsschulden | 56 328 | 46 068 |
| Fiscale schulden en overige kortlopende verplichtingen | 72 838 | 68 450 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1 083 314 | 870 974 |
| ELEMENTEN VAN DE | KANTOREN RESIDENTIEEL | VERKAVE | GECONSOLI | |
|---|---|---|---|---|
| FINANCIËLE POSITIE | LINGEN | DEERD | ||
| Sectoriële activa | 207 896 | 575 305 | 106 066 | 889 267 |
| Niet-toegewezen elementen 1 | 194 047 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 1 083 314 | |||
| Sectoriële passiva | 167 905 | 492 785 | 57 959 | 718 649 |
| Niet-toegewezen elementen 1 | 19 916 | |||
| TOTAAL PASSIVA | 738 565 | |||
| GROOT | ||||
| BELGIË | HERTOGDOM |
| TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 591 264 | 245 677 | 42 322 | 10 000 | 4 | 889 267 |
| 126 813 | 43 987 | 83 | 10 000 | 4 | 180 887 |
| BELGIË | HERTOGDOM LUXEMBURG |
POLEN | FRANKRIJK | SPANJE |
| Uitsplitsing van de voorraden en vastgoedbeleggingen per geografische zone: | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| België | 498 156 | 393 855 | |||
| Groothertogdom Luxemburg | 225 818 | 114 944 | |||
| Polen | 32 367 | 100 746 | |||
| TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 756 341 | 609 545 | |||
De joint ventures worden, voor de sectoriële informatie, geconsolideerd volgens de proportionele methode. De aanpassingen komen voort uit de toepassing van IFRS 11, waar de joint ventures geconsolideerd worden volgens de vermogensmutatiemethode.
De omzet wordt als volgt uitgesplitst per sector:
De projecten Chambon en Ste Anne te Brussel, Lake Front te Knokke-Heist, Riverview te Nieuwpoort, O'Sea te Oostende, zowel als Greenhill Park, Royal Louise, 't Zout en Parc Seny, dragen bij tot de omzet "residentieel".
Vanuit internationaal oogpunt hebben ook de projecten Infinity in het Groothertogdom Luxemburg, zowel als Cedet en Granaria in Polen bijgedragen aan de omzet.
De omzet op commerciële contracten wordt erkend wanneer de klant controle verkrijgt over de verkochte goederen en diensten, voor een bedrag dat weerspiegelt wat de entiteit voor die goederen en diensten verwacht te ontvangen.
De contractuele analyse van de verkoopcontracten van de Groep leidt tot de toepassing van de volgende omzeterkennings principes:
Het inkomen van de "Kantoor"-verkoopcontracten wordt na case by case analyse van de in het contract voorziene prestatieverplichtingen (terrein, constructies, commercialisatie) opgenomen. Het inkomen dat aan elke prestatieverplichting wordt toegewezen, is erkend :
| Sectoriële informatie |
31/12/2018 | Aanpassingen Gepubliceerde informatie |
|
|---|---|---|---|
| Omzet | 357 131 | -43 711 | 313 420 |
| Bedrijfsresultaat | 73 380 | -3 031 | 70 349 |
| Balanstotaal | 1 083 314 | -116 944 | 966 370 |
| Uitsplitsing per sector en geografische zone |
België | Groot Hertogdom Luxemburg |
Polen | 31/12/2018 |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 120 092 | 120 092 | ||
| Residentieel | 101 776 | 61 107 | 9 330 | 172 213 |
| Verkavelingen | 21 115 | 21 115 | ||
| Tota a l | 122 891 | 61 107 | 129 422 | 313 420 |
| prestatieverplichtingen (terrein, constructies, commercialisatie) opgenomen. Het inkomen dat aan elke prestatieverplichting wordt toegewezen, is erkend : |
|||
|---|---|---|---|
| - Ofwel naarmate de bouw vordert, vanaf het moment waarop de goederen en diensten aan een geleidelijke overdracht van controle onderworpen zijn. |
4) KOSTPRIJS VAN DE OMZET De kostprijs van de omzet kan als volgt worden verdeeld per sector: |
||
| - Ofwel bij de overdracht van de controle van de goederen en diensten. | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Kantoren | -94 996 | -2 697 | |
| Op 31 december 2018 is er geen "Kantoor"-contract dat onderworpen is aan een geleidelijke overdracht van controle. | Residentieel | -134 079 | -91 357 |
| JAARVERSLAG 2018 VERKOOP VAN RESIDENTIËLE PROJECTEN : |
Verkaveling TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET |
-12 739 -241 814 |
-12 657 -106 711 |
| Wat "Residentiële" contracten betreft, wordt het inkomen opgenomen afhankelijk van de contractuele en wettelijke bepalingen van kracht in elk land om de overdracht van controle over projecten, die in de toekomstige staat van voltooiing worden verkocht, te regelen. |
En hebben betrekking op de omzet en projecten opgenomen in nota 7 | ||
| - Belgïe/Luxemburg : naarmate de bouw vordert, op basis van de toegezegde kosten (Breyne wet of equivalent). | |||
| Uitsplitsing per sector en geografische zone |
België | Groot Hertogdom Luxemburg |
Polen | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 5 098 | 5 098 | ||
| Residentieel | 94 592 | 23 121 | 117 713 | |
| Verkavelingen | 22 189 | 22 189 | ||
| Tota a l | 121 879 | 23 121 | 145 000 |
Voor dit segment worden verkoopopbrengsten erkend op het moment van de overdracht van het actief.
De omzetspreiding volgens deze verschillende opnemingprincipes is als volgt gepresenteerd :
De omzet relatief aan de prestatieverplichtingen ongerealiseerd of gedeeltelijk gerealiseerd op 31 december 2018 bedraagt € 314,2 miljoen. Het betreft voornamelijk de verkopen van residentiële eenheden waarvan de constructie aan de gang is (voor de totaliteit van hun waarden of de onerkende saldos op basis van voortgang) evenals de verkopen van kantoren waarvoor de contractanalyse leidt tot een conclusie dat de boekhoudkundige criteria onder IFRS 15 niet behaald werden.
Het management gelooft dat 56% van de toegewezen prijs van de ongehaalde prestatieverplichtingen op 31 december 2018 zal erkend worden als inkomen in de loop van boekjaar 2019.
Kunnen als volgt worden uitgesplitst:
Huurinkomsten hebben intergaal betrekking op verhuurde eigendommen in afwachting van herontwikkeling en die worden gepresenteerd als vastgoedbeleggingen.
| Tijdstip van opbrengsten | |||
|---|---|---|---|
| Nauwkeurig tijdstip |
Progressief | Totaal | |
| KANTOREN | 120 092 | 120 092 | |
| Grond | |||
| Gebouw | |||
| Andere project | 120 092 | 120 092 | |
| RESIDENTIEEL | 9 330 | 162 883 | 172 213 |
| Wooneenheid van een project - Wet Breyne | 162 883 | 162 883 | |
| Wooneenheid van een project - Andere | |||
| Andere project | 9 330 | 9 330 | |
| VERKAVELING | 21 115 | 21 115 | |
| TOTAAL OMZET | 150 537 | 162 883 | 313 420 |
| 31/12/2018 | |
|---|---|
| KANTOREN | |
| Bouw, commercialisering en andere contractuele regelingen | 97 627 |
| RESIDENTIEEL | |
| Bouw van verkochte eenheden | 216 578 |
| Bouw, commercialisering en andere contractuele regelingen | 4 630 |
| VERKAVELING | - |
| TOTAAL | 318 835 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Huurinkomsten van projecten in afwachting van toekomstige ontwikkeling | 5 831 | |
| Overige opbrengsten (recuperatie belastingen, diverse doorfacturatie…) | 6 880 | 3 999 |
| TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 12 711 | 3 999 |
En hebben betrekking op de omzet en projecten opgenomen in nota 2.
Deze rubriek omvat de vergoedingen betaald aan derden in verband met de omzet, die niet worden geactiveerd onder de rubriek "Voorraden".
De administratiekosten kunnen als volgt worden opgesplitst:
| 31/12/2018 | 31/12/2018 | |
|---|---|---|
| Bezoldigingen en vergoedingen ven het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité | $-14645$ | $-12$ 773 |
| Gekapitaliseerde opvolgingskosten ven projecten opgenomen onder de voorraden | 6 3 7 8 | 5399 |
| Bezoldigingen van de niet-uitvoerende Bestuurders | $-270$ | $-300$ |
| Sociale lasten | $-641$ | $-670$ |
| Pensioenkosten | $-12$ | |
| Andere | $-166$ | $-228$ |
| TOTAAL PERSONEELSKOSTEN | $-9334$ | $-8,584$ |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa, en vastgoedbeleggingen | $-4596$ | - 496 |
| Waardeverminderingen op voorraden | ||
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | - 102 | 26 |
| TOTAAL AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP ACTIVA | -4 698 | - 470 |
| 31/12/2018 | 31/12/217 | |
|---|---|---|
| België | -103 872 | -87 151 |
| Groot-Hertogdom Luxemburg | -43 013 | -19 560 |
| Poland | -94 929 | |
| TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET | -241 814 | -106 711 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Personeelkosten | -9 334 | -8 584 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | -4 698 | - 470 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -10 403 | -9 140 |
| TOTAAL ADMINISTRATIEKOSTEN | -24 435 | -18 194 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Diensten en diverse goederen | -9 052 | -7 963 |
| Overige exploitatiekosten | -1 309 | -1 645 |
| Voorzieningen | - 42 | 468 |
| TOTAAL OVERIGE OPERATIONELE KOSTEN | -10 403 | -9 140 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Huurgelden en huurkosten, omvattend het huurgeld en de huurkosten van de maatschappelijke zetel | -1 161 | - 846 |
| Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden en met betrekking tot de omzet | -4 979 | -5 464 |
| Overige diensten en diverse goederen waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, onderhouds- en | ||
| herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afwachting van ontwikkeling | -2 912 | -1 653 |
| TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN | -9 052 | -7 963 |
Deze bedragen betreffen voornamelijk de huurprijs van de maatschappelijke zetel en de huurprijs van de voertuigen.
| Overige exploitatiekosten Voorzieningen TOTAAL OVERIGE OPERATIONELE KOSTEN |
-1 309 - 42 |
-1 645 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | ||||
| 468 | Rentelasten van financiële schulden opgenomen tegen afgeschreven kostprijs | -11 392 | -15 806 | ||
| -10 403 | -9 140 | Geactiveerde rente op projecten in ontwikkeling | 5 280 | 9 648 | |
| Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten | 970 | 1 980 | |||
| Renteopbrengsten | 2 099 | 2 199 | |||
| De diensten en diverse goederen zijn als volgt samengesteld: | Meer- en minderwaarden op de verkoop van financiële activa | -1 764 | -2 789 | ||
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | FINANCIEEL RESULTAAT | -4 807 | -4 768 | |
| Huurgelden en huurkosten, omvattend het huurgeld en de huurkosten van de maatschappelijke zetel | -1 161 | - 846 | |||
| Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden en met betrekking tot de omzet | -4 979 | -5 464 | Rentelasten van financiële schulden opgenomen tegen afgeschreven kostprijs | -11 392 | -15 806 |
| Overige diensten en diverse goederen waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, onderhouds- en | -2 912 | -1 653 | Afschrijvingen van kosten bij uitgifte van leningen | 238 | 410 |
| herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afwachting van ontwikkeling | Wijziging in betaalde / onbetaalde rente | -1 910 | 1 376 | ||
| TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN | -9 052 | -7 963 | |||
Deze winsten worden als volgt samengevat:
Meer informatie met betrekking tot joint ventures en geassocieerde ondernemingen is terug te vinden in nota 14.
Het financieel resultaat is als volgt samengesteld:
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Erelonen van de commissaris binnen de Groep | - 307 | - 258 |
| Erelonen voor buitengewone prestaties of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de Groep | - 76 | - 104 |
| - Opdrachten juridische adviezen | ||
| - Opdrachten fiscale adviezen | - 6 | - 7 |
| - Overige opdrachten buiten het domein van de gewone commissarisopdracht | - 70 | - 97 |
| De opdrachten buiten het domein van de gewone commissarisopdracht werden goedgekeurd door het Audit- & Financieel Comité. De belangrijkste onderdelen van de wijzigingen in voorzieningen: |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Totaalbedrag van de betalingen geboekt alst kosten van de periode | -1 161 | - 846 |
| Totaalbedrag van de uit te voeren minimumbetalingen: | ||
| - op minder dans één jaar | - 829 | - 827 |
| - op meer dan één jaar, maar minder dan 5 jaar | -2 938 | -2 043 |
| - op meer dan 5 jaar | - 169 | - 1 |
| Voorzieningen betreffende de verkopen | 325 | |
|---|---|---|
| Overige voorzieningen | - 367 | 468 |
| TOTAAL VAN DE WIJZIGINGEN IN VOORZIENINGEN | - 42 | 468 |
| Toevoegingen | - 230 | |
| Bestedingen en terugnames | 188 | 468 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Voorzieningen betreffende de verkopen | 325 | |
| Overige voorzieningen | - 367 | 468 |
| TOTAAL VAN DE WIJZIGINGEN IN VOORZIENINGEN | - 42 | 468 |
| Toevoegingen | - 230 | |
| Bestedingen en terugnames | 188 | 468 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs van joint ventures | 117 | 15 361 |
| Boekwaarde van de joint ventures verkocht of na vereffening | - 231 | -10 993 |
| WINST (VERLIES) UIT DE VERKOOP VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | - 114 | 4 368 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Bedrijfsresultaat | 9 083 | 1 168 |
| Financieel resultaat | -3 176 | -1 613 |
| Belastingen | - 622 | - 544 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 5 285 | - 989 |
Het basisresultaat per aandeel wordt verkregen door het resultaat van het jaar (nettoresultaat en globaal resultaat) te delen door het gemiddeld aantal aandelen.
