SOMMAIRE

I.	RAPPORT INTERMÉDIAIRE1
II.	Rapport de gestion intermédiaire 1
A.	Faits marquants 1
B.	Aperçu du projet4
III.	États financiers consolidés condensés intermédiaires7
A.	État consolidé condensé des pertes et profits, et autres éléments du résultat global (en milliers
	d'euros) 7
B.	État consolidé condensé de la situation financière (en milliers d'euros) 8
C.	État consolidé condensé des flux de trésorerie (en milliers d'euros) 9
D.	État consolidé condensé des variations des fonds propres (en milliers d'euros)10
E.	Notes sur les états financiers consolidés condensés intermédiaires 11
IV.	Déclaration de la direction37
V.	Rapport de l'auditeur38

II. Rapport de gestion intermédiaire

A. Faits marquants

L'EXCELLENCE OPÉRATIONNELLE GÉNÈRE UN IMPACT POSITIF SUR LES ACTIVITÉS MALGRÉ DES CONDITIONS DE MARCHÉ DIFFICILES

Obtention de permis définitifs pour des projets1 d'une valeur brute de développement de 804,8 millions d'euros, soit une augmentation de 266% par rapport au total de l'exercice 2023, dont 63% pour des projets résidentiels. Le portefeuille total de projets permis a atteint 2 milliards d'euros, sur un portefeuille total de 4,7 milliards d'euros.
En bonne voie pour livrer 1 315 appartements en 2024
Revenus locatifs de baux à long terme conformes à l'objectif annuel de 16 millions d'euros2

¹ Valeur brute de développement : chiffre d'affaires futur total attendu (part du groupe) d'un projet ou de tous les projets du portefeuille actuel. ² Part revenant à Immobel

Contrats de location conclus pour plus de 56 000m² d'espaces de bureaux, avec des locataires tels que l'Agence européenne de défense, Engie et Motel One
Vente de la majorité des espaces de bureaux du projet Brouck'R à la Loterie Nationale, vente des unités résidentielles River Place à la Ville de Luxembourg et vente de toutes les unités résidentielles du projet OXY
Immobel renonce à l'acquisition des tours Proximus et enregistre une charge de dépréciation de 48 millions d'euros sur le projet
EBITDA sous-jacent3 de 14,1 millions d'euros, résultat net sous-jacent⁴ de 4,3 millions d'euros
Position de liquidité à 166 millions d'euros⁵
Coût moyen de la dette à 3,8% dont plus de 80% couvert ou à taux fixe jusqu'au milieu de l'année 2026
Total des actifs de 1,6 milliard d'euros (comptabilisé à leur coût historique), déprécié à hauteur de 93,4 millions d'euros (6 % de l'actif total), en incluant le projet Proximus et avec des dépréciations reflétant l'impact du ralentissement du marché de l'immobilier
Ratio d'endettement⁶ de 68%, aucun refinancement du groupe n'étant prévu pour 2024

Le marché de l'immobilier reste confronté à des difficultés. Les taux d'intérêt constamment élevés, les inquiétudes persistantes concernant la maîtrise de l'inflation et l'instabilité géopolitique ont freiné l'activité immobilière au cours des six derniers mois. En réponse à ces conditions de marché, l'entreprise continuera à se concentrer sur l'excellence opérationnelle, la gestion des risques et des liquidités afin de préserver un bilan sain.

LE POINT SUR LES ACTIVITES

Les ventes d'unités résidentielles en Belgique se poursuivent à un bon rythme, notamment avec OXY (complètement vendu), Slachthuis et Ilot St-Roch.
115 unités du projet River Place ont été vendues à la Ville de Luxembourg. Les ventes d'unités résidentielles au Luxembourg et en Allemagne restent modestes, mais l'exposition de l'entreprise est faible sur ces marchés.
Le marché de l'investissement institutionnel dans les bureaux est toujours au point mort.
La Loterie Nationale a décidé d'acheter 6 800m² d'espaces de bureaux dans l'immeuble Brouck'R, un projet mixte de premier plan situé au cœur de Bruxelles, pour en faire son nouveau siège à partir de 2027. Cet achat représente 65 % des 10 700m² d'espaces de bureaux disponibles dans le projet.
Les locations de bureaux ont généré un revenu de 8,3 millions d'euros7 au cours du premier semestre de l'année. L'Agence européenne de défense a signé une convention d'usufruit pour la totalité (10 445m²) de l'immeuble The Muse8 – situé en plein cœur du quartier européen de Bruxelles (quartier Léopold) – tandis que les contrats de location à long terme ont été confirmés pour Engie (31 815m²) et Motel One (14 707m²) dans le cadre du projet OXY à Bruxelles. Les immeubles de bureaux d'Immobel se distinguent par leur développment durable, offrant une haute efficacité énergétique, et par des emplacements de premier plan. L'offre de ces projets est limitée et la demande de location est forte.
Pas moins de 1 315 appartements seront livrés en 2024, dont 550 unités résidentielles pour le projet Granaria en Pologne et 490 unités dans plusieurs projets à Paris.
L'entreprise a décidé de ne pas exercer l'option d'achat sur les tours Proximus au terme de négociations intensives n'ayant pas permis d'arriver à une solution mutuellement acceptable. Compte tenu des conditions actuelles du marché et d'un prix d'achat de 143 millions d'euros, la poursuite du projet aurait eu un impact significatif sur les finances de l'entreprise. Une charge

³ L'EBITDA sous-jacent (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat d'exploitation (y compris la part du résultat des entreprises associées et des joint ventures) avant amortissement, dépréciation et réduction de valeur d'actifs avant l'application de la norme IFRS 11.

⁴ Bénéfice net (part du groupe) hors réductions de valeur

⁵ Y compris les liquidités et les lignes de crédit d'entreprise non utilisées

⁶ Le ratio d'endettement est calculé en divisant la dette financière nette par la somme de la dette financière nette et des capitaux propres.

⁷ Part d'Immobel

⁸ Géré pour le compte du Belux Office Development Fund

de dépréciation de 48 millions d'euros a été comptabilisée, y compris un paiement de 30 millions d'euros à Proximus au mois de décembre 2023. Cet ajustement n'aura pas d'incidence sur la position de liquidité et Immobel examine ce qui est possible afin de récupérer au maximum ce montant déprécié.

LE POINT SUR LA SITUATION FINANCIERE

Les résultats du 1er semestre 2024 reflètent l'environnement toujours difficile auquel le marché immobilier reste confronté. L'EBITDA sous-jacent était de 14,1 millions d'euros (vue interne) et de 5,9 millions d'euros (vue externe), avec un résultat net sous-jacent de 4,3 millions d'euros et un résultat net de -89,1 millions d'euros.
Une dépréciation de 93,4 millions d'euros a été enregistrée sur un total des actifs de 1,6 milliard d'euros (comptabilisés à leur coût historique), ce qui équivaut à 6 % du total des actifs. Les réductions de valeur reflètent la décision d'arrêter le projet Proximus (48 millions d'euros) ainsi que la faiblesse du marché immobilier au Luxembourg, en Allemagne et en France.
Le bilan solide d'Immobel et sa position de liquidité saine de plus de 166 millions d'euros en juin 2024 lui procurent une forte stabilité financière pour poursuivre le développement de son portefeuille existant.
Immobel a obtenu des permis définitifs pour une valeur brute de développement de 804,8 millions d'euros, soit une augmentation de 266% par rapport à l'exercice 2023. Quant à la valeur brute de développement des projets avec permis, elle devrait atteindre près de 2 milliards d'euros d'ici la fin de l'exercice 2024. Des permis ont été obtenus, par exemple, pour Kiem et River Place au Luxembourg, Universalis Park 2 et Lebeau à Bruxelles, O'Sea phase 4 à Ostende et Slachthuis à Anvers.
Le ratio d'endettement se situe à 68% à la fin du mois de juin 2024. Ce ratio comprend également le financement des espaces de bureaux livrés qui génèrent actuellement 16 millions d'euros de revenus locatifs indexés grâce à des baux à long terme. La diminution du ratio d'endettement dépend de la cession d'immeubles de bureaux à des investisseurs institutionnels, ce qui est actuellement freiné par des conditions de marché défavorables. En outre, Immobel a recours à divers instruments financiers, notamment des swaps de taux d'intérêt, pour couvrir son exposition aux taux d'intérêt variables. Cette approche de gestion active des risques a permis de maintenir le coût moyen de la dette à 3,8%.

LE POINT SUR L'ESG

Au cours du premier semestre 2024, nous avons réalisé d'importants investissements dans l'engagement ESG et les opportunités de formation pour tous nos collaborateurs, car nous sommes convaincus que nos équipes sont nos meilleurs atouts pour atteindre nos ambitions ESG. Nous avons organisé des séances d'information dans plusieurs pays afin de sensibiliser et de stimuler l'engagement dans tous les domaines ESG.

CONSEIL D'ADMINISTRATION

Astrid De Lathauwer (en tant que représentante d'ADL Comm.V.) a démissionné du Conseil d'administration. Éric Donnet (en tant que représentant de la Holding Saint Charles SAS) a été nommé nouvel administrateur le 26 juin. Il entre au Conseil d'administration, au Comité d'investissement et au Comité ESG. Le Conseil d'administration remercie sincèrement Mme De Lathauwer pour son dévouement, son engagement et ses précieuses contributions à l'entreprise et lui souhaite tout le succès possible pour l'avenir.

B. Aperçu du projet

Aperçu des principaux projets dans le portefeuille du Groupe Immobel au 30 juin 2024

(par ordre de surface du projet).

Belgique

	Surface
Project	(x1000	Location	Use	Construction	Completion	Share Immobel
	m²)
Slachthuissite	240	Antwerp	Residential	Q2 2022	2030+	30%
Oxy	74	Brussels	Mixed	Q1 2024	Q4 2026	50%
Key West	63	Brussels	Mixed	Q2 2028	2030+	50%
Universalis Park 3	55	Brussels	Mixed	Q2 2029	2030+	50%
Panorama	TBD	Brussels	Mixed	Q3 2020	2030+	40%
Ciney	47	Ciney	Residential	Q1 2025	2030+	100%
Multi	46	Brussels	Offices	Q1 2019	Q1 2022	50%
Lebeau	40	Brussels	Mixed	Q4 2025	Q4 2027	100%
Brouck'R	38	Brussels	Mixed	Q4 2024	Q3 2026	50%
Universalis Park 2	35	Brussels	Residential	Q2 2025	Q4 2028	50%
Ilôt Saint-Roch	35	Nivelles	Residential	Q1 2022	Q1 2026	100%
Isala	34	Brussels	Mixed	Q2 2025	Q1 2027	76%
Lalys	30	Astene	Residential	Q3 2020	Q3 2028	100%
't Park	30	Tielt	Residential	Q1 2023	Q3 2025	100%
O'Sea (phase 4)	29	Ostend	Residential	Q1 2026	Q3 2029	100%
O'Sea (phase 3)	25	Ostend	Residential	Q2 2022	Q4 2025	100%
O'Sea (phase 2)	24	Ostend	Residential	Q3 2019	Q4 2022	100%
Cala	20	Liège	Offices	Q3 2018	Q4 2020	30%
Domaine du Fort	15	Barchon	Residential	Q3 2020	Q1 2026	100%
The Commodore	13	Brussels	Residential	Q4 2023	Q3 2026	100%
The Muse	9	Brussels	Offices	Q1 2024	Q1 2026	20%
Les Cinq Sapins	9	Wavre	Residential	Q1 2019	Q1 2024	100%
Héros	4	Brussels	Residential	Q4 2022	Q3 2025	100%

Wezembeek	4	Wezembeek	Residential	TBD	TBD	100%

France

Project	Surface (x1000 m²)	Location	Use	Construction	Completion	Share Immobel
AUBERVILLIERS ZAC DU FORT îlot A	18	Aubervilliers	Residential	Q4 2021	Q1 2025	50%
SAVIGNY – SUR – ORGE -17/27 rue Chateaubriand	13	Savigny-sur-orge	Residential	Q4 2021	Q3 2024	100%
Rueil-Malmaison	11	Rueil-Malmaison	Mixed	TBD	TBD	100%
AUBERVILLIERS ZAC DU FORT îlot B	9	Aubervilliers	Residential	Q4 2021	Q2 2024	50%
Paris 14 / Montrouge	9	Paris	Offices	Q3 2025	Q2 2027	100%
Tati	9	Paris	Mixed	Q1 2025	Q4 2026	100%
OSNY - 1 Rue de Cergy	9	Osny	Residential	Q3 2022	Q3 2025	60%
BUSSY ST GEORGES GOLF	6	Bussy saint georges	Residential	Q2 2022	Q3 2024	100%
Richelieu	6	Paris	Offices	Q3 2024	Q1 2026	10%
AVON - 29 bis avenue du Général De Gaulle	5	Avon	Residential	Q3 2022	Q4 2024	100%
MONTEVRAIN - 144 av T de Champagne	5	Montevrain	Residential	Q3 2021	Q4 2023	100%
PARIS 19 - Buttes Chaumont	5	Paris	Residential	TBD	TBD	100%
Saint-Antoine	5	Paris	Mixed	Q4 2022	Q4 2024	100%
Issy les Moulineaux	4	Issy les moulineaux	Residential	TBD	TBD	100%
OTHIS - La Jalaise	4	Othis	Residential	Q3 2022	Q2 2024	100%
St Honoré	3	Paris	Mixed	Q1 2023	Q4 2024	10%
MONTLHERY 2 - Ch des Poutils / Route D'Orléans	2	Montlhery	Residential	Q1 2023	Q1 2025	20%

