Quarterly Report • Sep 8, 2017
Quarterly Report
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Sous embargo jusqu'au 08/09/2016 17:40 — Taux d'endettement limité de 43,2%. Information réglementée
(1) Par rapport au 31 décembre 2015. (2) Par rapport aux résultats au 30 juin 2015.
LE 1ER SEMESTRE EN UN REGARD
LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER
RAPPORT DE GESTION INTERMÉDIAIRE
L'ACTION ET L'ACTIONNARIAT
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS ABRÉGÉS
RAPPORT DU COMMISSAIRE
DÉCLARATION DES PERSONNES RESPONSABLES
AGENDA DE L'ACTIONNAIRE
Le premier semestre de l'année 2016 a été marqué par quelques nouveautés chez Home Invest Belgium.
En avril, la SIR a fait l'acquisition d'un immeuble à Audenarde, une nouvelle localisation sur la carte de nos investissements. La rénovation de l'immeuble par nos équipes dans les années à venir permettra de lui insuffler une nouvelle vie au bénéfice des habitants et sera créatrice de valeur pour nos actionnaires.
Fin juin, l'immeuble The Horizon a été réceptionné. Il accueille ses premiers locataires depuis le 1er août. L'immeuble comprend 161 appartements mis en location. Il offre à ses locataires une expérience de vie unique en Belgique: à côté des espaces privatifs de qualité, les surfaces communes permettent à chaque habitant de profiter de plus d'espace, d'élargir son horizon...
Le traditionnel rapport financier semestriel fait également peau neuve: le papier fait place à l'électronique et le format a été adapté en vue de répondre aux évolutions des tendances en termes de communication des sociétés cotées.
À côté de cela, les performances financières sont en amélioration: augmentation de la valeur du portefeuille de 5,9%1 , revenus locatifs en hausse de 6%2 , résultat net courant hors IAS 39 en hausse de 23%2 et hausse du résultat distribuable de 5%2 . Le tout en conservant un taux d'endettement limité à 43,2% laissant la place au développement futur.
Un excellent début d'année donc que nous vous invitons à découvrir au fil des pages qui suivent.
(1) Par rapport au 31 décembre 2015. (2) Par rapport aux résultats au 30 juin 2015.
Au 30 juin 2016, Home Invest Belgium détient un portefeuille d'immeubles répartis sur 44 sites et 3 projets de développement dont la juste valeur totale est estimée à € 366,6 millions. 302,50 351,25
Au bilan, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation1 et des projets de développement, s'élève à € 366,6 millions contre € 346,1 millions fin 2015, soit une progression de 5,9%. 10,00 58,75 107,50
Le rapport immobilier de l'expert Winssinger & Associés réalisé au 30 juin 2016 atteste que la valeur d'investissement des biens en exploitation (y compris ceux destinés à la vente) s'élève à € 380 467 000, il en résulte donc une juste valeur au sens du référentiel IFRS de € 345 366 000.
La juste valeur des immeubles de placement en exploitation s'établit à € 344,1 millions contre € 313,6 millions 6 mois plus tôt. Cette croissance s'explique par la livraison du projet de développement The Horizon et l'acquisition d'un immeuble à Audenarde. À portefeuille constant la juste valeur du portefeuille a légèrement augmenté (+ 0,7%), en ligne avec les évolutions constatées dans le marché.
Les immeubles de placement situés dans la Région de Bruxelles-Capitale représentent à présent 67,7% du portefeuille, ceux en Région wallonne 19,6% et ceux en Région flamande 12,7%.
La ventilation de ce portefeuille, calculée sur base de la juste valeur des immeubles, s'établit comme suit:
La part résidentielle des immeubles de placement en exploitation est donc de 83,5%.
(1) Hors immeubles destinés à la vente et projets de développement.
Acquisitions
La société a acquis, le 10 février 2016, l'ensemble des parts de la sprl HBLC qui réalise actuellement un projet de redéveloppement d'un ancien site de bureaux situé rue de la Célidée 29 - 33 et rue Joseph Schols 13 à 1080 Molenbeek.
Le site fera l'objet d'un ambitieux projet de redéveloppement consistant, selon le projet du bureau A2RC, en la construction d'un ensemble d'immeubles composé de 96 appartements et d'une crèche pour une surface totale de 8 995 m² bruts.
Le site ayant été libéré par le locataire Toshiba fin mai, les travaux de démolition ont été entamés.
La société a acquis, le 12 avril 2016, 80 studios, 15 appartements, 1 espace de bureau (loué à long terme à Solidariteit voor het Gezin) et 74 boxes de garage dans un immeuble résidentiel situé en province de Flandre-orientale à Audenarde, Remparden 12, en bordure du centre de la ville, à 200 mètres des rives de l'Escaut.
