Interim / Quarterly Report • Dec 21, 2017
Interim / Quarterly Report
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Information règlementée
22 décembre 2017
| Profil Immo Moury |
|---|
| Conseil d'administration du gérant statutaire |
| Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle |
| Rapport de gestion intermédiaire du gérant statutaire |
| Principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques |
| Commentaires sur les activités d'Immo Moury sca |
| Événements significatifs du premier semestre |
| Transactions avec les parties liées |
| L'action Immo Moury |
| Structure de l'actionnariat |
| Perspectives |
| Evénements significatifs postérieurs au 30 septembre 2017 |
| Rapport immobilier |
| Patrimoine immobilier |
| Chiffres clés |
| Répartition du portefeuille |
| Portefeuille immobilier |
| Rapport d'évaluation Cushman & Wakefield au 30 septembre 2017 |
| Etats financiers résumés |
| Déclaration du management |
| Rapport du commissaire |
Constituée le 18 juillet 2007, Immo Moury SCA a acquis le statut de Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) le 7 novembre 2014.
Au 30 septembre 2017, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s'élève à € 26.937 milliers.
Le portefeuille immobilier actuel est constitué d'immeubles et d'un terrain situés essentiellement en province de Liège mais également ailleurs en région wallonne et en région bruxelloise, dont la juste valeur s'élève à € 22.624 milliers au 30 septembre 2017. Les immeubles en portefeuille au 30 septembre 2017 représentent une surface de 35.220 m² et de 11.167 m2 de terrain à développer.
Le portefeuille est également constitué de titres d'autres sociétés immobilières réglementées dont la juste valeur est de € 4.313 milliers selon le cours de bourse au 30 septembre 2017.
La stratégie d'Immo Moury est orientée vers les immeubles commerciaux, de bureaux, (semi) industriels et résidentiels.
Immo Moury SCA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est d'environ € 23,1 millions suivant le cours de bourse de l'action Immo Moury au 19 décembre 2017.
Moury Management SA est l'associé commandité et gérant statutaire unique d'Immo Moury s.c.a.
Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la SIR Immo Moury et n'exerce aucun autre mandat. Le mandat de gérant unique de Moury Management a été renouvelé lors de l'assemblée générale extraordinaire d'Immo Moury du 30 juin 2017 pour une durée indéterminée.
Moury Management SA est représentée par son Conseil d'administration qui est composé comme suit :
| Nom de l'administrateur | Fonction de l'administrateur | Critère d'indépendance | Période de fonction pendant le semestre |
|---|---|---|---|
| WL Consulting s.p.r.l. représentée par Mr Willy Legros |
Administrateur non exécutif (Président du Conseil) |
Indépendant | Tout le semestre |
| Mr Georges Moury | Administrateur exécutif | Non indépendant | Tout le semestre |
| Mr Gilles Olivier Moury | Administrateur exécutif | Non indépendant | Tout le semestre |
| Mr William Ancion | Administrateur non exécutif | Indépendant | Tout le semestre |
| C Desseille s.c.a. représentée par Mr Claude Desseille |
Administrateur non exécutif | Indépendant | Tout le semestre |
Conformément à l'article 39 de la loi du 3 aout 2012, la direction effective d'Immo Moury est confiée à Messieurs Georges Moury et Gilles-Olivier Moury, tous deux administrateurs de Moury Management SA. Messieurs Moury exercent cette fonction à titre gratuit.
Immo Moury SCA dispose d'une équipe opérationnelle de cinq personnes.
Compte tenu de la petite taille d'Immo Moury, du nombre très limité d'intervenants et de la forte implication directe et continue des dirigeants effectifs, l'organisation administrative et comptable existante est peu complexe et les canaux de communication sont très courts.
Le contrôle interne en matière d'information financière et comptable au sein d'Immo Moury repose sur les éléments suivants :
La qualité du contrôle interne est évaluée au fil de l'exercice :
Toute activité comporte, par essence, des risques. L'objectif d'Immo Moury est de gérer au mieux ces risques afin de générer des revenus stables et récurrents. Les principaux facteurs de risques auxquels Immo Moury est confrontée font l'objet d'un suivi régulier.
Les principaux risques auxquels Immo Moury est confrontée ainsi que les réponses mises en place pour contrôler ces risques sont détaillés ci-dessous :
Immo Moury sca est exposée au risque de chômage immobilier en fonction de l'offre et de la demande sur le marché immobilier. Ce risque est étroitement lié à la diversification commerciale, géographique et sectorielle.
La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante :
La totalité du chiffres d'affaires d'Immo Moury est constitué des loyers générés par la location d'une part et par la perception des dividendes des titres détenus dans d'autres SIR d'autre part. La société est dès lors exposée au risque de la perte de revenus locatifs liée au départ de locataires, au risque de défaillance financière des locataires ainsi qu'au risque lié à l'évolution des autres SIR dans lesquelles Immo Moury détient des titres qui pourrait générer une diminution des dividendes en résultant. La diminution du taux d'occupation des immeubles, le défaut de paiement de loyers et la baisse des dividendes perçus sont susceptibles d'avoir une incidence négative sur les résultats d'Immo Moury. De plus, en cas de départ de locataire ou de renouvellement du bail, la vacance ou le renouvellement à un loyer inférieur peut affecter les revenus de la société et sa trésorerie.
Concernant la défaillance financière des locataires, des procédures de suivi de paiement rigoureuses sont mises en place.
Les immeubles amenant de manière récurrente des locataires avec une situation financière non solide sont identifiés et analysé en termes de rentabilité pour décider si il est opportun de les maintenir en portefeuille ou si il est préférable de les mettre en vente afin d'investir dans des biens immobiliers plus rentables.
La Société est exposée au risque de variation négative de la juste valeur de son portefeuille immobilier telle qu'elle résulte des expertises indépendantes. La variation négative de la juste valeur du portefeuille a une incidence sur le résultat net, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.
La Société est également exposée au risque de surévaluation ou de sous-évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants par rapport à la réalité du marché.
Immo Moury mène une politique d'entretien et de rénovation constante de son portefeuille d'immeubles afin de maintenir, voire d'augmenter, les loyers existants, mais aussi de faciliter la relocation de ses actifs immobiliers.
Afin de limiter le risque de surévaluation ou de sous – évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants, Immo Moury organise des réunions et visites des biens immobiliers avec les experts immobiliers.
Ces mesures n'éliminent cependant pas complètement le risque de dépréciation des immeubles.
Ce risque concerne l'évolution de la juste valeur des titres de SIR en portefeuille qui sont cotées sur Euronext. L'évolution de la valeur de marché des titres de SIR en portefeuille est disponible respectivement sur les sites internet officiels de ces SIR et sur des sites boursiers. La variation du portefeuille a une incidence sur le résultat global, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.
Afin de limiter ce risque Immo Moury a acquis des titres Cofinimmo et Befimmo dont le rendement est stable et pour lesquels la liquidité est suffisante en cas de nécessité de vente immédiate. Ces titres assurent également une diversification du risque vu le grand nombre de biens gérés par ces sociétés.
La Société est exposée au risque de devoir supporter les conséquences financières liées à la survenance d'un sinistre majeur, au risque de dépréciation de ses immeubles à la suite de l'usure résultant de leur utilisation par ses locataires, etc.
Ces risques sont couverts par des assurances dont la valeur totale de couverture des immeubles est en concordance avec leur juste valeur.
Les risques environnementaux auxquels Immo Moury, en tant que propriétaire d'immeubles, est exposé sont principalement les risques de pollution du sol, les risques liés à la présence éventuelle de matériaux contenant de l'amiante, les risques liés à la présence de produits interdits en vertu des réglementations en vigueur tels que des transformateurs qui contiendraient des PCB, des groupes de froid contenant des CFC, etc. Ces risques environnementaux, s'ils surviennent, pourraient avoir des conséquences financières relativement importantes pour Immo Moury (travaux de dépollution du sol, d'assainissement...).
À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnemental et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé. De plus, le risque de pollution des sols et de présence d'amiante est atténué par les déclarations effectuées et, en ce qui concerne la présence d'amiante, les garanties apportées par les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires dans le cadre des opérations de scissions partielles, de fusion et d'acquisitions d'immeubles :
En dépit des déclarations et garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossibles à déterminer pour la Société.
Actuellement, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».
Certains immeubles constituant le portefeuille immobilier ont été acquis dans le cadre de fusion ou de scission partielle de sociétés ou d'acquisition. Il ne peut être exclu que des passifs occultes aient été transférés à la Société lors de ces opérations.
Immo Moury a pris toutes les mesures d'usage dans ce type d'opérations, notamment en procédant à des audits de due diligence sur les biens apportés et sur la société absorbée.
Les baux d'Immo Moury prévoient des clauses d'indexation des loyers liées à l'évolution de l'indice santé. De ce fait, la Société est exposée à un risque de déflation sur ses revenus. Par ailleurs, Immo Moury est également exposée au risque que les coûts auxquels elle doit faire face soient indexés sur une base qui évolue plus rapidement que l'indice-santé.
