RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2020

CHIFFRES-CLÉS1

(en milliers d'EUR)	31 mars 2020	31 mars 2019
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier	23.592	22.912
Juste valeur du portefeuille titres SIR	4.344	4.552
Total portefeuille	27.936	27.464
Taux d'occupation des immeubles 2	95,40%	95,50%
Rendement brut annuel des immeubles 3	8,43%	8,61%
Ratio d'endettement 4	18,15%	17,30%
ETAT DU RESULTAT GLOBAL
Résultat locatif net	2.213	2.197
Résultat immobilier	2.071	2.005
Résultat d'exploitation des immeubles	1.558	1.619
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	1.322	1.373
Résultat sur vente d'immeubles de placement	1	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-1	-108
Résultat d'exploitation	1.322	1.265
Résultat financier	-238	-197
Impôts	-71	-72
Résultat net de l'exercice	1.013	996
Autres éléments du résultat global	-208	349
Résultat global de l'exercice	805	1.345
Résultat net de l'exercice, hors variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture	1.194	1.232
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE
Total des actifs non courants	28.037	27.376
Total des actifs courants	440	917
Total des actifs	28.477	28.293
Total des capitaux propres	22.925	23.182
Total des passifs non courants	425	298
Total des passifs courants	5.127	4.813
Total du passif	28.477	28.293
L'ACTION IMMO MOURY
Nombre d'actions souscrites (en nombre d'actions)	463.154	463.154
Valeur nette d'inventaire (en €) 5	49,5	50,1
Dividende brut par action (en €)	2,13	2,30
Dividende net par action (en €) 6	1,49	1,61
Cours de bourse au 31 mars (en €)	44,8	45,8
Cours de bourse moyen au cours de l'exercice (en €) 7	49,4	45,8
Rendement dividendaire brut (en%) 8	4,31%	5,02%
Rendement dividendaire net (en%)	3,02%	3,52%

1. Il s'agit de chiffres clés établis sur base statutaire. Immo Moury prépare en effet uniquement des comptes statutaires. Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis. 2. Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains, des immeubles en construction et des immeubles détenus en vue de la vente.

3. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus au cours de l'exercice (€ 1.988 milliers) et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période (€ 23.592 milliers). Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d'Immo Moury et, dans certains cas, acompte sur dividende perçus). Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.

4. Calculé comme le ratio entre l'endettement défini par l'article 13 §1er, alinéa 2,3 et 4 de l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif. Le détail du calcul est repris en note 32 du rapport sur les états financiers.

5. Valeur obtenue en divisant l'actif net d'Immo Moury par le nombre d'actions émises sous déduction des actions propres détenues par la société à la date de clôture.

6. Depuis le 1er janvier 2017, le précompte mobilier sur les dividendes s'élève à 30%.

7. Le cours de bourse moyen est calculé comme la moyenne des cours de clôture de l'action Immo Moury au cours de l'exercice.

8. Valeur obtenue en divisant le dividende brut par le cours de bourse moyen de l'exercice.

SOMMAIRE

RAPPORT DE GESTION DU GÉRANT STATUTAIRE

CHIFFRES CLÉS	00
QUI SOMMES-NOUS ?	02
MESSAGE DU PRÉSIDENT	03
GÉRANT STATUTAIRE ET SON CONSEIL D'ADMINISTRATION	04
DIRIGEANTS EFFECTIFS ET ÉQUIPE OPÉRATIONNELLE	04
FAITS MARQUANTS DE L'EXERCICE	05
STRATÉGIE ET POLITIQUE D'IMMO MOURY	06
INFORMATIONS BOURSIÈRES	07
RAPPORT DE GESTION DU GÉRANT STATUTAIRE	09
RAPPORT IMMOBILIER	35
RAPPORT SUR LES ÉTATS FINANCIERS	47
ANNEXES AUX ÉTATS FINANCIERS	52
RAPPORT DU COMMISSAIRE SUR LES COMPTES ANNUELS	85
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX	91
FICHE INFORMATIVE ET CALENDRIER FINANCIER	92

QUI SOMMES-NOUS?

Immo Moury SCA a été constituée le 18 juillet 2007 et a été agréée en qualité de Sicafi belge le 21 août 2007. Depuis le 7 novembre 2014, Immo Moury SCA a acquis le statut de société immobilière réglementée publique.

Au 31 mars 2020, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s'élève à € 27.936 milliers.

Le portefeuille immobilier actuel est constitué d'immeubles situés essentiellement en Province de Liège mais également en Région Wallonne et en Région Bruxelloise, dont la juste valeur s'élève à € 23.592 milliers au 31 mars 2020. Ces immeubles en portefeuille au 31 mars 2020 représentent une surface de 36.227 m².

Le portefeuille est également constitué de titres d'autres sociétés immobilières réglementées dont la juste valeur est de € 4.344 milliers selon le cours de bourse au 31 mars 2020.

Immo Moury SCA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est d'environ € 21,5 millions suivant le cours de bourse de l'action Immo Moury au 6 juillet 2020.

MESSAGE DU PRÉSIDENT

Résultat net de l'exercice de € 1.013 milliers
Proposition à l'assemblée générale ordinaire d'un dividende brut de 2,1300 euros par action, soit un dividende net de 1,4910 euros (en diminution de 7% par rapport à l'exercice précédent)
Rendement dividendaire brut de 4,31% et net de 3,02%¹ par rapport au cours de bourse moyen de l'action Immo Moury au cours de l'exercice

Mesdames, Messieurs, Chers actionnaires,

Au 31 mars 2020, le portefeuille d'Immo Moury s'élève à 27,9 millions (y compris 4,3 millions d'euros de titres d'autres SIR).

Le résultat net est équivalent à l'année passé et s'élève à 1 million d'euros. Le résultat global est en forte diminution et s'élève à 0,8 millions d'euros suite à la baisse des cours de bourse des SIR en portefeuille au 31 mars 2020, en pleine crise du covid-19.

Le ratio d'endettement de Immo Moury au 31 mars 2020 se situe à 18,15%. Il en résulte une capacité d'endettement supplémentaire de l'ordre de € 13,3 millions à portefeuille constant.

Le gérant statutaire a décidé de proposer à l'assemblée générale des actionnaires du 8 septembre 2020 le paiement d'un dividende brut par action de 2,1300 euros (soit 1,4910 euros net par action), ce qui correspond à un rendement dividendaire brut de 4,31% sur base du cours moyen de l'action Immo Moury au cours de l'exercice.

Le payout s'établit à 1 million d'euros ce qui équivaut au seuil minimum de distribution² (comme détaillé au chapitre 3 de l'Annexe C de la loi du 13 juillet 2014). Le pourcentage du payout par rapport au résultat corrigé selon le chapitre 3 de l'Annexe C de la loi du 13 juillet 2014 s'élève à 80,4%.

À court terme, Immo Moury continuera sa politique de rénovation du patrimoine existant et envisage des investissements dans les secteurs du résidentiel et de bureaux.

Pour terminer, je tiens à remercier au nom du Conseil d'administration du gérant, l'ensemble de nos collaborateurs, partenaires et actionnaires, qui ont contribué à notre succès avec enthousiasme. Je les remercie plus particulièrement pour la confiance qu'ils nous ont témoignée depuis l'introduction en bourse et qu'ils continueront, je l'espère, à nous témoigner dans le futur.

M. MICHEL FORET,

président du Conseil d'administration de Moury Management SA, gérant statutaire.

^1. Le taux du précompte mobilier sur dividende s'élève à 30% depuis le 1er janvier 2017.

^2. Le détail du calcul est repris au point 9 du rapport de gestion.

GÉRANT STATUTAIRE ET SON CONSEIL D'ADMINISTRATION

Moury Management SA est l'associé commandité et gérant statutaire unique d'Immo Moury SCA.

Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la société immobilière réglementée Immo Moury et n'exerce aucun autre mandat.

Le mandat de gérant unique de Moury Management a été renouvelé lors de l'assemblée générale extraordinaire d'Immo Moury du 30 juin 2017 pour une durée indéterminée. Moury Management SA est représentée par son Conseil d'administration qui est composé comme suit :

Nom de l'administrateur	Fonction de l'administrateur	Critère d'indépendance	Période de fonction pendant l'exercice	Début de mandat	Fin de mandat	Nombre de renouvellements des administrateurs indépendants
Mr Michel Foret	Administrateur non exécutif (Président du Conseil)	Indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/2019	09/09/2025	-
Mr Gilles-Olivier Moury 1	Administrateur exécutif	Non indépendant	Tout l'exercice	27/09/2019	09/09/2025	Non applicable
Mme Christelle Goffin 2	Administrateur exécutif	Non indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/2019	09/09/2025	Non applicable
Mme Danielle Coune	Administrateur non exécutif	Indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/2019	09/09/2025	-
Mr Michel Firket	Administrateur non exécutif	Indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/2019	09/09/2025	-

DIRIGEANTS EFFECTIFS ET ÉQUIPE OPÉRATIONNELLE

Conformément à l'article 14, §3 de la loi du 12 mai 2014, la direction effective d'Immo Moury est confiée à Monsieur Gilles-Olivier Moury et Madame Christelle Goffin, tous deux administrateurs de Moury Management SA. Monsieur Gilles-Olivier Moury exerce cette fonction à titre gratuit depuis la création de la société.

Immo Moury SCA dispose d'une équipe opérationnelle de cinq personnes placées sous la direction et la responsabilité de Moury Management SA.

1. Dirigeant effectif

^2. Dirigeant effectif

FAITS MARQUANTS DE L'EXERCICE

supplémentaire, à portefeuille constant, est dès lors de l'ordre de € 13,3 millions ²

^1. Calculé comme le ratio entre l'endettement défini par l'article 13 § 1er, alinea 2, 3 et 4 de l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières règlementées (€ 4.900 milliers) et le total de l'actif diminué des instruments de couverture comptabilisés à l'actif (€ 28.293 milliers). Le détail du calcul est repris en note 32.

^2. Calculé comme l'endettement complémentaire disponible avant d'atteindre le plafond d'endettement de 65% repris dans l'article 23 de l'AR du 13 juillet 2014, relatif aux SIR (soit € 28.477 milliers x 65% - 5.167 milliers).

STRATÉGIE ET POLITIQUE D'IMMO MOURY

Immo Moury poursuit une stratégie qui consiste à détenir ses immeubles pour compte propre pour une longue durée, les maintenir en parfait état locatif, y faire les travaux nécessaires pour les maintenir en parfaite conformité avec la réglementation existante et y apporter de la valeur ajoutée en les adaptant aux attentes des locataires et plus généralement de développer son portefeuille immobilier de manière prudente.

Cette stratégie est mise en œuvre, d'une part, par l'exécution de travaux de rénovation sur les biens immobiliers inoccupés et, d'autre part, par l'étude de dossiers d'investissement en ce qui concerne l'acquisition, la construction, la rénovation, l'extension ou, plus généralement, le développement de bâtiments.

À court terme, la Société a pour objectif de remettre en état les immeubles de placement inoccupés en vue de trouver rapidement des preneurs et de maintenir ainsi un taux d'occupation proche de 100%.

À long terme, elle entend mettre en œuvre une stratégie de croissance prudente qu'elle souhaite traduire par plusieurs investissements et a pour objectif d'atteindre une taille critique suffisante pour améliorer la liquidité de ses actions ainsi que de diversifier davantage son portefeuille.

La Société exécute cette stratégie en concluant des accords :

avec des exploitants pour acquérir ou construire des biens qui leur seront loués ;

avec des promoteurs et entrepreneurs pour acquérir des biens en état futur d'achèvement
avec des tiers pour réaliser des opérations qui dépasseraient la capacité d'investissement de la Société ou pour bénéficier de compétences locales ou sectorielles spécifiques.

La conjoncture économique n'a pas permis à Immo Moury de croître au rythme qu'elle avait escompté.

Toutefois, depuis son agrément, la Société a investi € 15 millions dans son patrimoine immobilier, ce qui représente une croissance de 83% de sa valeur initiale en 12 ans (malgré les quelques cessions récentes de biens immobiliers vétustes).

La Société ne bénéficie d'ailleurs aujourd'hui plus de dérogation à la règle suivant laquelle plus de 20% des actifs ne peuvent être placés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier.

La Société réitère sa volonté d'accroître la diversification de ses actifs.

Le management est à l'étude de projets d'investissement et reste attentif à toute forme d'opportunités qui pourraient se présenter et qui entrent dans la stratégie du management.

Les critères d'acquisition ou de développement suivants résument la stratégie d'Immo Moury :

bail de longue durée ;
locataires de qualité ;
- possibilité d'acquisition via la reprise de sociétés immobilières ;
localisations de premier plan du bien ;
investissements privilégiés entre 1 et 5 millions d'euros sur la base de bâtiments loués à plus de 75% ;
bâtiments polyvalents et de qualité ;
terrains à bâtir.

La Société est prête à saisir toute opportunité d'investissement qui s'offrirait à elle et qui correspondrait à ses critères d'acquisition et développement.

INFORMATIONS BOURSIÈRES

Au 31 mars 2020, la valeur nette d'inventaire est égale à € 49,61 contre un cours de bourse de € 49,40.

Au 31 mars 2019, la valeur nette d'inventaire est égale à € 47,90 contre un cours de bourse de € 45,80.

Compartiment : C (Small caps)

ISIN : BE0003893139 Code Euronext : BE0003893139 Marché : EURONEXT BRUXELLES Type : Actions - Actions ordinaires - Double fixing

IMMOMOURY RAPPORT ANNUEL 2020

RAPPORT DE GESTION DU GÉRANT STATUTAIRE

1. DÉCLARATION DE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE

ADHÉSION AU CODE BELGE DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

Immo Moury s.c.a. applique le Code belge de Gouvernance d'entreprise publié le 12 mars 2009 (ci-après, le "Code 2009"), qui constitue son code de référence au sens de l'article 3:6, §2, 1° du Code des sociétés et des associations qui peut être consulté notamment sur le site : www.corporategovernancecommittee. be. Le Conseil d'administration déclare qu'à sa connaissance, la gouvernance d'entreprise pratiquée par Immo Moury est conforme aux règles du Code 2009.

La charte de gouvernance d'entreprise d'Immo Moury a été rédigée par le gérant statutaire sur base des recommandations du Code belge de gouvernance d'entreprise 2009. Cette Charte qui a été mise à jour pour la dernière fois le 16 juillet 2018 est disponible sur notre site internet (www.immomoury.com).

DISPOSITIONS DU CODE AUXQUELLES LA SOCIÉTE NE S'EST PAS CONFORMÉE AU COURS DE L'EXERCICE QUI FAIT L'OBJET DU PRÉSENT RAPPORT

DURÉE DES MANDATS DES ADMINISTRATEURS DU GÉRANT1

Les administrateurs sont nommés pour six ans conformément à l'article 12 des statuts du gérant, ce qui déroge au principe 4 point 4.6 (p.16) du Code 2009, et sont rééligibles. L'activité de la société demande en effet la présence d'administrateurs expérimentés et la taille et l'organisation de la société requièrent une grande stabilité au sein du conseil d'administration.

ÉVALUATION PAR LES ADMINISTRATEURS NON EXÉCUTIFS2

En fonction de la stabilité du Conseil d'administration, de la taille limitée d'Immo Moury et de son caractère familial, le Conseil d'administration n'a pas instauré, comme le stipule le Code, de processus d'évaluation annuel par les administrateurs non exécutifs de leur interaction avec le management exécutif. Cette évaluation, effectuée sans la présence du CEO et des autres administrateurs exécutifs, est effectuée au même rythme que l'évaluation du fonctionnement du Conseil d'administration dans son ensemble (tous les trois ans).

COMITÉS D'AUDIT, DE NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION3

Immo Moury répond aux trois critères d'exclusion énumérés dans l'article 7:99, §3 et 7:87 §4 du Code des sociétés et des associations étant :

nombre moyen de salariés inférieur à 250 personnes
total du bilan inférieur ou égal à 43.000.000 euros
chiffres d'affaires net annuel inférieur ou égal à 50.000.000 euros.

Par conséquent, Immo Moury a décidé, en raison de sa moindre taille et de l'ampleur de ses activités, de n'instituer ni un comité d'audit, ni un comité de rémunération. En conséquence, le conseil d'administration du Gérant cumule ses compétences et les missions du comité de rémunération et du comité d'audit.

De plus, pour les mêmes raisons que celles énoncées ci-dessus, le conseil d'administration du Gérant a décidé également de ne pas instituer de comité de nomination.

RÉMUNERATION DES ADMINISTRATEURS EXÉCUTIFS ET DIRIGEANT EFFECTIFS4

En raison de l'ampleur de l'activité de la société et de la structure de son actionnariat, la rémunération des administrateurs exécutifs et des dirigeants effectifs n'est ni liée à leurs performances individuelles ni à celles de la société. La rémunération de Monsieur Gilles-Olivier Moury est constituée des jetons de présence au conseil d'administration. La rémunération de Christelle Goffin est constituée d'un package salarial incluant une voiture de société ainsi que des jetons de présence.

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES SYSTÈMES DE CONTRÔLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES

L'ORGANISATION DU CONTRÔLE INTERNE ET DE LA GESTION DES RISQUES

Compte tenu de la petite taille d'Immo Moury, du nombre très limité d'intervenants et de la forte implication directe et continue des dirigeants effectifs, l'organisation administrative et comptable existante est peu complexe et les canaux de communication très courts.

Le contrôle interne en matière d'information financière et comptable au sein d'Immo Moury repose sur les éléments suivants :

Respect des règles et principes comptables applicables
Communication des informations financières de la société
Reporting semestriel et budget régulièrement mis à jour

La qualité du contrôle interne est évaluée au fil de l'exercice :

par la direction effective, qui veille à la pertinence et à l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la Société et assure le suivi de l'audit interne et du contrôle externe effectué par le commissaire, formule tous avis et recommandations au conseil d'administration du gérant statutaire dans ces domaines ; elle procède notamment à la revue des clôtures semestrielles, des traitements comptables spécifiques, des litiges et des principaux risques ;
par l'auditeur interne qui est chargé d'examiner et d'évaluer le bon fonctionnement, l'efficacité et l'efficience du contrôle interne ainsi que des fonctions de compliance et de gestion des risques ;
par le commissaire dans le cadre de sa revue des comptes semestriels et annuels qui formule des recommandations concernant le contrôle interne et la tenue des états financiers.

INFORMATIONS SUR LES RISQUES

Toute activité comporte, par essence, des risques. L'objectif d'Immo Moury est de gérer au mieux ces risques afin de générer des revenus stables et récurrents. Les principaux facteurs de risques auxquels Immo Moury est confrontée font l'objet d'un suivi régulier.

Les principaux risques auxquels Immo Moury est confrontée ainsi que les réponses mises en place pour contrôler ces risques sont détaillés ci-dessous :

LE MARCHÉ

Risque économique

Description du risque

Immo Moury sca est exposée au risque de chômage immobilier en fonction de l'offre et de la demande sur le marché immobilier. Ce risque est étroitement lié à la diversification commerciale, géographique et sectorielle.

Réponses pour contrôler le risque La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante :

des types d'actifs (bureaux, semiindustriels, commerces, résidentiels, titres de SIR) ;
du type de locataire (public, privé) ;
de la localisation géographique des biens.

LE PATRIMOINE IMMOBILIER D'IMMO MOURY

Risque afférent aux revenus locatifs Description du risque

La totalité du chiffres d'affaires d'Immo Moury est constitué des loyers générés par la location d'une part et par la perception des dividendes des titres détenus dans d'autres SIR d'autre part. La société est dès lors exposée au risque de la perte de revenus locatifs liée au départ de locataires, au risque de défaillance financière des locataires ainsi qu'au risque lié à l'évolution de l'activité des autres SIR dans lesquelles Immo Moury détient des titres qui pourrait générer une diminution des dividendes en résultant. La diminution du taux d'occupation des immeubles, le défaut de paiement de loyers et la baisse des dividendes perçus sont susceptibles d'avoir une incidence négative sur les résultats d'Immo Moury. De plus, en cas de départ de locataire ou de renouvellement du bail, la vacance ou le renouvellement à un loyer inférieur peut affecter les revenus de la société et sa trésorerie.

Réponses pour contrôler le risque

Concernant la défaillance financière des locataires, des procédures de suivi de paiement rigoureuses sont mises en place.

Les immeubles amenant de manière récurrente des locataires avec une situation financière non solide sont identifiés et analysé en termes de rentabilité pour décider si il est opportun de les maintenir en portefeuille ou si il est préférable de les mettre en vente afin d'investir dans des biens immobiliers plus rentables.

Au 31 mars 2020, le taux d'occupation s'élève à 95,40% contre 95,50% au 31 mars 2019. Le montant des créances douteuses s'élève à € 1 millier à l'actif de bilan, les réductions de valeurs actées au cours de l'exercice s'élèvent à € 10 milliers et il n'y a pas eu de gratuités locatives accordées pendant la période.

Risque lié à la juste valeur des immeubles Description du risque

La Société est exposée au risque de variation négative de la juste valeur de son portefeuille immobilier telle qu'elle résulte des expertises indépendantes. La variation négative de la juste valeur du portefeuille a une incidence sur le résultat net, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.

La Société est également exposée au risque de surévaluation ou de sousévaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants par rapport à la réalité du marché.

Réponses pour contrôler le risque

Immo Moury mène une politique d'entretien constant de son portefeuille d'immeubles afin de maintenir, voire d'augmenter, les loyers existants, mais aussi de faciliter la relocation de ses actifs immobiliers.

Afin de limiter le risque de surévaluation ou de sous – évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants, Immo Moury organise des réunions et visites des biens immobiliers avec les experts immobiliers.

Ces mesures n'éliminent cependant pas complètement le risque de dépréciation des immeubles.

Risque liés aux titres détenus dans d'autres SIR

Description du risque

Ce risque concerne l'évolution de la juste valeur des titres de SIR en portefeuille qui sont cotées sur Euronext. L'évolution de la valeur de marché des titres de SIR en portefeuille est disponible respectivement sur les sites internet officiels de ces SIR et sur des sites boursiers. La variation du portefeuille a une incidence sur le résultat global, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.

Réponses pour contrôler le risque

Afin de limiter ce risque Immo Moury a acquis des titres Cofinimmo et Befimmo dont le rendement est stable et pour lesquels la liquidité est suffisante en cas de nécessité de vente immédiate. Ces titres assurent également une diversification du risque vu le grand nombre de biens gérés par ces sociétés.

Au 31 mars 2020, une variation négative de 1% de la juste valeur des titres de SIR aurait impact de € -43 milliers sur les fonds propres, de 0,03% sur le ratio d'endettement et pas d'impact sur le résultat net puisque la variation de juste valeur des titres SIR est enregistrée au niveau des autres éléments du résultat global.

Risque de sinistre et de dégradation Description du risque

La Société est exposée au risque de devoir supporter les conséquences financières liées à la survenance d'un sinistre majeur, au risque de dépréciation de ses immeubles à la suite de l'usure résultant de leur utilisation par ses locataires, etc.

Réponses pour contrôler le risque

Ces risques sont couverts par des assurances dont la valeur totale de couverture des immeubles est en concordance avec leur juste valeur. Le détail des montants assurés par immeuble ainsi que les primes payées sont repris dans le rapport immobilier du présent rapport en page 37.

Risques environnementaux en matière d'amiante et de pollution des sols Description du risque

Les risques environnementaux auxquels Immo Moury, en tant que propriétaire d'immeubles, est exposé sont principalement les risques de pollution du sol, les risques liés à la présence éventuelle de matériaux contenant de l'amiante, les risques liés à la présence de produits interdits en vertu des réglementations en vigueur tels que des transformateurs qui contiendraient des PCB, des groupes de froid contenant des CFC, etc. Ces risques environnementaux, s'ils surviennent, pourraient avoir des conséquences financières relativement importantes pour Immo Moury (travaux de dépollution du sol, d'assainissement...).

Réponses pour contrôler le risque

À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnemental et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé. De plus, le risque de pollution des sols et de présence d'amiante est atténué par les déclarations effectuées et, en ce qui concerne la présence d'amiante, les garanties apportées par les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires dans le cadre des opérations de scissions partielles, de fusion et d'acquisitions d'immeubles :

En matière de pollution des sols, les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires ont garanti à Immo Moury qu'à leur connaissance, l'usage des terrains, sols, sous-sols et immeubles bâtis transférés à Immo Moury n'a causé aucune pollution qui serait de nature à entraîner de quelconques obligations ou responsabilités dans le chef d'Immo Moury.
En matière d'amiante, les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires se sont engagées à l'égard d'Immo Moury à prendre à leur charge les frais d'établissement d'un inventaire relatif à la présence d'amiante dans les immeubles si Immo Moury ou un de ses locataires en faisait la demande, ainsi que les coûts des éventuels travaux de désamiantage qui seraient requis par la réglementation applicable.

En dépit des déclarations et garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossibles à déterminer pour la Société.

Actuellement, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque "ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols".

Risques liés aux opérations de fusion, de scission ou d'acquisition

Description du risque

Certains immeubles constituant le portefeuille immobilier ont été acquis dans le cadre de fusion ou de scission partielle de sociétés ou d'acquisition. Il ne peut être exclu que des passifs occultes aient été transférés à la Société lors de ces opérations.

Réponses pour contrôler le risque

Immo Moury a pris toutes les mesures d'usage dans ce type d'opérations, notamment en procédant à des audits de due diligence sur les biens apportés et sur la société absorbée.

Risques liés à la diversification du patrimoine immobilier

Description du risque

Afin d'assurer une répartition adéquate des risques, le patrimoine immobilier de la Société doit être diversifié tant au niveau sectoriel que géographique.

De plus, conformément à l'article 30 de la loi du 12 mai 2014, aucune opération effectuée par la société réglementée publique ne peut avoir pour effet que plus de 20% de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble d'actifs.

La FSMA peut, aux conditions fixées par elle, accorder une dérogation aux limites ci-dessus,

pour une période de 2 ans au maximum, à compter de la date d'agrément, ou
lorsque la SIRP établit qu'une telle dérogation est dans l'intérêt de ses actionnaires, ou
lorsque la SIRP établit qu'une telle dérogation est justifiée sur la base des caractéristiques spécifiques du placement, et notamment de l'ampleur et de la nature de celui-ci.

