Home Invest Belgium NV

Quarterly Report • Sep 3, 2015

Halfjaarlijks financieel verslag 2015

Wie zijn wij?

Home Invest Belgium is een openbare residentiële GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) opgericht in 1999 en sindsdien genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussel. Op 30 juni 2015 bedroeg de beurskapitalisatie € 275 miljoen.

Home Invest Belgium is gespecialiseerd in residentiële vastgoedbeleggingen. Als 'pure player', stelt de vennootschap kwalitatief residentieel vastgoed ter beschikking van haar 1360 huurders en laat zij hen genieten van een professioneel vastgoedbeheer. In de loop der jaren heeft de vennootschap een portefeuille opgebouwd die bestaat uit 72 gebouwen en 4 projecten, waarvan de totale reële waarde wordt geschat op ± € 340 miljoen.

De portefeuille gebouwen in exploitatie omvat in totaal ongeveer 1360 verhuureenheden, verspreid over ± 148 000 m²; de portefeuille projecten telt ongeveer 390 eenheden die een totale oppervlakte vertegenwoordigen van ± 28 000 m². Het geheel is voor 81,4% geïnvesteerd in residentieel vastgoed en is verspreid over de stadscentra in België (ten belope van 68,7% in Brussel, 19,4% in Wallonië en 11,9% in Vlaanderen).

De activiteiten van Home Invest Belgium staan onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).

Home Invest Belgium is actief in de 4 deelsegmenten van de vastgoedcyclus:

– acquisitie;

– ontwikkeling en renovatie van gebouwen; – administratief, commercieel en technisch beheer;

– verkoop.

Onze strategische prioriteiten:

– Het te huur aanbieden van stedelijke wooneenheden en het aanbieden van kwaliteitsdiensten aan onze huurders, wat ons onderscheidt van de andere marktspelers.

– De verdere uitbouw van onze portefeuille door acquisities en ontwikkelingen voor eigen rekening van gebouwen waarvan het concept perfect is afgestemd op de doelgroep.

– Het creëren van waarde door een efficiënt en professioneel dagelijks beheer en de actieve arbitrage van onze vastgoedportefeuille.

Inhoud

HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2015

01

PROFIEL 02 BERICHT AAN DE AANDEELHOUDERS 03 MARKANTE FEITEN EN KERNCIJFERS VAN HET HALFJAAR 04 TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG 10 VASTGOEDVERSLAG 16 HOME INVEST BELGIUM OP DE BEURS

18 VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN

01

Home Invest Belgium … een vaste waarde op de residentiële

vastgoedmarkt

Deze productdiversificatie impliceert een diversiteit aan klantprofielen en bijgevolg een beperking van de risico's ingeval van een lagere performantie in één van deze segmenten.

De markt van verkopen per eenheid bleef in deze eerste jaarhelft eveneens sterk. Zowel de rentes voor hypothecaire leningen als de rentes op spaarboekjes stonden (opnieuw!) zeer laag, wat het enthousiasme van particulieren om te investeren in bakstenen bevordert, voor eigen gebruik dan wel als belegging.

Op de volgende bladzijden vindt u een gedetailleerd overzicht van onze realisaties tijdens dit eerste halfjaar. Wij zijn ervan overtuigd dat onze inspanningen die erop gericht zijn continu de dienstverlening aan onze klanten te verbeteren en ambitieuze projecten te ontwikkelen hun vruchten zullen blijven afwerpen in de volgende maanden en jaren, en dat uw vennootschap u de resultaten zal blijven bieden die u verwacht.

Bericht aan de aandeelhouders

Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar Dit eerste halfjaar werd voor Home Invest Belgium

gekenmerkt door een aanzienlijke stijging van de waarde van haar vastgoedportefeuille: van € 322 miljoen eind 2014 is deze geëvolueerd naar € 343 miljoen op 30 juni 2015. Deze stijging is enerzijds toe te schrijven aan de acquisitie van 38 appartementen in het complex Livingstone I en anderzijds aan de oplevering van de appartementen en de vooruitgang van de projecten Troon en The Link. Deze drie gebouwen zullen beginnen bijdragen aan de omzet en het resultaat van de vennootschap vanaf het tweede halfjaar van 2015.

De bezettingsgraad van de portefeuille blijft op een zeer hoog niveau van 95,06% over de periode, een duidelijk bewijs dat de appartementen die de vennootschap aanbiedt beantwoorden aan de noden van de verhuurmarkt en dat de verhuurmarkt gezond blijft voor alle markten waarin de GVV actief is. De vennootschap stelt alles in het werk om haar aanwezigheid te versterken in alle marktsegmenten: van studio's (voor studenten, jonge professionelen of senioren) tot grote appartementen voor expats tot traditionele 1- of 2-slaapkamer appartementen.

Gedelegeerd bestuurder

Evolutie van de portefeuille

• acquisitie van 38 appartementen in het gebouw Livingstone I in het hart van het Europees district te 1000 Brussel;
• oplevering van de Residentie Troon te 1000 Brussel;
• einde van de renovatiewerken van de winkelgalerij
• Charles Woeste te 1090 Jette;
• groei van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met 7,4% tot € 340 miljoen; – hoge bezettingsgraad van 95,06%.
• Corporate governance
• benoeming van een nieuwe bestuurder in de persoon van mevrouw Laurence de Hemptinne;

– hernieuwing van de mandaten van 4 bestuurders.

Financiële resultaten

– uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,68; – netto inventariswaarde per aandeel gebracht op € 64,84; – schuldgraad van 39,77%; – hernegotiatie van de indekkingsinstrumenten.

Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar Tussentijds beheersverslag

Onze rekeningen per 30 juni integreren voor het eerst de toepassing van de nieuwe norm IFRIC21, hetgeen ervoor zorgt dat de tussentijdse resultaten moeilijk vergelijkbaar zijn met deze van vorig jaar. Meer details over deze norm zijn terug te vinden op pagina 19 van dit verslag.

> The Link

Ontwikkelingen

Residentie Troon – Boomkwekerij- & Brederodestraat te 1000 Brussel. 15 appartementen, 1 bureau – 2 120 m² www.residencetrone.be

De voorlopige oplevering van het gebouw vond plaats op 30 juni 2015; het gebouw heeft ondertussen zijn eerste bewoners verwelkomd.

The Link – Maurice Charlent- & Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem.

124 studio's voor studenten, 1 conciërgewoning – 5 276 m² - www.thelink.brussels

De werken gaan ononderbroken verder met het oog op de oplevering van de studio's voor het begin van het academiejaar 2015.

Tussentijds beheersverslag

Home Invest Belgium wil zich profileren als de referentiespeler in de sector van kwalitatief en betaalbaar residentieel vastgoed bestemd voor verhuur.

"Onze ambitie is erop gericht waardecreatie te maximaliseren en de vennootschap sneller te doen groeien door actief te zijn op drie werkterreinen:

• de acquisitie van bestaande gebouwen en projectontwikkelingen;
• de voortdurende verbetering van onze bestaande portefeuille;
• de selectieve arbitrage met het oog op de verjonging van de vastgoedportefeuille."

Voornaamste risico's en onzekerheden

De Raad van Bestuur is van oordeel dat de voornaamste risicofactoren opgenomen op de pagina's 2 tot 13 van het financieel jaarverslag 2014 relevant blijven voor dit halfjaarverslag.

Strategie

Activiteiten en markante feiten van het eerste halfjaar

Acquisities

Livingstone I – Livingstonelaan 6 te 1000 Brussel.

Op 29 mei heeft de vennootschap de acquisitie afgerond van 38 appartementen met parkings en kelders in het gebouw Livingstone I, één van de topgebouwen in Brussel.

Het gebouw Livingstone I is gelegen in het hart van het Europees district, in de nabijheid van het Berlaymontgebouw, en geniet van een gemakkelijke bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de wagen. Het vroegere kantoorgebouw gelegen op dit adres onderging een succesvolle reconversie naar een kwalitatief hoogstaand residentieel gebouw, volgens het project van het architectenbureau Archi 2000.

De 38 appartementen (2 studio's, 30 2-slaapkamer appartementen en 6 3-slaapkamer appartementen) beschikken allemaal over grote terrassen en een hoogwaardige afwerking. Door deze acquisitie wordt Home Invest Belgium de belangrijkste mede-eigenaar van het gebouw dat 122 appartementen omvat.

