Interim / Quarterly Report • Dec 20, 2018
Interim / Quarterly Report
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Information règlementée
21 décembre 2018
| Profil Immo Moury |
|---|
| Conseil d'administration du gérant statutaire |
| Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle |
| Rapport de gestion intermédiaire du gérant statutaire |
| Principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques |
| Commentaires sur les activités d'Immo Moury sca |
| Événements significatifs du premier semestre |
| Transactions avec les parties liées |
| L'action Immo Moury |
| Structure de l'actionnariat |
| Perspectives |
| Evénements significatifs postérieurs au 30 septembre 2018 |
| Rapport immobilier |
| Patrimoine immobilier |
| Chiffres clés |
| Répartition du portefeuille |
| Portefeuille immobilier |
| Rapport d'évaluation Cushman & Wakefield au 30 septembre 2018 |
| Etats financiers résumés |
| Déclaration du management |
| Rapport du commissaire |
Constituée le 18 juillet 2007, Immo Moury SCA a acquis le statut de Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) le 7 novembre 2014.
Au 30 septembre 2018, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s'élève à € 26.765 milliers.
Le portefeuille immobilier actuel est constitué d'immeubles situés essentiellement en province de Liège mais également ailleurs en région wallonne et en région bruxelloise, dont la juste valeur s'élève à € 22.596 milliers au 30 septembre 2018. Les immeubles en portefeuille au 30 septembre 2018 représentent une surface de 35.428 m².
Le portefeuille est également constitué de titres d'autres sociétés immobilières réglementées dont la juste valeur est de € 4.169 milliers selon le cours de bourse au 30 septembre 2018.
La stratégie d'Immo Moury est orientée vers les immeubles commerciaux, de bureaux, (semi) industriels et résidentiels.
Immo Moury SCA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est d'environ € 19,5 millions suivant le cours de bourse de l'action Immo Moury au 19 décembre 2018.
Moury Management SA est l'associé commandité et gérant statutaire unique d'Immo Moury s.c.a.
Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la SIR Immo Moury et n'exerce aucun autre mandat. Le mandat de gérant unique de Moury Management a été renouvelé lors de l'assemblée générale extraordinaire d'Immo Moury du 30 juin 2017 pour une durée indéterminée.
Moury Management SA est représentée par son Conseil d'administration qui est composé comme suit :
| Nom de l'administrateur |
Fonction de l'administrateur |
Critère d'indépendance |
Période de fonction pendant le semestre |
Date de fin de mandat |
Nombre de renouvellement des administrateurs indépendants |
|---|---|---|---|---|---|
| WL Consulting s.p.r.l. représentée par Mr Willy Legros |
Administrateur non exécutif (Président du Con seil) |
Indépendant | Tout le semestre | 10/09/19 | 2 |
| Mr Georges Moury | Administrateur exécutif |
Non indépendant | Tout le semestre | 10/09/19 | - |
| Mr Gilles Olivier Moury |
Administrateur exécutif |
Non indépendant | Tout le semestre | 10/09/19 | - |
| Mr William Ancion | Administrateur non exécutif |
Indépendant | Tout le semestre | 10/09/19 | 2 |
| C Desseille s.c.a. représentée par Mr Claude Des seille |
Administrateur non exécutif |
Indépendant | Tout le semestre | 10/09/19 | 2 |
Conformément à l'article 39 de la loi du 3 aout 2012, la direction effective d'Immo Moury est confiée à Messieurs Georges Moury et Gilles-Olivier Moury, tous deux administrateurs de Moury Management SA. Messieurs Moury exercent cette fonction à titre gratuit.
Immo Moury SCA dispose d'une équipe opérationnelle de cinq personnes.
Compte tenu de la petite taille d'Immo Moury, du nombre très limité d'intervenants et de la forte implication directe et continue des dirigeants effectifs, l'organisation administrative et comptable existante est peu complexe et les canaux de communication sont très courts.
Le contrôle interne en matière d'information financière et comptable au sein d'Immo Moury repose sur les éléments suivants :
La qualité du contrôle interne est évaluée au fil de l'exercice :
Toute activité comporte, par essence, des risques. L'objectif d'Immo Moury est de gérer au mieux ces risques afin de générer des revenus stables et récurrents. Les principaux facteurs de risques auxquels Immo Moury est confrontée font l'objet d'un suivi régulier.
Les principaux risques auxquels Immo Moury est confrontée ainsi que les réponses mises en place pour contrôler ces risques sont détaillés ci-dessous :
Immo Moury sca est exposée au risque de chômage immobilier en fonction de l'offre et de la demande sur le marché immobilier. Ce risque est étroitement lié à la diversification commerciale, géographique et sectorielle.
La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante :
La totalité du chiffres d'affaires d'Immo Moury est constitué des loyers générés par la location d'une part et par la perception des dividendes des titres détenus dans d'autres SIR d'autre part. La société est dès lors exposée au risque de la perte de revenus locatifs liée au départ de locataires, au risque de défaillance financière des locataires ainsi qu'au risque lié à l'évolution des autres SIR dans lesquelles Immo Moury détient des titres qui pourrait générer une diminution des dividendes en résultant. La diminution du taux d'occupation des immeubles, le défaut de paiement de loyers et la baisse des dividendes perçus sont susceptibles d'avoir une incidence négative sur les résultats d'Immo Moury. De plus, en cas de départ de locataire ou de renouvellement du bail, la vacance ou le renouvellement à un loyer inférieur peut affecter les revenus de la société et sa trésorerie.
Concernant la défaillance financière des locataires, des procédures de suivi de paiement rigoureuses sont mises en place.
Les immeubles amenant de manière récurrente des locataires avec une situation financière non solide sont identifiés et analysé en termes de rentabilité pour décider si il est opportun de les maintenir en portefeuille ou si il est préférable de les mettre en vente afin d'investir dans des biens immobiliers plus rentables.
Au 30 septembre 2018, le taux d'occupation s'élève à 96,3% contre 97,80% au 31 mars 2018. Le montant des créances douteuses s'élève à € 1 milliers à l'actif de bilan, les réductions de valeurs actées au cours
du premier semestre de l'exercice s'élèvent à € 8 milliers et il n'y a pas eu de gratuités locatives accordées pendant la période.
La Société est exposée au risque de variation négative de la juste valeur de son portefeuille immobilier telle qu'elle résulte des expertises indépendantes. La variation négative de la juste valeur du portefeuille a une incidence sur le résultat net, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.
La Société est également exposée au risque de surévaluation ou de sous-évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants par rapport à la réalité du marché.
Immo Moury mène une politique d'entretien constant de son portefeuille d'immeubles afin de maintenir, voire d'augmenter, les loyers existants, mais aussi de faciliter la relocation de ses actifs immobiliers.
Afin de limiter le risque de surévaluation ou de sous – évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants, Immo Moury organise des réunions et visites des biens immobiliers avec les experts immobiliers.
Ces mesures n'éliminent cependant pas complètement le risque de dépréciation des immeubles.
Ce risque concerne l'évolution de la juste valeur des titres de SIR en portefeuille qui sont cotées sur Euronext. L'évolution de la valeur de marché des titres de SIR en portefeuille est disponible respectivement sur les sites internet officiels de ces SIR et sur des sites boursiers. La variation du portefeuille a une incidence sur le résultat global, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.
Afin de limiter ce risque Immo Moury a acquis des titres Cofinimmo et Befimmo dont le rendement est stable et pour lesquels la liquidité est suffisante en cas de nécessité de vente immédiate. Ces titres assurent également une diversification du risque vu le grand nombre de biens gérés par ces sociétés.
Au 30 septembre 2018, une variation négative de 1% de la juste valeur des titres de SIR aurait impact de € -42 milliers sur les fonds propres, de 0,03% sur le ratio d'endettement et pas d'impact sur le résultat net puisque la variation de juste valeur des titres SIR est enregistrée au niveau des autres éléments du résultat global.
La Société est exposée au risque de devoir supporter les conséquences financières liées à la survenance d'un sinistre majeur, au risque de dépréciation de ses immeubles à la suite de l'usure résultant de leur utilisation par ses locataires, etc.
Ces risques sont couverts par des assurances dont la valeur totale de couverture des immeubles est en concordance avec leur juste valeur.
Les risques environnementaux auxquels Immo Moury, en tant que propriétaire d'immeubles, est exposé sont principalement les risques de pollution du sol, les risques liés à la présence éventuelle de matériaux contenant de l'amiante, les risques liés à la présence de produits interdits en vertu des réglementations en vigueur tels que des transformateurs qui contiendraient des PCB, des groupes de froid contenant des CFC, etc. Ces risques environnementaux, s'ils surviennent, pourraient avoir des conséquences financières relativement importantes pour Immo Moury (travaux de dépollution du sol, d'assainissement...).
À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnemental et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé. De plus, le risque de pollution des sols et de présence d'amiante est atténué par les déclarations effectuées et, en ce qui concerne la présence d'amiante, les garanties apportées par les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires dans le cadre des opérations de scissions partielles, de fusion et d'acquisitions d'immeubles :
En dépit des déclarations et garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossibles à déterminer pour la Société.
Actuellement, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».
Certains immeubles constituant le portefeuille immobilier ont été acquis dans le cadre de fusion ou de scission partielle de sociétés ou d'acquisition. Il ne peut être exclu que des passifs occultes aient été transférés à la Société lors de ces opérations.
