Information règlementée 20 décembre 2024

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2024/2025 DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE

(du 1er avril 2024 au 30 septembre 2024)

TABLE DES MATIÈRES

1	Profil Immo Moury 3
2.	Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle 4
3.	Rapport de gestion intermédiaire de l'administrateur unique 4
3.1	Principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques 4
3.2	Commentaires sur les activités d'Immo Moury SA 4
	Patrimoine Immobilier 4
3.3	Événements significatifs du premier semestre 2024-2025 6
3.4	Transactions avec les parties liées 6
3.5	Dividende 7
3.6	Perspectives 7
3.7	Événements significatifs postérieurs au 30 septembre 2024 7
4.	Rapport immobilier 8
4.1	Patrimoine immobilier 8
4.2	Répartition du portefeuille 8
5.	Rapport d'évaluation Cushman & Wakefield au 30 septembre 2024 10
5.1	Commentaires de notre expert immobilier Cushman & Wakefield sur le marché immobilier actuel 11
5.2	Marché des bureaux (régions) : 12
6.	États financiers résumés 22
6.1	État résumé du résultat global 22
7.	État résume de la situation financière 23
8.	Etat résumé des flux de trésorerie 24
9.	État résumé des variations de capitaux propres 25
10.	Notes sur les états financiers résumés 26
10.1	Principes de préparation des états financiers 26
11.	Déclaration du management 42
12.	Rapport du commissaire 43

1 PROFIL IMMO MOURY

Constituée le 18 juillet 2007, Immo Moury SA a acquis le statut de Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) le 7 novembre 2014.

Au 30 septembre 2024, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s'élève à € 45.975 milliers.

Le portefeuille immobilier actuel est constitué d'immeubles situés essentiellement en province de Liège mais également ailleurs en région Wallonne et en région Bruxelloise, dont la juste valeur s'élève à € 41.661 milliers au 30 septembre 2024. Les immeubles en portefeuille au 30 septembre 2024 représentent une surface de 33.775 m².

Le portefeuille est également constitué de titres d'autres sociétés immobilières réglementées et de fonds d'investissement immobiliers spécialisés dont la juste valeur est de € 4.314 milliers.

La stratégie d'Immo Moury est orientée vers les immeubles commerciaux, de bureaux, (semi) industriels et résidentiels.

Immo Moury SA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est d'environ € 14,6 millions suivant le cours de bourse de l'action Immo Moury au 17 décembre 2024.

2. DIRIGEANTS EFFECTIFS ET ÉQUIPE OPÉRATIONNELLE

Conformément à l'article 39 de la loi du 3 aout 2012, la direction effective d'Immo Moury est confiée à Monsieur Gilles-Olivier Moury et Madame Christelle Goffin, tous deux administrateurs de Moury Management SA. Monsieur Gilles-Olivier Moury exerce cette fonction à titre gratuit.

Immo Moury SA dispose d'une équipe opérationnelle de six personnes placées sous la direction et la responsabilité de Moury Management SA.

3. RAPPORT DE GESTION INTERMÉDIAIRE DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE

3.1 PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES SYSTÈMES DE CONTRÔLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES

Le système de contrôle interne et les risques spécifiques fondamentaux auxquels la Société est confrontée demeurent ceux décrits dans le chapitre « Déclaration de gouvernement d'entreprise » du Rapport Annuel 2024. Immo Moury veille à prendre les mesures et respecter les procédures qu'elle a définies pour les anticiper et les maîtriser.

3.2 COMMENTAIRES SUR LES ACTIVITÉS D'IMMO MOURY SA

3.2.1 Chiffres clés

PATRIMOINE IMMOBILIER

en milliers €	30 sept 24	31 mars 24
Juste valeur du portefeuille	45.975	45.943
Immeubles de placement et détenus en vue de la vente	41.661	41.825
Titres SIR et FIIS	4.314	4.118
Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1	7,15%	6,88%
Taux d'occupation en %2	98,1%	96,9%

Au 30 septembre 2024, le portefeuille immobilier global d'Immo Moury s'élève à € 45.975 milliers dont € 41.661 milliers en immeubles et € 4.314 milliers en titres d'autres SIR et de FIIS.

Le portefeuille d'immeubles de placement diminue de € 164 milliers par rapport au 31 mars 2024 correspondant à une diminution de 0,4%.

¹ Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR et FIIS en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR et FIIS en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2024 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées ci-dessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.

² Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains, des immeubles en construction et des immeubles détenus en vue de la vente.

La juste valeur du portefeuille de titres SIR et FIIS augmente de € 196 milliers. Cette augmentation de 4,8% résulte principalement de la hausse du cours de bourse du titre Cofinimmo (€ +144 milliers) et de l'augmentation de la juste valeur de l'option Legiapark (€ +81 milliers) contrebalancées par la diminution du cours de bourse du titre WDP (€ -29 milliers).

Le taux d'occupation s'élève à 98,05% pour un taux d'endettement de 49,99%.

en milliers €	30 sept 24	30 sept 23
Résultat locatif net2	1.491	1.407
Résultat immobilier	1.534	1.497
Résultat d'exploitation des immeubles	1.260	1.176
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	1.107	1.037
Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placements	-246	-183
Autre résultat sur portefeuille	7	7
Résultat d'exploitation	867	860
Résultat financier	-414	147
Impôts	-54	-57
Résultat de la période	399	950
Autres éléments du résultat global
Éléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat net
- Variation de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global	115	-491
Résultat global total de la période	514	459
Résultat net de l'exercice, hors variation de la juste va leur du portefeuille immobilier et des instruments finan ciers	923	894

ETAT RESUME DU RESULTAT GLOBAL¹

3.2.2 État résumé de la situation financière

en milliers €	30 sept 24	31 mars 24
Total des actifs non courants	47.813	48.139
Total des actifs courants	783	422
Total des actifs	48.596	48.561
Total des capitaux propres	24.900	25.312
Total des passifs non courants	19.092	19.287
Total des passifs courants	4.604	3.962
Total du passif	48.596	48.561
Ratio d'endettement	49,99%	49,88%

¹ Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.

² Les revenus des titres d'autres SIR en portefeuille qui étaient assimilés à des loyers par le passé ont été reclassés en produits financiers conformément aux IFRS, tant dans les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 que dans l'exercice comparatif.

Le résultat locatif net est composé principalement des loyers à hauteur de € 1.489 milliers. Le résultat locatif net (€ 1.491 milliers) au 30 septembre 2024 est en augmentation de 6% par rapport à la même période de l'année précédente (€ 1.407 milliers) principalement suite à l'indexation appliquée sur les loyers durant la période.

La variation de juste valeur des immeubles de placements s'élève à € - 246 milliers au 30 septembre 2024 contre € -183 milliers au 30 septembre 2023. La variation négative s'explique principalement par la diminution de valeur de l'immeuble situé avenue du Tilleul à Liège pour lequel le locataire a donné son renon (€ - 446 milliers) contrebalancée partiellement par l'augmentation de valeur de certains biens résidentiels (€ 284 milliers).

Le résultat d'exploitation s'élève à € 867 milliers au 30 septembre 2024 et est stable par rapport au premier semestre de l'an passé.

Le résultat financier net correspondant à une charge de € -414 milliers et est composé principalement de :

les charges d'intérêts sur le financement bancaire (- € 311 milliers),
la variation de juste valeur négative des instruments de couverture de taux d'intérêt (- € 359 milliers),
la variation de juste valeur positive de l'option d'achat des actions Legiapark (€ 81 milliers),
les revenus financiers ( €179 milliers) relatifs aux dividendes des titres SIR, Cofinimmo et WDP.

Le résultat net s'élève à € 399 milliers au 30 septembre 2024 contre € 950 milliers au 30 septembre 2023.

La variation positive de juste valeur des actifs financiers (autres titres SIR) s'élève à € 115 milliers suite principalement à la hausse du cours de bourse de Cofinimmo au 30 septembre 2024. Compte tenu de ce qui précède, le résultat global au 30 septembre 2024 s'élève à € 514 milliers contre € 459 milliers au 30 septembre 2023.

Le résultat net de la période déduction faite des impacts des variations de juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments financiers s'établit à € 923 milliers contre € 893 milliers à la même période de l'exercice précédent.

3.3 ÉVÉNEMENTS SIGNIFICATIFS DU PREMIER SEMESTRE 2024-2025

Le locataire de l'immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège a donné son renom avec une fin de bail au 31 décembre 2024. De ce fait, l'expert immobilier a changé sa méthode de valorisation de l'immeuble et valorise maintenant l'immeuble comme projet de redéveloppement en immeuble à appartements. La valorisation est basée sur un prix au mètre carré de laquelle sont déduits les coûts afférents au redéveloppement (coûts de construction, bénéfice de promotion, coûts intercalaires). Ce changement de valorisation a généré une variation de juste valeur négative de € 446 milliers.

3.4 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIÉES

Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi que les opérations visées par l'article 37 de la loi SIR du 12 mai 2014 sont commentées ci-dessous.

3.4.1 Revenus locatifs de Bemat SA

La société Bemat SA loue ses bureaux et son entrepôt à Immo Moury sur base d'un bail à durée ferme de 9 ans jusqu'en mars 2029. Le loyer et les frais facturés à Bemat lors de du premier semestre 2024-2025 s'élèvent à € 70 milliers (contre € 68 milliers pour la période comparative).