Home Invest Belgium heeft het geheel gekocht van Cofinimmo NV (eigenaar van de grond) en Cordeel (eigenaar van de gebouwen) voor een bedrag van € 14,7 miljoen (inclusief rechten en kosten).

De laatste afwerkingswerkzaamheden vonden plaats in de loop van de maand juni, wat maakt dat de appartementen beschikbaar zijn voor verhuring sinds 1 juli 2015.

> Livingstone I > Residentie Troon

EVOLUTIE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar

Bericht aan de aandeelhouders 05Profiel

Tussentijds beheersverslag

Vastgoedverslag

Project Ariane – Marcel Thirylaan 208 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. 166 appartementen – 13 165 m²

De werken worden verdergezet. De terrassen werden bevestigd aan de gevel en de interne opdeling werd beëindigd. De oplevering van het gebouw is voorzien in twee fases in de loop van het eerste halfjaar van 2016.

Project Marcel Thiry 204C – Marcel Thirylaan 204 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. 95 appartementen – 1 bibliotheek – 8 928 m²

De vergunningen voor de reconversie van het gebouw zijn definitief geworden begin 2015, waardoor de ontmantelingswerken van het gebouw grotendeels zijn aangevat. De oplevering van de appartementen is eveneens voorzien in twee fases (2e halfjaar 2016 – 1e kwartaal 2017). De behandeling van de verkavelingsvergunning voor het opsplitsen van het perceel waarop dit project gebouwd wordt, werd verdergezet in de loop van het 1e halfjaar.

Project Koningin Astrid – Koningin Astridlaan 278 te 1950 Kraainem.

De vennootschap bereidt op heden een nieuwe vergunningsaanvraag voor dit dossier voor. Deze zou moeten ingediend worden in de loop van het tweede halfjaar van 2015.

(1) De bezettingsgraad is het percentage huur dat door verhuurde gebouwen wordt gegenereerd, vermeerderd met de huurwaarborgen voor niet verhuurde gebouwen, in verhouding tot de som van de huur van de verhuurde gebouwen en de geraamde huurwaarde van de niet verhuurde gebouwen. De berekening houdt geen rekening met de te verkopen activa, de projectontwikkelingen en de gebouwen die het voorwerp uitmaken van grondige renovatie.

HERSTRUCTURERING VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN VAN HET RENTERISICO

In de loop van het eerste halfjaar van 2015 is Home Invest Belgium overgegaan tot de herstructurering van 2 IRS voor een totaal van € 40 miljoen. Deze herstructurering heeft toegelaten de over-indekking te beëindigen die bestond

bij afsluiting van het boekjaar 2014 en vanaf mei 2015 de daaraan gerelateerde kosten te verminderen. Indien alle andere omstandigheden gelijk blijven, wordt de winst over het boekjaar 2015 geschat op € 0,34 miljoen.

Overzicht van de financiële structuur
Financieringen	Bevestigde lijnen	Gebruik
Bankfinancieringen	€ 95 miljoen	€ 93,5 miljoen
Obligaties	€ 40 miljoen	€ 40 miljoen
TOTAAL		€ 135 miljoen € 133,5 miljoen

De gemiddelde duur van de financieringen bedraagt 5 jaar en 1 maand.

Indekkingsinstrumenten actief op afsluitdatum	IRS
TOTAAL	€ 70 miljoen

De gemiddelde duur van de indekkingen bedraagt 4 jaar en 3 maand.

0

❙ Financieringen met variabele rentevoet ❙ Financieringen met vaste rentevoet ❙ IRS indekkingen

Administratief, commercieel en technisch beheer

De gemiddelde bezettingsgraad1 van de vastgoedportefeuille over het eerste halfjaar van het lopende boekjaar blijft stabiel op 95,06%, niveau identiek aan dit van 95,08% opgetekend voor het volledige boekjaar 2014. In een zeer competitieve markt omwille van het grote aanbod aan verhuringen vindt deze stabiliteit haar oorsprong in het dynamische commercialisatiebeleid van de gebouwen in portefeuille en de constante zoektocht naar oplossingen met het oog op de optimalisatie van de verhuursituatie.

Tijdens dit eerste halfjaar werd een bijzondere inspanning geleverd om de opgeleverde projectontwikkelingen (Troon, The Link) en de nieuwe acquisities (Livingstone) te verhuren binnen de kortst mogelijke termijn. Dit heeft zich onder andere vertaald in de ontwikkeling van specifieke eigen websites, de organisatie van een persconferentie en de mobilisatie van partner-agentschappen.

Bovendien werden de renovaties aangevat in gebouwen van de portefeuille verdergezet:

États financiers consolidés abrégés Verkorte geconsolideerde financiële staten

• De winkelgalerij Charles Woeste in Jette werd gerenoveerd en is op heden volledig verhuurd. Het residentieel gebouw met dezelfde naam is nog onder renovatie, waarbij de ramen worden vervangen appartement per appartement.
• De renovatiewerken van de 20 huizen van Clos Saint-Géry te Ghlin worden gefaseerd uitgevoerd en zitten, wat de eerste huizen betreft, in de afwerkingsfase.
• Na een lange wachttijd werd de vergunning voor de asbestverwijdering voor het gebouw Yser in Etterbeek toegekend. Deze werken zullen gevolgd worden door een grondige renovatie van het gebouw die zou moeten afgerond zijn tegen eind dit jaar.
• Voor de gebouwen Leopold en Saint-Hubert in Luik werden vergunningsaanvragen ingediend waarvan de behandeling lopende is.

De berekening van voormelde bezettingsgraad is exclusief deze gebouwen die niet kunnen verhuurd worden gedurende de werken.

Verkopen

In het eerste halfjaar heeft Home Invest Belgium overeenkomsten afgesloten (compromissen zonder voorwaarden of authentieke aktes) voor 15 verkopen van appartementen en/of parkings voor een totaal bedrag (exclusief kosten) van € 6,7 miljoen. De verkopen betroffen de gebouwen Place du Jeu de Balle (Lasne – verkoop in zijn geheel), Mélèzes (Sint-Lambrechts-Woluwe), Ryckmans (Ukkel), Houba de Strooper (Laken), Van Haelen (Vorst) en Quai de Rome (Luik).

De GVV zal aldus in het eerste halfjaar een arbitrage op haar portefeuille hebben doorgevoerd van ongeveer 2,16%, wat in de lijn ligt met het arbitrageobjectief van 4% van de portefeuille per jaar.

> Clos Saint-Géry, voor en na werken

Tussentijds beheersverslag

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

> The Link

08Halfjaarlijks financieel verslag 2015

HOME INVEST BELGIUM

CORPORATE GOVERNANCE – SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Op 5 mei 2015 heeft de algemene vergadering van de vennootschap goedgekeurd:

• de benoeming van mevrouw Laurence de Hemptinne als onafhankelijk bestuurder,
• de hernieuwing van het mandaat van onafhankelijk bestuurder van de heren Koen Dejonckheere en Eric Spiessens,
• de hernieuwing van het mandaat van niet-uitvoerend bestuurder van de heren Wim Aurousseau en Johan Van Overstraeten,

voor een periode van 4 jaar om een einde te nemen bij afloop van de gewone algemene vergadering van mei 2019.

Mevrouw Laurence de Hemptinne, geboren in 1963, is licentiaat Rechten van de ULB en was advocaat gedurende 4 jaar. Vervolgens was zij economisch en juridisch journalist. Gespecialiseerd in thema's betreffende de vastgoedmarkt, stedenbouw en vastgoedfiscaliteit, heeft zij bijna tien jaar samengewerkt met verscheidene uitgaven, en voornamelijk met La Libre Belgique. Zij heeft "Editions & Séminaires SA" opgericht, een vennootschap gespecialiseerd in de uitgave van publicaties en de organisatie van seminaries inzake vastgoed, waarvan zij afgevaardigd bestuurder is.

Dankzij deze benoeming breidt de raad van bestuur haar competenties uit in termen van stedenbouwkundige reglementeringen en communicatie, wat een belangrijke troef is voor de vennootschap.