De berekening van het gemiddeld aantal aandelen is gedefineerd door IFRS 3 B 26.
Het basisresultaat per aandeel wordt bepaald aan de hand van volgende gegevens:
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Lopende belastingen met betrekking tot het huidige boekjaar | -6 330 | -3 481 |
| Lopende belastingen met betrekking tot vorige boekjaren | - 596 | 535 |
| Uitgestelde belastingen op tijdelijke verschillen | -1 703 | -5 950 |
| Waardevermindering op uitgestelde belastingvorderingen | - 700 | |
| TOTALE BELASTINGEN OPGENOMEN IN HET GLOBAAL RESULTAAT | -8 629 | -9 596 |
| Lopende belastingen | -6 926 | -2 946 |
| Wijzigingen van de fiscale vorderingen en verplichtingen | -1 663 | -5 051 |
| BETAALDE BELASTIGEN (KASSTROOMOVERZICHT) | -8 589 | -7 997 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Resultaat van het boekjaar | 56 814 | 11 035 |
| Globaal resultaat van het boekjaar | 56 936 | 10 496 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | ||
| Aantal aandelen op 1 Januari | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Eigen anndelen op 1 Januari | -1 225 603 | -1 230 398 |
| Eigen aandelen toegekend aan een lid ven het executive comité | 4 795 | |
| Eigen aandelen verkocht | 5 413 | |
| Aantal aandelen op 31 december | 8 777 166 | 8 771 753 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | 8 771 991 | 8 767 169 |
| Nettoresultaat (aandeel ven de Groep) per aandeel | 6,477 | 1,259 |
| Globaal resultaat (aandeel van de Groep) per aandeel | 6,491 | 1,197 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten | 65 542 | 20 529 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -5 285 | 989 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN EN HET AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
60 257 | 21 518 |
| BELASTINGEN VOLGENS HET THEORETISCHE BELASTINGTARIEF VAN : | 29,58% | 33,99% |
| -17 824 | -7 314 | |
| Fiscale effecten | ||
| - Vrijgestelde inkomsten (verkoop van aandelen) | 3 239 | 1 542 |
| - Verworpen uitgaven | - 948 | - 646 |
| - Het gebruik van fiscale verliezen en notionele interesten waarvoor geen uitgestelde belastingen werden erkend in voorgaande jaren |
1 128 | 142 |
| - Fiscale verliezen van het boekjaar waarvoor geen uitgestelde belastingen werden opgenomen | -2 084 | -3 855 |
| - Fiscale verliezen van vorige boekjaren waarvoor geen uitgestelde belastingen werden opgenomen | 5 180 | |
| - Erkende belastinglatenties | - 461 | |
| - Niet-erkende belastinglatenties | 840 | |
| - Verschillende belastingtarieven | 2 896 | |
| Belastingen van voorgaande boekjaren | - 596 | 535 |
| BELASTINGEN | -8 630 | -9 596 |
| EFFECTIEF BELASTINGTARIEF VAN HET BOEKJAAR | 14,32% | 44,59% |
Om rekening te houden met de mogelijke verwateringseffecten van het aandelenplan (performance share plan), wordt de verwaterde winst per aandeel berekend. Het verwaterde resultaat per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
| 11) IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | |
|---|---|
De immateriële vaste activa evolueren als volgt:
De materiële vaste activa evolueren als volgt:
De materiële vaste activa bestaan voornamelijk uit de inrichtingskosten van de maatschappelijke zetel. Deze worden afgeschreven over de looptijd van het huurcontract, 9 jaar.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|
| 56 814 | 11 035 |
| 56 936 | 10 496 |
| 8 771 991 | 8 767 169 |
| 8 279 | |
| 8 780 270 | 8 767 169 |
| 6,471 | 1,259 |
| 6,485 | 1,197 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|
| 823 | 474 |
| 152 | 349 |
| 975 | 823 |
| - 419 | - 333 |
| - 130 | - 86 |
| - 549 | - 419 |
| 404 | |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 426 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 4 201 | 3 655 |
| Intrede in consolidatie kring | 234 | |
| Aankopen | 199 | 546 |
| Verkopen en buitengebruikstellingen | - 479 | |
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 4 155 | 4 201 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | -3 167 | -2 757 |
| Intrede in consolidatie kring | - 229 | |
| Afschirjvingen | - 291 | - 410 |
| Annulatie afschrijvingen op verkopen en buitengebruikstellingen | 479 | |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | -3 208 | -3 167 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 947 | 1 034 |
Tot 31 december 2017 bevatte deze rubriek een terrein onder erfpacht van een kantoorgebouw waarvan het erfpachtrecht op 31 oktober 2025 vervalt. Dit vastgoed werd gewaardeerd door onafhankelijke deskundigen op basis van het reële waarde model in overeenstemming met de IAS 40-standaard.
Sinds 1 januari 2018 omvat deze rubriek ook verworven eigendommen met het oog op herontwikkeling en die huurinkomsten genereren in afwachting van hun toekomstige ontwikkeling. Dit vertegenwoordigt een wijziging in de boekhoudmethode toegepast op dergelijke goederen in vergelijking met voorgaande jaren, waarin kosten met betrekking tot deze eigendommen werden overgedragen naar voorraden tot het begin van de ontwikkeling.
In deze context, zal de waarderingsregel toegepast op vastgoedbeleggingen vanaf 1 januari 2018 ook veranderen in het kostenmodel, dat door het management als meer geschikt werd beschouwd om de tot het begin van de ontwikkeling verhuurde vastgoedbeleggingen te waarderen.
Vervolgens worden vanaf de jaarrekening 2018 de volgende wijzigingen toegepast: (i) alle verworven eigendommen met het oog op herontwikkeling en die huurinkomsten genereren in afwachting van hun toekomstige ontwikkeling worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen, (ii) de gerelateerde huurinkomsten worden erkend in het overzicht van het globaal resultaat en (iii) de vastgoedbeleggingen worden na eerste opname tegen kostprijs gewaardeerd.
Zoals hierboven uiteengezet, vertegenwoordigt de toepassing van het kostenmodel een wijziging in de waarderingsregel die tot dusver werd toegepast op de grond onder erfpacht die voorheen het unieke onroerend goed was dat in deze rubriek werd opgenomen. De wijziging van de waarderingsmethode voor dit vastgoed heeft geen impact op de rekeningen per 1 januari 2018, aangezien de impact van de toepassing van het reële waardemodel in het verleden altijd zeer beperkt is geweest en geen afschrijving van toepassing is (terrein).
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen | 21 224 | 9 627 |
| Deelnemingen in joint ventures | 25 227 | 16 759 |
| TOTAAL DEELNEMINGEN OPGENOMEN IN HET OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | 46 451 | 26 386 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Aandeel in het resultaat van de joint ventures | 5 616 | - 663 |
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen | - 331 | - 326 |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 5 285 | - 989 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Winst op de verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | - 114 | 4 368 |
| Boekwaarde van de participaties verkocht of in vereffening | 231 | 10 993 |
| AANDEEL IN HET KASSTROOMOVERZICHT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
117 | 15 361 |
De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2018 bedraagt €105,7 miljoen. Dit bedrag wordt bepaald op basis van een waardering van niveau 3 die geen waarneembare marktgegevens integreert en is gebaseerd op interne analyses (haalbaarheidsstudie die gevoelig is voor de verwachte huurprijs na herontwikkeling, geschat rendement en bouwkosten) .
De bijdragen van de joint ventures en geassocieerde deelnemingen in het geconsolideerd overzicht van de financiële positie en in het geconsolideerd overzicht van het volledig resultaat is als volgt:
| 31/12/2018 | ||
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 2 960 | |
| Overboeking van de netto boekwaarde van de vastgoedbeleggingen op het einde van het vorig boekjaar | 81 387 | |
| Intrede in consolidatie kring | 24 118 | |
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 108 465 | |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | ||
| Afschirjvingen | -4 175 | |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | -4 175 | |
| NETTO BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 104 290 |
| 31/12/2017 | |
|---|---|
| REËLE WAARDE OP 1 JANUARI 2017 | 2 874 |
| Wijzigingen in de reële waarde geboekt in het globaal resultaat | 86 |
| REËLE WAARDE OP 31 DECEMBER 2017 | 2 960 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Winst op de verkoop van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | - 114 | 4 368 |
| Boekwaarde van de participaties verkocht of in vereffening | 231 | 10 993 |
| AANDEEL IN HET KASSTROOMOVERZICHT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
117 | 15 361 |
De boekjaar aanschaffingen bevatten voornamelijk de verwerving van 30% van Urban Living Belgium NV. Deze acquisitie werd beschouwd als de verwerving van een activagroep en niet als een groepering van ondernemingen bij de toepassing van de vermogensmutatiemethode.
Anderszins, heeft IMMOBEL in de loop van boekjaar 2018 een herziening van haar aandeel in de reële waarde van identificeerbare nettoactiva van NAFILYAN & PARTNERS (waarvan IMMOBEL 15% in december 2017 had verworven) uitgevoerd.
De herziening van de toewijzing van de aanschaffingsprijs kan samengevat worden als volgt :
| Herwerking IFRS 15 (op eigen vermogen op begin van het boekjaar) | 65 |
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------ | ---- |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| WAARDE OP 1 JANUARI (vóór herwerking IFRS 15) | 26 387 | 35 388 |
| Herwerking IFRS 15 (op eigen vermogen op begin van het boekjaar) | 65 | |
| Aandeel in het resultaat | 5 285 | - 989 |
| Aanschaffingen en kapitaalinjecties | 16 569 | 12 893 |
| Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | - 226 | |
| Verkopen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 622 | -10 993 |
| Terugbetaling kapitaal | -2 257 | -9 902 |
| Omrekeningsverschillen | 6 | - 10 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 20 064 | -9 001 |
| WAARDE OP 31 DECEMBER | 46 451 | 26 387 |
| Vaste activa | 2 232 |
|---|---|
| Vlottende activa | 244 390 |
| TOTAAL VAN DE ACTIVA | 246 622 |
| Eigen vermogen | 5 916 |
| Minderheidsbelangen | 3 201 |
| Langlopende verplichtingen | 32 059 |
| Kortlopende verplichtingen | 205 446 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 246 622 |
| NE TTO ACTIE F OP 31 DECEMBER 2017 | 5 916 |
| Aanpa ssingen werkelijke wa a rde |
| Vaste activa | 2 232 |
|---|---|
| Vlottende activa | 244 390 |
| TOTAAL VAN DE ACTIVA | 246 622 |
| Eigen vermogen | 5 916 |
| Minderheidsbelangen | 3 201 |
| Langlopende verplichtingen | 32 059 |
| Kortlopende verplichtingen | 205 446 |
| TOTAAL E IGEN VERMOGEN | 246 622 |
| NE TTO ACTIE F OP 31 DECEMBER 2017 | 5 916 |
| Aanpa ssingen werkelijke wa a rde | |
| Optie's op terreinen en projecten | 6 100 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | - 665 |
| Uitgestelde belastingen op aanpassingen aan de werkelijke waarde | -1 522 |
| Uitgestelde belastingen op fiscale verliezen | 2 918 |
| Tota a l a anpa ssingen a an de werkelijke wa a rde | 12 747 |
| NE TTO ACTIE F NA AANPASSING WERKE LIJKE WAARDE (100%) | 12 747 |
| AANDE E L VAN IMMOBE L (15%) | 1 912 |
| AANSCHAFFINGSPRIJS | 9 999 |
| Goodwill | 8 087 |
| Cap | 38 |
| ens van joint ventures en geassocieerde ondernemingen van de | ||
|---|---|---|
| or eliminatie van interco's. |
De volgende tabel toont de bijdrage van joint ventures en geassocieerde deelnemingen in het overzicht van de financiële positie en in het overzicht van het globaal resultaat.