En cas d'inflation ou de déflation, les coûts et les revenus sont impactés, ce qui limite l'impact global.
L'endettement de la Société consiste en une dette de leasing financier dont les termes sont fixés jusqu'au 23 avril 2019 et à la signature de deux lignes de crédit à taux flottant pour un montant maximum de € 5 millions.
Au 30 septembre 2017, le ratio d'endettement tel défini par l'AR du 13 juillet 2014 s'élève à 18,1 %. Le taux flottant permet à Immo Moury de bénéficier de taux court terme très bas actuellement. Toutefois, pour limiter le risque sur la volatilité du taux d'intérêt, Immo Moury a contracté une couverture de taux d'intérêt à un taux IRS plus marge de 2,05% pour un montant de € 1,6 millions sur une durée de 20 ans.
De plus, une analyse régulière est réalisée afin d'évaluer si il est opportun de signer d'autre contrat de couverture de taux pour le montant restant de ligne de crédit à taux flottant, c'est-à-dire € 3,4 millions.
La Société est confrontée au risque d'insolvabilité de ses partenaires financiers, ce qui pourrait engendrer une perte de dépôt ou la résiliation de lignes de crédit existantes.
Immo Moury fait appel à différentes banques de référence pour assurer une certaine diversification et limiter le risque de défaillance d'une institution financière.
La Société détient des actions dans d'autres sociétés immobilières règlementées. Comme le statut fiscal d'Immo Moury ne lui permet pas de récupérer le précompte mobilier retenu à la source sur le dividende payé, une hausse de taux du précompte mobilier diminue le rendement net obtenu sur les actions.
La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante de ses actifs : entre les immeubles et titres de SIR. De plus, Immo Moury analyse périodiquement le rendement net des actions en portefeuille (déduction faite du précompte mobilier) et le compare avec le rendement obtenu sur les immeubles. Ceci permet de juger s'il est opportun de maintenir les actions en portefeuille ou s'il est préférable d'investir dans de nouveaux projets immobiliers identifiés ou de diminuer l'endettement.
Description du risque La Société peut être partie à des procédures judiciaires.
La Société n'a pas actuellement de procédures judiciaires de recouvrements de créances à l'encontre ses locataires.
La Société fait appel à des avocats spécialisés dans les domaines en litige pour maximiser les chances d'obtenir gain de cause.
La Société est exposée au risque de non-respect de règlementations de plus en plus nombreuses et complexes et en constante évolution, ainsi qu'à la possible évolution de leur interprétation ou de leur application par les administrations ou par les tribunaux, notamment en matière fiscale, environnementale et d'urbanisme. Le non-respect de la règlementation expose la Société à des risques de mise en cause de sa responsabilité, de condamnations, de sanctions civiles, pénales ou administratives, ainsi qu'au risque de non-obtention ou de non-renouvellement de permis. De telles sanctions pourraient influencer négativement l'activité de la Société et sa rentabilité.
La Société dispose d'une juriste en interne licenciée en notariat et peut faire appel à des consultants externes qui ont les compétences nécessaires pour veiller au respect des réglementations en vigueur.
Conformément à l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, les promoteurs de la Société doivent veiller à ce qu'au moins 30% des titres conférant le droit de vote d'Immo Moury soient aux mains du public de manière continue et permanente.
Le promoteur ainsi que les personnes agissant de concert avec le promoteur ont été informées du seuil de 30% de free float à respecter. Toute acquisition de titres réalisée par ceux-ci doit immédiatement être communiquée à Immo Moury qui vérifie le respect de l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 et l'envoi de déclaration de transparence si nécessaire. Au 30 septembre 2017, le free float s'élève à 33,86%.
Immo Moury est confrontée au risque de défaillance du système informatique. Ceci pourrait engendrer des pertes de données et la paralysie de certaines tâches pendant la période de défaillance.
Un plan de continuité d'activité est en place et a été revu pour la dernière fois en juin 2014. La continuité d'activité se définit comme l'ensemble des mesures permettant, en cas de crise, d'assurer la permanence des activités et services essentiels, puis la reprise planifiée des activités. Elle couvre à la fois les aspects fonctionnels et la dimension informatique.
Par ailleurs, la Société a souscrit à un contrat d'assistance et de maintenance informatique avec un partenaire externe qui gère également les back-ups quotidiens sur son serveur localisé à l'extérieur de la Société.
Compte tenu de l'actionnariat de Immo Moury et de la composition du conseil d'administration du Gérant, il peut arriver que Immo Moury conclue une opération (notamment, une acquisition d'un bien immobilier ou la signature d'un contrat d'entreprise en vue de la construction, de la rénovation ou de l'extension d'un immeuble) avec des sociétés liées. Dans telle situation, il est nécessaire de vérifier que l'octroi d'un contrat à une de ces sociétés est ou non de nature à occasionner un préjudice à la Société en vertu de la législation en vigueur et des règles spécifiques établies par la Société en la matière.
Dans de telles situations, Immo Moury applique strictement les dispositions légales en matière de conflits d'intérêts (articles 523 et 524 du Code des sociétés et l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR) ainsi que la procédure plus stricte développée spécifiquement dans sa chartre de gouvernance.
Actuellement, Immo Moury internalise la gestion technique, administrative et comptable de son portefeuille immobilier. Compte tenu du caractère réduit de son équipe, la société est exposée à un certain risque de désorganisation en cas de départ de certains membres « clés » de son équipe. Le départ inattendu de certain membre de son équipe pourrait avoir un impact négatif sur son développement.
Le travail en équipe et le partage d'informations sont privilégiés pour permettre la reprise temporaire de travail d'une personne en cas d'absence ou le temps d'un recrutement.
| en milliers € | 30 09 2017 | 31 03 2017 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille | 26.937 | 27.463 |
| Immeubles de placement | 22.624 | 23.214 |
| Titres SIR | 4.313 | 4.269 |
| Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1 |
8,3% | 8,3% |
| Taux d'occupation en %2 | 95,0% | 95,8% |
| en milliers € | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Résultat locatif net | 1.097 | 1.095 |
| Résultat immobilier | 1.062 | 1.058 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 871 | 889 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 768 | 795 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 73 | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placements | -20 | 118 |
| Résultat d'exploitation | 821 | 913 |
| Résultat financier | 12 | -135 |
| Impôts | -51 | 3 |
| Résultat de la période | 782 | 782 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| a) Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résul tat net |
||
| - Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation es timés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des im |
||
| meubles de placement | 0 | 0 |
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
44 | 24 |
| Résultat global total de la période | 826 | 805 |
| Résultat net de l'exercice, hors variation de la juste valeur du | ||
| portefeuille immobilier et des instruments de couverture | 754 | 752 |
1 Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2017 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées cidessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.
2 Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains, des immeubles en construction et des immeubles détenus en vue de la vente.
| en milliers € | 30 09 2017 | 31 03 2017 |
|---|---|---|
| Total des actifs non courants | 26.846 | 26.709 |
| Total des actifs courants | 463 | 1.187 |
| Total des actifs | 27.309 | 27.896 |
| Total des capitaux propres | 22.354 | 22.590 |
| Total des passifs non courants | 351 | 361 |
| Total des passifs courants | 4.604 | 4.945 |
| Total du passif | 27.309 | 27.896 |
| Ratio d'endettement | 18,1% | 18,9% |
Au 30 septembre 2017, le portefeuille immobilier global d'Immo Moury s'élève à € 26.937 milliers dont € 22.624 milliers en immeubles de placement et € 4.313 milliers en titres d'autres SIR.
La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement enregistre une diminution de € 20 milliers par rapport à l'évaluation au 31 mars 2017.
La juste valeur du portefeuille de titres SIR augmente de € 44 milliers. Cette augmentation résulte de la hausse nette des cours boursiers des titres en portefeuille au 30 septembre 2017 par rapport au 31 mars 2017.
Le taux d'occupation est élevé (95,0%) pour un taux d'endettement faible (18,1%).
Le résultat locatif net (€ 1.097 milliers) au 30 septembre 2017 est stable par rapport à la même période de l'année précédente. Il est composé principalement des loyers à hauteur de € 937 milliers et de dividendes des titres de SIR (Cofinimmo et Befimmo) en portefeuille qui ont été perçus au cours de la période à hauteur de € 171 milliers.
Le résultat d'exploitation s'élève à € 821 milliers au 30 septembre 2017. Il est en diminution de 10% suite principalement à l'impact des variations de juste valeur des immeubles de placements.
Le résultat financier net correspondant à un produit de € 12 milliers est composé principalement des charges d'intérêts (€ 34 milliers) ainsi que de la variation positive de juste valeur de l'instrument de couverture contractée en mars 2017 (€ 45 milliers).
Compte tenu de ce qui précède, le résultat net au 30 septembre 2017 s'élève à € 782 milliers, soit une stabilité par rapport à la même période de l'année précédente.
