Interim / Quarterly Report • Sep 9, 2021
Interim / Quarterly Report
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AU 30 JUIN 2021
| I. | Rapport de gestion intermédiaire 2 | |
|---|---|---|
| A. | Faits marquants 2 | |
| B. | Aperçu des projets 6 | |
| II. | États financiers consolidés intermédiaires abrégés 10 | |
| A. | État consolidé condensé du résultat global (en milliers EUR) 10 | |
| B. | État consolidé condensé de la situation financière (en milliers EUR) 11 | |
| C. | État consolidé condensé des flux de trésorerie (en milliers EUR) 12 | |
| D. | État consolidé condensé des variations des capitaux propres (en milliers EUR) 13 | |
| E. | Notes sur les états financiers consolidés intermédiaires abrégés 14 | |
| III. | Déclaration des personnes reponsables 37 | |
| IV. | Rapport du Commissaire 38 |
Grâce à une forte prise en occupation commerciale sur tous les marchés, Immobel renforce sa position dans le secteur immobilier européen.
1 Les deux cessions sont toujours conditionnées à l'obtention de permis définitifs et irrévocables.
2 Phase de conception.
3 Dont un permis pour Bussy-Saint-Georges à Paris pour 54 millions d'euros en valeur commerciale en juillet.
4 Valeur commerciale ou valeur brute de développement : le chiffre d'affaires futur total attendu des divers projets.
Le tableau ci-dessous présente les principaux chiffres consolidés pour le premier semestre de 2021 (en millions d'euros) :
| Résultats | 30/06/2021 | 30/06/2020 | Différence |
|---|---|---|---|
| Revenus | 183,8 | 213,9 | -14 % |
| EBITDA5 | 36,7 | 34,6 | 6 % |
| Bénéfice net - part du Groupe | 29,9 | 21,9 | 37 % |
| Bénéfice net par action (EUR/action) | 3 | 2,43 | 23 % |
| Bilan | 30/06/2021 | 31/12/2020 | Différence |
| Stock6 | 1 210,0 | 1 140,8 | 6 % |
| Capitaux propres | 510,2 | 491,9 | 4 % |
| Dette nette | 626,6 | 603,9 | 4 % |
Malgré une hausse des revenus résidentiels, la reconnaissance plus faible des revenus des bureaux conduit à un léger recul des revenus au 1er semestre de 2021. Immobel a néanmoins vu son bénéfice net bondir de 37 % pour atteindre 29,9 millions d'euros et son EBITDA augmenter de 6 % pour s'établir à 36,7 millions d'euros. Les revenus proviennent principalement des bonnes ventes résidentielles sur tous les marchés et de la cession d'un bureau à Bruxelles. Cette dernière opération a entraîné une forte progression de la rentabilité. La position nette d'endettement, la VBD du portefeuille et les stocks ont tous augmenté en proportion suite aux nouvelles acquisitions réalisées au 1er semestre de 2021.
Les ventes résidentielles demeurent solides sur tous les marchés. Le spécialiste renommé dans la location de biens résidentiels Home Invest Belgium a acheté la partie A du projet Key West. Par ailleurs, Quares Student Housing a acquis 129 logements étudiants dans le projet de développement mixte Brouck'R. Ces deux cessions illustrent la poursuite de l'institutionnalisation du marché immobilier bruxellois. Il s'agit d'une évolution positive qui conduit à une offre plus qualitative et plus durable sur le marché immobilier. Immobel Home, la branche stratégique d'Immobel axée sur le développement résidentiel périurbain en Belgique, a également réalisé de solides ventes et s'attend à dépasser de 20 % ses objectifs pour 2021.
Conséquence de la crise sanitaire, la demande de résidences secondaires et périurbaines a augmenté sur les marchés d'Immobel, ce qui explique cette importante prise en occupation commerciale.
Immobel a encore renforcé sa position de leader sur le marché luxembourgeois avec le lancement commercial réussi des projets Canal 44 et River Place. Ces deux projets permettent de consolider le portefeuille d'Immobel au Luxembourg, grâce à l'ajout de 108 nouvelles unités résidentielles haut de gamme sur deux sites de premier
5 EBITDA (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat d'exploitation avant amortissement et dépréciation d'actifs (tel qu'il est inclus dans les frais d'administration)
6 La rubrique Stock comprend les immeubles de placement, les participations dans les coentreprises et entreprises associées, les avances aux coentreprises et entreprises associées, les stocks et les actifs de contrats.
plan. Immobel mise également sur ses importants efforts d'expansion en France. La société a notamment entamé la commercialisation de trois nouveaux projets résidentiels en Île-de-France.
Immobel a également été témoin d'une forte activité au niveau des locations et des investissements pour ses bureaux. Cette avancée s'explique par la tendance « downsizing and upgrading », une évolution positive observée à l'échelle internationale qui se caractérise par une optimisation et une amélioration des espaces de bureaux existants en vue de répondre aux nouvelles demandes en matière de travail flexible et à distance. S'appuyant sur la réussite du contrat de bail de 15 ans signé avec bpost en 2019, Immobel a signé un bail de 12 ans avec Total Energies et un bail de 9 ans avec une institution financière américaine de premier plan pour leur nouveau siège belge respectif dans le bâtiment Multi. En plus d'être le premier immeuble de bureaux neutre en CO2 de Bruxelles, Multi met aussi l'accent sur la circularité, vu que 89 % des matériaux existants sont réutilisés. Allianz a acheté l'immeuble « BREEAM Outstanding »7 et neutre en CO2 Commerce 46 dans le quartier européen de Bruxelles. Ces deux bâtiments illustrent le rôle de premier plan que joue Immobel dans les projets de développement durable dans la capitale européenne et au-delà.
A ce jour, Immobel a obtenu des permis pour des projets représentant une valeur de vente de 490 millions d'euros8, dont 300 millions d'euros pour des projets pour lesquels les permis sont définitifs. Dans la ville de Tielt en Flandre occidentale, Immobel a obtenu un permis d'urbanisme pour le développement de 200 unités, pour une valeur commerciale de 65 millions d'euros. À Éghezée, près de Namur, Immobel créera une nouvelle zone résidentielle durable composée de 168 unités résidentielles, dont 118 maisons et 50 appartements, pour une valeur commerciale de 57 millions d'euros. Des permis supplémentaires ont été obtenus en France : le projet de bureaux de 8 700 m² Montrouge à Paris, un projet résidentiel à Montévrain d'une valeur commerciale de 18 millions d'euros et un autre projet résidentiel à Bussy-Saint-Georges, pour une valeur commerciale de 54 millions d'euros. À Bruxelles, la société s'est vu octroyer un permis de bâtir pour le développement du projet Brouck'R, d'une valeur commerciale de 88 millions d'euros. Brouck'R est un projet de développement mixte unique qui combine bureaux, commerces, hôtel, appartements et logements étudiants. L'objectif de ce projet est d'attirer un public diversifié et de donner un nouvel élan à l'un des quartiers historiques de Bruxelles. En outre, Immobel a décroché un permis pour le projet Îlot Saint Roch, un projet résidentiel de 31 500 m2 dans le centre de Nivelles.
En ce qui concerne les activités de l'Immobel Belux Office Development Fund, Immobel a déposé une demande de permis pour la rénovation du bâtiment Isala à Bruxelles. L'ambition est de proposer l'un des bâtiments les plus durables d'Europe grâce à une empreinte carbone quasi nulle, un objectif d'énergie positive et une approche axée sur le renforcement de la biodiversité et le bien-être des utilisateurs finaux.
L'activité de permis s'est améliorée par rapport à l'année dernière. Quelques projets ont cependant subi des retards. Certains permis attendus pour le second semestre ne pourraient être obtenus qu'en 2022. Ces retards devraient néanmoins être largement compensés par la vigueur des ventes résidentielles et par les activités de bureaux, qui soutiendront les résultats d'Immobel en 2022.
7 Phase de conception.
8 Dont un permis pour Bussy-Saint-Georges à Paris pour 54 millions d'euros en valeur commerciale en juillet.
Le bilan d'Immobel reste solide, avec 146 millions d'euros de trésorerie et un ratio d'endettement stable de 57%. À ce jour, le Groupe a acquis de nouveaux projets à Bruxelles, Paris et Luxembourg pour un montant de 575 millions d'euros en valeur commerciale9, ce qui porte le total de la VBD du portefeuille à 5,4 milliards d'euros.
Immobel a considérablement renforcé son activité Real Estate Investment Management. Dans ce contexte, Immobel et Goldman Sachs Asset Management ont acquis conjointement un immeuble commercial et de bureaux à usage mixte de haute qualité dans le centre de Paris. Toujours à Paris, Immobel et Pictet Alternative Advisors ont acquis un immeuble de bureaux d'environ 4 500 m² situé dans le quartier de l'Opéra de Paris.
En mai, Immobel a franchi une étape stratégique pour son activité Real Estate Investment Management, avec le premier closing réussi du fonds Immobel BeLux Development Fund. Un engagement cumulé de prises de participation de 80 millions d'euros a été atteint pour investir jusqu'à 230 millions d'euros dans des projets de développement de bureaux en Belgique et au Luxembourg. En juillet, le Fonds a conclu un accord avec Sabam pour l'acquisition10 de son siège situé dans le quartier européen de Bruxelles. Il s'agit de la troisième acquisition du Fonds après les deux investissements réalisés en 2021 : l'immeuble de bureaux Scorpio à Luxembourg et l'importante rénovation du siège social de Total Energies à Bruxelles.
Enfin, en juin, Immobel a été intégrée dans l'indice Morgan Stanley Capital International (MSCI) Global Small Cap. L'inclusion dans l'indice MSCI Global Small Cap témoigne de la solidité des résultats affichés par Immobel depuis quelques années.
Au cours du 1er semestre de 2021, Immobel a défini son approche globale et ses priorités en matière de durabilité : l'entreprise a initié un processus de co-création avec des parties prenantes internes et externes dans le but de définir son propre cadre de durabilité et façonner ainsi sa vision de la ville de demain et ses engagements RSE11. Immobel a développé un cadre de financement vert (Green Financing Framework) dans le prolongement de toutes les actions environnementales et de durabilité entreprises par la société. Immobel est actuellement en train de définir à la fois la feuille de route bas carbone du Groupe. En outre, Immobel est devenue membre de Madaster Belgique – une plateforme qui stocke des informations actualisées sur la valeur financière et circulaire, la séparabilité et le potentiel de réutilisation des matériaux et des produits employés dans les actifs immobiliers – et participe à l'évaluation du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).
