Annual Report • Mar 31, 2017
Annual Report
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Rapport financier annuel 2016
Home Invest Belgium exerce en son sein les quatre métiers du cycle de vie immobilier
Depuis sa création en juin 1999, Home Invest Belgium est une société immobilière belge cotée spécialisée dans l'im mobilier résidentiel et ce, au sens large du terme, du studio pour étudiants à la résidence secondaire, en passant par les appartements traditionnels et les nouvelles formes d'habitat.
Propriétaire d'un portefeuille de plus de € 400 millions situé en Belgique et aux Pays-Bas, elle met à disposition de ses locataires des biens de qualité et leur fait bénéficier d'une gestion professionnelle. Home Invest Belgium développe également ses propres projets en vue d'assurer la croissance de son portefeuille et procède en parallèle à un arbitrage régulier d'une fraction de celui-ci.
Home Invest Belgium est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels (HOMI), bénéficie du statut fiscal belge de société immobilière réglementée (SIR) et ses activités sont contrôlées par l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA).
| Facteurs de risque | 4 |
|---|---|
| Panorama |
18 |
| Rapport de gestion32 | |
| Rapport immobilier56 | |
| L'action en bourse | 82 |
| Déclaration de gouvernance | |
| d'entreprise92 | |
| États financiers 114 |
|
| Document permanent | 150 |
| La SIR et son régime fiscal | 161 |
| Lexiques |
164 |
| Agenda de l'actionnaire | 167 |
En tant qu'investisseur immobilier, Home Invest Belgium exerce son activité dans un environnement en constante évolution, ce qui présente certains risques. La réalisation de ces risques est susceptible d'avoir un effet défavorable sur la société, son activité, ses perspectives, sa situation financière ou ses résultats. Home Invest Belgium en tient compte dans le cadre de la gestion globale de l'entreprise, de ses décisions d'investissement, de désinvestissement, de ses sources de financement et du remploi optimal de ses fonds.
Dès lors, ces risques font l'objet d'un suivi régulier. Tant le Management, le gestionnaire des risques, que le Conseil d'administration ont arrêté des politiques prudentes en vue de prémunir au mieux la SIR et ses actionnaires de leur survenue éventuelle.
Les principaux risques sont identifiés ci-après, de même que les différents facteurs et mesures permettant de mitiger leur impact négatif potentiel. La liste des risques dans le présent rapport n'est pas exhaustive et est basée sur les informations connues au 31 mars 2017.
Il peut exister d'autres risques inconnus et/ou peu probables aujourd'hui, dont l'influence pourrait s'avérer préjudiciable à l'activité, aux perspectives et à la situation financière de Home Invest Belgium.
48,5
TAUX D'ENDETTEMENT
%
AU 31.12.2016
96% TAUX D'OCCUPATION DES IMMEUBLES EN EXPLOITATION COURANTE
| Risques de marché 7 |
|---|
| Risques liés au portefeuille immobilier 7 |
| Risques liés aux locataires et aux baux 10 |
| Risques liés à la réglementation |
| et à la situation politique 11 |
| Risques financiers 13 |
| Risques liés à l'organisation interne 17 |
1.1 Risque d'inflation
DESCRIPTION DU RISQUE
Une variation de l'inflation est liée à une variation des taux d'intérêt réels. Le risque se situe dès lors dans une augmen
-
tation des charges financières plus rapide que l'indexation des revenus, impliquant une baisse du résultat net de la
société.
MAÎTRISE DU RISQUE
Home Invest Belgium a pris les mesures suivantes afin de
couvrir ce type de risques
:
— les contrats de location prévoient l'indexation du loyer de base (en fonction de l'indice de santé) et ce, en conformité avec la législation applicable ;
— le risque de hausse des taux d'intérêt réels est tempéré par la mise en place d'une politique stricte de couverture de ces taux, qui repose, d'une part, sur du financement à taux fixe et, d'autre part, sur la conclusion de contrats de couverture permettant d'échanger le taux variable en taux fixe (contrat de type Interest Rate Swap ou IRS) (Annexe 24 des «États financiers »).
1.2 Risque de déflation
Si le contexte économique général devenait déflationniste, ou encore, en cas de blocage temporaire – total ou partiel – des loyers instauré par les pouvoirs publics, la croissance des revenus locatifs pourrait être freinée. Une déflation peut conduire à une baisse des taux d'intérêt, laquelle conduirait à une diminution limitée des charges financières, en raison de la souscription des instruments de couverture de taux précités. La législation actuelle sur les baux résidentiels ne permet pas de prévoir un loyer plancher en cas de déflation.
La société suit de près (au travers de l'UPSI) les intentions des différentes autorités compétentes en matière de blocage et/ou plafonnement des loyers. Elle intègre également dans son business plan des hypothèses très prudentes en termes d'inflation et d'évolution des loyers. Enfin, elle met en œuvre une politique active d'entretien et de rénovation de son patrimoine afin que les loyers pour les baux nouvellement conclus soient au moins égaux au dernier loyer encaissé.
1.3 Risque de concentration
En cas de défaillance soudaine ou de départ d'un locataire important, le chiffre d'affaires et le résultat net de la société pourraient baisser sensiblement.
Compte tenu des particularités de l'immobilier résiden tiel et du type d'immeubles dans lesquels Home Invest Belgium a investi, le risque de concentration est reporté sur un très grand nombre de locataires – près de 1700. Un seul ensemble immobilier important est donné en lo cation à un seul locataire. Ce locataire le plus important représente 9,7% du total des loyers. Le plus important locataire suivant représente 1,8% des loyers (cf. Rapport immobilier page 71).
Ce risque de concentration est également mitigé par la ré cente diversification géographique de la société. Implantée exclusivement en Belgique jusqu'en 2016, Home Invest Belgium a renforcé sa diversification géographique par une première acquisition, aux Pays-Bas, de 241 maisons de vacances dans un complexe de vacances situé à Ouddorp en province de Zélande.
2.1 Choix inadéquat d'investissements ou de développements pour compte propre
Une erreur dans le choix d'investissements ou de dévelop pements pour compte propre se traduit par l'inadéquation avec la demande sur le marché, avec comme effets négatifs potentiels : (i) un accroissement du vide locatif, (ii) la baisse des revenus locatifs et du prix de vente du bien et, par conséquent, (iii) la diminution des revenus de la société.
THE LINK The Link, c'est une nouvelle manière d'envisager le logement étudiant. Ces studios de grande qualité ont été étudiés pour permettre aux résidents de construire leurs réseaux de demain.
2.5 Risque de destruction des immeubles
Le risque existe que les immeubles soient détruits (totalement ou partiellement) par un incendie, une catastrophe naturelle, un accident, un acte terroriste, etc. Dans ce cas, il y a un risque de perte de revenus locatifs de la société et, partant, de son résultat net.
Le risque que les immeubles détenus en pleine propriété par la SIR soient détruits par le feu, une explosion ou par d'autres calamités, est couvert par des polices d'assurances adéquates, assurant leur valeur de reconstruction à neuf (hors terrain), à hauteur de € 205 millions au 31 décembre 2016 pour les immeubles qui sont disponibles à la location (la prime d'assurance payée en 2016 est de € 0,1 million et le pourcentage de couverture de la juste valeur de ces immeubles est de 70%). Les biens faisant partie de copropriétés sont, quant à eux, assurés par ces différentes copropriétés.
Dans le cadre de ses activités de développement immobilier, Home Invest Belgium est tenue d'obtenir un certain nombre d'autorisations administratives (urbanistiques, environnementales et autres) préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement, de rénovation ou de construction. L'instruction des demandes d'autorisation par les services administratifs compétents requiert un délai qui n'est pas toujours maîtrisable. Une fois délivrées, ces autorisations administratives sont susceptibles de recours par des tiers. Ceci peut entraîner des retards, des surcoûts, voire l'abandon d'opérations dont les études ont généré des coûts, et dès lors avoir des conséquences défavorables sur l'activité et les résultats de Home Invest Belgium.
Ce risque est limité par (i) l'intégration dans les études de faisabilité de délais prudents pour l'obtention des permis, (ii) le suivi journalier par les équipes de ces dossiers d'obtention de permis et (iii) le recours à des conseillers externes spécialisés en la matière.
DESCRIPTION DU RISQUE Une gestion défaillante d'un projet de rénovation ou de développement peut avoir comme conséquence : (i) une augmentation du coût opérationnel de la société, (ii) une diminution de la rentabilité du projet, et (iii) un report dans le temps de la réception des travaux ou du projet et de l'encaissement des loyers relatifs à ces immeubles (ce qui a un impact négatif sur le résultat par action de la société).
Ce risque est mitigé par les facteurs suivants :
2.2 Risque lié aux opérations de fusion, scission et apport
Un nombre important d'immeubles faisant partie du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium a été acquis dans le cadre de fusions, de scissions de sociétés ou d'acquisitions d'actions. Il se peut que des passifs occultes aient été transférés à la société à l'occasion de ces opérations, qui ne peuvent pas faire l'objet d'un recours vis-à-vis du cédant.
Home Invest Belgium a pris les précautions d'usage dans ce type d'opérations, notamment en procédant à des due diligences sur les biens apportés et sur les sociétés absorbées, et a demandé des garanties contractuelles de passif.
L'obsolescence du portefeuille immobilier peut avoir pour conséquence: (i) une attractivité commerciale réduite sur le marché locatif et/ou acquisitif, (ii) un impact négatif sur le taux d'occupation1 , (iii) une augmentation des frais de maintenance et de rénovation du portefeuille immobilier, (iv) une variation négative de la juste valeur des immeubles et, par conséquent, (v) un impact négatif sur le résultat net, l'actif net et le ratio d'endettement de la société.
Home Invest Belgium mitige ce risque grâce à:
— et la revente des immeubles moins attractifs1
.
2.4 Variation négative de la juste valeur des immeubles
La société est exposée à la variation de la juste valeur de son portefeuille telle qu'elle résulte des expertises indépendantes trimestrielles. Les effets négatifs potentiels d'une variation négative de la juste valeur des immeubles ont un impact négatif sur le résultat net, l'actif net et le ratio d'endettement de la société.
Par exemple, une baisse de 1% de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation aurait pour effet une diminution de € 3,8 millions du résultat net des comptes statutaires au 31 décembre 2016, sans impact toutefois sur le résultat net des activités clés ni sur le résultat distribuable. La valeur nette diminuerait à concurrence de € 3,8 millions, soit de € 1,2 par action.
Le taux d'endettement au niveau statutaire passerait de 48,4% à 48,8%.
Ce risque est mitigé par les facteurs suivants :
— Home Invest Belgium veille à entretenir et à rénover régulièrement son patrimoine immobilier afin de maintenir, voire d'augmenter ses revenus locatifs, mais aussi de faciliter les relocations ou la vente de ses actifs ;
1 Le détail des ventes de l'exercice 2016 se trouve à la page 40 du Rapport de gestion.
Brunfaut, Molenbeek-Saint-Jean
Galerie de l'Ange, Namur
Concernant les impayés, la SIR bénéficie de la multiplicité et de la qualité des locataires sélectionnés.
Sur l'exercice 2016, les impayés se sont élevés à quelque € 0,07 million soit 0,4% des loyers émis.
En cas de doute sur la qualité d'une créance, celle-ci est mise en perte provisoire et est reprise comme telle dans le compte de résultats.
3.2 Risque de vacance locative
Home Invest Belgium est exposée au risque de perte de loyer causée par le départ de locataires. Ceci peut influencer négativement le résultat et avoir un impact à la baisse de la juste valeur du bien, en particulier dans un contexte de mauvaise conjoncture économique, pour les raisons suivantes:
La non-occupation prolongée d'un bien résulte dans la baisse du taux d'occupation du portefeuille, ce qui peut influencer négativement les résultats.
Compte tenu du très grand nombre de locataires, des perspectives démographiques en hausse significative en Belgique et du fait que le logement constitue, par hypothèse, un besoin essentiel de la population, le risque de voir la vacance locative augmenter de manière significative peut être considéré comme faible.
La société mène une politique de gestion commerciale proactive en vue de maintenir un taux d'occupation1 élevé (90,18% en 2016 contre 93,89% en 2015).
3.3 Risque lié au taux de rotation
La durée normale des baux est essentiellement fonction du type de surfaces concernées et s'établit habituellement comme suit:
Les contrats d'occupation signés par Home Invest Belgium sont en moyenne de plus courte durée que les baux concernant des biens professionnels. Cette durée plus restreinte génère dès lors un taux de rotation supérieur à celui enregistré par un actif immobilier professionnel, et donc des frais de gestion plus élevés sur la durée de vie du bien.
La SIR pallie cet inconvénient (i) en intégrant ce fait dans ses analyses préalables de rentabilité et (ii) en fidélisant sa clientèle locataire, par la mise à disposition d'une équipe de gestionnaires et de property managers qualifiés, ainsi que par l'appel à des syndics ou gérants externes expérimentés.
Depuis le 2 septembre 2014, la société a été agréée par l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) comme « société immobilière réglementée publique de droit belge»,
La gestion technique des immeubles ainsi que la coordination des travaux de rénovation et de développement sont effectuées par des équipes internes spécialisées qui assurent un suivi de qualité des différents chantiers.
Le risque de défaillance est également mitigé par les éléments suivants :
En cas d'acquisition d'un immeuble nécessitant des travaux de rénovation importants, la valeur d'acquisition de l'immeuble, lors de son entrée dans le patrimoine, reflète son état avant rénovation. Comme le coût de la rénovation est prévu dans le plan financier établi avant la décision d'investissement, ce coût générera en principe une augmentation de valeur au moins égale.
2.8 Risque de défaillance des cocontractants (entrepreneurs de travaux, etc.) autres que les locataires
Un défaut ou une faillite d'un entrepreneur avec lequel la SIR a conclu un contrat d'entreprise ou de fourniture de services, peut avoir un impact sur le timing d'exécution des travaux et, le cas échéant, sur le budget de ces travaux.
La SIR pallie ce risque par (i) une sélection rigoureuse des corps de métier, (ii) dans la mesure du possible, en faisant appel à différents entrepreneurs pour un chantier et (iii) par la constitution de garanties financières permettant de couvrir les manquements en cas de défaillance d'une entreprise.
2.9 Risque de déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché locatif
De nombreux promoteurs développent de grands projets résidentiels, mettant sur le marché plusieurs centaines d'appartements neufs dans certains quartiers. Ces appartements sont majoritairement vendus à des investisseurs privés qui les mettent ensuite sur le marché locatif, créant une offre importante et potentiellement un risque de suroffre. Ce phénomène est principalement observé en région bruxelloise. Jusqu'ici toutefois, l'offre a été relativement stable, répondant au besoin d'environ 4 000 nouveaux logements par an.
La SIR est en permanence attentive à l'équilibre offredemande sur le micro-marché locatif de chacun de ses immeubles. Elle intègre ce paramètre dans ses décisions d'investissement et d'arbitrage.
La totalité du chiffre d'affaires de Home Invest Belgium est constituée de loyers générés par la location à des tiers (particuliers, pouvoirs publics, commerçants, sociétés, ambassades et délégations étrangères, exploitants de maisons de repos, exploitants de centre de vacances).
3.1 Risque de solvabilité réduite ou d'insolvabilité des locataires
Les retards, voire les défauts de paiement de loyers, sont susceptibles (i) d'avoir une incidence négative sur les résultats, (ii) de donner lieu à un vide locatif imprévu, et (iii) d'impliquer des frais imprévus et une relocation à des conditions moins favorables, voire l'octroi de gratuités.
Les montants des créances commerciales sont repris à l'Annexe 21 des «États financiers ».
Afin de limiter ce risque, Home Invest Belgium prend les mesures suivantes :
Trône, Bruxelles
La répartition des immeubles en fonction de leur nature se trouve à la page 70 du Rapport immobilier.
Ce terme est défini dans le lexique.
d'emplois et du pouvoir d'achat, le statut de SIR résidentielle ainsi que l'avantage qui y était auparavant lié en matière de précompte mobilier a disparu. Les dividendes qui ont été distribués en 2016 seront soumis au précompte mobilier à un taux de 27%. Les dividendes qui sont distribués à partir de 2017, seront soumis à un précompte mobilier de 30%.
La société estime s'être conformée en tous points aux dispositions de ladite circulaire pour le calcul des exit taxes dont elle était redevable.
4.3 Règlementation urbanistique et environnementale
Une modification de la règlementation urbanistique et environnementale pourrait (i) augmenter les frais à exposer pour maintenir les immeubles en état d'exploitation, (ii) avoir un impact sur la juste valeur des immeubles et, partant, (iii) avoir un impact négatif sur la rentabilité de la société.
Home Invest Belgium assure une veille de l'évolution des différentes législations sur le sujet et s'adapte progressivement aux changements réglementaires.
4.4 Risque lié à une modification des règles comptables internationales (IFRS)
Une modification des règles comptables internationales (IFRS) peut avoir une influence sur le reporting, les exigences en matière de capital et l'utilisation de produits financiers.
Home Invest Belgium assure la maîtrise de ce risque par (i) le suivi constant des évolutions en la matière et l'appréciation de leur impact, et (ii) les discussions et contacts fréquents avec le commissaire.
La politique de financement de Home Invest Belgium vise à optimaliser le coût de financement et à limiter le risque de liquidité de la société et le risque de contrepartie.
5.1 Taux d'endettement
Le taux d'endettement1 de Home Invest Belgium ne peut légalement pas dépasser 65%. La société risque de perdre son statut de SIR en cas de dépassement du ratio de 65%.
Les termes de l'émission obligataire du 18 juin 2014 prévoient un taux d'endettement consolidé de 65% maximum. Si Home Invest Belgium viole cet engagement, chaque obligataire peut, par notification écrite à la société, exiger le remboursement de la valeur nominale des obligations augmentée des intérêts courus (le cas échéant) à la date de paiement, sa dette étant immédiatement exigible et remboursable sans autre formalité, sauf s'il a été remédié à ce défaut avant la réception de la notification par Home Invest Belgium.
Les dispositions contractuelles de deux crédits (avec BNP Paribas Fortis et KBC Bank NV) de la société prévoient que la marge sur ces crédits sera automatiquement augmentée si le taux d'endettement franchit certains seuils.
Lorsque le taux d'endettement consolidé dépasse 50%, un plan financier doit être établi par le Conseil d'administration, conformément à la loi SIR, avec un calendrier d'exécution, décrivant les mesures qui seront prises pour éviter que le taux d'endettement ne dépasse 65%2 . Le 31 décembre 2016, le taux d'endettement consolidé s'élevait à 48,5% (au 31 décembre 2015, le taux d'endettement s'élevait à 42,5%).
Home Invest Belgium dispose d'une capacité d'endettement consolidée d'environ € 200 millions avant d'atteindre l'endettement maximum légal de 65%, ce qui correspond à une croissance possible du portefeuille immobilier de 48% (juste valeur supplémentaire du portefeuille immobilier de € 200 millions par rapport au total de l'actif de € 419 millions), entièrement financée par la dette.
Le risque de liquidité implique que Home Invest Belgium ne dispose plus, à un moment donné, des moyens financiers nécessaires et ne puisse plus obtenir les financements nécessaires afin d'honorer ses dettes courantes.
Il existe un risque de non-renouvellement des lignes de crédit, même dans le contexte d'une révision des conditions de crédit. D'autre part, les marges de crédit peuvent augmenter au moment du renouvellement des lignes de crédit à échéance, si les conditions du marché se détériorent par rapport aux années précédentes.
En outre, il y a un risque d'annulation de lignes de crédit bilatérales par l'annulation, la résiliation ou la révision des contrats de financement en raison de la non-exécution des obligations («covenants») qui ont été négociées au moment de la signature de ces contrats de financement.
en abrégé « SIRP » ou «SIR publique de droit belge». En sa qualité de SIR publique, et en vue de conserver ce statut, la société est soumise aux dispositions de la loi du 12 mai 2014 et de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées (« loi SIR»), qui contiennent des restrictions à l'égard (entre autres) des activités, du taux d'endettement, de l'affectation du résultat, des conflits d'intérêts et de la gouvernance d'entreprise. Il se pourrait que la société ne soit pas à même de répondre à ces exigences en cas de modification significative de sa situation, de nature financière ou autre.
La société est exposée, en tant que SIR publique, au risque d'évolution de la loi SIR, dont les conséquences sont difficiles à estimer. Il existe également un risque que l'autorité de contrôle (la FSMA) impose des sanctions en cas de violation des règles applicables, en ce compris la perte d'agrément comme SIR publique (voir également le point 4.2. ci-dessous). La perte d'agrément comme SIR publique est, en règle générale, considérée dans les conventions de crédit de la société comme un événement qui rend les crédits conclus par la société exigibles anticipativement, et la perte de ce statut aurait aussi un impact négatif sur les activités, les résultats, la rentabilité, la position financière et les perspectives de la société.
Les compétences des membres de l'équipe et le respect des procédures strictes de contrôle interne permettent à la société de gérer, avec succès, ses actifs et son endettement, et de répondre ainsi à ces exigences spécifiques.
Home Invest Belgium a en outre mis en place, depuis le 8 avril 2009, un Comité d'audit, nonobstant la dispense en vertu de l'article 526bis du Code des Sociétés.
La société ne peut pas mitiger à elle seule le risque d'évolution de la loi SIR. Elle pallie ceci en suivant de près les évolutions législatives prévues et en étant membre actif de différentes associations professionnelles, en particulier BE-REIT Association ASBL, dont l'un des objectifs est la défense des intérêts du secteur des SIR.
4.2 Régime fiscal
En tant que SIR publique résidentielle, la société bénéficie d'un régime fiscal spécifique: l'exit tax est calculée conformément aux dispositions de la circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004, dont l'interprétation ou l'application pratique peuvent être modifiées à tout moment. La « valeur réelle» d'un bien immobilier, telle que visée dans cette circulaire, est calculée après déduction des droits d'enregistrements ou de la TVA. Cette « valeur réelle» diffère de (et peut donc être inférieure à) la juste valeur du bien immobilier telle que mentionnée dans le bilan IFRS de la société.
En sa qualité de SIR, les bénéfices d'origine belge de la société sont soumis à l'impôt des sociétés, mais sur une base taxable réduite aux dépenses non admises (DNA), avantages anormaux ou bénévoles reçus, et rémunérations et commissions non justifiées. Les bénéfices d'origine étrangère de la société sont imposables dans l'État dont ils sont issus selon la législation applicable dans cet État et sont exonérés en Belgique. Les bénéfices nets générés par Home Invest Belgium résultant de ses investissements immobiliers aux Pays-Bas sont donc soumis dans ce pays à l'impôt des sociétés au taux de 25% et sont exonérés en Belgique. Les risques liés à la règlementation comprennent les effets des mesures prises ou envisagées par le législateur, notamment en matière de fiscalité.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 26 décembre 2015 (publiée au Moniteur belge le 30 décembre 2015) relative aux mesures concernant le renforcement de la création
ArchView, Etterbeek
Célidée, Molenbeek-Saint-Jean
Article 23 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Bas, tous les baux et lignes de crédit étant libellés en euros, la société n'est pas exposée au risque de change.
5.4 Risque de contrepartie bancaire
La conclusion d'un financement ou d'un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution.
Ce risque peut se traduire par un manque de liquidité de cette institution financière, voire même par la perte des liquidités déposées.
Même si ce risque peut être considéré comme réduit, il ne peut être totalement exclu qu'une ou plusieurs des contreparties bancaires de Home Invest Belgium se retrouvent en situation de défaut. Afin de limiter ce risque de contrepartie, Home Invest Belgium fait appel à différentes banques de référence de la place pour assurer une certaine diversification de l'origine de ses financements et de ses couvertures de taux, tout en portant une attention particulière au rapport qualité-prix des services fournis. Relevons aussi que les liquidités dont dispose la SIR sont affectées prioritairement à la diminution de l'endettement et que Home Invest Belgium n'est donc jamais dépositaire de sommes importantes.
5.5 Risque lié à la variation des taux d'intérêt
Les taux d'intérêt à court et à long terme sur les marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer fortement.
Si l'on excepte l'emprunt obligataire, toutes les dettes financières de Home Invest Belgium sont actuellement à taux variable (lignes de crédit bilatérales au taux EURIBOR). Cela permet à Home Invest Belgium de profiter d'éventuels taux favorables.
Pour couvrir le risque d'augmentation des taux d'intérêt, Home Invest Belgium a pour politique de recourir à des instruments de couverture d'intérêt pour une partie de sa dette. Cette politique prudente s'explique comme suit: une éventuelle hausse des taux d'intérêt nominaux sans augmentation correspondante de l'inflation aurait pour effet de faire grimper les taux d'intérêt réels. Dans une telle situation, l'augmentation des taux d'intérêt réels ne serait pas compensée par l'indexation des revenus locatifs. De plus, on observe toujours un retard entre la hausse des taux d'intérêt nominaux et l'indexation des revenus locatifs.
À cet effet, le Conseil d'administration a arrêté comme objectif de maintenir la quote-part des crédits à taux flottants (non couverts par des instruments de couverture) sous les 15% par rapport à la juste valeur du patrimoine immobilier. Le risque de hausse des intérêts est couvert par des IRS (Interest Rate Swap) (voir Annexe 24 des «États financiers»).
Au 31 décembre 2016, Home Invest Belgium n'a pas de dette bancaire à taux fixe, la totalité des dettes bancaires prélevées à taux variable est de € 152,5 millions. Les instruments de couverture du type IRS permettant d'échanger un taux flottant contre un taux fixe représente un total de € 143 millions. La couverture de taux des crédits bancaires est donc de 93,7%.
Par ailleurs, Home Invest Belgium dispose d'un emprunt obligataire de € 40 millions sur 10 ans (06/2014-06/2024) à taux fixe.
Chaque variation de la courbe d'intérêt influence la juste valeur des instruments de couverture. Home Invest Belgium enregistre des variations négatives sur la juste valeur des instruments de couverture d'intérêt si les taux en vigueur sont inférieurs à ceux qui servent au calcul des taux des IRS. Ces variations sont sans effet sur la trésorerie et sur le résultat net courant, mais peuvent donner lieu à une hausse des charges financières et, partant, influencer le résultat.
Le commentaire 24 des «États financiers» récapitule la juste valeur des instruments de couverture. Une hausse ou une
Home Invest Belgium est donc, en cas de non-respect de ses obligations et, plus généralement, en cas de défaut aux termes des présents contrats, exposée au risque d'un remboursement anticipé forcé de ces prêts.
Dans le cadre de la diversification des sources de financement, Home Invest Belgium a procédé, le 18 juin 2014, à l'émission d'un emprunt obligataire d'une valeur nominale de € 40 millions. Cet emprunt obligataire d'une durée de 10 ans arrive à échéance le 18 juin 2024. Il est possible que Home Invest Belgium ne puisse rembour-
ser les obligations à la date d'échéance.
La documentation contractuelle de l'émission obligataire prévoit en outre qu'en cas de changement de contrôle de la société, les titulaires d'obligations peuvent exiger de Home Invest Belgium le remboursement anticipé des obligations émises.
Au 31 décembre 2016, Home Invest Belgium disposait d'un total de € 183 millions en lignes de crédit, dont € 152,5 millions déjà prélevés. Sur ce total, aucun montant ne viendra à échéance en 2017.
Pour en savoir plus sur la structure des financements de Home Invest Belgium, nous renvoyons au chapitre «États financiers » du présent rapport.
Home Invest Belgium n'a ni donné ni reçu d'hypothèque, de prêt ou d'acompte en dehors des lignes de crédit détaillées au dit chapitre «États financiers » du présent rapport.
Compte tenu du statut juridique de la SIR et compte tenu de la nature des biens dans lesquels Home Invest Belgium investit (présentant peu de risques et générant des revenus stables), le risque de non-renouvellement des lignes de crédit est limité, même dans le contexte d'une révision des conditions de crédit.
Sur base des conditions actuelles et des perspectives, Home Invest Belgium n'a aucune connaissance d'éléments qui peuvent indiquer qu'un ou plusieurs engagements auxquels elle a souscrit, dans le cadre de ses contrats de financement, ne pourraient plus être respectés. Ce risque est considéré comme théorique, la société veillant à honorer scrupuleusement ses obligations.
Le risque de liquidité pour la SIR est mitigé par:
Le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium se composant uniquement d'immeubles en Belgique et aux Pays-
Giotto, Evere
1 La diminution de la juste valeur des instruments financiers est comptabilisée dans les fonds propres au 31 décembre 2016 pour la partie efficace et dans le compte de résultat pour la partie inefficace. Voir également «États financiers » – «Annexe 24».
Des manquements en matière de reporting pourraient compromettre la pertinence des informations à disposition des preneurs de décision.
La société a développé un processus de reporting interne et externe adéquat, avec des revues en cascade à différents échelons, tant internes (membres du personnel, équipe de Management, Comité d'audit et Conseil d'administration) qu'externes (commissaire).
L'informatique est un outil primordial pour une société de la taille de Home Invest Belgium. Une perte ou une indisponibilité de données pourrait entraîner (i) une interruption de l'activité commerciale (la société étant principalement active dans le secteur des immeubles à appartements, où les flux d'entrées et de sorties sont les plus importants), (ii) une interruption de l'activité d'investissement, et/ou (iii) une interruption du processus de reporting interne et externe.
La gestion de l'infrastructure informatique (hardware et software), la sécurité des accès et la pérennité des données a été confiée à un prestataire externe sur base d'une «convention de prestations de services ».
6.3 Risque lié aux membres de l'équipe
La société est exposée à un certain risque au niveau de l'organisation, dans l'éventualité d'un départ de certains membres du Management et de personnes occupant une fonction clé. Le départ imprévu de certains membres du personnel pourrait avoir des conséquences néfastes sur le développement de la société et entraîner des frais de gestion supplémentaires.
Ce risque est mitigé par le suivi permanent de l'organisation interne par le Management, par les comités ad hoc (Comité de nomination et de rémunération, et Comité d'audit) et par le Conseil d'administration de la SIR.
Si une situation de départ se présentait, Home Invest Belgium aura recours à l'outsourcing de cette fonction et/ou au recrutement rapide d'un nouveau membre du personnel.
baisse d'un point de base des taux d'intérêt des dettes à taux variable entraînerait une hausse ou une baisse théorique de € 0,1 million de la valeur marchande des instruments de couverture financière.
Globalement, à la clôture de l'exercice 2016, la diminution des taux d'intérêt observée ces dernières années a un impact négatif de € 9,3 millions (valeur qui aurait dû être payée pour déboucler les couvertures au 31 décembre 2016) sur la valeur nette, soit € 2,9 par action (cf. Annexe 24 des «États financiers »).
Il s'agit de la difficulté pour les actionnaires de modifier rapidement leur position en actions Home Invest Belgium, à la hausse ou à la baisse. Pour l'exercice 2016, le volume total des actions de la société échangées en bourse s'élève à 191 851, contre 270 860 pour l'exercice 2015.
Ce risque est mitigé par les éléments suivants :
— la SIR travaille activement sur sa communication externe (communiqués de presse, rencontres avec des analystes financiers participation à des road shows) en vue d'améliorer sa notoriété auprès des investisseurs ;
— la SIR a un contrat avec la Banque Degroof Petercam en qualité de liquidity provider.
5.8 Risque lié à la distribution du dividende (article 617 du Code des Sociétés)
Dans le cadre de l'article susmentionné, la distribution de dividendes peut être limitée. En effet, aucune distribution ne peut être faite lorsqu'à la date de clôture de l'exercice, l'actif net tel qu'il résulte des comptes annuels, est, ou deviendrait, à la suite d'une telle distribution, inférieur au montant du capital libéré ou, si ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté de toutes les réserves distribuables.
Ce risque est mitigé par les éléments suivants :
Pour plus d'informations sur le calcul de l'article 617 et la marge restante, il est renvoyé à l'Annexe 26 des «États financiers ».
Léopold, Liège
The Link, Auderghem
€4,25
DIVIDENDE BRUT POUR L'ANNÉE 2016
| Lettre aux actionnaires | 20 |
|---|---|
| Chiffres-clés 24 |
|
| Faits marquants | 26 |
| Stratégie28 |
En poursuivant une approche innovante centrée sur la valeur ajoutée et la cohérence de son portefeuille, Home Invest Belgium a réalisé une très bonne année 2016. En ligne avec les prévisions, le chiffre d'affaires est en croissance de plus de 6 %, le résultat net de 16 % par rapport à l'année précédente et la juste valeur du portefeuille a franchi le cap symbolique des € 400 millions.
LVO: « Innovation». L'année 2016 a en effet été marquée par des nouveautés, des évolutions innovantes pour Home Invest Belgium.
Tout d'abord, nous avons livré et mis en location un immeuble précurseur, The Horizon, à Woluwe-Saint-Lambert. Il s'agit, sur le marché locatif, d'un concept réellement neuf, une offre concrète de «Smart Living», avec des espaces partagés et divers services qui offrent de la valeur aux occupants.
D'autre part, Home Invest Belgium a fait l'acquisition de 241 cottages en Zélande, sortant ainsi pour la première fois des frontières belges et de surcroît dans un segment inhabituel de l'immobilier résidentiel: les secondes résidences.
SLA: On y trouve divers espaces communs à partager par les locataires, qui forment une extension qualitative aux espaces privatifs de taille relativement limitée et sont utilisables en fonction des besoins : salle de fitness, espace de travail avec imprimante professionnelle, coin musique équipé d'un piano à queue, sky lounge avec terrasse pour prendre un verre et même des guest rooms…
Ensuite, divers services de qualité sont mis à la disposition de nos locataires via une plateforme en ligne: livraison de colis via des dropbox, services de boulangerie, de blanchisserie et repassage, voitures partagées, locations de vélos, salon de coiffure et beauté, etc. Pour un très bon rapport prix-services, The Horizon propose un niveau de prestations que l'on ne pouvait pas avoir jusqu'ici sur le marché locatif à Bruxelles.
LVO: Nous sommes très satisfaits des résultats. L'immeuble a été livré le 30 juin 2016 et les premiers locataires y sont entrés le 1er août. La location se passe conformément aux prévisions et au budget établi, et deux tiers des appartements sont déjà loués.
The Horizon propose une offre cohérente, qui semble répondre aux attentes du marché même si celles-ci ne sont pas forcément exprimées au départ. Cette proposition s'inscrit dans une évolution globale de notre société. Les consommateurs sont davantage dans une logique d'utilisation que d'acquisition, dans un contexte de meilleure gestion des ressources. Il va de soi que l'accessibilité en termes de coût est un pré-requis au succès d'une telle offre.
SLA: Nous avons poursuivi les travaux de l'immeuble MTC1, à côté de The Horizon: un immeuble plus conventionnel de 95 appartements, qui sera livré au premier semestre 2017 et où les premiers locataires sont attendus dès juillet prochain. Nous avons également acquis le site mixte (bureaux et entrepôts) Célidée à Molenbeek, que nous reconvertissons en résidentiel. Il s'agit d'un beau projet qui comptera 91 appartements, quatre maisons, une crèche, avec une portée dynamique sur le quartier. Le chantier a démarré et la commercialisation est prévue en 2018.
Entretien avec Liévin Van Overstraeten, Président du Conseil d'administration et Sophie Lambrighs, CEO.
aimerions poursuivre notre diversification géographique et nous étendre davantage en dehors de Bruxelles, dans le cadre de nouveaux investissements.
Autre enjeu: dès que notre nouveau système informatique sera en place et rodé, nous allons pouvoir travailler à un plus grand nombre d'économies d'échelle dans nos frais de gestion, de réparation, etc., afin d'augmenter notre marge
entre loyers brut et net au fur et à mesure que notre portefeuille grandit.
SLA: Je pense que nous avons tous les éléments en main pour que l'année 2017 soit positive: en termes d'équipes en place, d'acquisitions, de gestion du portefeuille ou de développement de nos projets.
Le marché locatif reste favorable et stable, particulièrement en Belgique où ce secteur évolue assez lentement. Nous comptons y poursuivre notre développement en continuant à innover, en apportant toujours plus de valeur ajoutée à nos locataires et en veillant à la cohérence de notre portefeuille.
Administrateur délégué
Président du Conseil d'administration
LVO: En effet, nous avons fait l'acquisition de 241 cottages à Ouddorp dans la province de Zélande, aux Pays-Bas. Il s'agissait pour nous d'une belle opportunité, qui représente une diversification géographique puisque nous avons choisi pour la première fois d'investir en dehors de la Belgique. Par ailleurs, notre objectif est d'avoir le portefeuille le plus complet et cohérent possible. Cette acquisition nous permet de nous diversifier en gardant notre stratégie de pure player en immobilier résidentiel. Avec ce segment de secondes résidences, a priori un peu atypique pour nous, nous étendons nos activités. Comme nous l'avons fait avec les kots pour étudiants ou The Horizon.
SLA: Nous avons également fait l'acquisition d'un immeuble à Audenarde, occupé de façon stable et bien implanté dans la ville. Le taux d'occupation actuel nous a permis d'entamer la rénovation de certains espaces et appartements libres. Et ces travaux se poursuivront progressivement, au fur et à mesure que les appartements se libèreront dans le futur.
SLA: Nous avons réalisé de très belles performances. Récoltant progressivement les fruits de nos livraisons des années précédentes, notre chiffre d'affaires est en croissance de plus de 6%.
Le marché locatif se maintient, avec même une légère croissance des loyers, ce qui n'était pas arrivé depuis longtemps, et ce dans tous les segments. C'est un indicateur très positif pour nous, car notre modèle économique est soutenu par l'inflation et l'augmentation des loyers. Plusieurs immeubles (rénovés, acquis ou livrés en 2015) ont atteint leur rythme de croisière en termes de taux d'occupation: Livingstone, Trône, Ghlin, ArchView, The Link…
Enfin, la diminution du coût des crédits nous a permis d'améliorer fortement notre coût de financement en cours d'année.
SLA: Ici aussi, nous avons atteint nos objectifs. Nous avons connu une bonne année en termes de ventes. Les changements ayant impacté le secteur à Bruxelles - nouveau régime de bonus logement et diminution des droits d'enregistrement - n'ont provoqué ni frénésie ni ralentissement de l'activité de ventes.
LVO: En 2016, nous avons franchi le cap des 400 millions d'euros de juste valeur, c'est une belle étape ! Nous sommes passés de € 349 millions en 2015 à € 410 millions en 2016, soit une progression de quelque 18%.
LVO: Le résultat net est en ligne avec notre budget et le résultat distribuable est en progression de 5,4% par rapport à l'année précédente. Sur base de ces résultats, le Conseil d'administration propose de distribuer un dividende de € 4,25, à nouveau en hausse pour la 17ème année consécutive.
Fin 2015, nous avions annoncé notre volonté d'intégrer l'acompte sur dividende dans notre politique de dividende. En décembre 2016, nous avons donc à nouveau distribué un acompte sur dividende, de € 3,75.
LVO : Oui, je pense qu'elle évolue progressivement. De plus en plus, Home Invest Belgium entend être un acteur qui anticipe les tendances du marché et se situe vraiment à la pointe de l'immobilier résidentiel. Notre objectif est d'imprimer des tendances innovantes dans notre secteur.
SLA: Aux niveaux légal et fiscal, nous avons observé, en 2016, moins d'annonces de changements que l'année précédente. 2017 verra la régionalisation du bail d'habitation, avec des réglementations qui varieront selon les trois régions du pays. Il nous faudra donc intégrer les spécificités de trois réglementations.