Immo Moury a vendu, en avril 2017, la résidence Astrid (composée de 8 appartements et 1 rez commercial) située Avenue de Nancy à Liège au prix de € 540 milliers. Cette vente a généré une plus-value de € 50 milliers sur la période puisque ce bien était valorisé au prix de € 490 milliers.
Le terrain à bâtir jouxtant la maison à Barchon a été vendu en mai 2017 à € 83 milliers alors qu'il était valorisé à € 60 milliers. Cette vente a généré une plus-value de € 23 milliers sur la période.
Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi que les opérations visées par l'article 18 de l'AR du 7 décembre 2010 sont commentées ci-dessous.
Le gérant statutaire d'Immo Moury, la SA Moury Management, est contrôlée par la famille Moury. Différents immeubles sont entrés dans le portefeuille immobilier de la société via des fusions, des scissions partielles et des acquisitions conclues avec des sociétés sur lesquelles le groupe Moury Construct, contrôlé par la famille Moury, a le contrôle. Toutes ces opérations ont été effectuées sur base des rapports d'évaluation d'experts immobiliers indépendants et, le cas échéant, sur base des rapports spéciaux du commissaire d'Immo Moury.
Depuis le 1er avril 2014, la rémunération du gérant est fixée annuellement par l'assemblée générale ordinaire de la Société.
L'assemblée générale du 12 septembre 2017 a fixé la rémunération annuelle du Gérant pour l'exercice 2017-2018 à 75.000 €.
Les bureaux du siège social d'Immo Moury sont pris en location auprès de la SA Sari, actionnaire d'Immo Moury. L'intérêt de l'opération réside d'une part dans le fait que la SA Sari possède des bureaux adaptés aux activités de la société et, d'autre part, permet d'éviter le risque de conclure un bail commercial avec un tiers. Le contrat de bail, conclu aux conditions du marché, a été conclu pour une durée de 9 ans et court à partir du 1er mai 2008. Ce contrat de bail prévoit un loyer mensuel de € 1.700 charges comprises.
Immo Moury loue des immeubles de son portefeuille immobilier à certaines sociétés du Groupe Moury Construct.
Toutes les transactions avec des parties liées dont question ci-dessus ont été et sont réalisées à des conditions ne s'éloignant pas de manière significative des conditions du marché.
Au 30 septembre 2017, la valeur nette d'inventaire1 par action s'établit à € 48,37 contre une cotation boursière de € 51,29.
| 30 09 2017 | 30 09 2016 | |
|---|---|---|
| Cours boursier (en €) | 51,29 | 57,5 |
| Nombre d'actions | 463.154 | 463.154 |
| Nombre d'actions propres | 1.030 | 1.030 |
| Valeur nette d'inventaire des actions (en €)1 | 48,37 | 47,74 |
| Résultat net de la période par action de base et diluée (en €)2 | 1,69 | 1,69 |
| Résultat global de la période par action de base et diluée (en €)3 | 1,79 | 1,74 |
| Rendement brut par action de base4 | 6,4% | 6,0% |
La structure de l'actionnariat au 30 septembre 2017 se présente comme suit :
| Actionnaires | Nombre actions | Pourcentage |
|---|---|---|
| Anne-Christelle Horion | 123.093 | 26,58% |
| Geoffroy Horion | 123.062 | 26,57% |
| Georges Moury | 1 | 0,00% |
| SARI Finance SA (contrôlée par Georges Moury) | 57.340 | 12,38% |
| Moury Management (contrôlée par Georges Moury) | 1.000 | 0,22% |
| Total famille MOURY | 304.021 | 65,64% |
| Action propres | 1.030 | 0,22% |
| Moury Construct | 820 | 0,18% |
| Public | 156.808 | 33,86% |
| TOTAL | 463.154 | 100,00% |
Il n'y a pas eu de changement important dans l'actionnariat depuis le 31 mars 2017.
Le dividende de € 1.063 milliers approuvé lors de l'Assemblée générale ordinaire du 12 septembre 2017 a été mis en paiement le 17 octobre 2017 suivant décision du conseil d'administration.
1 La valeur d'inventaire des actions est calculée comme le rapport entre l'actif net de la société et le nombre total d'actions sous déduction des actions propres détenues par la société.
2 Calculé comme étant le rapport entre le résultat de l'exercice et le nombre d'actions ayant droit au dividende.
3 Calculé comme étant le rapport entre le résultat global total de la période et le nombre d'actions ayant droit au dividende.
4 Calculé comme le rapport entre le résultat net de la période, part du groupe, par action (annualisé) et le cours de bourse moyen de la période (56,31€ au 30 septembre 2017 et 56,31€ au 30 septembre 2016).
A court terme, Immo Moury continue le développement et la rénovation de son patrimoine. En fonction des opportunités, Immo Moury envisage des investissements dans les secteurs du commerce et du résidentiel.
Il est à noter qu'Immo Moury dispose d'une capacité d'endettement très importante suite à son faible taux d'endettement au 30 septembre 2017.
Le Conseil n'a pas eu connaissance à ce jour d'évènements qui seraient survenus après le 30 septembre 2017 et qui pourraient avoir une incidence sur la situation financière au 30 septembre 2017.
Au 30 septembre 2017, la juste valeur du portefeuille immobilier d'Immo Moury est de € 26.937 milliers. Ce portefeuille est constitué de plusieurs immeubles de placement pour une surface d'environ 46.387 m² et de titres d'autres SIR cotées sur Euronext Bruxelles. La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement s'élève à € 22.624 milliers (juste valeur selon l'expert immobilier, Cushman Wakefield, au 30 septembre 2017) et la juste valeur des titres SIR dans lesquels Immo Moury SCA a investi s'élève à € 4.313 milliers (juste valeur selon les cours de bourse au 30 septembre 2017).
Au cours du premier semestre, la juste valeur du portefeuille immobilier total enregistre une diminution de € 525 milliers qui s'explique essentiellement par la vente de la Résidence Astrid Avenue de Nancy à Liège (€ 490 milliers) et la vente du terrain à bâtir à Barchon (€ 60 milliers).
| en milliers € | 30 09 2017 | 31 03 2017 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille | 26.937 | 27.463 |
| Immeubles de placement | 22.624 | 23.194 |
| Titres SIR | 4.313 | 4.269 |
| Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1 |
8,3% | 8,3% |
| Taux d'occupation en %2 | 95,0% | 95,8% |
1 Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2017 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées cidessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.
2 Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre les loyers effectivement perçus pour les surfaces louées au cours de l'exercice et (i) le total des loyers effectivement perçus pour les surfaces louées au cours de l'exercice plus (ii) le total des loyers de marché pour les biens inoccupés au cours de l'exercice.
Sur base de la juste valeur du portefeuille Détail de la juste valeur des titres d'autres SIR
Sur base de la source des revenus locatifs perçus Détail de revenus des titres d'autres SIR
La diversification géographique du portefeuille d'immeubles de placement au 30 septembre 2017 se ventile comme suit :
Sur base de la juste valeur du portefeuille
Sur base de la source des revenus locatifs perçus
SYNTHÈSE DES DONNÉES IMMOBILIÈRES
| Portefeuille immobilier | Date de cons truction ou de rénovation |
Surfaces locatives (en m2 ) |
Taux d'occupation (en%) |
Quote part du portefeuille (en%) |
|---|---|---|---|---|
| Trois commerces et trois appartements rue du Pot d'Or à Liège | de l'immeuble 1940 et 1976 |
769 | 95% | 15,8% |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 2016 | 1.259 | 93% | 11,4% |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 1961 | 3.530 | 100% | 8,7% |
| Hall semi-industriel à Milmort | 2004 | 3.003 | 100% | 8,6% |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 1907 | 1.424 | 100% | 7,3% |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Liège | 1968 et 1973 | 6.965 | 100% | 5,4% |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège | 1930 | 1.672 | 87% | 5,0% |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 2004 | 2.313 | 100% | 3,4% |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 1965 | 7.999 | 58% | 2,5% |
| Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly | Antérieur à 1952 | 1.030 | 100% | 2,4% |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège | 1975 | 446 | 100% | 1,9% |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 1993 | 1.188 | 100% | 1,8% |
| Terrain rue des Anglais à Ans | NA | 11.167 | NA | 1,7% |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 1959 | 1.600 | 100% | 1,5% |
| Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège | 1981 | 558 | 100% | 1,4% |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège | 1955 | 166 | 100% | 0,8% |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège | 1953 | 153 | 100% | 0,8% |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles | 2014 | 79 | NA | 0,8% |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège | 1961 | 180 | 100% | 0,7% |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 2008 | 101 | 100% | 0,6% |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | NA | 359 | NA | 0,4% |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 1966 | 157 | 15% | 0,3% |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 1955 | 138 | 100% | 0,4% |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège | 1983 | 81 | 100% | 0,3% |
| Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège | 1956 | 50 | 100% | 0,0% |
| Total des immeubles de placement | 46.387 | 95,0% | 84,0% | |
| Total titres d'autres SIR | 16,0% | |||
| Total portefeuille global | 100% |
NA – Non applicable car ces biens sont disponibles à la vente.