Cette dérogation ainsi que ses éventuelles conditions doivent être détaillées dans le prospectus et les rapports financiers annuels ou semestriels établis jusqu'au moment où la dérogation devient sans objet.

Les dérogations ci-dessus ne peuvent être accordées par la FSMA si le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses sociétés du périmètre dépasse 33% des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture autorisés, au moment de l'acquisition ou de la cession concernée.

Les dérogations sont retirées par la FSMA dans le cas où le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses sociétés du périmètre dépasse 33% des actifs consolidés à un quelconque moment de la période de dérogation.

La limite de 20% ne s'applique pas aux biens immobiliers ou actifs couverts par un engagement à long terme d'un Etat membre de l'Espace économique européen qui a la qualité de locataire ou utilisateur des biens concernés.

Réponses pour contrôler le risque

Toutes les opportunités d'investissement sont analysées afin d'identifier si elles dépasseraient la limite prudentielle, l'objectif étant d'augmenter progressivement le portefeuille immobilier de la société.

LES RISQUES FINANCIERS

Risque d'inflation et de déflation Description du risque

Les baux d'Immo Moury prévoient des clauses d'indexation des loyers liées à l'évolution de l'indice santé. De ce fait, la Société est exposée à un risque de déflation sur ses revenus. Par ailleurs, Immo Moury est également exposée au risque que les coûts auxquels elle doit faire face soient indexés sur une base qui évolue plus rapidement que l'indice-santé.

Réponses pour contrôler le risque En cas d'inflation ou de déflation, les coûts et les revenus sont impactés, ce qui limite l'impact global.

Risque de financement et de taux d'intérêt

Description du risque

L'endettement de la Société consiste en une dette de leasing financier dont les termes sont fixés jusqu'au 23 mars 2024 et à la signature de deux lignes de crédit à taux flottant pour un montant maximum de € 5 millions.

Réponses pour contrôler le risque

Au 31 mars 2020, le ratio d'endettement tel défini par l'AR du 13 juillet 2014 s'élève à 18,15%. Le taux flottant permet à Immo Moury de bénéficier de taux court terme très bas actuellement. Toutefois, pour limiter le risque sur la volatilité du taux d'intérêt, Immo Moury a contracté une couverture de taux d'intérêt à un taux IRS plus marge de 2,05% pour un montant de € 1,6 millions sur une durée de 20 ans.

De plus, une analyse régulière est réalisée afin d'évaluer si il est opportun de signer d'autre contrat de couverture de taux pour le montant de ligne de crédit disponible à taux flottant, c'est-à-dire € 3,4 millions.

Risques liés aux contreparties bancaires Description du risque

La Société est confrontée au risque d'insolvabilité de ses partenaires financiers, ce qui pourrait engendrer une perte de dépôt ou la résiliation de lignes de crédit existantes.

Réponses pour contrôler le risque

Immo Moury fait appel à différentes banques de référence pour assurer une certaine diversification et limiter le risque de défaillance d'une institution financière.

Risques liés à la hausse du précompte mobilier sur dividende

Description du risque

La Société détient des actions dans d'autres sociétés immobilières règlementées. Comme le statut fiscal d'Immo Moury ne lui permet pas de récupérer le précompte mobilier retenu à la source sur le dividende payé, une hausse de taux du précompte mobilier diminue le rendement net obtenu sur les actions.

Réponses pour contrôler le risque

La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante de ses actifs : entre les immeubles et titres de SIR. De plus, Immo Moury analyse périodiquement le rendement net des actions en portefeuille (déduction faite du précompte mobilier) et le compare avec le rendement obtenu sur les immeubles. Ceci permet de juger s'il est opportun de maintenir les actions en portefeuille ou s'il est préférable d'investir dans de nouveaux projets immobiliers identifiés ou de diminuer l'endettement.

Risque lié à la liquidité des titres de la société

Description du risque La liquidité d'un titre s'apprécie au travers du volume moyen de transactions

journalières enregistrées sur une valeur sur une période donnée. La Société connaît une faible liquidité de

ses actions limitant tant les opportunités de sorties que d'achats de ces dernières sur une courte période.

Réponses pour contrôler le risque

Actuellement, la capacité d'endettement d'Immo Moury permettrait de réaliser des opérations d'achat sur une courte durée. De plus, la Société continue à construire une relation de confiance avec ses actionnaires existants.

LA RÉGLEMENTATION EN VIGUEUR

Risque de procédures judiciaires

Description du risque

La Société peut être partie à des procédures judiciaires.

La Société n'a pas actuellement de procédures judiciaires de recouvrements de créances à l'encontre ses locataires.

Réponses pour contrôler le risque

La Société fait appel à des avocats spécialisés dans les domaines en litige pour maximiser les chances d'obtenir gain de cause.

Risque réglementaire

Description du risque

La Société est exposée au risque de non-respect de règlementations de plus en plus nombreuses et complexes et en constante évolution, ainsi qu'à la possible évolution de leur interprétation ou de leur application par les administrations ou par les tribunaux, notamment en matière fiscale, environnementale et d'urbanisme.

Le non-respect de la règlementation expose la Société a des risques de mise en cause de sa responsabilité, de condamnations, de sanctions civiles, pénales ou administratives, ainsi qu'au risque de non-obtention ou de non-renouvellement de permis. De telles sanctions pourraient influencer négativement l'activité de la Société et sa rentabilité.

Réponses pour contrôler le risque

La Société dispose d'une juriste en interne licenciée en notariat et peut faire appel à des consultants externes qui ont les compétences nécessaires pour veiller au respect des réglementations en vigueur.

Risque de diminution du free float

Description du risque

Conformément à l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, les promoteurs de la Société doivent veiller à ce qu'au moins 30% des titres conférant le droit de vote d'Immo Moury soient aux mains du public de manière continue et permanente.

Réponses pour contrôler le risque

Le promoteur ainsi que les personnes agissant de concert avec le promoteur ont été informées du seuil de 30% de free float à respecter. Toute acquisition de titres réalisée par ceux-ci doit immédiatement être communiquée à Immo Moury qui vérifie le respect de l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 et l'envoi de déclaration de transparence si nécessaire. Au 10 juillet 2020, le free float s'élève à 33,86%.

LES RISQUES OPÉRATIONNELS

Risque de défaillance du système informatique

Description du risque

Immo Moury est confrontée au risque de défaillance du système informatique. Ceci pourrait engendrer des pertes de données et la paralysie de certaines tâches pendant la période de défaillance.

Réponses pour contrôler le risque

Un plan de continuité d'activité est en place et a été revu pour la dernière fois en juin 2014. La continuité d'activité se définit comme l'ensemble des mesures permettant, en cas de crise, d'assurer la permanence des activités et services essentiels, puis la reprise planifiée des activités. Elle couvre à la fois les aspects fonctionnels et la dimension informatique.

Par ailleurs, la Société a souscrit à un contrat d'assistance et de maintenance informatique avec un partenaire externe qui gère également les back-ups quotidiens sur son serveur localisé à l'extérieur de la Société.

Situation de conflit d'intérêts

Description du risque

Compte tenu de l'actionnariat de Immo Moury et de la composition du conseil d'administration du Gérant, il peut arriver que Immo Moury conclue une opération (notamment, une acquisition d'un bien immobilier ou la signature d'un contrat d'entreprise en vue de la construction, de la rénovation ou de l'extension d'un immeuble) avec des sociétés liées. Dans telle situation, il est nécessaire de vérifier que l'octroi d'un contrat à une de ces sociétés est ou non de nature à occasionner un préjudice à la Société en vertu de la législation en vigueur et des règles spécifiques établies par la Société en la matière.

Réponses pour contrôler le risque

Dans de telles situations, Immo Moury applique strictement les dispositions légales en matière de conflits d'intérêts (articles 7:96 et 7:97 du Code des sociétés et des associations et l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR) ainsi que la procédure plus stricte développée spécifiquement dans sa chartre de gouvernance.

Risque de gestion afférent à la gestion de la SIR

Description du risque

Actuellement, Immo Moury internalise la gestion technique, administrative et comptable de son portefeuille immobilier. Compte tenu du caractère réduit de son équipe, la société est exposée à un certain risque de désorganisation en cas de départ de certains membres "clés" de son équipe. Le départ inattendu de certain membre de son équipe pourrait avoir un impact négatif sur son développement.

Réponses pour contrôler le risque

Le travail en équipe et le partage d'informations sont privilégiés pour permettre la reprise temporaire de travail d'une personne en cas d'absence ou le temps d'un recrutement.

INFORMATIONS RELATIVES À LA PUBLICITÉ DES PARTICIPATIONS IMPORTANTES ET INFORMATIONS RELATIVES À L'ARTICLE 34 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007

STRUCTURE DE L'ACTIONNARIAT

La structure de l'actionnariat à la date de publication du rapport se présente comme suit :

Actionnaires	Nombre d'actions	Pourcentage
Geoffroy Horion	123.062	26,57%
Anne-Christelle Horion	123.093	26,58%
Gilles-Olivier Moury	1	0,00%
SARI Finance SA	57.340	12,38%
Moury Management SA	1.000	0,21%
Moury Construct SA 1	820	0,18%
Immo Moury (actions propres pour liquidité du titre)	1.030	0,22%
Public	156.808	33,86%
TOTAL	463.154	100,00%

1. Les actions d'Immo Moury SCA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22 de Moury Construct.

Le changement d'actionnariat lié au décès de Monsieur Georges Moury est décrit dans la déclaration de transparence du 18 décembre 2019.

Comme indiqué dans les statuts, les 463154 actions représentant le capital de la s.c.a. Immo Moury sont toutes égales entre elles.

ACTIONS PROPRES

Pour mémoire, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2017, il a été décidé de renouveler l'autorisation pour la SA Moury Management d'acheter et/ou vendre des titres propres de la SCA Immo Moury.

Au 31 mars 2020, le portefeuille d'actions propres s'élève à 1.030 actions pour un total de € 51 milliers. Il n'y a eu aucune opération au cours de l'exercice clôturé au 31 mars 2020.

INFORMATIONS DANS LE CADRE DE L'ARTICLE 34 DE L'AR DU 14 NOVEMBRE 2007 RELATIF AUX OBLIGATIONS DES ÉMETTEURS D'INSTRUMENTS FINANCIERS ADMIS À LA NÉGOCIATION SUR UN MARCHÉ REGLEMENTÉ

Les informations reprises ci-après constituent les explications sur les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition sur les actions d'Immo Moury SCA, tels que visés dans l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007.

Le capital social s'élève à € 22.073.220,00 et est représenté par 463.154 actions, entièrement souscrites et libérées, sans désignation de valeur nominale. Il n'existe qu'une seule catégorie d'actions.

Il n'y a pas de restrictions légales ou statutaires quant au transfert des titres.
Il n'y a pas de détenteurs de titres disposant des droits de contrôle spéciaux.
Il n'y a pas de système d'actionnariat du personnel.
Il n'y a pas de restriction légale ou statutaire à l'exercice du droit de vote.
Comme indiqué lors du communiqué de presse relatif à la règlementation en matière de transparence du 21 octobre 2013 (disponible sur notre internet www.immomoury.com > déclaration de transparence), Madame Anne-Christelle et Monsieur Geoffroy Horion sont les contrôleurs ultimes d'Immo Moury SCA et y exercent un contrôle conjoint. En date du 15 octobre 2013, Madame Anne-Christelle Horion et Monsieur Geoffroy Horion ont conféré chacun à Monsieur Georges Moury une option d'achat ainsi qu'un droit de préemption relatif respectivement à 123.063 actions et 123.062 actions d'Immo Moury SCA. La date d'échéance du droit de préemption est le 15 octobre 2018 avec reconduction tacite pour des périodes successives de 5 ans. En date du 7 août 2019, Monsieur Georges Moury a cédé les deux options d'achat précitées à Sari Finance SA. Cette opération est décrite dans la déclaration de transparence du 18 décembre 2019.
Les règles applicables à la nomination et au remplacement des membres du Conseil d'administration du gérant et à la modification des statuts de Immo Moury SCA sont celles reprises dans la législation applicable —en particulier le Code des sociétés et associations et la loi du 12 mai

2014— ainsi que dans les statuts de Immo Moury SCA. Ces statuts ne s'écartent pas des dispositions légales précitées.

Conformément au point 2 de l'article 7 des statuts, le gérant est autorisé, pour une période de 5 ans à dater de la date de publication au Moniteur Belge du PV de l'assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2017, à augmenter en une ou plusieurs fois le capital à concurrence de maximum € 22.073.220. Cette autorisation est renouvelable. Cette(ces) augmentation(s) de capital peu(ven) t être effectuée(s) par apport(s) en numéraire ou en nature. A la date du présent rapport, le gérant n'a pas encore eu recours à cette possibilité.
La société peut acquérir ses propres actions en vertu d'une décision de l'assemblée générale prise en tenant compte des quorums de présence et de vote déterminés à l'article 7:154 du Code des sociétés et des associations, moyennant communication de l'opération à la FSMA et conformément aux dispositions des articles 7:215 et suivants du Code des sociétés et des associations. Le 30 juin 2017, l'assemblée générale extraordinaire a décidé d'autoriser le Gérant d'Immo Moury de procéder pendant une période de 5 ans à dater de la date de publication au Moniteur Belge du PV de l'assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2017, à l'acquisition d'un maximum de vingt pourcent (20%) des actions, soit 92.630 actions de la société à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à 85% et supérieur à 115% du cours de clôture du jour précédant la date de l'opération. Cette autorisation est renouvelable.
Au 31 mars 2020, Immo Moury détient 1.030 actions propres.
Il n'y a pas d'accord important auquel Immo Moury SCA est partie et qui prend effet, est modifié ou prend fin en cas de changement de contrôle dans le cadre d'une offre publique d'achat.
Il n'y a pas d'accord entre Immo Moury SCA et les membres de son Conseil d'administration de son Gérant ou de son personnel prévoyant le paiement d'indemnités en cas de démission ou de cessation d'activités à la suite d'une offre publique d'acquisition.

DESCRIPTION DE LA COMPOSITION ET DU MODE DE FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ET DE SES COMITÉS

GÉRANT STATUTAIRE

Moury Management SA est l'associé commandité et gérant statutaire unique d'Immo Moury SCA.

Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la SIR Immo Moury et n'exerce aucun autre mandat.

Le mandat de gérant unique de Moury Management a été renouvelé lors de l'assemblée générale extraordinaire d'Immo Moury du 30 juin 2017 pour une durée indéterminée.

Le gérant a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet social de la SIR Immo Moury, à l'exception de ceux que la loi ou les statuts réservent à l'assemblée générale et de représenter la SIR Immo Moury dans tous actes, y compris ceux où interviennent un fonctionnaire public et en justice, dans le respect des règles statutaires de celle-ci et de la réglementation relative aux sociétés immobilières réglementées.

Il peut conférer à tout mandataire d'Immo Moury tous pouvoirs spéciaux, restreints à certains actes ou à une série d'actes déterminés à l'exclusion de la gestion journalière et des pouvoirs qui lui sont réservés par le Code des sociétés et des associations et la réglementation SIR. Il fixe également la rémunération de ces mandataires qui est imputée sur les frais de fonctionnement de la société de gérance et peut les révoquer en tout temps.

Le gérant établit au nom de la SIR Immo Moury le rapport semestriel et le rapport annuel dans le respect des dispositions applicables et, en particulier, de la réglementation SIR, ainsi que tout projet de prospectus, prospectus ou document d'offre publique des titres de la SIR Immo Moury.

Le gérant désigne les experts immobiliers conformément à la réglementation SIR.

REPRÉSENTANT PERMANENT

Conformément à la loi, Moury Management s.a. a désigné un représentant permanent auprès d'Immo Moury, chargé au nom et pour compte de Moury Management SA de mettre en œuvre les décisions prises par les organes compétents de Moury Management SA, c'est-à-dire par le Conseil d'administration.

Le représentant permanent est Monsieur Gilles-Olivier Moury, administrateur délégué à la gestion journalière.

CONSEIL D'ADMINISTRATION DU GÉRANT MOURY MANAGEMENT SA

COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le Conseil d'administration doit être composé d'au moins trois administrateurs indépendants. Il doit en outre être composé d'une majorité d'administrateurs non exécutifs. Enfin, la moitié du Conseil d'administration doit être composée d'administrateurs non liés aux promoteurs. Les administrateurs sont nommés pour six ans au plus conformément à l'article 12 des statuts du gérant et sont rééligibles.

Moury Management SA, gérant statutaire unique d'Immo Moury SCA, est représentée par son Conseil d'administration composé comme suit au cours de l'exercice clôturé au 31 mars 2020 :

Nom de l'administrateur	Fonction de l'administrateur	Critère d'indépendance	Période de fonction pendant l'exercice	Début de mandat	Fin de mandat	Nombre de renouvellements des administrateurs indépendants
Fin de mandat au cours de l'exercice
WL Consulting s.p.r.l. représentée par Mr Willy Legros	Administrateur non exécutif	Indépendant	Du 01/04/19 au 26/09/19	03/09/13	26/09/19	2
Mr Georges Moury 1	Administrateur exécutif	Non indépendant	Du 01/04/19 au 14/08/19	03/09/13	26/09/19	Non applicable
Mr William Ancion	Administrateur non exécutif	Indépendant	Du 01/04/19 au 26/09/19	03/09/13	26/09/19	2
C Desseille s.c.a. représentée par Mr Claude Desseille	Administrateur non exécutif	Indépendant	Du 01/04/19 au 26/09/19	03/09/13	26/09/19	2
Composition actuelle du conseil d'administration
Mr Michel Foret	Administrateur non exécutif (Président du Conseil)	Indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/19	09/09/25	-
Mr Gilles-Olivier Moury 2	Administrateur exécutif	Non indépendant	Tout l'exercice	27/09/19	09/09/25	Non applicable
Mme Christelle Goffin 3	Administrateur exécutif	Non indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/19	09/09/25	Non applicable
Mme Danielle Coune	Administrateur non exécutif	Indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/19	09/09/25	-
Mr Michel Firket	Administrateur non exécutif	Indépendant	A partir du 27/09/19	27/09/19	09/09/25	-

1. Monsieur Georges Moury était également dirigeant effectif. Il est décédé le 14 août 2019.

2. Monsieur Gilles-Olivier Moury est également le représentant permanent du gérant statutaire Moury Management s.a. et dirigeant effectif. Monsieur Gilles-Olivier Moury ne perçoit aucune rémunération au titre de ces fonctions. En effet, les jetons de présence sont l'unique rémunération perçue par Monsieur Gilles-Olivier Moury au cours de l'exercice.

3. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif. Elle perçoit une rémunération pour cette fonction en plus des jetons de présence du conseil d'administration.

C M. Michel Foret, administrateur non exécutif indépendant et président du Conseil d'administration depuis le 27 septembre 2019. Monsieur Michel Foret est Docteur en droit de l'Université de Liège et gradué en informatique. Il a notamment exercé les fonctions de Gouverneur de la Province de Liège de 2004 à 2015 et de Ministre Wallon de l'aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et de l'Environnement de 1999 à 2004. Il est actuellement administrateur de l'Université de Liège et administrateur du groupe Vranken-Pommery Monopole SA et de Vranken-Pommery Benelux. Son premier mandat comme administrateur de Moury Management a débuté le 27 septembre 2019 pour une période de 6 ans et prendra dès lors fin lors de l'assemblée générale ordinaire de septembre 2025.
C Monsieur Gilles-Olivier Moury, administrateur exécutif non indépendant et délégué à la gestion journalière d'Immo Moury. Il est le représentant permanent de Moury Management auprès d'Immo Moury. Monsieur Gilles-Olivier Moury a été diplômé en sciences de gestion de l'Université de Liège en 1998. Il a également participé à un 3e cycle en immobilier d'entreprise de l'École de Commerce Solvay et est titulaire d'un certificat universitaire en Normes IAS/ IFRS. Son mandat a été renouvelé pour une période de 6 ans lors de l'assemblée générale ordinaire de septembre 2019 et prendra dès lors fin lors de l'assemblée générale ordinaire de septembre 2025.
C Madame Christelle Goffin, administrateur exécutif non indépendant et délégué à la gestion journalière d'Immo Moury. Madame Christelle Goffin est licenciée en droit et notariat de l'Université de Liège. Madame

Christelle Goffin a travaillé au sein d'études notariales pendant 13 ans avant de rejoindre l'équipe d'Immo Moury en tant que juriste. Son premier mandat comme administrateur de Moury Management a débuté le 27 septembre 2019 pour une période de 6 ans et prendra dès lors fin lors de l'assemblée générale ordinaire de septembre 2025.

C Madame Danielle Coune, administrateur non exécutif indépendant depuis le 27 septembre 2019. Madame Danielle Coune est ingénieur civil architecte, diplômée de l'Université de Liège. Madame Danielle Coune a été directeur général du département infrastructure et environnement de la Province de Liège de 1991 à août 2019. Son premier mandat comme administrateur de Moury Management a débuté le 27 septembre 2019 pour une période de 6 ans et prendra dès lors fin lors de l'assemblée générale ordinaire de septembre 2025.
C Monsieur Michel Firket, administrateur non exécutif indépendant depuis le 27 septembre 2019. Monsieur Michel Firket est licencié en droit Européen. Monsieur Michel Firket a exercé la fonction d'échevin à la Ville de Liège de 1989 jusqu'en décembre 2018 et a eu les compétences notamment des Finances, de l'Urbanisme, de l'Environnement, de la Politique Immobilière, du Patrimoine et de la Régie Foncière. Son premier mandat comme administrateur de Moury Management a débuté le 27 septembre 2019 pour une période de 6 ans et prendra dès lors fin lors de l'assemblée générale ordinaire de septembre 2025.

Les mandats des trois administrateurs indépendants arriveront à leur terme à l'assemblée générale de septembre 2025.

La composition du Conseil d'administration d'Immo Moury respecte les exigences de l'art.7:86 du Code des sociétés et des associations à savoir qu'au moins un tiers des membres du Conseil d'administration soient de sexe différent de celui des autres membres.

FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le Conseil d'administration détermine les orientations et les valeurs, la stratégie et les politiques clés de la société. Il examine et approuve, préalablement à leur mise en œuvre, les opérations significatives de la société, et notamment ses orientations stratégiques, les acquisitions et cessions de participations financières et d'actifs significatives, susceptibles de modifier la structure de l'état de la situation financière. Il décide du niveau de risque que la société accepte de prendre.

Le Conseil d'administration vise le succès à long terme de la société en assurant le leadership entrepreneurial et en permettant l'évaluation et la gestion des risques.

Le Conseil d'administration se réunit chaque fois que l'intérêt de la société l'exige, notamment, au moment de l'établissement des comptes sociaux, tant annuels que semestriels, de la préparation des communiqués de presse ainsi qu'au moment des décisions stratégiques.

Au cours de l'exercice social écoulé, le Conseil d'administration de Moury Management SA s'est réuni formellement quatre fois : deux fois avec les précédents administrateurs et deux fois après la nomination des nouveaux administrateurs.

ADMINISTRATEURS PRÉSENCE/NOMBRE DE SÉANCES
Monsieur Michel Foret	2/4
Monsieur Gilles-Olivier Moury	3/4
Madame Christelle Goffin	2/4
Madame Danielle Coune	2/4
Monsieur Michel Firket	1/4
WL Consulting SPRL	3/4
Monsieur Georges Moury (décédé)	1/4
Monsieur William Ancion	2/4
C Desseille SCA	2/4

MODE DE PRISE DE DÉCISION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Les décisions sont toujours prises à la majorité des voix émises par les membres du conseil. En cas d'égalité de voix, celle du Président est prépondérante.

Les membres du Conseil d'administration empêchés d'assister à une réunion peuvent se faire représenter par un autre membre du conseil, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

Les lettres, télécopies ou courriers électroniques donnant le mandat de vote sont annexés au procès-verbal de la réunion du conseil à laquelle ils ont été produits.

Après chaque réunion, les délibérations sont constatées par des procès-verbaux signés par le président du Conseil d'administration et par la majorité des membres qui ont pris part à la délibération.

Les procès-verbaux résument les discussions, précisent les décisions prises et indiquent, le cas échéant, les réserves émises par les administrateurs.

COMITÉS

Immo Moury remplit les trois critères d'exclusion énumérés par les articles 7:99, § 3, et 7:87, § 4, du Code des sociétés et des associations étant :

C nombre moyen de salariés inférieur à 250 personnes ¹
C total du bilan inférieur ou égal à 43.000.000 euros ²
C chiffres d'affaires net annuel inférieur ou égal à 50.000.000 euros ³ .

Par conséquent, Immo Moury a donc décidé, en raison de sa moindre taille et de l'ampleur de ses activités, de n'instituer ni un comité de rémunération ni un comité d'audit.

En conséquence, le conseil d'administration du Gérant cumule ses compétences et les missions du comité de rémunération et du comité d'audit, à savoir :

C EN MATIÈRE DE RÉMUNÉRATION :

a) formuler des propositions à l'assemblée générale du Gérant sur la politique de rémunération des administrateurs, des autres dirigeants visés à l'article 3:6, § 3, dernier alinéa du Code des sociétés et des associations, et des délégués à la gestion journalière et, s'il y a lieu, sur les propositions qui en découlent ;
b) formuler des propositions à l'assemblée générale du Gérant sur la rémunération individuelle des administrateurs, des autres dirigeants visés à l'article 3:6, § 3, dernier alinéa du Code des sociétés et des associations, et des délégués à la gestion journalière, y compris la rémunération variable et les primes

de prestation à long terme, liées ou non à des actions, octroyées sous forme d'options sur actions ou autres instruments financiers, et les indemnités de départ, et, s'il y a lieu, sur les propositions qui en découlent ;

c) préparer le rapport de rémunération qui est inséré par le conseil d'administration du Gérant dans la déclaration visée à l'article 3:6, § 2 du Code des sociétés et des associations ;
d) commenter le rapport de rémunération lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires.

