AI Terminal
Immobel NV
Quarterly Report • Sep 8, 2022
3964_rns_2022-09-08_6f207b40-281c-4cfd-a609-57d9aa162dc3.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
INHOUD
| I. | TUSSENTIJDS VERSLAG1 |
|---|---|
| II. | Tussentijds bestuursverslag 2 |
| A. | Hoogtepunten 2 |
| B. | Projectoverzicht 7 |
| III. | Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening 10 |
| A. | Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en niet-gerealiseerd resultaat (in duizenden EUR) |
| 10 | |
| B. | Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)11 |
| C. | Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR) 12 |
| D. | Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR)13 |
| E. | Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening 14 |
| IV. | Verklaring van het bestuur 38 |
| V. | Verslag van de auditor 40 |
II. Tussentijds bestuursverslag
A. Hoogtepunten
STANDVASTIG BEDRIJFSMODEL IN UITDAGENDE MARKT
ONDANKS MOEILIJKE GEOPOLITIEKE OMSTANDIGHEDEN EN MACRO-ECONOMISCHE TEGENWIND WIST IMMOBEL IN DE EERSTE HELFT VAN 2022 EEN ROBUUSTE POSITIE IN DE VASTGOEDSECTOR TE BEHOUDEN.
- De Nettowinst Groepsaandeel bedroeg 9,1 miljoen EUR tijdens het eerste halfjaar van 2022. De daling ten opzichte van het eerste halfjaar van 2021 komt niet als een verrassing, aangezien 2021 voor Immobel het op één na beste jaar ooit was. De verwachte daling was voornamelijk het gevolg van vertragingen bij het toekennen van residentiële vergunningen in de afgelopen jaren. De cijfers worden ook beïnvloed door vertragingen bij de lancering van bepaalde nieuwe projecten, als gevolg van de huidige macro-economische omstandigheden.
- Immobel noteerde in de eerste helft van het jaar een vertraging in de vraag naar residentieel vastgoed, als gevolg van stijgende rentevoeten en algemene macro-economische tegenwind, waaronder een hoge inflatie. Over het algemeen wist Immobel de marges te beschermen. De daling in inkomsten en opbrengsten lag slechts iets onder het verwachte niveau. Vastgoedinvesteringen daalden in alle segmenten wat in het tweede kwartaal van 2022 resulteerde in een verminderde liquiditeit op de kapitaalmarkten. De belangrijkste projecten van Immobel bevinden zich echter in Europese steden die gekenmerkt worden door een laag aanbod aan hoogwaardige duurzame kantoorruimte (Grade A) met stijgende huurprijzen. Bovendien bevinden de kwalitatieve residentiële producten zich vooral in het hogere marktsegment. Deze positionering zal een belangrijke motor blijven achter de activiteit, aangezien de portefeuille van Immobel aantrekkelijk blijft voor beleggers en eindgebruikers.
- Tot op heden heeft Immobel voor 292 miljoen EUR definitieve vergunningen verkregen.
- Met de verwerving van een project in Brussel (BE) en Berlijn (DE) verstevigde Immobel zijn positie. Voorts werd een bindende overeenkomst bereikt voor de herontwikkeling van de hoofdzetel van Proximus in Brussel (BE). De bruto-ontwikkelingswaarde1 (GDV) van de portfolio steeg tot 6,2 miljard EUR op 30 juni 2022.
- Immobel Capital Partners, dat in januari werd opgericht, heeft met de verwerving van een kantorenpark in Leeds (VK) zijn eerste transactie afgerond. Immobel Capital Partners legt zich toe op het creëren van een groene pan-Europese investeringsstrategie in de kantoor- en residentiële sectoren. Het team van Immobel Capital Partners kreeg vorm in de eerste helft van 2022. Zo werd een senior team met uitgebreide ervaring in Europees vastgoed en een uitstekend trackrecord samengesteld.
- In dit stadium is Immobel niet van plan af te wijken van haar dividendbeleid.
1 Verkoopwaarde of bruto ontwikkelingswaarde: de verwachte totale toekomstige omzet van de respectieve projecten
Financiële resultaten | Lagere inkomsten en winst, binnen de verwachte grootorde
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de geconsolideerde kerncijfers voor H1 2022 (in miljoen EUR):
| Resultaten | 30.06.22 | 30.06.21 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Inkomsten en andere bedrijfsopbrengsten | 130,8 | 183,8 | -28,8% |
| EBITDA2 | 16,6 | 36,7 | -54,7% |
| Nettowinst Groepsaandeel | 9,1 | 29,9 | -69,4% |
| Nettowinst groepsaandeel per aandeel (EUR/aandeel) | 0,9 | 3 | -69,5% |
| Balans | 30.06.22 | 31.12.21 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Voorraad3 | 1.315,2 | 1.261,9 | 4,2% |
| Eigen vermogen Groepsaandeel | 551,2 | 571,6 | -3,6% |
| Nettoschuld4 | 646,5 | 593,3 | 9,0% |
| Bruto-ontwikkelingswaarde van de portefeuille (in miljard EUR)5 |
6,2 | 5,5 | 12,7% |
De inkomsten en de nettowinst groepsaandeel voor het halfjaar tot 30 juni 2022 bedroegen 130,8 miljoen EUR en 9,1 miljoen EUR, een daling met respectievelijk 28,8% en 69,4%.
De daling ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar komt niet als een verrassing, mede aangezien 2021 voor Immobel het op één na beste jaar ooit was. De verwachte daling van de inkomsten en het resultaat is te wijten aan de vertragingen bij het verlenen van woonvergunningen tijdens de voorbije jaren, de kosten in verband met de opstart van Immobel Capital Partners en een operationeel verlies voor de Franse dochteronderneming. Dit werd verder beïnvloed door de huidige macro-economische tegenwind, die wordt gekenmerkt door een hoge inflatie in de bouw, stijgende renten en problemen met de levering van bouwmaterialen. Hierdoor werden verscheidene nieuwe projecten met vertraging opgestart en liep de verkoop van residentiële projecten terug. Over het geheel genomen slaagde Immobel erin zijn marges te beschermen. Hoewel de economische onzekerheid in de nabije toekomst waarschijnlijk zal aanhouden, zou Immobel's kantooractiviteit kunnen bijdragen tot een verbetering van de nettowinst.
De nettoschuldpositie, de bruto-ontwikkelingswaarde (GDV) van de portefeuille en de voorraad zijn allemaal evenredig toegenomen na de acquisities in het eerste halfjaar van 2022.
Dankzij onze sterke balans (schuldratio6 van 56,0%) en onze solide kaspositie van 263,6 miljoen EUR zullen wij de huidige marktomstandigheden het hoofd kunnen bieden. In juni versterkte Immobel zijn balans door de uitgifte van een groene obligatielening van EUR 125 miljoen. "Door de uitgifte van die obligatie zullen we onze projecten
2 EBITDA (Earnings Before Interest, Depreciation and Amortization) verwijst naar het bedrijfsresultaat (inclusief aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures, na belastingen) vóór afschrijvingen, waardeverminderingen van activa (zoals opgenomen in de beheerskosten).
3 De voorraad heeft betrekking op vastgoedbeleggingen, investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen, voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen, voorraden en contractactiva.
4 De nettoschuld verwijst naar de uitstaande langlopende en kortlopende financiële schulden, gecompenseerd door de geldmiddelen en kasequivalenten.
5 Verkoopwaarde of bruto-ontwikkelingswaarde: totale verwachte toekomstige omzet (Groepsaandeel) van een project of van alle projecten in de huidige portefeuille (met inbegrip van projecten waarvoor opschortende voorwaarden gelden en waarvan het management de afsluiting zeer waarschijnlijk acht).
6 Schuldratio is nettoschuld/(nettoschuld + eigen vermogen – goodwill).
met hoge duurzaamheidsvereisten verder kunnen ontwikkelen. Het succes van deze transactie wijst er duidelijk op dat investeerders nog steeds aandacht hebben voor de milieuproblematiek en dat ze vertrouwen hebben in onze vennootschap", klinkt het bij Karel Breda, Chief Financial Officer.
Businessupdate | Goed gepositioneerd op residentiële en kantoormarkten
Ondanks de macro-economische context is Immobel goed gepositioneerd op zijn residentiële en kantoormarkten.
De uitdagende omgeving werd gekenmerkt door dalende markttransacties met een verminderde liquiditeit op de kapitaalmarkten in het tweede kwartaal van 2022. De belangrijkste projecten van Immobel bevinden zich in Europese steden die gekenmerkt worden door een laag aanbod aan hoogwaardige duurzame kantoorruimte en stijgende huurprijzen. Die projecten blijven een belangrijke motor achter onze activiteit, aangezien ze aantrekkelijk blijven voor beleggers en eindgebruikers.
Onze hoogwaardige residentiële producten bevinden zich vooral in het hogere marktsegment, dat in de meeste grote steden aantrekkelijk blijft ondanks een zekere verzwakking in de ruimere sector.
In de eerste helft van 2022 verkocht Immobel The Woods7 (10.000 m²) aan een Belgische family office. The Woods is een moderne herontwikkeling gelegen in Hoeilaart (Vlaams-Brabant, BE).
Immobel is in de eerste helft van 2022 ook gestart met de commercialisering van O'SEA fase 3 (Oostende, BE), Slachthuis (Antwerpen, BE), Lalys (Astene, BE), Fort d'Aubervilier (FR) en Liewen (Mamer, LUX). Deze residentiële ontwikkelingen versterkten de status van Immobel als leider op zijn kernmarkten. Immobel ontwikkelt gebouwen van hoge kwaliteit, ontworpen door internationaal bekende architecten, die van de ontwikkelde gebieden een levendige omgeving maken.
O'Sea is een duurzaam wooncomplex (229 appartementen) gelegen in de Belgische badstad Oostende, vlakbij de zeedijk. Het complex, dat een nieuwe optimaal geïntegreerde stadswijk creëert, zal een grote verscheidenheid aan op maat gemaakte woonruimten bieden, van huizen, appartementen, serviceresidenties tot studio's.
Slachthuis is een multifunctionele woonwijk (240.000 m²) met ruimte voor recreatie, creativiteit, innovatie, lokale bedrijvigheid, cultuur en onderwijs. Het project is gelegen in een strategische wijk van de stad Antwerpen, in België. De nieuwe duurzame, hoogtechnologische campus voor AP Hogeschool Antwerpen is het eerste van vele projecten die het hele gebied zullen omvormen tot een bruisende, groene stadswijk.
Lalys wordt een nieuwe, gezellige dorpswijk op het platteland van Astene in België. De uitzonderlijke locatie is mobiliteitsvriendelijk en wordt een aangename plek om te vertoeven. Het project is gericht op jonge gezinnen: zo hebben alle 161 woningen drie slaapkamers.
Fort d'Aubervilier in Frankrijk, in de buurt van Parijs, zal 413 eigentijdse en lichte wooneenheden bieden, gecentreerd rond verschillende parken, gemeenschappelijke tuinen, schoolgroepen, sportzalen, diensten en culturele ruimten.
Liewen is een intergenerationele buurt op een rustige en groene locatie. Aan de rand van de Luxemburgse stad Mamer ligt de nieuwe Liewenwijk, een drie hectare groot project waarin mens en natuur centraal staan. Het biedt hoogwaardige individuele en gemeenschappelijke ruimten en omvat 79 nieuwe hoogwaardige woningen die optimaal zijn geïntegreerd in de bestaande groene omgeving.
7 Via de verkoop van 2 SPV's die eigenaar zijn van het project.
Vergunningen | Bouwen aan de toekomst
Immobel heeft een vergunningsaanvraag ingediend voor het Lebeau-project in de Brusselse wijk Zavel in het centrum van de stad. Het project wil het bestaande leegstaande logistiek- en kantorencomplex omvormen tot een dynamisch multifunctioneel gebouw van 35.000 m² dat 24 uur per dag en 7 dagen per week gebruikt kan worden en waar werken, wonen en vrije tijd hand in hand gaan. Het nieuwe projectontwerp houdt rekening met de feedback van de wijk wat betreft renovatie, erfgoed, bebouwingsdichtheid en duurzaamheid. Buurtparticipatie en co-creatie zullen ook een belangrijke rol spelen in de nieuwe aanpak van het project.
Immobel heeft ook de bouwvergunning ingediend om het kantoorgebouw PROXIMUS-TOWERS om te vormen tot een toekomstgerichte en inclusieve bestemming van 120.000 m² waar mensen zullen wonen, werken, studeren, relaxen, winkelen en sporten. De plannen sluiten aan bij de nieuwe visie van het Brussels Gewest om de Noordwijk om te vormen tot een toegankelijke, veilige en verbindende wijk voor al zijn bewoners en gebruikers.
Doordat de Raad van State de bouwvergunning voor de herontwikkeling van het project Brouck'R heeft geschorst, hebben Immobel en BPI in overleg met Urban.BRUSSELS en de staatssecretaris beslist om het ontwerp van het project aan te passen.
Het verkrijgen van vergunningen blijft een uitdaging en bepaalde projecten, zowel in België als in Frankrijk, lopen vertraging op. Tot op heden heeft Immobel voor 292 miljoen EUR definitieve vergunningen verkregen in de eerste helft van 2022.
Acquisities en investeringen | Focus op marges en operationele efficiëntie
De balans van Immobel is veerkrachtig, met 263,6 miljoen EUR beschikbare liquide middelen en een stabiele schuldratio van 56,0%.
Momenteel heeft Immobel deals gesloten in Brussel (BE) en Berlijn (DE), wat de totale bruto-ontwikkelingswaarde van de portfolio op EUR 6,2 miljard brengt.
Met de verwering van het Commodore project in Evere (Brussel, BE) speelt Immobel in op het structurele tekort aan kwaliteitsvolle betaalbare woningen in de stad. Immobel herontwikkelt een voormalige kantoorzone in de rand tot een aangename en duurzame woonwijk met een voetgangerszone en fietspaden in een aantrekkelijke omgeving, en creëert drie woongebouwen met 115 appartementen voor ongeveer 300 gezinnen. Er wordt een park aangelegd met een boomgaard en een gemeenschappelijke stedelijke moestuin die de biodiversiteit bevorderen. De gebouwen zullen worden voorzien van een systeem voor regenwaterterugwinning, zonnepanelen, groene daken en een stalling voor 229 fietsen die de zachte mobiliteit moet bevorderen.