Het aandeel van vrouwen in de Raad bedraagt aldus 25%, dicht bij het te bereiken objectief in 2019 waarbij één derde van de vertegenwoordigers van het andere geslacht dienen te zijn dan de overige twee derden.

> Van links naar rechts: Liévin Van Overstraeten, Johan Van Overstraeten, Sophie Lambrighs, Guillaume H. Botermans, Wim Aurousseau, Laurence de Hemptinne, Koen Dejonckheere, Eric Spiessens.

CORPORATE GOVERNANCE – VERBONDEN PARTIJEN

Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan in de loop van het voorbije halfjaar in de zin van artikel 13 van het koninklijk besluit van 14 november 2007.

Bepaalde soorten transacties worden daarenboven geviseerd door artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende GVVs (de gevallen uitgezonderd die expliciet geviseerd worden door artikel 38 van dezelfde wet). In de loop van het eerste halfjaar van het boekjaar 2015 had geen enkele transactie plaats die geviseerd wordt door dit artikel en die buiten het normale kader valt van de commerciële relaties tussen Home Invest Belgium en haar gewone dienstverleners.

Gebeurtenissen na afsluiting van het eerste halfjaar

Wat de acquisities betreft, heeft de vennootschap een koopovereenkomst gesloten onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een vergunning voor de herontwikkeling van een oude industriële site gelegen in de Brunfaut- en Finstraat te 1080 Molenbeek. De voorstudies voor de indiening van de vergunningsaanvraag zijn lopende en gaan uit van een potentieel van ± 7 500 à 10 000 bebouwbare m².

Het te huur aanbieden van de gebouwen Livingstone, Troon en The Link hebben geleid tot de ondertekening van respectievelijk 12,10 en 78 huurovereenkomsten op 28 augustus.

De arbitrageactiviteit via verkopen per eenheid werd verdergezet aan een normaal ritme en verschillende overeenkomsten konden worden afgesloten voor de gebouwen Van Haelen, Birch House, Mélèzes en Quai de Rome.

Wat de roerende voorheffing op onze dividenden betreft, heeft de pers laten doorschemeren in de loop van de maand augustus dat de verlaagde roerende voorheffing van 15% zou kunnen herzien worden door de regering en 25% vs 27% zou kunnen bedragen. Op 28 augustus had de Raad van Bestuur echter geen kennis dat een dergelijke beslissing effectief was genomen door de regering zodanig dat het huidig fiscaal regime (nader omschreven in het financieel jaarverslag 2014, p.152) van toepassing blijft.

Vooruitzichten

Sinds de beursnotering van de vennootschap in juni 1999, kon het dividend uitgekeerd door de GVV elk jaar aanzienlijk verhoogd worden.

Voor het lopende boekjaar, en uitgezonderd onvoorziene gebeurtenissen, is er geen enkel element voorhanden, van aard om deze stijgende curve om te buigen. In deze omstandigheden is de Raad van oordeel dat het dividend voor 2015 op zijn minst gelijk zou moeten zijn aan dat van het voorgaande boekjaar, uitgezonderd in geval van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt inzake verkoop en/of verhuring, wat de Raad niet verwacht op het moment van de redactie van dit rapport.

De Raad herinnert tenslotte dat de dividendgroei gedeeltelijk afkomstig is van het volume aan arbitrages op de portefeuille. In dit opzicht dient de aandacht gevestigd te worden op het feit dat de GVV geen vat heeft op de evolutie van de marktprijzen en dat ze geen absolute

controle heeft op de precieze timing van de verkopen, aangezien de potentiële koper vrij is om te beslissen tot aan de ondertekening.

INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE VOORUITZICHTEN:

Dit halfjaarlijks financieel verslag bevat vooruitzichten, die gebaseerd zijn op plannen, ramingen en projecties van de vennootschap, alsook op redelijke verwachtingen die verband houden met gebeurtenissen en externe factoren. Door hun aard, bevatten deze vooruitzichten risico's en onzekerheden die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen hiervan afwijken. Gelet op deze onzekere factoren kunnen de op de toekomst gerichte verklaringen niet gegarandeerd worden.

États financiers consolidés abrégés

Bericht aan de aandeelhouders

Tussentijds beheersverslag

Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar 09Profiel

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

Vastgoedverslag Spreiding van de portefeuille

in exploitatie1

Evolutie van de portefeuille

Op 30 juni 2015 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium € 342,8 miljoen, en telt zij 72 gebouwen in exploitatie (hetzij 1 360 eenheden met een totale oppervlakte van ± 148 000 m²) en 4 projectontwikkelingen (hetzij ongeveer 390 eenheden verspreid over ± 27 800 m²).

Spreiding van de vastgoedbeleggingen

SPREIDING PER TYPE GEBOUW

Het aandeel van de gebouwen gekwalificeerd als "residentieel" binnen de portefeuille blijft hoger dan de drempel van 80%, vastgesteld als te bereiken minimum voor de GVV opdat haar aandeelhouders zouden kunnen genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op dividenden uitgekeerd door de vennootschap. Het percentage bedraagt bij afloop van dit halfjaar 81,44%.

GEOGRAFISCHE SPREIDING

68,7% van de vastgoedbeleggingen zijn gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De aanwezigheid van de GVV in het Waals Gewest bedraagt 19,4% en in het Vlaams Gewest 11,9%. Deze geografische spreiding over gans België laat de GVV toe de risico's inzake geografische concentratie te beperken. Bovendien is de GVV in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aanwezig in 13 van de 19 gemeenten, wat ook bijdraagt aan de

SPREIDING VOLGENS DE OUDERDOM VAN DE GEBOUWEN

39% van de gebouwen in exploitatie werden gebouwd of grondig gerenoveerd in de loop van de laatste 10 jaren en meer dan 75% van de portefeuille is minder dan 20 jaar oud. Deze cijfers bedroegen nog respectievelijk 33,9% en 74% op 31 december 2014.

Deze gemiddelde "verjonging" van de portefeuille is te wijten aan de opname van nieuwe gebouwen (Troon en Livingstone) en aan het einde van de werken in de winkelgalerij Charles Woeste.

Deze trend zal verdergezet worden in de volgende boekjaren, wat gunstig is voor de technische onderhoudskosten van de portefeuille.

SPREIDING PER SITE

De grafiek herneemt de 10 sites die elk meer dan 3% van de totale waarde van de portefeuille vertegenwoordigen. Samen vertegenwoordigen zij 57% van de waarde van de portefeuille.

De reglementering van toepassing op GVVs verplicht hen hun risico's te spreiden. Zo kan Home Invest Belgium niet meer dan 20% van haar activa investeren in één vastgoedgeheel.

Vermits de belangrijkste site – die bestaat uit 3 gebouwen gelegen in Louvain-la-Neuve – slechts 11,07% van het totaal van haar vastgoedportefeuille vertegenwoordigt, gevolgd door het complex Lambermont in Schaerbeek met 9,98%, is de diversificatie volledig verzekerd.

(1) Berekeningen gemaakt op basis van de reële waarde.

