Annual Report • Feb 25, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Onder embargo tot 25/02/2016 17:40 Gereglementeerde informatie
Uitkering van een dividend van € 4,00 bruto per aandeel, dit is voor het 16de opeenvolgende jaar een stijging
KERNCIJFERS
MARKANTE GEBEURTENISSEN VAN HET BOEKJAAR
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING
GEBEURTENISSEN SINDS DE AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR
| Totale reële waarde € 348,6 mio € 322,3 mio € 316,2 mio Vastgoedbeleggingen in exploitatie € 313,6 mio € 282,6 mio € 290,4 mio Ontwikkelingsprojecten € 32,5 mio € 33,9 mio € 16,3 mio Gebouwen bestemd voor verkoop € 2,5 mio € 5,8 mio € 9,4 mio Detail van de vastgoedbeleggingen in exploitatie Oppervlakte 146 841m2 142 200 m2 147 935 m2 Aantal sites 43 42 44 Aantal huurovereenkomsten 1 468 1 311 1 318 Bezettingsgraad 93,89% 94,01% 94,96% Brutohuurrendement indien portefeuille voor 100% verhuurd 5,79% 6,00% 6,11% Résultats consolidés 2015 2014 2013 Nettohuurresultaat € 17,6 mio € 18,8 mio € 19,1 mio Vastgoedresultaat € 16,6 mio € 17,7 mio € 17,8 mio Bedrijfsresultaat vóór resultaat op portefeuille (EBIT) € 10,4 mio € 12,1 mio € 12,4 mio Resultaat op portefeuille € 7,3 mio € 11,0 mio € 14,9 mio Bedrijfsresultaat € 17,7 mio € 23,0 mio € 27,3 mio Nettoresultaat € 15,4 mio € 15,9 mio € 24,9 mio Courant nettoresultaat exclusief IAS 39 € 7,0 mio € 8,1 mio € 8,5 mio Uitkeerbaar resultaat € 13,1 mio € 13,1 mio € 11,5 mio Brutodividend van het boekjaar € 4,00 € 3,75 € 3,50 Bedrijfsmarge1 62,85% 68,07% 69,53% |
Vastgoedportefeuille | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|
(1) Bedrijfsresultaat vóór resultaat op de portefeuille / Vastgoedresultaat.
| Gegevens per aandeel | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Nettowaarde (vóór uitkering)1 | € 63,60 | € 66,15 | € 64,09 |
| Nettowaarde na correctie vanwege het interimdividend (vóór uitkering)1 | € 67,35 | €66,15 | €64,09 |
| Vastgoedresultaat | € 5,26 | € 5,71 | € 5,86 |
| Bedrijfsresultaat vóór resultaat op portefeuille | € 3,31 | € 3,89 | € 4,07 |
| Resultaat op portefeuille | € 2,33 | € 3,53 | € 4,90 |
| Nettoresultaat | € 4,86 | € 5,14 | € 8,18 |
| Courant nettoresultaat exclusief IAS 39 | € 2,23 | € 2,61 | € 2,79 |
| Waardetoename2 | € 1,20 | € 2,06 | € 5,36 |
| Brutodividend | € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 |
| Pay-out ratio | 95,81% | 88,93% | 93,03% |
| Return voor de aandeelhouder3 | € 5,20 | € 5,81 | € 8,86 |
| Return in%3 | 7,86% | 9,07% | 15,09% |
Het boekjaar 2015 werd gekenmerkt door tegenstrijdige tendensen: enerzijds de belangrijke groei van de portefeuille en anderzijds een verwachte daling van het courante resultaat. De GVV heeft bovendien ten volle genoten van de diversificatie van haar inkomstenbronnen: de tijdelijke daling van haar huurinkomsten werd gecompenseerd door de realisatie van meerwaarden. De combinatie van deze twee elementen hebben ertoe geleid dat het uitkeerbaar resultaat op het niveau van 2014 kon worden behouden.
Als gevolg van de verkoop van niet-residentiële gebouwen bij het einde van het boekjaar 2014 vertoont het huurresultaat van de GVV logischerwijze een daling tegenover 2014 (€ 17,6 miljoen tegenover € 18,8 miljoen een jaar voordien), waarbij de aankopen en opleveringen van projecten pas geleidelijk aan in de loop van het jaar zijn beginnen bijdragen.
Het netto courant resultaat exclusief IAS 39 bedraagt € 7,02 miljoen te vergelijken met € 8,09 miljoen in 2014.
Het resultaat op portefeuille – dat de gerealiseerde meerwaarden en de variaties (in + en in -) in de reële waarde van de gebouwen in exploitatie omvat – bedraagt € 7,32 miljoen, tegenover 10,96 miljoen in 2014.
Het uitkeerbaar resultaat – dat de uitkeerbare meerwaarden omvat die werden gerealiseerd tijdens het boekjaar – vertoont een stijging van 0,18%, gaande van € 13,12 miljoen in 2014 naar € 13,14 miljoen in 2015. Dat het uitkeerbare resultaat op het niveau van 2014 gebleven is, bewijst dat de GVV in staat is haar resultaat in evenwicht te houden dankzij het uitstekend beheer van haar portefeuille en het behoud van haar huurinkomsten alsook de regelmatige arbitrage van een deel ervan.