À moyen terme, nous devons rester attentifs à l'équilibre offre-demande sur le marché locatif bruxellois. De nombreux promoteurs développent de grands projets, mettant sur le marché plusieurs centaines d'appartements neufs dans certains quartiers. Ces appartements sont majoritairement vendus à des investisseurs privés qui les mettent ensuite sur le marché locatif, créant une offre importante. Jusqu'ici, l'offre a été relativement stable, répondant au besoin d'environ 4 000 nouveaux logements par an. Mais nous devons rester attentifs que cet équilibre demeure.
LVO: Notre principal défi reste la croissance de notre portefeuille, en maintenant notre objectif de 8 à 9% par an. Au niveau de l'acquisition de nouveaux projets comme d'immeubles existants, nous restons dans un créneau très concurrentiel avec un produit plutôt rare. La majorité des grands ensembles sont en copropriété et ne sont donc pas éligibles pour nous. Et côté développement, nous sommes confrontés à une concurrence de plus en plus nombreuse dans le segment résidentiel. Mais nous préférons rester raisonnables plutôt que d'acheter à n'importe quel prix, et ainsi garantir notre rentabilité. À plus long terme, nous
En 2016, nous avons franchi le cap des €400 millions de juste valeur, c'est une belle étape ! Nous sommes passés de €349 millions en 2015 à €410 millions en 2016, soit une progression de quelque 18%.
Liévin Van Overstraeten, Président du Conseil d'administration
❚ Valeur nette hors IAS39 corrigée de l'acompte sur dividende (avant répartition)
❚ Return en %
DIVIDENDE BRUT, RÉSULTAT DISTRIBUABLE ET RETURN PAR ACTION
2008
Érables à Bruxelles et City Gardens à Leuven
Home Invest Belgium entend être la référence de l'immobilier résidentiel destiné à la location, et ce, au sens large du terme, du studio pour étudiants à la résidence secondaire, en passant les appartements traditionnels et les nouvelles formes d'habitat.
La stratégie de la société repose sur quatre piliers :
Ces quatre piliers contribuent à maximaliser la création de valeur pour l'actionnaire.
La société développe ses activités dans le respect du cadre légal imposé aux sociétés immobilières réglementées (SIR), dont les aspects principaux sont synthétisés comme suit:
Dans l'intérêt commun de ses locataires et de ses actionnaires, Home Invest Belgium recherche des immeubles résidentiels de qualité, capables de dégager un rendement élevé (reflété par le revenu locatif net) et disposant d'un potentiel de création de valeur (reflétée par l'évolution de la juste valeur), notamment par la mise en œuvre du savoir-faire immobilier de son équipe. Chaque immeuble fait l'objet des examens habituels de due diligence technique, juridique, financier et fiscal. Il est également soumis à une évaluation, tant par rapport à ses qualités intrinsèques que par rapport à sa localisation, son accessibilité, son environnement immédiat et sa performance énergétique.
La société s'efforce d'anticiper les évolutions démographiques et les tendances constatées dans la société en général et sur le marché immobilier résidentiel en particulier. C'est dans ce cadre qu'elle suit de près les segments des résidences pour étudiants et pour jeunes professionnels, mais également qu'elle est présente sur le marché de la résidence secondaire.
Bruxelles et les autres grandes villes belges restent les marchés historiques de Home Invest Belgium. Depuis 2016, la société a investi aux Pays-Bas, en Zélande. C'est avant tout le dynamisme du marché locatif et ensuite l'importance de sa population qui déterminent l'attractivité d'une localisation dans le chef de Home Invest Belgium.
En vue d'accélérer la croissance et le rajeunissement de son portefeuille, Home Invest Belgium porte une attention particulière à des opportunités d'acquisition de grands projets de développement pour compte propre, tels que les projets de reconversion d'immeubles de bureaux ou les réaffectations de sites industriels en immeubles résidentiels destinés à la location.
Home Invest Belgium applique à ses projets des critères de qualité et de durabilité très exigeants. Elle suit de près les évolutions déographiques et les tendances qui se dégagent sur le marché résidentiel, telles que la diminution de la taille des logements, l'apparition de surfaces partagées, la demande en services proposés dans les immeubles, les préoccupations environnementales. Elle développe ainsi de nouveaux concepts de logements qui participent à l'évolution du « vivre en ville».
Les projets de développement présentent comme avantages :
Reine Astrid, Kraainem
Port Zélande, Pays-Bas
Les immeubles du portefeuille font l'objet chaque année d'une étude minutieuse, couplée à l'examen du contexte immobilier local. Sur ces bases est établie une sélection d'immeubles à arbitrer en cours d'année.
Cet arbitrage sélectif d'une part du portefeuille contribue de manière significative, et sur une base régulière et stable, à l'augmentation du rendement sur investissement, via les plus-values substantielles réalisées dans l'intérêt des actionnaires.
Depuis 2012, le Conseil d'administration s'est fixé comme objectif de réaliser un volume annuel de ventes de minimum 4% du portefeuille des immeubles en exploitation. Dans ce cadre, les cessions concernent par priorité:
Home Invest Belgium confie à sa filiale – la SA Home Invest Development – la gestion, le suivi et la supervision des développements de nouveaux immeubles résidentiels.
Compte tenu de l'expérience positive enregistrée pour les projets déjà en cours, le Conseil d'administration a confirmé le pôle de développement comme l'élément majeur de la croissance de l'entreprise pour les années à venir. L'ambition de la société est d'atteindre une croissance annuelle substantielle (potentiellement de l'ordre de 10%) de son portefeuille par l'intégration dans celui-ci des développements qu'elle réalise.
Afin d'atteindre cet objectif, compte tenu des délais relativement importants nécessaires à l'obtention des permis requis, la société envisage d'acquérir de l'ordre de deux nouveaux projets de développement par an, pendant qu'elle poursuit les chantiers déjà en cours.
Le développement de projets pour compte propre est soumis aux limites suivantes :
Les critères d'investissement applicables tant aux acquisitions d'immeubles qu'aux projets de développement sont liés à la taille du bien, sa rentabilité à court et long terme, et ses qualités intrinsèques (localisation, qualité technique, etc.).
Ils sont détaillés dans le chapitre «Rapport immobilier ».
Home Invest Belgium gère un très grand nombre d'unités locatives et dès lors de baux – plus de 1 700 à la fin décembre 2016. L'ambition de la société est de réaliser des économies d'échelle et de se différencier de la multitude d'investisseurs privés actifs sur le marché résidentiel, en offrant un service professionnel de qualité à ses clients locataires. La qualité du service, aux niveaux administratif, technique et commercial, constitue un élément essentiel pour le succès de l'entreprise, dont profitent tant les locataires que les actionnaires.
Des efforts permanents sont déployés pour uniformiser et automatiser cette gestion, tout en contrôlant de manière stricte les coûts de fonctionnement, notamment de personnel.
Au niveau commercial, Home Invest Belgium se charge elle-même de la location de surfaces de son portefeuille immobilier, tout en faisant également appel à des agents immobiliers spécialisés afin d'optimaliser le taux d'occupation. La société s'occupe en interne de la gestion technique, administrative et comptable de la majorité de ses immeubles en région bruxelloise, laissant la gestion des biens en dehors de la région bruxelloise à des gérants et syndics externes sélectionnés avec soin. Maîtriser la gestion technique permet, de manière générale, d'offrir un meilleur service aux locataires, de mieux connaître les immeubles en portefeuille, d'anticiper leurs besoins de rénovation et de suivre de près la refacturation des charges.
Home Invest Belgium se soucie en permanence de développer la valeur de son patrimoine existant. Dans ce cadre, la société procède également à de grands projets de rénovation d'immeubles de son portefeuille. Les besoins en termes de rénovation sont mis en évidence par le suivi rigoureux des performances de chaque immeuble. Les programmes de rénovation sont élaborés en étroite collaboration avec les équipes commerciales et techniques. Les Mélèzes, Woluwe-Saint-Lambert
OBJECTIF ANNUEL DE VENTES DEPUIS 2012
| Événements marquants de l'exercice 34 |
|
|---|---|
| Synthèse des comptes annuels | |
| consolidés 42 |
|
| Responsabilité sociétale52 |
Nos priorités stratégiques:
Taux moyen de financement et taux d'endettement
Grâce aux renégociations de différents IRS (Interest Rate Swap) en 2015 et début 2016, d'une part, et le financement des acquisitions de l'année par de nouvelles lignes de crédit octroyées à des conditions très intéressantes, d'autre part, le coût moyen du financement (après transformation des dettes à taux variables en dettes à taux fixes via des IRS) a sensiblement diminué et s'est élevé à 2,53% (comparé à 3,40% en 2015 et 3,63% en 2014).
Suite aux différentes acquisitions et en particulier celle de Port Zélande, le taux d'endettement de la société s'élève à 48,5%, laissant à la SIR une capacité d'endettement de l'ordre de € 62 millions pour atteindre les 55% d'endettement et de € 200 millions pour atteindre le plafond légal admissible de 65%.
| Financements | Lignes confirmées | Utilisation | |
|---|---|---|---|
| Financements bancaires | € 183 mio | € 152,5 mio | |
| Émission obligataire | € 40 mio | € 40 mio | |
| Total | € 223 mio | € 192,5 mio | |
La durée moyenne pondérée du financement est de 5 ans et 3 mois au 31 décembre 2016, contre 5 ans et 7 mois au 31 décembre 2015. Au 31 décembre 2016, un montant de € 30,5 millions peut encore être utilisé sur les lignes de crédit.
| Instruments de couverture actifs au 31 décembre 2016 | IRS |
|---|---|
| Total | € 143 mio |
La durée moyenne des instruments de couverture de taux est de 5 ans et 7 mois au 31 décembre 2016, égale à celle au 31 décembre 2015.
En ligne avec la décision prise en 2015, la société a distribué, le 5 décembre 2016, un acompte sur dividende payable en espèces. Le coupon n° 21 a donné droit aux actionnaires à un acompte sur dividende de € 3,75 brut ou € 2,7375 net par action (après déduction du précompte mobilier de 27% en vigueur à cette date ).
| Lignes confirmées | Utilisation |
|---|---|
| $∈ 183$ mio | € 152,5 mio |
| $∈ 40$ mio | $∈ 40$ mio |
| € 223 mio | € 192,5 mio |
Sippelberg, Molenbeek-Saint-Jean
La société a acquis, le 10 février 2016, l'ensemble des parts de la SPRL HBLC, propriétaire d'un ancien site de bureaux situé rue de la Célidée, 29 - 33 et rue Joseph Schols, 13 à 1080 Molenbeek, et titulaire des permis nécessaires au redéveloppement de celui-ci.
Le site fait l'objet d'un ambitieux projet de reconversion, qui consiste en la construction d'un ensemble d'immeubles composé de 96 logements, 80 parkings et d'une crèche pour une surface totale de 8 995 m² bruts. Le site ayant été libéré par la société Toshiba fin mai 2016, les travaux ont été entamés à ce moment.
Avec cette acquisition, la société confirme sa capacité à s'approprier des projets qui assureront la croissance de son portefeuille et de ses revenus dans les prochaines années. Ce projet de démolition-reconstruction confirme également la capacité de la SIR à participer au renouveau urbain et répond en particulier à un besoin de logements dans une commune connaissant une forte croissance de sa population.
Acquisition d'un immeuble résidentiel à Audenarde La société a acquis, le 12 avril 2016, un immeuble composé de 80 studios, 15 appartements, 1 espace de bureau (loué à long terme à Solidariteit voor het Gezin) et 74 boxes de garage. Le tout est situé en province de Flandre orientale à Audenarde, Remparden 12, en bordure du centre-ville et à 200 mètres des rives de l'Escaut.
L'immeuble fera l'objet d'un programme de rénovation mené par les équipes de la SIR au cours des années à venir. Outre les balcons et garde-corps, les travaux porteront sur les finitions intérieures des appartements, qui seront rénovés au fur et à mesure de leur libération par les occupants. Les appartements actuellement vides ne sont temporairement pas reloués afin de permettre leur rénovation dans les plus brefs délais.
Cette acquisition a permis de conforter la part du portefeuille localisée en région flamande en ajoutant sur la carte une implantation nouvelle pour la SIR. La ville déroge au critère habituel de taille (30 000 habitants au lieu des 50 000 fixés comme minimum) mais la taille de l'immeuble (près de 100 unités), sa localisation et son excellent historique locatif ont été décisifs dans l'analyse de cette opportunité.
Home Invest Belgium a acquis, le 30 novembre 2016, 241 maisons de vacances dans le complexe Center Parcs Port Zélande situé à Ouddorp (en province de Zélande, aux Pays-Bas).
Les cottages font partie d'un complexe d'environ 700 maisons de vacances, entourées de central facilities (telles qu'un espace aqualudique, des restaurants, boutiques, aires de jeux, etc.), dont l'exploitation est confiée à Center Parcs, filiale du groupe français Pierre & Vacances. Home Invest Belgium devient ainsi le plus grand propriétaire de maisons de vacances dans le complexe. Les cottages seront rénovés et pris en location pour une durée de 15 ans par Center Parcs sur base d'un bail « triple net ».
Cette acquisition, première acquisition hors des frontières belges, qui ne constitue pas un immeuble « résidentiel classique», cadre parfaitement dans la stratégie de Home Invest Belgium.
En effet, la SIR entend être un acteur de référence dans l'immobilier résidentiel au sens large et l'évolution des modes de vie rendent la limite entre résidences principales et secondes résidences de plus en plus ténues. Un investissement dans des résidences secondaires permet donc de compléter l'éventail des types de biens détenus par la SIR. D'autre part, la diversification géographique du portefeuille, qui a toujours été un point d'attention de la société, s'en trouve largement améliorée.
Enfin, les cottages peuvent être vendus individuellement à des particuliers, ce qui correspond à la politique d'arbitrage sélectif de la SIR.
Au cours de l'année, les projets de développement pour compte propre de la SIR ont connu des avancées significatives. L'un d'entre eux, The Horizon, a été livré et est entré en exploitation, conformément au planning annoncé.
Les travaux de démolition partielle ont été poursuivis et les travaux de gros-œuvre, de façade et de finition relatifs aux 96 appartements ont continué tout au long de l'année 2016. La commercialisation des appartements débutera au 2ème trimestre 2017.
L'instruction de la demande de permis pour le lotissement du terrain MTC2, voisin du projet précédent, s'est poursuivie tout au long de l'année 2016. La réunion de la commission de concertation a eu lieu au mois de novembre et celle-ci a remis un avis favorable. Le permis de lotir devrait dès lors être délivré prochainement.
Les travaux ont été entamés. La démolition est à présent achevée et les fondations sont en cours de réalisation.
Après le rejet par la députation du Brabant flamand du recours introduit contre le permis délivré par la commune en avril 2016, ce permis est devenu définitif et les travaux de désamiantage et de démolition de l'ancien bâtiment de la poste ont été entamés.
La demande de permis permettant la reconversion du site dans un projet principalement résidentiel avait été introduite au cours du 4ème trimestre 2015. La réunion de la commission de concertation a eu lieu au mois de novembre et celle-ci a remis un avis favorable sous conditions. Après introduction des plans adaptés suivant ces remarques, le permis devrait pouvoir être délivré au cours du 1er semestre 2017.
Home Invest Belgium deviendra pleine propriétaire du site après l'obtention des permis nécessaires à la démolition des bâtiments existants et la construction du nouvel ensemble.
« La particularité d'Home Invest Belgium est d'être un « pure player » résidentiel… Peu d'investisseurs institutionnels belge sont finalement actifs dans ce secteur, ce qui nous permet d'avoir l'ambition de devenir le leader sur ce marché. Notre ADN, c'est le logement au sens large du terme : le logement classique, pour étudiants, avec services et de villégiature. L'étendue de ce marché est vraiment surprenante…» Nicolas Vincent, Chief Investment Officer
Remparden, Audenarde
« Jour après jour le monde change et cette mutation fait naître de nouveaux besoins, de nouvelles attentes. Notre façon de travailler, de nous déplacer, de communiquer, de nous détendre,... de vivre ensemble change progressivement. C'est ce qui rend The Horizon exceptionnel.» Filip Van Wijnendaele, Chief Operating Officer
Gestion administrative, commerciale et technique
Le taux d'occupation moyen pour l'ensemble de l'exercice 2016 s'élève à 90,18%, en diminution par rapport à l'exercice 2015 (93,89%).
Cette diminution s'explique par la prise en location progressive des nouveaux développements que la SIR met sur le marché. Les locations ne commencent en effet qu'une fois les travaux entièrement achevés (les candidats locataires, au contraire des candidats acquéreurs, n'anticipant pas leurs besoins futurs) et la situation du marché locatif (demande soutenue mais pas de tension) explique l'étalement de la première mise en location sur plusieurs mois.
Le taux d'occupation des immeubles résidentiels en exploitation courante se maintient au niveau très élevé de 96%, ce qui démontre la solidité du marché locatif et l'adéquation des biens dont la SIR est propriétaire à ce marché.
Les immeubles qui ont fait l'objet d'une première commercialisation sont au nombre de quatre et ont affiché un taux moyen d'occupation de 58% en 2016. Il s'agit de Clos Saint-Géry à Ghlin, Livingstone et ArchView, tous trois à présent entièrement loués, et finalement The Horizon, dont la commercialisation a débuté début août 2016 et dans lequel 100 des 160 appartements ont déjà été loués.
À l'avenir, compte tenu de la part constante de développements livrés dans le portefeuille, la SIR s'attend à ce que le taux d'occupation se stabilise au niveau de l'année 2016.
Home Invest Belgium a poursuivi un programme de rénovations d'envergure dans certains immeubles de son portefeuille.
À Ghlin, les travaux de rénovation des 20 maisons du Clos Saint-Géry ont été finalisés. La réception provisoire des maisons a eu lieu au cours du 1er trimestre 2016. Les 20 maisons sont à nouveau louées depuis le 2ème semestre de 2016.
Avenue de l'Yser, les travaux de rénovation profonde de l'immeuble rebaptisé ArchView, sont achevés et ont été réceptionnés au 1er trimestre 2016. Les 16 appartements, entièrement remis à neuf, ont tous été reloués. www.archview.be
Les travaux relatifs à l'immeuble résidentiel Charles Woeste ont été réceptionnés au cours du 1er trimestre 2016.
À Liège, les permis d'urbanisme ont été obtenus en vue d'une refonte complète de la disposition des appartements des immeubles Léopold et Saint-Hubert. Les études d'exécution sont en cours en vue d'un démarrage des travaux en 2017.
Les équipes internes prennent en charge la gestion technique, administrative et comptable de la majorité des immeubles en région bruxelloise, en laissant la gestion des autres biens à des gérants et syndics extérieurs, sélectionnés avec soin et pilotés avec attention.
L'immobilier résidentiel est le plus souvent présenté comme un secteur conservateur. Pourtant, avec The Horizon, Home Invest Belgium démontre qu'il est possible d'intégrer à grande échelle, dans un seul immeuble, les évolutions de notre manière de vivre.
La géométrie de l'immeuble, qui constituait une contrainte au départ, a mené la société à développer un projet innovant. Celui-ci répond aux évolutions du marché résidentiel locatif mais aussi à celle des mentalités et des besoins des personnes vivant en ville. Mutualisation, durabilité, mobilité,… sont autant de thèmes qui font régulièrement la une des médias et leur évolution est accélérée par les moyens de communication.
Tous ces thèmes sont déclinés dans The Horizon, qui introduit ainsi un nouveau concept sur le marché locatif. Des appartements confortables et de taille moyenne sont loués à titre privatif. Pour travailler, recevoir des amis et autres loisirs, des espaces sont disponibles sur réservation ou communs à tous les résidents. Envie de regarder un film? De jouer du piano ? De faire du sport ? De laisser les enfants s'amuser dans un espace qui leur est entièrement dédié? De convier plusieurs amis à prendre un verre ou à partager un repas dans le sky lounge? Tout cela est possible dans le même immeuble.
En plus des espaces communs, les locataires peuvent bénéficier de services à la carte réunis sur une plateforme en ligne. En se connectant, il leur est par exemple possible de louer un vélo ou une voiture via Cambio, de réserver une salle ou une séance de carwash, de commander un petit déjeuner, de faire appel à une société de titres-services ou encore de faire des achats.
Le partage de certains équipements permet bien entendu de réduire les frais d'installation et d'optimiser les coûts d'utilisation. Par ailleurs, l'utilisation d'une plateforme numérique permet de réduire les frais de personnel tout en assurant un service 24h/24. Cette approche contribue à maintenir le coût des appartements et des services à un prix de marché.
The Horizon propose une alternative concrète et intelligente à ceux et celles qui souhaitent vivre en milieu urbain, sans compromettre leur confort et en bénéficiant d'une qualité de vie exceptionnelle. Il s'agit d'un projet qui n'a pas d'égal sur le marché belge.
D'abord 160 appartements, de grandes terrasses , Mais aussi quatre «guest rooms » , Un piano à queue et des équipements de fitness , Une salle de cinéma et une autre de réunions , Une plateforme web où réserver une voiture ou votre petit déjeuner, Une terrasse panoramique. Et bien plus encore !
❚ Résidentiel ❚ Non résidentiel ❚ Plus-value distribuable % annuel du portefeuille arbitré —— Moyenne arbitrée sur 5 ans
Ventes
Conformément à son 4ème axe stratégique, visant l'arbitrage sélectif de son portefeuille, Home Invest Belgium a également poursuivi les activités de revente à la pièce de ses actifs (généralement des immeubles à appartements). Cette activité d'arbitrage a, cette année encore, permis de s'assurer de la liquidité du portefeuille de la société et de la pertinence des valeurs d'expertise.
En 2016, 40 biens ont été vendus: des appartements situés, entre autres, dans les immeubles Mélèzes, Birch House et Wetteren, quatre maisons du site Ryckmans et l'entièreté de l'immeuble de Sint-Niklaas.
Les différentes ventes de l'exercice 2016 ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 0,3 million par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus.
Au total, pour l'année 2016, l'activité d'arbitrage a représenté un volume de 5,66% de la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2015, permettant de dégager un résultat distribuable de € 5,4 millions.
Ce montant permet de renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour l'exercice 2016 et confirme l'importance de l'arbitrage comme axe stratégique de Home Invest Belgium.
L'Écho 27 octobre 2016
«Le taux d'occupation moyen des immeubles en exploitation s'établit à 90,84% pour les trois premiers trimestres 2016, alors qu'il s'élevait encore à 93,15% au 30 juin 2016 et à 93,89% en fin d'exercice 2015. Mais cette diminution est en ligne avec les prévisions de la société. Elle résulte, d'une part, de la mise en location des projets développés (...) et, d'autre part, de la politique d'arbitrage active d'une part du portefeuille (± 4%) (....). »
| 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre de sites concernés par les ventes |
7 | 10 | 9 | 13 | 17 |
| Prix de vente net (hors frais de transaction) |
€18,2 mio | €18,5 mio | €31,6 mio | €10,3 mio | €12,5 mio |
«Nous pouvons confirmer avec fierté que le département «Déve- loppement», fondé il y a quatre ans, commence à délivrer les résultats escomptés : 450 unités produites et environ 450 unités supplémentaires de qualité et à haute efficacité éner- gétique en cours de développement.» Toon Haverals, Chief Development Officer
«Notre politique de gestion dynamique de notre financement nous a permis d'améliorer sensiblement notre taux moyen de financement (2,53%) sans dégrader notre maturité moyenne des lignes de crédit, toujours supérieure à cinq ans.» Jean-Luc Colson, Chief Finance Officer
1 Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les comptes statutaires détaillés, ainsi que le rapport de gestion statutaire, peuvent être obtenus gratuitement sur simple demande adressée à la société. Les comptes statutaires sont repris dans le chapitre «États financiers » du présent rapport financier annuel.
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en autocontrôle.
(voir aussi le chapitre «États financiers »)
| ACTIF | 31/12/16 | 31/12/15 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 409 872 451 | 347 049 162 |
| B. Immobilisations incorporelles | 278 118 | 7 733 |
| C. Immeubles de placement | 408 833 729 | 346 100 301 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 102 316 | 149 060 |
| E. Actifs financiers non courants | 75 649 | 74 186 |
| F. Créances de location-financement | 582 639 | 717 882 |
| II. Actifs courants | 9 429 070 | 16 012 906 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 1 457 192 | 2 484 525 |
| C. Créances de location-financement | 135 243 | 127 147 |
| D. Créances commerciales | 3 169 636 | 10 343 536 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 842 449 | 275 869 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 437 814 | 2 487 426 |
| G. Comptes de régularisation | 386 735 | 294 403 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 419 301 520 | 363 062 069 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | ||
| A. Capital | 75 999 055 | 75 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 98 198 999 | 95 782 145 |
| D. Résultat net de l'exercice | 6 101 079 | 3 507 233 |
| CAPITAUX PROPRES | 205 202 333 | 200 191 632 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 201 485 901 | 154 617 936 |
| B. Dettes financières non courantes | 192 205 885 | 147 666 669 |
| a. Établissements de crédit | 152 500 000 | 108 000 000 |
| c. Autres | 39 705 885 | 39 666 669 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 9 280 017 | 6 951 266 |
| II. Passifs courants | 12 613 287 | 8 252 501 |
| B. Dettes financières courantes | 712 226 | 605 651 |
| c. Autres | 712 226 | 605 651 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 10 385 458 | 6 026 535 |
| b. Autres | 10 385 458 | 6 026 535 |
| E. Autres passifs courants | 90 680 | 85 861 |
| F. Comptes de régularisation | 1 424 923 | 1 534 454 |
| PASSIF | 214 099 188 | 162 870 436 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 419 301 520 | 363 062 069 |
| Nombre d'actions en fin de période 1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| Valeur nette | 205 202 333 | 200 191 632 |
| Valeur nette par action | 65,19 | 63,60 |
| Valeur de l'actif net ajustée pour exclure la juste valeur des instruments financiers de couverture |
68,14 | 65,80 |
| Endettement | 203 394 248 | 154 384 716 |
| I. Actifs non courants | 409 872 451 | 347 049 162 |
|---|---|---|
| B. Immobilisations incorporelles | 278 118 | 7 733 |
| C. Immeubles de placement | 408 833 729 | 346 100 301 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 102 316 | 149 060 |
| E. Actifs financiers non courants | 75 649 | 74 186 |
| F. Créances de location-financement | 582 639 | 717 882 |
| II. Actifs courants | 9 429 070 | 16 012 906 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 1 457 192 | 2 484 525 |
| C. Créances de location-financement | 135 243 | 127 147 |
| D. Créances commerciales | 3 169 636 | 10 343 536 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 842 449 | 275 869 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 437 814 | 2 487 426 |
| G. Comptes de régularisation | 386 735 | 294 403 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 419 301 520 | 363 062 069 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | ||
| A. Capital | 75 999 055 | 75 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 98 198 999 | 95 782 145 |
| D. Résultat net de l'exercice | 6 101 079 | 3 507 233 |
| CAPITAUX PROPRES | 205 202 333 | 200 191 632 |
| I. Passifs non courants | 201 485 901 | 154 617 936 |
| B. Dettes financières non courantes | 192 205 885 | 147 666 669 |
| a. Établissements de crédit | 152 500 000 | 108 000 000 |
| c. Autres | 39 705 885 | 39 666 669 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 9 280 017 | 6 951 266 |
| II. Passifs courants | 12 613 287 | 8 252 501 |
| B. Dettes financières courantes | 712 226 | 605 651 |
| c. Autres | 712 226 | 605 651 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 10 385 458 | 6 026 535 |
| b. Autres | 10 385 458 | 6 026 535 |
| E. Autres passifs courants | 90 680 | 85 861 |
| F. Comptes de régularisation | 1 424 923 | 1 534 454 |
| PASSIF | 214 099 188 | 162 870 436 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 419 301 520 | 363 062 069 |
| Nombre d'actions en fin de période 1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| Valeur nette | 205 202 333 | 200 191 632 |
| Valeur nette par action | 65,19 | 63,60 |
| Valeur de l'actif net ajustée pour exclure la juste valeur des instruments financiers de couverture |
68,14 | 65,80 |
Les immobilisations incorporelles se rapportent au logiciel de gestion Winiris qui est amorti sur cinq ans et au nouveau logiciel intégré Axxerion dont la mise en production est prévue courant 2017. Winiris est un logiciel comptable spécialisé dans la gestion des données immobilières, celui-ci va être remplacé par Axxerion qui comporte des fonctionnalités étendues en terme de reporting, gestion des problèmes techniques, portail locatif…
Durant l'exercice, la juste valeur des immeubles de placement est passée de € 346,1 millions au 31 décembre 2015 à € 408,8 millions au 31 décembre 2016, projets de développement inclus ; soit une augmentation de 18,1%, principalement du fait de:
Au 31 décembre 2016, les immeubles de placement en exploitation totalisent € 381,3 millions, tandis que les projets de développement en cours s'élèvent à € 27,5 millions (contre respectivement € 313,6 millions et € 32,5 millions au 31 décembre 2015).
Les autres immobilisations corporelles reprennent les immobilisations à usage propre.
Les actifs financiers non courants s'élèvent à € 0,08 million, suite à la baisse de la juste valeur des instruments de couverture par application de la norme comptable IAS 39.
Les créances de location-financement, d'un montant total de € 0,7 million, représentent la valeur des créances découlant des leasings immobiliers sur l'immeuble de la rue de Belgrade et sur la Résidence Lemaire, la partie à long terme étant comptabilisée dans les actifs non courants et celle à court terme (moins d'un an) dans les actifs courants. Les créances diminuent au fur et à mesure de l'avancement des contrats de location-financement.
Le poste des actifs détenus en vue de la vente s'élève à € 1,5 million; il représente la juste valeur, à la clôture de l'exercice, des immeubles dont la procédure de vente avait déjà été initiée à cette date.
Les créances commerciales, en baisse à € 3,2 millions contre € 10,3 millions l'an passé, correspondent, pour la plus grande partie, aux montants à recevoir dans le cadre des compromis signés à la clôture de l'exercice 2016 (€ 2,5 millions) et, pour le solde, aux créances locatives sur les immeubles de placement.
Les créances fiscales et autres actifs courants sont de € 0,8 million. La trésorerie et les équivalents de trésorerie s'élèvent à € 3,4 millions, contre € 2,5 millions l'an passé. Les comptes de régularisation se montent à € 0,4 million.
Au 31 décembre 2016, le capital de Home Invest Belgium, d'un montant de € 76 millions, est représenté par 3 160 809 actions, dont 12 912 actions sont détenues en autocontrôle et sont éliminées pour les calculs par action.
Les réserves progressent de 2,6%, à € 98,2 millions contre € 95,8 millions un an plus tôt, suite à l'affectation du résultat 2015. Notons par ailleurs le résultat reporté des exercices antérieurs, qui atteint à présent € 26 millions, soit € 8,25 par action, par rapport à € 18,1 millions l'an passé (+ 43,5%).
Enfin le résultat net de l'exercice s'élève à € 6,1 millions. Il correspond au résultat net de l'exercice avant affectation soit € 17,9 millions diminués de l'acompte sur dividende payé en décembre 2016.
Les dettes financières non courantes sont de € 192,2 millions, par rapport à € 147,7 millions il y a un an. Cette progression est la conséquence du financement des nouvelles acquisitions et projets de développement. Les dettes financières courantes sont de € 0,7 million, identiques à 2015. À noter que ce poste comprend également les garanties locatives reçues.
Les dettes commerciales et autres dettes courantes s'élèvent à € 10,4 millions, contre € 6,0 millions l'an passé. Elles recouvrent des dettes fournisseurs à concurrence de € 9,1 millions, des loyers perçus d'avance à concurrence de € 0,7 million et, enfin, des dettes fiscales et charges sociales pour € 0,5 million.
Les autres passifs courants s'élèvent à € 0,09 million et comprennent entre autres les dividendes des exercices antérieurs qui n'ont pas encore été réclamés par les actionnaires.
Les comptes de régularisation sont stables, à € 1,4 million et comprennent € 1,2 million d'intérêts courus mais non échus sur le placement obligataire réalisé en juin 2014 et pour le solde, € 0,3 million de revenus immobiliers perçus d'avance.
Enfin, la valeur nette par action s'élève à € 65,2 contre € 63,6 au 31 décembre 2015, en augmentation de 2,5%.
La valeur nette par action (c.-à-d. hors impact latent des instruments de couverture) se monte, quant à elle, à €68,1, contre € 65,8 il y a un an.
Le ratio d'endettement est passé de 42,52% en 2015 à 48,51% en 2016. Cette hausse est la conséquence d'une part du financement des nouveaux immeubles de placement (passant de € 346,1 millions en 2015 à € 408,8 millions en 2016) et d'autre part du financement de l'acompte sur dividende payé en décembre 2016 et ce nonobstant les revenus générés par les loyers nets de charges et l'arbitrage sur portefeuille.
Erainn, Etterbeek
Les revenus locatifs s'élèvent à € 19,0 millions, contre € 17,8 millions en 2015 (+6%). L'augmentation est le fruit des nouvelles acquisitions et de la pleine exploitation des projets de développement livrés en 2015.
Les charges relatives à la location sont quasi identiques à 2015 à € 0,2 million et incluent notamment les réductions de valeur sur créances commerciales.
Le résultat locatif net s'élève ainsi à € 18,8 millions pour € 17,6 millions un an plus tôt, en augmentation de 6,5%.
Les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers payés par la SIR et s'élèvent à € 2,7 millions.
Ce poste n'est pas directement comparable à celui de 2015. En effet, depuis l'exercice 2016, ce poste inclut également les charges locatives exposées par Home Invest Belgium dans les immeubles en gestion dont les loyers couvrent également les charges locatives (typiquement les immeubles dont les appartements meublés sont loués sur base de contrats de courte durée). Antérieurement à l'exercice 2016, ces charges étaient reprises dans les frais techniques.
D'autre part, l'augmentation de ce poste par rapport à l'exercice précédent est également la conséquence de l'augmentation du précompte immobilier en Région bruxelloise (revue à la hausse du taux d'imposition de l'agglomération et des centimes additionnels de plusieurs communes). Une partie de ces précomptes (€ 0,7 million) a toutefois pu être répercutée auprès de certains locataires, conformément à la législation applicable (commerces, bureaux, maisons de repos).
Les récupérations de charges immobilières correspondent aux dégâts locatifs facturés lors des sorties locatives et sont au même niveau qu'en 2015.
En conséquence, le résultat immobilier s'élève à € 16,8 millions contre € 16,6 millions un an plus tôt, en légère augmentation de 1,7%.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 18 979 691 | 17 807 520 |
| III. Charges relatives à la location | -178 922 | -161 024 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 18 800 769 | 17 646 496 |
| IV. Récupération de charges immobilières | 86 482 | 89 279 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
660 864 | 683 551 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-2 705 975 | -1 852 164 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 842 140 | 16 567 162 |
| IX. Frais techniques | -843 970 | -1 614 789 |
| X. Frais commerciaux | -406 804 | -427 252 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -392 488 | -405 280 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 780 000 | -2 802 638 |
| XIII. Autres charges immobilières | -81 388 | -66 207 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 504 650 | -5 316 166 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 12 337 491 | 11 250 996 |
| XIV. Frais généraux de la société | -845 488 | -814 043 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | -29 448 | -24 077 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 11 462 554 | 10 412 876 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 279 654 | 1 333 073 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 11 295 322 | 5 991 869 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 23 037 530 | 17 737 817 |
| XX. Revenus financiers | 78 701 | 83 404 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -3 048 453 | -3 326 445 |
| XXII. Autres charges financières | -65 705 | -57 228 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -2 025 345 | 963 443 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -5 060 803 | -2 336 826 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 17 976 727 | 15 400 990 |
| XXIV. Impôts des sociétés | -71 034 | -89 144 |
| IMPÔT | -71 034 | -89 144 |
| RÉSULTAT NET | 17 905 693 | 15 311 847 |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 17 905 693 | 15 311 847 |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 5,69 | 4,86 |
| Nombre d'actions moyen 1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| RÉSULTAT NET DES ACTIVIT ÉS CL É S |
8 356 063 | 7 023 462 |
| R ÉSULTAT NET DES ACTIVIT ÉS CL ÉS PAR ACTION |
2,65 | 2,23 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE | 13 856 552 | 13 144 051 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 4,40 | 4,18 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 68,06% | 62,85% |
Les frais techniques recouvrent les frais d'entretien à charge du propriétaire et les frais de rénovation. Ils totalisent € 0,8 million, en diminution sensible par rapport à 2015 et ce consécutivement au reclassement opéré à partir de l'exercice 2016 évoqué ci-dessus.
Les frais commerciaux sont en diminution de 4,8% et s'élèvent à € 0,4 million. Ils comprennent les commissions payées aux agents immobiliers pour la conclusion des nouveaux baux, le coût partagé des états des lieux, ainsi que les honoraires d'avocats exposés dans le cadre d'une gestion locative stricte du portefeuille.
Les charges et taxes sur immeubles non loués se montent à € 0,4 million et représentent les charges que la SIR doit supporter en cas de vacance locative; cette vacance peut être liée au délai nécessaire à retrouver un locataire pour un bien devenu vacant, mais également à la durée de première commercialisation des immeubles neufs réceptionnés ainsi qu'aux immeubles vidés en vue de rénovations importantes.
Les frais de gestion immobilière représentent les frais de personnel et de fonctionnement, les honoraires du Management ainsi que les émoluments des administrateurs et les honoraires payés pour la gestion externalisée de diverses résidences. Ils s'élèvent à € 2,8 millions. Ce poste est stable par rapport à 2015 et ce malgré la croissance du portefeuille.
Au total, les charges immobilières sont en net recul de -15,3%, atteignant € 4,5 millions par rapport aux € 5,3 millions de 2015.
Le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à € 12,3 millions, en augmentation de 9,7% par rapport au résultat de € 11,3 millions enregistré en 2015.
Les frais généraux de la SIR englobent toutes les charges qui ne sont pas directement liées à l'exploitation des immeubles et à la gestion de la société. Ils comprennent principalement les frais liés à la cotation en bourse et au statut juridique particulier de la SIR (Euronext Brussels, autorité de contrôle, taxe d'abonnement au SPF Finances, etc.), les honoraires du commissaire, des conseillers et de l'expert immobilier agréé de la SIR. Ils sont stables par rapport à 2015 et s'élèvent à € 0,8 million.
Il en résulte un résultat d'exploitation, avant résultat sur portefeuille, de € 11,5 millions, par rapport au résultat noté fin 2015 de € 10,4 millions, soit une belle progression de 10,1%.
La marge d'exploitation indique une belle remontée à 68%.
Le résultat sur portefeuille est à nouveau positif et s'élève à € 11,6 millions, à comparer au résultat de 2015 de € 7,3 millions. Ce résultat de 2016 s'explique, d'une part, par la variation positive de la juste valeur des immeubles de placement, à concurrence de € 11,3 millions (€ 6,0 millions en 2015), mais aussi par les plus-values réalisées par rapport à la dernière juste valeur, qui s'élèvent à €0,3 million. Relevons que la plus-value réalisée par rapport à la valeur d'acquisition distribuable pour l'actionnaire s'élève à € 5,4 millions.