Immo Moury a pris toutes les mesures d'usage dans ce type d'opérations, notamment en procédant à des audits de due diligence sur les biens apportés et sur la société absorbée.
Afin d'assurer une répartition adéquate des risques, le patrimoine immobilier de la Société doit être diversifié tant au niveau sectoriel que géographique.
De plus, conformément à l'article 30 de la loi du 12 mai 2014, aucune opération effectuée par la société
réglementée publique ne peut avoir pour effet que plus de 20 % de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble d'actifs.
La FSMA peut, aux conditions fixées par elle, accorder une dérogation aux limites ci-dessus,
Cette dérogation ainsi que ses éventuelles conditions doivent être détaillées dans le prospectus et les rapports financiers annuels ou semestriels établis jusqu'au moment où la dérogation devient sans objet. Les dérogations ci-dessus ne peuvent être accordées par la FSMA si le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses sociétés du périmètre dépasse 33 % des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture autorisés, au moment de l'acquisition ou de la cession concernée. Les dérogations sont retirées par la FSMA dans le cas où le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses sociétés du périmètre dépasse 33 % des actifs consolidés à un quelconque moment de la période de dérogation.
La limite de 20% ne s'applique pas aux biens immobiliers ou actifs couverts par un engagement à long terme d'un Etat membre de l'Espace économique européen qui a la qualité de locataire ou utilisateur des biens concernés.
Toutes les opportunités d'investissement sont analysées afin d'identifier si elles dépasseraient la limite prudentielle, l'objectif étant d'augmenter progressivement le portefeuille immobilier de la société.
Les baux d'Immo Moury prévoient des clauses d'indexation des loyers liées à l'évolution de l'indice santé. De ce fait, la Société est exposée à un risque de déflation sur ses revenus. Par ailleurs, Immo Moury est également exposée au risque que les coûts auxquels elle doit faire face soient indexés sur une base qui évolue plus rapidement que l'indice-santé.
En cas d'inflation ou de déflation, les coûts et les revenus sont impactés, ce qui limite l'impact global.
L'endettement de la Société consiste en une dette de leasing financier dont les termes sont fixés jusqu'au 23 avril 2019 et à la signature de deux lignes de crédit à taux flottant pour un montant maximum de € 5 millions.
Au 30 septembre 2018, le ratio d'endettement tel défini par l'AR du 13 juillet 2014 s'élève à 17,8 %. Le taux flottant permet à Immo Moury de bénéficier de taux court terme très bas actuellement. Toutefois, pour limiter le risque sur la volatilité du taux d'intérêt, Immo Moury a contracté une couverture de taux d'intérêt à un taux IRS plus marge de 2,05% pour un montant de € 1,6 millions sur une durée de 20 ans.
De plus, une analyse régulière est réalisée afin d'évaluer si il est opportun de signer d'autre contrat de couverture de taux pour le montant restant de ligne de crédit à taux flottant, c'est-à-dire € 3,4 millions.
La Société est confrontée au risque d'insolvabilité de ses partenaires financiers, ce qui pourrait engendrer une perte de dépôt ou la résiliation de lignes de crédit existantes.
Immo Moury fait appel à différentes banques de référence pour assurer une certaine diversification et limiter le risque de défaillance d'une institution financière.
La Société détient des actions dans d'autres sociétés immobilières règlementées. Comme le statut fiscal d'Immo Moury ne lui permet pas de récupérer le précompte mobilier retenu à la source sur le dividende payé, une hausse de taux du précompte mobilier diminue le rendement net obtenu sur les actions.
La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante de ses actifs : entre les immeubles et titres de SIR. De plus, Immo Moury analyse périodiquement le rendement net des actions en portefeuille (déduction faite du précompte mobilier) et le compare avec le rendement obtenu sur les immeubles. Ceci permet de juger s'il est opportun de maintenir les actions en portefeuille ou s'il est préférable d'investir dans de nouveaux projets immobiliers identifiés ou de diminuer l'endettement.
La liquidité d'un titre s'apprécie au travers du volume moyen de transactions journalières enregistrées sur une valeur sur une période donnée.
La Société connaît une faible liquidité de ses actions limitant tant les opportunités de sorties que d'achats de ces dernières sur une courte période.
Dès son entrée en bourse, Immo Moury a signé un contrat avec KBC Securities comme Liquidity Provider. Actuellement, la capacité d'endettement d'Immo Moury lui permettrait de réaliser des opérations d'achat sur une courte durée. De plus, la Société continue à construire une relation de confiance avec ses actionnaires existants.
Description du risque La Société peut être partie à des procédures judiciaires.
La Société n'a pas actuellement de procédures judiciaires de recouvrements de créances à l'encontre ses locataires.
La Société fait appel à des avocats spécialisés dans les domaines en litige pour maximiser les chances
d'obtenir gain de cause.
La Société est exposée au risque de non-respect de règlementations de plus en plus nombreuses et complexes et en constante évolution, ainsi qu'à la possible évolution de leur interprétation ou de leur application par les administrations ou par les tribunaux, notamment en matière fiscale, environnementale et d'urbanisme. Le non-respect de la règlementation expose la Société à des risques de mise en cause de sa responsabilité, de condamnations, de sanctions civiles, pénales ou administratives, ainsi qu'au risque de non-obtention ou de non-renouvellement de permis. De telles sanctions pourraient influencer négativement l'activité de la Société et sa rentabilité.
La Société dispose d'une juriste en interne licenciée en notariat et peut faire appel à des consultants externes qui ont les compétences nécessaires pour veiller au respect des réglementations en vigueur.
Conformément à l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, les promoteurs de la Société doivent veiller à ce qu'au moins 30% des titres conférant le droit de vote d'Immo Moury soient aux mains du public de manière continue et permanente.
Le promoteur ainsi que les personnes agissant de concert avec le promoteur ont été informées du seuil de 30% de free float à respecter. Toute acquisition de titres réalisée par ceux-ci doit immédiatement être communiquée à Immo Moury qui vérifie le respect de l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 et l'envoi de déclaration de transparence si nécessaire. Au 30 septembre 2018, le free float s'élève à 33,86%.
Immo Moury est confrontée au risque de défaillance du système informatique. Ceci pourrait engendrer des pertes de données et la paralysie de certaines tâches pendant la période de défaillance.
Un plan de continuité d'activité est en place et a été revu pour la dernière fois en juin 2014. La continuité d'activité se définit comme l'ensemble des mesures permettant, en cas de crise, d'assurer la permanence des activités et services essentiels, puis la reprise planifiée des activités. Elle couvre à la fois les aspects fonctionnels et la dimension informatique.
Par ailleurs, la Société a souscrit à un contrat d'assistance et de maintenance informatique avec un partenaire externe qui gère également les back-ups quotidiens sur son serveur localisé à l'extérieur de la Société.
Compte tenu de l'actionnariat de Immo Moury et de la composition du conseil d'administration du Gérant, il peut arriver que Immo Moury conclue une opération (notamment, une acquisition d'un bien immobilier ou la signature d'un contrat d'entreprise en vue de la construction, de la rénovation ou de l'extension d'un immeuble) avec des sociétés liées. Dans telle situation, il est nécessaire de vérifier que l'octroi d'un contrat à une de ces sociétés est ou non de nature à occasionner un préjudice à la Société en vertu de la législation en vigueur et des règles spécifiques établies par la Société en la matière.
Dans de telles situations, Immo Moury applique strictement les dispositions légales en matière de conflits d'intérêts (articles 523 et 524 du Code des sociétés et l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR) ainsi que la procédure plus stricte développée spécifiquement dans sa charte de gouvernance.
Actuellement, Immo Moury internalise la gestion technique, administrative et comptable de son portefeuille immobilier. Compte tenu du caractère réduit de son équipe, la société est exposée à un certain risque de désorganisation en cas de départ de certains membres « clés » de son équipe. Le départ inattendu de certain membre de son équipe pourrait avoir un impact négatif sur son développement.
Le travail en équipe et le partage d'informations sont privilégiés pour permettre la reprise temporaire de travail d'une personne en cas d'absence ou le temps d'un recrutement.
| en milliers € | 30 09 2018 | 31 03 2018 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille | 26.765 | 26.367 |
| Immeubles de placement | 22.596 | 22.164 |
| Titres SIR | 4.169 | 4.203 |
| Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1 |
8,8% | 8,6% |
| Taux d'occupation en %2 | 96,3% | 97,8% |
| en milliers € | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Résultat locatif net | 1.162 | 1.097 |
| Résultat immobilier | 1.119 | 1.062 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 954 | 871 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 842 | 768 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 73 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placements | 125 | -20 |
| Résultat d'exploitation | 967 | 821 |
| Résultat financier | -26 | 12 |
| Impôts | -51 | -51 |
| Résultat de la période | 890 | 782 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| a) Eléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net |
||
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles | ||
| à la vente | 0 | 44 |
| b) Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résul |
||
| tat net | ||
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers par le biais | ||
| des autres éléments du résultat global | -34 | 0 |
| Résultat global total de la période | 856 | 826 |
| Résultat net de l'exercice, hors variation de la juste valeur du | ||
| portefeuille immobilier et des instruments de couverture | 759 | 754 |
1 Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2018 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées cidessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.