Op het einde van het boekjaar bedraagt de netto per aandeel € 63,60, dit is een daling als gevolg van de uitbetaling van een interimdividend in december 2015. De netto inventariswaarde per aandeel, de impact van het interimdividend niet meegerekend, zou € 67,35 geweest zijn, een stijging met 1,81% .
Op 31 december 2015 tot slot, de laatste beursdag van het boekjaar, bedroeg de slotkoers van het aandeel Home Invest Belgium op Euronext Brussels € 92,59, tegenover een slotkoers eind 2014 die uitkwam op € 85,10.
Gelet op de goede resultaten van het voorbije jaar en het vertrouwen in de capaciteit van de vennootschap om deze trend voort te zetten, heeft de Raad van bestuur beslist om aan de gewone algemene vergadering van aandeelhouders die zal gehouden worden op 3 mei aanstaande, voor te stellen een dividend van € 4,00 bruto per aandeel uit te keren, tegenover € 3,75 bruto een jaar eerder, hetzij een groei per aandeel van 6,67%.
Op statutair vlak komt een dergelijke vergoeding overeen met een pay-out ratio van 95,81% (88,93% in 2014).
(3) Return gedeeld door de netto-inventariswaarde bij aanvang van het boekjaar.
(1) Gedaald als gevolg van de uitkering van het interimdividend van € 3,75
(2) Verschil tussen de waarde per aandeel bij het begin en bij het einde van het boekjaar (exclusief interimdividend).
Op 31 december 2015 bezit Home Invest Belgium een portefeuille die bestaat uit gebouwen gespreid over 43 sites en 3 ontwikkelingsprojecten, waarvan de totale reële waarde geraamd wordt op € 348,6 miljoen.
Op de balans bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en van de ontwikkelingsprojecten € 346,1 miljoen tegenover € 316,5 miljoen in 2014, dit is een toename met 9,4%.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie1 bedraagt € 313,6 miljoen tegenover € 282,6 miljoen het jaar voordien. Deze groei is te danken aan de oplevering van 2 ontwikkelingsprojecten (Troon en The Link) en de aankoop van een nieuw gebouw (Livingstone). Bij een onveranderde portefeuille, betekent dit een jaarlijkse groei van ongeveer 3%.
De som van de lopende brutohuuropbrengsten en de geraamde huurwaarde van de leegstaande panden overschrijdt de drempel van € 20 miljoen, met name € 20,1 miljoen, tegen € 19,0 miljoen een jaar eerder.
De vastgoedbeleggingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vertegenwoordigen op heden 68,7% van de portefeuille, deze in het Waalse Gewest 19,4% en deze in het Vlaamse Gewest 11,9%.
De opdeling van deze portefeuille vastgoedbeleggingen, berekend op grond van de reële waarde van de gebouwen, ziet er als volgt uit:
De gemiddelde bezettingsgraad voor het volledige boekjaar 2015 bedraagt 93,89%, te vergelijken met 94,01% gedurende het boekjaar 2014. Deze zeer lichte daling is het gevolg van de geleidelijke commercialisering van recent opgeleverde gebouwen.
(1) Zonder de gebouwen bestemd voor verkoop en de projectontwikkelingen.
In de loop van het boekjaar heeft Home Invest Belgium een herschikking doorgevoerd van meerdere IRS (Interest Rate Swap). Dankzij deze herstructurering kon de overindekking die bij afsluiting van het boekjaar 2014 bestond, opgeheven worden en vielen de overeenkomstige financiële kosten vanaf de maand mei 2015 lager uit.
Op 13 november 2015 heeft de vennootschap een nieuwe kredietovereenkomst afgesloten met KBC Bank NV, waarbij KBC Bank NV de vennootschap een kredietopening toekent ten belope van € 30 miljoen. Deze nieuwe kredietlijn werd deels aangewend voor de vervroegde terugbetaling van het krediet afgesloten met Bayerische Landesbank ten belope van € 15 miljoen, waarbij het saldo beschikbaar is om aangewend te worden voor nieuwe projecten of investeringen.
| Financieringen | Bevestigde lijnen | Aanwending |
|---|---|---|
| Bankfinancieringen | € 125 mio | € 108 mio |
| Obligatieuitgifte | € 40 mio | € 40 mio |
| Totaal | € 165 mio | € 148 mio |
De gewogen gemiddelde looptijd van de financiering werd zodoende opgetrokken naar 5 jaar en 5 maanden op 31 december 2015, tegenover 5 jaar en 2 maanden op 31 december 2014.
| Indekkingsinstrumenten actief op afsluitingsdatum | IRS |
|---|---|
| Totaal | € 70 mio |
De gemiddelde looptijd van de renteindekkingsinstrumenten hebben wij op 5 jaar en 7 maanden kunnen brengen op 31 december 2015, tegenover 4 jaar en 8 maanden op 31 december 2014.
De gemiddelde financieringsrente over het jaar 2015 bedroeg 3,40%.
De schuldratio van de vennootschap bedraagt 42,5% dewelke de GVV toelaat om belangrijke bijkomende financieringen aan te gaan: ten belope van € 60 miljoen om te komen tot een schuldenlast van 50% en van € 230 miljoen om te komen tot de wettelijk toegestane bovengrens van 65%.