In Berlijn heeft Immobel de aankoop afgerond van het project Gutenbergstrasse, dat bestaat uit twee hoge appartementsgebouwen (in totaal ongeveer 220 appartementen). Er zullen ook een kantoorgebouw (5.855 m²), een kinderdagverblijf en ca. 800 m² commerciële ruimte worden ontwikkeld.
In het eerste halfjaar van 2022 was het beleid van Immobel terughoudender wat nieuwe acquisities betreft. "In deze zeer onzekere economische en geopolitieke tijden willen we ons concentreren op de consolidatie van onze markten en op operationele efficiëntie. We zijn niettemin goed gepositioneerd om aandeelhouderswaarde te creëren, dankzij onze sterke balans en unieke kennis van onze markten." zegt Marnix Galle, Executive Chair van Immobel Group.
Sinds de oprichting van Immobel Capital Partners in januari 2022 heeft Immobel heeft zijn activiteit inzake Real Estate Investment Management aanzienlijk versterkt. Duncan Owen heeft het team uitgebreid met Monica O'Neill (Head of Capital and Investor Relations), Maureen Mahr von Staszewski (Head of Pan European Office) en, sinds
de eerste helft van het jaar, Melinda Knatchbull (Chief Financial and Operating Officer) en Andrew MacDonald (Head of Finance and Joint Ventures). Zij hebben alle vier ruime ervaring in fondsenbeheer. Begin maart kondigde Immobel Capital Partners zijn eerste acquisitie aan, een kantorenpark in Leeds (VK), dat past in zijn ambitie om een 'groene' pan-Europese investeringsstrategie in de kantoor- en residentiële sector te creëren.
Een verantwoorde aanpak
In het eerste halfjaar van 2022 zette Immobel zijn inspanningen in het kader van zijn MVO-strategie voort, wat resulteerde in diverse concrete acties.
Met het Multi-gebouw, de hoofdzetel van Immobel in Brussel dat samen met Whitewood werd ontwikkeld, wordt ernaar gestreefd de ecologische voetafdruk te verkleinen en actief bij te dragen aan de vitaliteit van de regio. Bovendien gaat het project een circulaire toekomst tegemoet door het digitale Madaster-materialenpaspoort dat het heeft gekregen8 . Multi is trouwens het eerste Belgische renovatieproject dat een digitaal Madaster-paspoort krijgt. Multi is ook het eerste CO2-neutrale kantoorgebouw dat in Brussel in gebruik wordt genomen. De versterkte duurzaamheidsaanpak van Immobel krijgt gestalte in verschillende projecten, waarvan de Proximus-torens een van de meest recente voorbeelden zijn.
De verwoestende gevolgen van de oorlog in Oekraïne hebben Immobel ertoe aangezet zich sociaal te engageren en zich aan te sluiten bij de wereldwijde giftenbeweging. Immobel heeft de KBF ('Koning Boudewijnstichting') aangewezen als vertrouwenspartner voor de coördinatie van het giftenfonds om Oekraïne via deze vier kanalen te steunen9 .
8 Voor meer informatie: https://www.immobelgroup.com/nl/nieuws/voor-het-eerst-materialenpaspoort-voor-groot-renovatieproject.
9 Voor meer informatie: https://www.immobelgroup.com/nl/nieuws/immobel-sluit-zich-aan-bij-de-oekraine-giftenbeweging.
B. Projectoverzicht
Overzicht van de belangrijkste projecten in de portefeuille van de Groep Immobel op 30 juni 2022 (in volgorde van oppervlakte van het project).
België
| Project | Oppervlakte (m²) | Ligging | Gebruik | Bouw | Oplevering | Aandeel Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Slachthuissite | 240.000 | Antwerpen | Residentieel | Q2 2022 | 2030+ | 30% |
| SNCB / NMBS | 137.000 | Brussel | Gemengd | Q1 2023 | 2030+ | 40% |
| Proximus | 118.000 | Brussel | Gemengd | Q3 2024 | Q1 2027 | 100% |
| Cours Saint-Michel | 85.000 | Brussel | Gemengd | Q3 2023 | Q3 2026 | 50% |
| Oxy | 70.000 | Brussel | Gemengd | Q1 2023 | Q2 2025 | 50% |
| Key West | 61.000 | Brussel | Gemengd | Q2 2023 | Q2 2029 | 50% |
| Panorama | 60.000 | Brussel | Gemengd | Q3 2020 | Q2 2027 | 40% |
| Universalis Park 3 | 58.000 | Brussel | Gemengd | Q4 2025 | 2030+ | 50% |
| Ciney | 47.000 | Ciney | Residentieel | Q4 2023 | 2030+ | 100% |
| Multi | 46.000 | Brussel | Kantoren | Q1 2019 | Q1 2022 | 50% |
| Theodore | 45.000 | Brussel | Gemengd | Q1 2022 | Q3 2024 | 50% |
| Lebeau | 38.000 | Brussel | Gemengd | Q1 2024 | Q3 2026 | 100% |
| Brouck'R | 37.000 | Brussel | Gemengd | Q2 2024 | Q3 2026 | 50% |
| Isala | 34.000 | Brussel | Kantoren | Q3 2023 | Q3 2025 | 76% |
| Ilôt Saint-Roch | 32.000 | Nijvel | Residentieel | Q1 2022 | Q4 2025 | 100% |
| Lalys | 31.000 | Astene | Residentieel | Q3 2020 | Q1 2025 | 100% |
| Eghezée | 30.000 | Eghezée | Residentieel | Q1 2023 | Q4 2028 | 100% |
| 't Park | 29.000 | Tielt | Residentieel | Q4 2022 | Q1 2028 | 100% |
| Oostakker | 27.000 | Oostakker | Residentieel | Q2 2023 | Q2 2027 | 50% |
| O'Sea (phase 3) | 24.000 | Oostende | Residentieel | Q2 2022 | Q1 2025 | 100% |
| O'Sea (phase 2) | 24.000 | Oostende | Gemengd | Q3 2019 | Q4 2022 | 100% |
| Cala | 20.000 | Luik | Kantoren | Q3 2018 | Q4 2020 | 30% |
| Plateau d'Erpent | 19.000 | Erpent | Residentieel | Q2 2018 | Q4 2022 | 50% |
| Beveren | 15.000 | Beveren | Residentieel | Q1 2023 | Q1 2025 | 50% |
| Commerce 46 | 14.000 | Brussel | Kantoren | Q2 2020 | Q4 2022 | 100% |
| Domaine du Fort | 13.000 | Barchon | Residentieel | Q3 2020 | Q4 2025 | 100% |
| Sabam | 9.000 | Brussel | Kantoren | Q3 2023 | Q3 2025 | 20% |
| Les Cinq Sapins | 9.000 | Waver | Residentieel | Q1 2019 | Q1 2024 | 100% |
| Crown | 6.000 | Knokke | Residentieel | Q2 2020 | Q4 2022 | 50% |
Frankrijk
| Project | Oppervlakte (m²) | Ligging | Gebruik | Bouw | Oplevering | Aandeel Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rueil-Malmaison | 27.000 | Rueil-Malmaison | Gemengd | Q4 2023 | Q2 2026 | 100% |
| AUBERVILLIERS ZAC DU FORT îlot A |
18.000 | Aubervilliers | Residentieel | Q4 2021 | Q4 2024 | 50% |
| SAVIGNY – SUR – ORGE -17/27 rue Chateaubriand |
14.000 | Savigny-sur-orge | Residentieel | Q4 2021 | Q4 2023 | 100% |
| AUBERVILLIERS ZAC DU FORT îlot B |
9.000 | Aubervilliers | Residentieel | Q4 2021 | Q2 2024 | 50% |
| Paris 14 / Montrouge | 9.000 | Parijs | Kantoren | Q3 2025 | Q2 2027 | 100% |
| BUSSY ST GEORGES GOLF |
7.000 | Bussy saint georges |
Residentieel | Q2 2022 | Q2 2024 | 100% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BESSANCOURT ZAC DES MEUNIERS - TRANCHE 2 |
7.000 | Bessancourt | Residentieel | Q1 2020 | Q4 2022 | 50% |
| Tati | 7.000 | Parijs | Gemengd | Q1 2023 | Q3 2024 | 100% |
| OSNY - 1 Rue de Cergy |
6.000 | Osny | Residentieel | Q3 2022 | Q3 2024 | 60% |
| LONGPONT-SUR ORGE / Hauts Buarts |
6.000 | Longpont sur orge | Residentieel | Q3 2016 | Q4 2018 | 100% |
| AVON - 29 bis avenue du Général De Gaulle |
5.000 | Avon | Residentieel | Q3 2022 | Q3 2024 | 100% |
| BONDY CANAL | 5.000 | Bondy | Residentieel | Q4 2024 | Q4 2026 | 40% |
| CRETEIL T2 | 5.000 | Créteil | Residentieel | à définir | à définir | 50% |
| MONTEVRAIN - 144 av T de Champagne |
5.000 | Montevrain | Residentieel | Q3 2021 | Q3 2023 | 100% |
| PARIS 19 - Buttes Chaumont |
5.000 | Parijs | Residentieel | Q2 2023 | Q2 2025 | 100% |
| Saint-Antoine | 5.000 | Parijs | Gemengd | Q3 2022 | Q2 2024 | 100% |
| Buttes Chaumont / Crimée |
5.000 | Parijs | Gemengd | Q4 2023 | Q4 2025 | 50% |
| Richelieu | 5.000 | Parijs | Kantoren | n/a | n/a | 10% |
| Nanterre - 48 Boulevard de Pesaro |
4.000 | Nanterre | Residentieel | Q3 2024 | Q3 2026 | 100% |
| Issy les Moulineaux | 4.000 | Issy les moulineaux | Residentieel | Q3 2024 | Q3 2026 | 100% |
| OTHIS - La Jalaise | 4.000 | Othis | Residentieel | Q3 2022 | Q3 2024 | 100% |
| VAUJOURS 2 - 191/195 rue de Meaux |
4.000 | Vaujours | Residentieel | Q4 2022 | Q4 2024 | 100% |
| Pantin | 3.000 | Paris | Office | Q1 2023 | Q4 2024 | 100% |
| CRETEIL - ZAC de l'Echat - Phase 1 |
3.000 | Créteil | Residentieel | Q3 2024 | Q3 2026 | 50% |
| HOUILLES - Angle JJ Rousseau - Tivoli |
3.000 | Houilles | Residentieel | à définir | à définir | 50% |
| ST GERMAIN EN LAYE - 32 rue Saint Léger |
3.000 | ST Germain | Residentieel | Q1 2021 | Q2 2023 | 100% |
| St Honoré | 3.000 | Pars | Gemengd | Q1 2023 | Q2 2024 | 10% |
| MONTLHERY 2 - Ch des Poutils / Route D'Orléans |
2.000 | Montlhery | Residentieel | Q1 2023 | Q1 2025 | 20% |
Luxemburg
| Project | Oppervlakte (m²) | Ligging | Gebruik | Bouw | Oplevering | Aandeel Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Polvermillen | 27.000 | Luxemburg | Gemengd | Q4 2022 | Q2 2026 | 100% |
| Kiem | 23.000 | Luxemburg | Gemengd | Q2 2024 | Q1 2027 | 70% |
| Schoettermarial | 22.000 | Luxemburg | Gemengd | Q1 2027 | Q2 2029 | 50% |
| Liewen | 14.000 | Mamer | Residentieel | Q4 2022 | Q4 2024 | 100% |
| Livingstone - Lot1 | 13.000 | Luxemburg | Gemengd | Q3 2020 | Q2 2023 | 33% |
| Cat Club (Rue de Hollerich) |
12.000 | Luxemburg | Gemengd | Q3 2024 | Q3 2027 | 100% |
| Total (Gasperich) | 10.000 | Luxemburg | Gemengd | Q1 2025 | Q2 2027 | 100% |
| River Place | 8.000 | Luxemburg | Gemengd | Q4 2023 | Q4 2025 | 100% |
| Godbrange | 7.000 | Godbrange | Residentieel | Q4 2024 | Q4 2026 | 100% |
| Canal 44 | 6.000 | Esch-sur-Alzette | Gemengd | Q2 2021 | Q1 2025 | 100% |
| Thomas | 6.000 | Strassen | Kantoren | Q3 2027 | Q1 2029 | 100% |
| Nova | 4.000 | Luxemburg | Kantoren | Q1 2021 | Q2 2023 | 100% |
| Scorpio 4.000 Luxemburg Kantoren Q2 2025 Q2 2027 20% |
|---|
| ------------------------------------------------------------------------ |
Polen
| Project | Oppervlakte (m²) | Ligging | Gebruik | Bouw | Oplevering | Aandeel Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Granary Island | 76.000 | Gdansk | Gemengd | Fase 1: Q1 2017 Fase 2: Q4 2020 |
Phase 1: Q4 2019 Phase 2: Q2 2024 |
90% |
| Central Point | 28.000 | Warschau | Kantoren | Q2 2018 | Q3 2021 | 50% |
Duitsland
| Project | Oppervlakte (m²) | Ligging | Gebruik | Bouw | Oplevering | Aandeel Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eden | 20.000 | Frankfurt | Residentieel | Q3 2019 | Q4 2022 | 90% |
Spanje
| Project | Oppervlakte (m²) | Ligging | Gebruik | Bouw | Oplevering | Aandeel Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Four Seasons Marbella Resort |
73.000 | Marbella | Leisure | Q3 2023 | Q3 2028 | 50% |
III. Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening
A. Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en niet-gerealiseerd resultaat (in duizenden EUR)
| NOTES | 30/06/2022 | 30/06/2021 | |
|---|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 130 795 | 183 769 | |
| Omzet | 7 | 124 614 | 178 447 |
| Huurinkomsten | 8 | 3 417 | 3 653 |
| Overige bedrijfopbrengsten | 9 | 2 763 | 1 669 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -117 745 | -153 080 | |
| Kostprijs van de omzet | 10 | -103 637 | -141 723 |
| Kosten voor commercialisatie | 11 | - 184 | - 237 |
| Administratiekosten | 12 | -13 924 | -11 121 |
| BEDRIJFSWINST | 13 050 | 30 689 | |
| VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN | 2 | ||
| Winsten (verliezen) op de verkoop van verbonden ondernemingen | 2 | ||
| JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 1 212 | 3 271 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na aftrek van belasting | 13 | 1 212 | 3 271 |
| BEDRIJFSWINST EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN, NA AFTREK VAN BELASTING |
14 262 | 33 963 | |
| Renteopbrengsten | 2 187 | 2 313 | |
| Rentelasten | -3 644 | -2 590 | |
| Overige financiële opbrengsten | 116 | 666 | |
| Overige financiële kosten | -2 729 | -3 184 | |
| NETTO FINANCIËLE KOSTEN | 14 | -4 070 | -2 796 |
| WINSTEN VOOR BELASTINGEN UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 10 192 | 31 167 | |
| Belastingen | 15 | -1 293 | - 693 |
| WINSTEN VAN DE PERIODE | 8 899 | 30 474 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 240 | 561 | |
| AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP | 9 139 | 29 912 | |
| WINSTEN VAN DE PERIODE | 8 899 | 30 474 | |
| Andere elementen van het globaal resultaat - elementen die later zullen worden hergebruikt in de resultatenrekening |
1 690 | - 183 | |
| Omrekeningsverschillen | - 204 | - 183 | |
| Cash flow hedging | 1 894 | ||
| TOTAAL ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | 1 690 | - 183 | |
| GLOBAAL WINSTEN VAN DE PERIODE | 10 589 | 30 291 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 102 | 561 | |
| AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP | 10 487 | 29 729 | |
| WINST PER AANDEEL (€) (BASIS /VERWATERD) | 0,92 | 3,00 |
B. Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)
| ACTIVA | NOTES | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 499 821 | 506 259 | |
| Immateriële vaste activa | 204 | 246 | |
| Goodwill | 17 | 43 789 | 43 789 |
| Materiële vaste activa | 5 176 | 2 793 | |
| Activa opgenomen als gebruiksrecht | 18 | 10 037 | 3 772 |
| Vastgoedbeleggingen | 19 | 172 553 | 173 999 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 20 | 137 296 | 156 532 |
