Annual Report • Apr 2, 2015
Annual Report
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RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2014
sommaire sommaire sommaire sommaire sommaire sommaire
01 PROFIL 02 FACTEURS DE RISQUE 14 PANORAMA 2014 24 RAPPORT DE GESTION 70 RAPPORT IMMOBILIER 94 HOME INVEST BELGIUM EN BOURSE 104 ÉTATS FINANCIERS 142 DOCUMENT PERMANENT 155 LEXIQUE 157 AGENDA DE L'ACTIONNAIRE
Home Invest Belgium
Home Invest Belgium est une SIR (société immobilière réglementée publique) résidentielle créée en 1999 et cotée depuis lors sur le marché réglementé d'Euronext Bruxelles. Elle a fêté le 16 juin dernier ses 15 ans d'existence. À la clôture de l'exercice 2014, sa capitalisation boursière s'élevait à € 269 millions.
Home Invest Belgium est spécialisée dans l'investissement immobilier résidentiel. Au fil des ans, elle a constitué un portefeuille comptant 73 immeubles et 5 projets dont la juste valeur totale est estimée à ± € 322 millions. Les activités de Home Invest Belgium sont contrôlées par l'Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA).
Le portefeuille d'immeubles de placement en exploitation totalise ± 142 000 m², investi à concurrence de 80,2% en résidentiel et réparti dans les centres-villes de Belgique (à raison de 63,19% à Bruxelles, de 23,75% en Wallonie et de 13,06% en Flandre).
…gérés par l'expertise et le savoir-faire d'une équipe dynamique.
| 5 RISQUES DE MARCHÉ
2
En tant qu'investisseur immobilier, Home Invest Belgium exerce son activité dans un environnement en constante évolution, ce qui présente certains risques. La réalisation de ces risques est susceptible d'avoir un effet défavorable sur la société, son activité, ses perspectives, sa situation financière ou ses résultats. Home Invest Belgium en tient compte dans le cadre de la gestion globale de l'entreprise, de ses décisions d'investissement et de désinvestissement, de son financement et du remploi optimal de ses fonds.
Ces risques font, dès lors, l'objet d'un suivi régulier. Tant le management, le gestionnaire des risques que le Conseil d'administration ont arrêté des politiques prudentes en vue de prémunir au mieux la SIR et ses actionnaires de leur survenue éventuelle. Les principaux risques sont identifiés ci-après, de même que les différents facteurs et mesures permettant de tempérer leur impact négatif potentiel. La liste des risques dans le présent rapport n'est pas exhaustive. Il peut exister d'autres risques inconnus et/ou peu probables aujourd'hui, dont l'influence pourrait s'avérer préjudiciable à l'activité, aux perspectives et à la situation financière de Home Invest Belgium.
PART DU LOCATAIRE LE PLUS IMPORTANT DANS LE TOTAL DES LOYERS
Les principaux risques liés à une dégradation de la conjoncture économique sont : (i) une infl uence négative sur la demande tant sur le marché de la location que sur le marché acquisitif, (ii) la baisse du taux d'occupation, (iii) la baisse du niveau de loyer auquel pourront être relouées les surfaces, (iv) l'augmentation des impayés, (v) la révision négative de la juste valeur des immeubles de placement et (vi) la baisse des prix de vente.
Home Invest Belgium vise à minimiser l'impact de ces risques par :
L'exposition de Home Invest Belgium au risque d'infl ation est limitée, les revenus locatifs étant indexés annuellement (suivant l'indice santé). Une variation de l'infl ation est liée à une variation des taux d'intérêt réels. Le risque se situe alors dans (i) l'augmentation des charges fi nancières, plus rapide que l'indexation des revenus et (ii) une baisse du résultat net de la société.
Home Invest Belgium a pris les mesures suivantes afi n de couvrir ce type de risques :
— les contrats de location prévoient l'indexation du loyer de base et ce, en conformité avec la législation applicable.
— le risque de hausse des taux d'intérêt réels est tempéré par la mise en place d'une politique stricte de couverture des dits taux qui comprend d'une part du financement à taux fixe et d'autre part la négociation de produits de couverture permettant d'échanger le taux variable en taux fixe (contrat de type Interest Rate Swap).
Si le contexte devenait défl ationniste, ou encore, en cas de blocage temporaire – total ou partiel – des loyers, instauré par les pouvoirs publics, la croissance des revenus locatifs pourrait être freinée. Une défl ation peut conduire à une baisse des taux d'intérêt, laquelle conduirait à une diminution limitée des charges fi nancières, en raison de la souscription des instruments de couverture de taux précités.
La législation actuelle sur les baux résidentiels ne permet pas de prévoir un loyer plancher en cas de défl ation.
Compte tenu des particularités de l'immobilier résidentiel et du type d'immeubles dans lesquels Home Invest Belgium a investi, le risque de concentration est reporté sur un très grand nombre de locataires – plus de 1 300 – et sur des localisations géographiques diversifi ées. Aucun immeuble important du portefeuille n'est donné en location à un seul locataire. Le locataire le plus important représente 2,9% du total des loyers. Aucun bail important ne s'est terminé en 2014. Ce risque peut donc être considéré comme relativement faible.
Le risque d'obsolescence du portefeuille immobilier aux plans technique et/ou de conception a pour conséquence: (i) une attractivité commerciale réduite sur le marché locatif et acquisitif du bien, (ii) un impact négatif sur le taux d'occupation, et (iii) une augmentation des frais de maintenance et de rénovation du portefeuille immobilier.
Home Invest Belgium mitige ce risque grâce à:
Le choix inadéquat d'investissements ou de développements pour compte propre a pour effets négatifs potentiels : (i) le changement du potentiel de revenus
(1) Pendant l'exercice 2014, 35 appartements ont été vendus.
> Florida (Waterloo)
de la société, (ii) l'inadéquation avec la demande sur le marché et, par conséquent, un accroissement du vide locatif et (iii) les rendements attendus non atteints.
Ce risque est mitigé par les facteurs suivants :
Les effets négatifs potentiels d'une variation négative de la juste valeur des immeubles sontun impact négatif sur le résultat net, l'actif net et le ratio d'endettement de la société.
Par exemple, une baisse de 1% de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation aurait pour effet une diminution de € 2,8 millions du résultat net des comptes statutaires au 31 décembre 2014, sans impact toutefois sur le résultat net courant ni sur le résultat distribuable. La valeur nette d'inventaire diminuerait à concurrence de € 2,8 millions, soit de € 0,9 par action. Le taux d'endettement au niveau statutaire passerait de 34,3% à 34,6%.
Ce risque est mitigé par les facteurs et mesures correctifs potentiels suivants :
> Les «Jardins de la Cambre»
> Les «Jardins de la Cambre» > Erainn
qualité et offrant des rendements immédiats élevés et
Une gestion défaillante d'un projet de rénovation ou de développement peut avoir comme conséquence (i) une augmentation du coût opérationnel de la société, (ii) une diminution de la rentabilité du projet (iii) un report dans le temps de la réception des travaux ou du projet et de l'encaissement des loyers relatifs à ces immeubles (ce qui a un impact négatif sur les résultats par action de la société).
La gestion technique des immeubles ainsi que la coordination des travaux de rénovation et de développement sont suivies par des équipes internes spécialisées qui assurent un suivi de qualité des différents chantiers. Le risque de défaillance est également mitigé par les éléments suivants :
En cas d'acquisition d'un immeuble nécessitant des travaux de rénovation importants, la valeur d'acquisition de l'immeuble, lors de son entrée dans le patrimoine, refl ète l'état de l'immeuble avant sa rénovation. Comme le coût de la rénovation est prévu dans le plan fi nancier établi avant la décision d'investissement, ce coût générera en principe une augmentation de valeur au moins égale.
Le risque existe que les immeubles soient détruits par un incendie, une catastrophe naturelle, un accident, un acte terroriste, etc. Dans ce cas, il y a un risque de perte de revenus locatifs de la société et, partant, du résultat net de la société.
Le risque que les immeubles détenus en pleine propriété par la SIR soient détruits par le feu, une explosion ou par d'autres calamités, est couvert par des polices d'assurances adéquates, assurant leur valeur de reconstruction à neuf (hors terrain), à hauteur de € 221 millions au 31 décembre 2014 pour les immeubles qui sont disponibles à la location (la prime d'assurance payée en 2014 est de € 0,1 million et le pourcentage de couverture de la juste valeur de ces immeubles est de 85%). Les biens faisant partie de copropriétés sont, quant à eux, assurés par ces différentes copropriétés.
Un nombre important d'immeubles, faisant partie du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium, a été acquis dans le cadre de fusions, de scissions de sociétés ou d'acquisitions d'actions. Il se peut que des passifs occultes aient été transférés à la société à l'occasion de ces opérations.
Home Invest Belgium a pris les précautions d'usage dans ce type d'opérations, notamment en procédant à des audits et des due diligences sur les biens apportés et sur les sociétés absorbées, et a demandé des garanties de passif contractuelles. Home Invest Belgium a également mis en place un comité d'audit nonobstant la dispense en vertu de l'article 526bis du Code des Sociétés.
Un défaut ou une faillite d'un entrepreneur avec lequel la SIR a conclu un contrat d'entreprise ou de fourniture de services, peut avoir un impact sur le timing d'exécution des travaux et, le cas échéant, sur le budget des travaux.
La SIR pallie à ce risque par une sélection rigoureuse des corps de métier, et, dans la mesure du possible, en faisant appel à différents entrepreneurs pour un chantier.
Dans le cadre de ses activités de développement immobilier, Home Invest Belgium est tenue d'obtenir un certain nombre d'autorisations administratives (urbanistiques, environnementales et autres) préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement, de rénovation ou de construction. L'instruction des demandes d'autorisation par les services administratifs compétents requiert un délai qui n'est pas toujours maîtrisable. Une fois délivrées, ces autorisations administratives sont susceptibles de recours par des tiers. Ceci peut entraîner des retards, des surcoûts, voire l'abandon d'opérations dont les études ont généré des coûts et dès lors avoir des conséquences défavorables sur l'activité et les résultats de Home Invest Belgium.
La société estime cependant que ce risque est limité par (i) le suivi journalier par les équipes de ces dossiers d'obtention de permis et (ii) le recours à des conseillers externes spécialisés en la matière.
La totalité du chiffre d'affaires de Home Invest Belgium est constituée de loyers générés par la location à des tiers (particuliers, pouvoirs publics, commerçants, sociétés, ambassades et délégations étrangères, exploitants de maisons de repos).
Les retards, voire les défauts de paiement de loyers, sont susceptibles (i) d'avoir une incidence négative sur les résultats, (ii) de donner lieu à un vide locatif imprévu et (iii) d'impliquer des frais imprévus et une relocation à des conditions moins favorables voire l'octroi de gratuités.
Afin de limiter ce risque, Home Invest Belgium prend les mesures suivantes :
Concernant les impayés, la SIR bénéficie de la multiplicité et de la qualité des locataires sélectionnés. Sur l'exercice 2014, les impayés se sont élevés à quelque € 0,07 million soit 0,4% des loyers émis.
Une baisse du taux d'occupation des biens peut influencer négativement les résultats1 .
Home Invest Belgium est exposée au risque de perte de
loyer causée par le départ de locataires en fi n de bail. Vu la conjoncture actuelle, la recherche de nouveaux locataires pourrait prendre un certain temps,-et impliquer des frais imprévus. Il se pourrait que les locataires négocient un loyer inférieur ou des gratuités2 . Les charges et taxes des biens non-loués sont à prendre en charge par le propriétaire3 . Ces éléments peuvent infl uencer négativement le résultat de Home Invest Belgium et avoir un impact à la baisse de la juste valeur du bien.
Compte tenu du très grand nombre de locataires, des perspectives démographiques en hausse signifi cative en Belgique et du fait que le logement constitue, par hypothèse, un besoin essentiel de la population, le risque de voir la vacance locative augmenter de manière signifi cative peut être considéré comme faible.
La société mène une politique de gestion commerciale proactive en vue de maintenir un taux d'occupation 4 élevé (94,01% en 2014 contre 94,96% en 2013). Elle analyse également de façon approfondie les dossiers des candidats locataires (locataire standard, étudiant, senior, etc.).
La durée normale des baux est essentiellement fonction du type de surfaces concernées et s'établit habituellement comme suit :
Malgré l'extrême amplitude relevée dans la durée de ses baux, les contrats d'occupation signés par Home Invest
Belgium sont en moyenne de plus courte durée que les baux concernant des biens professionnels. Cette durée plus restreinte peut dès lors générer un taux de rotation supérieur à celui enregistré par un actif immobilier professionnel, et donc des frais de gestion plus élevés sur la durée de vie du bien. Il y a également un risque de non renouvellement à l'échéance. Ce risque peut impliquer des frais imprévus, une relocation à des conditions éventuellement moins favorables voire l'octroi de gratuités.
La SIR pallie à cet inconvénient en fi délisant sa clientèle locataire par la mise à disposition d'une équipe de gestionnaires et de property managers qualifi és et l'appel à des syndics ou gérants externes expérimentés.
Compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires (ci-après, la « loi AIFMD »), la société a dû faire un choix : dès lors que les sicafi vont être considérées d'offi ce comme des AIFM, elle a dû opter soit pour le maintien du statut de sicafi et donc le nouveau statut AIFM, soit pour le nouveau statut de société immobilière réglementée.
Si la société devait être considérée comme une « AIFM » au sens de la loi AIFMD, les activités, les résultats et d'une manière générale toute la rentabilité et la situation fi nancière de la société seraient affectés de manière substantielle. En cas de violation de ses obligations sous la loi du 12 mai 2014 et par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées (« Loi SIR »), elle risque de perdre son statut de SIR.
La société a décidé d'adopter le statut de société immobilière réglementée publique instauré par la loi SIR, au lieu de celui de sicafi publique. La loi SIR offre la possibilité à certaines entités opérationnelles actives dans le secteur immobilier d'accéder à un statut spécifi que en adéquation avec leur activité économique réelle. Brièvement, le statut de SIR se caractérise par l'exercice d'une activité de mise à la disposition d'immeubles (qui
(1) Une diminution de 1% du taux d'occupation fait diminuer le résultat locatif net de € 201 287.
(2) Pour l'exercice 2014, le poste « Gratuités locatives » s'élevait à € 92 206 soit 0,5% des revenus locatifs. Ces gratuités locatives ont trait quasi exclusivement à des locations de commerces ou de bureaux.
(3) Pour l'exercice 2014, le poste « Charges et taxes sur immeubles non-loués » s'élevait à € 113 423, soit 0,6% des revenus locatifs.
(4) Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.
correspond à ce que fait la société), par une protection des actionnaires similaire à celle qu'offre la réglementation sicafi et par la « transparence fiscale». Ce statut est plus amplement décrit au document d'information mis à disposition sur le site internet de la société.
En date du 18 juin 2014, le Conseil d'administration a décidé d'introduire une demande d'agrément en tant que SIR publique. Elle a obtenu l'agrément de la FSMA, l'Autorité des Services et Marchés Financiers, le 2 septembre 2014. Home Invest Belgium a convoqué une Assemblée générale extraordinaire le 25 septembre 2014, à l'occasion de laquelle les actionnaires de la société ont approuvé, à l'unanimité, la modification de statut de la société en société immobilière réglementée publique (SIR).
La loi-programme du 27 décembre 2012 prévoit une augmentation du précompte mobilier applicable aux dividendes de SIR résidentielles (fixé à 15% à partir du 1er janvier 2013, alors que ces dividendes étaient précédemment exonérés de précompte mobilier), tout en fixant un nouveau seuil aux SIR résidentielles pour pouvoir bénéficier de ce taux réduit de 15%: les SIR résidentielles doivent investir au moins 80% (anciennement 60%) de leurs actifs dans de l'immobilier affecté ou destiné exclusivement à l'habitation. En cas de non-respect du seuil de 80%, la société risque de perdre le bénéfice de la réduction du précompte immobilier.
Au 31 décembre 2014, Home Invest Belgium dispose de 80,2% de biens affectés ou destinés exclusivement à l'habitation, en ligne avec l'objectif des 80% à atteindre début mai 2015.
Pour plus de détails, nous vous renvoyons au «Rapport de gestion».
Une modification de la règlementation urbanistique et environnementale pourrait avoir un impact sur la juste valeur des immeubles, augmenter les frais à exposer pour maintenir les immeubles en état d'exploitation et, partant, avoir un impact négatif sur la rentabilité de la société.
Home Invest Belgium assure une veille de l'évolution des différentes législations sur le sujet et s'adapte progressivement aux changements de législations.
La politique de financement de Home Invest Belgium vise à optimaliser le coût de financement et à limiter le risque de liquidité de la société et le risque de contrepartie.
Le taux d'endettement de Home Invest Belgium ne peut légalement pas dépasser 65%. La société risque de perdre son statut de SIR en cas de dépassement du ratio de 65%.
Les termes de l'émission obligataire du 18 juin 2014, prévoient un taux d'endettement consolidé de 65% maximum. Si Home Invest Belgium viole ces engagements, chaque obligataire peut, par notification écrite à Home Invest Belgium, exiger la valeur nominale plus les intérêts courus (le cas échéant) à la date de paiement, sa dette étant immédiatement exigible et remboursable sans autre formalité, sauf s'il a été remédié à ce défaut juste avant la réception de la notification par Home Invest Belgium.
Les dispositions contractuelles de deux crédits (avec BNP Paribas Fortis et Bayerisches Landesbank) de la société prévoient que la marge sur ces crédits sera automatiquement augmentée si le taux d'endettement franchit certains seuils.
Lorsque le taux d'endettement consolidé dépasse 50%, un plan fi nancier doit être établi par le Conseil d'administration, conformément à l'AR SIR, avec un calendrier d'exécution, décrivant les mesures qui seront prises pour éviter que le taux d'endettement ne dépasse 65% 1 . Le 31 décembre 2014, le taux d'endettement consolidé s'élève à 34,33 % 2 .
Home Invest Belgium dispose d'une capacité d'endettement consolidée d'environ € 290 millions avant d'atteindre l'endettement maximum légal de 65%, ce qui correspond à une croissance possible du portefeuille immobilier de 87% (juste valeur supplémentaire du portefeuille immobilier de € 290 millions par rapport au total de l'actif de € 333), entièrement fi nancée par la dette.
Le risque de liquidité implique que Home Invest Belgium ne dispose pas des moyens fi nanciers nécessaires, à un moment donné, et ne pourrait plus obtenir les fi nancements nécessaires afi n d'honorer ses dettes courantes.
Il existe un risque de non-renouvellement des lignes de crédit, même dans le contexte d'une révision des conditions de crédit. D'autre part, les marges de crédit peuvent augmenter au moment du renouvellement des lignes de crédit à échéance, si les conditions du marché se détériorent par rapport aux années précédentes.
En outre, il y a un risque d'annulation de lignes de crédit bilatérales par l'annulation, la résiliation ou la révision des contrats de fi nancement en raison de la non-exécution des obligations (« covenants ») qui ont été négociées au moment de la signature de ces contrats de fi nancement. Home Invest Belgium est donc, en cas de non-respect de ses obligations et, plus généralement, en cas de défaut aux termes des présents contrats, exposée au risque d'un remboursement anticipé forcé de ces prêts.
Dans le cadre de la diversifi cation des sources de fi nancement, Home Invest Belgium a procédé,
€105 MILLIONS
le 18 juin 2014, à l'émission d'un emprunt obligataire d'une valeur nominale de € 40 millions. Cet emprunt obligataire d'une durée de dix ans arrive à échéance le 18 juin 2024. Il est possible que Home Invest Belgium ne puisse rembourser les obligations à la date d'échéance.
La documentation contractuelle de l'émission obligataire prévoit en outre qu'en cas de changement dans le contrôle de la société, les titulaires d'obligations peuvent exiger de Home Invest Belgium le remboursement anticipé des obligations émises.
Au 31 décembre 2014, Home Invest Belgium disposait d'un total de € 105 millions en lignes de crédit, dont € 70 millions déjà prélevés. Sur ce total, aucun montant ne viendra à échéance en 2015. Pour en savoir plus sur la structure de fi nancement de Home Invest Belgium, nous renvoyons au chapitre « États fi nanciers » de ce rapport fi nancier annuel.
Home Invest Belgium n'a ni donné ni reçu d'hypothèques, de prêts ou d'acomptes en dehors des lignes de crédit visées ci-dessus.
Tenant compte du statut juridique de la SIR et compte tenu de la nature des biens dans lesquels Home Invest Belgium investit (présentant peu de risques et générant des revenus stables), le risque de non-renouvellement des lignes de crédit est limité (sauf pour les événements imprévus), même dans le contexte d'une révision des conditions de crédit.
Sur base des conditions actuelles et des perspectives, Home Invest Belgium n'a aucune connaissance d'éléments qui peuvent indiquer qu'un ou plusieurs engagements auxquels elle a souscrit, dans le cadre de ses contrats de fi nancement, ne pourraient plus être respectés. Ce risque est considéré comme théorique, la société veillant à honorer scrupuleusement ses obligations.
(1) Article 23 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
(2) Le taux d'endettement est calculé conformément à l'article 13 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Le risque de liquidité pour la SIR est mitigé par:
Le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium se compose uniquement d'immeubles en Belgique et tous les baux sont libellés en euros, de même que la totalité des lignes de crédit. La société n'est donc pas exposée à des risques de change.
La conclusion d'un financement ou d'un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution. Ce risque peut se traduire par un manque de liquidité de cette institution financière, voire même par la perte des liquidités déposées.
Afin de limiter ce risque de contrepartie, Home Invest Belgium fait appel à différentes banques de référence de la place pour assurer une certaine diversification de l'origine de ses financements et de ses couvertures de taux, tout en portant une attention particulière au rapport qualité-prix des services fournis. Relevons aussi que les liquidités dont dispose la SIR sont utilisées prioritairement en diminution de l'endettement et que Home Invest Belgium n'est donc jamais dépositaire de sommes importantes. Même si ce risque peut être considéré comme réduit, il ne peut être totalement exclu – compte tenu de l'actualité financière mouvementée – qu'une ou plusieurs des contreparties bancaires de Home Invest Belgium se retrouvent en situation de défaut.
Les taux d'intérêt à court et à long terme sur les marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer fortement.
Si l'on excepte l'emprunt obligataire, toutes les dettes financières de Home Invest Belgium sont actuellement à taux variable (lignes de crédit bilatérales au taux EURIBOR). Cela permet à Home Invest Belgium de profiter d'éventuels taux favorables.
Pour couvrir le risque d'augmentation des taux d'intérêt, Home Invest Belgium a pour politique de recourir à des instruments de couverture d'intérêt pour une partie de sa dette. Cette politique prudente s'explique ainsi: une éventuelle hausse des taux d'intérêt nominaux sans augmentation correspondante de l'inflation aurait pour effet de faire grimper les taux d'intérêt réels. Dans une telle situation, l'augmentation des taux d'intérêt réels ne serait pas compensée par l'indexation des revenus locatifs. De plus, on observe toujours un retard entre la hausse des taux d'intérêt nominaux et l'indexation des revenus locatifs.
À cet effet, le Conseil d'administration a arrêté comme objectif de maintenir la quote-part des crédits à taux flottant (non couverts par des instruments de couverture) sous les 15 % par rapport à la juste valeur du patrimoine immobilier.
Le risque de hausse des intérêts est couvert par des IRS ('Interest Rate Swap'). Tous les financements bancaires de Home Invest Belgium sont conclus à des taux variables. La politique de couverture de Home Invest Belgium évoquée ci-dessus limite le risque.
Au 31 décembre 2014, la dette totale prélevée à taux variable, soit € 70 millions, était couverte à concurrence de € 100 millions par des instruments de couverture
du type IRS, avec échéance entre 2018 et 2020. Il n'y a donc aucun risque de non couverture des crédits à taux variable.
En 2014, un contrat IRS Callable (pour un montant nominal total de € 15 millions) a été remplacé par un contrat d'Interest Rate Swap (d'un montant nominal total de € 15 millions). La transaction poursuit un objectif de maîtrise du coût du fi nancement.
Chaque variation de la courbe d'intérêt infl uence la juste valeur des instruments de couverture. Home Invest Belgium enregistre des variations négatives sur la juste valeur des instruments de couverture d'intérêt si les taux en vigueur sont inférieurs à ceux qui servent au calcul des taux des IRS. Ces variations négatives peuvent donner lieu à une hausse des charges fi nancières et, partant, infl uencer le résultat net mais celles-ci sont sans effet sur le résultat net courant.
Le commentaire 24 des « États fi nanciers » récapitule la juste valeur des instruments de couverture. Une hausse ou une baisse de un point de base des taux d'intérêt des dettes à taux variable entraînerait une hausse ou une baisse théorique de € 0,1 million de la valeur marchande des instruments de couverture fi nancière. Cette sensibilité n'affecte pas la trésorerie : elle serait sans impact sur le résultat net courant, au contraire du résultat net.
Globalement, à la clôture de l'exercice 2014, la diminution des taux d'intérêt observée ces dernières années a un impact négatif de € 8 millions (valeur qui aurait dû être payée pour déboucler les couvertures au 31 décembre 2014) sur la valeur nette d'inventaire (VNI), soit € 2,54 par action.
Il s'agit de la diffi culté pour les actionnaires de modifi er rapidement leur position en actions Home Invest Belgium, à la hausse ou à la baisse. Pour l'exercice
2014, le volume total des actions de la société échangées en bourse s'élève à 254 159 contre 179 166 pour l'exercice 2013.
Ce risque est mitigé par les éléments suivants :
La société est exposée à un certain risque au niveau de l'organisation dans l'éventualité d'un départ de certains membres du management et de personnes occupant une fonction clé. Le départ imprévu de certains membres du personnel pourrait avoir des conséquences néfastes sur le développement de la société et entraîner des frais de gestion supplémentaires.
Ce risque est mitigé par le suivi permanent de l'organisation interne par le management, par les comités ad hoc (comité de nomination et de rémunération et comité d'audit) et par le Conseil d'administration de la SIR.
Si une situation de départ se présentait, Home Invest Belgium aura recours à l'outsourcing de cette fonction et/ou au recrutement rapide d'un nouveau membre du personnel.
(1) La diminution de la juste valeur des instruments fi nanciers est comptabilisée dans les fonds propres au 31 décembre 2014 pour la partie effi cace et dans le compte de résultat pour la partie ineffi cace. Voir également « États fi nanciers » – « Annexe 24 ».
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| 16 LETTRE AUX ACTIONNAIRES | 20 CHIFFRES CLÉS 2014 | 22 FAITS MARQUANTS
Développements et consolidation: Home Invest Belgium confirme sa stratégie de pure player en immobilier résidentiel
Agrément en tant que Société Immobilière Réglementée (SIR), croissance du ratio résidentiel dans le portefeuille, première émission obligataire, poursuite fructueuse des projets de développement... L'année 2014 a été à la fois une année d'évolution et de consolidation pour Home Invest Belgium. Poursuivant la trajectoire qu'elle a entamée en 2012, la société se donne les moyens de renforcer son positionnement de pure player en immobilier résidentiel et prouve une fois encore le potentiel de la brique papier.
Tour d'horizon en compagnie de Sophie Lambrighs, CEO et Guillaume H. Botermans, Président du Conseil d'administration.
G.H.B. Notre année 2014, si elle aussi est synonyme de consolidation, a été jalonnée de quelques étapes-clés pour notre développement, et même de premières sur le marché.
Home Invest Belgium a été la première en Belgique à obtenir l'agrément en tant que société immobilière réglementée (SIR), et ce notamment grâce au soutien de nos actionnaires, qui nous ont largement supportés tout au long du processus. Ce changement de statut a mobilisé nos équipes pendant plusieurs mois même si, in fine, notre métier, notre mission restent identiques : mettre à disposition du logement accessible et de qualité, tout en assurant un rendement performant.
Nous avons également augmenté la part du résidentiel dans notre portefeuille. Fin de l'année 2014, plus de 80% de ce portefeuille était constitué d'immeubles résidentiels, permettant à nos actionnaires de bénéficier d'un précompte mobilier réduit à 15%.
Toujours en 2014, Home Invest Belgium a lancé et clôturé avec succès sa première émission obligataire. Cette émission inaugurale, réalisée avec une maturité de 10 ans à un taux tout à fait favorable, nous a permis de diversifier nos sources de financement, aux côtés des produits purement bancaires.
S.L. En 2014, nous pouvons dire que notre activité de développement de projets pour compte propre a atteint une vitesse de croisière. Il s'agit d'une orientation essentielle pour Home Invest Belgium.
Depuis notre première acquisition en 2013, nous avons obtenu la levée de conditions suspensives en 2014 et nos chantiers bruxellois évoluent dans le respect des délais et des plannings fixés. Les travaux sont au stade des
fi nitions intérieures pour l'immeuble situé Place du Trône, avec 15 appartements et un bureau qui seront inaugurés au 2ème trimestre 2015. Nous avons entamé les travaux de reconversion de nos immeubles sis rue Maurice Charlent (avec une livraison de 127 studios prévue au 3ème trimestre 2015) et avenue Ariane (166 appartements de petite taille, livrables en 2016). Nous avons également obtenu le permis d'urbanisme qui va nous permettre de démarrer le chantier de l'immeuble acquis rue Marcel Thiry en 2015, et introduit la demande de permis pour l'immeuble Reine Astrid à Kraainem.
Nous disposons actuellement de ± 450 appartements ou studios en développement. Il s'agit de projets de grande envergure, qui renforcent notre positionnement stratégique dans l'immobilier résidentiel des segments moyen à haut de gamme, en zone urbaine dans des villes à fort potentiel locatif. Ces développements nous ont permis d'augmenter la juste valeur du portefeuille malgré les arbitrages que nous avons opérés en cours d'année, et les projets représentent 15,4% de la valeur totale.
Par ailleurs, tout au long de l'année 2014, nos équipes ont prouvé leur capacité et leur professionnalisme, et notamment en matière de gestion d'immeubles en région bruxelloise, une activité que nous avions décidé d'internaliser en 2013. Il s'agit ici aussi d'un choix stratégique pour l'avenir d'Home Invest Belgium. Panorama 2014 Rapport de gestion Rapport immobilier Home Invest Belgium en bourse États fi nanciers Document permanent Lexique Agenda de l'actionnaire Facteurs de risque
De l'acquisition à la vente, en passant par la gestion et le développement, tous les métiers du cycle immobilier sont désormais représentés au sein de l'entreprise. Cette approche constitue, sans aucun doute, un avantage compétitif important et la garantie d'une qualité de services aux locataires qui nous est chère.
G.H.B. En 15 ans d'activité et de croissance continue, Home Invest Belgium a acquis une connaissance approfondie du marché locatif. Cette expertise nous permet d'effectuer des investissements et de concrétiser des projets qui correspondent aux besoins du marché.
Cette année encore, le dividende est en hausse, et ce pour la 15ème fois consécutive. Le Conseil d'administration a décidé de proposer à l'Assemblée générale des actionnaires un dividende de € 3,75 brut par action.
Aujourd'hui, la croissance démographique et l'évolution de la taille des ménages augmentent la demande globale de logements, plus particulièrement de plus petite taille, extrêmement fonctionnels. Par ailleurs, si Bruxelles reste le principal marché locatif en Belgique (avec un taux de propriétaires inférieur à 40%), nous tenons à garder notre diversité géographique, en nous concentrant sur les agglomérations à fort potentiel locatif.
Nos projets actuels vont dans ce sens et ciblent notamment les étudiants et les jeunes professionnels, qui représentent en Belgique une part importante des locataires.
S.L. Même si les villes comme Bruxelles regorgent d'immeubles de bureaux inoccupés, tous ne sont pas forcément appelés à être reconvertis en logements.
Il y a tout d'abord des aspects techniques (spécifiques) que l'on étudie avant l'acquisition, et qui sont essentiels. Car le produit fini doit réellement être du logement, accessible et de qualité. La localisation géographique est, bien sûr, un élément évolutif mais prédominant dans le choix d'un immeuble. D'autre part, les possibilités structurelles – façade, hauteur sous plafond, etc. – sont des facteurs-clés de la faisabilité et la budgétisation d'un tel projet.
En termes d'investissement, les projets de reconversion possèdent certains atouts sur le marché. Tout d'abord, le volume de l'immeuble que l'on acquiert est connu dès le départ. C'est un aspect qui facilite la demande de permis d'urbanisme. D'autre part, ces projets tombent dans le domaine de la rénovation avec, puisque nous en restons les utilisateurs finaux, un taux de TVA de 6%.
Last but not least, et c'est pour nous un choix stratégique, tous nos développements nous permettent d'obtenir des immeubles d'une qualité supérieure, conçus prioritairement pour le marché locatif. Nous travaillons également beaucoup sur l'économie de l'immeuble à long terme, sa durabilité, et donc son potentiel de plus-value.
G.H.B. Oui, les résultats sont en ligne avec les prévisions des analystes. À la vente, Home Invest Belgium a prouvé sa capacité à arbitrer, à vendre des immeubles lorsque c'était nécessaire, et les projets de développement évoluent conformément aux budgets et aux plannings.
Cette année encore, le dividende est en hausse, et ce pour la 15ème fois consécutive. Le Conseil d'administration a décidé de proposer à l'Assemblée générale des actionnaires un dividende de € 3,75 brut par action (un dividende net par action de € 3,1875) contre € 3,50 brut par action pour 2013 (dividende net par action de € 2,975), soit une augmentation de 7,1%.
S.L. Tout d'abord, notre objectif est bien sûr de réussir la mise en location des biens qui arriveront sur le marché cette année. 2015 sera donc une année de consolidation de la qualité de notre portefeuille.
Nous devons aussi continuer à alimenter le pipeline de nouveaux projets de développement, pour compléter le portefeuille pour les années à venir.
Une autre priorité d'Home Invest Belgium est de poursuivre une mise à niveau proactive de ses immeubles, et de procéder à des rénovations qui permettent elles aussi d'augmenter la valeur du portefeuille.
Enfi n, en interne, nous allons continuer à investir dans notre système informatique, afi n qu'il réponde toujours mieux aux besoins de nos équipes et du marché.
S.L. À moyen terme, Home Invest Belgium entend continuer à croître sur base de ses développements pour compte propre. Notre objectif, et notre défi , est de devenir la référence dans l'immobilier résidentiel en Belgique, en offrant des biens locatifs de qualité, mais aussi des services nouveaux qui nous différencient de la concurrence et sont créateurs de rendement.
En ce qui concerne l'évolution du marché en général, la croissance démographique devrait se poursuivre, à Bruxelles mais également dans les autres villes. C'est un facteur de fond qui reste favorable au marché résidentiel. Par ailleurs, le pays n'est pas historiquement producteur de logements, nous n'avons pas de phénomène de surproduction résidentielle et le risque de suroffre de logements est donc très faible.
G.H.B. La chute des taux d'intérêt, couplée à une résistance qui se maintient par rapport aux marchés boursiers, confi rme le rôle de valeur-refuge de l'immobilier. Nous constatons donc une forte concurrence à l'acquisition, et les prix restent élevés. Cette situation est favorable à notre activité de revente, puisque nous arbitrons, chaque année, environ 4% de notre portefeuille pour assurer une rotation et le rajeunissement de notre offre.
Au niveau du marché locatif, on constate toujours une forte demande pour les biens en entrée de gamme, et donc des loyers qui ont tendance à rester stables ou à augmenter très légèrement. Le haut de gamme est davantage sous pression, notamment en raison des restrictions appliquées par les entreprises pour le logement de leurs cadres et expatriés.
Enfi n, vu les faibles rendements actuels, quel que soit le produit, on dénote un réel appétit des investisseurs pour les actions de sociétés immobilières. Il s'agit d'un seuil d'entrée dans l'investissement immobilier, relativement bas et ne nécessitant aucune gestion.
