Annual Report (ESEF) • Mar 18, 2022
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Forts de plus de 150 ans d’expérience, nous n’hésitons pas à revendiquer notre agilité à invesr et notre volonté d’améliorer les environnements de vie et de travail. À PROPOS D’ Iol RAPPORT ANNUEL 2021 2 Une politique ESG ambitieuse reposant sur trois piliers : ROYAUME-UNIROYAUME-UNI À PROPOS D’IMMOBEL pour lesusage pour la counauté pour l’enroement > 200 collaborateurs dévoués en Europe > EUR 725 millions de capitalisation boursière > 85 projets en développement 1 600 000 m 2 en développement EUR 5,5 milliards de valeur brute de développement 71 % de projets résidentiels en portefeuille SOMMAIRE 02 À PROPOS D’IMMOBEL 04 MESSAGE DU 09 NOTRE IDENTITÉ 09 Tendances et moteurs 10 Notre vision et notre mission 11 Nos valeurs 12 Notre stratégie 13 Notre polique ambieuse en maère d'ESG 18 20 22 24 MAGAZINE : DE NOS VILLES 25 Pour les usagers 31 Pour la communauté 43 Pour l'environnement 49 49 Belgique 52 France 55 Luxembourg 57 Pologne 58 Allemagne 60 Espagne 61 Royaume-Uni 62 77 RAPPORT ESG 102 RAPPORT DE GESTION 116 D’ENTREPRISE 133 POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION 143 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION 157 ABRÉGÉS 218 RENSEIGNEMENTS RAPPORT ANNUEL 2021SOMMAIRE 3 Oxy, Bruxelles L’année 2021 s’annonçait comme celle de la transion. Au début de l’année, avec la campagne de vaccinaon massive, un retour à la vie normale était à portée de main. Toutefois, à la n de l’automne, la réalité nous a rarapés, et il est devenu évident que la Covid et son impact sur la vie socioéconomique ne disparaîtraient pas du jour au lendemain. En 2021, nous avons dû faire face non seulement à cee pandémie, mais aussi à plusieurs tendances structurelles : les eets des changements climaques, la sensibilisaon croissante à l’environnement, la nécessité de luer contre les inégalités sociales et la numérisaon massive. L’environnement urbain est aux prises avec des dés structurels d’approvisionnement en raison du renforcement des phénomènes d’urbanisaon et de vieillissement de la populaon. Ces mégatendances ont eu un impact sur nos acvités et sur la société en général, et cee inuence se poursuivra sur le long terme. MESSAGE DE MaixGae RAPPORT ANNUEL 2021 MESSAGE DE MARNIX GALLE 4 Président Exécutif RAPPORT ANNUEL 2021 MESSAGE DE MARNIX GALLE 5 DES PROMESSES TENUES ET Nos équipes dévouées, nos nances solides, notre pipeline bien fourni et nos stratégies d’invesssement orientées vers l’avenir sont nos meilleurs atouts et font d’Immobel un partenaire solide et able. Ces forces nous rendent résilients et nous aideront à relever les dés de demain avec conance. En nous appuyant sur notre histoire de pas moins de 150 ans, nous connuerons à développer nos acvités. En 2021, nous avons aeint plusieurs jalons garants d’une croissance connue. Malgré la pandémie qui fait toujours pare de notre quodien et en dépit des dicultés d’obtenon de permis, 2021 peut à son tour être qualiée d’excellente année. Nous éons parfaitement posionnés pour proter de la croissance structurelle sur nos marchés. Nous avons terminé 2021 avec un remarquable bénéce net pour le Groupe de 92,2 millions d’euros (9,25 euros par acon) et un rendement des capitaux propres (19 %) bien supérieur à notre objecf de 15 %. Sur cee base, nous nous engageons, une fois de plus, à augmenter le dividende de 10 %, ce qui porte le dividende de 2021 à 3,05 euros bruts par acon. UN PARTENAIRE IMMOBILIER TOURNÉ VERS L’AVENIR Dans l’ensemble, les marchés immobiliers ont enregistré de bonnes performances malgré les insécurités liées à la crise sanitaire en cours. En général, les entreprises immobilières envisagent l’avenir avec conance. Si l’on examine les diérents sous-secteurs, le tableau reste néanmoins hétérogène. Sur le marché résidenel, on a constaté une augmentaon de la demande de résidences secondaires et périurbaines, créant un bel engouement commercial qui a inuencé posivement les ventes résidenelles d’Immobel. L’avenir du marché des bureaux fait l’objet de nombreux débats, mais la tendance à la réducon et à la modernisaon des espaces, tout comme la recherche d’une meilleure durabilité, font dénivement pare de l’équaon. Le succès de notre pipeline de bureaux, avec des propriétés de catégorie A dans les meilleurs quarers d’aaires, le démontre clairement. À Bruxelles, nous avons vendu l’immeuble Commerce 46 (cercaon BREEAM « Outstanding » et neutre en carbone) situé dans le quarer européen à Allianz, et l’immeuble Möbius II à l’État belge (Régie des Bâments/Regie der Gebouwen). Ces transacons illustrent l’intérêt constant pour les immeubles de bureaux durables de catégorie A. Tout au long de l’année 2021, nous avons signicavement renforcé nos acvités de développement et de geson d’invesssements. À Paris, nous nous sommes associés à deux invessseurs instuonnels de renom. Avec Goldman Sachs Asset Management, nous avons acquis un immeuble (commerces et bureaux) à usage mixte de qualité supérieure dans le centre de Paris. Avec Pictet Alternave Advisors, nous avons acheté un immeuble de bureaux situé dans le quarer de l’Opéra à Paris, ce qui nous donne une opportunité majeure de réaménagement dans l’un des endroits les plus prisés de cee capitale. Nous avons obtenu le contrat pour la conversion de l’immeuble emblémaque Ta Barbès en logements, commerces et bureaux. En restructurant l’immobilier pour en modier l'aectaon ou en introduisant la mixité des usages, nous répondons aux principaux dés des grandes villes UNE ANNÉE À DOUBLE FACETTE 20212021 En tant que Président, je suis très er de nos équipes et de leur travail acharné tout au long de l’année écoulée. Les réalisaons et réussites que nous pouvons présenter dans ce rapport témoignent de l’énergie invese par nos collaborateurs et de leur résilience sans faille. Maix Gae Président Exécuf européennes. En eet, nous contribuons à résoudre la pénurie de logements sans oublier de travailler sur les dés environnementaux. Dans le cadre de notre acvité de geson d’invesssements, nous avons été acfs à Bruxelles où nous avons acquis le siège de la Sabam. Au Luxembourg, nous avons transféré dans le BELUX Oce Fund l’immeuble de bureaux Scorpio, récemment acquis dans le quarer Cloche d'Or. La combinaison des acvités de développement et de geson d’invesssements ore de réelles synergies, puisque nous bénécions d’une belle solidité nancière d’une part, et d’une profonde experse immobilière d’autre part. En 2021, nous avons posé les bases d’Immobel Capital Partners, notre nouvelle liale basée à Londres, qui regroupe nos acvités de geson d’invesssements. L’équipe se concentrera sur les stratégies vertes européennes qui s’alignent pleinement sur les objecfs à long terme des invessseurs et partenaires instuonnels qualiés. En Espagne, nous développerons le Four Seasons Marbella Resort, un projet presgieux comprenant un hôtel cinq étoiles et des résidences privées, des appartements en copropriété et des villas. Cela nous assure le meilleur posionnement pour connuer à explorer les opportunités sur le marché espagnol. Notre capacité à réaliser des invesssements tournés vers l’avenir dans plusieurs pays souligne notre ambion constante de poursuivre notre expansion européenne. En 2021, nous avons assisté à une lente amélioraon de l’acvité d’obtenon de permis sur tous les marchés par rapport à 2020, qui a été une année de geson prudente et au cas par cas en raison du ralenssement des ventes et des retards dans les procédures d’obtenon de permis. Immobel a obtenu des permis pour une valeur de vente de 892 millions d’euros en 2021 (contre 506 millions d’euros en 2020), dont des permis dénifs représentant une valeur de vente de 580 millions d’euros. En 2021, Immobel a augmenté son portefeuille de plus de 9 % pour aeindre 5,5 milliards d’euros (valeur brute de développement) en acquérant des acfs d’une valeur de vente de 1,2 milliard d’euros. Une fois encore, ce pipeline servira de catalyseur de premier ordre pour notre croissance dans les années à venir. RAPPORT ANNUEL 2021 MESSAGE DE MARNIX GALLE 6 Möbius, Bruxelles RAPPORT ANNUEL 2021 MESSAGE DE MARNIX GALLE 7 LEADER EN MATIÈRE DE DURABILITÉ Pendant l’année écoulée, nous avons fait des progrès signicafs en vue d’aeindre notre objecf de devenir un leader de la durabilité dans notre secteur. Nous avons lancé le processus de peaunage et de déploiement de nos engagements en maère de durabilité dans l’ensemble du Groupe. En outre, nous avons commencé à dénir notre stratégie globale de durabilité basée sur 13 thèmes liés aux objecfs de développement durable des Naons Unies. Notre rapport ESG, inclus dans ce rapport annuel, donne une présentaon détaillée de notre stratégie globale. En 2021, nous avons également élaboré un cadre de nancement vert, qui s’inscrit dans le prolongement de toutes les acons que nous menons en maère de durabilité et d’environnement. Notre inclusion dans le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) entraînera la mise à jour des poliques ESG. Avec le GRESB, nous avons l’ambion de mere la barre plus haut en 2022. PRÊTS POUR L’AVENIR Les tensions géopoliques, les fortes pressions inaonnistes, les problèmes d’approvisionnement en énergie et d’approvisionnement en général, la n de l’ère des taux d’intérêt nuls, la révision des acons et des acfs boursiers, l’énorme dee des pays et des entreprises, de même que les nombreux dés sociétaux majeurs amènent à se demander s’il faut voir le verre à moié vide ou à moié plein. La demande soutenue et la croissance économique nous font pencher en faveur du verre plein. Il en va de même pour la surabondance mondiale d’épargne, qui connuera à fournir des capitaux relavement bon marché. La diminuon de l’intensité des derniers variants de la Covid laisse entrevoir un avenir plus « normal ». La société change et évolue à un rythme toujours plus rapide. Cee tendance ore des opportunités pour l’environnement bâ, à condion de ne pas tomber dans les pièges. Les sociétés immobilières doivent être agiles, mais aussi connuer à créer de meilleurs espaces, en travaillant ensemble Innity, Luxembourg 8 RAPPORT ANNUEL 2021 MESSAGE DE MARNIX GALLE au service du bien commun et dans l’intérêt de toutes les pares prenantes. Immobel souhaite connuer de s’adapter à l’atmosphère du marché en pleine évoluon, tout en parcipant à la mise en œuvre de soluons sociétales. En tant que Président, je suis très er de nos équipes et de leur travail acharné tout au long de l’année écoulée. Les réalisaons et réussites que nous pouvons présenter dans ce rapport témoignent de l’énergie invese par nos collaborateurs et de leur résilience sans faille. Elles sont d’autant plus remarquables que les circonstances dans lesquelles elles ont été aeintes étaient extraordinaires et sans précédent. La passion, le dévouement et les eorts de notre personnel me donnent du cœur à l’ouvrage. Bien que nous nous appuyions sur plus de 150 ans d’existence, nous avons toujours été et resterons toujours tournés vers l’avenir. Nous sommes parculièrement reconnaissants envers vous, nos aconnaires, partenaires et pares prenantes, pour votre conance et votre loyauté durables. Nous sommes conants dans l’avenir et nous nous réjouissons de connuer d’écrire l’histoire d’Immobel avec vous. Alors que je nalise cee lere, une guerre impensable éclate en Ukraine. Elle porte aeinte à nos valeurs démocraques, cause d'extrêmes sourances humaines et impacte l’économie. Nos pensées vont au peuple ukrainien, aux civils dans la zone de guerre et à tous ceux qui sont aectés par cet acte cruel d'agression militaire. Espérons que la raison prévaudra bientôt. MaixGaeMaixGae Président Exécuf Lebeau, Bruxelles RAPPORT ANNUEL 2021 9 NOTRE IDENTITÉ L’importance de développer les espaces publics et privés pour promouvoir la santé et le bien-être de chacun Garanr l’accès à la nature pour le bien-être des citadins Le développement de la mobilité douce et de la « ville du quart d’heure » pour faciliter les déplacements quodiens L’amélioraon de la qualité de l’air en ville La demande croissante de services accessibles à proximité des lieux de vie et de travail La diversité du ssu économique et la mixité sociale sont des facteurs clés de la qualité de vie Les dicultés rencontrées par les villes pour produire une pare de ce qui y est consommé (agriculture urbaine) et le développement d’iniaves d’industrie urbaine (Fab City) La conrmaon de l’approvisionnement local comme choix de consommaon des ménages, en parculier dans les grandes villes La mulplicaon des espaces de vie et de travail hybrides : espaces alternafs, coworking, coliving, etc. La conrmaon de l’urbanisme négocié, du dialogue territorial et du rôle croissant des citoyens et de la société civile dans la dénion des projets La lue contre les inégalités socio- urbaines, les dicultés d’accès à l’emploi et l’amélioraon de la connexion emploi-logement Réduire l’impact du secteur immobilier sur l’environnement en termes de producon de gaz à eet de serre et de consommaon de ressources grâce à l’innovaon et à des démarches concrètes (biodiversité, réemploi des matériaux, construcon biosourcée, etc.) Réglementaons toujours plus contraignantes en maère d’émissions de carbone des acfs (Pacte Vert pour l’Europe) NOTRE inté TENDANCES ET MOTEURS Sur un marché immobilier complexe et en constante évoluon, notre vision de la concepon des villes de demain reste claire : nous souhaitons réinventer les espaces urbains pour en faire des lieux de vie agréables et durables. L’immobilier évolue et s’adapte aux nouveaux modes de vie et de travail de ses usagers. Plusieurs grandes tendances et moteurs inuencent les acvités d’Immobel ; nous les intégrons à notre stratégie et réinventons nos villes avec un esprit novateur. Pour lesusage Pour lacounauté Pour l’enroement RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 10 NOTRE VISION Réinventer les espaces de vie et de travail pour aider les communautés à vivre bien et durablement. Nos villes font face à des dés que la crise sanitaire a encore accentués. Parciper à la construcon de la ville du futur exige de trouver des soluons à ces dés. Dans un contexte de crise qui a démontré l’ulité des ouls numériques, nous sommes convaincus que les espaces ont un impact direct sur nos vies. Grâce à leur diversité, les espaces publics, les marchés, les centres culturels et les espaces alternafs contribuent à la qualité et à la résilience des villes centrées sur l’humain. Ces espaces sont d’ores et déjà précieux pour les régions et pour toutes les personnes qui en bénécient, et leur valeur connuera de croître par la suite. Chaque région est également dénie par ses habitants, ses entreprises, sa culture, son patrimoine et son environnement naturel. Comme pour un écosystème, la diversité d’une région est un facteur clé de la résilience du collecf. Avec l’ensemble de ses pares prenantes, Immobel se mobilise pour déployer les condions techniques et économiques nécessaires à la transion sociale et environnementale des villes. NOTRE MISSION Concevoir des environnements urbains de haute qualité, à l’épreuve du temps, ayant un impact posif sur la vie, le travail et les loisirs des personnes. Immobel a l’ambion de développer des lieux qui ont un impact posif sur la vie des personnes et des communautés. Dès lors, l’amélioraon des objecfs environnementaux est au cœur de chaque projet. Nos développements immobiliers ennent également compte de l’histoire et de l’identé des quarers dans lesquels ils sont situés. Cee approche nous permet de créer des espaces de vie, de travail et de loisirs épanouissants et à faible impact environnemental. RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 11 Depuis notre fondaon en 1863, la conance est le socle de notre acvité. Chaque jour, nous meons notre dévouement et notre experse au service de nos clients, des invessseurs, des citoyens et de nos partenaires. Et chaque jour, nous tâchons d’être dignes de leur conance. Agilité Nous avons l’habitude de collaborer avec des acteurs très diversiés et d’improviser dans des circonstances en constante évoluon. Sans jamais compromere la qualité ni les aspects essenels du développement responsable, nous concevons des projets immobiliers qui répondent aux normes les plus exigeantes en maère de construcon et de rénovaon urbaine. Nous aimons notre travail ! La passion est la source de movaon de notre équipe de collaborateurs dévoués. Elle alimente notre désir constant de nous améliorer et de trouver des soluons à chaque obstacle. Elle crée également une atmosphère de travail dynamique qui permet à chaque collaborateur de donner le meilleur de lui- même et d’apporter une réelle valeur ajoutée à nos projets. NOS VALEURS RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 12 NOTRE STRATÉGIE Présents en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Pologne, en Espagne et au Royaume-Uni, nous nous engageons à construire les villes de demain. À travers ses invesssements et projets immobiliers, le Groupe ambionne de bâr sur le marché immobilier européen des environnements urbains durables et de haute qualité qui répondent aux besoins des personnes qui y vivent, y travaillent et s’y diverssent. Grâce aux mulples compétences de notre personnel, nous réalisons de vastes projets urbains à usage mixte. Notre liale Immobel Capital Partners se consacre à l’élaboraon de stratégies d’invesssement pour les marchés résidenel et de bureaux. La posion de leader d’Immobel sur ces marchés permet la créaon de synergies uniques. UN DÉVELOPPEUR ET INVESTISSEUR IMMOBILIER DÉTERMINÉ C o n s t r u c o n C o m m e r c i a l i s a o n D é v e l o p p e m e n t d u m a r c h é P e r m i s C o n c e p t u a l i s a o n A c q u i s i o n E S G M A R K E T I N G F I N A N C I E R J U R I D I Q U E RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 13 CRÉER DES ESPACES SAINS NOTRE POLITIQUE AMBITIEUSE EN MATIÈRE D'ESG Bien conscients que les bâments urbains s’ancrent dans les villes pour de nombreuses années, nous avons à cœur de faire de nos projets des lieux de vie sains. La crise sanitaire actuelle nous a montré plus que jamais ce qui comptera à l’avenir : la capacité des espaces à contribuer à notre qualité de vie, à réduire notre empreinte environnementale et à parciper acvement à la vitalité des régions. Ces préoccupaons se retrouvent dans chacun de nos projets et expliquent la volonté de nos équipes de développer des espaces urbains qui bénécient à la fois aux usagers individuels et aux collecvités. Pour concréser nos ambions, nous élaborons nos concepons selon trois perspecves au niveau de nos acfs : les usagers, la communauté locale et l’environnement. Au niveau du groupe, nous nous focalisons sur l'engagement de nos collaborateurs et de nos partenaires, le dialogue avec les pares prenantes et le sponsoring social. Lire notre rapport ESG actifs groupe Leadership posif Iniaves sociales Economie locale Implicaon du public Inclusion sociale ESPACES SAINS POUR LA COMMUNAUTÉ Valeur écologique Neutralité carbone Circularité ESPACES SAINS POUR L’ENVIRONNEMENT ESPACES SAINS POUR LES USAGERS Concepon centrée sur l’humain Mobilité douce Culture de durabilité et d’innovaon Diversité et inclusion Lieu de travail sain ENGAGEMENT DES COLLABORATEURS ET DES PARTENAIRES DIALOGUE AVEC LES PARTIES PRENANTES sponsoring social RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 14 En 2021, nous avons élaboré un processus an de préciser nos engagements en maère de développement durable et de les déployer dans l’ensemble du Groupe. Pour commencer, nous avons déterminé quels objecfs de développement durable (ODD) des Naons Unies devaient principalement orienter nos acvités quodiennes. Nous en avons idené sept, à savoir ceux liés aux villes et communautés durables, à la santé et au bien-être, ainsi qu’aux mesures liées au changement climaque. DÉVELOPPEMENT DURABLE DES NATIONS UNIES SUIVANTS Isala, Bruxelles Nous considérons ces ODD comme ceux pour lesquels nous pouvons avoir un impact direct au niveau de nos acfs. En complément, au niveau du groupe, nous sommes convaincus que nous pouvons avoir un impact direct ou indirect sur les ODD 17, 5, 3, 9, 4. Dans les pages suivantes, nous donnons un aperçu des points clés de notre stratégie ESG. RAPPORT ANNUEL 2021 15 NOTRE IDENTITÉ Pour lesusage En tant que développeur et invessseur immobilier, Immobel joue un rôle de premier plan dans la construcon d’un environnement de vie, de travail et de loisirs sain pour tous les usagers de la ville. Nos projets visent à créer des zones urbaines de haute qualité qui protent à tous. Dans cee opque, nous veillons à limiter autant que possible l’exposion aux facteurs de risque qui nuisent à la santé. Nous intégrons également à nos projets les nombreux facteurs secondaires qui contribuent au bien-être des populaons urbaines : la proximité des services essenels, l’accessibilité à la nature, la concepon des espaces, le senment de sécurité et la possibilité de rencontres entre individus. Pour réussir notre mission de créer des espaces sains, nous veillons à l’excellence des techniques de construcon et de la geson des opéraons. Soucieux de se focaliser davantage sur le bien-être, Immobel a décidé d’obtenir la cercaon WELL pour ses grands projets de développement urbain. Pour l’ensemble de son portefeuille, Immobel a élaboré une liste de contrôle en maère de santé et de bien-être an de garanr l’intégraon des paramètres de santé et de bien-être dans ses concepons. En intégrant des qualités environnementales dans nos cadres de vie et nos espaces de travail — lumière du jour, air frais, venlaon, concepon sonore soignée, concepon biophilique, vues sur un environnement vert et biodiversité intégrée —, nous créons de meilleures condions pour la santé et le bien-être, tant mentaux que physiques, des usagers. La distance qui sépare nos développements des transports publics d’une part, et des équipements et services d’autre part, est un paramètre déterminant dans notre choix de leur emplacement. Nous nous aachons à développer des projets à proximité des pôles de mobilité. Nous souhaitons également promouvoir l’accessibilité à pied ou à vélo des services de proximité. La réducon des besoins de mobilité se traduit par des modes de vie plus durables et une amélioraon de la qualité de vie. Le lancement de MyMove, avec sa oe de voitures et de vélos électriques partagés, conrme la tendance à proposer des services qui incitent nos usagers à opter pour des soluons de mobilité douce. Lire notre magazine Innity, Luxembourg ESPACES SAINS POUR LES USAGERS Concepon centrée sur l’humain Mobilité douce RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 16 Nous parcipons au développement des zones urbaines. Une responsabilité importante au regard de l’occasion unique qu’elle ore de créer des environnements qui auront un impact à long terme sur la vie des usagers. Nous concevons donc nos développements pour et avec toutes les pares prenantes concernées. Travailler pour la communauté signie tenir compte autant que possible des besoins en services et en infrastructures exprimés par nos interlocuteurs. Travailler avec la communauté signie la consulter et l’impliquer dans le processus de planicaon. Notre parcipaon acve à plusieurs associaons sans but lucraf, dont l’objecf est de repenser les quarers par le dialogue public-privé/non lucraf, témoigne de notre engagement en faveur du bien-être général et de notre rôle d’expert régional. Nous nous engageons à ce que nos développements, en répondant aux besoins de services exprimés par la communauté des habitants, contribuent à la diversicaon du ssu économique local. Nous sommes convaincus que la richesse des quarers est proporonnelle à la diversité des acvités qui s’y déroulent. Ces acvités sont un facteur de cohésion sociale, car elles permeent à la populaon résidente de sasfaire ses besoins à l’échelle locale et elles arent d’autres usagers. En réduisant la dépendance vis-à-vis des ux économiques externes, la diversité ouvre aussi la voie au développement d’une gamme d’acvités locales. Pour aeindre cet objecf, nous développons des ouls d’analyse régionale et nous comptons sur la diusion d’expériences d’urbanisme transitoire pour tester la pernence de nouveaux services avant de les intégrer dans un projet nal. Nous renforçons le dialogue avec les acteurs concernés, à tous les niveaux : des autorités territoriales aux habitants et des commerçants aux grandes entreprises. Nous tâchons d’inclure autant que possible nos pares prenantes dans nos projets, dès les phases de concepon, en instaurant un écosystème capable d’alimenter notre acvité de planicaon et d’apporter de la valeur à chaque projet. Nous souhaitons que nos projets reètent cet objecf d’ouverture par la planicaon d’espaces extérieurs et intérieurs ouverts et accessibles à tous. Nous sommes convaincus que la valeur économique et sociale d’un bien immobilier augmente lorsqu’il est intensivement ulisé par des usagers aux prols variés. La volonté de dénir des produits innovants se traduit également dans les praques internes du Groupe. C’est notamment le cas d’IMMPULSE, une approche centrée sur la concepon qui vise à favoriser l’hybridaon des équipes lors de la phase de planicaon. Un impact posif pour les communautés locales passe par le souen aux groupes vulnérables, notamment en aidant les acteurs économiques qui s’engagent à favoriser l’inseron socioprofessionnelle et à luer contre la pauvreté. Nous travaillons avec nos fournisseurs, prestataires de services et locataires pour appuyer et accompagner ces acons. Ce souen passe notamment par notre Fonds Social Immobel, qui représente 1 % de notre revenu net chaque année et qui aide les associaons à but non lucraf et les acteurs de l’entrepreneuriat social. POUR la counauté Economie locale Implicaon du public Inclusion sociale ESPACES SAINS POUR LA COMMUNAUTÉ Lire notre magazine RAPPORT ANNUEL 2021 NOTRE IDENTITÉ 17 Pour l’enroement Le secteur immobilier représentant environ 40 % de la consommaon d’énergie et étant responsable de 36 % des émissions de CO 2 en Europe, son impact sur l’environnement est très important. Le secteur est donc directement visé par les stratégies naonales et européennes qui, par des modicaons rapides et contraignantes de normes, visent à aénuer le changement climaque et à s’adapter à ses eets. En témoigne le travail en cours pour adopter la taxonomie européenne de la durabilité. Nous nous eorçons d’anciper les changements réglementaires qui ont des conséquences profondes sur notre façon de concevoir, de construire et de gérer les acfs immobiliers. Nous meons en place des ouls nécessaires pour mesurer, réduire et compenser notre consommaon et nos émissions, et pour inclure ces aspects dans une stratégie globale. Depuis plusieurs années, nous ulisons des ouls et étudions des iniaves d’avant-garde pour assurer la performance énergéque de nos acfs, à commencer par les praques de cercaon environnementale (BREEAM, Cercaon de haute qualité environnementale (HQE), DGNB, ou équivalent) qui sont systémaquement intégrées à nos projets. Nos projets bénécient de plusieurs cercaons, ainsi que d’une série de labels, dont la cercaon WELL et les labels BiodiverCity, Energie et E+C- (bâment à énergie posive et réducon carbone) en France. An de garanr la cohérence de nos iniaves internes, de les généraliser à l’ensemble de nos projets et de donner à l’entreprise une orientaon stratégique plus large, Immobel dénira en 2022 une trajectoire pour aeindre la neutralité carbone. Cee trajectoire nous permera d’intégrer nos praques en maère de performance énergéque, de bilan carbone et de sélecon des matériaux de construcon. Plusieurs de nos développements sont d’ores et déjà conçus pour devenir neutres en carbone en éliminant tout le carbone opéraonnel, et neutres en énergie en produisant localement au moins l’équivalent de l’énergie qu’ils consomment. PRÉSERVER LA BIODIVERSITÉ Notre acvité a un impact sur la biodiversité. À travers les choix de localisaon de nos projets et l’inclusion d’espaces verts favorables à la faune et à la ore, nos acvités ennent compte de la préservaon des êtres vivants. Nous travaillons régulièrement avec des paysagistes et des écologistes pour connaître précisément l’état de la biodiversité sur nos sites et mere en place des instruments adaptés à sa préservaon. Nous prévoyons également de généraliser des iniaves internes consistant à entretenir nos espaces verts dans le respect du vivant. Immobel entend privilégier la créaon des espaces les plus favorables à la biodiversité. DE LA GESTION DE L’EAU L’ulisaon plus responsable de l’eau améliore notre performance environnementale. En recourant à des soluons d’opmisaon de la consommaon, nous favorisons l’émergence, au sein de nos projets immobiliers, de praques d’ulisaon circulaire de l’eau, lesquelles sont moins dommageables que les praques tradionnelles. PROMOUVOIR LE RÉEMPLOI DES MATÉRIAUX ET L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE Nous travaillons sur des projets pilotes de restauraon du patrimoine, de minage urbain et de réemploi des matériaux pour valoriser les ressources architecturales, humaines et matérielles locales. Notre acon en ce sens nous permet de connuer à réduire l’extracon de maères premières et de maximiser l’ancrage local de notre acvité. En priorisant les projets de rénovaon et sur la base des inventaires de réemploi établis pour ceux-ci, Immobel a mis en place un programme interne de minage urbain, qui lui permet d’idener les matériaux potenellement réexploitables sur ses propres projets ou ceux qui peuvent être valorisés par des ers. Lire notre magazine Valeur écologique Neutralité carbone Circularité ESPACES SAINS POUR L’ENVIRONNEMENT RAPPORT ANNUEL 2021 18 TEMPS FORTS DE 2021 ÉVÉNEMENTS CLÉS 20212021 TRIMESTRE 1 Livraison de 165 appartements haut de gamme du projet Innity : le plus haut immeuble résidenel du Luxembourg Début des travaux de construcon du projet résidenel durable Îlot Saint-Roch à Nivelles, Belgique Commercialisaon de River Place et Canal 44, deux nouveaux projets résidenels à Luxembourg et Esch-sur-Alzee Vente de 129 unités résidenelles du projet Brouck’R à Quares Student Housing, Bruxelles TRIMESTRE 2 L’immeuble de bureaux Mul à Bruxelles totalement loué à bpost, TotalEnergies, Immobel et à une banque Premier closing du fonds Immobel BeLux Oce Development Fund. Deux invesssements : l’immeuble de bureaux Scorpio à Luxembourg et le siège de la Sabam à Bruxelles Immobel conclut un contrat de vente pour l’immeuble Commerce 46 à Bruxelles avec Allianz Immobel rejoint l’indice MSCI World Small Cap Index Récepon du permis d’urbanisme pour le développement du projet « Wonen aan het groen » à Tielt, Belgique Immobel et BPI Real Estate vendent la pare A du projet Key West à Home Invest Belgium, Bruxelles Achat d’un nouveau site à Godbrange, Grand-Duché de Luxembourg Commercialisaon réussie de la phase 1 du Fort d’Aubervilliers en région parisienne ; la commercialisaon de la phase 2 commence plus tôt que prévu Pictet Alternave Advisors et Immobel acquièrent un immeuble de bureaux situé dans le quarer de Paris-Opéra Brouck’R, Bruxelles Commerce 46, Bruxelles Fort d’Aubervilliers, région parisienneRiver Place, LuxembourgRiver Place, Luxembourg RAPPORT ANNUEL 2021 19 TEMPS FORTS DE 2021 TRIMESTRE 3 Immobel et BPI Real Estate obennent le permis de bâr pour le projet Brouck’R à Bruxelles Demande de permis de bâr pour la rénovaon du bâment Isala à Bruxelles Immobel et Goldman Sachs Asset Management acquièrent et projeent de réaménager un immeuble de 2 700 m² dans le centre de Paris Réaménagement du projet Ta Barbès en immeuble mixte, Paris 12 e édion belge et 2 e édion luxembourgeoise d’Immorun, deux événements aer-work incontournables sponsorisés par Immobel TRIMESTRE 4 Émission de 125 millions d’euros d’obligaons vertes pour nancer le développement de nos projets durables de haute qualité Obtenon du permis d’urbanisme pour le Four Seasons Resort à Marbella, Espagne Finalisaon des travaux de construcon de Central Point en Pologne. Les premiers locataires emménagent dans le bâment Immobel rejoint PropTech Lab Belgium, la communauté d’innovateurs dans la chaîne de valeur de l’immobilier Immobel est séleconné par Proximus comme candidat privilégié pour naliser les négociaons relaves à l’acquision et au redéveloppement du nouveau siège de Proximus à Bruxelles Contrat de vente avec l’État belge pour le bâment Möbius II situé à Bruxelles et ceré BREEAM Excellent Immobel France devient membre de l’associaon « Tout le monde contre le cancer » Fin des travaux de gros œuvre de l’immeuble de bureaux emblémaque Nova à Luxembourg Achèvement de la façade végétalisée de la tour Eden, Francfort Nova, Luxembourg Proximus, Bruxelles Four Seasons Resort, Marbella Eden, Francfort Möbius, Bruxelles Immorun, Luxembourg 20212021 29 % Bureaux 71 % Résidentiel CHIFFRES CLÉS PAR MÉTIERPAR PAYS CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS RAPPORT ANNUEL 2021 CHIFFRES CLÉS 2021 20 Chires clés du Groupe Immobel (EUR millions) 2017 2018 2019 2020 2021 Bénéce net, quote-part du Groupe 11,0 56,8 102,4 33,3 92,2 Capitaux propres, quote-part du Groupe 303,6 344,6 426,2 491,9 571,5 Capitalisaon boursière (y compris les acons propres) 551,8 503,9 663,8 681,8 728,8 Capitalisaon boursière (hors acons propres) 484,2 442,4 583,3 655,0 726,8 Données par action (EUR) (hors actions propres) 2017 2018 2019 2020 2021 Nombre d'acons (milliers) en n d'exercice 8 772 8 777 8 785 9 605 9 970 Bénéce net, quote-part du Groupe 1,3 6,5 11,7 3,6 9,3 Valeur des capitaux propres 34,6 39,3 48,5 51,2 57,3 Dividende ordinaire brut 2,20 2,42 2,66 2,77 3,05 Dividende ordinaire net 1,54 1,69 1,86 1,90 2,14 Ratios boursiers 2017 2018 2019 2020 2021 Cours au 31 décembre (EUR) 55,2 50,4 66,4 68,2 72,9 Cours maximum (EUR) 59,7 57,0 69,0 81,8 78,0 Cours minimum (EUR) 51,0 47,0 50,2 56,2 62,2 Cours / valeur nee comptable 159,5 % 128,4 % 136,9 % 133,2 % 127,2 % Rendement brut sur 1 an 1 9,8 % -4,8 % 36,5 % 6,7 % 11,0 % Dividende ordinaire brut / cours 4,0 % 4,8 % 4,0 % 4,1 % 4,2 % Dividende ordinaire net / cours 2,8 % 3,4 % 2,8 % 2,8 % 2,9 % 1. Rendement brut sur 1 an : (dernier cours de bourse de clôture + dividendes perçus durant l’exercice - premier cours de la période) / premier cours de la période. 3 % Espagne 5 % Allemagne 17 % France 13 % Luxembourg 57 % Belgique 5 % Pologne RAPPORT ANNUEL 2021 CHIFFRES CLÉS 2021 21 PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (EUR MILLIONS) RÉSULTAT EUR 103,8 millions d'EBITDA EUR 582,9 millions de capitaux propres EUR 92,2 millions de bénéfice Compte de résultat 2017 2018 2019 2020 2021 Revenus opéraonnels 149,0 326,1 419,5 375,4 392,8 Charges opéraonnelles -127,1 -261,0 -327,2 -333,5 -338,3 Part dans le résultat des entreprises associées 3,4 5,2 24,6 8,1 44,5 Résultat opéraonnel 25,3 70,3 117,0 50,0 99,0 Résultat nancier -4,8 -4,8 -5,3 -7,3 -5,0 Résultat avant impôts 20,5 65,5 111,6 42,7 94,0 Impôts -9,6 -8,6 -9,4 -8,7 -1,6 Résultat de l'exercice 10,9 56,9 102,2 34,0 92,4 Part d'Immobel dans le résultat 11,0 56,8 102,4 33,3 92,2 Situation nancière ACTIFS 2017 2018 2019 2020 2021 Acfs non courants 66,2 181,7 213,3 448,3 506,3 Immobilisaons incorporelles 0,4 0,4 0,5 0,6 0,2 Goodwill 0,0 0,0 43,8 43,8 43,8 Immobilisaons corporelles 1,0 0,9 1,0 1,4 2,8 Acfs avec tre de droit d'ulisaon 0,0 0,0 6,4 4,4 3,8 Immeubles de placement 3,0 104,3 81,1 197,1 174,0 Immobilisaons nancières 50,7 70,6 65,4 182,8 258,2 Autres 11,0 5,4 15,0 18,2 23,5 Acfs courants 734,1 784,7 1 087,9 982,8 1 178,9 Stocks 518,5 511,8 694,6 683,1 698,6 Trésorerie 147,9 170,9 156,1 148,1 273,4 Autres 67,6 102,0 237,2 151,6 206,9 TOTAL DES ACTIFS 800,2 966,4 1 301,2 1 431,1 1 685,2 CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 2017 2018 2019 2020 2021 Capitaux propres totaux 303,6 344,7 428,2 494,5 582,9 Passifs non courants 338,8 332,9 523,4 609,6 535,1 Dees nancières 330,1 322,0 507,0 571,1 507,6 Autres 8,7 10,8 16,4 38,5 27,5 Passifs courants 157,8 288,7 349,7 327,0 567,2 Dees nancières 68,8 193,7 200,1 180,8 359,1 Autres 89,0 95,0 149,6 146,2 208,1 TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 800,2 966,4 1 301,2 1 431,1 1 685,2 17 18 19 20 21 120 100 80 60 40 20 0 Résultat opérationnel / bénéce net (EUR millions) Résultat opéraonnel Bénéce net RAPPORT ANNUEL 2021 22 aux acoaires INFORMATIONS 17 18 19 20 21 4 3 2 1 0 POLITIQUE DE DIVIDENDE Immobel mène une polique de dividende aspirant à une augmentaon de jusqu’à 10 % par an, sous réserve d’événements exceponnels imprévus. Pour l’exercice 2021, le conseil d’administraon d’Immobel conrme une augmentaon de 10 % des dividendes, soit 3,05 EUR par acon. 2,20 2,42 2,66 Évolution du dividende sur les 5dernièresannées (EUR) 2,77 3,05 16 17 18 19 20 21 RETURN ON EQUITY (ROE) Évolution du ROE sur les 6 dernières années 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 3 % 17 % 19 % 30 % 8 % 19 % Target ROE 15 % 12/16 12/17 12/18 12/19 12/20 12/21 100 80 60 40 20 ÉVOLUTION DE L’ACTION Évolution de l’action sur les 6 dernières années (EUR) + 10 % dividende brut par rapport à 2020 15,9 % ROE - moyenne sur les 6 dernières années 3,05 EUR de dividende brut 72,9 EUR / action (cours au 31/12/2021) INFORMATIONS AUX ACTIONNAIRES Pour plus d’informaon : hps://www.immobelgroup.com/fr/ investor-relaons RAPPORT ANNUEL 2021 23 STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT AU 31 DÉCEMBRE 2021 AGENDA DE L’ACTIONNAIRE En exécuon de l’arcle 29 de la Loi du 2 mai 2007 relave à la publicité des parcipaons dans des émeeurs dont les acons sont admises à la négociaon sur un marché réglementé, Immobel a été informée par les aconnaires ci-après qu’ils détenaient la parcipaon suivante : Aconnaires Nombre d’acons % du total des acons A³ Capital SA (et une société liée), ayant leur siège social à 1020 Bruxelles, avenue des Trembles 2 5 898 261 58,99 % Immobel SA, ayant son siège social à 1000 Bruxelles, rue de la Régence 58 26 965 0,26 % Free oat - 40,75 % Total des aconnaires connus 5 925 226 59,25 % Publicaon des résultats annuels 2021 10 mars 2022 Assemblée Générale Ordinaire 2022 21 avril 2022 Publicaon des résultats semestriels 2022 8 septembre 2022 Publicaon des résultats annuels 2022 9 mars 2023 Assemblée Générale Ordinaire 2023 20 avril 2023 INFORMATIONS AUX ACTIONNAIRES 40,75 % Free oat 58,99 % A³ Capital SA/NV (et une société liée) 0,26 % Immobel SA/NV RAPPORT ANNUEL 2021 24 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Les acteurs de nos villes 20212021 M aganeagane page 25 POUR lesusage page 31 POUR la counauté page 43 POUR l'enroement Qu’est-ce qu’une ville sans ses habitants ? Un tas de coquilles vides. Chez Immobel, nous nous engageons à co-créer des villes qui vivent et respirent. Des villes où il fait bon vivre, travailler et s’amuser. Des lieux qui inspirent, connectent et apportent paix et épanouissement. Nous avons tous notre propre histoire de ce qu’une ville représente à nos yeux. Dans les pages suivantes, nous partageons quelques- uns de ces récits. Nous espérons que vous aimerez découvrir comment certains acteurs façonnent ou remodèlent nos villes, dans l’intérêt des usagers, de la communauté et de l’environnement. RAPPORT ANNUEL 2021 25 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES En proposant à la fois des espaces de colocaon collaborave et une série d’appartements tradionnels, dont certains sont proposés à un tarif social, le projet encourage la diversité. Grâce à ses jardins suspendus et à ses espaces partagés, River Place, bien qu’implantée dans un cadre urbain, crée une authenque atmosphère de village. Chrisan Jadot, associé chez ArtBuild Architects, explique le fondement de cee concepon unique : « Nous avons la même vision qu’Immobel. Penser aux généraons futures est l’une de nos ambions majeures, c’est pourquoi nous intégrons la durabilité et la qualité de vie dans toutes nos concepons. Grâce à leurs larges fenêtres, les logements sont véritablement baignés de lumière et ouverts à la Lorem ipsum pour lesusage River Place, Luxembourg RIVER PLACE CONJUGUER DOUCEUR DE VIVRE ETDYNAMISME URBAIN RAPPORT ANNUEL 2021 26 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES nature. En outre, l’ulisaon d’éléments de construcon naturels — tels que les panneaux de bois sur les façades — contribue à une sensaon générale de bien-être pour les ulisateurs. L’installaon de toits végétalisés, de panneaux solaires et de collecteurs d’eau de pluie, combinée au label basse consommaon énergéque AAA, consolide l’ambion de durabilité que nous partageons avec Immobel. » Les « jardins suspendus », installés sur l’immense terrasse du premier étage, gurent parmi les éléments les plus remarquables de River Place. « Ces jardins ont été conçus en collaboraon avec une entreprise locale d’aménagement paysager, qui a veillé à ce que les végétaux choisis favorisent la biodiversité », ajoute Chrisan. « Les jardins permeent non seulement d’accéder aux appartements, mais invitent également les ulisateurs à se détendre et à proter du paysage. » Ces jardins, ainsi qu’une salle polyvalente et d’autres espaces partagés — en parculier dans les logements de colocaon collaborave — contribueront davantage au senment unique d’appartenance à une communauté, typique d’un cadre villageois, mais moins évident dans un environnement urbain. « La mobilité douce est un autre avantage majeur de River Place. La nouvelle piste cyclable qui longe les rives de l’Alzee relie ce nouveau quarer durable au centre-ville et à la gare ferroviaire toute proche. De plus, le funiculaire, le tram et les arrêts de bus ne sont qu’à un jet de pierre de River Place, faisant du site un endroit idéal pour vivre et faire la navee vers le plateau de Kirchberg, quarer d’aaires tout proche », conclut Chrisan. Le rez-de-chaussée du bâment résidenel, situé sous les jardins suspendus, aura une foncon commerciale. Les espaces sont conçus de manière si exible qu’ils peuvent accueillir des bureaux et des espaces de co-working, mais aussi une salle de tness, une crèche ou un café-bar. Ces établissements favoriseront encore plus l’interacon et la convivialité qui dénissent River Place. Chsan Jado Senior Partner, ArtBuild Penser aux généraons futures est l’une de nos ambions majeures, c’est pourquoi nous intégrons la durabilité et la qualité de vie dans toutes nos concepons. POUR lesusage River Place, Luxembourg RAPPORT ANNUEL 2021 27 La tour étant le seul immeuble de bureaux élevé dans un quarer dominé par des immeubles résidenels de faible hauteur, des bars, des restaurants, des cinémas et des théâtres, elle ore une vue dégagée sur 300 mètres au moins. Situé à proximité, le jardin de Saxe, d’une supercie de 15,5 hectares, renforce encore cee sensaon d’ouverture et crée une atmosphère reposante dont chacun peut proter pendant sa pause déjeuner ou après le travail. Outre son emplacement unique qui ore de nombreux avantages à ses ulisateurs, Central Point a été conçu de manière à créer un espace professionnel qui favorise le bien-être général et la qualité de vie urbaine de tous ses ulisateurs. CENTRAL POINT À LA CROISÉE DE LA GLOIRE ANCIENNE ET DU DESIGN MODERNE MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Central Point, Varsovie pour lesusage Olivier Thiel, Managing Director d’Immobel Pologne, explique : « Il était évident dès le départ que la concepon du projet devait être centrée sur l’humain. Nos architectes — une agence locale travaillant en collaboraon avec le célèbre cabinet Arquitectonica — ont donc conçu un bâment dont la surface est exposée à près de 90 % à la lumière du jour. Avec ses terrasses végétalisées et son hall d’entrée abritant un café, le bâment baigne dans une atmosphère inme. En outre, une infrastructure adaptée aux cyclistes, comprenant des supports à vélos, des vesaires et des douches, a été aménagée. Une aenon parculière a été accordée à la qualité de l’air ; élément important, surtout en période de Covid. » Le bâment répond aux normes environnementales les plus élevées, comme le conrme son niveau Excellent selon le cercat BREEAM. Olivier poursuit : « Par respect pour l’environnement historique, la façade de Central Point est restée authenque et épurée. Néanmoins, elle a été conçue de manière rééchie, avec deux “ailes” sur le côté sud pour éviter la surchaue en été. En n de compte, je suis er de pouvoir dire que le bâment est parfaitement représentaf de la façon dont un design contemporain et durable peut s’intégrer dans un cadre historique. » RAPPORT ANNUEL 2021 28 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Oier Tiel Managing Director, Immobel Pologne Le bâment est parfaitement représentaf de la façon dont un design contemporain et durable peut s’intégrer dans un cadre historique. Central Point, Varsovie POUR lesusage TATI BARBÈS AU CENTRE DE « RÉINVENTER PARIS » Avec un design qui respecte le bâment iconique et conserve un maximum de structures existantes, et un projet qui répond aux besoins humains, sociaux et culturels du quarer, Immobel France — en collaboraon avec le Studio Belem (architectes) — a remporté le concours Ta Barbès organisé par la Ville de Paris et les propriétaires privés du bâment. Malik Lemseer et Edouard Beencourt, fondateurs du Studio Belem, expliquent : « Plusieurs généraons de personnes issues de tous les milieux sociaux ont fait leurs courses dans ce magasin Ta Barbès. Plus qu’un simple commerce, c’était une expérience, un véritable symbole de son époque. Immobel avait la ferme intenon de faire revivre cee diversité, ce caractère unique, et de les intégrer dans le nouveau projet Ta Barbès de 8 000 mètres carrés. » Le projet comprend plusieurs bâments. Le bâment d’angle, avec sa façade emblémaque, abritera un espace culturel au rez-de-chaussée et aux étages souterrains, et de nouveaux bureaux dans les étages supérieurs. Le projet prévoit également un hôtel et quelques commerces. Il réaribue aussi une foncon résidenelle aux bâments, puisque 30 % de l’espace est réservé au logement social. Pour assurer un confort maximal à tous les ulisateurs, une aenon parculière a été accordée à la luminosité, à la qualité des matériaux et à l’excellence des nions — conformément au niveau Excellent du cercat BREEAM, auquel le projet aspire. « Nous avons également veillé à ce que les ulisateurs puissent proter d’un certain espace extérieur, les deux dernières années ayant démontré combien cela était vital pour le bien- être général de chacun », poursuivent les architectes. « Tous les nouveaux RAPPORT ANNUEL 2021 29 Ta Barbès, Paris Nous veillons à ce que les ulisateurs puissent proter d’un certain espace extérieur, les deux dernières années ayant démontré combien cela était vital pour le bien-être général de chacun. MalikLmsr etEdard Bencrt Fondateurs du Studio Belem MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES POUR lesusage appartements situés à l’arrière du bloc sur la rue Bervic disposent d’une terrasse extérieure et ont une vue imprenable sur le Sacré-Cœur, tandis que le rooop végétalisé de 180 mètres carrés deviendra un lieu de rencontre arayant pour tous les résidents. » Paris étant souvent qualiée de « ville du quart d’heure », puisqu’elle entend permere aux Parisiens d’avoir accès à tous les commerces et services de première nécessité dans un rayon de 15 minutes, les architectes ont analysé l’ore commerciale déjà présente dans le quarer et ont proposé des locaux commerciaux de diérentes tailles. Des acvités commerciales de tous types pourront donc s’y installer : boulangerie, euriste ou marchand de fruits et légumes, mais aussi de plus grands commerces tels que des magasins de meubles ou de mode. La transformaon du complexe Ta Barbès hisse ce bâment emblémaque parmi les lieux d’excepon conçus pour durer. Et c’est précisément ce que vise le processus « Réinventer Paris » : repenser et remodeler la façon dont les Parisiens vivent, travaillent et se diverssent. « Avec ce projet légendaire, nous sommes très heureux de pouvoir contribuer, en collaboraon avec Immobel, à Réinventer Paris », concluent Edouard et Malik. RAPPORT ANNUEL 2021 30 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Ta Barbès, Paris POUR lesusage RAPPORT ANNUEL 2021 31 Plusieurs bâments vont être réaménagés par diverses entreprises, dont Immobel. En tant que développeur, Immobel ne se contente pas de créer des bâments durables, mais vise à contribuer à la transion sociale et à la revitalisaon des quarers, créant ainsi des lieux de vie résolument tournés vers l’avenir. Pour transformer la zone de Bruxelles Anspach en un quarer dynamique, un projet intulé Rez-de-Ville, parcours de co-créaon entre plusieurs promoteurs et les autorités locales, a vu le jour. L’objecf est de repenser la programmaon des rez-de-chaussée des bâments en cours de réaménagement et leur relaon avec les espaces et services publics. La piétonnisaon actuelle du centre de Bruxelles est principalement axée sur une approche purement consumériste de l’espace public, les événements majeurs étant desnés aux touristes. La nouvelle approche de programmaon des rez-de-chaussée et de l’espace (semi-) public cherche à trouver un équilibre entre cet intérêt économique et la créaon d’un quarer résidenel centré sur les personnes, avec des services de proximité (à cinq minutes à pied) qui donneront aux futurs résidents un senment d’appartenance. MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES REZ-DE-VILLE RAVIVER L’EFFERVESCENCE DELAVILLEDEBRUXELLES pour la counauté Réunion de brainstorming RAPPORT ANNUEL 2021 32 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour la counauté Plusieurs méthodes seront ulisées : aribuer une ulisaon temporaire aux rez-de-chaussée pour leur trouver de nouvelles foncons, analyser l’ore et les besoins existants en termes de services de proximité, et organiser plusieurs ateliers de co-créaon. En découleront des recommandaons et des scénarios pour la programmaon des rez-de-chaussée et de l’espace (semi-)public. L’objecf est de créer une zone innovante qui smule les acvités économiques émergentes et facilite les modes de vie locaux et durables, an de donner au centre de Bruxelles une identé disncte. Alexandre Mussche, de l’agence de design Vraiment Vraiment, explique : « Immobel a bien compris que pour donner aux quarers une chance de rester aracfs sur le long terme, il faut penser au-delà de la rentabilité pure. Nous recherchons plutôt des pets commerces de proximité ou des acvités sociales qui répondent à une certaine demande locale. Pour mieux cerner cee demande à court et à long terme, nous travaillons en étroite collaboraon avec les autorités bruxelloises. En tant que propriétaires du domaine public, leur avis et leur souen sont essenels à la réussite de ce projet. Le projet Rez-de-Ville illustre parfaitement comment, plutôt que de laisser chacun travailler dans son coin, nous devons smuler les partenariats public-privé an d’apporter au quarer une valeur ajoutée. » Immobel a bien compris que pour donner aux quarers une chance de rester aracfs sur le long terme, il faut penser au-delà de la rentabilité pure. Aexandre Mche Co-fondateur de Vraiment Vraiment RAPPORT ANNUEL 2021 33 Avec ses deux tours résidenelles sculpturales — abritant 150 appartements haut de gamme et 15 logements plus modestes — et un immeuble de bureaux relié aux tours par une galerie commerciale, Innity ouvre la voie à la dynamisaon et la résilience du quarer. Félicie Weycker, présidente du Fonds Kirchberg, explique : « Pour éviter que des personnes ou des entreprises n’achètent plusieurs appartements à tre d’invesssement, nous avons limité la vente à un seul appartement par personne. De plus, pour 35 % des appartements, les propriétaires sont tenus d’y vivre en permanence pendant au moins 12 mois. Et pour garanr un mélange représentaf des diérents milieux sociaux, nous avons réservé 10 % des espaces aux logements sociaux. Nous voulons que les tours Innity, Luxembourg INFINITY TRANSFORMER UN QUARTIER D’AFFAIRES ENUN LIEU DE VIE DYNAMIQUE MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour la counauté Innity soient occupées, ce qui aura automaquement un impact posif sur le quarer. » Une autre façon de rendre le quarer plus aracf est d’y prévoir une ore commerciale intéressante. Innity Shopping regroupe des PME locales, quelques franchises et de nombreux pets commerces qui répondent aux besoins quodiens non seulement des habitants d’Innity, mais aussi des nombreux travailleurs de ce quarer d’aaires. En outre, les nombreuses pistes cyclables et la proximité de l’arrêt de tram Philharmonie/ Mudam favorisent la mobilité douce, contribuant ainsi à la qualité de vie globale et à la convivialité de l’endroit. Les résultats sont déjà visibles : l’espace public ouvert au pied des tours est le cœur baant du quarer et Innity est devenu un élément essenel de son évoluon vers un urbanisme pensé et conçu pour les individus. Félicie Weycker conclut : « Innity illustre parfaitement ce à quoi devrait ressembler la ville du futur : compacte mais très fonconnelle, durable et esthéque à la fois, accessible et inclusive, dans un quarer mêlant des espaces professionnels, résidenels et commerciaux. » RAPPORT ANNUEL 2021 34 Félicie Wycker Presidente du Fonds Kirchberg Innity illustre parfaitement ce à quoi devrait ressembler la ville du futur : compacte mais très fonconnelle, durable et esthéque à la fois, accessible et inclusive. Innity, Luxembourg MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour la counauté RAPPORT ANNUEL 2021 35 Le masterplan de ce projet de 18 hectares prévoit un aménagement potenel de 240 000 m² qui se déroulera en trois phases. La priorité est donnée aux bâments résidenels, lesquels seront accompagnés d’une école, d’un campus high-tech, de logements étudiants et d’entreprises locales. Ensemble, ils apporteront une nouvelle dynamique à la zone. En tant qu’expert des projets de développement urbain à grande échelle et membre du partenariat public-privé (PPP) aux côtés de Triple Living et de la Ville d’Anvers, Immobel jouera un rôle clé dans la transformaon de l’actuelle friche en un nouveau quarer dynamique. Le Site de Slachthuis, Anvers LE SITE DE SLACHTHUIS L’ABATTOIR HISTORIQUE DEVIENT UN NOUVEAU QUARTIER AUFUTUR PROMETTEUR MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES LnQanten Development Director, Immobel Des bâments de haute qualité conçus par des architectes de renommée internaonale et de jeunes talents en devenir feront du site de Slachthuis un écosystème dynamique où il fera bon vivre, étudier, travailler et se détendre. pour la counauté RAPPORT ANNUEL 2021 36 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Le Site de Slachthuis, Anvers Au cœur du nouveau site de Slachthuis se trouveront de vastes espaces publics tels que des places, des corridors écologiques et des parcs qui relieront les pares existantes et nouvelles du site. Le projet prévoit également de favoriser la mobilité douce, vitale pour ce futur quarer à faible trac. Leen Quanten, Development Director chez Immobel, explique : « Le projet du site de Slachthuis consiste en l’aménagement d’un nouveau quarer regroupant une variété de foncons. L’enseignement, la restauraon et les acvités entrepreneuriales locales, telles que celles iniées par les start-up et les ex oces, smuleront l’économie locale. Des bâments de haute qualité conçus par des architectes de renommée internaonale et de jeunes talents en devenir feront du site de Slachthuis un écosystème dynamique où il fera bon vivre, étudier, travailler et se détendre. » La première phase du projet sera lancée à l’automne 2022 et se concentrera sur la zone autour des anciens halls de l’abaoir, qui constuent l’épine dorsale du réaménagement. Le hall est deviendra le nouveau campus high-tech de l’Université d’Anvers pour ses lières science, technologie, ingénierie et mathémaques (STEM) accueillant quelque 3 500 étudiants. Le hall ouest sera temporairement ulisé pour les foncons auxiliaires de l’Université jusqu’à son aectaon nale à des entreprises locales, des équipements de R&D et des résidences. Quelque six nouveaux bâments résidenels seront construits dans les années à venir. La première phase aura une masse crique de 160 000 m², soit environ 65 % de l’ensemble du site. La combinaison de tous ces éléments fera du site de Slachthuis un nouveau quarer exceponnel et dynamique, qui retrouvera sa place parmi les lieux les plus presgieux d’Anvers. pour la counauté En proposant l’ulisaon temporaire du bâment avant d’obtenir les permis de bâr nécessaires et de commencer les travaux de réaménagement, Immobel souhaite s’impliquer posivement pour la ville et la communauté. Une situaon gagnant-gagnant pour de mulples acteurs : les organisaons locales aux budgets limités ont accès à des espaces de travail à des prix abordables ; l’occupaon temporaire de l’immeuble évite qu’il ne soit squaé, précauon largement appréciée et saluée par la communauté locale ; et le promoteur peut faire valoir ses atouts avant le début des travaux de construcon. L’ancien bâment administraf de la rue de Crimée abrite actuellement une pete agence événemenelle et diverses sociétés audiovisuelles. En raison de la nature de leurs acvités des projets à court terme pour de pets budgets), les sociétés audiovisuelles ont généralement du mal à trouver des lieux de travail ou de tournage abordables, surtout à Paris où les prix des loyers sont exorbitants et l’ore immobilière limitée. Forest vise à remédier à cee situaon en orant l’accès à des bâments qui, sur le marché ordinaire, seraient inaccessibles. DONNER UNE SECONDE VIE AUX BÂTIMENTS RAPPORT ANNUEL 2021 37 Bues-Chaumont, Paris Aden Vaud Cofondateur de l’Agence Forest Nous chercherons toujours à promouvoir et à faciliter l’interacvité avec le quarer. MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour la counauté RAPPORT ANNUEL 2021 38 « Nous nous adressons principalement aux organisaons ou entreprises locales du secteur culturel ou créaf et de l’économie sociale », explique Adrien Viaud, cofondateur de Forest. « Là où c’est possible et si le calendrier le permet, nous nous tournerons vers les autorités et organisaons locales pour comprendre leurs besoins. Notre objecf est de promouvoir et de faciliter l’interacvité avec le quarer. » Lors de collaboraons précédentes, Forest a créé des studios temporaires pour des arstes et permis l’organisaon d’exposions, mais les secteurs dans lesquels les ulisateurs temporaires opèrent sont très divers. « Nous avons accueilli dans nos bâments des kinésithérapeutes, des comptables, des organisaons non gouvernementales et des start-up. Il est d’ailleurs extrêmement graant de voir que certaines de ces start-up sont devenues des entreprises prospères. L’accès aux infrastructures reste un obstacle majeur au développement et à l’opéraonnalisaon des organisaons. Nous sommes heureux de pouvoir leur orir un coup de pouce. Nous nous réjouissons parculièrement que des développeurs comme Immobel décident de donner à leurs bâments un usage temporaire en aendant une rénovaon ou une nouvelle construcon. » Bues-Chaumont, Paris MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour la counauté À Bruxelles, TADA accompagne plus de 1 500 jeunes socialement vulnérables dans un parcours d’apprenssage. Les objecfs de l’organisaon sont notamment de les aider à (re)découvrir leurs talents, à aner leurs compétences horizontales et à renforcer leur conance en eux. Le but ulme est de veiller à ce qu’ils deviennent des membres responsables d’une société inclusive. « Nous les aidons essenellement à élargir leurs perspecves, tout en les encourageant à chercher des opportunités », explique Pieter De Wie, directeur de TADA. « Comme ces jeunes ont généralement un réseau très limité, TADA les met en contact avec un large éventail de professionnels qui partagent leur passion pour leur méer lors d’ateliers interacfs. Ces ateliers sont vraiment le “cœur” de nos acvités. » Les adolescents qui rejoignent la trajectoire TADA s’engagent à suivre des cours tous les samedis, pendant une période de trois ans. « Nous travaillons sur la prévenon et souhaitons élargir la vision qu’ils ont de la société et de leur propre avenir. Lors des ateliers, nous leur faisons découvrir un maximum de méers diérents, leur donnant ainsi une idée de ce à quoi pourrait ressembler leur avenir. De plus, comme ils sont tenus de se présenter chaque semaine, nous faisons également appel à leur sens des responsabilités. Nous voulons les convaincre qu’ils ont un avenir. RAPPORT ANNUEL 2021 39 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES CONTRIBUER À UNE SOCIÉTÉPLUS INCLUSIVE Grâce au souen nancier d’entreprises comme Immobel, nous pouvons aider les jeunes qui vivent dans des situaons socialement défavorisées à se développer. Peter DWe CEO de TADA Atelier organisé par TADA pour la counauté RAPPORT ANNUEL 2021 40 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Mais cet avenir est enèrement entre leurs mains et dépend uniquement de leur persévérance et de leur volonté d’aborder les nouvelles expériences avec un esprit ouvert. » Après cee période de trois ans, les élèves rejoignent le réseau alumni TADA for Life. Ils restent ainsi en contact avec TADA, les conférenciers invités et les entreprises, entretenant ainsi le processus d’inspiraon et de movaon mutuelles. De nombreux alumni connuent à assister aux cours du week-end, où ils se portent volontaires pour coacher les jeunes élèves, qui les considèrent comme des modèles. Cee implicaon permet aux alumni non seulement de renforcer leur conance en eux, mais aussi de resserrer les liens avec TADA. Le Fonds Social Immobel a commencé à soutenir TADA en 2018, en octroyant son souen nancier spéciquement à l’école du week-end de Molenbeek. Plus récemment, le Fonds a décidé de soutenir l’ensemble des écoles du week-end — et pas seulement celle de Molenbeek — an d’aeindre encore plus de jeunes. Pieter ajoute : « Grâce au souen nancier d’entreprises comme Immobel, nous pouvons aider les jeunes qui vivent dans des situaons socialement défavorisées à se développer, contribuant ainsi à une société plus inclusive. » En 2022, Immobel connuera à soutenir TADA, ainsi que d’autres organisaons acves dans l’accompagnement des jeunes. Parmi ces organisaons gure l’ASBL Calame, une associaon qui souent les jeunes — tant de l’école primaire que secondaire — au cours de leur parcours éducaf. YouthStart en est une autre, qui propose des formaons aux jeunes pour les aider à démarrer leurs projets d’avenir. Enn, Schola ULB souent les étudiants en diculté, pour éviter qu’ils n’abandonnent leurs études. Atelier organisé par TADA Atelier organisé par TADA pour la counauté RAPPORT ANNUEL 2021 41 Luc Everling, architecte principal d’Esch- sur-Alzee, nous en dit plus : « Les priorités urbaines de la ville s’arculent autour de deux stratégies : développer les friches et redessiner l’aménagement du centre-ville en meant l’accent sur la densicaon. Le projet Canal 44 d’Immobel Luxembourg s’inscrit parfaitement dans cee deuxième ambion. » Parmi les principaux objecfs du projet pour le centre-ville gure la diversité au sens large. Cee diversité se présente sous diérentes formes : diversité fonconnelle, diversité des classes sociales, et préservaon du patrimoine qui conduira à la diversité architecturale. « Canal 44 repose sur ces trois fondements », ajoute Luc. « Le programme conjoint, qui associe acteurs économiques, services et logements, nous permet d’arer un public varié, tant d’un point de vue général qu’en termes de revenus. » Le bâment a été construit en 1938 pour accueillir le siège du groupe de presse du Journal d’Esch. La façade principale et certains éléments intérieurs du 44 rue du Canal sont classés et ont donc été conservés. « La façade emblémaque avec son entrée style terrasse est protégée par le plan d’aménagement parculier (PAP), non seulement en raison de sa valeur CANAL 44 DIVERSITÉ, PATRIMOINE ET BIODIVERSITÉ AUCŒUR DE LA VILLE MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Canal 44, Esch-sur-Alzee pour la counauté architecturale, mais aussi pour son clin d’œil à l’histoire de notre ville », souligne Luc. Un autre aspect du projet est qu’il densie la masse d’habitaons de la zone. « Cee densicaon nous a permis d’augmenter l’ore de logements ; une exigence essenelle compte tenu de la croissance d’Esch- sur-Alzee. » L’accès au logement est un véritable enjeu pour la ville. Nous avons veillé non seulement à prévoir des installaons dédiées aux bâments résidenels pour assurer la diversité, mais aussi à valoriser l’aménagement des espaces extérieurs. La résidence s’ouvre sur un ensemble arboré, conçu pour favoriser la biodiversité dans la ville ainsi que pour orir un jardin partagé. Ces espaces verts constuent des lieux précieux pour les résidents et les visiteurs, qui peuvent ainsi se détendre et proter d’une meilleure qualité de vie. « Il est important que cee perspecve esthéque prote à tout le monde », insiste Luc. « Préserver tout ce qui peut avoir de la valeur, tout en lui trouvant une aectaon adéquate pour renforcer cee valeur ! » Par ces mots, Luc révèle le secret d’un réaménagement réussi. RAPPORT ANNUEL 2021 42 Lc Erling Architecte-Directeur, Esch-sur-Alzee Préserver tout ce qui peut avoir de la valeur, tout en lui trouvant une aectaon adéquate pour renforcer cee valeur ! MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Canal 44, Esch-sur-Alzee pour la counauté RAPPORT ANNUEL 2021 43 HORIZON NATURE LORSQUE LE RÉSULTAT DURABLE DÉPASSE LA SOMME DE CHAQUE ÉLÉMENT ENVIRONNEMENTAL Horizon Nature, situé à Montévrain, en Seine-et-Marne (France), est un excellent exemple de cet engagement. Le projet, qui comprend 67 appartements et huit maisons familiales, intègre de nombreuses spécicités durables. Il est non seulement conçu selon des principes écologiques, mais se veut aussi bénéque au bien-être général et à la qualité de vie de ses ulisateurs. Yves Eveillard, Naonal Residenal Director d’Immobel France, explique : « Prises individuellement, les spécicités inhérentes au projet de Montévrain ne semblent peut-être pas si spectaculaires, mais en réalité, c’est la somme de ces éléments qui rend le projet unique. Par exemple, le terrain étant incliné, nous avons dû le niveler avant de commencer la construcon. Avant d’évacuer le surplus de terre, nous l’avons proposé gratuitement à notre voisin, qui sourait du problème inverse : son terrain devait être rehaussé. Cee iniave nous a permis d’éviter que 50 camions — qui auraient transporté 1 000 mètres cubes de terre excédentaire — ne prennent la route. Elle a également contribué à réduire les nuisances pour nos voisins. » Horizon Nature, Montévrain Prises individuellement, les spécicités inhérentes au projet de Montévrain ne semblent peut-être pas si spectaculaires, mais en réalité, c’est la somme de ces éléments qui rend le projet unique. Ys Eiard Naonal Residenal Director, Immobel France POUR l'enroement MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES RAPPORT ANNUEL 2021 44 Dans le même registre, les travaux de terrassement sont réalisés à l’aide d’un excavateur mécanique hybride. « En ce qui concerne les niveaux d’isolaon, nous dépassons de 20 à 30 % les exigences légales », poursuit Yves. « Il en va de même pour la consommaon d’énergie : nous allons signer un contrat avec un fournisseur de gaz local qui compense la consommaon de gaz naturel en réinjectant du gaz vert — produit localement à parr de déchets organiques, de résidus agricoles ou d’euents d’élevage — dans le réseau de gaz. » Quant à la geson de l’eau, des robinets économiseurs d’eau ont été installés partout. Chaque maison dispose d’une citerne d’eau de pluie de 350 litres, permeant aux habitants d’arroser leurs plantes et leurs légumes. Les maisons sont équipées de panneaux solaires et tous les logements sont dotés de thermostats intelligents, qui réduisent encore la consommaon globale d’énergie. Les chaudières individuelles sont surveillées pour éviter toute panne. Pour la construcon, cinq entrepreneurs locaux ont été sollicités, tous basés dans un rayon de 15 minutes. Tous les fournisseurs et architectes se sont engagés à mere en œuvre une polique « zéro papier ». « Pour favoriser la biodiversité, nous allons installer des hôtels à insectes, des nichoirs à oiseaux et des ruches dans le bois de Chigny, qui jouxte le projet », ajoute Yves. « Les habitants d’Horizon Nature auront donc accès à du miel produit localement et pourront proter d’un havre de paix et de tranquillité. » Horizon Nature encourage également la mobilité électrique. Deux bornes de recharge pour véhicules électriques ont été installées, et la possibilité de proposer un système de partage de vélos électriques sur le site est en cours de discussion. Tous ces eorts ne sont certainement pas passés inaperçus. Le projet Montévrain a remporté deux prix au concours local des Pyramides d’Argent (les « Oscars » des développeurs immobiliers) dans la catégorie Innovaon et Qualité. Et lors de la sélecon naonale des Pyramides d’Or, Montévrain a terminé deuxième dans sa catégorie sur un total de 508 parcipants. Horizon Nature, Montévrain pour l'enroement MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Dieter De Vos, Project Architect chez Neutelings Riedijk, explique : « Il était évident qu’Immobel avait placé la barre très haut pour le bâment Isala. Les objecfs étaient bien dénis et clairs comme de l’eau de roche : viser le niveau de durabilité « Outstanding » selon la cercaon BREEAM, le niveau de bien-être « Plane » selon la cercaon WELL et obtenir un label de biodiversité Ecocert. Sur cee base, nous avons opté pour une concepon avec une empreinte carbone quasi nulle, un bilan énergéque neutre et accordant une aenon parculière au bien-être des ulisateurs, tout en intégrant autant de végétaux que possible. » Le bâment existant — dont la structure qualitave est typique des années 1930 — sera préservé autant que possible. Pour la nouvelle construcon, du bois lamellé- croisé (cross laminated mber, CLT), connu pour parciper acvement à l’absorpon du CO 2 , sera ulisé. « Dans la mesure du possible, les matériaux déjà présents, tels que les dalles de marbre, seront réulisés an de réduire davantage l’empreinte carbone du RAPPORT ANNUEL 2021 45 ISALA LE BÂTIMENT LE PLUS DURABLE D’EUROPE Nous avons opté pour une concepon avec une empreinte carbone quasi nulle, un bilan énergéque neutre et accordant une aenon parculière au bien- être des ulisateurs. Deter DV Project Architect, Neutelings Riedijk Isala, Bruxelles MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour l'enroement RAPPORT ANNUEL 2021 46 projet », poursuit Dieter. « En outre, nous sommes en mesure de minimiser les besoins énergéques du bâment en opmisant son revêtement extérieur, grâce à une isolaon thermique de haute qualité. Les installaons photovoltaïques intégrées au bâ (BIPV) dans les façades orientées sud et les panneaux solaires placés sur le toit, combinés à une installaon géothermique, assurent une producon d’énergie susante pour que le bâment fonconne de manière autonome, c’est-à-dire sans consommer d’énergie produite hors site et provenant du réseau. » Parmi les réalisaons les plus remarquables de la concepon gurent le nivellement du cœur en surface du bâment et sa transformaon en jardin. Cee nouvelle « chambre verte » a de mulples foncons : elle laisse pénétrer davantage de lumière naturelle dans le bâment, elle ore une vue horizontale ouverte depuis les bureaux et elle améliore la biodiversité. En outre, le sol perméable évite que les eaux de pluie ne se déversent dans les égouts. « Le toit végétalisé permet également de retenir l’eau, ce qui non seulement a un eet rafraîchissant, mais est aussi favorable à la biodiversité », ajoute Dieter. Le projet Isala est fortement axé sur le bien-être des ulisateurs. En ouvrant les cages d’escalier de secours et en les intégrant véritablement au design intérieur, les ulisateurs sont encouragés à emprunter les escaliers plus souvent. La concepon fait également la part belle à la mobilité douce : le parking à vélos dépasse largement la supercie minimum imposée par la Ville de Bruxelles. Toutes ces caractérisques ont un eet posif sur la santé et le bien-être général des individus. Pour la phase de construcon, Immobel souhaite impliquer une organisaon bruxelloise spécialisée dans l’inseron des demandeurs d’emploi ; une démarche qui répond à son ambion de promouvoir l’inclusion sociale. En aribuant une foncon commerciale aux surfaces d’angle du rez-de-chaussée, le bâment restera également en acvité après les heures de bureau, renforçant ainsi l'ore. « Le nouveau bâment Isala sera non seulement bénéque pour l’environnement, mais aussi ule à ses ulisateurs naux et aux communautés locales. Je suis très er d’avoir parcipé à la concepon de ce nouveau site passionnant dans le quarer européen de Bruxelles », conclut Dieter. Isala, Bruxelles MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES pour l'enroement ADOPTER LA CIRCULARITÉ RAPPORT ANNUEL 2021 47 MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES En termes de cycle de vie, les matériaux réulisés sont souvent bien plus intéressants que les matériaux neufs. Lel Biet Project Leader, Rotor Oxy, Bruxelles pour l'enroement RAPPORT ANNUEL 2021 48 Immobel fait également appel à des experts en composants de construcon récupérés, tels que Rotor, pour intégrer et accroître la circularité dans des projets comme Mul et Oxy. En outre, en rejoignant la base de données Madaster, qui enregistre des informaons très détaillées sur tous les matériaux de bâments répertoriés suscepbles d’être réulisés ou recyclés, Immobel veut clairement indiquer au secteur qu’il est prêt à accentuer son implicaon dans l’économie circulaire. Lionel Billiet, Project Leader chez Rotor, explique : « Nous analysons en détail les matériaux ulisés dans le bâment existant et décidons lesquels peuvent rester ou doivent être démontés et réulisés. En termes de cycle de vie, les matériaux réulisés sont souvent bien plus intéressants que les matériaux neufs. Par exemple, en choisissant de réuliser des carreaux de céramique plutôt que d’en produire des nouveaux, on réduit de 85 % l’impact sur l’environnement. » « Dans le projet Mul, 89 % de la structure existante du bâment a été conservée, permeant d’économiser jusqu’à 20 000 tonnes de CO 2 », ajoute Lionel. « Et an d’aeindre l’objecf de réemploi et de recyclage urbain de 2 %, un certain nombre de matériaux de récupéraon ont été intégrés dans la concepon. Certains des prols en aluminium de la façade d’origine ont été réulisés dans les garde-corps de l’atrium. Les monumentales dalles de granit hexagonales — ulisées pour paver la transion entre la terrasse publique et l’atrium — proviennent de l’ancien siège de BNP Paribas, où elles ont été démontées par Rotor Deconstrucon avant que le bâment ne soit démoli. En outre, des panneaux de pierre bleue de deux tonnes ont été rerés de la façade et découpés en dalles de sol pour recouvrir la nouvelle terrasse en surplomb au troisième étage. Au total, pour le projet Mul, nous visons l’ulisaon de 250 tonnes de matériaux de récupéraon, provenant de mines urbaines sur et hors site. C’est une réalisaon inédite. » Dans le cadre du projet Oxy, Immobel fait encore mieux avec un objecf de 1 000 tonnes de matériaux de récupéraon, soit un taux de réulisaon de 4 à 6 % de tous les matériaux employés dans le projet ; un accomplissement sans précédent à cee échelle. En outre, certains des nouveaux matériaux qui seront intégrés au projet MAGAZINE 2021 : LES ACTEURS DE NOS VILLES Oxy seront recyclés ou biosourcés, améliorant encore le bilan de durabilité de la concepon. « La durabilité étant inscrite dans notre ADN, nous ne travaillons pas seulement sur le recyclage et la réulisaon des matériaux, nous prenons également en compte l’aspect socioéconomique », explique Lionel. « Pour démonter et préparer soigneusement les matériaux de récupéraon, nous faisons massivement appel à la main-d’œuvre locale, ce qui est bénéque à la fois pour les émissions de carbone et pour la créaon d’emplois. Appliquée à grande échelle, la réulisaon des matériaux créerait des opportunités d’emploi intéressantes. À tre d’exemple, une équipe de Travie — une entreprise sociale employant des personnes handicapées — intervient sur notre chaner pour rerer le morer des carreaux de sol récupérés. » Mul, Bruxelles pour l'enroement L’année 2021 a encore été une année très dynamique pour Immobel en Belgique. Avec environ 635 000 m² de projets résidenels et de bureaux en développement, nous avons conrmé notre posion de leader sur le marché. Bien que 2021 ait été une année d’incertude en raison de la poursuite de la crise sanitaire, nos équipes en Belgique sont parvenues à franchir quelques étapes importantes qui favoriseront notre croissance future. Dans l’ensemble, la dynamique du marché reste solide. Sur le marché des bureaux, la tendance à la réducon et à la modernisaon des espaces a clairement gagné en importance. Le succès de nos projets de bureaux conrme le besoin grandissant d’environnements de bureaux de catégorie A, durables et qui répondent aux exigences des nouveaux modes de travail. Les fondamentaux du marché résidenel restent également solides. Au cours du premier semestre, Immobel et son partenaire BPI Real Estate ont vendu à Quares Student Housing 129 logements étudiants du projet à usage mixte Brouck’R. Nous avons également vendu l’hôtel du projet Motel One. En associant bureaux, commerces, hôtel, appartements et logements étudiants, nous entendons arer un public diversié à Brouck’R et contribuer posivement à la transformaon du centre-ville de Bruxelles. En mai 2021, nous avons signé un contrat de vente avec Allianz Real Estate pour l’immeuble de bureaux Commerce 46 (14 000 m²), ceré BREEAM Excellent et neutre en carbone, que nous avions dans notre portefeuille depuis 2018. En juin 2021, nous avons vendu à Home Invest Belgium un immeuble de 100 appartements de notre projet Key West (61 000 m²) à Bruxelles. Immobel et BPI Real Estate développeront conjointement le reste de ce projet. Activités en Blque RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN BELGIQUE 49 Immobel a accueilli le fesval Brussels Hello Summer sur le site du projet Panorama APERÇU DES PROJETS RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN BELGIQUE 50 L’idée est de transformer une friche abandonnée et zone industrielle composée d’anciens locaux commerciaux et d’installaons de producon en un nouveau quarer dynamique. En juillet 2021, nous avons déposé une demande de permis de bâr pour le réaménagement du bâment Isala situé au cœur du quarer européen de Bruxelles. Notre objecf est de transformer l’ancien siège de Total, situé à côté du pôle de mobilité Arts-Loi, en un immeuble de bureaux emblémaque et durable. En juillet, nous avons également conclu un accord relaf à l’acquision de l’ancien siège de la Sabam dans le quarer européen. Le site sera développé en un immeuble de bureaux ultramoderne d’environ 9 000 m². Le permis sera déposé au premier trimestre 2022. Au cours du deuxième trimestre 2021, nous avons enèrement loué notre projet Mul (46 000 m²), neutre en carbone et ceré BREEAM Excellent, à plusieurs locataires de premier plan. Mul deviendra également le nouveau siège d’Immobel dans le courant de l’année 2022 ; une étape importante dans notre ambion de devenir une entreprise neutre en carbone. Dans le courant du second semestre, nous avons été ravis d’annoncer que Proximus nous avait choisis comme candidat préféré . L’objecf global de ce réaménagement majeur est de créer un campus numérique durable et inspirant qui favorise les connexions, la collaboraon et l’innovaon. Dans le même temps, le projet contribuera largement à la revitalisaon de la zone et y introduira une composante résidenelle. Nous occupons une posion de premier plan dans la transformaon de la zone de Bruxelles- Nom Supercie (m 2 ) Situaon Ulisaon Période de construcon Quote-part Immobel Slachthuissite 240 000 Anvers Résidenel Q3 2021/2030+ 30 % SNCB 200 000 Bruxelles Mixte Q1 2023/Q2 2034 40 % Universalis Park 3 57 000 Bruxelles Mixte Q2 2030/Q1 2033 50 % Cours Saint-Michel 84 200 Bruxelles Mixte Q4 2026/Q4 2029 50 % Oxy 62 100 Bruxelles Mixte Q3 2022/Q2 2025 50 % A'Rive 61 300 Bruxelles Mixte Q2 2021/Q1 2028 50 % Möbius II 2 34 000 Bruxelles Bureaux Q2 2019/Q4 2021 50 % Panorama 58 100 Bruxelles Mixte Q2 2023/Q2 2027 40 % Mul 45 800 Bruxelles Bureaux Q1 2019/Q1 2022 50 % Brouck'R 41 000 Bruxelles Mixte Q3 2024/Q4 2026 50 % Theodore 40 000 Bruxelles Mixte Q4 2025/Q3 2029 50 % Lebeau 36 200 Bruxelles Mixte Q2 2026/Q4 2028 100 % O'Sea (phase 3) 33 600 Ostende Résidenel Q2 2022/Q1 2027 100 % Isala 33 000 Bruxelles Bureaux Q1 2023/Q2 2025 70 % Wonen aan het groen 32 800 Tielt Résidenel Q2 2022/Q1 2026 100 % Ilôt Saint-Roch 31 500 Nivelles Résidenel Q3 2021/Q3 2026 100 % Ernest (phase 2) 26 600 Bruxelles Résidenel Q3 2017/Q3 2020 50 % O'Sea (phase 2) 24 000 Ostende Résidenel Q3 2019/Q4 2022 100 % Lalys 23 400 Astene Résidenel Q3 2020/Q4 2024 100 % Cala 20 100 Liège Bureaux Q3 2018/Q4 2020 30 % Plateau d'Erpent 19 300 Erpent Résidenel Q2 2018/Q4 2022 50 % Commerce 46 13 600 Bruxelles Bureaux Q2 2020/Q3 2022 100 % Parc Seny 13 200 Bruxelles Résidenel Q4 2017/Q1 2020 100 % Domaine du Fort 12 700 Barchon Résidenel Q3 2020/Q2 2025 100 % The Woods 9 900 Hoeilaart Bureaux Q4 2020/Q1 2021 100 % Sabam 3 9 000 Bruxelles Bureaux Q2 2023/Q2 2025 26 % Les Cinq Sapins 8 800 Wavre Résidenel Q1 2019/Q1 2026 100 % Royal Louise 8 000 Bruxelles Résidenel Q4 2017/Q1 2021 100 % Greenhill Park 6 400 Bruxelles Résidenel Q3 2017/Q2 2020 100 % Crown 5 500 Knokke Résidenel Q2 2020/Q4 2022 50 % Voir les détails des projets sur notre site web corporate 634 800 m 2 portefeuille belge 212 000 m 2 de bureaux 278 ha Immobel Home 8 875 unités résidentielles 1 1. La totalité des unités résidentielles, sans tenir compte de la part d'Immobel dans les projets respectifs. 2. Immeuble vendu le 20 décembre 2021. 3. Via Immobel BeLux Oce Development Fund. RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN BELGIQUE 51 Nord ; posion que ce réaménagement innovant nous aidera à conserver dans les années à venir. Juste avant la n de l’année, Immobel et son partenaire Fidena ont conclu un contrat de vente avec l’État belge (via la Régie des Bâments) pour Möbius II (34 000 m²), bâment « smart » et ceré BREEAM Excellent, situé dans le quarer nord de Bruxelles. Cee opéraon marque la n du développement réussi des projets Möbius I et II (60 000 m²), qui avait débuté en 2017. À Nivelles, nous avons obtenu le permis de bâr dénif d’environ 300 appartements du projet îlot Saint-Roch. Nous avons lancé la construcon de la première phase qui prévoit le développement de 129 appartements de qualité dans un cadre de verdure orant de nombreuses commodités. À la n de l’année, nous avons obtenu le permis pour la troisième phase (environ 25 000 m²) du projet O’Sea à Ostende. La commercialisaon de cee phase commencera au premier trimestre 2022. À Anvers, Immobel et Triple Living ont obtenu le premier permis pour le réaménagement du site de Slachthuis. La commercialisaon a été lancée au premier trimestre 2022, marquant ainsi le début d’un développement historique dans la plus grande ville de Flandre. Renforcée par sa nouvelle image de marque et son identé, l’équipe d’Immobel Home a également franchi plusieurs étapes clés en 2021. Nous avons reçu le feu vert pour le développement du projet Wonen aan het groen (202 logements) à Tielt. Nous avons également reçu le permis pour de développement du projet Val des Champs (170 logements) dans la commune d’Éghezée. Les ventes de ces deux projets commenceront en 2022. Au niveau commercial, Immobel Home a poursuivi avec succès la vente de logements, notamment à Deinze, Barchon, Wavre (Les Cinq Sapins) et Namur (Plateau d’Erpent). Enn, en 2021, nous avons eu le plaisir de rejoindre PropTech Lab Belgium, la communauté des innovateurs dans la chaîne de valeur de l’immobilier. Nous nous réjouissons de contribuer à favoriser l’innovaon dans la construcon et l’immobilier, et de faciliter la transformaon numérique de notre secteur. Key West, Bruxelles Mul, Bruxelles Nos équipes en Belgique sont parvenues à franchir quelques étapes importantes qui favoriseront notre croissance future. Al Yahia Managing Director, Immobel Belgium En termes d’acvité commerciale, l’année 2021 s’est révélée plus prospère que 2020 pour Immobel France. Nous n’avons cependant pas encore retrouvé les niveaux prépandémiques aeints entre 2017 et 2019. Le ralenssement de l’obtenon des permis, déjà observé en 2020 en raison de la pandémie, a persisté. En outre, an de promouvoir une « zéro arcialisaon nee », une volonté d’éviter l’étalement urbain s’est clairement démarquée. À cee n, la transformaon urbaine des bâments, qui est au cœur de notre acvité, gure parmi les soluons à apporter. Sur le marché francilien, la forte concurrence a connué de faire grimper les prix des terrains. Le marché résidenel et celui de bureaux sont mis sous tension simultanément — ce qui est assez inhabituel. Cee situaon est accélérée par la crise sanitaire et le développement de nouveaux modes de travail. Elle crée toutefois une réelle opportunité pour Immobel. Avec 1,85 million de mètres carrés d’espaces loués, l’année 2021 a été marquée par la conrmaon du regain d’intérêt des ulisateurs teraires en région parisienne. Les acteurs économiques ont tenu à proter des opportunités parisiennes d’acfs performants qui orent à leurs collaborateurs des services et des espaces de vie de qualité. Cela conrme la tendance à l’opmisaon des espaces an de tenir compte des nouveaux modes de travail et de favoriser une plus grande centralité urbaine. Les invesssements suivent ces tendances et visent principalement les acquisions de biens à forte exigence en maère de développement durable. Le succès de certaines consultaons telles que « Réinventer Paris 3 » montre l’appétence du marché pour la transformaon urbaine. Activités en Fance RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN FRANCE 52 APERÇU DES PROJETS RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN FRANCE 53 Quelques opéraons signicaves menées au cours de l’année 2021 méritent d’être soulignées. En juin 2021, nous avons commencé la commercialisaon du projet phare du Fort d’Aubervilliers, qui comprend 157 logements en accession libre. La commercialisaon a rencontré un tel succès que nous avons dû avancer de deux mois la commercialisaon de la phase 2. Le fait que 60 % des lots soient déjà réservés démontre clairement notre savoir-faire, notre capacité et notre synergie opéraonnelle. À Bussy-Saint-Georges (Seine-et-Marne, région parisienne), nous avons commencé la commercialisaon du projet Bucolia, dont le rythme de vente a été remarquablement rapide. Un succès qui se doit à la qualité des logements et des services proposés. La mixité du programme en fait un développement unique qui répond aux aentes du marché : des logements collecfs et individuels et un emplacement de choix pour une résidence senior. Dans le 18 e arrondissement de Paris, nous allons transformer l’immeuble emblémaque du Ta Barbès en un produit mixte intégrant bureaux, logements, hôtel, équipements culturels et commerces. Il constuera une pièce maîtresse durable dans un quarer historique de Paris. Au 277 de la rue Saint-Honoré, entre la place de la Concorde et le quarer de la Madeleine, nous développerons un projet de bureaux et de commerces à usage mixte de 2 700 m², en partenariat avec Goldman Sachs Asset Management. Nom Supercie (m 2 ) Situaon Ulisaon Période de construcon Quote-part Immobel 55 Avenue de Colmar 26 800 Rueil-Malmaison Mixte TBD 100 % FORT'IZY (Fort d'Aubervilliers) 18 800 Aubervilliers Résidenel Q4 2021 / Q2 2024 50 % 17/27 rue Chateaubriand 12 700 Savigny Sur orge Résidenel Q2 2022 / Q2 2024 100 % Créteil - ZAC de l'Echat 11 400 Créteil Résidenel TBD 26 % Esprit ville 10 100 Chelles Résidenel Q3 2018 / Q4 2021 100 % 1 Rue de Cergy 9 600 Osny Résidenel Q4 2022 / Q4 2024 60 % Paris 14 / Montrouge 9 200 Paris Bureaux Q2 2022 / Q1 2024 100 % FORT'IMMO (Fort d'Aubervilliers) 8 500 Aubervilliers Résidenel Q4 2021 / Q4 2023 50 % Ta Barbès 8 000 Paris Mixte Q1 2023 / Q2 2024 100 % Bucolia 7 300 Bussy saint georges Résidenel Q1 2022 / Q1 2024 100 % 9 Bld de Fontenay 7 100 Le Perreux Sur Marne Résidenel Q4 2022 / Q4 2024 100 % Esprit verde 6 900 Bessancourt Résidenel Q1 2020 / Q2 2022 50 % Ch des Pouls / Route D'Orléans 6 800 Montlhery 2 Résidenel Q4 2022 / Q4 2024 20 % Le con 6 600 Le plessis trevise Résidenel Q3 2018 / Q2 2021 100 % Canal 6 400 Bondy Résidenel TBD 40 % Les terrasses du canal 6 100 Aubervilliers Résidenel Q4 2018 / Q3 2021 50 % L'aquila 5 900 La Garenne Colombes Résidenel Q3 2019 / Q2 2022 100 % 11-15 Boulevard Marechal Foch 5 700 Neuilly Sur Marne Résidenel Q4 2022 / Q4 2024 100 % Le Clos Mazarine 5 200 Chilly Mazarin Résidenel TBD 100 % Angle JJ Rousseau - Tivoli 5 200 Houilles Résidenel TBD 50 % Saint-Antoine 5 000 Paris Bureaux Q3 2022 / Q2 2024 100 % Les jardins d'Elizabeth 5 000 Aubergenville Résidenel Q3 2019 / Q4 2021 100 % Fleurilège 4 900 Croissy sur seine Résidenel Q4 2018 / Q2 2021 46 % Helios 4 900 Drancy Résidenel Q1 2019 / Q1 2022 100 % Horizon nature 4 800 Montevrain Résidenel Q3 2021 / Q3 2023 100 % 29 bis avenue du Général De Gaulle 4 800 Avon Résidenel Q4 2022 / Q4 2024 100 % Essen'ciel 4 400 Othis Résidenel Q2 2022 / Q2 2024 100 % 191/195 rue de Meaux 4 400 Vaujours Résidenel Q4 2022 / Q4 2024 100 % Bues-Chaumont 4 300 Paris Mixte Q4 2022 / Q4 2024 100 % Les terrasses de l'orge 3 800 Epinay sur orge Résidenel Q3 2020 / Q1 2022 50 % Le bel'air 3 500 Bezons Résidenel Q3 2018 / Q1 2021 100 % Villa Colomba 3 300 Charenton Le Pont Résidenel Q3 2018 / Q2 2022 51 % 277 rue Saint Honoré 3 000 Paris Mixte TBD 10 % 20 Quai de l'Aisne 3 000 Pann Bureaux Q3 2022 / Q2 2024 100 % 32 rue Saint Léger 3 000 Saint germain en laye Résidenel Q1 2021 / Q1 2023 100 % Les terrasses de Montmagny 2 900 Montmagny Résidenel Q2 2019 / Q4 2021 100 % 42-50 Bvd Emile Genevoix 2 700 Romainville Résidenel TBD 100 % Villa du pet bois 2 700 Eaubonne Résidenel Q3 2020 / Q1 2022 100 % Voir les détails des projets sur notre site web corporate 209 500 m 2 portefeuille français 33 400 m 2 de bureaux 2 837 unités résidentielles 1 1. La totalité des unités résidentielles, sans tenir compte de la part d'Immobel dans les projets respectifs. RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN FRANCE 54 Nous plaçons la durabilité au cœur de chacun de nos projets. Nous avons signé un partenariat avec la Ville de Paris an de permere l’occupaon temporaire ancipée de nos bâments. Cee démarche va nous permere de faire vivre nos surfaces vides avant le début des travaux. La transformaon urbaine iniée notamment par les projets Ta Barbès et Saint-Antoine fait de la mixité des usages un moteur puissant de créaon de valeur. Elle permet également une meilleure intégraon des bâments dans leur environnement parisien respecf. Nous privilégions toujours la transformaon avant d’envisager la démolion et la reconstrucon. Dans le cadre du projet Saint- Antoine, nous avons transformé un parking en un immeuble de bureaux et de logements avec des étages et des espaces atypiques. À l’issue de l’étude structurelle et des tests in situ, nous avons pu conserver tous les piliers et toutes les poutres et, en choisissant de le déplacer, nous avons pu rénover un étage plutôt que de le détruire. Quant au Ta Barbès, des études structurelles approfondies ont été réalisées avant même de demander le permis de bâr, an de garanr un minimum de démolion et un maximum de conservaon du bâment existant. Plus de 60 % des sols ont été conservés, faisant d’Immobel le candidat le plus ambieux à cet égard. Au début de l’année 2022, notre équipe en France a été renforcée par la nominaon de Paul-Michel Roy en tant que directeur général de la transformaon commerciale et urbaine. Il va renforcer les synergies entre nos projets résidenels et commerciaux et consolider les équipes responsables de la transformaon urbaine et des projets commerciaux à Paris et en Île-de-France. Immobel France accélère ainsi son développement pour répondre aux enjeux urbains toujours plus importants de mixité et de réhabilitaon durable. Fort d'Aubervilliers, région parisienne Fort d'Aubervilliers, région parisienne Immobel France accélère son développement pour répondre aux enjeux urbains toujours plus importants de mixité et de réhabilitaon durable. Faen Acers Managing Director, Immobel France Malgré la crise sanitaire, la demande sur le marché résidenel luxembourgeois a augmenté, entraînant une escalade des prix. Les clients sont à la recherche d’espaces extérieurs confortables et s’intéressent davantage aux maisons unifamiliales situées en périphérie. En 2021, nous avons travaillé sur de nouvelles acquisions. En juin, Immobel Luxembourg a signé un accord d’acquision, soumis à la condion préalable d’obtenon du plan d’aménagement parculier (PAP) et de la convenon d’exécuon. Cet accord concerne l’acquision d’un terrain d’environ 8 300 m² à Godbrange, au nord de la ville de Luxembourg. Nous avons vendu un terrain appartenant à Immobel dans le PAP Laangfur. Cee opéraon de rachat d’acfs représente un potenel de construcon de plus de 25 000 m². La commercialisaon de nos projets résidenels au cours de cee année a été couronnée de succès. En eet, 34 % des appartements (12 unités) du projet River Place sont réservés et 92 % des appartements (67 unités) du projet Canal 44 à Esch-sur-Alzee sont vendus ou réservés. En outre, 162 appartements du projet Innity ont été livrés. Enn, tous les appartements du projet Livingstone ont été vendus. Des acheteurs ont été trouvés pour trois surfaces commerciales d’une supercie de 1 700 m². Les travaux de structure du projet Nova sont terminés. Nous réaménageons enèrement un immeuble de bureaux datant de 1992. Situé sur la place de l’Étoile, il jouit d’une posion parculièrement stratégique. Il se trouve en plein cœur de la capitale, à proximité immédiate de Kirchberg et est proche des connexions autorouères. Activités au Lxembrg RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS AU LUXEMBOURG 55 APERÇU DES PROJETS RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS AU LUXEMBOURG 56 Tant dans nos projets actuels que futurs, le développement durable reste au cœur de notre réexion. Innity propose un environnement propice à la vie sans voiture. Ce concept urbain s’arcule autour de connexions piétonnes intuives qui relient deux pares du quarer auparavant séparées. À River Place, l’ulisaon d’éléments de construcon naturels et l’installaon de toits végétalisés, de panneaux solaires et de collecteurs d’eau de pluie, combinées au label basse consommaon énergéque AAA, traduisent nos ambions de durabilité en un projet urbain dynamique. La façade historique du projet Canal 44 (1938) a été rénovée de manière à préserver la mémoire originelle du quarer. À l’arrière, trois nouvelles résidences seront construites autour d’un jardin, qui assure la quiétude et contribue à la biodiversité du centre-ville. Nom Supercie (m 2 ) Situaon Ulisaon Période de construcon Quote-part Immobel Innity 33 300 Luxembourg Mixte Working & Shopping : Q4 2017/Q4 2019 Living : Q4 2017/Q1 2021 100 % Polvermillen 27 000 Luxembourg Résidenel Q3 2022/Q2 2025 100 % Laangfur 2 25 500 Luxembourg Mixte Q2 2026/Q2 2028 100 % Kiem 23 300 Luxembourg Mixte Q3 2023/Q2 2025 70 % Schoeermarial 22 400 Luxembourg Résidenel Q3 2027/Q3 2029 50 % Mamer 13 800 Mamer Résidenel Q3 2022/Q4 2024 100 % Livingstone - Lot2a 13 700 Luxembourg Mixte Q3 2018/Q1 2021 33 % Livingstone - Lot1 12 700 Luxembourg Mixte Q3 2020/Q2 2023 33 % Rue de Hollerich 11 500 Luxembourg Mixte Q1 2023/Q4 2026 100 % Livingstone - Lot2b 9 700 Luxembourg Mixte Q4 2018/Q2 2021 33 % River Place 7 900 Luxembourg Résidenel Q2 2022/Q2 2024 100 % Godbrange 6 900 Luxembourg Résidenel Q3 2024/Q3 2026 100 % Canal 44 6 200 Esch-sur-Alzee Résidenel Q2 2022/Q3 2024 100 % Thomas 5 600 Strassen Bureaux Q3 2027/Q1 2029 100 % Nova 4 200 Luxembourg Bureaux Q1 2021/Q4 2022 100 % Scorpio 3 3 700 Luxembourg Bureaux Q4 2025/Q2 2027 100 % Voir les détails des projets sur notre site web corporate 160 000 m 2 portefeuille luxembourgeois 34 900 m 2 de bureaux 1 373 unités résidentielles 1 1. La totalité des unités résidentielles, sans tenir compte de la part d'Immobel dans les projets respectifs. 2.Projet vendu comme asset deal en 2021. 3. Via Immobel BeLux Oce Development Fund. River Place, Luxembourg Tant dans nos projets actuels que futurs, le développement durable reste au cœur de notre réexion. Oier Basn Managing Director, Immobel Luxembourg RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN POLOGNE 57 APERÇU DES PROJETS Nom Supercie (m 2 ) Situaon Ulisaon Période de construcon Quote-part Immobel Granary Island 75 600 Gdansk Mixte Phase 1 : Q1 2017/Q4 2019 Phase 2 : Q4 2020/Q4 2023 90 % Central Point 19 100 Varsovie Bureaux Q2 2018/Q1 2022 50 % Voir les détails des projets sur notre site web corporate 80 000 m 2 portefeuille polonais 19 100 m 2 de bureaux 552 unités résidentielles 1 Granary Island, Gdansk Central Point, Varsovie En Pologne, l’impact de la Covid-19 sur les travaux de construcon et les acvités de vente est resté assez limité. Notre projet Granary Island à Gdansk reète parfaitement l’experse d’Immobel en termes de revitalisaon d’un centre- ville. Ce projet mixte comprend plus de 700 unités résidenelles, une aire de restauraon, un espace commercial et deux hôtels. Il a été récompensé par le presgieux prix MIPIM dans la catégorie Best Urban Project. Le jury a salué la contribuon du projet à l’amélioraon des condions de vie, à une meilleure inclusion sociale, au renforcement de la croissance économique et à l’invenon de la ville de demain où l’humain sera au centre de tout. Dans le cadre de la deuxième phase du projet Granary Island, dont nous avons commencé la construcon en 2020, Immobel Pologne a vendu environ 320 appartements. La construcon de la tour de bureaux Central Point, immeuble de 21 étages situé à Varsovie, est terminée. Les premiers résidents ont emménagé dans l’immeuble à l’automne 2021. À la n de l’année, 20 % de l’immeuble était loué et 25 % du reste des surfaces étaient sous lere d’intenon. Activités en Pooe Notre projet Granary Island à Gdansk reète parfaitement l’experse d’Immobel en termes de revitalisaon d’un centre-ville. Oier Tiel Managing Director, Immobel Poland 1. La totalité des unités résidentielles, sans tenir compte de la part d'Immobel dans les projets respectifs. Une fois de plus, le marché allemand a su se montrer d’une exceponnelle résilience. Si l’incidence de la Covid-19 est encore clairement percepble sur les marchés des bureaux et des hôtels, les marchés résidenel, logisque et du commerce de détail s’en sortent mieux. Le marché résidenel en parculier, sur lequel nous nous concentrons, connaît un immense surcroît de demandes, tant en termes d’acquision que de vente subséquente à des invessseurs ou des propriétaires-occupants. Cee tendance s’explique principalement par le fait que la crise sanitaire a encore amplié, voire dopé, l’arait des acfs résidenels. Le marché des bureaux, notre deuxième marché cible, est un peu plus diérencié. La structure actuelle de la demande est fondamentalement diérente de ce qu’elle était au début de la pandémie. Certains usagers de bureaux demanderont à disposer de beaucoup plus d’espace, alors que d’autres en demanderont beaucoup moins. En substance, plus que des lieux de travail, les espaces de bureaux deviennent des lieux d’interacon et de communicaon. Néanmoins, à condion de tenir compte de ce changement et de répondre aux critères ESG, les bureaux des sept principales villes parviendront à rester aracfs aux yeux des usagers. Activités en Aemae RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN ALLEMAGNE 58 APERÇU DES PROJETS RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN ALLEMAGNE 59 Nom Supercie (m 2 ) Situaon Ulisaon Période de construcon Quote-part Immobel Eden 2 20 000 Francfort Résidenel Q3 2019/Q3 2022 90 % Voir les détails des projets sur notre site web corporate À Francfort, notre projet Eden de 20 000 m² (développé par Immobel Luxembourg) progresse bien, avec 74 % des 263 unités résidenelles vendues ou réservées. Les travaux de structure et de façade sont terminés : sept des dix bandes végétalisées de la façade ont été plantées. Avec l’une des façades résidenelles végétalisées les plus hautes d’Europe, la tour Eden témoigne clairement de la réorientaon progressive des villes vers un nouveau paradigme. La végétalisaon de la façade aura une incidence posive sur le microclimat et contribuera à la qualité de vie dans le bâment et ses environs. En 2022, nous serons en mesure d’annoncer une première acquision ; le résultat de négociaons menées tout au long de l’année 2021. Parallèlement à ces négociaons, la prospecon va bon train. Nous avons connué à étudier de nouveaux invesssements sur le marché, qui pourraient porter leurs fruits en 2022. Avec ces belles perspecves à l’esprit, nous connuons de recruter du personnel. 45,300 m 2 portefeuille allemand 1 7,200 m 2 de bureaux 545 unités résidentielles Eden, Francfort Eden, Francfort Travaux de construcon En 2022, nous serons en mesure d’annoncer une première acquision ; le résultat de négociaons menées tout au long de l’année 2021. Mchael H Managing Director, Immobel Germany 1. Les projets confidentiels ne sont pas pris en compte dans l'aperçu. 2. Ce projet est géré par Immobel Luxembourg SA. En 2021, le marché espagnol, notamment de l’immobilier résidenel et de la logisque, s’est montré dynamique. La principale réalisaon d’Immobel Espagne en 2021 a été l’obtenon, après trois ans de procédure, du permis d’urbanisme pour le Four Seasons Marbella Resort ; un jalon important. Le lancement de la commercialisaon est prévu pour 2022 et l’obtenon des permis de bâr pour le troisième trimestre de 2023. Dans le cadre du projet de Marbella, notre principale préoccupaon est l’ulisaon durable de l’énergie et de l’eau pour la zone résidenelle et l’hôtel. De fait, nous entendons devenir le leader naonal en termes de praques et de geson environnementales. Un objecf que nous pourrons aeindre notamment grâce au comité vert que nous avons formé avec les hôtels Four Seasons. Ce comité a pour mission de gérer un hôtel de luxe qui protège et préserve les ressources naturelles et l’environnement. En praque, cee mission se traduit par des engagements en faveur de l’absence de plasque, des iniaves innovantes en maère de recyclage et de réducon des émissions de carbone, le recours à des fournisseurs locaux, une réducon de la consommaon d’eau, la collecte des eaux de pluie et l’ulisaon des eaux grises pour l’irrigaon des espaces verts, et l’ulisaon de systèmes de récupéraon de chaleur, de panneaux solaires et de systèmes de geson des déchets alimentaires. Actuellement, l’équipe d’Immobel Espagne se compose de quatre personnes. À mesure que notre projet évolue, nous entendons poursuivre notre développement et rechercher de nouvelles opportunités sur le marché. Activités en Eae RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS EN ESPAGNE 60 APERÇU DES PROJETS Nom Supercie (m 2 ) Situaon Ulisaon Période de construcon Quote-part Immobel Four Seasons Marbella Resort 76 600 Marbella Résidenel & loisirs Q2 2024/Q3 2028 50 % Voir les détails des projets sur notre site web corporate Four Seasons Resort, Marbella Nous entendons devenir le leader naonal en termes de praques et de geson environnementales. Jaer Rego Managing Director, Immobel Spain En 2020 et 2021, Immobel a posé les bases de son acvité de geson d'invesssement. Depuis début 2022, ces acvités sont regroupées au sein d'Immobel Capital Partners qui opère depuis le Royaume-Uni. La nouvelle acvité cible des stratégies vertes qui s'alignent pleinement sur les objecfs des invessseurs et partenaires à long terme. Une équipe totalement dédiée est en train d'être mise en place. Elle mera en œuvre une approche rigoureuse pour créer une valeur durable à long terme en ulisant les compétences de base de l'invesssement, du développement et du reposionnement des acfs an qu'ils répondent aux exigences des occupants et s'alignent sur un engagement en faveur de l'environnement. Immobel Capital Partners se concentre sur la créaon de stratégies d'invesssement dans les secteurs des bureaux et des logements où Immobel est déjà leader du marché. Elle invest dans les centres urbains qui orent la possibilité de créer une nouvelle généraon d'environnements de vie et de travail durables et intelligents à proximité des quarers d'aaires. La créaon de valeur sera assurée par la sélecon minueuse d'acfs qui bénécient de forces structurelles à long terme et qui sont moins dépendants du cycle économique. Ces forces comprennent l'urbanisaon croissante et connue, l'évoluon démographique, la révoluon technologique en cours et l'impact environnemental et social posif. Activités au Raume-Ui RAPPORT ANNUEL 2021 ACTIVITÉS AU ROYAUME-UNI 61 Notre équipe mera en œuvre une approche rigoureuse pour créer une valeur durable à long terme en ulisant les compétences de base de l'invesssement, du développement et du reposionnement des acfs. Dncan On CEO, Immobel Capital Partners ANALYSES arché Möbius, Bruxelles RAPPORT ANNUEL 2021 62 ANALYSES DE MARCHÉ RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 63 ANALYSE DE MARCHÉ : BELGIQUE I. Marché des bureaux en Belgique A. Bruxelles En 2021, la prise d’occupation des bureaux à Bruxelles a atteint 492 000 m², soit une augmentation d’environ 75 % par rapport à l’année précédente. L’activité de bureaux des deux dernières années réunies correspond à la moyenne des dix dernières années, le marché bruxellois cherchant à se stabiliser. Le taux de vacance est remonté à 8,1 %, mais l’offre d’espaces de catégorie A reste insuffisante par rapport à la demande des occupants. Le pipeline à court terme d’espaces disponibles est limité et les loyers des emplacements de qualité se portent bien et sont stables. B. Régions La prise d’occupation sur le marché des bureaux régionaux s’est montrée plutôt constante ces dernières années, enregistrant 296 800 m² d’activité de location et de vente en 2021. Alors qu’en 2020, les marchés wallons étaient les plus dynamiques, en 2021, les marchés flamands ont rebondi, avec 258 000 m² de prises d’occupation, et ce, sous l’impulsion de divers occupants sur tous les marchés géographiques, notamment Anvers, Gand, Malines, Courtrai et Hasselt. Avec 39 000 m² de prises d’occupation, les marchés wallons ont été plus calmes et plus dépendants du secteur public. Anvers a enregistré la plus forte prise d’occupation régionale avec 103 100 m², suivie de Gand avec 58 200 m². Les marchés régionaux sont également confrontés à un pipeline à court terme limité. C. Demande En 2021, la prise d’occupation cumulée pour l’ensemble de la Belgique s’est élevée à 789 000 m², soit une augmentation marquée par rapport aux 592 000 m² de 2020. À Bruxelles, 60 % du volume de prises d’occupation est imputable au secteur privé, avec une répartition relativement équilibrée entre les petites (<2 000 m²) et les grandes transactions (>2 000 m²). En signant pour 37 486 m² dans la tour Boréal, Proximus a réalisé la plus grande transaction privée de l’année, tandis que l’État belge a acquis la tour Möbius restante (34 000 m²) — toutes deux dans le quartier Nord. Sur les marchés régionaux, la demande a surtout été alimentée par les entreprises, le secteur public ayant été plus calme que les trois années précédentes. Les grandes entreprises (>2 000 m²) ont été plus actives après avoir attendu que des opportunités se présentent ou après avoir adopté des solutions temporaires au plus fort de la pandémie. D. Taux de vacance En 2021, le taux de vacance sur le marché bruxellois était de 8,1 %, soit une augmentation par rapport aux 7,6 % de l’année précédente. L’espace vacant équivaut à un peu plus d’un million de mètres carrés, en grande partie dans le parc de biens anciens. Dans l’ensemble, le taux de vacance dans les quartiers d’affaires est faible, avec seulement 4,7 %. En dehors du centre, le taux de vacance est de 9,5 % sur les marchés décentralisés et d’un peu moins de 20 % en périphérie bruxelloise. Les marchés régionaux souffrent d’un manque persistant d’espace de qualité disponible dans des villes telles que Namur, Liège et même Anvers, malgré, dans cette dernière, un taux de vacance plus élevé dans le parc obsolescent. E. Développement En 2021, la surface de bureaux achevés à Bruxelles se chiffrait à 265 600 m². À l’horizon 2022, Bruxelles présente un pipeline de développement estimé à 260 000 m², bien que seulement 48 000 m² soient encore disponibles à la location, c’est-à-dire moins que la valeur trimestrielle moyenne de prises d’occupation. Les plus grands projets dont les achèvements sont prévus en 2022 se trouvent sur le marché du centre-ville. En 2022, le développement sur les principaux marchés régionaux est limité. Sur certains marchés wallons, comme à Charleroi, des projets d’envergure sont en cours en vue de revitaliser les villes à plus long terme et de permettre ainsi la modernisation du parc de qualité au fil du temps. RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 64 F. Locations Le montant des loyers des emplacements de qualité sur le marché bruxellois est resté à 315 €/m²/an en 2021. Les loyers des emplacements de qualité sont restés à 280 €/m²/an dans le quartier Nord et à 275 €/m²/an sur le marché du centre-ville. Les nouveaux développements font grimper les prix des loyers des emplacements de qualité sur les marchés décentralisés et périphériques bruxellois. Le marché de Gand ayant connu une croissance, les loyers des emplacements de qualité y sont, à 170 €/m²/an, du même ordre que ceux du marché anversois. Sur les plus grands marchés wallons, les loyers des emplacements de qualité sont de l’ordre de 160 et 165 €/m²/an, soit légèrement inférieurs aux records flamands. G. Investissements En raison d’une forte augmentation du nombre de transactions conclues au cours du dernier trimestre de l’année, le total annuel des investissements a atteint 4 milliards d’euros. Bien qu’en baisse par rapport à l’année précédente, ce montant est supérieur à la moyenne sur dix ans. Sur ce montant total, les bureaux bruxellois représentaient 2,01 milliards d’euros, soit 50,3 %. Les investisseurs étrangers ont représenté une part plus faible des capitaux investis, la diligence raisonnable ayant été entravée par les restrictions de voyage liées à la pandémie. Dans l’ensemble, le rendement primaire des bureaux pour les locations standard est estimé à 3,5 % à la suite d’appel d’offres sur les biens de qualité dans les quartiers d’affaires. Le rendement primaire des investissements pour les bureaux garantis à long terme est estimé à 3,0 %. Statistiques clés : 8,1 % de taux de vacance à Bruxelles ; 315 euros/m²/an pour les loyers des emplacements de qualité ; 3,50 % de rendement primaire pour les locations standard Sources : CBRE II. Marché résidentiel en Belgique A. Bruxelles Avec une population de 1,22 million d’habitants au 1er janvier 2021, le marché résidentiel de la capitale est bien soutenu. Les prix en région bruxelloise sont en constante augmentation. Entre 2010 et le premier semestre de l’année 2021, les prix médians des transactions pour des appartements ont augmenté de 49 %, une hausse favorisée par les changements démographiques, une économie en croissance constante et de faibles taux d’intérêt. À l’instar des prix de vente, les loyers sont en hausse sur le long terme en région bruxelloise, mais à un rythme plus lent, entraînant une baisse des rendements. La diversité des logements s’est également accentuée, des appartements de service aux unités de coliving en passant par les logements étudiants, constituant ainsi des marchés de niche. Les nouveaux développements d’appartements peuvent se vendre jusqu’à 6 000 €/m², voire plus encore pour les biens de luxe. B. Population La Belgique comptait 11,521 millions d’habitants au 1er janvier 2021. Il s’agit d’une augmentation de 0,25 % par rapport à l’année précédente, conforme à la tendance à la hausse régulière de la démographie, dont la moyenne annuelle était de 0,51 % au cours de la dernière décennie. La région bruxelloise a connu la croissance la plus rapide des trois régions belges, avec une croissance annuelle moyenne de 0,87 % contre 0,57 % en Flandre et 0,34 % en Wallonie au cours de la dernière décennie. La Belgique comptait 5,025 millions de ménages privés au 1er janvier 2021. Ce nombre a augmenté d’environ 0,67 % par an, ce qui équivaut à 32 135 ménages, au cours de la dernière décennie. Ainsi, la taille moyenne d’un ménage est d’environ 2,3 personnes, un chiffre qui tend à diminuer vu l’augmentation du nombre de ménages composés d’une seule personne. Les ménages d’une personne représentent désormais 35,3 % du total des ménages privés, en hausse par rapport aux 33,8 % de 2011. En 2021, le Bureau fédéral du Plan a publié ses prévisions démographiques. D’ici 2030, la population devrait augmenter de 3,3 %. Par rapport à la décennie précédente, cette croissance compte une surreprésentation des personnes âgées de 65 ans et plus. Les prévisions relatives aux créations de ménages tablent sur une croissance notable des ménages d’une seule personne. RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 65 C. Parc de logements La Belgique comptait 5,632 millions de logements au 1er janvier 2021. L’année dernière, le nombre de logements a augmenté de 55 517 unités ; un nombre plus faible de logements achevés par rapport aux deux années précédentes, probablement en raison de la pandémie. Dans l’ensemble, le développement résidentiel est en hausse sur le long terme. La région bruxelloise et la Flandre ont enregistré la plus forte hausse d’activité de développement, les développements neufs concernant principalement des appartements, et ce, souvent au détriment des maisons traditionnelles, car l’espace disponible se raréfie, notamment en milieu urbain. À Bruxelles, 7 657 nouveaux appartements ont été achevés en 2020. D. Prix de l’immobilier Les prix médians du logement en Belgique ont suivi une tendance à la hausse stable. En 2021, le prix des maisons a continué de grimper pour atteindre un prix médian de 258 000 euros au premier semestre, ce qui représente la valeur la plus élevée atteinte à ce jour et une augmentation de 5,3 % par rapport à la fin de l’année 2020. Le prix médian des appartements a augmenté de 5,4 % au cours de cette période pour atteindre 215 000 euros au premier semestre 2021. Bruxelles-Capitale est la région la plus chère, avec des prix médians pour des maisons et des appartements de respectivement 450 000 euros et 239 000 euros au premier semestre 2021. Les prix à Anvers étaient de 205 000 €, tandis que les prix des appartements à Gand étaient plus élevés, s’élevant à 275 000 €. En Wallonie, sur la même période, les prix médians des appartements étaient de 145 000 € à Liège et de 165 000 € à Namur. E. Nouvelles constructions Les nouveaux développements résidentiels se poursuivent, avec des appartements construits selon des normes élevées et une empreinte globale plus compacte par rapport aux unités plus anciennes. Les prix de sortie des appartements neufs traditionnels à Bruxelles varient de 2 500 €/m² côté ouest de la région à 6 000 €/m² dans le centre-ville et le corridor Louise, avec des chiffres encore plus élevés pour les projets luxueux. À Anvers, les valeurs moyennes de sortie sur le marché sont de 4 100 €/m² et, à Gand, elles sont plus élevées, à savoir 4 500 €/m². Les marchés wallons sont en moyenne plus abordables, allant de 2 200 €/m² à Mons à 2 900 €/m² à Wavre. III. LOTISSEMENT A. Parc de logements Divisé par région, le parc de logements belge se répartit comme suit : 58 % en Flandre, 32 % en Wallonie et 10 % à Bruxelles. Compte tenu de la taille et de la densité des régions, la part des appartements sur le total du parc est de 28 % en Flandre, 17 % en Wallonie et 57 % à Bruxelles. La part des appartements sur le total du parc de logements belge est passée de 19 % en 2001 à 27 % en 2021, au détriment, dans une certaine mesure, des logements mitoyens. B. Permis de bâtir Au cours des dix premiers mois de 2021, 48 821 permis de bâtir ont été délivrés en Belgique, soit une hausse de 7,2 % par rapport à la même période de l’année précédente. Pour les trois régions sur cette période, la Flandre a délivré 37 409 permis (+5 %), la Wallonie a délivré 10 787 permis (+16,1 %) et Bruxelles a délivré 625 permis (-2,8 %). C. Valeur des terrains Il reste peu de parcelles vacantes et constructibles à Bruxelles. Par conséquent, les développements impliquent généralement la démolition/conversion de bâtiments existants pour un usage alternatif tel que le résidentiel. La dernière décennie a été marquée par une tendance à la conversion de bureaux et d’immeubles anciens et obsolètes à des usages alternatifs, principalement résidentiels. Les ventes et les prix de vente des propriétés avec permis sont en hausse. Ces incidences peuvent être supérieures à 2 500 €/m² pour les endroits les plus convoités des marchés centraux. Sur d’autres sous-marchés, comme les zones décentralisées, ce chiffre est plus proche de 1 000 €/m². Statistiques clés : 1,22 million d’habitants à Bruxelles, 2,3 personnes par ménage en Belgique ; 215 000 € de prix médian d’une transaction pour un appartement en Belgique. Sources : SPF Économie, IBSA, CBRE, Bureau fédéral du Plan Au 31 décembre 2021 RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 66 ANALYSE DE MARCHÉ : FRANCE I. Marché des bureaux en France A. Région parisienne Le marché parisien des bureaux est l’un des plus dynamiques d’Europe. Avec 59,65 millions de mètres carrés fin 2021, le parc a progressé de 742 608 unités au cours de l’année (1,26 %). La demande de bureaux en région parisienne a atteint 1,85 million de mètres carrés en 2021, soit une hausse de 32 % par rapport à 2020. Le quatrième trimestre de 2021 a été particulièrement dynamique avec 631 000 m² garantis en région parisienne, confirmant la reprise observée au cours des trimestres précédents. Toutefois, le marché a été particulièrement actif dans quelques intervalles de taille et secteurs géographiques bien définis, avec un rebond rapide des transactions supérieures à 1 000 m² depuis le début de l’année et une forte activité dans Paris Centre Ouest et La Défense. Sur le segment des grandes transactions, l’activité est restée timide en première moitié d’année, mais le quatrième trimestre a été particulièrement bon. Au total, 56 transactions de 5 000 m² ont été enregistrées en 2021, dont 20 pour le seul quatrième trimestre. Ce marché réagit généralement plus lentement aux cycles économiques et immobiliers, mais les résultats de la fin de l’année laissent entrevoir un regain de confiance des grandes entreprises. Après avoir augmenté tout au long de 2020 et au début de 2021, le volume de l’offre immédiate s’est globalement stabilisé au second semestre 2021, pour atteindre 4 millions de mètres carrés au 31 décembre 2021, soit un taux de vacance de 6,8 %. L’évolution géographique de l’offre diverge, avec une nouvelle baisse dans la zone intra-muros de Paris, et une hausse pour le reste de l’Île-de-France. Le taux de vacance dans Paris Centre Ouest s’élève à 3,5 %. La compression de l’offre à Paris exerce une pression à la hausse sur les loyers. Le loyer moyen d’un emplacement de qualité à Paris a atteint 907 €/m²/an, le loyer le plus élevé s’élevant à 930 €/m²/an. Les valeurs locatives sont également en hausse pour les espaces d’occasion. En banlieue, les tendances sont plus nuancées. Le loyer moyen d’un emplacement de qualité à La Défense atteint 550 €/m² (hors TVA) et 510 € dans le Croissant Ouest, en hausse respectivement de 10 % et 19 % par rapport à l’année précédente. Si l’offre des emplacements de qualité est sous pression dans ces sous- marchés en raison de leur localisation et de leur qualité intrinsèque, c’est moins le cas dans la plupart des autres marchés, où l’offre est plus importante et en augmentation, entraînant une stabilisation voire une baisse des loyers. 59,65 millions de mètres carrés de bureaux en région parisienne 1,85 million de mètres carrés de prise d’occupation en région parisienne Taux de vacance de 6,8 % B. Marchés des bureaux régionaux Si Paris reste la destination la plus plébiscitée, les marchés régionaux offrent de vastes espaces pour des valeurs locatives plus faibles. Les marchés de Lyon, Lille, Toulouse, Marseille et Bordeaux comptent au total 22,5 millions de mètres carrés, Lyon étant le plus grand marché régional de bureaux avec 6,84 millions de mètres carrés. Les marchés régionaux ont fortement rebondi en 2021, après avoir connu une baisse significative de 44 % de la demande de bureaux en 2020. De 642 804 m² en 2020, la prise d’occupation régionale de bureaux a de nouveau augmenté en 2021 pour atteindre 954 695 m² (+49 %). La plupart des marchés régionaux ont vu les loyers des emplacements de qualité pour les bureaux augmenter, les bureaux situés à des emplacements de qualité à Lyon se négociant désormais à 340 €/m²/an (+4,6 %). Les loyers des emplacements de qualité à Marseille ont augmenté pour atteindre 320 €/m²/an. L’évolution du taux de vacance a été plus mitigée sur les marchés régionaux, les taux de vacance à Lyon atteignant 4,92 % du parc total, tandis que les vides à Lyon ont diminué à 3,37 %. Statistiques clés : 22,5 millions de mètres carrés de bureaux sur les marchés régionaux 654 695 mètres carrés de prises d’occupation sur les marchés régionaux Sources : CBRE RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 67 II. Investissement immobilier en France Après plusieurs années de croissance continue et un niveau record en 2019, le marché de l’investissement immobilier commercial a été fortement affecté par la crise sanitaire en 2020 et 2021. Dans un contexte économique instable, l’impact encore incertain des nouveaux modes de travail et de consommation sur la demande immobilière a pesé sur les volumes de bureaux et de commerces, les restrictions de déplacements rendant également difficile la concrétisation de certaines transactions. Le marché de l’industrie et le marché de la logistique et du résidentiel sont les deux secteurs qui ont affiché une certaine vigueur en 2021. La demande des investisseurs pour l’industrie et la logistique a été alimentée par la forte croissance du commerce électronique et l’importance de l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement. Dans le secteur résidentiel, les volumes d’investissement continuent d’augmenter, avec un record atteint en 2021. La belle performance du marché résidentiel se doit aux résidences gérées pour étudiants et personnes âgées et au coliving. Sur le plan géographique, en raison du développement du télétravail, voire d’une approche de double résidence, les villes moyennes, proches des grandes villes, sont désormais écumées par les investisseurs. Les bureaux se négocient actuellement à des rendements primaires de 2,60 % dans le quartier d’affaires et le Centre Ouest de Paris, en baisse par rapport aux 2,75 % un an plus tôt. La compression des rendements a été la plus forte dans le secteur de la logistique (et des espaces semi-industriels), les espaces logistiques de qualité se négociant désormais à des rendements de 3,25 %. Avec seulement 2,10 % à Paris et 2,90 % à Lyon, le rendement de l’immobilier résidentiel reste structurellement inférieur à celui de l’immobilier commercial. La demande des investisseurs est particulièrement forte pour les unités résidentielles nouvellement développées. Statistiques clés : 2,60 % de rendement primaire pour les bureaux à Paris 3,25 % de rendement primaire pour la logistique 2,10 % de rendement primaire pour l’immobilier résidentiel Sources : CBRE III. Marché résidentiel en France Population Au 1 er janvier 2021, la France comptait 67,4 millions d’habitants. Ce chiffre représente une variation de 0,18 % par rapport à l’année précédente et une modération du rythme de croissance qui s’établissait en moyenne à 0,37 % par an sur la dernière décennie. La population française a augmenté de 119 400 habitants, dont 67 400 au titre de l’accroissement naturel et 52 000 en raison de l’immigration nette. A. Offre Au 1 er janvier 2021, le parc immobilier français comptait 37,2 millions de logements. En France métropolitaine, 82 % des logements étaient des résidences principales et 55 % des logements individuels. Si le marché reste morose depuis le début de l’année, le troisième trimestre 2021 est marqué par un rebond de l’activité de construction. En août 2021, 453 000 logements ont été autorisés et la construction de 386 000 logements a débuté (sur 12 mois). Pour la première fois depuis le début de la pandémie, les mises en chantier et les permis de bâtir connaissent une évolution positive. C’est notamment le cas sur les marchés régionaux, mais l’activité de construction résidentielle a diminué en région parisienne (-4,4 %). B. Prix Au troisième trimestre 2021, la hausse des prix des maisons d’occasion en France s’est poursuivie : +2,0 % par rapport au deuxième trimestre, après +1,9 % et +1,2 % aux trimestres précédents. Sur un an, la hausse des prix s’est poursuivie pour atteindre +7,4 %. Depuis le quatrième trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons (+9 % sur un an au troisième trimestre 2021) que pour les appartements (+5,2 %), ce qui n’était plus arrivé depuis fin 2016. Sur un an, les prix des maisons ont augmenté (+7,1 %, après +6,1 % au trimestre précédent). Les prix des logements plus anciens augmentent plus vite (+7,4 % sur un an) que ceux des logements neufs (+4,7 %). RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 68 C. Transactions Au troisième trimestre 2021, le volume annuel des transactions a à nouveau augmenté : en septembre, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 1 204 000, une hausse par rapport aux 1 156 000 de la fin du mois de juin. Le volume annuel de transactions est en hausse depuis le quatrième trimestre 2020, après une baisse entre fin 2019 et le troisième trimestre 2020. D. Loyers Les loyers sont en hausse en France depuis plusieurs années. En septembre 2021, le loyer moyen français était de 15 €/m², charges comprises, selon le baromètre Seloger. En 2021, les loyers ont continué à augmenter davantage qu’en 2020. Au deuxième trimestre 2021, l’indice de référence des loyers a augmenté de 0,42 % par rapport à l’année précédente. Ces chiffres cachent cependant d’importantes disparités régionales. Les loyers restent les plus élevés à Paris, avec une moyenne de 28,35 €/m² par mois hors charges en mars 2021, selon Vanport. Ils se sont toutefois stabilisés au cours de l’année. Dans la plupart des grandes villes, comme Tours, Lyon et Metz, les loyers sont restés stables. En revanche, les loyers ont considérablement augmenté à Rouen, Nantes (+4 %) et Bordeaux (+7 %). E. Nouvelles constructions Si le marché reste atone depuis le début de l'année, le troisième trimestre 2021 est marqué par un rebond de l'activité de construction. En août 2021, 453 000 logements ont été autorisés, et la construction de 386 000 logements a débuté (sur 12 mois). Pour la première fois depuis le début de la pandémie, les mises en chantier et les permis de construire connaissent une évolution positive. C'est notamment le cas dans les marchés régionaux, mais l'activité de construction résidentielle a diminué en Île-de-France (-4,4 %). Statistiques clés : +7,4 % d’augmentation des prix résidentiels en France au T3 par rapport à l’année précédente Le loyer moyen à Paris est de 28,35 €/m² par mois Sources : CBRE, Eurostat, INSEE, BTSLC, SDES Au 31 décembre 2021 RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 69 ANALYSE DE MARCHÉ : LUXEMBOURG I. Marché des bureaux au Luxembourg A. Ville de Luxembourg En 2021, la ville de Luxembourg a enregistré une bonne demande, mais des disponibilités limitées. Les principaux quartiers centraux (quartier d’affaires, Kirchberg, Gare, Cloche d’Or) connaissent des taux de vacance inférieurs à 3 %. La prise d’occupation dépend donc davantage de la prélocation de nouveaux projets. L’activité des projets et des nouvelles constructions a conduit à une année record de prise d’occupation de bureaux dans la ville de Luxembourg — notamment la nouvelle construction de 127 000 m² du Parlement européen à Kirchberg. BGL BNP Paribas a préloué 18 000 m², également à Kirchberg. Le quartier de la Gare a aussi connu une hausse d’activité, enregistrant près de 10 % de prises d’occupation en plus par rapport à l’année précédente, grâce à l’acquisition par Post Luxembourg de son nouveau siège (27 700 m²) et à la prélocation par l’Office des publications de l’Union européenne de l’immeuble Mercier (18 000 m²). En raison de la dynamique du marché, les loyers des emplacements de qualité sont restés stables tout au long de l’année. B. Périphérie L’activité en périphérie a été plus modérée en 2021. Si le nombre de transactions a augmenté de 25 % par rapport à l’année précédente, le volume total a diminué dans les mêmes proportions. Néanmoins, de grandes transactions ont été conclues, dont trois de plus de 10 000 m². Celles-ci concernaient la prélocation par une banque de 17 303 m² à Esh-Belval, la prélocation par Croix-Rouge de 13 400 m² à Howald et la location par Union Investment de 10 759 m² sur le marché de l’Aéroport. Le taux de vacance a aussi été mitigé en raison de deux importantes surfaces inoccupées à Leudelange et Howald, la première résultant d’un nouvel achèvement offrant des espaces disponibles. Malgré cela, la poursuite de projets de qualité et la stabilité générale du marché ont entraîné une pression à la hausse sur certains emplacements de qualité. C. Demande En termes de demande de bureaux, 2021 a été une année record, la prise d’occupation atteignant 369 505 m², soit une augmentation de plus de 7 % par rapport à l’activité de 2020. Même sans tenir compte de la transaction du Parlement européen, le volume était proche de la moyenne décennale du marché. Les institutions européennes ont représenté 149 445 m² (40 %) du volume de prise d’occupation et ont plus que doublé leur contribution par rapport à l’année précédente, ce qui a permis de compenser la baisse d’activité du secteur public luxembourgeois. En un an, la prise d’occupation du secteur des banques, finances et assurances (BFI) a augmenté pour atteindre 92 913 m² grâce aux transactions mentionnées précédemment. Le secteur des services est resté stable en 2021, sa prise d’occupation atteignant 56 527 m² supplémentaires. D. Taux de vacance Environ 177 000 m² d’espaces de bureaux étaient considérés comme vacants au T4 de 2021, sur un parc totalisant 4,593 millions de mètres carrés, ce qui ramène le taux de vacance à un faible 3,9 % au terme de l’année. Les zones urbaines restent bien occupées : le taux de vacance est inférieur ou égal à 2 % dans les quartiers d’affaires, du Kirchberg et de la Gare. En dehors de Luxembourg, Aéroport, Bertrange et Strassen ont tous enregistré une baisse du taux de vacance par rapport à l’année précédente. Le marché en pleine expansion d’Esch-Belval a enregistré une forte baisse des disponibilités, qui sont aujourd’hui inférieures à 3 %. E. Développement Les achèvements ont repris en 2021 pour atteindre 198 000 m², bien que le bâtiment KAD 2 du Parlement européen en représente presque les deux tiers. Au total, seuls 27 460 m² de nouveaux espaces étaient disponibles au moment de l’achèvement, le plus grand étant le bureau BuzzCity (16 000 m²) à Leudelange. RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 70 F. Locations Le marché locatif et la dynamique de l’offre et de la demande sont tels que les valeurs locatives se portent bien. Vu le contexte actuel du marché, les loyers des emplacements de qualité au Luxembourg sont stables à 52 €/m²/mois (hors TVA) dans le quartier d’affaires. Les loyers des emplacements de qualité sont également stables sur d’autres marchés importants tels que Cloche d’Or à 35 €/m²/mois (hors TVA), Gare à 38 €/m²/mois (hors TVA) et Kirchberg à 42 €/m²/mois (hors TVA). La popularité des marchés périphériques n’a cessé de croître en raison de leur accessibilité, de leur prix relativement abordable et de leur offre de qualité. En conséquence, les loyers ont subi une pression à la hausse en 2021, qui a conduit à une augmentation à 25 €/m²/mois (hors TVA) à Munsbach. G. Investissements L’investissement CRE au Luxembourg a totalisé 1,578 milliard d’euros en 2021, un montant presque identique à celui de l’année précédente. Environ un cinquième de ce capital provenait du Luxembourg, les investisseurs belges ayant été les sources de capital les plus importantes cette année. Cinq transactions ont été conclues pour un montant supérieur à 100 millions d’euros, principalement pour investir dans des bureaux. Avec 523 millions d’euros d’investissements, 2021 est restée une année dynamique pour le quartier de la Cloche d’Or. À côté, le petit marché de Howald a enregistré 363 millions d’euros d’investissement, soit encore plus que le quartier établi du Kirchberg. L’attitude du marché était positive, et les rendements étaient sous pression en 2021, en particulier pour les actifs de bureaux. Le rendement primaire des investissements est désormais estimé à 3,30 %. Statistiques clés : 3,9 % de taux de vacance au T4 2021 ; loyers des emplacements de qualité de 52 €/m²/mois ; rendement primaire d’investissement de 3,30 % Sources : CBRE II. Marché résidentiel au Luxembourg A. Population Au 1 er janvier 2021, la population du Luxembourg s’élevait à 634 730 habitants. La croissance s’est modérée par rapport à sa moyenne sur dix ans, mais a tout de même enregistré une hausse 1,38 % par an. La population étrangère représente 47,2 % de la population luxembourgeoise et a légèrement diminué d’une année à l’autre, suivant la tendance de son pic de 2018. B. Aperçu du marché Le marché résidentiel luxembourgeois a continué d’enregistrer une hausse des prix soutenue par une forte croissance démographique, une économie solide et un environnement accommodant, et des taux d’intérêt toujours bas. L’offre peine toutefois à suivre le rythme de l’expansion démographique, poussant les prix à la hausse et la population aux revenus plus modérés vers la périphérie de la ville. Les prix moyens des appartements au T3 2021 étaient de 651 875 €, ce qui correspond à une hausse de 11,8 % par rapport à l’année précédente. En termes relatifs, cela représente 8 166 €/m². La croissance a été portée majoritairement par les ventes d’appartements existants (+15,5 % par rapport à l’année précédente) plutôt que par les nouvelles constructions (+6,2 % par rapport à l’année précédente). Le nombre de transactions a augmenté cette année (T4 2020-T3 2021 contre T1 2020-T4 2020), les déplacements ayant été facilités et les restrictions assouplies. Les loyers ont connu une appréciation plus modérée par rapport aux prix. C. Ville de Luxembourg Au 1 er janvier 2021, la ville de Luxembourg comptait 124 509 habitants, ce qui correspond à une croissance de 1,8 %. La demande de logements est élevée, soutenue par la forte croissance démographique qui occupe une place centrale dans l’économie du Grand- Duché, et par des taux d’intérêt toujours bas. Les prix moyens des transactions pour les appartements existants sont de 10 900 €/m², soit une augmentation d’environ 1 000 €/m² (10 %) par rapport à l’année précédente. Le niveau de prix le plus élevé pour les appartements peut dépasser les 14 000 €/m². Les appartements neufs coûtent en moyenne 11 500 €/m², le niveau de prix le plus élevé atteignant 16 000 €/m². RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 71 D. Régions Alors que la ville devient chère et très peuplée, les habitants se tournent de plus en plus vers les zones décentralisées et périphériques pour des valeurs plus accommodantes. Des développements de luxe sont en cours pour les personnes toujours en quête d’un certain confort, pour lequel il est courant de devoir débourser entre 5 500 et 8 500 €/m². Les nouveaux projets peuvent être vendus à des prix supérieurs à 8 000 €/m². E. Loyers De nouvelles réglementations sur les baux sont débattues au Parlement depuis plus d’un an pour renforcer les droits des locataires, en particulier ceux des personnes aux revenus bas et moyens qui pâtissent le plus financièrement du coût élevé du logement. L’évolution des loyers est mitigée, mais généralement en hausse. Pour l’année précédant le deuxième trimestre 2021, le loyer moyen demandé au Luxembourg était de 1 519 €/mois, soit 31,4 €/m²/mois. Il s’agit d’une diminution par rapport à l’année précédente sur une base nominale, mais d’une augmentation sur une base relative. La ville de Luxembourg affiche les loyers demandés les plus élevés avec 36,3 €/m²/mois, suivie par Leudelange (36,0 €/m²/mois) et Mamer (35,5 €/m²/mois). F. Nouvelles constructions Les prix des transactions d’appartements neufs ou récents au Luxembourg se sont modérés récemment pour atteindre 662 914 € ou 8 011 €/m² pour le troisième trimestre 2021, en partie en raison de l’augmentation des ventes dans la périphérie de Luxembourg et ailleurs. Ces prix sont en moyenne environ 2 % plus élevés que ceux des unités existantes, ce qui représente une baisse de 15 % par rapport à l’année précédente. Si l’on considère que les transactions des quatre derniers trimestres ont été plus résistantes aux valeurs aberrantes, l’écart grimpe à 8 %. Seuls Strassen et Bertrange enregistrent des prix d’appartements neufs supérieurs à ceux de la ville de Luxembourg (T4 2020-T3 2021). Ils sont respectivement de 12 874 €/m² et 12 393 €/m², pour 12 206 €/m² dans la ville de Luxembourg. Au cours des neuf premiers mois de 2021, 22 % de permis de bâtir résidentiels en plus ont été délivrés par rapport à une période similaire l’année précédente, s’établissant à 4 621. Ce sont les développements de logements collectifs qui sont à l’origine de cette hausse, tandis que le nombre de logements unifamiliaux est resté relativement inchangé. La majeure partie des permis ont été délivrés dans la ville de Luxembourg, leur nombre ayant augmenté de 40 % pour atteindre 1 234. Les plans d’aménagement particulier (PAP) et les plans d’aménagement généraux (PAG) progressent après une baisse d’activité en 2020. Les cantons du Centre et du Sud ont connu une augmentation de 23 %, avec 2 271 permis résidentiels. Statistiques clés : Prix moyen d’un appartement au T3 2021 de 583 072 € ; Loyer demandé dans la ville de Luxembourg de 36,3 €/m²/mois ; 22 % d’augmentation des permis résidentiels au Luxembourg en un an au T3 2021. Sources : Statec, LISER, Observatoire de l’Habitat, AtHome Au 31 décembre 2021 RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 72 ANALYSE DE MARCHÉ : POLOGNE I. Marché des bureaux en Pologne A. Varsovie Le marché des bureaux de Varsovie est de loin le plus important de Pologne, représentant la moitié du parc de bureaux du pays avec 6,15 millions de mètres carrés. Au cours de l’année 2021, 314 800 m² supplémentaires de nouveaux espaces de bureaux ont été mis sur le marché. À la fin de l’année 2021, 503 000 m² supplémentaires étaient identifiés comme étant en construction, principalement concentrés dans le quartier d’affaires de Varsovie, et leur achèvement était prévu pour la période 2022-2024. L’activité des occupants à Varsovie est dominée par des sociétés financières, technologiques et de services aux entreprises. Toutefois, la pandémie a pesé sur l’activité en 2020 et 2021, avec une demande de bureaux à Varsovie totalisant respectivement 385 348 m² et 366 322 m². À la fin de l’année 2021, 778 419 m² d’espace étaient immédiatement disponibles, soit un taux de vacance de 12,66 % pour le marché de Varsovie, en hausse par rapport aux 9,87 % enregistrés un an plus tôt. Les loyers faciaux sont restés stables. Les loyers des emplacements de qualité pour les meilleurs espaces de bureau dans le quartier d’affaires de Varsovie sont estimés à 25 €/m²/mois, contre 16 €/m²/mois pour ceux en dehors de ce quartier. Vu le contexte actuel du marché, les propriétaires ont fait preuve de plus de flexibilité dans leur approche locative en proposant des conditions de location plus favorables et des mesures incitatives telles que des contributions à l’aménagement. B. Marché des bureaux régionaux Les marchés des bureaux régionaux polonais continuent de se développer et offrent de nouveaux espaces attractifs. En dehors de Varsovie, les sept plus grandes villes de bureaux en Pologne sont Katowice, Cracovie, Lublin, Poznan, Szczecin, Tricity et Wroclaw, et offrent environ 5,37 millions de mètres carrés de bureaux. La pandémie a freiné la demande de bureaux, la prise d’occupation annuelle se situant en dessous de la moyenne sur la plupart des marchés. À la fin du mois de septembre 2021, la prise d’occupation sur 12 mois dans les villes régionales s’élevait à 299 874 m², contre 357 158 m² pour la