Annual Report • Mar 30, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 46/11 B -1200 Brussel T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742
| Profiel2 | |
|---|---|
| Risicofactoren4 | |
| Overzicht18 | |
| Beheersverslag32 | |
| Vastgoedverslag56 | |
| Het aandeel op de beurs 84 | |
| Corporate governance-verklaring 94 | |
| Financiële staten 118 | |
| Permanent document152 | |
| De GVV en haar fiscaal stelsel 163 | |
| Lexicons166 | |
| Agenda van de aandeelhouder169 | |
Sinds haar oprichting in juni 1999 is Home Invest Belgium een beursgenoteerde Belgische vastgoedonderneming die gespecialiseerd is in residentieel vastgoed, in de ruime zin van het woord. Dat gaat dus van traditionele appartementen tot nieuwe woonvormen, langs studio's voor studenten of tweede verblijven.
De vennootschap koestert de ambitie om haar aandeelhouders een hoger rendement te bieden dan van een rechtstreekse belegging in residentieel vastgoed en wil ze zo meteen alle kopzorgen rond het beheer besparen.
Als eigenaar van een portefeuille van meer dan € 450 miljoen, in België en Nederland, stelt Home Invest Belgium recente onroerende goederen van
kwaliteit ter beschikking van haar huurders, die tegelijk kunnen genieten van een professioneel beheer. Een belangrijk concurrentievoordeel van de vennootschap is dat ze haar eigen projecten kan ontwikkelen om de groei van haar portefeuille te garanderen. Daarnaast verkoopt ze ook geregeld een fractie van die portefeuille, met het oog op rotatie en een betere return voor de aandeelhouder.
Home Invest Belgium is genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels (HOMI), geniet het Belgisch fiscaal statuut van Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) en haar activiteiten staan onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
Als vastgoedinvesteerder oefent Home Invest Belgium haar activiteit uit in een omgeving die voortdurend verandert. Dat houdt bepaalde risico's in. Als deze risico's zich concreet voordoen, zou dat een ongunstig effect kunnen hebben op de vennootschap, haar activiteiten, haar vooruitzichten, haar financiële situatie of haar resultaten. Home Invest Belgium houdt daar rekening mee in het algemeen beheer van de onderneming, bij haar beslissingen om te investeren of te desinvesteren, voor haar financieringsbronnen en de optimale benutting van haar geldmiddelen.
| Marktrisico's 6 |
|---|
| Risico's verbonden aan de vastgoedportefeuille 7 |
| Risico's verbonden aan de huurders en de huurovereenkomsten 10 |
| Risico's verbonden aan de regelgeving en aan de politieke toestand 11 |
| Financiële risico's 13 |
| Risico's verbonden aan de interne organisatie 17 |
liggen
Een vastgoedcomplex mag wettelijk niet meer dan 20% van de portefeuille uitmaken
20%
Deze risico's worden regelmatig opgevolgd. Zowel het Management, de risicobeheerder als de Raad van Bestuur hebben voorzichtige beleidslijnen bepaald om de GVV en haar aandeelhouders zo goed mogelijk te beschermen wanneer deze risico's zich zouden voordoen.
De belangrijkste risico's worden hieronder toegelicht, samen met de factoren en maatregelen om hun
mogelijke negatieve gevolgen te milderen. De lijst met risico's in dit verslag is niet exhaustief en is gebaseerd op de gegevens die bekend zijn op 30 maart 2018.
Er kunnen nog andere risico's bestaan, die vandaag nog ongekend en/of weinig waarschijnlijk zijn, maar nadeel zouden kunnen berokkenen voor de activiteit, de voorzichten en de financiële positie van Home Invest Belgium.
Archview, Etterbeek
Een schommeling in de inflatie is verbonden met een schommeling in de reële rentetarieven. In dat geval bestaat het risico dat de financiële kosten sneller stijgen dan de indexering van de inkomsten, met het gevolg dat het nettoresultaat van de vennootschap vermindert.
Home Invest Belgium heeft volgende maatregelen genomen om zich tegen dergelijke risico's in te dekken:
Als de algemene economische context deflatoir zou worden, of nog in geval van een – volledige of gedeeltelijke – bevriezing van de huurprijzen door de overheid, kan dit de stijging van de huuropbrengsten afremmen. Deflatie kan de rente doen dalen met als gevolg een beperkte daling van de financiële kosten door de intekening op de hierboven genoemde renteafdekkingsinstrumenten. De huidige woninghuurwetgeving voorziet niet in de mogelijkheid om een bodemhuur vast te leggen in geval van deflatie.