| Overige investeringen | 0 | 1 015 | |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 106 111 | 101 670 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 21 | 23 649 | 21 292 |
| Garanties en deposito's | 1 006 | 1 151 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 1 258 337 | 1 178 890 | |
| Voorraden | 22 | 743 268 | 698 623 |
| Handelsvorderingen | 23 | 37 224 | 38 116 |
| Contractactiva | 24 | 140 071 | 117 953 |
| Fiscale vorderingen | 1 297 | 1 369 | |
| Vooruitbetalingen en overige vorderingen | 25 | 54 996 | 36 240 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 15 910 | 13 163 | |
| Overige financiële vlottende activa | 1 992 | 49 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 26 | 263 580 | 273 377 |
| TOTAAL ACTIVA | 1 758 158 | 1 685 149 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | NOTES | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 563 137 | 582 919 | |
| EIGEN VERMOGEN TOEKOMEND AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP | 551 154 | 571 567 | |
| Kapitaal | 97 257 | 97 257 | |
| Ingehouden winsten | 452 720 | 472 629 | |
| Reserves | 1 178 | 1 681 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 11 982 | 11 352 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 759 325 | 535 104 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 1 003 | 996 | |
| Uitgestelde belastingschulden | 21 | 27 926 | 26 352 |
| Financiële schulden | 26 | 730 397 | 507 596 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 26 | 0 | 160 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 435 696 | 567 126 | |
| Voorzieningen | 2 905 | 2 328 | |
| Financiële schulden | 26 | 179 729 | 359 094 |
| Handelsschulden | 27 | 129 413 | 83 546 |
| Contract verplichtingen | 28 | 13 823 | 21 969 |
| Fiscale schulden | 13 435 | 13 770 | |
| Sociale schulden, btw en andere belastingschulden | 17 780 | 16 430 | |
| Overlopende rekeningen en overige te betalen bedragen | 35 111 | 31 165 | |
| Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 43 500 | 38 824 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1 758 158 | 1 685 149 |
C. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR)
| NOTES | 30/06/2022 | 30/06/2021 (herwerkt*) |
|
|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 130 795 | 183 769 | |
| Bedrijfskosten | -117 745 | -153 080 | |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | 12 | 2 371 | 2 726 |
| Wijziging van voorzieningen | 567 | - 527 | |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR SCHOMMELING VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL |
15 988 | 32 888 | |
| Schommeling van het bedrijfskapitaal | 29 | -29 858 | -15 074 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR BELASTINGEN | -13 870 | 17 814 | |
| Betaalde belastingen | -2 332 | -1 218 | |
| NETTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | -16 202 | 16 596 | |
| Aanschaffingen van immateriële, materiële vaste activa en overige investeringen | -3 034 | -3 626 | |
| Verkopen van immateriële, materiële vaste activa en overige investeringen | 27 | - 47 | |
| Terugbetaling kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 105 685 | 13 850 | |
| Aanschaffingen, kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
20 | -144 596 | -32 696 |
| Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 20 | 45 501 | 3 896 |
| Ontvangen rente | 2 187 | 2 313 | |
| Verkoop van verbonden ondernemingen | 2 | ||
| NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | 5 770 | -16 308 | |
| Opbrengsten uit leningen | 26 | 234 217 | 78 374 |
| Terugbetaling leningen | 26 | -195 180 | -57 765 |
| Betaalde rente | -8 061 | -8 490 | |
| Overige financieringskasstromen | -2 518 | ||
| Verkoop van eigen aandelen | 68 | 16 416 | |
| Betaalde bruto dividenden | -30 409 | -28 417 | |
| NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 635 | -2 400 | |
| TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | -9 797 | -2 112 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE | 273 377 | 148 059 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE | 263 580 | 145 947 |
(*) Ontvangen rente werd overgeboekt van de rubriek 'kasstromen uit operationele activiteiten' naar de rubriek 'Kasstromen uit investeringsactiviteiten'. Betaalde rente en andere financieringskasstromen werden overgeboekt van de rubriek 'kasstromen uit operationele activiteiten' naar de rubriek 'kasstromen uit investeringsactiviteiten'.
D. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR)
| KAPITAAL INGEHOUD EN WINSTEN | RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE |
EIGEN AANDELEN RESERVE |
RESERVES IN VERBAND MET WISSELKOERS VERSCHILLEN |
GECUMULEERD E ACTUARIËLE WINSTEN EN VERLIEZEN |
RESERVE IN VERBAND MET FINANCIÊLE AFDEKKINGEN |
EIGEN VERMOGEN TOEREKENBAAR AAN DE EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP |
MINDER- HEIDS BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | ||||||||||
| Situatie op 01-01-2022 | 97 256 | 349 109 | 124 869 | -1 204 | 1 326 | 434 | - 223 | 571 567 | 11 352 | 582 919 |
| Resultaat van de periode | 9 139 | 9 139 | - 240 | 8 899 | ||||||
| Andere elementen van het globaal resultaat | - 204 | - 299 | 1 851 | 1 348 | 342 | 1 690 | ||||
| Globaal resultaat van het boekjaar | 8 935 | - 299 | 1 851 | 10 487 | 102 | 10 589 | ||||
| Transacties op eigen aandelen | - 73 | 68 | - 5 | - 5 | ||||||
| Betaalde bruto dividenden en andere begunstigden | -30 409 | -30 409 | -30 409 | |||||||
| Wijzigingen in de consolidatiekring | - 457 | - 457 | 528 | 71 | ||||||
| Overige wijzigingen | - 27 | - 1 | - 28 | - 28 | ||||||
| Transacties met eigenaren van de vennootschap | -30 966 | 67 | -30 899 | 528 | -30 371 | |||||
| Schommelingen van het boekjaar | -22 031 | 67 | - 299 | 1 851 | -20 412 | 630 | -19 782 | |||
| Situatie op 30-06-2022 | 97 256 | 327 078 | 124 869 | -1 137 | 1 027 | 434 | 1 628 | 551 155 | 11 982 | 563 137 |
| KAPITAAL INGEHOUD EN WINSTEN | RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE |
EIGEN AANDELEN RESERVE |
RESERVES IN VERBAND MET WISSELKOERS VERSCHILLEN |
GECUMULEERD E ACTUARIËLE WINSTEN EN VERLIEZEN |
RESERVE IN VERBAND MET FINANCIÊLE AFDEKKINGEN |
EIGEN VERMOGEN TOEREKEN- BAAR AAN DE EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP |
MINDER- HEIDS BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | ||||||||||
| Situatie op 01-01-2021 | 97 256 | 280 997 | 124 869 | -13 164 | 2 147 | 377 | - 560 | 491 922 | 2 568 | 494 490 |
| Resultaat van de periode | 29 912 | 29 912 | 561 | 30 474 | ||||||
| Andere elementen van het globaal resultaat | - 183 | 63 | - 120 | - 120 | ||||||
| Globaal resultaat van het boekjaar | 29 912 | - 183 | 63 | 29 792 | 561 | 30 354 | ||||
| Transacties op eigen aandelen | 4 545 | 11 871 | 16 416 | 16 416 | ||||||
| Betaalde bruto dividenden en andere begunstigden | -27 942 | -27 942 | - 477 | -28 419 | ||||||
| Wijzigingen in de consolidatiekring | - 92 | - 92 | ||||||||
| Overige wijzigingen | - 113 | 89 | 46 | 22 | 22 | |||||
| Transacties met eigenaren van de vennootschap | -23 510 | 11 960 | 46 | -11 504 | - 569 | -12 073 | ||||
| Schommelingen van het boekjaar | 6 402 | 11 960 | - 183 | 109 | 18 288 | - 8 | 18 281 | |||
| Situatie op 30-06-2021 | 97 256 | 287 399 | 124 869 | -1 204 | 1 964 | 377 | - 451 | 510 210 | 2 560 | 512 771 |
Zoals goedgekeurd werd door de algemene vergadering van 21 april 2022 werd aan de aandeelhouders een brutodividend van 30.409 duizend EUR (of 3,05 EUR per aandeel exclusief eigen aandelen) uitgekeerd. Het maatschappelijk kapitaal van Immobel NV wordt vertegenwoordigd door 9.997.356 gewone aandelen, inclusief 25.434 eigen aandelen.
Op 30 juni 2022 werden 1.531 eigen aandelen verkocht tijdens het lopende jaar, wat leidde tot een daling van de reserve voor eigen aandelen met 68 duizend EUR.
In overeenstemming met IAS 32 wordt de reserve voor eigen aandelen voorgesteld door aftrek van het eigen vermogen. Deze eigen aandelen hebben geen stem- of dividendrechten. Op 30 juni 2022 werden de eigen aandelen, die het resultaat waren van de fusie met ALLFIN, nog steeds gewaardeerd tegen de aandelenkoers van 29 juni 2016, de datum van de fusie.
De omrekeningsverschillen houden verband met Poolse en Britse entiteiten waarvan de werkvaluta respectievelijk de zloty en de pond sterling is.
De wijzigingen in de consolidatiekring zijn hoofdzakelijk het gevolg van een wijziging in het eigendomspercentage met betrekking tot verschillende entiteiten, zonder dat er sprake is van een wijziging in de zeggenschap.
E. Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening Toelichting 1. Basis van voorbereiding
Immobel ('de Vennootschap') is een in België opgerichte vennootschap waarvan de aandelen openbaar worden verhandeld (Euronext - IMMO). De tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening van de Groep omvat de Vennootschap, haar dochterondernemingen en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en gezamenlijke regelingen (hierna 'de Groep'). De Groep is actief in de vastgoedontwikkeling en heeft activiteiten in België, Frankrijk, Luxemburg, Duitsland, Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
De tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening per en voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2022 is opgesteld in overeenstemming met de boekhoudnorm IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving, zoals goedgekeurd in de Europese Unie. Ze moet worden gelezen in samenhang met de meest recente geconsolideerde jaarrekening van de Groep per en voor het jaar eindigend op 31 december 2021 ('meest recente jaarrekening'). Ze bevat niet alle informatie die vereist is voor een volledige volgens de IFRS-normen opgestelde jaarrekening. Er werden evenwel geselecteerde toelichtingen opgenomen om gebeurtenissen en transacties toe te lichten die belangrijk zijn om de wijzigingen in de financiële positie en prestaties van de Groep sinds de laatste jaarrekening te begrijpen.
Het bestuursorgaan van de Vennootschap heeft die tussentijdse jaarrekening op 8 september 2022 goedgekeurd voor publicatie.
Toelichting 2. Boekhoudkundige beginselen en methoden
Behoudens wat hierna wordt vermeld, zijn de in deze tussentijdse jaarrekening toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving dezelfde als die welke in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep per en voor het jaar eindigend op 31 december 2021 zijn toegepast.
Normen en interpretaties van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2022
De volgende nieuwe normen of wijzigingen in de IFRS zijn van kracht vanaf 1 januari 2022, maar ze zijn ofwel immaterieel of hebben geen materiële impact op de jaarrekening van de Groep voor het eerste halfjaar van 2022.
- Jaarlijkse verbeteringen van IFRS-normen cyclus 2018-2020 Wijziging in IFRS 1 Eerste toepassing van International Financial Reporting Standards, IFRS 9 Financiële instrumenten, IAS 41 Landbouw
- Verwijzing naar het conceptueel raamwerk Wijzigingen in IFRS3 Bedrijfscombinaties
- Materiële vaste activa Opbrengsten voor voorgenomen gebruik: Wijzigingen in IAS 16 Materiële vaste activa
- Verlieslatende contracten Kosten van de uitvoering van een contract: Wijzigingen in IAS 37 Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa
Normen en interpretaties uitgebracht maar nog niet van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2022
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen in normen en interpretaties zijn nog niet van kracht voor jaarperioden eindigend op 31 december 2022, en werden niet toegepast bij de opstelling van deze verkorte tussentijdse geconsolideerde jaarrekening:
- Wijzigingen in IAS 8 Definitie van boekhoudkundige schattingen (van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2023, bekrachtigd in de EU)
- IAS 17 Verzekeringscontracten (van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2023, bekrachtigd in de EU)
- Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: Classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend (toepasbaar voor jaren beginnend op of na 1 januari 2023, maar nog niet bekrachtigd in de EU)
- Initiatief tot openbaarmaking: Grondslagen voor financiële verslaggeving Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en IFRS Praktijkverklaring 2 Materialiteitsbeoordelingen maken (toepasbaar voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2023, bekrachtigd in de EU)
- Latente belastingsvorderingen en -verplichtingen die voortvloeien uit een enkele transactie Wijzigingen in IAS 12 Inkomstenbelasting (van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2023, maar nog niet bekrachtigd in de EU)
Er wordt momenteel nagegaan wat de potentiële impact van deze normen en interpretaties op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep is. De Groep verwacht geen belangrijke wijzigingen als gevolg van de toepassing van deze normen.