Gelet op de kwartaalresultaten op 30 september 2015, de daling van de financieringskosten en de algemene vooruitzichten op middellange en lange termijn met betrekking tot de portefeuille en de residentiële huurmarkt, heeft de Raad van Bestuur op 28 oktober 2015 beslist om het beleid inzake dividenduitkering te herzien en af te stemmen op de trends op de internationale markten.
Op 7 december 2015 heeft de vennootschap een interimdividend in geld uitgekeerd. Coupon nr. 19 gaf de aandeelhouders recht op een interimdividend van € 3,75 bruto of € 3,1875 netto per aandeel (na inhouding van de op die datum toepasselijke roerende voorheffing van 15%).
De vennootschap is van plan om de uitkering van een interimdividend in december en een slotdividend in mei gedurende de volgende boekjaren voort te zetten.
Sinds 1 januari 2016 bedraagt de roerende voorheffing op de dividenden die de vennootschap uitkeert 27%, onder voorbehoud van de bij wet (en het koninklijk besluit tot uitvoering van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen) of door internationale verdragen voorziene uitzonderingen.
Ondanks de afschaffing van de verlaagde voorheffing van 15% voor de residentiële GVV's, bevestigt
de Raad van Bestuur zijn strategie die focust op investeringen in voornamelijk stedelijk vastgoed, dat als hoofdverblijfplaats te huur aangeboden wordt. Voorts is de Raad van mening dat deze wetswijziging de vennootschap de kans zal bieden het type panden dat de GVV kan aankopen, te verruimen.
De Gewone algemene vergadering van 5 mei 2015 heeft beslist om, met de goedkeuring van de FSMA, mevrouw Laurence de Hemptinne met onmiddellijke ingang te benoemen tot onafhankelijk bestuurder tot aan de Gewone algemene vergadering van 2019.
Op 1 december 2015 heeft dhr. Alexander Hodac, Chief Commercial Officer (CCO,) beslist om de vennootschap te verlaten. De Raad van Bestuur van de vennootschap heeft beslist om een nieuwe Chief Investment Officer (CIO) aan te werven.
JAARRESULTATEN 2015 6
Livingstone – aankoop van nieuwe appartementen Op 29 mei 2015 heeft de vennootschap 38 appartementen met parkings en kelders aangekocht in het gebouw Livingstone I, dat gelegen is aan de Livingstonelaan 6 te 1000 Brussel, in het hart van de Europese wijk.
De 38 appartementen (2 studio's, 30 appartementen met 2 kamers en 6 appartementen met 3 kamers) hebben allemaal een ruim terras en zijn luxueus afgewerkt. Met die aankoop is Home Invest Belgium de grootste mede-eigenaar geworden van het gebouw, dat 122 appartementen telt.
Home Invest Belgium heeft het geheel gekocht van Cofinimmo NV (eigenaar van het terrein) en van Cordeel (eigenaar van de gebouwen) voor een bedrag van € 14,7 miljoen (inclusief rechten en kosten), in lijn met de reële waarde bepaald door Winssinger & Associés NV, erkend vastgoedexpert van Home Invest Belgium.
Op het ogenblik van de aankoop bevonden alle appartementen zich in staat van voorlopige oplevering en waren allemaal vrij voor verhuur. Tijdens de tweede jaarhelft hebben 28 van de 38 appartementen al een huurder gevonden.
Op 2 september heeft de vennootschap een aankoopovereenkomst gesloten – onder diverse opschortende voorwaarden, waaronder het bekomen van een vergunning – voor de herontwikkeling van een oude industriële site gelegen in de Brunfaut- en Finstraat te 1080 Sint-Jans-Molenbeek. Het betreft hier de aankoop van 100% van de aandelen van een naamloze vennootschap, eigenaar van het pand. De aandelen zullen overgedragen worden en de prijs definitief vastgelegd en betaald worden van zodra alle opschortende voorwaarden opgeheven zijn.
De vennootschap heeft het ontwerp toevertrouwd aan het architectenbureau DDS & Partners. De vergunningsaanvraag, die de reconversie van de site naar een in hoofdzaak residentieel project moet toelaten, werd in het 4de kwartaal 2015 ingediend. De bevoegde instanties zijn de aanvraag momenteel aan het onderzoeken.
De GVV heeft in de loop van het jaar aanzienlijke vooruitgang geboekt met haar projectontwikkelingen voor eigen rekening. Sommige daarvan (Troon en The Link) werden opgeleverd en zijn in exploitatie gegaan overeenkomstig de aangekondigde planning.
Het hele jaar lang werden de werken tegen een normaal tempo voortgezet. Intussen zijn de werken zo ver gevorderd, zowel aan de gevel als wat de binneninrichting betreft, dat er nu een goed beeld is van het eindproduct. Het Home Invest Belgium-team werkt daarnaast aan de samenstelling van een dienstenpakket, dat de huurders van het gebouw aangeboden zal worden. De werken zullen in de loop van het tweede trimester 2016 klaar zijn.