En conclusion, la situation économique actuelle génère plusieurs tendances, avec des effets parfois paradoxaux. En ce qui concerne Home Invest Belgium, nous pouvons nous attendre à une période de continuité ; avec d'une part des revenus locatifs stables, et d'autre part la valeur de notre portefeuille qui poursuit sa croissance, vu la demande persistante du marché.
Sophie Lambrighs, Administrateur délégué
Guillaume H. Botermans, Président du Conseil d'administration
| Portefeuille immobilier | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur totale | € 322,3 mio | € 316,2 mio | € 260,1 mio |
| Immeubles de placement en exploitation | € 282,6 mio | € 290,4 mio | € 241,8 mio |
| Projets de développement | € 33,9 mio | € 16,3 mio | € 0,9 mio |
| Immeubles destinés à la vente | € 5,8 mio | € 9,4 mio | € 17,3 mio |
| Détail des immeubles de placement en exploitation | |||
| Superficie des immeubles de placements | 142 200 m2 | 147 935 m2 | 125 077 m2 |
| Nombre d'immeubles | 73 | 75 | 73 |
| Nombre de sites | 42 | 44 | 42 |
| Nombre de baux | 1 311 | 1 318 | 1 142 |
| Taux d'occupation | 94,01% | 94,96% | 94,16% |
| Rendement brut sur loyers perçus ou garantis | 6,00% | 6,11% | 6,11% |
| Résultats consolidés | 2014 | 2013 | 2012 |
| Résultat locatif net | € 18,8 mio | € 19,1 mio | € 16,5 mio |
| Résultat immobilier | € 17,7 mio | € 17,8 mio | € 15,4 mio |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (EBIT) | € 12,1 mio | € 12,4 mio | € 11,0 mio |
| Résultat sur portefeuille | € 11,0 mio | € 14,9 mio | € 6,7 mio |
| Résultat d'exploitation | € 23,0 mio | € 27,3 mio | € 17,6 mio |
| Résultat net | € 15,9 mio | € 24,9 mio | € 11,6 mio |
| Résultat net courant | € 5,0 mio | € 10,0 mio | € 4,9 mio |
| Résultat net courant hors IAS 39 | € 8,0 mio | € 8,5 mio | € 8,1 mio |
| Résultat distribuable | € 13,1 mio | € 11,5 mio | € 11,0 mio |
| Marge d'exploitation (1) | 68,07% | 69,53% | 71,14% |
(1) Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille / Résultat immobilier. (2) Dividende / Résultat distribuable (sur base des comptes statutaires).
Home Invest Belgium
| Panorama 2014 |
|---|
| États fi nanciers | |
|---|---|
| Données par action | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Valeur nette d'inventaire (avant répartition) | € 66,15 | € 64,09 | € 58,73 |
| Résultat immobilier | € 5,71 | € 5,86 | € 5,06 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | € 3,89 | € 4,07 | € 3,60 |
| Résultat sur portefeuille | € 3,53 | € 4,90 | € 2,20 |
| Résultat net | € 5,14 | € 8,18 | € 3,82 |
| Résultat net courant | € 1,61 | € 3,29 | € 1,62 |
| Résultat net courant hors IAS 39 | € 2,61 | € 2,79 | € 2,65 |
| Accroissement de valeur (1) | € 2,06 | € 5,36 | € 1,14 |
| Dividende brut | € 3,75 | € 3,50 | € 3,25 |
| Return pour l'actionnaire | € 5,81 | € 8,86 | € 4,39 |
| Return en % (2) | 9,07% | 15,09% | 7,60% |
| (1) Différence entre les valeurs nettes d'inventaire en fi n et début d'exercice. (2) Return divisé par la valeur nette d'inventaire en début de période. |
… ou comment nous réussissons à créer de la valeur par la croissance.
Home Invest Belgium entend être un acteur de référence dans le secteur de l'immobilier résidentiel de qualité, abordable et destiné à la location.
Panorama 2014
Rapport de gestion
Rapport immobilier
Home Invest Belgium en bourse
États fi nanciers
Home Invest Belgium investit dans des immeubles résidentiels de qualité qui permettent, d'une part, de générer des revenus stables et récurrents et, d'autre
part, de réaliser des plus-values lors de leur revente à la pièce. Chaque immeuble fait l'objet des examens habituels de due diligence technique, juridique et fi scal. Il est également soumis à une évaluation, tant par rapport à ses qualités intrinsèques que par sa localisation, son accessibilité, son environnement immédiat et sa performance énergétique.
Anticipant les évolutions démographiques et les besoins du marché immobilier résidentiel, la société examine de près le segment des résidences pour étudiants et pour jeunes professionnels. Ce segment constitue en effet une réponse aux besoins des jeunes générations, à la recherche de logements de qualité qui répondent aux normes actuelles en termes de durabilité, d'accessibilité et de cadre de vie.
Au niveau de la diversifi cation géographique, Bruxelles et les autres grandes villes belges restent les marchés de base de Home Invest Belgium.
Dans l'intérêt commun de ses locataires et de ses actionnaires, Home Invest Belgium recherche des immeubles résidentiels capables de dégager un rendement élevé (refl été par le revenu locatif net) et disposant d'un potentiel de création de valeur (refl étée par l'évolution de la juste valeur), notamment par la mise en œuvre du savoir-faire immobilier de son équipe. Elle développe ses activités dans le respect du cadre légal imposé aux sociétés immobilières réglementées (SIR) résidentielles 1 , dont les aspects principaux sont synthétisés comme suit :
> Trône
En vue d'accélérer la croissance et le rajeunissement de son portefeuille, Home Invest Belgium porte également une attention particulière à des opportu-
nités d'acquisition de projets de développement pour compte propre, tels que les projets de reconversion d'immeubles de bureaux en immeubles résidentiels.
Home Invest Belgium applique à ses projets des critères de qualité et de durabilité très exigeants. Elle suit de près les évolutions démographiques et les tendances qui se dégagent sur le marché résidentiel, telles que la diminution de la taille des logements, l'apparition de surfaces partagées, la demande en services proposés dans les immeubles, les préoccupations environnementales. Elle développe ainsi de nouveaux concepts de logements qui participent à l'évolution du « vivre en ville ».
Les projets de développement présentent comme avantages :
— la maîtrise du produit du point de vue de son adéquation au marché locatif et de ses qualités
(1) La loi du 12 mai 2014 et l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées. (2) Conformément à la loi-programme du 27 décembre 2012.
(3) Aucune dérogation n'a été demandée jusqu'à ce jour.
(4) Le résultat corrigé est défi ni à l'article 13, §1er, alinéa 1 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 et au chapitre 3 de son annexe C.
techniques, commerciales et environnementales ;
Home Invest Belgium a confié à sa filiale – la SA Home Invest Development – la gestion, le suivi et la supervision des développements de nouveaux immeubles.
Compte tenu de l'expérience positive enregistrée pour les projets déjà en cours, le Conseil d'administration a défini le pôle de développement comme l'élément majeur de la croissance de l'entreprise pour les années à venir. L'ambition de la société est d'atteindre une croissance annuelle substantielle (potentiellement de l'ordre de 10%) de son portefeuille par l'intégration dans celui-ci des développements qu'elle réalise. Afin d'atteindre cet objectif, compte tenu des délais relativement importants nécessaires à l'obtention des permis requis, la société envisage d'acquérir de nouveaux projets, en phase d'étude, pendant qu'elle poursuit les chantiers déjà en cours.
Le développement de projets pour compte propre est soumis aux limites suivantes :
dont les permis doivent encore être obtenus) (décision du Conseil d'administration);
— un seul projet de développement ne peut pas dépasser 12,5% de la valeur totale (décision du Conseil d'administration).
Les critères d'investissement applicables tant aux acquisitions d'immeubles qu'aux projets de développement sont les suivants :
Home Invest Belgium gère un très grand nombre de baux – plus de 1 300 à fi n décembre 2014. L'ambition de la société est de réaliser des économies d'échelle
et de se différencier de la multitude d'investisseurs privés actifs sur le marché résidentiel, en offrant un service de qualité à ses clients locataires. La qualité du service, aux niveaux administratif, technique et commercial constitue un élément essentiel pour le succès de l'entreprise, dont profi tent tant les locataires que les actionnaires.
Des efforts permanents sont déployés pour uniformiser et automatiser cette gestion, tout en contrôlant de manière stricte les coûts de fonctionnement, notamment de personnel.
Au niveau commercial, Home Invest Belgium se charge elle-même de la location de surfaces de son portefeuille immobilier, tout en faisant également appel à des agents immobiliers spécialisés afi n d'optimaliser le taux d'occupation.
Durant l'exercice 2014, la SIR a consolidé la gestion technique, administrative et comptable interne de la majorité de ses immeubles en Région bruxelloise, laissant la gestion des autres biens à des gérants et syndic externes sélectionnés avec soin. Maîtriser la gestion technique permet, de manière générale, d'offrir un meilleur service aux locataires, de mieux connaître les immeubles en portefeuille, d'anticiper leurs besoins de rénovation et de suivre de près la facturation des charges.
Home Invest Belgium se soucie en permanence de développer la valeur de son patrimoine existant. Dans ce cadre, la société procède également à de grands projets de rénovation d'immeubles de son portefeuille. Les besoins en termes de rénovation sont mis en évidence par le suivi rigoureux des performances de chaque immeuble. Les programmes de rénovation sont élaborés en étroite collaboration avec les équipes commerciales et techniques.
Les immeubles du portefeuille font l'objet chaque année d'une étude minutieuse, couplée à l'examen du contexte immobilier local. Sur ces bases,
le Management exécutif et le Comité d'investissement de la société proposent, dans le cadre de la préparation du budget annuel, une sélection d'immeubles à arbitrer, sous réserve d'approbation par le Conseil d'administration.
Cet arbitrage sélectif des immeubles destinés à la vente contribue de manière signifi cative et sur une base régulière et stable, à l'augmentation du rendement sur investissement, via les plus-values substantielles réalisées dans l'intérêt des actionnaires.
Depuis 2012, le Conseil s'est fi xé comme objectif de réaliser un volume annuel de ventes de minimum 4% du portefeuille des immeubles en exploitation. Dans ce cadre, les cessions concernent par priorité :
Le 16 juin, Home Invest Belgium a célébré ses 15 ans. À cette occasion, elle a eu le plaisir de pouvoir sonner la cloche marquant l'ouverture de la Bourse de Bruxelles.
Cette date est aussi marquée par l'arrivée de son nouveau CEO, Mme Sophie Lambrighs.
NOUVELLES LIGNES DE CRÉDIT NÉGOCIÉES EN 2014
Le 1er septembre 2014, la FSMA (l'Autorité des Services et Marchés Financiers) a agréé Home Invest Belgium en qualité de SIR (société immobilière réglementée) publique et a approuvé l'ensemble des documents établis par la société dans ce cadre, sous réserve de l'approbation de ce changement de statut par l'Assemblée générale extraordinaire.
L'Assemblée générale extraordinaire du 25 septembre 2014 a approuvé à l'unanimité la modification du statut de la société de sicafi en SIR, société immobilière réglementée publique (conformément à la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées).
Home Invest Belgium se réjouit de bénéficier de ce nouveau statut, qui lui permettra de continuer à exercer son métier d'investisseur immobilier résidentiel dans l'intérêt de la société et de ses actionnaires.
La part d'immeubles résidentiels dans le portefeuille d'Home Invest Belgium a augmenté sensiblement en 2014. Elle s'établissait – au 31 décembre 2014 – à 80,2%, dépassant le seuil des 80% et permettant à ses actionnaires de bénéficier de la réduction de précompte mobilier sur les dividendes à recevoir à partir de 2015.
Au cours de l'exercice 2014, Home Invest Belgium a diversifi é ses sources de fi nancement et a sensiblement prolongé la durée moyenne de ses lignes de crédit et couvertures de taux.
Home Invest Belgium a clôturé avec succès, et après la première journée de souscription, une émission obligataire sous la forme d'un placement privé adressé à des investisseurs institutionnels, pour un montant de € 40 millions. Cette émission inaugurale a été réalisée avec une maturité de 10 ans, avec comme date d'échéance le 18 juin 2024. Cette durée constitue une première dans le secteur des SIR.
Ces obligations génèrent un rendement annuel brut fi xe de 3,79%. Les coupures de ces obligations ont été fi xées à € 100 000 et ont été émises à un prix de 100%. Les obligations ont été admises à la négociation sur Euronext Brussels dès le 18 juin 2014. Grâce à la durée de 10 ans, ces obligations constituent
une étape importante dans le rallongement de la durée moyenne du fi nancement global de Home Invest Belgium, et ce à des conditions fi nancières particulièrement attractives.
La SIR a par ailleurs conclu deux nouvelles lignes de crédit bancaire, pour un montant total de € 30 millions :
Grâce à ces accords,
| Financements | Montants des lignes confi rmées |
Utilisation | Duration moyenne |
|---|---|---|---|
| Financements bancaires | € 105 mio | € 70 mio | 3 ans et 7 mois |
| BELFIUS | € 25 mio | € 25 mio | 4 ans et 1 mois |
| BNP PARIBAS FORTIS | € 25 mio | € 0 | 3 ans et 5 mois |
| ING | € 30 mio | € 20 mio | 3 ans et 9 mois |
| BAYERISCHE LANDESBANK | € 15 mio | € 15 mio | 2 ans et 11 mois |
| DEGROOF | € 10 mio | € 10 mio | 3 ans et 4 mois |
| Financements obligataires | € 40 mio | € 40 mio | 9 ans et 6 mois |
| Émission du 18/06/2014 | € 40 mio | € 40 mio | 9 ans et 6 mois |
| TOTAL | € 145 mio | € 110 mio | 5 ans et 2 mois |
| Instruments de couverture | Montants des instruments de couverture |
Duration moyenne |
|---|---|---|
| BELFIUS | € 35 mio | 5 ans et 6 mois |
| BNP PARIBAS FORTIS | € 25 mio | 3 ans et 5 mois |
| ING | € 40 mio | 4 ans et 8 mois |
| Couverture type IRS | € 100 mio | 4 ans et 8 mois |
Le taux moyen de fi nancement au 31 décembre 2014 s'élève à 3,63%.
Suite à l'obtention de ce permis, Home Invest Belgium est devenue propriétaire du projet Ariane, situé avenue Marcel Thiry, 208 à 1200 Woluwé-Saint-Lambert. Cet immeuble a fait l'objet d'un apport en nature dans le capital de la société par Axa Belgium SA le 11 juin 2014 (dans le cadre du capital autorisé). Cet apport a été rémunéré par l'attribution de 104 666 actions nouvelles à Axa Belgium SA, ce qui a donné lieu à une augmentation de capital de la société de € 2 548 072,84. Suite à cette opération, le capital social de la société s'élève désormais à € 76 949 294,75 et est représenté par 3 160 809 actions.
Projet Maurice Charlent - acquisition définitive de la totalité des parts de la SPRL Charlent 53 Leasehold et de la SPRL Charlent 53 Freehold, titulaires des droits réels sur un immeuble situé rue Maurice Charlent, 51-53 à 1160 Auderghem - réalisation de la condition résolutoire de l'obtention des permis définitifs et exécutoires purgés de tout recours
Suite à l'obtention des permis définitifs et exécutoires, purgés de tout recours mi-2014, l'acquisition des parts de la SPRL Charlent 53 Leasehold et de la SPRL Charlent 53 Freehold est devenue définitive.
La valeur conventionnelle de la pleine propriété du bien, sur base de laquelle le prix d'acquisition des parts de ces deux SPRL a été calculé, se monte à € 5,1 millions 1 , tandis que l'investissement total est estimé à € 11,2 millions.
Le 12 décembre 2014, le Conseil d'administration de Home Invest Belgium a par ailleurs approuvé l'absorption de la SPRL Charlent 53 Leasehold. Cette opération est assimilée à une fusion par absorption de ladite société, sous le régime des articles 676 et 719 et suivants du Code des Sociétés, ce qui implique que cette fusion n'a pas dû être approuvée par une Assemblée générale extraordinaire des actionnaires. L'intégralité du capital de la SPRL Charlent 53 Leasehold étant détenue par
Home Invest Belgium, il n'a pas été créé d'actions nouvelles à l'occasion de la fusion, et ce conformément à l'article 726 du Code des Sociétés. Les parts sociales de la société Charlent 53 Leasehold absorbée ont été annulées.
Suite à cette fusion, Home Invest Belgium est devenue directement titulaire du droit d'emphytéose constitué sur l'immeuble Maurice Charlent, situé à l'angle de la rue Maurice Charlent et de la rue Jean Cockx à 1160 Auderghem. Pour rappel, cet immeuble fait actuellement l'objet d'un important programme de transformation en 127 studios.
Home Invest Belgium a acquis un immeuble résidentiel situé rue Joseph II à 1000 Bruxelles.
Il s'agit d'un immeuble en très bon état, comprenant 15 appartements meublés avec certains services, et ce pour une superficie totale de 1 341 m². Le rez-dechaussée est occupé par deux espaces commerciaux. Le prix d'achat hors frais est de € 3 500 000 (en ligne avec la valeur de l'expertise réalisée par l'expert indépendant) et le rendement locatif brut est supérieur à 8%. L'immeuble est proche de la Résidence Quartier Européen, également propriété de Home Invest Belgium. La proximité des deux immeubles permettra d'optimiser la gestion de ceux-ci.
La société a acquis une parcelle de terrain jouxtant son projet Reine Astrid à Kraainem. Cette acquisition a permis d'améliorer le projet initialement prévu sur ce site.
Au cours de l'année, les cinq projets de développement pour compte propre de la SIR ont connu des avancées significatives.
Projet Trône, situé à l'angle de la rue de la Pépinière et de la rue de Brederode, à 1000 Bruxelles – 15 appartements et un bureau: le gros œuvre est terminé, la toiture a été posée et les travaux d'isolation et d'installations techniques sont bien avancés. La livraison des 15 appartements et du bureau est prévue au deuxième trimestre 2015.
(1) Ce prix d'acquisition n'est pas supérieur à la valeur d'investissement déterminée par l'expert immobilier.
Projet Maurice Charlent, situé à l'angle de la rue Maurice Charlent et de la rue Jean Cockx, à 1160 Auderghem – 127 studios : les travaux ont commencé au mois de juillet 2014. Fin décembre 2014, le gros œuvre était bien avancé et le chantier était prêt à recevoir les entreprises de techniques spéciales. Les 127 studios seront prêts à accueillir leurs premiers locataires à la rentrée scolaire de 2015.
Projet Ariane, situé avenue Marcel Thiry, 208 à 1200 Woluwé-Saint-Lambert – 166 appartements : les travaux de démantèlement ont débuté fi n septembre 2014. Fin décembre, l'immeuble était entièrement démantelé et les travaux de gros œuvre avaient été entamés.
Projet Marcel Thiry C, situé avenue Marcel Thiry, 204 C à 1200 Woluwé-Saint-Lambert : le processus administratif de demande de permis a suivi son cours, permettant d'aboutir à la délivrance de celui-ci par les autorités communales dans les derniers jours du mois de décembre 2014. Les travaux démarreront au second semestre 2015.
Projet Reine Astrid, situé avenue Reine Astrid, 278 à 1950 Kraainem : les études en vue du dépôt de la demande de permis se sont poursuivies, et cette demande a introduite au cours du dernier trimestre 2014. L'enquête publique s'est déroulée pendant le mois de décembre 2014 et le permis devrait être délivré par les autorités au cours du premier semestre 2015.
Le suivi approfondi de ces différents projets par l'équipe de développement a permis de respecter tant les plannings que les budgets des chantiers.
Le taux d'occupation 1 moyen pour l'ensemble de l'exercice 2014 reste à un niveau élevé de 94,01%, en légère diminution par rapport à l'exercice 2013 (94,96%). Cette dégradation s'explique, d'une part, par un marché locatif qui reste diffi cile, principalement dans le secteur haut de gamme et, d'autre part, par le choix audacieux de Home Invest Belgium de procéder à des rénovations
(1) Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.
> Maurice Charlent
Filip Van Wijnendaele Chief Operating Offi cer Notre ambition est de nous différencier en offrant un service de qualité à nos clients locataires.
d'envergure dans les immeubles de son portefeuille. Dans ce but, 15 maisons du Clos Saint-Géry à Ghlin, l'immeuble résidentiel Yser à Etterbeek et l'immeuble Léopold n'ont pas été remis en location, ce qui dégrade évidemment le taux d'occupation global du portefeuille. En retirant ces immeubles du calcul, le taux d'occupation s'élèverait à 95,08%.
Home Invest Development agit également comme maître d'ouvrage délégué pour les grands projets de rénovation de la SIR. L'année 2014 a vu une accélération de la mise en œuvre de cette politique de rajeunissement et d'optimisation des immeubles du portefeuille. Cette tendance se poursuivra d'ailleurs dans les prochaines années.
La livraison des 6 appartements supplémentaires – construits dans le volume de toiture existant de la Galerie de l'Ange à Namur – a eu lieu au cours du 4ème trimestre. La rénovation profonde des maisons du Clos Saint-Géry à Ghlin a été entamée et se poursuivra en 2015. À Liège, pour l'immeuble Léopold, des études architecturales sont en cours en vue d'une refonte complète de la disposition des appartements. Enfin, une demande de permis a été déposée pour la rénovation des façades de l'immeuble Charles Woeste à Jette. Ces travaux, ainsi que la rénovation des communs et de la galerie commerciale, commenceront en 2015.
Durant l'exercice 2014, la SIR a consolidé la gestion technique, administrative et comptable de la majorité de ses immeubles en Région bruxelloise, en laissant la gestion des autres biens à des gérants et syndics extérieurs sélectionnés avec soin.
Au cours de l'année 2014, l'équipe de Home Invest Belgium a concentré son attention sur l'augmentation de la partie résidentielle dans le portefeuille, tout en veillant bien entendu à la réalisation de plus-values bénéficiant à ses actionnaires.
Dans ce cadre, Home Invest Belgium a cédé l'immeuble de bureaux Montoyer 25, situé à 1000 Bruxelles, pour un montant hors droits de € 4,8 millions au Groupe Kairos. Situé dans le quartier Léopold à Bruxelles, l'immeuble comprend ± 2 900 m² de bureaux. La cession s'est réalisée à un prix supérieur à la dernière valeur d'investissement déterminée par l'expert immobilier. La réalisation de cette cession permet d'effectuer une plus-value substantielle par rapport au prix d'acquisition (€ 1,3 million).
■ Résidentiel ■ Non résidentiel ■ Plus value distribuable ❙ % annuel du portefeuille arbitré ❙ Moyenne arbitrée sur 5 ans
Le 27 novembre 2014, la société a vendu l'immeuble de bureaux situé rue Belliard, 205 à 1000 Bruxelles, pour la somme de € 4,9 millions, montant supérieur à la dernière juste valeur déterminée par l'expert immobilier de la société. La réalisation de cette cession permet d'effectuer une plus-value substantielle par rapport au prix d'acquisition (€ 1,8 million).
Le 18 décembre 2014, dans le cadre de sa stratégie d'arbitrages d'actifs, Home Invest Belgium a cédé au Groupe Kanam, agissant pour le compte de son nouveau fonds ouvert LEADING CITIES INVEST, l'hôtel Adagio, situé rue de l'Industrie, 12 à 1000 Bruxelles et exploité par le groupe Pierre & Vacances. La cession s'est réalisée à un prix supérieur à la dernière juste valeur déterminée par l'expert immobilier d'Home Invest Belgium.
Conformément à son quatrième axe stratégique, visant l'arbitrage sélectif de son portefeuille, Home Invest Belgium a également poursuivi les activités de revente à la pièce de ses actifs (généralement des immeubles à appartements). En 2014, 35 appartements ont été vendus.
| 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Nombre de sites concernés par les ventes |
9 | 13 | 17 |
| Prix de vente net (hors frais de transaction) |
€ 31,6 mio |
€ 10,3 mio |
€ 12,5 mio |
Au total, pour l'année 2014, l'activité d'arbitrage a représenté un volume de 9,22% de la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2013, permettant de dégager un résultat distribuable de € 4,96 millions. Ce volume inhabituel s'explique par la volonté affi chée par la SIR d'augmenter sensiblement et à court terme la part de résidentiel dans son portefeuille, en procédant à la vente d'actifs qui n'entrent pas dans cette catégorie. Les derniers représentent 6,80% de la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2013.
Les différentes ventes de l'exercice 2014 ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 4,0 millions par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus.
Ce montant permet de renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour l'exercice 2014 et confi rme l'importance de l'arbitrage comme axe stratégique de Home Invest Belgium.
> Belliard 205
À l'avenir, la croissance du portefeuille se fera essentiellement par des investissements dans des immeubles résidentiels et par la réalisation des projets de développement.
(voir aussi le chapitre « États fi nanciers »)
Progression des immeubles de placement
Plus-value réalisée en 2014
(1) Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les comptes statutaires détaillés, ainsi que le rapport de gestion statutaire, peuvent être obtenus gratuitement sur simple demande adressée à la société. Les comptes statutaires sont repris dans le chapitre « États fi nanciers » du présent rapport fi nancier annuel.
| ACTIF | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 317 610 294 | 307 933 429 |
| B. Immobilisations incorporelles | 11 891 | 16 049 |
| C. Immeubles de placement | 316 492 961 | 306 753 952 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 190 973 | 122 902 |
| E. Actifs fi nanciers non courants | 69 440 | 76 012 |
| F. Créances de location-fi nancement | 845 029 | 964 515 |
| II. Actifs courants | 14 170 877 | 17 166 414 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 5 810 465 | 9 402 061 |
| C. Créances de location-fi nancement | 119 486 | 112 237 |
| D. Créances commerciales | 2 694 041 | 3 199 473 |
| E. Créances fi scales et autres actifs courants | 312 992 | 296 970 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4 925 898 | 3 882 740 |
| G. Comptes de régularisation | 307 995 | 272 933 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 331 781 170 | 325 099 843 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| A. Capital | 75 999 055 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (±) | 103 516 959 | 90 909 201 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-27 561 611 | -25 730 630 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi nie en IFRS est appliquée (±) |
-1 098 342 | -671 198 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves (±) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (±) | 15 926 094 | 12 446 842 |
| D. Résultat net de l'exercice | 15 937 954 | 24 907 336 |
| CAPITAUX PROPRES | 208 224 230 | 195 025 808 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 117 633 818 | 79 471 529 |
| B. Dettes fi nancières non courantes | 109 627 454 | 75 000 000 |
| C. Autres passifs fi nanciers non courants | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Passifs courants | 5 923 123 | 50 602 505 |
| B. Dettes fi nancières courantes | 644 327 | 47 382 687 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3 509 489 | 2 290 190 |
| E. Autres passifs courants | 119 654 | 120 734 |
| F. Comptes de régularisation | 1 649 654 | 808 895 |
| PASSIF TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF |
123 556 941 331 781 170 |
130 074 035 325 099 843 |
| Nombre d'actions en fi n de période1 | 3 147 897 | 3 043 231 |
| Valeur nette d'inventaire | 208 224 230 | 195 025 808 |
| Valeur nette d'inventaire par action | 66,15 | 64,09 |
| EPRA NAV 2 | 68,69 | 65,55 |
| Endettement | 113 900 923 | 124 793 611 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 34,33 % | 38,39 % |
(1) Le nombre d'actions en fi n de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle et en incluant les 104 666 nouvelles actions émises en juin 2014.
(2) « EPRA NAV » correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments fi nanciers de couverture.
Les immobilisations incorporelles se rapportent au logiciel de gestion Winiris.
Durant l'exercice, la juste valeur des immeubles de placement est passée de € 306,8 millions au 31 décembre 2013 à € 316,5 millions au 31 décembre 2014, projets de développement inclus; soit une augmentation de 3%, principalement du fait de:
Au 31 décembre 2014, les immeubles de placement en exploitation totalisent € 282,6 millions, tandis que les projets de développement en cours s'élèvent à € 33,9 millions (contre respectivement € 290,4 millions et € 16,3 millions au 31 décembre 2013).
Les actifs financiers non courants s'élèvent à € 0,07 million, suite à la baisse de la juste valeur des instruments de couverture par application de la norme comptable IAS 39.
Les créances de location-financement, d'un montant total de € 1,0 million, représentent la valeur des créances découlant des leasings immobiliers sur l'immeuble de la rue de Belgrade et sur la Résidence Lemaire, la partie à long terme étant comptabilisée dans les actifs non courants, et celle à court terme (moins d'un an) dans les actifs courants.
Le poste des actifs détenus en vue de la vente s'élève à € 5,8 millions; il représente la juste valeur, à la clôture de l'exercice, des immeubles dont la procédure de vente avait déjà été initiée à cette date.
Les créances commerciales, en diminution de € 2,7 millions contre € 3,2 millions l'an passé, correspondent, pour la plus grande partie, aux montants à recevoir dans le cadre des compromis signés à la
clôture de l'exercice 2014 (€ 1,4 million) et, pour le solde (€ 1,3 million), aux créances locatives sur les immeubles de placement.
Les créances fiscales et autres actifs courants sont de € 0,3 million.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie s'élèvent à € 4,9 millions, contre € 3,9 millions l'an passé.
Les comptes de régularisation se montent à € 0,3 million.
Au 31 décembre 2014, le capital de Home Invest Belgium, d'un montant de € 76,0 millions, est représenté par 3 160 809 actions, dont 12 912 actions sont détenues en autocontrôle et sont éliminées pour les calculs par action.
Les réserves progressent de 17,8%, à € 91,4 millions contre € 77,6 millions un an plus tôt, suite à l'affectation du résultat 2013. Notons par ailleurs le résultat reporté des exercices antérieurs, qui se monte à présent à € 15,9 millions, soit € 5,06 par action, par rapport à € 12,4 millions l'an passé (+ 28%).
Enfin, le résultat net de l'exercice s'élève à € 15,9 millions. Il correspond au résultat net de l'exercice avant affectation. À noter que ce chiffre comprend, entre autres, le solde net des variations de la juste valeur des immeubles de placement en cours d'exercice, montant qui sera comptabilisé en réserves dans le cadre de l'affectation du résultat.
La réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés, auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée, correspond à l'évolution de la juste valeur des instruments de couverture de taux d'intérêt efficaces au sens de l'IAS 39 conclus par la SIR. Ce poste négatif s'élève à € 1,1 million, contre € 0,7 million l'an passé. Ce poste influence de manière négative, mais latente, les fonds propres de Home Invest Belgium, et dès lors la valeur nette d'inventaire par action.
Les dettes financières non courantes sont de € 109,6 millions, par rapport à € 75,0 millions il y a un an. Les dettes financières courantes sont de de € 0,6 million, contre € 47,4 millions en 2013. À noter que ce poste comprend également les garanties locatives reçues.
Panorama 2014
Rapport de gestion
Rapport immobilier
Les dettes commerciales et autres dettes courantes s'élèvent à € 3,5 millions, contre € 2,3 millions l'an passé. Elles recouvrent des dettes fournisseurs à concurrence de € 1,6 million, des loyers perçus d'avance à concurrence de € 1,4 million et, enfi n, des dettes fi scales à l'impôt des sociétés pour € 0,5 million.
Les autres passifs courants s'élèvent à € 0,1 million et comprennent les dividendes des exercices antérieurs qui n'ont pas encore été réclamés par les actionnaires, à concurrence de € 0,05 million.
Les comptes de régularisation sont en augmentation, à € 0,4 million.
Enfi n, la valeur nette d'inventaire par action 1 s'élève à € 66,15 contre € 64,03 au 31 décembre 2013, en croissance de 3,2%. La valeur nette d'inventaire par action, calculée selon le référentiel EPRA (c.-à-d. hors impact latent des instruments de couverture) se monte quant à elle à € 68,69, contre € 65,55 il y a un an (croissance de 4,8%).
MILLIONS €33,9
VALEUR DES PROJETS EN COURS DE DÉVELOPPEMENT
(1) Calculée en excluant les 12 912 actions Home Invest Belgium détenues en autocontrôle (IAS 33, alinéa 20).
> Hôtel Adagio
| COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 18 941 328 | 19 353 320 |
| III. Charges relatives à la location (±) | -183 360 | -252 403 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 19 100 917 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 125 760 | 90 977 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
735 818 | 662 528 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (±) | -15 982 | -778 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 17 726 293 | 17 832 578 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 240 741 | -1 110 397 |
| X. Frais commerciaux (-) | -256 272 | -539 042 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -113 423 | -255 581 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 922 621 | -2 557 758 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -147 343 | -25 566 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 680 401 | -4 488 344 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 045 891 | 13 344 234 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -945 034 | -682 319 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (±) | -34 553 | -263 587 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (±) | 3 968 854 | 2 517 584 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (±) | 6 990 080 | 12 387 402 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 23 025 238 | 27 303 314 |
| XX. Revenus financiers (+) | 94 499 | 101 768 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (-) | -3 999 979 | -4 035 036 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -51 715 | -69 590 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (±) | -3 107 691 | 1 501 542 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -7 064 885 | -2 501 317 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 15 960 353 | 24 801 997 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -22 400 | 105 340 |
| IMPÔT | -22 400 | 105 340 |
| RÉSULTAT NET | 15 937 954 | 24 907 336 |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 15 937 954 | 24 907 336 |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 5,14 | 8,18 |
| Nombre d'actions moyen1 | 3 101 729 | 3 043 231 |
| RÉSULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 4 979 019 | 10 002 351 |
| RÉSULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 1,61 | 3,29 |
| RÉSULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) | 8 086 711 | 8 500 809 |
| RÉSULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
2,61 | 2,79 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 10 958 934 | 14 904 985 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 3,53 | 4,90 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE | 13 120 205 | 11 495 870 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 4,23 | 3,78 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 68,07% | 69,53% |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 28,21% | 55,50% |
| Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) | 28,09% | 56,09% |
| DIVIDENDE PAR ACTION PROPOSÉ | 3,75 | 3,50 |
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle
Les revenus locatifs se montent à € 18,9 millions contre € 19,4 millions en 2013 (-2,13%), sous l'infl uence négative des ventes réalisées et des différents programmes de rénovations lancés au cours de l'exercice.
Les charges relatives à la location ont diminué à € 0,2 million, sous l'infl uence notamment des réductions de valeur sur créances commerciales qui ont tendance à baisser.
Le résultat locatif net s'élève ainsi à € 18,8 millions pour € 19,1 millions un an plus tôt, en diminution de 1,8%.
Les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers payés par la SIR et restent quasi inchangés à € 1,9 million. Une partie de ces précomptes (€ 0,7 million) a toutefois pu être répercutée auprès de certains locataires, conformément à la législation applicable (commerces, bureaux, maisons de repos). En conséquence, le résultat immobilier se monte à € 17,7 millions contre € 17,8 millions un an plus tôt, en légère diminution de 0,6%.
Les frais techniques recouvrent les frais d'entretien en tant que propriétaire et les frais de rénovation. Ils totalisent € 1,2 million, en augmentation de 11,7% par rapport à € 1,1 million en 2013.
Les frais commerciaux sont en net recul de 52% et s'élèvent à € 0,3 million. Ils comprennent les commissions payées aux agents immobiliers pour la conclusion des nouveaux baux, le coût partagé des états des lieux, ainsi que les honoraires d'avocats exposés dans le cadre d'une gestion locative stricte du portefeuille.
Les charges et taxes sur immeubles non loués se montent à € 0,1 million et représentent les charges que la SIR doit supporter à chaque vacance locative.
Les frais de gestion immobilière représentent les frais de personnel et de fonctionnement, les honoraires du management exécutif ainsi que les émoluments des
administrateurs et les honoraires payés pour la gestion externalisée de diverses résidences. Ils s'élèvent à € 2,9 millions contre € 2,6 millions un an plus tôt, en progression de 14,3%.