Luxembourg

Project	Surface (x1000 m²)	Location	Use	Construction	Completion	Share Immobel
Polvermillen	27	Luxembourg	Mixed	Q1 2027	2030+	100%
Kiem	21	Luxembourg	Residential	Q2 2025	Q1 2028	70%
Liewen	15	Mamer	Residential	Q3 2022	Q1 2028	100%
Total (Gasperich)	13	Luxembourg	Residential	Q3 2026	Q3 2029	100%
Cat Club (Rue de Hollerich)	12	Luxembourg	Mixed	Q3 2027	2030+	100%
Thomas	9	Strassen	Offices	Q4 2027	Q4 2029	100%
River Place	8	Luxembourg	Residential	Q1 2025	Q1 2027	100%
Canal 44	6	Esch-sur-Alzette	Residential	Q2 2021	Q1 2025	100%
Scorpio	4	Luxembourg	Offices	Q2 2026	Q2 2028	20%

Pologne

Project	Surface (x1000 m²)	Location	Use	Construction	Completion	Share Immobel
	76	Gdansk	Mixed	Phase 1: Q1	Phase 1:	90%
Granary Island				2017	Q4 2019
				Phase 2: Q2	Phase 2:
				2019	Q3 2024
Central Point	28	Warsaw	Offices	Q2 2018	Q4 2021	50%

L'Allemagne

Project	Surface (x1000 m²)	Location	Use	Construction	Completion	Share Immobel
Gutenberg	21	Berlin	Mixed	Q2 2026	Q2 2028	100%
Eden	20	Frankfurt	Residential	Q3 2019	Q2 2023	100%

L'Espagne

Project	Surface (x1000 m²)	Location	Use	Construction	Completion	Share Immobel
Four Seasons Marbella Resort	72	Marbella	Leisure	Q4 2026	2030+	50%

III. États financiers consolidés condensés intermédiaires

A. État consolidé condensé des pertes et profits, et autres éléments du résultat global (en milliers d'euros)

	NOTES	30/06/2024	30/06/2023
REVENUS OPÉRATIONNELS		113 553	83 638
Chiffre d'affaires	7	108 272	79 086
Revenus locatifs	8	3 173	2 569
Autres revenus operationnels	9	2 108	1 983
CHARGES OPÉRATIONNELLES		-193 907	-85 459
Coût des ventes	10	-102 053	-67 579
Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement	11	-85 970
Frais de commercialisation			- 19
Frais d'administration	12	-5 884	-17 861
PERTE OPÉRATIONNELLE		-80 354	-1 820
CESSION D'ENTREPRISES LIEES		- 11
Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées		- 11
COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES		-7 619	1 359
Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt	13	-7 619	1 359
PERTE OPÉRATIONNELLE ET PART DANS LE RESULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES, NET D'IMPÔT		-87 983	- 461
Produits d'intérêt		3 597	3 796
Charges d'intérêt		-6 060	-4 272
Autres produits financiers		2 011	1 311
Autres charges financières		- 423	-1 523
COUTS FINANCIERS NET	14	- 875	- 688
PERTE AVANT IMPÔTS		-88 858	-1 149
Impôts	15	- 167	-1 506
PERTE DE LA PERIODE		-89 025	-2 655
Parts ne donnant pas le contrôle		113	136
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ		-89 138	-2 791

PERTE DE LA PERIODE		-89 025	-2 655
Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en		3 284	5 255
compte de résultats Ecarts de conversion		267	226
Cash flow hedging		3 017	5 029
TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RESULTAT GLOBAL		3 284	5 255
PERTE / PROFIT GLOBAL(E) DE LA PERIODE		-85 741	2 600
		233	- 211
Parts ne donnant pas le contrôle PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ		-85 974	2 811

BENEFICE PAR ACTION (EUR) (BASE/DILUÉ)	16	-8,87	-0,28

B. État consolidé condensé de la situation financière (en milliers d'euros)

ACTIFS	NOTES	30/06/2024	31/12/2023
ACTIFS NON COURANTS		361 135	367 090
Immobilisations incorporelles		1 691	1 693
Immobilisations corporelles		3 138	3 425
Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation	17	8 699	9 017
Immeubles de placement	18	53 256	60 146
Participations dans les coentreprises et entreprises associées	19	167 570	167 312
Avances aux coentreprises et entreprises associées	19	107 501	109 209
Actifs d'impôts différés	20	13 766	13 455
Autres actifs financiers non courants		4 405	1 422
Garanties et cautions en espèces		1 108	1 411
ACTIFS COURANTS		1 273 796	1 361 198
Stocks	21	1070 364	1 118 165
Créances commerciales	22	42 073	24 198
Actifs de contrats	23	12 495	22 480
Créances fiscales		816	1 986
Acomptes et autres créances	24	38 492	49 042
Avances aux coentreprises et entreprises associées	19	8 752	10 551
Autres actifs financiers courants		770	2 696
Trésorerie et équivalents de trésorerie	25	100 034	132 080
TOTAL DES ACTIFS		1 634 930	1 728 289

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	NOTES	30/06/2024	31/12/2023
CAPITAUX PROPRES TOTAUX		411 131	501 675
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ		393 512	484 798
Capital et prime d'émission		103 678	97 257
Résultats non distribués		282 284	383 151
Réserves		7 550	4 390
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE		17 619	16 877
PASSIFS NON COURANTS		673 602	815 709
Pensions et obligations similaires		144	144
Impôts différés	20	23 584	22 676
Dettes financières	25	647 943	787 946
Instruments financiers dérivés	25	1 931	4 943
PASSIFS COURANTS		550 197	410 906
Provisions		2 362	3 802
Dettes financières	25	322 702	176 182
Dettes commerciales	26	71 843	80 718
Passifs de contrats	27	107 040	81 549
Dettes fiscales		2 699	2 154
Dettes sociales, TVA et autres dettes fiscales	28	7 777	12 486
Charges à payer et autres montants à payer	29	17 395	28 771
Avances des entreprises et entreprises associées	19	18 377	25 244
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS		1 634 930	1 728 289

C. État consolidé condensé des flux de trésorerie (en milliers d'euros)

	NOTES	30/06/2024	30/06/2023
Revenus opérationnels		113 553	83 638
Charges opérationnelles		-193 907	-85 459
Amortissements et dépréciations d'actifs	11 + 12	87 689	2 297
Variation des provisions & autres éléments		-1 272	438
TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT		6 063	914
Variation du fonds de roulement	29	-17 227	-61 128
TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT IMPÔTS PAYÉS		-11 164	-60 214
Impôts payés	15	1 446	-13 177
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES		-9 718	-73 391
Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres investissements		-2 297	-1 338
Cessions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres investissements		130	364
Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées	19	25 581	10 789
Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées	19	-39 970	-29 605
Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées	19	4 987	7 928
Intérêts reçus	14	3 597	3 796
Cessions d'entreprises liées		- 11
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT		-7 983	-8 066
Produits d'emprunts	25	34 506	100 742
Remboursements d'emprunts	25	-26 965	-87 108
Intérêts payés	14	-16 342	-9 329
Dividendes payés		-5 545	-30 414
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT		-14 346	-26 109
AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE		-32 047	-107 566
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE LA PERIODE		132 080	275 926
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PERIODE		100 034	168 360

D. État consolidé condensé des variations des fonds propres (en milliers d'euros)

	CAPITAL ET PRIME D'EMISSION	RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS	RÉSERVES D'ACQUISITION	RÉSERVES POUR ACTIONS PROPRES	RÉSERVES POUR ECARTS DE CONVERSION	GAINS ET PERTES ACTUARIELS CUMULÉS	RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER	CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE	PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE	CAPITAUX PROPRES TOTAUX
2024
Situation au 01-01-2024	97 257	259 259	124 869	-1 137	3 753	631	165	484 798	16 877	501 675
Résultat de la période		-89 138						-89 138	113	-89 025
Autres éléments du résultat global					215		2 949	3 164	120	3 284
Résultat global de la période		-89 138			215		2 949	-85 974	233	-85 741
Emission de capital social et prime d'émission	6 421							6 421		6 421
Dividendes et autres allocataires payés		-11 966						-11 966		-11 966
Actions de performance		168						168		168
Changement de participation sans changement de contrôle		14						14	-14
Autres mouvements		215			- 13	1	- 152	51	523	574
Transactions avec actionnaires de la société	6 421	-11 569			- 13	1	- 152	-5 312	509	-4 803
Mouvements de l'exercice	6 421	-100 707			202	1	2 797	-91 286	742	-90 544
Situation au 30-06-2024	103 678	158 552	124 869	-1 137	3 955	632	2 962	393 512	17 619	411 131

	CAPITAL ET PRIME D'EMISSION	RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS	RÉSERVES D'ACQUISITION	RÉSERVESS POUR ACTIONS PROPRES	RÉSERVES POUR ECARTS DE CONVERSION	GAINS ET PERTES ACTUARIELS CUMULÉS	RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER	CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE	PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE	CAPITAUX PROPRES TOTAUX
2023
Situation au 01-01-2023	97 256	329 163	124 869	-1 137	2 704	545	3 152	556 552	16 588	573 140
Résultat de la période		-2 791						-2 791	136	-2 655
Autres éléments du résultat global		- 846			247		6 201	5 602	- 347	5 255
Résultat global de la période		-3 637			247		6 201	2 811	-211	2 600
Transactions sur actions propres
Dividendes et autres allocataires payés		-30 414						-30 414	- 42	-30 456
Changement de participation sans changement de contrôle
Autres mouvements		- 339						- 339	- 3	- 342
Transactions avec actionnaires de la société		-30 753						-30 753	- 45	-30 798
Mouvements de l'exercice		-34 391			247		6 201	-27 942	- 256	-28 198
Situation au 30-06-2023	97 256	294 772	124 869	-1 137	2 951	545	9 353	528 609	16 332	544 941

Comme approuvé par l'assemblée générale du 18 avril 2024, 6,4 millions d'euros du dividende brut de 12 millions d'euros (soit 1,20 euro par action hors actions propres) ont été pris en compte pour la réalisation de l'augmentation de capital, dans les limites du capital autorisé, par un apport en nature dans le contexte d'un dividende optionnel. Le prix d'émission par nouvelle action a été fixé à 25,20 euros par le conseil d'administration de la société le 19 avril 2024. L'augmentation de capital, d'un montant total de 6 421 136,40 euros, est donc effectivement réalisée et le prix d'émission total a été comptabilisé comme suit : 2 481 820,18 euros seront enregistrés dans le compte « Capital » et 3 939 316,22 euros seront enregistrés dans le compte disponible « Prime d'émission ». Le capital consolidé de la société a donc été augmenté en passant de 97 256 533,86 euros à 99 738 354,04 euros et le capital social d'Immobel SA est désormais représenté par 10 252 163 actions ordinaires contre 9 997 356 actions ordinaires précédemment, y compris 25 434 actions propres.

Au 30 juin 2024, aucune transaction sur actions propres n'a été enregistrée pendant l'année en cours. Ces actions propres n'octroient aucun droit de vote ni de dividende.

Le 30 juin 2024, les actions propres résultant de la fusion avec ALLFIN restent évaluées au cours de l'action du 29 juin 2016, date de la fusion.

La réserve d'acquisition a été générée par la fusion entre ALLFIN et IMMOBEL le 29 juin 2016 et reste inchangée depuis.

E. Notes sur les états financiers consolidés condensés intermédiaires Note 1. Base de préparation

Immobel (« la Société ») est une société de droit belge dont les actions sont cotées en bourse (Euronext – IMMO). Les états financiers consolidés condensés intermédiaires du Groupe comprennent la Société, ses filiales et la participation du Groupe dans les entreprises associées et les partenariats (ci-après dénommées « le Groupe »). Le Groupe est actif dans le domaine de la promotion immobilière, avec des activités en Belgique, en France, au Luxembourg, en Allemagne, en Pologne, en Espagne et au Royaume-Uni.