Verkorte geconsolideerde financiële staten

68,7%

Halfjaarlijks financieel verslag 2015 12

Details van de vastgoedportefeuille

Situatie van de vastgoedbeleggingen op 30 juni 2015	1	Hoofdbestemming	Jaar 2	Eenheden	Oppervlakte	Brutohuur 3	Geschatte huurwaarde 4	Effectieve huur 5	Bezettingsgraad 6
Naam	Gemeente			Aantal	m ²	€	€	€	%
Brussels Hoofdstedelijk gewest				818	88 525	11 804 363	10 751 130	10 175 664	91,5%
Belliard 21	Brussel	Residentieel	2013	6	278	47 920	47 905	47 920	100,0%
Clos de la Pépinière	Brussel	Residentieel - Kantoren	1993	25	3 275	449 340	435 420	428 100	94,3%
Residentie Joseph II	Brussel	Residentieel	1994	17	1 610	343 501	205 409	343 501	81,9%
Lebeau	Brussel	Residentieel	1998	12	1 153	252 762	187 015	252 762	98,1%
Livingstone	Brussel	Residentieel	2015	38	4 701	675 683	675 683	0	0,0%
Résidences du Quartier Européen	Brussel	Residentieel	1997	50	4 290	857 530	554 987	857 530	83,7%
Troon	Brussel	Residentieel	2015	16	1 913	280 391	280 391	0	0,0%
Birch House	Etterbeek	Residentieel	2001	32	3 438	478 726	476 490	476 326	99,1%
Erainn	Etterbeek	Residentieel	2001	12	1 252	215 200	205 517	209 200	91,7%
Yser	Etterbeek	Residentieel	1974	15	1 961	273 690	237 690	0	0,0%
Giotto	Evere	Residentieel	2005	85	8 647	1 169 632	1 118 538	1 124 344	94,6%
Belgrade	Vorst	Residentieel	1999	1	1 368	-	-	-	100,0%
Les Jardins de la Cambre	Elsene	Residentieel	1992	28	3 552	464 668	455 341	454 668	96,4%
Charles Woeste (appartementen)	Jette	Residentieel	1998	92	5 091	588 936	552 920	547 745	93,6%
Charles Woeste (winkels)	Jette	Handelsruimte	2015	14	2 995	387 333	344 693	387 333	99,1%
Odon Warland - Bulins	Jette	Residentieel	2012	35	3 123	386 448	379 369	349 542	91,0%
Baeck	Sint-Jans-Molenbeek	Residentieel	2001	28	2 652	236 290	231 102	230 746	95,6%
Lemaire	Sint-Jans-Molenbeek	Rusthuis	1990	1	754	-	-	-	100,0%
La Toque d'Argent	Sint-Jans-Molenbeek	Rusthuis	1990	1	1 618	202 839	166 373	202 839	100,0%
Sippelberg	Sint-Jans-Molenbeek	Residentieel	2003	33	3 290	389 648	380 439	361 768	95,3%
Bosquet - Jourdan	Sint-Gillis	Residentieel	1997	27	2 326	291 661	282 937	291 661	98,1%
Jourdan - Monnaies	Sint-Gillis	Residentieel	2002	26	2 814	352 095	350 012	343 995	96,3%
Jourdan 85	Sint-Gillis	Residentieel	2010	24	2 430	368 068	364 080	363 748	96,4%
Lambermont	Schaerbeek	Residentieel	2008	131	14 110	1 686 752	1 636 144	1 644 983	97,1%
Melkriek	Ukkel	Rusthuis	1998	1	1 971	306 179	210 578	306 179	100,0%
Ryckmans	Ukkel	Residentieel	1990	5	1 332	167 731	159 840	167 731	95,5%
Les Erables	Sint-Lambrechts-Woluwe	Residentieel	2001	24	2 202	303 116	270 239	288 298	95,7%
Les Mélèzes	Sint-Lambrechts-Woluwe	Residentieel	1995	30	3 456	469 060	406 914	379 599	82,8%
Voisin	Sint-Pieters-Woluwe	Residentieel	1996	9	923	159 164	135 104	115 146	90,6%
Vlaams gewest				146	14 029	2 140 977	2 138 435	2 062 368	91,9%
Nieuwpoort	Nieuwpoort	Handelsruimte	1997	1	296	29 935	64 000	29 935	100,0%
Grote Markt	Sint-Niklaas	Residentieel - Kantoren	2004	17	2 752	389 801	369 226	384 801	96,8%
City Gardens	Leuven	Residentieel	2010	106	5 236	1 069 377	1 060 235	1 037 127	95,6%
Haverwerf	Mechelen	Handelsruimte	2002	4	3 399	434 402	424 450	434 402	100,0%
Gent Zuid	Gent	Residentieel	2000	18	2 346	217 462	220 524	176 103	76,4%
Waals gewest				395	45 012	5 470 537	5 155 796	5 061 802	93,6%
Clos Saint-Géry	Ghlin	Residentieel	1993	1	4 140	227 187	185 000	15 000	24,1%
Quai de Compiègne	Hoei	Kantoren	1971	1	2 479	252 520	161 135	252 520	100,0%
Galerie de l'Ange (appartementen)	Namen	Residentieel	1995	56	2 346	319 044	296 336	293 946	97,1%
Galerie de l'Ange (winkels)	Namen	Handelsruimte	2002	12	2 552	696 576	620 360	674 926	95,4%
Léopold	Luik	Residentieel	1988	53	3 080	295 900	298 500	211 900	71,4%
Mont Saint Martin	Luik	Residentieel	1988	6	335	30 534	29 600	30 534	82,1%
Saint Hubert 4	Luik	Residentieel	1988	14	910	76 892	72 850	32 092	49,2%
Saint Hubert 51	Luik	Residentieel	1988	4	360	26 951	32 280	26 951	100,0%
Florida	Waterloo	Residentieel	1998	5	1 460	107 850	112 420	107 850	95,9%
Louvain La Neuve CV9	Louvain-La-Neuve	Kantoren - Handelsruimte	1977	16	7 091	748 309	734 275	748 309	100,0%
Louvain La Neuve CV10&18	Louvain-La-Neuve	Residentieel - Kantoren - Handelsruimte	1977	176	16 519	2 265 826	2 193 845	2 256 326	99,9%
Colombus	Jambes	Residentieel	2007	51	3 740	422 948	419 195	411 448	96,2%
Totaal				1 359	147 566	19 415 877	18 045 361	17 299 834	92,2%

(1) Exclusief gebouwen in verkoop en projectontwikkelingen. De volledige adressen van de gebouwen zijn opgenomen in het Financieel Jaarverslag 2014.

(2) Bouwjaar of jaar van meest recente grondige renovatie.

(3) Jaarlijkse lopende brutohuur op 30/06/2015, inclusief de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlaktes.

(4) Geschatte huurwaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoedexpert (desgevallend zonder meubels). (5) Jaarlijkse lopende brutohuur op 30/06/2015.

(6) Gemiddeld percentage over het eerste halfjaar 2015.

Bericht aan de aandeelhouders Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar 13Profiel

Tussentijds beheersverslag

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

Projectenportefeuille

Projectontwikkelingen ter studie			Geschatte datum van oplevering	Geschat bedrag tot aan het verkrijgen van de bouwvergunning	Investeringen op 30/06/2015
Koningin Astrid Koningin Astridlaan 278 te Kraainem			2017	3,70 miljoen	3,62 miljoen
TOTAAL				3,70 miljoen	3,62 miljoen
Projectontwikkelingen in uitvoering	Aantal	eenheden Oppervlakte	Geschatte datum van oplevering	Geschat totaal bedrag van de investering	Investeringen op 30/06/2015
The Link Maurice Charlentstraat, 51-53 te Oudergem	124	5 276 m2	2015	11,00 miljoen	8,10 miljoen
Marcel Thiry 204C Marcel Thirylaan 204C te Sint-Lambrechts-Woluwe	96	8 929 m2	2016/2017	17,50 miljoen	10,00 miljoen
Ariane Marcel Thirylaan 208 te Sint-Lambrechts-Woluwe	167	13 165 m2	2016	22,00 miljoen	12,79 miljoen
TOTAAL	390	27 369 m2		50,50 miljoen	30,89 miljoen
ALGEMEEN TOTAAL				54,20 miljoen	34,51 miljoen

GLOBALE VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE

2 Deze berekeningen zijn uitgevoerd op basis van andere parameters dan deze die door Home Invest Belgium worden gebruikt; ze zijn gebaseerd op de investeringswaarde van

3 De bezettingsgraad wijkt af van deze gepubliceerd door Home Invest Belgium die een gemiddelde bezettingsgraad uitmaakt voor het volledige halfjaar van het boekjaar,

Verslag van de vastgoedexpert ¹

Volgens de wettelijke en statutaire bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) HOME INVEST BELGIUM op 30 juni 2015.

Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huuropbrengsten en in overeenstemming met de IVS normen (International Valuation Standards) en RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Zoals gebruikelijk, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door HOME INVEST BELGIUM verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. HOME INVEST BELGIUM, die haar patrimonium op een professionele wijze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.

De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, voor aftrek van de transactiekosten.

