PER 30 JUNI 2023

INHOUD

I.		Tussentijds verslag 1
II.	Tussentijds bestuursverslag2
	A. B.	Hoogtepunten 2 Projectoverzicht 5
III.		Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening8
	A.	Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en niet-gerealiseerd resultaat (in duizenden EUR) 8
	B.	Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR) 9
	C. D.	Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR)10 Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
		(in duizenden EUR) 11
	E.	Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening 12
IV.		Verklaring van het bestuur 39
V.		Verslag van de auditor 40

II. Tussentijds bestuursverslag

A. Hoogtepunten

HALFJAARRESULTATEN IMMOBEL 2023 IMMOBEL HOUDT STAND IN TURBULENTE MARKT

Te midden van aanzienlijke geopolitieke en macro-economische turbulentie en een afkoeling van de wereldwijde vastgoedmarkten, blijft Immobel gestaag door het veranderende marktlandschap navigeren.

In de eerste helft van 2023 bleven de macro-economische omstandigheden uitdagend, met een nog steeds hoge inflatie en stijgende rentetarieven.
Deze factoren leidden tot strengere kredietvoorwaarden en hogere financieringskosten op de wereldwijde vastgoedmarkt, met een aanzienlijke daling van het transactievolume tot gevolg. Door het structureel onevenwicht tussen vraag en aanbod blijven in de meeste Europese steden de onderliggende fundamenten voor residentieel vastgoed en prime kantoren gezond.
Ondanks deze macro-economische tegenwind en de aanhoudende druk op de markt, gaat Immobel met vertrouwen deze uitdagingen aan. Hoewel de Belgische residentiële markt aan het afkoelen is, presteren de Belgische residentiële verkopen van Immobel relatief goed - andere residentiële markten hebben het moeilijker. En hoewel de institutionele beleggingsmarkt voor kantoren afwachtend is, blijft de verhuuractiviteit van duurzame kantoren van Immobel op toplocaties het goed doen. Bedrijven blijven zich richten op prime kantoren om werknemers een positieve werkervaring te bieden en om te voldoen aan de strengere duurzaamheidsnormen.
In de eerste helft van 2023 bedroeg het onderliggende nettoresultaat1 6,5 miljoen euro en het nettoresultaat -2,8 miljoen euro. Deze daling van het nettoresultaat was voorzien en is voornamelijk toe te schrijven aan de eenmalige kosten als gevolg van de strategische kostenbesparende maatregelen die eind 2022 werden genomen.
Met deze ingrepen werd de nadruk gelegd op een verschuiving van groei naar operationele efficiëntie. Immobel besloot zijn focus te verleggen van de ontwikkeling van kleine woonprojecten in de voorsteden van Parijs naar de ontwikkeling van mixed use-projecten in het centrum van de stad. Verder verhuisde Immobel Capital Partners, dat instaat voor het beheer van vastgoedinvesteringen, van Londen naar Brussel. Dit leidde tot een daling van de jaarlijkse overheadkosten met 30%, van 50 miljoen euro naar 35 miljoen euro. Deze maatregelen hebben echter een eenmalige kost van 9,3 miljoen euro met zich meegebracht in de eerste helft van 2023, wat een impact heeft op het nettoresultaat.

¹ Nettowinst groepsaandeel exclusief eenmalige bijzondere kosten.

Immobel handhaaft een solide balans en liquiditeitspositie. De lichte stijging van de solvabiliteitsratio² tot 58,5% is voornamelijk toe te schrijven aan specifieke opgeleverde kantoorprojecten in portefeuille, namelijk Multi (Brussel), Cala (Luik), Central Point (Warschau) en White Rose Park (Leeds). Deze stijging blijft echter goed beheersbaar dankzij de geïndexeerde huurinkomsten van 16 miljoen euro3 die door deze kantoren worden gegenereerd via lange termijn huurcontracten. Bovendien maakt Immobel gebruik van verschillende soorten instrumenten zoals renteswaps om haar blootstelling aan variabele rentevoeten af te dekken, resulterend in een gemiddelde kost van de schuld over het eerste semester van 2023 van 3%. Tot slot heeft Immobel haar activa altijd aan kostprijs in de balans opgenomen, waardoor het risico van waardeverminderingen op de boekwaarde beperkt blijft wanneer markten dalen.
Immobel stelde een verbetering vast in het bekomen van vergunningen voor zijn projecten. Tot op heden heeft het definitieve vergunningen verkregen voor 311 miljoen euro aan bruto ontwikkelingswaarde (GDV⁴ ), waaronder de projecten op toplocaties in Brussel, OXY (70.000 m²) en The Muse5 (9.000 m²). De totale GDV van Immobel bleef stabiel op 5,7 miljard euro.

Business update | Uitdagende marktomstandigheden

De residentiële markten in de kernlanden van Immobel staan onder druk, voornamelijk door de stijgende hypotheekrente. In deze uitdagende marktomgeving doet de Belgische residentiële verkoop van Immobel het echter relatief goed. We lanceerden met succes The Commodore (115 wooneenheden) in Brussel en de tweede fase van Ilôt Saint-Roch (291 wooneenheden) in Nijvel.

De verkoop van residentiële projecten is sterk vertraagd in Frankrijk, Luxemburg en Duitsland. Hoewel de projecten in deze markten grotendeels zijn uitverkocht, namelijk 86%, hebben we te maken met een aanzienlijke vertraging van de verkoop. Granary Island (652 wooneenheden) in Gdansk, Polen is volledig verkocht.

De institutionele beleggingsmarkt voor kantoren ligt stil. De opgeleverde en onverkochte kantoorgebouwen van Immobel zijn echter bijna volledig verhuurd (namelijk Multi (Brussel), Cala (Luik), Central Point (Warschau) en White Rose Park (Leeds)). Ze genereren vaste huuropbrengsten, die Immobel jaarlijks 16 miljoen euro aan inkomsten opleveren. Bovendien compenseert de indexering van deze huren voor de stijgende yields.

Vergunningen | Nieuwe vergunningen verkregen voor belangrijke projecten

In de eerste helft van 2023 werden definitieve vergunningen verkregen voor nieuwe projecten met een totale GDV (Gross Development Value) van 311 miljoen euro.

Immobel heeft definitieve vergunningen verkregen om het voormalige Muntcentrum in het centrum van Brussel om te vormen tot een duurzaam gemengd complex van 70.000 m² onder de naam OXY. Immobel heeft (namens Immobel Belux Office Development Fund) de definitieve vergunningen verkregen voor The Muse, een duurzame kantoorontwikkeling van 9.000 m² op een toplocatie in het centrum van Brussel,

² Solvabiliteitsratio wordt berekend door de nettoschuld te delen door de som van de nettoschuld en het groepsaandeel in het eigen vermogen.

³ Aandeel Immobel

⁴ GDV ("Gross development value"): Totaal verwachte toekomstige omzet (aandeel van de groep) van een project of alle projecten (inclusief projecten met opschortende voorwaarden waarvan het management oordeelt dat er grote kans op overeenkomst is)

⁵ Eigendom van Immobel Belux Office Development Fund

en Saint-Honoré, een gemengd commercieel en kantoorgebouw van ongeveer 2.700 m² in de Rue Saint-Honoré in het 8e arrondissement van Parijs. We kregen de definitieve vergunningen voor de Immobel Home-projecten Domaine du Fort in de buurt van Luik (13.000 m²) en een nieuwe residentiële wijk in Tielt (29.000 m²). Er werden ook vergunningen verkregen voor Brouck'R in Brussel (37.000 m²) en voor Le Pacifique Issy-Les-Moulineaux (4.000 m²) en Tati Barbès in Parijs (7.980 m²).

In de eerste helft van 2023 diende Immobel vergunningsaanvragen in voor Lebeau in Brussel (36.000 m²) en Kiem in Luxemburg (23.460 m²). Kiem is het eerste vastgoedproject ontworpen volgens een "circulaire" aanpak in Kirchberg. Het is het resultaat van een publiek-private samenwerking met o.a. Fonds Kirchberg. Het complex van 4 gebouwen omvat 148 appartementen, voornamelijk betaalbare woningen.

Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen

Na de gap-analyse uitgevoerd in Q4 2022, heeft Immobel in de eerste helft van 2023, een jaar eerder dan de deadline, haar actieplan geïmplementeerd om volledig te voldoen aan de EU Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) tegen eind 2024. Er is gestart met een beoordeling van de risico's en opportuniteiten (financiële materialiteit) en van de impact die we hebben op de samenleving en het milieu (impactmaterialiteit).

Onze ESG-aanpak heeft geleid tot een award van het Brussels Gewest voor ons OXY-project, waar de renovatiewerkzaamheden deze zomer van start zijn gegaan. Tegelijkertijd is ons eigen hoofdkantoor, Multi, genomineerd voor de European Awards for Excellence van Urban Land Institute. Deze projecten onderscheiden zich door de hoge mate van behoud en hergebruik van de bestaande structuur, recuperatie van materialen, een volledig CO2-vrij energieconcept en zorgt voor verbinding met de voetgangerszone door middel van een levendig gelijkvloers en openbare voorzieningen.

Immobel team en transitie

Immobel staat bekend om het beste talent van de vastgoedmarkt aan te trekken en verder te vormen. De Immobel Academy volgt en stimuleert nauwgezet opkomend talent. Onze inspanningen om deze personen aan te trekken en binnen ons bedrijf te houden, werpen vruchten af. Het Uitvoerend Comité bestaat uit talent ontwikkeld in eigen huis. Deze hechte en gemotiveerde ploeg draagt de waarden, de principes en de uitmuntendheid die Immobel nastreeft sinds de fusie, hoog in het vaandel. De Raad van Bestuur heeft alle vertrouwen in hun capaciteiten om deze periode van volatiele markten te overbruggen. Adel Yahia, die onze CEO Marnix Galle zal opvolgen vanaf 2025, heeft naast zijn leidinggevende rol over de Belgische en Luxemburgse teams de ondersteunende divisies van de Groep succesvol overgenomen. Daarnaast heeft Marnix zijn internationale verantwoordelijkheden overgedragen aan ons nieuw Exco-lid Olivier Thiel. De twee andere leden, Stephanie De Wilde en Karel Breda, leveren eveneens uitstekend werk. Deze nieuwe leiders staan klaar en zijn gemotiveerd om het volgende decennium bij te dragen tot de ontwikkeling van Immobel. Jongere high potentials krijgen kans op meer verantwoordelijkheden, wat motivatie en retentie bevordert.

B. Projectoverzicht

Overzicht van de belangrijkste projecten in de portefeuille van de Groep Immobel op 30 juni 2023 (in volgorde van oppervlakte van het project).

België

Project	Oppervlakte 1000(m²)	Ligging	Gebruik Bouw		Oplevering	Aandeel Immobel
Slachthuissite	240	Antwerpen	Residentieel	Q2 2022	2030+	30%
Proximus	119	Brussel	Gemengd	Q2 2024	Q1 2027	100%
Oxy	71	Brussel	Gemengd	Q1 2024	Q1 2027	50%
Universalis Park 3	68	Brussel	Gemengd	Q4 2028	2030+	50%
Key West	61	Brussel	Gemengd	Q2 2024	Q4 2028	50%
Panorama	TBD	Brussel	Gemengd	Q3 2020	2030+	40%
Ciney	47	Ciney	Residentieel	Q1 2025	2030+	100%
Multi	46	Brussel	Kantoren	Q1 2019	Q1 2022	50%
Lebeau	39	Brussel	Gemengd	Q4 2024	Q4 2026	100%
Brouck'R	37	Brussel	Gemengd	Q2 2024	Q3 2026	50%
Universalis Park 2	34	Brussel	Residentieel	Q2 2024	Q2 2028	50%
Isala	33	Brussel	Gemengd	Q3 2024	Q2 2026	76%
Ilôt Saint-Roch	32	Nijvel	Residentieel	Q1 2022	Q2 2026	100%
Lalys	31	Astene	Residentieel	Q3 2020	Q3 2026	100%
Eghezée	30	Eghezée	Residentieel	Q2 2024	Q3 2029	100%
't Park	27	Tielt	Residentieel	Q1 2023	Q3 2028	100%
O'Sea (phase 3)	24	Oostende	Residentieel	Q2 2022	Q1 2025	100%
O'Sea (phase 2)	24	Oostende	Residentieel	Q3 2019	Q4 2022	100%
Cala	20	Luik	Kantoren	Q3 2018	Q4 2020	30%
Beveren	15	Beveren	Residentieel	Q1 2025	Q1 2027	50%
Domaine du Fort	15	Barchon	Residentieel	Q3 2020	Q1 2026	100%
The Commodore	12	Brussel	Residentieel	Q4 2023	Q1 2026	100%
The Muse	9	Brussel	Kantoren	Q1 2024	Q1 2025	20%
Les Cinq Sapins	9	Waver	Residentieel	Q1 2019	Q1 2024	100%
Héros	4	Brussel	Residentieel	Q4 2022	Q1 2025	100%