Les états financiers consolidés condensés intermédiaires au 30 juin 2024 et pour le semestre se terminant à cette date ont été préparés conformément à la norme comptable IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu'adoptée au sein de l'Union européenne. Ils doivent être lus conjointement avec les derniers états financiers consolidés annuels du Groupe au 31 décembre 2023 et pour l'exercice clos à cette date (ci-après dénommés « les derniers états financiers annuels »). Ils ne comprennent pas toutes les informations requises pour un ensemble complet d'états financiers préparés conformément aux normes IFRS. Cependant, des notes explicatives sélectionnées sont incluses pour expliquer les événements et les transactions qui sont importants pour comprendre les changements dans la situation financière et la performance du Groupe depuis les derniers états financiers annuels.

Le conseil d'administration de la Société a autorisé la publication de ces états financiers intermédiaires le 12 septembre 2024.

Note 2. Principes et méthodes comptables

Sauf dans les cas décrits ci-dessous, les méthodes comptables appliquées dans ces états financiers intermédiaires sont les mêmes que celles appliquées dans les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2023 et pour l'exercice se terminant à cette date.

Normes et interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1 er janvier 2024

Un certain nombre de nouvelles normes comptables et de modifications des normes comptables entrent en vigueur pour les exercices commençant après le 1er janvier 2024. Aucune norme ou interprétation nouvelle ou modifiée entrant en vigueur pour la première fois pour le rapport intermédiaire du semestre clôturé le 30 juin 2024 n'a eu d'impact significatif sur les états financiers consolidés intermédiaires condensés.

Le Groupe n'a adopté par anticipation aucune des normes comptables nouvelles ou modifiées à venir dans le cadre de la préparation des présents états financiers consolidés condensés intermédiaires.Le Groupe ne prévoit pas non plus d'adopter par anticipation les normes comptables nouvelles ou modifiées. L'impact de la première application ne devrait pas être significatif.

Les modifications de l'IAS 21 « Effets des variations des cours des monnaies étrangères : Absence de convertibilité », publiées le 15 août 2023, précisent dans quelles situations une monnaie est convertible (et dans quelles situations elle ne l'est pas). Lorsqu'une monnaie n'est pas convertible, l'entreprise doit estimer un cours au comptant. L'objectif de l'entreprise lors de l'estimation d'un cours au comptant est qu'il reflète le cours auquel une opération de change ordonnée aurait été effectuée à la date d'évaluation, entre des acteurs du marché et compte tenu des conditions économiques du moment. Les modifications ne contiennent aucune exigence spécifique en ce qui concerne l'estimation d'un cours au comptant. En vertu de ces modifications, les entreprises devront fournir

de nouvelles informations pour aider les utilisateurs à évaluer l'impact de l'application d'un taux de change estimé sur les états financiers.

Les modifications sont applicables aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2025, l'adoption anticipée étant autorisée. Ces modifications n'ont pas encore été approuvées par l'UE.

La norme IFRS 18 « Présentation et informations à fournir dans les états financiers », publiée le 9 avril 2024, remplacera la norme IAS 1 « Présentation des états financiers ». Cette nouvelle norme améliorera la qualité de l'information financière en :

⎯ exigeant l'inclusion de sous-totaux définis dans le compte de résultat ;
⎯ exigeant des précisions sur les mesures de performance définies par la direction ;
⎯ ajoutant de nouveaux principes d'agrégation et de désagrégation des informations.

La norme est applicable aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2027, l'adoption anticipée étant autorisée. Cette norme n'a pas encore été approuvée par l'UE.

La norme IFRS 19 « Filiales sans responsabilité publique : Informations à fournir », publiée le 9 mai 2024, permettra aux filiales éligibles d'appliquer les normes comptables IFRS avec des exigences réduites en matière d'informations à fournir. Les filiales devront appliquer la nouvelle norme dans leurs états financiers consolidés,

séparés ou individuels, à condition de respecter les conditions ci-dessous à la date de clôture :
⎯ ne pas avoir de responsabilité publique ;
⎯ faire partie d'un groupe dont la société mère produit des états financiers consolidés selon les normes comptables IFRS.

La norme est applicable aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2027, l'adoption anticipée étant autorisée. Cette norme n'a pas encore été approuvée par l'UE.

Les modifications touchant le classement et l'évaluation des instruments financiers – Modifications des normes IFRS 9 et IFRS 7, publiées le 30 mai 2024, aborderont la diversité des pratiques comptables en rendant les obligations plus compréhensibles et plus cohérentes. Ces modifications comprennent les éléments suivants :

⎯ Clarification du classement des actifs financiers présentant des caractéristiques environnementales, sociales et de gouvernance d'entreprise (ESG) ainsi que d'autres caractéristiques similaires – les caractéristiques liées à l'ESG dans les prêts peuvent avoir une incidence sur l'évaluation des prêts au coût amorti ou à la juste valeur. Afin de résoudre toute divergence potentielle dans la pratique, les modifications clarifient la manière dont les flux de trésorerie contractuels de ces prêts doivent être évalués.
⎯ Clarification de la date à laquelle un actif ou un passif financier peut être décomptabilisé. L'International Accounting Standards Board (IASB) a également décidé d'élaborer une option de méthode comptable permettant à une entreprise de décomptabiliser un passif financier avant la date de règlement si des critères précis sont respectés.

L'IASB a en outre introduit des obligations d'information supplémentaires afin d'améliorer la transparence pour les investisseurs en ce qui concerne les placements dans des instruments de capitaux propres désignés à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global et des instruments financiers présentant des caractéristiques conditionnelles, telles que des caractéristiques liées à des objectifs ESG.

Les modifications sont applicables aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2026, l'adoption anticipée étant autorisée. Ces modifications n'ont pas encore été approuvées par l'UE.

Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du Groupe est en cours. Le groupe ne s'attend pas à des changements significatifs résultant de l'application de ces normes.

Note 3. Principaux jugements et principales sources d'incertitudes liés aux estimations

Les principaux jugements et estimations comptables au 30 juin 2024 sont identiques à ceux listés à la page 68 (Comptes consolidés) du rapport annuel de 2023. Ils concernent principalement les immeubles de placement, les actifs d'impôts différés et les stocks. Chacun de ces éléments est traité dans ce rapport aux notes 18, 20 et 21.

Note 4. Principaux risques et incertitudes

Le Groupe Immobel fait face aux risques et incertitudes inhérents au secteur du développement immobilier ainsi qu'à ceux liés au climat économique et financier général.

Le conseil d'administration estime que les principaux risques et incertitudes inclus aux pages 11 et suivantes (Rapport de gestion) du Rapport annuel de 2023 et à la page 96 sont toujours d'actualité pour les mois restants de 2024.

Note 5. Périmètre de consolidation

Le nombre d'entités comprises dans le périmètre de consolidation évolue comme suit :	30/06/2024	31/12/2023
Filiales - Intégration globale	134	155
Coentreprises - Mise en équivalence	48	49
Entreprises associées - Mise en équivalence	8	8
TOTAL	190	212

Les changements suivants ont été enregistrés au cours du premier semestre 2024 :

- Entrée dans le périmètre de consolidation :

ISALA LIVING, détenue à 70 %

- Sortie du périmètre de consolidation :

IMMO DEVAUX II, précédemment détenue à 100 % (vente)

Suite à la la restructuration juridique d'Immobel France, il a été décidé de procéder à une rationalisation des entités juridiques par liquidation et transfert universel de patrimoine.

SCCV IMMO BOUGIVAL 1, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV IMMO NEUILLY-SUR-MARNE 2, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV NP CHATENAY-MALABRY 1, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV NP CHILLY-MAZARIN 1, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV NP CROISSY-SUR-SEINE 1, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV NP PARIS 2, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV NP VILLEMOMBLE 1, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCI LE CŒUR DES REMPARTS DE SAINT-ARNOULT-EN-YVELINES, précédemment détenue à 100 % (liquidation)

SCCV HOUILLES JEAN-JACQUES ROUSSEAU, précédemment détenue à 50 % (liquidation)

SCCV NP LEVESINET, précédemment détenue à 51 % (liquidation)

- Variation du périmètre de consolidation :

SCCV FRANCONVILLE, précédemment détenue à 90 % est maintenant détenue à 100 %

- Fusions dans le périmètre de consolidation :

SCCV NP ASNIÈRES-SUR-SEINE 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP BESSANCOURT 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP BONDOUFLE 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP CROISSY-SUR-SEINE 2, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP DOURDAN 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP GARGENVILLE 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP MOISSY-CRAMAYEL 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP MONTLHÉRY 2, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP PARIS 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP RAMBOUILLET 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP VILLE D'AVRAY 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP VILLEJUIF 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP VILLEPINTE 1, précédemment détenue à 100 % (avec IMMOBEL FRANCE S.A.)

Note 6. Secteur opérationnel – Informations financières par zone géographique

Les informations sectorielles sont présentées sur la base des secteurs opérationnels utilisés par le conseil d'administration pour surveiller la performance financière du Groupe, à savoir les zones géographiques (par pays). Le choix fait par le conseil d'administration de se concentrer sur la zone géographique plutôt que sur d'autres secteurs opérationnels possibles est motivé par les caractéristiques de marché locales (clients, produit, réglementation, culture, réseau local, environnement politique, etc.), qui sont les moteurs essentiels de l'activité.

L'activité principale du Groupe, le développement immobilier, s'exerce en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Pologne, en Espagne et au Royaume-Uni.

La ventilation des ventes par pays dépend du pays où l'activité est exercée.

Les résultats et les éléments d'actif et de passif des segments comprennent des éléments qui peuvent être attribués à un segment, soit directement, soit sur la base d'une clé de répartition.

Conformément aux normes IFRS, la Société applique la norme IFRS 11 depuis le 1er janvier 2014, ce qui modifie fortement la lecture des états financiers de la Société, sans modifier le résultat net et les fonds propres. Toutefois, le conseil d'administration considère que les données financières en application de la méthode d'intégration proportionnelle (avant la norme IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers. Par conséquent, les informations communiquées au conseil d'administration et présentées ci-dessous incluent la participation du Groupe dans des entreprises associées et coentreprises sur la base de la méthode d'intégration proportionnelle.

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ	30/06/2024	30/06/2023
REVENUS OPÉRATIONNELS	137 022	111 696
Chiffre d'affaires	123 228	99 733
Revenus locatifs	10 855	9 165
Autres revenus opérationnels	2 939	2 798
CHARGES OPÉRATIONNELLES	-218 119	-107 206
Coût des ventes	-115 507	-86 949
Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement	-93 443
Frais de commercialisation		- 18
Frais d'administration	-9 169	-20 238
PERTE / PROFIT OPÉRATIONNEL(LE)	-81 097	4 490
CESSION D'ENTREPRISES LIEES	- 11
Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées	- 11
COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES	- 2	- 2
Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt	- 2	- 2
PERTE / PROFIT OPÉRATIONNEL(LE) ET PART DANS LE RESULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES, NET D'IMPÔT	-81 110	4 488
Produits d'intérêt	2 578	3 333
Charges d'intérêt	-10 999	-8 463
Autres produits et charges	1 657	- 410
COUTS FINANCIERS NET	-6 764	-5 539
PERTE OPÉRATIONNELLE AVANT IMPÔTS	-87 874	-1 051
Impôts	-1 256	-1 745
PERTE DE LA PERIODE	-89 130	-2 796
Parts ne donnant pas le contrôle	8	- 5
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ	-89 138	-2 791

EUR ('000)	CHIFFRE D'AFFAIRES	RÉSULTAT OPÉRATIONNEL	CHIFFRE D'AFFAIRES	RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
	30/06/2024	30/06/2024	30/06/2023	30/06/2023
Belgique	46 663	-48 471	48 034	8 205
Luxembourg	38 863	-12 442	11 708	2 997
France	32 469	-15 808	30 692	-3 226
Allemagne	5 233	-5 871	8 451	- 239
Pologne		1 461	548	807
Espagne		- 87		- 198
Royaume-Uni		109	300	-3 858
TOTAL CONSOLIDÉ	123 228	-81 109	99 733	4 488

ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE	EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
ACTIFS NON COURANTS		231 852	242 962
Immobilisations incorporelles et corporelles		4 829	5 118
Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation		8 699	9 017
Immeubles de placement		118 302	124 902
Participations et avances aux coentreprise et entreprises associées		71 942	74 510
Impôts différés		19 406	18 716
Autres actifs non courants		8 673	10 698
ACTIFS COURANTS		1 772 023	1 833 032
Stocks		1 504 507	1538 276
Créances commerciales		47 836	32 189
Actifs de contrats		29 257	19 875
Créances fiscales et autres actifs courants		60 973	77 390
Avances aux coentreprises et entreprises associées		7 103	8 264
Trésorerie et équivalents de trésorerie		122 347	157 039
TOTAL DES ACTIFS		2 003 876	2 075 994