Ce résultat appréciable témoigne, à nouveau, de la capacité de Home Invest Belgium à générer des plusvalues récurrentes dans l'intérêt de ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation, après prise en compte du résultat sur portefeuille, s'élève ainsi à € 23,0 millions, par rapport aux € 17,7 millions de 2015.
Les revenus financiers de € 0,08 million comprennent les intérêts créditeurs perçus et les redevances de location financement. Les charges d'intérêt sont une nouvelle fois en diminution sensible de 8,4% (16,8% entre les exercices 2015 et 2014), et ce malgré l'augmentation de l'endettement, qui passe de € 154,4 millions fin 2015 à € 203,4 millions fin 2016.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers représentent une perte purement latente, découlant de l'évolution de la juste valeur des instruments de couverture inefficaces au sens du référentiel IFRS. La perte est de € -2,0 millions.
Au total, le résultat financier (négatif) est de € -5,1 millions.
Le résultat net — le résultat net des activités clés — le résultat distribuable
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le résultat net de Home Invest Belgium affiche une progression de 16,9%, passant de € 15,3 millions en 2015 à € 17,9 millions en 2016.
Le résultat net des activités clés reflète la rentabilité opérationnelle de l'entreprise, hors facteurs purement latents et plus-values, il s'élève à € 8,4 millions après un exercice 2015 à € 7,0 millions.
Le résultat distribuable progresse de 5,4% pour s'élever à € 13,9 millions, contre € 13,1 millions il y a un an.
La part du résultat net des activités clés dans le résultat distribuable remonte à 60% en progression par rapport au plancher atteint en 2015 (53%).
Le résultat distribuable consolidé s'élève à € 13,9 millions1 . Il se rapporte à un nombre moyen pondéré d'actions, ayant pleine jouissance, égal à 3 147 897 actions. Aucune dotation à la réserve légale n'a été opérée.
Aucun événement ne s'est produit au cours de l'exercice qui justifierait la constitution de provisions au sens du référentiel IFRS.
En conséquence, au niveau des comptes statutaires, le Conseil d'administration propose à l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires de Home Invest Belgium:
Les dividendes qui ont été distribués en 2016 et donc l'acompte sur dividende distribué en décembre 2016, ont été soumis à du précompte mobilier à un taux de 27%. Le solde du dividende qui sera distribué en 2017 sera par contre soumis à un précompte de 30%.
Le traitement fiscal du dividende est plus amplement décrit dans le chapitre «Document permanent ».
En cas d'approbation par l'Assemblée générale du dividende proposé, celui-ci sera payable à partir du 12 mai 2017 par virement automatique aux actionnaires nominatifs et pour les titulaires d'actions dématérialisées aux guichets du banquier dépositaire.
Les Erables, Woluwe-Saint-Lambert
Jourdan 85, Saint-Gilles
1 Le résultat distribuable est calculé conformément à l'Art 13 §1 alinéa 1er de la loi du 12 mai 2014.
Les facteurs de risque sont décrits ci-avant dans le présent rapport financier annuel.
La gestion financière de Home Invest Belgium vise à lui assurer un accès permanent au crédit ainsi qu'à suivre et minimiser le risque de taux d'intérêt.
L'utilisation des instruments financiers fait l'objet de la section «Risques financiers » dans le chapitre Facteurs de risque du présent rapport financier annuel. Les éléments suivants y sont présentés : le taux d'endettement, le risque de liquidité, le risque de change, le risque de contrepartie bancaire, le risque lié à la variation des taux d'intérêt, le risque de variation de la juste valeur des instruments financiers au 31 décembre 2016, le risque lié à la liquidité de l'action et le risque lié à la distribution du dividende.
Home Invest Belgium n'a réalisé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice 2016.
Le Conseil d'administration n'a aucune indication sur l'existence de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la SIR au sens de l'article 119, 3° du Code des Sociétés.
M. Eric Spiessens, Administrateur indépendant et président du Comité d'audit, dispose de l'indépendance et de la compétence requise par le point 6° de l'article 119 du Code des Sociétés en matière de comptabilité et d'audit. Il bénéficie en effet d'une formation académique spécifique dans le domaine financier (voir «Déclaration de gouvernance d'entreprise»).
À la clôture de l'exercice, Home Invest Development SA détient 12 912 actions de Home Invest Belgium. La SIR a confié à sa filiale Home Invest Development le développement de nouveaux projets pour son compte et la gestion d'importants travaux de rénovation. La gestion journalière de Home Invest Development est confiée à trois Administrateurs délégués, à savoir:
En ce début d'année 2017, la société a continué ses activités de recherche de nouvelles acquisitions, de développement, de gestion de son portefeuille et d'arbitrage.
Elle a conclu, le 17 janvier 2017, l'acquisition d'un immeuble situé à Saint-Gilles, rue Jourdan, 95. Cet ancien immeuble de bureaux fera l'objet d'une démolition– reconstruction en un nouvel ensemble résidentiel. Plus de détails sont disponibles dans le communiqué de presse du 17 janvier 2017 et dans le chapitre Rapport immobilier.
Plusieurs autres nouveaux dossiers d'investissement sont dans une phase avancée d'examen. Le Conseil estime que l'un ou l'autre devrait se concrétiser d'ici la fin de l'exercice.
Le Conseil d'administration confirme sa confiance dans la poursuite de la croissance des résultats de la société.
Les revenus de la société proviennent, d'une part, de la mise en location de ses immeubles et, d'autre part, de l'arbitrage sélectif régulier d'une partie de son portefeuille.
Le marché locatif est soutenu par la croissance démographique constatée dans les grandes villes belges, et profite d'une inflation en progression par rapport aux années précédentes (évolution de l'indice-santé de 2,09% en 2016 par rapport à 1,05 en 2015 et 0,4% en 2014) conduisant à l'indexation des loyers.
Le marché acquisitif est soutenu par les taux d'intérêt qui restent à des niveaux historiquement bas, malgré la légère remontée constatée sur les marchés fin d'année 2016 et début 2017, et qui favorisent la capacité d'emprunt des ménages.
Pour l'exercice en cours, le Conseil estime que le résultat distribuable pour l'année 2017 devrait être au moins égal à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location (ce que le Conseil n'attend pas à la date d'établissement du présent rapport) ou autres événements imprévus.
Conformément à sa politique de distribution de dividendes, le Conseil d'administration annoncera à la suite des résultats du 3ème trimestre (26/10/2017) le niveau de l'acompte sur dividende payable en espèces en décembre 2017. Le solde de dividende sera décidé en mai 2018 par l'Assemblée générale ordinaire de la société, sur proposition du Conseil d'administration.
Autres éléments du
rapport de gestion
«Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires; elle a droit à la sécurité en cas de chômage, de maladie, d'invalidité, de veuvage, de vieillesse ou dans les autres cas de perte de ses moyens de subsistance par suite de circonstances indépendantes de sa volonté».
– Article 25 de la Déclaration universelle des droits de l'homme.
Le droit au logement est inscrit dans la Déclaration universelle des droits de l'homme, comme l'un des éléments du droit à un niveau de vie suffisant. Home Invest Belgium entend contribuer modestement à la réalisation de ce droit, en mettant sur le marché locatif des logements abordables, de qualité, tout en veillant, bien entendu, aux intérêts de ses actionnaires. La SIR se reconnaît des responsabilités dans les contextes environnementaux et humains au sein desquels elle accomplit sa mission.
L'action responsable de Home Invest Belgium est surtout perceptible au niveau de la gestion de son patrimoine en exploitation, de ses décisions d'investissement et de ses choix dans le cadre de ses projets de développement.
Propriétaire d'un patrimoine immobilier important composé d'immeubles à durée de vie variable, la société adopte une politique pragmatique, visant à allier un programme de rénovation rationnel et permanent à des impératifs financiers. Ainsi peut-il parfois être plus judicieux de se séparer d'un immeuble vieillissant, plutôt que d'exposer des frais importants pour pallier les prestations énergétiques jugées insuffisantes.
Cette politique d'investissements fondés et d'arbitrage actif du portefeuille repose sur une évaluation périodique détaillée de ce portefeuille.
En cas de décision d'acquisition d'actifs existants, la qualité de l'immeuble appelé à assurer des revenus locatifs sur une longue période devra répondre aux critères des normes environnementales du moment ou pouvoir faire l'objet, à court terme, de travaux lui permettant d'atteindre ces performances.
En ce qui concerne les projets de développement, le savoir-faire de l'équipe est utilisé en vue de concevoir des immeubles pour lesquels chaque choix de matériau ou de technologie s'inscrit dans une vision à long terme, par essence durable.
À cet égard, Home Invest Belgium estime important de rappeler que la durabilité dépasse largement l'aspect énergétique et que des aspects tels que la localisation des immeubles à proximité des transports en commun (au sens large), l'utilisation rationnelle des terrains, l'aménagement des espaces verts, la mise à disposition de vélos partagés, etc. sont des facteurs essentiels d'une ville durable. Home Invest Belgium porte une large attention à tous ces aspects et tente, chaque jour, de les mettre en œuvre dans tous ses projets et ses choix d'investissement.
Dans le domaine du respect de l'environnement, la SIR veut faire preuve du même sens responsable au niveau de l'utilisation de ses propres bureaux. Comme toute entreprise et/ou employeur, elle se reconnaît le devoir de gérer au mieux, en étroite communication avec son personnel, les différents aspects concernant son propre fonctionnement, tels que ses consommations d'énergie (chauffage-éclairage-déplacements), le traitement de ses déchets (tri sélectif-usage du papier-consommables divers) et sa consommation d'eau (entretien-nettoyage).
L'adoption de ces bonnes pratiques – quoique limitées dans leur impact – est de nature à sensibiliser l'ensemble des personnes travaillant au sein de Home Invest Belgium aux valeurs que celle-ci entend appliquer dans les activités qu'elle déploie.
Woodrow Wilson Plein, Gand
CV10&18, Louvain-la-Neuve
City Gardens, Louvain
Dans le contexte humain considéré de manière large, Home Invest Belgium entend appliquer, dans tous les rouages de son fonctionnement, un certain nombre de valeurs éthiques qui lui sont essentielles, à savoir les valeurs d'honnêteté, d'intégrité et d'équité. Le respect de ces valeurs est, à ses yeux, essentiel pour lui permettre de remplir correctement sa mission au bénéfice de l'ensemble de ses stakeholders.
Ces valeurs sont reconnues et suivies, tant au niveau du Conseil d'administration que du Management et de l'ensemble du personnel, et dès lors dans toutes les actions entreprises par la SIR.
La société reconnaît essentiellement deux groupes d'individus avec lesquels elle est en relation étroite et envers lesquels elle a des responsabilités : ses locataires et son personnel.
Par le nombre relativement important de locataires avec lesquels elle traite, représentant plus de 1 750 ménages, Home Invest Belgium se trouve en position privilégiée pour transmettre un certain nombre de valeurs auxquelles elle souscrit. La société entend traiter ses locataires de manière juste et qualitative, bien entendu dans les limites du cadre contractuel liant bailleur et locataire.
Dans ses immeubles et ses projets, Home Invest Belgium essaie de répondre le plus pratiquement possible aux évolutions des besoins de la population, par exemple en prenant en considération la réduction de la taille moyenne des ménages ou en proposant des espaces à partager dans les immeubles.
La société est très consciente du fait que sa mission, dans le domaine du logement, ne pourra être remplie efficacement qu'au moyen de l'implication journalière et motivée de son personnel; il s'agit assurément de son capital le plus précieux et le seul qui lui permette d'exceller dans le marché au sein duquel elle opère.
Elle a, dès lors, à cœur de mettre en œuvre tous les outils disponibles pour favoriser le développement personnel de ses collaborateurs. L'équipe étant relativement restreinte, l'accent est mis sur des lignes de communication courtes ainsi que sur un travail interactif et dynamique; chaque membre de l'équipe fait par ailleurs l'objet d'une évaluation annuelle approfondie, par le Management ou par le Comité de nomination et rémunération, sur base des tâches imparties précédemment et des objectifs fixés pour l'année suivante.
Le Management (cinq personnes) animait, au 31 décembre 2016, une équipe de 33 personnes. Les équipes sont réparties comme suit:
Lors de la constitution et du renforcement de ses équipes, Home Invest Belgium veille à engager des profils variés, complémentaires, et d'âge et d'expériences différents, afin de retirer le maximum de richesse de cette diversité tout en garantissant un niveau de compétence élevé.
La Déclaration de gouvernance d'entreprise (y compris le rapport de rémunération et la description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle et de gestion des risques) est reprise dans le chapitre intitulé «Déclaration de gouvernance d'entreprise», en pages 92 à 113 du présent rapport financier annuel.
Charles Woeste, Jette
Brunfaut, Molenbeek-Saint-Jean
+18%
CROISSANCE DU PORTEFEUILLE EN 2016
demment l'actif essentiel de la société.
Le portefeuille total de € 410,3 millions1 comprend des immeubles qui se situent à des stades différents du cycle de vie immobilier:
D'ARBITRAGE PAR AN DEPUIS 2012
| Le portefeuille immobilier 58 |
|
|---|---|
| Le marché 74 |
|
| Rapports des experts immobiliers79 |
1 Dans ce paragraphe, toutes les valeurs s'entendent en juste valeur (c'est-à-dire hors droits de mutation) pour les immeubles existants et en coût pour les projets, le tout au 31 décembre 2016. 2 Sont repris dans cette rubrique les immeubles qui seront entièrement vendus dans l'année à venir.
La stratégie de Home Invest Belgium repose sur quatre piliers (acquisitions, développement, exploitation et ventes). Ceci implique que les immeubles composant le portefeuille se trouvent à des stades différents du cycle immobilier.
La juste valeur du portefeuille a crû régulièrement au cours des 17 années d'existence de la société. En 2016, en particulier, cette croissance a été exceptionnellement élevée, de l'ordre de 17,7%, soutenue par les acquisitions et par les investissements dans les projets de développement pour compte propre. Outre cette progression, le graphique ci-dessous indique la croissance attendue du portefeuille sur base des projets actuellement en cours de développement, tout autre élément étant considéré comme constant (pas de nouveaux investissements, ni de ventes, ni de variation dans le portefeuille).
Le rendement brut sur le portefeuille hors projets de développement, à savoir le loyer brut ramené à la valeur d'investissement, est en légère diminution à 5,66%. Celle-ci est la conséquence de l'appréciation du portefeuille détenu par la SIR.
La SIR investit dans des immeubles résidentiels que ceux-ci soient déjà existants et en exploitation, ou qu'il s'agisse d'anciens sites ayant une autre affectation et qui feront l'objet d'un chantier de reconversion.
Les critères d'investissement applicables tant aux acquisitions d'immeubles qu'aux projets de développement sont les suivants :
Le plus grand immeuble situé en Flandre, à Leuven, compte 109 appartements à une chambre, 29 appartements à deux chambres, deux commerces et 92 emplacements de parking en sous-sol. Il a été entièrement rénové par la société au cours des années 2010 et 2011. Il accueille tant des étudiants que de jeunes professionnels qui apprécient sa localisation au cœur de la ville.
Seul immeuble situé en dehors des frontières belges, il représente le plus grand ensemble immobilier de la SIR: 10,7%. Acquis en 2016, il est situé à Ouddorp en province de Zélande, aux Pays-Bas, et regroupe 241 maisons de vacances louées à long terme à Center Parcs.
Les cottages font partie d'un complexe d'environ 700 maisons de vacances, entourées de «central facilities » (telles qu'un espace aqualudique, des restaurants, boutiques, aires de jeux, etc.). Les maisons seront rénovées au cours de l'année 2017.
Avec près de 130 appartements, il s'agit du plus important site exclusivement résidentiel en Belgique. Le complexe, réceptionné et acquis par la SIR en 2011, est formé de quatre bâtiments et situé le long du boulevard Lambermont à Schaerbeek, à côté du centre sportif Kinetix.
Il comprend au total 127 appartements, deux bibliothèques communales (francophone et néerlandophone), une crèche et 108 emplacements de parking en sous-sol. Cette mixité de fonctions est le fruit d'une collaboration exemplaire avec les autorités locales.
Ces immeubles constituent le plus grand ensemble immobilier de la SIR sur le territoire belge et en Wallonie, ils représentent 8,7% des immeubles de placement en exploitation. Situés dans le centre de Louvain-la-Neuve, ils ont été construits en 1977 et acquis par la SIR en 2013. Ils comprennent ± 23 000 m² de surfaces locatives, à usage de logements, de commerces, de bureaux et d'auditoires. Cet ensemble présente la particularité d'être érigé sur des parcelles de terrain propriétés de l'UCL, et pour lesquelles la SIR est propriétaire d'un droit de superficie jusqu'en 2026.
Home Invest Belgium commercialise ce site sous la marque Louv'immo. Au cours de l'année 2016, il a connu une occupation de plus de 99,9% et fait l'objet de rénovations légères régulières en vue de pérenniser cette excellente performance.
Achevé et acquis en 2005, cet ensemble, situé avenue du Frioul, 2-10 à Evere, comprend 85 appartements et 85 emplacements de parking en sous-sol. Il est particulièrement apprécié pour sa proximité avec l'OTAN et les moyens de communication.
Cette résidence d'étudiants qui compte 124 studios et est située à Auderghem (à proximité des campus de l'ULB et de la VUB), a été entièrement développée par les équipes d'Home Invest Belgium. Inaugurée en 2015, elle remporte, pour la deuxième année consécutive, un grand succès auprès des étudiants, puisque tous les studios sont loués. www.thelink.brussels
ARCHVIEW
Situé en face du parc du Cinquantenaire à Bruxelles, cet immeuble de 16 appartements avait été construit en 1974, ce qui faisait de lui le 2ème plus vieil immeuble du portefeuille. En 2015, il a fait l'objet d'une rénovation complète: isolation, installations techniques, parachèvements… Tout est flambant neuf et l'immeuble a été complètement reloué en 2016. Un beau succès pour les équipes commerciales de la société.
TRÔNE
Cet immeuble est situé à côté du Palais Royal de Bruxelles. Il consiste en 15 appartements et un bureau. Livré en 2015, il est à présent entièrement loué, en ce qui compris la surface de bureaux qui
accueille la Fondation Roi Baudouin.
Cet ensemble de 38 appartements avec parkings et caves, répartis dans l'immeuble Livingstone, se situe avenue Livingstone à Bruxelles, au cœur du quartier européen et à proximité immédiate du bâtiment Berlaymont. Il bénéficie d'une accessibilité aisée, tant en transports en commun qu'en voiture. Acquis vides en 2015, tous les appartements sont à présent loués.
Dernier arrivé dans le portefeuille, sa commercialisation est toujours en cours et deux tiers des appartements ont été loués. Pour plus de détail, voyez la page 38 du présent rapport financier annuel.
C'est le plus petit des immeubles de la SIR. Il compte six appartements s'étalant sur 278 m² et est situé au cœur du quartier européen à Bruxelles. Il connait un beau succès locatif.
The Horizon
L'immeuble est situé à proximité de la place Werrie à Jette, dans un quartier mixte à vocation principalement résidentielle.
Il fait partie d'un complexe mêlant résidentiel et commercial, et comprend 92 appartements ou studios, dix boxes et 20 emplacements de parking. Intégré dans le portefeuille au moment de la constitution de la SIR en 1999, l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation profonde. Nouveaux châssis et habillages de façade, relooking des halls d'entrée et d'étages, mise en conformité complète aux normes incendie, étanchéité de toiture: tous ces travaux, réalisés dans un immeuble occupé, ont démontré le professionnalisme des équipes de la SIR, tant au niveau de la gestion de projet, que
Le 17 janvier 2017, la société a acquis un immeuble de bureaux à reconvertir en résidentiel situé rue Jourdan à Saint-Gilles. C'est une localisation bien connue de la SIR puisqu'elle y possède déjà trois autres immeubles.
Les études relatives à ce projet viennent de démarrer et doivent permettre d'aboutir à l'introduction d'une demande de permis dans le courant du 2ème trimestre 2017.
La bonne soixantaine d'appartements que compte l'immeuble devrait pouvoir accueillir leurs premiers locataires à l'horizon 2020. Architecte : Studio Farris
ESQUISSE - EN COURS
Le site a été acquis en février 2016 et les travaux ont démarré dès le mois de juin, à la libération des lieux par Toshiba, l'ancien propriétaire du bien.
Le gros œuvre est à présent bien entamé et début 2018, les 93 appartements, les trois maisons et la crèche accueilleront leurs premiers occupants. Architecte: A2RC
Premier projet de développement de la SIR hors des frontières de la Région bruxelloise, ce projet a été longtemps retardé suite aux difficultés rencontrées dans la procédure d'obtention des permis. Au cours du mois de décembre 2016, cet ancien immeuble de la Poste a enfin pu être démoli ; et dès le printemps 2017, un nouvel immeuble de style contemporain -abritant un rez-dechaussée commercial et 40 appartements aux étages - s'élèvera progressivement sur le site. Architecte : A2D
L'immeuble comptera 96 appartements de une, de deux et trois chambres, ainsi qu'un espace réservé pour une bibliothèque ou une autre fonction ouverte au public au rez-de-chaussée. Il s'agit d'un ancien immeuble de bureaux qui a trouvé une nouvelle jeunesse grâce à sa reconversion en résidentiel. Seule la structure portante de l'ancien immeuble a été conservée. La disposition intérieure a été fondamentalement revue afin de répondre au mieux aux besoins du marché locatif.
Les travaux en sont au stade des parachèvements et la commercialisation des appartements commencera au 2ème trimestre. Architecte: Art & Build
La demande de permis permettant la reconversion du site dans un projet principalement résidentiel avait été introduite au cours du 4ème trimestre 2015. Elle se rapportait à la construction de 96 appartements, ainsi que d'un rez-de-chaussée qui accueillera des services destinés aux habitants du quartier. Suite aux remarques émises par la commission de concertation en novembre 2016, le projet sera légèrement revu: le nombre d'unités sera revu à la baisse (aux alentours de 90) et divers aménagements seront prévus en vue d'améliorer l'intégration du projet dans son quartier.
Une obtention des permis, à la fin du 1er semestre 2017 devrait permettre un démarrage du chantier dès l'été et la réception des travaux mi-2019. Architecte: DDS
Les projets en exécution
Sur ce terrain, Home Invest Belgium mène un projet de développement d'un immeuble neuf qui comptera maximum 50 logements. Le permis de lotir devrait être octroyé au cours du 1er trimestre 2017, ce qui permettra ensuite à la société d'introduire une demande de permis d'urbanisme sur ce site. Architecte : Art&Build
Région de Bruxelles-Capitale
1 Hors immeubles destinés à la vente. L'immeuble Célidée est le seul immeuble détenu dans une filiale, la SA HBLC. En ce qui concerne l'immeuble The Link, le tréfonds est détenu dans la Sprl Charlent Freehold, tandis que l'emphytéose est détenue par Home Invest Belgium.
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale. 3 Loyers bruts annuels en cours au 31 décembre 2016, la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées incluse.
4 Valeur locative estimée par l'expert indépendant (le cas échéant hors meubles).
5 Loyers bruts en cours au 31 décembre 2016 annualisés.
6 Taux moyen sur l'année 2016.
7 L'immeuble Lemaire est un leasing immobilier avec option d'achat dont la mensualité comprend une part en capital et une part en intérêt. L'expert ne valorise que l'option d'achat actualisée, ceci explique l'absence de loyer brut, VLE et loyer effectif.
| n° | Dénomination | Année 2 Unités | Surface | Loyers bruts 3 |
VLE 4 | Loyers effectifs 5 |
Taux d'occupation 6 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nbr | m² | € | € | € | % | |||
| 1. | The Link | 2015 | 124 | 4 353 | 773 247 | 799 941 | 748 860 | 94,9% |
| 2. | Belliard 21 | 2013 | 6 | 278 | 49 767 | 48 925 | 49 917 | 97,8% |
| 3. | Clos de la Pépinière | 1993 | 25 | 3 275 | 457 155 | 448 882 | 412 066 | 94,4% |
| 4. | Joseph II | 1994 | 17 | 1 610 | 343 501 | 205 409 | 312 128 | 72,3% |
| 5. | Lebeau | 1998 | 12 | 1 153 | 242 707 | 197 157 | 221 406 | 96,8% |
| 6. | Livingstone | 2015 | 38 | 4 701 | 740 266 | 737 603 | 710 579 | 90,1% |
| 7. | Résidences du Quartier Européen 1997 | 50 | 4 290 | 857 530 | 554 987 | 698 125 | 76,8% | |
| 8. | Trône | 2015 | 16 | 1 913 | 359 521 | 335 545 | 354 885 | 93,6% |
| 9. | Birch House | 2001 | 4 | 425 | 101 669 | 66 156 | 118 671 | 90,6% |
| 10. Erainn | 2001 | 12 | 1 252 | 215 382 | 216 462 | 209 670 | 95,4% | |
| 11. Yser | 2015 | 16 | 1 961 | 379 790 | 380 430 | 375 420 | 58,3% | |
| 12. Giotto | 2005 | 85 | 8 647 | 1 182 740 | 1 095 771 | 1 106 092 | 95,6% | |
| 13. Belgrade | 1999 | 1 | 1 368 | 90 243 | 90 405 | 90 243 | 100,0% | |
| 14. Les Jardins de la Cambre | 1992 | 28 | 3 552 | 463 927 | 460 714 | 409 168 | 91,5% | |
| 15. Charles Woeste | 2015 | 92 | 5 091 | 608 604 | 605 525 | 573 248 | 94,9% | |
| 16. Odon Warland - Bulins | 2012 | 35 | 3 123 | 388 620 | 382 281 | 359 799 | 91,7% | |
| 17. Baeck | 2001 | 28 | 2 652 | 245 469 | 237 528 | 245 919 | 98,6% | |
| 18. Lemaire7 | 1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% | |
| 19. La Toque d'Argent | 1990 | 1 | 1 618 | 208 239 | 166 373 | 208 239 | 100,0% | |
| 20. Sippelberg | 2003 | 33 | 3 290 | 394 436 | 392 030 | 384 993 | 96,7% | |
| 21. Bosquet - Jourdan | 1997 | 27 | 2 326 | 293 334 | 287 536 | 238 707 | 94,9% | |
| 22. Jourdan - Monnaies | 2002 | 26 | 2 814 | 356 434 | 361 795 | 317 588 | 92,7% | |
| 23. Jourdan 85 | 2010 | 24 | 2 430 | 381 701 | 374 339 | 368 338 | 98,5% | |
| 24. Lambermont | 2008 | 131 | 14 110 | 1 726 983 | 1 721 847 | 1 628 767 | 96,6% | |
| 25. Melkriek | 1998 | 1 | 1 971 | 314 073 | 216 878 | 314 073 | 100,0% | |
| 26. Les Erables | 2001 | 24 | 2 202 | 302 767 | 275 858 | 270 326 | 95,5% | |
| 27. Les Mélèzes | 1995 | 13 | 3 333 | 205 984 | 204 058 | 217 958 | 76,6% | |
| 28. The Horizon | 2016 | 165 | 9 768 | 1 487 540 | 1 484 826 | 602 160 | 20,5% | |
| 29. Voisin | 1996 | 9 | 923 | 147 242 | 145 919 | 146 617 | 99,6% | |
| TOTAL | 1 044 | 95 183 13 318 871 12 495 180 11 693 961 | 87,4% |
| n° Dénomination | Date de livraison estimée |
Unités | Surface | Investissements au 31/12/2016 |
Investissement total estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| Nbr | m² | € | % | ||
| 47. Marcel Thiry 204C | 2017 | 96 | 8 928 | 17 090 463 | 19 500 000 |
| 49. Célidée | 2018 | 98 | 8 031 | 5 764 629 | 17 500 000 |
| TOTAL | 194 | 16 959 | 22 855 093 | 37 000 000 |
Logement Maisons de repos Commerces Bureaux
IMMEUBLES EN EXPLOITATION
1 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
2 Loyers bruts annuels en cours au 31 décembre 2016, la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées incluse. 3 Valeur locative estimée par l'expert indépendant (le cas échéant hors meubles).
4 Loyers bruts en cours au 31 décembre 2016 annualisés. 5 Taux moyen sur l'année 2016.
| n° Dénomination | Année 1 Unités | Surface | Loyers bruts 2 |
VLE 3 | Loyers effectifs 4 |
Taux d'occupation 5 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nbr | m² | € | € | € | % | |||
| 30. City Gardens | 2010 | 140 | 5 236 | 1 105 903 | 1 087 170 | 1 033 399 | 95,6% | |
| 31. Haverwerf | 2002 | 4 | 3 399 | 477 378 | 441 428 | 402 723 | 83,5% | |
| 32. Gent Zuid | 2000 | 18 | 2 346 | 209 263 | 215 324 | 209 445 | 98,3% | |
| 33. Audenaarde | 1980 | 96 | 5 746 | 499 186 | 538 420 | 324 183 | 60,6% | |
| TOTAL | 258 | 16 727 | 2 291 730 | 2 282 342 | 1 969 750 | 85,7% |
| n° Dénomination | Date de livraison estimée |
Unités | m² | Investissements au 31/12/2016 |
Investissement total estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| € | € | ||||
| 48. Reine Astrid | 2019 | 45 | 4 467 | 3 981 332 | 12 000 000 |
| TOTAL | 45 | 4 467 | 3 981 332 | 12 000 000 |
| n° Dénomination | Année 1 Unités | Surface | Loyers bruts 2 |
VLE 3 | Loyers effectifs 4 |
Taux d'occupation 5 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nbr | m² | € | € | € | % | |||
| 34. Clos Saint-Géry | 2015 | 20 | 4 140 | 342 000 | 331 200 | 342 583 | 73,7% | |
| 35. Quai de Compiègne | 1971 | 1 | 2 479 | 257 080 | 161 135 | 261 661 | 100,0% | |
| 36. Galerie de l'Ange (appartements) | 1995 | 56 | 2 346 | 315 307 | 308 599 | 278 802 | 93,4% | |
| 37. Galerie de l'Ange (commerces) | 2002 | 12 | 2 552 | 699 088 | 656 400 | 683 166 | 97,9% | |
| 38. Léopold | 1988 | 53 | 3 080 | 308 869 | 311 200 | 103 669 | 39,9% | |
| 39. Mont-Saint-Martin | 1988 | 6 | 335 | 30 769 | 30 925 | 30 769 | 91,6% | |
| 40. Saint-Hubert 4 | 1988 | 14 | 910 | 73 426 | 72 850 | 16 087 | 34,6% | |
| 41. Saint-Hubert 51 | 1988 | 4 | 360 | 25 691 | 32 280 | 25 691 | 76,8% | |
| 42. Florida | 1998 | 5 | 1 460 | 106 133 | 109 500 | 106 133 | 100,0% | |
| 43. Louvain-la-Neuve CV9 | 1977 | 16 | 7 091 | 766 472 | 738 835 | 774 540 | 100,0% | |
| 44. Louvain-la-Neuve CV10&18 | 1977 | 176 | 16 519 | 2 310 442 | 2 259 532 | 2 337 559 | 99,5% | |
| 45. Colombus | 2007 | 51 | 3 740 | 428 051 | 425 960 | 396 065 | 90,1% | |
| TOTAL | 414 | 45 012 | 5 663 328 | 5 438 416 | 5 356 725 | 93,2% |
| n° Dénomination | Année 1 Unités | Surface | Loyers bruts 2 |
VLE 3 | Loyers effectifs 4 |
Taux d'occupation 5 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nbr | m² | € | € | € | % | |||
| 46. Port Zélande | 2016 | 241 | 17 827 | 2 317 129 | 2 317 129 | 2 317 129 | 100,0% | |
| TOTAL | 241 | 17 827 | 2 317 129 | 2 317 129 | 2 317 129 | 100,0% |
Logement Maisons de repos Commerces Bureaux
Région flamande, Région wallonne et Pays-Bas
Répartition géographique
Une bonne répartition géographique permet à la SIR de limiter les risques liés à un marché spécifique.
Depuis l'acquisition de Port Zélande, cette diversification s'est sensiblement améliorée.
Répartition par type de biens
Tout en ciblant sa stratégie sur le résidentiel, la SIR entend, à nouveau dans un objectif de limitation des risques, être présente dans les différents segments composant ce marché.
Étant donné la relative faible technicité des immeubles résidentiels, ceux-ci peuvent être considérés comme parfaitement adaptés au marché pendant au moins 20 ans. Dans cette perspective, plus de trois quarts des immeubles du portefeuille peuvent être considérés comme récents. Cette proportion est en forte augmentation grâce aux différents programmes de rénovation menés au cours des années.
La réglementation applicable au secteur des SIR oblige ces dernières à diversifier leurs risques. Ainsi, Home Invest Belgium ne peut investir plus de 20% de ses actifs dans un même ensemble immobilier.
Étant donné que le site le plus important ne représente que 10,7% du total du portefeuille des biens disponibles à la location, la diversification est pleinement assurée. Les neuf principaux sites, de plus de 3% chacun, représentent 57,7% du total du portefeuille.
Le portefeuille comprend six locataires dont le loyer annualisé au 31 décembre 2016 dépasse € 250 000. De loin le plus important est Center Parcs Nederlands N.V. dont le loyer annuel est supérieur à € 2,3 millions (9,7% des loyers totaux), vient ensuite l'Université catholique de Louvain pour un peu plus de € 550 000 (1,8%).
Clos Saint-Géry, Ghlin
Le taux d'occupation1 moyen sur l'ensemble de l'exercice est en diminution à 90,18%, contre 93,89% en 2015. Cette diminution s'explique par la prise en location progressive des nouveaux développements que la SIR met sur le marché. Les locations ne commencent en effet qu'une fois les travaux entièrement achevés (les candidats locataires, au contraire des candidats acquéreurs, n'anticipant pas leurs besoins futurs) et la situation du marché locatif (demande soutenue mais pas de tension) explique l'étalement de la première mise en location sur plusieurs mois.
The Horizon, Woluwe-Saint-Lambert
| Taux d'occupation | |
|---|---|
| 2016 | 90,18% |
| 2015 | 93,89% |
| 2014 | 94,01% |
| 2013 | 94,96% |
| 2012 | 94,16% |
| 2011 | 95,38% |
| 2010 | 94,61% |
À la clôture de l'exercice, la durée résiduaire des contrats de location est de trois ans et sept mois. Cette information est basée sur la date de fin théorique des contrats de location signés. À noter toutefois que dans le secteur résidentiel, la législation applicable permet au
Le taux d'occupation des immeubles résidentiels en exploitation courante1 se maintient au niveau très élevé de 96%, ce qui démontre la solidité du marché locatif et l'adéquation des biens, dont la SIR est propriétaire, à ce marché.
| Situation des biens immobiliers au 31 décembre 20162 |
Juste valeur | Prix d'acquisition | Valeur assurée3 | Rendement brut4 |
|---|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 234 525 509 | 160 769 360 | 125 314 821 | 5,09% |
| Région flamande | 37 913 104 | 32 330 367 | 20 835 500 | 5,56% |
| Région wallonne | 67 851 252 | 64 925 961 | 58 919 243 | 7,87% |
| Pays-Bas | 40 710 784 | 41 157 860 | 0 | 5,58% |
| Total | 381 000 649 | 299 183 548 | 205 069 564 | 5,66% |
locataire de mettre fin anticipativement à son contrat de location à tout moment, ou encore de prolonger son contrat de location à l'échéance. Cette durée résiduaire moyenne est par conséquent tout à fait théorique.
3 La valeur assurée n'est connue que pour les biens détenus en pleine propriété, en effet, les biens détenus en copropriété sont assurés par les syndics.
La SIR étant active principalement dans la location de biens résidentiels, il lui est impossible de déterminer le(s) secteur(s) d'activités dans le(s)quel(s) ses locataires sont actifs.
1 Il s'agit des immeubles en exploitation hormis ceux qui ont fait l'objet en cours d'année d'une première commercialisation (Ghlin, Livingstone,
ArchView, The Horizon) ou qui sont en phase de rénovation (Léopold, Saint-Hubert 4) ou encore en cours de vente.
Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement.
Complémentairement, la différence entre le prix d'acquisition et la valeur assurée s'explique d'une part, par la valeur du terrain qui n'est pas assurée et d'autre part, la différence temporelle entre le prix d'acquisition historique et la valeur assurée actuelle.
4 Loyer brut en cours + VLE sur inoccupé / Valeur d'investissement.
et entre les types de biens concernés.
Les chiffres présents dans les deux tableaux ci-dessus confirment la progression lente et continue des prix moyens en Belgique, pour tous les segments de marché.
L'ensemble des indices immobiliers confirment d'ailleurs ces tendances, tant au niveau de l'activité observée qu'au niveau de l'augmentation des prix. Le Baromètre des notaires, l'Indice des Prix Immobiliers d'Eurostat ou encore l'indice TREVI sont à leur plus haut niveau depuis plusieurs mois voire plusieurs années.
Sans surprise, Bruxelles est le plus grand marché locatif du pays, dû notamment à la présence importante d'expatriés, une plus faible propension de propriétaires et des prix à l'acquisition plus élevés, orientant la population vers davantage de location.
D'après les chiffres de l'Observatoire des Loyers, les loyers moyens (comprenant donc les biens neufs et de seconde main, tant les maisons unifamiliales que les appartements) sont en augmentation constante depuis 2004. L'Observatoire des Loyers met d'ailleurs, dans sa dernière publication1 ,
Les dernières projections démographiques publiées par le Bureau Fédéral du Plan confirment les prévisions précédentes, à savoir une croissance positive de la population belge à long terme. Ces prévisions sont basées sur des hypothèses tenant compte de la crise économique et financière et de leurs impacts pour les perspectives à court terme, ainsi que de l'impact de la crise des réfugiés observée ces derniers mois. À long terme, ces perspectives démographiques s'inscrivent dans un scénario d'organisation sociétale inchangée.
Ainsi, à court terme (sur les années 2017 et 2018 essentiellement), suite à l'afflux massif de demandeurs d'asile, la hausse de la population serait de l'ordre de 80 000 personnes par an. À plus long terme, la croissance attendue est de l'ordre de 40 000 personnes par an, principalement emmenée par un solde migratoire positif. Ainsi, à plus long terme, un ralentissement de la croissance démographique est attendu puisque, à titre de comparaison, la croissance annuelle moyenne entre 1991 et 2014 était de l'ordre de 50 000 habitants par an.
La population belge devrait donc passer de 11 209 000 habitants en 2015 à 11 518 000 en 2020 et quelque 11 990 000 en 2030, ce qui représente une augmentation de près de 7% sur une période de 15 ans. La Belgique est parmi les pays européens les plus dynamiques en termes de croissance de la population.
C'est à Bruxelles que la croissance est la plus importante, comparativement aux deux autres régions du pays :
Cette croissance démographique soutenue et ces évolutions sociétales entraînent une demande importante de logements supplémentaires à l'échelle belge, et plus spécifiquement à Bruxelles.
La pression est la plus forte à Bruxelles. On attend en effet plus de 54 000 nouveaux ménages sur les 15 prochaines années, et donc en théorie, un nombre de nouveaux logements équivalents. Cela représente en moyenne plus de 3 500 logements devant être mis à disposition annuellement pour accueillir l'augmentation de la population, ceci dans un contexte de réserves foncières limitées.
Ceci devrait en outre contribuer à maintenir la pression sur les prix et les loyers à Bruxelles. Ceux-ci devraient donc continuer à augmenter dans les années à venir.