2 Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains, des immeubles en construction et des immeubles détenus en vue de la vente.
| en milliers € | 30 09 2018 | 31 03 2018 |
|---|---|---|
| Total des actifs non courants | 26.910 | 26.237 |
| Total des actifs courants | 693 | 649 |
| Total des actifs | 27.603 | 26.886 |
| Total des capitaux propres | 22.694 | 22. 900 |
| Total des passifs non courants | 207 | 208 |
| Total des passifs courants | 4.702 | 3.778 |
| Total du passif | 27.603 | 26.886 |
| Ratio d'endettement | 17,8% | 14,7% |
Au 30 septembre 2018, le portefeuille immobilier global d'Immo Moury s'élève à € 26.765 milliers dont € 22.596 milliers en immeubles de placement et € 4.169 milliers en titres d'autres SIR.
La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement enregistre une augmentation de € 125 milliers par rapport à l'évaluation au 31 mars 2018.
La juste valeur du portefeuille de titres SIR diminue de € 34 milliers. Cette diminution résulte de la baisse nette des cours boursiers des titres en portefeuille au 30 septembre 2018 par rapport au 31 mars 2018.
Le taux d'occupation est élevé (96,3%) pour un taux d'endettement faible (17,8%).
Le résultat locatif net (€ 1.1162 milliers) au 30 septembre 2018 augmente de 6% par rapport à la même période de l'année précédente. Il est composé principalement des loyers à hauteur de € 992 milliers et de revenus liés aux titres de SIR (Cofinimmo et Befimmo) en portefeuille qui ont été perçus au cours de la période à hauteur de € 189 milliers.
Le résultat d'exploitation s'élève à € 967 milliers au 30 septembre 2017. Il est en augmentation de 18% suite principalement à l'impact des variations de juste valeur des immeubles de placements.
Le résultat financier net correspondant à une charge de € 26 milliers est composé principalement des charges d'intérêts (€ 28 milliers) ainsi que de la variation positive de juste valeur de l'instrument de couverture contractée en mars 2017 (€ 6 milliers).
Compte tenu de ce qui précède, le résultat net au 30 septembre 2018 s'élève à € 890 milliers, soit une augmentation de 14% par rapport à la même période de l'année précédente.
En juin 2018, Immo Moury a acquis, à un tiers, un appartement et un studio (avec cave et parking intérieur) en état futur d'achèvement, dans la résidence La Cathédrale située en plein centre de Liège à l'angle de la place de la Cathédrale et de la place Saint-Paul. Les biens ont été valorisés par l'expert Cushman et Wakefield à une valeur de marché de € 660 milliers alors que le prix d'acquisition s'est élevé à € 675 milliers hors frais, soit 2,3% en dessus de l'évaluation. Le rendement locatif attendu de ces biens idéalement situé en centre-ville de Liège est de 3,3%.
Le terrain ainsi qu'une tranche de 25% a été payée lors de l'acquisition. Le solde de la construction (75%) sera payé à la réception provisoire des biens, prévue début 2019.
Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi que les opérations visées par l'article 18 de l'AR du 7 décembre 2010 sont commentées ci-dessous.
Le gérant statutaire d'Immo Moury, la SA Moury Management, est contrôlée par la famille Moury. Différents immeubles sont entrés dans le portefeuille immobilier de la société via des fusions, des scissions partielles et des acquisitions conclues avec des sociétés sur lesquelles le groupe Moury Construct, contrôlé par la famille Moury, a le contrôle. Toutes ces opérations ont été effectuées sur base des rapports d'évaluation d'experts immobiliers indépendants et, le cas échéant, sur base des rapports spéciaux du commissaire d'Immo Moury.
Depuis le 1er avril 2014, la rémunération du gérant est fixée annuellement par l'assemblée générale ordinaire de la Société.
L'assemblée générale du 11 septembre 2018 a fixé la rémunération annuelle du Gérant pour l'exercice 2018-2019 à 75.000 €.
Les bureaux du siège social d'Immo Moury sont pris en location auprès de la SA Sari, actionnaire d'Immo Moury. L'intérêt de l'opération réside d'une part dans le fait que la SA Sari possède des bureaux adaptés aux activités de la société et, d'autre part, permet d'éviter le risque de conclure un bail commercial avec un tiers. Le contrat de bail, conclu aux conditions du marché, a été conclu pour une durée de 9 ans et court à partir du 14 juin 2018. Ce contrat de bail prévoit un loyer mensuel de € 2.000.
Immo Moury loue des immeubles de son portefeuille immobilier à certaines sociétés du Groupe Moury Construct.
Toutes les transactions avec des parties liées dont question ci-dessus ont été et sont réalisées à des conditions ne s'éloignant pas de manière significative des conditions du marché.
Au 30 septembre 2018, la valeur nette d'inventaire1 par action s'établit à € 49,11 contre une cotation boursière de € 43,60.
| 30 09 2018 | 30 09 2017 | |
|---|---|---|
| Cours boursier (en €) | 43,60 | 51,29 |
| Nombre d'actions | 463.154 | 463.154 |
| Nombre d'actions propres | 1.030 | 1.030 |
| Valeur nette d'inventaire des actions (en €)1 | 49,11 | 48,37 |
| Résultat net de la période par action de base et diluée (en €)2 | 1,93 | 1,69 |
| Résultat global de la période par action de base et diluée (en €)3 | 1,85 | 1,79 |
| Rendement brut par action de base4 | 8,0% | 6,4% |
La structure de l'actionnariat au 30 septembre 2018 se présente comme suit :
| Actionnaires | Nombre actions | Pourcentage |
|---|---|---|
| Anne-Christelle Horion | 123.093 | 26,58% |
| Geoffroy Horion | 123.062 | 26,57% |
| Georges Moury | 1 | 0,00% |
| SARI Finance SA (contrôlée par Georges Moury) | 57.340 | 12,38% |
| Moury Management (contrôlée par Georges Moury) | 1.000 | 0,22% |
| Total famille MOURY | 304.021 | 65,64% |
| Action propres | 1.030 | 0,22% |
| Moury Construct | 820 | 0,18% |
| Public | 156.808 | 33,86% |
| TOTAL | 463.154 | 100,00% |
Il n'y a pas eu de changement important dans l'actionnariat depuis le 31 mars 2018.
L'Assemblée générale ordinaire du 11 septembre 2018 a approuvé un dividende brut par action de 2,3000 euros (soit 1,6100 euros net par action avec un précompte mobilier de 30%).
Le dividende de € 1.063 milliers a été mis en paiement le 17 octobre 2018 suivant décision du conseil d'administration.
1 La valeur d'inventaire des actions est calculée comme le rapport entre l'actif net de la société et le nombre total d'actions sous déduction des actions propres détenues par la société.
2 Calculé comme étant le rapport entre le résultat de l'exercice et le nombre d'actions ayant droit au dividende.
3 Calculé comme étant le rapport entre le résultat global total de la période et le nombre d'actions ayant droit au dividende.
4 Calculé comme le rapport entre le résultat net de la période, part du groupe, par action (annualisé) et le cours de bourse moyen de la période (48,06€ au 30 septembre 2018 et 56,31€ au 30 septembre 2017).
A court terme, Immo Moury continue le développement et la rénovation de son patrimoine. En fonction des opportunités, Immo Moury envisage des investissements dans les secteurs du commerce et du résidentiel.
Il est à noter qu'Immo Moury dispose d'une capacité d'endettement très importante suite à son faible taux d'endettement au 30 septembre 2018.
Le Conseil n'a pas eu connaissance à ce jour d'évènements qui seraient survenus après le 30 septembre 2018 et qui pourraient avoir une incidence sur la situation financière au 30 septembre 2018.
Au 30 septembre 2018, la juste valeur du portefeuille immobilier d'Immo Moury est de € 26.765 milliers. Ce portefeuille est constitué de plusieurs immeubles de placement pour une surface d'environ 35.428 m² et de titres d'autres SIR cotées sur Euronext Bruxelles. La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement s'élève à € 22.596 milliers (juste valeur selon l'expert immobilier, Cushman Wakefield, au 30 septembre 2018) et la juste valeur des titres SIR dans lesquels Immo Moury SCA a investi s'élève à € 4.169 milliers (juste valeur selon les cours de bourse au 30 septembre 2018).
Au cours du premier semestre, la juste valeur du portefeuille immobilier total enregistre une augmentation de € 432 milliers qui s'explique par l'acquisition de deux biens dans la résidence Cathédrale (€ 307 milliers) ainsi que la variation de juste valeur positive de € 124 milliers.
| en milliers € | 30 09 2018 | 31 03 2018 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille | 26.765 | 26.367 |
| Immeubles de placement | 22.596 | 22.164 |
| Titres SIR | 4.169 | 4.203 |
| Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1 |
8,8% | 8,6% |
| Taux d'occupation en %2 | 96,3% | 97,8% |
1 Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2018 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées cidessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.
2 Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre les loyers effectivement perçus pour les surfaces louées au cours de l'exercice et (i) le total des loyers effectivement perçus pour les surfaces louées au cours de l'exercice plus (ii) le total des loyers de marché pour les biens inoccupés au cours de l'exercice.