CAPITAUX PROPRES TOTAUX	EUR ('000)	410 116	500 793
PASSIFS NON COURANTS		828 774	973 091
Dettes financières		801 431	943 790
Impôts différés		25 250	24 125
Autres passifs non courants		2 093	5 176
PASSIFS COURANTS		764 985	602 110
Dettes financières		410 651	261 724
Dettes commerciales		86 462	93 735
Passifs de contrats		131 900	87 452
Dettes fiscales et autres passifs courants		126 777	145 673
Avances des entreprises et entreprises associées		9 195	13 527
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS		2 003 876	2 075 994

Au 30 juin 2024 :

ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE	ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS	ACTIFS SECTORIELS COURANTS	ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹	CONSOLIDÉ
Belgique	12 291	1 148 332		1 160 623
Luxembourg	26 621	225 308		251 929
France	31 611	167 990		199 601
Allemagne		30 022		30 022
Pologne	30	134 549		134 579
Espagne	281	29 965		30 246
Royaume-Uni	61 012			61 012
Eléments non affectés 1			135 864	135 864
TOTAL DES ACTIFS	131 846	1 736 166	135 864	2 003 876

ÉLÉMENTS DE LA SITUATION EUR ('000) FINANCIÈRE	PASSIFS SECTORIELS	ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹	CONSOLIDÉ
Belgique	979 124		979 124
Luxembourg	157 240		157 240
France	173 969		173 969
Allemagne	54 206		54 206
Pologne	137 098		137 098
Espagne	5 448		5 448
Royaume-Uni	52 278		52 278
Eléments non affectés 1		34 396	34 396
TOTAL DES PASSIFS	1 559 363	34 396	1 593 759

Au 31 décembre 2023 :

ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE	ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS	ACTIFS SECTORIELS COURANTS	ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹	CONSOLIDÉ
Belgique	12 586	1 146 569		1 159 155
Luxembourg	27 059	221 389		248 448
France	38 611	206 937		245 548
Allemagne		37 863		37 863
Pologne	58	119 866		119 924
Espagne	309	29 701		30 010
Royaume-Uni	60 434			43 537
Eléments non affectés 1			174 612	191 509
TOTAL DES ACTIFS	139 057	1 745 428	191 509	2 075 994

ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE	PASSIFS SECTORIELS	ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹	CONSOLIDÉ
Belgique	959 987		959 987
Luxembourg	153 731		153 731
France	192 885		192 885
Allemagne	58 048		58 048
Pologne	118 242		118 242
Espagne	5 554		5 554
Royaume-Uni	50 930		50 930
Eléments non affectés 1		35 824	35 824
TOTAL DES PASSIFS	1 539 377	35 824	1 575 201

(1) Éléments non affectés : Actifs : Actifs d'impôts différés – Autres actifs financiers non courants – Autres actifs non courants – Créances fiscales – Autres actifs financiers courants – Trésorerie et équivalents – Passifs : Provisions – Passifs d'impôts différés – Dettes financières – Dettes fiscales – Instruments financiers dérivés.

Pour avoir une idée de la taille du portefeuille de projets en développement par zone géographique, il convient de prendre en compte les stocks et les immeubles de placement, vu que ces derniers contiennent des biens mis en location, acquis en vue d'être réaménagés.

STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT EUR ('000)	Bureaux	Residentiel	Lotissement	30/06/2024
Belgique	394 868	334 084	72 611	801 563
Luxembourg	26 129	192 558		218 687
France	217 418	37 199		254 617
Allemagne		106 314		106 314
Pologne	39 470	119 947		159 417
Espagne		21 544		21 544
Royaume-Uni	60 667			60 667
TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT	738 552	811 646	72 611	1 622 809
STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT EUR ('000)	Bureaux	Residentiel	Lotissement	31/12/2023
Belgique	390 971	355 952	71 690	818 613
Luxembourg	26 441	211 674		238 114
France	217 538	53 029		270 567
Allemagne		111 617		111 617
Pologne	38 978	104 121		143 099
Espagne		20 912		20 912
Royaume-Uni	60 255			60 255
TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT	734 183	857 305	71 690	1 663 178

Les principaux mouvements dans les stocks et les immeubles de placement sont dus au développement continu de tous les projets du portefeuille, les principaux mouvements provenant du projet Oxy en Belgique, Granaria en Pologne et de la vente de River Place au Luxembourg, compensés par une dépréciation des stocks de 93,4 millions d'euros (bureaux : 64,8 millions d'euros et résidentiel : 28,8 millions d'euros).

EUR ('000)	30/06/2024
	Information	Ajustements	Information
	Sectorielle		Publiée
Chiffre d'affaires	123 228	-14 956	108 272
Résultat opérationnel	-81 110	-6 873	-87 983
Total bilantaire	2 003 876	-368 946	1 634 930

Pour l'information sectorielle, les coentreprises sont consolidées selon la méthode d'intégration proportionnelle. Les ajustements résultent de l'application de la norme IFRS 11, entraînant la consolidation de coentreprises selon la méthode de mise en équivalence.

Note 7. Chiffre d'affaires

Le Groupe génère ses revenus au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans les principales catégories de revenus suivantes :

Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR (000)	Bureaux	Résidentiel	Lotissement	30/06/2024
Belgique	430	37 045	2 643	40 118
Luxembourg		38 856		38 856
France		24 065		24 065
Allemagne		5 233		5 233
Pologne
Royaume-Uni
Total	430	105 199	2 643	108 272

Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR (000)	Bureaux	Résidentiel	Lotissement	30/06/2023
Belgique	6 649	31 311	639	38 599
Luxembourg	429	5 117		5 546
France	152	25 193		25 345
Allemagne		8 451		8 451
Pologne		548		548
Royaume-Uni	597			597
Total	7 827	70 620	639	79 086

Les revenus pour la Belgique proviennent principalement de Lalys, O'Sea et St-Roch pour le résidentiel, d'Eden pour l'Allemagne, de River Place et Canal pour le Luxembourg, et de plusieurs projets résidentiels pour la France. Le nombre limité de ventes de bureaux est dû à la stagnation du marché de l'investissement institutionnel pour les bureaux.

L'analyse contractuelle des contrats de vente du Groupe a abouti à l'application des principes de reconnaissance suivants :

Vente d'immeubles de bureaux

Conformément à la norme IFRS 15, Immobel évalue au cas par cas :

Si l'accord, le contrat ou la transaction répond à la définition d'un contrat avec un client, compte tenu de la probabilité que le Groupe récupère la contrepartie à laquelle il a droit ;
Si, en vertu d'un contrat, la vente du terrain, l'aménagement et la commercialisation représentent des obligations de prestation distinctes ;
Si, pour chaque obligation, le revenu fait l'objet d'un transfert progressif de contrôle, notamment pour les projets susceptibles de satisfaire au troisième critère défini par la norme IFRS 15.35 (« Performance créant un actif spécifique et donnant naissance à un droit exécutoire au paiement de la valeur des travaux réalisés à date »), et doit être comptabilisé dans le temps.

Les conditions de paiement pour les ventes de bureaux sont négociées et stipulées dans les contrats individuels.

Ventes de projets résidentiels

Pour les projets « résidentiels », l'analyse a opéré une distinction entre le revenu des contrats pour lesquels les dispositions contractuelles et le contexte juridique (loi Breyne en Belgique ou équivalent au Luxembourg, en France et en Allemagne) établissent un transfert progressif du contrôle du bien à l'acquéreur, au fur et à mesure que la construction progresse et les autres revenus liés à des contrats avec des clients pour lesquels le contrôle est transféré à un moment donné.

Projets impliquant des unités résidentielles — contrats loi Breyne (Belgique, Luxembourg, France et Allemagne)

Conformément au cadre juridique en vigueur en Belgique et au Luxembourg, la propriété d'une unité résidentielle est progressivement transférée à l'acquéreur au cours de la période de construction, de sorte que le produit est comptabilisé au fil du temps pour les immeubles résidentiels lorsque la performance de l'entité ne crée pas un actif ayant une utilisation alternative pour l'entité et que l'entité a un droit exécutoire au paiement pour la performance accomplie à ce jour.

Le revenu (sans distinction entre « terrain » et « aménagement ») est comptabilisé au fil du temps pour chaque projet résidentiel en fonction de l'avancement des travaux mesuré par les coûts engagés et budgétisés.

En Pologne, le revenu est comptabilisé à la signature de l'acte final, c'est-à-dire une fois que l'unité vendue est livrée, car il n'existe pas de droit exécutoire au paiement de la valeur des travaux réalisés à date, conformément au cadre réglementaire.

Lotissement

Les revenus sont enregistrés lorsque l'actif est transféré et sont dus au moment de l'émission de l'acte notarié.

La ventilation du chiffre d'affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit :

	EUR ('000)	Moment de reconnaissance du revenu
		Moment précis	Progressivement	30/06/2024
BUREAUX		430		430
RESIDENTIEL			105 199	105 199
Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent			105 199	105 199
Unité résidentielle d'un projet - Autres
LOTISSEMENT		2 643		2 643
TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES	3 073 105 199		108 272

	EUR ('000)	Moment de reconnaissance du revenu
		Moment précis	Progressivement	30/06/2023
BUREAUX		7 827		7 827
RESIDENTIEL		548	70 072	70 620
Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent			70 072	70 072
Unité résidentielle d'un projet - Autres		548		548
LOTISSEMENT		639		639
TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES		9 014	70 072	79 086

Le prix de transaction relatif aux obligations de performance non réalisées ou partiellement réalisées au 30 juin 2024 s'élève à 106 millions d'euros.

Il concerne principalement les ventes d'unités résidentielles dont la construction est en cours (pour la totalité de leur valeur ou la partie non comptabilisée en fonction de l'avancement des travaux), ainsi que les ventes de bureaux dont l'analyse contractuelle a considéré que les critères de comptabilisation n'étaient pas remplis en vertu de la norme IFRS 15.

La direction du Groupe estime que 63 % du prix alloué à ces obligations de performance en suspens au 30 juin 2024 sera comptabilisé en produits au cours de l'année suivante.

Note 8. Revenus locatifs

La répartition par zone géographique se présente comme suit :

	30/06/2024	30/06/2023
Belgique	80	218
Luxembourg	1 432	904
France	1 567	1 447
Allemagne	51
Pologne	43
TOTAL REVENUS LOCATIFS	3 173	2 569

Les principaux contributeurs sont Rueil-Malmaison et Tati en France ainsi que Thomas et TotalEnergies au Luxembourg.

Les conditions de location dépendent des contrats d'immeubles de placement et doivent être considérées entre 3 et 10 ans pour les contrats en cours.

Note 9. Autres produits d'exploitation

Ils se répartissent comme suit :

	EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Autres produits		2 108	1 983
TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS		2 108	1 983

L'augmentation par rapport à l'exercice précédent s'explique principalement par la liquidation de plusieurs sociétés de projet en France.

Note 10. Coût des ventes

Le coût des ventes est ventilé comme suit par zone géographique :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Belgique	-36 106	-30 376
Luxembourg	-39 153	-5 420
France	-21 908	-22 554
Allemagne	-5 061	-8 507
Pologne	176	- 542
Espagne		- 62
Royaume-Uni		- 119
TOTAL COÛT DES VENTES	-102 053	-67 579

Le coût des ventes pour la Belgique est principalement lié à Lalys, O'Sea et St-Roch, à Eden pour l'Allemagne, à River Place et Canal pour le Luxembourg et à d'autres projets résidentiels pour la France.

Note 11. Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement

Ils se répartissent comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Réductions de valeur sur stocks et autres actifs		-79 741
Dépréciation sur immeubles de placement		-6 229
TOTAL REDUCTION DE VALEUR SUR STOCKS ET DEPRECIATION SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT		-85 970

Immobel a décidé de ne pas exercer l'option d'achat sur les tours Proximus, arrivant à échéance le 21 août 2024. En conséquence, Immobel a entièrement déprécié le projet, pour un montant total de 48 millions d'euros.

Les projets en stock font l'objet d'études de faisabilité utilisées pour déterminer la valeur nette de réalisation et toute dépréciation nécessaire.

En ce qui concerne les stocks (projets à développer), les hypothèses utilisées pour évaluer la valeur nette de réalisation des projets en cours de développement sont revues trimestriellement par le chef de projet et mises à jour sur la base des données de marché les plus récentes :

en ce qui concerne les projets résidentiels : les prix de vente et les coûts de construction attendus
en ce qui concerne les projets de bureaux : les rendements attendus à la sortie, les niveaux de loyers attendus et les coûts de construction
ou, en cas de sortie par la vente : preuves transactionnelles résultant des négociations en cours.

