Annual Report • Apr 2, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
FINANCIEEL JAARVERSLAG 2014
inhoud inhoud inhoud inhoud inhoud inhoud Inhoud FINANCIEEL JAARVERSLAG 2014
01 PROFIEL 02 RISICOFACTOREN 14 OVERZICHT 2014 24 BEHEERSVERSLAG 70 VASTGOEDVERSLAG 94 HOME INVEST BELGIUM OP DE BEURS 104 FINANCIËLE STATEN 142 PERMANENT DOCUMENT 155 LEXICON 157 AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER
Home Invest Belgium is een residentiële GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die in 1999 opgericht werd en sindsdien op de gereglementeerde markt van Euronext Brussel noteert. Op 16 juni 2014 vierde de vennootschap haar 15de verjaardag. Bij afsluiting van het boekjaar 2014 bedroeg de beurskapitalisatie € 269 miljoen.
Home Invest Belgium is gespecialiseerd in residentiële vastgoedbeleggingen. In de loop van de jaren heeft de onderneming een portefeuille opgebouwd bestaande uit 73 gebouwen en 5 projecten, waarvan de reële waarde op ± € 322 miljoen wordt geraamd. De activiteiten van Home Invest Belgium worden gecontroleerd door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
De portefeuille beleggingsgebouwen in exploitatie heeft een oppervlakte van ± 142 000 m2 waarvan 80,20% bestaat uit residentieel vastgoed verspreid over de centrumsteden van België (naar rato van 63,19% in Brussel, 23,75% in Wallonië en 13,06% in Vlaanderen).
…deskundig aangepakt door de expertise en knowhow van een dynamisch team.
| 5 MARKTRISICO'S
2
Als vastgoedinvesteerder oefent Home Invest Belgium haar activiteit uit in een voortdurend veranderende omgeving, wat bepaalde risico's met zich meebrengt. Het optreden van deze risico's kan een ongunstig effect hebben op de vennootschap, haar activiteit, haar vooruitzichten, haar financiële positie of haar resultaten. Home Invest Belgium houdt daarmee rekening bij het algemene beheer van de vennootschap, haar investerings- en desinvesteringsbeslissingen, haar financiering en de optimale benutting van haar geldmiddelen.
Deze risico's worden bijgevolg regelmatig opgevolgd. Zowel het management en de risicobeheerder als de Raad van Bestuur hebben een voorzichtig beleid uitgestippeld om de GVV en haar aandeelhouders zo goed mogelijk te beschermen indien deze risico's zich zouden voordoen.
De belangrijkste risico's worden hieronder nader toegelicht, samen met de verschillende factoren en maatregelen om de potentiële negatieve gevolgen ervan tegen te gaan. De opsomming van risico's in dit jaarverslag is niet volledig. Er kunnen andere risico's bestaan die vandaag onbekend en/of weinig waarschijnlijk zijn, maar die een ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteit, de vooruitzichten en de financiële positie van Home Invest Belgium.
TEN AANZIEN VAN HET TOTAAL VAN DE HUURDERS
Debelangrijksterisico'sdievoortvloeienuiteenverslechteringvandeeconomischeconjunctuurzijn:(i)eennegatieve invloed op de vraag, zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt, (ii) een daling van de bezettingsgraad, (iii)eendalingvanhetniveauvandehuurprijswaarvoor de ruimten opnieuw kunnen worden verhuurd, (iv) een stijgingvandewanbetalingen,(v)eennegatieveherziening van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, en(vi)eendalingvandeverkoopprijzen.
Home Invest Belgium beoogt de gevolgen van deze risico'stoteenminimumtebeperkendoordevolgende actiesteondernemen:
Aangeziendehuurinkomstenjaarlijkswordengeïndexeerd (op basis van de gezondheidsindex), is Home Invest Belgium inbeperktemateblootgesteldaanhetinflatierisico. Deinflatieverandertwanneerdereëlerentetarievenveranderen. In dit geval bestaat het risico dat (i) de huurlasten snellerstijgendandeindexatievandeontvangenhuurgelden en (ii) het netto-resultaat van de vennootschap daalt.
Home Invest Belgium heeft de volgende maatregelen genomenomzichtegenditrisicointedekken:
eenstrengrenteafdekkingsbeleid,datenerzijdsbestaatuit definancieringtegenvasterenteenanderzijdsuithetafsluiten van afdekkingsinstrumenten die de vlottende rente omruilen in een vaste rente ("Interest Rate Swaps" - IRS).
Eendeflatoireconjunctuurdaarentegen,ofnogeen– volledigeofgedeeltelijke–bevriezingvandehuurprijzen door de overheid kan een afremmende werking hebben op de groei van de huurinkomsten. Niettemin kan deflatiederentedoendalenmetalsgevolgeenbeperkte afnamevandefinanciëlekostendankzijdeintekeningop de hierboven genoemde renteafdekkingsinstrumenten.
Dehuidigewoninghuurwetgevingvoorzietnietindemogelijkheidomeenbodemhuurvastteleggeningevalvandeflatie.
Geletopdebijzonderekenmerkenvanwoonvastgoed en het soort gebouwen waarin Home Invest Belgium heeft belegd, wordt het concentratierisico gespreid over een zeer groot aantal huurders – meer dan 1 300 – en overgediversifieerdegeografischeliggingen.Geenenkel belangrijkgebouwindevastgoedportefeuillewordtaan éénenkelehuurderverhuurd.Debelangrijkstehuurder neemt2,9%vandetotalehuuropbrengstenvoorzijnrekening.Geenenkelebelangrijkehuurovereenkomstwerd beëindigdin2014.Bijgevolgishetconcentratierisicoals relatief gering te beschouwen.
Het risico van veroudering van de vastgoedportefeuille vanuittechnischoogpunten/ofvanhet(bouw)ontwerpleidttot: (i)eenverminderdecommerciëleaantrekkelijkheidvanhet vastgoed op de huur- en koopmarkt, (ii) negatieve gevolgen voordebezettingsgraad,en(iii)eenstijgingvandeonderhouds- en renovatiekosten van de vastgoedportefeuille.
HomeInvestBelgiumvermindertditrisicodoor: — een regelmatig onderhouds- en renovatiebeleid te
voeren, dat gepaard gaat met een constante vernieuwing van de vastgoedportefeuille en investeringen in projectontwikkelingen voor eigen rekening;
Onaangepaste keuzes qua investeringen of ontwikkelingen voor eigen rekening kunnen de volgende negatieve gevolgen hebben: (i) wijziging van het inkomstenpotentieel van de vennootschap, (ii) gebrek aan overeenstemming met de marktvraag en bijgevolg een toename van de huurleegstand, en (iii) het uitblijven van verwachte rendementen.
De volgende factoren maken het mogelijk dit risico tegen te gaan:
(1) Tijdens het boekjaar 2014 werden 35 appartementen verkocht.
> Florida (Waterloo)
Een negatieve variatie in de reële waarde van de gebouwen kan de volgende nadelige gevolgen hebben: ongunstige invloed op het nettoresultaat, het nettoactief en de schuldratio van de vennootschap.
Wanneer de vastgoedbeleggingen in exploitatie bijvoorbeeld met 1% in reële waarde dalen, kan dat leiden tot een vermindering met € 2,8 miljoen van het nettoresultaat van de statutaire jaarrekeningen op 31 december 2014, zij het dan zonder effect op het netto courant resultaat, noch op het uitkeerbare resultaat. In dit geval zou de netto-inventariswaarde (NIW) verminderen met € 2,8 miljoen, wat neerkomt op € 0,9 per aandeel. De statutaire schuldratio zou dan stijgen van 34,3% naar 34,6%.
De volgende factoren en corrigerende maatregelen kunnen dit risico temperen:
Wanbeheer van renovatiewerken of projectontwikkelingen kan leiden tot (i) een stijging van de operationele kosten van de vennootschap, (ii) een verminderde rentabiliteit van het project, en (iii) vertraging in de oplevering van de werken of het project en uitgestelde inning van de huur-
> Les "Jardins de la Cambre" > Erainn
> Les "Jardins de la Cambre"
prijzenvoordezegebouwen(watnegatiefdoorwerktop de resultaten per aandeel van de vennootschap).
Het technische beheer van de gebouwen alsook de coördinatie van renovatie- en ontwikkelingswerken wordt waargenomen door gespecialiseerde interne teams die de kwaliteit van de verschillende werven opvolgen. Het risico van wanbeheer wordt eveneens verminderd door devolgendeelementen:
Bijdeverwervingvaneengebouwwaarvooringrij penderenovatiewerkennoodzakelijkzijn,komtde aanschaffingswaardevanhetgebouwbijopnameinhet vastgoedvermogen overeen met de toestand van het gebouw vóór de renovatie ervan. Voorafgaand aan de investeringsbeslissingwordeninhetfinanciëleplanvoorzieningenvoorderenovatiekostenaangelegd.Bijgevolg zullen die kosten in principe minstens een equivalente waardevermeerdering tot gevolg hebben.
Het risico bestaat dat de gebouwen vernield worden door een brand, natuurramp, ongeval, terroristische daad, enz. In dat geval is er een risico op verlies van huurinkomstenvandevennootschapenbijgevolgvan het netto-resultaat van de vennootschap.
Het risico dat de gebouwen die in volle eigendom toebehoren aan de GVV vernield worden door een brand,ontploffingofandererampen,wordtgedektdoor geschikte verzekeringspolissen. De vastgoedportefeuille is op 31 december 2014 verzekerd voor een herbouwwaarde (exclusief terrein) van € 221 miljoen wat de voor verhuur beschikbare gebouwen betreft (in 2014 werd een verzekeringspremie van € 0,1 miljoen betaald en was de reële waarde van deze gebouwen gedekt voor 85%).Degebouweninmede-eigendomzijnverzekerd door de verenigingen van mede-eigenaars.
Een groot aantal gebouwen in de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium werd verworven in het kader van fusies en splitsingen van ondernemingen of de verwerving van aandelen. Het kan niet worden uitgeslotendatbijdezeoperatiesverborgenpassivaaande vennootschap werden overgedragen.
HomeInvestBelgiumheeftinhetkadervandergelijke operatiesdegebruikelijkevoorzorgsmaatregelengenomen, met name door audits en due diligence-onderzoeken uit te voeren naar de ingebrachte activa en de overgenomen ondernemingen. Voorts heeft de vennootschap contractuele garanties voor de passiva gevraagd. Bovendien heeft Home Invest Belgium een auditcomité opgezet, ondanks hetfeitdatzijvolgensartikel526bisvanhetWetboek vanvennootschappenhierisvrijgesteld.
Wanneer een aannemer waarmee de GVV een overeenkomst voor de aanneming van werken of levering van dienstengeslotenheeft,ingebrekeblijftoffaillietgaat, kan dat gevolgen hebben voor de uitvoeringstiming van de werken en, in voorkomend geval, voor het budget van de werken.
De GVV gaat dit risico tegen door de aannemersbedrijven zorgvuldig te selecteren en door, in de mate van het mogelijke, een beroep te doen op verschillende vakaannemers voor één en dezelfde bouwopdracht.
In het kader van haar activiteiten als projectontwikkelaar is Home Invest Belgium verplicht bepaalde administratieve vergunningen te verkrijgen (stedenbouwkundige, milieu- en andere vergunningen) alvorens constructie-, renovatie- of verbouwingswerken uit te voeren. De behandeling van vergunningsaanvragen door de bevoegde administratieve diensten kan enige tijd duren. Deze termijn is niet altijd beheersbaar. Bovendien kan het zijn dat derden bezwaar maken of verzet aantekenen tegen de uitgereikte administratieve vergunningen. Dat kan leiden tot vertragingen en meerkosten of zelfs tot gevolg hebben dat de vennootschap moet afzien van operaties waarvoor onderzoekskosten werden gemaakt, wat een ongunstige invloed kan hebben op de activiteit en de resultaten van Home Invest Belgium.
Dit risico wordt naar het oordeel van de vennootschap beperkt door (i) de dagelijkse opvolging van deze vergunningsaanvraagdossiers door de teams, en (ii) een beroep te doen op ter zake gespecialiseerde adviseurs.
De volledige omzet van Home Invest Belgium bestaat uit huurgelden die voortgebracht worden door de verhuur aan derden (particulieren, overheden, handelaars, ondernemingen, ambassades en buitenlandse delegaties, uitbaters van rusthuizen).
Het niet of niet op tijd betalen van huurgelden (huurachterstanden en wanbetalingen) kan (i) de resultaten negatief beïnvloeden, (ii) aanleiding geven tot onvoorziene leegstand en (iii) onvoorziene kosten teweegbrengen die gepaard gaan
met een wederverhuring aan minder interessante voorwaarden en eveneens het toestaan van huurvrije periodes.
Teneinde dit risico te beperken, neemt Home Invest Belgium de volgende maatregelen:
Wat de onbetaalde huurgelden betreft, haalt de GVV voordeel van de grote verscheidenheid aan huurders en de kwaliteit van de geselecteerde huurders. Voor het boekjaar 2014 kwamen de huurachterstanden en wanbetalingen uit op circa € 0,07 miljoen, zijnde 0,4% van de opgevraagde huurgelden.
Een daling van de bezettingsgraad van de gebouwen kan de resultaten negatief beïnvloeden 1 .
Home Invest Belgium loopt een huurdervingsrisico wanneer de huurders na afloop van de huurovereenkomst vertrekken. In het huidige conjunctuurklimaat kan het enige tijd duren om nieuwe huurders te vinden en kan dit aanleiding geven tot hogere kosten. Bovendien kan het zijn dat nieuwe huurders een lagere huurprijs of huurkortingen 2 bedingen. De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn voor rekening van de eigenaar 3 . Deze elementen kunnen een negatieve invloed hebben op het resultaat van Home Invest
Overzicht 2014
Belgium en een neerwaartse invloed hebben op de reële waarde van het onroerend goed.
Gelet op het zeer grote aantal huurders en rekening houdendmetdedemografischevooruitzichteninBelgië dieduidelijkeenstijgendelijnvolgen,alsookmethetfeit dat huisvesting in se een basisbehoefte van de bevolking uitmaakt,kanhetrisicoopeensignificantestijgingvan de huurleegstand als gering beschouwd worden. De vennootschap voert een proactief beleid van commercieel en technisch beheer om een hoge bezettingsgraad 4 in stand te houden (94,01% in 2014 tegenover 94,96% in 2013). Voortsonderwerptzijdekandidaat-huurders(standaardhuurders, studenten, senioren enz.) aan een grondige screening.
Degebruikelijkeduurvandehuurovereenkomsten wordthoofdzakelijkbepaalddoordeaardvandeverhuurderuimteenzieternormaalgezienalsvolgtuit:
Ondanksdezeeruiteenlopendebandbreedteinlooptij denvanhaarhuurovereenkomstenzijndedoorHome Invest Belgium ondertekende contracten gemiddeld van kortereduurdandehuurovereenkomstenvoorbedrijfsvastgoed.Diekortereduurkanbijgevolgleidentoteen omloopsnelheiddiehogerligtdanbijbedrijfsvastgoed, en dus tot hogere beheerskosten over de levensduur van het onroerend goed.
Er bestaat tevens een risico op niet hernieuwing van de huurovereenkomst op vervaldatum. Dit risico kan aanleiding geven tot onvoorziene kosten, een wederverhuring aan minder gunstige voorwaarden en het toestaan van huurvrijeperiodes.
De GVV zwakt dit nadeel af door de huurders aan haar te binden met het ter beschikking stellen van een team hooggekwalificeerdebeheerdersenproperty managers en door een beroep te doen op ervaren externe syndici of zaakwaarnemers.
Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (hierna "AIFMD-we"), heeft de vennootschap een keuze moeten maken:aangezienvastgoedbevaksvoortaanautomatisch als AIFM ("Alternative Investment Funds Manager") wordenbeschouwd,heeftzijmoetenkiezenvoorhetzij het behoud van het statuut van vastgoedbevak en dus voorhetnieuwestatuutvanAIFM,hetzijvoorhetnieuwe statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap.
Indien de vennootschap wordt beschouwd als een "AIFM"indezinvandeAIFMD-wet,zaldatwezenlijke gevolgen hebben voor de activiteiten, de resultaten en in hetalgemeenvoordealgehelerentabiliteitenfinanciële positie van de vennootschap.
In geval van schending door de vennootschap van haar verplichtingen onder de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVV-wet")enhetKoninklijkBesluitvan13juli2004met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVV-KB"), loopt de vennootschap het risico om het statuut van GVV te verliezen.
De vennootschap heeft beslist het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (openbare GVV) aantenemen,zoalsditwerdingesteldbijdeGVV-wetenhet GVV-KB, in plaats van het statuut van openbare vastgoedbevak. De GVV-wet biedt bepaalde operationele entiteiten dieactiefzijnindevastgoedsectordemogelijkheidomtoe tetredentoteenspecifiekstatuutdatafgestemdisop hunwerkelijkeeconomischeactiviteit.Samengevatwordt het GVV-statuut gekenmerkt door de uitoefening van een activiteit van terbeschikkingstelling van onroerende goederen (hetgeen overeenstemt met wat de vennootschap doet), dooreenaandeelhoudersbeschermingdiegelijkwaardigis
(1) Een daling met 1% van de bezettingsgraad heeft tot gevolg dat het nettohuurresultaat daalt met € 201 287.
(2) Op 31 december 2014 bedroeg de post "Huurkortingen" € 92 206, wat neerkomt op0,5%vandehuurinkomsten.Dezehuurkortingenhebbenvrijweluitsluitend betrekking op de verhuur van handels- of kantoorruimten.
(3) Op 31 december 2014 bedroeg de post "Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen" € 113 423, wat neerkomt op 0,6% van de huurinkomsten.
(4) De bezettingsgraad drukt het percentage van de voortgebrachte huurgelden per verhuurde ruimte uit, vermeerderd met de huurwaarborgen op de niet-verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten.
aan die welke door de vastgoedbevakwetgeving wordt geboden en door de "fiscale transparantie". Dit statuut wordt uitvoeriger toegelicht in het informatiedocument dat op de website van de vennootschap is gepubliceerd. Op 18 juni 2014 heeft de Raad van Bestuur beslist om een vergunning als openbare GVV aan te vragen. Op 2 september 2014 heeft zij deze vergunning gekregen van de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten). Home Invest Belgium heeft op 25 september 2014 een buitengewone algemene vergadering bijeengeroepen waarop de aandeelhouders van de vennootschap de wijziging van het statuut van de vennootschap in openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) met eenparigheid hebben goedgekeurd.
De programmawet van 27 december 2012 voorziet in een verhoging van de roerende voorheffing op de dividenden van residentiële GVV's (vastgelegd op 15% met ingang van 1 januari 2013, terwijl deze dividenden voordien vrijgesteld waren van roerende voorheffing), alsook in een nieuwe drempel voor residentiële GVV's om te kunnen genieten van dit verminderde tarief van 15%: voortaan moeten de residentiële GVV's minstens 80% (voorheen 60%) van hun activa investeren in onroerende goederen die uitsluitend als woning aangewend worden of bestemd zijn. In geval van niet-naleving van de drempel van 80%, loopt de vennootschap het risico dat zij het voordeel van het verminderde tarief van roerende voorheffing verliest.
Op 31 december 2014 is de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium voor 80,2% samengesteld uit gebouwen die uitsluitend als woning aangewend worden of bestemd zijn hetgeen in lijn ligt met haar objectief om uiterlijk begin mei 2015 de 80%-drempel te bereiken. Voor meer bijzonderheden verwijzen wij naar het beheersverslag.
Een wijziging van de stedenbouwkundige en milieuregelgeving kan gevolgen hebben voor de reële waarde van de gebouwen, kan leiden tot een toename van de kosten om de gebouwen exploiteerbaar te houden en een negatieve impact hebben op de rentabiliteit van de vennootschap.
De ontwikkeling van de verschillende ter zake geldende wetgevingen wordt op de voet gevolgd door Home Invest Belgium. De vennootschap past zich geleidelijk aan de even geleidelijke veranderingen van wetgevingen aan.
Het financieringsbeleid van Home Invest Belgium is erop gericht de financieringskosten te optimaliseren en het liquiditeitsrisico van de vennootschap en het tegenpartijrisico beperkt te houden.
Wettelijk gezien moet de schuldratio van Home Invest Belgium beperkt blijven tot 65%. De vennootschap loopt het risico om haar statuut als GVV te verliezen indien zij de schuldratio van 65% overschrijdt.
De voorwaarden van de obligatie-uitgifte van 18 juni 2014 voorzien in een geconsolideerde schuldratio van maximaal 65%. Indien Home Invest Belgium deze verbintenis niet zou nakomen, kan elke obligatiehouder, door Home Invest Belgium schriftelijk daarvan in kennis te stellen, de nominale waarde van zijn obligaties terugvorderen samen met de vervallen interesten (indien die er zijn) tot de betalingsdatum, met dien verstande dat zijn schuld onmiddellijk opeisbaar en terugbetaalbaar is zonder enige andere formaliteit, tenzij de niet-nakoming wordt verholpen juist voordat Home Invest Belgium de kennisgeving ontvangt. Volgens de contractuele bepalingen van twee kredieten die de vennootschap heeft bij BNP Paribas Fortis en Bayerische Landesbank wordt de marge op deze kredieten automatisch verhoogd in het geval de schuldratio bepaalde drempels overschrijdt.
Indien de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50%, moet de Raad van Bestuur overeenkomstig het GVV-KB een financieel plan opstellen met een
uitvoeringsschema, waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 65% 1 . Op 31 december 2014 bedroeg de schuldratio 34,33% 2
Home Invest Belgium beschikt over een geconsolideerde kredietruimte (leencapaciteit) van circa € 290 miljoen voordatdewettelijkvastgesteldemaximaleschuldratio van 65% wordt bereikt. Dit komt overeen met een mogelijkegroeivandevastgoedportefeuillemet87% (bijkomendereëlewaardevandevastgoedportefeuille van € 290 miljoen ten opzichte van het totaal van de activa ten belope van € 333 miljoen), die volledig uit vreemdvermogenwordtgefinancierd.
Het liquiditeitsrisico betekent dat Home Invest Belgium opeengegevenogenbliknietoverdevereistefinanciële middelen beschikt, en niet langer de nodige kredieten kankrijgenomhaarkortlopendeschuldenaftelossen.
Er bestaat een risico dat de kredietlijnen niet worden verlengd, zelfs niet in het kader van een herziening van de kredietvoorwaarden. Wanneer het marktklimaat verder verslechtert ten opzichte van de voorgaande jaren, kunnen de kredietmarges bovendien toenemen op het ogenblik dat de kredietlijnen op vervaldatum worden verlengd.
Verderbestaathetrisicodatbilateralekredietlijnen wordenopgezegdwanneerdefinancieringscontracten worden opgezegd, ontbonden of herzien vanwege de niet-nakoming van de verplichtingen ("covenants") die werdenaangegaanophetogenblikdatdezefinancieringscontracten werden ondertekend.
Indien Home Invest Belgium haar verbintenissen niet zou nakomen en, algemener, tekortschiet in de naleving van devoorwaardenvandelopendefinancieringscontracten, looptzijhetrisicodezeleningenvervroegdtemoeten aflossen.
Inhetkadervandediversificatievanhaarfinancieringsbronnen heeft Home Invest Belgium op 18 juni 2014 een €105 MILJOEN
obligatielening uitgegeven met een nominale waarde van€40miljoen.Dezeobligatieleningheefteenlooptijd vantienjaarenvervaltop18juni2024.Demogelijkheid bestaat dat Home Invest Belgium de obligaties niet kan terugbetalen op de vervaldatum.
In de contractuele documenten van de obligatie-uitgifte wordtbovendientewordtbovendienbepaalddatbijeen verandering in de controle over de vennootschap, de obligatiehouders Home Invest Belgium kunnen verzoeken de uitgegeven obligaties vervroegd af te lossen.
.
Op 31 december 2014 beschikte Home Invest Belgium over een totale kredietruimte van € 105 miljoen, waarvan reeds € 70 miljoen werd opgenomen. Op dit totaal is er geen enkel bedrag dat vervalt in 2015. Voor meer informatieoverdefinancieringsstructuurvanHome InvestBelgiumverwijzenwijnaarhethoofdstuk"Financiële staten" van dit jaarverslag.
Afgezienvandehierbovengenoemdekredietlijnenheeft Home Invest Belgium geen hypotheken, leningen of voorschotten verstrekt of ontvangen.
Rekening houdend met het juridisch statuut van de GVV en gelet op de aard van het vastgoed waarin HomeInvestBelgiuminvesteert(metweinigrisico'sen stabieleopbrengen),ishetrisicodatdekredietlijnen niet worden verlengd beperkt (behoudens onvoorziene omstandigheden), zelfs in het kader van een herziening van de kredietvoorwaarden.
Afgaande op de huidige omstandigheden en vooruitzichtenzijner,voorzoverHomeInvestBelgium bekend, geen elementen waaruit opgemaakt kan worden dat de vennootschap een of meer verbintenissen dieinhetkadervanhaarfinancieringscontracten werden aangegaan niet langer zal kunnen nakomen. Dit risico wordt als theoretisch beschouwd aangezien de vennootschap alles in het werk stelt om haar verbintenissen nauwgezet na te komen.
(1)Artikel23vanhetKoninklijkBesluitvan13juli2014metbetrekkingtotgereglementeerde vastgoedvennootschappen.
(2)Deschuldratiowordtberekendovereenkomstigartikel13vanhetKoninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Het liquiditeitsrisico van de GVV wordt gemilderd door:
De vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium is uitsluitend samengesteld uit in België gelegen gebouwen en alle huurovereenkomsten en kredietlijnen luiden in euro. De vennootschap loopt bijgevolg geen wisselkoers- of valutarisico.
Wanneer een krediet of afdekkingsinstrument wordt afgesloten met een financiële instelling, ontstaat een tegenpartijrisico in het geval dat deze instelling in gebreke blijft haar verplichtingen na te komen. Dat risico kan bestaan uit een liquiditeitstekort van deze financiële instelling of zelfs uit het verlies van deposito's.
Om dit tegenpartijrisico te beperken, doet Home Invest Belgium een beroep op verschillende toonaangevende banken in de sector, niet alleen om de herkomst van
haar kredietmiddelen en renteafdekkingsinstrumenten tot op zekere hoogte te spreiden, maar ook om nauwlettend toe te zien op de prijs-kwaliteitverhouding van de verstrekte diensten. Voorts valt op te merken dat de liquiditeiten waarover de GVV beschikt, in eerste instantie worden aangewend om de schuldenlast af te bouwen, en dat Home Invest Belgium bijgevolg nooit grote sommen in deposito geeft. Ondanks het feit dat dit risico als gering kan worden beschouwd, valt het – gelet op het huidige woelige financiële klimaat – nooit uit te sluiten dat een van de bancaire tegenpartijen van Home Invest Belgium in gebreke blijft.
Er kunnen zich sterke schommelingen voordoen van de korte- en langetermijnrente op de (internationale) financiële markten. Er bestaat derhalve een risico op verhoging van de financiële lasten en bijgevolg een daling van het nettoresultaat van de vennootschap. Afgezien van de obligatielening zijn alle financiële schulden van Home Invest Belgium op dit ogenblik aangegaan tegen veranderlijke rente (bilaterale kredietlijnen tegen EURIBOR-rente). Op die manier kan Home Invest Belgium voordeel halen uit een eventuele gunstige ontwikkeling van de rentetarieven.
Om zich in te dekken tegen het risico van rentestijging, voert Home Invest Belgium een beleid dat gericht is op het gebruik van renteafdekkingsinstrumenten voor een gedeelte van haar schuld. Dit voorzichtige beleid is als volgt te verklaren: een eventuele stijging van de nominale rente zonder bijbehorende stijging van de inflatie kan de reële rentetarieven doen toenemen. In dat geval wordt de stijging van de reële rentetarieven niet gecompenseerd door de indexering van de huurinkomsten. Bovendien wordt altijd een tijdsverschil waargenomen tussen de stijging van de nominale rentetarieven en de indexering van de huurinkomsten.
Daarom heeft de Raad van Bestuur zich ten doel gesteld het aandeel van de kredieten tegen variabele rente (niet ingedekt door afdekkingsinstrumenten) te handhaven beneden 15% ten opzichte van de reële waarde van het vastgoedvermogen.
Het risico van rentestijging wordt ingedekt door renteswaps (IRS of "Interest Rate Swap"). Alle bankkredieten van Home Invest Belgium worden geslotentegenveranderlijkerente.Ditrisicowordt bijgevolgbeperktdoorhethierbovenuiteengezette afdekkingsbeleid van Home Invest Belgium. Op 31 december 2014 werd de in totaal opgenomen schuldtegenveranderlijkerente,zijnde€70miljoen,ten belope van € 100 miljoen ingedekt door afdekkingsinstrumenten van het type IRS die vervallen tussen 2018 en2020.Erbestaatbijgevolggeenafdekkingsrisicovoor dekredietentegenveranderlijkerente.
In2014werdeenvervroegdaflosbaar(callable) IRScontract (voor een nominaal bedrag van in totaal € 15 miljoen) vervangen door een IRS-contract (voor een nominaal bedrag van in totaal € 15 miljoen). Deze transactiebeoogtdefinancieringskostentebeheersen.
Elkevariatievanderentecurvebeïnvloedtdereële waarde van de afdekkingsinstrumenten. Home Invest Belgium boekt negatieve variaties in de reële waarde van de renteafdekkingsinstrumenten indien de geldende rentetarieven lager liggen dan die op basis waarvan de IRS-contracten worden berekend. Deze negatieve variatieskunnenhetnettoresultaatbeïnvloeden,maar blijvenzondergevolgvoorhetnettocourantresultaat.
Intoelichting24bijde"Financiële staten" wordt een overzicht gegeven van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten.Eenrentestijgingof-daling metéénbasispuntvoorschuldenmetveranderlijke rentezouleidentoteentheoretischestijgingofdaling met€0,1miljoenvandemarktwaardevandefinanciële afdekkingsinstrumenten. Deze rentegevoeligheid heeft geeninvloedopdekaspositie:zijblijftzondergevolg voor het netto courant resultaat, in tegenstelling tot het nettoresultaat.
Bijafsluitingvanhetboekjaar2014heeftderentedaling die de afgelopen jaren werd vastgesteld globaal gezien een negatief effect van € 8 miljoen (waarde die betaald had moeten worden om de afdekkingsinstrumenten af te wikkelen op 31 december 2014) op de netto-inventariswaarde (NIW), wat neerkomt op € 2,54 per aandeel.
Ditisdemoeilijkheidvoordeaandeelhoudersomhun aandelenpositieinHomeInvestBelgiumsneltewijzigen doordieuittebreidenofaftebouwen.Tijdenshet boekjaar2014bedroeghetjaarlijksvolumevanter beurs verhandelde aandelen 254 159 tegenover 179166tijdensboekjaar2013.
Devolgendeelementenmakenhetmogelijkditrisicote verminderen:
De vennootschap loopt in zekere mate een organisatierisico in het geval dat bepaalde leden van het management en personen op een sleutelpositie vertrekken. Het onver wachte vertrek van bepaalde personeelsleden kan nefaste gevolgen hebben voor de ontwikkeling van de vennootschap en kan aanleiding geven tot aanvullende beheerskosten.
Dit risico wordt gereduceerd door de interne organisatie permanent te laten opvolgen door het management, ad-hoc comités (benoemings- en remuneratiecomité en auditcomité) alsook door de Raad van Bestuur van de GVV. Wanneer Home Invest Belgium met een vertrek wordt geconfronteerd,kanzijdefunctievandevertrekkende medewerker outsourcen en/of een spoedprocedure in gang zetten om een nieuw personeelslid aan te werven.
(1)Dedalingvandereëlewaardevandefinanciëleinstrumentenwordtgeboektonderheteigenvermogenop31december2014watheteffectievedeelbetreft,enopde resultatenrekeningwathetniet-effectievedeelbetreft.Zieook"Financiëlestaten"-"Bijlage24".
2014
14
Overzicht
Home Invest Belgium bevestigt zijn strategie van pure player inzake residentieel vastgoed
Erkenning als Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV), toename van het residentiële aandeel in de portefeuille, eerste obligatie-uitgifte, succesvolle voortzetting van ontwikkelingsprojecten… voor Home Invest Belgium was 2014 een jaar van evolutie en tegelijk ook van consolidatie. In het verlengde van het parcours dat de onderneming in 2012 aangevat heeft, meet zij zich de middelen toe om haar profilering als pure player inzake residentieel vastgoed te versterken en bewijst zij eens te meer het potentieel van vastgoedcertificaten en gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Bij deze een terugblik in het gezelschap van Sophie Lambrighs, CEO, en Guillaume H. Botermans, Voorzitter van de Raad van Bestuur.
G.H.B. Voor ons was het jaar 2014 niet alleen een consolidatiejaar, ook noteerden wij een aantal mijlpalen in onze expansie en zelfs een handvol primeurs op de markt.
Als allereerste heeft Home Invest Belgium in België de erkenning gekregen als Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV), niet in het minst dankzij de steun vanwege onze aandeelhouders, die tijdens de hele duur van dit proces achter ons stonden. Deze verandering van statuut heeft onze mensen maanden lang beziggehouden, ook al is ons beroep, onze opdracht gelijk gebleven: toegankelijke en hoogkwalitatieve huisvesting aanbieden, in combinatie met een gedegen rendement.
Ook hebben wij het aandeel residentieel vastgoed in onze portefeuille opgetrokken. Zo bestond die portefeuille eind 2014 voor meer dan 80% uit residentiële panden, wat zich voor onze aandeelhouder vertaalt in een verlaagde roerende voorheffing van 15%.
Nog in 2014 heeft Home Invest Belgium haar eerste obligatie-uitgifte gelanceerd en afgerond. Dankzij deze eerste uitgifte, die een looptijd van 10 jaar en een erg gunstige rente heeft, hebben wij de weg geëffend naar een diversificatie van onze financieringsbronnen, naast de zuiver bancaire producten.
S.L. Wij mogen zeggen dat onze activiteit inzake projectontwikkeling voor eigen rekening in 2014 op kruissnelheid gekomen is. Voor Home Invest Belgium betekent dit een essentiële evolutie.
Sinds onze eerste aankoop in 2013 hebben wij in 2014 een aantal opschortende voorwaarden vervuld en evolueren onze werven in Brussel volgens termijn en planning. Van het gebouw aan het Troonplein, met 15 appartementen en een kantoor, zijn wij toe aan de binnenafwerking. In het 2de kwartaal van 2015 wordt het in gebruik genomen. Wij zijn gestart met de verbouwingswerken
Financiële staten
aan onze gebouwen aan de Maurice Charlentstraat (meteengeplandeopleveringvan127studio'stegen het 3de kwartaal 2015) en aan de Arianelaan (166 kleine appartementen, op te leveren in 2016). Verder hebben wijookdestedenbouwkundigevergunninggekregenom in 2015 de werken te kunnen starten aan het gebouw datwijaangekochthebbenaandeMarcelThirystraat enhebbenwijdebouwaanvraagingediendvoorhet gebouw aan de Koningin Astridlaan in Kraainem.
Momenteelhebbenwij450appartementenofstudio'sin ontwikkeling. Stuk voor stuk betreft het grootschalige projecten, die onze strategische profi lering in residentieel vastgoed in het midden- en topgamma versterken, allemaalinstedelijkegebiedenmetgrootverhuurpotentieel.Dankzijdieontwikkelingenzijnwijeringeslaagdde reële waarde van de portefeuille op te trekken ondanks dearbitragesdiewijindeloopvanhetjaardoorgevoerd hebben, en samen vertegenwoordigen die ontwikkelingenbijna15,4%vandehuidigetotaleportefeuille.
Verder hebben onze teams het hele jaar 2014 lang hun professionelecapaciteitenbewezen,inhetbijzonder inzake beheer van gebouwen in het Brussels Gewest,
eenactiviteitwaarvanwijin2013beslisthebbenomze teinternaliseren.Hierhebbenwijooktemakenmeteen keuze met strategische waarde voor de toekomst van Home Invest Belgium.
Van aankoop en verkoop via beheer tot en met projectontwikkelingzijnnualle deelsegmenten van de vastgoedcyclus binnen de onderneming vertegenwoordigd. Die aanpak geeft ons allicht een aanzienlij ke voorsprong op de concurrentie en vormt de waarborg voorietswatonsdierbaaris:hoogkwalitatievedienstverlening aan de huurders.
G.H.B. In de loop van 15 jaar activiteit en aanhoudende groei heeft Home Invest Belgium een grondig inzicht verworven in de verhuurmarkt. Bouwend op die expertise beslissenwijtotinvesteringenenprojectendiestroken met de behoeften op de markt.
Guillaume H. Botermans
Ook dit jaar stij gt het uitgekeerde dividend, en wel voor de 15de opeenvolgende keer. De Raad van Bestuur heeft beslist om de Algemene Aandeelhouders vergadering de uitkering voor te stellen van een dividend van € 3,75 bruto per aandeel.
Vandaag de dag zien wij, vanwege de demografische groei en de evolutie van de grootte van de gezinnen, een toenemende vraag naar in het bijzonder kleinere en uiterst functionele woningen. Ook al blijft Brussel de grootste verhuurmarkt in België (met een eigenaarspercentage van minder dan 40%), toch houden wij vast aan onze geografische diversiteit, met bijzondere focus op agglomeraties met groot verhuurpotentieel.
Onze huidige projecten gaan dan ook in die zin en mikken onder meer op studenten en jonge professionals, die in België een groot deel van de huurders uitmaken.
Welke criteria hanteert u om een ontwikkelingsproject voor eigen rekening op te zetten, en meer bepaald de ombouw van een kantoorgebouw naar residentiële huisvesting?
S.L. Het is een feit dat er in steden als Brussel een enorme leegstand van kantoorgebouwen is, maar dit betekent niet dat zij allemaal in aanmerking komen voor ombouw naar appartementen.
Eerst zijn er een aantal doorslaggevende (specifieke) technische aspecten die wij vóór aankoop bestuderen. Want het eindproduct moet echt residentiële huisvesting zijn, laagdrempelig en van hoge kwaliteit. De ligging is uiteraard een aspect dat evolueert maar speelt toch een zeer grote rol bij de keuze van een gebouw. Verder zijn de structurele mogelijkheden – gevel, hoogte onder plafond, enz. – factoren die bepalend zijn voor de haalbaarheid en betaalbaarheid van een dergelijk project.
Naar investering bieden vernieuwbouwprojecten een aantal voordelen op de markt. Om te beginnen is het volume van het aangekochte gebouw van meet af aan bekend. Dit vergemakkelijkt alvast het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning. Verder geldt voor dergelijke vernieuwbouwprojecten een BTW-tarief van 6%, aangezien wij er de eindgebruikers van blijven.
Last but not least, en dat is voor ons een strategische keuze, al onze ontwikkelingen bieden ons de mogelijkheid om gebouwen binnen te halen van superieure kwaliteit, die vooral voor de verhuurmarkt bedoeld zijn. Ook besteden wij veel aandacht aan de zuinigheid van het gebouw op de lange termijn, de duurzaamheid en dus de mogelijke meerwaarde ervan.
Ons doel en tegelijk ook onze uitdaging bestaat erin te evolueren tot dé referentie voor residentieel vastgoed in België, met hoogwaardige wooneenheden voor de verhuur, maar ook met nieuwe diensten, die het verschil moeten maken met de concurrentie en ook rendement zullen creëren.
G.H.B. Ja, de resultaten stroken met de verwachtingen van de analisten. Inzake verkoop heeft Home Invest Belgium bewezen in staat te zijn tot arbitreren, tot het verkopen van gebouwen wanneer het nodig is, en de ontwikkelingsprojecten evolueren in lijn van onze budgetten en planning.
Ook dit jaar stijgt het uitgekeerde dividend, dit voor de 15de opeenvolgende keer. De Raad van Bestuur heeft beslist om de Algemene Aandeelhoudersvergadering de uitkering voor te stellen van een dividend van € 3,75 bruto per aandeel (nettodividend per aandeel van € 3,1875) tegen € 3,50 brut per aandeel voor 2013 (nettodividend per aandeel van € 2,975), dit is een stijging met 7,1%.
S.L. Ons eerste doel is uiteraard de wooneenheden die dit jaar op de markt komen, met succes te verhuren. 2015 wordt dus een jaar van verdere consolidatie van de kwaliteit van onze portefeuille.
Ookmoetenwijblijvenwerkenaanonze pipeline en nieuwe projecten aanboren om onze portefeuille de komende jaren verder uit te bouwen.
Een andere prioriteit voor Home Invest Belgium is de verdere opwaardering van haar gebouwen, met name in de vorm van renovaties die evenzeer de waarde van de portefeuille zullen verhogen.
InterntotslotwillenwijblijveninvestereninonsIT-systeem met de bedoeling het steeds beter af te stemmen op de noden van onze mensen en van de markt.
S.L. OpmiddellangetermijnwilHomeInvestBelgium verderblijvengroeiendoormiddelvanprojectenvoor eigenrekening.Onsdoelentegelijkookonze uitdaging bestaat erin te evolueren tot dé referentie voor residentieel vastgoed in België, met hoogwaardige wooneenheden voor de verhuur maar ook met nieuwe diensten, die het verschil moeten maken met de concurrentie en ook rendement zullen creëren.
Wat de evolutie van de markt in het algemeen betreft zal dedemografischegroeizichallichtdoorzetten,zowelin Brussel als ook in andere steden. Meteen is dit een voor de residentiële markt fundamenteel gunstige factor. Verder is het zo dat het land historisch gezien geen producent van woningen is. Er is dan ook geen overproductie van woningen, waardoor het risico op een overaanbod aan woningen erg klein is.
G.H.B. De uiterst lage rentevoeten in combinatie met de aanhoudende terughoudendheid tegenover de aandelenbeurzenbevestigtvastgoedinzijnstatuutals vluchtwaarde.
Wijziendanookeensterke concurrentie op de koop markt endeprijzenblijvenhoog.Dietoestandis goedvooronzewederverkoopactiviteit,aangezienwij elk jaar ongeveer 4% van onze portefeuille arbitreren om zo de rotatie en de verjonging van ons aanbod in stand te houden.
Op de huurmarktzienwijnogsteedseensterkevraag naarwoningeninhetbasissegment.Hierblijvende huurgelden dan ook eerder stabiel of vertonen hoogstenseenheellichtestijging.Hethoogstewoningsegment staat meer onder druk, met name omdat ondernemingen gaan snoeien in de huisvestingskosten voor hun kaderleden en expatriates.