De vennootschap volgt de intenties van de verschillende bevoegde instanties inzake bevriezing en/of begrenzing van de huurprijzen van heel nabij op (via de BVS). In haar business plan zijn ook zeer voorzichtige veronderstellingen met betrekking tot de inflatie en de evolutie van de huurinkomsten opgenomen. Tot slot past de vennootschap een actief beleid toe voor het onderhoud en de renovatie van haar portefeuille opdat de huurgelden voor nieuw afgesloten contracten minstens even hoog zouden liggen als de laatste geïnde huur.
Wanneer een belangrijke huurder plotseling in gebreke zou blijven of zou vertrekken, zouden de omzet en het nettoresultaat van de vennootschap sterk kunnen dalen.
Gezien de bijzondere kenmerken van het residentieel vastgoed en het soort gebouwen waarin Home Invest Belgium heeft geïnvesteerd, wordt het concentratierisico gespreid over een zeer groot aantal huurders – bijna 1 850. Eén enkel groot vastgoedcomplex is in huur gegeven aan één enkele huurder. Deze grootste huurder neemt 11,5% van de totale huuropbrengsten voor zijn rekening. De op één na grootste huurder is goed voor 2,4% van de huurgelden (meer details zijn te vinden in het Vastgoedverslag).
Dit concentratierisico wordt verder ook getemperd door de recente geografische diversificatie die de vennootschap uitvoerde.
Een verkeerde keuze bij investeringen of ontwikkelingen voor eigen rekening betekent slechte afstemming op de marktvraag, met als mogelijke negatieve gevolgen: (i) een toename van de leegstand, (ii) een daling van de huurinkomsten en van de verkoopprijs van het goed, en bijgevolg (iii) een daling van de inkomsten van de vennootschap.
De volgende factoren maken het mogelijk dit risico tegen te gaan:
Een groot aantal gebouwen in de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium werden verworven in het kader van fusies en splitsingen van vennootschappen of de verwerving van aandelen in vastgoedondernemingen. Het is mogelijk dat de vennootschap via deze operaties verborgen passiva heeft binnengehaald, waarvoor geen verhaal mogelijk is tegenover de overdrager.
Home Invest Belgium heeft in het kader van dergelijke operaties de gebruikelijke voorzorgsmaatregelen genomen, met name door due diligence-onderzoeken uit te voeren naar de ingebrachte activa en de
overgenomen vennootschappen. Verder heeft de vennootschap contractuele garanties voor deze eventuele passiva gevraagd.
Een veroudering van de vastgoedportefeuille kan tot gevolg hebben dat: (i) het vastgoed commercieel minder aantrekkelijk wordt op de huur- en verkoopmarkt, (ii) de bezettingsgraad negatief beïnvloed wordt, (iii) de renovatie- en onderhoudskosten van de vastgoedportefeuille stijgen, (iv) de reële waarde van de gebouwen een negatief effect ondergaat, met bijgevolg (v) een negatieve impact op het nettoresultaat, het nettoactief en de schuldratio van de vennootschap.
Home Invest Belgium vermindert dit risico door:
De vennootschap is blootgesteld aan de variaties van de reële waarde van haar portefeuille, zoals deze blijkt uit de driemaandelijkse onafhankelijke waarderingen. De mogelijke nadelige gevolgen van een negatieve variatie in de reële waarde van de gebouwen hebben een negatieve impact op het nettoresultaat, de nettoactiva en de schuldratio van de vennootschap.
De volgende factoren maken het mogelijk dit risico tegen te gaan:
• Home Invest Belgium ziet erop toe dat haar vastgoedportefeuille regelmatig wordt onderhouden en gerenoveerd, niet alleen om de huuropbrengsten op peil te houden of zelfs te doen stijgen, maar ook om wederverhuring of de verkoop van activa te vergemakkelijken;
1 Het detail van de verkopen van het jaar 2017 staat vermeld in het beheersverslag op pagina 39
Het risico bestaat dat de gebouwen (geheel of gedeeltelijk) vernield worden door een brand, natuurramp, ongeval, terroristische daad, enz. In dat geval is er een risico op verlies van huurinkomsten en bijgevolg een daling van het nettoresultaat van de vennootschap.