• De Reële Waarde ("fair value") kan als volgt bekomen worden:
• voor de residentiële of gemengde gebouwen, waarvan de conceptie zich leent tot een verkoop in afzonderlijke eenheden, door de transactiekosten van de Investeringswaarde af te trekken, transactiekosten welke 10% in het Vlaamse Gewest en 12,50% in het Brussels en in het Waalse Gewest bedragen. Bij residentieel vastgoed houdt de fair value gedeeltelijk rekening met een potentiele meerwaarde in het geval van een detail verkoop (appartement per appartement).
• voor de andere gebouwen van de portefeuille, door van de Investeringswaarde 2,5% af te trekken indien deze waarde hoger ligt dan € 2 500 000, en de volledige bovengemelde transactiekosten van 10% en 12,5% indien hun Investeringswaarde onder de € 2 500 000 ligt.

Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, blijkt dat, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt voor gebouwen met een investeringswaarde boven € 2 500 000. Dit percentage van 2,5% zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van ± 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt.

Volgende punten werden vastgesteld tijdens onze analyse van de vastgoedportefeuille: 1) de portefeuille bestaat uit 80,34% residentiële gebouwen, waarvan 1,93% rusthuizen, uit 15,95% winkelpanden en 3,71% kantooroppervlakten2 .

.

2) de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille op 30 juni 2015 bedraagt 89,22%3 3) de huidige ontvangen huur met inbegrip van de huurgaranties voor de totale vastgoedportefeuille ligt 2,89% hoger

dan de normale geschatte huurwaarde.

Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van HOME INVEST BELGIUM op 30 juni 2015 € 338.472.000 (drie honderd achtendertig miljoen vierhonderd tweeënzeventig duizend euro) bedraagt.

De waarschijnlijke realisatiewaarde van het vastgoedpatrimonium van HOME INVEST BELGIUM op 30 juni 2015, welke overeenstemt met de Reële Waarde ("fair value") in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt aldus € 307.007.000 (driehonderd zeven miljoen zeven duizend euro).

Brussel, 27 juli 2015

WINSSINGER & VENNOTEN N.V. Christophe ACKERMANS4 MRICS – Director Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar

Vastgoedverslag

Tussentijds beheersverslag 15Profiel

Home Invest Belgium op de beurs

^> The Link 1 Schrijven van de vastgoedexpert van 27 juli 2015 letterlijk overgenomen met zijn akkoord.

de gebouwen in de portefeuille en omvatten de gebouwen bestemd voor verkoop.

exclusief de gebouwen bestemd voor verkoop, de projectontwikkelingen en de gebouwen die het voorwerp uitmaken van grote renovaties. 4 BVBA.

Home Invest Belgium op de beurs

Evolutie van het aandeel

In de loop van dit halfjaar schommelde de slotkoers van het aandeel Home Invest Belgium tussen een laagste koers van € 81,95 op 15 juni en een hoogste koers van € 95,50 op 11 maart. Het aandeel noteert een vooruitgang van 2,15%, rekening houdend met de slotkoers op 30 juni 2015 (€ 86,93) in vergelijking met die op 31 december 2014 (€ 85,10).

Over het algemeen werden de eerste zes maanden van het boekjaar 2015 gekenmerkt door een belangrijke stijging van de beurskoers in januari, een stabilisatie in februari en maart, een daling in april, mei en juni onder invloed van de onzekerheid op de internationale financiële markten en de stijging van de rentevoeten. De beurskoers eind augustus is op hetzelfde niveau gebleven als deze eind juni.

Er dient opgemerkt te worden dat de liquiditeit van het aandeel licht verbetert met een dagelijks gemiddelde van 1 198 aandelen per beursdag in vergelijking met een gemiddelde van 996 voor het volledige boekjaar 2014.

De premie van de beurskoers op 30 juni 2015, laatste noteringsdag van het halfjaar (€ 86,93) ten opzichte van de netto statutaire inventariswaarde op diezelfde dag (€ 65,08) bedroeg 33,6% (in vergelijking met een premie van 26,8% op 30 juni 2014 en een premie van 28,7% op 31 december 2014). Deze premie reflecteert het vertrouwen van de aandeelhouder in de aanzienlijke prestaties die verwezenlijkt worden door een investering in Home Invest Belgium aandelen.

Vergelijking beursevolutie: Home Invest Belgium – Bel 20 – EPRA Belgium index

^❙ Home Invest Belgium ❙ EPRA Belgium ❙ BEL 20

Aandeelhouderschap op 30 juni 2015

Voornamelijk op basis van de transparantieverklaringen van de aandeelhouders die de statutaire drempel van 3% van het kapitaal overschrijden en op basis van het nominatief aandeelhoudersregister, ziet het gekende aandeelhouderschap van Home Invest Belgium op 30 juni 2015 er als volgt uit:

Evolutie van de beurskoers en het bruto-dividend

Verplichte verkoop van aandelen aan toonder

Overeenkomstig artikel 11 van de wet van 14 december 2005 is Home Invest Belgium overgegaan tot de verkoop van effecten aan toonder waarvan de houders zich niet hebben bekendgemaakt op 17 juli 2015. Deze verkoop had plaats op 3 augustus 2015 op de markt van Euronext Brussels (cf. persbericht van 17 juni 2015) en betrof 260 aandelen. De gemiddelde prijs van de verkoop bedroeg € 87,504 per aandeel. De verkoop werd gerealiseerd met tussenkomst van de bank BNP Paribas Fortis NV.

Aandeelhouders	Aantal aandelen	In % van het kapitaal
Groep Van Overstraeten	737 553	23,33%
AXA Belgium NV	537 830	17,02%
M. Antoon Van Overstraeten	121 916	3,86%
Federale Verzekering	105 296	3,33%
Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan	102 792	3,25%
Andere aandeelhouders op naam	74 877	2,37%
Totaal gekend	1 680 264	53,16%
Free Float	1 480 545	46,84%
Algemeen totaal	3 160 809	100,00%

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

> Ariane, voor werken > Ariane, na werken > The Link

Halfjaarlijks financieel verslag 2015

18

Verkorte geconsolideerde financiële staten

De Raad van Bestuur van Home Invest Belgium NV is samengekomen op 28 augustus 2015 om de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten op te stellen van de GVV Home Invest Belgium, afgesloten op 30 juni 2015.

De boekhoudnormen en berekeningsmethodes gebruikt voor de tussentijdse financiële staten zoals opgenomen in onderhavig halfjaarverslag zijn identiek aan diegene gebruikt voor de jaarlijkse financiële staten afgesloten op 31 december 2014, met de aanzienlijke uitzondering van de toepassing van de nieuwe norm IFRIC21. Deze norm voorziet de onmiddellijke en integrale boekhoudkundige verwerking van de fiscale lasten waarvan de opeisbaarheid verworven is in de periode binnen dewelke de financiële staten worden voorgesteld. In het geval van Home Invest Belgium, betreft dit de onroerende voorheffing en zijn eventuele herfacturatie en de abonnementstaks. Vroeger werden deze bedragen pro rata temporis boekhoudkundig verwerkt.

Deze nieuwe norm heeft een louter tijdelijk negatief impact op het vastgoedresultaat en deze die hieruit voortvloeien op de rekeningen per 30 juni 2015 en dit ten belope van € - 788 349 hetzij € - 0,25 per aandeel.

Dit halfjaarverslag past IAS 34 toe, norm die de minimuminhoud voorschrijft van dit tussentijds financieel verslag alsook de toe te passen boekhoudprincipes en waarderingsregels.

Gelet op de uitgeoefende activiteiten hebben de hierna vermelde cijfers geen seizoensgebonden noch cyclisch karakter.

Tenslotte zijn de percentages in de hierna vermelde toelichtingen berekend op basis van niet afgeronde cijfers van de resultatenrekening of de balans en kunnen zij dus verschillen van deze die zouden berekend zijn op basis van hierna opgenomen afgeronde cijfers.

De vennootschap heeft de nieuwe standaarden of aanpassingen aan de standaarden niet anticipatief toegepast, deze hebben derhalve geen enkele impact op onderstaande financiële staten.