Frankrijk

Project	Oppervlakte Ligging 1000(m²)		Gebruik	Bouw	Oplevering	Aandeel Immobel
Rueil-Malmaison	27	Rueil Malmaison	Gemengd	TBD	TBD	100%
Aubervilliers Zac Du Fort Îlot A	18	Aubervilliers	Residentieel	Q4 2021	Q4 2024	50%
Savigny – Sur – Savigny-sur Orge -17/27 Rue 14 orge Chateaubriand		Residentieel	Q4 2021	Q3 2024	100%
Aubervilliers Zac Du Fort Îlot B	9	Aubervilliers	Residentieel	Q4 2021	Q2 2024	50%
Paris 14 / Montrouge	9	Paris	Kantoren	Q3 2025	Q2 2027	100%
Tati	8	Paris	Gemengd	Q1 2024	Q4 2025	100%
Bussy St Georges Golf	7	Bussy saint georges	Residentieel	Q2 2022	Q3 2024	100%
Richelieu	6 Paris		Kantoren	Q2 2024	Q4 2025	10%
Osny - 1 Rue De Cergy	6	Osny	Residentieel	Q3 2022	Q3 2025	60%
Avon - 29 Bis Avenue Du Général De Gaulle	5	Avon	Residentieel	Q3 2022	Q4 2024	100%
Bondy Canal	5	Bondy	Residentieel TBD TBD			40%
Montevrain - 144 Av T De Champagne	5	Montevrain	Residentieel	Q3 2021	Q4 2023	100%
Paris 19 - Buttes Chaumont	5	Paris	Residentieel TBD TBD			100%
Saint-Antoine	5	Paris	Gemengd	Q4 2022	Q3 2024	100%
Nanterre - 48 Boulevard De Pesaro	4	Nanterre	Residentieel	TBD	TBD	100%
Issy Les Moulineaux	4	Issy les moulineaux	Residentieel	TBD	TBD	100%
Othis - La Jalaise	4	Othis	Residentieel	Q3 2022	Q3 2024	100%
St Honoré	3	Paris	Gemengd	Q1 2023	Q3 2024	10%
Montlhery 2 - Ch Des Poutils / Route D'Orléans	2	Montlhery	Residentieel	Q1 2023	Q1 2025	20%

Luxemburg

Project	Oppervlakte 1000(m²)	Ligging	Gebruik Bouw		Oplevering	Aandeel Immobel
Kiem	32	Luxembourg	Gemengd	Q3 2024		70%
Polvermillen	27	Luxembourg	Gemengd Q4 2025		Q3 2028	100%
Schoettermarial	22	Luxembourg	Gemengd	Q1 2027	Q2 2029	50%
Liewen	14	Mamer	Residentieel Q3 2022		Q4 2027	100%
Livingstone - Lot1	13	Luxembourg	Gemengd	Q3 2020	Q2 2023	33%
Total (Gasperich)	12	Luxembourg	Residentieel Q1 2026		Q3 2027	100%
Cat Club (Rue de Hollerich)	11	Luxembourg	Gemengd	Q3 2027	2030+	100%
River Place	8	Luxembourg	Gemengd Q2 2025		Q2 2027	100%
Godbrange	7	Godbrange	Residentieel Q4 2025		Q1 2027	100%
Canal 44	6	Esch-sur Alzette	Residentieel Q2 2021		Q1 2025	100%
Thomas	6	Strassen	Kantoren	Q3 2027	Q1 2029	100%
Nova	4	Luxembourg	Kantoren Q1 2021		Q2 2023	100%
Scorpio	4	Luxembourg	Kantoren	Q4 2025	Q1 2028	20%

Polen

Project	Oppervlakte 1000(m²)	Ligging	Gebruik	Bouw	Oplevering	Aandeel Immobel
Granary Island	76	Gdansk	Gemengd	Fase 1: Q1 2017 Fase 2: Q2 2019	Fase 1: Q4 2019 Fase 2: Q3 2024	90%
Central Point	28	Warsaw	Kantoren	Q2 2018	Q4 2021	50%

Duitsland

Project	Oppervlakte 1000(m²)	Ligging	Gebruik	Bouw	Oplevering	Aandeel Immobel
Gutenberg	25	Berlin	Gemengd	Q1 2025	Q1 2027	100%
Eden	20	Frankfurt	Residentieel Q3 2019		Q2 2023	100%

Spanje

Project	Oppervlakte 1000(m²)	Ligging	Gebruik	Bouw	Oplevering	Aandeel Immobel
Four Seasons Marbella Resort	72	Marbella	Leisure	Q1 2025	2030+	50%

III. Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening

A. Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en nietgerealiseerd resultaat (in duizenden EUR)

	NOTES	30-06-23	30-06-22
BEDRIJFSOPBRENGSTEN		83.638	130.795
Omzet	7	79.086	124.614
Huurinkomsten	8	2.569	4.872
Overige bedrijfsopbrengsten	9	1.983	1.308
BEDRIJFSKOSTEN		-85.459	-117.745
Kostprijs van de omzet	10	-67.579	-103.637
Kosten voor commercialisatie		-19	-184
Administratiekosten	11	-17.861	-13.924
BEDRIJFSWINST		-1.820	13.050
JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN		1.359	1.212
Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na aftrek van belasting	12	1.359	1.212
BEDRIJFSWINST EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN, NA AFTREK VAN BELASTING		-461	14.262
Renteopbrengsten		3.796	2.187
Rentelasten		-4.272	-3.644
Overige financiële opbrengsten		1.311	116
Overige financiële kosten		-1.523	-2.729
NETTO FINANCIËLE KOSTEN	13	-688	-4.070
WINSTEN VOOR BELASTINGEN		-1.149	10.192
Belastingen	14	-1.506	-1.293
WINSTEN VAN DE PERIODE		-2.655	8.899
Aandeel van de minderheidsbelangen		136	-240
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP		-2.791	9.139

WINSTEN VAN DE PERIODE		-2.655	8.899
Andere elementen van het globaal resultaat - elementen die later zullen worden hergebruikt in de resultatenrekening		5.255	1.690
Omrekeningsverschillen		226	-204
Cash flow hedging		5.029	1.894
TOTAAL ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT		5.255	1.690
GLOBAAL WINSTEN VAN DE PERIODE		2.600	10.589
Aandeel van de minderheidsbelangen		-211	102
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP		2.811	10.487

WINST PER AANDEEL (€) (BASIS / VERWATERD)	10	-0,28	0,92

B. Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)

ACTIVA NOTES	30-06-23	31-12-22
VASTE ACTIVA	373.341	362.294
Immateriële vaste activa	1.573	1.357
Materiële vaste activa	3.650	4.122
Activa opgenomen als gebruiksrecht 16	8.655	9.937
Vastgoedbeleggingen 17	66.990	67.686
Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen 18	148.237	144.891
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen 18	116.022	111.527
Uitgestelde belastingvorderingen 19	23.529	21.733
Overige financiële vaste activa	3.479
Garanties en deposito's	1.207	1.041
VLOTTENDE ACTIVA	1.322.867	1.385.733
Voorraden 20	1.047.330	985.726
Handelsvorderingen 21	21.019	17.591
Contractactiva 22	24.135	42.148
Fiscale vorderingen	264	988
Vooruitbetalingen en overige vorderingen 23	47.157	56.217
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen 18	8.821	3.450
Overige financiële vlottende activa	5.781	3.687
Geldmiddelen en kasequivalenten 24	168.360	275.926
TOTAAL ACTIVA	1.696.208	1.748.027

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN NOTES	30-06-23	31-12-22
TOTAAL EIGEN VERMOGEN	544.941	573.140
EIGEN VERMOGEN TOEKOMEND AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP	528.609	556.552
Kapitaal	97.257	97.257
Ingehouden w insten	428.905	456.249
Reserves	2.448	3.046
MINDERHEIDSBELANGEN	16.332	16.588
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN	680.567	744.480
Pensioenen en soortgelijke verplichtingen	567	567
Uitgestelde belastingschulden 19	23.834	21.136
Financiële schulden 24	656.166	722.777
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	470.700	430.408
Voorzieningen	4.222	3.829
Financiële schulden 24	258.752	179.723
Handelsschulden 25	66.452	98.384
Contract verplichtingen 26	70.276	51.485
Fiscale schulden	1.763	13.057
Sociale schulden, btw en andere belastingschulden	16.550	20.021
Overlopende rekeningen en overige te betalen bedragen	21.143	34.339
Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen 18	31.542	29.570
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	1.696.208	1.748.027

C. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR)

	NOTES	30/06/2023	30/06/2022
Bedrijfsopbrengsten		83.638	130.795
Bedrijfskosten		-85.459	-117.745
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa	11	2.297	2.371
Wijziging van voorzieningen		438	567
KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR SCHOMMELING VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL		914	15.988
Schommeling van het bedrijfskapitaal	28	-61.128	-29.858
KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR BELASTINGEN		-60.214	-13.870
Betaalde belastingen	14	-13.177	-2.332
NETTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN		-73.391	-16.202
Aanschaffingen van immateriële, materiële vaste activa en overige investeringen		-1.338	-3.034
Verkopen van immateriële, materiële vaste activa en overige investeringen		364	27
Terugbetaling kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen	18	10.789	105.685
Aanschaffingen, kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen	18	-29.605	-144.596
Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen	18	7.928	45.501
Ontvangen rente	13	3.796	2.187
NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN		-8.066	5.770
Opbrengsten uit leningen	24	100.742	234.217
Terugbetaling leningen	24	-87.108	-195.180
Betaalde rente	13	-9.329	-8.061
Opbrengsten uit verkoop van eigen aandelen			68
Betaalde bruto dividenden		-30.414	-30.409
NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN		-26.109	635
TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN		-107.566	-9.797
VERANDERING VAN TOEPASSINGSGEBIED OF CONSOLIDATIEMETHODE
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE		275.926	273.377
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE		168.360	263.580

D. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR)

	KAPITAAL	INGEHOUD EN WINSTEN	RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE	EIGEN AANDELEN RESERVE	RESERVES IN VERBAND MET WISSELKOERS VERSCHILLEN	GECUMULEERD E ACTUARIËLE WINSTEN EN VERLIEZEN	RESERVE IN VERBAND MET FINANCIÊLE AFDEKKINGEN	EIGEN VERMOGEN TOEREKENBAAR AAN DE EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP	MINDER- HEIDS BELANGEN	TOTAAL EIGEN VERMOGEN
2023
Situatie op 01-01-2023	97.256	329.163	124.869	-1.137	2.704	545	3.152	556.552	16.588	573.140
Resultaat van de periode		-2.791						-2.791	136	-2.655
Andere elementen van het globaal resultaat		-846			247		6.201	5.602	-347	5.255
Globaal resultaat van het boekjaar		-3.637			247		6.201	2.811	-211	2.600
Betaalde bruto dividenden en andere begunstigden		-30.414						-30.414	-42	-30.456
Overige w ijzigingen		-339						-339	-3	-342
Transacties met eigenaren van de vennootschap		-30.753						-30.753	-45	-30.798
Schommelingen van het boekjaar		-34.391			247		6.201	-27.942	-256	-28.198
Situatie op 30-06-2023	97.256	294.772	124.869	-1.137	2.951	545	9.353	528.609	16.332	544.941

	KAPITAAL	INGEHOUD EN WINSTEN	RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE	EIGEN AANDELEN RESERVE	RESERVES IN VERBAND MET WISSELKOERS VERSCHILLEN	GECUMULEERD E ACTUARIËLE WINSTEN EN VERLIEZEN	RESERVE IN VERBAND MET FINANCIÊLE AFDEKKINGEN	EIGEN VERMOGEN TOEREKEN- BAAR AAN DE EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP	MINDER- HEIDS BELANGEN	TOTAAL EIGEN VERMOGEN
2022
Situatie op 01-01-2022	97.256	349.109	124.869	-1.204	1.326	434	-223	571.567	11.352	582.919
Resultaat van de periode		9.139						9.139	-240	8.899
Andere elementen van het globaal resultaat		-204			-299		1.851	1.348	342	1.690
Globaal resultaat van het boekjaar		8.935			-299		1.851	10.487	102	10.589
Transacties op eigen aandelen		-73		68				-5		-5
Betaalde bruto dividenden en andere begunstigden		-30.409						-30.409		-30.409
Wijzigingen in de consolidatiekring		-457						-457	528	71
Overige w ijzigingen		-27		-1				-28		-28
Transacties met eigenaren van de vennootschap		-30.966		67				-30.899	528	-30.371
Schommelingen van het boekjaar		-22.031		67	-299		1.851	-20.412	630	-19.782
Situatie op 30-06-2022	97.256	327.078	124.869	-1.137	1.027	434	1.628	551.155	11.982	563.137

Zoals goedgekeurd werd door de algemene vergadering van 9 mei 2023 werd aan de aandeelhouders een brutodividend van 30.414 duizend EUR (of 3,05 EUR per aandeel exclusief ingekochte eigen aandelen) uitgekeerd. Het maatschappelijk kapitaal van Immobel NV wordt vertegenwoordigd door 9.997.356 gewone aandelen, inclusief 25.434 ingekochte eigen aandelen.

Per 30 juni 2023 zijn er in het lopende jaar geen ingekochte eigen aandelen verkocht.

Overeenkomstig IAS 32 worden deze ingekochte eigen aandelen in mindering gebracht op het eigen vermogen. Deze ingekochte eigen aandelen hebben geen stem- of dividendrechten.