Sur base de la juste valeur du portefeuille Détail de la juste valeur des titres d'autres SIR
Sur base de la source des revenus locatifs perçus Détail de revenus des titres d'autres SIR
La diversification géographique du portefeuille d'immeubles de placement au 30 septembre 2018 se ventile comme suit :
Sur base de la juste valeur du portefeuille
SYNTHÈSE DES DONNÉES IMMOBILIÈRES
| Portefeuille immobilier | Date de cons truction ou de rénovation de l'immeuble |
Surfaces locatives (en m2 ) |
Taux d'occupation (en%) |
Quote-part dans le portefeuille selon la juste valeur au 30 septembre 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Cinq commerces et quatre appartements rue du Pot d'Or à Liège | 1940 et 1976 | 769 | 98% | (en%) 15,9% |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 2016 | 1.259 | % 100% |
11,5% |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 1961 | 3.530 | 100% | 9,7% |
| Hall semi-industriel à Milmort | 2004 | 3.003 | 100% | 8,7% |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 1907 | 1.424 | 100% | 7,6% |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Bressoux | 1930 | 1.672 | 69% | 5,3% |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Liège | 1968 et 1973 | 6.965 | 100% | 4,3% |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 2004 | 2.313 | 100% | 3,4% |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 1965 | 7.999 | 100% | 2,8% |
| Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly | Antérieur à 1952 | 1.030 | 100% | 2,4% |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège | 1975 | 446 | 100% | 1,9% |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 1993 | 1.188 | 78% | 1,8% |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 1959 | 1.600 | 100% | 1,5% |
| Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège | 1981 | 558 | 100% | 1,5% |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège | 1955 | 166 | 100% | 0,8% |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège | 1953 | 153 | 100% | 0,8% |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles | 2014 | 79 | 100% | 0,8% |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège | 1961 | 180 | 100% | 0,8% |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 2008 | 101 | 100% | 0,6% |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | NA | 359 | NA | 0,4% |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 1966 | 157 | 34% | 0,3% |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 1955 | 138 | 0% | 0,4% |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège | 1983 | 81 | 100% | 0,3% |
| Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège | 1956 | 50 | 100% | 0,0% |
| Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège | 2018 | 208 | NA | 0,9% |
| Total des immeubles de placement | 35.428 | 96,3% | 84,4% | |
| Total titres d'autres SIR | 15,6% | |||
| Total portefeuille global | 100% |
NA – Non applicable car ces biens sont disponibles à la vente.
| Immeubles de placement | Prix d'acquisition de l'immeuble3 (en milliers d'EUR) |
Juste valeur des immeubles au 30 sept. 2018 |
Valeur assurée de l'immeuble (en milliers EUR) |
Primes d'assurances au 30 sept. 2018 (en milliers EUR) |
|---|---|---|---|---|
| Cinq commerces et quatre appartements rue du Pot d'Or à Liège | 2.790 | 4.265 | 3.463 | 2 |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 2.900 | 3.082 | 3.062 | 1 |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 3.260 | 2.586 | 2.537 | 1 |
| Hall semi-industriel à Milmort | 1.570 | 2.318 | 2.384 | 2 |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 1.845 | 2.029 | 1.993 | 1 |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Bressoux1 |
800 | 1.415 | 1.278 | 1 |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin 320 à Liège2 | 2.610 | 1.163 | 2.607 | 2 |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 1.400 | 908 | 956 | 1 |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 720 | 754 | 2.800 | 0 |
| Bureaux et entrepôts rue du Rond-Point à Gilly2 | 460 | 650 | 423 | 1 |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège1 | 570 | 518 | 1.000 | 0 |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 470 | 473 | 473 | 0 |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 430 | 403 | 400 | 0 |
| Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège1 | 420 | 394 | 310 | 0 |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège1 | 179 | 212 | 155 | 0 |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège1 | 235 | 226 | 340 | 0 |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles1 | 80 | 225 | 168 | 0 |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège1 | 279 | 203 | 346 | 0 |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 140 | 148 | 142 | 0 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | 100 | 111 | 100 | 0 |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 140 | 85 | 173 | 0 |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 99 | 110 | 110 | 0 |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège1 | 100 | 81 | 109 | 0 |
| Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège1 | 4 | 4 | 0 | 0 |
| Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège4 | 675 | 233 | NA | NA |
| Total des immeubles de placement | 23.397 | 22.596 | 26.043 | 12 |
1-La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l'ensemble de l'immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. 2-Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
3-Le prix d'acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après leur acquisition.
4-Le prix d'acquisition mentionné est le prix du bien dans son état futur d'achèvement. La juste valeur au 30 septembre 2018 considère que le bien est en cours de construction.
| Immeubles de placement | Quote-part dans le porte feuille selon la juste valeur au 30 septembre 2018 |
Locataires |
|---|---|---|
| Appartements et commerces rue du Pot d'Or 9-11 à Liège |
15,9% | IKKS –American Vintage – Zaff Optical – Centre esthétique et 3 locataires différents en personne physique |
| Résidence Vitra rue du Paradis à Liège | 11,5% | 13 locataires différents en personne physique |
| Bureaux av. des Tilleuls 62 à Liège | 9,7% | SPW Wallonie |
| Hall semi industriel à Milmort | 8,7% | G-Tec |
| Bureau rue des Urbanistes 2 à Liège | 7,6% | Deutsche Bank |
| Résidence Confort - place Théodore Gobert 7 à Bressoux |
5,3% | 13 locataires différents en personne physique |
Au 30 septembre 2018, le taux d'occupation est de 96,3%. La période du 1e avril au 30 septembre 2018 n'a pas été impactée par des vides locatifs importants.
| Montant des loyers Immeubles de placement perçus annualisés en milliers EUR |
Garantie bancaire en milliers EUR |
Caution bancaire en milliers EUR |
|---|---|---|
| Cinq commerces et quatre appartements rue du Pot d'Or à Liège | 93 243 |
12 |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 129 | 0 20 |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 397 | 0 0 |
| Hall semi-industriel à Milmort | 26 183 |
0 |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 125 140 |
0 |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège | 88 | 4 10 |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Liège | 330 146 |
0 |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 45 95 |
0 |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 90 | 9 0 |
| Bureaux et entrepôts rue du rond point à Gilly | 27 57 |
0 |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège | 35 | 1 2 |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 60 | 9 0 |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 18 42 |
0 |
| Quatre bureaux - Rue Féronstrée 23 à Liège | 29 | 0 0 |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois à Liège | 7 | 0 0 |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège | 11 | 1 0 |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles | 6 | 0 0 |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège | 14 | 2 0 |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 16 | 7 0 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | 0 | 0 0 |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 8 | 0 2 |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 0 | 0 0 |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège | 7 | 1 0 |
| Résidence Boitsfort - (garage) Place du Parc à Liège | 0 | 0 0 |
| Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège | ||
| 1.988 Total des immeubles de placement |
514 | 45 |
| Titres Cofinimmo | 166 | |
| Titres Befimmo | 90 | |
| Total titres d'autres SIR | 256 | |
| Total portefeuille global 2.245 |
1 - Selon l'expert indépendant Cushman&Wakefield au 30 septembre 2018. Comme les loyers de marché ne sont pas disponibles pour les biens résidentiels, les valeurs indiquées représentent les loyers passants.
Gaetan Coppens Immo Moury S.c.a Senior Valuer M. Moury +32.493.22.08.18 Rue Sainte Marie 24 [email protected] 4000 Liège
Bruxelles, le 30 septembre 2018
Cher Monsieur,
Nous avons l'honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport concernant l'estimation à la date du 30 septembre 2018 du portefeuille Immo Moury S.c.a.
Au regard de notre analyse du marché et des hypothèses faites dans ce rapport, nous évaluons le portefeuille comme suit :
Nous restons à votre disposition pour vous fournir tout élément d'information qui pourrait vous sembler utile sur le présent rapport et vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Gaetan Coppens Emeric Inghels Senior Valuer Partner
Valuation & Advisory Valuation & Advisory
Pour le Compte de: Cushman & Wakefield VOF Avenue des Arts 56 1000 Bruxelles Tel. : +32 (0)2 546 08 66 Fax : +32 (0) 2 512 04 42 www.cushmanwakefield.be
Conformément à vos instructions, nous avons le plaisir de vous soumettre ce qui suit :
Nous confirmons également ne pas avoir identifié de conflits d'intérêts concernant la mission que vous nous avez confiée.
