AI Terminal
Immobel NV
Quarterly Report • Sep 13, 2024
3964_ir_2024-09-13_ff01c4d7-e9bf-4cf1-ab2b-0737e5669a15.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
INHOUDSOPGAVE
| I. | TUSSENTIJDS VERSLAG1 | |
|---|---|---|
| II. | Tussentijds bestuursverslag 1 | |
| A. | Hoogtepunten 1 | |
| B. | Projectoverzicht 4 | |
| III. | Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening 8 | |
| A. | Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en niet-gerealiseerd resultaat (in duizenden EUR) | |
| 8 | ||
| B. | Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)9 | |
| C. | Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR) 10 | |
| D. | Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR) 11 | |
| E. | Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening 12 | |
| IV. | Verklaring van het bestuur 39 | |
| V. | Verslag van de auditor 40 |
II. Tussentijds bestuursverslag
A. Hoogtepunten
OPERATIONELE FOCUS HEEFT POSITIEVE IMPACT OP BEDRIJF ONDANKS MOEILIJKE MARKTOMSTANDIGHEDEN
- Definitieve vergunningen verkregen voor projecten voor een GDV1 van € 804,8 miljoen, een stijging met 266 % ten opzichte van boekjaar 2023, 63 % van die GDV zijn van residentiële projecten. Totale vergunde projectportefeuille bereikte € 2 miljard, op totale portefeuille van € 4,7 miljard
- Op schema om 1.315 appartementen op te leveren in 2024
- Huurinkomsten uit langlopende huurcontracten in lijn met de jaardoelstelling van € 16 miljoen2
- Definitieve huurovereenkomsten afgesloten voor meer dan 56.000 m² kantoorruimte, met huurders als het Europees Defensieagentschap, Engie en Motel One
1 Gross development value: totale verwachte toekomstige omzet (aandeel van de groep) van een project of alle projecten in de huidige portfolio 2 Immobel-aandeel
- Het grootste deel van de kantoorruimte van het project Brouck'R is verkocht aan de Nationale Loterij, River Place-wooneenheden zijn verkocht aan de Ville de Luxembourg en de wooneenheden van het project OXY zijn inmiddels uitverkocht
- Immobel ziet af van de aankoop van de Proximus Towers, met als gevolg een afschrijving voor het project van € 48 miljoen
- Onderliggende ebitda3 van € 14,1 miljoen, onderliggend nettoresultaat4 van € 4,3 miljoen
- Liquiditeitspositie van € 166 miljoen5
- Gemiddelde schuldkost van 3,8 % met meer dan 80 % afgedekt of vast tot midden 2026
- Totale activa ter waarde van € 1,6 miljard (geboekt tegen kostprijs), met een waardevermindering van € 93,4 miljoen (6 % van de totale activa), met inbegrip van het Proximus-project en waarbij de waardeverminderingen de impact van de vastgoedmarktcrisis weerspiegelen
- Gearing ratio6 van 68 %, waarbij er geen corporate herfinancieringen gepland zijn voor 2024
De vastgoedmarkt staat nog steeds voor uitdagingen. Aanhoudend hoge rentevoeten, voortdurende zorgen over de inflatie en de geopolitieke instabiliteit hebben de marktactiviteit in de voorbije zes maanden belemmerd. Als reactie op die marktomstandigheden blijft het bedrijf zich toespitsen op operationele uitmuntendheid, risicobeheer en liquiditeitsbeheer om een gezonde balans te houden.
BUSINESS UPDATE
- De verkoop van woningen in België bleef het goed doen met bv. OXY (uitverkocht), Slachthuis en Ilot St Roch.
- 115 eenheden van het River Place-project werden verkocht aan de Ville de Luxembourg. De verkoop van woningen in Luxemburg en Duitsland blijft zwak, maar het bedrijf heeft een lage blootstelling aan die markten.
- De institutionele investeringsmarkt voor kantoren ligt nog steeds stil.
- De Nationale Loterij heeft ingestemd met de aankoop van 6.800 m² kantoorruimte in Brouck'R, een eersteklas gemengd project in het hart van Brussel. De Nationale Loterij vestigt er vanaf 2027 haar nieuwe hoofdkantoor. De aankoop is goed voor 65 % van de in totaal 10.700 m² aan beschikbare kantoorruimte in het project.
- Kantoorverhuur heeft € 8,3 miljoen7 aan inkomsten opgebracht in de eerste helft van het jaar. Het Europees Defensieagentschap (EDA) tekende een vruchtgebruikovereenkomst voor kantoorruimte (10.445 m2 ) in The Muse, ons project8 in het hart van de Brusselse Europese Wijk (Leopoldwijk), terwijl de langlopende huurcontracten werden bevestigd voor Engie (31.815 m2 ) en Motel One (14.707 m2 ) in het OXY-project in Brussel. De kantoorgebouwen van Immobel zijn groene kantoren, gekenmerkt door een hoge energie-efficiëntie en gelegen op toplocaties. Het aanbod van die projecten is beperkt en er is een sterke huurvraag.
- In 2024 zullen niet minder dan 1.315 appartementen worden opgeleverd, waaronder 550 wooneenheden voor het Granaria-project in Polen en 490 eenheden in verschillende projecten in Parijs.
- Het bedrijf heeft beslist om de calloptie op de Proximus Towers niet uit te oefenen nadat intensieve onderhandelingen niet tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing hebben geleid. Gezien de huidige marktomstandigheden en een aankoopprijs van € 143 miljoen zou een voortzetting van dit project grote gevolgen hebben voor de bedrijfsfinanciën. Er werd een waardevermindering van € 48 miljoen geboekt, inclusief de betaling van € 30 miljoen aan
4 Nettowinst aandeel van de groep exclusief bijzondere waardevermindering van activa 5
7 Immobel-aandeel
3 Onderliggende ebitda (earnings before interest, depreciation and amortization) verwijst naar het bedrijfsresultaat (inclusief aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen en joint ventures) vóór afschrijvingen, waardeverminderingen en bijzondere waardeverminderingen van activa vóór de toepassing van IFRS 11.
Inclusief kasmiddelen en niet-opgenomen bedrijfskredietlijnen 6 De gearing ratio wordt berekend door de financiële nettoschuld te delen door de som van de financiële nettoschuld en het eigen vermogen
8 Beheerd namens het Belux Office Development Fund
Proximus in december 2023. Deze aanpassing zal geen gevolgen hebben voor de liquiditeitspositie en Immobel onderzoekt wat mogelijk is om deze afschrijving maximaal te recupereren.
FINANCIËLE UPDATE
- De resultaten van de eerste helft van 2024 weerspiegelen de aanhoudend uitdagende omgeving op de vastgoedmarkt. De onderliggende ebitda bedroeg € 14,1 miljoen (interne visie) en € 5,9 miljoen (externe visie), met een onderliggend nettoresultaat van € 4,3 miljoen en een nettoresultaat van € -89,1 miljoen.
- Er werd een waardevermindering geboekt van € 93,4 miljoen op € 1,6 miljard aan totale activa (geboekt tegen kostprijs), wat gelijkstaat aan 6 % van de totale activa. De waardeverminderingen weerspiegelen de beslissing om het Proximus-project stop te zetten (€ 48 miljoen) en weerspiegelen ook de zwakke vastgoedmarkt in Luxemburg, Duitsland en Frankrijk.
- Dankzij een robuuste balans en een gezonde liquiditeitspositie van € 166 miljoen in juni 2024 heeft Immobel nog steeds een stevige financiële basis om de ontwikkeling van zijn huidige portfolio voort te zetten.
- Immobel verkreeg definitieve vergunningen voor een GDV van € 804,8 miljoen, een stijging met 266 % ten opzichte van boekjaar 2023. De GDV van de vergunde projecten zal tegen het einde van het boekjaar 2024 naar verwachting bijna € 2,0 miljard bedragen. Zo werden er vergunningen verkregen voor Kiem en River Place in Luxemburg, Universalis Park 2 en Lebeau in Brussel, O'Sea fase 4 in Oostende en Slachthuis in Antwerpen.
- Eind juni 2024 bedraagt de gearing ratio 68 %. Dat cijfer omvat ook de financiëring van opgeleverde kantoorruimtes die momenteel via langlopende huurcontracten € 16 miljoen aan geïndexeerde huurinkomsten genereren. Een daling van de gearing ratio is afhankelijk van de verkoop van kantoren aan institutionele beleggers, die momenteel wordt belemmerd door stagnerende marktomstandigheden. Daarnaast maakt Immobel gebruik van verschillende financiële instrumenten, waaronder renteswaps, om de blootstelling aan variabele rentevoeten af te dekken. Die risicobeperkende aanpak helpt de gemiddelde kosten van schulden op 3,8 % te houden.
ESG-UPDATE
Tijdens de eerste helft van 2024 hebben we aanzienlijk geïnvesteerd in ESG-initiatieven en in opleidingsmogelijkheden voor al onze medewerkers. We zijn er namelijk van overtuigd dat onze mensen onze grootste troeven zijn bij het waarmaken van onze ESG-ambities. In verschillende landen hebben we sessies gehouden om het bewustzijn te vergroten en de betrokkenheid bij het hele ESGspectrum te bevorderen.
BESTUURSORGAAN
Astrid De Lathauwer (als vertegenwoordiger van ADL Comm.V.) heeft ontslag genomen uit de Raad van Bestuur. Eric Donnet (als vertegenwoordiger van Holding Saint Charles SAS) werd op 26 juni benoemd als nieuwe bestuurder. Hij maakt voortaan deel uit van de Raad van Bestuur, het investeringscomité en het ESG-comité. De Raad van Bestuur dankt mevrouw De Lathauwer van harte voor haar toewijding, inzet en waardevolle bijdragen aan het bedrijf en wenst haar het allerbeste voor de toekomst.
B. Projectoverzicht
Overzicht van de belangrijkste projecten in de portefeuille van de Immobel Groep op 30 juni 2024
(in volgorde van de oppervlakte van het project).
België
| Project | Surface (x1000 m²) |
Location | Use | Constructio n |
Completio n |
Share Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Slachthuissite | 240 | Antwerp | Residentia l |
Q2 2022 | 2030+ | 30% |
| Oxy | 74 | Brussels | Mixed | Q1 2024 | Q4 2026 | 50% |
| Key West | 63 | Brussels | Mixed | Q2 2028 | 2030+ | 50% |
| Universalis Park 3 | 55 | Brussels | Mixed | Q2 2029 | 2030+ | 50% |
| Panorama | TBD | Brussels | Mixed | Q3 2020 | 2030+ | 40% |
| Ciney | 47 | Ciney | Residentia l |
Q1 2025 | 2030+ | 100% |
| Multi | 46 | Brussels | Offices | Q1 2019 | Q1 2022 | 50% |
| Lebeau | 40 | Brussels | Mixed | Q4 2025 | Q4 2027 | 100% |
| Brouck'R | 38 | Brussels | Mixed | Q4 2024 | Q3 2026 | 50% |
| Universalis Park 2 | 35 | Brussels | Residentia l |
Q2 2025 | Q4 2028 | 50% |
| Ilôt Saint-Roch | 35 | Nivelles | Residentia l |
Q1 2022 | Q1 2026 | 100% |
| Isala | 34 | Brussels | Mixed | Q2 2025 | Q1 2027 | 76% |
| Lalys | 30 | Astene | Residentia l |
Q3 2020 | Q3 2028 | 100% |
| 't Park | 30 | Tielt | Residentia l |
Q1 2023 | Q3 2025 | 100% |
| O'Sea (phase 4) | 29 | Ostend | Residentia l |
Q1 2026 | Q3 2029 | 100% |
| O'Sea (phase 3) | 25 | Ostend | Residentia l |
Q2 2022 | Q4 2025 | 100% |
| O'Sea (phase 2) | 24 | Ostend | Residentia l |
Q3 2019 | Q4 2022 | 100% |
| Cala | 20 | Liège | Offices | Q3 2018 | Q4 2020 | 30% |
| Domaine du Fort | 15 | Barchon | Residentia l |
Q3 2020 | Q1 2026 | 100% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Commodore | 13 | Brussels | Residentia l |
Q4 2023 | Q3 2026 | 100% |
| The Muse | 9 | Brussels | Offices | Q1 2024 | Q1 2026 | 20% |
| Les Cinq Sapins | 9 | Wavre | Residentia l |
Q1 2019 | Q1 2024 | 100% |
| Héros | 4 | Brussels | Residentia l |
Q4 2022 | Q3 2025 | 100% |
| Wezembeek | 4 | Wezembeek | Residentia l |
TBD | TBD | 100% |
Frankrijk
| Project | Surface (x1000 m²) |
Location | Use | Construction | Completion | Share Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AUBERVILLIERS ZAC DU FORT îlot A |
18 | Aubervilliers | Residential | Q4 2021 | Q1 2025 | 50% |
| SAVIGNY – SUR – ORGE -17/27 rue Chateaubriand |
13 | Savigny-sur-orge | Residential | Q4 2021 | Q3 2024 | 100% |
| Rueil-Malmaison | 11 | Rueil-Malmaison | Mixed | TBD | TBD | 100% |
| AUBERVILLIERS ZAC DU FORT îlot B |
9 | Aubervilliers | Residential | Q4 2021 | Q2 2024 | 50% |
| Paris 14 / Montrouge | 9 | Paris | Offices | Q3 2025 | Q2 2027 | 100% |
| Tati | 9 | Paris | Mixed | Q1 2025 | Q4 2026 | 100% |
| OSNY - 1 Rue de Cergy |
9 | Osny | Residential | Q3 2022 | Q3 2025 | 60% |
| BUSSY ST GEORGES GOLF |
6 | Bussy saint georges |
Residential | Q2 2022 | Q3 2024 | 100% |
| Richelieu | 6 | Paris | Offices | Q3 2024 | Q1 2026 | 10% |
| AVON - 29 bis avenue du Général De Gaulle |
5 | Avon | Residential | Q3 2022 | Q4 2024 | 100% |
| MONTEVRAIN - 144 av T de Champagne |
5 | Montevrain | Residential | Q3 2021 | Q4 2023 | 100% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PARIS 19 - Buttes Chaumont |
5 | Paris | Residential | TBD | TBD | 100% |
| Saint-Antoine | 5 | Paris | Mixed | Q4 2022 | Q4 2024 | 100% |
| Issy les Moulineaux | 4 | Issy les moulineaux |
Residential | TBD | TBD | 100% |
| OTHIS - La Jalaise | 4 | Othis | Residential | Q3 2022 | Q2 2024 | 100% |
| St Honoré | 3 | Paris | Mixed | Q1 2023 | Q4 2024 | 10% |
| MONTLHERY 2 - Ch des Poutils / Route D'Orléans |
2 | Montlhery | Residential | Q1 2023 | Q1 2025 | 20% |
Luxemburg
| Project | Surface (x1000 m²) |
Location | Use | Construction | Completion | Share Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Polvermillen | 27 | Luxembourg | Mixed | Q1 2027 | 2030+ | 100% |
| Kiem | 21 | Luxembourg | Residential | Q2 2025 | Q1 2028 | 70% |
| Liewen | 15 | Mamer | Residential | Q3 2022 | Q1 2028 | 100% |
| Total (Gasperich) | 13 | Luxembourg | Residential | Q3 2026 | Q3 2029 | 100% |
| Cat Club (Rue de Hollerich) |
12 | Luxembourg | Mixed | Q3 2027 | 2030+ | 100% |
| Thomas | 9 | Strassen | Offices | Q4 2027 | Q4 2029 | 100% |
| River Place | 8 | Luxembourg | Residential | Q1 2025 | Q1 2027 | 100% |
| Canal 44 | 6 | Esch-sur-Alzette | Residential | Q2 2021 | Q1 2025 | 100% |
| Scorpio | 4 | Luxembourg | Offices | Q2 2026 | Q2 2028 | 20% |
Poland
| Project | Surface (x1000 m²) |
Location | Use | Construction | Completion | Share Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Granary Island | 76 | Gdansk | Mixed | Phase 1: Q1 2017 Phase 2: Q2 2019 |
Phase 1: Q4 2019 Phase 2: Q3 2024 |
90% |