Op 30 juni 2023 werden de ingekochte eigen aandelen, die het resultaat waren van de fusie met ALLFIN, nog steeds gewaardeerd tegen de aandelenkoers van 29 juni 2016, de datum van de fusie.

De acquisitiereserve ontstond door de fusie tussen ALLFIN en IMMOBEL op 29 juni 2016 en bleef sindsdien ongewijzigd.

De omrekeningsverschillen houden verband met Poolse entiteiten waarvoor de functionele valuta de zloty is en met Britse entiteiten waarvoor de functionele valuta het pond sterling is.

E. Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening

Toelichting 1. Basis van voorbereiding

Immobel ('de Vennootschap') is een in België opgerichte vennootschap waarvan de aandelen openbaar worden verhandeld (Euronext - IMMO). De tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening van de Groep omvat de Vennootschap, haar dochterondernemingen en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en gezamenlijke regelingen (hierna 'de Groep'). De Groep is actief in de vastgoedontwikkeling en heeft activiteiten in België, Frankrijk, Luxemburg, Duitsland, Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.

De tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening per en voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2023 is opgesteld in overeenstemming met de boekhoudnorm IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving, zoals goedgekeurd in de Europese Unie. Ze moet worden gelezen in samenhang met de meest recente geconsolideerde jaarrekening van de Groep per en voor het jaar eindigend op 31 december 2022 ('meest recente jaarrekening'). Ze bevat niet alle informatie die vereist is voor een volledige volgens de IFRS-normen opgestelde jaarrekening. Er werden evenwel geselecteerde toelichtingen opgenomen om gebeurtenissen en transacties toe te lichten die belangrijk zijn om de wijzigingen in de financiële positie en prestaties van de Groep sinds de laatste jaarrekening te begrijpen.

Het bestuursorgaan van de Vennootschap heeft die tussentijdse jaarrekening op 14 september 2023 goedgekeurd voor publicatie.

Toelichting 2. Boekhoudkundige beginselen en methoden

Behoudens wat hierna wordt vermeld, zijn de in deze tussentijdse jaarrekening toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving dezelfde als die welke in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep per en voor het jaar eindigend op 31 december 2022 zijn toegepast.

Normen en interpretaties van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2023

Voor jaarperioden die beginnen na 1 januari 2023 zijn een aantal nieuwe standaarden voor jaarrekeningen en wijzigingen op standaarden voor jaarrekeningen van kracht.

Er zijn geen nieuwe of gewijzigde standaarden of interpretaties die voor het eerst van toepassing zijn op het halfjaarbericht voor de periode van zes maanden eindigend op 30 juni 2023 die een significante invloed hebben op de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële overzichten.

De Groep heeft geen van de komende nieuwe of gewijzigde standaarden voor jaarrekeningen vervroegd toegepast bij het opstellen van deze verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële overzichten.

De Groep is ook niet van plan om de nieuwe of gewijzigde standaarden voor jaarrekeningen vervroegd toe te passen en de impact van de eerste toepassing zal naar verwachting niet materieel zijn.

Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening:

Classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend (uitgegeven op 23 januari 2020);
Classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend Uitstel van ingangsdatum (uitgegeven op 15 juli 2020); en
Langlopende verplichtingen met convenanten (uitgegeven op 31 oktober 2022)

Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend, uitgegeven op 23 januari 2020, verduidelijken een criterium in IAS 1 voor het classificeren van een verplichting als langlopend: de vereiste voor een entiteit om het recht te hebben om de afwikkeling van de verplichting met ten minste twaalf maanden na de verslagperiode uit te stellen.

De wijzigingen:

specificeren dat het recht van een entiteit om de afwikkeling uit te stellen moet bestaan aan het eind van de verslagperiode;
verduidelijken dat classificatie niet wordt beïnvloed door intenties of verwachtingen van het management over de vraag of de entiteit haar recht op uitstel van afwikkeling zal uitoefenen;
verduidelijken hoe leenvoorwaarden de classificatie beïnvloeden; en
verduidelijken vereisten voor de classificatie van verplichtingen die een entiteit zal of kan afwikkelen door eigenvermogensinstrumenten uit te geven.

Op 15 juli 2020 publiceerde de IASB Classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend - Uitstel van ingangsdatum (Wijziging in IAS 1) waarbij de ingangsdatum van de wijzigingen van januari 2020 met één jaar werd uitgesteld.

Op 31 oktober 2022 bracht de IASB de aanpassing Langlopende verplichtingen met convenanten uit, waarmee IAS 1 wordt gewijzigd en die specificeert dat convenanten (d.w.z. voorwaarden in een leenovereenkomst) waaraan na de verslagdatum moet worden voldaan, geen invloed hebben op de classificatie van schulden als kortlopend of langlopend op de verslagdatum. In plaats daarvan vereisen de wijzigingen dat een onderneming informatie over deze convenanten verstrekt in de toelichtingen bij de jaarrekening.

Alle wijzigingen zijn van toepassing op verslagperioden die beginnen op of na 1 januari 2024, waarbij eerdere toepassing is toegestaan. De wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.

Wijzigingen in IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting bij verkoop en leaseback, uitgegeven op 22 september 2022, introduceren een nieuw boekhoudmodel dat van invloed zal zijn op hoe een verkoperlessee variabele leasebetalingen in een sale-and-leasebacktransactie verwerkt.

Volgens dat nieuwe boekhoudmodel voor variabele betalingen zal een verkoper-lessee:

geschatte variabele leasebetalingen opnemen bij de initiële waardering van een leaseverplichting in een sale-and-leasebacktransactie; en
na de eerste opname de algemene vereisten toepassen voor de latere verwerking van de leaseverplichting, zodat hij geen winst of verlies opneemt met betrekking tot het gebruiksrecht dat hij behoudt.

Deze wijzigingen leiden niet tot een wijziging in de verwerking van andere leaseovereenkomsten dan die welke ontstaan bij een sale-and-leasebacktransactie.

De wijzigingen zijn met terugwerkende kracht van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2024, waarbij vervroegde toepassing is toegestaan. Deze wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.

Wijzigingen in IAS 12 Winstbelastingen: Internationale belastinghervorming – Pillar Two Modelregels, uitgegeven op 23 mei 2023, voorzien in een tijdelijke verplichte vrijstelling van administratieve verwerking van uitgestelde belastingen die voortvloeit uit wetgeving ter uitvoering van de GloBE-modelregels. Onder de vrijstelling zijn bedrijven effectief vrijgesteld van informatieverschaffing over uitgestelde belasting in verband met de bij te heffen belasting (top-up tax). Ze moeten echter wel meedelen dat ze de vrijstelling hebben toegepast. De vrijstelling is onmiddellijk van kracht en geldt met terugwerkende kracht. Ze is van toepassing totdat de IASB besluit om ze te schrappen of om ze permanent te maken.

De wijzigingen brengen ook nieuwe verplichtingen inzake informatieverschaffing met zich mee zodra de belastingwetgeving tot wet wordt verheven, maar voordat de bij te heffen belasting in werking treedt en nadat de bij te heffen belasting in werking treedt. Deze nieuwe verplichtingen inzake informatieverschaffing gelden vanaf 31 december 2023. De wijzigingen introduceren geen nieuwe verplichtingen met betrekking tot informatieverschaffing in de jaarrekening in tussentijdse perioden die eindigen op of voor 31 december 2023.

Deze wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.

Wijzigingen in IAS 7 Kasstroomoverzicht en IFRS 7 Financiële instrumenten: Toelichtingen:

Financieringsregelingen voor leveranciers, uitgegeven op 25 mei 2023, introduceren aanvullende verplichtingen inzake informatieverschaffing voor bedrijven die financieringsovereenkomsten met leveranciers aangaan. De wijzigingen zijn van kracht voor perioden die beginnen op of na 1 januari 2024, waarbij eerdere toepassing is toegestaan. Er geldt echter enige vrijstelling van het verstrekken van bepaalde informatie in het jaar van de initiële toepassing. Deze wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.

Er wordt momenteel nagegaan wat de potentiële impact van deze normen en interpretaties op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep is. De Groep verwacht geen belangrijke wijzigingen als gevolg van de toepassing van deze standaarden.

Toelichting 3. Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van onzekerheden in verband met de ramingen

De belangrijkste boekhoudkundige oordelen en ramingen per 30 juni 2023 zijn dezelfde als die op de pagina 206 (geconsolideerde jaarrekening) van het Jaarverslag 2022. Zij hebben voornamelijk betrekking op vastgoedbeleggingen, uitgestelde belastingvorderingen en voorraden. Elk van deze punten wordt in dit verslag behandeld onder respectievelijk de toelichtingen 15, 17 en 18.

Toelichting 4: Voornaamste risico's en onzekerheden

De Immobel Group wordt geconfronteerd met de risico's en onzekerheden die eigen zijn aan de sector van de vastgoedontwikkeling, maar ook met degene die verband houden met het algemene economische en financiële klimaat.

Het bestuursorgaan is van oordeel dat de voornaamste risico's en onzekerheden die zijn vermeld op pagina 181 en volgende (bestuursverslag) van het jaarverslag 2022 en op de pagina 206 nog steeds relevant zijn voor de resterende maanden van 2023.

Toelichting 5. Consolidatiekring

Wijzigingen in de consolidatiekring - aantal entiteiten	30/06/2023	31/12/2022
Dochterondernemingen - globale consolidatie	158	160
Joint ventures - vermogensmutatie	51	50
Geassocieerde ondernemingen - vermogensmutatie	8	8
TOTAAL	217	218

In de eerste helft van 2023 werden de volgende wijzigingen vastgesteld:

Is toegetreden tot de consolidatiekring:

• Kiem 2050 S.à r.l., 70% eigendom (gezamenlijke zeggenschap met partner volgens aandeelhoudersovereenkomst)

Hebben de consolidatiekring verlaten:

Immobel Carry LP, voorheen 90% eigendom
Immobel GP (Scotland) Ltd, voorheen 90% eigendom

Toelichting 6. Operationeel segment – Financiële informatie per geografisch segment

De gesegmenteerde informatie wordt voorgesteld op basis van de operationele segmenten die door het bestuursorgaan worden gebruikt om de financiële prestaties van de Groep te volgen: het betreft de geografische segmenten (per land). De keuze van het bestuursorgaan om zich te concentreren op een geografisch segment in plaats van op andere mogelijke operationele segmenten is ingegeven door de kenmerken van de lokale markten (klanten, product, regelgeving, cultuur, lokaal netwerk, politieke omgeving, enz.).

De kernactiviteit van de Groep, vastgoedontwikkeling, wordt uitgeoefend in België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland, Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.

De verdeling van de verkoop per land hangt af van het land waar de activiteit wordt uitgeoefend.

De resultaten en activa- en passivaposten van de segmenten omvatten posten die ofwel rechtstreeks, ofwel via een verdeelsleutel aan een segment kunnen worden toegewezen.

In overeenstemming met de IFRS past de Vennootschap sinds 1 januari 2014 IFRS 11 toe, wat de interpretatie van de jaarrekening van de Vennootschap aanzienlijk wijzigt, maar geen wijzigingen meebrengt in het nettoresultaat of het eigen vermogen. Het bestuursorgaan is echter van oordeel dat de financiële gegevens in toepassing van de proportionele geconsolideerde methode (vóór IFRS 11) een beter beeld geven van de activiteiten en de jaarrekening. Daarom omvat de aan het bestuursorgaan gerapporteerde en hierna gepresenteerde informatie het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en joint ventures op basis van de proportionele consolidatiemethode.