Au total, les charges immobilières sont en augmentation de 4,3%, atteignant € 4,7 millions par rapport aux € 4,5 millions de 2013.
Le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à € 13,0 millions, en retrait de 2,2% par rapport au résultat de € 13,3 millions enregistré en 2013.
Les frais généraux de la SIR englobent toutes les charges qui ne sont pas directement liées à l'exploitation des immeubles et à la gestion de la société. Ils comprennent principalement les frais liés à la cotation en bourse et au statut juridique particulier de la SIR (NYSE Euronext Brussels, autorité de contrôle, taxe d'abonnement au SPF Finances, frais liés au changement de statut de sicafi en SIR,...), les honoraires du Commissaire, des conseillers et de l'expert immobilier agréé de la SIR. Ils progressent par rapport à 2013 et s'élèvent à € 0,9 million principalement suite aux frais liées à l'obtention du statut SIR (€ 0,2 million). Il en résulte un résultat d'exploitation, avant résultat sur portefeuille, de € 12,1 millions, par rapport au résultat noté fi n 2013 de € 12,4 millions.
Le résultat sur portefeuille est à nouveau positif et s'élève à € 11,0 millions, à comparer au résultat de 2013 de € 14,9 millions. Ce résultat de 2014 s'explique, d'une part, par la variation positive de la juste valeur des immeubles de placement, à concurrence de € 7,0 millions (€ 12,4 millions en 2013), mais aussi par les importantes plus-values réalisées, qui passent à € 4,0 millions en 2014 (contre € 2,5 millions en 2013). Ce résultat appréciable témoigne, à nouveau, de la capacité de Home Invest Belgium à générer des plus-values récurrentes dans l'intérêt de ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation, après prise en compte du résultat sur portefeuille, s'élève ainsi à € 23,0 millions, par rapport aux € 27,3 millions de 2013.
Les revenus financiers de € 0,1 million comprennent les intérêts créditeurs perçus et les redevances de locationfinancement.
Les charges d'intérêt sont en légère diminution de 1%, et ce consécutivement à la diminution de l'endettement, qui passe de € 124,8 millions fin 2013 à € 113,9 millions fin 2014, et ce malgré le coût de financement moyen en augmentation.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers représentent une perte purement latente, découlant de l'évolution de la juste valeur des instruments de couverture inefficaces au sens du référentiel IFRS. Ils passent de € +1,5 million à € -3,1 millions.
Au total, le résultat financier (négatif) est de € -7,1 millions.
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le résultat net de Home Invest Belgium, sous l'influence d'éléments purement latents, affiche une diminution de 36,0%, passant de € 24,9 millions en 2013 à € 15,9 millions en 2014. Le résultat net courant s'élève à € 4,9 millions, influencé par la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture (impact IAS 39).
Le résultat net courant hors IAS 39 reflète la rentabilité opérationnelle de l'entreprise, hors facteurs purement latents, et atteint € 8,1 millions.
Le résultat distribuable progresse quant à lui de 14,1%, passant de € 11,5 millions en 2013 à € 13,1 millions pour 2014.
Le résultat distribuable consolidé s'élève à € 13,1 millions, contre € 11,5 millions il y a un an. Il se rapporte à un nombre moyen pondéré d'actions, ayant pleine jouissance, égal à 3 101 729 actions.
Aucune dotation à la réserve légale n'a été opérée.
Aucun événement ne s'est produit au cours de l'exercice qui justifierait la constitution de provisions au sens du référentiel IFRS.
Conformément à l'article 13 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées publiques, Home Invest Belgium n'est pas tenue de distribuer un dividende au titre de l'exercice 2014, compte tenu que le minimum requis de 80% de la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (€ 10 507 188,86), est influencé par une réduction nette de l'endettement de la société au cours de l'exercice à concurrence de € 11 769 162,24, tel qu'il ressort des comptes annuels statutaires.
Toutefois, le Conseil d'administration propose à l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires de Home Invest Belgium:
Résultat distribuable en progression à € 13,1 millions
Dividende en progression pour la 15ème année consécutive
Suivant la législation actuellement en vigueur, ce dividende est soumis à un précompte mobilier de 15%. Le traitement fi scal du dividende est plus amplement décrit dans le chapitre « Document permanent ».
En cas d'approbation par l'Assemblée générale du dividende proposé, celui-ci sera payable à partir du 15 mai 2015 par virement automatique aux actionnaires nominatifs et pour les titulaires d'actions dématérialisées aux guichets du banquier dépositaire.
À la clôture de l'exercice, Home Invest Development SA 1 détient 12 912 actions de Home Invest Belgium.
La SIR a confi é à sa fi liale Home Invest Development le développement de nouveaux projets pour son compte et la gestion d'importants travaux de rénovation. La gestion journalière de Home Invest Development est confi ée à trois administrateurs délégués, à savoir :
Le 12 décembre 2014, le Conseil d'administration de Home Invest Belgium a approuvé l'absorption de la SPRL Charlent 53 Leasehold (voir précédemment).
(1) Précédemment dénommée Home Invest Management.
Les facteurs de risque sont décrits ci-avant dans le présent rapport fi nancier annuel.
M. Eric Spiessens, Administrateur indépendant et Président du Comité d'audit, dispose de l'indépendance et de la compétence requise par le point 6° de l'article 119 du Code des Sociétés en matière de comptabilité et d'audit. Il bénéfi cie en effet d'une formation académique spécifi que dans le domaine fi nancier (voir « Déclaration de gouvernance d'entreprise »).
Aucun événement signifi catif n'est survenu depuis la clôture de l'exercice.
Malgré l'incertitude liée à la situation économique actuelle et ses effets sur les activités de Home Invest Belgium, le Conseil d'administration confi rme sa confi ance dans la poursuite de la croissance des résultats de la société. En ce début d'année 2015, la société a continué ses activités de recherche de nouvelles acquisitions, de développement, de gestion de son portefeuille et d'arbitrage. Les revenus de la société proviennent d'une part, de la mise en location de ses immeubles et d'autre part, de l'arbitrage sélectif régulier d'une part (± 4%) de son portefeuille. Le marché locatif est soutenu par la croissance démographique constatée dans les grandes villes belges mais subit l'inconvénient d'une infl ation très faible conduisant à la non-indexation des loyers. Le marché acquisitif est soutenu par les taux d'intérêt très bas qui soutiennent la capacité d'emprunt des ménages.
La présente déclaration de gouvernance d'entreprise s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise 2009 («Code 2009») ainsi que de la Loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des Sociétés.
L'Arrêté royal du 6 juin 2010 a consacré le Code 2009 comme seul code applicable pour les sociétés cotées en bourse. Le Code 2009 est disponible sur le site internet du Moniteur belge, ainsi que sur le site: www.corporategovernancecommittee.be.
Home Invest Belgium adhère aux principes du Code 2009, tout en prenant en considération les spécificités de la société. Home Invest Belgium estime se conformer à l'ensemble des dispositions du Code précité, à l'exception des points suivants (application du principe de «comply or explain»):
réunions du Conseil d'administration, et lors des renouvellements de mandats (dérogation au principe 4.11);
— les règles de rémunération des membres du Management exécutif peuvent potentiellement diverger des recommandations reprises dans le Code 2009; voir ci-après «Rapport de rémunération» (dérogation au point 7.18).
La Charte de gouvernance d'entreprise décrit les règles de gouvernance applicables au sein de la société. La Charte a été établie par le Conseil d'administration de Home Invest Belgium et peut être consultée sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.
La Charte de gouvernance est complétée par les documents suivants, qui en font partie intégrante:
Document permanent Lexique Agenda de l'actionnaire Facteurs de risque
Guillaume H. Botermans
Le rôle du Conseil d'administration est de déterminer la stratégie de l'entreprise et prendre les décisions ultimes en matière d'investissements et de désinvestissements.
Le Conseil d'administration, sur proposition du Comité de nomination et de rémunération, a fi nalisé en mars 2014, le recrutement du nouveau CEO. Mme Sophie Lambrighs a été cooptée en qualité d'Administrateur et Administrateur délégué et nommée en qualité de dirigeant effectif par décision du Conseil d'administration du 22 juillet 2014. Sa nomination a été défi nitivement confi rmée lors de l'Assemblée générale extraordinaire de la société du 25 septembre 2014. La FSMA a approuvé sa nomination par lettre du 27 août 2014.
La société est ainsi dotée d'un 4ème dirigeant effectif. MM. Jean-Luc Colson (CFO), Filip Van Wijnendaele (COO) et Alexander Hodac (CCO) continueront à exercer leurs fonctions aux côtés de Mme Sophie Lambrighs (CEO).
M. Wim Aurousseau a été coopté le 12 février 2014 par le Conseil d'administration pour achever le mandat d'administrateur de M. Guy Van Wymersch-Moons.
L'Assemblée générale ordinaire du 6 mai 2014 a décidé :
pour une durée de 4 ans prenant fi n à l'issue de l'Assemblée générale ordinaire à tenir en 2018, en raison de l'expiration de son mandat à l'échéance de la même Assemblée et,
— d'approuver la nomination comme administrateur de M. Wim Aurousseau jusqu'à l'Assemblée générale ordinaire du 5 mai 2015.
Le Conseil compte actuellement 7 administrateurs. Sur les 6 administrateurs non-exécutifs, 3 administrateurs sont indépendants au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés et 3 représentent les actionnaires.
Le Conseil d'administration est bien conscient des recommandations de la Commission « corporate governance » du 11 janvier 2011 et des dispositions de l'article 518bis du Code des Sociétés, en ce qu'au moins un tiers des membres du Conseil d'administration doivent être de sexe différent de celui des autres membres. Le Conseil veillera à s'y conformer pour l'exercice social 2019. Le Comité de nomination et rémunération a pris l'initiative d'étudier l'opportunité de contacter des consultants extérieurs en vue de leur confi er une nouvelle mission de recherche spécifi que de candidats administrateurs, la mission précédemment initiée n'ayant pas pu être fi nalisée.
Le «curriculum vitae» des administrateurs peut être résumé comme suit:
53 ans, est licencié et agrégé en sciences commerciales consulaires et financières (Jury ICHEC et Saint-Louis), licencié en économie européenne (ULB), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités au sein du groupe Paribas, notamment au niveau de la gestion des certificats immobiliers. Il est associé gérant de Arm-Stones Partnership SPRL, Administrateur de Pro Materia ASBL, Administrateur de Home Invest Development, Paribacert I*1 , Paribacert II*, Paribacert III*, Immorente*, Artesimmo*, Arm-Stones Partnership SPRL, M2 SA, Gemofi SA.
58 ans, est licencié en droit (KUL 1982) et licencié en management PUB (Vlerick 1983). Il dispose d'une large expérience dans la direction et le management d'entreprises, notamment dans le secteur immobilier, des centres sportifs et de la transformation du bois, en Belgique et en Roumanie. Il est Administrateur délégué de VOP SA et Administrateur de Immovo SA, Sippelberg SA, Rolem Belgium SA, Cocky SA, Stichting Administratiekantoor
Stavos, Stavos Luxembourg SA, Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014, Robelproduct SRL* (Roumanie), Robel Doors SRL* (Roumanie), Belconstruct SRL* (Roumanie), Immorobel SRL* (Roumanie), C&C SRL* (Roumanie).2
Entretemps, la société Robel Doors SRL dans laquelle M. Liévin Van Overstraeten était respectivement administrateur et représentant d'une société qui détenait un mandat d'administrateur – a fait faillite. Il ressort toutefois des vérifications faites par le liquidateur – telles que confirmées dans son courrier du 7 février 2014 – qu'il n'a pas identifié des indices conformément auxquels la société ou ses administrateurs auraient commis des irrégularités. Aucune action judiciaire n'a par ailleurs été lancée par les créditeurs contre les administrateurs. Il s'agit d'une faillite intervenue en 2010 dans le contexte de la crise financière internationale. À ce jour, elle n'est pas encore clôturée.
43 ans, a obtenu un diplôme de Master en ingénieur civil des constructions (ULB), et d'Executive Master en Management (ULB). Elle a démarré sa carrière dans la construction, exerçant des fonctions liées à la conception de bâtiments et ouvrages d'art (chez Spie, BGroup et Ergon) et a rempli diverses fonctions à responsabilités dans le secteur immobilier au sein des sociétés Axa Belgium, Immobel et Retail Estates. Elle a également été chargée d'enseignement à l'ULB. Elle est Administrateur dans Retail Estates*, Parc de l'Alliance SA*, Immobilière de Corroye-le-Granbonpré SCRL*, Gateway SA*, Greendog SA*, et de diverses filiales immobilières d'Axa Belgium SA* 3 . Elle est gérante de Zou2 SPRL et Zou2 SPRL est Administrateur délégué de la société Home Invest Development et Administrateur d'Immobel.2
Panorama 2014
43 ans, est licencié en sciences économiques appliquées et fi nance (UA) et Analyste fi nancier (ICHEC). Il dispose d'une large expérience dans la gestion de biens et le management d'entreprises, notamment dans le secteur bancaire et des assurances, en Belgique. Il exerce actuellement la fonction de Chief Investment Offi cer auprès d'Axa Belgium.
46 ans, a obtenu un diplôme d'ingénieur civil (Gand) et un MBA (IEFSI-ECHEC, Lille-France). Il est le CEO de Gimv NV, Noorderman NV, Invest at Value NV et est Administrateur de Capman Plc (Finlande), TDP NV, AZ Delta VZW (hospital group), Roularta NV/SA, Enternext SA, Belgian Venturing Association vzw/asbl, Biotechfonds Vlaanderen NV/GIMV Arkiv Technology Fund NV/Voka-VEV. Il est également membre du Comité de direction de VBO-FEB.2
(1) Les mandats venus à expiration sont indiqués par un astérisque.
(2) Il s'agit des mandats exercés dans d'autres sociétés au cours de 5 dernières années. (3) Vepar NV*, Transga SA*, La Tourmaline SA*, Cornaline House SA*, Beran SA*, Sodimco SA*, Leg II Meer BVBA*, Zaventem Properties SA*, Cabesa SA*, Brustar One SA*, Marina Building SA*, Messancy Réalisation SA*, Royaner SA*, Immobilière du Park Hotel SA*, Royawyn SA*, Mucc SA*, Wetinvest III SA*, Blauwe Toren SA*, Parc Louise SA*, Leg II Meer 15 SA*, Lex 65 SA*, Leg II Meer 22-23 SA*, Immo Instruction SA*, Instruction SA*, Treves Leasehold SA*, Treves Freehold SA*, Water-leau SA*, Evers Freehold SA*, Immo Jean Jacobs SA*, QB19 SA*, Immo RAC Hasselt SA*, Parc Léopold*
54 ans, est licencié en sociologie (KU Leuven), agrégé de l'enseignement secondaire, ingénieur en sciences sociales (KU Leuven). Il a rempli diverses fonctions à responsabilité, notamment au sein du groupe ARCO. Il est membre du Comité de direction d'Auxipar NV. Il est Administrateur de Gimv NV*, Auxipar NV, VEH CVBA, Publigas CVBA, Aspiravi NV, DG Infra+ NV*, EPC CVBA, Sint-Jozefskredietmaatschappij NV, Livingstones CVBA.2
53 ans, dispose d'une large expérience dans la direction et le management d'entreprises, notamment dans le secteur du développement immobilier. Il est administrateur de VOP SA, Immovo SA, Sippelberg SA, Rolem Belgium SA, Cocky SA, Stavos Luxembourg SA (Grand Duché de Luxemburg), Stichting Administratiekantoor Stavos NV (Nederland), Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014 et en sa qualité de représentant permanent de Cocky BVBA, il est Administrateur délégué de Home Invest Development.2
| Nom | Fonction | Date de la première nomination |
Fin du mandat | Adresse professionnelle |
Présences au Conseil d'administration au cours de l'exercice 2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| Guillaume Botermans |
Président | 2 mai 2007 | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2016 |
Arm-Stones Partnership SPRL, avenue Louise 505, 1050 Bruxelles |
92,86% |
| Liévin Van Overstraeten |
Vice-président | 23 mai 2008 | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2018 |
V.O.P. SA, avenue du Sippelberg 3, 1080 Bruxelles |
100% |
| Sophie Lambrighs |
Administrateur délégué |
22 juillet 2014 | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2018 |
Home Invest Belgium SA, boulevard de la Woluwe 60 / bte 4, 1200 Bruxelles |
100% |
| Wim Aurousseau |
Administrateur | 12 février 2014 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
Axa Belgium SA, boulevard du Souverain 25, 1170 Bruxelles |
61,45% |
| Koen Dejonckheere |
Administrateur | 3 mai 2011 | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
Gimv NV, Karel Oomsstraat 37, 2018 Antwerpen |
92,86% |
| Eric Spiessens |
Administrateur | 3 mai 2011 | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
ACW, chaussée de Haecht 579, 1030 Bruxelles. |
92,86% |
| Johan Van Overstraeten |
Administrateur | 18 août 2010 | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
V.O.P. SA, avenue du Sippelberg 3, 1080 Bruxelles |
100% |
> De gauche à droite: Eric Spiessens, Liévin Van Overstraeten, Johan Van Overstraeten, Sophie Lambrighs, Koen Dejonckheere, Guillaume H. Botermans, Wim Aurousseau.
Le Conseil d'administration agit dans l'intérêt social (ce qui implique la prise en compte d'autres intérêts que l'intérêt exclusif des actionnaires, tels que l'intérêt des clients et des utilisateurs des immeubles).
Son rôle consiste à :
Outre l'exécution de ses missions générales, décrites ci-dessus, le Conseil d'administration s'est prononcé au cours de l'exercice écoulé sur différents dossiers dont notamment :
Le Conseil d'administration se réunit au moins sept fois par an et chaque fois qu'une opération particulière ou exceptionnelle le nécessite.
Les règles de quorum et de prise de décision sont précisées aux articles 16 et 17 des statuts de la société :
Les responsabilités et le fonctionnement des Comités spécialisés créés au sein du Conseil d'administration sont détaillés dans la Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium. Cette Charte peut être consultée sur le site internet de la société: www.homeinvestbelgium.be.
Le Comité d'investissement se charge principalement de la sélection, de l'analyse et de la préparation des dossiers d'investissement et de désinvestissement, leur approbation définitive restant toutefois confiée au Conseil d'administration.
au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes :
Nonobstant le fait que Home Invest Belgium n'est pas obligée de constituer un Comité d'audit – étant donné que la SIR remplit 2 des 3 critères d'exclusion repris à l'article 526bis § 3 du Code des Sociétés 1 – le Conseil d'administration de la SIR a néanmoins décidé de le mettre en place.
Le Comité d'audit s'est réuni 4 fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes :
Le commissaire de la SIR a assisté à 3 réunions du Comité d'audit en 2014.
Les missions assumées par le Comité d'audit sont principalement les suivantes :
Pendant l'exercice 2014, les points suivants ont notamment été abordés :
Un seul Comité, regroupant à la fois les compétences en matière de nomination et de rémunération, a été constitué au sein de Home Invest Belgium.
s'est réuni 3 fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes :
— Guillaume H. Botermans, Administrateur indépendant et Président du Comité de nomination et de rémunération
Présence au Comité durant l'exercice: 3/3
(1) En effet, le nombre moyen de salariés est inférieur à 250 personnes sur l'ensemble de l'exercice 2014 et le chiffre d'affaires net annuel de l'exercice 2014 est inférieur à € 50 millions.
Rapport de gestion
Home Invest Belgium en bourse Document permanent Lexique Agenda de l'actionnaire Facteurs de risque
États fi nanciers
Le Comité de nomination et de rémunération fait régulièrement rapport au Conseil d'administration sur l'exercice de ses missions. Le Comité assiste le Conseil dans toutes les matières relatives à la composition du Conseil d'administration (nombre, compétences, « gender diversifi cation »), des Comités spécialisés et à la rémunération des administrateurs et des membres du management de la SIR.
Le Comité de nomination et de rémunération est en particulier chargé de :
Au cours de l'exercice 2014, il s'est réuni principalement pour discuter des points suivants :
> Florida (Waterloo)
> Erainn
> Giotto
> Charles Woeste
| Nom | Conseil d'administration |
Comité d'investissement |
Comité d'audit | Comité de nomination et de rénumération |
|---|---|---|---|---|
| Guillaume Botermans |
Président Administrateur indépendant |
Membre | Membre | Président |
| Liévin Van Overstraeten |
Vice-président Administrateur |
- | Membre | Membre |
| Sophie Lambrighs |
Administrateur délégué |
Membre | - | - |
| Wim Aurousseau |
Administrateur | - | - | - |
| Koen Dejonckheere |
Administrateur indépendant |
- | - | - |
| Eric Spiessens |
Administrateur indépendant |
- | Président | Membre |
| Johan Van Overstraeten |
Administrateur | Président | - | - |
| Alain Verheulpen* |
- | Membre | - | - |
| Michel Pleeck | Président honoraire |
|---|---|
| Guy Van Wymersch-Moons | Président honoraire |
| Xavier Mertens | Administrateur délégué honoraire |
| Luc Delfosse | Administrateur indépendant honoraire |
Le Conseil d'administration bénéficie de l'assistance du management qui exécute la stratégie arrêtée par le Conseil d'administration et fait rapport à celui-ci.
Les membres du management de HIB sont:
Hodac, Chief Commercial Officer (CCO);
Le « curriculum vitae » des membres du management (ou de leur représentant permanent) peut être résumé comme suit :
40 ans, est gradué en comptabilité (HEMES Sainte Marie). Il a rempli diverses fonctions fi nancières notamment chez Axa Belgium, ING Real Estate et Home Invest Development 2 .
38 ans, est licencié et agrégé en sciences commerciales et consulaires (HUB), possède un DES en communication d'affaires (KUL) et un post-graduat en immobilier (KULAK). Il a rempli diverses fonctions à responsabilité, notamment chez Immobiliën Hugo Ceusters et auprès de la Société des Centres Commerciaux de Belgique (SCCB).
34 ans, a obtenu le diplôme d'ingénieur commercial (Solvay/VUB). Précédemment, il était Senior Manager chez Deloitte Corporate Finance-Real Estate.
32 ans, a obtenu le diplôme de Master en ingéniérie civile et architecture (KUL) et d'Executive Master en « Real Estate Management » (AMS). Il a travaillé comme ingénieur techniques spéciales dans un bureau d'ingénieur, comme architecte de projets dans plusieurs bureaux d'architecture et comme project manager auprès du promoteur immobilier Extensa NV pour des projets résidentiels.
Pour l'exercice de leurs missions, les membres du management sont assistés par les équipes opérationnelles de Home Invest Belgium et de Home Invest Development. Ils peuvent également faire appel aux administrateurs dont ils souhaiteraient s'adjoindre la compétence et à des conseillers externes, le cas échéant dans les limites fixées par le Conseil d'administration. Ils peuvent également compter sur l'assistance du Comité d'audit pour toutes les questions pour lesquelles il est compétent. Les membres du management exécutent leurs missions, sous la responsabilité et la surveillance du Conseil d'administration, auquel ils rendent compte de manière régulière.
Au moins une fois par an, le CEO fait rapport au Conseil d'administration, au Commissaire et à la FSMA sur l'exercice des fonctions de contrôle indépendantes, sur les principaux risques identifiés au cours de l'année écoulée et sur les mesures adoptées pour y remédier.
Les membres du management font l'objet d'une évaluation annuelle formelle par le Comité de nomination et de rémunération, dans le cadre de la détermination de leurs honoraires variables, sur la base des objectifs et des critères déterminés en début d'année, et dont rapport est ensuite fait au Conseil d'administration.
Home Invest Belgium a désigné un Management exécutif au sens de l'article 14 de la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées. Les responsabilités et le fonctionnement du Management exécutif sont détaillés dans la Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium. Cette Charte peut être consultée sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.
Durant l'exercice 2013, M. Xavier Mertens, ancien Chief Executive Officer de la société, a annoncé sa décision de quitter la société avec effet au 15 janvier 2014; il a poursuivi une collaboration en vue d'assurer la transition jusqu'en mai 2014.
Le Management exécutif est constitué des personnes suivantes :
| Sophie Lambrighs CEO |
Jean-Luc Colson CFO1 |
Alexander Hodac CCO2 |
Filip Van Wijnendaele COO3 |
|
|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions HIB détenues |
Néant | Néant | Néant | Néant |
| Autres mandats 4 | Les autres mandats de Mme Lambrighs sont décrits précédemment. |
Son représentant permanent, Jean-Luc Colson, a été Administrateur de Home Invest Development*. |
Néant | Administrateur de Home Invest Development SA et gérant de la SPRL Charlent 53 Freehold. Son représentant permanent, Filip Van Wijnendaele, a exercé un mandat de membre du Comité de direction dans la SA Immobiliën Hugo Ceusters*. |
* L'adresse professionnelle des membres du Management exécutif se trouve au siège social de la société.
(1) En sa qualité de représentant permanent de la SPRL Ylkatt.
(2) En sa qualité de représentant permanent de la SPRL AHO Consulting.
(3) En sa qualité de représentant permanent de la SPRL FVW Consult.
(4) Il s'agit des mandats exercés par les membres du Management exécutif dans d'autres sociétés au cours des 5 dernières années. Les mandats venus à expiration sont indiqués par un astérisque.
> De gauche à droite: Filip Van Wijnendaele, COO - Toon Haverals, CDO - Sophie Lambrighs, CEO - Jean-Luc Colson, CFO - Alexander Hodac, CCO.
Le rapport de rémunération a été arrêté par le Conseil d'administration en date du 25 mars 2014 et tient compte des recommandations du Comité de nomination et de rémunération. Il reprend les informations préconisées par le Code belge de gouvernance d'entreprise (édition 2009) et dans l'article 96§3 alinéa 2 du Code des Sociétés, tel qu'introduit par la loi du 6 avril 2010.
M. Guillaume H. Botermans bénéfi cie d'une rémunération fi xe forfaitaire de € 80 000 par an, pro rata temporis, pour l'exercice de la fonction de Président du Conseil d'administration de la société et l'exercice de l'ensemble
des autres prestations exercées au sein de la société (comprenant, entre autres, les jetons de présence pour la participation aux séances du Conseil et des Comités et les frais pour les dépenses exposées dans l'exercice de son mandat), à partir du 16 juin 2014 jusqu'à la date de cessation de ses fonctions de Président du Conseil d'administration de la société.
Pour l'année 2014, M. Guillaume H. Botermans a bénéfi cié d'une rémunération totale de € 108 333 (€ 65 000 au titre de Président du Conseil d'administration ad intérim et € 43 333 au titre de Président du Conseil d'administration).
Aucun autre administrateur non-exécutif ne bénéfi cie d'une rémunération fi xe ou variable, de quelque nature que ce soit. Ils peuvent toutefois rentrer des notes de frais pour les dépenses exposées dans l'exercice de leur mandat.
Les administrateurs non-exécutifs bénéfi cient d'un régime de jetons de présence pour les réunions du Conseil d'administration et des différents Comités spécialisés. Ceux-ci étaient de € 1 000 par séance du Conseil et de € 500 par séance de Comité pour l'exercice écoulé. Les membres du Management exécutif qui assistent à ces réunions ne bénéfi cient pas de ces indemnités.
| En € | Home Invest Belgium | Home Invest Development |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Conseil d'administra tion |
Comité d'investis sement |
Comité d'audit |
Comité de nomination et de rémunération |
Conseil d'administra tion |
Total | |
| Guillaume H. Botermans |
108 333 (rémunération au titre de Président ad intérim jusqu'au 15 juin 2014 et Président du Conseil d'administration à partir du 16 juin 2014) |
1 200 | 109 533 | |||
| Liévin Van Overstraeten |
14 000 | - | 2 000 | 1 500 | - | 17 500 |
| Wim Aurousseau | 8 000 | - | - | - | - | 8 000 |
| Koen Dejonckheere |
13 000 | - | - | - | - | 13 000 |
| Eric Spiessens | 13 000 | - | 2 000 | 1 500 | - | 16 500 |
| Johan Van Overstraeten |
14 000 | 4 000 | - | - | - | 18 000 |
| Cocky SA | - | - | - | - | 1 200 | 1 200 |
| Total administrateurs |
170 333 | 4 000 | 4 000 | 3 000 | 2 400 | 183 733 |
Principe de base: une juste rémunération de base, tenant compte du poids de la fonction, des connaissances requises, de l'importance de l'entreprise, majorée d'une rémunération variable plafonnée qui est fonction des résultats obtenus par rapport aux objectifs convenus. La rémunération variable est déterminée suivant des critères d'évaluation, si possible mesurables, arrêtés en début d'exercice par le Conseil d'administration sur avis du Comité de nomination et de rémunération. Le degré de réalisation des critères d'évaluation est évalué par le Conseil d'administration sur avis du Comité de nomination et de rémunération au début de l'exercice suivant, à la lumière des états financiers de l'exercice clôturé.
Importance relative des différentes composantes de la rémunération: le Conseil plafonne les rémunérations variables attribuées à chaque membre du Management exécutif.
Il n'y a pas de primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions, hormis celles attribuées à l'Administrateur délégué.
Le solde de la rémunération de M. Xavier Mertens, payée courant de l'exercice 2014, s'est élevée à € 466 988,26 et ce conformément aux dispositions contractuelles.
La convention conclue entre la société et Mme Sophie Lambrighs prévoit une rémunération de base annuelle, payable par tranches mensuelles, de € 122 000 pour 2014 et une rémunération variable pouvant aller de 0% à 20% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Sa rémunération variable est déterminée sur base des critères suivants :
— l'implémentation des autres axes stratégiques arrêtés par le Conseil ;
Mme Lambrighs bénéfi cie également d'une assurance groupe (prévoyant un montant de prime annuelle de € 9 500 pour 2014, et de primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions, à savoir :
Mme Lambrighs bénéfi cie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayée pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ :
La convention conclue entre Mme Sophie Lambrighs et la société prévoit qu'en cas de rupture notifi ée à l'initiative de la société, celle-ci respectera un préavis d'une durée de six (6) mois prenant cours le 1er jour du mois suivant celui de son envoi. À la discrétion de la société, ce préavis pourra (en tout ou en partie) être remplacé par le paiement d'une indemnité dont le montant sera calculé par référence à la rémunération fi xe pour une période correspondant à six (6) mois complets de prestations ou correspondant au solde du préavis en cours.
Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
La convention conclue entre la fi liale Home Invest Development et la Sprl Zou2, représentée par sa gérante Mme Sophie Lambrighs prévoit une rémunération de base annuelle, payable par tranches mensuelles, de € 100 000 pour 2014 et une rémunération variable pouvant aller de 0% à 20% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné. Ces montants sont en principe soumis à la TVA. Toutefois, une tolérance TVA exempte de la TVA les prestations fournies par des personnes morales agissant en tant qu'administrateur. Sa rémunération variable est déterminée sur base des critères suivants :
À titre exceptionnel et non-récurrent, Zou2 sprl a bénéfi cié d'une rémunération exceptionnelle de € 20 000 (HTVA) pour l'année 2014.
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil.
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ.
En cas de rupture notifi ée à l'initiative de Home Invest Development, celle-ci respectera un préavis d'une durée de six (6) mois prenant cours le 1er jour du mois suivant celui de son envoi. À la discrétion de Home Invest Development, ce préavis pourra (en tout ou en partie) être remplacé par le paiement d'une indemnité dont le montant sera calculé par référence à la rémunération fi xe pour une période correspondant à six (6) mois complets de prestations ou correspondant au solde du préavis en cours.
Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 21 janvier 2010 avec la SPRL Ylkatt)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Il bénéficie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des critères suivants au cours de l'exercice considéré :
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil.
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ: la convention d'entreprise conclue avec la SPRL YLKATT prévoit, en cas de rupture du contrat par la SIR, un préavis de neuf mois, à majorer d'une indemnité de rupture de trois mois. La période de préavis pourra être remplacée par une indemnité compensatoire d'un montant correspondant proportionnellement à la durée du préavis restant à courir.
L'indemnité de rupture de trois mois sera majorée d'un demi-mois par année de prestations de services, sans pouvoir dépasser un total de neuf mois. Cette indemnité sera calculée en tenant compte tant de la rémunération fixe que de la rémunération variable. Ces dispositions contractuelles divergent potentiellement 1 des recommandations en la matière, telles que reprises au Code belge de gouvernance d'entreprise. Toutefois, compte tenu du niveau de rémunération, de l'expérience acquise et de l'ancienneté, le Conseil d'administration estime que ces dispositions sont équilibrées.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 5 mars 2011 avec la SPRL FVW Consult)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Il bénéficie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des critères d'évaluation suivants au cours de l'exercice considéré:
— la supervision de la gestion administrative des ressources humaines et de l'organisation informatique, le reporting interne.
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil.
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ: la convention d'entreprise conclue avec la SPRL FVW Consult prévoit, en cas de rupture du contrat par la SIR, un préavis de trois mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum, et une indemnité de rupture de quatre mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum.
La période de préavis pourra être remplacée par une indemnité compensatoire d'un montant correspondant proportionnellement à la durée du préavis restant à courir.
Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
(1) En cas de conversion de la période de préavis, ou d'une partie de celle-ci, en indemnité de rupture, l'indemnité maximale de 12 mois préconisée par le Code belge de gouvernance d'entreprise (édition 2009) pourrait être dépassée.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 26 avril 2013 avec la SPRL AHO Consulting)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné. Il bénéfi cie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des critères d'évaluation suivants au cours de l'exercice considéré :
— la supervision de la gestion administrative des ressources humaines et de l'organisation informatique, le reporting interne.
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil.
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ : la convention d'entreprise conclue avec la SPRL AHO Consulting prévoit, en cas de rupture du contrat par la SIR, un préavis de trois mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum, et une indemnité de rupture de trois mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum. Elle sera calculée en tenant compte tant de la rémunération fi xe que de la rémunération variable.
Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
Le Management exécutif a bénéfi cié des rémunérations suivantes pendant l'exercice 2014 :
| En € | Rémunération fi xe |
Rémunération variable pour l'exercice social |
Plan de pension | Autres |
|---|---|---|---|---|
| CEO Home Invest Belgium* |
66 083 | - | 9 500 | - |
| Administrateur délégué Home Invest Development* |
54 165 | - | - | 20 000 |
| Management exécutif |
477 427 | 79 330 | - | - |
* Depuis le 15 juin 2014.
Home Invest Belgium a mis en place des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, en identifiant les principaux risques auxquels elle est exposée et en mettant en place les mesures nécessaires afin de contrôler et de limiter l'impact potentiel de la réalisation de chacun des risques, en assurant la fiabilité du processus de reporting et de communication financière. La politique d'intégrité et la prévention des conflits d'intérêts (infra) participent également à ce contrôle.
Le système de contrôle interne et de gestion des risques est mis en place par les dirigeants effectifs, sous la surveillance du Conseil d'administration. Il est fondé sur:
Le contrôle interne de Home Invest Belgium est mis en œuvre à travers notamment:
la prise de toute décision d'investissement au sein du Conseil d'administration, après avoir obtenu l'avis du Comité d'investissement;
chaque opération d'acquisition ou de cession de biens immobiliers peut être reconstituée quant à son origine, aux parties concernées, à sa nature, ainsi qu'au moment et au lieu où elle a été effectuée, sur la base des conventions sous seing privé ou des actes notariés; elle fait l'objet, préalablement à sa conclusion, d'un contrôle de conformité aux statuts de Home Invest Belgium et aux dispositions légales et réglementaires en vigueur;
Une identification et une évaluation des risques principaux se réalisent sur une base semestrielle par le Conseil d'administration, dans les rapports financiers annuels et semestriels publiés. Les risques font aussi l'objet d'un suivi ponctuel en dehors des exercices périodiques par le Conseil d'administration, à l'occasion de ses réunions, et de manière continue par le gestionnaire des risques.