| Central Point | 28 | Warsaw | Offices | Q2 2018 | Q4 2021 | 50% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| --------------- | ---- | -------- | --------- | --------- | --------- | ----- |
Duitsland
| Project | Surface (x1000 m²) |
Location | Use | Construction | Completion | Share Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gutenberg | 21 | Berlin | Mixed | Q2 2026 | Q2 2028 | 100% |
| Eden | 20 | Frankfurt | Residential | Q3 2019 | Q2 2023 | 100% |
Spanje
| Project | Surface (x1000 m²) |
Location | Use | Construction | Completion | Share Immobel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Four Seasons Marbella Resort |
72 | Marbella | Leisure | Q4 2026 | 2030+ | 50% |
III. Tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening
A. Verkorte geconsolideerde resultatenrekening en niet-gerealiseerd resultaat (in duizenden EUR)
| NOTES | 30/06/2024 | 30/06/2023 | |
|---|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 113.553 | 83.638 | |
| Omzet | 7 | 108.272 | 79.086 |
| Huurinkomsten | 8 | 3.173 | 2.569 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 9 | 2.108 | 1.983 |
| BEDRIJFSKOSTEN | -193.907 | -85.459 | |
| Kostprijs van de omzet | 10 | -102.053 | -67.579 |
| Waardeverminderingen op voorraden en vastgoedbeleggingen | 11 | -85.970 | |
| Kosten voor commercialisatie | -19 | ||
| Administratiekosten | 12 | -5.884 | -17.861 |
| BEDRIJFSVERLIES | -80.354 | -1.820 | |
| VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN | -11 | ||
| Winsten (verliezen) op de verkoop van verbonden ondernemingen | -11 | ||
| JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | -7.619 | 1.359 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na aftrek van belasting | 13 | -7.619 | 1.359 |
| BEDRIJFSVERLIES EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN, NA AFTREK VAN BELASTING |
-87.983 | -461 | |
| Renteopbrengsten | 3.597 | 3.796 | |
| Rentelasten | -6.060 | -4.272 | |
| Overige financiële opbrengsten | 2.011 | 1.311 | |
| Overige financiële kosten | -423 | -1.523 | |
| NETTO FINANCIËLE KOSTEN | 14 | -875 | -688 |
| BEDRIJFSVERLIES VOOR BELASTINGEN | -88.858 | -1.149 | |
| Belastingen | 15 | -167 | -1.506 |
| VERLIES VOOR BELASTINGEN | -89.025 | -2.655 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 113 | 136 | |
| AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP | -89.138 | -2.791 | |
| VERLIES VOOR BELASTINGEN | -89.025 | -2.655 | |
| Andere elementen van het globaal resultaat - elementen die later zullen worden hergebruikt in de resultatenrekening |
3.284 | 5.255 | |
| Omrekeningsverschillen | 267 | 226 | |
| Cash flow hedging | 3.017 | 5.029 | |
| TOTAAL ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | 3.284 | 5.255 | |
| GLOBAAL VERLIES / GLOBAAL WINSTEN VOOR BELASTINGEN | -85.741 | 2.600 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 233 | -211 | |
| AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP | -85.974 | 2.811 | |
| WINST PER AANDEEL (€) (BASIS /VERWATERD) | 16 | -8,87 | -0,28 |
B. Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)
| ACTIVA | NOTES | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 361.135 | 367.090 | |
| Immateriële vaste activa | 1.691 | 1.693 | |
| Materiële vaste activa | 3.138 | 3.425 | |
| Activa opgenomen als gebruiksrecht | 17 | 8.699 | 9.017 |
| Vastgoedbeleggingen | 18 | 53.256 | 60.146 |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 19 | 167.570 | 167.312 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 19 | 107.501 | 109.209 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 20 | 13.766 | 13.455 |
| Overige financiële vaste activa | 4.405 | 1.422 | |
| Garanties en deposito's | 1.108 | 1.411 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 1.273.796 | 1.361.198 | |
| Voorraden | 21 | 1.070.364 | 1.118.165 |
| Handelsvorderingen | 22 | 42.073 | 24.198 |
| Contractactiva | 23 | 12.495 | 22.480 |
| Fiscale vorderingen | 816 | 1.986 | |
| Vooruitbetalingen en overige vorderingen | 24 | 38.492 | 49.042 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 19 | 8.752 | 10.551 |
| Overige financiële vlottende activa | 770 | 2.696 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 25 | 100.034 | 132.080 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.634.930 | 1.728.289 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | NOTES | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 411.131 | 501.675 | |
| EIGEN VERMOGEN TOEKOMEND AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP | 393.512 | 484.798 | |
| Kapitaal en uitgiftepremie | 103.678 | 97.257 | |
| Ingehouden winsten | 282.284 | 383.151 | |
| Reserves | 7.550 | 4.390 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | 17.619 | 16.877 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 673.602 | 815.709 | |
| Pensioenen en soortgelijke verplichtingen | 144 | 144 | |
| Uitgestelde belastingschulden | 20 | 23.584 | 22.676 |
| Financiële schulden | 25 | 647.943 | 787.946 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 25 | 1.931 | 4.943 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 550.197 | 410.906 | |
| Voorzieningen | 2.362 | 3.802 | |
| Financiële schulden | 25 | 322.702 | 176.182 |
| Handelsschulden | 26 | 71.843 | 80.718 |
| Contract verplichtingen | 27 | 107.040 | 81.549 |
| Fiscale schulden | 2.699 | 2.154 | |
| Sociale schulden, btw en andere belastingschulden | 28 | 7.777 | 12.486 |
| Overlopende rekeningen en overige te betalen bedragen | 29 | 17.395 | 28.771 |
| Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 19 | 18.377 | 25.244 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.634.930 | 1.728.289 |
C. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR)
| NOTES | 30/06/2024 | 30/06/2023 | |
|---|---|---|---|
| Bedrijfsopbrengsten | 113.553 | 83 638 | |
| Bedrijfskosten | -193.907 | -85 459 | |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op activa | 11 + 12 | 87.689 | 2 297 |
| Wijziging van voorzieningen | -1.272 | 438 | |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR SCHOMMELING VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL |
6.063 | 914 | |
| Schommeling van het bedrijfskapitaal | 29 | -17.227 | -61 128 |
| KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR BELASTINGEN | -11.164 | -60 214 | |
| Betaalde belastingen | 15 | 1.446 | -13 177 |
| NETTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | -9.718 | -73 391 | |
| Aanschaffingen van immateriële, materiële vaste activa en overige investeringen | -2.297 | -1 338 | |
| Verkopen van immateriële, materiële vaste activa en overige investeringen | 130 | 364 | |
| Terugbetaling kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 19 | 25.581 | 10 789 |
| Aanschaffingen, kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
19 | -39.970 | -29 605 |
| Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 19 | 4.987 | 7 928 |
| Ontvangen rente | 14 | 3.597 | 3 796 |
| Verkoop van verbonden ondernemingen | -11 | ||
| NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | -7.983 | -8 066 | |
| Opbrengsten uit leningen | 25 | 34.506 | 100 742 |
| Terugbetaling leningen | 25 | -26.965 | -87 108 |
| Betaalde rente | 14 | -16.342 | -9 329 |
| Betaalde bruto dividenden | -5.545 | -30 414 | |
| NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | -14.346 | -26 109 | |
| TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | -32.047 | -107 566 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE | 132.080 | 275 926 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE | 100.034 | 168 360 |
D. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR)
| KAPITAAL EN UITGIFTE PREMIE |
INGEHOUD EN WINSTEN | RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE |
EIGEN AANDELEN RESERVE |
RESERVES IN VERBAND MET WISSELKOERS VERSCHILLEN |
GECUMULEERD E ACTUARIËLE WINSTEN EN VERLIEZEN |
RESERVE IN VERBAND MET FINANCIÊLE AFDEKKINGEN |
EIGEN VERMOGEN TOEREKENBAAR AAN DE EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP |
MINDER- HEIDS BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | ||||||||||
| Situatie op 01-01-2024 | 97.257 | 259.259 | 124.869 | -1.137 | 3.753 | 631 | 165 | 484.798 | 16.877 | 501.675 |
| Resultaat van de periode | -89.138 | -89.138 | 113 | -89.025 | ||||||
| Andere elementen van het globaal resultaat | 215 | 2.949 | 3.164 | 120 | 3.284 | |||||
| Globaal resultaat van het boekjaar | -89.138 | 215 | 2.949 | -85.974 | 233 | -85.741 | ||||
| Uitgifte van aandelenkapitaal en uitgiftepremie | 6.421 | 6.421 | 6.421 | |||||||
| Betaalde bruto dividenden en andere begunstigden | -11.966 | -11.966 | -11.966 | |||||||
| Prestatieaandelen | 168 | 168 | 168 | |||||||
| Verandering van eigendomsbelangen zonder wijziging van zeggenschap | 14 | 14 | -14 | |||||||
| Overige wijzigingen | 215 | -13 | 1 | -152 | 51 | 523 | 574 | |||
| Transacties met eigenaren van de vennootschap | 6.421 | -11.569 | -13 | 1 | -152 | -5.312 | 509 | -4.803 | ||
| Schommelingen van het boekjaar | 6.421 | -100.707 | 202 | 1 | 2.797 | -91.286 | 742 | -90.544 | ||
| Situatie op 30-06-2024 | 103.678 | 158.552 | 124.869 | -1.137 | 3.955 | 632 | 2.962 | 393.512 | 17.619 | 411.131 |
| KAPITAAL EN UITGIFTE PREMIE |
INGEHOUD EN WINSTEN | RESERVES IN VERBAND MET DE FUSIE |
EIGEN AANDELEN RESERVE |
RESERVES IN VERBAND MET WISSELKOERS VERSCHILLEN |
GECUMULEERD E ACTUARIËLE WINSTEN EN VERLIEZEN |
RESERVE IN VERBAND MET FINANCIÊLE AFDEKKINGEN |
EIGEN VERMOGEN TOEREKEN- BAAR AAN DE EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP |
MINDER- HEIDS BELANGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | ||||||||||
| Situatie op 01-01-2023 | 97.256 | 329.163 | 124.869 | -1.137 | 2.704 | 545 | 3.152 | 556.552 | 16.588 | 573.140 |
| Resultaat van de periode | -2.791 | -2.791 | 136 | -2.655 | ||||||
| Andere elementen van het globaal resultaat | -846 | 247 | 6.201 | 5.602 | -347 | 5.255 | ||||
| Globaal resultaat van het boekjaar | -3.637 | 247 | 6.201 | 2.811 | -211 | 2.600 | ||||
| Transacties op eigen aandelen | ||||||||||
| Betaalde bruto dividenden en andere begunstigden | -30.414 | -30.414 | -42 | -30.456 | ||||||
| Verandering van eigendomsbelangen zonder wijziging van zeggenschap | ||||||||||
| Overige wijzigingen | -339 | -339 | -3 | -342 | ||||||
| Transacties met eigenaren van de vennootschap | -30.753 | -30.753 | -45 | -30.798 | ||||||
| Schommelingen van het boekjaar | -34.391 | 247 | 6.201 | -27.942 | -256 | -28.198 | ||||
| Situatie op 30-06-2023 | 97.256 | 294.772 | 124.869 | -1.137 | 2.951 | 545 | 9.353 | 528.609 | 16.332 | 544.941 |
Zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van 18 april 2024 komt 6,4 miljoen EUR van het brutodividend van 12,0 miljoen EUR (of 1,20 EUR per aandeel met uitzondering van eigen aandelen) in aanmerking voor de voltooiing van de kapitaalverhoging binnen het toegestane kapitaal door een kapitaalinbreng in natura in het kader van een keuzedividend. De uitgifteprijs per nieuw aandeel is op 19 april 2024 door het bestuursorgaan van de Vennootschap vastgesteld op 25,20 EUR. De kapitaalverhoging voor in totaal 6.421.136,40 EUR is bijgevolg daadwerkelijk voltooid en de totale uitgifteprijs is als volgt verwerkt: 2.481.820,18 EUR zal worden geboekt op de rekening 'Kapitaal'; en 3.939.316,22 EUR zal worden geboekt op de beschikbare rekening 'Agio'. Het geconsolideerd kapitaal van de Vennootschap is dus verhoogd van 97.256.533,86 EUR tot 99.738.354,04 EUR en het aandelenkapitaal van Immobel NV wordt nu vertegenwoordigd door 10.252.163 gewone aandelen in plaats van 9.997.356 gewone aandelen zoals voorheen, inclusief 25.434 eigen aandelen.
Op 30 juni 2024 zijn er in het lopende jaar geen ingekochte eigen aandelen verkocht. Deze ingekochte eigen aandelen hebben geen stem- of dividendrechten.
Op 30 juni 2024 werden de ingekochte eigen aandelen, die het resultaat waren van de fusie met ALLFIN, nog steeds gewaardeerd tegen de aandelenkoers van 29 juni 2016, de datum van de fusie.
De acquisitiereserve ontstond door de fusie tussen ALLFIN en IMMOBEL op 29 juni 2016 en bleef sindsdien ongewijzigd.
E. Toelichtingen bij de tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening Toelichting 1. Grondslagen voor de opstelling
Immobel ('de Vennootschap') is een in België opgerichte vennootschap waarvan de aandelen openbaar worden verhandeld (Euronext - IMMO). De tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening van de Groep omvat de Vennootschap, haar dochterondernemingen en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en gezamenlijke regelingen (hierna 'de Groep'). De Groep is actief in de vastgoedontwikkeling en heeft activiteiten in België, Frankrijk, Luxemburg, Duitsland, Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
De tussentijdse verkorte geconsolideerde jaarrekening op en voor de zes maanden eindigend op 30 juni 2024 is opgesteld in overeenstemming met de boekhoudnorm IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving, zoals goedgekeurd in de Europese Unie. Ze moet worden gelezen in samenhang met de meest recente geconsolideerde jaarrekening van de Groep op en voor het jaar eindigend op 31 december 2023 ('meest recente jaarrekening'). Ze bevat niet alle informatie die vereist is voor een volledige volgens de IFRS-standaarden opgestelde jaarrekening. Er werden evenwel geselecteerde toelichtingen opgenomen om gebeurtenissen en transacties toe te lichten die belangrijk zijn om de wijzigingen in de financiële positie en prestaties van de Groep sinds de laatste jaarrekening te begrijpen.