même période en 2020 et 411 463 m² en 2019. Le taux de vacance sur les marchés régionaux est reparti à la hausse au cours du troisième trimestre 2021 pour atteindre 13,2 %, soit le taux le plus élevé depuis 2010. Les propriétaires de nouveaux bâtiments et d’autres actuellement en construction offrent certains aménagements intérieurs tout en maintenant les loyers faciaux. Plus généralement, les loyers des emplacements de qualité ont bien résisté. Seule Katowice a enregistré une légère baisse, les loyers des emplacements de qualité y étant actuellement à 166,20 €/m²/an. Tous les autres marchés régionaux sont restés stables ou ont enregistré des hausses marginales, Cracovie et Wroclaw étant à 180 €/m²/an et Poznan à 186 €/m²/an. C. Investissements La Pologne est l’un des principaux marchés d’investissement d’Europe centrale. En 2021, l’investissement commercial immobilier en Pologne s’élevait à 5,7 milliards d’euros, soit une augmentation de 7,1 % en volume par rapport à l’année précédente. En dessous des volumes d’investissement de 2018 (7,2 milliards d’euros) et 2019 (7,7 milliards d’euros), 2021 est désormais le troisième volume d’investissement le plus élevé jamais enregistré. Un montant de 1,35 milliard d’euros a été investi à Varsovie, soit environ 23,8 % du volume total des investissements polonais et en baisse par rapport aux 31,5 % de 2018, 38 % de 2019 et 28,3 % de 2020. Les marchés régionaux attirent désormais davantage de volume d’investissement. RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 73 La Pologne reste le marché d’investissement immobilier le plus liquide d’Europe centrale et orientale. Sur un volume d’investissement total de 16,7 milliards d’euros, 34 % ont été investis en Pologne en 2021. Les taux des actifs de bureaux ont été révisés en 2020 et 2021. Le rendement primaire des investissements pour les actifs situés dans le quartier d’affaires de Varsovie est passé de 4,25 % à 4,65 % en 2020, mais est redescendu à 4,50 % à la fin de 2021. Les marchés régionaux de bureaux ont connu une révision des taux similaire au cours des deux dernières années, avec des rendements primaires locaux allant de 5,50 % à Wroclaw à 7,30 % à Katowice, Lublin et Szczecin. Statistiques clés : Taux de vacance de 12,66 % à Varsovie au T4 de 2021 ; loyer des emplacements de qualité de 25 €/m²/mois à Varsovie ; rendement primaire des bureaux à Varsovie de 4,50 %. Sources : CBRE II. Marché résidentiel en Pologne A. Marché polonais Le marché du logement polonais affichait des chiffres globalement positifs en 2021 malgré les complications dues à la pandémie et à une croissance démographique limitée. En moyenne, les prix des logements ont augmenté de 7,2 % par an pour atteindre 5 347 PLN/m² au troisième trimestre 2021. Selon les données préliminaires, 234 700 nouveaux logements ont été construits en 2021, soit une augmentation de 6,3 % par rapport à l’année précédente. Sur ce nombre, les promoteurs en ont construit 141 700, soit une baisse de 0,7 % par rapport à 2020. En moyenne, la surface utile nette d’un logement était de 92,9 m² en 2021. En 2021, des permis et des enregistrements ont été accordés pour la construction de 340 600 logements, soit une augmentation de 23,3 % par rapport à 2020. Les permis de bâtir de la majorité des logements ont été accordés à des promoteurs (213 000 unités) et à des investisseurs privés (123 200 unités). B. Prix locaux Le prix de vente moyen d’une unité résidentielle neuve à Varsovie était de 10 992 PLN/m² au troisième trimestre 2021, soit une hausse de 7,95 % par rapport à l’année précédente. Les unités résidentielles d’occasion à Varsovie ont atteint 10 905 PLN/m², soit une hausse de 4,15 % en un an. Les prix demandés pour les nouveaux espaces ont tendance à être 3,76 % plus élevés que les prix réels des transactions. À Gdansk, les prix de transaction des logements neufs ont augmenté de 11,29 % pour atteindre 10 043 PLN/m². Les prix demandés pour les nouveaux espaces ont tendance à être 2,66 % plus élevés que les prix réels des transactions. En glissement annuel, les plus fortes hausses des prix réels des transactions résidentielles ont été enregistrées à Gdynia (+21,81 %), Katowice (+21,14 %), Szczecin (+22,61 %) et Zielona Góra (+18,27 %). Statistiques clés : 234 700 logements achevés en 2021 ; les prix des logements ont augmenté pour atteindre 5 347 PLN/m² au troisième trimestre 2021 ; les prix de vente moyens des logements ont augmenté de 7,95 % à Varsovie (en glissement annuel) au troisième trimestre 2021. Sources : Banque nationale de Pologne (NBP), Statistiques centrales Pologne, CBRE, Eurostat Au 31 décembre 2021 RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 74 ANALYSE DE MARCHÉ : ALLEMAGNE I. Marché des bureaux en Allemagne A. Marché des bureaux — top 5 des marchés allemands Le top 5 des marchés locatifs allemands a généré un volume de prise d’occupation de 2 629 500 m² en 2021, dépassant ainsi le résultat de 2020 de 21,2 %. Le premier semestre 2021 ayant été moins dynamique, la croissance de la prise d’occupation en 2021 se doit principalement aux belles performances du quatrième trimestre. Pris isolément, le quatrième trimestre de 2021 a vu la prise d’occupation augmenter de 51 % sur les cinq principaux marchés par rapport à la même période l’année précédente. En outre, la prise d’occupation au quatrième trimestre de 2021 a dépassé de 12 % la moyenne des derniers trimestres de la dernière décennie. Le marché allemand des bureaux le plus actif en 2021 était Berlin, avec une prise d’occupation de 817 000 m², reflétant une augmentation de 22 % par rapport à 2020. Munich occupe la deuxième place avec 643 900 m² (en hausse de 15 %). En revanche, les taux de croissance les plus élevés ont été enregistrés par Hambourg et Francfort, avec des augmentations respectives de 35 % pour atteindre 430 300 m² et de 32 % pour atteindre 436 800 m². Düsseldorf a enregistré une légère croissance de 3 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 301 500 m². Bien que l’incertitude demeure en raison de la pandémie, de nombreuses entreprises se sont accommodées de la situation en faisant preuve de plus de souplesse dans la gestion de leurs besoins en espace. Un facteur déterminant de la prise d’occupation en 2021 a été les 42 transactions de grande envergure, de plus de 10 000 m² chacune, qui ont contribué à un quart de la prise d’occupation annuelle. La grande proportion de transactions conclues dans des développements, avec une part de 36 % de la prise d’occupation globale, est particulièrement frappante. Elle souligne la forte demande des occupants pour des espaces de bureaux neufs et modernes, avec un intérieur d’espace de travail sur mesure, adaptés au travail hybride et au télétravail, et conformes aux réglementations en matière d’hygiène et aux critères ESG. Le taux de vacance sur les cinq principaux marchés de bureaux a augmenté de 17 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre à 3,4 millions de mètres carrés. Le taux de vacance moyen était de 4,4 % à la fin de l’année, soit 0,6 point de pourcentage de plus que l’année précédente. Bien que le taux de vacance ait connu une hausse significative, il reste à un niveau bas. Dans les endroits très convoités, comme les quartiers d’affaires centraux, les taux de vacance ont tendance à être encore plus bas. Le volume d’espace disponible pour la sous-location a augmenté de 10 % par rapport à 2020, quelques entreprises ayant nécessité moins d’espace en raison du télétravail induit par la crise sanitaire. En 2021, la demande a continué de se concentrer sur les espaces de bureaux de qualité dans les meilleurs emplacements des quartiers d’affaires. En conséquence, les loyers des emplacements de qualité ont augmenté dans quatre des cinq marchés de bureaux par rapport à l’année précédente. La plus forte hausse a été enregistrée à Berlin, avec une augmentation de 6 % pour atteindre 41 €/m²/mois. À Munich, les loyers des emplacements de qualité ont grimpé de 5 % pour atteindre 41,50 €, et à Francfort-sur-le-Main, de 3 % pour atteindre 45,50 €. Par rapport à la fin de l’année 2020, les loyers des emplacements de qualité sont restés stables à Hambourg et Düsseldorf, s’élevant respectivement à 32,50 € et 28,50 €. Statistiques clés : Le loyer le plus élevé pour un emplacement de bureau de qualité en Allemagne est de 45,5 €/m²/mois à Francfort. Le taux de vacance en Allemagne a augmenté pour atteindre 4,4 %. Sources : CBRE RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 75 II. Investissement immobilier en Allemagne Le marché allemand de l’investissement immobilier a généré un volume de transactions de plus de 111 milliards d’euros en 2021, soit une croissance de 40 % par rapport à l’année précédente. À l’échelle mondiale et sur la base du volume d’investissement immobilier, l’Allemagne se classe en deuxième position en 2021, juste derrière les États-Unis. La transaction la plus importante en Allemagne a été le rachat de Deutsche Wohnen SE par Vonovia SE, qui a donné naissance à la plus grande société de logement privée d’Europe. Au troisième trimestre 2021, le Suédois Heimstaden a acquis le portefeuille de logements de la société immobilière Akeliusin. Mais même en excluant ces deux rachats, le volume d’investissement de 2021 a été de 5 % supérieur au précédent résultat record de l’année 2019 — année précédant la pandémie —, qui avait vu un peu moins de 84 milliards d’euros d’investissement dans l’immobilier commercial et résidentiel allemand. Les investissements core et core plus ont dominé l’année d’investissement 2021 avec une part d’environ 72 %, contre 61 % en 2020. En outre, quelque 7 milliards d’euros ont été destinés à des propriétés certifiées durables, la conformité ESG jouant un rôle de plus en plus important aux yeux des investisseurs immobiliers. Une autre tendance notable est le nombre croissant d’opérations d’investissement à terme (18,5 milliards d’euros) et d’acquisitions de développement (5 milliards d’euros) par lesquels les investisseurs cherchent à accéder au marché immobilier allemand. Avec environ 49 milliards d’euros, l’immobilier résidentiel a été la classe d’actifs dominante en 2021 (en hausse de 145 % en volume par rapport à 2020). Parmi les biens commerciaux, l’immobilier de bureau est resté la classe d’actifs la plus importante, dépassant de 11 % le chiffre de l’année précédente avec un volume de transactions de plus de 30 milliards d’euros. À la troisième place des principaux segments d’investissement se trouvent l’industrie et la logistique, qui ont pris la place de la classe d’actifs du commerce de détail. Avec plus de 10 milliards d’euros, le volume des transactions a non seulement établi un nouveau record, mais a également dépassé de 34 % le résultat de l’année précédente. Sous la pression de la forte demande, les rendements initiaux nets se compriment davantage dans presque toutes les classes d’actifs. À la fin de l’année 2021, le rendement primaire moyen des immeubles de bureaux sur les principaux marchés n’était que de 2,65 %, soit 0,2 point de pourcentage de moins que l’année précédente. Les rendements ont diminué dans le segment du commerce de détail, après avoir augmenté au tout début de la pandémie. Alors qu’une nette compression des rendements de 1,2 point de pourcentage a été enregistrée pour les supermarchés très convoités, les rendements des propriétés des rues principales et des centres commerciaux ont également baissé récemment. La chute des rendements — imputable à la Covid-19 — de 0,4 point de pourcentage pour atteindre les 3 % actuels pour les propriétés logistiques en plein essor a également été considérable. Statistiques clés : Le volume global des investissements en Allemagne s’est élevé à 111 milliards d’euros en 2021. Le rendement primaire moyen des immeubles de bureaux sur les principaux marchés est de 2,65 %. Sources : CBRE III. Marché résidentiel en Allemagne A. Population Selon le premier rapport de l’Office fédéral de la Statistique (Destatis), environ 83,2 millions de personnes vivaient en Allemagne en septembre 2021. Par rapport à la même période en 2020, la population allemande a augmenté de 31 886 habitants, soit 0,04 %. La stagnation de la population en 2021 se doit à l’augmentation du nombre de décès, qui a nettement dépassé le nombre de naissances. L’écart entre les naissances et les décès a toutefois été comblé par une immigration nette plus élevée, qui avait diminué en 2020. À la fin de 2020, environ 618 200 ménages en Allemagne ont reçu une allocation de logement, soit environ 1,5 % de toutes les résidences de ménages. L’Office fédéral de la Statistique (Destatis) indique également que le nombre de ménages bénéficiaires a augmenté de 22,6 %, soit environ 113 800, par rapport à 2019, en raison de la réforme de l’allocation de logement entrée en vigueur au début de l’année 2020. Depuis, davantage de ménages ont droit à l’allocation de logement. RAPPORT ANNUEL 2021 ANALYSES DE MARCHÉ 76 B. Marché résidentiel en Allemagne Les prix résidentiels en Allemagne ont stagné du début des années 2000 jusqu’en 2009. Depuis 2010, les prix ont connu l’une des hausses les plus rapides d’Europe. Selon l’indice des prix de la Bundesbank, les sept premières villes ont vu les prix plus que doubler depuis 2010. Actuellement, les prix de vente les plus élevés sont à Munich, à 9 500 €/m² (+8,8 % par an depuis 2016). Viennent ensuite Francfort et Hambourg, avec respectivement 7 000 €/m² (+10,2 % par an depuis 2016) et 6 250 €/m² (+8,0 % par an depuis 2016). Berlin est quatrième sur la liste avec 5 500 €/m², mais compte la plus forte croissance des prix du top 4 (+10,8 % par an depuis 2016). Seuls 50,4 % des personnes sont propriétaires de leur logement en Allemagne, les 49,6 % restants étant locataires. Ce dernier pourcentage est le deuxième plus élevé d’Europe après la Suisse. C. Parc de logements Fin 2020, l’Allemagne comptait 42,8 millions d’unités résidentielles. La croissance du parc de logements n’a été que de 0,63 % par an en moyenne depuis 2014, ce qui est plutôt modeste, mais dépasse la croissance démographique. Un logement compte 4,4 pièces et est de 92 m² en moyenne.L’Allemagne connaît actuellement un grave déséquilibre dans le secteur du logement. Le développement ne suit tout simplement pas la demande et constitue le plus grand défi du marché résidentiel actuel. Le développement de quelque 270 000 unités par an représente environ 100 000 unités de moins que prévu par le gouvernement. De janvier à novembre 2021, les nouveaux permis de bâtir s’élèvent à 341 036 logements et sont en hausse de 2,8 % par rapport à la même période l’année précédente. Les coûts de construction estimés sont déclarés dans le cadre des demandes de permis. En novembre 2021, l’indice des prix de la construction pour les nouveaux bâtiments résidentiels construits de manière conventionnelle en Allemagne a augmenté de 14,4 % par rapport à novembre 2020. Statistiques clés : Le parc immobilier allemand compte 42,8 millions de bâtiments résidentiels ; Munich enregistre les prix les plus élevés pour les nouveaux appartements mis en vente, soit 9 500 €/m² ; 341 036 permis de bâtir ont été délivrés en novembre 2021. Sources : Destatis Au 31 décembre 2021 Raot ESG Oxy, Bruxelles RAPPORT ANNUEL 2021 77 RAPPORT ESG RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 78 RAPPORT ESG 1 1 Table des matières I. LA STRATÉGIE « CRÉER DES ESPACES SAINS » ............... 79 A. La stratégie ...................................................................................... 79 B. Dialogue avec les parties prenantes ............................................. 80 C. Transposer les ODD dans nos activités ....................................... 83 D. Une stratégie co-construite ............................................................ 84 E. Principales réalisations en matière de durabilité en 2021 .......... 85 F. Une gouvernance locale, une coopération transversale ............ 86 II. NOS DOMAINES D’ACTIVITÉ .................................................. 87 A. Pour les usagers ............................................................................. 87 1. CONCEPTION CENTRÉE SUR L’HUMAIN .................................. 87 2. MOBILITÉ .................................................................................. 88 B. Pour les communautés ................................................................... 89 3. ÉCONOMIE LOCALE ..................................................................... 89 1 Ce rapport doit être lu en combinaison avec le chapitre « Notre identité » du présent rapport annuel. 4. IMPLICATION DU PUBLIC............................................................. 90 5. INCLUSION SOCIALE ................................................................... 91 C. Pour l’environnement ..................................................................... 92 6. EMPREINTE CARBONE ................................................................ 92 7. CIRCULARITÉ ............................................................................... 94 8. BIODIVERSITÉ ............................................................................. 95 9. GESTION DE L’EAU ...................................................................... 96 D. Engagement des collaborateurs et des partenaires .................. 97 10. CULTURE DE DURABILITÉ ........................................................... 97 11. DIVERSITÉ ET INCLUSION ........................................................... 98 12. LIEU DE TRAVAIL SAIN ................................................................ 98 13. ÉCOSYSTÈME ............................................................................ 100 RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 79 I. La stratégie « Créer des espaces sains » A. La stratégie La stratégie « Créer des espaces sains » 2 vise à fournir un cadre d’action pour toutes les initiatives ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) d’Immobel. 2 Pour de plus amples informations, veuillez consulter le chapitre « Notre identité » du présent rapport annuel. Nous souhaitons orienter notre action vers le développement de lieux de vie sains, en favorisant le bien-être des usagers et des communautés voisines par notre rôle exemplaire pour les aspects environnementaux. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 80 La création d’espaces sains nous fournit un cadre d’analyse fondamental pour nos activités, qui permettra au Groupe de structurer plus efficacement ses rapports ESG à partir de 2022. La stratégie est divisée en deux couches : ce que nous faisons au niveau de nos actifs et ce que nous faisons au niveau du Groupe. À chaque niveau, nos actions sont regroupées autour de différents piliers : ce que nous mettons en œuvre pour l’usager, pour la communauté et pour l’environnement au niveau des actifs, et notre manière d’envisager l’engagement des collaborateurs et des partenaires, le dialogue avec les parties prenantes et le parrainage social au niveau du Groupe. B. Dialogue avec les parties prenantes Le maintien du dialogue avec les parties prenantes internes et externes est une responsabilité qu’Immobel intègre dans ses activités quotidiennes. Les villes et les communautés ne se construisent pas en silos. Nous sommes convaincus qu’un dialogue étroit avec nos parties prenantes est essentiel pour identifier à la fois les risques et les opportunités et agir en conséquence. Nous cherchons également à influencer le programme du secteur au sens large, considérant qu’il s’agit d’une occasion importante d’exercer un impact positif au-delà de nos projets directs et de jouer un rôle de premier plan au sein du secteur sur des sujets sociétaux et environnementaux . L’aperçu ci-dessous précise le type de dialogue avec les parties prenantes internes et externes. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 81 RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 82 RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 83 C. Transposer les ODD dans nos activités Nous avons intégré les objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies dans notre stratégie ESG. En tant que développeur immobilier de premier plan, Immobel œuvre dans l’intérêt général des villes et des communautés pour les accompagner dans leurs transitions écologique et sociétale (ODD 11 – Villes et communautés durables). Dans nos conceptions, nous accorderons une importance croissante aux paramètres de santé et de bien-être (ODD 3 – Bonne santé et bien-être). Les usagers recherchent désormais des espaces de vie et de travail plus qualitatifs, dans lesquels ils peuvent vivre et travailler confortablement et en bonne santé. La façon dont nous concevons les bâtiments, de même que les zones et le quartier environnants, doit encourager et favoriser les modes de vie véritablement durables. Immobel souhaite jouer un rôle prépondérant dans la transition environnementale. Nous réduirons notre empreinte écologique par une consommation d’eau et d’énergie raisonnée, et par la réduction de nos émissions de CO 2 (ODD 13 – Mesures relatives à la lutte contre les changements climatiques, y compris ODD 7 – Énergie, ODD 12 – Matériaux, et ODD 6 – Eau). Mais les solutions pour répondre aux changements climatiques ne ciblent pas seulement les technologies « grises », en cherchant à les remplacer par des énergies renouvelables et à repenser l’utilisation des matériaux. Même si nous passons totalement aux énergies renouvelables dès aujourd’hui, nous aurons toujours besoin de l’aide de la nature. Nous ne pouvons pas travailler sur la perte de biodiversité (ODD 15) sans agir sur les changements climatiques. Mais il est tout aussi impossible de s’attaquer aux changements climatiques sans nous pencher sur le problème de la perte de biodiversité. La protection et la restauration des écosystèmes peuvent nous aider à réduire l’ampleur des changements climatiques et à faire face à leur impact. L’augmentation continue de la surface bâtie et de l’urbanisation induit de nouvelles façons de réfléchir à la biodiversité. Les écosystèmes et la biodiversité au sein des villes sont importants, et parfois uniques. À ce titre, ils doivent être protégés et développés. Dans ses développements, Immobel entend mettre en œuvre des stratégies clés visant à protéger et restaurer la biodiversité. Celle-ci jouera véritablement un rôle moteur pendant tout le cycle de vie d’un bâtiment ou d’un développement. Selon nous, ces ODD des Nations Unies sont ceux sur lesquels nos projets peuvent avoir un impact direct. En outre, à l’échelle du Groupe, nous sommes convaincus de pouvoir exercer un impact direct ou indirect sur plusieurs ODD, à savoir, principalement, l’ODD 17 – Écosystèmes, l’ODD 5 – Diversité et inclusion, l’ODD 3 – Lieu de travail sain, l’ODD 9 – Culture de la durabilité et l’ODD 4 – Partage des connaissances/culture de formation. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 84 D. Une stratégie co-construite L’année 2021 a été particulièrement importante pour l’intégration des engagements ESG dans nos activités. Nous avons lancé un processus de co-création afin de définir une stratégie complète, qui définira l’orientation du Groupe pour les années à venir sur 13 thèmes d’action à deux niveaux (nos biens et notre Groupe). Ce travail a été mené avec une intention ferme : associer les parties prenantes internes à la définition de la stratégie. Pour Immobel, il s’agit d’une démarche significative, car elle permet de se doter d’un cadre d’action capable d’articuler une dimension stratégique et une dimension opérationnelle, et d’inspirer les collaborateurs tout en leur offrant des outils permettant d’intégrer les engagements ESG dans l’exercice de leurs activités. Après une première étape préparatoire réalisée au sein du département ESG, nous avons donc mis sur pied un parcours de co-construction structuré autour de sept ateliers axés sur l’approfondissement, l’échange et l’évaluation des pratiques existantes au sein d’Immobel. Les sept ateliers internes ont eu lieu entre mars et juin 2021 et ont réuni des représentants des professions clés pour la réussite de cette approche : développement technique, département des développements, ressources humaines, marketing et communication, et finances. Les ateliers nous ont permis de réunir les responsables commerciaux de chacun de nos pays d’opération, qui ont pu discuter des principaux développements et des ambitions envisageables pour les années à venir. Simultanément et tout au long du processus, un dialogue régulier a été entretenu avec les comités de direction des différents pays. Le travail sur ce cadre stratégique, qui a débuté à l’automne 2020, est en cours de finalisation et permettra à Immobel d’établir un rapport ESG complet pour l’année 2022, ce qui constitue une première dans l’histoire du Groupe. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 85 E. Principales réalisations en matière de durabilité en 2021 • En 2021, Immobel a défini son approche globale de la durabilité et ses priorités (voir ci-dessus). • Immobel a mis au point un cadre de financement vert, revu et approuvé par Sustainalytics, comme une prolongation de toutes les actions environnementales et de durabilité entreprises par la société. Ce cadre permet à Immobel et à ses filiales d’émettre des obligations vertes, des placements privés verts et des prêts (syndiqués) verts afin d’atteindre les objectifs de durabilité. Ce faisant, Immobel ancre la durabilité dans ses activités de financement. En octobre, Immobel a émis avec fruit une obligation verte, qui contribuera à la poursuite du développement de nos projets dans le respect d’exigences élevées en matière de durabilité. • Immobel a participé à l’évaluation du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), ce qui a conduit à la mise à jour des politiques environnementales, sociales et de gouvernance. • Une structure de gouvernance ESG a été mise en place afin que nos engagements deviennent une partie intégrante de nos activités quotidiennes dans tous les pays où nous opérons. • Une série de projets pilotes a été lancée afin de démontrer nos engagements sociétaux et environnementaux dans la pratique. − Le minage urbain par Immobel (à l’échelle du Groupe) : expérience dans le cadre du parcours de décarbonation d’Immobel. Ce projet pilote vise à optimiser la réutilisation des matériaux entre nos propres sites de construction afin de réduire le carbone intrinsèque des matériaux. Les inventaires du potentiel de réutilisation et de recyclabilité de nos développements sont centralisés pour gagner en transparence quant au potentiel de réutilisation entre les sites. − Rez-de-Ville (Bruxelles) : expérience pour démontrer notre engagement en faveur du public et de l’économie locale (offre diversifiée de services et de commerces, synonyme d’opportunités pour les acteurs économiques émergents et innovants) au moyen d’un modèle de co-création public-privé débouchant sur des recommandations relatives à la programmation des rez- de-chaussée et des espaces publics de l’hypercentre de Bruxelles. − Notre développement « Horizon Nature » à Montévrain, France (67 unités logement et 8 maisons individuelles) comme prototype des projets résidentiels durables de nouvelle génération. Ce projet consiste en une série d’expérimentations sur le thème de la durabilité : une vaste offre de solutions de mobilité douce, une solution innovante basée sur le gaz naturel et le gaz vert, etc. En 2021, il a été récompensé par le « Prix de l’Innovation Industrielle » (jury d’experts) ainsi que par le « Prix du Grand Public » dans le cadre du concours « Pyramides Île-de-France » organisé par la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers de France). − Dans le cadre de la feuille de route du Groupe visant à limiter ses émissions de carbone et de sa feuille de route visant à exercer un impact positif sur la biodiversité, Immobel a conçu une forêt alimentaire urbaine sur l’une des parcelles belges de son portefeuille. La forêt alimentaire se veut la démonstration d’une nouvelle forme d’agriculture, innovante et durable, qui fournit des aliments locaux et sains tout en offrant des espaces pour la nature, la biodiversité et la séquestration du CO 2 . La mise en œuvre est prévue en 2022. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 86 − Le lancement de la solution MyMove dans notre projet de développement résidentiel Royal Louise à Bruxelles : dans le cadre de sa collaboration avec la start-up MyMove, Immobel a déployé une flotte de voitures, vélos et scooters électriques partagés. Ces véhicules ont été mis à la disposition des usagers du projet résidentiel Royal Louise à Bruxelles. • Communication : des sessions de sensibilisation au cadre ESG ont été organisées dans les pays dans l’optique de créer une culture de la durabilité. Les sessions ont été organisées afin de détecter les tendances en matière de défis sociaux et environnementaux et de nouveaux modes de travail et de vie, d’aligner les engagements ESG d’Immobel sur ces tendances et de partager les meilleures pratiques ESG déjà mises en œuvre sur le terrain. F. Une gouvernance locale, une coopération transversale Parallèlement à la définition de la stratégie, l’année 2021 a été marquée par une évolution de la gouvernance et de la gestion de la stratégie ESG. La fonction ESG implique d’établir et de faire évoluer la stratégie, les outils et les systèmes nécessaires pour permettre aux lignes d’activité d’agir. Le responsable ESG développe des partenariats autour des sujets ESG, lance des projets pilotes et collabore avec des partenaires externes dans le cadre de projets et d’actions liés aux aspects ESG. Le responsable ESG est également invité au comité de direction lorsque des aspects ESG sont abordés. Chaque pays a désigné un point de contact ESG pour assurer une mise en œuvre et un suivi locaux de la stratégie ESG. En 2022, la structure de gouvernance sera étendue au niveau du Groupe. Politiques de durabilité Sur la base du parcours de co-création, Immobel met à jour le cadre ESG avec plusieurs politiques internes et documents opérationnels qui, à leur tour, se réfèrent à des cadres externes, y compris les législations et réglementations nationales, des références internationales qui s’appuient sur les cadres de l’Union Européenne ou des Nations Unies, et les cadres de l’industrie. Cet ensemble d’outils sera finalisé en 2022 et progressivement mis en œuvre dans les tâches quotidiennes des différentes équipes opérationnelles. SUJET POLITIQUE INTERNE Espaces sains Liste de contrôle de conception favorable à la santé et au bien-être Livre d’inspiration “espaces hybrides et partagés” Outil de diagnostic de l’économie locale Environnement Liste de contrôle pour les équipes développement Feuille de route pour la réduction des émissions de CO 2 et la biodiversité positive Approvisionnement responsable Politique d’achats locaux/code de conduite du fournisseur Inclusion et diversité Programme d’inclusivité Gouvernance Politique anti-corruption et anti-pots-de-vin Code de conduite et d’éthique RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 87 II. Nos domaines d’activité A. Pour les usagers 1. CONCEPTION CENTRÉE SUR L’HUMAIN Nos engagements Les bâtiments d’Immobel sont garants d’une très haute qualité sanitaire des espaces. Ils sont également conçus pour faciliter l’accès de tous à des modes de vie et de travail durables et pour promouvoir les relations avec les autres, les activités en plein air et la nature. À l’horizon 2025, nous appliquerons systématiquement la certification WELL pour le développement de grands projets de bureaux. Dans le processus de conception, nous introduirons l’utilisation d’un livre de référence sur l’impact positif des parties prenantes en vue de faciliter le travail de nos équipes lorsqu’il s’agit d’intégrer ces parties prenantes dans la programmation. Simultanément, nous commencerons à mesurer nos performances réelles afin de fixer les objectifs pour les années à venir. Dans le même ordre d’idées, nous mettrons en pratique les principes du livre de référence concernant les espaces hybrides et partagés et nous commencerons à mesurer nos performances réelles. Ces deux ouvrages de référence seront intégrés dans une liste de contrôle de conception favorable à la santé et au bien-être, qui sera utilisée comme principe directeur lors de la phase de conception de chaque développement. Projets clés et exemples A’Rive (61 300 m² – résidentiel, commerces et fonctions productives à Bruxelles) ; un prototype en matière de bien-être pour l’usager, qui met l’accent sur la relation avec les espaces en plein air et l’aménagement d’espaces extérieurs partagés tels que des toitures-terrasses ou des jardins accessibles à tous les résidents, en plus d’intégrer les parties prenantes positives en créant un projet où les fonctions résidentielles et productives sont combinées dans un contexte urbain. Le projet offre également une multitude d’espaces semi-publics variés, de terrasses et de balcons privés, ainsi qu’une plateforme pour l’agriculture urbaine. ISALA (33 000 m² – bureaux à Bruxelles) ; les choix architecturaux contribuent à la santé et au bien-être des usagers : • Élargissement des ailes périphériques (construction en bois) vers l’intérieur de l’îlot afin d’apporter de la lumière naturelle aux étages de bureaux et d’améliorer le confort de travail. • Création d’un jardin en pleine terre. • Ouverture et activation des façades. • Création d’un jardin d’hiver à l’intérieur de l’îlot : ce lieu « hybride » peut aussi être utilisé comme un espace de co-working combinant collaboration et restauration. • Le fait que les étages soient reliés reflète la priorité donnée à la circulation par les escaliers. • Le toit vitré permet un apport de lumière naturelle aussi constant que généreux. • Espaces extérieurs : des terrasses sont aménagées aux 4 e et 6 e étages, offrant des points de vue. Ce projet de rénovation exemplaire obtiendra un certificat WELL « Platine », le niveau « Outstanding » selon la certification BREEAM, de même que la certification DGNB. Montrouge (8 700 m² – bureaux à Paris) ; l’étage supérieur d’un immeuble mis à la disposition de tous les employés sous la forme d’un restaurant d’entreprise. Au rez- de-chaussée, la réception, qui prend la forme d’un espace hybride et flexible relié à un jardin, est installée dans l’angle. Elle bénéficie d’un hall double hauteur, qui apporte beaucoup d’espace et de lumière. Le jardin peut lui aussi être adapté à de multiples usages et services. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 88 Rapports CLASSIFICATION WELL des opérations de bureaux dans la phase de conception ou de demande de permis • Oxy (62 100 m² – usage mixte à Bruxelles) : WELL Platine pour la partie bureaux, soit 44 100 m² • Brouck’R (41 000 m² – usage mixte à Bruxelles) : WELL Platine pour la partie bureaux, soit 6 500 m² • Rueil (26 800 m² – bureaux à Rueil-Malmaison, France) : WELL Or • ISALA (33 000 m² – bureaux à Bruxelles) : WELL Platine • Proximus (Immobel a été désigné comme candidat préféré) (49 000 m² – usage mixte à Bruxelles) : WELL Platine pour la partie bureaux • Lebeau (36 200 m² – usage mixte à Bruxelles) : WELL Platine pour la partie bureaux, soit 18 000 m² Ces processus de certification WELL en cours représentent 180 000 m², soit déjà plus de 80 % de tous les projets de bureaux en phase de conception ou de demande de permis. Certains projets de développement ne visent pas l’obtention d’une certification WELL, car ils sont conçus en fonction des exigences des utilisateurs finaux. Il est important de noter que tous les développements ci-dessus se verront en plus attribuer un score BREEAM (minimum Excellent). 2. MOBILITÉ Nos engagements Les opérations d’Immobel favorisent la mobilité durable : les sites sont accessibles en transports en commun, encouragent l’utilisation du vélo et proposent des solutions de mobilité plus respectueuses de l’environnement. La diversité et la proximité des services essentiels réduisent également les déplacements. La mobilité et de bonnes connexions entre les moyens de transport font partie intégrante de la diligence raisonnable ESG pour les nouvelles acquisitions. En phase de conception, une étude de faisabilité indiquera la possibilité d’intégrer des parkings pour vélos et des bornes de recharge électrique pour voitures et vélos (au moins un pré-équipement) ainsi que la possibilité d’aménagements ou de solutions pour stimuler la mobilité alternative et tournée vers l’avenir : zones sans voiture, mutualisation des places de stationnement, services de réparation de vélos, etc. Projets clés et exemples Les projets de développement urbain récemment livrés par Immobel sont tous situés sur des pôles de mobilité multimodale. • Le projet MULTI (45 800 m² – bureaux à Bruxelles) est situé à un carrefour important, où l’on trouve aussi la station de métro et les arrêts de tram et de bus « De Brouckère » • Central Point (19 100 m² – bureaux en Pologne) est situé à l’intersection des deux seules lignes de métro de Varsovie • Immeuble Infinity (33 300 m² – usage mixte au Luxembourg) : un nouvel arrêt de tram a été installé en face RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 89 Dans le même temps, nos projets de développement servent de levier pour repenser la mobilité dans l’ensemble du quartier : • A’Rive − 982 places pour les vélos, dont 138 seront réservées aux vélos cargos. − stimulateur pour reconsidérer la mobilité dans l’ensemble du quartier : un processus de co-création a conduit à une série d’expériences et de prototypes, tels qu’un centre de réparation de vélos cargos (voir photo), qui déboucheront sur d’autres recommandations à l’intention du conseil communal et de la Région en vue de reconsidérer la mobilité au-delà des abords du projet en mettant l’accent sur les piétons et les cyclistes. • Lebeau (36 200 m² – usage mixte à Bruxelles) : 313 places pour les vélos ainsi que des points de recharge pour les voitures. Sur les 190 places de stationnement, 130 seront publiques, permettant une transformation complète du quartier du Sablon en ce qui concerne les places de stationnement en surface. B. Pour les communautés 3. ÉCONOMIE LOCALE Nos engagements Les projets urbains d’Immobel sont ancrés dans leur environnement et servent de catalyseur à l’économie locale en favorisant l’installation de commerçants, d’entreprises ou de services locaux et en encourageant le recours aux entreprises et matériaux existant à proximité. Une méthodologie sera mise au point afin d’identifier les acteurs de l’économie locale à intégrer dans nos projets de développement. Une attention particulière sera accordée à l’intégration des PME ou des entreprises locales dans nos zones commerciales ou tertiaires. La méthodologie comprendra une analyse quantitative et qualitative de l’offre existante qui débouchera sur un aperçu des fonctions ou aspirations souhaitées. Un atelier de co-création conclura notre analyse concernant le caractère local et la proximité des services publics. Pour nos projets de construction, nous mettrons en place des partenariats avec les services publics chargés d’accompagner les (jeunes) demandeurs d’emploi, qui se verront offrir du travail sur nos chantiers. Une politique d’achats locaux vise à privilégier les entreprises locales dans la phase de construction. Projets clés et exemples • Site de Slachthuis : le projet a pour but de fournir des services de proximité aux résidents et aux habitants du quartier. Une étude de faisabilité est en cours concernant la création d’un centre alimentaire urbain innovant où la production alimentaire, les jardins communautaires/rooftops, la vente au détail et les événements liés à l’alimentation seraient intégrés dans une chaîne alimentaire locale et circulaire. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 90 • Le projet pilote Rez-de-Ville, qui conduira à la mise en œuvre de notre méthodologie de diagnostic local et d’un programme de sensibilisation à l’importance des rez-de-chaussée dans le tissu urbain. • Le programme Horizon Nature à Montévrain vise à soutenir l’économie locale en intégrant des fournisseurs et des prestataires de services locaux dans le commissionnement et la construction de l’espace bâti. Cinq entreprises locales, dont le siège se trouve à proximité du chantier, ont dès lors participé aux travaux du projet d’Immobel. 4. IMPLICATION DU PUBLIC Nos engagements Immobel conçoit des projets urbains en impliquant les personnes de la région. Cette démarche permet d’accélérer la transition et d’améliorer la qualité de vie. Les espaces publics sont conçus comme des lieux de vie. L’hybridation des espaces privés et publics favorise les interactions entre les habitants et les usagers des bâtiments. Notre engagement public se concentrera sur la création de lieux publics inclusifs et sains au sein de nos développements ou à proximité de ceux-ci, et sur l’intégration de fonctions et d’équipements publics. Nous appliquons une méthodologie de co-création avec toutes les parties prenantes et nous encourageons l’occupation temporaire de nos bâtiments vides (dans l’attente d’un permis) afin de tester de nouvelles fonctions, et de stimuler l’économie locale, l’entrepreneuriat ou les associations locales. Projets clés et exemples Notre magazine présente plusieurs exemples de projets qui illustrent notre engagement public. Certains d’entre eux, ainsi que d’autres exemples, sont énumérés. OCCUPATION TEMPORAIRE • Immobel a signé la charte pour l’occupation temporaire et transitoire, créée par la Ville de Paris. Cette démarche répond à notre engagement de développer l’urbanisme transitoire et de le mettre au programme de nos opérations, tant à Paris qu’en région parisienne, afin d’esquisser le prototype des usages futurs et de promouvoir des projets urbains synonymes d’externalités sociales et de bénéfices environnementaux pour le territoire. C’est l’approche que nous avons mise en œuvre notamment dans le cadre du projet de transformation du magasin Tati Barbès. • Lebeau : en attendant le permis, les espaces vides ont été mis à la disposition d’artistes et d’associations. Avec une boutique de vêtements circulaire (SE-EM), un magasin de plantes et un centre de biodiversité (Espace Lebeau) ou encore un site culturel expérimental (Face B), Immobel souhaite expérimenter des usages qui soutiennent le quartier. PROJETS DE CO-CRÉATION • Immobel est membre du Fonds Quartier Européen (un fonds d’entreprise géré par la Fondation Roi Baudouin), qui a pour objectif de repenser le quartier européen. Immobel est également membre fondateur de l’ASBL Up4north afin de redessiner le quartier nord de Bruxelles, ainsi que de l’ASBL Biestebroeck qui, avec ses parties prenantes, dynamise le nouveau quartier sur la section sud du Canal de Bruxelles. • Siège de la SNCB à Bruxelles : Immobel et ses partenaires ont créé un local de quartier (le « café du midi ») où les habitants peuvent partager leurs idées relatives au quartier et où des ateliers participatifs seront organisés. • Co-création à Montrouge sur une opération de bureaux en France : Immobel entend améliorer la façon de travailler pour favoriser une approche intégrée. Avec « Immpulse », nous avons développé une méthodologie de design thinking au service des projets tertiaires. Concrètement, nous réunissons pendant quelques jours, selon une approche immersive, des parties prenantes internes (un promoteur, un responsable des services techniques, un responsable marketing) et des parties prenantes externes (des courtiers, un paysagiste, un gestionnaire de services et une agence de communication). RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 91 ACCESSIBILITÉ PUBLIQUE/FONCTIONS • Les projets Multi et Oxy au centre de Bruxelles sont des exemples d’ouverture au public et aux piétons entre les deux bâtiments. Le projet Multi, lauréat du prix be.exemplary en 2017 décerné par la Région bruxelloise, entend renforcer son rôle de connexion avec les espaces extérieurs en autorisant l’accès du public à l’Atrium et à la terrasse. • L’ancien bâtiment de la Monnaie a intégré une promenade verte, qui vise à devenir une extension naturelle de la zone piétonne. • Sur le site Pacheco, ancien Centre administratif de l’État, Immobel intégrera une école secondaire pour 350 élèves, une école primaire pour 220 élèves, une crèche pour 72 enfants et des infrastructures sportives accessibles au public après l’école. • Par ailleurs, Immobel discute proactivement de l’affectation des charges d’urbanisme à payer. Dans le projet A’Rive, elles seront dédiées à un projet d’école dans le quartier. • Sur la base de sa connaissance du territoire et en co-création avec les autorités locales, Immobel inclut dans sa demande de permis des propositions proactives pour que ces taxes soient affectées à des fonctions d’intérêt public. INCLUSION SOCIALE Nos engagements Un impact positif pour les communautés locales passe par le soutien aux groupes vulnérables, notamment en aidant les acteurs économiques qui s’engagent en faveur de l’insertion socioprofessionnelle et de la lutte contre la pauvreté. Nous travaillons avec nos fournisseurs, prestataires de services et locataires pour appuyer et accompagner ces actions. Ce soutien passe notamment par notre Fonds Social Immobel, qui représente jusqu’à 1 % de notre revenu net chaque année et qui aide les associations à but non lucratif et les acteurs de l’économie sociale et solidaire (ESS). Il s’agit d’organisations et d’associations œuvrant notamment dans les domaines de la santé, de la culture et de l’inclusion sociale. Nous allons en outre mettre au point une feuille de route pour l’inclusion et définir un objectif réaliste de mixité sociale dans nos développements et de mise à disposition d’une offre résidentielle pour des groupes spécifiques (logements sociaux, étudiants, personnes âgées, etc.). Projets clés et exemples En 2021, Immobel a soutenu financièrement plusieurs associations professionnelles bruxelloises actives dans le domaine de l’éducation et de la jeunesse. Parmi ces associations, citons : ToekomstATELIERdelAvenir (TADA, voir magazine), Calame ASBL (une association qui soutient les jeunes dans leur parcours scolaire), Youth Start (qui offre une formation aux jeunes ayant un projet d’avenir), VUB Kinderuniversiteit (un projet qui donne aux enfants la chance d’entrer en contact avec la science et la recherche dès leur plus jeune âge) et Schola ULB (qui soutient les élèves en difficulté afin d’éviter le décrochage scolaire). Outre son soutien à des acteurs de l’intégration sociale, Immobel épaule également des organisations et associations actives dans le domaine de la culture et de la santé. En 2021, Immobel France a rejoint l’association Tout le monde contre le cancer, dont la démarche et la cause, notamment le soutien aux enfants, nous tiennent particulièrement à cœur. En fin d’année, nous avons participé à l’opération « 100 Noëls dans 100 hôpitaux », visant à apporter un peu de joie et de RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 92 magie aux 4 000 enfants malades hospitalisés et à leur permettre de vivre un Noël féerique, presque comme à la maison. Logements sociaux En France, la situation (liées aux quotas) des logements sociaux montre qu’une participation du secteur privé dans le développement de ce type de logements peut contribuer à répondre aux problèmes de pénurie. Immobel prévoit des logements sociaux dans la plupart de ses projets résidentiels, aidant ainsi les autorités locales à atteindre les objectifs légaux. En France, 29 % de la part résidentielle de notre portefeuille consiste en la construction de logements sociaux. Dans ce même contexte, Immobel France se conforme également aux règles imposées par les plans locaux d’intégration et tâche de faire systématiquement appel à des personnes en insertion professionnelle sur chacun de ses sites. Dans le cadre de son programme d’inclusion, Immobel examinera, avec les fédérations immobilières des pays où il est présent, comment développer davantage les partenariats public-privé en matière de construction de logements conventionnels et sociaux. Notre projet résidentiel Universalis Park, à Bruxelles, est un excellent exemple de cette démarche sociale : Immobel y développera 32 logements sociaux, qui seront acquis par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), l’institution régionale bruxelloise pour le logement social. Éléments de rapport En 2021, le Groupe Immobel a aidé (notamment via le Fonds Social) plus de 25 structures à concrétiser leurs projets associatifs et civiques. C. Pour l’environnement 5. EMPREINTE CARBONE Nos engagements Immobel s’engage à réduire ses émissions de gaz à effet de serre. Pour ce faire, il se basera sur un premier bilan carbone du Groupe (Scopes 1/2/3) et élaborera une feuille de route applicable à toutes ses activités. Dans le cas du carbone opérationnel (lié à l’énergie) de nos opérations, nous élaborerons une feuille de route devant mener à la neutralité carbone des secteurs tertiaire et résidentiel. La quantité d’énergie renouvelable produite sur site sera mesurée et consignée chaque année. Quant au carbone intrinsèque (lié aux matériaux), nous mesurerons en 2022 notre performance réelle sur l’ensemble du portefeuille et définirons une feuille de route alignée sur une série de références et de benchmarks internationaux, tels que : le World Green Building Council, le Royal Institute of British Architects, le Carbon Heroes Benchmark Programme (Europe et monde), le projet E+C- en France de l’ADEME en préparation de la future législation RE2020, le World Business Council on Sustainable Development (WBCSD) et le Groupe Arup. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 93 Projets clés et exemples BUREAUX/PROJETS MIXTES EXEMPTS D’ÉNERGIE FOSSILE • Le projet Brouck’R (41 000 m² — usage mixte — demande de permis en cours, à Bruxelles) utilisera un système d’énergie géothermique qui permettra au bâtiment d’être exempt d’énergie fossile. • Le projet Lebeau (36 200 m² — usage mixte — demande de permis en cours, à Bruxelles) utilisera une installation géothermique ouverte qui sera reliée à des panneaux solaires et des pompes à chaleur pour une énergie propre et moins chère, ce qui en fera un bâtiment totalement exempt d’énergie fossile. • Le projet OXY (62 100 m² — usage mixte — demande de permis en cours, à Bruxelles) est un concept résolument tourné vers l’avenir qui sera exempt d’énergie fossile. • Le projet MULTI (45 800 m² — bureaux — en construction, à Bruxelles) sera le premier immeuble de bureaux neutre en carbone en service à Bruxelles. • Le projet ISALA (33 000 m² — bureaux — demande de permis en cours, à Bruxelles) deviendra un bâtiment à énergie positive avec une consommation d’énergie primaire de -0,1 kWh/m². PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE POUR LES DÉVELOPPEMENTS RÉSIDENTIELS • Le projet d’Épinay-sur-Orge (3 800 m² — site résidentiel — en construction, en France) prévoit l’installation de pompes à chaleur et de panneaux solaires dans tous les logements collectifs (44 logements — bâtiments A et B). • Le projet Panorama (58 100 m² — projet résidentiel — demande de permis en cours, à Bruxelles) sera exempt d’énergie fossile grâce à une combinaison de pompes à chaleur air-eau et de panneaux solaires. • Chaque nouveau développement en phase de conception analysera la possibilité d’utiliser ces énergies renouvelables. La troisième phase du projet O’Sea (33 600 m² — site résidentiel — en construction à Ostende, Belgique) a également évolué vers un bâtiment exempt d’énergie fossile grâce à un accumulateur de chaleur souterrain combiné à des pompes à chaleur. Carbone intrinsèque (matériaux) Dans le cadre de nos développements et afin de réduire les émissions de CO 2 liées à l’utilisation des matériaux (carbone intrinsèque), nous privilégions également les rénovations. Des analyses de cycle de vie sont réalisées afin d’optimiser les choix de matériaux et de réduire l’impact du CO 2 . Le bâtiment MULTI, qui deviendra le siège d’Immobel dès 2022, affiche un carbone intrinsèque de 181 kg CO 2 /m² sur 60 ans (la norme actuelle sur le marché étant d’environ 1 000 kg CO 2 /m²) et ne produit aucune émission de carbone. Le projet ISALA, situé dans le quartier européen de Bruxelles (en attente de permis), vise un carbone intrinsèque de maximum 220 kg d’équivalent CO 2 /m² sur 60 ans. Pour y parvenir, le projet ISALA (33 000 m² — bureaux — demande de permis en cours, à Bruxelles) conservera plus de la moitié du bâtiment, réutilisera des matériaux du site actuel et des matériaux provenant d’autres projets, maximisera l’utilisation de bois lamellé-croisé dans les nouvelles structures et utilisera des matériaux biosourcés (38 %) et recyclés (24 %). Voici d’autres exemples où le processus de conception basé sur l’analyse du cycle de vie a conduit à l’intégration de constructions en bois (lamellé-croisé) : Le projet MAMER (13 800 m² — site résidentiel — en cours de conception, au Luxembourg), qui proposera une gamme de maisons unifamiliales et de résidences conçues pour répondre aux besoins de toutes les générations. Le projet intégrera environ : − 1 400 m³ de revêtement de sol en bois lamellé-croisé (de 20 cm d’épaisseur) − 1 500 m³ de revêtement mural en bois lamellé-croisé (de 12 cm d’épaisseur) Le projet River Place (7 900 m² — projet résidentiel — en cours de conception, au Luxembourg), qui prévoit une façade en bois de 5 850 m². Convention entre Immobel France et GRDF En 2021, Immobel France et GRDF ont signé une convention de partenariat à travers laquelle ils s’engagent à développer en Île-de-France des programmes immobiliers innovants, qui accélèrent la transition énergétique des bâtiments et placent la qualité au cœur de la construction neuve en expérimentant de nouvelles solutions de chauffage. Cette convention poursuit un double objectif : d’abord, promouvoir les solutions innovantes liées au gaz naturel et au gaz vert à l’échelle du bâtiment ; ensuite, RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 94 participer à la création de logements durables, dans un contexte marqué par un risque accru de pénurie et d’augmentation du coût des énergies fossiles. Rapports CERTIFICATIONS Le nombre de projets (conception — permis — construction) en cours de certification BREEAM représente : − 30 % du portefeuille global exprimé en mètres carrés − 95 % du portefeuille de bureaux exprimé en mètres carrés Certains de ces projets recevront également une certification complémentaire HQE (principalement en France) et/ou DGNB. Le secteur résidentiel est moins soumis à une culture de certification de la performance énergétique. Ainsi, les projets résidentiels, bien qu’ils respectent les engagements ESG d’Immobel, ne sont pas, par définition, soumis à un programme de certification. Par ailleurs et au cas par cas, des programmes de certification locaux peuvent être appliqués (NF habitat, Label E+C-, habitat et environnement). À titre d’exemple, 50 % des projets (exprimés en mètres carrés) en France visent la certification HQE de NF habitat. 6. CIRCULARITÉ Nos engagements Immobel souhaite se positionner comme un acteur immobilier capable de valoriser les ressources architecturales, humaines et matérielles locales, en vue de limiter l’extraction de matières premières et de maximiser l’ancrage local. À cette fin, tous les projets de rénovation en phase de conception seront soumis à un inventaire de réemploi afin d’optimiser la réutilisation et le recyclage valorisant des matériaux provenant du site et d’ailleurs. Sur la base de mesures réelles (rénovation vs neuf), nous augmenterons également progressivement les rénovations. Dans le cas des nouvelles constructions, nous optimiserons la quantité de matériaux réutilisés, recyclés et sains sur la base des déclarations environnementales des produits et en procédant à des analyses du cycle de vie. Projets clés et exemples En adoptant une logique circulaire dans la définition de ses programmes, Immobel entend maximiser la réutilisation des matériaux sur ses chantiers. L’analyse du cycle de vie (ACV) du projet ISALA a révélé que les faux planchers des bureaux participaient largement à l’impact environnemental des matériaux de construction. C’est pourquoi l’équipe examine les possibilités de réemploi de ces planchers dans le bâtiment même ou dans d’autres bâtiments, conformément au programme de minage urbain développé par Immobel. Par ailleurs, le revêtement de façade (pierre naturelle) d’une partie du bâtiment démoli sera réutilisé pour le revêtement du nouveau bâtiment. Enfin, une grande partie des matériaux intérieurs ou du mobilier fixe inventoriés, comme les portes ou encore les toilettes, est elle aussi potentiellement réutilisable. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 95 Dans le cadre de la rénovation et du réaménagement du bâtiment MULTI, 89 % des matériaux sur site sont conservés. De plus, environ 2 % des matériaux réutilisés dans le projet sont issus du minage urbain, la plupart provenant de sites extérieurs. Pour le projet Tati Barbès, la proposition retenue dans le cadre du concours « Réinventer Paris » préserve au mieux l’identité du bâtiment, puisqu’elle prévoit le moins de démolition possible et conserve 65 % des sols et 84 % des façades existantes. Le bâtiment haussmannien est ainsi intégralement préservé. Le site de l’Ilôt Saint-Roch à Nivelles (31 500 m² — projet résidentiel — en construction, en Belgique) illustre parfaitement la volonté de conserver autant que possible les matériaux existants sur le site. Le bâtiment industriel étant situé sur une parcelle entièrement remblayée par le passé, les travaux d’excavation ont mis au jour de nombreux blocs de béton et de maçonnerie. En outre, l’aménagement de l’Ilôt Sain-Roch a nécessité la démolition des entrepôts existants, ce qui a permis de reconstituer des gravats recyclés et de les utiliser pour la construction de sous- fondations pour les routes et bâtiments futurs. De même, à Bussy-Saint-Georges (7 300 m² — projet résidentiel — en construction, en France), les matériaux de démolition ont été utilisés pour créer les routes du chantier (en utilisant du béton concassé). 7. BIODIVERSITÉ Nos engagements Les activités d’Immobel contribuent à l’amélioration des conditions de vie des espèces animales et végétales en milieu urbain. Ainsi, la proximité de la nature et du vivant devient une composante essentielle de la qualité de vie des populations. Immobel va continuer à développer son approche d’intégration de la biodiversité dans toutes ses activités en l’utilisant comme force motrice tout au long du cycle de vie d’un bâtiment ou d’un développement. Nous sommes convaincus que la crise de la biodiversité et la crise climatique sont profondément liées et qu’elles doivent être appréhendées conjointement. Cette approche permettra à Immobel de devenir un partenaire actif et favorable à l’amélioration de la résilience et de la résistance au changement climatique de nos villes et communautés, en associant les objectifs d’amélioration de la biodiversité et de réduction/capture du CO 2 . Nous développerons une méthode de mesure de la qualité et de la diversité de l’habitat (dans le prolongement du Coefficient de Biotope par Surface (CBS), qui se concentre uniquement sur la surface). L’outil se concentrera sur la valeur de la biodiversité (habitats naturels/écosystèmes), la valeur environnementale (atténuation des îlots de chaleur urbains, stockage du CO 2 , filtration de l’air, infiltration de l’eau, etc.) ainsi que sur l’expérience de l’usager. Quant à l’ambition globale de limiter les constructions sur des surfaces agricoles ou naturelles, nous élaborerons une feuille de route « zéro artificialisation nette ». Projets clés et exemples Le projet Oxy (62 100 m² — usage mixte — demande de permis en cours, à Bruxelles) est un exemple de la manière dont Immobel entend augmenter le niveau de biodiversité dans une zone urbaine très dense. Le jardin principal s’étendra sur la totalité des esplanades publiques, du haut de l’escalier d’accès jusqu’à l’extrémité de la terrasse, face à l’opéra. Les aménagements prévoient un total de 2 256 m² de plantations jusqu’au quatrième étage, répartis comme suit : 920 m² de surfaces intensives et 1 336 m² de surfaces extensives. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 96 En 2021, Immobel s’est vu accorder le permis de lotir pour le développement d’un tout nouveau quartier vert à Tielt en Belgique (un projet résidentiel de 30 000 m² comprenant 106 maisons et 88 appartements). Ce projet illustre parfaitement comment Immobel développera la biodiversité de ses futurs projets résidentiels périurbains. Le site du projet de Tielt est conçu pour s’intégrer dans un réseau écologique. Le cadre de verdure prévu par le projet placera les bâtiments entre deux lieux d’intérêt environnemental. Le projet prévoit la création d’un parc de plus de 49 000 m², composé d’une prairie extensive (> 33 000 m²) et d’une prairie intensive (> 16 000 m²). 8. GESTION DE L’EAU Nos engagements Les activités d’Immobel s’inspirent du cycle naturel de l’eau et permettent une utilisation modérée des ressources en eau. Elles visent à maximiser l’utilisation circulaire de l’eau, en relation avec les milieux naturels. Projets clés et exemples ISALA Dans le cadre du projet ISALA, diverses mesures sont mises en œuvre pour réduire la demande en eau (potable) du bâtiment. Tout d’abord, les équipements ont été sélectionnés de manière à réduire significativement la consommation d’eau du bâtiment. Ensuite, une distinction est faite entre les équipements nécessitant de l’eau potable et ceux qui n’en ont pas besoin, afin de maximiser l’utilisation des eaux de pluie et des eaux grises et de diminuer fortement la consommation d’eau potable. L’eau de pluie tombant sur le toit le plus élevé du bâtiment est collectée dans une citerne d’eau de pluie de 170 m³ située au sous-sol du bâtiment. Quant aux eaux grises, les eaux des douches et des éviers seront collectées dans une citerne séparée et réutilisées pour les toilettes. MONTÉVRAIN Lorsqu’il conçoit ses bâtiments, Immobel prévoit l’installation de sorties d’eau pensées pour réduire la consommation de cette ressource. Ainsi, dans le projet de Montévrain, des robinets spéciaux permettant de limiter la consommation d’eau des logements seront installés. De plus, chaque logement disposera d’une citerne d’eau de pluie de 350 litres, permettant aux résidents d’arroser leurs plantes ou potagers. UN RESEAU DE NOUES ET DE BASSINS PAYSAGERS Nos projets résidentiels périurbains se distinguent aussi par leur conception axée sur le renforcement de la biodiversité ainsi que par la création d’un réseau de noues et de bassins paysagers à vocation écologique. Les sites de Tielt et Mamer sont conçus pour faciliter la gestion des eaux de pluie, notamment grâce aux noues, des bassins de rétention d’eau utiles en cas de fortes pluies et spécifiquement lors des orages. Ces bassins ont une double utilité : d’abord, ils temporisent le débit des eaux de pluie dans les réseaux d’écoulement urbains souvent mis sous pression ; ensuite, ces bassins étant ouverts sur l’extérieur, ils représentent une source d’eau pour la biodiversité environnante. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 97 D. Engagement des collaborateurs et des partenaires L’excellente qualité des espaces créés par Immobel ne serait pas possible sans le professionnalisme et l’humanité de ses collaborateurs. C’est pourquoi Immobel s’engage à créer un lieu de travail sain pour tous ses collaborateurs, un environnement qui stimule l’intérêt et la créativité de chacun et offre des opportunités de formation et de sensibilisation aux grands enjeux déterminants pour le futur de nos métiers : l’évolution de la demande et des besoins de nos clients et l’impératif environnemental. 9. CULTURE DE DURABILITÉ La vision d’Immobel Les collaborateurs d’Immobel participent à l’ambition du Groupe de créer des projets urbains ayant un impact positif. Le Groupe porte une attention particulière à la formation et au développement des compétences. Exemples clés et principaux chantiers FORMATION « AU PAIR » BELGIQUE Promue au sein des équipes techniques et de développement, la formation « Au Pair » donne l’opportunité à un groupe de collègues d’échanger et de progresser. La formation permet de soutenir l’intégration des nouveaux arrivants, mais aussi de partager les principales évolutions du métier en matière de programmation, de développement et de durabilité. LEARN AT LUNCH BELGIQUE Un repas offert aux équipes leur permettant de renforcer leur compréhension d’un sujet d’actualité du secteur, et ce, dans un contexte convivial. Les collaborateurs d’Immobel présentent un sujet d’actualité et ses implications concrètes dans les projets menés par Immobel. Une occasion de formation, de valorisation et d’appropriation des principaux projets du groupe. TESTS DE QUALITÉ FRANCE Avant la livraison des logements, Immobel France organise une séance pour tester la qualité des équipements et des aménagements qui seront livrés. Les collaborateurs sont invités à se porter volontaires et une dizaine d’entre eux sont sélectionnés pour se rendre sur place afin de vérifier la qualité du produit. Cette démarche permet de maximiser la satisfaction des clients. Elle est aussi un véritable exercice de team building et une expérience de formation pour certains collaborateurs qui n’ont pas l’habitude d’assister aux opérations. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 98 10. DIVERSITÉ ET INCLUSION La vision d’Immobel Immobel renforce son engagement contre toute forme de discrimination à l’égard des travailleurs, des candidats ou des partenaires et favorise la diversité au sein des équipes et de la direction. Engagements et objectifs • Soutenir l’intégration professionnelle des jeunes et des personnes handicapées • Atteindre une représentation paritaire hommes/femmes au sein des comités de direction nationaux et du Groupe • Lutter contre les inégalités de genre Exemples clés et principaux chantiers IMMOBELLES LUXEMBOURG Au Luxembourg, une campagne interne de sensibilisation à l’égalité des sexes, à travers la narration d’expériences professionnelles féminines chez Immobel. 11. LIEU DE TRAVAIl SAIN La vision d’Immobel Immobel construit une organisation favorable au développement et à la santé des personnes et du Groupe. Cette attention à la santé, à la sécurité et à la qualité des conditions de travail s’applique à l’ensemble de sa chaîne de valeur. Engagements et objectifs • Réaliser une enquête interne annuelle Exemples clés et principaux chantiers SPORTS D’ENTREPRISE Un partenariat avec une salle de sport (Lux) pour faciliter la pratique du sport et l’initiative ImmoRUN constituent des opportunités de team building afin d’encourager un mode de vie sain. SOUTIEN AUX COLLABORATEURS BELGIQUE Des visites médicales complémentaires et des ateliers de préparation à la retraite sont proposés aux collaborateurs de plus de 45 ans. DES MOMENTS CONVIVIAUX POUR FAVORISER LE DIALOGUE Des petits déjeuners et des afterworks sont organisés régulièrement, tant dans les locaux d’Immobel qu’à l’extérieur. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 99 RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 100 12. ÉCOSYSTÈME La vision d’Immobel Immobel poursuit des engagements ambitieux avec le soutien de partenaires, d’autorités locales, d’architectes, d’entreprises, d’associations, etc. et partage son expérience par des visites de sites, des publications et des interventions auprès d’organismes professionnels ou de parties prenantes. Engagements et objectifs • Mettre en place un comité de parties prenantes • Consolider une procédure d’achat responsable • Établir une charte de chantier responsable • Promouvoir des groupes de travail avec des partenaires sur des sujets prioritaires (espaces publics, santé urbaine) • Réaliser des hackathons en partenariat avec des établissements d’enseignement supérieur • Adhérer et participer à l’activité de groupes de travail thématiques (Business4Biodiversity, Plan Bâtiment Durable, etc.). Exemples clés et principaux chantiers Immobel participe à plusieurs groupes de travail thématiques, à l’échelle nationale et internationale. PROPTECHLAB La Communauté belge des innovateurs de la chaîne de valeur immobilière, qui vise à favoriser l’innovation dans la construction et l’immobilier et à faciliter la transformation numérique du secteur, pour un avenir durable. UNION PROFESSIONNELLE DU SECTEUR IMMOBILIER (UPSI) L’Union professionnelle du secteur immobilier représente les principaux promoteurs-constructeurs, développeurs et investisseurs immobiliers de Belgique auprès des autorités fédérales et régionales, collabore avec les pouvoirs publics et leur donne des conseils. Immobel est également partenaire de YUB - Young UPSI BVS, le réseau des jeunes talents de l’immobilier (25-35 ans) en Belgique. MADASTER LE CADASTRE DES MATÉRIAUX Immobel est partenaire de la start-up Madaster, qui réalise un inventaire du patrimoine immobilier existant sur le territoire de la région bruxelloise. Cette plateforme en ligne répertorie les bâtiments et les matériaux et produits qu’ils contiennent. Chaque bâtiment devient ainsi un élément d’une base de données de matériaux. L’amélioration de la connaissance du patrimoine est une étape clé pour réduire l’empreinte matérielle des activités de construction. URBAN LAND INSTITUTE (ULI) L’ULI est le plus ancien et le plus vaste réseau au monde d’experts pluridisciplinaires de l’immobilier et de l’aménagement du territoire. La présidence européenne du réseau est assurée par Marnix Galle, CEO du Groupe Immobel. Plusieurs collaborateurs sont membres du réseau de jeunes talents de l’ULI. UP4NORTH Immobel est membre de l’association, qui prône le développement du quartier nord de Bruxelles.. Ce projet vise à recréer de la diversité en réunissant des grandes entreprises et des start-up, des groupes culturels et associatifs, des résidents et visiteurs, ainsi que des acteurs locaux, nationaux et internationaux. RAPPORT ANNUEL 2021 RAPPORT ESG 101 ASBL BIESTEBROECK Immobel participe au travail de l’association, qui vise à rassembler toutes les parties prenantes pour prototyper le nouveau quartier de Biestebroeck. FONDS QUARTIER EUROPÉEN Immobel est membre du comité de direction du Fonds Quartier Européen, qui réunit tous les intérêts publics et privés pour le développement harmonieux du quartier européen de Bruxelles et qui veille à défendre l’intérêt général par la concertation et la coordination des actions. CHARTE POUR L’OCCUPATION TEMPORAIRE ET TRANSITOIRE DE LA VILLE DE PARIS Immobel est signataire de la Charte pour l’occupation temporaire et transitoire de la Ville de Paris, qui vise à promouvoir auprès du secteur immobilier le recours à des pratiques d’urbanisme temporaire et transitoire dans le développement urbain et immobilier. Raot DE GESTION Granary Island, Gdansk RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 102 RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 103 JAARVERSLAG 2021 103 RAPPORT DE GESTION Mesdames et messieurs Nous avons le plaisir de présenter notre rapport d’activité 2021. Immobel a clôturé ses résultats annuels au 31 décembre, 2021. Forte reprise au cours du deuxième semestre, pipeline au plus haut historique. Immobel maintient sa politique de dividende. Immobel a réalisé de très bons résultats et a assuré une croissance substantielle de son chiffre d’affaires. Le bénéfice net du Groupe est passé de 33,3 millions d’euros en 2020 à 92,2 millions d’euros en 2021.Le rendement sur capitaux propres (ROE) a atteint 19%, une performance largement supérieure à l’objectif de la société, fixé à 15%. L’EBITDA a doublé, passant de 52,8 millions d’euros à 103,8 millions d’euros. L’acquisition de plusieurs projets de premier plan a soutenu la croissance du portefeuille sous-jacent d’Immobel, qui était de 5,1 milliards d’euros en 2020 et s’élèvait à 5,5 milliards d’euros à la fin de 2021. Ces acquisitions ont en outre contribué à alimenter un pipeline de projets prometteur. Au vu de ces bons résultats, Immobel s’est engagé à augmenter son dividende de 10 %, portant le dividende de 2021 à 3,05 euros par action. FAITS FINANCIERS MARQUANTS • Le bénéfice net du Groupe a presque triplé, passant de 33,3 millions d’euros en 2020 à 92,2 millions d’euros en 2021. L’EBITDA a doublé pour atteindre 103,8 millions d’euros (52,8 millions d’euros en 2020). • Le dynamisme de l’activité sur le marché des bureaux a été assuré grâce à la poursuite de la tendance à la réduction et à la modernisation des espaces, avec un accent clair sur la durabilité. Les ventes résidentielles ont été soutenues par des marchés robustes, alimentés par la hausse des prix et un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. ÉVÉNEMENTS COMMERCIAUX • À Bruxelles, Immobel et Whitewood ont entièrement loué le projet de développement de bureaux MULTI (45.800 m²), avec une durée moyenne pondérée (WALT 1 ) d’environ 12 années. • En France, Immobel s’est associé à des investisseurs institutionnels de renom, Goldman Sachs Asset Management et Pictet Alternative Advisors, pour des acquisit ions stratégiques à Paris. • À Bruxelles, Immobel a été sélectionné par Proximus comme candidat privilégié pour conclure 1 Weighted average lease term. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 104 • Obtention de permis pour une valeur de vente de 892 millions d’euros en 2021, contre 506 millions d’euros en 2020. Ce chiffre inclut les permis définitifs, qui représentent une valeur de vente de 580 millions d’euros, contre 315 millions d’euros en 2020. • La position de croissance future a été renforcée au moyen de nouvelles acquisitions stratégiques en Belgique, en France et au Luxembourg, pour un montant de 560 millions d’euros en valeur de vente. Cela porte la valeur brute de développement (GDV – Gross D evelopment Value) totale du portefeuille à 5,5 milliards d’euros. • La stratégie de croissance s’appuie sur un bilan robuste, avec une trésorerie de 273 millions d’euros et un ratio d’endettement de 52,9% à la fin de l’année. • Augmentation du dividende pour l a cinquième année consécutive en ligne avec la politique de dividende. Cette année, l’augmentation est de 10%, soit un dividende de 3,05 euros par action. un accord sur la vente, la cession-bail et le réaménagement du siège de Proximus. • En Espagne, Immobel a fortement progressé dans les proc édures d’urbanisme nécessaires à la construction du Four Seasons Marbella Resort2. • Au Luxembourg, Immobel a signé un accord avec TotalEnergies pour l'acquisition de leur siège luxembourgeois situé à la Route d'Esch. • Immobel a posé les bases du lancement d’Immobel Capital Partners3 au Royaume- Uni, renforçant ainsi de manière significative son activité européenne de gestion d’investissements. • Immobel a défini sa stratégie globale de durabilité basée sur 13 thèmes liés aux objectifs de développement durable des Nations Unies. I. Business development (art. 3:6 §1, 1° et art. 3:32, 1° du code des sociétés et des associations, ci-après “csa”) A. Groupe Immobel – business A) Finances – Le bénéfice net du Groupe a presque triplé Le tableau ci-dessous présente les chiffres consolidés principaux pour l’exercice fiscal 2021 (en millions d’euros) : Résultats 31/12/2021 31/12/2020 Variation Revenus opérationnels 392,8 375,4 5% EBITDA 103,8 52,8 97% Bénéfice net - part du Groupe 92,2 33,3 177% Bénéfice net par action (EUR/action) 9,25 3,58 158% ROE 18,7% 7,8% 140% Bilan 31/12/2021 31/12/2020 Variation Stock 1 261,9 1 140,8 11% Capitaux propres 571,6 491,9 16% Dette nette 593,3 603,9 -2% Valeur brute de développement (en milliards d'euros) 5,5 5,1 8% 2 Pour plus d’informations : https://www.immobelgroup.com/fr/actualites/immobel-sapprete-a-developper-le-complexe-four-seasons-a-marbella-suite-a- lapprobation 3 Pour plus d’informations : https://www.immobelgroup.com/fr/actualites/immobel-lance-immobel-capital-partners-sous-la-direction-de-duncan-owen RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 105 En 2021, le bénéfice net du Groupe a augmenté de 177% pour s’établir à 92,2 millions d’euros. Le rendement des capitaux propres, qui s’élève à 19%, est bien supérieur à l’objectif de 15% fixé par la société. L’EBITDA a augmenté de 97% pour atteindre 103,8 millions d’euros. La valeur brute de développement (GDV) du portefeuille de la société a enregistré une hausse de 8%, passant de 5,1 milliards d’euros en 2020 à 5,5 milliards d’euros en 2021, tandis que l’inventaire sous-jacent a progressé de 11% pour atteindre 1,3 milliard d’euros, stimulés par les nouvelles acquisitions réalisées en 2021. La dette nette est restée stable, car les dettes supplémentaires contractées pour les nouvelles acquisitions ont été compensées par les flux de trésorerie opérationnels générés en 2021. Le ratio d’endettement s’en trouve amélioré : il était de 52,9 % à la fin de 2021 (contre 57 % à la fin de 2020). Forte prise d’occupation sur les marchés résidentiel et commercial Les ventes résidentielles ont été soutenues par des marchés solides caractérisés par le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, ce qui a entraîné une hausse des prix des projets résidentiels. Les ventes proviennent principalement d’O’Sea et d’Immobel Home (Belgique), d’Eden (Allemagne), et de Fort d’Aubervilliers (ilôt A), de Bucolia et de Montévrain (France). L’impact de la pandémie sur le mode de vie de la population et les emplacements qu’elle privilégie pour s’y installer a continué de se traduire par une forte demande de résidences secondaires et périurbaines. L’année 2021 a également été marquée par une importante activité de location et d’investissement au sein de notre division bureaux. La vente de l’immeuble « Commerce 46 », certifié BREEAM « Outstanding » et neutre en carbone, à Allianz, et la vente de l’immeuble « Möbius II », bâtiment « smart » et certifié BREEAM « Excellent », à l’État belge (plus tôt que planifié) ont largement contribué à la réalisation d’un bénéfice net robuste. Deux contrats de location ont été signés : l’un pour une durée de 12 ans avec TotalEnergies et l’autre pour 9 ans avec une institution financière américaine de premier plan pour son nouveau siège belge au sein du bâtiment MULTI, le premier immeuble de bureaux neutre en carbone à Bruxelles. Ces transactions illustrent clairement la vue des investisseurs et des occupants sur le marché des bureaux après la pandémie. Nous constatons toujours plus de signes d’une tendance à la réduction et à la modernisation des espaces, ainsi qu’un intérêt croissant pour la durabilité, le bien-être et la flexibilité des modes de travail, autant de domaines dans lesquels Immobel a fait ses preuves. Amélioration du taux d’obtention de permis L’activité d’obtention de permis s’est améliorée en 2021 par rapport à 2020, même si la société a encore été confrontée à des retards pour certains de ses projets résidentiels. Au cours de l’année, Immobel a obtenu des permis pour une valeur de vente de 892 millions d’euros, contre 506 millions d’euros en 2020. En 2021, la valeur de vente totale des permis définitifs se montait à 580 millions d’euros, contre 315 millions d’euros en 2020. En Belgique, Immobel s’est vu octroyer un permis d’une valeur de vente de 103 millions d’euros pour le projet résidentiel Ilôt Saint-Roch. En collaboration avec Dumobil, Immobel a obtenu un permis d’urbanisme pour le développement de 200 unités à Tielt, équivalant à une valeur de vente de 65 millions d’euros. À Éghezée près de Namur, Immobel développera un nouveau quartier résidentiel durable comprenant 168 unités résidentielles (dont 118 maisons et 50 appartements), pour une valeur de vente de 57 millions d’euros. En France, les permis octroyés concernent notamment le projet de bureaux Montrouge à Paris, d’une superficie de 8.700 m², le projet résidentiel Montévrain, d’une valeur de vente de 19 millions d’euros, et le projet résidentiel Bucolia, d’une valeur de vente de 54 millions d’euros. La Valeur Brute de Développement de 5,5 milliards d’euros comme plateforme solide pour la poursuite de la croissance d’Immobel Immobel a fait progresser sa valeur brute de développement de plus de 8 % en acquérant des actifs d’une valeur de vente de 560 millions d’euros, qui constitueront un solide pipeline d’opportunités pour la suite. La Valeur Brute de Développement de l’entreprise s’établissait ainsi à 5,5 milliards d’euros fin 2021. À Paris, Immobel s’est associé à deux investisseurs institutionnels de renom. Avec Goldman Sachs Asset Management, le développeur immobilier a acquis un immeuble commercial et de bureaux à usage mixte de qualité supérieure dans le centre de Paris. Avec Pictet Alternative Advisors, le développeur a acquis un immeuble de bureaux situé dans le quartier de l’Opéra à Paris, ce qui constitue une opportunité majeure de réaménagement dans l’un des endroits les plus prisés de la capitale française. Immobel a en outre obtenu le contrat pour la conversion de l’immeuble emblématique Tati Barbès en logements, commerces et bureaux. En repensant les biens immobiliers pour en changer la destination ou en introduisant des usages mixtes durables dans les développements, Immobel répond aux principaux défis des grandes villes européennes, à savoir la pénurie de logements et les défis environnementaux. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 106 Dans le cadre de son activité de gestion d’investissements, la société a acquis l’immeuble Scorpio dans le quartier de la Cloche d’Or à Luxembourg. Immobel a par ailleurs signé un accord avec TotalEnergies concernant l’acquisition par Immobel de deux parcelles situées route d’Esch, 310-312, à Luxembourg. En Belgique, Immobel a acquis le siège de la Sabam et le siège de TotalEnergies dans le quartier européen à Bruxelles. Les belles performances financières de l’exercice 2021 permettent à Immobel de maintenir son business plan. Au vu de ces bons résultats, Immobel s’est engagé à augmenter son dividende de 10 %, portant le dividende de 2021 à 3,05 euros bruts par action. Les éventuels retards d’obtention de permis devraient être mitigés en 2022 par le dynamisme de l’activité sur le marché des bureaux et par la forte demande qui se poursuit au sein du marché résidentiel. Comme Immobel a une exposition limitée au marché de l'Europe de l'Est (avec seulement deux projets en Pologne), elle ne s'attend pas à ce que la guerre en Ukraine ait un impact direct sur ses activités. Cependant, la direction reste vigilante quant aux impacts indirects potentiels tels que la hausse des taux d'intérêt, l'inflation et les coûts de construction. Un bilan solide Immobel affiche un très bon bilan, avec 273 millions d’euros de liquidités et un ratio d’endettement de 52,9 %. En 2021, Immobel a émis avec succès des obligations vertes pour un montant de 125 millions d’euros, renforçant ainsi la stratégie ESG de la société et démontrant l’importance que les investisseurs attachent aux questions climatiques et environnementales, tout en confirmant la confiance qu’ils accordent à Immobel et à son business plan sous-jacent. La stratégie de la société reste axée sur le développement de projets avec des objectifs de durabilité ambitieux, qui contribuent à la création des villes européennes de demain. B. Commentaires sur les états financiers consolidés A) Indicateurs clés CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDE PAR PAYS (MEUR) AVANT IFRS 11 APRES IFRS 11 Belgique 273,31 162,83 Grand-Duché du Luxembourg 119,49 102,87 France 87,53 67,11 Pologne 1,83 2,06 Allemagne 44,64 44,6 Total 526,8 379,47 ETAT DU STOCK CONSOLIDE PAR PAYS (MEUR) AVANT IFRS 11 APRES IFRS 11 Belgique 528,51 292,87 Grand-Duché du Luxembourg 144,49 143,8 France 180,25 167,19 Pologne 70,44 34,74 Allemagne 59,03 59,03 Espagne 35,26 0,99 Total 1017,98 698,62 RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 107 B) Comptes consolidés ÉTAT CONSOLIDÉ DU COMPTE DE RESULTAT ET DES AUTRES ÉLÉMENTS DU PROFIT GLOBAL (EN MILLIERS €) NOTES 31/12/2021 31/12/2020 REVENUS OPÉRATIONNELS 392 815 375 390 Chiffre d'affaires 2 379 509 364 479 Autres produits opérationnels 3 13 306 10 911 CHARGES OPÉRATIONNELLES -338 312 -333 526 Coût des ventes 4 -311 066 -300 766 Frais de commercialisation 5 - 439 -1 702 Frais d'administration 6 -26 807 -31 057 CESSION D'ENTREPRISES LIEES 25 133 Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées 7 25 133 COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 44 531 7 994 Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt 8 44 531 7 994 PROFIT OPÉRATIONNEL ET PART DANS LE RÉSULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES, NET D'IMPÔT 99 058 49 991 Produits d'intérêt 4 983 5 773 Charges d'intérêt -6 605 -11 859 Autres produits financiers 81 1 440 Autres charges financières -3 552 -2 649 COUTS FINANCIERS NET 9 -5 094 -7 295 PROFIT AVANT IMPÔTS 93 964 42 696 Impôts 10 -1 619 -8 650 PROFIT DE LA PERIODE 92 345 34 047 Parts ne donnant pas le contrôle 195 775 PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 92 150 33 272 PROFIT DE LA PERIODE 92 345 34 047 Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats - 820 2 282 Ecarts de conversion - 904 2 282 Portion effective des variations de juste valeur 84 Autres éléments du résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats 27 57 201 Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies 27 57 201 Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RESULTAT GLOBAL - 763 2 483 PROFIT GLOBAL DE LA PÉRIODE 91 582 36 530 Parts ne donnant pas le contrôle 112 964 PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 91 470 35 566 BENEFICE PAR ACTION (EUR) (BASE) 11 9.25 3.58 RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE) 11 9.18 3.82 BENEFICE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) 11 9.25 3.58 RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) 11 9.18 3.82 RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 108 ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS €) ACTIFS NOTES 31/12/2021 31/12/2020 ACTIFS NON COURANTS 506 259 448 370 Immobilisations incorporelles 12 246 582 Goodwill 13 43 789 43 789 Immobilisations corporelles 14 2 793 1 388 Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 15 3 772 4 390 Immeubles de placement 16 173 999 197 149 Participations dans les coentreprises et entreprises associées 17 156 532 106 195 Autres actifs financiers non-courants 18 1 015 175 Avances aux coentreprises et entreprises associées 101 670 76 644 Actifs d'impôts différés 19 21 292 16 369 Autres actifs non courants 20 1 151 1 689 ACTIFS COURANTS 1 178 890 982 768 Stocks 21 698 623 683 121 Créances commerciales 22 38 116 33 168 Actifs de contrats 23 117 953 57 251 Créances fiscales 1 369 3 450 Autres actifs courants 24 36 240 37 269 Avances aux coentreprises et entreprises associées 13 163 20 399 Autres actifs financiers courants 49 49 Trésorerie et équivalents de trésorerie 25 273 377 148 059 TOTAL DES ACTIFS 1 685 149 1 431 137 CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES 31/12/2021 31/12/2020 CAPITAUX PROPRES TOTAUX 26 582 919 494 490 CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 571 567 491 922 Capital 97 257 97 256 Résultats non distribués 472 629 392 143 Réserves 1 681 2 524 PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE 11 352 2 568 PASSIFS NON COURANTS 535 104 609 602 Pensions et obligations similaires 27 996 603 Impôts différés 19 26 352 37 301 Dettes financières 25 507 596 571 139 Instruments financiers dérivés 25 160 560 PASSIFS COURANTS 567 126 327 045 Provisions 28 2 328 2 114 Dettes financières 25 359 094 180 810 Dettes commerciales 29 83 546 60 927 Passifs de contrats 30 21 969 3 896 Dettes fiscales 13 770 7 110 Autres passifs courants 31 86 419 72 188 TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 685 149 1 431 137 RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 109 C) Immobel SA - comptes statutaires Résultat Le résultat opérationnel s’élève à 6,1 millions d’euros pour l’exercice précédent. Le résultat financier s’élève à 20,1 millions d’euros, soit le montant net des frais d’intérêt sur le financement collectif (obligations et lignes d’entreprise) et les revenus d’intérêts provenant de prêts aux différentes filiales, généré principalement par des remontées de dividendes et ventes d’actions propres. L’exercice de Immobel s’est terminé avec un bénéfice net de 25,8 millions d’euros. Bilan Le bilan total s’élève à 1 045 millions d’euros et est principalement composé d’investissements financiers dans des filiales et des créances sur ces filiales (829 millions d’euros), le stock de projet directement détenu par Immobel SA (43,8 millions d’euros), d’actions propres (1,2 millions d’euros) et des équivalents en espèces et en espèces (162,9 millions d’euros). Les fonds propres s’élèvent à 317 millions d’euros au 31 décembre 2021. Les passifs sont principalement constitués de dettes à long terme (375 millions d’euros) et de dettes à court terme (349 millions d’euros). Répartition du résultat Le bénéfice à allouer, compte tenu du montant reporté de l’année précédente s’élève à 143,9 millions d’euros. Compte tenu de la politique de dividende approuvée par le Conseil d’administration et des résultats au 31 décembre 2021, le Conseil d’administration propose à l’assemblée générale des actionnaires du 21 avril 2022 de distribuer un dividende brut de 3,05 euros par action en circulation pour l’année 2021, un montant qui devrait augmenter chaque année, sous réserve de l’absence d’événements exceptionnels actuellement imprévus. Principaux risques et incertitudes Le Groupe Immobel est confronté aux risques et aux incertitudes inhérents au secteur du développement immobilier ainsi qu’à ceux associés à la situation économique et au monde financier. Sans que la liste soit exhaustive, nous tenons à mentionner ce qui suit en particulier : Risque de marché Des changements des conditions économiques globales sur les marchés dans lesquels Immobel possède des biens peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille immobilier, sur sa stratégie de développement et, partant, sur ses perspectives de croissance. Immobel dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d’événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier : le marché des immeubles de bureaux et résidentiels (appartements et lotissements) en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne. Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet d’adresser des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents. Les changements liés aux indicateurs-clés macroéconomiques, un ralentissement économique général ou sur (l’un) des autres marchés d’Immobel ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et biens résidentiels ou en terrains à bâtir, un accroissement des taux d’inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier d’Immobel, et partant, sur ses perspectives de développement. Immobel a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l’impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 110 Risque opérationnel Immobel pourrait ne pas réussir à céder une partie ou la totalité de ses projets immobiliers. Les revenus d’Immobel sont tributaires des cessions de projets immobiliers. Par conséquent, les résultats d’Immobel peuvent varier sensiblement d’une année à l’autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l’année donnée. De plus, rien ne garantit qu’Immobel trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L’incapacité d’Immobel à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats. La diversification menée depuis quelques années par Immobel et la fusion avec ALLFIN lui a permis de réduire sa concentration et donc son exposition aux bureaux à Bruxelles avec un portefeuille accru en résidentiel et lotissements, devant lui procurer une base de revenus et de cash-flow réguliers. La stratégie de développement immobilier adoptée par Immobel peut s’avérer inappropriée. En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, Immobel procède à une série d’estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d’un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s’avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie d’Immobel inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d’exploitation, la situation et les perspectives financières d’Immobel. Immobel a une approche prudente dans l’acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d’approbation. Les projets de développement d’Immobel pourraient être confrontés à des retards et d’autres difficultés. Avant d’acquérir un nouveau projet, Immobel procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d’un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d’un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme. Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction : (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l’avancement des travaux, de l’insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d’équipement ou de matériaux de construction, d’accidents ou de problèmes techniques imprévus ; (ii) des difficultés d’obtention de permis d’occupation ou d’autres autorisations requises pour la réalisation du projet ; (iii) d’un refus d’approuver les plans de développement par les services d’urbanisme des pays dans lesquels Immobel est active ; (iv) des demandes émanant des services d’urbanisme de modifier les plans existants ; (v) de l’intervention de groupes de pression lors de l’enquête publique ou dans d’autres circonstances; et (vi) des taux d’occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l’issue du projet. Compte tenu de ces risques, Immobel ne peut avoir l’assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court. C’est dans le cadre de la gestion de ce risque entre autres qu’Immobel a accru sa diversification métiers/pays/clients qui permet ainsi de réduire la concentration d’un projet ou l’autre. En outre, Immobel possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou pré-vendu à une tierce partie et pour lesquels Immobel pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus. Immobel pourrait être tenue pour responsable de facteurs environnementaux liés à son portefeuille de développement immobilier. Les activités et le portefeuille de développement immobilier d’Immobel sont soumis, dans les pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l’environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l’air, du sol et de l’eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité. De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l’obtention par Immobel de certains permis ou licences, qu’elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. Immobel pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire. En tant que promoteur immobilier, Immobel pourrait également être exposée à des amendes ou d’autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d’assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 111 Immobel pourrait perdre ses principaux dirigeants et son personnel-clé ou ne pas parvenir à recruter et conserver du personnel compétent. La perte de son équipe de direction et d’autres membres-clés du personnel ou l’incapacité à recruter et conserver du personnel compétent pourrait menacer la capacité d’Immobel à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales. Immobel pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d’une expérience des marchés et des activités propres à Immobel. Immobel pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu’en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d’employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification. La perte inopinée d’un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d’une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d’exploitation, la situation et les perspectives financières d’Immobel. La gestion de ses équipes dirigeantes, tant en Belgique, Luxembourg, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne, fait ainsi l’objet d’un suivi régulier par le CEO et le Comité de Nomination, organe du Conseil d’Administration. Immobel encourt le risque de litiges, y compris de réclamations de garanties potentielles liées à la location, au développement et à la vente de biens immobiliers. Dans le cours normal des activités d’Immobel, des actions en justice, plaintes à l’encontre et émanant d’Immobel et de ses filiales et des procédures d’arbitrage impliquant Immobel et ses filiales ne sont pas à exclure. Immobel pourrait encourir d’autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-) employés ou d’autres tiers. En particulier, Immobel pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s’appliquer à des vices de construction inconnus d’Immobel mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés. Immobel pourrait également encourir des réclamations émanant d’acquéreurs de ses biens et résultant d’assurances et de garanties sur ces biens données par Immobel au moment de la cession. Immobel veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d’assurances adéquates. Immobel s’expose à un risque en termes de liquidités et de financement. Immobel s’expose à un risque en termes de liquidités et de financement qui pourrait résulter d’un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d’annulation de ses contrats de financement en cours ou d’incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements. Immobel n’initie pas le développement de projets si le financement de celui-ci n’est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu’externes. Immobel se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges de premier plan avec qui il entretient de longue date une relation forte et de confiance réciproque. Immobel s’expose à un risque lié au taux d’intérêt susceptible d’avoir un impact matériel sur ses résultats financiers. En raison de son endettement actuel et futur, Immobel est soumise à une variation à court ou long terme des taux d’intérêts, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement. Le financement d’Immobel est principalement assuré sur la base de taux d’intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l’exception des émissions obligataires de 2017, 2018 et 2019 qui sont à taux fixe. Dans le cadre d’un programme global de couverture de gestion des risques, Immobel a instauré une politique visant à mettre le cas échéant en place une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d’intérêts sur ses dettes au moyen d’instruments financiers. Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme. Immobel s’expose à un risque de taux de change qui pourrait avoir un impact matériel sur ses résultats et sa position financière. Suite à son introduction sur le marché polonais, Immobel s’expose à des risques liés aux taux de change, à savoir le risque lié aux transactions en devises étrangères et le risque de conversion des devises. Immobel veille ainsi quand c’est possible à mener en EUR l’ensemble de ses opérations hors de la zone Euro, via des contrats d’achat, de location et de vente libellés pour l’essentiel en EUR. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 112 Immobel s’expose au risque réglementaire. Tout projet de développement est soumis à l’obtention du permis d’urbanisme, de lotir, d’urbanisation, de bâtir et d’environnement. Un retard dans l’octroi de ces permis ou le non-octroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités d’Immobel. Par ailleurs, l’octroi d’un permis ne veut pas dire qu’il est immédiatement exécutoire. Il peut faire l’objet de recours. De plus, Immobel doit respecter plusieurs règles d’urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités d’Immobel. Immobel s’expose au risque de contrepartie. Immobel entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L’incapacité de l’une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière d’Immobel. Immobel accorde une attention particulière, par le biais d’études ad hoc, au choix de ses contreparties. Des modifications des règles de fiscalité directe ou indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d’Immobel. Immobel est active en Belgique, au Luxembourg, en France et en Pologne. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d’Immobel. Immobel est exposée au risque lié à l'établissement de l'information financière L'établissement de l'information financière que cela soit en termes d'adéquation des systèmes, de remontée et de compilation de l'information financière, de prise en compte de variations de périmètre ou d'évolutions de normes comptables est un enjeu majeur pour Immobel, qui plus est étant donné la complexité du Groupe et le nombre de ses filiales. Veuillez également mentionner dans ce risque la complexité du Groupe Immobel est active en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne. Des équipes compétentes en charge de la produire et des outils et systèmes adaptés doivent permettre d'éviter que cette information financière ne soit pas produite dans les temps ou présente des manquements quant à la qualité requise. II. Evènements importants survenus après la clôture de l’exercice (art. 3:6 §1, 2° et art. 3:32, 2° csa) Aucun événement postérieur à la date de clôture n'a eu d'impact significatif sur les comptes de la société. III.Circonstances susceptibles d’avoir une influence notable sur le développement de la société (art. 3:6 §1, 3° et 3:32, 3° csa) Jugements et estimations importants À la connaissance des Administrateurs, il ne devrait y avoir aucune circonstance susceptible d’avoir une influence notable sur le développement de l'entreprise. En ce qui concerne la conjoncture économique liée au Covid-19 et la performance financière de l'entreprise, le conseil d'administration évalue en permanence l'hypothèse de continuité d'exploitation de l'entreprise sur la base d'un cas plancher qui est régulièrement mis à jour. Continuité d’exploitation Le COVID-19 a actuellement encore un impact sur l'activité de l'entreprise et sur le secteur dans son ensemble, principalement en ce qui concerne les progrès en matière de permis ainsi que pour les activités commerciales liées aux bureaux. Pour amortir ces conditions de marché, la société dispose d'une trésorerie de 273 millions d'euros à fin décembre 2021, de lignes de crédit corporate disponibles de 15 millions d'euros et d'une marge de manœuvre importante sur ses principales clauses restrictives. Sur la base des lignes de crédit disponibles et engagées et de la trésorerie disponible et en tenant compte du cas plancher, le conseil d'administration est d'avis que la société est en mesure de maintenir l'hypothèse de continuité d'exploitation. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 113 IV. Activités en matière de recherche & développement (art. 3:6 §1, 4° et art. 3:32, 4° csa) En 2021, Immobel a défini sa stratégie globale de durabilité basée sur 13 thèmes liés aux objectifs de développement durable des Nations unies. Vous trouverez de plus amples informations dans le rapport ESG inclus dans ce rapport annuel. V. Utilisation des instruments financiers (art. 3:6 §1, 8° et art. 3:32, 5° csa) Le Conseil d'Administration confirme qu'Immobel a utilisé des instruments financiers destinés à couvrir toute hausse des taux d'intérêt. VI. Justification de l’indépendance et de la compétence d’au moins un membre du Comité d’Audit & des Risques (art. 3:6 §1, 9° et art. 3:32, 6° csa) A l’exception de Michèle SOEN, tous les membres du Comité d’Audit & des Risques (actuellement composé Pierre NOTHOMB 4 , Patrick ALBRAND 5 , Wolfgang de LIMBURG STIRUM 6 et de Michèle SIOEN 7 ), répondent à tous les critères d’indépendance mentionnés tant à l’art. 7:87 CSA qu’à la disposition 3.5 du Code 2021 et siègent au conseil d’administration et au Comité d’Audit & des Risques d’Immobel en qualité d’administrateurs indépendants. Ils détiennent des diplômes universitaires, occupent des fonctions d’administrateur dans des groupes internationaux et, à ce titre, exercent des mandats au sein de comités d’audit d’autres sociétés et organisations. VII. Informations complémentaires Pour autant que de besoin, le Conseil d’Administration rappelle : • qu’Immobel n’a pas établi de succursales (art. 3:6 §1, 5° CSA) et • que, compte tenu des résultats de la Société, il n’y a pas lieu de justifier l’application des règles comptables de continuité (art. 3:6 §1, 6° CSA). De plus, le conseil d’administration confirme qu’au cours de l’exercice écoulé • il n’a pas été décidé d’augmenter le capital d’Immobel dans le cadre du capital autorisé (art. 7:203 CSA) ; et • les ventes d’actions propres reprises ci-dessous (représentant 2,6% du capital souscrit) sont intervenues (art. 7:220 CSA) : nombre d’actions valeur/action produit brut identité acquéreur 800.000 actions 65,00 EUR 52.000.000 EUR Placement privé 8 10.766 actions 65,00 EUR 699.790 EUR senior management 100.000 actions 64,40 EUR 6.440.000 EUR ALYCHLO NV 9 4 en qualité de représentant permanent de PIERRE NOTHOMB SRL. 5 en qualité de représentant permanent de Skoanez SAS 6 en qualité de représentant permanent de LSIM SA. 7 en qualité de représentant permanent de M.J.S. Consulting BV. 8 auquel a participé Marnix GALLE par le biais de la société A³ CAPITAL SA. 9 société de Marc COUCKE. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 114 VIII. Application des procédures de conflits d’intérêts / « corporate opportunities » Le Conseil d'Administration précise que, durant l'exercice sous revue, la procédure de conflit d'intérêts prescrite par l'article 7:96 et 7:97 CSA n'a pas du être appliquée. La procédure relative aux "Corporate Opportunities" aussi n'a pas dû être mise en œuvre au cours de l'exercice examiné. IX. Déclaration de Gouvernance d’Entreprise (art. 3:6 §2 csa), comprenant le Rapport de Rémunération (art. 3:6 §3 csa) et la description des systèmes de Contrôle Interne et de Gestion des Risques (art. 3:32, 7° csa) La Déclaration de Gouvernance d’Entreprise fait partie intégrante de ce Rapport de Gestion. X. Offre publique d’acquisition En application de l’article 34 de l’Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, le conseil d’administration d’Immobel expose que les informations suivantes pourraient avoir une incidence en cas d’O.P.A. (les autres éléments étant actuellement non- applicables pour Immobel) : 1° le capital s’élève à 97.356.533,86 EUR représenté par 9.997.356 actions, sans mention de valeur nominale, représentant chacune une partie égale du capital (art. 4 des Statuts). 2° le conseil d’administration est autorisé à augmenter le capital social à concurrence d’un montant maximum de 97.000.000,00 EUR (art. 11 des Statuts), étant rappelé que l’exercice de ce pouvoir est limité en cas d’offre publique d’acquisition par l’article 7:202 CSA- le conseil d’administration est autorisé, pour une durée de 3 ans à compter de la publication au Moniteur belge de celle-ci à acquérir et à aliéner des actions de la société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter un dommage grave et imminent (art. 12 des Statuts) ; 3° en ce qui concerne la nomination et le remplacement des membres du conseil d’administration, les statuts précisent qu’il se compose de 4 Membres au moins, nommés par l’assemblée générale, sur proposition du comité de nomination, et pour une durée de 4 ans au plus; 4° pour les modifications des statuts, il n’y a pas de réglementation autre que celle déterminée par le Code des Sociétés et des Associations. RAPPORT DE GESTION RAPPORT ANNUEL 2021 115 XI. Administration & contrôle de la Société – Comité Exécutif A. Conseil d’Administration Il vous sera proposé lors de l’assemblée générale ordinaire du 21 avril prochain, de vous prononcer sur le renouvellement de mandat de la société A³ MANAGEMENT BV et A.V.O. – MANAGEMENT BV pour une période de 4 ans expirant lors de l’assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2026. Karin KOKS – Van der SLUIJS a démissionné de son mandat de membre du Conseil d'administration et d’audit & des risques d'Immobel au cours du dernier trimestre de 2021. En remplacement, Patrick ALBRAND a été coopté, à partir du 30 novembre 2021, par le Conseil d'Administration du 9 décembre 2021. Il vous sera proposé lors de l’assemblée générale ordinaire du 21 avril 2022, de confirmer la nomination de Patrick ALBRAND, en sa qualité d'Administrateur indépendant au sens de l'article 7:97, § 3 et 7:87, § 1 du Code des Sociétés et Associations, qui a déclaré répondre aux critères d'indépendance. B. Commissaire Lors de l'assemblée générale ordinaire du 15 avril 2021,la société KPMG REVISEURS D’ENTREPRISES/ BEDRIJFSREVISOREN SRL, représentée par Filip DE BOCK, en qualité de Commissaire, pour une période de 3 ans expirant lors de l’Assemblée Générale Ordinaire qui se tiendra en 2023, moyennant des honoraires de EUR 105.000 par an (hors frais et débours, indexables annuellement). C. Comité Exécutif Filip Depaz, en tant que représentant de la société Filip Depaz Consultancy BV (Chief Operating Officer - COO) a mis fin à sa mission pour la Société le 30 avril 2021 et Alexis Prevot, en tant que représentant de la société AP2L BV (Chief Investment Officer - CIO) a mis fin à sa mission pour la Société le 30 septembre 2021. Au 31 décembre 2021,le comité exécutif était composé comme suit : • Marnix GALLE, Président • Fabien ACERBIS, Managing Director Immobel France • Olivier BASTIN, Managing Director Immobel Luxembourg • Karel BREDA, Chief Financial Officer et • Adel YAHIA, Managing Director Immobel Belgium. * Agissant pour le compte d’une société. * * * Nous vous demandons donc d’approuver les modalités de ce rapport et d’accorder la décharge aux Administrateurs et au Commissaire aux Comptes. * * * Arrêté en séance du conseil d’administration le 10 mars 2022 PIERRE NOTHOMB SRL représentée par Pierre Nothomb Administrateur A³ MANAGEMENT SRL représentée par Marnix Galle Président du Conseil d’Administration Déclara de gouvernance d’entreprise Innity, Luxembourg DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 116 DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 117 DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE En plus du respect des lois et règlements applicables, Immobel établit des standards élevés pour sa gouvernance d'entreprise. Dans ce cadre, la Société a décidé d’adopter le Code belge de Gouvernance d’Entreprise 1 publié le 17 mai 2019 (le « Code 2020 ») comme code de référence dans le sens de l’article 3 :6, §2, alinéa 1 du Code des Sociétés et Associations (le « CSA ») et de s’y conformer, à l'exception de ce qui suit et sauf modifications : 1. le Président (tel que défini au point 2.2.4 de la Charte de Gouvernance d’Entreprise, la « Charte GE »), qui n'est pas seulement membre du Conseil d'Administration, mais également du Management Exécutif (en cette qualité, il est désigné Président Exécutif, tel que défini au point 4.1 de la Charte GE) exerce les fonctions de CEO (telles que définies au point 4.2 de la Charte GE). Ce faisant, la Société s’écarte des recommandations de la disposition 3.12 du Code. Cet écart s’explique par le fait que Marnix Galle est actuellement considéré comme le mieux placé pour remplir les fonctions de Président Exécutif et de CEO, compte tenu de la position unique de Marnix Galle au sein de la Société (également en tant qu'ancien CEO d'ALLFIN avant la fusion de la Société et d'ALLFIN, notamment de ses connaissances, compétences, expérience et niveau d'ancienneté dans la Société, ainsi que de son engagement et de ses relations à long terme vis-à-vis de la Société et des actionnaires/parties prenantes de la Société. Il est donc considéré que cela est conforme aux intérêts de la Société. Par conséquent, les références ci-dessous au "Président" et au "CEO" doivent être interprétées comme se référant à la même personne ; 2. le Comité de Nomination (tel que défini au paragraphe 3.5 de la Charte GE) sera présidé par Marnix Galle qui agit à la fois comme Président et CEO de la Société (voir le point précédent). Ce faisant, la Société s’écarte des recommandations de la disposition 4.19 du Code. Cet écart s’explique par le fait que Marnix Galle dispose d’un important réseau et est considéré comme la personne la plus appropriée pour présider le Comité de Nomination ; 3. les membres non exécutifs du Conseil d'Administration ne sont pas partiellement rémunérés sous forme d'actions de la Société. En tant que tel, la Société s'écarte de la disposition 7.6 du Code. Cette déviation s'explique par le fait que les intérêts des administrateurs non exécutifs sont actuellement considérés comme suffisamment orientés vers la création de valeur à long terme pour la Société et que, par conséquent, l'émission d'actions en leur faveur n'est pas jugée nécessaire. Toutefois, la Société a l'intention de revoir cette disposition à l'avenir afin d'aligner sa gouvernance d'entreprise sur les dispositions du Code ; 4. aucun seuil minimum d'actions à détenir par les dirigeants n'a encore été fixé. Par conséquent, la Société s'écarte de la disposition 7.9 du Code. Cette dérogation s'explique par le fait que les intérêts des dirigeants sont actuellement considérés comme suffisamment orientés vers la création de valeur à long terme pour la société. Par conséquent, il n'est pas jugé nécessaire de fixer un seuil minimum d'actions à détenir par les dirigeants. Toutefois, le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, a décidé le 10 décembre 2020 que chaque Administrateur doit acheter des actions Immobel avant l'Assemblée Générale qui se tiendra en avril 2022 pour un montant minimum de 20.000 EUR, soit la rémunération annuelle fixe pour chacun d'entre eux, et conserver les actions au moins 3 ans après l'acquisition et jusqu'à 1 an après la fin du mandat. Immobel estime que sa Charte de Gouvernance d’Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d’Entreprise reflètent à la fois l’esprit et les prescriptions du Code 2020. La Charte de Gouvernance d’Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de l’entreprise, les politiques et procédures de la Société en matière de gouvernance. Cette Charte peut être consultée sur le site Internet de la Société à l’adresse www.immobelgroup.com. En matière de politique de diversité, le Conseil d’Administration d’Immobel tient à préciser qu’il remplit les critères qu’au moins un tiers des Membres soient de sexe différent. Plus d’informations en matière de diversité sont reprises sous le point : III. Réglementations et Procédures (cfr. infra). Cette section du Rapport Financier Annuel comprend des informations concernant la pratique par Immobel des principes de gouvernance au cours de l’exercice écoulé. 1 Disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 118 Organes de décision (au 31 décembre 2021) A. Le Conseil d’Administration A) Composition Nom Fonction Date première nomination Fin mandat Adresse professionnelle Mandats d’Administrateur dans d’autres sociétés cotées Marnix GALLE 2 Président Exécutif / CEO 25/09/2014 AGO 2022 Rue de la Régence 58, 1000 Bruxelles Néant Astrid DE LATHAUWER 3 Administrateur (Indépendant) 26/08/2015 AGO 2024 c/o siège social de la Société Etablissements Fr. Colruyt - Etablissementen Fr. Colruyt NV, cotée sur Euronext Bruxelles Wolfgang de LIMBURG STIRUM 4 Administrateur (Indépendant) 01/01/2019 AGO 2024 c/o Ergon Capital Advisors SA/ NV, Avenue Louise 326, 1050 Bruxelles Néant Pierre NOTHOMB 5 Administrateur (Indépendant) 25/09/2015 AGO 2023 c/o Deminor SA/NV Rue Joseph Stevens 7, 1000 Bruxelles Néant Michèle SIOEN 6 Administrateur 20/12/2018 AGO 2025 c/o Sioen Industries NV Fabriekstraat 23, 8850 Ardooie Sioen Industries NV, D’Ieteren SA/NV et Sofina SA, toutes cotées sur Euronext Bruxelles Annick VAN OVERSTRAETEN 7 Administrateur (Indépendant) 28/09/2016 AGO 2022 c/o PQ Belgium SA/NV Avenue du Port 6C, 1000 Bruxelles Financière de Tubize SA, cotée sur Euronext Bruxelles Patrick ALBRAND Administrateur (Indépendant) 30/11/2021 8 AGM 2024 c/o siège social de la Société Néant 2 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Marnix GALLE agit en qualité de représentant permanent de la société A³ Management SRL. 3 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Astrid DE LATHAUWER agit en qualité de représentant permanent de la société ADL CommV. 4 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Wolfgang de LIMBURG STIRUM agit en qualité de représentant permanent de la société LSIM SA. 5 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Pierre NOTHOMB agit en sa qualité de représentant permanent de la société Pierre Nothomb SRL. 6 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Michèle SIOEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société M.J.S. Consulting SRL. 7 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Annick VAN OVERSTRAETEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société A.V.O. - Management SRL. 8 Sous réserve de confirmation par l'Assemblée Générale Annuelle des Actionnaires du 21 avril 2022 - en remplacement de Karin KOKS – van der SLUIJS DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 119 Lors de sa réunion du 9 décembre 2021, le Conseil d'Administration a pris acte de la démission de Karin KOKS - van der SLUIJS, en raison d'un conflit d'intérêts, en tant qu'administrateur indépendant de la Société avec effet au 30 novembre 2021, et a coopté Patrick ALBRAND en tant qu'administrateur indépendant de la Société avec effet au 30 novembre 2021. Les « curriculum vitae » peuvent être résumés comme suit : Marnix GALLE, 58 ans, après ses études d’économie à la Tulane University à New Orleans, en Louisiane, aux États- Unis, il a commencé sa carrière professionnelle en 1987 chez Cegos Belgique en qualité de consultant. Marnix a fait ses premiers pas dans le secteur de l’immobilier en 1989 (portefeuille familial). Après avoir développé sa propre société Allfin (°2001) et en avoir fait l’un des groupes prépondérants de développement immobilier en Belgique. Allfin a pris, en 2014, une participation de 29 % dans Immobel, cotée en bourse sur Euronext depuis 1863. Après la fusion entre Allfin et Immobel en 2016, il est devenu président exécutif du nouveau groupe. Depuis le 1er juillet 2020, il préside l’Urban Land Institute (ULI) Europe. Patrick ALBRAND, 66 ans, a obtenu un master en architecture à l’École des Beaux-Arts en 1980 et un master en promotion immobilière à l’Université Columbia en 1988. Il a rejoint Hines en 1995 où il a joué un rôle majeur dans la création et la supervision de la filiale française du groupe et collaboré activement au développement global ainsi qu’à la gestion des investissements de Hines France. Avant de travailler chez Hines, Patrick Albrand occupait le poste de directeur de développement chez Bouygues Real Estate à Paris (1989-1995), où il a mis sur pied diverses joint-ventures avec des investisseurs et promoteurs externes. Senior Research Associate de 1983 à 1987 au Lawrence Berkeley Laboratory de Berkeley, en Californie, il avait auparavant travaillé pour le ministère marocain de l’Intérieur (1980-1982). Astrid DE LATHAUWER, 58 ans, est diplômée en politique internationale et en sciences diplomatiques (KU Leuven), titulaire d'une licence en histoire de l'art (RU Gand) et a obtenu un Executive MBA à Stanford, en Californie. Elle apporte plus de 30 ans d'expérience dans le domaine des ressources humaines en Belgique et à l'étranger pour des entreprises telles que Proximus, AT&T et Monsanto. Depuis 2014, elle est vice-présidente exécutive des ressources humaines et membre du comité de direction chez Ontex. Outre son mandat d'administrateur indépendant et de présidente du comité de rémunérations chez Immobel, elle siège également au conseil d'administration de Colruyt, une société de vente au détail cotée au BEL20, en tant qu'administrateur indépendant et présidente du comité de rémunérations, depuis 2011. Wolfgang de LIMBURG STIRUM, 50 ans, est titulaire d’un MBA de la Booth School of Business de l’Université de Chicago (États-Unis), d’un bachelier en ingénieur de gestion et d’un Master en économie appliquée et gestion de la Louvain School of Management (Belgique). En l’espace de vingt années, il s’est forgé une solide expérience dans les domaines de la finance et du private equity en Europe et aux États-Unis, en investissant dans de nombreux secteurs, tels que la santé, les produits chimiques spécialisés, les produits industriels de niche, les services, les loisirs et les médias. Il est Managing Partner d’Ergon Capital, un fonds de private equity actif dans le segment « mid-market », qui gère un portefeuille de plus de 2 milliards EUR, qu’il a rejoint en 2005. Avant cela, il a passé la majeure partie de sa carrière dans le secteur de la banque d’investissement (fusions et acquisitions) chez Lehman Brothers à New York et à Londres, où il est devenu co- head de l’équipe européenne M&A Healthcare. Il est actuellement également administrateur chez Haudecoeur, Telenco, Sausalitos, Opseo, SVT, Stationary Care Group, Dental Service Group et VPK Group. Pierre NOTHOMB, 59 ans, est titulaire d’un diplôme en sciences économiques appliquées (UCL Louvain-la-Neuve). Il a rejoint Deminor lors de sa création il y a plus de 30 ans et a exercé des mandats d’administrateur dans diverses sociétés ou associations telles que ForSettlement (Fortis), Kimbal, Imperbel, Epsylon et différentes sociétés du groupe Deminor. Il est également membre du comité d'audit d’Imperbel et du réseau de soins psychiatriques de La Ramée - Fond’Roy. Avant d’entrer chez Deminor en 1991, il a exercé la fonction de Senior Auditor chez Coopers & Lybrand (actuellement PricewaterhouseCoopers). Ensuite, il est devenu consultant financier chez Petercam Securities. Il est actuellement administrateur de la Fondation ULB et de la société SA BuildUp. En outre, il est médiateur certifié en matières civile et commerciale depuis 2022. Michèle SIOEN, 57 ans, est titulaire d'un Master en économie. Madame Sioen a également suivi divers programmes d'études pour cadres, notamment à la Vlerick Management School. Elle est CEO de Sioen Industries, un groupe belge spécialisé dans la production de textiles techniques et de vêtements de protection professionnels. Elle a été Présidente de la FEB de 2015 à 2017 et en est aujourd’hui présidente honoraire. En plus de son implication quotidienne au sein de Sioen Industries, elle est également administratrice de diverses sociétés belges cotées, dont D'Ieteren et Sofina, ainsi que d'associations telles que Fedustria et Vlerick Business School. Enfin, elle est également très active dans les arts et la culture en tant que présidente de KANAL et membre du conseil d'administration de la Chapelle musicale Reine Elisabeth. Annick VAN OVERSTRAETEN, 56 ans, est diplômée en sciences économiques (KUL – 1987) et a obtenu un Master en management (IAG-UCL – 1992). Elle a démarré sa carrière en 1987 chez Philips, en qualité de chef de projet au sein du département des ressources humaines. Entre 1991 et 1999, elle a travaillé dans le commerce de détail, plus particulièrement dans le secteur du textile (New-D, Mayerline). Elle a ensuite occupé le poste de directrice commerciale et marketing chez Confiserie Leonidas (1999 – 2004). De 2004 à 2009, elle a été directrice des opérations chez Quick Restaurants Belux SA. De 2010 à 2020, elle était CEO et administratrice de Lunch Garden Group. En 2020, elle a été DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 120 nommée CEO du Pain Quotidien. Elle est administratrice indépendante chez Financière de Tubize SA ainsi que chez Euro Shoe Group NV. B) Rapport d’activités L’article 16 des Statuts dispose que le Conseil d’Administration est convoqué par le Président du Conseil, par l’Administrateur Délégué ou par deux Administrateurs. Le Conseil se réunit au moins quatre fois par an. Cette fréquence permet entre autres d’examiner les comptes semestriels (en septembre), annuels (en mars) ainsi que les budgets (en décembre). En outre des réunions supplémentaires peuvent être organisées à tout moment moyennant des délais de convocation raisonnables, chaque fois qu'il est jugé nécessaire ou souhaitable pour son bon fonctionnement. En 2021, il s’est réuni à huit reprises. B. Les Comités du Conseil d’Administration A) Le Comité d’Audit & des Risques Le Comité d’Audit & des Risques est au moins chargé des missions suivantes : • suivi du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés, en ce compris le suivi des questions et recommandations formulées par l’Auditeur Externe ; • suivi du processus d’élaboration de l’information financière, notamment en formulant des recommandations ou des suggestions pour garantir l'intégrité du processus ; • suivi de l’efficacité des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques de la Société ; • s’il existe un audit interne, suivi de celui-ci et de son efficacité ; et • examen et suivi de l’indépendance de l’Auditeur Externe, en particulier en ce qui concerne la fourniture de services complémentaires à la Société (article 7 :99 du Code des Sociétés et Associations). La Charte prévoit que le Comité d’Audit & des Risques est composé de trois membres au moins qui n’ont pas de compétences exécutives et la majorité de ses membres est composée d’Administrateurs indépendants. Au moins un membre de ce Comité est compétent en matière de comptabilité et d’audit. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 7 décembre 2016, le Président du Comité d’Audit & des Risques est désigné par le Comité lui-même. Il ne peut être le Président du Conseil. Le Conseil d'Administration s'assure que le Comité d’Audit & des Risques dispose de suffisamment d'expertise pertinente, à savoir en matière de comptabilité et d'audit, afin qu'il puisse remplir son rôle de manière effective. Composition (au 31 décembre 2021) : Pierre NOTHOMB, Président, Patrick ALBRAND 9 Wolfgang de LIMBURG STIRUM et Michèle SIOEN, Membres. En 2021, le Comité d’Audit & des Risques s’est réuni quatre fois, sur convocation de son Président. 9 Depuis le 30 novembre 2021 en remplacement de Karin KOKS – van der SLUIJS. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 121 B) Le Comité de Rémunération Le Comité de Rémunération a pour mission de : • formuler des propositions au Conseil d'Administration sur : - la politique de rémunération des Administrateurs non exécutifs et des Membres du Management Exécutif et, si approprié, sur les propositions subséquentes à soumettre par le Conseil d’Administration aux actionnaires ; - la rémunération des Administrateurs et des Membres du Management Exécutif, y compris sur la rémunération variable et les formules d’intéressement à long terme, liées ou non aux actions, octroyées sous forme d’options sur actions ou d’autres instruments financiers ainsi que sur les accords conclus en matière de cessation anticipée de fonction et, le cas échéant, sur les propositions subséquentes à soumettre par le Conseil d’Administration aux actionnaires ; - sur l'examen annuel des performances du Management Exécutif ; - sur la réalisation de la stratégie de la Société par rapport aux mesures et aux objectifs de performance ; • présenter un rapport de rémunération au Conseil d'Administration (voir annexe) et explication de celui-ci lors de l’Assemblée Générale Annuelle des Actionnaires. Le Comité de Rémunération est composé uniquement d’Administrateurs indépendants, qui disposent de l’expertise nécessaire en matière de rémunération. Un Administrateur non exécutif préside le Comité de Rémunération. Composition (au 31 décembre 2021) : Astrid DE LATHAUWER, Présidente, Pierre NOTHOMB et Annick VAN OVERSTRAETEN, Membres. En 2021, le Comité de Rémunération s’est réuni trois fois, sur convocation de sa Présidente. C) Le Comité de Nomination La mission du Comité de Nomination consiste à : • établir des procédures de (re)nomination pour les membres du Conseil d’Administration et du Management Exécutif ; • évaluer périodiquement la taille et la composition du Conseil d'Administration et soumettre des recommandations au Conseil d'Administration en ce qui concerne tout changement ; • identifier et proposer, pour approbation par le Conseil d'Administration, des candidats pour pourvoir les postes vacants au fur et à mesure qu'ils se présentent ; • veiller à ce que le processus de nomination et de réélection soit organisé de manière objective et professionnelle ; • donner des conseils sur les propositions (y compris celles de la direction ou des actionnaires) concernant la (re)nomination et la révocation des Administrateurs et des membres du Management Exécutif ; • examiner correctement les questions liées à la planification de la succession ; et • veiller à ce qu'une attention suffisante et régulière soit accordée à la succession des cadres et à ce que les programmes appropriés de développement des talents et de promotion de la diversité des dirigeants soient mis en place. Le Comité de Nomination est composé majoritairement d’Administrateurs non exécutifs et indépendants. Le Président du Conseil préside le Comité. Le Président peut être impliqué mais ne préside pas le Comité de Nomination lorsqu’il discute de la nomination de son successeur. Composition (au 31 décembre 2021) : Marnix GALLE, Président, Astrid DE LATHAUWER, et Annick VAN OVERSTRAETEN, Membres. En 2021, le Comité de Nomination s’est réuni trois fois, sur convocation de son Président. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 122 D) Le Comité d’Investissement Le Comité d’Investissement est chargé de : • la formulation des objectifs, des politiques et des stratégies des investissements immobiliers de la Société ; et • la gestion des projets en cours lorsque ces projets impliquent une partie substantielle du portefeuille de la Société et lorsque le Management Exécutif remarque qu’un projet s’écarte considérablement de son plan financier initial. Le Conseil d’Administration a délégué au Comité Exécutif le pouvoir d’approuver toutes les décisions relatives à l’acquisition, au développement, à la syndication et à la cession d’actifs ou, dans le cas d’un actif développé en partenariat, ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société, jusqu’à un coût d’investissement d’un montant total estimé de 70 MEUR par actif (lequel comprendra le prix d’acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des tiers). En outre, le Conseil d’Administration a délégué au Comité d’Investissement le pouvoir de prendre des décisions au sujet de et d’approuver toutes acquisitions, tout développement, toute syndication et toutes cessions d’actifs ou, dans le cas d’un actif développé en partenariat ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société, jusqu’à un coût d’investissement total estimé de 200 MEUR par actif (lequel comprendra le prix d’acquisition et les coûts totaux de développement tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des tiers). Le Président des Comités respectifs informera le Conseil d’Administration des décisions d’investissement lors de la prochaine réunion du Conseil d’Administration. Le Comité d’Investissement est composé de quatre membres au moins, dont notamment le Président Exécutif, qui en est également le Président. Composition (au 31 décembre 2021) : Marnix GALLE, Président, Patrick ALBRAND 10 , Olivier BASTIN 11 Thierry VANDEN HENDE, et Piet VERCRUYSSE, Membres. En 2021, le Comité d’Investissement s’est réuni onze fois, sur convocation de son Président. C. Le Comité Exécutif Le Comité Exécutif de la Société se compose du Président Exécutif et des Membres du Comité Exécutif (tel que mentionné sur le site Internet de la Société). Le Comité est principalement chargé des taches suivantes : • étudier, définir et préparer, sous la conduite du Président Exécutif, des propositions et des choix stratégiques susceptibles de contribuer au développement de la Société. Cette responsabilité comporte notamment (i) la planification stratégique qui comprend une analyse des stratégies, des plans d’activités et des budgets soumis par les départements de la Société ; et (ii) l’élaboration du business plan et des budgets de la Société pour proposition, discussion et approbation par le Conseil d’Administration ; • assurer les développements de la Société, en analysant le respect des faisabilités, des délais et de la qualité des projets, en veillant à maintenir ou à améliorer les standards de qualité du Groupe ; • soumettre au Conseil d’Administration la préparation exhaustive, ponctuelle, fiable et exacte des états financiers, conformément aux normes comptables et aux politiques de la Société ; • préparer la communication adéquate des comptes annuels et des autres informations significatives, financières et non financières, de la Société ; • proposer la stratégie financière au Conseil d’Administration ; • suivre les performances des départements de la Société conformément à leurs objectifs stratégiques, plans et budgets; • élaborer et mettre en œuvre les politiques de la Société que le Président Exécutif estime relever des compétences du Comité Exécutif ; 10 Depuis le 30 novembre 2021 en remplacement de Karin KOKS – van der SLUIJS. 11 Depuis le 30 septembre 2021 en remplacement d’Alexis PREVOT (agissant en qualité de représentant permanent de la société AP2L SRL). DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 123 • dans les limites du mandat donné par le Conseil d’Administration, approuver toutes les acquisitions, tous les développements, toute syndication et toute cession d’actifs ou, dans le cas d’un actif développé en partenariat, ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société (cfr. supra). Composition (au 31 décembre 2021) : Marnix GALLE, Président, Fabien ACERBIS, Managing Director Immobel France, Olivier BASTIN, Managing Director Immobel Luxembourg, Karel BREDA 12 , Chief Financial Officer, et Adel YAHIA 13 , Managing Director Immobel Belgium, Membres. Il n’y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité Exécutif. Filip Depaz, en tant que représentant de la société Filip Depaz Consultancy BV (Chief Operating Officer - COO) a mis fin à sa mission pour la Société le 30 avril 2021 et Alexis Prevot, en tant que représentant de la société AP2L BV (Chief Investment Officer - CIO) a mis fin à sa mission pour la Société le 30 septembre 2021. En 2021, le Comité Exécutif s’est réuni à trente-trois reprises, sur convocation de son Président. Les « curriculum vitae » des Membres du Comité Exécutif en fonction (à l’exception de celui de Marnix GALLE déjà repris ci-dessus) peuvent être résumés comme suit : Karel BREDA, 46 ans, après ses études de sciences économiques appliquées à la KU Leuven et l’obtention d’un MBA à la Booth School of Business de l’Université de Chicago, Karel a entamé sa carrière professionnelle en 1999 en développant quelques start-ups internet en Europe. En 2002, il a rejoint GDF Suez (devenu Engie) où il a occupé différentes positions de direction dans les départements M&A et Project Finance en Europe, en Asie du Sud, au Moyen-Orient et en Afrique. En 2011, il est devenu Chief Financial Officer pour la région d’Asie du Sud, du Moyen-Orient et d’Afrique à Dubai et en 2014 pour Engie E&P aux Pays-Bas. Avant de rejoindre Immobel le 1er août 2018, Karel était Managing Director d’Engie Solar pour le Moyen-Orient, l’Asie du Sud et centrale et la Turquie, et était basé à Dubaï et en Inde. Adel YAHIA, 43 ans, a rejoint Immobel en décembre 2017 en qualité de Chief Operating Officer en charge des départements Développement, Technique, Ventes et Lotissement. Il était actif chez AG Real Estate, depuis 2015, en qualité de Responsable du département Résidentiel et de co-Head of Development. Entre 2010 et 2015, il a travaillé chez Matexi comme Directeur de diverses business units. Il a commencé sa carrière en 2004 comme développeur immobilier et a également travaillé en real estate investment banking. Il a obtenu son diplôme en droit à la KU Leuven, ainsi qu’un Master en General Management (PUB) à la Vlerick Management School. Il a aussi obtenu un Master en Real Estate (Postgraduaat Vastgoedkunde) à la KU Leuven en 2006 et a terminé, en 2014, la formation "Executive Program in Real Estate Management" à la Solvay Business School (ULB). Depuis 2010, il est également conférencier à la KU Leuven, et depuis 2015, à la Solvay Business School. Fabien ACERBIS, 49 ans, est diplômé de l’ESTP, une école d'ingénieurs française, Fabien a débuté sa carrière en 1997 chez Bouygues Construction avant de rejoindre en 1999 la SCIC, filiale de la Caisse des Dépôts spécialisée dans la Maîtrise d’Ouvrage Déléguée. En 2004, il est entré chez Bouygues Immobilier en tant que responsable des résidences services en Île-de-France. Ensuite, il est devenu directeur régional Île-de-France Nord puis directeur régional Île-de-France Est en 2012. Il a été Directeur général des Filiales et des Participations de Bouygues Immobilier en France à partir de 2014. En 2017, il est devenu Directeur général Logement de la Région Ile-de-France. À l’automne 2019, il a rejoint Immobel en tant que Directeur Général d’Immobel France. Olivier BASTIN, 51 ans, a démarré sa carrière dans le secteur bancaire (BACOB, 1994-1995) avant de s’orienter vers l’immobilier chez Intermarché, où il a contribué à l’expansion de l’enseigne en Wallonie (1995-1996). En 1997, il a rejoint Jones Lang LaSalle où il a pris la tête du département Office Agency pour la Belgique (1997-2005), avant de devenir Managing Director de l’implantation luxembourgeoise du groupe (2005-2011). En 2010, il a combiné cette fonction avec celle de Head of Capital Markets pour le Belux. Il a quitté JLL fin 2011 pour rejoindre Allfin Group en tant que CEO de l’entité luxembourgeoise. Il a également la charge de l'entrée et de l'expansion d'Immobel sur le marché allemand. Olivier 12 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Karel BREDA agit en qualité de représentant permanent de la société KB Financial Services SRL. 13 Pour l’exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Adel YAHIA agit en qualité de représentant permanent de la société Adel Yahia Consult SRL. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 124 est titulaire d’un diplôme d’économie appliquée (ULG, 1988-1992) et d’un MBA (ULG & Université de Maastricht, 1993- 1994). D. Les Équipes de Gestion Le Comité Exécutif a constitué des Équipes dans chaque pays qui l’assistent dans la mise en œuvre pratique des pouvoirs exécutifs (les «Équipes de Gestion»). Leur constitution est approuvée par le Conseil d'Administration. Le Comité Exécutif détermine la mission des Équipes de Gestion, leur composition et leurs responsabilités. Ces Équipes de Gestion rendent compte de l’exercice de leurs compétences au Comité Exécutif. Composition du Management Team Belgium (au 31 décembre 2021) : Adel YAHIA 14 , Managing Director, Président, Hans DE BROUWER 15 , Head of IT, Alain DELVAULX, Head of Financial Planning & Analysis, Stephanie DE WILDE 16 , Head of Legal Services, Katrien HUYGENS 17 , Head of Marketing, Marnix MELLAERTS 18 , Head of Sales, Joëlle MICHA 19 , Head of Corporate Affairs, Eric SCHARTZ 20 , Head of Immobel Home, Wim SMEKENS 21 , Head of Technical Department, Olivier THIEL 22 , Head of Development, et Valentine VAN MALLEGHEM, Head of Residential Projects Advisory. Composition du Management Team Luxembourg (au 31 décembre 2021) : Olivier BASTIN, Managing Director, Président, Maxime DIERICKX, Head of Finance, Matthieu GODSCHAUX, Head of Residential Project Advisory, Rafaelle LACHETTA, Head of Technical, Valérie FLAUS, Head of Legal Services, et Muriel SAM, Head of Development. Composition du Management Team France (au 31 décembre 2021) : Fabien ACERBIS, Managing Director, Président, Mathieu CHAMARD-SABLIER, Directeur opérationnel Résidentiel, Yves EVEILLARD, Directeur Département technique, Carole FELICI, Directrice RH, Gérald FRUCHTENREICH, Directeur Financier. Tarek TASSALI, Directeur Commercial – Marketing - Communication, Marie SUDRE, Directrice Département juridique, et Sandrine THIEBAUT, Directrice de la relation Clients. 14 Représentant permanent de la société Adel Yahia Consult SRL. 15 Représentant permanent de la société HBr Consult SRL. 16 Représentant permanent de la société Lady at Work SRL. 17 Représentant permanent de la société Amcam SRL. 18 Représentant permanent de la société H&J Trust SRL. 19 Représentant permanent de la société Jomi SRL. 20 Représentant permanent de la société Dreams SRL. 21 Représentant permanent de la société Zafferana SRL. 22 Représentant permanent de la société Queen-K SRL. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 125 Composition du Management Team Poland (au 31 décembre 2021) : Olivier THIEL 23 , Managing Director, Marcin CHARCHUT, Head of Legal, et Andrzej PLATEK, Chief Financial Officer. Composition du Management Team Germany (au 31 décembre 2021) : Marnix GALLE, Président Exécutif du Conseil – Immobel Group, Olivier BASTIN, Managing Director Immobel Luxembourg – en charge de l’expansion d’Immobel Group en Allemagne, et Michael HENN, Managing Director d’Immobel Germany. II. Contrôle interne et gestion des risques Le cadre législatif belge pour la gestion de contrôle interne et la gestion des risques est repris dans la Loi du 17 décembre 2008 (en application de la Directive européenne 2006/43 concernant le contrôle financier des entreprises), le Code 2020 et la Loi du 6 avril 2010 (Loi GE). Par ailleurs, l’IFRS 7 définit des exigences complémentaires en matière de gestion des risques liés aux instruments financiers. Néanmoins, le cadre législatif et normatif belge actuel ne précise ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés visées doivent se conformer, ni les modalités de mise en place (soit le niveau de détail requis). Immobel utilise un système de gestion des risques et de contrôle interne, défini en interne, qui se base sur le modèle de contrôle interne «COSO 24 ». La méthodologie COSO s’organise autour de cinq éléments : • l’environnement de contrôle interne, • l’analyse de risques, • les activités de contrôle, • l’information et la communication, ainsi que • la surveillance et le monitoring. A. Environnement de contrôle interne L’élément « environnement de contrôle interne » s’articule autour des composants suivants : A) Une définition précise des objectifs de la Société Immobel est le plus grand promoteur immobilier coté en bourse en Belgique. Le Groupe, dont l'origine remonte à 1863, conçoit des environnements urbains de qualité, à l’épreuve du temps, qui ont un impact positif sur la façon dont les gens vivent, travaillent et se divertissent. L’entreprise est spécialisée dans les biens immobiliers mixtes avec différentes fonctions. Avec une valeur boursière de plus de EUR 650 millions et un portefeuille de plus de 1 600 000 m² de développement de projets dans 6 pays (Belgique, Grand-Duché de Luxembourg, Pologne, France, Espagne, Allemagne), Immobel occupe une position de premier plan dans le paysage immobilier européen. Le Groupe vise la durabilité en matière de développement urbain. En outre, il cède une partie de ses bénéfices à des associations caritatives dans le domaine de la santé, de la culture et de l’inclusion sociale. Immobel compte environ 200 talents engagés au quotidien. Pour plus d’informations : www.immobelgroup.com B) Une définition des rôles des organes de décision Immobel dispose d’un Conseil d’Administration, d’un Comité d’Investissement, d’un Comité d’Audit & des Risques, d’un Comité de Rémunération, d’un Comité de Nomination et d’un Comité Exécutif. La responsabilité de la stratégie d’Immobel et de la supervision des affaires incombe avant tout au Conseil d’Administration. Les principales prérogatives des Comités ont été abordées plus haut sous la rubrique « Organes de décision ». 23 Représentant de la société Queen-K SRL. 24 Abréviation de “Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission”. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 126 C) Une culture de risque Immobel adopte une attitude prudente, par le biais de ses domaines d’activité, gère un portefeuille de projets diversifiés et créateurs de valeur à long terme. D) L’application des normes d’éthique et d’intégrité Immobel dispose d’un Code de Bonne Conduite qui décrit les principes d’éthique et d’intégrité qui s’appliquent à chaque Administrateur mais également aux Membres du Comité Exécutif ainsi qu’à l’ensemble des collaborateurs et des intervenants externes. Ce Code aborde notamment les aspects de conflit d’intérêts, de secret professionnel, de corruption et d’abus de biens sociaux ainsi que de cadeaux d’affaires. Immobel dispose également d’un Code de Dealing et de Communication qui a principalement pour objectif de, entre autres, veiller à ce que les Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes n’utilisent pas de manière abusive, ou ne se fassent pas soupçonner, d’utiliser de manière abusive certaines informations susceptibles d’influencer les cours (« Informations Privilégiées », telles que définies dans le Code de Dealing et de Communication). Certaines obligations s’imposent également aux personnes qui leur sont étroitement liées (comme certains de leurs parents ou des entités qu’ils contrôlent). La conformité avec ces Codes est suivie par le Compliance Officer. Voir également le point C. "Activités de Contrôle" à ce sujet. E) Des mesures adaptées afin d’assurer un certain niveau de compétence • Compétence des Administrateurs : étant donné leur expérience, les Administrateurs disposent des compétences et qualifications nécessaires pour assumer leurs responsabilités et ce notamment en matière de finance, de comptabilité, d’investissement et de politique de rémunération. • Compétence des Membres du Comité Exécutif ainsi que des autres collaborateurs : un processus de recrutement adapté aux profils recherchés, des formations adéquates ainsi qu’une politique de rémunération et d’évaluation basée sur la réalisation d’objectifs réalistes et mesurables permettent d’assurer la compétence des collaborateurs d’Immobel. • Immobel a mis en place une procédure abordant la politique de rémunération des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif, conforme aux exigences de la Loi de Gouvernance d’Entreprise du 6 avril 2010 et du Code 2020. Les éventuelles déviations au Code 2020 sont dûment justifiées. • Suite à une étude de marché, l’Assemblée Générale Extraordinaire du 28 mai 2020 a, sur proposition du Comité de Rémunération, décidé de revoir et augmenter la rémunération des Administrateurs non-exécutifs, avec effet à l’exercice financier 2021. • Actuellement deux Plans d’Actions de Performance existent pour certains Membres du Comité Exécutif : - un premier Plan d’Actions de Performance a été accepté le 24 mai 2017 par les Actionnaires au bénéfice de certains Membres du Comité Exécutif pour les années 2017 à 2019 ; et - un nouveau Plan d’Actions de Performance a été approuvé le 28 mai 2020 au bénéfice de certains Membres du Comité Exécutif pour les années 2020 à 2022. • Les Membres du Comité Exécutif exerçant la fonction de Country Managing Director, peuvent bénéficier d’un plan LTI, incitant à la surperformance de l’activité du pays concerné. B. Analyse des risques Immobel réalise régulièrement un exercice d’identification et d’évaluation de ses risques. Ils ont été cartographiés. Ceux d’entre eux pour lesquels le niveau de contrôle a été jugé insuffisant ont fait l’objet d’un plan d’action formalisé. La mise en place du plan d’action est suivie par le Comité d’Audit & des Risques. Les principaux risques auxquels Immobel est exposée sont détaillés à la section I.B du Rapport de Gestion. C. Activités de contrôle Les activités de contrôle correspondent aux règles et procédures mises en œuvre pour traiter les principaux risques identifiés. Voici les principales règles et procédures définies au sein d’Immobel : • La mise en place systématique d’une « étude de faisabilité » permettant un suivi de la marge des projets qui est analysée par un contrôleur financier, un développeur, un directeur technique, le Head of Technical du groupe et le CFO ensemble avec le Président Exécutif. • Le Comité Exécutif peut, discrétionnairement, approuver toutes les décisions relatives à l’acquisition, au développement, à la syndication et à la cession d’actifs ou, dans le cas d’un actif développé en partenariat, ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société, jusqu’à un coût d’investissement d’un montant total estimé de 70 DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 127 MEUR par actif (lequel comprendra le prix d’acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des tiers), sans accord préalable du Comité d’Investissement ou du Conseil d’Administration. Par ailleurs, le Comité d’Investissement peut, discrétionnairement, mandater le Comité Exécutif à approuver toutes les décisions relatives à l’acquisition, au développement, à la syndication et à la cession d’actifs ou, dans le cas d’un actif développé en partenariat, ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société, jusqu’à un coût d’investissement d’un montant total estimé de 200 MEUR par actif (lequel comprendra le prix d’acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des tiers) sans accord préalable du Conseil d’Administration. • La revue des écarts entre le budget des projets et le réalisé est effectuée par le département financier sur une base trimestrielle. Toutes différences significatives observées sont présentées aux organes de gestion. • Le suivi de la trésorerie et des besoins futurs de trésorerie fait l’objet de rapports réguliers aux organes de gestion. • Le principe d’approbation multiple est présent à chaque phase du processus d’engagement. Ainsi, le processus de double signature s’applique à l’approbation de l’ensemble des transactions et les signataires sont définis en fonction de l’importance des montants de la transaction. D. Information et communication Immobel utilise comme système d’information de gestion financière un logiciel adapté. La maintenance et le développement de ce logiciel sont sous-traités à un partenaire. La pérennité des données informatiques est également sous-traitée à un partenaire qui est tenu contractuellement de suivre une procédure stricte concernant la mise en place d’un système de maintenance d’information fiable et sécurisé. Le département financier d’Immobel est en charge du processus de clôture et de l’établissement du Rapport Annuel, des Etats Financiers Consolidés établis selon les normes IFRS et des Comptes Annuels. La communication aux membres du personnel et aux différents collaborateurs d’Immobel est adaptée à la taille de l’entreprise. Elle repose principalement sur des réunions de travail, des communications verbales faites par la direction à l’ensemble du personnel ou encore sur l’envoi par courrier électronique d’une communication interne signée, le plus souvent, par le Président Exécutif / Chief Executive Officer. E. Surveillance et monitoring Le Comité d’Audit & des Risques est responsable de la surveillance du contrôle interne. Vu l’augmentation de la taille et des activités de la Société et du Groupe, le Comité d’Audit & des Risques évaluera plus en détail en 2022 la nécessité de créer une fonction d’audit interne pour l’assister dans cette mission. Pour évaluer de manière régulière l’environnement de contrôle, le Comité d’Audit & des Risques confie au Commissaire certaines missions ponctuelles d’examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à identifier les faiblesses éventuelles. Le Comité d’Audit & des Risques s’assure de la mise en œuvre des recommandations le cas échéant. III. Règlementations et procédures A. Transactions et autres relations contractuelles entre la Société, y compris les sociétés liées, les Administrateurs, les Membres du Comité Exécutif et les autres collaborateurs Au courant de l’exercice financier 2021, il n’y a pas eu de transaction entre Immobel (sociétés liées incluses) et un Membre de son Management Team ni d’autre transaction entre Immobel et ses Administrateurs, les Membres de son Comité Exécutif ou ses autres Collaborateurs. B. Loi du 3 septembre 2017 relative à la publication d’informations non financières et d’informations relatives à la diversité En vertu des nouvelles dispositions de ladite Loi, Immobel précise que la politique de diversité appliquée dans tous les organes de la Société va au-delà du genre. L’Age et les compétences y sont également pris en compte. Politique de diversité appliquée aux Membres du Conseil d’Administration La Charte de Gouvernance d’Entreprise d’Immobel précise que la composition de son Conseil d’Administration garantit une prise de décision dans l’intérêt social. A cette fin, le Conseil d’Administration est attentif à la mixité des genres et à la DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 128 diversité en général, ainsi qu’à la complémentarité de compétences, d’expériences et de connaissances. Les dispositions de l’article 7 :86 Code des Sociétés et Associations relative à la diversité des genres, sont à cet égard respectées. Actuellement le Conseil d’Administration est composé de sept Membres. Suite à son adhésion aux principes de Gouvernance d’Entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d’Entreprise 2020, et plus particulièrement les dispositions 3.1 et 3.3 dudit Code, il estime que ce nombre est suffisamment restreint pour permettre la prise efficace de décisions, et suffisamment étoffé pour que ses Membres y apportent l’expérience et la connaissance de différents domaines et que les changements dans sa composition soient gérés sans perturbation. En effet, le Conseil d’Administration partage l’avis de la Commission Européenne que la diversité nourrit le débat, favorise la vigilance et relève les enjeux en son sein. Suite à la politique de diversité en vigueur chez Immobel au cours de l’exercice sous revue, la ventilation de la composition du Conseil d’Administration est la suivante (au 31 décembre 2021) : • Mixité d’expérience & Background de formation, principalement en matière de : − Real Estate & Finance : 5 − Other (HR, Legal) : 2 • Mixité de sexe : − 4 H / 3 F • Mixité de générations : − < 50 : 0 − > 50 : 7 • Executive v. Non-Executive : − Executive : 1 − Non-Executive : 6 • National v. Non-National : − National : 6 − Non-national : 1 • Mixité linguistique : − NL : 4 − FR : 3. Politique de diversité appliquée à tout le personnel, y compris les Membres du Comité Exécutif et des Equipes de Gestion Immobel reconnaît que ses forces vives talentueuses et diversifiées constituent un avantage concurrentiel clé dans le secteur de l'Immobilier. Pour réussir en tant qu'entreprise, il est nécessaire de disposer de la qualité et des compétences de tous les employés et collaborateurs. Immobel reconnaît que chacun apporte sa propre expérience et ses capacités dans son domaine d'expertise. Cette diversité est un élément clé pour réussir à tous les niveaux de l'entreprise. La diversité est reconnue au sein d'Immobel comme un intérêt commercial, conduisant à de meilleures performances globales et à des produits, services et décisions commerciales de haute qualité. Immobel s'efforce de créer un environnement favorable où chacun peut faire preuve de son potentiel maximum au sein d'Immobel, quelles que soient ses différences. Immobel s'efforce de trouver les meilleurs employés et collaborateurs dans leur domaine d'expertise pour faire le meilleur travail possible. Immobel attache une grande importance à ce que ses effectifs reflètent la diversité de ses clients et de ses marchés. Cette diversité englobe les différences de sexe, de langue, d'ethnicité, d'âge, d'orientation sexuelle, de religion, de statut socio- économique, d'expérience et d'éducation. Immobel donne des chances égales aux individus, indépendamment de leurs origines, dans son recrutement, sa rétention et sa gestion des talents en général. La diversité des équipes sous tous ses aspects est une source d'innovation, de croissance et de prospérité. Immobel s'engage à : • Encourager l'égalité, la diversité et l'inclusion sur le lieu de travail, car elles constituent une bonne pratique et ont un sens commercial. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 129 • Créer un environnement de travail exempt d'intimidation, de harcèlement, de victimisation et de discrimination illégale, en promouvant la dignité et le respect de tous, et où les différences individuelles et les contributions de tout le personnel sont reconnues et valorisées. Cet engagement comprend la formation des cadres et de tous les autres employés et collaborateurs sur leurs droits et responsabilités dans le cadre de la politique d'égalité, de diversité et d'inclusion. Immobel considère le développement de son personnel comme une priorité. Elle veille à la motivation et à l'implication de son personnel et s'assure qu'ils disposent toujours des compétences nécessaires à la réussite de leurs missions. En d'autres termes, l'ambition RH d'Immobel reflète ses promesses : améliorer et développer le capital humain du Groupe, riche en diversité, par une politique de ressources humaines ouverte et innovante et ainsi créer des opportunités pour tous et construire l'avenir de son personnel et de ses clients. Suite à cette politique de diversité qu'Immobel a mise en œuvre au cours de l'année sous revue, la répartition des équipes opérationnelles d'Immobel, dans les six pays, est la suivante (au 31 décembre 2021) : • Mixité du genre Conseil d’Administration et ses Comités : − Féminin : 3 − Masculin : 6 • Mixité du genre Comté Exécutif : − Féminin : 0 − Masculin : 5 • Mixité du genre Management : − Féminin: 8 − Masculin: 23 • Mixité du genre Employés/ collaborateurs : − Féminin : 92 − Masculin : 135 • Mixité de l’âge: − < 50 : 198 − > 50 : 29. Dans le cadre des politiques de diversité, Immobel promeut la variété à tous les niveaux (équipe opérationnelle, Membres des Equipes de Gestion, Membres du Comité Exécutif & Administrateurs). C. Appréciation des mesures prises par la Société dans le cadre du Règlement Abus de Marché Le Code de Dealing et de Communication vise à assurer que les Administrateurs, dirigeants et autres membres du personnel d’Immobel et de ses entités liées n’utilisent pas de manière abusive les informations qu’ils peuvent avoir concernant Immobel et qui ne sont pas mises à la disposition des autres investisseurs. Ces règles ont été complétées par une communication interne reprenant les principales obligations légales en la matière, en tenant compte notamment du nouveau Règlement relatif aux abus de marché tel qu’il est entré en vigueur le 3 juillet 2016, en vue de sensibiliser les intéressés à leurs obligations. Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect de ces règles afin de réduire le risque d'abus de marché par des délits d'initiés. Le Compliance Officer tient des listes de personnes qui disposent ou sont susceptibles de disposer d'informations privilégiées et qui ont accès, peuvent avoir accès ou ne peuvent raisonnablement ignorer la nature privilégiée de ces informations. Ces règles prévoient notamment : • Une interdiction à l’encontre des Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes d’effectuer des transactions pour leur compte propre ou pour le compte d’un tiers, que ce soit directement ou indirectement, se rapportant aux actions ou à des titres de créance d’Immobel ou à des instruments dérivés ou à d’autres Instruments Financiers qui leur sont liés durant les Périodes d’Arrêt et les Périodes d’Interdiction ; DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 130 • La possibilité donnée au Compliance Officer, sans en être obligée, d’autoriser une Personne Exerçant des Responsabilités Dirigeantes de négocier durant une Période d’Arrêt ou une Période d’Interdiction (dans des cas bien précis) ; • L’obligation aux Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes d’informer préalablement le Compliance Officer, en cas de négociation, sous leur propre responsabilité, pour leur compte propre, se rapportant aux actions ou à des titres de créance d’Immobel ou à des instruments dérivés ou à d’autres Instruments Financiers qui leur sont liés, en dehors des Périodes d’Arrêt et des Périodes d’Interdiction ; • L’obligation aux Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes et aux Personnes ayant un lien étroit avec elles, de notifier au Compliance Officer et à la FSMA toute transaction qu’elles ont effectuée pour leur compte propre sur des actions ou des titres de créance de ces émetteurs ou sur des instruments dérivés ou d’autres instruments financiers qui leur sont liés. Cette notification doit être opérée dans un délai de trois jours ouvrables à compter de la date de la transaction. Cette obligation de notification ne s’applique pas aussi longtemps que le montant total des transactions effectuées au cours de la même année civile ne dépasse pas le seuil de 5.000 EUR. Ces personnes tenues de notification peuvent, mais ne doivent pas, autoriser Immobel à faire ces notifications à la FSMA en leur nom. Dans ce cas, elles doivent toujours notifier à Immobel ces transactions pertinentes, rapidement et au plus tard deux jours ouvrables à compter de la date de la transaction ; • L’obligation aux Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes de s’assurer que leurs gestionnaires de placement, les personnes qui organisent ou exécutent des transactions à titre professionnel en leur nom ou tout autre personne qui organise ou exécute des transactions en leur nom ne négocient pas pendant les Périodes d’Arrêt ni les Périodes d’Interdiction, y compris lorsque les gestionnaires de placement sont des intermédiaires financiers agréés agissant en vertu d’un mandat de gestion de placements entièrement discrétionnaire. Durant l’exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer d’Immobel ont été assurées par Joëlle MICHA. L’application des règles précitées n’a donné lieu à aucune difficulté. D. Procédures judiciaires et d’arbitrage Le conseil d'administration d'Immobel estime que, à l'exception de ce qui est indiqué dans la note 32 des états financiers consolidés "Principaux actifs et passifs éventuels", il n'existe aucune procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage qui pourrait raisonnablement avoir, ou a eu dans un passé récent, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 131 IV. Informations sur le capital social A. Structure de l’actionnariat Sur la base des déclarations de transparence reçues par Immobel, les actionnaires les plus importants de la Société sont les suivants (depuis le 26 juillet 2021) : Actionnaires Droits de vote % du total des actions 25 A³ Capital SA (et une société liée) 26 ayant son siège à 1020 Bruxelles, Av. des Trembles 2 5.898.261 58,99 % Immobel SA/NV (actions propres) ayant son siège à 1000 Bruxelles, rue de la Régence 58 26.965 0,26 % Il n’existe pas de droits de vote particuliers, ni, dans la mesure connue de la Société, de convention d’actionnaires. Sur décision du Conseil d'Administration les droits au dividende des actions propres détenues par Immobel ont été suspendus. En vertu du Code des Sociétés et des Associations ces actions n'ont pas de droit de vote. B. Eléments susceptibles d’avoir une influence en cas d’opa sur les titres de la société En Assemblée Générale Extraordinaire du 28 mai 2020, les Actionnaires ont autorisé le Conseil d'Administration • à augmenter le capital social dans le cadre du capital autorisé en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 97.000.000 EUR aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration et ce, pendant un terme de 5 années à compter de la publication de la présente autorisation aux annexes du Moniteur belge. La Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Le Conseil d’Administration est autorisé à aliéner en bourse ou hors bourse les actions de la Société acquises par cette dernière, aux conditions qu’il détermine, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, conformément à la loi. • à acquérir et à aliéner des actions de la Société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la Société un dommage grave et imminent. Cette autorisation a été consentie pour une période de trois (3) ans à dater de la publication de cette autorisation aux annexes du Moniteur Belge. • à acquérir ou à aliéner des actions de la Société à concurrence de maximum vingt pourcent (20%) des actions émises, à un prix unitaire qui ne pourra être inférieur à dix (10) euros ni supérieur de plus de vingt pour cent (20%) au cours de clôture le plus élevé des cinq derniers jours de cotation de l’action de la Société sur Euronext Bruxelles précédant l’acquisition ou l’aliénation. Cette autorisation est consentie pour une période de cinq (5) ans à dater de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 28 mai 2020. • Cette autorisation est également valable pour l’acquisition ou l’aliénation d’actions de la Société par une société filiale directe, selon l’article 7 :221 du Code des Sociétés et des Associations. Le conseil d'administration a tous les pouvoirs pour annuler les actions ainsi acquises par la société, pour faire certifier l'annulation par acte notarié et pour modifier et coordonner les statuts afin de les mettre en conformité avec les décisions prises. Les règles applicables à la nomination et au remplacement des Administrateurs ainsi qu’à la modification des Statuts de la Société sont celles prévues par le Code des Sociétés et des Associations ainsi que par la Charte de Gouvernance d’Entreprise d’Immobel. Les clauses de changement de contrôle figurant dans des conventions de crédit conclues avec des institutions financières ont été approuvées par l’Assemblée Générale du 28 mai 2020, conformément à l’article 7 :151 Code des Sociétés et Associations. 25 Sur un total de 9.997.356 titres émis. 26 Sociétés contrôlées par Marnix GALLE. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE RAPPORT ANNUEL 2021 132 V. Autres intervenants A. Commissaire En application de l’article 41 du Règlement (UE) n° 537/2014 du Parlement et du Conseil du 16 avril 2014 relatif aux exigences spécifiques applicables au contrôle légal des comptes des entités d'intérêt public et abrogeant la décision 2005/909/CE de la Commission, Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL, représentée par Kurt DEHOORNE, a démissionné de son mandat de Commissaire de la Société avec effet au 15 avril 2021. En remplacement, KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL, représentée par Filip DE BOCK, a été nommé Commissaire pour une période de 3 ans. Le mandat expirera après l'Assemblée Générale Annuelle des Actionnaires de 2024. Les honoraires fixes du Commissaire KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL facturés à Immobel SA pour I'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés se sont élevés à 105 KEUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales se sont élevés à 160 KEUR (hors TVA). Le total des émoluments facturés par le Commissaire et son réseau en 2021 dans le cadre du mandat au niveau du Groupe s’est élevé à 451KEUR (hors TVA). En outre, le Commissaire a facturé 82 KEUR pour des missions liéés à l'audit. B. Agent Payeur Centralisateur BNP Paribas Fortis Banque est l’Agent Payeur Centralisateur d’Immobel pour une durée indéterminée. La rémunération s’élève à 0,20 % (hors TVA) du montant net du coupon et des revenus de titres présentés en compte-titres. Arrêté en Conseil d’Administration du 10 mars 2022, PIERRE NOTHOMB SRL représentée par Pierre Nothomb Administrateur A³ MANAGEMENT SRL représentée par Marnix Galle Président du Conseil d’Administration Poie de rémunération Héros, Bruxelles POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 133 POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 134 MG/JMI 1 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 Société Anonyme Rue de la Régence 58 - 1000 Bruxelles TVA BE 0405.966.675 RPM Bruxelles POLITIQUE DE REMUNERATION Il est important qu'Immobel soit en mesure d'attirer des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif ayant la capacité, l'expérience, les compétences, les valeurs et les comportements nécessaires pour réaliser la stratégie et les objectifs de la Société et soutenir l'objectif d'Immobel. Immobel s'efforce d'avoir une composition diversifiée des deux organes en ce qui concerne le sexe, l'origine ethnique et la génération. Immobel exerce ses activités dans un environnement international global. Le Conseil d’administration détermine la rémunération des Administrateurs et du Comité Exécutif conformément aux dispositions du Code des sociétés et des associations et du Code belge de Gouvernance d'Entreprise, tout en respectant les prérogatives de l'assemblée générale des actionnaires. Les niveaux de rémunération doivent être suffisants pour attirer, retenir et motiver les Administrateurs et les Membres du Comité Exécutif qui ont le profil déterminé par le Conseil d'Administration, pour promouvoir la réalisation des objectifs stratégiques conformément à l'appétit pour le risque et aux normes comportementales de la Société et pour promouvoir la création de valeur durable. En ce qui concerne la rémunération des Administrateurs non exécutifs et des Membres du Comité Exécutif, le Comité de Rémunération fait des propositions détaillées au Conseil d'Administration. Les Administrateurs non exécutifs ne reçoivent aucune rémunération liée à la performance qui soit directement liée aux résultats de la Société. Lorsqu'il fait des propositions sur la rémunération des Membres du Comité Exécutif, le Comité de Rémunération observe les principes suivants : • La Politique de Rémunération des Membres du Comité Exécutif décrit les différentes composantes de la rémunération fixe et variable, ainsi que de la rémunération en espèces et de la rémunération différée, et détermine un équilibre approprié entre ces deux types de rémunération ; • La partie variable de la rémunération des dirigeants est structurée de manière à lier la récompense aux performances globales de l'entreprise et aux performances individuelles, et à aligner les intérêts des Membres du Comité Exécutif sur les objectifs de création de valeur durable de la Société ; • Sans préjudice de toute disposition statutaire contraire ou de l'approbation expresse de l'assemblée générale des actionnaires, les options sur actions ne peuvent être acquises définitivement et exerçables dans un délai inférieur à trois ans. La Société ne facilite pas la conclusion de contrats dérivés liés à ces options sur actions ou pour couvrir les risques qui y sont liés, car cela n'est pas conforme à l'objectif de ce mécanisme d'incitation; Le Conseil d’administration approuve les principaux termes et conditions des contrats du CEO et des autres Membres du Comité Exécutif, sur avis du Comité de Rémunérations. Le Conseil d’administration inclut des dispositions qui permettraient à la Société de récupérer les rémunérations variables versées, ou de retenir le paiement des rémunérations variables, et précise les circonstances dans lesquelles il serait approprié de le faire, dans la mesure où la loi le prévoit. Les contrats contiennent des dispositions spécifiques relatives à la résiliation anticipée. Les détails de la rémunération des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif sont publiés chaque année dans le Rapport de Rémunération qui fait partie du Rapport Annuel. Le Conseil d’administration soumet la Politique de Rémunération à l'Assemblée Générale des Actionnaires. Lorsqu'une proportion significative des votes a été exprimée contre la Politique de Rémunération, la Société doit prendre les mesures nécessaires pour répondre aux préoccupations de ceux qui votent contre et envisager d'adapter sa Politique de Rémunération. POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 135 MG/JMI 2 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 Le Conseil d'administration examinera la compétitivité de la rémunération sur une base annuelle, ou lorsque cela sera approprié, afin de s'assurer que la Société suive l'évolution rapide du climat économique. POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 136 MG/JMI 3 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 1. LES DIFFERENTES COMPOSANTES DE LA REMUNERATION QUI PEUVENT ETRE ACCORDES AUX ADMINISTRATEURS, AUX MEMBRES DU COMITE EXECUTIF ET AUX DELEGUES A LA GESTION JOURNALIERE 1 . 1 . DES ADMINISTRATEURS Le niveau et la structure de la rémunération des Administrateurs non exécutifs sont déterminés d’après leurs responsabilités générales et spécifiques et d’après la pratique sur le marché. Cette rémunération comprend une rémunération de base fixe ainsi que des jetons de présence pour la participation aux réunions du Conseil d’administration ainsi qu'à celles d’un ou de plusieurs Comités constitués par le Conseil d’administration ou pour chaque présidence de Comité. Vous trouverez ci-après le tableau récapitulatif contenant les rémunérations en vigueur pour l’exercice 2021 : Rémunération & jetons de présence Conseil d’administration Président = 400 000 EUR Administrateur : 20 000 EUR (forfait annuel) 2 100 EUR / réunion physique 1 050 EUR / réunion téléphonique Comité d’Audit & des Risques Président : 3 100 EUR / réunion physique 1 050 EUR / réunion téléphonique Membres : 2 100 EUR / réunion physique 1 050 EUR / réunion téléphonique Comité d’Investissement Président = Néant Membres : 2 100 EUR / réunion physique 1 050 EUR / réunion téléphonique 1 250 EUR / demi-journée de visite du site proposé à l’investissement 2 500 EUR / journée complète de visite du site proposé à l’investissement Comité de Nomination Président = Néant Membres : 1 050 EUR / réunion physique 525 EUR / réunion téléphonique Comité de Rémunération Président : 1 200 EUR / réunion physique 525 EUR / réunion téléphonique Membres : 1 050 EUR / réunion physique 525 EUR / réunion téléphonique POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 137 MG/JMI 4 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 La Société rembourse aux Administrateurs leurs frais de voyage et de séjour à l’international pour les séances et l’exercice de leur fonction au sein du Conseil d’administration et de ses Comités. La Société veille par ailleurs à prendre des polices d’assurance habituelles pour couvrir les responsabilités des Membres du Conseil d’administration dans le cadre de l’exercice de leur mandat. Les Administrateurs non exécutifs ne bénéficient ni d’un bonus annuel, ni d’options sur actions, ni encore d’une participation à des plans de retraite. Ils n’ont droit à aucune indemnité lorsque leur mandat prend fin. Nonobstant la disposition 7.6 du Code, les Administrateurs non exécutifs ne sont pas partiellement rémunérés sous forme d'actions de la Société. Néanmoins, le Conseil d’administration a invité tous les Administrateurs à investir un montant d'au moins 20.000 EUR en actions (soit la rémunération fixe annuelle) de la Société et à les conserver au moins un an après la fin de leur mandat. 1 . 2 . DES MEMBRES DU COMITE EXECUTIF F La rémunération accordée aux Membres du Comité Exécutif peut comprendre une rémunération (fixe) de base, une rémunération variable (short term incentive,ci-après « STI » ainsi qu’un long term incentive, ci-après « LTI ») et d’autres avantages quelle que soit leur forme (participation à des frais de voiture, assurance soins de santé). Les exceptions à ce principe ne peuvent être accordées que sur proposition du Comité de Rémunération et sur décision du Conseil d'administration. Par exemple, dans des cas très spécifiques, le Conseil d'administration peut approuver des éléments de rémunération exceptionnels tels qu'un bonus à la signature (en espèces ou sous forme d'actions) ou un bonus annuel garanti pour la première année de prestations. STI : La rémunération variable STI du CEO est égale à 100% de la rémunération fixe et le rémunération variable des autres Membres du Comité Exécutif est égale à 50 % de la rémunération fixe, si tous les objectifs (quantitatif et qualitatif) sont réalisés à 100%. La rémunération variable est partiellement liée à des critères quantitatifs et partiellement liée à des critères qualitatifs : • les MMembres exerçant une Fonction de Groupe ont 80% de critères quantitatifs - 20% de critères qualitatifs, • les MMembres exerçant une Fonction de Directeur Général de pays ont 50 % de critères quantitatifs et 50 % de critères qualitatifs. Le Conseil d'administration - sur proposition du Comité de Rémunération - définit les critères et les objectifs de la remunération variable STI pour chaque membre sur une base annuelle, examine la performance à la fin de chaque cycle et approuve le paiement qui en résulte pour chaque personne individuellement. Si les résultats quantitatifs au niveau du groupe sont inférieurs à l’objectif prédéfini par le Conseil d'Administration, la rémunération variable quantitative sera égale à 0. Si les résultats quantitatifs au niveau du Groupe dépassent l'objectif fixé par le Conseil d'Administration, la rémunération variable peut dépasser 100 % de la rémunération variable totale prévue. En conséquence, la rémunération variable peut être supérieure à 50 % de la rémunération fixe sansmaximum par rapport à la rémunération fixe. POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 138 MG/JMI 5 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 Les critères qualitatifs se concentrent sur la création de valeur à long terme et les objectifs qui déterminent une croissance durable, tels que la diversité, l'engagement vis-à-vis detoutes les parties prenantes, la réflexion stratégique, le leadership et l'engagement, les compétences interpersonnelles, etc. Suite à suite à l’Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, il a été expressément prévu par les statuts qu’Immobel puisse, au cas où la rémunération variable des personnes entrant dans le champ d’application des articles 7 :91 alinéa 1 et 2 et 7 :121 dernier alinéa du Code des Sociétés et des Associations s’élève à plus de 25 % de leurs rémunérations annuelles respectives, déroger auxdites dispositions. LTI Les Membres du Comité Exécutif, exerçant une fonction au niveau du Groupe, se voient attribuer une rémunération variable LTI de 50% de la rémunération fixe pour le CEO et jusqu'à 10% pour les autres MMembres du Comité Exécutif exerçant une fonction au sein du Groupe, à savoir des "Performance Shares". Les Membres du Comité Exécutif, exerçant une fonction de Directeur Général (ci-après "DG") d'un pays, peuvent bénéficier d'un plan d'incitation à long terme (ci-après "LTI"), basé sur la surperformance des activités du pays concerné (voir ci-dessous pour les détails). 2. LA MANIERE DONT LES CONDITIONS DE REMUNERATION ET D'EMPLOI DES SALARIES / COLLABORATEURS DE LA SOCIETE ONT ETE PRISES EN COMPTE LORS DE L'ETABLISSEMENT DE LA POLITIQUE DE REMUNERATION Immobel veut attirer des employés / collaborateurs talentueux, qui allient expertise et passion pour le secteur de la Promotion immobilière et s'efforcent de faire croître l'entreprise, en tenant compte de la gouvernance et des procédures de travail mises en place par Immobel. C'est pourquoi Immobel verse des salaires compétitifs. Immobel peut récompenser les employés / collaborateurs avec des Primes de Performance, si les performances de la Société le permettent, et en fonction des performances individuelles et de la pratique du marché, où Immobel opère. Pour les collaborateurs d'Immobel, la rémunération se compose d'un salaire fixe compétitif, récompensant leurs compétences, leur expertise et leur expérience, et si les résultats de la Société le permettent, d'une rémunération variable, récompensant des objectifs quantitatifs ou qualitatifs spécifiques. Un cycle annuel de fixation et d'évaluation des objectifs définit les objectifs de chaque collaborateur. Un processus d'évaluation intermédiaire et de fin d'année évalue les objectifs et les résultats réels pour tous les collaborateurs, ce qui peut conduire à une rémunération variable, basée sur ce processus. 3. LES CRITERES APPLIQUES POUR L'ATTRIBUTION DE LA REMUNERATION VARIABLE AUX MEMBRES DU COMITE EXECUTIF Les critères appliqués pour l’attribution de la rémunération variable sont soit de nature quantitative, soit de nature qualitative. Chaque année, le Conseil d’administration détermine, sur proposition du Comité de Rémunération, les critères et paramètres à appliquer pour la rémunération variable. Rémunération variable du CEO : STI : Les critères appliqués pour fixer la rémunération variable individuelle STI du CEO comprennent POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 139 MG/JMI 6 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 - d’une part, la rentabilité sur fonds propres ("ROE") comme critère quantitatif, et - d’autre part, des critères qualitatifs. Ces derniers changent annuellement. LTI : Le CEO peut également bénéficier d’un Plan d’Actions de Performance, pour lequel les éléments à prendre en compte sont, depuis 2020, la rentabilité sur fonds propres ("ROE") de la Société et le rendement des capitaux employés ("ROCE") de la Société. La rémunération variable des autres Membres du Comité Exécutif comprend : STI : • d’une part, une rémunération variable quantitative exclusivement basée sur le niveau de Rentabilité sur Fonds Propres du Groupe Immobel; • d’autre part, sont les critères qualitatifs déterminés en fonction : des critères généraux applicables à tous les Membres du Comité Exécutif. Ces critères généraux sont les suivants : ▪ Faire preuve d'esprit d'entreprise ; ▪ Respecter la gouvernance d'Immobel ainsi que les processus et procédures convenus ; ▪ Faire preuve de leadership dans la manière de travailler face aux équipes d'Immobel ; des critères spécifiques en fonction des responsabilités, des missions et des objectifs à atteindre individuellement par chacun des Membres du Comité Exécutif durant l’exercice écoulé. LTI : Fonctions Groupe : En outre, les Membres du Comité Exécutif exerçant une fonction Groupe se sont vu accorder des « Actions de Performance » (LTI). Les critères quantitatifs applicables à cette rémunération sont, d’une part, d'atteindre les objectifs de performance prédéfinis, basés sur le rendement moyen sur fonds propres sur trois ans, ainsi que le revenu net moyen par action (à l’exclusion des Actions de Trésorerie) sur trois ans (Performance Share Plan 2017 - 2019) ainsi que, d’autre part, la réalisation d'objectifs de performance prédéfinis, sur la base du rendement moyen des capitaux propres (ROE) sur trois ans ainsi que du rendement moyen des capitaux employés (ROCE) sur trois ans (Performance Share Plan 2020 - 2022). Directeurs Généraux: Les Membres du Comité Exécutif, exerçant un rôle Directeur Général (ci-après "DG") d'un pays, peuvent bénéficier d'un plan d'incitation à long terme (ci-après "LTI"), basé sur la surperformance de l'unité commerciale. Pour bénéficier de ce LTI, le ROE au niveau local doit dépasser 15 % du ROE (seuil stratégique de la Société). Un pourcentage du bénéfice excédentaire, supérieur à 15% du ROE, peut être accordé aux DG des pays. Ce LTI est partiellement payé en espèces, partiellement attribué en actions, qui doivent être conservées pendant 3 ans après l'attribution (période d'indisponibilité). Les critères mentionnés ci-dessus expriment d'une part les critères financiers et les facteurs de pilotage de l'entreprise (rendement des capitaux propres, rendement des capitaux employés, excédent de bénéfices,...). POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 140 MG/JMI 7 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 D'autre part, les critères qualitatifs définissent des objectifs qui rendent la Société plus forte à court, moyen ou long terme. Les thèmes suivants peuvent être mentionnés : alimentation du pipeline de projets, obtention des permis de construire, livraison des projets dans les délais, mise en œuvre d’un plan de qualité sur un sujet défini, amélioration des processus commerciaux, financiers, de contrôle ou de soutien, gestion et amélioration des aspects de durabilité des activités de la Société (qu'ils soient environnementaux, sociaux ou de gouvernance). Afin de stimuler une gestion saine des risques et la durabilité, une partie de la rémunération variable n'est pas acquise immédiatement et ne peut être versée qu'après trois ans. Afin de retenir les talents, la Société a également choisi de n'attribuer ces éléments de la rémunération variable que si le bénéficiaire est toujours actif pour Immobel. Chaque année, sur proposition du Comité de Rémunération, le Conseil d’administration arrête les objectifs du CEO et du Comité Exécutif pour l’exercice à venir, et évalue leurs performances pour la période précédente, conformément à la procédure existante. Cette évaluation des performances sert aussi à fixer la partie variable de leur rémunération annuelle. Il n'existe pas de droit spécifique pour récupérer la rémunération variable octroyée sur la base d'informations financières incorrectes ; le droit commun s'appliquera. Les Plans d'Actions de Performance contiennent une clause « Claw Back ». Les rémunérations variables (« Short Term Incentive ») seront payées aux Membres du Comité Exécutif / Administrateurs Exécutifs sur proposition du Conseil d’administration qui établit les Comptes Annuels de l’année sous revue, après approbation par l’Assemblée Générale Ordinaire. POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 141 MG/JMI 8 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 4. LES PERIODES D'ACQUISITION ET UNE EXPLICATION DE LA MANIERE DONT LA REMUNERATION EN ACTIONS CONTRIBUE A LA STRATEGIE COMMERCIALE, AUX INTERETS ET A LA PERENNITE A LONG TERME DE L'ENTREPRISE Les « Actions de Performance » accordées à certains Membres du Comité Exécutif en application du «Performance Share Plan 2017 - 2019» et du «Performance Share Plan 2020 - 2022» seront acquises définitivement après une période de trois années civiles complètes, s'ils atteignent les objectifs de performance prédéfinis sur trois ans. A noter que conformément à l’article 8.1 du Plan, les Actions de Performance sont perdues pour les bénéficiaires du plan qui ne sont plus en fonction au sein du Groupe et qui ne se sont pas encore vu acquérir les Actions de Performance :" le titulaire d'actions de performance qui résilie de manière anticipée son contrat de services de gestion avec la Société ou dont le contrat de services de gestion est résilié pour un motif valable à cause du titulaire d'actions de performance, perd ses actions de performance qui ne sont pas encore acquises le jour de la notification ou de la notification écrite du départ ou de la résiliation ." La rémunération en actions vise à contribuer à la stratégie commerciale, aux intérêts à long terme et à la pérennité d'Immobel en incitant les bénéficiaires à créer de la valeur pour les actionnaires, en ligne avec ses procédures et dans le cadre de se Gouvernance. 5. LA DUREE DES CONTRATS AVEC LES ADMINISTRATEURS, AVEC LES MEMBRES DU COMITE EXECUTIF ET LES DELEGUES A LA GESTION JOURNALIERE AINSI QUE LES PERIODES DE PREAVIS APPLICABLES ET LES INDEMNITES LIEES 5.1. DUREE DES CONTRATS AVEC LES ADMINISTRATEURS ET DIRIGEANTS En application des Statuts d’Immobel, la durée des mandats des Administrateurs est fixée pour une période maximale de quatre ans, renouvelable. La durée du contrat de prestation de services avec les Membres du Comité Exécutif varie en fonction des termes et conditions de chaque contrat concerné. 5.2. CONDITIONS DE RESILIATION (PERIODES DE PREAVIS INCLUSES) Le délai de préavis ou l'indemnité de licenciement due par Immobel en cas de résiliation des contrats des Membres du Comité Exécutif / Administrateur Exécutif, qui exercent leur fonction sous le statut d’indépendant, actifs au sein d'Immobel est de 3 mois 1 . Des exceptions peuvent seulement être accordées après validation du Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération. Pour ceux exerçant leur fonction sous le statut d’employé, les délais et modalités légales sont applicables. 6. LE PROCESSUS DE DECISION SUIVI POUR LA DETERMINATION DE LA POLITIQUE DE REMUNERATION, SA REVISION ET SA MISE EN OEUVRE, Y COMPRIS LES MESURES POUR EVITER OU GERER LES CONFLITS D'INTERETS ET, LE CAS ECHEANT, LE ROLE DU COMITE DE REMUNERATION OU D'AUTRES COMITES CONCERNES Le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, valide la Politique de Rémunération et la soumet à l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires pour approbation. Le Conseil d’administration évalue, sur une base annuelle, si la Politique de Rémunération doit être adaptée. 1 Exceptés Marnix Galle et Karel Breda, lesquels bénéficient d’un délai de préavis ou d'indemnité de licenciement respectives de 12 mois et 6 mois en cas de résiliation de leur contrat. POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 142 MG/JMI 9 / 9 Politique de remuneration – 01.01.2022 Le Comité de Rémunération évalue chaque année si tous les éléments de la Politique sont conformes aux objectifs stratégiques de la Société et propose, le cas échéant, des améliorations au Conseil d'Administration. Comme mentionné dans la Charte de Gouvernance d'Entreprise révisée en dernier lieu le 9 décembre 2021, tous les Administrateurs (donc les Membres du Comité de Rémunération, ou de tout autre Comité concerné) doivent éviter de prendre toute mesure, position ou intérêt qui est, ou semble être, en conflit avec les intérêts de la Société. 7. LA DESCRIPTION ET L'EXPLICATION DE TOUTES LES MODIFICATIONS SIGNIFICATIVES ET L'INDICATION DE LA MANIERE DONT LES VOTES ET LES AVIS DES ACTIONNAIRES SUR LA POLITIQUE DE REMUNERATION ET LES RAPPORTS DE REMUNERATION DEPUIS LE VOTE LE PLUS RECENT SUR LA POLITIQUE DE REMUNERATION PAR L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES ONT ETE PRIS EN COMPTE En 2020, en ligne avec le Plan d'Actions de Performance 2017 – 2019, un Plan d'Actions de Performance 2020 - 2022 a été approuvé, tel que décrit ci-dessus. L'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires (représentant 64,40% du capital social) a approuvé le 14 avril 2021 • le rapport 2021 sur les rémunérations) par 6.406.724 voix "pour", 30.650 voix "contre" et 1.350 abstentions, et • la Politique de Rémunération par 6.400.524 voix "pour", 30.827 voix "contre" et 1.350 abstentions. Raot de rémunération Isala, Bruxelles RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 143 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 144 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION Mesdames et Messieurs Nous avons le plaisir de présenter notre Rapport de Rémunération pour l’exercice sous revue. Introduction Immobel a réalisé de très bons résultats engendrant une croissance substantielle de son chiffre d’affaires. Le bénéfice net du Groupe est passé de 33,3 millions d’euros en 2020 à 92,2 millions d’euros en 2021. Le rendement sur capitaux propres (ROE) a atteint 19%, une performance largement supérieure à l’objectif de la société, fixé à 15%. L’EBITDA a doublé, passant de 52,8 millions d’euros à 103,8 millions d’euros. L’acquisition de plusieurs projets de premier plan a soutenu la croissance du portefeuille sous-jacent d’Immobel, qui était de 5,1 milliards d’euros en 2020 et s’élèvait à 5,5 milliards d’euros à la fin de 2021. Ces acquisitions ont en outre contribué à alimenter un pipeline de projets prometteurs. Au vu de ses bons résultats, Immobel s’est engagée à augmenter son dividende de 10 %, portant le dividende pour l’année 2021 à 3,05 euros par action. Vous trouverez des informations plus détaillées sur les principales étapes de l'activité d'Immobel en 2021 dans les chapitres "Message du Président Exécutif", "Faits marquants 2021", "Chiffres clés 2021" et "Activités". Aucune déviation ou dérogation n'a été faite à la Politique de Rémunération telle qu’approuvée par les Actionnaires lors de l’Assemblée Générale des Actionnaires de la Société qui s’est tenue le 15 avril 2021, exception faite d’une rémunératon spécifique unique attribuée au Président Exécutif en 2022 pour l’année 2021 - voir détail ci-dessous. En 2021 Karin Koks – van der Sluijs a démissionné pour cause de conflit d’intérêts et Patrick Albrand a rejoint la Société comme Admininistrateur et Membre du Comité d’Audit et de Gestion des Risques et comme Membre du Comité d’Investissement. Deux Membres du Comité Exécutif d'Immobel ont mis fins à leurs missions pour la Société (le Chief Operating Officer, Filip Depaz, en tant que représantant de la société Filip Depaz Consultancy BV, le 30 avril 2021 et le Chief Investment Officer, Alexis Prevot, en tant que représentant de la société AP2L BV, le 30 septembre 2021). Comme annoncé l’an dernier, Le Conseil d'Administration a procédé a un benchmarking pour la rémunération globale du Président du Conseil d’Administration / CEO ce qui aura une influence sur sa rémunération totale en 2022 et a déjà été extrapollé pour une partie de sa rémunération pour 2021. I. Le montant de la rémunération et des autres avantages accordés en 2021, directement ou indirectement, à tous les Administrateurs et Membres du Comité Exécutif Les montants individuels des rémunérations versées directement ou indirectement à l'ensemble des Administrateurs pour 2021 sont indiqués dans le tableau ci-dessous. Tous les montants indiqués sont, le cas échéant, bruts, c'est-à-dire avant déduction de l'impôt. Tel que décidé en 2019, suite à une étude comparative concernant la rémunération des Administrateurs non exécutifs, la rémunération fixe des Administrateurs non exécutifs, a été augmentée (après avoir d’abord été reportée de 2020 à 2021, en raison de l'impact de la pandémie Covid-19 sur l'entreprise) de 14.000 EUR à 20.000 EUR. Il est rappelé que le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunérations, avait décidé le 10 décembre 2020 que chaque Administrateur devrait acheter des actions Immobel avant l'Assemblée Générale qui se tiendra en avril 2022 pour un montant minimum de 20.000 EUR, soit la rémunération annuelle fixe pour l'année 2021 pour chacun d'entre eux, et conserver les actions au moins 3 ans après l'acquisition et jusqu'à 1 an après la fin du mandat. En application de la Disposition 7.5 du Code belge de Gouvernance d’Entreprise 2020, les Administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de rémunérations liées aux performances, c’est-à-dire liés directement aux performances de la Société. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 145 Nom Administrateur, position Rémunération fixe en EUR Rémunération variable en EUR Autres compo- santes 1 Frais de pension Rémuné- ration totale en EUR 2 Proportion rémuné- ration fixe/ variable Rémuné- ration de base Jetons de présence Avantages en nature Variable s/ un an Variable pluriannuel ADL COMM.V représentée par Astrid DE LATHAUWER 20.000 15.525 N/A N/A N/A N/A N/A 35.525 100% Pierre Nothomb SRL, représentée par Pierre NOTHOMB 20.000 27.625 N/A N/A N/A N/A N/A 47.625 100% A.V.O.- Management SRL représentée par Annick VAN OVERSTRAETEN 20.000 16.800 N/A N/A N/A N/A N/A 36.800 100% Karin KOKS 3 18.333 23.100 N/A N/A N/A N/A N/A 41.433 100% Patrick ALBRAND 4 1.667 6.300 N/A N/A N/A N/A N/A 7.967 100% M.J.S. Consulting BV représentée par Michèle SIOEN 20.000 19.950 N/A N/A N/A N/A N/A 39.950 100% LSIM SA représentée par Wolfgang DE LIMBURG STIRUM 20.000 21.000 N/A N/A N/A N/A N/A 41.000 100% Total administrateurs 420.000 130.300 250.300 En 2021, la Société a poursuivi les principes de la Politique de Rémunération des Membres du Comité Exécutif tels que décrits dans l'Annexe 2 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise, à l’exception de ceux pour le Président Exécutif / CEO. Le Conseil d'Administration approuve les propositions de nomination du Comité Exécutif, sur proposition du Comité de Nomination, et décide de leur rémunération, sur la base des recommandations du Comité de Rémunérations. Filip Depaz, en tant que représantant de la société Filip Depaz Consultancy BV (Chief Operating Officer - COO) a mis fin à ses missions pour la Société le 30 avril 2021 et Alexis Prevot, en tant que représentant de la société AP2L (Chief Investment Officer -CIO) a mis fin à ses missions pour la Société le 30 septembre 2021. Aucun autre changement n'a été apporté à la composition du Comité Exécutif. Conformément à la Politique de Rémunération applicable pour 2021, sauf accord contractuel contraire, la rémunération des Membres du Comité Exécutif comprend jusqu’à trois éléments : 1° une rémunération fixe, 2° un plan d'incitation à court terme et 3° un plan d'incitation à long terme. Sur proposition du Comité de Rémunération le Conseil d'Administration a modifié la rémunération totale du Président Exécutif / CEO et a attribué une rémunération spécifique exceptionnelle en 2022 relative à l’exercice 2021, Le Comité de Rémunération a proposé au Conseil d’Administration d'appliquer définitivement la proposition de rémunération totale pour 2022. 1 Comme le coût ou la valeur des assurances et autres prestations en nature, avec une explication des détails des principaux éléments. 2 Cela comprend les avantages qui ont été accordés / octroyés / dus (mais non matérialisés) au cours de l'exercice financier sous revue. 3 Jusqu'au 30 novembre 2021. 4 Depuis le 30 novembre 2021. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 146 La rémunération de 2021 versée au Président Exécutif / CEO est la suivante : • une rémunération de base annuelle de 640.000 euros (hors TVA), payable par 12 mensualités ; • une rémunération variable à court terme. Si 100 % des objectifs (quantitatifs et qualitatifs) sont atteints, 50 % de la rémunération fixe peut être obtenue sous forme de rémunération variable. Les critères quantitatifs (ROE avec objectif = 15 %) peuvent être surpassés. Dans ce cas, la rémunération variable augmentera proportion-nellement. En dessous du seuil de 10% de ROE, le montant quantitatif obtenu sur l'incentive court terme sera mis à 0. En 2021, la rémunération variable à court terme accordée au Président Exécutif / CEO s’élève à 300.800 EUR ; • un Plan d’Actions de Performance (ci-après dénommé également « Performance Share Plan »), comme décrit ci-dessous ; • Une "bonus" exceptionnel et unique de 1.000.000 EUR. La rémunération fixe des autres Membres du Comité Exécutif au 31 décembre 2021, ainsi que les critères quantitatifs et qualitatifs de leur rémunération variable à court terme et les critères et objectifs de la rémunération à long terme pour certains des Membres sont fixés par le Conseil d'Administration, sur recommandation du Comité de Rémunérations, et sur proposition du Président Exécutif du Conseil d'Administration / CEO. La rémunération de 2021 versée aux Membres du Comité Exécutif est la suivante : Nom membre Comité Exécutif position Rémunération fixe en EUR Rémunération variable en EUR Autres compo- santes 5 Frais de pensi on Rémuné- ration totale en EUR 6 Proportion rémuné- ration fixe/ variable Rémuné- ration de base Jetons de présence Avantages en nature Variable s/ un an Variable pluri- annuel 7 A 3 MANAGEMENT BV, représentée par Marnix GALLE Président Exécutif du Conseil 640.000 n/a n/a 364.459 28.342 8 1.000.000 n/a 2.032.801 46% Total de tous les autres Membres du Comité Exécutif 1.700.000 n/a n/a 2.479.004 109.269 9 n/a 4.288.273 66% Total 2.340.000 2.843.463 137.611 1.000.000 6.321.074 5 Bonus exceptionnel et unique payé au Président Exécutif / CEO 6 Cela comprend les avantages qui ont été accordés / octroyés / dus (mais non matérialisés) au cours de l'exercice financier sous revue. 7 Le montant de la rémunération à base d'actions est égal à la somme du montant indiqué dans le tableau relatif aux "Attributions d'actions". 8 Soit 383 à 74,00 EUR au 03/01/2022. 9 y compris 765 actions à 74,00 EUR au 03/01/2022. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 147 II. Rémunération en actions A. Aux Administrateurs (Exécutifs) en 2021 Nom Administrateur position Conditions principales du Performance Share Plan Informations relative à l’exercice sous revue Balance d’ouver- ture Durant l’année Balance de clôture Description du plan Période de performance Date de proposition/ d’ attribution Date d’ acquisition définitive Fin de la période de conservation Actions proposées/ attribuées en début de période Actions acquises définitivement Actions proposées Actions soumises à une condition de performance Actions proposées/ attribuées et acquises définitivement en fin d’ exercice Actions soumises à une période de conservation A³ MANAGEMENT bv Président Exécutif / CEO PSP 2017 - 2019 01/01/2017 - 31/12/2019 07/12/2016 28/05/2020 n/a 1.806 2.049 - - 2.049 n/a 01/01/2017 - 31/12/2019 07/12/2016 28/05/2020 n/a 1.722 1.954 - - 1.954 n/a 01/01/2018 - 31/12/2020 13/03/2018 15/04/2021 n/a 1.477 1.058 - - 1.058 n/a 01/01/2019 - 31/12/2021 29/03/2019 21/04/2022 n/a 1.606 - - 268 383 n/a PSP 2020 - 2022 01/01/2020 - 31/12/2022 10/12/2020 20/04/2023 n/a 2.424 - 2.424 - n/a 01/01/2021 - 31/12/2023 04/03/2021 18/04/2024 n/a 2.352 - - 2.352 - n/a 01/01/2021 31/12/2024 10/03/2022 17/04/2025 n/a 5.405 - - - - 16.792 5.061 - 5.044 5.444 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 148 B. Aux autres Membres 10 du Comité Exécutif exerçant des missions en 2021 Nom membre Comité Exécutif position Conditions principales du Performance Share Plan Informations relative à l’exercice sous revue Balance d’ouver- ture Durant l’année Balance de clôture Description du plan Période de performance Date de proposition/ d’ attribution Date d’ acquisition définitive Fin de la période de conservation Actions proposées/ attribuées en début de période Actions acquises définitivement Actions proposées Actions soumises à une condition de performance Actions proposées/ attribuées et acquises définitivement en fin d’ exercice Actions soumises à une période de conservation KB FINANCIAL SERVICES bv Executif (CFO) PSP 2017 - 2019 01/01/2017- 31/12/2019 - - n/a - - - - - n/a 01/01/2018- 31/12/2020 11/09/2018 15/04/2021 n/a 205 - - - 293 n/a 01/01/2019- 31/12/2021 29/03/2019 14/04/2022 n/a 534 - - 764 n/a PSP 2020 - 2022 01/01/2020- 31/12/2022 10/12/2020 20/04/2023 n/a 489 - - 489 - n/a 01/01/2021- 31/12/2023 04/03/2021 18/04/2024 n/a 514 - - 514 - n/a 01/01/2022- 31/12/2024 10/03/2022 17/04/2025 n/a 473 n/a ADEL YAHIA CONSULT BV Executif (MD Belgium) LTI 2019 728 - - - - 728 LTI 2021 925 925 925 925 4.793 - - 1.003 1.057 2.578 Il existe actuellement deux Plans d'Actions de Performance (ci-après également dénommé « Performance Share Plan ») pour certains Membres du Comité Exécutif. Le 24 mai 2017, les Actionnaires ont validé un Plan d'Actions de Performance au profit de certains Membres du Comité Exécutif (dont le Président Exécutif et le précédent CEO) pour les années 2017 à 2019 ; et le 28 mai 2020, un Plan d'Actions de Performance a été approuvé au profit de certains Membres du Comité Exécutif pour les années 2020 à 2022. Pour plus d'informations concernant les Plans d'Actions de Performance, veuillez vous référer à la Politique de Rémunération. En 2021, un total de 3.383 actions, attribuées dans le cadre du "Performance Share Plan 2017 - 2019" (pour le cycle 2019 - 2021), ont été définitivement acquises par le Président Exécutif / CEO (toujours membre du Comité Exécutif – 1.058 actions) sous réserve de la réalisation des objectifs de performance, ainsi que par le CFO (293 actions), par l’ancien CEO (Alexander Hodac – 1.058 actions), par l’ancien CFO (Valéry Autin – 95 actions) et par l’ancien Chief Technical (Rudy op’t Roodt – 879 actions). Les principales dispositions de ce Performance Share Plan sont reprises ci-après: « Dans le cadre de ce plan, les bénéficiaires reçoivent une attribution conditionnelle d'actions ("Performance Shares") qui seront acquises définitivement à la fin de la période de performance, sous réserve et à la réalisation des conditions de performance. 10 Encore en fonction à la fin de l'exercice financier sous revue. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 149 Conditions de Performance Les Actions de Performance attribuées deviendront inconditionnelles / seront acquises définitivement après une Période de Performance / période d'acquisition définitive de trois années civiles complètes, sous réserve de la réalisation de deux Conditions de Performance qui sont pondérées de manière égale : • Rendement moyen des capitaux propres (ROE) de 3 ans au niveau du Groupe Immobel • 3 ans de revenu net moyen par action au niveau du Groupe Immobel (à l'exclusion des actions propres) Le niveau d'acquisition définitive précis des actions de performance dépendra du niveau de réalisation réel des conditions de performance Période de Performance La réalisation des Conditions de Performance sera déterminée sur une Période de Performance de trois années civiles complètes, c'est-à-dire du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021. Dividendes Lors de l'acquisition, les bénéficiaires ne reçoivent pas la valeur des dividendes relatifs aux trois années précédentes en ce qui concerne les Performance Shares acquises définitivement. Vesting Les Actions de Performance attribuées dans le cadre du Plan seront acquises définitivement à la fin de la Période de Performance, sous réserve et à la réalisation des Conditions de Performance. Les Actions de Performance qui ne sont pas acquises définitivement sont perdues et prennent fin. En outre, des dispositions de bon et mauvais départ s'appliquent en cas de résiliation du contrat de prestation de services conclu entre le membre du Comité Exécutif et Immobel pendant la Période de Performance ». Un nouveau Performance Share Plan 2020 - 2022 a été approuvé par les Actionnaires lors de l’Assemblée Générale du 28 mai 2020. En application de ce « Performance Share Plan 2020-2022 » certains Membres du Comité Exécutif pourraient se voir RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 150 accorder annuellement, sous certaines conditions, des Actions de Performance. Ces « Actions de Performance » seront acquises définitivement après une période de 3 années civiles complètes, sous réserve de la réalisation d'objectifs de performance prédéfinis, sur la base du rendement moyen des capitaux propres (ROE) sur 3 ans ainsi que du rendement moyen des capitaux employés (ROCE) sur 3 ans. Pour 2021, le seuil inférieur du ROE moyen sur 3 ans est défini par le Conseil d'Administration à 10 %, tandis que le seuil supérieur est de 15 %. Pour le ROCE moyen sur 3 ans, le seuil inférieur est défini par le Conseil d'Administration à 7 %, tandis que le seuil supérieur est fixé à 8 %. Il y aurait une attribution d'Actions de Performance pour chacune des années 2020 à 2022 et le nombre total d'Actions de Performance à offrir serait déterminé chaque année par le Conseil d'Administration sur proposition du Comité de Rémunération. Dans le cadre de ce Plan, pour l'attribution à effectuer pour 2021, un nombre total maximum de 3.748 actions ont été proposées, sous réserve de la réalisation des objectifs de performance à 100%, ventilés comme suit : Président Exécutif: 2.352 Actions de Performance. Chief Financial Officer: 514 Actions de Performance. Chief Investment Officer: 441 Actions de Performance. Chief Operational Officer: 441 Actions de Performance. Les principales dispositions de ce Performance Share Plan sont reprises ci-après: Les Actions de Performance offertes par le plan prénommé, sont offertes gratuitement et incluent les mêmes droits que les actions existantes. Les objectifs sont fixés chaque année par le Conseil d'Administration, conformément à la stratégie et à la Politique de Rémunération de la Société. Le degré exact auxquels les Actions de Performance des deux plans seront définitivement acquises, dépendra du niveau de performance des objectifs réellement atteint : • aucune acquisition définitive si la performance est inférieure ou égale au seuil minimum défini ; RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 151 • la mise en œuvre complète des objectifs conduira à une acquisition nominale de 100 % des Actions de Performance attribuées; • une acquisition définitive maximale de 150 % des Actions de Performance attribuées lorsque la performance est égale ou supérieure à la limite supérieure convenue (pour le PSP 2017 - 2019); pour le PSP 2020 - 2022 ce % est limité à 100% ; • entre ces valeurs, l'acquisition définitive sera proportionnelle. Au moment de l'acquisition définitive, les bénéficiaires ne percevront pas la valeur des dividendes des trois dernières années auxquelles les Actions de Performance acquises se rapportent. Les Actions de Performance attribuées dans le cadre du Plan seront acquises à la fin de la période de performance, sous réserve de la réalisation des conditions de performance. Les Actions de Performance qui ne sont pas acquises sont perdues et caduques. En cas de résiliation du contrat entre le Bénéficiaire et Immobel (volontaire ou non), le Bénéficiaire perd les droits sur les Performance Shares non encore acquises. Enfin, 5 % du plan LTI complémentaire de certains Membres, axé sur la surperformance de chaque pays concerné, sont alloués sous forme d’Actions. Ces Actions seront acquises définitivement 3 ans après leur attribution. III. L'utilisation de la possibilité de restitution Il n’y a pas de droit spécifique de recouvrement de la rémunération variable attribuée sur la base d’informations financières erronées, sauf dans les Performance Share Plan mentionné plus haut qui contiennent une clause Claw Back. Le Conseil d’Administration a décidé que les rémunérations variables (« Short Term Incentive ») seront payées aux Membres du Comité Exécutif / Administrateurs Exécutifs après le Conseil d’Administration du 10 mars 2022 qui établit les Comptes Annuels au 31 décembre 2021, sous réserve d’une approbation finale par l’Assemblée Générale du 21 avril 2022. IV. Des informations sur la conformité de la Rémunération par rapport à la Politique de Rémunération et la façon dont les critères de performance ont été appliqués A. Conformité avec la Politique de Rémunération En application de la Disposition 7.8 du Code belge de Gouvernance d’Entreprise 2020, afin de faire correspondre les intérêts des managers exécutifs aux objectifs de création durable de valeur de la Société, la part variable de la rémunération des Membres du Comité Exécutif est structurée de façon à être liée à leurs performances individuelles et à celles, globales, d’Immobel. Ainsi la rémunération des Membres du Comité Exécutif (y compris celle du Président Exécutif, telle que détaillée ci-dessus), est répartie en une partie fixe, une partie variable STI (« Short Term Incentive ») et, pour certains d’entre eux, une partie variable LTI (« Long Term Incentive »). La partie variable STI comprend : • une rémunération variable quantitative exclusivement basée sur le niveau de Rentabilité des Fonds Propres; • une rémunération variable qualitative mesurable déterminée en fonction des critères généraux applicables à tous les Membres du Comité Exécutif. Ces critères généraux sont les suivants : − Faire preuve d’esprit d’entreprise − Respecter la gouvernance d'Immobel ainsi que les processus et procédures convenus − Faire preuve de leadership dans la façon de travailler avec toutes les équipes d'Immobel • une rémunération variable qualitative mesurable déterminée en fonction des responsabilités, des missions et des objectifs à atteindre individuellement par chacun des Membres du Comité Exécutif durant l’exercice écoulé. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 152 Comme décidé par le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, certains Membres du Comité Exécutif bénéficient d’une pondération, par rapport à la rémunération variable totale, de 80 % pour les aspects quantitatifs, et de 20 % pour les aspects qualitatifs. Les Directeurs Généraux des pays bénéficient d’une pondération de 50 % - 50 %, à l’exception du Directeur Général France qui bénéficie encore d’une pondération 20 % quantitative, 80 % qualitative pour 2021. En ce qui concerne la partie variable du Long Term Incentive (LTI), il convient de faire une distinction entre, d'une part, les Plans d'Actions de Performance d'Immobel (2017 - 2019 et 2020 - 2022) et, d'autre part, un plan spécifique de Long Term Incentive pour les autres Membres. Le PSP donne à certains Membres du Comité Exécutif une rémunération variable en actions si les objectifs de ROE et de prix de l'action (Plan 2017 - 2019) sont atteints ou si les objectifs de ROE et de ROCE (Plan 2020 - 2022) sont atteints. Le 2 ème Plan LTI, qui incite plus spécifiquement à la surperformance au niveau d’un pays, est basé sur la surperformance du ROE au niveau national et calculé en fonction de l'excédent du bénéfice net (au-dessus du niveau du ROE de 15%). Dans ce Plan LTI, une partie du montant est acquise et versée en espèces (95% sur 2 ans), tandis que les 5% restants sont alloués en actions et acquis endéans une période de 3 ans après attribution. Les Membres du Comité Exécutif exerçant une fonction au niveau du Groupe, ont reçu des actions dans le cadre du Plan PSP 2020 - 2022, selon a certain % en fonction de leur rémunération (25 % pour le Président Exécutif / CEO et 10 % pour les autres Membres exerçant une fonction au niveau du Groupe). Le Conseil d'Administration a décidé que les rémunérations variables « Short Term Incentive » seront versées aux Membres du Comité Exécutif après le Conseil d'Administration de mars 2022 établissant les comptes annuels au 31 décembre 2021, sous réserve de l'approbation finale par l'Assemblée Générale du 21 avril 2022. Sur la base des performances globales de la Société en 2021 et de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité Exécutif entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2021, la partie variable de la rémunération globale (qualitative et quantitative) versée pour 2021, représente 52,79% de la rémunération de base des Membres du Comité Exécutif (à l'exclusion de celle du Président Exécutif / CEO, détaillée ci-dessous). La partie variable comprend d'une part le montant STI convenu contractuellement et d'autre part les montants dûs dans le cadre des Plans d'actions de performance (à la fois alloués et acquis). En concordance avec la Politique de Rémunération, le délai de préavis ou l'indemnité de licenciement due par Immobel en cas de résiliation des contrats des Membres du Comité Exécutif / Administrateur Exécutif, qui exercent leur fonction sous le statut d’indépendant, actifs au sein d'Immobel est de 3 mois. Des exceptions peuvent seulement être accordées après validation du Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération. Pour ceux exerçant leur fonctions sous le statut d’employé, les délais et modalités légales sont applicables. Pour votre information, les périodes de préavis prévues pour les Membres du Comité Exécutif sont : • Marnix Galle : 12 mois • Karel Breda : 6 mois • Adel Yahia : 3 mois • Fabien Acerbis : 3 mois • Olivier Bastin : en correspondence avec les lois en vigueur au Luxembourg. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 153 B. Application des critères de performance Nom Membre Comité Exécutif, position Description des critères de performance et type de rémunération applicable Pondération relative des critères de performance Information sur les objectifs de performance Performance mesurée (a) et résultat effectif de l’attribution (b) Performance cible/seuil minimum (a) et attribution correspondante (b) Performance cible/seuil maximum (a) et attribution correspondante (b) A³ MANAGEMENT bv, Président Exécutif / CEO Rentabilité sur Fonds Propres – rém. variable quantitative 80% (a) ROE de 15% (a) non limité (a) 18,73% (b) 256.000 EUR (b) non limité (b) 256.000 EUR Croissance de la Société (JV et Fund) et intégration dans le model opérationnel d’Immobel 10% (a) 32.000 EUR (a) 32.000 EUR (a) 80% (b) 32.000 EUR (b) 32.000 EUR (b) 25.600 EUR Augmenter la présence Pan- européenne par des opérations en France, Allemagne et Espagne 10% (a) 32.000 EUR (a) 32.000 EUR (a) 60% (b) 32.000 EUR (b) 32.000 EUR (b) 19.200 EUR Autres Membres du Comité Exécutif Critères quantitatifs Dépendant de la fonction au sein du Comité Exécutif (a) ROE de 10% (a) non limité (a) 18,73%/dépendant du pays (b) 0 EUR (b) non limité (b) 1.807.647 EUR Critères qualitatifs divers (généraux et individuels) Dépendant de la fonction au sein du Comité Exécutif (a) / (a) / (b) scores individuels par Membre (b) / (b) 394.500 EUR (b) 360,445 EUR V. Dérogations et écarts de la Politique de Rémunération Sur base de la performance globale de la Société durant l’année 2021 et sur base de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité Exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021, la partie variable globale (qualitative et quantitative) des rémunérations versées au titre de l’exercice 2021 représente 52,97% de la rémunération de base pour les Membres du Comité Exécutif (à l’exclusion de celle du Président Exécutif / CEO). La rémunération variable du Président Exécutif et de certains autres Membres du Comité Exécutif dépasse 25 % de leurs rémunérations annuelles respectives. Suite à l’Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, il a été expressément prévu dans l'article 14 (ancien article 16) des statuts que la Société peut déroger aux dispositions des articles 7 :91 al. 1 et 2 et 7 :121 dernier alinéa CSA, pour toute personne entrant dans le champ d’application de ces dispositions. En 2021, il n'y a pas eu d'écarts par rapport à la Politique de Rémunération ou à sa mise en œuvre, si ce n’est pour le bonus exceptionnel alloué au Président Exécutif / CEO tel que détaillé ci-dessus. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 154 VI. Évolution de la rémunération par rapport aux performances de la Société au cours des 5 derniers exercices rapportés Evolution annuelle 2017 2018 2019 2020 2021 Information relative à l’année sous revue Rémunération CEO / Président Exécutif du Conseil d'administration A³ MANAGEMENT bv 11 Président Exécutif - - 886.260 1.043.760 2.032.801 À partir du 01/07/2019, Marnix Galle est également devenu CEO de la Société, en plus de son rôle de Président Exécutif du Conseil d'Administration. Changement d’année en année - - - +18% +94% Rémunération Autres Membres du Comité Exécutif Autres Membres du Comité Exécutif - - - 2.181.293 4.288.273 Changement d’année en année - - - - +96% Rémunération Administrateurs non exécutifs ADL CommV 12 Non-exécutif 32.825 27.050 34.175 25.475 35.525 Augmentation de la rémunération due à l’augmentation du nombre de réunions et de réunions par téléphone/Teams Changement d’année en année - -18% +26% -25% +39% PIERRE NOTHOMB srl 13 Non-exécutif - - 43.175 35.875 47.625 Augmentation de la rémunération due à l’augmentation du nombre de réunions et de réunions par téléphone/Teams Changement d’année en année - - - -17% +33% A.V.O.-MANAGEMENT bv 14 Non-exécutif 32.375 30.800 35.525 26.600 36.800 Augmentation de la rémunération due à l’augmentation du nombre de réunions et de réunions par téléphone/Teams Changement d’année en année - -5% +15% -25% +38% 11 Représentée par son représentant permanent Marnix GALLE. 12 Représentée par son représentant permanent Astrid DE LATHAUWER. 13 Représentée par son représentant permanent Pierre NOTHOMB. 14 Représentée par son représentant permanent Annick van OVERSTRAETEN. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 155 Karin KOKS-van der SLUIJS Non-exécutif 46.550 45.500 46.550 30.800 41.433 Augmentation de la rémunération due à l’augmentation du nombre de réunions et de réunions par téléphone/Teams. À partir du 30/11/2021, Karin Koks-van der Sluijs a démissionné de son mandat d'administrateur indépendant. Changement d’année en année - -2% +2% -34% +35% M.J.S. CONSULTING bv 15 Non-exécutif - - 29.750 28.700 39.950 Augmentation de la rémunération due à l’augmentation du nombre de réunions et de réunions par téléphone/Teams Changement d’année en année - - - -4% +39% LSIM sa 16 Non-exécutif - - 23.450 20.300 41.000 Augmentation de la rémunération due à l’augmentation du nombre de réunions et de réunions par téléphone/Teams Changement d’année en année - - - -13% +102% Patrick ALBRAND Non-exécutif - - - - 7.967 Patrick Albrand a été coopté en tant qu'administrateur indépendant à partir du 30/11/2021. Changement d’année en année - - - - - Rémunération totale accordée aux Administrateurs 300.150 270.752 289.775 167.750 250.300 Changement d’année en année - -10% +7% -42% +49% Performance de la Société EBITDA 25,8 MEUR 75,1 MEUR 124,6 MEUR 52,8 MEUR 103,8 MEUR Changement d’année en année - +291% +66% -58% +97% Bénéfice net 11 MEUR 56,8 MEUR 102,4 MEUR 33,3 MEUR 92,2 MEUR Changement d’année en année +514% +80% -68% +177% Rémunération moyenne des employés Rémunération moyenne par employé (coût complet) NA NA NA NA 125.498 Changement d’année en année - - - - - 15 Représentée par son représentant permanent Michèle SIOEN. 16 Représentée par son représentant permanent Wolfgang de LIMBURG STIRUM. RAPPORT DE RÉMUNÉRATION RAPPORT ANNUEL 2021 156 VII. Ratio entre la rémunération la plus haute et la rémunération la plus basse Le rapport entre la rémunération la plus élevée, c'est-à-dire le Président Exécutif, et l'employé le moins rémunéré, en équivalent temps plein, dans le Groupe Immobel s'élève à un facteur de 18,1% en 2021. Cette information s'applique à toutes les entités du Groupe, dans toutes les implantations (Belgique, Luxembourg, France, Allemagne, Pologne et Espagne). VIII. Des informations sur le vote des Actionnaires Immobel est tenue d'expliquer dans le rapport comment le vote consultatif sur le précédent rapport de rémunération adopté par la dernière assemblée générale a été pris en compte : Dans un souci d'exhaustivité, il est spécialement mentionné aux Actionnaires que l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires (représentant 64,40% du capital social) a approuvé le 14 avril 2021 : • le dernier Rapport de Rémunération par 6.406.724 voix "pour", 30.650 voix "contre" et 1.350 abstentions, et • la Politique de rémunération par 6.400.574 voix « pour », 36.827 voix « contre » et 1.350 « abstentions » * * * Nous vous demandons donc d’approuver les modalités de ce rapport de rémunération pour l’exercice 2021. * * * Arrêté lors de la réunion du Conseil d’Administration le 10 mars 2022. ADL CommV (représentée par Astrid De Lathauwer) Présidente du Comité de Rémunération A³ Management BV (représentée par Marnix Galle) Président Exécutif du Conseil d’Administration COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES abégés Four Seasons Resort, Marbella COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 157 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 158 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS I. ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS ....................................................................................... 160 A. État consolidé du résultat global (en milliers EUR) ............................................................................................... 160 B. . . État consolidé de la situation financière (en milliers EUR) ................................................................................... 161 C. C . . État consolidé des flux de trésorerie (en milliers EUR) ......................................................................................... 162 D. D . . État consolidé des variations des capitaux propres (en milliers EUR)................................................................... 163 E. Principes et méthodes comptables ...................................................................................................................... 164 1. Informations générales ........................................................................................................................................... 164 2. Déclaration de conformités aux IFRS ...................................................................................................................... 164 3. Préparation et présentation des états financiers .................................................................................................. 165 4. Principes de consolidation ...................................................................................................................................... 166 5. Devises étrangères .................................................................................................................................................. 167 6. Immobilisations incorporelles ................................................................................................................................. 167 7. Goodwill ................................................................................................................................................................... 167 8. Immobilisations corporelles .................................................................................................................................... 168 9. Immeubles de placement ....................................................................................................................................... 168 10. Contrats de location ................................................................................................................................................ 168 11. Instruments financiers ............................................................................................................................................ 169 12. Stocks ....................................................................................................................................................................... 171 13. Provisions ................................................................................................................................................................. 172 14. Avantages du personnel .......................................................................................................................................... 172 15. Subsides à l’investissement..................................................................................................................................... 172 16. Revenus opérationnels ............................................................................................................................................ 172 17. Réduction de valeur sur actifs non financiers ........................................................................................................ 174 18. Impôts ...................................................................................................................................................................... 174 19. Activités abandonnées et actifs non courants destinés à la vente ....................................................................... 174 20. Principaux jugements et principales sources d’incertitude relatives aux estimations ........................................ 175 21. Activités communes ................................................................................................................................................ 176 22. Information sectorielle ............................................................................................................................................ 176 F. Notes sur les états financiers consolidés (en milliers EUR) ................................................................................... 177 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 159 1. Information sectorielle - données financières par secteur ................................................................................... 177 2. Chiffre d’affaires ...................................................................................................................................................... 179 3. Autres produits opérationnels ................................................................................................................................ 181 4. Coût des ventes ....................................................................................................................................................... 181 5. Frais de commercialisation ..................................................................................................................................... 181 6. Frais d’administration.............................................................................................................................................. 181 7. Gains sur cessions d’entreprises liées .................................................................................................................... 183 8. Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d’impôt ................................................... 183 9. Coûts financiers net ................................................................................................................................................. 183 10. Impôts sur le résultat .............................................................................................................................................. 183 11. Résultat par action .................................................................................................................................................. 184 12. Immobilisations incorporelles ................................................................................................................................. 185 13. Goodwill ................................................................................................................................................................... 185 14. Immobilisations corporelles .................................................................................................................................... 187 15. Actifs comptabilises au titre de droit d'utilisation ................................................................................................. 187 16. Immeubles de placement ....................................................................................................................................... 187 17. Participations dans les coentreprises et entreprises associées ............................................................................ 188 18. Autres actifs financiers non courants ..................................................................................................................... 192 19. Impôts différés ......................................................................................................................................................... 193 20. Autres actifs non courants ...................................................................................................................................... 193 21. Stocks ....................................................................................................................................................................... 194 22. Créances commerciales .......................................................................................................................................... 194 23. Actifs de contrats ..................................................................................................................................................... 195 24. Autres actifs courants.............................................................................................................................................. 195 25. Informations relatives à l’endettement financier net ........................................................................................... 196 26. Capitaux propres ..................................................................................................................................................... 199 27. Pensions et obligations similaires ........................................................................................................................... 200 28. Provisions ................................................................................................................................................................. 201 29. Dettes commerciales ............................................................................................................................................... 201 30. Passifs de contrats ................................................................................................................................................... 202 31. Autres passifs courants ........................................................................................................................................... 202 32. Principaux actifs et passifs éventuels ..................................................................................................................... 202 33. Variation du fonds de roulement ........................................................................................................................... 203 34. Informations sur les parties liées ............................................................................................................................ 203 35. Evénements postérieurs à la clôture ...................................................................................................................... 203 36. Entreprises appartenant au Groupe Immobel ....................................................................................................... 204 G. Déclaration des personnes responsables ............................................................................................................. 209 H. Rapport du commissaire ...................................................................................................................................... 210 II. COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS .................................................................................. 215 A. Situation financière (en milliers EUR) ................................................................................................................... 215 B. Résultat global (en milliers EUR) ........................................................................................................................... 216 C. Affectation et prélèvements (en milliers EUR) ..................................................................................................... 216 D. Résumé des règles d’évaluation ........................................................................................................................... 216 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 160 I. Etats financiers consolidés A. État consolidé du résultat global (en milliers EUR) NOTES 31/12/2021 31/12/2020 REVENUS OPÉRATIONNELS 392 815 375 390 Chiffre d'affaires 2 379 509 364 479 Autres produits opérationnels 3 13 306 10 911 CHARGES OPÉRATIONNELLES -338 312 -333 526 Coût des ventes 4 -311 066 -300 766 Frais de commercialisation 5 - 439 -1 702 Frais d'administration 6 -26 807 -31 057 CESSION D'ENTREPRISES LIEES 25 133 Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées 7 25 133 COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 44 531 7 994 Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt 8 44 531 7 994 PROFIT OPÉRATIONNEL ET PART DANS LE RÉSULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES, NET D'IMPÔT 99 058 49 991 Produits d'intérêt 4 983 5 773 Charges d'intérêt -6 605 -11 859 Autres produits financiers 81 1 440 Autres charges financières -3 552 -2 649 COUTS FINANCIERS NET 9 -5 094 -7 295 PROFIT AVANT IMPÔTS 93 964 42 696 Impôts 10 -1 619 -8 650 PROFIT DE LA PERIODE 92 345 34 047 Parts ne donnant pas le contrôle 195 775 PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 92 150 33 272 PROFIT DE LA PERIODE 92 345 34 047 Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats - 820 2 282 Ecarts de conversion - 904 2 282 Portion effective des variations de juste valeur 84 Autres éléments du résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats 27 57 201 Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies 27 57 201 Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RESULTAT GLOBAL - 763 2 483 PROFIT GLOBAL DE LA PÉRIODE 91 582 36 530 Parts ne donnant pas le contrôle 112 964 PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 91 470 35 566 BENEFICE PAR ACTION (EUR) (BASE) 11 9,25 3,58 RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE) 11 9,18 3,82 BENEFICE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) 11 9,25 3,58 RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) 11 9,18 3,82 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 161 B. État consolidé de la situation financière (en milliers EUR) ACTIFS NOTES 31/12/2021 31/12/2020 ACTIFS NON COURANTS 506 259 448 370 Immobilisations incorporelles 12 246 582 Goodwill 13 43 789 43 789 Immobilisations corporelles 14 2 793 1 388 Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 15 3 772 4 390 Immeubles de placement 16 173 999 197 149 Participations dans les coentreprises et entreprises associées 17 156 532 106 195 Autres actifs financiers non-courants 18 1 015 175 Avances aux coentreprises et entreprises associées 101 670 76 644 Actifs d'impôts différés 19 21 292 16 369 Autres actifs non courants 20 1 151 1 689 ACTIFS COURANTS 1 178 890 982 768 Stocks 21 698 623 683 121 Créances commerciales 22 38 116 33 168 Actifs de contrats 23 117 953 57 251 Créances fiscales 1 369 3 450 Autres actifs courants 24 36 240 37 269 Avances aux coentreprises et entreprises associées 13 163 20 399 Autres actifs financiers courants 49 49 Trésorerie et équivalents de trésorerie 25 273 377 148 059 TOTAL DES ACTIFS 1 685 149 1 431 137 CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES 31/12/2021 31/12/2020 CAPITAUX PROPRES TOTAUX 26 582 919 494 490 CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 571 567 491 922 Capital 97 257 97 256 Résultats non distribués 472 629 392 143 Réserves 1 681 2 524 PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE 11 352 2 568 PASSIFS NON COURANTS 535 104 609 602 Pensions et obligations similaires 27 996 603 Impôts différés 19 26 352 37 301 Dettes financières 25 507 596 571 139 Instruments financiers dérivés 25 160 560 PASSIFS COURANTS 567 126 327 045 Provisions 28 2 328 2 114 Dettes financières 25 359 094 180 810 Dettes commerciales 29 83 546 60 927 Passifs de contrats 30 21 969 3 896 Dettes fiscales 13 770 7 110 Autres passifs courants 31 86 419 72 188 TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 685 149 1 431 137 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 162 C. État consolidé des flux de trésorerie (en milliers EUR) NOTES 31/12/2021 31/12/2020 (representé) Revenus opérationnels 392 815 375 390 Charges opérationnelles -338 312 -333 526 Amortissements et dépréciations d’actifs 11 4 584 3 684 Variation des provisions & autres éléments 214 -1 198 TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT 59 301 44 350 Variation du fonds de roulement 33 -60 379 -80 846 TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS -1 078 -36 496 Intérêts payés 9 -15 456 -18 936 Intérêts reçus 4 983 5 773 Autres flux de trésorerie -3 471 - 552 Impôts payés 10 -6 251 -6 011 FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES -21 273 -56 222 Acquisitions d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’autres actifs non courants -8 845 - 878 Cessions d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’autres actifs non courants 4 207 9 792 Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées 17 86 557 17 113 Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées 17 -45 612 -70 095 Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées 17 8 034 10 533 Cessions d'entreprises liées 17 FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT 44 341 -33 535 Produits de nouveaux emprunts 25 258 113 151 931 Remboursements d’emprunts 25 -143 372 -100 881 Vente d'actions propres 16 417 57 600 Dividendes payés -28 907 -26 981 FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT 102 251 81 669 AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 125 319 -8 088 TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE LA PERIODE 148 059 156 146 TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PERIODE 273 377 148 059 () Les flux de trésorerie liés aux entreprises mises en équivalence et à la cession de filiales ont été reclassés des flux de trésorerie des activités opérationnelles aux flux de trésorerie des activités d'investissement afin d'aligner la présentation sur la nature des flux de trésorerie sous-jacents tels que définis par les normes IFRS. sur la nature des flux de trésorerie sous-jacents tels que définis par les normes IFRS. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 163 D. État consolidé des variations des capitaux propres (en milliers EUR) CAPITAL RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS RESERVES D'ACQUISI- TION ECARTS DE CONVERSION RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE CAPITAUX PROPRES TOTAUX 2021 Situation au 01-01-2021 97 256 280 997 111 705 2 147 377 - 560 491 922 2 568 494 490 Hors actions propres 97 256 280 997 124 869 2 147 377 - 560 505 086 2 568 507 654 Actions propres - - -13 164 - - - -13 164 -13 164 Profit de la période - 92 150 - - - - 92 150 195 92 345 Autres éléments de résultat global - - - - 821 57 84 - 680 - 83 - 763 Dividendes et autres allocataires payés - -27 942 - - - - -27 942 -2 156 -30 098 Cash flow hedging - - - - - 253 253 253 Variations de périmètre - - 167 - - - - - 167 10 828 10 661 Transactions sur actions propres - 4 545 11 871 - - - 16 416 16 416 Autres mouvements - - 474 89 - - - - 385 - 385 Mouvements de l'exercice - 68 112 11 960 - 821 57 337 79 645 8 784 88 429 Situation au 31-12-2021 97 256 349 109 123 665 1 326 434 - 223 571 567 11 352 582 919 Hors actions propres 97 256 349 109 124 869 1 326 434 - 223 572 771 11 352 584 123 Actions propres - - -1 204 - - - -1 204 - -1 204 CAPITAL RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS RESERVES D'ACQUISI- TION ECARTS DE CONVERSION RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE CAPITAUX PROPRES TOTAUX 2020 Situation au 01-01-2020 97 256 258 344 70 321 55 175 - 426 151 2 011 428 162 Hors actions propres 97 256 258 344 124 869 55 175 - 480 699 2 011 482 710 Actions propres - - -54 548 - - - -54 548 -54 548 Résultat global de la période - 33 272 - - - - 33 272 775 34 047 Autres éléments de résultat global - - - 2 092 202 - 2 294 189 2 483 Dividendes et autres allocataires payés - -26 551 - - - - -26 551 - 430 -26 981 Cash flow hedging - - - - - - 560 - 560 - 560 Variations de périmètre - - 23 - - - - - 23 23 Transactions sur actions propres - 16 216 41 384 - - - 57 600 57 600 Autres mouvements - - 261 - - - - 261 - 261 Mouvements de l'exercice - 22 653 41 384 2 092 202 - 560 65 771 557 66 328 Situation au 31-12-2020 97 256 280 997 111 705 2 147 377 - 560 491 922 2 568 494 490 Hors actions propres 97 256 280 997 124 869 2 147 377 - 560 505 086 2 568 507 654 Actions propres - - -13 164 - - - -13 164 - -13 164 Un dividende brut de 3,05 EUR par action (hors actions propres) a été proposé par le conseil d’administration le 10 mars 2022. Il sera soumis à l’approbation des actionnaires lors de l’assemblée générale. L’affectation du résultat n’a pas été comptabilisée dans les états financiers au 31 décembre 2021. Le capital social d’Immobel SA est représenté par 9 997 356 actions ordinaires, dont 26 965 actions propres. Au 30 juin 2021, 265 562 actions propres ont été cédées au cours de l'exercice en cours pour un montant de EUR 16 416 milliers qui comprend un gain net réalisé de 4 545 milliers d'euros. Conformément à IAS32, ces actions propres sont présentées en déduction des fonds propres. Ces actions propres n’ont ni droit de vote, ni droit au dividende. Au 31 décembre 2021, le solde des actions propres acquises au travers de la fusion avec ALLFIN, restent valorisées au cours de bourse du 29 juin 2016, date de l’opération. Conformément à l'allocation des résultats 2020 d'Immobel, EUR 27 609 milliers ont été versés sous forme de dividendes et EUR 333 milliers ont été alloués à un fonds caritatif. Les ajustements de conversion de devise sont liés aux entités polonaises dont la devise fonctionnelle est le zloty. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 164 E. Principes et méthodes comptables 1. Informations générales Immobel (« la Société ») est une société domiciliée en Belgique dont les actions sont cotées en bourse (Euronext – IMMO). Les états financiers consolidés du Groupe comprennent la Société, ses filiales et la participation du Groupe dans les entreprises associées et les partenariats (ci-après dénommés « Le Groupe »). Le Groupe est actif dans le domaine de la promotion immobilière, avec des activités en Belgique, en France, au Luxembourg, en Allemagne, en Pologne et en Espagne. 2. Déclaration de conformités aux IFRS Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’Union européenne. Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration de la Société le 10 mars 2022. Les états consolidés du Groupe tels que présentés dans ce rapport annuel tiennent compte des nouvelles normes applicables à compter du 1er janvier 2021. Les normes et amendements suivants ont été appliqués aux états financiers du Groupe pour l'année 2021. Ces normes n'étaient pas applicables ou n'ont pas avoir un impact significatif sur les états financiers du Groupe. NORMES ET INTERPRÉTATIONS APPLICABLES POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2021 Les nouvelles normes ou amendements aux IFRS suivants sont applicables à compter du 1er janvier 2021 mais ne sont pas significatifs ou n'ont pas d'impact significatif sur les états financiers du Groupe pour 2021. • Réforme de l'indice de référence des taux d'intérêt – Phase 2 – Amendements à IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 et IFRS 16 • Concessions locatives liées au Covid-19 au-delà du 30 juin 2021 Amendement à IFRS 16 NORMES ET INTERPRÉTATIONS ÉMISES MAIS PAS ENCORE APPLICABLES POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2021 Le groupe n’a pas anticipé les normes et interprétations suivantes dont l’application n’est pas obligatoire au 31 décembre 2021 : • Amendements à IAS 8 Méthodes comptables, Changements d'estimations comptables et erreurs : Définition des estimations comptables, • IFRS 17 Contrats d'assurance ; dont Amendements à IFRS 17 - entérinés ; date d'entrée en vigueur 1er janvier 2023 • Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : classification de passifs comme courants ou non-courants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen) • Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits antérieurs à l’utilisation prévue (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen) • Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels : contrats déficitaires - Coût d'exécution du contrat (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022 • Amendements à IFRS 3 Regroupements d'entreprises : référence au cadre conceptuel (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022) • Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022) • Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat : Impôt différé lié aux actifs et passifs résultant d'une transaction unique • Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers et « IFRS Practice Statement 2 »: Divulgation des méthodes comptables COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 165 Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du Groupe est en cours. Le Groupe ne s’attend pas à des modifications significatives résultant de l’application de ces normes. 3. Préparation et présentation des états financiers Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d’euros. Ils sont préparés sur la base du coût historique, à l’exception de certains instruments financiers qui sont évalués à leur juste valeur, tel qu’expliqué dans les méthodes comptables présentées ci-après. CONTINUITÉ D’EXPLOITATION Dans ce contexte de crise, le Groupe a accordé une attention particulière pour refléter adéquatement l’impact actuel et attendu de la situation du COVID-19 sur la situation financière, la performance et les flux de trésorerie de la société, en appliquant les principes comptables IFRS de manière cohérente. • Performance générale des entreprises La crise du COVID-19 a actuellement encore un impact sur l'activité de l'entreprise et sur le secteur dans son ensemble, principalement en ce qui concerne les progrès en matière de permis ainsi que pour les activités commerciales liées aux bureaux. • Pertes de dépréciation sur les actifs non financiers A l'exception du goodwill issu de l'acquisition de Nafilyan & Partners pour lequel un test de dépréciation annuel a été effectué, le Groupe est tenu de réaliser, conformément aux dispositions de la norme IAS 36, des tests de dépréciation lorsqu'il existe un indice de dépréciation d'un actif. Le Groupe Immobel n'a identifié aucun élément probant ni événement déclencheur qui nécessiterait des décisions de dépréciation d'actifs et se réfère au test de dépréciation effectué conformément à la note 13 des derniers états financiers consolidés annuels du Groupe au 31 décembre 2020 et pour l'exercice clos le 31 décembre 2021 et a conclu qu'aucune dépréciation une charge doit être comptabilisée dans l'exercice en cours contre le goodwill.– voir la note 13. • Évaluation des actifs financiers et pertes de crédit attendues La crise du COVID-19 entraîne une augmentation potentielle du risque de crédit et peut donc influer sur le montant des pertes de dépréciation à reconnaître en ce qui concerne les pertes de crédit prévues. Le Groupe a donc suivi de plus près les recettes de paiement et les risques de contrepartie, ne notant aucune détérioration significative. L’impact de l’“expected credit losses” (ECL) reste sans importance, d’autant plus qu’un actif physique peut être considéré, dans la plupart des cas, comme une garantie (garantie) dans l’évaluation. • Évaluation des inventaires En ce qui concerne les inventaires (projets à développer), les hypothèses utilisées pour évaluer la récupération du projet en cours d’élaboration ont été constamment examinées et mises à jour en fonction des données de marché les plus récentes, sans incidence significative. Aucune déficience n’a été identifiée au 30 décembre 2021. • Risques financiers (financement, liquidité, respect du ratio financier) Les risques financiers ont été surveillés de près. Pour amortir ces conditions de marché, la société dispose d'une trésorerie de 273 millions d'euros à fin décembre 2021, de lignes de crédit corporate disponibles de 15 millions d'euros et 691 millions d'euros de lignes de financement de projets confirmées dont 384 millions d'euros ont été utilisés.. Le risque de liquidité et les tendances des marchés des taux d’intérêt et des taux de change ont été examinés et les informations connexes ont été mises à jour sur la base des données disponibles au 31 décembre 2021 – voir la note 25. • Actifs fiscaux différés Les positions d’actifs d’impôt différé d’Immobel ont été revues afin d’assurer leur recouvrement par le biais du revenu imposable futur. Le Groupe a également suivi les modifications législatives, les révisions des taux d’imposition et les autres mesures fiscales prises en réponse à la crise. La société n’a pas identifié d’impact significatif de la crise du COVID-19 sur le bénéfice imposable futur estimé. • Provisions Le Groupe a examiné si des obligations actuelles étaient susceptibles d’être à l’avant-cause de la reconnaissance des provisions, sans tenir compte d’un risque spécifique. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 166 • Indicateurs de rendement et présentation des incidences du COVID-19 dans l’état des résultats Les effets financiers de la crise ont été plutôt limités. Le Groupe n’a ni ajusté ses indicateurs de performance, ni inclus de nouveaux indicateurs pour décrire les impacts du COVID-19. • Application des mesures de soutien En Belgique, ainsi que dans d’autres pays, le Groupe a utilisé des régimes gouvernementaux de chômage temporaire et a reporté le décaissement de certaines dettes fiscales, toutes payées au 31 décembre 2021. • Événements ultérieurs Compte tenu des incertitudes liées à la crise sanitaire et à l’évolution constante de l’environnement, le Groupe a accordé une attention particulière aux événements survenus au cours de la période allant du 31 décembre 2021 jusqu’à l’approbation des états financiers par le Conseil d’administration – voir note 32. • Continuité opérationnelle Les chiffres réels liés à 2021 et les prévisions pour 2022 montrent que l'appréciation de la direction relative à la continuité d'exploitation de l'entreprise reste appropriée. 4. Principes de consolidation Les états financiers consolidés comprennent ceux de la Société et de ses filiales ainsi que les participations dans des coentreprises et dans des entreprises associées comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Tous les soldes, les transactions, les produits et les charges intragroupes sont éliminés, à l'exception des sociétés mises en équivalence ; pour lesquelles seuls les profits latents sur les transactions avec les entreprises mises en équivalence sont éliminés (à hauteur de l'intérêt de l'investisseur dans l'entreprise).. FILIALES Par filiale, il faut entendre les entreprises que le Groupe contrôle. Le Groupe a le contrôle lorsqu’il : • détient le pouvoir sur l’entité émettrice; • est exposé, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice; • a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu’il obtient. Le Groupe doit réévaluer s’il contrôle l’entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu’un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé. Les états financiers des filiales sont intégrés dans les états consolidés à partir de la date d’exercice du contrôle jusqu’à la date où le contrôle cesse. INTÉRÊTS NON CONTRÔLANTS Les participations ne donnant pas le contrôle sont évaluées à leur quote-part de l'actif net identifiable de l'entreprise acquise à la date d'acquisition. PARTICIPATIONS DANS LES COENTREPRISES Une coentreprise est un accord contractuel en vertu duquel le Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d’exercer une activité économique sous contrôle conjoint. L’accord de coentreprise implique généralement la création d’une ou plusieurs entités distinctes contrôlées conjointement. Lorsque la part du Groupe dans les pertes excède sa participation dans une entité mise en équivalence, la valeur comptable de cette participation est réduite à zéro et la comptabilisation des pertes futures est interrompue, sauf dans la mesure où le Groupe a une obligation ou a effectué des paiements au nom de l'entité émettrice. Dans ce cas, l'investissement négatif dans les entreprises mises en équivalence est déduit des autres composantes de la participation de l'investisseur dans l'entreprise mise en équivalence (emprunts aux entreprises mises en équivalence). Si l'investissement négatif dans les entreprises mises en équivalence dépasse la participation de l'investisseur, un passif est comptabilisé pour le montant net. Le groupe procède à cette évaluation projet par projet. PARTICIPATIONS DANS LES ENTREPRISES ASSOCIÉES Une entreprise associée est une entreprise dans laquelle le Groupe a une influence notable, de par sa participation aux décisions de politique financière et opérationnelle de l’entreprise détenue mais qui n’est ni une filiale, ni une coentreprise du Groupe. L’influence notable est présumée lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement, 20 % ou plus des droits de vote mais moins de 50 %. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 167 Les participations dans les entreprises associées sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence à partir de la date de commencement de l’influence notable jusqu’à la date à laquelle cette influence cesse. La valeur comptable des participations est réduite, le cas échéant, pour constater toute perte de valeur des participations individuelles. DATES DE LA CLÔTURE DISTINCTES Les états financiers des filiales, coentreprises et entreprises associées dont la clôture n’est pas réalisée au 31 décembre (date de reporting de la Société) sont ajustés pour tenir compte des effets des transactions et événements significatifs qui se sont produits entre la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée et le 31 décembre. La différence entre le 31 décembre et la date clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée n’est jamais supérieure à 3 mois. REGROUPEMENTS D’ENTREPRISES ET GOODWILL Le Groupe Immobel analyse toute acquisition de filiale sur base de la norme IFRS 3 et intègre les critères suggérés par IFRS 3 § B5 à B12 pour identifier tout regroupement d’entreprises et définir une entreprise. Immobel comptabilise les regroupements d'entreprises selon la méthode de l'acquisition lorsque l'ensemble d'activités et d'actifs acquis répond à la définition d'une entreprise et que le contrôle est transféré au Groupe. Pour déterminer si un ensemble particulier d'activités ou d'actifs est une entreprise, le Groupe évalue si l'ensemble acquis a la capacité de produire des extrants. Immobel a la possibilité d'appliquer un « test de concentration » qui permet d'évaluer de manière simplifiée si un ensemble d'activités et d'actifs acquis n'est pas une entreprise. Le critère de concentration facultatif est satisfait si la quasi-totalité de la juste valeur des actifs bruts acquis est concentrée dans un seul actif identifiable ou groupe d'actifs identifiables similaires. La contrepartie transférée lors de l'acquisition est généralement évaluée à la juste valeur, tout comme les actifs nets identifiables acquis. Tout écart d'acquisition qui en résulte est soumis à un test de réduction de valeur annuel. Tout gain sur un achat à des conditions avantageuses est immédiatement comptabilisé en résultat net. Les coûts de transaction sont des dépenses lorsqu'elles sont engagées, sauf si elles sont liées à l'émission de titres de créance ou de capitaux propres. La contrepartie transférée ne comprend pas les montants liés au règlement de relations préexistantes. Ces montants sont généralement comptabilisés en résultat net. 5. Devises étrangères CONVERSION DES ÉTATS FINANCIERS ET DES ENTITÉS ÉTRANGÈRES Les bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux de change officiel à la clôture de l’exercice, et les comptes de résultats au taux moyen de l’exercice. Les écarts de conversion qui en résultent sont repris dans les capitaux propres sous la rubrique « écarts de conversion ». Les écarts de conversion sont comptabilisés en résultats lors de la cession de la société concernée. TRANSACTIONS EN DEVISES ÉTRANGÈRES Dans un premier temps, les transactions sont enregistrées au taux prévalant à la date de la transaction. A la clôture de l’exercice, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier. 6. Immobilisations incorporelles Des immobilisations incorporelles sont comptabilisées au bilan s’il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui sont attribuables à l’actif reviendront à la Société et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée d’utilité de 3 à 5 ans. La durée et le mode d’amortissement sont réexaminés à chaque date de clôture. 7. Goodwill Le goodwill est initialement comptabilisé et mesuré comme indiqué ci-dessus. Le goodwill n'est pas amorti mais fait l'objet d'un test de réduction de valeur au moins une fois par an. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 168 Aux fins du test de réduction de valeur, le goodwill est alloué à chacune des unités génératrices de trésorerie (ou groupes d'unités génératrices de trésorerie) du Groupe qui devraient bénéficier des synergies du rapprochement. Les unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté sont soumises à un test de réduction de valeur chaque année, ou plus fréquemment lorsqu'il existe un indice de perte de valeur de l'unité. Si la valeur recouvrable de l'unité génératrice de trésorerie est inférieure à la valeur comptable de l'unité, la perte de valeur est affectée d'abord à la réduction de la valeur comptable de tout goodwill affecté à l'unité puis aux autres actifs de l'unité au prorata sur la base de la valeur comptable de chaque actif de l'unité. Une perte de valeur comptabilisée pour le goodwill n'est pas reprise au cours d'une période ultérieure. Lors de la cession d'une unité génératrice de trésorerie, le montant attribuable du goodwill est inclus dans la détermination du résultat de cession. 8. Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis de façon linéaire sur leur durée d’utilité. Les durées d’utilité ont été fixées comme suit : • bâtiments : 20 à 50 ans. • équipements et mobiliers : 3 à 10 ans. • installations, complexes, machines et outillage spécifique : 5 à 20 ans. Les terrains ne font pas l’objet d’amortissements étant donné qu’ils ont une durée de vie illimitée. Les dépenses ultérieures liées à des immobilisations corporelles sont capitalisées uniquement s’il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l’entité et si leur coût peut être évalué de façon fiable. Les immeubles en cours de construction à des fins de production, de location ou d’occupation administrative, sont repris à leur coût diminué d’éventuelles pertes de valeur. Les amortissements de ces actifs débutent lorsque l’actif est prêt à être utilisé. 9. Immeubles de placement Les immeubles de placement sont évalués sur la base du modèle du coût conformément à IAS 40 – Immeubles de placement. Ils représentent les biens immobiliers (terrains et/ou bâtiments en construction ou disponibles) détenus par le Groupe pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser les biens plutôt que pour les utiliser ou les vendre. Il s’agit principalement d’immeubles acquis en vue d’être développés et loués jusqu’au début du développement. Les immeubles de placement sont amortis sur une durée allant jusqu’au début du développement, date à laquelle ils sont transférés dans les stocks, et tenant compte d’une valeur résiduelle estimée à cette date. 10. Contrats de location EN TANT QUE PRENEUR Le Groupe évalue si un contrat est ou contient un contrat de location, au début du contrat. En ce qui concerne tous les contrats de location dont le Groupe est le preneur, un passif locatif (c'est-à-dire une obligation de payer des loyers) sera comptabilisé, ainsi qu’un actif au titre de droit d'utilisation (c'est-à-dire un actif représentant le droit d'utiliser le bien sous- jacent pendant la durée du contrat de location), à l'exception des contrats de location à court terme (définis comme des contrats d'une durée de 12 mois ou moins) et des contrats de location pour des actifs de faible valeur (comme les tablettes et les ordinateurs personnels, les petits équipements de bureau et les téléphones). Pour ces contrats de location, le Groupe comptabilise les paiements de location comme une charge d'exploitation sur une base linéaire sur la durée du contrat de location, sauf si une autre base systématique est plus représentative de la chronologie dans laquelle les avantages économiques des actifs loués sont consommés. Les actifs pris en location par le Groupe concernent principalement des bâtiments et du matériel de transport. Les actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation sont présentés séparément dans l'état consolidé de la situation financière et les passifs locatifs sont présentés comme faisant partie de la dette financière. L'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est initialement évalué au montant du passif locatif majoré des éventuels coûts directs initiaux supportés par le preneur. Des ajustements peuvent également être nécessaires pour tenir compte des éventuels avantages obtenus pour la location (incitants), d’éventuels paiements préalables ou en date du début du contrat, et d’éventuelles obligations de restauration ou obligations similaires. Après le début du contrat de location, l'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est évalué sur base du modèle de coût. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 169 Selon le modèle du coût, un actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est évalué au coût moins l'amortissement cumulé et la perte de valeur cumulée. Les actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation sont amortis sur la période la plus courte entre la durée de location et la durée de vie utile de l'actif sous-jacent. Si un contrat de location transfère la propriété de l'actif sous-jacent ou lorsque le coût de l'actif associé au droit d'utilisation indique que le Groupe prévoit d'exercer une option d'achat, l'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est amorti sur la durée de vie utile de l'actif sous-jacent. L'amortissement commence à la date de début du contrat de location. Le Groupe applique IAS 36 pour déterminer si un actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation a subi une perte de valeur et comptabilise toute perte de valeur identifiée comme décrit à la section 17 ci-dessous. Le passif locatif est initialement évalué à la valeur actualisée des loyers restant à payer sur la durée du contrat de location, en utilisant le taux implicite du contrat de location si celui-ci peut être facilement déterminé. Si ce taux ne peut pas être facilement déterminé, le Groupe utilise son taux d'emprunt marginal. Le passif locatif est par la suite réévalué pour refléter les changements au niveau : • de la durée du contrat de location (en utilisant un taux d'actualisation révisé) ; • de l'évaluation d'une option d'achat (en utilisant un taux d'actualisation révisé) ; • des paiements attendus au titre de garantie de valeur résiduelle (en utilisant un taux d'actualisation inchangé) ; ou • des loyers futurs résultant d'une variation d'un indice ou d'un taux utilisé pour déterminer ces paiements (en utilisant un taux d'actualisation inchangé). Les réévaluations sont traitées comme des ajustements de l'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation. EN TANT QUE BAILLEUR Le Groupe conclut des contrats de location en qualité de bailleur pour ses immeubles de placement. Il s'agit principalement d'immeubles acquis en vue de leur développement futur et qui sont loués jusqu'au début du développement. Ces contrats sont classés comme des contrats de location simple. Les revenus de location des contrats de location simple sont comptabilisés selon la méthode linéaire sur la durée du contrat de location concerné. Les coûts directs initiaux engagés lors de la négociation et la conclusion d'un contrat de location simple sont ajoutés à la valeur comptable de l'actif loué et comptabilisés de façon linéaire sur la durée du contrat de location. 11. Instruments financiers Les actifs et les passifs financiers sont comptabilisés dans le bilan lorsque le Groupe devient partie aux dispositions contractuelles de l’instrument. CLASSIFICATION ET ÉVALUATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS Les actifs et les passifs financiers sont initialement évalués à la juste valeur. Les coûts de transaction directement imputables à l’acquisition ou à l’émission d’actifs financiers et de passifs financiers (autres que les actifs financiers et les passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net) sont ajoutés ou déduits de la juste valeur des actifs financiers ou des passifs financiers, selon le cas, lors de la reconnaissance initiale. Les coûts de transaction directement attribuables à l'acquisition d'actifs financiers ou de passifs financiers à la juste valeur par résultat sont immédiatement comptabilisés en résultat net. Les actifs financiers comprennent les placements dans des instruments de capitaux propres comptabilisés à la juste valeur par le biais du compte de résultats, les prêts à des parties liées, les créances, y compris les créances clients et autres créances, les instruments financiers dérivés, les actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultats, la trésorerie et les équivalents de trésorerie. Les acquisitions et les ventes d’actifs financiers sont comptabilisées à la date de transaction. ACTIFS FINANCIERS - TITRES DE CRÉANCE Tous les actifs financiers comptabilisés sont ensuite intégralement évalués au coût amorti ou à la juste valeur, en fonction du classement des actifs financiers. Les titres de créance qui remplissent les conditions suivantes sont ultérieurement évalués au coût amorti : • L'actif financier est détenu dans un modèle d'entreprise dont l'objectif est de détenir des actifs financiers afin de collecter des flux de trésorerie contractuels ; et • Les conditions contractuelles de l'actif financier génèrent à des dates déterminées des flux de trésorerie constitués uniquement de paiements de principal et d'intérêts sur le principal restant dû. Les titres de créance comprennent : COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 170 • Les créances évaluées au coût amorti (avances aux coentreprises et entreprises associées, autres actifs financiers non-courants) ; • Les créances commerciales évaluées au coût amorti ; • La trésorerie et les équivalents de trésorerie. La trésorerie comprend les disponibilités bancaires et les comptes courants financiers avec des sociétés non consolidées. Les équivalents de trésorerie se composent des placements sans risque dont l’échéance est inférieure ou égale à trois mois à l’origine ou qui peuvent être convertis en liquidités de façon quasi immédiate. Ces éléments sont portés dans l’état de la situation financière à leur valeur nominale. Les découverts bancaires sont inclus dans les passifs financiers courants. Actifs financiers - investissements dans des instruments de capitaux propres Lors de la comptabilisation initiale, tous les investissements de capitaux propres sont évalués à la juste valeur par le biais du compte de résultat sauf si l'entité fait un choix irrévocable d'évaluer l'instrument à la juste valeur sur les autres éléments du résultat global (uniquement possible s'il n'est pas détenu à des fins de transaction). Par la suite, ils sont évalués à la juste valeur, les gains et les pertes résultant des variations de la juste valeur étant comptabilisés dans le compte de résultat. MÉTHODE DU COÛT AMORTI ET DE L'INTÉRÊT EFFECTIF La méthode de l’intérêts effectif est une méthode de calcul du coût amorti d’un instrument d’emprunt et de la répartition du revenu d’intérêts sur la période considérée. Pour les instruments financiers autres que les actifs financiers dépréciés acquis ou créés, le taux d’intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les recettes futures estimées (y compris tous les frais et points de base payés ou reçus qui font partie intégrante du taux d’intérêt effectif, les coûts de transaction et les autres primes ou escomptes) en excluant les pertes de crédit attendues, sur la durée de vie prévue de l’instrument de dette ou, le cas échéant, sur une période plus courte, à la valeur comptable brute de l’instrument de dette lors de sa comptabilisation initiale. Le coût amorti d'un actif financier est le montant auquel l'actif financier est évalué lors de la comptabilisation initiale moins les remboursements de capital, majoré de l'amortissement cumulé selon la méthode de l’intérêt effectif de tout écart entre ce montant initial et le montant à l'échéance, ajusté pour tenir compte de toute provision pour perte éventuelle. D'autre part, la valeur comptable brute d'un actif financier est le coût amorti d'un actif financier avant ajustement pour tenir compte de toute provision pour perte éventuelle. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS ET OPÉRATIONS DE COUVERTURE Le Groupe a choisi d'appliquer les normes comptables de couverture sur les instruments financiers d'IFRS 9 lorsque l'instrument de couverture et l'élément couvert correspondent en matière d'efficacité de couverture. La partie efficace des variations de juste valeur des dérivés et autres instruments de couverture éligibles qualifiés de couverture de flux de trésorerie est comptabilisée en autres éléments du résultat global d'une part et en réserve pour couverture de flux de trésorerie d'autre part. Le gain ou la perte au titre de la partie inefficace est immédiatement comptabilisé dans le compte de résultat. When a derivative instrument or a non-derivative financial liability is designated as the hedging instrument in a hedge of a net investment in a foreign operation, the effective portion of changes in the fair value of a derivative or foreign exchange gains and losses for a non-derivative is recognised in OCI and presented in the translation reserve within equity. Any ineffective portion of the changes in the fair value of the derivative or foreign exchange gains and losses on the nonderivative is recognised immediately in profit or loss. The amount recognised in OCI is fully or partially reclassified to profit or loss as a reclassification adjustment on disposal or partial disposal of the foreign operation, respectively. REDUCTION DE VALEUR SUR ACTIFS FINANCIERS En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers et contrats d’actifs, un modèle de perte de crédit attendue est appliqué. Le modèle de pertes de crédit attendues exige que le Groupe comptabilise les pertes de crédit attendues et les variations de ces pertes de crédit attendues à chaque date de clôture afin de refléter les variations du risque de crédit depuis la comptabilisation initiale des actifs financiers. Plus précisément, les actifs suivants sont inclus dans le périmètre d’évaluation de la dépréciation du Groupe : 1) créances commerciales ; 2) créances et prêts courants et non courants à des parties liées ; 3) actifs de contrats ; 4) trésorerie et équivalents de trésorerie. Selon IFRS 9, le Groupe doit évaluer la provision pour perte liée à un instrument financier à un montant égal à la valeur des pertes sur créances escomptées si le risque de crédit associé à cet instrument financier a considérablement augmenté depuis la comptabilisation initiale. En revanche, si le risque de crédit sur un instrument financier n’a pas augmenté de manière significative depuis la comptabilisation initiale, le Groupe est tenu d’évaluer la provision pour perte relative à cet instrument financier à un montant égal à 12 mois de pertes sur créances attendues. Pour les créances à long terme, IFRS 9 offre la possibilité de mesurer les pertes de crédit attendues selon le modèle des pertes de crédit attendues sur toute la durée de vie ou sur 12 mois. Le Groupe a sélectionné le modèle des pertes de crédit attendues sur toute la durée de vie. Les pertes de crédit attendues sont évaluées pour chaque actif financier sur une base individuelle et sont généralement non significatives du fait qu’un actif physique peut servir de garantie dans l’évaluation de ces pertes de crédit attendues. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 171 En effet, les créances commerciales concernent généralement des ventes de biens résidentiels en cours de construction et les avances aux coentreprises et aux entreprises associées concernent le financement de projets en développement. DÉCOMPTABILISATION D'ACTIFS FINANCIERS Le Groupe décomptabilise un actif financier uniquement lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie liés à cet actif expirent ou lorsqu'il transfère l'actif financier et la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif à une autre partie. Si le Groupe ne transfère ni ne conserve la quasi-totalité des risques et avantages de la propriété et continue de contrôler l'actif transféré, le Groupe comptabilise ses droits conservés sur l'actif et un passif correspondant pour les montants qu'il pourrait être amené à payer. Si le Groupe conserve la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété d'un actif financier transféré, le Groupe continue de comptabiliser l'actif financier et comptabilise également un emprunt garanti pour le produit reçu. Lors de la décomptabilisation d’un actif financier évalué au coût amorti, la différence entre la valeur comptable de l’actif et la somme de la contrepartie reçue et à recevoir est comptabilisée en résultat. DETTES FINANCIÈRES Tous les passifs financiers du Groupe sont ensuite évalués au coût amorti en utilisant la méthode du taux d’intérêt effectif. Les emprunts et les découverts bancaires productifs d’intérêts sont comptabilisés à hauteur du montant de la trésorerie obtenu, sous déduction des éventuels coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, ils sont évalués au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de remboursement est comptabilisée en résultats sur la période de l’emprunt sur base du taux d’intérêt effectif. Le Groupe décomptabilise les passifs financiers lorsque, et seulement lorsque, ses obligations sont acquittées, annulées ou arrivent à échéance. La différence entre la valeur comptable du passif financier décomptabilisé et la contrepartie payée et à payer, y compris les actifs non monétaires transférés ou les passifs repris, est comptabilisée en résultat net. CAPITAUX PROPRES Les coûts d’émission directement attribuables à une transaction sur capitaux propres sont comptabilisés en déduction des capitaux propres, ce qui implique que les augmentations de capital sont comptabilisées à hauteur des montants reçus, nets des coûts d’émission. De même, les transactions sur les actions propres sont comptabilisées directement dans les capitaux propres. Lorsque des actions comptabilisées en capitaux propres sont rachetées, le montant de la contrepartie payée, qui comprend les coûts directement attribuables, est comptabilisé en déduction des capitaux propres. Les actions rachetées sont classées en actions propres et sont présentées dans la réserve pour actions propres. Lorsque des actions propres sont vendues ou réémises ultérieurement, le montant reçu est comptabilisé en augmentation des capitaux propres et l'excédent ou le déficit résultant de la transaction est présenté dans la prime d'émission. FLUX DE TRÉSORERIE Les flux de trésorerie sont les entrées et les sorties de trésorerie et d’équivalents de trésorerie. Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de produits de l’entité et toutes les autres activités qui ne sont pas des activités d’investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets par l’achat ou la vente des actifs sont considérées comme des activités opérationnelles et sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles, que le projet soit classé en stock ou en immeuble de placement s’il fait l’objet d’une location avant son développement. Les activités d’investissement sont les acquisitions et sorties de projet, actifs à long terme et autres placements qui ne sont pas inclus dans les équivalents de trésorerie. Les activités de financement sont les activités qui résultent des changements dans l’importance et la composition du capital apporté et des emprunts de l’entité. Les flux de trésorerie liés aux entreprises mises en équivalence et à la cession de filiales ont été représentés des flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles aux flux de trésorerie provenant des activités d'investissement afin d'aligner la présentation sur la nature des flux de trésorerie sous-jacents tels que définis par les normes IFRS. 12. Stocks Les stocks sont évalués au coût de l’actif spécifique ou à la valeur nette de réalisation si cette dernière est inférieure. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité sous déduction des coûts engagés et restant à engager. Le coût d’acquisition des produits achetés comprend le coût d’acquisition et les frais directement attribuables aux achats. Pour les produits finis et les stocks en cours de production, le coût de revient tient compte des frais directs et d’une quote- part de frais indirects de production, sans incorporation de charges d’administration, ni de charges financières. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 172 La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l’activité, diminué des coûts estimés pour l’achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. La dépréciation ou la perte sur stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation est comptabilisée en charge de l’exercice au cours duquel la dépréciation ou la perte se produit. Les intérêts intercalaires sont capitalisés. Les coûts d’emprunts activés le sont en fonction de la nature du financement. Les coûts des financements « Project financing » sont affectés entièrement aux projets financés. Les coûts des financements « Corporate » et « Obligations » sont affectés en partie sur la base d’une clé de répartition tenant compte des projets en cours de développement et des montants investis. L’activation des coûts d’emprunts cesse dès que le projet prêt pour sa vente prévue. 13. Provisions Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d’un événement passé, lorsqu’il est probable qu’une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l’obligation et lorsque le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable. Le montant de la provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actualisée si nécessaire. GARANTIES Une provision pour garanties est constituée lorsque les produits ou services sous-jacents sont vendus. Le montant de la provision est évalué sur base des données historiques et de la pondération de l’ensemble des résultats possibles auxquels des probabilités sont associées (méthode de la valeur attendue). PASSIFS ÉVENTUELS ET ACTIFS ÉVENTUELS Les passifs éventuels, dont la survenance n’est pas probable, ne sont pas comptabilisés comme provision et sont mentionnés dans les annexes aux états financiers, pour autant que le risque ne soit pas éloigné. Les actifs éventuels ne sont pas reconnus dans les états financiers. 