3.4.2 Rémunération de l'administrateur unique (Moury Management SA)

Depuis le 1er avril 2014, la rémunération de l'administrateur unique est fixée annuellement par l'assemblée générale ordinaire de la Société.

L'assemblée générale du 10 septembre 2024 a fixé la rémunération annuelle de l'administrateur unique pour l'exercice 2024-2025 à 75.000 €.

3.4.3 Location des bureaux du siège social d'Immo Moury

Les bureaux du siège social d'Immo Moury sont pris en location auprès de la SA Entreprises Gilles Moury. L'intérêt de l'opération réside d'une part dans le fait que la SA Entreprises Gilles Moury possède des bureaux adaptés aux activités de la société et, d'autre part, permet d'éviter le risque de conclure un bail commercial avec un tiers. Le contrat de bail, conclu aux conditions du marché, a été signé en août 2020 pour une durée indéterminée. Toutefois, il est raisonnable d'estimer que Immo Moury restera pour des périodes successives de 3 ans dans le nouveau business center d'Ans vu son intéressante localisation, les aménagements appropriés et les services proposés. Le loyer trimestriel s'élève actuellement à € 6.459 € TVAC.

3.5 DIVIDENDE

L'Assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2024 a approuvé un dividende brut par action de 2 euros (soit 1,40 euros net par action avec un précompte mobilier de 30%).

Le dividende de € 832 milliers a été mis en paiement le 17 octobre 2024 suivant décision du conseil d'administration.

3.6 PERSPECTIVES

Sous les réserves d'usage, Immo Moury envisage le futur de manière sereine vu la majorité de ses immeubles loués à long terme, l'indexation de ses revenus et ses contrats de couverture de taux la protégeant en grande partie contre cette hausse de taux.

A court terme, Immo Moury continue le développement et la rénovation de son patrimoine. En fonction des opportunités, Immo Moury envisage des investissements dans les secteurs du commerce et du résidentiel.

3.7 ÉVÉNEMENTS SIGNIFICATIFS POSTÉRIEURS AU 30 SEPTEMBRE 2024

Le Conseil n'a pas eu connaissance à ce jour d'évènements qui seraient survenus après le 30 septembre 2024 et qui pourraient avoir une incidence sur la situation financière au 30 septembre 2024.

4. RAPPORT IMMOBILIER

4.1 PATRIMOINE IMMOBILIER

Au 30 septembre 2024, la juste valeur du portefeuille d'Immo Moury est de € 45.975 milliers. Ce portefeuille est constitué de plusieurs immeubles de placement pour une surface d'environ 33.775 m² et de titres d'autres SIR cotées sur Euronext Bruxelles et d'actions détenues dans une FIIS. La juste valeur du portefeuille d'immeubles s'élève à € 41.661 milliers (juste valeur selon l'expert immobilier, Cushman Wakefield, au 30 septembre 2024), la juste valeur des titres SIR dans lesquels Immo Moury SA a investi s'élève à € 2.046 milliers (juste valeur selon les cours de bourse au 30 septembre 2024) et la juste valeur des titres FIIS dans lesquels Immo Moury SA a investi s'élève à € 2.267 milliers.

Au cours du premier semestre 2024-2025, la juste valeur des immeubles de placement enregistre une diminution de € 164 milliers qui s'explique par la variation nette négative de la juste valeur de € - 227 milliers contrebalancé par des travaux activables pour € 63 milliers.

4.2 RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE

La diversification sectorielle du portefeuille au 30 septembre 2024 se ventile comme suit :

SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE DÉTAILS DE LA JUSTE VALEUR DES TITRES D'AUTRES SIR

La diversification géographique du portefeuille d'immeubles au 30 septembre 2024 se ventile comme suit :

SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE

SUR BASE DE LA SOURCE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS

5. RAPPORT D'ÉVALUATION CUSHMAN & WAKEFIELD AU 30 SEP-TEMBRE 2024

5.1 COMMENTAIRES DE NOTRE EXPERT IMMOBILIER CUSHMAN & WAKEFIELD SUR LE MARCHÉ IMMOBI-LIER ACTUEL

5.1.1 Contexte général au 30 septembre 2024

L'économie belge a crû de 1,1 %, principalement grâce à la consommation privée et aux dépenses gouvernementales, bien que le déficit commercial ait limité cette croissance. Les projections indiquent une croissance de 1,1 % pour 2024 et de 1,4 % pour 2025, avec une consommation privée soutenue par l'indexation des salaires et des prestations sociales. Le déficit commercial résulte d'une demande réduite de la part des partenaires étrangers, bien que le commerce extérieur devrait s'améliorer en 2025. Les prévisions d'investissement public dépendent de la formation du gouvernement fédéral belge, qui reste en suspens jusqu'après les élections communales de mi-octobre 2024.

Dans la zone euro, l'activité économique a rebondi au premier semestre 2024, avec un taux de croissance de 0,6 % au deuxième trimestre. Globalement, la BCE prévoit une croissance de 0,8 % pour l'année, les pays du sud (par exemple, l'Espagne, Malte) surpassant les nations du nord-ouest. Le resserrement de la politique monétaire de 2021 à 2023 continue de peser sur la croissance, mais les récentes baisses des taux d'intérêt devraient atténuer cet impact progressivement jusqu'en 2025. Cependant, la BCE devrait procéder avec prudence pour les ajustements futurs.

L'inflation en Belgique a atteint 4,3 % en août 2024, la plus élevée de la zone euro, en raison de la hausse des prix de l'alcool, du tabac, du logement et de l'éducation. L'inflation devrait augmenter à 3,1 % en 2024 avant de retomber à 2,3 % en 2025. Dans la zone euro, l'inflation devrait diminuer progressivement pour atteindre l'objectif de 2 % de la BCE d'ici fin 2025.

L'emploi en Belgique est resté stable à environ 72 % pour la tranche d'âge 20-64 ans au premier semestre 2024. La région wallonne a enregistré une augmentation de 3,8 % en glissement annuel, tandis que Bruxelles a connu une baisse de 1,6 %. Malgré une croissance stagnante en Flandre, cette région maintient le taux d'emploi le plus élevé. Les gouvernements fédéral et régionaux visent un taux d'emploi de 80 %, le gouvernement flamand priorisant cet objectif.

5.2 MARCHÉ DES BUREAUX (RÉGIONS) :

5.2.1 Région Flamande :

Le marché des bureaux en Flandre a connu un léger ralentissement ce trimestre, avec 45 000 m² de prise en occupation enregistrés au troisième trimestre, reflétant une baisse de 20 % de la demande par rapport au premier semestre de l'année. Cependant, la prise en occupation totale reste résiliente, atteignant 158.000 m² depuis le début de l'année, ce qui est conforme à la moyenne sur cinq ans, indiquant que la santé globale du marché reste stable.

Gand et Anvers continuent d'être les principaux moteurs de cette demande, représentant près de 60 % de la prise en occupation au troisième trimestre. Ces deux villes restent des centres vitaux pour l'activité des bureaux en Flandre, attirant à la fois des locataires nationaux et internationaux.

Au cours du 3ème trimestre, les entreprises du secteur privé représentaient environ 95 % de la demande de location ce qui souligne la forte dépendance de ce marché au secteur privé.

Actuellement, les loyers prime s'élèvent à 190€/m²/an à Anvers, 175€/m²/an à Gand, et 170€/m²/an et 160€/m²/an à Malines et Louvain, respectivement.

Ces chiffres suggèrent que, bien que le marché soit stable pour l'instant, la combinaison d'une demande saine et d'une offre limitée de haute qualité pourrait entraîner des augmentations de loyers à l'avenir, en particulier dans des zones clés comme Anvers et Gand, où la demande est particulièrement robuste.

Les dynamiques de marché évolutives indiquent que les locataires cherchant des bureaux prime pourraient faire face à des coûts plus élevés à l'avenir, surtout que la Flandre continue d'attirer des occupants nationaux et internationaux.

Le marché des bureaux en Flandre connaît une augmentation régulière des taux de vacance dans tous les sous-marchés clés, principalement en raison du ralentissement continu de l'activité. Malgré cette augmentation du taux de vacance, le pipeline de construction reste important, avec environ 50.000 m² de nouveaux espaces de bureaux devant être livrés annuellement entre 2024 et 2026.

Ce flux constant de développements reflète une volonté claire de moderniser le parc de bureaux, garantissant que les entreprises aient accès à des espaces de travail de haute qualité et à la pointe de la technologie.

En 2024 seulement, 40.000 m² de nouveaux espaces de bureaux ont déjà été achevés, contribuant à l'augmentation de l'offre disponible et des taux de vacance. Ce pipeline de développement en cours

est également crucial pour soutenir la transition progressive du marché vers des bureaux répondant aux normes ESG et aux besoins évolutifs des entreprises.

5.2.2 Région Wallonne :

Le marché des bureaux en Wallonie reste aligné avec la tendance nationale de réduction de l'activité, avec des conditions difficiles qui se poursuivent au troisième trimestre. Jusqu'à présent en 2024, la prise en occupation totale dans la région a atteint un peu moins de 16 000 m², soulignant un déclin significatif qui persiste depuis 2020.

Liège reste le marché le plus actif de la région, bien que sa performance au troisième trimestre ait été atténuée par un ralentissement général en Wallonie. En revanche, Namur a présenté des perspectives plus optimistes, représentant près de 50 % de la demande du trimestre. La plus grande transaction a été la location par Randstad de 1.100 m² dans l'immeuble Aquilis à Namur.