Het bestuursorgaan van de Vennootschap heeft die tussentijdse jaarrekening op 12 september 2024 goedgekeurd voor publicatie.
Toelichting 2. Boekhoudkundige beginselen en methoden
Behoudens wat hierna wordt vermeld, zijn de in deze tussentijdse jaarrekening toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving dezelfde als die welke in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep op en voor het jaar eindigend op 31 december 2023 zijn toegepast.
Normen en interpretaties van toepassing voor het jaar beginnend op of na 1 januari 2024
Voor jaarperioden die beginnen na 1 januari 2024, zijn een aantal nieuwe standaarden voor jaarrekeningen en wijzigingen van standaarden voor jaarrekeningen van kracht. Er zijn geen nieuwe of gewijzigde standaarden of interpretaties die voor het eerst van toepassing zijn op het tussentijdse verslag voor de periode van zes maanden eindigend op 30 juni 2024 die een significante invloed hebben op de verkorte geconsolideerde tussentijdse halfjaarrekening.
De Groep heeft geen van de komende nieuwe of gewijzigde standaarden voor jaarrekeningen vervroegd toegepast bij het opstellen van deze verkorte geconsolideerde tussentijdse halfjaarrekening. De Groep is ook niet van plan om de nieuwe of gewijzigde standaarden voor jaarrekeningen vervroegd toe te passen en de impact van de eerste toepassing zal naar verwachting niet materieel zijn.
Wijzigingen aan IAS 21 Gevolgen van wisselkoerswijzigingen: Gebrek aan inwisselbaarheid, uitgevaardigd op 15 augustus 2023, verduidelijken wanneer een valuta inwisselbaar is in een andere valuta (en wanneer niet). Wanneer een valuta niet inwisselbaar is, moet een onderneming een contante koers schatten. Het doel van de onderneming bij het schatten van een contante koers is dat die de koers weerspiegelt waartegen een ordelijke wisseltransactie op de waarderingsdatum tussen marktdeelnemers onder de heersende economische omstandigheden zou plaatsvinden. De wijzigingen bevatten geen specifieke vereisten voor het schatten van een contante koers. Onder de wijzigingen zullen ondernemingen nieuwe toelichtingen moeten verschaffen om gebruikers te helpen het effect van het gebruik van een geschatte wisselkoers op de jaarrekening te beoordelen.
⎯ De wijzigingen zijn van toepassing op verslagperioden die aanvangen op of na 1 januari 2025. Eerdere toepassing is toegestaan. Deze wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.
IFRS 18 Presentatie en toelichting van de jaarrekening, uitgevaardigd op 9 april 2024, zal IAS 1 Presentatie van de jaarrekening vervangen. De nieuwe standaard zal de kwaliteit van de financiële verslaggeving verbeteren door:
- ⎯ gedefinieerde subtotalen te vereisen in de winst- of verliesrekening;
- ⎯ toelichtingen te eisen over door het management gedefinieerde prestatiemaatstaven; en
- ⎯ nieuwe principes voor aggregatie en disaggregatie van informatie toe te voegen.
De standaard is van toepassing op jaarlijkse verslagperiodes die beginnen op of na 1 januari 2027. Eerdere toepassing is toegestaan. Deze standaard is nog niet goedgekeurd door de EU.
IFRS 19 Dochterondernemingen zonder publieke verantwoordingsplicht: Toelichtingen, uitgevaardigd op 9 mei 2024, zal in aanmerking komende dochterondernemingen de mogelijkheid bieden om de IFRS-standaarden voor financiële verslaglegging toe te passen met beperkte informatievereisten. Een dochteronderneming zal de nieuwe standaard moeten toepassen in haar geconsolideerde, enkelvoudige of individuele jaarrekening op voorwaarde dat, op de verslagdatum:
- ⎯ ze geen publieke verantwoordingsplicht heeft; en
- ⎯ haar moedermaatschappij een geconsolideerde jaarrekening opstelt volgens de IFRS-standaarden voor financiële verslaglegging.
De standaard is van toepassing op jaarlijkse verslagperiodes die beginnen op of na 1 januari 2027. Eerdere toepassing is toegestaan. Deze standaard is nog niet goedgekeurd door de EU.
Wijzigingen aan de Classificatie en waardering van financiële instrumenten – Wijzigingen aan IFRS 9 en IFRS 7, uitgevaardigd op 30 mei 2024, zullen de diversiteit in de boekhoudpraktijk aanpakken door de eisen begrijpelijker en consistenter te maken. De wijzigingen omvatten:
- ⎯ Verduidelijkingen over de classificatie van financiële activa met kenmerken op het gebied van milieu-, sociale en bedrijfsgovernance (ESG) en vergelijkbare kenmerken – ESG-gerelateerde kenmerken in leningen kunnen van invloed zijn op de vraag of de leningen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs of reële waarde. Om eventuele diversiteit in de praktijk op te lossen, wordt in de aanpassingen verduidelijkt hoe de contractuele kasstromen op dergelijke leningen moeten worden beoordeeld.
- ⎯ Verduidelijkingen over de datum waarop een financieel actief of een financiële verplichting niet langer in de balans wordt opgenomen. De IASB heeft ook beslist om een mogelijke waarderingsgrondslag te ontwikkelen die een onderneming toestaat om een financiële verplichting niet langer op te nemen in de balans voordat ze geldmiddelen levert op de afwikkelingsdatum als aan welbepaalde criteria wordt voldaan.
De International Accounting Standards Board heeft ook aanvullende toelichtingsvereisten ingevoerd om de transparantie voor beleggers te verbeteren met betrekking tot beleggingen in eigenvermogensinstrumenten die zijn gewaardeerd tegen reële waarde via de verwerking van de niet-gerealiseerde resultaten en financiële instrumenten met voorwaardelijke kenmerken, bijvoorbeeld kenmerken die zijn gekoppeld aan ESG-gerelateerde streefdoelen.
De wijzigingen zijn van toepassing op jaarlijkse verslagperiodes die beginnen op of na 1 januari 2026. Eerdere toepassing is toegestaan. Deze wijzigingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.
Er wordt momenteel nagegaan wat de potentiële impact van deze standaarden en interpretaties op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep is. De Groep verwacht geen belangrijke wijzigingen als gevolg van de toepassing van deze standaarden.
Toelichting 3. Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van onzekerheden in verband met de ramingen
De belangrijkste boekhoudkundige oordelen en ramingen op 30 juni 2024 zijn dezelfde als die vermeld op de pagina 67 (Geconsolideerde jaarrekening) van het Jaarverslag 2023. Zij hebben voornamelijk betrekking op vastgoedbeleggingen, uitgestelde belastingvorderingen en voorraden. Elk van deze punten wordt in dit verslag behandeld onder respectievelijk de toelichtingen 18, 20 en 21.
Toelichting 4. Voornaamste risico's en onzekerheden
De Groep Immobel wordt geconfronteerd met de risico's en onzekerheden die eigen zijn aan de sector van de vastgoedontwikkeling, maar ook met die welke verband houden met het algemene economische en financiële klimaat.
Het bestuursorgaan is van oordeel dat de voornaamste risico's en onzekerheden die zijn vermeld op pagina 11 en volgende (Bestuursverslag) van het Jaarverslag 2023 en op de pagina 94 nog steeds relevant zijn voor de resterende maanden van 2024.
Toelichting 5. Consolidatiebereik
In de eerste helft van 2024 werden de volgende wijzigingen vastgesteld:
- Toegetreden tot het consolidatiebereik:
ISALA LIVING, 70% in eigendom
- Niet langer opgenomen in het consolidatiebereik:
IMMO DEVAUX II, voorheen 100% in eigendom (verkoop)
Na de juridische herstructurering van Immobel France werd besloten om de juridische entiteiten te herstructureren door middel van een liquidatie en een algemene overdracht van activa.
SCCV IMMO BOUGIVAL 1, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV IMMO NEUILLY SUR MARNE 2, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV NP CHATENAY-MALABRY 1, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV NP CHILLY-MAZARIN 1, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV NP CROISSY SUR SEINE 1, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV NP PARIS 2, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV NP VILLEMOMBLE 1, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCI LE COEUR DES REMPARTS DE SAINT-ARNOULT-EN-YVELINES, voorheen 100% in eigendom (vereffening) SCCV HOUILLES JEAN JACQUES ROUSSEAU, voorheen 50% in eigendom (vereffening) SCCV NP LEVESINET, voorheen 51% in eigendom (vereffening)
- Verandering in het consolidatiebereik:
SCCV FRANCONVILLE, voorheen voor 90% in eigendom, is nu voor 100% in eigendom
- Fusies in het consolidatiebereik:
SCCV NP ASNIERES SUR SEINE 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP BESSANCOURT 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP BONDOUFLE 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP CROISSY SUR SEINE 2, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP DOURDAN 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP GARGENVILLE 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP MOISSY-CRAMAYEL 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP MONTLHERY 2, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP PARIS 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP RAMBOUILLET 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP VILLE D'AVRAY 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP VILLEJUIF 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.) SCCV NP VILLEPINTE 1, voorheen 100% in eigendom (met IMMOBEL FRANCE S.A.)
Toelichting 6. Operationeel segment – Financiële informatie per geografisch segment
De gesegmenteerde informatie wordt voorgesteld op basis van de operationele segmenten die door het bestuursorgaan worden gebruikt om de financiële prestaties van de Groep te volgen: het betreft de geografische segmenten (per land). De keuze van het bestuursorgaan om zich te concentreren op een geografisch segment in plaats van op andere mogelijke operationele segmenten is ingegeven door de kenmerken van de lokale markten (klanten, product, regelgeving, cultuur, lokaal netwerk, politieke omgeving, enz.).
De kernactiviteit van de Groep, vastgoedontwikkeling, wordt uitgeoefend in België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland, Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
De verdeling van de verkoop per land hangt af van het land waar de activiteit wordt uitgeoefend.
De resultaten en activa- en passivaposten van de segmenten omvatten posten die ofwel rechtstreeks, ofwel via een verdeelsleutel aan een segment kunnen worden toegewezen.
In overeenstemming met de IFRS past de Vennootschap sinds 1 januari 2014 IFRS 11 toe, wat de interpretatie van de jaarrekening van de Vennootschap aanzienlijk wijzigt, maar geen wijzigingen meebrengt in het nettoresultaat of het eigen vermogen. Het bestuursorgaan is echter van oordeel dat de financiële gegevens in toepassing van de proportionele geconsolideerde methode (vóór IFRS 11) een beter beeld geven van de activiteiten en de jaarrekening. Daarom omvat de aan het bestuursorgaan gerapporteerde en hierna gepresenteerde informatie het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en joint ventures op basis van de proportionele consolidatiemethode.
| INTERNE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING | EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|---|
| BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 137.022 | 111.696 | |
| Omzet | 123.228 | 99.733 | |
| Huurinkomsten | 10.855 | 9.165 | |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 2.939 | 2.798 | |
| BEDRIJFSKOSTEN | -218.119 | -107.206 | |
| Kostprijs van de omzet | -115.507 | -86.949 | |
| Waardeverminderingen op voorraden en vastgoedbeleggingen | -93.443 | ||
| Kosten voor commercialisatie | -18 | ||
| Administratiekosten | -9.169 | -20.238 | |
| BEDRIJFSVERLIES / WINST | -81.097 | 4.490 | |
| VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN | -11 | ||
| Winsten (verliezen) op de verkoop van verbonden ondernemingen | -11 | ||
| JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | -2 | -2 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na aftrek van belasting | -2 | -2 | |
| BEDRIJFSVERLIES / WINST EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN, NA AFTREK VAN BELASTING-81.110 | 4.488 | ||
| Renteopbrengsten | 2.578 | 3.333 | |
| Rentelasten | -10.999 | -8.463 | |
| Overige financiële opbrengsten / kosten | 1.657 | -410 | |
| NETTO FINANCIËLE KOSTEN | -6.764 | -5.539 | |
| BEDRIJFSVERLIES VOOR BELASTINGEN | -87.874 | -1.051 | |
| Belastingen | -1.256 | -1.745 | |
| VERLIES VOOR BELASTINGEN | -89.130 | -2.796 | |
| Aandeel van de minderheidsbelangen | 8 | -5 | |
| AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN EIGENAREN VAN DE VENNOOTSCHAP | -89.138 | -2.791 |
| EUR ('000) | OMZET | BEDRIJFS RESULTAAT |
OMZET | BEDRIJFS RESULTAAT |
|---|---|---|---|---|
| 30/06/2024 | 30/06/2024 | 30/06/2023 | 30/06/2023 | |
| België | 46.663 | -48.471 | 48.034 | 8.205 |
| Luxemburg | 38.863 | -12.442 | 11.708 | 2.997 |
| Frankrijk | 32.469 | -15.808 | 30.692 | -3.226 |
| Duitsland | 5.233 | -5.871 | 8.451 | -239 |
| Polen | 1.461 | 548 | 807 | |
| Spanje | -87 | -198 | ||
| Verenigd koninkrijk | 109 | 300 | -3.858 | |
| TOTAAL GECONSOLIDEERD | 123.228 | -81.109 | 99.733 | 4.488 |
| EUR ('000) INTERN GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 231.852 | 242.962 |
| Immateriële en materiële vaste activa | 4.829 | 5.118 |
| Activa opgenomen als gebruiksrecht | 8.699 | 9.017 |
| Vastgoedbeleggingen | 118.302 | 124.902 |
| Deelnemingen en voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 71.942 | 74.510 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 19.406 | 18.716 |
| Overige vaste activa | 8.673 | 10.698 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 1.772.023 | 1.833.032 |
| Voorraden | 1.504.507 | 1.538.276 |
| Handelsvorderingen | 47.836 | 32.189 |
| Contractactiva | 29.257 | 19.875 |
| Fiscale vorderingen en overige vlottende activa | 60.973 | 77.390 |
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 7.103 | 8.264 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 122.347 | 157.039 |
| TOTAAL ACTIVA | 2.003.876 | 2.075.994 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EUR ('000) |
410.116 | 500.793 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 828.774 | 973.091 |
| Financiële schulden | 801.431 | 943.790 |
| Uitgestelde belastingschulden | 25.250 | 24.125 |
| Overige langlopende verplichtingen | 2.093 | 5.176 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 764.985 | 602.110 |
| Financiële schulden | 410.651 | 261.724 |
| Handelsschulden | 86.462 | 93.735 |
| Contract verplichtingen | 131.900 | 87.452 |
| Fiscale schulden en overige kortlopende verplichtingen | 126.777 | 145.673 |
| Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 9.195 | 13.527 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 2.003.876 | 2.075.994 |
Op 30 juni 2024:
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SEGMENT VASTE ACTIVA |
SEGMENT VLOTTENDE ACTIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|---|
| België | 12.291 | 1.148.332 | 1.160.623 | ||
| Luxemburg | 26.621 | 225.308 | 251.929 | ||
| Frankrijk | 31.611 | 167.990 | 199.601 | ||
| Duitsland | 30.022 | 30.022 | |||
| Polen | 30 | 134.549 | 134.579 | ||
| Spanje | 281 | 29.965 | 30.246 | ||
| Verenigd koninkrijk | 61.012 | 61.012 | |||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 135.864 | 135.864 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 131.846 | 1.736.166 | 135.864 | 2.003.876 |
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SECTORIËLE PASSIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|
| België | 979.124 | 979.124 | ||
| Luxemburg | 157.240 | 157.240 | ||
| Frankrijk | 173.969 | 173.969 | ||
| Duitsland | 54.206 | 54.206 | ||
| Polen | 137.098 | 137.098 | ||
| Spanje | 5.448 | 5.448 | ||
| Verenigd koninkrijk | 52.278 | 52.278 | ||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 34.396 | 34.396 | ||
| TOTAAL PASSIVA | 1.559.363 | 34.396 | 1.593.759 |
Op 31 december 2023:
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SEGMENT VASTE ACTIVA |
SEGMENT VLOTTENDE ACTIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|---|
| België | 12.586 | 1.146.569 | 1.159.155 | ||
| Luxemburg | 27.059 | 221.389 | 248.448 | ||
| Frankrijk | 38.611 | 206.937 | 245.548 | ||
| Duitsland | 37.863 | 37.863 | |||
| Polen | 58 | 119.866 | 119.924 | ||
| Spanje | 309 | 29.701 | 30.010 | ||
| Verenigd koninkrijk | 60.434 | 43.537 | |||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 174.612 | 191.509 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 139.057 | 1.745.428 | 191.509 | 2.075.994 |
| ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE |
EUR ('000) | SEGMENT PASSIVA |
NIET TOEGEWEZEN ELEMENTEN ¹ |
GECONSOLI DEERD |
|---|---|---|---|---|
| België | 959.987 | 959.987 | ||
| Luxemburg | 153.731 | 153.731 | ||
| Frankrijk | 192.885 | 192.885 | ||
| Duitsland | 58.048 | 58.048 | ||
| Polen | 118.242 | 118.242 | ||
| Spanje | 5.554 | 5.554 | ||
| Verenigd koninkrijk | 50.930 | 50.930 | ||
| Niet-toegewezen elementen 1 | 35.824 | 35.824 | ||
| TOTAAL PASSIVA | 1.539.377 | 35.824 | 1.575.201 |
(1) Niet-toegewezen posten: Activa: Uitgestelde belastingvorderingen - Andere financiële vaste activa - Andere vaste activa - Belastingvorderingen - Andere vlottende financiële activa - Geldmiddelen en kasequivalenten - Passiva: Voorzieningen - Uitgestelde belastingverplichtingen - Financiële schulden - Belastingverplichtingen - Afgeleide financiële instrumenten.