L'approche renforcée en matière de durabilité d'Immobel se traduit déjà par divers projets tels que le bâtiment Isala – qui aspire à devenir l'un des bâtiments les plus durables d'Europe – et Multi, le premier immeuble de bureaux neutre en CO2 de Bruxelles.
9 Sur son propre bilan et pour les tiers. Il s'agit des acquisitions réalisées en juillet d'un projet mixte emblématique à Paris, de deux projets résidentiels à Bruxelles et du projet Sabam à Bruxelles
10 Sous la forme de contrats d'options.
11 Responsabilité Sociétale des Entreprises
Aperçu des principaux projets dans le portefeuille du Groupe Immobel au 30 juin 2021 (par ordre de surface du projet).
| Projet | Surface (m²) | Situation | Utilisation | Construction | Achèvement | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Slachthuissite | 240.000 | Anvers | Résidentiel | Q3 2021 | 2030+ | 30% |
| SNCB | 200 000 | Bruxelles | Mixte | Q1 2023 | Q2 2034 | 40% |
| Universalis Park 3 | 100 000 | Bruxelles | Mixte | Q4 2025 | Q4 2030 | 50% |
| Cours Saint-Michel | 84 200 | Bruxelles | Mixte | Q1 2023 | Q1 2026 | 50% |
| Oxy | 68 800 | Bruxelles | Mixte | Q1 2023 | Q2 2025 | 50% |
| Key West | 61 300 | Bruxelles | Mixte | Q2 2023 | Q2 2029 | 50% |
| Panorama | 58 100 | Bruxelles | Mixte | Q2 2023 | Q1 2028 | 40% |
| Ciney | 46 600 | Ciney | Résidentiel | Q4 2023 | Q2 2035 | 100% |
| Multi | 45 755 | Bruxelles | Bureaux | Q1 2019 | Q1 2022 | 50% |
| Theodore | 45 350 | Bruxelles | Mixte | Q1 2022 | Q3 2024 | 50% |
| Brouck'R | 38 000 | Bruxelles | Mixte | Q2 2022 | Q3 2024 | 50% |
| Lebeau | 36 100 | Bruxelles | Mixte | Q1 2023 | Q3 2025 | 100% |
| Möbius II | 34 000 | Bruxelles | Bureaux | Q2 2019 | Q3 2021 | 50% |
| Ilôt Saint-Roch | 31 500 | Nivelles | Résidentiel | Q3 2021 | Q1 2027 | 100% |
| Eghezée | 29 600 | Eghezée | Résidentiel | Q3 2022 | Q1 2028 | 100% |
| Tielt | 28 900 | Tielt | Résidentiel | Q2 2022 | Q1 2026 | 100% |
| Oostakker | 27 000 | Oostakker | Résidentiel | Q2 2023 | Q2 2027 | 50% |
| Isala | 26 000 | Bruxelles | Bureaux | Q4 2022 | Q4 2024 | 100% |
| O'Sea (phase 3) | 24 247 | Ostende | Résidentiel | Q2 2022 | Q2 2024 | 100% |
| O'Sea (phase 2) | 24 000 | Ostende | Mixte | Q3 2019 | Q4 2022 | 100% |
| Lalys | 23 400 | Astene | Résidentiel | Q3 2020 | Q4 2024 | 100% |
| Cala | 20 098 | Liège | Bureaux | Q3 2018 | Q4 2020 | 30% |
| Plateau d'Erpent | 19 297 | Erpent | Résidentiel | Q2 2018 | Q4 2022 | 50% |
| Beveren | 15 000 | Beveren | Résidentiel | Q1 2023 | Q1 2025 | 50% |
| Commerce 46 | 13 550 | Bruxelles | Bureaux | Q2 2020 | Q3 2022 | 100% |
| Domaine du Fort | 12 739 | Barchon | Résidentiel | Q3 2020 | Q4 2025 | 100% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Woods | 9 861 | Hoeilaart | Bureaux | Q4 2020 | Q3 2021 | 100% |
| SABAM | 9 000 | Bruxelles | Bureaux | Q3 2023 | Q3 2025 | 100% |
| Les Cinq Sapins | 8 800 | Wavre | Résidentiel | Q1 2019 | Q1 2024 | 100% |
| Royal Louise | 8 000 | Bruxelles | Résidentiel | Q4 2017 | Q1 2021 | 100% |
| Crown | 5 500 | Knokke | Résidentiel | Q2 2020 | Q4 2022 | 50% |
| Projet | Surface (m²) | Situation | Utilisation | Construction | Achèvement | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rueil-Malmaison | 28 000 | Rueil-Malmaison | Mixte | Q3 2023 | Q4 2026 | 100% |
| Aubervilliers Fort Ilot A | 18 181 | Aubervilliers | Résidentiel | Q3 2021 | Q1 2024 | 50% |
| 17/27 rue Chateaubriand |
14 481 | Savigny-sur-Orge | Résidentiel | Q4 2021 | Q4 2023 | 100% |
| Golf | 13 159 | Bussy-Saint-Georges | Résidentiel | Q4 2021 | Q4 2023 | 100% |
| TBD | 11 405 | Créteil | Résidentiel | 2023 | 2025 | 26% |
| Esprit Ville | 10 072 | Chelles | Résidentiel | Q4 2018 | Q3 2021 | 100% |
| Paris 14 / Montrouge | 9 200 | Paris | Bureaux | Q1 2022 | Q4 2023 | 100% |
| Aubervilliers Fort Ilot B | 8 545 | Aubervilliers | Résidentiel | Q4 2021 | Q4 2023 | 50% |
| Esprit Verde | 6 949 | Bessancourt | Résidentiel | Q2 2020 | Q2 2022 | 50% |
| TBD | 6 770 | Le Perreux sur Marne | Résidentiel | Q4 2022 | Q4 2020 | 60% |
| Les Notes Florales | 6 181 | Combs-La-Ville | Résidentiel | Q4 2017 | Q2 2021 | 100% |
| Le Conti | 6 090 | Le Plessis-Trevise | Résidentiel | Q3 2018 | Q3 2021 | 50% |
| Les Terrasses du Canal | 6 059 | Aubervilliers | Résidentiel | Q4 2018 | Q1 2022 | 100% |
| TBD | 6 029 | Osny | Résidentiel | Q2 2022 | Q3 2023 | 100% |
| L'Aquila | 5 879 | La Garenne-Colombes | Résidentiel | Q3 2019 | Q2 2024 | 100% |
| Saint-Antoine | 5 713 | Paris | Mixte | Q1 2022 | Q3 2024 | 100% |
| TBD | 5 658 | Neuilly sur marne | Résidentiel | Q2 2022 | Q3 2024 | 100% |
| Buttes Chaumont/Crimée |
5 341 | Paris | Mixte | Q3 2022 | Q4 2024 | 50% |
| Le Clos Mazarine | 5 193 | Chilly Mazarin | Résidentiel | Q3 2022 | Q4 2021 | 100% |
| Angle JJ Rousseau - Tivoli |
5 191 | Houilles | Résidentiel | Q2 2022 | Q4 2021 | 100% |
| Les Jardins d'Elisabeth | 4 952 | Aubergenville | Résidentiel | Q4 2019 | Q3 2024 | 10% |
| Hélios | 4 870 | Drancy | Résidentiel | Q1 2019 | Q3 2023 | 100% |
| Richelieu | 4 839 | Paris | Bureaux | Q3 2022 | Q2 2021 | 46% |
| Horizon Nature | 4 804 | Montévrain | Résidentiel | Q3 2021 | Q4 2023 | 100% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Le Fleurilege | 4 685 | Croissy-sur-Seine | Résidentiel | Q4 2018 | Q1 2022 | 50% |
| TBD | 4 416 | Othis | Résidentiel | Q4 2021 | Q1 2023 | 100% |
| Les Terrasses de l'Orge | 3 849 | Epinay-Sur-Orge | Résidentiel | Q3 2020 | Q1 2022 | 100% |
| Villa Colomba | 3 264 | Charenton-le-Pont | Résidentiel | Q3 2018 | Q4 2024 | 100% |
| TBD | 3 000 | Pantin | Bureaux | Q1 2022 | Q1 2022 | 100% |
| 32 rue Saint Léger | 2 970 | Saint-Germain-en-Laye | Résidentiel | Q1 2021 | Q2 2024 | 60% |
| Les Terrasses de Montmagny |
2 879 | Montmagny | Résidentiel | Q2 2019 | Q4 2024 | 100% |
| TBD | 2 713 | Romainville | Résidentiel | Q4 2022 | Q4 2024 | 100% |
| Villa du Petit Bois | 2 705 | Eaubonne | Résidentiel | Q3 2020 | Q1 2024 | 100% |
| Projet | Surface (m²) | Situation | Utilisation | Construction | Achèvement | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Infinity | 33 300 | Luxembourg | Mixte | Q4 2017 | Working & Shopping: Q4 2019 Living: Q1 2021 |
100% |
| Polvermillen | 27 022 | Luxembourg | Mixte | Q3 2022 | Q2 2025 | 100% |
| Laangfur | 25 500 | Luxembourg | Mixte | Q2 2026 | Q1 2030 | 100% |
| Kiem | 23 300 | Luxembourg | Mixte | Q3 2023 | Q2 2025 | 70% |
| Schoettermarial | 22 430 | Luxembourg | Mixte | Q1 2027 | Q2 2029 | 50% |
| Mamer | 13 800 | Mamer | Résidentiel | Q3 2023 | Q2 2025 | 100% |
| Livingstone - Lot2a | 13 660 | Luxembourg | Mixte | Q3 2018 | Q1 2021 | 33% |
| Livingstone - Lot1 | 12 683 | Luxembourg | Mixte | Q3 2020 | Q2 2023 | 33% |
| Rue de Hollerich | 11 500 | Luxembourg | Mixte | Q2 2023 | Q2 2026 | 100% |
| Livingstone - Lot2b | 9 697 | Luxembourg | Mixte | Q4 2018 | Q2 2021 | 33% |
| River Place | 7 891 | Luxembourg | Mixte | Q3 2021 | Q2 2024 | 100% |
| Canal 44 | 6 234 | Esch-sur-Alzette | Mixte | Q2 2022 | Q3 2024 | 100% |
| Thomas | 5 567 | Strassen | Bureaux | Q3 2027 | Q1 2029 | 100% |
| Nova | 4 200 | Luxembourg | Bureaux | Q1 2021 | Q4 2022 | 100% |
| Scorpio | 3 693 | Luxembourg | Bureaux | Q1 2026 | Q2 2027 | 100% |
| Projet | Surface (m²) | Situation | Utilisation | Construction | Achèvement | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Granary Island | 75 633 | Gdansk | Mixte | Phase 1: Q1 2017 Phase 2: Q4 2020 |
Phase 1: Q4 2019 Phase 2: Q2 2024 |
90% |
| Central Point | 19 100 | Varsovie | Bureaux | Q2 2018 | Q3 2021 | 50% |
| Projet | Surface (m²) | Situation | Utilisation | Construction | Achèvement | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eden | 20 000 | Francfort | Résidentiel | Q3 2019 | Q1 2022 | 90% |
| Projet | Surface (m²) | Situation | Utilisation | Construction | Achèvement | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Four Seasons Marbella Resort |
77 193 | Marbella | Leisure | Q3 2023 | Q3 2028 | 50% |
| NOTES | 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 183 769 | 213 913 | |
| Chiffre d'affaires | 7 | 178 447 | 208 034 |
| Autres produits opérationnels | 8 | 5 322 | 5 879 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -153 080 | -185 995 | |
| Coût des ventes | 9 | -141 723 | -171 291 |
| Frais de commercialisation | 10 | - 237 | - 6 |
| Frais d'administration | 11 | -11 121 | -14 698 |
| CESSION D'ENTREPRISES LIEES | 2 | 133 | |
| Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées | 12 | 2 | 133 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 3 271 | 5 613 | |
| Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt | 13 | 3 271 | 5 613 |