Charleroi a montré des signes précoces d'amélioration après une stagnation prolongée, enregistrant ses trois premières transactions de l'année, totalisant 900 m². Bien que modeste, cela indique un changement positif pour le marché.

Conformément aux tendances observées en Flandre, le marché des bureaux en Wallonie a connu une stabilisation des loyers prime au cours du troisième trimestre. La dynamique de marché plus lente de la région a limité le potentiel de croissance des loyers prime. Les loyers prime sont restés inchangés à 165€/m²/an pour Liège, 160€/m²/an pour Namur et 145€/m²/an pour Charleroi. Ces chiffres mettent en évidence la croissance limitée du marché wallon, avec moins de volatilité par rapport à d'autres régions.

Cependant, une situation quelque peu paradoxale a émergé : malgré la stabilisation des loyers prime, la Wallonie a connu une prise en occupation significative de bureaux de catégorie A, en particulier au premier semestre 2024. Cette demande pour des bureaux de haute qualité a entraîné une augmentation des loyers moyens.

Le marché des bureaux en Wallonie fait face à une légère augmentation des taux de vacance dans les principales villes de la région, notamment en raison de niveaux d'activité modérés. Cette tendance met en évidence les défis que la région continue de rencontrer en termes de demande.

Cependant, le pipeline de construction reste relativement stable, assurant une offre contrôlée de nouveaux espaces de bureaux au cours des prochaines années, ce qui devrait aider à éviter tout déséquilibre sur le marché.

Au troisième trimestre, de nouveaux espaces de bureaux significatifs ont été ajoutés au marché, avec la livraison du nouveau palais de justice à Namur. Malgré cela, le pipeline stable suggère que le marché n'est pas à risque de saturation, toutefois il faudra compter sur une croissance soutenue de la demande pour pouvoir absorber l'offre à venir.

Le marché de l'investissement connaît actuellement un niveau d'activité préoccupant, avec seulement 32 millions d'euros investis au cours des neuf derniers mois. Ce chiffre met en évidence une baisse significative de la confiance et de l'activité des investisseurs, reflétant une tendance plus large à la prudence parmi les investisseurs.

Le troisième trimestre a été particulièrement décevant, n'enregistrant qu'une seule transaction : la vente du Centre Administratif de Tielt. Ce manque d'activité a contribué à une tendance inquiétante étant donné que les volumes d'investissement actuels sont encore plus bas que ceux observés dans les années suivant la crise financière de 2008. Cette stagnation du marché de l'investissement peut être attribuée à plusieurs facteurs : les incertitudes économiques, les tensions géopolitiques et une offre limitée d'opportunités d'investissement attractives. Tant que les investisseurs resteront hésitants, le marché de l'investissement pourrait continuer à souffrir jusqu'à ce que des conditions plus favorables émergent.

Le troisième trimestre a suivi et confirmé la tendance déjà observée au deuxième trimestre. Malgré plusieurs mois écoulés depuis la première baisse des taux d'intérêt de la Banque Centrale Européenne en juin, et en anticipation de la baisse probable du mois d'octobre, le marché des investissements - en particulier les rendements prime - est resté stable.

n Flandre, les rendements prime sont toujours à un niveau théorique de 6,60 %, tandis qu'ils se situent à 7,60 % en Wallonie. Bien qu'il semble que le creux du mar-

ché ait été atteint, les incertitudes géopolitiques restent la principale source de préoccupation. Cependant, les banques européennes sont moins exposées au secteur immobilier par rapport à leurs homologues américaines.

Alors que la BCE signale un possible pivot vers des baisses de taux dans un avenir proche, la perspective de coûts d'emprunt réduits pourrait donner un coup de pouce nécessaire au marché de l'investissement.

Des taux d'intérêt plus bas entraînent généralement une diminution des frais de financement, facilitant ainsi la poursuite de nouveaux projets et d'acquisitions par les investisseurs. Cet assouplissement anticipé de la politique monétaire pourrait stimuler la demande, car plus de capitaux deviendraient disponibles pour l'investissement, améliorant ainsi la liquidité globale du marché.

Sur le marché belge, où les rendements prime des bureaux sont restés relativement stables, la perspective de coûts d'emprunt plus bas pourrait encourager les investisseurs à revenir sur le marché, augmentant ainsi les volumes de transactions. Les investisseurs institutionnels, en particulier, sont susceptibles de tirer parti de cet environnement, cherchant à acquérir des actifs de haute qualité avant une éventuelle compression des rendements.

SUBMARKET	INVENTORY (SQ M)	AVAILABILITY (SQ M)	VACANCY RATE	Q3 2024 TAKE-UP	2024 TAKE-UP	UNDER CONSTRUCTION (SQ M)	PRIME RENT (€/sq m/year)	PRIME YIELD
Flanders
Antwerp	2,429,319	131,789	5.42%	11,115	74,579	44,000	€190	6.80%
Ghent	1,117,307	50,522	4.52%	15,116	33,450	25,000	€175	6.60%
Leuven	583,046	24,538	4.21%	1,452	9,496	11,000	€160	7.35%
Mechelen	288,176	n.a.	n.a.	6,234	13,393	22,000	€170	7.35%
Wallonia
Liège	807,686	20,309	3.34%	585	8,949	20,000	€165	7.80%
Namur	615,871	13,510	2.19%	2,193	5,395	10,000	€160	7.80%
Charleroi	509,180	28,665	5.63%	859	859	44,000	€145	7.85%

5.2.3 Marché semi-industriel et logistique :

Le secteur industriel connaît une volatilité significative, avec des entreprises comme Van Hool, Audi Brussels et AkzoNobel annonçant des licenciements et des plans de restructuration. La possibilité d'une longue liste d'entreprises connaissant des sorts similaires menace la stabilité du secteur et les niveaux d'emploi.

En juillet 2024, l'indice du chiffre d'affaires industriel ajusté des variations saisonnières de la Belgique a augmenté de 3,5 % par rapport à juin 2024, indiquant un rebond de l'activité industrielle et une demande accrue. Cependant, l'indice a montré une baisse de 3,2 % en glissement annuel, suggérant que bien que la croissance récente soit prometteuse, la performance globale reste inférieure aux niveaux de l'année dernière.

L'une des priorités de la Commission européenne, après les récentes élections, est de mettre en œuvre des initiatives telles que le Plan industriel du Green Deal, qui vise à améliorer la compétitivité des industries de l'UE en promouvant la durabilité et l'innovation. Cette initiative doit commencer en janvier 2025, façonnant davantage le paysage industriel en Europe et améliorant la compétitivité à l'échelle mondiale.

Au 3ème trimestre, les rendements prime restent stables à 5,25 % pour le segment logistique et à 6,95% pour les biens semi-industriels. Sur le segment logistique, deux transactions d'investissement (DC Oude Bunders à Maasmechelen et MG New Docks à Evergem) continuent de fixer la référence pour l'année. Les attentes indiquent que les rendements pourraient être inférieurs à ceux obtenus pour ces deux propriétés si elles étaient situées le long de l'axe clé Bruxelles-Anvers E19/A12 ou du corridor E40.

Pour les propriétés semi-industrielles, le rendement prime reste à 6,95 %. Ce taux est soutenu par la vente et le bail de retour du site Balta à Waregem ce trimestre, qui a atteint un rendement d'environ 7,00 %. L'accord comprend un bail triple net fixe de 15 ans et un emplacement de premier choix le long de l'autoroute E17.

Les volumes d'investissement pour les trois premiers trimestres approchent du total de l'année dernière. Dans le secteur de la logistique, 102 millions d'euros d'investissement ont été enregistrés sur cinq transactions, toutes situées en région flamande.

Blackstone a acquis une participation de 80 % dans le portefeuille Burstone, avec deux de ses 32 actifs situés en Belgique. D'autres transactions incluent l'achat d'une installation logistique (multi-locataires) à Wommelgem par SmartUnit pour 20 millions d'euros et la vente du centre de distribution d'Isowill à Hoboken pour 12 millions d'euros.

Dans le secteur semi-industriel, cinq transactions ont généré un volume d'investissement total de 95 millions d'euros, avec quatre actifs situés en Flandre. Deux transactions significatives sont à noter. La première concerne la vente de l'ancienne usine de papier de Sappi à Lanaken pour environ 50 millions d'euros (y compris le terrain, les bâtiments et les équipements) et la seconde étant la vente du site de production de Balta à Waregem pour 40 millions d'euros.

Les loyers prime dans les deux secteurs sont restés stables au cours des neufs premiers mois de 2024, avec un loyer prime national fixé à 68 EUR/m²/an pour les classes d'actifs logistiques et semi-industrielles. Sur le marché de la logistique, les loyers prime sont principalement influencés par les dernières transactions sur l'axe Bruxelles-Anvers et le long du corridor E40, en particulier autour d'Erembodegem.

Pendant ce temps, dans le secteur semi-industriel, un plus grand nombre de petites transactions, généralement inférieures à 5 000 m², ont défini le loyer prime. Ces transactions ont eu lieu dans la même région que celles du secteur logistique, soulignant la demande continue pour des espaces en Flandre. Globalement, la stabilité des loyers prime suggère un marché résilient malgré les volumes de prise en occupation plus faibles observés cette année.

Pour le marché de la logistique, le troisième trimestre 2024 a vu un nombre limité de transactions, avec un total trimestriel de prise en occupation de 72.000 m² sur seulement quatre transactions, soit une moyenne de 18.000 m² par transaction.