Om een beeld te krijgen van de omvang van de portfolio van projecten in ontwikkeling per geografisch segment, moeten zowel de voorraden als de vastgoedbeleggingen in aanmerking worden genomen, aangezien die laatste verhuurde goederen bevatten die zijn verworven met het oog op herontwikkeling.
| VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR ('000) | Kantoren | Residentieel | Verkaveling | 30/06/2024 |
|---|---|---|---|---|
| België | 394.868 | 334.084 | 72.611 | 801.563 |
| Luxemburg | 26.129 | 192.558 | 218.687 | |
| Frankrijk | 217.418 | 37.199 | 254.617 | |
| Duitsland | 106.314 | 106.314 | ||
| Polen | 39.470 | 119.947 | 159.417 | |
| Spanje | 21.544 | 21.544 | ||
| Verenigd koninkrijk | 60.667 | 60.667 | ||
| TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 738.552 | 811.646 | 72.611 | 1.622.809 |
| VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR ('000) | Kantoren | Residentieel | Verkaveling | 31/12/2023 |
| België | 390.971 | 355.952 | 71.690 | 818.613 |
| Luxemburg | 26.441 | 211.674 | 238.114 | |
| Frankrijk | 217.538 | 53.029 | 270.567 | |
| Duitsland | 111.617 | 111.617 | ||
| Polen | 38.978 | 104.121 | 143.099 | |
| Spanje | 20.912 | 20.912 | ||
| Verenigd koninkrijk | 60.255 | 60.255 | ||
| TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | 734.183 | 857.305 | 71.690 | 1.663.178 |
De belangrijkste bewegingen in voorraden en vastgoedbeleggingen zijn het gevolg van de voortdurende ontwikkeling van alle projecten in de portefeuille, met als belangrijkste bewegingen het Oxy-project in België, Granaria in Polen en de verkoop van River Place in Luxemburg, gecompenseerd door een afwaardering van voorraden van EUR 93,4 miljoen (kantoren: EUR 64,8 miljoen en woningen: EUR 28,8 miljoen).
| EUR ('000) | 30/06/2024 | ||
|---|---|---|---|
| Segment | Aanpassingen | Gepubliceerde | |
| informatie | informatie | ||
| Omzet | 123.228 | -14.956 | 108.272 |
| Bedrijfsresultaat | -81.110 | -6.873 | -87.983 |
| Balanstotaal | 2.003.876 | -368.946 | 1.634.930 |
Voor de gesegmenteerde informatie worden de joint ventures geconsolideerd volgens de proportionele methode. De aanpassingen vloeien voort uit de toepassing van IFRS 11, die resulteert in de consolidatie van joint ventures volgens de vermogensmutatiemethode.
Toelichting 7. Inkomsten
De Groep haalt haar inkomsten uit commerciële contracten voor de overdracht van goederen en diensten hoofdzakelijk in de volgende inkomstencategorieën:
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 30/06/2024 |
|---|---|---|---|---|
| België | 430 | 37.045 | 2.643 | 40.118 |
| Luxemburg | 38.856 | 38.856 | ||
| Frankrijk | 24.065 | 24.065 | ||
| Duitsland | 5.233 | 5.233 | ||
| Polen | ||||
| Verenigd koninkrijk | ||||
| Totaal | 430 | 105.199 | 2.643 | 108.272 |
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 30/06/2023 |
| België | 6.649 | 31.311 | 639 | 38.599 |
| Luxemburg | 429 | 5.117 | 5.546 | |
| Frankrijk | 152 | 25.193 | 25.345 | |
| Duitsland | 8.451 | 8.451 | ||
| Polen | 548 | 548 | ||
| Verenigd koninkrijk | 597 | 597 | ||
| Totaal | 7.827 | 70.620 | 639 | 79.086 |
Voor België worden de inkomsten voornamelijk gegenereerd door Lalys, O'Sea en St Roch voor residentiële projecten, terwijl de inkomsten voor Duitsland door Eden, voor Luxemburg door River Place en Canal en voor Frankrijk door verschillende kleinere residentiële projecten worden gegenereerd. De beperkte verkoop van kantoren is te wijten aan een stagnerende institutionele investeringsmarkt voor kantoren.
De contractuele analyse van de verkoopcontracten van de Groep resulteerde in de toepassing van de volgende opnamecriteria:
Verkoop van kantoorgebouwen
Overeenkomstig IFRS 15 beoordeelt Immobel geval per geval:
- of de overeenkomst, het contract of de transactie voldoet aan de definitie van een contract met een klant, rekening houdend met de waarschijnlijkheid dat de Groep de vergoeding waarop zij recht heeft, zal innen;
- of in een overeenkomst de verkoop van de grond, de ontwikkeling en de commercialisering onderscheiden prestatieverplichtingen vormen;
- of de opbrengsten voor elke verplichting onderhevig zijn aan een geleidelijke overdracht van zeggenschap, met name voor projecten die kunnen voldoen aan het derde criterium van IFRS 15.35 ('Prestatie die een specifiek actief creëert en aanleiding geeft tot een afdwingbaar recht op betaling voor de tot dan toe geleverde prestaties'), en in de tijd moeten worden opgenomen.
De betalingsvoorwaarden voor de verkoop van kantoren worden bedongen en vastgelegd in de individuele contracten.
Verkoop residentiële projecten
Voor residentiële projecten wordt bij de analyse een onderscheid gemaakt tussen opbrengsten uit contracten waarvoor de contractuele bepalingen en de juridische context (wet-Breyne in België of gelijkwaardig in Luxemburg, Frankrijk en Duitsland) een geleidelijke overdracht van zeggenschap over het goed aan de koper in de loop van de bouw vastleggen, en andere opbrengsten uit contracten met klanten waarvoor de zeggenschap op een bepaald moment wordt overgedragen.
Projecten met betrekking tot wooneenheden – contracten onder de wet-Breyne (België, Luxemburg, Frankrijk en Duitsland)
Aangezien dit bij wet is bepaald in België en Luxemburg, wordt de eigendom van een wooneenheid geleidelijk aan de koper overgedragen tijdens de bouwperiode, zodat de opbrengsten in de tijd worden opgenomen voor
residentieel vastgoed wanneer de prestaties van de entiteit geen actief creëren met een alternatief gebruik voor de entiteit en de entiteit een afdwingbaar recht heeft op betaling voor de prestaties die tot dan toe zijn geleverd.
Opbrengsten (zonder onderscheid tussen 'grond' en 'ontwikkeling') worden in de tijd opgenomen voor elk residentieel project op basis van de voortgang van de werken, gemeten aan de hand van de gemaakte en begrote kosten.
In Polen worden de opbrengsten opgenomen bij de ondertekening van de definitieve akte, d.w.z. zodra de verkochte eenheid is opgeleverd, omdat er volgens de regelgeving geen afdwingbaar recht op betaling bestaat voor tot dan toe geleverde prestaties.
Verkaveling
Opbrengsten worden geboekt wanneer het actief wordt overgedragen en worden opeisbaar op het moment dat de notariële akte wordt afgegeven.
Uitgesplitst volgens deze verschillende opnamegrondslagen zien de verkopen er als volg uit:
| EUR ('000) | Tijdstip van opbrengsten | |||
|---|---|---|---|---|
| Nauwkeurig tijdstip | Progressief | 30/06/2024 | ||
| KANTOREN | 430 | 430 | ||
| RESIDENTIEEL | 105.199 | 105.199 | ||
| Wooneenheid van een project - Wet Breyne of gelijkwaardig | 105.199 | 105.199 | ||
| Wooneenheid van een project - Andere | ||||
| VERKAVELING | 2.643 | 2.643 | ||
| TOTAAL OMZET | 3.073 | 105.199 | 108.272 | |
| EUR ('000) | Tijdstip van opbrengsten | |||
| Nauwkeurig tijdstip | Progressief | 30/06/2023 | ||
| KANTOREN | 7.827 | 7.827 | ||
| RESIDENTIEEL | 548 | 70.072 | 70.620 | |
| Wooneenheid van een project - Wet Breyne of gelijkwaardig | 70.072 | 70.072 | ||
| Wooneenheid van een project - Andere | 548 | 548 | ||
| VERKAVELING | 639 | 639 | ||
| TOTAAL OMZET | 9.014 | 70.072 | 79.086 |
De transactieprijs met betrekking tot niet-gerealiseerde of gedeeltelijk gerealiseerde prestatieverplichtingen op 30 juni 2024 bedroeg 106 miljoen EUR.
Het betreft voornamelijk de verkoop van wooneenheden waarvan de bouw aan de gang is (voor hun volledige waarde of het niet-opgenomen deel op basis van de voortgang van de afwerking), net als de verkoop van kantoren waarvoor de contractanalyse liet uitschijnen dat niet werd voldaan aan opnamecriteria volgens IFRS 15.
Het management van de Groep schat dat 63% van de prijs toegewezen aan deze uitstaande prestatieverplichtingen per 30 juni 2024 in het volgende jaar zal worden opgenomen als opbrengst.
Toelichting 8. Huurinkomsten
Een uitsplitsing per geografisch segment geeft het volgende resultaat:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 | |
|---|---|---|---|
| België | 80 | 218 | |
| Luxemburg | 1.432 | 904 | |
| Frankrijk | 1.567 | 1.447 | |
| Duitsland | 51 | ||
| Polen | 43 | ||
| TOTALE HUURINKOMSTEN | 3.173 | 2.569 |
Vooral de projecten Rueil-Malmaison en Tati in Frankrijk en Thomas en TotalEnergies in Luxemburg dragen hieraan bij.
De leaseperiodes hangen af van de overeenkomsten inzake vastgoedbeleggingen en bedragen voor de lopende contracten van drie tot tien jaar.
Toelichting 9. Overige bedrijfsopbrengsten
| Uitsplitsing als volgt: | ||
|---|---|---|
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
| Overige opbrengsten | 2.108 | 1.983 |
| TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 2.108 | 1.983 |
De stijging tegenover vorig boekjaar is voornamelijk het gevolg van invorderingen van de vereffening van verschillende projectvennootschappen in Frankrijk.
Toelichting 10. Kostprijs van de omzet
De kostprijs van de omzet kan als volgt worden uitgesplitst per geografisch segment:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| België | -36.106 | -30.376 |
| Luxemburg | -39.153 | -5.420 |
| Frankrijk | -21.908 | -22.554 |
| Duitsland | -5.061 | -8.507 |
| Polen | 176 | -542 |
| Spanje | -62 | |
| Verenigd koninkrijk | -119 | |
| TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET | -102.053 | -67.579 |
Voor België wordt de kostprijs van de omzet voornamelijk gegenereerd door Lalys, O'Sea, Barchon en St Roch, terwijl hij voor Duitsland door Eden, voor Luxemburg door River Place en Canal en voor Frankrijk door andere residentiële projecten wordt gegenereerd.
Toelichting 11. Waardeverminderingen op voorraden en
vastgoedbeleggingen
Uitsplitsing als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 | |
|---|---|---|---|
| Waardeverminderingen op voorraden en andere activa | -79.741 | ||
| Waardeverminderingen op vastgoedbeleggingen | -6.229 | ||
| TOTAAL WAARDEVERMINDERINGEN OP VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN | -85.970 |
Immobel heeft beslist om de calloptie op de Proximus-torens, die verviel op 21 augustus 2024, niet uit te oefenen. Als gevolg hiervan heeft Immobel het project volledig afgewaardeerd, voor een totaalbedrag van EUR 48 miljoen.
De projecten in voorraad worden onderworpen aan haalbaarheidsstudies die worden gebruikt om de opbrengstwaarde en eventuele vereiste afschrijvingen te bepalen.