L'immeuble fera l'objet d'un programme de rénovation mené par les équipes de la SIR au cours des années à venir.
Célidée
Remparden
Au cours du semestre, les projets de développement pour compte propre de la SIR ont connu des avancées significatives.
Les travaux étant entre-temps finalisés, l'immeuble a été réceptionné le 30 juin 2016. Les premiers locataires occupent l'immeuble depuis le 1er août. La commercialisation de l'immeuble s'étalera sur tout le second semestre. www.thehorizon.be
Les travaux se poursuivent à un rythme normal avec comme objectif de réceptionner l'immeuble au cours du premier trimestre de 2017.
L'instruction de la demande de permis de lotir pour le terrain adjacent à l'immeuble s'est poursuivie, un dossier modificatif ayant été introduit.
Le 19 avril, la commune de Kraainem a délivré un permis assorti de conditions. Un recours contre ce permis a toutefois été introduit par un voisin au projet. La décision relative à ce recours est attendue début septembre. Une fois que ce permis deviendra définitif, purgé de tout recours, les travaux pourront démarrer.
L'instruction de la demande de permis pour le projet Brunfaut (à Molenbeek – acquisition sous condition suspensive de l'obtention du permis) s'est poursuivie normalement.
The Horizon
Reine Astrid
Brunfaut
Le taux d'occupation moyen pour l'ensemble du premier semestre de l'exercice en cours reste à un niveau élevé de 93,15%, en quasi status quo par rapport à l'exercice 2015 (93,89%). Le léger tassement observé dans le taux d'occupation est lié à la commercialisation progressive des immeubles développés pour compte propre (Trône), fondamentalement rénovés (ArchView et Clos Saint-Géry) ou acquis neufs et vides (Livingstone) par la SIR. Il importe de préciser qu'après cette phase de première mise sur le marché, ces immeubles affichent des taux de remplissage très élevés. Cette diminution n'est donc pas le reflet d'un vide structurel du portefeuille ou d'un ralentissement du marché locatif résidentiel.
Home Invest Belgium a poursuivi un programme de rénovations d'envergure dans certains immeubles de son portefeuille.
À Ghlin, les travaux de rénovation des 20 maisons du Clos Saint-Géry se sont terminés dans le courant du premier trimestre 2016. À ce jour, toutes les maisons sont louées.
Avenue de l'Yser, les travaux de rénovation profonde de l'immeuble (16 appartements), rebaptisé ArchView, se sont achevés et l'immeuble a été réceptionné au premier trimestre de 2016. À ce stade, 14 appartements ont déjà trouvé preneur.
Les travaux de rénovation de l'immeuble résidentiel Charles Woeste, à Jette, ont également été réceptionnés au cours du premier trimestre de 2016.
À Liège, le permis de rénovation profonde de l'immeuble Léopold a été obtenu. Les études sont en cours en vue de démarrer prochainement les travaux lorsque l'immeuble sera libéré par ses derniers occupants. La demande de permis d'urbanisme pour l'immeuble Saint-Hubert est toujours en cours d'instruction.
Home Invest Belgium a poursuivi les activités de revente à la pièce de ses actifs.
Au premier semestre 2016, 14 appartements ont été vendus, entre autres dans les immeubles Wetteren, Mélèzes, Van Haelen, Floréal et Birch House, de même que les 4 dernières maisons du site Ryckmans. Ces ventes ont permis de comptabiliser une plus-value distribuable de € 2,3 millions.
Clos Saint-Géry
Mélèzes
(1) Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés. Le calcul ne tient pas compte des actifs détenus en vue de la vente, des projets de développement ni des immeubles faisant l'objet de grandes rénovations.
Au cours du premier semestre, Home Invest Belgium a procédé à la restructuration d'un IRS (Interest Rate Swap) auprès de Belfius Banque ainsi qu'à la conclusion d'un nouvel IRS auprès de KBC Bank. Ces opérations ont permis de bénéficier des conditions très favorables observées actuellement sur les marchés.
| Financements | Lignes confirmées |
Utilisation |
|---|---|---|
| Financements bancaires | € 125 mio | € 114,5 mio |
| Émission obligataire | € 40 mio | € 40 mio |
| Total | € 165 mio | € 154,5 mio |
La durée moyenne pondérée du financement est de 4 ans et 11 mois au 30 juin 2016, contre 5 ans et 5 mois au 31 décembre 2015.
| IRS |
|---|
| € 85 mio |
La durée moyenne des instruments de couverture de taux a pu être portée à 6 ans et 6 mois au 30 juin 2016, par rapport à 5 ans et 7 mois au 31 décembre 2015.