INTERNE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING	30/06/2023	30/06/2022
BEDRIJFSOPBRENGSTEN	111.696	154.262
Omzet	99.733	142.644
Huurinkomsten	9.165	7.721
Overige bedrijfsopbrengsten	2.798	3.897
BEDRIJFSKOSTEN	-107.206	-137.702
Kostprijs van de omzet	-86.949	-120.827
Kosten voor commercialisatie	-18	-184
Administratiekosten	-20.238	-16.691
BEDRIJFSWINST	4.490	16.560
JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN	-2	-2
Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na aftrek van belasting	-2	-2
BEDRIJFSWINST EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE
ONDERNEMINGEN, NA AFTREK VAN BELASTING	4.488	16.558
Renteopbrengsten	3.333	1.568
Rentelasten	-8.463	-4.833
Overige financiële opbrengsten / kosten	-410	-2.609
NETTO FINANCIËLE KOSTEN	-5.539	-5.874
WINSTEN VOOR BELASTINGEN UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN	-1.051	10.684
Belastingen	-1.745	-1.777
WINSTEN VAN DE PERIODE	-2.796	8.907
Aandeel van de minderheidsbelangen	-5	-232
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP	-2.791	9.139

EUR ('000)	OMZET	BEDRIJFS RESULTAAT	OMZET	BEDRIJFS RESULTAAT
	30/06/2023	30/06/2023	30/06/2022	30/06/2022
België	48.034	8.205	78.781	21.263
Luxemburg	11.708	2.997	16.661	2.062
Frankrijk	30.692	-3.226	32.344	-2.214
Duitsland	8.451	-239	14.350	-943
Polen	548	807	508	-761
Spanje		-198		-62
Verenigd koninkrijk	300	-3.858		-2.787
TOTAAL GECONSOLIDEERD	99.733	4.488	142.643	16.558

	EUR ('000)
INTERN GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE		30/06/2023	31/12/2022
VASTE ACTIVA		268 875	258.956
Immateriële en materiële vaste activa		5 223	5.479
Activa opgenomen als gebruiksrecht		8 655	9.937
Vastgoedbeleggingen		132 852	133.520
Deelnemingen en voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen		75 043	70.728
Uitgestelde belastingvorderingen		29 253	27.008
Overige vaste activa		17 850	12.284
VLOTTENDE ACTIVA		1 771 685	1.840.242
Voorraden		1 441 527	1.360.703
Handelsvorderingen		24 473	24.309
Contractactiva		24 369	45.128
Fiscale vorderingen en overige vlottende activa		77 676	88.252
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen		7 531	6.588
Geldmiddelen en kasequivalenten		196 109	315.262
TOTAAL ACTIVA		2 040 559	2.099.198

TOTAAL EIGEN VERMOGEN	EUR ('000)	544 346	572.644
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN		786 298	847.078
Financiële schulden		760 374	824.153
Uitgestelde belastingschulden		25 357	22.358
Overige langlopende verplichtingen		567	567
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN		709 915	679.476
Financiële schulden		395 630	318.445
Handelsschulden		76 875	113.780
Contract verplichtingen		78 025	61.470
Fiscale schulden en overige kortlopende verplichtingen		142 122	168.699
Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen		17 262	17.083
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		2 040 559	2.099.198

Per 30 juni 2023:

ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE	SEGMENT VASTE ACTIVA	SEGMENT VLOTTENDE ACTIVA	NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹	GECONSOLI DEERD
België	12.652	1.072.287		1.084.939
Luxemburg	27.573	185.322		212.895
Frankrijk	44.149	223.204		267.353
Duitsland	2	37.114		37.116
Polen	12	100.351		100.363
Spanje	310	27.790		28.100
Verenigd koninkrijk	62.051	-1.822		60.229
Niet-toegew ezen elementen 1			249.564	249.564
TOTAAL ACTIVA	146.749	1.644.246	249.564	2.040.559

ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE	SECTORIËLE PASSIVA	NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹	GECONSOLI DEERD
België	936.824		936.824
Luxemburg	123.971		123.971
Frankrijk	189.541		189.541
Duitsland	52.810		52.810
Polen	102.042		102.042
Spanje	5.525		5.525
Verenigd koninkrijk	50.753		50.753
Niet-toegew ezen elementen 1		34.747	34.747
TOTAAL PASSIVA	1.461.466	34.747	1.496.213

Op 31 december 2022:

ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE	SEGMENT VASTE ACTIVA	SEGMENT VLOTTENDE ACTIVA	NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹	GECONSOLI DEERD
België	13.481	994.168		1.007.649
Luxemburg	28.017	201.771		229.788
Frankrijk	44.982	237.635		282.617
Duitsland	2	44.369		44.371
Polen	29	82.317		82.346
Spanje	383	27.163		27.546
Verenigd koninkrijk	62.065	3.550		65.615
Niet-toegew ezen elementen 1			359.265	359.265
TOTAAL ACTIVA	148.959	1.590.974	359.265	2.099.198

ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE	SEGMENT PASSIVA	NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹	GECONSOLI DEERD
België	973.358		973.358
Luxemburg	128.411		128.411
Frankrijk	198.079		198.079
Duitsland	59.144		59.144
Polen	66.454		66.454
Spanje	5.949		5.949
Verenigd koninkrijk	52.227		52.227
Niet-toegew ezen elementen 1		42.932	42.932
TOTAAL PASSIVA	1.483.622	42.932	1.526.554

(1) Niet-toegewezen posten: Activa: Uitgestelde belastingvorderingen - Andere financiële vaste activa - Andere vaste activa - Belastingvorderingen - Andere vlottende financiële activa - Geldmiddelen en kasequivalenten - Passiva: Voorzieningen - Uitgestelde belastingverplichtingen - Financiële schulden - Belastingverplichtingen - Afgeleide financiële instrumenten.

Om een beeld te krijgen van de omvang van de portfolio van projecten in ontwikkeling per geografisch segment, moeten zowel de voorraden als de vastgoedbeleggingen in aanmerking worden genomen, aangezien die laatste verhuurde goederen bevatten die zijn verworven met het oog op herontwikkeling.

VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR ('000)	Kantoren	Residentieel	Verkaveling	30/06/2023
België	354.016	320.392	71.628	746.036
Luxemburg	27.833	197.627		225.460
Frankrijk	232.629	61.563		294.192
Duitsland		105.656		105.656
Polen	41.046	81.846		122.892
Spanje		18.904		18.904
Verenigd koninkrijk	61.239			61.239
TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN	716.763	785.988	71.628	1.574.379
VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR ('000)	Kantoren	Residentieel	Verkaveling	31/12/2022

België	352.681	306.298	80.192	739.171
Luxemburg	27.625	151.098		178.723
Frankrijk	220.397	59.922		280.319
Duitsland		112.465		112.465
Polen	38.739	65.463		104.202
Spanje		18.254		18.254
Verenigd koninkrijk	61.089			61.089
TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN	700.531	713.500	80.192	1.494.223

De voornaamste bewegingen in voorraden en vastgoedbeleggingen zijn toe te schrijven aan de verdere ontwikkeling van alle projecten in de portfolio met als voornaamste bewegingen Granaria in Polen en Saint Antoine in Frankrijk en aan de acquisitie van Gasperich in Luxemburg.

EUR ('000)		30/06/2023
	Segment	Aanpassingen	Gepubliceerde
	informatie		informatie
Omzet	99.733	-20.647	79.086
Bedrijfsresultaat	4.488	-4.949	-461
Balanstotaal	2.040.559	-344.352	1.696.208

Voor de gesegmenteerde informatie worden de joint ventures geconsolideerd volgens de proportionele methode. De aanpassingen vloeien voort uit de toepassing van IFRS 11, die resulteert in de consolidatie van joint ventures volgens de vermogensmutatiemethode.

Toelichting 7. Opbrengsten

De Groep haalt haar inkomsten uit commerciële contracten voor de overdracht van goederen en diensten hoofdzakelijk in de volgende inkomstencategorieën:

Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000)	Kantoren	Residentieel	Verkavelingen	30/06/2023
België	6.649	31.311	639	38.599
Luxemburg	429	5.117		5.546
Frankrijk	152	25.193		25.345
Duitsland		8.451		8.451
Polen		548		548
Verenigd koninkrijk	597			597
Totaal	7 827	70 620	639	79 086

Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000)	Kantoren	Residentieel	Verkavelingen	30/06/2022
België	40.106	29.578	2.393	72.077
Luxemburg	1.004	11.840		12.844
Frankrijk	10	24.921		24.931
Duitsland		14.350		14.350
Polen		412		412
Totaal	41.120	81.101	2.393	124.614

Voor België worden de inkomsten voornamelijk gegenereerd door Lalys, O'Sea, Barchon en St Roch voor residentiële projecten en door Guimard voor kantoren, terwijl de inkomsten voor Duitsland door Eden, voor Luxemburg door Canal en voor Frankrijk door verschillende residentiële projecten worden gegenereerd. De inkomsten uit residentiële projecten zijn lager, voornamelijk omdat er minder projecten in verkoop zijn door de lagere vergunningsactiviteit van de afgelopen jaren en de inkomsten uit kantoorprojecten zijn lager, voornamelijk door beperkte kantoortransacties in de eerste helft van 2023.

De contractuele analyse van de verkoopcontracten van de Groep resulteerde in de toepassing van de volgende opnamecriteria:

Verkoop van kantoorgebouwen

Overeenkomstig IFRS 15 beoordeelt Immobel geval per geval:

of de overeenkomst, het contract of de transactie voldoet aan de definitie van een contract met een klant, rekening houdend met de waarschijnlijkheid dat de Groep de vergoeding waarop zij recht heeft, zal innen;
of in een overeenkomst de verkoop van de grond, de ontwikkeling en de commercialisering onderscheiden prestatieverplichtingen vormen;
of de opbrengsten voor elke verplichting onderhevig zijn aan een geleidelijke overdracht van zeggenschap, met name voor projecten die kunnen voldoen aan het derde criterium van IFRS 15.35 ('Prestatie die een specifiek actief creëert en aanleiding geeft tot een afdwingbaar recht op betaling voor de tot dan toe geleverde prestaties'), en in de tijd moeten worden opgenomen.

De betalingsvoorwaarden voor de verkoop van kantoren worden bedongen en vastgelegd in de individuele contracten.

Verkoop residentiële projecten

Voor residentiële projecten wordt bij de analyse een onderscheid gemaakt tussen opbrengsten uit contracten waarvoor de contractuele bepalingen en de juridische context (wet-Breyne in België of gelijkwaardig in Luxemburg, Frankrijk en Duitsland) een geleidelijke overdracht van zeggenschap over het

goed aan de koper in de loop van de bouw vastleggen, en andere opbrengsten uit contracten met klanten waarvoor de zeggenschap op een bepaald moment wordt overgedragen.

Projecten met betrekking tot wooneenheden – contracten onder de wet-Breyne (België, Luxemburg, Frankrijk en Duitsland)

Aangezien dit bij wet is bepaald in België en Luxemburg, wordt de eigendom van een wooneenheid geleidelijk aan de koper overgedragen tijdens de bouwperiode, zodat de opbrengsten in de tijd worden opgenomen voor residentieel vastgoed wanneer de prestaties van de entiteit geen actief creëren met een alternatief gebruik voor de entiteit en de entiteit een afdwingbaar recht heeft op betaling voor de prestaties die tot dan toe zijn geleverd.

Opbrengsten (zonder onderscheid tussen 'grond' en 'ontwikkeling') worden in de tijd opgenomen voor elk residentieel project op basis van de voortgang van de werken, gemeten aan de hand van de gemaakte en begrote kosten.

In Polen worden de opbrengsten opgenomen bij de ondertekening van de definitieve akte, d.w.z. zodra de verkochte eenheid is opgeleverd, omdat er volgens de regelgeving geen afdwingbaar recht op betaling bestaat voor tot dan toe geleverde prestaties.

Verkaveling

Opbrengsten worden geboekt wanneer het actief wordt overgedragen en worden opeisbaar op het moment dat de notariële akte wordt afgegeven.

Uitgesplitst volgens deze verschillende opnamegrondslagen zien de verkopen er als volg uit:

	Tijdstip van opbrengsten
	Nauwkeurig tijdstip	Progressief	30/06/2023
KANTOREN	7.827		7.827
RESIDENTIEEL	548	70.072	70.620
Wooneenheid van een project - Wet Breyne of gelijkw aardig		70.072	70.072
Wooneenheid van een project - Andere	548		548
VERKAVELING	639		639
TOTAAL OMZET	9.014	70.072	79.086

EUR ('000)		Tijdstip van opbrengsten
	Nauwkeurig tijdstip	Progressief	30/06/2022
KANTOREN	18.584	22.536	41.120
RESIDENTIEEL		412 80.689	81.101
Wooneenheid van een project - Wet Breyne of gelijkw aardig		80.689	80.689
Wooneenheid van een project - Andere		412	412
VERKAVELING	2.393		2.393
TOTAAL OMZET	21.389	103.225	124.614

De verkoop van Guimard werd opgenomen als een 'overdracht op een nauwkeurig tijdstip'.

De transactieprijs met betrekking tot niet-gerealiseerde of gedeeltelijk gerealiseerde prestatieverplichtingen op 30 juni 2023 bedroeg EUR 113 miljoen.

Het betreft voornamelijk de verkoop van wooneenheden waarvan de bouw aan de gang is (voor hun volledige waarde of het niet-opgenomen deel op basis van de voortgang van de afwerking).

Het management van de Groep schat dat 86% van de prijs toegewezen aan deze uitstaande prestatieverplichtingen per 30 juni 2023 in het volgende jaar zal worden opgenomen als opbrengst.

Toelichting 8. Huurinkomsten

Een uitsplitsing per geografisch segment geeft het volgende resultaat:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
België	218	2.592
Frankrijk	1.447	1.455
Luxemburg	904	825
TOTALE HUURINKOMSTEN	2.569	4.872

Vooral de projecten Rueil-Malmaison in Frankrijk en Thomas in Luxemburg dragen hieraan bij. Het project Isala worden niet langer onderhevig aan huurinkomsten.

De leaseperiodes hangen af van de overeenkomsten inzake vastgoedbeleggingen en bedragen voor de lopende contracten van drie tot tien jaar.

Toelichting 9. Andere bedrijfsopbrengsten

Uitsplitsing als volgt:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Overige opbrengsten	1.983	1.308
TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN	1.983	1.308

De stijging tegenover vorig boekjaar is voornamelijk het gevolg van invorderingen van belastingen en inhoudingen en diverse herfactureringen.