| PROFIT OPÉRATIONNEL ET PRODUITS ET CHARGES D'EXPLOITATION DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES, APRÈS IMPÔT |
33 962 | 33 664 | |
| Produits d'intérêt | 2 313 | 3 227 | |
| Charges d'intérêt | -2 590 | -5 319 | |
| Autres produits financiers | 666 | 1 017 | |
| Autres charges financières | -3 184 | -2 990 | |
| COUTS FINANCIERS NET | 14 | -2 796 | -4 065 |
| PROFIT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 31 167 | 29 599 | |
| Impôts | 15 | - 693 | -7 304 |
| PROFIT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 30 473 | 22 295 | |
| PROFIT DE LA PERIODE | 30 473 | 22 295 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 561 | 417 | |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 29 912 | 21 878 | |
| PROFIT DE LA PERIODE | 30 473 | 22 295 | |
| Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats |
- 183 | 2 726 | |
| Ecarts de conversion | - 183 | 2 726 | |
| Autres éléments du résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage ultérieur | |||
| en compte de résultats Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies |
|||
| Impôts différés | |||
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RESULTAT GLOBAL | - 183 | 2 726 | |
| PROFIT GLOBAL DE LA PÉRIODE | 30 290 | 25 021 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 561 | 417 | |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 29 729 | 24 604 | |
| PROFIT NET PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ET DILUÉ) | 16 | 3,00 | 2,43 |
| PROFIT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ET DILUÉ) | 16 | 2,98 | 2,74 |
| ACTIFS | NOTES | 30/06/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 472 572 | 448 370 | |
| Immobilisations incorporelles | 495 | 582 | |
| Goodwill | 17 | 43 789 | 43 789 |
| Immobilisations corporelles | 1 848 | 1 388 | |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation | 4 061 | 4 390 | |
| Immeubles de placement | 18 | 195 302 | 197 149 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 19 | 113 713 | 106 195 |
| Autres actifs financiers non-courants | 500 | 175 | |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 91 034 | 76 644 | |
| Actifs d'impôts différés | 20 | 19 756 | 16 369 |
| Autres actifs non courants | 2 074 | 1 689 | |
| ACTIFS COURANTS | 1 020 809 | 982 768 | |
| Stocks | 21 | 666 878 | 683 121 |
| Créances commerciales | 22 | 27 674 | 33 168 |
| Actifs de contrats | 23 | 126 351 | 57 251 |
| Créances fiscales | 3 290 | 3 450 | |
| Autres actifs courants | 24 | 33 919 | 37 269 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 16 702 | 20 399 | |
| Autres actifs financiers courants | 49 | 49 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 25 | 145 947 | 148 059 |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 493 382 | 1 431 137 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES |
30/06/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 512 771 | 494 490 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 510 210 | 491 922 |
| Capital | 97 257 | 97 256 |
| Résultats non distribués | 410 613 | 392 143 |
| Réserves | 2 341 | 2 524 |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE | 2 560 | 2 568 |
| PASSIFS NON COURANTS | 530 674 | 609 602 |
| Pensions et obligations similaires | 603 | 603 |
| Impôts différés 20 |
38 915 | 37 301 |
| Dettes financières 25 |
490 705 | 571 139 |
| Instruments financiers dérivés 25 |
451 | 560 |
| PASSIFS COURANTS | 449 938 | 327 045 |
| Provisions | 1 587 | 2 114 |
| Dettes financières 25 |
281 853 | 180 810 |
| Dettes commerciales 26 |
88 610 | 60 927 |
| Passifs de contrats 27 |
16 107 | 3 896 |
| Dettes fiscales | 8 194 | 7 110 |
| Autres passifs courants 28 |
53 586 | 72 188 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 493 382 | 1 431 137 |
| NOTES | 30/06/2021 | 30/06/2020 (representé *) |
|
|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 183 769 | 213 913 | |
| Charges opérationnelles | -153 080 | -185 995 | |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 11 | 2 726 | 968 |
| Variation des provisions & autres éléments | - 527 | -1 256 | |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT |
32 888 | 27 630 | |
| Variation du fonds de roulement | 29 | -15 074 | 45 636 |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS | 17 814 | 73 266 | |
| Intérêts payés | -8 490 | -5 127 | |
| Intérêts reçus | 2 313 | 3 227 | |
| Autres flux de trésorerie | -2 518 | -1 324 | |
| Impôts payés | -1 218 | -3 388 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | 7 901 | 66 654 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants | -3 626 | - 184 | |
| Cessions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants | - 47 | ||
| Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées | 13 850 | 6 306 | |
| Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées | 19 | -32 696 | -60 883 |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées | 19 | 3 896 | 7 458 |
| Cessions d'entreprises liées | 2 | 9 792 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | -18 621 | -37 511 | |
| Nouveaux emprunts | 25 | 78 374 | 96 653 |
| Remboursements d'emprunts | 25 | -57 765 | -73 073 |
| Vente d'actions propres | 16 416 | 50 671 | |
| Dividendes payés | -28 417 | -26 637 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | 8 608 | 47 614 | |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE |
-2 112 | 76 757 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE LA PERIODE | 148 059 | 156 147 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PERIODE | 145 947 | 232 904 |
(*) Les flux de trésorerie liés aux entreprises mises en équivalence et à la cession de filiales ont été représentés des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation aux flux de trésorerie liés aux activités d'investissement afin d'aligner la présentation sur la nature des flux de trésorerie sousjacents tels que définis par les IFRS.
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
RESERVES D'ACQUISI TION |
ECARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | |||||||||
| Situation au 01-01-2021 | 97 256 | 280 997 | 111 705 | 2 147 | 377 | - 560 | 491 922 | 2 568 | 494 490 |
| Hors actions propres | 97 256 | 280 997 | 124 869 | 2 147 | 377 | - 560 | 505 086 | 2 568 | 507 654 |
| Actions propres | - | - | -13 164 | - | - | - | -13 164 | -13 164 | |
| Résultat global de la période | - | 29 912 | - | - 183 | - | - | 29 729 | 561 | 30 290 |
| Dividendes et autres allocataires payés | - | -27 942 | - | - | - | - | -27 942 | - 477 | -28 419 |
| Cash flow hedging | - | - | - | - | - | 63 | 63 | - | 63 |
| Variations de périmètre | - | - | - | - | - | - | - 92 | - 92 | |
| Transactions sur actions propres | - | 4 545 | 11 871 | - | - | - | 16 416 | - | 16 416 |
| Autres mouvements | - | - 113 | 89 | - | - | 46 | 22 | - | 22 |
| Mouvements de l'exercice | - | 6 402 | 11 960 | - 183 | - | 109 | 18 288 | - 8 | 18 280 |
| Situation au 30-06-2021 | 97 256 | 287 399 | 123 665 | 1 964 | 377 | - 451 | 510 210 | 2 560 | 512 771 |
| Hors actions propres | 97 256 | 287 399 | 124 869 | 1 964 | 377 | - 451 | 511 414 | 2 560 | 513 974 |
| Actions propres | - | - | -1 204 | - | - | - | -1 204 | - | -1 204 |
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
RESERVES D'ACQUISI TION |
ECARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | |||||||||
| Situation au 01-01-2020 | 97 256 | 258 344 | 70 321 | 55 | 175 | 426 151 | 2 011 | 428 162 | |
| Hors actions propres | 97 256 | 258 344 | 124 869 | 55 | 175 | 480 699 | 2 011 | 482 710 | |
| Actions propres | - | - | -54 548 | - | - | -54 548 | -54 548 | ||
| Résultat global de la période | - | 21 878 | - | 2 511 | - | 24 389 | 632 | 25 021 | |
| Dividendes et autres allocataires payés | - | -26 551 | - | - | - | -26 551 | - 86 | -26 637 | |
| Variations de périmètre | - | - 23 | - | - | - | - 23 | 23 | ||
| Transactions sur actions propres | - | 13 920 | 36 751 | - | - | 50 671 | - | 50 671 | |
| Autres mouvements | - | 124 | - | - | - | 124 | - | 124 | |
| Mouvements de l'exercice | 9 348 | 36 751 | 2 511 | 48 610 | 569 | 49 179 | |||
| Situation au 30-06-2020 | 97 256 | 267 692 | 107 072 | 2 566 | 175 | 474 761 | 2 580 | 477 341 | |
| Hors actions propres | 97 256 | 267 692 | 124 869 | 2 566 | 175 | 492 558 | 2 580 | 495 138 | |
| Actions propres | - | - | -17 797 | - | - | -17 797 | - | -17 797 |
Le capital social d'Immobel SA est représenté par 9.997.356 actions ordinaires, dont 26.965 actions propres.
Au 30 juin 2021, 265 562 actions propres ont été cédées au cours de l'exercice en cours pour un montant de EUR 16 416 milliers, comprenant une plus-value nette réalisée de EUR 4 545 milliers.