| En milliers d'€ | Notes | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 3 | 1.183 | 1.108 |
| Charges relatives à la location | -21 | -12 | |
| RESULTAT LOCATIF NET | 1.162 | 1.096 | |
| Récupération de charges immobilières | 0 | 0 | |
| Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le lo cataire sur immeubles loués |
4 | 66 | 76 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur im meubles loués |
4 | -109 | -114 |
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 0 | 4 | |
| RESULTAT IMMOBILIER | 1.119 | 1.062 | |
| Frais techniques | -46 | -55 | |
| Frais commerciaux | -8 | -28 | |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -3 | -4 | |
| Frais de gestion immobilière | 5 | -89 | -90 |
| Autres charges immobilières | -19 | -14 | |
| Charges immobilières | -164 | -191 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 954 | 871 | |
| Frais généraux de la Société | 6 | -112 | -103 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 842 | 768 | |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 73 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 10 | 124 | -20 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 967 | 821 | |
| Revenus financiers | 0 | 2 | |
| Charges d'intérêts nettes | -28 | -34 | |
| Autres charges financières | -4 | -4 | |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 14 | 6 | 48 |
| RESULTAT FINANCIER | 7 | -26 | 12 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 941 | 833 | |
| Impôts (-) | 8 | -51 | -51 |
| RESULTAT NET DE LA PERIODE | 890 | 782 | |
| Autres éléments du résultat global, après impôt sur le résultat | |||
| a) Eléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net : |
|||
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
11 | -34 | 0 |
| b) Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat net : |
|||
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global |
11 | 0 | 44 |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PERIODE | 856 | 826 | |
| Nombre d'actions de bases | 463.154 | 463.154 | |
| Nombre d'actions diluées | 463.154 | 463.154 | |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL DE LA PERIODE, PART DU GROUPE, PAR ACTION DE BASE ET DILUEE |
13 | 1,85 | 1,79 |
1 Il s'agit des états financiers statutaires. Immo Moury prépare en effet uniquement des comptes statutaires. Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.
| ACTIF (en milliers d'EUR) | Notes | 30 sept. 2018 | 31 mars 2018 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 26.846 | 26.237 | |
| Immobilisations incorporelles | 9 | 48 | 0 |
| Immeubles de placement | 10 | 22.596 | 21.944 |
| Autres immobilisations corporelles | 22 | 25 | |
| Actifs financiers non courants | 11 | 4.243 | 4.268 |
| ACTIFS COURANTS | 693 | 649 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 220 | |
| Créances commerciales | 12 | 80 | 160 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 8 | 8 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 579 | 237 | |
| Comptes de régularisation | 25 | 24 | |
| TOTAL ACTIF | 27.602 | 26.886 |
| PASSIF (en milliers d'EUR) | Notes | 30 sept. 2018 | 31 mars 2018 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 22.693 | 22.900 | |
| Capital | 22.067 | 22.067 | |
| Réserves | -264 | -549 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers |
-1.648 | -1.540 | |
| Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-1.101 | -1.101 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
18 | -11 | |
| Réserve pour actions propres | -51 | -51 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
147 | 147 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global |
-34 | 0 | |
| Résultat reporté exercices antérieurs | 2.404 | 2.007 | |
| Résultat net de l'exercice | 890 | 1.382 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 207 | 208 | |
| Dettes financières non courantes | 13 | 207 | 208 |
| Autres passifs financiers non courants | 0 | 0 | |
| PASSIFS COURANTS | 4.702 | 3.778 | |
| Dettes financières courantes | 13 | 3.268 | 3.335 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 1.420 | 414 | |
| Comptes de régularisation | 13 | 29 | |
| TOTAL PASSIF | 27.602 | 26.886 |
| En milliers € | NOTES | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 890 | 782 | |
| Impôts | 8 | 51 | 51 |
| Résultat financier | 7 | 26 | -12 |
| Amortissements | 10 | 6 | |
| Réductions de valeur | 8 | 0 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 9 | -125 | 20 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | -73 | |
| Variation du fond de roulement | -7 | -82 | |
| Flux de trésorerie des activités opérationnelles | 853 | 692 | |
| Impôts payés | 8 | -51 | -51 |
| Dégrèvement d'impôts obtenu | 8 | 0 | 0 |
| Flux de trésorerie opérationnels nets | 802 | 641 | |
| Acquisition d'immeubles de placement | -307 | 0 | |
| Investissements sur immeubles de placement (travaux) | 9 | 0 | 0 |
| Investissement net dans des titres de SIR | 11 | 0 | 0 |
| Acquisition d'immobilisations (in)corporelles | -55 | -19 | |
| Cession d'immeubles de placement | 0 | 623 | |
| Flux de trésorerie d'investissement | -362 | 604 | |
| Dividende payé | 0 | 0 | |
| Utilisation des lignes de crédit bancaires | 13 | 0 | -1.230 |
| Diminution des dettes de leasing | 13 | -66 | -63 |
| Intérêts reçus | 0 | 2 | |
| Intérêts payés | 7 | -28 | -34 |
| Autres charges financières | 7 | -3 | -4 |
| Flux de trésorerie de financement | -98 | -1.329 | |
| Variation de trésorerie | |||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période | 237 | 253 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période | 579 | 169 | |
| Flux de trésorerie totaux de la période | 342 | -84 |
| ital Cap |
Fra is d'a ugm en de ion tat ital cap |
Rés e d old erv u s e des riat ion s d va e la j leu ust e va r des bie imm ns o bili ers |
Rés es l iée erv s au x fra t dr de is e oits mu imé ion s in tat est ter lor s d e l'a lié ant ven ion hy hét iqu nat pot e des ubl es d im me e pla ent cem |
Rés e d old e d aria erv u s es v s d leu r de tion e ju s in ste va s de tru nts rtu me co uve re és a uel s la oris aut uxq co mp tab ilité de elle rtu re t co uve dé fini IFR S n 'est que e en pa s liqu ée app |
Act ion s pro pre s |
Rés erv es liée s à la réé val ion uat de la j ust e val de eur s ifs fina act n s d cier isp o nib les à la te ven |
Rés es l iée s à erv la réé val ion uat de la j ale ust e v ur des ifs p ar l act e bia is d utr es a es élé du ré nts me sul glo bal tat |
Rés ulta ts r e tés de por s rcic exe es a n tér ieu rs |
Rés ulta t net |
al Tot |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 -17 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | -1. 49 7 |
-1. 15 7 |
-95 | -51 | 21 2 |
0 | 1.6 90 |
1.4 20 |
22 .59 0 |
| Va ria tio n d e la ju leu r d im ste va es ub les de lac ent me p em |
-42 | 42 | 0 | ||||||||
| de ale des Va ria tio jus in te v str ns ur u de isé uel nts ert tor me co uv ure au s a uxq s la c bil ité de tel le q pta rtu om co uve re ue déf uée ini n I FR S n 'es liq t p e e as app |
83 | -83 | 0 | ||||||||
| Aff ré ati du sul de l'e cic ect tat on xer e a n tér ieu r |
1.4 20 |
-1. 42 0 |
0 | ||||||||
| Ré sul de la éri od tat p e |
78 2 |
78 2 |
|||||||||
| s é lém s d ésu lta lob al Au tre ent t g u r n d e la leu r d Va ria tio ju ste va es ac - tifs fin cie dis nib les à l ent an rs po a v e - I r la ju leu r d fra is act ste mp su va es et d ts d és roi tio im int uta est e m ns erv e t lo de l'al ién hy thé ati tiq nan rs on po ue des ub les de lac im ent me p em |
0 | 44 | 44 0 |
||||||||
| Div ide nd dis trib ué es s |
-1. 06 3 |
-1. 06 3 |
|||||||||
| 30 t-1 7 -se p |
22 .07 3 |
-5 | -1. 53 9 |
-1. 15 7 |
-12 | -51 | 25 6 |
0 | 2.0 06 |
78 2 |
22 .35 3 |
| Ré sul de la éri od tat p e |
60 0 |
60 0 |
|||||||||
| s é lém s d ésu lta lob al Au tre ent t g u r |
|||||||||||
| n d e la leu r d ifs Va ria tio ju ste act va es - fin dis nib les à l cie ent an rs po a v e |
-10 9 |
-10 9 |
|||||||||
| r la leu r d fra - I ju is e act ste t mp su va es dro its de ion stim és int tat nt mu s e erv ena lor s d e l' alié ion hy thé tiq des im nat po ue ub les de lac ent me p em |
56 | 56 | |||||||||
| 31 -18 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | 53 -1. 9 |
-1. 10 1 |
-12 | -51 | 14 7 |
0 | 2.0 06 |
1.3 82 |
22 . 9 00 |
| ital Cap |
Fra is d'a ugm en ion de tat ital cap |
Rés e d old erv u s e des s d riat ion va e la j leu ust e va r des bie imm ns o bili ers |
Rés es l iée erv s au x fra is e t dr oits de mu imé ion s in tat est ter lor s d e l'a lié ant ven hy hét ion iqu nat pot e des ubl es d im me e pla ent cem |
Rés e d old e d aria erv u s es v tion s d e ju leu r de s in ste va s de tru nts rtu me co uve re és a uel s la oris aut uxq co mp tab ilité de elle rtu re t co uve dé fini 'est IFR S n que e en pa s liqu ée app |
Act ion s pro pre s |
Rés erv es liée s à la réé val ion uat de la j ust e val de eur s ifs fina act n s d cier isp o nib les à la te ven |
Rés es l iée s à erv la réé val ion uat de la j ale ust e v ur des ifs p ar l act e bia is d utr es a es élé du ré nts me sul glo bal tat |
Rés ulta ts r e tés de por s rcic exe es a n tér ieu rs |
Rés ulta t net |
al Tot |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 -18 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | 53 -1. 9 |
-1. 10 1 |
-12 | -51 | 14 7 |
0 | 2.0 06 |
1.3 82 |
22 .90 0 |
| Va n d e la leu r d ria tio ju im ste va es ub les de lac ent me p em |
-10 8 |
10 8 |
0 | ||||||||
| de ale des Va ria tio jus in te v str ns ur u de isé uel nts ert tor me co uv ure au s a uxq s la c bil ité de lle pta ert te om co uv ure qu e déf n I FR S n 'es liq uée ini t p e e as app |
29 | -29 | 0 | ||||||||
| Aff ati du ré sul de l'e cic ect tat on xer e a n tér ieu r |
1.3 82 |
-1. 38 2 |
0 | ||||||||
| Ré sul de la éri od tat p e |
89 0 |
89 0 |
|||||||||
| s é lém ésu Au s d lta lob al tre ent t g u r n d e la leu r d Va ria tio ju ste va es ac - tifs fin le bia is d élé cie aut an rs par es res du ré sul lob al nts tat me g - I r la ju leu r d fra is act ste mp su va es |
-34 | -34 | |||||||||
| et d ts d és roi tio im int uta est e m ns erv e t lo de l'al ién hy thé ati tiq nan rs on po ue des ub les de lac im ent me p em |
0 | 0 | |||||||||
| Div ide nd dis trib ué es s |
-1. 06 3 |
-1. 06 3 |
|||||||||
| 30 t-1 8 -se p |
22 .07 3 |
-5 | -1. 64 8 |
-1. 10 1 |
18 | -51 | 14 7 |
-34 | 2.4 04 |
89 0 |
22 .69 3 |
Immo Moury SCA (ci-après dénommée « Immo Moury » ou la « Société » est une Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) ayant son siège social et administratif à 4000 Liège, Rue Sainte-Marie, 24. Les états financiers résumés de la société couvrant la période du 1er avril 2018 au 30 septembre 2018 ont été arrêtés par le gérant statutaire, Moury Management SA, lors du Conseil d'Administration du 15 novembre 2018.