| Immeubles de placement | Prix d'acquisition de l'immeuble3 (en milliers d'EUR) |
Juste valeur des immeubles au 30 sept. 2017 |
Valeur assurée de l'immeuble (en milliers EUR) |
Primes d'assurances au 30 sept. 2017 (en milliers EUR) |
|---|---|---|---|---|
| Trois commerces et trois appartements rue du Pot d'Or à Liège | 2.790 | 4.260 | 3.463 | 3 |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 2.900 | 3.080 | 3.062 | 1 |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 3.260 | 2.350 | 2.537 | 2 |
| Hall semi-industriel à Milmort | 1.570 | 2.310 | 2.384 | 3 |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 1.845 | 1.970 | 1.993 | 1 |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin 320 à Liège2 | 2.610 | 1.450 | 2.607 | 3 |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège1 |
800 | 1.350 | 1.278 | 2 |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 1.400 | 910 | 956 | 1 |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 720 | 680 | 2.800 | 0 |
| Bureaux et entrepôts rue du Rond-Point à Gilly2 | 460 | 650 | 423 | 1 |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège1 | 570 | 500 | 1.000 | 0 |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 470 | 480 | 473 | 1 |
| Terrain rue des Anglais à Ans | 446 | 450 | NA | 0 |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 430 | 400 | 400 | 1 |
| Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège1 | 420 | 390 | 310 | 0 |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège1 | 179 | 210 | 155 | 0 |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège1 | 235 | 220 | 340 | 0 |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles1 | 80 | 220 | 168 | 0 |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège1 | 279 | 200 | 346 | 0 |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 140 | 150 | 142 | 0 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | 100 | 110 | 100 | 0 |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 140 | 90 | 173 | 0 |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 99 | 110 | 110 | 0 |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège1 | 100 | 80 | 109 | 0 |
| Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège1 | 4 | 4 | 0 | 0 |
| Total des immeubles de placement | 22.722 | 22.624 | 26.043 | 20 |
1-La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l'ensemble de l'immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. 2-Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
3-Le prix d'acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après leur acquisition.
CI-DESSOUS SONT REPRIS LES LOCATAIRES DES BIENS IMMOBILIERS QUI REPRÉSENTENT PLUS DE 5% DU PORTEFEUILLE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT AU 30 SEPTEMBRE 2017 :
| Immeubles de placement | Locataires |
|---|---|
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin 320 à Liège | Les Entreprises G. Moury – Mosabois - Asbl Edit et Micro bus |
| Bureaux av. des Tilleuls 62 à Liège | SPW Wallonie |
| Bureau rue des Urbanistes 2 à Liège | Deutsche Bank |
| Hall semi industriel à Milmort | G-Tec |
| Appartements et commerces rue du Pot d'Or 9-11 à Liège | IKKS –American Vintage – Zaff Optical – Centre esthétique |
| Résidence Vitra rue du Paradis à Liège | 13 locataires différents en personnes physiques |
| Résidence Confort - place Théodore Gobert 7 à Liège | 12 locataires différents en personnes physiques |
Au 30 septembre 2017, le taux d'occupation est de 95,0%. La période du 1e avril au 30 septembre 2017 n'a pas été impactée par des vides locatifs importants.
| Immeubles de placement | Montant des loyers perçus annualisés en milliers EUR |
Garantie bancaire en milliers EUR |
Caution bancaire en milliers EUR |
Loyers de marché annuels 1 en milliers EUR |
|---|---|---|---|---|
| Trois commerces et trois appartements rue du Pot d'Or à Liège | 230 | 91 | 13 | 242 |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 120 | 0 | 23 | 122 |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 392 | 0 | 0 | 237 |
| Hall semi-industriel à Milmort | 180 | 26 | 0 | 179 |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 138 | 125 | 0 | 139 |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Liège | 325 | 146 | 0 | 209 |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège | 78 | 4 | 12 | 93 |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 93 | 45 | 0 | 91 |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 43 | 9 | 2 | 83 |
| Bureaux et entrepôts rue du rond point à Gilly | 56 | 27 | 0 | 54 |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège | 25 | 1 | 2 | 34 |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 59 | 9 | 0 | 43 |
| Terrain rue des Anglais à Ans | 0 | 0 | 0 | - |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 43 | 18 | 0 | 30 |
| Quatre bureaux - Rue Féronstrée 23 à Liège | 29 | 0 | 0 | 29 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège2 | 0 | 0 | 0 | - |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois à Liège | 7 | 0 | 0 | 7 |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège | 11 | 1 | 0 | 11 |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles2 | 0 | 0 | 0 | - |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège | 14 | 2 | 0 | 14 |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 15 | 8 | 0 | 13 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | 0 | 0 | 0 | - |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 8 | 0 | 0 | 9 |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 2 | 0 | 0 | - |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège | 6 | 1 | 0 | 7 |
| Résidence Boitsfort - (garage) Place du Parc à Liège | 0 | 0 | 0 | - |
| Total des immeubles de placement | 1.874 | 513 | 52 | 1.646 |
| Titres Cofinimmo | 148 | |||
| Titres Befimmo | 90 | |||
| Total titres d'autres SIR | 238 | |||
| Total portefeuille global | 2.112 |
1 - Selon l'expert indépendant Cushman&Wakefield au 30 septembre 2017. Comme les loyers de marché ne sont pas disponibles pour les biens résidentiels, les valeurs indiquées représentent les loyers passants.
2 – Ce bien est disponible à la vente.
Ardalan Azari Immo Moury S.c.a Associate M. Moury +32.2.510.08.29 Rue Sainte Marie 24 [email protected] 4000 Liège
Bruxelles, le 30 septembre 2017
Cher Monsieur,
Nous avons l'honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport concernant l'estimation à la date du 30 septembre 2017 du portefeuille Immo Moury S.c.a.
Au regard de notre analyse du marché et des hypothèses faites dans ce rapport, nous évaluons le portefeuille comme suit :
Nous restons à votre disposition pour vous fournir tout élément d'information qui pourrait vous sembler utile sur le présent rapport et vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Ardalan AZARI Koen NEVENS Associate Managing Partner Valuation & Advisory Belgium & Luxemburg
Pour le Compte de: Cushman & Wakefield VOF Avenue des Arts 56 1000 Bruxelles Tel. : +32 (0)2 546 08 66 Fax : +32 (0) 2 512 04 42 www.cushmanwakefield.be
Conformément à vos instructions, nous avons le plaisir de vous soumettre ce qui suit :
Nous confirmons également ne pas avoir identifié de conflits d'intérêts concernant la mission que vous nous avez confiée.
| En milliers d'€ | Notes | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 3 | 1.108 | 1.123 |
| Charges relatives à la location | -12 | -28 | |
| RESULTAT LOCATIF NET | 1.096 | 1.095 | |
| Récupération de charges immobilières | 0 | 0 | |
| Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le lo cataire sur immeubles loués |
4 | 76 | 64 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur im meubles loués |
4 | -114 | -101 |
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 4 | 1 | |
| RESULTAT IMMOBILIER | 1.062 | 1.058 | |
| Frais techniques | -55 | -46 | |
| Frais commerciaux | -28 | -1 | |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -4 | -1 | |
| Frais de gestion immobilière | 5 | -90 | -98 |
| Autres charges immobilières | -14 | -24 | |
| Charges immobilières | -191 | -170 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 871 | 889 | |
| Frais généraux de la Société | 6 | -103 | -94 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 795 | 768 | |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 73 | 0 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 9 | -20 | 118 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 821 | 913 | |
| Revenus financiers | 2 | 0 | |
| Charges d'intérêts nettes | -34 | -44 | |
| Autres charges financières | -4 | -3 | |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 13 | 48 | -88 |
| RESULTAT FINANCIER | 7 | 12 | -135 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 833 | 778 | |
| Impôts (-) | 8 | -51 | 3 |
| RESULTAT NET DE LA PERIODE | 782 | 782 |
| Autres éléments du résultat global, après impôt sur le résultat | |||
|---|---|---|---|
| a) Eléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net : |
|||
| - Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | 0 | |
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
10 | 44 | 24 |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PERIODE | 826 | 805 | |
| Nombre d'actions de bases | 463.154 | 463.154 | |
| Nombre d'actions diluées | 463.154 | 463.154 | |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL DE LA PERIODE, PART DU GROUPE, PAR ACTION DE BASE ET DILUEE |
12 | 1,79 | 1,74 |
1 Il s'agit des états financiers statutaires. Immo Moury prépare en effet uniquement des comptes statutaires. Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.