| AANDEEL VAN DE GROEP % | BOEKWAARDE VAN DE DEELNEMINGEN |
AANDEEL IN HET GLOBAAL RESULTAAT | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VENNOOTSCHAP | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Bella Vita | 50% | 50% | 112 | 2 670 | - 75 | - 250 | |
| CBD International | 50% | 50% | -1 798 | -1 465 | - 334 | - 476 | |
| Château de Beggen | 50% | 50% | 577 | 546 | 31 | 234 | |
| CSM Development | 50% | 31 | |||||
| CSM Properties | 50% | 3 533 | - 367 | ||||
| Debrouckère Development | 50% | 625 | |||||
| Fanster Enterprise | 50% | 25 | |||||
| Foncière du Parc | 50% | 119 | - 2 | ||||
| Gateway | 50% | 50% | 326 | 328 | - 2 | - 17 | |
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 174 | 177 | - 2 | - 11 | |
| Immo Keyenveld 1 | 50% | 50% | 88 | - 21 | 108 | - 15 | |
| Immo Keyenveld 2 | 50% | 50% | 85 | - 26 | 111 | - 10 | |
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 1 595 | 1 849 | - 254 | - 709 | |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 658 | 421 | 263 | 214 | |
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 2 262 | 1 551 | 790 | 736 | |
| Kons Investment | 33% | - 116 | |||||
| Les Deux Princes Developement | 50% | 50% | 2 204 | - 51 | 2 085 | - 83 | |
| M1 | 33% | 33% | -1 112 | - 850 | - 262 | - 448 | |
| M7 | 33% | 33% | 476 | 137 | 234 | 104 | |
| ODD Construct | 50% | 50% | 26 | 30 | - 4 | - 1 | |
| Plateau d'Erpent | 50% | 12 | - 19 | ||||
| RAC 3 | 40% | 40% | 3 003 | 2 982 | 21 | 55 | |
| RAC 4 | 40% | 40% | 3 103 | 3 614 | - 511 | - 448 | |
| RAC4 Developement | 40% | 40% | 1 201 | 396 | 6 | - 4 | |
| RAC 5 | 40% | 40% | 5 126 | 4 848 | 278 | - 74 | |
| SPV WW 13 | 50% | 50% | 1 | ||||
| Unipark | 50% | 50% | 3 873 | 2 530 | 1 323 | 68 | |
| Universalis Park 2 | 50% | 50% | -1 324 | -1 324 | - 42 | ||
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -1 866 | -1 867 | - 55 | ||
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 1 689 | 43 | 1 651 | 434 | |
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 548 | 122 | 546 | 231 | |
| Vilpro | 50% | - 7 | |||||
| TOTAAL JOINT VENTURES | 25 227 | 16 759 | 5 616 | - 665 | |||
| DHR Clos du Château | 33% | 33% | 26 | 33 | - 8 | - 3 | |
| Elba Advies | 60% | 2 946 | - 156 | ||||
| Graspa Development | 25% | 25% | - 406 | - 339 | - 323 | ||
| Nafilyan ULB Holding |
15% 60% |
15% | 10 000 -4 792 |
10 000 | - 4 | ||
| Urban Living Belgium | 30% | 13 044 | 176 | ||||
| TOTAAL GEASSOCIEERDE | |||||||
| ONDERNEMINGEN | 21 224 | 9 627 | - 331 | - 326 | |||
| TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
46 451 | 26 386 | 5 285 | - 991 |
De volgende tabel toont een samenvatting van de financiële gegevens van joint ventures en geassocieerde ondernemingen van de Groep. De bedragen zijn bepaald in overeenstemming met IFRS, voor eliminatie van interco's.
| AANDEEL VAN DE GROEP % | BOEKWAARDE VAN DE DEELNEMINGEN |
AANDEEL IN HET GLOBAAL RESULTAAT | GLOBAAL | CIJFERS 100% | TOTAAL | TOTAAL EIGEN | TOTAAL EIGEN VERMOGEN TOEREKENBAAR |
AANDEELHOUDERS | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31 DECEMBER 2018 | OMZET | RESULTAAT TOTAAL ACTIVA | VERPLICHTINGEN | VERMOGEN | AAN DE GROEP | TOEGEKEND DOOR | ||||||||
| VENNOOTSCHAP | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | Bella Vita | - 9 | - 149 | 1 088 | 864 | 224 | 112 | |
| Bella Vita | 50% | 50% | 112 | 2 670 | - 75 | - 250 | CBD International | 10 643 | - 668 | 26 772 | 30 791 | -4 019 | -1 798 | |
| CBD International | 50% | 50% | -1 798 | -1 465 | - 334 | - 476 | Château de Beggen | 63 | 2 323 | 1 168 | 1 155 | 577 | ||
| Château de Beggen | 50% | 50% | 577 | 546 | 31 | 234 | CSM Development | 76 | 14 | 62 | 31 | |||
| CSM Development | 50% | 31 | CSM Properties | 1 | - 733 | 106 895 | 99 828 | 7 067 | 3 533 | |||||
| CSM Properties | 50% | 3 533 | - 367 | Debrouckère Development | - 1 | 1 997 | 748 | 1 249 | 625 | |||||
| Debrouckère Development | 50% | 625 | Foncière du Parc | - 2 | 0 | 0 | ||||||||
| Fanster Enterprise | 50% | 25 | Gateway | - 4 | 655 | 2 | 653 | 326 | ||||||
| Foncière du Parc | 50% | 119 | - 2 | Ilot Ecluse Immo Keyenveld 1 |
840 | - 5 216 |
355 217 |
6 42 |
349 175 |
174 88 |
||||
| Gateway | 50% | 50% | 326 | 328 | - 2 | - 17 | Immo Keyenveld 2 | 840 | 226 | 211 | 42 | 169 | 85 | |
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 174 | 177 | - 2 | - 11 | Immo PA 33 1 | 1 321 | - 507 | 4 750 | 1 560 | 3 190 | 1 595 | |
| Immo Keyenveld 1 | 50% | 50% | 88 | - 21 | 108 | - 15 | Immo PA 44 1 | 1 491 | 527 | 3 561 | 2 245 | 1 316 | 658 | |
| Immo Keyenveld 2 | 50% | 50% | 85 | - 26 | 111 | - 10 | Immo PA 44 2 | 4 472 | 1 580 | 11 010 | 6 485 | 4 525 | 2 262 | |
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 1 595 | 1 849 | - 254 | - 709 | Les Deux Princes Developement | 29 268 | 4 171 | 9 905 | 5 498 | 4 407 | 2 204 | |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 658 | 421 | 263 | 214 | M1 | - 786 | 58 385 | 61 721 | -3 336 | -1 112 | ||
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 2 262 | 1 551 | 790 | 736 | M7 | 10 349 | 701 | 7 935 | 6 507 | 1 428 | 476 | |
| Kons Investment | 33% | - 116 | ODD Construct | - 7 | 163 | 110 | 53 | 26 | ||||||
| Plateau d'Erpent | - 38 | 6 455 | 6 431 | 24 | 12 | |||||||||
| Les Deux Princes Developement | 50% | 50% | 2 204 | - 51 | 2 085 | - 83 | RAC 3 | 52 | 9 400 | 1 891 | 7 509 | 3 003 | ||
| 33% | 33% | -1 112 | - 850 | - 262 | - 448 | RAC 4 | -1 277 | 29 085 | 21 328 | 7 757 | 3 103 | |||
| 33% | 33% | 476 | 137 | 234 | 104 | RAC4 Developement | 14 | 2 977 | - 26 | 3 003 | 1 201 | |||
| ODD Construct | 50% | 50% | 26 | 30 | - 4 | - 1 | RAC 5 | 696 | 12 970 | 154 | 12 816 | 5 126 | ||
| Plateau d'Erpent | 50% | 12 | - 19 | SPV WW 13 | 1 | 21 442 | 21 441 | 1 | ||||||
| RAC 3 | 40% | 40% | 3 003 | 2 982 | 21 | 55 | Unipark | 24 855 | 2 645 | 13 360 | 5 614 | 7 746 | 3 873 | |
| RAC 4 | 40% | 40% | 3 103 | 3 614 | - 511 | - 448 | Universalis Park 2 | 20 902 | 23 549 | -2 647 | -1 324 | |||
| RAC4 Developement | 40% | 40% | 1 201 | 396 | 6 | - 4 | Universalis Park 3 | 29 624 | 33 357 | -3 733 | -1 866 | |||
| RAC 5 | 40% | 40% | 5 126 | 4 848 | 278 | - 74 | Universalis Park 3AB | 6 833 | 3 301 | 4 366 | 988 | 3 378 | 1 689 | |
| SPV WW 13 | 50% | 50% | 1 | Universalis Park 3C | 1 564 | 1 092 | 1 862 | 766 | 1 096 | 548 | ||||
| Unipark | 50% | 50% | 3 873 | 2 530 | 1 323 | 68 | TOTAAL JOINT VENTURES | 92 468 | 11 108 | 388 741 | 333 124 | 55 617 | 25 227 | |
| Universalis Park 2 | 50% | 50% | -1 324 | -1 324 | - 42 | |||||||||
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -1 866 | -1 867 | - 55 | DHR Clos du Château | 14 | - 24 | 1 557 | 1 480 | 77 | 26 | ||
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 1 689 | 43 | 1 651 | 434 | Elba Advies | 33 | 1 257 | 1 057 | 200 | 2 946 | ||
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 548 | 122 | 546 | 231 | Graspa Dev. | -1 357 | 0 | 0 | ||||
| Vilpro | Nafilyan* | 169 665 | 3 801 | 283 098 | 271 534 | 11 564 | 10 000 | |||||||
| 50% | - 7 | ULB Holding | - 7 | 15 652 | 15 597 | 55 | -4 792 | |||||||
| TOTAAL JOINT VENTURES | 25 227 | 16 759 | 5 616 | - 665 | Urban Living Belgium | 6 711 | 586 | 166 725 | 157 970 | 8 755 | 13 044 | |||
| TOTAAL GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
176 390 | 3 032 | 468 289 | 447 638 | 20 651 | 21 224 | ||||||||
| DHR Clos du Château | 33% | 33% | 26 | 33 | - 8 | - 3 | TOTAAL JOINT VENTURES EN | |||||||
| Elba Advies | 60% | 2 946 | - 156 | GEASSOCIEERDE | 268 858 | 14 140 | 857 030 | 780 762 | 76 268 | 46 451 | ||||
| Graspa Development | 25% | 25% | - 406 | - 339 | - 323 | ONDERNEMINGEN | ||||||||
| Nafilyan | 15% | 15% | 10 000 | 10 000 | * niet geauditeerde cijfers | |||||||||
| ULB Holding | 60% | -4 792 | - 4 | Belangrijkste projecten en financiële | VOORRADEN EN | |||||||||
| Urban Living Belgium | 30% | 13 044 | 176 | Belangrijkste onderdelen van de activa en passiva : | schulden: | VASTGOEDBE | ||||||||
| TOTAAL GEASSOCIEERDE | 21 224 | 9 627 | - 331 | - 326 | LEGGINGEN | |||||||||
| ONDERNEMINGEN | Vastgoedbeleggingen | 108 519 | CSM Properties | 105 308 | ||||||||||
| Andere vaste activa | 26 805 | Immo PA | 13 915 | |||||||||||
| TOTAAL JOINT VENTURES EN | 46 451 | 26 386 | 5 285 | - 991 | Voorraden | 383 497 | M1 M7 | 59 196 | ||||||
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | Geldmiddelen en kasequivalenten | 76 540 | Nafilyan | 41 329 | ||||||||||
| Vorderingen en andere activa | 261 669 | RAC(s) | 29 466 | |||||||||||
| Langlopende financiële schulden | 205 079 | Universalis Park | 52 491 | |||||||||||
| Kortlopende financiële schulden | 79 438 | Urban Living Belgium | 143 637 | |||||||||||
| Uitgestelde belastingschulden | 477 | Overige | 46 674 | |||||||||||
| 492 016 | ||||||||||||||
| Aandeelhoudersleningen Overige schulden Totaal |
857 030 | 197 765 298 003 780 762 |
Totaal |
| CIJFERS 100% | TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
AANDEELHOUDERS LENINGEN |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31 DECEMBER 2018 | OMZET | GLOBAAL | RESULTAAT TOTAAL ACTIVA | TOTAAL VERPLICHTINGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
TOEREKENBAAR AAN DE GROEP |
TOEGEKEND DOOR DE GROEP |
| Bella Vita | - 9 | - 149 | 1 088 | 864 | 224 | 112 | |
| CBD International | 10 643 | - 668 | 26 772 | 30 791 | -4 019 | -1 798 | 11 510 |