Gelet op de lage rendementen op dit ogenblik, van welk productook,zienwijtotslotdatbeleggers zich sterk aangetrokken voelen tot de aandelen van vastgoedbedrijven.Voordiebeleggersvormtditeenvrijlaagdrempelige instap in de vastgoedsector, bovendien zonder zorgen inzake beheer.
Tot besluitmogenwijstellendatdehuidigeeconomische toestand diverse trends laat zien, met soms paradoxale gevolgen. Voor Home Invest Belgium zelf zienwijeenperiodevancontinuïteitinhetverschiet,met enerzijdsstabielehuurinkomstenenanderzijds,dankzij de aanhoudende vraag op de markt, een gestage toename van de waarde van onze portefeuille.
Sophie Lambrighs, Gedelegeerd bestuurder
Guillaume H. Botermans, Voorzitter van de Raad van Bestuur
| Vastgoedportefeuille | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Totale reële waarde | € 322,3 miljoen | € 316,2 miljoen | € 260,1 miljoen |
| Vastgoedbeleggingen | € 282,6 miljoen | € 290,4 miljoen | € 241,8 miljoen |
| Projectontwikkelingen | € 33,9 miljoen | € 16,3 miljoen | € 0,9 miljoen |
| Panden in verkoop | € 5,8 miljoen | € 9,4 miljoen | € 17,3 miljoen |
| Details van de operationele vastgoedbeleggingen | |||
| Totale oppervlakte | 142 200 m2 | 147 935 m2 | 125 077 m2 |
| Aantal gebouwen | 73 | 75 | 73 |
| Aantal sites | 42 | 44 | 42 |
| Aantal huurcontracten | 1 311 | 1 318 | 1 142 |
| Bezettingsgraad | 94,01% | 94,96% | 94,16% |
| Bruto-rendement op de ontvangen of gewaarborgde huurgelden | 6,00% | 6,11% | 6,11% |
| Geconsolideerde resultaten | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Netto huurresultaat | € 18,8 miljoen | € 19,1 miljoen | € 16,5 miljoen |
| Vastgoedresultaat | € 17,7 miljoen | € 17,8 miljoen | € 15,4 miljoen |
| Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille (EBIT) | € 12,1 miljoen | € 12,4 miljoen | € 11,0 miljoen |
| Resultaat op de portefeuille | € 11,0 miljoen | € 14,9 miljoen | € 6,7 miljoen |
| Operationeel resultaat | € 23,0 miljoen | € 27,3 miljoen | € 17,6 miljoen |
| Netto resultaat | € 15,9 miljoen | € 24,9 miljoen | € 11,6 miljoen |
| Netto courant resultaat | € 5,0 miljoen | € 10,0 miljoen | € 4,9 miljoen |
| Netto courant resultaat exclusief IAS 39 | € 8,0 miljoen | € 8,5 miljoen | € 8,1 miljoen |
| Uitkeerbaar resultaat | € 13,1 miljoen | € 11,5 miljoen | € 11,0 miljoen |
| Operationele marge (1) | 68,07% | 69,53% | 71,14% |
| Distributie tarief in % (2) | 88,93% | 93,03% | 88,37% |
(1) Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat.
(2) Dividend gedeeld door vastgoedresultaat.
Lexicon
| Gegevens per aandeel | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Netto inventariswaarde | € 66,15 | € 64,09 | € 58,73 |
| Vastgoedresultaat | € 5,71 | € 5,86 | € 5,06 |
| Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille | € 3,89 | € 4,07 | € 3,60 |
| Resultaat op de portefeuille | € 3,53 | € 4,90 | € 2,20 |
| Netto resultaat | € 5,14 | € 8,18 | € 3,82 |
| Netto courant resultaat | € 1,61 | € 3,29 | € 1,62 |
| Netto courant resultaat exclusief IAS 39 | € 2,61 | € 2,79 | € 2,65 |
| Waardetoename (1) | € 2,06 | € 5,36 | € 1,14 |
| Bruto dividend | € 3,75 | € 3,50 | € 3,25 |
| Return voor de aandeelhouder | € 5,81 | € 8,86 | € 4,39 |
| Return in % (2) | 9,07% | 15,09% | 7,60% |
| (1)Verschiltussendenettoinventariswaardeopheteindeenbijhetbeginvanhetboekjaar. (2) De return, gedeeld door de netto inventariswaarde in het begin van de periode. |
■ Return voor de aandeelhouder ❙ Bruto dividend
Overzicht 2014
…of hoe we erin slagen om te blijven groeien en waarde te creëren.
Home Invest Belgium wil zich profi leren als referentiespeler in de sector van voor verhuur bestemd residentieel vastgoed van hoogstaande kwaliteit en tegen een betaalbare prij s.
" Onze ambitie is erop gericht waardecreatie te maximaliseren en de vennootschap sneller te doen groeien door haar activiteiten toe te spitsen op drie werkterreinen: – de aankoop van bestaande gebouwen en projectontwikkelingen;
– de voortdurende kwaliteitsverbetering van onze bestaande vastgoedportefeuille;
– selectieve arbitrage met het oog op de verjonging van de vastgoedportefeuille".
Home Invest Belgium investeert in kwalitatief hoogwaardig residentieel vastgoedmethetdoelenerzijdsstabiele en recurrente inkomsten te genereren en
anderzijdsmeerwaardenterealiserenbijdeverkoopper stuk van de wooneenheden. Elk gebouw wordt onderworpenaandegebruikelijketechnische,juridischeen fiscaledue diligence-onderzoeken. Verder wordt elk gebouwgeëvalueerdopbasisvanzijnintrinsieke eigenschappen zoals de ligging, bereikbaarheid, directe omgeving en energieprestaties.
Doorvooruittelopenopdedemografischeontwikkelingen en de vraag op de residentiële vastgoedmarkt onderzoekt de vennootschap nauwlettend het segment van woningen voor studenten en jonge professionals. Dit segment komt inderdaad tegemoet aan de behoeften van de jongere generatiesdieopzoekzijnnaarkwalitatiefhoogwaardige woningen, die voldoen aan de huidige normen inzake duurzaamheid, bereikbaarheid en woonomgeving.
Watdegeografischediversificatiebetreft,blijvenBrussel en de andere Belgische grootsteden de kernmarkten van Home Invest Belgium.
Inhetgemeenschappelijkbelangvanhaarhuurdersen aandeelhouders gaat Home Invest Belgium op zoek naar woongebouwen die een hoog rendement kunnen opleveren (qua nettohuurinkomsten) en die voldoende potentieel voor waardecreatie bieden, (wat tot uiting komt in de evolutie van de reële waarde), met name door een beroep te doen op de specialistische vastgoedkennis van haar team. De vennootschap ontplooit haar activiteiten binnen het juridisch kader dat geldt voor residentiële Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen(GVV's)1 enwaarvandebelangrijksteaspectenals volgtkunnenwordensamengevat:
(1)Dewetvan12mei2014enhetkoninklijkbesluitvan13juli2014metbetrekkingtotdegereglementeerdevastgoedvennootschappen. (2) Overeenkomstig de programmawet van 27 december 2012.
> Troon
talewaardevandevastgoedportefeuillegeïnvesteerd zijninéénvastgoedgeheel;
Teneinde de groei en verjonging van haar vastgoedportefeuille te bevorderen, schenkt HomeInvestBelgiumookbijzondereaandacht aan opportuniteiten tot aankoop
van projectontwikkelingen voor eigen rekening, zoals de reconversie van kantoorgebouwen naar residentiële gebouwen.
HomeInvestBelgiumsteltbijzonderhogeeisenaanhaar projecten wat kwaliteit en duurzaamheid betreft. De ondernemingzietnauwlettendtoeopdedemografische ontwikkelingen en trends op de woonmarkt, zoals de schaalverkleining van woningen, de opkomst van gedeelde ruimten, de vraag naar diensten in de gebouwen en milieuoverwegingen. Zodoende ontwikkelt de vennootschap nieuwe woonconcepten die meer diepgang geven aan het begrip "stadsleven".
Deprojectontwikkelingenbiedendevolgendevoordelen: — betere productbeheersing, rekening houdend met de
geschiktheid voor de huurmarkt en met de technische, commerciële en milieueigenschappen ervan;
Home Invest Belgium heeft het beheer, de opvolging van en het toezicht op de projectontwikkelingen voor nieuwe gebouwen toevertrouwd aan haar dochteronderneming Home Invest Development NV.
Gelet op de positieve feedback die de lopende projecten hebben opgeleverd, heeft de Raad van Bestuur de projectontwikkelingsactiviteit uitgeroepen tot de groeikern van de vennootschap voor de komende jaren. De vennootschap mikt een sterke groei op jaarbasis (gaande tot 10%) van haar vastgoedportefeuille door de eigen projectontwikkelingen erin te integreren. Op die manier kan de Vennootschap nieuwe projecten verwerven, die zich nog in het onderzoeksstadium bevinden, en tegelijk de projecten in aanbouw voortzetten.
Op de projectontwikkelingen voor eigen rekening zijn de volgende limieten van toepassing:
aankoopwaarde plus initiële studie kosten voor de projecten waarvoor nog geen bouwvergunning werd afgeleverd (besluit van de Raad van Bestuur);
— de totale kostprijs van één enkele projectontwikkeling mag niet meer bedragen dan 12,5% van de totale waarde (besluit van de Raad van Bestuur).
Zowel de aankopen van gebouwen als van projectontwikkelingen zijn onderworpen aan de volgende investeringscriteria:
Evolutie van een projectontwikkeling
Optimalisatie van huurderbeheer en bezettingsgraad, en verjonging van de vastgoedportefeuille
Home Invest Belgium beheert per eind december 2014 een zeer groot aantal huurovereenkomsten: ruim 1 300. De vennootschap streeft ernaar schaalvoor-
delen te verwezenlijken en wil, door haar huurders kwalitatief hoogstaande diensten te verlenen, het verschil maken met de talloze particuliere vastgoedinvesteerders die actief zijn op de woonmarkt. Het succes van de vennootschap staat of valt met de kwaliteit van de dienstverlening op administratief, technisch en commercieel vlak: zowel de huurders als de aandeelhouders hebben daar baat bij.
De vennootschap zet zich voortdurend in om dit beheer eenvormig te maken en te automatiseren, en levert tegelijk inspanningen om de werkingskosten, meer bepaald de personeelskosten strak in de hand te houden.
Op commercieel vlak staat Home Invest Belgium zelf in voor de verhuur van haar vastgoedportefeuille en waar nodig doet de vennootschap een beroep op gespecialiseerde vastgoedmakelaars om de bezettingsgraad te optimaliseren.
Tijdens het boekjaar 2014 heeft de GVV zelf zorg gedragen voor het interne beheer op technisch, administratief en boekhoudkundig vlak van de meeste gebouwen in het Brusselse gewest, terwijl het beheer van de andere gebouwen werd overgelaten aan zorgvuldig geselecteerde externe syndici en zaakwaarnemers. Algemeen gezien biedt het zelf opnemen van het technisch beheer velerlei voordelen, zoals een betere dienstverlening aan de huurders en een betere kennis van de gebouwen in portefeuille. Bovendien kan de vennootschap op die manier haar renovatiebehoeften beter inschatten en de facturatie van de lasten van nabij opvolgen.
Home Invest Belgium stelt alles in het werk om haar bestaande vastgoedvermogen voortdurend op te waarderen. Met dat doel voor ogen engageert de Vennootschap zich ook in omvangrijke renovatieprojecten van de gebouwen in haar vastgoedportefeuille. De renovatiebehoeften worden aangemerkt door de prestaties van elk gebouw nauwgezet in kaart te brengen. De renovatieprogramma's worden uitgewerkt in nauw overleg tussen de commerciële en technische teams.
Selectieve arbitrage door de ge- bouwen in portefeuille per afzon- derlijke wooneenheid te verkopen
Jaarlijks worden alle gebouwen in de portefeuille onderworpen aan een zorgvuldige screening, die gepaard gaat met een grondig onderzoek van de lokale
vastgoedomgeving. Op basis daarvan stellen het uitvoerend Management en het investeringscomité van de Vennootschap, in het kader van de voorbereiding van het jaarbudget, een selectie van gebouwen voor, die voor arbitrage in aanmerking komen, onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Bestuur. Deze selectieve arbitrage van voor verkoop bestemde gebouwen levert een regelmatige, stabiele en wezenlijke bijdrage aan de toename van de investeringsopbrengsten dankzij de aanzienlijke meerwaarden die daarbij worden gerealiseerd in het belang van de aandeelhouders. De Raad van Bestuur heeft zich ten doel gesteld om vanaf 2012 een jaarlijks verkoopvolume te bereiken van minimaal 4% van de portefeuille gebouwen in exploitatie. In dat verband hebben de verkoopactiviteiten bij voorrang betrekking op:
Home Invest Belgium heeft op 16 juni haar 15de verjaardag gevierd. Naar aanleiding daarvan heeft de vennootschap het genoegen gehad de Beurs van Brussel symbolisch te openen met een slag op de beursgong.
NIEUWE KREDIETLIJNEN ONDERHANDELD IN 2014
De FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) heeft Home Invest Belgium op 1 september 2014 erkend als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), en heeft alle documenten die de vennootschap in dat verband heeft opgesteld goedgekeurd onder voorbehoud dat deze wijziging van statuut wordt goedgekeurd door de buitengewone algemene vergadering.
De wijziging van het statuut van de vennootschap van vastgoedbevak in openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (overeenkomstig de wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen) werd met eenparigheid van stemmen goedgekeurd door de buitengewone algemene vergadering van 25 september 2014.
Home Invest Belgium verheugt zich in dit nieuwe statuut dat haar in staat zal stellen zich verder toe te leggen op haar kernactiviteit van investeerder in residentieel vastgoed in het belang van de vennootschap en haar aandeelhouders.
In 2014 is het aandeel van de residentiële gebouwen in de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium fors toegenomen. Dit aandeel kwam op 31 december 2014 uit op 80,2% en overschreed bijgevolg de 80%-drempel die bereikt moet worden om aandeelhouders te laten genieten van het verminderde tarief van de roerende voorheffing op de vanaf 2015 te innen dividenden 1 .
In de loop van het boekjaar 2014 heeft Home Invest Belgiumhaarfinancieringsbronnengediversifieerden heeftzijdegemiddeldelooptijdvanhaarkredietlijnen en renteafdekkingsinstrumenten verlengd.
Home Invest Belgium heeft met succes - na de eerste dagvandeinschrijvingsperiode-eenobligatie-uitgifte afgesloten voor een bedrag van € 40 miljoen in de vorm vaneenprivateplaatsingbijinstitutionelebeleggers.
Deze inaugurale obligatie-uitgifte werd gerealiseerd met een looptijdvan10jaarenheeftalsvervaldatum18juni2024. DezelooptijdiseenprimeurindeGVV-sector.
Dezeobligatiesbiedeneenvastjaarlijksbrutorendement van 3,79%. De nominale waarde van deze obligaties werd vastgelegd op € 100 000. De obligaties werden uitgegeventegeneenuitgifteprijsvan100%enzijnvanaf 18 juni 2014 toegelaten voor verhandeling op Euronext Brussels.
Dankzijdelooptijdvan10jaarbetekenendezeobligaties eenbelangrijkestapindeverlengingvandegemiddelde looptijdvandetotalefinancieringvanHomeInvestBelgium, enweltegenbijzonderaantrekkelijkefinanciëlevoorwaarden.
VerderheeftdeGVVtweenieuwebankkredietlijnen geslotenvoorintotaal€30miljoen:
Dezeovereenkomstenhebbenhetmogelijkgemaakt:
en 8 maanden op 31 december 2014, vergeleken met 4 jaar en 2 maanden op 31 december 2013.
| Financieringsbronnen | Bedrag van de lij nen |
Opname | |
|---|---|---|---|
| Kredietlij nen | € 105 miljoen | € 70 miljoen | 3 jaar en 7 maanden |
| BELFIUS | € 25 miljoen | € 25 miljoen | 4 jaar en 1 maanden |
| BNP PARIBAS FORTIS | € 25 miljoen | € 0 | 3 jaar en 5 maanden |
| ING | € 30 miljoen | € 20 miljoen | 3 jaar en 9 maanden |
| BAYERISCHE LANDESBANK | € 15 miljoen | € 15 miljoen | 2 jaar en 11 maanden |
| DEGROOF | € 10 miljoen | € 10 miljoen | 3 jaar en 4 maanden |
| Obligatie-uitgifte | € 40 miljoen | € 40 miljoen | 9 jaar en 6 maanden |
| Plaatsing van 18/06/2014 | € 40 miljoen | € 40 miljoen | 9 jaar en 6 maanden |
| TOTAAL | € 145 miljoen | € 110 miljoen | 5 jaar en 2 maanden |
| Indekkinginstrumenten | Bedrag van de actieve indekkingsinstrumenten |
Gemiddelde duur |
|---|---|---|
| BELFIUS | € 35 miljoen | 5 jaar en 6 maanden |
| BNP PARIBAS FORTIS | € 25 miljoen | 3 jaar en 5 maanden |
| ING | € 40 miljoen | 4 jaar en 8 maanden |
| Instrumenten type IRS | € 100 miljoen | 4 jaar en 8 maanden |
Op 31 december 2014 bedraagt de gemiddelde rentevoet 3,63%.
Na de verkrijging van deze vergunning is Home Invest Belgium eigenaar geworden van het project Ariane in de Marcel Thirylaan 208 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. Axa Belgium nv heeft dit gebouw op 11 juni 2014 ingebracht in het kapitaal van de vennootschap (inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal). Als vergoeding voor deze inbreng werden 104 666 nieuwe aandelen toegekend aan Axa Belgium NV, waardoor het kapitaal van de Vennootschap werd verhoogd met € 2 548 072,84. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt na deze transactie € 76 949 294,75 en wordt vertegenwoordigd door 3 160 809 aandelen.
Project Maurice Charlent – definitieve verwerving van alle aandelen van Charlent 53 Leasehold BVBA en van Charlent 53 Freehold BVBA, eigenaars van de zakelijke rechten op een gebouw gelegen in de Maurice Charlentstraat 51-53 te 1160 Oudergem – vervulling van de opschortende voorwaarde ter verkrijging van de definitieve en uitvoerbare vergunningen, vrij van elk beroep Met de verkrijging medio 2014 van de definitieve en
uitvoerbare vergunningen, vrij van elk beroep, is de verwerving van de aandelen van Charlent 53 Leasehold BVBA en Charlent 53 Freehold BVBA definitief geworden. De overeengekomen waarde van de volle eigendom van het gebouw, op basis waarvan de aankoopprijs van de aandelen van deze beide BVBA's werd berekend, bedraagt € 5,1 miljoen 1 , goed voor een totale investering van naar schatting € 11,2 miljoen.
Op 12 december 2014 heeft de Raad van Bestuur van Home Invest Belgium overigens de opslorping van Charlent 53 Leasehold BVBA goedgekeurd. Deze transactie wordt gelijkgesteld met een fusie door overneming van deze vennootschap overeenkomstig de artikelen 676 en 719 et seq. van het Wetboek van vennootschappen, wat inhoudt dat deze fusie niet moet worden goedgekeurd door een
buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders. Aangezien het kapitaal van Charlent 53 Leasehold BVBA volledig in handen is van Home Invest Belgium, werden naar aanleiding van de fusie geen nieuwe aandelen uitgegeven in overeenstemming met artikel 726 van het Wetboek van vennootschappen. De aandelen van de overgenomen vennootschap Charlent 53 Leasehold werden geannuleerd.
Als gevolg van deze fusie is Home Invest Belgium rechtstreeks de eigenaar geworden van het recht van erfpacht dat is gevestigd op het gebouw Maurice Charlent, gelegen op de hoek van de Maurice Charlentstraat en de Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem. Dit gebouw maakt het voorwerp uit van grootschalige werken met het oog op de reconversie in 127 studio's.
Home Invest Belgium heeft een residentieel gebouw in de Jozef II-straat te 1000 Brussel aangekocht.
Dit gebouw verkeert in uitstekende staat en bestaat uit 15 gemeubileerde appartementen die een totale oppervlakte van 1 341 m² beslaan. Op de begane grond zijn er twee winkelruimten. De aankoopprijs exclusief kosten bedraagt € 3 500 000 (hetgeen overeenstemt met de waarde geschat door de onafhankelijke deskundige) en het brutohuurrendement bedraagt meer dan 8%. Het gebouw ligt in de buurt van de Résidence du Quartier Européen, eveneens eigendom van Home Invest Belgium. De nabijheid van beide gebouwen zal het mogelijk maken het beheer ervan te optimaliseren.
De Vennootschap heeft een perceel grond verworven naast het project Reine Astrid te Kraainem. Hierdoor heeft de Vennootschap haar initieel project kunnen verbeteren.
De GVV heeft in de loop van het jaar aanzienlijke vooruitgang geboekt met vijf projectontwikkelingen voor eigen rekening.
Project Trône, gelegen op de hoek van de Boomkwekerijstraat en de Brederodestraat te 1000 Brussel – 15 appartementen: de ruwbouw is voltooid, de dakconstructie is geplaatst en de isolatie- en technische installatiewerken schieten goed op. De 15 appartementen en het
(1) Deze aankoopprijs ligt niet hoger dan de door de vastgoeddeskundige bepaalde investeringswaarde.
Overzicht 2014
Beheersverslag
Vastgoedverslag
Home Invest Belgium op de beurs
Agenda van de aandeelhouder Risico factoren
Financiële staten
kantoor zullen naar verwachting opgeleverd worden in het tweede kwartaal van 2015.
Project Maurice Charlent, gelegen op de hoek van de Maurice Charlentstraat en de Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem–127studios:dewerkenzijninjuli2014 van start gegaan. Eind december 2014 was de ruwbouw vergevorderd en was het pand klaar voor de aannemers vandespecialetechnieken.Deeerstehuurderszullenbij het begin van het academisch jaar 2015 hun intrek kunnennemeninde127studio's.
Project Ariane, gelegen in de Marcel Thirylaan 208 te 1200Sint-Lambrechts-Woluwe(166appartementen):de afbraakwerkenzijneindseptember2014vanstartgegaan. Eind december 2014 was het gebouw volledig afgebroken en werd een begin gemaakt met de ruwbouwwerken.
Project Marcel Thiry C, gelegen in de Marcel Thirylaan 204Cte1200Sint-Lambrechts-Woluwe:deadministratieve vergunningsaanvraagprocedure is normaal verlopen zodat de vergunning eind december 2014 werd verkregen. De werken zullen van start gaan in de tweede helft van 2015.
Project Reine Astrid, gelegen in de Koningin Astridlaan278te1950Kraainem:destudiesmethet oog op de indiening van de vergunningsaanvraag werden voortgezet; de aanvraag werd ingediend in het laatste kwartaal van 2014. Het openbaar onderzoek vond plaats in december 2014 en normaal gezien zal de vergunning in de loop van de eerste helft van 2015 worden afgeleverd.
Dankzijdegrondigefollow-upvandezeverschillende projectendoorhetontwikkelingsteamwerdendetijdschema'senbudgettenvoordezewerkenstiptnageleefd.
Administratief, commercieel en technisch beheer
De gemiddelde bezettingsgraad 1 over het volledige boekjaar2014blijftmet94,01%opeenhoogniveau, ondanks de lichte daling ten opzichte van het boekjaar 2013(94,96%).Dezedalingisenerzijdsteverklarendoor demoeilijkeomstandighedenwaarmeedehuurmarktte kampenheeft,voornamelijkinhetbovenstemarktsegment,
Filip Van Wijnendaele Chief Operating Offi cer
Onze ambitie is ons te onderscheiden door een hoog staande kwalitatieve dienstverlening aan onze huurders aan te bieden.
(1) De bezettingsgraad drukt het percentage van de voortgebrachte huurgelden per verhuurde ruimte uit, vermeerderd met de huurwaarborgen op de niet-verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten.
en anderzijds door de gedurfde keuze van Home Invest Belgium om grootschalige renovatiewerken uit te voeren in de gebouwen van haar vastgoedportefeuille. Met dat doel voor ogen werd beslist 15 huizen van het complex Clos Saint-Géry, in de gemeente Ghlin, het residentieel gebouw Yser in Etterbeek en het gebouw Léopold in Luik niet opnieuw te verhuren. Deze beslissing heeft de totale bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille uiteraard doen dalen. Indien deze gebouwen niet worden meegerekend in de portefeuille, zou de bezettingsgraad 95,06% bedragen.
Home Invest Development treedt ook op als gedelegeerd opdrachtgever voor omvangrijke renovatieprojecten van de GVV. In 2014 werd in versneld tempo werk gemaakt van dit beleid gericht op de verjonging en optimalisatie van het vastgoed in portefeuille. Deze trend zal zich de komende jaren onverminderd doorzetten.
Zes bijkomende appartementen die ingericht werden in de bestaande dakruimte van de Galerie de l'Ange in Namen, werden in de loop van het vierde kwartaal opgeleverd. De ingrijpende renovatie van de huizen van het complex Clos Saint-Géry in de gemeente Ghlin werd opgestart en zal in 2015 worden voortgezet.
In Luik wordt de architectuur van het gebouw Léopold momenteel onderzocht met het doel de appartementen volledig opnieuw in te richten.
Tot slot werd een vergunningsaanvraag ingediend voor de
renovatie van de gevels van het gebouw Charles Woeste te Jette. In 2015 zal begonnen worden met deze werken alsook met de renovatie van de gemeenschappelijke ruimten en de winkelgalerij.
Tijdens het boekjaar 2014 heeft de GVV zelf zorg gedragen voor het technische, administratieve en boekhoudkundige beheer van de meeste gebouwen in het Brusselse gewest, terwijl het beheer van de andere gebouwen werd overgelaten aan zorgvuldig geselecteerde externe syndici en zaakwaarnemers.
Het team van Home Invest Belgium heeft in de loop van 2014 een duidelijke focus gelegd op de uitbreiding van het aandeel residentieel vastgoed in de portefeuille, uiteraard met de nodige aandacht voor de verwezenlijking van meerwaarden die ten goede komen aan haar aandeelhouders.
Home Invest Belgium heeft het kantoorgebouw in de Montoyerstraat 25 te 1000 Brussel voor een bedrag exclusief rechten van € 4,8 miljoen verkocht aan de Groep Kairos. Dit gebouw ligt in de Brusselse Leopoldwijk en omvat ± 2 900 m² kantoorruimte. De verkoopprijs lag hoger dan de laatste door de vastgoeddeskundige
■ Residentieel ■ Niet residentieel ■ Uitkeerbare meerwaarde ❙ Jaarlijks % van de portefeuille onder arbitrage ❙ Gemiddelde dat onder arbitrage valt voor een periode van 5 jaar
Financiële staten
bepaaldeinvesteringswaarde.Dankzijdezeverkoopkoneen aanzienlijkemeerwaardegeboektwordentenopzichtevande aankoopprijs(€1,3miljoen).
Op 27 november 2014 heeft de vennootschap het kantoorgebouw in de Belliardstraat 205 te 1000 Brussel verkocht voor een bedrag van € 4,9 miljoen, welk bedrag hoger is dan de laatste doordevastgoeddeskundigebepaaldereëlewaarde.Dankzij derealisatievandezeverkoop,werdeenaanzienlijkemeerwaardetenaanzienvandeaankoopprijsgerealiseerd(€1,8miljoen).
Op 18 december 2014 heeft de vennootschap in het kader van haar desinvesteringsstrategie van activa het door de groep Pierre & Vacances uitgebate Adagio-hotelindeNijverheidsstraat12te 1000 Brussel verkocht aan de Groep Kanam, die optreedt voor rekening van haar nieuw open fonds LEADING CITIES INVEST. Deverkoopprijslaghogerdandelaatstereëlewaardediedoor de vastgoeddeskundige van Home Invest Belgium werd bepaald.
Overeenkomstigdevierdestrategischepijlervande vennootschap,zijndedeselectievearbitragevanhaar vastgoedportefeuille, is Home Invest Belgium doorgegaan met deverkoopvanhaaractiva(perafzonderlijkewooneenheid). In 2014 werden 35 appartementen verkocht.
| 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Aantal bij de verkoop betrokken locaties |
9 | 13 | 17 |
| Nettoverkoopprijs (exclusief transactiekosten) |
€ 31,6 miljoen |
€ 10,3 miljoen |
€ 12,5 miljoen |
In totaal vertegenwoordigde de arbitrageactiviteit voor 2014 naar volume 9,22% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2013, wat een uitkeerbaar resultaat van €4,96miljoenheeftopgeleverd.Ditongebruikelijkevolumeiste verklaren door de uitgesproken wil van de GVV om op korte termijnhetaandeelvanresidentieelvastgoedinhaarportefeuille fors op te voeren door activa die niet in deze categorie vallen, te verkopen. Deze verkopen vertegenwoordigen 6,80% van de reële waarde van de portefeuille op datum van 31 december 2013. Deverschillendeverkooptransactiestijdenshetboekjaar2014 hebben een nettomeerwaarde van € 4,0 miljoen opgeleverd vergeleken met de laatste reële waarde van de verkochte activa.
Dezemeerwaardemaakthetmogelijkhetuitkeerbareresultaat voor de aandeelhouders over het boekjaar 2014 op te trekken en bevestigt het belang van de arbitrageactiviteit als strategischepijlervanHomeInvestBelgium.
(Zie ook het hoofdstuk "fi nanciële staten")
Stij ging van de waarde van de vastgoedbeleggingen
Jean-Luc Colson Chief Financial Offi cer
De Netto Inventariswaarde stijgt met 3,4%. Dit aanmerkelijk resultaat getuigt opnieuw van het vermogen van Home Invest Belgium om waarde te creëren in het voordeel van de aandeelhouder.
Meerwaarde gerealiseerd in 2014
(1)Ditrapportisgebaseerdopdegeconsolideerdejaarrekening.Degedetailleerdeenkelvoudigejaarrekeningenhetenkelvoudigebeheersverslagzijnopaanvraaggratisverkrijgbaarbij devennootschap.Deenkelvoudigejaarrekeningisopgenomeninhethoofdstuk"Financiëlestaten"vanditfinanciëlejaarverslag.
| ACTIVA | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 317 610 294 | 307 933 429 |
| B. Immateriële vaste activa | 11 891 | 16 049 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 316 492 961 | 306 753 952 |
| D. Andere materiële vaste activa | 190 973 | 122 902 |
| E. Financiële vaste activa | 69 440 | 76 012 |
| F.Vorderingenfinanciëleleasing | 845 029 | 964 515 |
| II. Vlottende activa | 14 170 877 | 17 166 414 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 5 810 465 | 9 402 061 |
| C.Vorderingenfinanciëleleasing | 119 486 | 112 237 |
| D. Handelsvorderingen | 2 694 041 | 3 199 473 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 312 992 | 296 970 |
| F. Kas en kasequivalenten | 4 925 898 | 3 882 740 |
| G. Overlopende rekeningen | 307 995 | 272 933 |
| TOTAAL ACTIVA | 331 781 170 | 325 099 843 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
| A. Kapitaal | 75 999 055 | 73 469 670 |
| B.Uitgiftepremies | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Reserves | ||
| a.Wettelijkereserve(+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (±) | 103 516 959 | 90 909 201 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bijhypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen(-) |
-27 561 611 | -25 730 630 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten dieonderworpenzijnaaneenafdekkingsboekhoudingzoalsgedefinieerdinIFRS(±) |
-1 098 342 | -671 198 |
| h. Reserve voor eigen aandelen (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Andere reserves (±) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (±) | 15 926 094 | 12 446 842 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 15 937 954 | 24 907 336 |
| EIGEN VERMOGEN | 208 224 230 | 195 025 808 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 117 633 818 | 79 471 529 |
| B.Langlopendefinanciëleschulden | 109 627 454 | 75 000 000 |
| C.Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 5 923 123 | 50 602 505 |
| B.Kortlopendefinanciëleschulden | 644 327 | 47 382 687 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3 509 489 | 2 290 190 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 119 654 | 120 734 |
| F. Overlopende rekeningen | 1 649 654 | 808 895 |
| VERPLICHTINGEN | 123 556 941 | 130 074 035 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 331 781 170 | 325 099 843 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum 1 | 3 147 897 | 3 043 231 |
| Netto inventariswaarde | 208 224 230 | 195 025 808 |
| Netto inventariswaarde per aandeel | 66,15 | 64,09 |
| EPRA NAV 2 | 68,69 | 65,55 |
| Schulden | 113 900 923 | 124 793 611 |
(1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van de 12 912 aandelen in auto-controle en met inbegrip van de 104 666 nieuwe aandelen uitgebracht in
juni 2014. (2)"EPRANAV"stemtovereenmetdenettoactiefwaardeomo.m.uittesluitendereëlewaardevandefinanciëleafdekkingsinstrumenten.
De immateriële vaste activa hebben betrekking op de Winiris-software.
Tijdens het boekjaar is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, met inbegrip van de projectontwikkelingen, gestegen van € 306,8 miljoen op 31 december 2013 naar € 316,5 miljoen op 31 december 2014; dit betekent een toename met 3% die hoofdzakelijk het gevolg is van: — de aankoop van diverse hierboven genoemde gebouwen;
Op 31 december 2014 komen de vastgoedbeleggingen in exploitatie uit op € 282,6 miljoen in totaal, terwijl de lopende projectontwikkelingen € 33,9 miljoen bedragen (tegenover respectievelijk € 290,4 miljoen en € 16,3 miljoen op 31 december 2013).
De financiële vaste activa komen uit op € 0,07 miljoen doordat de afdekkingsinstrumenten in reële waarde zijn gedaald als gevolg van de toepassing van de boekhoudnorm IAS 39.
De vorderingen financiële leasing ten belope van € 1,0 miljoen in totaal, vertegenwoordigen de waarde van de vorderingen die voortvloeien uit de vastgoedleasings op het gebouw in de Belgradostraat en op de Residentie Lemaire, waarbij het langlopende gedeelte geboekt wordt onder de vaste activa en het kortlopende gedeelte (op ten hoogste één jaar) onder de vlottende activa.
De post activa bestemd voor verkoop bedraagt € 5,8 miljoen en vertegenwoordigt de reële waarde, bij afsluiting van het boekjaar, van de gebouwen waarvoor de verkoopprocedure op dat moment reeds was ingezet.
De handelsvorderingen zijn teruggelopen tot € 2,7 miljoen tegenover € 3,2 miljoen het voorgaande jaar en stemmen grotendeels overeen met de te ontvangen bedragen in
het kader van de afsluiting van het boekjaar 2014 ondertekende verkoopcompromissen (€ 1,4 miljoen); het saldo (€ 1,3 miljoen) is toe te schrijven aan de huurvorderingen op de vastgoedbeleggingen.
De belastingvorderingen en andere vlottende activa komen uit op € 0,3 miljoen.
De post Kas en kasequivalenten bedraagt € 4,9 miljoen, tegenover € 3,9 miljoen het voorgaande jaar.
De overlopende rekeningen komen uit op € 0,3 miljoen.
Het kapitaal van Home Invest Belgium bedraagt € 76,0 miljoen op 31 december 2014, en wordt vertegenwoordigd door 3 160 809 aandelen, waarvan 12 912 eigen aangehouden aandelen die buiten beschouwing blijven voor de berekeningen per aandeel.
Als gevolg van de resultaatverwerking van 2013 stijgen de reserves met 17,8% naar € 91,4 miljoen, tegenover € 77,6 miljoen het jaar daarvoor. Op te merken valt dat de overgedragen resultaten van voorgaande boekjaren op heden € 15,9 miljoen bedragen, wat neerkomt op € 5,06 per aandeel, vergeleken met € 12,4 miljoen het voorgaande jaar (+ 28%).
Het nettoresultaat van het boekjaar ten slotte, bedraagt € 15,9 miljoen en stemt overeen met het nettoresultaat van het boekjaar vóór resultaatverwerking. Opgemerkt zij dat dit cijfer onder meer het nettosaldo omvat van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tijdens het boekjaar. Dit bedrag zal in het kader van de resultaatverwerking geboekt worden in de reserves.
De reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS stemt overeen met het verloop van het effectieve deel van de reële waarde van de door de GVV afgesloten renteafdekkingsinstrumenten in de zin van IAS 39. Deze negatieve post bedraagt € 1,1 miljoen tegenover € 0,7 miljoen het voorgaande jaar. Deze post heeft een nadelige invloed, zij het dan op latente wijze, op het eigen vermogen van Home Invest Belgium, en bijgevolg op de netto-inventariswaarde per aandeel.
De langlopende financiële schulden bedragen € 109,6 miljoen tegenover € 75,0 miljoen het jaar voordien.
Financiële staten
De kortlopende fi nanciële schulden komen uit op € 0,6 miljoen vergeleken met € 47,4 miljoen in 2013. Op te merken valt dat in deze post ook de ontvangen huurwaarborgenzijnopgenomen.
De handelsschulden en andere kortlopende schulden bedragen € 3,5 miljoen, tegenover € 2,3 miljoen het voorgaande jaar. Ze omvatten schulden aan leveranciers ten belope van € 1,6 miljoen, vooruitbetaalde huurgelden voor een bedrag van € 1,4 miljoen, en tot slot, schulden met betrekking tot de vennootschapsbelasting van € 0,5 miljoen.
De andere kortlopende verplichtingen bedragen € 0,1 miljoen en omvatten voor € 0,05 miljoen dividenden van vorige boekjaren die nog niet werden opgeëist door de aandeelhouders.
De overlopende rekeningen gaan omhoog naar € 0,4 miljoen.
De netto-inventariswaarde per aandeel 1 ten slotte, gaat 3,2% omhoog en komt uit op € 66,15 tegenover € 64,03 op 31 december 2013. De netto-inventariswaarde per aandeel, berekend volgens het EPRA-referentiekader (dat wil zeggen zonder latente impact van afdekkingsinstrumenten),stijgtmet4,8%naar€68,69,tegenover€65,55 het jaar voordien.
MILJOEN €33,9
LOPENDE PROJECTONTWIKKELINGEN
(1) Berekend met uitsluiting van de 12 912 aangehouden eigen aandelen van Home Invest Belgium (IAS 33, punt 20).
> Adagio Hotel
| GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 18 941 328 | 19 353 320 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 360 | -252 403 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 757 968 | 19 100 917 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 125 760 | 90 977 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
735 818 | 662 528 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) | -1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (±) | -15 982 | -778 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 726 293 | 17 832 578 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 240 741 | -1 110 397 |
| X. Commerciële kosten (-) | -256 272 | -539 042 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen (-) | -113 423 | -255 581 |
| XII. Beheerskosten vastgoed (-) | -2 922 621 | -2 557 758 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -147 343 | -25 566 |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 680 401 | -4 488 344 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 13 045 891 | 13 344 234 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -945 034 | -682 319 |
| XV. Andere inkomsten en operationele lasten (-) | -34 553 | -263 587 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (±) | 3 968 854 | 2 517 584 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (±) | 6 990 080 | 12 387 402 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 23 025 238 | 27 303 314 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 94 499 | 101 768 |
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 999 979 | -4 035 036 |
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -51 715 | -69 590 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (±) | -3 107 691 | 1 501 542 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -7 064 885 | -2 501 317 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 15 960 353 | 24 801 997 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-) | -22 400 | 105 340 |
| BELASTINGEN | -22 400 | 105 340 |
| NETTO RESULTAAT | 15 937 954 | 24 907 336 |
| NETTO RESULTAAT TOEKENBAAR AAN DE EIGENAARS VAN DE MOEDERVENOOTSCHAP |
15 937 954 | 24 907 336 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 5,14 | 8,18 |
| Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen 1 | 3 101 729 | 3 043 231 |
| NETTO COURANT RESULTAAT (exclusief XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 4 979 019 | 10 002 351 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (exclusief XVI. XVII. XVIII. en XIX.) | 1,61 | 3,29 |
| NETTO COURANT RESULTAAT exclusief IAS.39 (exclusief XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) | 8 086 711 | 8 500 809 |
| NETTO COURANT RESULTAAT exclusief IAS.39 PER AANDEEL (exclusief XVI. XVII. XVIII. XIX. en XXIII.) |
2,61 | 2,79 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 10 958 934 | 14 904 985 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE PER AANDEEL (XVI. tot XIX.) | 3,53 | 4,90 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT | 13 120 205 | 11 495 870 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL | 4,23 | 3,78 |
| Bedrijfsmarge (Operationeel resultaat voor Ptf / Vastgoedresultaat) | 68,07% | 69,53% |
| Operationele marge voor belastingen (Resultaat voor belastingen exclusief Ptf / Vastgoedresultaat) |
28,21% | 55,50% |
| Netto courant marge (Netto resultaat exclusief Ptf / Vastgoed resultaat) | 28,09% | 56,09% |
| VOORGESTELD DIVIDEND | 3,75 | 3,50 |
(1) Het aantal aandelen op afsluitdatum werd berekend met uitsluiting van 12 912 aandelen in autocontrole.
De huurinkomsten komen uit op € 18,9 miljoen tegenover € 19,4 miljoen in 2013. Deze teruggang met 2,13% istewijtenaandenegatieveinvloedvandetijdenshet boekjaar uitgevoerde verkooptransacties en de verschillendeopgestarterenovatieprogramma's.
De met verhuur verbonden kosten zijngedaaldtot
€ 0,2 miljoen, met name onder invloed van de waardeverminderingen op handelsvorderingen die een neerwaartse trend vertonen.
Het nettohuurresultaatgaatbijgevolgmet1,8%achteruittot € 18,8 miljoen, tegenover € 19,1 miljoen het jaar voordien.
De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder zijnvoornamelijksamengestelduitdoordeGVV betaaldeonroerendevoorheffingenenblijvenongewij zigdop€1,9miljoen.Overeenkomstigdetoepasselijke wetgevingkoneendeelvandezevoorheffingen (€ 0,7 miljoen) echter verhaald worden op bepaalde huurders(handelszaken,kantoren,rusthuizen).Bijgevolg komt het vastgoedresultaat uit op € 17,7 miljoen, tegenover€17,8miljoeneenjaarvoordien,zijndeeenlichte daling met 0,6%.
De technische kosten omvatten de onderhoudskosten ten laste van de eigenaar en de renovatiekosten. Ze bedragen in totaal € 1,2 miljoen, wat 11,7% meer is dan in 2013 (€ 1,1 miljoen).
De commerciële kosten gaan fors achteruit met 52% tot € 0,3 miljoen. Ze omvatten de aan de vastgoedmakelaars uitbetaalde provisies voor het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten, de gedeelde kosten van plaatsbeschrijvingen,alsookdeerelonenvanadvocatendie werden betaald in het kader van een strikt huurbeheer op portefeuilleniveau.