| ACTIF (en milliers d'EUR) | Notes | 30 sept. 2017 | 31 mars 2017 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 26.846 | 26.709 | |
| Immeubles de placement | 9 | 22.404 | 22.424 |
| Autres immobilisations corporelles | 31 | 8 | |
| Actifs financiers non courants | 10 | 4.411 | 4.276 |
| ACTIFS COURANTS | 463 | 1.187 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 9 | 220 | 770 |
| Créances commerciales | 50 | 134 | |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 5 | 4 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 169 | 253 | |
| Comptes de régularisation | 19 | 26 | |
| TOTAL ACTIF | 27.309 | 27.896 |
| PASSIF (en milliers d'EUR) | Notes | 30 sept. 2017 | 31 mars 2017 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 22.354 | 22.590 | |
| Capital | 22.067 | 22.067 | |
| Réserves | -495 | -897 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers |
-1.540 | -1.498 | |
| Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-1.157 | -1.157 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-11 | -95 | |
| Réserve pour actions propres | -51 | -51 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
257 | 213 | |
| Résultat reporté exercices antérieurs | 2.007 | 1.691 | |
| Résultat net de l'exercice | 782 | 1.420 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 351 | 361 | |
| Dettes financières non courantes | 11 | 351 | 349 |
| Autres passifs financiers non courants | 13 | 0 | 12 |
| PASSIFS COURANTS | 4.604 | 4.945 | |
| Dettes financières courantes | 11 | 3.264 | 4.557 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 1.310 | 356 | |
| Comptes de régularisation | 30 | 32 | |
| TOTAL PASSIF | 27.309 | 27.896 |
| En milliers € | NOTES | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 782 | 782 | |
| Impôts | 8 | 51 | -3 |
| Résultat financier | 7 | -12 | 135 |
| Amortissements | 6 | 2 | |
| Réductions de valeur | 0 | 18 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 9 | 20 | -118 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | -73 | 0 | |
| Variation du fond de roulement | -82 | 3 | |
| Flux de trésorerie des activités opérationnelles | 692 | 818 | |
| Impôts payés | 8 | -51 | -43 |
| Dégrèvement d'impôts obtenu | 8 | 0 | 112 |
| Flux de trésorerie opérationnels nets | 641 | 887 | |
| Acquisition d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Investissements sur immeubles de placement (travaux) | 9 | 0 | -212 |
| Investissement net dans des titres de SIR | 10 | 0 | -130 |
| Acquisition d'immobilisations corporelles | -19 | 0 | |
| Cession d'immeubles de placement | 623 | 0 | |
| Flux de trésorerie d'investissement | 604 | -342 | |
| Dividende payé | 0 | 0 | |
| Utilisation des lignes de crédit bancaires | 11 | -1.230 | -390 |
| Diminution des dettes de leasing | 11 | -63 | -59 |
| Intérêts reçus | 2 | 0 | |
| Intérêts payés | 7 | -34 | -44 |
| Autres charges financières | 7 | -4 | -3 |
| Flux de trésorerie de financement | -1.329 | -496 | |
| Variation de trésorerie | |||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période | 253 | 169 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période | 169 | 218 | |
| Flux de trésorerie totaux de la période | -84 | 49 |
| Cap ital |
Fra is d 'au g tion nta me de ital cap |
Rés e d old erv u s e des riat ion s d va e la j ale ur d ust e v es bie imm obi lier ns s |
Rés es l iée x fr ais erv s au et d s de roit tati mu on imé s in est ter ant ven lor s d e l' alié hy ion nat hét iqu e d es i pot m ubl es d lac ent me e p em |
Rés e d old e d aria erv u s es v s d leu r de tion e ju s in ste va s de tru nts rtu uto me co uve re a risé els la c bili té pta s au xqu om de lle dé fini tur e te cou ver que e IFR S n 'est pliq uée en pa s ap |
Act ion s pro pre s |
Rés es l iée s à la erv réé val ion de la uat jus ale ur d te v es ifs sifs fi act et pas cie nan rs |
Rés ulta ts r e tés de por s rcic exe es a n tér ieu rs |
Rés ulta t net |
Tot al |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 -16 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | 5 -1. 31 |
15 -1. 7 |
0 | -51 | 29 8 |
1.5 54 |
92 2 |
22 .31 9 |
| Va ria tio n d e la ju leu r d im ub les de lac ste va es me p e- nt me |
-18 2 |
18 2 |
0 | |||||||
| de ale des s d Va ria tio jus in te v str ent ns ur um e c ouv er és els la bil ité de ris tur uto pta rtu e a aux qu com co uve re tel le q déf n I FR S n 'es liq ué ini t p ue e e as app e |
-95 | 95 | 0 | |||||||
| Aff du ré sul de l'e nté ati cic rie ect tat on xer e a ur |
92 2 |
-92 2 |
0 | |||||||
| Ré sul de la éri od tat p e |
78 2 |
78 2 |
||||||||
| Au s é lém s d ésu lta lob al tre ent t g u r n d e la leu r d ifs fin Va ria tio ju ier ste act va es anc s - dis nib les à l ent po a v e - I r la leu r d fra t d ts d ju is e roi act ste mp su va es e és lor s d e l' alié hy ion stim int ion tat nt nat mu s e erv ena thé tiq des im ub les de lac ent po ue me p em |
0 | 24 | 24 0 |
|||||||
| ide nd dis trib ué Div es s |
-1. 06 3 |
-1. 06 3 |
||||||||
| 30 t-1 6 -se p |
22 .07 3 |
-5 | -1. 49 7 |
15 -1. 7 |
-95 | -51 | 32 2 |
1.6 90 |
78 2 |
22 .06 1 |
| Ré sul de la éri od tat p e |
63 8 |
63 8 |
||||||||
| Au s é lém s d ésu lta lob al tre ent t g u r |
||||||||||
| Va ria tio n d e la ju leu r d ifs fin cie dis ste act va es an rs - nib les à l ent po a v e |
-11 0 |
-11 0 |
||||||||
| la j ale des fr dro de Im ais its ct s ust et pa ur e v ur mu - és lor s d e l' alié hy ion stim int ion tat nt nat s e erv ena po thé des ub les de lac tiq im ent ue me p em |
||||||||||
| 31 -17 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | -1. 49 7 |
-1. 15 7 |
-95 | -51 | 21 2 |
1.6 90 |
1.4 20 |
22 .59 0 |
| Cap ital |
is d 'au Fra g tion nta me de ital cap |
Rés e d old erv u s e des riat ion s d va e la j ale ur d ust e v es bie imm obi lier ns s |
Rés es l iée x fr ais erv s au et d s de roit tati mu on imé s in est ter ant ven lor s d e l' alié hy ion nat hét iqu e d es i pot m ubl es d lac ent me e p em |
Rés e d old e d aria erv u s es v s d leu r de tion e ju s in ste va s de tru nts rtu uto me co uve re a risé els la c bili té pta s au xqu om de lle dé fini tur e te cou ver que e 'est pliq uée IFR S n en pa s ap |
Act ion s pro pre s |
Rés es l iée s à la erv réé val de la ion uat ale ur d jus te v es ifs sifs fi act et pas cie nan rs |
Rés ulta ts r e tés de por s rcic exe es a n tér ieu rs |
Rés ulta t net |
Tot al |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 -17 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | -1. 49 7 |
15 -1. 7 |
-95 | -51 | 21 2 |
1.6 90 |
1.4 20 |
.59 22 0 |
| Va ria tio n d e la ju leu r d im ub les de lac ste va es me p e- nt me |
-42 | 42 | 0 | |||||||
| de ale des s d Va ria tio jus in te v str ent ns ur um e c ouv er és els la bil ité de ris tur uto pta rtu e a aux qu com co uve re tel le q déf ini n I FR S n 'es liq ué t p ue e e as app e |
83 | -83 | 0 | |||||||
| Aff du ré sul de l'e nté ati cic rie ect tat on xer e a ur |
1.4 20 |
-1. 42 0 |
0 | |||||||
| Ré sul de la éri od tat p e |
78 2 |
78 2 |
||||||||
| Au s é lém s d ésu lta lob al tre ent t g u r Va ria tio n d e la ju leu r d ifs fin ier ste act va es anc s - dis nib les à l ent po a v e Im la j ale des fr dro de ais its ct s ust et pa ur e v ur - és lor s d e l' alié hy ion stim int ion tat nt nat mu s e erv ena thé tiq des im ub les de lac ent po ue me p em |
0 | 44 | 44 0 |
|||||||
| ué Div ide nd dis trib es s |
-1. 06 3 |
-1. 06 3 |
||||||||
| 30 t-1 7 -se p |
22 .07 3 |
-5 | -1. 54 0 |
-1. 15 7 |
-11 | -51 | 25 6 |
2.0 06 |
78 2 |
22 .35 3 |
Immo Moury SCA (ci-après dénommée « Immo Moury » ou la « Société » est une Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) ayant son siège social et administratif à 4000 Liège, Rue Sainte-Marie, 24. Les états financiers résumés de la société couvrant la période du 1er avril 2017 au 30 septembre 2017 ont été arrêtés par le gérant statutaire, Moury Management SA, lors du Conseil d'Administration du 12 décembre 2017.