Met betrekking tot de voorraden (projecten in ontwikkeling) worden de veronderstellingen die gebruikt worden om de opbrengstwaarde van de projecten in ontwikkeling te bepalen elk kwartaal beoordeeld door de projectmanager en bijgewerkt op basis van de meest recente marktgegevens:
-
met betrekking tot residentiële projecten: verwachte verkoopprijzen en bouwkosten
-
voor het kantoorproject: verwachte exitopbrengsten, verwachte huurniveaus en bouwkosten
- of in geval van exit door verkoop: transactiegegevens die voortkomen uit lopende onderhandelingen
Het huidige macro-economische klimaat met hoge rentetarieven en een zwakkere vraag is in aanmerking genomen bij de beoordeling of de respectieve opbrengstwaarde hoger is dan de boekwaarde voor elk van de projecten.
Het management bleef zich richten op het verminderen van risico's in de portefeuille, waarbij besloten werd om projecten af te stoten door middel van verkoop in plaats van door middel van ontwikkeling of de beslissing om projecten te annuleren als het rendement op de investering niet te rechtvaardigen was.
Op basis van deze beoordeling is per 30 juni 2024 EUR 32 miljoen afgeschreven op projecten (naast Project Proximus), voornamelijk in Luxemburg, Frankrijk en Duitsland.
Vastgoedbeleggingen worden getest op bijzondere waardeverminderingen in functie van de verwachte netto restwaarde van het project eens dit actief ontwikkeld zal zijn, gebaseerd op dezelfde veronderstellingen als de netto restwaarde van de inventaris.
Op basis van deze beoordeling is op 30 juni 2024 EUR 6,2 miljoen afgewaardeerd op Franse vastgoedbeleggingen.
Toelichting 12. Administratiekosten
Uitsplitsing als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Personeelkosten | -2.097 | -9.551 |
| Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa, en vastgoedbeleggingen | -1.719 | -2.297 |
| Overige bedrijfskosten | -2.068 | -6.013 |
| TOTAAL ADMINISTRATIEKOSTEN | -5.884 | -17.861 |
Vorig jaar bevatten de totale administratiekosten ook de eenmalige kosten in verband met de sluiting van Immobel Capital Partners (5,5 miljoen EUR) en de herstructurering van Immobel France (4,7 miljoen EUR).
Personeelskosten:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Bezoldigingen en vergoedingen van het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité | -10.975 | -18.088 |
| Gekapitaliseerde opvolgingskosten van projecten opgenomen onder de voorraden | 9.845 | 10.126 |
| Sociale lasten | -827 | -1.573 |
| Andere | -140 | -16 |
| TOTAAL PERSONEELSKOSTEN | -2.097 | -9.551 |
De daling van de personeelskosten is voornamelijk het gevolg van de sluiting van Immobel Capital Partners en de herstructurering van Immobel France in FY2023, zoals hierboven uitgelegd.
Overige operationele kosten:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 | |
|---|---|---|---|
| Diensten en diverse goederen | -2.757 | -4.475 | |
| Overige exploitatiekosten | -583 | -1.101 | |
| Voorzieningen | 1.272 | -437 | |
| TOTAAL OVERIGE OPERATIONELE KOSTEN | -2.068 | -6.013 |
Hoofdbestanddelen van diensten en andere goederen:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Huurkosten van de maatschappelijke zetels | -915 | -949 |
| Bezoldiging van derden, omvattend meer bepaald de honoraria betaald aan derden | -1.593 | -2.497 |
| Overige diensten en diverse goederen waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, onderhouds- en herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afwachting van ontwikkeling |
-249 | -1.029 |
| TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN | -2.757 | -4.475 |
Toelichting 13. Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen, na belastingen
Het aandeel in het nettoresultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen kan als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Bedrijfsresultaat | -638 | 6.964 |
| Financieel resultaat | -5.890 | -4.851 |
| Belastingen | -1.091 | -754 |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | -7.619 | 1.359 |
De daling van het aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde deelnemingen wordt voornamelijk veroorzaakt door de lagere operationele activiteit en de bijzondere waardevermindering op een project in Luxemburg.
Nadere informatie over joint ventures en geassocieerde deelnemingen is te vinden in toelichting 19.
Toelichting 14. Netto financiële kosten
Het financieel resultaat kan als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Rentelasten op basis van de effective rentemethode | -16.342 | -9.329 |
| Gekapitaliseerde rente op projecten in ontwikkeling | 10.282 | 5.057 |
| Renteopbrengsten | 3.597 | 3.796 |
| Overige financiële opbrengsten en kosten | 1.588 | -212 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -875 | -688 |
De rentelasten stegen als gevolg van de stijging van de rentevoeten.
Toelichting 15. Inkomstenbelasting
De inkomstenbelasting ziet er als volgt uit:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 30/06/2023 |
|---|---|---|
| Lopende belastingen met betrekking tot het huidige boekjaar | -667 | -1.943 |
| Lopende belastingen met betrekking tot vorige boekjaren | 398 | -664 |
| Uitgestelde belastingen op tijdelijke verschillen | 102 | 1.101 |
| TOTALE BELASTINGEN OPGENOMEN IN HET GLOBAAL RESULTAAT | -167 | -1.506 |
| Lopende belastingen | -269 | -2.607 |
| Wijzigingen van de fiscale vorderingen en verplichtingen | 1.715 | -10.570 |
| BETAALDE BELASTIGEN (KASSTROOMOVERZICHT) | 1.446 | -13.177 |
De geboekte belastinglasten zijn lager, voornamelijk als gevolg van het lagere nettoresultaat over de periode.
Toelichting 16. Winst per aandeel
Het basisresultaat per aandeel wordt verkregen door het resultaat van het jaar (nettoresultaat en totaalresultaten) te delen door het gemiddeld aantal aandelen. De berekening van het gemiddeld aantal aandelen is vastgelegd in IAS 33.
De gewone winst per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
| 30/06/2024 | 30/06/2023 | ||
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van de periode toerekenbaar aan de eigenaars van de vennootschap | EUR ('000) | -89.138 | -2.791 |
| Globaal resultaat van de periode | EUR ('000) | -85.974 | 2.811 |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen | |||
| Aantal aandelen op 1 Januari | 9.997.356 | 9.997.356 | |
| Eigen anndelen op 1 Januari | -25.434 | -25.434 | |
| Toename gewone aandelen (keuzedividend - inbreng in natura) | 254.807 | ||
| Eigen aandelen toegekend aan een lid van het executive comité | |||
| Eigen aandelen vervreemd | |||
| Aantal aandelen uitstaan op 30 Juni | 10.226.729 | 9.971.922 | |
| Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen (basic) | 10.047.942 | 9.970.986 | |
| Nettoresultaat (aandeel ven de Groep) per aandeel | -8,871 | -0,280 |
Toelichting 17. Met een gebruiksrecht overeenstemmende activa
De met een gebruiksrecht overeenstemmende activa evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 11.024 | 12.553 |
| Intrede in consolidatie kring | ||
| Aankopen | 2.782 | |
| Verkopen en buitengebruikstellingen | -1.025 | -4.311 |
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE | 9.999 | 11.024 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | -2.007 | -2.616 |
| Intrede in consolidatie kring | ||
| Afschrijvingen | -710 | -1.939 |
| Annulatie afschrijvingen op verkopen en buitengebruikstellingen | 1.251 | 3.073 |
| Waardeverminderingen op activa opgenomen als gebruiksrecht | 166 | -525 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE | -1.300 | -2.007 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 8.699 | 9.017 |
Toelichting 18. Vastgoedbeleggingen
Onder deze rubriek valt verhuurd vastgoed dat is verworven met het oog op herontwikkeling en dat huurinkomsten oplevert in afwachting van de toekomstige ontwikkeling. Vastgoedbeleggingen worden afgeschreven tot de restwaarde.
De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | 86.180 | 72.327 |
| Intrede in consolidatie kring | ||
| Verkopen/Uittrede van de consolidatiekring | ||
| Netto boekwaarde van de vastgoedbeleggingen overgedragen van/naar voorraden | 13.853 | |
| AANSCHAFFINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE | 86.180 | 86.180 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR | -26.034 | -4.641 |
| Afschrijvingen | -661 | -1.393 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen geannuleerd na verkoop/uittrede van de consolidatiekring | ||
| Waardeverminderingen op vastgoedbeleggingen | -6.229 | -20.000 |
| AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE | -32.924 | -26.034 |
| NETTO BOEKWAARDE PER 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 53.256 | 60.146 |
De belangrijkste projecten in vastgoedbeleggingen zijn Rueil-Malmaison in Frankrijk en Thomas in Luxemburg. Er is een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen als gevolg van een daling van de geschatte realiseerbare waarde van het actief.
De gebruik van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op de contractuele leasetermijn. De gemiddelde gebruiksduur bedraagt 2,5 jaar. De vastgoedbeleggingen omvatten een aantal commerciële gebouwen die aan derden worden verhuurd. Aan het einde van de huurperiode begint de ontwikkelingsfase van het project.
Toelichting 19. Investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Uitgesplitst naar joint ventures en geassocieerde deelnemingen zien het overzicht van de financiële toestand en het overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten er als volgt uit:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| Deelnemingen in joint ventures | 156.342 | 157.003 | |
| Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen | 11.228 | 10.309 | |
| TOTAAL DEELNEMINGEN OPGENOMEN IN HET OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE | 167.570 | 167.312 | |
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
| Voorschotten van joint ventures - kortlopende verplichtingen | -18.377 | -25.244 | |
| TOTAAL VOOSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES | -18.377 | -25.244 | |
| Voorschotten aan joint ventures - vaste activa | 105.403 | 107.041 | |
| Voorschotten aan joint ventures - vlottende activa | 2.098 | 2.168 | |
| TOTAAL VOOSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES | 107.501 | 109.209 | |
| Voorschotten aan geassocieerde ondernemingen - vaste activa | 8.752 | 10.551 | |
| Voorschotten aan geassocieerde ondernemingen - vlottende activa | |||
| TOTAAL VOORSCHOTTEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 8.752 | 10.551 | |
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
| Aandeel in het resultaat van de joint ventures | -7.427 | 3.364 | |
| Aandeel in het resultaat van de geassocieerde ondernemingen | -192 | -363 | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | -7.619 | 3.001 |
In overeenstemming met de overeenkomst waarbij de joint ventures en geassocieerde deelnemingen worden opgericht, zijn de Groep en de andere investeerders overeengekomen om, indien nodig, aanvullende bijdragen te doen in verhouding tot hun belangen om eventuele verliezen te dekken, tot een maximumbedrag van 38 miljoen EUR. In deze geconsolideerde jaarrekening zijn geen verplichtingen opgenomen voor geassocieerde deelnemingen of joint ventures waarin de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft.
De boekwaarde van de investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen is als volgt geëvolueerd:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| WAARDE OP 1 JANUARI | 167.312 | 144.891 |
| Aandeel in het resultaat | -7.619 | 3.001 |
| Aanschaffingen en kapitaalinjecties | 16.086 | 33.142 |
| Wijzigingen van de consolidatiekring | -224 | -5.624 |
| Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -4.987 | -8.303 |
| Verkopen of vereffening van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | -605 | |
| Terugbetaling kapitaal | -1.602 | -3.342 |
| Overige wijzigingen | -1.396 | 4.152 |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | 258 | 22.421 |
| WAARDE OP 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 167.570 | 167.312 |
| ACTIVA - EUR ('000) | VERPLICHTINGEN - EUR ('000) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2024 | 31/12/2023 | 30/06/2024 | 31/12/2023 | ||
| WAARDE OP 1 JANUARI | 119.760 | 114.977 | -25.244 | -29.570 | |
| Aanschaffingen en kapitaalinjecties | 18.400 | 42.969 | -51.575 | -75.536 | |
| Terugbetaling kapitaal | -21.875 | -38.196 | 57.191 | 74.418 | |
| Wijzigingen van de consolidatiekring | -32 | 1.251 | 5.456 | ||
| Overige wijzigingen | 10 | -12 | |||
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | -3.507 | 4.783 | 6.867 | 4.326 | |
| WAARDE OP 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 116.253 | 119.760 | -18.377 | -25.244 |
Aangezien er aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen, is er een toets op bijzondere waardevermindering uitgevoerd voor de investeringen verwerkt volgens de 'equity'-methode en zijn de noodzakelijke bijzondere waardeverminderingen opgenomen op de activa gehouden door de investeringen verwerkt volgens de 'equity'-methode.
De gewogen gemiddelde rentevoet op leningen aan/van joint ventures en geassocieerde deelnemingen bedraagt 5,90% op 30 juni 2024 en 5,28% op 31 december 2023. Het aflossingsschema voor leningen wordt vastgesteld op de einddatum van de projecten.
De onderstaande tabel toont het overzicht van de financiële toestand en het overzicht van het totaalresultaat uitgesplitst naar joint ventures en geassocieerde deelnemingen.
