Earnings Release • Feb 25, 2016
Earnings Release
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Sous embargo jusqu'au 25/02/2016 17:40 Information réglementée
Distribution d'un dividende de € 4,00 brut par action, en augmentation pour la 16ème année consécutive
RÉSULTATS ANNUELS 2015 1
CHIFFRES-CLÉS PORTEFEUILLE IMMOBILIER EVÈNEMENTS MARQUANTS DE L'EXERCICE COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ BILAN CONSOLIDÉ DIVIDENDE ET COURS DE BOURSE ACTIONNARIAT EVÉNEMENTS SURVENUS DEPUIS LA CLÔTURE PERSPECTIVES ATTESTATION DU COMMISSAIRE AGENDA DE L'ACTIONNAIRE
| 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| € 348,6 mio | € 322,3 mio | € 316,2 mio |
| € 313,6 mio | € 282,6 mio | € 290,4 mio |
| € 32,5 mio | € 33,9 mio | € 16,3 mio |
| € 2,5 mio | € 5,8 mio | € 9,4 mio |
| 146 841m2 | 142 200 m2 | 147 935 m2 |
| 43 | 42 | 44 |
| 1 468 | 1 311 | 1 318 |
| 93,89% | 94,01% | 94,96% |
| 5,79% | 6,00% | 6,11% |
| 2015 | 2014 | 2013 |
| € 17,6 mio | € 18,8 mio | € 19,1 mio |
| € 16,6 mio | € 17,7 mio | € 17,8 mio |
| € 10,4 mio | € 12,1 mio | € 12,4 mio |
| € 7,3 mio | € 11,0 mio | € 14,9 mio |
| € 17,7 mio | € 23,0 mio | € 27,3 mio |
| € 15,4 mio | € 15,9 mio | € 24,9 mio |
| € 7,0 mio | € 8,1 mio | € 8,5 mio |
| € 11,5 mio | ||
| € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 |
| € 13,1 mio € 13,1 mio |
(1) Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille / Résultat immobilier.
| Données par action | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Valeur nette (avant répartition)1 | € 63,60 | € 66,15 | € 64,09 |
| Valeur nette corrigée de l'acompte sur dividende (avant affectation) 1 | € 67,35 | € 66,15 | € 64,09 |
| Résultat immobilier | € 5,26 | € 5,71 | € 5,86 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | € 3,31 | € 3,89 | € 4,07 |
| Résultat sur portefeuille | € 2,33 | € 3,53 | € 4,90 |
| Résultat net | € 4,86 | € 5,14 | € 8,18 |
| Résultat net courant hors IAS 39 | € 2,23 | € 2,61 | € 2,79 |
| Accroissement de valeur2 | € 1,20 | € 2,06 | € 5,36 |
| Dividende brut | € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 |
| Taux de distribution | 95,81% | 88,93% | 93,03% |
| Return pour l'actionnaire | € 5,20 | € 5,81 | € 8,86 |
| Return en%3 | 7,86% | 9,07% | 15,09% |
L'année 2015 fut marquée par des tendances contradictoires : d'un côté la croissance importance du portefeuille et de l'autre, une diminution attendue du résultat courant. Parallèlement, la SIR a pleinement bénéficié de la diversification de ses sources de revenus, la diminution temporaire des revenus locatifs ayant été compensée par la réalisation de plus-values, la combinaison de ces deux éléments ayant permis de maintenir le résultat distribuable à son niveau de 2014.
Suite aux ventes d'immeubles non résidentiels intervenues en fin d'exercice 2014, le résultat locatif de la SIR s'inscrit logiquement en recul par rapport à 2014 (à € 17,6 millions contre € 18,8 millions un an auparavant), les acquisitions et livraisons de projets n'ayant commencé à contribuer que progressivement en cours d'année. Le résultat net courant hors IAS 39 s'élève à € 7,02 millions à comparer à € 8,09 millions en 2014.
Le résultat sur portefeuille - qui englobe les plus-values réalisées et les variations (en plus et en moins) des justes valeurs des immeubles en exploitation - s'élève à € 7,32 millions, contre € 10,96 millions en 2014.
Le résultat distribuable - qui inclut les plus-values distribuables réalisées pendant l'exercice – présente une hausse de 0,18%, passant de € 13,12 millions en 2014 à € 13,14 millions en 2015. Le maintien du résultat distribuable à son niveau de 2014 démontre la capacité de la SIR à équilibrer son résultat grâce à l'excellente gestion de son portefeuille et le maintien de son résultat locatif ainsi qu'à l'arbitrage régulier d'une partie de celui-ci.