Certaines informations financières dans ce rapport financier semestriel ont été arrondies et en conséquence, les nombres figurant en total dans ce rapport peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte.
Les états financiers sont établis conformément à IAS 34 tels qu'adoptés dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique en tenant compte des dispositions particulières de l'Arrêté Royal SIR. Les états financiers semestriels sont établis selon les mêmes règles d'évaluation que celles retenues pour la rédaction du rapport financier annuel au 31 mars 2017 à l'exception de la règle 3.6 « Immeubles de placement» qui a été adaptée au 1er avril 2017 en vue (i) de simplifier la méthode comptable de reconnaissance des droits de mutation et (ii) de s'aligner sur les pratiques d'autres SIR en Belgique ou d'autres sociétés comparables (Real Estate Investment Trusts) à l'étranger.
Jusqu'au 31 mars 2017, lors d'une acquisition, les droits de mutation étaient directement comptabilisés dans les capitaux propres en « Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique ». Toute variation de juste valeur des immeubles en cours d'exercice était reconnue en compte de résultats.
Depuis le 1er avril 2017, les droits de mutation lors d'une acquisition, ainsi que toute variation de juste valeur des immeubles au cours de l'exercice, sont reconnus directement en compte de résultats.
Par conséquent les règles d'évaluation sont adaptées comme ceci au point 3.6 « Immeubles de placement» :
Si l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement déterminée par l'expert conduit à une valeur différente de la valeur d'acquisition (incluant les frais d'acquisition), la différence est comptabilisée dans l'état du résultat global en « Variation de la juste valeur des immeubles de placement ».
Ce changement de méthode de comptabilisation n'a pas d'impact sur le résultat net ou les capitaux propres de l'exercice comparatif 2016-2017 ni du premier semestre 2017-2018 car il n'y a pas eu d'acquisition d'immeubles pendant ces périodes et que les cessions concernent des immeubles acquis sans droit de mutation car incorporés par fusion dans Immo Moury.
Immo Moury SCA n'a pas appliqué les nouvelles normes suivantes qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur :
IFRS 9 – Instruments financiers (entrée en vigueur au 1er janvier 2018)
La norme IFRS 9 a été finalisée et publiée par l'IASB en juillet 2014 et adoptée par l'UE en novembre 2016. IFRS 9 contient les dispositions relatives à la classification et à l'évaluation des actifs et passifs financiers, la dépréciation des actifs financiers et la comptabilité de couverture générale. IFRS 9 remplacera la majeure partie de la norme IAS 39 – Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation.
Sur base d'une analyse de la situation de Immo Moury SCA au 30 septembre 2017, la norme IFRS 9 ne devrait pas avoir d'impact matériel sur les états financiers consolidés. En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers évalués au coût amorti, y compris les créances commerciales, l'application initiale du modèle des pertes de crédit attendues selon IFRS 9 conduira à la comptabilisation plus tôt des pertes de crédit par rapport au modèle des pertes de crédit encourues actuellement appliqué selon IAS 39. Compte tenu des montants relativement limités des créances commerciales combinés au faible risque de crédit associé, Immo Moury SCA n'anticipe cependant pas d'impact matériel sur les états financiers consolidés.
IFRS 15 – Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients (entrée en vigueur au 1er janvier 2018)
La norme IFRS 15 établit un modèle unique complet quant à la comptabilisation des produits des activités ordinaires provenant de contrats avec des clients. Lors de son entrée en vigueur, la nouvelle norme remplacera la norme IAS 18 qui couvre les produits provenant des ventes de biens et des prestations de services, la norme IAS 11 qui traite des contrats de construction et les interprétations associées.
La norme IFRS 15 ne devrait pas avoir d'impact matériel sur les états financiers consolidés de Immo Moury SCA car les contrats de location sont exclus du champ d'application de la norme et représentent la principale source de produits pour Immo Moury SCA. Les principes de la norme IFRS 15 sont néanmoins applicables aux composantes non locatives qui peuvent être comprises dans des contrats de location ou dans des accords séparés, telles que les services de maintenance chargés au preneur. Compte tenu du fait que ces composantes non locatives sont relativement limitées et représentent principalement des services comptabilisés progressivement tant selon la norme IFRS 15 que la norme IAS 18, Immo Moury SCA n'anticipe toutefois pas d'impact matériel à cet égard.
IFRS 16 – Contrats de location (entrée en vigueur au 1er janvier 2019)
La norme IFRS 16 fournit un modèle complet pour l'identification des accords de location et leur traitement dans les états financiers du preneur et du bailleur. Elle remplacera la norme IAS 17 – Contrats de location ainsi que les interprétations associées lors de son entrée en vigueur. IFRS 16 n'a pas encore été adoptée par l'UE. Des changements significatifs sont introduits par IFRS 16 en ce qui concerne la comptabilisation par le preneur avec la suppression de la distinction entre location simple et location-financement et la comptabilisation d'actifs et de passifs pour tous les contrats de location (sauf exceptions limitées aux locations à courtterme et aux locations d'actifs de faible valeur). Contrairement à la comptabilisation par le preneur, la norme IFRS 16 maintient en substance les dispositions de la norme IAS 17 quant à la comptabilisation par le
bailleur et conserve l'obligation pour le bailleur de classer une location comme location simple ou locationfinancement.
Comme Immo Moury SCA agit presqu'exclusivement comme bailleur, la norme IFRS 16 ne devrait pas avoir d'impact matériel sur ses états financiers consolidés. Dans les cas limités où Immo Moury SCA est le preneur dans des contrats classés en location simple selon IAS 17 et non sujets aux exemptions de la norme IFRS 16 (p.ex. les bureaux utilisés par la société), un actif au titre du droit d'utilisation et un passif associé seront comptabilisés dans le bilan consolidé.