| Château de Beggen | 63 | 2 323 | 1 168 | 1 155 | 577 | ||
| CSM Development | 76 | 14 | 62 | 31 | |||
| CSM Properties | 1 | - 733 | 106 895 | 99 828 | 7 067 | 3 533 | 62 |
| Debrouckère Development | - 1 | 1 997 | 748 | 1 249 | 625 | ||
| Foncière du Parc | - 2 | 0 | 0 | ||||
| Gateway | - 4 | 655 | 2 | 653 | 326 | ||
| Ilot Ecluse | - 5 | 355 | 6 | 349 | 174 | 4 | |
| Immo Keyenveld 1 | 840 | 216 | 217 | 42 | 175 | 88 | |
| Immo Keyenveld 2 | 840 | 226 | 211 | 42 | 169 | 85 | |
| Immo PA 33 1 | 1 321 | - 507 | 4 750 | 1 560 | 3 190 | 1 595 | |
| Immo PA 44 1 | 1 491 | 527 | 3 561 | 2 245 | 1 316 | 658 | 503 |
| Immo PA 44 2 | 4 472 | 1 580 | 11 010 | 6 485 | 4 525 | 2 262 | 1 366 |
| Les Deux Princes Developement | 29 268 | 4 171 | 9 905 | 5 498 | 4 407 | 2 204 | 1 956 |
| M1 | - 786 | 58 385 | 61 721 | -3 336 | -1 112 | 8 817 | |
| M7 | 10 349 | 701 | 7 935 | 6 507 | 1 428 | 476 | 856 |
| ODD Construct | - 7 | 163 | 110 | 53 | 26 | 11 | |
| Plateau d'Erpent | - 38 | 6 455 | 6 431 | 24 | 12 | 2 204 | |
| RAC 3 | 52 | 9 400 | 1 891 | 7 509 | 3 003 | 782 | |
| RAC 4 | -1 277 | 29 085 | 21 328 | 7 757 | 3 103 | 6 078 | |
| RAC4 Developement | 14 | 2 977 | - 26 | 3 003 | 1 201 | ||
| RAC 5 | 696 | 12 970 | 154 | 12 816 | 5 126 | ||
| SPV WW 13 | 1 | 21 442 | 21 441 | 1 | |||
| Unipark | 24 855 | 2 645 | 13 360 | 5 614 | 7 746 | 3 873 | 352 |
| Universalis Park 2 | 20 902 | 23 549 | -2 647 | -1 324 | 5 504 | ||
| Universalis Park 3 | 29 624 | 33 357 | -3 733 | -1 866 | 7 225 | ||
| Universalis Park 3AB | 6 833 | 3 301 | 4 366 | 988 | 3 378 | 1 689 | 228 |
| Universalis Park 3C | 1 564 | 1 092 | 1 862 | 766 | 1 096 | 548 | 3 057 |
| TOTAAL JOINT VENTURES | 92 468 | 11 108 | 388 741 | 333 124 | 55 617 | 25 227 | 50 515 |
| DHR Clos du Château | 14 | - 24 | 1 557 | 1 480 | 77 | 26 | 366 |
| Elba Advies | 33 | 1 257 | 1 057 | 200 | 2 946 | ||
| Graspa Dev. | -1 357 | 0 | 0 | ||||
| Nafilyan* | 169 665 | 3 801 | 283 098 | 271 534 | 11 564 | 10 000 | |
| ULB Holding | - 7 | 15 652 | 15 597 | 55 | -4 792 | ||
| Urban Living Belgium | 6 711 | 586 | 166 725 | 157 970 | 8 755 | 13 044 | 19 598 |
| TOTAAL GEASSOCIEERDE | |||||||
| ONDERNEMINGEN | 176 390 | 3 032 | 468 289 | 447 638 | 20 651 | 21 224 | 19 964 |
| TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE |
268 858 | 14 140 | 857 030 | 780 762 | 76 268 | 46 451 | 70 479 |
| ONDERNEMINGEN | |||||||
| * niet geauditeerde cijfers | |||||||
| Belangrijkste onderdelen van de activa en passiva : | Belangrijkste projecten en financiële schulden: |
VOORRADEN EN VASTGOEDBE LEGGINGEN |
FINANCIELE SCHULDEN |
||||
| Vastgoedbeleggingen | 108 519 | CSM Properties | 105 308 | 98 950 | |||
| Andere vaste activa | 26 805 | Immo PA | 13 915 | ||||
| Voorraden | 383 497 | M1 M7 | 59 196 | 32 379 | |||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 76 540 | Nafilyan | 41 329 | 58 761 | |||
| Vorderingen en andere activa | 261 669 | RAC(s) | 29 466 | ||||
| Langlopende financiële schulden | 205 079 | Universalis Park | 52 491 | 31 630 | |||
| Kortlopende financiële schulden | 79 438 | Urban Living Belgium | 143 637 | 62 420 | |||
| Uitgestelde belastingschulden | 477 | Overige | 46 674 | 377 | |||
| Aandeelhoudersleningen | 197 765 | Totaal | 492 016 | 284 517 | |||
| Overige schulden | 298 003 |
| CIJFERS 100% | TOTAAL EIGEN | AANDEELHOUDERS | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31 DECEMBER 2017 | OMZET | GLOBAAL | RESULTAAT TOTAAL ACTIVA | TOTAAL VERPLICHTINGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
VERMOGEN TOEREKENBAAR AAN DE GROEP |
LENINGEN TOEGEKEND DOOR DE GROEP |
| Bella Vita | 6 554 | - 500 | 6 481 | 1 142 | 5 339 | 2 670 | |
| CBD International | - 952 | 22 057 | 25 408 | -3 352 | -1 465 | 8 975 | |
| Château de Beggen | 469 | 2 346 | 1 255 | 1 092 | 546 | ||
| Fanster Enterprise | 50 | ||||||
| Fonc. du Parc | 23 | - 1 | 240 | 3 | 237 | 119 | |
| Gateway | - 33 | 659 | 2 | 657 | 328 | ||
| Ilot Ecluse | - 22 | 361 | 8 | 354 | 177 | ||
| Immo Keyenveld 1 | - 31 | 522 | 564 | - 41 | - 21 | 280 | |
| Immo Keyenveld 2 | - 20 | 523 | 576 | - 53 | - 26 | 286 | |
| Immo PA 33 1 | 4 652 | -1 417 | 7 280 | 3 582 | 3 697 | 1 849 | 530 |
| Immo PA 44 1 | 2 950 | 429 | 3 928 | 3 085 | 842 | 421 | 488 |
| Immo PA 44 2 | 8 850 | 1 472 | 12 301 | 9 199 | 3 102 | 1 551 | 1 345 |
| Kons Investment | -68 470 | ||||||
| Les Deux Princes Develop. | 3 024 | - 167 | 11 394 | 11 495 | - 101 | - 51 | 1 898 |
| M1 | -1 343 | 52 351 | 54 901 | -2 550 | - 850 | 7 141 | |
| M7 | 4 039 | 312 | 9 020 | 8 609 | 411 | 137 | 814 |
| ODD Construct | - 2 | 62 | 2 | 60 | 30 | ||
| RAC3 | 396 | 137 | 9 223 | 1 766 | 7 456 | 2 983 | 723 |
| RAC4 | -1 120 | 27 921 | 18 887 | 9 034 | 3 614 | 7 596 | |
| RAC4 Developt | - 11 | 1 096 | 107 | 989 | 396 | ||
| RAC5 | - 185 | 12 471 | 350 | 12 121 | 4 848 | ||
| SPV WW 13 | - 3 | 2 | 3 | - 1 | |||
| Unipark | 4 683 | 137 | 16 034 | 10 973 | 5 061 | 2 530 | |
| Universalis Park 2 | - 84 | 20 582 | 23 229 | -2 648 | -1 324 | 5 326 | |
| Universalis Park 3 | - 110 | 29 165 | 32 898 | -3 733 | -1 867 | 6 952 | |
| Universalis Park 3AB | 3 248 | 869 | 6 556 | 6 469 | 87 | 43 | 226 |
| Universalis Park 3C | 1 724 | 462 | 1 185 | 942 | 243 | 121 | 156 |
| Vilpro | - 15 | ||||||
| TOTAAL JOINT VENTURES | 40 143 | -70 148 | 253 761 | 215 457 | 38 303 | 16 759 | 42 735 |
| DHR Clos du Château | 32 | - 8 | 1 576 | 1 476 | 100 | 33 | 138 |
| Graspa Dev. | -1 292 | 24 551 | 26 173 | -1 622 | - 406 | 406 | |
| Nafilyan* TOTAAL GEASSOCIEERDE |
94 657 | 3 185 | 83 446 | 81 593 | 1 853 | 10 000 | |
| ONDERNEMINGEN | 94 689 | 1 885 | 109 573 | 109 242 | 331 | 9 628 | 544 |
| TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
134 832 | -68 263 | 363 334 | 324 699 | 38 635 | 26 387 | 43 279 |
| Belangrijkste onderdelen van de activa en passiva : | Belangrijkste projecten en financiële schulden: |
VOORRADEN | FINANCIELE SCHULDEN |
||||
| Voorraden | 225 757 | CBD International | 21 780 | ||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 24 804 | M1 M7 | 57 281 | 33 678 | |||
| Vorderingen en andere activa | 13 151 | RAC(s) | 27 004 | ||||
| Langlopende financiële schulden | 88 315 Universalis Park | 66 428 | 44 758 | ||||
| Kortlopende financiële schulden | 12 227 Solvay | 27 562 | 10 096 | ||||
| Aandeelhoudersleningen | 111 692 Graspa | 24 120 | 11 632 | ||||
| Andere schulden | 30 872 Andere | 1 583 | 377 | ||||
| Totaal | 263 712 | 243 106 Totaal | 225 757 | 100 541 |
92 93GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING Te vervallen eind 2019 172 Te vervallen eind 2020 269 Te vervallen eind 2021 26 Te vervallen eind 2022 62 Te vervallen eind 2023 124 Niet beperkt in de tijd 26 147 Bedragen van de fiscale verliezen en andere tijdelijke verschillen waarvoor geen enkele uitgestelde belastingvordering opgenomen is in de balans :
In geval van financiële schulden ten overstaan van banken, worden de terugbetalingen van aandeelhouders-voorschotten (terugbetaling van cash aan de moedervennootschappen) achtergesteld aan de terugbetalingen van bankleningen.
Voor het merendeel van de hierboven opgenomen bankleningen, heeft de vennootschap IMMOBEL NV zich verbonden om de nodige werkingsmiddelen te leveren aan haar dochterondernemingen teneinde de verschillende projecten tot een goed einde te brengen ("cash deficiency" en "cost overrun" verbintenissen).
Er zijn geen significante beperkingen die de toegang van de Groep tot de activa van joint ventures en geassocieerde ondernemingen beperken, noch specifieke risico's of verplichtingen anders dan die met betrekking tot bankkredieten.
De uitgestelde belastingsvorderingen of -verplichtingen worden opgenomen in de balans voor de belastbare ofaftrekbare tijdelijke verschillen, de overdracht van fiscale verliezen en fiscale kredieten. De schommelingen van de uitgestelde belastingen in de balans tijdens het boekjaar worden opgenomen in de resultatenrekening, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks onder de andere elementen van het globaal resultaat geboekt worden.
De uitgestelde belastingen in de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:
Op basis van de resultaten op 31 december 2018, zou elke schommeling in het belastingtarief van 1% een vermeerdering of verlaging van € 207 duizend van de belastingen tot gevolg hebben.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|
| 334 058 | 176 886 |
| 284 517 | 100 541 |
Boekwaarde van de activa in pand gegeven als waarborg voor schulden Bedrag van schulden gegarandeerd door de hierboven vermelde zekerheden
| Uitgestelde belastingvorderingen |
Uitgestelde belastingschulden | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | ||
| Fiscale verliezen | 4 329 | ||||
| Opname van opbrengsten | 1 734 | 3 487 | 11 476 | 6 361 | |
| Financiële schulden | 112 | ||||
| Reële waarde van afgeleide financiële instrumenten | 134 | 568 | 32 | ||
| Overige elementen | - 99 | 114 | |||
| Netting (netto tax positie per entiteit) | -1 696 | -1 696 | |||
| TOTAAL | 4 501 | 4 167 | 9 681 | 6 507 |
| WAARDE OP 1 JANUARI (vóór | ||
|---|---|---|
| herwerking FRS 15) |
Herwerking IFRS 15 (op eigen vermogen op begin van het boekjaar) 210 1 347
Uitgestelde belastingen geboekt in het globaal resultaat
| 26 800 |
|---|
De voorraden bestaan uit gebouwen en gronden bestemd tot verkoop na hun ontwikkeling.