De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen bedragen € 0,1 miljoen en vertegenwoordigen de kosten diedeGVVmoetdragenbijhuurleegstand. De beheerkosten vastgoed vertegenwoordigen de personeels- en werkingskosten, de honoraria van het
uitvoerend management alsook de vergoedingen van de bestuurders en de betaalde erelonen voor het aan derden uitbestede beheer van diverse panden. Deze kosten gaan met 14,3% omhoog naar € 2,9 miljoen, tegenover € 2,6 miljoen het jaar voordien.
In totaal gaan de vastgoedkosten met 4,3% omhoog naar € 4,7 miljoen, tegenover € 4,5 miljoen in 2013.
Het operationele vastgoedresultaat komt uit op € 13,0 miljoen, een teruggang met 2,2% vergeleken met het resultaat van € 13,3 miljoen dat in 2013 werd opgetekend.
De algemene kosten van de GVV omvatten alle kosten die geen rechtstreeks verband houden met de exploitatie van de gebouwen en het beheer van de vennootschap. Het betreftvoornamelijkkostenverbondenaandebeursnotering enaanhetbijzonderejuridischestatuutvandeGVV(NYSE EuronextBrussels,controleautoriteit,abonnementstaksbij deFODFinanciën,kostenverbondenaandewijzigingvan statuut in GVV enz.), de erelonen van de commissaris, de adviseurs en de erkende vastgoeddeskundige van de GVV. Dezekostenzijngestegenvergelekenmet2013enkomen uitop€0,9miljoen,waarvan€0,2miljoenhoofdzakelijk veroorzaakt door de verandering van het statuut van de Vennootschap naar GVV.
Hierdoor wordt een operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille geboektvan€12,1miljoen,terwijleind2013 een resultaat van € 12,4 miljoen werd opgetekend.
Het resultaat op de portefeuille is opnieuw positief en bedraagt € 11,0 miljoen, vergeleken met het resultaat van € 14,9 miljoen dat in 2013 werd geboekt. Dit resultaat van 2014 is niet alleen te verklaren door de positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen ten belope van € 7,0 miljoen (€ 12,4 miljoen in 2013), maar ook door deaanzienlijkegerealiseerdemeerwaardendieomhooggaan naar € 4,0 miljoen in 2014 (tegenover € 2,5 miljoen in2013).Ditopmerkelijkeresultaatbewijstopnieuwdat Home Invest Belgium erin slaagt terugkerende meerwaarden te creëren in het belang van haar aandeelhouders. Het operationeel resultaat, na verwerking van het resultaat op de portefeuille, komt uit op € 23,0 miljoen, tegenover € 27,3 miljoen in 2013.
De financiële opbrengsten ten belope van € 0,1 miljoen omvatten de ontvangen creditinteresten en de vergoeding financiële leasing.
Ondanks de stijging van de gemiddelde financieringskosten gaan de interestkosten licht achteruit met 1% als gevolg van de vermindering van de schuldenlast, die daalt van € 124,8 miljoen eind 2013 naar € 113,9 miljoen eind 2014.
De variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva vertegenwoordigen een zuiver latent verlies dat voortvloeit uit het verloop van de reële waarde van het niet-effectieve deel van de afdekkingsinstrumenten in de zin van het IFRS-referentiekader. Deze variaties gaan van € + 1,5 miljoen naar € -3,1 miljoen.
In totaal komt het financieel resultaat (negatief) uit op € -7,1 miljoen.
Na aftrek van de financiële kosten en belastingen daalt het nettoresultaat van Home Invest Belgium, onder invloed van zuiver latente elementen, met 36,0% van € 24,9 miljoen in 2013 naar € 15,9 miljoen in 2014. Het netto courant resultaat bedraagt € 4,9 miljoen als gevolg van de negatieve variatie in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten (impact IAS 39).
Het netto courant resultaat exclusief impact IAS 39 is een afspiegeling van het operationele winstvermogen van de vennootschap zonder rekening te houden met zuiver
Uitkeerbaar resultaat stijgt tot € 13,1 miljoen latente factoren, en komt uit op € 8,1 miljoen. Het uitkeerbare resultaat stijgt met 14,1% van € 11,5 miljoen in 2013 naar € 13,1 miljoen in 2014.
Het geconsolideerde uitkeerbare resultaat bedraagt € 13,1 miljoen, tegenover € 11,5 miljoen het voorgaande jaar. Dit resultaat heeft betrekking op een gewogen gemiddeld aantal, dividendgerechtigde aandelen dat gelijk is aan 3 101 729 aandelen.
Er werd geen enkel bedrag aan de wettelijke reserve toegevoegd.
Tijdens het boekjaar heeft er zich geen enkele gebeurtenis voorgedaan waardoor het gerechtvaardigd zou zijn voorzieningen aan te leggen in de zin van het IFRSreferentiekader.
Overeenkomstig artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2004 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, is Home Invest Belgium niet verplicht een dividend uit te keren voor het boekjaar 2014 gezien het feit dat het vereiste minimum van 80% van de som van het gecorrigeerde resultaat en van de nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld (€ 10 507 188,86), wordt beïnvloed door een nettovermindering van de schuldenlast van de vennootschap tijdens het boekjaar ten belope van € 11 769 162,24, zoals blijkt uit de statutaire jaarrekening.
De Raad van Bestuur stelt niettemin de gewone algemene vergadering van aandeelhouders van Home Invest Belgium voor:
— een totaalbedrag van € 4 271 830,37 over te boeken naar de reserves en naar het over te dragen resultaat;
Dividendstijging voor het vijftiende jaar op rij
— bijwijzevanvergoedingvanhetkapitaaleendividend van€3,75peraandeeluittekeren,zijnde € 11 679 904,72.
Volgens de huidige wetgeving is dit dividend onderworpen aan15%roerendevoorheffing.Defiscalebehandeling van het dividend wordt nader toegelicht in het hoofdstuk "Permanent document".
Indien de algemene vergadering het voorgestelde dividend goedkeurt, zal dit vanaf 15 mei 2015 betaalbaar worden gesteld door automatische storting aan de aandeelhouders op naam en aan de houders van gedematerialiseerde effecten, alsook aan de loketten van BNP Paribas Fortis.
BijdeafsluitingvanhetboekjaarheeftHomeInvest Development NV 1 12 912 aandelen van Home Invest Belgium in handen.
De GVV heeft haar dochteronderneming Home Invest Development belast met de ontwikkeling van nieuwe projecten voor eigen rekening alsook met het beheer van grootschaligerenovatiewerken.Hetdagelijksbestuur van Home Invest Development is opgedragen aan drie gedelegeerd bestuurders,teweten:
(1) Voorheen Home Invest Management genoemd.
Home Invest Belgium NV 100%-dochteronderneming
Home Invest Development NV 100%-dochteronderneming
Charlent 53 Freehold BVBA
Op 12 december 2014 heeft de Raad van Bestuur van Home Invest Belgium de opslorping van Charlent 53 Leasehold BVBA goedgekeurd(zie toelichting hierboven).
De risicofactoren worden in een vorig gedeelte van dit financieeljaarverslagbeschreven.
DeheerEricSpiessens,onafhankelijkbestuurderen voorzitter van het auditcomité, beschikt over de onafhankelijkheidendeskundigheidophetgebiedvanboekhouding en audit, zoals voorgeschreven in punt 6 van artikel 119vanhetWetboekvanvennootschappen.Hijheeft inderdaadeenuniversitaireopleidingopfinancieelgebied gevolgd en beschikt tevens over aantoonbare ervaring inhetbeheervanvastgoedcertificaten(zie"Corporate Governance-verklaring").
Sinds het einde van het boekjaar heeft geen enkele belangrijkegebeurtenisplaatsgevonden.
Ondanks de onzekerheid vanwege de huidige economische toestand en de gevolgen daarvan voor de activiteiten van Home Invest Belgium, bevestigt de Raad van Bestuur haar vertrouwen in de verdere groei van de resultaten van de vennootschap. De vennootschap heeftbijhetbeginvan2015haaractiviteitenvoortgezet: zoekennaarnieuweaankoopmogelijkheden,ontwikkelingsprojecten, beheer van de portefeuille en arbitrage. Deinkomstenvandevennootschapkomenenerzijdsvan hetverhurenvanhaargebouwenenanderzijdsvande regelmatige selectieve arbitrage van een deel (± 4%) van haar portefeuille. De huurmarkt wordt ondersteund door dedemografischegroeivastgesteldindegroteBelgische stedenmaarondervindthindervandeerglageinflatie,die zich vertaalt in een niet-indexering van de huren. De koopmarkt wordt ondersteund door de erg lage rentevoeten, die ervoor zorgen dat gezinnen meer kunnen ontlenen.
Deze Corporate governance-verklaring is gebaseerd op de bepalingen van de Belgische Corporate governance-code 2009 ("Code 2009") alsook op die van de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen.
Het Koninklijk Besluit van 6 juni 2010 heeft de Code 2009 aangewezen als enige toepasselijke code voor beursgenoteerde vennootschappen. De Code 2009 werd gepubliceerd op de website van het Belgisch Staatsblad en is ook te vinden op de website van de Belgische Corporate governance-commissie www.corporategovernancecommittee.be.
Home Invest Belgium sluit zich aan bij de principes van de Code 2009 zonder de bijzonderheden van de vennootschap uit het oog te verliezen. Home Invest Belgium oordeelt alle bepalingen van voormelde Code na te leven met uitzondering van de volgende punten (toepassing van het principe "comply or explain"):
doorlopend (en niet periodiek), rekening houdend met de frequentie van de vergaderingen van de Raad van bestuur, evenals bij de hernieuwing van mandaten (afwijking van bepaling 4.11);
— de regels inzake vergoeding van het uitvoerend management kunnen afwijken van de aanbevelingen geformuleerd in de Code 2009; zie hierna onder "Vergoedingsverslag" (afwijking van punt 7.18).
Het Corporate governance-charter beschrijft de bestuursregels die van toepassing zijn binnen de vennootschap. Dit charter werd opgesteld door de Raad van Bestuur van Home Invest Belgium en kan geconsulteerd worden op de website van de vennootschap www.homeinvestbelgium.be.
Charter wordt aangevuld door volgende documenten, die er integraal deel van uitmaken:
Guillaume H. Botermans De rol van de Raad van
Bestuur is de strategie van de vennootschap bepalen en het nemen van de eindbeslissingen over investeringen en desinvesteringen.
In maart 2014 heeft de Raad van Bestuur, op voordracht van het benoemings- en remuneratiecomité, de laatste hand gelegd aan de aanwerving van de nieuwe CEO. Mevrouw Sophie Lambrighs werd gecoöpteerd als bestuurder en gedelegeerd bestuurder, en benoemd tot effectieve leiderbijbeslissingvandeRaadvanBestuurvan22juli2014. HaarbenoemingwerddefinitiefbevestigdopdeBuitengewone algemene vergadering van de vennootschap die plaatsvond op 25 september 2014. De FSMA heeft haar benoeming goedgekeurd per brief van 27 augustus 2014.
Hiermeekrijgtdevennootschaphaarvierdeeffectieve leider. De heren Jean-Luc Colson (CFO), Filip Van Wij nendaele (COO) en Alexander Hodac (CCO) blijven verder op post naast mevrouw Sophie Lambrighs (CEO).
De heer Wim Aurousseau werd op 12 februari 2014 gecoöpteerd door de Raad van Bestuur om het bestuurdersmandaat van de heer Guy Van Wymersch-Moons te voltooien.
Op de gewone algemene vergadering van 6 mei 2014 werdbeslist:
— het bestuurdersmandaat van de heer Liévin Van Overstraeten te verlengen voor een periode van 4 jaar die eindigt na de Gewone algemene vergadering die zalplaatsvindenin2018,aangezienzijnmandaat aflooptopdedatumvandieAlgemenevergadering,en
— de benoeming tot bestuurder van de heer Wim Aurousseau goed te keuren tot aan de Gewone algemene vergadering van 5 mei 2015.
De Raad van Bestuur bestaat momenteel uit 7 bestuurders. Vande6niet-uitvoerendebestuurderszijner3onafhankelijkebestuurdersindezinvanartikel526tervanhet Wetboek van Vennootschappen en 3 bestuurders die de aandeelhouders vertegenwoordigen.
De Raad van Bestuur geeft zich terdege rekenschap van de aanbevelingen die de Belgische Corporate governance-commissie op 11 januari 2011 heeft geformuleerd, alsook van de bepalingen in artikel 518bis van het Wetboek van Vennootschappen, op grond waarvan ten minste één derde van de leden van de Raad vanBestuurvaneenandergeslachtmoetzijndandat van de overige leden. De Raad van Bestuur zal het nodige doen om tegen het boekjaar 2019 daaraan te voldoen. Aangezienhetnietmogelijkisgeblekendeeerder opgestarte opdracht af te ronden, is het benoemings- en remuneratiecomité aan het onderzoeken of het opportuun is om externe adviseurs aan te stellen met een nieuwe opdracht om kandidaat-bestuurders te zoeken.
Het curriculum vitae van de bestuurders kan als volgt worden samengevat:
Hij is 53 jaar oud, licentiaat en geaggregeerde in de handels-, consulaire en financiële wetenschappen (Jury ICHEC en Saint-Louis), licentiaat Europese economie (ULB) en heeft verschillende sleutelfuncties vervuld binnen de Paribas-groep, met name op het gebied van het beheer van vastgoedcertificaten; vennoot-zaakvoerdervan Arm-Stones Partnership bvba, bestuurder van Pro Materia vzw, bestuurder van Home Invest Development ,Paribacert I* 1 , Paribacert II*, Paribacert III*, Immorente*, Artesimmo*, Arm-Stones Partnership bvba, M2 nv en Gemofi nv.
Hij is 58 jaar oud, licentiaat in de rechten (KULeuven 1982) en licentiaat management PUB (Vlerick 1983). Hij heeft een uitgebreide ervaring in bedrijfsleiding en -management, met name in de vastgoedsector, in sportcentra en in de houtbewerkingsindustrie, in België en in Roemenië. Hij is gedelegeerd bestuurder van VOP nv, en bestuurder van Immovo nv, Sippelberg nv, Rolem Belgium nv, Cocky nv, Stichting Administratiekantoor Stavos, Stavos Luxembourg S.A., Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014, Robelproduct S.A.R.L.* (Roemenië), Robel Doors S.A.R.L.* (Roemenië), Belconstruct S.A.R.L.* (Roemenië), Immorobel S.A.R.L.* (Roemenië), C&C S.A.R.L.* (Roemenië) 2 .
Inmiddels is de vennootschap Robel Doors S.A.R.L. waarvan de heer Liévin Van Overstraeten respectievelijk bestuurder was en een vennootschap vertegenwoordigde die een bestuurdersmandaat uitoefende, failliet gegaan. Niettemin blijkt uit het door de vereffenaar verrichte onderzoek, zoals bevestigd in zijn schrijven van 7 februari 2014, dat niets erop wijst dat de vennootschap of haar bestuurders onregelmatigheden zouden hebben begaan. De schuldeisers hebben bovendien geen enkele rechtszaak ingesteld tegen de bestuurders. Deze vennootschap is failliet gegaan in 2010 tegen de achtergrond van de internationale financiële crisis. Tot op heden is het faillissement nog steeds niet afgerond.
Zij is 43 jaar oud en in het bezit van een masterstitel burgerlijke bouwkunde (ULB), en van een Executive Master's Degree in Management (ULB). Zij begon haar carrière in de bouwsector, waar zij functies uitoefende in verband met het ontwerp van gebouwen en kunstwerken (bij Spie, BGroup en Ergon); zij heeft diverse sleutelposten bekleed in de vastgoedsector bij de ondernemingen Axa Belgium, Immobel en Retail Estates. Zij was tevens docente aan de ULB. Zij is bestuurder bij Retail Estates*, Parc de l'Alliance nv*, Immobilière de Corroye-le-Granbonpré cvba*, Gateway nv*, Greendog nv*, en van diverse vastgoeddochters van Axa Belgium nv* 3 . Zij is zaakvoerder van Zou2 bvba, gedelegeerd bestuurder van Home Invest Development en bestuurder van Immobel 2 .
(vertegenwoordiger van de aandeelhouder AXA)
Hijis43jaaroud,licentiaattoegepasteeconomische wetenschappen(UA)enfinancieelanalist(ICHEC).Hij beschikt over een ruime ervaring in het beheer van onroerendgoedenbedrijfsmanagement,metnamein deBelgischebank-enverzekeringssector.Hijbekleedt momenteeldefunctievanChiefInvestmentOfficer(CIO) bijAxaBelgium.
Hijis46jaaroud,heefteendiplomaburgerlijkingenieur (Gent) en behaalde een MBA (IEFSI-ECHEC, Lille-France).HijisCEOvanGimvnv,Noordermannv,Invest at Value nv en bestuurder van Capman Plc (Finland), TDP nv, AZ Delta vzw (hospital group), Roularta nv/sa, Enternext nv, Belgian Venturing Association vzw/asbl, Biotechfonds Vlaanderen nv/GIMV Arkiv Technology FundNV/Voka-VEV.Hijiseveneenslidvanhet directiecomité van het VBO-FEB 2 .
Hijis54jaaroud,licentiaatsociologie(KULeuven), geaggregeerdevanhetsecundaironderwijs,ingenieur socialewetenschappen(KULeuven).Hijheeftdiverse sleutelfuncties uitgeoefend, met name in de groep ARCO.HijislidvanhetdirectiecomitévanAuxiparnv en bestuurder van Gimv nv*, Auxipar nv, VEH cvba, Publigascvba,Aspiravinv,DGInfra+nv*,EPCcvba, Sint-Jozefskredietmaatschappijnv,Livingstonescvba2 .
Hijis53jaaroudenbeschiktovereenruimeervaring inbedrijfsleidingen-management,metnameinde vastgoedontwikkelingssector.Hijisbestuurdervan VOP nv, Immovo nv, Sippelberg nv, Rolem Belgium nv, Cocky nv, Stavos Luxembourg nv (groothertogdom Luxemburg), Stichting Administratiekantoor Stavos nv (Nederland),BurgerlijkeMaatschapVanOverstraeten, BurgerlijkeMaatschapBMVO2014enisalsvaste vertegenwoordiger van Cocky bvba gedelegeerd bestuurder van Home Invest Development 2 .
(1)Devervallenmandatenzijnaangeduidmeteensterretje.
(2) Dit betreft de mandaten die de laatste 5 jaren werden uitgeoefend door de bestuurders.
(3) Vepar nv*, Transga nv*, La Tourmaline nv*, Cornaline House nv*, Beran nv*, Sodimco nv*, Leg II Meer bvba*, Zaventem Properties nv*, Cabesa nv*, Brustar One nv*, Marina Building nv*, Messancy Réalisation nv*, Royaner nv*, Immobilière du Park Hotel nv*, Royawyn nv*, Mucc nv*, Wetinvest III nv*, Blauwe Toren nv*, Parc Louise nv*, Leg II Meer 15 nv*, Lex 65 nv*, Leg II Meer 22-23 nv*, Immo Instruction nv*, Instruction nv*, Treves Leasehold nv*, Treves Freehold nv*, Water-leau nv*, Evers Freehold nv*, Immo Jean Jacobs nv*, QB19 nv*, Immo RAC Hasselt nv*, Parc Léopold nv*.
| Naam | Functie | Datum van de eerste benoeming |
Einde van het mandaat |
Kantooradres | Aanwezigheids percentage op bijeenkomsten van de Raad van Bestuur tijdens het boekjaar 2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| Guillaume H. Botermans |
Voorzitter | 2 mei 2007 | Gewone algemene vergadering te houden in 2016 |
Arm-Stones Partnership SPRL, avenue Louise 505, 1050 Bruxelles |
92,86% |
| Liévin Van Overstraeten |
Bestuurder | 23 mei 2008 | Gewone algemene vergadering te houden in 2018 |
VOP nv, Sippelberglaan 3, 1080 Brussel |
100% |
| Sophie Lambrighs |
Gedelegeerd bestuurder |
22 juli 2014 | Gewone algemene vergadering te houden in 2018 |
Home Invest Belgium nv, Woluwelaan 60, bus 4, 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe |
100% |
| Wim Aurousseau Bestuurder | 12 februari 2014 | Gewone algemene vergadering te houden in 2015 |
Axa Belgium nv, Vorstlaan 25, 1170 Brussel |
61,45% | |
| Koen Dejonckheere |
Bestuurder | 3 mei 2011 | Gewone algemene vergadering te houden in 2015 |
Gimv nv, Karel Oomsstraat 37, 2018 Antwerpen |
92,86% |
| Eric Spiessens | Bestuurder | 3 mei 2011 | Gewone algemene vergadering te houden in 2015 |
ACW, Haachtsesteenweg 579, 1030 Brussel |
92,86% |
| Johan Van Overstraeten |
Bestuurder | 18 augustus 2010 | Gewone algemene vergadering te houden in 2015 |
VOP NV, Sippelberglaan 3, 1080 Brussel |
100% |
> Van links naar rechts: Eric Spiessens, Liévin Van Overstraeten, Johan Van Overstraeten, Sophie Lambrighs, Koen Dejonckheere, Guillaume H. Botermans, Wim Aurousseau.
De Raad van Bestuur handelt in het vennootschapsbelang (hetgeen inhoudt dat andere belangen dan uitsluitend deze van de aandeelhouders in aanmerking moeten worden genomen door de vennootschap zoals de belangen van de cliënten en van de gebruikers van de onroerende goederen.
Zijnrolbestaatuitdevolgendetaken:
Naast de uitvoering van de hierboven vermelde algemene opdrachten heeft de Raad van Bestuur zich het afgelopen boekjaar uitgesproken over verschillende dossiers,waarondermetname:
De Raad van Bestuur komt minstens zeven keer per jaar bijeenenverdertelkenswanneerdatnoodzakelijkisin hetkadervaneenspecifiekeofuitzonderlijkeoperatie.
Deregelsinzakequorumenbesluitvormingzijn vastgesteld in artikelen 17 en 18 van de statuten van de vennootschap:
De verantwoordelijkheden en de werking van de gespecialiseerde comités die zijn opgericht binnen de Raad van Bestuur, worden nader toegelicht in het Corporate governance-charter van Home Invest Belgium. Dit charter kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap www.homeinvestbelgium.be.
Het Investeringscomité is voornamelijk belast met de selectie, de analyse en de voorbereiding van investeringsen desinvesteringsdossiers; de Raad van Bestuur blijft echter verantwoordelijk voor de definitieve goedkeuring van deze dossiers.
8 keer bijeengekomen en was samengesteld uit de volgende personen:
Ondanks het feit dat Home Invest Belgium voldoet aan 2 van de 3 uitzonderingscriteria die zijn vastgelegd in artikel 526bis, § 3 van het Wetboek van Vennootschappen 1 en bijgevolg niet verplicht is een Auditcomité in te stellen, heeft de Raad van Bestuur van de GVV toch beslist een Auditcomité op te richten.
bijeengekomen en was samengesteld uit de volgende personen:
— Eric Spiessens, bestuurder en voorzitter van het Auditcomité; aanwezigheid op de bijeenkomsten van het comité tijdens het boekjaar: 4/4
De commissaris van de GVV heeft 3 bijeenkomsten van het Auditcomité in 2014 bijgewoond.
De voornaamste opdrachten van het Auditcomité zijn:
Gedurende het boekjaar 2014 werden met name de volgende punten behandeld:
Binnen Home Invest Belgium werd één enkel comité opgericht dat de bevoegdheden inzake benoeming en remuneratie centraliseert.
Dit Benoemings- en remuneratiecomité is het afgelopen boekjaar 3 keer bijeengekomen en was samengesteld uit de volgende personen:
— Guillaume H. Botermans, onafhankelijk bestuurder en voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité; aanwezigheid op de bijeenkomsten van het comité tijdens het boekjaar: 3/3
(1) Het gemiddeld aantal werknemers is inderdaad lager dan 250 personen in het volledig boekjaar 2014 en het netto jaarlijks omzetcijfer van het boekjaar 2014 ligt lager dan € 50 miljoen.
Het benoemings- en remuneratiecomité brengt regelmatig verslag uit aan de Raad van Bestuur over de uitoefening van haar taken. Het comité staat de Raad vanBestuurbijinalleaangelegenhedendietemaken hebben met de samenstelling van de Raad van Bestuur (aantalleden,bevoegdheden,"genderdiversification") en van de gespecialiseerde comités, en buigt zich over de remuneratie van de bestuurders en de leden van het management van de GVV.
Het Benoemings- en remuneratiecomité is meer in het bijzonderbelastmet:
Tijdenshetboekjaar2014ishetBenoemings-en remuneratiecomitévoornamelijkbijeengekomenomde volgendepuntentebespreken:
> Florida (Waterloo)
> Erainn
> Giotto
> Charles Woeste
| Naam | Raad van Bestuur |
Investerings comité |
Auditcomité | Benoemings- en remuneratiecomité |
|---|---|---|---|---|
| Guillaume H. Botermans |
Voorzitter Onafhankelijk bestuurder |
Lid | Lid | Voorzitter |
| Liévin Van Overstraeten |
Vicevoorzitter Bestuurder |
- | Lid | Lid |
| Sophie Lambrighs |
Gedelegeerd bestuurder |
Lid | - | - |
| Wim Aurousseau |
Bestuurder | - | - | - |
| Koen Dejonckheere |
Onafhankelijk bestuurder |
- | - | - |
| Eric Spiessens |
Onafhankelijk bestuurder |
- | Voorzitter | Lid |
| Johan Van Overstraeten |
Bestuurder | Voorzitter | - | - |
| Alain Verheulpen* |
- | Lid | - | - |
* Vertegenwoordiger van Axa Belgium NV.
| Michel Pleeck | Erevoorzitter |
|---|---|
| Guy Van Wymersch-Moons | Erevoorzitter |
| Xavier Mertens | Gedelegeerd erebestuurder |
| Luc Delfosse | Onafhankelijk erebestuurder |
De Raad van Bestuur wordt bijgestaan door het management dat de door de Raad van Bestuur vastgestelde strategie ten uitvoer legt en daarover verslag uitbrengt aan de Raad van Bestuur.
De leden van het management van Home Invest Belgium zijn:
Het curriculum vitae van de leden van het management (of van hun vaste vertegenwoordiger) kan als volgt wordensamengevat:
Hijis40jaaroudenbehaaldeeengraduaat boekhouding(HEMESSainteMarie).Hijheeft diversefinanciëlefunctiesuitgeoefend,metname bijAxaBelgium,INGRealEstateenHomeInvest Development 2 .
Hijis38jaaroudenlicentiaat/engeaggregeerdein dehandels-enconsulairewetenschappen(HUB), Gediplomeerde in de Aanvullende Studies (GAS) ZakelijkeTaalbeheersing(KULeuven)enbehaalde eenpostgraduaatindevastgoedkunde(KULAK). Hijheeftdiversesleutelfunctiesbekleed,metname bijImmobiliënHugoCeustersenindeVennootschap van commerciële centra van België (SCCB).
Hijis34jaaroudeninhetbezitvaneendiploma handelsingenieur(Solvay/VUB).VoorheenwashijSenior ManagerbijDeloitteCorporateFinance-RealEstate.
Hijis32jaaroudenbehaaldeeenmasterstitel Burgerlijkingenieur-architectuur(KUL)alsookeen ExecutiveMaster'sDegreeinRealEstateManagement (AMS).Hijwaswerkzaamalsingenieurspeciale technieken in een ingenieursbureau, als projectarchitect indiversearchitectenbureausenalsprojectmanagerbij de vastgoedontwikkelaar Extensa nv voor residentiële projecten.
(1) Als vaste vertegenwoordiger van Ylkatt bvba. (2) Voorheen Home Invest Management genoemd. (3) Als vaste vertegenwoordiger van AHO Consulting bvba. De leden van het management worden voor de uitoefening van hun taken bijgestaan door de operationele teams van Home Invest Belgium en Home Invest Development. Zij kunnen ook een beroep doen op de bestuurders om te profiteren van hun deskundigheid en, in voorkomend geval, op externe adviseurs binnen de door de Raad van Bestuur vastgelegde grenzen. Voorts kunnen zij zich laten bijstaan door het auditcomité voor alle kwesties waarvoor dit comité bevoegd is.
De leden van het management voeren hun taken uit onder de verantwoordelijkheid en het toezicht van de Raad van Bestuur, waaraan zij regelmatig rekenschap en verantwoording afleggen.
Minstens eenmaal per jaar brengt de CEO verslag uit aan de Raad van Bestuur, aan de commissaris en aan de FSMA over de uitoefening van de onafhankelijke controlefuncties, over de belangrijkste risico's die het afgelopen jaar in kaart werden gebracht en over de getroffen maatregelen om die risico's tegen te gaan. Met het oog op de bepaling van hun variabele vergoeding worden de leden van het management onderworpen aan een jaarlijkse formele evaluatie door het benoemings- en remuneratiecomité op basis van de bij het begin van het jaar vastgestelde doelstellingen en criteria.
Home Invest Belgium heeft een uitvoerend management aangesteld in de zin van artikel 14 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De verantwoordelijkheden en de werking van het uitvoerend management worden nader toegelicht in het Corporate governance-charter van Home Invest Belgium. Dit charter kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap www.homeinvestbelgium.be.
Tijdens het boekjaar 2013 heeft Xavier Mertens, gewezen Chief Executive Officer (CEO) van de vennootschap, aangekondigd dat hij beslist heeft de vennootschap met ingang van 15 januari 2014 te verlaten; hij heeft zijn verdere medewerking toegezegd tijdens de overgangsfase tot in mei 2014.
Het uitvoerend management is samengesteld uit de volgende personen:
| Sophie Lambrighs CEO |
Jean-Luc Colson CFO1 |
Alexander Hodac CCO2 |
Filip Van Wijnendaele COO3 |
|
|---|---|---|---|---|
| Aantal aangehouden aandelen van Home Invest Belgium |
Nihil | Nihil | Nihil | Nihil |
| Andere mandaten4 | De andere mandaten van mevrouw Sophie Lambrighs werden hierboven vermeld. |
Haar vaste vertegenwoordiger, Jean-Luc Colson, is bestuurder geweest van Home Invest Development*. |
Nihil | Bestuurder van Home Invest Development nv en van Charlent 53 Freehold bvba. Haar vaste vertegenwoordiger, Filip Van Wijnendaele, heeft een mandaat bekleed als lid van het directiecomité bij Immobiliën Hugo Ceusters nv*. |
* Het kantooradres van de leden van het uitvoerend management is de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
(3) Als vaste vertegenwoordiger van FVW Consult bvba.
(1) Als vaste vertegenwoordiger van Ylkatt bvba.
(2) Als vaste vertegenwoordiger van AHO Consulting bvba.
(4) Het betreft mandaten die de afgelopen vijf jaar door de leden van het uitvoerend management werden uitgeoefend. De vervallen mandaten zijn aangeduid met een sterretje.
> Van links naar rechts: Filip Van Wijnendaele, COO - Toon Haverals, CDO - Sophie Lambrighs, CEO - Jean-Luc Colson, CFO - Alexander Hodac, CCO.
Het remuneratieverslag werd op 25 maart 2014 goedgekeurd door de Raad van Bestuur en houdt rekening met de door het benoemings- en remuneratiecomité geformuleerde aanbevelingen. Dit verslag bevat de informatie die wordt aanbevolen in de Belgische Corporate governance-code (editie 2009) alsookinartikel96,§3,tweedelidvanhetWetboekvan Vennootschappen, dat daarin werd ingevoerd door de wet van 6 april 2010.
DeheerGuillaumeH.Botermansontving:
De heer Guillaume H. Botermans ontvangt een forfaitaire vaste vergoeding van € 80 000 per jaar, pro rata temporis, voor de uitoefening van de functie van
voorzitter van de Raad van Bestuur van de vennootschap alsookvoorandereprestatiesdiehijbinnende vennootschap heeft uitgevoerd (waaronder presentiegeld voorhetbijwonenvandebijeenkomstenvandeRaad van Bestuur en de comités alsook terugbetalingen van de voordeuitoefeningvanzijnmandaatgemaakteuitgaven), vanaf16juni2014totopdedatumwaaropzijnfunctie als voorzitter van de Raad van Bestuur van de vennootschap eindigt.
De heer Guillaume H. Botermans heeft voor 2014 een remuneratie ontvangen van in totaal € 108 333 (€ 65 000 als ad-interimvoorzitter van de Raad van Bestuur en € 43 333 als voorzitter van de Raad van Bestuur).
Geenenkeleandereniet-uitvoerendebestuurderkrijgt enige vaste of variabele remuneratie, van welke aard dan ook.Nietteminmogenzijonkostennota'sindienenvoorde bijdeuitoefeningvanhunmandaatgemaakteuitgaven.
De niet-uitvoerende bestuurders hebben recht op presentiegeldvoordebijeenkomstenvandeRaad van Bestuur en van de verschillende gespecialiseerde comités. Het afgelopen boekjaar bedroeg dit presentiegeld € 1 000 per vergadering van de Raad van Bestuur en € 500 per vergadering van een gespecialiseerd comité. Deze vergoedingen worden niet toegekend aan de leden van het uitvoerend management diedezevergaderingenbijwonen.
| In € | Home Invest Belgium | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raad van Bestuur |
Investerings comité |
Auditcomité | Benoemings en remuneratie comité |
Raad van Bestuur |
Totaal | |
| Guillaume H. Botermans |
108 333 (remuneratie als ad-interimvoorzitter tot 15 juni 2014 en als voorzitter van de Raad van Bestuur vanaf 16 juni 2014) |
1 200 | 109 533 | |||
| Liévin Van Overstraeten |
14 000 | - | 2 000 | 1 500 | - | 17 500 |
| Wim Aurousseau | 8 000 | - | - | - | - | 8 000 |
| Koen Dejonckheere |
13 000 | - | - | - | - | 13 000 |
| Eric Spiessens | 13 000 | - | 2 000 | 1 500 | - | 16 500 |
| Johan Van Overstraeten |
14 000 | 4 000 | - | - | - | 18 000 |
| Cocky nv | - | - | - | - | 1 200 | 1 200 |
| Totaal bestuurders |
170 333 | 4 000 | 4 000 | 3 000 | 2 400 | 183 733 |
Basisprincipe: een billijke basisremuneratie, rekening houdend met het gewicht van de functie, het vereiste kennisniveau, het belang van de vennootschap, verhoogd met een aan een bovengrens gebonden variabele remuneratie die afhankelijk is van de bereikte resultaten ten opzichte van de overeengekomen doelstellingen. De variabele remuneratie wordt bepaald volgens – indien mogelijk meetbare – evaluatiecriteria die de Raad van Bestuur bij het begin van het boekjaar heeft vastgesteld op advies van het Benoemings- en remuneratiecomité. Rekening houdend met de financiële staten van het afgesloten boekjaar beoordeelt de Raad van Bestuur op advies van het Benoemings- en remuneratiecomité en bij het begin van het daaropvolgende boekjaar in welke mate de evaluatiecriteria werden verwezenlijkt. Relatief belang van de verschillende bestanddelen van de remuneratie: de Raad van Bestuur legt een bovengrens vast voor de variabele remuneraties die aan elk lid van het Uitvoerend management worden toegekend. Behoudens die welke aan de Gedelegeerd bestuurder
worden toegekend, worden geen prestatiebonussen toegekend in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven.
Overeenkomstig de contractuele bepalingen bedroeg het saldo van de remuneratie die in de loop van het boekjaar 2014 aan de heer Xavier Mertens werd uitbetaald € 466 988,26.
De tussen de vennootschap en mevrouw Sophie Lambrighs gesloten overeenkomst voorziet in een jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen, ten belope van € 122 000 voor 2014 alsook in een variabele remuneratie die kan gaan van 0% tot 20% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar.
Haar variabele remuneratie wordt bepaald op basis van devolgendecriteria:
Mevrouw Lambrighs heeft ook recht op een groepsverzekering (die voorziet in een jaarpremie ten bedrage van € 9 500 voor 2014) alsook op prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven,teweten:
MevrouwLambrighskrijgtbovendieneengsmenheeft recht op terugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
De tussen mevrouw Sophie Lambrighs en de vennootschap gesloten overeenkomst bepaalt dat de vennootschapbijverbrekingvandeovereenkomstharerzijds eenopzeggingstermijnvanzes(6)maandeninacht
dient te nemen, welke ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de kennisgeving van de verbreking. Hetstaatdevennootschapvrijnaareigengoeddunken dezeopzeggingstermijn(voorhetgeheeloftendele)te vervangen door de betaling van een vergoeding waarvan het bedrag wordt bepaald op basis van de vaste remuneratie voor een periode overeenstemmend met zes (6) volledige dienstmaanden of met de resterende duur van delopendeopzeggingstermijn.
Dezecontractuelebepalingenzijninovereenstemming met de Belgische Corporate governance-code.
De overeenkomst die werd gesloten tussen de dochteronderneming Home Invest Development en Zou2 bvba, vertegenwoordigd door haar zaakvoerder, mevrouw SophieLambrighs,voorzietineenjaarlijksebasisremuneratie,betaalbaarinmaandelijksetermijnen,tenbelopevan € 100 000 voor 2014 alsook in een variabele remuneratie diekangaanvan0%tot20%vandejaarlijksebasisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar. Deze bedragen zijninprincipeonderworpenaanbtw.Nietteminzijndeprestaties van rechtspersonen die optreden als bestuurder op grondvaneenadministratievetolerantievrijgesteldvanbtw. Haar variabele remuneratie wordt bepaald op basis van devolgendecriteria:
Voor2014heeftZou2bvbauitzonderlijkerwijseen eenmalige buitengewone remuneratie ontvangen van € 20 000 (exclusief btw).
Pensioenplan,bijkomendeverzekeringenofandere voordelen:nihil.
Prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andererechtenomaandelenteverwerven:nihil. Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding:
HomeInvestDevelopmentdientbijverbrekingvande overeenkomstharerzijdseenopzeggingstermijnvanzes (6) maanden in acht te nemen, die ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de kennisgeving van de verbreking.HetstaatHomeInvestDevelopmentvrijnaar eigengoeddunkendezeopzeggingstermijn(voorhetgeheel of ten dele) te vervangen door de betaling van een vergoeding waarvan het bedrag wordt bepaald op basis van de vaste remuneratie voor een periode overeenstemmend met zes (6) volledige dienstmaanden of met deresterendeduurvandelopendeopzeggingstermijn. Dezecontractuelebepalingenzijninovereenstemming met de Belgische Corporate governance-code.
(in het kader van een op 21 januari 2010 met Ylkatt bvba gesloten ondernemingsovereenkomst)
De overeenkomst voorziet in een geïndexeerde jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen en in een variabele remuneratie die kan gaan van 5% tot 16% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar.
Hij krijgt bovendien een gsm en heeft recht op terugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
Zijn variabele remuneratie wordt vastgesteld door tijdens het desbetreffende boekjaar de volgende criteria toe te passen:
Pensioenplan, bijkomende verzekeringen of andere voordelen: nihil.
Prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven: nihil. Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding: bij verbreking van de overeenkomst door de GVV voorziet de met Ylkatt bvba gesloten ondernemingsovereenkomst in een opzeggingstermijn van negen maanden, te vermeerderen met een verbrekingsvergoeding van drie maanden. De opzeggingstermijn kan vervangen worden door een opzegvergoeding voor een bedrag dat in verhouding staat tot de resterende duur van de opzeggingstermijn. De verbrekingsvergoeding van drie maanden wordt vermeerderd met één halve maand per dienstjaar, zonder in totaal negen maanden te mogen overschrijden. Bij de berekening van deze vergoeding wordt zowel met de vaste als met de variabele remuneratie rekening gehouden.
Deze contractuele bepalingen kunnen 1 afwijken van de ter zake geldende aanbevelingen, zoals die vermeld staan in de Belgische Corporate governance-code. Gelet op het remuneratieniveau, de opgedane ervaring en de anciënniteit, is de Raad van Bestuur niettemin van oordeel dat deze bepalingen evenwichtig zijn.
(in het kader van een op 5 maart 2011 met FVW Consult bvba gesloten ondernemingsovereenkomst)
De overeenkomst voorziet in een geïndexeerde jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen en in een variabele remuneratie die kan gaan van 5% tot 16% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar.
Hij krijgt bovendien een gsm en heeft recht op terugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
Zijn variabele remuneratie wordt vastgesteld door tijdens het desbetreffende boekjaar de volgende evaluatiecriteria toe te passen:
voordelen: nihil.
Prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven: nihil. Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding: bij verbreking van de overeenkomst door de GVV voorziet de met FVW Consult bvba gesloten ondernemingsovereenkomst in een opzeggingstermijn van drie maanden te vermeerderen met één maand per dienstjaar, met een totaal van hoogstens zes maanden, alsook in een verbrekingsvergoeding van vier maanden, te vermeerderen met één maand per dienstjaar, met een totaal van hoogstens zes maanden. Bij de berekening van deze vergoeding wordt zowel met de vaste als met de variabele remuneratie rekening gehouden. De opzeggingstermijn kan vervangen worden door een opzegvergoeding voor een bedrag dat in verhouding staat tot de resterende duur van de opzeggingstermijn. Deze contractuele bepalingen zijn in overeenstemming met de Belgische Corporate governance-code.
(1) Indien de opzeggingstermijn voor het geheel of ten dele wordt omgezet in een verbrekingsvergoeding, kan het zijn dat de in de Belgische Corporate governancecode (editie 2009) aanbevolen verbrekingsvergoeding van maximaal 12 maanden overschreden wordt.
Lexicon
(in het kader van een op 26 april 2013 met AHO Consulting bvba gesloten ondernemingsovereenkomst)
Deovereenkomstvoorzietineengeïndexeerdejaarlijkse basisremuneratie,betaalbaarinmaandelijksetermijnen en in een variabele remuneratie die kan gaan van 5% tot16%vandejaarlijksebasisremuneratievoorhet desbetreffende boekjaar.
Hijkrijgtbovendieneengsmenheeftrechtopterugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
Zijnvariabeleremuneratiewordtvastgestelddoortijdens het desbetreffende boekjaar de volgende evaluatiecriteria toetepassen:
— het toezicht op het administratieve beheer van het personeel en de IT-organisatie, de interne rapportering.
Pensioenplan,bijkomendeverzekeringenofandere voordelen:nihil.
Prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andererechtenomaandelenteverwerven:nihil. Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding:bijverbrekingvandeovereenkomstdoorde GVV voorziet de met AHO Consulting bvba afgesloten ondernemingsovereenkomstineenopzeggingstermijn van drie maanden te vermeerderen met één maand per dienstjaar, met een totaal van hoogstens zes maanden, en in een verbrekingsvergoeding van drie maanden, te vermeerderen met één maand per dienstjaar, met een totaalvanhoogstenszesmaanden.Bijdeberekening van deze vergoeding wordt zowel met de vaste als met de variabele remuneratie rekening gehouden.