14. Avantages du personnel OBLIGATIONS POSTÉRIEURES À L’EMPLOI EN MATIÈRE DE PENSION Le Groupe met en œuvre des plans de pension de type « Cotisations définies » et de type «Prestations définies». • Plans de pension de type « Cotisations définies » Les contributions à ces plans de pension sont enregistrées dans le compte de résultats de l’exercice durant lequel elles surviennent. • Plans de pension de type « Prestations définies » Pour ce régime, le coût des engagements correspondants est déterminé selon la méthode des unités de crédit projetées (Projected Unit Credit Method), avec un calcul des valeurs actualisées à la date de clôture. Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée des remboursements possibles pour le Groupe et des diminutions des cotisations futures dans le cadre du plan. Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés et présentés dans l’état consolidé du résultat global. BONUS Les bonus octroyés aux employés et cadres supérieurs sont basés sur des objectifs résultant d’indicateurs financiers clés. Le montant estimé de ces bonus est reconnu comme une charge de l’exercice auquel ils se rattachent. 15. Subsides à l’investissement Les subsides à l’investissement reçus sont comptabilisés au bilan (présentés dans les autres passifs non courants) en tant que produits différés. Ils sont comptabilisés en produits en montants égaux sur la durée d'utilité prévue de l'actif connexe 16. Revenus opérationnels Les revenus du Groupe proviennent des produits des activités de Développement Immobilier (y inclus les services liés au Project Management) et accessoirement des contrats de location. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 173 En application de la norme IFRS 15, le chiffre d’affaires doit être reconnu lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l’entité s’attend à recevoir pour ces biens ou services. Les principales catégories de contrats de vente retenues par le Groupe comprennent : VENTES DE BUREAUX Conformément à IFRS 15, Immobel évalue au cas par cas : • Si l’accord, le contrat ou l’opération entre dans le champ d’application d’IFRS 15, notamment en tenant compte de la probabilité que l’entité recouvre la contrepartie à laquelle elle a droit ; • Si au sein d’un contrat, la vente du terrain, les constructions et la commercialisation représentent des obligations de prestation distinctes ; • Si pour chaque obligation, le revenu fait l’objet d’un transfert de contrôle progressif ou non, notamment les projets rencontrant le troisième critère défini par IFRS 15.36 (« prestation créant un actif spécifique et donnant lieu à un droit exécutoire à un paiement au titre de la prestation effectuée jusqu’à la date considérée »), et doit être reconnu au fur et à mesure. VENTES DE PROJET RÉSIDENTIELS Pour les projets de type « Résidentiel », il y a lieu de distinguer les revenus qui sont issus des contrats pour lesquels les dispositions contractuelles et le contexte légal (Loi Breyne en Belgique ou équivalent au Luxembourg, France et Allemagne) organise le transfert progressif du contrôle de l’actif à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement de la construction des autres revenus lié à l’achèvement d’une obligation. Unité résidentielle d’un projet - contrats de type Loi Breyne (Belgique, Luxembourg, France et Allemagne) Le cadre légal en Belgique et au Luxembourg transfère progressivement la propriété des unités à l’acheteur au cours de la période de construction. Dans une telle situation, l’obligation de prestation est satisfaite progressivement dès lors que le contrôle sur l’actif est transféré au fur et à mesure de la construction. Une marge unique (sans distinction « terrain » et « construction ») est reconnue pour chaque vente au fur et à mesure du transfert de l’actif développé. Unité résidentielle d’un projet – autres dispositions (Pologne) Le cadre règlementaire en Pologne impose de reconnaître le revenu à l’accomplissement de l’obligation de prestation (à la signature de l’acte final, une fois l’unité vendue livrée). D’autres types de vente peuvent intervenir (vente en bloc d’un projet, hôtel, surface commerciale, …). Ces transactions font dès lors l’objet d’une analyse au cas par cas selon une approche similaire à celle décrite pour les projets « Bureaux ». LOTISSEMENT Pour ce segment, le revenu des ventes est comptabilisé au transfert de l’actif. Le résultat de cession d’un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes) quel que soit la structure de la transaction (share deal / asset deal). Les cessions de sociétés contrôlées dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l’activité normale du Groupe et sont, en conséquence, reconnues en chiffre d’affaires et en coût de ventes (IFRS 15). Dans d’autres circonstances, IFRS 10 sera d’application. Le mode de détention juridique n’a pas d'impact sur la reconnaissance de la marge mais bien sur sa présentation, qui différera selon qu’il s’agisse de : • Propriété directe, filiale : les résultats sont comptabilisés en ventes et coût des ventes quel que soit la structure juridique de détention de l'actif ; • Coentreprises/joint-ventures : conformément à la norme IFRS 11, lors de partenariat qui donne lieu à un contrôle conjoint sur l'actif net, Immobel comptabilise un placement pour sa participation dans la coentreprise et le comptabilise en appliquant la méthode de la mise en équivalence (IAS 28). Le résultat des ventes est dès lors présenté sous la ligne "Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées" • Activités communes : conformément à la norme IFRS 11, en cas de partenariat dans le cadre duquel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs, Immobel comptabilise les actifs, passifs et résultats pour sa quote-part détenue conjointement. Lorsque le Groupe perd le contrôle d'une filiale qui ne contient pas d'activité au sens d'IFRS 3 et conserve un investissement (cession partielle d'une société dédiée à un projet), la transaction est traitée comme une transaction entre un investisseur et une coentreprise ou une entreprise associée et le gain ou la perte n'est comptabilisé qu’à concurrence de la participation détenue par l’investisseur tiers dans la coentreprise ou l'entreprise associée. En ce qui concerne les contrats de location simple, les loyers sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée du contrat de location et ce, même si les paiements ne sont pas effectués sur cette base. Les avantages consentis par le COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 174 Groupe lors de la négociation ou du renouvellement d’un contrat de location simple sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail. Les loyers sont comptabilisés en autres revenus opérationnels dans l’état consolidé du résultat global. 17. Réduction de valeur sur actifs non financiers La valeur comptable des actifs non courants (à l’exception des actifs financiers entrant dans le champ d’application de l’IFRS 9, des impôts différés et des actifs non courants détenus en vue de la vente) est revue à chaque date de clôture afin de déterminer s’il existe une indication qu’un actif ait perdu de sa valeur. Si une telle indication existe, la valeur recouvrable est alors estimée. Pour ce qui est des immobilisations incorporelles ayant une durée d’utilité indéfinie et des goodwills, la valeur recouvrable est estimée à chaque clôture. Une réduction de valeur est comptabilisée lorsque la valeur comptable de cet actif ou de son unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur recouvrable. Les réduction de valeur sont enregistrées au compte de résultats. Lorsque la valeur recouvrable ne peut être déterminée pour un actif individuellement, y compris pour le goodwill, elle est estimée au niveau de l’unité génératrice de trésorerie à laquelle appartient cet actif. La valeur recouvrable d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie est le montant le plus élevé entre sa juste valeur diminuée des coûts de vente et sa valeur d’utilité. Cette dernière correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant de l’actif ou de l’unité génératrice de trésorerie concerné. Afin de déterminer la valeur d’utilité, les flux futurs estimés de trésorerie sont actualisés, en utilisant un taux d’intérêt avant impôts qui reflète à la fois l’intérêt du marché actuel et les risques spécifiques liés à l’actif. Une reprise de perte de valeur est comptabilisée en produits si la valeur recouvrable excède la valeur nette comptable. Néanmoins, la reprise ne peut engendrer une valeur comptable qui serait supérieure à celle qui aurait été déterminée si aucune perte de valeur n’avait été initialement enregistrée sur cet actif (unité génératrice de trésorerie). Aucune reprise de perte de valeur n’est comptabilisée sur le goodwill. 18. Impôts L’impôt sur le résultat de l’exercice comporte l’impôt courant et l’impôt différé. Les impôts courants et différés sont comptabilisés en résultats sauf s’ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement en capitaux propres ou autres éléments du résultat global, auquel cas ils sont également enregistrés en capitaux propres ou autres éléments du résultat global. L’impôt courant est le montant des impôts exigibles (ou récupérables) sur le bénéfice (ou la perte) d’un exercice et les ajustements des charges d’impôts des exercices précédents. L’impôt différé est comptabilisé en utilisant la méthode du report variable basée sur les différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et passifs dans les comptes consolidés et leur base fiscale. Les passifs d’impôts différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables. Les actifs d’impôts différés ne sont comptabilisés pour les différences temporelles déductibles que dans la mesure où il est probable que celles-ci pourront être imputées à l’avenir sur un bénéfice imposable. Ce critère est réévalué à chaque date de clôture. 19. Activités abandonnées et actifs non courants destinés à la vente Une activité abandonnée est une composante du Groupe dont il s’est séparé ou qui est classée comme étant détenue en vue de la vente. Une telle composante constitue une ligne d’activité ou une région géographique principale et distincte qui peut être clairement distinguée sur le plan opérationnel et pour la communication d’informations financières. Le résultat net des activités abandonnées (y compris l’éventuel résultat sur cession et les impôts) est présenté séparément des activités poursuivies dans le compte de résultat. Les actifs non courants, ou les groupes destinés à être cédés comprenant des actifs et des passifs, sont classés comme détenus en vue de la vente s'il est hautement probable qu'ils seront recouvrés principalement par la vente plutôt que par une utilisation continue. Ces actifs, ou groupes destinés à être cédés, sont généralement évalués au moindre de leur valeur comptable et de leur juste valeur diminuée des coûts de vente. Toute perte de valeur sur un groupe destiné à être cédé est d'abord affectée au goodwill, puis aux actifs et passifs restants au prorata, sauf qu'aucune perte n'est affectée aux stocks, actifs financiers, COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 175 actifs d'impôt différé, actifs d'avantages du personnel, immeubles de placement ou les actifs biologiques, qui continuent d'être évalués conformément aux normes du Groupe d'autres conventions comptables. Les pertes de valeur lors de la classification initiale comme détenus en vue de la vente ou détenus en vue de la distribution et les gains et pertes ultérieurs lors de la réévaluation sont comptabilisés en résultat. Une fois classées comme détenues en vue de la vente, les immobilisations incorporelles et les immobilisations corporelles ne sont plus amorties ni dépréciées, et toute entité mise en équivalence n'est plus mise en équivalence. 20. Principaux jugements et principales sources d’incertitude relatives aux estimations Les actifs d’impôts différés sont comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable que ceux-ci pourront être imputés à l’avenir sur un bénéfice imposable. Les actifs d'impôts différés sont revus à chaque date de clôture et sont réduits dans la mesure où il n'est plus probable que l'avantage fiscal correspondant se matérialise ; ces réductions sont annulées lorsque la probabilité de bénéfices imposables futurs s'améliore. Les immobilisations corporelles et incorporelles ayant une durée d’utilité définie sont amorties selon la méthode linéaire sur base d’une estimation de la durée d’utilité de l’immobilisation en question. Les immeubles de placement sont amortis selon la méthode linéaire sur base d’une estimation de la durée allant jusqu’au début du développement du projet, date à laquelle ils sont transférés dans les stocks, et tenant compte d’une valeur résiduelle estimée à cette date de l’immobilisation en question. Le goodwill n'est pas amorti mais fait l'objet d'un test de réduction de valeur au moins une fois par an, ou plus fréquemment lorsqu'il existe une indication qu'une ou plusieurs unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté peuvent être dépréciées. Dans le cadre de tests de réduction de valeur, la valeur recouvrable d’un actif (ou d’une unité génératrice de trésorerie) est estimée sur base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus générés par cet actif (ou cette unité génératrice de trésorerie). Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de clôture. Les projets en stocks et les travaux en cours font l’objet d’études de faisabilité servant à la détermination de la valeur nette réalisable et d’éventuelles dépréciations, et si applicable, au dégagement de la marge et au calcul du degré d’avancement. A chaque clôture, une estimation des coûts restant à encourir est effectuée. L’évaluation de la valeur recouvrable d’un projet implique des hypothèses sur des événements futurs qui sont par définition sujets à des risques de changement. Ces hypothèses portent notamment sur les prix de vente attendus (en fonction de la nature du projet, de sa localisation…), les coûts totaux estimés par projet, les conditions économiques de marché. Ces hypothèses sont suivies au cours du projet par le chef de projet au travers de la mise à jour d’étude de faisabilité et sur une base trimestrielle par la direction. L’évaluation du revenu issu des ventes de projets de développement implique des jugements importants, principalement liés à la détermination de l’existence d’un contrat effectif selon IFRS 15, l’évaluation du moment auquel Immobel remplit l’obligation de prestation (à un moment précis ou au fur et à mesure que la construction progresse (sur base du pourcentage d’avancement)), l’évaluation des coûts à encourir, et, dans le cas d’une reconnaissance du revenu à l’avancement, la détermination du pourcentage d’avancement du projet tenant compte des coûts du contrat déjà encourus et du total des coûts estimés. Le résultat de la cession d'un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes) quelle que soit la structure de la transaction (share deal / asset deal). Les cessions de sociétés contrôlées dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l’activité normale du Groupe et sont, en conséquence, reconnues en chiffre d’affaires et en coût des ventes. Cette présentation comptable est un choix que le Groupe a décidé de considérer pour tenir compte des spécificités de son secteur d'activité. Fin décembre 2019, Immobel a été notifiée de deux décisions du Conseil d'État belge dans un dossier historique relatif à l'achat de terrains en 2007 à l'Université Libre de Bruxelles. Une joint-venture entre Immobel et son partenaire, Thomas & Piron, a obtenu en 2014 tous les permis de construire nécessaires au développement d'un projet résidentiel sur le terrain concerné. Les décisions du Conseil d'État de fin 2019 entraînent cependant l'annulation des permis de construire obtenus en 2014 en raison de l'absence de permis d'attribution préalable lors de l'achat du terrain à l'Université Libre de Bruxelles en 2007. Les acheteurs des logements concernés ont été dûment informés de la procédure judiciaire en cours devant le Conseil d'État au moment de l'achat de leur logement et leur acte d'achat prévoit le droit de demander l'annulation de la vente de leur logement dans certaines circonstances , y compris dans le cas où la régularisation des permis de construire concernés n'est pas réalisée dans le délai contractuel. La situation susmentionnée est éligible à la régularisation et, à la COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 176 date des présentes, Immobel et son partenaire Thomas & Piron sont en cours de régularisation et s'attendent à ce que l'impact financier de ce droit de résiliation n'affecte pas matériellement la situation financière des partenaires de la coentreprise. À la connaissance des Administrateurs, il ne devrait y avoir aucune circonstance susceptible d’avoir une influence notable sur le développement de l'entreprise. En ce qui concerne la conjoncture économique liée au COVID-19 et la performance financière de l'entreprise, le conseil d'administration évalue en permanence l'hypothèse de continuité d'exploitation de l'entreprise sur la base du FY budget 2022. 21. Activités communes Immobel considère que les activités réalisées au travers de sociétés momentanées, qui n’ont pas de personnalité juridique, répondent à la définition proposée par la norme IFRS 11 d'activité commune, c'est-à-dire, d'accord conjoint par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs. En conséquence, les actifs, passifs, produits et charges des sociétés momentanées sont inclus dans les états financiers du Groupe sous chaque rubrique pertinente du bilan et du compte de résultat au prorata de la part détenue par le Groupe dans lesdites sociétés momentanées. 22. Information sectorielle Un secteur est une composante distincte du Groupe Immobel qui génère des revenus et encourt des charges. Les résultats opérationnels sont régulièrement revus par le Comité de Direction en vue d’assurer le suivi de la performance des différents secteurs par rapport aux objectifs stratégiques, plans et budgets. Dans ce contexte, la direction a opté pour un suivi des résultats opérationnels par pays. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 177 F. Notes sur les états financiers consolidés (en milliers EUR) 1. Information sectorielle - données financières par secteur L’information sectorielle est présentée en tenant compte des secteurs opérationnels utilisés par le Conseil d’Administration et la Direction pour suivre la performance financière du Groupe, à savoir les segments géographiques (par pays). Le choix de la Direction de se concentrer sur le segment géographique plutôt que sur d'autres segments opérationnels possibles est motivé par les nouveaux investissements ou projets dans plusieurs nouveaux pays, qui ont rendu ce critère plus pertinent pour le suivi des affaires et reflétant mieux l'organisation du Groupe. L’activité de base du Groupe, le développement immobilier, s’exerce en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Pologne et en Espagne. La répartition du chiffre d’affaires par pays est fonction du pays où les prestations sont réalisées. Les résultats et les éléments d'actif et de passif des secteurs comprennent des éléments attribuables à un secteur, soit directement, soit sur la base d'une clé de répartition. Conformément aux règles IFRS, la Société applique, depuis le 1er janvier 2014, la norme IFRS 11. Cette norme modifie fortement la lecture des états financiers de la Société sans toutefois modifier le résultat net et les capitaux propres. Le Conseil d'Administration considère que les données financières en application de la méthode de consolidation proportionnelle (hors IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers. Ces états financiers internes sont ceux utilisés par le Conseil d'Administration et le Management pour suivre les performances financières du Groupe et sont présentés ci-après. SYNTHESE DES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (VUE INTERNE) COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 REVENUS OPÉRATIONNELS 549 046 431 153 Chiffre d'affaires 526 799 413 751 Autres produits opérationnels 22 247 17 402 CHARGES OPÉRATIONNELLES -430 390 -378 746 Coût des ventes -396 929 -341 373 Frais de commercialisation des ventes - 439 -2 410 Frais d'administration et de marketing -33 022 -34 964 CESSION D'ENTREPRISES LIEES 25 133 Gains (Pertes) sur ventes de coentreprises et entreprises associées 25 133 COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 63 90 Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées 63 90 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 118 743 52 630 Produits d'intérêt 3 835 4 810 Charges d'intérêt -13 299 -12 587 Autres produits et charges - 43 - 973 RÉSULTAT FINANCIER -9 506 -8 750 RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS 109 236 43 880 Impôts -17 596 -10 587 RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES 91 641 33 293 RÉSULTAT DE LA PERIODE 91 641 33 293 Parts ne donnant pas le contrôle - 509 21 PART D'IMMOBEL 92 150 33 272 CHIFFRE D'AFFAIRES RÉSULTAT OPÉRATIONNEL CHIFFRE D'AFFAIRES RÉSULTAT OPÉRATIONNEL EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2020 Belgique 273 307 90 851 240 913 43 456 Luxembourg 119 491 22 616 44 773 11 106 France 87 530 938 64 057 -8 686 Allemagne 44 637 4 724 35 010 5 375 Pologne 1 834 - 386 28 999 1 379 Espagne TOTAL CONSOLIDÉ 526 799 118 743 413 751 52 630 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 178 SYNTHESE DES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (VUE INTERNE) ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 ACTIFS NON COURANTS 428 873 420 271 Immobilisations incorporelles et corporelles 3 102 2 021 Goodwill 43 789 43 789 Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 3 772 4 390 Immeubles de placement 274 666 294 494 Participations et avances aux entreprises associées 63 555 46 945 Impôts différés 25 656 19 813 Autres actifs non courants 14 334 8 819 ACTIFS COURANTS 1 638 611 1 356 329 Stocks 1 017 975 997 161 Créances commerciales 44 632 39 327 Créances fiscales et autres actifs courants 207 090 145 363 Trésorerie et équivalents de trésorerie 368 914 174 478 TOTAL DES ACTIFS 2 067 484 1 776 600 CAPITAUX PROPRES TOTAUX 582 798 492 907 PASSIFS NON COURANTS 687 120 731 077 Dettes financières 651 775 685 169 Impôts différés 34 190 44 745 Autres passifs non courants 1 155 1 163 PASSIFS COURANTS 797 565 552 616 Dettes financières 453 077 291 112 Dettes commerciales 98 943 83 177 Dettes fiscales et autres passifs courants 245 545 178 327 TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 2 067 484 1 776 600 Au 31 décembre 2021 ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR ('000) ACTIFS SECTORIELS NON- COURANTS ACTIFS SECTORIELS COURANTS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ CONSOLIDÉ Belgique 207 677 1029 503 1237 180 Luxembourg 27 345 191 206 218 551 France 91 302 38 370 129 673 Allemagne 1 21 715 21 716 Pologne - 11 26 234 26 223 Espagne 5 23 752 23 757 Eléments non affectés 1 410 384 410 384 TOTAL DES ACTIFS 326 319 1 330 781 410 384 2 067 484 ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR ('000) PASSIFS SECTORIELS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ CONSOLIDÉ Belgique 1087 218 1087 218 Luxembourg 130 033 130 033 France 123 693 123 693 Allemagne 18 476 18 476 Pologne 46 773 46 773 Espagne 23 408 23 408 Eléments non affectés 1 55 085 55 085 TOTAL DES PASSIFS 1 429 600 55 085 1 484 685 Au 31 décembre 2020 ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR ('000) ACTIFS SECTORIELS NON- COURANTS ACTIFS SECTORIELS COURANTS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ CONSOLIDÉ Belgique 209 336 878 317 1 087 653 Luxembourg 43 866 244 031 287 897 France 91 536 22 737 114 273 Allemagne 1 42 286 42 287 Pologne 10 10 888 10 898 Espagne 51 26 856 26 907 Eléments non affectés 1 206 685 206 685 TOTAL DES ACTIFS 344 800 1 225 115 206 685 1 776 600 ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR ('000) PASSIFS SECTORIELS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ CONSOLIDÉ Belgique 845 990 845 990 Luxembourg 184 339 184 339 France 96 596 96 596 Allemagne 39 789 39 789 Pologne 32 694 32 694 Espagne 24 778 24 778 Eléments non affectés 1 59 507 59 507 TOTAL DES PASSIFS 1 224 186 59 507 1 283 693 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 179 (1) Eléments non affectés : Actif : Actifs d’impôts différés - Autres actifs financiers non courants - Autres actifs non courants - Créances fiscales - Autres actifs financiers courants -Trésorerie et équivalents de trésorerie ; Passif : Pensions et obligations similaires – Provisions - Passifs d’impôts différés - Dettes fiscales - Instruments financiers dérivés. Pour l'analyse des projets en cours par secteur opérationnel, il convient de prendre en considération les stocks, mais également les immeubles de placement dans la mesure où cette dernière rubrique contient les biens acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur. STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Belgique 732 672 761 788 Luxembourg 171 429 245 067 France 223 811 139 603 Allemagne 59 033 61 875 Pologne 70 435 49 367 Espagne 35 261 33 955 TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT 1 292 641 1 291 655 TABLEAU DE RÉCONCILIATION 31/12/2021 Information Ajustements Information EUR ('000) Sectorielle Publiée Chiffre d'affaires 526 799 -147 291 379 509 Résultat opérationnel 118 743 -19 685 99 058 Total bilantaire 2 067 484 -382 335 1 685 149 Les coentreprises sont, pour l'information sectorielle, consolidées selon la méthode de l'intégration proportionnelle. Les ajustements résultent de l'application de la norme IFRS 11, entraînant la consolidation des coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence. 2. Chiffre d’affaires Le Groupe génère ses revenus au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans les principales catégories de revenus suivantes : Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR ('000) Bureaux Résidentiel Lotissement 31/12/2021 Belgique 74 219 55 314 31 809 161 342 Luxembourg 6 376 96 498 102 874 France 1 951 66 555 68 506 Allemagne 44 726 44 726 Pologne 541 1 520 2 061 Total 83 087 264 613 31 809 379 509 Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR ('000) Bureaux Résidentiel Lotissement 31/12/2020 Belgique 100 243 97 330 19 668 217 241 Luxembourg 1 415 25 491 26 906 France 625 55 431 56 056 Allemagne 35 010 35 010 Pologne 562 28 704 29 266 Total 102 846 241 965 19 668 364 479 La diversification du portefeuille "clients" du Groupe lui garantit son indépendance sur le marché. Pour la Belgique, les projets Commerce 46 et O'Sea mais aussi à l'international, Eden Tower Frankfurt en Allemagne Laangfur au Luxembourg et d'autres projets résidentiels en France ont principalement contribué au chiffre d'affaires. Le chiffre d’affaires sur contrats commerciaux est comptabilisé lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l’entité s’attend à recevoir pour ces biens et services. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 180 Les unités résidentielles sont facturées au fil du temps, sur la base d'étapes prédéfinies. Les conditions de paiement des ventes de bureaux sont négociées et stipulées dans les contrats individuels. Les ventes de lotissements sont exigibles au moment de l'acte notarié. L’analyse contractuelle des contrats de vente du Groupe a conduit à appliquer les principes suivants de reconnaissance du chiffre d’affaires : VENTES DE BUREAUX Le revenu issu des contrats de vente de bureaux est comptabilisé après analyse au cas par cas des obligations de performance prévues dans le contrat (terrain, constructions, commercialisation). Le revenu alloué à chaque obligation de performance est reconnu : • soit à l’avancement dès lors que les biens ou services font l’objet d’un transfert de contrôle progressif ; • soit au transfert du contrôle des biens ou des services rendus. VENTES DE PROJET RÉSIDENTIELS Pour les projets de type « Résidentiel », le revenu est reconnu en fonction des dispositions contractuelles et légales en vigueur dans chaque pays pour régir le transfert du contrôle de projets vendus en l’état futur d’achèvement. • Belgique / Luxembourg / France / Allemagne : (loi Breyne ou équivalent) avec transfert de propriété progressif dans le temps, sauf si une opération spécifique avec transfert de propriété doit être envisagée à un moment donné.; • Pologne : à l’accomplissement de l’obligation de prestation avec transfert de propriété (à la signature de l’acte final, une fois l’unité vendue livrée). LOTISSEMENT Le revenu des ventes est généralement comptabilisé au transfert de l’actif. La ventilation du chiffre d’affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit : Moment de reconnaissance du revenu EUR ('000) Moment précis Progressivement 31/12/2021 BUREAUX 1 931 81 156 83 087 RESIDENTIEL 92 260 172 352 264 612 Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent 172 352 172 352 Unité résidentielle d'un projet - Autres 92 260 92 260 LOTISSEMENT 31 810 31 810 TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES 126 001 253 508 379 509 Moment de reconnaissance du revenu EUR ('000) Moment précis Progressivement 31/12/2020 BUREAUX 102 846 102 846 RESIDENTIEL 28 704 213 261 241 965 Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent 213 261 213 261 Unité résidentielle d'un projet - Autres 28 704 28 704 LOTISSEMENT 19 668 19 668 TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES 151 218 213 261 364 479 En ce qui concerne les bureaux, la direction a évalué le contrat de vente du projet Commerce 46 et est parvenue à la conclusion que le contrat était dans le champ d'application de la norme IFRS 15 et devait donc être comptabilisé dans le temps. Les revenus liés aux résidences et comptabilisés à un « Moment précis » sont composés des ventes en Pologne et des ventes des projets Laangfur et Beggen au Luxembourg. Le chiffre d’affaires relatif aux obligations de performance non réalisées ou partiellement réalisées au 31 décembre 2021 s’élève à EUR 107 million. Il concerne essentiellement les ventes d’unités résidentielles dont la construction est en cours (pour la totalité de leur valeur ou le solde non reconnu sur base de l’avancement) ainsi que les ventes de bureaux dont l’analyse du contrat a conduit à conclure que les critères de comptabilisation n’étaient pas rencontrés en application d’IFRS 15. EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 BUREAUX Construction, commercialisation et autres dispositions contractuelles 39 714 10 618 RESIDENTIEL Construction d'unités vendues 67 641 46 942 LOTISSEMENT TOTAL 107 355 57 560 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 181 La direction estime que 81% du prix alloué à ces obligations de performance non satisfaites au 31 décembre 2021 seront reconnus comme revenus dans le courant de l’exercice 2022. 3. Autres produits opérationnels Les autres produits opérationnels se décomposent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Produits locatifs de projets en attente d'un développement futur 8 876 5 031 Autres produits (récupération taxes, refacturations diverses…) 4 430 5 879 TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS 13 306 10 911 L'augmentation des revenus locatifs est due à l'acquisition d'immeubles de placement fin 2020. Les produits locatifs sont intégralement relatifs aux immeubles loués en attente de développement qui sont désormais présentés en immeubles de placement. 4. Coût des ventes Les coûts des ventes se ventilent comme suit par zone géographique : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Belgique -120 483 -171 341 Luxembourg -88 263 -19 569 France -60 276 -53 899 Allemagne -39 839 -28 873 Pologne -2 205 -27 084 Espagne TOTAL COÛT DES VENTES -311 066 -300 766 et sont relatifs au chiffre d’affaires et projets repris ci-dessus en note 2. 5. Frais de commercialisation Sont repris sous cette rubrique les honoraires et les frais de marketing payés à des tiers relatifs au chiffre d'affaires, et qui ne sont pas capitalisés sous la rubrique Stocks. Les frais de commercialisation se ventilent comme suit par zone géographique : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Belgique - 430 - 599 France - 9 -1 104 TOTAL FRAIS DE COMMERCIALISATION - 439 -1 702 6. Frais d’administration Les frais d’administration se décomposent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 () Frais de personnel -7 768 -15 291 Amortissements et dépréciations d'actifs -4 584 -3 684 Autres charges opérationnelles -14 455 -12 082 FRAIS D'ADMINISTRATION -26 807 -31 057 () 2020 a été représenté pour mieux refléter les coûts de suivi du projet capitalisés en « stocks ». COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 182 FRAIS DE PERSONNEL Se décomposent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 () Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif -28 488 -25 734 Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique stock" 24 629 13 388 Rémunérations des Administrateurs non exécutifs - 217 Charges de sécurité sociale -3 542 -2 770 Charges de retraite - 86 - 172 Autres - 281 214 TOTAL FRAIS DE PERSONNEL -7 768 -15 291 () 2020 a été représenté pour mieux refléter les coûts de suivi du projet capitalisés en « stocks ». La capitalisation des charges en « stocks » a augmenté en 2021 suite à une amélioration du mécanisme d'allocation des frais généraux en 2020 ainsi qu'à une augmentation des activités dans l'activité résidentielle française. AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS D’ACTIFS Se décomposent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles, et immeubles de placement -4 693 -3 531 Réductions de valeur sur créances 109 - 153 TOTAL AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS D'ACTIFS -4 584 -3 684 L'augmentation des amortissements est due à l'acquisition d'immeubles de placement fin 2020. AUTRES CHARGES OPÉRATIONNELLES Se décomposent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 () Services et biens divers -10 269 -11 468 Autres charges d'exploitation -4 036 -1 813 Provisions - 150 1 198 TOTAL DES AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES -14 455 -12 082 () 2020 a été représenté pour mieux refléter les coûts de suivi du projet capitalisés en « stocks ». Principales composantes des services et bien divers : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 () Charges locatives des différents sièges -3 185 -1 599 Rétribution de tiers, comprenant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires -5 193 -1 389 Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, les frais d'entretien et de réparations des immeubles destinés à la vente ou en attente de développement -1 891 -8 480 TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS -10 269 -11 468 (*) 2020 a été représenté pour mieux refléter les coûts de suivi du projet capitalisés en « stocks ». Montant des honoraires attribués au cours de l’exercice à la société KPMG S.A./N.V et son réseau : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Honoraires du Commissaire au sein du Groupe - 451 - 429 Honoraires pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein du Groupe: - 82 - 180 - Missions de conseils légaux - 10 - 12 - Missions de conseils fiscaux et autres - 37 - 138 - Autres missions extérieures à la mission révisorale - 25 - 30 Les missions extérieures à la mission révisorale ont été approuvées par le Comité d’Audit & Risk. Principales composantes des variations des provisions : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Provisions relatives aux ventes 17 - 430 Autres provisions 197 1 629 TOTAL DES VARIATIONS DE PROVISIONS 214 1 198 Dotations - 510 -1 322 Utilisations et reprises 724 2 520 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 183 7. Gains sur cessions d’entreprises liées Ces gains se résument comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Prix de cession des entreprises liées 25 9 792 Valeur d'inventaire des participations cédées ou liquidées -9 659 GAINS SUR CESSIONS D'ENTREPRISES LIÉES 25 133 8. Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d’impôt La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se décompose comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Résultat opérationnel 64 561 13 343 Résultat financier -4 441 -2 195 Impôts -15 589 -3 154 RÉSULTAT DE LA PÉRIODE 44 531 7 994 L'augmentation du résultat net est principalement due à la vente de Mobius II et au résultat généré par M1. De plus amples informations relatives aux coentreprises et entreprises associées sont décrites à la note 17. 9. Coûts financiers net Le résultat financier se ventile de la manière suivante : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Charges d’intérêts des dettes financières au coût amorti -15 612 -15 543 Coûts financiers activés sur projets en développement 9 364 3 684 Variation de juste valeur - 358 291 Produits d’intérêts 4 983 5 773 Autres produits et charges financières -3 471 -1 500 RÉSULTAT FINANCIER -5 094 -7 295 Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti -15 612 -15 543 Amortissements des frais d'émission d'emprunts 356 292 Variation des intérêts payés / non payés 513 -3 684 INTERETS PAYES (ETAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE) -15 456 -18 936 10. Impôts sur le résultat Les impôts sur le résultat s’établissent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Impôts courants relatifs à l'année en cours -15 416 -10 756 Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs 505 - 265 Impôts différés sur les différences temporaires 13 292 2 371 TOTAL DE LA CHARGE D'IMPOTS REPRISE AU RESULTAT GLOBAL -1 619 -8 650 Impôts courants -15 236 -11 021 Variation des créances et des dettes fiscales 8 985 5 009 IMPOTS PAYES (ETAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE) -6 251 -6 011 Infinity living est le principal contributeur aux impôts courants sur le revenu et par extension aux impôts différés. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 184 La réconciliation de la charge d’impôts effective avec la charge fiscale théorique se résume comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Résultat des activités poursuivies avant impôts 93 964 42 696 Résultat des coentreprises et entreprises associées -44 531 -7 994 RESULTAT AVANT IMPOTS ET PART DANS LES RESULTATS DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES 49 433 34 702 IMPOTS AU TAUX MOYEN D'IMPOSITION DE: 25,00% 25,00% -12 358 -8 675 Effets fiscaux: - Des revenus non imposables 7 835 1 047 - Des dépenses non déductibles - 959 - 703 - D'utilisations de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu les années précédentes 5 802 685 - De pertes fiscales de l'exercice sur lesquelles aucun actif d'impôts différé n'a été reconnu -2 853 -1 511 - De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d'impôts différé a été reconnu 1 194 925 - De latences fiscales (non) reconnues 1 018 251 - De taux d'imposition différents 612 822 Impôts d'exercices antérieurs -1 910 -1 491 CHARGE FISCALE -1 619 -8 650 TAUX D'IMPOT EFFECTIF 3,28% 24,93% La variation du taux d'imposition effectif s'explique principalement par l'impact fiscal sur le résultat non imposable et l'utilisation des déficits fiscaux chez Immobel S.A., Immobel Holding Luxembourg et Immobel France. 11. Résultat par action Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice par le nombre moyen d'actions (résultat net et résultat global). Le résultat de base par action est déterminé à l'aide des données suivantes : 31/12/2021 31/12/2020 Résultat net de la période EUR ('000) 92 150 33 272 Résultat global de la période EUR ('000) 91 470 35 566 Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: Actions ordinaires au 1 janvier 9 997 356 9.997.356 Actions propres au 1 janvier - 292 527 -1.212.179 Actions propres cédées 265 562 919.652 Actions ordinaires en circulation au 31 DECEMBRE 9 970 391 9 704 829 Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires 9 965 823 9.303.809 Résultat net (part du Groupe) par action 9,247 3,576 Résultat global (part du Groupe) par action 9,178 3,823 Pour tenir compte du potentiel impact dilutif des actions liées au plan de performance, le résultat par action dilué est calculé. Le résultat dilué par action est déterminé à l’aide des données suivantes : 31/12/2021 31/12/2020 Résultat net de la période EUR ('000) 92 150 33 272 Résultat global de la période EUR ('000) 91 470 35 566 Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: 9 965 823 9.303.809 Actions propres cédées 3 383 1.606 Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires 9 965 823 9.305.415 Résultat net (part du Groupe) par action 9,247 3,576 Résultat global (part du Groupe) par action 9,178 3,822 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 185 12. Immobilisations incorporelles Les immobilisations incorporelles évoluent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT 1 626 1 563 Entrée dans le périmètre Acquisitions 6 201 Cessions/désaffectations -299 - 138 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE 1 333 1 626 AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT -1 044 -1 020 Entrée dans le périmètre Amortissements -216 - 162 Amortissements annulés sur cessions/désaffectations 173 138 AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE -1 087 -1 044 VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE 246 582 13. Goodwill Le goodwill provient de l'acquisition en 2019 de Nafilyan & Partners, société non cotée basée en France et spécialisée dans le développement immobilier. L'acquisition confère à Immobel SA 100% des droits de vote et le contrôle de Nafilyan & Partners. L'acquisition est qualifiée de regroupement d'entreprises au sens de la norme IFRS 3. Le Groupe a acquis Nafilyan & Partners pour étendre sa couverture sur le marché français en partageant le savoir-faire, l'expertise et les synergies potentielles avec Immobel France. À ce jour, Nafilyan & Partners est pleinement intégrée aux opérations d'Immobel France. Le rapprochement de la valeur comptable du goodwill au début et au terme de l'exercice se présente comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 43 789 43 789 Acquisition d' Immobel France COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE 43 789 43 789 DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT Dépréciations de l'exercice DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE 43 789 43 789 La valeur comptable du goodwill a été allouée aux unités génératrices de trésorerie comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 France 43 789 43 789 VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE 43 789 43 789 Le Groupe Immobel teste le goodwill annuellement pour dépréciation, ou plus fréquemment s'il y a des indications que le goodwill pourrait être déprécié. La valeur recouvrable du segment français en tant qu'unité génératrice de trésorerie (y compris les projets actuellement connus et les projets futurs supposés) est déterminée sur la base d'un calcul de la valeur d'utilité qui utilise des projections de flux de trésorerie, sur la base d'un « modèle d'actualisation des dividendes » couvrant une période de cinq ans, afin d’évaluer les capitaux propres Cette évaluation permet d'estimer les futurs versements de dividendes, actualisés à leur valeur actuelle. Cette valeur actuelle nette se base sur: - une prévision du cash-flow attendu de 2022 à 2027, permettant d'estimer le dividende futur; - avec un taux de croissance du dividende fixe jusqu'à perpétuité à 2% ( «Taux de croissance long terme») ; - avec un taux d'actualisation 1 , ci-après «coût des capitaux propres», composé d'un taux sans risque (à 0,64% 2 comparé à 1.14 % en 2020), d'une prime de marché (entre 4 et 6%) et d'un bêta industrie à effet de levier (entre 1,14 et 1,31) 1 D’après la formule suivante : (taux sans risque) + ((prime de marché) * (beta industrie à effet de levier)) 2 Basé sur OLO 30 ans, moyenne pour l’année 2021 de la BNB (Banque Nationale de Belgique) COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 186 Neuf simulations ont soutenu l'analyse de la dépréciation, basée sur différentes combinaisons, comme ci-dessous : Au 31 Décembre 2021 Au 31 Décembre 2020 Taux de croissance LT 2,00% Taux de croissance LT 2,00% taux sans risque 0,64% taux sans risque 1,14% Coût des capitaux propres Coût des capitaux propres Sans effet de levier Beta à effet de levier Prime de marché Sans effet de levier Beta à effet de levier Prime de marché 4,00% 5,00% 6,00% 4,00% 5,00% 6,00% 0,65 1,14 5,2% 6,3% 7,5% 0,65 1,14 5,7% 5,8% 8,0% 0,70 1,23 5,5% 6,8% 8,0% 0,70 1,23 6,0% 7,3% 8,5% 0,75 1,31 5,9% 7,2% 8,5% 0,75 1,31 6,4% 7,7% 9,0% À la suite de cette analyse, la juste valeur dépasse la valeur comptable, quel que soit le niveau de coût des capitaux propres considéré. Par conséquent, la direction a décidé de ne comptabiliser aucune charge de réduction de valeur au cours de l'exercice en cours sur le goodwill. COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 187 14. Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles évoluent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 4 142 4 181 Entrée dans le périmètre Acquisitions 1 666 677 Cessions/désaffectations - 115 - 716 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE 5 693 4 142 AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT -2 754 -3 198 Entrée dans le périmètre Amortissements - 329 - 269 Amortissements annulés sur cessions/désaffectations 183 713 AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE -2 900 -2 754 VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE 2 793 1 388 Les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les frais d'aménagement des différents sièges. 15. Actifs comptabilises au titre de droit d'utilisation Les actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation évoluent comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 7 297 7 976 Entrée dans le périmètre Acquisitions 770 Cessions/désaffectations -1 359 - 679 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE 6 708 7 297 AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT -2 907 -1 535 Entrée dans le périmètre Amortissements -1 388 -1 372 Amortissements annulés sur cessions/désaffectations 1 359 AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE -2 936 -2 907 VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE 3 772 4 390 16. Immeubles de placement Cette rubrique comprend des immeubles acquis en vue d’être développés et loués jusqu’au début du développement. Les immeubles de placement ont évolué comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 199 415 87 838 Entrée dans le périmètre 127 088 Cession/sortie de périmètre -20 649 -6 040 Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks - 25 -9 471 COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PERIODE 178 741 199 415 AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT -2 266 -6 715 Amortissements -2 747 -1 591 Amortissements annulés suite à cession/sortie de périmètre 271 6 040 AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PERIODE -4 742 -2 266 VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE 173 999 197 149 Parmi les différents immeubles de placement, les projets Total, Rueil Colmar et Thomas en sont les principales composantes. La diminution de la valeur nette comptable est principalement due à la vente de Scorpio à Immobel Belux Office Development Fund SCSP qui est comptabilisé selon la méthode de la mise en équivalence. La juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2021 s’élève à EUR 174 millions, comparé à EUR 197,4 millions au 31 décembre 2020. Ce montant est déterminé sur base d’une valorisation de niveau 3 qui n’intègre pas des données de marché observables et se base sur des analyses internes (études de faisabilité sensibles au loyer attendu après redéveloppement, au taux de rendement estimé et aux frais de construction à encourir). COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 188 17. Participations dans les coentreprises et entreprises associées Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global se résument comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Participations dans les coentreprises 145 513 98 663 Participations dans les entreprises associées 11 019 7 532 TOTAL DES PARTICIPATIONS DANS L'ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE 156 532 106 195 EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 Quote-part dans le résultat net des coentreprises 47 471 7 986 Quote-part dans le résultat net des entreprises associées -2 940 8 QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIEES DANS LE RESULTAT GLOBAL 44 531 7 994 L'évolution de la valeur d'inventaire des coentreprises et des entreprises associées évolue comme suit : EUR ('000) 31/12/2021 31/12/2020 VALEUR AU 1ER JANVIER 106 195 55 899 Part dans le résultat 44 531 7 994 Acquisitions et injections de capital 14 096 44 214 Variations de périmètre 1 831 9 660 Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées -8 034 -10 533 Cession ou liquidation de coentreprises et entreprises associées 4 Remboursement de capital -2 079 -1 039 Ecarts de conversion Autres mouvements - 12 MUTATIONS DE LA PERIODE 50 337 50 296 VALEUR AU 31 DECEMBRE 156 532 106 195 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 189 Le tableau ci-après reprend la contribution des coentreprises et entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global. % INTÉRÊT VALEUR D'INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS - EUR ('000) QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL - EUR ('000) NOMS 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 Bella Vita 50% 50% 48 54 - 6 - 16 BONDY CANAL 40% 0% - 37 Boralina Investments, S.L. 50% 50% -2 890 -2 884 - 21 Brouckère Tower Invest 50% 50% 31 307 29 059 598 386 CBD International 50% 50% 122 -1 431 - 150 508 Château de Beggen 50% 50% 16 17 - 1 Cityzen Holding 50% 50% - 21 - 19 - 2 - 7 Cityzen Hotel 50% 50% 711 564 147 55 Cityzen Office 50% 50% 1 411 1 546 - 135 164 Cityzen Residence 50% 50% 694 561 133 78 CP Development Sp. z o.o. 50% 50% - 256 - 59 - 196 23 CSM Development 50% 50% - 12 24 - 36 - 5 CSM Properties 50% 50% 3 852 3 900 - 48 291 Debrouckère Development 50% 50% 497 548 - 52 - 68 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 50% 50% 90 102 - 12 67 Debrouckère Leisure 50% 50% 2 283 2 310 - 27 - 15 Debrouckère Office 50% 50% 3 740 3 770 - 30 20 Gateway 50% 50% 319 322 - 3 - 3 Goodways SA 50% 50% 3 234 3 237 - 3 - 63 Ilot Ecluse 50% 50% 163 165 - 2 - 3 Immo Marial SàRL 50% 0% 8 - 66 2 Immo PA 33 1 50% 50% 1 314 1 272 43 - 35 Immo PA 44 1 50% 50% 682 683 - 1 - 13 Immo PA 44 2 50% 50% 2 423 2 385 39 416 Key West Development 50% 50% 387 471 - 84 - 52 Les Deux Princes Develop. 50% 50% -2 439 -1 755 16 1 075 Livingstone Retail S.à.r.l. 33% 33% M1 33% 33% 7 270 5 603 4 992 2 993 M7 33% 33% 42 132 1 46 Mobius II 50% 50% 47 376 8 121 39 255 - 50 NP_AUBER 50% 50% - 136 - 89 - 47 - 100 NP_AUBER_VH 50% 50% 140 681 159 207 NP_AUBERVIL 50% 50% 324 - 17 340 - 2 NP_BESSANC2 50% 50% 497 149 348 219 NP_BESSANCOU 50% 50% 102 185 - 169 202 NP_CHARENT1 50% 50% 33 34 - 1 - 24 NP_CRETEIL 50% 50% - 1 - 1 - 1 NP_EPINAY 50% 50% 121 - 49 170 44 NP_VAIRES 50% 50% 245 1 417 130 416 ODD Construct 50% 50% 1 164 682 482 665 PA_VILLA 51% 51% - 40 - 40 7 Plateau d'Erpent 50% 50% 1 823 838 986 668 RAC3 40% 40% 3 403 3 264 139 135 RAC4 40% 40% 1 321 1 331 - 11 438 RAC4 Developt 40% 40% 1 567 1 587 - 20 - 2 RAC5 40% 40% 5 651 5 451 200 192 RAC6 40% 40% 2 182 2 168 15 206 Surf Club Hospitality Group SL 50% 0% 123 - 61 - 15 23 Surf Club Marbella Beach, S.L. 50% 50% 21 772 19 855 132 - 775 TRELAMET 40% 0% 48 7 Unipark 50% 50% 4 066 4 063 3 30 Universalis Park 2 50% 50% -1 122 -1 627 505 - 156 Universalis Park 3 50% 50% -2 487 -2 249 - 238 - 192 Universalis Park 3AB 50% 50% 1 974 1 967 7 - 4 Universalis Park 3C 50% 50% 417 418 - 1 - 4 TOTAL DES COENTREPRISES 145 513 98 663 47 471 7 986 277 SH 10% 0% 4 445 Beiestack SA 22% 0% 1 498 - 73 Belux Office Development Feeder CV 30% 0% 57 - 83 DHR Clos du Château 33% 33% 26 106 63 90 Immobel Belux Office Development Fund SCSP 22% 1 152 - 206 MONTLHERY 2 BIS 20% 0% RICHELIEU 10% 1 001 ULB Holding 60% 60% -11 173 -5 363 - 210 - 210 Urban Living Belgium 30% 30% 14 013 12 789 -2 431 128 TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES 11 019 7 532 -2 940 8 TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 156 532 106 195 44 531 7 994 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 190 Les tableaux ci-après présentent les informations financières résumées des coentreprises et entreprises associées du Groupe. Les montants présentés sont les montants établis en application des normes IFRS, avant élimination des intragroupes. AU 31 DÉCEMBER 2021 CHIFFRES D'AFFAIRES RÉSULTAT GLOBAL TOTAL DES ACTIFS TOTAL DES PASSIFS CAPITAUX PROPRES Bella Vita 0 - 11 210 114 96 48 0 BONDY CANAL 0 0 8 151 8 141 10 - 37 3 582 Boralina Investments, S.L. 0 - 42 45 669 6 114 39 555 -2 890 0 Brouckère Tower Invest 0 1 197 211 434 148 820 62 614 31 307 0 CBD International 26 - 300 50 771 54 354 -3 584 122 22 056 Château de Beggen 0 - 2 36 3 33 16 0 Cityzen Holding 0 - 4 20 727 16 559 4 168 - 21 8 278 Cityzen Hotel 0 293 21 042 19 621 1 422 711 0 Cityzen Office 0 - 269 56 536 53 714 2 822 1 411 0 Cityzen Residence 0 266 20 998 19 610 1 387 694 0 CP Development Sp. z o.o. 89 - 393 76 308 76 820 - 512 - 256 0 CSM Development 0 - 72 4 024 4 048 - 24 - 12 0 CSM Properties 0 - 97 102 748 95 045 7 703 3 852 145 Debrouckère Development 251 - 103 5 411 4 418 993 497 1 332 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 0 - 24 23 475 23 295 180 90 0 Debrouckère Leisure 0 - 54 6 501 1 935 4 566 2 283 573 Debrouckère Office 0 - 60 15 200 7 720 7 480 3 740 0 Gateway 0 - 5 640 2 639 319 0 Goodways SA 0 - 5 22 258 18 480 3 778 3 234 3 088 Ilot Ecluse 0 - 4 374 48 326 163 0 Immo PA 33 1 0 86 3 131 502 2 629 1 314 0 Immo PA 44 1 98 - 2 2 760 1 397 1 363 682 0 Immo PA 44 2 295 78 9 371 4 524 4 847 2 423 0 Immobel Marial SàRL 0 - 133 3 575 3 691 - 116 0 Key West Development 0 - 167 12 704 11 929 774 387 5 731 Les Deux Princes Develop. 1 010 32 -3 469 1 409 -4 878 -2 439 0 M1 50 278 14 977 45 838 24 028 21 809 7 270 0 M7 0 2 615 488 127 42 0 Mobius II 179 000 78 510 134 180 39 427 94 753 47 376 10 994 NP_AUBER 0 - 93 1 156 1 427 - 271 - 136 251 NP_AUBER_VH 3 841 318 3 457 3 178 279 140 158 NP_AUBERVIL 17 459 679 9 457 8 811 646 324 2 945 NP_BESSANC2 13 006 694 9 235 8 243 992 497 1 329 NP_BESSANCOU - 63 - 337 176 - 28 204 102 60 NP_CHARENT1 3 912 - 2 4 944 4 879 65 33 475 NP_CRETEIL 0 0 648 650 - 2 - 1 405 NP_EPINAY 8 105 340 6 517 6 275 242 121 1 176 NP_VAIRES 1 040 259 3 131 2 641 489 245 0 ODD Construct 5 753 964 5 643 3 315 2 328 1 164 571 PA_VILLA 0 0 4 679 4 758 - 79 - 40 47 Plateau d'Erpent 22 708 1 971 16 189 12 543 3 646 1 823 7 RAC3 0 348 8 531 24 8 507 3 403 0 RAC4 0 - 27 31 658 28 357 3 301 1 321 0 RAC4 Developt 0 - 51 4 731 814 3 917 1 567 0 RAC5 0 500 14 724 596 14 128 5 651 0 RAC6 0 37 19 226 13 770 5 456 2 182 0 Surf Club Hospitality Group SL 0 - 30 8 155 7 908 247 123 0 Surf Club Marbella Beach, S.L. 0 263 82 710 39 166 43 544 21 772 0 TRELAMET 0 17 133 14 119 48 0 Unipark 9 6 10 578 2 446 8 132 4 066 0 Universalis Park 2 0 1 009 24 319 26 563 -2 245 -1 122 6 919 Universalis Park 3 0 - 475 33 618 38 592 -4 974 -2 487 10 731 Universalis Park 3AB 1 15 4 140 192 3 948 1 974 0 Universalis Park 3C 0 - 1 1 007 173 834 417 0 TTOOTTAALL CCOOEENNTTRREEPPRRIISSEESS 306 818 100 096 1209 980 861 566 348 414 145 513 80 853 277 SH 0 0 111 320 66 873 44 447 4 445 60 Beiestack SA 0 - 321 21 814 15 235 6 579 1 498 0 Belux Office Development Feeder CV 0 - 274 20 903 203 20 700 57 0 DHR Clos du Château 899 189 532 452 79 26 0 Immobel Belux Office Development Fund SCSP 0 - 912 27 135 1 056 26 079 1 152 0 MONTLHERY 2 BIS 0 0 91 90 0 0 0 RICHELIEU 0 0 62 420 52 410 10 010 1 001 1 430 ULB Holding 0 - 349 18 252 19 034 - 782 -11 173 0 Urban Living Belgium 27 683 -8 187 173 705 168 697 5 007 14 013 21 087 TTOOTTAALL EENNTTRREEPPRRIISSEESS AASSSSOOCCIIÉÉEESS 28 583 -9 854 436 172 324 053 112 120 11 019 22 577 TTOOTTAALL CCOOEENNTTRREEPPRRIISSEESS EETT EENNTTRREEPPRRIISSEESS AASSSSOOCCIIÉÉEESS 335 400 90 242 1646 152 1185 619 460 533 156 532 103 430 CHIFFRES À 100% VALEURS DES PARTICIPATIONS AVANCES ACTIONNAIRES PAR LE GROUPE COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 191 AU 31 DÉCEMBER 2020 CHIFFRES D'AFFAIRES RÉSULTAT GLOBAL TOTAL DES ACTIFS TOTAL DES PASSIFS CAPITAUX PROPRES Bella Vita 0 - 33 375 268 108 54 0 Boralina Investments, S.L. 0 - 1 41 705 6 108 35 597 -2 884 0 Brouckère Tower Invest 0 772 154 834 96 717 58 117 29 059 0 CBD International 7 1 016 41 853 45 137 -3 284 -1 431 18 720 Château de Beggen 0 0 239 204 35 17 0 Cityzen Holding 0 - 14 20 454 16 282 4 172 - 19 8 138 Cityzen Hotel 0 109 19 287 18 158 1 129 564 15 234 Cityzen Office 0 328 82 970 79 878 3 091 1 546 0 Cityzen Residence 0 155 19 354 18 232 1 121 561 15 217 CP Development Sp. z o.o. 0 46 46 863 46 982 - 119 - 59 0 CSM Development 0 - 11 2 833 2 785 48 24 1 646 CSM Properties 0 583 104 041 96 241 7 800 3 900 44 Debrouckère Development 1 906 - 135 4 176 3 080 1 096 548 1 338 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 43 004 11 550 25 734 25 530 203 102 0 Debrouckère Leisure 0 - 30 5 458 838 4 620 2 310 29 Debrouckère Office 0 40 16 237 8 697 7 540 3 770 0 Gateway 0 - 6 647 3 644 322 0 Goodways SA 0 - 126 21 711 17 928 3 783 3 237 2 858 Ilot Ecluse 0 - 6 375 45 330 165 40 Immo PA 33 1 537 - 69 3 496 953 2 543 1 272 0 Immo PA 44 1 1 360 - 26 2 741 1 375 1 366 683 0 Immo PA 44 2 4 081 832 9 543 4 774 4 769 2 385 0 Immobel Marial SàRL 0 4 2 181 2 165 16 8 958 Key West Development 0 - 104 10 729 9 787 941 471 4 733 Les Deux Princes Develop. 14 545 2 150 3 419 6 929 -3 510 -1 755 0 Livingstone Retail S.à.r.l. 0 0 12 0 12 4 0 M1 54 660 8 979 52 610 35 788 16 822 5 603 -2 500 M7 0 137 1 006 611 395 132 0 Mobius II 0 - 100 56 356 40 113 16 242 8 121 7 913 NP_AUBER 0 - 199 1 147 1 325 - 178 - 89 251 NP_AUBER_VH 4 940 413 5 044 3 685 1 359 681 158 NP_AUBERVIL 0 - 5 1 984 2 017 - 33 - 17 922 NP_BESSANC2 6 540 438 6 477 6 179 298 149 1 322 NP_BESSANCOU 66 403 509 140 370 185 145 NP_CHARENT1 2 947 - 48 7 591 7 524 67 34 475 NP_CRETEIL 0 - 1 708 710 - 2 - 1 380 NP_EPINAY 3 838 89 3 808 3 906 - 98 - 49 1 177 NP_VAIRES 6 770 830 11 472 8 644 2 828 1 417 1 851 ODD Construct 7 710 1 330 3 747 2 383 1 364 682 562 PA_VILLA 0 13 4 030 4 110 - 79 - 40 47 Plateau d'Erpent 9 125 1 335 20 395 18 720 1 675 838 1 679 RAC3 11 338 8 173 14 8 159 3 264 0 RAC4 0 1 094 31 619 28 290 3 329 1 331 0 RAC4 Developt 0 - 4 4 640 672 3 968 1 587 160 RAC5 0 481 14 056 428 13 628 5 451 0 RAC6 0 515 13 495 8 075 5 420 2 168 0 Surf Club Marbella Beach, S.L. 0 -1 549 81 303 41 593 39 710 19 855 3 000 Surf Club Spain Invest Property SL 0 46 7 809 7 932 - 123 - 61 0 Unipark 1 61 10 517 2 391 8 126 4 063 0 Universalis Park 2 0 - 313 22 514 25 768 -3 254 -1 627 6 532 Universalis Park 3 0 - 383 32 783 37 281 -4 499 -2 249 8 588 Universalis Park 3AB 0 - 8 4 365 432 3 933 1 967 0 Universalis Park 3C 0 - 7 1 009 174 835 418 0 TTOOTTAALL CCOOEENNTTRREEPPRRIISSEESS 162 047 30 910 1050 433 798 001 252 431 98 667 101 617 DHR Clos du Château 1 625 270 1 491 1 172 319 106 376 ULB Holding 0 - 351 18 245 18 678 - 432 -5 363 5 593 Urban Living Belgium 16 477 989 192 165 172 452 19 713 12 789 21 022 TTOOTTAALL EENNTTRREEPPRRIISSEESS AASSSSOOCCIIÉÉEESS 18 101 908 211 901 192 302 19 599 7 532 26 991 TTOOTTAALL CCOOEENNTTRREEPPRRIISSEESS EETT EENNTTRREEPPRRIISSEESS AASSSSOOCCIIÉÉEESS 180 148 31 818 1262 334 990 303 272 031 106 199 128 608 CHIFFRES À 100% VALEURS DES PARTICIPATIONS AVANCES ACTIONNAIRES PAR LE GROUPE COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 192 Les tableaux ci-dessous présentent des informations financières condensées de toutes les coentreprises et entreprises associées du Groupe ainsi qu'une ventilation des stocks, des immeubles de placement et des dettes financières. Les chiffres sont présentés à 100 %. Au 31 Décembre 2021 Au 31 Décembre 2020 En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés aux remboursements des crédits bancaires. Pour la plupart des crédits bancaires ci-avant, la société Immobel SA s’est engagée à fournir les moyens nécessaires à ses filiales pour mener à bien les différents projets (engagements « cash deficiency » et « cost overrun »). Il n'y a pas de restrictions importantes qui limitent la faculté du Groupe à accéder aux actifs des coentreprises et entreprises associées, ni de risques spécifiques ou d'engagements hormis ceux relatifs aux crédits bancaires. 18. Autres actifs financiers non courants Les autres actifs financiers non courants concernent des investissements en actions et obligations, et se ventilent comme suit par zone géographique : Principaux projets et dettes financières: STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT DETTES FINANCIERES Immeubles de placement 212 506 Cityzen Office 56 600 40 120 Autres actis immobilisés 128 129 CSM Properties 100 870 94 750 Stocks 830 299 RAC4 22 399 28 000 Trésorerie et équivalents de trésorerie 200 467 Universalis Park 2 22 786 12 700 Créances et autres actifs 274 751 Universalis Park 3 33 444 15 930 Dettes financières bancaires long terme 347 494 Urban Living Belgium 130 164 73 242 Dettes financières bancaires court terme 224 764 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 22 180 21 150 Impôts différés 17 338 CP Development Sp. z o.o. 69 700 25 956 Avances d'actionnaires 254 853 Brouckère Tower Invest 197 695 123 120 Autres dettes 341 169 Beiestack SA 20 988 12 268 TOTAL 1 646 152 1 185 619 Surf Club Marbella Beach, S.L. 62 784 Autres 303 196 137 290 TOTAL 1 042 805 572 258 Principales composantes des actifs et passifs: Principaux projets et dettes financières: STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT DETTES FINANCIERES Immeubles de placement 195 255 Cityzen Office 54 675 68 000 Autres actis immobilisés 76 985 CSM Properties 102 372 96 150 Stocks 674 872 Mobius II 55 931 22 470 Trésorerie et équivalents de trésorerie 67 246 RAC4 22 777 28 000 Créances et autres actifs 247 976 Universalis Park 2 22 183 12 700 Dettes financières bancaires long terme 205 315 Universalis Park 3 32 598 18 930 Dettes financières bancaires court terme 279 950 Urban Living Belgium 151 376 76 982 Impôts différés 16 459 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 21 318 21 150 Avances d'actionnaires 151 017 CP Development Sp. z o.o. 44 717 15 968 Autres dettes 337 562 Brouckère Tower Invest 148 601 92 977 TOTAL 1 262 334 990 303 Surf Club Marbella Beach, S.L. 61 752 Autres 151 825 31 937 TOTAL 870 127 485 265 Principales composantes des actifs et passifs: EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Montant des dettes garanties par des sûretés 265 072 285 484 Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés 352 449 265 939 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Belgique 660 175 France 355 TTOOTT AALL AAUUTTRREE SS AACCTT IIFFSS FFIINNAANNCCIIEERRSS NNOONN CCOOUURRAANNTTSS 11 001155 1177 55 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 193 19. Impôts différés Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fiscales et des crédits d’impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l’exercice sont enregistrées dans le compte de résultat sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés en autres éléments du résultat global ou directement en capitaux propres. Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes : Immobel France et le développement ‘T Park sont les principaux contributeurs à la variation des actifs d'impôts différés 20. Autres actifs non courants Les autres actifs non courants concernent exclusivement des cautionnements en numéraire et se ventilent comme suit par zone géographique : EUR ('000) 3311//1122 //22002211 3311//1122 //22002200 3311//1122//22002211 3311//1122 //22002200 Pertes fiscales 35 086 18 202 Reconnaissance des revenus 2 891 2 115 43 165 41 380 Dettes financières Juste valeur des instruments financiers 40 2 4 Autres éléments 60 21 - 70 - 74 Netting (situation fiscale nette par entité) -16 745 -4 009 -16 745 -4 009 TTOOTTAALL 2211 229922 1166 336699 2266 33 5522 3377 330011 VVAALLEE UURR AAUU 11EE RR JJAANNVVIIEERR EUR ('000) 1166 336699 3377 330011 Variations de périmètre 2 4 923 -10 951 VVAALLEE UURR AAUU 3311 DDEE CCEE MM BBRREE 2211 229922 2266 335522 Impôts différés reconnus dans l’état consolidé du résultat global AACCTTIIFFSS DD''IIMMPPÔÔTTSS DDIIFFFFÉÉRRÉÉ SS PPAASS SSIIFFSS DD ''II MM PPÔÔTTSS DDIIFFFFÉÉ RRÉÉ SS EEUURR ((''00 0000)) 2244 550011 Expirant fin 2022 601 Expirant fin 2023 103 Expirant fin 2024 396 Expirant fin 2025 1 768 Expirant fin 2026 470 Non limitées dans le temps 21 163 MMOONNTTAANNTTSS DDEESS PPEE RRTTEE SS FFIISSCCAALLEE SS EETT AAUUTT RREESS DDÉÉ DDUUCCTTIIOONNSS PPOOUURR LLEE SS QQUUEE LLLLEESS AAUUCCUUNN AACCTTIIFF DD’’IIMMPPÔÔTT DDIIFFFFÉÉ RRÉÉ NN’’AA ÉÉ TTÉÉ CCOOMMPPTTAABBII LLII SSÉÉ :: EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Belgique 243 556 Luxembourg 200 France 265 839 Allemagne 173 148 Pologne 270 146 TTOOTTAALL AAUUTT RREESS AACCTTII FFSS NNOONN CCOOUURRAANNTT SS 11 115511 11 668899 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 194 21. Stocks Les stocks se composent d’immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente. La répartition des stocks par zone géographique est la suivante : L'augmentation en France est due à l'acquisition de Tati à Paris et la baisse au Luxembourg est due à la cession de Laangfur. D'autres projets majeurs dans les inventaires sont parmi d’autres O'Sea et Lebeau Sablon en Belgique, Polvermillen au Luxembourg, Saint-Antoine en France, Eden en Allemagne et Granaria Gdansk en Pologne. Le taux d'intérêt moyen pondéré sur les coûts d'emprunt capitalisés sur les crédits de financement de projet et sur les obligations était de 2,3 % en 2021 et de 1,9 % en 2020. La valeur comptable des stocks évolue comme suit : La valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour les titres de créance liés aux immeubles de placement et aux stocks dans leur ensemble est de EUR 721 milliers contre EUR 759 milliers fin 2020, soit une diminution de EUR 38 milliers. 22. Créances commerciales Les créances commerciales sont relatives aux secteurs opérationnels suivants : EUR ('000) 33 11//1122//22002211 3311//1122//22002200 Belgique 292 874 311 038 Luxembourg 143 801 196 192 France 167 192 92 290 Allemagne 59 033 61 875 Pologne 34 735 21 396 Espagne 988 331 TTOOTTAALL SS TTOOCCKKSS 66 99 88 6622 33 668833 112211 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 SSTTOOCCKKSS AAUU 11EERR JJAANNVVIIEERR 668833 112211 669944 558800 Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks 25 9 471 Achats de l'exercice 72 716 10 976 Développements 246 743 271 981 Cessions de l'exercice -311 066 -300 766 Coûts d'emprunts 9 364 3 684 Variations de périmètre -1 588 -6 805 Réductions de valeurs actées - 692 MMUUTTAATTIIOONNSS DDEE LL''EEXXEERRCCIICCEE 1155 550022 --1111 445599 SSTTOOCCKKSS AAUU 3311 DDEECCEEMMBBRREE 669988 662233 668833 112211 Composantes par secteur géographique des mouvements de la période : EUR ('000) AAcchhaattss// DDéévveellooppppeemmeennttss CCeessssiioonnss CCooûûttss dd''eemmpprruunnttss VVaarriiaattiioonnss ddee ppéérriimmèèttrree TTrraannssffeerrtt ddee vvaalleeuurr ccoommppttaabbllee NNeett Belgique 97 366 -120 483 5 873 -1 587 25 -18 806 Luxembourg 33 854 -88 263 3 318 - 693 -51 784 France 135 215 -60 276 74 939 Allemagne 37 455 -39 839 - 457 -2 841 Pologne 14 912 -2 205 630 13 337 Espagne 657 657 TToottaall 331199 445599 --331111 006666 99 336644 --22 228800 2255 1155 550022 La valeur du stock à récupérer dans: EUR ('000) 12 mois 173 046 > 12 mois 525 577 La répartition des stocks par type Sans permis 488 527 En développement 210 096 EUR ('000) 33 11//1122//22002211 33 11//1122//22002200 Belgique 13 405 7 206 Luxembourg 2 204 2 404 France 2 152 13 116 Allemagne 15 590 8 050 Pologne 4 554 240 Espagne 211 2 152 TTOOTTAALL CCRRÉÉAANNCCEE SS CCOOMM MM EE RRCCIIAALLEESS 33 88 111166 33 33 116688 L'analyse de l'échéancier clients se présente comme suit: EUR ('000) 33 11//1122//22002211 33 11//1122//22002200 Echus < 3 mois 11 622 9 388 Echus > 3 mois < 6 mois 829 845 Echus > 6 mois < 12 mois 2 021 2 389 Echus > 1 an 1 482 1 248 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 195 RISQUE DE CRÉDIT Les emprunts aux entreprises mises en équivalence consistent en des prêts d'actionnaires à nos entreprises mises en équivalence qui détiennent un actif en développement ou à développer. Comme tous les projets devraient réaliser un bénéfice à l'achèvement, nous ne prévoyons aucun problème de recouvrabilité pour les emprunts en cours auprès des entreprises mises en équivalence. Le risque de crédit est donc lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu’ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe et est considéré comme non significatif, d'autant plus que dans la plupart des cas, l'actif vendu sert de collatéral (garantie). Au 31 décembre 2021, il n’y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s’élève à la valeur comptable des créances. Au sens de la norme IFRS 9, il n’y a cependant pas de perte de crédit attendue qui puisse être jugée significative à cette date. Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit : 23. Actifs de contrats Les actifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs aux secteurs opérationnels suivants : L'augmentation des actifs contractuels en Belgique est principalement liée à la construction du projet vendu Commerce en Belgique. Lors de leur comptabilisation initiale, le Groupe évalue les actifs de contrat à leur prix de transaction au sens de la norme IFRS 15. Les actifs de contrats regroupent les montants auxquels l’entité a droit en échange de biens ou de services qu’elle a déjà fournis à un client mais pour lesquels le paiement n’est pas encore exigible ou est subordonné à la réalisation d’une condition particulière prévue au contrat. Lorsqu’un montant devient exigible, il est transféré au compte de créance. Une créance client est comptabilisée dès que l’entité a un droit inconditionnel à percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe dès l’instant où seul l’écoulement du temps rend le paiement exigible. Il est attendu que la totalité du montant reflété au 31 décembre 2021 devienne exigible et soit encaissé au cours de l’exercice 2022. Les actifs de contrats font l’objet, au même titre que les créances commerciales et autres débiteurs, d’un test de réduction de valeur conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit attendues. Ce test ne démontre pas d’impact significatif potentiel dès lors que ces actifs de contrats (et leurs créances y relatives) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents que représente l’immeuble à transférer. 