De uitsplitsing per sector is de volgende:
| 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|
| Kantoren | 128 039 | 153 239 |
| Residentieel | 283 962 | 275 676 |
| Verkaveling | 99 836 | 89 599 |
| T O T A A L V O O R R A D E N |
5 1 1 8 3 7 |
5 1 8 5 1 4 |
| 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|
| België | 330 187 | 333 020 |
| Groothertogdom Luxemburg | 162 496 | 95 850 |
| Polen | 19 154 | 89 644 |
| T O T A A L V O O R R A D E N |
5 1 1 8 3 7 |
5 1 8 5 1 4 |
| 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|
| V O O R R A D E N O P 1 J A N U A R I ( v ó ó r h e r w e r k i n g I F R S 1 5 ) |
5 1 8 5 1 4 |
4 4 3 1 1 5 |
| Herwerking IFRS 15 (op eigen vermogen op begin van het boekjaar) | 1 459 | |
| Overboeking van de netto boekwaarde van de vastgoedbeleggingen op het einde van het vorig boekjaar | -70 354 | |
| Aankopen van het boekjaar | 121 971 | 56 926 |
| Ontwikkelingen | 170 355 | 115 538 |
| Overdrachten van het boekjaar | -235 325 | -106 713 |
| Kosten van leningen | 5 217 | 9 648 |
| Geboekte waardeverminderingen | ||
| W I J Z I G I N G E N V A N H E T B O E K J A A R |
- 6 6 7 7 |
7 5 3 9 9 |
| V O O R R A D E N O P 3 1 D E C E M B E R |
5 1 1 8 3 7 |
5 1 8 5 1 4 |
| De wijzigingen van het boekjaar per sector |
H e r w e r k i n g I F R S 1 5 |
O v e r b o e k i n g v a s t g o e d - b e l e g g i n g e n |
A a n k o p e n / O n t w i k k e l i n g e n / O v e r d r a c h t e n |
K o s t e n v a n l e n i n g e n |
N e t t o |
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | -17 267 | -9 236 | 1 303 | -25 200 | |
| Residentieel | 1 459 | -53 087 | 56 675 | 3 239 | 8 286 |
| Verkaveling | 9 562 | 675 | 10 237 | ||
| T O T A A L |
1 4 5 9 |
- 7 0 3 5 4 |
5 7 0 0 1 |
5 2 1 7 |
- 6 6 7 7 |
| De wijzigingen van het boekjaar per geografsiche zone |
H e r w e r k i n g I F R S 1 5 |
O v e r b o e k i n g v a s t g o e d - b e l e g g i n g e n |
A a n k o p e n / O n t w i k k e l i n g e n / O v e r d r a c h t e n |
K o s t e n v a n l e n i n g e n |
N e t t o |
|---|---|---|---|---|---|
| België | 201 | -53 087 | 46 347 | 3 706 | -2 833 |
| Groothertogdom Luxemburg | 1 258 | -17 267 | 81 057 | 1 598 | 66 646 |
| Polen | -70 403 | - 87 | -70 490 | ||
| T O T A A L |
1 4 5 9 |
- 7 0 3 5 4 |
5 7 0 0 1 |
5 2 1 7 |
- 6 6 7 7 |
94 95GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING De contractactiva, evenals handels - en overige vorderingen, zijn onderworpen aan een depreciatietest, in overeenstemming met de bepalingen van IFRS 9 inzake verwachte kredietverliezen. Deze test laat geen significante impact zien aangezien deze contractactiva (en de aangebonden vorderingen) over het algemeen gegarandeerd zijn door de onderliggende activa die worden vertegenwoordigd door het over te dragen gebouw.
| de 12 maanden | 121 880 |
|---|---|
| langer dan 12 maanden | 389 957 |
| De verdeling van de voorraad per type | |
| Zonder vergunning | 286 067 |
| Vergunning ontvangen, maar nog niet in ontwikkeling | 13 380 |
| In ontwikkeling | 212 390 |
De handelsvorderingen hebben betrekking op volgende sectoren:
Het kredietrisico houdt verband met de eventuele tekortkomingen van de klanten wanneer zij hun verplichtingen ten aanzien van de Groep niet nakomen. Door de aard van de klanten die voornamelijk bekende investeerders, openbare of geassimileerde klanten zijn, doet de Groep geen beroep op enige dekking van klantenkredietrisico. De klanten worden regelmatig opgevolgd en adequate waardeverminderingen worden geboekt om de bedragen die als niet -invorderbaar worden beschouwd, te dekken.
Op 31 december 201 8 bestaat er geen concentratie van kredietrisico met één enkele tegenpartij. Het maximale risico loopt op tot de boekwaarde van de vorderingen. In de zin van IFRS 9 is er echter geen verwacht kredietverlies dat op die datum als significant kan worden beschouwd.
De waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:
De contractactiva hebben betrekking op volgende sectoren :
Bij de eerste boekhoudkundige opneming, schat de Groep de commerciële vorderingen op hun transactieprijs volgens IFRS 15. De contractactiva groepeert de bedragen op dewelke de entiteit recht heeft in ruil voor goederen of diensten die ze al aan de klant geleverd heeft maar voor dewelke de betaling nog niet eisbaar is of ondergeschikt is aan de realisatie van een bepaalde contractvoorwaarde.
Zodra een bedrag opeisbaar is, wordt het aan de vorderingenrekening overgedragen.
Een klantvordering wordt, zodra de entiteit het onvoorwaardelijke recht om een betaling te innen krijgt, opgenomen. Dit onvoorwaardelijke recht bestaat vanaf het moment waarop alleen het verstrijken van de tijd de betaling opeisbaar maakt.
Naar verwachting zal het volledige bedrag gereflecteerd op 31 december 2018 verschuldigd zijn en worden geïnd in het boekjaar 2019.
| 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|
| Kantoren | 1 538 | 839 |
| Residentieel | 15 943 | 10 078 |
| Verkaveling | 3 253 | 777 |
| T O T A A L H A N D E L S V O R D E R I N G E N |
2 0 7 3 4 |
1 1 6 9 4 |
| De analyse van de betalingsachterstand is als volgt: | 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
| Vervallen < 3 maanden | 631 | 6 650 |
| Vervallen > 3 maanden < 6 maanden | 203 | 231 |
| Vervallen > 6 maanden < 12 maanden | 443 | 406 |
| Vervallen > 1 jaar | 657 | 1 962 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| T O E S T A N D O P 1 J A N U A R I |
2 7 5 |
3 0 1 |
| Toevoegingen | 93 | - 26 |
| W I J Z I G I N G E N V A N H E T B O E K J A A R |
9 3 |
- 2 6 |
| T O E S T A N D O P 3 1 D E C E M B E R |
3 6 8 |
2 7 5 |
| 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
0 1 / 0 1 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|---|
| Kantoren | |||
| Residentieel | 10 954 | 8 280 | |
| Verkaveling | |||
| T O T A A L C O N T R A C T A C T I V A |
1 0 9 5 4 |
8 2 8 0 |
De netto financiële schuld is het saldo tussen de geldmiddelen en kasequivalenten en de financiële schulden (langlopende en kortlopende). Ze bedraagt € -344 903 duizend op 31 december 2018 tegenover € -250 980 duizend op 31 december 2017.
De schuldratio van de Groep (netto financiële schuld / eigen vermogen) bedraagt 100,1% op 31 december 2018, tegenover 82,7% op 31 december 2017.
De geldbeleggingen en beschikbare geldmiddelen bedragen € 170 886 duizend tegenover € 147 926 duizend op einde 2017. Dit is een stijging van € 22 960 duizend. De geldmiddelen zijn:
De verklaring van de netto schommeling van de geldmiddelen en kasequivalenten is in het geconsolideerde kasstroomoverzicht vermeld. Geldmiddelen en kasequivalenten zijn volledig beschikbaar, hetzij voor uitkering aan de aandeelhouders, hetzij voor het financiering van de verschillende projecten.
Een bedrag van € 17.888 duizend heeft betrekking op verpande rekeninge. Deze rekeningen worden gebruikt voor de ontwikkeling van gerelateerde projecten en worden vrijgegeven wanneer het project vordert.
| 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Overige vorderingen | 20 232 | 28 217 | 28 217 |
| waarvan: zekerhedenn en borgstellingen | 1 399 | 6 974 | 6 974 |
| belastingen (andere dan op inkomsten) en terug te vorderen BTW | 11 674 | 7 445 | 7 445 |
| vordering na verkoop (escrow account) | 1 000 | 1 094 | 1 094 |
| te ontvangen subsidies en schadevergoedingen | 358 | 358 | |
| toekomstige huurinkomsten uit projecten in ontwikkeling | 11 033 | 11 033 | |
| overige | 6 159 | 1 313 | 1 313 |
| Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten | 2 330 | 3 029 | 7 846 |
| Waarvan: op projecten in ontwikkeling | |||
| overige | 2 330 | 3 029 | 7 846 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 22 562 | 31 246 | 36 063 |
| 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Kantoren | 11 479 | 14 587 | 14 587 |
| Residentieel | 10 022 | 15 574 | 20 391 |
| Verkaveling | 1 061 | 1 085 | 1 085 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 22 562 | 31 246 | 36 063 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Geldmiddelen en kasequivalenten (+) | 170 886 | 147 926 |
| Langlopende financiële schulden (-) | 322 040 | 330 090 |
| Kortlopende financiële schulden (-) | 193 749 | 68 816 |
| NETTO FINANCIËLE SCHULD | -344 903 | -250 980 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Termijndeposito's met een aanvankelijke duurtijd van minder dan 3 maanden | 60 000 | |
| Beschikbare geldmiddelen | 170 886 | 87 926 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 170 886 | 147 926 |
De financiële schulden stijgen met € 116 883 duizend, van € 398 906 duizend op 31 december 2017 naar € 515 789 duizend op
31 december 2018. De financiële schulden zijn als volgt samengesteld :
Alle financiële schulden zijn aangegaan in €. Behalve de obligatieleningen, wordt de financiering van de Groep alsook de financieringen van de projecten van de Groep afgesloten op basis van kortetermijnrentes, euribor 1 tot 12 maanden + handelsmarge. Op 31 december 2018 beschikt IMMOBEL over een corporate kredietlijn van € 10 miljoen, tot op heden niet gebruikt, en over € 465 miljoen bevestigde kredietlijnen, waarvan € 276 miljoen eind december 2018 werd gebruikt . Deze kredietlijnen (Project Financing Credits) zijn specifiek voor de ontwikkeling van bepaalde projecten. Op 31 december 2018 bedraagt de boekwaarde, van de in pand
gegeven activa om "corporate" en "project" kredietlijnen te waarborgen, € 370 miljoen.
| Niet-achtergestelde obligatieleningen: | |
|---|---|
vervaldag xx-xx-2025, rentevoet x,00 % nominale waarde van 50 MEUR
Niet-achtergestelde obligatieleningen:
vervaldag 27-06-2019, rentevoet 6,75 % nominale waarde van 35,65 MEUR 35 517
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI | ||
|---|---|---|
| Aangegane schulden |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Niet-achtergestelde obligatieleningen: | ||
| - vervaldag 27-06-2019, rentevoet 6,75 % - nominale waarde van 35,65 MEUR | 35 518 | |
| - vervaldag 31-05-2022, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 100 MEUR | 99 885 | 99 647 |
| - vervaldag xx-xx-2023, rentevoet x,00 % - nominale waarde van 50 MEUR | ||
| - vervaldag xx-xx-2025, rentevoet x,00 % - nominale waarde van 50 MEUR | ||
| Bankleningen | 122 155 | 194 925 |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 322 040 | 330 090 |
| Niet-achtergestelde obligatieleningen: | ||
| - vervaldag 28-03-2018, rentevoet 5,5 % - nominale waarde van 60 MEUR | 59 936 | |
| - vervaldag 28-03-2018, rentevoet 5,5 % - nominale waarde van 60 MEUR - aanpassing reële waarde | 330 | |
| - vervaldag 27-06-2019, rentevoet 6,75 % - nominale waarde van 35,65 MEUR | 35 517 | |
| Bankleningen | 154 666 | 3 074 |
| Niet-vervallen rente | 3 566 | 5 476 |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 193 749 | 68 816 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 515 789 | 398 906 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 235 402 | 195 431 |
| Financiële schulden met variabele rentevoet | 276 821 | 197 999 |
| Niet-vervallen rente | 3 566 | 5 476 |
| Bedrag van de schulden gewaarborgd door zekerheden | 276 821 | 197 999 |
| Boekwaarde van de activa van de groep in pand gegeven als waarborg | 369 690 | 385 919 |
| De financiële schulden evolueren als volgt : | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI | 398 906 | 322 110 |
| Aangegane schulden | 239 485 | 168 833 |
| Terugbetaalde schulden | -120 600 | -95 944 |
| Aanpassing aan reële waarde opgenomen in het globaal resultaat | - 330 | -1 980 |
| Betaalde rente op niet-achtergestelde obligaties | -5 476 | |
| Niet-achtergestelde obligaties - niet-vervallen rente | 3 392 | 5 476 |
| Niet-vervallen rente op overige leningen | 174 | |
| Afschrijvingen van kosten bij uitgifte van leningen | 238 | 411 |
| BEWEGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 116 883 | 76 796 |
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 31 DECEMBER | 515 789 | 398 906 |
| Terugbetaalde schulden | -120 600 |
|---|---|
| Aanpassing aan reële waarde opgenomen in het globaal resultaat | - 330 |
| Betaalde rente op niet-achtergestelde obligaties | -5 476 |
* Het bedrag opgenomen in de balans, € 135 165 duizend, houdt eveneens rekening met de kosten ten bedrage van € 485 duizend welke zullen worden afsgeschreven tot de vervaldatum in 2019 en 2022.
Op basis van de toestand op 31 december 2018, heeft elke schommeling van 1 % van de rentevoet een jaarlijkse toe-of afname van € 2 768 duizend tot gevolg voor de lasten op schulden met een variabele interestvoet.
In het kader van de terbeschikkingstelling van kredieten op lange termijn, "corporate" en "project financiering", wendt de Groep financiële instrumenten aan ten einde het renterisico in te dekken.