Cette analyse de risques donne lieu à des actions de remédiation par rapport aux éventuelles vulnérabilités identifiées. Pour le détail des risques, voir le chapitre «Facteurs de risques» du présent rapport financier annuel.
L'information et la communication permettent à l'entreprise de gérer, de suivre et de contrôler les opérations en cours.
La communication mise en place par la SIR est adaptée à la taille de l'entreprise et repose essentiellement sur les communications internes journalières entre le management les échanges par e-mail.
La pérennité des données informatiques est assurée par un système de backup continu sur disque dur et hebdomadairement à l'extérieur du siège social de la société.
La fonction de gestion des risques est exercée par un gestionnaire des risques, qui est nommé par le Conseil d'administration moyennant l'approbation préalable par la FSMA. M. Jean-Luc Colson, en sa qualité de représentant permanent de la SPRL Ylkatt, a été nommé comme gestionnaire des risques.
Le règlement de gestion des risques décrit le fonctionnement, le rôle, les objectifs et la portée de la gestion des risques de Home Invest Belgium et peut être consulté sur le site internet de la société.
La personne responsable de la fonction d'audit interne au sein de la société est M. Liévin Van Overstraten. Ce dernier dispose des qualités requises à cet effet. Il répond aux conditions d'honorabilité, d'expérience et d'expertise imposées par la loi SIR et ne tombe sous le coup d'aucune des interdictions prévues par la loi SIR. Les fonctions d'auditeur interne sont toutefois déléguées à M. Pierre-Hugues Bonnefoy de Deloitte son mandat vient à expiration le 31 décembre 2016. La rémunération de l'auditeur interne est fi xé à € 16 000 pour l'exercice 2014.
Le règlement de l'audit interne décrit le fonctionnement, le rôle, les objectifs et la portée de l'audit interne de Home Invest Belgium et peut être consulté sur le site internet de la société.
Mme Caroline Maddens a été désignée Compliance Offi cer lors du Conseil d'administration du 18 juin 2014. Mme Caroline Maddens répond aux conditions d'honorabilité, d'expérience et d'expertise imposées par la loi SIR et ne tombe sous le coup d'aucune des interdictions prévues par la loi SIR.
La Charte de gouvernance d'entreprise décrit le fonctionnement, le rôle, les objectifs et la portée de la fonction de Compliance Offi cer de Home Invest Belgium et peut être consultée sur le site internet de la société.
M. Karel Nijs, réviseur d'entreprises, lié à la SCRL Grant Thornton Réviseurs d'entreprises, établie à
2600 Anvers, Potvlietlaan 6, agit comme Commissaire de Home Invest Belgium. Il est agréé par la FSMA et certifi e notamment les comptes annuels de la SIR et revoit ses comptes semestriels.
Avec l'approbation de la FSMA, son mandat a été renouvelé pour une durée de 3 ans lors de l'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2013 et ses émoluments ont été fi xé à € 26 800 sur une base annuelle, à augmenter de la TVA et à indexer.
| (€ - TVA comprise) | 2014 | 2013 | ||
|---|---|---|---|---|
| Émoluments du Commissaire (base statutaire) | ||||
| Émoluments pour l'exercice du mandat de Commissaire | € 33 638 | € 32 428 | ||
| Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières | ||||
| Autres missions d'attestation | € 7 260 | - | ||
| Autres missions extérieures à la mission de révision | € 20 829 | € 1 815 | ||
| TOTAL | € 61 727 | € 34 243 |
Le Commissaire a examiné le présent rapport de gestion et confi rmé que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes par rapport aux informations dont il a eu connaissance dans le cadre de son mandat.
Son rapport est intégré à celui relatif aux comptes annuels consolidés, repris dans la partie « États fi nanciers » ci-après.
Winssinger & Associés SA (RPM Bruxelles: 0422.118.165), ayant son siège social chaussée de La Hulpe 166 à 1170 Bruxelles, Belgique (tél.: +32 (0)2 629 02 90), représentée par M. Christophe Ackermans, agit comme expert immobilier indépendant de la société et réalise l'évaluation trimestrielle des biens immobiliers, ainsi qu'au moment de l'acquisition, de l'apport, de la vente
d'immeubles, ou de la fusion/scission de société(s) immobilière(s) avec la SIR ou encore de l'intégration d'immeubles dans le périmètre de consolidation de la SIR par d'autres moyens.
Sa rémunération annuelle se calcule comme suit:
| Surfaces à expertiser | par m² expertisé (HTVA) |
|---|---|
| Tranche de 0 à 125 000 m² | € 0,40 |
| Tranche de 125 001 et 175 000 m² | € 0,35 |
| Tranche supérieure à 175 000 m² | € 0,30 |
Fortis Banque SA (RPM Bruxelles : 0403.199.702), située rue Montagne du Parc 3 à 1000 Bruxelles (tél.: +32 (0)2 565 11 11) est la banque centralisatrice chargée du service financier des actions de Home Invest Belgium (paiement des dividendes, souscription à des augmentations de capital, convocation aux Assemblées générales). Sa rémunération est fixée de la manière suivante, à augmenter de la TVA:
| Titres dématérialisés | 0,12% de la valeur nette du coupon mis en paiement (HTVA) |
|---|---|
| Titres au porteur | 2% de la valeur nette du coupon mis en paiement + € 0,10 par coupure (HTVA) |
La Banque Degroof intervient en qualité de « liquidity provider » de l'action Home Invest Belgium.
La rénumération du « liquidity provider » s'élève à € 20 000 HTVA par an.
> Haverwerf (Malines)
Les règles légales de prévention de confl its d'intérêt qui s'appliquent à Home Invest Belgium sont reprises aux articles 523 et 524 du Code des Sociétés, ainsi qu'à l'article 36 de la Loi du 12 mai 2014 .
Au cours de l'exercice écoulé, aucune opération n'a donné lieu à l'application de l'article 523 et 524 du Code des Sociétés ni à l'application de l'article 36 de la Loi du 12 mai 2014.
D'autres règles de prévention de confl its d'intérêts sont prévues dans la Charte de gouvernance d'entreprise 1 de Home Invest Belgium à laquelle tous les administrateurs de la SIR ont adhéré. Cette Charte prévoit notamment à l'article 4.8 :
« (…) Si Home Invest Belgium se propose de conclure avec un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération qui n'est pas visée par l'article 523 du Code des Sociétés (par exemple, parce qu'il s'agit d'une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché), Home Invest Belgium estime néanmoins nécessaire que cet administrateur le signale aux autres administrateurs avant la délibération du Conseil d'administration et qu'il s'abstienne d'assister à la délibération du Conseil d'administration relative à cette opération et de prendre part au vote. (…) »
Des cumuls de mandats ou de fonctions peuvent également donner lieu à des confl its d'intérêts. En fonction de circonstances concrètes,
> Lambermont
> Lambermont
Le Management exécutif est soumis aux mêmes règles en matière de conflits d'intérêts que le Conseil d'administration. De même, Home Invest Belgium veille à demander à ses principaux fournisseurs de services d'adhérer à la Charte de gouvernance d'entreprise en matière de prévention de conflits d'intérêts et de délits d'initiés. Pour ce qui concerne plus particulièrement l'expert immobilier agréé de la SIR, la convention conclue avec Home Invest Belgium prévoit qu'en cas de conflit d'intérêts, l'évaluation initiale du bien immobilier sera confiée à un autre expert immobilier.
Compte tenu de la réputation d'intégrité de Home Invest Belgium, le Conseil d'administration a mis en place un Code de conduite1 applicable aux transactions sur les actions et les autres instruments financiers de la SIR par des administrateurs et des collaborateurs de la SIR et de ses filiales.
Ce Code prévoit entre autres :
Home Invest Belgium n'a réalisé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice 2014.
Le Conseil d'administration n'a aucune indication sur l'existence de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la SIR au sens de l'article 119, 3° du Code des Sociétés.
Les objectifs et la politique de la société en matière de gestion des risques financiers, l'exposition de la société aux risques de crédit, de prix, de liquidité et de trésorerie ainsi que les instruments financiers et leur utilisation, sont décrits dans la partie «Facteurs de risque» du présent rapport financier annuel.
Les informations reprises ci-après constituent les explications sur les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition sur les actions de Home Invest Belgium, tels que visés dans l'article 34 de l'Arrêté royal du 14 novembre 2007:
Document permanent Lexique Agenda de l'actionnaire Facteurs de risque
États fi nanciers
Cette autorisation a été donnée pour une durée de 5 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012. En date du 11 juin 2014 Axa Belgium SA a fait un apport en nature dans le capital de la société dans le cadre du capital autorisé. Cet apport a été rémunéré par l'attribution de 104 666 nouvelles actions à Axa Belgium SA, ce qui a donné lieu à une augmentation de capital de la société de € 2 548 072,84. Suite à cette opération, le capital social de la société s'élève désormais à € 76 949 294,75 et est représenté par 3 160 809 actions. Au cours de l'exercice 2014, il n'y a pas eu d'utilisation du capital autorisé. À la date du 31 décembre 2014, le capital autorisé encore disponible s'élevait par conséquent à € 74 401 221,91 ;
• procéder à l'acquisition ou à la prise en gage d'actions propres dans les limites prévues à l'article 6.3 des statuts qui prévoit :
a) d'une part, la possibilité, pendant une période de 5 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012, d'acquérir des actions de la SIR à un prix unitaire de minimum 80% de la dernière valeur nette d'inventaire publiée, et de maximum 105% de ladite valeur, avec un maximum de 10% du total des actions émises, et b) d'autre part, la possibilité, pendant une période de 3 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012, d'acquérir des actions de la société, lorsque cette acquisition est nécessaire pour éviter à celle-ci un dommage grave et imminent.
Home Invest Belgium le remboursement anticipé des obligations émises.
— Il n'y a pas d'accords entre Home Invest Belgium et les membres de son Conseil d'administration ou de son personnel prévoyant le paiement d'indemnités en cas de démission ou de cessation d'activités à la suite d'une offre publique d'acquisition.
> Lasne
> Lebeau
(1) Le Code de conduite est disponible sur le site internet de la société : www.homeinvestbelgium.be
(2) Voir également la loi du 1er avril 2007 relative aux offres publiques d'acquisition et l'article 21.2.6 de l'Annexe I au Règlement Prospectus 809/2004. (3) Dont 12 912 actions en autocontrôle, détenues par Home Invest Development SA,
fi liale à 100% de Home Invest Belgium.
«Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires; elle a droit à la sécurité en cas de chômage, de maladie, d'invalidité, de veuvage, de vieillesse ou dans les autres cas de perte de ses moyens de subsistance par suite de circonstances indépendantes de sa volonté». – Article 25 de la Déclaration universelle des droits de l'homme.
Le droit au logement est inscrit dans la Déclaration universelle des droits de l'homme comme un des éléments du droit à un niveau de vie suffisant.
Home Invest Belgium entend contribuer modestement à la réalisation de ce droit en mettant sur le marché locatif des logements abordables de qualité, bien entendu tout en veillant aux intérêts de ses actionnaires.
La SIR se reconnaît des responsabilités dans les contextes environnementaux et humains au sein desquels elle accomplit sa mission.
> Giotto
L'action responsable de Home Invest Belgium est surtout perceptible au niveau de la gestion de son patrimoine en exploitation, de ses décisions d'investissement et de ses choix dans le cadre de ses projets de développement.
Propriétaire d'un patrimoine immobilier important composé d'immeubles à durée de vie variable, la société adopte une politique pragmatique visant à allier un programme de rénovation rationnel et permanent à des impératifs fi nanciers ; ainsi peut-il parfois être plus judicieux de se séparer d'un immeuble vieillissant plutôt que d'exposer des frais importants pour pallier les prestations énergétiques jugées insuffi santes. Cette politique d'investissements fondés et d'arbitrage actif du portefeuille repose sur une évaluation périodique détaillée du portefeuille.
En cas de décision d'acquisition d'actifs existants, la qualité de l'immeuble appelé à assurer des revenus locatifs sur une longue période, devra répondre aux critères des normes environnementales du moment ou pouvoir faire l'objet à court terme de travaux lui permettant d'atteindre ces performances. En ce qui concerne les projets de développement, le savoir-faire de l'équipe est utilisé en vue de concevoir des immeubles pour lequel chaque choix de matériau ou de technologie s'inscrit dans une vision à long terme, par essence durable.
À cet égard, Home Invest Belgium estime important de rappeler que la durabilité dépasse largement l'aspect énergétique et que des aspects tels que la localisation des immeubles proches des transports en commun (au sens large), l'utilisation rationnelle des terrains, l'aménagement des espaces verts, la mise à disposition de vélos partagés, etc. sont des facteurs essentiels de la durabilité de nos villes. Home Invest Belgium porte une
> Belliard 21
large attention à tous ces aspects et tente chaque jour de les mettre en œuvre dans tous ses projets et ses choix d'investissement.
Dans le domaine du respect de l'environnement, la SIR veut faire preuve du même sens responsable au niveau de l'utilisation de ses propres bureaux. Comme toute entreprise et/ou employeur, elle se reconnaît le devoir de gérer au mieux, en étroite communication avec son personnel, les différents aspects concernant son propre fonctionnement, tels que ses consommations d'énergie (chauffage-éclairage-déplacements), le traitement de ses déchets (tri sélectif-usage papier-consommables divers) et sa consommation d'eau (entretien-nettoyage). L'adoption de ces bonnes pratiques – quoique limitées dans leur impact – sont de nature à sensibiliser l'ensemble des personnes travaillant au sein de Home Invest Belgium aux valeurs que celle-ci entend appliquer aux activités qu'elle déploie.
Dans le contexte humain considéré de manière large, Home Invest Belgium entend appliquer dans tous les rouages de son fonctionnement un certain nombre de valeurs éthiques qui lui sont essentielles, à savoir, les valeurs d'honnêteté, d'intégrité et d'équité. Le respect de ces valeurs est, à ses yeux, essentiel pour lui permettre de remplir correctement sa mission au bénéfi ce de l'ensemble de ses « stakeholders ».
Ces valeurs sont reconnues et suivies tant au niveau du Conseil d'administration que du management et de l'ensemble du personnel et dès lors dans toutes les actions entreprises par la SIR.
La SIR reconnaît essentiellement deux groupes d'individus avec lesquels elle est en relation étroite et envers lesquels elle a des responsabilités : ses locataires et son personnel.
Par le nombre relativement important de locataires avec lesquels elle traite, représentant plus de 1 300 ménages, Home Invest Belgium se trouve en position privilégiée pour leur transmettre un certain nombre de valeurs auxquelles elle souscrit. La société entend traiter de manière juste et qualitative ses locataires, bien entendu dans les limites du cadre contractuel liant bailleur et locataire.
Dans ses immeubles et ses projets, Home Invest Belgium essaie de répondre le plus pratiquement possible aux évolutions des besoins de la population, par exemple en prenant en considération la réduction de la taille moyenne des ménages ou en proposant des espaces à partager dans les immeubles.
La SIR est très consciente du fait que sa mission dans le domaine du logement ne pourra être remplie effi cacement qu'au moyen de l'implication journalière et motivée de son personnel ; il s'agit assurément de son capital le plus précieux et le seul à lui permettre d'exceller dans le marché au sein duquel elle opère. Elle a dès lors à cœur de mettre en œuvre tous les outils disponibles pour favoriser le développement personnel de ses collaborateurs. L'équipe étant restreinte, l'accent est mis sur des lignes de communication courtes ainsi que sur un travail d'équipe interactif et dynamique ; chaque membre de l'équipe fait par ailleurs l'objet d'une évaluation annuelle approfondie par le management ou par le Comité de nomination et rémunération sur base des tâches imparties précédemment et des objectifs fi xés pour l'année suivante.
Le management (5 personnes) anime une équipe de 26 personnes au 31 décembre 2014.
Les équipes sont réparties comme suit :
Lors de la constitution et le renforcement de ses équipes, Home Invest Belgium veille à constituer des équipes aux profi ls variés, complémentaires et d'âge et d'expériences différents afi n de retirer le maximum de richesse de cette diversité tout en garantissant un niveau de compétence élevé.
…ou comment un portefeuille performant fait la différence.
70
| 92 RAPPORT DE L'EXPERT IMMOBILIER POUR L'EXERCICE 2014
Estimation de la croissance de la population en Belgique de 2014 à 2030
Immeubles de placement situés dans la Région de Bruxelles-Capitale
❙ Flandre ❙ Wallonie ❙ Bruxelles ❙ Population totale
Source : Expert indépendant Winssinger & Associés SA
Bruxelles est la ville d'Europe qui enregistre la croissance démographique la plus forte. La croissance démographique observée ces dernières années en Belgique devrait se poursuivre dans le futur. Ainsi, la Belgique compte plus de 11,1 millions d'habitants en 2014 et elle devrait en compter 11,9 millions d'ici 2030, soit une croissance de 6,5%.
Bruxelles devrait connaître une croissance de la population bien plus importante que dans les deux autres régions : autour de 1% par an à Bruxelles, contre 0,45% en Wallonie et en Flandre.
Après deux années marquées par une infl ation supérieure à 2,5%, celle-ci est descendue depuis juillet 2012, pour s'établir à un niveau moyen de 1,1% en 2013 et 0,34% en 2014, soit le niveau le plus bas enregistré depuis le début des années '90. L'infl ation devrait être en moyenne de 0% pour 2015, malgré une augmentation légère à la fi n de l'année.
L'indice santé suit exactement les mêmes tendances que l'infl ation. Il s'élevait à ± 1% en 2013 et a continué à diminuer durant l'ensemble de l'année 2014. Il est même passé sous la barre symbolique des 0%, s'affi chant à - 0,01% en novembre et décembre derniers. Il devrait repartir à la hausse en 2015, pour se fi xer à un niveau de 0,5% sur l'ensemble de l'année à venir (contre 0,4% en 2014 et 1,24% en 2013).
❙ Bruxelles ❙ Flandre ❙ Wallonie Source : Oxford Economics, Décembre 2014
❙ Indice des prix à la consommation ❙ Indice santé Source : Bureau Fédéral du Plan, Décembre 2014
(1) L'état du marché résidentiel en Belgique reprend intégralement le texte du rapport de l'expert immobilier agréé de Home Invest Belgium (Winssinger & Associés SA) et est reproduit avec son accord.
Au niveau des taux d'intérêt liés aux nouveaux contrats immobiliers, une forte diminution a été observée depuis la fin de l'année 2013. Les taux pour les nouveaux crédits d'une durée de 1 à 5 ans sont les plus faibles, autour de 2,32%. Les taux pour les crédits d'une durée supérieure à 5 ans ont également fortement baissé, se situant sous les 3% à la fin 2014. On assiste également à une contraction des écarts entre les taux pour des durées de crédit relativement courtes et des durées plus longues. L'écart est de 0,6%.
Issus des statistiques de la Banque Nationale de Belgique, ces taux d'intérêt ne reflètent qu'une moyenne générale sur l'ensemble de la Belgique durant une période donnée. Une analyse plus fine révèle des taux d'intérêt pratiqués encore inférieurs. En effet, certaines banques, telles que Belfius ou ING, ont pratiqué des taux inférieurs à 2,4% (voire même dans certains cas, sous les 2%) pour des crédits d'une durée de 20 ans.
Au vu de la faiblesse d'intérêt, on assiste à un regain important d'activités sur le marché des crédits hypothécaires, comme le révèle la figure ci-dessous, illustrant les montants (en millions d'euros) accordés à titre de nouveaux contrats de crédits hypothécaires. La hausse est surtout constatée à partir de septembre 2014, où les volumes de crédits octroyés sont passés d'une moyenne de € 2,2 milliards à plus de € 7 milliards pour le seul mois de novembre 2014. Si la chute des taux d'intérêt explique en partie ce regain d'activité, certaines mesures, telles que la régionalisation du bonus logement et la diminution de ce dernier en Flandre dès 2015, ont poussé les acquéreurs à accélérer leurs décisions. C'est principalement du côté des crédits de plus de 10 ans que la hausse est la plus significative. Le début de l'année 2015 devrait en toute logique enregistrer une diminution de l'activité pour les crédits hypothécaires aux ménages.
Source: Banque Nationale de Belgique, Décembre 2014
❙ Taux variables <1 ans ❙ Taux de 1 à 5 ans ❙ Taux de 5 à 10 ans ❙ Taux fixes > 10 ans Source: Banque Nationale de Belgique, Décembre 2014
La fi n de l'année a été marquée par un important regain d'activités. En conséquence, les volumes d'investissements annuels atteignent de nouveaux sommets sur le marché résidentiel.
Après une longue période de stabilité des investissements enregistrés sur le marché résidentiel belge, l'annonce de la suppression du bonus logement en Flandre a entraîné un rebond signifi catif de l'activité immobilière durant le dernier trimestre de l'année.
Ainsi, sur base d'un prix d'acquisition supposé stable et d'un volume d'investissements plus conséquent, surtout en Région fl amande (+15% d'activités en Flandre d'après le Baromètre des Notaires), l'investissement total en Belgique devrait atteindre quelque € 30 milliards contre € 28 milliards un an plus tôt. L'indice du Baromètre des Notaires confi rme ce regain d'activités à la fi n 2014, avec un niveau de 115,4 contre 105,1 à la fi n 2013.
Sous l'impulsion des mesures décidées par le Gouvernement fl amand et également suite à la chute des taux d'intérêt, le nombre de transactions enregistrées sur l'année 2014 a logiquement augmenté par rapport à 2013. Ce chiffre atteint en effet un niveau de 136 000 transactions, en légère augmentation de 1% par rapport à 2013. Le rebond enregistré au cours du 4ème trimestre, avec plus de 40 000 transactions observées, a contrebalancé les trois premiers trimestres de 2014, qui étaient davantage en demi-teinte.
Les prix sont, quant à eux, restés globalement stables en 2014, par rapport à 2013. La combinaison de ces deux facteurs (l'augmentation du nombre de transactions et le prix relativement stable) conduit logiquement à une légère augmentation du volume investi en Belgique.
Des taux d'intérêt à des niveaux historiquement bas, une certaine amélioration de l'économie, une plus grande souplesse des banques dans l'octroi des crédits et certaines décisions gouvernementales ont donc dynamisé le marché immobilier durant l'année écoulée. Ce niveau d'activités devrait diminuer au début de l'année 2015, après l'effervescence enregistrée fi n 2014. L'immobilier belge devrait donc retrouver un visage plus classique et affi cher une certaine stabilité au cours de l'année à venir.
Investissement total (€ milliards, gauche) et nombre de transactions (milliers, droite)
❙ Investissement total ❙ Transactions Source : SPF Economie, Décembre 2014
(1) Note méthodologique importante : les chiffres du SPF Économie pour le 4ème trimestre 2014 n'étant pas encore disponibles, nous avons procédé à une série de prévisions, visant à estimer les volumes investis dans l'immobilier résidentiel en fi n d'année et à déterminer les prix moyens par type de biens.
D'une manière générale, les prix de l'immobilier sont restés stables en Belgique en 2014. Les prix moyens des maisons et des villas sont restés inchangés, tandis que ceux des appartements ont augmenté, en moyenne en Belgique, de 1,3%. Ce sont les prix des terrains à bâtir qui augmentent le plus, avec une hausse de 3,8%.
| Prix moyen 2014 |
Changement 2014 – 2013 |
Changement 2014 – 2010 |
|
|---|---|---|---|
| Maisons | 198 090 | 0,32% | 9,68% |
| Villas / bungalows |
333 989 | 0,25% | 4,65% |
| Appartements | 211 056 | 1,53% | 11,72% |
| Terrains (€ /m²) | 115 | 3,80% | 12,41% |
Source: SPF Économie, Décembre 2014
En moyenne en Belgique, le prix d'un appartement a crû de l'ordre de 1,3% par rapport à 2013, et s'établit aujourd'hui autour de € 211 000. Par rapport à 2010, la hausse des prix est de près de 12%.
En 2014, le nombre de transactions enregistrées est de l'ordre de 10 000 par trimestre, soit un chiffre tout à fait en ligne avec la moyenne des cinq dernières années, confirmant l'intérêt des ménages pour ce type de biens qui se révèle moins cher que les maisons d'habitation ordinaires. La fin de l'année 2014 a été marquée par un rebond d'activités important sur le marché des appartements, avec près de 12 000 transactions observées.
| Prix moyen 2014 |
Changement 2014 – 2013 |
Changement 2014 – 2010 |
|
|---|---|---|---|
| Bruxelles | 225 000 | -0,4% | 12% |
| Flandre | 217 000 | 2,8% | 12,3% |
| Wallonie | 166 000 | -0,9% | 13% |
Source: SPF Économie, Décembre 2014
Bien que les écarts de prix persistent entre régions, ils sont nettement inférieurs à ceux constatés dans les autres secteurs du marché. Les prix varient en effet de € 166 000 en Région wallonne à € 225 000 à Bruxelles, et s'affichent à € 217 000 en Région flamande.
Le prix des terrains à bâtir a augmenté en moyenne de près de 4% en 2014. La raréfaction des terrains disponibles devrait pousser les prix à la hausse dans le futur.
En moyenne en Belgique, le prix par m² d'un terrain à bâtir s'établit autour de € 115/m², en augmentation de près de 4% par rapport à l'année 2013.
Le nombre de transactions enregistrées a diminué durant les neufs premiers mois de l'année 2014. Sur base des hypothèses retenues, le nombre de transactions enregistrées au cours du 4ème trimestre a augmenté, en ligne avec les autres types de biens. Au total sur 2014, quelque 15 000 terrains à bâtir ont été acquis à des fins de construction.
❙ Région de Bruxelles-Capitale ❙ Région flamande ❙ Région wallonne ❙ Transactions (Belgique) Source: SPF Économie, Décembre 2014
| Prix moyen 2014 |
Changement 2014 – 2013 |
Changement 2014 – 2010 |
|
|---|---|---|---|
| Bruxelles | 701 | 10,8% | 74% |
| Flandre | 179 | 3,5% | 15% |
| Wallonie | 51 | - 0,5% | 7,8% |
Source : SPF Économie, Décembre 2014
Les disparités régionales sont importantes, du fait principalement de la raréfaction des terrains en Flandre et à Bruxelles, et de la concurrence importante pour le foncier à Bruxelles principalement.
La croissance du nombre d'étudiants et le manque de logements mis à disposition par les universités poussent le secteur privé à combler l'écart.
Parallèlement à la croissance de la population disposant d'un diplôme universitaire en Belgique, le nombre d'étudiants a connu une croissance importante ces dernières années.
En 2012, le nombre d'étudiants dans les universités francophones et néerlandophones du pays atteignait respectivement 86 000 et 84 000, soit un total de plus de 170 000 étudiants universitaires en Belgique. En 2004, ils étaient 120 000 au total. À ces chiffres, il convient également de rajouter le nombre d'étudiants inscrits dans les hautes écoles du pays, une partie d'entre eux étant également à la recherche d'un logement durant leur cursus ; ainsi que le nombre croissant d'étudiants Erasmus en Belgique, qui étaient 3 700 en 2001 et sont plus de 7 500 aujourd'hui (soit près de 5% de la population universitaire).
❙ Région de Bxl-Capitale ❙ Région fl amande ❙ Région wallonne ❙ Transactions (Belgique) Source : SPF Économie, Décembre 2014
❙ Universités FR ❙ Universités NL Source : CREF, Vlaamse Overheid ; Prévisions : DTZ Research
La croissance du nombre d'étudiants, de 2004 à 2012, est de plus de 4,6% (4% par an en moyenne dans les universités francophones, pour 5,3% dans les universités fl amandes). En prenant en compte des hypothèses de croissance plutôt conservatrices, la population universitaire belge pourrait atteindre 200 000 étudiants en 2017.
Par rapport à cette croissance importante de la population universitaire, le manque de logements mis à disposition par les universités est criant, et l'écart va grandissant. Ainsi, sur les cinq universités analysées, représentant près de 118 000 étudiants, le parc de logements mis à disposition par les universités atteint à peine 11 000 places, soit moins de 10% du nombre d'étudiants.
L'offre de logements est logiquement supérieure à Louvain-la-Neuve, ville développée avant tout pour y accueillir des étudiants.
❙ Étudiants 2011 ❙ Offre de logements universitaires Source: sites internet des universités UCL, ULB, Gent, KUL
Il faut avoir à l'esprit que l'ensemble des étudiants universitaires ne cherchent pas un logement étudiant. Sur base d'informations recueillies, la demande de logements hors de la cellule familiale serait d'un étudiant sur trois. En extrapolant ces chiffres à l'ensemble des universités, la demande de logements étudiants pourrait atteindre plus de 30 000 places (sans compter les logements nécessaires pour les étudiants inscrits dans les autres écoles), contre une offre de 11 000 actuellement. Les finances des universités ne leur permettront pas de combler cet écart.
Parallèlement aux nombreuses initiatives et projets de particuliers, les acteurs immobiliers, conscients du potentiel de croissance de ce secteur, tendent à investir de plus en plus dans les logements étudiants. Assez logiquement, le développement de logements étudiants se concentre uniquement dans les villes universitaires.
Aux côtés de ces acteurs institutionnels, de nombreux développeurs sont également conscients du potentiel lié au marché des logements étudiants et montent des initiatives privées, qu'il s'agisse de reconversions de bâtiments de bureaux situés à proximité de campus universitaires ou de nouveaux développements centrés sur le logement étudiant.
Ainsi, au vu de la croissance attendue de la population étudiante dans les principales villes belges et du manque de moyens des universités pour répondre à ces besoins, le secteur des kots étudiants est promis à un bel avenir dans les prochaines années. Ce créneau pourrait donc connaître le même succès que le secteur des maisons de repos, qui a crû de manière exponentielle ces dernières années, au vu notamment du besoin de diversification des portefeuilles immobiliers des investisseurs et des prévisions démographiques.
> Lambermont
En Belgique, les locataires de biens immeubles résidentiels, qui utilisent le bien à titre de résidence principale, sont protégés par le Code civil (règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur).
Le montant du loyer est librement négocié et fi xé entre le locataire et le bailleur. En principe, les loyers sont indexés annuellement (si l'indexation est prévue dans le contrat de bail1 ).
Les charges communes sont à charge du locataire (à condition que ce soit prévu dans le contrat de bail 2).
Le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué est à charge du bailleur. La loi prévoit qu'il ne peut être mis à charge du locataire.
Chaque contrat de bail est couvert par une garantie locative. Celle-ci peut prendre plusieurs formes :
Tout bail relatif à la résidence principale est réputé être conclu pour une durée de neuf ans. Le preneur a le droit de résilier le bail, à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fi n au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer, selon que le bail prend fi n la première, deuxième ou troisième année.
Le bailleur a le droit de mettre fi n au bail à son expiration, moyennant un congé de trois mois. Le bailleur dispose d'autres moyens de résiliation spécifi ques (pour travaux de rénovation ou s'il veut lui-même occuper les lieux loués).
Les contrats à durée limitée ont une durée maximum de trois années. Le preneur et le bailleur ont le droit de résilier le contrat à sa date d'expiration, moyennant un congé de trois mois. À défaut d'un congé notifi é dans ce délai, le bail est réputé avoir une durée de neuf ans.
(1) Ce qui est la règle générale pour les baux conclus par Home Invest Belgium. (2) Ce qui est la règle générale pour les baux conclus par Home Invest Belgium.
> Lambermont > Yser
(1) Hors immeubles destinés à la vente.
80Rapport fi nancier annuel 2014 Home Invest Belgium
1 projet 37. Reine Astrid
La valeur du portefeuille a crû régulièrement au cours des 15 années d'existence de la société. Ces dernières années, la croissance de Home Invest Belgium a été en partie soutenue par les investissements dans les projets de développement pour compte propre. Le graphique ci-dessous illustre cette progression et indique, tout autre élément étant considéré comme constant (pas de nouveaux investissements, ni de ventes, ni de variation dans le portefeuille), la croissance attendue du portefeuille sur base des projets actuellement en cours de développement.
66% des immeubles de placement sont situés dans la Région de Bruxelles-Capitale. La présence de la SIR en Région fl amande s'élève à 12,8%, et 21,2% en Région wallonne.
Cette répartition géographique permet à la SIR de limiter les risques de concentration géographique.
La loi-programme du 27 décembre 2012 précise qu'à partir du 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur dividende s'élève en principe à 25%. Home Invest Belgium bénéfi cie toutefois d'une réduction du précompte mobilier à 15%, en sa qualité de SIR résidentielle ayant au moins 80% de ses biens immobiliers investis directement dans des immeubles affectés ou destinés exclusivement à l'habitation.
Au 31 décembre 2014, les immeubles de placement de Home Invest Belgium comportaient 80,2% de biens affectés ou destinés exclusivement à l'habitation.
❙ Part de résidentiel
> Giotto > Maurice Charlent
Les 10 immeubles suivants représentent chacun plus de 3% des immeubles de placement de la SIR. Chacun des quatre premiers en représentent plus de 5%:
Ces immeubles sont situés dans le centre de Louvain-la-Neuve, ils ont été construits en 1977 et acquis par la SIR en 2013. Ils comprennent ± 23 000 m² de surfaces locatives, dont 40% à usage de logement, 36% à usage commercial, le solde étant constitué de surfaces de bureaux et d'auditoires. Cet ensemble présente la particularité d'être érigé sur des parcelles de terrain propriété de l'UCL, et pour lesquelles la SIR est propriétaire d'un droit de superficie jusqu'en 2026.
Cet ensemble représente 12,08% des immeubles de placement en exploitation. Les loyers bruts sont de € 3 003 387 et le taux d'occupation moyen s'est élevé à 99,9% en 2014.
Boulevard Lambermont, 198-224 et avenue A. Desenfans, 13-15 à 1030 Bruxelles (Schaerbeek) Le complexe, réceptionné et acquis par la SIR en 2011, est formé de quatre bâtiments et situé le long du boulevard Lambermont, à côté du centre sportif Kinetix. Il comprend au total 127 appartements, deux bibliothèques communales (FR et NL), une crèche et 109 emplacements de parking en sous-sol.
Cet ensemble représente 10,28% des immeubles de placement en exploitation. Les loyers bruts sont de € 1 685 913 et le taux d'occupation moyen s'est élevé à 96,4% en 2014.
Cet immeuble comprend 108 appartements à une chambre, 30 appartements à deux chambres, deux commerces et 92 emplacements de parking en sous-sol. Il a été entièrement rénové par la société au cours des années 2010 et 2011.
Cet ensemble représente 6,92% des immeubles de placement en exploitation. Les loyers bruts sont de € 1 065 871 et le taux d'occupation moyen s'est élevé à 97,0% en 2014.
Avenue du Frioul, 2-10 à 1140 Bruxelles (Evere) Achevé et acquis en 2005, cet ensemble comprend 85 appartements et 85 emplacements de parking en sous-sol.
Il représente 6,76% des immeubles de placement en exploitation. Les loyers bruts sont de € 1 173 826 et le taux d'occupation moyen s'est élevé à 94,5% en 2014.
Les immeubles suivants représentent chacun moins de 5% des immeubles de placement de la SIR :
Cet immeuble se compose d'un rez-de-chaussée à usage commercial, subdivisé en 10 commerces, et d'étages comprenant 56 appartements et studios, ainsi que deux bureaux. Six appartements supplémentaires ont été réalisés au cours de l'année 2014 et sont en cours de commercialisation.
Le loyer brut pour les appartements s'élève à € 320 433 et le taux d'occupation est de 96,4%. Le loyer brut pour la partie commerce s'élève à € 688 309 et le taux d'occupation est de 99,1%.
L'immeuble est situé à proximité de la place Werrie, dans un quartier mixte à vocation principalement résidentielle.