Autre élément intéressant à mettre en exergue. Face à l'évolution à la baisse de la taille moyenne des ménages, la taille moyenne des logements est également à la baisse ces dernières années. Ainsi, la superficie moyenne d'un nouveau logement en 2005 était de 104 m², elle est aujourd'hui de 92 m² sur la Belgique (tout type de logements confondus).
À Bruxelles, la taille moyenne d'un logement tourne actuellement autour de 80 m². Les logements d'une chambre et de deux chambres représentent de l'ordre de 70% du nombre total de logements, ils répondent bien évidemment à une demande essentiellement tournée sur les expatriés et les ménages sans enfants.
L'amélioration du climat économique et la faiblesse des taux d'intérêt ont contribué à doper l'activité immobilière tout au long de l'année 2016. Le nombre de dossiers traités est en hausse comparée à l'année 2015, et ce dans les trois régions du pays.
Grâce à ces taux planchers, les volumes octroyés pour de nouveaux crédits hypothécaires ont été importants, plus de € 59 milliards sur l'année écoulée. Les refinancements de crédits existants ont également été soutenus tout au long grâce à la faiblesse des taux d'intérêt.
À l'acquisition, les prix sont
globalement à la hausse dans les trois
régions du pays.
Au niveau belge, d'après les dernières statistiques disponibles auprès de l'Institut National de Statistiques, les prix sont orientés légèrement à la hausse dans les différents segments de marché, et ce sur l'ensemble du territoire belge.
Au niveau belge, la croissance du prix moyen d'une maison d'habitation unifamiliale est de l'ordre de 3,6% par rapport à 2015 et de près de 9% sur une période de cinq ans. En 2016, le prix moyen pour une maison s'affichait à € 210 000.
Le prix moyen d'un appartement est, quant à lui, resté plus stable en 2016 avec une croissance de 0,9% par rapport à 2015. Toutefois, sur les cinq dernières années, le prix moyen d'un appartement a augmenté de plus de 9%. Le prix moyen d'un appartement atteint environ € 220 000 en 2016.
Résidence du Quartier Européen, Bruxelles
| Évolution des prix moyens des maisons, en € | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 Croissance 2016-2015 |
Croissance 2016-2012 |
|||||
| Flandre | 226 850 | 2,6% | 9,1% | |||
| Wallonie | 156 300 | 1,2% | 6,7% | |||
| Bruxelles | 404 400 | 0,4% | 13,9% | |||
| Belgique | 210 800 | 3,6% | 8,9% |
Source : Statbel
| 2016 Croissance 2016-2015 |
Croissance 2016-2012 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Flandre | 227 200 | -1,5% | 10,0% | ||
| Wallonie | 173 600 | 1,9% | 7,6% | ||
| 12,3 | Bruxelles | 233 100 | 1,7% | 7,0% | |
| % | Belgique | 220 500 | 0,0% | 9,1% | |
| Source : Statbel |
CROISSANCE DE LA POPULATION BRUXELLOISE
occupants est passé à moins de 50% ces derniers mois et les prévisions laissent penser que ce pourcentage pourrait atteindre 35% en 2030. À titre de comparaison, à l'échelle belge, il y actuellement 72% de propriétaires-occupants (contre 76% en 2009).
À Bruxelles, de fortes disparités sont observées entre communes. Les loyers moyens les plus faibles sont enregistrés dans la commune de Saint-Josse-ten-Noode, de l'ordre de € 550/mois tandis qu'ils atteignent facilement plus de € 900/mois en moyenne dans le sud-est de Bruxelles, dans des communes comme Uccle, Woluwe-Saint-Pierre ou Woluwe-Saint-Lambert.
À titre d'illustration, le graphique ci-dessous montre la répartition des loyers de Home Invest Belgium. À Bruxelles, les prix observés sur le
le décrochage progressif observé entre les loyers et l'indice santé. Les loyers ont eu tendance à augmenter plus fortement que l'indice santé durant la période analysée, en particulier durant les années 2008 à 2013. Élément intéressant à noter, le fait que l'augmentation des loyers a uniquement été le fruit de l'indexation, pour plusieurs années sur la période d'analyse, comme le prévoit la législation bruxelloise. Entre 2013 et 2015, soit les chiffres les plus récents à disposition, l'augmentation des loyers est le seul fait de l'indexation.
Entre 2004 et 2015, les loyers ont augmenté en moyenne de plus de 20%. À la fin 2015, les loyers moyens s'affichent à € 709 par mois pour la Région de Bruxelles-Capitale. En 2004, ils tournaient autour de € 580 par mois.
Bien que faible à la première lecture, l'étude met également en évidence le décrochage progressif entre les loyers moyens et le revenu moyen disponible des ménages. Ainsi, sur base d'un indice égal à 100 en 2004, l'écart entre le loyer moyen et le revenu moyen est aujourd'hui de plus de 30 points.
Les écarts de loyers sont également très importants. Selon le type de biens, le nombre de chambres, les commodités supplémentaires, la présence d'un garage… le loyer varie entre € 480 et plus de € 1 600 par mois. Les logements les plus récents, les plus qualitatifs et les mieux localisés enregistrent des loyers encore plus élevés.
Le marché locatif devrait rester sous pression dans les années à venir. En effet, selon les prévisions, le nombre de propriétaires-occupants devrait continuer à diminuer dans le futur. De 56% en 2009, le pourcentage de propriétairesmarché des biens résidentiels neufs s'adressent à une partie restreinte de la population.
Le marché des biens résidentiels neufs suscite de l'intérêt, dans le chef des développeurs et des acquéreurs, tant à l'échelle belge que bruxelloise. À Bruxelles en particulier, le vieillissement du bâti actuel, l'augmentation des normes de performances énergétiques exigées et la forte croissance démographique (nécessité de créer de l'ordre de 3 600 logements par an), on constate un certain désintérêt pour les logements dits « secondaires », souvent énergivores et plus coûteux à rénover et une volonté croissante des projets offrant un nombre minimum de logements.
Il apparaît toutefois que les écarts de prix entre biens secondaires et biens neufs sont souvent un frein pour une population constituée principalement de ménages à revenus moyens. Il apparaît en effet que le septième décile de revenus de la population bruxelloise n'a accès qu'à 25% du parc de logement bruxellois.
En tenant compte d'un loyer moyen à plus de € 10/m²/mois, voire même € 12 à 13/m²/mois pour les logements les plus qualitatifs, on arrive effectivement assez rapidement à un loyer avoisinant, voire dépassant les € 1 000/mois pour un logement standard de 85 m². On comprend donc la volonté des développeurs de construire des logements de plus en plus petits à Bruxelles (tout en restant relativement grands au regard des pratiques parisiennes, par exemple).
Le constat est le même sur le marché acquisitif. Avec un prix moyen de l'ordre de 2 700 à € 3 000/m² au minimum, l'inadéquation entre les logements proposés et les revenus de la population est de plus en plus importante.
Dans les quartiers les plus demandés et les mieux localisés, les prix moyens atteignent aisément les € 3 500/m² à l'acquisition. Enfin, les projets les plus exclusifs se vendent désormais à des prix largement supérieurs à € 4 000/m².
La reconversion des bâtiments de bureaux continue, à un rythme de plus en plus lent toutefois.
La reconversion des bâtiments de bureaux obsolètes en projets résidentiels a atteint un sommet il y a 36 mois, avec près de 130 000 m² reconvertis en une année. A l'heure actuelle, la tendance à la reconversion continue à un rythme moins soutenu. Ce sont de l'ordre de 80 000 m² de bureaux obsolètes qui sont reconvertis annuellement, essentiellement à des fins résidentielles.
Jourdan-Monnaie, Saint-Gilles
La reconversion de ces bâtiments de bureaux se localise essentiellement dans les quartiers mixtes du centre-ville. Au quartier Louise par exemple, différents projets ont été initiés le long de l'avenue Louise ou à proximité de la Porte de Namur par exemple. Dans le décentralisé Nord-Est (essentiellement à Schaerbeek, Evere, Woluwe-Saint-Lambert), la reconversion continue également, principalement aux abords de la rue Colonel Bourg et avenue Marcel Thiry ou le long du boulevard de la Woluwe.
Ce type de projets sont toutefois destinés à une clientèle plus aisée, capable de payer plus de € 3 500 du mètre carré, car la reconversion a un coût important qui se répercute inévitablement dans les prix de vente de ces projets.
Voisin, Woluwe-Saint-Pierre
En Belgique, les locataires de biens immeubles résidentiels, qui utilisent le bien à titre de résidence principale, sont protégés par le Code civil (règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur). Le montant du loyer est librement négocié et fixé entre le locataire et le bailleur. En principe, les loyers sont indexés
annuellement (si l'indexation est prévue dans le contrat de bail1 ).
Les charges communes sont à charge du locataire (à condition que ce soit prévu dans le contrat de bail1 ). Le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué est à charge du bailleur. La loi prévoit qu'il ne peut être mis à charge du locataire.
Chaque contrat de bail est couvert par une garantie locative. Celle-ci peut prendre plusieurs formes :
Tout bail relatif à la résidence principale est réputé être conclu pour une durée de neuf ans. Le preneur a le droit de résilier le bail, à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer, selon que le bail prend fin la première, deuxième ou troisième année.
Le bailleur a le droit de mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé de trois mois.
Le bailleur dispose d'autres moyens de résiliation spécifiques (pour travaux de rénovation ou s'il veut luimême occuper les lieux loués).
Les contrats à durée limitée ont une durée maximum de trois années. Le preneur et le bailleur ont le droit de résilier le contrat à sa date d'expiration, moyennant un congé de trois mois. À défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est réputé avoir une durée de neuf ans.
La réglementation relative aux baux des résidences principales a été régionalisée depuis le 1er juillet 2014 suite à la sixième réforme de l'État. Chaque Région a annoncé qu'elle étudiait les améliorations qu'elle souhaiterait apporter à cette réglementation, mais sans décision concrète à ce jour. La réglementation existante reste d'application jusqu'à ce qu'une Communauté ou une Région décide de modifications ou de nouvelles règles. La société participe, via l'UPSI, aux réflexions menées par les différents cabinets ministériels à ce sujet.
complets, aux taux précités de 10% et de 12,5%, si leur Valeur d'Investissement est inférieure à 2.500.000 EUR.
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5% pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de 2.500.000 EUR.
Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5%.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 31 décembre 2016 s'élève à EUR 376.556.000 (TROIS CENT SEPTANTE-SIX millionS CINQ CENT CINQUANTE-SIX MILLE EUROS).
La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 31 décembre 2016 correspondant à la Juste Valeur ('fair value'), au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à EUR 341.747.000 (TROIS CENT QUARANTE-ET-UN millionS SEPT CENT QUARANTE-SEPT MILLE EUROS).
Bruxelles, le 18 janvier 2017 WINSSINGER & ASSOCIES SA/NV
Christophe ACKERMANS1 MRICS Director Valuation & Advisory
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la SIR (Société Immobilière Réglementée) HOME INVEST BELGIUM à la date du 31 décembre 2016.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La Juste Valeur ('fair value') peut être obtenue comme suit:
Notre estimation prend en considération la fiscalité locale actuellement applicable en cas de vente directe d'actifs immobiliers. Les droits d'enregistrement retenus s'élèvent à 2,0%, conformément aux droits applicables («Overdrachtsbelasting») pour des biens résidentiels, y compris les résidences secondaires ou de loisirs (« recreatiewoningen»).
La valeur dudit ensemble immobilier a par ailleurs été estimée dans l'hypothèse du maintien de son usage actuel.
Sur la base des éléments énoncés ci-dessus, nous confirmons que la Valeur d'Investissement de l'ensemble immobilier comprenant 241 cottages du Center Parcs Port Zélande, Ouddorp Pays-Bas, estimée au 1er décembre 2016, s'élevait à EUR 41 525 000. La valeur estimée correspondant à la Juste Valeur («Fair Value») au sens du référentiel IAS/IFRS s'établissait à EUR 40 711 000 (quarante millions sept cent onze mille euros).
24 février 2017 BNP Paribas Real Estate Hotels France Maaike SMORENBURG Directrice – Expertise & Conseil
Cette lettre fait suite à la mission que vous avez bien voulu nous confier, consistant à estimer la Juste Valeur d'un ensemble immobilier composé de 241 cottages du Center Parcs Port Zélande situé à Ouddorp, Pays-Bas, au 1er décembre 2016 puis à actualiser cette estimation de manière trimestrielle conformément aux dispositions légales et statutaires.
Nos travaux sont réalisés en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et les normes européennes d'évaluation publiées par TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), ainsi que dans le respect des normes d'évaluation de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Nous avons effectué notre mission sur la base des informations et renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM portant notamment sur l'état locatif, les charges et taxes non-récupérables et les travaux pris en charge par le bailleur.
Nous avons tenu compte de ces différents éléments et documents dans l'estimation de la valeur. Nous n'avons pas pu vérifier ces données de façon indépendante et les avons tenues pour exactes et sincères.
N'étant pas habilités à procéder aux études structurelles, nous ne saurions affirmer si les biens sont exempts de vices structurels ou de risques environnementaux ; par ailleurs, dans le cadre de notre mission, les constructions et installations ont été supposées être en bon état de fonctionnement et conformes à l'ensemble des législations en vigueur. En conséquence, les conclusions auxquelles nous aboutissons sont données sous réserve d'audit technique que seul un homme de l'art peut être habilité à conduire ou commenter.
La Juste Valeur est définie comme « le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif, ou payé pour le transfert d'un passif, dans le cadre d'une transaction effectuée selon les règles, entre des acteurs du marché à la date d'évaluation » (IFRS 13). Pour l'estimation de la Juste Valeur, nous avons retenu deux méthodes :
| n° | Nom | Commune | Adresse |
|---|---|---|---|
| 1. The Link | Auderghem | Rue Maurice Charlent 51-53 | |
| 2. Belliard 21 | Bruxelles | Rue Belliard, 21 | |
| 3. Clos de la Pépinière | Bruxelles | Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 | |
| 4. Joseph II | Bruxelles | Rue Joseph II, | |
| 5. Lebeau | Bruxelles | Rue Lebeau, 55-57 | |
| 6. Livingstone | Bruxelles | Av. Livingstone | |
| 7. Résidences du Quartier Européen | Bruxelles | Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 | |
| 8. Trône | Bruxelles | Rue du Trône | |
| 9. Birch House | Etterbeek | Cours Saint-Michel, 96 | |
| 10. Erainn | Etterbeek | Rue des Ménapiens, 29 | |
| 11. Yser | Etterbeek | Av. de l'Yser, 13 | |
| 12. Giotto | Evere | Av. du Frioul, 2-10 | |
| 13. Belgrade | Forest | Rue de Belgrade, 78-84 | |
| 14. Les Jardins de la Cambre | Ixelles | Av. de l'Hippodrome, 96 - Rue des Echevins, 75 | |
| 15. Charles Woeste | Jette | Av. Charles Woeste, 296-306 | |
| 16. Odon Warland - Bulins | Jette | Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 | |
| 17. Baeck | Molenbeek-St-Jean | Rue Joseph Baeck, 22-46 | |
| 18. Lemaire | Molenbeek-St-Jean | Rue Joseph Lemaire, 13-15 | |
| 19. La Toque d'Argent | Molenbeek-St-Jean | Rue Van Kalck, 30-32 | |
| 20. Sippelberg | Molenbeek-St-Jean | Av. du Sippelberg, 3-5 | |
| 21. Bosquet - Jourdan | Saint-Gilles | Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 | |
| 22. Jourdan - Monnaies | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 121-125 | |
| 23. Jourdan 85 | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 85 | |
| 24. Lambermont | Schaerbeek | Bd du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, | |
| 25. Melkriek | Uccle | Rue du Melkriek, 100 | |
| 26. Les Erables | Woluwe-St-Lambert | Av. de Calabre, 30-32 | |
| 27. Les Mélèzes | Woluwe-St-Lambert | Av. de Calabre, 34-38 | |
| 28. The Horizon | Woluwe-St-Lambert | Av. Ariane, 4 | |
| 29. Voisin | Woluwe-St-Pierre | Rue Montagne au Chaudron, 13 | |
| 30. City Gardens | Louvain | Petermannenstraat, 2A-2B - Ridderstraat, 112-120 | |
| 31. Haverwerf | Malines | Haverwerf, 1-10 | |
| 32. Gent Zuid | Gand | Woodrow Wilsonplein, 4 | |
| 33. Audenaarde | Audenaarde | Remparden, 12 | |
| 34. Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai, 4 | |
| 35. Quai de Compiègne | Huy | Quai de Compiègne, 55 | |
| 36. Galerie de l'Ange (appartements) | Namur | Rue de la Monnaie, 4-14 | |
| 37. Galerie de l'Ange (commerces) | Namur | Rue de la Monnaie, 4-14 | |
| 38. Léopold | Liège | Rue Leopold, 2-8 | |
| 39. Mont-Saint-Martin | Liège | Mont Saint-Martin, 1 | |
| 40. Saint-Hubert 4 | Liège | Rue Saint-Hubert, 4 | |
| 41. Saint-Hubert 51 | Liège | Rue Saint-Hubert, 51 | |
| 42. Florida | Waterloo | Av. Florida 75 -79 | |
| 43. Louvain-la-Neuve CV9 | Louvain-la-Neuve | Angle des Rues des Wallons et Grand Rue | |
| 44. Louvain-la-Neuve CV10&18 | Louvain-la-Neuve | Rues Charlemagne, Grand Rue, Rabelais, Grand Place, Agora | |
| 45. Colombus | Jambes | Rue de l'Orjo, 52-56 | |
| 46. Port Zélande | Ouddorp (Pays-Bas) | Center Parc Port Zélande | |
| 47. Marcel Thiry 204C | Woluwe-St-Lambert | Av. Marcel Thiry, 204C | |
| 48. Reine Astrid | Kraainem | Av. Reine Astrid, 278 | |
| 49. Célidée | Molenbeek-St-Jean | Rue de la Célidée 29 - 33 | |
| Adresse |
|---|
| Rue Maurice Charlent 51-53 |
| Rue Belliard, 21 |
| Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 |
| Rue Joseph II, |
| Rue Lebeau, 55-57 |
| Av. Livingstone |
| Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 |
| Rue du Trône |
| Cours Saint-Michel, 96 |
| Rue des Ménapiens, 29 |
| Av. de l'Yser, 13 |
| Av. du Frioul, 2-10 |
| Rue de Belgrade, 78-84 |
| Av. de l'Hippodrome, 96 - Rue des Echevins, 75 |
| Av. Charles Woeste, 296-306 |
| Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 |
| Rue Joseph Baeck, 22-46 |
| Rue Joseph Lemaire, 13-15 |
| Rue Van Kalck, 30-32 |
| Av. du Sippelberg, 3-5 |
| Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 |
| Rue Jourdan, 121-125 |
| Rue Jourdan, 85 |
| Bd du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, |
| Rue du Melkriek, 100 |
| Av. de Calabre, 30-32 |
| Av. de Calabre, 34-38 |
| Av. Ariane, 4 |
| Rue Montagne au Chaudron, 13 |
| Petermannenstraat, 2A-2B - Ridderstraat, 112-120 |
| Haverwerf, 1-10 |
| Woodrow Wilsonplein, 4 |
| Remparden, 12 |
| Rue de Tournai, 4 |
| Quai de Compiègne, 55 |
| Rue de la Monnaie, 4-14 |
| Rue de la Monnaie, 4-14 |
| Rue Leopold, 2-8 |
| Mont Saint-Martin, 1 |
| Rue Saint-Hubert, 4 |
| Rue Saint-Hubert, 51 |
| Av. Florida 75 -79 |
| Angle des Rues des Wallons et Grand Rue |
| Rues Charlemagne, Grand Rue, Rabelais, Grand Place, Agora |
| Rue de l'Orjo, 52-56 |
| Center Parc Port Zélande |
| Av. Marcel Thiry, 204C |
| Av. Reine Astrid, 278 |
| Rue de la Célidée 29 - 33 |
| L'action en bourse | 84 |
|---|---|
| Dividende et rendement | 88 |
| Structure de l'actionnariat |
90 |
€98,40 MOYENNE DES COURS DE CLÔTURE EN 2016
L'investisseur en actions Home Invest Belgium bénéficie du professionnalisme de la gestion, d'une grande transparence de la SIR grâce à sa gouvernance d'entreprise et de dispositions favorables sur les plans juridique et fiscal.
L'action Home Invest Belgium est cotée sur Euronext Brussels (HOMI) depuis le 16 juin 1999. Au cours de l'exercice 2016, Home Invest Belgium a réalisé des opérations immobilières stratégiques, ce qui a été bien accueilli par les marchés et par les investisseurs.
L'action Home Invest Belgium a ainsi connu en 2016 une légère progression de 1,9% entre le 4 janvier 2016 (cours d'ouverture à € 92,95) et le 30 décembre 2016 (cours de clôture à € 94,74), sans tenir compte du solde du dividende distribué au mois de mai 2016 et de l'acompte sur dividende du mois de décembre 2016 (au total € 4,00).
L'action Home Invest Belgium a affiché des variations importantes pendant l'année 2016, allant du cours le plus bas de € 91,81 au 15 janvier 2016 à un sommet de € 103,00 le 20 mai 2016, pour repasser ensuite sous la barre des €100 à partir du mois de novembre 2016.
La moyenne totale des cours de clôture de l'exercice 2016 a été de € 98,40.
Compte tenu du régime favorable des SIR, l'action Home Invest Belgium constitue un instrument intéressant pour les investisseurs, particuliers comme institutionnels. Pour plus de détails sur le régime favorable des SIR, voir le chapitre «Document permanent»
Par comparaison à un investissement direct en immeubles résidentiels, le placement en actions Home Invest Belgium présente en effet plusieurs avantages :
Trends Tendance 27 octobre 2016
«La reconversion d'un immeuble de bureaux en résidentiel est une pratique courante à Bruxelles. La SIR Home Invest Belgium a toutefois réussi à se différencier avec son nouveau projet baptisé The Horizon. »
La liquidité du titre est en baisse, avec une moyenne journalière de 747 actions échangées par séance de cotation sur l'ensemble de l'exercice 2016 (vs. une moyenne journalière de 1 058 actions pendant l'exercice 2015 et de 996 actions pendant l'exercice 2014). Cette baisse est observée de
Sur base du dernier cours de clôture de l'année 2016 (€94,74), le dividende proposé de €4,25 représente un rendement brut de 4,49% (à comparer avec un rendement de 4,32% en 2015). manière générale sur le marché et semble, au moins en partie, liée à la taxe sur la spéculation qui avait été introduite en 2016 et est supprimée à partir de 2017.
La vélocité, rapport entre le nombre d'actions traitées et le Free float est également en diminution à 12,04% par rapport à 18,20% en 2015.
Cette baisse a eu comme conséquence la sortie du titre Home Invest Belgium de l'indice BEL Small de la Bourse de Bruxelles.
❙ Cours de bourse ❙ Dividende brut
❙ Dividende brut (en € ) ❙ Valeur nette par action (en € ) ❙ Cours de bourse (en € ) ❙ Juste valeur totale du portefeuille (en million € )
l'évolution de l'indice du BEL 20 (-1,00%) et avec le secteur des SIR belges, reflété par l'indice sectoriel EPRA Belgium (+8,09%) au cours de la même période.
Le graphique ci-après illustre l'excellente performance boursière de l'action Home Invest Belgium par rapport à celle de l'indice EPRA Belgium ou celle du BEL 20, et ce depuis le mois de janvier 2008.
La performance de l'action Home Invest Belgium au cours de l'exercice 2016 (+1,93%) est à mettre en parallèle avec
Au cours de l'exercice 2016, la valeur nette par action a connu une augmentation de 2,5% par rapport à son niveau en début d'exercice, passant de €63,60 à €65,19 au 30 décembre 2016.
À noter que la valeur nette par action est maintenant supérieure de 89,2% à son niveau de € 34,46 lors de l'introduction en bourse en juin 1999. Cette évolution reflète la qualité des investissements immobiliers négociés par Home Invest Belgium et la bonne gestion de ses actifs, tant en termes d'entretien ou de rénovation que de réalisation des ventes. L'action Home Invest Belgium s'est traitée avec une prime par rapport à la valeur nette par action publiée, et ce au cours de l'ensemble de l'exercice 2016.
À la date du 30 décembre 2016, le cours de clôture s'élevait à €94,74 et présentait une prime de 45,3% par rapport à la valeur nette par action de fin d'exercice.
La prime calculée par rapport à la valeur nette par action hors variation de la juste valeur des instruments financiers (€68,14) s'élève à 39%.
Cette prime illustre une nouvelle fois la confiance de l'actionnaire dans les performances significatives dégagées par un investissement en actions Home Invest Belgium. Elle reflète également la plus-value que constitue une équipe de gestion professionnelle par rapport à une somme d'immeubles.
27 octobre 2016
«À la fin du troisième trimestre, le résultat locatif net a augmenté de 6,0% par rapport à la situation d'il y a un an. Cette augmentation est le fruit de la contribution au chiffre d'affaires des acquisitions et projets livrés entre-temps. »
❚ Home Invest Belgium ❚ BEL 20 ❚ EPRA Belgium ❚ Euronext 100
| Données par action | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cours de bourse (en €) | |||||||
| Le plus élevé | €103,00 | €95,50 | €87,00 | €82,35 | €72,00 | €67,99 | €61,50 |
| Le plus bas | €91,81 | €81,95 | €73,50 | €69,27 | €62,90 | €58,87 | €53,00 |
| Au dernier jour de l'exercice | €94,74 | €92,59 | €85,10 | €76,00 | €71,00 | €64,05 | €60,50 |
| Cours moyen | €98,40 | €89,58 | €80,91 | €76,03 | €68,59 | €62,99 | €56,60 |
| Rendement du dividende brut 1 | 4,49% | 4,32% | 4,41% | 4,61% | 4,58% | 4,68% | 5,45% |
| Dividende (en €) | |||||||
| Brut | €4,25 | €4,00 | €3,75 | €3,50 | €3,25 | €3,00 | €2,75 |
| Net 2 | €3,0875 €3,3700 €3,1875 €2,9750 €2,7625 | €3,00 | €2,75 | ||||
| Volume | |||||||
| Volume journalier moyen | 747 | 1 058 | 996 | 703 | 1 136 | 902 | 833 |
| Volume annuel | 191 851 270 860 254 159 179 166 289 644 222 912 201 493 | ||||||
| Nombre d'actions total au 31 décembre | 3 160 809 3 160 809 3 160 809 3 056 143 3 056 143 3 056 143 2 931 334 | ||||||
| Capitalisation boursière au 31 décembre | €311 millions |
€293 millions |
€269 millions |
€232 millions |
€217 millions |
€197 millions |
€171 millions |
| Free float | 52,54% | 49,21% | 48,96% | 50,24% | 47,01% | 46,83% | 49,65% |
| Vélocité 3 | 11,55% | 17,41% | 16,42% | 11,67% | 20,16% | 15,40% | 13,85% |
| Pay out ratio (au niveau statutaire) | 96,75% | 95,81% | 88,93% | 93,03% | 88,37% | 84,61% | 89,06% |
1 Des informations complémentaires sur les indices EPRA Belgium et BEL 20 peuvent être obtenues auprès des services de Euronext Brussels pour ce qui concerne l'indice BEL 20, et par consultation du site www.epra.com pour ce qui concerne l'indice EPRA Belgium.
Home Invest Belgium s'attache à offrir à ses actionnaires, sur une longue période, un dividende en augmentation au moins égale sinon supérieure à l'inflation. Entre 2000 et 2016, le dividende brut est ainsi passé de €1,96 à €4,25 par action, soit une augmentation de 116,8% en l'espace de 17 ans et demi, ou une hausse annuelle moyenne de 6,9%.
Depuis l'année 2015, le Conseil d'administration a adopté comme politique dividendaire de payer un acompte sur dividende en décembre et d'un solde de dividende en mai.
Sur base des résultats trimestriels au 30 septembre 2016, de la diminution des frais de financement et des perspectives générales à moyen et long terme d'évolution du portefeuille et du marché résidentiel locatif, le Conseil d'administration a décidé, le 26 octobre 2016, de distribuer un acompte sur dividende payable en espèces de €3,75 brut ou €2,7375 net par action (après déduction du précompte mobilier en vigueur à cette date de 27%).
Lors de l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires, qui se tiendra le mardi 2 mai 2017 et sera amenée à approuver les comptes de l'exercice 2016, la distribution du solde du dividende de €0,50 brut par action sera proposée; ce qui résultera en un dividende total pour l'exercice 2016 de €4,25 brut par action.
Cette distribution affiche une nouvelle fois une croissance remarquée de 6,25% par rapport au dividende brut de €4,00 distribué pour l'exercice 2015, le taux de distribution s'établissant pour 2016 à 96,75%.
La croissance dividendaire, sensiblement plus forte depuis 2011, est, entre autres, rendue possible par la progression du volume des arbitrages sur portefeuille, dont l'objectif est fixé par le Conseil à 4% l'an.
À noter que, depuis la création de la SIR, une partie non négligeable des bénéfices de chaque exercice a été reportée à nouveau, pour s'élever actuellement, au niveau consolidé, à €8,22 par action, avant affectation bénéficiaire des résultats 2016. Cette réserve devrait permettre de lisser la courbe des dividendes à l'avenir, si les conditions du marché immobilier devenaient plus difficiles.
Suivant la nouvelle législation en vigueur depuis le 1er janvier 2017 (loi programme du 25 décembre 2016 (art. 93-95)), le dividende payé en 2016 par la SIR sera soumis à un précompte mobilier de 30%. L'acompte sur dividende distribué au mois de décembre 2016 a été quant à lui soumis à un précompte de 27%. Il en ressort que le dividende net proposé se montera à €3,0875.
Pour plus d'informations sur le régime fiscal applicable aux dividendes, voir le chapitre «Document permanent - La SIR et son régime fiscal ».
Sur base de chiffres consolidés à partir de 2005.
Dividende de l'exercice plus accroissement de la valeur nette par action pendant l'exercice. Idem, divisé par la valeur nette par action en début d'exercice. 4 Ramené sur douze mois (12/19ème).
La rentabilité d'un placement se mesure tant sur le rendement immédiat qui peut en être retiré, que sur l'accroissement de la valeur nette par action que ce placement peut présenter sur le long terme. L'addition de ces deux composantes constitue le return annuel du placement. Dans le cas d'une SIR, le poids du rendement immédiat est certes important, mais la capacité à générer des plus-values constitue le véritable label de qualité pour l'avenir.
Ainsi, pour l'actionnaire qui aurait participé à l'opération d'introduction en bourse (« IPO» ou « Initial Public Offering») en juin 1999 et aurait réinvesti chaque année tous ses dividendes en actions Home Invest Belgium, le taux de rentabilité interne de son investissement (« IRR» ou « Internal Rate of Return») calculé sur la période de 17 ans et demi s'élèverait à 13,80%, et ce malgré la faible performance enregistrée au cours des exercices 2008 et 2009.
De même, le return de l'actionnaire de Home Invest Belgium, qui n'aurait pas réinvesti ses dividendes chaque année, s'établit néanmoins à une moyenne remarquable de 9,62% par an sur la période 1999-2016.
Ce return ne peut être comparé tel quel à ceux de la majorité des autres SIR, en raison du fait que ces derniers sont calculés avant précompte mobilier sur les dividendes ; alors que jusque fin 2012, le dividende de Home Invest Belgium était exonéré de précompte mobilier, puis soumis à un précompte réduit de 15% jusque fin 2015 et de 27% depuis le 1er janvier 2016.
Résidence Mélopée, Molenbeek-Saint-Jean
| Return1 En € |
Valeur nette par action dividende exclu |
Accroissement de valeur |
Dividende brut |
Return par action2 |
Return en % pour l'actionnaire3 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | €64,69 | €1,34 | €4,25 | €5,59 | 8,82% | |
| 2015 | €63,35 | €0,96 | €4,00 | €4,96 | 7,95% | |
| 2014 | €62,39 | €1,79 | €3,75 | €5,54 | 9,14% | |
| 2013 | €60,60 | €5,12 | €3,50 | €8,62 | 15,54% | |
| 2012 | €55,48 | €0,90 | €3,25 | €4,15 | 7,60% | |
| Comptes | 2011 | €54,58 | €2,65 | €3,00 | €5,65 | 10,88% |
| consolidés en IFRS |
2010 | €51,93 | €1,42 | €2,75 | €4,17 | 8,26% |
| 2009 | €50,51 | €0,16 | €2,43 | €2,59 | 5,14% | |
| 2008 | €50,35 | €-2,17 | €2,36 | €0,19 | 0,36% | |
| 2007 | €52,52 | €3,21 | €2,30 | €5,51 | 11,17% | |
| 2006 | €49,31 | €3,35 | €2,24 | €5,59 | 12,16% | |
| 2005 | €45,96 | €4,17 | €2,19 | €6,36 | 14,47% | |
| 2005 | €46,91 | €4,24 | €3,47 | €7,71 | 11,41%4 | |
| 2004 | €42,67 | €4,13 | €2,16 | €6,29 | 16,32% | |
| Comptes | 2003 | €38,54 | €1,15 | €2,13 | €3,28 | 8,77% |
| statutaires en | 2002 | €37,39 | €0,44 | €2,07 | €2,51 | 6,79% |
| Belgian GAAP | 2001 | €36,95 | €1,19 | €2,02 | €3,21 | 8,98% |
| 2000 | €35,76 | €1,30 | €1,96 | €3,26 | 9,46% | |
| 1999 | €34,46 |
Clos de la Pépinière, Bruxelles
La société prévoit un seuil statutaire de déclaration de transparence de 3% pour l'application des règles légales relatives à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.
Selon les notifications de transparence reçues jusqu'au 31 décembre 2016, la structure de l'actionnariat de Home Invest Belgium se présente comme suit:
| Actionnaires | Nombre d'actions | % du capital |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten1 | 737 553 | 23,33% |
| BMVO 2014 Burgerlijke Maatschap | 510 960 | 16,17% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,75% |
| VOP SA | 102 575 | 3,25% |
| M. Hans Van Overstraeten | 2 892 | 0,09% |
| M. Johan Van Overstraeten | 856 | 0,03% |
| M. Bart Van Overstraeten | 855 | 0,03% |
| M. Liévin Van Overstraeten | 850 | 0,03% |
| COCKY SA | 110 | 0,00% |
| AXA Belgium SA2 | 537 830 | 17,02% |
| M. Antoon Van Overstraeten | 121 916 | 3,86% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan | 102 792 | 3,25% |
| Autres actionnaires | 1 660 718 | 52,54% |
| Total général | 3 160 809 | 100,00% |
Les principaux actionnaires de la société ne disposent pas de droits de vote différents.
1 Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 80% par la société de droit commun BMVO 2014 et à 20% par la fondation «Stichting Administratiekantoor Stavos». La société de droit commun BMVO 2014 est contrôlée à 47% par la Stichting Administratiekantoor Stavos et à 53% par la société de droit commun Van Overstraeten. Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est contrôlée à 99,9% par la société de droit commun Van Overstraeten qui à son tour est contrôlée à 100% par la fondation «Stichting Administratiekantoor Stavos». VOP est contrôlée à 99,9% par Stavos Luxembourg SA.
2 AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
L'Écho 27 octobre 2016
«La valeur totale des fonds propres de Home Invest Belgium au 30 septembre 2016 s'élevait à € 212 millions, soit 12 millions de mieux qu'au 31 décembre 2015, soit encore une valeur nette de € 67,36 par action, contre € 63,60 par action à la clôture de l'exercice précédent. »
| Organes de décision 94 |
|
|---|---|
| Rapport de rémunération 106 | |
| Réglementation et procédures 112 |
L'arrêté royal du 6 juin 2010 a consacré le Code 2009 comme seul code applicable pour les sociétés cotées en bourse. Le Code 2009 est disponible sur le site internet du Moniteur belge, ainsi que sur le site www.corporategovernancecommittee.be.
Home Invest Belgium adhère aux principes du Code 2009, tout en prenant en considération les spécificités de la société. Home Invest Belgium estime se conformer à l'ensemble des dispositions du Code précité, à l'exception des points suivants (application du principe de comply or explain):
La Charte de gouvernance d'entreprise décrit les règles de gouvernance applicables au sein de la société. La Charte a été établie par le Conseil d'administration de Home Invest Belgium et peut être consultée sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be. Cette charte a été adaptée pour la dernière fois le 15 juin 2016.
La Charte de gouvernance est complétée par le règlement de gestion des risques et le règlement d'audit interne, qui en font partie intégrante.
La présente déclaration de gouvernance d'entreprise1 s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise 2009 («Code 2009») ainsi que de la loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des Sociétés.
Jourdan 85, Saint-Gilles
Événements survenus dans le courant de l'exercice 2016
Le Conseil d'administration du 3 mai 2016 a décidé de nommer en qualité de nouveau Président du Conseil Monsieur Liévin Van Overstraeten (en remplacement de Monsieur Guillaume H. Botermans), et en qualité de Vice-Président Monsieur Eric Spiessens (en remplacement de Monsieur Liévin Van Overstraeten).
L'Assemblée générale ordinaire du 3 mai 2016 a décidé d'octroyer le titre de Président honoraire à Monsieur Guillaume H. Botermans, son mandat d'administrateur indépendant venant à échéance à l'issue de cette assemblée.
Le Conseil compte actuellement sept administrateurs. Sur les six administrateurs non-exécutifs, trois administrateurs sont indépendants au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés et trois représentent les actionnaires.
Le Conseil d'administration est bien conscient des recommandations de la Commission corporate governance du 11 janvier 2011 et des dispositions de l'article 518bis du Code des Sociétés, en ce qu'au moins un tiers des membres du Conseil d'administration doivent être de sexe différent de celui des autres membres2 .
La proportion étant actuellement de 28,5%, le Conseil veillera à s'y conformer pour l'exercice social 2019.
Composition actuelle du Conseil d'administration (de gauche à droite) : Wim Aurousseau, Eric Spiessens, Sophie Lambrighs, Johan Van Overstraeten, Liévin Van Overstraeten, Koen Dejonckheere, Laurence de Hemptinne.
1 La Déclaration de gouvernance d'entreprise fait partie intégrante du Rapport de gestion.
2 La réglementation imposant le quota est entrée en vigueur le 1er janvier 2017 pour les sociétés cotées dont l'exercice comptable se clôture au 31 décembre et entrera en vigueur le 1er juillet 2017 pour celles dont l'exercice comptable se clôture au 30 juin. Les petites sociétés cotées ou les sociétés cotées dont le flottant est inférieur à 50% ont, contrairement aux autres sociétés, une période supplémentaire de deux ans pour se conformer aux nouvelles exigences légales. Home Invest Belgium répond au premier critère, à savoir: elle est une «petite société cotée» puisqu'elle a, sur une base consolidée, a) un nombre moyen de salariés inférieur à 250 personnes au cours de l'exercice concerné; et b) un chiffre d'affaires net annuel inférieur ou égal à €50 000 000.
Le «curriculum vitae» des administrateurs peut être résumé comme suit:
Âgé de 60 ans, M. Van Overstraeten est licencié en droit (KUL 1982) et licencié en management PUB (Vlerick 1983). Il dispose d'une large expérience dans la direction et le management d'entreprises, notamment dans le secteur immobilier, des centres sportifs et de la transformation du bois, en Belgique et en Roumanie.