Toelichting 10. Kostprijs van de omzet

De kostprijs van de omzet kan als volgt worden uitgesplitst per geografisch segment:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
België	-30.376	-53.792
Luxemburg	-5.420	-12.155
Frankrijk	-22.554	-21.974
Duitsland	-8.507	-15.162
Polen	-542	-554
Spanje	-62
Verenigd koninkrijk	-119
TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET	-67.579	-103.637

Voor België wordt de kostprijs van de omzet voornamelijk gegenereerd door Lalys, O'Sea, Barchon, St Roch en Guimard, terwijl hij voor Duitsland door Eden, voor Luxemburg door Canal en voor Frankrijk door andere residentiële projecten wordt gegenereerd. De kostprijs van de omzet voor residentiële projecten is lager, voornamelijk omdat er minder projecten in verkoop zijn door de lagere vergunningsactiviteit van de afgelopen jaren.

Toelichting 11. Administratiekosten

Uitsplitsing als volgt:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Personeelkosten	-9.551	-4.546
Afschrijvingen en bijzondere w aardeverminderingen op activa	-2.297	-2.371
Overige bedrijfskosten	-6.013	-7.007
TOTAAL ADMINISTRATIEKOSTEN	-17.861	-13.924

In het algemeen zijn de administratiekosten gestegen doordat de activiteiten van Immobel Capital Partners in Londen werden afgesloten en Immobel France werd geherstructureerd.

Personeelskosten:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Bezoldigingen en vergoedingen van het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité	-18.088	-7.069
Gekapitaliseerde opvolgingskosten van projecten opgenomen onder de voorraden	10.126	5.756
Sociale lasten	-1.573	-1.703
Pensioenkosten		-30
Andere	-16	-963
TOTAAL PERSONEELSKOSTEN	-9.551	-4.546

De stijging van de bezoldigingen en erelonen van het personeel en van de leden van het Directiecomité is voornamelijk het gevolg van de uitzonderlijke kosten met betrekking tot de vertrekvergoedingen betaald naar aanleiding van de afsplitsing van Immobel Capital Partners en de herstructurering van Immobel France. De stijging van de kosten voor projectopvolging gekapitaliseerd onder 'voorraden' is het resultaat van een meer nauwkeurige toewijzing van de kosten aan de verschillende projecten.

Afschrijving, waardevermindering en bijzondere waardevermindering van activa:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa, en vastgoedbeleggingen	-2.297	-2.223
Waardeverminderingen op handelsvorderingen		-148
TOTAAL AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP ACTIVA	-2.297	-2.371

Overige operationele kosten:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Diensten en diverse goederen	-4.475	-6.237
Overige exploitatiekosten	-1.101	-203
Voorzieningen	-437	-567
TOTAAL OVERIGE OPERATIONELE KOSTEN	-6.013	-7.007

Hoofdbestanddelen van diensten en andere goederen:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Huurkosten van de maatschappelijke zetels	-949	-796
Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden	-2.497	-4.577
Overige diensten en diverse goederen w aaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, onderhouds- en herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afw achting van ontw ikkeling	-1.029	-864
TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN	-4.475	-6.237

Toelichting 12. Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen, na belastingen

Het aandeel in het nettoresultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen kan als volgt worden uitgesplitst:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Bedrijfsresultaat	6.964	3.500
Financieel resultaat	-4.851	-1.804
Belastingen	-754	-484
WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE	1.359	1.212

De daling van het aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen is voornamelijk te wijten aan de hogere financiële lasten van het project Multitower in België, van Central point in Polen en van White rose park in het Verenigd Koninkrijk.

Nadere informatie over joint ventures en geassocieerde deelnemingen is te vinden in toelichting 18.

Toelichting 13. Netto financiële kosten

Het financieel resultaat kan als volgt worden uitgesplitst:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Rentelasten op basis van de effective rentemethode	-9.329	-8.061
Gekapitaliseerde rente op projecten in ontw ikkeling	5.057	4.513
Renteopbrengsten	3.796	2.187
Overige financiële opbrengsten en kosten	-212	-2.709
FINANCIEEL RESULTAAT	-688	-4.070

De rente-inkomsten stegen vooral dankzij de opbrengsten van kortetermijnbeleggingen van het surplus aan kasmiddelen en hogere rentebaten op voorschotten aan joint ventures en geassocieerde maatschappijen..

Toelichting 14. Inkomstenbelasting

De inkomstenbelasting ziet er als volgt uit:

EUR ('000)	30/06/2023	30/06/2022
Lopende belastingen met betrekking tot het huidige boekjaar	-1.943	-2.405
Lopende belastingen met betrekking tot vorige boekjaren	-664	336
Uitgestelde belastingen op tijdelijke verschillen	1.101	776
TOTALE BELASTINGEN OPGENOMEN IN HET GLOBAAL RESULTAAT	-1.506	-1.293
Lopende belastingen	-2.607	-2.069
Wijzigingen van de fiscale vorderingen en verplichtingen	-10.570	-263
BETAALDE BELASTIGEN (KASSTROOMOVERZICHT)	-13.177	-2.332

De geboekte belastinglasten zijn hoger, voornamelijk als gevolg van de lagere boeking van uitgestelde belastingvorderingen die gedeeltelijk gecompenseerd worden door een lager nettoresultaat over de periode.

Toelichting 15. Winst per aandeel

Het basisresultaat per aandeel wordt verkregen door het resultaat van het jaar (nettoresultaat en totaalresultaten) te delen door het gemiddeld aantal aandelen. De berekening van het gemiddeld aantal aandelen is vastgelegd in IAS 33.

De gewone winst per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:

		30/06/2023	30/06/2022
Nettoresultaat van de periode toerekenbaar aan de eigenaars van de vennootschap	EUR ('000)	-2.791	9.139
Globaal resultaat van de periode	EUR ('000)	2.811	10.487
Gew ogen gemiddelde van het aantal gew one aandelen
Aantal aandelen op 1 Januari		9.997.356	9.997.356
Eigen anndelen op 1 Januari		-25.434	-26.965
Eigen aandelen vervreemd			1.531
Aantal aandelen uitstaan op 30 Juni		9.971.922	9.971.922
Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen (basic)		9.970.986	9.970.986

Nettoresultaat (aandeel ven de Groep) per aandeel		-0,280	0,917

Toelichting 16. Met een gebruiksrecht overeenstemmende activa

De met een gebruiksrecht overeenstemmende activa evolueren als volgt:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR	12.553	6.708
Aankopen		10.115
Verkopen en buitengebruikstellingen	-2.814	-4.270
AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE	9.739	12.553
AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR	-2.616	-2.936
Afschrijvingen	-1.071	-2.747
Annulatie afschrijvingen op verkopen en buitengebruikstellingen	2.603	3.067
AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE	-1.084	-2.616
NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022	8.655	9.937

Toelichting 17. Vastgoedbeleggingen

Onder deze rubriek valt verhuurd vastgoed dat is verworven met het oog op herontwikkeling en dat huurinkomsten oplevert in afwachting van de toekomstige ontwikkeling. De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR	72.327	178.741
Verkopen/Uittrede van de consolidatiekring		-2.952
Netto boekw aarde van de vastgoedbeleggingen overgedragen van/naar voorraden		-103.462
AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE	72.327	72.327
AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR	-4.641	-4.742
Afschrijvingen	-696	-2.810
Afschrijvingen en bijzondere w aardeverminderingen geannuleerd na verkoop/uittrede van de consolidatiekring		2.911
AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE	-5.337	-4.641
NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022	66.990	67.686

De belangrijkste projecten in vastgoedbeleggingen zijn Rueil-Malmaison in Frankrijk en Thomas in Luxemburg.

De gebruiksduur van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op de contractuele leasetermijn. De gemiddelde gebruiksduur bedraagt 2,5 jaar. De vastgoedbeleggingen omvatten een aantal commerciële gebouwen die aan derden worden verhuurd. Aan het einde van de huurperiode begint de ontwikkelingsfase van het project. Er zijn geen aanwijzingen voor significante veranderingen in de reële waarde (zowel naar boven als naar beneden), de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is in lijn met de boekwaarde.

Toelichting 18. Investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen

Uitgesplitst naar joint ventures en geassocieerde deelnemingen zien het overzicht van de financiële toestand en het overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten er als volgt uit:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Deelnemingen in joint ventures	137.768	135.495
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen	10.469	9.396
TOTAAL DEELNEMINGEN OPGENOMEN IN HET OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE	148.237	144.891

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Voorschotten van joint ventures - kortlopende verplichtingen	-31.542	-29.570
TOTAAL VOOSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES	-31.542	-29.570
Voorschotten aan joint ventures - vaste activa	113.962	110.097
Voorschotten aan joint ventures - vlottende activa	2.060	1.430
TOTAAL VOOSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES	116.022	111.527
Voorschotten aan geassocieerde ondernemingen - vaste activa	8.821	3.450
Voorschotten aan geassocieerde ondernemingen - vlottende activa
TOTAAL VOORSCHOTTEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN	8.821	3.450

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Aandeel in het resultaat van de joint ventures	1.413	67.657
Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen	-54	-476
AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN	1.359	67.181

In overeenstemming met de overeenkomst waarbij de joint ventures en geassocieerde deelnemingen worden opgericht, zijn de Groep en de andere investeerders overeengekomen, indien nodig, aanvullende bijdragen te doen in verhouding tot hun belangen om eventuele verliezen te dekken, tot een maximumbedrag van 33.876 duizend EUR. In deze geconsolideerde jaarrekening zijn geen verplichtingen opgenomen voor geassocieerde deelnemingen of joint ventures waarin de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft.

De boekwaarde van de investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen is als volgt geëvolueerd:

			30/06/2023	31/12/2022
WAARDE OP 1 JANUARI			144.891	156.532
Aandeel in het resultaat			1.359
Aanschaffingen en kapitaalinjecties			18.330	40.233
Wijzigingen van de consolidatiekring				82.637
Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen			-8.245	-43.587
Verkopen of vereffening van joint ventures en geassocieerde ondernemingen				-83.680
Terugbetaling kapitaal			-9.925	-8.827
Overige w ijzigingen			1.827	1.583
WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE			3.346	-11.641
WAARDE OP 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022			148.237	144.891


	ACTIVA - EUR ('000)		VERPLICHTINGEN - EUR ('000)
	30/06/2023	31/12/2022	30/06/2023	31/12/2022
WAARDE OP 1 JANUARI	114.977	114.833	-29.570	-38.824
Aanschaffingen en kapitaalinjecties	10.306	79.217	-3.825	-99.848
Terugbetaling kapitaal	-669	-67.291	2.477	90.174
Wijzigingen van de consolidatiekring		-12.800		17.005
Omrekeningsverschillen				2.202
Overige w ijzigingen	229	1.018	-624	-279
WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE	9.866	144	-1.972	9.254

Aangezien er geen aanwijzingen van bijzondere waardevermindering zijn, is er geen onderzoek op waardevermindering uitgevoerd voor de deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de vermogensmutatiemethode.

De gewogen gemiddelde rentevoet op leningen aan/van joint ventures en geassocieerde deelnemingen bedraagt 5,08% op 30 juni 2023 en 3,58% op 30 juni 2022. Het aflossingsschema voor leningen wordt vastgesteld op de einddatum van de projecten.

De onderstaande tabel toont het overzicht van de financiële toestand en het overzicht van het totaalresultaat uitgesplitst naar joint ventures en geassocieerde deelnemingen.

		AANDEEL VAN DE GROEP %		BOEKWAARDE VAN DE DEELNEMINGEN - EUR (000)		AANDEEL IN HET GLOBAAL RESULTAAT - EUR (000)
VENNOOTSCHAP	30/06/2023	31/12/2022	30/06/2023	31/12/2022	30/06/2023	31/12/2022
Bella Vita	50%	50%	75	76	-1	28
BONDY CANAL	40%	40%	-37	-37
Boralina Investments, S.L.	50%	50%	53	86	-32	-24
Brouckère Tow er Invest	50%	50%	37.616	35.981	385	3.424
CBD International	50%	50%	1.772	2.310	85	-243
Château de Beggen	50%	50%	12	13	-2	-3
Cityzen Holding	50%	50%	77	1.699	-4	-9
Cityzen Hotel	50%	50%	4.955	3.017	-2	-179
Cityzen Office	50%	50%	12.697	8.180	-5	-625
Cityzen Residence	50%	50%	2.908	2.756	-23	-192
CP Development Sp. z o.o.	50%	50%	-1.225	-1.424	-30	-577
CSM Development	50%	50%	1		-57	-1.603
CSM Properties		50%				62.023
Debrouckère Development Debrouckère Land (ex-Mobius I)	50% 50%	50% 50%	396 62	452 83	-56 -20	-45 -7
Debrouckère Leisure	50%	50%	2.212	2.253	-41	-30
Debrouckère Office	50%	50%	3.732	3.736	-3	-4