Resultatenrekening

Het netto huurresultaat daalt met 10,3% in vergelijking met dat van het eerste halfjaar van 2014. Het vastgoedresultaat daalt op haar beurt met 17,27%. Deze dalingen zijn te verklaren door de uitzonderlijke arbitrage die eind 2014 werd uitgevoerd en die als objectief had het residentieel deel van de portefeuille boven de drempel van 80% te brengen. Ter herinnering, deze arbitrage betrof voornamelijk het hotel Adagio en het kantoorgebouw Belliard 205. Ook het impact van IFRIC21 op het vastgoedresultaat is vaststelbaar; indien deze norm niet werd toegepast, zou de daling 9,55% bedragen. Deze daling was voorzien en zal geleidelijk aan gecompenseerd worden door de inkomsten uit de nieuwe acquisities en projectontwikkelingen vanaf hun

oplevering gaande van 2015 tot 2017.

De vastgoedkosten zijn gestegen met 4,16% in vergelijking met het eerste halfjaar van 2014.

De algemene kosten stijgen met 5,62% in vergelijking met het eerste halfjaar van 2014.

Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille bedraagt € 4,5 miljoen (€ 5,2 miljoen zonder impact IFRIC21).

Het resultaat op de verkoop van

vastgoedbeleggingen, berekend ten opzichte van de laatste reële waarde, onder aftrek van de investeringen van het jaar, bedraagt € 0,4 miljoen; de uitkeerbare meerwaarde op deze verkopen bedraagt dan weer € 2,6 miljoen.

De variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is positief en bedraagt € 2,7 miljoen in vergelijking met € 5,3 miljoen in het eerste halfjaar van 2014. De groei van de waarde van de bestaande portefeuille wordt aldus verdergezet.

Het operationeel resultaat bedraagt bijgevolg € 7,5 miljoen (€ 8,3 miljoen zonder IFRIC21) in vergelijking met € 13,3 miljoen op 30 juni 2014.

Het financieel resultaat noteert een aanzienlijke verbetering. Het bedraagt € - 0,1 miljoen in vergelijking met € - 4,0 miljoen op 30 juni 2014, wat wordt verklaard door de latente positieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, na een jaar van negatieve variatie in 2014.

Het nettoresultaat bedraagt € 7,4 miljoen (€ 8,2 miljoen zonder IFRIC21), in vergelijking met € 9,3 miljoen op 30 juni 2014.

Het netto courant resultaat exclusief IAS 39 gaat van € 4,2 miljoen naar € 2,6 miljoen (€ 3,4 miljoen zonder IFRIC21) op het einde van het eerste halfjaar van 2015. Per aandeel bedraagt dit € 0,82 (€ 1,07 zonder IFRIC21) tegenover € 1,39 een jaar geleden.

Het uitkeerbaar resultaat bedraagt € 5,3 miljoen (€ 6,1 miljoen, zonder IFRIC21) tegenover € 6,3 miljoen een jaar geleden. Per aandeel bedraagt dit € 1,68 (€ 1,93 zonder IFRIC21) tegenover € 2,07 op 30 juni 2014. Door het actieve arbitragebeleid van de vennootschap worden meerwaarden gegenereerd op oude gebouwen die het verlies aan recurrente inkomsten partieel compenseren.

Bericht aan de aandeelhouders

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

> Louvain-la-Neuve

	30/06/2015	30/06/2014
I. Huurinkomsten (+)	8 688 827	9 631 516
III. Met huur verbonden kosten (+/-)	-111 277	-69 282
NETTO HUURRESULTAAT	8 577 550	9 562 234
IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+)	37 663	52 028
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+)	587 960	406 699
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-)	-1 797 413	-1 069 063
VIII. Andere inkomsten en uitgaven met verhuur verbonden (+/-)	0	29
VASTGOEDRESULTAAT	7 405 760	8 951 926
IX. Technische kosten (-)	-742 811	-593 298
X. Commerciële kosten (-)	-149 213	-105 156
XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-)	-156 400	-116 772
XII. Beheerskosten vastgoed (-)	-1 367 449	-1 503 068
XIII. Andere vastgoedkosten (-)	-57 503	-56 309
VASTGOEDKOSTEN	-2 473 377	-2 374 603
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	4 932 383	6 577 322
XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-)	-479 670	-454 132
XV. Andere inkomsten en operationele lasten (+/-)	0	-23 223
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	4 452 713	6 099 967
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-)	365 578	1 838 333
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)	2 653 986	5 342 200
OPERATIONEEL RESULTAAT	7 472 277	13 280 501
XX. Financiële opbrengsten (+)	31 200	31 574
XXI. Netto intrestlasten (-)	-1 847 703	-1 829 458
XXII. Andere financiële kosten (-)	-30 154	-38 528
XXIII. Variaties van de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-)	1 762 778	-2 167 190
FINANCIEEL RESULTAAT	-83 879	-4 003 601
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	7 388 398	9 276 900
XXIV. Vennootschapsbelasting (-)	-17 367	-15 665
BELASTING	-17 367	-15 665
NETTO RESULTAAT	7 371 031	9 261 234
NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE EIGENAARS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP	7 371 031	9 261 234
NETTO RESULTAAT PER AANDEEL	2,34	3,03

	30/06/2015	30/06/2014
Gemiddeld aantal aandelen (1)	3 147 897	3 054 796
NETTO COURANT RESULTAAT (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. EN XIX.)	4 351 467	2 080 701
NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. EN XIX.)	1,38	0,68
NETTO COURANT RESULTAAT EXCLUSIEF IAS.39 (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. XIX. EN XXIII.)	2 588 689	4 247 891
NETTO COURANT RESULTAAT EXCLUSIEF IAS.39 PER AANDEEL (ZONDER DE RUBRIEKEN XVI. XVII. XVIII. XIX. EN XXIII.)	0,82	1,39
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (XVI. TOT XIX.)	3 019 564	7 180 533
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE PER AANDEEL (XVI. TOT XIX.)	0,96	2,35
UITKEERBAAR RESULTAAT	5 286 502	6 327 621
UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL	1,68	2,07
Bedrijfsmarge (Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat)	60,12%	68,14%
Operationele marge voor belastingen (Resultaat voor belastingen – resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat)	58,99%	23,42%
Netto courante marge (Netto resultaat – resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat)	58,76%	23,24%
(1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van 12 912 aandelen onder autocontrole.

Staat van het globaal resultaat	30/06/2015	30/06/2014
I. Nettoresultaat	7 371 031	9 261 234
II. Andere elementen van het globaal resultaat:
B. Variatie van het effectief deel van de reële waarde van de instrumenten toegelaten voor cashflowindekking zoals bepaald door IFRS	143 966	-425 958
1. Effectieve indekkingsinstrumenten	143 966	-508 808
2. Herkwalificatie volgens IAS 39 §101	0	82 851
GLOBAAL RESULTAAT (I + II)	7 514 997	8 835 277

GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING

> Lambermont

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

De waarden per 30 juni 2015 integreren de toepassing van de norm IFRIC21, in tegenstelling tot deze per 30 juni 2014, hetgeen de rechtstreekse vergelijking van de cijfers over deze twee periodes onmogelijk maakt.

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

Op het actief van de balans vinden we voornamelijk onder de vaste activa de rubriek "Vastgoedbeleggingen" die de reële waarde van de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium (met inbegrip van de projectontwikkelingen) weergeeft. Op 30 juni 2015 bereikt de reële waarde € 340,0 miljoen, te vergelijken met € 316,5 miljoen op 31 december 2014, hetzij een toename van 7,4%.

Het eigen vermogen gaat van € 208,2 miljoen op het einde van het voorgaande boekjaar naar € 204,1 miljoen.

Op 30 juni 2015 bedroeg de schuldgraad van Home Invest Belgium 39,8% tegenover 34,3% op 31 december 2014, wat dus ruim lager blijft dan het wettelijk plafond van 65% en wat een aanzienlijk voordeel is in de nog steeds onstabiele huidige context van de financiële- en kapitaalmarkten. Bovendien bedraagt, op deze basis, de bijkomende schuldcapaciteit van de vennootschap € 260 miljoen; ze bedraagt € 75 miljoen bij een schuldgraad die niet hoger is dan 50%, het plafond weerhouden door de Raad van Bestuur.

Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, zoals bepaald in het verslag van de vastgoedexpert, en rekening houdend met een cumulatief resultaat in de loop van het voorbije halfjaar, bedraagt de netto inventariswaarde van het aandeel Home Invest Belgium 1 op 30 juni 2015 € 64,84, in vergelijking met € 66,15 op 31 december 2014, waarbij dit laatste cijfer evenwel het totale resultaat van het boekjaar 2014 omvat.