De werken tot gedeeltelijke afbraak werden voortgezet en zijn nu klaar. De ruwbouwwerken, die bedoeld zijn om de bestaande structuur lokaal te versterken, werden in het 4de kwartaal aangevat. De werken zullen tijdens het eerste kwartaal van 2017 klaar zijn. Het onderzoek van de aanvraag voor een verkavelingsvergunning voor het aangrenzende terrein werd voortgezet, waarbij in de loop van het jaar een wijzigingsdossier ingediend werd.
De oorspronkelijke vergunningsaanvraag werd door de bevoegde instanties geweigerd. Daarom heeft Home Invest Belgium zijn ontwerp aangepast rekening houdend met de bezwaren van de instanties en van de buurtbewoners. In het 4de kwartaal van 2015 werd een nieuwe vergunningsaanvraag ingediend.
Ariane
De gemiddelde bezettingsgraad over het volledige boekjaar 2014 blijft met 93,89% op een hoog niveau, dit is zo goed als status quo in vergelijking met het boekjaar 2014 (94,01%). De verhuuractiviteit is in 2015 bijzonder intens met het in de markt zetten van 3 nieuwe panden, die tijdens deze periode in de portefeuille in exploitatie opgenomen werden, met name Livingstone, waarvan hierboven sprake, en twee ontwikkelingsprojecten die opgeleverd werden.
juni 2015 plaatsgevonden. Voor 13 van de 16 units werd al een huurder gevonden. www.residencetrone.be
Het project The Link (voorheen bekend onder de naam Maurice Charlent) werd in de periode van 15 september tot 15 oktober in verschillende fases opgeleverd. Het commerciële succes (100%-bezettingsgraad van de studio's bij de oplevering al) bewijst dat de vennootschap hier de juiste keuzes gemaakt heeft naar ontwerp, marketing en profilering. www.thelink.brussels
Home Invest Belgium heeft zijn programma tot verregaande renovatie van bepaalde gebouwen in portefeuille, voortgezet.
In Ghlin zijn de renovatiewerken aan 20 huizen van het complex Clos Saint-Géry goed opgeschoten. Twee huizen werden opgeleverd en zijn sinds de maand december opnieuw bewoond. De voorlopige oplevering van de rest van de huizen is gepland voor het 1ste kwartaal 2016. In totaal is er voor 12 van de 20 huizen al een huurder.
Aan de Avenue de l'Yser zijn de ingrijpende renovatiewerken aan het gebouw (15 appartementen), dat intussen omgedoopt werd tot Arch View, zo goed als klaar en zullen in het 1ste kwartaal 2016 opgeleverd worden. www.archview.be
De renovatiewerken aan de winkelgalerij Charles Woeste in Jette werden eind 2015 opgeleverd en de werken aan het gelijknamige residentiële gebouw werden voortgezet. De werken aan het residentiële gebouw zullen tijdens het 1ste kwartaal 2016 opgeleverd worden.
zijn de ontwerpstudies aan de gang om de opdeling van de appartementen volledig te herzien. De stedenbouwkundige aanvragen werden in het 2de kwartaal van 2015 ingediend en zijn in onderzoek.
The Link
(1) De bezettingsgraad staat voor het percentage van de voortgebrachte huurgelden per verhuurde ruimte, vermeerderd met de huurwaarborgen op de niet-verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten.
Overeenkomstig de vierde strategische pijler van de vennootschap, zijnde de selectieve arbitrage van haar vastgoedportefeuille, is Home Invest Belgium doorgegaan met de verkoop van haar activa per afzonderlijke wooneenheid (voornamelijk appartementsgebouwen). Ook dit jaar heeft deze arbitrageactiviteit de liquiditeit van de portefeuille van de vennootschap en de relevantie van de expertisewaarden bewezen. In 2015 werden 23 appartementen verkocht, onder meer in de gebouwen Quai de Rome, Mélèzes en Birch House, plus ook 4 huizen op de site Ryckmans, een gebouw in Lasnes, een winkel in Nieuwpoort en de winkelgalerij Charles Woeste.
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Aantal bij de verkoop betrokken locaties |
10 | 9 | 13 | 17 |
| Nettoverkoopprijs (exclu sief transactiekosten) |
€ 18,5 mio |
€ 31,6 mio |
€ 10,3 mio |
€ 12,5 mio |
In totaal vertegenwoordigde de arbitrageactiviteit voor het boekjaar 2015 naar volume 5,48% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2014, wat een uitkeerbaar resultaat van € 6,1 miljoen heeft opgeleverd. De verschillende verkooptransacties tijdens het boekjaar 2015 hebben een nettomeerwaarde van € 1,3 miljoen opgeleverd vergeleken met de laatste reële waarde van de verkochte activa
❙ Residentieel ❙ Niet residentieel ❙ Uitkeerbare meerwaarde
❙ Jaarlijks% van de portefeuille onder arbitrage ❙ Gemiddelde dat onder arbitrage valt voor een periode van 5 jaar
Deze meerwaarde maakt het mogelijk het uitkeerbare resultaat voor de aandeelhouders over het boekjaar 2015 op te trekken en bevestigt het belang van de arbitrageactiviteit als strategische pijler van Home Invest Belgium.