La plus grande transaction de location a été conclue par Eddie Stobart, une entreprise britannique de logistique et de chaîne d'approvisionnement, qui a loué environ 50.000 m² dans le complexe Europe Inland Logistics 21 à Ham.

De plus, des transactions notables incluent Stogema à Orcq, en Wallonie, et National Sweden dans le complexe WLP XVIII à Gand, une entreprise spécialisée dans les produits en caoutchouc et en plastique, qui ont pris chacun 10 000 m².

Dans le secteur semi-industriel, la prise en occupation s'est élevée à 122 000 m² pour un total de 104 transactions, avec une moyenne de 1.170 m² par transaction. Les transactions de propriétaires-occupants se sont démarquées, en particulier celles de MRS Team et de la nouvelle entreprise de garde-

meubles, Storo. MRS Team, un fournisseur de fourgons, a réalisé la plus grande transaction, acquérant 9.900 m² et devenant propriétaire-occupant. Storo a acheté les anciens locaux de Growners à Zaventem, où ils prévoient d'ouvrir leur cinquième installation de self-stockage d'ici le printemps 2025.

Pour les deux secteurs, le volume total de prise en occupation au cours des trois premiers trimestres reste nettement inférieur aux niveaux observés les années précédentes. Ce déclin peut être attribué à une combinaison d'incertitudes économiques, de taux d'intérêt en hausse et d'une prudence accrue parmi les occupants, conduisant à moins de transactions à grande échelle et à des décisions retardées sur le marché.

Rapport financier semestriel au 30 septembre 2024

			Rapport financier semestriel au 30 septembre 2024


Année	Trimestre	Type	Adresses	Locataires	Surfaces	Transaction
2023	1	Semi-Industrial	Rue de l'Indépendance 39	La Maison du Moteur	1.618 m²	Location
2023 2023	1 1	Semi-Industrial Semi-Industrial	Volta Business Parc Volta Business Parc	Cnudde-de Prêtre Mauro Invest	256 m² 482 m²	Acquisition Acquisition
2023	1	Semi-Industrial	Chaussée N. Ledouble 93	Allison Protection	750 m²	Acquisition
2023	1	Semi-Industrial	Rue de Jemeppe 221	Neco Energie	300 m²	Location
2023	1	Semi-Industrial	Rue de Merckhofs 52	Bramars Cars	450 m²	Location
2023	1	Semi-Industrial	Rue des Artisans 4	Fruit Stassen	5.000 m²	Acquisition
2023	1	Semi-Industrial	Rue du Charbonnage 22	Eurodecor	3.100 m²	Acquisition
2023 2023	1 2	Semi-Industrial Semi-Industrial	Rue Faider 203 Volta Business Parc	Mister Chapes Climatisation Jehaes	200 m² 250 m²	Location Acquisition
2023	2	Semi-Industrial	Rue Delvaux 21	L2KV	3.780 m²	Acquisition
2023	2	Semi-Industrial	Rue des Grands-Prés 160-164 181	Lutze Group	2.014 m²	Location
2023	2	Semi-Industrial	Rue Zenobe Gramme 1	Imanagement	337 m²	Location
2023	3	Semi-Industrial	1ère Avenue 185	Al in 1	650 m²	Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Avenue de l'Energie 22	GF1 Immo	416 m²	Acquisition
2023 2023	3 3	Semi-Industrial Semi-Industrial	Volta Business Parc Volta Business Parc	Epslog FLCT	241 m² 241 m²	Acquisition Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Volta Business Parc	GGM Gastro	300 m²	Location
2023	3	Semi-Industrial	Volta Business Parc	Hercules MC	241 m²	Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Volta Business Parc	ICM Engineering	241 m²	Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Volta Business Parc	Le Myosotis	241 m²	Acquisition
2023 2023	3 3	Semi-Industrial Semi-Industrial	Volta Business Parc Deuxième Avenue 24 - Hauts-Sarts	Mauro Invest Technicel	241 m² 539 m²	Acquisition Location
2023	3	Semi-Industrial	Rue Boyou 52	Crea'Inox	1.250 m²	Location
2023	3	Semi-Industrial	Rue de la Petite Doucette	Mdg Group	260 m²	Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Rue de l'Aéropostale 13	Urban Express Supply Chain	850 m²	Location
2023	3	Semi-Industrial	Rue de l'Avenir 2A	Michel Bronlet	3.990 m²	Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Rue de Waremme 108	Ibens Retail	360 m²	Location
2023 2023	3 3	Semi-Industrial Semi-Industrial	Semailles 27 - Cahottes Rue des Steppes 18 B	VPD OT invest	7.551 m² 2.000 m²	Location Acquisition
2023	3	Semi-Industrial	Rue Vaniche 133	Pare-Brise	450 m²	Location
2023	3	Semi-Industrial	Rue Verte Houmeresse 137	Germay Emballages	1.000 m²	Acquisition
2023	4	Semi-Industrial	Volta Business Parc	MFNC	300 m²	Location
2023	4	Semi-Industrial	Boulevard Cuivre & Zinc 35	Sixt	670 m²	Location
2023	4	Semi-Industrial	Grand Route 478	Private	1.100 m²	Acquisition
2023 2023	4 4	Semi-Industrial Semi-Industrial	Rue de la Metallurgie 16 Rue de la Révision 93	Volofss Les Aciers Fins de la Sarre	4.032 m² 2.300 m²	Location Location
2023	4	Semi-Industrial	Rue de Merckhofs 52	Ruger Logistics	500 m²	Location
2023	4	Semi-Industrial	Rue des Technologies 16	Majo Immo	1.423 m²	Acquisition
2023	4	Semi-Industrial	Rue du Pont 9A	Immo Belkin	570 m²	Acquisition
2024	1	Semi-Industrial	Avenue de l'Indépendance 85	Willy Naessens Group	4.964 m²	Acquisition
2024	2	Semi-Industrial	Avenue de l'Expansion 4Parc d'AcƟvités Economiques d'Ans / Alleur	Tegec	425 m²	Location
	2	Semi-Industrial Semi-Industrial	Georges Truffaut 43 Chaussée de Liège 145	Sligro-MFS Belgium Shuttle Bridge Logistics	NC NC	Location Location
2024
2024 2024	2 2	Semi-Industrial	Marie Curie 49 - Loncin (DHL)	NINATRANS	NC	Location

SUBMARKET	SECTOR	STOCK * (5g m)	TAKE-UP ** Q3 2024 (5g m)	TAKE UP ** YTD 2024 (5g m)	PRIME RENT (EUR/sq m/year)	INVESTMENT VOLUME Q3 2024 (EUR)	INVESTMENT VOLUME YTD 2024 (EUR)	PRIME YIELD (%)
	Logistics	23,604,000	61,000	247,000	68	102,000,000	219,000,000	5.25
Flanders	Semi-Industrial	16,516,000	79,000	68 365,000 94,000,000		132,000,000	6.95
	Logistics	482,000		-	68	-		5.25
Brussels-Capital Region	Semi-Industrial	876,000	8,000	21,000	68	1,000,000	1,000,000	6.95
	Logistics	4,532,000	11,000	27,000	રેર	-	5,000,000	5.30
Wallonia	Semi-Industrial	3,808,000	34,000	125,000	ਦਰੇ			7.35
BELGIUM TOTALS		49,818,000	193,000	785,000		197,000,000	357,000,000

5.2.4 Marché du commerce de détail :

En août 2024, les ventes au détail en Belgique ont diminué de 1,0 % en glissement annuel, le secteur enregistrant une baisse significative de 5,8 %. Cependant, les ventes au détail d'équipements informatiques dans les magasins spécialisés ont augmenté de 8,1 %.

L'indice de confiance des consommateurs belges a chuté brusquement à -7 en septembre après s'être amélioré à -3 en août, reflétant une prudence quant aux perspectives économiques et aux finances des ménages, mais présentant également des opportunités potentielles de reprise.

Le secteur de la vente au détail fait face à des défis croissants, avec des entreprises comme Bristol, Esprit et Carpetright annonçant des licenciements et des faillites, soulevant des inquiétudes quant à la stabilité du marché. Malgré cela, des acquéreurs tels que Futura Capital Fund, qui vise à acquérir des magasins de Cassis Paprika, et GAB, qui a repris neuf magasins de Scotch & Soda, indiquent un intérêt continu pour le marché.

De plus, le discounter TEDi et le détaillant de cosmétiques Douglas se développent en Belgique, suggérant des voies de croissance malgré les défis.

Les rendements prime restent stables ce trimestre, soutenus par un nombre limité de transactions, soulignant la résilience du marché malgré le faible volume. À l'avenir, les prévisions pour 2025 suggèrent que les rendements continueront de rester stables, en ligne avec les attentes économiques générales, avec des perspectives de reprise d'ici 2026.

Le rendement prime pour le commerce de détail en centre-ville reste stable à 4,85 %, bien que quelques petites transactions inférieures à 2,5 MEUR aient été notées dans des emplacements prime qui ont surpassé cette référence. Alors que le secteur de la vente au détail en périphérie devrait voir la plus forte compression des rendements d'ici 2026, il devrait rester relativement stable à 6,00 % pour ce trimestre. Le rendement prime pour les centres commerciaux a été ajusté à 5,50 % ce trimestre, contre 5,20 % au trimestre précédent, reflétant la rareté des transactions en Belgique et en Europe.