À l'issue de l'exercice, la valeur nette par action s'établit à € 63,60, en diminution et ce suite au paiement de l'acompte sur dividende en décembre 2015. La valeur nette d'inventaire par action hors impact de l'acompte aurait été de € 67,35, en hausse de 1,81%.
Enfin, à la date du 31 décembre 2015, dernier jour de cotation de l'exercice, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium sur Euronext Brussels s'établissait à € 92,59, à comparer au cours de clôturé fin 2014 qui s'élevait à € 85,10.
Compte tenu des bons résultats de l'année écoulée et de sa confiance dans la capacité de la société à poursuivre dans cette voie, le Conseil d'administration a décidé de proposer à l'Assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 3 mai prochain un dividende de € 4,00 brut par action contre € 3,75 brut un an plus tôt, soit une croissance unitaire de 6,67%.
Sur base statutaire, une telle rémunération correspond à un pay-out ratio de 95,81% (88,93% en 2014).
(1) En diminution suite à la distribution de l'acompte sur dividende de € 3,75.
(2) Différence entre les valeurs par action en fin et en début d'exercice. (Acompte sur dividende exclu) (3) Return divisé par la valeur nette d'inventaire en début d'exercice.
Au 31 décembre 2015, Home Invest Belgium détient un portefeuille d'immeubles répartis sur 43 sites et 3 projets de développement dont la juste valeur totale est estimée à € 348,6 millions.
Au bilan, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation1 et des projets de développement, s'élève à € 346,1 millions contre € 316,5 millions fin 2014, soit une progression de 9,4%.
La juste valeur des immeubles de placement en exploitation1 s'établit à € 313,6 millions contre € 282,6 millions un an plus tôt. Cette croissance s'explique par la livraison de 2 projets de développement (Trône et The Link) et l'acquisition d'un nouvel immeuble ( Livingstone I). A portefeuille constant, l'évolution annuelle est d'environ 3%. La somme des loyers bruts en cours et de la valeur locative estimée sur les surfaces vacantes franchit le cap des € 20 millions et s'élève à € 20,1 millions, contre € 19,0 millions un an plus tôt.
Les immeubles de placement situés dans la Région de Bruxelles-Capitale représentent à présent 68,7% du portefeuille, ceux en Région wallonne 19,4% et ceux en Région flamande 11,9%.
La ventilation de ce portefeuille par type, calculée sur base de la juste valeur des immeubles, s'établit comme suit:
Le taux d'occupation moyen pour l'ensemble de l'exercice 2015 s'élève à 93,89%, à comparer à 94,01% lors de l'exercice 2014. Cette très légère diminution résulte de la commercialisation progressive des immeubles récemment livrés.
(1) Hors immeubles destinés à la vente et projets de développement.
Au cours de l'exercice 2015, Home Invest Belgium a procédé à la restructuration de plusieurs IRS (Interest Rate Swap). Cette restructuration a permis d'annuler la sur-couverture existante à la clôture de l'exercice 2014 et de réduire, dès le mois de mai 2015, la charge financière s'y rapportant.
En date du 13 novembre 2015, la société a conclu une nouvelle convention de crédit avec KBC Bank SA en vertu de laquelle KBC Bank SA consent à la société une ouverture de crédit € 30 millions. Cette nouvelle ligne de crédit a été utilisée en partie pour le remboursement anticipé du crédit conclu avec Bayerische Landesbank pour un montant de € 15 millions et pour que le solde reste disponible pour des nouveaux projets ou investissements.
| Financements | Lignes confirmées |
Utilisation |
|---|---|---|
| Financements bancaires | € 125 mio | € 108 mio |
| Emission obligataire | € 40 mio | € 40 mio |
| Total | € 165 mio | € 148 mio |
La durée moyenne pondérée du financement a pu être portée à 5 ans et 5 mois au 31 décembre 2015, contre 5 ans et 2 mois au 31 décembre 2014.
| Instruments de couverture actifs à la date de clôture |
IRS |
|---|---|
| Total | € 70 mio |
La durée moyenne des instruments de couverture de taux a pu être portée à 5 ans et 7 mois au 31 décembre 2015, par rapport à 4 ans et 8 mois au 31 décembre 2014.
Le taux moyen de financement sur l'année 2015 s'est élevé à 3,40%.