Il fait partie d'un complexe mêlant résidentiel et commercial et comprend 92 appartements ou studios, 10 boxes et 20 emplacements de parking. Au cours de l'année 2014, les études se sont poursuivies en vue de la rénovation de ce bâtiment, et une demande de permis d'urbanisme a été introduite à cet effet.
Le loyer brut pour les appartements s'élève à € 591 134 et le taux d'occupation est de 92,9%. Le loyer brut pour la partie commerce s'élève à € 390 574 et le taux d'occupation est de 89,3%.
Rue Joseph II, 82-84, rue Philippe Le Bon, 6-10 et rue Stévin, 19-23 à 1000 Bruxelles
Ce complexe se compose de trois immeubles comportant au total 48 appartements, dont 45 meublés, deux petites surfaces de bureaux et 50 emplacements de parking en sous-sol. Le loyer brut s'élève à € 917 576 et le taux d'occupation est de 75,3%.
L'immeuble est situé rue de la Grande Haie, au lieu-dit Cours Saint Michel à proximité de l'avenue de Tervueren.
Il comprend 32 appartements à deux chambres et 32 emplacements de parking en sous-sol. Le loyer brut pour s'élève à € 489 403 et le taux d'occupation est de 96,8%.
Ce complexe immobilier est situé dans une petite rue calme, parallèle à l'avenue Marcel Thiry. Il se compose de 37 appartements. Quatre appartements ont été vendus en 2014. 33 appartements et 35 emplacements de parking sont la propriété de Home Invest Belgium. Le loyer brut s'élève à € 548 566 et le taux d'occupation est de 87,3%.
L'immeuble comporte 24 appartements, quatre unités à usage de bureaux et 31 emplacements de parking en sous-sol. Le loyer brut pour les appartements s'élève à € 464 050 et le taux d'occupation est de 97,1%.
> Lambermont
> Galerie de l'Ange (Namur)
> Les Résidences du Quartier Européen
| Dénomination Commune Adresse Destination principale Bruxelles-Capitale Belliard 21 Bruxelles Rue Belliard, 21 Résidentiel Clos de la Pépinière Bruxelles Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 Résidentiel Lebeau Bruxelles Rue Lebeau, 55-57 Résidentiel Résidences du Quartier Européen Bruxelles Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 Résidentiel La Résidence Joseph II Bruxelles Rue Joseph II, 21 Résidentiel Birch House Etterbeek Cours Saint Michel, 96 Résidentiel Erainn Etterbeek Rue des Ménapiens, 29 Résidentiel Yser Etterbeek Avenue de l'Yser, 13 Résidentiel Giotto Evere Avenue du Frioul, 2-10 Résidentiel Belgrade Forest Rue de Belgrade, 78-84 Résidentiel Les Jardins de la Cambre Ixelles Av, de l'Hippodrome, 96 - Rue des Echevins, 75 Résidentiel Charles Woeste (appartements) Jette Avenue Charles Woeste, 296-306 Résidentiel Charles Woeste (commerces) Jette Avenue Charles Woeste, 290 Commerce Odon Warland - Bulins Jette Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 Résidentiel |
|---|
| Baeck Molenbeek-St-Jean Avenue Joseph Baeck, 22-46 Résidentiel |
| Lemaire Molenbeek-St-Jean Avenue Joseph Lemaire, 13-15 Maison de repos |
| La Toque d'Argent Molenbeek-St-Jean Rue Van Kalcq, 30-32 Maison de repos |
| Sippelberg Molenbeek-St-Jean Avenue du Sippelberg, 3-5 Résidentiel |
| Bosquet - Jourdan Saint-Gilles Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 Résidentiel |
| Jourdan - Monnaies Saint-Gilles Rue Jourdan, 121-125 Résidentiel |
| Jourdan 85 Saint-Gilles Rue Jourdan, 85 Résidentiel |
| Lambermont Schaerbeek Bd du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, Résidentiel |
| Melkriek Uccle Rue du Melkriek, 100 Maison de repos |
| Ryckmans Uccle Avenue Rijkmans, 5-19 Résidentiel |
| Les Erables Woluwé-St-Lambert Avenue de Calabre, 30-32 Résidentiel |
| Les Mélèzes Woluwé-St-Lambert Avenue de Calabre, 34-38 Résidentiel |
| Voisin Woluwé-St-Pierre Rue Montagne au Chaudron, 13 Résidentiel |
| Région flamande |
| Nieuwpoort Nieuport Albert I-laan, 136 Commerce |
| Grote Markt Saint-Nicolas Grote Markt, 32 Résidentiel - Bureau |
| City Gardens Louvain Petermannenstraat, 2A-2B - Ridderstraat, 112-120 Résidentiel |
| Haverwerf Malines Haverwerf, 1-10 Commerce |
| Gent Zuid Gand Woodrow Wilsonplein, 4 Résidentiel |
| Région wallonne |
| Clos Saint-Géry Ghlin Rue de Tournai, 4 Résidentiel |
| Quai de Compiègne Huy Quai de Compiègne, 55 Bureau |
| Galerie de l'Ange (appartements) Namur Rue de la Monnaie, 4-14 Résidentiel |
| Galerie de l'Ange (commerces) Namur Rue de la Monnaie, 4-14 Commerce |
| Léopold Liège Rue Leopold, 2-8 Résidentiel |
| Mont Saint Martin Liège Mont Saint Martin, 1 Résidentiel |
| Saint Hubert 4 Liège Rue Saint Hubert, 4 Résidentiel |
| Saint Hubert 51 Liège Rue Saint Hubert, 51 Résidentiel |
| Florida Waterloo Avenue Florida 75 -79 Résidentiel |
| Louvain La Neuve CV9 Louvain-La-Neuve Angle des Rues des Wallons et Grand Rue Bureau - Commerce |
| Louvain La Neuve CV10&18 Louvain-La-Neuve Rues Charlemagne, Grand Rue, Robelais, Grand Place, Résidentiel - Bureau - Agora Commerce |
| Colombus Jambes Rue de l'Orjo, 52-56 Résidentiel |
| Total |
(1) Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement.
(2) Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
(3) Loyers bruts annuels en cours au 31 décembre 2014, y compris les garanties locatives et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
| Année 2 | Unités | Surface | Loyers bruts 3 | VLE 4 | Loyers effectifs 5 | Taux d'occupation 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nbr | m² | € | € | € | ||
| 770 | 83 159 | 11 023 936 | 9 977 028 | 9 923 409 | 93,0% | |
| 2013 | 6 | 278 | 48 480 | 47 875 | 36 640 | 100,0% |
| 1993 | 25 | 3 275 | 449 078 | 434 447 | 400 848 | 96,4% |
| 1998 | 12 | 1 153 | 240 751 | 187 015 | 229 546 | 98,9% |
| 1997 | 50 | 4 290 | 917 576 | 554 985 | 771 893 | 75,3% |
| 1994 | 17 | 1 610 | 268 564 | 205 409 | 258 261 | 79,8% |
| 2001 | 32 | 3 438 | 489 403 | 476 490 | 457 278 | 96,8% |
| 2001 | 12 | 1 252 | 211 862 | 201 725 | 192 616 | 95,3% |
| 1974 | 15 | 1 961 | 284 014 | 273 690 | 95 479 | 69,4% |
| 2005 | 85 | 8 647 | 1 173 826 | 1 123 668 | 1 098 431 | 94,5% |
| 1999 | 1 | 1 368 | - | - | - | 100,0% 97,1% |
| 1992 | 28 | 3 552 | 464 050 | 455 341 | 433 494 | 92,9% |
| 1998 | 92 | 5 091 | 591 134 | 552 920 | 526 056 | 89,3% |
| 1996 | 14 | 2 995 | 390 574 | 344 693 | 332 541 | |
| 2012 | 35 | 3 123 | 376 243 | 376 946 | 363 643 | |
| 2001 | 28 | 2 652 | 242 857 | 230 724 | 219 367 | 100,0% |
| 1990 1990 |
1 1 |
754 1 618 |
- 202 839 |
- 166 373 |
- 202 839 |
|
| 2003 | 33 | 3 290 | 391 787 | 382 150 | 353 587 | 100,0% |
| 1997 | 27 | 2 326 | 293 252 | 282 937 | 277 758 | |
| 2002 | 26 | 2 814 | 354 363 | 350 012 | 319 627 | |
| 2010 | 24 | 2 430 | 371 270 | 361 998 | 364 790 | |
| 2008 | 131 | 14 110 | 1 685 913 | 1 636 449 | 1 618 243 | |
| 1998 | 1 | 1 971 | 303 547 | 210 578 | 303 547 | |
| 1990 | 8 | 2 196 | 275 196 | 263 520 | 240 636 | |
| 2001 | 24 | 2 202 | 303 618 | 270 239 | 285 192 | |
| 1995 | 33 | 3 840 | 548 566 | 449 223 | 396 824 | |
| 1996 | 9 | 923 | 145 173 | 137 621 | 144 273 | |
| 146 | 14 029 | 2 151 522 | 2 144 431 | 2 001 098 | ||
| 1997 | 1 | 296 | 29 678 | 64 000 | 29 678 | |
| 2004 | 17 | 2 752 | 395 440 | 368 541 | 362 876 | |
| 2010 | 106 | 5 236 | 1 065 871 | 1 058 589 | 1 007 900 | |
| 2002 | 4 | 3 399 | 434 277 | 431 241 | 434 277 | |
| 2000 | 18 | 2 346 | 226 256 | 222 060 | 166 366 | |
| 395 | 45 012 | 5 458 493 | 5 138 044 | 4 978 571 | ||
| 1993 | 1 | 4 140 | 227 187 | 185 000 | 88 437 | |
| 1971 | 1 | 2 479 | 252 520 | 161 135 | 252 520 | |
| 1995 | 56 | 2 346 | 320 433 | 300 203 | 261 093 | |
| 2002 | 12 | 2 552 | 688 309 | 592 556 | 673 959 | |
| 1988 | 53 | 3 080 | 295 164 | 295 875 | 208 164 | |
| 1988 | 6 | 335 | 30 728 | 29 600 | 21 528 | |
| 1988 | 14 | 910 | 80 086 | 80 800 | 32 086 | 100,0% |
| 1988 | 4 | 360 | 26 837 | 32 280 | 26 837 | |
| 1998 | 5 | 1 460 | 107 592 | 115 040 | 107 592 | 100,0% |
| 1977 | 16 | 7 091 | 748 120 | 734 275 | 748 120 | |
| 1977 | 176 | 16 519 | 2 255 267 | 2 192 085 | 2 167 046 | |
| 2007 | 51 | 3 740 | 426 250 | 419 195 | 391 189 | |
| 1 311 | 142 200 | 18 633 951 | 17 259 503 | 16 903 078 | ||
Panorama 2014
(4) Valeur locative estimée par l'expert indépendant.
(5) Loyers bruts en cours au 31 décembre 2014.
(6) Taux moyen sur 2014, garanties locatives comprises.
Répartition par âge des immeubles
Plus du tiers des immeubles de placement en exploitation ont été construits ou profondément rénovés au cours des 10 dernières années.
Répartition par immeuble
La règlementation applicable au secteur des SIR oblige ces dernières à diversifier leurs risques.
Ainsi, Home Invest Belgium ne peut investir plus de 20% de ses actifs dans un même ensemble immobilier.
Étant donné que le site le plus important – composé de trois immeubles situés à Louvain-la-Neuve – ne représente que 12,1% du total du portefeuille des biens disponibles à la location – suivi de l'immeuble Lambermont avec 10,3% –, la diversifi cation est pleinement assurée. Les dix principaux sites, de plus de 3% chacun, représentent 58,6% du total du portefeuille.
Quant au taux d'occupation1 moyen sur l'ensemble de l'exercice, il a diminué à 94,01%, contre 94,96% en 2013. Cette dégradation s'explique, d'une part, par un marché locatif qui reste diffi cile, principalement dans le secteur haut de gamme et, d'autre part, par le choix audacieux de Home Invest Belgium de procéder à des rénovations d'envergure dans les immeubles de son portefeuille. Dans ce but, 15 maisons du Clos Saint-Géry à Ghlin, l'immeuble résidentiel Yser à Etterbeek et l'immeuble Léopold à Liège n'ont pas étés remis en location, ce qui dégrade évidemment le taux d'occupation global du portefeuille. En excluant ces immeubles du portefeuille, le taux d'occupation s'élèverait à 95,06%.
À la clôture de l'exercice, la durée résiduaire des contrats de location est de 3 ans et 11 mois. Cette information est basée sur la date de fi n théorique des contrats de location signés. À noter toutefois que dans le secteur résidentiel, la législation applicable permet au locataire de mettre fi n anticipativement à son contrat de location à tout moment, ou encore de prolonger son contrat de location à l'échéance. Cette durée résiduaire moyenne est par conséquent tout à fait théorique.
Le rendement brut sur le portefeuille, à savoir le loyer brut ramené à la valeur d'investissement, est en diminution à 6,00%. Celle-ci est la conséquence de l'appréciation du portefeuille détenu par la SIR.
| Taux d'occupation | |
|---|---|
| 2014 | 94,01% |
| 2013 | 94,96% |
| 2012 | 94,16% |
| 2011 | 95,38% |
| 2010 | 94,61% |
❙ Valeur d'investissement ❙ Rendement brut
| Situation des biens immobiliers au 31 décembre 2014 2 |
Juste Valeur | Prix d'acquisition | Valeur assurée 3 |
Rendement brut 4 |
|---|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 178 543 837 | 123 829 728 | 114 382 826 | 5,52% |
| Région fl amande | 36 914 257 | 31 910 203 | 18 398 266 | 5,36% |
| Région wallonne | 67 099 226 | 61 540 819 | 58 523 280 | 7,68% |
| Total | 282 557 321 | 217 280 750 | 191 304 372 | 5,99% |
La SIR étant active principalement dans la location de biens résidentiels, il lui est impossible de déterminer le(s) secteur(s) d'activités dans le(s)quel(s) ses locataires sont actifs.
(2) Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement
(4) Loyer brut en cours + VLE sur inoccupé / Valeur d'investissement
(1) Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés.
(3) La valeur assurée n'est connue que pour les biens détenus en pleine propriété, en effet, les biens détenus en copropriété sont assurés par les syndics.
Angle de la rue de la Pépinière et de la rue de Brederode à 1000 Bruxelles Le gros œuvre est terminé, la toiture a été posée et les travaux d'isolation et d'installations techniques sont bien avancés. La livraison des 15 appartements et du bureau est prévue au deuxième trimestre 2015.
Le chantier a débuté au mois de juillet 2014. Fin décembre 2014, les travaux de gros œuvre étaient bien avancés et les entreprises de techniques spéciales pouvaient démarrer leurs activités. Les 127 studios seront prêts à accueillir leurs premiers locataires à la rentrée scolaire de 2015.
Les travaux de démantèlement ont débuté fin septembre 2014. Fin décembre, l'immeuble était entièrement démantelé et les travaux de gros œuvre pour les 166 appartements avaient débuté.
Le processus administratif de demande de permis a suivi son cours, menant à l'obtention de celui-ci dans les derniers jours du mois de décembre 2014. Les travaux relatifs aux 95 appartements démarreront au second semestre 2015.
Les études en vue du dépôt de la demande de permis se sont poursuivies et cette demande a été introduite au cours du dernier trimestre 2014. L'enquête publique s'est déroulée pendant le mois de décembre 2014 et le permis devrait être délivré par les autorités au cours du premier semestre 2015.
| Projets de développement à l'étude | Montant estimé jusqu'à l'obtention du permis |
Investissements au 31/12/2014 |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Marcel Thiry 204C Av. Marcel Thiry, 204C à Woluwe St Lambert |
9,50 mio | 9,48 mio | |||
| Reine Astrid Av. Reine Astrid, 278 à Kraainem |
3,60 mio | 3,53 mio | |||
| TOTAL | 13,10 mio | ||||
| Projets de développement en exécution | Nombre d'unités |
Surface | Date de livraison estimée |
Investissement total estimé |
Investissements au 31/12/2014 |
| Trône Coin des rues Pépinières et Brederode à Bruxelles |
16 | 2 120 m 2 | 2015 | 6,50 mio | 4,95 mio |
| Maurice Charlent Rue M. Charlent, 51-53 à Auderghem |
127 | 5 276 m 2 | 2015 | 11,00 mio | 5,88 mio |
| Ariane Av. Marcel Thiry, 208 à Woluwe St Lambert |
167 | 13 165 m 2 | 2016 | 22,00 mio | 9,79 mio |
| TOTAL | 310 | 20 561 m 2 | 39,50 mio | ||
| Immeubles en exploitation | Juste valeur | ||||
| TOTAL | 282,56 mio | ||||
| Immeubles destinés à la vente | Juste valeur | ||||
| TOTAL | 5,81 mio | ||||
| TOTAL GÉNÉRAL | 340,97 mio |
Toon Haverals
Immeubles en exploitation Immeubles destinés à la vente Projets à l'étude Projets en exécution
Mesdames, Messieurs,
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la société immobilière règlementée publique HOME INVEST BELGIUM à la date du 31 décembre 2014.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent, en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM, qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque bien.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5 % pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de 2.500.000 EUR.
Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté, pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à ± 0,5%.
États fi nanciers
(2) Ces calculs sont établis sur base de paramètres qui diffèrent de ceux utilisés par Home Invest Belgium ; ils sont basés sur la valeur d'investissement du portefeuille et englobent les immeubles mis en vente.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confi rmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM, au 31 décembre 2014, s'élève à EUR 317.488.000 (trois cent dix-sept millions quatre cent quatre-vingt-huit mille euros).
La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM, au 31 décembre 2014, correspondant à la Juste Valeur (fair value') au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à EUR 288.368.000 (deux cent quatre-vingt-huit millions trois cent soixante-huit mille euros).
Nous vous prions, Mesdames, Messieurs, de croire en nos sentiments les meilleurs.
Bruxelles, le 12 février 2015 WINSSINGER & ASSOCIES S.A. Christophe Ackermans 4 – Director
(3) Le taux d'occupation est calculé à la date du 31 décembre 2014 et diverge donc de celui publié par Home Invest Belgium, qui constitue un taux d'occupation moyen sur l'ensemble de l'exercice, hors immeubles destinés à la vente. (4) SPRL
| 98 PROFIL DES INVESTISSEURS
Compte tenu du régime légal favorable des SIR, et surtout des SIR résidentielles, l'action Home Invest Belgium peut constituer un instrument d'investissement intéressant pour les investisseurs, particuliers comme institutionnels.
Par comparaison à un investissement direct en immeubles résidentiels, le placement en actions Home Invest Belgium présente en effet plusieurs avantages :
L'action Home Invest Belgium est cotée sur NYSE Euronext (HOMI) depuis le 16 juin 1999. Au cours de l'exercice 2014, Home Invest Belgium a réalisé des opérations immobilières stratégiques, ce qui a été bien accueilli par les marchés et par les investisseurs. L'action Home Invest Belgium a ainsi connu en 2014 une progression notable de 12% entre le 2 janvier 2014 (cours d'ouverture à € 76,00) et le 31 décembre 2014 (cours de clôture à € 85,10), sans tenir compte du dividende distribué au mois de mai 2014.
L'action Home Invest Belgium a affiché une hausse progressive durant toute l'année 2014, atteignant un cours de € 85,10 le 31 décembre 2014. La moyenne totale des cours de clôture de l'exercice 2014 a été de € 80,91.
Il est à noter que le nombre total d'actions émises par Home Invest Belgium est passé de 3 056 143 à 3 160 809 au cours de l'exercice. 104 666 nouvelles actions ont en effet été créées dans le cadre de l'apport en nature par Axa Belgium SA – le 11 juin 2014 – du projet Ariane, situé Avenue Marcel Thiry, 208 à 1200 Woluwé-Saint Lambert.
Sur base du dernier cours de clôture de l'année 2014 (€ 85,1), le dividende proposé de € 3,75 représente un rendement brut de 4,41% (à comparer avec un rendement de 4,61% en 2013), alors que la moyenne des taux OLO à 5 ans s'élevait à 0,15% au 31 décembre 2014.
La liquidité du titre est en hausse, avec une moyenne journalière de 996 actions par séance de cotation sur l'ensemble de l'exercice 2014 (vs. une moyenne journalière de 703 actions pendant l'exercice 2013 et de 1 136 actions pendant l'exercice 2012).
> Louvain-la-Neuve
Le graphique ci-après illustre l'excellente performance boursière de l'action Home Invest Belgium par rapport à celle de l'indice EPRA Belgium ou celle du BEL 20, et ce depuis le mois de janvier 2008.
La bonne performance de l'action Home Invest Belgium au cours de l'exercice 2014 (+ 12,7%) est avec l'évolution de l'indice du BEL 20 (+ 14,9%) et avec le secteur des SIR belges, reflété par l'indice sectoriel EPRA Belgium (+ 13,1%) au cours de la même période.
❙ Home Invest Belgium ❙ EPRA Belgium ❙ BEL 20 ❙ Euronext
Au cours de l'exercice 2014, la valeur nette d'inventaire a connu une progression de 3,19% par rapport à son niveau en début d'exercice, passant de € 64,09 à € 66,15 au 31 décembre 2014.
Cette évolution positive – qui s'est surtout manifestée à partir du second semestre – est due pour l'essentiel aux bons résultats dégagés par deux des métiers de base de la SIR, à savoir la location immobilière et l'arbitrage judicieusement piloté de certains immeubles.
À noter que la valeur nette d'inventaire par action est maintenant supérieure de 91% à son niveau de € 34,46 lors de l'introduction en bourse en juin 1999. Cette évolution reflète la qualité des investissements immobiliers négociés par Home Invest Belgium et la bonne gestion de ses actifs, tant en termes d'entretien ou de rénovation que de réalisation des ventes. L'action Home Invest Belgium s'est traitée avec une prime par rapport à la valeur nette d'inventaire publiée, et ce au cours de l'ensemble de l'exercice 2014.
(1) Des informations complémentaires sur les indices EPRA Belgium et BEL 20 peuvent être obtenues auprès des services de NYSE Euronext Brussels pour ce qui concerne l'indice BEL 20, et par consultation du site www.epra.com pour ce qui concerne l'indice EPRA Belgium.
À la date du 31 décembre 2014, le cours de clôture s'élevait à € 85,10 et présentait une prime de 29% par rapport à la valeur nette d'inventaire de fi n d'exercice. La prime calculée par rapport à la valeur nette d'inventaire hors IAS 39 (€ 68,69) s'élève à 23,9%.
Cette prime illustre une nouvelle fois la confi ance de l'actionnaire dans les performances signifi catives dégagées par un investissement en actions Home Invest Belgium. Elle refl ète également la plus-value que constitue une équipe de gestion professionnelle par rapport à une somme d'immeubles.
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cours de bourse (en €) | |||||
| Le plus élevé | € 87,00 | € 82,35 | € 72,00 | € 67,99 | € 61,50 |
| Le plus bas | € 73,50 | € 69,27 | € 62,90 | € 58,87 | € 53,00 |
| Au dernier jour de l'exercice | € 85,10 | € 76,00 | € 71,00 | € 64,05 | € 60,50 |
| Cours moyen | € 80,91 | € 76,03 | € 68,59 | € 62,99 | € 56,60 |
| Rendement du dividende brut 1 | 4,41% | 4,61% | 4,58% | 4,68% | 5,45% |
| Dividende (en €) | |||||
| Brut | € 3,75 | € 3,50 | € 3,25 | € 3,00 | € 2,75 |
| Net 2 | € 3,1875 | € 2,9750 | € 2,7625 | € 3,00 | € 2,75 |
| Volume | |||||
| Volume journalier moyen | 996 | 703 | 1 036 | 902 | 833 |
| Volume annuel | 254 159 | 179 166 | 289 644 | 222 912 | 201 493 |
| Nombre d'actions total au 31 décembre |
3 160 809 | 3 056 143 | 3 056 143 | 3 056 143 | 2 931 334 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre |
€ 269 mio | € 232 mio | € 217 mio | € 197 mio | € 171 mio |
| Free fl oat | 46,59% | 50,24% | 47,01% | 46,83% | 49,65% |
| Vélocité 3 | 17,26% | 11,67% | 20,16% | 15,40% | 13,85% |
| Pay out ratio (au niveau statutaire) |
88,93% | 93,03% | 88,37% | 84,61% | 89,06% |
(1) Dividende brut de l'exercice divisé par le dernier cours de bourse de l'exercice.
(2) Le précompte mobilier est de 15% depuis le 1er janvier 2013.
(3) Nombre d'actions traitées / free fl oat.
Home Invest Belgium s'attache à offrir à ses actionnaires, sur une longue période, un dividende en augmentation au moins égale sinon supérieure à l'inflation. Entre 2000 et 2014, le dividende brut est ainsi passé de € 1,96 à € 3,75 par action, soit une augmentation de 91,3% en l'espace de 15 ans et demi, ou une hausse annuelle moyenne de 5,4%.
Lors de l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires, qui se tiendra le mardi 5 mai 2015 et sera amenée à approuver les comptes de l'exercice 2014, la distribution d'un dividende de € 3,75 brut par action sera proposée. Cette distribution affiche une nouvelle fois une croissance remarquée de 7,1% par rapport au dividende brut de € 3,50 distribué au titre de l'exercice 2013, le taux de distribution restant à un niveau soutenable de 88,93%.
La croissance dividendaire, sensiblement plus forte depuis 4 ans, est rendue possible par la progression du volume des arbitrages sur portefeuille, pour lesquels le
Conseil s'est fixé un objectif de rotation du portefeuille minimum de 4% l'an.
À noter que, depuis la création de la SIR, une partie non négligeable des bénéfices de chaque exercice a été reportée à nouveau, pour s'élever actuellement, au niveau consolidé, à € 4,94 par action, avant affectation bénéficiaire des résultats 2014. Cette réserve devrait permettre de lisser la courbe des dividendes à l'avenir, si les conditions du marché immobilier devenaient plus difficiles.
Suivant la nouvelle législation en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (loi-programme du 27 décembre 2012), le dividende proposé de € 3,75 est soumis à un précompte mobilier de 15%, de sorte que le dividende net proposé se montera à € 3,1875. Pour plus d'informations sur le régime fiscal applicable
aux dividendes, voir le chapitre «Document permanent - La SIR et son régime fiscal ».
www.lecho.be 29/08/2014 – Luc Van Driessche Le résultat net courant a ainsi augmenté de 3,38% à 4,2 millions d'euros. Par action, il gagne 2,99% à 1,39 euros. Depuis son entrée en Bourse en 1999, Home Invest Belgium a toujours accru son dividende.
04/09/2014 Home Invest Belgium a publié vendredi passé ses résultats semestriels qui restent en bonne progression, et ce pour la quinzième année consécutive.
La rentabilité d'un placement se mesure tant sur le rendement immédiat qui peut en être retiré, que sur l'accroissement de la valeur nette d'inventaire que ce placement peut présenter sur le long terme. L'addition de ces deux composantes constitue le return annuel du placement.
Dans le cas d'une SIR, le poids du rendement immédiat est certes important, mais la capacité à générer des plus-values constitue le véritable label de qualité pour l'avenir.
Ainsi, pour l'actionnaire qui aurait participé à l'opération d'introduction en bourse (« IPO » ou « Initial Public Offering ») en juin 1999 et aurait réinvesti chaque année tous ses dividendes en actions Home Invest Belgium, le taux de rentabilité interne de son investissement (« IRR » ou « Internal Rate of Return ») calculé sur la période de 15 ans et demi s'élèverait à 16,67%, et ce malgré la faible performance enregistrée au cours des exercices 2008 et 2009.
> Maurice Charlent
De même, le return de l'actionnaire de Home Invest Belgium, qui n'aurait pas réinvesti ses dividendes chaque année, s'établit néanmoins à une moyenne remarquable de 12,71% par an sur la période 1999-2014.
Ce return ne peut être comparé tel quel à ceux de la majorité des autres SIR, en raison du fait que ces derniers sont calculés avant précompte mobilier sur les dividendes, alors que jusque fi n 2012, le dividende de Home Invest Belgium était exonéré de précompte mobilier (15% depuis le 1er janvier 2013).
| Return (€) 1 | Valeur nette d'inventaire dividende exclu |
Accroissement de valeur |
Dividende brut |
Return par action 2 |
Return en % pour l'actionnaire 3 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2014 | 62,39 | 1,79 | 3,75 | 5,54 | 9,14% | |
| 31/12/2013 | 60,6 | 5,12 | 3,5 | 8,62 | 15,54% | |
| 31/12/2012 | 55,48 | 0,9 | 3,25 | 4,15 | 7,60% | |
| 31/12/2011 | 54,58 | 2,65 | 3 | 5,65 | 10,88% | |
| Comptes | 31/12/2010 | 51,93 | 1,42 | 2,75 | 4,17 | 8,26% |
| consolidés en IFRS |
31/12/2009 | 50,51 | 0,16 | 2,43 | 2,59 | 5,14% |
| 31/12/2008 | 50,35 | -2,17 | 2,36 | 0,19 | 0,36% | |
| 31/12/2007 | 52,52 | 3,21 | 2,3 | 5,51 | 11,17% | |
| 31/12/2006 | 49,31 | 3,35 | 2,24 | 5,59 | 12,16% | |
| 31/12/2005 | 45,96 | 4,17 | 2,19 | 6,36 | 14,47% | |
| 31/12/2005 | 46,91 | 4,24 | 3,47 | 7,71 | 11,41%4 | |
| 31/05/2004 | 42,67 | 4,13 | 2,16 | 6,29 | 16,32% | |
| Comptes statutaires en Belgian |
31/05/2003 | 38,54 | 1,15 | 2,13 | 3,28 | 8,77% |
| 31/05/2002 | 37,39 | 0,44 | 2,07 | 2,51 | 6,79% | |
| GAAP | 31/05/2001 | 36,95 | 1,19 | 2,02 | 3,21 | 8,98% |
| 31/05/2000 | 35,76 | 1,3 | 1,96 | 3,26 | 9,46% | |
| 01/06/1999 | 34,46 |
(1) Sur base de chiffres consolidés à partir de 2005.
(2) Dividende de l'exercice plus accroissement de la valeur nette d'inventaire pendant l'exercice.
(3) Idem, divisé par la valeur nette d'inventaire en début d'exercice. (4) Ramené sur douze mois (12/19ème)
Panorama 2014
États fi nanciers
La société prévoit un seuil statutaire de déclaration de transparence de 3% pour l'application des règles légales relatives à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.
Selon les notifications de transparence reçues jusqu'au 31 décembre 2014, la structure de l'actionnariat de Home Invest Belgium se présente comme suit:
| Actionnaires | Nombre d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten* 1 3 | 867 384 | 27,44% |
| COCKY SA | 110 | 0,00% |
| M. Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,07% |
| M. Antoon Van Overstraeten | 127 715 | 4,04% |
| M. Hans Van Overstraeten | 132 346 | 4,19% |
| M. Johan Van Overstraeten | 128 944 | 4,08% |
| M. Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,07% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,75% |
| VOP SA | 102 575 | 3,25% |
| AXA Belgium SA* 2 | 537 830 | 17,02% |
| Les Assurances Fédérales* | 105 296 | 3,33% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan* | 102 792 | 3,25% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,63% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,63% |
| Autres actionnaires nominatifs | 74 877 | 2,37% |
| Total connu | 1 688 179 | 53,41% |
| Free float | 1 472 630 | 46,59% |
| Total général | 3 160 809 | 100,00% |
(*) Actionnaires ayant procédé à une déclaration conformément à la loi en matière de Transparence du 2 mai 2007.
(1) Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 100% par la fondation "Stichting Administratiekantoor Stavos". Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Antoon, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est controllée à 99% par l'association Van Overstraeten qui à son tour est contrôlé à 100%
par la fondation "Stichting Administratiekantoor Stavos". (2) AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
(3) En date du 6 janvier 2015, Home Invest Belgium a reçu une notification de la part de Stavos Luxembourg SA, Stichting Administratiekantoor Stavos, Cocky SA, Messieurs Liévin, Hans, Antoon, Johan et Bart Van Overstraeten, VOP SA et la société de droit commun BMVO 2014, agissant de concert, lesquels ont conclu un accord portant sur l'exercice concerté de leurs droits de vote, en vue de mener une politique commune durable. Par cette notification Home Invest Belgium a été informée que (i) le 28 novembre 2014, le seuil de 25 % a été franchi à la baisse, par des personnes agissant en concertation mutuelle, suite à une acquisition de titres par la société de droit commun BMVO 2014, et que (ii) Monsieur Antoon Van Overstraeten ne faisait plus partie des personnes agissant de concert. Suite à une notification du 20 janvier 2015, home invest Belgium a reçu une déclaration de transparence de la part de Monsieur Antoon Van Overstraeten. Monsieur Antoon Van Overstraeten, désormais agissant seul, l'a informée que sa participation dans le capital de Home Invest Belgium était passée au-dessus du seuil de 3% en date du 28 novembre 2014.
07/05/2014 – Michel Lauwers La SICAFI a bouclé un 1er trimestre de bon augure. Le but est de pouvoir distribuer un dividende en hausse pour la 15ème année consécutive.
> Monnaie - Jourdan
> Résidence Mélopée
Malgré un contexte économique général qui reste morose, Home Invest Belgium continue de surfer sur la vague du succès.
Test-Achats Invest 06/10/2014
Avec un taux d'endettement de 38,7%, HIB dispose d'une belle marge pour croître en dehors des projets de promotion en cours ou prévus.
| 106 COMPTES CONSOLIDÉS | 134 COMPTES STATUTAIRES | 140 RAPPORTS DU COMMISSAIRE
104
| ACTIF | Annexe | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 317 610 294 | 307 933 429 | |
| B. Immobilisations incorporelles | 15 | 11 891 | 16 049 |
| C. Immeubles de placement | 16 | 316 492 961 | 306 753 952 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 18 | 190 973 | 122 902 |
| E. Actifs financiers non courants | 24 | 69 440 | 76 012 |
| F. Créances de location-financement | 19 | 845 029 | 964 515 |
| II. Actifs courants | 14 170 877 | 17 166 414 | |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 20 | 5 810 465 | 9 402 061 |
| C. Créances de location-financement | 19 | 119 486 | 112 237 |
| D. Créances commerciales | 21 | 2 694 041 | 3 199 473 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 21 | 312 992 | 296 970 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 22 | 4 925 898 | 3 882 740 |
| G. Comptes de régularisation | 23 | 307 995 | 272 933 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 331 781 170 | 325 099 843 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE | |||
|---|---|---|---|
| A. Capital | 26 | 75 999 055 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 26 | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Réserves | 26 | 91 384 022 | 77 555 138 |
| D. Résultat net de l'exercice | 26 | 15 937 954 | 24 907 336 |
| CAPITAUX PROPRES | 208 224 230 | 195 025 808 | |
| PASSIF | |||
| I. Passifs non courants | 117 633 818 | 79 471 529 | |
| B. Dettes financières non courantes | 24 | 109 627 454 | 75 000 000 |
| a. Etablissements de crédit | 70 000 000 | 75 000 000 | |
| c. Autres | 39 627 454 | 0 | |
| C. Autres passifs financiers non courants | 24 | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Passifs courants | 5 923 123 | 50 602 505 | |
| B. Dettes financières courantes | 24 | 644 327 | 47 382 687 |
| a. Etablissements de crédit | 0 | 46 750 000 | |
| c. Autres | 644 327 | 632 687 | |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 25 | 3 509 489 | 2 290 190 |
| b. Autres | 3 509 489 | 2 290 190 | |
| E. Autres passifs courants | 25 | 119 654 | 120 734 |
| F. Comptes de régularisation | 23 | 1 649 654 | 808 895 |
| PASSIF | 123 556 941 | 130 074 035 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 331 781 170 | 325 099 843 |
(1) Les comptes annuels consolidés 2014 de Home Invest Belgium englobent ceux de ses filiales, la SA Home Invest Development et la SPRL Charlent 53 Freehold et sont exprimés en € sauf si mentionné autrement.