Le taux moyen de financement sur le premier semestre de l'année s'est une nouvelle fois amélioré et s'élevé à 2,63% (comparé à 3,40% en 2015 et 3,63% en 2014).
Le taux d'endettement de la société s'élève à 43,2%, laissant à la SIR une capacité d'endettement importante; de l'ordre de € 50 millions pour atteindre les 50% d'endettement et € 230 millions pour atteindre le plafond légal admissible de 65%.
Ryckmans ArchView
Composition actuelle du Conseil d'administration (de gauche à droite) : Wim Aurousseau, Eric Spiessens, Sophie Lambrighs, Johan Van Overstraeten, Liévin Van Overstraeten, Koen Dejonckheere, Laurence de Hemptinne.
Le mandat d'administrateur indépendant de M. Guillaume H. Botermans étant venu à échéance à l'issue de l'Assemblée générale ordinaire du 3 mai 2016, sur proposition du Conseil d'administration, Monsieur H. Guillaume Botermans a été nommé Président honoraire de la société.
Le Conseil d'administration du 3 mai 2016 a ensuite nommé M. Lievin Van Overstraeten Président du Conseil d'administration et M. Eric Spiessens Vice-président.
Au cours de cette même assemblée, et avec l'approbation de la FSMA, M. Dirk Van den Broeck, en sa qualité de représentant de la société Grant Thornton, a été nommé commissaire de la société pour une durée de 3 ans jusqu'à l'Assemblée générale ordinaire de 2019. Ses émoluments ont été fixés à € 28 000 sur une base annuelle, à augmenter de la TVA et à indexer.
Il n'y a pas eu de transactions entre parties liées dans le courant du semestre en cours au sens de la norme IAS 34 et de l'article 8 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014.
| Nom | Conseil d'administration | Comité d'inves tissement |
Comité d'audit |
Comité de nomination et de rémunération |
|---|---|---|---|---|
| Liévin Van Overstraeten | Président, administrateur | - | Membre | Président |
| Eric Spiessens | Vice-président, administrateur indépendant |
- Président |
Membre | |
| Sophie Lambrighs | Administrateur délégué | Membre | - | - |
| Wim Aurousseau | Administrateur | - | Membre | - |
| Koen Dejonckheere | Administrateur indépendant | - | - | - |
| Laurence de Hemptinne | Administrateur indépendant | - | - | Membre |
| Johan Van Overstraeten | Administrateur | Président | - | - |
| Alain Verheulpen* | - | Membre | - | - |
* Représentant AXA Belgium
Le 13 juillet, M. Nicolas Vincent a rejoint Home Invest Belgium en tant que Chief Investment Officer (CIO). Avec l'accord de la FSMA, il rejoint la direction effective de la société.
En dehors de la gestion courante, il n'y a pas eu d'événements marquants après la clôture du semestre.
Les revenus de la société proviennent, d'une part, de la mise en location de ses immeubles et, d'autre part, de l'arbitrage sélectif régulier d'une partie (± 4%) de son portefeuille.
Le marché locatif est soutenu par la croissance démographique constatée dans les grandes villes belges, mais subit l'inconvénient d'une inflation faible. Le marché acquisitif est soutenu par les taux d'intérêt très bas qui favorisent la capacité d'emprunt des ménages.
Tout au long du premier semestre 2016, la société a continué ses activités de recherche de nouvelles acquisitions, de développement, de gestion de son portefeuille et d'arbitrage.
Le Conseil d'administration confirme sa confiance dans la poursuite de la croissance des résultats de la société. Pour l'exercice en cours, le Conseil estime que le dividende pour l'année 2016 devrait être au moins égal à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location (ce que le Conseil n'attend pas à la date d'établissement du présent rapport) ou autres événements imprévus.
Conformément à sa politique de distribution de dividendes, Home Invest Belgium annoncera le montant de l'acompte sur dividende lors de la publication de ses résultats au 3e trimestre 2016 (le 27 octobre). Cet acompte sera payé dans le courant du mois de décembre 2016.
Ce rapport financier semestriel contient des informations prévisionnelles fondées sur les plans, estimations et projections de la société, ainsi que sur les attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs. De par leur nature, ces informations prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations actuelles s'en écartent. Compte tenu de ces facteurs d'incertitude, les déclarations concernant le futur de la société ne peuvent être garanties.
Le Conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque repris sur les pages 5 à 13 du rapport financier annuel 2015 restent pertinents pour le présent rapport semestriel.
Au cours du semestre sous revue, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a oscillé entre un plus bas de € 91,81 et un plus haut de € 103. L'action affiche une progression de 8%, tenant compte du cours de
clôture au dernier jour de cotation du semestre, soit le 30 juin 2016 (€ 100) comparé à celui au 31 décembre 2015 (€ 92,59).