(1) Met uitsluiting van de 12 912 aandelen aangehouden in autocontrole.

Balans

ACTIVA	30/06/2015	31/12/2014
1. Vaste activa	341 065 881	317 610 294
B. Immateriële activa	9 812	11 891
C. Vastgoedbeleggingen	339 971 658	316 492 961
D. Andere materiële activa	174 705	190 973
E. Financiële vaste activa	64 676	69 440
F. Vorderingen financiële leasing	845 029	845 029
II. Vlottende activa	9 509 774	14 170 877
A. Activa bestemd voor verkoop	2 833 576	5 810 465
C. Vorderingen financiële leasing	83 312	119 486
D. Handelsvorderingen	4 098 507	2 694 041
E. Belastingen en andere vlottende activa	318 230	312 992
F. Kas en kasequivalenten	1 592 042	4 925 898
G. Overlopende rekeningen	584 107	307 995
TOTAAL VAN ACTIVA	350 575 655	331 781 170
EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP
A. Kapitaal	75 999 055	75 999 055
B. Uitgiftepremies	24 903 199	24 903 199
C. Reserves	95 834 457	91 384 022
D. Netto resultaat van het boekjaar	7 371 031	15 937 954
EIGEN VERMOGEN	204 107 742	208 224 230
VERPLICHTINGEN
I. Langlopende verplichtingen	139 246 682	117 633 818
B. Langlopende financiële schulden	133 147 062	109 627 454
a. Kredietinstellingen	93 500 000	70 000 000
c. Andere	39 647 062	39 627 454
C. Andere langlopende financiële verplichtingen	6 099 620	8 006 364
II. Kortlopende verplichtingen	7 221 231	5 923 123
B. Kortlopende financiële schulden	601 800	644 327
c. Andere	601 800	644 327
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden	5 550 531	3 509 489
b. Andere	5 550 531	3 509 489
E. Andere kortlopende verplichtingen	115 545	119 654
F. Overlopende rekeningen	953 355	1 649 654
VERPLICHTINGEN	146 467 913	123 556 941
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	350 575 655	331 781 170
Aantal aandelen op afsluitdatum1	3 147 897	3 147 897
Netto inventariswaarde	204 107 742	208 224 230
Netto inventariswaarde per aandeel	64,84	66,15
EPRA NAV2	66,78	68,69
Schulden	139 414 938	113 900 923
Schuldgraad	39,77%	34,33%

(1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van 12 912 aandelen onder autocontrole. (2 ) "EPRA NAV" stemt overeen met de Waarde van het Netto Actief (NAV) aangepast om, onder meer, de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten uit te sluiten.

GECONSOLIDEERDE BALANS

Tussentijds beheersverslag

Vastgoedverslag

Home Invest Belgium op de beurs

Halfjaarlijks financieel verslag 2015

MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

	Kapitaal	Kapitaal verhoging	Uitgifte premies	Wettelijke reserve	Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoed beleggingen	Reserve van de geschatte mutatiekosten en –rechten	Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van in - dekkingsinstrumenten	Reserve voor eigen aandelen	Andere reserves	Over gedragen resultaat	Netto resultaat van het boekjaar	Totaal
SALDO OP 31/12/2013	74 401 222	-931 552	19 093 664	98 778	90 909 201	-25 730 630	-671 198	-757 323	1 259 467	12 446 842	24 907 336	195 025 808
Overdracht										1 868 626	-1 868 626	0
Inbreng AXA	2 548 073	-18 688	5 809 535									8 338 920
Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen					-601 243	378 694				222 549		0
Uitgekeerd dividend											-10 651 309	-10 651 309
Resultaat van het boekjaar											9 261 234	9 261 234
Variaties reële waarde indekkingsinstrumenten							-425 958					-425 958
Variaties reële waarde gebouwen					15 524 054	-3 136 652					-12 387 402	0
SALDO OP 30/06/2014	76 949 295	-950 240	24 903 199	98 778	105 832 012	-28 488 588	-1 097 156	-757 323	1 259 467	14 538 017	9 261 234	201 548 697
SALDO OP 31/12/2014	76 949 295	-950 240	24 903 199	98 778	103 516 959	-27 561 611	-1 098 342	-757 323	1 259 467	15 926 094	15 937 954	208 224 230
Overdracht										-2 683 611	2 683 611	0
Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen					-4 049 458	779 974				3 269 484		0
Uitgekeerd dividend											-11 631 485	-11 631 485
Resultaat van het boekjaar											7 371 031	7 371 031
Variaties reële waarde indekkingsinstrumenten							143 966					143 966
Variaties reële waarde gebouwen					8 543 550	-1 553 471					-6 990 080	0
SALDO OP 30/06/2015	76 949 295	-950 240	24 903 199	98 778	108 011 051	-28 335 108	-954 376	-757 323	1 259 467	16 511 967	7 371 031	204 107 742

KASSTROOMOVERZICHT

	30/06/2015	30/06/2014
KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE	4 925 898	3 882 740
1. Kasstromen uit operationele activiteiten	2 279 809	71 959
Resultaat van het boekjaar	7 371 031	9 261 234
Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen	7 472 277	13 280 501
Ontvangen interesten	31 200	31 574
Betaalde interesten	-1 877 857	-1 867 986
Variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva	1 762 778	-2 167 190
Belastingen	-17 367	-15 665
Aanpassingen van de winst voor langlopende activiteiten	-4 743 105	-4 960 523
Afschrijvingen en waardeverminderingen	39 237	52 820
- Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa	39 237	52 820
Andere niet-monetaire elementen	-4 416 764	-3 175 010
- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (±)	-2 653 986	-5 342 200
- Andere transacties van niet courante aard	-1 762 778	2 167 190
Winst bij realisatie van activa	-365 578	-1 838 333
- Meerwaarden bij realisatie vaste activa	-365 578	-1 838 333
Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal	-348 117	-4 228 752
Bewegingen in de activa:	-1 649 642	-5 257 060
- Kortlopende financiële activa	36 174	-4 719 900
- Handelsvorderingen	-1 404 466	-212 987
- Belastingvorderingen en andere kortlopende activa	-5 238	-68 541
- Overlopende rekeningen	-276 112	-255 633
Bewegingen in de verplichtingen	1 301 525	1 028 308
- Handelsschulden en andere kortlopende schulden	1 998 516	1 263 509
- Andere kortlopende verplichtingen	-692	-292 467
- Overlopende rekeningen	-696 299	57 267

2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten	-17 498 371	3 343 978
Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen	-2 286 532	-540 145
Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities	-14 767 277	0
Desinvesteringen	6 605 370	8 403 033
Projectontwikkelingen	-7 033 805	-4 514 951
Overige materiële vaste activa	-20 890	-119 479
Andere langlopende financiële activa	4 764	2 890
Acquisities van dochterondernemingen	0	112 630

3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten	11 884 706	-4 546 338
Variatie van de financiële verplichtingen en schulden
Toename (+) / Afname (-) financiële schulden	23 519 608	6 128 700
Variatie van het kapitaal (±)	0	-18 688
Dividend vorig boekjaar	-11 634 901	-10 656 350
KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE	1 592 042	2 752 338

Resultatenrekening per regio

30/06/2015	Totaal op geconso - lideerde basis	Brussels Hoofd stedelijk Gewest	Vlaams Gewest	Waals Gewest	Niet toege - wezen
I. Huurinkomsten (+)	8 688 827	5 125 998	1 023 797	2 539 032
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	5 241 062	4 710 873	934 980		2 433 210 -2 838 000
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-)	365 578	122 168		297 985	-54 575
XVIII. Variaties in reële waarde vastgoedbeleggingen (+/-)	2 635 986
FINANCIEEL RESULTAAT	-83 879	28 547			-112 426
30/06/2014	Totaal op geconso -	Brussels Hoofd

Kerncijfers 1

30/06/2015	Totaal op geconso - lideerde basis	Brussels Hoofd stedelijk Gewest	Vlaams Gewest	Waals Gewest
Reële waarde		305 145 630 202 439 525 36 775 698 65 930 407
Verhuurbare oppervlakte	147 566	88 525	14 029	45 012
Aantal eenheden	1 359	818	146	395
Bezettingsgraad	92,2%	91,5%	91,9%	93,6%