Le volume d'investissement pour les trois premiers trimestres de 2024 n'atteint pas la moitié du total enregistré en 2023. Cependant, le commerce de détail en centre-ville semble mieux résister que les autres sous segments. Le volume d'investissement du secteur du commerce de détail en centre-ville à ce jour correspond presque au volume annuel total de 2023.

Près de 60 % de ce volume est attribué à deux transactions majeures : le portefeuille Compartimmo et les Galeries de la Toison d'Or. Ce dernier est comptabilisé dans le secteur du commerce de détail en centre-ville en raison de son modèle hybride avec des caractéristiques de centre-ville. Dans le secteur des centres commerciaux, l'acquisition du M2 Shopping Center, conclue par Cushman & Wakefield, se distingue, confirmant la confiance des investisseurs dans les opportunités de type « value add ».

En revanche le segment du commerce de périphérie a été caractérisé par une absence de transaction sur les 9 premiers mois de l'année.

Les loyers prime pour les rues commerçantes sont restés stables, avec 1.700 €/m²/an au Meir à Anvers et la Rue Neuve à Bruxelles avec un loyer prime à 1.650 €/m²/an. De leur côté, les centres-villes de plus petite taille, situés en Flandre, comme Bruges, Hasselt et Louvain, ont vu une augmentation des niveaux de loyer dans leurs marchés respectifs.

Le loyer prime pour les centres commerciaux est également resté stable à 1.400 €/m²/an. Les commerces de détail en centre-ville et les centres commerciaux devraient connaître des augmentations modestes des loyers dans les années à venir, tandis que le secteur en périphérie, après une hausse significative en 2023, devrait se stabiliser à 185 €/m²/an.

La demande a été robuste, dépassant déjà le volume cumulé de 2023 pour les trois premiers trimestres, bien qu'elle reste en deçà des niveaux records de 2022. Le volume total de la prise en occupation est maintenant de 301.000 m², indiquant une demande constante pour les espaces de vente au détail dans divers secteurs.

La région flamande continue de capter la majorité de la demande avec près de 65 % du volume total, suivie de la Wallonie avec 25 % et Bruxelles avec 10 %. La demande moyenne par transaction locative pour les magasins en périphérie est d'environ 1.000 m², tandis que pour les rues commerçantes, elle est d'environ 270 m² en moyenne et pour les centres commerciaux, d'environ 250 m².

5.2.5 Marché résidentiel des appartements à Liège

L'évolution des prix médians d'un appartement dans la commune de Liège au Q2-2024 a connu une hausse de 3,37% par rapport à la même période en 2023 et s'affiche désormais autour de 165.000€. La moyenne des prix médians enregistrés sur cinq ans, pour ce marché, s'élève à près de 154.000€.

Toujours selon le baromètre des notaires, un appartement neuf, en Wallonie, coûtait en moyenne 255.508 EUR. (-2,2% par rapport à 2023). A Bruxelles, le prix moyen était de 361.893 EUR (+6,3%). En Flandre, le prix moyen de 355.428 EUR (+3,5%). Sur le marché secondaire, le prix moyen des appartements en région wallonne s'élevait à 188.176 EUR (+1,9% par rapport à 2023). À Bruxelles, les appartements existants affichaient un prix moyen de 287.757 EUR (+3,2%) et à 269.633 EUR (+2,4%) en Flandre. Notons que pour la province de Liège, le prix moyen d'un appartement neuf s'élève à 252.789 (-8,4%) tandis qu'un appartement existant s'élève en moyenne à 177.580 EUR (+0.1%).

Du point de vue de l'activité sur le marché, le nombre de transactions observé sur le segment des appartements, au sein de la commune de Liège, a diminué en passant de 1.108 transactions, en 2022, à 1.013 en 2023. Ceci représente donc une baisse de 8,75% sur un an. Cependant, même si le volume de transactions a connu une baisse en 2023, le nombre de transaction reste en ligne avec la moyenne quinquennale qui s'élève à 1.002 occurrences.

Le nombre de transactions en sur les six premiers mois de 2024 s'élevait à 239 ce qui représente une diminution de près de 55% par rapport aux 6 premiers mois de 2023 (530 occurrences). Compte tenu de la baisse des droits d'enregistrement pressentie en Wallonie, il est fort probable que l'activité en région wallonne demeure limitée jusqu'en 2025.

6. ÉTATS FINANCIERS RÉSUMÉS¹

6.1 ÉTAT RÉSUMÉ DU RÉSULTAT GLOBAL

En milliers d'€	Notes	30 sept 24	30 sept 23
Revenus locatifs	1	1.482	1.400
Charges relatives à la location		9	7
RESULTAT LOCATIF NET		1.491	1.407
Récupération de charges immobilières		-4	62
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le loca taire sur immeubles loués		116	145
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués		-69	-117
RESULTAT IMMOBILIER		1.534	1.497
Frais techniques		-133	-184
Frais commerciaux		-9	-8
Charges et taxes sur immeubles non loués		-15	-11
Frais de gestion immobilière		-103	-103
Autres charges immobilières		-14	-15
Charges immobilières		-274	-321
RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES		1.260	1.176
Frais généraux de la Société		-160	-141
Autres revenus et charges d'exploitation		7	2
RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE		1.216	1.107
Résultat sur vente d'immeubles de placement		0	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	2	-246	-183
Autre résultat sur portefeuille		7	7
RESULTAT D'EXPLOITATION		867	860
Revenus financiers		179	179
Charges d'intérêts nettes		-311	-268
Autres charges financières		-4	-4
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers		-278	240
RESULTAT FINANCIER	3	-414	147
Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence		0	0
RESULTAT AVANT IMPOTS		453	1.007
Impôts (-)		-54	-60
Exit tax		0	3
RESULTAT NET DE LA PERIODE		399	950

Autres éléments du résultat global, après impôt sur le résultat
b)	Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat net :
-	Variation de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global	12	115	-491
	RESULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PERIODE		514	459
	Nombre d'actions de bases et diluées²		463.154	463.154
	RESULTAT GLOBAL TOTAL DE LA PERIODE, PART DU GROUPE, PAR AC	15
	TION DE BASE ET DILUEE		1,11	0,99

1 Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.

² Au 30 septembre 2024 et au 30 septembre 2023, il n'y a aucun effet diluant.

³ Les revenus des titres d'autres SIR en portefeuille qui étaient assimilés à des loyers par le passé ont été reclassés en produits financiers

conformément aux IFRS, tant dans les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 que dans l'exercice comparatif.

7. ÉTAT RÉSUME DE LA SITUATION FINANCIÈRE

ACTIF (en milliers d'EUR)	Notes	30 sept 24	31 mars 24
ACTIFS NON COURANTS		47.813	48.139
Immobilisations incorporelles		0	0
Immeubles de placement	4	41.661	41.825
Autres immobilisations corporelles		123	137
Actifs financiers non courants	5	6.029	6.177
ACTIFS COURANTS		783	422
Actifs détenus en vue de la vente		0	0
Créances commerciales		260	268
Créances fiscales et autres actifs courants		-42	7
Trésorerie et équivalents de trésorerie		509	84
Comptes de régularisation		56	63
TOTAL ACTIF		48.596	48.561

PASSIF (en milliers d'EUR)	Notes	30 sept 24	31 mars 24
CAPITAUX PROPRES		24.900	25.312
Capital		22.067	22.067
Réserves		2.434	2.803
Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers1		-1.197	-727
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée		2.015	2.643
Réserve pour actions propres		-51	-51
Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global		-934	-1.048
Résultat reporté exercices antérieurs		2.600	1.986
Résultat net de l'exercice		399	442
PASSIFS NON COURANTS		19.092	19.287
Dettes financières non courantes	6	19.092	19.287
Autres passifs financiers non courants		0	0
PASSIFS COURANTS		4.604	3.962
Dettes financières courantes	6	3.239	3.265
Dettes commerciales et autres dettes courantes	8	1.135	663
Comptes de régularisation		230	34
TOTAL PASSIF		48.596	48.561

¹ Cette rubrique englobe désormais les « Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ». Cette dernière était reprise sur une ligne distincte dans les précédents rapports.

8. ETAT RÉSUMÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE

En milliers €	NOTES	30 sept 24	30 sept 23
Résultat net		399	950
Amortissements		27	22
Réduction de valeur (reprise -)		-10	-8
Résultat sur vente immeuble placement		0	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	2	246	183
Résultat financier à exclure du flux opérationnel	3	414	-147
Marge brute d'autofinancement		1.076	1.000
Variation du fonds de roulement		-179	-288
Flux de trésorerie opérationnels nets		897	712
Acquisition d'immeubles de placement		0	0
Investissements sur immeubles de placement (travaux)		-69	-50
Investissements nets dans des titres de SIR		0	0
Acquisitions d'autres actifs financiers		0	0
Acquisitions d'immobilisations (in)corporelles		0	0
Cessions d'immeubles de placement		0	0
Cessions d'actifs financiers		0	0
Flux de trésorerie d'investissement		-69	-50
Dividende payé		0	0
Utilisation des lignes de crédit bancaires		-240	-450
Diminution des dettes de leasing		-26	-23
Intérêts reçus et autres produits financiers1	3	179	179
Intérêts payés	3	-311	-268
Autres frais financiers	3	-5	-4
Flux de trésorerie de financement		-403	-566

FLUX DE TRESORERIE TOTAUX DE LA PERIODE		425	96
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice		84	203
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice		509	299
FLUX DE TRESORERIE - TOTAUX DE LA PERIODE		425	96

¹ Les revenus des titres d'autres SIR en portefeuille qui étaient assimilés à des loyers par le passé ont été reclassés en produits financiers conformément aux IFRS, tant dans les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 que dans l'exercice comparatif.