Le taux d'endettement de la société s'élève à 42,5%, laissant à la SIR une capacité d'endettement très importante; de l'ordre de € 60 millions pour atteindre les 50% d'endettement et € 230 millions pour atteindre le plafond légal admissible de 65%.
Sur base des résultats trimestriels au 30 septembre 2015, de la diminution des frais de financement et des perspectives générales à moyen et long terme de l'évolution du portefeuille et du marché résidentiel locatif, le Conseil d'administration a décidé le 28 octobre 2015 de revoir sa politique de distribution de dividendes en l'alignant sur les tendances observées sur les marchés internationaux.
La société a distribué le 7 décembre 2015 un acompte sur dividende payable en espèces. Le coupon n°19 a
donné droit aux actionnaires à un acompte sur dividende de € 3,75 brut ou € 3,1875 net par action (après déduction du précompte mobilier en vigueur à cette date de 15%).
La société a l'intention de poursuivre, pendant plusieurs exercices, le paiement d'un acompte sur dividende en décembre et d'un solde de dividende en mai.
Depuis le 1er janvier 2016, le précompte mobilier sur dividendes distribués par la société est perçu au taux de 27%, sous réserve des dérogations prévues par la loi (et l'arrêté royal d'exécution du Code des impôts sur les revenus) ou par conventions internationales.
Malgré la disparition du taux de précompte réduit de 15% pour les SIRs résidentielles, le Conseil
d'administration confirme sa stratégie d'investissement dans l'immobilier résidentiel essentiellement urbain et donné en location à titre de résidence principale. Le Conseil estime par ailleurs que ce changement de réglementation lui permettra d'élargir le type de biens que la SIR est susceptible d'acquérir.
L'Assemblée générale ordinaire du 5 mai 2015 a décidé de nommer, avec l'approbation de la FSMA, Madame Laurence de Hemptinne, avec effet immédiat, en qualité d'administrateur indépendant jusqu'à l'Assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2019.
En date du 1er décembre 2015, M. Alexander Hodac, Chief Commercial Officer (CCO), a décidé de quitter la société. Il a été décidé par le Conseil d'administration de la société de procéder au recrutement d'un nouveau Chief Investment Officer (CIO).
La société a acquis, le 29 mai 2015, 38 appartements avec parkings et caves dans l'immeuble Livingstone I, situé au numéro 6 de l'Avenue Livingstone, à 1000 Bruxelles, au cœur du quartier européen.
Les 38 appartements (2 studios, 30 appartements à 2 chambres et 6 appartements à 3 chambres) bénéficient tous de grandes terrasses et de parachèvements de standing. Par cette acquisition, Home Invest Belgium est devenu le plus important copropriétaire de l'immeuble, qui compte 122 appartements.
Home Invest Belgium a acheté l'ensemble à Cofinimmo SA (tréfoncier) et Cordeel (propriétaire des constructions) pour un montant de € 14,7 million (droits et frais inclus), en ligne avec la juste valeur déterminée par Winssinger & Associés SA, l'expert immobilier agréé de Home Invest Belgium.
Au moment de l'acquisition, les appartements étaient en état de réception provisoire et tous libres. Au cours du second semestre, 28 des 38 appartements ont déjà trouvé un locataire.
Le 2 septembre, la société a conclu une convention d'achat, sous certaines conditions suspensives dont l'obtention de permis, pour le redéveloppement d'un ancien site industriel situé rue Brunfaut et rue Fin, à 1080 Molenbeek-Saint-Jean. Il s'agit d'un achat de 100% des actions d'une société anonyme, propriétaire du site. Les actions seront cédées et le prix définitivement fixé et payé au moment de la levée de l'ensemble des conditions.
La société a confié au bureau DDS & Partners les études architecturales. La demande de permis, permettant la reconversion du site dans un projet principalement résidentiel, a été introduite au cours du 4ème trimestre 2015. Celle-ci est actuellement en cours d'instruction par les autorités compétentes.
Au cours de l'année, les projets de développement pour compte propre de la SIR ont connu des avancées significatives. Certains (Trône et The Link) ont été livrés et sont entrés en exploitation, conformément aux plannings annoncés.
Les travaux se sont poursuivis tout au long de l'année à un rythme normal. À ce stade, l'avancement, tant des travaux de façade que d'aménagement d'intérieur, permet de donner une bonne idée du produit fini. L'équipe de Home Invest Belgium travaille en outre à la mise en place d'une offre de services qui seront offerts aux locataires de l'immeuble. Les travaux se termineront à la fin du 2ème trimestre de 2016.