C EN MATIÈRE D'AUDIT :

a) suivi du processus d'élaboration de l'information financière ;
b) suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et des fonctions de contrôle indépendantes de la Société ;
c) suivi du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés, en ce compris le suivi des questions et recommandations formulées par le commissaire et le cas échéant par le réviseur d'entreprises chargé du contrôle des comptes consolidés ;
d) examen et suivi de l'indépendance du commissaire et le cas échéant du réviseur d'entreprises chargé du contrôle des comptes consolidés, en particulier pour ce qui concerne la fourniture de services complémentaires à la société.

Par ailleurs, en raison de la moindre taille de la Société et de l'ampleur de ses activités, le conseil d'administration du Gérant a décidé de ne pas instituer de comité de nomination.

^1. Immo Moury a employé 5 salariés durant l'exercice 2019-2020

^2. Le total bilantaire d'Immo Moury s'élève à € 28.477 milliers au 31 mars 2020.

^3. Le chiffre d'affaires d'Immo Moury s'élève à € 2.226 milliers au 31 mars 2020.

EFFICIENCE DU ONCTIONNEMENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le Conseil d'administration répond d'une évaluation périodique (tous les 3 ans) de sa propre efficience en vue d'une amélioration continue de l'administration de la Société. Le fonctionnement du Conseil a été évalué au cours de l'exercice 2016-2017. Les résultats de cette évaluation ont été présentés et discutés lors du Conseil d'Administration de décembre 2016. Vu la récente nomination de la majorité des administrateurs, la prochaine évaluation est prévue durant l'exercice 2020-2021.

Les administrateurs apportent leur entière collaboration au Conseil d'administration et éventuellement à d'autres personnes faisant partie de la Société ou non, chargées de l'évaluation des administrateurs afin de permettre une évaluation individuelle périodique.

Le Président du Conseil d'administration, et l'exercice de sa fonction au sein du Conseil d'administration, font également l'objet d'une évaluation.

Le cas échéant, le Président du Conseil d'administration veille à ce que les nouveaux administrateurs reçoivent une formation initiale adéquate leur permettant de contribuer dans les meilleurs délais aux travaux du Conseil d'administration.

Les administrateurs mettent à jour leurs compétences et développent leur connaissance de la société en vue de remplir leur rôle dans le Conseil d'administration. Les ressources nécessaires au développement et à la mise à jour de ces connaissances et compétences sont mises à disposition par la société.

S'il échet, les administrateurs ont accès à des conseils professionnels indépendants aux frais de la Société concernant des sujets relevant de leurs compétences, après que le Président du Conseil d'administration ait donné son accord sur le budget.

AUTRES INTERVENANTS

COMMISSAIRE

Le commissaire est chargé de la certification des comptes annuels d'Immo Moury SCA. Il est désigné, pour une période renouvelable de trois ans par l'assemblée générale parmi les membres de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises et doit être agréé par la FSMA. Sa rémunération est fixée par l'assemblée générale au moment de sa désignation.

Le 10 septembre 2019, l'assemblée générale ordinaire a nommé comme commissaire la société Deloitte, Reviseurs d'entreprises, représentée par Benjamin Henrion, pour un mandat de 3 ans, prenant fin le 13 septembre 2022. Les émoluments annuels du commissaire sont fixés à € 15.800 hors TVA et hors indexation.

Lors de l'exercice clôturé au 31 mars 2020, le commissaire n'a pas perçu d'autres honoraires que ses émoluments de commissaire.

EXPERT IMMOBILIER

Conformément à l'article 24 de la loi du 12 mai 2014, l'expert évalue à la fin de chaque exercice comptable l'ensemble des immeubles de la SIR et de ses filiales. L'évaluation constitue la valeur comptable des immeubles reprise dans l'état de la situation financière. En outre, à la fin de chacun des trois premiers trimestres, l'expert actualise l'évaluation globale effectuée à la fin de l'année précédente, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques spécifiques des biens concernés.

Au 1er janvier 2018, le contrat d'expertise immobilière a été renouvelé avec la société Cushman & Wakefield VOF, dont les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles, avenue des Arts 58 B7. Après chaque période de 3 ans, le bureau d'expertise effectue une rotation/changement de l'évaluateur responsable du dossier.

Pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, l'évaluateur qui représente Cushman & Wakefield VOF pour le dossier Immo Moury est Monsieur Emeric Inghels.

En ce qui concerne les honoraires, le contrat prévoit ceci :

C Les honoraires annuels de l'expert pour le portefeuille sont calculés comme suit : € 0,20 HTVA par mètre carré de la surface totale (hors parking) avec un minimum de € 875 HTVA par bien.
C Les honoraires d'évaluation lors d'acquisitions seront calculés comme suit : € 0,20 HTVA par mètre carré de la surface totale (hors parking) avec un minimum de € 1.550 HTVA par bien.

Des évaluations ponctuelles de biens hors portefeuille peuvent faire l'objet d'un rapport signé. Elles seront facturées € 875 HTVA, montant qui sera déductible des € 1.550 HTVA si le bien entre en portefeuille.

Chaque immeuble à acquérir ou à céder par Immo Moury (ou par une société dont elle a le contrôle) est évalué par l'expert avant que l'opération n'ait lieu. En vertu de la loi du 12 mai 2014, l'opération doit être effectuée à la valeur déterminée par l'expert lorsque la contrepartie est un promoteur de la SIR ou toute société avec laquelle la SIR ou le promoteur sont liés ou ont un lien de participation, ou lorsqu'une des personnes susdites obtient un quelconque avantage à l'occasion de l'opération.

La rémunération totale de l'expert immobilier pour l'exercice clôturé au 31 mars 2020 est de € 30 milliers TVAC.

LIQUIDITY PROVIDER

Un contrat de liquidité a été signé avec KBC Securities afin d'assurer la liquidité du titre Immo Moury.

SERVICE FINANCIER

À partir du 1er avril 2015, le personnel a été transféré de Moury Management SA à Immo Moury SCA. Le service financier est sous la direction de Madame Sonia Laschet.

RAPPORT DE RÉMUNÉRATION

POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION

GÉRANT STATUTAIRE

Le Gérant a droit à une rémunération statutaire fixée dans le respect de l'article 35 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR et est remboursé des frais directement liés à sa mission.

Le mode de rémunération du Gérant est indiqué à l'article 16 des statuts d'Immo Moury. Il y est prévu que la rémunération du gérant est fixée annuellement par l'assemblée générale d'Immo Moury en conformité avec la réglementation SIR. Durant l'exercice 2019-2020, la rémunération du gérant statutaire s'est élevée à € 75 milliers. Cette rémunération forfaitaire couvre les jetons de présence et les prestations des 5 administrateurs de Moury Management. Elle n'est pas déterminée en fonction des résultats prévisionnels ni des opérations réalisées par Immo Moury au cours de l'exercice.

ADMINISTRATEURS DU GÉRANT STATUTAIRE

Description et déclaration sur la politique de rémunération du ceo et des dirigeants effectifs du gérant statutaire Moury Management SA

Conformément à la réglementation relative aux SIR (notamment l'article 14 de la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées), Monsieur Gilles-Olivier Moury, représentant permanent, et Madame Christelle Goffin, administrateur, ont été désignés comme dirigeants effectifs.

Description et déclaration sur la politique de rémunération des administrateurs exécutifs et non exécutifs du gérant statutaire Moury Management SA

Les administrateurs ne reçoivent pas de rémunérations liées aux performances, telles que bonus ou formules d'intéressement à long terme, ni d'avantages en nature ou d'avantages liés à des plans de pension.

Les seules rémunérations perçues par les administrateurs consistent en des jetons de présence et en frais de déplacements à 0,3461€/km payés par le gérant statutaire Moury Management. Les jetons de présences par conseil ou comité d'administrateurs indépendants s'élève à :

C € 825 pour les membres du conseil d'administration
C € 1.650 pour le président du conseil d'administration

Les rémunérations dues aux administrateurs pour l'exercice écoulé sont détaillées comme suit :

Nom de l'administrateur	Fonction de l'administrateur	Jetons de présence dûs
WL Consulting SPRL représentée par Mr Willy Legros	Administrateur non exécutif (Président du précédent Conseil)	€ 4.125
Mr Georges Moury	Administrateur exécutif	€ 825
Mr William Ancion	Administrateur non exécutif	€ 1.650
C Desseille s.c.a. représentée par Mr Claude Desseille	Administrateur non exécutif	€ 1.650
Mr Michel Foret	Administrateur non exécutif (Président du Conseil)	€ 1.650
Mr Gilles Olivier Moury 1	Administrateur exécutif	€ 2.475
Mme Christelle Goffin 2	Administrateur exécutif	€ 1.650
Mme Danielle Coune	Administrateur non exécutif	€ 1.650
Mr Michel Firket	Administrateur non exécutif	€ 825

1. Monsieur Gilles-Olivier est également le représentant permanent du gérant statutaire Moury Management s.a. et dirigeant effectif. 2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif.

Informations sur les actions et les options sur actions

Il n'existe aucun type de paiement fondé sur des actions.

Informations sur les indemnités de départ Il n'existe aucune disposition contractuelle

relative aux indemnités de départ.

Informations sur les droits de recouvrement de la rémunération variable

Il n'existe aucun droit octroyé quant au recouvrement de la rémunération variable attribuée sur base d'informations financières erronées.

2. COMMENTAIRES SUR LES ACTIVITÉS D'IMMO MOURY SCA

CHIFFRES-CLÉS STATUTAIRES D'IMMO MOURY SCA

(en milliers d'EUR)	31 mars 2020	31 mars 2019
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier	23.592	22.912
Juste valeur du portefeuille titres SIR	4.344	4.552
Total portefeuille	27.936	27.464
Taux d'occupation des immeubles 1	95,40%	95,50%
Rendement brut annuel des immeubles 2	8,43%	8,19%
Ratio d'endettement 3	18,15%	17,30%
(en milliers d'EUR)	31 mars 2020	31 mars 2019
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net	2.213	2.197
Résultat immobilier	2.071	2.005
Résultat d'exploitation des immeubles	1.558	1.619
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	1.322	1.373
Résultat sur vente d'immeubles de placement	1	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-1	-108
Résultat d'exploitation	1.322	1.265
Résultat financier	-238	-197
Impôts	-71	-72
Résultat net de l'exercice	1.013	996
Autres éléments du résultat global après impôts sur le résultat	-208	349
- Variation de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	349
- Variation de la juste valeur des actifs financiers	-208	1.345
Résultat global total, part du groupe, de l'exercice	805	2.197

^1. Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains, immeubles en construction et des immeubles détenus en vue de la vente.

^2. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus au cours de l'exercice (€ 1.988 milliers) et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période (€ 23.592 milliers). Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d'Immo Moury et, dans certains cas, acompte sur dividende perçus). Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.

^3. Calculé comme le ratio entre l'endettement défini par l'article 13 §1er, alinéa 2,3 et 4 de l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif. Le détail du calcul est repris en note 32 du rapport sur les états financiers.

(en milliers d'EUR)	31 mars 2020	31 mars 2019
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants	28.037	27.376
Total des actifs courants	440	917
Total des actifs	28.477	28.293
Total des capitaux propres	22.925	23.182
Total des passifs non courants	425	298
Total des passifs courants	5.127	4.813
Total du passif	28.477	28.293

COMMENTAIRES SUR LES ACTIVITÉS D'IMMO MOURY

PATRIMOINE

Au 31 mars 2020, le portefeuille global d'Immo Moury SCA s'élève à € 27.936 milliers. La juste valeur du portefeuille en immeubles de placement1 s'élève à € 23.592 milliers et la juste valeur des titres de SIR en portefeuille s'élève, selon les cours de bourse au 31 mars 2020, à € 4.344 milliers.

Au cours de l'exercice, Immo Moury a acquis un appartement à Waremme et un ensemble de terrain et halls à Gilly jouxtant ses propres bâtiments pour respectivement € 265 milliers et € 457 milliers tous frais compris. Immo Moury a également vendu une maison située Rue du Moulin 363 au prix de € 94 milliers.

Le taux d'occupation des immeubles s'élève à 95,4% au 31 mars 2020 et le ratio d'endettement est à un niveau faible de 18,15%.

1. La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement est obtenue sur base du rapport d'évaluation préparé par le cabinet Cushman & Wakefield.

LA DIVERSIFICATION SECTORIELLE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2020 :

Il s'agit, ici, de la diversification sectorielle du portefeuille total d'Immo Moury (soit immeubles de placement et titres SIR). Dans les états financiers, les titres SIR sont repris dans le poste "Actifs financiers non courants".

SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS

SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE

LA DIVERSIFICATION GEOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2020 :

SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE

LIÈGE	51%
MILMORT	8%
ANGLEUR	1%
ALLEUR	2%
BRESSOUX/ JUPILLE	13%
BRUXELLES	1%
COURCELLES	4%
GILLY	4%
TITRES SIR	16%

SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS

LIÈGE	45%
MILMORT	8%
ALLEUR	1%
ANGLEUR	3%
BRESSOUX/ JUPILLE	24%
BRUXELLES	1%
GILLY	4%
COURCELLES	3%
TITRES SIR	11%

LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE PRÉSENTE COMME SUIT AU 31 MARS 2020 :

SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE

Titres de Cofinimmo : 12% (dont 0% à Liège) Titres de Befimmo : 4% (dont moins de 10% en Wallonie)

SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE LA DIVERSIFICATION COMMERCIALE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2020 :

PRIVÉ	75%
PUBLIC	9%
TITRES SIR	16%

SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS

PRIVÉ	70 %
PUBLIC	19%
TITRES SIR	11%

ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL ET SITUATION PATRIMONIALE

Au 31 mars 2020, la juste valeur du portefeuille d'Immo Moury s'élève à € 27.936 milliers contre € 27.464 milliers l'an dernier.

La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement est de € 23.592 milliers selon l'expert immobilier Cushman & Wakefield pour un taux d'occupation de 95,4%.

La juste valeur des titres d'autres SIR dans lesquels Immo Moury SCA a investi s'élève à € 4.344 milliers (selon le cours de bourse au 31 mars 2020).

Les revenus locatifs sont stable à € 2.226 milliers au 31 mars 2020 contre € 2.233 milliers au 31 mars 2019.

Le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à € 1.558 milliers au 31 mars 2020 contre € 1.619 milliers l'année précédente, en diminution de 3,8%.

La vente de la maison Rue du Moulin 363 à Bressoux a généré une plus-value de € 1 milliers durant l'exercice 2019-2020.

La variation de juste valeur des immeubles de placement s'élève à € - 1 millier au 31 mars 2020.

Le résultat financier correspond à une charge de € 238 milliers. Il est principalement constitué d'une charge d'intérêts de € 51 milliers et de la variation de la juste valeur de l'instrument de couverture IRS (charge de € 180 milliers).

En conclusion de ce qui précède, Immo Moury SCA réalise un résultat net de € 1.013 milliers au 31 mars 2020 (contre € 996 milliers au 31 mars 2019).

Les autres éléments du résultat global (- € 208 milliers) au 31 mars 2020 proviennent de la variation négative de la juste valeur des titres d'autres SIR au cours de la période. Cette diminution importante s'explique par la chute des cours de bourse au 31 mars 2020 suite à la crise du Covid-19.

Le résultat global au 31 mars 2020 s'établit à € 805 milliers contre € 1.345 milliers l'exercice précédent.

Au 31 mars 2020, le taux d'endettement s'élève à 18,15%. Ce taux est en légère augmentation par rapport à l'exercice précédent suite à l'acquisition de l'appartement de Waremme et des terrains et halls à Gilly.

Le gérant statutaire propose de verser un dividende de € 2,1300 brut par action (€ 1,4900 net), soit un dividende brut en diminution de 7% par rapport à l'exercice précédent. Ceci correspond à un rendement dividendaire net de 3,02% sur base du cours de bourse moyen de l'action Immo Moury au cours de l'exercice de € 49,4.

Le payout s'établit à € 987 milliers alors que le seuil minimum de distribution s'élève à € 983 milliers au 31 mars 2020 (comme détaillé au chapitre 3 de l'Annexe C de l'arrêté royal du 13 juillet 2014). En pourcentage, le payout ratio s'élève à 80,3% du résultat corrigé selon le chapitre 3 de l'Annexe C de la loi du 13 juillet 2014 (contre un payout ratio de 84,3% pour l'exercice précédent).

3. ÉVÉNEMENTS SIGNIFICATIFS DE L'EXERCICE

CRISE DU COVID-19

La crise du Covid-19 a engendré des mesures de confinement imposées par le gouvernement belge au cours du mois de mars 2020. Ceci n'a pas eu un impact significatif sur le résultat net d'Immo Moury au 31 mars 2020 puisque tous les loyers sont payés anticipativement. Concernant la valorisation des immeubles de placement à la juste valeur au 31 mars 2020, les experts immobiliers ont tenu compte d'une correction équivalente à un vide locatif d'un mois de loyer sur les commerces non alimentaires (€ 16 milliers) et ont inclus une clause d'incertitude matérielle dans leur rapport d'expertise.

Concernant la valorisation des actions des SIR en portefeuille, celle-ci a fortement diminué au 31 mars 2020 (-€ 208 milliers) suite à la chute des cours de bourse à cette période.

Les principaux risques auxquels Immo Moury est confrontée suite à cette crise sont le risque de défaillance financière de ses locataires et le risque de vide locatif. Ceux-ci sont toutefois limités par la diversification de ses locataires et des secteurs.

Immo Moury n'a pas de problème de liquidité à court et moyen terme vu son faible taux d'endettement.

ACQUISITION D'UN APPARTEMENT À WAREMME

En juin 2019, Immo Moury a acquis un appartement duplex avec parking intérieur, parking extérieur et une cave situé rue Hubert Krains 4-6-8 à Waremme. L'expert immobilier, Cushman & Wakefield, a valorisé le bien à une valeur de marché hors frais de € 273 milliers alors que le prix d'acquisition s'est élevé à € 215 milliers hors frais, soit plus de 20% en dessous de l'évaluation. Le rendement locatif attendu de ce bien est de 5%.

La société venderesse est "Waremme Développement Promotion", société dans laquelle Monsieur Gilles-Olivier Moury est un des gérants et que Monsieur Georges Moury contrôlait à concurrence de 26,30%. Cette opération a fait l'objet de la procédure conflit d'intérêt détaillée au point 4 du rapport de gestion.

VENTE MAISON RUE DU MOULIN 363 À BRESSOUX

En juin 2019, Immo Moury a vendu la maison rue du Moulin 363 à Bressoux à un acquéreur privé. La raison de cette vente réside dans la vétusté de l'immeuble datant de 1955 et le départ du locataire.

Cette vente s'est réalisée au prix de € 94 milliers. Comme cet immeuble était valorisé à € 93 milliers, la vente a généré une plus-value € 1 millier.

ACQUISITION DE TERRAIN ET HALLS A GILLY

En janvier 2020, Immo Moury a acquis un ensemble immobilier composé de halls et d'un terrain non bâti rue des Nutons et du Rond-Point à Gilly. Ce bien immobilier est voisin du hall industriel déjà propriété de Immo Moury. De plus, le locataire d'Immo Moury en louait une partie et était désireux de louer l'entièreté du site.

L'expert immobilier, Cushman & Wakefield, a valorisé le bien à une valeur de marché hors frais de € 400 milliers, prix auquel le bien a été acquis.

Le prix tous frais compris s'est élevé à € 457 milliers.

Un nouveau bail d'une durée ferme de 9 ans a été signé avec la société Bemat pour l'entièreté du site

4. PRÉVENTION DES CONFLITS D'INTÉRÊTS

L'exercice a été marqué par l'existence de deux opérations en conflits d'intérêts : l'acquisition d'un appartement à Waremme et la décision d'acquérir un immeuble à appartements à Herstal.

Ces opérations ont été publiées dans des communiqués de presse respectivement le 19 décembre 2019 et 10 janvier 2020.

Conformément aux articles 523 et 524 du code des sociétés, les décisions du comité des administrateurs indépendants et les extraits de procès-verbal du Conseil d'administration repris ci-dessous décrivent la nature de la décision, justifient la décision qui a été prise et décrivent les conséquences patrimoniales pour la société.

Le conseil d'administration confirme que les procédures décrites aux articles 523 et 524 du Code des Sociétés ainsi la réglementation relative aux SIR ont été suivies et respectées.

Extrait du procès-verbal du comité des administrateurs indépendants du conseil d'administration du 29 mai 2019 :

WAREMME

PRÉLIMINAIRE

Les dirigeants effectifs ont proposé au Conseil d'administration à l'acquisition d'un appartement duplex (3.2) dans la Résidence "Les Terrasses" rue Hubert Krains 4-6-8 à Waremme (avec parking intérieur, parking extérieur et une cave) au prix de 215.000 € hors frais.

Cette résidence compte 33 appartements et 8 appartements sont encore à vendre. L'appartement duplex proposé est loué à 900 €/mois. Le bail est en annexe du présent document.

L'appartement a une superficie de 109 m² et 17m2 de terrasse et se compose de : hall d'entrée, vestiaire, wc accessible via le vestiaire une salle de séjour avec cuisine, une buanderie, une terrasse de 17,40 m2, un escalier d'accès vers le niveau supérieur comprenant un hall, deux chambres dont une avec salle de bains et wc (voir plan en annexe).

RAISON DU CONFLIT D'INTÉRÊT

La société venderesse "Waremme Developpement Promotion" est détenue à 26,3% par Moury Promotion, dont les administrateurs Georges Moury et Gilles-Olivier Moury sont bénéficiaires ultimes.

De plus, Gilles-Olivier Moury est un des gérants de "Waremme Developpement Promotion".

EXPERTISE IMMOBILIÈRE

En date du 6 mai 2019, Cushman &Wakefield a valorisé le duplex à une valeur de marché (= valeur hors frais) de 273.000 €.

Le prix demandé par le vendeur est donc 25% en dessous du marché. Ceci s'explique par le fait que le vendeur doit finaliser les ventes de ses appartements pour rembourser son crédit bancaire. Les administrateurs indépendants analysent la valorisation de l'expert immobilier.

WAREMME : INTÉRÊT DE L'ACQUISITION ET STRATÉGIE

Les administrateurs indépendants analysent également les plans de l'appartement.

Cette acquisition est une opération d'opportunité vu le prix de vente proposé. Le rendement locatif de l'appartement s'élèvera à 5% hors frais.

DÉCISION

Les administrateurs indépendants décident d'acquérir cet appartement duplex au prix de 215.000 € hors frais et demandent qu'Immo Moury examine la possibilité d'obtenir un droit de préemption sur les derniers appartements à vendre pour autant que le rendement locatif hors frais soit supérieur à 4,5%.

HERSTAL

INTÉRÊT DE L'ACQUISITION ET STRATÉGIE

Les administrateurs indépendants constatent que l'acquisition du bâtiment A Marexhe est intéressante pour Immo Moury pour les raisons suivantes :

C l'immeuble est neuf et répond à toutes les normes actuelles en matière de performance technique, énergétique, etc
C les 11 appartements seront loués à un seul locataire,
C ll n'y a ni de risque d'impayé ni de risque d'inoccupation pendant 18 ans
C la gare de Herstal se trouve à proximité et le marché public de

parachèvement de celle-ci va être lancé d'ici peu.

L'acquisition du bâtiment A Marexhe permettra à Immo Moury d'accroître son portefeuille immobilier de plus de 6% et permettra une diversification :

C géographique : aucun bien n'est actuellement détenu à Herstal
C sectorielle en augmentant la part du résidentiel
C commerciale en augmentant la part de locataires publics .

Par conséquent, les administrateurs indépendants concluent que l'acquisition du bâtiment A Marexhe entre dans la stratégie de la SIR Immo Moury.

Immo Moury a signé un bail avec la Société Régionale de Logement de Herstal en date du 25 octobre 2017 en vue de la location des 11 appartements du bloc A ainsi que de 11 emplacements de parking extérieurs. Ce bail ne prendra cours qu'au moment de l'entrée en vigueur du premier bail de sous-location et en tout état de cause au plus tard deux mois après la délivrance des lieux loués au preneur.

EXPERTISE IMMOBILIÈRE

Les administrateurs indépendants ont choisi de mandater un autre expert immobilier que Cushman & Wakefield, l'expert immobilier d'Immo Moury, afin de réaliser une expertise du bâtiment A de Marexhe à construire. Pour ce faire, ils ont choisi le bureau d'expertise Stadim spécialisé dans le résidentiel et nommé comme expert immobilier par six SIR.

Stadim a réalisé une première valorisation en date du 16 juin 2017 à destination du comité des administrateurs indépendants. Cette première valorisation n'incluait d'emplacement de parking extérieur. Ensuite, comme le bail avec la SRL a été signé et la RDA octroyée, Stadim a réalisé une nouvelle valorisation en date du 14 novembre 2018 incluant les emplacements de parking. Cette valorisation, qui concernait les 11 appartements et les 11 emplacements de parking extérieurs, s'élevait à 1.707.468 € hors et a été présentée au comité des administrateurs indépendants du 28 novembre 2018.

Lors de cette réunion, les administrateurs indépendants ont validé l'acquisition à 1.693.833 € (dont 1.655.000 € en faveur des Entreprises Gilles Moury SA, le reste étant payé pour les terrains). Ceci correspond à un rendement du bien de 4,4% sur la valeur totale d'acquisition hors frais (terrain compris) et un rendement de 3,9% sur la valeur tous frais compris.

Au 29 avril 2019, Stadim a mis à jour sa valorisation qui atteint un montant de 1.729.704 €. Dès lors, le prix convenu de 1.693.833 € peut être maintenu.

DÉCISION

Suite aux comités d'administrateurs indépendants du 20 avril 2017, 16 juin 2017 et 28 novembre 2018, il a été décidé qu'Immo Moury se porte acquéreuse, visà-vis des Entreprises Gilles Moury SA, des constructions de l'immeuble de 11 appartements (bâtiment A Marexhe) et de 11 emplacements de parking extérieurs au prix forfaitaire de 1.655.000 € hors frais.

Le coût total de l'investissement s'élève à 1.693.833 € et est par conséquent composé de :

C Coût de construction HTVA de 1.655.000 € + TVA de 12% payé aux Entreprises Gilles Moury (dont 55.000 € pour les emplacements de parking)
C Prix du terrain du bloc A de 33.333 € + droit d'enregistrement de 12,5% payé à la Ville de Herstal
C Prix du terrain du parking de 5.500 € + droit d'enregistrement de 12,5% payé à Urbeo

Conformément à l'article 524 du code des sociétés, l'appréciation du commissaire quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du comité et dans le procèsverbal du conseil d'administration est également repris ci-dessous.