L'environnement macroéconomique actuel, caractérisé par des taux d'intérêt élevés et une demande affaiblie, a été pris en compte pour évaluer si la valeur nette de réalisation respective est supérieure à la valeur comptable de chacun des projets.

La direction a continué à se concentrer sur la réduction des risques du portefeuille, ce qui a impliqué la décision de sortir des projets par la vente plutôt que par le développement ou la décision d'annuler des projets si le retour sur investissement n'était pas justifiable.

Sur la base de cette évaluation, une réduction de valeur de 32 millions d'euros a été considérée sur des projets au 30 juin 2024 (en plus du projet Proximus), principalement au Luxembourg, en France et en Allemagne.

Les immeubles de placement sont soumis à un test de dépréciation en fonction de la valeur résiduelle nette prévue du projet une fois que cet actif sera développé, sur la base d'hypothèses identiques à la valeur résiduelle nette des stocks.

Sur la base de cette évaluation, 6,2 millions d'euros ont été dépréciés sur les immeubles de placement français au 30 juin 2024.

Note 12. Frais d'administration

Ils se répartissent comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Frais de personnel	-2 097	-9 551
Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles	-1 719	-2 297
Autres charges opérationnelles	-2 068	-6 013
FRAIS D'ADMINISTRATION	-5 884	-17 861

L'année dernière, le total des frais d'administration comprenait également les coûts non récurrents liés à la fermeture d'Immobel Capital Partners (5,5 millions d'euros) et à la restructuration d'Immobel France (4,7 millions d'euros).

Dépenses de personnel :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif	-10 975	-18 088
Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique "stock"	9 845	10 126
Charges de sécurité sociale	- 827	-1 573
Autres	- 140	- 16
TOTAL FRAIS DE PERSONNEL	-2 097	-9 551

La diminution des frais de personnel est principalement due à la fermeture d'Immobel Capital Partners et à la restructuration d'Immobel France au cours de l'exercice 2023, comme expliqué ci-dessus.

Autres charges opérationnelles :

	30/06/2024	30/06/2023
Services et biens divers	-2 757	-4 475
Autres charges d'exploitation	- 583	-1 101
Provisions	1 272	- 437
TOTAL DES AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES	-2 068	-6 013

Principales composantes des services et biens divers :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Charges locatives des différents sièges	- 915	- 949
Rétribution de tiers, comprennant notamment les honoraires payés à des tiers	-1 593	-2 497
Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, les frais d'entretien et de réparations des immeubles destinés
à la vente ou en attente de développement	- 249	-1 029
TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS	-2 757	-4 475

Note 13. Part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées, après impôt

La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se répartit comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat opérationnel	- 638	6 964
Résultat financier	-5 890	-4 851
Impôts	-1 091	- 754
RÉSULTAT DE LA PÉRIODE	-7 619	1 359

La diminution de la part du résultat des coentreprises et des entreprises associées est principalement due à la baisse de l'activité opérationnelle ainsi qu'à la dépréciation d'un projet au Luxembourg.

De plus amples informations concernant les coentreprises et les entreprises associées sont fournies à la note 19.

Note 14. Coûts financiers nets

Le résultat financier se décompose comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Charges d'intérêts selon la méthode du taux d'intérêt effectif	-16 342	-9 329
Coûts financiers capitalisés sur projets en développement	10 282	5 057
Produits d'intérêts	3 597	3 796
Autres produits et charges financières	1 588	- 212
RÉSULTAT FINANCIER	- 875	- 688

Les charges d'intérêt ont augmenté en raison de la hausse des taux d'intérêt.

Note 15. Impôts sur le résultat

Les impôts sur le résultat se présentent comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	30/06/2023
Impôts courants relatifs à l'année en cours	- 667	-1 943
Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs	398	- 664
Impôts différés sur les différences temporaires	102	1 101
TOTAL DE LA CHARGE D'IMPOTS REPRISE AU RESULTAT GLOBAL	- 167	-1 506
Impôts courants	- 269	-2 607
Variation des créances et des dettes fiscales	1 715	-10 570
IMPOTS PAYES (ETAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE)	1 446	-13 177

Les charges fiscales comptabilisées sont moins élevées, principalement en raison d'un résultat net inférieur pour la période.

Note 16. Résultat par action

Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice (résultat net et résultat global) par le nombre moyen d'actions. Le calcul du nombre moyen d'actions est défini par IAS 33.

Le résultat de base par action est déterminé à l'aide des données suivantes :

		30/06/2024	30/06/2023
Résultat net de la période attribuables aux propriétaires de la société	EUR ('000)	-89 138	-2 791
Résultat global de la periode	EUR ('000)	-85 974	2 811
Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires:
Actions ordinaires au 1 janvier		9 997 356	9 997 356
Acitons propres au 1 janvier		- 25 434	- 25 434
Augmentation des actions ordinaires (dividende optionnel - apport en nature)		254 807
Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif
Actions propres cédées
Actions ordinaires en circulation au 30 Juin		10 226 729	9 971 922
Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires (base)		10 047 942	9 970 986

Résultat net (part du Groupe) par action		-8,871	-0,280

Note 17. Actifs comptabilisés au titre de droits d'utilisation

Les actifs comptabilisés au titre de droits d'utilisation évoluent comme suit :

	30/06/2024	31/12/2023
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT	11 024	12 553
Entrée dans le périmètre
Acquisitions		2 782
Cessions/désaffectations	-1 025	-4 311
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PERIODE	9 999	11 024
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT	-2 007	-2 616
Entrée dans le périmètre
Amortissements	- 710	-1 939
Amortissements annulés sur cessions/désaffectations	1 251	3 073
Réductions de valeur sur actifs comptabilisés au titre de droit	166	- 525
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PERIODE	-1 300	-2 007
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023	8 699	9 017

Note 18. Immeubles de placement

Cette rubrique comprend des biens mis en location, acquis en vue d'être réaménagés et qui génèrent des revenus locatifs en prévision de leur développement futur. Les immeubles de placement sont amortis jusqu'à leur valeur résiduelle.

Les immeubles de placement évoluent comme suit :

	30/06/2024	31/12/2023
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT	86 180	72 327
Entrée dans le périmètre
Cession/sortie de périmètre
Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks		13 853
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PERIODE	86 180	86 180
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT	-26 034	-4 641
Amortissements	- 661	-1 393
Amortissements annulés suite à cession/sortie de périmètre
Dépréciation sur immeubles de placement	-6 229	-20 000
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PERIODE	-32 924	-26 034
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023	53 256	60 146

Les principaux projets inclus dans les immeubles de placement sont Rueil-Malmaison en France et Thomas au Luxembourg.

Une perte de valeur a été comptabilisée en raison d'une diminution de la valeur recouvrable estimée de l'actif.

La vie utile des immeubles de placement est basée sur la durée du contrat de location. Elle est de 2,5 années en moyenne. Les immeubles de placement comprennent un certain nombre de biens commerciaux loués à des tiers. À la fin de la période de location, la phase de développement du projet commence.

Note 19. Participation dans des coentreprises et entreprises associées

Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et l'état du résultat global se résument comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Participations dans les coentreprises	156 342	157 003
Participations dans les entreprises associées	11 228	10 309
TOTAL DES PARTICIPATIONS DANS L'ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE	167 570	167 312

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Avances des coentreprises - Passifs courants	-18 377	-25 244
TOTAL DES AVANCES DES COENTREPRISES	-18 377	-25 244
Avances aux coentreprises - Actifs non courants	105 403	107 041
Avances aux coentreprises - Actifs courants	2 098	2 168
TOTAL DES AVANCES AUX COENTREPRISES	107 501	109 209
Avances aux entreprises associées - Actifs non courants	8 752	10 551
Avances aux entreprises associées - Actifs courants
TOTAL DES AVANCES AUX ENTREPRISES ASSOCIÉES	8 752	10 551

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Quote-part dans le résultat net des coentreprises	-7 427	3 364
Quote-part dans le résultat net des entreprises associées	- 192	- 363
QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIEES DANS LE RESULTAT GLOBAL	-7 619	3 001

Conformément à l'accord en vertu duquel les coentreprises et les entreprises associées sont constituées, le Groupe et les autres investisseurs ont convenu d'apporter des contributions supplémentaires proportionnelles à leurs intérêts pour compenser les pertes, le cas échéant, jusqu'à un montant maximum de 38 millions d'euros. Aucun engagement n'a été comptabilisé dans ces états financiers consolidés, ni dans les entreprises associées, ni dans les coentreprises dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint.

La valeur comptable de la participation dans des coentreprises et entreprises associées a évolué comme suit :

			EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
VALEUR AU 1ER JANVIER				167 312	144 891
Part dans le résultat				-7 619	3 001
Acquisitions et injections de capital				16 086	33 142
Variations de périmètre				- 224	-5 624
Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées				-4 987	-8 303
Cession ou liquidation de coentreprises et entreprises associées					- 605
Remboursement de capital				-1 602	-3 342
Autres mouvements				-1 396	4 152
MUTATIONS DE LA PERIODE				258	22 421
VALEUR AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023				167 570	167 312

	ACTIFS - EUR ('000)		PASSIFS - EUR ('000)
	30/06/2024	31/12/2023		30/06/2024	31/12/2023
VALEUR AU 1ER JANVIER	119 760	114 977		-25 244	-29 570
Avances consenties	18 400	42 969		-51 575	-75 536
Avances remboursées	-21 875	-38 196		57 191	74 418
Variations de périmètre	- 32			1 251	5 456
Autres mouvements		10			- 12

MUTATIONS DE LA PERIODE -3 507 4 783 6 867 4 326 VALEUR AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023 116 253 119 760 -18 377 -25 244

Comme il y a eu des indicateurs de dépréciation, un test de dépréciation a été effectué pour les entreprises mises en équivalence et les déprécations nécessaires ont été comptabilisées sur les actifs détenus par les entreprises mises en équivalence.

Le taux d'intérêt moyen pondéré sur les prêts à destination ou en provenance de coentreprises et d'entreprises associées est de 5,9 % au 30 juin 2024 et de 5,28 % au 31 décembre 2023. Le calendrier de remboursement des prêts est défini à la date de fin des projets.

Le tableau ci-dessous montre la contribution des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et l'état du résultat global.

	% INTÉRÊT		VALEUR D'INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS - EUR (000)		QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL - EUR (000)
NOMS	30/06/2024	31/12/2023	30/06/2024	31/12/2023	30/06/2024	31/12/2023
Bella Vita	50%	50%	89	64	26	- 13
BONDY CANAL	40%	40%	205		-3 471	93
Boralina Investments, S.L.	50%	50%	35	43	- 9	- 42
Brouckère Tower Invest	50%	50%	44 383	47 898	-3 514	592
CBD International	50%	50%		1 788	- 25	- 41
Château de Beggen	50%	50%	6	9	- 3	- 4
Cityzen Holding	50%	50%	67	332	- 14
Cityzen Hotel	50%	50%	10 660	6 869		- 342
Cityzen Office	50%	50%	28 683	19 813	- 32	622
Cityzen Residence	50%	50%	2 728	2 762	- 34	- 169
CP Development Sp. z o.o.	50%	50%			533	-1 418
CSM Development	50%	50%			- 63	- 704
Debrouckère Development	50%	50%	247	320	- 72	- 132
Debrouckère Land (ex-Mobius I)	50%	50%		33	- 44	- 50
Debrouckère Leisure	50%	50%	2 060	2 172	- 112	- 81
Debrouckère Office	50%	50%	3 718	3 730	- 12	- 6
Goodways SA	50%	50%	3 005	3 065	- 61	- 102
HOUILLES JJ ROUSSEAU	0%	50%				- 1
Ilot Ecluse	50%	50%	143	144	- 1	- 6
Immo PA 33 1	50%	50%	174	524	19	20
Immo PA 44 1	50%	50%	183	1 507	10	76
Immo PA 44 2	50%	50%	294	80	30	- 21
Immobel Marial SàRL	50%	50%		1 421	-4 332	71
Key West Development	50%	50%		99	- 114	- 193
Kiem 2050 S.à.r.l.	70%	70%		- 79	- 131	- 149
Les Deux Princes Develop.	50%	50%	188	165	22	195
M1	33%	33%	136	3 296	24	4 483
M7	33%	33%		- 12		- 1
Mobius II	0%	50%		9		- 28
	50%	50%	6 979	7 965	- 628	-1 080
Munroe K Luxembourg SA	50%	50%	3 479	2 759	721	1 737
NP_AUBERVIL	51%	51%	449	736	- 9	- 66
NP_CHARENT1 ODD Construct	50%	50%	80	581		- 212

Oxy Living	50%	50%	3 999	3 919	29	- 352
PA_VILLA	51%	51%		- 492	3	13
Plateau d'Erpent	50%	50%	771	778	- 7	- 11
RAC3	40%	40%	3 759	3 681	79	145
RAC4	40%	40%	1 299	1 313	- 14	- 5
RAC4 Developt	40%	40%	1 474	1 495	- 20	- 49
RAC5	0%	40%				168
RAC6	40%	40%	1 757	1 730	26	- 92
Surf Club Hospitality Group SL	50%	50%	5 489	5 497	- 9	12
Surf Club Marbella Beach, S.L.	50%	50%	21 621	21 656	- 35	344
TRELAMET	40%	40%	22	198	3 500	49
ULB Holding	60%	60%			- 104	- 210
Unipark	50%	50%	2 662	4 289	110	181
Universalis Park 2	50%	50%		- 75	- 79	- 145
Universalis Park 3	50%	50%		- 155	- 159	- 304
Universalis Park 3AB	50%	50%	2 110	2 060	50	72
Universalis Park 3C	50%	50%	439	430	9	12
Urban Living Belgium	30%	30%	2 948	2 589	491	508
TOTAL DES COENTREPRISES			156 342	157 003	-7 427	3 364
277 SH	10%	10%	5 531	5 155	- 24	- 28
Arlon 75	20%	20%	2 984	2 944		- 1
Beiestack SA	20%	20%	1 192	776	- 45	- 71
Belux Office Development Feeder CV	27%	27%		12		- 9
DHR Clos du Château	33%	33%	18	19	- 2	- 4
Immobel Belux Office Development Fund SCSP	20%	20%	67		- 157	- 323
MONTLHERY 2 BIS	20%	20%		4	- 3	14
RICHELIEU	10%	10%	1 437	1 398	39	60
TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES			11 228	10 309	- 192	- 363
TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES			167 570	167 312	-7 619	3 001

Le tableau ci-dessous indique les avances consenties par et à destination des coentreprises et entreprises associées dans l'état de la situation financière.