Impact van de oorlog in Oekraïne op de situatie per 30 juni 2022
In februari 2022 stelde een aantal landen (waaronder de VS, het VK en de EU) sancties in tegen bepaalde entiteiten en personen in Rusland, nadat de Russische Federatie de Volksrepubliek Donetsk en de Volksrepubliek Lugansk officieel had erkend. Door de militaire operaties die Rusland op 24 februari 2022 tegen Oekraïne is begonnen, werd aangekondigd dat er mogelijk extra sancties volgen. Deze situatie, in combinatie met de toenemende onrust door de schommelingen van de grondstoffenprijzen en de wisselkoersen, en het potentieel om de wereldeconomieën ongunstig te beïnvloeden, heeft de volatiliteit op de markten sterk doen toenemen. Hoewel er een matige impact was op de prestaties van de Groep, wordt er geen significante impact verwacht op de continuïteit van haar activiteiten. Het bestuursorgaan blijft de situatie en de invloed ervan op de financiële toestand van de Groep nauwlettend volgen.
Algemene bedrijfsprestaties
Naast de oorlog in Oekraïne hebben de inflatie en de stijging van de grondstoffenprijzen momenteel een matig effect op de activiteit van de Vennootschap en van de sector als geheel.
Onderzoek op bijzondere waardevermindering van goodwill
In overeenstemming met de bepalingen van IAS 36 heeft de Groep geen bewijs gevonden of gebeurtenissen vastgesteld waarvoor een onderzoek op bijzondere waardevermindering van goodwill nodig is. Merk op dat de goodwill die is ontstaan uit de overname van Nafilyan & Partners naar verwachting tegen het einde van het jaar op bijzondere waardevermindering zal worden geëvalueerd.
Opbrengstwaarde van voorraden
Wat de voorraden (te ontwikkelen projecten) betreft, werden de hypothesen die worden gehanteerd om de opbrengstwaarden van het project in ontwikkeling te beoordelen, regelmatig geëvalueerd en bijgewerkt op basis van de meest recente marktgegevens (met betrekking tot residentiële projecten: verwachte verkoopprijzen en bouwkosten en met betrekking tot het kantoorproject: verwachte exitrendementen, verwachte huurniveaus en bouwkosten). Per 30 juni 2022 zijn er geen afschrijvingen vastgesteld, aangezien de respectieve opbrengstwaarde hoger is dan de geraamde kostprijs van elk van de projecten.
Financiële risico's (financiering, liquiditeit, naleving van de financiële convenanten)
Met een kaspositie van 263 miljoen EUR, 30 miljoen EUR aan beschikbare kredietlijnen voor bedrijfsfinanciering, 27 miljoen EUR aan niet-uitgegeven handelspapier en 134 miljoen EUR aan niet-opgenomen kredietlijnen voor projectfinanciering beschikte de Vennootschap eind juni 2022 over voldoende liquide middelen. Voorts blijft het
marktklimaat voor de Vennootschap gunstig om nieuwe faciliteiten voor bedrijfs- en projectfinanciering uit te geven die aangewend kunnen worden om nieuwe of bestaande projecten te financieren.
De tendensen op de rente- en valutamarkten werden geanalyseerd en de desbetreffende informatie werd geactualiseerd op basis van de gegevens die beschikbaar waren op 30 juni 2022 – zie toelichting 26.
Latente belastingvorderingen
De activaposities met betrekking tot de latente belastingvorderingen van Immobel werden geanalyseerd om er zeker van te zijn dat ze via toekomstige belastbare inkomsten kunnen worden ingevorderd. De Groep heeft ook de wijzigingen in de wetgeving, de herzieningen van de belastingtarieven en andere fiscale maatregelen nauwlettend gevolgd.
Toelichting 3. Belangrijkste boekhoudkundige oordelen en ramingen
De belangrijkste boekhoudkundige oordelen en ramingen per 30 juni 2022 zijn dezelfde als die op de pagina's 172 en 173 (geconsolideerde jaarrekening) van het Jaarverslag 2021. Zij hebben voornamelijk betrekking op goodwill, vastgoedbeleggingen, latente belastingvorderingen en voorraden. Elk van deze punten wordt in dit verslag behandeld onder respectievelijk de toelichtingen 17, 19, 21 en 22.
Toelichting 4. Voornaamste risico's en onzekerheden
De Immobel Group wordt geconfronteerd met de risico's en onzekerheden die eigen zijn aan de sector van de vastgoedontwikkeling, maar ook met degene die verband houden met het algemene economische en financiële klimaat.
Het bestuursorgaan is van oordeel dat de voornaamste risico's en onzekerheden die zijn vermeld op pagina 102 en volgende (bestuursverslag) van het jaarverslag 2021 2021 en op de pagina's 172-173 nog steeds relevant zijn voor de resterende maanden van 2022.
Toelichting 5. Consolidatiekring
| Wijzigingen in de consolidatiekring - aantal entiteiten | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Dochterondernemingen - globale consolidatie | 153 | 138 |
| Joint ventures - vermogensmutatie | 59 | 55 |
| Geassocieerde ondernemingen - vermogensmutatie | 10 | 9 |
| TOTAAL | 222 | 202 |
In de eerste helft van 2022 werden de volgende wijzigingen vastgesteld:
Zijn toegetreden tot de consolidatiekring:
- Arlon 75, 20,13% eigendom
- Cosimo, 100% eigendom
- Brussels Holding, 100% eigendom
- North Living, 100% eigendom
- North Offices, 100% eigendom
- North Public, 100% eigendom
- North Retail, 100% eigendom
- North Student Housing, 100% eigendom
- Oxy Living, 50% eigendom
- Immobel Germany 1 GMBH, 100% eigendom
- Immobel Germany 2 GMBH, 100% eigendom
- Immobel Capital Partners Ltd, 90% eigendom
- Immobel GP (Scotland) Ltd, 90% eigendom
- Immobel Carry LP (VK), 90% eigendom
- Immobel GP LLP Ltd, 90,1% eigendom
- Immobel Green Office Impact I LP (VK), 100% eigendom
- Avon, 100% eigendom
- Issy-Les-Moulineaux 2, 100% eigendom
- Houilles Jean-Jacques Rousseau, 50% eigendom
- Immobel BidCo Ltd (Jersey), 100% eigendom
- Munroe K Luxembourg SA, 50% eigendom
Wijzigingen in eigendom:
- Belux Office Development Feeder CV, voorheen 30,46% eigendom en nu 26,93% eigendom
- Immobel Belux Office Development Fund SCSP, voorheen 22,61% eigendom en nu 19,99% eigendom
- Infinito Holding, voorheen 76,84% eigendom en nu 76,04% eigendom
- Infinito, voorheen 76,84% eigendom en nu 76,04% eigendom
- Industrie 52, voorheen 76,84% eigendom en nu 76,04% eigendom
- Beiestack, voorheen 22,77% eigendom en nu 20,13% eigendom
Hebben de consolidatiekring verlaten:
- Garden Point, voorheen 100% eigendom
- Porceleynegoed, voorheen 100% eigendom
- IMZ, voorheen 100% eigendom
Toelichting 6. Operationeel segment – Financiële informatie per geografisch segment
De gesegmenteerde informatie wordt voorgesteld op basis van de operationele segmenten die door het bestuursorgaan worden gebruikt om de financiële prestaties van de Groep te volgen: het betreft de geografische segmenten (per land). De keuze van het bestuursorgaan om zich te concentreren op een geografisch segment in plaats van op andere mogelijke operationele segmenten is ingegeven door de kenmerken van de lokale markten (klanten, product, regelgeving, cultuur, lokaal netwerk, politieke omgeving, enz.), zijnde de belangrijkste zakelijke drijfveren.
De kernactiviteit van de Groep, vastgoedontwikkeling, wordt uitgeoefend in België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland, Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
De verdeling van de verkoop per land hangt af van het land waar de activiteit wordt uitgeoefend.
De resultaten en activa- en passivaposten van de segmenten omvatten posten die ofwel rechtstreeks, ofwel via een verdeelsleutel aan een segment kunnen worden toegewezen.
In overeenstemming met de IFRS past de Vennootschap sinds 1 januari 2014 IFRS 11 toe, wat de interpretatie van de jaarrekening van de Vennootschap aanzienlijk wijzigt, maar geen wijzigingen meebrengt in het nettoresultaat of het eigen vermogen. Het bestuursorgaan is echter van oordeel dat de financiële gegevens in toepassing van de proportionele geconsolideerde methode (vóór IFRS 11) een beter beeld geven van de activiteiten en de jaarrekening. Daarom omvat de aan het bestuursorgaan gerapporteerde en hierna gepresenteerde informatie het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en joint ventures op basis van de proportionele consolidatiemethode.
SAMENVATTING VAN DE INTERNE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
| EUR ('000) INTERNE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING |
30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 154 262 | 216 064 |
| Omzet | 142 644 | 207 076 |
| Huurinkomsten | 6 266 | 6 490 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 5 352 | 2 498 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -137 702 | -178 676 |
| Kostprijs van de omzet | -120 827 | -165 829 |
| Kosten voor commercialisatie | - 184 | - 378 |
| Administratiekosten | -16 691 | -12 469 |
| BEDRIJFSWINST | 16 560 | 37 388 |
| VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN | 2 | |
| Winsten (verliezen) op de verkoop van verbonden ondernemingen | 2 | |
| JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | - 2 | 29 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na aftrek van belasting | - 2 | 29 |
| BEDRIJFSWINST EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN, NA AFTREK VAN BELASTING | 16 558 | 37 419 |
| Renteopbrengsten | 1 568 | 1 900 |
| Rentelasten | -4 833 | -4 888 |
| Overige financiële opbrengsten / kosten | -2 609 | -1 707 |
| NETTO FINANCIËLE KOSTEN | -5 874 | -4 695 |
| WINSTEN VOOR BELASTINGEN UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 10 684 | 32 724 |
| Belastingen | -1 777 | -2 987 |
| WINSTEN VAN DE PERIODE | 8 907 | 29 737 |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | - 232 | - 175 |
| AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP | 9 139 | 29 912 |
| EUR ('000) | OMZET | BEDRIJFS RESULTAAT |
OMZET | BEDRIJFS RESULTAAT |
|---|---|---|---|---|
| 30/06/2022 | 30/06/2022 | 30/06/2021 | 30/06/2021 | |
| België | 78 781 | 21 263 | 121 833 | 32 204 |
| Luxemburg | 16 661 | 2 062 | 14 559 | 4 179 |
| Frankrijk | 32 344 | -2 214 | 42 688 | -2 950 |
| Duitsland | 14 350 | - 943 | 27 303 | 4 141 |
| Polen | 508 | - 761 | 693 | - 25 |
| Spanje | - 62 | - 129 | ||
| Verenigd koninkrijk | -2 787 | |||
| TOTAAL GECONSOLIDEERD | 142 644 | 16 558 | 207 076 | 37 419 |
| INTERN GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 (herwerkt*) |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 459 817 | 428 873 | |
| Immateriële en materiële vaste activa | 5 380 | 3 102 | |
| Goodwill | 43 789 | 43 789 | |
| Activa opgenomen als gebruiksrecht | 10 037 | 3 772 | |
| Vastgoedbeleggingen | 295 296 | 274 666 | |
| Deelnemingen en voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 65 085 | 63 555 | |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 28 616 | 25 656 | |
| Overige vaste activa | 11 614 | 14 334 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 1 674 316 | 1617 739 | |
| Voorraden | 1 056 661 | 997 103 | |
| Handelsvorderingen | 41 088 | 44 632 | |
| Contractactiva | 162 247 | 138 985 | |
| Fiscale vorderingen en overige vlottende activa | 103 418 | 58 445 | |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 12 290 | 9 660 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 298 612 | 368 914 | |
| TOTAAL ACTIVA | 2 134 133 | 2 046 612 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | EUR ('000) | 563 024 | 582 798 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 895 314 | 681 902 | |
| Financiële schulden | 863 531 | 651 775 | |
| Uitgestelde belastingschulden | 30 780 | 28 972 | |
| Overige langlopende verplichtingen | 1 003 | 1 155 | |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 675 795 | 781 911 | |
| Financiële schulden | 290 573 | 453 077 | |
| Handelsschulden | 151 877 | 98 943 | |
| Contract verplichtingen | 26 990 | 32 876 | |
| Fiscale schulden en overige kortlopende verplichtingen | 182 520 | 175 243 | |
| Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 23 835 | 21 772 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 2 134 133 | 2 046 612 |
(*) In de presentatie van de balans per 31 december 2021 zijn enkele verschuivingen aangebracht die geen gevolgen hebben voor het eigen vermogen. Het betreft de volgende rubrieken: voorraden (- 20.872 duizend EUR), latente belastingschulden (- 5.218 duizend EUR) en belastingschulden en overige kortlopende schulden (- 15.654 duizend EUR).
Per 30 juni 2022:
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SECTORIËLE VASTE ACTIVA |
SECTORIËLE VLOTTENDE ACTIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|---|
| België | 212 203 | 998 064 | 1210 267 | ||
| Luxemburg | 30 138 | 226 106 | 256 244 | ||
| Frankrijk | 90 580 | 148 158 | 238 738 | ||
| Duitsland | 7 845 | 7 845 | |||
| Polen | 40 | 38 138 | 38 178 | ||
| Spanje | 533 | 19 553 | 20 086 | ||
| Verenigd koninkrijk | 23 792 | 61 | 23 853 | ||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 338 922 | 338 922 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 357 286 | 1 437 925 | 338 922 | 2 134 133 |
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SECTORIËLE PASSIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|
| België | 1127 099 | 1127 099 | ||
| Luxemburg | 134 734 | 134 734 | ||
| Frankrijk | 171 550 | 171 550 | ||
| Duitsland | 12 949 | 12 949 | ||
| Polen | 64 298 | 64 298 | ||
| Spanje | 6 777 | 6 777 | ||
| Verenigd koninkrijk | 2 753 | 2 753 | ||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 50 949 | 50 949 | ||
| TOTAAL PASSIVA | 1 520 160 | 50 949 | 1 571 109 |
Per 31 december 2021 (herwerkt*):
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SECTORIËLE VASTE ACTIVA |
SECTORIËLE VLOTTENDE ACTIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|---|
| België | 207 677 | 1 029 503 | 1 237 180 | ||
| Luxemburg | 27 345 | 191 206 | 218 551 | ||
| Frankrijk | 91 302 | 38 370 | 129 672 | ||
| Duitsland | 1 | 21 715 | 21 716 | ||
| Polen | - 11 | 26 234 | 26 223 | ||
| Spanje | 5 | 2 880 | 2 885 | ||
| Verenigd koninkrijk | |||||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 410 385 | 410 385 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 326 319 | 1 309 908 | 410 385 | 2 046 612 | |
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SECTORIËLE PASSIVA |
NIET TOEGEWEZEN |
GECONSOLI DEERD |
|
| België | 1 087 218 | ELEMENTEN ¹ | 1 087 218 | ||
| TOTAAL PASSIVA | 1 413 947 49 866 |
1 463 813 |
|---|---|---|
| Niet-toegewezen elementen 1 | 49 866 | 49 866 |
| Spanje | 7 754 | 7 754 |
| Polen | 46 773 | 46 773 |
| Duitsland | 18 476 | 18 476 |
| Frankrijk | 123 693 | 123 693 |
| Luxemburg | 130 033 | 130 033 |
(1) Niet-toegewezen elementen: Activa: Latente belastingvorderingen - Andere financiële vaste activa - Belastingvorderingen - Andere vlottende financiële activa - Geldmiddelen en kasequivalenten - Passiva: Voorzieningen - Latente belastingverplichtingen - Financiële schulden - Belastingverplichtingen - Afgeleide financiële instrumenten.