| I. Huurinkomsten III. Met verhuur verbonden kosten (±) NETTO HUURRESULTAAT IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) 89 279 125 760 V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door 683 551 735 818 de huurder op verhuurde gebouwen (+) VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op -1 852 164 -1 877 271 huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur (-) VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (±) 0 -15 982 VASTGOEDRESULTAAT 16 567 162 17 726 293 IX. Technische kosten (-) -1 614 789 -1 240 741 X. Commerciële kosten (-) -427 252 -256 272 XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) -405 280 -113 423 XII. Beheerkosten vastgoed (-) -2 802 638 -2 922 621 XIII. Andere vastgoedkosten (-) -66 207 -147 343 VASTGOEDKOSTEN -5 316 166 -4 680 401 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 11 250 996 13 045 891 XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) -814 043 -945 034 XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (±) -24 077 -34 553 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 10 412 876 12 066 304 XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (±) 1 333 073 3 968 854 XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (±) 5 991 869 6 990 080 OPERATIONEEL RESULTAAT 17 737 817 23 025 238 XX. Financiële inkomsten (+) 83 404 94 499 XXI. Netto interestkosten (-) -3 326 445 -3 999 979 XXII. Andere financiële kosten (-) -57 228 -51 715 XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (±) 963 443 -3 107 691 FINANCIEEL RESULTAAT -2 336 826 -7 064 885 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 15 400 990 15 960 353 XXIV. Vennootschapsbelasting (±) -89 144 -22 400 BELASTINGEN -89 144 -22 400 NETTO RESULTAAT 15 311 847 15 937 954 NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS 15 311 847 15 937 954 VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP NETTO RESULTAAT PER AANDEEL 4,86 5,16 Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen1 3 147 897 3 086 171 NETTO COURANT RESULTAAT (exclusief XVI. XVII. XVIII. et XIX.) 7 986 906 4 979 019 NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (exclusief XVI. XVII. XVIII. et XIX.) 2,54 1,61 NETTO COURANT RESULTAAT exclusief IAS.39 (exclusief XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) 7 023 462 8 086 711 NETTO COURANT RESULTAAT exclusief IAS.39 PER AANDEEL (exclusief XVI. XVII. 2,23 2,62 XVIII. XIX. Et XXIII.) RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) 7 324 941 10 958 934 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE PER AANDEEL (XVI. à XIX.) 2,33 3,55 UITKEERBAAR RESULTAAT 13 144 051 13 120 205 UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL 4,18 4,25 Bedrijfsmarge (Operationeel resultaat voor Ptf / Vastgoedresultaat) 62,85% 68,07% Operationele marge voor belastingen (Resultaat voor belastingen exclusief Ptf / 48,75% 28,21% Vastgoedresultaat) Netto courant marge (Netto resultaat exclusief Ptf / Vastgoed resultaat) 48,21% 28,09% |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
(1) Het aantal aandelen op afsluidatum werd berekend zonder 12.912 aandelen in autocontrole.
De huurinkomsten komen uit op € 17,8 miljoen tegenover € 19,9 miljoen in 2014 (-6,0%), te wijten aan de negatieve invloed van de eind 2014 uitgevoerde verkooptransacties en de renovatiewerken die in de loop van het boekjaar gerealiseerd werden.
De met verhuur verbonden lasten zijn gedaald tot € 0,2 miljoen, met name onder invloed van de waardeverminderingen op handelsvorderingen, die een dalende trend vertonen. Het nettohuurresultaat bedraagt aldus € 17,6 miljoen tegenover € 18,8 miljoen een jaar eerder, een daling met 5,9%.
De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder zijn voornamelijk samengesteld uit door de GVV betaalde onroerende voorheffingen en komen zo goed als ongewijzigd uit op € 1,9 miljoen. Overeenkomstig de toepasselijke wetgeving kon een deel van deze voorheffingen (€ 0,7 miljoen) echter verhaald worden op bepaalde huurders (handelszaken, kantoren, rusthuizen). Bijgevolg bedraagt het vastgoedresultaat € 16,6 miljoen tegenover € 17,7 miljoen een jaar eerder, wat een daling van 6,5% betekent.
Het bedrijfsresultaat van de gebouwen komt uit op € 11,3 miljoen, een teruggang met 13,8% vergeleken met het resultaat van € 13,0 miljoen dat in 2014 opgetekend werd.
De technische kosten zijn hoger uitgevallen vanwege het feit dat meer werken uitgevoerd werden dan in 2014 (+30%). Als gevolg van de oplevering van 2 ontwikkelingsprojecten en de aankoop van het nieuwe gebouw zoals hierboven uiteengezet, heeft de vennootschap kosten moeten maken om deze sites snel verhuurd te krijgen. De stijging bedraagt 66%. De kosten op onverhuurde gebouwen zijn van € 0,1 miljoen in 2014 gestegen naar 0,4 miljoen in 2015, een stijging die toe te schrijven is aan de commercialisering van de nieuwe sites en aan de gebouwen die ontruimd werden met het oog op grondige renovatie.
De algemene kosten van de GVV omvatten alle kosten die geen rechtstreeks verband houden met de exploitatie van de gebouwen en het beheer van de vennootschap. Zij dalen in vergelijking met 2014 en komen uit op € 0,8 miljoen.