Conformément à IAS32, ces actions propres sont présentées en déduction des fonds propres. Ces actions propres n'ont ni droit de vote, ni droit au dividende.
Au 30 juin 2021, le solde des actions propres acquises au travers de la fusion avec ALLFIN, restent valorisées au cours de bourse du 29 juin 2016, date de l'opération.
Conformément à l'allocation des résultats 2020 d'Immobel, EUR 27 609 milliers ont été versés sous forme de dividendes et EUR 333 milliers ont été alloués à un fonds caritatif.
Les ajustements de conversion de devise sont liés aux entités polonaises dont la devise fonctionnelle est le zloty.
Immobel (ci-après dénommée la « Société ») est une société anonyme de droit belge. L'adresse de son siège social est Rue de la Régence 58 à 1000 Bruxelles. Les états financiers consolidés intermédiaires résumés au 30 juin 2021 et pour les six mois clos à cette date ont été préparés conformément à la norme comptable IAS 34, Information financière intermédiaire, telle qu'adoptée dans l'Union européenne et doivent être lus conjointement avec les derniers états financiers consolidés annuels du Groupe au 31 décembre 2020 et pour l'exercice clos (les « derniers états financiers annuels »). Ils ne comprennent pas toutes les informations requises pour un jeu complet d'états financiers établis conformément aux normes IFRS. Cependant, des notes explicatives sélectionnées sont incluses pour expliquer les événements et les transactions qui sont importants pour comprendre l'évolution de la situation financière et de la performance du Groupe depuis les derniers états financiers annuels.
La publication de ces états financiers intermédiaires a été autorisée par le comité de direction de la Société le 9 septembre 2021.
À l'exception de ce qui est décrit ci-dessous, les méthodes comptables appliquées dans ces états financiers intermédiaires sont les mêmes que celles appliquées dans les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2020.
Les nouvelles normes ou amendements aux IFRS suivants sont applicables à compter du 1er janvier 2021 mais ne sont pas significatifs ou n'ont pas d'impact significatif sur les états financiers du Groupe pour le premier semestre 2021.
Le groupe n'a pas anticipé les normes et interprétations suivantes dont l'application n'est pas obligatoire au 30 juin 2021 :
Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits antérieurs à l'utilisation prévue (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels : contrats déficitaires Coût d'exécution du contrat (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du Groupe est en cours. Le Groupe ne s'attend pas à des modifications significatives résultant de l'application de ces normes.
Dans ce contexte de crise, le Groupe a accordé une attention particulière pour refléter adéquatement l'impact actuel et attendu de la situation du COVID-19 sur la situation financière, la performance et les flux de trésorerie de la société, en appliquant les principes comptables IFRS de manière cohérente.
La crise du Covid-19 a actuellement encore un impact modéré sur l'activité de l'entreprise et sur le secteur dans son ensemble, principalement en ce qui concerne les progrès en matière de permis ainsi que pour les activités commerciales liées aux bureaux.
A l'exception du goodwill issu de l'acquisition de Nafilyan & Partners pour lequel un test de dépréciation annuel est requis et dont l'évaluation est prévue d'ici la fin de l'année, le Groupe est tenu de réaliser, conformément aux dispositions de la norme IAS 36, des tests de dépréciation lorsqu'il existe un indice de dépréciation d'un actif.
Le Groupe Immobel n'a identifié aucun élément probant ni événement déclencheur qui nécessiterait des décisions de dépréciation d'actifs et se réfère au test de dépréciation effectué conformément à la note 13 des derniers états financiers consolidés annuels du Groupe au 31 décembre 2020 et pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 et a conclu qu'aucune dépréciation une charge doit être comptabilisée dans l'exercice en cours contre le goodwill.
La crise COVID-19 entraîne une augmentation potentielle du risque de crédit et peut donc influer sur le montant des pertes de dépréciation à reconnaître en ce qui concerne les pertes de crédit prévues. Le Groupe a donc suivi de plus près les recettes de paiement et les risques de contrepartie, ne notant aucune détérioration significative. L'impact de l'"expected credit losses" (ECL) reste sans importance, d'autant plus qu'un actif physique peut être considéré, dans la plupart des cas, comme une garantie (garantie) dans l'évaluation.
En ce qui concerne les inventaires (projets à développer), les hypothèses utilisées pour évaluer la récupération du projet en cours d'élaboration ont été constamment examinées et mises à jour en fonction des données de marché les plus récentes, sans incidence significative. Aucune déficience n'a été identifiée au 30 juin 2021.
Les risques financiers ont été surveillés de près.
Pour amortir ces conditions de marché, la société dispose d'une trésorerie de 146 millions d'euros à fin juin 2021, de lignes de crédit corporate disponibles de 76 millions d'euros, de « commercial paper » non émis pour un montant de 26,5 millions d'euros et 633 millions d'euros de lignes de financement de projets confirmées dont 343 millions d'euros ont été utilisés.
Le risque de liquidité et les tendances des marchés des taux d'intérêt et des taux de change ont été examinés et les informations connexes ont été mises à jour sur la base des données disponibles au 30 juin 2021 – voir la note 25.
Les positions d'actifs d'impôt différé d'Immobel ont été revues afin d'assurer leur recouvrement par le biais du revenu imposable futur. Le Groupe a également suivi les modifications législatives, les révisions des taux d'imposition et les autres mesures fiscales prises en réponse à la crise.
La société n'a pas identifié d'impact significatif de la crise du COVID-19 sur le bénéfice imposable futur estimé.
Le Groupe a examiné si des obligations actuelles étaient susceptibles d'être à l'avant-cause de la reconnaissance des dispositions, sans tenir compte d'un risque spécifique.
Les effets financiers de la crise ont été plutôt limités, sauf en termes de rythme des ventes, qui a ralenti, et les progrès sur les chantiers de construction.
Le Groupe n'a ni ajusté ses indicateurs de performance, ni inclus de nouveaux indicateurs pour décrire les impacts du COVID-19.
Compte tenu des incertitudes liées à la crise sanitaire et à l'évolution constante de l'environnement, le Groupe a accordé une attention particulière aux événements survenus au cours de la période allant du 30 juin 2021 jusqu'à l'approbation des états financiers par le Conseil d'administration – voir note 32.
Les chiffres réels liés au premier semestre 2021 et les prévisions pour 2021 montrent que l'appréciation de la direction relative à la continuité d'exploitation de l'entreprise reste appropriée.
En raison de l'évolution de l'environnement économique et financier liée au COVID-19, le Groupe a renforcé ses procédures de surveillance des risques, principalement dans la mesure des actifs financiers et le test de dépréciation.
Les estimations utilisées par le Groupe, entre autres, pour tester la dépréciation et mesurer les provisions, tiennent compte de cet environnement et de la forte volatilité des marchés.
Les principaux jugements et estimations comptables sont identiques à ceux donnés à la page 94 (Comptes consolidés) du Rapport annuel 2020. Elles concernent principalement les actifs d'impôts différés, les biens d'investissement, la dépréciation d'actifs, les provisions, les projets en stock et les contrats de construction.
Le Groupe Immobel fait face aux risques et incertitudes inhérents au secteur du développement immobilier ainsi qu'à ceux liés à la situation économique et au monde financier.
Le Conseil d'administration estime que les principaux risques et incertitudes inclus à la page 46 et suivants (rapport de gestion) du rapport annuel 2020 et de la page 93-94 sont toujours d'actualité pour les mois restants de 2021.
Nous nous référons à la note 2 pour une mise à jour sur la crise du COVID-19.
| Le nombre d'entités comprises dans le périmètre de consolidation évolue comme suit : | 31/12/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|
| Filiales - Intégration globale | 138 | 137 |
| Coentreprises - Mise en équivalence | 53 | 53 |
| Entreprises associées - Mise en équivalence | 6 | 3 |
| TOTAL | 197 | 193 |
Durant le premier semestre de l'exercice 2021, le périmètre de consolidation a enregistré les mouvements suivants:
Entrées dans le périmètre de consolidation :
Sorties du périmètre de consolidation :
• Livingstone, auparavant détenue à 100%
• NP_Croissance, NP_Developpement, NP_Expansion, NP_Expansion Rive Gauche ont fusionné avec Immobel France
Le reporting sectoriel est présenté sur la base des segments opérationnels utilisés par le Conseil d'administration et la direction pour surveiller la performance financière du Groupe, étant les segments géographiques (par pays). Le choix fait par la direction de se concentrer sur le segment géographique plutôt que sur d'autres segments d'exploitation possibles est motivé par les nouveaux investissements ou projets dans plusieurs nouveaux pays, ce qui a rendu ce critère plus pertinent pour le suivi des affaires et reflète mieux l'organisation du Groupe.
Le cœur de métier du Groupe, le développement immobilier, est réalisé en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Pologne et en Espagne.
La ventilation des ventes par pays est fonction du pays où l'activité est exécutée.
Les résultats et les éléments d'actif et de passif des segments comprennent des éléments qui peuvent être attribués à un secteur, soit directement, soit attribués au moyen d'une formule d'allocation.
Conformément aux règles IFRS, la Société applique depuis le 1er janvier 2014, la norme IFRS 11. Cette norme modifie fortement la lecture des états financiers de la Société sans toutefois modifier le résultat net et les capitaux propres.