Appréciation du commissaire conformément à l'article 524 du Code des Sociétés - Décision du conseil d'administration du 29 mai 2019 : extrait du rapport de Deloitte du 17 décembre 2019 :

Dans le cadre de notre mission, nous avons réalisé les procédures suivantes :

a) nous avons obtenu le procèsverbal du 29 mai 2019 du conseil d'administration et avons comparé les conclusions avec les conclusions du comité des administrateurs indépendants;

b) nous avons examiné la fidélité des données financières qui sont reprises dans les avis du comité des administrateurs indépendants et dans le procès-verbal de la réunion du conseil d'administration du 29 mai 2019.

Sur la base de nos procédures, nos constatations sont les suivantes :

* en ce qui concerne le point a) ci-dessus, nous avons constaté que les conclusions reprises dans le procès-verbal de la réunion du conseil d'administration du 29 mai 2019 concordent avec les conclusions de l'avis du comité des administrateurs indépendants du 29 mai 2019.

* en ce qui concerne le point b) ci-dessus, nous avons constaté que les données financières qui sont reprises dans les avis du comité des administrateurs indépendants et dans le procès-verbal de la réunion du conseil d'administration du 29 mai 2019 sont fidèles. Ceci n'implique pas que nous ayons évalué la valeur de la transaction, ni l'opportunité de l'avis du comité ou de la décision du conseil d'administration.

5. CIRCONSTANCES SUSCEPTIBLES, D'AVOIR UNE INFLUENCE NOTABLE SUR LE DÉVELOPPEMENT DE LA SOCIÉTÉ

Aucune circonstance spécifique susceptible d'avoir une influence notable sur le développement de la société n'est connue à ce jour. Toutefois, nous nous référons à la section 1 du rapport de gestion qui détaille les risques auxquels le groupe doit faire face.

6. ACTIVITÉ EN MATIÈRE DE RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT

Sans objet.

7. INDICATION RELATIVE À L'EXISTENCE DE SUCCURSALES

Immo Moury sca ne détient pas de succursale.

8. PROPOSITION D'AFFECTATION DU RÉSULTAT

Le Conseil d'administration du gérant statutaire d'Immo Moury SCA proposera à l'Assemblée générale d'approuver les comptes annuels au 31 mars 2020, d'affecter le résultat tel que présenté dans le tableau ci-dessous et de distribuer un dividende de € 2,13 brut, soit € 1,49 net par action.

La proposition d'affectation des résultats établie selon l'AR du 13 juillet 2014 est la suivante :

(en milliers d'EUR)	31 mars 2020	31 mars 2019
A. Résultat net	1.013	996
B. Transfert aux/des réserves (-/+)	-26	67
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable	1	108
5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instru-ments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (-)
- exercice comptable	180	128
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+)	-207	-169
C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1er, al. 1er	-979	-1.009
D. Rémunération du capital - autre que C	-8	-54

Le dividende net par action de €1,49 sera payable le 19octobre 2020, sous réserve de la décision de l'Assemblée générale ordinaire du 8 septembre 2020.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le taux du précompte mobilier applicable aux dividendes attribués à partir du 1er janvier 2017 s'élève à 30%.

9. SCHÉMA DU CALCUL VISÉ À L'ART. 13 §1ER DE L'AR DU 13 JUILLET 2014

Résultat corrigé (A)	31 mars 2020	31 mars 2019
Résultat net	1.013	996
+ Amortissements	24	19
+ Réductions de valeur	10	10
- Reprises de réductions de valeur	0	0
- Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0
+/- Autres éléments non monétaires	180	128
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers	1	0
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers	1	108
= Résultat corrigé (A)	1.229	1.261
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B)
+/- Plus-values et moins-values réalisées1 sur biens immobiliers durant l'exercice	-5	0
-Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans	0	0
+ Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant pas été réinvesties dans un délai de 4 ans	0	0
= Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B)	-5	0
(I) 80% du résultat corrigé =	979	1.009
(II) - la diminution nette, au cours de l'exercice, de l'endettement de la société, tel que visé à l'article 13	31 mars 2020	31 mars 2019
Passif	5.552	5.111
- I. Passifs non courants - A Provisions	0	0
- I. Passifs non courants - C. Autres passifs financiers non courants - Instruments de couverture	-290	-110
- I. Passifs non courants - F. Passifs d'impôts différés	0	0
- II. Passifs courants - A. Provisions	0	0
- II. Passifs courants - C. Autres passifs financiers courants - Instruments de couverture	0	0
- II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation	-94	-100
(II) Endettement	5.168	4.901
(II) Diminution nette de l'endettement =	0	0
La différence positive entre les montants (I) - (II)	979	1.009

Selon IFRS 9, Immo Moury a fait le choix de présenter, dans les autres éléments du résultat global, les variations de la juste valeur des titres des autres SIR sans passer par le résultat net.

Par conséquent, les variations de justes valeurs de ces participations ne sont pas incluses dans le résultat net de l'exercice ni dans l'obligation de distribution.

Les dividendes versés par les participations, par contre, sont inclus dans le résultat net et par conséquent dans l'obligation de distribution.

1. Plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées

10. SCHÉMA DU CALCUL VISÉ A L'ART. 13 §1ER ALINÉA 6 DE L'AR DU 13 JUILLET 2014 ET ART. 7:212 DU CODE DES SOCIETÉS ET ASSOCIATIONS

(en milliers d'EUR)	31 mars 2020	31 mars 2019
Actif net	22.925	23.182
- Distribution de dividendes 1	-987	-1.063
Actif net après distribution	21.938	22.119
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+)	22.073	22.073
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+)	0	0
Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+)	0	0
Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)	-1.101	-1.101
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couver ture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-)	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couver ture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-)	-290	-110
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires	0	0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'étranger	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des actifs financiers (+/-)	288	496
Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies (+)	0	0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger (+)	0	0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+)	0	0
Autres réserves déclarées indisponibles par l'assemblée générale (+)	0	0
Réserve légale (+)	0	0
Fonds propres non distribuables (art.7:212 code des sociétés et associations)	20.970	21.358
Marge de distribution	968	761

Au 31 mars 2020, l'actif net après distribution du dividende est inférieur au capital libéré. Toutefois, il n'est pas inférieur au capital libéré augmenté de toutes les réserves indisponibles.

Le dividende proposé à l'assemblée générale du 8 septembre 2020 correspond au minimum imposé par l'article 13 §1 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014, le pay-out ratio étant de 80,4%.

SCHÉMA DU CALCUL VISÉ À L'ART. 13 §1ER

DE L'AR DU 13 JUILLET 2014

11. ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE

Le Conseil n'a pas eu connaissance à ce jour d'événements qui seraient survenus après le 31 mars 2020 et qui pourraient avoir une incidence significative sur la situation financière arrêtée au 31 mars 2020.

La crise du Covid-19 à laquelle nous sommes confrontés actuellement impactera le revenu locatif de l'année 2020-2021 ainsi que le résultat opérationnel de la société. Nous ne sommes actuellement pas en mesure d'évaluer définitivement l'impact de cette crise car elle dépendra de la reprise des activités de nos locataires suite au déconfinement progressif.

Notre équipe opérationnelle est en contact régulier avec nos locataires afin d'analyser comment traverser au mieux la crise actuelle en limitant les impacts négatifs pour chaque partie. Une annulation partielle des loyers d'avril et mai 2020 a été octroyée dans certains cas selon l'évaluation spécifique de chaque situation.

A la date de publication du présent rapport, les gratuités octroyées représentent moins de 2% du revenu locatif net.

12. PERSPECTIVES

L'exercice 2020-2021 sera impacté par la crise du Covid-19 ainsi que par le départ en juillet 2020 d'un locataire important, les Entreprises Gilles Moury SA, qui occupe la majeure partie des bureaux rue du Moulin 320 à Liège. Le loyer annuel de ce locataire représentait € 255 milliers au cours de l'exercice 2019-2020.

Le Conseil d'administration a entamé l'étude des mesures appropriées de reconversion des bâtiments Rue du Moulin 320 à Bressoux. Le départ de ce locataire significatif sera en partie compensé par l'entrée de la Société Régionale de Logements de Herstal dans l'immeuble Marexhe de 11 appartements acquis en mai 2020. Cette location de 18 ans ferme génèrera un loyer annuel de € 78 milliers à partir d'août 2020. Nous nous référons au communiqué de presse du 10 janvier 2020 pour plus d'informations sur cette opération.

Il est à noter qu'Immo Moury dispose d'une capacité d'endettement supplémentaire de l'ordre de € 13,3 millions à portefeuille constant.

RAPPORT IMMOBILIER

RAPPORT DE GESTION DU GÉRANT STATUTAIRE

1. PORTEFEUILLE IMMOBILIER

SYNTHÈSE DES DONNÉES IMMOBILIÈRES

Immeubles de placement	Date de construction ou de rénovation	Surfaces locatives (en m2 )	Taux d'occupation	Quote part dans le portefeuille selon la juste valeur au 31 mars 2020
Quatre appartements et cinq commerces rue du Pot d'Or à Liège	1940 et 1976	769	100%	15,3%
Résidence Vitra rue Paradis à Liège	2016	1.259	92,3%	11,1%
Bureaux av. des Tilleuls 62 à Liège	1961	3.530	100%	8,7%
Hall semi-industriel– rue des Alouettes 60 à Milmort	2004	3.003	100%	8,3%
Bureau rue des Urbanistes 2 à Liège	1907	1.424	100%	7,3%
Résidence Confort - 14 appartements et deux commerces place Théodore Gobert 7 à Bressoux	1930	1.672	82,7%	5,2%
Bureaux et entrepôts rue du rond-point 243 à Gilly 1	Antérieur à 1952	1.870	100%	4,1%
Hall semi-industriel – avenue de Wallonie 60 à Courcelles	2004	2.313	100%	3,7%
Bureaux et entrepôts rue du Moulin 320 à Bressoux 1	1968 et 1973	6.965	84,9%	3,2%
Deux halls semi-industriels rue du Gay Village 8-10-12 à Jupille	1965	7.999	96,3%	2,5%
Trois commerces rue du Gay Village 8-10-12 à Jupille	1966	157	39,5%	0,4%
Appartement et studio Place cathédrale à Liège	2019	187	65,3%	2,4%
Trois halls semi-industriels avenue de l'Expansion 4 à Alleur	1993	1.188	100%	1,9%
Trois appartements et 1 emplacement de parkings rue Forgeur 6 à Liège	1975	446	68,3%	1,9%
Un commerce et un appartement rue PJ Carpay 26 à Bressoux	1959	1.600	100%	1,5%
Quatre bureaux rue Féronstrée 23 à Liège	1981	558	100%	1,4%
Un appartement – Résidence Les Terrasses Rue Hubert Krains 4-8 à Waremme	2015	118	100%	1,0%
Un appartement avenue J Génicot 18 à Bruxelles	2014	79	100%	0,8%
Résidence Orban - 1 appartement - boulevard Frère Orban 50/7 à Liège	1953	153	100%	0,8%
Résidence la Goelette - 1 appartement - rue Riva-geois 1 à Liège	1955	166	100%	0,8%
Résidence Mahiels - 2 appartements - avenue Mahiels 9 à Liège	1961	180	100%	0,7%
Commerce rue du Sart Tilman 345 à Angleur	2008	101	100%	0,5%
Immeuble rue de la Wache 7-9 à Liège	1975	359	NA	0,4%
Résidence Albert - 1 appartement - place de la résistance 11 à Bressoux	1983	81	100%	0,3%
Résidence Boitsfort - 1 garage - place du Parc 85 à Bressoux	1956	50	0%	0,0%
Total des immeubles de placement	-	36.227	95,4%	84,5%
Titres SIR				15,5%
Total du portefeuille global				100,0%

NA – Non applicable car ces biens ne sont pas mis en location actuellement.

1. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.

Au 31 mars 2020, le taux d'occupation s'élève à 95,4%. L'exercice 2019-2020 n'a pas été impacté par des vides locatifs importants.

PRIX D'ACQUISITION ET VALEURS ASSURÉES

Immeubles de placement	Prix d'acquisition de l'immeuble hors frais (en milliers d'EUR) 1	Juste valeur des immeubles au 31 mars 2020	Valeur assurée de l'immeuble (en milliers EUR) 4	Primes d'assurances au 31 mars 2020 (en milliers EUR)
Quatre appartements et cinq commerces rue du Pot d'Or à Liège	2.790	4.277	3.440	4
Résidence Vitra rue Paradis à Liège	2.900	3.109	3.062	2
Bureaux avenue des Tilleuls à Liège	3.260	2.427	2.537	2
Hall semi-industriel à Milmort	1.570	2.317	2.368	4
Bureau rue des Urbanistes à Liège	1.845	2.035	1.993	2
Résidence Confort - 14 appartements et deux commerces - place Théodore Gobert 7 à Bressoux	800	1.465	1.279	2
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly 3	917	1.152	923	1
Hall semi-industriel à Courcelles	1.400	1.026	950	2
Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Bressoux 3	2.610	905	2.590	3
Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille 2	720	702	4.353	2
Trois commerces rue du Gay Village à Jupille 2	140	104	240	-
Appartement et studio Place Cathédrale à Liège 2	675	681	5	-
Trois halls semi-industriels à Alleur	470	535	473	1
Trois appartements et un emplacement de parking rue Forgeur 6 à Liège 2	570	541	1.000	2
Un commerce et un appartement rue PJ Carpay à Bressoux	430	410	403	1
Quatre bureaux rue Féronstrée 23 à Liège 2	420	394	310	2
Un appartement – Résidence Les Terrasses Rue Hubert Krains 4-8 à Waremme	265	273	259	-
Un appartement avenue J Génicot à Bruxelles 2	80	233	169	-
Résidence Orban - un appartement - boulevard Frère Orban à Liège 2	235	230	340	-
Résidence la Goelette - 1 appartement - rue Riva-geois 1 à Liège 2	179	220	155	1
Résidence Mahiels - 2 appartements - avenue Mahiels 9 à Liège 2	279	207	367	1
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 2	140	151	142	1
Immeuble rue de la Wache 7-9 à Liège	100	111	100	-
Résidence Albert - 1 appartement - place de la résistance à Bressoux 2	100	83	109	2
Résidence Boitsfort - 1 garage - place du Parc à Bressoux 2	4	4	23	-
Total des immeubles de placement	22.899	23.592	27.590	35

1. Le prix d'acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après leur acquisition.

2. La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l'ensemble de l'immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. Les primes d'assurances sont inclues dans les charges de co-propriété.

3. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.

4. Les valeurs mentionnées sont les valeurs assurées au 31 mars 2020. Ces valeurs correspondent à une valeur de reconstruction.

5. Cette information n'est pas disponible à la date de publication du présent rapport.

CI-DESSOUS SONT REPRIS LES LOCATAIRES DES BIENS IMMOBILIERS QUI REPRÉSENTENT PLUS DE 5% DU PORTEFEUILLE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT AU 31 MARS 2020 :

Immeubles de placement	Quote part dans le portefeuille selon la juste valeur au 31 mars 2020	Locataires
Appartements et commerces rue du Pot d'Or 9-11 à Liège	15,3%	IKKS – American Vintage – Zaff Optical – Centre esthétique
Résidence Vitra rue du Paradis à Liège	11,1%	12 locataires différents en personnes physiques
Bureaux avenue des Tilleuls 62 à Liège	8,7%	SPW Wallonie
Hall rue des Alouettes à Milmort	8,3%	G-Tec
Bureau rue des Urbanistes 2 à Liège	7,3%	Deutsche Bank
Résidence Confort - 14 appartements - place Théodore Gobert 7 à Bressoux	5,2%	13 locataires différents en personnes physiques

Sous-portefeuille	Prix d'acquisition hors frais 1	Juste valeur au 31 mars 2020	Estimation de la valeur locative au 31 mars 2020 2	Rendement locatif au 31 mars 2020 sur base des valeurs hors frais
BUREAUX	7.678	6.469	581	14,3
HALLS INDUSTRIELS	5.534	5.052	433	9,4
COMMERCES	3.500	4.354	269	6,6
RESIDENTIELS	6.187	7.717	351	4,5
Total	22.899	23.592	1.634	8,7

1. Le prix d'acquisition hors frais ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après acquisition des biens.

2. Selon l'expert indépendant Cushman & Wakefield au 31 mars 2020. Pour les biens résidentiels, comme la valeur locative moyenne n'est pas utilisée pour la valorisation, les valeurs indiquées représentent les loyers passants.

PROJETS DE DÉVELOPPEMENT ET RÉNOVATIONS PLANIFIÉS POUR LE PROCHAIN EXERCICE

Comme pour l'exercice précédent, Immo Moury continue à réaliser diverses rénovations et mises en conformité dans certains de ses immeubles.

De plus, en mai 2020, Immo Moury a acquis l'immeuble Marexhe à Herstal composé de 11 appartements. Cet immeuble est loué pour une durée de 181 ans ferme à la Société Régionale de Logements de Herstal. Nous nous référons au communiqué de presse du 10 janvier 2020 pour plus d'informations sur cette opération.

En outre, nous analysons deux projets d'investissements :

C l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 1.800 m2 loué par un locataire pour une durée ferme de 12 ans
C la construction d'un hall industriel de 2.400 m² avec bureaux suite à l'obtention du permis d'urbanisme en mai 2020.

Ces deux projets représentent un loyer annuel maximum de € 477 milliers.

SYNTHÈSE DES REVENUS LOCATIFS¹

Immeubles de placement	Montant des loyers annuels perçus (en milliers EUR)	Garanties bancaires (en milliers EUR)	Cautionnements en numéraire (en milliers EUR)
Quatre appartements et cinq commerces rue du Pot d'Or à Liège	251	93	13
Résidence Vitra Rue Paradis à Liège	117	0	18
Bureaux avenue des Tilleuls à Liège	405	0	0
Hall semi-industriel à Milmort	187	26	0
Bureau rue des Urbanistes à Liège	143	125	0
Résidence Confort - 14 appartements et deux commerces - place Théodore Gobert 7 à Bressoux	91	5	12
Bureaux et entrepôts rue du rond point à Gilly	58	46	0
Hall semi-industriel à Courcelles	97	45	0
Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Bressoux	295	146	0
Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille	92	9	0
Trois commerces rue du Gay Village à Jupille	8	0	2
Appartement et studio Place Cathédrale à Liège	8	0	0
Trois halls semi-industriels à Alleur	62	9	0
Trois appartements et un emplacement de parking rue Forgeur 6 à Liège	25	2	1
Un commerce et un appartement rue PJ Carpay à Liège	44	19	1
Quatre bureaux - rue Féronstrée 23 à Liège	30	6	0
Un appartement – Résidence Les Terrasses Rue Hubert Krains 4-8 à Waremme	9	0	2
Un appartement avenue J. Génicot à Bruxelles	11	0	0
Résidence Orban - 1 appartement - boulevard Frère Orban à Liège	12	2	0
Résidence la Goelette - 1 appartement - rue Rivageois 1 à Liège	7	1	0
Résidence Mahiels - 2 appartements - avenue Mahiels 9 à Liège	14	2	0
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur	16	7	0
Immeuble rue de la Wache 7-9 à Liège (à rénover)	0	0	0
Résidence Albert - 1 appartement - place de la résistance à Bressoux	7	1	0
Résidence Boit sfort - 1 garage - place du Parc à Bressoux	0	0	0
Total des immeubles de placement	1.988	543	50
Titres Cofinimmo	148	-	-
Titres Befimmo	90	-	-
Total titres d'autres SIR	238	-	-
Total portefeuille global	2.226	543	50

1. Des informations sur les durées résiduaires des baux sont reprises au point 6 du rapport sur les états financiers.

MÉTHODES D'ÉVALUATION

Extrait du rapport de l'expert immobilier Cushman & Wakefield Belgium SA au niveau de la méthode d'évaluation suivie au 31 mars 2020 :

MÉTHODE DE CAPITALISATION

Notre valorisation est basée sur la valeur de marché fictive et non sur le coût de remplacement. La méthode d'évaluation utilisée est celle de la capitalisation du loyer de marché avec corrections pour tenir compte du loyer actuel ou de tout élément pouvant venir influencer la valeur des biens tels que frais de chômage locatif, etc.

La première démarche consiste à déterminer les loyers de marché (LM) : nous analysons à quel niveau de prix les immeubles pourraient être loués demain dans le marché. Pour déterminer ces prix, nous nous basons sur nos données internes, les transactions en cours à l'heure actuelle dans le marché, tout en tenant compte des caractéristiques de la localisation, du site et du bâtiment. Nous avons fait une distinction entre les surfaces bureaux, commerciales, résidentielles et les parkings. Les valeurs données sont celles du moment, et ne tiennent donc pas compte d'une éventuelle augmentation des valeurs locatives à l'avenir.

La deuxième démarche consiste à évaluer à quel rendement un investisseur serait prêt à acheter chacun de ces biens. Nous obtenons ainsi la valeur de marché "acte en mains" avant corrections.

CORRECTIONS POUR LES BUREAUX ET BIENS INDUSTRIELS

Nous calculons la différence entre le loyer payé et le LM. Nous actualisons cette différence sur la période commençant à la date d'évaluation du bien et finissant à la prochaine date de possibilité de révision du loyer. Ces corrections sont négatives lorsque le locataire paie moins que le LM et positives lorsqu'il paie plus.

CORRECTIONS POUR LES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES

Si le loyer perçu est supérieur au loyer de marché, nous capitalisons le LM tout en tenant compte des cash flow excédentaires jusqu'à la prochaine date de rupture possible du bail.

Si le loyer est inférieur au loyer de marché, nous capitalisons un loyer à mi-chemin (60%) entre le loyer perçu et le LM tout en tenant compte des cash flows déficitaires jusqu'à prochaine date de révision du loyer. Notre expérience du marché nous a démontrée d'une manière générale qu'il n'était pas toujours aisé pour un propriétaire d'obtenir la valeur de marché à la prochaine révision possible des loyers et qu'un juge de paix tranchait généralement à 60% de la différence.

MÉTHODOLOGIE POUR LES PROPRIÉTÉS RÉSIDENTIELLES

Dans ce cas nous évaluons le prix au m² ainsi que le prix pour les emplacements de parking. Pour déterminer ces prix, nous nous basons sur nos données internes, les transactions en cours à l'heure actuelle dans le marché, tout en tenant compte des caractéristiques de la localisation, du site et du bâtiment. Nous prenons des corrections pour grosses réparations lorsque celles-ci sont nécessaires et budgétisées par le client à moyen terme. Ces corrections nous sont communiquées par le client en détail et nous les comparons avec nos estimations pour ce type de travaux.

Après avoir appliqué ces corrections, nous obtenons la valeur "acte en mains" après corrections, de laquelle nous déduisons les droits d'enregistrement et les frais de notaire pour obtenir la valeur "hors frais".

2. CONCLUSIONS

Cushman & Wakefield Belgium SA, dont les bureaux sont établis avenue des Arts 56 à 1000 Bruxelles, Belgique ;

AGISSANT EN TANT QU'ÉVALUATEUR EXTERNE À LA REQUÊTE DE : IMMO MOURY SCA MONSIEUR MOURY RUE SAINTE MARIE 24 4000 LIÈGE

Extrait du rapport de l'expert immobilier Cushman & Wakefield Belgium SA au niveau de la conclusion de leur mission au 31 mars 2020 :

3. COMMENTAIRES DE NOTRE EXPERT IMMOBILIER CUSHMAN & WAKEFIELD SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER ACTUEL

CONTEXTE GÉNÉRAL AU 31 MARS 2020

Les perspectives de l'économie belge sont devenues plus incertaines notamment en raison de l'impact pressenti de la crise du COVID-19 sur l'ensemble des secteurs économiques. D'autre part, l'absence de gouvernement, à la suite des élections de mai 2019, et de plan de relance pour l'économie rendent les projections à court terme difficilement prédictibles. Ainsi, Oxford Economics prévoit une récession économique en 2020 avec une baisse du PIB de l'ordre de 8 à 9% et une reprise de la croissance en 2021 qui s'établirait à 7,4% en 2021.

Après avoir enregistré une hausse de 4,80% en 2019, la production industrielle devrait être marquée par un coup d'arrêt en 2020 puisque les prévisions indiquent une baisse de l'ordre de 7,8% pour cette année-là. En revanche, Oxford Economics prévoit une reprise de l'activité manufacturière en 2021 (+6,9%). De son côté, la demande intérieure devrait sensiblement diminuer en 2020 (-7,9%) avant de croitre à nouveau en 2021 (+7,0%).

Sur le marché du travail, le taux de chômage avait atteint un niveau plancher record de 5,4% en 2019. Néanmoins, les prévisions pour 2020 indiquent une hausse du taux de chômage qui devrait atteindre 7,0% au niveau national.

Le taux d'inflation continue sa baisse, en passant de 1,7% en 2018 à 1,4% en 2019.

MARCHÉ DU COMMERCE À LIÈGE

Le marché commercial du centre-ville de Liège s'articule autour des axes principaux que sont Vinâve d'Île, le Pont d'Île, le Pot d'Or ainsi que la Rue de la Cathédrale. Toutefois, il est à noter que comme dans la plupart des villes de Belgique, la concurrence croissante du commerce en ligne et les changements de modes de consommation des consommateurs ont eu un impact négatif sur les villes secondaires et/ou artères secondaires, surtout pour les magasins de plus de 400 m².

De plus, les mesures visant à lutter contre le COVID-19, prises par le gouvernement fédéral (ad-interim), ont eu pour impact de diminuer drastiquement les flux piétons dans les rues commerçantes. Sur base des chiffres dont nous disposons, le niveau de vide locatif tourne actuellement autour des 20% (en nombre de cellules commerciales). Nous tenons à rappeler que le niveau de vide locatif évoqué correspond à un niveau pre-COVID. Actuellement, il est encore trop tôt pour se prononcer sur les conséquences de la crise du COVID-19 par rapport à l'évolution du vide locatif à court et moyen terme.