Gatew ay		50%				-3
Goodw ays SA	50%	50%	3.141	3.168	-27	-67
HOUILLES JJ ROUSSEAU	50%	50%
Ilot Ecluse	50%	50%	145	150	-5	-13
Immo Marial SàRL	50%	50%			-101	-121
Immo PA 33 1	50%	50%	1.382	1.350	32	36
Immo PA 44 1	50%	50%	514	504	9	-177
Immo PA 44 2	50%	50%	1.468	1.430	38	-993
Key West Development	50%	50%	241	292	-51	-95
Kiem 2050 SàRL	70%		71		1
Les Deux Princes Develop.	50%	50%	240	170	69	3.109
M1	33%	33%		2.034	1.187	1.426
M7 Mobius II	33% 50%	33% 50%	-12 674	-12 686	-1 -12	-4 19
Munroe K Luxembourg SA	50%	50%	8.892	8.085	-560	-311
NP_AUBER	50%	50%				-10
NP_AUBER_VH	50%	50%				-34
NP_AUBERVIL	50%	50%	1.546	1.022	525	698
NP_BESSANC2	50%	50%				86
NP_BESSANCOU	50%	50%				-56
NP_CHARENT1	50%	50%			-48	-263
NP_CRETEIL		50%		-1		-3
NP_EPINAY	33%	33%				-34
NP_VAIRES	33%	33%				-131
ODD Construct	50%	50%	587	1.292	-205	128
Oxy Living	50%	50%	2.021	1.047	5	-3
PA_VILLA	51%	51%	131	107	24	147
Plateau d'Erpent	50%	50%	808	2.290	18	467
RAC3	40%	40%	3.605	3.536	69	133
RAC4	40%	40%	1.342	1.317	24	-3
RAC4 Developt	40%	40%	1.522	1.544	-22	-23
RAC5	40%	40%	5.963	5.858	106	207
RAC6	40%	40%	1.745	4.223	-77	2.040
Surf Club Hospitality Group SL	50%	50%	5.480	5.485	-5	-15
Surf Club Marbella Beach, S.L.	50%	50%	21.307	21.312	-5	-83
TRELAMET	40%	40%	117	94	24	46
ULB Holding	60%	60%	-5.886	-5.782	-104	-210
Unipark	50%	50%	4.185	4.108	77	42
Universalis Park 2	50%	50%			-70	-133
Universalis Park 3	50%	50%			-149	-280
Universalis Park 3AB	50%	50%	2.014	1.988	26	14
Universalis Park 3C	50%	50%	423	418	4	1
Urban Living Belgium	30%	30%	8.798	8.600	423	189
TOTAAL JOINT VENTURES			137 768	135 495	1 413	67 657
277 SH	10%	10%	5.324	4.423	141	-22
Arlon 75	20%	20%	2.520	1.364	-1	-5
Beiestack SA	20%	20%	1.293	1.308	-16	-16
Belux Office Development Feeder CV	26%	26%	27	64	-3	-6
DHR Clos du Château	33%	33%	21	23	-2	-3
Immobel Belux Office Development Fund SCSP	19%	19%	-40	1.213	-169	-399
MONTLHERY 2 BIS	20%	20%			9	-25
RICHELIEU	10%	10%	1.324	1.001	-13
TOTAAL GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN			10 469	9 396	- 54	- 476


TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN			148 237	144 891	1 359	67 181

De onderstaande tabel toont de voorschotten van en aan de joint ventures en geassocieerde deelnemingen in het overzicht van de financiële positie.

		VOORSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN - EUR (000) KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN		VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN - EUR (000) VASTE ACTIVA		VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN - EUR (000) VLOTTENDE ACTIVA
VENNOOTSCHAP	30/06/2023	31/12/2022	30/06/2023	31/12/2022	30/06/2023	31/12/2022
Bella Vita
BONDY CANAL			3.626
Boralina Investments, S.L.
Brouckère Tow er Invest			1.000
CBD International			28.579	24.388
Château de Beggen Cityzen Holding				522
Cityzen Hotel				2.612
Cityzen Office		1.575	31	3.543
Cityzen Residence			2.697	2.633
CP Development Sp. z o.o.
CSM Development		50	1.025	57		844
CSM Properties
Debrouckère Development			4.757	2.957		63
Debrouckère Land (ex-Mobius I)		494	1.641	349		486
Debrouckère Leisure	99		2.446	2.260
Debrouckère Office	-3.641	-2.881		138		180
Gatew ay
Goodw ays SA		125	3.674	3.256		30
HOUILLES JJ ROUSSEAU
Ilot Ecluse
Immo Marial SàRL					2.955	2.514
Immo PA 33 1	-1.633	-1.601
Immo PA 44 1	-492	-419				-50
Immo PA 44 2	-1.413	-1.185				-150
Key West Development			6.953	6.644

Les Deux Princes Develop.	-887	-1.001				-300
M1 M7	-3.676	-6.061
Mobius II			504
Munroe K Luxembourg SA			14.914	14.752		226
NP_AUBER				251
NP_AUBER_VH				158
NP_AUBERVIL			2.950	2.945
NP_BESSANC2				1.329
NP_BESSANCOU				60
NP_CHARENT1			351	475
NP_CRETEIL				405
NP_EPINAY				1.176
NP_VAIRES
ODD Construct			8	584
Oxy Living
PA_VILLA	-534			31
Plateau d'Erpent				47		1.701
RAC3	-3.062	-2.990
RAC4	-1.877	-2.165		200
RAC4 Developt		320	1.103	57		507
RAC5	-6.252	-6.107
RAC6	-1.669	-1.337		1.320		-3.983
Surf Club Hospitality Group SL
Surf Club Marbella Beach, S.L.
TRELAMET
Unipark						206
ULB Holding Universalis Park 2	-4.218	-4.141	6.504	5.869	5.866
Universalis Park 3			9.386	9.305
Universalis Park 3AB	-1.936	-1.901
Universalis Park 3C	-352	-346
Urban Living Belgium			21.814	21.773		1.178
TOTAAL JOINT VENTURES	-31 542	-29 570	113 962	110 097	8 821	3 450
277 SH			60
Arlon 75
Beiestack SA
Belux Office Development Feeder CV
DHR Clos du Château
Immobel Belux Office Development Fund SCSP
MONTLHERY 2 BIS			373
RICHELIEU			1.627	1.430
TOTAAL GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN			2 060	1 430
TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN	-31.542	-29.570	116.022	111.527	8.821	3.450

Toelichting 19. Uitgestelde belastingen

Uitgestelde belastingvorderingen of -verplichtingen worden in de balans opgenomen bij aftrekbare of belastbare tijdelijke verschillen, fiscale verliezen en overgedragen belastingkredieten. De wijzigingen in de uitgestelde belastingen op de balans die zich in de loop van het boekjaar hebben voorgedaan, worden in de resultatenrekening opgenomen, tenzij zij betrekking hebben op bestanddelen die rechtstreeks onder nietgerealiseerde resultaat worden opgenomen.

Uitgestelde belastingen op de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:

EUR ('000)		Uitgestelde belastingvorderingen	Uitgestelde belastingschulden
	30/06/2023	31/12/2022	30/06/2023	31/12/2022
Fiscale verliezen	37.353	34.501
Tijdsverschil bij de w aardering van projecten	4.216	2.151	40.188	36.164
Afgeleide instrumenten			2.003
Reële w aarde van afgeleide financiële instrumenten			-154	-61
Overige elementen	83	55	-80	7
Netting (netto tax positie per entiteit)	-18.123	-14.974	-18.123	-14.974
TOTAAL	23.529	21.733	23.834	21.136


WAARDE OP 1 JANUARI	21.733		21.136
Uitgestelde belastingen geboekt in het eigen vermogen toekomend aan de aandeelhouders van de vennootschap			2.003
Uitgestelde belastingen geboekt in het globaal resultaat	1.796		695
WAARDE OP 30 JUNI 2023	23.529		23.834

Immobel Frankrijk blijft de belangrijkste bijdrager aan de uitgestelde belastingvorderingen met een aantal projecten die nog in ontwikkeling zijn en die nog voldoende winst zullen genereren om de fiscale verliezen te recupereren. Aangezien het management heeft besloten om zich te richten op grote projecten voor gemengd gebruik en op kantoorprojecten, heeft het de bestaande uitgestelde belastingvorderingen in vraag gesteld en geoordeeld dat deze nog kunnen worden teruggevorderd.

Immobel en Infinito dragen voor het grootste deel bij tot de uitgestelde belastingverplichtingen.

Toelichting 20. Voorraden

De voorraden bestaan uit gebouwen en terreinen die zijn verworven voor ontwikkeling en wederverkoop.

Uitgesplitst per geografisch segment zien de voorraden er als volgt uit:

	30/06/2023	31/12/2022
België	435.199	436.740
Luxemburg	194.084	152.357
Frankrijk	229.478	218.021
Duitsland	105.656	112.465
Polen	80.612	64.229
Spanje	2.301	1.914
TOTAAL VOORRADEN	1.047.330	985.726

Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000)	Kantoren	Residentieel	Verkavelingen	30/06/2023
België	142.020	221.551	71.628	435.199
Luxemburg	1.865	192.219		194.084
Frankrijk	171.532	57.946		229.478
Duitsland		105.656		105.656
Polen		80.612		80.612
Spanje		2.301		2.301
Totaal	315.417	660.285	71.628	1.047.330

Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000)	Kantoren	Residentieel	Verkavelingen	31/12/2022
België	144.431	212.117	80.192	436.740
Luxemburg	1.335	151.022		152.357
Frankrijk	159.962	58.059		218.021
Duitsland		112.465		112.465
Polen		64.229		64.229
Spanje		1.914		1.914
Totaal	305.728	599.806	80.192	985.726

De voorraadwijzigingen zijn voornamelijk het gevolg van Gasperich in Luxemburg.

Tot de belangrijkste projecten in voorraden behoren O'Sea, Isala en Lebeau Sablon in België, Gasperich, Polvermillen en Cat Club in Luxemburg, Saint-Antoine en Tati in Frankrijk, Eden in Duitsland en Granaria Gdansk in Polen.

De gewogen gemiddelde rentevoet van de geactiveerde financieringskosten op Projectfinancieringskredieten en op Obligaties bedroeg 3,0% op 30 juni 2023 en 2,7% op 30 juni 2022.

De voorraden kunnen als volgt worden uitgesplitst:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
VOORRADEN OP 1 JANUARI	985.726	698.623
Netto boekw aarde van de vastgoedbeleggingen overgedragen van / naar voorraden		103.462
Aankopen van het boekjaar	47.528	37.857
Ontw ikkelingen	81.083	340.856
Overdrachten van het boekjaar	-72.064	-208.866
Kosten van leningen	5.057	15.553
Wijziging van de consolidatekring		-1.759
Geboekte w aardeverminderingen
WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR	61.604	287.103
VOORRADEN OP 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022	1.047.330	985.726

Het management heeft bij de beoordeling van de opbrengstwaarde rekening gehouden met de huidige marktomstandigheden voor onroerend goed en gaat ervanuit dat de huidige boekwaarde van de voorraden kan worden terugverdiend door toekomstige verkopen.

De w ijzigingen van het boekjaar per EUR ('000) geografische zone :	Aankopen/ ontwikkelingen	Verkopen	Kosten van leningen	Net
België	24.186	-30.391	4.664	-1.541
Luxemburg	49.364	-8.142	505	41.727
Frankrijk	13.324	-1.625	-242	11.457
Duitsland	436	-7.529	284	-6.809
Polen	16.548	-11	-154	16.383
Spanje	387			387
TOTAAL	104.245	-47.698	5.057	61.604

De waarde van de voorraad die moet worden ingevorderd:

	30/06/2023	31/12/2022
Binnen de 12 maanden	136.633	175.902
Langer dan 12 maanden	905.290	809.824

De verdeling van de voorraad per type
Zonder vergunning	662.746	617.759
In ontw ikkeling	379.177	367.967

De boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven voor schuldbewijzen in verband met vastgoedbeleggingen en de voorraad in zijn geheel bedroeg 936 miljoen EUR, tegenover 893 miljoen EUR eind 2022, wat neerkomt op een stijging van 43 duizend EUR.

Op 30 juni 2023 bevestigde Immobel een kapitaaltoezegging voor een bedrag van 143 miljoen EUR voor projecten.

Toelichting 21. Handelsvorderingen

Handelsvorderingen hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
België	3.690	7.737
Luxemburg	2.294	1.050
Frankrijk	7.094	5.133
Duitsland	7.153	3.072
Polen	107	179
Spanje	420	420
Verenigd koninkrijk	261
TOTAAL HANDELSVORDERINGEN	21.019	17.591

De analyse van de betalingsachterstand is als volgt: EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Vervallen < 3 maanden	2.150	1.609
Vervallen > 3 maanden < 6 maanden	376	710
Vervallen > 6 maanden < 12 maanden	174	333
Vervallen > 1 jaar	1.209	1.230

KREDIETRISICO

Handelsvorderingen hebben voornamelijk betrekking op vorderingen op hetzij deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de vermogensmutatiemethode, hetzij op klanten. Voor beide soorten vorderingen wordt het kredietrisico als immaterieel beschouwd. Vorderingen op deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de vermogensmutatiemethode worden gewoonlijk gedekt door een actief in ontwikkeling. Vorderingen op klanten worden gewoonlijk gedekt door het verkochte actief dat als onderpand dient.