Om een beeld te krijgen van de omvang van de portfolio van projecten in ontwikkeling per geografisch segment, moeten zowel de voorraden als de vastgoedbeleggingen in aanmerking worden genomen, aangezien die laatste verhuurde eigendommen bevatten die zijn verworven met het oog op herontwikkeling.
| VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR ('000) |
30/06/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| (herwerkt*) | |||
| België | 757 585 | 732 672 | |
| Luxemburg | 176 492 | 171 429 | |
| Frankrijk | 239 674 | 223 811 | |
| Duitsland | 57 342 | 59 033 | |
| Polen | 81 578 | 70 435 | |
| Spanje | 16 047 | 14 389 | |
| Verenigd koninkrijk | 23 239 | ||
| TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 1 351 957 | 1 271 769 | |
| VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
| (herwerkt*) | |||
| Kantoren | 668 930 | 632 508 | |
| Residentieel | 610 043 | 572 563 | |
| Verkaveling | 72 984 | 66 698 | |
| TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 1 351 957 | 1 271 769 |
De voornaamste bewegingen in voorraden en vastgoedbeleggingen zijn toe te schrijven aan de verwerving van nieuwe projecten (vooral Héros in Brussel), de exit van een kantoorproject (The Woods in Brussel) en de verdere ontwikkeling van alle projecten in de portfolio (met als voornaamste bewegingen Granaria in Polen, Eden in Duitsland en Rueil Malmaison in Frankrijk).
(*) Zoals eerder vermeld, zijn in de presentatie van de balans per 31 december 2021 enkele verschuivingen aangebracht die geen effect hebben op het eigen vermogen, waaronder een verschuiving die een effect heeft op de voorraden (- 20.872 duizend EUR), en meer bepaald de voorraden voor woonprojecten in Spanje.
| EUR ('000) | 30/06/2022 | ||
|---|---|---|---|
| Sectoriële | Aanpassingen | Gepubliceerde | |
| informatie | informatie | ||
| Omzet | 142 644 | -18 030 | 124 614 |
| Bedrijfsresultaat | 16 558 | -2 296 | 14 262 |
| Balanstotaal | 2 134 133 | -375 975 | 1 758 158 |
Voor de gesegmenteerde informatie worden de joint ventures geconsolideerd volgens de proportionele methode. De aanpassingen vloeien voort uit de toepassing van IFRS 11, die resulteert in de consolidatie van joint ventures volgens de vermogensmutatiemethode.
Toelichting 7. Inkomsten
De Groep haalt haar inkomsten uit commerciële contracten voor de overdracht van goederen en diensten hoofdzakelijk in de volgende inkomstencategorieën:
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 30/06/2022 |
|---|---|---|---|---|
| België | 40 106 | 29 578 | 2 393 | 72 077 |
| Luxemburg | 1 004 | 11 840 | 12 844 | |
| Frankrijk | 10 | 24 921 | 24 931 | |
| Duitsland | 14 350 | 14 350 | ||
| Polen | 412 | 412 | ||
| Totaal | 41 120 | 81 101 | 2 393 | 124 614 |
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 30/06/2021 |
| België | 63 514 | 34 673 | 9 794 | 107 981 |
| Luxemburg | 2 696 | 2 809 | 5 506 | |
| Frankrijk | 767 | 36 063 | 36 830 | |
| Duitsland | 27 303 | 27 303 | ||
| Polen | 135 | 693 | 827 | |
| Totaal | 67 112 | 101 541 | 9 794 | 178 447 |
Voor België worden de inkomsten voornamelijk gegenereerd door Commerce 46 en The Woods voor kantoren en O'Sea, Lalys en St Roch voor residentiële projecten, terwijl de inkomsten voor Luxemburg door Canal, voor Frankrijk door Savigny-sur-Orge en Bussy St Georges en voor Duitsland door Eden Tower Frankfurt gegenereerd worden. De inkomsten uit residentiële projecten zijn lager, voornamelijk omdat er minder projecten in verkoop zijn door de lagere vergunningsactiviteit van de afgelopen jaren.
Inkomsten uit commerciële contracten worden erkend wanneer de klant de controle verwerft over de verkochte goederen of diensten voor een bedrag dat overeenstemt met wat de entiteit verwacht te ontvangen voor die goederen en diensten.
Residentiële eenheden worden gefactureerd in de tijd, op basis van vooraf bepaalde mijlpalen.
De betalingsvoorwaarden voor de verkoop van kantoren worden bedongen en vastgelegd in de individuele contracten.
De bedragen van verkochte verkavelingen worden opeisbaar op het ogenblik dat de notariële akte wordt afgegeven.
De contractuele analyse van de verkoopcontracten van de Groep resulteerde in de toepassing van de volgende erkenningcriteria:
Verkoop van kantoorgebouwen
De ontvangsten uit verkoopcontracten voor kantoren worden erkend na analyse per geval van de in het contract vastgelegde prestatieverplichtingen. De aan elke prestatieverplichting toegewezen inkomsten worden erkend:
- hetzij naarmate voltooiing vordert, wanneer de zeggenschap over de goederen of diensten geleidelijk wordt overgedragen;
- of bij de overdracht van de zeggenschap over de geleverde goederen of diensten.
Verkoop residentiële projecten
Voor 'residentiële' projecten worden de inkomsten opgenomen overeenkomstig de contractuele en wettelijke bepalingen die in elk land van kracht zijn voor de overdracht van de zeggenschap over de verkochte projecten in de toekomstige staat van voltooiing.
• België/Luxemburg/Frankrijk/Duitsland: Wet-Breyne of gelijkwaardig met geleidelijke eigendomsoverdracht in de tijd, behalve als een specifieke transactie met eigendomsoverdracht moet worden beschouwd als 'overdracht op een bepaald tijdstip'.
• Polen: wanneer aan de prestatieverplichting is voldaan, bij de eigendomsoverdracht (wanneer de definitieve akte is ondertekend, als de verkochte eenheid is opgeleverd).
Verkaveling
Inkomsten worden geboekt wanneer het actief wordt overgedragen.
Uitgesplitst volgens deze verschillende opnamegrondslagen zien de verkopen er als volg uit:
| EUR ('000) | Tijdstip van opbrengsten | |||
|---|---|---|---|---|
| Nauwkeurig tijdstip | Progressief | 30/06/2022 | ||
| KANTOREN | 18 584 | 22 536 | 41 120 | |
| RESIDENTIEEL | 412 | 80 689 | 81 101 | |
| Wooneenheid van een project - Wet Breyne of gelijkwaardig | 80 689 | 80 689 | ||
| Wooneenheid van een project - Andere | 412 | 412 | ||
| Andere project | ||||
| VERKAVELING | 2 393 | 2 393 | ||
| TOTAAL OMZET | 21 389 103 225 Tijdstip van opbrengsten |
124 614 | ||
| EUR ('000) | ||||
| Nauwkeurig tijdstip | Progressief | 30/06/2021 | ||
| KANTOREN | 2 482 | 64 630 | 67 112 | |
| RESIDENTIEEL | 693 | 100 848 | 101 541 | |
| Wooneenheid van een project - Wet Breyne of gelijkwaardig | 100 848 | 100 848 | ||
| Wooneenheid van een project - Andere | 693 | 693 | ||
| Andere project | ||||
| VERKAVELING | 9 794 | 9 794 | ||
| TOTAAL OMZET | 12 969 | 165 478 | 178 447 |
Wat de kantoren betreft, wordt Commerce 46 in de tijd verwerkt, aangezien het bestuursorgaan van oordeel is dat voor deze verkoop aan het criterium 'alternatief gebruik' is voldaan, terwijl de verkoop van The Woods op een bepaald tijdstip werd verwerkt, aangezien het project op het ogenblik van de verkoop reeds voorlopig was opgeleverd.
Toelichting 8. Huurinkomsten
Een uitsplitsing per geografisch segment geeft het volgende resultaat:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| België | 2 592 | 2 356 |
| Luxemburg | 825 | 1 297 |
| TOTALE HUURINKOMSTEN | 3 417 | 3 653 |
Vooral de projecten Infinito in België en Thomas in Luxemburg dragen hier aan bij.
Toelichting 9. Overige bedrijfsinkomsten
Uitsplitsing als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 | |
|---|---|---|---|
| Overige opbrengsten (recuperatie belastingen, diverse doorfacturatie…) | 2 763 | 540 | |
| TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 2 763 | 540 |
De stijging tegenover vorig boekjaar is voornamelijk te wijten aan de doorrekening van inrichtingswerken in verband met nieuwe kantoren, alsook externe advieskosten in verband met Immobel Belux Office Development Fund.
Toelichting 10. Kostprijs van de omzet
De kostprijs van de omzet kan als volgt worden uitgesplitst per geografisch segment:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| België | -53 792 | -77 978 |
| Luxemburg | -12 155 | -4 778 |
| Frankrijk | -21 974 | -35 501 |
| Duitsland | -15 162 | -5 234 |
| Polen | - 554 | -20 140 |
| Spanje | - 27 | |
| TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET | -103 637 | -141 723 |
De kostprijs van de omzet wordt door dezelfde factoren bepaald als de inkomsten (zie toelichting 7).
Toelichting 11. Marketingkosten
De marketingkosten kunnen als volgt worden uitgesplitst per geografisch segment:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| België | - 184 | - 268 |
| Frankrijk | 31 | |
| TOTALE KOSTEN VOOR COMMERCIALISATIE VAN DE VERKOPEN | - 184 | - 237 |
Toelichting 12. Administratiekosten
Uitsplitsing als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 | |
|---|---|---|---|
| Personeelkosten | -4 546 | -4 380 | |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | -2 371 | -2 726 | |
| Overige bedrijfskosten | -7 007 | -4 014 | |
| TOTAAL ADMINISTRATIEKOSTEN | -13 924 | -11 121 |
Personeelskosten:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Bezoldigingen en vergoedingen van het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité | -7 069 | -6 327 |
| Gekapitaliseerde opvolgingskosten van projecten opgenomen onder de voorraden | 5 756 | 4 526 |
| Bezoldigingen van de niet-uitvoerende Bestuurders | - 537 | - 595 |
| Sociale lasten | -1 703 | -1 806 |
| Pensioenkosten | - 30 | - 69 |
| Andere | - 963 | - 109 |
| TOTAAL PERSONEELSKOSTEN | -4 546 | -4 380 |
Afschrijving, waardevermindering en bijzondere waardevermindering van activa:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa, en vastgoedbeleggingen | -2 223 | -2 726 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | - 148 | |
| TOTAAL AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP ACTIVA | -2 371 | -2 726 |
Overige bedrijfsuitgaven:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Diensten en diverse goederen | -6 237 | -4 509 |
| Overige exploitatiekosten | - 203 | - 315 |
| Voorzieningen | - 567 | 809 |
| TOTAAL OVERIGE OPERATIONELE KOSTEN | -7 007 | -4 014 |
Hoofdbestanddelen van diensten en andere goederen:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Huurkosten van de maatschappelijke zetels ¹ | - 796 | - 250 |
| Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden en met betrekking tot de omzet | -4 577 | -2 555 |
| Overige diensten en diverse goederen waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, onderhouds- en herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afwachting van ontwikkeling |
- 864 | -1 704 |
| TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN | -6 237 | -4 509 |
In het algemeen zijn de administratiekosten gestegen doordat de activiteiten van Immobel Capital Partners in Londen werden opgestart.
Toelichting 13. Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen, na belastingen
Het aandeel in het nettoresultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen kan als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Bedrijfsresultaat | 3 500 | 6 658 |
| Financieel resultaat | -1 804 | -1 953 |
| Belastingen | - 484 | -1 434 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 1 212 | 3 271 |
De daling van het aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen is voornamelijk te wijten aan het lagere resultaat van het project Livingstone in Luxemburg.
Nadere informatie over joint ventures en geassocieerde deelnemingen is te vinden in toelichting 20.
Toelichting 14. Netto financiële kosten
Het financieel resultaat kan als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Rentelasten op basis van de effective rentemethode | -8 061 | -8 490 |
| Gekapitaliseerde rente op projecten in ontwikkeling | 4 513 | 5 899 |
| Renteopbrengsten | 2 187 | 2 313 |
| Overige financiële opbrengsten en kosten | -2 709 | -2 518 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -4 070 | -2 796 |
De daling van het financieel resultaat is hoofdzakelijk te wijten aan de lagere kapitalisatie van rente door de opname van de inkomsten van The Woods en Commerce 46.
Toelichting 15. Inkomstenbelasting
De inkomstenbelasting ziet er als volgt uit:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Lopende belastingen met betrekking tot het huidige boekjaar | -2 405 | -3 370 |
| Lopende belastingen met betrekking tot vorige boekjaren | 336 | 904 |
| Uitgestelde belastingen op tijdelijke verschillen | 776 | 1 773 |
| TOTALE BELASTINGEN OPGENOMEN IN HET GLOBAAL RESULTAAT | -1 293 | - 693 |
| Lopende belastingen | -2 069 | -2 466 |
| Wijzigingen van de fiscale vorderingen en verplichtingen | - 263 | 1 248 |
| BETAALDE BELASTIGEN (KASSTROOMOVERZICHT) | -2 332 | -1 218 |
De geboekte belastinglasten zijn hoger, voornamelijk als gevolg van de lagere boeking van latente belastingvorderingen die gedeeltelijk gecompenseerd worden door een lager nettoresultaat over de periode.