Le vide locatif a inévitablement un impact sur les loyers prime qui sont également sous pression. Ceci s'explique notamment par la diminution significative du flux passant, du niveau de vide locatif et d'une forte concurrence sur le segment retail à Liège. Ainsi, les loyers prime de la rue Vinâve d'Île s'affichent désormais à 950 €/m²/an contre 1.100 €/m²/an deux ans plus tôt. Notons que cette tendance est identique dans la majorité des villes belges.

Au cours de l'année 2019, plusieurs transactions locatives ont tout de même été recensées et les principales d'entre elles sont illustrées dans le tableau suivant :

Période	Trimestre	Locataire	Adresse	Surface
2019	1	Agilitas Groep (Ex T-Groep)	Boulevard de la Sauvenière, 92	932 m²
2019	2	Costes Fashion BV	Pont d'ïle, 42-44	1.600 m²
2019	2	Twinset	Pont d'ïle, 36-38	145 m²
2019	2	Hairdis Hair & Beauty store c/o Oris group	Pont d'ïle 48	164 m²
2019	2	Mega Outlet	Galerie Saint Lambert	1.343 m²
2019	3	Five Pizza Original	Pont d'ïle, 17	130 m²
2019	3	Nehaus Chocolat SA	Vinâve d'Ïle, 10	63 m²

Source : Oxford Economics

Source : Cushman & Wakefield

La pression croissante sur l'activité du commerce physique fut encore renforcée par les mesures gouvernementales destinées à empêcher la progression du COVID-19. Les conséquences directes de ces mesures ont poussé de nombreux commerces, en fonction du type d'activité, à fermer leurs portes temporairement ou, dans le meilleur de cas, à limiter drastiquement le nombre de consommateurs admis au sein de leurs établissements.

Bien que le marché de l'investissement ait enregistré des performances exceptionnelles en 2018 (près de 2 milliards d'euros investis), le segment a connu une baisse importante en 2019 puisque le volume total investi s'élève à un peu moins d'un milliard d'euros (997 Mio EUR) à l'échelle nationale. D'autre part, les premières augmentations de rendements ont en effet été enregistrées partout en Belgique et Liège ne fait pas exception. Ainsi, le prime yield à Liège (Vinâve d'île) s'affiche actuellement à 4,95% contre 4,80% un an plus tôt.

Au cours de l'année 2019, une seule transaction de centre-ville a été enregistrée. Il s'agit de la vente du bien sis rue du Pont d'Île 35 à Ouragan Factor (surface de 89 m² vendu pour un montant inférieur à 800.000 €).

MARCHÉ SEMI-INDUSTRIEL À LIÈGE

Liège occupe une localisation stratégique pour le marché semi-industriel. À la croisée des routes joignant Paris, Bruxelles, Cologne, Maastricht ou encore le Luxembourg, la ville de Liège s'est équipée d'un pôle semi-industriel important. La disponibilité des terrains pour de nouveaux développements y est importante et ceux-ci demeurent relativement bon marché en comparaison avec d'autres régions en Belgique.

La prise en occupation dans le district de Liège a atteint 85.925 m² en 2019. Il s'agit d'une hausse significative (+53%) par rapport à la prise en occupation enregistrée un an plus tôt qui s'établissait à 56.150 m². Le "take-up", ou prise en occupation, enregistré au cours de l'année 2019 était nettement supérieure (+9,9%) à la moyenne quinquennale qui s'élève à 78.000 m²/an.

Période	Trimestre	Locataire	Adresse	Transaction	Surface
2019	4	BAM Mat	BAM Mat Hannut	Location	11.000 m²
2019	4	Deufol België	Rue des Semailles 27	Location	4.500 m²
2019	4	Curtius	Brasserie C Rue des Steppes	Location	2.700 m²
2019	4	AE Valves	Avenue Mercury	Location	2.500 m²
2019	4	CONNECT-ON c/o Instele	Prolongement d'Abbaye 134	Location	1.687 m²
2019	4	CHU de Liège	Rue des Anglais 5	Location	1.570 m²
2019	4	Amni	Rue de Hermée 255	Location	1.500 m²
2019	4	Decker-Pirnay	East Belgium Park - Decker-Pirnay	Location	1.400 m²
2019	4	Detandt-Simon	1ère Avenue 255	Location	1.100 m²
2019	3	Avieta	Avieta Vinalmont (extension)	Location	15.000 m²
2019	3	Lens Car	Rue du Marais 12	Location	2.500 m²
2019	2	Lock'O	Rue des Grands-Prés 160-164 181	Location	10.880 m²
2019	2	Polak	Rue de l'Informatique 5	Location	4.250 m²
2019	2	MaxJump	E40 Business Park (Kone)	Location	4.070 m²
2019	2	Marchandise	Marchandise Engis (extension 1)	Location	3.000 m²
2019	2	OLIVIA GARDEN	Rue de Hermée 255	Location	2.760 m²
2019	2	Laurenty	Rue de l'informatique 13	Location	1.700 m²
2019	2	Marchandise	Marchandise Engis (extension 2)	Location	1.200 m²
2019	2	Lutex	Deuxième Avenue 19	Location	1.100 m²

Source : Cushman & Wakefield

Le niveau de loyer prime pour le district de Liège s'élève à EUR 45/m²/an tandis que les loyers moyens oscillent aux alentours des EUR 38-40/m²/an.

Sur le marché de l'investissement, très peu transactions furent enregistrées dans ce segment au cours de l'année 2019. Néanmoins, nous retenons l'acquisition d'un immeuble semi-industriel d'environ 10.000 m² par Lock 'O pour un volume d'environ 2,2 millions d'euros.

MARCHÉ RÉSIDENTIEL (APPARTEMENTS) À LIÈGE

L'évolution des prix médians d'un appartement dans la commune de Liège en 2019 a connu une légère hausse de 0,7% par rapport à l'année 2018 et s'affichent autour de 131.000 €. La moyenne sur cinq ans pour ce marché s'élève à 126.500 €.

À supposer une taille moyenne d'appartement de l'ordre de 80 m², le prix moyen au m² pour un appartement à Liège (en fonction du prix médian constaté) s'établirait aux environs de 1.630 €/m² en 2019, soit une hausse de 1,08% par rapport à 2018. En prenant une taille moyenne de 85m² par appartement, c'est un prix de 1.550 €/m² qui serait observé sur la ville de Liège.

Le nombre de transactions observé dans ce segment a connu une croissance importante en 2019 et ce, pour la seconde année consécutive. Celui-ci s'élève à 1.040 transactions soit une hausse de 12,2% par rapport à 2018. Notons que la moyenne quinquennale est de 878 transactions par année. Cette croissance est sans doute soutenue par la faiblesse des taux d'intérêt, ce qui pousse la population à se tourner vers le marché acquisitif.

Pour des projets neufs, le prix moyen demandé au m² tourne plutôt aux environs de 2.100 à 2.450 €/m² (niveau stable par rapport à 2018), dépendant de la qualité des finitions et de localisation du bien.

IMMOMOURY RAPPORT ANNUEL 2020

RAPPORT SUR LES ÉTATS FINANCIERS1

RAPPORT DE GESTION DU GÉRANT STATUTAIRE

1. Il s'agit des états financiers statutaires. Immo Moury prépare en effet uniquement des comptes statutaires car la Société ne détient pas de filiale. Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.

ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL

	(en milliers d'EUR)	Annexe	31 mars 2020	31 mars 2019
	I Revenus locatifs	5 et 6	2.226	2.233
	III Charges relatives à la location		-13	-36
	RÉSULTAT LOCATIF NET		2.213	2.197
	V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	7	286	260
	VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	8	-428	-453
VIII	Autres recettes et dépenses relatives à la location		0	1
	RÉSULTAT IMMOBILIER		2.071	2.005
IX	Frais techniques	9	-289	-154
X	Frais commerciaux		-10	-5
XI	Charges et taxes sur immeubles non loués		-4	-4
XII	Frais de gestion immobilière	10	-180	-190
XIII	Autres charges immobilières	11	-30	-33
	Charges immobilières		-513	-385
	RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES		1.558	1.619
	XIV Frais généraux de la Société	12	-236	-246
	RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE		1.322	1.373
	XVI Résultat sur vente d'immeuble de placement	13	1	0
	XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement	14,18	-1	-108
	RÉSULTAT D'EXPLOITATION		1.322	1.265
XX	Revenus financiers	15	0	0
XXI	Charges d'intérêts nettes	15	-51	-55
XXII	Autres charges financières	15	-7	-14
XXIII	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	15	-180	-128
	Résultat financier		-238	-197
	RÉSULTAT AVANT IMPÔTS		1.084	1.068
	XXIV Impôts	16	-71	-72
	Quote-part et mise en équivalence		0	0
	I RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE 2		1.013	996
	II AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL, APRES IMPOT SUR LE RESULTAT		-208	349
	Éléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net :
A	Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		0	0
	Éléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat net :
C	Variation de la juste valeur des actifs financiers 4	21	-208	349
	RESULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PERIODE 1		805	1.345
	Nombre d'actions de bases et diluée 1		463.154	463.154
	RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE, PART DU GROUPE, PAR ACTION DE BASE ET DILUEE 2,3	17	1,74	2,90

1. "Part du groupe" car il n'y a pas d'intérêts minoritaires.

2. Au 31 mars 2019 et au 31 mars 2020, il n'y a aucun effet diluant.

3. Calculé sur base de la différence entre le nombre d'actions souscrites ayant droit au dividende (463.154) et le nombre d'actions propres (1.030), soit 462.124 au 31 mars 2019 et 2020.

4. Ce poste concerne la variation de juste valeur des participations dans d'autres sociétés immobilières réglementées enregistrée par le biais des autres éléments du résultat global.

ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE

	ACTIF (en milliers d'EUR)	Annexe	31 mars 2020	31 mars 2019
	ACTIFS NON COURANTS		28.037	27.376
B	Immobilisations incorporelles	18	32	43
C	Immeubles de placement	19	23.481	22.708
D	Autres immobilisations corporelles	20	123	18
E	Actifs financiers non courants	21	4.401	4.607
II	ACTIFS COURANTS		440	917
A	Actifs détenues en vue de la vente	22	111	204
D	Créances commerciales	23	168	254
E	Créances fiscales et autres actifs courants	24	9	8
F	Trésorerie et équivalents de trésorerie	25	121	438
G	Comptes de régularisation	26	31	13
	TOTAL ACTIF		28.477	28.293

	PASSIF (en milliers d'EUR)	Annexe	31 mars 2020	31 mars 2019
	CAPITAUX PROPRES		22.925	23.182
A	Capital	27	22.067	22.067
C	Réserves		-155	119
b	Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers 1		-1.608	-1.591
c	Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique		-1.101	-1.101
e	Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-)		-110	18
h	Réserve pour actions propres		-51	-51
i	Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente	21	288	496
n	Résultat reporté exercices antérieurs		2.427	2.348
D	Résultat net de l'exercice		1.013	996
I	PASSIFS NON COURANTS		425	298
B	Dettes financières non courantes	28	135	188
C	Autres passifs financiers non courants	31	290	110
II	PASSIFS COURANTS		5.127	4.813
B	Dettes financières courantes	28	4.656	3.974
D	Dettes commerciales et autres dettes courantes	29	377	739
F	Comptes de régularisation	30	94	100
	TOTAL PASSIF		28.477	28.293

^1. IIl s'agit des capitaux propres avant affectation. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l'exercice 2019-2020 seront affectées aux réserves suite à l'approbation de l'assemblée générale, c'est-à-dire au cours de l'exercice 2020-2021.

ÉTAT DES FLUX DE TRÉSORERIE

(en milliers d'EUR)	Annexe	31 mars 2020	31 mars 2019
Résultat net		1.013	996
Amortissements (hors IFRS 16)	18,20	25	19
Réduction de valeur (reprise -)		10	0
Résultat sur vente immeuble placement		-1	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	19	1	108
Résultat financier à exclure du flux opérationnel		238	197
Marge brute d'autofinancement		1.286	1.320
Variation du fonds de roulement		-344	307
Flux de trésorerie opérationnels nets		942	1.627
Acquisition d'immeubles de placement	19	-722	-856
Investissements sur immeubles de placement (travaux)	19	-52	0
Investissements nets dans des titres de SIR	21	0	0
Acquisitions d'immobilisations (in)corporelles	18, 20	-88	-53
Cessions d'immeubles de placement	19	.93.	-
Cessions d'actifs financiers	22	0	0
Flux de trésorerie d'investissement		-769	-909
Dividende payé	34	-1.063	-1.063
Utilisation des lignes de crédit bancaires	28	656	750
Remboursement des dettes de leasing	28	-25	-135
Intérêts reçus et autres produits financiers	15	0	0
Intérêts payés	15	-51	-55
Autres frais financiers		-7	-14
Flux de trésorerie de financement		-490	-517
FLUX DE TRÉSORERIE TOTAUX DE LA PÉRIODE		-317	201
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice		438	237
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice		121	438
FLUX DE TRÉSORERIE - TOTAUX DE LA PÉRIODE		-317	201

ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

	Capital	Frais d'augmentation de capital	Réserve du solde des varia- tions de la juste valeur des biens immobiliers	droits de mutation estimés Réserves liées aux frais et intervenant lors de l'alié- immeubles de placement nation hypothétique des	auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée de couverture autorisés valeur des instruments Réserve du solde des variations de juste	actions propres Réserve pour	Réserves liées à la rééva- luation de la juste valeur des actifs financiers	des exercices antérieurs Résultats reportés	Résultat net	Total
31 mars 2018	22.073	-5	-1.539	-1.101	-12	-51	147	2.006	1.382	22.900
Variation de la juste valeur des immeubles de placement			-52					52		-
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée					29			-29		-
Affectation du résultat de l'exercice précédent								1.382	-1.382	-
Résultat de la période									997	997
Autres éléments du résultat global
Variation de la juste valeur des titres SIR							349			349
Impact sur la juste valeur des frais et droits de muta tions estimés intervenant lors de l'aliénation hypo thétique des immeubles de placement				-						-
Dividendes distribués								-1.063		-1.063
31 mars 2019	22.073	-5	-1.591	-1.101	17	-51	496	2.348	997	23.183
Variation de la juste valeur des immeubles de placement			-108					108		-
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée					-128			128		-
Affectation du résultat de l'exercice précédent								997	-997	-
Transfert de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers vers résultat reporté suite à la vente d'un bien immobilier			6					-6		-
Reclassification de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers vers résultat reporté			85					-85		-
Résultat de la période									1.013	1.013
Autres éléments du résultat global
Variation de la juste valeur des titres SIR							-208			-208
Impact sur la juste valeur des frais et droits de muta tions estimés intervenant lors de l'aliénation hypo thétique des immeubles de placement				-						-
Dividendes distribués								-1.063		-1.063
31 mars 2020	22.073	-5	-1.608	-1.101	-111	-51	288	2.427	1.013	22.925
Variation de la juste valeur des immeubles de placement			-2					2		-
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée					-180			180		-
Affectation du résultat de l'exercice précédent									1.013 -1 013	-
Rémunération proposé du capital Impact sur la juste valeur des frais et droits de muta tions estimés intervenant lors de l'aliénation hypo thétique des immeubles de placement				-						-
Dividendes distribués								-987		-987
8 septembre 2020	22.073	-5	-1.610	-1.101	-291	-51	288	2.635	0	21.938

1. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l'exercice 2018-2019 ont été affectées aux réserves suite à l'approbation de l'assemblée générale du 10 septembre 2019, c'est-à-dire au cours de l'exercice sous revue. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l'exercice 2019-2020 seront affectées aux réserves suite à l'approbation de l'assemblée générale du 8 septembre 2020, c'est-à-dire au cours de l'exercice 2020-2021.

ANNEXES AUX ÉTATS FINANCIERS

TABLE DES MATIÈRES

1. Identification de l'entreprise	52
2. Déclaration de conformité	52
3. Résumé des règles d'évaluation applicables aux comptes statutaires	53
4. Informations sectorielles	59
5. Revenus locatifs	62
6. Contrats de location simple	62
7. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	63
8. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	64
9. Frais techniques	64
10. Frais de gestion immobilière	64
11. Autres charges immobilières	65
12. Frais généraux de la société	65
13. Résultat sur vente d'immeubles de placement	65
14. Variation de la juste valeur des immeubles de placement	66
15. Résultat financier	66
16. Impôts	67
17. Résultat par action	67
18. Immobilisations incorporelles	68
19. Immeubles de placement et immeubles détenus en vue de la vente	68
20. Autres immobilisations corporelles	71
21. Actifs financiers non courants	72
22. Actifs détenus en vue de la vente	74
23. Créances commerciales	74
24. Autres créances fiscales et autres actifs courants	75
25. Trésorerie et équivalents de trésorerie	75
26. Comptes de régularisation	75
27. État du capital	76
28. Dettes financières non courantes et courantes	78
29. Dettes commerciales et autres dettes courantes	79
30. Comptes de régularisation	79
31. Instruments financiers	80
32. Ratio d'endettement	80
33. Evénements post clôture	81
34. Dividendes payés et proposés	81
35. Actifs et passifs éventuels, droits et engagements	82
36. Transactions avec les parties liées	83
37. Déclaration de management	84

1. IDENTIFICATION DE L'ENTREPRISE

Immo Moury SCA est une société de droit belge créée le 18 juillet 2007 dont le siège social est situé à 4000 Liège, rue Sainte-Marie, 24, boîte 71, sous le numéro d'entreprise 0891197002.

Moury Management SA est l'associé commandité et gérant statutaire unique d'Immo Moury SCA.

Les états financiers au 31 mars 2020 ont été arrêtés par le Conseil d'administration du gérant statutaire, la SA Moury Management, du 11 juin 2020.

L'Assemblée générale ordinaire des actionnaires est statutairement prévue le 8 septembre 2020.

L'exercice social commence le 1er avril et se termine le 31 mars de chaque année.

2. DÉCLARATION DE CONFORMITÉ

Les états financiers consolidés ont été établis en utilisant des méthodes comptables conformes au référentiel IFRS tel qu'exécutés par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

3. RÉSUMÉ DES RÈGLES D'ÉVALUATION APPLICABLES AUX COMPTES STATUTAIRES

3.1. PRINCIPES DE PRÉPARATION DES ÉTATS FINANCIERS

Les états financiers de la société ont été établis selon le principe du coût historique, à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement, immeubles de placement détenus en vue de la vente, actifs financiers à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global, actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction (notamment les produits dérivés).

Les états financiers sont présentés en milliers d'euros (EUR) et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche, sauf indication contraire. Les chiffres publiés peuvent présenter des différences liés aux arrondis.

3.2. RÉSUMÉ DES CHANGEMENTS DANS LES PRINCIPES COMPTABLES

Les principes comptables retenus au 31 mars 2020 sont les mêmes que ceux utilisés pour la rédaction du rapport financier annuel au 31 mars 2019 sauf en ce qui concerne l'application de la nouvelle normes IFRS 16 :

IFRS 16 – Contrats de location

La norme IFRS 16 fournit un modèle complet pour l'identification des accords de location et leur traitement dans les états financiers du preneur et du bailleur. Elle remplace la norme IAS 17 – Contrats de location ainsi que les interprétations associées lors de son entrée en vigueur.

Des changements significatifs sont introduits par IFRS 16 en ce qui concerne la comptabilisation par le preneur avec la suppression de la distinction entre location simple et location-financement et la comptabilisation d'actifs et de passifs pour tous les contrats de location (sauf exceptions limitées aux locations à court-terme et aux locations d'actifs de faible valeur). Contrairement à la comptabilisation par le preneur, la norme IFRS 16 maintient en substance les dispositions de la norme IAS 17 quant à la comptabilisation par le bailleur et conserve l'obligation pour le bailleur de classer une location comme location simple ou location-financement.

Comme Immo Moury SCA agit presqu'exclusivement comme bailleur, la norme IFRS 16 n'a pas d'impact matériel sur ses états financiers consolidés. Dans le seul cas où Immo Moury SCA est le preneur dans un contrat classé en location simple selon IFRS 16 et non sujets aux exemptions de la norme IFRS 16 (càd les bureaux utilisés par la société), un actif au titre du droit d'utilisation et un passif associé ont été comptabilisés dans le bilan consolidé pour un montant de € 54 milliers au 1er avril 2019.

Immo Moury SCA n'a pas appliqué les nouvelles normes suivantes qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur :

IFRS 17 Contrats d'assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptée au niveau européen).

Amendements à IAS 1

Présentation des états financiers : classification de passifs comme courants ou non-courants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen).

Amendements à IAS 1 et IAS 8

Modification de la définition du terme "significatif" (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020).

Amendements à IFRS 3 Regroupements d'entreprises (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020, mais non encore adoptés au niveau européen).

Amendements à IFRS 9, IAS 39 et IFRS 7 Réforme des taux d'intérêt de référence (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020).

Amendements des références au Cadre conceptuel de l'information financière dans les normes IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2020).

IFRS 17 Contrats d'assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 20211, mais non encore adoptée au niveau européen).

3.3. RECOURS À DES ESTIMATIONS ET JUGEMENTS SIGNIFICATIFS

Dans le cadre de l'établissement de ses états financiers, la société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des méthodes comptables (comme la classification des contrats de location et des immeubles de placements) et à procéder à un certain nombre d'estimations (comme la détermination de la juste valeur des immeubles de placement). Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur son expérience, sur l'assistance de tiers (notamment les experts immobiliers) et sur d'autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Le cas échéant, ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées en conséquence.

Méthode d'évaluation des immeubles de placement appliquée par l'expert immobilier Cushman & Wakefield

La méthode d'évaluation appliquée par les experts immobiliers reste identique. Elle est explicitée en détail dans le présent rapport. Toutefois, à la date du 31 mars 2020, en raison de la crise du Covid-19 et son impact sur l'activité de nombreux secteurs dont le commerce non alimentaire et en l'absence de période de référence post Covid-19 sur les données de marché intervenant dans la méthode de valorisation (taux de capitalisation, VLE), l'évaluation des immeubles de placement a été effectuée par les experts en tenant compte d'une "incertitude matérielle d'évaluation" conformément aux normes VPS 3 et VPGA 10 du Red Book Global de la RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors).

Au 31 mars 2020, les experts immobiliers ont apporté une correction technique à leur évaluation afin de tenir compte d'un impact négatif potentiel de la crise sur les revenus locatifs durant la période de fermeture des commerces non alimentaires. Le montant de cette correction est très limité (€ 16 milliers, soit moins de 1% de la valeur du portefeuille).

3.4. PRINCIPES DE CONSOLIDATION – FILIALES

Toutes les entités dans lesquelles la société détient de façon directe ou indirecte plus de la moitié des droits de votes ou a le pouvoir de contrôler l'exploitation, sont considérées comme filiales et entrent dans le périmètre de consolidation. Les filiales sont consolidées dès l'acquisition du pouvoir de contrôle et sortent du périmètre de consolidation le jour où le contrôle cesse d'exister.

Toutes les transactions, les soldes de comptes, y compris les résultats non réalisés entre sociétés du groupe, sont éliminés.

Au 31 mars 2020 et au 31 mars 2019, Immo Moury n'a le contrôle d'aucune filiale et il n'y a dès lors pas lieu de préparer de comptes consolidés.

3.5. GOODWILL

L'excédent du coût du regroupement d'entreprises sur la part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables comptabilisé en application de la norme IFRS 3 constitue un goodwill et est reconnu en tant qu'actif. Dans le cas où cet excédent est négatif, il est immédiatement comptabilisé en résultat. Après la comptabilisation initiale, le goodwill est évalué à son coût, diminué du cumul des éventuelles pertes de valeur.

3.6. IMMEUBLES DE PLACEMENT

Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu pour en retirer des loyers et/ou en valoriser le capital et non pas pour la production ou la fourniture de biens ou de services, à des fins administratives ou pour le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.

Comptabilisation initiale

VALEUR D'ACQUISITION

Les immeubles de placement sont initialement comptabilisés à leur valeur d'acquisition. Les commissions, les frais d'acte, les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des financements des sociétés absorbées et autres frais liés à l'opération sont considérés comme faisant partie du prix d'acquisition et sont portés en compte à l'actif de l'état de la situation financière.

COMPTABILISATION DES TRAVAUX (DÉPENSÉS ULTERIEURES)

Les travaux sur immeubles qui sont à charge de la société sont traités comptablement de deux manières distinctes selon leur nature. Les dépenses relatives aux travaux d'entretien et de réparation qui n'ajoutent pas de fonctionnalité supplémentaire ni ne rehaussent le niveau de confort de l'immeuble sont comptabilisées en charges. Sont par contre portés à l'actif de l'état de la situation financière les frais relatifs à deux types de travaux :

C Les rénovations lourdes : celles-ci consistent en une reconstruction quasi complète de l'immeuble avec, le plus souvent, une réutilisation du gros œuvre existant et l'application des techniques du bâtiment les plus modernes. Au terme d'une telle rénovation lourde, l'immeuble peut être considéré comme neuf et il est repris comme tel dans les présentations du patrimoine.
C Les aménagements : il s'agit de travaux occasionnels qui ajoutent une fonctionnalité à l'immeuble ou relèvent significativement son niveau de confort et, dès lors, rendent possible une augmentation du loyer et donc de la valeur locative estimée.

Les frais relatifs à ces travaux sont également portés à l'actif de l'état de la situation financière pour le motif et dans la mesure où l'expert reconnaît normalement une appréciation due à concurrence de la valeur de l'immeuble.

Évaluations postérieures

JUSTE VALEUR

Conformément à la norme IAS 40, la société applique le modèle de juste valeur pour ses immeubles de placement.

Les immeubles en portefeuille ou qui entrent dans le portefeuille par acquisition à titre onéreux ou par voie d'apport sont valorisés à la juste valeur par un expert immobilier indépendant.

La juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus (aussi appelée "valeur actes-en-mains") telle que calculée par l'expert indépendant, de laquelle est déduit un abattement forfaitaire de 2,5% pour les immeubles d'une valeur d'investissement supérieure à 2,5 millions € et de 10% ou 12,5%, selon la Région, pour les immeubles d'une valeur d'investissement inférieure à 2,5 millions €. Ce taux d'abattement de 2,5% résulte d'une analyse par les experts indépendants d'un grand nombre de transactions observées dans le marché, et représente la moyenne des frais de transaction effectivement payés lors de ces transactions.