Hierdoor wordt een bedrijfsresultaat vóór resultaat op portefeuille geboekt van € 10,4 miljoen, terwijl eind 2014 een resultaat van € 12,1 miljoen opgetekend werd.
Het resultaat op portefeuille is opnieuw positief en bedraagt € 7,3 miljoen. Dit resultaat over 2015 is te verklaren door enerzijds de positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen ten belope van € 6,0 miljoen, en anderzijds ook door de aanzienlijke gerealiseerde meerwaarden tegenover de laatste reële waarde, die uitkomen op € 1,3 miljoen in 2015.
Dit opmerkelijke resultaat bewijst opnieuw dat de waarden in de portefeuille van Home Invest Belgium goed stand houden en dat de vennootschap erin slaagt terugkerende meerwaarden te creëren in het belang van haar aandeelhouders.
Het bedrijfsresultaat, na het in rekening brengen van het resultaat op portefeuille, bedraagt aldus € 17,7 miljoen, in vergelijking met € 23,0 miljoen voor 2014
Zoals hierboven aangegeven heeft Home Invest Belgium voor meerdere indekkingsinstrumenten en kredieten heronderhandeld. Gevolg daarvan is een daling met 16,8% van de financiële kosten, die van €4,0 miljoen in 2014 terugvallen naar € 3,3 miljoen in 2015. Aangezien deze wijzigingen in de loop van het jaar doorgevoerd werden, zal de daling van deze post, bij gelijkblijvende omstandigheden, zich in het boekjaar 2016 nog nadrukkelijker moeten doorzetten.
Na aftrek van financiële kosten en belastingen daalt het nettoresultaat van Home Invest Belgium met 3,9% en gaat van € 15,9 miljoen in 2014 naar € 15,3 miljoen in 2015. Het netto courant resultaat komt uit op € 8,0 miljoen. Het netto courant resultaat exclusief impact IAS 39 is een afspiegeling van het operationele rentabiliteit van de vennootschap zonder rekening te houden met zuiver latente factoren, en komt uit op € 7,0 miljoen. Het uitkeerbare resultaat vertoont een lichte stijging met 0,18% en gaat van € 13,12 miljoen in 2014 naar € 13,14 miljoen in 2015.
| ACTIVA | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 347 049 162 | 317 610 294 |
| B. Immateriële vaste activa | 7 733 | 11 891 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 346 100 301 | 316 492 961 |
| D. Andere materiële vaste activa | 149 060 | 190 973 |
| E. Financiële vaste activa | 74 186 | 69 440 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 717 882 | 845 029 |
| II. Vlottende activa | 16 012 906 | 14 170 877 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 2 484 525 | 5 810 465 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 127 147 | 119 486 |
| D. Handelsvorderingen | 10 343 536 | 2 694 041 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 275 869 | 312 992 |
| F. Kas en kasequivalenten | 2 487 426 | 4 925 898 |
| G. Overlopende rekeningen | 294 403 | 307 995 |
| TOTAAL ACTIVA | 363 062 069 | 331 781 170 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
| A. Kapitaal | 75 999 055 | 75 999 055 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Reserves | 95 782 145 | 91 384 022 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 3 507 233 | 15 937 954 |
| EIGEN VERMOGEN | 200 191 632 | 208 224 230 |
| VEPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 154 617 936 | 117 633 818 |
| B. Langlopende financiële schulden | 147 666 669 | 109 627 454 |
| a. Kredietinstellingen | 108 000 000 | 70 000 000 |
| c. Andere | 39 666 669 | 39 627 454 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 6 951 266 | 8 006 364 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 8 252 501 | 5 923 123 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 605 651 | 644 327 |
| c. Andere | 605 651 | 644 327 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 6 026 535 | 3 509 489 |
| b. Andere | 6 026 535 | 3 509 489 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 85 861 | 119 654 |
| F. Overlopende rekeningen | 1 534 454 | 1 649 654 |
| VEPLICHTINGEN | 162 870 436 | 123 556 941 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 363 062 069 | 331 781 170 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| Netto waarde | 200 191 632 | 208 224 230 |
| Netto waarde per aandeel | 63,60 | 66,15 |
| EPRA NAV2 | 65,80 | 68,69 |
| Schulden | 154 384 716 | 113 900 923 |
| Schuldgraad | 42,52% | 34,33% |
(1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van de 12 912 eigen aandelen die de vennootschap aanhoudt. (2) « EPRA NAV » stemt overeen met de netto actiefwaarde om o.m. de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten uit te sluiten.
De beleggingsgebouwen stijgen naar € 346,1 miljoen tegen € 316,5 miljoen in 2014 (+9,4%), dit als gevolg van de uitbreiding van de portefeuille zoals hierboven toegelicht en ondanks de doorgevoerde verkopen. In dit verband merken wij op dat zowat het hele bedrag van € 10 miljoen in de post handelsschulden, gebouwen betreft die onder compromis verkocht zijn en waarvan de betaling begin 2016 zal plaatsvinden bij het verlijden van de aktes.