Le Conseil d'Administration considère que les données financières en application de la méthode de consolidation proportionnelle (hors IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers.
| COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ | 30/06/2021 | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 216 064 | 238 504 |
| Chiffre d'affaires | 207 076 | 229 587 |
| Autres produits opérationnels | 8 988 | 8 917 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -178 676 | -203 522 |
| Coût des ventes | -165 829 | -188 931 |
| Frais de commercialisation des ventes | - 378 | -1 219 |
| Frais d'administration et de marketing | -12 469 | -13 372 |
| CESSION D'ENTREPRISES LIEES | 2 | 133 |
| Gains (Pertes) sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 2 | 133 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 29 | 6 |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 29 | 6 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 37 419 | 35 121 |
| Produits d'intérêt | 1 900 | 2 785 |
| Charges d'intérêt | -4 888 | -5 327 |
| Autres produits et charges | -1 707 | -2 134 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -4 695 | -4 676 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 32 724 | 30 445 |
| Impôts | -2 987 | -8 151 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 29 737 | 22 295 |
| RÉSULTAT DE LA PERIODE | 29 737 | 22 295 |
| Parts ne donnant pas le contrôle | - 175 | 417 |
| PART D'IMMOBEL | 29 912 | 21 878 |
| CHIFFRE D'AFFAIRES |
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL |
CHIFFRE D'AFFAIRES |
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL |
|
|---|---|---|---|---|
| 30/06/2021 | 30/06/2021 | 30/06/2020 | 30/06/2020 | |
| Belgique | 121 833 | 32 204 | 150 946 | 31 660 |
| Luxembourg | 14 559 | 4 179 | 16 159 | 3 897 |
| France | 42 688 | -2 950 | 33 751 | -2 299 |
| Allemagne | 27 303 | 4 141 | 5 251 | - 358 |
| Pologne | 693 | - 25 | 23 480 | 2 293 |
| Espagne | - 129 | - 72 | ||
| TOTAL CONSOLIDÉ | 207 076 | 37 419 | 229 587 | 35 121 |
| ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | 30/06/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 437 986 | 420 271 |
| Immobilisations incorporelles et corporelles | 2 343 | 2 021 |
| Goodwill | 43 789 | 43 789 |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation | 4 061 | 4 390 |
| Immeubles de placement | 291 967 | 294 494 |
| Participations et avances aux entreprises associées | 63 886 | 46 945 |
| Impôts différés | 23 335 | 19 813 |
| Autres actifs non courants | 8 605 | 8 819 |
| ACTIFS COURANTS | 1 432 236 | 1 356 329 |
| Stocks | 1 000 858 | 997 161 |
| Créances commerciales | 30 262 | 39 327 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 226 864 | 145 363 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 174 253 | 174 478 |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 870 222 | 1 776 600 |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 510 938 | 492 907 |
| PASSIFS NON COURANTS | 607 718 | 731 077 |
| Dettes financières | 560 531 | 685 169 |
| Impôts différés | 46 584 | 44 745 |
| Autres passifs non courants | 603 | 1 163 |
| PASSIFS COURANTS | 751 566 | 552 616 |
| Dettes financières | 450 049 | 291 112 |
| Dettes commerciales | 113 367 | 83 177 |
| Dettes fiscales et autres passifs courants | 188 150 | 178 327 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 870 222 | 1 776 600 |
| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE |
ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS |
ACTIFS SECTORIELS COURANTS |
ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ |
CONSOLIDÉ |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | 208 131 | 941 667 | 1149 798 | |
| Luxembourg | 48 212 | 259 873 | 308 085 | |
| France | 91 851 | 23 539 | 115 390 | |
| Allemagne | 1 | 47 476 | 47 477 | |
| Pologne | 252 | 15 249 | 15 500 | |
| Espagne | 2 | 24 349 | 24 351 | |
| Eléments non affectés 1 | 209 620 | 209 620 | ||
| TOTAL DES ACTIFS | 348 448 | 1 312 154 | 209 620 | 1 870 222 |
| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE |
PASSIFS SECTORIELS |
ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ |
CONSOLIDÉ |
|---|---|---|---|
| Belgique | 886 530 | 886 530 | |
| Luxembourg | 190 119 | 190 119 | |
| France | 112 151 | 112 151 | |
| Allemagne | 40 972 | 40 972 | |
| Pologne | 41 751 | 41 751 | |
| Espagne | 24 855 | 24 855 | |
| Eléments non affectés 1 | 62 906 | 62 906 | |
| TOTAL DES PASSIFS | 1 296 378 | 62 906 | 1 359 284 |
(1) Eléments non affectés : Actif : Actifs d'impôts différés - Autres actifs financiers non courants - Autres actifs non courants – Créances fiscales - Autres actifs financiers courants -Trésorerie et équivalents de trésorerie ; Passif : Provisions - Passifs d'impôts différés - Dettes financières -Dettes fiscales - Instruments financiers dérivés.
Pour l'analyse des projets en cours par secteur et par zone géographique, il convient de prendre en considération les stocks, mais également les immeubles de placement dans la mesure où cette dernière rubrique contient les biens acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur.
| STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 30/06/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|
| Belgique | 745 134 | 761 788 |
| Luxembourg | 250 017 | 245 067 |
| France | 139 143 | 139 603 |
| Allemagne | 62 814 | 61 875 |
| Pologne | 59 928 | 49 367 |
| Espagne | 35 791 | 33 955 |
| TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 1 292 825 | 1 291 655 |
Les coentreprises sont, pour l'information sectorielle, consolidées selon la méthode de l'intégration proportionnelle. Les ajustements résultent de l'application de la norme IFRS 11, entraînant la consolidation des coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence.
TABLEAU DE RÉCONCILIATION
| 30/06/2021 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Information | Ajustements | Information | ||
| Sectorielle | Publiée | |||
| Chiffre d'affaires | 207 076 | -28 629 | 178 447 | |
| Résultat opérationnel | 37 419 | -3 457 | 33 962 | |
| Total bilantaire | 1 870 222 | -376 841 | 1 493 382 |
Le Groupe génère ses revenus au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans les principales catégories de revenus suivantes :
| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 30/06/2021 |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | 63 514 | 34 673 | 9 794 | 107 981 |
| Luxembourg | 2 696 | 2 809 | 5 506 | |
| France | 767 | 36 063 | 36 830 | |
| Allemagne | 27 303 | 27 303 | ||
| Pologne | 135 | 693 | 827 | |
| Total | 67 112 | 101 541 | 9 794 | 178 447 |
| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 30/06/2020 |
| Belgique | 98 746 | 32 299 | 8 769 | 139 814 |
| Luxembourg | 3 | 10 136 | 10 139 | |
| France | 29 200 | 29 200 | ||
| Allemagne | 5 260 | 5 260 | ||
| Pologne | 306 | 23 315 | 23 621 | |
| Total | 99 055 | 100 210 | 8 769 | 208 034 |
Pour la Belgique, les projets Commerce 46 et O'Sea mais aussi au niveau international, le projet Eden Tower en Allemagne contribuent essentiellement au chiffre d'affaires.
Le chiffre d'affaires sur contrats commerciaux est comptabilisé lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens et services.
L'analyse contractuelle des contrats de vente du Groupe a conduit à appliquer les principes suivants de reconnaissance du chiffre d'affaires :
Le revenu issu des contrats de vente de bureaux est comptabilisé après analyse au cas par cas des obligations de performance prévues dans le contrat (terrain, constructions, commercialisation). Le revenu alloué à chaque obligation de performance est reconnu :
Au 30 juin 2021, le projet « Commerce » est désormais considéré selon l'avancement de sa réalisation.
Aucun autre contrat « Office » ne répond aux critères qui permettraient un transfert progressif de contrôle.
Pour les projets de type « Résidentiel », le revenu est reconnu en fonction des dispositions contractuelles et légales en vigueur dans chaque pays pour régir le transfert du contrôle de projets vendus en l'état futur d'achèvement.
Le revenu des ventes est généralement comptabilisé au transfert de l'actif.
La ventilation du chiffre d'affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit :
| Moment de reconnaissance du revenu | |||
|---|---|---|---|
| Moment précis | Progressivement | 30/06/2021 | |
| 67 112 | |||
| 101 541 | |||
| 100 848 | |||
| 693 | |||
| 9 794 | |||
| 12 969 | 165 478 | 178 447 | |
| 2 482 693 693 9 794 |
64 630 100 848 100 848 |
| Moment de reconnaissance du revenu | ||||
|---|---|---|---|---|
| Moment précis | Progressivement | 30/06/2020 | ||
| BUREAUX | 99 055 | 99 055 | ||
| RESIDENTIEL | 23 316 | 76 894 | 100 210 | |
| Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent | 76 894 | 76 894 | ||
| Unité résidentielle d'un projet - Autres | 23 316 | 23 316 | ||
| LOTISSEMENT | 8 769 | 8 769 | ||
| TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES | 131 140 | 76 894 | 208 034 |
| Se décomposent comme suit : | ||
|---|---|---|
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
| Produits locatifs de projets en attente d'un développement futur | 4 782 | 2 012 |
| Autres produits (récupération taxes, refacturations diverses…) | 540 | 3 867 |
| TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS | 5 322 | 5 879 |
Les produits locatifs sont intégralement relatifs aux immeubles loués en attente de développement qui sont présentés en immeubles de placement.
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par zone géographique :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | -77 978 | -109 581 |
| Luxembourg | -4 778 | -8 349 |
| France | -35 501 | -27 987 |
| Allemagne | -22 746 | -5 234 |
| Pologne | - 693 | -20 140 |
| Espagne | - 27 | |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -141 723 | -171 291 |
Au même titre que le chiffre d'affaires, les principaux contributeurs en termes de coût des ventes sont les projets Commerce 46 et O'Sea en Belgique et Eden Tower Frankfurt en Allemagne.
Sont repris sous cette rubrique les honoraires payés à des tiers relatifs au chiffre d'affaires, honoraires qui ne sont pas capitalisés à la rubrique "Stocks".
Les frais de commercialisation se ventilent comme suit par zone géographique :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | - 268 | - 71 |
| France | 31 | 65 |
| TOTAL FRAIS DE COMMERCIALISATION | - 237 | - 6 |
Se décomposent comme suit :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Frais de personnel | -4 380 | -5 720 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | -2 726 | - 968 |
| Autres charges opérationnelles | -4 014 | -8 010 |
| FRAIS D'ADMINISTRATION | -11 121 | -14 698 |
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif | -6 327 | -5 506 |
| Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique "stock" | 4 526 | 1 899 |
| Rémunérations des Administrateurs non exécutifs | - 595 | -1 213 |
| Charges de sécurité sociale | -1 806 | -1 115 |
| Charges de retraite | - 69 | |
| Autres | - 109 | 215 |
| TOTAL FRAIS DE PERSONNEL | -4 380 | -5 720 |
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles, et immeubles de placement | -2 726 | -1 013 |
| Réductions de valeur sur créances | 45 | |
| TOTAL AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS D'ACTIFS | -2 726 | - 968 |
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Services et biens divers | -4 509 | -8 172 |
| Autres charges d'exploitation | - 315 | -1 094 |
| Provisions | 809 | 1 256 |
| TOTAL DES AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES | -4 014 | -8 010 |
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Charges locatives des différents sièges ¹ | - 250 | - 763 |
| Rétribution de tiers, comprennant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires | -2 555 | -5 063 |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, les frais d'entretien et de réparations des immeubles destinés à la | ||
| vente ou en attente de développement | -1 704 | -2 346 |
| TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS | -4 509 | -8 172 |
Le gain net réalisé se décompose comme suit:
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Prix de cession des entreprises liées | 2 | 9 792 |
| Valeur d'inventaire des participations cédées ou liquidées | -9 659 | |
| GAINS SUR CESSIONS D'ENTREPRISES LIÉES | 2 | 133 |
La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se décompose comme suit :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 7 428 | 8 264 |
| Résultat financier | -1 953 | - 653 |
| Impôts | -2 204 | -1 998 |
| RÉSULTAT DE LA PÉRIODE | 3 271 | 5 613 |
De plus amples informations relatives aux coentreprises et entreprises associées sont données en note 19.