| AANDEEL VAN DE GROEP % | BOEKWAARDE VAN DE DEELNEMINGEN - EUR (000) |
AANDEEL IN HET GLOBAAL RESULTAAT - EUR (000) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VENNOOTSCHAP | 30/06/2024 | 31/12/2023 | 30/06/2024 | 31/12/2023 | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
| Bella Vita | 50% | 50% | 89 | 64 | 26 | -13 | |
| BONDY CANAL | 40% | 40% | 205 | -3.471 | 93 | ||
| Boralina Investments, S.L. | 50% | 50% | 35 | 43 | -9 | -42 | |
| Brouckère Tower Invest | 50% | 50% | 44.383 | 47.898 | -3.514 | 592 | |
| CBD International | 50% | 50% | 1.788 | -25 | -41 | ||
| Château de Beggen | 50% | 50% | 6 | 9 | -3 | -4 | |
| Cityzen Holding | 50% | 50% | 67 | 332 | -14 | ||
| Cityzen Hotel | 50% | 50% | 10.660 | 6.869 | -342 | ||
| Cityzen Office | 50% | 50% | 28.683 | 19.813 | -32 | 622 | |
| Cityzen Residence | 50% | 50% | 2.728 | 2.762 | -34 | -169 | |
| CP Development Sp. z o.o. | 50% | 50% | 533 | -1.418 | |||
| CSM Development | 50% | 50% | -63 | -704 | |||
| Debrouckère Development | 50% 50% |
50% 50% |
247 | 320 33 |
-72 -44 |
-132 -50 |
|
| Debrouckère Land (ex-Mobius I) Debrouckère Leisure |
50% | 50% | 2.060 | 2.172 | -112 | -81 | |
| Debrouckère Office | 50% | 50% | 3.718 | 3.730 | -12 | -6 | |
| Goodways SA | 50% | 50% | 3.005 | 3.065 | -61 | -102 | |
| HOUILLES JJ ROUSSEAU | 0% | 50% | -1 | ||||
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 143 | 144 | -1 | -6 | |
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 174 | 524 | 19 | 20 | |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 183 | 1.507 | 10 | 76 | |
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 294 | 80 | 30 | -21 | |
| Immobel Marial SàRL | 50% | 50% | 1.421 | -4.332 | 71 | ||
| Key West Development | 50% | 50% | 99 | -114 | -193 | ||
| Kiem 2050 S.à.r.l. | 70% | 70% | -79 | -131 | -149 | ||
| Les Deux Princes Develop. | 50% | 50% | 188 | 165 | 22 | 195 | |
| M1 | 33% | 33% | 136 | 24 | |||
| M7 | 33% | 33% | -12 | -1 | |||
| Mobius II | 0% | 50% | 9 | -28 | |||
| Munroe K Luxembourg SA | 50% | 50% | 6.979 | 7.965 | -628 | -1.080 | |
| NP_AUBERVIL | 50% | 50% | 3.479 | 2.759 | 721 | 1.737 | |
| NP_CHARENT1 | 51% | 51% | 449 | 736 | -9 | -66 | |
| ODD Construct | 50% | 50% | 80 | 581 | -212 | ||
| Oxy Living | 50% | 50% | 3.999 | 3.919 | 29 | -352 | |
| PA_VILLA | 51% | 51% | -492 | 3 | 13 | ||
| Plateau d'Erpent | 50% | 50% | 771 | 778 | -7 | -11 | |
| RAC3 | 40% | 40% | 3.759 | 3.681 | 79 | 145 | |
| RAC4 | 40% | 40% | 1.299 | 1.313 | -14 | -5 | |
| RAC4 Developt | 40% | 40% | 1.474 | 1.495 | -20 | -49 | |
| RAC5 | 0% | 40% | 168 | ||||
| RAC6 | 40% | 40% | 1.757 | 1.730 | 26 | -92 | |
| Surf Club Hospitality Group SL | 50% | 50% | 5.489 | 5.497 | -9 | 12 | |
| Surf Club Marbella Beach, S.L. | 50% | 50% | 21.621 | 21.656 | -35 | 344 | |
| TRELAMET | 40% | 40% | 22 | 198 | 3.500 | 49 | |
| ULB Holding | 60% | 60% | -104 | -210 | |||
| Unipark Universalis Park 2 |
50% 50% |
50% 50% |
2.662 | 4.289 -75 |
110 -79 |
181 -145 |
|
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -155 | -159 | -304 | ||
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 2.110 | 2.060 | 50 | 72 | |
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 439 | 430 | 9 | 12 | |
| Urban Living Belgium | 30% | 30% | 2.948 | 2.589 | 491 | 508 | |
| TOTAAL JOINT VENTURES | 156.342 | 157.003 | -7.427 | 3.364 | |||
| 277 SH | 10% | 10% | 5.531 | 5.155 | -24 | -28 | |
| Arlon 75 | 20% | 20% | 2.984 | 2.944 | -1 | ||
| Beiestack SA | 20% | 20% | 1.192 | 776 | -45 | -71 | |
| Belux Office Development Feeder CV | 27% | 27% | 12 | -9 | |||
| DHR Clos du Château | 33% | 33% | 18 | 19 | -2 | -4 | |
| Immobel Belux Office Development Fund SCSP | 20% | 20% | 67 | -157 | -323 | ||
| MONTLHERY 2 BIS | 20% | 20% | 4 | -3 | 14 | ||
| RICHELIEU | 10% | 10% | 1.437 | 1.398 | 39 | 60 | |
| TOTAAL GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 11.228 | 10.309 | -192 | -363 | |||
| TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
167.570 | 167.312 | -7.619 | 3.001 |
De onderstaande tabel toont de voorschotten van en aan de joint ventures en geassocieerde deelnemingen in het overzicht van de financiële positie.
| VOORSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN - EUR (000) KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN |
VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN - EUR (000) VASTE ACTIVA |
VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN - EUR (000) VLOTTENDE ACTIVA |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VENNOOTSCHAP | 30/06/2024 | 31/12/2023 | 30/06/2024 | 31/12/2023 | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
| Bella Vita | |||||||
| BONDY CANAL | 3.626 | ||||||
| Boralina Investments, S.L. Brouckère Tower Invest |
1.500 | ||||||
| CBD International | 27.162 | 24.143 | |||||
| Château de Beggen | 7 | 7 | |||||
| Cityzen Holding | |||||||
| Cityzen Hotel | |||||||
| Cityzen Office | |||||||
| Cityzen Residence | -40 | ||||||
| CP Development Sp. z o.o. | |||||||
| CSM Development | 542 | 507 | |||||
| CSM Properties | 6.211 | 5.290 | |||||
| Debrouckère Development Debrouckère Land (ex-Mobius I) |
2.440 | 2.357 | |||||
| Debrouckère Leisure | 99 | 3.350 | 2.888 | ||||
| Debrouckère Office | -3.511 | -3.547 | |||||
| Gateway | |||||||
| Goodways SA | 4.527 | 4.109 | |||||
| HOUILLES JJ ROUSSEAU | 4 | -1 | -1 | ||||
| Ilot Ecluse | |||||||
| Immo Marial SàRL | -757 | -1.688 | 31 | ||||
| Immo PA 33 1 | -416 | -510 | |||||
| Immo PA 44 1 | -177 | -1.465 | |||||
| Immo PA 44 2 | -273 | 3.428 | |||||
| Key West Development | 7.729 | 7.448 | |||||
| Kiem 2050 SàRL | -211 -804 |
-921 | 6.721 | 6.112 | |||
| Les Deux Princes Develop. M1 |
-3.479 | 485 | |||||
| M7 | -12 | ||||||
| Mobius II | |||||||
| Munroe K Luxembourg SA | -4 | 14.776 | 14.454 | 1.678 | 692 | ||
| NP_AUBER | |||||||
| NP_AUBER_VH | |||||||
| NP_AUBERVIL | 2.988 | 3.158 | |||||
| NP_BESSANC2 | |||||||
| NP_BESSANCOU | |||||||
| NP_CHARENT1 | -54 | -54 | 8 | -278 | |||
| NP_CRETEIL | |||||||
| NP_EPINAY NP_VAIRES |
|||||||
| ODD Construct | |||||||
| Oxy Living | |||||||
| PA_VILLA | -422 | 68 | |||||
| Plateau d'Erpent | |||||||
| RAC3 | -3.560 | -3.473 | |||||
| RAC4 | -1.292 | -1.747 | 80 | ||||
| RAC4 Developt | 1.148 | 1.125 | |||||
| RAC5 | |||||||
| RAC6 | -1.730 | -1.700 | |||||
| Surf Club Hospitality Group SL Surf Club Marbella Beach, S.L. |
|||||||
| TRELAMET | |||||||
| Unipark | -2.749 | 320 | |||||
| ULB Holding | -4.413 | -162 | |||||
| Universalis Park 2 | 7.152 | 6.899 | |||||
| Universalis Park 3 | 9.877 | 9.689 | |||||
| Universalis Park 3AB | -2.033 | -1.984 | |||||
| Universalis Park 3C | -371 | -361 | |||||
| Urban Living Belgium TOTAAL JOINT VENTURES |
17.526 | 19.968 | |||||
| 277 SH | -18.376 | -25.243 | 105.403 60 |
107.041 60 |
8.752 | 10.551 | |
| Arlon 75 | |||||||
| Beiestack SA | |||||||
| Belux Office Development Feeder CV | -190 | ||||||
| DHR Clos du Château | |||||||
| Immobel Belux Office Development Fund SCSP | |||||||
| MONTLHERY 2 BIS | 377 | 375 | |||||
| RICHELIEU | -1 | -1 | 1.851 | 1.733 | |||
| TOTAAL GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | -1 | -1 | 2.098 | 2.168 | |||
| TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
-18.377 | -25.244 | 107.501 | 109.209 | 8.752 | 10.551 |
Toelichting 20. Uitgestelde belastingen
Uitgestelde belastingvorderingen of -verplichtingen worden in de balans opgenomen bij aftrekbare of belastbare tijdelijke verschillen, fiscale verliezen en overgedragen belastingkredieten. De wijzigingen in de uitgestelde belastingen op de balans die zich in de loop van het boekjaar hebben voorgedaan, worden in de resultatenrekening opgenomen, tenzij zij betrekking hebben op bestanddelen die rechtstreeks onder nietgerealiseerde resultaat worden opgenomen.
Immobel heeft de realiseerbaarheid van de uitgestelde belastingvorderingen beoordeeld op:
- De beschikbaarheid van voldoende belastbare tijdelijke verschillen
- de waarschijnlijkheid dat de entiteit voldoende belastbare winsten zal hebben in de toekomst, in dezelfde periode als de terugdraaiing van het verrekenbare tijdelijke verschil of in de perioden waarin een fiscaal verlies kan worden terug- of vooruitgeschoven
- de beschikbaarheid van mogelijkheden voor belastingplanning die de realisatie van uitgestelde belastingvorderingen mogelijk maken.
Uitgestelde belastingen op de balans hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:
| EUR ('000) | Uitgestelde belastingvorderingen | Uitgestelde belastingschulden | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2024 | 31/12/2023 | 30/06/2024 | 31/12/2023 | ||
| Fiscale verliezen | 20.492 | 23.031 | |||
| Tijdsverschil bij de waardering van projecten | 4.963 | 4.476 | 34.995 | 36.882 | |
| Reële waarde van afgeleide financiële instrumenten | -318 | -61 | |||
| Overige elementen | -39 | 3 | -79 | -89 | |
| Netting (netto tax positie per entiteit) | -11.332 | -14.055 | -11.332 | -14.055 | |
| TOTAAL | 13.766 | 13.455 | 23.584 | 22.676 |
| WAARDE OP 1 JANUARI | 13.455 | 22.676 |
|---|---|---|
| Uitgestelde belastingen geboekt in het eigen vermogen toekomend aan de aandeelhouders van de vennootschap |
-196 | 514 |
| Uitgestelde belastingen geboekt in het globaal resultaat | 507 | 394 |
| WAARDE OP 30 JUNI 2024 | 13.766 | 23.584 |
Immobel en Infinito dragen voor het grootste deel bij tot de uitgestelde belastingverplichtingen.
Immobel heeft voor 115 miljoen EUR aan belastingverliezen waarvoor geen uitgestelde belastingvordering is opgenomen.
Toelichting 21. Voorraden
De voorraden bestaan uit gebouwen en terreinen die zijn verworven voor ontwikkeling en wederverkoop.
Uitgesplitst per geografisch segment zien de voorraden er als volgt uit:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| België | 451.836 | 484.530 |
| Luxemburg | 186.971 | 206.428 |
| Frankrijk | 203.400 | 210.005 |
| Duitsland | 106.314 | 111.617 |
| Polen | 118.713 | 102.887 |
| Spanje | 3.130 | 2.698 |
| TOTAAL VOORRADEN | 1.070.364 | 1.118.165 |
De boekwaarde van de voorraden evolueert als volgt :
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 30/06/2024 |
|---|---|---|---|---|
| België | 128.854 | 250.371 | 72.611 | 451.836 |
| Luxemburg | 784 | 186.187 | 186.971 | |
| Frankrijk | 168.284 | 35.115 | 203.400 | |
| Duitsland | 106.314 | 106.314 | ||
| Polen | 118.713 | 118.713 | ||
| Spanje | 3.130 | 3.130 | ||
| Totaal | 297.923 | 699.830 | 72.611 | 1.070.364 |
| Uitsplitsing per project type en per geografische zone - EUR (000) | Kantoren | Residentieel | Verkavelingen | 31/12/2023 |
| België | 175.558 | 237.282 | 71.690 | 484.530 |
| Luxemburg | 784 | 205.643 | 206.427 | |
| Frankrijk | 162.497 | 47.508 | 210.005 | |
| Duitsland | 111.617 | 111.617 | ||
| Polen | 102.887 | 102.887 | ||
| Spanje | 2.698 | 2.698 | ||
| Totaal | 338.840 | 707.635 | 71.690 | 1.118.165 |
De belangrijkste veranderingen in voorraden zijn een daling in River Place door de verkoop aan Ville de Luxembourg, een daling in Proximus als gevolg van een bijzondere waardevermindering, gedeeltelijk gecompenseerd door een stijging in Granaria dankzij verdere ontwikkeling.
Tot de belangrijkste projecten in voorraden behoren O'Sea, Isala en Lebeau Sablon in België, Gasperich, Polvermillen en Cat Club in Luxemburg, Saint-Antoine en Tati in Frankrijk, Gutenberg en Eden in Duitsland en Granaria in Polen.
De gewogen gemiddelde rentevoet van de geactiveerde financieringskosten op Projectfinancieringskredieten en op Obligaties bedroeg 3,8% op 30 juni 2024 en 3,7% op 31 december 2023.
De voorraden kunnen als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| VOORRADEN OP 1 JANUARI | 1.118.165 | 985.726 |
| Netto boekwaarde van de vastgoedbeleggingen overgedragen van / naar voorraden | -13.853 | |
| Aankopen van het boekjaar | 41.969 | |
| Ontwikkelingen | 123.115 | 223.541 |
| Overdrachten van het boekjaar | -102.053 | -137.430 |
| Kosten van leningen | 10.282 | 23.685 |
| Wijziging van de consolidatekring | 595 | 534 |
| Geboekte waardeverminderingen | -79.740 | -6.008 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR | -47.801 | 132.439 |
| VOORRADEN OP 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 1.070.364 | 1.118.165 |
Het management heeft bij de beoordeling van de opbrengstwaarde rekening gehouden met de huidige marktomstandigheden voor onroerend goed en gaat ervan uit dat de huidige boekwaarde van de voorraden kan worden terugverdiend door toekomstige verkopen. Rekening houdend met alle bijzondere waardeverminderingen weerspiegelt de huidige boekwaarde van de voorraden de impact van de vastgoedcrisis.
| De wijzigingen van het boekjaar per EUR ('000) geografische zone : |
Aankopen/ ontwikkelingen |
Verkopen | Kosten van leningen |
Wijziging van de consolidatiekring |
Geboekte waardeverminderin gen |
Net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 47.351 | -36.106 | 7.457 | 539 | -51.935 | -32.694 |
| Luxemburg | 27.368 | -39.153 | 2.060 | -9.731 | -19.456 | |
| Frankrijk | 28.268 | -22.811 | -12.062 | -6.605 | ||
| Duitsland | 5.209 | -5.061 | 561 | -6.012 | -5.303 | |
| Polen | 15.390 | 176 | 204 | 56 | 15.826 | |
| Spanje | 432 | 432 | ||||
| TOTAAL | 124.017 | -102.955 | 10.282 | 595 | -79.740 | -47.801 |
De waarde van de voorraad die moet worden ingevorderd:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| Binnen de 12 maanden | 226.592 | 223.579 | |
| Langer dan 12 maanden | 843.772 | 894.586 | |
| De verdeling van de voorraad per type | |||
| Zonder vergunning | 510.418 | 684.779 | |
| In ontwikkeling | 559.946 | 433.386 |
De boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven voor schuldbewijzen in verband met vastgoedbeleggingen en de voorraad in zijn geheel bedroeg 1.046 miljoen EUR, tegenover 1.041 miljoen EUR eind 2023, wat neerkomt op een stijging van 5 miljoen EUR.
Op 30 juni 2024 bedroeg de boekwaarde van de activa van de Groep die als zekerheid voor het bedrijfskrediet en de projectfinancieringskredieten werden verstrekt, 445 miljoen EUR.