30/06/2014	Totaal op geconso - lideerde basis	Brussels Hoofd stedelijk Gewest	Vlaams Gewest	Waals Gewest	Niet toege - wezen
I. Huurinkomsten (+)	9 631 516	5 870 141	1 063 137	2 698 238
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	6 099 967	5 456 090	1 012 853		2 591 959 -2 960 935
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-)	1 838 333	1 715 869		156 646	-34 182
XVIII. Variaties in reële waarde vastgoedbeleggingen (+/-)	5 342 200	5 101 793	277 808	-37 401
FINANCIEEL RESULTAAT	-4 003 601				-4 003 601

30/06/2014	Totaal op geconso - lideerde basis	Brussels Hoofd stedelijk Gewest	Vlaams Gewest	Waals Gewest
Reële waarde		295 624 323 189 621 344 36 880 089 69 122 890
Verhuurbare oppervlakte	147 562	87 789	14 029	45 744
Aantal eenheden	1 315	773	146	396
Bezettingsgraad	95,3%	94,6%	97,2%	96,0%

(1) Met uitzondering van de gebouwen bestemd voor verkoop en de projectontwikkelingen.

SEGMENTINFORMATIE

Als residentiële GVV heeft Home Invest Belgium ervoor gekozen haar investeringsstrategie volledig toe te spitsen op residentieel vastgoed (appartementsgebouwen en huizen). Haar investeringsstrategie wordt dus in grote mate bepaald door de geografische ligging van de betrokken gebouwen. De hierna weerhouden segmentering is bijgevolg gebaseerd op die geografische ligging.

Markante feiten en kerncijfers van het halfjaar

Vastgoedverslag

Tussentijds beheersverslag 29Profiel

Home Invest Belgium op de beurs

Verkorte geconsolideerde financiële staten

VASTGOEDBELEGGINGEN – RUBRIEK I.C. VAN HET ACTIEF (IN €)

Toelichtingen

			1ste semester 2015 1ste semester 2014
Vastgoedbeleggingen, saldo begin periode		316 492 961	306 753 952
Projectontwikkelingen
	Saldo begin periode	33 935 640	16 315 294
Investeringen – projectontwikkelingen		7 033 805	9 633 079
Inbrengen			8 357 608
Verkopen			-3 535 151
Opgeleverde projectontwikkelingen (-)		-6 143 417
	Saldo einde periode	34 826 029	30 770 830
Vastgoedbeleggingen in exploitatie
	Saldo begin periode	282 557 321	290 438 658
Voltooide gebouwen in aanbouw		6 143 417	0
Acquisities van gebouwen		14 767 277	0
Latere gekapitaliseerde uitgaven		2 286 532	540 145
Winsten (verliezen) t.g.v. variatie van de reële waarde		2 653 986	5 342 200
Verkopen (-)		-3 262 903	-3 029 549
Transfer naar activa bestemd voor de verkoop			2 332 869
	Saldo einde periode	305 145 630	295 624 323
Vastgoedbeleggingen, saldo einde periode		339 971 658	326 395 153

CONSOLIDATIEKRING

De consolidatiekring op 30 juni 2015 is niet gewijzigd in vergelijking met die op 31 december 2014. Hij omvat de NV Home Invest Belgium (0420.767.885), de NV Home Invest Development (0466.151.118) en de BVBA Charlent 53 Freehold (0536.280.237).

UITGEKEERD DIVIDEND

De Algemene Vergadering van 5 mei 2015 heeft de bestemming van het resultaat voorgesteld door de Raad van Bestuur goedgekeurd. Een bruto dividend van € 3,75 per aandeel ¹ werd aldus uitbetaald op 15 mei 2015 (tegen afgifte van coupon nr. 18) voor een totaal bedrag van € 11 853 033,752 .

Ter herinnering, de dividenden uitgekeerd door residentiële GVVs (waaronder Home Invest Belgium) zijn op vandaag onderworpen aan een roerende voorheffing van 15%.

VOORWAARDELIJKE ACTIVA EN PASSIVA OP 30 JUNI 2015

Op 30 juni 2015 had Home Invest Belgium geen voorwaardelijke activa of verplichtingen.

VERSLAG VAN HET BEPERKT NAZICHT VAN DE GECONSOLIDEERDE TUSSENTIJDSE FINANCIELE INFORMATIE VOOR HET SEMESTER EINDIGEND OP 30 JUNI 2015

Verslag van de commissaris

Inleiding

Wij hebben het beperkt nazicht uitgevoerd van de tussentijdse geconsolideerde balans van Home Invest Belgium per 30 juni 2015, alsmede van de tussentijdse geconsolideerde winst- en verliesrekening, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden die op die datum is beëindigd, van een overzicht van de belangrijkste boekhoudregels en van de overige toelichtingen. Het management is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze tussentijdse geconsolideerde financiële informatie in overeenstemming met de 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toepasselijk op de communicatie van tussentijdse financiële informatie ("IAS 34"). Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over deze tussentijdse geconsolideerde financiële informatie te formuleren op basis van ons beperkt nazicht.

Reikwijdte van het beperkt nazicht

We hebben ons beperkt nazicht uitgevoerd overeenkomstig de norm ISRE 2410, "Beperkt nazicht van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit." Een beperkt nazicht van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor financiën en boekhoudkundige zaken verantwoordelijke personen, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere procedures van beperkt nazicht. De reikwijdte van een beperkt nazicht is aanzienlijk geringer dan die van een audit uitgevoerd overeenkomstig de IAS normen. Om die reden stelt het beperkt nazicht ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een audit mogelijk worden onderkend. Bijgevolg geven wij geen auditopinie.

Conclusie

Gebaseerd op ons beperkt nazicht is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de bijhorende tussentijdse geconsolideerde financiële informatie geen getrouwe weergave is, in alle van materieel belang zijnde opzichten, van de geconsolideerde financiële positie van de entiteit per 30 juni 2015 en van haar financiële prestaties en kasstromen voor de periode van zes maanden die op die datum wordt beëindigd, in overeenstemming met het referentiestelsel 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie.

Antwerpen, 28 augustus 2015

Karel Nijs

Bedrijfsrevisor en revisor erkend door de FSMA voor ICB's Commissaris

Verklaring van de verantwoordelijke personen

In overeenstemming met artikel 13 §2, 3° van het koninklijk besluit van 14 november 2007, verklaart Sophie Lambrighs, afgevaardigd bestuurder van de GVV, dat naar haar weten:

• a) de verkorte financiële staten, opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke boekhoudnormen, een getrouw beeld geven van de portefeuille, de financiële toestand en de resultaten van de GVV en de vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring;
• a) het tussentijds beheersverslag een getrouwe weergave bevat van de informatie die hierin moet voorkomen, in het bijzonder die opgenomen in de § 5 en 6 van artikel 13 van het KB van 14 november 2007.

⁽¹⁾ Stemt overeen met een netto dividend van € 3,1875 na aftrek van 15% roerende voorheffing.

⁽²⁾ Dividend berekend op statutaire basis conform het KB van 13 juli 2014 en dus zonder eliminatie van de aandelen in autocontrole aangehouden door Home Invest Development NV.

AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER

2015
29 oktober	Tussentijdse verklaring: resultaten per 30 september 2015
2016
25 februari	Persbericht van het boekjaar 2015
07 april	Online zetten van het financieel jaarverslag op de website
03 mei	Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2015
03 mei	Tussentijdse verklaring: resultaten per 31 maart 2016
13 mei	Betaalbaarstelling van het dividend van het boekjaar 2015

INVESTOR RELATIONS

Huidig halfjaarlijks financieel verslag is beschikbaar op de website van de vennootschap of kan verstuurd worden per post in het Frans, Nederlands of in het Engels, op eenvoudig verzoek gericht aan de maatschappelijke zetel:

HOME INVEST BELGIUM NV

Residentiële openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 60, Bus 4 B -1200 Brussel T +32 2 740 14 50 info@homeinvest.be www.homeinvestbelgium.be RPR: 0420.767.885. ISIN BE 003760742 My Kaywa QR-Code