Op 31 december 2018 zijn de volgende afgeleide financiële instrumenten afgesloten teneinde de toekomstige risico's te dekken :
De reële waarde van afgeleide financiële instrumenten (niveau 2) wordt bepaald op basis van waarderingsmodellen en rentefutures. De verandering in de reële waarde van financiële instrumenten wordt erkend door het geconsolideerd resultatenrekening, aangezien ze niet als afdekkingsinstrumenten worden geboekt.
Op 31 december 2018 was er geen enkel instrument met als onderwerp kasstroomindekking.
De volgende tabel toont de verschillende klassen van financiële activa en verplichtingen met hun nettoboekwaardeen de reële waarde, ingedeeld naargelang hun waarderingscategorie.
De reële waarde van de financiële instrumenten wordt als volgt vastgesteld:
De reële-waardebepaling van financiële activa en verplichtingen kan worden getypeerd op één van de volgende manieren:
98 99GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING IMMOBEL streeft naar een optimale structuur van permanente kapitalen door een evenwichtige verhouding tussen het kapitaal en de schulden op lange termijn te bereiken. Het doel is de waarde voor de aandeelhouder zo hoog mogelijk te houden en tegelijk de vereiste financiële flexibiliteit te bewaren om de ontwikkelingsprojecten tot een goed einde te brengen. Onder de andere elementen die van belang zijn in de besluitvorming zijn er de verwachte return van elk project en de handhaving van bepaalde balansratio's.
| TE VERVALLEN IN | 2019 | 2020 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 en meer | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligatieleningen (*) | 35 650 | 100 000 | 50 000 | 50 000 | 235 650 | ||
| Kredietlijnen project financiering (*) | 108 961 | 83 332 | 8 600 | 46 443 | 11 150 | 18 335 | 276 821 |
| Interesten te betalen | 8 656 | 6 250 | 4 500 | 3 063 | 1 750 | 1 531 | 25 750 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN 153 267 | 89 582 | 113 100 | 99 506 | 12 900 | 69 866 | 538 221 |
| Periode | Opties | Uitoefen prijs Notionele bedragen | |
|---|---|---|---|
| 09/2014 - 12/2019 | Gekochte IRS | 0,86% | 57 370 |
| Totaal | 57 370 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|
| 536 | 1 568 |
| 536 | 1 568 |
| 1 568 | |
| -1 032 | |
| 536 | |
De Vennootschap start enkel projecten op wanneer zij de ad hoc financiering heeft, met corporate middelen, specifieke financiering of voorverkoop. Aldus is het liquiditeitsrisico in verband met het verloop van een project heel beperkt.
De Groep is voor de obligatieleningen en de corporate kredietlijn gebonden aan bepaalde financiële verbintenissen. Deze verbintenissen houden onder andere rekening met het eigen vermogen, de netto financiële schulden en de relatie ervan met het eigen vermogen en de voorraden. Deze verbintenissen worden twee maal per jaar getest. Op 31 december 2018 alsook in vorige jaren, was de Groep in overeenstemming met al deze financiële verbintenissen.
De Groep heeft geen politiek ter indekking van het valutarisico voor de ontwikkeling van zijn projecten. De EUR werd bepaald als functionele valuta van de activiteit "kantoren" in Polen, wat het valutarisico aanzienlijk voorkomt.
| Opgenomen volgens IFRS 9 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Niveau van de reële waarde |
Netto boekwaarde per 31/12/2018 |
Geamortiseerd e kostprijs |
Reële waarde via winst en verlies |
Reële waarde per 31/12/2018 |
||
| ACTIVA | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | Niveau 1 | 170 886 | 170 886 | 170 886 | ||
| Overige vaste financiële activa | Niveau 1 | 806 | 806 | 806 | ||
| Overige vaste activa | Niveau 2 | 97 | 97 | 97 | ||
| Handelsvorderingen | Niveau 2 | 20 734 | 20 734 | 20 734 | ||
| Contractactiva | Niveau 2 | 10 954 | 10 954 | 10 954 | ||
| Overige vorderingen | Niveau 2 | 93 962 | 93 962 | 93 962 | ||
| Overige vlottende financiële activa | Niveau 1 | 478 | 478 | 478 | ||
| TOTAAL | 297 917 | 296 633 | 1 284 | 297 917 | ||
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| Rentedragende schulden | Niveaux 1 & 2 | 515 789 | 515 789 | 515 789 | ||
| Handelsschulden | Niveau 2 | 48 470 | 48 470 | 48 470 | ||
| Contract verplichtingen | Niveau 2 | 7 259 | 7 259 | 7 259 | ||
| Overige verplichtingen | Niveau 2 | 37 372 | 37 372 | 37 372 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | Niveau 2 | 536 | 536 | 536 | ||
| TOTAAL | 609 426 | 608 890 | 536 | 609 426 |
| Opgenomen volgens IFRS 9 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Niveau van de reële waarde |
Netto boekwaarde per 31/12/2018 |
Geamortiseerd e kostprijs |
Reële waarde via winst en verlies |
Reële waarde per 31/12/2018 |
||
| ACTIVA | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | Niveau 1 | 170 886 | 170 886 | 170 886 | ||
| Overige vaste financiële activa | Niveau 1 | 806 | 806 | 806 | ||
| Overige vaste activa | Niveau 2 | 97 | 97 | 97 | ||
| Handelsvorderingen | Niveau 2 | 20 734 | 20 734 | 20 734 | ||
| Contractactiva | Niveau 2 | 10 954 | 10 954 | 10 954 | ||
| Overige vorderingen | Niveau 2 | 93 962 | 93 962 | 93 962 | ||
| Overige vlottende financiële activa | Niveau 1 | 478 | 478 | 478 | ||
| TOTAAL | 297 917 | 296 633 | 1 284 | 297 917 | ||
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| Rentedragende schulden | Niveaux 1 & 2 | 515 789 | 515 789 | 515 789 | ||
| Handelsschulden | Niveau 2 | 48 470 | 48 470 | 48 470 | ||
| Contract verplichtingen | Niveau 2 | 7 259 | 7 259 | 7 259 | ||
| Overige verplichtingen | Niveau 2 | 37 372 | 37 372 | 37 372 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | Niveau 2 | 536 | 536 | 536 | ||
| TOTAAL | 609 426 | 608 890 | 536 | 609 426 |
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op 31 december | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Volstort aantal aandelen | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Eigen aandelen op 31 december | 1 220 190 | 1 225 603 |
| Nominale waarde per aandeel | 9,740 | 9,740 |
| Aantal aandelen op 1 januari | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Aantal eigen aandelen op 1 januari | -1 225 603 | -1 230 398 |
| Eigen aandelen toegekend aan een lid van het executief comité | 4 795 | |
| Eigen aandelen verkocht | 5 413 | |
| Aantal aandelen (buiten eigen aandelen) per 31 december | 8 777 166 | 8 771 753 |
| DRAGEN | |
|---|---|
De pensioen- en gelijkaardige verplichtingen dekken de verbintenissen van de Groep betreffende de groepsverzekering. Het bedrag geboekt op de balans vertegenwoordigt de geactualiseerde waarde van de verplichtingen inzake pensioenplannen met vaste prestaties, verminderd met de reële waarde van de activa van het plan.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | ||
| Huidige waarde van de verplichtingen | 1 576 | 1 870 |
| Reële waarde van de activa van het plan aan het einde van de periode | - 958 | -1 198 |
| NETTO VERPLICHTINGEN DIE VOORTVLOEIEN UIT DE VERPLICHTING TEN TITEL VAN VASTE BIJDRAGEN | 618 | 672 |
| OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | ||
| Kost van verleende diensten | - 67 | - 73 |
| Rentelasten die voortvloeien uit de verplichting ten titel van vaste bijdragen | - 20 | - 15 |
| Interestopbrengsten op de activa van het plan | 13 | 15 |
| Administratieve kosten | - 5 | - 4 |
| BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE WINST-EN VERLIESREKENING | - 79 | - 77 |
| Actuariële (winsten) / verliezen als gevolg van: | ||
| - wijzigingen van financiële hypotheses | ||
| - rendement op de activa van het plan (met uitzondering van de intresten) | - 63 | 106 |
| - aanpassingen ten gevolge van ervaring | 108 | - 666 |
| HERWAARDERINGEN VAN DE NETTO VERPLICHTING OPGENOMEN IN DE ANDERE ELEMENTEN VAN | ||
| HET GLOBAAL RESULTAAT | 45 | - 560 |
| KOSTEN VAN TOEGEZEGD-PENSIOENREGELINGEN | - 34 | - 637 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| HUIDIGE WAARDE VAN DE VERPLICHTINGEN OP 1 JANUARI | 1 870 | 2 899 |
| Kost van verleende diensten | 67 | 73 |
| Rentelasten | 20 | 15 |
| Bijdragen van de werknemers | 10 | 16 |
| Actuariële (winsten) / verliezen | - 108 | 452 |
| Betaalde voordelen | - 283 | -1 585 |
| HUIDIGE WAARDE VAN DE VERPLICHTINGEN OP 31 DECEMBER | 1 576 | 1 870 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| REËLE WAARDE VAN DE ACTIVA VAN HET PLAN OP 1 JANUARI | 1 198 | 2 797 |
| Interestopbrengsten | 13 | 15 |
| Bijdragen van de werkgever | 89 | 67 |
| Bijdragen van de werknemers | 10 | 16 |
| Actuariële (winsten) / verliezen | - 283 | -1 585 |
| Betaalde voordelen | - 63 | - 108 |
| Administratieve kosten | - 5 | - 4 |
| REËLE WAARDE VAN DE ACTIVA VAN HET PLAN OP 31 DECEMBER | 959 | 1 198 |
| BIJDRAGEN VAN DE WERKGEVER VERWACHT VOOR 2019 / 2018 | 43 | 68 |
| De pensioenstelsels worden gefinancierd door een groepsverzekering. De onderliggende activa zijn voornamelijk belegd in obligaties. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Het erkende bedrag in het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat bedraagt EUR - 560 duizend. Het gecumuleerde bedrag van de actuariële opbrengsten en verliezen in het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat bedraagt EUR 691 duizend. |
||||
| Belgisch pensioenplan met gewaarborgd rendement: 20 werknemers genieten van bijdrageplannen onderworpen aan de Belgische wet op de aanvullende pensioenen (minimum gewaarborgd rendement). De wet van 18 december 2015 heeft minimum gewaarborgde |
25) CONTRACTVERPLICHTINGEN Deze rubriek kan als volgt worden verdeeld per sector : |
|||
| rentevoeten als volgt vastgesteld: | 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
| Kantoren | ||||
| - voor betaalde bijdragen tot 31 december 2015, blijven de sedert 2014 toegepaste tarieven (hetzij 3,25 % en 3,75 % van de | Residentieel | 7 259 | 470 | |
| respectievelijk door de werkgever en de werknemer betaalde premies) van toepassing. | Verkavelingen | |||
| - voor betaalde bijdragen vanaf 1 januari 2016: gewaarborgde minimumrentevoet gebaseerd op de OLO-rente met een minimum | TOTAAL CONTRACT VERPLICHTINGEN | 7 259 | 470 | |
| van 1,75 % en een maximum van 3,75 %. | De contractverplichtingen groeperen de bedragen die de entiteit heeft ontvangen in ruil voor goederen of diensten die ze nog niet aan de klant geleverd heeft. De contractverplichtingen worden verrekend door de erkenning van de omzet. |
|||
| Huidige contractverplichtingen omvatten op 31 december 2018 nog te constateren inkomsten voor € 7.259 duizend. | ||||
| Actualisatiepercentage | 1,30% |
|---|---|
| Verwacht groeipercentage van de bezoldigingen | 3,30% |
| Gemiddeld inflatiepercentage | 1,80% |
| Gehanteerde overlevingstafel | MR/FR-3 |
| Actualisatiepercentage | 0,80% | 1,30% | 1,80% |
|---|---|---|---|
| Bedrag van de verplichtingen | 1 671 | 1 576 | 1 489 |
Gezien deze gegarandeerde minimumtarieven kwalificeren deze plannen als toegezegd-pensioenregelingen. Er werd echter een vergelijking gemaakt tussen het behaalde rendement en het gegarandeerde minimumtarief en de onderneming concludeerde op basis hiervan dat er geen sprake was van onderdekking.
De voorzieningen evolueren als volgt:
De verdeling per sector is als volgt:
De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schattingen van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk dacht. De Groep heeft geen indicatie over het uiteindelijke bedrag van uitbetaling, noch over het moment van de uitbetaling, deze hangt af van beslissing van de rechtbank.
De risico's met betrekking tot de verkopen en de geschillen maken het voorwerp uit van voorzieningen wanneer de voorwaarden van erkenning van deze passiva beantwoord worden. De voorzieningen aangaande de verkopen bestaan over het algemeen uit huurwaarborgen, goed eind der werken, ...