Les travaux de démolition partielle ont été poursuivis et sont à présent achevés. Les travaux de gros-œuvre, visant à renforcer localement la structure existante, ont été entamés au cours du 4ème trimestre. Les travaux seront finalisés au cours du premier trimestre de 2017. L'instruction de la demande de permis de lotir pour le terrain adjacent à l'immeuble s'est poursuivie, un dossier modificatif ayant été introduit en cours d'année.
La demande initiale de permis ayant été refusée par les autorités compétentes, Home Invest Belgium s'est employée à adapter son projet en vue de répondre aux objections des autorités et des riverains. Une nouvelle demande de permis a été introduite au 4ème trimestre 2015.
Ariane
Le taux d'occupation moyen pour l'ensemble de l'exercice 2015 reste à un niveau élevé de 93,89%, en quasi status quo par rapport à l'exercice 2014 (94,01%). L'activité de location a été particulièrement intense en 2015 avec la commercialisation de 3 nouveaux biens qui ont intégré le portefeuille en exploitation au cours de cette période, à savoir Livingstone I dont il a été question ci-dessus et deux projets de développement qui ont été réceptionnés.
à 1000 Bruxelles – 15 appartements et un bureau La réception provisoire de l'immeuble a eu lieu le 30 juin 2015 et en date du 31 décembre 2015, 13 des 16 unités avaient déjà trouvé preneur. www.residencetrone.be
Le projet The Link (anciennement connu sous le nom Maurice Charlent) a été livré en différentes phases entre le 15 septembre et le 15 octobre. Le succès commercial (occupation de 100% des studios dès la livraison) est la preuve de la justesse des choix effectués en termes de concept, de marketing et de positionnement de l'immeuble. www.thelink.brussels
Home Invest Belgium a poursuivi un programme de rénovations d'envergure dans certains immeubles de son portefeuille.
À Ghlin, les travaux de rénovation des 20 maisons du Clos Saint-Géry ont sensiblement progressé. Deux maisons ont été réceptionnées et sont à nouveau occupées depuis le mois de décembre. La réception provisoire du solde des maisons se fera au cours du 1er trimestre de 2016. Au total, 12 des 20 maisons ont déjà trouvé preneur.
Avenue de l'Yser, les travaux de rénovation profonde de l'immeuble (15 appartements), rebaptisé Arch View, sont presque achevés et seront réceptionnés au 1er trimestre de 2016. www.archview.be
Les travaux de rénovation de la galerie commerciale Charles Woeste, à Jette, ont été réceptionnés fin 2015 et ceux de l'immeuble résidentiel éponyme se sont poursuivis. Les travaux relatifs à l'immeuble résidentiel seront réceptionnés au cours du 1er trimestre 2016.
À Liège, pour les immeubles Léopold et Saint Hubert, des études architecturales sont en cours en vue d'une refonte complète de la disposition des appartements. Les demandes de permis d'urbanisme ont été introduites au cours du 2ème trimestre de 2015 et sont en cours d'instruction.
The Link
(1) Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.
Ventes
Conformément à son quatrième axe stratégique, visant l'arbitrage sélectif de son portefeuille, Home Invest Belgium a également poursuivi les activités de revente à la pièce de ses actifs (généralement des immeubles à appartements). Cette activité d'arbitrage a, cette année encore, permis de s'assurer de la liquidité du portefeuille de la société et de la pertinence des valeurs d'expertise. En 2015, 23 appartements ont été vendus, entre autres dans les immeubles Quai de Rome, Mélèzes et Birch House, de même que 4 maisons du site Ryckmans, un immeuble situé à Lasnes, un commerce à Nieuwpoort et la galerie commerciale Charles Woeste.
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Nombre de sites concernés par les ventes |
10 | 9 | 13 | 17 |
| Prix de vente net (hors frais de transaction) |
€ 18,5 mio |
€ 31,6 mio |
€ 10,3 mio |
€ 12,5 mio |
Au total, pour l'année 2015, l'activité d'arbitrage a représenté un volume de 5,48% de la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2014, permettant de dégager un résultat distribuable de € 6,1 millions. Les différentes ventes de l'exercice 2015 ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 1,3 million par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus.