❙ Cours de bourse ❙ Dividende brut
Globalement, les six premiers mois de l'exercice 2016 ont été caractérisés par une hausse progressive du cours de bourse de janvier à fin avril (pour atteindre son maximum le 22 avril 2016 à € 103), avant de connaître une fébrilité suite aux incertitudes du marché.
Quant à la prime entre le cours de bourse au 30 juin 2016 (€ 100) et la valeur nette statutaire ce même jour (€ 64,48), elle s'élevait à 55,1% (par rapport à une prime de 45,6% au 31 décembre 2015). Rapportée à la valeur nette hors IAS 39 (€ 67,93), la prime s'élève à 47,2%. Cette prime reflète la confiance de l'actionnaire dans les performances significatives dégagées par un investissement en actions Home Invest Belgium ainsi que la compression générale des rendements observée sur les marchés financiers.
❙ Home Invest Belgium ❙ EPRA Belgium ❙ BEL 20
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3% du capital de la société, l'actionnariat de la société se présente comme suit:
| Actionnaires | Nombre d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten* | 737 553 | 23,33% |
| AXA Belgium SA* | 537 830 | 17,02% |
| M. Antoon Van Overstraeten* | 121 916 | 3,86% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan* | 102 792 | 3,25% |
| Autres actionnaires | 1 660 718 | 52,54% |
| Total général | 3 160 809 | 100,00% |
* Actionnaires ayant procédé à une déclaration conformément à la loi du 2 mai 2007.
Le Conseil d'administration s'est réuni le 31 août 2016 pour établir l'état des comptes semestriels consolidés, arrêtés au 30 juin 2016.
Les méthodes comptables et les modalités de calcul adoptées dans les états financiers intermédiaires, tels que repris dans le présent rapport semestriel, sont identiques à celles utilisées pour l'établissement des états financiers annuels clôturés au 31 décembre 2015.
Ce rapport semestriel fait application de l'IAS 34 qui prescrit le contenu minimal de ce rapport financier intermédiaire ainsi que les principes de comptabilisation et d'évaluation à appliquer.
Compte tenu de l'activité déployée, les chiffres présentés ci-après n'ont pas de caractère saisonnier ou cyclique.
Enfin, les pourcentages cités dans les commentaires ci-dessous ont été calculés sur base des chiffres non arrondis du compte de résultats ou du bilan et peuvent donc diverger de ceux qui seraient calculés sur base des chiffres arrondis repris ci-après.
La société n'ayant pas fait application de nouveaux standards ou amendements aux standards de manière anticipative, ceux-ci n'ont donc aucun impact sur les états financiers sous revue.
The Horizon Léopold
Ryckmans
| 30/06/2016 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 9 209 374 | 8 688 827 |
| III. Charges relatives à la location (±) | -66 162 | -111 277 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 9 143 212 | 8 577 550 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 26 752 | 37 663 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire | 539 195 | 587 960 |
| sur immeubles loués (+) VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-2 296 362 | -1 797 413 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 7 412 797 | 7 405 760 |
| IX. Frais techniques (-) | -418 681 | -742 811 |
| X. Frais commerciaux (-) | -173 261 | -149 213 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -200 712 | -156 400 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 300 569 | -1 367 449 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -21 994 | -57 503 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -2 115 217 | -2 473 377 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 5 297 580 | 4 932 383 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -516 531 | -479 670 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (±) | -70 059 | 0 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 4 710 990 | 4 452 713 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (±) | 181 944 | 365 578 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (±) | 4 180 848 | 2 653 986 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 9 073 783 | 7 472 277 |
| XX. Revenus financiers (+) | 27 452 | 31 200 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (-) | -1 484 966 | -1 847 703 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -28 284 | -30 154 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (±) | -3 320 576 | 1 762 778 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -4 806 374 | -83 879 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 4 267 409 | 7 388 398 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -32 100 | -17 367 |
| IMPÔT | -32 100 | -17 367 |
| RÉSULTAT NET | 4 235 309 | 7 371 031 |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 4 235 309 | 7 371 031 |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 1,35 | 2,34 |
| Nombre d'actions moyen1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| RÉSULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | -127 484 | 4 351 467 |
| RÉSULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | -0,04 | 1,38 |
| RÉSULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX.et XXIII.) | 3 193 093 | 2 588 689 |
| RÉSULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
1,01 | 0,82 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 4 362 792 | 3 019 564 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 1,39 | 0,96 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE | 5 555 100 | 5 286 502 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 1,76 | 1,68 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 63,55% | 60,12% |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) |
-1,29% | 58,99% |
| Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) | -1,72% | 58,76% |
| ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL | 30/06/2016 | 30/06/2015 |
| I. RÉSULTAT NET | 4 235 309 | 7 371 031 |
| II. AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL | ||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture | ||
| autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS | -644 664 | 143 966 |
| 1. Instruments de couverture efficaces | -644 664 | 143 966 |
| RÉSULTAT GLOBAL (I + II) | 3 590 645 | 7 514 997 |
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto-contrôle.