| mil lier s € En |
Co mm |
erc es |
Ré | sid tie l en |
Bu | rea ux |
mi Se |
du iel In str |
Tit res |
SI R |
No n a |
ffe cté |
TO | TA L |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 17 |
30 09 16 |
30 09 17 |
30 09 16 |
30 09 17 |
30 09 16 |
30 09 17 |
30 09 16 |
30 09 17 |
30 09 16 |
30 09 17 |
30 09 16 |
30 09 17 |
30 09 16 |
|
| loc fs Re i at ts ve nu s ne |
13 2 |
12 5 |
14 9 |
15 8 |
47 0 |
45 5 |
18 6 |
20 7 |
17 1 |
16 0 |
-12 | -10 | 1.0 96 |
1.0 95 |
| Po nt cte ur ce ag e p ar se ur |
12 % |
11 % |
14 % |
14 % |
43 % |
42 % |
17 % |
19 % |
16 % |
15 % |
-1% | -1% | 10 0% |
10 0% |
| de la leu de b les Va ria ion jus im t te va r s me u |
80 | 30 0 |
0 | -2 | -90 | -14 0 |
-10 | -40 | 0 | 0 | 0 | 0 | -20 | 11 8 |
| és lta d 'im b le de lac R t s nte u ur ve me u p e nt me |
0 | 0 | 73 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 73 | 0 |
| du its ha d 'ex lo ita ion Au tre et t s p ro c rge s p |
-32 8 |
-30 0 |
-32 8 |
-30 0 |
||||||||||
| és lta d 'ex lo ita ion R t t u p |
82 1 |
91 3 |
||||||||||||
| és lta fin ier R t u an c |
12 | -13 5 |
12 | -13 5 |
||||||||||
| ôt Im p s |
-51 | 3 | -51 | 3 | ||||||||||
| és lta de la ér io de R t u p |
78 2 |
78 2 |
1 Etablie conformément à la norme IFRS 8.
| En mil lier s € |
Co | mm erc es |
Ré | sid tie l en |
Bu | rea ux |
Se mi |
du iel In str |
SIR | No | ffe cté n a |
TO | TA L |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
|
| b les de lac Im t me u p em en |
4.9 00 |
4.8 20 |
5.8 64 |
5.8 64 |
7.2 60 |
7.3 50 |
4.3 80 |
4.3 90 |
0 | 0 | 0 | 0 | 22 .40 4 |
22 .42 4 |
| Po tag cte urc en e p ar se ur |
22 % |
21 % |
26 % |
26 % |
32 % |
33 % |
20 % |
20 % |
0% | 0% | 0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| éa les Cr ia nc es co mm erc |
0 | 0 | 2 | 12 | 6 | 5 | 42 | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 50 | 20 |
| fs fin Ac i ier t nts an c s n on co ura |
5 | 0 | 48 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.3 13 |
4.2 69 |
8 | 0 | 4.3 74 |
4.2 76 |
| tifs dé e d e l Ac ten te us en vu a v en |
0 | 0 | 22 0 |
77 0 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 22 0 |
77 0 |
| f s Ac i ie ls t to ec r |
4.9 05 |
4.8 20 |
6.1 34 |
6.6 53 |
7.2 66 |
7.3 55 |
4.4 22 |
4.3 93 |
4.3 13 |
4.2 69 |
8 | 0 | 27 .04 8 |
27 .49 0 |
| Po tag cte urc en e p ar se ur |
18 % |
18 % |
23 % |
24 % |
27 % |
27 % |
16 % |
16 % |
16 % |
16 % |
0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| i fs ris i- de Au tre ct s a no n r ep c ssu s |
26 1 |
40 6 |
26 1 |
40 6 |
||||||||||
| AC TIF |
27 .30 9 |
27 .89 6 |
||||||||||||
| b les de lac Ac is it ion im t qu en me u p em en |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| és b les de lac Tr iv im ct t av au x a en me u p em en |
0 | 0 | 0 | 21 2 |
0 | 60 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 27 2 |
| b lisa l les Inv iss im i ion t ts t es em en en mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 19 | 0 | 19 | 0 |
| iss de im b i lisa ion l les Am ort ts t em en s mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 | 5 | 6 | 5 |
| mi llie € En rs |
Liè | ge | Bru xe |
lle s |
Ha ina |
ut | SIR | No n a |
ffe cté |
TO | TA L |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
30 09 17 |
31 03 17 |
|
| ub les de lac Im t me p em en |
20 .84 4 |
20 .67 4 |
0 | 0 | 1.5 60 |
1.5 30 |
0 | 0 | 0 | 0 | 22 .40 4 |
22 .42 4 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
93 % |
92 % |
0% | 0% | 7% | 7% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| Cré iale an ces co mm erc s |
32 | 39 | 0 | 0 | 18 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 50 | 20 |
| tifs fin Ac cie ts an rs no n c ou ran |
53 | 18 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.3 13 |
4.2 25 |
8 | 0 | 4.3 74 |
4.2 76 |
| tifs dé e d e l Ac ten te us en vu a v en |
0 | 79 0 |
22 0 |
22 0 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 22 0 |
77 0 |
| tif ls Ac rie to sec |
20 .92 9 |
21 .52 1 |
22 0 |
22 0 |
1.5 78 |
1.5 32 |
4.3 13 |
4.2 25 |
8 | 0 | 27 .04 8 |
27 .49 0 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
77 % |
78 % |
1% | 1% | 6% | 6% | 16 % |
15 % |
0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| fs de Au cti ris ci- tre s a no n r ep ssu s |
26 4 |
40 6 |
26 4 |
40 6 |
||||||||
| AC TIF |
27 .30 9 |
27 .89 6 |
||||||||||
| is it ion im b les de lac Ac t qu en me u p em en |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| és b les de lac Tr iv im ct t av au x a en me u p em en |
0 | 27 2 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 27 2 |
| b lisa l les Inv iss im i ion t ts t es em en en mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 19 | 0 | 19 | 0 |
| de b lisa l les Am iss im i ion ort ts t em en s mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 | 5 | 6 | 5 |
| En milliers € | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 1.108 | 1.123 |
| Loyers perçus | 937 | 972 |
| Gratuités locatives | 0 | -9 |
| Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers | 171 | 160 |
Les loyers perçus au cours de la période ont diminué de 3,5% en comparaison avec la même période de l'année précédente.
Les "Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers" consistent en dividendes mis en paiement au cours de la période.
| En milliers € | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Récupération de charges locatives et de taxes et charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur les immeubles |
||
| loués | 76 | 64 |
| Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 78 | 62 |
| Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | -2 | 2 |
| Charges locatives et de taxes et charges locatives et taxes normale | ||
| ment assumées par le locataire sur les immeubles loués | -115 | -101 |
| Charges locatives exposées par le propriétaire | -114 | -90 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1 | 11 |
Pour rappel, l'application de l'interprétation IFRIC 21 impose de reconnaître dès le 1er janvier les taxes immobilières pour toute l'année. Durant la période du 1er avril au 30 septembre, aucune charge de précompte et aucune refacturation n'est donc prise en compte excepté les éventuelles différences entre les montants estimés à la clôture précédente et les produits et charges réelles.
| En milliers € | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Frais de gestion immobilière | 90 | 98 |
| Honoraires versés au gérant | 38 | 38 |
| Charges internes de gestion d'immeubles | 52 | 60 |
Pour l'exercice se clôturant au 31 mars 2018, les honoraires versés au gérant ont été fixés à € 75 milliers par l'assemblée générale du 12 septembre 2017 de la société selon l'article 16 des statuts d'Immo Moury SCA.
Les charges internes de gestion immobilière correspondent aux frais de personnel relatifs aux fonctions technique, commerciale et juridique.
| En milliers € | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Frais généraux | 103 | 94 |
| Frais de fonctionnement | 32 | 29 |
| Frais liés au statut de SIR | 48 | 42 |
| Frais relatif au personnel administratif | 23 | 23 |
Les frais généraux d'Immo Moury couvrent tous les frais qui ne sont pas imputables à la gestion, à l'entretien et à la maintenance des immeubles.
Ils reprennent les frais de fonctionnement (frais du personnel comptable et de la direction financière, amortissements des autres immobilisations corporelles, fournitures de bureaux, etc.), les honoraires payés à divers consultants externes (juristes, fiscaliste, etc.) et les frais liés au statut de SIR. Ces derniers comprennent toutes les charges requises par la cotation sur un marché public (Euronext, taxe OPC, quote-part dans les frais de fonctionnement de la FSMA, frais lié à l'audit interne, etc).
| En milliers d'€ | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Résultat financier | 12 | -135 |
| Revenus financiers | 2 | 0 |
| Intérêts et dividendes perçus | 2 | 0 |
| Charges d'intérêts nettes (-) | 33 | 44 |
| Intérêts sur emprunts | 11 | 32 |
| Charges résultant d'instruments de couverture autorisés | 12 | 12 |
| Autres charges financières (-) | 4 | 3 |
| Frais bancaires et autres commissions | 7 | 3 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | 48 | -88 |
Les charges d'intérêts concernent les intérêts sur la dette de location-financement relatif à l'immeuble de Courcelles ainsi que les intérêts sur les lignes de crédits court terme.
La variation de juste valeur positive sur le passif financier est due à la valorisation de la couverture bancaire contractée le 16 mars 2016 pour fixer le taux d'intérêt à un taux fixe de 2,05% sur un montant de € 1.600 milliers jusqu'en mars 2036.
| En milliers d'€ | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Impôt | 51 | 3 |
| Impôts des sociétés | 0 | 0 |
| Impôts et précomptes dus ou versés | -51 | -43 |
| Régularisations d'impôts et reprises de provisions fiscales | 0 | 46 |
| Exit tax | 0 | 0 |
Au 30 septembre 2017, la charge d'impôts de € 51 milliers concerne le précompte mobilier sur les dividendes perçus des autres SIR.
Au 30 septembre 2016, l'impôt était également composé d'un produit d'impôt non récurrent de € 46 milliers correspondant au dégrèvement obtenu suite au précompte mobilier indûment retenu par l'Administration fiscale sur les exercices d'imposition 2009 à 2012.
| en milliers € | 30 09 2017 | 31 03 2017 | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 | Immeubles de placement |
Immeubles détenus en vue de la vente |
Immeubles de placement |
Immeubles détenus en vue de la vente |
| Valeur comptable au début de la période | 22.424 | 770 | 22.204 | 1.010 |
| Acquisition | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Autres investissements (travaux activables) | 0 | 0 | 272 | 0 |
| Cession | 0 | -550 | 0 | -250 |
| Transfert aux actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Variation de la juste valeur | -20 | 0 | -52 | +10 |
| Valeur comptable en fin de période | 22.404 | 220 | 22.424 | 770 |
| Valorisation de l'expert immobilier | 22.624 | 23.194 |
La juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente découle des rapports d'évaluation de l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Elle s'élève à € 22.624 milliers au 30 septembre 2017.
Au 30 septembre 2017, le poste « Immeubles détenus en vue leur vente » est uniquement composé d'un appartement situé Avenue Genicot à Bruxelles. Les deux autres biens immobiliers (le terrain à bâtir à Barchon et l'immeuble à appartements Avenue de Nancy à Bressoux) ont été vendus au cours de la période générant une plus-value sur vente de € 73 milliers.
Les actifs financiers disponibles à la vente consistent uniquement en des titres d'autres SIR. Les variations de juste valeur sont directement enregistrées dans les fonds propres dans la rubrique «Variation de juste valeur des actifs et passifs financiers».
La juste valeur des titres SIR est déterminée sur base des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs (niveau 1 selon IFRS 13).