Certaines informations financières dans ce rapport financier semestriel ont été arrondies et en conséquence, les nombres figurant en total dans ce rapport peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte.
Les états financiers sont établis conformément à IAS 34 tels qu'adoptés dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique en tenant compte des dispositions particulières de l'Arrêté Royal SIR. Les états financiers semestriels sont établis selon les mêmes règles d'évaluation que celles retenues pour la rédaction du rapport financier annuel au 31 mars 2018 sauf en ce qui concerne l'application des nouvelles normes IFRS 9 et 15 :
La norme IFRS 9 contient les dispositions relatives à la classification et à l'évaluation des actifs et passifs financiers, la dépréciation des actifs financiers et la comptabilité de couverture générale. IFRS 9 remplace la majeure partie de la norme IAS 39 – Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation. L'application de la norme IFRS 9 n'a pas d'impact matériel sur les états financiers de Immo Moury. En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers évalués au coût amorti, y compris les créances commerciales, l'application initiale du modèle des pertes de crédit attendues selon IFRS 9 conduit à la comptabilisation plus tôt des pertes de crédit par rapport au modèle des pertes de crédit encourues actuellement appliqué selon IAS 39. Compte tenu des montants relativement limités des créances commerciales combinés au faible risque de crédit associé, ceci a un impact de € 1 millier sur les états financiers de Immo Moury. En ce qui concerne les participations dans d'autres sociétés immobilières réglementées, Immo Moury a fait le choix de l'option prévue dans IFRS 9 de comptabiliser leurs variations de juste valeur dans les autres éléments du résultat global.
IFRS 15 – Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients (entrée en vigueur au 1er janvier 2018)
La norme IFRS 15 établit un modèle unique complet quant à la comptabilisation des produits des activités ordinaires provenant de contrats avec des clients.
La norme IFRS 15 n'a pas d'impact matériel sur les états financiers consolidés d'Immo Moury SCA car les contrats de location sont exclus du champ d'application de la norme et représentent la principale source de produits pour Immo Moury SCA.
Immo Moury SCA n'a pas appliqué les nouvelles normes suivantes qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur :
La norme IFRS 16 fournit un modèle complet pour l'identification des accords de location et leur traitement dans les états financiers du preneur et du bailleur. Elle remplacera la norme IAS 17 – Contrats de location ainsi que les interprétations associées lors de son entrée en vigueur. IFRS 16 n'a pas encore été adoptée par l'UE. Des changements significatifs sont introduits par IFRS 16 en ce qui concerne la comptabilisation par le preneur avec la suppression de la distinction entre location simple et location-financement et la comptabilisation d'actifs et de passifs pour tous les contrats de location (sauf exceptions limitées aux locations à courtterme et aux locations d'actifs de faible valeur). Contrairement à la comptabilisation par le preneur, la norme IFRS 16 maintient en substance les dispositions de la norme IAS 17 quant à la comptabilisation par le bailleur et conserve l'obligation pour le bailleur de classer une location comme location simple ou locationfinancement.
Comme Immo Moury SCA agit presqu'exclusivement comme bailleur, la norme IFRS 16 ne devrait pas avoir d'impact matériel sur ses états financiers consolidés. Dans les cas limités où Immo Moury SCA est le preneur dans des contrats classés en location simple selon IAS 17 et non sujets aux exemptions de la norme IFRS 16 (p.ex. les bureaux utilisés par la société), un actif au titre du droit d'utilisation et un passif associé seront comptabilisés dans le bilan consolidé.