De bijzondere waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
TOESTAND OP 1 JANUARI	708	627
Toevoegingen	2	81
WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE	2	81
TOESTAND OP 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022	710	708

Toelichting 22. Contractactiva

De activa uit hoofde van contracten, die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15, hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
België	2.597	5.493
Luxemburg	1.893	1.867
Frankrijk	16.964	25.755
Duitsland	2.681	9.033
TOTAAL CONTRACTACTIVA	24.135	42.148

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
TOESTAND OP 1 JANUARI	42.148	117.953
Toevoegingen	8.820	4.952
Kortingen	-26.833	-80.757
WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE	-18.013	-75.805
TOESTAND OP 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022	24.135	42.148

Activa uit hoofde van contracten omvatten de bedragen waarop de entiteit recht heeft in ruil voor goederen of diensten die zij reeds voor een klant heeft geleverd, maar waarvoor de betaling nog niet is verschuldigd of afhankelijk is van de vervulling van een specifieke voorwaarde die in het contract is vastgelegd. Wanneer een bedrag opeisbaar wordt, wordt het overgeboekt naar de debiteurenrekening. Een handelsvordering wordt opgenomen zodra de entiteit een onvoorwaardelijk recht heeft om een betaling te innen. Dat onvoorwaardelijke recht bestaat vanaf het tijdstip waarop de betaling verschuldigd wordt.

Handelsvorderingen, andere vorderingen en activa uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden worden eveneens onderworpen aan een onderzoek op bijzondere waardevermindering overeenkomstig de bepalingen van IFRS 9 inzake verwachte kredietverliezen. Dat onderzoek wijst niet op een significante potentiële impact, aangezien de contractactiva (en de bijbehorende vorderingen) over het algemeen gedekt zijn door de onderliggende activa die het over te dragen gebouw vertegenwoordigen.

Op 30 juni 2023 is de verandering in contractactiva voornamelijk het gevolg van de gedaalde operationele activiteit.

Toelichting 23. Vooruitbetalingen en andere vorderingen

	30/06/2023	31/12/2022
Overige vorderingen	39.824	51.304
w aarvan: voorschotten en borgstellingen
belastingen (andere dan op inkomsten) en terug te vorderen BTW	23.939	33.567
vooruitbetalingen en te ontvangen dividenden	15.885	17.737
Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten op projecten in ontw ikkeling	7.333	4.913
over te dragen kosten	4.086	4.550
verkregen opbrengsten	3.247	363
TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA	47.157	56.217

Deze vorderingen hebben voornamelijk betrekking op btw-vorderingen op het project Polvermillen in Luxemburg en op toegerekende baten in Immobel S.A.

Toelichting 24. Informatie over de netto financiële schuld

De netto financiële schuld van de Groep is het saldo van de geldmiddelen en kasequivalenten en de financiële schulden (op korte en op lange termijn). Het bedraagt -746.557 duizend EUR op 30 juni 2023, tegenover -625.274 duizend EUR op 31 december 2022.

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Geldmiddelen en kasequivalenten (+)	168.360	275.926
Langlopende financiële schulden (-)	656.166	722.777
Kortlopende financiële schulden (-)	258.752	179.723
NETTO FINANCIËLE SCHULD	-746.557	-626.574

Op 30 juni 2023 bedraagt de gearing ratio van de Groep6 58,5% (64,5% volgens de interne visie), tegenover 52,9% (58,9% volgens de interne visie) op 31 december 2022.

GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN

De kasdeposito's en liquide middelen bedragen 168.360 duizend EUR tegenover 275.926 duizend EUR eind 2022, wat neerkomt op een daling met 107.566 duizend EUR.

De geldmiddelen en kasequivalenten kunnen als volgt uitgesplitst worden:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Termijndeposito's met een aanvankelijke duurtijd van minder dan 3 maanden	53.093	137.804
Beschikbare geldmiddelen	114.804	138.122
Contant toegezegd	463
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN	168.360	275.926

De verklaring van de wijziging in beschikbare geldmiddelen is te vinden in het geconsolideerde kasstroomoverzicht. De geldmiddelen en kasequivalenten zijn volledig beschikbaar, hetzij voor uitkering aan de aandeelhouders, hetzij voor financiering van projecten die eigendom zijn van de verschillende vennootschappen.

FINANCIËLE SCHULDEN

De financiële schulden stegen met 12.418 duizend EUR, van 902.500 duizend EUR op 31 december 2022 tot 914.918 duizend EUR op 30 juni 2023. De financiële schulden bestaan uit de volgende bestanddelen:

	30/06/2023	31/12/2022
Niet-achtergestelde obligatieleningen:
- vervaldag 17-10-2025, rentevoet 3,50 % - nominale w aarde van 50 MEUR	50.000	50 000
- vervaldag 14-04-2027, rentevoet 3,00 % - nominale w aarde van 75 MEUR	75.000	75 000
- vervaldag 12-05-2028, rentevoet 3,00 % - nominale w aarde van 125 MEUR	125.000	125 000
- vervaldag 29-06-2026, rentevoet 4,75 % - nominale w aarde van 125 MEUR	125.000	125 000
Leasecontracten	7.943	8 536
Bankleningen	273.223	339 241
TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN	656.166	722 777
Niet-achtergestelde obligatieleningen:
- vervaldag 17-10-2023, rentevoet 3,00 % - nominale w aarde van 50 MEUR	50.000	50 000
Bankleningen	202.976	119 843
Leasecontracten	1.997	2 316
Niet-vervallen rente	3.779	7 564
TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN	258.752	179 723
TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN	914.918	902 500

Financiële schulden met vaste rentevoet	425.000	425 000
Financiële schulden met variabele rentevoet	486.139	469 936
Niet-vervallen rente	3.779	7 564
Bedrag van de schulden gew aarborgd door zekerheden	476.199	409 558
Boekw aarde van de activa van de groep in pand gegeven als w aarborg	936.112	893 009

⁶ De gearing ratio wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door de som van de netto financiële schuld en het eigen vermogen (aandeel) van de groep, waarbij de goodwill wordt afgetrokken van het eigen vermogen (aandeel) van de groep.

De financiële schulden evolueren als volgt:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI	902.500	866 690
Verplichtingen met betrekking tot leasecontracten	-912
Aangegane schulden	100.742	397 909
Terugbetaalde schulden	-85.574	-353 659
Wijzigingen van de consolidatiekring	-304	-8 536
Mutaties obligaties - niet-vervallen rente	-5.313	-7 468
Niet-vervallen rente op overige leningen	3.779	7 564
WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE	12.418	35 810
FINANCIËLE SCHULDEN OP 30 JUNI 2023 / 31 DECEMBER 2022	914.918	902 500

Alle financiële schulden luiden in EUR.

Met uitzondering van de obligaties verloopt de financiering voor de Groep en de financiering voor de projecten van de Groep op basis van een kortetermijnrente, de Euribor 1 tot 12 maanden, vermeerderd met de commerciële marge.

Per eind juni 2023 mag Immobel gebruikmaken van 538 miljoen EUR aan bevestigde kredietlijnen voor het financieren van projecten, waarvan 426 miljoen EUR werd gebruikt. Die kredietlijnen (kredieten voor het financieren van projecten) zijn specifiek voor de ontwikkeling van bepaalde projecten.

Om zijn liquiditeitspositie verder veilig te stellen, heeft Immobel een overbruggingsfinancieringslijn afgesloten voor een bedrag van EUR 135 miljoen, om de terugbetaling van de obligatielening van EUR 50 miljoen in oktober en een mogelijk kastekort te dekken.

Op 30 juni 2023 bedroeg de boekwaarde van de activa van de Groep die als zekerheid voor het bedrijfskrediet en de projectfinancieringskredieten werden verstrekt, 936 miljoen EUR.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële verplichtingen van de Groep volgens vervaldag:

TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000)	TOT 1 JAAR	1 TOT 2 JAAR	2 TOT 3 JAAR	3 TOT 4 JAAR	4 TOT 5 JAAR	NA 5 JAAR	Totaal
Obligatieleningen	50.000		175.000	75.000	125.000		425.000
Kredietlijnen project financiering	179.530	133.426	98.132	15.365			426.454
Corporate Credit lines		26.300					26.300
Commercial paper	23.445						23.445
Leasecontracten	2.000	1.832	1.680	1.079	792	2.557	9.940
Nog niet vervallen rente en
afgeschreven kosten	3.779						3.779
TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN	258.754	161.558	274.813	91.444	125.792	2.557	914.918

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de looptijd van de rente op de financiële verplichtingen van de Groep:

TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000)	TOT 1 JAAR	1 TOT 2 JAAR	2 TOT 3 JAAR	3 TOT 4 JAAR	4 TOT 5 JAAR	NA 5 JAAR	Totaal
Obligatieleningen	14.135	13.688	12.402	5.513	3.236		48.974
Kredietlijnen project financiering	20.882	12.098	2.317	69			35.366
Corporate Credit lines	1.401	677					2.078
Commercial paper	134						134
Leasecontracten	64	59	54	22	14	43	256
TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN	36.616	26.522	14.772	5.604	3.250	43	86.807

RENTERISICO

Om haar blootstelling aan variabele rentevoeten af te dekken, maakt de Vennootschap gebruik van verschillende soorten financiële instrumenten.

Rentebegrenzing (CAP)

In maart 2019 sloot de Vennootschap overeenkomsten om de rentevoet op 3% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een nominaal bedrag van 18 miljoen EUR voor de periode van 22 mei 2019 tot 22 augustus 2026.
In mei 2021 sloot de Vennootschap een andere overeenkomst om de rentevoet op 1,5% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een notioneel bedrag van 225 miljoen EUR voor de periode van 1 juli 2023 tot 1 juli 2024.
In januari 2023 sloot de Vennootschap twee overeenkomsten om de rentevoet op 4% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een notioneel bedrag van 100 miljoen EUR voor de periode van 1 januari 2024 tot 31 december 2024 en met betrekking tot een notioneel bedrag van 100 miljoen EUR voor de periode van 1 januari 2025 tot 31 december 2025.

Renteswap

De Vennootschap maakt gebruik van renteswapovereenkomsten om een deel van haar renterisico's om te zetten van variabele rentevoeten naar vaste rentevoeten, om zo het risico van een stijgende EURIBOR-rentevoet te beperken. De renteswaps vervangen elk jaar het Euribor-tarief door een vaste rente op het uitstaande bedrag.

Renteswaps - EUR (000) Bedrijf	OPENSTAAND BEDRAG	VASTE RENTE	BEGINDATUM	EINDDATUM
Immobel S.A.	25.500	5 bps	29-01-21	31-01-25
Infinito S.A.	19.550	9.4 bps	30-09-21	30-04-24
Infinito S.A.	5.000	9.4 bps	30-09-21	30-04-24
Infinito Holding S.R.L.	19.550	9.4 bps	30-09-21	30-04-24
Infinito Holding S.R.L.	5.000	9.4 bps	30-09-21	30-04-24
Arlon 75 S.A.	20.400	320 bps	27-06-23	27-12-25
CP Developments SP. Z O.O.	15.585	370.5 bps	28-02-23	10-03-25
Munroe K Luxembourg SA	56.927	240.8 bps	31-05-22	31-05-25
North Living SA	11.367	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Offices SA	19.433	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Student Housing SA	1.467	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Retail SA	1.467	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Public SA	2.933	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Living SA	11.367	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Offices SA	19.433	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Student Housing SA	1.467	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Retail SA	1.467	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Public SA	2.933	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Living SA	11.367	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Offices SA	19.433	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Student Housing SA	1.467	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Retail SA	1.467	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
North Public SA	2.933	301.5 bps	29-12-23	31-12-25

Immobel heeft de volgende verschillende renteswaps afgesloten:

Zowel de CAP's als de renteswaps zijn formeel aangemerkt en kwalificeren als kasstroomafdekkingen en zijn opgenomen in de geconsolideerde balans onder overige vlottende en vaste financiële activa voor een totaalbedrag van EUR 9 260 duizend.

Een stijging van de rentevoet met 1% zou leiden tot een jaarlijkse stijging van de rentelast op de schulden met 1.715 duizend EUR.

INFORMATIE OVER DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE INSTRUMENTEN

De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende categorieën financiële activa en passiva met hun boekwaarde in de balans en hun respectieve reële waarde, uitgesplitst naar waarderingscategorie.

De reële waarde van financiële instrumenten wordt als volgt bepaald:

Als zij een korte looptijd hebben (bijvoorbeeld: handelsvorderingen en -schulden), wordt de reële waarde geacht dicht aan te leunen tegen de geamortiseerde kostprijs,
Voor vastrentende schulden, gebaseerd op de verdisconteerde toekomstige kasstroom, geschat op basis van de marktrente bij afsluiting,
Voor schulden met variabele rente wordt de reële waarde geacht dicht aan te leunen tegen de geamortiseerde kostprijs,
Voor afgeleide financiële instrumenten wordt de reële waarde bepaald op basis van de verdisconteerde toekomstige kasstromen die worden geraamd op basis van de curves van de termijnrente. Naar die waarde wordt verwezen door de financiële instelling van de tegenpartij,
Voor genoteerde obligaties, op basis van de notering bij de afsluiting.