Dezecontractuelebepalingenzijninovereenstemming met de Belgische Corporate governance-code.
Tijdenshetboekjaar2014heefthetUitvoerendmanagementdevolgenderemuneratiesontvangen:
| In € | Vaste remuneratie |
Variabele remuneratie voor het maatschappelij k boekjaar |
Pensioenplan | Overige |
|---|---|---|---|---|
| CEO Home Invest Belgium* |
66 083 | - | 9 500 | - |
| Gedelegeerd bestuurder Home Invest Development* |
54 165 | - | - | 20 000 |
| Management exécutif |
477 427 | 79 330 | - | - |
* Vanaf 15 juni 2014.
Home Invest Belgium heeft interne controle- en risicobeheerssystemen opgezet door de belangrijkste risico's in kaart te brengen waaraan zij is blootgesteld en door de nodige maatregelen te treffen om de potentiële gevolgen te beheersen en te beperken in het geval dat deze risico's zich daadwerkelijk voordoen. Daarbij wordt nauwlettend toegezien op de betrouwbaarheid van het financiële communicatie- en rapporteringsproces. Deze controle wordt tevens bevorderd door het hieronder uiteengezette integriteitsbeleid en door de voorkoming van belangenconflicten.
Het interne controle- en risicobeheerssysteem wordt opgezet door de effectieve leiders onder toezicht van de Raad van Bestuur, en berust op:
De interne controle van Home Invest Belgium wordt met name toegepast door:
Auditcomité en de Raad van Bestuur;
De belangrijkste risico's worden om de zes maanden in kaart gebracht en geëvalueerd door de Raad van Bestuur in de gepubliceerde financiële halfjaar- en jaarverslagen. De risico's worden ook op ad-hocbasis, buiten het kader van de periodieke toetsingen, gevolgd door de Raad van Bestuur naar aanleiding van zijn bijeenkomsten, en op doorlopende basis door de risicobeheerder.
Aansluitend op deze risicoanalyse worden tegenmaatregelen genomen om de eventueel vastgestelde kwetsbaarheden en zwakke punten weg te werken. Zie het hoofdstuk "Risicofactoren" van voorliggend financieel jaarverslag voor meer informatie over de risico's.
Door informatie te verstrekken en te communiceren kan de onderneming de bedrijfsvoering beheren, opvolgen en controleren.
De door de GVV ingevoerde communicatieprocedure is afgestemd op de omvang van de vennootschap, en berust in essentie op dagelijkse interne communicatie tussen management en personeel alsook op werkvergaderingen en uitwisselingen via e-mail.
De bewaring van computergegevens wordt gewaarborgd door een continu back-upsysteem op harde schijf en een wekelijkse archivering buiten de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
Risicobeheerder
De risicobeheersfunctie wordt uitgeoefend door een risicobeheerder die door de Raad van Bestuur wordt benoemd na voorafgaande toestemming van de FSMA. De heer Jean-Luc Colson werd als vaste vertegenwoordiger van Ylkatt BVBA benoemd tot risicobeheerder.
De werking, rol, doelstellingen en reikwijdte van het risicobeheer van Home Invest Belgium wordt nader omschreven in het risicobeheersreglement dat kan worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
De interne auditfunctie binnen de vennootschap wordt uitgeoefend door de heer Liévin Van Overstraeten, die voldoet aan de in de GVV-wet voorgeschreven vereisten inzake professionele betrouwbaarheid, ervaring en deskundigheid, en die niet valt onder een van de in de GVV-wet vermelde verbodsbepalingen. De functies van interne auditor worden evenwel gedelegeerd aan de heer
De commissaris van Home Invest Belgium is de heer Karel Nijs, bedrijfsrevisor, verbonden aan Grant Thornton Bedrijfsrevisoren cvba, gevestigd te 2600 Antwerpen, Potvlietlaan 6. Hij is erkend door de FSMA en certificeert met name de jaarrekening van de GVV en ziet haar halfjaarrekeningen na.
Pierre-Hugues Bonnefoy van Deloitte. Zijn mandaat loopt af op 31 december 2016. De remuneratie van de interne auditor is vastgesteld op € 16 000 voor het boekjaar 2014.
De werking, rol, doelstellingen en draagwijdte van de interne audit van Home Invest Belgium wordt nader omschreven in het interne auditreglement dat kan worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
Mevrouw Caroline Maddens werd door de Raad van Bestuur van 18 juni 2014 benoemd als Compliance Officer. Mevrouw Caroline Maddens voldoet aan de in de GVV-wet voorgeschreven vereisten inzake professionele betrouwbaarheid, ervaring en deskundigheid, en valt niet onder een van de in de GVV-wet vermelde verbodsbepalingen. De werking, rol, doelstellingen en draagwijdte van de functie van Compliance 0fficer van Home Invest Belgium wordt nader omschreven in het Corporate governance charter dat kan worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
Met goedkeuring van de FSMA werd zijn mandaat verlengd voor een termijn van 3 jaar op de gewone algemene vergadering van 7 mei 2013. Zijn jaarlijkse bezoldiging werd vastgesteld op € 26 800, te vermeerderen met de btw en te indexeren.
| (€ - inclusief btw) | 2014 | 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bezoldiging van de Commissaris (statutaire basis) | ||||||
| Bezoldiging van het boekjaar voor het mandaat van Commissaris | € 33 638 | € 32 428 | ||||
| Bezoldiging voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten | ||||||
| Andere controleopdrachten | € 7 260 | - | ||||
| Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | € 20 829 | € 1 815 | ||||
| TOTAAL | € 61 727 | € 34 243 |
De Commissaris heeft voorliggend beheersverslag nagezien en heeft bevestigd dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn mandaat.
Zijn verslag is hieronder in het hoofdstuk "Financiële staten" opgenomen bij het verslag over de geconsolideerde jaarrekening.
Winssinger & Associés nv (RPR Brussel: 0422.118.165), met maatschappelijke zetel gevestigd te 1170 Brussel, Terhulpsesteenweg 166 (tel.: +32 (0)2 629 02 90), vertegenwoordigd door de heer Christophe Ackermans, treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van de vennootschap, en waardeert het vastgoed op kwartaalbasis alsook bij de verwerving, inbreng en
verkoop van gebouwen, of bij de fusie/splitsing van vastgoedvennootschappen met de GVV of nog bij de opname van gebouwen in de consolidatiekring van de GVV op andere manieren.
De jaarlijkse remuneratie van de vastgoeddeskundige wordt als volgt berekend:
| Te waarderen oppervlakten | per gewaardeerde m² (exclusief btw) |
|---|---|
| Tranche van 0 tot 125 000 m² | € 0,40 |
| Tranche van 125 001 tot 175 000 m² | € 0,35 |
| Meer dan 175 000 m² | € 0,30 |
Fortis Bank nv (RPR Brussel: 0403.199.702), gevestigd te 1000 Brussel, Warandeberg 3 (tel.: +32 (0)2 565 11 11) is de centraliserende bank belast met de financiële dienstverlening met betrekking tot de aandelen van Home Invest Belgium (uitbetalen van dividenden,
inschrijven op kapitaalsverhogingen, bijeenroepen van algemene vergaderingen).
Zijn remuneratie wordt als volgt bepaald (te vermeerderen met de btw):
| Gedematerialiseerde effecten | 0,12% van de nettowaarde van de betaalbaar gestelde coupon (BTW excl.) |
|---|---|
| Effecten aan toonder | 2% van de nettowaarde van de betaalbaar gestelde coupon + € 0,10 per coupure (BTW excl.) |
Bank Degroof treedt op als "Liquidity Provider" (marktmaker) voor het aandeel Home Invest Belgium. De vergoeding van de liquidity provider bedraagt € 20 000 per jaar (BTW excl.).
> Haverwerf (Mechelen)
Overzicht 2014
Beheersverslag
Vastgoedverslag
Home Invest Belgium op de beurs
Financiële staten
Dewettelijkeregelstervoorkomingvanbelangenconflicten dievantoepassingzijnopHomeInvestBelgiumzijn opgenomen in artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook in artikel 36 van de wet van 12 mei 2014 .
Het afgelopen boekjaar heeft geen enkele transactie geleid tot de toepassing van artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen, noch van artikel 36 van de Wet van 12 mei 2014.
Andereregelstervoorkomingvanbelangenconflicten zijnopgenomeninhetCorporate governance-charter 1 van Home Invest Belgium, dat werd erkend door alle bestuurders van de GVV. Dit Charter bepaalt met name inartikel4.8hetvolgende:
"(...) Ingeval Home Invest Belgium een transactie wil afsluiten met een bestuurder of met een vennootschap die met een bestuurder verbonden is, die niet valt onder artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen (bij voorbeeld omdat het gaat om een gebruikelij ke verrichting die plaatsvindt onder de voorwaarden en tegen de zekerheden die marktconform zij n), acht Home Invest Belgium het niettemin nodig dat deze bestuurder dit meldt aan de andere bestuurders vóór de beraadslaging van de Raad van Bestuur en dat hij ervan afziet om de beraadslaging van de Raad van Bestuur met betrekking tot deze verrichting bij te wonen, evenals om deel te nemen aan de stemming. (...)".
Ook de cumulatie van mandaten of functies kan aanleidinggeventotbelangenconflicten.Naargelang de concrete omstandigheden,
(1) Het Corporate governance-charter van de Home Invest Belgium is te vinden op de website van de vennootschap www.homeinvestbelgium.be
> Lambermont
> Lambermont
Het Uitvoerend management is onderworpen aan dezelfde regels inzake belangenconflicten als de Raad van Bestuur. Voorts ziet Home Invest Belgium erop toe dat haar belangrijkste dienstverleners zich aansluiten bij het Corporate governance-charter voor wat betreft de voorkoming van belangenconflicten en het misbruik van voorkennis. In het bijzonder wat de erkende vastgoeddeskundige van de GVV betreft, bepaalt de met Home Invest Belgium gesloten overeenkomst dat de eerste waardering van het onroerend goed in geval van belangenconflicten wordt opgedragen aan een andere vastgoeddeskundige.
Gezien het feit dat Home Invest Belgium hoog staat aangeschreven voor haar integriteit, heeft de Raad van Bestuur een Gedragscode1 opgesteld die van toepassing is op transacties die door de bestuurders en medewerkers van de GVV en haar dochterondernemingen worden uitgevoerd op de aandelen en andere financiële instrumenten van de GVV.
Deze Gedragscode voorziet onder meer in:
Home Invest Belgium heeft tijdens het boekjaar 2014 geen enkele activiteit uitgevoerd inzake onderzoek en ontwikkeling.
De Raad van Bestuur heeft geen enkele aanwijzing over het bestaan van omstandigheden die de ontwikkeling van de GVV aanmerkelijk kunnen beïnvloeden in de zin van artikel 119, 3° van het Wetboek van Vennootschappen.
De doelstellingen en het beleid van de vennootschap met betrekking tot het beheer van financiële risico's, de blootstelling van de vennootschap aan krediet-, prijs-, liquiditeits- en kasstroomrisico's alsook de financiële instrumenten en het gebruik daarvan, worden nader omschreven in het hoofdstuk "Risicofactoren" van voorliggend financieel jaarverslag.
De hieronder opgenomen informatie strekt tot toelichting bij de elementen die, in geval van een openbaar overnamebod op de aandelen van Home Invest Belgium, gevolgen kunnen hebben, zoals bedoeld in artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007:
de toepasselijke regels voor de statutenwijziging van Home Invest Belgium zijn opgenomen in de statuten van de vennootschap, waarin rekening is gehouden met de ter zake geldende wetgeving (het Wetboek van vennootschappen, de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen);
overeenkomstig artikel 6 van de statuten van Home InvestBelgiumisdeRaadvanBestuurgemachtigdom:
vervroegdmagbeëindigeningevalvanwijziging van controle. In de contractuele documenten van de obligatie-emissiewordtbovendienbepaalddatbijeen wijzigingvancontroleoverdevennootschap,deobligatiehouders Home Invest Belgium kunnen verzoeken de uitgegeven obligaties vervroegd af te lossen;
— erzijngeenovereenkomstentussenHomeInvest Belgium en de leden van haar Raad van Bestuur of haar personeel, die voorzien in de betaling van een schadevergoeding in geval van ontslag of stopzetting van de activiteiten ten gevolge van een openbaar overnamebod.
> Lasne
> Lebeau
(1) De Gedragscode is te vinden op de website van de vennootschap www.homeinvestbelgium.be
(2) Zie ook de wet van 1 april 2007 op de openbare overnameaanbiedingen en artikel 21.2.6vanbijlageIbijdeProspectusverordening809/2004.
(3) Waarvan 12 912 aandelen in eigen bezit, aangehouden door Home Invest Development nv, 100%-dochteronderneming van Home Invest Belgium.
"Een ieder heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn van zichzelf en zijn gezin, waaronder inbegrepen voeding, kleding, huisvesting en geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten, alsmede het recht op voorziening in geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of een ander gemis aan bestaansmiddelen, ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil". – Artikel 25 van de Universele verklaring van de rechten van de mens.
Het recht op huisvesting is verankerd in de Universele verklaring van de rechten van de mens als een van de onderdelen van het recht op een levensstandaard die hoog genoeg is.
Home Invest Belgium wil een bijdrage leveren, op haar niveau, aan de verwezenlijking van dit recht door kwalitatief hoogstaande, betaalbare woningen op de huurmarkt aan te bieden, en daarbij tegelijk de belangen van haar aandeelhouders te vrijwaren.
De GVV erkent de verantwoordelijkheden die op haar rusten in de milieuen menselijke context waarin zij haar opdracht vervult.
> Giotto
> Belliard 21
Het verantwoord ondernemerschap van Home InvestBelgiumkomtvooraltotuitingbijhetbeheer van haar vastgoedvermogen in exploitatie, haar investeringsbeslissingen enbijdekeuzesdiezijmaakt in het kader van haar projectontwikkelingen.
Alseigenaarvaneenbelangrijkvastgoedvermogendat issamengestelduitgebouwenmeteenveranderlijke levensduur, heeft Home Invest Belgium een pragmatisch beleid uitgestippeld met een rationeel en permanent renovatieprogramma dat perfect is afgestemd op de financiëlevereisten;zokanhetsomsmeeraangewezen zijneenoudergebouwteverkopeninplaatsvan aanzienlijkekostentemakenomdeontoereikende energieprestaties ervan te verbeteren. Dit onderbouwde beleidskader met betrekking tot investeringen en actieve arbitrage op de vastgoedportefeuille berust op een gedetailleerde periodieke evaluatie van de vastgoedportefeuille.
Wanneer beslist wordt bestaande activa te verwerven, moet de kwaliteit van het gebouw dat bedoeld is om op langetermijnhuurinkomstentegenereren,voldoenaan de op dat ogenblik geldende criteria van de milieunormen ofhetopkortetermijnmogelijkmakenwerkenuitte voeren teneinde deze prestaties te bereiken.
Wat de projectontwikkelingen betreft, wordt de knowhow van het team ten nutte gemaakt om gebouwen te ontwerpen waarvoor elke keuze van bouwmaterialen of technologieovereenstemtmeteenlangetermijnvisiedie perdefinitieopduurzaamheidgerichtis.
Wat dat betreft, is het volgens Home Invest Belgium van belangeroptewijzendatduurzaamheidveelverdergaat dan louter energiegebonden overwegingen, en dat ook andereaspecten,zoalsnabijheidvanopenbaarvervoer (in ruime betekenis), rationeel grondgebruik, aanleg van
groenzones,terbeschikkingstellingvanfietspoolingenz., ookvanessentieelbelangzijnvoordeduurzaamheid van onze steden. Home Invest Belgium schenkt bijzondereaandachtaanaldezeaspectenenprobeert die elke dag opnieuw toe te passen in al haar projecten en investeringskeuzes.
Wat de eerbied voor het milieu betreft, wil de GVV dezelfdeverantwoordelijkheidszinaandedagleggen bijhetgebruik van haar eigen kantoorruimten. Zoals elkeondernemingen/ofwerkgeverstreeftzij,in nauwe samenspraak met haar personeel, naar een optimaal beheer van de verschillende aspecten van haar eigen werking, met de nodige aandacht voor energieverbruik (verwarming-verlichting-vervoer), afvalverwerking (sortering-verbruik van papier en diverse andere verbruiksgoederen) en waterverbruik (onderhoud-schoonmaak). De toepassing van deze goedepraktijkenheeftweliswaarbeperktegevolgen, maar zorgt er niettemin voor dat alle werknemers van Home Invest Belgium zich meer rekenschap geven van de kernwaarden die de vennootschap wil toepassen op haarbedrijfsuitoefening.
Overzicht 2014
Ruim bekeken wil Home Invest Belgium in alle onderdelen van haar werking een bepaald aantal ethische waarden toepassen die van essentieel belang voor haar zijn, te weten eerlijkheid, integriteit en rechtvaardigheid. Het is in haar ogen onontbeerlijk dat deze waarden in acht worden genomen, wil zij haar opdracht naar behoren vervullen in het beste belang van al haar stakeholders.
Deze waarden worden erkend en nageleefd, zowel op het niveau van de Raad van Bestuur als door het management en het voltallige personeel, en bijgevolg in alle acties die de GVV onderneemt.
De GVV erkent in wezen twee groepen personen met wie ze nauwe banden onderhoudt en aan wie ze rekenschapenverantwoordingverschuldigdis:haar huurders en haar personeel.
Gelet op het relatief grote aantal huurders waarmee zij in contact staat, goed voor ruim 1 300 gezinnen, bevindt Home Invest Belgium zich in een bevoorrechte positie om hun een aantal waarden bij te brengen die zij voorstaat. De vennootschap wil haar huurders eerlijk behandelen en kwaliteit bieden, uiteraard binnen de grenzen van de contractuele verbintenissen tussen de verhuurder en de huurder.
Home Invest Belgium stelt alles in het werk om in haar gebouwen en projecten op een zo praktisch mogelijke wijze tegemoet te komen aan de veranderende behoeften van de bevolking, bijvoorbeeld door rekening te houden met de gemiddelde gezinsgrootte die steeds kleiner wordt of door gemeenschappelijke ruimten in de gebouwen in te richten.
De GVV is zich terdege ervan bewust dat zij haar huisvestingsopdrachtalleenefficiëntkanvolbrengen dankzij de dagelijkse en gemotiveerde inzet van haar personeel dat zonder enige twijfel haar meest waardevolle kapitaal vormt en haar in staat stelt uitstekende prestaties te leveren in de markt waar zij actief is. Er is haar bijgevolg alles aan gelegen om alle beschikbare hulpmiddelen toe te passen met het oog op de persoonlijke ontplooiing van haar medewerkers. Gelet op de beperkte omvang van het team wordt het zwaartepunt gelegd op korte communicatielijnen alsook op een interactieve en dynamische samenwerking in teamverband. Bovendien wordt elk teamlid
jaarlijks onderworpen aan een grondige screening door het management of door het benoemings- en remuneratiecomité. Daarbij wordt de verwezenlijking van de eerder opgedragen taken beoordeeld en worden doelstellingen voor het komende jaar vastgelegd. Het vijfkoppige management geeft bezieling aan een team dat op 31 december 2014 26 personen sterk is. Deteamszijnalsvolgtverdeeld:
Bij de opbouw en versterking van haar teams stelt Home Invest Belgium alles in het werk om teams samen te stellen met uiteenlopende, complementaire profielenenverschillendeleeftijdenenervaringen. Het doel daarvan is optimaal voordeel te halen uit deze verscheidenheid en tegelijk een hoog deskundigheidsniveau te waarborgen.
70
| 92 VERSLAG VAN DE VASTGOEDEXPERT OVER HET BOEKJAAR 2014
Schatting van de bevolkingsgroei in België van 2014 tot 2030
Van de vastgoedbeleggingen zijn gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Totale bevolking in België (miljoen inwoners, links) en de groei per regio (Basis = 100 in 2010, rechts)
Bron:OnafhankelijkedeskundigeWinssinger&AssociésNV
bevolkingsgroei.Debevolkingsgroeidiedevoorbije jaren in België werd vastgesteld, zet zich de volgende jarenwaarschijnlijkdoor.Belgiëteldein2014meerdan 11,1miljoeninwoners.Dataantalstijgtwaarschijnlijktot 11,9miljoenin2030.Datbetekent:eengroeimet6,5%.
Brusselkentwaarschijnlijkeengroterebevolkingsaangroei dan de twee andere gewesten. De groei bedraagt er ongeveer 1% per jaar in Brussel en 0,45% in Vlaanderen en Wallonië.
Natweejaarmetmeerdan2,5%,vlaktedeinflatievanaf juli 2012 af tot een gemiddeld niveau van 1,1% in 2013 en 0,34% in 2014 – dat is meteen het laagste niveau sindshetbeginvandemetingenindejaren'90.Voor 2015zaldeinflatierond0%schommelen,ondankseen lichtestijgingtegenheteindevanhetjaar.
De gezondheidsindex kent exact dezelfde evolutie als deinflatie.In2013bedroegdestijgingongeveer1%. Datcijferbleefdalenin2014.Hetdaaldezelfsonder de symbolische grens van 0% en noteerde -0,01% in november en december 2014. In 2015 wordt opnieuw eenstijgingverwachttot0,5%overhetvolledigejaar (tegenover 0,4% in 2014 en 1,24% in 2013).
Bron:OxfordEconomics,december2014
Bron:FederaalPlanbureau,december2014
(1) Het hoofdstuk "de Belgische residentiële markt in 2014 herneemt integraal de tekst van het verslag van de erkende vastgoeddeskundige van Home Invest Belgium (Winssinger & Associés SA) die akkoord gaat met de weergave ervan in dit verslag
De interestvoeten voor nieuwe vastgoedcontracten dalen fors sinds het einde van 2013. De tarieven voor nieuwe kredieten met een looptijd van 1 tot 5 jaar liggen het laagste, rond 2,32%. De interestvoeten voor kredieten met een looptijd van meer dan vijf jaar daalden ook stevig en lagen eind 2014 onder 3%. We merken ook een inkrimping van de verschillen tussen de interestvoeten voor kredieten met een relatief korte en die met een langere looptijd. Het verschil beloopt 0,6%.
Deze evolutie van de interestvoeten is overgenomen uit de statistieken van de Nationale Bank van België. Ze geven het algemene gemiddelde voor heel België over een bepaalde periode. Een nauwkeuriger analyse toont dat de interestvoeten in de praktijk nog lager liggen. Inderdaad, een aantal banken, zoals Belfius en ING, pasten voor kredieten met een looptijd van 20 jaar tarieven onder 2,4% toe (in sommige gevallen lagen ze zelfs onder 2%).
Door de lage interestvoeten zien we een belangrijke herleving van de activiteiten op de markt van de hypothecaire kredieten. Dat blijkt uit de tabel hieronder: die toont de bedragen (in miljoen euro) die werden toegekend voor nieuwe woonleningen. De stijging is vooral merkbaar vanaf september 2014. Dan stegen de toegekende kredietvolumes van een gemiddelde van € 2,2 miljard tot meer dan € 7 miljard alleen al voor november 2014. De sterke daling van de intresttarieven verklaart deze herneming voor een deel. Maar andere maatregelen, zoals de regionalisering van de woonbonus en het feit dat die in Vlaanderen vanaf 2015 daalt, zetten kopers aan om sneller te beslissen. De stijging is vooral duidelijk bij kredieten over meer dan 10 jaar. In het begin van 2015 moet er logischerwijs een daling komen van de activiteiten op het vlak van hypothecaire kredieten voor gezinnen.
❙ Variabele interest < 1 jaar ❙ Interest op 1 tot 5 jaar ❙ Interest op 5 tot 10 jaar ❙ Vaste interest > 10 jaar Bron: Nationale Bank van België, december 2014
Op het einde van 2014 was er een belangrij ke herneming van de activiteiten. Als gevolg daarvan bereikten de jaarlij kse investeringsvolumes op de residentiële markt nieuwe hoogtepunten.
De investeringen op de Belgische residentiële markt blevenlangetijdstabiel.Deaankondigingdatde Vlaamse regering de woonbonus afschaft, veroorzaakte eenduidelijkeopstootindevastgoedactiviteitentijdens het derde trimester van 2014.
Wevertrekkenvaneenaankoopprijsdiealsstabielwordt erkend, en een consequenter investeringsvolume, vooral dan in Vlaanderen (volgens de Notarisbarometer een activiteitenstijgingmet15%inVlaanderen).Danmoet hettotaalaaninvesteringeninBelgiëstijgentotongeveer € 30 miljard – tegenover 28 miljard in 2013. De index van de Notarisbarometer bevestigt deze herleving van de activiteiten met een niveau van 115,4 einde 2014, tegenover 105,1 einde 2013.
De maatregelen die de Vlaamse regering nam, leidden samen met de daling van de interestvoeten tot een logischestijgingvanhetaantalgeregistreerdetransacties in2014,invergelijkingmet2013.Ditcijferhaalteen totaal van 136 000 transacties, een lichte toename met1%tegenover2013.Deopflakkeringinhetvierde trimester – met meer dan 40 000 transacties – vormde een tegengewicht voor de eerste drie trimesters van 2014meteerdergematigdecijfers.
Deprijzenblevenrelatiefstabielbijeenvergelijkingvan 2014 met 2013. De combinatie van twee factoren (de stijgingvanhetaantaltransactiesenderelatiefstabiele prijzen)resulterenlogischerwijzeineenlichtetoename vanhetgeïnvesteerdevolumeinBelgië.
Interestvoeten op een historisch laag peil, verbetering van de economische toestand, grotere soepelheid van debankenbijdekredietverschaffingeneenaantal regeringsbeslissingen hebben de vastgoedmarkt hetvoorbijejaareennieuwedynamiekgegeven. Ditactiviteitsniveaudaaltwaarschijnlijkbegin2015, na de bruisende activiteit eind 2014. De Belgische vastgoedmarkt toont normaal gezien opnieuw een klassieker beeld. Voor volgend jaar verwachten we een duidelijkestabilisering.
Totaal aan investeringen (links in miljard €) en aantal transacties (rechts in duizendtallen)
❙ Totaal aan investeringen ❙ Transacties Bron:FODEconomie,december2014
(1)Belangrijkevoetnootbijdemethode:decijfersvandeFODEconomievoorhet 4de trimester 2014 waren nog niet beschikbaar. Daarom maakten we een aantal prognosesoverdegeïnvesteerdevolumesinresidentieelvastgoedopheteinde vanhetjaarenlegdenwegemiddeldeprijzenpervastgoedtypevast.
In 2014 bleven de vastgoedprijzen in België over het algemeen stabiel. De gemiddelde prijzen voor huizen en villa's bleven ongewijzigd. De prijs voor appartementen steeg in België gemiddeld met 1,3%. De bouwgrondprijzen kenden een stijging met 3,8% (zie tabel 1).
| Gemiddelde prijs 2014 |
Verschil 2014 – 2013 |
Verschil 2014 – 2010 |
|
|---|---|---|---|
| Woonhuizen | 198 090 | 0,32% | 9,68% |
| Villa's / bungalows |
333 989 | 0,25% | 4,65% |
| Appartementen | 211 056 | 1,53% | 11,72% |
| Bouwgronden (€/m²) |
115 | 3,80% | 12,41% |
Bron: FOD Economie, december 2014
De prijs van een appartement steeg in België gemiddeld met 1,3% tegenover 2013. Hij ligt vandaag rond € 211 000. In vergelijking met 2010 is er een stijging met 12%.
In 2014 waren er ongeveer 10 000 transacties per maand. Dat aantal strookt met het gemiddelde van de voorbije vijf jaar. Het bewijst de interesse van gezinnen voor dit vastgoedtype omdat het minder duur is dan een gewoon woonhuis. Op het einde van 2014 kwam er een belangrijke herleving van de activiteiten op de appartementenmarkt, met bijna 12 000 geregistreerde transacties.
| Gemiddelde prijs 2014 |
Verschil 2014 – 2013 |
Verschil 2014 – 2010 |
|
|---|---|---|---|
| Brussel | 225 000 | -0,4% | 12% |
| Vlaanderen | 217 000 | 2,8% | 12,3% |
| Wallonië | 166 000 | -0,9% | 13% |
Bron: FOD Economie, december 2014
Er blijven prijsverschillen tussen de gewesten, maar ze zijn kleiner dan die in andere marktsegmenten. De prijzen schommelen tussen € 166 000 in het Waalse gewest, € 225 000 in Brussel en € 217 000 in het Vlaamse gewest.
De gemiddelde prijs voor een bouwgrond in België bedroeg € 115 per m² - dat is een stijging met bijna 4% tegenover 2013.
Het aantal geregistreerde transacties daalde gedurende de eerste negen maanden van 2014. Op basis van de gebruikte hypotheses steeg het aantal geregistreerde transacties in het vierde trimester, parallel met de stijging voor andere vastgoedtypes. Over heel 2014 wisselden ongeveer 15 000 bouwgronden van eigenaar.
Gemiddelde prijzen per gewest (links in duizenden euro) en aantal transacties in België (rechts in duizendtallen) voor de appartementen
❙ Brussels Hoofdstedelijk Gewest ❙ Vlaams Gewest ❙ Waals Gewest ❙ Transacties (België) Bron: FOD Economie, december 2014
| Gemiddelde prijs 2014 |
Verschil 2014 – 2013 |
Verschil 2014 – 2010 |
|
|---|---|---|---|
| Brussel | 701 | 10,8% | 74% |
| Vlaanderen | 179 | 3,5% | 15% |
| Wallonië | 51 | -0,5% | 7,8% |
Bron:FODEconomie,december2014
Erzijnbelangrijkeverschillentussendegewesten.Dat vloeit vooral voort uit de schaarste aan bouwgronden in Vlaanderen en Brussel. In Brussel is er ook een grote concurrentie voor de bouwgronden.
De toename van het aantal studenten en het gebrek aan studentenkamers die de universiteiten zelf ter beschikking stellen, heeft als gevolg dat de privésector de kloof dicht.
Het aantal inwoners met een universitair diploma stijgtinBelgië.Tegelijkneemtookhetaantal universiteitsstudenten de laatste jaren toe.
In 2014 steeg het aantal studenten aan Nederlands- en Franstalige universiteitentotrespectievelijk84000en 86 000 studenten. In totaal gaat het dus om 170 000 universiteitsstudenten in België. In 2004 waren er dat allessamennogmaar120000.Bijdezecijfersmoeten we de studenten tellen die zich inschreven aan de hogescholen. Want een deel daarvan zoekt ook een studentenkamer voor het academiejaar. Ook het aantal Erasmus-studentenstijgtinonsland.Erwarener3700 in2011,nuzijnzemet7500.Zemakendusongeveer 5% uit van het totaal aantal studenten.
❙ Brussels Hoofdstedelijk Gewest ❙ Vlaams Gewest ❙ Waals Gewest ❙ Transacties (België) Bron:FODEconomie,december2014
❙ FR universiteiten ❙ NL universiteiten Bron:CREF,VlaamseOverheid;Prognoses:DTZResearch
De aangroei van het aantal studenten tussen 2004 en 2012 bedraagt meer dan 4,6% (gemiddeld 4% per jaar in Franstalige en 5,3% in Vlaamse universiteiten). Opbasisvaneerderbehoudendeprognosesstijgtde studentenbevolking tegen 2017 misschien tot 200 000.
De kloof tussen deze belangrijke aangroei van de universitaire bevolking en het gebrek aan studentenkamers die de universiteiten zelf ter beschikking stellen, springt in het oog. En die kloof zal alleen maar groter worden. De vijf geanalyseerde universiteiten zijn goed voor 118 000 studenten. Het aantal studentenkamers dat zij aanbieden, bedraagt amper 11 000. Dat is minder dan 10% van het aantal studenten.
Het aanbod aan studentenkamers is vanzelfsprekend groter in Louvain-la-Neuve. Die stad is immers ontworpen om de studenten er te huisvesten.
U moet er natuurlijk mee rekening houden dat niet alle studenten een kamer zoeken. Op basis van ingewonnen informatie zoekt één student op drie logies buiten het gezinsverband. Als we die cijfers extrapoleren naar alle universiteiten samen, kan de vraag naar studentenkamers oplopen tot 30 000 (en dan houden we geen rekening met de kamers die nodig zijn voor studenten uit de hogescholen). Daartegenover staan 11 000 studentenkamers. De financiën van de universiteiten stellen het hen niet in staat om deze kloof te dichten.
Naast vele initiatieven en projecten van particulieren, investeren ook vastgoedactoren meer en meer in studentenkamers omdat ze zich bewust zijn van het groeipotentieel in deze sector. Het is natuurlijk logisch dat er alleen in universiteitssteden studentenkamers worden gebouwd.
Naast de institutionele beleggers, zijn veel ontwikkelaars zich bewust van het potentieel van de studentenkamermarkt. Zij starten privé-initiatieven. Daarbij gaat het zowel om de reconversie van kantoorgebouwen in de buurt van universitaire campussen, als om nieuwe projecten met uitsluitend studentenkamers.
Zo wacht er de komende jaren een mooie toekomst voor de sector van de studentenkamers op basis van de twee factoren: de toename van het aantal studenten in de belangrijkste Belgische steden én het gebrek aan middelen bij universiteiten om die noden te lenigen. Dit gat in de markt kent misschien dezelfde mooie toekomst als de sector van de rust- en verzorgingstehuizen. Ook die groeide de voorbije jaren exponentieel als gevolg van de nood aan diversificatie in de vastgoedportefeuilles van investeerders en van de demografische prognoses.
InBelgiëzijndehuurdersvanresidentiëleonroerende goederendiehetgoedalshoofdverblijfplaatsgebruiken, beschermd door het Burgerlij k Wetboek (regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot dehoofdverblijfplaatsvandehuurderinhetbijzonder).
Het bedrag van de huur isvrijonderhandelbaaren wordt tussen verhuurder en huurder overeengekomen. Inbeginselwordtdehuurelkjaargeïndexeerd(indien indexering opgenomen is in de huurovereenkomst 1 ).
Degemeenschappelijkekostenzijnvoorrekeningvande huurder (als dat zo in de huurovereenkomst vermeld staat 2 ).
Deonroerendevoorheffingmetbetrekkingtothetgebouw is voor rekening van de verhuurder. De wet bepaalt dat deze niet aan de huurder aangerekend mag worden.
Elke huurovereenkomst wordt gedekt door een huurwaarborg. Deze kan op verschillende manieren invullingkrijgen:
> Lambermont
Elkehuurovereenkomstvoordehoofdverblijfplaats wordtgeachttezijngeslotenvooreenduurvannegen jaar. Elke huurder heeft het recht de huurovereenkomst optezeggenmitseenopzeggingstermijnvandrie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst echteropzegttijdensdeeersteperiodevandriejaar, heeft de verhuurder recht op een schadevergoeding. Dieschadevergoedingisgelijkaandriemaanden, twee maanden of één maand huur, naargelang de huurovereenkomsttijdensheteerste,hettweedeofhet derde jaar beëindigd wordt.
De huurder heeft het recht de huurovereenkomst op te zeggenopvervaldag,mitseenopzeggingstermijnvan driemaanden.Deverhuurderkananderespecifieke opzegredenen inroepen (wegens renovatiewerken of wanneerhijhetverhuurdegoedzelfwilbetrekken).
Huurovereenkomsten van beperkte duur hebben een looptijdvanhoogstensdriejaar.Huurderenverhuurder hebben het recht de overeenkomst op vervaldag op te zeggen,mitseenopzeggingstermijnvandriemaanden. Indienbinnendezetermijngeenopzeggingwordt betekend, wordt de huurovereenkomst geacht een looptijdvannegenjaartehebben.
(1) Dat is de algemene regel voor de huurovereenkomsten die Home Invest Belgium afsluit. (2) Dat is de algemene regel voor de huurovereenkomsten die Home Invest Belgium afsluit.
(1) Met uitzondering van de gebouwen bestemd voor de verkoop.
handelsdoeleinden 35. Nieuwpoort 36. Haverwerf - Mechelen
1 project 37. Koningin Astrid
Indeloopvanhetvijftienjarigbestaanvande onderneming is de waarde van de portefeuille gestaag blijventoenemen.Dejongstejarenwerddegroeivan Home Invest Belgium voor een deel ondersteund door de investeringen in ontwikkelingsprojecten voor eigen rekening.Onderstaandegrafieklaatdezegroeizien en toont ook, in de veronderstelling dat alle andere elementengelijkblijven(geennieuweinvesteringen, geen verkopen, geen schommeling in de portefeuille) de verwachte groei van de portefeuille op basis van de momenteel lopende ontwikkelingsprojecten.
66% van de vastgoedbeleggingen bevinden zich in het BrusselsHoofdstedelijkGewest.Deaanwezigheidvan de GVV in het Vlaamse Gewest bedraagt 12,8% en 21,2% in het Waalse Gewest.
DezegeografischespreidingheefttotgevolgdatdeGVV hetrisicoopgeografischeconcentratiebeperkt.
> Florida (Waterloo) > Lasne
De nieuwe programmawet van 27 december 2012 bepaaltdatvanaf1januari2013deroerendevoorheffing op dividenden in principe 25% bedraagt. Home Invest Belgium geniet evenwel van een reductie van deroerendevoorheffingtot15%alsresidentiëleGVV die minimum 80% van haar activa direct investeert in gebouwen met een exclusieve bestemming of exclusief gebruik voor bewoning.
Op 31 december 2014 bestonden de vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium voor 80,2% uit gebouwen met een exclusieve bestemming of exclusief gebruik voor bewoning.
> Giotto
80,2 % Residentiële aandeel in de portefeuille 80,2 %
Evolutie van het residentieel gedeelte van de portefeuille
❙ Residentieel gedeelte
> Maurice Charlent
Onderstaande 10 gebouwen vertegenwoordigen elk meer dan 3% van de vastgoedbeleggingen van de GVV. De vier eerstgenoemde vertegenwoordigen elk meer dan 5%:
Deze gebouwen in hartje Louvain-la-Neuve werden in 1977 opgetrokken en in 2013 door de GVV aangekocht. Zij omvatten ± 23.000 m² aan verhuurbare oppervlakte, waarvan 40% bestemd is voor bewoning, 36% voor commercieel gebruik en het saldo voor kantoren en auditoria. Bijzonder aan dit complex is dat het opgericht werd op bouwgronden die eigendom zijn van de UCL en waarvoor de GVV een opstalrecht heeft tot 2026.
Dit complex vertegenwoordigt 12,08% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De brutohuur bedraagt € 3 003 387 en de gemiddelde bezettingsgraad kwam in 2014 uit op 99,9%.
Dit in 2011 opgeleverde en door de GVV aangekochte complex bestaat uit vier gebouwen en is gelegen langs de Lambermontlaan, naast het sportcentrum Kinetix. Het omvat in totaal 127 appartementen, twee gemeentelijke bibliotheken (Fr en NL), een kinderopvang en 109 ondergrondse parkeerplaatsen.
Dit complex vertegenwoordigt 10,28% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De brutohuur bedraagt € 1 685 913 en de gemiddelde bezettingsgraad kwam in 2014 uit op 96,4%.
Dit gebouw omvat 108 appartementen met 1 slaapkamer, 30 appartementen met 2 slaapkamers, 2 handelsruimtes en 92 ondergrondse parkeerplaatsen. In de loop van 2010 en 2011 werd het door de onderneming volledig gerenoveerd.
Dit complex vertegenwoordigt 6,92% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De brutohuur bedraagt € 1 065 871 en de gemiddelde bezettingsgraad kwam in 2014 uit op 97,0%.
Dit complex werd in 2005 voltooid en aangekocht, en omvat 85 appartementen en 85 ondergrondse parkeerplaatsen.
Dit complex vertegenwoordigt 6,76% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De brutohuur bedraagt € 1 173 826 en de gemiddelde bezettingsgraad kwam in 2014 uit op 94,5%.
Volgende gebouwen vertegenwoordigen elk minder dan 5% van de vastgoedbeleggingen van de GVV:
Dit complex bestaat uit een gelijkvloers voor handelsgebruik, opgedeeld in 10 handelszaken, met op de verdiepingen daarboven 56 appartementen en studio's en 2 kantoren. In de loop van 2014 werden zes extra appartementen gebouwd, die nu te huur worden aangeboden.
De brutohuur voor de appartementen bedraagt € 320 433 bij een gemiddelde bezettingsgraad van 96,4%. De brutohuur voor de handelszaken bedraagt € 688 309 bij een gemiddelde bezettingsgraad van 99,1%.
Charles Woestelaan 290-312 te 1090 Brussel (Jette) Het gebouw ligt in de buurt van het Werrieplein, in een gemengde wijk met hoofdzakelijk een woonfunctie. Het maakt deel uit van een gemengd complex met woon- en handelsfunctie en omvat 92 appartementen of studio's, 10 boxen en 20 parkeerplaatsen. In de loop van het jaar 2014 werd de studie met betrekking tot de renovatie van dit gebouw voortgezet en werd hiervoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend.
De brutohuur voor de appartementen bedraagt € 591 134 bij een gemiddelde bezettingsgraad van 92,9%. De brutohuur voor de handelszaken bedraagt € 390 574 bij een gemiddelde bezettingsgraad van 89,3%.
Financiële staten
Permanent document
Lexicon
Jozef II-straat 82-84, Filips de Goedestraat 6-10 en Stévinstraat 19-23 te 1000 Brussel
Dit vastgoedcomplex bestaat uit drie gebouwen die in totaal 48 appartementen omvatten, waarvan 45 gemeubeld, 2 kleine kantoorruimtes en 50 ondergrondse parkeerplaatsen.Debrutohuurbedraagt€917576bijeen gemiddelde bezettingsgraad van 75,3%.
Dit gebouw staat aan de Grote Haagstraat, aan de zogeheten Sint-Michielswarande in de buurt van de Tervurenlaan.
Het bestaat uit 32 appartementen met twee slaapkamers en 32 ondergrondse parkeerplaatsen. Debrutohuurbedraagt€489403bijeengemiddelde bezettingsgraad van 96,8%.
Dit vastgoedcomplex bevindt zich in een rustig straatje dat parallel loopt met de Marcel Thirylaan en telt 37 appartementen. Vier appartementen werden in 2014 verkocht. 33 appartementen en 35 parkeerplaatsen zijneigendomvanHomeInvestBelgium.Debrutohuur bedraagt€548566bijeengemiddeldebezettingsgraad van 87,3%.
Dit complex telt 24 appartementen, 4 kantooreenheden en 31 ondergrondse parkeerplaatsen. De brutohuur voordeappartementenbedraagt€464050bijeen gemiddelde bezettingsgraad van 97,1%.