Les critères de comptabilisation et d'évaluation repris dans les « International Financial Reporting standards » (« IFRS ») sont appliqués depuis les comptes annuels de l'exercice 2006. Les rapports financiers annuels (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version abrégée des comptes statutaires, les rapports de gestion consolidés, les rapports du commissaire et les rapports d'expertise), les déclarations intermédiaires, les rapports financiers semestriels, la description de la situation financière, les informations concernant les parties liées et les informations financières historiques concernant les filiales de la SIR, sont inclus par référence dans le présent rapport financier annuel.
| Annexe | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 4 | 18 941 328 | 19 353 320 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | 4 | -183 360 | -252 403 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 19 100 917 | |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 5 | 125 760 | 90 977 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
5 | 735 818 | 662 528 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
5 | -1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 5 | -15 982 | -778 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 726 293 | 17 832 578 | |
| IX. Frais techniques (-) | 6 | -1 240 741 | -1 110 397 |
| X. Frais commerciaux (-) | 7 | -256 272 | -539 042 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | 8 | -113 423 | -255 581 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | 8 | -2 922 621 | -2 557 758 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -147 343 | -25 566 | |
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 680 401 | -4 488 344 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 045 891 | 13 344 234 | |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | 9 | -945 034 | -682 319 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -34 553 | -263 587 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 10-20 | 3 968 854 | 2 517 584 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 10 | 6 990 080 | 12 387 402 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 23 025 238 | 27 303 314 | |
| XX. Revenus fi nanciers (+) | 11 | 94 499 | 101 768 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | 12 | -3 999 979 | -4 035 036 |
| XXII. Autres charges fi nancières (-) | 13 | -51 715 | -69 590 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs fi nanciers (+/-) | 13 | -3 107 691 | 1 501 542 |
| RESULTAT FINANCIER | -7 064 885 | -2 501 317 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 15 960 353 | 24 801 997 | |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | 14 | -22 400 | 105 340 |
| IMPOT | -22 400 | 105 340 | |
| RESULTAT NET | 15 937 954 | 24 907 336 | |
| RESULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE MERE | 15 937 954 | 24 907 336 |
| Etat du résultat global | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Résultat net | 15 937 954 | 24 907 336 |
| II. Autres éléments du résultat global : | ||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
||
| B. Variation de la partie effi cace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de fl ux de trésorerie tels que défi nis en IFRS |
-427 144 | 1 287 576 |
| 1. Instruments de couverture effi caces | -592 845 | 505 497 |
| 2. Requalifi cation selon IAS 39 §101 | 165 701 | 782 079 |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 15 510 810 | 26 194 912 |
| Capital | Frais d'augmentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 89 588 625 | |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-4 107 069 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
5 427 646 | |||||
| SOLDE AU 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| SOLDE au 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| Transfert | ||||||
| Apport AXA | 2 548 073 | -18 688 | 5 809 535 | |||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-2 916 296 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
15 524 054 | |||||
| SOLDE AU 31/12/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 103 516 959 |
| Total | Résultat net de l'exercice |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Autres réserves |
Réserve pour actions propres |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 178 721 397 | 11 631 985 | 11 428 410 | 1 259 467 | -757 323 | -1 958 774 | -25 133 105 |
| 0 | 2 115 463 | -2 115 463 | ||||
| 0 | 3 133 895 | 973 174 | ||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | |||||
| 24 907 336 | 24 907 336 | |||||
| 1 287 576 | 1 287 576 | |||||
| 0 | -3 856 947 | -1 570 699 | ||||
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 0 | -1 868 626 | 1 868 626 | ||||
| 8 338 920 | ||||||
| 0 | 1 610 626 | 1 305 670 | ||||
| -10 651 309 | -10 651 309 | |||||
| 15 937 954 | 15 937 954 | |||||
| -427 144 | -427 144 | |||||
| 0 | -12 387 402 | -3 136 652 | ||||
| 208 224 230 | 15 937 954 | 15 926 094 | 1 259 467 | -757 323 | -1 098 342 | -27 561 611 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE | 3 882 740 | 2 634 188 |
|---|---|---|
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 5 583 687 | 10 894 785 |
| Résultat de l'exercice | 15 937 954 | 24 907 336 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 23 025 238 | 27 303 314 |
| Intérêts reçus | 94 499 | 101 768 |
| Intérêts payés | -4 051 693 | -4 104 626 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -3 107 691 | 1 501 542 |
| Impôts | -22 400 | 105 340 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -7 748 765 | -16 329 721 |
| Amortissements et réductions de valeur | 102 478 | 76 806 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 102 478 | 76 806 |
| Autres éléments non-monétaires | -3 882 389 | -13 888 943 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -6 990 080 | -12 387 402 |
| -Autres transactions de nature non courante | 3 107 691 | -1 501 542 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -3 968 854 | -2 517 584 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -3 968 854 | -2 517 584 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -2 605 502 | 2 317 169 |
| Mouvement des éléments d'actif | 583 743 | 2 625 471 |
| -Actifs financiers courants | -7 249 | -6 858 |
| -Créances commerciales | 624 918 | 1 692 725 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | -16 022 | 1 009 856 |
| -Comptes de régularisations | -17 904 | -70 252 |
| Mouvement des éléments du passif | -3 189 245 | -308 302 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | 1 176 197 | -26 383 |
| -Autres passifs courants | -5 108 963 | -433 772 |
| -Comptes de régularisation | 743 522 | 151 852 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | 18 252 014 | -41 255 732 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -1 724 410 | -796 094 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -3 934 482 | -34 375 000 |
| Désinvestissements | 31 625 911 | 10 305 547 |
| Projets de développement | -7 667 814 | -16 317 716 |
| Autres immobilisations incorporelles | 0 | -13 528 |
| Autres immobilisations corporelles | -166 392 | -34 446 |
| Actifs financiers non courants | 6 572 | -24 495 |
| Acquisitions de filiales | 112 630 | 0 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -22 792 542 | 31 609 499 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | ||
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | -12 122 546 | 41 500 000 |
| Variation du capital (+/-) | -18 688 | |
| Dividende de l'exercice précédent | -10 651 309 | -9 890 501 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE | 4 925 898 | 3 882 740 |
| Note A Acquisition de filiales | Leasehold | Freehold |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 86 895 | 77 898 |
| Immeubles de placement | 3 649 244 | 263 153 |
| Comptes de régularisation de l'actif | 17 158 | |
| Autres dettes financières courantes | -3 527 859 | -288 371 |
| Dettes commerciales | -43 999 | -517 |
| Autres passifs courants | -84 000 | |
| Comptes de régularisation du passif | -97 440 | |
| Total des acquisitions | 0 | 52 163 |
| Cash flow des filiales | -86 895 | -77 898 |
| Cash flow sur acquisition de filiales | -86 895 | -25 735 |
Home Invest Belgium SA est une SIR et est constituée sous la forme d'une société anonyme de droit belge. Son siège social est établi en Belgique, à 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe 60. La société est cotée au marché continu sur NYSE Euronext Brussels. Les comptes annuels consolidés englobent ceux de Home Invest Belgium et de ses fi liales, la SA Home Invest Development et la SPRL Charlent 53 Freehold.
Les États fi nanciers ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne.
En application de l'article 11 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des SIR, Home Invest Belgium établit ses comptes annuels conformément au référentiel IFRS. La société a dressé son bilan d'ouverture en IFRS au 1er janvier 2005 (date de transition aux IFRS). Conformément à l'IFRS 1 – Première adoption des IFRS, la société a décidé de ne pas retraiter les acquisitions antérieures à la date de transition aux IFRS et ce suivant l'IFRS 3 – Regroupements d'entreprises.
Les États fi nanciers sont présentés en euro sauf si mentionné différemment. Ils sont établis sur base du coût historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains instruments fi nanciers, évalués à leur juste valeur.
Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.
Les comptes annuels consolidés comprennent les comptes annuels de Home Invest Belgium et de ses fi liales. Les fi liales sont des entités contrôlées par le groupe. Un contrôle existe quand Home Invest Belgium détient, directement ou indirectement le pouvoir sur l'entité ; est exposée ou a des droits sur les rendements variables du fait de son implication dans cette entité ; a la capacité d'utiliser son pouvoir sur l'entité pour infl uer sur le montant de ces rendements. Etant donné que Home Invest Belgium détient plus que la moitié des actions/droits de vote de ses fi liales, les fi liales sont contrôlées par Home Invest Belgium (IFRS 12 § 7 (a)).
Les comptes annuels des fi liales sont intégralement consolidés à partir de la date d'acquisition jusqu'à la date où le contrôle prend fi n.
Les comptes des fi liales sont rédigés pour le même exercice comptable que celui de Home Invest Belgium. Des règles d'évaluation IFRS uniformes sont appliquées aux fi liales concernées.
Toutes les opérations intra-groupe, ainsi que les bénéfi ces et pertes intra-groupe non-réalisés sur les opérations entre les sociétés du groupe, sont éliminés. Les pertes non-réalisées sont éliminées sauf s'il s'agit d'une moins-value extraordinaire.
Le Goodwill est la différence positive entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la fi liale, au moment de la reprise. Le prix du regroupement d'entreprises se compose du prix de reprise et de tous les frais de transactions directement attribuables.
Le Goodwill négatif (badwill) est la différence négative entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la fi liale, au moment de la reprise. Ce goodwill négatif est repris, immédiatement, par le repreneur, dans le compte de résultats.
Les immobilisations incorporelles ayant une durée de vie limitée sont initialement évaluées à leur coût. Après la comptabilisation initiale, elles sont évaluées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée d'utilité et la méthode d'amortissement des immobilisations incorporelles sont revues au moins à la fin de chaque exercice.
Les immeubles de placement en exploitation sont des investissements en actifs immobiliers détenus pour la location de longue durée et/ou pour valoriser le capital.
Les immeubles de placement sont initialement évalués à leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA non-déductible. Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou apport d'une branche d'activité, les taxes dues sur les plus-values potentielles des actifs ainsi intégrés sont comprises dans le coût des actifs concernés.
A la première clôture périodique après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur.
Un expert immobilier indépendant externe établit de manière trimestrielle l'évaluation du portefeuille immobilier, frais, droits d'enregistrement et honoraires compris (c.à.d. en valeur dite « d'investissement »). L'expert procède à son évaluation sur base de 2 méthodes : - la capitalisation de la valeur locative estimée; - la valorisation unitaire.
Home Invest Belgium procède alors, pour déterminer la juste valeur des actifs immobiliers ainsi évalués, aux retraitements suivants :
Aussi longtemps que les immeubles de placement sont neufs au sens du Code de la TVA, les retraitements ci-dessus sont appliqués uniquement à la valeur d'investissement des terrains sur lesquels ils sont construits.
Tout profit ou perte résultant d'un changement de la juste valeur est comptabilisé en compte de résultats sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement » avant d'être affecté dans les fonds propres sous la rubrique « C. Réserves - b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers et c. Réserve des frais et droits de mutation estimés ».
Conformément à l'annexe C de l'A.R. du 13 juillet 2014, Home Invest Belgium subdivise la rubrique XVIII. en 4 sous rubriques reprenant les variations positives et négatives de la valeur des immeubles de placements et les variations positives ou négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. Les taux de 10%, 12,5% ou 2,5% sont appliqués pour les frais et droits de mutation conformément au chapitre précédent.
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de 3 manières, selon le type de travaux concernés :
Le coût de ces travaux est activé pour le motif et dans la mesure où l'expert reconnaît normalement une appréciation à due concurrence de la valeur locative estimée. Exemples : rénovation approfondie d'un logement, pose d'un parquet, réfection d'un hall d'entrée.
— les travaux de rénovation importants : ils sont normalement entrepris à intervalle de 20 à 30 ans et touchent à l'étanchéité de l'immeuble, sa structure ou ses fonctions essentielles (remplacement d'ascenseurs, de chaudières, de châssis etc.).
De tels travaux de rénovation sont également activés.
Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifi és en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets.
Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux d'études, project management, conseillers juridiques), les assurances, la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant la construction.
Les immeubles en cours de construction ou de développement sont comptabilisés parmi les immeubles de placement, à leur coût, jusqu'à la fi n de la construction ou du développement. A ce moment, l'actif est transféré parmi les immeubles de placement en exploitation. Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux d'études, project management , conseillers juridiques), les assurances, la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant la construction.
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Un amortissement linéaire est pratiqué pendant la durée d'utilité estimée de l'actif. La durée d'utilité et le mode d'amortissement sont revus au moins à la clôture de chaque exercice.
La durée d'utilité est la suivante pour chaque catégorie d'actifs:
Les actifs fi nanciers sont présentés au bilan parmi les actifs fi nanciers courants ou non-courants selon l'intention ou la probabilité de réalisation dans les douze mois suivant la date de clôture.
On peut distinguer :
les actions et titres disponibles à la vente sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en capitaux propres, jusqu'à la vente ou la dépréciation extraordinaire, où les réévaluations cumulées sont reprises au compte de résultats.
— les actifs fi nanciers détenus jusqu'à l'échéance : les actifs fi nanciers détenus jusqu'à l'échéance sont comptabilisés à leur coût amorti.
Les passifs financiers sont comptabilisés à leur coût amorti.
Home Invest Belgium fait appel à des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition aux risques découlant de l'évolution des taux d'intérêt dans le cadre du financement de ses activités.
Les instruments financiers dérivés sont initialement comptabilisés à leur coût et sont ensuite portés à leur juste valeur aux dates des clôtures périodiques suivantes.
Les variations de la juste valeur des instruments financiers dérivés qui ne répondent pas aux conditions de la comptabilité de couverture suivant IAS 39, sont comptabilisées en compte de résultats.
La partie efficace des bénéfices ou pertes des variations de la juste valeur des instruments financiers dérivés qui correspondent aux conditions reprises à l'IAS 39, spécifiquement désignés et qualifiés de couverture du flux de trésorerie d'un actif ou passif ou une transaction prévue, reprise au bilan, est comptabilisée dans les capitaux propres. La partie non-efficace est portée au compte de résultats. Lorsqu'un instrument de couverture expire ou est vendu, ou quand une couverture ne répond plus aux critères de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte cumulé figurant à ce moment dans les capitaux propres est comptabilisé dans le compte de résultats.
Un immeuble de placement est considéré comme détenu en vue de la vente s'il peut être vendu immédiatement dans son état actuel et que la vente est hautement probable.
Un immeuble de placement détenu en vue de la vente est évalué de la même façon qu'un autre immeuble de placement.
Les créances commerciales sont évaluées à leur valeur nominale, diminuée des montants estimés non recouvrables. Cette réduction de valeur est inscrite en compte de résultats.
La trésorerie comprend la caisse et les comptes à vue. Les équivalents de trésorerie sont des placements à court terme, très liquides, qui sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie, ont une échéance inférieure ou égale à trois mois, et ne présentent pas un risque important de changement de valeur. Ces éléments sont portés au bilan à leur valeur nominale ou à leur coût.
Les actions ordinaires sont comptabilisées en capitaux propres. Les frais directement liés à l'émission de nouvelles actions ou d'options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets d'impôts, en déduction du montant récolté. Les actions propres rachetées sont présentées à leur prix d'achat en déduction des capitaux propres. Une vente ou annulation des actions propres rachetées ne donne pas lieu à un impact sur le résultat ; les bénéfices et pertes concernant les actions propres sont directement comptabilisés aux capitaux propres.
Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l'Assemblée générale des actionnaires. Tout dividende intérimaire éventuel est comptabilisé en dettes dès que le Conseil d'administration a pris la décision de procéder au paiement d'un tel dividende.
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque:
L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend l'impôt courant et l'impôt différé. Ils sont comptabilisés dans le compte de résultats, sauf s'ils portent sur des éléments enregistrés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont, eux aussi, comptabilisés dans les capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts à payer sur les revenus imposables de l'année écoulée ainsi que tout ajustement aux impôts payés (ou à récupérer) relatifs aux années antérieures. Il est calculé en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date de clôture.
L'impôt différé est calculé suivant la méthode du report variable (liability method) sur les différences temporelles entre la base fi scale d'un actif ou d'un passif et leur valeur comptable telle qu'elle fi gure dans les états fi nanciers. Ces impôts sont déterminés suivant les taux d'imposition que l'on prévoit au moment où l'actif sera réalisé ou l'obligation éteinte.
Les créances d'impôts différés sont comptabilisées pour les différences temporelles déductibles et sur les crédits d'impôts reportés récupérables et pertes fi scales, dans la mesure où il est probable qu'il y ait des bénéfi ces imposables dans le futur proche pour pouvoir bénéfi cier de l'avantage fi scal. La valeur comptable des créances d'impôts différés est révisée à chaque date du bilan et réduite dans la mesure où il n'est plus probable que suffi samment de bénéfi ce imposable sera disponible pour compenser tout ou partie des impôts différés.
Les dettes et créances fi scales différées sont défi nies à l'aide des taux d'imposition attendus, en vigueur dans les années durant lesquelles ces différences temporelles seront réalisées ou réglées, et en se basant sur les pourcentages d'impôt en vigueur ou confi rmés à la date du bilan.
L'Exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la fusion d'une société non SIR avec une SIR. Lorsque la société qui ne dispose pas du statut de SIR entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée en même temps qu'un montant correspondant à la différence entre la valeur de marché de l'immeuble et la valeur comptable du bien qui sera acquis dans la fusion et cela en tenant compte d'une date prévue de fusion.
Les revenus locatifs provenant de contrats de location simples sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée du contrat de location. Les gratuités locatives et autres avantages consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la première période ferme du bail.
Le résultat de la vente d'un immeuble de placement représente la différence entre le produit de la vente, net de frais de transaction, et la dernière juste valeur de l'immeuble vendu au 31 décembre de l'exercice écoulé. Ce résultat est présenté sous la rubrique XVI. « Résultat sur vente d'immeubles de placement » du compte de résultat. Lors de l'élaboration du schéma de calcul du montant visé à l'article 13, § 1er, al. 1er de l'A.R. du 13 juillet 2014, le résultat distribuable reprend la rubrique « +/- Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées) », permettant ainsi de tenir compte de la valeur initiale d'acquisition.
Home Invest Belgium n'a pas anticipé l'application des normes et interprétations nouvelles ou amendées qui ont été émises avant la date d'autorisation de publication des états fi nanciers consolidés mais dont la date d'entrée en vigueur est postérieure à l'exercice annuel clôturé au 31 décembre 2014, à savoir :
IFRS 9 Instruments fi nanciers : classifi cation et évaluation qui entrera en vigueur à compter de l'exercice débutant le 1er janvier 2018
IFRS 14 Comptes de report réglementaires qui entrera en vigueur à compter de l'exercice débutant le 1er janvier 2016 IFRS 15 Produits des contrats avec les clients qui entrera en vigueur à compter de l'exercice débutant le 1er janvier 2016
L'application future de ces normes ou interprétations n'aura aucun impact matériel sur les comptes annuels.
Les immeubles de placement que Home Invest Belgium détient comportent trois catégories :
— des immeubles valorisés en bloc d'une valeur individuelle inférieure à € 2 500 000.
En termes de répartition géographique, les immeubles de placement de Home Invest Belgium sont majoritairement situés à Bruxelles.
Les colonnes « non affecté » reprennent les montants qu'il est impossible d'attribuer à une de ces trois catégories, par exemple :
| 2014 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 18 941 328 | 11 498 518 | 2 103 760 | 5 339 050 | |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -183 360 | -50 486 | 834 | -22 982 | -110 726 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 11 448 033 | 2 104 594 | 5 316 068 | -110 726 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 125 760 | 98 609 | 18 767 | 8 384 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
735 818 | 266 804 | 62 366 | 406 647 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-1 877 271 | -1 142 167 | -189 828 | -545 276 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | -15 982 | -15 982 | |||
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 726 293 | 10 655 297 | 1 995 899 | 5 185 823 | -110 726 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 240 741 | -1 032 960 | -49 256 | -158 526 | |
| X. Frais commerciaux (-) | -256 272 | -172 832 | -32 634 | -50 806 | |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -113 423 | -67 439 | -7 575 | -38 410 | |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 922 621 | -77 276 | -13 032 | -18 506 | -2 813 807 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -147 343 | -147 343 | |||
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 680 401 | -1 350 507 | -102 497 | -266 247 | -2 961 150 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 045 891 | 9 304 790 | 1 893 402 | 4 919 576 | -3 071 876 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -945 034 | -945 034 | |||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -34 553 | -34 553 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
12 066 304 | 9 304 790 | 1 893 402 | 4 919 576 | -4 051 463 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 3 968 854 | 3 168 328 | 964 116 | -163 590 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
6 990 080 | 6 975 122 | 204 781 | -189 823 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 23 025 238 | 19 448 239 | 2 098 182 | 5 693 869 | -4 215 053 |
| XX. Revenus financiers (+) | 94 499 | 85 401 | 9 099 | ||
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -3 999 979 | -3 999 979 | |||
| XXII. Autres charges financières (-) | -51 715 | -51 715 | |||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) |
-3 107 691 | -3 107 691 | |||
| RESULTAT FINANCIER | -7 064 885 | 85 401 | -7 150 285 | ||
| RESULTAT AVANT IMPOT | 15 960 353 | 19 533 640 | 2 098 182 | 5 693 869 -11 365 338 | |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -22 400 | -22 400 | |||
| IMPOT | -22 400 | -22 400 | |||
| RESULTAT NET | 15 937 954 | 19 533 640 | 2 098 182 | 5 693 869 -11 387 738 |
| 2013 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 19 353 320 | 12 035 606 | 2 122 119 | 5 195 594 | |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -252 403 | -112 637 | -12 013 | -15 973 | -111 780 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 19 100 917 | 11 922 969 | 2 110 107 | 5 179 622 | -111 780 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 90 977 | 65 745 | 2 195 | 23 036 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
662 528 | 261 312 | 59 131 | 342 085 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-2 021 064 | -1 276 071 | -165 919 | -579 074 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | -778 | -797 | 19 | ||
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 832 578 | 10 973 157 | 2 005 514 | 4 965 688 | -111 780 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 110 397 | -1 012 033 | -36 770 | -177 961 | 116 367 |
| X. Frais commerciaux (-) | -539 042 | -389 467 | -63 595 | -119 000 | 33 020 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -255 581 | -216 825 | -12 456 | -29 565 | 3 266 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 557 758 | -76 603 | -6 280 | -40 576 | -2 434 299 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -25 566 | -25 566 | |||
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 488 344 | -1 694 929 | -119 100 | -367 103 | -2 307 213 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 344 234 | 9 278 229 | 1 886 414 | 4 598 585 | -2 418 993 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -682 319 | -682 319 | |||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -263 587 | -263 587 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
12 398 328 | 9 278 229 | 1 886 414 | 4 598 585 | -3 364 899 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 2 517 584 | 2 364 696 | 229 301 | -76 413 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
12 387 402 | 9 963 257 | 1 747 283 | 676 861 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 27 303 314 | 21 606 182 | 3 633 697 | 5 504 747 | -3 441 312 |
| XX. Revenus fi nanciers (+) | 101 768 | 90 766 | 11 001 | ||
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -4 035 036 | -4 035 036 | |||
| XXII. Autres charges fi nancières (-) | -69 590 | -69 590 | |||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs fi nanciers (+/-) |
1 501 542 | 1 501 542 | |||
| RESULTAT FINANCIER | -2 501 317 | 90 766 | -2 592 083 | ||
| RESULTAT AVANT IMPOT | 24 801 997 | 21 696 948 | 3 633 697 | 5 504 747 | -6 033 395 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | 105 340 | 105 340 | |||
| IMPOT | 105 340 | 105 340 | |||
| RESULTAT NET | 24 907 336 | 21 696 948 | 3 633 697 | 5 504 747 | -5 928 056 |
| 2014 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2.500.000 € |
Immeubles en bloc <2.500.000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 18 941 328 | 12 611 796 | 5 955 030 | 374 502 | |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -183 360 | -38 701 | -37 031 | 3 098 | -110 726 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 12 573 095 | 5 917 999 | 377 600 | -110 726 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 125 760 | 124 198 | 1 385 | 177 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
735 818 | 188 432 | 501 359 | 46 026 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-1 877 271 | -1 271 564 | -547 823 | -57 885 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) |
-15 982 | -15 982 | |||
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 726 293 | 11 598 179 | 5 872 921 | 365 918 | -110 726 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 240 741 | -1 125 673 | -85 349 | -29 719 | |
| X. Frais commerciaux (-) | -256 272 | -256 126 | 10 086 | -16 525 | 6 293 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -113 423 | -84 252 | -27 735 | -1 436 | |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 922 621 | -90 509 | -18 215 | -2 813 898 | |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -147 343 | -147 343 | |||
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 680 401 | -1 556 559 | -121 213 | -47 681 | -2 954 948 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 045 891 | 10 041 620 | 5 751 708 | 318 237 | -3 065 674 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -945 034 | -945 034 | |||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -34 553 | -34 553 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
12 066 304 | 10 041 620 | 5 751 708 | 318 237 | -4 045 261 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 3 968 854 | 1 885 126 | 982 468 | 1 101 260 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
6 990 080 | 7 653 972 | -289 742 | -374 151 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 23 025 238 | 19 580 718 | 6 444 434 | -55 913 | -2 944 001 |
| XX. Revenus financiers (+) | 94 499 | 85 401 | 9 099 | ||
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -3 999 979 | -3 999 979 | |||
| XXII. Autres charges financières (-) | -51 715 | -51 715 | |||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) |
-3 107 691 | -3 107 691 | |||
| RESULTAT FINANCIER | -7 064 885 | 85 401 | -7 150 285 | ||
| RESULTAT AVANT IMPOT | 15 960 353 | 19 580 718 | 6 444 434 | 29 487 -10 094 287 | |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -22 400 | -22 400 | |||
| IMPOT | -22 400 | -22 400 | |||
| RESULTAT NET | 15 937 954 | 19 580 718 | 6 444 434 | 29 487 -10 116 686 |
| 2013 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2.500.000 € |
Immeubles en bloc <2.500.000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 19 353 320 | 13 213 019 | 5 765 258 | 375 043 | |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -252 403 | -92 086 | -50 975 | 2 438 | -111 780 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 19 100 917 | 13 120 933 | 5 714 283 | 377 481 | -111 780 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 90 977 | 82 265 | 8 535 | 177 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
662 528 | 171 886 | 444 616 | 46 026 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-2 021 064 | -1 345 023 | -618 156 | -57 885 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) |
-778 | -778 | |||
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 832 578 | 12 029 282 | 5 549 277 | 365 799 | -111 780 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 110 397 | -1 096 278 | -100 767 | -29 719 | 116 367 |
| X. Frais commerciaux (-) | -539 042 | -523 548 | -31 988 | -16 525 | 33 020 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -255 581 | -257 684 | 273 | -1 436 | 3 266 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 557 758 | -81 437 | -42 022 | -2 434 299 | |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -25 566 | -25 566 | |||
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 488 344 | -1 958 946 | -174 504 | -47 681 | -2 307 213 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 344 234 | 10 070 336 | 5 374 773 | 318 118 | -2 418 993 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -682 319 | -682 319 | |||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -263 587 | -263 587 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
12 398 328 | 10 070 336 | 5 374 773 | 318 118 | -3 364 899 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 2 517 584 | 2 593 996 | -76 413 | ||
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
12 387 402 | 11 905 487 | 333 193 | 148 721 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 27 303 314 | 24 569 820 | 5 707 967 | 466 839 | -3 441 312 |
| XX. Revenus fi nanciers (+) | 101 768 | 90 766 | 11 001 | ||
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -4 035 036 | -4 035 036 | |||
| XXII. Autres charges fi nancières (-) | -69 590 | -69 590 | |||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs fi nanciers (+/-) |
1 501 542 | 1 501 542 | |||
| RESULTAT FINANCIER | -2 501 317 | 90 766 | -2 592 083 | ||
| RESULTAT AVANT IMPOT | 24 801 997 | 24 569 820 | 5 707 967 | 557 606 | -6 033 395 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | 105 340 | 105 340 | |||
| IMPOT | 105 340 | 105 340 | |||
| RESULTAT NET | 24 907 336 | 24 569 820 | 5 707 967 | 557 606 | -5 928 056 |
| 2014 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2.500.000 € |
Immeubles en bloc <2.500.000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 282 557 321 | 217 683 469 | 60 560 195 | 4 313 657 | |
| Immeubles de placement -Projets de développement | 33 935 640 | 30 408 323 | 3 527 317 | ||
| Actifs détenus en vue de la vente | 5 810 465 | 5 810 465 | |||
| Créances de location financement | 964 515 | 964 515 | |||
| Autres actifs | 8 513 230 | 8 513 230 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 331 781 170 | 253 902 257 | 64 087 512 | 5 278 171 | 8 513 230 |
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 76,53% | 19,32% | 1,59% | 2,57% |
| Capitaux propres | 208 224 230 | 208 224 230 | |||
| Passifs | 123 556 941 | 123 556 941 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 331 781 170 | 331 781 170 |
| 2014 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2.500.000 € |
Immeubles en bloc <2.500.000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | |||||
| Investissements | 1 724 410 | 1 427 358 | 168 932 | 128 120 | |
| Autres immobilisations corporelles | |||||
| Investissements | 476 716 | 476 716 | |||
| Amortissements | -285 743 | -285 743 | |||
| Immobilisations incorporelles | |||||
| Investissements | 43 778 | 43 778 | |||
| Amortissements | -31 887 | -31 887 |
| 2014 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 282 557 321 | 178 543 837 | 36 914 257 | 67 099 226 | |
| Immeubles de placement -Projets de développement | 33 935 640 | 30 408 323 | 3 527 317 | ||
| Actifs détenus en vue de la vente | 5 810 465 | 1 850 667 | 1 310 909 | 2 648 889 | |
| Créances de location financement | 964 515 | 964 515 | |||
| Autres actifs | 8 513 230 | 8 513 230 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 331 781 170 | 211 767 342 | 41 752 483 | 69 748 115 | 8 513 230 |
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 63,83% | 12,58% | 21,02% | 2,57% |
| Capitaux propres | 208 224 230 | 208 224 230 | |||
| Passifs | 123 556 941 | 123 556 941 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 331 781 170 | 331 781 170 |
| 2013 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2.500.000 € |
Immeubles en bloc <2.500.000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 290 438 658 | 207 485 883 | 77 489 785 | 5 462 990 | |
| Immeubles de placement -Projets de développement | 16 315 294 | 16 315 294 | |||
| Actifs détenus en vue de la vente | 9 402 061 | 9 402 061 | |||
| Créances de location fi nancement | 1 076 752 | 1 076 752 | |||
| Autres actifs | 7 867 078 | 7 867 078 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 325 099 843 | 233 203 237 | 77 489 785 | 6 539 742 | 7 867 078 |
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 71,73% | 23,84% | 2,01% | 2,42% |
| Capitaux propres | 195 025 808 | 195 025 808 | |||
| Passifs | 130 074 035 | 130 074 035 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 325 099 843 | 325 099 843 |
| 2013 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2.500.000 € |
Immeubles en bloc <2.500.000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | |||||
| Investissements | 796 094 | 663 986 | 114 275 | 17 833 | |
| Autres immobilisations corporelles | |||||
| Investissements | 310 325 | 310 325 | |||
| Amortissements | -187 422 | -187 422 | |||
| Immobilisations incorporelles | |||||
| Investissements | 43 778 | 43 778 | |||
| Amortissements | -27 729 | -27 729 |
| 2013 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 290 438 658 | 185 206 341 | 36 503 880 | 68 728 436 | |
| Immeubles de placement -Projets de développement | 16 315 294 | 16 315 294 | |||
| Actifs détenus en vue de la vente | 9 402 061 | 5 239 111 | 1 452 727 | 2 710 222 | |
| Créances de location fi nancement | 1 076 752 | 1 076 752 | |||
| Autres actifs | 7 867 078 | 7 867 078 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 325 099 843 | 207 837 498 | 37 956 607 | 71 438 658 | 7 867 078 |
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 63,93% | 11,68% | 21,97% | 2,42% |
| Capitaux propres | 195 025 808 | 195 025 808 | |||
| Passifs | 130 074 035 | 130 074 035 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 325 099 843 | 325 099 843 |
| COMPTE DE RESULTAT | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | ||
| A. Loyers | 18 918 956 | 19 296 421 |
| B. Revenus garantis | 0 | 24 660 |
| C. Gratuités locatives | -92 206 | -49 539 |
| E. Indemnités de rupture anticipée de bail | 114 578 | 81 779 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | ||
| A. Loyers à payer sur locaux pris en location | -111 801 | -101 579 |
| B. Réductions de valeur sur créances commerciales | -182 285 | -275 557 |
| C. Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 110 726 | 124 733 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 19 100 917 |
Les revenus locatifs marquent une diminution consécutivement aux ventes réalisées en cours d'année et à la vacance locative de certains immeubles destinés à être rénovés de manière approfondie à court terme.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| RESULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 19 100 917 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | ||
| A. Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs | 125 760 | 90 977 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
||
| A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 79 257 | 50 435 |
| B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 656 560 | 612 093 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
||
| B. Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | -15 982 | -778 |
| TOTAL | -1 031 676 | -1 268 338 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 726 293 | 17 832 578 |
La refacturation de charges locatives concerne principalement les primes d'assurance relatives à l'abandon de recours repris dans la majorité des polices incendie des immeubles ainsi que de certains frais liés à la fourniture de lignes téléphoniques.
Dans le secteur résidentiel, le précompte immobilier est à charge du bailleur pour tous les baux de résidence principale. Les refacturations de précompte immobilier et de taxes concernent donc majoritairement les surfaces commerciales ou de bureaux.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| IX. Frais techniques (-) | ||
| A. Frais techniques récurrents | ||
| 1. Réparations | -1 117 322 | -1 104 364 |
| 3. Primes d'assurances | -133 947 | -105 509 |
| B. Frais techniques non récurrents | ||
| 1. Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d'étude,…) | -7 774 | 72 156 |
| 2. Sinistres | 18 302 | 27 321 |
| TOTAL | -1 240 741 | -1 110 397 |
Dans le cadre de son budget prévisionnel annuel, Home Invest Belgium détermine une politique spécifique d'entretien et de rénovation pour chacun de ses immeubles, afin que ceux-ci correspondent au mieux aux exigences du marché locatif. Les frais techniques se produisent le plus souvent lors des sorties locatives.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| X. Frais commerciaux (-) | ||
| A. Commissions d'agence | -222 681 | -315 364 |
| C. Honoraires d'avocats et frais juridiques | -33 591 | -223 678 |
| TOTAL | -256 272 | -539 042 |
La diminution des frais de commercialisation s'explique par l'insourcing courant 2013 de diverses activités de base. La société a procédé au recrutement d'un employé chargé de commercialiser les biens disponibles à la location sur une partie du portefeuille bruxellois.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -113 423 | -255 581 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | ||
| A. Honoraires versés aux gérants (externes) | -106 791 | -135 263 |
| B. Charges (internes) de gestion d'immeubles | -2 815 830 | -2 422 495 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -147 343 | -25 566 |
| TOTAL | -3 183 388 | -2 838 905 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 680 401 | -4 488 344 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 045 891 | 13 344 234 |
Les charges internes de gestion d'immeubles comprennent principalement les frais de personnel exposés en cours d'exercice.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 045 891 | 13 344 234 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -945 034 | -682 319 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -34 553 | -263 587 |
| TOTAL | -979 587 | -945 906 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 |
Les frais généraux concernent principalement les frais liés aux publications, aux évaluations du portefeuille, aux expertises techniques et à la taxe d'abonnement.