9. ÉTAT RÉSUMÉ DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES

	Capital	Frais d'aug menta tion de capital	Réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobi liers1	Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couver ture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	Actions propres	Réserves liées à la réévaluation de la juste valeur des ac tifs par le biais des autres éléments du résultat global	Résultats re portés des exercices an térieurs	Résultat net	Total
31-03-23	22.073	-5	631	885	-51	-478	1.867	2.374	26.270
Variation de la juste valeur des immeubles de placement			-268				268		0
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée				1.758			-1.758		0
Affectation du résultat de l'exercice antérieur							2.374	-2.374	0
Variation de la juste valeur de la FIIS			-87				87		0
Transfert de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers vers résultat reporté suite à la vente d'un bien im mobilier			22				-22
Résultat de la période							0	950	950
Autres éléments du résultat global
- Variation de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global						-491			-491
Dividendes distribués							-832		-832
30-09-23	22.073	-5	298	2.643	-51	-969	1.985	950	25.897
Résultat de la période								-508	-508
Autres éléments du résultat global : Variation de la juste valeur des titres SIR						-79			-79
31-03-24	22.073	-5	298	2.643	-51	-1.049	1.985	442	25.310
Variation de la juste valeur des immeubles de placement			-614				614		0
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée				-628			628		0
Affectation du résultat de l'exercice antérieur							442	-442	0
Variation de la juste valeur de la FIIS			145				-145		0
Résultat de la période							0	399	399
Autres éléments du résultat global
- Variation de la juste valeur des actifs financiers par le biais des autres éléments du résultat global						115			115
Dividendes distribués							-924		-924
30-09-24	22.073	-5	-171	2.015	-51	-934	2.600	399	24.900

¹ Cette rubrique englobe désormais les « Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ». Cette dernière était reprise dans une colonne distincte dans les précédents rapports.

10. NOTES SUR LES ÉTATS FINANCIERS RÉSUMÉS

10.1 PRINCIPES DE PRÉPARATION DES ÉTATS FINANCIERS

10.1.1 Identification de l'entreprise

Immo Moury SA (ci-après dénommée « Immo Moury » ou la « Société ») est une Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) ayant son siège social et administratif à 4430 ANS, Rue des Anglais, 6A. Les états financiers résumés de la société couvrant la période du 1er avril 2024 au 30 septembre 2024 ont été arrêtés par l'administrateur unique, Moury Management SA, lors du Conseil d'Administration du 3 décembre 2024.

10.1.2 Déclaration de conformité et méthodes comptables sur les états financiers résumés

Certaines informations financières dans ce rapport financier semestriel ont été arrondies et en conséquence, les nombres figurant en total dans ce rapport peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte.

Les états financiers sont établis conformément à IAS 34 tels qu'adoptés dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique en tenant compte des dispositions particulières de l'Arrêté Royal SIR. Les états financiers semestriels sont établis selon les mêmes règles d'évaluation que celles retenues pour la rédaction du rapport financier annuel au 31 mars 2024.

Aucun impact significatif n'est attendu sur les états financiers futurs des autres nouvelles Normes, Interprétations et Amendements, entrant en vigueur après le 31 mars 2024, et n'ayant pas été appliquées de manière rétroactive dans les présents états financiers.

10.1.3 Résumé des changements dans les principes comptables

Les nouvelles normes et interprétations suivantes ont été appliquées pour la période annuelle ouverte à compter du 1er janvier 2024 :

Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : Classification de dettes parmi les éléments courants ou non-courants et classifications des dettes non-courantes assorties de covenants
Amendements à IFRS 16 Contrats de location : Dettes de location dans un contrat de cession-bail
Amendements à IAS 7 Tableau des flux de trésorerie et IFRS 7 Instruments financiers : Informations à fournir : Accords de financement de fournisseurs

Immo Moury SA n'a pas appliqué les nouvelles normes et interprétations suivantes qui ont été émises mais qui ne sont pas encore applicable à compter du 1er janvier 2024 :

Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères : Absence de Convertibilité (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2025)
IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2027 mais non encore adoptée au niveau européen)
IFRS 19 Filiales n'ayant pas d'obligation d'information du public : Informations à fournir (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2027 mais non encore adoptée au niveau européen)
Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 Classement et évaluation des instruments financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2026, mais non encore adoptés au niveau européen)
Améliorations annuelles Volume 11 (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2026, mais non encore adoptés au niveau européen)

Aucun impact significatif n'est attendu sur les états financiers futurs des autres nouvelles Normes, Interprétations et Amendements, entrant en vigueur après le 1er janvier 2024, et n'ayant pas été appliquées de manière rétroactive dans les présents états financiers.

10.1.4 Notes

Note 1. INFORMATIONS PAR SECTEUR D'ACTIVITÉ¹

En milliers €		Commerces		Résidentiel		Bureaux	Semi Industriel			Titres SIR et FIIS		Non affecté	TOTAL

	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23

Revenus locatifs nets	142	131	212	174	756	727	381	376	0	0	0	0	1.491	1.407
Pourcentage par secteur	10%	9%	14%	12%	51%	52%	26%	27%	0%	0%	0%	0%	100%	100%
Variation de la juste valeur des im meubles	77	12	354	217	-593	-409	-84	-4	0	0	0	0	-246	-184
Résultat sur vente d'immeuble de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Autres produits et charges d'exploi tation											-379	-363	-379	-363
Résultat d'exploitation													867	860
Résultat financier									-99	417	-315	-270	-414	147
Impôts et exit tax					0	3					-54	-60	-54	-57
Résultat de la période													399	950

¹ Établie conformément à la norme IFRS 8

En milliers €	Commerces		Résidentiel		Bureaux		Semi Industriel			Titres SIR et FIIS	Non affecté		TOTAL

	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24

Immeubles de placement et déte nus en vue de la vente	4.332	4.255	9.087	8.665	18.063	18.642	10.178	10.263	0	0	0	0	41.660	41.825
Pourcentage par secteur	12%	10%	20%	21%	43%	45%	24%	25%	0%	0%	0%	0%	100%	100%
Créances commerciales (hors IFRIC 21)	15	19	11	12	198	0	36	15	0	0	0	0	260	46
Actifs financiers non courants	0	0	0	2	0	0	3	0	4.314	4.118	1.713	2.057	6.029	6.177
Actif sectoriels	4.347	4.274	9.098	8.679	18.261	18.642	10.217	10.278	4.314	4.118	1.713	2.057	47.950	48.048
Pourcentage par secteur	9%	9%	19%	18%	38%	39%	21%	21%	9%	9%	4%	4%	100%	100%
Autres actifs non repris ci-dessus		0		0		0		0		0	646	513	646	513
ACTIF													48.596	48.561

Acquisition en immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Travaux activés en immeubles de placement	0	51	69	0	0	187	0	39	0	0	0	0	51	277
Investissements en immobilisa tions (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	55	0	55
Amortissements des immobilisa tions (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	31	48	31	48

Note 2. INFORMATION PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE¹

En milliers €	Liège		Bruxelles		Hainaut		Titres SIR et FIIS		Non affecté		Total

	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23	30 09 24	30 09 23

Revenus locatifs nets	1.123	1.066	7	0	361	342	0	0	0	0	1.491	1.407
Pourcentage par secteur	75%	76%	1%	0%	24%	24%	0%	0%	0%	0%	100%	100%
Variation de la juste valeur des immeubles	-146	90	10	16	-110	-290	0	0	0	0	-246	- 184
Résultat sur vente d'immeuble de place ment	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Autres produits et charges d'exploitation									-379	-363	-379	-363
Résultat d'exploitation											867	860
Résultat financier							-99	417	-315	-270	- 414	147
Impôts et exit tax	0	3							-54	-60	-54	-57
Résultat de la période											399	950

1 Établie conformément à la norme IFRS 8

En milliers €	Liège		Bruxelles		Hainaut		Titres SIR et FIIS		Non affecté		TOTAL

	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24	30 09 24	31 03 24

Immeubles de placement et détenus en vue de la vente	30.794	30.858	269	259	10.598	10.708	0	0	0	0	41.661	41.825
Pourcentage par secteur	74%	74%	1%	1%	25%	26%	0%	0%	0%	0%	100%	100%
Créances commerciales (hors IFRIC 21)	165	42	0	0	95	4	0	0	0	0	260	46
Actifs financiers non courants	3	2	0	0	0	0	4.314	4.118	1.713	2.057	6.030	6.177
Actif sectoriels	30.962	30.902	269	259	10.693	10.712	4.314	4.118	1.713	2.057	47.950	48.048
Pourcentage par secteur	65%	64%	1%	1%	22%	22%	9%	9%	4%	4%	100%	100%
Autres actifs non repris ci-dessus									646	513	646	513
ACTIF											48.596	48.561

Acquisition en immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Travaux activés en immeubles de place ment	69	90	0	0	0	187	0	0	0	0	69	277
Investissements en immobilisations (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	0	55	0	55
Amortissements des immobilisations (in)corporelles	0	0	0	0	0	0	0	0	31	48	31	48

Note 3. REVENUS LOCATIFS

En milliers €	30 sept 24	30 sept 23

Revenus locatifs	1.482	1.400
Loyers perçus	1.489	1.407
Indemnités de rupture anticipée de bail	3	1
Gratuités locatives	-10	-7

Les loyers perçus au cours de la période sont en augmentation de 6% par rapport à la même période de l'exercice précédent. Ceci s'explique principalement par l'indexation appliquée durant l'année 2024 et par l'entrée d'un nouveau locataire dans l'immeuble situé rue Carpay à Liège à partir du mois de juillet 2024.