Les revenus locatifs s'élèvent à € 9,2 millions contre € 8,7 millions en juin 2015 (+ 6,0%), sous l'influence positive des nouvelles acquisitions et la livraison des immeubles en chantier.
Les charges relatives à la location ont diminué à € 0,1 million, sous l'influence notamment des réductions de valeur sur créances commerciales qui ont tendance à baisser.
Le résultat locatif net s'élève ainsi à € 9,1 millions pour € 8,6 millions un an plus tôt, en augmentation de 6,6%.
Les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers payés par la SIR et s'élèvent à € 2,3 millions. Une partie de ces précomptes (€ 0,5 million) a toutefois pu être répercutée auprès de certains locataires, conformément à la législation applicable (commerces, bureaux, maisons de repos). En conséquence, le résultat immobilier se monte à € 7,4 millions, stable par rapport à son niveau un an plus tôt.
Le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à € 5,3 millions, en progrès de 7,4% par rapport au résultat de € 4,9 millions enregistré en juin 2015.
Les frais techniques sont en diminution suite à un glissement de certains frais opéré de la rubrique IX vers la rubrique VII. Les frais de commercialisation se montent à € 0,2 million légèrement supérieurs à l'année précédente et ce suite à la commercialisation des immeubles récemment mis en location.
Les frais généraux de la SIR englobent toutes les charges qui ne sont pas directement liées à l'exploitation des immeubles et à la gestion de la société. Ils augmentent de 7,7% pour s'établir à € 0,5 million principalement suite à des coûts exposés dans le cadre de l'analyse de nouveaux dossiers.
Il en résulte un résultat d'exploitation, avant résultat sur portefeuille, de € 4,7 millions, par rapport au résultat noté fin juin 2015 de € 4,5 millions, soit une hausse de 5,8%.
Le résultat sur portefeuille est à nouveau positif et s'élève à € 4,4 millions. Ce résultat s'explique, d'une part, par la variation positive de la juste valeur des immeubles de placement, à concurrence de € 4,2 millions, mais aussi par les plus-values réalisées par rapport à la dernière juste valeur, qui s'élèvent à € 0,2 million en 2016.
Ce résultat appréciable témoigne, à nouveau, de la bonne tenue des valeurs du portefeuille de Home Invest Belgium et de la capacité de celle-ci à générer des plus-values récurrentes dans l'intérêt de ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation, après prise en compte du résultat sur portefeuille, s'élève ainsi à € 9,1 millions, par rapport aux € 7,5 millions en juin 2015.
Comme en 2015, Home Invest Belgium a continué à optimiser ses instruments de couvertures et crédits, il en résulte une diminution de 19,6% de la charge financière passant de € 1,8 million en juin 2015 à € 1,5 million au 30 juin 2016.
On peut également relever une juste valeur négative de nos instruments de couverture à concurrence de € 3,3 millions, somme purement latente et exclue du résultat distribuable.
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le résultat net de Home Invest Belgium s'élève à € 4,2 millions. Le résultat net courant hors IAS 39 reflète la rentabilité opérationnelle de l'entreprise, hors facteurs purement latents, et atteint € 3,2 millions en progrès de 23% par rapport à juin 2015 (€ 2,6 millions). Le résultat distribuable progresse quant à lui de 5%, passant de € 5,3 millions en juin 2015 à € 5,6 millions en juin 2016.