Les autres charges correspondent d'une part à une indemnité payée dans le cadre d'un dossier d'arbitrage et d'autres part aux régularisations comptables opérées lors de l'insourcing des gestions techniques et comptables des immeubles
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | ||
| A. Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | 31 625 911 | 10 305 547 |
| B. Valeur comptable des immeubles vendus | -27 657 056 | -7 787 963 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | ||
| A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement | 10 501 249 | 16 081 696 |
| B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement | -1 957 699 | -557 643 |
| C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
178 988 | 42 979 |
| D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-1 732 459 | -3 179 631 |
| TOTAL | 10 958 934 | 14 904 985 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 23 025 238 | 27 303 314 |
Le résultat sur vente d'immeubles de placement découle des ventes d'immeubles. Le détail complet des ventes conclues et des plus-values réalisées est repris dans le chapitre Rapport de gestion.
Pour mémoire, le résultat sur vente d'immeubles de placement est comptabilisé par différence entre le prix de vente diminué des frais liés à la conclusion de ces ventes (rubrique XVI.A.) et la dernière juste valeur du bien concerné (rubrique XVI.B.).
Conformément à l'article 13 §1er - 1°de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 et son annexe C, sont distribuables les plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, calculées par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées. Au 31 décembre 2014, la plus-value réalisée distribuable s'élevait ainsi à € 4 961 935 (par rapport à la valeur d'acquisition) tandis que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur était de € 3 968 854.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XX. Revenus financiers (+) | ||
| A. Intérêts et dividendes perçus | 9 099 | 11 001 |
| B. Redevances de location-financement et similaires | 85 401 | 90 766 |
| TOTAL | 94 499 | 101 768 |
Les intérêts et dividendes encaissés proviennent exclusivement du dépôt à court terme des surplus de trésorerie.
Les redevances de location-financement se rapportent aux leasings décrits à l'Annexe 19.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | ||
| A. Intérêts nominaux sur emprunts | -2 431 097 | -1 796 250 |
| C. Charges résultant d'instruments de couverture autorisés | ||
| 1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-1 568 881 | -2 238 786 |
| TOTAL | -3 999 979 | -4 035 036 |
Les charges résultant d'instruments financiers de couverture découlent de l'écart entre l'intérêt fixe payé pour les IRS achetés antérieurement et les taux d'intérêt variables en vigueur au cours de l'exercice. Pour plus de détail quant à la structuration de la dette financière, veuillez-vous référer à l'Annexe 24 reprise ci-dessous.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XXII. Autres charges fi nancières (-) | ||
| A. Frais bancaires et autres commissions | -49 732 | -64 994 |
| D. Autres | -1 983 | -4 596 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs fi nanciers (+/-) | ||
| A. Instruments de couverture autorisés | ||
| 1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi nie en IFRS est appliquée |
-3 107 691 | 1 501 542 |
| TOTAL | -3 157 423 | 1 436 548 |
| RESULTAT FINANCIER | -7 064 885 | -2 501 317 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 15 960 353 | 24 801 997 |
La variation de la juste valeur des actifs fi nanciers concerne les instruments fi nanciers, considérés comme ineffi caces suite à l'application de l'IAS 39, et comptabilisés en compte de résultat. En 2014, vu l'évolution à la baisse des taux d'intérêts sur les marchés fi nanciers, les IRS dont disposent Home Invest Belgium avaient une variation de juste valeur négative de - € 3 107 691. Cette charge purement latente n'est valable que dans l'hypothèse où la SIR ou les banques ne procèdent pas à la liquidation anticipée de ces produits et est annulée dans le calcul du résultat distribuable.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| RESULTAT AVANT IMPOT | 15 960 353 | 24 801 997 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -22 400 | 105 340 |
| IMPOT | -22 400 | 105 340 |
| RESULTAT NET | 15 937 954 | 24 907 336 |
Les SIR bénéfi cient d'un régime fi scal spécifi que. Seuls les avantages en nature, les avantages anormaux et bénévoles ainsi que certaines charges spécifi ques sont soumis à l'impôt des sociétés. Les fi liales ne disposent pas de ce régime fi scal spécifi que. Il est à noter qu'en 2013, une régularisation d'Exit tax sur une fi liale absorbée a engendré un produit exceptionnel.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles, en début d'exercice | 16 049 | 5 808 |
| 1. Valeur brute | 43 778 | 30 250 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -27 729 | -24 442 |
| Investissements | 0 | 13 528 |
| Amortissements ( - ) | -4 158 | -3 287 |
| Immobilisations incorporelles, en fi n d'exercice | 11 891 | 16 049 |
| 1. Valeur brute | 43 778 | 43 778 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -31 887 | -27 729 |
Les immobilisations incorporelles concernent exclusivement le software immobilier WinIris. Cette immobilisation est amortie linéairement sur une période d'utilité de 5 ans. Les amortissements sont comptabilisés dans la rubrique XII. « Frais de gestion immobilière » du compte de résultat.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 306 753 952 | 242 718 209 |
| Projets de développement | ||
| Solde en début de période | 16 315 294 | 882 568 |
| Investissements - projets de développement | 16 025 422 | 16 317 716 |
| Autres retraits | -3 535 151 | 0 |
| Projets de développement réceptionnés | 0 | -884 990 |
| Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises | 5 130 075 | |
| Solde en fin de période | 33 935 640 | 16 315 294 |
| Immeubles de placement en exploitation | ||
| Solde en début de période | 290 438 658 | 241 835 640 |
| Immeubles en cours de construction achevés | 0 | 884 990 |
| Acquisitions d'immeubles | 3 934 482 | 34 375 000 |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 1 724 410 | 796 094 |
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur | 6 990 080 | 12 387 402 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | -20 530 309 | 159 532 |
| Solde en fin de période | 282 557 321 | 290 438 658 |
| Immeubles de placement, solde en fin d'exercice | 316 492 961 | 306 753 952 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 282 557 321 | 290 438 658 |
| Projets de développement | 33 935 640 | 16 315 294 |
| Immeubles de placement, solde en fin d'exercice | 316 492 961 | 306 753 952 |
Les projets de développement à la clôture de l'exercice 2014 sont commentés en détail dans le Rapport de gestion et le Rapport immobilier. A noter la vente du projet « Montoyer » pour € 3 535 151 dans la ligne autre retrait.
L'IFRS 13 s'applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IAS 40 Immeubles de placement L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Comme repris dans le tableau ci-dessus, la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2014 s'élève à € 316 492 961, toutes ces justes valeurs sont de niveau 3. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 3, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.
Les évaluations se font sur base de 2 méthodes :
— la capitalisation des valeurs locatives estimées
— la valorisation unitaire
Les évaluations tiennent compte de l'état locatif, des charges et taxes à supporter par le bailleur et les travaux éventuels à réaliser.
Les évaluations sont également corroborées avec les transactions réalisées sur le marché et ce compte tenu des valeurs au mètre carré.
| Rapprochement entre les exercices 2013 et 2014 : | |
|---|---|
| Immeubles de placements au 31/12/2013 | 306 753 952 |
| Acquisitions et investissements | 26 814 389 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | -24 065 460 |
| Profits résultant d'ajustements de la juste valeur | 6 990 080 |
| Immeubles de placement au 31/12/2014 | 316 492 961 |
Comme mentionné ci-avant, toutes ces juste valeurs sont de niveau 3 et il n'y a eu aucun transfert vers ou depuis le niveau 3.
| Immeubles à la découpe | Immeubles en bloc (> 2 500 000 €) |
Immeubles en bloc (< 2 500 000 €) |
|
|---|---|---|---|
| Loyers par m² par an |
Moyenne pondérée de € 113/m² (fourchette entre : € 21/m² et € 217/m²) |
Moyenne pondérée de € 145/m2 (fourchette entre : € 105/m² et € 348/m²) |
Moyenne pondérée de € 91/m² (fourchette entre : € 47/m² et € 170/m²) |
| Valeur locative estimée par m² par an |
Moyenne pondérée de € 114/m² (fourchette entre : € 46/m² et € 168/m²) |
Moyenne pondérée de € 131/m² (fourchette entre : € 99/m² et € 275/m²) |
Moyenne pondérée de € 92/m² (fourchette entre : € 65/m² et € 200/m²) |
| Taux de capitalisation | Moyenne pondérée de 5,27% (fourchette entre : 3,70% et 7,35%) |
Moyenne pondérée de 6,68% (fourchette entre : 5,75% et 7,65%) |
Moyenne pondérée de 7,50% (fourchette entre : 4,70% et 10,50%) |
Une diminution ou une augmentation de la valeur locative estimée et/ou des loyers obtenus aura potentiellement un impact à la baisse ou à la hausse de la juste valeur des immeubles de placement.
Une diminution ou une augmentation du taux d'actualisation et/ou du taux de capitalisation aura potentiellement un impact à la hausse ou à la baisse de la juste valeur des immeubles de placement. Ces taux sont déterminés par les conditions sur les marchés fi nanciers et sur le marché immobilier.
Les évaluations des immeubles de placement sont réalisées quatre fois par an par l'expert immobilier indépendant et dûment qualifi é. Ces rapports sont réalisés sur base des renseignements communiqués par la société en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les loyers, les travaux à réaliser,... Cette information est extraite de la base de données du système informatique de la société et fait partie de l'organisation administrative et du contrôle interne de la société.
L'expert immobilier utilise des paramètres qui sont liés au marché (taux d'actualisation,…) et qui sont basés sur ses jugements et son expérience professionnels. Les informations communiquées à l'expert immobilier, les paramètres et les modèles d'évaluation utilisés par l'expert immobilier sont contrôlés par le Management exécutif et par le comité d'audit.
Pour mémoire, les projets de développement sont repris parmi les immeubles de placement dans l'Annexe 16.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Autres immobilisations corporelles, solde en début de période | 46 259 | 102 865 |
| 1. Valeur brute | 310 325 | 275 879 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -187 422 | -113 904 |
| Investissements | 166 392 | 34 446 |
| Amortissements ( - ) | -98 321 | -73 519 |
| Autres immobilisations corporelles, solde en fi n de période | 190 973 | 122 902 |
| 1. Valeur brute | 476 716 | 310 325 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -285 743 | -187 422 |
Les autres immobilisations corporelles concernent exclusivement des immobilisations de fonctionnement.
| D. Autres immobilisations corporelles | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Immobilisations à usage propre | 190 973 | 122 902 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Créances à plus de 5 ans | 391 187 | 391 187 |
| Créances à plus d'un an et moins de 5 ans | 453 841 | 573 328 |
| Créances à moins d'un an | 119 486 | 112 237 |
| TOTAL | 964 515 | 1 076 752 |
Les créances de location financement se rapportent aux immeubles Rue de Belgrade à Forest et Résidence Lemaire à Molenbeek.
Description succincte de ces contrats :
Rue de Belgrade : bail emphytéotique (sept. 1999-août 2026) ; Opération traitée au niveau comptable comme un leasing immobilier.
Valorisation au 31 décembre 2014 :
Résidence Lemaire : leasing immobilier (déc. 2003-nov. 2018) ;
Valorisation au 31 décembre 2014 :
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Prix de vente net (hors frais) | 31 625 911 | 10 305 547 |
| Dernière Juste valeur | -27 657 056 | -7 787 963 |
| Plus value réalisée | 3 968 854 | 2 517 584 |
| Plus value réalisée distribuable | 4 961 935 | 2 844 237 |
Le solde des immeubles détenus en vue de la vente est le suivant :
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Immeubles de placement | 5 810 465 | 9 402 061 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Locataires | 1 412 639 | 763 390 |
| Autres | -98 020 | 0 |
| Ventes réalisées | 1 379 422 | 2 436 083 |
| TOTAL | 2 694 041 | 3 199 473 |
Les créances commerciales regroupent les loyers encore à percevoir auprès des locataires. Ces loyers sont payables anticipativement. Par ailleurs, suite à la signature de différents compromis de vente fin 2014, Home Invest Belgium dispose au 31 décembre 2014 de créances à concurrence de € 1 379 422 qui seront payées début 2015, lors de la passation des actes notariés de vente.
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Impôts | 14 509 | 7 487 |
| c. Autres | 298 483 | 289 483 |
| TOTAL | 312 992 | 296 970 |
Les fonds de roulement mis à disposition des gérants et syndics pour leur permettre d'assumer financièrement la gestion des charges communes des immeubles de placement est repris dans la rubrique c. Autres.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Argent en caisse | 10 564 | 9 366 |
| Soldes bancaires | 4 915 334 | 3 873 373 |
| TOTAL | 4 925 898 | 3 882 740 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Revenus immobiliers courus non échus | 9 735 | 10 408 |
| Charges immobilières payées d'avance | 9 423 | 10 813 |
| Autres | 288 837 | 251 712 |
| TOTAL A L'ACTIF | 307 995 | 272 933 |
| Revenus immobiliers perçus d'avance | 337 882 | 372 805 |
| Intérêts et autres charges courus non échus | 1 307 003 | 436 090 |
| Autres | 4 769 | 0 |
| TOTAL AU PASSIF | 1 649 654 | 808 895 |
Les intérêts et autres charges courus non échus progressent signifi cativement et ce consécutivement à l'opération réalisée en juin 2014 avec le placement obligataire réalisé. La 1ère échéance payable en juin 2015 est prise prorata temporis dans les comptes au 31 décembre 2014, expliquant la progression signifi cative des intérêts courus non échus entre 2013 et 2014. Pour plus de détail, nous vous renvoyons à l'annexe 24 et au Rapport de gestion.
| E. Actifs fi nanciers non courants | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Actifs détenus jusqu'à leur échéance | ||
| 4. Participations dans des entreprises liées ou avec lien de participation | -23 | |
| 5. Autres | 2 000 | 2 000 |
| e. Autres | 67 440 | 74 035 |
| TOTAL | 69 440 | 76 012 |
| I. Passifs non courants | 2014 | 2013 |
| B. Dettes fi nancières non courantes | ||
| a. Etablissements de crédit | 70 000 000 | 75 000 000 |
| c. Autres | ||
| 1. Autres emprunts | 39 627 454 | 0 |
| C. Autres passifs fi nanciers non courants | ||
| a. Instruments de couverture autorisés | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Passifs courants | 2014 | 2013 |
| B. Dettes fi nancières courantes | ||
| a. Etablissements de crédit | 0 | 46 750 000 |
| c. Autres | ||
| 2. Garanties locatives reçues | 644 327 | 632 687 |
Les autres emprunts de 39 627 454 correspondent au placement obligataire net des frais réalisé en juin 2014 et plus amplement détaillé dans le Rapport de gestion. Il vise entre autre à remplacer les crédits bancaires qui venaient à échéance en 2014 et donc repris dans les passifs courants de l'exercice 2013.
Les passifs fi nanciers non courants ont trait aux IRS détaillés ci-dessous. Les taux d'intérêts et les anticipations du marché ayant continués à descendre tout au long de l'année 2014, cette juste valeur négative a continué à progresser pour s'établir à 8 006 364 à la clôture de l'exercice.
| I. Passifs non courants | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | ||
| b. Autres | ||
| 1. Fournisseurs | 1 580 699 | 1 066 295 |
| 2. Locataires | 1 417 167 | 795 708 |
| 3. Impôts, rémunérations et charges sociales | 511 623 | 428 187 |
Les chiffres repris dans le tableau ci-après ont trait uniquement aux dettes envers les établissements financiers :
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Dettes financières courantes à 1 an au plus | 0 | 46 750 000 |
| Dettes financières non courantes de 1 à 5 ans | 50 000 000 | 50 000 000 |
| Dettes financières non courantes à plus de 5 ans | 59 627 454 | 25 000 000 |
| TOTAL | 109 627 454 | 121 750 000 |
Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédits ouvertes auprès de chaque banquier et la maturité moyenne. Aucune ligne contractée ne vient à échéance en 2015.
| Montants des lignes confirmées | Utilisation | Duration moyenne |
|---|---|---|
| 105 000 000 | 70 000 000 | 3 ans et 7 mois |
| 25 000 000 | 25 000 000 | 4 ans et 1 mois |
| 25 000 000 | 0 | 3 ans et 5 mois |
| 30 000 000 | 20 000 000 | 3 ans et 9 mois |
| 15 000 000 | 15 000 000 | 2 ans et 11 mois |
| 10 000 000 | 10 000 000 | 3 ans et 4 mois |
| 40 000 000 | 40 000 000 | 9 ans et 6 mois |
| 40 000 000 | 40 000 000 | 9 ans et 6 mois |
| 145 000 000 | 110 000 000 | 5 ans et 2 mois |
Les produits de couverture de taux d'intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap) qui constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 31 décembre 2014, le montant total des couvertures IRS souscrites s'élève à € 100 000 000 comme repris dans le tableau ci-dessous.
| Montants des instruments de couverture | Duration moyenne |
|---|---|
| 35 000 000 | 5 ans et 6 mois |
| 25 000 000 | 3 ans et 5 mois |
| 40 000 000 | 4 ans et 8 mois |
| 100 000 000 | 4 ans et 8 mois |
La politique de couverture prudente de Home Invest Belgium a permis de dégager un taux d'intérêt moyen de 3,63% sur l'exercice, marge bancaire et coût des couvertures comprises, comparé à 3,52% et 3,53% sur les exercices précédents.
Compte tenu de la structuration financière prudente de sa dette, combinée avec le très faible taux d'endettement, Home Invest Belgium a une exposition limitée aux fluctuations des taux d'intérêts du marché.
A la date de clôture de l'exercice 2014, le total des couvertures représentent un montant supérieur aux crédits bancaires prélevés (€ 100mio pour € 70mio). Cette situation est consécutive à l'arbitrage important sur le portefeuille immobilier non résidentiel et ce afin de répondre à l'exigence du ratio de 80% résidentiel afin de bénéficier du taux réduit de précompte mobilier de 15%. Pour mémoire, Home Invest Belgium ne place pas les fonds récoltés mais diminue temporairement ces lignes de crédit prélevées. Il en résulte donc une sur couverture importante à la clôture de l'exercice qui devrait se résorber courant 2015, d'une part par la mise en paiement du dividende et d'autre part l'acquisition et le développement de nouveaux immeubles qui nécessiteront le prélèvement des lignes de crédit négociées.
Conformément à l'IAS39, au 31 décembre 2014, la juste valeur négative des instruments fi nanciers est comptabilisée au passif en rubrique I.C. « Autres passifs fi nanciers non courants », pour un montant total de - € 8 006 364. La contrepartie est comptabilisée conformément au schéma suivant :
| Juste valeur des instruments fi nanciers au 31/12/2014 |
Dans les fonds propres sous la rubrique "d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi nie en IFRS est appliquée (+/-)" |
En compte de résultat sous la rubrique XXIII. "Variations de la juste valeur des actifs et passifs fi nanciers (+/-)" |
Dan les fonds propres sous la rubrique "n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-)" |
|---|---|---|---|
| Instruments effi caces | -1 098 342 | ||
| Instruments ineffi caces (variation 2014) | -2 886 261 | ||
| Instruments ineffi caces à la clôture précédente (1) | -3 800 331 | ||
| IRS déclarés effi caces en 2011 et: | |||
| - reclassés antérieurement comme ineffi caces | -55 729 | ||
| - variation 2014 (2) | -165 701 | ||
| TOTAL | -1 098 342 | -3 107 691 | -3 800 331 |
| TOTAL GENERAL | -8 006 364 |
(1) Les modifi cations de la juste valeur des exercices précédents comptabilisés dans le compte de résultat ont entretemps été affectés au Résultat reporté des exercices précédents. (2) Les IRS concernés étant déclarés ineffi caces, la variation de la juste valeur sur l'exercice 2014 est reprise intégralement en compte de résultat.
Le reclassement de 55 729 concerne des IRS déclarés effi caces en 2011 et reclassés progressivement sur les exercices 2012, 2013 et 2014 comme ineffi caces.
La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste des Dettes fi nancières non courantes et courantes. Les dettes fi nancières sont comptabilisées à leur coût amorti ce qui correspond à la juste valeur
L'IFRS 13 s'applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IAS 39. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Concernant les instruments fi nanciers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 2, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques. L'évaluation est réalisée par les banques sur base de la valeur actuelle des fl ux de trésorerie futurs estimés.
| DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Fournisseurs | 1 580 699 | 1 066 295 |
| Locataires | 1 417 167 | 795 708 |
| Fiscales, salariales et sociales | 511 623 | 428 187 |
| TOTAL | 3 509 489 | 2 290 190 |
| AUTRES PASSIFS COURANTS | 2014 | 2013 |
| Dividendes | 36 346 | 47 327 |
| Autres | 83 308 | 73 407 |
| TOTAL | 119 654 | 120 734 |
Les dettes de dividendes concernent exclusivement d'anciens dividendes non encore réclamés par les actionnaires.
| Date | Évolution du capital social |
Modalité de l'opération | Prix d'émission |
Nombre d'actions |
|---|---|---|---|---|
| 04/07/1980 | 1 250 000 | Constitution de la S.A. Philadelphia | BEF 1.000 | 1 250 |
| 05/06/1983 | 6 000 000 | Augmentation du capital | BEF 1.000 | 6 000 |
| 13/04/1999 | - | Nouvelle représentation du capital (par division) | - | 26 115 |
| 01/06/1999 | 1 373 650 000 | Apports en nature d'immeubles et … | - | - |
| 01/06/1999 | 10 931 | …augmentation de capital en espèces (arrondis) | BEF 1.411,89 | 972 919 |
| 01/06/1999 | 1 500 000 | Fusion par absorption de la S.A. Socinvest | - | 97 078 |
| 01/06/1999 | -71 632 706 | Réduction du capital par apurement des pertes | - | - |
| Total au 01/06/1999 | 32 493 343 | 1 103 362 | ||
| 09/04/2001 | 62 000 | Fusion par absorption de la S.A. Mons Real Estate | 32,00 | 35 304 |
| Total au 31/05/2001 | 32 555 343 | 1 138 666 | ||
| 31/05/2002 | 151 744 | Fusion par absorption de la S.A. Les Résidences du Quartier Européen |
34,78 | 4 471 |
| Total au 31/05/2002 | 32 707 087 | 1 143 137 | ||
| Total au 31/05/2003 | 32 707 087 | 1 143 137 | ||
| 15/12/2003 | 5 118 338 | Apport en nature d'immeubles par AXA Belgium | 44,13 | 178 890 |
| 15/12/2003 | 4 116 713 | Apport en nature d'immeubles par TRANSGA | 44,13 | 143 882 |
| 15/12/2003 | 7 861 | Incorporation d'une partie du compte Primes d'émission | - | - |
| Total au 31/05/2004 | 41 950 000 | 1 465 909 | ||
| 12/05/2005 | 3 472 | Fusion par absorption de la S.A. 205 Rue Belliard | 51,01 | 3 220 |
| 12/05/2005 | 4 738 | Fusion par absorption de la S.A. Patroonshuis | 51,01 | 3 324 |
| Total au 31/12/2005 | 41 958 210 | 1 472 453 | ||
| 22/05/2006 | 915 214 | Fusion par absorption de la S.A. Immobilière du Prince d'Orange |
50,32 | 76 000 |
| 05/10/2006 | 9 978 110 | 1ère augmentation de Capital | 51,00 | 360 378 |
| 13/10/2006 | 7 171 221 | 2ème augmentation de Capital | 51,00 | 259 002 |
| Total au 31/12/2006 | 60 022 756 | 2 167 833 | ||
| 24/05/2007 | 275 043 | Fusion par absorption de la S.A. Immobilière Van Volxem | 57,90 | 5 000 |
| 24/05/2007 | 3 186 | Fusion par absorption de la S.A. Investim | 57,90 | 5 824 |
| Total au 31/12/2007 | 60 300 985 | 2 178 657 | ||
| 23/05/2008 | 10 062 486 | Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | 50,00 | 622 632 |
| 23/05/2008 | 29 000 | Fusion par absorption de la S.A. JBS | 50,00 | 2 088 |
| Total au 31/12/2008 | 70 392 471 | 2 803 377 | ||
| 29/05/2009 | 1 246 938 | Fusion par absorption de la S.A. Les Erables Invest | 49,55 | 25 165 |
| Total au 31/12/2009 | 71 639 409 | 2 828 542 | ||
| Total au 31/12/2010 | 71 639 409 | 2 828 542 | ||
| 31/01/2011 | 122 709 | Fusion par scission partielle de la S.A. Masada | 59,72 | 102 792 |
| 23/12/2011 | 5 585 | Fusion par scission mixte de la S.A. URBIS | 63,32 | 6 318 |
| 23/12/2011 | 2 633 519 | Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | 62,91 | 118 491 |
| Total au 31/12/2011 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2012 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2013 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| 11/06/2014 | 2 548 073 | Apport en nature d'immeubles par AXA Belgium | 79,85 | 104 666 |
| Total au 31/12/2014 | 76 949 295 | 3 160 809 |
Au 31 décembre 2014, 12 912 actions Home Invest Belgium étaient détenues en autocontrôle par Home Invest Development et étaient comptabilisées pour € 757 322,67 soit € 58,65 par action, soit au même niveau que leur valeur d'acquisition.
| Capitaux propres | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| A. Capital | ||
| a. Capital souscrit | 76 949 295 | 74 401 222 |
| b. Frais d'augmentation de capital | -950 240 | -931 552 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 103 516 959 | 90 909 201 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-27 561 611 | -25 730 630 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi nie en IFRS est appliquée (+/-) |
-1 098 342 | -671 198 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 15 926 094 | 12 446 842 |
| D. Résultat net de l'exercice | 15 937 954 | 24 907 336 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 208 224 230 | 195 025 808 |
| Nom | N° d'entreprise | Pays d'origine | Participation directe ou indirecte |
Comptes annuels au |
|---|---|---|---|---|
| En 2014 | ||||
| Home Invest Belgium S.A. | 0420.767.885 | Belgique | - | 31/12/2014 |
| Home Invest Development S.A. | 0466.151.118 | Belgique | 100% | 31/12/2014 |
| Charlent 53 Freehold Sprl | 0536.280.237 | Belgique | 100% | 31/12/2014 |
| En 2013 | ||||
| Home Invest Belgium S.A. | 0420.767.885 | Belgique | - | 31/12/2013 |
| Home Invest Development S.A. | 0466.151.118 | Belgique | 100% | 31/12/2013 |
Toutes les sociétés faisant partie du périmètre de consolidation sont domiciliées en Belgique, Boulevard de la Woluwe 60 à 1200 Bruxelles.
Au 31 décembre 2014, il n'y a pas d'intérêts minoritaires.
A l'exception de la rémunération de l'Administrateur délégué (cfr. Rapport de gestion, rubrique Déclaration de gouvernance d'entreprise) il n'y a pas de transactions avec des parties liées au sens de IAS 24.
| ACTIF | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 317 584 120 | 308 169 430 |
| B. Immobilisations incorporelles | 11 891 | 16 049 |
| C. Immeubles de placement | 316 176 958 | 306 753 952 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 190 973 | 122 902 |
| E. Actifs financiers non courants | 359 269 | 312 013 |
| F. Créances de location-financement | 845 029 | 964 515 |
| II. Actifs courants | 15 396 766 | 19 038 013 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 5 810 465 | 9 402 061 |
| C. Créances de location-financement | 119 486 | 112 237 |
| D. Créances commerciales | 2 970 243 | 3 401 531 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 426 159 | 2 243 210 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4 762 418 | 3 606 043 |
| G. Comptes de régularisation | 307 995 | 272 933 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 332 980 886 | 327 207 444 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
|---|---|---|
| A. Capital | 75 999 055 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Réserves | 92 205 592 | 78 420 044 |
| D. Résultat net de l'exercice | 15 951 735 | 24 909 192 |
| CAPITAUX PROPRES | 209 059 581 | 195 892 570 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 117 633 818 | 79 471 529 |
| B. Dettes financières non courantes | 109 627 454 | 75 000 000 |
| a. Etablissements de crédit | 70 000 000 | 75 000 000 |
| c. Autres | 39 627 454 | 0 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Passifs courants | 6 287 487 | 51 843 344 |
| B. Dettes financières courantes | 644 327 | 47 382 687 |
| a. Etablissements de crédit | 0 | 46 750 000 |
| c. Autres | 644 327 | 632 687 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3 873 683 | 2 569 866 |
| b. Autres | 3 873 683 | 2 569 866 |
| E. Autres passifs courants | 119 823 | 1 081 897 |
| F. Comptes de régularisation | 1 649 654 | 808 895 |
| PASSIF | 123 921 305 | 131 314 873 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 332 980 886 | 327 207 444 |
(1) Les comptes annuels statutaires de Home Invest Belgium sont établis conformément au référentiel IFRS depuis le 1er janvier 2005. Ils sont présentés dans une version abrégée et ce conformément à l'article 105 du Code des Sociétés. Les comptes statutaires détaillés feront l'objet d'un dépôt à la Banque Nationale consécutivement à la tenue de l'Assemblée générale ordinaire. Ils sont également disponibles sur simple demande au siège social de la société.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 18 941 328 | 19 353 320 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -183 360 | -252 403 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 18 757 968 | 19 100 917 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 125 760 | 90 977 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
735 818 | 662 528 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | -15 982 | -778 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 17 726 293 | 17 832 578 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 240 741 | -1 110 397 |
| X. Frais commerciaux (-) | -256 272 | -539 042 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -113 423 | -255 581 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 945 380 | -2 605 048 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -147 343 | -25 566 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -4 703 160 | -4 535 634 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13 023 132 | 13 296 944 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -945 034 | -682 319 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -34 553 | -263 587 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12 043 545 | 12 351 038 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 3 968 854 | 2 517 584 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 6 990 080 | 12 387 402 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 23 002 479 | 27 256 024 |
| XX. Revenus fi nanciers (+) | 129 704 | 150 219 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -3 999 979 | -4 035 036 |
| XXII. Autres charges fi nancières (-) | -50 379 | -68 673 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs fi nanciers (+/-) | -3 107 691 | 1 501 542 |
| RESULTAT FINANCIER | -7 028 344 | -2 451 948 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 15 974 135 | 24 804 076 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -22 400 | 105 117 |
| IMPOT | -22 400 | 105 117 |
| RESULTAT NET | 15 951 735 | 24 909 192 |
| Affectations et prélèvements | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| A. Résultat net | 15 951 735 | 24 909 192 |
| B. Transfert aux/des réserves (-/+) | ||
| 1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+) |
||
| - exercice comptable | -8 543 550 | -15 524 054 |
| - réalisation de biens immobiliers | 995 540 | 326 653 |
| 2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-/+) |
1 553 471 | 3 136 652 |
| 11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) | 1 722 709 | -2 151 943 |
| C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1er, al. 1er | 0 | -9 198 181 |
| D. Rémunération du capital - autre que C | -11 679 905 | -1 498 319 |
| Schéma de calcul du montant visé à l'article 13, § 1er, al. 1er | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Résultat corrigé (A) | ||
| Résultat net | 15 951 735 | 24 909 192 |
| + Réductions de valeur | 182 285 | 275 557 |
| - Reprises de Réductions de valeur | -110 726 | -124 733 |
| +/- Autres éléments non monétaires | 3 107 691 | -1 501 542 |
| +/- Résultat sur vente de biens immobiliers | -3 968 854 | -2 517 584 |
| +/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers | -6 990 080 | -12 387 402 |
| Résultat corrigé (A) | 8 172 051 | 8 653 490 |
| Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
4 961 935 | 2 844 237 |
| TOTAL (A+B) | 13 133 986 | 11 497 726 |
| 80% suivant article 13, §1er, al.1er | 10 507 189 | 9 198 181 |
| Diminution nette de l'endettement | -11 769 162 | 0 |
| Distribution minimum requise par l'Art 13 | 0 | 9 198 181 |
Compte tenu de la diminution de l'endettement au cours de l'exercice 2014 (passant de € 126 034 449 en 2013 à € 114 265 287 en 2014 soit une diminution de € 11 769 162), Home Invest Belgium n'est pas tenu à la distribution d'un dividende pour l'exercice 2014. Conformément à l'article 617 du Code des sociétés, l'actif net, après distribution du dividende envisagé, ne deviendra pas inférieur au montant du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer. La marge restante après distribution s'élève à € 14,7 millions.
| Actif net statutaire après distribution du dividende: | 197 379 676 | |
|---|---|---|
| Schéma de calcul du montant visé à l'article 13 § 1er al. 6 | ||
| Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) | 75 999 055 | |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) | 24 903 199 | |
| Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) | 111 923 330 | |
| Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-29 115 082 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi nie en IFRS est appliquée (+/-) |
-1 098 342 | |
| Réserve légale (+) | 98 778 | |
| TOTAL | 182 710 938 | |
| Différence | 14 668 739 |
Panorama 2014
| Capital | Frais d'augmentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 89 588 625 | |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-4 107 069 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
5 427 646 | |||||
| SOLDE AU 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| SOLDE au 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| Transfert | ||||||
| Apport AXA | 2 548 073 | -18 688 | 5 809 535 | |||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-2 916 296 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
15 524 054 | |||||
| SOLDE AU 31/12/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 103 516 959 |
| Total | Résultat net de l'exercice |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Autres réserves |
Réserve pour actions propres |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 178 721 397 | 11 631 985 | 11 428 410 | 1 259 467 | -757 323 | -1 958 774 | -25 133 105 |
| 0 | 2 115 463 | -2 115 463 | ||||
| 0 | 3 133 895 | 973 174 | ||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | |||||
| 24 907 336 | 24 907 336 | |||||
| 1 287 576 | 1 287 576 | |||||
| 0 | -3 856 947 | -1 570 699 | ||||
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 0 | -1 868 626 | 1 868 626 | ||||
| 8 338 920 | ||||||
| 0 | 1 610 626 | 1 305 670 | ||||
| -10 651 309 | -10 651 309 | |||||
| 15 937 954 | 15 937 954 | |||||
| -427 144 | -427 144 | |||||
| 0 | -12 387 402 | -3 136 652 | ||||
| 208 224 230 | 15 937 954 | 15 926 094 | 1 259 467 | -757 323 | -1 098 342 | -27 561 611 |
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que la déclaration complémentaire requise. Ces comptes consolidés comprennent l'état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2014, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations de capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clos le 31 décembre 2014 ainsi que les annexes.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de la société Home Invest Belgium SA pour l'exercice clos le 31 décembre 2014, établis sur la base des normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne, dont le total du bilan consolidé s'élève à EUR 331.781.170 et dont le compte de résultats consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice de EUR 15.937.954.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraude ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques, ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraude ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des comptes consolidés.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité, les explications et les informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Panorama 2014
A notre avis, les comptes consolidés de la société Home Invest Belgium SA au 31 décembre 2014, donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante, qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes consolidés: Le rapport de gestion sur les comptes consolidés traite des informations requises par la loi, concorde avec les comptes consolidés et ne comprend pas d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 25/03/2015
Karel Nijs Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
Conformément à l'article 105 du Code des Sociétés, le rapport du commissaire sur les comptes statutaires n'est pas publié dans le présent rapport puisque seule une version abrégée des comptes statutaires est présentée. Le commissaire a donné une opinion sans réserve concernant les comptes statutaires.