Les loyers futurs qui seront perçus de manière certaine par Immo Moury sont présentés dans la note 6 du rapport annuel 2024.

Note 4. VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

En milliers d'€	30 sept 24	30 sept 23
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-246	-183
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement	466	384
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement	-713	-568

Note 5. RÉSULTAT FINANCIER

En milliers d'€	30 sept 24	30 sept 23

Résultat financier	-414	146
Revenus financiers	179	178
Charges d'intérêts nettes	-311	-268
Autres charges financières	-4	-4
Variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés	-359	192
Variations de la juste valeur des autres actifs financiers	81	48

Les revenus financiers sur le premier semestre concernent des revenus des titres d'autres SIR et FIIS en portefeuille qui étaient précédemment assimilés à des loyer. Ces dividendes ont été reclassés en produits financiers conformément aux IFRS, tant dans les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 que dans l'exercice comparatif.

Les charges d'intérêts concernent les intérêts sur les lignes de crédits court terme. Les intérêts relatifs à la location du siège social ne sont pas significatifs.

La variation de juste valeur négative des instruments de couverture est due à la valorisation des couvertures bancaires contractées pour fixer le taux d'intérêt :

à un taux fixe de 2,05% sur un montant de € 1.600 milliers jusqu'en mars 2036,
à un taux fixe de 1,32% sur un montant de € 10.000 milliers jusqu'en septembre 2031,
et à un taux fixe de 1,61% sur un montant de € 2.000 milliers jusqu'en mars 2032.

Ces contrats ne sont pas de la couverture au sens de IFRS 9.

La valorisation à la juste valeur des instruments de couverture s'élève, au 30 septembre 2024, à un actif total de 1.655 milliers contre € 2.015 milliers au 31 mars 2024, soit une variation négative de € 359 milliers en cours de période.

La variation de juste valeur des autres actifs financiers concerne les actions détenues dans la FIIS Legiapark SA et l'option croisée d'achat/vente y relative sur qui peut être exercée en juillet 2026. Les titres de la FIIS détenus par Immo Moury sont classifiés comme prêt financier selon IFRS 9 suite à la signature de la convention d'option d'achat/ vente signée avec Noshaq Immo. Les flux de trésorerie ne correspondent pas uniquement aux remboursements du principal et aux versements des intérêts. L'actif financier est donc valorisé à sa juste valeur qui s'élève à € 2.267 milliers (pour un montant de capital libéré € 2.000 €). La variation de juste valeur est enregistrée par le biais du compte de résultat, soit un produit de € 81 milliers.

en milliers €	30 sept 24		31 mars 24
3	Immeubles de place ment	Immeubles détenus en vue de la vente	Immeubles de placement	Immeubles détenus en vue de la vente
Valeur comptable au début de la période	41.825	0	42.073	191
Acquisition	0	0	0	0
Autres investissements (travaux acti vables)	69	0	292	0
Cession	0	0	0	-117
Transfert aux actifs détenus en vue de la vente	0	0	101	-101
Variation de la juste valeur	-233	0	-641	27
Valeur comptable en fin de période	41.660	0	41.825	0
Portefeuille d'immeubles à la clô ture		41.660	41.825

Note 6. IMMEUBLES DE PLACEMENT ET IMMEUBLES DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

La juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente découle du rapport d'évaluation de l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Elle s'élève à € 41.441 milliers mais n'inclut pas le droit d'usage du bail emphytéotique du nouvel immeuble de bureaux situé rue de Mons à Liège qui s'élève, en juste valeur, à € 221 milliers au 30 septembre 2024.

Le portefeuille d'immeubles est en diminution de € 165 milliers suite à la variation nette négative de la juste valeur de € - 233 milliers contrebalancé par des travaux activables pour € 69 milliers.

Concernant l'immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège, l'expert immobilier a changé sa méthode de valorisation de l'immeuble suite à l'échéance du bail au 31 décembre 2024. Il valorise maintenant l'immeuble comme projet de redéveloppement en immeuble à appartements conformément au permis obtenu en janvier 2022. La valorisation est basée sur un prix au mètre carré de laquelle sont déduits les coûts afférents au redéveloppement (coûts de construction, bénéfice de promotion, coûts intercalaires). Ce changement de valorisation a généré une variation de juste valeur négative de € 446 milliers.

Le processus de valorisation du portefeuille immobilier est inchangé par rapport au passé et est décrit en détail dans la note 21 du Rapport Annuel 2024.

Compte tenu de la possibilité que les conditions du marché évoluent rapidement, au niveau entre autres de l'inflation et des taux d'intérêt, en réponse à des changements politiques et économiques plus larges, l'expert immobilier Cushman souligne l'importance de la date d'évaluation car il est nécessaire de comprendre le contexte du marché dans lequel le rapport d'évaluation a été préparé.

Note 7. ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS

En milliers d'€	30 sept 24	31 mars 24

Actifs financiers non courants	6.028	6.177
Participations dans d'autres sociétés immobilières réglementées	2.046	1.932
Participation dans un fonds d'investissement immobilier spécialisé avec option de vente	2.267	2.186
Instruments de couverture autorisé	1.655	2015
Autres	60	44

Au 30 septembre 2024, les actifs financiers non courants consistent principalement en titres d'autres SIR pour un montant de € 2.046 milliers et en titres dans une FIIS avec option croisée d'achat/vente pour un montant de € 2.267 milliers, dont € 2.000 milliers ont été libérés depuis la souscription.

Immo Moury a opté pour la classification des titres SIR comme ces instruments financiers à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global. Ceci implique que les résultats

futurs sur vente éventuelle seront également enregistrés par le biais des autres éléments du résultat global.

La juste valeur des titres SIR est déterminée sur base des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs (niveau 1 selon IFRS 13).

Les titres de la FIIS détenus par Immo Moury sont classifiés comme prêt financier selon IFRS 9 suite à la signature de la convention d'option d'achat/ vente signée avec Noshaq Immo. Les flux de trésorerie ne correspondent pas uniquement aux remboursements du principal et aux versements des intérêts. L'actif financier est donc valorisé à sa juste valeur et la variation de juste valeur est enregistrée par le biais du compte de résultat.

La juste valeur des titres FIIS est déterminée sur base du taux d'intérêt du marché (niveau 3 selon IFRS 13).

En quantité	Cofinimmo	WDP	Total
Au 31 mars 2023	26.833	11.500	38.333
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Au 30 septembre 2023	26.833	11.500	38.333
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Au 31 mars 2024	26.833	11.500	38.333
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Au 30 septembre 2024	26.833	11.500	38.333

Les mutations de la période concernant les titres SIR en portefeuille sont les suivantes :

En valeur d'acquisition	Cofinimmo	WDP	Total
Au 31 mars 2023	2.574	406	2.980
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Au 30 septembre 2023	2.573	406	2.979
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Au 31 mars 2024	2.573	406	2.979
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Au 30 septembre 2024	2.573	406	2.979

propres au 30 septembre 2024

En juste valeur	Cofinimmo	WDP	Total
Au 31 mars 2023	2.187	314	2.501
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Variation de la juste valeur	-446	-45	-491
Au 30 septembre 2023	1.741	269	2.010
Acquisitions
Souscriptions
Cessions (-)
Variation de la juste valeur	-114	35	-79
Au 31 mars 2024	1.627	304	1.931
Acquisitions		0
Souscriptions
Cessions (-)
Variation de la juste valeur	143	-29	114
Au 30 septembre 2024	1.770	275	2.045

Solde de la variation de la juste va
leur comptabilisée en fonds	-832	-137	-969
propres au 30 septembre 2023
Solde de la variation de la juste va
leur comptabilisée en fonds	-947	-102	-1.049
propres au 31 mars 2024

Solde de la variation de la juste va
leur comptabilisée en fonds	-803	-131	-934

Le poste "Autres " en actifs financiers non courants s'élevant à € 60 milliers consiste en garanties locatives obtenues sous forme numéraire.

En milliers d'€	30 sept 24	31 mars 24
Dettes financières non courantes	19.092	19.287
Straight loan BNP	6.900	6.900
Straight loan BELFIUS	11.800	12.000
Dettes de location financement	339	350
Garanties locatives reçues	53	37
Dettes financières courantes	3.239	3.266
Avance à terme fixe CBC	0	40
Avance à terme fixe BNP	3.200	3.200
Dettes de location financement	39	26

Note 8. DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES ET COURANTES

En milliers d'€	30 sept 24	30 sept 23
Etat du résultat global	311	268
Charges d'intérêts sur les lignes de crédit	311	268

La juste valeur des dettes de location de financement s'élève à € 378 milliers et est déterminée sur base du taux d'intérêt du marché (niveau 2 selon IFRS 13).

La juste valeur des dettes financières relative aux straight loans est estimée identique à sa valeur comptable vu que le taux d'intérêt est variable (niveau 2 selon IFRS 13).