❙ Résidentiel ❙ Non résidentiel ❙ Plus value distribuable ❙ % annuel du portefeuille arbitré ❙ Moyenne arbitrée sur 5 ans
Ce montant permet de renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour l'exercice 2015 et confirme l'importance de l'arbitrage comme axe stratégique de Home Invest Belgium.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 17 807 520 | 18 941 328 |
| III. Charges relatives à la location (±) | -161 024 | -183 360 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 17 646 496 | 18 757 968 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 89 279 | 125 760 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
683 551 | 735 818 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-1 852 164 | -1 877 271 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (±) | 0 | -15 982 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 567 162 | 17 726 293 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 614 789 | -1 240 741 |
| X. Frais commerciaux (-) | -427 252 | -256 272 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -405 280 | -113 423 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 802 638 | -2 922 621 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -66 207 | -147 343 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -5 316 166 | -4 680 401 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 11 250 996 | 13 045 891 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -814 043 | -945 034 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (±) | -24 077 | -34 553 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 10 412 876 | 12 066 304 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (±) | 1 333 073 | 3 968 854 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (±) | 5 991 869 | 6 990 080 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 17 737 817 | 23 025 238 |
| XX. Revenus financiers (+) | 83 404 | 94 499 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (-) | -3 326 445 | -3 999 979 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -57 228 | -51 715 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (±) | 963 443 | -3 107 691 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -2 336 826 | -7 064 885 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 15 400 990 | 15 960 353 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -89 144 | -22 400 |
| IMPÔT | -89 144 | -22 400 |
| RÉSULTAT NET | 15 311 847 | 15 937 954 |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE MERE | 15 311 847 | 15 937 954 |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 4,86 | 5,16 |
| Nombre d'actions moyen1 | 3 147 897 | 3 086 171 |
| RÉSULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 7 986 906 | 4 979 019 |
| RÉSULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 2,54 | 1,61 |
| RÉSULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
7 023 462 | 8 086 711 |
| RÉSULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
2,23 | 2,62 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 7 324 941 | 10 958 934 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 2,33 | 3,55 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE | 13 144 051 | 13 120 205 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 4,18 | 4,25 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 62,85% | 68,07% |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) |
48,75% | 28,21% |
| Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) | 48,21% | 28,09% |
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle.
Les revenus locatifs se montent à € 17,8 millions contre € 18,9 millions en 2014 (-6,0%), sous l'influence négative des ventes réalisées fin 2014 et des rénovations réalisées au cours de l'exercice.
Les charges relatives à la location ont diminué à € 0,2 million, sous l'influence notamment des réductions de valeur sur créances commerciales qui ont tendance à baisser. Le résultat locatif net s'élève ainsi à € 17,6 millions pour € 18,8 millions un an plus tôt, en diminution de 5,9%.
Les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers payés par la SIR et restent quasi inchangés à € 1,9 million. Une partie de ces précomptes (€ 0,7 million) a toutefois pu être répercutée auprès de certains locataires, conformément à la législation applicable (commerces, bureaux, maisons de repos). En conséquence, le résultat immobilier se monte à € 16,6 millions contre € 17,7 millions un an plus tôt, en diminution de 6,5%.
Le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à € 11,3 millions, en retrait de 13,8% par rapport au résultat de € 13,0 millions enregistré en 2014.
Les frais techniques sont en augmentation suite à un volume de travaux réalisés plus importants qu'en 2014 (+30%). Consécutivement à la réception des 2 projets de développement et l'achat de l'immeuble neuf évoqués ci-dessus, la société a dû faire face à des frais de commercialisation pour louer rapidement ces sites ; l'accroissement est de 66%. Les charges sur immeubles non loués sont passés de € 0,1 million en 2014 à 0,4 million en 2015, cette progression s'explique par la commercialisation des nouveaux sites ainsi que les immeuble vidés afin de pouvoir les rénover en profondeur.
Les frais généraux de la SIR englobent toutes les charges qui ne sont pas directement liées à l'exploitation des immeubles et à la gestion de la société. Ils diminuent par rapport à 2014 et s'élèvent à € 0,8 million.
Il en résulte un résultat d'exploitation, avant résultat sur portefeuille, de € 10,4 millions, par rapport au résultat noté fin 2014 de € 12,1 millions.
Le résultat sur portefeuille est à nouveau positif et s'élève à € 7,3 millions. Ce résultat de 2015 s'explique, d'une part, par la variation positive de la juste valeur des immeubles de placement, à concurrence de € 6,0 millions, mais aussi par les plus-values réalisées par rapport à la dernière juste valeur, qui s'élèvent à € 1,3 millions en 2015.