Het eigen vermogen vertoont een daling met 3,9% en gaat van € 208,2 miljoen (€ 63,15 per aandeel) in 2014 naar € 200,2 miljoen (€ 66,60 per aandeel) in 2015. Die daling is toe te schrijven aan het nieuwe dividendbeleid dat ingevoerd werd. Het interimdividend van € 3,75 per aandeel dat in december 2015 aan de 3 160 809 aandelen in omloop uitgekeerd werd, vertaalt zich immers in een daling van het eigen vermogen met € 11,9 miljoen. Dit interimdividend niet meegerekend zou het eigen vermogen met 1,81% gestegen zijn tot een bedrag van € 212,0 miljoen (€ 67,30 per aandeel).
Aangezien de aankoop van nieuwe activa uitsluitend met schuld gefinancierd werd, stijgen de financiële schulden van € 109,6 miljoen in 2014 naar € 147,7 miljoen in 2015. Daardoor komt de schuldratio uit op 42,52% (tegenover 34,33% in 2014).
Lambermont
Jourdan
Op de Gewone algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt op 3 mei 2016 zal door de Raad van bestuur voorgesteld worden een dividend uit te keren van € 4,00 bruto per aandeel. Deze uitkering betekent opnieuw een opmerkelijke stijging van 6,67%-ten opzichte van het brutodividend van € 3,75 dat voor het boekjaar 2014 werd uitgekeerd. Het uitkeringspercentage (payout ratio) blijft met 95,81% op een voortreffelijk niveau.
Op 7 december 2015 heeft de vennootschap een interimdividend in geld uitgekeerd. Coupon nr. 19 gaf de aandeelhouders recht op een interimdividend van € 3,75 bruto of € 3,1875 netto per aandeel (na inhouding van de roerende voorheffing van 15% zoals van toepassing in 2015).
Op de Gewone algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt op dinsdag 3 mei 2016 en die de rekeningen van het boekjaar 2015 moet goedkeuren, zal voorgesteld worden het saldo van het dividend uit te keren van € 0,25 bruto per aandeel (coupon nr. 20).
Krachtens de nieuwe wetgeving die op 1 januari 2016 in werking getreden is (wet houdende maatregelen inzake versterking van jobcreatie en koopkracht) zal op het dividend dat de GVV in 2016 zal uitkeren, een roerende voorheffing van 27% geheven worden. Dit betekent dat het voorgestelde globale nettodividend € 3,37 zal bedragen. Het dividend zal vanaf 13 mei 2016 betaalbaar gesteld worden.
Onderstaande tabel bevat de kerncijfers met betrekking tot de evolutie van het aandeel de voorbije boekjaren:
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beurskoers | ||||||
| Hoogste koers | € 95,50 | € 87,00 | € 82,35 | € 72,00 | € 67,99 | € 61,50 |
| Laagste koers | € 81,95 | € 73,50 | € 69,27 | € 62,90 | € 58,87 | € 53,00 |
| Op de laatste noteringsdag van het boekjaar |
€ 92,59 | € 85,10 | € 76,00 | € 71,00 | € 64,05 | € 60,50 |
| Gemiddelde koers | € 89,58 | € 80,91 | € 76,03 | € 68,59 | € 62,99 | € 56,60 |
| Bruto dividendrendement1 | 4,32% | 4,41% | 4,61% | 4,58% | 4,68% | 5,45% |
| Dividend (in €) | ||||||
| Bruto | € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 | € 3,25 | € 3,00 | € 2,75 |
| Netto2 | € 3,3700 | € 3,1875 | € 2,9750 | € 2,7625 | € 3,00 | € 2,75 |
| Volume | ||||||
| Gemiddeld dagelijks volume | 1058 | 996 | 703 | 1 036 | 902 | 833 |
| Jaarlijks volume | 270 860 | 254 159 | 179 166 | 289 644 | 222 912 | 201 493 |
| Totaal aantal aandelen op 31 december |
3 160 809 | 3 160 809 | 3 056 143 | 3 056 143 | 3 056 143 | 2 931 334 |
| Beurskapitalisatie op 31 december |
€ 293 mio | € 269 mio | € 232 mio | € 217 mio | € 197 mio | € 171 mio |
| Free float | 47,08% | 46,59% | 50,24% | 47,01% | 46,83% | 49,65% |
| Velociteit 3 | 18,20% | 17,26% | 11,67% | 20,16% | 15,40% | 13,85% |
| Payout ratio (op statutair niveau) |
95,81% | 88,93% | 93,03% | 88,37% | 84,61% | 89,06% |
(1) Bruto dividend van het boekjaar gedeeld door de slotkoers van het boekjaar.
(2) De roerende voorheffing bedraagt 15% vanaf 1 januari 2013.
(3) Aantal verhandelde aandelen / free float.