Toelichting 22. Handelsvorderingen
Handelsvorderingen hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| België | 4.991 | 10.547 | |
| Luxemburg | 30.907 | 2.927 | |
| Frankrijk | 2.955 | 6.899 | |
| Duitsland | 2.031 | 3.120 | |
| Polen | 649 | 194 | |
| Spanje | 465 | 442 | |
| Verenigd koninkrijk | 75 | 69 | |
| TOTAAL HANDELSVORDERINGEN | 42.073 | 24.198 | |
| De analyse van de betalingsachterstand is als volgt: | EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
| Vervallen < 3 maanden | 5.092 | 5.758 | |
| Vervallen > 3 maanden < 6 maanden | 764 | 3.462 | |
| Vervallen > 6 maanden < 12 maanden | 1.165 | 431 | |
| Vervallen > 1 jaar | 1.137 | 1.109 |
De belangrijkste toename in handelsvorderingen is te wijten aan het project River Place.
KREDIETRISICO
Handelsvorderingen hebben voornamelijk betrekking op vorderingen op hetzij deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de vermogensmutatiemethode, hetzij op klanten. Voor beide soorten vorderingen wordt het kredietrisico als immaterieel beschouwd. Vorderingen op deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de vermogensmutatiemethode worden gewoonlijk gedekt door een actief in ontwikkeling. Vorderingen op klanten worden gewoonlijk gedekt door het verkochte actief dat als onderpand dient.
De bijzondere waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| TOESTAND OP 1 JANUARI | 577 | 708 |
| Toevoegingen | ||
| Kortingen | -46 | -131 |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | -46 | -131 |
| TOESTAND OP 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 531 | 577 |
Toelichting 23. Contractactiva
De activa uit hoofde van contracten, die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15, hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| België | 3.100 | 1.615 |
| Frankrijk | 6.455 | 20.865 |
| Duitsland | 2.940 | |
| TOTAAL CONTRACTACTIVA | 12.495 | 22.480 |
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
| TOESTAND OP 1 JANUARI | 22.480 | 42.148 |
| Toevoegingen | 10.059 | 13.914 |
| Kortingen | -20.044 | -33.582 |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | -9.985 | -19.668 |
| TOESTAND OP 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 12.495 | 22.480 |
Activa uit hoofde van contracten omvatten de bedragen waarop de entiteit recht heeft in ruil voor goederen of diensten die zij reeds voor een klant heeft geleverd, maar waarvoor de betaling nog niet is verschuldigd. Wanneer een bedrag opeisbaar wordt, wordt het overgeboekt naar de debiteurenrekening. Een handelsvordering wordt opgenomen zodra de entiteit een onvoorwaardelijk recht heeft om een betaling te innen. Dat onvoorwaardelijke recht bestaat vanaf het tijdstip waarop de betaling verschuldigd wordt.
Handelsvorderingen, andere vorderingen en activa uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden worden eveneens onderworpen aan een onderzoek op bijzondere waardevermindering overeenkomstig de bepalingen van IFRS 9 inzake verwachte kredietverliezen. Dat onderzoek wijst niet op een significante potentiële impact, aangezien de contractactiva (en de bijbehorende vorderingen) over het algemeen gedekt zijn door de onderliggende activa die het over te dragen gebouw vertegenwoordigen.
Op 30 juni 2024 is de verandering in contractactiva voornamelijk het gevolg van een betere afstemming tussen opbrengsterkenning en facturering.
Toelichting 24. Vooruitbetalingen en overige vorderingen
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Overige vorderingen | 33.608 | 44.623 |
| waarvan: voorschotten en borgstellingen | ||
| belastingen (andere dan op inkomsten) en terug te vorderen BTW | 17.920 | 29.418 |
| vooruitbetalingen en te ontvangen dividenden | 15.688 | 15.205 |
| Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten op projecten in ontwikkeling | 4.884 | 4.419 |
| over te dragen kosten | 2.257 | 2.513 |
| verkregen opbrengsten | 2.627 | 1.906 |
| TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA | 38.492 | 49.042 |
Deze vorderingen hebben voornamelijk betrekking op btw in Immobel NV en op het project Polvermillen in Luxemburg en andere vorderingen in Immobel NV en Compagnie Immobilière de Luxembourg.
Toelichting 25. Informatie over de netto financiële schuld
De netto financiële schuld van de Groep is het saldo van de geldmiddelen en kasequivalenten en de financiële schulden (op korte en op lange termijn). Ze bedraagt -870 miljoen EUR op 30 juni 2024, tegenover -832 miljoen EUR op 31 december 2023.
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| Geldmiddelen en kasequivalenten (+) | 100.034 | 132.080 | |
| Langlopende financiële schulden (-) | 647.943 | 787.946 | |
| Kortlopende financiële schulden (-) | 322.702 | 176.181 | |
| NETTO FINANCIËLE SCHULD | -870.611 | -832.047 |
De schuldratio van de Groep9 bedraagt 67,9% op 30 juni 2024, vergeleken met 62,4% op 31 december 2023.
De daling van de langlopende financiële schulden is voornamelijk het gevolg van verschillende projectfinancieringen die in het komende jaar aflopen, waaronder projecten die bijna voltooid zijn en financieringen op grondposities die verlengd zullen worden.
Geldmiddelen en kasequivalenten
De kasdeposito's en liquide middelen bedragen 100 miljoen EUR tegenover 132 miljoen EUR eind 2023, wat neerkomt op een daling met 32 miljoen EUR.
De geldmiddelen en kasequivalenten kunnen als volgt uitgesplitst worden:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Termijndeposito's met een aanvankelijke duurtijd van minder dan 3 maanden | 83.218 | 81.392 |
| Beschikbare geldmiddelen | 16.816 | 50.688 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 100.034 | 132.080 |
De verklaring van de wijziging in beschikbare geldmiddelen is te vinden in het geconsolideerde kasstroomoverzicht. De geldmiddelen en kasequivalenten zijn volledig beschikbaar, hetzij voor uitkering aan de aandeelhouders, hetzij voor financiering van projecten die eigendom zijn van de verschillende vennootschappen.
Alle bankrekeningen zijn aangehouden bij banken met een 'investment grade'-rating (Baa1/A-rating of beter).
Financiële schulden
De financiële schulden stijgen met 6,5 miljoen EUR, van 964 miljoen EUR op 31 december 2023 tot 971 miljoen EUR op 30 juni 2024. De financiële schulden bestaan uit de volgende bestanddelen:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Niet-achtergestelde obligatieleningen: | ||
| - vervaldag 17-10-2025, rentevoet 3,50 % - nominale waarde van 50 MEUR | 50.000 | 50.000 |
| - vervaldag 14-04-2027, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 75 MEUR | 75.000 | 75.000 |
| - vervaldag 12-05-2028, rentevoet 3,00 % - nominale waarde van 125 MEUR | 125.000 | 125.000 |
| - vervaldag 29-06-2026, rentevoet 4,75 % - nominale waarde van 125 MEUR | 125.000 | 125.000 |
| Leasecontracten | 8.556 | 9.205 |
| Bankleningen | 264.387 | 403.741 |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 647.943 | 787.946 |
| Bankleningen | 312.779 | 166.165 |
| Leasecontracten | 1.566 | 1.626 |
| Niet-vervallen rente | 8.357 | 8.391 |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 322.702 | 176.182 |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 970.645 | 964.128 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 375.000 | 375.000 |
| Financiële schulden met variabele rentevoet | 587.288 | 580.737 |
| Niet-vervallen rente | 8.357 | 8.391 |
| Bedrag van de schulden gewaarborgd door zekerheden | 409.875 | 476.199 |
| Boekwaarde van de activa van de groep in pand gegeven als waarborg | 1.046.000 | 1.041.645 |
De financiële schulden evolueren als volgt:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 1 JANUARI | 964.128 | 902.500 |
| Verplichtingen met betrekking tot leasecontracten | -709 | -853 |
| Aangegane schulden | 34.541 | 182.383 |
| Terugbetaalde schulden | -26.965 | -131.370 |
| Wijzigingen van de consolidatiekring | -315 | |
| Mutaties obligaties - niet-vervallen rente | -266 | 827 |
| Niet-vervallen rente op overige leningen | 231 | 10.641 |
| WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE | 6.517 | 61.628 |
| FINANCIËLE SCHULDEN OP 30 JUNI 2024 / 31 DECEMBER 2023 | 970.645 | 964.128 |
Alle financiële schulden luiden in EUR.
9 De schuldratio wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door de som van de netto financiële schuld en het eigen vermogen.
Met uitzondering van de obligaties verloopt de financiering voor de Groep en de financiering voor de projecten van de Groep op basis van een kortetermijnrente, de Euribor 1 tot 12 maanden, vermeerderd met de commerciële marge.
Per eind juni 2024 mag IMMOBEL gebruikmaken van 572 miljoen EUR aan bevestigde kredietlijnen voor het financieren van projecten, waarvan 410 miljoen EUR werd gebruikt. Die kredietlijnen (kredieten voor het financieren van projecten) zijn specifiek voor de ontwikkeling van bepaalde projecten. Bovendien beschikt Immobel over 65,4 miljoen EUR aan niet-opgenomen bedrijfskredietlijnen.
Het management onderhoudt een liquiditeitsprognosemodel inclusief scenarioanalyse en vereist actieplan dat elke twee weken wordt bijgewerkt en besproken.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële verplichtingen van de Groep volgens vervaldag:
Op 30 juni 2024
| TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (000) | TOT 1 JAAR | 1 TOT 2 JAAR | 2 TOT 3 JAAR | 3 TOT 4 JAAR | 4 TOT 5 JAAR | NA 5 JAAR | Totaal |
| Obligatieleningen | 175.000 | 75.000 | 125.000 | 375.000 | |||
| Kredietlijnen project financiering | 232.191 | 126.403 | 26.455 | 24.828 | 409.876 | ||
| Corporate Credit lines | 70.590 | 86.700 | 157.290 | ||||
| Commercial paper | 10.000 | 10.000 | |||||
| Leasecontracten | 1.565 | 4.539 | 1.991 | 1.319 | 138 | 570 | 10.122 |
| Nog niet vervallen rente en | |||||||
| afgeschreven kosten | 8.357 | 8.357 | |||||
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 322.702 | 392.642 | 103.446 | 151.147 | 138 | 570 | 970.645 |
Op 31 december 2023
| TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000) |
TOT 1 JAAR | 1 TOT 2 JAAR | 2 TOT 3 JAAR | 3 TOT 4 JAAR | 4 TOT 5 JAAR | NA 5 JAAR | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligatieleningen | 50.000 | 125.000 | 75.000 | 125.000 | 375.000 | ||
| Kredietlijnen project financiering | 147.665 | 217.406 | 43.585 | 408.656 | |||
| Corporate Credit lines | 5.500 | 142.750 | 148.250 | ||||
| Commercial paper | 13.000 | 13.000 | |||||
| Leasecontracten | 1.626 | 3.227 | 1.680 | 1.079 | 792 | 2.425 | 10.830 |
| Nog niet vervallen rente en afgeschreven kosten |
8.391 | 8.391 | |||||
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 176.182 | 413.383 | 170.266 | 76.079 | 125.792 | 2.425 | 964.128 |
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de looptijd van de rente op de financiële verplichtingen van de Groep:
Op 30 juni 2024
| TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000) |
TOT 1 JAAR | 1 TOT 2 JAAR | 2 TOT 3 JAAR | 3 TOT 4 JAAR | 4 TOT 5 JAAR | NA 5 JAAR | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligatieleningen | 13.688 | 12.402 | 5.513 | 3.236 | 34.839 | ||
| Kredietlijnen project financiering | 14.681 | 3.935 | 407 | 19.023 | |||
| Corporate Credit lines | 7.375 | 1.434 | 8.810 | ||||
| Commercial paper | 234 | 234 | |||||
| Leasecontracten | 61 | 37 | 24 | 2 | 34 | 158 | |
| TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN | 36.038 | 17.809 | 5.943 | 3.239 | 34 | 63.063 |
Op 31 december 2023
| TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000) |
TOT 1 JAAR | 1 TOT 2 JAAR | 2 TOT 3 JAAR | 3 TOT 4 JAAR | 4 TOT 5 JAAR | NA 5 JAAR | Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligatieleningen | 13.688 | 13.318 | 8.896 | 4.379 | 1.346 | 41.626 | |
| Kredietlijnen project financiering | 19.357 | 9.328 | 1.188 | 29.873 | |||
| Corporate Credit lines | 8.219 | 5.291 | 13.510 | ||||
| Commercial paper | 72 | 72 | |||||
| Leasecontracten | 64 | 59 | 54 | 22 | 14 | 43 | 256 |
| TOTAAL BEDRAG AAN RENTE | 41.400 | 27.996 | 10.138 | 4.400 | 1.360 | 43 | 85.336 |
RENTERISICO
Om haar blootstelling aan variabele rentevoeten af te dekken, maakt de Vennootschap gebruik van verschillende soorten financiële instrumenten.
Rentebegrenzing (CAP)
- In maart 2019 sloot de Vennootschap overeenkomsten om de rentevoet op 3% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een nominaal bedrag van 18 miljoen EUR voor de periode van 22 mei 2019 tot 22 augustus 2026.
- In mei 2021 sloot de Vennootschap een andere overeenkomst om de rentevoet op 1,5% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een notioneel bedrag van 225 miljoen EUR voor de periode van 1 juli 2023 tot 1 juli 2024.
- In januari 2023 sloot de Vennootschap twee overeenkomsten om de rentevoet op 4% te begrenzen voor een deel van de financiële schuld met betrekking tot een notioneel bedrag van 100 miljoen EUR voor de periode van 1 januari 2024 tot 31 december 2024 en met betrekking tot een notioneel bedrag van 100 miljoen EUR voor de periode van 1 januari 2025 tot 31 december 2025.
Renteswap
De Vennootschap maakt gebruik van renteswapovereenkomsten om een deel van haar renterisico's om te zetten van variabele rentevoeten naar vaste rentevoeten, om zo het risico van een stijgende Euribor-rentevoet te beperken. De renteswaps vervangen elk jaar het Euribor-tarief door een vaste rente op het uitstaande bedrag.