	AVANCE DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) PASSIFS COURANTS		AVANCE AUX COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) ACTIFS NON COURANTS		AVANCE AUX COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) ACTIFS COURANTS
NOMS	30/06/2024 31/12/2023		30/06/2024		31/12/2023 30/06/2024 31/12/2023
Bella Vita
BONDY CANAL				3 626
Boralina Investments, S.L.
Brouckère Tower Invest				1 500
CBD International			27 162	24 143
Château de Beggen			7	7
Cityzen Holding
Cityzen Hotel
Cityzen Office			- 40
Cityzen Residence
CP Development Sp. z o.o. CSM Development			542	507
CSM Properties
Debrouckère Development			6 211	5 290
Debrouckère Land (ex-Mobius I)			2 440	2 357
Debrouckère Leisure		99	3 350	2 888
Debrouckère Office	-3 511	-3 547
Gateway
Goodways SA			4 527	4 109
HOUILLES JJ ROUSSEAU				4	- 1	- 1
Ilot Ecluse
Immo Marial SàRL	- 757	-1 688			31
Immo PA 33 1	- 416	- 510
Immo PA 44 1	- 177	-1 465
Immo PA 44 2	- 273					3 428
Key West Development			7 729	7 448
Kiem 2050 SàRL	- 211				6 721	6 112
Les Deux Princes Develop.	- 804	- 921
M1		-3 479			485
M7	- 12
Mobius II
Munroe K Luxembourg SA	- 4		14 776	14 454	1 678	692
NP_AUBER
NP_AUBER_VH
NP_AUBERVIL			2 988	3 158
NP_BESSANC2
NP_BESSANCOU
NP_CHARENT1	- 54	- 54	8	- 278
NP_CRETEIL
NP_EPINAY
NP_VAIRES
ODD Construct
Oxy Living
PA_VILLA	- 422			68
Plateau d'Erpent
RAC3	-3 560	-3 473
RAC4	-1 292	-1 747		80
RAC4 Developt			1 148	1 125
RAC5
RAC6 Surf Club Hospitality Group SL	-1 730	-1 700
Surf Club Marbella Beach, S.L.
TRELAMET
Unipark	-2 749					320
ULB Holding		-4 413			- 162
Universalis Park 2			7 152	6 899
Universalis Park 3			9 877	9 689
Universalis Park 3AB	-2 033	-1 984
Universalis Park 3C	- 371	- 361
Urban Living Belgium			17 526	19 968
TOTAL DES COENTREPRISES	-18 376	-25 243	105 403	107 041	8 752	10 551
277 SH			60	60
Arlon 75
Beiestack SA
Belux Office Development Feeder CV			- 190
DHR Clos du Château
Immobel Belux Office Development Fund SCSP
MONTLHERY 2 BIS			377	375
RICHELIEU	- 1	- 1	1 851	1 733
TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES	- 1	- 1	2 098	2 168
TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES	-18 377	-25 244	107 501	109 209	8 752	10 551

Note 20. Impôts différés

Les actifs ou passifs d'impôts différés sont enregistrés au bilan sur les différences temporaires déductibles ou imposables, les pertes fiscales et les crédits d'impôt reportés. Les variations des impôts différés au bilan survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans l'état des pertes et profits, à moins qu'elles ne se réfèrent à des éléments directement comptabilisés dans les autres éléments du résultat global.

Immobel a examiné la recouvrabilité des actifs d'impôts différés sur :

l'existence de différences temporelles imposables suffisantes
la probabilité que l'entité disposera de bénéfices imposables suffisants à l'avenir, au cours de la même période que celle de l'inversion de la différence temporaire déductible ou au cours des périodes sur lesquelles une perte fiscale peut être reportée en arrière ou en avant
l'existence d'opportunités de planification fiscale permettant de recouvrer des actifs d'impôt différé.

Les impôts différés au bilan se réfèrent aux différences temporaires suivantes :

EUR ('000)	ACTIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS		PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS
	30/06/2024	31/12/2023	30/06/2024	31/12/2023
Pertes fiscales	20 492	23 031
Différence temporelle sur la valorisation des projets	4 963	4 476	34 995	36 882
Juste valeur des instruments financiers	- 318			- 61
Autres éléments	- 39	3	- 79	- 89
Netting (situation fiscale nette par entité)	-11 332	-14 055	-11 332	-14 055
TOTAL	13 766	13 455	23 584	22 676

VALEUR AU 1ER JANVIER	13 455	22 676
Impôts différés reconnus dans les capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société	- 196	514
Impôts différés reconnus dans l'état consolidé du résultat global	507	394
VALEUR AU 30 JUIN 2024	13 766	23 584

Immobel et Infinito contribuent pour l'essentiel aux passifs d'impôts différés.

Immobel détient pour 115 millions d'euros de pertes fiscales pour lesquelles aucun actif d'impôt différé n'a été comptabilisé.

Note 21. Stocks

Les stocks se composent de bâtiments et de terrains acquis pour le réaménagement et la revente.

La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :

	30/06/2024	31/12/2023
Belgique	451 836	484 530
Luxembourg	186 971	206 428
France	203 400	210 005
Allemagne	106 314	111 617
Pologne	118 713	102 887
Espagne	3 130	2 698
TOTAL STOCKS	1 070 364	1 118 165

Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR (000)	Bureaux	Résidentiel	Lotissement	30/06/2024
Belgique	128 854	250 371	72 611	451 836
Luxembourg	784	186 187		186 971
France	168 284	35 115		203 400
Allemagne		106 314		106 314
Pologne		118 713		118 713
Espagne		3 130		3 130
Total	297 923	699 830	72 611	1 070 364

Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR (000)	Bureaux	Résidentiel	Lotissement	31/12/2023
Belgique	175 558	237 282	71 690	484 530
Luxembourg	784	205 643		206 427
France	162 497	47 508		210 005
Allemagne		111 617		111 617
Pologne		102 887		102 887
Espagne		2 698		2 698
Total	338 840	707 635	71 690	1 118 165

Les principales variations de stocks sont essentiellement dues à une diminution de River Place en raison de la vente à la Ville de Luxembourg et à une diminution de Proximus à la suite d'une dépréciation, ces diminutions étant partiellement compensées par une augmentation de Granaria résultant de la poursuite du développement.

Les principaux projets en stock comprennent O'Sea, Isala et Lebeau Sablon en Belgique, Gasperich, Polvermillen et Cat Club au Luxembourg, Saint-Antoine et Tati en France, Gutenberg et Eden en Allemagne et Granaria en Pologne.

Le taux d'intérêt moyen pondéré sur les coûts d'emprunt capitalisés sur les crédits de financement de projets et sur les obligations était de 3,8 % au 30 juin 2024 et de 3,7 % au 31 décembre 2023.

Les stocks se décomposent comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
STOCKS AU 1ER JANVIER	1 118 165	985 726
Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks		-13 853
Achats de l'exercice		41 969
Développements	123 115	223 541
Cessions de l'exercice	-102 053	-137 430
Coûts d'emprunts	10 282	23 685
Variations de périmètre	595	534
Réductions de valeurs actées	-79 740	-6 008
MUTATIONS DE L'EXERCICE	-47 801	132 439
STOCKS AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023	1 070 364	1 118 165

La direction a tenu compte de l'environnement actuel du marché immobilier dans son évaluation de la valeur nette de réalisation et estime que la valeur comptable actuelle des stocks peut être recouvrée par des ventes futures. En tenant compte de toutes les dépréciations, la valeur comptable actuelle des stocks reflète l'impact de la crise immoblière.

Composantes par secteur géographique EUR ('000) des mouvements de la période :	Achats/ Développements	Cessions	Coûts d'emprunts	Variations de périmètre	Réductions de valeurs actées	Net
Belgique	47 351	-36 106	7 457	539	-51 935	-32 694
Luxembourg	27 368	-39 153	2 060		-9 731	-19 456
France	28 268	-22 811			-12 062	-6 605
Allemagne	5 209	-5 061	561		-6 012	-5 303
Pologne	15 390	176	204	56		15 826
Espagne	432					432
Total	124 017	-102 955	10 282	595	-79 740	-47 801

La valeur du stock à récupérer dans :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Endéans 12 mois	226 592	223 579
Au delà de 12 mois	843 772	894 586

La répartition des stocks par type
Sans permis	510 418	684 779
En développement	559 946	433 386

La valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour les titres de créance liés aux immeubles de placement et aux stocks dans leur ensemble s'est élevée à 1 046 millions d'euros, par rapport à 1 041 millions d'euros à la fin de 2023, soit une augmentation de 5 millions d'euros.

Au 30 juin 2024, la valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantir les crédits aux entreprises et les crédits de financement de projets s'élevait à 445 millions d'euros.

Note 22. Créances commerciales

Les créances commerciales se réfèrent aux zones géographiques suivantes :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Belgique	4 991	10 547
Luxembourg	30 907	2 927
France	2 955	6 899
Allemagne	2 031	3 120
Pologne	649	194
Espagne	465	442
Royaume-Uni	75	69
TOTAL CRÉANCES COMMERCIALES	42 073	24 198

L'analyse de l'échéancier clients se présente comme suit: EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Echus < 3 mois	5 092	5 758
Echus > 3 mois < 6 mois	764	3 462
Echus > 6 mois < 12 mois	1 165	431
Echus > 1 an	1 137	1 109

La principale augmentation des créances commerciales est due au projet River place.

RISQUE DE CRÉDIT

Les créances commerciales se rapportent principalement à des créances pour des entités mises en équivalence ou pour des clients. Le risque de crédit pour ces deux types de créances est considéré comme non significatif. Les créances envers des entités mises en équivalence sont généralement garanties par un actif en cours de développement. Les créances clients sont généralement garanties par l'actif vendu qui sert de collatéral (garantie).

Les dépréciations enregistrées sur les créances commerciales évoluent comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
SITUATION AU 1ER JANVIER	577	708
Additions
Réductions	- 46	- 131
MUTATIONS DE LA PERIODE	- 46	- 131
SITUATION AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023	531	577

Note 23. Actifs de contrats

Les actifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, se rapportent aux zones géographiques suivantes :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Belgique	3 100	1 615
France	6 455	20 865
Allemagne	2 940
TOTAL ACTIFS DE CONTRATS	12 495	22 480

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
SITUATION AU 1ER JANVIER	22 480	42 148
Additions	10 059	13 914
Réductions	-20 044	-33 582
MUTATIONS DE LA PERIODE	-9 985	-19 668
SITUATION AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023	12 495	22 480

Les actifs de contrats comprennent les montants auxquels l'entité a droit en échange de biens ou de services qu'elle a déjà fournis à un client, mais pour lesquels le paiement n'est pas encore dû. Lorsqu'un montant devient exigible, il est transféré au compte de créances. Une créance commerciale est comptabilisée dès que l'entité a un droit inconditionnel de percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe à partir du moment où le paiement devient exigible.

Les créances commerciales, les autres créances et les actifs de contrats sont également soumis à un test de dépréciation conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit anticipées. Ce test ne montre aucun impact potentiel significatif puisque ces actifs de contrats (et leurs créances connexes) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents représentés par l'immeuble à transférer.