Geen enkele voorziening werd aangelegd voor de overige lopende geschillen die vooral gaan over:
Deze rubriek kan als volgt worden verdeeld per sector:
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Voorzieningen betreffende de verkopen | 1 028 | 1 354 |
| Overie voorzieningen | 868 | 1 |
| TOTAAL VOORZIENINGEN | 1 896 | 1 355 |
| Verkopen | Overige | 31/12/2018 | |
|---|---|---|---|
| VOORZIENINGEN OP 1 JANUARI | 1 354 | 1 | 1 355 |
| Toevoegingen | 729 | 729 | |
| Gebruiken | - 91 | - 91 | |
| Terugname's | - 97 | - 97 | |
| WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR | - 188 | 729 | 541 |
| VOORZIENINGEN OP 31 DECEMBER | 1 166 | 730 | 1 896 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 1 326 | 1 041 |
| Residentieel | 500 | 219 |
| Verkaveling | 70 | 95 |
| TOTAAL VOORZIENINGEN | 1 896 | 1 355 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 16 627 | 17 412 |
| Residentieel | 30 636 | 20 001 |
| Verkavelingen | 1 207 | 4 080 |
| TOTAAL HANDELSSCHULDEN | 48 470 | 41 493 |
De totaliteit van gereflecteerde bedragen in de contractverplichtingen is gebonden aan de residentiële activiteiten waarvoor de omzet naarmate de bouw vordert wordt geconstateerd, wat eveneens verschuivingen veroorzaakt tussen betalingen en de realisatie van de verplichtingen.
De andere ontvangen voorschotten en vooruitbetalingen voor €10.999 duizend, die ook contractverplichtingen in toepassing van IFRS 15 zijn, blijven in overige kortlopende verplichtingen gepresenteerd (zie nota 26).
De totaliteit van de contractverplichtingen op 1 januari 2018 werd opgenomen als omzet in de loop van 2018. Naar verwachting zal het volledige bedrag gereflecteerd op 31 december 2018 opgenomen worden in het boekjaar 2019.
De onderdelen van deze rubriek zijn de volgende:
Andere kortlopende verplichtingen bestaan voornamelijk uit het niet geclaimde saldo van voorschotten ontvangen van joint ventures en geassocieerde deelnemingen, evenals voorschotten ontvangen van klanten op basis van commerciële contracten waarvoor op een bepaald moment de erkenning van inkomsten wordt verwacht.
De overige kortlopende verplichtingen hebben betrekking op volgende sectoren:
| Waarborgen van derden voor rekening van de Groep met betrekking tot: - voorraden 143 394 - andere activa TOTAAL WAARBORGEN VAN DERDEN VOOR REKENING VAN DE GROEP 143 394 De waarborgen bestaan uit: - waarborgen "handelaar in onroerende goederen" (aanschaffingen met verlaagd) 18 553 - waarborgen "Wet Breyne" (gegeven in geval van verkoop van huizen en appartementen in aanbouw) 64 972 - waarborgen 'Beïndiging van de werken" (gegeven in het kader van de constructiewerken) 59 869 TOTAAL 143 394 hypothecair mandaat - Bedrag van de inschrijving 552 987 Boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven als waarborg voor schulden met betrekking tot geheel van |
189 353 114 189 467 27 409 139 995 22 063 189 467 |
Overige vlottende activa Overige kortlopende verplichtingen Renteopbrengsten Rentelasten Voor meer informatie over joint ventures en geassocieerde ondernemingen zie toelichting 14. 30) GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM |
Deelnemingen in join ventures en geassocieerde ondernemingen - aandeelhoudersleningen door de Groep | 24 151 46 328 8 254 1 428 448 |
24 345 18 934 7 166 1 092 344 |
|---|---|---|---|---|---|
| 751 271 | Geen enkele belangrijke gebeurtenis, die de financiële staten zou kunnen wijzigen, heeft zicht voorgedaan sinds de afsluiting op 31 | ||||
| 369 690 het patrimonium en voorraden |
385 919 | december 2018 tot en met 29 maart 2019 (datum waarop de financiële staten goedgekeurd zijn door de Raad van Bestuur). | |||
| BOEKWAARDE VAN DE IN PAND GEGEVEN ACTIVA 369 690 |
385 919 | ||||
| Bedrag van de schulden gewaarborgd door bovenvermelde zekerheden: | |||||
| - Langlopende financiële verplichtingen 146 154 |
194 925 | ||||
| - Kortlopende financiële verplichtingen 130 667 |
3 074 | ||||
| TOTAAL 276 821 |
197 999 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Sociale schulden | 450 | 450 |
| Belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en te betalen BTW | 5 004 | 2 784 |
| Ontvangen voorschotten op verkopen | 10 999 | 8 894 |
| Voorschotten van joint ventures en van geassocieerde ondernemingen | 8 254 | 7 166 |
| Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 3 421 | 1 749 |
| Huurgarantie voortvloeiend uit de verkoop van projecten | 1 498 | |
| Aankoopprijs nog te betalen | 13 320 | |
| Overige | 3 941 | 4 091 |
| TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 32 069 | 39 952 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Kantoren | 390 | 10 013 |
| Residentieel | 31 460 | 29 003 |
| Verkavelingen | 219 | 936 |
| TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 32 069 | 39 952 |
De wijzigingen van het bedrijfskapitaal worden als volgt onderverdeeld :
RELATIES MET DE AANDEELHOUDERS - BELANGRIJKSTE AANDEELHOUDERS
Dit heeft betrekking op de bezoldigingen van de leden van het Management, het Uitvoerend Comité en de Raad van Bestuur
De relaties met joint ventures of geassocieerde ondernemingen bestaan voornamelijk uit leningen of voorschotten, waarvan de bedragen zijn opgenomen in de financiële staten onder de rubrieken:
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Voorraden, inclusief aanschaffingen en verkopen van ondernemingen en vastgoedbeleggingen die niet worden | ||
| aangezien | ||
| als investeringsactiviteiten | -38 341 | -65 751 |
| Overige activa | -39 561 | -3 999 |
| Overige verplichtingen | -20 094 | 23 888 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL | -97 996 | -45 862 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| A3 Capital NV & A3 Management BVBA | 58,77% | 58,77% |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 4,12% | 4,12% |
| IMMOBEL (actions propres) | 12,21% | 12,26% |
| Aantal representatieve aandelen | 9 997 356 | 9 997 356 |
| (01.01.2018 - 31.12.2018) | Executive Chairman | CEO Executive Committee | |
|---|---|---|---|
| Basisbezoldiging | 325 000 | 325 000 | 1 279 402 |
| Variabele bezoldiging STI | 254 638 | 254 638 | 267 500 |
| Variabele bezoldiging LTI | 1477 aandelen | 1477 aandelen | 1477 aandelen |
| Individuele pensioentoezegging | Nihil | Nihil | Nihil |
| Andere | 25 000 | Nihil | 1 246 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Deelnemingen in join ventures en geassocieerde ondernemingen - aandeelhoudersleningen door de Groep | 24 151 | 24 345 |
| Overige vlottende activa | 46 328 | 18 934 |
| Overige kortlopende verplichtingen | 8 254 | 7 166 |
| Renteopbrengsten | 1 428 | 1 092 |
| Rentelasten | 448 | 344 |
Vennootschappen die deeluitmaken van de Groep op 31 december 201 8
:
DOCHTERONDERNEMINGEN - GECONSOLIDEERD VOLGENS DE INTEGRALE METHO D E
| G R O E P |
|||
|---|---|---|---|
| B E L A N G ( % ) |
|||
| B E D R I J F |
H O O F D - |
( E c o n o m i s c h |
|
| N A A M |
N U M M E R |
K A N T O O R |
b e l a n g ) |
| ARGENT RESIDENTIAL NV | 0837 845 319 | Brussels | 100,00 |
| BEYAERT NV | 0837 807 014 | Brussels | 100,00 |
| BOITEUX RESIDENTIAL NV | 0837 797 314 | Brussels | 100,00 |
| BRUSSELS EAST REAL ESTATE SA | 0478 120 522 | Brussels | 100,00 |
| BULL'S EYE PROPERTY LUX SA | B 138 135 | Luxemburg | 100,00 |
| CEDET Sp. z.o.o. | 0000 30 58 51 | Warsaw | 100,00 |
| CEDET DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 31 88 63 | Warsaw | 100,00 |
| CENTRE ETOILE SARL | B 204 563 | Luxemburg | 100,00 |
| CHAMBON NV | 0837 807 509 | Brussels | 100,00 |
| CLUSTER CHAMBON NV | 0843 656 906 | Brussels | 100,00 |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE PARTICIPATIONS FINANCIÈRES (CIPAF) SA | 0454 107 082 | Brussels | 100,00 |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA | 0401 541 990 | Brussels | 100,00 |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA | B 29 696 | Luxemburg | 100,00 |
| EDISON IMMOBILIER Sarl | B 226 603 | Luxemburg | 100,00 |
| EMPEREUR FROISSART NV | 0871 449 879 | Brussels | 100,00 |
| ENTREPRISE ET GESTION IMMOBILIÈRES (EGIMO) SA | 0403 360 741 | Brussels | 100,00 |
| ESPACE NIVELLES SA | 0472 279 241 | Brussels | 100,00 |
| FLINT CONSTRUCT NV | 0506 899 135 | Brussels | 65,00 |
| FLINT LAND NV | 0506 823 614 | Brussels | 65,00 |
| FONCIÈRE JENNIFER SA | 0464 582 884 | Brussels | 100,00 |
| FONCIÈRE MONTOYER SA | 0826 862 642 | Brussels | 100,00 |
| GARDEN POINT Sp. z.o.o. | 0000 38 84 76 | Warsaw | 100,00 |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK Sp. z.o.o. | 0000 51 06 69 | Warsaw | 90,00 |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS Sp. z.o.o. | 0000 48 02 78 | Warsaw | 90,00 |
| HERMES BROWN II NV | 0890 572 539 | Brussels | 100,00 |
| HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 51 06 64 | Warsaw | 90,00 |
| ILOT SAINT ROCH SA | 0675 860 861 | Brussels | 100,00 |
| IMMO DEVAUX | 0694 904 337 | Brussels | 100,00 |
| IMMO DEVAUX II | 0694 897 013 | Brussels | 100,00 |
| IMMOBEL FRANCE SAS | 833 654 221 | Paris | 100,00 |
| IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. | B 881 229 62 | Madrid | 100,00 |
| IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL | B 138 090 | Luxemburg | 100,00 |
| IMMOBEL LUX SA | B 130 313 | Luxemburg | 100,00 |
| IMMOBEL POLAND Sp. z.o.o. | 0000 37 22 17 | Warsaw | 100,00 |
| IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA | 0475 729 174 | Brussels | 100,00 |
| IMMOBEL R.E.M. FUND Sarl | B228335 | Luxemburg | 100,00 |
| IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC | B228393 | Luxemburg | 100,00 |
| IMMOBEL URBAN LIVING | 0695 672 419 | Brussels | 100,00 |
| IMMO-PUYHOEK SA | 0847 201 958 | Brussels | 100,00 |
| INFINITY LIVING SA | B 211 415 | Luxemburg | 100,00 |
| INFINITY WORKING & SHOPPING SA | B 211 410 | Luxemburg | 100,00 |
| LAKE FRONT SA | 0562 818 447 | Brussels | 100,00 |
| LEBEAU DEVELOPMENT | 0711 809 556 | Brussels | 100,00 |
| LEBEAU SABLON SA | 0551 947 123 | Brussels | 100,00 |
| LES JARDINS DU NORD SA | 0444 857 737 | Brussels | 96,20 |
| LOTINVEST DEVELOPMENT SA | 0417 100 196 | Brussels | 100,00 |
| MICHAEL OSTLUND PROPERTY SA | 0436 089 927 | Brussels | 100,00 |
| MILAWEY | 0000 63 51 51 | Warsaw | 100,00 |
| GROEP | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FONCIÈRE MONTOYER SA | 0826 862 642 | Brussels | 100,00 | ||||
| GARDEN POINT Sp. z.o.o. | 0000 38 84 76 | Warsaw | 100,00 | BELANG (%) | |||
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK Sp. z.o.o. | 0000 51 06 69 | Warsaw | 90,00 | BEDRIJF | HOOFD- | (Economisch | |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS Sp. z.o.o. | 0000 48 02 78 | Warsaw | 90,00 | NAAM | NUMMER | KANTOOR | belang) |
| HERMES BROWN II NV | 0890 572 539 | Brussels | 100,00 | BELLA VITA SA | 0890 019 738 | Brussels | 50,00 |
| HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 51 06 64 | Warsaw | 90,00 | CBD INTERNATIONAL Sp. z.o.o. | 0000 22 82 37 | Warsaw | 50,00 |
| ILOT SAINT ROCH SA | 0675 860 861 | Brussels | 100,00 | CHÂTEAU DE BEGGEN SA | B 133 856 | Luxembourg | 50,00 |
| IMMO DEVAUX | 0694 904 337 | Brussels | 100,00 | CSM DEVELOPMENT | 0692 645 524 | Brussels | 50,00 |
| IMMO DEVAUX II | 0694 897 013 | Brussels | 100,00 | CSM PROPERTIES | 0692 645 425 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL FRANCE SAS | 833 654 221 | Paris | 100,00 | DEBROUCKERE DEVELOPMENT | 0700 731 661 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. | B 881 229 62 | Madrid | 100,00 | FANSTER ENTERPRISE Sp. z.o.o. | 0000 39 60 31 | Warsaw | 50,00 |
| IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL | B 138 090 | Luxemburg | 100,00 | GATEWAY SA | 0501 968 664 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL LUX SA | B 130 313 | Luxemburg | 100,00 | ILOT ECLUSE SA | 0441 544 592 | Gilly | 50,00 |
| IMMOBEL POLAND Sp. z.o.o. | 0000 37 22 17 | Warsaw | 100,00 | IMMO KEYENVELD 1 SA | 0845 714 096 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA | 0475 729 174 | Brussels | 100,00 | IMMO KEYENVELD 2 SA | 0845 714 492 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL R.E.M. FUND Sarl | B228335 | Luxemburg | 100,00 | IMMO PA 33 1 SA | 0845 710 336 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC | B228393 | Luxemburg | 100,00 | IMMO PA 44 1 SA | 0845 708 257 | Brussels | 50,00 |
| IMMOBEL URBAN LIVING | 0695 672 419 | Brussels | 100,00 | IMMO PA 44 2 SA | 0845 709 049 | Brussels | 50,00 |
| IMMO-PUYHOEK SA | 0847 201 958 | Brussels | 100,00 | LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA | 0849 400 294 | Brussels | 50,00 |
| INFINITY LIVING SA | B 211 415 | Luxemburg | 100,00 | M1 SA | B 197 932 | Strassen | 33,33 |
| INFINITY WORKING & SHOPPING SA | B 211 410 | Luxemburg | 100,00 | M7 SA | B 197 934 | Strassen | 33,33 |
| LAKE FRONT SA | 0562 818 447 | Brussels | 100,00 | ODD CONSTRUCT SA | 0682 966 706 | Knokke-Heist | 50,00 |
| LEBEAU DEVELOPMENT | 0711 809 556 | Brussels | 100,00 | PLATEAU D'ERPENT | 0696 967 368 | Namur | 50,00 |
| LEBEAU SABLON SA | 0551 947 123 | Brussels | 100,00 | RAC 3 SA | 0819 588 830 | Antwerp | 40,00 |
| LES JARDINS DU NORD SA | 0444 857 737 | Brussels | 96,20 | RAC 4 SA | 0819 593 481 | Brussels | 40,00 |
| LOTINVEST DEVELOPMENT SA | 0417 100 196 | Brussels | 100,00 | RAC 4 DEVELOPMENT SA | 0673 640 551 | Brussels | 40,00 |
| MICHAEL OSTLUND PROPERTY SA | 0436 089 927 | Brussels | 100,00 | RAC5 SA | 0665 775 535 | Antwerp | 40,00 |
| MILAWEY | 0000 63 51 51 | Warsaw | 100,00 | UNIPARK SA | 0686 566 889 | Brussels | 50,00 |
| UNIVERSALIS PARK 2 SA | 0665 921 529 | Brussels | 50,00 | ||||
| UNIVERSALIS PARK 3 SA | 0665 921 133 | Brussels | 50,00 | ||||
| UNIVERSALIS PARK 3AB SA | 0665 922 420 | Brussels | 50,00 | ||||
| UNIVERSALIS PARK 3C SA | 0665 921 430 | Brussels | 50,00 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN - |
|---|
| --------------------------- |
| G R O E P |
|||
|---|---|---|---|
| B E L A N G ( % ) |
|||
| B E D R I J F |
H O O F D - |
( E c o n o m i s c h |
|
| N A A M |
N U M M E R |
K A N T O O R |
b e l a n g ) |
| MÖBIUS I SA | 0662 473 277 | Brussels | 100,00 |
| MÖBIUS II SA | 0662 474 069 | Brussels | 100,00 |
| MÖBIUS CONSTRUCT SA | 0681 630 183 | Brussels | 100,00 |
| MONTAGNE RESIDENTIAL SA | 0837 806 420 | Brussels | 100,00 |
| MOULIN SA | B 179 263 | Luxemburg | 100,00 |
| OD 214 Sp. z.o.o. | 0000 53 59 20 | Warsaw | 100,00 |
| OKRAGLAK DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 26 74 81 | Warsaw | 100,00 |
| PERCIPI NV | 0478 273 940 | Brussels | 100,00 |
| POLVERMILLEN SARL | B 207 813 | Luxemburg | 100,00 |
| QUOMAGO SA | 0425 480 206 | Brussels | 100,00 |
| RIGOLETTO SA | 0536 987 545 | Brussels | 100,00 |
| PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA | 0633 872 927 | Brussels | 100,00 |
| t ZOUT CONSTRUCT SA | 0656 754 831 | Brussels | 100,00 |
| THOMAS | B 33 819 | Luxemburg | 100,00 |
| TRACTIM SARL | B 98 174 | Luxemburg | 100,00 |
| VAARTKOM SA | 0656 758 393 | Brussels | 100,00 |
| VAL D'OR CONSTRUCT SA | 0656 752 257 | Brussels | 100,00 |
| VELDIMMO SA | 0430 622 986 | Brussels | 100,00 |
| VESALIUS CONSTRUCT NV | 0543 851 185 | Brussels | 100,00 |
| ZIELNA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 52 76 58 | Warsaw | 100,00 |
106 107GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING
Er zijn geen belangrijke beperkingen opgelegd aan de Groep in verband met de activa en verplichtingen van haar filialen, met uitzondering van de elementen opgenomen in toelichting 14.
Indien er financiële schulden zijn aan kredietinstellingen, worden de terugbetaling van aandeelhoudersleningen achtergesteld ten opzichte van de schulden aan kredietinstellingen.
Ondergetekende verklaren dat, voor zover hen bekend:
Namens de Raad van Bestuur:
Alexander Hodac1 Gedelegeerd Bestuurder
Marnix Galle2 Voorzitter van de Raad van Bestuur
1 Vaste vertegenwoordiger van de vennootschap AHO Consulting bvba 2 Vaste vertegenwoordiger van de vennootschap A³ Management bvba
| BEDRIJF HOOFD |
GROEP | |
|---|---|---|
| BELANG (%) | ||
| (Economisch | ||
| NAAM NUMMER KANTOOR |
belang) | |
| DHR CLOS DU CHÂTEAU SA 0895 524 784 Brussels |
33,33 | |
| ELBA ADVIES 0819 335 244 Antwerp |
60,00 | |
| NAFILYAN & PARTNERS SAS 800 676 850 Paris |
15,00 | |
| ULB HOLDING 0688 610 720 Antwerp |
60,00 | |
| URBAN LIVING BELGIUM 831672 258 Antwerp |
30,00 |
| We hebben onze audit procedures ontworpen teneinde dit kernpunt te kunnen behandelen. Onze audit procedures omvatten: |
|---|
| Het begrijpen en in kaart brengen van de interne controle omgeving met betrekking tot project beheer voor wat betreft verkoop, aankoop en de opmaak van de projecthaalbaarheidsstudies. Het ontwerp en de implementatie van de relevante controles in dit proces werden geëvalueerd en de relevante controles werden getest op hun operationele effectiviteit. |
| Op basis van een steekproef van de projecten in ontwikkeling hebben we de risicoanalyse met betrekking tot de capaciteit van de groep om deze projecten met een positieve marge te verkopen nagezien. Onze selectie van projecten is gebaseerd op kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken zoals voorraadwaarde, vergunningsrisico's en economische omgeving. We hebben ook projecten geselecteerd die ofwel reeds onderhevig waren aan een waardevermindering of waarbij de gerealiseerde verkopen niet in lijn waren met de eerder gemaakte projecties. |
110 111GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING
112 113GECONSOLIDEERDE STATEN EN STATUTAIRE JAARREKENING
De Statutaire Jaarrekening van de moedervennootschap NV IMMOBEL wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving worden het Jaarverslag en de Jaarrekening van NV IMMOBEL en het Verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres: IMMOBEL NV Regentschapsstraat 58 BE -1000 Brussel België www.immobelgroup.com
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de Statutaire Jaarrekening van NV IMMOBEL.
| PASSIVA | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| E IGEN VERMOGEN | 285 507 | 307 598 |
| Kapitaal | 97 357 | 97 357 |
| Reserves | 107 076 | 107 076 |
| Overgedragen winst | 81 074 | 103 166 |
| VOORZIENINGEN EN UITGE STE LDE BE LASTINGEN | 831 | 789 |
| Voorzieningen voor risico's en kosten | 831 | 789 |
| SCHULDEN | 374 885 | 298 235 |
| Schulden op meer dan één jaar | 230 750 | 167 421 |
| Schulden op ten hoogste één jaar | 139 554 | 124 898 |
| Overlopende rekeningen | 4 581 | 5 915 |
| TOTAAL DER PASSIVA | 661 223 | 606 623 |
| ACTIVA | 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|---|---|---|
| V A S T E A C T I V A |
2 5 1 5 5 7 |
2 3 8 5 8 6 |
| Oprichtingskosten | 345 | 650 |
| Immateriële vaste activa | 398 | 405 |
| Materiële vaste activa | 745 | 820 |
| Financiële vaste activa | 250 069 | 236 712 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 409 666 | 368 037 |
| Vorderingen op meer dan één jaar | 725 | 1 802 |
| Voorraden | 62 903 | 68 987 |
| Vorderingen op ten hoogste één jaar | 194 062 | 143 995 |
| Eigen aandelen | 54 544 | 54 786 |
| Liquide middelen | 93 312 | 94 156 |
| Overlopende rekeningen | 4 120 | 4 312 |
| TOTAAL DER ACTIVA | 661 223 | 606 623 |
| 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 10 328 | 14 286 |
| Bedrijfskosten | -12 639 | -16 986 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | -2 311 | -2 701 |
| Financiële opbrengsten | 14 023 | 33 908 |
| Financiële kosten | -12 076 | -12 358 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 1 947 | 21 551 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR VÓÓR BELASTINGEN | - 364 | 18 850 |
| Belastingen | - 487 | 517 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | - 851 | 19 367 |
| TE BESTEMMEN WINST VAN HET BOEKJAAR | - 851 | 19 367 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|
| 8 1 0 7 4 |
1 0 3 1 6 6 |
De materiële vaste activa worden, na de afschrijvingen in mindering te hebben gebracht, op het actief van de balans geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of tegen hun inbrengwaarde, met inbegrip van de bijkomende kosten en de niet-aftrekbare BTW. De afschrijvingen worden berekend volgens het lineaire stelsel.
De voornaamste afschrijvingspercentages zijn de volgende :
| - | Gebouwen | 3 % |
|---|---|---|
| - | Inrichtingskosten | 5 % |
| - | Meubilair en kantoormaterieel | 10 % |
| - | Informatica materieel | 33 % |
| - | Rollend materieel | 20 % |
De financiële vaste activa worden opgenomen aan hun aanschaffingsprijs rekening houdend met de nog vol te storten bedragen, alsmede met de desbetreffende waardeverminderingen. Ze ondergaan waardeverminderingen in geval van duurzame minderwaarde.
De vorderingen op meer dan één jaar en de vorderingen op ten hoogste één jaar worden aan hun nominale waarde geboekt. Ze maken het voorwerp uit van waardeverminderingen in geval van een duurzame waardevermindering, of indien de realisatiewaarde bij afsluiting van het boekjaar lager is dan de boekwaarde.
De voorraden worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of tegen hun inbrengwaarde die, naast de aankoopprijs, ook de bijkomende kosten, desbetreffende rechten en taksen omvat. De infrastructuurkosten worden tegen hun kostprijs geboekt. De uitgaande voorraadbewegingen worden tegen de gewogen gemiddelde prijs geregistreerd. De goederen in bewerking worden gewaardeerd tegen hun kostprijs. De resultaten worden in principe geboekt naarmate de werken. Waardeverminderingen worden toegepast naargelang de realisatiewaarde.
De aankopen en de verkopen van onroerende goederen worden geboekt op datum van de authentieke akte indien de opschortende voorwaarden gerealiseerd zijn en de clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht in de onderhandse overeenkomst voorzien werd.
De geldbeleggingen worden op het actief van de balans geboekt tegen hun aanschaffingsprijs, exclusief bijkomende kosten. Ze maken het voorwerp uit van waardeverminderingen in geval van een duurzame waardevermindering.
De liquide middelen worden tegen hun nominale waarde geboekt. Ze zijn onderhevig aan waardeverminderingen indien de realisatiewaarde bij afsluiting van het boekjaar lager ligt dan de aanschaffingswaarde.
Bij het afsluiten van ieder boekjaar onderzoekt de Raad van Bestuur voorzichtig, oprecht en te goeder trouw de voorzieningen die moeten worden aangelegd ter indekking van grote herstellings- of onderhoudswerken en risico's voortvloeiend uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen, toegestane voorschotten, technische waarborgen na verkoop of levering en hangende geschillen. De voorzieningen met betrekking tot de voorgaande boekjaren worden regelmatig herzien en opnieuw in het resultaat opgenomen indien ze overtollig of zonder voorwerp zijn geworden.
De schulden worden aan hun nominale waarde geboekt.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.