Toelichting 16. Winst per aandeel
Het basisresultaat per aandeel wordt verkregen door het resultaat van het jaar (nettoresultaat en totaalresultaten) te delen door het gemiddeld aantal aandelen. De berekening van het gemiddeld aantal aandelen is vastgelegd in IAS 33.
De gewone winst per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
| 30/06/2022 | 30/06/2021 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat van de periode toerekenbaar aan de eigenaars van de vennootschap | 9 139 | 29 912 |
| Globaal resultaat van de periode | 10 487 | 29 729 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | ||
| Aantal aandelen op 1 Januari | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Eigen anndelen op 1 Januari | - 26 965 | - 292 527 |
| Eigen aandelen toegekend aan een lid van het executive comité | ||
| Eigen aandelen vervreemd | 1 531 | 265 562 |
| Aantal aandelen op 30 Juni | 9 971 922 | 9 970 391 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | 9 970 986 | 9 961 154 |
| Nettoresultaat (aandeel ven de Groep) per aandeel | 0,917 | 3,003 |
| Globaal resultaat (aandeel van de Groep) per aandeel | 1,052 | 2,984 |
Toelichting 17. Goodwill
De goodwill is het resultaat van de overname in 2019 van Nafilyan & Partners, een in Frankrijk gevestigde nietbeursgenoteerde onderneming die gespecialiseerd is in vastgoedontwikkeling.
Door de overname verwierf Immobel 100% van de stemgerechtigde aandelen en de zeggenschap over Nafilyan & Partners. De overname wordt aangemerkt als bedrijfscombinatie zoals gedefinieerd in IFRS 3. De Groep heeft Nafilyan & Partners overgenomen om zijn dekking op de Franse markt te vergroten en de knowhow, de expertise en de potentiële synergieën te delen met Immobel France. Op dit ogenblik is Nafilyan & Partners volledig geïntegreerd in de activiteiten van Immobel France.
De boekwaarde van goodwill aan het begin en einde van de verslagperiode wordt als volgt gereconcilieerd:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 43 789 | 43 789 |
| Aankoop van Immobel France | ||
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 43 789 | 43 789 |
| BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | ||
| Waardeverminderingen van het boekjaar | ||
| BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | ||
| NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI 2022 / 31 DECEMBER 2021 | 43 789 | 43 789 |
| De boekwaarde van de goodwill is als volgt toegewezen aan kasstroomgenererende eenheden: | ||
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
| Frankrijk | 43 789 | 43 789 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI 2022 / 31 DECEMBER 2021 | 43 789 | 43 789 |
Immobel Group onderzoekt de goodwill jaarlijks op bijzondere waardeverminderingen. Dat gebeurt echter vaker als er aanwijzingen zijn dat de goodwill mogelijk een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Immobel Group heeft geen bewijs gevonden of gebeurtenissen vastgesteld die aanleiding zouden geven tot een bijzondere waardevermindering van activa en verwijst naar het onderzoek op bijzondere waardeverminderingen uitgevoerd volgens toelichting 13 van de laatste geconsolideerde jaarrekening van de Groep per en voor het jaar eindigend op 31 december 2021, en concludeerde dat er geen bijzondere waardevermindering op goodwill dient te worden opgenomen in het huidige jaar.
Toelichting 18. Met een gebruiksrecht overeenstemmende activa
Na de toepassing van IFRS 16 vanaf 1 januari 2019 evolueren de met een gebruiksrecht overeenstemmende activa als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 6 708 | 7 297 |
| Intrede in consolidatie kring | ||
| Aankopen | 6 085 | 770 |
| Verkopen en buitengebruikstellingen | -2 158 | -1 359 |
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 10 635 | 6 708 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | -2 936 | -2 907 |
| Intrede in consolidatie kring | ||
| Afschrijvingen | - 599 | -1 388 |
| Annulatie afschrijvingen op verkopen en buitengebruikstellingen | 2 937 | 1 359 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | - 598 | -2 936 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 10 037 | 3 772 |
Er werden drie nieuwe kantoren opgenomen onder met een gebruiksrecht overeenstemmende activa.
Op 30 mei 2022 is de hoofdzetel van Immobel verhuisd naar de Multi Tower in het centrum van Brussel.
Verder gaat het om de nieuwe kantoren in het Verenigd Koninkrijk en Spanje.
Toelichting 19. Vastgoedbeleggingen
Onder deze rubriek valt verhuurd vastgoed dat is verworven met het oog op herontwikkeling en dat huurinkomsten oplevert in afwachting van de toekomstige ontwikkeling. De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 178 741 | 199 415 |
| Intrede in consolidatie kring | 89 | |
| Verkopen/Uittrede van de consolidatiekring | -20 649 | |
| Netto boekwaarde van de vastgoedbeleggingen overgedragen van/naar voorraden | - 25 | |
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE | 178 830 | 178 741 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | -4 742 | -2 266 |
| Afschrijvingen | -1 406 | -2 747 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen geannuleerd na verkoop/uittrede van de consolidatiekring | - 129 | 271 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE | -6 277 | -4 742 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI | 172 553 | 173 999 |
Op 30 juni 2022 bedraagt de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen 172,6 miljoen EUR.
De belangrijkste projecten in vastgoedbeleggingen zijn Total, Rueil Malmaison en Thomas.
Toelichting 20. Investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Uitgesplitst naar joint ventures en geassocieerde deelnemingen zien het overzicht van de financiële toestand en het overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten er als volgt uit:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Deelnemingen in joint ventures | 127 480 | 145 513 |
| Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen | 9 816 | 11 019 |
| TOTAAL DEELNEMINGEN OPGENOMEN IN HET OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | 137 296 | 156 532 |
| EUR ('000) | 30/06/2022 | |
| Aandeel in het resultaat van de joint ventures | 2 069 | |
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen | - 857 | 31/12/2021 47 471 -2 941 |
De boekwaarde van de investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen is als volgt geëvolueerd:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| WAARDE OP 1 JANUARI | 156 532 | 106 195 | |
| Aandeel in het resultaat | 1 212 | 44 531 | |
| Aanschaffingen en kapitaalinjecties | 23 458 | 14 096 | |
| Wijzigingen van de consolidatiekring | 2 160 | 1 831 | |
| Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -45 501 | -8 034 | |
| Verkopen of vereffening van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 4 | ||
| Terugbetaling kapitaal | - 252 | -2 079 | |
| Omrekeningsverschillen | |||
| Overige wijzigingen | - 313 | - 12 | |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | -19 236 | 50 337 | |
| WAARDE OP 30 JUNI 2022 / 31 DECEMBER 2021 | 137 296 | 156 532 |
De boekwaarde van de investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen is gedaald. Dat komt voornamelijk doordat Möbius II een dividend heeft uitgekeerd naar aanleiding van het resultaat dat werd opgenomen na de verkoop van het kantoorgebouw Möbius II in 2021.
Van de nieuw opgerichte vennootschappen worden Houilles Jean Jacques Rousseau, Oxy living en Munroe K Luxembourg beschouwd als joint ventures en Arlon 75 als een geassocieerde deelneming. De aandelen in Belux Office Development Feeder CV, dat vroeger voor 30,46% eigendom was en nu voor 26,93% eigendom is, hadden ook een impact op het percentage financiële rechten van zijn verbonden entiteiten.
Aangezien er geen aanwijzingen van bijzondere waardevermindering zijn, is er geen onderzoek op waardevermindering uitgevoerd voor de investeringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode.
De gewogen gemiddelde rentevoet op leningen aan/van joint ventures en geassocieerde deelnemingen bedraagt 3,58% op 30 juni 2022 en 3,08% op 30 juni 2021. Het aflossingsschema voor leningen wordt vastgesteld op de einddatum van de projecten.
De onderstaande tabel toont het overzicht van de financiële toestand en het overzicht van het totaalresultaat uitgesplitst naar joint ventures en geassocieerde deelnemingen.
| AANDEEL VAN DE GROEP % | BOEKWAARDE VAN DE DEELNEMINGEN - EUR (000) |
AANDEEL IN HET GLOBAAL RESULTAAT - EUR (000) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VENNOOTSCHAP | 30/06/2022 | 31/12/2021 | 30/06/2022 | 31/12/2021 | 30/06/2022 | 31/12/2021 | |
| Bella Vita | 50% | 50% | 48 | 48 | - 6 | ||
| BONDY CANAL | 40% | 40% | - 37 | ||||
| Boralina Investments, S.L. | 50% | 50% | 103 | -2 890 | - 6 | - 21 | |
| Brouckère Tower Invest | 50% | 50% | 32 047 | 31 307 | 740 | 598 | |
| CBD International | 50% | 50% | 94 | 122 | - 66 | - 150 | |
| Château de Beggen | 50% | 50% | 13 | 16 | - 4 | - 1 | |
| Cityzen Holding | 50% | 50% | - 23 | - 21 | - 1 | - 2 | |
| Cityzen Hotel | 50% | 50% | 665 | 711 | - 46 | 147 | |
| Cityzen Office | 50% | 50% | 1 248 | 1 411 | - 163 | - 135 | |
| Cityzen Residence | 50% | 50% | 644 | 694 | - 50 | 133 | |
| CP Development Sp. z o.o. | 50% | 50% | -1 555 | - 256 | - 421 | - 196 | |
| CSM Development | 50% | 50% | - 12 | - 12 | - 36 | ||
| CSM Properties | 50% | 50% | 3 865 | 3 852 | 13 | - 48 | |
| Debrouckère Development | 50% | 50% | 477 | 497 | - 20 | - 52 | |
| Debrouckère Land (ex-Mobius I) | 50% | 50% | 90 | 90 | - 12 | ||
| Debrouckère Leisure | 50% | 50% | 2 268 | 2 283 | - 15 | - 27 | |
| Debrouckère Office | 50% | 50% | 3 740 | 3 740 | - 30 | ||
| Gateway | 50% | 50% | 318 | 319 | - 1 | - 3 | |
| Goodways SA | 50% | 50% | 3 234 | 3 234 | - 3 | ||
| HOUILLES JJ ROUSSEAU | 50% | 0% | 1 | ||||
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 162 | 163 | - 2 | ||
| Immo Marial SàRL | 50% | 50% | - 50 | - 50 | - 66 | ||
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 1 331 | 1 314 | 17 | 43 | |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 691 | 682 | 10 | - 1 | |
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 2 449 | 2 423 | 25 | 39 | |
| Key West Development | 50% | 50% | 342 | 387 | - 45 | - 84 | |
| Les Deux Princes Develop. | 50% | 50% | -2 404 | -2 439 | 35 | 16 | |
| M1 | 33% | 33% | 1 666 | 7 270 | 1 058 | 4 992 | |
| M7 | 33% | 33% | - 8 | 42 | 1 | ||
| Mobius II | 50% | 50% | 9 026 | 47 376 | 24 | 39 255 | |
| Munroe K Luxembourg SA NP BONDY |
50% 40% |
50% | 23 239 -3 059 |
||||
| 50% | 50% | - 108 | - 136 | 27 | - 47 | ||
| NP_AUBER NP_AUBER_VH |
50% | 50% | - 204 | 140 | - 40 | 159 | |
| NP_AUBERVIL | 50% | 50% | 1 014 | 324 | 691 | 340 | |
| NP_BESSANC2 | 50% | 50% | 583 | 497 | 86 | 348 | |
| NP_BESSANCOU | 50% | 50% | 112 | 102 | 9 | - 169 | |
| NP_CHARENT1 | 50% | 50% | - 203 | 33 | - 237 | - 1 | |
| NP_CRETEIL | 50% | 33% | - 1 | - 1 | |||
| NP_EPINAY | 50% | 33% | 21 | 121 | 10 | 170 | |
| NP_VAIRES | 50% | 50% | 199 | 245 | - 46 | 130 | |
| ODD Construct | 50% | 50% | 1 317 | 1 164 | 153 | 482 | |
| Oxy Living | 50% | 50% | 1 | ||||
| PA_VILLA | 51% | 50% | 114 | - 40 | 154 | ||
| Plateau d'Erpent | 50% | 50% | 2 120 | 1 823 | 296 | 986 | |
| RAC3 | 40% | 50% | 3 427 | 3 403 | 25 | 139 | |
| RAC4 | 40% | 50% | 1 328 | 1 321 | 7 | - 11 | |
| RAC4 Developt | 40% | 40% | 1 558 | 1 567 | - 8 | - 20 | |
| RAC5 | 40% | 40% | 5 709 | 5 651 | 58 | 200 | |
| RAC6 | 40% | 40% | 2 195 | 2 182 | 13 | 15 | |
| Surf Club Hospitality Group SL | 50% | 50% | 3 996 | 123 | - 5 | - 15 | |
| Surf Club Marbella Beach, S.L. | 50% | 50% | 17 858 | 21 772 | - 37 | 132 | |
| TRELAMET | 40% | 40% | 3 104 | 48 | 34 | 7 | |
| Unipark | 50% | 50% | 4 090 | 4 066 | 24 | 3 | |
| Universalis Park 2 | 50% | 50% | -1 181 | -1 122 | - 58 | 505 | |
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -2 612 | -2 487 | - 125 | - 238 | |
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 1 978 | 1 974 | 4 | 7 | |
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 417 | 417 | - 1 | ||
| TOTAAL JOINT VENTURES | 127 480 | 145 513 | 2 069 | 47 471 | |||
| 277 SH | 10% | 10% | 4 350 | 4 445 | - 95 | ||
| Arlon 75 | 20% | 0% | 80 | ||||
| Beiestack SA | 20% | 22% | 1 324 | 1 498 | - 73 | ||
| Belux Office Development Feeder CV | 26% | 22% | 45 | 57 | - 6 | - 83 |
Toelichting 21. Latente belastingen
Latente belastingvorderingen of -verplichtingen worden in de balans opgenomen bij aftrekbare of belastbare tijdelijke verschillen, fiscale verliezen en overgedragen belastingkredieten. De wijzigingen in de latente belastingen op de balans die zich in de loop van het boekjaar hebben voorgedaan, worden in de resultatenrekening opgenomen, tenzij zij betrekking hebben op bestanddelen die rechtstreeks onder nietgerealiseerde resultaat worden opgenomen.