La valeur d'investissement correspond à la valeur la plus probable pouvant être obtenue sur le marché dans les conditions de vente et de concurrence normales entre parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de cession.

Les experts attestent des frais de mutation dans leurs rapports périodiques aux actionnaires.

TRAITEMENT DES DIFFÉRENCES LORS DE L'ENTRÉE EN PORTEFEUILLE

Si l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement déterminée par l'expert conduit à une valeur différente de la valeur d'acquisition (incluant les frais d'acquisition), la différence est comptabilisée dans le compte de résultat en "Variation de la juste valeur des immeubles de placement".

ÉVALUATIONS PÉRIODIQUES

Les experts actualisent le calcul de la juste valeur des biens immobiliers à la fin de chaque trimestre sur base de l'évolution du marché et des caractéristiques propres des biens immobiliers concernés. Cette actualisation est effectuée immeuble par immeuble et porte sur l'ensemble du portefeuille de biens immobiliers détenus par la société.

COMPTABILISATION DES MUTATIONS DE JUSTE VALEUR

Les mutations de juste valeur des biens immeubles, telles que fixées par l'expert, sont exprimées chaque fois que l'inventaire est établi. Elles sont comptabilisées dans l'état du résultat global en "Variation de la juste valeur des immeubles de placement".

RÉALISATION D'IMMEUBLE DE PLACEMENT

Lors de la vente d'un immeuble de placement, la plus-value réalisée est comptabilisée dans l'état du résultat global de l'exercice en "Résultat sur vente d'immeuble de placement".

Pour les immeubles acquis avant le 1er avril 2017, les droits de mutation ont été directement comptabilisés en fonds propres dans la réserve y relative. En cas de vente, les droits de mutation correspondants sont recyclés dans le compte de résultat en "Variation de la juste valeur des immeubles de placement".

Pour les immeubles acquis après le 1er avril 2017, comme les droits de mutation ont été comptabilisés en compte de résultat au moment de l'acquisition, il n'y aura plus d'impact lié au droit de mutation lors de la vente.

IMMEUBLES DE PLACEMENT OCCUPÉS PAR LE PROPRIÉTAIRE

Un immeuble de placement que le propriétaire décide d'occuper est reclassé parmi les immobilisations corporelles et est comptabilisé selon le modèle de la réévaluation.

ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE VENTE

Les actifs détenus en vue de vente se rapportent à des biens immobiliers dont la valeur comptable sera réalisée lors de la transaction de la vente et non par son utilisation prolongée. Un immeuble de placement est considéré comme détenu en vue de la vente s'il répond aux critères définis dans l'IFRS 5.

Les immeubles de placements détenus en vue de la vente sont présentés séparément au bilan et à une valeur correspondant à leur juste valeur.

PROJETS DE DÉVELOPPEMENT

Les biens immobiliers en construction, en transformation ou en cours d'agrandissement sont classifiés en projets de développement et évalués à leur juste valeur jusqu'à ce que la construction ou le développement soit achevé. À ce moment, ils sont reclassifiés et comptabilisés comme immeubles disponibles à la location.

Tous les coûts directement liés à l'acquisition et à la construction, et toutes les dépenses d'investissement ultérieures qualifiées de coûts d'acquisition sont capitalisés.

3.7. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Les autres immobilisations corporelles comprennent les éléments corporels détenus pour être utilisés à des fins administratives dont on s'attend à ce qu'ils soient utilisés sur plus d'un exercice.

Les autres immobilisations corporelles sont reprises à leur coût d'acquisition historique diminué des amortissements cumulés et des éventuelles dépréciations de valeur. Le coût historique inclut le prix d'achat d'origine et les coûts accessoires directs comme par exemple les taxes non recouvrables, les frais d'installation ou le transport.

Les dépenses ultérieures éventuelles ne sont portées à l'actif que si elles permettent d'augmenter les avantages économiques futurs générés par l'immobilisation corporelle. Les frais de réparation et d'entretien qui ne permettent pas d'augmenter les avantages économiques futurs de l'actif auquel ils ont trait, ou les dépenses effectuées afin de maintenir les avantages futurs attendus du niveau normal de performance sont comptabilisés directement en charges. Par contre, les dépenses de remplacement des composants essentiels sont comptabilisées comme immobilisations dès que les critères définissant les éléments d'actif sont rencontrés.

Les amortissements sont pratiqués selon la méthode linéaire prorata temporis sur base d'une estimation de la durée d'utilité de l'immobilisation en question.

Lors de chaque clôture, la société procède à une analyse des autres immobilisations corporelles et de leur valeur résiduelle.

Les amortissements sont pratiqués sur base de la méthode linéaire aux taux suivants et en tenant compte de valeurs résiduelles nulles en fonction de la nature des immobilisations :

	Taux	Valeurs
Mobilier et matériel roulant	25%	0%
Matériel informatique	33%	0%
Autres immobilisations corporelles	20%	0%

L'amortissement est calculé dès le moment où l'actif est disponible à l'emploi.

Les valeurs comptables des immobilisations corporelles sont revues pour dépréciation lorsque des évènements ou des changements indiquent que la valeur comptable pourrait ne pas être recouvrable. S'il existe un quelconque indice de cette nature et si les valeurs comptables excèdent la valeur recouvrable estimée, les actifs ou les unités génératrices de trésorerie sont dépréciées pour être ramenés à leur valeur recouvrable. Les pertes de valeurs sont enregistrées dans l'état du résultat global.

Une immobilisation corporelle n'est plus reconnue en comptabilité dès sa cession ou dès qu'aucun bénéfice économique futur n'est plus attendu du bien. Tout gain ou perte généré lors de la cession (calculé comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l'élément) est reconnu au cours de l'exercice durant lequel il a été cédé.

3.8. PRODUITS

Les produits incluent les produits locatifs bruts et les produits résultant des services et de la gestion des immeubles et sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue. Les gratuités locatives et les incentives accordés aux clients sont reconnus en déduction des produits locatifs sur la durée du contrat de bail (celle-ci étant définie comme la période entre la date d'entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat).

3.9. ACTIFS FINANCIERS

a. Instruments financiers dérivés

Quand un instrument financier dérivé répond aux critères de la comptabilité de couverture et couvre l'exposition aux variations des flux de trésorerie qui est attribuable à un risque particulier lié à un actif ou un passif comptabilisé, un engagement ferme ou une transaction prévue hautement probable, la partie du profit ou de la perte sur l'instrument de couverture qui est défini comme étant une couverture efficace est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global et dans une réserve spécifique des capitaux.

La portion inefficace du profit ou de la perte sur l'instrument de couverture est comptabilisée immédiatement dans le compte de résultats. Les instruments financiers de couverture qui ne répondent pas aux critères de la comptabilité de couverture sont comptabilisés à leur juste valeur; les changements de juste valeur sont enregistrés en résultat quand ils surviennent.

b. Actifs financiers

Les actifs financiers correspondant aux titres dans d'autres sociétés immobilières réglementées sont évalués à la juste valeur (valeur de marché ou, si cela est impossible, valeur d'acquisition). Les mutations de juste valeur sont comptabilisées dans les autres éléments du résultat global et dans une réserve spécifique des capitaux (Rubrique "Variation de la juste valeur d'actifs et passifs financiers"), sauf si la réduction de valeur est jugée durable, auquel cas elle est comptabilisée en compte de résultats. Le traitement du dividende obtenu de ces actifs financiers est détaillé dans le point 3.14. Résultat sur portefeuille.

Les créances sont évaluées à leur coût amorti. Des pertes de valeur sont actées lorsque l'insolvabilité du débiteur est avérée. Les créances en devises étrangères sont converties en euros au cours de clôture à la date de l'état de la situation financière.

c. Passifs financiers

Les dettes financières (emprunts, dettes de location de financement, dettes commerciales) sont exprimées à leur coût amorti à la date de clôture de l'exercice. Les dettes en devises étrangères sont converties en euros au cours de clôture à la date de l'état de la situation financière.

Coût amorti - Méthode du taux d'intérêt effectif

La méthode du taux d'intérêt effectif est une méthode de calcul du coût amorti d'un actif ou d'un passif financier et d'affectation des produits financiers ou des charges financières au cours de la période considérée. Le taux d'intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les décaissements ou encaissements de trésorerie futurs sur la durée de vie prévue de l'instrument financier ou, selon les cas, sur une période plus courte de manière à obtenir la valeur comptable nette de l'actif ou du passif financier.

3.10. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE

Cette rubrique comprend les liquidités, les dépôts à vue, les placements et les dépôts à court terme (inférieure à 3 mois à l'origine) facilement convertibles en un montant connu de trésorerie et qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.

Tous les placements sont comptabilisés à leur valeur nominale dans les états financiers, ce qui correspond approximativement à leur juste valeur compte tenu de leur courte maturité.

3.11. COMPTES DE RÉGULARISATION

Les frais encourus pendant l'exercice, imputables, totalement ou partiellement, à l'exercice suivant, sont inscrits dans la rubrique "Autres actifs courants" ou "Autres passifs courants" sur base d'une règle proportionnelle. Les revenus et fractions des revenus perçus au cours d'un ou de plusieurs exercices suivants, mais qui sont liés à l'exercice sous revue, sont portés en compte pour la somme concernant l'exercice sous revue.

3.12. ACTIONS PROPRES

Les sommes payées ou obtenues lors de l'acquisition ou la vente d'actions propres de la société sont reconnues directement dans les fonds propres de la société.

Aucun profit ou charge n'est enregistré dans l'état du résultat global lors de l'achat, la vente, l'émission ou l'annulation d'actions propres. Les actions propres sont classées dans la rubrique "Actions propres" et présentées en déduction du total des capitaux propres.

3.13. PROVISIONS

Une provision est enregistrée dans l'état de la situation financière quand le groupe a une obligation juridique ou implicite résultant d'un évènement passé, et qu'il est probable que des ressources devront être affectées à l'extinction de cette obligation.

La provision est déterminée en actualisant les flux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché et, le cas échéant, reflétant le risque spécifique du passif.

Toute obligation de remise en état d'un immeuble née lors de la signature d'un contrat de bail ou d'un engagement avec un locataire fait l'objet d'une provision.

Les passifs éventuels ne sont pas comptabilisés mais font l'objet d'une information dans les annexes aux états financiers.

3.14. RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE

Un produit est comptabilisé lorsque le montant du produit peut être évalué de façon fiable et qu'il est probable que les avantages économiques associés à la transaction iront à l'entreprise.

Profit ou perte sur la vente d'immeubles de placement

Le résultat de la vente d'un immeuble de placement représente la différence entre le produit de la vente, net de frais de transaction, et la dernière juste valeur de l'immeuble vendu.

Le résultat est réalisé au moment du transfert des risques et avantages et est présenté dans la rubrique "résultat sur vente d'immeubles de placement".

Évaluation à la juste valeur des immeubles de placement

Les variations négatives et positives de la juste valeur sont toutes incluses dans l'état du résultat global dans la rubrique "variation de la juste valeur des immeubles de placement".

Dividendes perçus des titres SIR en portefeuille

Conformément à IFRS 9 et au choix de la Société, les titres SIR sont des actifs financiers valorisés à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global. Toutefois, au sens de l'article 2,5°, iv de la loi du 12 mai 2014 relatives aux sociétés immobilières réglementées, les titres d'autres SIR correspondent à des biens immobiliers et font partie intégrante du portefeuille immobilier d'Immo Moury. Les dividendes perçus des titres SIR en portefeuille sont dès lors portés dans la rubrique "Revenus locatifs". Les titres des SIR détenus sont en effet considérés comme stratégiques pour Immo Moury s.c.a. puisque leur détention a essentiellement pour but d'améliorer la diversification du risque des investissements de la société.

3.15. GRATUITÉS LOCATIVES ET LES INCENTIVES ACCORDÉS

Les gratuités locatives et les incentives accordés aux clients sont reconnus en charges sur la durée du contrat de bail (celle-ci étant définie comme la période entre la date d'entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat).

3.16. IMPÔT COURANT

L'impôt courant est l'impôt estimé dû sur les revenus imposables de l'année écoulée, en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date du état de la situation financière, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années précédentes.

3.17. DIVIDENDES

Les dividendes proposés par le Conseil d'administration du gérant statutaire ne sont pas enregistrés en dettes dans les états financiers tant qu'ils n'ont pas été approuvés par les actionnaires lors de l'Assemblée générale ordinaire.

3.18. RÉSULTAT PAR ACTION

Le résultat de base par action est calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation durant l'exercice hors actions propres.

Le résultat dilué par action est calculé sur base du nombre moyen d'actions ordinaires en circulation durant l'exercice plus l'effet dilutif potentiel des warrants et "Stock-options" en circulation durant la période hors actions propres.

4. INFORMATIONS SECTORIELLES

Les informations sectorielles fournies sont cohérentes avec l'organisation de la société et sa structure de reporting interne. Les différents secteurs ont été définis sur base du type d'immeubles de placement.

INFORMATION PAR SECTEUR D'ACTIVITÉ
En milliers d'EUR	Commerces			Résidentiel		Bureaux		Semi Industriel		Titres de SIR1		Non affecté		TOTAL
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
RÉSULTAT LOCATIF NET	287	282	328	316	874	954	488	415	238	256	-2	-26	2.213	2.197
Pourcentage par secteur	13%	13%	15%	14%	39%	43%	22%	19%	11%	12%	0%	-1%	100%	100%
Variation de juste valeur des immeubles	11	5	107	-148	-204	-87	85	122	0	0	0	0	-1	-108
Résultat sur vente d'immeuble de placement	0	0	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1	0
Autres produits et charges d'exploitation											-891	-824	-891	-824
RÉSULTAT D'EXPLOITATION													1.322	1.265
Résultat financier											-238	-197	-238	-197
Impôts											-71	-72	-71	-72
RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE													1.013	996

1. Les dividendes perçus des titres SIR en portefeuille sont classés dans les "revenus locatifs".

En milliers d'EUR	Commerces			Résidentiel Bureaux		Semi Industriel		Titres de SIR		Non affecté		TOTAL
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Immeubles de placement	4.361	4.350	7.602	7.382	5.761	6.613	5.757	4.567	0	0	0	0	23.481	22.912
Actifs détenues en vue de la vente	0	0	111	204	0	0	0	0	0	0	0	0	111	204
Pourcentage par secteur	18%	19%	33%	33%	24%	29%	24%	20%	0%	0%	0%	0%	100%	100%
Créances commerciales hors IFRIC 21	0	0	19	12	2	14	15	95	0	0	0	0	36	121
Actifs financiers non courants	12	16	45	39	0	0	0	0	4.344	4.552	0	0	4.401	4.607
ACTIFS SECTORIELS	4.373	4.366	7.777	7.637	5.763	6.627	5.772	4.662	4.344	4.552	0	0	28.029	27.844
Pourcentage par secteur	16%	16%	28%	27%	21%	24%	21%	17%	15%	16%	0%	0%	100%	100%
Autres actifs non repris ci-dessus											448	449	448	449
ACTIF													28.477	28.293
Acquisitions en Immeubles de placement	0	0	265	856	0	0	457	0	0	0	0	0	722	856
Travaux activables en immeubles de placement	0	0	52	0	0	0	0	0	0	0	0	0	52	0
Investissements en immobilisations (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	88	53	88	53
Amortissements des immobilisations (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	49	19	49	19

INFORMATION PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
En milliers d'EUR	Liège		Bruxelles		Hainaut		Titres de SIR1		Non affecté		TOTAL
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
RESULTAT LOCATIF NET	1.811	1.808	11	6	155	153	238	256	-2	-26	2.213	2.197
Pourcentage par secteur	82%	82%	0%	0%	7%	7%	11%	12%	0%	-1%	100%	100%
Variation de juste valeur des immeubles	-102	-191	8	5	93	78	0	0	0	0	-1	-108
Résultat sur vente d'immeuble de placement	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1	0
Autres produits et charges d'exploitation									-891	-824	-891	-824
RÉSULTAT D'EXPLOITATION											1.322	1.265
Résultat financier									-238	-197	-238	-197
Impôts									-71	-72	-71	-72
RÉSULTAT DE L'EXERCICE											1.013	996

1. Les dividendes perçus des titres SIR en portefeuille sont classés dans les "revenus locatifs".

En milliers d'EUR	Liège		Bruxelles			Hainaut		Titres de SIR	Non affecté		TOTAL
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Immeubles de placement	21.070	21.059	233	225	2 178	1 628	0	0	0	0	23.481	22.912
Actifs détenues en vue de la vente	111	204	0	0	0	0	0	0	0	0	111	204
Pourcentage par secteur	90%	92%	1%	1%	9%	7%	0%	0%	0%	0%	100%	100%
Créances commerciales hors IFRIC 21	36	81	0	0	0	40	0	0	0	0	36	121
Actifs financiers non courants	57	55	0	0	0	0	4 344	4 552	0	0	4 401	4 607
ACTIFS SECTORIELS	21.274	21.399	233	225	2 178	1 668	4 344	4 552	0	0	28.029	27.844
Pourcentage par secteur	76%	77%	1%	1%	8%	6%	16%	16%	0%	0%	100%	100%
Autres actifs non repris ci-dessus									448	449	448	449
ACTIF											28.477	28.293
Acquisitions en Immeubles de placement	265	856	0	0	457	0	0	0	0	0	722	856
Travaux activables en immeubles de placement	52	0	0	0	0	0	0	0	0	0	52	0
Investissements en immobilisations (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	88	53	88	53
Amortissements des immobilisations (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	49	19	49	19

AUTRES INFORMATIONS SECTORIELLES

Deux locataires représentent plus de 10% du total des revenus locatifs (incluant les revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers) :

Locataires représentant plus de 10% des revenus locatifs en 2019-2020	Pourcentage des revenus locatifs
SPW Wallonie	18%
Entreprises Gilles Moury	10 %

5. REVENUS LOCATIFS

Les revenus locatifs peuvent être détaillés comme suit:

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Revenus locatifs	2.226	2.233
Loyers perçus	1.987	1.973
Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers	238	256
Gratuités locatives	1	4

Les loyers perçus sont en légère augmentation par rapport à l'exercice précédent. Ceci s'explique principalement par l'indexation annuelle des loyers partiellement compensée par la perte de loyer suite au départ de la société Mosabois de l'entrepôt Rue du Moulin 320 à Bressoux (-€ 40 milliers).

Les "Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers" consistent en dividendes mis en paiement au cours de l'exercice.

Les revenus locatifs de l'exercice 2019- 2020 n'ont pas été impactés par la crise du covid-19 puisque les loyers du mois de mars 2020 avaient été payé anticipativement le premier jour ouvrable du mois.

6. CONTRATS DE LOCATION SIMPLE

IMMO MOURY EN TANT QUE BAILLEUR

Immo Moury loue exclusivement ses immeubles en vertu de contrats de location simple.

Les loyers futurs qui seront perçus de manière certaine par Immo Moury sont présentés ci-dessous. Il s'agit des loyers à recevoir en vertu des contrats de bail en cours et qui seront perçus avant la prochaine échéance intermédiaire prévue dans les contrats de bail.

Les loyers présentés ci-après sont les loyers certains et ne tiennent donc pas compte ni des avenants ou ruptures anticipées de bail inconnus à ce jour ni des indexations futures.

La durée résiduelle moyenne des baux (pondérée par les loyers) au 31 mars 2020 s'élève à 2 ans et 4 mois.

Immo Moury en tant que bailleur En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Revenus locatifs
À moins d'un an	1.740	1.746
Entre 1 et 3 ans	1.822	2.425
Entre 4 et 5 ans	569	665
Plus de 5 ans	616	415
Total	4.747	5.251

IMMO MOURY EN TANT QUE LOCATAIRE

La société est locataire des bureaux de son siège social via un contrat de location simple d'une durée de 9 ans conclu avec la SA Sari le 14 juin 2018. Ce bail est résiliable en cours du premier triennat moyennant un préavis de 3 mois.

Au cours de l'exercice 2019-2020, la charge locative annuelle s'élève à € 24 milliers et est enregistrée en amortissement suite à l'entrée en vigueur d'IFRS 16.

Les loyers futurs qui seront payés de manière certaine par Immo Moury sont présentés ci-contre. Il s'agit des loyers futurs qui seront payés de manière certaine par Immo Moury, en vertu des contrats de bail en cours, concernant les contrats de location conclus par Immo Moury en tant que preneur. Les loyers présentés ci-après ne tiennent donc pas compte des indexations futures.

Immo Moury en tant que locataire En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Loyers futurs certains
À moins d'un an	24	24
Entre 1 et 5 ans	96	96
Plus de 5 ans	24	78
Total	174	198

7. RÉCUPÉRATION DE CHARGES LOCATIVES ET DE TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	286	260
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire	138	118
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués	148	141

L'application de l'interprétation IFRIC 21 impose de reconnaître, dès le 1er janvier, les taxes immobilières de toute l'année civile ainsi que leur refacturation.

8. CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	428	453
Charges locatives exposées par le propriétaire	164	191
Précomptes et taxes sur immeubles loués	264	262

9. FRAIS TECHNIQUES

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Frais techniques	289	154
Frais techniques récurrents	122	81
Réparations	85	55
Primes d'assurance	37	26
Frais techniques non récurrents	167	73
Grosses réparations	47	73
Sinistres	0	0
Honoraires techniques	120	0

Les honoraires techniques non récurrents concernent les honoraires d'architecte pour le dépôt de permis d'urbanisme relatif à la construction d'un hall industriel et de bureaux rue des Alouettes à Herstal à côté du hall existant.

10. FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Frais de gestion immobilière	180	190
Honoraires versés au gérant	75	75
Charges internes de gestion d'immeubles	105	115

Pour l'exercice se clôturant au 31 mars 2020, les honoraires versés au gérant ont été fixés par l'assemblée générale du 10 septembre 2019 de la société à € 75 milliers selon l'article 16 des statuts d'Immo Moury SCA.

Les charges internes de gestion immobilière correspondent aux frais de personnel relatifs aux fonctions technique, commerciale et juridique.

11. AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Autres charges immobilières	30	33
Honoraires expert immobilier	30	33
Divers	0	0

Le calcul permettant de déterminer les honoraires de l'expert immobilier est détaillé dans le point "1. Déclaration de gouvernement d'entreprise" au niveau des "Autres intervenants : Expert immobilier".

En plus de la valorisation trimestrielle du portefeuille d'Immo Moury, l'expert immobilier a réalisé plusieurs autres valorisations sur demande spécifique de la société.

12. FRAIS GÉNÉRAUX DE LA SOCIÉTÉ

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Frais généraux	272	246
Frais de fonctionnement	157	130
Amortissement	49	19
Honoraires	23	34
Frais liés au statut de SIR	43	63

Les frais généraux d'Immo Moury couvrent tous les frais qui ne sont pas imputables à la gestion, à l'entretien et à la maintenance des immeubles.

Les frais généraux reprennent les frais de fonctionnement (frais du personnel comptable et de la direction financière, fournitures de bureaux, etc.), les amortissements des autres immobilisations corporelles, les honoraires payés à divers consultants externes (juristes, fiscaliste, etc.) et les frais liés au statut de SIR. Ces derniers reprennent toutes les charges requises par la cotation sur un marché public (Euronext, taxe OPC, quote-part dans les frais de fonctionnement de la FSMA, frais lié à l'audit interne, etc).

Suite à l'application de IFRS 16 au 1er avril 2019, les amortissements de l'exercice 2019-2020 comprennent les charges relatives au droit d'usage du leasing immobilier du siège social d'Immo Moury pour une valeur de € 25 milliers. Par le passé, cette charge était reprise dans le poste "III. Charges relatives à la location".

La note 20 présente l'impact de cette nouvelle nome à l'actif de la situation financière.

13. RÉSULTAT SUR VENTE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT

Au cours de l'exercice 2019-2020, Immo Moury a vendu la maison rue du Moulin 363 à Bressoux au prix de € 94 milliers.

Ce bien étant valorisé à € 93 milliers en juste valeur, la vente a généré une plusvalue € 1 milliers.

14. VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-1	-108
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement	200	579
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement	-201	-687
Retraitement des droits de mutation dans le compte de résultat lors de la vente d'un immeuble de placement	0	0

La variation de la juste valeur des immeubles de placement se ventile de la façon suivante :

Avant le 1er avril 2017, lors d'une acquisition, les droits de mutation étaient directement comptabilisés dans les capitaux propres en "Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique". Par conséquent, lors de la vente de ces biens, les droits de mutation y relatifs sont retirés des fonds propres et reconnus dans le compte de résultat sous la rubrique "Variation de la juste valeur des immeubles de placement".

Comme l'acquisition de la maison rue du Moulin 363 à Bressoux est issue d'une fusion, cette opération n'avait généré aucun droit de mutation y relatif. Par conséquent, aucun retraitement n'a dû être réalisé au moment de la vente.

La valorisation des immeubles au 31 mars 2020 inclut une correction technique réalisée par les experts immobiliers afin de tenir compte d'un impact négatif potentiel de la crise sur les revenus locatifs durant la période de fermeture des commerces qu'ils ont estimés à un mois de vide locatif sur le commerce non alimentaire.

Cette correction technique s'élève à une variation négative de € 16 milliers des immeubles de placement d'Immo Moury au 31 mars 2020.

15. RÉSULTAT FINANCIER

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Résultat financier	-238	-197
Revenus financiers	0	0
Charges d'intérêts	-51	-55
Autres charges financières	-7	-14
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-)	-180	-128

Les charges d'intérêts concernent les intérêts sur la dette de locationfinancement relatif à l'immeuble de Courcelles ainsi que les intérêts sur les lignes de crédits court terme. Les intérêts relatifs à la location du siège social ne sont pas significatifs.

La variation de juste valeur négative sur le passif financier est due à la valorisation de la couverture bancaire IRS contractée le 16 mars 2016 pour fixer le taux d'intérêt flottant à un taux fixe de 2,05% sur un montant de € 1.600 milliers. Cette valorisation s'élève à € 290 milliers au 31 mars 2020 contre € -110 milliers au 31 mars 2019, soit une variation négative de € 180 milliers en cours d'exercice.