| ACTIF | 30/06/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 367 571 124 | 347 049 162 |
| B. Immobilisations incorporelles | 77 389 | 7 733 |
| C. Immeubles de placement | 366 579 119 | 346 100 301 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 123 626 | 149 060 |
| E. Actifs financiers non courants | 73 108 | 74 186 |
| F. Créances de location-financement | 717 882 | 717 882 |
| II. Actifs courants | 10 618 486 | 16 012 906 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 1 561 737 | 2 484 525 |
| C. Créances de location-financement | 88 211 | 127 147 |
| D. Créances commerciales | 5 769 384 | 10 343 536 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 162 052 | 275 869 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 575 484 | 2 487 426 |
| G. Comptes de régularisation | 461 616 | 294 403 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 378 189 610 | 363 062 069 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | ||
| A. Capital | 75 999 055 | 75 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 97 857 740 | 95 782 145 |
| D. Résultat net de l'exercice | 4 235 309 | 3 507 233 |
| CAPITAUX PROPRES | 202 995 303 | 200 191 632 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 165 102 783 | 154 617 936 |
| B. Dettes financières non courantes | 154 186 277 | 147 666 669 |
| a. Établissements de crédit | 114 500 000 | 108 000 000 |
| c. Autres | 39 686 277 | 39 666 669 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 10 916 506 | 6 951 266 |
| II. Passifs courants | 10 091 523 | 8 252 501 |
| B. Dettes financières courantes | 609 527 | 605 651 |
| c. Autres | 609 527 | 605 651 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 8 528 205 | 6 026 535 |
| b. Autres | 8 528 205 | 6 026 535 |
| E. Autres passifs courants | 92 223 | 85 861 |
| F. Comptes de régularisation | 861 568 | 1 534 454 |
| PASSIF | 175 194 307 | 162 870 436 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 378 189 610 | 363 062 069 |
| Nombre d'actions en fin de période 1 | 3 147 897 | 3 147 897 |
| Valeur nette | 202 995 303 | 200 191 632 |
| Valeur nette par action | 64,49 | 63,60 |
| EPRA NAV2 | 67,95 | 65,80 |
Endettement 163 416 233 154 384 716 Taux d'endettement 43,21% 42,52%
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto-contrôle.
(2) «EPRA NAV» correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
Les immeubles de placement se montent à € 366,6 millions contre € 346,1 millions en 2015 (+5,9%), et ce consécutivement à l'expansion du portefeuille commentée ci-dessus et nonobstant les ventes réalisées. À cet égard, on peut relever que la quasi-totalité des € 5,8 millions repris dans les créances commerciales concernent des immeubles vendus sous compromis et dont la réception des fonds devrait avoir lieu dans le second semestre 2016 lors de la passation des actes.
Les fonds propres progressent de 1,4% passant de € 200,2 millions (€ 63,60 par action) en 2015 à € 203,0 millions (€ 64,49 par action) en juin 2016.
Le financement des nouveaux actifs ayant été réalisé exclusivement par endettement, les dettes financières passent de € 147,7 millions à € 154,2 millions en juin 2016. Le ratio d'endettement s'élève donc à 43,21% (comparé à 42,52% en 2015).
Concernant la juste valeur des instruments financiers et la hiérarchie appliquée nous vous renvoyons aux comptes annuels 2015.
| 30/06/2016 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE PÉRIODE | 2 487 426 | 4 925 898 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 8 969 099 | 2 279 809 |
| Résultat de l'exercice | 4 235 309 | 7 371 031 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 9 073 783 | 7 472 277 |
| Intérêts reçus | 27 452 | 31 200 |
| Intérêts payés | -1 513 249 | -1 877 857 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -3 320 576 | 1 762 778 |
| Impôts | -32 100 | -17 367 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -1 003 706 | -4 743 105 |
| Amortissements et réductions de valeur | 38 510 | 39 237 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 38 510 | 39 237 |
| Autres éléments non-monétaires | -860 272 | -4 416 764 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement (±) | -4 180 848 | -2 653 986 |
| -Autres transactions de nature non courante | 3 320 576 | -1 762 778 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -181 944 | -365 578 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -181 944 | -365 578 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 5 737 496 | -348 117 |
| Mouvement des éléments d'actif | 4 752 771 | -1 649 642 |
| -Actifs financiers courants | 38 936 | 36 174 |
| -Créances commerciales | 4 766 498 | -1 404 466 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | 113 817 | -5 238 |
| -Comptes de régularisations | -166 480 | -276 112 |
| Mouvement des éléments du passif | 984 726 | 1 301 525 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2 185 372 | 1 998 516 |
| -Autres passifs courants | -527 760 | -692 |
| -Comptes de régularisation | -672 886 | -696 299 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | -14 610 641 | -17 498 371 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -1 133 278 | -2 286 532 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -5 954 469 | -14 767 277 |
| Désinvestissements | 6 240 147 | 6 605 370 |