Latente belastingen op de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:
| EUR ('000) | Uitgestelde belastingvorderingen | Uitgestelde belastingschulden | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2022 | 31/12/2021 | 30/06/2022 | 31/12/2021 | |||
| Fiscale verliezen | 25 232 | 35 086 | ||||
| Opname van opbrengsten | 2 375 | 2 891 | 32 086 | 43 165 | ||
| Financiële schulden | ||||||
| Reële waarde van afgeleide financiële instrumenten | - 62 | 2 | ||||
| Overige elementen | 71 | 60 | - 69 | - 70 | ||
| Netting (netto tax positie per entiteit) | -4 029 | -16 745 | -4 029 | -16 745 | ||
| TOTAAL | 23 649 | 21 292 | 27 926 | 26 352 | ||
| WAARDE OP 1 JANUARI | 21 292 | 26 352 |
|---|---|---|
| Wijzigingen in de consolidatiekring | 7 | |
| Uitgestelde belastingen geboekt in het globaal resultaat | 2 350 | 1 574 |
| WAARDE OP 30 JUNI | 23 649 | 27 926 |
De wijziging in de latente belastingvorderingen betreft voornamelijk Immobel France. Impact van een wijziging van 1% in het belastingtarief - 946 1 117
Toelichting 22. Voorraden
De voorraden bestaan uit gebouwen en terreinen die zijn verworven voor ontwikkeling en wederverkoop.
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 30/06/2022 |
|---|---|---|---|---|
| België | 26 846 | 205 310 | 72 984 | 305 140 |
| Luxemburg | 772 | 148 918 | 149 690 | |
| Frankrijk | 151 941 | 33 783 | 185 724 | |
| Duitsland | 57 342 | 57 342 | ||
| Polen | 43 920 | 43 920 | ||
| Spanje | 1 452 | 1 452 | ||
| Verenigd koninkrijk | ||||
| Totaal | 179 559 | 489 273 | 72 984 | 743 268 |
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 31/12/2021 |
| België | 29 187 | 196 989 | 66 698 | 292 874 |
| Luxemburg | 581 | 143 220 | 143 801 | |
| Frankrijk | 136 134 | 31 058 | 167 192 | |
| Duitsland | 59 033 | 59 033 | ||
| Polen | 34 735 | 34 735 | ||
| Spanje | 988 | 988 | ||
| Verenigd koninkrijk | ||||
| Totaal | 165 902 | 466 023 | 66 698 | 698 623 |
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| VOORRADEN OP 1 JANUARI | 698 623 | 683 121 | |
| Netto boekwaarde van de vastgoedbeleggingen overgedragen van / naar voorraden | 25 | ||
| Aankopen van het boekjaar | 995 | 72 716 | |
| Ontwikkelingen | 143 383 | 246 743 | |
| Overdrachten van het boekjaar | -103 637 | -311 066 | |
| Kosten van leningen | 4 513 | 9 364 | |
| Wijziging van de consolidatekring | - 139 | -1 588 | |
| Geboekte waardeverminderingen | - 471 | - 692 | |
| WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 44 644 | 15 502 | |
| VOORRADEN OP 30 JUNI 2022/ 31 DECEMBER 2021 | 743 268 | 698 623 |
De voorraden zijn toegenomen, voornamelijk door de verwerving van een bijkomend gebouw voor het Reuil Malmaison-project in Frankrijk, de ontwikkeling van het Granaria-project in Polen, de verwerving van Héros in België en de kapitalisatie van projectbeheervergoedingen en financieringskosten in alle landen, die gedeeltelijk gecompenseerd worden door de verkoop van het project The Woods in België.
Tot de belangrijkste projecten in voorraden behoren O'Sea en Lebeau Sablon in België, Polvermillen en Cat Club in Luxemburg, Saint-Antoine, Tati en Reuil Malmaison in Frankrijk, Eden in Duitsland en Granaria Gdansk in Polen.
De gewogen gemiddelde rentevoet van de geactiveerde financieringskosten op Projectfinancieringskredieten en op Obligaties bedroeg 2,7% op 30 juni 2022 en 2,2% op 30 juni 2021.
| De wijzigingen van het boekjaar per geografische zone : |
EUR ('000) | Purchases/ Develop ments |
Disposals | Borrowing costs | Scope changes | Geboekte waardeverminderin gen |
Net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 61 527 | -53 791 | #REF! | - 177 | - 471 | 12 | |
| Luxemburg | 18 066 | -12 155 | 5 178 | 6 | |||
| Frankrijk | 40 838 | -21 974 | - 370 | 38 | 19 | ||
| Duitsland | 13 840 | -15 162 | - 370 | - 2 | |||
| Polen | 9 642 | - 555 | 97 | 9 | |||
| Spanje | 465 | ||||||
| Verenigd koninkrijk | |||||||
| TOTAAL | 144 378 | -103 637 | 4 513 | - 139 | - 471 | 44 644 |
De waarde van de voorraad die moet worden ingevorderd:
| EUR ('000) | |
|---|---|
| de 12 maanden | 163 820 |
| langer dan 12 maanden | 579 447 |
| De verdeling van de voorraad per type | |
| Zonder vergunning | 440 879 |
| Vergunning ontvangen, maar nog niet in ontwikkeling | |
| In ontwikkeling | 302 389 |
De boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven voor schuldbewijzen in verband met vastgoedbeleggingen en de voorraad in zijn geheel bedroeg 721 miljoen EUR, tegenover 759 miljoen EUR eind 2021, wat neerkomt op een daling met 38 duizend EUR.
Op 30 juni 2022 bevestigde Immobel zijn voornemen om nieuwe projecten te verwerven ten belope van 236 miljoen EUR voor een aantal projecten in België, Luxemburg en Duitsland.
Toelichting 23. Handelsvorderingen
Handelsvorderingen hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| België | 13 809 | 13 405 | |
| Luxemburg | 1 202 | 4 554 | |
| Frankrijk | 16 679 | 15 590 | |
| Duitsland | 2 908 | 2 204 | |
| Polen | 474 | 211 | |
| Spanje | 2 152 | 2 152 | |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN | 37 224 | 38 116 | |
| De analyse van de betalingsachterstand is als volgt: | EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
| Vervallen < 3 maanden | 777 | 11 622 | |
| Vervallen > 3 maanden < 6 maanden | 2 394 | 829 | |
| Vervallen > 6 maanden < 12 maanden | 723 | 2 021 | |
| Vervallen > 1 jaar | 1 972 | 1 482 |
KREDIETRISICO
Handelsvorderingen hebben voornamelijk betrekking op vorderingen op hetzij investeringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode, hetzij op klanten. Voor beide soorten vorderingen wordt het kredietrisico als immaterieel beschouwd. Vorderingen op investeringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode worden gewoonlijk gedekt door een actief in ontwikkeling. Vorderingen op klanten worden gewoonlijk gedekt door het verkochte actief dat als onderpand dient.
De bijzondere waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| TOESTAND OP 1 JANUARI | 627 | 542 | |
| Toevoegingen | 15 | 85 | |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | 15 | 85 | |
| TOESTAND OP 30 JUNI 2022 / 31 DECEMBER 2021 | 642 | 627 |
Toelichting 24. Contractactiva
De activa uit hoofde van contracten, die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15, hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| België | 99 753 | 78 552 |
| Luxemburg | 5 149 | 1 403 |
| Frankrijk | 23 027 | 25 367 |
| Duitsland | 12 142 | 12 631 |
| TOTAAL CONTRACTACTIVA | 140 071 | 117 953 |
Activa uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden omvatten de bedragen waarop de entiteit recht heeft in ruil voor goederen of diensten die zij reeds voor een klant heeft geleverd, maar waarvoor de betaling nog niet is verschuldigd of afhankelijk is van de vervulling van een specifieke voorwaarde die in het contract is vastgelegd. Wanneer een bedrag opeisbaar wordt, wordt het overgeboekt naar de debiteurenrekening. Een handelsvordering wordt opgenomen zodra de entiteit een onvoorwaardelijk recht heeft om een betaling te innen. Dat onvoorwaardelijke recht bestaat vanaf het tijdstip waarop de betaling verschuldigd wordt.
Handelsvorderingen, andere vorderingen en activa uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden worden eveneens onderworpen aan een onderzoek op bijzondere waardevermindering overeenkomstig de bepalingen van IFRS 9 inzake verwachte kredietverliezen. Dat onderzoekt heeft geen significante potentiële impact, aangezien die contractuele activa (en de bijbehorende vorderingen) over het algemeen gedekt zijn door de onderliggende activa die het over te dragen gebouw vertegenwoordigen.
Per 30 juni 2022 was de wijziging in de contractactiva voornamelijk het gevolg van het feit dat het project Commerce 46 tijdens de voltooiing en de projecten Bussy St Georges en Savigny sur Orge in Frankrijk en het Canal-project in Luxemburg mee in aanmerking genomen werden.
Toelichting 25. Vooruitbetalingen en andere vorderingen
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Overige vorderingen | 46 916 | 27 815 |
| waarvan: voorschotten en borgstellingen | ||
| belastingen (andere dan op inkomsten) en terug te vorderen BTW | 31 400 | 20 247 |
| vooruitbetalingen en te ontvangen dividenden | 2 168 | 1 703 |
| overige | 13 348 | 5 865 |
| Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten | 8 080 | 8 425 |
| Waarvan: op projecten in ontwikkeling | 190 | 190 |
| overige | 7 890 | 8 235 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 54 996 | 36 240 |
De stijging van de overige vorderingen houdt voornamelijk verband met de vooruitbetalingen in Immobel en in Gasperich.
Toelichting 26. Informatie over de netto financiële schuld
De netto financiële schuld van de Groep is het saldo van de geldmiddelen en kasequivalenten en de financiële schulden (op korte en op lange termijn). Het bedraagt -646.546 duizend EUR op 30 juni 2022, tegenover - 593.313 duizend EUR op 31 december 2021.
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Geldmiddelen en kasequivalenten (+) | 263 580 | 273 377 |
| Langlopende financiële schulden (-) | 730 397 | 507 596 |
| Kortlopende financiële schulden (-) | 179 729 | 359 094 |
| NETTO FINANCIËLE SCHULD | -646 546 | -593 313 |
De gearing ratio10 van de Groep bedraagt 56,0% per 30 juni 2022, tegenover 52,9% per 31 december 2021. De stijging van de financiële schulden op meer dan één jaar en de daling van de financiële schulden op ten hoogste één jaar zijn vooral het gevolg van de terugbetaling van een obligatielening op 5 jaar ten belope van 100 miljoen EUR en de uitgifte van een nieuwe obligatielening op 4 jaar ten belope van 125 miljoen EUR in het eerste halfjaar van 2022.
Geldmiddelen en kasequivalenten
De kasdeposito's en liquide middelen bedragen 263.580 duizend EUR tegenover 273.377 duizend EUR eind 2021, wat neerkomt op een daling met 9.797 duizend EUR.
10 De gearing ratio wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door de som van de netto financiële schuld en het eigen vermogen (aandeel) van de groep, waarbij de goodwill wordt afgetrokken van het eigen vermogen (aandeel) van de groep.
De geldmiddelen en kasequivalenten kunnen als volgt uitgesplitst worden:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Termijndeposito's met een aanvankelijke duurtijd van minder dan 3 maanden | ||
| Beschikbare geldmiddelen | 263 580 | 273 377 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 263 580 | 273 377 |
De verklaring van de wijziging in beschikbare geldmiddelen is te vinden in het geconsolideerde kasstroomoverzicht. De geldmiddelen en kasequivalenten zijn volledig beschikbaar, hetzij voor uitkering aan de aandeelhouders, hetzij voor financiering van projecten die eigendom zijn van de verschillende vennootschappen.
Financiële schulden
De financiële schulden stegen met 43.436 duizend EUR, van 866.690 duizend EUR op 31 december 2021 tot 910.125 duizend EUR op 30 juni 2022. De financiële schulden bestaan uit de volgende bestanddelen:
De financiële schulden evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Niet-achtergestelde obligatieleningen: | ||
| - vervaldag 31-05-2022, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 100 MEUR | ||
| - vervaldag 17-10-2023, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 50 MEUR | 50 000 | 49 903 |
| - vervaldag 17-10-2025, rentevoet 3,50 % - nominale waarde van 50 MEUR | 50 000 | 50 000 |
| - vervaldag 14-04-2027, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 75 MEUR | 75 000 | 75 000 |
| - vervaldag 12-05-2028, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 125 MEUR | 125 000 | 125 000 |
| - vervaldag 29-06-2026, rentevoet 4,75 % - nominale waarde van 125 MEUR | 125 000 | |
| Leasecontracten | 8 128 | 2 130 |
| Bankleningen | 297 269 | 205 563 |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 730 397 | 507 596 |
| Niet-achtergestelde obligatieleningen: | ||
| - vervaldag 31-05-2022, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 100 MEUR | 100 000 | |
| Bankleningen | 172 297 | 257 463 |
| Leasecontracten | 1 975 | 1 630 |
| Niet-vervallen rente | 5 457 | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 179 729 | 359 094 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 910 125 | 866 690 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 425 000 | 399 903 |
| Financiële schulden met variabele rentevoet | 479 668 | 466 787 |
| Niet-vervallen rente | 5 457 | 4 206 |
| Bedrag van de schulden gewaarborgd door zekerheden | 449 566 | 438 301 |
| Boekwaarde van de activa van de groep in pand gegeven als waarborg | 669 606 | 446 766 |
In 2022 werd een nieuwe obligatielening uitgegeven die in 2026 vervalt. De obligatie bevat geen aanvullende of specifieke convenanten in vergelijking met door de Vennootschap uitgegeven vroegere obligaties. Er zijn geen in een contract besloten derivaten, zoals bij de obligaties die eerder door de Vennootschap werden uitgegeven. Dit is hetzelfde als voor andere door de Vennootschap uitgegeven obligaties.
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI | 866 690 | 751 949 |
| Verplichtingen met betrekking tot leasecontracten | 6 343 | -2 130 |
| Aangegane schulden | 234 217 | 249 033 |
| Terugbetaalde schulden | -195 180 | -128 872 |
| Aanpassing aan reële waarde opgenomen in het globaal resultaat | ||
| Wijzigingen van de consolidatiekring | -7 400 | |
| Mutaties obligaties - niet-vervallen rente | 4 250 | 12 565 |
| Niet-vervallen rente op overige leningen | 1 207 | 9 080 |
| Afschrijvingen van kosten bij uitgifte van leningen | 195 | |
| BEWEGINGEN VAN HET BOEKJAAR | 43 437 | 139 871 |
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 30 JUNI / 31 DECEMBER 2021 | 910 126 | 891 820 |
Alle financiële schulden luiden in EUR.