De waardering van financiële activa en financiële verplichtingen tegen reële waarde kan op een van de volgende wijzen worden gekarakteriseerd:

Niveau 1: de reële waarden van financiële activa en passiva met standaardvoorwaarden die verhandeld worden op actieve liquide markten worden bepaald op basis van genoteerde marktprijzen op actieve markten voor identieke activa en passiva,
Niveau 2: de reële waarden van andere financiële activa en financiële verplichtingen worden bepaald in overeenstemming met algemeen aanvaarde prijsbepalingsmodellen die gebaseerd zijn op verdisconteerde kasstroomanalyses waarbij gebruik wordt gemaakt van prijzen uit waarneembare actuele markttransacties en prijsnoteringen van handelaars voor soortgelijke instrumenten. Dit betreft voornamelijk afgeleide financiële instrumenten,
Niveau 3: de reële waarden van de overige financiële activa en financiële verplichtingen worden afgeleid van waarderingstechnieken die inputs bevatten die niet gebaseerd zijn op waarneembare marktgegevens.

EUR ('000)	Niveau van de reële waarde	Netto boekwaarde per 30/06/2023	Geamortiseerde kostprijs	Reële waarde per 30/06/2023	Cash flow hedging 30/06/2023
ACTIVA
Geldmiddelen en kasequivalenten		168.360	168.360	168.360
Overige vlottende financiële activa	Level 2	5.781		5.127	654
Overige vlottende financiële activa	Level 2	3.479		3.085	394
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen	Level 2	124.843	124.843	124.843
TOTAAL		298.984	293.203	298.330	654
VERPLICHTINGEN
Rentedragende schulden	Level 1	425.000	425.000	414.915
Rentedragende schulden	Level 2	489.918	489.918	489.918
Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen	Level 2	31.542	31.542	31.542
TOTAAL		946.460	946.460	936.375

Bedragen opgenomen in overeenstemming met IFRS 9

		Bedragen opgenomen in overeenstemming met IFRS 9 (herwerkt)
EUR ('000)	Niveau van de reële waarde	Netto boekwaarde per 31/12/2022	Geamortiseerde kostprijs	Reële waarde via winst en verlies	Reële waarde per 31/12/2022	Cash flow hedging 31/12/2022
ACTIVA
Geldmiddelen en kasequivalenten		275.926	275.926		275.926
Overige vlottende financiële activa		3.450			3.247	203
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen		114.977	114.977		114.977
TOTAAL		394.353	390.903		394.150	203
VERPLICHTINGEN
Rentedragende schulden Level 1		425.000	425.000		405.127
Rentedragende schulden Level 2		477.500	477.500		477.500
Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen Level 2		29.570	29.570		29.570
TOTAAL		932.070	932.070		912.197

De Vennootschap veranderde in de eerste helft van 2023 niets aan haar beleid inzake het beheer van financiële risico's.

INVESTMENT GRADE

Alle bankrekeningen zijn aangehouden bij banken met een 'investment grade'-rating (Baa3/BBB-rating of beter).

LIQUIDITEITSRISICO

Immobel gebruikt sterk gecentraliseerde structuren voor het poolen van geldmiddelen en kasequivalenten op Groepsniveau. De centrale liquiditeitspositie wordt maandelijks berekend op basis van een bottomupmethode over een vlottende periode van 12 maanden. De liquiditeitsplanning wordt aangevuld met maandelijkse stresstests.

FINANCIËLE VERBINTENISSEN

De Groep is, voor de hierboven genoemde obligaties en kredietlijnen, onderworpen aan een aantal financiële verbintenissen.

Bij deze covenants wordt rekening gehouden met het eigen vermogen, de netto financiële schuld en de verhouding daarvan tot het eigen vermogen en de voorraden. Op 30 juni 2023 voldeed de Groep, net als de voorgaande jaren, aan al deze financiële verplichtingen. Er hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met de gevolgen van de schending van de convenanten. Immobel heeft voldoende speelruimte om zulke schendingen te vermijden.

RISICO VAN SCHOMMELINGEN IN VREEMDE VALUTA

De Groep heeft een beperkte afdekking van de wisselkoersrisico's op zijn activiteiten. De functionele valuta van projecten die momenteel in Polen worden ontwikkeld en van de activiteiten in het UK, wordt omgezet van respectievelijk PLN naar EUR (behalve voor Central Point dat in EUR wordt beheerd) en GBP naar EUR, wat een impact heeft op het niet-gerealiseerd resultaat.

Toelichting 25. Handelsschulden

Per geografisch segment kan deze rekening als volgt worden uitgesplitst:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
België	20.817	41.955
Luxemburg	3.444	3.889
Frankrijk	27.257	27.534
Duitsland	10.311	16.044
Polen	252	2.202
Spanje	4.085	4.175
Verenigd koninkrijk	286	2.585
TOTAAL HANDELSSCHULDEN	66.452	98.384

De handelsschulden hebben voornamelijk betrekking op de projecten O'sea en St Roch in België, Saint Antoine Paris Lannelongue en Issy-Les-Molineaux in Frankrijk en Eden in Duitsland.

Toelichting 26. Verplichtingen uit hoofde van contracten

De verplichtingen uit hoofde van contracten die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15 hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
België	8.228	10.254
Luxemburg	5.452	7.778
Frankrijk	10.381	4.987
Polen	46.215	28.466
TOTAAL CONTRACT VERPLICHTINGEN	70.276	51.485

De toename van verplichtingen uit hoofde van contracten is voornamelijk toe te schrijven aan Bussy in Frankrijk en Granaria in Polen.

Verplichtingen uit hoofde van contracten omvatten bedragen die door de entiteit zijn ontvangen als vergoeding voor goederen of diensten die nog niet aan de klant zijn geleverd. Verplichtingen uit hoofde van contracten worden afgewikkeld door 'toekomstige' opname van de inkomsten wanneer aan de IFRS 15 criteria voor de opname van opbrengsten is voldaan.

Alle bedragen die zijn opgenomen onder contractverplichtingen hebben betrekking op woonactiviteiten waarvoor de opbrengsten in de loop van de tijd worden opgenomen, met uitzondering van Polen waar de opbrengsten worden opgenomen bij oplevering, waardoor discrepanties ontstaan tussen betalingen en het realiseren van voordelen.

Toelichting 27. Sociale schulden, btw, toe te rekenen kosten en andere schulden

Deze rekening omvat de volgende componenten:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Sociale schulden	2.041	3.015
Belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en te betalen BTW	14.510	17.005
Toe te rekenen kosten	3.846	13.026
Dividenden betaalbaar	50	163
Overige	4.956	2.732
Overige verplichtingen bij zakenpartners	12.290	18.419
TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	37.693	54.360

Overige schulden op korte termijn bestaan hoofdzakelijk uit belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en toe te rekenen kosten en uitgestelde baten in België en Frankrijk.

Toelichting 28. Wijziging in werkkapitaal

De wijziging van het bedrijfskapitaal naar aard is als volgt vastgesteld:

EUR ('000)	30/06/2023	31/12/2022
Voorraden, inclusief aanschaffingen en verkopen van dochterondernemingen met een specifiek project	-61.604	-183.641
Vorderingen op minder dan één jaar	26.205	96.330
Uitgestelde kosten en overlopende activa	-2.420	-19.977
Handelsschulden	-13.140	44.353
Te betalen bedragen inzake belastingen en sociale zekerheid	-3.470	3.591
Overlopende rekeningen en uitgestelde inkomsten	-13.114	-9.254
Overige schulden bij zakenpartners	6.415	-4.585
WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL	-61.128	-73.183

Veranderingen in de drijvende krachten achter het werkkapitaal worden behandeld in de respectieve toelichtingen eerder in dit verslag.

Toelichting 30. Seizoensgebondenheid van de resultaten

Wegens de intrinsieke aard van de activiteit van de Vennootschap, namelijk vastgoedontwikkeling, kunnen de resultaten van het eerste halfjaar van 2023 niet over het gehele jaar worden geëxtrapoleerd. Die resultaten zijn afhankelijk van de definitieve transacties vóór 31 december 2023.

Toelichting 31. Het continuïteitsbeginsel

Uit de cijfers voor het eerste halfjaar van 2023 en de prognose voor 2023 blijkt dat de management assessment met betrekking tot de continuïteit van de Vennootschap nog steeds adequaat is en dat de Groep goede vooruitzichten heeft.

Toelichting 32. Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van de tussentijdse verslagperiode hebben plaatsgevonden

Van de verslagdatum op 30 juni 2023 tot 14 september 2023, toen de jaarrekening door het bestuursorgaan werd goedgekeurd, heeft zich geen belangrijke gebeurtenis voorgedaan die de jaarrekening zou kunnen wijzigen.

Toelichting 33. Verbonden partijen

De transacties van verbonden partij beschreven in Toelichting 32 van de Toelichtingen bij de Geconsolideerde Jaarrekening per 31 december 2022 zijn per eind juni 2023 niet noemenswaardig veranderd.

IV. Verklaring van het bestuur

A³ Management bv, vertegenwoordigd door dhr. Marnix Galle, in zijn hoedanigheid van uitvoerend voorzitter van het bestuursorgaan en KB Financial Services bv, vertegenwoordigd door dhr. Karel Breda in zijn hoedanigheid van Chief Financial Officer verklaren dat, voor zover hen bekend:

het tussentijds verslag een getrouw beeld geeft van de belangrijkste gebeurtenissen en, in voorkomend geval, van de belangrijkste transacties tussen de betrokken partijen die zich de eerste zes maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en van het effect daarvan op de samengevatte rekeningen, en dit verlag eveneens een beschrijving geeft van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.
het geheel van de samengevatte jaarrekening, die is opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige voorschriften, en die werd beoordeeld door de auditor, een getrouw beeld geeft van de financiële toestand en van de resultaten van Immobel Group en van haar dochterondernemingen.

AI Terminal

Immobel NV

3964_rns_2023-09-15_aff507c7-6e8b-42fe-8471-6e6d73a4fbea.pdf

PER 30 JUNI 2023

INHOUD

II. Tussentijds bestuursverslag

A. Hoogtepunten

HALFJAARRESULTATEN IMMOBEL 2023 IMMOBEL HOUDT STAND IN TURBULENTE MARKT

Te midden van aanzienlijke geopolitieke en macro-economische turbulentie en een afkoeling van de wereldwijde vastgoedmarkten, blijft Immobel gestaag door het veranderende marktlandschap navigeren.

Business update | Uitdagende marktomstandigheden

Vergunningen | Nieuwe vergunningen verkregen voor belangrijke projecten

Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen

Immobel team en transitie

B. Projectoverzicht

België

Frankrijk

Luxemburg

Polen

Duitsland

Spanje

III. Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening

A. Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en nietgerealiseerd resultaat (in duizenden EUR)

B. Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)

C. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR)

D. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR)

E. Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening

Toelichting 1. Basis van voorbereiding

Toelichting 2. Boekhoudkundige beginselen en methoden

Normen en interpretaties van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2023

Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening:

De wijzigingen:

Volgens dat nieuwe boekhoudmodel voor variabele betalingen zal een verkoper-lessee:

Deze wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.

Wijzigingen in IAS 7 Kasstroomoverzicht en IFRS 7 Financiële instrumenten: Toelichtingen:

Toelichting 3. Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van onzekerheden in verband met de ramingen

Toelichting 4: Voornaamste risico's en onzekerheden

Toelichting 5. Consolidatiekring

In de eerste helft van 2023 werden de volgende wijzigingen vastgesteld:

Is toegetreden tot de consolidatiekring:

Hebben de consolidatiekring verlaten:

Toelichting 6. Operationeel segment – Financiële informatie per geografisch segment

Per 30 juni 2023:

Op 31 december 2022:

Toelichting 7. Opbrengsten

Verkoop van kantoorgebouwen

Overeenkomstig IFRS 15 beoordeelt Immobel geval per geval:

Verkoop residentiële projecten

Verkaveling

Uitgesplitst volgens deze verschillende opnamegrondslagen zien de verkopen er als volg uit:

Toelichting 8. Huurinkomsten

Een uitsplitsing per geografisch segment geeft het volgende resultaat:

Toelichting 9. Andere bedrijfsopbrengsten

Uitsplitsing als volgt:

Toelichting 10. Kostprijs van de omzet

Toelichting 11. Administratiekosten

Uitsplitsing als volgt:

Personeelskosten:

Afschrijving, waardevermindering en bijzondere waardevermindering van activa:

Overige operationele kosten:

Hoofdbestanddelen van diensten en andere goederen:

Toelichting 12. Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen, na belastingen

Toelichting 13. Netto financiële kosten

Het financieel resultaat kan als volgt worden uitgesplitst:

Toelichting 14. Inkomstenbelasting

De inkomstenbelasting ziet er als volgt uit:

Toelichting 15. Winst per aandeel

De gewone winst per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:

Toelichting 16. Met een gebruiksrecht overeenstemmende activa

De met een gebruiksrecht overeenstemmende activa evolueren als volgt:

Toelichting 17. Vastgoedbeleggingen

Toelichting 18. Investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen

De boekwaarde van de investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen is als volgt geëvolueerd:

Toelichting 19. Uitgestelde belastingen

Uitgestelde belastingen op de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:

Toelichting 20. Voorraden

Uitgesplitst per geografisch segment zien de voorraden er als volgt uit:

De voorraden kunnen als volgt worden uitgesplitst:

De waarde van de voorraad die moet worden ingevorderd:

Toelichting 21. Handelsvorderingen

KREDIETRISICO