> Lambermont
> Galerie de l'Ange (Namen)
> Les Résidences du Quartier Européen
| Naam | Gemeente | Adres | Hoofd bestemming |
|---|---|---|---|
| Brussels gewest | |||
| Belliard 21 | Brussel | Rue Belliard, 21 | Residentieel |
| Clos de la Pépinière | Brussel | Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 | Residentieel |
| Lebeau | Brussel | Rue Lebeau, 55-57 | Residentieel |
| Résidences du Quartier Européen | Brussel | Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 |
Residentieel |
| La Résidence Joseph II | Brussel | Rue Joseph II, 21 | Residentieel |
| Birch House | Etterbeek | Cours Saint Michel, 96 | Residentieel |
| Erainn | Etterbeek | Rue des Ménapiens, 29 | Residentieel |
| Yser | Etterbeek | Avenue de l'Yser, 13 | Residentieel |
| Giotto | Evere | Avenue du Frioul, 2-10 | Residentieel |
| Belgrade | Vorst | Rue de Belgrade, 78-84 | Residentieel |
| Les Jardins de la Cambre | Ixelles | Av, de l'Hippodrome, 96 - Rue des Echevins, 75 | Residentieel |
| Charles Woeste (appartementen) | Jette | Avenue Charles Woeste, 296-306 | Residentieel |
| Charles Woeste (winkels) | Jette | Avenue Charles Woeste, 290 | Handelsruimte |
| Odon Warland - Bulins | Jette | Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 | Residentieel |
| Baeck | St-Jans-Molenbeek | Avenue Joseph Baeck, 22-46 | Residentieel |
| Lemaire | St-Jans-Molenbeek | Avenue Joseph Lemaire, 13-15 | Rusthuizen |
| La Toque d'Argent | St-Jans-Molenbeek | Rue Van Kalcq, 30-32 | Rusthuizen |
| Sippelberg | St-Jans-Molenbeek | Avenue du Sippelberg, 3-5 | Residentieel |
| Bosquet - Jourdan | Sint-Gillis | Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 | Residentieel |
| Jourdan - Monnaies | Sint-Gillis | Rue Jourdan, 121-125 | Residentieel |
| Jourdan 85 | Sint-Gillis | Rue Jourdan, 85 | Residentieel |
| Lambermont | Schaerbeek | Bd du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, | Residentieel |
| Melkriek | Ukkel | Rue du Melkriek, 100 | Rusthuizen |
| Ryckmans | Ukkel | Avenue Rijkmans, 5-19 | Residentieel |
| Les Erables | Sint-Lambrechts-Woluwe Avenue de Calabre, 30-32 | Residentieel | |
| Les Mélèzes | Sint-Lambrechts-Woluwe Avenue de Calabre, 34-38 | Residentieel | |
| Voisin | St-Pieters-Woluwe | Rue Montagne au Chaudron, 13 | Residentieel |
| Vlaams gewest | |||
| Nieuwpoort | Nieuwpoort | Albert I-laan, 136 | Handelsruimte |
| Grote Markt | Sint-Niklaas | Grote Markt, 32 | Residentieel - Kantoren |
| City Gardens | Leuven | Petermannenstraat, 2A-2B - Ridderstraat, 112-120 | Residentieel |
| Haverwerf | Mechelen | Haverwerf, 1-10 | Handelsruimte |
| Gent Zuid | Gent | Woodrow Wilsonplein, 4 | Residentieel |
| Waals gewest | |||
| Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai, 4 | Residentieel |
| Quai de Compiègne | Hoei | Quai de Compiègne, 55 | Kantoren |
| Galerie de l'Ange (appartementen) Namen | Rue de la Monnaie, 4-14 | Residentieel | |
| Galerie de l'Ange (winkels) | Namen | Rue de la Monnaie, 4-14 | Handelsruimte |
| Léopold | Luik | Rue Leopold, 2-8 | Residentieel |
| Mont Saint Martin | Luik | Mont Saint Martin, 1 | Residentieel |
| Saint Hubert 4 | Luik | Rue Saint Hubert, 4 | Residentieel |
| Saint Hubert 51 | Luik | Rue Saint Hubert, 51 | Residentieel |
| Florida | Waterloo | Avenue Florida 75 -79 | Residentieel |
| Louvain La Neuve CV9 Louvain La Neuve CV10&18 |
Louvain-La-Neuve Louvain-La-Neuve |
Angle des Rues des Wallons et Grand Rue Rues Charlemagne, Grand Rue, Robelais, |
Kantoren - Handelsruimte Residentieel - Kantoren - |
| Colombus | Jambes | Grand Place, Agora Rue de l'Orjo, 52-56 |
Handelsruimte Residentieel |
| Totaal |
(1) Exclusief panden in verkoop en projectontwikkelingen.
(2) Bouwjaar of jaar van meest recente grondige renovatie.
(3) Jaarlijkse brutohuur op 31 december 2014, inclusief huurwaarborgen en de geschatte huurwaarde van de niet-bezette oppervlakken.
| Jaar 2 | Eenheden | Oppervlakte | Brutohuur 3 | Geschatte huurwaarde 4 |
Effectieve huur 5 |
Bezettings graad 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NR | m² | € | € | € | % | |
| 770 | 83 159 | 11 023 936 | 9 977 028 | 9 923 409 | 93,0% | |
| 2013 | 6 | 278 | 48 480 | 47 875 | 36 640 | 100,0% |
| 1993 | 25 | 3 275 | 449 078 | 434 447 | 400 848 | 96,4% |
| 1998 | 12 | 1 153 | 240 751 | 187 015 | 229 546 | 98,9% |
| 1997 | 50 | 4 290 | 917 576 | 554 985 | 771 893 | 75,3% |
| 1994 | 17 | 1 610 | 268 564 | 205 409 | 258 261 | 79,8% |
| 2001 | 32 | 3 438 | 489 403 | 476 490 | 457 278 | 96,8% |
| 2001 | 12 | 1 252 | 211 862 | 201 725 | 192 616 | 95,3% |
| 1974 | 15 | 1 961 | 284 014 | 273 690 | 95 479 | 69,4% |
| 2005 | 85 | 8 647 | 1 173 826 | 1 123 668 | 1 098 431 | 94,5% |
| 1999 | 1 | 1 368 | - | - | - | 100,0% |
| 1992 | 28 | 3 552 | 464 050 | 455 341 | 433 494 | 97,1% |
| 1998 | 92 | 5 091 | 591 134 | 552 920 | 526 056 | 92,9% |
| 1996 | 14 | 2 995 | 390 574 | 344 693 | 332 541 | 89,3% |
| 2012 | 35 | 3 123 | 376 243 | 376 946 | 363 643 | 95,0% |
| 2001 | 28 | 2 652 | 242 857 | 230 724 | 219 367 | 94,1% |
| 1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% |
| 1990 | 1 | 1 618 | 202 839 | 166 373 | 202 839 | 100,0% |
| 2003 | 33 | 3 290 | 391 787 | 382 150 | 353 587 | 95,6% |
| 1997 | 27 | 2 326 | 293 252 | 282 937 | 277 758 | |
| 2002 | 26 | 2 814 | 354 363 | 350 012 | 319 627 | |
| 2010 | 24 | 2 430 | 371 270 | 361 998 | 364 790 | 97,1% |
| 2008 | 131 | 14 110 | 1 685 913 | 1 636 449 | 1 618 243 | |
| 1998 | 1 | 1 971 | 303 547 | 210 578 | 303 547 | 100,0% |
| 1990 | 8 | 2 196 | 275 196 | 263 520 | 240 636 | |
| 2001 | 24 | 2 202 | 303 618 | 270 239 | 285 192 | |
| 1995 | 33 | 3 840 | 548 566 | 449 223 | 396 824 | 87,3% 94,9% |
| 1996 | 9 | 923 | 145 173 | 137 621 | 144 273 | |
| 146 | 14 029 | 2 151 522 | 2 144 431 | 2 001 098 | 96,1% | |
| 1997 | 1 | 296 | 29 678 | 64 000 | 29 678 | 100,0% |
| 2004 | 17 | 2 752 | 395 440 | 368 541 | 362 876 | 95,3% 97,0% |
| 2010 | 106 | 5 236 | 1 065 871 | 1 058 589 | 1 007 900 | |
| 2002 2000 |
4 18 |
3 399 2 346 |
434 277 226 256 |
431 241 222 060 |
434 277 166 366 |
98,7% 87,9% |
| 395 | 45 012 | 5 458 493 | 5 138 044 | 4 978 571 | ||
| 1993 | 1 | 4 140 | 227 187 | 185 000 | 88 437 | 95,4% 50,0% |
| 1971 | 1 | 2 479 | 252 520 | 161 135 | 252 520 | 100,0% |
| 1995 | 56 | 2 346 | 320 433 | 300 203 | 261 093 | 96,4% |
| 2002 | 12 | 2 552 | 688 309 | 592 556 | 673 959 | 99,1% |
| 1988 | 53 | 3 080 | 295 164 | 295 875 | 208 164 | 85,7% |
| 1988 | 6 | 335 | 30 728 | 29 600 | 21 528 | 90,8% |
| 1988 | 14 | 910 | 80 086 | 80 800 | 32 086 | 58,6% |
| 1988 | 4 | 360 | 26 837 | 32 280 | 26 837 | 100,0% |
| 1998 | 5 | 1 460 | 107 592 | 115 040 | 107 592 | 92,9% |
| 1977 | 16 | 7 091 | 748 120 | 734 275 | 748 120 | 100,0% |
| 1977 | 176 | 16 519 | 2 255 267 | 2 192 085 | 2 167 046 | |
| 2007 | 51 | 3 740 | 426 250 | 419 195 | 391 189 | 92,9% |
| 1 311 | 142 200 | 18 633 951 | 17 259 503 | 16 903 078 | ||
(4)Geschattehuurwaardebepaalddoordeonafhankelijkevastgoedexpert.
(5) Brutohuur op 31 december 2014
(6) Gemiddeld percentage over het jaar 2014, huurwaarborgen inbegrepen.
Spreiding volgens ouderdom van de gebouwen
Spreiding per gebouw
Meer dan een derde van het beleggingsvastgoed in exploitatie werd in de loop van de laatste 10 jaar gebouwd of grondig gerenoveerd.
DetoepasselijkeGVV-regelgevingverplichtdeGVV's omhunrisico'stespreiden.ZomagHomeInvest Belgium niet meer dan 20% van haar activa beleggen in eenzelfde vastgoedcomplex.
Aangezien het grootste complex – bestaande uit drie gebouwen in Louvain-la-Neuve – slechts 12,1% bedraagt van de volledige voor verhuur beschikbare vastgoedportefeuille – op de tweede plaats gevolgd door het gebouw Lambermont met 10,3% – is de spreidingsvoorwaarde ruim vervuld. De tien grootste onroerende goederen, ten belope van meer dan 3% elk, vertegenwoordigen 58,6% van de totale portefeuille.
De gemiddelde bezettingsgraad 1 over het hele boekjaar kende een terugval tot 94,01%, tegenover 94,96% in 2013. Dieterugvalistoeteschrijvenaanenerzijds,de huurmarktdiemoeilijkblijftinhethogesegment,en anderzijds,aandekeuzevandevennootschapomeen aantal gebouwen die grondig gerenoveerd moeten worden (Ghlin, Lépold en Yser) niet te huur te stellen. Die gebouwen buiten beschouwing gelaten komt de gemiddelde bezettingsgraad uit op 95,08%, wat een uitstekend resultaat is.
Bijafsluitingvanhetboekjaarbedraagtderesterende duur van de huurcontracten 3 jaar en 11 maanden. Deze informatie is gebaseerd op de theoretische einddatum van de ondertekende huurcontracten. In de residentiële sector staat de geldende wetgeving dehuurdertoeomteallentijdevroegtijdigeeneinde aanzijnhuurcontracttemakenofzijnhuurcontractop de vervaldag te verlengen. Deze gemiddelde restduur is dus volledig theoretisch.
| Het brutorendement op de portefeuille, dit is de brutohuur |
|---|
| teruggebracht tot de investeringswaarde, daalt tot 6,00%. |
| Die daling is het gevolg van de waardering van de |
| portefeuille die de GVV bezit. |
| Bezettingsgraad | |
|---|---|
| 2014 | 94,01% |
| 2013 | 94,96% |
| 2012 | 94,16% |
| 2011 | 95,38% |
| 2010 | 94,61% |
| ❙ Investeringswaarde ❙ Bruto rendement | ||
|---|---|---|
| ---------------------------------------- | -- | -- |
| Situatie van vastgoedbeleg gingen op 31 december 2014 2 |
Reële waarde |
Acquisitie waarde |
Verzekerde waarde 3 |
Bruto rendement 4 |
|---|---|---|---|---|
| BrusselhoofdstedelijkGewest | 178 543 837 | 123 829 728 | 114 382 826 | 5,52% |
| Vlaams Gewest | 36 914 257 | 31 910 203 | 18 398 266 | 5,36% |
| Waals Gewest | 67 099 226 | 61 540 819 | 58 523 280 | 7,68% |
| Totaal | 282 557 321 | 217 280 750 | 191 304 372 | 5,99% |
AangeziendeGVVhoofdzakelijkactiefisindeverhuringvanderesidentiëlepanden,ishetonmogelijkomde activiteitssectoren van haar huurders te bepalen.
(2)Nietinbegrepen:gebouwenbestemdvoordeverkoopenprojectontwikkelingen.
(4)Lopendebrutohuur+GeschatteHuurwaarde(GHW)opleegstand/Investeringswaarde.
(1) De bezettingsgraad staat voor het percentage van de voortgebrachte huurgelden van de verhuurde ruimten, vermeerderd met de huurwaarborgen op de niet-verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten.
(3)Deverzekerdewaardeisslechtsgekendvoordegoedereninvolledigeeigendom;degoedereninmede-eigendomzijnverzekerddoorsyndici.
en de Brederodestraat te 1000 Brussel
De ruwbouw is voltooid, de dakconstructie is geplaatst en de isolatie- en technische installatiewerken schieten goed op. De 15 appartementen en het kantoor zullen naar verwachting opgeleverd worden in het tweede kwartaal van 2015.
De werf is in juli 2014 van start gegaan. Eind december 2014 waren de ruwbouwwerken al ver gevorderd en konden de aannemers speciale technieken aan de slag gaan. De eerste huurders zullen bij het begin van het academie jaar 2015 hun intrek kunnen nemen in de 127 studio's.
te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe De afbraakwerken zijn eind september 2014 van start gegaan. Eind december was het gebouw volledig afgebroken en is een begin gemaakt met de ruwbouwwerken voor de 166 appartementen.
De administratieve vergunningsaanvraagprocedure is normaal verlopen en de verguning werd eind december 2014 verkregen. De werken voor de 95 appartementen zullen van start gaan in de tweede helft van 2015.
De studie met het oog op de indiening van de vergunningsaanvraag werden voortgezet; de aanvraag werd ingediend in het laatste kwartaal van 2014. Het openbaar onderzoek vond plaats in december 2014 en normaal gezien zal de vergunning in de loop van de eerste helft van 2015 worden afgeleverd.
| Projectontwikkelingen ter studie | Geschat bedrag tot aan het verkrij gen van de bouwvergunning |
Investering op 31/12/2014 |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Marcel Thiry 204C Marcel Thirylaan 204C te Sint-Lambrechts-Woluwe |
9,50 miljoen | 9,48 miljoen | |||
| Reine Astrid Koningin Astridlaan 278 te Kraainem |
3,60 miljoen | 3,53 miljoen | |||
| TOTAAL | 13,10 miljoen | ||||
| Projectontwikkelingen in uitvoering | Aantal eenheden |
Opper vlakte |
Geschatte datum van oplevering |
Geschat totaal bedrag van de investering |
Investering op 31/12/2014 |
| Trône HoekvandeBoomkwekerijstraat en de Brederodestraat te Brussel |
16 | 2 120 m 2 | 2015 | 6,50 miljoen | 4,95 miljoen |
| Maurice Charlent Maurice Charlentstraat, 51-53 te Auderghem |
127 | 5 276 m 2 | 2015 | 11,00 miljoen | 5,88 miljoen |
| Ariane Marcel Thirylaan 208 te Sint-Lambrechts-Woluwe |
167 | 13 165 m 2 | 2016 | 22,00 miljoen | 9,79 miljoen |
| TOTAAL | 310 | 20 561 m 2 | 39,50 miljoen | ||
| Gebouwen in exploitatie | Reële waarde | ||||
| TOTAAL | 282,56 miljoen | ||||
| Panden bestemd voor de verkoop | Reële waarde | ||||
| TOTAAL | 5,81 miljoen | ||||
| ALGEMEEN TOTAAL | 340,97 miljoen |
Toon Haverals
Gebouwen in exploitatie Panden bestemd voor verkoop Projecten ter studie Projecten in uitvoering
Chief Development Offi cer Home Invest Belgium volgt nauwgezet maatschappelij ke evoluties en tendensen zichtbaar op de residentiële markt. In dit kader ontwikkelt zij nieuwe woonconcepten zoals het aanbieden van gemeenschappelij ke diensten en ruimtes en draagt zij bij tot de evolutie van het begrip "leven in de stad".
Mevrouw, Mijnheer,
Volgens de wettelijke en statutaire bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de lnvesteringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) HOME INVEST BELGIUM op 31 december 2014.
Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huuropbrengsten en in overeenstemming met de IVS normen (International Valuation Standards) en RICS (Royal institution of Chartered Surveyors).
Zoals gebruikelijk, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door HOME INVEST BELGIUM verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn.
Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurale en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. HOME INVEST BELGIUM, die haar patrimonium op een professionele wijze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.
De lnvesteringswaarde wordt gedefinieerd ais de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, voor aftrek van de transactiekosten.
De Reële Waarde ("fair value"), kan ais volgt bekomen worden:
Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, blijkt dat, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt voor gebouwen met een investeringswaarde boven 2.500.000 EUR.
(2)DezeberekeningenzijnuitgevoerdopbasisvanandereparametersdandiedoorHomeInvestBelgiumwordengebruikt;zezijngebasseerdopdeinvesteringswaardevande gebouwen in de portefeuille en omvatten de te koop staande gebouwen.
Ditpercentagevan2,5%zal,indiennodig,periodiekherzienenaangepastwordenperschijfvan0,5%,voorzover dieafwijkingwordtwaargenomenopdeinstitutionelemarkt.
Volgendepuntenwerdenvastgesteldtijdensonzeanalysevandevastgoedportefeuille:
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de lnvesteringswaarde van het vastgoedpatrimonium van HOMEINVESTBELGIUMop31december2014EUR317.488.000(driehonderd zeventien miljoen vierhonderd achtentachtig duizend euro) bedraagt.
DewaarschijnlijkerealisatiewaardevanhetvastgoedpatrimoniumvanHOMEINVESTBELGIUM op 31 december 2014, welke overeenstemt met de Reële Waarde ("fair value") in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt aldus EUR 288.368.000 (tweehonderd achtentachtig miljoen driehonderdachtenzestig duizend euro).
Met de meeste hoogachting,
Brussel, 12 Februari 2015 WINSSINGER & ASSOCIES N.V. Christophe Ackermans 4 – Director
(3)Debezettingsgraadisberekendop31december2014enwijktdusafvandiewelkedoorHomeInvestBelgiumisgebruikt;delaatsteiseengemiddeldebezettingsgraad voor het boekjaar, met uitzondering van voor de verkoop bestemde gebouwen. (4) SPRL.
| 96 PROFIEL VAN DE BELEGGERS | 98 VERLOOP VAN DE BEURSKOERS | 99 GEGEVENS PER AANDEEL | 100 DIVIDEND
| 101 RENDEMENT
| 102 AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR OP 31 DECEMBER 2014
94
PROFIEL VAN DE BELEGGERS IN HOME INVEST BELGIUM-AANDELEN
Gelet op de gunstige wettelijke regeling voor GVV's en meer in het bijzonder voor residentiële GVV's, kan het Home Invest Belgium-aandeel een interessant beleggingsinstrument vormen voor zowel particuliere als institutionele beleggers.
Vergeleken met een rechtstreekse investering in residentieel vastgoed biedt een belegging in Home Invest Belgium-aandelen inderdaad tal van voordelen. De belegger:
Sinds 16 juni 1999 noteert het Home Invest Belgiumaandeel op de NYSE Euronext (HOMI). Tijdens het boekjaar 2014 heeft Home Invest Belgium strategische vastgoedtransacties uitgevoerd die positieve reacties uitgelokt hebben, niet alleen op de markten, maar ook bij beleggers en investeerders. Zo heeft het Home Invest Belgium-aandeel in 2014 een forse koerswinst van 12% geboekt tussen 2 januari 2014 (openingskoers van € 76,00) en 31 december 2014 (slotkoers van € 85,10), zonder rekening te houden met het in mei 2014 uitgekeerde dividend.
Het Home Invest Belgium-aandeel is tijdens het volledige jaar 2014 geleidelijk in waarde gestegen en bereikte op 31 december 2014 een koers van € 85,10. Het totale gemiddelde van de slotkoersen over het boekjaar 2014 bedroeg € 80,91.
Op te merken valt dat het totale aantal door Home Invest Belgium uitgegeven aandelen tijdens het boekjaar is toegenomen van 3 056 143 tot 3 160 809. Met name werden 104 666 nieuwe aandelen uitgegeven in het kader van de inbreng in natura door Axa Belgium nv op 11 juni 2014 van het Ariane-project in de Marcel Thirylaan 208 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe.
Verloop van de beurskoers sinds de beursgang (periode 1999-2014)
Op basis van de laatste slotkoers van het boekjaar 2014 (€ 85,1) levert het voorgestelde dividend een brutorendement op van 4,41% (vergeleken met een rendementvan4,61%in2013),terwijlvijfjarigeOLO'sop 31 december 2014 een gemiddelde rente van 0,15% opleverden.
Deliquiditeitvanhetaandeelstijgt,meteen daggemiddelde van 996 aandelentransacties per beursdag over het volledige boekjaar 2014 (tegenover een gemiddeld transactievolume van 703 aandelen per dag tijdenshetboekjaar2013envan1136aandelenperdag tijdenshetboekjaar2012).
> Louvain-la-Neuve
Onderstaande grafiek illustreert de uitstekende beursprestatie die het Home Invest Belgium-aandeel sinds januari 2008 neergezet heeft in vergelijking met die van de EPRA Belgium- of BEL 20-index.
De goede prestatie van het Home Invest Belgium-aandeel tijdens het boekjaar 2014 (12,7% koerswinst) is in lijn met het verloop van de BEL 20-index (+ 14,9%) alsook met de sector van Belgische GVV's, zoals uitgedrukt in de EPRA Belgium-sectorindex (+ 13,1%) over dezelfde periode.
Vergelijking van de evolutie van de return van Home Invest Belgium ten opzichte van de vastgoedreturn - en de beursreturnindexen
❙ Home Invest Belgium ❙ EPRA Belgium ❙ BEL 20 ❙ Euronext
De netto-inventariswaarde is in de loop van het boekjaar 2014 met 3,19% toegenomen ten opzichte van het niveau bij het begin van het boekjaar: van € 64,09 ging het naar € 66,15 op 31 december 2014.
Deze positieve ontwikkeling, die zich vooral in de tweede helft van het jaar doorzette, is in hoofdzaak te danken aan de goede resultaten die de GVV geboekt heeft met haar twee kernactiviteiten, namelijk vastgoedverhuur en gerichte en weldoordachte arbitrage op bepaalde gebouwen.
Op te merken valt dat de netto-inventariswaarde per aandeel nu 91% hoger ligt dan het niveau van € 34,46 bij de beursgang in juni 1999. Deze evolutie bevestigt niet alleen de kwaliteit van de door Home Invest Belgium verrichte vastgoedbeleggingen en het goede beheer van haar activa, zowel qua onderhoud en renovatie als wat timing van verkoop betreft.
Tijdens het volledige boekjaar 2014 werd het Home Invest Belgium-aandeel verhandeld met een agio ten
(1) Voor meer informatie over de EPRA Belgium- en BEL 20-index verwijzen wij naar de diensten van NYSE Euronext Brussels wat de BEL 20-index betreft, en naar de website www. epra.com wat de EPRA Belgium-index betreft.
opzichte van de gepubliceerde netto-inventariswaarde. Op31december2014bedroegdeslotkoers€85,10: dit betekent een agio van 29% ten opzichte van de netto-inventariswaarde aan het einde van het boekjaar. Het agio berekend ten opzichte van de nettoinventariswaarde exclusief impact IAS 39 (€ 68,69) bedraagt 23,9%.
Ditagiobewijstnogmaalsdatdeaandeelhouderhet volstevertrouwenheeftindevoortreffelijkeresultaten van een belegging in Home Invest Belgium-aandelen en is tevens een afspiegeling van de meerwaarde die een professioneel beheersteam kan bieden versus een optelsom van gebouwen.
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Beurskoers | |||||
| Hoogste koers | € 87,00 | € 82,35 | € 72,00 | € 67,99 | € 61,50 |
| Laagste koers | € 73,50 | € 69,27 | € 62,90 | € 58,87 | € 53,00 |
| Op de laatste noteringsdag van het boekjaar |
€ 85,10 | € 76,00 | € 71,00 | € 64,05 | € 60,50 |
| Gemiddelde koers | € 80,91 | € 76,03 | € 68,59 | € 62,99 | € 56,60 |
| Bruto dividendrendement 1 | 4,41% | 4,61% | 4,58% | 4,68% | 5,45% |
| Dividend (in €) | |||||
| Bruto | € 3,75 | € 3,50 | € 3,25 | € 3,00 | € 2,75 |
| Netto 2 | € 3,1875 | € 2,9750 | € 2,7625 | € 3,00 | € 2,75 |
| Volume | |||||
| Gemiddelddagelijksvolume | 996 | 703 | 1 036 | 902 | 833 |
| Jaarlijksvolume | 254 159 | 179 166 | 289 644 | 222 912 | 201 493 |
| Totaal aantal aandelen op 31 december |
3 160 809 | 3 056 143 | 3 056 143 | 3 056 143 | 2 931 334 |
| Beurskapitalisatie op 31 december |
€ 269 miljoen | € 232 miljoen | € 217 miljoen | € 197 miljoen | € 171 miljoen |
| Free fl oat | 46,59% | 50,24% | 47,01% | 46,83% | 49,65% |
| Velociteit 3 | 17,26% | 11,67% | 20,16% | 15,40% | 13,85% |
| Payout ratio (op statutair niveau) |
88,93% | 93,03% | 88,37% | 84,61% | 89,06% |
(1) Bruto dividend van het boekjaar gedeeld door de slotkoers van het boekjaar.
(2)Deroerendevoorheffingbedraagt15%vanaf1januari2013.
(3)Aantalverhandeldeaandelen/freefloat.
Home Invest Belgium wil haar aandeelhouders op de lange termijn een stijgend dividend uitkeren van minstens gelijk aan of groter dan de inflatie. Tussen 2000 en 2014 is het brutodividend gestegen van € 1,96 tot € 3,75 per aandeel, wat neerkomt op een toename met 91,3% over een tijdspanne van 15 en een half jaar, of een gemiddelde stijging op jaarbasis van 5,4%.
Op de gewone algemene vergadering van aandeelhouders die zal plaatsvinden op dinsdag 5 mei 2015 en die de jaarrekeningen van het boekjaar 2014 moet goedkeuren, zal voorgesteld worden een dividend uit te keren van € 3,75 bruto per aandeel. Deze uitkering betekent opnieuw een opmerkelijke 7,1%-stijging ten opzichte van het brutodividend van € 3,50 dat voor het boekjaar 2013 werd uitgekeerd. Het uitkeringspercentage (payout ratio) blijft met 88,93% op een voortreffelijk niveau.
De dividendgroei, die de afgelopen 4 jaar gevoelig sterker is geworden, werd mogelijk gemaakt door de groei van het volume van arbitrages op de vastgoedportefeuille, waarvoor de Raad van Bestuur minimaal 4% rotatiepercentage als streefdoel heeft gesteld.
Op te merken valt dat er sinds de oprichting van de GVV een aanzienlijk deel van de winst van elk boekjaar overgedragen werd. Deze winst bedraagt nu op geconsolideerd niveau € 4,94 per aandeel, vóór bestemming van de winst in de resultaatverwerking van 2014. Deze reserve moet het mogelijk maken de dividendencurve in de toekomst stabiel te houden, mocht de toestand op de vastgoedmarkt verslechteren.
Overeenkomstig de nieuwe wetgeving die van kracht is sinds 1 januari 2013 (programmawet van 27 december 2012) is het voorgestelde dividend van € 3,75 onderworpen aan 15% roerende voorheffing. Hierdoor komt het voorgestelde nettodividend uit op € 3,1875. Meer informatie over de fiscale behandeling van dividenden is te vinden in het hoofdstuk "Permanent document – De GVV en haar fiscaal statuut".
www.detijd.be 29/08/2014 – Luc Van Driessche Home Invest Belgium boekte over de eerste zes maanden een netto courant resultaat van € 4,2 miljoen, dat is een lichte toename met 3,4%, per aandeel bedraagt de stijging 3,0% tot € 1,39. Sinds de beursnotering in juni 1999 kon het dividend jaar na jaar verhoogd worden.
28/02/2015 Home Invest verhoogt haar dividend tot € 3,75 voor het 15de jaar op rij. Dit dankzij de stijging van het uitkeerbaar resultaat met 14,1% tot € 13,1 miljoen.
De rentabiliteit van een belegging wordt gemeten op basisvanhetonmiddellijkerendementdatuitde belegging kan gehaald worden, alsook op basis van de toename van de netto-inventariswaarde die deze beleggingoplangetermijnkanopleveren.Decombinatie vandezetweecomponentenvormtdejaarlijksereturn van de belegging.
In het geval van een GVV is het gewicht van het onmiddellijkerendementuiteraardbelangrijk,maargeldt de capaciteit om meerwaarden te genereren als het echte kwaliteitslabel voor de toekomst.
Voor de aandeelhouder die heeft ingetekend op de eerste beursgang ("IPO" of "Initial Public Offering") in juni 1999endieelkjaaralzijndividendenherbelegdheeftin Home Invest Belgium-aandelen, komt het interne rentabiliteitspercentage ("IRR" of "Internal Rate of Return"), berekend over een periode van 15 en een half jaar, uit op 16,67%, ondanks de zwakke prestaties die in de boekjaren 2008 en 2009 werden opgetekend.
Netto inventariswaarde excl. dividend
Return (€) 1
Ook voor de aandeelhouder van Home Invest Belgium diezijndividendennietelkjaarherbelegdheeft,haaltde returnnogaltijdeensterkgemiddeldevan12,71% per jaar over de periode 1999-2014.
> Maurice Charlent
Waarde toename
31/12/2014 62,39 1,79 3,75 5,54 9,14%
Bruto dividend
Deze return mag niet zomaar worden vergeleken met die vandemeesteandereGVV'somdathunreturn berekendwordtvóóraftrekvanroerendevoorheffingop dedividenden,terwijlhetdividendvanHomeInvest Belgiumtoteind2012vrijgesteldwasvanroerende voorheffing(15%metingangvan1januari2013).
Return per aandeel 2
Return in % voor aandeelhouder 3
| 31/12/2013 | 60,6 | 5,12 | 3,5 | 8,62 | 15,54% | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Geconso lideerde rekeningen in IFRS |
31/12/2012 | 55,48 | 0,9 | 3,25 | 4,15 | 7,60% |
| 31/12/2011 | 54,58 | 2,65 | 3 | 5,65 | 10,88% | |
| 31/12/2010 | 51,93 | 1,42 | 2,75 | 4,17 | 8,26% | |
| 31/12/2009 | 50,51 | 0,16 | 2,43 | 2,59 | 5,14% | |
| 31/12/2008 | 50,35 | -2,17 | 2,36 | 0,19 | 0,36% | |
| 31/12/2007 | 52,52 | 3,21 | 2,3 | 5,51 | 11,17% | |
| 31/12/2006 | 49,31 | 3,35 | 2,24 | 5,59 | 12,16% | |
| 31/12/2005 | 45,96 | 4,17 | 2,19 | 6,36 | 14,47% | |
| 31/12/2005 | 46,91 | 4,24 | 3,47 | 7,71 | 11,41%4 | |
| 31/05/2004 | 42,67 | 4,13 | 2,16 | 6,29 | 16,32% | |
| Statutaire | 31/05/2003 | 38,54 | 1,15 | 2,13 | 3,28 | 8,77% |
| rekeningen in Belgian |
31/05/2002 | 37,39 | 0,44 | 2,07 | 2,51 | 6,79% |
| GAAP | 31/05/2001 | 36,95 | 1,19 | 2,02 | 3,21 | 8,98% |
| 31/05/2000 | 35,76 | 1,3 | 1,96 | 3,26 | 9,46% | |
| 01/06/1999 | 34,46 | |||||
(1) Op basis van de geconsolideerde cijfers vanaf 2005. (2) Dividend van het boekjaar plus aangroei van netto inventariswaarde gedurende het boekjaar.
(3) Idem, gedeeld door de netto inventariswaarde an het begin van het boekjaar. (4) Herleid to 12 maanden (12/19den).
Lexicon
De vennootschap voorziet in een statutaire drempel van 3% voor de transparantieverklaring met het oog op de toepassing van de wetgeving op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in uitgevende instellingen waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Op basis van de transparantieverklaringen die werden ontvangen tot op 31 december 2014, ziet de aandeelhoudersstructuur van Home Invest Belgium er als volgt uit:
| Aandeelhouders | Aantal aandelen | In % van het kapitaal |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten* 1 3 | 867 384 | 27,44% |
| COCKY SA | 110 | 0,00% |
| M. Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,07% |
| M. Antoon Van Overstraeten | 127 715 | 4,04% |
| M. Hans Van Overstraeten | 132 346 | 4,19% |
| M. Johan Van Overstraeten | 128 944 | 4,08% |
| M. Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,07% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,75% |
| VOP SA | 102 575 | 3,25% |
| AXA Belgium SA* 2 | 537 830 | 17,02% |
| Federale Verzekeringen* | 105 296 | 3,33% |
| Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan* | 102 792 | 3,25% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,63% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,63% |
| Andere nominatieve aandeelhouders | 74 877 | 2,37% |
| Totaal gekend | 1 688 179 | 53,41% |
| Free Float | 1 472 630 | 46,59% |
| Algemeen Totaal | 3 160 809 | 100,00% |
(*) Aandeelhouders die een verklaring aflegden in overeenstemming met de Wet van 2 mei 2007 inzake transparantie.
(1) Stavos Luxembourg SA wordt 100% gecontroleerd door Stichting Administratiekantoor Stavos. Stichting Administratiekantoor Stavos wordt gecontroleerd door Liévin, Antoon, Hans, Johan en Bart Van Overstraeten. Cocky NV wordt voor 99% gecontroleerd door de Maatschap Van Overstraeten die op zijn beurt voor 100% gecontroleerd wordt door de Stichting Administratiekantoor Stavos.
(2) AXA Belgium is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium, zelf een dochteronderneming van AXA N.V..
(3) Op 6 januari 2015 heeft Home Invest Belgium een kennisgeving gekregen van STAVOS LUXEMBOURG SA, STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR STAVOS, COCKY NV, de Heren Liévin, Hans, Antoon, Johan en Bart VAN OVERSTRAETEN, V.O.P. NV en de Burgerlijke Maatschap BMVO 2014 in onderling overleg handelend en die een akkoord hebben gesloten aangaande de onderling afgestemde uitoefening van stemrechten, om een duurzaam gemeenschappelijk beleid te voeren. Door deze kennisgeving werd Home Invest Belgium op de hoogte gebracht dat (i) op 28 november 2014, de drempel van 25% werd onderschreden, door personen in onderling overleg handelend, als gevolg van een verwerving van effecten door de Burgerlijke Maatschap BMVO 2014 en (ii) de Heer Antoon Van Overstraeten geen deel meer uitmaakt van de personen in onderling overleg handelend.
Op 20 januari 2015 heeft Home Invest Belgium een kennisgeving gekregen van de Heer Antoon Van Overstraeten. Door deze kennisgeving werd Home Invest Belgium op de hoogte gebracht dat op 28 november 2014, de drempel van 3% werd overschreden door de Heer Antoon Van Overstraeten, voortaan alleen handelend.
Overzicht 2014
Beheersverslag
Vastgoedverslag
www.detijd.be 07/05/2014 – Michel Lauwers De komst van nieuwe CEO Sophie Lambrighs gaat ervoor zorgen dat Home Invest Belgium voor het 15de jaar op rij, haar dividenden gaat verhogen.
> Résidence Mélopée
> Monnaie - Jourdan
Vlaamse Federatie van Beleggingsclubs en beleggers VZW 8/05/2014
Ondanks de sterke groei in de vastgoedportefeuille, is de schuldgraad met 38,4%, eind 2013 beperkt gebleven. HIB beschikt over een mooie marge om te groeien buiten de voorziene of aangevatte projectontwikkelingen.
De komende jaren wil Home Invest Belgium zelf meer residentiële projecten ontwikkelen. Het mikt op een uitbreiding van de vastgoedportefeuille met 100 miljoen tussen 2015 en 2018, dit zonder kapitaalverhoging.
Home Invest Belgium op de beurs
Lexicon
| 106 GECONSOLIDEERDE JAARREKENING | 134 STATUTAIRE JAARREKENING | 140 VERSLAGEN VAN DE COMMISSARIS
104
| ACTIVA | Bijlage | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 317 610 294 | 307 933 429 | |
| B. Immateriële vaste activa | 15 | 11 891 | 16 049 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 16 | 316 492 961 | 306 753 952 |
| D. Andere materiële vaste activa | 18 | 190 973 | 122 902 |
| E. Financiële vaste activa | 24 | 69 440 | 76 012 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 19 | 845 029 | 964 515 |
| II. Vlottende activa | 14 170 877 | 17 166 414 | |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 20 | 5 810 465 | 9 402 061 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 19 | 119 486 | 112 237 |
| D. Handelsvorderingen | 21 | 2 694 041 | 3 199 473 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 21 | 312 992 | 296 970 |
| F. Kas en kasequivalenten | 22 | 4 925 898 | 3 882 740 |
| G. Overlopende rekeningen | 23 | 307 995 | 272 933 |
| TOTAAL ACTIVA | 331 781 170 | 325 099 843 | |
| EIGEN VERMOGEN | |||
| A. Kapitaal | 26 | 75 999 055 | 73 469 670 |
| B. Uitgiftepremies | 26 | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Reserves | 26 | 91 384 022 | 77 555 138 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 26 | 15 937 954 | 24 907 336 |
| EIGEN VERMOGEN | 208 224 230 | 195 025 808 | |
| VEPLICHTINGEN | |||
| I. Langlopende verplichtingen | 117 633 818 | 79 471 529 | |
| B. Langlopende financiële schulden | 24 | 109 627 454 | 75 000 000 |
| a. Kredietinstellingen | 70 000 000 | 75 000 000 | |
| c. Andere | 39 627 454 | 0 | |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 24 | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 5 923 123 | 50 602 505 | |
| B. Kortlopende financiële schulden | 24 | 644 327 | 47 382 687 |
| a. Kredietinstellingen | 0 | 46 750 000 | |
| c. Andere | 644 327 | 632 687 | |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 25 | 3 509 489 | 2 290 190 |
| b. Andere | 3 509 489 | 2 290 190 | |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 25 | 119 654 | 120 734 |
| F. Overlopende rekeningen | 23 | 1 649 654 | 808 895 |
| VEPLICHTINGEN | 123 556 941 | 130 074 035 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 331 781 170 | 325 099 843 |
(1) De geconsolideerde jaarrekeningen 2014 van Home Invest Belgium omvatten deze van haar dochterondernemingen, de NV Home Invest Development (100%) en de BVBA Charlent 53 Freehold en zijn uitgedrukt in euro, tenzij anders vermeld.
Sinds de jaarrekening van het boekjaar 2006 worden de toegepaste boekings- en waarderingscriteria opgenomen in de "International Financial Reporting Standards" (IFRS).
Zijn begrepen in onderhavig financieel jaarverslag per referentie: de financiële jaarverslagen (die de geconsolideerde financiële staten omvatten, met verkorte versie van de statutaire rekeningen, de geconsolideerde beheersverslagen, de rapporten van de commissaris en de expertiseverslagen), de tussentijdse verklaringen, de halfjaarlijkse financiële rapporten, de beschrijving van de financiële situatie, de informatie betreffende de verbonden partijen en de historische financiële inlichtingen betreffende de filialen van de GVV.