Het risico dat de gebouwen die in volle eigendom toebehoren aan de GVV vernield worden door een brand, ontploffing of andere rampen, wordt gedekt door geschikte verzekeringspolissen. Deze verzekeren hun herbouwwaarde (exclusief terrein) wat de voor verhuur beschikbare gebouwen betreft. De gebouwen in mede-eigendom zijn verzekerd door de verschillende mede-eigendommen.
In het kader van haar activiteiten als projectontwikkelaar moet Home Invest Belgium verplicht bepaalde administratieve vergunningen krijgen (stedenbouwkundige, milieu- en andere vergunningen) alvorens bouw-, renovatie- of verbouwingswerken te kunnen starten. De behandeling van vergunningsaanvragen door de bevoegde administratieve diensten kan enige tijd in beslag nemen. Deze termijn is niet altijd beheersbaar. Bovendien kunnen derden soms bezwaar maken of verzet aantekenen tegen de uitgereikte administratieve vergunningen. Dat kan leiden tot vertragingen en meerkosten of zelfs de vennootschap doen afzien van operaties waarvoor onderzoekskosten werden gemaakt, wat een ongunstige invloed kan hebben op de activiteit en de resultaten van Home Invest Belgium.
Dit risico wordt beperkt door (i) de opname in de haalbaarheidsstudies van voorzichtige termijnen voor het verkrijgen van de vergunningen, (ii) de dagelijkse opvolging van deze vergunningsaanvraagdossiers door de teams, en (iii) een beroep te doen op ter zake gespecialiseerde externe adviseurs.
Een gebrekkig beheer van een renovatie- of ontwikkelingsproject kan de volgende gevolgen hebben: (i) een toename van de operationele kosten van de vennootschap, (ii) een daling van
de rentabiliteit van het project, en (iii) vertraging bij de oplevering van de werken of het project en in de inning van de huuropbrengsten voor die gebouwen (wat een negatieve impact heeft op het resultaat van de vennootschap).
Het technisch beheer van de gebouwen evenals de coördinatie van de renovatie- en ontwikkelingswerken wordt uitgevoerd door gespecialiseerde interne teams, die de kwaliteit van de verschillende werven opvolgen.
Het risico van wanbeheer wordt eveneens verminderd door de volgende elementen:
Bij de verwerving van een gebouw waarvoor ingrijpende renovatiewerken noodzakelijk zijn, komt de aanschaffingswaarde van het gebouw vanaf opname in de vastgoedportefeuille overeen met de toestand ervan vóór renovatie. Voorafgaand aan de investeringsbeslissing worden in het financieel plan voorzieningen voor de renovatiekosten aangelegd. Bijgevolg zullen die kosten in principe minstens een overeenstemmende waardevermeerdering tot gevolg hebben.
Wanneer een aannemer waarmee de GVV een aannemingsovereenkomst of een leveringsovereenkomst gesloten heeft, in gebreke blijft of failliet gaat, kan dat gevolgen hebben voor de uitvoeringstiming van de werken en, in voorkomend geval, voor het budget van deze werken.
De GVV gaat dit risico tegen door (i) een zorgvuldige selectie van de vaklui, (ii) in de mate van het mogelijke, een beroep te doen op verschillende aannemers voor een werf, en (iii) het aanleggen van financiële waarborgen om de tekortkomingen bij het in gebreke blijven van een onderneming te dekken.
Talloze promotoren ontwikkelen grote residentiële projecten, waarbij vele honderden nieuwe appartementen in bepaalde gemeenten in de markt gezet worden. Deze appartementen worden in hoofdzaak verkocht aan particuliere investeerders, die deze vervolgens te huur aanbieden, waardoor een groot aanbod ontstaat en mogelijk een risico op overaanbod. Dit verschijnsel doet zich in hoofdzaak in het Brussels Gewest voor. Tot nu toe is het aanbod echter relatief stabiel gebleven en beantwoordde het aan de nood aan ongeveer 4 000 nieuwe woningen per jaar.
De GVV heeft doorlopend aandacht voor het evenwicht tussen vraag en aanbod op de microhuurmarkt van deze diverse gebouwen. Deze parameter speelt dan ook een rol bij haar arbitrage- en investeringsbeslissingen.