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : néant Autres mandats exercés dans des sociétés non cotées : Administrateur délégué de VOP SA, administrateur de Immovo SA, Sippelberg SA, Rolem Belgium SA, Behind the Buttons SA, Cocky SA, Stichting Administratiekantoor Stavos, Stavos Luxembourg SA, Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014. Mandats échus au cours des cinq dernières années : néant.
Âgé de 56 ans, M. Spiessens est licencié en sociologie (KU Leuven), agrégé de l'enseignement secondaire, ingénieur en sciences sociales (KU Leuven).
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : néant Autres mandats exercés dans des sociétés non cotées : diverses fonctions à responsabilités et mandats dans les sociétés Auxipar, VEH CVBA, Publigas CVBA, Aspiravi NV, Aspiravi International NV, EPC CVBA , Pronet Verzekeringen BVBA et Sociaal Engagement CVBA-SO.
Mandats échus au cours des cinq dernières années : notamment au sein des sociétés Gimv NV et DG Infra+ NV, Livingstones CVBA et Sint-Jozefskredietmaatschappij NV.
Âgée de 45 ans, Mme Lambrighs a obtenu un diplôme de master en ingénieur civil des constructions (ULB) et d'executive master en management (ULB). Elle a démarré sa carrière dans la construction, exerçant des fonctions liées à la conception de bâtiments et ouvrages d'art (chez Spie, BGroup et Ergon), et a rempli diverses fonctions à responsabilités dans le secteur immobilier au sein des sociétés Axa Belgium, Immobel et Retail Estates. Elle a également été chargée d'enseignement à l'ULB.
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : administrateur d'Immobel SA1 .
Autres mandats exercés dans les sociétés non cotées: gérante de Zou2 SPRL, Administrateur délégué de la société Home Invest Development2 et administrateur d'UPSI/BVS.
Mandats échus au cours des cinq dernières années : au sein des sociétés Retail Estates, Parc de l'Alliance SA, Immobilière de Corroye-le-Granbonpré SCRL, Gateway SA, Greendog SA, ainsi que de diverses filiales immobilières d'Axa Belgium SA1 .
Âgé de 45 ans, M. Aurousseau est licencié en sciences économiques appliquées et finance (UA) et analyste financier (ICHEC). Il dispose d'une large expérience dans la gestion de biens et le management d'entreprises, notamment dans le secteur bancaire et des assurances, en Belgique.
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : néant. Autres mandats exercés dans les sociétés non cotées: Chief Investment Officer auprès d'Axa Belgium. Mandats échus au cours des cinq dernières années : néant.
Âgée de 53 ans, Mme de Hemptinne est licenciée en droit de l'ULB et a été avocate au Barreau de Bruxelles durant plusieurs années. Elle a ensuite été journaliste économique et juridique. Spécialisée dans les thèmes liés au marché immobilier, à l'urbanisme et à la fiscalité immobilière, elle a collaboré pendant près de dix ans avec diverses publications et principalement La Libre Belgique. Elle a créé Editions & Séminaires SA, une société dédiée à l'édition d'ouvrages et à l'organisation de séminaires liés à l'immobilier.
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : néant. Autres mandats exercés dans les sociétés non cotées : Administrateur délégué de Editions & Séminaires SA.
Âgé de 48 ans, M. Dejonckheere a obtenu un diplôme d'ingénieur civil (Gand) et un MBA (IEFSI-ECHEC, Lille-France).
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : CEO de Gimv NV.
Autres mandats exercés dans les sociétés non cotées: CEO de Noorderman NV, Invest at Value NV,
mandats exercés au sein des sociétés Capman Plc (Finlande), TDP NV, AZ Delta VZW (hospital group), Roularta NV/SA, Enternext NV/SA, Belgian Venture Capital & Private Equity Association VZW/ASBL, Biotechfonds Vlaanderen NV, Gimv Arkiv Technology Fund NV, Voka-VEV, l'Association belge des Sociétés Cotées ASBL, European Issuers AISBL/ IVZW et VBO-FEB.
Mandats échus au cours des cinq dernières années : néant.
Âgé de 55 ans, M. Van Overstraeten dispose d'une large expérience dans la direction et le management d'entreprises, notamment dans le secteur du développement immobilier et le développement de logiciels.
Autres mandats exercés dans des sociétés cotées : néant. Autres mandats exercés dans les sociétés non cotées : au sein des sociétés Behind the Buttons SA, VOP SA, Immovo SA, Sippelberg SA, Rolem Belgium SA, Cocky SA, Stavos Luxembourg SA (Grand Duché de Luxemburg), Stichting Administratiekantoor Stavos NV (Pays-Bas), Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten et Burgerlijke Maatschap BMVO 2014, Cocky BVBA et Home Invest Development.
Mandats échus au cours des cinq dernières années : néant.
Sippelberg, Molenbeek-Saint-Jean
Sophie Lambrighs
Laurence de Hemptinne
| Nom | Fonction | Date de la première nomination |
Fin du mandat | Adresse professionnelle |
Présences au Conseil d'administration au cours de l'exercice 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Liévin Van Overstraeten |
Président Administrateur |
23 mai 2008 | AGO1 2018 |
V.O.P. S.A., avenue du Sippelberg, 3, 1080 Bruxelles |
100% |
| Eric Spiessens | Vice-Président Administrateur indépendant |
3 mai 2011 | AGO 2019 | Beweging.net chaussée de Haecht, 579, 1030 Schaarbeek |
100% |
| Sophie Lambrighs | Administrateur délégué |
22 juillet 2014 | AGO 2018 | Home Invest Belgium SA, boulevard de la Woluwe, 60 / bte 4, 1200 Bruxelles |
100% |
| Wim Aurousseau | Administrateur | 12 février 2014 AGO 2019 | Axa Belgium SA, boulevard du Souverain, 25, 1170 Bruxelles |
73% | |
| Laurence de Hemptinne |
Administrateur indépendant |
5 mai 2015 | AGO 2019 | rue de Ferrière, 1470 Bousval |
100% |
| Koen Dejonckheere Administrateur | indépendant | 3 mai 2011 | AGO 2019 | Gimv NV, Karel Oomsstraat, 37, 2018 Antwerpen |
100% |
| Johan Van Overstraeten |
Administrateur | 18 août 2010 | Assemblée générale AGO 2019 |
V.O.P. SA, avenue du Sippelberg, 3, 1080 Bruxelles |
100% |
| Guillaume H. Botermans | Président honoraire |
|---|---|
| Michel Pleeck | Président honoraire |
| Guy Van Wymersch-Moons | Président honoraire |
| Xavier Mertens | Administrateur délégué honoraire |
| Luc Delfosse | Administrateur indépendant honoraire |
Le Conseil d'administration agit dans l'intérêt social de la société (ce qui implique la prise en compte d'autres intérêts que l'intérêt exclusif des actionnaires, tels que l'intérêt des clients et des utilisateurs des immeubles). Son rôle consiste à:
Outre l'exécution des missions générales décrites ci-dessus, le Conseil d'administration s'est prononcé au cours de l'exercice écoulé sur différents dossiers, dont notamment:
Le Conseil d'administration se réunit au moins sept fois par an, et chaque fois qu'une opération particulière ou exceptionnelle le nécessite.
Odon Warland, Jette
Les règles de quorum et de prise de décision sont précisées aux articles 17 et 18 des statuts de la société:
Les responsabilités et le fonctionnement des Comités spécialisés créés au sein du Conseil d'administration sont détaillés dans la Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium. Cette Charte peut être consultée sur le site internet de la société.
Le Comité d'investissement se charge principalement de la sélection, de l'analyse et de la préparation des dossiers d'investissement et de désinvestissement, leur approbation définitive restant toutefois confiée au Conseil d'administration.
Le Comité d'investissement s'est réuni neuf fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes :
— Alain Verheulpen, représentant AXA Belgium; présence au Comité durant l'exercice: 8/9.
Nonobstant le fait que Home Invest Belgium n'est pas obligée de constituer un Comité d'audit – étant donné que la SIR remplit deux des trois critères d'exclusion repris à l'article 526bis § 3 du Code des Sociétés – le Conseil d'administration de la SIR a néanmoins décidé de le mettre en place1 .
Le Comité d'audit s'est réuni quatre fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes:
Monsieur Eric Spiessens est administrateur indépendant et dispose des qualités et compétences requises en matière d'audit et de comptabilité.
Le commissaire de la SIR a assisté à trois réunions du Comité d'audit en 2016.
En effet, le nombre moyen de salariés est inférieur à 250 personnes sur l'ensemble de l'exercice 2016 et le chiffre d'affaires net annuel de l'exercice 2016 est inférieur à €50 millions.
Les missions assumées par le Comité d'audit sont principalement les suivantes :
Pendant l'exercice 2016, les points suivants ont notamment été abordés :
Vu la taille de la société et dans un souci d'efficacité, un seul Comité, regroupant à la fois les compétences en matière de nomination et de rémunération, a été constitué au sein de Home Invest Belgium.
Le Comité de nomination et de rémunération s'est réuni cinq fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes :
Le Comité de nomination et de rémunération fait régulièrement rapport au Conseil d'administration sur l'exercice de ses missions. Le Comité assiste le Conseil dans toutes les matières relatives à la composition du Conseil d'administration (nombre, compétences, gender diversification) et des Comités spécialisés, ainsi qu'à la rémunération des administrateurs et des membres du Management de la SIR.
Le Comité de nomination et de rémunération est en particulier chargé:
Eric Spiessens, administrateur indépendant; présence au Comité durant l'exercice :5/5. — l'évaluation des performances des membres du Management pour l'année 2015 et la détermination de leurs honoraires variables pour cet exercice;
d'établir des profils pour les administrateurs et postes de direction au sein de la SIR et d'émettre des avis et recommandations sur les candidats ;
Au cours de l'exercice 2016, il s'est réuni principalement
CV10&18, Louvain-la-Neuve
Haverwerf, Malines
The Horizon, Woluwe-Saint-Lambert
Le Conseil d'administration bénéficie de l'assistance du Management qui exécute la stratégie arrêtée par le Conseil d'administration et fait rapport à celui-ci.
Le Conseil d'administration de la société a procédé au recrutement d'un nouveau Chief Investment Officer (CIO). En date du 13 juillet 2016, M. Nicolas Vincent a rejoint la société en cette qualité.
Âgé de 42 ans, M. Colson est gradué en comptabilité (HEMES Sainte Marie). Il a rempli diverses fonctions financières notamment chez Axa Belgium, ING Real Estate et Home Invest Development.
Âgé de 40 ans, M. Van Wijnendaele est licencié et agrégé en sciences commerciales et consulaires (HUB), et possède un DES en communication d'affaires (KUL) et un post-graduat en immobilier (KULAK). Il a rempli diverses fonctions à responsabilités, notamment chez Immobiliën Hugo Ceusters et auprès de la Société des Centres Commerciaux de Belgique (SCCB).
Âgé de 34 ans, M. Haverals a obtenu le diplôme de master en ingénierie civile et architecture (KUL) et d'executive master en « Real Estate Management » (AMS). Il a travaillé comme ingénieur en techniques spéciales dans un bureau d'ingénieur, comme architecte de projets dans plusieurs bureaux d'architecture et comme project manager auprès du promoteur immobilier Extensa NV pour des projets résidentiels.
Âgé de 37 ans, M. Vincent est diplômé de l'Institut d'Administration et de Gestion (IAG - UCL) et a suivi des formations spécifiquement liées à l'immobilier à l'Université de Columbia (Caroline du Sud - USA) et à la Solvay Business School (Postgraduate degree in Real Estate).
Il a débuté sa carrière chez GVA Grimley. Par la suite, il a exercé la fonction d'Associate Director chez Cushman & Wakefield au sein du département Capital Markets.
Pour l'exercice de ses fonctions dans le présent rapport, M. Jean-Luc Colson agit en sa qualité de représentant permanent de la SPRL Ylkatt. 2 Pour l'exercice de ses fonctions dans le présent rapport, M. Filip Van Wijnendale agit en sa qualité de représentant permanent de la SPRL FVW Consult.
Pour l'exercice de ses fonctions dans le présent rapport, M. Toon Haverals agit en sa qualité de représentant permanent de la SPRL HIRES Consult.
Le curriculum vitae des membres de la direction effective (ou de leur représentant permanent) peut être résumé comme suit:
Pour l'exercice de leurs missions, les membres du Management sont assistés par les équipes opérationnelles de Home Invest Belgium et de Home Invest Development. Ils peuvent également faire appel aux administrateurs dont ils souhaiteraient s'adjoindre la compétence et à des conseillers externes, le cas échéant dans les limites fixées par le Conseil d'administration. Ils peuvent également compter sur l'assistance du Comité d'audit pour toutes les questions pour lesquelles il est compétent.
Les membres du Management exécutent leurs missions sous la responsabilité et la surveillance du Conseil d'administration, auquel ils rendent compte de manière régulière.
Au moins une fois par an, le CEO fait rapport au Conseil d'administration, au commissaire et à la FSMA sur l'exercice des fonctions de contrôle indépendantes, sur les principaux risques identifiés au cours de l'année écoulée et sur les mesures adoptées pour y remédier.
Les membres du Management font l'objet d'une évaluation annuelle formelle par le Comité de nomination et de rémunération, dans le cadre de la détermination de leurs honoraires variables, sur la base des objectifs et des critères déterminés en début d'année, et dont rapport est ensuite fait au Conseil d'administration.
Les membres du Management sont:
;
De gauche à droite: Jean-Luc Colson, Filip Van Wijnendaele, Nicolas Vincent, Sophie Lambrighs, Toon Haverals
Home Invest Belgium a désigné une Direction effective au sens de l'article 14 de la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées. Les responsabilités et le fonctionnement de la Direction effective sont détaillés dans la Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium. Cette Charte peut être consultée sur le site internet de la société.
La Direction effective est constituée des personnes suivantes1 :
| Sophie Lambrighs CEO |
Jean-Luc Colson CFO |
Filip Van Wijnendaele COO |
Nicolas Vincent CIO |
|
|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions HIB détenues |
Néant | Néant | Néant | Néant |
| Autres mandats2 | Les autres mandats de Mme Lambrighs sont décrits précédemment. |
Administrateur de Home Invest Development et gérant de la SPRL HBLC |
Administrateur de Home Invest Development SA et gérant de la SPRL Charlent 53 Freehold. |
Gérant de Nicolas Vincent SPRL et de BuyerSide SPRL. |
1 L'exercice d'un mandat en tant que dirigeant effectif sous la forme d'une personne morale est temporaire et sera régularisé dans les quatre années à partir de l'agrément de la société en qualité de SIR.
2 Il s'agit des mandats exercés par les membres de la Direction effective dans d'autres sociétés au cours des cinq dernières années. Les mandats venus à expiration sont indiqués par un astérisque.
Home Invest Belgium a mis en place des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, en identifiant les principaux risques auxquels elle est exposée et en mettant en place les mesures nécessaires afin de contrôler et de limiter l'impact potentiel de la réalisation de chacun des risques, ainsi qu'en assurant la fiabilité du processus de reporting et de communication financière.
La politique d'intégrité et la prévention des conflits d'intérêts (infra) participent également à ce contrôle.
Le système de contrôle interne et de gestion des risques est mis en place par les dirigeants effectifs, sous la surveillance du Conseil d'administration. Il est fondé sur:
— l'application stricte des normes d'intégrité et d'éthique au travers d'une Charte de gouvernance d'entreprise et d'un code de conduite traitant notamment des conflits d'intérêts, d'achat et de vente d'actions et de prévention d'abus de bien sociaux, ainsi que via l'existence d'un Compliance Officer.
Le contrôle interne de Home Invest Belgium est mis en œuvre à travers notamment:
— des réunions régulières entre les différents managers et leurs équipes respectives.
Une identification et une évaluation des risques principaux sont réalisées sur une base semestrielle par le Conseil d'administration, et présentées dans les rapports financiers annuels et semestriels publiés. Les risques font aussi l'objet d'un suivi ponctuel, en dehors des exercices périodiques, par le Conseil d'administration à l'occasion de ses réunions, et de manière continue par le gestionnaire des risques.
Cette analyse de risques donne lieu à des actions de remédiation par rapport aux éventuelles vulnérabilités identifiées. Pour le détail des risques, voir le chapitre «Facteurs de risque» du présent rapport financier annuel.
L'information et la communication permettent à l'entreprise de gérer, de suivre et de contrôler les opérations en cours. La communication mise en place par la SIR est adaptée à la taille de l'entreprise et repose essentiellement sur les communications internes journalières entre le Management et les échanges par e-mail.
La pérennité des données informatiques est assurée par un système de backup continu sur disque dur et hebdomadairement à l'extérieur du siège social de la société.
La fonction de gestion des risques est exercée par un gestionnaire des risques, qui est nommé par le Conseil d'administration moyennant l'approbation préalable par la FSMA. M. Jean-Luc Colson a été nommé comme gestionnaire des risques. Le règlement de gestion des risques décrit le fonctionnement, le rôle, les objectifs et la portée de la gestion des risques de Home Invest Belgium.
La personne responsable de la fonction d'audit interne au sein de la société est M. Liévin Van Overstraeten.
Ce dernier dispose des qualités requises à cet effet. Il répond aux conditions d'honorabilité, d'expérience et d'expertise imposées par la loi SIR et ne tombe sous le coup d'aucune des interdictions prévues par la loi SIR.
Les fonctions d'auditeur interne sont toutefois déléguées à M. Pierre-Hugues Bonnefoy de Deloitte.
Son mandat venait à expiration le 31 décembre 2016. La rémunération de l'auditeur interne est fixée à €19 936 pour l'exercice 2016. Le mandat de M. Pierre-Hugues Bonnefoy en qualité d'auditeur interne a été renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans.
Le règlement de l'audit interne décrit le fonctionnement, le rôle, les objectifs et la portée de l'audit interne de Home Invest Belgium et peut être consulté sur le site internet de la société.
Mme Caroline Maddens a été désignée Compliance Officer lors du Conseil d'administration du 18 juin 2014. Mme Caroline Maddens répond aux conditions d'honorabilité, d'expérience et d'expertise imposées par la loi SIR et ne tombe sous le coup d'aucune des interdictions prévues par la loi SIR.
La Charte de gouvernance d'entreprise décrit le fonctionnement, le rôle, les objectifs et la portée de la fonction de Compliance Officer de Home Invest Belgium et peut être consultée sur le site internet de la société.
ArchView, Bruxelles
L'adresse professionnelle des membres de la direction effective se trouve au siège social de la société.
M. Guillaume H. Botermans bénéficiait d'une rémunération fixe forfaitaire de €80 000 par an, pro rata temporis, pour l'exercice de la fonction de Président du Conseil d'administration de la société et l'exercice de l'ensemble des autres prestations exercées au sein de la société (comprenant,
Le rapport de rémunération a été arrêté par le Conseil d'administration en date du 22 février 2017 et tient compte des recommandations du Comité de nomination et de rémunération. Il reprend les informations préconisées par le Code belge de gouvernance d'entreprise (édition 2009) et dans l'article 96§3 alinéa 2 du Code des Sociétés, tel qu'introduit par la loi du 6 avril 2010.
entre autres, les jetons de présence pour la participation aux séances du Conseil et des Comités, et les frais pour les dépenses exposées dans l'exercice de son mandat). Pour l'année 2016, M. Guillaume H. Botermans a bénéficié d'une rémunération totale de €27 233.
Aucun autre administrateur non-exécutif ne bénéficie d'une rémunération fixe ou variable, de quelque nature que ce soit. Les administrateurs non-exécutifs bénéficient d'un régime de jetons de présence pour les réunions du Conseil d'adminis
tration et des différents Comités spécialisés. Ils peuvent en outre rentrer des notes de frais pour les dépenses exposées dans l'exercice de leur mandat. La société n'envisage pas de modifier la politique de rémunération des administrateurs pour les deux exercices suivants.
Les jetons de présence s'élèvent à €1 000 par séance du Conseil pour les membres.
L'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 3 mai 2016 a décidé que les jetons de présence s'élèvent (par séance) à:
Home Invest Belgium confie à sa filiale – la SA Home Invest Development – la gestion, le suivi et la supervision des développements de nouveaux immeubles résidentiels.
Le principe de cette rémunération repose sur une juste rémunération de base, tenant compte du poids de la fonction, des connaissances requises, de l'importance de l'entreprise, et majorée d'une rémunération variable plafonnée qui est fonction des résultats obtenus par rapport aux objectifs convenus.
La rémunération variable est déterminée suivant des critères d'évaluation, si possible mesurables, arrêtés en début d'exercice par le Conseil d'administration sur avis du Comité de nomination et de rémunération. Le degré de réalisation des critères d'évaluation est évalué par le Conseil d'administration sur avis du Comité de nomination et de rémunération au début de l'exercice suivant, à la lumière des «États financiers » de l'exercice clôturé.
Il n'y a pas de prime de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions, hormis celles attribuées à l'Administrateur délégué.
Rémunération de l'Administrateur délégué, Sophie Lambrighs
Sa rémunération variable est déterminée sur base des critères suivants :
Mme Lambrighs bénéficie également d'un plan de pension (prévoyant un montant de prime annuelle de €27 000 pour 2016) et de primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions, à savoir:
La convention conclue entre Home Invest Belgium et Mme Sophie Lambrighs prévoit une rémunération de base annuelle, payable par tranches mensuelles, de €134 400 pour 2016 et une rémunération variable pouvant aller de 0% à 20% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné. La convention conclue entre la filiale Home Invest Development et la SPRL Zou2, représentée par sa gérante Mme Sophie Lambrighs prévoit une rémunération de base annuelle, payable par tranches mensuelles, de € 120 000 pour 2016 et une rémunération variable pouvant aller de 0% à 20% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Mme Lambrighs bénéficie en outre d'un GSM, et de la prise en charge des frais de ce GSM, et elle est défrayée pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ: la convention conclue entre Mme Sophie Lambrighs et la société prévoit qu'en cas de rupture notifiée à l'initiative de la société, celle-ci respectera un préavis d'une durée de six mois prenant cours le 1er jour du mois suivant celui de son envoi. À la discrétion de la société, ce préavis pourra (en tout ou en partie) être remplacé par le paiement d'une indemnité dont le montant sera calculé par référence à la rémunération fixe pour une période correspondant à six mois complets de prestations ou correspondant au solde du préavis en cours. Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
Les membres de la Direction effective qui assistent à ces réunions ne bénéficient pas de ces indemnités.
| Guillaume H. Botermans |
Lieven Van Overstraeten |
Eric Spiessens |
Koen Dejonckheere |
Johan Van Overstraeten |
Wim Aurousseau |
Laurence de Hemptinne |
Cocky NV * |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HOME INVEST BELGIUM |
||||||||
| Conseil d'administration | 3 | 11 | 11 | 11 | 11 | 8 | 11 | |
| Comité d'investissement | 3 | 9 | 2 | |||||
| Comité d'audit | 2 | 3 | 4 | 2 | ||||
| Comité de nomination et Rémunération |
4 | 5 | 5 | 1 | ||||
| HOME INVEST DEVELOPMENT |
||||||||
| Conseil d'administration | 4 | 3 | ||||||
| Total des présences | 16 | 19 | 20 | 11 | 20 | 10 | 14 | 3 |
| Rémunération de base | 27 233 | |||||||
| Jetons de présence | 900 | 26 250 | 22 250 | 11 000 | 20 000 | 9 500 | 13 250 | 900 |
| Total des rémunérations |
28 133 | 26 250 | 22 250 | 11 000 | 20 000 | 9 500 | 13 250 | 900 |
Sa rémunération variable est déterminée sur base des critères suivants :
Assurances complémentaires ou autres avantages : nihil. Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ: en cas de rupture notifiée à l'initiative de Home Invest Development, celle-ci respectera un préavis d'une durée de six mois prenant cours le 1er jour du mois suivant celui de son envoi. À la discrétion de Home Invest Development, ce préavis pourra (en tout ou en partie) être remplacé par le paiement d'une indemnité dont le montant sera calculé par référence à la rémunération fixe pour une période correspondant à six mois complets de prestations ou correspondant au solde du préavis en cours. Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 21 janvier 2010 entre Home Invest Belgium SA et la SPRL YLKATT)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 20% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné. Il bénéficie en outre d'un GSM et de la prise en charge des frais de ce GSM, et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des critères suivants au cours de l'exercice considéré: — le résultat net des activités-clés ;
— l'implémentation d'un nouvel outil informatique de gestion de la société.
Plan de pension, assurances complémentaires ou autres avantages : nihil.
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ: la convention d'entreprise conclue avec la SPRL YLKATT prévoit, en cas de rupture du contrat par la SIR, un préavis de neuf mois, à majorer d'une indemnité de rupture de trois mois.
La période de préavis pourra être remplacée par une indemnité compensatoire d'un montant correspondant proportionnellement à la durée du préavis restant à courir.
L'indemnité de rupture de trois mois sera majorée d'un demi-mois par année de prestations de services, sans pouvoir dépasser un total de neuf mois 1 .
Cette indemnité sera calculée en tenant compte tant de la rémunération fixe que de la rémunération variable. Ces dispositions contractuelles divergent potentiellement des recommandations en la matière, telles que reprises au Code belge de gouvernance d'entreprise. Toutefois, compte tenu du niveau de rémunération, de l'expérience acquise et de l'ancienneté, le Conseil d'administration estime que ces dispositions sont équilibrées 2 .
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 5 mars 2011 entre Home Invest Belgium SA et la SPRL FVW Consult)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 20% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné. Il bénéficie en outre d'un GSM et de la prise en charge des frais de ce GSM, et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des critères d'évaluation suivants au cours de l'exercice considéré:
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil.
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ: la convention d'entreprise conclue avec la SPRL FVW Consult prévoit, en cas de rupture du contrat par la SIR, un préavis de trois mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum, et une indemnité de rupture de quatre mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum.
La période de préavis pourra être remplacée par une indemnité compensatoire d'un montant correspondant proportionnellement à la durée du préavis restant à courir.
Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
1 Il est dès lors dérogé au principe 7.18 du Code 2009, lequel prévoit que: « tout contrat conclu avec la société ou ses filiales relatif à la rémunération du CEO ou de tout autre manager exécutif spécifie que l'indemnité de départ accordée en cas de fin anticipée n'excède pas 12 mois de rémunération de base et de rémunération variable». Cette dérogation est justifiée par l'ancienneté de l'intéressé. Elle résulte de négociations intervenues à l'époque dans le cadre de son nouveau mandat de dirigeant effectif et est en ligne avec les pratiques de marché courantes pour ce type de fonction.
4 Inclut la TVA sur la rémunération depuis le 1er juin 2016.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 4 mai 2016 entre Home Invest Belgium SA et M. Nicolas Vincent)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 25% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné. Il bénéficie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la SIR.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des critères d'évaluation suivants au cours de l'exercice considéré:
| En € | Rémunération fixe |
Rémunération variable pour l'exercice social |
Plan de pension Autres | |
|---|---|---|---|---|
| CEO Home Invest Belgium Sophie Lambrighs |
134 400 | 20 000 | 27 000 | 3 2003 |
| Administrateur délégué Home Invest Development SPRL Zou2 représentée par Madame Sophie Lambrighs |
134 7004 | 25 792 | - | - |
| Direction effective | 426 140 | 62 478 | - | - |
Rykmans, Uccle
2 En cas de conversion de la période de préavis, ou d'une partie de celle-ci, en indemnité de rupture, l'indemnité maximale de 12 mois préconisée par
le Code belge de gouvernance d'entreprise (édition 2009) pourrait être dépassée. 3 Dividendes perçus sur 800 actions de la société.
Commissaire
SCRL Grant Thornton Réviseurs d'entreprises, établie à 2600 Anvers, Potvlietlaan 6, représentée par M. Dirk Van den Broeck, réviseur d'entreprises, agit comme commissaire de Home Invest Belgium. Il est agréé par la FSMA, et certifie notamment les comptes annuels de la SIR et revoit ses comptes semestriels.
SCRL Grant Thornton Réviseurs d'entreprises, représentée par Monsieur Dirk Van de Broeck a été nommé pour une durée de trois ans lors de l'Assemblée générale ordinaire tenue le 3 mai 2016. Ses émoluments ont été fixés à €28 000 sur une base annuelle, à augmenter de la TVA et à indexer. Le mandat du commissaire vient à échéance après l'Assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2019.
| €- TVA comprise | 2016 | 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Émoluments pour l'exercice du Commissaire (base statutaire) | ||||||||
| Émoluments pour l'exercice du mandat de Commissaire | € 33 880 | € 33 638 | ||||||
| Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières | ||||||||
| Autres missions d'attestation | €7 260 | € 8 410 | ||||||
| Autres missions extérieures à la mission de révision | € 6 330 | € 907 | ||||||
| TOTAL | € 47 470 | € 42 955 |
| Surfaces à expertiser | par m² expertisé (HTVA) |
|---|---|
| Tranche de 0 à 125 000 m² | € 0,40 |
| Tranche de 125 001 et 175 000 m² | € 0,35 |
| Tranche supérieure à 175 000 m² | € 0,30 |
Le commissaire a examiné le présent rapport de gestion et confirmé que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes par rapport aux informations dont il a eu connaissance dans le cadre de son mandat.
Son rapport est intégré à celui relatif aux comptes annuels consolidés, repris dans la partie « «États financiers » » ci-après.
La société a désigné deux experts immobiliers. Chaque expert réalise, pour sa part du portefeuille, l'évaluation de manière trimestrielle, ainsi qu'au moment de l'acquisition, de l'apport, de la vente d'immeubles, ou de la fusion/scission de société(s) immobilière(s) avec la SIR ou encore de l'intégration d'immeubles dans le périmètre de consolidation de la SIR par d'autres moyens.
Winssinger & Associés SA (RPM Bruxelles : 0422.118.165), ayant son siège social chaussée de La Hulpe, 166 à 1170 Bruxelles, Belgique et représentée par M. Christophe Ackermans, agit comme expert immobilier indépendant de la société pour les biens localisés en Belgique. Son mandat vient à échéance le 31 décembre 2017. Sa rémunération annuelle se calcule comme suit:
Au cours de l'exercice 2016, le montant total des honoraires perçus par Winssinger & Associés s'est élevé à €107 025,95 TVAC. de la société pour portefeuille immobilier de Port Zélande constitué des 241 maisons de vacances.
BNP Paribas Real Estate Hotels France, ayant son siège social 167, quai de la Bataille de Stalingrad, à 92867 Issyles-Moulineaux, France, et représentée par Mme Maaike Smorenburg, agit comme expert immobilier indépendant Son mandat vient à échéance le 30 septembre 2019. Sa rémunération annuelle est fixée forfairement à €10 000. Au cours de l'exercice 2016, le montant total des honoraires perçus par BNP Paribas Real Estate Hotels France s'est élevé à €14 000 HTVA.
Tires dématérialisés 0,12% de la valeur nette du coupon mis en paiement (HTVA)
Titres au porteur 2% de la valeur nette du coupon mis en paiement + €0,10 par coupure (HTVA)
BNP Paribas Fortis SA (RPM Bruxelles : 0403.199.702), située rue Montagne du Parc, 3 à 1000 Bruxelles, est la banque centralisatrice chargée du service financier des actions de Home Invest Belgium (paiement des dividendes, souscription à des augmentations de capital, convocation aux Assemblées générales).
Sa rémunération est fixée de la manière suivante, à augmenter de la TVA:
La Banque Degroof Petercam intervient en qualité de liquidity provider de l'action Home Invest Belgium. La rémunération du liquidity provider s'élève à €20 000 HTVA par an.
Trône, Bruxelles
Les règles légales de prévention de conflits d'intérêt qui s'appliquent à Home Invest Belgium sont reprises aux articles 523 et 524 du Code des Sociétés, ainsi qu'aux articles 36 à 38 de la loi du 12 mai 2014.
Au cours de l'exercice écoulé, aucune opération n'a donné lieu à l'application des l'article 523 et 524 du Code des Sociétés, ni à l'application de l'articles 36 de la loi du 12 mai 2014.
D'autres règles de prévention de conflits d'intérêts sont prévues dans la Charte de gouvernance d'entreprise1 de Home Invest Belgium à laquelle tous les administrateurs de la SIR ont adhéré. Cette Charte prévoit notamment à l'article 4.8: « (…) Si Home Invest Belgium se propose de conclure avec un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération qui n'est pas visée par l'article 523 du Code des Sociétés (par exemple, parce qu'il s'agit d'une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché), Home Invest Belgium estime néanmoins nécessaire que cet administrateur le signale aux autres administrateurs avant la délibération du Conseil d'administration, et qu'il s'abstienne d'assister à la délibération du Conseil d'administration relative à cette opération et de prendre part au vote. (…) »
Des cumuls de mandats ou de fonctions peuvent également donner lieu à des conflits d'intérêts.
En fonction de circonstances concrètes,
La Direction effective est soumise aux mêmes règles en matière de conflits d'intérêts que le Conseil d'administration. De même, Home Invest Belgium veille à demander à ses principaux fournisseurs de services d'adhérer à la Charte de gouvernance d'entreprise en matière de prévention de conflits d'intérêts et de délits d'initiés. Pour ce qui concerne plus particulièrement l'expert immobilier agréé de la SIR, la convention conclue avec Home Invest Belgium prévoit qu'en cas de conflit d'intérêts, l'évaluation initiale du bien immobilier sera confiée à un autre expert immobilier.
Compte tenu de la réputation d'intégrité de Home Invest Belgium, le Conseil d'administration a mis en place un Code de conduite2 applicable aux transactions sur les actions et les autres instruments financiers de la SIR par des administrateurs et des collaborateurs de la SIR et de ses filiales.
Ce Code prévoit entre autres :
INFORMATIONS DANS LE CADRE DE L'ARTICLE 34 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007 RELATIF AUX OBLIGATIONS DES ÉMETTEURS D'INSTRU-MENTS FINANCIERS ADMIS À LA NÉGOCIATION SUR UN MARCHÉ RÉGLEMENTÉ3
Les informations reprises ci-après constituent les explications sur les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition sur les actions de Home Invest Belgium, tels que visés dans l'article 34 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007:
à la date du 31 décembre 2016, le capital autorisé encore disponible s'élevait par conséquent à €74 401 221,91. — Conformément à l'article 6.4 des statuts de Home Invest Belgium, la société peut procéder à l'acquisition ou à la prise en gage d'actions propres dans les limites suivantes:
3 Voir également la loi du 1er avril 2007 relative aux offres publiques d'acquisition et l'article 21.2.6 de l'Annexe I au Règlement Prospectus 809/2004. 4 Dont 12 912 actions en autocontrôle, détenues par Home Invest Development SA, filiale à 100% de Home Invest Belgium.
Le Code de conduite est disponible sur le site internet de la société.
Lebeau, Bruxelles
La Charte de gouvernance d'entreprise est disponible sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.
| Comptes consolidés 116 |
|
|---|---|
| Comptes statutaires 145 |
|
| Rapport du commissaire 148 |
| ACTIF | Annexe | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 409 872 451 | 347 049 162 | |
| B. Immobilisations incorporelles | 15 | 278 118 | 7 733 |
| C. Immeubles de placement | 16 | 408 833 729 | 346 100 301 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 18 | 102 316 | 149 060 |
| E. Actifs financiers non courants | 24 | 75 649 | 74 186 |
| F. Créances de location-financement | 19 | 582 639 | 717 882 |
| II. Actifs courants | 9 429 070 | 16 012 906 | |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 20 | 1 457 192 | 2 484 525 |
| C. Créances de location-financement | 19 | 135 243 | 127 147 |
| D. Créances commerciales | 21 | 3 169 636 | 10 343 536 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 21 | 842 449 | 275 869 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 22 | 3 437 814 | 2 487 426 |
| G. Comptes de régularisation | 23 | 386 735 | 294 403 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 419 301 520 | 363 062 069 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A. Capital | 26 | 75 999 055 | 75 999 055 | |||||
| B. Primes d'émission | 26 | 24 903 199 | 24 903 199 | |||||
| C. Réserves | 26 | 98 198 999 | 95 782 145 | |||||
| D. Résultat net de l'exercice | 26 | 6 101 079 | 3 507 233 | |||||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 205 202 333 | 200 191 632 | ||||||
| PASSIF | ||||||||
| I. Passifs non courants | 201 485 901 | 154 617 936 | ||||||
| B. Dettes financières non courantes | 24 | 192 205 885 | 147 666 669 | |||||
| a. Établissements de crédit | 152 500 000 | 108 000 000 | ||||||
| c. Autres | 39 705 885 | 39 666 669 | ||||||
| C. Autres passifs financiers non courants | 24 | 9 280 017 | 6 951 266 | |||||
| II. Passifs courants | 12 613 287 | 8 252 501 | ||||||
| B. Dettes financières courantes | 24 | 712 226 | 605 651 | |||||
| c. Autres | 712 226 | 605 651 | ||||||
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 25 | 10 385 458 | 6 026 535 | |||||
| b. Autres | 10 385 458 | 6 026 535 | ||||||
| E. Autres passifs courants | 25 | 90 680 | 85 861 | |||||
| F. Comptes de régularisation | 23 | 1 424 923 | 1 534 454 | |||||
| TOTAL DU PASSIF | 214 099 188 | 162 870 436 | ||||||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 419 301 520 | 363 062 069 | ||||||
| Nombre d'actions en fin de période3 | 3 147 897 | 3 147 897 | ||||||
| Valeur nette | 205 202 333 | 200 191 632 | ||||||
| Valeur nette par action | 65,19 | 63,60 | ||||||
| Valeur nette ajustée par action4 | 68,14 | 65,80 | ||||||
| Endettement | 203 394 248 | 154 384 716 | ||||||
| Taux d'endettement | 48,51% | 42,52% |
| 4 18 979 691 17 807 520 4 -178 922 -161 024 18 800 769 17 646 496 5 86 482 89 279 5 660 864 683 551 5 -2 705 975 -1 852 164 16 842 140 16 567 162 6 -843 970 -1 614 789 7 -406 804 -427 252 8 -392 488 -405 280 8 -2 780 000 -2 802 638 -81 388 -66 207 -4 504 650 -5 316 166 12 337 491 11 250 996 9 -845 488 -814 043 -29 448 -24 077 11 462 554 10 412 876 10-20 279 654 1 333 073 10 11 295 322 5 991 869 23 037 530 17 737 817 11 78 701 83 404 12 -3 048 453 -3 326 445 13 -65 705 -57 228 13 -2 025 345 963 443 -5 060 803 -2 336 826 17 976 727 15 400 990 14 -71 034 -89 144 -71 034 -89 144 17 905 693 15 311 847 RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE 17 905 693 15 311 847 État du résultat global 2016 2015 I. Résultat net 17 905 693 15 311 847 II. Autres éléments du résultat global : B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture -303 405 91 655 autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS 1. Instruments de couverture efficaces -303 405 91 655 17 602 288 15 403 501 |
Annexe | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | ||||
| III. Charges relatives à la location | ||||
| RÉSULTAT LOCATIF NET | ||||
| IV. Récupération de charges immobilières | ||||
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
||||
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
||||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | ||||
| IX. Frais techniques | ||||
| X. Frais commerciaux | ||||
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | ||||
| XII. Frais de gestion immobilière | ||||
| XIII. Autres charges immobilières | ||||
| CHARGES IMMOBILIÈRES | ||||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | ||||
| XIV. Frais généraux de la société | ||||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | ||||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | ||||
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | ||||
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | ||||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | ||||
| XX. Revenus financiers | ||||
| XXI. Charges d'intérêts nettes | ||||
| XXII. Autres charges financières | ||||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | ||||
| RÉSULTAT FINANCIER | ||||
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | ||||
| XXIV. Impôts des sociétés | ||||
| IMPÔT | ||||
| RÉSULTAT NET | ||||
| RÉSULTAT GLOBAL (I + II) |
Le Résultat net de l'exercice (€ 17 905 693) est intégralement repris dans la rubrique D. Résultat net de l'exercice dans les fonds propres mais déduction faite de l'acompte sur dividende versé en décembre 2016 à concurrence de €11 804 613,75.