Le résultat financier se ventile de la manière suivante :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -8 490 | -8 842 |
| Coûts financiers activés sur projets en développement | 5 899 | 3 232 |
| Variation de juste valeur | 291 | |
| Produits d'intérêts | 2 313 | 3 227 |
| Autres produits et charges financières | -2 518 | -1 973 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -2 796 | -4 065 |
La diminution du résultat financier est principalement due à une augmentation des intérêts capitalisés.
Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -3 370 | -6 776 |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | 904 | - 425 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | 1 773 | - 103 |
| Impôt différé actif non reconnu | ||
| TOTAL DE LA CHARGE D'IMPOTS REPRISE AU RESULTAT GLOBAL | - 693 | -7 304 |
| Impôts courants | -2 466 | -7 201 |
| Variation des créances et des dettes fiscales | 1 248 | 3 813 |
| IMPOTS PAYES (ETAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE) | -1 218 | -3 388 |
Le faible taux d'imposition effectif est dû à la structure des transactions des ventes et à la comptabilisation d'impôts différés actif supplémentaires suite à la probabilité accrue d'un bénéfice imposable suffisant sur lequel ces actifs spécifiques peuvent être imputés.
Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice par le nombre moyen d'actions (résultat net et résultat global). Le calcul du nombre moyen d'actions est défini par IAS 33.
Le résultat de base par action est déterminé à l'aide des données suivantes :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Résultat net de la période | 29 912 | 21 878 |
| Résultat global de la periode | 29 729 | 24 604 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: | ||
| Actions ordinaires au 1 janvier | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Acitons propres au 1 janvier | - 292 527 | -1 212 179 |
| Actions propres cédées | 265 562 | 816 686 |
| Actions ordinaires au 30 juin | 9 970 391 | 9 601 863 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires | 9 961 154 | 8 992 120 |
| Résultat net (part du Groupe) par action | 3,003 | 2,433 |
| Résultat global (part du Groupe) par action | 2,984 | 2,736 |
Le goodwill provient de l'acquisition en 2019 de Nafilyan & Partners, société non cotée basée en France et spécialisée dans le développement immobilier.
L'acquisition confère à IMMOBEL S.A. 100% des droits de vote et le contrôle de Nafilyan & Partners. L'acquisition est qualifiée de regroupement d'entreprises au sens de la norme IFRS 3. Le Groupe a acquis Nafilyan & Partners pour étendre sa couverture sur le marché français en partageant le savoir-faire, l'expertise et les synergies potentielles avec Immobel France. À ce jour, Nafilyan & Partners est pleinement intégrée aux opérations d'Immobel France.
Le rapprochement de la valeur comptable de l'écart d'acquisition au début et à la fin de la période considérée, se décompose comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 43 789 | |
| Acquisition d' Immobel France | 43 789 | |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 43 789 | 43 789 |
| DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | ||
| Dépréciations de l'exercice | ||
| DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | ||
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 30 JUIN 2021 / 31 DECEMBRE 2020 | 43 789 | 43 789 |
| La valeur comptable du goodwill a été allouée aux unités génératrices de trésorerie comme suit: |
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 30 JUIN 2021 / 31 DECEMBRE 2020 43 789 43 789
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| France | 43 789 | 43 789 |
Le groupe Immobel teste le goodwill annuellement pour dépréciation, ou plus fréquemment s'il y a des indications que le goodwill pourrait être déprécié. Le Groupe Immobel n'a identifié aucun élément probant ni événement déclencheur qui nécessiterait des décisions de dépréciation d'actifs et se réfère au test de dépréciation effectué conformément à la note 13 des derniers états financiers consolidés annuels du Groupe au 31 décembre 2020 et pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 et a conclu qu'aucune dépréciation une charge doit être comptabilisée dans l'exercice en cours contre le goodwill.
Cette rubrique comprend les biens acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur.
Les immeubles de placement ont évolué comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 199 415 | 87 838 |
| Entrée dans le périmètre | 127 088 | |
| Cession/sortie de périmètre | -6 040 | |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks | - 90 | -9 471 |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PERIODE | 199 325 | 199 415 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | -2 266 | -6 715 |
| Amortissements | -1 821 | -1 591 |
| Amortissements annulés suite à cession/sortie de périmètre | 64 | 6 040 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PERIODE | -4 023 | -2 266 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 30 JUIN | 195 302 | 197 149 |
La valeur nette comptable des immeubles de placement au 30 juin 2021 s'élève à EUR 195,3 million.
Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global se résume comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Participations dans les coentreprises | 100 957 | 98 663 |
| Participations dans les entreprises associées | 12 756 | 7 532 |
| TOTAL DES PARTICIPATIONS DANS L'ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE | 113 713 | 106 195 |
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
| Quote-part dans le résultat net des coentreprises | 4 199 | 7 987 |
| Quote-part dans le résultat net des entreprises associées | - 928 | 7 |
La valeur d'inventaire des coentreprises et des entreprises associées évolue comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 106 195 | 55 899 |
| Part dans le résultat | 3 271 | |
| Acquisitions et injections de capital | 8 153 | 7 994 |
| Variations de périmètre | 44 214 | |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées | -3 896 | 9 660 |
| Cession ou liquidation de coentreprises et entreprises associées | -10 533 | |
| Remboursement de capital | ||
| Ecarts de conversion | -1 039 | |
| Autres mouvements | - 10 | |
| MUTATIONS DE LA PERIODE | 7 518 | 50 296 |
| VALEUR AU 30 JUIN 2021 / 31 DECEMBRE 2020 | 113 713 | 106 195 |
Parmi les nouvelles sociétés constituées, les principales contributions aux injections de capital sont liées à Immobel Belux Office Development Fund SCSP pour environ EUR 5 millions et Richelieu pour EUR 1 million ainsi qu'à peu près le même montant en tant qu'avances.
Le tableau ci-après reprend la contribution des coentreprises et entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global.
| % INTÉRÊT | VALEUR D'INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS | QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NOMS | 30/06/2021 | 31/12/2020 | 30/06/2021 | 31/12/2020 | 30/06/2021 | 31/12/2020 |
| Bella Vita | 50% | 50% | 60 | 54 | 6 | - 16 |
| Boralina Investments, S.L. | 50% | 50% | - 891 | -2 884 | - 7 | |
| Brouckère Tower Invest | 50% | 50% | 29 440 | 29 059 | 382 | 386 |
| CBD International | 50% | 50% | -1 666 | -1 431 | - 183 | 508 |
| Château de Beggen | 50% | 50% | 11 | 17 | - 7 | |
| Cityzen Holding | 50% | 50% | - 20 | - 19 | - 1 | - 7 |
| Cityzen Hotel | 50% | 50% | 742 | 564 | 178 | 55 |
| Cityzen Office | 50% | 50% | 1 893 | 1 546 | 347 | 164 |
| Cityzen Residence | 50% | 50% | 719 | 561 | 158 | 78 |
| CP Development Sp. z o.o. | 50% | 50% | - 245 | - 59 | - 229 | 23 |
| CSM Development | 50% | 50% | 24 | 24 | - 5 | |
| CSM Properties | 50% | 50% | 3 826 | 3 900 | - 74 | 291 |
| Debrouckère Development | 50% | 50% | 501 | 548 | - 48 | - 68 |
| Debrouckère Land (ex-Mobius I) | 50% | 50% | 90 | 102 | - 12 | 67 |
| Debrouckère Leisure | 50% | 50% | 2 282 | 2 310 | - 28 | - 15 |
| Debrouckère Office | 50% | 50% | 3 738 | 3 770 | - 32 | 20 |
| Gateway | 50% | 50% | 321 | 322 | - 1 | - 3 |
| Goodways SA | 50% | 50% | 3 236 | 3 237 | - 1 | - 63 |
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 165 | 165 | - 3 | |
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 1 290 | 1 272 | 19 | - 35 |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 682 | 683 | - 1 | - 13 |
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 2 424 | 2 385 | 39 | 416 |
| Immobel Marial SàRL | 50% | 50% | - 31 | 8 | - 39 | 2 |
| Key West Development | 50% | 50% | 431 | 471 | - 40 | - 52 |
| Les Deux Princes Develop. | 50% | 50% | -1 712 | -1 755 | 43 | 1 075 |
| Livingstone Retail S.à.r.l. | 33% | 33% | 4 | - 1 | ||
| M1 | 33% | 33% | 4 852 | 5 603 | 2 576 | 2 993 |
| M7 | 33% | 33% | 132 | 132 | 46 | |
| Mobius II | 50% | 50% | 8 121 | 8 121 | - 50 | |
| NP_AUBER | 50% | 50% | - 98 | - 89 | - 9 | - 100 |
| NP_AUBER_VH | 50% | 50% | 816 | 681 | 135 | 207 |
| NP_AUBERVIL | 50% | 50% | - 17 | - 17 | - 2 | |
| NP_BESSANC2 | 50% | 50% | 294 | 149 | 144 | 219 |
| NP_BESSANCOU | 50% | 50% | 257 | 185 | - 14 | 202 |
| NP_CHARENT1 | 50% | 50% | 11 | 34 | - 24 | - 24 |
| NP_CRETEIL | 50% | 50% | - 1 | - 1 | - 1 | |
| NP_EPINAY | 50% | 50% | 12 | - 49 | 61 | 44 |
| NP_VAIRES | 50% | 50% | 1 001 | 1 417 | 237 | 416 |
| ODD Construct | 50% | 50% | 905 | 682 | 223 | 665 |
| PA_VILLA | 51% | 51% | - 40 | - 40 | 7 | |
| Plateau d'Erpent | 50% | 50% | 1 332 | 838 | 494 | 668 |
| RAC3 | 40% | 40% | 3 333 | 3 264 | 70 | 135 |
| RAC4 | 40% | 40% | 1 365 | 1 331 | 33 | 438 |
| RAC4 Developt | 40% | 40% | 1 571 | 1 587 | - 17 | - 2 |
| RAC5 | 40% | 40% | 5 553 | 5 451 | 102 | 192 |
| RAC6 | 40% | 40% | 2 173 | 2 168 | 5 | 206 |
| Surf Club Marbella Beach, S.L. | 50% | 50% | 19 769 | 19 855 | - 86 | - 775 |
| Surf Club Spain Invest Property SL | 50% | 50% | - 91 | - 61 | - 30 | 23 |
| Unipark | 50% | 50% | 4 077 | 4 063 | 14 | 30 |
| Universalis Park 2 | 50% | 50% | -1 709 | -1 627 | - 82 | - 156 |
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -2 358 | -2 249 | - 108 | - 192 |
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 1 971 | 1 967 | 5 | - 4 |
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 418 | 418 | - 4 | |
| TOTAL DES COENTREPRISES | 100 957 | 98 663 | 4 199 | 7 987 | ||
| Immobel Belux Office Development Fund SCSP | 22% | 5 152 | ||||
| DHR Clos du Château | 33% | 33% | 135 | 106 | 29 | 90 |
| Elba Advies | ||||||
| Graspa Development | ||||||
| RICHELIEU | 10% | 1 001 | ||||
| ULB Holding | 60% | 60% | -5 466 | -5 363 | - 103 | - 210 |
| Urban Living Belgium | 30% | 30% | 11 934 | 12 789 | - 854 | 128 |
| TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES | 12 756 | 7 532 | - 928 | 7 | ||
| TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 113 713 | 106 195 | 3 271 | 7 994 |
Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fiscales et des crédits d'impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans le compte de résultat sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés directement dans les capitaux propres.
Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :
| ACTIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS | PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS | |||
|---|---|---|---|---|
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
| Pertes fiscales | 16 455 | 18 202 | ||
| Reconnaissance des revenus | 3 455 | 2 115 | 39 134 | 41 380 |
| Dettes financières | ||||
| Juste valeur des instruments financiers | 40 | 40 | 4 | 4 |
| Autres éléments | - 33 | 21 | - 62 | - 74 |
| Netting (situation fiscale nette par entité) | - 161 | -4 009 | - 161 | -4 009 |
| TOTAL | 19 756 | 16 369 | 38 915 | 37 301 |
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 16 369 | 37 301 |
|---|---|---|
| Variations de périmètre | ||
| Impôts différés reconnus dans l'état consolidé du résultat global |
3 387 | 1 614 |
| VALEUR AU 30 JUIN | 19 756 | 38 915 |
Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente.
La répartition des stocks par secteur opérationnel est la suivante :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | 280 504 | 311 038 |
| Luxembourg | 204 345 | 196 192 |
| France | 91 710 | 92 290 |
| Allemagne | 62 814 | 61 875 |
| Pologne | 26 979 | 21 396 |
| Espagne | 526 | 331 |
| TOTAL STOCKS | 666 878 | 683 121 |
| La valeur comptable des stocks évolue comme suit : | ||
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
| STOCKS AU 1ER JANVIER | 683 121 | 694 580 |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks | 1 365 | 9 471 |
| Achats de l'exercice | 373 | 10 976 |
| Développements | 314 467 | 271 981 |
| Cessions de l'exercice | -338 336 | -300 766 |
| Coûts d'emprunts | 5 899 | 3 684 |
| Variations de périmètre | - 11 | -6 805 |
| Réductions de valeurs actées | ||
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | -16 243 | -11 459 |
| STOCKS AU 30 JUIN 2021 / 31 DECEMBRE 2020 | 666 878 | 683 121 |
Au 30 juin 2021, le projet Commerce 46 contribue principalement aux variations de stocks.
| Composantes par secteur géographique des mouvements de la période : |
Achats/ Développements |
Cessions | Coûts d'emprunts |
Variations de périmètre Transfert de valeur | comptable | Net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 148 779 | -184 469 | 4 287 | - 10 | 880 | -30 533 |
| Luxembourg | 16 604 | -10 740 | 1 805 | 484 | 8 153 | |
| France | 96 548 | -96 404 | - 723 | - 580 | ||
| Allemagne | 23 844 | -23 439 | 534 | - 1 | 938 | |
| Pologne | 16 424 | -10 838 | - 3 | 5 583 | ||
| Espagne | 12 640 | -12 445 | 195 | |||
| Total | 314 838 | -338 335 | 5 899 | - 11 | 1 365 | -16 243 |
| La valeur du stock à récupérer dans: | |
|---|---|
| 12 mois | 237 879 |
| > 12 mois | 428 999 |
| La répartition des stocks par type | |
| Sans permis | 458 832 |
| En développement | 208 832 |
Les créances commerciales sont relatives aux secteurs opérationnels suivants :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | 11 422 | 7 206 |
| Luxembourg | 3 725 | 2 404 |
| France | 2 152 | 13 116 |
| Allemagne | 7 330 | 8 050 |
| Pologne | 2 844 | 240 |
| Espagne | 201 | 2 152 |
| TOTAL CRÉANCES COMMERCIALES | 27 674 | 33 168 |
| L'analyse de l'échéancier clients se présente comme suit: | 30/06/2021 | 31/12/2020 |
| Echus < 3 mois | 3 757 | 9 388 |
| Echus > 3 mois < 6 mois | 1 910 | 845 |
| Echus > 6 mois < 12 mois | 2 094 | 2 389 |
| Echus > 1 an | 1 389 | 1 248 |
Le risque de crédit est lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu'ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe et est considéré comme non significatif, d'autant plus que dans la plupart des cas, l'actif vendu sert de collatéral (garantie).
Au 30 juin 2021, il n'y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s'élève à la valeur comptable des créances. Au sens de la norme IFRS 9, il n'y a cependant pas de perte de crédit attendue qui puisse être jugée significative à cette date.
Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 542 | 473 |
| Additions | 133 | 69 |
| Réductions | ||
| MUTATIONS DE LA PERIODE | 133 | 69 |
| SITUATION AU 30 JUIN 2021 / 31 DECEMBRE 2020 | 675 | 542 |
Les actifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs aux secteurs opérationnels suivants :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | 73 952 | 9 315 |
| Luxembourg | 7 610 | |
| France | 24 225 | 21 108 |
| Allemagne | 28 174 | 19 218 |
| TOTAL ACTIFS DE CONTRATS | 126 351 | 57 251 |
Lors de leur comptabilisation initiale, le Groupe évalue les créances commerciales à leur prix de transaction au sens de la norme IFRS 15. Les actifs de contrats regroupent les montants auxquels l'entité a droit en échange de biens ou de services qu'elle a déjà fournis à un client mais pour lesquels le paiement n'est pas encore exigible ou est subordonné à la réalisation d'une condition particulière prévue au contrat.
Lorsqu'un montant devient exigible, il est transféré au compte de créance.
Une créance client est comptabilisée dès que l'entité a un droit inconditionnel à percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe dès l'instant où seul l'écoulement du temps rend le paiement exigible.
Les actifs de contrats font l'objet, au même titre que les créances commerciales et autres débiteurs, d'un test de dépréciation conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit attendues. Ce test ne démontre pas d'impact significatif potentiel dès lors que ces actifs de contrats (et leurs créances y relatives) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents que représente l'immeuble à transférer.
Au 30 juin 2021, la prise en compte du projet Commerce 46 à l'état d'avancement contribue principalement à la variation des actifs de contrats.
Les composantes de cette rubrique sont :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Autres créances | 26 806 | 30 435 |
| dont : avances et garanties versées | ||
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer | 18 987 | 17 589 |
| créance sur vente (escrow account) | 115 | 3 075 |
| autres | 7 704 | 9 771 |
| Charges à reporter et produits acquis | 7 112 | 6 834 |
| dont : sur projets en développement | 2 798 | 190 |
| autres | 4 314 | 6 644 |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 33 919 | 37 269 |
L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à EUR EUR -626 611 milliers au 30 juin 2021 contre EUR - 603 890 milliers au 31 décembre 2020.
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 145 947 | 148 059 |
| Dettes financières non courantes (-) | 490 705 | 571 139 |
| Dettes financières courantes (-) | 281 853 | 180 810 |
| ENDETTEMENT FINANCIER NET | -626 611 | -603 890 |
Le ratio d'endettement du Groupe (endettement financier net / total de l'endettement financier net et des fonds propres) s'élève à 122,2% au 30 juin 2021 contre 122,1% au 31 décembre 2020. Il n'y a pas de variation significative de l'endettement financier net à l'exception de la présentation du tirage obligataire d'un montant nominal de 100 millions d'euros arrivant à terme le 31 mai 2022.
Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s'élèvent à EUR 145 947 milliers par rapport à EUR 148 059 milliers à fin 2020, soit une diminution de EUR 2 112 milliers. Les valeurs disponibles se détaillent comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois | ||
| Valeurs disponibles | 145 947 | 148 059 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 145 947 | 148 059 |
L'explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer les projets détenus par les différentes sociétés.
Les dettes financières augmentent de EUR 20 609 milliers, passant de EUR 751 949 milliers au 31 décembre 2020 à EUR 772 558 milliers au 30 juin 2021. Les dettes financières s'établissent comme suit :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires non subordonnés : | ||
| - échéance 31-05-2022 taux de 3,00 % - valeur nominale 100 MEUR | 99 709 | |
| - échéance 17-10-2023 taux de 3,00 % - valeur nominale 50 MEUR | 49 806 | 50 000 |
| - échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR | 50 000 | 50 000 |
| - échéance 14-04-2027 taux de 3,00 % - valeur nominale 75 MEUR | 75 000 | 75 000 |
| Contrats de location | 2 295 | 2 872 |
| Emprunts bancaires | 313 604 | 293 558 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES | 490 705 | 571 139 |
| Emprunts obligataires non subordonnés : | ||
| - échéance 31-05-2022 taux de 3,00 % - valeur nominale 100 MEUR | 100 000 | |
| Emprunts bancaires | 177 095 | 175 131 |
| Contrats de location | 1 580 | 1 614 |
| Intérêts non échus | 3 178 | 4 065 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES COURANTES | 281 853 | 180 810 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES | 772 558 | 751 949 |
| Dettes financières à taux fixes | 274 806 | 274 709 |
| Dettes financières à taux variables | 466 511 | 473 175 |
| Intérêts non échus | 3 178 | 4 065 |
| Montant des dettes garanties par des sûretés | 464 989 | 468 690 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 587 234 | 816 694 |
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER | 751 949 | 707 071 |
| Dettes remboursées des contrats de location | -2 295 | -2 872 |
| Dettes contractées | 74 339 | 303 861 |
| Dettes remboursées | -50 092 | -252 905 |
| Mouvements sur emprunts obligataires - Intérêts non échus | -5 085 | -7 406 |
| Intérêts sur autres emprunts non échus | 4 036 | 4 005 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts obligataires | - 293 | 195 |
| VARIATION DE LA PERIODE | 20 609 | 44 878 |
| DETTES FINANCIÈRES AU 30 JUIN / 31 DECEMBRE 2020 | 772 558 | 751 949 |
Toutes les dettes financières sont libellées en EUR.