Ce résultat appréciable témoigne, à nouveau, de la bonne tenue des valeurs du portefeuille de Home Invest Belgium et de la capacité de celle-ci à générer des plus-values récurrentes dans l'intérêt de ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation, après prise en compte du résultat sur portefeuille, s'élève ainsi à € 17,7 millions, par rapport aux € 23,0 millions de 2014.
Comme évoqué ci-dessus, Home Invest Belgium a procédé à la renégociation de plusieurs instruments de couvertures et crédits, il en résulte une diminution de 16,8% de la charge financière passant de € 4,0 millions en 2014 à € 3,3 millions en 2015. Ces modifications ayant été opérées en cours d'année, toute chose par ailleurs égale, la diminution de ce poste devrait s'accentuer sur l'exercice 2016.
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le résultat net de Home Invest Belgium affiche une diminution de 3,9%, passant de € 15,9 millions en 2014 à € 15,3 millions en 2015. Le résultat net courant s'élève à € 8,0 millions. Le résultat net courant hors IAS 39 reflète la rentabilité opérationnelle de l'entreprise, hors facteurs purement latents, et atteint € 7,0 millions. Le résultat distribuable progresse marginalement de 0,18%, passant de € 13,12 millions en 2014 à € 13,14 millions en 2015.
| ACTIF | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 347 049 162 | 317 610 294 |
| B. Immobilisations incorporelles | 7 733 | 11 891 |
| C. Immeubles de placement | 346 100 301 | 316 492 961 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 149 060 | 190 973 |
| E. Actifs financiers non courants | 74 186 | 69 440 |
| F. Créances de location-financement | 717 882 | 845 029 |
| II. Actifs courants | 16 012 906 | 14 170 877 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 2 484 525 | 5 810 465 |
| C. Créances de location-financement | 127 147 | 119 486 |
| D. Créances commerciales | 10 343 536 | 2 694 041 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 275 869 | 312 992 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 487 426 | 4 925 898 |
| G. Comptes de régularisation | 294 403 | 307 995 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 363 062 069 | 331 781 170 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE | ||
| A. Capital | 75 999 055 | 75 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 95 782 145 | 91 384 022 |
| D. Résultat net de l'exercice | 3 507 233 | 15 937 954 |
| CAPITAUX PROPRES | 200 191 632 | 208 224 230 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 154 617 936 | 117 633 818 |
| B. Dettes financières non courantes | 147 666 669 | 109 627 454 |
| a. Etablissements de crédit | 108 000 000 | 70 000 000 |
| c. Autres | 39 666 669 | 39 627 454 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 6 951 266 | 8 006 364 |
| II. Passifs courants | 8 252 501 | 5 923 123 |
| B. Dettes financières courantes | 605 651 | 644 327 |
| c. Autres | 605 651 | 644 327 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 6 026 535 | 3 509 489 |
| b. Autres | 6 026 535 | 3 509 489 |
| E. Autres passifs courants | 85 861 | 119 654 |
| F. Comptes de régularisation | 1 534 454 | 1 649 654 |
| PASSIF | 162 870 436 | 123 556 941 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 363 062 069 | 331 781 170 |
| Nombre d'actions en fin de période1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| Valeur nette | 200 191 632 | 208 224 230 |
| Valeur nette par action | 63,60 | 66,15 |
| EPRA NAV2 | 65,80 | 68,69 |
| Endettement | 154 384 716 | 113 900 923 |
| Taux d'endettement | 42,52% | 34,33% |
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle.
(2) « EPRA NAV » correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
Les immeubles de placement se montent à € 346,1 millions contre € 316,5 millions en 2014 (+9,4%), et ce consécutivement à l'expansion du portefeuille commentée ci-dessus et nonobstant les ventes réalisées. À cet égard, on peut relever que la quasi-totalité des € 10 millions repris dans les créances commerciales concernent des immeubles vendus sous compromis et dont la réception des fonds devrait avoir lieu début 2016 lors de la passation des actes.
Les fonds propres marquent une diminution de 3,9% passant de € 208,2 millions (€ 66,15 par action) en 2014 à € 200,2 millions (€ 63,60 par action) en 2015. Cette diminution est liée à la nouvelle politique dividendaire mise en place. En effet, l'acompte sur dividende de € 3,75 par action payé en décembre 2015 aux 3 160 809 actions en circulation a eu pour conséquence une diminution des fonds propres de € 11,9 millions. Corrigé de cet acompte sur dividende, les fonds propres auraient marqué une progression de 1,81% soit € 212,0 millions (€ 67,30 par action).