1 Les comptes annuels consolidés 2016 de Home Invest Belgium englobent ceux de ses filiales, la SA Home Invest Development, la SPRL Charlent 53 Freehold et la SA HBLC et sont exprimés en € sauf si mentionné autrement. Les critères de comptabilisation et d'évaluation repris dans les «International Financial Reporting standards» («IFRS») sont appliqués depuis les comptes annuels de l'exercice 2006. Les rapports financiers annuels (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version abrégée des comptes statutaires, les rapports de gestion consolidés, les rapports du commissaire et les rapports d'expertise), les déclarations intermédiaires, les rapports financiers semestriels, la description de la situation financière, les informations concernant les parties liées et les informations financières historiques concernant les filiales de la SIR, sont inclus par référence dans le présent rapport financier annuel.
2 La différence entre le Résultat net de l'exercice repris dans les fonds propres (€ 6 101 079) et le Résultat net de l'exercice repris dans le compte de résultat (€ 17 905 693) représente l'acompte sur dividende payé en décembre 2016 pour € 11 804 614.
Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en autocontrôle.
4 Correspond à la valeur nette ajustée pour exclure la juste valeur des instruments financiers de couverture.
| Capital | Frais d'aug mentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Résultat net de l'exercice |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 103 516 959 | -27 561 611 | -1 098 342 | 0 | -757 323 | 1 259 467 | 15 926 094 | 15 937 954 | 208 224 230 |
| Transfert | -2 683 611 | 2 683 611 | 0 | ||||||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-6 516 200 | 1 661 743 | 4 854 457 | 0 | |||||||||
| Dividende distribué | -11 631 485 | -11 631 485 | |||||||||||
| Acompte sur dividende | -11 804 614 | -11 804 614 | |||||||||||
| Résultat de l'exercice | 15 311 847 | 15 311 847 | |||||||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
91 655 | 91 655 | |||||||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
8 543 550 | -1 553 471 | -6 990 080 | 0 | |||||||||
| SOLDE AU 31/12/2015 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 105 544 309 | -27 453 339 | -1 006 688 | 0 | -757 323 | 1 259 467 | 18 096 940 | 3 507 233 | 200 191 632 |
| SOLDE AU 31/12/2015 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 105 544 309 | -27 453 339 | -1 006 688 | 0 | -757 323 | 1 259 467 | 18 096 940 | 3 507 233 | 200 191 632 |
| Transfert | -3 271 610 | 3 271 610 | 0 | ||||||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-7 221 461 | 2 071 300 | 5 150 161 | 0 | |||||||||
| Dividende distribué | -12 591 588 | -12 591 588 | |||||||||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
11 804 614 | 11 804 614 | |||||||||||
| Acompte sur dividende | 0 | -11 804 614 | -11 804 614 | ||||||||||
| Résultat de l'exercice | 17 905 693 | 17 905 693 | |||||||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
-303 405 | -303 405 | |||||||||||
| Reclassement instruments de couverture |
-5 944 5781 | 5 944 578 | 0 | ||||||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
10 105 545 | -4 113 677 | -5 991 869 | 0 | |||||||||
| SOLDE AU 31/12/2016 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 108 428 393 | -29 495 716 | -1 310 093 | -5 944 578 | -757 323 | 1 259 467 | 25 920 070 | 6 101 079 | 205 202 333 |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE PÉRIODE | 2 487 426 | 4 925 898 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 18 770 967 | 1 952 330 |
| Résultat de l'exercice | 17 905 693 | 15 311 847 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 23 037 530 | 17 737 817 |
| Intérêts reçus | 78 701 | 83 404 |
| Intérêts payés | -3 114 159 | -3 383 674 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -2 025 345 | 963 443 |
| Impôts | -71 034 | -89 144 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -9 473 395 | -8 209 601 |
| Amortissements et réductions de valeur | 76 236 | 78 783 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 76 236 | 78 783 |
| Autres éléments non-monétaires | -9 269 976 | -6 955 312 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -11 295 322 | -5 991 869 |
| -Autres transactions de nature non courante | 2 025 345 | -963 443 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -279 654 | -1 333 073 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -279 654 | -1 333 073 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 10 338 669 | -5 149 915 |
| Mouvement des éléments d'actif | 6 835 214 | -7 479 293 |
| -Actifs financiers courants | -8 096 | -7 661 |
| -Créances commerciales | 7 501 489 | -7 522 347 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | -566 580 | 37 123 |
| -Comptes de régularisations | -91 599 | 13 592 |
| Mouvement des éléments du passif | 3 503 455 | 2 329 378 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | 4 145 324 | 2 478 370 |
| -Autres passifs courants | -532 338 | -33 793 |
| -Comptes de régularisation | -109 531 | -115 199 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | -49 768 207 | -18 993 919 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -11 932 359 | -7 530 467 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -39 012 825 | -14 767 277 |
| Désinvestissements | 18 185 471 | 18 507 785 |
| Projets de développement | -15 537 258 | -15 166 500 |
| Autres immobilisations incorporelles | -274 542 | 0 |
| Autres immobilisations corporelles | -25 334 | -32 713 |
| Actifs financiers non courants | -1 463 | -4 746 |
| Acquisitions de filiales | -1 169 897 | 0 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | 31 947 627 | 14 603 117 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | ||
| Augmentation / Réduction des dettes financières | 44 539 215 | 38 039 215 |
| Dividende de l'exercice précédent | -786 974 | -11 631 485 |
| Dividende intérimaire | -11 804 614 | -11 804 614 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE PÉRIODE | 3 437 814 | 2 487 426 |
Home Invest Belgium SA est une SIR et est constituée sous la forme d'une société anonyme de droit belge. Son siège social est établi en Belgique, à 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe 60. La Société est cotée au marché continu sur Euronext Brussels. Les comptes annuels consolidés englobent ceux de Home Invest Belgium et de ses filiales, la SA Home Invest Development, la SPRL Charlent 53 Freehold et la SPRL HBLC.
Les états financiers ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. En application de l'article 11 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des SIR, Home Invest Belgium établit ses comptes annuels conformément au référentiel IFRS.
La Société a dressé son bilan d'ouverture en IFRS au 1er janvier 2005 (date de transition aux IFRS). Conformément à l'IFRS 1 – Première adoption des IFRS, la Société a décidé de ne pas retraiter les acquisitions antérieures à la date de transition aux IFRS et ce suivant l'IFRS 3 – Regroupements d'entreprises.
Les états financiers sont présentés en euro sauf si mentionné différemment. Ils sont établis sur base du coût historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains instruments financiers, évalués à leur juste valeur. Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.
Les comptes annuels consolidés comprennent les comptes annuels de Home Invest Belgium et de ses filiales.
Les filiales sont des entités contrôlées par le groupe. Un contrôle existe quand Home Invest Belgium détient, directement ou indirectement le pouvoir sur l'entité ; est exposée ou a des droits sur les rendements variables du fait de son implication dans cette entité ; a la capacité d'utiliser son pouvoir sur l'entité pour influer sur le montant de ces rendements.
Étant donné que Home Invest Belgium détient plus que la moitié des actions/droits de vote de ses filiales, les filiales sont contrôlées par Home Invest Belgium (IFRS 12 § 7 (a)). Les comptes annuels des filiales sont intégralement consolidés à partir de la date d'acquisition jusqu'à la date où le contrôle prend fin.
Les comptes des filiales sont rédigés pour le même exercice comptable que celui de Home Invest Belgium. Des règles d'évaluation IFRS uniformes sont appliquées aux filiales concernées. Toutes les opérations intra-groupe, ainsi que les bénéfices et pertes intra-groupe non-réalisés sur les opérations entre les sociétés du groupe, sont éliminés. Les pertes non-réalisées sont éliminées sauf s'il s'agit d'une moins-value extraordinaire.
Le Goodwill est la différence positive entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment de la reprise. Le prix du regroupement d'entreprises se compose du prix de reprise et de tous les frais de transactions directement attribuables.
Le Goodwill négatif (badwill) est la différence négative entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment de la reprise. Ce goodwill négatif est repris, immédiatement, par le repreneur, dans le compte de résultats.
La norme IFRS 3 – Regroupement d'entreprises - régit le traitement comptable du Goodwill ou Badwill et renvoi également à l'IAS 36 – Dépréciation d'actifs - concernant le test de dépréciation à réaliser chaque année.
Les immobilisations incorporelles ayant une durée de vie limitée sont initialement évaluées à leur coût. Après la comptabilisation initiale, elles sont évaluées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée d'utilité et la méthode d'amortissement des immobilisations incorporelles sont revues au moins à la fin de chaque exercice.
| NOTE A ACQUISITION DE FILIALES | HBLC | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 87 136 | |
| Immeubles de placement | 1 834 148 | |
| Créances commerciales | 192 347 | |
| Comptes de régularisation de l'actif | 733 | |
| Autres dettes financières courantes | -537 157 | |
| Dettes commerciales | -320 174 | |
| Total des acquisitions | 1 257 033 | |
| Cash flow des filiales | -87 136 | |
| Cash flow sur acquisition de filiales | 1 169 897 |
Les immeubles de placement en exploitation sont des investissements en actifs immobiliers détenus pour la location de longue durée et/ou pour valoriser le capital.
Les immeubles de placement sont initialement évalués à leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA nondéductible. Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou apport d'une branche d'activité, les taxes dues sur les plusvalues potentielles des actifs ainsi intégrés sont comprises dans le coût des actifs concernés.
À la première clôture périodique après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Un expert immobilier indépendant externe établit de manière trimestrielle l'évaluation du portefeuille immobilier, frais, droits d'enregistrement et honoraires compris (c.à.d. en valeur dite « d'investissement »). L'expert procède à son évaluation sur base de deux méthodes : - la capitalisation de la valeur locative estimée; - la valorisation unitaire. L'expert peut être amené à utiliser des méthodes alternatives pour expertiser des biens immobiliers.
Home Invest Belgium procède alors, pour déterminer la juste valeur des actifs immobiliers ainsi évalués, aux retraitements suivants :
Aussi longtemps que les immeubles de placement sont neufs au sens du Code de la TVA, les retraitements ci-dessus sont appliqués uniquement à la valeur d'investissement des terrains sur lesquels ils sont construits.
Tout profit ou perte résultant d'un changement de la juste valeur est comptabilisé en compte de résultats sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement » dans les lignes « A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement » ou « B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement ».
En ce qui concerne les variation des frais et droits, ils sont repris sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement » dans les lignes « C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement » ou « D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ».
L'affectation s'effectue alors dans les fonds propres sous la rubrique C. Réserves – « b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers » et « c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) ».
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type de travaux concernés :
Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets.
Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les
honoraires (architectes, bureaux d'études, project management, conseillers juridiques), les assurances, la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant la construction.
Lors d'une vente d'un actif immobilier, le prix de vente brut diminué des frais de commercialisation est repris dans la rubrique du compte de résultat XVI.A. Ventes nettes d'immeubles tandis que l'annulation de la dernière juste valeur expertisée se retrouve en négatif dans la rubrique XVI.B. Valeur comptable des immeubles vendus. La plus-value réalisée et distribuable à l'actionnaire se calcule par différence entre le prix de vente net des frais de commercialisation et la valeur d'acquisition historique majorée des investissements ultérieurs. Compte tenu que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur est déjà reconnue dans le compte de résultat, il y a lieu d'opérer une annulation complémentaire des plus-values latentes et droits de mutation antérieurement comptabilisés dans la «réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers» par reclassement dans l'affectation du résultat en plus-values distribuables. Cette dernière opération est réalisée la même année que la vente de l'actif immobilier.
Ces montants sont repris intégralement dans le Schéma de calcul du montant visé à l'article 13 §1er, alinéa 1er de la Loi du 16 juin 2014 et publié ci-dessous.
Les immeubles en cours de construction ou de développement sont comptabilisés parmi les immeubles de placement, à leur coût, jusqu'à la fin de la construction ou du développement. À ce moment, l'actif est transféré parmi les immeubles de placement en exploitation. Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux d'études, project management, conseillers juridiques), les assurances, la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant le développement.
La comptabilisation des commissions payées aux agents immobiliers et autres frais de transaction est réalisée comme suit :
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Un amortissement linéaire est pratiqué pendant la durée d'utilité estimée de l'actif. La durée d'utilité et le mode d'amortissement sont revus au moins à la clôture de chaque exercice. La durée d'utilité est la suivante pour chaque catégorie d'actifs :
Les actifs financiers sont présentés au bilan parmi les actifs financiers courants ou non-courants selon l'intention ou la probabilité de réalisation dans les douze mois suivant la date de clôture et sont comptabilisés selon la norme IAS 39 – Instruments financiers : comptabilisation et valorisation. On peut distinguer :
déterminables et d'une échéance arrêtée, que la Société a l'intention manifeste et la capacité de conserver jusqu'à leur échéance. Les actifs financiers détenus jusqu'à l'échéance sont comptabilisés à leur coût amorti.
Les passifs financiers sont comptabilisés à leur coût amorti.
Home Invest Belgium fait appel à des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition aux risques découlant de l'évolution des taux d'intérêt dans le cadre du financement de ses activités.
Les instruments financiers dérivés sont initialement comptabilisés à leur coût et sont ensuite portés à leur juste valeur aux dates des clôtures périodiques suivantes.
La partie efficace des bénéfices ou pertes des variations de la juste valeur des instruments financiers dérivés qui correspondent aux conditions reprises à l'IAS 39, spécifiquement désignés et qualifiés de couverture du flux de trésorerie d'un actif ou passif ou une transaction prévue, reprise au bilan, est comptabilisée dans les capitaux propres. La partie non-efficace est portée au compte de résultats. Lorsqu'un instrument de couverture expire ou est vendu, ou quand une couverture ne répond plus aux critères de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte cumulé figurant à ce moment dans les capitaux propres est comptabilisé dans le compte de résultats.
Un immeuble de placement est considéré comme détenu en vue de la vente s'il peut être vendu immédiatement dans son état actuel et que la vente est hautement probable.
Un immeuble de placement détenu en vue de la vente est évalué de la même façon qu'un autre immeuble de placement.
Les créances commerciales sont évaluées à leur valeur nominale, diminuée des montants estimés non recouvrables. Cette réduction de valeur est inscrite en compte de résultats.
La trésorerie comprend la caisse et les comptes à vue. Les équivalents de trésorerie sont des placements à court terme, très liquides, qui sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie, ont une échéance inférieure ou égale à trois mois, et ne présentent pas un risque important de changement de valeur. Ces éléments sont portés au bilan à leur valeur nominale ou à leur coût.
Les actions ordinaires sont comptabilisées en capitaux propres. Les frais directement liés à l'émission de nouvelles actions ou d'options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets d'impôts, en déduction du montant récolté.
Les actions propres rachetées sont présentées à leur prix d'achat en déduction des capitaux propres. Une vente ou annulation des actions propres rachetées ne donne pas lieu à un impact sur le résultat ; les bénéfices et pertes concernant les actions propres sont directement comptabilisés aux capitaux propres.
Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l'Assemblée générale des actionnaires. Tout dividende intérimaire éventuel est comptabilisé en dettes dès que le Conseil d'administration a pris la décision de procéder au paiement d'un tel dividende.
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque:
L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend l'impôt courant et l'impôt différé. Ils sont comptabilisés dans le compte de résultats, sauf s'ils portent sur des éléments enregistrés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont, eux aussi, comptabilisés dans les capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts à payer sur les revenus imposables de l'année écoulée ainsi que tout ajustement aux impôts payés (ou à récupérer) relatifs aux années antérieures. Il est calculé en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date de clôture.
L'impôt différé est calculé suivant la méthode du report variable (liability method) sur les différences temporelles entre la base fiscale d'un actif ou d'un passif et leur valeur comptable telle qu'elle figure dans les états financiers. Ces impôts sont déterminés suivant les taux d'imposition que l'on prévoit au moment où l'actif sera réalisé ou l'obligation éteinte. Les créances d'impôts différés sont comptabilisées pour les différences temporelles déductibles et sur les crédits d'impôts reportés récupérables et pertes fiscales, dans la mesure où il est probable qu'il y ait des bénéfices imposables dans le futur proche pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal. La valeur comptable des créances d'impôts différés est révisée à chaque date du bilan et réduite dans la mesure où il n'est plus probable que suffisamment de bénéfice imposable sera disponible pour compenser tout ou partie des impôts différés.
Les dettes et créances fiscales différées sont définies à l'aide des taux d'imposition attendus, en vigueur dans les années durant lesquelles ces différences temporelles seront réalisées ou réglées, et en se basant sur les pourcentages d'impôt en vigueur ou confirmés à la date du bilan.
L'Exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la fusion d'une société non SIR avec une SIR. Lorsque la société qui ne dispose pas du statut de SIR entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée en même temps qu'un montant correspondant à la différence entre la valeur de marché de l'immeuble et la valeur comptable du bien qui sera acquis dans la fusion et cela en tenant compte d'une date prévue de fusion.
Les revenus locatifs provenant de contrats de location simples sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée du contrat de location. Les gratuités locatives et autres avantages consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la première période ferme du bail. Les indemnités de résiliation sont comptabilisées intégralement au moment de leur facturation dans la rubrique I.E. des Revenus locatifs
Le résultat de la vente d'un immeuble de placement représente la différence entre le produit de la vente, net de frais de transaction, et la dernière juste valeur de l'immeuble vendu au 31 décembre de l'exercice écoulé. Ce résultat est présenté sous la rubrique XVI. « Résultat sur vente d'immeubles de placement » du compte de résultat. Lors de l'élaboration du schéma de calcul du montant visé à l'article 13, § 1er, al. 1er de l'A.R. du 13 juillet 2014, le résultat distribuable reprend la rubrique « ± Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plusvalues et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées) », permettant ainsi de tenir compte de la valeur initiale d'acquisition.
Home Invest Belgium n'a pas anticipé l'application des normes et interprétations nouvelles ou amendées qui ont été émises avant la date d'autorisation de publication des états financiers consolidés mais dont la date d'entrée en vigueur est postérieure à l'exercice annuel clôturé au 31 décembre 2016, à savoir :
— IFRS 15 Produits des contrats avec les clients qui entrera en vigueur à compter de l'exercice débutant le 1er janvier 2018
— Modifications d'IAS 12 sur la comptabilisation d'actifs d'impôt différé au titre de pertes latentes qui entreront en vigueur
L'application future de ces normes ou interprétations n'aura aucun impact matériel sur les comptes annuels.
Les immeubles de placement que Home Invest Belgium détient comportent trois catégories :
En termes de répartition géographique, les immeubles de placement de Home Invest Belgium sont majoritairement situés à Bruxelles.
Les colonnes « non affecté » reprennent les montants qu'il est impossible d'attribuer à une de ces trois catégories, par exemple :
| 2016 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas Non affecté | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 18 979 691 11 386 568 | 2 285 745 | 5 114 285 | 193 094 | ||
| III. Charges relatives à la location | -178 922 | -56 269 | -17 549 | -46 735 | -58 369 | |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 18 800 769 11 330 299 | 2 268 195 | 5 067 549 | 193 094 | -58 369 | |
| IV. Récupération de charges immobilières | 86 482 | 73 472 | 8 612 | 4 398 | ||
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
660 864 | 238 818 | 74 950 | 347 096 | ||
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-2 705 975 -1 863 438 | -232 589 | -609 948 | |||
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location |
||||||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 842 140 | 9 779 152 | 2 119 168 | 4 809 095 | 193 094 | -58 369 |
| IX. Frais techniques | -843 970 | -534 739 | -61 136 | -248 094 | ||
| X. Frais commerciaux | -406 804 | -334 477 | -31 102 | -41 226 | ||
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -392 488 | -231 006 | -25 006 | -136 475 | ||
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 780 000 | -205 | -7 020 | -23 467 | -2 749 307 | |
| XIII. Autres charges immobilières | -81 388 | -82 885 | -450 | -8 204 | 10 151 | |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 504 650 -1 183 313 | -124 714 | -457 466 | 0 -2 739 156 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 12 337 491 | 8 595 839 | 1 994 454 | 4 351 629 | 193 094 -2 797 525 | ||
| XIV. Frais généraux de la société | -845 488 | -845 488 | ||||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | -29 448 | -29 448 | ||||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
11 462 554 | 8 595 839 | 1 994 454 | 4 351 629 | 193 094 -3 672 462 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement |
279 654 | 115 111 | 325 072 | -160 529 | ||
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
11 295 322 11 201 277 | 254 104 | 287 017 | -447 076 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 23 037 530 19 912 228 | 2 573 630 | 4 638 645 | -253 982 -3 832 991 | ||
| XX. Revenus financiers | 78 701 | 76 586 | 2 116 | |||
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -3 048 453 | -3 048 453 | ||||
| XXII. Autres charges financières | -65 705 | -65 705 | ||||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
-2 025 345 | -2 025 345 | ||||
| RÉSULTAT FINANCIER | -5 060 803 | 76 586 | -5 137 389 | |||
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 17 976 727 19 988 813 | 2 573 630 | 4 638 645 | -253 982 -8 970 379 | ||
| XXIV. Impôts des sociétés | -71 034 | -71 034 | ||||
| IMPÔT | -71 034 | -71 034 | ||||
| RÉSULTAT NET | 17 905 693 19 988 813 | 2 573 630 | 4 638 645 | -253 982 -9 041 413 |
| 2015 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région | Wallonne Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 17 807 520 10 627 631 | 2 147 551 | 5 032 338 | ||
| III. Charges relatives à la location | -161 024 | 2 811 | -9 119 | -49 136 | -105 580 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 17 646 496 10 630 442 | 2 138 432 | 4 983 202 | -105 580 | |
| IV. Récupération de charges immobilières | 89 279 | 74 242 | 8 237 | 6 800 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
683 551 | 264 278 | 57 096 | 362 176 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-1 852 164 -1 069 059 | -164 454 | -618 651 | ||
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location |
|||||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 567 162 | 9 899 903 | 2 039 311 | 4 733 527 | -105 580 |
| IX. Frais techniques | -1 614 789 -1 330 459 | -56 662 | -227 668 | ||
| X. Frais commerciaux | -427 252 | -212 643 | -44 008 | -54 566 | -116 035 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -405 280 | -284 228 | -8 087 | -112 964 | |
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 802 638 | -94 720 | -7 020 | -23 467 -2 677 430 | |
| XIII. Autres charges immobilières | -66 207 | -66 207 | |||
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -5 316 166 -1 922 051 | -115 777 | -418 666 -2 859 672 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 11 250 996 | 7 977 852 | 1 923 534 | 4 314 861 -2 965 252 | ||
| XIV. Frais généraux de la société | -814 043 | -814 043 | |||
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | -24 077 | -24 077 | |||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
10 412 876 | 7 977 852 | 1 923 534 | 4 314 861 -3 803 372 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement |
1 333 073 | 517 820 | 693 637 | 121 616 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
5 991 869 | 6 696 272 | 1 308 464 -2 012 868 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 17 737 817 15 191 944 | 3 925 635 | 2 423 609 -3 803 372 | ||
| XX. Revenus financiers | 83 404 | 83 404 | |||
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -3 326 445 | -3 326 445 | |||
| XXII. Autres charges financières | -57 228 | -57 228 | |||
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
963 443 | 963 443 | |||
| RÉSULTAT FINANCIER | -2 336 826 | -2 336 826 | |||
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 15 400 990 15 191 944 | 3 925 635 | 2 423 609 -6 140 198 | ||
| XXIV. Impôts des sociétés | -89 144 | -89 144 | |||
| IMPÔT | -89 144 | -89 144 | |||
| RÉSULTAT NET | 15 311 847 15 191 944 | 3 925 635 | 2 423 609 -6 229 342 |
| 2016 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2 500 000 € |
Immeubles en bloc <2 500 000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I Revenus locatifs | 18 979 691 13 787 348 | 4 834 669 | 357 675 | ||
| III Charges relatives à la location | -178 922 | -87 748 | -35 072 | 2 266 | -58 369 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 18 800 769 13 699 600 | 4 799 597 | 359 941 | -58 369 | |
| IV Récupération de charges immobilières | 86 482 | 86 032 | 0 | 450 | |
| V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
660 864 | 186 466 | 425 665 | 48 733 | |
| VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-2 705 975 -2 201 120 | -441 366 | -63 489 | ||
| VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location |
0 | ||||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 842 140 11 770 977 | 4 783 897 | 345 635 | -58 369 | |
| IX Frais techniques | -843 970 | -725 037 | -107 557 | -11 376 | |
| X Frais commerciaux | -406 804 | -402 178 | -283 | -4 344 | |
| XI Charges et taxes sur immeubles non loués | -392 488 | -324 759 | -22 230 | -45 498 | |
| XII Frais de gestion immobilière | -2 780 000 | -22 199 | -8 493 | -2 749 307 | |
| XIII Autres charges immobilières | -81 388 | -83 194 | -8 345 | 10 151 | |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 504 650 -1 557 367 | -146 909 | -61 217 -2 739 156 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 12 337 491 10 213 610 | 4 636 988 | 284 418 -2 797 525 | ||
| XIV Frais généraux de la société | -845 488 | -845 488 | |||
| XV Autres revenus et charges d'exploitation | -29 448 | -29 448 | |||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
11 462 554 10 213 610 | 4 636 988 | 284 418 -3 672 462 | ||
| XVI Résultat sur vente d'immeubles de placement | 279 654 | 440 184 | -160 529 | ||
| XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
11 295 322 11 861 831 | -465 682 | -100 827 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 23 037 530 22 515 624 | 4 171 306 | 183 591 -3 832 991 | ||
| XX Revenus financiers | 78 701 | 76 586 | 2 116 | ||
| XXI Charges d'intérêts nettes | -3 048 453 | -3 048 453 | |||
| XXII Autres charges financières | -65 705 | -65 705 | |||
| XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
-2 025 345 | -2 025 345 | |||
| RÉSULTAT FINANCIER | -5 060 803 | 76 586 -5 137 389 | |||
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 17 976 727 22 515 624 | 4 171 306 | 260 177 -8 970 379 | ||
| XXIV Impôts des sociétés | -71 034 | -71 034 | |||
| IMPÔT | -71 034 | -71 034 | |||
| RÉSULTAT NET | 17 905 693 22 515 624 | 4 171 306 | 260 177 -9 041 413 |
| 2015 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2 500 000 € |
Immeubles en bloc <2 500 000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I Revenus locatifs | 17 807 520 12 461 871 | 4 700 520 | 645 129 | ||
| III Charges relatives à la location | -161 024 | -55 533 | -973 | 1 061 | -105 580 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 17 646 496 12 406 338 | 4 699 546 | 646 191 | -105 580 | |
| IV Récupération de charges immobilières | 89 279 | 88 549 | 250 | 480 | |
| V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
683 551 | 148 546 | 472 516 | 62 489 | |
| VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-1 852 164 -1 279 358 | -503 550 | -69 256 | ||
| VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location |
0 | ||||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 567 162 11 364 075 | 4 668 763 | 639 903 | -105 580 | |
| IX Frais techniques | -1 614 789 -1 418 637 | -179 408 | -16 745 | ||
| X Frais commerciaux | -427 252 | -298 189 | -7 440 | -5 588 | -116 035 |
| XI Charges et taxes sur immeubles non loués | -405 280 | -370 195 | -30 434 | -4 651 | |
| XII Frais de gestion immobilière | -2 802 638 | -101 740 | -23 467 | -2 677 430 | |
| XIII Autres charges immobilières | -66 207 | -66 207 | |||
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -5 316 166 -2 188 760 | -240 749 | -26 985 | -2 859 672 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 11 250 996 | 9 175 315 | 4 428 014 | 612 919 | -2 965 252 |
| XIV Frais généraux de la société | -814 043 | -814 043 | |||
| XV Autres revenus et charges d'exploitation | -24 077 | -24 077 | |||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
10 412 876 | 9 175 315 | 4 428 014 | 612 919 | -3 803 372 |
| XVI Résultat sur vente d'immeubles de placement | 1 333 073 | 674 171 | -34 735 | 693 637 | |
| XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
5 991 869 | 5 698 833 | -342 191 | 635 227 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 17 737 817 15 548 318 | 4 051 088 | 1 941 783 | -3 803 372 | |
| XX Revenus financiers | 83 404 | 80 273 | 3 131 | ||
| XXI Charges d'intérêts nettes | -3 326 445 | -3 326 445 | |||
| XXII Autres charges financières | -57 228 | -57 228 | |||
| XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
963 443 | 963 443 | |||
| RÉSULTAT FINANCIER | -2 336 826 | 80 273 | -2 417 099 | ||
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 15 400 990 15 548 318 | 4 051 088 | 2 022 055 | -6 220 471 | |
| XXIV Impôts des sociétés | -89 144 | -89 144 | |||
| IMPÔT | -89 144 | -89 144 | |||
| RÉSULTAT NET | 15 311 847 15 548 318 | 4 051 088 | 2 022 055 | -6 309 614 |
| 2016 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2 500 000 € |
Immeubles en bloc <2 500 000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 381 316 652 321 481 422 55 826 341 | 4 008 889 | |||
| Immeubles de placement -Projets de développement | 27 517 077 27 517 077 | ||||
| Actifs détenus en vue de la vente | 1 457 192 | 1 457 192 | |||
| Créances de location financement | 717 882 | 717 882 | |||
| Autres actifs | 8 292 718 | 8 292 718 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 419 301 520 350 455 691 55 826 341 | 4 726 770 | 8 292 718 | ||
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 83,58% | 13,31% | 1,13% | 1,98% |
| Capitaux propres | 205 202 333 | 205 202 333 | |||
| Passifs | 214 099 188 | 214 099 188 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 419 301 520 | 419 301 520 |
| 2015 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2 500 000 € |
Immeubles en bloc <2 500 000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 313 635 127 253 348 276 56 197 073 | 4 089 778 | |||
| Immeubles de placement -Projets de développement | 32 465 174 32 465 174 | ||||
| Actifs détenus en vue de la vente | 2 484 525 | 2 484 525 | |||
| Créances de location financement | 845 029 | 845 029 | |||
| Autres actifs | 13 632 214 | 13 632 214 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 363 062 069 288 297 975 56 197 073 | 4 934 806 13 632 214 | |||
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 79,41% | 15,48% | 1,36% | 3,75% |
| Capitaux propres | 200 191 632 | 200 191 632 | |||
| Passifs | 162 870 436 | 162 870 436 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 363 062 069 | 363 062 069 |
| 2016 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2 500 000 € |
Immeubles en bloc <2 500 000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | |||||
| Investissements | 11 932 359 | 3 720 496 | 8 188 053 | 23 810 | |
| Autres immobilisations corporelles | |||||
| Investissements | 534 763 | 534 763 | |||
| Amortissements | -432 447 | -432 447 | |||
| Immobilisations incorporelles | |||||
| Investissements | 318 320 | 318 320 | |||
| Amortissements | -40 202 | -40 202 | |||
| 2016 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas Non affecté | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 381 316 652 234 841 512 37 913 104 67 851 252 40 710 784 | |||||
| Immeubles de placement - Projets de développement |
27 517 077 23 535 745 | 3 981 332 | ||||
| Actifs détenus en vue de la vente | 1 457 192 | 923 556 | 533 636 | |||
| Créances de location financement | 717 882 | 717 882 | ||||
| Autres actifs | 8 292 718 | 8 292 718 | ||||
| TOTAL DE L'ACTIF | 419 301 520 260 018 694 42 428 072 67 851 252 40 710 784 | 8 292 718 | ||||
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 62,01% | 10,12% | 16,18% | 9,71% | 1,98% |
| Capitaux propres | 205 202 333 | 205 202 333 | ||||
| Passifs | 214 099 188 | 214 099 188 | ||||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF |
419 301 520 | 419 301 520 |
| 2015 | Total Consolidé |
Immeubles à la découpe |
Immeubles en bloc >2 500 000 € |
Immeubles en bloc <2 500 000 € |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | |||||
| Investissements | 7 530 467 | 6 965 396 | 695 304 | 27 257 | |
| Autres immobilisations corporelles | |||||
| Investissements | 509 429 | 509 429 | |||
| Amortissements | -360 369 | -360 369 | |||
| Immobilisations incorporelles | |||||
| Investissements | 43 778 | 43 778 | |||
| Amortissements | -36 045 | -36 045 | |||
| 2015 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 313 635 127 209 180 762 37 457 162 66 997 203 | ||||
| Immeubles de placement - Projets de développement |
32 465 174 28 741 655 | 3 723 519 | |||
| Actifs détenus en vue de la vente | 2 484 525 | 1 240 889 | 1 243 636 | ||
| Créances de location financement | 845 029 | 845 029 | |||
| Autres actifs | 13 632 214 | 13 632 214 | |||
| TOTAL DE L'ACTIF | 363 062 069 240 008 334 42 424 317 66 997 203 13 632 214 | ||||
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 66,11% | 11,69% | 18,45% | 3,75% |
| Capitaux propres | 200 191 632 | 200 191 632 | |||
| Passifs | 162 870 436 | 162 870 436 | |||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF |
363 062 069 | 363 062 069 |
Les autres immobilisations corporelles sont décrites à l'annexe 18. Les immobilisations incorporelles sont décrites à l'annexe 15.
Les autres immobilisations corporelles sont décrites à l'annexe 18. Les immobilisations incorporelles sont décrites à l'annexe 15.
| 2016 | 2015 |
|---|---|
| 18 959 663 | 17 817 112 |
| -77 186 | -109 319 |
| 97 214 | 99 726 |
| -108 248 | -106 350 |
| -207 574 | -170 970 |
| 136 900 | 116 296 |
| 18 800 769 | 17 646 496 |
Les revenus locatifs progressent suite à l'acquisition et la livraison de nouveaux immeubles.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 18 800 769 | 17 646 496 |
| IV. Récupération de charges immobilières | ||
| A. Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs | 86 482 | 89 279 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
||
| A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 56 511 | 107 477 |
| B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 604 353 | 576 074 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
||
| A. Charges locatives exposées par le propriétaire | -494 623 | 0 |
| B. Précomptes et taxes sur immeubles loués | -2 211 352 | -1 852 164 |
| TOTAL | -1 958 629 | -1 079 334 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 842 140 | 16 567 162 |
La refacturation de charges locatives concerne principalement les primes d'assurance relatives à l'abandon de recours repris dans la majorité des polices incendie des immeubles ainsi que de certains frais liés à la fourniture de lignes téléphoniques.
Les charges locatives exposées par le propriétaire concernent toutes les charges des immeubles dont les loyers payés par les locataires incluent tous les services et charges. On y retrouve entre autre l'immeuble Les Résidences du Quartier Européen. Précédemment, ces frais étaient enregistrés dans les frais techniques ; ceci explique l'absence d'utilisation de ce poste en 2015.
Dans le secteur résidentiel, le précompte immobilier est à charge du bailleur pour tous les baux de résidence principale. Les refacturations de précompte immobilier et de taxes concernent donc majoritairement les surfaces commerciales ou de bureaux.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| IX. Frais techniques | ||
| A. Frais techniques récurrents | ||
| 1. Réparations | -734 101 | -1 285 319 |
| 3. Primes d'assurances | -140 491 | -147 442 |
| B. Frais techniques non récurrents | ||
| 1. Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d'étude,…) | -22 287 | -223 813 |
| 2. Sinistres | 52 909 | 41 785 |
| TOTAL | -843 970 | -1 614 789 |
Dans le cadre de son budget prévisionnel annuel, Home Invest Belgium détermine une politique spécifique d'entretien et de rénovation pour chacun de ses immeubles, afin que ceux-ci correspondent au mieux aux exigences du marché locatif. Les frais techniques se produisent le plus souvent lors des sorties locatives. Le ratio de couverture de la juste valeur par une couverture d'assurance prise en direct par Home Invest Belgium est de 71,3%.
Comme indiqué ci-avant, la diminution du poste réparation est due au reclassement de certains frais en 2016 dans la rubrique VII.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| X. Frais commerciaux | ||
| A. Commissions d'agence | -249 034 | -288 291 |
| B. Publicité | -96 946 | -80 360 |
| C. Honoraires d'avocats et frais juridiques | -60 824 | -58 600 |
| TOTAL | -406 804 | -427 252 |
Les frais de commercialisation sont stables par rapport à 2015.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -392 488 | -405 280 |
| XII. Frais de gestion immobilière | ||
| A. Honoraires versés aux gérants (externes) | -81 548 | -104 149 |
| B. Charges (internes) de gestion d'immeubles | -2 698 451 | -2 698 489 |
| XIII. Autres charges immobilières | -81 388 | -66 207 |
| TOTAL | -3 253 875 | -3 274 125 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 504 650 | -5 316 166 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 12 337 491 | 11 250 996 |
Les charges internes de gestion d'immeubles comprennent principalement les frais de personnel exposés en cours d'exercice.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 11 462 554 | 10 412 876 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 279 654 | 1 333 073 |
| A. Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | 18 185 471 | 18 507 785 |
| B. Valeur comptable des immeubles vendus | -17 905 816 | -17 174 713 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 11 295 322 | 5 991 869 |
| A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement | 18 724 402 | 14 253 108 |
| B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement | -1 321 973 | -3 913 699 |
| C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
75 767 | 233 864 |
| D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-6 182 874 | -4 347 540 |
| TOTAL | 11 574 976 | 7 324 941 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 23 037 530 | 17 737 817 |
Le résultat sur vente d'immeubles de placement découle des ventes d'immeubles. Le détail complet des ventes conclues et des plus-values réalisées est repris dans le chapitre Rapport de Gestion.
Pour mémoire, le résultat sur vente d'immeubles de placement est comptabilisé par différence entre le prix de vente diminué des frais liés à la conclusion de ces ventes (rubrique XVI.A.) et la dernière juste valeur du bien concerné (rubrique XVI.B.).