Excepté les emprunts obligataires, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, + marge commerciale.
Au 30 juin 2021, IMMOBEL dispose de lignes de crédit corporate disponibles de EUR 76 millions, de « commercial paper » non émis pour un montant de EUR 26,5 millions et de EUR 633 millions de lignes de financement de projets confirmées, dont EUR 343 millions ont été utilisés.
Ces lignes de crédit (Crédits Project Financing) sont spécifiques pour le développement de certains projets.
Au 30 juin 2021, la valeur comptable des actifs du Groupe mise en gage pour garantir le Crédit Corporate et les Crédits Project Financing s'élève à EUR 587 millions.
| ECHÉANT DANS LA PERIODE COMPRISE ENTRE |
DE 0 A 1 AN | DE 1 A 2 ANS | DE 2 A 3 ANS | DE 3 A 4 ANS | DE 4 A 5 ANS | APRES 5 ANS | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires | 100 000 | 50 000 | 50 000 | 75 000 | 275 000 | ||
| Crédits Project Financing | 128 095 | 129 833 | 92 504 | 35 289 | 12 513 | 16 355 | 414 589 |
| Corporate Credit lines | 25 500 | 2 000 | 2 500 | 23 000 | 53 000 | ||
| Commercial paper | 23 500 | 23 500 | |||||
| Lease contracts | 1 580 | 1 770 | 525 | 3 875 | |||
| Intérêts non echus et coûts amortis | 3 178 | - 394 | - 190 | 2 594 | |||
| MONTANT TOTAL DES DETTES | 281 853 | 133 209 | 145 339 | 58 289 | 62 513 | 91 355 | 772 558 |
Le tableau ci-après résume l'échéancier des dettes financières du Groupe :
Pour couvrir son exposition aux taux d'intérêt variables, la société utilise divers types d'instruments financiers.
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| PRODUITS DÉRIVES PAS DÉFINIS COMME INSTRUMENTS DE COUVERTURE | ||
| Interest rate swaps | ||
| PRODUITS DÉRIVES DÉFINIS COMME INSTRUMENTS DE COUVERTURE | ||
| Interest rate swaps - cash flow hedges | 451 | 560 |
| TOTAL | 451 | 560 |
| VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 560 | 291 |
| Variation reconnue dans le compte de résultats consolidé | - 63 | - 291 |
| Variation reconnue dans les autres éléments de résultat global | - 46 | 560 |
| SITUATION AU 30 JUNE / 31 DECEMBER 2020 | 451 | 560 |
L'augmentation du taux d'intérêt se traduirait par une augmentation annuelle de la charge d'intérêts sur la dette de EUR 1 163 milliers par augmentation de 1% pour environ 25% de la partie variable de la dette et un maximum de EUR 1 744 milliers au total pour environ 75% de la part variable de la dette dans la mesure où le taux EURIBOR applicable est de 0%. Étant donné que les taux EURIBOR actuellement applicables sont inférieurs à 0%, l'impact d'une telle augmentation serait encore plus faible que ces montants respectifs.
Le tableau ci-après présente les différentes classes d'actifs et passifs financiers avec leur valeur comptable tel que présentée au bilan et leur juste valeur respective et ventilée selon la catégorie d'évaluation. La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :
• Si leur échéance est à court terme (ex : dettes et créances commerciales), la juste valeur est présumée similaire au coût amorti ;
Les évaluations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être classées dans un des niveaux suivants:
| Niveau de la juste valeur |
Valeur comptable 30/06/2021 |
Au coût amorti | A la juste valeur par le biais du compte de résultats |
Juste valeur 30/06/2021 |
Cash flow hedging 30/06/2021 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | ||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | Niveau 1 | 145 947 | 145 947 | 145 947 | ||
| Autres actifs financiers non courants | Niveau 1 | 4 757 | 4 757 | 4 757 | ||
| Autres actifs non courants | Niveau 2 | 2 074 | 2 074 | 2 074 | ||
| Créances commerciales | Niveau 2 | 27 674 | 27 674 | 27 674 | ||
| Actifs de contrats | Niveau 2 | 133 745 | 133 745 | 133 745 | ||
| Autres créances d'exploitation | Niveau 2 | 145 098 | 145 098 | 145 098 | ||
| Autres actifs financiers courants | Niveau 1 | 49 | 49 | 49 | ||
| TOTAL | 459 344 | 454 538 | 4 806 | 459 344 | ||
| PASSIFS | ||||||
| Dettes portant intérêts | Niveaux 1 & 2 | 772 558 | 772 558 | 772 558 | ||
| Dettes commerciales | Niveau 2 | 88 610 | 88 610 | 88 610 | ||
| Passifs de contrats | Niveau 2 | 14 769 | 14 769 | 14 769 | ||
| Autres dettes d'exploitation | Niveau 2 | 66 190 | 66 190 | 66 190 | ||
| Instruments financiers dérivés | Niveau 2 | 451 | 451 | 451 | ||
| TOTAL | 942 578 | 942 128 | 451 | 942 128 | 451 |
Les comptes bancaires sont détenus par des banques notées «investment grade» (Baa3 / BBB- ou mieux).
Le Groupe ne s'engagent dans de nouveaux projets que sur base d'analyses de faisabilités rigoureuses, et lorsqu'elle a le financement ad-hoc, par moyens corporate, financements spécifiques ou préventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d'un projet est très limité.
Le Groupe est soumis, pour les obligations et lignes de crédit mentionnées ci-dessus, à un certain nombre d'engagements financiers.
Ces engagements tiennent compte des fonds propres, de l'endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les fonds propres et les stocks. Au 30 juin 2021, comme les années précédentes, le Groupe est en conformité avec tous ces engagements financiers.
Le Groupe dispose d'une couverture limitée sur les risques de change sur ses activités de développement. La monnaie fonctionnelle de l'activité de bureaux actuellement développée en Pologne est convertie de PLN en EUR (sauf pour le Central Point dont la gestion se fait en EUR), avec un impact sur les autres éléments du résultat global.
Cette rubrique se ventile comme suit par zone géographique:
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | 41 576 | 29 181 |
| Luxembourg | 10 434 | 6 449 |
| France | 11 497 | 9 764 |
| Allemagne | 9 271 | 4 295 |
| Pologne | 11 806 | 7 190 |
| Espagne | 4 025 | 4 048 |
| TOTAL DETTES COMMERCIALES | 88 610 | 60 927 |
Les passifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs aux zones géographiques suivantes :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Belgique | 1 734 | 2 362 |
| Luxembourg | 1 707 | |
| France | 12 665 | 1 534 |
| TOTAL PASSIFS DE CONTRATS | 16 107 | 3 896 |
Les passifs de contrats regroupent les montants perçus par l'entité en rémunération de biens ou de services qu'elle n'a pas encore fournis au client. Le passif de contrat est soldé par la constatation « future » du chiffre d'affaires lorsque les critères IFRS 15 pour la constatation du chiffre d'affaires sont remplis.
La totalité des montants reflétés en passifs de contrats sont liés aux activités résidentielles pour lesquelles du chiffre d'affaires est constaté à l'avancement, engendrant ainsi des décalages entre les paiements et la réalisation des prestations.
Au 30 juin 2021, les passifs de contrat ont été principalement impactés par les projets Infinity Living au Luxembourg et principalement Bezons 2 – Le Belair, Drancy1, Leplessis Trevise, Les Terrasses de Montmagny et Saint Germain en Laye 2 en France.
Les composantes de cette rubrique sont :
| 30/06/2021 | 31/12/2020 | |
|---|---|---|
| Dettes sociales | 3 002 | 3 578 |
| Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer | 13 492 | 16 240 |
| Acomptes reçus sur ventes | 2 712 | 2 181 |
| Avances de coentreprises et entreprises associées | 27 276 | 28 544 |
| Charges à imputer et produits à reporter | 2 626 | 3 305 |
| Prix d'acquisition à payer | 2 038 | 2 038 |
| Autres passifs courants | 2 440 | 16 302 |
| TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS | 53 586 | 72 188 |
Les autres passifs courants sont principalement composés du solde non éliminé des avances reçues des coentreprises et entreprises associées ainsi que la TVA et autres impôts.
La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :
| 30/06/2021 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Stocks, incluant les acquisitions de sociétés et d'immeubles de placement qui ne sont pas considérées | ||
| comme des activités d'investissement | 17 113 | 40 268 |
| Autres actifs | -79 014 | 37 495 |
| Autres passifs | 46 827 | -32 127 |
| VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT | -15 074 | 45 636 |
Au 30 juin 2021, le projet Commerce 46 contribue principalement à la variation du fonds de roulement.
Dû au caractère intrinsèque de son activité, le Développement Immobilier, les résultats du 1er semestre 2021 ne sont pas extrapolables à l'ensemble de l'année.
Ceux-ci dépendent des opérations qui seront définitivement conclues avant le 31 décembre 2021.
Les réels relatifs au premier semestre 2021 et les prévisions 2021 montrent que l'appréciation du management relative à la continuité d'exploitation de l'entreprise reste appropriée et confirme les bonnes perspectives du Groupe.
Aucun événement significatif susceptible de modifier les états financiers n'est intervenu depuis la date de clôture du 30 juin 2021 jusqu'à la date du 9 septembre 2021, date à laquelle les états financiers ont été approuvés par le Conseil d'Administration.
Les relations avec les parties liées telles que décrites à la note 29 des Notes sur les états financiers consolidés au 31 décembre 2020 n'ont pas changé de manière significative à l'issue du mois de juin 2021.
A³ Management bv, représenté par M. Marnix Galle, en qualité de Président Exécutif du Conseil d'Administration, et KB Financial Services bv, représentée par M. Karel Breda, en qualité de Chief Financial Officer déclarent qu'à leur connaissance :
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