16. IMPÔTS

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Impôt	71	72
Impôt sur les DNA	0	1
Précomptes mobiliers des titres SIR non récupérables	71	71

Immo Moury est une société en commandite par actions disposant du statut de SIR qui prévoit l'exemption à l'impôt des sociétés sur son résultat, à l'exception des dépenses non admises.

Toutefois, les sociétés qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt de 16,995% sur les plus-values latentes et sur les réserves immunisées (16,5% majorés de 3% de cotisation complémentaire de crise).

L'impôt d'Immo Moury est principalement composé des précomptes mobiliers retenus de 30% sur les dividendes perçus provenant des titres détenus en portefeuille qui ne sont pas récupérables pour les sociétés immobilières réglementées.

17. RÉSULTAT PAR ACTION

(En nombre d'actions)	31 mars 2020	31 mars 2019

Nombre d'actions souscrites	463.154	463.154
Nombre d'actions propres	1.030	1.030
Nombre d'actions de base ayant droit au dividende	462.124	462.124
Nombre d'actions diluées ayant droit au dividende	462.124	462.124

Nombre moyen d'actions de base en circulation 1	462.124	462.124
Nombre moyen d'actions diluées en circulation	462.124	462.124

Résultat net de l'exercice (en milliers d'euros)	1.013	996
Résultat global de l'exercice (en milliers d'euros)	805	1.345
Résultat net de l'exercice par action de base et diluée (en euro)	2,19	2,15
Résultat global de l'exercice par action de base et diluée (en euro)	1,74	2,90

1. Il s'agit du nombre d'actions théoriquement sur le marché si, en plus des actions actuellement en circulation, les stockoptions, les bons de souscription d'actions, etc. étaient exercés. Au 31 mars 2019 et 2020, il n'y a aucun effet diluant.

18. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Immobilisations incorporelles
Valeur d'acquisition au début de la période	53	0
Acquisitions	0	53
Cessions	0	0
Valeur d'acquisition en fin de période	53	53
Amortissements au début de la période	-10	0
Dotations	-11	-10
Reprises	0	0
Amortissements en fin de période	-21	-10
Valeur comptable nette en fin de période	32	43

Les immobilisations incorporelles correspondent au programme informatique de comptabilité et gestion des immeubles.

19. IMMEUBLES DE PLACEMENT ET IMMEUBLES DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

En milliers d'EUR	2019-2020		2018-2019
	Immeubles de placement	Immeubles détenus en vue de la vente	Immeubles de placement	Immeubles détenus en vue de la vente
Valeur comptable au 1er avril	22.708	204	21.944	220
Acquisitions	722	0	856	0
Autres investissements (travaux activables)	52	0	0	0
Cessions	0	-93	0	0
Transfert aux actifs détenus en vue de la vente	0	0	-204	204
Transfert des actifs détenus en vue de la vente	0	0	220	-220
Variation de la juste valeur	-1	0	-108	0
Valeur comptable au 31 mars	23.481	111	22.708	204
Valorisation de l'expert immobilier au 31 mars	23.592		22.912

La juste valeur des immeubles de placement découle des rapports d'évaluation de l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Elle s'élève à € 23.592 milliers et y inclut les biens détenus en vue de leur vente.

Comme expliqué en pages 28 et 42 du présent rapport, à la date du 31 mars 2020, l'évaluation des immeubles de placement a été effectuée par les experts en tenant compte d'une "incertitude matérielle d'évaluation" en raison de la crise du Covid-19 et son impact sur l'activité de nombreux secteurs dont le commerce non alimentaire et en l'absence de période de référence post Covid-19 sur les données de marché intervenant dans la méthode de valorisation.

De plus, une correction technique a été réalisée dans la valorisation afin de tenir compte d'un impact négatif potentiel de la crise sur les revenus locatifs durant la période de fermeture des commerces qu'ils ont estimés à un mois de vide locatif sur le commerce non alimentaire.

Immo Moury n'a pas d'engagement d'acquisition d'immeubles de placement.

Au 31 mars 2020, les immeubles détenus en vue leur vente sont constitués uniquement de l'immeuble désaffecté rue de la Wache à Liège (€ 111 milliers) puisque la maison Rue du Moulin 363 à Bressoux (€ 93 milliers) a été vendu en cours d'exercice.

ÉVALUATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT : INFORMATION SELON LA NORME IFRS 13

Dans le cadre de l'application des normes IFRS, Immo Moury évalue son portefeuille immobilier à la juste valeur établie à dire d'experts. La juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus (aussi appelée "valeur actes-en-mains") telle que calculée par l'expert indépendant, de laquelle est déduit un abattement forfaitaire de 2,5% pour les immeubles d'une valeur d'investissement supérieure à 2,5 millions € et de 10% ou 12,5%, selon la Région, pour les immeubles d'une valeur d'investissement inférieure à 2,5 millions €. Ce taux d'abattement de 2,5% résulte d'une analyse par les experts indépendants d'un grand nombre de transactions observées dans le marché, et représente la moyenne des frais de transaction effectivement payés lors de ces transactions.

Dans le cadre d'Immo Moury, le taux de 2,5% est uniquement appliqué pour le bien situé rue du Pot d'or qui est valorisé à une juste valeur de € 4.277 milliers au 31 mars 2020.

MÉTHODOLOGIE D'ÉVALUATION POUR LE NIVEAU 3

Tous les immeubles du portefeuille ont été classifiés dès la première application de l'IFRS 13 en catégorie niveau 3 ("juste valeur basée principalement sur des données non observables") telle que définie par la norme.

Selon IFRS 13, l'évaluation de la juste valeur se distingue en trois niveaux comme suit :

C Niveau 1 : la société dispose de prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;

C Niveau 2 : la société dispose des données autres que des prix cotés inclus dans le niveau 1 qui sont observables pour l'actif ou le passif, directement (c'est-à-dire le prix) ou indirectement (c'est-à-dire un dérivé du prix) ;
C Niveau 3 : la société dispose de données pour l'actif et le passif qui ne sont pas basées sur des données de marché observables.

Plusieurs techniques de valorisation sont utilisées par les experts indépendants de la Sicafi pour déterminer la juste valeur des immeubles du portefeuille. Ci-dessous est repris le descriptif des méthodes d'évaluation utilisées par notre expert immobilier Cushman & Wakefield :

A. DÉFINITION

La valeur de marché est définie comme suit : "La valeur estimée à laquelle un bien devrait s'échanger à la date de l'évaluation entre un acheteur et un vendeur motivés dans une transaction de gré à gré où les parties agissent en connaissance de cause, prudemment et sans contrainte, après une période de commercialisation suffisante."

B. MÉTHODE DE CAPITALISATION

La première démarche consiste à déterminer les loyers de marché (LM) : nous analysons à quel niveau de prix les immeubles pourraient être loués demain dans le marché. Pour déterminer ces prix, nous nous basons sur nos données internes, les transactions en cours à l'heure actuelle dans le marché, tout en tenant compte des caractéristiques de la localisation, du site et du bâtiment. Nous avons fait une distinction entre les surfaces bureaux, commerciales et les parkings. Les valeurs données sont celles du moment, et ne tiennent donc pas compte d'une éventuelle augmentation des valeurs locatives à l'avenir.

La deuxième démarche consiste à évaluer à quel rendement un investisseur serait prêt à acheter chacun de ces biens. Pour déterminer ce rendement, nous nous sommes basés sur les transactions les plus comparables et sur les transactions actuellement en cours dans notre département d'investissements. Nous obtenons ainsi la valeur de marché "acte en mains" avant corrections.

Nous ajoutons ou déduisons de corrections lorsque le bien présente des surfaces vides, qu'il nécessite une rénovation ou qu'il inclut un terrain encore non exploité.

Corrections additionnelles pour les bureaux et biens industriels

Corrections additionnelles pour les propriétés commerciales

Si le loyer perçu est supérieur au loyer de marché, nous capitalisons le LM tout en tenant compte des cash flow excédentaires jusqu'à la prochaine date de rupture possible du bail. Si le loyer est inférieur au loyer de marché, nous capitalisons un loyer à mi-chemin (60%) entre le loyer perçu et le LM tout en tenant compte des cash flows déficitaires jusqu'à prochaine date de révision du loyer. Notre expérience du marché nous a démontrée d'une manière générale qu'il n'était pas toujours aisé pour un propriétaire d'obtenir la valeur de marché à la prochaine révision possible des loyers et qu'un juge de paix tranchait généralement à 60% de la différence.

C. MÉTHODE DE PRIX UNITAIRE : POUR LES BIENS RÉSIDENTIELS

INTRANTS NON OBSERVABLES DANS LA DÉTERMINATION DE LA JUSTE VALEUR

Niveau IFRS	Répartition géographique	Juste Valeur 31 mars 2020	Méthode d'évaluation	Intrants 31 mars 2020	Intervalles	Moyenne pondérée
	3 Liège 21.181.000			Loyer annuel (eur/m²)	12 - 448	192
		Capitalisation de revenus	Valeur locative estimée (eur/m²)	11 - 424	172
				Rendement initial (%)	5,67% - 16,68%	8,16%
		Méthode unitaire	Prix unitaire (eur/m²)	309 - 3.642	1.826
			Loyer annuel (eur/m²)	42 - 95	74
				Loyer annuel (eur/m²)	42 - 57	48
3 Charleroi	2.178.000	Capitalisation de revenus	Valeur locative estimée (eur/m²)	39 - 53	44
			Rendement initial (%)	7,41% - 8,91%	8,19%
3 Bruxelles		233.000	Méthode unitaire	Prix unitaire (eur/m²)	2.949	2.949
				Loyer annuel (eur/m²)	0	0

Certains biens repris dans le portefeuille peuvent combiner plusieurs méthodes d'évaluation. Ces biens sont alors repris dans la catégorie de la méthode dominante pour ces biens.

SENSIBILITÉ DES ÉVALUATIONS

Une variation de + ou - 5% des valeurs locatives estimées des immeubles du portefeuille aurait pour effet de modifier la juste valeur du portefeuille respectivement de l'ordre de +€ 1.180 milliers et -€ 1.180 milliers.

Une variation de + ou - 25 points de base sur le taux de capitalisation générerait une variation de juste valeur du portefeuille respectivement de l'ordre de – € 507 milliers et + € 477 milliers.

Une variation de + ou - 5% du prix unitaire générerait une variation de juste valeur du portefeuille respectivement de l'ordre de + € 378 milliers et - € 378 milliers.

Il est important de préciser que les niveaux de valeur locative estimée, de taux de rendement et de prix unitaires des immeubles peuvent s'influencer mutuellement. Cette corrélation n'a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité ci-avant, qui prévoit des variations indépendantes à la hausse et à la baisse de ces trois paramètres.

PROCESSUS DE VALORISATION

Conformément aux dispositions légales, le processus de valorisation du portefeuille immobilier se déroule sur une base trimestrielle de la manière suivante :

Immo Moury envoie à l'expert immobilier en fin de trimestre un tableau récapitulatif de son portefeuille d'immeubles de placement avec les informations suivantes : locataire, loyer annuel, date de début et de fin de bail, prochain break et travaux réalisés.
C Immo Moury commente à l'expert les informations communiquées et répond aux éventuelles questions que

1. Les intervalles de loyers annuels sont susceptibles de commencer à zéro dans la mesure où certains biens du portefeuille ne sont pas loués ou ne sont pas susceptibles de générer des loyers à l'heure actuelle.

les experts pourraient se poser au sujet des immeubles du portefeuille.

C Ces informations sont ensuite intégrées par l'expert dans ses modèles de valorisation. Sur base de son expérience de marché et des transactions (locations, acquisitions, etc.) éventuellement constatées dans le marché, il maintient ou modifie les paramètres de valorisation utilisés dans ses modèles, principalement en termes de valeurs locatives estimées, de taux de rendement (taux d'actualisation et/ou de capitalisation), d'hypothèses de vacance locative ou d'investissements à réaliser sur les immeubles.

C L'expert communique ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles que résultant de ses calculs. Celles-ci font ensuite l'objet de divers contrôles au sein d'Immo Moury, en vue de la bonne compréhension par la Société des hypothèses prises en compte par les experts dans ses calculs.

C Le tableau récapitulatif des alorisations individuelles des immeubles est enregistré en comptabilité et soumis aux contrôles du Conseil d'administration et du Commissaire, préalablement à l'arrêt des comptes d'Immo Moury.

20. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Les autres immobilisations corporelles consistent en du mobilier et matériel de bureau, du matériel roulant ainsi que des bureaux en location.

Au cours de l'exercice 2019-2020, Immo Moury a acquis un véhicule et a acté les droits d'usage relatifs au contrat de location du siège social pour € 54 milliers suite à l'application de IFRS 16.

	Immeubles en location	Mobilier et matériel de bureau	Matériel roulant	TOTAL
VALEURS D'ACQUISITION
Au 31 mars 2018	0	72	19	91
Acquisitions	0	0	0	0
Cessions/désaffectations	0	0	0	0
Au 31 mars 2019	0	72	19	91
Acquisitions	0	0	88	88
Effet lié à l'application initiale d'IFRS 16	54	0	0	54
Cessions/désaffectations	0	0	0	0
Au 31 mars 2020	54	72	107	233
AMORTISSEMENTS
Au 31 mars 2018	0	61	4	65
Dotations	0	5	4	9
Reprises	0	0	0	0
Au 31 mars 2019	0	66	8	74
Dotations	24	3	9	36
Reprises	0	0	0	0
Au 31 mars 2020	24	69	17	110
VALEURS NETTES
Au 31 mars 2018	0	11	15	26
Au 31 mars 2019	0	6	11	17
Au 31 mars 2020	30	3	90	123

21. ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Actifs financiers non courants	4.401	4.607
Participations dans d'autres sociétés immobilières réglementées	4.344	4.552
Autres	57	55

Les actifs financiers consistent principalement en des titres d'autres SIR pour un montant de 4.344 milliers au 31 mars 2020.

Les critères de classification des actifs et passifs financiers ont changé : la nouvelle norme IFRS 9 définit trois principales catégories en termes de classification des actifs et passifs financiers qui sont les suivants :

C Désignés à la juste valeur par le biais du résultat net,
C Mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global
C Mesurés au coût amorti.

La catégorie "Détenus à des fins de transaction" relative à la norme IAS 39, a été supprimée.

Immo Moury a opté pour la classification de ces instruments financiers à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global. Ceci implique que les résultats futurs sur vente éventuelle seront également enregistrés par le biais des autres éléments du résultat global.

Au 31 mars 2020, une variation négative de 1 % de la juste valeur des titres de SIR aurait impact de € -46 milliers sur les fonds propres, de 0,03 % sur le ratio d'endettement et pas d'impact sur le résultat net puisque la variation de juste valeur des titres SIR est enregistrée au niveau des autres éléments du résultat global.

La juste valeur des titres SIR est déterminée sur base des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs (niveau 1 selon IFRS 13).

Le poste "Autres " en actifs financiers non courants s'élevant à € 57 milliers consiste en garanties locatives obtenues sous forme numéraire.

Les mutations des titres d'autres SIR peuvent être résumées comme suit :

	Cofinimmo	Befimmo	Total
EN QUANTITE
Au 31 mars 2018	26.833	26.191	53.024
Acquisitions	0	0	0
Souscriptions	0	0	0
Cessions	0	0	0
Au 31 mars 2019	26.833	26.191	53.024
Acquisitions	0	0	0
Souscriptions	0	0	0
Cessions	0	0	0
Au 31 mars 2020	26.833	26.191	53.024
EN VALEUR D'ACQUISITION
Au 31 mars 2018	2.573	1.482	4.055
Acquisitions	0	0	0
Souscriptions	0	0	0
Cessions	0	0	0
Au 31 mars 2019	2.573	1.482	4.055
Acquisitions	0	0	0
Souscriptions	0	0	0
Cessions	0	0	0
Au 31 mars 2020	2.573	1.482	4.055
EN JUSTE VALEUR
Au 31 mars 2018	2.828	1.375	4.203
Acquisitions	0	0	0
Souscriptions	0	0	0
Cessions	0	0	0
Variation de la juste valeur	349	0	349
Au 31 mars 2019	3.177	1.375	4.552
Acquisitions	0	0	0
Souscriptions	0	0	0
Cessions	0	0	0
Variation de la juste valeur	21	-229	-208
Au 31 mars 2020	3.198	1.146	4.344
Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 31 mars 2019	603	-107	496
Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 31 mars 2020	624	-336	288

22. ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

Au 31 mars 2020, les immeubles détenus en vue leur vente comprennent l'immeuble désaffecté rue de la Wache à Liège (€ 111 milliers).

Les variations de ce poste sont détaillées dans la note 19.

23. CRÉANCES COMMERCIALES

Au 31 mars 2020, aucun risque significatif d'insolvabilité d'un locataire n'a été identifié. La juste valeur des créances commerciales est estimée égale à leur valeur comptable vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Créances commerciales	168	254
Créances commerciales hors IFRIC 21	36	121
Réduction créances douteuse	-10	-1
Factures à établir pour la refacturation du précompte immobilier 1	142	134

1. Ce poste est dû à l'application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte des taxes annuelles au 1er janvier de l'année concernée. De ce fait, la refacturation doit également être considérée au 1er janvier de cette même année.

Vu le faible niveau des créances commerciales ouvertes, il n'y a aucun risque de concentration sur ce poste.

Les créances commerciales sont détaillées ci-dessous sur base de leur date d'échéance :

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Créances commerciales hors IFRIC 21	36	100%
Échues à moins de 30 jours	1	3%
Échues entre 31 jours et 60 jours	0	0%
Échues à plus de 60 jours	35	97%

Au 31 mars 2020, Immo Moury a enregistré des provisions pour créances douteuses pour un montant de € 10 milliers. La crise du Covid-19 n'a pas eu d'impact significatif sur le montant reconnu en tant que pertes attendues en application d'IFRS 9.

Les loyers versés anticipativement par les locataires s'élèvent à € 94 milliers au 31 mars 2020 et sont classés au passif en "Comptes de régularisation".

24. AUTRES CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS

La juste valeur des créances fiscales et autres actifs courants est estimée égale à leur valeur comptable vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Créances fiscales et autres actifs courants	8	8
Impôts	0	0
Autres	8	8

25. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE

Au 31 mars 2020, le montant de trésorerie de € 121 milliers consiste uniquement en des dépôts bancaires sur des comptes à vue.

26. COMPTES DE RÉGULARISATION

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Comptes de régularisation	31	13
Autres	31	13

Le poste "Autres" a des charges relatives à l'année civile 2020 alors qu'uniquement le premier trimestre est imputable à l'exercice 2019-2020 d'Immo Moury.

27. ÉTAT DU CAPITAL

CAPITAL ÉMIS

Au 31 mars 2020, le capital social s'élève à € 22.073.220,00 et est représenté par 463.154 actions, entièrement souscrites et libérées, sans désignation de valeur nominale.

CAPITAL AUTORISÉ

Le Gérant est autorisé, depuis l'assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2017, pour une période de 5 ans à dater de la publication au Moniteur, à augmenter en une ou plusieurs fois le capital à concurrence de maximum € 22.073.220,00.

Cette(ces) augmentation(s) de capital peu(ven)t être effectuée(s) par apport(s) en numéraire ou en nature.

Les modifications du capital depuis le 31 mars 2008 sont les suivantes :

	Montant en €	Nombre d'actions
	5.000.000	100.000
Scission partielle "Société Anonyme de Réalisations Immobilières SA" (en abrégé SARI)	9.742.402	194.848
Scission partielle "Béton & matériaux SA" (en abrégé BEMAT)	650.000	13.000
Scission partielle "Entreprises G. Moury SA" (en abrégé MOURY)	2.610.000	52.200
Fusion "Compagnie Internationale de Développement et de Promotion SA" (en abrégé CIDP)	1.000.000	46.239
Au 31 mars 2009	19.002.402	406.287
-	0	0
Au 31 mars 2010	19.002.402	406.287
-	0	0
Au 31 mars 2011	19.002.402	406.287
Fusion "L'Écureuil SCRL"	3.070.818	56.867
Au 31 mars 2012	22.073.220	463.154
Aucune modification entre le 1er avril 2012 et le 31 mars 2019	0	0
Au 31 mars 2019	22.073.220	463.154
-	0	0
Au 31 mars 2020	22.073.220	463.154

Les scissions partielles et la fusion CIDP ont été approuvées lors d'assemblées générales tenues le 30 avril 2008.

La fusion par absorption de L'Écureuil SCRL a été approuvée lors de l'assemblée générale extraordinaire du 30 mars 2012.

ACTIONS PROPRES

Immo Moury peut acquérir ses propres actions en vertu de la décision prise lors de l'assemblée générale du 30 juin 2017, en tenant compte des quorums de présence et de vote déterminés à l'article 559 du Code des Sociétés, moyennant communication de l'opération à la FSMA et conformément aux dispositions des articles 620 et suivants du Code des sociétés applicables à cette date.

L'assemblée générale extraordinaire a décidé, dans le cadre de l'article 620 du Code des sociétés, d'autoriser le Gérant d'Immo Moury :

à acquérir, prendre en gage et aliéner les titres pour compte de la société, lorsque cette acquisition est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est valable pour une durée de trois ans à dater de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2017 et est prorogeable pour des termes identiques ;
C à acquérir, prendre en gage et aliéner (même hors bourse), pendant une période de cinq ans à dater de la publication procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire

du 30 juin 2017, des actions propres de la Société à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à 85% et supérieur à 115% du cours de clôture du jour précédant la date de l'opération, sans que la Société ne puisse à aucun moment détenir plus de vingt pour cent (20%) du total des actions émises.

Au 31 mars 2020, le portefeuille d'actions propres s'élève à 1.030 actions pour un total de € 51 milliers et est inchangé par rapport au 31 mars 2019.

ACTIONNARIAT AU 31 MARS 2020

Actionnaires	Nombre actions	Pourcentage
Anne Christelle Horion	123.093	26,58%
Geoffroy Horion	123.062	26,57%
Gilles-Olivier Moury	1	0,00%
Sari Finance SA	57.340	12,38%
Moury Management SA	1.000	0,21%
Moury Construct 1	820	0,18%
Actions propres	1.030	0,22%
Public	156.808	33,86%
Total	463.154	100,00%

Le changement d'actionnariat lié au décès de Monsieur Georges Moury est décrit dans la déclaration de transparence du 18 décembre 2019.

28. DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES ET COURANTES

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Dettes financières non courantes	135	188
Dettes de location financement	85	138
Garanties locatives reçues	50	50
Dettes financières courantes	4.656	3.975
Straight loan CBC	1.406	750
Straight loan BNP	3.200	3.200
Dettes de location financement	50	25
Autres dettes	0	0
Compte de résultats	31 mars 2020	31 mars 2019
Charges d'intérêts sur la dette de location de financement	2	13
Charges d'intérêts sur les straight loans	49	42

En date du 22 octobre 2013, Immo Moury sca a signé auprès de la KBC Bank une avance à terme fixe pour un montant de € 1.200 milliers qui a été augmentée à € 1.800 milliers par la suite. Le taux pour chaque avance est fixé sur la base du taux d'intérêt de référence EURIBOR majoré d'une marge de 1,10%. En octobre 2016, la ligne KBC de € 1.800 milliers a été transférée vers CBC. Au 31 mars 2020, la ligne de crédit est utilisée à concurrence de € 1.406 milliers.

En date du 16 mars 2016, Immo Moury sca a signé auprès de la banque BNP Paribas Fortis une avance à terme fixe pour un montant de € 3.200 milliers. Le taux pour chaque avance est fixé sur la base du taux d'intérêt de référence EURIBOR majoré d'une marge de 0,75%. Au 31 mars 2020, la ligne de crédit est utilisée totalement.

Aucun convenant n'est requis sur les deux straight loans d'Immo Moury.

La juste valeur des dettes financières relative aux straight loans est estimée identique à leur valeur comptable vu que le taux d'intérêt est variable (niveau 2 selon IFRS13). Les remboursements des dettes financières sont détaillés au niveau du flux de trésorerie.

Les paiements minimum futurs à effectuer au titre du contrat de locationfinancement sont détaillés ci-dessous. Il s'agit des redevances futures non actualisées qui seront payées de manière certaine par Immo Moury, en vertu de deux contrats de location financement en cours :

C le contrat de location financement d'une durée de 5 ans pour le hall semi industriel sis avenue de Wallonie 60 à Courcelles qui prendra fin en avril 2024;
C le contrat de location du siège social d'Immo Moury d'une durée de 9 ans résiliable en cours du premier triennat moyennant un préavis de 3 mois.

La juste valeur des dettes financières courantes et non courantes relatives aux dettes location financement estimées sur base d'une actualisation des décaissements futurs à un taux de marché (niveau 2 selon IFRS 13) s'élève à € 134 milliers.

Loyers futurs à payer pour le contrat de location de financement :

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Loyers à payer	134	163
À moins d'un an	49	25
Entre 1 et 5 ans	85	138
Plus de 5 ans	0	0

29. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Dettes commerciales et autres dettes courantes	377	739
Fournisseurs	50	412
Factures à recevoir	34	33
Locataires	4	12
Impôts, rémunérations et charges sociales 1	289	281

La juste valeur des dettes commerciales et autres dettes courantes est estimée identique à leur valeur comptable vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).

1. Ce poste inclut le précompte immobilier de l'année débutée suite à l'application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte des taxes annuelles au 1er janvier de l'année concernée.

30. COMPTES DE RÉGULARISATION

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
Comptes de régularisation	94	100
Loyers perçus anticipativement	94	100
Autres	0	0

31. INSTRUMENTS FINANCIERS

Les principaux risques financiers sont exposés et commentés dans le rapport de gestion dans la section "Informations sur les risques".

La sensibilité au risque de liquidité est présentée en note 28.

La sensibilité au risque d'intérêt ne concerne que les deux lignes de crédit :

C Une augmentation du taux d'intérêt Euribor de 0,5% génèrerait une augmentation de la charge d'intérêts annuelle de € 15 milliers dans l'hypothèse où les lignes de crédit CBC et BNP seraient utilisées à concurrence de € 4.606 milliers de manière ininterrompue pendant un an (correspondant au niveau d'utilisation au 31 mars 2020).
C La dette de location-financement est à taux d'intérêt fixe. Elle n'est par conséquent pas sensible aux variations du taux d'intérêt.