24. Autres actifs courants Les composantes de cette rubrique sont : EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 SSIITT UUAATT IIOONN AAUU 11EE RR JJAANNVV IIEERR 554422 4477 33 Additions 85 69 Réductions MMUUTT AATTII OONNSS DDEE LLAA PPEE RRIIOODDEE 8855 6699 SSIITT UUAATT IIOONN AAUU 3311 DD EE CCEE MMBBRREE 6622 77 554422 EUR ('000) 33 11//1122//220022 11 3311//1122 //2200 2200 Belgique 78 552 9 315 Luxembourg 1 403 7 610 France 25 367 21 108 Allemagne 12 631 19 218 TTOOTTAALL AACCTT IIFFSS DDEE CCOONNTT RRAATT SS 111177 995533 5577 2255 11 EUR ('000) 33 11//1122//2200 22 11 3311//1122//220022 00 Autres créances 22 77 881155 33 00 443355 dont : avances et garanties versées impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer 20 247 17 589 créance sur vente (escrow account) 1 703 3 075 autres 5 865 9 771 Charges à reporter et produits acquis 88 442255 66 883344 dont : sur projets en développement 190 190 autres 8 235 6 644 TTOOTTAALL AAUUTTRREESS AACCTT IIFFSS CCOOUURRAANNTT SS 33 66 224400 3377 2266 99 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 196 25. Informations relatives à l’endettement financier net L’endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s’élève à EUR -593 313 milliers au 31 décembre 2021 contre EUR -603 890 milliers au 31 décembre 2020. Le ratio d’endettement 3 du Groupe est de 52,9% au 31 décembre 2021 contre 57,4% au 31 décembre 2020. Les dettes financières courantes ont augmenté principalement en raison de l'obligation de 100 millions expirant en mai 2022. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s’élèvent à EUR 273 377 milliers par rapport à EUR 125 318 milliers à fin 2020, soit une augmentation de EUR 125 318 milliers. Les valeurs disponibles se détaillent comme suit : L’explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l’état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer les projets détenus par les différentes sociétés. 3 Le ratio d'endettement est calculé en divisant la dette nette par la somme de la dette nette et des capitaux propres part du groupe moins l'écart d'acquisition des capitaux propres part du groupe EUR ('000) 33 11//1122//22002211 33 11//1122//22002200 Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) 273 377 148 059 Dettes financières non courantes (-) 507 596 571 139 Dettes financières courantes (-) 359 094 180 810 EENNDDEETT TTEEMM EE NNTT FFIINNAANNCCII EE RR NNEETT --559933 331133 --660033 889900 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Dépôts à terme d’une durée inférieure à 3 mois Valeurs disponibles 273 377 148 059 TTRRÉÉSSOORREERRIIEE EETT ÉÉ QQUUII VVAALLEE NNTTSS DDEE TTRRÉÉSS OORREE RRIIEE 227733 337777 114488 005599 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 197 DETTES FINANCIÈRES Les dettes financières augmentent de EUR 114 741 milliers, passant de EUR 751 949 milliers au 31 décembre 2020 à EUR 866 690 milliers au 31 décembre 2021. Les dettes financières s’établissent comme suit : En 2021, une nouvelle obligation a été émise dans le cadre du Green Finance Framework et développée par la société. L'obligation n'a pas de covenants supplémentaires ou spécifiques par rapport aux obligations précédemment émises par la société. Il n'y a pas de dérivés intégrés, comme les obligations précédemment émises par la société. Comme pour les autres obligations émises par la société. Les dettes financières ont évolué comme suit : Toutes les dettes financières sont libellées en EUR. Excepté les emprunts obligataires, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, EURIBOR de 1 à 12 mois, augmenté de la marge. Au 31 décembre 2021, Immobel dispose de lignes de crédit « Corporate » disponibles de EUR 15 millions et de EUR 691 millions de lignes de financement de projets confirmées, dont EUR 384 millions ont été utilisés. Ces lignes de crédit « Projets » sont spécifiques pour le développement de certains projets. Au 31 décembre 2021, la valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantir les lignes de crédit « Corporate » et « Projets » s'élève à EUR 446 million. Le tableau ci-après résume l’échéancier des dettes financières du Groupe : EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Emprunts obligataires non subordonnés : - échéance 31-05-2022 taux de 3,00 % - valeur nominale 100 MEUR 99 709 - échéance 17-10-2023 taux de 3,00 % - valeur nominale 50 MEUR 49 903 50 000 - échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR 50 000 50 000 - échéance 14-04-2027 taux de 3,00 % - valeur nominale 75 MEUR 75 000 75 000 - échéance 12-05-2028 taux de 3,00 % - valeur nominale 125 MEUR 125 000 Contrats de location 2 130 2 872 Emprunts bancaires 205 563 293 558 TTOOTTAALL DDEESS DDEETTTTEESS FFIINNAANNCCIIÈÈRREESS NNOONN CCOOUURRAANNTTEESS 550077 559966 557711 113399 Emprunts obligataires non subordonnés : - échéance 31-05-2022 taux de 3,00 % - valeur nominale 100 MEUR 100 000 Emprunts bancaires 257 463 175 131 Contrats de location 1 630 1 614 Intérêts non échus 4 065 TTOOTTAALL DDEESS DDEETTTTEESS FFIINNAANNCCIIÈÈRREESS CCOOUURRAANNTTEESS 335599 009944 118800 881100 TTOOTTAALL DDEESS DDEETTTTEESS FFIINNAANNCCIIÈÈRREESS 886666 669900 775511 994499 Dettes financières à taux fixes 399 903 274 709 Dettes financières à taux variables 466 787 473 175 Intérêts non échus 4 206 4 065 Montant des dettes garanties par des sûretés 438 301 468 690 Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés 446 766 816 694 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 DD EE TTTT EE SS FFIINNAANNCCIIÈÈRREESS AAUU 11EE RR JJAANNVV IIEE RR 775511 994499 770077 0077 11 Dettes remboursées des contrats de location -2 130 -2 872 Dettes contractées 249 033 303 861 Dettes remboursées -128 872 -252 905 Variation de juste valeur reconnue dans l’état consolidé du résultat global Effets de variation de périmètre Mouvements sur emprunts obligataires - Intérêts non échus -12 565 -7 406 Intérêts sur autres emprunts non échus 9 080 4 005 Amortissements des frais d'émission d'emprunts obligataires 195 195 VVAARRIIAATT IIOONN DD EE LLAA PPEE RRIIOODDEE 111144 77 4411 4444 887788 DD EE TTTT EE SS FFIINNAANNCCIIÈÈRREESS AAUU 3311 DDEECCEEMMBBRREE 88 66 66 669900 77 5511 994499 EECCHHÉÉAANNTT DDAANNSS LLAA PPEERRIIOODDEE CCOOMMPPRRIISSEE EENNTTRREE DDEE 00 AA 11 AANN DDEE 11 AA 22 AANNSS DDEE 22 AA 33 AANNSS DDEE 33 AA 44 AANNSS DDEE 44 AA 55 AANNSS AAPPRREESS 55 AANNSS TToottaall Emprunts obligataires 100 000 50 000 50 000 200 000 400 000 Lignes de crédit - Projets 205 963 56 900 70 185 35 283 15 695 384 026 Lignes de crédit - Corporate 1 500 2 000 2 500 23 000 29 000 Commercial paper 50 000 50 000 Contrat de bail 1 630 1 605 525 3 761 Intérêts non echus et coûts amortis 93 - 190 - 97 MMOONNTTAANNTT TTOOTTAALL DDEESS DDEETTTTEESS 335599 009944 111100 559988 7733 002200 110088 228833 1155 669955 220000 000000 886666 669900 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 198 RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT Pour couvrir son exposition aux taux d'intérêt variables, la société utilise divers types d’instruments financiers. • En avril 2020, la société a conclu un accord de plafonnement du taux d'intérêt à 0,5% pour environ 75% de l'exposition sur la partie variable de la dette (sur la base de la vision interne, c'est-à-dire avant application d'IFRS 11) jusqu'à 1er juillet 2023. • En mai 2021, la société a conclu un autre accord pour plafonner le taux d'intérêt à 1,5% sur une partie de la dette financière portant sur un notionnel de 225 millions d'euros pour la période du 3 juillet 2023 au 1er juillet 2024. • En décembre 2020, Immobel a conclu un contrat de couverture d'un prêt à taux variable pour un montant notionnel de 30 millions EUR. La Société a eu recours à des swaps de taux d'intérêt pour convertir son exposition de taux variable en taux d'intérêt fixe afin de réduire le risque d'augmentation du taux d'intérêt EURIBOR. Le produit dérivé se définit comme un instrument de couverture de flux de trésorerie et est comptabilisé à la juste valeur dans les bilans consolidés dans les autres actifs et/ou autres passifs. Le swap de taux d'intérêt et la dette ont les mêmes conditions. L'augmentation du taux d'intérêt se traduirait par une augmentation annuelle de la charge d'intérêts sur la dette de EUR 1 464 milliers par augmentation de 1% pour environ 25% de la partie variable de la dette et un maximum de EUR 2 196 milliers au total pour environ 75% de la part variable de la dette dans la mesure où le taux EURIBOR applicable est de 0%. Étant donné que les taux EURIBOR actuellement applicables sont inférieurs à 0%, l'impact d'une telle augmentation serait encore plus faible que ces montants respectifs. INFORMATIONS SUR LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS Le tableau ci-après présente les différentes classes d'actifs et passifs financiers avec leur valeur comptable tel que présentée au bilan et leur juste valeur respective et ventilée selon la catégorie d'évaluation. La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit : • Si leur échéance est à court terme (ex : dettes et créances commerciales), la juste valeur est présumée similaire au coût amorti, • Pour les dettes à taux fixe, sur base d’une actualisation des flux à taux de marché, • Pour les dettes à taux variable, la juste valeur est présumée similaire au coût amorti, • Pour les instruments financiers dérivés, la juste valeur est déterminée sur base d’une actualisation des flux futurs estimés en fonction des courbes de taux d’intérêts forward. Cette valeur est communiquée par l’institution financière contrepartie, • Pour les obligations cotées, sur base de la cotation à la clôture (niveau 1). Les évaluations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être classées dans un des niveaux suivants : • Niveau 1 : la juste valeur des actifs et passifs financiers avec des conditions standards et négociées sur des marchés actifs et liquides est déterminée sur base des prix cotés sur les marchés actifs pour des actifs et passifs similaires. • Niveau 2 : la juste valeur des autres actifs et passifs financiers est déterminée selon des modèles de valorisation généralement acceptés sur base de flux de trésorerie actualisés en utilisant des prix de transactions observables sur le marché et des cotations pour des instruments similaires. Ceci concerne principalement des instruments financiers dérivés. • Niveau 3 : la juste valeur des actifs et passifs financiers restants sont déduits de techniques de valorisation comprenant des données qui ne sont pas basées sur des données de marché observables. EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//220022 00 PPRROODD UUII TTSS DDÉÉRRII VVEESS PPAASS DDÉÉFFIINNIISS CCOOMM MM EE IINNSSTTRRUUMM EE NNTT SS DD EE CCOOUUVVEE RRTTUURREE Interest rate swaps PPRROODD UUII TTSS DDÉÉRRII VVEESS DD ÉÉ FFIINNIISS CCOOMM MM EE IINNSS TTRRUUMM EE NNTT SS DD EE CCOOUUVVEE RRTTUURREE Interest rate swaps - cash flow hedges 160 560 TTOOTTAALL 116600 556600 VVAARRII AATTII OONN DDEE LLAA JJUUSS TTEE VV AALLEEUURR DDEESS II NNSS TTRRUUMM EE NNTTSS FFII NNAANNCCII EE RRSS SSIITTUUAATT IIOONN AAUU 11EE RR JJAANNVVIIEERR 556600 229911 Variation reconnue dans le compte de résultats consolidé - 316 - 291 Variation reconnue dans les autres éléments de résultat global - 84 560 SSIITTUUAATT IIOONN AAUU 3311 DD EE CCEE MM BBRREE 116600 556600 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 199 INVESTMENT GRADE Les comptes bancaires sont détenus par des banques notées au moins «investment grade» (Baa3 / BBB- ou mieux). RISQUE DE LIQUIDITÉ Le Groupe ne s’engagent dans de nouveaux projets que sur base d’analyses de faisabilités rigoureuses, et lorsqu’elle a le financement ad-hoc, par moyens corporate, financements spécifiques ou préventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d’un projet est très limité. ENGAGEMENTS FINANCIERS Le Groupe est soumis, pour les obligations et lignes de crédit mentionnées ci-dessus, à un certain nombre d'engagements financiers. Ces engagements tiennent compte des fonds propres, de l’endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les fonds propres et les stocks. Au 31 décembre 2021, comme les années précédentes, le Groupe est en conformité avec tous ces engagements financiers. RISQUE DE FLUCTUATION DES MONNAIES ÉTRANGÈRES Le Groupe dispose d'une couverture limitée sur les risques de change sur ses activités de développement. La monnaie fonctionnelle des projets actuellement développée en Pologne est convertie de PLN en EUR (sauf pour le Central Point dont la gestion se fait en EUR), avec un impact sur les autres éléments du résultat global. 26. Capitaux propres GESTION DES RISQUES LIÉS AU CAPITAL Immobel veille à optimiser sa structure de capitaux permanents par un rapport équilibré entre le capital et l'endettement long terme. L’objectif est de maximiser la valeur pour l’actionnaire tout en gardant la flexibilité financière requise pour mener à bien les projets de développement. D’autres éléments interviennent dans la prise de décision tels que le retour attendu de chaque projet et le maintien de certains ratios bilantaires. EUR ('000) NNiivveeaauu ddee llaa jjuussttee vvaalleeuurr VVaalleeuurr ccoommppttaabbllee 3311//1122//22002211 AAuu ccooûûtt aammoorrttii AA llaa jjuussttee vvaalleeuurr ppaarr llee bbiiaaiiss dduu ccoommppttee ddee rrééssuullttaattss JJuussttee vvaalleeuurr 3311//1122//22002211 CCaasshh ffllooww hheeddggiinngg 3311//1122//22002211 AACCTTIIFFSS Trésorerie et équivalents de trésorerie 274 865 274 865 Autres actifs financiers non courants Niveau 1 1 015 1 015 1 015 Autres actifs non courants Niveau 2 1 151 1 151 1 151 Créances commerciales Niveau 2 37 978 37 978 37 978 Actifs de contrats Niveau 2 120 682 120 682 120 682 Autres créances d'exploitation Niveau 2 154 147 154 147 154 147 Autres actifs financiers courants Niveau 1 49 49 49 TTOOTTAALL 558899 888888 558888 887733 11 001155 331155 002233 PPAASSSSIIFFSS Dettes portant intérêts Niveaux 1 & 2 868 652 868 652 868 652 Dettes commerciales Niveau 2 77 158 77 158 77 158 Passifs de contrats Niveau 2 28 739 28 739 28 739 Autres dettes d'exploitation Niveau 2 99 554 99 554 99 554 Instruments financiers dérivés Niveau 2 160 160 160 TTOOTTAALL 11007744 226622 11007744 110022 116600 11007744 110022 116600 MMoonnttaannttss ccoommppttaabbiilliissééss ccoonnffoorrmméémmeenntt àà IIFFRRSS 99 22 002211 22002200 Nombre d'actions au 31 décembre 9 997 356 9 997 356 Nombre d'actions libérées 9 997 356 9 997 356 Actions propres au 31 décembre 26 965 392 527 Valeur nominale par action 9,740 9,740 NNoommbbrree dd''aa ccttiioonnss oorr ddiinnaaiirree ss aauu 11 jjaannvviieerr 99 999977 335566 99 999977 3355 66 NNoommbbrree dd''aa ccttiioonnss pprr oopprree ss aauu 11 jjaannvviieerr -- 229922 552277 --11 221122 1177 99 Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif Actions propres vendues 265 562 819 652 NNoommbbrree dd''aa ccttiioonnss ((hhoorr ss aa ccttiioonnss pprroopprree ss)) aauu 3311 ddéé cceemmbbrree 99 9977 00 339911 99 660044 882299 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 200 27. Pensions et obligations similaires Les pensions et obligations similaires couvrent les obligations du Groupe en matière d’assurance groupe. Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies (DBO) diminuée de la juste valeur des actifs du plan. Le régime de retraite belge à prestations définies et les plans de retraite à cotisations définies avec rendement garanti sont financés par des contrats d'assurance de Groupe. Les régimes sont financés par les cotisations des employeurs et des employés. Les actifs sous-jacents des contrats d'assurance sont principalement investis en obligations. Le régime à prestations définies est fermé pour les nouveaux employés. Les participants au régime ont droit à une somme forfaitaire à la retraite. Les membres actifs reçoivent également une prestation en cas de décès en cours de service. Le régime français d'indemnisation de la retraite propose une indemnité de départ à la retraite telle que définie par la convention collective du secteur immobilier. Le plan n'est pas financé et ouvert aux nouveaux employés. EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 EETTAATT DDEE LLAA SSIITTUUAATTIIOONN FFIINNAANNCCIIEERREE Provisions 398 Valeur actuelle des obligations 1 996 1 963 Juste valeur des actifs du plan en fin de période -1 398 -1 360 PPAASSSSIIFF NNEETT DDEECCOOUULLAANNTT DDEE LL''OOBBLLIIGGAATTIIOONN AAUU TTIITTRREE DDEESS PPRREESSTTAATTIIOONNSS DDEEFFIINNIIEESS 999966 660033 EETTAATT DDUU RREESSUULLTTAATT GGLLOOBBAALL Coût des services rendus - 164 - 53 Coût ou règlement des services passés - 178 Charge d'intérêt découlant de l'obligation au titre des prestations définies - 6 - 8 Produit d'intérêt sur les actifs du régime 4 5 Coûts administratifs hors gestion des actifs du régime - 5 - 4 MMOONNTTAANNTTSS CCOOMMPPTTAABBIILLIISSEESS AAUU CCOOMMPPTTEE DDEE RREESSUULLTTAATTSS -- 117711 -- 223388 (Gains)/pertes actuariels découlant des obligations au titre des prestations définies, provenant de: - modifications des hypothèses financières - rendement sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) - 73 32 - ajustements découlant de l'expérience 131 170 5588 220022 CCOOUUTT DDEESS RREEGGIIMMEESS AA PPRREESSTTAATTIIOONNSS DDEEFFIINNIIEESS -- 111133 -- 3366 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 VVAALLEEUURR AACCTTUUEELLLLEE DDEESS OOBBLLIIGGAATTIIOONNSS AAUU 11EERR JJAANNVVIIEERR 11 996633 11 667744 Coûts des services rendus 164 53 Coût d'intérêt 6 8 Cotisations des participants des régimes 12 10 (Gains)/pertes actuariels - 131 - 170 Avantages versés - 18 - 8 Coût des services passés, règlement ou regroupement d'entreprises 395 VVAALLEEUURR AACCTTUUEELLLLEE DDEESS OOBBLLIIGGAATTIIOONNSS AAUU 3311 DDEECCEEMMBBRREE 11 999966 11 996633 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 JJUUSSTTEE VVAALLEEUURR DDEESS AACCTTIIFFSS DDUU PPLLAANN AAUU 11EERR JJAANNVVIIEERR 11 336600 11 004422 Produit d'intérêt sur les actifs des régimes 4 5 Cotisations de l'employeur 118 66 Cotisations des participants des régimes 12 10 Avantages versés - 18 - 8 Rendements sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) - 73 32 Coûts administratifs - 5 - 4 Règlement ou regroupement d'entreprises 217 JJUUSSTTEE VVAALLEEUURR DDEESS AACCTTIIFFSS DDUU PPLLAANN AAUU 3311 DDEECCEEMMBBRREE 11 339988 11 336600 CCOOTTIISSAATTIIOONNSS DDEE LL''EEMMPPLLOOYYEEUURR AATTTTEENNDDUUEE PPOOUURR LL''EEXXEERRCCIICCEE 22002200 // 22002211 9955 110033 HHYYPPOOTTHHEESSEESS AACCTTUUAARRIIEELLLLEESS UUTTIILLIISSEEEESS PPOOUURR DDEETTEERRMMIINNEERR LLEESS OOBBLLIIGGAATTIIOONNSS Taux d'actualisation 0,83% 0,30% Taux de croissance attendu des salaires 3,08% 3,10% Taux d'inflation moyen 1,71% 1,71% Table de mortalité utilisée MR-3/FR-3 (BE) INSEE H/F 14-16 (FR) MR-3/FR-3 (BE) INSEE H/F 14-16 (FR) SSEENNSSIITTIIVVIITTEE DDEESS OOBBLLIIGGAATTIIOONNSS AAUU 3311//1122//22002211 Taux d'actualisation 00,,3333%% 00,,8833%% 11,,3333%% Montant des obligations 2 126 1 996 1 878 RREEEEVVAALLUUAATTIIOONNSS DDUU PPAASSSSIIFF NNEETT AAUU TTIITTRREE DDEESS PPRREESSTTAATTIIOONNSS DDEEFFIINNIIEESS CCOOMMPPTTAABBIILLIISSEEEESS DDAANNSS LLEESS AAUUTTRREESS EELLEEMMEENNTTSS DDUU RREESSUULLTTAATT GGLLOOBBAALL COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 201 28. Provisions Les composants des provisions évoluent comme suit : La ventilation des provisions par secteur opérationnel est la suivante : Les risques liés aux litiges en cours font l’objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance de ces passifs sont rencontrées. En ce qui concerne les provisions attachées aux ventes, il s’agit généralement de garanties de loyers, de bonne exécution de travaux ... Les provisions constituées correspondent à la meilleure estimation de la sortie de ressources considérée comme probable par le Conseil d’Administration. Le Groupe n’a pas d’indication sur le montant final du décaissement, ni sur le moment du décaissement, celui-ci dépendant notamment de décisions de justice. Aucune provision n’est enregistrée pour les autres litiges en cours qui concernent principalement : • des problèmes de garantie décennale pour lesquels le Groupe a un recours contre l’entreprise générale qui à son tour est en général couverte par une assurance « garantie décennale » à cet effet, • des recours purement administratifs concernant des permis d’urbanisme et/ou d’environnement introduits par des tiers auprès du Conseil d’Etat sans conséquence pécuniaire pour le Groupe. 29. Dettes commerciales Cette rubrique se ventile comme suit par secteur opérationnel : The trade payables are mainly related to the projects O'Sea in Belgium, Eden in Germany and Granaria in Poland. EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Provisions attachées aux ventes 1 201 1 217 Autres provisions 1 127 897 TTOOTTAALL DDEESS PPRROOVVIISSIIOONNSS 22 332288 22 111144 EUR ('000) AAttttaacchhééeess aauuxx vveenntteess AAuuttrreess 3311//1122//22002211 PPRROOVVIISSIIOONNSS AAUU 11EERR JJAANNVVIIEERR 11 221177 889977 22 111144 Variations de périmètre 1 - 73 - 72 Dotations 97 913 1 010 Utilisations/Reprises - 114 - 610 - 724 VVAARRIIAATTIIOONN DDEE LL''EEXXEERRCCIICCEE -- 1166 223300 221144 PPRROOVVIISSIIOONNSS AAUU 3311 DDEECCEEMMBBRREE 11 220011 11 112277 22 332288 EUR ('000) 33 11//1122//22002211 33 11//1122//22002200 Belgique 139 134 Luxembourg 500 500 France 1 689 1 480 TTOOTTAALL PPRROOVV IISS IIOONNSS 22 332288 22 111144 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Belgique 41 548 29 181 Luxembourg 10 920 6 449 France 7 006 9 764 Allemagne 7 980 4 295 Pologne 12 065 7 190 Espagne 4 027 4 048 TTOOTTAALL DDEETTTTEESS CCOOMMMMEERRCCIIAALLEESS 8833 554466 6600 992277 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 202 30. Passifs de contrats Les passifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs au secteur opérationnel suivant : L'augmentation des dettes contractuelles est principalement due aux projets O'sea en Belgique et St Germain 2 en France. Les passifs des contrats comprennent les montants reçus par l'entité en compensation de biens ou de services qui n'ont pas encore été fournis au client. Le passif des contrats est réglé par la reconnaissance du chiffre d'affaires. Les passifs des contrats courants incluent un produit à comptabiliser de EUR 21 969 milliers au 31 décembre 2021. 100% des passifs de contrats existant au 31 décembre 2020 ont été comptabilisés en chiffre d’affaires en 2021. Tous les montants reflétés dans les passifs des contrats sont liés aux activités résidentielles pour lesquelles les revenus sont comptabilisés en pourcentage de l'avancement, créant ainsi des écarts entre les paiements et la réalisation des avantages. 31. Autres passifs courants Les composantes de cette rubrique sont : Les autres passifs courants comprennent principalement les impôts (autres que les impôts sur le résultat), le solde non éliminé des avances reçues des coentreprises et entreprises associées, ainsi que les charges à payer et les produits constatés d'avance. 32. Principaux actifs et passifs éventuels Au 31 décembre 2021, Immobel reconnaît un engagement pour des passifs éventuels d’un montant de EUR 48 217 milliers pour un certain nombre de projets à Bruxelles et Luxembourg. EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Belgique 10 427 2 362 France 11 542 1 534 TTOOTTAALL PPAASSSSIIFFSS DDEE CCOONNTT RRAATTSS 2211 996699 33 889966 EUR ('000) 33 11//1122//220022 11 3311//1122//22002200 Dettes sociales 4 244 3 578 Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer 12 186 16 240 Acomptes reçus sur ventes 3 301 2 181 Avances de coentreprises et entreprises associées 38 824 28 544 Charges à imputer et produits à reporter 8 568 3 305 Prix d'acquisition à payer 2 038 Autres passifs courants 19 296 16 302 TTOOTTAALL AAUUTTRREE SS PPAASSSSIIFFSS CCOOUURRAANNTT SS 88 66 441199 7722 118888 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives: - à des stocks 281 015 198 192 - à d'autres actifs TTOOTTAALL DDEESS GGAARRAANNTTIIEESS CCOONNSSTTIITTUUEEEESS PPAARR DDEESS TTIIEERRSS PPOOUURR LLEE CCOOMMPPTTEE DDUU GGRROOUUPPEE 228811 001155 119988 119922 Ces garanties consistent en: - garanties "Marchand de biens" (acquisitions avec droits d'enregistrement taux réduit) 33 012 15 518 - garanties "Loi Breyne" (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) 63 207 162 683 184 796 19 991 TTOOTTAALL 228811 001155 119988 119922 Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription 58 852 810 140 721 011 758 676 VVAALLEEUURR CCOOMMPPTTAABBLLEE DDEESS AACCTTIIFFSS DDUU GGRROOUUPPEE MMIISS EENN GGAAGGEE 772211 001111 775588 667766 Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant: - dettes non courantes 205 563 289 028 - dettes courantes 232 739 179 662 TTOOTTAALL 443388 330011 446688 669900 - garanties "Bonne fin d'exécution" (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et "Autres" (bonne fin de paiement, locatives, …) Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 203 33. Variation du fonds de roulement La variation du fonds de roulement par nature s’établit comme suit : La variation des stocks est principalement due à la vente de Laangfur et Beggen au Luxembourg ainsi qu'à l'acquisition d'Hemacle en France. Les actifs sur contrat liés au projet Commerce 46 et les passifs sur contrat liés au projet O’sea sont les autres principales composantes de la variation du fonds de roulement. La diminution de la valeur nette comptable des immeubles de placement liée à la vente de Scorpio à Immobel Belux Office Development Fund SCSP n'est pas reflétée dans le fonds de roulement car elle est comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence. 34. Informations sur les parties liées RELATIONS AVEC LES ACTIONNAIRES - PRINCIPAUX ACTIONNAIRES RELATIONS AVEC LES PRINCIPAUX DIRIGEANTS Il s’agit des rémunérations des Membres du Comité Exécutif et du Conseil d’Administration. RELATIONS AVEC LES COENTREPRISES ET LES ENTREPRISES ASSOCIÉES Les relations avec des coentreprises ou entreprises associées consistent essentiellement en prêts ou avances, dont les montants sont inscrits dans les états financiers sous les rubriques : Ces relations sont conduites conformément aux conditions formelles convenues avec le Groupe et ses partenaires. Le taux d'intérêt applicable à ces prêts et avances est l'EURIBOR + marge, défini sur la base des principes internes de Transfer Pricing. Voir en note 17 pour de plus amples informations sur les coentreprises et entreprises associées. 35. Evénements postérieurs à la clôture Aucun événement postérieur à la date de clôture n'a eu d'impact significatif sur les comptes de la Société. EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Stocks -15 012 -122 815 Autres actifs -80 581 35 796 Autres passifs 35 214 -7 363 VVAARRIIAATTIIOONN DDUU FFOONNDDSS DDEE RROOUULLEEMMEENNTT --6600 337799 --9944 338822 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 A3 Capital NV & A3 Management BVBA 58,99% 58,94% IMMOBEL (actions propres) 0,26% 2,90% NNoommbbrree dd''aaccttiioonnss rree pprréé sseennttaattiivveess dduu ccaappiittaall 99 999977 335566 99 999977 335566 PPrrééssiiddeenntt EExxééccuuttiiff// CCEEOO CCoommiittéé EExxééccuuttiiff Rémunération de base 640 1 700 Rémunération variable STI 301 718 Rémunération variable LTI 64 3 083 Engagement individuel de pension Néant Néant Autres 1 300 311 EUR ('000) 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Avances aux coentreprises et entreprises associées 101 670 76 644 Autres actifs courants 13 163 20 399 Autres passifs courants 38 824 28 544 Produits d'intérêts 4 247 4 630 Charges d'intérêts 1 260 1 287 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 204 36. Entreprises appartenant au Groupe Immobel Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2021 : FILIALES – CONSOLIDÉES SELON LA MÉTHODE D’INTÉGRATION GLOBALE NOM NUMERO D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL INTERET DU GROUPE (%) (Intérêt économique) BEYAERT NV 837 807 014 Bruxelles 100 BOITEUX RESIDENTIAL NV 837797314 Bruxelles 100 BRUSSELS EAST REAL ESTATE SA 478120522 Bruxelles 100 BULL'S EYE PROPERTY LUX SA B 138 135 Luxembourg 100 CANAL DEVELOPEMENT SARL B 250 642 Luxembourg 100 CHAMBON NV 837 807 509 Bruxelles 100 CLUSTER CHAMBON NV 843 656 906 Bruxelles 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA 401 541 990 Bruxelles 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA B 29 696 Luxembourg 100 EDEN TOWER FRANKFURT GMBH B235375 Frankfort 100 EMPEREUR FROISSART NV 871 449 879 Bruxelles 100 ENTREPRISE ET GESTION IMMOBILIÈRES (EGIMO) SA 403 360 741 Bruxelles 100 ESPACE NIVELLES SA 472 279 241 Bruxelles 100 FLINT CONSTRUCT NV 506 899 135 Bruxelles 65 FLINT LAND NV 506 823 614 Bruxelles 65 FONCIÈRE JENNIFER SA 464 582 884 Bruxelles 100 FONCIÈRE MONTOYER SA 826 862 642 Bruxelles 100 FROUNERBOND DEVELOPPEMENT S.À R.L. B251782 Luxembourg 100 GARDEN POINT SP. Z.O.O. 0000 38 84 76 Varsovie 100 GASPERICH DEVELOPPEMENT SARL B263526 #N/A 100 GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS SP. Z.O.O. 0000 48 02 78 Varsovie 90 GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK SP. Z.O.O. 0000 51 06 69 Varsovie 90 HERMES BROWN II NV 890 572 539 Bruxelles 100 HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 51 06 64 Varsovie 90 ILOT SAINT ROCH SA 675 860 861 Bruxelles 100 IMMO DEVAUX I NV 694 904 337 Bruxelles 100 IMMO DEVAUX II NV 694 897 013 Bruxelles 100 IMMOBEL FRANCE GESTION SARL 809 724 974 Paris 100 IMMOBEL FRANCE SAS 800 676 850 Paris 100 IMMOBEL FRANCE TERTIAIRE SAS 833 654 221 Paris 100 IMMOBEL GERMANY GMBH 5050 817 557 Cologne 100 IMMOBEL GERMANY SARL B231 412 Luxembourg 100 IMMOBEL GP SARL B 247 503 Luxembourg 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 1 GMBH HRB 106676 Cologne 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 2 GMBH HRB 106697 Cologne 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 3 GMBH HRB 106882 Cologne 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 4 GMBH HRB 106679 Cologne 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN INVESTMENT GMBH HRB 105188 Cologne 100 IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. B 881 229 62 Madrid 100 IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL B 138 090 Luxembourg 100 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 205 IMMOBEL LUX SA B 130 313 Luxembourg 100 IMMOBEL PM SPAIN S.L. B 882 567 06 Madrid 100 IMMOBEL POLAND SP. Z.O.O. 0000 37 22 17 Varsovie 100 IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA 475 729 174 Bruxelles 100 IMMOBEL R.E.M. FUND SARL B 228 335 Luxembourg 100 IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC B 228 393 Luxembourg 100 IMMOBEL URBAN LIVING 695 672 419 Bruxelles 100 IMMO-PUYHOEK SA 847 201 958 Bruxelles 100 IMZ NV 444 236 838 Bruxelles 100 INDUSTRIE 52 BV 759 472 584 Bruxelles 76,84 INFINITO HOLDING S.R.L. 765 474 411 Bruxelles 76,84 INFINITO S.A. 403 062 219 Bruxelles 76,84 INFINITY LIVING SA B 211 415 Luxembourg 100 LAKE FRONT SA 562 818 447 Bruxelles 100 LEBEAU DEVELOPMENT 711 809 556 Bruxelles 100 LEBEAU SABLON SA 551 947 123 Bruxelles 100 LES JARDINS DU NORD SA 444 857 737 Bruxelles 96,2 LOTINVEST DEVELOPMENT SA 417 100 196 Bruxelles 100 MICHAEL OSTLUND PROPERTY SA 436 089 927 Bruxelles 100 MILAWEY INVESTMENTS SP. ZO.O. 0000 63 51 51 Varsovie 100 MÖBIUS CONSTRUCT SA 681 630 183 Bruxelles 100 MONTAGNE RESIDENTIAL SA 837 806 420 Bruxelles 100 NENNIG DEVELOPPEMENT SARL B 250.824 Luxembourg 100 NP SHOWROOM SNC 837 908 086 Paris 100 OFFICE FUND CARRY SRL 759 610 562 Bruxelles 100 OFFICE FUND GP SRL 759 610 463 Bruxelles 100 OKRAGLAK DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 26 74 81 Varsovie 100 POLVERMILLEN SARL B 207 813 Luxembourg 100 PORCELYNEGOED NV 429 538 269 Bruxelles 100 PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA 633 872 927 Bruxelles 100 QUOMAGO SA 425 480 206 Bruxelles 100 SAS PARIS LANNELONGUE 851 891 721 Paris 100 SAS RUEIL COLMAR 852 152 412 Paris 100 SAS SAINT ANTOINE COUR BERARD 851 891 721 Paris 100 SCCV BUTTES CHAUMONT 882 258 510 Paris 100 SCCV IMMO BOUGIVAL 1 883460420 Paris 100 SCCV IMMO MONTEVRAIN 1 884552308 Paris 100 SCCV IMMO TREMBLAY 1 883461238 Paris 100 SCCV NP ASNIERES SUR SEINE 1 813 388 188 Paris 100 SCCV NP AUBERGENVILLE 1 837 935 857 Paris 100 SCCV NP AULNAY SOUS BOIS 1 811 446 699 Paris 100 SCCV NP BEZONS 1 820 345 718 Paris 100 SCCV NP BEZONS 2 829 707 348 Paris 100 SCCV NP BOIS D'ARCY 1 829 739 515 Paris 100 SCCV NP BONDOUFLE 1 815 057 435 Paris 100 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 206 SCCV NP BUSSY SAINT GEORGES 1 812 264 448 Paris 100 SCCV NP CHATENAY-MALABRY 1 837 914 126 Paris 100 SCCV NP CHELLES 1 824 117 196 Paris 100 SCCV NP CHILLY-MAZARIN 1 838 112 332 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 1 817 842 487 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 2 822 760 732 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 3 822 760 625 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 4 832 311 047 Paris 46 SCCV NP DOURDAN 1 820 366 227 Paris 100 SCCV NP DRANCY 1 829 982 180 Paris 100 SCCV NP EAUBONNE 1 850 406 562 Paris 100 SCCV NP FONTENAY AUX ROSES 1 838 330 397 Paris 100 SCCV NP FRANCONVILLE 1 828 852 038 Paris 90 SCCV NP GARGENVILLE 1 837 914 456 Paris 100 SCCV NP ISSY LES MOULINEAUX 1 820 102 770 Paris 85 SCCV NP LA GARENNE-COLOMBES 1 842 234 064 Paris 100 SCCV NP LE PLESSIS TREVISE 1 829 675 545 Paris 100 SCCV NP LE VESINET 1 848 225 884 Paris 51 SCCV NP LIVRY-GARGAN 1 844 512 632 Paris 100 SCCV NP LONGPONT-SUR-ORGE 1 820 373 462 Paris 100 SCCV NP LOUVECIENNES 1 827 572 173 Paris 100 SCCV NP MEUDON 1 829 707 421 Paris 100 SCCV NP MOISSY-CRAMAYEL 1 838 348 738 Paris 100 SCCV NP MONTESSON 1 851 834 119 Paris 51 SCCV NP MONTLHERY 1 823 496 559 Paris 100 SCCV NP MONTLHERY 2 837 935 881 Paris 100 SCCV NP MONTMAGNY 1 838 080 091 Paris 100 SCCV NP NEUILLY SUR MARNE 1 819 611 013 Paris 100 SCCV NP PARIS 1 829 707 157 Paris 100 SCCV NP PARIS 2 842 239 816 Paris 100 SCCV NP RAMBOUILLET 1 833 416 365 Paris 100 SCCV NP ROMAINVILLE 1 829 706 589 Paris 100 SCCV NP SAINT ARNOULT EN YVELINES 1 828 405 837 Paris 100 SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 1 829 739 739 Paris 100 SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 2 844 464 768 Paris 100 SCCV NP VAUJOURS 1 829 678 960 Paris 100 SCCV NP VILLE D'AVRAY 1 829 743 087 Paris 100 SCCV NP VILLEJUIF 1 829 674 134 Paris 100 SCCV NP VILLEMOMBLE 1 847 809 068 Paris 100 SCCV NP VILLEPINTE 1 810 518 530 Paris 100 SCCV NP VILLIERS SUR MARNE 1 820 147 072 Paris 100 SCCV SCI COMBS LES NOTES FLORALES 820 955 888 Paris 60 SCI LE COEUR DES REMPARTS DE SAINT-ARNOULT-EN-YVELINES 831 266 820 Paris 100 SNC HEMACLE 904 024 999 Paris 100 SNC IMMO MDB 882328339 Paris 100 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 207 COENTREPRISES – CONSOLIDÉES SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE SSCV IMMO OTHIS 1 899269773 Paris 100 SSCV IMMO SAVIGNY SUR ORGE 1 809 724 974 Paris 100 T ZOUT CONSTRUCT SA 656 754 831 Bruxelles 100 THOMAS SA B 33 819 Luxembourg 100 VAARTKOM SA 656 758 393 Bruxelles 100 VAL D'OR CONSTRUCT SA 656 752 257 Bruxelles 100 VELDIMMO SA 430 622 986 Bruxelles 100 VESALIUS CONSTRUCT NV 543 851 185 Bruxelles 100 ZIELNA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 52 76 58 Varsovie 100 NOM NUMERO D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL INTERET DU GROUPE (%) (Intérêt économique) BELLA VITA SA 890 019 738 Bruxelles 50 BORALINA INVESTMENTS SL B 884 669 33 Madrid 50 BROUCKERE TOWER INVEST NV 874 491 622 Bruxelles 50 CBD INTERNATIONAL SP. Z.O.O. 0000 22 82 37 Varsovie 50 CHÂTEAU DE BEGGEN SA B 133 856 Luxembourg 50 CITYZEN HOLDING SA 721 884 985 Bruxelles 50 CITYZEN HOTEL SA 721 520 444 Bruxelles 50 CITYZEN OFFICE SA 721 520 840 Bruxelles 50 CITYZEN RESIDENCE SA 721 520 642 Bruxelles 50 CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 0000 63 51 51 Varsovie 50 CSM DEVELOPMENT NV 692 645 524 Bruxelles 50 CSM PROPERTIES NV 692 645 425 Bruxelles 50 DEBROUCKERE DEVELOPMENT SA 700 731 661 Bruxelles 50 DEBROUCKERE LAND NV 662 473 277 Bruxelles 50 DEBROUCKERE LEISURE NV 750 734 567 Bruxelles 50 DEBROUCKERE OFFICE NV 750 735 557 Bruxelles 50 GATEWAY SA 501 968 664 Bruxelles 50 GOODWAYS SA 405 773 467 Bruxelles 50 ILOT ECLUSE SA 441 544 592 Gilly 50 IMMO PA 33 1 SA 845 710 336 Bruxelles 50 IMMO PA 44 1 SA 845 708 257 Bruxelles 50 IMMO PA 44 2 SA 845 709 049 Bruxelles 50 KEY WEST DEVELOPMENT SA 738 738 439 Bruxelles 50 LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA 849 400 294 Bruxelles 50 LIVINGSTONE RETAIL SARL B 250 233 Luxembourg 33,33 M1 SA B 197 932 Strassen 33,33 M7 SA B 197 934 Strassen 33,33 MÖBIUS II SA 662 474 069 Bruxelles 50 ODD CONSTRUCT SA 682 966 706 Knokke-Heist 50 PLATEAU D'ERPENT 696 967 368 Namur 50 RAC 3 SA 819 588 830 Anvers 40 RAC 4 DEVELOPMENT SA 673 640 551 Bruxelles 40 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 208 ENTREPRISES ASSOCIÉES – CONSOLIDÉES SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE A l’exception des éléments mentionnés à la note 17, il n'y a pas de restrictions importantes qui limitent la faculté du Groupe à accéder aux actifs et à régler les passifs des filiales. En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés aux remboursements des crédits bancaires. RAC 4 SA 819 593 481 Bruxelles 40 RAC5 SA 665 775 534 Anvers 40 RAC6 SA 738 392 110 Bruxelles 40 SAS BONDY CANAL 904 820 461 Paris 40 SAS TRELAMET 652 013 772 Paris 40 SCCV NP AUBER RE 813 595 956 Paris 50,1 SCCV NP AUBER VICTOR HUGO 833 883 762 Paris 50,12 SCCV NP AUBERVILLIERS 1 824 416 002 Paris 50,1 SCCV NP BESSANCOURT 1 808 351 969 Paris 50,1 SCCV NP BESSANCOURT 2 843 586 397 Paris 50,1 SCCV NP CHARENTON LE PONT 1 833 414 675 Paris 50,98 SCCV NP CRETEIL 1 824 393 300 Paris 50,1 SCCV NP EPINAY SUR ORGE 1 838 577 419 Paris 50,1 SCCV NP VAIRES SUR MARNE 1 813 440 864 Paris 50,1 SCCV PA VILLA COLOMBA 838 112 449 Paris 51 SCHOETTERMARIAL SARL B 245 380 Luxembourg 50 SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL B 935 517 86 Madrid 50 SURF CLUB MARBELLA BEACH SL B 875 448 21 Madrid 50 UNIPARK SA 686 566 889 Bruxelles 50 UNIVERSALIS PARK 2 SA 665 921 529 Bruxelles 50 UNIVERSALIS PARK 3 SA 665 921 133 Bruxelles 50 UNIVERSALIS PARK 3AB SA 665 922 420 Bruxelles 50 UNIVERSALIS PARK 3C SA 665 921 430 Bruxelles 50 NOM NUMERO D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL INTERET DU GROUPE (%) (Intérêt économique) BEIESTACK HOLDING SARL B 247.602 Luxembourg 22,77 BEIESTACK S.A. B 183 641 Luxembourg 22,77 BELUX OFFICE DEVELOPMENT FEEDER CV 759 908 985 Bruxelles 30,46 DHR CLOS DU CHÂTEAU SA 895 524 784 Bruxelles 33,33 IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOPMENT FUND SCSP B249896 Luxembourg 22,61 SCCV 73 RICHELIEU 894 876 655 Paris 10 SCCV MONTLHERY ROUTE D'ORLEANS 904 647 823 Paris 20 SSCV 277 SH 901 400 531 Paris 10 URBAN LIVING BELGIUM HOLDING NV 831 672 258 Anvers 60 URBAN LIVING BELGIUM NV 831 672 258 Anvers 30 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 209 G. Déclaration des personnes responsables Les soussignés déclarent, qu’à leur connaissance : • Les Comptes Consolidés d’Immobel SA et de ses filiales au 31 décembre 2021 ont été établis en conformité avec les « International Financial Reporting Standards » et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats consolidés du Groupe Immobel et de ses filiales comprises dans la consolidation ; et • Le Rapport de Gestion pour l’année se clôturant le 31 décembre 2021 donne une image fidèle de l’évolution des activités, des résultats et de la situation du Groupe Immobel et de ses filiales comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe Immobel est confronté. Au nom du Conseil d’Administration : Marnix Galle 4 Président du Conseil d’Administration 4 Représentant permanent de la société A3 Management bvba COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 210 H. Rapport du commissaire RAPPORT DU COMMISSAIRE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE IMMOBEL SA SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS POUR L’EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2021 Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Immobel SA (la «Société») et de ses filiales (conjointement « le Groupe »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés pour l’exercice clos le 31 décembre 2021, ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable. Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 15 avril 2021, conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2023. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés du Groupe pour le premier exercice. RAPPORT SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS OPINION SANS RÉSERVE Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du Groupe pour l’exercice clos le 31 décembre 2021, établis conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces comptes consolidés comprennent l’état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2021, ainsi que l’état consolidé du résultat global, l’état consolidé des variations des capitaux propres et l’état consolidé des flux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi que des annexes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives. Le total de l’état de la situation financière consolidé s’élève à 1.685.149 KEUR et l’état consolidé du résultat net se solde par un bénéfice de l’exercice de 92.345 KEUR. À notre avis, ces comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2021, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. FONDEMENT DE L’OPINION SANS RÉSERVE Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d’audit approuvées par l’IAASB et applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance. Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit. Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. POINTS CLÉS DE L’AUDIT Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points. Revenu provenant des ventes de projets de développement (en ce compris le revenu réalisé par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence) Nous renvoyons aux principes et méthodes comptables E.16) ‘Revenus opérationnels’ et E.20) ‘Principaux jugements et principales sources d’incertitude relatives aux estimations’ ainsi qu’aux notes F.1) ‘Information sectorielle’ et F.2) ‘Chiffre d’affaires’ des comptes consolidés COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 211 Description Tel qu’indiqué à la note F.1), le chiffre d’affaires (‘revenu provenant des ventes de projets de développement’) s’élève à 526.799 KEUR en 2021 dont 147.290 KEUR réalisé par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence (revenu non inclus dans le compte de résultat consolidé). Le groupe a recours à différents types de contrats. Chaque projet ayant un profil de risques et de revenus qui diffère selon les dispositions contractuelles et les caractéristiques de livraison. La reconnaissance et l’évaluation du revenu issu des ventes de projets de développement, dont le revenu est reconnu à l’avancement, est un point clé de l’audit vu l’importance dans le compte de résultat consolidé, la complexité des dispositions contractuelles, le jugement requis lors de la reconnaissance du revenu conformément aux principes comptables pertinents (en particulier pour le revenu issu des contrats de vente de bureaux) ainsi que le niveau élevé de jugement requis par le management dans la détermination du degré d’avancement des projets. Nos procédures d’audit Pour une sélection de projets que nous avons considérés comme présentant un risque plus élevé d'anomalies, en raison de leur l’importance dans le compte de résultat consolidé et/ou de leur complexité, nous avons mis en œuvre les procédures d'audit suivantes: — Nous avons pris connaissance des processus mis en place pour encadrer la gestion de projet et la reconnaissance du revenu et avons évalué la conception et l’implémentation des contrôles clés; — Nous avons évalué la détermination du transfert de contrôle par le management en analysant les dispositions contractuelles de vente au regard des critères des normes comptables applicables; — Nous avons discuté les études de faisabilité de projets les plus récentes, y compris les degrés d’avancement des projets, avec les responsables de projets et/ou les contrôleurs de projets. Nous avons apprécié le caractère raisonnable des estimations et jugements clés portés par le management et avons évalué leur pertinence en les comparant avec les études de faisabilité des périodes précédentes pour les projets concernés et des transactions similaires; — Nous avons évalué la fiabilité des donnés clés des études de faisabilité. Sur la base d’un échantillon, nous avons corroboré l’exactitude de ces données en les comparant avec leurs pièces justificatives respectives; — Nous avons recalculé la marge reconnue sur la période en tenant compte des coûts réels encourus et de la marge attendue du projet; — Nous avons évalué le caractère adéquat de l’information fournie dans les notes portant sur les revenus dans les comptes consolidés. Recouvrabilité des stocks de projets en cours (en ce compris les stocks détenus par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence) Nous renvoyons aux principes et méthodes comptables E.12) ‘Stocks’ et E.20) ‘Principaux jugements et principales sources d’incertitude relatives aux estimations’ ainsi qu’aux notes F.1) ‘Information sectorielle’, F.21) ‘Stocks’ et F.17) ‘Participations dans les coentreprises et entreprises associées’ des comptes consolidés. Description Tel qu’indiqué à la note F.1), les stocks (‘stocks de projets en cours’) s’élèvent à 1.017.975 KEUR au 31 décembre 2021 dont 319.352 KEUR détenu par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence (stock non inclus dans l’état consolidé de la situation financière). Les stocks sont évalués à la date de clôture au plus faible de leur coût et de leur valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal des activités diminué des coûts estimés pour l’achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. Une dépréciation est nécessaire lorsque la valeur nette de réalisation à la date de clôture est inférieure au coût. La détermination de la valeur nette de réalisation utilisée pour évaluer la recouvrabilité des stocks de projets en cours requiert du jugement de la part du management car cette évaluation repose sur des prévisions d’événements futurs qui sont intrinsèquement soumises au risque de changement et d’incertitude. L’évaluation de la valeur nette de réalisation des stocks de projets en cours, et plus particulièrement les projets pour lesquels le processus d’obtention de permit, de construction ou de commercialisation ont été considérablement retardés, est considérée comme un point clé de l’audit vu le jugement significatif requis pour cette évaluation. Nos procédures d’audit Pour une sélection de projets que nous avons considérés comme présentant un risque plus élevé d'anomalies, en raison de leur l’importance dans l’état consolidé de la situation financière et/ou de leur complexité, nous avons mis en œuvre les procédures d'audit suivantes: COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 212 — Nous avons pris connaissance du processus mis en place pour encadrer la gestion de projets et avons évalué la conception et l’implémentation des contrôles clés; — Nous avons discuté avec le management, avec les responsables de projets et/ou les contrôleurs de projets afin d’acquérir une compréhension du degré d’avancement, des risques associés (obtention de permit, la construction et la commercialisation) et des résultats attendus et évaluer les estimations de valeur nette de réalisation retenues; — Nous avons consulté les analyses de faisabilité des projets et avons évalué les hypothèses utilisées pour réaliser les projections de revenus et de coûts restant à encourir par comparaison avec des transactions similaires; — Pour les projets sélectionnés pour lesquels des ventes ont été constatées, nous avons analysé les marges réalisées afin de corroborer l’existence ou non d’indicateurs de dépréciation dans le stock résiduel du projet concerné; — Nous avons évalué la fiabilité des donnés clés des études de faisabilité. Sur la base d’un échantillon, nous avons corroboré l’exactitude de ces données en les comparant avec leurs pièces justificatives respectives; — Nous avons testé le caractère raisonable des charges d’intérêts capitalisées et des honoraires de gestion de projet alloués aux projets de développement; — Nous avons évalué que la valeur comptable du projet était au plus bas de l’estimation de la valeur de réalisation et de son coût d’acquisition; — Nous avons évalué le caractère adéquat de l’information fournie dans les notes portant sur les stocks de projets en cours dans les comptes consolidés. AUTRE POINT Les comptes consolidés du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 ont été audité par un autre commissaire qui a exprimé dans son rapport en date du 22 mars 2021, une opinion sans réserve sur ces comptes consolidés RESPONSABILITÉS DE L’ORGANE D’ADMINISTRATION RELATIVES À L’ÉTABLISSEMENT DES COMPTES CONSOLIDÉS L’organe d’administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’administration a l’intention de mettre le Groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste. RESPONSABILITÉS DU COMMISSAIRE RELATIVES À L’AUDIT DES COMPTES CONSOLIDÉS Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l‘on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci. Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes consolidés ne comprend pas d’assurance quant à la viabilité future du Groupe ni quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle l’organe d’administration a mené ou mènera les affaires du Groupe. Nos responsabilités relatives à l’application par l’organe d’administration du principe comptable de continuité d’exploitation sont décrites ci-après. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique. En outre: — nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 213 que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne; — nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne du Groupe; — nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe d’administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier; — nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe d’administration du principe comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l’existence d’une incertitude significative, nous sommes tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d’exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s’appuient sur les éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le Groupe à cesser son exploitation; — nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle; — nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant les informations financières des entités ou activités du Groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit au niveau du groupe. Nous assumons l’entière responsabilité de l’opinion d’audit. Nous communiquons au comité d’audit notamment l’étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constatations importantes relevées lors de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne. Nous fournissons également au comité d’audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l’indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d’avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives. Parmi les points communiqués au comité d’audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l’audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication. AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES RESPONSABILITÉS DE L’ORGANE D’ADMINISTRATION L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel. RESPONSABILITÉS DU COMMISSAIRE Dans le cadre de notre mission et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses/leurs aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel, ainsi que de faire rapport sur ces éléments. ASPECTS RELATIFS AU RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS ET AUX AUTRES INFORMATIONS CONTENUES DANS LE RAPPORT ANNUEL A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et des associations. Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel, à savoir: COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 214 — Message du président exécutif — Chiffres clés en 2021 — Informations aux actionnaires — Activités comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur la base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie significative à vous communiquer. MENTIONS RELATIVES À L’INDÉPENDANCE — Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis du Groupe au cours de notre mandat. — Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe des comptes consolidés. FORMAT ÉLECTRONIQUE UNIQUE EUROPÉEN (ESEF) Conformément au projet de la norme relative au contrôle de la conformité des états financiers avec le format électronique unique européen (ci-après «ESEF»), nous devons contrôler le respect du format ESEF avec les normes techniques de réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (ci-après «Règlement délégué»). L’organe d'administration est responsable de l’établissement, conformément aux exigences ESEF, des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique au format ESEF (ci-après «états financiers consolidés numériques») inclus dans le rapport financier annuel. Notre responsabilité est d’obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format et le balisage des états financiers consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué. Le rapport financier annuel et les états financiers consolidés numériques, établies par l’organe d’administration, ne nous ont pas encore été remis à la date du présent rapport. Nous avons rappelé à l'organe d’administration l’obligation légale relative aux délais fixés par le Code des sociétés et des associations pour la remise au commissaire et aux actionnaires des documents requis. Par conséquent, nous n’avons pas été en mesure de conclure sur le fait que le format et le balisage des états financiers consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué. AUTRE MENTION — Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d’audit visé à l’article 11 du règlement (UE) n° 537/2014. Zaventem, le 18 mars 2022 KPMG Réviseurs d’Entreprises Commissaire représentée par Filip De Bock Réviseur d’Entreprises COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 215 II. Comptes statutaires abrégés Les Comptes Annuels de la société mère, Immobel SA, sont présentés ci-dessous selon un schéma abrégé. Conformément au Code des Sociétés belge, le Rapport de Gestion et les Comptes Annuels de la société mère, Immobel SA, ainsi que le Rapport du Commissaire, sont déposés à la Banque Nationale de Belgique. Ces rapports sont disponibles sur demande à : Immobel SA Rue de la Régence 58 BE-1000 Bruxelles Belgique www.immobelgroup.com Le Commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les Comptes Annuels Statutaires d’Immobel SA. A. Situation financière (en milliers EUR) AACCTTIIFFSS 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 AACCTTIIFFSS IIMMMMOOBBIILLIISSEESS 446622 991111 334466 661155 Frais d'établissement 194 113 Immobilisations incorporelles 164 285 Immobilisations corporelles 2 403 846 Immobilisations financières 460 150 345 371 AACCTTIIFFSS CCIIRRCCUULLAANNTTSS 558822 554488 559922 888866 Créances à plus d'un an 327 Stocks 43 851 47 887 Créances à un an au plus 368 590 491 618 Actions propres 1 205 13 076 Valeurs disponibles et autres placements 162 940 34 476 Comptes de régularisation 5 962 5 502 TTOOTTAALL DDEESS AACCTTIIFFSS 11 004455 445599 993399 550011 PPAASSSSIIFF 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 CCAAPPIITTAAUUXX PPRROOPPRREESS 331177 001100 332222 449911 Capital 97 357 97 357 Réserves 107 076 107 076 Bénéfice reporté 112 577 118 058 PPRROOVVIISSOONNSS EETT IIMMPPÖÖTTSS DDIIFFFFEERREESS 229966 447788 Provisions pour risques et charges 296 478 DDEETTTTEESS 772288 115522 661166 553322 Dettes à plus d'un an 374 947 380 006 Dettes à un an au plus 348 740 231 710 Comptes de régularisation 4 465 4 816 TTOOTTAALL DDUU PPAASSSSIIFF 11 004455 445599 993399 550011 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 216 B. Résultat global (en milliers EUR) C. Affectation et prélèvements (en milliers EUR) D. Résumé des règles d’évaluation Les immobilisations corporelles sont portées à l’actif du bilan, déduction faite des amortissements, à leur valeur d’acquisition ou d’apport qui comprend les frais accessoires et la TVA non déductible. Les amortissements sont calculés de façon linéaire. Les principaux taux d’amortissement sont les suivants : • Immeubles 3 % • Frais d’aménagement 5 % • Mobilier et matériel de bureau 10 % • Matériel informatique 33 % • Matériel roulant 20 % Les immobilisations financières sont inscrites à leur valeur d’acquisition compte tenu des éventuels montants restant à libérer et des réductions de valeur y afférents. Des réductions de valeur sont actées en cas de moins-values durables. Les créances à plus d’un an et les créances à un an au plus sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l’objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable ou si la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable. Les stocks sont comptabilisés à leur valeur d’acquisition qui comprend, outre le prix d’achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d’infrastructure sont comptabilisés à leur coût de revient. Les sorties de stocks sont enregistrées au prix moyen pondéré. Les commandes en cours d’exécution sont évaluées à leur coût de revient. Les 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 Ventes et prestations 27 283 20 162 Coût des ventes et des prestations -21 177 -15 993 RRÉÉSSUULLTTAATT DD''EEXXPPLLOOIITTAATTIIOONN 66 110066 44 116699 Produits financiers 35 660 87 727 Charges financières -15 532 -15 528 RRÉÉSSUULLTTAATT FFIINNAANNCCIIEERR 2200 112288 7722 119999 BBEENNEEFFIICCEE DDEE LL''EEXXEERRCCIICCEE AAVVAANNTT IIMMPPÔÔTTSS 2266 223344 7766 336688 Impôts - 375 - 220 BBEENNEEFFIICCEE DDEE LL''EEXXEERRCCIICCEE 2255 885599 7766 114488 BBEENNEEFFIICCEE DDEE LL''EEXXEERRCCIICCEE AA AAFFFFEECCTTEERR 2255 885599 7766 114488 3311//1122//22002211 3311//1122//22002200 BBEENNEEFFIICCEE DDEE LL''EEXXEERRCCIICCEE AA AAFFFFEECCTTEERR 114433 991177 114466 000000 Bénéfice de l'exercice à affecter 25 859 76 148 Bénéfice reporté de l'exercice précédent 118 058 69 852 AAFFFFEECCTTAATTIIOONN AAUUXX CCAAPPIITTAAUUXX PPRROOPPRREESS Aux autres réserves RREESSUULLTTAATT AA RREEPPOORRTTEERR 111122 557777 111188 005588 Parts ne donnant pas le contrôle 112 577 118 058 BBEENNEEFFIICCEE AA DDIISSTTRRIIBBUUEERR 111188 005588 6699 885522 Rémunération du capital 30 409 27 609 Autres allocataires 931 333 COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS RAPPORT ANNUEL 2021 217 résultats sont en principe dégagés à l’avancement des travaux. Des réductions de valeur sont actées en fonction de la valeur de réalisation. Les ventes et les achats de biens immeubles sont comptabilisés à l’acte authentique pour autant que les conditions suspensives éventuelles soient levées et qu’une clause de transfert de propriété soit prévue dans le compromis sous seing privé. Les placements de trésorerie sont portés à l’actif du bilan à leur prix d’acquisition, frais accessoires exclus. Ils font l’objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable. Les valeurs disponibles sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l’objet de réductions de valeur lorsque la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable. À la clôture de chaque exercice, le Conseil d’Administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les provisions pour risques et charges à constituer pour couvrir les grosses réparations ou gros entretiens et les risques découlant de l’exécution de commandes passées ou reçues, d’avances consenties, de garanties techniques après-vente ou livraison et de litiges en cours. Les provisions afférentes aux exercices antérieurs sont régulièrement revues et reprises en résultat si elles sont devenues excédentaires ou sans objet. Les dettes sont comptabilisées à leur valeur nominale. Rnsiemen GéNéRAUX Eden, Francfort RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX RAPPORT ANNUEL 2021 218 RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX RAPPORT ANNUEL 2021 219 GÉNÉRAUX Rnsiemen DÉNOMINATION Immobel Rue de la Régence, 58 - 1000 Bruxelles - Belgique RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675 Société anonyme de droit belge, constuée le 9 juillet 1863, autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863. DURÉE Illimitée (Art. 10 des Statuts - extrait) En plus des seuils de déclaraon de transparence prévus par la législaon belge applicable, l’obligaon de déclaraon prévue par cee législaon est également applicable dès que le nombre de tres avec droit de vote détenues par une personne agissant seule ou par des personnes agissant de concert, aeint, dépasse ou tombe en-dessous d’un seuil de 3 % du total des droits de vote existants. Toute obligaon imposée par la législaon applicable aux tulaires de 5 % (ou de tout mulple de 5 %) du total des tres avec droit de vote existant est également applicable aux seuils complémentaires de 3 %. SITE INTERNET www.immobelgroup.com Publicaon des résultats annuels 2021 : 10 mars 2022 Assemblée Générale Ordinaire 2022 : 21 avril 2022 Publicaon des résultats semestriels 2022 : 8 septembre 2022 Publicaon des résultats annuels 2022 : 9 mars 2023 Assemblée Générale Ordinaire 2023 : 20 avril 2023 BNP Paribas Fors KBC Bank ING Belgique Banque Degroof Petercam LES INVESTISSEURS Karel Breda +32 (0)2 422 53 50 ÉDITEUR RESPONSABLE Caroline Kerremans +32 (0)2 422 53 37 ChrisCom - www.chriscom.be Triptyque, Marc Dee RENSEIGNEMENTS Immobel s’eorce de respecter les prescripons légales relaves aux droits intellectuels. Elle invite toute personne qui se senrait néanmoins lésée à la contacter. Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. KPMG Bedrijfsrevisoren - KPMG Réviseurs d’Entreprises, a Belgian BV/SRL and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee. All rights reserved. Document Classification: KPMG Public Siège: Luchthaven Brussel Nationaal 1K B-1930 Zaventem KPMG Bedrijfsrevisoren - KPMG Réviseurs d’Entreprises BV/SRL Numéro d’entreprise 0419.122.548 TVA BE 0419.122.548 RPM Bruxelles IBAN : BE 95 0018 4771 0358 BIC : GEBABEBB Rapport du commissaire à l’assemblée générale des actionnaires conformément à l’article 4 de la Directive Transparence concernant la conformité des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique de Immobe SA au 31 décembre 2021 aux exigences ESEF (European Single Electronic Format) en vertu du règlement délégué ( UE) 2019/815 Mission Conformément à l’article 4 de la Directive Transparence, la mission du commissaire consiste à faire rapport sur le respect du format et du balisage des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique (ci-après « états financiers consolidés numériques ») conformément aux exigences ESEF, et les normes techniques de réglementation de l’ESEF (ESEF Regulatory Technical Standard, « RTS ») définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (‘Règlement Délégué) applicables aux états financiers consolidés numériques au 31 décembre 2021. Responsabilités de l’organe d’administration L’organe d’administration est responsable de l’établissement des états financiers consolidés numériques inclus dans le rapport financier annuel conformément aux exigences ESEF applicables aux états financiers consolidés numériques au 31 décembre 2021. Cette responsabilité comprend la sélection et l’application des méthodes les plus appropriées pour établir les états financiers consolidés numériques. En outre, la responsabilité de l’organe d’administration comprend la conception, la mise en œuvre et le maintien des systèmes et des processus pertinents portant sur la préparation des états financiers consolidés numériques ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. L’organe d’administration doit vérifier que les états financiers consolidés numériques correspondent aux états financiers consolidés lisibles par l’utilisateur. Responsabilité du commissaire Il nous appartient, sur la base de nos travaux, d’exprimer une conclusion sur le fait que le format et le balisage des états financiers consolidés numériques, repris dans le rapport financier annuel de Immobel SA (ci-après «l’émetteur») au 31 décembre 2021 sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement Délégué. Nous avons effectué nos travaux conformément à la Norme Internationale de missions d’Assurance (ISAE) 3000 (révisée), «Missions d'assurance autres que les audits et examens limités de l'information financière historique». Cette norme requiert que nous nous conformions aux exigences déontologiques et que nous planifiions et réalisions la mission de manière à obtenir une assurance raisonnable que rien n’a été porté à notre connaissance qui nous amène à penser que les états financiers consolidés numériques ne sont pas établis, dans Rapport du commissaire à l’assemblée générale des actionnaires conformément à l’article 4 de la directive transparence concernant la conformité des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique de Immobel SA au 31 décembre 2021 aux exigences ESEF (European Single Electronic Format) en vertu du règlement délégué (UE) 2019/815 Document Classification: KPMG Public 2 tous leurs aspects significatifs, conformément aux exigences ESEF appliquées par l’émetteur. Les procédures sélectionnées dépendent de notre jugement, y compris l’évaluation des risques d'anomalies significatives dans les états financiers consolidés numériques et dans les déclarations de l’organe d'administration. L’ensemble des travaux que nous avons réalisés comprenait les procédures suivantes: — Contrôler que les états financiers consolidés numériques sont établis au format XHTML conformément à l’article 3 du Règlement Délégué; — Acquérir une connaissance des processus suivis par l’émetteur du format et le balisage de ses états financiers consolidés numériques et des contrôles internes pertinents pour la certification, dans le but de concevoir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, mais pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité des contrôles internes, qui visent à fournir une assurance raisonnable que le format et le balisage des états financiers consolidés numériques est, dans tous ses aspects significatifs, conforme aux normes techniques de réglementation de l’ESEF; — Réconcilier les données balisées avec les comptes consolidés contrôlés de l’émetteur au 31 décembre 2021; — Evaluer le caractère complet et fidèle des balisages des états financiers consolidés numériques établies par l’émetteur; — Evaluer le caractère approprié de l’utilisation faite par l’émetteur des éléments XBRL de la taxonomie ESEF et évaluer la création de la taxonomie d’extension. Notre indépendance et contrôle qualité interne Nous nous sommes conformés aux exigences en matière d’indépendance at autres exigences déontologiques de la législation et règlementation en vigueur en Belgique applicable dans le cadre de notre mission. Ces exigences reposent sur les principes fondamentaux d’intégrité, d’objectivité, de compétence professionnelle et de diligence, de confidentialité et de conduite professionnelle. Notre cabinet applique l’International Standard on Quality Control (ISQC) 1, Quality Control for Firms that Perform Audits and Reviews of Financial Statements, and Other Assurance and Related Services Engagements, et, par conséquent, il maintient un système élaboré de contrôle de qualité interne, y inclus des politiques et procédures documentées concernant la conformité aux exigences éthiques, aux normes professionnelles et aux dispositions légales et réglementaires applicables. Rapport du commissaire à l’assemblée générale des actionnaires conformément à l’article 4 de la directive transparence concernant la conformité des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique de Immobel SA au 31 décembre 2021 aux exigences ESEF (European Single Electronic Format) en vertu du règlement délégué (UE) 2019/815 Document Classification: KPMG Public 3 Conclusion Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que le format et le balisage des informations dans les états financiers consolidés numériques, inclus dans le rapport financier annuel de Immobel SA au 31 décembre 2021, sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement Délégué. Dans ce rapport, nous n’exprimons ni une opinion d’audit, ni une conclusion d’examen limité, ni aucune autre conclusion d’assurance concernant les comptes consolidés eux-mêmes. Notre opinion d’audit concernant les comptes consolidés est présentée dans le rapport du commissaire en date du 18 mars 2022. Autre point Les comptes consolidés de Immobel SA ont été établis par l’organe d’administration de l’émetteur le 10 mars 2022 et ont été soumis à un contrôle légal. Le présent rapport ne consiste pas en la réémission de notre rapport du commissaire. Notre rapport du commissaire (signé le 18 mars 2022) comprend une opinion sans réserve sur l'image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l’émetteur et ses filiales au 31 décembre 2021, ainsi que de leurs résultats consolidés et de leurs flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS), telles qu'adoptées par l’Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Anvers, le 19 avril 2022 KPMG Réviseurs d’Entreprises Commissaire représentée par Filip De Bock Réviseur d’Entreprises
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