Conformément à l'article 13 §1er - 1°de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 et son annexe C, sont distribuables les plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, calculées par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées. Au 31 décembre 2016, la plus-value réalisée distribuable s'élevait ainsi à €5 429 815 (par rapport à la valeur d'acquisition) tandis que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur était de €279 654.
| 2015 | |
|---|---|
| 2 116 | 3 131 |
| 76 586 | 80 273 |
| 78 701 | 83 404 |
Les intérêts et dividendes encaissés proviennent exclusivement du dépôt à court terme des surplus de trésorerie. Les redevances de location-financement se rapportent aux leasings décrits à l'Annexe 19.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| XXI. Charges d'intérêts nettes | ||
| A. Intérêts nominaux sur emprunts | -2 144 866 | -2 289 698 |
| C. Charges résultant d'instruments de couverture autorisés | ||
| 1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-208 099 | -222 861 |
| 2. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-695 489 | -813 886 |
| TOTAL | -3 048 453 | -3 326 445 |
| Les charges résultant d'instruments financiers de couverture découlent de l'écart entre l'intérêt fixe payé pour les IRS |
achetés antérieurement et les taux d'intérêt variables en vigueur au cours de l'exercice. Pour plus de détail quant à la structuration de la dette financière, veuillez-vous référer à l'Annexe 24 reprise ci-dessous.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 12 337 491 | 11 250 996 |
| XIV. Frais généraux de la société | -845 488 | -814 043 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | -29 448 | -24 077 |
| TOTAL | -874 937 | -838 120 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 11 462 554 | 10 412 876 |
Les frais généraux concernent principalement les frais liés aux publications, aux évaluations du portefeuille, aux expertises techniques et à la taxe d'abonnement.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| XXII. Autres charges financières | ||
| A. Frais bancaires et autres commissions | -65 705 | -57 182 |
| D. Autres | 0 | -46 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | ||
| A. Instruments de couverture autorisés | ||
| 2. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-2 025 345 | 963 443 |
| TOTAL | -2 091 051 | 906 215 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -5 060 803 | -2 336 826 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 17 976 727 | 15 400 990 |
La variation de la juste valeur des actifs financiers concerne les instruments financiers, considérés comme inefficaces suite à l'application de l'IAS 39, et comptabilisés en compte de résultat. Cette charge purement latente n'est valable que dans l'hypothèse où la SIR ou les banques ne procèdent pas à la liquidation anticipée de ces produits et est annulée dans le calcul du résultat distribuable. Consécutivement à la baisse des taux d'intérêts sur les marchés et les renégociations opérées sur nos produits de couverture courant 2016, nous avons enregistré une variation négative de notre juste valeur des produits de couverture de plus de €2 millions. Lors de l'exercice 2015, nous avions enregistré une plus-value de €1 million. A noter que ces variations sont purement latentes et sont exclues du résultat distribuable.
En ce qui concerne la variation de la juste valeur des actifs financiers considérés comme efficaces en application de l'IAS 39, elle est comptabilisée directement dans les fonds propres dans la rubrique C.e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés.
Les projets de développement à la clôture de l'exercice 2016 sont commentés en détail dans le Rapport de gestion et le Rapport immobilier.
L'IFRS 13 s'applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IAS 40 Immeubles de placement. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous trois niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Comme repris dans le tableau ci-dessus, la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2016 s'élève à €408 833 729, toutes ces justes valeurs sont de niveau 3. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 3, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.
Les évaluations se font sur base de deux méthodes :
D'autres méthodes alternatives peuvent être utilisées par l'expert si c'est nécessaire. Les évaluations tiennent compte de l'état locatif, des charges et taxes à supporter par le bailleur et les travaux éventuels à réaliser.
Les évaluations sont également corroborées avec les transactions réalisées sur le marché et ce compte tenu des valeurs au mètre carré.
| Rapprochement entre les exercices 2015 et 2016: | |
|---|---|
| Immeubles de placements au 31/12/2015 | 346 100 301 |
| Acquisitions et investissements | 68 316 590 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | -16 878 483 |
| Profits résultant d'ajustements de la juste valeur | 11 295 322 |
| Immeubles de placement au 31/12/2016 | 408 833 729 |
Comme mentionné ci-avant, toutes ces juste valeurs sont de niveau 3 et il n'y a eu aucun transfert vers ou depuis le niveau 3.
| 2016 | 2015 | ||
|---|---|---|---|
| C. Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 346 100 301 | 316 492 961 | |
| a. Immeubles disponible à la location | |||
| Solde en début de période | 313 635 127 | 282 557 321 | |
| Immeubles en cours de construction achevés | 22 319 503 | 16 636 966 | |
| Acquisitions d'immeubles | 39 012 825 | 14 767 277 | |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 11 932 359 | 7 530 467 | |
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur | 11 295 322 | 5 991 869 | |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | -16 878 483 | -13 848 773 | |
| Solde en fin de période | 381 316 652 | 313 635 127 | |
| b. Projets de développement | |||
| Solde en début de période | 32 465 174 | 33 935 640 | |
| Investissements - projets de développement | 17 371 406 | 15 166 500 | |
| Autres retraits | |||
| Projets de développement réceptionnés | -22 319 503 | -16 636 966 | |
| Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises | |||
| Solde en fin de période | 27 517 077 | 32 465 174 | |
| c. Immobilisations à usage propre | |||
| Néant | Néant | ||
| d. Autres | |||
| Néant | Néant | ||
| C. Immeubles de placement, solde en fin d'exercice | 408 833 729 | 346 100 301 |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 17 976 727 | 15 400 990 |
| XXIV. Impôts des sociétés | -71 034 | -89 144 |
| IMPÔT | -71 034 | -89 144 |
| RÉSULTAT NET | 17 905 693 | 15 311 847 |
Les SIR bénéficient d'un régime fiscal spécifique. Seuls les avantages en nature, les avantages anormaux et bénévoles ainsi que certaines charges spécifiques sont soumis à l'impôt des sociétés. Les filiales ne disposent pas de ce régime fiscal spécifique. À noter que les revenus provenant des Pays-Bas sont taxés à la source.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles, en début d'exercice | 7 733 | 11 891 |
| 1. Valeur brute | 43 778 | 43 778 |
| 2. Cumul des amortissements | -36 045 | -31 887 |
| Investissements | 274 542 | 0 |
| Amortissements | -4 158 | -4 158 |
| Immobilisations incorporelles, en fin d'exercice | 278 118 | 7 733 |
| 1. Valeur brute | 318 320 | 43 778 |
| 2. Cumul des amortissements | -40 202 | -36 045 |
Les immobilisations incorporelles concernent les software immobilier WinIris et Axxerion. Cette immobilisation est amortie linéairement sur une période d'utilité de 5 ans. Les amortissements sont comptabilisés dans la rubrique XII. « Frais de gestion immobilière » du compte de résultat. Courant 2016, les premiers investissements ont été consentis afin de remplacer le système informatique actuel par un nouvel ERP dénommé Axxerion. L'amortissement de celui-ci débutera lors de sa mise en production dont le 1er stade est prévu en 2017.
| Immeubles à la découpe | Immeubles en bloc (>€2 500 000) |
Immeubles en bloc (<€2 500 000) |
|
|---|---|---|---|
| Loyers par m² par an | Moyenne pondérée de €113/m² (fourchette entre : €21/m² et €217/m²) |
Moyenne pondérée de €145/m2 (fourchette entre : €105/m² et €348/m²) |
Moyenne pondérée de €91/m² (fourchette entre : €47/m² et €170/m²) |
| Valeur locative estimée par m² par an |
Moyenne pondérée de €114/m² (fourchette entre : €46/m² et €168/m²) |
Moyenne pondérée de €131/ m² (fourchette entre : €99/m² et €275/m²) |
Moyenne pondérée de €92/m² (fourchette entre : €65/m² et €200/m²) |
| Taux de capitalisation | Moyenne pondérée de 5,27% (fourchette entre 3,70% et 7,35%) |
Moyenne pondérée de 6,68% (fourchette entre 5,75% et 7,65%) |
Moyenne pondérée de 7,50% (fourchette entre 4,70% et 10,50%) |
Analyse de sensibilité pour les justes valeurs de niveau 3 :
Une diminution ou une augmentation de la valeur locative estimée et/ou des loyers obtenus aura potentiellement un impact à la baisse ou à la hausse de la juste valeur des immeubles de placement. Une diminution ou une augmentation du taux d'actualisation et/ou du taux de capitalisation aura potentiellement un impact à la hausse ou à la baisse de la juste valeur des immeubles de placement. Ces taux sont déterminés par les conditions sur les marchés financiers et sur le marché immobilier.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Créances à plus de 5 ans | 272 217 | 333 062 |
| Créances à plus d'un an et moins de 5 ans | 310 421 | 384 820 |
| Créances à moins d'un an | 135 243 | 127 147 |
| TOTAL | 717 882 | 845 029 |
Les créances de location financement se rapportent aux immeubles Rue de Belgrade à Forest et Résidence Lemaire à Molenbeek.
Description succincte de ces contrats :
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Prix de vente net (hors frais) | 18 185 471 | 18 507 785 |
| Dernière Juste valeur | -17 905 816 | -17 174 713 |
| Plus value réalisée | 279 654 | 1 333 073 |
| Plus value réalisée distribuable | 3 358 718 | 6 065 915 |
Le solde des immeubles détenus en vue de la vente est le suivant :
| D. Créances commerciales | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Locataires | 500 849 | 894 198 |
| Autres | 134 423 | 121 825 |
| Ventes réalisées | 2 534 364 | 9 327 513 |
| TOTAL | 3 169 636 | 10 343 536 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| a. Immeubles de placement | 1 457 192 | 2 484 525 |
Les créances commerciales regroupent les loyers encore à percevoir auprès des locataires. Ces loyers sont payables anticipativement. Par ailleurs, suite à la signature de différents compromis de vente fin 2016, Home Invest Belgium dispose au 31 décembre 2016 de créances à concurrence de €2 534 364 qui seront payées début 2017, lors de la passation des actes notariés de vente.
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| a. Impôts | 696 222 | 21 995 |
| c. Autres | 146 227 | 253 874 |
| TOTAL | 842 449 | 275 869 |
Les fonds de roulement mis à disposition des gérants et syndics pour leur permettre d'assumer financièrement la gestion des charges communes des immeubles de placement sont repris dans la rubrique c. Autres. Concernant les créances fiscales de 2016, elles concernent l'enrôlement à des précomptes immobiliers qui ont été contestés.
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Autres immobilisations corporelles, solde en début de période | 149 060 | 190 973 |
| 1. Valeur brute | 509 429 | 476 716 |
| 2. Cumul des amortissements | -360 369 | -285 743 |
| Investissements | 25 334 | 32 713 |
| Amortissements | -72 078 | -74 626 |
| Autres immobilisations corporelles, solde en fin de période | 102 316 | 149 060 |
| 1. Valeur brute | 534 763 | 509 429 |
| 2. Cumul des amortissements | -432 447 | -360 369 |
Les autres immobilisations corporelles concernent exclusivement des immobilisations de fonctionnement. La diminution des immobilisations corporelles est consécutive exclusivement à l'amortissement opéré sur les immobilisations de fonctionnement et ce conformément à la méthode reprise dans l'Annexe 2.
| D. Autres immobilisations corporelles | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| a. Immobilisations à usage propre | 102 316 | 149 060 |
Les évaluations des immeubles de placement sont réalisées quatre fois par an par l'expert immobilier indépendant et dûment qualifié. Ces rapports sont réalisés sur base des renseignements communiqués par la société en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les loyers, les travaux à réaliser,... Cette information est extraite de la base de données du système informatique de la société et fait partie de l'organisation administrative et du contrôle interne de la société. L'expert immobilier utilise des paramètres qui sont liés au marché (taux d'actualisation,…) et qui sont basés sur ses jugements et son expérience professionnels. Les informations communiquées à l'expert immobilier, les paramètres et les modèles d'évaluation utilisés par l'expert immobilier sont contrôlés par le Management et par le comité d'audit.
Pour mémoire, les projets de développement sont repris parmi les immeubles de placement dans l'Annexe 16.
| 2016 | 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 an | 1 an< > 5 ans |
> 5 ans | < 1 an | 1a n< > 5 ans |
> 5 ans | ||
| 1. Investissements brut dans un contrat de location |
169 722 | 390 643 | 303 622 | 168 335 | 484 482 | 379 505 | |
| 2. Valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location |
135 243 | 310 421 | 272 217 | 127 147 | 384 820 | 333 062 | |
| 3. Produits financiers non acquis | 34 479 | 80 221 | 31 405 | 41 188 | 99 662 | 46 443 |
Les chiffres repris dans le tableau ci-après ont trait uniquement aux dettes envers les établissements financiers :
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Dettes financières courantes à 1 an au plus | 0 | 0 |
| Dettes financières non courantes de 1 à 5 ans | 74 500 000 | 90 000 000 |
| Dettes financières non courantes à plus de 5 ans | 117 705 885 | 57 666 669 |
| TOTAL | 192 205 885 | 147 666 669 |
Les produits de couverture de taux d'intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap) qui constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 31 décembre 2016, le montant nominal total des couvertures IRS souscrites s'élève à € 143 millions comme repris dans le tableau ci-dessous.
Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédits ouvertes auprès de chaque banquier et la maturité moyenne. Aucune ligne contractée ne vient à échéance en 2017. À la date de clôture, Home Invest Belgium dispose de € 30 500 000 de disponible sur ses crédits bancaires. La totalité des lignes bancaires est contractée à taux variable.
| Financements | Montants des lignes confirmées | Utilisation | Duration moyenne |
|---|---|---|---|
| Financements bancaires | 183 000 000 | 152 500 000 | 4 ans et 10 mois |
| Belfius | 61 500 000 | 61 500 000 | 5 ans et 11 mois |
| BNP Paribas Fortis | 46 500 000 | 32 500 000 | 4 ans et 6 mois |
| ING | 35 000 000 | 35 000 000 | 5 ans |
| KBC Bank | 30 000 000 | 13 500 000 | 3 ans et 11 mois |
| Degroof | 10 000 000 | 10 000 000 | 1 an et 4 mois |
| Financements obligataires | 40 000 000 | 40 000 000 | 7 ans et 6 mois |
| Émission du 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 7 ans et 6 mois |
| TOTAL | 223 000 000 | 192 500 000 | 5 ans et 3 mois |
De plus suite à une restructuration opérée courant 2015, Home Invest Belgium dispose de plusieurs IRS à départ décalé dont la liste est reprise ci-dessous.
Un seul instrument répond à la comptabilité de couverture et est comptabilisé en tant que couverture de flux de trésorerie (Cash flow hedge) au sens de la norme IAS 39.
| Instruments de couverture actif au 31/12/2016 |
Type | Montant nominal |
Taux | Echéance Qualification Juste valeur | 31/12/2016 | Juste valeur 31/12/2015 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,065% | 11/10/21 | Transaction | -590 461 | -468 872 |
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,175% | 11/04/22 | Transaction | -683 032 | -534 352 |
| Belfius | IRS | 15 000 000 | 1,895% | 10/11/25 | Transaction | -2 070 855 | -1 872 888 |
| Belfius | IRS | 21 500 000 | 0,600% | 30/11/21 | Transaction | -156 410 | - |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 25 000 000 | 0,980% | 23/08/21 | Couverture | -1 310 093 | -1 006 688 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 21 500 000 | 0,400% | 30/11/21 | Transaction | -154 268 | - |
| ING | IRS | 10 000 000 | 1,600% | 14/04/26 | Transaction | -1 124 342 | -1 027 259 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 0,350% | 01/06/22 | Transaction | 1 237 | - |
| KBC | IRS | 15 000 000 | 0,087% | 05/05/21 | Transaction | -148 405 | - |
| Couverture type IRS | 143 000 000 | 5 ans et 7 mois | -6 236 629 | -4 910 059 |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Argent en caisse | 57 | 57 |
| Soldes bancaires | 3 437 757 | 2 487 370 |
| TOTAL | 3 437 814 | 2 487 426 |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Revenus immobiliers courus non échus | 8 298 | 9 032 |
| Charges immobilières payées d'avance | 393 339 | 58 748 |
| Autres | -14 902 | 226 623 |
| TOTAL À L'ACTIF | 386 735 | 294 403 |
| Revenus immobiliers perçus d'avance | 263 578 | 356 757 |
| Intérêts et autres charges courus non échus | 1 159 692 | 1 178 507 |
| Autres | 1 653 | -810 |
| TOTAL AU PASSIF | 1 424 923 | 1 534 454 |
| E. Actifs financiers non courants | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| a. Actifs détenus jusqu'à leur échéance | ||
| 5. Autres | 0 | 2 000 |
| e. Autres | 75 649 | 72 186 |
| TOTAL | 75 649 | 74 186 |
| I. Passifs non courants | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| B. Dettes financières non courantes | ||
| a. Établissements de crédit | 152 500 000 | 108 000 000 |
| c. Autres | ||
| 1. Autres emprunts | 39 705 885 | 39 666 669 |
| C. Autres passifs financiers non courants | ||
| a. Instruments de couverture autorisés | 9 280 017 | 6 951 266 |
| II. Passifs courants | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| B. Dettes financières courantes | ||
| c. Autres | ||
| 2. Garanties locatives reçues | 632 226 | 605 651 |
| 5. Autres | 80 000 | 0 |
Les autres passifs financiers courants représentent un canon emphytéotique payable annuellement par la société. Les autres emprunts de € 39 705 885 correspondent au placement obligataire (net des frais) réalisé en juin 2014. Le montant notionnel est de € 40 000 000 et l'échéance est au 18/06/2024
Les passifs financiers non courants ont trait aux IRS détaillés ci-dessous. Leur juste valeur négative s'établit à €9 280 017 à la clôture de l'exercice. La comptabilité de couverture au sens de l'IAS 39 est appliquée pour un seul IRS ouvert chez BNP pour un montant nominal de € 25 000 000 venant à échéance au 23/08/2021 et couvre un crédit ouvert également chez BNP pour un montant de € 25 000 000. Tous les autres instruments de couverture ne sont pas considérés comme comptabilité de couverture au sens de l'IAS 39.
| I. Passifs non courants | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | ||
| b. Autres | ||
| 1. Fournisseurs | 9 133 693 | 4 311 169 |
| 2. Locataires | 716 496 | 1 174 184 |
| 3. Impôts, rémunérations et charges sociales | 535 269 | 541 182 |
| Instruments de couverture à départ décalé |
Type | Montant nominal |
Taux | Départ Echéance Qualification Juste valeur | 31/12/2016 | Juste valeur 31/12/2015 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ING | IRS | 25 000 000 | 2,340% | 14/06/18 14/06/18 | Transaction | -647 647 | -530 263 |
| ING | IRS | 39 000 000 | 2,340% | 15/06/19 15/06/19 | Transaction | -804 375 | -590 449 |
| ING | IRS | 6 000 000 | 2,340% | 17/06/19 17/06/19 | Transaction | -573 421 | -347 585 |
| ING | IRS | 10 000 000 | 2,340% | 15/04/20 15/04/20 | Transaction | -430 025 | -270 683 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 2,340% | 14/11/21 14/11/21 | Transaction | -587 920 | -302 227 |
| TOTAL | 95 000 000 | -3 043 388 | -2 041 207 |
Les intérêts et autres charges courus non échus représentent d'une part les tirages sur nos lignes de crédit et instruments couvertures dont les intérêts seront payables à l'échéance de la période du tirage (€ 338 525) et d'autre part les intérêts payables à la date de clôture sur notre placement obligataire (€ 821 167).
Les autres actifs financiers représentent une caution à l'ONSS et les fonds de réserves versés dans plusieurs copropriétés.
Annexe 26 : CAPITAL, PRIMES D'ÉMISSION ET RÉSERVES Évolution du Capital souscrit :
| Date | Évolution du | capital social Modalité de l'opération | Prix d'émission |
Nombre d'actions |
|---|---|---|---|---|
| 04/071980 | 1 250 000 Constitution de la S.A. Philadelphia | BEF 1 000 | 1 250 | |
| 05/06/1905 | 6 000 000 Augmentation du capital | BEF 1 000 | 6 000 | |
| 13/04/1999 | - Nouvelle représentation du capital (par division) | - | 26 115 | |
| 01/06/1999 1 373 650 000 Apports en nature d'immeubles et … | - | - | ||
| 01/06/1999 | 10 931 …augmentation de capital en espèces (arrondis) | BEF 1 411,89 | 972 919 | |
| 01/06/1999 | 1 500 000 Fusion par absorption de la S.A. Socinvest | - | 97 078 | |
| 01/06/1999 | -71 632 706 Réduction du capital par apurement des pertes | - | - | |
| Total au 01/06/1999 | 32 493 343 | 1 103 362 | ||
| 09/04/2001 | 62 000 Fusion par absorption de la S.A. Mons Real Estate | 32,00 | 35 304 | |
| Total au 31/05/2001 | 32 555 343 | 1 138 666 | ||
| 31/05/2002 | 151 744 Fusion par absorption de la S.A. Les Résidences du Quartier Européen |
34,78 | 4 471 | |
| Total au 31/05/2002 | 32 707 087 | 1 143 137 | ||
| Total au 31/05/2003 | 32 707 087 | 1 143 137 | ||
| 15/12/2003 | 5 118 338 Apport en nature d'immeubles par AXA Belgium | 44,13 | 178 890 | |
| 15/12/2003 | 4 116 713 Apport en nature d'immeubles par TRANSGA | 44,13 | 143 882 | |
| 15/12/2003 | 7 861 Incorporation d'une partie du compte Primes d'émission | - | - | |
| Total au 31/05/2004 | 41 950 000 | 1 465 909 | ||
| 12/05/2005 | 3 472 Fusion par absorption de la S.A. 205 Rue Belliard | 51,01 | 3 220 | |
| 12/05/2005 | 4 738 Fusion par absorption de la S.A. Patroonshuis | 51,01 | 3 324 | |
| Total au 31/12/2005 | 41 958 210 | 1 472 453 | ||
| 22/05/2006 | 915 214 Fusion par absorption de la S.A. Immobilière du Prince d'Orange |
50,32 | 76 000 | |
| 05/10/2006 | 9 978 110 1ère augmentation de Capital | 51,00 | 360 378 | |
| 13/10/2006 | 7 171 221 2ème augmentation de Capital | 51,00 | 259 002 | |
| Total au 31/12/2006 | 60 022 756 | 2 167 833 | ||
| 24/05/2007 | 275 043 Fusion par absorption de la S.A. Immobilière Van Volxem | 57,90 | 5 000 | |
| 24/05/2007 | 3 186 Fusion par absorption de la S.A. Investim | 57,90 | 5 824 | |
| Total au 31/12/2007 | 60 300 985 | 2 178 657 | ||
| 23/05/2008 | 10 062 486 Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | 50,00 | 622 632 | |
| 23/05/2008 | 29 000 Fusion par absorption de la S.A. JBS | 50,00 | 2 088 | |
| Total au 31/12/2008 | 70 392 471 | 2 803 377 | ||
| 29/05/2009 | 1 246 938 Fusion par absorption de la S.A. Les Erables Invest | 49,55 | 25 165 | |
| Total au 31/12/2009 | 71 639 409 | 2 828 542 | ||
| Total au 31/12/2010 | 71 639 409 | 2 828 542 | ||
| 31/01/2011 | 122 709 Fusion par scission partielle de la S.A. Masada | 59,72 | 102 792 | |
| 23/12/2011 | 5 585 Fusion par scission mixte de la S.A. URBIS | 63,32 | 6 318 | |
| 23/12/2011 | 2 633 519 Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | 62,91 | 118 491 | |
| Total au 31/12/2011 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2012 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2013 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| 11/06/2014 | 2 548 073 Apport en nature d'immeubles par AXA Belgium | 79,85 | 104 666 | |
| Total au 31/12/2014 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| Total au 31/12/2015 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| Total au 31/12/2016 | 76 949 295 | 3 160 809 |
Au 31 décembre 2016, 12 912 actions Home Invest Belgium étaient détenues en autocontrôle par Home Invest Development et étaient comptabilisées pour €757 322,67 soit €58,65 par action, soit au même niveau que leur valeur d'acquisition.
Les dettes de dividendes concernent exclusivement d'anciens dividendes non encore réclamés par les actionnaires.
| Juste valeur des instruments financiers au 31/12/2016 |
Dans les fonds propres sous la rubrique «d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée» |
Dans l'état du résultat global |
Dans les fonds propres sous la rubrique «d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée» |
En compte de résultat sous la rubrique XXIII «Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers» |
|---|---|---|---|---|
| Juste valeur des instruments de couverture à la clôture précédente |
-1 006 688 | |||
| Variation de la juste valeur sur instrument de couverture (partie efficace) |
-303 405 | |||
| Juste valeur des instruments de transaction à la clôture précédente |
-5 940 578 | |||
| Variation de la jsute valeur sur instrument de transaction |
-2 029 346 | |||
| TOTAL GÉNÉRAL | -9 280 017 |
La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste des Dettes financières non courantes et courantes. Les dettes financières sont comptabilisées à leur coût amorti ce qui correspond à la juste valeur.
L'IFRS 13 s'applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IAS 39. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Concernant les instruments financiers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 2, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques. L'évaluation est réalisée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés.
Bien que la majorité des instruments dérivés utilisés soient considérés comme des instruments de trading (transaction) au sens des normes IFRS, ils sont exclusivement destinés à des fins de couverture de risque de variation des taux d'intérêts et non à des fins spéculatives.
| DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Fournisseurs | 9 133 693 | 4 311 169 |
| Locataires | 716 496 | 1 174 184 |
| Fiscales, salariales et sociales | 535 269 | 541 182 |
| TOTAL | 10 385 458 | 6 026 535 |
| AUTRES PASSIFS COURANTS | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Dividendes | 39 491 | 43 435 |
| Autres | 51 188 | 42 426 |
| TOTAL | 90 680 | 85 861 |
La politique de couverture prudente de Home Invest Belgium a permis de dégager un taux d'intérêt moyen de 2,53% sur l'exercice, marge bancaire et coût des couvertures comprises, comparé à 3,40% et 3,63% sur les exercices précédents. Taux d'intérêt moyen calculé après transformation des taux variables sur les lignes de crédit en taux fixe via des SWAP de taux d'intérêt (IRS).
Compte tenu de la structuration financière prudente de sa dette, combinée avec le très faible taux d'endettement, Home Invest Belgium a une exposition limitée aux fluctuations des taux d'intérêts du marché.
Conformément à l'IAS39, au 31 décembre 2016, la juste valeur négative des instruments financiers est comptabilisée au passif en rubrique I.C. «Autres passifs financiers non courants », pour un montant total de - €9 280 017. La contrepartie est comptabilisée conformément au schéma suivant:
| ACTIF | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 405 340 681 | 347 022 989 |
| B. Immobilisations incorporelles | 278 118 | 7 733 |
| C. Immeubles de placement | 402 753 097 | 345 784 298 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 102 316 | 149 060 |
| E. Actifs financiers non courants | 1 624 511 | 364 016 |
| F. Créances de location-financement | 582 639 | 717 882 |
| II. Actifs courants | 14 403 846 | 15 884 956 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 1 457 192 | 2 484 525 |
| C. Créances de location-financement | 135 243 | 127 147 |
| D. Créances commerciales | 3 238 028 | 10 365 297 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 6 012 866 | 304 387 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 173 782 | 2 309 197 |
| G. Comptes de régularisation | 386 735 | 294 403 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 419 744 527 | 362 907 945 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| A. Capital | 75 999 055 | 75 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 98 986 509 | 96 569 077 |
| D. Résultat net de l'exercice | 6 081 114 | 3 511 039 |
| CAPITAUX PROPRES | 205 969 877 | 200 982 370 |
| 161 925 575 | |
|---|---|
| 1 424 923 | 1 452 454 |
| 90 680 | -989 132 |
| 10 060 920 | 6 156 667 |
| 10 060 920 | 6 156 667 |
| 712 226 | 687 651 |
| 712 226 | 687 651 |
| 12 288 748 | 7 307 640 |
| 9 280 017 | 6 951 266 |
| 39 705 885 | 39 666 669 |
| 152 500 000 | 108 000 000 |
| 192 205 885 | 147 666 669 |
| 201 485 901 | 154 617 936 |
| 205 969 877 | 200 982 370 |
| 6 081 114 | 3 511 039 |
| 98 986 509 | 96 569 077 |
| 24 903 199 | 24 903 199 |
| 75 999 055 | 75 999 055 |
| 213 774 650 |
| Capitaux propres | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| A. Capital | ||
| a. Capital souscrit | 76 949 295 | 76 949 295 |
| b. Frais d'augmentation de capital | -950 240 | -950 240 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | 108 428 393 | 105 544 309 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation | -29 495 716 | -27 453 339 |
| hypothétique des immeubles de placement | ||
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est |
- 1 310 093 | -1 006 688 |
| appliquée | ||
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture | ||
| autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-5 944 578 | 0 |
| h. Réserves pour actions propres | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs | 25 920 070 | 18 096 940 |
| D. Résultat net de l'exercice | 6 101 079 | 3 507 233 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 205 202 333 | 200 191 632 |
| Nom | N° d'entreprise Pays d'origine | Participation directe ou indirecte |
Comptes annuels au |
|---|---|---|---|
| En 2016 | |||
| Home Invest Belgium S.A. | 0420.767885 Belgique | - | 31/12/2016 |
| Home Invest Development S.A. | 0466.151.118 Belgique | 100% | 31/12/2016 |
| Charlent 53 Freehold Sprl | 0536.280.237 Belgique | 100% | 31/12/2016 |
| HBLC Sprl | 0541.863.576 Belgique | 100% | 31/12/2016 |
| En 2015 | |||
| Home Invest Belgium S.A. | 0420.767.885 Belgique | - | 31/12/2015 |
| Home Invest Development S.A. | 0466.151.118 Belgique | 100% | 31/12/2015 |
| Charlent 53 Freehold Sprl | 0536.280.237 Belgique | 100% | 31/05/2015 |
Toutes les sociétés faisant partie du périmètre de consolidation sont domiciliées en Belgique, Boulevard de la Woluwe 60 à 1200 Bruxelles.
Au 31 décembre 2016, il n'y a pas d'intérêts minoritaires.
À l'exception de la rémunération de l'Administrateur délégué (cf. Rapport de gestion, rubrique Déclaration de gouvernance d'entreprise) il n'y a pas de transactions avec des parties liées au sens de IAS 24.
| Nom | Avantages court terme au 31/12/2016 |
Avantages postérieurs à l'emploi au 31/12/2016 |
Avantages court terme au 31/12/2015 |
Avantages postérieurs à l'emploi au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Botermans Guillaume | 28 133 | 80 000 | ||
| Van Overstraeten Lieven | 26 250 | 13 000 | ||
| Spiessens Eric | 22 250 | 13 000 | ||
| Dejonckheere Koen | 11 000 | 10 000 | ||
| Van Overstraeten Johan | 20 000 | 15 000 | ||
| Aurousseau Wim | 9 500 | 9 000 | ||
| de Hemptinne Laurence | 13 250 | 7 000 | ||
| Cocky NV représentée par Johan Van Overstraeten |
900 | 1 500 | ||
| Lambrighs Sophie | 157 600 | 27 000 | 147 900 | 24 000 |
| Zou2 Sprl représentée par Sophie Lambrighs | 160 492 | 130 000 | ||
| Autres dirigeants effectifs | 488 618 | 528 233 | ||
| TOTAL | 937 993 | 27 000 | 954 633 | 24 000 |
Le tableau ci-dessous reprend les rémunérations des administrateurs et dirigeants effectifs.
| Schéma de calcul du montant visé à l'article 13, § 1er, al. 1er | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Résultat corrigé (A) | ||
| Résultat net | 17 934 148 | 15 364 073 |
| + Réductions de valeur | 207 574 | 170 970 |
| - Reprises de Réductions de valeur | -136 900 | -116 296 |
| ± Autres éléments non monétaires | 2 025 345 | -963 443 |
| ± Résultat sur vente de biens immobiliers | -279 654 | -1 333 073 |
| ± Variations de la juste valeur des biens immobiliers | -11 295 322 | -5 991 869 |
| Résultat corrigé (A) | 8 455 192 | 7 130 362 |
| Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
||
| ± Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plus values et moins-values par rapport à la valeu d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées) |
5 429 815 | 6 065 915 |
| = Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
5 429 815 | 6 065 915 |
| TOTAL (A+B) | 13 885 007 | 13 196 277 |
| 80% suivant article 13, §1er, al.1er | 11 108 006 | 10 557 021 |
| Diminution nette de l'endettement | 0 | 0 |
| Distribution minimum requise par l'Art 13 | 11 108 006 | 10 557 021 |
Conformément à l'article 617 du Code des Sociétés, l'actif net, après distribution du dividende envisagé, ne deviendra pas inférieur au montant du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer. La marge restante après distribution s'élève à €20,6 millions.
| Actif net statutaire après distribution du dividende | 204 389 473 | |
|---|---|---|
| Schéma de calcul du montant visé à l'article 13 § 1er al. 6 | ||
| Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé | 75 999 055 | |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts | 24 903 199 | |
| Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers | 125 693 643 | |
| Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-35 602 824 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-5 944 578 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés | -1 310 093 | |
| Réserve légale | 98 778 | |
| TOTAL | 183 837 181 | |
| Différence | 20 552 292 |
| Affectations et prélèvements | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| A. Résultat net | 15 364 073 | |
| B. Transfert aux/des réserves | ||
| 1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers |
||
| - exercice comptable | -17 402 429 | -10 339 409 |
| - réalisation de biens immobiliers | 5 150 161 | 4 854 457 |
| 2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
6 107 108 | 4 113 677 |
| 3. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
2 025 345 | -963 443 |
| 11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs | -380 895 | -619 982 |
| C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1er, al. 1er | -11 108 006 | -10 557 021 |
| D. Rémunération du capital - autre que C | -2 325 433 | -2 086 215 |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 18 977 691 | 17 805 520 |
| III. Charges relatives à la location | -178 922 | -161 024 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 18 798 769 | 17 644 496 |
| IV. Récupération de charges immobilières | 86 482 | 89 279 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
660 864 | 683 551 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-2 705 975 | -1 852 164 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16 840 140 | 16 565 162 |
| IX. Frais techniques | -842 135 | -1 614 789 |
| X. Frais commerciaux | -406 804 | -427 252 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -392 488 | -405 280 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 861 945 | -2 827 686 |
| XIII. Autres charges immobilières | -81 388 | -66 207 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 584 760 | -5 341 213 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 12 255 380 | 11 223 948 |
| XIV. Frais généraux de la société | -841 829 | -813 696 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | -29 448 | -24 077 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 11 384 103 | 10 386 176 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 279 654 | 1 333 073 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 11 295 322 | 5 991 869 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 22 959 078 | 17 711 117 |
| XX. Revenus financiers | 233 053 | 115 733 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -3 142 062 | -3 326 445 |
| XXII. Autres charges financières | -63 989 | -55 586 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -2 025 345 | 963 443 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -4 998 344 | -2 302 855 |
| RéSULTAT AVANT IMPÔT | 17 960 735 | 15 408 262 |
| XXIV. Impôts des sociétés | -26 587 | -44 189 |
| IMPÔT | -26 587 | -44 189 |
| RÉSULTAT NET | 17 934 148 | 15 364 073 |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 17 934 148 | 15 364 073 |
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que la déclaration complémentaire requise. Ces comptes consolidés comprennent l'état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2016, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations de capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clos le 31 décembre 2016 ainsi que les annexes.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de la société Home Invest Belgium SA pour l'exercice clos le 31 décembre 2016, établis sur la base des normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et des dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, dont le total du bilan consolidé s'élève à EUR 419.301.520 et dont le compte de résultats consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice de EUR 17.905.693.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière, telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraude ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (ISA) telles qu'adoptées en Belgique. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques, ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraude ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des comptes consolidés.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité, les explications et les informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
À notre avis, les comptes consolidés de la société Home Invest Belgium SA au 31 décembre 2016, donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne, et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante, qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes consolidés:
— Le rapport de gestion sur les comptes consolidés traite des informations requises par la loi, concorde avec les comptes
consolidés et ne comprend pas d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 21/03/2017
Grant Thornton Réviseurs d'entreprises, agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire Représentée par Dirk Van den Broeck,
réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's
Conformément à l'article 105 du Code des Sociétés, le rapport du commissaire sur les comptes statutaires n'est pas publié dans le présent rapport puisque seule une version abrégée des comptes statutaires est présentée. Le commissaire a donné une opinion sans réserve concernant les comptes statutaires.
| Document permanent | 152 |
|---|---|
| La SIR et son regime fiscal | 161 |
| Lexiques 164 | |
| Agenda de l'actionnaire | 167 |
| DÉNOMINATION SOCIALE |
Home Invest Belgium SA, Société Immobilière Réglementée publique (SIR) |
|---|---|
| FORME JURIDIQUE | Société anonyme (SA) de droit belge |
| REGISTRE DES PERSONNES MORALES (RPM) |
La société est immatriculée au RPM de Bruxelles sous le numéro 0420.767.885. |
| SIÈGE SOCIAL | B - 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe, 60 - Boîte n°4 |
| NUMÉRO DE TÉLÉPHONE |
+32 2 740 14 50 |
| SITE INTERNET | www.homeinvestbelgium.be |
| CONSTITUTION | La société a été constituée le 4 juillet 1980 sous la dénomination «Philadelphia», suivant acte reçu par le notaire Daniel Pauporté à Bruxelles (publié aux annexes du Moniteur belge du 12 juillet 1980 sous le numéro 1435-3). Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois suivant procès verbal dressé par le notaire Louis-Philippe Marcelis le 3 mai 2016 (publié aux annexes du Moniteur belge le 25 mai 2016, sous le numéro 16072405). |
| DURÉE | La société est constituée pour une durée indéterminée. |
| OBJET SOCIAL | L'objet social est intégralement repris ci-après à l'article 3 des statuts coordonnés. La société a pour objet exclusif de mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs. |
| CHANGEMENTS DE L'OBJET SOCIAL |
La société ne peut apporter de changement à son objet social qu'en conformité avec ses statuts et dans le respect des dispositions légales et réglementaires applicables aux SIR. |
| EXERCICE SOCIAL | L'exercice social commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre. |
| LIEUX OÙ PEUVENT ÊTRE CONSULTÉS LES DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC |
— Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce francophone de Bruxelles et via le site internet de la société. — L'acte de constitution de la société peut être consulté au Greffe du Tribunal de Commerce francophone de Bruxelles et au siège social de la société. — Les comptes annuels sont déposés à la Banque nationale de Belgique et peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles. — Les décisions en matière de nomination et de révocation des membres du Conseil d'administration sont publiées aux annexes du Moniteur belge. — Les rapports financiers annuels sont disponibles au siège social ou peuvent être consultés sur le site internet. Ces rapports incluent les rapports de l'expert immobilier et du Commissaire et sont envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs et à toute personne qui en fait la demande. Les autres publications peuvent être obtenues au siège social ou par consultation du site internet de la société. Chaque personne intéressée peut s'enregistrer gratuitement sur le site internet afin de recevoir par e-mail les communiqués de presse et l'information financière obligatoire. |
| CAPITAL ÉMIS | Au 31 décembre 2016, le capital social s'élève à €76 949 294,75. Il est représenté par 3 160 809 actions sans désignation de valeur nominale. Le capital social est entièrement libéré. |
|---|---|
| CAPITAL AUTORISÉ | Le Conseil d'administration est autorisé à augmenter en une ou plusieurs fois le capital social à concurrence de €74 401 221,91. Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation a été conférée pour une durée de 5 ans à partir du 17 janvier 2012. Ces augmentations de capital peuvent être effectuées par souscription en espèces, apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission. Au 31 décembre 2016, le solde du capital autorisé s'élève à €71 853 149,07. |
Les statuts coordonnés complets de Home Invest Belgium SA peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce francophone de Bruxelles, au siège social de la société et sur le site internet www.homeinvestbelgium.be.