Le financement des nouveaux actifs ayant été réalisé exclusivement par endettement, les dettes financières passent de € 109,6 millions à € 147,7 millions en 2015. Le ratio d'endettement s'élève donc à 42,52% (comparé à 34,33% en 2014).
Lambermont
Jourdan
Le Conseil d'administration proposera à l'Assemblée générale ordinaire du 3 mai 2016 de distribuer un dividende de € 4,00 brut par action. Cette distribution affiche une nouvelle fois une croissance remarquable de 6,67% par rapport au dividende brut de € 3,75 distribué au titre de l'exercice 2014, le taux de distribution statutaire restant à un niveau soutenable de 95,81%.
La société a distribué le 7 décembre 2015 un acompte sur dividende payable en espèces. Le coupon n° 19 a donné droit aux actionnaires à un acompte sur dividende de € 3,75 brut ou € 3,1875 net par action (après déduction du précompte mobilier applicable en 2015 de 15%).
Lors de l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires, qui se tiendra le mardi 3 mai 2016 et sera amenée à approuver les comptes de l'exercice 2015, la distribution du solde du dividende de € 0,25 brut par action (coupon n° 20) sera proposée.
Suivant la nouvelle législation en vigueur depuis le 1er janvier 2016 (loi relative aux mesures concernant le renforcement de la création d'emplois et du pouvoir d'achat), le dividende payé en 2016 par la SIR sera soumis à un précompte mobilier de 27%. Il en ressort que le dividende net global proposé se montera à € 3,37. Le solde du dividende sera payable à partir du 13 mai 2016.
Le tableau ci-dessous reprend les chiffres clés de l'évolution de l'action au cours des derniers exercices :
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cours de bourse (en € ) | ||||||
| Le plus élevé | € 95,50 | € 87,00 | € 82,35 | € 72,00 | € 67,99 | € 61,50 |
| Le plus bas | € 81,95 | € 73,50 | € 69,27 | € 62,90 | € 58,87 | € 53,00 |
| Au dernier jour de l'exercice | € 92,59 | € 85,10 | € 76,00 | € 71,00 | € 64,05 | € 60,50 |
| Cours moyen | € 89,58 | € 80,91 | € 76,03 | € 68,59 | € 62,99 | € 56,60 |
| Rendement du dividende brut 1 | 4,32% | 4,41% | 4,61% | 4,58% | 4,68% | 5,45% |
| Dividende (en € ) | ||||||
| Brut | € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 | € 3,25 | € 3,00 | € 2,75 |
| Net 2 | € 3,3700 | € 3,1875 | € 2,9750 | € 2,7625 | € 3,00 | € 2,75 |
| Volume | ||||||
| Volume journalier moyen | 1058 | 996 | 703 | 1 036 | 902 | 833 |
| Volume annuel | 270 860 | 254 159 | 179 166 | 289 644 | 222 912 | 201 493 |
| Nombre d'actions total au 31 décembre |
3 160 809 | 3 160 809 | 3 056 143 | 3 056 143 | 3 056 143 | 2 931 334 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre |
€ 293 mio | € 269 mio | € 232 mio | € 217 mio | € 197 mio | € 171 mio |
| Free float | 47,08% | 46,59% | 50,24% | 47,01% | 46,83% | 49,65% |
| Vélocité3 | 18,20% | 17,26% | 11,67% | 20,16% | 15,40% | 13,85% |
| Pay out ratio (au niveau statutaire) |
95,81% | 88,93% | 93,03% | 88,37% | 84,61% | 89,06% |
(1) Dividende brut de l'exercice divisé par le dernier cours de bourse de l'exercice.
(2) A partir du 1er janvier 2016, le précompte mobilié est passé à 27%.
(3) Nombre d'actions traitées / free float.