Au 30 juin 2024, la variation des actifs de contrats est principalement due à une meilleure concordance entre la comptabilisation des revenus et la facturation.

Note 24. Acomptes et autres créances

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Autres créances	33 608	44 623
dont : avances et garanties versées
impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer	17 920	29 418
avances et dividendes à recevoir	15 688	15 205
Charges à reporter et produits acquis sur projets en développement		4 884 4 419
charges à reporter	2 257	2 513
produits acquis	2 627	1 906
TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS	38 492	49 042

Ces créances sont principalement liées à la TVA chez Immobel S.A. et sur le projet Polvermillen au Luxembourg, ainsi qu'à d'autres créances chez Immobel S.A. et la Compagnie Immobilière de Luxembourg.

Note 25. Informations relatives à l'endettement financier net

L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie, les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à -870 millions d'euros au 30 juin 2024, par rapport à - 832 millions d'euros au 31 décembre 2023.

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Trésorerie et équivalents de trésorerie (+)	100 034	132 080
Dettes financières non courantes (-)	647 943	787 946
Dettes financières courantes (-)	322 702	176 181
ENDETTEMENT FINANCIER NET	-870 611	-832 047

Le ratio d'endettement du Groupe⁹ est de 67,9 % au 30 juin 2024, contre 62,4 % au 31 décembre 2023.

⁹ Le ratio d'endettement est calculé en divisant la dette financière nette par la somme de la dette financière nette et des capitaux propres.

La diminution des dettes financières à long terme est principalement due à plusieurs financements de projets qui arriveront à échéance au cours de l'année à venir, y compris des projets en voie d'achèvement et des financements sur des positions foncières qui seront prolongées.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

Les dépôts en espèces et les avoirs en banque et en caisse s'élèvent à 100 millions d'euros, par rapport à 132 millions d'euros à la fin de 2023, ce qui représente une diminution de 32 millions d'euros.

La répartition de la trésorerie et des équivalents de trésorerie est la suivante :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois	83 218	81 392
Valeurs disponibles	16 816	50 688
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE	100 034	132 080

L'explication de la variation de la trésorerie disponible est donnée dans l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer des projets détenus par les différentes sociétés.

Tous les comptes bancaires sont détenus par des banques ayant la notation « catégorie investissement » ou « investment grade » (notation minimale Baa1/A-).

Dettes financières

Les dettes financières ont augmenté de 6,5 millions d'euros en passant de 964 millions d'euros au 31 décembre 2023 à 971 millions d'euros au 30 juin 2024. Les dettes financières se composent comme suit :

	30/06/2024	31/12/2023
Emprunts obligataires non subordonnés :
- échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR	50 000	50 000
- échéance 14-04-2027 taux de 3,00 % - valeur nominale 75 MEUR	75 000	75 000
- échéance 12-05-2028 taux de 3,00 % - valeur nominale 125 MEUR	125 000	125 000
- échéance 29-06-2026 taux de 4,75 % - valeur nominale 125 MEUR	125 000	125 000
Contrats de location	8 556	9 205
Emprunts bancaires	264 387	403 741
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES	647 943	787 946
Emprunts bancaires	312 779	166 165
Contrats de location	1 566	1 626
Intérêts non échus	8 357	8 391
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES COURANTES	322 702	176 182
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES	970 645	964 128

Dettes financières à taux fixes	375 000	375 000
Dettes financières à taux variables	587 288	580 737
Intérêts non échus	8 357	8 391
Montant des dettes garanties par des sûretés	409 875	476 199
Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés	1046 000	1041 645

Les dettes financières évoluent comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER	964 128	902 500
Dettes relatives aux contrats de location	- 709	- 853
Dettes contractées	34 541	182 383
Dettes remboursées	-26 965	-131 370
Effets de variation de périmètre	- 315
Mouvements sur emprunts obligataires - Intérêts non échus	- 266	827
Intérêts sur autres emprunts non échus	231	10 641
VARIATION DE LA PERIODE	6 517	61 628
DETTES FINANCIÈRES AU 30 JUIN 2024 / 31 DECEMBRE 2023	970 645	964 128

Toutes les dettes financières sont libellées en euros.

À l'exception des obligations, le financement du Groupe et le financement des projets du Groupe sont assurés sur la base d'un taux à court terme, l'Euribor 1 à 12 mois, majoré de la marge commerciale.

À la fin du mois de juin 2024, IMMOBEL a le droit d'utiliser 572 millions d'euros de lignes de financement pour des projets confirmés, dont 410 millions d'euros ont été utilisés. Ces lignes de crédit (crédits de financement de projets) sont propres au développement de certains projets. En outre, Immobel dispose de 65,4 millions d'euros de lignes de crédit d'entreprise non utilisées.

La direction dispose d'un modèle de prévision des liquidités comprenant une analyse des scénarios et un plan d'action nécessaire, qui est mis à jour et discuté toutes les deux semaines.

Le tableau ci-après résume l'échéancier des dettes financières du Groupe :

Au 30 juin 2024

ECHÉANT DANS LA PERIODE COMPRISE ENTRE - EUR (000)	DE 0 A 1 AN	DE 1 A 2 ANS	DE 2 A 3 ANS	DE 3 A 4 ANS	DE 4 A 5 ANS	APRES 5 ANS	Total
Emprunts obligataires		175 000	75 000	125 000			375 000
Crédits Project Financing	232 191	126 403	26 455	24 828			409 876
Corporate Credit lines	70 590	86 700					157 290
Commercial paper	10 000						10 000
Lease contracts	1 565	4 539	1 991	1 319	138	570	10 122
Intérêts non echus et coûts amortis	8 357						8 357
MONTANT TOTAL DES DETTES	322 702	392 642	103 446	151 147	138	570	970 645

Au 31 décembre 2023

ECHÉANT DANS LA PERIODE COMPRISE ENTRE - EUR (000)	DE 0 A 1 AN	DE 1 A 2 ANS	DE 2 A 3 ANS	DE 3 A 4 ANS	DE 4 A 5 ANS	APRES 5 ANS	Total
Emprunts obligataires		50 000	125 000	75 000	125 000		375 000
Crédits Project Financing	147 665	217 406	43 585				408 656
Corporate Credit lines	5 500	142 750					148 250
Commercial paper	13 000						13 000
Lease contracts	1 626	3 227	1 680	1 079	792	2 425	10 830
Intérêts non echus et coûts amortis	8 391						8 391
MONTANT TOTAL DES DETTES	176 182	413 383	170 266	76 079	125 792	2 425	964 128

Le tableau ci-dessous résume l'échéance des intérêts sur les passifs financiers du Groupe :

Au 30 juin 2024

ECHÉANT DANS LA PERIODE COMPRISE ENTRE - EUR (000)	DE 0 A 1 AN	DE 1 A 2 ANS	DE 2 A 3 ANS	DE 3 A 4 ANS	APRES 5 ANS	Total
Emprunts obligataires	13 688	12 402	5 513	3 236		34 839
Crédits Project Financing	14 681	3 935	407			19 023
Corporate Credit lines	7 375	1 434				8 810
Commercial paper	234					234
Lease contracts	61	37	24	2	34	158
MONTANT TOTAL DES INTERËTS	36 038	17 809	5 943	3 239	34	63 063

Au 31 décembre 2023

ECHÉANT DANS LA PERIODE COMPRISE ENTRE - EUR (000)	DE 0 A 1 AN	DE 1 A 2 ANS	DE 2 A 3 ANS	DE 3 A 4 ANS	DE 4 A 5 ANS	APRES 5 ANS	Total
Emprunts obligataires	13 688	13 318	8 896	4 379	1 346		41 626
Crédits Project Financing	19 357	9 328	1 188				29 873
Corporate Credit lines	8 219	5 291					13 510
Commercial paper	72						72
Lease contracts	64	59	54	22	14	43	256
MONTANT TOTAL DES INTERÊTS	41 400	27 996	10 138	4 400	1 360	43	85 336

RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT

Pour couvrir son exposition aux taux d'intérêt variables, la société utilise divers types d'instruments financiers.

Plafonnement du taux d'intérêt (CAP)

• En mars 2019, la société a conclu des accords visant à plafonner le taux d'intérêt à 3 % sur une partie de la dette financière liée à un montant nominal de 18 millions d'euros pour la période allant du 22 mai 2019 au 22 août 2026.

En mai 2021, la société a conclu des accords visant à plafonner le taux d'intérêt à 1,5 % sur une partie de la dette financière liée à un montant nominal de 225 millions d'euros pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1 er juillet 2024.
En janvier 2023, la société a conclu deux accords visant à plafonner le taux d'intérêt à 4 % sur une partie de la dette financière liée à un montant nominal de 100 millions d'euros pour la période allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et à un autre montant de 100 millions d'euros pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Swap de taux d'intérêt

La société a recours à des swaps de taux d'intérêt pour convertir une partie de son exposition au taux d'intérêt variable en taux d'intérêt fixe afin de réduire le risque d'augmentation du taux d'intérêt Euribor. Les swaps de taux d'intérêt remplacent le taux Euribor par un taux d'intérêt fixe chaque année sur l'encours.

Immobel a conclu les swaps de taux d'intérêt suivants :

swaps de taux d'intérêts - (000) Société	ENCOURS		DEVISE TAUX D'INTÉRÊT FIXE DATE DE DEBUT		DATE DE FIN
Immobel	100 000	EUR	242.5 bps	28-06-24	31-12-26
Immobel	150 000	EUR	287.6 bps	31-12-25	31-12-26
Immobel	36 667	EUR	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
Immobel	36 667	EUR	301.5 bps	28-03-24	31-12-25
Immobel	200 000	EUR	304 bps	01-07-24	30-06-26
Immobel	3 000	EUR	5 bps	29-01-21	31-01-25
Immobel	20 000	EUR	5 bps	03-11-21	31-01-25
Infinito	5 000	EUR	249 bps	30-04-24	31-10-26
Infinito	5 000	EUR	265 bps	30-04-24	31-07-26
Infinito Holding	19 550	EUR	249 bps	30-04-24	31-10-26
Infinito Holding	19 550	EUR	265 bps	30-04-24	31-07-26
NORTH LIVING	11 367	EUR	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
NORTH OFFICES	19 433	EUR	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
NORTH PUBLIC	2 933	EUR	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
NORTH RETAIL	1 467	EUR	301.5 bps	29-12-23	31-12-25
NORTH STUDENT HOUSING	1 467	EUR	301.5 bps	29-12-23	31-12-25

Les caps et les swaps de taux d'intérêt sont formellement désignés et qualifiés comme couverture de flux de trésorerie et sont comptabilisés dans le bilan consolidé sous les autres actifs financiers courants et non courants pour un montant total de 5,2 millions d'euros, et dans les instruments financiers dérivés sous les passifs non courants pour un montant total de 1,9 million d'euros.

Les différents caps et swaps de taux d'intérêt font que la position totale d'encours de la dette financière d'Immobel est couverte à hauteur de 88 %. Une augmentation de 1 % du taux d'intérêt se traduirait par une augmentation annuelle de la charge d'intérêt sur la dette de 1,5 million d'euros.

Informations sur la juste valeur des instruments financiers

Le tableau suivant répertorie les différentes catégories d'actifs et de passifs financiers avec leur valeur comptable au bilan et leur juste valeur respective et ventilée selon la catégorie d'évaluation.

La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :

Si leur échéance est à court terme (par exemple : créances et dettes commerciales), la juste valeur est présumée proche du coût amorti,
Pour les dettes à taux fixe, sur la base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs, estimés sur la base des taux du marché à la clôture.
Pour les dettes à taux variable, la juste valeur est présumée similaire au coût amorti.
Pour les instruments financiers dérivés, la juste valeur est déterminée sur la base de la valeur actualisée des flux de trésorerie estimés sur la base des courbes des taux d'intérêt à terme. Cette valeur est communiquée par l'institution financière contrepartie.

• Pour les obligations cotées, sur la base de la cotation à la clôture.

L'évaluation de la juste valeur des actifs et des passifs financiers peut être caractérisée de l'une des manières suivantes :

Niveau 1 : la juste valeur des actifs et passifs financiers assortis de conditions générales et négociés sur les marchés liquides actifs est déterminée par rapport aux prix cotés sur les marchés actifs pour des actifs et passifs identiques,
Niveau 2 : la juste valeur des autres actifs et passifs financiers est déterminée selon des modèles de valorisation généralement acceptés, sur la base de l'analyse de la valeur actualisée des flux de trésorerie, en utilisant des prix de transactions courantes observables sur le marché et des cotations des courtiers pour des instruments similaires. Ceci concerne principalement des instruments financiers dérivés,
Niveau 3 : la juste valeur des actifs et passifs financiers restants est dérivée de techniques d'évaluation qui incluent des données non fondées sur des données de marché observables.