| 144 DOCUMENT PERMANENT | 155 LEXIQUE | 157 AGENDA DE L'ACTIONNAIRE
142
| Dénomination sociale | Home Invest Belgium SA, Société Immobilière Réglementée publique (SIR) |
|---|---|
| Forme juridique | Société anonyme (SA) de droit belge |
| Registre des personnes morales (RPM) |
La société est immatriculée au RPM de Bruxelles sous le numéro 0420.767.885. |
| Siège social | B - 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe, 60 - Boîte n°4 |
| Numéro de téléphone | 0032 (0)2 740 14 50 |
| Site internet | www.homeinvestbelgium.be |
| Constitution | La société a été constituée le 4 juillet 1980 sous la dénomination «Philadelphia», suivant acte reçu par le notaire Daniel Pauporté à Bruxelles (publié aux annexes du Moniteur belge du 12 juillet 1980 sous le numéro 1435-3). Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois suivant procès-verbal dressé par le notaire Louis-Philippe Marcelis le 25 septembre 2014 (publié aux annexes du Moniteur belge le 23 octobre 2014, sous les numéros 0194102 et 0194103). |
| Durée | La société est constituée pour une durée indéterminée. |
| Objet social | L'objet social est intégralement repris ci-après à l'article 3 des statuts coordonnés. La société a pour objet exclusif de mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs. |
| Changements de l'objet social et de la politique de placement |
La société ne peut apporter de changement à son objet social, qu'en conformité avec ses statuts et dans le respect des dispositions légales et réglementaires applicables aux SIR. |
| Exercice social | L'exercice social commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre. |
| Lieux où peuvent être consultés les documents accessibles au public |
— Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce francophone de Bruxelles et via le site internet de la société. — L'acte constitutif de la société peut être consulté au Greffe du Tribunal de Commerce francophone de Bruxelles et au siège social de la société. — Les comptes annuels sont déposés à la Banque Nationale de Belgique et peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles. — Les décisions en matière de nomination et de révocation des membres du Conseil d'administration sont publiées aux annexes du Moniteur belge. — Les rapports financiers annuels sont disponibles au siège social ou peuvent être consultés sur le site internet. Ces rapports incluent les rapports de l'expert immobilier et du Commissaire et sont envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs et à toute personne qui en fait la demande. Les autres publications peuvent être obtenues au siège social ou par consultation du site internet de la société. Chaque personne intéressée peut s'enregistrer gratuitement sur le site internet www.homeinvestbelgium.be afin de recevoir par e-mail les communiqués de presse et l'information financière obligatoire. |
Panorama 2014
Rapport de gestion
Rapport immobilier
Home Invest Belgium en bourse
États fi nanciers
Document permanent
| Capital émis | Au 31 décembre 2014, le capital social s'élève à € 76 949 294,75. Il est représenté par 3 160 809 actions sans désignation de valeur nominale. Le capital social est entièrement libéré. |
|---|---|
| Capital autorisé | Le Conseil d'administration est autorisé à augmenter en une ou plusieurs fois le capital social à concurrence de € 74 401 221,91. Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation a été conférée pour une durée de 5 ans à partir du 17 janvier 2012. Ces augmentations de capital peuvent être effectuées par souscription en espèces, apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission. Au 31 décembre 2014, le solde du capital autorisé s'élève à € 74 401 221,91. |
Les statuts coordonnés complets de Home Invest Belgium SA peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce francophone de Bruxelles, au siège social de la société et sur le site www.homeinvestbelgium.be.
| Objet social (article 3 des statuts) |
3.1. La société a pour objet exclusif de : (a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs et (b) dans les limites fi xées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à x de la loi SIR. Par bien immobilier, on entend : i. les immeubles tels que défi nis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière ; ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, contrôlées exclusivement ou conjointement par la société ; iii. les droits d'option sur des biens immobiliers ; iv. les actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou de sociétés immobilières réglementées institutionnelles, à condition dans ce dernier cas qu'un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé sur celles-ci par la société ; v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location fi nancement à la société ou conférant d'autres droits d'usage analogues ; vi. les actions de sicafi publiques ; vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers, inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires ; viii les parts d'organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre État membre de l'Espace économique européen et non-inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques ; ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un autre État membre de l'Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte de participations dans certains types d'entités dont l'objet social est similaire ; et (v) qui sont exemptées de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfi ces provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les « Real Estate Investment Trusts », en abrégé « REIT's ») ; x les certifi cats immobiliers visés à l'article 5, § 4 de la loi du 16 juin 2006. Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, la gestion et |
|---|---|
| l'exploitation d'immeubles. |
| 3.2. À titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers au sens de la réglementation SIR. Ces placements seront effectués dans le respect de la politique de gestion des risques adoptée par la société et seront diversifiés de façon à assurer une diversification adéquate des risques. La société peut également détenir des liquidités non affectées, dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés. Elle peut en outre effectuer des opérations sur des instruments de couverture, visant exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre du financement et de la gestion des biens immobiliers de la société et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative. 3.3. La société peut prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location financement. L'activité de donner en location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public en ce compris le logement social et l'enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal). 3.4. La société peut s'intéresser par voie de fusion ou autrement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire ou connexe et qui soient de nature à favoriser le développement de son entreprise et, en général, faire toutes les |
|
|---|---|
| opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social ainsi que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet social. La société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la réglementation SIR et toute autre législation applicable. |
|
| Interdictions (article 4 des statuts) |
La société ne peut: (a) agir comme promoteur immobilier au sens de la réglementation SIR à l'exclusion des opérations occasionnelles ; (b) participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie; (c) prêter des instruments financiers, à l'exception des prêts effectués dans les conditions et selon les dispositions de l'arrêté royal du 7 mars 2006 relatif aux prêts |
| de titres par certains organismes de placement collectif; (d) acquérir des instruments financiers émis par une société ou une association de droit privé qui est déclarée en faillite, qui conclut un accord amiable avec ses créanciers, qui fait l'objet d'une procédure de réorganisation judiciaire, qui a obtenu un sursis de paiement ou qui a fait l'objet, dans un pays étranger, d'une mesure analogue. |
|
| Capital autorisé (article 6.3. des statuts) |
Le Conseil d'administration est expressément autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximum de septante-quatre millions quatre cent un mille deux cent vingt et un euros nonante et un cents (€74 401 221,91) aux dates et suivant les modalités à fixer par lui, conformément à l'article 603 du Code des Sociétés. Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre deux mille onze. Lors de toute augmentation de capital, le Conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'Assemblée générale n'en décide elle-même. Le droit de souscription préférentielle des actionnaires peut être limité ou supprimé conformément à l'article 6.5. des statuts. Les augmentations de capital ainsi décidées par le Conseil d'administration peuvent être effectuées par souscription en espèces ou apports en nature, ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission, avec ou sans création de titres nouveaux, ou encore par le biais de la distribution d'un dividende optionnel, le tout dans le respect des dispositions légales, les augmentations pouvant donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote. Ces augmentations de capital peuvent également se faire par la conversion d'obligations convertibles ou l'exercice de droits de souscription - attachés ou non à une autre valeur mobilière - pouvant donner lieu à la création d'actions avec ou sans droit de vote. Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de cette autorisation comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé «prime d'émission» qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'Assemblée générale statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises comme pour une réduction du capital, sous réserve de son incorporation au capital. |
| du vingt-trois décembre deux mille onze, étant entendu que la société ne pourra à aucun moment détenir plus de dix pour cent du total des actions émises. La société est en outre autorisée, sans qu'aucune autorisation préalable complémentaire de l'Assemblée générale ne soit nécessaire, à acquérir par voie d'achat des actions de la société lorsque cette acquisition est nécessaire pour lui éviter un dommage grave et imminent. Cette autorisation est consentie pour une durée de 3 ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale du vingt-trois décembre deux mille onze et est prorogeable pour des termes identiques. Elle est autorisée à aliéner les actions acquises par la société, en bourse ou hors bourse, aux conditions fi xées par le Conseil d'administration, sans autorisation préalable de l'Assemblée générale. Les autorisations visées ci-dessus s'étendent aux acquisitions et aliénations d'actions de la société par une ou plusieurs fi liales directes de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions de leur société mère par des sociétés fi liales. |
|
|---|---|
| Augmentation de capital (article 6.5. - 6.6. des statuts) |
Article 6.5. Augmentation de capital par souscription en espèces En cas d'augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice à l'application des articles 592 à 599 du Code des Sociétés et de la réglementation SIR, le droit de souscription préférentielle des actionnaires ne peut être supprimé ou limité que pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes fi xées par la réglementation SIR : 1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis ; 2. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l'opération ; 3. un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l'ouverture de la période de souscription publique, laquelle doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse. Sans préjudice à l'application des articles 595 à 599 du Code des Sociétés et de la réglementation SIR, ledit droit d'allocation irréductible ne doit pas être accordé en cas d'apport en numéraire avec limitation ou suppression du droit de préférence, complé mentaire à un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. |
| Article 6.6. Augmentation de capital par apport en nature L'émission d'actions en rémunération d'un apport en nature ne peut intervenir qu'en application des articles 601 et 602 du Code des Sociétés. 6.6.1. En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'apport en nature, conformément à la réglementation SIR : 1° l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée dans le rapport du Conseil d'administration visé à l'article 602 du Code des Sociétés ainsi que, le cas échéant, dans la convocation à l'Assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital ; 2° le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d'apport ou, au choix de la société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date. À cet égard, il peut être décidé de déduire du montant visé à l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le Conseil d'administration justifi e spécifi quement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions fi nancières de l'opération dans le rapport fi nancier annuel ; |
|
| 3° sauf si le prix d'émission ou, dans le cas visé à l'article 6.6.3., le rapport d'échange ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport, en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois ; et |
La société peut acquérir par voie d'achat ou prendre en gage ses propres actions dans
Par décision de l'Assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre 2011, le Conseil d'administration est autorisé à acquérir, pour compte de Home Invest Belgium, des actions de la société à un prix unitaire égal à minimum quatre-vingts pour cent (80 %) de la dernière valeur nette par action publiée avant la date de la transaction, et de maximum cent cinq pour cent (105 %) de ladite valeur, et ce pour une durée de 5 ans, à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale
les conditions prévues par la loi.
Acquisition d'actions propres (article 6.4. des statuts)
| Article 6.7. Augmentation de capital d'une filiale ayant le statut de SIR institutionnelle Conformément à la réglementation SIR, en cas d'augmentation de capital d'une filiale ayant le statut de SIR institutionnelle qui est cotée, par apport en numéraire à un prix inférieur de 10% ou plus par rapport à la valeur la plus faible entre soit (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant le début de l'émission, soit (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant le jour du début de l'émission, le Conseil d'administration rédige un rapport dans lequel il expose la justification économique de la décote appliquée, les conséquences financières de l'opération pour les actionnaires et l'intérêt de l'augmentation de capital considérée pour la société. Ce rapport et les critères et méthodes d'évaluation utilisés sont commentés par le Commissaire dans un rapport distinct. Il est permis de déduire du montant visé à l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le Conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel. Au cas où la filiale concernée n'est pas cotée, la décote visée à l'alinéa 1er est calculée uniquement sur base d'une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois ; toutes les autres obligations sont d'application. Le présent article n'est pas applicable aux augmentations de capital intégralement souscrites par la société ou ses filiales dont l'entièreté du capital est détenue directement ou indirectement par la société. |
|
|---|---|
| Article 6.8. Réduction du capital La société pourra effectuer des réductions du capital dans le respect des dispositions légales en la matière. |
|
| Actions (article 7.1. des statuts) |
Les actions sont nominatives ou sous forme dématérialisée. Elles sont toutes entièrement libérées et sans désignation de valeur nominale. La société pourra émettre des actions dématérialisées par augmentation du capital ou par échange d'actions existantes nominatives. Chaque actionnaire pourra, à ses frais, demander l'échange soit en actions nominatives, soit en actions dématérialisées. La société pourra créer plusieurs catégories d'actions. Les actions nominatives sont inscrites au registre des actions tenu au siège social de la société. La propriété de ces actions est exclusivement prouvée par l'inscription au registre des actionnaires. Toute cession de ces actions ne deviendra effective qu'après l'inscription au registre des actionnaires de la déclaration de cession, datée et signée par le cédant et le cessionnaire ou leurs fondés de pouvoir, ou après avoir rempli les formalités exigées par la loi pour la cession de créances. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires. Les actions sont indivisibles et la société reconnaît un seul propriétaire par titre. Si plusieurs personnes exercent des droits sur la même action, l'exercice des droits y afférents sera suspendu jusqu'à ce qu'une seule personne soit désignée comme propriétaire du titre vis-à-vis de la société. |
| Autres titres (article 7.2. des statuts) |
À l'exception des parts bénéficiaires et des titres de même nature, et sous réserve de dispositions légales particulières en la matière, notamment celles résultant de la réglementation SIR, la société peut émettre d'autres titres conformément à l'article 460 du Code des Sociétés. |
148Rapport financier annuel 2014
| Déclaration de transparence (article 8 des statuts) |
Les actions de la société doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé belge, conformément à la réglementation SIR. Conformément aux prescriptions de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses et conformément à la réglementation SIR, toute personne morale ou physique qui acquiert des actions ou d'autres titres conférant le droit de vote, qui représentent ou non le capital, est tenue de communiquer à la société ainsi qu'à la FSMA, le pourcentage et le nombre de droits de vote existants qu'elle détient, chaque fois que les droits de vote liés à ces titres atteignent soit trois pour cent (3 %), soit cinq pour cent (5 %), soit un multiple de cinq pour cent du nombre total des droits de vote existants à ce moment ou au moment où se présentent des circonstances pour lesquelles une telle communication est obligatoire. La déclaration est également obligatoire en cas de cession d'actions lorsque, suite à cette cession, le nombre de droits de vote diminue en dessous des seuils déterminés au deuxième alinéa. |
|---|---|
| Composition du Conseil d'administration (article 9 des statuts) |
La société est administrée par un Conseil composé d'au moins trois administrateurs et de maximum neuf administrateurs, actionnaires ou non, qui sont nommés par l'Assemblée générale des actionnaires pour une durée d'en principe quatre ans ; la durée de leur mandat ne peut jamais dépasser six ans ; le mandat peut être révoqué à tout moment. L'Assemblée générale doit nommer parmi les membres du Conseil d'administration au moins trois administrateurs indépendants. Par administrateur indépendant, on entend un administrateur répondant aux critères prévus par l'article 526 ter du Code des Sociétés. Au cas où une ou plusieurs places d'administrateurs se libèrent, les administrateurs restants ont le droit d'assurer la vacance jusqu'à la prochaine Assemblée générale qui procédera à la nomination défi nitive. Ce droit devient une obligation chaque fois que le nombre d'administrateurs effectivement en fonction n'atteint plus le minimum statutaire. Sans préjudice des dispositions transitoires, les administrateurs sont exclusivement des personnes physiques ; ils doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR. La nomination des administrateurs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA). |
| Direction effective (article 12 des statuts) |
Sans préjudice des dispositions transitoires, la direction effective de la société est confi ée à deux personnes physiques au moins. Les membres de la direction effective doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR. La nomination des dirigeants effectifs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA). |
| Représentation de la société (article 13 des statuts) |
La société est valablement représentée dans les actes et en justice, y compris dans les actes pour lesquels l'intervention d'un fonctionnaire public ou d'un notaire est exigée, soit par deux administrateurs agissant conjointement soit, dans le cadre de la gestion journalière, par un mandataire à cette gestion, soit encore en cas d'existence d'un Comité de direction, dans les limites des pouvoirs conférés audit Comité de direction, par deux membres de celui-ci agissant conjointement. |
| La société est en outre valablement liée par des mandataires spéciaux dans le cadre de leur mission. La société peut être représentée à l'étranger par toute personne expressément désignée par le Conseil d'administration. Les copies ou extraits des procès-verbaux des Assemblées générales des actionnaires et des réunions du Conseil d'administration, en ce compris les extraits destinés à la publication aux annexes du Moniteur belge, sont valablement signés, soit par un administrateur, soit par une personne qui est chargée de la gestion journalière ou qui a reçu un mandat exprès du Conseil d'administration. |
| Convocation et participation à l'Assemblée (article 24 des statuts) |
La convocation des Assemblées générales, en ce compris des Assemblées générales extraordinaires, se fait par la voie d'annonces, lesquelles sont publiées une seule fois au Moniteur belge et ce, au moins trente jours avant l'assemblée. À l'exception des Assemblées générales annuelles qui ont lieu à l'endroit, à la date et à l'heure mentionnés dans les statuts et dont l'ordre du jour est limité à l'objet courant, l'annonce doit également paraître trente jours avant l'Assemblée dans un journal de diffusion nationale, ainsi qu'être placée dans le même délai sur le site internet de la société. Si une nouvelle annonce s'avère nécessaire, et pour autant que la date de la deuxième Assemblée soit mentionnée dans la première publication, le délai de convocation pour cette deuxième Assemblée est ramené à dix-sept jours avant l'Assemblée générale. La convocation contient l'ordre du jour de l'Assemblée et les propositions de décisions. Les actionnaires nominatifs reçoivent trente jours avant l'Assemblée une convocation par pli recommandé ou, en cas de demande expresse et écrite, par courrier ordinaire. Un ou plusieurs actionnaires détenant ensemble au moins 3% du capital social de la société peuvent, conformément à l'article 533ter du Code des Sociétés, requérir que soit repris un sujet dans l'ordre du jour de l'Assemblée et peuvent formuler des propositions de décisions à propos des points contenus ou à reprendre dans l'ordre du jour. L'actionnaire qui prend part à l'Assemblée, ou s'y fait représenter, est considéré comme ayant été valablement convoqué. Un actionnaire peut par ailleurs, avant ou après la réunion de l'Assemblée générale à laquelle il n'a pas participé, renoncer à se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation. |
|---|---|
| Pour pouvoir être admis à l'Assemblée et y exprimer leur voix, les actionnaires doivent faire enregistrer les actions à leur nom, au plus tard le quatorzième jour précédant l'Assemblée générale, à minuit (heure belge) (ci-après « la date d'enregistrement »), soit par leur inscription dans le registre des actions nominatives, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, peu importe le nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'Assemblée générale. Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant prendre part à l'Assemblée doivent produire une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou teneur de comptes agréé certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'Assemblée générale. Ce dépôt doit être effectué au siège social ou auprès des établissements désignés dans les avis de convocation, au plus tard le sixième jour avant la date de l'Assemblée. La société veille à ce qu'un registre soit tenu à son siège social pour tous les actionnaires qui se sont fait connaître, avec leur nom, leur adresse ou siège social, le nombre d'actions en leur possession à la date d'enregistrement et avec lequel ils ont indiqué vouloir participer à l'Assemblée, accompagné des pièces justificatives y afférentes. |
|
| Vote par procuration - vote par correspondance (article 25 des statuts) |
Tout actionnaire peut se faire représenter à une Assemblée générale par un mandataire, actionnaire ou non. Les procurations doivent être transmises par écrit à la société au plus tard six jours avant l'Assemblée; cette notification peut également se faire par voie électronique, dans le même délai, à l'adresse indiquée dans les convocations. Les copropriétaires, les usufruitiers et les nus-propriétaires, les créanciers gagistes et les débiteurs donneurs de gages doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne. La société peut prévoir la possibilité d'un vote par écrit ou par un moyen de communication électronique, au moyen de formulaires et suivant une procédure arrêtée par elle; en tous les cas, la voix exprimée de cette manière doit être délivrée à la société au plus tard six jours avant l'Assemblée. |
Nombre de voix - abstention (article 29 des statuts) Une action donne droit à une voix. Dissolution - liquidation (article 39 des statuts) En cas de dissolution de la société, quelle qu'en soit la cause ou le moment, un ou plusieurs liquidateurs nommés par l'Assemblée générale, ou à défaut d'une telle nomination, les administrateurs en fonction à ce moment, agissant conjointement, seront en charge de la liquidation. Le(s) liquidateur(s) n'entre(nt) seulement en fonction qu'après confirmation de sa(leur) nomination par le tribunal de commerce. À défaut d'autres dispositions dans l'acte de nomination, les personnes chargées de la liquidation de la société disposent à cet effet des pouvoirs les plus étendus, conformément aux dispositions du Code des Sociétés. L'Assemblée des actionnaires détermine le mode de liquidation ainsi que la rémunération du(des) liquidateur(s).
La liquidation est clôturée conformément aux dispositions du Code des Sociétés.
Les informations données ci-après sont basées sur la législation fi scale et l'usage en matière de fi scalité en vigueur au moment de la rédaction du présent rapport annuel. Elles sont dès lors susceptibles d'être modifi ées à l'avenir, y compris avec un effet rétroactif, et sont communiquées à titre purement informatif.
Chaque actionnaire et chaque investisseur potentiel sont invités à s'informer auprès de leurs propres conseillers quant aux implications fi scales belges et étrangères relatives à l'acquisition, la propriété et la cession d'actions Home Invest Belgium, ainsi qu'à la perception des dividendes et produits des actions de la société.
Le 1er septembre 2014, la FSMA (l'Autorité des Services et Marchés Financiers) a agréé Home Invest Belgium en qualité de SIR (Société Immobilière Réglementée) publique et a approuvé l'ensemble des documents établis par la société dans ce cadre, sous réserve de l'approbation de ce changement de statut par l'Assemblée générale extraordinaire de la société.
Home Invest Belgium a convoqué une Assemblée générale extraordinaire des actionnaires le 25 septembre 2014, laquelle a approuvé à l'unanimité la modifi cation du statut de la société de sicafi en SIR, Société Immobilière Réglementée publique (conformément à la loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées).
Home Invest Belgium SA était la première sicafi belge à obtenir le statut de SIR.
Contrôlée par l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), la SIR est soumise à la loi du 12 mai 2014 et à l'arrêté du 13 juillet 2014 relatives aux Sociétés Immobilières Réglementées.
La Société Immobilière Réglementée est défi nie dans la loi par son activité, qui consiste à mettre - directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation - des immeubles à la disposition d'utilisateurs et, éventuellement, dans les limites prévues à cet effet, à détenir d'autres types de « biens immobiliers » (actions dans des sicafi publiques, parts dans certains OPC immobiliers étrangers, actions émises par d'autres REITs et certifi cats immobiliers). La SIR peut dans ce cadre exercer toutes les activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.
La Société Immobilière Réglementée publique présente les caractéristiques principales suivantes :
Les sociétés qui demandent à la FSMA leur agrément comme SIR ou qui sont absorbées par une SIR sont soumises à un impôt (exit-tax 1 ), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5 %, majoré de 3 % de cotisation complémentaire de crise, soit au total 16,995 %.
(1) Le mode de calcul de l'exit-tax est précisé dans la circulaire administrative du 23 décembre 2004 avec référence AFER N°43/2004.
| Personnes physiques belges | Pour les personnes physiques belges qui agissent à titre privé et sont assujetties à l'impôt des personnes physiques, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à un précompte mobilier de 15%. |
|---|---|
| Pour les personnes physiques belges qui affecteraient leurs actions à leur activité professionnelle, les dividendes perçus seront intégrés dans leurs revenus professionnels imposables au taux normal de l'impôt des personnes physiques. |
|
| Personnes morales belges | Pour les contribuables assujettis à l'impôt des personnes morales, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à un précompte mobilier de 15%. |
| Sociétés belges et sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique |
Les dividendes distribués sont soumis à un précompte mobilier de 15%. Les sociétés belges et les sociétés étrangères qui affectent leurs actions à un établissement stable en Belgique sont imposées sur les dividendes distribués par Home Invest Belgium au taux de l'impôt des sociétés, sans application du régime des «revenus définitivement taxés» (RDT). |
| Le dividende sera donc imposable selon le régime de l'impôt des sociétés ou de l'impôt des non-résidents au taux de 33,99% (correspondant au taux de base majoré de la cotisation complémentaire de crise de 3%). À certaines conditions, un taux réduit pourrait être applicable. Le précompte mobilier de 15% perçu à la source sera imputable et l'excédent éventuel restituable par le biais de la déclaration fiscale. |
|
| Non-résidents, personnes physiques et sociétés étrangères sans établissement stable en Belgique |
Pour les non-résidents, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à une retenue à la source de 15% qui peut, le cas échéant, être réduite, sur demande de l'actionnaire, par les conventions fiscales internationales préventives de double imposition. |
| Personnes physiques belges | En Belgique, les plus-values réalisées par une personne physique lors de la vente d'actions dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ne sont pas imposables, tandis que les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles. Les personnes physiques belges peuvent toutefois être soumises à une imposition de 33%, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les plus-values réalisées sont considérées comme réalisées en dehors de la gestion normale d'un patrimoine privé. |
|---|---|
| Les plus-values peuvent également être soumises à une imposition de 16,5%, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les actions sont cédées à une société dont le siège social, le principal établissement ou le siège de direction ou d'administration n'est pas situé dans un État membre de l'Espace économique européen et que le cédant a possédé, au cours des 5 dernières années, plus de 25% des droits dans la société dont les actions sont cédées. |
|
| Les personnes physiques belges affectant leurs actions à l'exercice de leur activité professionnelle sont imposées sur la plus-value qu'elles réalisent sur la vente de ces actions, aux taux progressifs ordinaires de l'impôt des personnes physiques ou à 16,5% si les actions sont détenues depuis plus de 5 ans. |
|
| Personnes morales belges | Pour les personnes morales belges soumises à l'impôt des personnes morales, les plus-values réalisées lors de la vente d'actions Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Les moins-values subies sur les actions ne sont pas fiscalement déductibles. |
| Sociétés belges et sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique |
Les plus-values réalisées par une société belge sur ses actions Home Invest Belgium, ou par une société étrangère sur ses actions Home Invest Belgium affectées à son établissement stable en Belgique, sont entièrement imposables en Belgique. Les moins-values (exprimées ou réalisées) ne sont pas fiscalement déductibles. |
| Non-résidents, personnes physiques ou sociétés sans établissement stable en Belgique |
Les plus-values réalisées par des non-résidents, personnes physiques ou sociétés, sur des actions Home Invest Belgium (à l'exception des actions non affectées par une société étrangère à un établissement belge) ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Par exception, une personne physique non-résidente est susceptible d'être imposée sur des plus-values réalisées sur une participation familiale d'au moins 25%, à l'occasion d'une cession à une société établie hors de l'Espace économique européen. Les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles en Belgique. |
(1) Pour rappel: depuis le 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur les dividendes des SIR résidentielles (dont Home Invest Belgium) s'élève à 15%, contre une exonération de précompte mobilier précédemment.
La souscription à des actions nouvelles (marché primaire) n'est pas soumise à la Taxe sur les Opérations de Bourse (TOB). Par contre, l'achat et la vente, et toute autre acquisition et cession à titre onéreux en Belgique, par l'entremise d'un « intermédiaire professionnel », d'actions existantes (marché secondaire) fait l'objet d'une taxe sur les opérations boursières, s'élevant actuellement à 0,09 % du prix de la transaction. Le montant de la TOB est limité actuellement à € 650 par transaction et par partie. Les personnes suivantes, dans tous les cas, sont exemptées de la TOB :
Depuis le 1er janvier 2008, suivant la loi du 14 décembre 2005, la livraison matérielle de titres Home Invest Belgium n'est plus possible.
Ce rapport fi nancier annuel contient des informations prévisionnelles, qui sont fondées sur des estimations et des projections de la société ainsi que sur ses attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs. De par leur nature, ces informations prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation fi nancière, la performance et les réalisations actuelles soient différents des résultats, de la situation fi nancière, de la performance et des réalisations exprimés ou implicitement communiqués par ces informations prévisionnelles. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations axées sur le futur ne comprennent aucune garantie.
Le Conseil d'administration et le Management exécutif de Home Invest Belgium SA 1 sont responsables de l'information communiquée dans ce rapport fi nancier annuel. Ils se sont efforcés de vérifi er l'information qui y fi gure et, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, déclarent qu'à leur connaissance, les données qui y sont reprises correspondent à la réalité et qu'aucune donnée de nature à altérer la portée de ce rapport fi nancier annuel n'a été omise.
À leur connaissance :
Les informations publiées dans le présent rapport fi nancier annuel provenant de tiers, telles que le rapport de l'expert immobilier et le rapport du Commissaire, ont été incluses avec leur accord. Le Conseil d'administration et le Management exécutif de Home Invest Belgium déclarent que les informations provenant de tiers ont été fi dèlement reproduites dans le présent rapport fi nancier annuel et que, pour autant que la SIR le sache et soit en mesure de l'assurer à la lumière des données publiées par ces tierces parties, aucun fait n'a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Les rapports fi nanciers annuels depuis l'exercice 2001 (qui comprennent les états fi nanciers consolidés, avec une version abrégée des comptes statutaires, le rapport de gestion, le rapport du Commissaire et le rapport de l'expert immobilier) ainsi que les rapports semestriels peuvent être consultés sur le site www.homeinvestbelgium.be.
Tous les rapports fi nanciers depuis l'exercice 2001 sont incorporés par référence au présent rapport fi nancier annuel.
(1) La composition du Conseil d'administration et du Management exécutif sont repris dans le chapitre « Rapport de gestion - Déclaration de gouvernance d'entreprise ».) Pour rappel : depuis le 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur les dividendes des SIR résidentielles (dont Home Invest Belgium) s'élève à 15 %.
En ce qui concerne toute stratégie ou facteur de nature gouvernementale, économique, budgétaire, monétaire ou politique ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de Home Invest Belgium, voir le chapitre «Facteurs de risque».
Il n'existe actuellement aucune procédure en cours d'une importance telle qu'elle serait susceptible d'avoir des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la société.
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium déclare qu'à sa connaissance:
Au cours de l'exercice sous revue, aucune opération n'a été conclue qui entraîne un impact de plus de 25% sur un des indicateurs de l'activité de la société, au sens des paragraphes 91 et 92 de la recommandation du C.E.S.R. relative à l'implémentation de la Directive n° 809/2004 de la Commission européenne en matière de prospectus. La publication d'informations financières pro forma n'est donc pas requise.
En dehors des événements survenus depuis la clôture de l'exercice, commentés dans le rapport de gestion ci-avant, aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale de Home Invest Belgium n'est survenu depuis la clôture de l'exercice 2014.
Aucune restriction n'est à signaler concernant l'utilisation des capitaux, ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de la société.
En dehors des contrats conclus avec les membres du Management exécutif (cf. chapitre «Rapport de gestion - Gouvernance d'entreprise»), il n'y a pas d'autres contrats de services liant les membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance à la société ou à l'une quelconque de ses filiales et prévoyant l'octroi d'avantages au terme d'un tel contrat. Il n'y a pas eu d'opérations avec des apparentés au sens de l'article 19 du Règlement (CE) N° 809/2004.
Les contrats importants conclus au cours des deux derniers exercices de la SIR sont exposés dans le rapport de gestion du présent rapport financier annuel, ou dans celui de l'exercice 2013 consultable sur le site de la société (www.homeinvestbelgium.be).
(1) La composition du Conseil d'administration et du Management exécutif sont repris dans le chapitre «Rapport de gestion - Déclaration de gouvernance d'entreprise».
L'année de la construction de l'immeuble ou de sa dernière rénovation fondamentale.
Crédit à moyen ou long terme pouvant être prélevé sous forme d'une ou plusieurs avances, renouvelables ou non à court terme. La durée des avances est subdivisée en périodes d'intérêts successives, ayant chacune leur propre taux. De cette manière, les investissements à moyen ou à long terme peuvent être fi nancés à un taux d'intérêt à court terme variable, donc plus avantageux.
European Public Real Estate Association : il s'agit d'une association qui regroupe les sociétés immobilières européennes cotées en bourse, dans le but de promouvoir le secteur et de le rendre plus attractif face à l'investissement immobilier direct, ce grâce à une plus grande liquidité, accessibilité et transparence des sociétés (www.epra.com).
EPRA NAV correspond à la Valeur de l'Actif Net (VAN) ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments fi nanciers de couverture.
Le Floor et le Cap sont des produits fi nanciers qui offrent une protection au client contre la baisse et la hausse respectivement des taux d'intérêts.
Intrest Rate Swap : il s'agit d'un échange de taux d'intérêt entre deux parties, en vue d'échanger leurs expositions au risque de fl uctuation des taux.
La juste valeur d'un immeuble ou d'un portefeuille d'immeubles est sa valeur d'investissement déduction faite des droits de mutation, calculés comme suit :
Le loyer brut en cours est le dernier revenu locatif brut, mensuel ou trimestriel, soit celui prévalant au 31 décembre 2014, lequel est annualisé et comprend les garanties locatives éventuelles et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées. Il tient compte des meubles s'il y en a. Il peut donc différer du loyer réellement encaissé pendant l'exercice, tel qu'il fi gure dans le compte de résultats, s'il existe par exemple une vacance locative ou s'il y a eu une indexation dans l'intervalle.
Le loyer effectif est le loyer brut en cours au 31 décembre 2014, annualisé, hors garanties locatives et valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
(Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille) / résultat immobilier.
(Résultat net - résultat sur portefeuille) / résultat immobilier.
(Résultat avant impôt - résultat sur portefeuille) / résultat immobilier.
Le résultat net courant est égal au résultat net diminué du résultat sur portefeuille.
Le résultat net courant hors impact IAS 39 est le résultat net courant à l'exclusion des plus- ou moins-values sur les instruments de couverture qui ne sont pas effi caces au sens de l'IAS 39.
Le return pour l'actionnaire est égal au dividende de l'exercice plus l'accroissement de la valeur nette d'inventaire pendant l'exercice.
Avance à terme fi xe : crédit sous forme d'avance de trésorerie portant sur un montant et une durée fi xe, remboursable intégralement à l'échéance.
Les surfaces locatives sont les surfaces prises en compte par l'expert immobilier de la SIR. Elles comprennent 50 % de la surface des terrasses et 10 % de celle des jardins privatifs.
Document permanent
Le taux de distribution correspond au dividende attribué comparé au résultat distribuable, calculé sur base consolidée.
Le taux de vélocité est le ratio entre le volume annuel traité et le nombre total d'actions comprises dans le free float.
Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés. Tous les immeubles de placement du portefeuille sont repris dans ce calcul,
à l'exception des projets de développement et des immeubles destinés à la vente.
La valeur locative estimée brute (VLE) est la valeur locative que l'expert immobilier estime correspondre à un loyer de marché.
La valeur nette d'inventaire ou valeur intrinsèque, globale ou par action, est la valeur de l'actif net, global ou par action, qui tient compte de la dernière juste valeur du portefeuille immobilier, telle que déterminée par l'expert immobilier de la SIR. En IFRS, la valeur nette d'inventaire comprend le dividende de fin d'exercice, en instance d'approbation par l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires.
Panorama 2014
| 2015 | |
|---|---|
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2014 | vendredi 27 février 2015 |
| Mise en ligne du rapport fi nancier annuel sur le site internet | jeudi 2 avril 2015 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2014 | mardi 5 mai 2015 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2015 | mardi 5 mai 2015 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2014 | vendredi 15 mai 2015 |
| Rapport fi nancier semestriel : résultats au 30 juin 2015 | jeudi 3 septembre 2015 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2015 | jeudi 29 octobre 2015 |
| 2016 | |
|---|---|
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2015 | jeudi 25 février 2016 |
| Mise en ligne du rapport fi nancier annuel sur le site internet | jeudi 7 avril 2016 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2015 | mardi 3 mai 2016 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2016 | mardi 3 mai 2016 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2015 | vendredi 13 mai 2016 |
Ce rapport fi nancier annuel est un document d'enregistrement au sens de l'article 28 de la Loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur les marchés réglementés.
Il a été approuvé par la FSMA conformément à l'article 23 de la loi précitée, le 17 mars 2015.
Home Invest Belgium ayant opté pour le français comme langue offi cielle, seul le rapport fi nancier annuel a valeur offi cielle et fait foi.
Les versions néerlandaise et anglaise constituent des traductions établies sous la responsabilité de Home Invest Belgium.
Le rapport fi nancier annuel en français peut être obtenu au siège social de la société.
Het fi nancieel jaarverslag in het Nederlands is beschikbaar op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. The annual fi nancial report in English is available at the registered offi ce of the company.
SIR publique de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, boîte 4, B -1200 Bruxelles T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742 My Kaywa QR-Code
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