OBJET SOCIAL (ARTICLE 3 DES STATUTS)
3.1. La société a pour objet exclusif de: (a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs et (b) dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à x de la loi SIR.
i. les immeubles tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière; ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, contrôlées
iv. les actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou de sociétés immobilières réglementées institutionnelles, à condition dans ce dernier cas qu'un contrôle conjoint ou
v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la
vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers, inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs
vi. les actions de sicafi publiques ; et à leurs gestionnaires ;
Trusts », en abrégé « REIT's »);
viii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre État membre de l'Espace économique européen et non-inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques ; ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un autre État membre de l'Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte de participations dans certains types d'entités dont l'objet social est similaire ; et (v) qui sont exemptées de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les « Real Estate Investment
x. les certificats immobiliers visés à l'article 5, § 4 de la loi du 16 juin 2006. Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, la
| 3.2. À titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers au sens de la réglementation SIR. Ces placements seront effectués dans le respect de la politique de gestion des risques adoptée par la société et seront diversifiés de façon à assurer une diversification adéquate des risques. La société peut également détenir des liquidités non affectées, dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés. Elle peut en outre effectuer des opérations sur des instruments de couverture, visant exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre du financement et de la gestion des biens immobiliers de la société et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative. |
ACQUISITION D'ACTIONS PROPRES (ARTICLE 6.4. DES STATUTS) |
La Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Par décision de l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la Société du 3 mai 2016, le Conseil d'Administration est autorisé : |
|
|---|---|---|---|
| 3.3. La société peut prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location-financement. L'activité de donner en location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public en ce compris le logement social et l'enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal). 3.4. La société peut s'intéresser par voie de fusion ou autrement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire ou connexe et qui soient de nature à favoriser le développement de son entreprise et, en général, faire toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social ainsi que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet social. La société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la réglementation SIR et toute autre législation applicable. |
ne peut détenir plus de vingt pour cent (20%) du nombre total d'actions émises. des actionnaires de la Société du 3 mai 2016. |
||
| INTERDICTIONS (ARTICLE 4 DES STATUTS) |
La société ne peut : a. agir comme promoteur immobilier au sens de la réglementation SIR à l'exclusion des opérations occasionnelles ; b. participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie ; c. prêter des instruments financiers, à l'exception des prêts effectués dans les conditions et selon les |
l'Assemblée Générale des actionnaires de la Société. de leur société mère par des sociétés filiales. |
|
| dispositions de l'arrêté royal du 7 mars 2006 relatif aux prêts de titres par certains organismes de placement collectif ; d. acquérir des instruments financiers émis par une société ou une association de droit privé qui est déclarée en faillite, qui conclut un accord amiable avec ses créanciers, qui fait l'objet d'une procédure de réorganisation judiciaire, qui a obtenu un sursis de paiement ou qui a fait l'objet, dans un pays étranger, d'une mesure analogue. |
AUGMENTATION DE CAPITAL (ARTICLE 6.5. - 6.7. DES STATUTS) |
Article 6.5. Augmentation de capital par souscription en espèces aux conditions suivantes fixées par la réglementation SIR : |
|
| CAPITAL AUTORISÉ (ARTICLE 6.3. DES STATUTS) |
Le Conseil d'administration est expressément autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximum de septante-quatre millions quatre cent un mille deux cent vingt et un euros nonante et un cents (€74 401 221,91) aux dates et suivant les modalités à fixer par lui, conformément à l'article 603 du Code des Sociétés. Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre deux mille onze. Lors de toute augmentation de capital, le Conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'Assemblée générale n'en décide elle-même. |
1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis ; au moment de l'opération ; |
|
| Le droit de souscription préférentielle des actionnaires peut être limité ou supprimé conformément à l'article 6.5. des statuts. Les augmentations de capital ainsi décidées par le Conseil d'administration peuvent être effectuées par souscription en espèces ou apports en nature, ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission, avec ou sans création de titres nouveaux, ou encore par le biais de la distribution d'un dividende optionnel, le tout dans le respect des dispositions légales, les augmentations pouvant donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote. Ces augmentations de capital peuvent également se faire par la conversion d'obligations convertibles ou l'exercice de droits de souscription - attachés ou non à une autre valeur mobilière - pouvant donner lieu à la création d'actions avec ou sans droit de vote. Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de cette autorisation comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé « prime d'émission » qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'Assemblée générale statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises comme pour une réduction du capital, sous réserve de son incorporation au capital. |
Article 6.6. Augmentation de capital par apport en nature 601 et 602 du Code des Sociétés. à la réglementation SIR : l'Assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital ; expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel |
— dans le cadre des articles 620 et suivants du Code des Sociétés, d'acquérir, mettre en gage et aliéner pour compte de la Société, ses actions propres, à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à soixante-cinq pour cent (65%) du cours de bourse de clôture, du jour précédant la date de la transaction (acquisition, aliénation ou mise en gage) et qui ne peut être supérieur à cent trente-cinq pour cent (135%) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, aliénation ou mise en gage), et ce, pour une période de cinq ans à compter de la publication aux annexes au Moniteur belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la Société du 3 mai 2016, en tenant compte de ce qu'à aucun moment la Société
— à acquérir, mettre en gage et aliéner pour compte de la Société, ses actions propres sans qu'une décision préalable complémentaire de l'assemblée générale des actionnaires de la Société soit nécessaire, lorsque cette acquisition, cette mise en gage ou cette aliénation, est nécessaire afin d'éviter à la Société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est conférée pour une période de trois ans à compter de la publication aux annexes au Moniteur belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire
Dans le cadre des autorisations ainsi conférées, la Société est autorisée à aliéner les actions acquises par elle, en bourse ou hors bourse, aux conditions fixées ci-avant, et sans nouvelle autorisation préalable de
Les autorisations visées ci dessus s'étendent aux acquisitions et aliénations d'actions de la Société par une ou plusieurs filiales directes de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions
En cas d'augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice à l'application des articles 592 à 599 du Code des Sociétés et de la réglementation SIR, le droit de souscription préférentielle des actionnaires ne peut être supprimé ou limité que pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond
il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions
un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l'ouverture de la période de souscription publique, laquelle doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse. Sans préjudice à l'application des articles 595 à 599 du Code des Sociétés et de la réglementation SIR, ledit droit d'allocation irréductible ne doit pas être accordé en cas d'apport en numéraire avec limitation ou suppression du droit de préférence, complémentaire à un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
L'émission d'actions en rémunération d'un apport en nature ne peut intervenir qu'en application des articles
6.6.1. En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'apport en nature, conformément
1° l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée dans le rapport du Conseil d'administration visé à l'article 602 du Code des Sociétés ainsi que, le cas échéant, dans la convocation à l'Assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital ;
2° le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d'apport ou, au choix de la société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date. À cet égard, il peut être décidé de déduire du montant visé à l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le Conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel ;
3° sauf si le prix d'émission ou, dans le cas visé à l'article 6.6.3., le rapport d'échange ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport, en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai
maximum de quatre mois ; et
Conformément à la réglementation SIR, en cas d'augmentation de capital d'une filiale ayant le statut de SIR institutionnelle qui est cotée, par apport en numéraire à un prix inférieur de 10% ou plus par rapport à la valeur la plus faible entre soit (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant le début de l'émission, soit (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant le jour du début de l'émission, le Conseil d'administration rédige un rapport dans lequel il expose la justification économique de la décote appliquée, les conséquences financières de l'opération pour les actionnaires et l'intérêt de l'augmentation de capital considérée pour la société. Ce rapport et les critères et méthodes d'évaluation utilisés sont commentés par le Commissaire dans un rapport distinct. Il est permis de déduire du montant visé à l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le Conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel. Au cas où la filiale concernée n'est pas cotée, la décote visée à l'alinéa 1er est calculée uniquement sur base d'une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois ; toutes les autres obligations sont d'application.
Le présent article n'est pas applicable aux augmentations de capital intégralement souscrites par la société ou ses filiales dont l'entièreté du capital est détenue directement ou indirectement par la société.
La société pourra effectuer des réductions du capital dans le respect des dispositions légales en la matière.
| ACTIONS (ARTICLE 7.1. DES STATUTS) |
Les actions sont nominatives ou sous forme dématérialisée. Elles sont toutes entièrement libérées et sans désignation de valeur nominale. La société pourra émettre des actions dématérialisées par augmentation du capital ou par échange d'actions existantes nominatives. Chaque actionnaire pourra, à ses frais, demander l'échange soit en actions nominatives, soit en actions dématérialisées. La société pourra créer plusieurs catégories d'actions. Les actions nominatives sont inscrites au registre des actions tenu au siège social de la société. La propriété de ces actions est exclusivement prouvée par l'inscription au registre des actionnaires. Toute cession de ces actions ne deviendra effective qu'après l'inscription au registre des actionnaires de la déclaration de cession, datée et signée par le cédant et le cessionnaire ou leurs fondés de pouvoir, ou après avoir rempli les formalités exigées par la loi pour la cession de créances. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires. Les actions sont indivisibles et la société reconnaît un seul propriétaire par titre. Si plusieurs personnes exercent des droits sur la même action, l'exercice des droits y afférents sera suspendu jusqu'à ce qu'une seule personne soit désignée comme propriétaire du titre vis-à-vis de la société. |
|---|---|
| AUTRES TITRES (ARTICLE 7.2. DES STATUTS) |
À l'exception des parts bénéficiaires et des titres de même nature, et sous réserve de dispositions légales particulières en la matière, notamment celles résultant de la réglementation SIR, la société peut émettre d'autres titres conformément à l'article 460 du Code des Sociétés. |
| DÉCLARATION DE TRANSPARENCE (ARTICLE 8 DES STATUTS) |
Les actions de la société doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé belge, conformément à la réglementation SIR. Conformément aux prescriptions de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses et conformément à la réglementation SIR, toute personne morale ou physique qui acquiert des actions ou d'autres titres conférant le droit de vote, qui représentent ou non le capital, est tenue de communiquer à la société ainsi qu'à la FSMA, le pourcentage et le nombre de droits de vote existants qu'elle détient, chaque fois que les droits de vote liés à ces titres atteignent soit trois pour cent (3%), soit cinq pour cent (5%), soit un multiple de cinq pour cent du nombre total des droits de vote existants à ce moment ou au moment où se présentent des circonstances pour lesquelles une telle communication est obligatoire. La déclaration est également obligatoire en cas de cession d'actions lorsque, suite à cette cession, le nombre de droits de vote diminue en dessous des seuils déterminés au deuxième alinéa. |
La société est administrée par un Conseil composé d'au moins trois administrateurs et de maximum neuf administrateurs, actionnaires ou non, qui sont nommés par l'Assemblée générale des actionnaires pour une durée d'en principe quatre ans ; la durée de leur mandat ne peut jamais dépasser six ans ; le mandat
L'Assemblée générale doit nommer parmi les membres du Conseil d'administration au moins trois administrateurs indépendants. Par administrateur indépendant, on entend un administrateur répondant
Au cas où une ou plusieurs places d'administrateurs se libèrent, les administrateurs restants ont le droit d'assurer la vacance jusqu'à la prochaine Assemblée générale qui procédera à la nomination définitive. Ce droit devient une obligation chaque fois que le nombre d'administrateurs effectivement en fonction
Sans préjudice des dispositions transitoires, les administrateurs sont exclusivement des personnes physiques ; ils doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR.
La nomination des administrateurs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et
Sans préjudice des dispositions transitoires, la direction effective de la société est confiée à deux personnes
Les membres de la direction effective doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR. La nomination des dirigeants effectifs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité
| COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION (ARTICLE 9 DES STATUTS) |
peut être révoqué à tout moment. aux critères prévus par l'article 526 ter du Code des Sociétés. n'atteint plus le minimum statutaire. peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR. Marchés Financiers (FSMA). |
|---|---|
| DIRECTION EFFECTIVE (ARTICLE 12 DES STATUTS) |
physiques au moins. des Services et Marchés Financiers (FSMA). |
| REPRÉSENTATION DE LA SOCIÉTÉ (ARTICLE 13 DES STATUTS) |
direction, par deux membres de celui-ci agissant conjointement. d'administration. gestion journalière ou qui a reçu un mandat exprès du Conseil d'administration. |
| ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (ARTICLE 23 DES STATUTS) |
ouvrable suivant, à la même heure. du capital social. de convocation ou d'une autre manière. |
La société est valablement représentée dans les actes et en justice, y compris dans les actes pour lesquels l'intervention d'un fonctionnaire public ou d'un notaire est exigée, soit par deux administrateurs agissant conjointement soit, dans le cadre de la gestion journalière, par un mandataire à cette gestion, soit encore en cas d'existence d'un Comité de direction, dans les limites des pouvoirs conférés audit Comité de
La société est en outre valablement liée par des mandataires spéciaux dans le cadre de leur mission. La société peut être représentée à l'étranger par toute personne expressément désignée par le Conseil
Les copies ou extraits des procès-verbaux des Assemblées générales des actionnaires et des réunions du Conseil d'administration, en ce compris les extraits destinés à la publication aux annexes du Moniteur belge, sont valablement signés, soit par un administrateur, soit par une personne qui est chargée de la
Une Assemblée générale, appelée « Assemblée annuelle », se tient chaque année le premier mardi du mois de mai à quinze heures. Si cette date tombe sur un jour férié légal, l'Assemblée annuelle a lieu le jour
Une Assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à chaque fois que l'intérêt de la société l'exige. Ces Assemblées générales peuvent être convoquées par le Conseil d'administration ou par le(s) Commissaire(s) et doivent être convoquées à la demande des actionnaires qui représentent un cinquième
Les Assemblées générales se tiennent au siège de la société ou à tout autre endroit indiqué dans la lettre
| CONVOCATION ET PARTICIPATION À L'ASSEMBLÉE (ARTICLE 24 DES STATUTS) |
La convocation des Assemblées générales, en ce compris des Assemblées générales extraordinaires, se fait par la voie d'annonces, lesquelles sont publiées une seule fois au Moniteur belge et ce, au moins trente jours avant l'assemblée. À l'exception des Assemblées générales annuelles qui ont lieu à l'endroit, à la date et à l'heure mentionnés dans les statuts et dont l'ordre du jour est limité à l'objet courant, l'annonce doit également paraître trente jours avant l'Assemblée dans un journal de diffusion nationale, ainsi qu'être placée dans le même délai sur le site internet de la société. Si une nouvelle annonce s'avère nécessaire, et pour autant que la date de la deuxième Assemblée soit mentionnée dans la première publication, le délai de convocation pour cette deuxième Assemblée est ramené à dix-sept jours avant l'Assemblée générale. La convocation contient l'ordre du jour de l'Assemblée et les propositions de décisions. Les actionnaires nominatifs reçoivent trente jours avant l'Assemblée une convocation par pli recommandé ou, en cas de demande expresse et écrite, par courrier ordinaire. Un ou plusieurs actionnaires détenant ensemble au moins 3% du capital social de la société peuvent, conformément à l'article 533ter du Code des Sociétés, requérir que soit repris un sujet dans l'ordre du jour de l'Assemblée et peuvent formuler des propositions de décisions à propos des points contenus ou à reprendre dans l'ordre du jour. L'actionnaire qui prend part à l'Assemblée, ou s'y fait représenter, est considéré comme ayant été valablement convoqué. Un actionnaire peut par ailleurs, avant ou après la réunion de l'Assemblée générale à laquelle il n'a pas participé, renoncer à se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation. Pour pouvoir être admis à l'Assemblée et y exprimer leur voix, les actionnaires doivent faire enregistrer les actions à leur nom, au plus tard le quatorzième jour précédant l'Assemblée générale, à minuit (heure belge) (ci-après « la date d'enregistrement »), soit par leur inscription dans le registre des actions nominatives, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, peu importe le nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'Assemblée générale. Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant prendre part à l'Assemblée doivent produire une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou teneur de comptes agréé certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'Assemblée générale. Ce dépôt doit être effectué au siège social ou auprès des établissements désignés dans les avis de convocation, au plus tard le sixième jour avant la date de l'Assemblée. Les propriétaires d'actions nominatives expriment leur volonté de participer à l'Assemblée dans le même délai à la société, par courrier ordinaire, fax ou courriel. La société veille à ce qu'un registre soit tenu à son siège social pour tous les actionnaires qui se sont fait connaître, avec leur nom, leur adresse ou siège social, le nombre d'actions en leur possession à la date d'enregistrement et avec lequel ils ont indiqué vouloir participer à l'Assemblée, accompagné des pièces justificatives y afférentes. |
|---|---|
| VOTE PAR PROCURATION - VOTE PAR CORRESPONDANCE (ARTICLE 25 DES STATUTS) |
Tout actionnaire peut se faire représenter à une Assemblée générale par un mandataire, actionnaire ou non. Les procurations doivent être transmises par écrit à la société au plus tard six jours avant l'Assemblée ; cette notification peut également se faire par voie électronique, dans le même délai, à l'adresse indiquée dans les convocations. Les copropriétaires, les usufruitiers et les nus-propriétaires, les créanciers gagistes et les débiteurs donneurs de gages doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne. La société peut prévoir la possibilité d'un vote par écrit ou par un moyen de communication électronique, au moyen de formulaires et suivant une procédure arrêtée par elle ; en tous les cas, la voix exprimée de cette manière doit être délivrée à la société au plus tard six jours avant l'Assemblée. |
| NOMBRE DE VOIX - ABSTENTION (ARTICLE 29 DES STATUTS) |
Une action donne droit à une voix. |
| DISSOLUTION - LIQUIDATION (ARTICLE 39 DES STATUTS) |
En cas de dissolution de la société, quelle qu'en soit la cause ou le moment, un ou plusieurs liquidateurs nommés par l'Assemblée générale, ou à défaut d'une telle nomination, les administrateurs en fonction à ce moment, agissant conjointement, seront en charge de la liquidation. Le(s) liquidateur(s) n'entre(nt) seulement en fonction qu'après confirmation de sa(leur) nomination par le tribunal de commerce. À défaut d'autres dispositions dans l'acte de nomination, les personnes chargées de la liquidation de la société disposent à cet effet des pouvoirs les plus étendus, conformément aux dispositions du Code des Sociétés. L'Assemblée des actionnaires détermine le mode de liquidation ainsi que la rémunération du(des) liquidateur(s). |
La liquidation est clôturée conformément aux dispositions du Code des Sociétés.
Ce rapport financier annuel contient des informations prévisionnelles, qui sont fondées sur des estimations et des projections de la société ainsi que sur ses attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs. De par leur nature, ces informations prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations actuelles soient différents des résultats, de la situation financière, de la performance et des réalisations exprimés ou implicitement communiqués par ces informations prévisionnelles. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations axées sur le futur ne comprennent aucune garantie.
Le Conseil d'administration et la Direction effective de Home Invest Belgium SA sont responsables de l'information communiquée dans ce rapport financier annuel. Ils se sont efforcés de vérifier l'information qui y figure et, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, déclarent qu'à leur connaissance, les données qui y sont reprises correspondent à la réalité et qu'aucune donnée de nature à altérer la portée de ce rapport financier annuel n'a été omise.
entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.
Les informations publiées dans le présent rapport financier annuel provenant de tiers, telles que le rapport de l'expert immobilier et le rapport du Commissaire, ont été incluses avec leur accord. Le Conseil d'administration et la Direction effective de Home Invest Belgium déclarent que les informations provenant de tiers ont été fidèlement reproduites dans le présent rapport financier annuel et que, pour autant que la SIR le sache et soit en mesure de l'assurer à la lumière des données publiées par ces tierces parties, aucun fait n'a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Les rapports financiers annuels depuis l'exercice 2001 (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version abrégée des comptes statutaires, le rapport de gestion, le rapport du Commissaire et le rapport de l'expert immobilier) ainsi que les rapports semestriels peuvent être consultés sur le site internet de la société. Tous les rapports financiers depuis l'exercice 2001 sont incorporés par référence au présent rapport financier annuel.
En ce qui concerne toute stratégie ou facteur de nature gouvernementale, économique, budgétaire, monétaire ou politique ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de Home Invest Belgium, voir le chapitre « Facteurs de risque ».
Il n'existe actuellement aucune procédure en cours d'une importance telle qu'elle serait susceptible d'avoir des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la société.
— au cours des 5 dernières années, aucun des administrateurs ou dirigeants effectifs n'a été condamné pour fraude, qu'aucune incrimination
Les informations données ci-après sont basées sur la législation fiscale et l'usage en matière de fiscalité en vigueur au moment de la rédaction du présent rapport annuel. Elles sont dès lors susceptibles d'être modifiées à l'avenir, y compris avec un effet rétroactif, et sont communiquées à titre purement informatif.
Chaque actionnaire et chaque investisseur potentiel sont invités à s'informer auprès de leurs propres conseillers quant aux implications fiscales belges et étrangères relatives à l'acquisition, la propriété et la cession d'actions Home Invest Belgium, ainsi qu'à la perception des dividendes et des produits des actions de la société.
L'Assemblée générale extraordinaire du 14 septembre 2014 a approuvé le changement de statut de la société de sicafi en SIR.
La SIR est soumise à la loi du 12 mai 2014 et à l'arrêté du 13 juillet 2014 relatifs aux Sociétés Immobilières Réglementées. La Société Immobilière Réglementée est définie dans la loi par son activité, qui consiste à mettre - directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation - des immeubles à la disposition d'utilisateurs et, éventuellement, dans les limites prévues à cet effet, à détenir d'autres types de « biens immobiliers » (actions dans des sicafi publiques, parts dans certains OPC immobiliers étrangers, actions émises par d'autres REITs et certificats immobiliers). La SIR peut dans ce cadre exercer toutes les activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.
La Société Immobilière Réglementée publique présente les caractéristiques principales suivantes :
— diversification du portefeuille : maximum 20% du patrimoine consolidé investi dans un seul immeuble ou ensemble d'immeubles,
Les sociétés qui demandent à la FSMA leur agrément comme SIR ou qui sont absorbées par une SIR sont soumises à un impôt (exit-tax ), assimilé à un impôt de liquidation, sur leurs plus-values latentes et réserves immunisées au taux réduit de 16,5%, majoré de 3% de cotisation complémentaire de crise, soit au total 16,995%.
En sa qualité de SIR, les bénéfices d'origine belge de la société sont soumis à l'impôt des sociétés, mais sur une base réduite aux dépenses non admises (DNA), avantages anormaux ou bénévoles reçus et rémunérations et commissions non justifiées. Les bénéfices d'origine étrangère de la société sont imposables dans l'Etat dont ils sont issus selon la législation applicable dans cet Etat et sont exonérés en Belgique. Les bénéfices nets générés par HIB résultant de ses investissements immobiliers aux Pays-Bas sont donc imposables aux Pays-Bas à l'impôt des sociétés au taux de 25 % et sont exonérés en Belgique.
Au cours de l'exercice sous revue, aucune opération n'a été conclue qui entraîne un impact de plus de 25% sur un des indicateurs de l'activité de la société, au sens des paragraphes 91 et 92 de la recommandation du C.E.S.R. relative à l'implémentation de la Directive n° 809/2004 de la Commission européenne en matière de prospectus. La publication d'informations financières pro forma n'est donc pas requise.
En dehors des événements survenus depuis la clôture de l'exercice, commentés dans le rapport de gestion ci-avant, aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale de Home Invest Belgium n'est survenu depuis la clôture de l'exercice 2016.
Aucune restriction n'est à signaler concernant l'utilisation des capitaux, ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de la société.
En dehors des contrats conclus avec les dirigeants effectifs (cf. chapitre « Rapport de gestion - Gouvernance d'entreprise »), il n'y a pas d'autres contrats de services liant les membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance à la société ou à l'une quelconque de ses filiales et prévoyant l'octroi d'avantages au terme d'un tel contrat.
Il n'y a pas eu d'opérations avec des apparentés au sens de l'article 19 du Règlement (CE) N° 809/2004.
Les contrats importants conclus au cours des deux derniers exercices de la SIR sont exposés dans le rapport de gestion du présent rapport financier annuel, ou dans celui de l'exercice 2015 consultable sur le site internet de la société.
La souscription à des actions nouvelles (marché primaire) n'est pas soumise à la Taxe sur les Opérations de Bourse (TOB). Par contre, l'achat et la vente, et toute autre acquisition et cession à titre onéreux en Belgique, par l'entremise d'un « intermédiaire professionnel », d'actions existantes (marché secondaire) fait l'objet d'une taxe sur les opérations boursières, s'élevant actuellement à 0,09% du prix de la transaction. Le montant de la TOB est limité actuellement à €650 par transaction et par partie.
Les personnes suivantes, dans tous les cas, sont exemptées de la TOB :
— les intermédiaires professionnels visés à l'article 2, 9° et 10° de la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance du secteur financier et aux
— les sociétés d'assurances visées à l'article 2 § 1er, de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d'assurances, agissant
Depuis le 1er janvier 2008, suivant la loi du 14 décembre 2005, la livraison matérielle de titres Home Invest Belgium n'est plus possible.
| PRÉCOMPTE MOBILIER | Depuis le 1er janvier 2016, le précompte mobilier sur les dividendes distribués par la société est, sous réserve des dérogations prévues par la loi (et l'arrêté royal d'exécution du Code des impôts sur les revenus) ou par conventions internationales, perçu au taux de 27%. Ce taux sera porté à 30% à partir du 1er janvier 2017. |
|---|---|
| PERSONNES PHYSIQUES BELGES | Pour les personnes physiques belges qui agissent à titre privé et sont assujetties à l'impôt des personnes physiques, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis au précompte mobilier mentionné ci-dessus. Pour les personnes physiques belges qui affecteraient leurs actions à leur activité professionnelle, les dividendes perçus seront intégrés dans leurs revenus professionnels imposables au taux normal de l'impôt des personnes physiques, le précompte mobilier étant alors imputable. |
| PERSONNES MORALES BELGES | Pour les contribuables assujettis à l'impôt des personnes morales, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis au précompte mobilier mentionnés ci-dessus. |
| SOCIÉTÉS BELGES ET SOCIÉTÉS ÉTRANGÈRES AYANT UN ÉTABLISSEMENT STABLE EN BELGIQUE |
Les dividendes distribués sont soumis au précompte mobilier mentionné ci-dessus. Les sociétés belges et les sociétés étrangères qui affectent leurs actions à un établissement stable en Belgique sont imposées sur les dividendes distribués par Home Invest Belgium au taux de l'impôt des sociétés, sans application du régime des « revenus définitivement taxés » (RDT), sous réserve de la quote-part de dividendes afférentes aux revenus immobiliers étrangers et aux dividendes perçus et aux plus-values sur actions réalisées conformément à l'article 203, §1er, 2bis et §2, al. 2 CIR applicable aux dividendes distribués à partir du 1er juillet 2016. Le dividende sera donc imposable selon le régime de l'impôt des sociétés ou de l'impôt des non-résidents au taux de 33,99% (correspondant au taux de base majoré de la cotisation complémentaire de crise de 3%). À certaines conditions, un taux réduit pourrait être applicable. Le précompte mobilier perçu à la source sera imputable et l'excédent éventuel restituable par le biais de la déclaration fiscale. |
| NON-RÉSIDENTS, PERSONNES PHYSIQUES ET SOCIÉTÉS ÉTRANGÈRES SANS ÉTABLISSEMENT STABLE EN BELGIQUE |
Pour les non-résidents, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à une retenue à la source du précompte mobilier qui peut, le cas échéant, sur demande de l'actionnaire, être réduite par les conventions fiscales internationales préventives de double imposition ou être exonérée aux conditions prévues par la loi belge. |
3 Pour rappel : depuis le 1er janvier 2016, le taux du précompte mobilier sur les dividendes des SIR résidentielles (dont Home Invest Belgium) a été porté de 15% à 27%. Il n'y a plus aucune différence en termes de précompte mobilier selon que la société soit ou non une SIR résidentielle. Les dividendes qui seront distribués à partir de 2017 et les années suivantes, seront soumis à un précompte mobilier de 30%.
| PERSONNES PHYSIQUES BELGES | En Belgique, les plus-values de plus de six mois (cette durée minimum étant supprimée à dater du 1er janvier 2017) réalisées par une personne physique lors de la vente d'actions dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ne sont pas imposables, tandis que les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles. Les personnes physiques belges peuvent toutefois être soumises à une imposition de 33%, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les plus values réalisées sont considérées comme réalisées en dehors de la gestion normale d'un patrimoine privé. Les plus-values réalisées par une personne physique sur ses actions HOME INVEST BELGIUM seront donc, en règle générale, exonérées au titre de gestion normale d'un patrimoine privé. La condition de détention minimale de six mois ne s'applique pas aux actions « SIR », telle HOME INVEST BELGIUM. Les plus-values peuvent également être soumises à une imposition de 16,5%, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les actions sont cédées à une société dont le siège social, le principal établissement ou le siège de direction ou d'administration n'est pas situé dans un État membre de l'Espace économique européen et que le cédant a possédé, au cours des cinq dernières années, plus de 25% des droits dans la société dont les actions sont cédées. Les personnes physiques belges affectant leurs actions à l'exercice de leur activité professionnelle sont imposées sur la plus-value qu'elles réalisent sur la vente de ces actions, aux taux progressifs ordinaires de l'impôt des personnes physiques ou à 16,5% si les actions sont détenues depuis plus de cinq ans. |
|---|---|
| PERSONNES MORALES BELGES | Pour les personnes morales belges soumises à l'impôt des personnes morales, les plus values réalisées lors de la vente d'actions Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Les moins-values subies sur les actions ne sont pas fiscalement déductibles. |
| SOCIÉTÉS BELGES ET SOCIÉTÉS ÉTRANGÈRES AYANT UN ÉTABLISSEMENT STABLE EN BELGIQUE |
Les plus-values réalisées par une société belge sur ses actions Home Invest Belgium, ou par une société étrangère sur ses actions Home Invest Belgium affectées à son établissement stable en Belgique, sont entièrement imposables en Belgique au taux normal de l'impôt des sociétés. Les moins-values (exprimées ou réalisées) ne sont pas fiscalement déductibles. |
| NON-RÉSIDENTS, PERSONNES PHYSIQUES OU SOCIÉTÉS SANS ÉTABLISSEMENT STABLE EN BELGIQUE |
Les plus-values réalisées par des non-résidents, personnes physiques ou sociétés, sur des actions Home Invest Belgium (à l'exception des actions affectées par une société étrangère à un établissement belge) ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Par exception, une personne physique non-résidente est susceptible d'être imposée sur des plus-values réalisées sur une participation familiale d'au moins 25%, à l'occasion d'une cession à une société établie hors de l'Espace économique européen. Les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles en Belgique. |
L'année de la construction de l'immeuble ou de sa dernière rénovation fondamentale.
Crédit à moyen ou long terme pouvant être prélevé sous forme d'une ou plusieurs avances, renouvelables ou non à court terme. La durée des avances est subdivisée en périodes d'intérêts successives, ayant chacune leur propre taux. De cette manière, les investissements à moyen ou à long terme peuvent être financés à un taux d'intérêt à court terme variable, donc plus avantageux.
Le total des actions nominatives et dématérialisées pour lesquelles aucune déclaration de transparence n'a été notifiée.
Intrest Rate Swap : il s'agit d'un échange de taux d'intérêt entre deux parties, en vue d'échanger leurs expositions au risque de fluctuation des taux.
La juste valeur d'un immeuble est sa valeur d'investissement déduction faite des droits de mutation, calculés comme suit :
Le loyer brut en cours est le dernier revenu locatif brut, mensuel ou trimestriel, soit celui prévalant au 31 décembre 2016, lequel est annualisé et comprend les garanties locatives éventuelles et la valeur locative estimée sur les suRapport Financier Annuelces inoccupées. Il tient compte des meubles s'il y en a. Il peut donc différer du loyer réellement encaissé pendant l'exercice, tel qu'il figure dans le compte de résultats, s'il existe par exemple une vacance locative ou s'il y a eu une indexation dans l'intervalle.
Le loyer effectif est le loyer brut en cours au 31 décembre 2016, annualisé, hors garanties locatives et valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
Le return pour l'actionnaire est égal au dividende de l'exercice plus l'accroissement de la valeur nette pendant l'exercice.
Les surfaces locatives sont les surfaces prises en compte par l'expert immobilier de la SIR. Elles comprennent 50% de la surface des terrasses et 10% de celle des jardins privatifs.
Le taux de distribution correspond au dividende attribué comparé au résultat distribuable, calculé sur base consolidée.
Le taux de vélocité est le ratio entre le volume annuel traité et le nombre total d'actions comprises dans le free float.
Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés. Tous les immeubles de placement du portefeuille sont repris dans ce calcul, à l'exception des projets de développement, des immeubles destinés à la vente et des immeubles en cours de rénovation profonde et donc indisponibles à la location.
La valeur locative estimée brute (VLE) est la valeur locative que l'expert immobilier estime correspondre à un loyer de marché.
On entend par « IAP » un indicateur financier, historique ou futur, de la performance, de la situation financière ou des flux de trésorerie autre qu'un indicateur financier défini ou précisé dans le référentiel comptable applicable.
Home Invest Belgium utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des Indicateurs Alternatifs de Performance (IAP) au sens des Guidelines récemment édictées par l'Autorité Européenne des Marchés Financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority). Ces IAP ont été définis par Home Invest Belgium dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des IAP. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques des comptes de résultats ou du bilan.
La valeur nette ou valeur intrinsèque, globale ou par action, est la valeur de l'actif net, global ou par action, qui tient compte de la dernière juste valeur du portefeuille immobilier, telle que déterminée par l'expert immobilier de la SIR.
La Valeur nette ajustée correspond à la valeur de l'actif net ajustée pour exclure, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
Ces IAP permettent de calculer la valeur de l'actif net corrigé de la valeur des IRS.
Il s'agit du Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat immobilier.
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité de la société en pourcentage des revenus locatifs.
Le résultat net des activités clés est le résultat net corrigé des rubriques du compte de résultats suivants :
XVI. Résultat sur vente des immeubles de placement
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement XXIII. Variations de la.juste valeur des actifs et passifs financiers Le résultat net des activités clés par action est calculé sur le nombre moyen d'action sur la période
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité de la société sans tenir compte des variations de valeur sur le portefeuille immobilier ou les instruments de couverture et sans tenir compte de l'arbitrage sur portefeuille.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Valeur de l'actif net | 205 202 333 | 200 191 632 |
| Nombre d'actions en fin de période |
3 147 897 | 3 147 897 |
| Valeur de l'actif net par action | 65,19 | 63,60 |
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Valeur de l'actif net | 205 202 333 | 200 191 632 |
| Juste valeur des instruments financiers |
9 280 017 | 6 949 266 |
| Valeur de l'actif net corrigé |
214 482 350 | 207 142 898 |
| Nombre d'actions en fin de période |
3 147 897 | 3 147 897 |
| Valeur de l'actif net par action | 68,14 | 65,80 |
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
11 462 554 | 10 412 876 |
| Résultat immobilier | 16 842 140 | 16 567 162 |
| Marge d'exploitation | 68,06% | 62,85% |
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Résultat net | 17 905 693 | 15 311 847 |
| XVI. Résultat sur vente des immeubles de placement |
-279 654 | -1 333 073 |
| XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
-11 295 322 | -5 991 869 |
| XXIII. Variations de la.juste valeur des actifs et passifs financiers |
+2 025 345 | -963 443 |
| Résultat net des activités clés | 8 356 063 | 7 023 462 |
| Nombre d'actions moyen | 3 147 897 | 3 147 897 |
| Résultat net des activités clés par action |
2,65 | 2,23 |
Ce rapport financier annuel est un document d'enregistrement au sens de l'article 28 de la loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur les marchés réglementés.
Il a été approuvé par la FSMA conformément à l'article 23 de la loi précitée, le 28 mars 2017. L'approbation par la FSMA ne contient aucune appréciation concernant la qualité et la situation de la société.
Home Invest Belgium ayant opté pour le français comme langue officielle, seul le rapport financier annuel en français a valeur officielle et fait foi.
Les versions néerlandaise et anglaise constituent des traductions établies sous la responsabilité de Home Invest Belgium.
Design: The Crew Communication Crédit photos : Yvan Glavie
| 2017 | |
|---|---|
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | vendredi 31 mars 2017 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2016 | mardi 2 mai 2017 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2017 | mardi 2 mai 2017 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2016 | vendredi 12 mai 2017 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2017 | jeudi 7 septembre 2017 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2017 | jeudi 26 octobre 2017 |
| 2018 | |
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2017 | jeudi 22 février 2018 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | vendredi 30 mars 2018 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2017 | mardi 8 mai 2018 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2018 | mardi 8 mai 2018 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2017 | vendredi 18 mai 2018 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2018 | jeudi 6 septembre 2018 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | vendredi 31 mars 2017 |
|---|---|
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2016 | mardi 2 mai 2017 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2017 | mardi 2 mai 2017 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2016 | vendredi 12 mai 2017 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2017 | jeudi 7 septembre 2017 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2017 | jeudi 26 octobre 2017 |
| 2018 | |
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2017 | jeudi 22 février 2018 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | vendredi 30 mars 2018 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2017 | mardi 8 mai 2018 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2018 | mardi 8 mai 2018 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2017 | vendredi 18 mai 2018 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2018 | jeudi 6 septembre 2018 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2018 | jeudi 25 octobre 2018 |
Le coût moyen des dettes financières est obtenu en divisant la charge des dettes financières de l'année par la dette moyenne pondérée de l'année.
Le numérateur correspond à la somme des charges d'intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats corrigé des intérêts intercalaires activés.
Le dénominateur correspond à la dette financière moyenne calculée sur 365 jours.
La société se finance en partie par endettement financier. Cet IAP permet de mesurer le coût de cette source de financement et son impact sur les résultats. Il permet également une analyse de son évolution dans le temps.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI) |
3 048 453 | 3 326 445 |
| Intérêts intercalaires activés |
927 317 | 1 047 894 |
| Coût total des dettes financières |
3 975 770 | 4 374 339 |
| Dette moyenne pondérée | 157 063 874 | 128 633 733 |
| Coût moyen de l'endettement |
2,53% | 3,40% |
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Dettes financières à taux fixe |
40 000 000 | 40 000 000 |
| Dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux fixe via des IRS |
143 000 000 | 70 000 000 |
| Total des dettes financières à taux fixe |
183 000 000 | 110 000 000 |
| Total des dettes financières à taux variable |
9 500 000 | 38 000 000 |
| Total des dettes financières | 192 500 000 | 148 000 000 |
| Ratio de couverture | 95,06% | 74,32% |
Il s'agit du pourcentage de dettes financières dont le taux d'intérêt est fixé par rapport au total des dettes financières.
Le numérateur correspond à la somme des dettes financières à taux fixe majoré des dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux fixe via des IRS en vigueur à la clôture de l'exercice. Le dénominateur correspond au montant total des dettes financières prélevées à la date de clôture.
Une partie significative des dettes financières de la société sont à taux variable. Cet IAP permet de mesurer le risque lié à la fluctuation des taux d'intérêts et son impact potentiel sur les résultats.
Toutes les informations concernant les APM reprises dans le présent document d'enregistrement ont été vérifiées par le Commissaire.
Les informations reprises par référence dans le rapport financier annuel peuvent se retrouver de la sorte :
SIR publique résidentielle de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, boîte 4 B -1200 Bruxelles T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742
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