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3% du capital de la Société et du registre des actionnaires, l'actionnariat connu de Home Invest Belgium au 19 janvier 2016 se présente comme suit :
| Actionnaires | Nombre d'actions | En% du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten* 1 | 737 553 | 23,33% |
| BMVO 2014 Bugerlijke Maatschap | 510 960 | 16,17% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,75% |
| VOP SA | 102 575 | 3,25% |
| M. Hans Van Overstraeten | 2 892 | 0,09% |
| M. Johan Van Overstraeten | 856 | 0,03% |
| M. Bart Van Overstraeten | 855 | 0,03% |
| M. Liévin Van Overstraeten | 850 | 0,03% |
| COCKY SA | 110 | 0,00% |
| AXA Belgium SA* 2 | 537 830 | 17,02% |
| M. Antoon Van Overstaeten | 121 916 | 3,86% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan* | 102 792 | 3,25% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,63% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,63% |
| Autres actionnaires nominatifs | 67 377 | 2,13% |
| Total connu | 1 567 468 | 49,59% |
| Free float | 1 593 341 | 50,41% |
| Total général | 3 160 809 | 100,00% |
* Actionnaires ayant procédé à une déclaration conformément à la loi en matière de Tansparence du 2 mai 2007.
(1) Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 80% par la société de droit commun BMVO 2014 et à 20% par fondation «Stichting Administratiekantoor Stavos». La société de droit commun BMVO 2014 est contrôlée à 47% par Stichting Administratiekantoor Stavos et à 53% par la société de droit commun Van Overstraeten. Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est controllée à 99,9% par la société de droit commun Van Overstraeten qui à son tour est contrôlée à 100% par la fondation «Stichting Administratiekantoor Stavos». VOP est contrôlée à 99,9% par Stavos Luxembourg SA.(2) AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
Home Invest Belgium SA a acquis le 10 février 2016 l'ensemble des parts de la SPRL HBLC qui réalise actuellement un projet de redéveloppement (96 appartements et une crèche) d'un ancien site de bureaux situé rue de la Célidée 29 - 33 et rue Joseph Schols 13 à 1080 Molenbeek-Saint-Jean. L'acquisition des parts de HBLC est soumise à différentes conditions résolutoires.
Malgré l'incertitude liée à la situation économique actuelle et ses effets sur les activités de Home Invest Belgium, le Conseil d'administration confirme sa confiance dans la poursuite de la croissance des résultats de la société. En ce début d'année 2016, la société a continué ses activités de recherche de nouvelles acquisitions, de développement, de gestion de son portefeuille et d'arbitrage. Les revenus de la société proviennent, d'une part, de la mise en location de ses immeubles et, d'autre part, de l'arbitrage sélectif régulier d'une partie (± 4%) de son portefeuille. Le marché locatif est soutenu par la croissance démographique constatée dans les grandes villes belges, mais subit l'inconvénient d'une inflation très faible conduisant à la non-indexation des loyers. Le marché acquisitif est soutenu par les taux d'intérêt très bas qui favorisent la capacité d'emprunt des ménages.
Le Commissaire, Karel Nijs, a clôturé ses travaux d'audit et a confirmé que les informations comptables reprises dans ce communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et qu'il délivrera une attestation sans réserve.
Florida (Waterloo)
Lasne Giotto
| 2016 | |
|---|---|
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2015 | jeudi 25 février 2016 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 7 avril 2016 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2015 | mardi 3 mai 2016 |
| Déclaration intermédiaire: résultats au 31 mars 2016 | mardi 3 mai 2016 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2015 | vendredi 13 mai 2016 |
| Rapport financier semestriel: résultats au 30 juin 2016 | jeudi 8 septembre 2016 |
| Déclaration intermédiaire: résultats au 30 septembre 2016 | jeudi 27 octobre 2016 |
| 2017 | |
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2016 | jeudi 23 février 2017 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 6 avril 2017 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2016 | mardi 2 mai 2017 |
| Déclaration intermédiaire: résultats au 31 mars 2017 | mardi 2 mai 2017 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2016 | vendredi 12 mai 2017 |
| Rapport financier semestriel: résultats au 30 juin 2017 | jeudi 7 septembre 2017 |
Sophie Lambrighs Home Invest Belgium SA Tél: +32.2.740.14.50 B – 1200 Bruxelles E-mail: [email protected] www.homeinvestbelgium.be
Chief Executive Officer Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4
Home Invest Belgium est une SIR publique résidentielle. Pure player, elle met à disposition de ses 1 500 locataires des biens résidentiels de qualité et leur fait bénéficier d'une gestion professionnelle. Au 31 décembre 2015, la juste valeur de son portefeuille immobilier s'élevait à EUR 348,6 Mio, il compte 43 sites en exploitation (d'une surface totale de ± 147 000 m2 ) et 3 projets de développement (soit environ 300 unités). Depuis sa création en juin 1999, Home Invest Belgium est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels. Au 31 décembre 2015, sa capitalisation boursière s'élevait à € 293 millions.
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