| mil lier En s € |
Co mm |
erc es |
Ré | sid l tie en |
Bu | rea ux |
Se mi |
du iel In str |
Tit res |
SI R |
No n a |
ffe cté |
TO | TA L |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
|
| loc i fs Re at ts ve nu s ne |
14 1 |
13 2 |
16 3 |
14 9 |
47 7 |
47 0 |
20 6 |
18 6 |
18 9 |
17 1 |
-13 | -12 | 1.1 62 |
1.0 96 |
| Po nt cte ur ce ag e p ar se ur |
% 12 |
% 12 |
% 14 |
% 14 |
% 41 |
% 43 |
% 18 |
% 17 |
% 16 |
% 16 |
-1% | -1% | 0% 10 |
0% 10 |
| ria ion de la jus leu de im b les Va t te va r s me u |
-4 | 80 | -1 | 0 | 12 2 |
-90 | 8 | -10 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12 5 |
-20 |
| és lta d 'im b le de lac R t s nte u ur ve me u p e nt me |
0 | 0 | 0 | 73 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 73 |
| du ha d 'ex lo Au its ita ion tre et t s p ro c rge s p |
-32 0 |
-32 8 |
-32 0 |
-32 8 |
||||||||||
| és lta d 'ex lo R ita ion t t p u |
96 7 |
82 1 |
||||||||||||
| és lta fin R ier t u an c |
12 | 12 | -26 | 12 | ||||||||||
| ôt Im p s |
-51 | -51 | -51 | -51 | ||||||||||
| és lta de la ér de R io t p u |
89 0 |
78 2 |
1 Etablie conformément à la norme IFRS 8.
| En mil lier s € |
Co mm erc es |
Ré sid tie l en |
Bu | rea ux |
Se mi |
du iel In str |
SIR | No | ffe cté n a |
TO | TA L |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
|
| b les de lac Im t me u p em en |
4.3 40 |
4.3 44 |
6.9 80 |
6.6 75 |
6.8 22 |
6.7 00 |
4.4 53 |
4.4 45 |
0 | 0 | 0 | 0 | 22 .59 6 |
22 .16 4 |
| Po nt cte ur ce ag e p ar se ur |
19 % |
20 % |
31 % |
30 % |
30 % |
30 % |
20 % |
20 % |
0% | 0% | 0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| éa les Cr ia nc es co mm erc |
0 | 0 | 15 | 23 | 20 | 0 | 45 | 11 | 0 | 0 | 0 | 0 | 80 | 34 |
| fs fin Ac i ier t ts an c s n on co ur an |
16 | 16 | 34 | 31 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.1 69 |
4.2 03 |
24 | 18 | 4.2 43 |
4.2 68 |
| f s Ac i ie ls t to ec r |
4.3 56 |
4.3 60 |
7.0 29 |
6.7 29 |
6.8 42 |
6.7 00 |
4.4 98 |
4.4 56 |
4.1 69 |
4.2 03 |
24 | 18 | 26 .91 9 |
26 .46 6 |
| Po nt cte ur ce ag e p ar se ur |
16 % |
17 % |
26 % |
25 % |
26 % |
25 % |
17 % |
17 % |
15 % |
16 % |
0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| fs Au i ris i- de tre ct s a no n r ep c ssu s |
68 3 |
42 0 |
68 3 |
42 0 |
||||||||||
| AC TIF |
27 .60 2 |
26 .88 6 |
||||||||||||
| b les de lac Ac is it ion im t qu en me u p em en |
0 | 0 | 30 7 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 30 7 |
0 |
| és b les de lac Tr iv im ct t av au x a en me u p em en |
0 | 0 | 0 | 22 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 22 |
| b lisa l les Inv iss im i ion inc t ts t es em en en mo s or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 53 | 28 | 53 | 28 |
| iss de im b i lisa ion inc l les Am ort ts t em en s mo s or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 11 | 5 | 11 |
| b lisa l les Inv iss im i ion t ts t es em en en mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 28 | 1 | 28 |
| de b lisa l les Am iss im i ion ort ts t em en s mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 11 | 5 | 11 |
| mil lier s € En |
Liè ge |
Bru xe |
lle s |
Ha | ina ut |
SIR | No n a |
ffe cté |
To | tal | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
30 09 18 |
30 09 17 |
|
| s lo ifs Re cat ts ve nu ne |
91 0 |
86 2 |
1 | 0 | 76 | 75 | 18 9 |
17 1 |
-13 | -12 | 1.1 62 |
1.0 96 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
78 % |
79 % |
0% | 0% | 7% | 7% | 16 % |
16 % |
-1% | -1% | 10 0% |
10 0% |
| n d e la leu r d ub les Va ria tio ju im ste va es me |
11 2 |
-30 | 5 | 0 | 8 | 10 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12 5 |
-20 |
| és lta d 'im b le de lac R t s nte t u ur ve me u p em en |
0 | 73 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 73 |
| du its ha d 'ex lo ita ion Au tre et t s p ro c rge s p |
-32 0 |
-32 8 |
-32 0 |
-32 8 |
||||||||
| Ré lta t d 'ex loi ion tat su p |
96 7 |
82 1 |
||||||||||
| Ré lta t fi nci su na er |
12 | 12 | -26 | 12 | ||||||||
| ôts Im p |
-51 | -51 | -51 | -51 | ||||||||
| Ré lta t d e l éri od su a p e |
89 0 |
78 2 |
| illie En rs € m |
Liè | ge | Bru xe |
lle s |
ina Ha |
ut | SIR | No n a |
ffe cté |
TO | TA L |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
30 09 18 |
31 03 18 |
|
| ub les de lac Im t me p em en |
20 .81 3 |
20 .39 4 |
22 5 |
22 0 |
1.5 58 |
1.5 50 |
0 | 0 | 0 | 0 | 22 .59 6 |
22 .16 4 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
92 % |
92 % |
1% | 1% | 7% | 7% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| Cré iale an ces co mm erc s |
56 | 32 | 0 | 0 | 24 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 80 | 34 |
| tifs fin Ac cie ts an rs no n c ou ran |
50 | 47 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.1 69 |
4.2 03 |
24 | 18 | 4.2 43 |
4.2 68 |
| tif ls Ac rie to sec |
20 .91 9 |
20 .47 3 |
22 5 |
22 0 |
1.5 82 |
1.5 52 |
4.1 69 |
4.2 03 |
24 | 18 | 26 .91 9 |
26 .46 6 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
78 % |
77 % |
1% | 1% | 6% | 6% | 15 % |
16 % |
0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| fs de Au cti ris ci- tre s a no n r ep ssu s |
68 3 |
42 0 |
68 3 |
42 0 |
||||||||
| AC TIF |
27 .60 2 |
26 .88 6 |
||||||||||
| b les de lac Ac is it ion im t qu en me u p em en |
30 7 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 30 7 |
0 |
| és b les de lac Tr iv im ct t av au x a en me u p em en |
0 | 22 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 22 |
| Inv iss im b i lisa ion inc l les t ts t es em en en mo s or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 53 | 28 | 53 | 28 |
| Am iss de im b i lisa ion inc l les ort ts t em en s mo s or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 11 | 5 | 11 |
| Inv iss im b i lisa ion l les t ts t es em en en mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 28 | 1 | 28 |
| Am iss de im b i lisa ion l les ort ts t em en s mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 11 | 5 | 11 |
| En milliers € | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 1.183 | 1.108 |
| Loyers perçus | 991 | 937 |
| Indemnités de rupture anticipée de bail | 3 | 0 |
| Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers | 189 | 171 |
Les loyers perçus au cours de la période ont augmenté de 5,8% en comparaison avec la même période de l'année précédente suite à un taux d'occupation très élevé au cours de la période.
Les "Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers" consistent en dividendes mis en paiement au cours de la période ainsi qu'au produit net attribué par Cofinimmo aux droits d'allocation irréductible non exercés dans le cadre de son augmentation de capital.
| En milliers € | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Récupération de charges locatives et de taxes et charges locatives et | ||
| taxes normalement assumées par le locataire sur les immeubles | ||
| loués | 65 | 76 |
| Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 58 | 78 |
| Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 8 | -2 |
| Charges locatives et de taxes et charges locatives et taxes normale | ||
| ment assumées par le locataire sur les immeubles loués | -109 | -115 |
| Charges locatives exposées par le propriétaire | -108 | -114 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1 | -1 |
Pour rappel, l'application de l'interprétation IFRIC 21 impose de reconnaître dès le 1er janvier les taxes immobilières pour toute l'année. Durant la période du 1er avril au 30 septembre, aucune charge de précompte et aucune refacturation n'est donc prise en compte excepté les éventuelles différences entre les montants estimés à la clôture précédente et les produits et charges réelles.
| En milliers € | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Frais de gestion immobilière | 89 | 90 |
| Honoraires versés au gérant | 38 | 38 |
| Charges internes de gestion d'immeubles | 51 | 52 |
Pour l'exercice se clôturant au 31 mars 2019, les honoraires versés au gérant ont été fixés à € 75 milliers par l'assemblée générale du 11 septembre 2018 de la société selon l'article 16 des statuts d'Immo Moury SCA.
Les charges internes de gestion immobilière correspondent aux frais de personnel relatifs aux fonctions technique, commerciale et juridique.
| En milliers € | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Frais généraux | 113 | 103 |
| Frais de fonctionnement | 64 | 47 |
| Amortissement | 10 | 6 |
| Honoraires | 3 | 2 |
| Frais liés au statut de SIR | 36 | 48 |
Les frais généraux d'Immo Moury couvrent tous les frais qui ne sont pas imputables à la gestion, à l'entretien et à la maintenance des immeubles.
Ils reprennent les frais de fonctionnement (frais du personnel comptable et de la direction financière, fournitures de bureaux, consommations diverses, etc.), les amortissements des autres immobilisations corporelles, les honoraires payés à divers consultants externes (juristes, fiscaliste, etc.) et les frais liés au statut de SIR. Ces derniers comprennent toutes les charges requises par la cotation sur un marché public (Euronext, taxe OPC, quote-part dans les frais de fonctionnement de la FSMA, frais lié à l'audit interne, maintenance du site internet, etc).
L'augmentation des frais généraux est liée principalement à l'amortissement, la maintenance et l'hébergement sur le cloud du nouveau programme informatique implémenté au 1e avril 2018.
| En milliers d'€ | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Résultat financier | -26 | 12 |
| Revenus financiers | 0 | 2 |
| Charges d'intérêts nettes | -28 | -33 |
| Autres charges financières | -4 | -4 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 6 | 48 |
Les charges d'intérêts concernent les intérêts sur la dette de location-financement relatif à l'immeuble de Courcelles ainsi que les intérêts sur les lignes de crédits court terme.
La variation de juste valeur positive sur le passif financier est due à la valorisation de la couverture bancaire contractée le 16 mars 2016 pour fixer le taux d'intérêt à un taux fixe de 2,05% sur un montant de € 1.600 milliers jusqu'en mars 2036. La couverture n'est pas du hedging au sens de IFRS 9.
| En milliers d'€ | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Impôt | 51 | 51 |
| Impôts des sociétés | 0 | 0 |
| Impôts et précomptes dus ou versés | -51 | -51 |
| Exit tax | 0 | 0 |
Au 30 septembre 2018, la charge d'impôts de € 51 milliers concerne le précompte mobilier sur les dividendes perçus des autres SIR.
Les acquisitions en immobilisations incorporelles correspondent à l'achat d'un nouveau programme informatique de comptabilité et gestion des immeubles.
Un solde de € 6 milliers sera à payer par Immo Moury avant le 31 mars 2019 pour la finalisation de l'implémentation du logiciel.
| En milliers d'€ | 30 09 2017 | 31 03 2018 |
|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | ||
| Valeur d'acquisition au début de la période | 0 | 0 |
| Acquisitions | 53 | 0 |
| Cessions | 0 | 0 |
| Valeur d'acquisition en fin de période |
53 | 0 |
| Amortissements au début de la période | 0 | 0 |
| Dotations | -5 | 0 |
| Reprises | 0 | 0 |
| Amortissements en fin de période | -5 | 0 |
| Valeur comptable nette en fin de période | 48 | 0 |
| en milliers € | 30 09 2018 | 31 03 2018 | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 | Immeubles de placement |
Immeubles détenus en vue de la vente |
Immeubles de placement |
Immeubles détenus en vue de la vente |
| Valeur comptable au début de la période | 22.944 | 220 | 22.424 | 770 |
| Acquisition | 307 | 0 | 0 | 0 |
| Autres investissements (travaux activables) | 0 | 0 | 22 | 0 |
| Cession | 0 | 0 | -450 | -550 |
| Transfert aux actifs détenus en vue de la vente | +220 | -220 | 0 | 0 |
| Variation de la juste valeur | 125 | 0 | -52 | 0 |
| Valeur comptable en fin de période | 22.596 | 0 | 22.944 | 220 |
| Valorisation de l'expert immobilier | 22.596 | 22.164 |
La juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente découle des rapports d'évaluation de l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Elle s'élève à € 22.596 milliers au 30 septembre 2018.
En juin 2018, un appartement et un studio (avec caves et parkings intérieurs) ont été acquis pour une valeur de € 307 milliers dans la Résidence Cathédrale dans le centre de Liège.
L'appartement situé Avenue Genicot à Bruxelles classé en « Immeubles détenus en vue leur vente » au 31 mars 2018 a été remis à la location et est par conséquent classé en immeubles de placement au 30 septembre 2018.