De statutaire jaarrekening van Home Invest Belgium wordt opgesteld conform IFRS vanaf 1 januari 2005. Deze wordt verkort weergegeven conform artikel 105 van het Wetboek der Vennootschappen. De gedetailleerde statutaire rekeningen maken het voorwerp uit van een deposito bij de Nationale Bank ten gevolge van de gewone algemene vergadering. Ze zijn ook op eenvoudig verzoek verkrijgbaar op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
| Bijlage | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 4 | 18 941 328 | 19 353 320 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | 4 | -183 360 | -252 403 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 18 757 968 | 19 100 917 | |
| IV.Recuperatievanvastgoedkosten(+) | 5 | 125 760 | 90 977 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen doordehuurderopverhuurdegebouwen(+) |
5 | 735 818 | 662 528 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
5 | -1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII.Anderemetverhuurverbondeninkomstenenuitgaven(+/-) | 5 | -15 982 | -778 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 726 293 | 17 832 578 | |
| IX. Technische kosten (-) | 6 | -1 240 741 | -1 110 397 |
| X. Commerciële kosten (-) | 7 | -256 272 | -539 042 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | 8 | -113 423 | -255 581 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | 8 | -2 922 621 | -2 557 758 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -147 343 | -25 566 | |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 680 401 | -4 488 344 | |
| OPERATIONEELVASTGOEDRESULTAAT | 13 045 891 | 13 344 234 | |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | 9 | -945 034 | -682 319 |
| XV.Andereoperationeleopbrengstenenkosten(+/-) | -34 553 | -263 587 | |
| OPERATIONEELRESULTAATVOORHETRESULTAATOPDEPORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 | |
| XVI.Resultaatverkoopvastgoedbeleggingen(+/-) | 10-20 | 3 968 854 | 2 517 584 |
| XVIII.Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen(+/-) | 10 | 6 990 080 | 12 387 402 |
| OPERATIONEELRESULTAAT | 23 025 238 | 27 303 314 | |
| XX.Financiëleinkomsten(+) | 11 | 94 499 | 101 768 |
| XXI. Netto interestkosten (-) | 12 | -3 999 979 | -4 035 036 |
| XXII.Anderefinanciëlekosten(-) | 13 | -51 715 | -69 590 |
| XXIII.Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(+/-) | 13 | -3 107 691 | 1 501 542 |
| FINANCIEELRESULTAAT | -7 064 885 | -2 501 317 | |
| RESULTAATVOORBELASTINGEN | 15 960 353 | 24 801 997 | |
| XXIV.Vennootschapsbelasting(-/+) | 14 | -22 400 | 105 340 |
| BELASTINGEN | -22 400 | 105 340 | |
| NETTO RESULTAAT | 15 937 954 | 24 907 336 | |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP |
15 937 954 | 24 907 336 |
| Staat van het globaal resultaat | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Nettoresultaat | 15 937 954 | 24 907 336 |
| II.Andereelementenvanhetglobaalresultaat: | ||
| A. Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
||
| B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumentenineenkasstroomafdekkingzoalsgedefinieerdinIFRS |
-427 144 | 1 287 576 |
| 1. Effectieve dekkingsinstrumenten | -592 845 | 505 497 |
| 2.HerkwalificatievolgensIAS39§101 | 165 701 | 782 079 |
| GLOBAAL RESULTAAT(I + II) | 15 510 810 | 26 194 912 |
| Kapitaal | Kosten kapitaal verhoging |
Uitgiftepre mies |
Wettelijke reserve |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoed beleggingen |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO OP 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 89 588 625 | |
| Transfer | ||||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -4 107 069 | |||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variaties reële waarde vastgoed | 5 427 646 | |||||
| SALDO OP 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| SALDO OP 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| Transfer | ||||||
| Inbreng AXA | 2 548 073 | -18 688 | 5 809 535 | |||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -2 916 296 | |||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variaties reële waarde vastgoed | 15 524 054 | |||||
| SALDO OP 31/12/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 103 516 959 | |
| Totaal | Netto resul taat van het boekjaar |
Overgedra gen resultaat van voorgaande boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van indekkingsinstru menten |
Reserve van de geschatte mutatiekosten en –rechten |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 178 721 397 | 11 631 985 | 11 428 410 | 1 259 467 | -757 323 | -1 958 774 | -25 133 105 |
| 0 | 2 115 463 | -2 115 463 | ||||
| 0 | 3 133 895 | 973 174 | ||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | |||||
| 24 907 336 | 24 907 336 | |||||
| 1 287 576 | 1 287 576 | |||||
| 0 | -3 856 947 | -1 570 699 | ||||
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 0 | -1 868 626 | 1 868 626 | ||||
| 8 338 920 | ||||||
| 0 | 1 610 626 | 1 305 670 | ||||
| -10 651 309 | -10 651 309 | |||||
| 15 937 954 | 15 937 954 | |||||
| -427 144 | -427 144 | |||||
| 0 | -12 387 402 | -3 136 652 | ||||
| 208 224 230 | 15 937 954 | 15 926 094 | 1 259 467 | -757 323 | -1 098 342 | -27 561 611 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE | 3 882 740 | 2 634 188 |
| 1. Kasstromen uit operationele activiteiten | 5 583 687 | 10 894 785 |
| Resultaat van het boekjaar | 15 937 954 | 24 907 336 |
| Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen | 23 025 238 | 27 303 314 |
| Ontvangen interesten | 94 499 | 101 768 |
| Betaalde interesten | -4 051 693 | -4 104 626 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -3 107 691 | 1 501 542 |
| Belastingen | -22 400 | 105 340 |
| Aanpassingen aan de winst voor niet-operationele activiteiten | -7 748 765 | -16 329 721 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 102 478 | 76 806 |
| - Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa | 102 478 | 76 806 |
| Andere niet-monetaire elementen | -3 882 389 | -13 888 943 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -6 990 080 | -12 387 402 |
| - Andere langlopende transacties | 3 107 691 | -1 501 542 |
| Winst bij realisatie van activa | -3 968 854 | -2 517 584 |
| - Meerwaarden bij realisatie vaste activa | -3 968 854 | -2 517 584 |
| Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal | -2 605 502 | 2 317 169 |
| Bewegingen in de activa: | 583 743 | 2 625 471 |
| - Kortlopende financiële activa | -7 249 | -6 858 |
| - Handelsvorderingen | 624 918 | 1 692 725 |
| - Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa | -16 022 | 1 009 856 |
| - Overlopende rekeningen | -17 904 | -70 252 |
| Bewegingen in de verplichtingen | -3 189 245 | -308 302 |
| - Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden | 1 176 197 | -26 383 |
| - Andere Kortlopende verplichtingen | -5 108 963 | -433 772 |
| - Overlopende rekeningen | 743 522 | 151 852 |
| 2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten | 18 252 014 | -41 255 732 |
| Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen | -1 724 410 | -796 094 |
| Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities | -3 934 482 | -34 375 000 |
| Desinvesteringen | 31 625 911 | 10 305 547 |
| Projectonwikkelingen | -7 667 814 | -16 317 716 |
| Overige immateriële vaste activa | 0 | -13 528 |
| Overige materiële vaste activa | -166 392 | -34 446 |
| Langlopende financiële vaste activa | 6 572 | -24 495 |
| Andere langlopende financiële activa | 112 630 | 0 |
| 3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten | -22 792 542 | 31 609 499 |
| Variatie van de financiële verplichtingen en schulden | ||
| Toename (+) / Afname (-) financiële schulden | -12 122 546 | 41 500 000 |
| Variatie van kapitaal (+/-) | -18 688 | |
| Dividend vorig boekjaar | -10 651 309 | -9 890 501 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE | 4 925 898 | 3 882 740 |
| Nota A: Aankoop dochterondernemingen | Leasehold | Freehold |
|---|---|---|
| Kas en kasequivalenten | 86 895 | 77 898 |
| Vastgoedbeleggingen | 3 649 244 | 263 153 |
| Overlopende rekeningen (actief) | 17 158 | |
| Andere kortlopende financiële schulden | -3 527 859 | -288 371 |
| Handelsschulden | -43 999 | -517 |
| Andere kortlopende verplichtingen | -84 000 | |
| Overlopende rekeningen (passief) | -97 440 | |
| Totaal uit acquisities | 0 | 52 163 |
| Cashflow van de dochterondernemingen | -86 895 | -77 898 |
| Cashflow op acquisitie dochterondernemingen | -86 895 | -25 735 |
Home Invest Belgium NV is een GVV. Ze is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Haar maatschappelijke zetel is gevestigd in België, 1200 Brussel, Woluwelaan 60. De onderneming is genoteerd op NYSE Euronext Brussel. De geconsolideerde jaarrekening omvat Home Invest Belgium en haar dochterondernemingen, NV Home Invest Development en BVBA Charlent 53 Freehold.
De jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met het IFRSreferentiesysteem ('International Financial ReportingStandards')zoalsgoedgekeurdindeEuropeseUnie.
In toepassing van artikel 11 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van de GVV, opstelt Home Invest Belgium haar jaarrekening volgens het IFRSreferentiesysteem.
De vennootschap heeft haar openingsbalans opgesteld volgens IFRS op 1 januari 2005 (datum van overgang naar IFRS). In overeenstemming met IFRS 1 – Eerste toepassing van IFRS heeft de Vennootschap beslist de acquisities vóór de datum van overgang naar IFRS niet te herwerken, en dat conform IFRS 3 – Bedrijfscombinaties.
Dejaarrekeningwordtvoorgesteldineuro's,behalvewaarandersvermeld.Zeisopgesteldopbasisvande historischekosten,metuitzonderingvandevastgoedbeleggingenenbepaaldefinanciëleinstrumenten,die gewaardeerd zijn aan hun reële waarde. De boekingsmethodes werden coherent toegepast op de voorgestelde boekjaren.
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van Home Invest Belgium en haar dochterondernemingen. De dochterondernemingen zijn entiteiten die worden gecontroleerd door de groep. Er is sprake van controle, wanneer Home Invest Belgium, rechtstreeks of onrechtstreeks, via dochterondernemingen, meer dan de helft van de stemrechten van een entiteit bezit. Er bestaat controle wanneer Home Invest Belgium,rechtstreeks of onrechtstreeks, de macht heeft over de entiteit; wordt blootgesteld aan of rechten heeft op variabele rendementen omwille van haar implicatie in deze entiteit; de mogelijkheid heeft om haar invloed uit te oefenen op het bedrag van deze rendementen. Aangezien Home Invest Belgium meer dan de helft van de aandelen/stemrechten in deze dochtervennootschappen aanhoudt,zijndezedochtervennootschappengecontroleerddoorHomeInvestBelgium(IFRS12§7(a).
De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn integraal geconsolideerd vanaf de acquisitiedatum tot de datumwaaropdecontroleafloopt.
De rekeningen van de dochterondernemingen zijn opgesteld voor hetzelfde boekjaar als dat van Home Invest Belgium. Er worden uniforme IFRS waarderingsregels toegepast op de betrokken dochterondernemingen.
Alle intra-groepverrichtingen, evenals de latente winsten en verliezen binnen de groep op verrichtingen tussen de ondernemingen van de groep, worden geëlimineerd. De latente verliezen worden geëlimineerd, behalve in het geval van een buitengewone waardevermindering.
De goodwill is het positieve verschil tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aandeel van de groep in de reële waarde van de verworven activa en passiva van de dochteronderneming, op het moment van de overname. De prijs van de bedrijfscombinatie bestaat uit de overnameprijs en alle rechtstreeks toewijsbare transactiekosten.
De negatieve goodwill (badwill) is het negatieve verschil tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aandeel van de groep in de reële waarde van de verworven activa en passiva van de dochteronderneming, op het moment van de overname. Deze negatieve goodwill wordt door de overnemer onmiddellijk opgenomen in de resultatenrekening.
De immateriële vaste activa met een beperkte levensduur worden oorspronkelijk geëvalueerd tegen hun kostprijs. Na de initiële boeking worden ze gewaardeerd tegen hun kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingen.
De immateriële vaste activa worden lineair afgeschreven op basis van de beste raming van hun gebruiksduur. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode van de immateriële activa worden minstens aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen in exploitatie zijn beleggingen in onroerende activa die worden aangehouden voor verhuur op lange termijn en/of voor de waardetoename van het kapitaal. De vastgoedbeleggingen worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de transactiekosten en de nietaftrekbare BTW. Voor gebouwen die worden verworven via een fusie, splitsing of inbreng van bedrijfstak, zijn de belastingen verschuldigd op de potentiële meerwaarden van de aldus geïntegreerde activa inbegrepen in de kosten van de desbetreffende activa. Bij de eerste periodieke afsluiting na de initiële boeking ervan, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde. Een onafhankelijke externe vastgoedexpert gaat driemaandelijks over tot de waardering van de vastgoedportefeuille, inclusief kosten, registratierechten en honoraria (d.w.z. de zogenaamde "beleggingswaarde". De expert baseert zijn evaluatie op 2 methodes: - de kapitalisatie van de geschatte huurwaarde; - de waardering op basis van eenheidsprijzen.
Home Invest Belgium gaat vervolgens, om de reële waarde van de aldus geschatte onroerende activa te bepalen, over tot de volgende bewerkingen:
Zolang de gebouwen als nieuw beschouwd worden in de zin van het BTW-wetboek, beperken voormelde herwerkingen zich tot de investeringswaarde van de terreinen, waarop de gebouwen in kwestie opgetrokken werden.
Elke winst of elk verlies uit een verandering van de reële waarde wordt in de resultatenrekening geboekt onder de rubriek "XVIII. Variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" alvorens toegewezen te worden tot het eigen vermogen onder de rubriek "C. Reserves – b. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoed".
Overeenkomstig Bijlage C bij het K.B. van 13 juli 2014, moet Home Invest rubriek XVIII onderverdelen in 4 onderrubrieken die de positieve en negatieve variaties in de reële waarde van de vestgoedbeleggingen en de positieve en negatieve variaties variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen weergeven.
De uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen, worden op 3 manieren in de rekeningenopgenomen,afhankelijkvanhettypewerkzaamheden:
De gebouwen waarvoor kosten worden gemaakt die op het actief geboekt worden, worden bij de voorbereiding van debudgettengeïdentificeerdopbasisvandevoorafgaandecriteria.
Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management), de BTW, taksen, de interne kosten en de intresten betaald tijdens de bouw.
De gebouwen in aanbouw of ontwikkeling worden bij de vastgoedbeleggingen geboekt aan kostprijs, tot aan het einde van de bouw of de ontwikkeling. Op dat ogenblik wordt het actief overgeboekt naar de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management), de BTW, de taksen, de interne kosten en de interesten tijdens de bouw.
De andere materiële vaste activa worden geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de cumul van de afschrijvingen en de waardeverminderingen. Er wordt een lineaire afschrijving geboekt over de geraamde gebruiksduur van de activa. De gebruiksduur en de afschrijvingswijze worden minstens bij de afsluiting van elk boekjaar herzien.
Degebruiksduurisdevolgendevoorelkecategorievanactiva:
Definanciëleactivawordenindebalansopgenomenbijdevasteofvlottendefinanciëleactivavolgensdeintentieof de waarschijnlijkheid van realisatie in de twaalf maanden volgend op de afsluitingsdatum. Hierbijdienteenonderscheidgemaakttewordentussen:
De financiële passiva worden geboekt aan geamortiseerde kost.
Home Invest Belgium doet een beroep op afgeleide financiële instrumenten ter dekking van het renterisico dat ze loopt in het kader van de financiering van haar activiteiten. De afgeleide financiële instrumenten worden oorspronkelijk geboekt tegen kostprijs en worden vervolgens op hun reële waarde gebracht op de volgende periodieke afsluitingsdata. De variaties in de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die niet beantwoorden aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IAS 39, worden geboekt in de resultatenrekening. Het efficiënt deel van de winsten of verliezen uit wijzigingen van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die voldoen aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IAS 39, specifiek aangewezen en bestemd tot kasstroomafdekking van een actief- of passiefbestanddeel of een geplande transactie die wordt hernomen op de balans, wordt geboekt in het eigen vermogen. Het niet-efficiënt deel komt in de resultatenrekening. Als een indekkingsinstrument afloopt of wordt verkocht, of wanneer een dekking niet meer voldoet aan de criteria van 'Hedge Accounting', wordt alle gecumuleerde winst of verlies die op dat ogenblik onder het eigen vermogen staat, in de resultatenrekening geboekt.
Een vastgoedbelegging wordt beschouwd als bestemd voor verkoop als het onmiddellijk kan worden verkocht in zijn huidige staat en de verkoop hoogst waarschijnlijk is. Een vastgoedbelegging bestemd voor verkoop wordt op dezelfde manier gewaardeerd als een andere vastgoedbelegging.
De handelsvorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, verminderd met de ingeschatte nietterugvorderbare bedragen. Deze waardevermindering wordt in de resultatenrekening geboekt.
De rubriek "Kas en kasequivalenten" omvat de kastegoeden en de zichtrekeningen. Kasequivalenten zijn heel liquide kortetermijnbeleggingen die gemakkelijk omzetbaar zijn in een bekend contant bedrag, een vervaldag hebben van drie maanden of minder en geen groot risico van waardeverandering met zich meebrengen. Deze elementen worden tegen hun nominale waarde of tegen kostprijs op de balans geboekt.
De gewone aandelen worden in het eigen vermogen geboekt. De kosten die rechtstreeks gekoppeld zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen of opties, worden in het eigen vermogen geboekt, na aftrek van belastingen, en afgetrokken van het opgehaalde bedrag. De ingekochte eigen aandelen worden geboekt tegen aankoopprijs en worden in mindering gebracht van het eigen vermogen. Een verkoop of annulering van de ingekochte eigen aandelen heeft geen impact op het resultaat; de winsten en verliezen in verband met de eigen aandelen worden rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt. De dividenden worden erkend als schulden na goedkeuringervan door de Algemene vergadering van aandeelhouders. Elk eventueel interim-dividend wordt geboekt in schulden, zodra de Raad van bestuur de beslissing tot uitkering van een dergelijk dividend genomen heeft.
Er wordt een voorziening geboekt op de balans als:
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de courante belastingen en de uitgestelde belastingen. Ze worden in de resultatenrekening geboekt, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt. In dat geval worden ze ook op die rubriek toegerekend. De courante belastingen zijn het bedrag van de verschuldigde belastingen op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals alle aanpassingen aan de betaalde (of te recupereren) belastingen in verband met de jaren ervoor. Ze worden berekend aan de hand van de geldende belastingvoet op de afsluitingsdatum.
Deuitgesteldebelastingenwordenberekendvolgensdemethodevandevariabeleuitstelmethode('LiabilityMethod') opdetijdelijkeverschillentussendefiscalebasisvaneenactief-ofeenpassiefbestanddeelenhunboekwaarde, zoals die in de jaarrekening is opgenomen. Deze belastingen worden bepaald volgens de belastingvoeten die menverwachtophetmomentdatdeactivazullenwordengerealiseerdofdeverplichtingafloopt.Uitgestelde belastingvorderingen worden geboekt voor de aftrekbare tijdelijke verschillen en op de terugvorderbare overgedragen belastingkredietenenfiscaleverliezen,voorzoverhetwaarschijnlijkisdaterindenabijetoekomstbelastbarewinsten zullen zijn om het belastingvoordeel te kunnen genieten. De boekwaarde van deze uitgestelde belastingvorderingen wordt herzien op elke balansdatum en gereduceerd als het niet langer waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn om de uitgestelde belastingen geheel of gedeeltelijk te compenseren.
Deuitgesteldebelastingverplichtingenen–vorderingenwordengedefinieerdaandehandvandeverwachte belastingvoeten, van toepassing in de jaren waarin deze tijdelijke verschillen zullen worden gerealiseerd of betaald, op basis van de geldende belastingpercentages of de bevestigde belastingvoeten op balansdatum.
De exittaks is de belasting op de meerwaarde uit de fusie van een onderneming die geen vastgoedbevak is met een vastgoedbevak. Als de onderneming die niet het statuut van vastgoedbevak heeft voor het eerst in de consolidatiekring van de groep terechtkomt, wordt een provisie voor exittaks geboekt, samen met een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de boekhoudkundige waarde van het goed dat in de fusie verworven zal worden, rekening houdend met een verwachte fusiedatum.
De huurinkomsten uit gewone huurcontracten worden lineair in de opbrengsten geboekt voor de duur van het huurcontract. De gratis huur en andere voordelen die aan de klanten worden toegekend, worden lineair geboekt over de eerste vaste huurperiode.
Het resultaat van de verkoop van een vastgoedbelegging vertegenwoordigt het verschil tussen de opbrengst van de verkoop, na aftrek van transactiekosten, en de laatste reële waarde van het verkochte gebouw op 31 december van hetafgelopenboekjaar.DatresultaatwordtweergegeveninderubriekXVI'Resultaatverkoopvastgoedbeleggingen' vanderesultatenrekening.Bijdeuitwerkingvanhetberekeningsschemavanartikel13,§1,al.1vanhetKBvan13 juli2014,omvathetuitkeerbaarresultaatderubriek'+/-Meer-enminwaardengerealiseerdopvastgoedgedurende het boekjaar (meer- en minwaarden in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven)',wataldustoelaatrekeningtehoudenmetdeinitiëleacquisitiewaarde.
Home Invest Belgium heeft niet geanticipeerd op de toepassing van de nieuwe of gewijzigde normen en interpretaties die werden uitgebracht vóór de datum van goedkeuring voor publicatie van de geconsolideerde jaarrekening, maar dievankrachtwordennahetboekjaardatop31december2014wordtafgesloten,namelijk:
IFRS9Financiëleinstrumenten:classificatieenevaluatie,vankrachtterekenenvanafhetboekjaardatbegintop1januari2018 IFRS 14 Reglementaire deferral accounts dewelke in werking zullen treden vanaf het boekjaar beginnend op 1 januari 2016. IFRS 15 Opbrengsten uit contracten met cliënten dewelke in werking zullen treden vanaf het boekjaar beginnend op 1 januari 2016.
De toekomstige toepassing van deze normen of interpretaties zal geen enkele materiële impact hebben op de jaarrekening.
De vastgoedbeleggingen die Home Invest Belgium bezit, kunnen in drie categorieën worden onderverdeeld:
Qua geografische spreiding bevinden de vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium zich hoofdzakelijk in Brussel. De kolommen "niet toegewezen" bevatten de bedragen die niet aan één van deze drie categorieën kunnen worden toegekend, bijvoorbeeld:
| 2014 | Gecon solideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals gewest |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 18 941 328 | 11 498 518 | 2 103 760 | 5 339 050 | |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 360 | -50 486 | 834 | -22 982 | -110 726 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 757 968 | 11 448 033 | 2 104 594 | 5 316 068 | -110 726 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 125 760 | 98 609 | 18 767 | 8 384 | |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
735 818 | 266 804 | 62 366 | 406 647 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-1 877 271 | -1 142 167 | -189 828 | -545 276 | |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) | -15 982 | -15 982 | |||
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 726 293 | 10 655 297 | 1 995 899 | 5 185 823 | -110 726 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 240 741 | -1 032 960 | -49 256 | -158 526 | |
| X. Commerciële kosten (-) | -256 272 | -172 832 | -32 634 | -50 806 | |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -113 423 | -67 439 | -7 575 | -38 410 | |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 922 621 | -77 276 | -13 032 | -18 506 | -2 813 807 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -147 343 | -147 343 | |||
| VASTGOEDKOSTEN | -4 680 401 | -1 350 507 | -102 497 | -266 247 | -2 961 150 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 13 045 891 | 9 304 790 | 1 893 402 | 4 919 576 | -3 071 876 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -945 034 | -945 034 | |||
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | -34 553 | -34 553 | |||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
12 066 304 | 9 304 790 | 1 893 402 | 4 919 576 | -4 051 463 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 3 968 854 | 3 168 328 | 964 116 | -163 590 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
6 990 080 | 6 975 122 | 204 781 | -189 823 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 23 025 238 | 19 448 239 | 2 098 182 | 5 693 869 | -4 215 053 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 94 499 | 85 401 | 9 099 | ||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 999 979 | -3 999 979 | |||
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -51 715 | -51 715 | |||
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
-3 107 691 | -3 107 691 | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | -7 064 885 | 85 401 | -7 150 285 | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 15 960 353 | 19 533 640 | 2 098 182 | 5 693 869 -11 365 338 | |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -22 400 | -22 400 | |||
| BELASTINGEN | -22 400 | -22 400 | |||
| NETTO RESULTAAT | 15 937 954 | 19 533 640 | 2 098 182 | 5 693 869 -11 387 738 |
Overzicht 2014
| 2013 | Gecon solideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals gewest |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 19 353 320 | 12 035 606 | 2 122 119 | 5 195 594 | |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -252 403 | -112 637 | -12 013 | -15 973 | -111 780 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 19 100 917 | 11 922 969 | 2 110 107 | 5 179 622 | -111 780 |
| IV.Recuperatievanvastgoedkosten(+) | 90 977 | 65 745 | 2 195 | 23 036 | |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragendoordehuurderopverhuurdegebouwen(+) |
662 528 | 261 312 | 59 131 | 342 085 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-2 021 064 | -1 276 071 | -165 919 | -579 074 | |
| VIII.Anderemetverhuurverbondeninkomstenenuitgaven(+/-) | -778 | -797 | 19 | ||
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 832 578 | 10 973 157 | 2 005 514 | 4 965 688 | -111 780 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 110 397 | -1 012 033 | -36 770 | -177 961 | 116 367 |
| X. Commerciële kosten (-) | -539 042 | -389 467 | -63 595 | -119 000 | 33 020 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -255 581 | -216 825 | -12 456 | -29 565 | 3 266 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 557 758 | -76 603 | -6 280 | -40 576 | -2 434 299 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -25 566 | -25 566 | |||
| VASTGOEDKOSTEN | -4 488 344 | -1 694 929 | -119 100 | -367 103 | -2 307 213 |
| OPERATIONEELVASTGOEDRESULTAAT | 13 344 234 | 9 278 229 | 1 886 414 | 4 598 585 | -2 418 993 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -682 319 | -682 319 | |||
| XV.Andereoperationeleopbrengstenenkosten(+/-) | -263 587 | -263 587 | |||
| OPERATIONEELRESULTAATVOORHETRESULTAATOP DEPORTEFEUILLE |
12 398 328 | 9 278 229 | 1 886 414 | 4 598 585 | -3 364 899 |
| XVI.Resultaatverkoopvastgoedbeleggingen(+/-) | 2 517 584 | 2 364 696 | 229 301 | -76 413 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen(+/-) |
12 387 402 | 9 963 257 | 1 747 283 | 676 861 | |
| OPERATIONEELRESULTAAT | 27 303 314 | 21 606 182 | 3 633 697 | 5 504 747 | -3 441 312 |
| XX.Financiëleinkomsten(+) | 101 768 | 90 766 | 11 001 | ||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -4 035 036 | -4 035 036 | |||
| XXII.Anderefinanciëlekosten(-) | -69 590 | -69 590 | |||
| XXIII.Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaen passiva(+/-) |
1 501 542 | 1 501 542 | |||
| FINANCIEELRESULTAAT | -2 501 317 | 90 766 | -2 592 083 | ||
| RESULTAATVOORBELASTINGEN | 24 801 997 | 21 696 948 | 3 633 697 | 5 504 747 | -6 033 395 |
| XXIV.Vennootschapsbelasting(-/+) | 105 340 | 105 340 | |||
| BELASTINGEN | 105 340 | 105 340 | |||
| NETTORESULTAAT | 24 907 336 | 21 696 948 | 3 633 697 | 5 504 747 | -5 928 056 |
| 2014 | Gecon solideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailver koop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 18 941 328 | 12 611 796 | 5 955 030 | 374 502 | |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 360 | -38 701 | -37 031 | 3 098 | -110 726 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 757 968 | 12 573 095 | 5 917 999 | 377 600 | -110 726 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 125 760 | 124 198 | 1 385 | 177 | |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
735 818 | 188 432 | 501 359 | 46 026 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-1 877 271 | -1 271 564 | -547 823 | -57 885 | |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
-15 982 | -15 982 | |||
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 726 293 | 11 598 179 | 5 872 921 | 365 918 | -110 726 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 240 741 | -1 125 673 | -85 349 | -29 719 | |
| X. Commerciële kosten (-) | -256 272 | -256 126 | 10 086 | -16 525 | 6 293 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -113 423 | -84 252 | -27 735 | -1 436 | |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 922 621 | -90 509 | -18 215 | -2 813 898 | |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -147 343 | -147 343 | |||
| VASTGOEDKOSTEN | -4 680 401 | -1 556 559 | -121 213 | -47 681 | -2 954 948 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 13 045 891 | 10 041 620 | 5 751 708 | 318 237 | -3 065 674 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -945 034 | -945 034 | |||
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | -34 553 | -34 553 | |||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
12 066 304 | 10 041 620 | 5 751 708 | 318 237 | -4 045 261 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 3 968 854 | 1 885 126 | 982 468 | 1 101 260 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
6 990 080 | 7 653 972 | -289 742 | -374 151 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 23 025 238 | 19 580 718 | 6 444 434 | -55 913 | -2 944 001 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 94 499 | 85 401 | 9 099 | ||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 999 979 | -3 999 979 | |||
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -51 715 | -51 715 | |||
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
-3 107 691 | -3 107 691 | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | -7 064 885 | 85 401 | -7 150 285 | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 15 960 353 | 19 580 718 | 6 444 434 | 29 487 -10 094 287 | |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -22 400 | -22 400 | |||
| BELASTINGEN | -22 400 | -22 400 | |||
| NETTO RESULTAAT | 15 937 954 | 19 580 718 | 6 444 434 | 29 487 -10 116 686 |
| 2013 | Gecon solideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailver koop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 19 353 320 | 13 213 019 | 5 765 258 | 375 043 | |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -252 403 | -92 086 | -50 975 | 2 438 | -111 780 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 19 100 917 | 13 120 933 | 5 714 283 | 377 481 | -111 780 |
| IV.Recuperatievanvastgoedkosten(+) | 90 977 | 82 265 | 8 535 | 177 | |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragendoordehuurderopverhuurdegebouwen(+) |
662 528 | 171 886 | 444 616 | 46 026 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-2 021 064 | -1 345 023 | -618 156 | -57 885 | |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven(+/-) |
-778 | -778 | |||
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 832 578 | 12 029 282 | 5 549 277 | 365 799 | -111 780 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 110 397 | -1 096 278 | -100 767 | -29 719 | 116 367 |
| X. Commerciële kosten (-) | -539 042 | -523 548 | -31 988 | -16 525 | 33 020 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -255 581 | -257 684 | 273 | -1 436 | 3 266 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 557 758 | -81 437 | -42 022 | -2 434 299 | |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -25 566 | -25 566 | |||
| VASTGOEDKOSTEN | -4 488 344 | -1 958 946 | -174 504 | -47 681 | -2 307 213 |
| OPERATIONEELVASTGOEDRESULTAAT | 13 344 234 | 10 070 336 | 5 374 773 | 318 118 | -2 418 993 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -682 319 | -682 319 | |||
| XV.Andereoperationeleopbrengstenenkosten(+/-) | -263 587 | -263 587 | |||
| OPERATIONEELRESULTAATVOORHETRESULTAAT OPDEPORTEFEUILLE |
12 398 328 | 10 070 336 | 5 374 773 | 318 118 | -3 364 899 |
| XVI.Resultaatverkoopvastgoedbeleggingen(+/-) | 2 517 584 | 2 593 996 | -76 413 | ||
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen(+/-) |
12 387 402 | 11 905 487 | 333 193 | 148 721 | |
| OPERATIONEELRESULTAAT | 27 303 314 | 24 569 820 | 5 707 967 | 466 839 | -3 441 312 |
| XX.Financiëleinkomsten(+) | 101 768 | 90 766 | 11 001 | ||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -4 035 036 | -4 035 036 | |||
| XXII.Anderefinanciëlekosten(-) | -69 590 | -69 590 | |||
| XXIII.Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaen passiva(+/-) |
1 501 542 | 1 501 542 | |||
| FINANCIEELRESULTAAT | -2 501 317 | 90 766 | -2 592 083 | ||
| RESULTAATVOORBELASTINGEN | 24 801 997 | 24 569 820 | 5 707 967 | 557 606 | -6 033 395 |
| XXIV.Vennootschapsbelasting(-/+) | 105 340 | 105 340 | |||
| BELASTINGEN | 105 340 | 105 340 | |||
| NETTORESULTAAT | 24 907 336 | 24 569 820 | 5 707 967 | 557 606 | -5 928 056 |
| 2014 | Gecon solideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailver koop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 282 557 321 | 217 683 469 | 60 560 195 | 4 313 657 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 33 935 640 | 30 408 323 | 3 527 317 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 5 810 465 | 5 810 465 | |||
| Vorderingen financiële leasing | 964 515 | 964 515 | |||
| Andere activa | 8 513 230 | 8 513 230 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 331 781 170 | 253 902 257 | 64 087 512 | 5 278 171 | 8 513 230 |
| Percentage per sector | 100,00% | 76,53% | 19,32% | 1,59% | 2,57% |
| Eigen vermogen | 208 224 230 | 208 224 230 | |||
| Passiva | 123 556 941 | 123 556 941 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 331 781 170 | 331 781 170 |
| 2014 | Gecon solideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailver koop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | |||||
| Investeringen | 1 724 410 | 1 427 358 | 168 932 | 128 120 | |
| Andere materiële vaste activa | |||||
| Investeringen | 476 716 | 476 716 | |||
| Afschrijvingen | -285 743 | -285 743 | |||
| Immateriële vaste activa | |||||
| Investeringen | 43 778 | 43 778 | |||
| Afschrijvingen | -31 887 | -31 887 |
| 2014 | Gecon solideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals gewest |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 282 557 321 | 178 543 837 | 36 914 257 | 67 099 226 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 33 935 640 | 30 408 323 | 3 527 317 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 5 810 465 | 1 850 667 | 1 310 909 | 2 648 889 | |
| Vorderingen financiële leasing | 964 515 | 964 515 | |||
| Andere activa | 8 513 230 | 8 513 230 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 331 781 170 | 211 767 342 | 41 752 483 | 69 748 115 | 8 513 230 |
| Percentage per sector | 100,00% | 63,83% | 12,58% | 21,02% | 2,57% |
| Eigen vermogen | 208 224 230 | 208 224 230 | |||
| Passiva | 123 556 941 | 123 556 941 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 331 781 170 | 331 781 170 |
| 2013 | Gecon solideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailver koop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 290 438 658 | 207 485 883 | 77 489 785 | 5 462 990 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 16 315 294 | 16 315 294 | |||
| Activa bestemd voor verkoop | 9 402 061 | 9 402 061 | |||
| Vorderingenfinanciëleleasing | 1 076 752 | 1 076 752 | |||
| Andere activa | 7 867 078 | 7 867 078 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 325 099 843 | 233 203 237 | 77 489 785 | 6 539 742 | 7 867 078 |
| Percentage per sector | 100,00% | 71,73% | 23,84% | 2,01% | 2,42% |
| Eigen vermogen | 195 025 808 | 195 025 808 | |||
| Passiva | 130 074 035 | 130 074 035 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 325 099 843 | 325 099 843 |
| 2013 | Gecon solideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailver koop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | |||||
| Investeringen | 796 094 | 663 986 | 114 275 | 17 833 | |
| Andere materiële vaste activa | |||||
| Investeringen | 310 325 | 310 325 | |||
| Afschrijvingen | -187 422 | -187 422 | |||
| Immateriële vaste activa | |||||
| Investeringen | 43 778 | 43 778 | |||
| Afschrijvingen | -27 729 | -27 729 |
| 2013 | Gecon solideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals gewest |
Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 290 438 658 | 185 206 341 | 36 503 880 | 68 728 436 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 16 315 294 | 16 315 294 | |||
| Activa bestemd voor verkoop | 9 402 061 | 5 239 111 | 1 452 727 | 2 710 222 | |
| Vorderingenfinanciëleleasing | 1 076 752 | 1 076 752 | |||
| Andere activa | 7 867 078 | 7 867 078 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 325 099 843 | 207 837 498 | 37 956 607 | 71 438 658 | 7 867 078 |
| Percentage per sector | 100,00% | 63,93% | 11,68% | 21,97% | 2,42% |
| Eigen vermogen | 195 025 808 | 195 025 808 | |||
| Passiva | 130 074 035 | 130 074 035 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 325 099 843 | 325 099 843 |
| RESULTATENREKENING | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | ||
| A. Huur | 18 918 956 | 19 296 421 |
| B. Gegarandeerde inkomsten | 0 | 24 660 |
| C. Huurkortingen | -92 206 | -49 539 |
| E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 114 578 | 81 779 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | ||
| A. Te betalen huur op gehuurde activa | -111 801 | -101 579 |
| B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -182 285 | -275 557 |
| C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 110 726 | 124 733 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 757 968 | 19 100 917 |
De huuropbrengsten zijn gedaald omwille van de verkopen gerealiseerd het afgelopen jaar en de leegstand van sommige gebouwen die grondig gerenoveerd zullen worden op korte termijn.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 757 968 | 19 100 917 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | ||
| A. Verkregen vergoedingen op huurschade | 125 760 | 90 977 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
||
| A. Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 79 257 | 50 435 |
| B. Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 656 560 | 612 093 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
||
| B. Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) | -15 982 | -778 |
| TOTAAL | -1 031 676 | -1 268 338 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 726 293 | 17 832 578 |
De doorfacturatie van de huurkosten heeft voornamelijk betrekking op de verzekeringspremies in verband met het afstand van verhaal dat is opgenomen in de meeste brandpolissen voor gebouwen evenals bepaalde kosten in verband met de levering van telefoonlijnen.
In de residentiële sector is de onroerende voorheffing voor rekening van de verhuurder voor alle huurovereenkomsten in verband met een hoofdverblijfplaats. De doorrekening van de onroerende voorheffing en taksen heeft dus voornamelijk betrekking op handelspanden of kantoren.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| IX. Technische kosten (-) | ||
| A. Recurrente technische kosten | ||
| 1. Herstellingen | -1 117 322 | -1 104 364 |
| 3. Verzekeringspremies | -133 947 | -105 509 |
| B. Niet-recurrente technische kosten | ||
| 1. Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureau, …) | -7 774 | 72 156 |
| 2. Schadegevallen | 18 302 | 27 321 |
| TOTAAL | -1 240 741 | -1 110 397 |
In het kader van het jaarlijkse voorlopige budget bepaalt Home Invest Belgium een specifiek beleid voor het onderhoud en de renovatie van elk van zijn gebouwen zodat deze zo goed mogelijk zouden overeenstemmen met de vereisten van de huurmarkt. De technische kosten doen zich het meest voor bij vertrek van huurders.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| X. Commerciële kosten (-) | ||
| A. Makelaarscommissies | -222 681 | -315 364 |
| C. Erelonen van advocaten en juridische kosten | -33 591 | -223 678 |
| TOTAAL | -256 272 | -539 042 |
De daling van de commerciële kosten kan verklaard worden door de insourcing van verschillende basisactiviteiten. De venootschap heeft een werknemer gerecruteerd die zich bezighoudt met de commercialisatie van de gebouwen die beschikbaar zijn voor de verhuring voor een gedeelte van de Brusselse portfolio.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -113 423 | -255 581 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | ||
| A. Externe beheervergoedingen | -106 791 | -135 263 |
| B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium | -2 815 830 | -2 422 495 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -147 343 | -25 566 |
| TOTAAL | -3 183 388 | -2 838 905 |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 680 401 | -4 488 344 |
| OPERATIONEELVASTGOEDRESULTAAT | 13 045 891 | 13 344 234 |
De interne lasten voor het beheer van gebouwen omvatten voornamelijk de personeelskosten tijdens het boekjaar.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| OPERATIONEELVASTGOEDRESULTAAT | 13 045 891 | 13 344 234 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -945 034 | -682 319 |
| XV.Andereoperationeleopbrengstenenkosten(+/-) | -34 553 | -263 587 |
| TOTAAL | -979 587 | -945 906 |
| OPERATIONEELRESULTAATVOORHETRESULTAATOPDEPORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 |
De algemene kosten hebben hoofdzakelijk betrekking op publicatie kosten, de waardering van de portefeuille, technische expertsises en de abonnementstaks.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 12 066 304 | 12 398 328 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | ||
| A. Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) | 31 625 911 | 10 305 547 |
| B. Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen | -27 657 056 | -7 787 963 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | ||
| A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 10 501 249 | 16 081 696 |
| B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -1 957 699 | -557 643 |
| C. Positieve variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
178 988 | 42 979 |
| D. Negatieve variaties van de geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-1 732 459 | -3 179 631 |
| TOTAAL | 10 958 934 | 14 904 985 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 23 025 238 | 27 303 314 |
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen komt voort van de verkoop van appartementen. Het volledige detail van de verkopen en de gerealiseerde meerwaarden is opgenomen in hoofdstuk IV Beheersverslag.
Ter herinnering, het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen wordt geboekt als het verschil tussen de verkoopprijs min de kosten verbonden aan het afsluiten van die verkopen (rubriek XVI.A.) en de laatste reële waarde van het desbetreffende pand (rubriek XVI.B.).
Conform artikel 13 §1 - 1° van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 en bijlage C, zijn de meerwaarden gerealiseerd op vastgoed tijdens het boekjaar uitkeerbaar, berekend in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven. Op 31/12/2014, bedroeg de gerealiseerde uitkeerbare meerwaarde aldus € 4 961 935 (t.o.v. de acquisitiewaarde), terwijl de gerealiseerde meerwaarde t.o.v. de laatste reële waarde € 3 968 854 bedroeg.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XX. Financiële inkomsten (+) | ||
| A. Geïnde interesten en dividenden | 9 099 | 11 001 |
| B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken | 85 401 | 90 766 |
| TOTAAL | 94 499 | 101 768 |
De geïnde interesten en dividenden zijn uitsluitend afkomstig van de deposito's op korte termijn van het surplus aan liquiditeiten. De vergoedingen financiële leasing betreffen de leasings beschreven in Bijlage 19.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XXI. Netto interestkosten (-) | ||
| A. Nominale interestlasten op leningen | -2 431 097 | -1 796 250 |
| C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| 1. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-1 568 881 | -2 238 786 |
| TOTAAL | -3 999 979 | -4 035 036 |
De kosten van indekkingsinstrumenten betreffen het verschil tussen de vaste interest betaald voor de voorheen aangekochte IRSen en de geldende variabele interestvoeten gedurende het boekjaar. Voor meer details inzake de structuur van de financiële schulden verwijzen we naar Bijlage 24.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| XXII.Anderefinanciëlekosten(-) | ||
| A. Bankkosten en andere commissies | -49 732 | -64 994 |
| D. Andere | -1 983 | -4 596 |
| XXIII.Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(+/-) | ||
| A. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| 1. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhoudingzoalsgedefinieerdinIFRS |
-3 107 691 | 1 501 542 |
| TOTAAL | -3 157 423 | 1 436 548 |
| FINANCIEELRESULTAAT | -7 064 885 | -2 501 317 |
| RESULTAATVOORBELASTINGEN | 15 960 353 | 24 801 997 |
Devariatievandereëlewaardevandefinanciëleactivabetreftdeindekkingsinstrumentendiealsinefficiëntworden beschouwd ingevolge de toepassing van IAS 39, en dus geboekt worden in de resultatenrekening.
In2014,geletopdedalingvandeintrestvoetenopdefinanciëlemarkten,hebbendeIRSvanHomeInvestBelgium eennegatievevariatievanhunreëlewaardevan-€3107691.Dezevariatievandereëlewaardevandefinanciële instrumenten is puur latent, wat enkel geldt in de hypothese dat de vastgoedbevak of de banken niet overgaan tot een vervroegde vereffening van deze producten.