Immobel heeft de volgende renteswaps afgesloten:
| Renteswaps - (000) Bedrijf |
OPENSTAAND BEDRAG |
VALUTA | VASTE RENTE | BEGINDATUM | EINDDATUM |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobel | 100.000 | EUR | 242.5 bps | 28-06-24 | 31-12-26 |
| Immobel | 150.000 | EUR | 287.6 bps | 31-12-25 | 31-12-26 |
| Immobel | 36.667 | EUR | 301.5 bps | 29-12-23 | 31-12-25 |
| Immobel | 36.667 | EUR | 301.5 bps | 28-03-24 | 31-12-25 |
| Immobel | 200.000 | EUR | 304 bps | 01-07-24 | 30-06-26 |
| Immobel | 3.000 | EUR | 5 bps | 29-01-21 | 31-01-25 |
| Immobel | 20.000 | EUR | 5 bps | 03-11-21 | 31-01-25 |
| Infinito | 5.000 | EUR | 249 bps | 30-04-24 | 31-10-26 |
| Infinito | 5.000 | EUR | 265 bps | 30-04-24 | 31-07-26 |
| Infinito Holding | 19.550 | EUR | 249 bps | 30-04-24 | 31-10-26 |
| Infinito Holding | 19.550 | EUR | 265 bps | 30-04-24 | 31-07-26 |
| NORTH LIVING | 11.367 | EUR | 301.5 bps | 29-12-23 | 31-12-25 |
| NORTH OFFICES | 19.433 | EUR | 301.5 bps | 29-12-23 | 31-12-25 |
| NORTH PUBLIC | 2.933 | EUR | 301.5 bps | 29-12-23 | 31-12-25 |
| NORTH RETAIL | 1.467 | EUR | 301.5 bps | 29-12-23 | 31-12-25 |
| NORTH STUDENT HOUSING | 1.467 | EUR | 301.5 bps | 29-12-23 | 31-12-25 |
Zowel de CAP's als de renteswaps zijn formeel aangemerkt en kwalificeren als kasstroomafdekkingen. Ze zijn opgenomen in de geconsolideerde balans onder overige vlottende en vaste financiële activa voor een totaalbedrag van 5,2 miljoen EUR en onder afgeleide financiële instrumenten onder langlopende verplichtingen voor een totaalbedrag van 1,9 miljoen EUR.
De verschillende renteswaps en rentecaps zorgen ervoor dat de totale uitstaande financiële schuldpositie van Immobel voor 88% is afgedekt. Een stijging van de rentevoet met 1% zou leiden tot een jaarlijkse stijging van de rentelast op de schulden met 1,5 miljoen EUR.
Informatie over de reële waarde van financiële instrumenten
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende categorieën financiële activa en passiva met hun boekwaarde in de balans en hun respectieve reële waarde, uitgesplitst naar waarderingscategorie.
De reële waarde van financiële instrumenten wordt als volgt bepaald:
- Als ze een korte looptijd hebben (bijvoorbeeld: handelsvorderingen en -schulden), wordt de reële waarde geacht dicht aan te leunen tegen de geamortiseerde kostprijs,
- Voor vastrentende schulden, gebaseerd op de verdisconteerde toekomstige kasstroom, geschat op basis van de marktrente bij afsluiting,
- Voor schulden met variabele rente wordt de reële waarde geacht dicht aan te leunen tegen de geamortiseerde kostprijs,
- Voor afgeleide financiële instrumenten wordt de reële waarde bepaald op basis van de verdisconteerde toekomstige kasstromen die worden geraamd op basis van de curves van de termijnrente. Naar die waarde wordt verwezen door de financiële instelling van de tegenpartij,
Voor genoteerde obligaties, op basis van de notering bij de afsluiting.
De waardering van financiële activa en financiële verplichtingen tegen reële waarde kan op een van de volgende wijzen worden gekarakteriseerd:
- Niveau 1: de reële waarden van financiële activa en passiva met standaardvoorwaarden die verhandeld worden op actieve liquide markten worden bepaald op basis van genoteerde marktprijzen op actieve markten voor identieke activa en passiva,
- Niveau 2: de reële waarden van andere financiële activa en financiële verplichtingen worden bepaald in overeenstemming met algemeen aanvaarde prijsbepalingsmodellen die gebaseerd zijn op verdisconteerde kasstroomanalyses waarbij gebruik wordt gemaakt van prijzen uit waarneembare actuele markttransacties en prijsnoteringen van handelaars voor soortgelijke instrumenten. Dit betreft voornamelijk afgeleide financiële instrumenten,
- Niveau 3: de reële waarden van de overige financiële activa en financiële verplichtingen worden afgeleid van waarderingstechnieken die inputs bevatten die niet gebaseerd zijn op waarneembare marktgegevens.
| Bedragen opgenomen in overeenstemming met IFRS 9 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EUR ('000) | Niveau van de reële waarde |
Netto- boekwaarde per 30/06/2024 |
Geamortiseerde kostprijs |
Reële waarde via winst en verlies |
Reële waarde per 30/06/2024 |
Cash flow hedging 30/06/2024 |
| ACTIVA | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 100.034 | 100.034 | 100.034 | |||
| Overige vlottende financiële activa | Level 2 | 770 | 770 | |||
| Overige vlottende financiële activa | Level 2 | 4.405 | 4.405 | |||
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | Level 2 | 116.254 | 116.254 | 116.254 | ||
| TOTAAL | 221.463 | 216.288 | 221.463 | |||
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| Rentedragende schulden | Level 1 | 375.000 | 375.000 | 375.000 | ||
| Rentedragende schulden | Level 2 | 595.645 | 595.645 | 595.645 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | Level 2 | 1.931 | 1.931 | |||
| Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | Level 2 | 18.377 | 18.377 | 18.377 | ||
| TOTAAL | 990.953 | 989.022 | 990.953 |
| Bedragen opgenomen in overeenstemming met IFRS 9 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EUR ('000) | Niveau van de reële waarde |
Netto- boekwaarde per 31/12/2023 |
Geamortiseerde kostprijs |
Reële waarde via winst en verlies |
Reële waarde per 31/12/2023 |
Cash flow hedging 31/12/2023 |
| ACTIVA | ||||||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 132.080 | 132.080 | 132.080 | |||
| Overige vlottende financiële activa | Level 2 | 2.696 | 2.696 | |||
| Overige vaste financiële activa | Level 2 | 1.422 | 1.422 | |||
| Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | Level 2 | 119.760 | 119.760 | 119.760 | ||
| TOTAAL | 255 958 | 251 840 | 255 958 | |||
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| Rentedragende schulden | Level 1 | 375.000 | 375.000 | 375.000 | ||
| Rentedragende schulden | Level 2 | 589.128 | 589.128 | 589.128 | ||
| Afgeleide financiële instrumenten | Level 2 | 4.943 | 4.943 | |||
| Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen | Level 2 | 25.244 | 25.244 | 25.244 | ||
| TOTAAL | 994.315 | 989.372 | 994.315 |
De Vennootschap veranderde in de eerste helft van 2024 niets aan haar beleid inzake het beheer van financiële risico's.
LIQUIDITEITSRISICO
Immobel gebruikt sterk gecentraliseerde structuren voor het poolen van geldmiddelen en kasequivalenten op Groepsniveau. De centrale liquiditeitspositie wordt maandelijks berekend op basis van een bottom-upmethode over een vlottende periode van twaalf maanden. De liquiditeitsplanning wordt aangevuld met maandelijkse stresstests. Er zijn beperkte kapitaalverplichtingen en geen belangrijke kredietlijnen of obligaties die in de loop van 2024 vervallen.
FINANCIËLE VERBINTENISSEN
De Groep is, voor de hierboven genoemde obligaties en kredietlijnen, onderworpen aan een aantal financiële convenanten.
Bij deze convenanten wordt rekening gehouden met het eigen vermogen, de netto financiële schuld en de verhouding daarvan tot het eigen vermogen en de
voorraden. Op 30 juni 2024 voldeed de Groep aan al deze financiële convenanten of verkreeg ze hiervoor een vrijstelling. Hetzelfde wordt verwacht voor de volgende toetsingsmomenten in de volgende 12 maanden.
RISICO VAN SCHOMMELINGEN IN VREEMDE VALUTA
De Groep heeft een beperkte afdekking van wisselkoersrisico's op haar activiteiten. De functionele valuta van projecten die momenteel in Polen worden ontwikkeld en van de activiteiten in het VK, wordt omgerekend van respectievelijk PLN naar EUR (behalve voor Central Point, dat in EUR wordt beheerd) en van GBP naar EUR, wat een impact heeft op het niet-gerealiseerde resultaat.
Valutaswap: in december 2023 is de Vennootschap een overeenkomst aangegaan om het valutarisico op de conversie van 40 miljoen PLN naar EUR op 31 oktober 2024 te ruilen tegen een overeengekomen valutakoers.
Toelichting 26. Handelsschulden
Per geografisch segment kan deze rekening als volgt worden uitgesplitst:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| België | 21.252 | 27.971 |
| Luxemburg | 9.803 | 7.407 |
| Frankrijk | 17.443 | 24.833 |
| Duitsland | 15.674 | 16.164 |
| Polen | 3.597 | 255 |
| Spanje | 4.074 | 4.088 |
| TOTAAL HANDELSSCHULDEN | 71.843 | 80.718 |
De handelsschulden hebben voornamelijk betrekking op de projecten O'Sea en St Roch in België, Saint Antoine en Paris Lannelongue in Frankrijk, Eden in Duitsland en Granaria in Polen.
Toelichting 27. Verplichtingen uit hoofde van contracten
De verplichtingen uit hoofde van contracten die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15 hebben betrekking op de volgende geografische segmenten:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| België | 9.909 | 12.130 |
| Luxemburg | 12.082 | 8.607 |
| Frankrijk | 7.259 | 2.670 |
| Polen | 77.790 | 58.142 |
| TOTAAL CONTRACT VERPLICHTINGEN | 107.040 | 81.549 |
De toename van verplichtingen uit hoofde van contracten is voornamelijk toe te schrijven aan de projecten Liewen in Luxemburg en Granaria in Polen.
Verplichtingen uit hoofde van contracten omvatten bedragen die door de entiteit zijn ontvangen als vergoeding voor goederen of diensten die nog niet aan de klant zijn geleverd. Verplichtingen uit hoofde van contracten worden afgewikkeld door 'toekomstige' opname van de inkomsten wanneer aan de IFRS 15-criteria voor de opname van opbrengsten is voldaan.
Alle bedragen die zijn opgenomen onder contractverplichtingen hebben betrekking op woonactiviteiten waarvoor de opbrengsten in de loop van de tijd worden opgenomen, met uitzondering van Polen waar de opbrengsten worden opgenomen bij oplevering, waardoor discrepanties ontstaan tussen betalingen en het realiseren van voordelen.
Toelichting 28. Sociale schulden, btw, toe te rekenen kosten en andere schulden
Deze rekening omvat de volgende componenten:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Sociale schulden | 887 | 1.167 |
| Belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en te betalen BTW | 6.890 | 11.319 |
| Toe te rekenen kosten | 2.674 | 14.467 |
| Overige | 6.795 | 4.115 |
| Overige verplichtingen bij zakenpartners | 7.926 | 10.189 |
| TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 25.172 | 41.257 |
Overige schulden op korte termijn bestaan hoofdzakelijk uit belastingen (andere dan inkomstenbelastingen) en toe te rekenen kosten in België en Frankrijk.
Toelichting 29. Wijziging van het bedrijfskapitaal
De wijziging van het bedrijfskapitaal naar aard is als volgt vastgesteld:
| EUR ('000) | 30/06/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Voorraden, inclusief aanschaffingen en verkopen van dochterondernemingen met een specifiek project | -21.657 | -131.322 |
| Vorderingen op minder dan één jaar | -7.844 | 13.077 |
| Uitgestelde kosten en overlopende activa | 10.550 | 7.276 |
| Handelsschulden | 16.616 | 12.429 |
| Te betalen bedragen inzake belastingen en sociale zekerheid | -4.709 | -7.534 |
| Overlopende rekeningen en uitgestelde inkomsten | -11.376 | -4.846 |
| Overige schulden bij zakenpartners | 1.193 | -4.329 |
| WIJZIGINGEN VAN HET BEDRIJFSKAPITAAL | -17.227 | -115.249 |
Veranderingen in de drijvende krachten achter het werkkapitaal worden behandeld in de respectieve toelichtingen eerder in dit verslag.
Toelichting 30. Seizoensgebondenheid van de resultaten
Wegens de intrinsieke aard van de activiteit van de Vennootschap, namelijk vastgoedontwikkeling, kunnen de resultaten van het eerste halfjaar van 2024 niet over het gehele jaar worden geëxtrapoleerd. Die resultaten zijn afhankelijk van de definitieve transacties vóór 31 december 2024.
Toelichting 31. Continuïteitsbeginsel
Op basis van de beschikbare en vastgelegde kredietlijnen en beschikbare liquide middelen en rekening houdend met het liquiditeitsprognosemodel met zijn verschillende scenario's die de huidige economische omgeving weerspiegelen, blijft de continuïteit van de onderneming gepast en bevestigt ze de goede vooruitzichten van de Groep. Ook heeft de groep nog steeds verschillende opties om de kasstroombehoeften op korte termijn te beheren, zoals het uitstellen van de lancering van nieuwe ontwikkelingen totdat een redelijk voorverkoopdoel is bereikt, het zoeken naar partners om omvangrijke projecten mee te ontwikkelen en het versneld beëindigen van projecten; ook heeft de groep geen significante overnameverplichtingen in 2024 en 2025 en voldoende ruimte op obligatieconvenanten.
Toelichting 32. Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van de tussentijdse verslagperiode hebben plaatsgevonden
Immobel heeft beslist om de calloptie op de Proximus-torens, die verviel op 21 augustus 2024, niet uit te oefenen. Immobel heeft een bijzondere waardevermindering toegepast op het project, voor een totaalbedrag van 48 miljoen EUR. Met deze bijzondere waardevermindering is al rekening gehouden in de jaarrekening. We verwijzen naar het persbericht gepubliceerd op 22 augustus 2024.
Immobel ondertekende een intentieverklaring voor de verkoop van een hotel in Gdansk en verkocht een deel van de kantoren (6.800 m²) in het project De Brouckère in Brussel aan Nationale Loterij/Loterie Nationale.
Van de verslagdatum op 30 juni 2024 tot 12 september 2024, toen de jaarrekening door het bestuursorgaan werd goedgekeurd, heeft zich geen andere belangrijke gebeurtenis voorgedaan.
Toelichting 33. Verbonden partijen
De transacties van verbonden partij beschreven in Toelichting 31 van de Toelichtingen bij de Geconsolideerde Jaarrekening per 31 december 2023 zijn per eind juni 2024 niet noemenswaardig veranderd.
IV. Verklaring van het bestuur
A³ Management bv, vertegenwoordigd door dhr. Marnix Galle, in zijn hoedanigheid van uitvoerend voorzitter van het bestuursorgaan en KB Financial Services bv, vertegenwoordigd door dhr. Karel Breda in zijn hoedanigheid van Chief Financial Officer verklaren dat, voor zover hen bekend:
- het tussentijds verslag een getrouw beeld geeft van de belangrijkste gebeurtenissen en, in voorkomend geval, van de belangrijkste transacties tussen de betrokken partijen die zich de eerste zes maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en van het effect daarvan op de samengevatte rekeningen, en dit verlag eveneens een beschrijving geeft van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.
- het geheel van de samengevatte jaarrekening, die is opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige voorschriften, en die werd beoordeeld door de auditor, een getrouw beeld geeft van de financiële toestand en van de resultaten van de Groep Immobel en van haar dochterondernemingen.
V. Verslag van de auditor
June 2024 41 / 41 Immobel - IntermediateReport