Note 9. RATIO D'ENDETTEMENT

Le ratio d'endettement d'Immo Moury est passé de 49,88% au 31 mars 2024 à 49,99% au 30 septembre 2024. Le calcul du ratio d'endettement se détaille comme suit :

En milliers d'EUR	30 sept 24
Passif	23.695
I.Passifs non courants
A.Provisions	0
C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés	0
F. Passifs d'impôts différés	0
II.Passifs courants
A.Provisions	0
C.Autres passifs financiers courants – Instruments de couverture autorisés	0
F. Comptes de régularisation	-230
Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur) :	23.465
Total des rubriques de l'Actif du bilan	48.596
Instruments de couverture autorisés comptabilisés à l'Actif du bilan	-1.655
Total de l'actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénomina-
Taux d'endettement au 30 septembre 2024	49,99%

Note 10. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES

En milliers d'€	30 sept 24	31 mars 24
Dettes commerciales et autres dettes courantes	1.135	596
Fournisseurs	86	42
Factures à recevoir	50	88
Locataires	0	0
Impôts, rémunérations et charges sociales	123	466
Dividendes	927	0

L'Assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2024 a approuvé un dividende brut par action de 2 euros (soit 1,4 euros net par action avec un précompte mobilier de 30%).

Le dividende de € 924 milliers est payable le 17 octobre 2024 suivant décision du conseil d'administration.

Note 11. RÉSULTAT PAR ACTION

(En nombre d'actions)	30 sept 24	30 sept 23

Nombre d'actions souscrites	463.154	463.154
Nombre d'actions propres	1.030	1.030
Nombre d'actions de base ayant droit au dividende (1)	462.124	462.124

Nombre moyen d'actions de base en circulation (2)	462.124	462.124
Nombre d'actions diluées ayant droit au dividende (3)	462.124	462.124

Nombre moyen d'actions diluées en circulation (3)	462.124	462.124

Résultat de la période (en milliers d'€)	399	950
Résultat global de la période (en milliers d'€)	514	459

Résultat net de la période par action de base et diluée en €	0,86	2,06
Résultat global de la période par action de base et diluée en €	1,11	0,99

(1) Actions propres déduites

(2) Ce nombre moyen est calculé conformément à l'IAS 33

(3) Il s'agit du nombre d'actions théoriquement sur le marché si, en plus des actions actuellement en circulation, les stock-options, les bons de souscription d'actions, etc. étaient exercés. Au 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024, il n'y a aucun effet diluant.

Note 12. INSTRUMENTS FINANCIERS

Les principaux risques financiers sont exposés et commentés dans le rapport de gestion dans la section « Informations sur les risques » du rapport annuel.

La sensibilité au risque de liquidité est détaillée dans le rapport au 31 mars 2024. De plus, Immo Moury dispose d'un montant encore disponible sur ses lignes de crédit de 2.000 milliers non prélevé au 30 septembre 2024 avec un taux d'endettement de 49,99%.

La sensibilité au risque d'intérêt concerne les quatre lignes de crédit.

Une augmentation du taux d'intérêt Euribor de 0,25 % génèrerait une augmentation de la charge d'intérêts annuelle de € 26 milliers dans l'hypothèse où les lignes de crédit seraient utilisées à concurrence de € 23.900 milliers de manière ininterrompue pendant un an (correspondant au niveau d'utilisation totale des lignes de crédit disponibles et tenant compte des couvertures de taux contractées).

La dette de location-financement est à taux d'intérêt fixe. Elle n'est par conséquent pas sensible aux variations du taux d'intérêt.

Concernant les couvertures à taux d'intérêt fixe mentionnée ci-dessus, Immo Moury a conclu :

le 16 mars 2016 un IRS à 2,05% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 31 mars 2016 au 31 mars 2036 et portant sur un montant notionnel de € 1,6 millions. Au 30 septembre 2024, sa juste valeur comptabilisée en « Actifs financiers non courants » s'élève à € 172 milliers (contre € 207 milliers au 31 mars 2024).
le 16 septembre 2021 un IRS à 1,32% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 30 septembre 2021 au 30 septembre 2031 et portant sur un montant notionnel de € 10 millions. Au 30 septembre 2024, sa juste valeur comptabilisée en « Actifs financiers non courants » s'élève à € 1.255 milliers (contre € 1.527 milliers au 31 mars 2024).
le 12 janvier 2022, un IRS à 1,61% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 31 mars 2022 au 30 septembre 2032 et portant sur un montant notionnel de € 2 millions. Au 30 septembre 2024, sa juste valeur comptabilisée en « Actifs financiers non courants » s'élève à € 229 milliers (contre € 281 milliers au 31 mars 2024).

Au 30 septembre 2024, le résultat financier comprend une charge de € 359 milliers, représentant la variation de la juste valeur de l'instrument financier pour lequel la comptabilité de couverture (au sens de IFRS 9) n'est pas appliquée. Cet élément du résultat n'affecte pas le cash-flow d'Immo Moury. A la date d'échéance finale de l'instrument financier, sa valeur sera nulle et les variations de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en résultats.

Une simulation a été réalisée sur l'instrument financier et indique qu'une baisse supplémentaire de 25 points de base des taux d'intérêts long terme (20 ans) se traduirait par une charge (non monétaire) de € 243 milliers. Cette baisse de taux aurait un impact au niveau de compte de résultat de Immo Moury.

De plus, le résultat financier au 30 septembre 2024 comprend également un produit de € 81 milliers, représentant la variation de juste valeur des autres actifs financiers relatifs aux actions détenues dans la FIIS Legiapark SA et l'option de vente y relative sur qui peut être exercée en juillet 2026.

Note 13. ÉVÉNEMENTS POST CLÔTURE

Le Conseil n'a pas eu connaissance à ce jour d'évènements qui seraient survenus après le 30 septembre 2024 et qui pourraient avoir une incidence sur la situation financière au 30 septembre 2024.

Note 14. ÉLÉMENTS ÉVENTUELS, DROITS ET ENGAGEMENTS

Les opérations non inscrites au bilan sont reprises ci-dessous :

Garanties bancaires

De manière générale, Immo Moury obtient des garanties locatives conformes aux pratiques du marché et à la législation applicable, essentiellement sous la forme de garantie bancaire, ou de compte bloqué, dans le cadre de la location de ses immeubles.

Au 30 septembre 2024, les garanties bancaires s'élèvent à € 653 milliers (contre € 650 milliers au 31 mars 2024).

Promesse d'acquisition d'immeubles

Immo Moury n'a pas d'engagement concernant une acquisition d'immeubles au 30 septembre 2024.

Garantie de pollution des sols et amiante

Lors des fusions, acquisitions et scissions partielles, les sociétés Bemat SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA, et Sari Finance SA ont apportés à Immo Moury les garanties suivantes :

en matière de pollution des sols, les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires ont garanti à Immo Moury qu'à leur connaissance, l'usage des terrains, sols, sous-sols

et immeubles bâtis transféré à Immo Moury n'a causé aucune pollution qui serait de nature à entraîner de quelconques obligations ou responsabilités dans le chef d'Immo Moury ;

En matière d'amiante, les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires se sont engagées à l'égard d'Immo Moury à prendre à leur charge les frais d'établissement d'un inventaire relatif à la présence d'amiante dans les Immeubles si Immo Moury ou un de ses locataires en faisait la demande, ainsi que les coûts des éventuels travaux de désamiantage qui seraient requis par la réglementation applicable.

Toutefois, en dépit des garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossible à déterminer pour Immo Moury.

À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnementale et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé.

Au 30 septembre 2024, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».

11. DÉCLARATION DU MANAGEMENT

Le Conseil d'administration de Moury Management SA, composé des membres suivants :

Monsieur Michel Foret, administrateur non exécutif indépendant et président du Conseil d'administration ;
Monsieur Gilles-Olivier Moury, administrateur exécutif non indépendant et délégué à la gestion journalière d'Immo Moury ;
Madame Christelle Goffin, administrateur exécutif non indépendant et délégué à la gestion journalière d'Immo Moury ;
Madame Danielle Coune, administrateur non exécutif indépendant
Monsieur Pierre Gustin, administrateur non exécutif indépendant

atteste que, à sa connaissance :

les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'émetteur ;
le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de l'émetteur, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.

Le Conseil d'administration de Moury Management SA déclare également que, pour autant qu'il en soit au courant :

aucun administrateur n'a fait l'objet d'une condamnation pour fraude ;
aucun administrateur n'a été associé en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ou de directeur général, à une faillite, mise sous séquestre ou liquidation ;
aucun administrateur n'a fait l'objet d'une incrimination et/ou sanction publique officielle prononcée par une autorité statutaire ou réglementaire ou n'a été par un tribunal empêché d'agir en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur ;
aucun contrat de travail n'a été conclu avec les Administrateurs, ni avec Immo Moury, qui prévoit le paiement d'indemnités lors de la résiliation du contrat de travail.

12. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Immo Moury SA

Rapport d'examen limité sur l'information financière intermédiaire consolidée pour le semestre clôturé le 30 septembre 2024

Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d'Entreprises BV/SRL Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB

CALENDRIER FINANCIER

Publication du rapport financier annuel au 31 mars 2024	courant juillet 2025
Assemblée générale ordinaire	9 septembre 2025
Paiement du dividende	17 octobre 2025
Publication du rapport semestriel au 30 septembre 2025	19 décembre 2025

Pour toutes informations complémentaires :

Gilles-Olivier Moury Sonia Laschet

[email protected] [email protected]

Administrateur Directrice financière Tél : 04/221.03.10 Tél : 04/221.03.10

AI Terminal

Immo Moury SCA

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