Deze louter latente kost wordt geannuleerd in de berekening van het uitkeerbaar resultaat.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| RESULTAATVOORBELASTINGEN | 15 960 353 | 24 801 997 |
| XXIV.Vennootschapsbelasting(-/+) | -22 400 | 105 340 |
| BELASTINGEN | -22 400 | 105 340 |
| NETTORESULTAAT | 15 937 954 | 24 907 336 |
DeGVVgenietenvaneenbijzonderfiscaalstatuut.Enkeldevoordeleninnatura,deabnormaleengoedgunstige voordelenalsookbepaaldespecifiekekosten,zijnonderworpenaandevennootschapsbelasting.De dochterondernemingengenietennietvanditbijzonderfiscaalstatuut.Erdientopgemerkttewordendatin2013 een regularisatie van Exit taks betreffende een opgeslorpte dochteronderneming een uitzonderlijke inkomst heeft gegenereerd.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Immateriële vaste activa, begin van het boekjaar | 16 049 | 5 808 |
| 1. Brutobedrag | 43 778 | 30 250 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - ) | -27 729 | -24 442 |
| Investeringen | 0 | 13 528 |
| Afschrijvingen ( - ) | -4 158 | -3 287 |
| Immateriële vaste activa, einde van het boekjaar | 11 891 | 16 049 |
| 1. Brutobedrag | 43 778 | 43 778 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen (-) | -31 887 | -27 729 |
De immateriële vaste activa betreffen exclusief de vastgoedsoftware WinIris. Die wordt lineair afgeschreven over eengebruiksduurvan5jaar.DeafschrijvingenzijngeboektonderderubriekXII'Beheerskostenvastgoed'vande resultatenrekening.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| 306 753 952 | 242 718 209 | |
| Saldo begin boekjaar | 16 315 294 | 882 568 |
| 16 025 422 | 16 317 716 | |
| -3 535 151 | 0 | |
| 0 | -884 990 | |
| 5 130 075 | ||
| Saldo einde boekjaar | 33 935 640 | 16 315 294 |
| Saldo begin boekjaar | 290 438 658 | 241 835 640 |
| 0 | 884 990 | |
| 3 934 482 | 34 375 000 | |
| 1 724 410 | 796 094 | |
| 6 990 080 | 12 387 402 | |
| -20 530 309 | 159 532 | |
| Saldo einde boekjaar | 282 557 321 | 290 438 658 |
| 316 492 961 | 306 753 952 | |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 282 557 321 | 290 438 658 |
| Projectontwikkelingen | 33 935 640 | 16 315 294 |
| Vastgoedbeleggingen, saldo einde boekjaar | 316 492 961 | 306 753 952 |
De projectontwikkelingen op afsluitdatum van het boekjaar 2014 worden gedetailleerd beschreven in het Beheersverslag en in het Vastgoedverslag. Een enkele projectontwikkeling werd verkocht in de loop van 2014, nl. het gebouw Montoyer (voor € 3 535 151) in de lijn "Overige intrekkingen".
IFRS 13 is van toepassing op IFRS normen die waarderingen aan reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 40 Vastgoedbeleggingen, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Zoals opgenomen in de tabel hierboven, bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2014 € 316 492 961; al deze reële waarden zijn van niveau 3. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 3, heeft ze geen opvolgingsbeleid ontwikkeld voor de transfers tussen hiërarchische niveaus.
De waarderingen gebeuren op basis van 2 methodes:
De waarderingen houden rekening met de huurstaat, de kosten en taksen die dienen gedragen te worden door de verhuurder en de eventueel uit te voeren werken. De waarderingen worden ook bevestigd door transacties gerealiseerd in de markt, en dit rekening houdend met de waarden per m2 .
| Vergelijking tussen de boekjaren 2013 en 2014: | |
|---|---|
| Vastgoedbeleggingen op 31/12/2013 | 306 753 952 |
| Acquisities en investeringen | 26 814 389 |
| Transfer naar activa bestemd voor de verkoop | -24 065 460 |
| Winst ingevolge reële waarde-aanpassingen | 6 990 080 |
| Vastgoedbeleggingen op 31/12/2014 | 316 492 961 |
Zoals hiervoor vermeld zijn al deze reële waarden van niveau 3 en was er geen enkele transfer naar of van niveau 3.
| Gebouwen die zich lenen tot | Gebouwen met blokwaarde | Gebouwen met blokwaarde | |
|---|---|---|---|
| detailverkoop | > € 2 500 000 | < € 2 500 000 | |
| Huren per m2 per jaar |
Gewogen gemiddelde van € 113m2 (vorktussen:€21m2 en € 217m2 ) |
Gewogen gemiddelde van € 145m2 (vorktussen:€105m2 en € 348m2 ) |
Gewogen gemiddelde van € 91m2 (vorktussen:€47m2 en € 170m2 ) |
| Geschatte huurwaarde per m2 per jaar |
Gewogen gemiddelde van € 114m2 (vorktussen:€46m2 en € 168m2 ) |
Gewogen gemiddelde van € 131m2 (vorktussen:€99m2 en € 275m2 ) |
Gewogen gemiddelde van € 92m2 (vorktussen:€65m2 en € 200m2 ) |
| Kapitalisatievoet | Gewogen gemiddelde van | Gewogen gemiddelde van | Gewogen gemiddelde van |
| 5,27% (vork tussen 3,70% en | 6,68% (vork tussen 5,75% en | 7,50% (vork tussen 4,70% en | |
| 7,35%) | 7,65%) | 10,50%) |
Een daling of een stijging van de geschatte huurwaarde en/of de bekomen huren zal potentieel een impact, naar beneden of naar boven, van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben. Een daling of een stijging van de actualisatievoet en/of de kapitalisatievoet zal potentieel een impact, naar boven of naar beneden, van de reële waarde van devastgoedbeleggingenhebben.Dezetarievenzijnbepaalddoordevoorwaardenopdefinanciëlemarkten.
Dewaarderingenvanvastgoedbeleggingenwordenviermaalperjaaruitgevoerddooreenonafhankelijkengekwalificeerd vastgoedexpert. Deze rapporten worden opgemaakt op basis van informatie gecommuniceerd door de vennootschap, inzake de huurstaat, de kosten en taksen gedragen door de verhuurder, de huren, de uit te voeren werken,... Deze informatie wordt uit de database van het informaticasysteem van de vennootschap gehaald en maakt deel uit van de administratieve organisatie en de interene controle van de vennootschap. De vastgoedexpert gebruikt marktparameters (actualisatievoet,…) die gebaseerd zijn op zijn oordeel en zijn professionele ervaring. De informatie gecommuniceerd aan de vastgoedexpert, de parameters en de waarderingsmodellen gebruikt door de vastgoedexpert worden gecontroleerd door hetUitvoerendmanagementendoorhetAuditcomité.
Ter herinnering, de projectontwikkelingen zijn opgenomen onder de vastgoedbeleggingen in Bijlage 16.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Andere vaste activa, saldo begin periode | 46 259 | 102 865 |
| 1. Brutobedrag | 310 325 | 275 879 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - ) | -187 422 | -113 904 |
| Investeringen | 166 392 | 34 446 |
| Afschrijvingen ( - ) | -98 321 | -73 519 |
| Andere vaste activa, saldo einde periode | 190 973 | 122 902 |
| 1. Brutobedrag | 476 716 | 310 325 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - ) | -285 743 | -187 422 |
De over ige materiële vaste activa hebben uitsluitend betrekking op vaste werkingsactiva die de kantoorinrichting, het bureaumeubilair en de informatica omvatten.
| D. Andere materiële vaste activa | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | 190 973 | 122 902 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Vorderingen op meer dan 5 jaar | 391 187 | 391 187 |
| Vorderingen op meer dan 1 jaar en minder dan 5 jaar | 453 841 | 573 328 |
| Vorderingen op hoogstens 1 jaar | 119 486 | 112 237 |
| TOTAAL | 964 515 | 1 076 752 |
De vorderingen financiële leasing betreffen de gebouwen Belgradostraat in Vorst en Residentie Lemaire in Molenbeek en zijn opgenomen in de balans onder 2 verschillende rubrieken voor hun deel lange termijn en voor hun deel korte termijn.
Beknopte beschrijving van deze contracten:
Belgradostraat: erfpachtovereenkomst (sept. 1999 - augustus 2026); verrichting boekhoudkundig behandeld als onroerende leasing;
waardering op 31 december 2014:
Residentie Lemaire: onroerende leasing (dec. 2003-nov. 2018); waardering op 31 december 2014:
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Netto verkoopprijs (excl. kosten) | 31 625 911 | 10 305 547 |
| Laatste reële waarde | -27 657 056 | -7 787 963 |
| Gerealiseerde meerwaarde | 3 968 854 | 2 517 584 |
| Uitkeerbare gerealiseerde meerwaarde | 4 961 935 | 2 844 237 |
Het saldo van de activa bestemd voor verkoop is het volgende:
| A. Activa bestemd voor verkoop | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Vastgoedbeleggingen | 5 810 465 | 9 402 061 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Huurders | 1 412 639 | 763 390 |
| Andere | -98 020 | 0 |
| Gerealiseerde verkopen | 1 379 422 | 2 436 083 |
| TOTAAL | 2 694 041 | 3 199 473 |
De handelsvorderingen omvatten de huren nog te ontvangen van de huurders. Deze huren dienen vooraf betaald te worden. Anderzijds, ingevolge de ondertekening van verschillende verkoopcompromissen eind 2014, beschikt Home Invest Belgium op 31 december 2014 over een vordering van € 1 379 422 die betaald zal worden begin 2015, bij het verlijden van de notariële akten.
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Belastingen | 14 509 | 7 487 |
| c. Andere | 298 483 | 289 483 |
| TOTAAL | 312 992 | 296 970 |
Het voorgeschoten werkingskapitaal is dit ter beschikking gesteld van de beheerders en syndici om hen toe te laten het financieel beheer van de algemene kosten van de vastgoedbeleggingen waar te nemen. Ze dalen aanzienlijk over het boekjaar 2014 ingevolge de integratie van deze activiteit.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Kas en kasequivalenten | 10 564 | 9 366 |
| Saldo bankrekeningen | 4 915 334 | 3 873 373 |
| TOTAAL | 4 925 898 | 3 882 740 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 9 735 | 10 408 |
| Voorafbetaalde vastgoedkosten | 9 423 | 10 813 |
| Andere | 288 837 | 251 712 |
| TOTAAL ACTIEF | 307 995 | 272 933 |
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 337 882 | 372 805 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 1 307 003 | 436 090 |
| Andere | 4 769 | 0 |
| TOTAAL PASSIEF | 1 649 654 | 808 895 |
De intresten en andere nog niet verschuldigde kosten stijgen behoorlijk naar aanleiding van de obligatie uitgifte in Juni 2014. De eerste betaling in juni 2015 wordt in de jaarrekeningen op 31 december 2014 pro rata temporis in aanmerking genomen, hetgeen de belangrijke stijging van de intrestlasten tussen 2013 en 2014 verklaard. Voor meer detail vewijzen wij naar bijlage 24 en naar het Beheersverslag.
| E. Financiële vaste activa | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| a. Activa aangehouden tot einde looptijd | ||
| 4. Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding | -23 | |
| 5. Andere | 2 000 | 2 000 |
| e. Andere | 67 440 | 74 035 |
| TOTAAL | 69 440 | 76 012 |
| I. Langlopende verplichtingen | 2014 | 2013 |
| B.Langlopendefinanciëleschulden | ||
| a. Kredietinstellingen | 70 000 000 | 75 000 000 |
| c. Andere | ||
| 1. Andere Leningen | 39 627 454 | 0 |
| C.Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen | ||
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 8 006 364 | 4 471 529 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 2014 | 2013 |
| B.Kortlopendefinanciëleschulden | ||
| a. Kredietinstellingen | 0 | 46 750 000 |
| c. Andere | ||
| 2. Ontvangen huurwaarborgen | 644 327 | 632 687 |
De andere leningen bedroegen € 39 627 454 en stemmen overeen met de obligatie uitgifte in juni 2014 verminderd met de kosten (zoals meer in detail beschreven in het Beheersverslag). Deze uitgifte heeft een aantal leningen dieopvervaldatumkwamenin2014,enindekortlopendefinanciëleschuldenvan2013werdenopgenomen, geherfinancierd.
DelanglopendefinanciëleschuldenhaddenbetrekkingopdehierondervermeldeIRS.Aangeziendeintrestvoetenen marktverwachtingen zijn blijven dalen tijdens 2014, zal deze negatieve variatie blijven stijgen om zich op het einde van het boekjaar op € 8 000 364 te bevinden.
| I. Langlopende verplichtingen | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | ||
| b. Andere | ||
| 1. Leveranciers | 1 580 699 | 1 066 295 |
| 2. Huurders | 1 417 167 | 795 708 |
| 3. Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 511 623 | 428 187 |
De cijfers opgenomen in de tabel hierna betreffen enkel de schulden tegenover kredietinstellingen (en dit voor het opgenomen bedrag):
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Kortlopende financiële schulden op hoogstens 1 jaar | 0 | 46 750 000 |
| Langlopende financiële schulden van 1 tot 5 jaar | 50 000 000 | 50 000 000 |
| Langlopende financiële schulden op meer dan 5 jaar | 59 627 454 | 25 000 000 |
| TOTAAL | 109 627 454 | 121 750 000 |
De onderstaande tabel bevat de kredietlijnen geopend bij elke bankier (afgesloten en opgenomen bedragen), de gemiddelde looptijd. Geen lijn vervalt in 2015.
| Financieringen | Bedrag bevestigde kredietlijnen | Opnames | Gemiddelde looptijd |
|---|---|---|---|
| Bankfinancieringen | 105 000 000 | 70 000 000 | 3 jaar en 7 maanden |
| Belfius | 25 000 000 | 25 000 000 | 4 jaar en 1 maanden |
| BNP Paribas Fortis | 25 000 000 | 0 | 3 jaar en 5 maanden |
| ING | 30 000 000 | 20 000 000 | 3 jaar en 9 maanden |
| Bayerische Landesbank | 15 000 000 | 15 000 000 | 2 jaar en 11 maanden |
| Degroof | 10 000 000 | 10 000 000 | 3 jaar en 4 maanden |
| Obligatieleningen | 40 000 000 | 40 000 000 | 9 jaar en 6 maanden |
| Uitgifte van 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 9 jaar en 6 maanden |
| TOTAAL | 145 000 000 | 110 000 000 | 5 jaar en 2 maanden |
De producten voor het indekken van de rentevoeten zijn exclusief van het type IRS (Interest Rate Swap), ze vormen contracten voor het omzetten van variabele in vaste rentevoeten. Op 31 december 2014 bedroeg het totale bedrag van de IRS-dekkingen € 100 000 000, zoals opgenomen in de tabel hieronder:
| Indekkingsinstrumenten | Bedrag actieve indekkingsinstrumenten | Gemiddelde looptijd |
|---|---|---|
| Belfius | 35 000 000 | 5 jaar en 6 maanden |
| BNP Paribas Fortis | 25 000 000 | 3 jaar en 5 maanden |
| ING | 40 000 000 | 4 jaar en 8 maanden |
| Indekking van het type IRS | 100 000 000 | 4 jaar en 8 maanden |
Het voorzichtige indekkingsbeleid van Home Invest Belgium maakte het mogelijk om een gemiddelde intrestvoet van 3,63% te bewerkstelligen voor het boekjaar, bankmarge en kost van de dekkingen inbegrepen, in vergelijking met 3,52% en 3,53% voor de voorgaande boekjaren.
Rekening houdend met de voorzichtige financiële structurering van de schuld, in combinatie met de zeer lage schuldenlast, heeft Home Investment Belgium een beperkt risico wat betreft de schommelingen in de intrestvoeten op de markt.
Op het einde van het boekjaar 2014, was het totaal van de afdekkingsinstrumenten gelijk aan een bedrag hoger dan de opgenomen kredieten (€ 100 millioen tegenover € 70 miljoen). Deze situatie is het gevolg van de belangrijke arbitrages op de niet-residentiële vastgoedportfolio om te beantwoorden aan de ratio van 80% residentieel om te genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15%. Home Invest Belgium heeft de opgehaalde fondsen niet belegd, maar heeft er tijdelijk haar opgenomen kredieten mee terugbetaald. Hieruit volgt dat er een belangijk bedrag aan afdekkingsinstrumenten was eind van het boekjaar, dat zou moeten veminderen gedurende 2015, enerzijds door de betaling van het dividend en anderzijds door de ontwikkeling van de nieuwe gebouwen die eveneens gefinancierd zullen worden door trekkingen onder de bestaande kredieten.
ConformIAS39wordtop31december2013wordtdenegatievereëlewaardevandefinanciëleinstrumenten verrekendbijhetpassiefonderrubriekI.C."Overigeniet-courantefinanciëlepassiva"vooreentotaalvan€-8006364. Detegenpostwordtgeboektconformhetvolgendeschema:
| Reële waarde van de fi nanciële instrumenten op 31/12/2014 |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «d. Reserve van het saldo van de schommelingen in de reële waarde van de toegestane indekkingsinstrumenten waarop de dekkingsboekhouding zoals aangegeven in IFRS wordt toegepast (+/-)» |
Op de winst- en verliesrekening onder rubriek XXIII. «Variaties in de reële waarde van de fi nanciële activa en passiva (+/-)» |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «n. Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren (+/-)» |
|---|---|---|---|
| Efficiënteinstrumenten | -1 098 342 | ||
| Niet-efficiënteinstrumenten(schommeling2014) | -2 886 261 | ||
| Niet-efficiënteinstrumentenbijdevorigeafsluiting(1) | -3 800 331 | ||
| IRSefficiëntverklaardin2011en: | |||
| -voorheengeherklasseerdalsinefficiënt | -55 729 | ||
| - schommeling 2014 (2) | -165 701 | ||
| TOTAAL | -1 098 342 | -3 107 691 | -3 800 331 |
| ALGEMEEN TOTAAL | -8 006 364 |
(1) De wijzigingen in de reële waarde van de vorige boekjaren geboekt op de resultatenrekening werden ondertussen toegewezen aan het Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren. (2)DedesbetreffendeIRSwerdeninefficiëntverklaard,deschommelingindereëlewaardeoverheteerstehalfjaarvan2014staatintegraalopgenomeninderesultatenrekening.
Hetbedragvan55729betreftIRSefficiëntverklaardin2011envoorheengeherklasseerdin2012,2013et2014als inefficiënt.
DekredietlijnenzijnopgenomenindepostLanglopendeenkortlopendefinanciëleschulden.Definanciëleschulden worden geboekt aan hun afgeschreven waarde die overeenstemt met hun reële waarde.
IFRS 13 is van toepassing op IFRS normen die waarderingen aan reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 39, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Metbetrekkingtotdefinanciëleinstrumenten,zijnaldezereëlewaardenvanniveau2.AangezienHomeInvest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2 heeft zij geen opvolgingsbeleid ontwikkeld voor de transfers tussen hiërarchische niveaus.
De waardering wordt door de banken bepaald op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cashflows.
| HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Leveranciers | 1 580 699 | 1 066 295 |
| Huurders | 1 417 167 | 795 708 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 511 623 | 428 187 |
| TOTAAL | 3 509 489 | 2 290 190 |
| ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Dividenden | 36 346 | 47 327 |
| Andere | 83 308 | 73 407 |
| TOTAAL | 119 654 | 120 734 |
De dividenden betreffen uitsluitend oude dividenden die nog niet werden opgeëist door de aandeelhouders.
Datum Evolutie van het maatschappelijk kapitaal Modaliteiten van de verrichting Uitgifteprijs Aantal aandelen 04/07/1980 1 250 000 Oprichting van de N.V. Philadelphia BEF 1.000 1 250 05/06/1983 6 000 000 Kapitaalverhoging BEF 1.000 6 000 13/04/1999 - Nieuwe kapitaalverdeling (door splitsing) - 26 115 01/06/1999 1 373 650 000 Inbreng in natura en… - - 01/06/1999 10 931 …Kapitaalverhoging in speciën (afgerond) BEF 1.411,89 972 919 01/06/1999 1 500 000 Fusie door opslorping van de N.V. Socinvest - 97 078 01/06/1999 -71 632 706 Kapitaalvermindering door aanzuivering van verliezen - - Totaal op 01/06/1999 32 493 343 1 103 362 09/04/2001 62 000 Fusie door opslorping van de N.V. Mons Real Estate 32,00 35 304 Totaal op 31/05/2001 32 555 343 1 138 666 31/05/2002 151 744 Fusie door opslorping van de N.V. Les Résidences du Quartier Européen 34,78 4 471 Totaal op 31/05/2002 32 707 087 1 143 137 Totaal op 31/05/2003 32 707 087 1 143 137 15/12/2003 5 118 338 Inbreng in natura door de N.V. AXA Belgium 44,13 178 890 15/12/2003 4 116 713 Inbreng in natura door de N.V. TRANSGA 44,13 143 882 15/12/2003 7 861 Incorporatie van een gedeelte van de rekening Uitgiftepremies - - Totaal op 31/05/2004 41 950 000 1 465 909 12/05/2005 3 472 Fusie met de N.V. 205 Rue Belliard 51,01 3 220 12/05/2005 4 738 Fusie met de N.V. Patroonshuis 51,01 3 324 Totaal op 31/12/2005 41 958 210 1 472 453 22/05/2006 915 214 Fusie met de N.V. Immobilière du Prince d'Orange 50,32 76 000 05/10/2006 9 978 110 1ste Kapitaal verhoging 51,00 360 378 13/10/2006 7 171 221 2de Kapitaal verhoging 51,00 259 002 Totaal op 31/12/2006 60 022 756 2 167 833 24/05/2007 275 043 Fusie met de N.V. Immobilière Van Volxem 57,90 5 000 24/05/2007 3 186 Fusie met de N.V. Investim 57,90 5 824 Totaal op 31/12/2007 60 300 985 2 178 657 23/05/2008 10 062 486 Fusie door partielle splitsing van N.V. VOP 50,00 622 632 23/05/2008 29 000 Fusie met de N.V. JBS 50,00 2 088 Totaal op 31/12/2008 70 392 471 2 803 377 29/05/2009 1 246 938 Fusie met de N.V. Les Erables Invest 49,55 25 165 Totaal op 31/12/2009 71 639 409 2 828 542 Totaal op 31/12/2010 71 639 409 2 828 542 31/01/2011 122 709 Fusie door partielle splitsing van N.V. Masada 59,72 102 792 23/12/2011 5 585 Fusie door splitsing van N.V. URBIS 63,32 6 318 23/12/2011 2 633 519 Fusie door partielle splitsing van N.V. VOP 62,91 118 491 Totaal op 31/12/2011 74 401 222 3 056 143 Totaal op 31/12/2012 74 401 222 3 056 143 Totaal op 31/12/2013 74 401 222 3 056 143 11/06/2014 2 548 073 Inbreng in natura door de N.V. AXA Belgium 79,85 104 666 Totaal op 31/12/2014 76 949 295 3 160 809
Op 31 december 2014, werden 12 912 Home Invest Belgium aandelen aangehouden in autocontrole door Home Invest Development en waren zij geboekt aan € 757 322,67, hetzij € 58,65 per aandeel, of overeenstemmend met hun aanschaffingswaarde.
| Aantal aandelen | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| A. Kapitaal | ||
| a. Geplaatst kapitaal | 76 949 295 | 74 401 222 |
| b. Kosten kapitaalverhoging | -950 240 | -931 552 |
| B.Uitgiftepremies | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Reserves | ||
| a.Wettelijkereserve(+) | 98 778 | 98 778 |
| b.Reservevoorhetsaldovandevariatiesindereëlewaardevanvastgoed(+/-) | 103 516 959 | 90 909 201 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-27 561 611 | -25 730 630 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoalsgedefinieerdinIFRS(+/-) |
-1 098 342 | -671 198 |
| h. Reserve voor eigen aandelen (-) | -757 323 | -757 323 |
| m.Anderereserves(+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n.Overgedragenresultatenvanvorigeboekjaren(+/-) | 15 926 094 | 12 446 842 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 15 937 954 | 24 907 336 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 208 224 230 | 195 025 808 |
| Naam | Ondernemings nummer |
Land van oorsprong |
Participatie (rechtstreeks en onrechtstreeks) |
Jaarrekening op |
|---|---|---|---|---|
| In 2014 | ||||
| Home Invest Belgium N.V. | 0420.767.885 | België | - | 31/12/2014 |
| Home Invest Development N.V. | 0466.151.118 | België | 100% | 31/12/2014 |
| Charlent 53 Freehold Bvba | 0536.280.237 | België | 100% | 31/12/2014 |
| In 2013 | ||||
| Home Invest Belgium N.V. | 0420.767.885 | België | - | 31/12/2013 |
| Home Invest Development N.V. | 0466.151.118 | België | 100% | 31/12/2013 |
Alle ondernemingen die deel uitmaken van de consolidatiekring zijn gedomicilieerd in België, Woluwedal 60 te 1200 Brussel.
Op 31 december 2014 waren er geen minderheidsbelangen.
Met uitzondering van de remuneratie van de CEO (zie het hoofdstuk "Beheersverslag" - "Corporate Governance verklaring") is er geen enkele transactie met verbonden partijen in de zin van IAS 24.
| ACTIVA | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 317 584 120 | 308 169 430 |
| B. Immateriële vaste activa | 11 891 | 16 049 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 316 176 958 | 306 753 952 |
| D. Andere materiële vaste activa | 190 973 | 122 902 |
| E. Financiële vaste activa | 359 269 | 312 013 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 845 029 | 964 515 |
| II. Vlottende activa | 15 396 766 | 19 038 013 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 5 810 465 | 9 402 061 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 119 486 | 112 237 |
| D. Handelsvorderingen | 2 970 243 | 3 401 531 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 1 426 159 | 2 243 210 |
| F. Kas en kasequivalenten | 4 762 418 | 3 606 043 |
| G. Overlopende rekeningen | 307 995 | 272 933 |
| TOTAAL ACTIVA | 332 980 886 | 327 207 444 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 332 980 886 | 327 207 444 |
|---|---|---|
| VEPLICHTINGEN | 123 921 305 | 131 314 873 |
| F. Overlopende rekeningen | 1 649 654 | 808 895 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 119 823 | 1 081 897 |
| b. Andere | 3 873 683 | 2 569 866 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3 873 683 | 2 569 866 |
| c. Andere | 644 327 | 632 687 |
| a. Kredietinstellingen | 0 | 46 750 000 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 644 327 | 47 382 687 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 6 287 487 | 51 843 344 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 8 006 364 | 4 471 529 |
| c. Andere | 39 627 454 | 0 |
| a. Kredietinstellingen | 70 000 000 | 75 000 000 |
| B. Langlopende financiële schulden | 109 627 454 | 75 000 000 |
| I. Langlopende verplichtingen | 117 633 818 | 79 471 529 |
| VEPLICHTINGEN | ||
| EIGEN VERMOGEN | 209 059 581 | 195 892 570 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 15 951 735 | 24 909 192 |
| C. Reserves | 92 205 592 | 78 420 044 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 19 093 664 |
| A. Kapitaal | 75 999 055 | 73 469 670 |
| EIGEN VERMOGEN |
(1) De statutaire jaarrekening van Home Invest Belgium wordt opgesteld conform IFRS vanaf 1 januari 2005. Deze wordt verkort weergegeven conform artikel 105 van het Wetboek der Vennootschappen. De gedetailleerde statutaire rekeningen maken het voorwerp uit van een deposito bij de Nationale Bank ten gevolge van de gewone algemene vergadering. Ze zijn ook op eenvoudig verzoek verkrijgbaar op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 18 941 328 | 19 353 320 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 360 | -252 403 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 18 757 968 | 19 100 917 |
| IV.Recuperatievanvastgoedkosten(+) | 125 760 | 90 977 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen doordehuurderopverhuurdegebouwen(+) |
735 818 | 662 528 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-1 877 271 | -2 021 064 |
| VIII.Anderemetverhuurverbondeninkomstenenuitgaven(+/-) | -15 982 | -778 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 17 726 293 | 17 832 578 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 240 741 | -1 110 397 |
| X. Commerciële kosten (-) | -256 272 | -539 042 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -113 423 | -255 581 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 945 380 | -2 605 048 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -147 343 | -25 566 |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 703 160 | -4 535 634 |
| OPERATIONEELVASTGOEDRESULTAAT | 13 023 132 | 13 296 944 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -945 034 | -682 319 |
| XV.Andereoperationeleopbrengstenenkosten(+/-) | -34 553 | -263 587 |
| OPERATIONEELRESULTAATVOORHETRESULTAATOPDEPORTEFEUILLE | 12 043 545 | 12 351 038 |
| XVI.Resultaatverkoopvastgoedbeleggingen(+/-) | 3 968 854 | 2 517 584 |
| XVIII.Variatiesindereëlewaardevanvastgoedbeleggingen(+/-) | 6 990 080 | 12 387 402 |
| OPERATIONEELRESULTAAT | 23 002 479 | 27 256 024 |
| XX.Financiëleinkomsten(+) | 129 704 | 150 219 |
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 999 979 | -4 035 036 |
| XXII.Anderefinanciëlekosten(-) | -50 379 | -68 673 |
| XXIII.Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleactivaenpassiva(+/-) | -3 107 691 | 1 501 542 |
| FINANCIEELRESULTAAT | -7 028 344 | -2 451 948 |
| RESULTAATVOORBELASTINGEN | 15 974 135 | 24 804 076 |
| XXIV.Vennootschapsbelasting(-/+) | -22 400 | 105 117 |
| BELASTINGEN | -22 400 | 105 117 |
| NETTORESULTAAT | 15 951 735 | 24 909 192 |
| Resultaatverwerking | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| A.Nettoresultaat | 15 951 735 | 24 909 192 |
| B.Toevoeging/onttrekkingreserves(-/+) | ||
| 1. Toevoeging aan/ onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldovandevariatiesindereëlewaardevanvastgoed(-/+) |
||
| - boekjaar | -8 543 550 | -15 524 054 |
| - realisatie vastgoed | 995 540 | 326 653 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kostenbijhypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen(-/+) |
1 553 471 | 3 136 652 |
| 11.Toevoegingaan/onttrekkingvanovergedragenresultatenvanvorigeboekjaren(-/+) | 1 722 709 | -2 151 943 |
| C.Vergoedingvoorhetkapitaalovereenkomstigartikel27,§1,lid1 | 0 | -9 198 181 |
| D. Vergoeding voor het kapitaal, - andere dan C | -11 679 905 | -1 498 319 |
| Resultaatverwerking | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| A.Nettoresultaat | 15 951 735 | 24 909 192 |
| B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+) | ||
| 1. Toevoeging aan/ onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+) |
||
| - boekjaar | -8 543 550 | -15 524 054 |
| - realisatie vastgoed | 995 540 | 326 653 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) |
1 553 471 | 3 136 652 |
| 11. Toevoegingaan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | 1 722 709 | -2 151 943 |
| C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 27, § 1, lid 1 | 0 | -9 198 181 |
| D. Vergoeding voor het kapitaal, - andere dan C | -11 679 905 | -1 498 319 |
| Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 27, § 1, lid 1 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Gecorrigeerd resultaat (A) | ||
| Nettoresultaat | 15 951 735 | 24 909 192 |
| + Waardeverminderingen | 182 285 | 275 557 |
| - Terugnemingen van Waardeverminderingen | -110 726 | -124 733 |
| +/- Andere niet-monetaire bestanddelen | 3 107 691 | -1 501 542 |
| +/- Resultaat verkoop vastgoed | -3 968 854 | -2 517 584 |
| +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed | -6 990 080 | -12 387 402 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) | 8 172 051 | 8 653 490 |
| Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) |
4 961 935 | 2 844 237 |
| TOTAAL (A+B) | 13 133 986 | 11 497 726 |
| 80% volgens art. 13, §1, al. 1 | 10 507 189 | 9 198 181 |
| Netto vermindering van de schuldenlast | -11 769 162 | 0 |
| Minimumdistributie vereist door art. 13. | 0 | 9 198 181 |
Gelet op de vermindering van de schuldenlast gedurende het boekjaar 2014 (van € 126 034 449 in 2013 naar €114 265 287 in 2014) ofwel een daling van € 11 769 162), is Home invest Belgium niet gehouden tot een dividend uitkering voor het boekjaar 2014.
Conform art. 617 van het Wetboek Vennootschappen zal het netto actief, na uitkering van het beoogde dividend, niet lager zijn dan het bedrag van het opgenomen kapitaal, vermeerderd met alle reserves die de wet of de statuten niet toestaan om te verdelen. De marge die overblijft na distributie bedraagt € 14,7 miljoen.
| Statutair netto actief na distributie van het dividend: | 197 379 676 | |
|---|---|---|
| Schemaberekeningbedragbeoogdinart13§1eral.6 | ||
| Gestortkapitaal,ofindienhethogeris,opgevraagdkapitaal(+) | 75 999 055 | |
| Onbeschikbareuitgiftepremieskrachtensdestatuten(+) | 24 903 199 | |
| Reservevanhetpositiefsaldovanschommelingenindereëlewaardevanhetvastgoed(+) | 111 923 330 | |
| Reserve van de geschatte mutatiekosten en -rechten tijdens de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-29 115 082 | |
| Reserve van het saldo van de schommelingen in de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten waarbij de afdekkingsboekhouding zoals bepaald in IFRS wordt toegepast(+/-) |
-1 098 342 | |
| Wettelijkereserve(+) | 98 778 | |
| TOTAAL | 182 710 938 | |
| Verschil: | 14 668 739 |
Overzicht 2014
| Kapitaal | Kosten kapitaal verhoging |
Uitgiftepre mies |
Wettelijke reserve |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoed beleggingen |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO OP 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 89 588 625 | |
| Transfer | ||||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -4 107 069 | |||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variaties van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variaties reële waarde vastgoed | 5 427 646 | |||||
| SALDO OP 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| SALDO OP 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| Transfer | ||||||
| Inbreng AXA | 2 548 073 | -18 688 | 5 809 535 | |||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -2 916 296 | |||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variaties van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variaties reële waarde vastgoed | 15 524 054 | |||||
| SALDO OP 31/12/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 103 516 959 | |
| Totaal | Netto resul taat van het boekjaar |
Overgedra gen resultaat van voorgaande boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van indekkingsinstru menten |
Reserve van de geschatte mutatiekosten en –rechten |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 178 721 397 | 11 631 985 | 11 428 410 | 1 259 467 | -757 323 | -1 958 774 | -25 133 105 |
| 0 | 2 115 463 | -2 115 463 | ||||
| 0 | 3 133 895 | 973 174 | ||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | |||||
| 24 907 336 | 24 907 336 | |||||
| 1 287 576 | 1 287 576 | |||||
| 0 | -3 856 947 | -1 570 699 | ||||
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 0 | -1 868 626 | 1 868 626 | ||||
| 8 338 920 | ||||||
| 0 | 1 610 626 | 1 305 670 | ||||
| -10 651 309 | -10 651 309 | |||||
| 15 937 954 | 15 937 954 | |||||
| -427 144 | -427 144 | |||||
| 0 | -12 387 402 | -3 136 652 | ||||
| 208 224 230 | 15 937 954 | 15 926 094 | 1 259 467 | -757 323 | -1 098 342 | -27 561 611 |
OVER DE GECONSOLIDDERDE JAARREKENING
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening en tevens de vereiste bijkomende verklaring. De geconsolideerde jaarrekening omvat het geconsolideerde overzicht van de financiële positie op 31 december 2014, het geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2014 evenals een toelichting.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap Home Invest Belgium NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2014, opgesteld op basis van de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie, met een geconsolideerd balanstotaal van EUR 331.781.170 en waarvan de geconsolideerde resultaten¬rekening afsluit met een winst van het boekjaar van EUR 15.937.954.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards, alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat, die het gevolg is van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (ISA's) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne beheersing van de entiteit in aanmerking die relevant is voor het opstellen door de entiteit van de geconsolideerde jaarrekening, die een getrouw beeld geeft, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn, maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde jaarrekening als geheel. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de entiteit de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap Home Invest Belgium NV per 31 december2014eengetrouwbeeldvanhetvermogenendefinanciëletoestandvanhetgeconsolideerdgeheel, alsook van haar geconsolideerde resultaten voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming metdeInternationalFinancialReportingStandardszoalsgoedgekeurddoordeEuropeseUnie.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijndeinternationaleauditstandaarden(ISA's),ishetonzeverantwoordelijkheidom,inallevanmaterieelbelangzijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekeningtewijzigen:
Het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van onze opdracht.
Antwerpen, 25/03/2015
Karel Nijs BedrijfsrevisorenrevisorerkenddoordeFSMAvoorICB's Commissaris
Conform artikel 105 van het Wetboek Vennootschappen wordt het rapport van de commissaris over de statutaire jaarrekening niet gepubliceerd in onderhavig rapport aangezien enkel een verkorte versie van de statutaire jaarrekening is opgenomen. De commissaris heeft een oordeel zonder voorbehoud gegeven over de statutaire jaarrekening.
| 144 ALGEMENE INLICHTINGEN | 155 LEXICON | 157 AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER
142
| Maatschappelijke benaming | Home Invest Belgium nv, Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) |
|---|---|
| Rechtsvorm | Naamloze vennootschap (NV) naar Belgisch recht |
| Rechtspersonenregister (RPR) |
De vennootschap is ingeschreven in het RPR van Brussel onder het nummer 0420.767.885. |
| Maatschappelijke zetel | B -1200 Brussel, Woluwelaan 60 - bus 4 |
| Telefoonnummer | 0032 (0)2 740 14 50 |
| Website | www.homeinvestbelgium.be |
| Oprichting | De vennootschap werd op 4 juli 1980 opgericht onder de naam "Philadelphia", krachtens een akte verleden voor notaris Daniel Pauporté te Brussel (gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 12 juli 1980 onder het nummer 1435-3). De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd en voor het laatst volgens proces-verbaal van notaris Louis-Philippe Marcelis op 25 september 2014 (bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad op 23 oktober 2014 onder de nummers 0014318 en 0014319). |
| Duur | De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur. |
| Maatschappelijk doel | Het maatschappelijk doel is hierna integraal opgenomen onder artikel 3 van de gecoördineerde statuten. De vennootschap heeft tot doel om gebouwen ter beschikking te stellen van gebruikers, zowel rechtstreeks als via een vennootschap waarin zij een deelneming aanhoudt overeenkomstig de bepalingen van de GVV-regelgeving. |
| Wijzigingen van het maatschappelijk doel |
De vennootschap kan enkel wijzigingen aan zijn maatschappelijk doel aanbrengen die in overeenstemming zijn met haar statuten en die stroken met de wettelijke en reglementaire voorschriften die voor GVV's gelden. |
| Maatschappelijk boekjaar | Het maatschappelijk boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december. |
| Plaatsen waar de voor het publiek toegankelijke documenten ter inzage liggen |
— De statuten van de vennootschap liggen ter inzage op de griffie van de Franstalige handelsrechtbank van Brussel en zijn beschikbaar op de website van de vennootschap. — De oprichtingsakte van de vennootschap ligt ter inzage op de griffie van de Franstalige handelsrechtbank van Brussel en op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. — De jaarrekeningen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België en liggen ter inzage op de griffie van de handelsrechtbank van Brussel. — De beslissingen in verband met de benoeming en het ontslag van de leden van de Raad van Bestuur worden bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. — De financiële jaarverslagen liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel of kunnen worden geraadpleegd op de website. Deze verslagen omvatten de verslagen van de vastgoedexpert en van de Commissaris en worden elk jaar verzonden naar de aandeelhouders op naam en aan elke persoon die hierom vraagt. De andere publicaties kunnen worden verkregen op de maatschappelijke zetel of door de website van de vennootschap te raadplegen. Elke geïnteresseerde persoon kan zich op de website www.homeinvestbelgium.be gratis aanmelden om de persberichten en de verplichte financiële informatie per e-mail te ontvangen. |
Lexicon
| Geplaatst kapitaal | Op31december2014bedraagthetmaatschappelijkkapitaal€76949294,75. Het is vertegenwoordigd door 3 160 809 aandelen zonder nominale waarde. Het kapitaal is volledig volstort. |
|---|---|
| Toegestaan kapitaal | HetisdeRaadvanBestuurtoegestaanhetmaatschappelijkkapitaalinéénofmeerdere keren te verhogen ten belope van € 74 401 221,91. Onder dezelfde voorwaarden is het de Raad van Bestuur toegestaan converteerbare obligatiesofinschrijvingsrechtenuittegeven. Deze machtiging werd verleend voor een duur van 5 jaar die is ingegaan op 17 januari 2012. Dezekapitaalverhogingenkunnenwordendoorgevoerdviainschrijvinginspeciën,inbrengin natura of incorporatie van reserves of uitgiftepremies. Op 31 december 2014 bedroeg het saldo van het toegestane kapitaal nog € 74 401 221,91. |
MAATSCHAPPELIJ K KAPITAAL
DevolledigegecoördineerdestatutenvanHomeInvestBelgiumNVkunnenwordengeraadpleegdopdegriffievandeFranstalige handelsrechtbankvanBrussel,opdemaatschappelijkezetelvandevennootschapenopdewebsitewww.homeinvestbelgium.be.