Les mutations de la période concernant les titres SIR en portefeuille sont les suivantes:
| En quantité | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2016 | 26.833 | 23.572 | 50.405 |
| Acquisitions | 2.619 | 2.619 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2016 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 31 mars 2017 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2017 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| En valeur d'acquisition | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2016 | 2.573 | 1.352 | 3.925 |
| Acquisitions | 130 | 130 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2016 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 31 mars 2017 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2017 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| En juste valeur | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2016 | 2.894 | 1.331 | 4.225 |
| Acquisitions | 130 | 130 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | 76 | -53 | 23 |
| Au 30 septembre 2016 | 2.970 | 1.408 | 4.378 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | -96 | -13 | -109 |
| Au 31 mars 2017 | 2.874 | 1.395 | 4.269 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | 41 | 3 | 44 |
| Au 30 septembre 2017 | 2.915 | 1.398 | 4.313 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 30 septembre 2016 |
397 | -74 | 323 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 31 mars 2017 |
300 | -87 | 213 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 30 septembre 2017 |
341 | -84 | 257 |
| En milliers d'€ | 30 09 2017 | 31 03 2017 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | 350 | 349 |
| Dettes de location financement | 297 | 297 |
| Garanties locatives reçues | 53 | 52 |
| Dettes financières courantes | 3.264 | 4.557 |
| Straight loan CBC | 0 | 1.230 |
| Straight loan BNP | 3.200 | 3.200 |
| Dettes de location financement | 64 | 127 |
| En milliers d'€ | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
| Etat du résultat global | 34 | 32 |
| Charges d'intérêts sur la dette location financement | 11 | 16 |
Charges d'intérêts sur straight loans 23 16
La juste valeur des dettes de location de financement s'élève à € 361 milliers et est déterminée sur base du taux d'intérêt du marché (niveau 2 selon IFRS 13).
La juste valeur des dettes financières relative au straight loan est estimée identique à sa valeur comptable vu que le taux d'intérêt est variable (niveau 2 selon IFRS 13).
Les loyers futurs à payer (capital et intérêts) pour le contrat de location de financement se décomposent comme suit :
| En milliers d'€ | 30 09 2017 | |
|---|---|---|
| Loyers à payer | 361 | |
| A moins d'un an | 64 | |
| Entre 1 et 5 ans | 297 | |
| Plus de 5 ans | 0 |
Le ratio d'endettement d'Immo Moury est passé de 18,9% au 31 mars 2017 à 18,1% au 30 septembre 2017. Le calcul du ratio d'endettement se détaille comme suit :
| En milliers d'EUR | 30 09 2017 |
|---|---|
| Passif | 4.955 |
| I.Passifs non courants | |
| A.Provisions | 0 |
| C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés | 0 |
| F. Passifs d'impôts différés | 0 |
| II.Passifs courants | |
| A.Provisions | 0 |
| C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés | 0 |
| F. Comptes de régularisation | -30 |
| Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur) : | 4.925 |
| Total des rubriques de l'Actif du bilan | 27.309 |
| Instruments de couverture autorisés comptabilisés à l'Actif du bilan | -36 |
| Total de l'actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénominateur) : |
27.272 |
| Taux d'endettement au 30 septembre 2017 | 18,1% |
| (En nombre d'actions) | 30 09 2017 | 30 09 2016 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions souscrites | 463.154 | 463.154 |
| Nombre d'actions propres | 1.030 | 1.030 |
| Nombre d'actions de base ayant droit au dividende (1) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre moyen d'actions de base en circulation (2) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre d'actions diluées ayant droit au dividende (3) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre moyen d'actions diluées en circulation (3) | 462.124 | 462.124 |
| Résultat de la période (en milliers d'€) | 782 | 782 |
| Résultat global de la période (en milliers d'€) | 826 | 805 |
| Résultat de la période par action de base et diluée en € | 1,69 | 1,69 |
| Résultat global de la période par action de base et diluée en € | 1,79 | 1,74 |
(1) Actions propres déduites
(2) Ce nombre moyen est calculé conformément à l'IAS 33
(3) Il s'agit du nombre d'actions théoriquement sur le marché si, en plus des actions actuellement en circulation, les stock-options, les bons de souscription d'actions, etc. étaient exercés. Au 30 septembre 2016 et 30 septembre 2017, il n'y a aucun effet diluant.
Les principaux risques financiers sont exposés et commentés dans le rapport de gestion dans la section « Informations sur les risques ».
La sensibilité au risque de liquidité sera détaillé dans le rapport au 31 mars 2018.
La sensibilité au risque d'intérêt ne concerne que les deux lignes de crédit.
Une augmentation du taux d'intérêt Euribor de 0,5 % génèrerait une augmentation de la charge d'intérêts annuelle de € 8 milliers dans l'hypothèse où les lignes de crédit CBC et BNP seraient utilisées à concurrence de € 3.200 milliers de manière ininterrompue pendant un an (correspondant au niveau d'utilisation au 30 septembre 2017).
Concernant la ligne octroyée par la banque BNP Paribas Fortis de € 3.200 milliers qui est utilisée dans son entièreté au 30 septembre 2017, cinquante pourcents de cette ligne, c'est-à-dire € 1.600 milliers, ont fait l'objet d'une couverture d'intérêt à un taux IRS plus marge de 2,05% pour une durée de 20 ans. Par conséquent, seulement 50% de la ligne de crédit est sensible aux variations du taux d'intérêt.
La dette de location-financement est à taux d'intérêt fixe. Elle n'est par conséquent pas sensible aux variations du taux d'intérêt.
Concernant la couverture à taux fixe mentionnée ci-dessus, Immo Moury a conclu le 16 mars 2016 un IRS à 2,05% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 31 mars 2016 au 31 mars 2036 et portant sur un montant notionnel de € 1,6 millions. Au 30 septembre 2017, sa juste valeur comptabilisée en « Actifs financiers non courants » s'élève à un actif de € 36 milliers.
Au 30 septembre 2017, le résultat financier comprend un produit de € 48 milliers, représentant la variation de la juste valeur de l'instrument financier pour lequel la comptabilité de couverture (au sens de l'IAS 39) n'est pas appliquée. Cet élément du résultat n'affecte pas le cash-flow de la Société. A la date d'échéance finale de l'instrument financier, sa valeur sera nulle et les variations de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en résultats.
Une simulation a été réalisée sur l'instrument financier et indique qu'une baisse supplémentaire de 25 points de base des taux d'intérêts long terme (20 ans) se traduirait par une charge (non monétaire) de € 69 milliers.
La sensibilité au risque crédit est faible puisqu'Immo Moury n'a aucune créance significative échue qui reste impayée par ses locataires.
Les opérations non inscrites au bilan sont reprises ci-dessous :
De manière générale, Immo Moury obtient des garanties locatives conformes aux pratiques du marché et à la législation applicable, essentiellement sous la forme de garantie bancaire, ou de compte bloqué, dans le cadre de la location de ses immeubles.
Au 30 septembre 2017, les garanties bancaires s'élèvent à € 513 milliers (contre € 522 milliers au 31 mars 2017).
Le contrat de location financement en cours concernant l'immeuble de placement de Courcelles comporte une option d'achat à terme équivalente à 10 % de la valeur initiale de l'immeuble pris en location financement, soit € 129 milliers. Cette option pourra être levée le 23 avril 2019.
Lors des fusions, acquisitions et scissions partielles, les sociétés Bemat SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA, et Sari Finance SA ont apportés à Immo Moury les garanties suivantes :
Toutefois, en dépit des garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossible à déterminer pour Immo Moury.
À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnementale et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé.
Au 30 septembre 2017, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols
consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».
Le Conseil d'administration de Moury Management SA, composé des membres suivants :
atteste que, à sa connaissance :
Le Conseil d'administration de Moury Management SA déclare également que, pour autant qu'il en soit au courant :
Dans le cadre de notre mandat de commissaire, nous vous faisons rapport sur l'information financière intermédiaire. Cette information financière intermédiaire comprend la situation financière résumée clôturée le 30 septembre 2017, l'état résumé du résultat global, l'état résumé des flux de trésorerie et l'état résumé des variations des capitaux propres pour le semestre clôturé à cette date, ainsi que les notes sélectives 1 à 14.
Nous avons effectué l'examen limité de l'information financière intermédiaire de Immo Moury SCA (« la société»), préparée conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union Européenne.
Le total de l'actif mentionné dans l'état résumé de la situation financière résumée s'élève à 27.309 (000) EUR et le bénéfice de la période s'élève à 782 (000) EUR.
Le gérant est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union Européenne. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la norme internationale ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables, et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing) et en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit sur l'information financière intermédiaire.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que l'information financière intermédiaire de Immo Moury SCA n'est pas établie, à tous les égards importants, conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union Européenne.
Zaventem, le 21 décembre 2017
Le commissaire
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Rik Neckebroeck
_______________________________
| Publication du rapport financier annuel au 31 mars 2018 | courant juillet 2018 |
|---|---|
| Assemblée générale ordinaire | 11 septembre 2018 |
| Paiement du dividende | 17 octobre 2018 |
POUR TOUTES INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :
Gilles-Olivier Moury Sonia Laschet
Tél : 04/221.03.10 Tél : 04/221.03.10
[email protected] [email protected]
Administrateur Directrice financière
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