| Projets de développement | -12 511 490 | -7 033 805 |
| Autres immobilisations incorporelles | -71 735 | 0 |
| Autres immobilisations corporelles | -10 997 | -20 890 |
| Actifs financiers non courants | 1 079 | 4 764 |
| Acquisitions de filiales | -1 169 897 | 0 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | 5 729 600 | 11 884 706 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | ||
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | 6 519 608 | 23 519 608 |
| Dividende de l'exercice précédent | -790 008 | -11 634 901 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE PÉRIODE | 2 575 484 | 1 592 042 |
| Note A Acquisition de filiales | HBLC | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 87 136 | |
| Immeubles de placement | 1 834 148 | |
| Créances commerciales | 192 347 | |
| Comptes de régularisation de l'actif | 733 | |
| Autres dettes financières non courantes | -537 157 | |
| Dettes commerciales | -320 174 | |
| Total des acquisitions | 1 257 033 | |
| Cash flow des filiales | -87 136 | |
| CASH FLOW SUR ACQUISITION DE FILIALES | 1 169 897 |
| Capital | Frais d'aug mentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 103 516 959 | -27 561 611 |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-4 049 458 | 779 974 | ||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
8 543 550 | -1 553 471 | ||||
| SOLDE AU 30/06/2015 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 108 011 051 | -28 335 108 |
| SOLDE au 31/12/2015 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 105 544 309 | -27 453 339 |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-7 765 138 | 743 048 | ||||
| Dividende distribué | ||||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Reclassement instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
10 105 545 | -4 113 677 | ||||
| SOLDE AU 30/06/2016 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 107 884 716 | -30 823 968 |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Résultat net de l'exercice |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2014 | -1 098 342 | -757 323 | 1 259 467 | 15 926 094 | 15 937 954 | 208 224 230 |
| Transfert | -2 683 611 | 2 683 611 | 0 | |||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
3 269 484 | 0 | ||||
| Dividende distribué | -11 631 485 | -11 631 485 | ||||
| Résultat de l'exercice | 7 371 031 | 7 371 031 | ||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
143 966 | 143 966 | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
-6 990 080 | 0 | ||||
| SOLDE AU 30/06/2015 | -954 376 | -757 323 | 1 259 467 | 16 511 967 | 7 371 031 | 204 107 742 |
| SOLDE AU 31/12/2015 | -1 006 688 | -757 323 | 1 259 467 | 18 096 940 | 3 507 233 | 200 191 632 |
| Transfert | -3 271 610 | 3 271 610 | 0 | |||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
7 022 090 | 0 | ||||
| Dividende distribué | -12 591 588 | -12 591 588 | ||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
11 804 614 | 11 804 614 | ||||
| Résultat de l'exercice | 4 235 309 | 4 235 309 | ||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
-644 664 | -644 664 | ||||
| Reclassement instruments de couverture |
-5 944 578 | 5 944 578 | 0 | |||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
-5 991 869 | 0 | ||||
| SOLDE AU 30/06/2016 | -7 595 930 | -757 323 | 1 259 467 | 27 791 999 | 4 235 309 | 202 995 303 |
Home Invest Belgium a choisi de focaliser sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel à part entière (immeubles d'appartements et maisons). Sa stratégie d'investissement est donc largement déterminée en fonction de la localisation géographique des immeubles concernés. En conséquence, la segmentation retenue ci-après est basée sur cette localisation géographique.
| 30/06/2016 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 9 209 374 | 5 624 245 | 1 089 501 | 2 495 627 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
4 710 990 | 5 205 569 | 1 007 624 | 2 221 241 | -3 723 444 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 181 944 | 79 311 | 128 762 | -3 583 | -22 545 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
4 180 848 | 4 153 198 | 181 284 | -153 633 | |
| RÉSULTAT FINANCIER | -4 806 374 | 25 525 | -4 831 898 |
| 30/06/2015 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 8 688 827 | 5 125 998 | 1 023 797 | 2 539 032 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
5 241 062 | 4 710 873 | 934 980 | 2 433 210 | -2 838 000 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 365 578 | 122 168 | 297 985 | -54 575 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
2 653 986 | ||||
| RÉSULTAT FINANCIER | -83 879 | 28 547 | -112 426 |
| 30/06/2016 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 344 120 654 | 233 160 396 | 43 706 231 | 67 254 027 |
| Surface locative | 160 263 | 95 772 | 19 479 | 45 012 |
| Nombre d'unités | 1 754 | 1 065 | 275 | 414 |
| Taux d'occupation | 93,2% | 91,6% | 88,8% | 96,2% |
| 30/06/2015 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 305 145 630 | 202 439 525 | 36 775 698 | 65 930 407 |
| Surface locative | 147 566 | 88 525 | 14 029 | 45 012 |
| Nombre d'unités | 1 359 | 818 | 146 | 395 |
| Taux d'occupation | 92,2% | 91,5% | 91,9% | 93,6% |
(1) Projets de développement et actifs détenus en vue de la vente exclus.