| Maatschappelij k doel | 3.1.Devennootschapheeftalsuitsluitenddoel: |
|---|---|
| (artikel 3 van de statuten) | (a) gebouwen ter beschikking stellen van gebruikers, zowel rechtstreeks als via een |
| vennootschapwaarinzijeendeelnemingaanhoudtovereenkomstigde | |
| bepalingen van de GVV-regelgeving, en | |
| (b) binnen de perken zoals vastgelegd door de GVV-regelgeving, onroerende | |
| goederen bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, vi tot x van de GVV-wet. | |
| Metvastgoedwordtbedoeld: i.onroerendegoederenalsgedefinieerdinartikel517envolgendevanhet |
|
| BurgerlijkWetboek,endezakelijkerechtenoponroerendegoederen,met | |
| uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, | |
| landbouwkundigeofmijnbouwkundigeaard. | |
| ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, | |
| dieexclusiefofgezamenlijkwordengecontroleerddoordevennootschap | |
| iii. optierechten op vastgoed; | |
| iv. laandelenvanopenbareofinstitutioneleGVV's,opvoorwaardedathierover, | |
| inlaatstgenoemdgeval,eengezamenlijkeofexclusievecontroledoorde vennootschap wordt uitgeoefend; |
|
| v. rechtendievoortvloeienuitcontractenwaarbijaandeGVVéénofmeer | |
| goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten | |
| worden verleend; | |
| vi. aandelen van openbare vastgoedbevaks; | |
| vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegginginvastgoeddiezijningeschrevenopdeinartikel260vandewetvan |
|
| 19april2014bedoeldelijst; | |
| viii rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed | |
| dieineenanderelidstaatvandeEuropeseEconomischeRuimtezijn | |
| gevestigdennietzijningeschrevenopdeinartikel260vandewetvan | |
| 19april2014bedoeldelijst,voorzoverzijaaneengelijkwaardigtoezichtzijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks; |
|
| ix. aandelenuitgegevendoorvennootschappen(i)metrechtspersoonlijkheid;(ii) | |
| die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese | |
| EconomischeRuimte;(iii)waarvandeaandelenzijntoegelatentotde | |
| verhandelingopeengereglementeerdemarkten/ofdieonderworpenzijnaan | |
| een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit | |
| de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht | |
| van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of | |
| onrechtstreekse bezit van deelnemingen in vennootschappen met een | |
| soortgelijkeactiviteit;en(v)diezijnvrijgesteldvandebelastingopdeinkom | |
| sten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde | |
| activiteitvoortvloeit,mitsnalevingvanbepaaldewettelijkeverplichtingen,endie minstensverplichtzijnomeendeelvanhuninkomstenonderhunaandeelhou |
|
| dersteverdelen(hierna"RealEstateInvestmentTrusts"(verkort"REIT's") | |
| genoemd); | |
| x vastgoedcertificaten,zoalsbedoeldinartikel5,§4,vandewetvan16juni2006. |
|
| In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de | |
| vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met | |
| de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, | |
| de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. | |
| 3.2.Bijkomendoftijdelijkmagdevennootschapbeleggenineffectendiegeenvastgoed | |
| zijnindezinvandeGVV-regelgeving.Dezebeleggingendienentegebeurenmet | |
| inachtneming van het beleid inzake risicobeheer van de vennootschap en dienen | |
| gediversifieerdtezijnomeengepasterisicospreidingteverzekeren. |
| De vennootschap mag ook niet-toegewezen liquide middelen bezitten, in alle valuta, in de vorm van zicht- of termijnrekeningen of van andere instrumenten van de geldmarkt die makkelijk opgevraagd kunnen worden. Zij mag voorts operaties verrichten met afdekkingsinstrumenten die uitsluitend bedoeld zijn voor het afdekken van de rentevoet- en wisselkoersrisico's in het kader van de financiering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitzondering van speculatieve verrichtingen. 3.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven. De activiteit in verband met het in leasing geven van onroerende goederen met koopoptie mag slechts als bijkomende activiteit worden uitgeoefend, behou dens indien deze goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit laatste geval mag de activiteit als hoofdactiviteit uitgeoefend worden). 3.4. De vennootschap mag door middel van fusie op enigerlei andere wijze een deelneming verwerven in zaken, ondernemingen of vennootschappen met een gelijkaardig of verwant doel en over het algemeen, alle verrichtingen uitvoeren die rechtstreeks of onrechtstreeks verband houden met haar maatschappelijk doel alsook alle handelingen verrichten die nuttig of nodig zijn om haar maatschappelijk doel te realiseren. De vennootschap komt de plicht toe al haar activiteiten en verrichten uit te voeren overeenkomstig de regels en binnen de perken van de GVV-regelgeving en van enige andere toepasselijke wetgeving. |
|
|---|---|
| Verbodsbepalingen (artikel 4 van de statuten) |
De vennootschap kan geenszins: (a) handelen als vastgoedpromotor in de zin van de GVV-wetgeving, met uitsluiting van occasionele verrichtingen; (b) deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg; (c) financiële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel van leningen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van het koninklijk besluit van 7 maart 2006 met betrekking tot de effectenleningen door bepaalde instellingen voor collectieve belegging; (d) financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet verklaard werd, die een onderhands akkoord met zijn schuldeisers gesloten heeft, die het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van betaling bekomen heeft of die in het buitenland het voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige maatregel; |
| Toegestaan kapitaal (artikel 6.3 van de statuten) |
De Raad van Bestuur wordt uitdrukkelijk gemachtigd het maatschappelijk kapitaal te verhogen, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van maximum vierenzeventig miljoen vierhonderd een duizend tweehonderd eenentwintig euro eenennegentig cent (€ 74 401 221 91-) op de door haar vast te stellen data en overeenkomstig de door haar vast te stellen modaliteiten, overeenkomstig artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Onder dezelfde voorwaarden is het de Raad van Bestuur toegestaan converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven. Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone Algemene vergadering van drieëntwintig december tweeduizend en elf. De Raad van Bestuur stelt bij elke kapitaalverhoging de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de Algemene vergadering daaromtrent zelf een beslissing zou nemen. Het voorkeurrecht van de aandeelhouders kan beperkt of afgeschaft worden overeen komstig artikel 6.5 van de statuten. De aldus door de Raad van Bestuur vastgestelde kapitaalverhogingen mogen worden uitgevoerd door middel van inschrijvingen in speciën of inbrengen in natura, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, met of zonder creatie van nieuwe titels, of nog ten gevolge van de uitkering van een optioneel dividend, en dit alles in overeen stemming met de wettelijke bepalingen, met dien verstande dat bij de kapitaalverhogingen zowel aandelen met als zonder stemrecht kunnen worden uitgegeven. Deze kapitaalver hogingen kunnen tevens worden uitgevoerd door de omzetting van converteerbare obligaties of de uitoefening van inschrijvingsrechten - al dan niet verbonden aan een andere roerende waarden - met dien verstande dat deze aanleiding kunnen geven tot de creatie van zowel aandelen met als zonder stemrecht. Indien de krachtens deze machtiging uitgevoerde kapitaalverhogingen een uitgiftepremie omvatten, zal het hieraan verbonden bedrag, na verrekening van de eventuele kosten, op een onbeschikbare rekening genoemd "uitgiftepremie" worden geplaatst, dewelke zoals het kapitaal, een derden-garantie zal vormen en slechts zal kunnen worden verminderd of opgeheven door een beslissing van de Algemene vergadering genomen overeenkomstig de voorwaarden inzake quorum en meerderheden vereist voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal. |
| Inkoop van eigen aandelen (artikel 6.4 van de statuten) |
De vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven bij wijze van aankoop of deze in pand nemen overeenkomstig de voorwaarden voorzien door de wet. Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van drieëntwintig december 2011, wordt de Raad van Bestuur gemachtigd de aandelen van de vennootschap te verkrijgen, voor rekening van Home Invest Belgium, tegen een eenheidsprijs gelijk aan minimum tachtig procent (80%) van de laatste nettowaarde per aandeel die werd bekendgemaakt vóór de datum van de transactie en maximum honderd en vijf procent |
Overzicht 2014
| (105%)vandegezegdeWaarde,enditvooreentermijnvan5jaarterekenenvanafde bekendmakingindebijlagenbijhetBelgischStaatsbladvanhetproces-verbaalvande algemene vergadering van drieëntwintig december 2011, ermee rekening houdend dat de vennootschap op geen enkel ogenblik méér dan tien procent van het totaal der uitgegeven aandelen mag bezitten. Devennootschapwordtbovendiengemachtigd,zonderdateenbijkomendevooraf gaandemachtigingvandealgemenevergaderingnoodzakelijkis,bijwijzevanaankoop aandelenvandevennootschapteverkrijgenindiendezeaankoopnoodzakelijkister voorkoming van een ernstig en dreigend nadeel voor de vennootschap. Deze machtiging wordttoegekendvooreentermijnvan3jaarterekenenvanafdebekendmakinginde bijlagenbijhetBelgischStaatsbladvanhetproces-verbaalvandealgemenevergadering vandrieëntwintigdecember2011enisverlengbaarvooridentieketermijnen. Zijwordtgemachtigdomdeaandelenverkregendoordevennootschaptevervreem den, op de beurs of buiten de beurs, overeenkomstig de voorwaarden bepaald door de Raad van Bestuur, en dit zonder voorafgaande machtiging van de Algemene vergadering. Dehiervoorvermeldemachtigingenstrekkenzichuittotdeverkrijgingenenvervreemdingen van aandelen van de vennootschap door één of meerdere van haar rechtstreekse dochter vennootschappen,indezinvandewettelijkebepalingenmetbetrekkingtotdeverkrijging van de aandelen van een moedervennootschap door dochtervennootschappen. |
|
|---|---|
| Kapitaalverhoging (artikel 6.5.– 6.6. van de statuten) |
Artikel 6.5. Kapitaalverhoging door inbreng in geld ln geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 599 van het Wetboek Vennootschappen en de GVV-regelgeving, kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders alleen beperkt of opgeheven worden voor zovereraandebestaandeaandeelhouderseenonherleidbaartoewijzingsrechtwordt verleendbijdetoekenningvannieuweeffecten.Ditonherleidbaartoewijzingsrecht voldoetaandevoorwaardenvandeGVV-regelgeving: 1. het heeft betrekking op de totaliteit van de nieuw uitgegeven titels; 2. het wordt toegekend aan de aandeelhouders in verhouding tot het aandeel in het kapitaal dat hun aandelen op het ogenblik van de verrichting vertegenwoordigen; 3.eenmaximumprijsperaandeelwordtuiterlijkaandevooravondvandeopeningvan depubliekeinschrijvingsperiodebekendgemaakt;dezeperiodemoetminstensdrie beursdagen bedragen. Onverminderd de toepassing van de artikelen 595 tot 599 van het Wetboek Vennoot schappenendeGVV-regelgeving,moetditonherleidbaartoewijzingsrechtnietworden verleendingevalvaninbrengingeldmetbeperkingofopheffingvanhetvoorkeurrecht, ter aanvulling van een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedivi dend voor zover de uitkering van dit dividend effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. |
| Artikel 6.6. Kapitaalverhoging door inbreng in natura Uitgiftenvanaandelentegeninbrenginnaturageschiedenbijtoepassingvande artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. 6.6.1.Daarenbovendienendevolgendevoorwaardentewordennageleefdbij toepassingvandeGVV-wetgeving: 1° De identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel 602 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook in de oproeping tot dealgemenevergaderingdievoordekapitaalverhogingwordtbijeengeroepen; 2°deuitgifteprijsmagnietminderbedragendandelaagstewaardevan(a)een nettowaarde per aandeel van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte houdende kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum. Desgevallend kan beslist worden van het bedrag bedoeld in de vorige alinea, een bedrag af te trekken overeenstemmend met het deel van het niet uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de Raad van Bestuur het af te trekken bedragvanhetgecumuleerdedividendspecifiekverantwoordtinzijnbijzonder verslagendefinanciëlevoorwaardenvandeverrichtingtoelichtinzijnjaarlijks financieelverslag; 3°behalveindiendeuitgifteprijsofinhetartikel6.6.3bedoeldegeval,de ruilverhouding,alsookdebetrokkenmodaliteitenuiterlijkopdewerkdagna de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeldmetvermeldingvandetermijnwaarbinnendekapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verledenbinneneenmaximaletermijnvanviermaanden;en 4° het in 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van de bestaande aandeelhouders, inhetbijzonderwathunaandeelindewinst,indenetto-inventariswaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten; 6.6.2.Devoorwaardenbepaaldonderart6.6.1zijnnietvantoepassingingeval van inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. |
| en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in de artikelen 671 tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van het Wetboek Vennootschappen. |
|
|---|---|
| Artikel 6.7. Kapitaalverhoging van een dochteronderneming met het statuut van GVV Overeenkomstig de GVV-regelgeving stelt de Raad van Bestuur een bijzonder verslag op, in het geval van kapitaalverhoging van een dochteronderneming met het statuut van institutionele GVV die genoteerd is, door inbreng in geld voor een prijs die 10% of meer lager ligt dan de laagste waarde van ofwel (a) een nettowaarde per aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de aanvangsdatum van de uitgifte, waarin hij de rechtvaardiging van de economische toegepaste disagio, alsmede de financiële gevolgen van de verrichting voor de aandeelhouders en het belang van de betrokken kapitaalverhoging toelicht. Dit verslag en de toegepaste waarderingscriteria en -methodes worden door de commissaris in een afzonderlijk verslag toegelicht. Het is toegestaan voor de berekening van de prijs van de inbreng, een bedrag af te trekken van het in het vorig lid bedoelde bedrag, dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de Raad van Bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in het jaarlijks financieel verslag. In geval van een dochteronderneming die niet genoteerd is, wordt het disagio waarvan sprake in lid 1, enkel berekend op basis van een nettowaarde per aandeel die niet ouder is dan vier maanden; alle overige verplichtingen zijn van toepassing. Dit artikel is niet van toepassing op kapitaalverhogingen waarop volledig ingeschreven wordt door de Vennootschap of haar dochtervennootschappen waarvan het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks volledig in handen is van de Vennootschap. |
|
| Artikel 6.8. Kapitaalvermindering De Vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met naleving van de wettelijke bepalingen terzake. |
|
| Aandelen (artikel 7.1 van de statuten) |
De aandelen zijn op naam of onder gedematerialiseerde vorm. Ze zijn allen volgestort en zonder aanduiding van nominale waarde. De vennootschap zal gedematerialiseerde aandelen kunnen uitgeven hetzij door kapitaalverhoging, hetzij door inruiling van bestaande aandelen op naam. Elke aandeelhouder zal op zijn kosten de inruiling kunnen vragen hetzij in aandelen op naam, hetzij in gedematerialiseerde aandelen. De Vennootschap kan meerdere categorieën van aandelen creëren. De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister dat wordt bijgehou den op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. De eigendom van deze aandelen wordt uitsluitend bewezen door de inschrijving in het aandelenregister. Elke overdracht van deze aandelen zal slechts uitwerking hebben na de inschrijving in het aandelenregister van de verklaring van overdracht, gedateerd en ondertekend door de overdrager en de overnemer of hun lasthebbers, of na het vervullen van de formalitei ten door de wet vereist voor de overdracht van schuldvorderingen. Er zullen inschrij vingscertificaten op naam aan de aandeelhouders afgeleverd worden. De aandelen zijn ondeelbaar en de vennootschap erkent slechts één eigenaar per effect. Indien meerdere personen rechten uitoefenen met betrekking tot eenzelfde aandeel, zal de uitoefening van de eraan verbonden rechten geschorst worden tot één enkele persoon is aangeduid als eigenaar van het effect ten opzichte van de vennootschap. |
| Andere effecten (artikel 7.2 van de statuten) |
De Vennootschap mag effecten uitgeven die bedoeld zijn in artikel 460 van het Wetboek Vennootschappen, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en onder voorbehoud van de specifieke bepalingen dienaangaande, meer bepaald diegene volgend uit de GVV-regelgeving. |
| Transparantie-verklaring (artikel 8 van de statuten) |
De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt, overeenkomstig de GVV-regelgeving. Overeenkomstig de bepalingen van de Wet van 2 mei 2007 aangaande de openbaar making van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen en overeenkomstig de GVV-regelgeving, dient ieders iedere rechts- of fysieke persoon die aandelen of andere effecten met stemrecht verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, het percentage van het totaal aantal bestaande stemrechten dat hij heeft mede te delen, telkens de stemrechten verbonden aan deze effecten ofwel drie procent (3%) ofwel vijf procent (5%) ofwel een veelvoud van vijf procent van het totaal aantal bestaande stemrechten op dit ogenblik of op het ogenblik waarop de omstandig heden zich voordoen dat een dergelijke mededeling verplicht is. De mededeling is eveneens verplicht in geval van een overdracht van aandelen, wanneer, naar aanleiding van deze overdracht, het aantal stemrechten vermindert tot onder de drempels bepaald in de tweede alinea. |
6.6.3. Het artikel 6.6.1. van de onderhavige statuten zal, overeenkomstig de GVV-
regelgeving mutatis mutandis van toepassing zijn in geval van fusies, splitsingen
Overzicht 2014
Lexicon
| Samenstelling van de Raad van Bestuur (artikel 9 van de statuten) |
De vennootschap wordt bestuurd door een raad samengesteld uit ten minste drie (3) en maximum negen (9) bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die door de algemene vergade ring der aandeelhouders worden benoemd voor een duur van in principe vier jaar; de duur vanhetmandaatmagnooitdezesjaaroverschrijden;hetmandaatisopelkmoment herroepbaar. De Algemene vergadering moet uit de leden van de Raad van Bestuur ten minste drie (3) onafhankelijkebestuurdersbenoemen.Onderonafhankelijkebestuurderverstaatmeneen bestuurder die beantwoordt aan de criteria voorzien door artikel 526 ter van het Wetboek van Vennootschappen. Ingevaléénofmeerderebestuurdersmandatenopenvallen,hebbendeoverblijvende bestuurders het recht om in het vacante mandaat te voorzien en dit tot aan de eerstvol gendealgemenevergaderingdewelketotdedefinitievebenoemingzalovergaan.Ditrecht wordteenverplichtingtelkenshetaantaleffectiefinfunctiezijndebestuurdersnietmeerhet statutaire minimum bedraagt. Onverminderddeovergangsbepalingen,zijndebestuurdersuitsluitendnatuurlijke personen;zijmoetenvoldoenaandeeisenvanbetrouwbaarheidendeskundigheidzoals voorzien in de GVV-regelgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-regelgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. Debenoemingvandebestuurderswordtvoorafgaandelijktergoedkeuringvoorgelegd |
|---|---|
| aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). | |
| Effectieve leiding (artikel 12 van de statuten) |
Onverminderd de overgangsbepalingen, wordt de effectieve leiding van de Vennoot schaptoevertrouwdaanminstenstweenatuurlijkepersonen. De met de effectieve leiding belaste personen moeten voldoen aan de eisen van betrouw baarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV-regelgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-regelgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. Debenoemingvandeeffectieveleiderswordtvoorafgaandelijktergoedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). |
| Vertegenwoordiging van de vennootschap (artikel 13 van de statuten) |
De vennootschap wordt geldig vertegenwoordigd, in en buiten rechte, met inbegrip van de akten waarvoor de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een notaris vereist is,hetzijdoortweebestuurderssamenoptredend,hetzij,binnenhetkadervanhet dagelijksbestuur,dooreengemachtigdetotditbestuur,hetzijingevalvanhetbestaan van een Directiecomité, binnen de grenzen van de machten toegekend aan dit Directiecomité,doortweevanhaarledendiegezamenlijkoptreden. De vennootschap is bovendien, binnen het kader van hun opdracht, geldig verbonden doorbijzonderelasthebbers. De vennootschap kan in het buitenland worden vertegenwoordigd door iedere persoon diedaartoeuitdrukkelijkwerdaangestelddoordeRaadvanBestuur. Afschriften of uittreksels van de notulen van de Algemene vergaderingen van aandeel houders en van de vergaderingen van de Raad van Bestuur, daarin begrepen de uittrekselsbestemdvoordebekendmakingindebijlagentothetBelgischStaatsblad, wordengeldigondertekend,hetzijdooreenbestuurder,hetzijdooreenpersoondie belastismethetdagelijksbestuurofeenuitdrukkelijkevolmachtvandeRaadheeft ontvangen. |
| Algemene Vergadering (artikel 23 van de statuten) |
Een Algemene vergadering, genoemd "jaarvergadering" wordt elk jaar op de eerste dinsdagvandemaandmeiomvijftienuurgehouden.Indiendezedageenwettelijke feestdag is, heeft de Jaarvergadering de eerstvolgende werkdag plaats op hetzelfde tijdstip. EenBuitengewonealgemenevergaderingmagbijeengeroepenwordentelkensalshet belang van de vennootschap zulks vereist. DezeAlgemenevergaderingenmogenwordenbijeengeroependoordeRaadvan BestuurofdeCommissaris(sen)enmoetenwordenbijeengeroepenopaanvraagvande aandeelhoudersdieeenvijfdevanhetmaatschappelijkkapitaalvertegenwoordigen. De Algemene vergaderingen worden gehouden in de zetel van de vennootschap of op iedereandereplaatsdieindeoproepingsbriefofopanderewijzewordtmeegedeeld. |
| Bij eenroeping en wij ze van beraadslaging (artikel 24 van de statuten) |
DebijeenroepingvandeAlgemenevergaderingen,alsmedevandeBuitengewone algemene vergaderingen gebeurt via een aankondiging dewelke één enkele maal in het Belgisch Staatsblad wordt gepubliceerd en dit ten minste dertig dagen vóór de vergadering.BehoudensvoordejaarlijkseAlgemenevergaderingendieplaatsvinden op de plaats, de datum en het uur aangeduid in de statuten en waarvan de dagorde beperktistotdegebruikelijkeonderwerpen,moetdeaankondigingtevensdertigdagen vóórdevergaderingverschijnenineennationaalverspreidbladalsookbinnendezelfde termijngeplaatstwordenopdewebsitevandevennootschap.Indieneennieuwe aankondigingnoodzakelijkblijkt,envoorzoverdedatumvandetweedeVergaderingin deeersteaankondigingwerdaangeduid,wordtdeoproepingstermijnvoordezetweede Vergadering herleid tot zeventien dagen vóór de Algemene vergadering. De oproeping vermeldt de agenda van de Vergadering en de voorstellen tot besluit. De aandeelhouders op naam ontvangen dertig dagen voor de vergadering een oproeping peraangetekendebriefof,ingevalvaneenuitdrukkelijkeenschriftelijkevraag,per gewone post. |
| Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste 3% van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bezitten, kunnen, conform art 533ter van het Wetboek van Vennootschappen, verzoeken tot opname van onderwerpen op de agenda van de Vergadering en kunnen voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot punten vervat of op te nemen in de agenda. De aandeelhouder die aan de Vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordi gen, wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een aandeelhouder kan tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene Vergadering die hij niet bijwoonde, verzaken zich te beroepen op het ontbreken of de onregelmatigheid van de oproeping. Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag voorafgaand aan de algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de Vennoot schap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering. De eigenaars van de gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen. De vennootschap zorgt ervoor dat op haar zetel een register wordt bijgehouden van alle aandeelhouders die zich hebben kenbaar gemaakt, met hun naam, adres of maat schappelijke zetel, het aantal aandelen in bezit op registratiedatum en waarmee werd aangegeven te willen deelnemen aan de vergadering, vergezeld van de bewijsstukken dienaangaande. |
|
|---|---|
| Stemmen per volmacht – stemmen per brief (artikel 25 van de statuten) |
Elke aandeelhouder mag zich op een Algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhouder. De volmachten moeten schriftelijk aan de vennootschap overgemaakt worden uiterlijk de 6de dag vóór de Vergadering; deze kennisgeving kan ook via elektronische weg geschieden, binnen zelfde termijn, op het adres vermeld in de oproeping. De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en pandgevende schuldenaars moeten zich respectievelijk door één en dezelfde persoon laten vertegenwoordigen. De vennootschap kan voorzien in een mogelijkheid tot schriftelijke stemming of een elektronisch communicatiemiddel, volgens formulieren en werkwijze bepaald door haar; in elk geval dient de op die wijze uitgebrachte stem de vergadering uiterlijk de 6de dag voorafgaandelijk aan de Vergadering bereiken. |
| Aantal stemmen – onthouding (artikel 29 van de statuten) |
Eén aandeel geeft recht op één stem. |
| Ontbinding – vereffening (artikel 39 van de statuten) |
In geval van ontbinding van de vennootschap wat ook de oorzaak of het tijdstip moge wezen, zullen één of meer vereffenaars, benoemd door de Algemene vergadering, of, bij gebreke aan zulke benoeming, de bestuurders die op dat ogenblik in functie zijn en samen optredend, voor de vereffening instaan. De vereffenaar(s) treedt(treden) pas in functie na bevestiging van zijn (hun) benoeming door de rechtbank van koophandel. Bij gebreke aan andere bepalingen in de akte van benoeming, beschikken de personen belast met de vereffening te dien einde over de meest uitgebreide bevoegdheden, overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen. De Aandeelhoudersvergadering bepaalt de wijze van vereffening alsook de vergoeding van de vereffenaar(s) De vereffening wordt afgesloten volgens de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen. |
Dehiernavermeldegegevenszijngebaseerdopdefiscalewetgevingendegebruikenopfiscaalvlakdievantoepassingzijnophet ogenblikvanhetopstellenvanditjaarverslag.Dezegegevenskunnenderhalveindetoekomstwordengewijzigd,mogelijksmet terugwerkende kracht, en worden enkel en alleen ter informatie meegedeeld.
Alleaandeelhoudersenallepotentiëleinvesteerderswordenuitgenodigdombijhuneigenadviseursteradetegaanaangaandede fiscaleimplicatiesinBelgiëeninhetbuitenlandvandeaankoop,hetbezitendeoverdrachtvanaandelenHomeInvestBelgiumen de ontvangst van de dividenden en opbrengsten van aandelen van de vennootschap.
Op 1 september 2014 heeft de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) Home Invest Belgium erkend als openbare GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) en heeft alle door de vennootschap hiertoe opgestelde documenten goedgekeurd, ondervoorbehoudvangoedkeuringvandezewijzigingvanhetstatuutdoordeBuitengewoneAlgemeneVergaderingvande vennootschap.
Op25september2014heeftHomeInvestBelgiumeenbuitengewonealgemenevergaderingderaandeelhoudersbijeengeroepen, diedewijziginghetstatutvandevennootschapvanbevaknaarGVV,openbareGereglementeerdeVastgoedvennootschap (overeenkomstig de wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen) heeft goedgekeurd.
Home Invest Belgium NV is de eerste Belgische bevak die het statuut van GVV verkregen heeft.
De GVV is onderworpen aan de wet van 12 mei 2014 en het besluit van 13 juli 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen en wordt gecontroleerd door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). DeGereglementeerdeVastgoedvennootschapwordtindewetgedefinieerdopbasisvanhaaractiviteit,dieerinbestaat "rechtstreeksofviaeenvennootschapwaarinzijeendeelnemingbezitconformdebepalingenvandezewetendeteruitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en, in voorkomend geval en binnen de hiertoe vastgelegde grenzen andere soorten vastgoed te bezitten" (aandelen in openbare vastgoedbevaks, aandeleninbepaaldebuitenlandseinstellingenvoorcollectievebelegginginvastgoed,aandelenuitgegevendoorandereREIT's envastgoedcertificaten).InhetkaderhiervanmagdeGVValleactiviteitenuitoefenendieverbandhoudenmetdeoprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor haar eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
DebelangrijkstekenmerkenvandeopenbareGereglementeerdeVastgoedvennootschapzijn:
Vennootschappen die aan de FSMA hun erkenning als GVV aanvragen of die met een GVV fusioneren, zij n onderworpen aan een specifi eke belasting ("exit taks") 1 , vergelij kbaar met een liquidatiebelasting, op de netto latente meerwaarden en de vrij gestelde reserves, van 16,5%, vermeerderd met de bij komende crisisbij drage van 3%, hetzij 16,995 % in totaal.
(1) De berekening van de exit taks is gepreciseerd in de administratieve omzendbrief van 23 december 2004 met referentie AFER nr. 43/2004.
| Belgische natuurlijke personen | Voor de Belgische natuurlijke personen die handelen op privé-vlak en die aan de personenbelasting onderworpen zijn, zijn de door Home Invest Belgium uitgekeerde dividenden onderworpen aan een roerende voorheffing van 15%. |
|---|---|
| Voor de Belgische natuurlijke personen, die beroepsmatig handelen, zijn de ontvangen dividenden belastbaar tegen de normale belastingvoet in de personenbelasting. |
|
| Belgische rechtspersonen | Voor de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de rechtspersonenbelasting, zijn de door Home Invest Belgium uitgekeerde dividenden onderworpen aan een roerende voorheffing van 15%. |
| Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België |
De uitgekeerde dividenden zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 15%. De Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België worden belast op de dividenden uitgekeerd door Home Invest Belgium tegen het geldende tarief inzake de vennootschapsbelasting, zonder toepassing van het stelsel van de "Definitief Belaste Inkomsten" (DBI). |
| Het dividend zal dus belastbaar zijn volgens het stelsel van de vennootschapsbelasting of de belasting van niet-inwoners, tegen het tarief van 33,99% (zijnde het basistarief, vermeerderd met de aanvullende crisisbijdrage van 3%). Onder bepaalde voorwaarden kan een verminderd tarief van toepassing zijn. De aan de bron ingehouden roerende voorheffing van 15% kan ingebracht worden in de belastingaangifte en het overschot kan aldus eventueel mogelijk teruggevorderd worden. |
|
| Niet-inwoners, natuurlijke personen en buitenlandse vennootschappen zonder vaste inrichting in België |
Voor de niet-inwoners zijn de dividenden uitgekeerd door Home Invest Belgium onderworpen van de inhouding aan de bron (roerende voorheffing) in België van 15%, hetwelk desgevallend kan verminderd worden op vraag van de aandeelhouder op grond van de toepasselijke dubbelbelastingverdragen. |
| Meer- en minwaarden | |
| Belgische natuurlijke personen | In België zijn de meerwaarden, die bij verkoop van aandelen door een natuurlijke persoon worden gerealiseerd in het kader van het normaal beheer van zijn privépatrimonium, niet belastbaar en zijn de minwaarden fiscaal niet aftrekbaar. Belgische natuurlijke personen kunnen echter onderworpen zijn aan een heffing van 33%, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen afhangend van de woonplaats, indien de gerealiseerde meerwaarden beschouwd worden als zijnde gerealiseerd buiten het normaal beheer van het privépatrimonium. |
Tevens kunnen zij belast worden tegen het tarief van 16,5%, te vermeerderen met de gemeentelijke opcentiemen afhangend van de woonplaats, indien de aandelen worden overgedragen aan een vennootschap waarvan de maatschappelijke zetel, de belangrijkste vestiging of de zetel van directie of administratie zich niet in een Lidstaat van de Economische Ruimte bevindt en de overdrager gedurende de laatste 5 jaar meer dan 25% van de rechten van de vennootschap had waarvan de aandelen zijn overgedragen.
Belgische natuurlijke personen die deze aandelen houden in het kader van een beroepsactiviteit, worden belast op de meerwaarde die ze realiseren op de verkoop van aandelen tegen de gewone progressieve tarieven van de personenbelasting, of tegen 16,5%, indien ze sinds meer dan 5 jaar in hun bezit zijn. Belgische rechtspersonen De meerwaarden die op de verkoop van aandelen Home Invest Belgium worden gerealiseerd door Belgische rechtspersonen die aan de rechtspersonenbelasting onderworpen zijn, zijn in principe in België niet belastbaar. De minwaarden op de aandelen zijn fiscaal niet aftrekbaar. Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België De meerwaarden die worden gerealiseerd door een Belgische vennootschap op aandelen Home Invest Belgium of door een buitenlandse vennootschap op haar aandelen Home Invest Belgium toegewezen aan haar vaste inrichting in België, zijn volledig belastbaar in België. De (vastgestelde of gerealiseerde) minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar. Niet-inwoners, natuurlijke personen of vennootschappen zonder vaste inrichting in België De meerwaarden die bij de verkoop van aandelen Home Invest Belgium (met uitzondering van de aandelen die niet aan een vaste inrichting zijn geaffecteerd) door niet-inwoners, natuurlijke personen of vennootschappen, worden gerealiseerd, zijn in principe niet belastbaar in België. Per uitzondering, is het mogelijk dat een fysieke persoon, die geen rijksinwoner is, belast wordt op de meerwaarden, gerealiseerd door een familiale participatie van minstens 25% bij de overdracht aan een onderneming, opgericht buiten de Europese Economische Ruimte. De minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar in België.
(1) Pro memorie: sinds 1 januari 2013 bedraagt de roerende voorheffing op de dividenden van de residentiële GVV's (zoals Home Invest Belgium) 15% tegenover voordien een vrijstelling van roerende voorheffing.
Deinschrijvingopnieuweaandelen(primairemarkt)isnietonderworpenaandeTaksopdeBeursverrichtingen(TOB). De aan- en verkoop echter en alle andere acquisities en overdrachten onder bezwarende titel in België van bestaande aandelen (secundairemarkt),viaeenprofessioneletussenpersoon,zijnonderworpenaandebeurstaksopdeverhandelingvaneffecten,die op heden0,09%vandetransactieprijsbedraagt.HetbedragvandeTOBismomenteelbeperkttot€650pertransactieenperpartij. VolgendepersonenzijnaltijdvrijgesteldvanTOB:
Ingevolge de wet van 14 december 2005 is sinds 1 januari 2008 de fysieke levering van aandelen van Home Invest Belgium niet meermogelijk.
Ditfinancieeljaarverslagbevatinformatiediebetrekkingheeftopdetoekomstengebaseerdisopinschattingenenprojectiesvan devennootschapenopredelijkeverwachtingendiegekoppeldzijnaanevenementenenexternefactoren.Doorhunaardbevat dezeinformatiediebetrekkingheeftopdetoekomst,risico'senonzekereelementendietotgevolgzoudenkunnenhebbendatde resultaten,definanciëlesituatie,deprestatiesendehuidigeverwezenlijkingenverschillenvanderesultaten,definanciëlesituatie, deprestatiesendeverwezenlijkingendieuitgedruktofimplicietzijnmeegedeeldindezeopdetoekomstgerichteinformatie. Gelet op deze onzekere factoren houden de op de toekomst gerichte verklaringen geen enkele garantie in.
DeRaadvanBestuurenhetUitvoerendmanagementvanHomeInvestBelgiumNV1 zijnverantwoordelijkvoordeinformatie opgenomeninditfinancieeljaarverslag.Zijhebbenerzichoptoegelegdomdeinformatieinditfinancieeljaarverslagtecontrolerenen verklarendatnaarhunweten,nahiervooralleredelijkemaatregelentehebbengenomen,dehierinopgenomengegevensaanderealiteit beantwoordenendatgeenenkelgegevenwerdweggelatendatdedraagkrachtvanditfinancieeljaarverslagzoukunnenwijzigen. Naarhunweten:
Deinformatieweergegeveninonderhavigfinancieeljaarverslagdieafkomstigisvanderden,zoalshetverslagvande vastgoedexpertenhetverslagvandeCommissaris,isermethunakkoordinopgenomen.DeRaadvanBestuurenhetUitvoerend management van Home Invest Belgium verklaren dat de informatie afkomstig van derden waarheidsgetrouw weergegeven is in onderhavigfinancieeljaarverslagendat,voorzoverdeGVVhiervanopdehoogtezouzijnenditzoukunnenverzekerenaande handvandegegevensgepubliceerddoorderdepartijen,geenenkelgegevenisweggelatendattotgevolgzouhebbendatde weergegeveninformatieonnauwkeurigofbedrieglijkzouzijn.
Definanciëlejaarverslagensindshetboekjaar2001(diedegeconsolideerdefinanciëlestatensamenmeteenverkorteversievan de statutaire rekeningen, het beheersverslag, het verslag van de Commissaris en het verslag van de vastgoedexpert omvatten) endehalfjaarlijksefinanciëleverslagenkunnengeraadpleegdwordenopdewebsitewww.homeinvestbelgium.be. Allefinanciëleverslagensindshetboekjaar2001zijninonderhavigfinancieelverslagopgenomenviareferenties.
(1)DesamenstellingvandeRaadvanBestuurenvanhetUitvoerendmanagementzijnterugtevindeninhethoofdstuk"Beheersverslag–Corporategovernance-verklaring". Terherinnering,vanaf1januari2013,bedraagtderoerendevoorhefingopdividendenvanresidentiëleGVV's(zoalsHomeInvestBelgium15%.
Voor om het even welke strategie of overheidsfactor of factor van economische, budgettaire, monetaire of politieke aard, die de activiteiten van Home Invest Belgium gevoelig heeft beïnvloed of zou kunnen beïnvloeden, rechtstreeks of onrechtstreeks, zie het hoofdstuk "Risicofactoren".
Er loopt op heden geen enkele procedure die zo belangrijk is dat ze een aanzienlijk effect zou kunnen hebben op de financiële toestand of de rendabiliteit van de vennootschap.
De Raad van Bestuur van Home Invest Belgium verklaart dat voor zover hem bekend:
Tijdens het boekjaar onder beschouwing werd geen enkele transactie afgesloten met een impact van meer dan 25% op één van de activiteitsindicatoren van de vennootschap, in de zin van de paragrafen 91 en 92 van de aanbeveling van het C.E.S.R. in verband met de toepassing van Verordening nr. 809/2004 van de Europese Commissie inzake het prospectus. De bekendmaking van pro forma financiële informatie is dus niet vereist.
Behalve de gebeurtenissen die plaatsvonden sinds de afsluiting van het boekjaar zoals toegelicht in het Beheersverslag hiervoor, heeft er zich geen enkele belangrijke wijziging in de financiële of commerciële situatie van Home Invest Belgium voorgedaan sinds het afsluiten van het boekjaar 2014.
Er dient geen enkele beperking inzake het gebruik van het kapitaal meegedeeld te worden, die een wezenlijke invloed gehad heeft of zou kunnen hebben, rechtstreeks of onrechtstreeks, op de activiteiten van de vennootschap.
Buiten de contracten afgesloten met de leden van het Uitvoerend management (zie hoofdstuk "Beheerverslag – Corporate governance") zijn er geen andere contracten van dienstverlening die de leden van de bestuursorganen, de directie of het toezicht verbinden aan de vennootschap of aan één van haar dochterondernemingen, en die de toekenning van voordelen voorzien bij het einde van dergelijk contract.
Er zijn geen transacties geweest met verwanten in de zin van artikel 19 van het Verordening (EG) nr. 809/2004.
De belangrijke contracten afgesloten gedurende de twee laatste boekjaren van de GVV zijn uiteengezet in het beheersverslag van dit financieel jaarverslag of in dat van het boekjaar 2013, dat kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap (www.homeinvestbelgium.be).
Het jaar dat het gebouw werd opgetrokken of waarin het voor het laatst grondig werd gerenoveerd.
Kredietopmiddellangeoflangetermijndatkanworden opgenomen onder de vorm van één of meer al dan niet hernieuwbarevoorschottenopkortetermijn.Delooptijdvande voorschotten is onderverdeeld in opeenvolgende renteperiodes, met elk hun eigen rentevoet.
Op die manier kunnen investeringen op middellange of lange termijngefinancierdwordenaanopkortetermijnvariabele, dus gunstigere rentevoeten.
EuropeanPublicRealEstateAssociation:eenverenigingdieop debeursgenoteerdeEuropesevastgoedbedrijvengroepeert, metdebedoelingdesectortepromotenenaantrekkelijker temakenalsdirectevastgoedinvestering,dankzijeen grotereliquiditeit,toegankelijkheidentransparantievande vennootschappen (www.epra.com).
EPRA NAV stemt overeen met de waarde van het netto actief (WNA), aangepast om, onder andere, de reële waarde van de financiëleindekkingsinstrumentenuittesluiten.
FloorenCapzijnfinanciëleproductendiedeklantbescherming biedentegenrespectievelijkdedalingendestijgingvande rentevoeten.
IntrestRateSwap:iseenuitwisselingvanrentevoeten tussentweepartijenmethetoogopdeuitwisselingvanhun blootstelling aan het risico op rentevoetschommelingen.
De reële waarde (fair value) van een gebouw of van een portefeuille gebouwen is de investeringswaarde ervan, na aftrek van de overdrachtsrechten, als volgt berekend
De lopende brutohuur is de laatste lopende brutohuur per maand of per kwartaal, van kracht op 31 december 2014 enomgerekendnaarjaarbasis.Hijomvatdeeventuele huurwaarborgen en de geschatte huurwaarde van de nietverhuurde oppervlakten en houdt tevens rekening met het eventuelemeubilair.Hijkandusverschillenvandewerkelijk tijdenshetboekjaarontvangenhuurzoalsdieisopgenomen inderesultatenrekening,alserbijvoorbeeldeenleegstandis of als er inmiddels een indexering heeft plaatsgevonden.
Dewerkelijkehuurisdelopendebrutohuurop31december2014, op jaarbasis, exclusief huurgaranties en de geschatte huurwaarde van de niet-verhuurde oppervlakten.
(Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille) / vastgoedresultaat.
(Nettoresultaat - resultaat op de portefeuille) / vastgoedresultaat.
(Resultaat voor belastingen - resultaat op de portefeuille) / vastgoedresultaat.
Hetcourantnettoresultaatisgelijkaanhetnettoresultaatmin het resultaat op de portefeuille.
Het courant nettoresultaat exclusief de impact van IAS 39 is het courant nettoresultaat met uitsluiting van de meer- of minwaardenopdeindekkingsinstrumentendiealsinefficiënt worden beschouwd volgens IAS 39.
Dereturnvoordeaandeelhouderisgelijkaanhetdividendvan het boekjaar plus de toename van de netto-inventariswaarde tijdenshetboekjaar.
Voorschotmetvastetermijn:kredietonderdevormvan cashvoorschotten ten belope van een vast bedrag en met een vaste duur, dat integraal op vervaldatum terugbetaald moet worden.
De oppervlakten die door de vastgoedexpert van de GVV in aanmerking worden genomen. Zij omvatten 50% van de oppervlakten van de terrassen en 10% van de oppervlakten van de privétuinen.
De pay-out ratio is gelijk aan de verhouding tussen het toegekende dividend en het uitkeerbare resultaat, berekend op geconsolideerde basis.
De velociteit is de verhouding tussen het jaarlijks verhandelde volume en het totaal aantal aandelen in free float.
De bezettingsgraad staat voor het percentage van de voortgebrachte huurgelden per verhuurde ruimte, vermeerderd met de huurwaarborgen op de niet-verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten. Alle vastgoedbeleggingen van de portefeuille zijn opgenomen in de berekening, met uitzondering van de projectontwikkelingen en de gebouwen bestemd voor de verkoop.
De geschatte brutohuurwaarde (GHW) is de huurwaarde die volgens de vastgoedexpert overeenkomt met de markthuur.
De netto-inventariswaarde of intrinsieke waarde, in totaal of per aandeel, is de waarde van het nettoactief, in totaal of per aandeel, die rekening houdt met de laatste reële waarde van de vastgoedportefeuille, zoals bepaald door de vastgoedexpert van de GVV. In IFRS omvat de netto-inventariswaarde het dividend op het einde van het boekjaar, in afwachting van de goedkeuring door de gewone algemene vergadering van aandeelhouders.
| 2015 | |
|---|---|
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2014 | vrijdag 27 februari 2015 |
| Online plaatsen van het finacieel jaarverslag op de website | donderdag 2 april 2015 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2014 | dinsdag 5 mei 2015 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2015 | dinsdag 5 mei 2015 |
| Uitbetaling van het dividend over het boekjaar 2014 | vrijdag 15 mei 2015 |
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2015 | donderdag 3 september 2015 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2015 | donderdag 29 oktober 2015 |
| 2016 | |
|---|---|
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2015 | donderdag 25 februari 2016 |
| Online plaatsen van het finacieel jaarverslag op de website | donderdag 7 april 2016 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2015 | dinsdag 3 mei 2016 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2016 | dinsdag 3 mei 2016 |
| Uitbetaling van het dividend over het boekjaar 2015 | vrijdag 13 mei 2016 |
Dit jaarlijks financieel verslag maakt een registratiedocument uit in de zin van artikel 28 van de Wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Het werd goedgekeurd door de FSMA in overeenstemming met artikel 23 van voornoemde wet op 17 maart 2015. Home Invest Belgium heeft voor het Frans gekozen als officiële taal; enkel het Franstalig financieel jaarverslag heeft bewijskracht. De Nederlandstalige en Engelstalige versies zijn vertaald onder de verantwoordelijkheid van Home Invest Belgium.
Le rapport financier annuel en français faisant foi peut être obtenu au siège social de la société.
Het financieel jaarverslag in het Nederlands is beschikbaar op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. The annual financial report in English is available at the head office of the company.
Openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 60, bus 4 B – 1200 Brussel T +32 2 740 14 50 – F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.