Met uitzondering van de obligaties verloopt de financiering voor de Groep en de financiering voor de projecten van de Groep op basis van een kortetermijnrente, de Euribor 1 tot 12 maanden, vermeerderd met de commerciële marge.
Met een kaspositie van 263 miljoen EUR, 30 miljoen EUR aan beschikbare kredietlijnen voor bedrijfsfinanciering, 27 miljoen EUR aan niet-uitgegeven handelspapier en 134 miljoen EUR aan niet-opgenomen kredietlijnen voor projectfinanciering beschikte de Vennootschap eind juni 2022 over beschikbare liquiditeit.
Op 30 juni 2022 bedroeg de boekwaarde van de activa van de Groep die als zekerheid voor het bedrijfskrediet en de projectfinancieringskredieten werden verstrekt, 669 miljoen EUR.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële verplichtingen van de Groep volgens vervaldag:
| TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000) |
TOT 1 JAAR | 1 TOT 2 JAAR | 2 TOT 3 JAAR | 3 TOT 4 JAAR | 4 TOT 5 JAAR | NA 5 JAAR | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligatieleningen | 50 000 | 175 000 | 75 000 | 125 000 | 425 000 | ||
| Kredietlijnen project financiering | 148 997 | 175 320 | 78 753 | 15 695 | 418 766 | ||
| Corporate Credit lines | 2 000 | 2 500 | 23 000 | 27 500 | |||
| Commercial paper | 21 300 | 2 000 | 23 300 | ||||
| Leasecontracten | 1 975 | 8 128 | 10 103 | ||||
| Nog niet vervallen rente en afgeschreven kosten |
5 457 | 5 457 | |||||
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 174 278 | 237 948 | 101 753 | 175 000 | 90 695 | 125 000 | 910 126 |
RENTERISICO
Om haar blootstelling aan variabele rentevoeten af te dekken, maakt de Vennootschap gebruik van verschillende soorten financiële instrumenten.
- In april 2020 is de onderneming een overeenkomst aangegaan om de rentevoet tot 1 juli 2023 te begrenzen op 0,5% voor ongeveer 75% van de blootstelling aan het variabele deel van de schuld (op basis van de interne visie, d.w.z. vóór de toepassing van IFRS 11).
- In mei 2021 sloot de Vennootschap een andere overeenkomst om de rentevoet op 1,5% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een nominaal bedrag van 225 miljoen EUR voor de periode van 3 juli 2023 tot 1 juli 2024.
- In december 2020 sloot Immobel een contract af om een lening met variabele rentevoet af te dekken. De Vennootschap maakt gebruik van renteswapovereenkomsten om een deel van haar renterisico's om te zetten van variabele rentevoeten naar vaste rentevoeten, om zo het risico van een stijgende EURIBOR-rentevoet te beperken. Het nominale bedrag is 30 miljoen euro. De renteswap vervangt het Euribor-tarief door een vaste rentevoet per jaar op het uitstaande bedrag. Het derivaat wordt formeel aangemerkt als een
kasstroomafdekking en is tegen reële waarde opgenomen in de geconsolideerde balans onder overige activa en/of overige passiva. De renteswap en de schuld hebben dezelfde voorwaarden.
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| DERIVATEN DIE NIET ALS HEDGING INSTRUMENTEN ZIJN AANGEWEZEN | ||
| Interest rate swaps | ||
| DERIVATEN DIE ALS HEDGING INSTRUMENTEN ZIJN AANGEWEZEN | ||
| Interest rate swaps - cash flow hedges [Activa / Passiva (-) ] | 1 943 | - 160 |
| TOTAAL | 1 943 | - 160 |
| WIJZIGINGEN IN DE REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | ||
| ACTIVA | ||
| SITUATIE OP 1 JANUARI | ||
| Wijziging erkend in het geconsolideerd resultaat | ||
| Wijziging erkend in andere elementen van het globaal resultaat | 1 943 | |
| SITUATIE OP 30 JUNI / 31 DECEMBER 2021 | 1 943 | |
| PASSIVA | ||
| SITUATIE OP 1 JANUARI | 160 | 560 |
| Wijziging erkend in het geconsolideerd resultaat | - 316 | |
| Wijziging erkend in andere elementen van het globaal resultaat | - 160 | - 84 |
| SITUATIE OP 30 JUNI / 31 DECEMBER 2021 | 160 |
De stijging van de rentevoet zou leiden tot een jaarlijkse stijging van de rentelast op schulden met 1.748 duizend EUR per stijging met 1% voor ongeveer 25% van het variabele deel van de schuld en met een maximum van 2.622 duizend EUR in totaal voor ongeveer 75% van het variabele deel van de schuld voor zover het toepasselijke EURIBOR-tarief 0% is.
Informatie over de reële waarde van financiële instrumenten
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende categorieën financiële activa en passiva met hun boekwaarde in de balans en hun respectieve reële waarde, uitgesplitst naar waarderingscategorie.
De reële waarde van financiële instrumenten wordt als volgt bepaald:
- Indien zij een korte looptijd hebben (bijvoorbeeld: handelsvorderingen en -schulden), wordt de reële waarde geacht dicht aan te leunen tegen de geamortiseerde kostprijs,
- Voor vastrentende schulden, gebaseerd op de verdisconteerde toekomstige kasstroom, geschat op basis van de marktrente bij afsluiting,
- Voor schulden met variabele rente wordt de reële waarde geacht dicht aan te leunen tegen de geamortiseerde kostprijs,
- Voor afgeleide financiële instrumenten wordt de reële waarde bepaald op basis van de verdisconteerde toekomstige kasstromen die worden geraamd op basis van de curves van de termijnrente. Naar die waarde wordt verwezen door de financiële instelling van de tegenpartij,
- Voor genoteerde obligaties, op basis van de notering bij de afsluiting.
De waardering van financiële activa en financiële verplichtingen tegen reële waarde kan op een van de volgende wijzen worden gekarakteriseerd:
- Niveau 1: de reële waarden van financiële activa en passiva met standaardvoorwaarden die verhandeld worden op actieve liquide markten worden bepaald op basis van genoteerde marktprijzen op actieve markten voor identieke activa en passiva,
- Niveau 2: de reële waarden van andere financiële activa en financiële verplichtingen worden bepaald in overeenstemming met algemeen aanvaarde prijsbepalingsmodellen die gebaseerd zijn op verdisconteerde kasstroomanalyses waarbij gebruik wordt gemaakt van prijzen uit waarneembare actuele markttransacties en prijsnoteringen van handelaars voor soortgelijke instrumenten. Dit betreft voornamelijk afgeleide financiële instrumenten,
- Niveau 3: de reële waarden van de overige financiële activa en financiële verplichtingen worden afgeleid van waarderingstechnieken die inputs bevatten die niet gebaseerd zijn op waarneembare marktgegevens.
| Bedragen opgenomen in overeenstemming met IFRS 9 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EUR ('000) | Niveau van de reële waarde |
Netto- boekwaarde per 30/06/2022 |
Geamortiseerde kostprijs |
Reële waarde via winst en verlies |
Reële waarde per 30/06/2022 |
Cash flow hedging 30/06/2022 |
| ACTIVA | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 263 580 | 264 | 263 580 | |||
| Overige vaste activa | Level 2 | 1 006 | 1 | 1 006 | ||
| Handelsvorderingen | Level 2 | 37 224 | 37 | 37 224 | ||
| Overige vorderingen | Level 2 | 178 315 | 178 | 178 315 | ||
| Overige vlottende financiële activa | Level 1 | 1 992 | 2 | 49 | 1 943 | |
| TOTAAL | 482 117 | 482 117 | 480 174 | 1 943 | ||
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| Rentedragende schulden | Level 1 | 900 023 | 900 023 | 900 023 | ||
| Rentedragende schulden | Level 2 | 10 103 | 10 103 | 10 103 | ||
| Handelsschulden | Level 2 | 129 413 | 129 413 | 129 413 | ||
| Overige verplichtingen | Level 2 | 109 825 | 109 825 | 109 825 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | Level 2 | |||||
| TOTAAL | 1 149 364 | 1 149 364 | 1 149 364 |
De Vennootschap veranderde in de eerste helft van 2022 niets aan haar beleid inzake het beheer van financiële risico's.
INVESTMENT GRADE
De bankrekeningen worden aangehouden door banken met een 'investment grade'-rating (Baa3/BBB- of beter).
LIQUIDITEITSRISICO
De Vennootschap start alleen nieuwe projecten alleen als ze over passende bedrijfsfinanciering, specifieke projectfinanciering of pre-sales beschikt. Het kasrisico in verband met de voortgang van een project is derhalve zeer beperkt.
De geraamde wisselkoerswijzigingen worden niet als significant beschouwd.
FINANCIËLE VERBINTENISSEN
De Groep is, voor de hierboven genoemde obligaties en kredietlijnen, onderworpen aan een aantal covenanten.
Bij deze covenanten wordt rekening gehouden met het eigen vermogen, de netto financiële schuld en de verhouding daarvan tot het eigen vermogen en de voorraden. Op 30 juni 2022 kwam de Groep, evenals in de voorgaande jaren, al deze financiële covenanten na.
RISICO VAN SCHOMMELINGEN IN VREEMDE VALUTA
De Groep heeft een beperkte afdekking van de wisselkoersrisico's op zijn activiteiten. De functionele valuta van projecten die momenteel in Polen worden ontwikkeld en van de activiteiten in het UK, wordt omgezet van respectievelijk PLN naar EUR (behalve voor Central Point dat in EUR wordt beheerd) en GBP naar EUR, wat een impact heeft op het niet-gerealiseerd resultaat.
Toelichting 27. Handelsschulden
Per geografisch segment kan deze rekening als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| België | 55 350 | 41 548 |
| Luxemburg | 22 434 | 10 920 |
| Frankrijk | 10 229 | 7 006 |
| Duitsland | 9 322 | 7 980 |
| Polen | 28 017 | 12 065 |
| Spanje | 4 061 | 4 027 |
| TOTAAL HANDELSSCHULDEN | 129 413 | 83 546 |
De handelsschulden houden voornamelijk verband met de projecten O'Sea en Commerce 46 in België, Eden in Duitsland, Canal in Luxemburg en Granaria in Polen.
Toelichting 28. Verplichtingen uit hoofde van contracten
De verplichtingen uit hoofde van contracten die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15 hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| België | 3 455 | 10 427 |
| Luxemburg | ||
| Frankrijk | 10 368 | 11 542 |
| Polen | ||
| Spanje | ||
| TOTAAL CONTRACT VERPLICHTINGEN | 13 823 | 21 969 |
De toename van verplichtingen uit hoofde van contracten is voornamelijk toe te schrijven aan de O'Sea-projecten in België en Lagarenne in Frankrijk.
Verplichtingen uit hoofde van contracten omvatten bedragen die door de entiteit zijn ontvangen als vergoeding voor goederen of diensten die nog niet aan de klant zijn geleverd. Verplichtingen uit hoofde van contracten worden afgewikkeld door 'toekomstige' opname van de inkomsten wanneer aan de IFRS 15-criteria voor de opname van opbrengsten is voldaan.
Alle bedragen die zijn opgenomen in de verplichtingen uit hoofde van contracten hebben betrekking op residentiële activiteiten waarvoor de inkomsten worden verwerkt in de tijd, waardoor er dus discrepanties ontstaan tussen de betalingen en de verwezenlijking van de baten.
Toelichting 29. Wijziging in werkkapitaal
De wijziging van het bedrijfskapitaal naar aard is als volgt vastgesteld:
| EUR ('000) | 30/06/2022 | 30/06/2021 |
|---|---|---|
| Voorraden, inclusief aanschaffingen en verkopen vandochterondernemingen met een specifiek project | -54 761 | 17 317 |
| Vorderingen op minder dan één jaar | -49 469 | -64 002 |
| Uitgestelde kosten en overlopende activa | 10 172 | -15 012 |
| Verkoop van verbonden ondernemingen | 2 721 | 0 |
| Handelsschulden | 49 957 | 43 063 |
| Te betalen bedragen inzake belastingen en sociale zekerheid | 1 350 | -3 291 |
| Dividenden betaalbaar | 0 | - 848 |
| Overlopende rekeningen en uitgestelde inkomsten | 5 690 | - 524 |
| Overige | 4 484 | 8 223 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL | -29 856 | -15 074 |
Veranderingen in de drijvende krachten achter het werkkapitaal worden behandeld in de respectieve toelichtingen eerder in dit verslag.
Toelichting 30. Seizoensgebondenheid van de resultaten
Wegens de intrinsieke aard van de activiteit van de Vennootschap, namelijk vastgoedontwikkeling, kunnen de resultaten van het eerste halfjaar van 2022 niet over het gehele jaar worden geëxtrapoleerd. Die resultaten zijn afhankelijk van de definitieve transacties vóór 31 december 2022.
Toelichting 31. Continuïteit van de Vennootschap
Uit de cijfers voor het eerste halfjaar van 2022 en de prognose voor 2022 blijkt dat de management assessment met betrekking tot de continuïteit van de Vennootschap nog steeds adequaat is en dat de Groep goede vooruitzichten heeft.
Toelichting 32. Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van de tussentijdse verslagperiode hebben plaatsgevonden
Van de verslagdatum op 30 juni 2022 tot 8 september 2022, toen de jaarrekening door het bestuursorgaan werd goedgekeurd, heeft zich geen belangrijke gebeurtenis voorgedaan die de jaarrekening zou kunnen wijzigen.
Toelichting 33. Verbonden partijen
De transacties van verbonden partij beschreven in Toelichting 29 van de Toelichtingen bij de Geconsolideerde Jaarrekening per 31 december 2021 zijn per eind juni 2022 niet noemenswaardig veranderd.
IV. Verklaring van het bestuur
A³ Management bv, vertegenwoordigd door de heer Marnix Galle, in zijn hoedanigheid van uitvoerend voorzitter van het bestuursorgaan en KB Financial Services bv, vertegenwoordigd door de heer Karel Breda in zijn hoedanigheid van Chief Financial Officer verklaren dat, voor zover hen bekend:
• het tussentijds verslag een getrouw beeld geeft van de belangrijkste gebeurtenissen en, in voorkomend geval, van de belangrijkste transacties tussen de betrokken partijen die zich de eerste zes maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en van het effect daarvan op de samengevatte rekeningen, en dit verlag eveneens een beschrijving geeft van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.
• het geheel van de samengevatte jaarrekening, die is opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige voorschriften, en die werd beoordeeld door de auditor, een getrouw beeld geeft van de financiële toestand en van de resultaten van Immobel Group en van haar dochterondernemingen.