| 30/06/2016 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 346 100 301 | 316 492 961 |
| Projets de développement | ||
| Solde en début de période | 32 465 174 | 33 935 640 |
| Investissements - projets de développement | 10 018 704 | 7 033 805 |
| Apport - Achat | 4 326 934 | |
| Projets de développement réceptionnés | -24 352 346 | -6 143 417 |
| Solde en fin de période | 22 458 466 | 34 826 029 |
| Immeubles de placement en exploitation | ||
| Solde en début de période | 313 635 127 | 282 557 321 |
| Immeubles en cours de construction achevés | 24 352 346 | 6 143 417 |
| Acquisitions d'immeubles | 5 954 469 | 14 767 277 |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 1 133 278 | 2 286 532 |
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur | 4 180 848 | 2 653 986 |
| Cessions (-) | -5 135 415 | -3 262 903 |
| Solde en fin de période | 344 120 654 | 305 145 630 |
| Immeubles de placement, solde en fin de période | 366 579 119 | 339 971 658 |
Le périmètre de consolidation au 30 juin 2016 est modifié par rapport à celui au 31 décembre 2015, suite à l'acquisition de l'ensemble des parts de la SPRL HBLC le 10 février 2016 (pour rappel, cette société comprend à son actif un ancien site de bureaux situé à 1080 Molenbeek. Ce site sera converti en site résidentiel). Il comprend désormais la SA Home Invest Belgium (0420.767.885), la SA Home Invest Development (0466.151.118), la SPRL Charlent 53 Freehold (0536.280.237) et la SPRL HBLC (0541.863.576).
L'Assemblée générale du 3 mai 2016 a approuvé l'affectation du résultat proposée par le Conseil d'administration. Un dividende brut de € 4,00 par action a ainsi été distribué. Compte tenu de l'acompte versé en décembre 2015 pour € 3,75 (coupon n°19), le solde du dividende de l'exercice 2015 de € 0,25 (coupon n°20) a été mis en paiement le 13 mai 2016.
Depuis le 1er janvier 2016, ce dividende est soumis à un précompte mobilier de 27% de sorte que le dividende net de l'exercice 2015 s'est élevé globalement à € 3,37 par action.
Au 30 juin 2016, Home Invest Belgium n'avait ni actifs ni passifs conditionnels.
RAPPORT D'EXAMEN LIMITÉ SUR DES INFORMATIONS FINANCIÈRES INTERMÉDIAIRES ET CONSOLIDÉES POUR LE SEMESTRE CLÔTURÉ LE 30 JUIN 2016
Nous avons effectué l'examen limité du bilan intermédiaire et consolidé de Home Invest Belgium au 30 juin 2016 ainsi que du compte de résultats consolidé intermédiaire, de l'état des variations des capitaux propres et du tableau des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, des notes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres notes explicatives. La direction est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire et consolidée conformément au référentiel "International Financial Reporting Standards", tel qu'adopté par l'Union européenne applicable à la communication d'information financière intermédiaire (« IAS 34»). Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire et consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la Norme ISRE 2410 «Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité». Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les Normes ISA et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les états financiers intermédiaires et consolidés ci-joints ne présentent pas sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs la situation financière et consolidée de l'entité au 30 juin 2016, ainsi que de sa performance financière et des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, conformément au référentiel "International Financial Reporting Standards", tel qu'adopté par l'Union européenne.
Grant Thornton, Réviseurs d'entreprises, représentée par Dirk Van den Broeck Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
Conformément à l'article 13 §2, 3° de l'arrêté royal du 14 novembre 2007, Sophie Lambrighs, Administrateur-délégué de la SIR, atteste qu'à sa connaissance:
| 2016 | |
|---|---|
| Déclaration intermédiaire: résultats au 30 septembre 2016 et annonce de l'acompte sur dividende |
jeudi 27 octobre 2016 |
| 2017 | |
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2016 | jeudi 23 février 2017 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | vendredi 31 mars 2017 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2016 | mardi 2 mai 2017 |
| Déclaration intermédiaire: résultats au 31 mars 2017 | mardi 2 mai 2017 |
| Mise en paiement du solde du dividende de l'exercice 2016 | vendredi 12 mai 2017 |
| Rapport financier semestriel: résultats au 30 juin 2017 | jeudi 7 septembre 2017 |
| Déclaration intermédiaire: résultats au 30 septembre 2017 | jeudi 26 octobre 2017 |
Sophie Lambrighs Home Invest Belgium SA E-mail: [email protected] B – 1200 Bruxelles
Chief Executive Officer SIR publique de droit belge Tél: +32.2.740.14.50 Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4 RPM : 0420.767.885 | ISIN BE 003760742 www.homeinvestbelgium.be
Home Invest Belgium est une SIR publique résidentielle. Pure player, elle met à disposition de ses 1 750 locataires des biens résidentiels de qualité et leur fait bénéficier d'une gestion professionnelle. Au 30 juin 2016, la juste valeur de son portefeuille immobilier s'élevait à € 366,6 millions. Home Invest Belgium compte 44 sites en exploitation (d'une surface totale de ± 160 000 m²) et 3 projets de développement (soit environ 250 unités). Depuis sa création en juin 1999, Home Invest Belgium est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels. Au 30 juin 2016, sa capitalisation boursière s'élevait à € 316 millions.
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