		Montants comptabilisés conformément à IFRS 9
EUR ('000)	Niveau de la juste valeur	Valeur comptable 30/06/2024	Au coût amorti	A la juste valeur par le biais du compte de résultats	Juste valeur 30/06/2024	Cash flow hedging 30/06/2023
ACTIFS
Trésorerie et équivalents de trésorerie		100 034	100 034		100 034
Autres actifs financiers courants	Niveau 2	770			770
Autres actifs financiers non courants	Niveau 2	4 405			4 405
Avances aux coentreprises et entreprises associées	Niveau 2	116 254	116 254		116 254
TOTAL		221 463	216 288		221 463
PASSIFS
Dettes portant intérêts	Niveau 1	375 000	375 000		375 000
Dettes portant intérêts	Niveau 2	595 645	595 645		595 645
Instruments financiers dérivés	Niveau 2	1 931			1 931
Avances des entreprises et entreprises associées	Niveau 2	18 377	18 377		18 377
TOTAL		990 953	989 022		990 953

		Montants comptabilisés conformément à IFRS 9

EUR ('000)	Niveau de la juste valeur	Valeur comptable 31/12/2023	Au coût amorti	Juste valeur 31/12/2023
ACTIFS
Trésorerie et équivalents de trésorerie		132 080	132 080	132 080
Autres actifs financiers courants	Niveau 2	2 696		2 696
Autres actifs financiers non courants	Niveau 2	1 422		1 422
Avances aux coentreprises et entreprises associées	Niveau 2	119 760	119 760	119 760
TOTAL		255 958	251 840	255 958
PASSIFS
Dettes portant intérêts	Niveau 1	375 000	375 000	375 000
Dettes portant intérêts	Niveau 2	589 128	589 128	589 128
Instruments financiers dérivés	Niveau 2	4 943		4 943
Avances des entreprises et entreprises associées	Niveau 2	25 244	25 244	25 244
TOTAL		994 315	989 372	994 315

La société n'a apporté aucune modification à sa politique de gestion des risques financiers au cours du premier semestre 2024.

RISQUE DE LIQUIDITÉ

Immobel utilise des structures largement centralisées pour la mise en commun de la trésorerie et des équivalents de trésorerie au niveau du Groupe. La position centrale des liquidités est calculée mensuellement selon une méthode bottom-up sur une période coulissante de douze mois. La planification des liquidités est complétée par des tests de résistance mensuels. Les engagements en capitaux sont limités et aucune ligne de crédit ni obligation significative n'arrive à échéance au cours de 2024.

ENGAGEMENTS FINANCIERS

Le Groupe est soumis, pour les obligations et lignes de crédit mentionnées ci-dessus, à un certain nombre d'engagements financiers.

Ces engagements tiennent compte des fonds propres, de l'endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les fonds propres et les stocks.

Au 30 juin 2024, le Groupe était soit en conformité avec l'ensemble de ces engagements financiers, soit avait obtenu une dérogation pour ces engagements. Cette situation devrait se maintenir pour les prochains points de test au cours des 12 mois à venir.

RISQUE DE FLUCTUATION DES MONNAIES ÉTRANGÈRES

Le Groupe dispose d'une couverture limitée du risque de change sur ses activités. La monnaie fonctionnelle des projets en cours de développement en Pologne et des activités au Royaume-Uni est convertie respectivement de PLN en EUR (à l'exception du Central Point dont la gestion se fait en EUR) et de GBP en EUR, avec un impact sur les autres éléments du résultat global.

Swap de taux de change : en décembre 2023, la société a conclu un accord pour échanger le risque de change lié à la conversion de 40 millions de PLN en EUR le 31 octobre 2024 contre un taux de change convenu.

Note 26. Dettes commerciales

Cette rubrique se ventile comme suit par zone géographique :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Belgique	21 252	27 971
Luxembourg	9 803	7 407
France	17 443	24 833
Allemagne	15 674	16 164
Pologne	3 597	255
Espagne	4 074	4 088
TOTAL DETTES COMMERCIALES	71 843	80 718

Les dettes commerciales sont principalement liées aux projets O'sea et St-Roch en Belgique, Saint-Antoine et Paris Lannelongue en France, Eden en Allemagne et Granaria en Pologne.

Note 27. Passifs de contrats

Les passifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, se rapportent aux zones géographiques suivantes :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Belgique	9 909	12 130
Luxembourg	12 082	8 607
France	7 259	2 670
Pologne	77 790	58 142
TOTAL PASSIFS DE CONTRATS	107 040	81 549

L'augmentation des passifs de contrats est principalement due aux projets Liewen au Luxembourg et Granaria en Pologne.

Les passifs de contrats comprennent les montants reçus par l'entité à titre de compensation pour des biens ou des services qui n'ont pas encore été fournis au client. Ils sont réglés par comptabilisation « future » des produits lorsque les critères de la norme IFRS 15 pour la comptabilisation des produits ont été remplis.

Tous les montants figurant dans les passifs de contrats concernent des activités résidentielles pour lesquelles les recettes sont comptabilisées au fil du temps, à l'exception de la Pologne où les recettes seront comptabilisées à la livraison, ce qui crée des écarts entre les paiements et la réalisation des bénéfices.

Note 28. Dettes sociales, TVA, charges à payer et autres montants à payer

Les composantes de ce compte sont les suivantes :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Dettes sociales	887	1 167
Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer	6 890	11 319
Charges à imputer	2 674	14 467
Autres passifs courants	6 795	4 115
Autres passifs avec partenaires commerciaux	7 926	10 189
TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS	25 172	41 257

Les autres passifs courants comprennent principalement les impôts (autres que l'impôt sur le revenu) ainsi que les charges à payer en Belgique et en France.

Note 29. Variation du fonds de roulement

La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :

EUR ('000)	30/06/2024	31/12/2023
Stocks, incluant les acquisitions et ventes de filiales détentrices d'un projet dédié	-21 657	-131 322
Créances à moins d'un an	-7 844	13 077
Frais reportés et produits à recevoir	10 550	7 276
Dettes commerciales	16 616	12 429
Dettes à payer au titre des impôts et de la sécurité sociale	-4 709	-7 534
Charges à payer et produits constatés d'avance	-11 376	-4 846
Autres dettes avec partenaires commerciaux	1 193	-4 329
VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT	-17 227	-115 249

Les changements dans les contributeurs au fonds de roulement sont abordés dans les notes respectives plus haut dans ce rapport.

Note 30. Saisonnalité des résultats

En raison du caractère intrinsèque des activités de l'entreprise, le développement immobilier, les résultats du premier semestre 2024 ne peuvent pas être extrapolés à l'ensemble de l'année. Ces résultats dépendent des transactions finales effectuées avant le 31 décembre 2024.

Note 31. Continuité d'exploitation

Sur la base des lignes de crédit disponibles et engagées et des liquidités disponibles, et en tenant compte du modèle de prévision des liquidités avec ses différents scénarios reflétant l'environnement économique actuel, la continuité d'exploitation de la société reste appropriée et confirme les bonnes perspectives du groupe. En outre, le groupe continue de disposer de différentes options pour gérer les besoins de trésorerie à court terme, telles que le report du lancement de nouveaux projets jusqu'à ce qu'un objectif raisonnable de prévente ait été atteint, la recherche de partenaires pour co-développer des projets de taille importante et l'accélération de la sortie des projets ; il n'a pas non plus d'engagements d'acquisition significatifs en 2024 et 2025 et dispose d'une marge de manœuvre suffisante en ce qui concerne les engagements obligataires.

Note 32. Événements significatifs postérieurs à la clôture intermédiaire

Immobel a décidé de ne pas exercer l'option d'achat sur les tours Proximus, dont l'échéance est fixée au 21 août 2024. Immobel a entièrement déprécié le projet pour un montant total de 48 millions d'euros. Cette dépréciation

est déjà prise en compte dans les états financiers. Nous faisons référence au communiqué de presse publié le 22 août 2024.

Immobel a signé une lettre d'intention pour la vente d'un hôtel à Gdansk et a vendu une partie des bureaux (6 800 m²) du projet De Brouckère à Bruxelles à Nationale Loterij/Loterie Nationale.

Aucun autre événement significatif n'est survenu entre la date de clôture du 30 juin 2024 et le 12 septembre 2024, date à laquelle les états financiers ont été approuvés par le conseil d'administration.

Note 33. Parties liées

Les transactions des parties liées décrites dans la note 31 des Notes sur les états financiers consolidés au 31 décembre 2023 n'ont pas changé de manière significative à la fin du mois de juin 2024.

IV. Déclaration de la direction

A³ Management BV, représentée par M. Marnix Galle en sa qualité de président exécutif du conseil d'administration et KB Financial Services BV, représentée par M. Karel Breda en sa qualité de Chief Financial Officer déclarent, qu'à leur connaissance :

le rapport intermédiaire contient un exposé fidèle des événements importants et, le cas échéant, des principales transactions entre parties liées survenues au cours des six premiers mois de l'exercice, et de leur incidence sur le jeu d'états financiers résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice ;
le jeu d'états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables et ayant fait l'objet d'une revue par le commissaire, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats du Groupe Immobel et de ses filiales.

AI Terminal

Immobel NV

3964_ir_2024-09-13_c8def3fc-cff6-499a-a488-563fdbdaab14.pdf

SOMMAIRE

II. Rapport de gestion intermédiaire

A. Faits marquants

L'EXCELLENCE OPÉRATIONNELLE GÉNÈRE UN IMPACT POSITIF SUR LES ACTIVITÉS MALGRÉ DES CONDITIONS DE MARCHÉ DIFFICILES

LE POINT SUR LES ACTIVITES

LE POINT SUR LA SITUATION FINANCIERE

LE POINT SUR L'ESG

CONSEIL D'ADMINISTRATION

B. Aperçu du projet

Belgique

France

Luxembourg

Pologne

L'Allemagne

L'Espagne

III. États financiers consolidés condensés intermédiaires

A. État consolidé condensé des pertes et profits, et autres éléments du résultat global (en milliers d'euros)

B. État consolidé condensé de la situation financière (en milliers d'euros)

C. État consolidé condensé des flux de trésorerie (en milliers d'euros)

D. État consolidé condensé des variations des fonds propres (en milliers d'euros)

E. Notes sur les états financiers consolidés condensés intermédiaires Note 1. Base de préparation

Note 2. Principes et méthodes comptables

Normes et interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1 er janvier 2024

Note 3. Principaux jugements et principales sources d'incertitudes liés aux estimations

Note 4. Principaux risques et incertitudes

Note 5. Périmètre de consolidation

- Entrée dans le périmètre de consolidation :

- Fusions dans le périmètre de consolidation :

Note 6. Secteur opérationnel – Informations financières par zone géographique

Au 30 juin 2024 :

Au 31 décembre 2023 :

Note 7. Chiffre d'affaires

Vente d'immeubles de bureaux

Ventes de projets résidentiels

Lotissement

Note 8. Revenus locatifs

Les principaux contributeurs sont Rueil-Malmaison et Tati en France ainsi que Thomas et TotalEnergies au Luxembourg.

Note 9. Autres produits d'exploitation

Note 10. Coût des ventes

Note 11. Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement

Note 12. Frais d'administration

Note 13. Part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées, après impôt

Note 14. Coûts financiers nets

Note 15. Impôts sur le résultat

Note 16. Résultat par action

Note 17. Actifs comptabilisés au titre de droits d'utilisation

Note 18. Immeubles de placement

Note 19. Participation dans des coentreprises et entreprises associées

Note 20. Impôts différés

Note 21. Stocks

Les stocks se décomposent comme suit :

Note 22. Créances commerciales

RISQUE DE CRÉDIT

Note 23. Actifs de contrats

Note 24. Acomptes et autres créances

Note 25. Informations relatives à l'endettement financier net

Trésorerie et équivalents de trésorerie

Dettes financières

Les dettes financières évoluent comme suit :

Au 31 décembre 2023

Au 30 juin 2024

Au 31 décembre 2023

RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT

Informations sur la juste valeur des instruments financiers

RISQUE DE LIQUIDITÉ

ENGAGEMENTS FINANCIERS

RISQUE DE FLUCTUATION DES MONNAIES ÉTRANGÈRES

Note 26. Dettes commerciales

Note 27. Passifs de contrats

Note 28. Dettes sociales, TVA, charges à payer et autres montants à payer

Note 29. Variation du fonds de roulement

Note 30. Saisonnalité des résultats

Note 31. Continuité d'exploitation

Note 32. Événements significatifs postérieurs à la clôture intermédiaire

Note 33. Parties liées

IV. Déclaration de la direction

V. Rapport de l'auditeur