Concernant la couverture à taux fixe mentionnée ci-dessus, Immo Moury a conclu le 16 mars 2016 un IRS à 2,05% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 31 mars 2016 au 31 mars 2036 et portant sur un montant notionnel de € 1,6 millions. Au 31 mars 2020, sa juste valeur comptabilisée en "Autres passifs financiers non courants" s'élève à € 290 milliers (contre € 110 milliers au 31 mars 2019).

Au 31 mars 2020, le résultat financier comprend une charge de € 180 milliers, représentant la variation, entre le 31 mars 2019 et le 31 mars 2020, de la juste valeur de l'instrument financier pour lequel la comptabilité de couverture (au sens de l'IFRS 9) n'est pas appliquée. Cet élément du résultat n'affecte pas le cash-flow de la Société. A la date d'échéance finale de l'instrument financier, sa valeur sera nulle et les variations de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en résultats.

Une simulation a été réalisée et indique qu'une baisse supplémentaire de 25 points de base des taux d'intérêts long terme (20 ans) se traduirait par une charge (non monétaire) de € 68 milliers sur l'IRS.

32. RATIO D'ENDETTEMENT

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
PASSIF	5.552	5.110
I. Passifs non courants
A.Provisions	0	0
C. Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés	-290	-110
F. Passifs d'impôts différés	0	0
II. Passifs courants
A.Provisions	0	0
C. Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés	0	0
F. Comptes de régularisation	-94	-100
Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur)	5.168	4.900
Total de l'actif du bilan	28.477	28.293
Instruments de couverture autorisés comptabilisés à l'actif du bilan	0	0
Total de l'actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénominateur)	28.477	28.293
Taux d'endettement	18,1%	17,3%

Le ratio d'endettement d'Immo Moury a augmenté de 17,3% au 31 mars 2019 à 18,1% au 31 mars 2020.

33. ÉVÉNEMENTS POST CLÔTURE

A la date de publication du présent rapport, les gratuités octroyées représente moins de 2% du revenu locatif annuel.

34. DIVIDENDES PAYÉS ET PROPOSÉS

En milliers d'EUR	31 mars 2020	31 mars 2019
DIVIDENDES DECLARES ET PAYES LORS DE L'EXERCICE
Dividende relatif à l'exercice 2017-2018 (€ 2,30 brut par action hors actions propres)		1.063
Dividende relatif à l'exercice 2018-2019 (€ 2,30 brut par action hors actions propres)	1.063
DIVIDENDES PROPOSES A L'ASSEMBLEE GENERALE POUR APPROBATION
Dividende relatif à l'exercice 2017-2018 (€ 2,30 brut par action hors actions propres)		1.063
Dividende relatif à l'exercice 2018-2019 (€ 2,30 brut par action hors actions propres)	987

Les dividendes sont déclarés pour les actions émises hormis les actions propres à la date de mise en paiement.

35. ACTIFS ET PASSIFS ÉVENTUELS, DROITS ET ENGAGEMENTS

Les opérations non inscrites au bilan sont reprises ci-dessous :

GARANTIES BANCAIRES

De manière générale, Immo Moury obtient des garanties locatives conformes aux pratiques du marché et à la législation applicable, essentiellement sous la forme de garantie bancaire, ou de compte bloqué, dans le cadre de la location de ses immeubles.

Au 31 mars 2020, les garanties bancaires en faveur d'Immo Moury s'élèvent à € 543 milliers (contre € 514 milliers au 31 mars 2019).

GARANTIE DE POLLUTION DES SOLS ET AMIANTE

Lors des fusions, acquisitions et scissions partielles, les sociétés Bemat SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA, et Sari Finance SA ont apportés à Immo Moury les garanties suivantes :

C En matière de pollution des sols, les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires ont garanti à Immo Moury qu'à leur connaissance, l'usage des terrains, sols, sous-sols et immeubles bâtis transféré à Immo Moury n'a causé aucune pollution qui serait de nature à entraîner de quelconques obligations ou responsabilités dans le chef d'Immo Moury ;
C En matière d'amiante, les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires se sont engagées à l'égard d'Immo Moury à prendre à leur charge les frais d'établissement d'un inventaire relatif à la présence d'amiante dans les Immeubles si Immo Moury ou un de ses locataires en faisait la demande, ainsi que les coûts des éventuels travaux de désamiantage qui seraient requis par la réglementation applicable.

Toutefois, en dépit des garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossible à déterminer pour Immo Moury.

À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnementale et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé.

Au 31 mars 2020, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque "ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols".

36. TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIÉES

Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi que les opérations visées par l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 sont commentées ci-dessous.

LA FAMILLE MOURY EST L'ACTIONNAIRE DE CONTRÔLE D'IMMO MOURY S.C.A.

Actionnaires	Nombre actions	Pourcentage
Anne Christelle Horion	123.093	26,58%
Geoffroy Horion	123.062	26,57%
Gilles-Olivier Moury	1	0,00%
Sari Finance s.a.	57.340	12,38%
Moury Management s.a.	1.000	0,22%
Famille Moury	304.496	65,74%
Moury Construct 1	820	0,18%
Actions propres	1.030	0,22%
Public	156.808	33,86%
Total	463.154	100,00%

1. Les actions d'Immo Moury SCA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22 de Moury Construct.

RÉMUNÉRATION DU GÉRANT STATUTAIRE (MOURY MANAGEMENT SA)

La rémunération du gérant statutaire est indiquée à l'article 16 des statuts d'Immo Moury. L'article 16 est le suivant : Le gérant exercera son mandat avec rémunération. La rémunération du gérant est fixée annuellement par l'assemblée générale de la société en conformité avec la réglementation SIR. Le gérant a droit par ailleurs au remboursement des frais qui sont directement liés à son mandat.

Au 31 mars 2020, la rémunération du gérant s'élève à € 75 milliers, ce qui est identique au montant de l'exercice précédent.

LOCATION DES BUREAUX DU SIÈGE SOCIAL

Les bureaux du siège social d'Immo Moury sont pris en location auprès de la SA Sari, actionnaire d'Immo Moury. L'intérêt de l'opération réside d'une part dans le fait que la SA Sari possède des bureaux adaptés aux activités d'Immo Moury et, d'autre part, permet d'éviter le risque de conclure un bail commercial avec un tiers. Le contrat de bail a été conclu pour une durée de 9 ans à partir du 1er mai 2008. Un nouveau contrat de location simple d'une durée de 9 ans a été signé avec la SA Sari le 14 juin 2018 aux conditions du marché. Ce bail est résiliable en cours du premier triennat moyennant un préavis de 3 mois. Ce contrat de bail prévoit un loyer mensuel indexé de € 2.000 soit un montant de € 25 milliers au 31 mars 2020 contre € 23 milliers l'exercice précédent.

Toutes les transactions avec des parties liées dont question ci-dessus ont été et sont réalisées à des conditions ne s'éloignant pas de manière significative des conditions du marché.

GARANTIES

Les garanties données par les sociétés Bemat SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA, et Sari Finance SA lors des fusions, acquisitions et scissions partielles sont détaillées en note 35.

37. DÉCLARATIONS DU MANAGEMENT

Le Conseil d'administration de Moury Management SA, composé des membres suivants :

C Monsieur Michel Foret, administrateur non exécutif indépendant et président du Conseil d'administration;
C Monsieur Gilles-Olivier Moury, administrateur exécutif non indépendant et délégué à la gestion journalière d'Immo Moury. Il est le représentant permanent de Moury Management auprès d'Immo Moury ;
C Madame Christelle Goffin, administrateur exécutif non indépendant et délégué à la gestion journalière d'Immo Moury ;
C Madame Danielle Coune, administrateur non exécutif indépendant
C Monsieur Michel Firket, administrateur non exécutif indépendant ;
C atteste que, à sa connaissance:
C les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'émetteur;
C le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de l'émetteur, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.

Le Conseil d'administration de Moury Management SA déclare également que, pour autant qu'il en soit au courant:

C aucun administrateur n'a fait l'objet d'une condamnation pour fraude;
C aucun administrateur n'a été associé en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ou de directeur général, à une faillite, mise sous séquestre ou liquidation;
C aucun administrateur n'a fait l'objet d'une incrimination et/ou sanction publique officielle prononcée par une autorité statutaire ou réglementaire ou n'a été par un tribunal empêché d'agir en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur;
C aucun contrat de travail n'a été conclu avec les Administrateurs, ni avec Immo Moury, qui prévoit le paiement d'indemnités lors de la résiliation du contrat de travail.

Immo Moury SCA Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single

Immo Moury SCA

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d'Entreprises

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

Immo Moury SCA

en location.

Valorisation des immeubles de placement

Immo Moury SCA possède et gère un portefeuille d'immeubles de placement valorisé à 23.481 KEUR au 31 mars 2020 représentant 82% du total du bilan. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont un impact significatif sur le résultat net et sur les fonds propres. Le portefeuille comprend des immeubles donnés

La société utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à la juste valeur son portefeuille d'immeubles. Ces experts sont nommés par la Direction. Ils ont une connaissance confirmée des marchés immobiliers

Le portefeuille est valorisé à la juste valeur. Les données clés de l'exercice de valorisation sont les taux de capitalisation ainsi que les loyers actuels du marché, qui sont influencés par les tendances du marché, les transactions comparables ainsi que les caractéristiques spécifiques de chaque

La valorisation du portefeuille est sujette à des jugements importants et s'appuie sur un certain nombre d'hypothèses. Les incertitudes liées aux estimations et jugements, conjugué au fait qu'une

faible différence en pourcentage dans les valorisations individuelles d'immeubles pourrait avoir, en agrégé, un impact significatif sur le compte de résultat et le bilan, justifient une attention particulière dans le cadre de nos

Dans leur rapport au 31 mars 2020, les experts utilisent attirent l'attention sur une clause d'incertitude matérielle au regard des effets de la pandémie Covid 19 portant sur la valorisation du

portefeuille d'immeubles de placement. L'épidémie a provoqué de graves perturbations auprès des entreprises et de l'activité économique et les incertitudes créées ont accru l'incertitude d'estimation relative à la juste valeur du du portefeuille d'immeubles de placement à la date

sur lesquels opère la société.

immeuble dans le portefeuille.

travaux d'audit.

du bilan.

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid / Société coopérative à responsabilité limitée

Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE 17 2300 0465 6121 - BIC GEBABEBB

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

Point clé de l'audit Comment notre audit a-t-il traité le point clé de

l'audit ?

Nous avons évalué le processus de revue et

l'intégrité des experts immobiliers.

le taux de capitalisation et les loyers.

réconciliés aux états financiers.

Nous avons revu et challengé le processus de valorisation, la performance du portefeuille, les hypothèses et jugements importants en particulier pour les taux de capitalisation et les loyers.

comptable appliqué à ces transactions.

de location et d'occupation.

états financiers.

Note 19, Immeubles de placement.

Nous avons effectué des procédures d'audit pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des informations fournies aux experts indépendants en matière de revenus locatifs, de caractéristiques clés des contrats

Nous renvoyons aux états financiers, y compris les notes afférentes aux états financiers: note 3, informations générales et méthodes comptables et

Nous avons évalué si la clause d'incertitude matérielle reprise par les experts était reprise de manière appropriée dans le rapport annuel et les notes aux

Nous avons vérifié que les notes annexes aux états financiers sont en adéquation avec les norms IFRS.

Dans le cadre de nos procédures d'audit réalisées sur les acquisitions et les cessions d'immeubles de placement, nous avons examiné des contrats significatifs et la documentation sur le traitement

en place par la société.

d'approbation du travail des experts immobiliers mis

Nous avons évalué la compétence, l'indépendance et

Nous avons également revu les hypothèses clés en les comparant aux données du marché ou à des

Nous avons discuté avec les experts des impacts de la pandémie Covid 19 et des corrections appliquées aux valeurs et avons effectué des analyses de sensibilité. Nous avons comparé les montants repris dans les rapports d'évaluation des experts immobiliers aux données comptables et ensuite nous les avons

transactions immobilières comparables fournies par les experts immobiliers, en particulier en ce qui concerne

Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Immo Moury SCA pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – Comptes annuels

Dans le cadre du contrôle légal des comptes annuels de Immo Moury SCA (la « société »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes annuels ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.

Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 10 septembre 2019, conformément à la proposition de l'organe de gestion émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes annuels clôturés au 31 mars 2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes annuels de Immo Moury SCA durant 7 exercices consécutifs.

Rapport sur les comptes annuels

Opinion sans réserve

Nous avons procédé au contrôle légal des états financiers annuels de Immo Moury SCA (la « société »), comprenant l'état du résultat global, l'état de la situation financière au 31 mars 2020, l'état des flux de trésorerie de l'exercice clos à cette date et l'état des variations des capitaux propres, ainsi que les notes annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives, dont le total de l'état de la situation financière s'élève à 28 477 (000) EUR et dont l'état du résultat net se solde par un bénéfice de l'exercice de 1 013 (000) EUR.

À notre avis, ces états financiers donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 mars 2020, ainsi que de ses résultats et ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS) telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

Fondement de l'opinion sans réserve

Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA), telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par l'IAASB applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des comptes annuels en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.

Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre audit.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Points clés de l'audit

Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des comptes annuels de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid / Société coopérative à responsabilité limitée Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE 17 2300 0465 6121 - BIC GEBABEBB

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

Point clé de l'audit

Comment notre audit a-t-il traité le point clé de
l'audit ?

Valorisation des immeubles de placement

Immo Moury SCA possède et gère un portefeuille
d'immeubles de placement valorisé à 23.481
KEUR au 31 mars 2020 représentant 82% du
total du bilan. Les variations de valeur du
portefeuille immobilier ont un impact significatif
sur le résultat net et sur les fonds propres.

Le portefeuille comprend des immeubles donnés
en location.

La société utilise chaque trimestre des experts
immobiliers indépendants pour valoriser à la juste
valeur son portefeuille d'immeubles. Ces experts
sont nommés par la Direction. Ils ont une
connaissance confirmée des marchés immobiliers
sur lesquels opère la société.

Le portefeuille est valorisé à la juste valeur. Les
données clés de l'exercice de valorisation sont les
taux de capitalisation ainsi que les loyers actuels
du marché, qui sont influencés par les tendances
du marché, les transactions comparables ainsi
que les caractéristiques spécifiques de chaque
immeuble dans le portefeuille.

La valorisation du portefeuille est sujette à des
jugements importants et s'appuie sur un certain
nombre d'hypothèses. Les incertitudes liées aux
estimations et jugements, conjugué au fait qu'une
faible différence en pourcentage dans les
valorisations individuelles d'immeubles pourrait
avoir, en agrégé, un impact significatif sur le
compte de résultat et le bilan, justifient une
attention particulière dans le cadre de nos
travaux d'audit.

Dans leur rapport au 31 mars 2020, les experts
utilisent attirent l'attention sur une clause
d'incertitude matérielle au regard des effets de la
pandémie Covid 19 portant sur la valorisation du
portefeuille d'immeubles de placement.
L'épidémie a provoqué de graves perturbations
auprès des entreprises et de l'activité économique
et les incertitudes créées ont accru l'incertitude
d'estimation relative à la juste valeur du du
portefeuille d'immeubles de placement à la date
du bilan.


Nous avons évalué le processus de revue et
d'approbation du travail des experts immobiliers mis
en place par la société.

Nous avons évalué la compétence, l'indépendance et
l'intégrité des experts immobiliers.

Nous avons également revu les hypothèses clés en les
comparant aux données du marché ou à des
transactions immobilières comparables fournies par les
experts immobiliers, en particulier en ce qui concerne
le taux de capitalisation et les loyers.

Nous avons discuté avec les experts des impacts de la
pandémie Covid 19 et des corrections appliquées aux
valeurs et avons effectué des analyses de sensibilité.

Nous avons comparé les montants repris dans les
rapports d'évaluation des experts immobiliers aux
données comptables et ensuite nous les avons
réconciliés aux états financiers.

Nous avons revu et challengé le processus de
valorisation, la performance du portefeuille, les
hypothèses et jugements importants en particulier
pour les taux de capitalisation et les loyers.

Dans le cadre de nos procédures d'audit réalisées sur
les acquisitions et les cessions d'immeubles de
placement, nous avons examiné des contrats
significatifs et la documentation sur le traitement
comptable appliqué à ces transactions.

Nous avons effectué des procédures d'audit pour
évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des informations
fournies aux experts indépendants en matière de
revenus locatifs, de caractéristiques clés des contrats
de location et d'occupation.

Nous renvoyons aux états financiers, y compris les
notes afférentes aux états financiers: note 3,
informations générales et méthodes comptables et
Note 19, Immeubles de placement.

Nous avons évalué si la clause d'incertitude matérielle
reprise par les experts était reprise de manière
appropriée dans le rapport annuel et les notes aux
états financiers.

Nous avons vérifié que les notes annexes aux états
financiers sont en adéquation avec les norms IFRS.

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

Immo Moury SCA

donnent une image fidèle.

de sauvegarde y relatives.

en interdit la publication.

Responsabilités de l'organe de gestion

Aspects relatifs au rapport de gestion

Responsabilités du commissaire

sociétés et des associations.

Mention relative au bilan social

notre mission.

toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

Rapport sur les autres obligations légales et réglementaires

sociétés, du Code des sociétés et des associations et des statuts de la société.

associations et des statuts, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.

n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer.

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid / Société coopérative à responsabilité limitée

Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE 17 2300 0465 6121 - BIC GEBABEBB

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes annuels et évaluons si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en

Nous communiquons aux personnes constituant le comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y compris

Nous fournissons également aux personnes constituant le comité d'audit une déclaration précisant que nous

Parmi les points communiqués aux personnes constituant le comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes annuels de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation

L'organe de gestion est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans leurs aspects significatifs, le rapport de gestion et le respect de certaines dispositions du Code des sociétés du Code des sociétés et des

A l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion, nous sommes d'avis que celui-ci concorde avec les comptes annuels pour le même exercice et a été établi conformément aux articles 3:5 et 3:6 du Code des

Dans le cadre de notre audit des comptes annuels, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l'audit, si le rapport de gestion comporte une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous

Le bilan social, à déposer à la Banque nationale de Belgique conformément à l'article 3:12, § 1, 8° du Code des sociétés et des associations, traite, tant au niveau de la forme qu'au niveau du contenu, des mentions requises par ce Code, en ce compris celles concernant l'information relative aux salaires et aux formations, et ne comprend pas d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous disposons dans le cadre de

nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures

Responsabilités de l'organe de gestion relatives aux comptes annuels

L'organe d'administration est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à l'organe d'administration d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre la société en liquidation ou de cesser ses activités ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes annuels

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes annuels prennent en se fondant sur ceux-ci.

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des comptes annuels en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'organe d'administration a mené ou mènera les affaires de la société.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre :

nous identifions et évaluons les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de la société ;
nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe d'administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier ;
nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire la société à cesser son exploitation ;

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

Nous fournissons également aux personnes constituant le comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.

Rapport sur les autres obligations légales et réglementaires

Responsabilités de l'organe de gestion

Responsabilités du commissaire

Aspects relatifs au rapport de gestion

Mention relative au bilan social

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

Rapport du commissaire à l'assemblée générale pour l'exercice clos le 31 mars 2020 – comptes annuels

Mentions relatives à l'indépendance

Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes annuels et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis de la société au cours de notre mandat.

Autres mentions

Sans préjudice d'aspects formels d'importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
La répartition des résultats proposée à l'assemblée générale est conforme aux dispositions légales et statutaires.
Nous n'avons pas connaissance d'opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du Code des sociétés qui devrait être mentionnée dans notre rapport.
Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Les décisions de l'organe d'administration du 29 mai 2019 relatives à la décision prise en conflit d'intérêt ont les conséquences patrimoniales respectives suivantes :
- ‒ L'acquisition du bâtiment A marexhe pour un montant de 1.693 (000) EUR ;
- ‒ L'acquisition d'un appartement duplex pour un montant de 215 (000) EUR.

Zaventem, le 10 juillet 2020

Le commissaire

Deloitte Réviseurs d'Entreprises SCRL Représentée par Benjamin Henrion

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Réviseurs d'Entreprises

RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX

Dénomination	Immo Moury SCA, Société immobilière réglementée publique de droit belge.
Siège social	Le siège social est établit à 4000 Liège, Rue Sainte-Marie, 24.
Constitution et forme juridique	Immo Moury a été constituée sous la forme d'une société en commandite par actions suivant les termes d'un acte dressé par le Notaire Philippe Dusart, à Liège, le 18 juillet 2007, publié à l'Annexe du Moniteur belge du 9 août suivant, sous le numéro 07118942. Le 21 août 2007, Immo Moury est agréée comme société d'investissement immobilière à capital fixe publique de droit belge, en abrégé Sicaf immobilière publique de droit belge, inscrite auprès de la FSMA. À partir du 7 novembre 2014, Immo Moury a acquis le statut de société immobilière réglementée publique.
Durée	La société est constituée pour une durée illimitée.
Registre des Personnes Morales	La société est inscrite au Registre des Personnes Morales (R.P.M.) de Liège sous le n° 891 197 002. Son numéro de TVA est le BE 0891 197 002.
Exercice social	L'exercice social commence le 1er avril et se clôture le 31 mars de chaque année.
Lieux où les documents accessibles au public peuvent être consultés	Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Liège ainsi que sur le site www.immomoury.com.
	Les comptes statutaires d'Immo Moury sont déposés à la Banque Nationale de Belgique, conformément aux dispositions légales en la matière.
	Les convocations aux Assemblées Générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans le quotidien financier L'ECHO, ainsi que sur le site www.immomoury.com.
	Le rapport financier annuel peut être obtenu au siège social ou sur le site www.immomoury.com.
	Tous les communiqués de presse et autres informations financières sont transmis à la presse financière, à Euronext et sont disponibles sur le site www.immomoury.com.

FICHE INFORMATIVE

Nom	IMMO MOURY SCA
Forme	Société en commandite par actions
Statut	Société immobilière réglementée publique de droit belge
Adresse	4000 Liège - Belgique
	Tél.: +32 (0) 4 221 03 10 Fax: +32 (0) 4 221 53 10
	Web : www.immomoury.com E-mail : [email protected]
R.P.M./R.P.R	Liège
N° d'entreprise	0891 197 002

Banque	Banque Degroof - CBC Banque
Date de constitution	18 juillet 2007
Date d'agréation SICAFI	21 août 2007
Date de conversion en SIR	7 novembre 2014
Durée	Illimitée
Commissaire	DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL - Représentée par Rik Neckebroeck
Management	MOURY MANAGEMENT SA
Date de clôture des comptes	31 mars
Nombre d'actions	463.154
Expert Immobilier	Cushman & Wakefield VOF
Secteurs	Bureaux, commerces et semi-industriel et résidentiel.
Personnes de contact	Sonia LASCHET, Directrice financière d'Immo Moury SCA

CALENDRIER FINANCIER

8 septembre 2020	Assemblée générale ordinaire des actionnaires
19 octobre 2020	Mise en paiement du dividende
18 décembre 2020	Rapport financier semestriel 2020-2021
courant juillet 2021	Rapport financier annuel 2020-2021

REGISTRE DU COMMERCE N°0891 197 002

AI Terminal

Immo Moury SCA

3963_10-k_2020-07-14_a00d0c25-27d9-4d28-a575-44255a92df9a.pdf

RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2020

CHIFFRES-CLÉS1

SOMMAIRE

QUI SOMMES-NOUS?

MESSAGE DU PRÉSIDENT

M. MICHEL FORET,

GÉRANT STATUTAIRE ET SON CONSEIL D'ADMINISTRATION

DIRIGEANTS EFFECTIFS ET ÉQUIPE OPÉRATIONNELLE

FAITS MARQUANTS DE L'EXERCICE

STRATÉGIE ET POLITIQUE D'IMMO MOURY

INFORMATIONS BOURSIÈRES

RAPPORT DE GESTION DU GÉRANT STATUTAIRE

1. DÉCLARATION DE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE

ADHÉSION AU CODE BELGE DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

DISPOSITIONS DU CODE AUXQUELLES LA SOCIÉTE NE S'EST PAS CONFORMÉE AU COURS DE L'EXERCICE QUI FAIT L'OBJET DU PRÉSENT RAPPORT

DURÉE DES MANDATS DES ADMINISTRATEURS DU GÉRANT1

ÉVALUATION PAR LES ADMINISTRATEURS NON EXÉCUTIFS2

COMITÉS D'AUDIT, DE NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION3

RÉMUNERATION DES ADMINISTRATEURS EXÉCUTIFS ET DIRIGEANT EFFECTIFS4

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES SYSTÈMES DE CONTRÔLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES

L'ORGANISATION DU CONTRÔLE INTERNE ET DE LA GESTION DES RISQUES

INFORMATIONS SUR LES RISQUES

LE MARCHÉ

Risque économique

Description du risque

LE PATRIMOINE IMMOBILIER D'IMMO MOURY

Risque afférent aux revenus locatifs Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque lié à la juste valeur des immeubles Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque liés aux titres détenus dans d'autres SIR

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque de sinistre et de dégradation Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risques environnementaux en matière d'amiante et de pollution des sols Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risques liés aux opérations de fusion, de scission ou d'acquisition

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risques liés à la diversification du patrimoine immobilier

Réponses pour contrôler le risque

LES RISQUES FINANCIERS

Risque d'inflation et de déflation Description du risque

Risque de financement et de taux d'intérêt

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risques liés aux contreparties bancaires Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risques liés à la hausse du précompte mobilier sur dividende

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque lié à la liquidité des titres de la société

Description du risque La liquidité d'un titre s'apprécie au travers du volume moyen de transactions

Réponses pour contrôler le risque

LA RÉGLEMENTATION EN VIGUEUR

Risque de procédures judiciaires

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque réglementaire

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque de diminution du free float

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

LES RISQUES OPÉRATIONNELS

Risque de défaillance du système informatique

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Situation de conflit d'intérêts

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

Risque de gestion afférent à la gestion de la SIR

Description du risque

Réponses pour contrôler le risque

INFORMATIONS RELATIVES À LA PUBLICITÉ DES PARTICIPATIONS IMPORTANTES ET INFORMATIONS RELATIVES À L'ARTICLE 34 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007

STRUCTURE DE L'ACTIONNARIAT

SYNTHÈSE DES REVENUS LOCATIFS¹