Voornamelijk op grond van transparantieverklaringen van aandeelhouders die de statutaire drempel van 3% van het kapitaal van de vennootschap overschrijden en op grond van het aandeelhoudersregister, ziet het bekende aandeelhouderschap van Home Invest Belgium er op 19 januari 2016 als volgt uit:
| Aandeelhouders | Aantal aandelen | In % van het kapitaal |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten * 1 | 737 553 | 23,33% |
| BMVO 2014 Bugerlijke Maatschap | 510 960 | 16,17% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,75% |
| VOP SA | 102 575 | 3,25% |
| M. Hans Van Overstraeten | 2 892 | 0,09% |
| M. Johan Van Overstraeten | 856 | 0,03% |
| M. Bart Van Overstraeten | 855 | 0,03% |
| M. Liévin Van Overstraeten | 850 | 0,03% |
| COCKY SA | 110 | 0,00% |
| AXA Belgium SA* 2 | 537 830 | 17,02% |
| M. Antoon Van Overstaeten | 121 916 | 3,86% |
| Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan* | 102 792 | 3,25% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,63% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,63% |
| Andere nominatieve aandeelhouders | 67 377 | 2,13% |
| Totaal gekend | 1 567 468 | 49,59% |
| Free float | 1 593 341 | 50,41% |
| Algemeen Totaal | 3 160 809 | 100,00% |
(*) Aandeelhouders die een verklaring aflegden in overeenstemming met de Wet van 2 mei 2007 inzake transparantie.
(1) Stavos Luxembourg SA wordt voor 80% gecontroleerd door de burgerlijke maatschap BMVO 2014 en voor 20% door de Stichtingadministratiekantoor Stavos. BMVO 2014 wordt 47% gecontroleerd door de Stichting Administratiekantoor Stavos en voor 53% door de Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten. Stichting Administratiekantoor Stavos wordt gecontroleerd door Liévin, Hans, Johan en Bart Van Overstraeten. Cocky NV wordt voor 99,9% gecontroleerd door de Maatschap Van Overstraeten die op zijn beurt voor 99,9% gecontroleerd wordt door de Stichting Administratiekantoor Stavos. VOP wordt 99,9% gecontroleerd door Stavos Luxembourg SA. (2) AXA Belgium is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium, zelf een dochteronderneming van AXA N.V..
Op 10 februari 2016 heeft Home Invest Belgium nv alle aandelen overgenomen van de BVBA HBLC, die momenteel een herontwikkelingsproject realiseert van een oude kantoorsite aan de Célidéestraat 29 - 33 en Joseph Scholsstraat 13 te 1080 in Sint-Jans-Molenbeek. De overname van de aandelen HBLC is aan verschillende ontbindende voorwaarden gekoppeld.
Ondanks de onzekerheid vanwege de huidige economische toestand en de gevolgen daarvan voor de activiteiten van Home Invest Belgium, bevestigt de Raad van bestuur zijn vertrouwen in de verdere groei van de resultaten van de vennootschap. De vennootschap heeft bij het begin van 2016 haar activiteiten op alle vlakken voortgezet: zoeken naar nieuwe aankoopmogelijkheden, ontwikkeling, beheer van de portefeuille en arbitrage. De inkomsten van de vennootschap komen enerzijds van de verhuur van haar gebouwen en anderzijds van de regelmatige selectieve arbitrage van een deel van haar portefeuille (± 4%). De huurmarkt wordt ondersteund door de demografische groei die wij zien in de grote Belgische steden maar ondervindt hinder van de erg lage inflatie, die zich vertaalt in een niet-indexering van de huren. De koopmarkt wordt ondersteund door de erg lage rentevoeten, die ervoor zorgen dat gezinnen meer kunnen ontlenen.
De Commissaris, Karel Nijs, heeft zijn auditactiviteiten afgesloten. Hij heeft bevestigd dat de boekhoudkundige informatie die opgenomen is in dit bericht geen voorbehoud bij hem oproept en dat hij dus een attest zonder voorbehoud zal afleveren.
Florida (Waterloo)
| 2016 | |
|---|---|
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2015 | donderdag 25 februari 2016 |
| Online plaatsen van het financieel jaarverslag op de website | donderdag 7 april 2016 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2015 | dinsdag 3 mei 2016 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2016 | dinsdag 3 mei 2016 |
| Uitbetaling van het dividend over het boekjaar 2015 | vrijdag 13 mei 2016 |
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2016 | donderdag 8 september 2016 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2016 | donderdag 27 oktober 2016 |
| 2017 | |
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2016 | donderdag 23 februari 2017 |
| Online plaatsen van het financieel jaarverslag op de website | donderdag 6 april 2017 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2016 | dinsdag 2 mei 2017 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2017 | dinsdag 2 mei 2017 |
| Uitbetaling van het dividend over het boekjaar 2016 | vrijdag 12 mei 2017 |
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2017 | donderdag 7 september 2017 |
Sophie Lambrighs Home Invest Belgium SA Tel: +32.2.740.14.50 B – 1200 Brussel
Chief Executive Officer Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4 E-mail: [email protected] www.homeinvestbelgium.be
Home Invest Belgium is een residentiële openbare GVV. Als pure player, stelt zij kwaliteitsvolle residentiële eenheden ter beschikking van haar 1.500 huurders en laat hen genieten van een professioneel beheer.
Op 30 september 2015 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille 348,6 miljoen EUR, met 73 gebouwen in exploitatie (met een totale oppervlakte van ± 147 000 m²) en 3 project-ontwikkelingen (hetzij ongeveer 300 eenheden). Sinds de oprichting in juni 1999, is Home Invest Belgium genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussels [HOMI]. Op 31 december 2015 bedraagt de beurskapitalisatie 293 miljoen EUR.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.