Les actifs financiers consistent principalement en des titres d'autres SIR pour un montant de 4.269 milliers au 30 septembre 2018.
Les critères de classification des actifs et passifs financiers ont changé : la nouvelle norme IFRS 9 définit trois principales catégories en termes de classification des actifs et passifs financiers qui sont les suivants :
La catégorie Détenus à des fins de transaction relative à la norme IAS 39, a été supprimée.
Immo Moury a opté pour la classification de ces instruments financiers à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global. Ceci implique que les résultats futurs sur vente éventuelle seront également enregistrés par le biais des autres éléments du résultat global.
La juste valeur des titres SIR est déterminée sur base des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs (niveau 1 selon IFRS 13).
| En quantité | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2017 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2017 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 31 mars 2018 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2018 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
Les mutations de la période concernant les titres SIR en portefeuille sont les suivantes:
| En valeur d'acquisition | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2017 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2017 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 31 mars 2018 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2018 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| En juste valeur | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2017 | 2.874 | 1.395 | 4.269 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | 41 | 3 | 44 |
| Au 30 septembre 2017 | 2.915 | 1.398 | 4.313 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | -87 | -23 | -110 |
| Au 31 mars 2018 | 2.828 | 1.375 | 4.203 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | 54 | -88 | -34 |
| Au 30 septembre 2018 | 2.882 | 1.287 | 4.169 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 30 septembre 2017 |
341 | -84 | 257 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 31 mars 2018 |
254 | -107 | 147 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 30 septembre 2018 |
308 | -195 | 113 |
La juste valeur des créances commerciales est estimée égale à leur valeur comptable vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).
| En milliers d'€ | 30 09 2018 | 31 03 2018 |
|---|---|---|
| Créances commerciales | 80 | 160 |
| Créances commerciales | 69 | 34 |
| Réduction créances douteuse | -1 | 0 |
| Factures à établir | 12 | 126 |
Vu le faible niveau des créances commerciales ouvertes, il n'y a aucun risque de concentration sur ce poste.
Au 30 septembre 2018, les provisions pour pertes attendues sur les créances s'élèvent à € 1 millier suite à l'application initiale du modèle des pertes de crédit attendues selon IFRS 9.
Les loyers versés anticipativement par les locataires s'élèvent à € 31 milliers au 30 septembre 2018 et sont classés en « Dettes commerciales et autres dettes courantes ».
| En milliers d'€ | 30 09 2018 | 31 03 2018 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | 207 | 208 |
| Dettes de location financement | 162 | 162 |
| Garanties locatives reçues | 45 | 46 |
| Dettes financières courantes | 3.268 | 3.335 |
| Straight loan CBC | 0 | 0 |
| Straight loan BNP | 3.200 | 3.200 |
| Dettes de location financement | 68 | 135 |
| En milliers d'€ | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
| Etat du résultat global | 28 | 34 |
| Charges d'intérêts sur la dette location financement | 7 | 11 |
| Charges d'intérêts sur straight loans | 21 | 23 |
La juste valeur des dettes de location de financement s'élève à € 230 milliers et est déterminée sur base du taux d'intérêt du marché (niveau 2 selon IFRS 13).
La juste valeur des dettes financières relative au straight loan est estimée identique à sa valeur comptable vu que le taux d'intérêt est variable (niveau 2 selon IFRS 13).
Les loyers futurs à payer (capital et intérêts) pour le contrat de location de financement se décomposent comme suit :
| En milliers d'€ | 30 09 2018 | |
|---|---|---|
| Loyers à payer | 230 | |
| A moins d'un an | 68 | |
| Entre 1 et 5 ans | 162 | |
| Plus de 5 ans | 0 |
Le ratio d'endettement d'Immo Moury est passé de 14,7% au 31 mars 2018 à 17,8% au 30 septembre 2018. Le calcul du ratio d'endettement se détaille comme suit :
| En milliers d'EUR | 30 09 2018 |
|---|---|
| Passif | 4.909 |
| I.Passifs non courants | |
| A.Provisions | 0 |
| C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés | 0 |
| F. Passifs d'impôts différés | 0 |
| II.Passifs courants | |
| A.Provisions | 0 |
| C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés | 0 |
| F. Comptes de régularisation | -13 |
| Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur) : | 4.896 |
| Total des rubriques de l'Actif du bilan | 27.603 |
| Instruments de couverture autorisés comptabilisés à l'Actif du bilan | -24 |
| Total de l'actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénominateur) : |
27.579 |
| Taux d'endettement au 30 septembre 2018 | 17,8% |
| (En nombre d'actions) | 30 09 2018 | 30 09 2017 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions souscrites | 463.154 | 463.154 |
| Nombre d'actions propres | 1.030 | 1.030 |
| Nombre d'actions de base ayant droit au dividende (1) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre moyen d'actions de base en circulation (2) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre d'actions diluées ayant droit au dividende (3) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre moyen d'actions diluées en circulation (3) | 462.124 | 462.124 |
| Résultat de la période (en milliers d'€) | 890 | 782 |
| Résultat global de la période (en milliers d'€) | 856 | 826 |
| Résultat de la période par action de base et diluée en € | 1,93 | 1,69 |
| Résultat global de la période par action de base et diluée en € | 1,85 | 1,79 |
(1) Actions propres déduites
(2) Ce nombre moyen est calculé conformément à l'IAS 33
(3) Il s'agit du nombre d'actions théoriquement sur le marché si, en plus des actions actuellement en circulation, les stock-options, les bons de souscription d'actions, etc. étaient exercés. Au 30 septembre 2017 et 30 septembre 2018, il n'y a aucun effet diluant.
Les principaux risques financiers sont exposés et commentés dans le rapport de gestion dans la section « Informations sur les risques ».
La sensibilité au risque de liquidité sera détaillée dans le rapport au 31 mars 2019.
La sensibilité au risque d'intérêt ne concerne que les deux lignes de crédit.
Une augmentation du taux d'intérêt Euribor de 0,5 % génèrerait une augmentation de la charge d'intérêts annuelle de € 16 milliers dans l'hypothèse où les lignes de crédit CBC et BNP seraient utilisées à concurrence de € 3.200 milliers de manière ininterrompue pendant un an (correspondant au niveau d'utilisation au 30 septembre 2018).
La dette de location-financement est à taux d'intérêt fixe. Elle n'est par conséquent pas sensible aux variations du taux d'intérêt.
Concernant la couverture à taux fixe mentionnée ci-dessus, Immo Moury a conclu le 16 mars 2016 un IRS à 2,05% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 31 mars 2016 au 31 mars 2036 et portant sur un montant notionnel de € 1,6 millions. Au 30 septembre 2018, sa juste valeur comptabilisée en « Actifs financiers non courants » s'élève à un actif de € 24 milliers (contre € 18 milliers au 31 mars 2018).
Au 30 septembre 2018, le résultat financier comprend un produit de € 6 milliers, représentant la variation de la juste valeur de l'instrument financier pour lequel la comptabilité de couverture (au sens de l'IAS 39) n'est pas appliquée. Cet élément du résultat n'affecte pas le cash-flow de la Société. A la date d'échéance finale de l'instrument financier, sa valeur sera nulle et les variations de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en résultats.
Une simulation a été réalisée sur l'instrument financier et indique qu'une baisse supplémentaire de 25 points de base des taux d'intérêts long terme (20 ans) se traduirait par une charge (non monétaire) de € 66 milliers. Cette baisse de taux aurait un impact au niveau de compte de résultat de Immo Moury.
Les opérations non inscrites au bilan sont reprises ci-dessous :
De manière générale, Immo Moury obtient des garanties locatives conformes aux pratiques du marché et à la législation applicable, essentiellement sous la forme de garantie bancaire, ou de compte bloqué, dans le cadre de la location de ses immeubles.
Au 30 septembre 2018, les garanties bancaires s'élèvent à € 514 milliers (contre € 524 milliers au 31 mars 2018).
Le contrat de location financement en cours concernant l'immeuble de placement de Courcelles comporte une option d'achat à terme équivalente à 10 % de la valeur initiale de l'immeuble pris en location financement, soit € 129 milliers. Cette option pourra être levée le 23 avril 2019.
Lors des fusions, acquisitions et scissions partielles, les sociétés Bemat SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA, et Sari Finance SA ont apportés à Immo Moury les garanties suivantes :
Toutefois, en dépit des garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossible à déterminer pour Immo Moury.
À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnementale et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé.
Au 30 septembre 2018, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».
Le Conseil d'administration de Moury Management SA, composé des membres suivants :
atteste que, à sa connaissance :
Le Conseil d'administration de Moury Management SA déclare également que, pour autant qu'il en soit au courant :
| Publication du rapport financier annuel au 31 mars 2019 | courant juillet 2019 |
|---|---|
| Assemblée générale ordinaire | 10 septembre 2019 |
| Paiement du dividende | 17 octobre 2019 |
| Publication du rapport semestriel au 30 septembre 2019 | 20 décembre 2019 |
POUR TOUTES INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :
Gilles-Olivier Moury Sonia Laschet
[email protected] [email protected]
Administrateur Directrice financière
Tél : 04/221.03.10 Tél : 04/221.03.10
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