De volledige omzet van Home Invest Belgium bestaat uit huurgelden uit de verhuur aan derden (particulieren, overheden, handelaars, bedrijven, ambassades en buitenlandse delegaties, uitbaters van rusthuizen, uitbaters van vakantiecentra).
Het niet of niet op tijd betalen van huurgelden kan (i) de resultaten negatief beïnvloeden, (ii) aanleiding geven tot onvoorziene leegstand en (iii) onvoorziene kosten teweegbrengen die gepaard gaan met een wederverhuring aan minder interessante voorwaarden of zelfs het toestaan van huurvrije periodes.
Met de bedoeling dit risico te beperken, neemt Home Invest Belgium de volgende maatregelen:
Wat de onbetaalde huurgelden betreft, haalt de GVV voordeel uit de grote verscheidenheid aan huurders en de kwaliteit van de geselecteerde huurders.
Bij twijfel over de kwaliteit van een vordering, wordt deze als voorlopig verlies geboekt en als dusdanig in de resultaten opgenomen.
Home Invest Belgium loopt een huurdervingsrisico vanwege het vertrek van huurders. Dit kan een negatieve impact hebben op het resultaat en leiden tot een daling van de reële waarde van het pand, in het bijzonder in een ongunstige economische conjunctuur, om volgende redenen:
Langdurige leegstand van een pand leidt tot een lagere bezettingsgraad1 van de portefeuille, wat de resultaten negatief kan beïnvloeden.
Gezien het zeer groot aantal huurders en rekening houdend met de demografische vooruitzichten in België die duidelijk in stijgende lijn zijn volgen, alsook met het feit dat huisvesting in se een basisbehoefte van de bevolking is, kan het risico op een significante stijging van de huurleegstand als gering beschouwd worden.
De vennootschap voert een proactief commercieel beleid om een hoge bezettingsgraad in stand te houden.
De gebruikelijke duur van de huurovereenkomsten wordt hoofdzakelijk bepaald door de aard van de verhuurde ruimte en is normaal gezien:
De huurovereenkomsten voor particulieren die Home Invest Belgium afsluit, hebben doorgaans een kortere looptijd dan de huurovereenkomsten voor bedrijfsvastgoed. Die kortere duur bij particulieren kan bijgevolg leiden tot een hogere omloopsnelheid dan bij bedrijfsvastgoed, en dus tot ook hogere beheerskosten over de levensduur van het onroerend goed.
De GVV vangt dit nadeel op door (i) dit feit op te nemen in de voorafgaande rentabiliteitsanalyses en (ii) de particuliere huurders aan haar te binden door ze een team van hooggekwalificeerde beheerders en property managers ter beschikking te stellen en een beroep te doen op ervaren externe syndici of zaakwaarnemers.
De Vennootschap is blootgesteld aan de evolutie van de alsmaar toenemende en complexere wetten en regels en ook aan de mogelijke evolutie van hun interpretatie of toepassing door de administraties of de rechtbanken. Dit geldt onder meer op boekhoudkundig vlak, op fiscaal vlak (bijvoorbeeld de bepalingen en omzendbrieven over de roerende voorheffing of de anti-misbruikbepalingen), op milieuvlak, op stedenbouwkundig vlak en voor overheidsopdrachten.
De evolutie en de niet-naleving van de regelgeving stelt de Vennootschap bloot aan het risico dat ze aansprakelijk wordt gesteld, of burgerlijke, strafrechtelijke of administratieve sancties oploopt, en ook aan het risico dat vergunningen niet worden afgeleverd of vernieuwd. Dergelijke sancties zouden een negatieve invloed kunnen hebben op de activiteit, het resultaat, de rentabiliteit, de financiële situatie en/of de vooruitzichten van de Vennootschap.
De Vennootschap beschikt over een juridisch team met de nodige competenties om toe te zien op de nauwgezette naleving van de vigerende regelgeving en om proactief vooruit te lopen op de evolutie van deze wetgeving (reglementair toezicht). Ze doet ook geregeld een beroep op externe adviseurs.
Als openbare GVV is de vennootschap blootgesteld aan het risico dat de GVV-wet verandert, waarvan de gevolgen moeilijk in te schatten zijn. Tevens bestaat het risico dat de controleautoriteit (de FSMA) bij inbreuk op de geldende regels sancties oplegt, inclusief een intrekking van de erkenning als openbare GVV (zie ook punt 4.2 hierna). Het verlies van de erkenning als openbare GVV wordt in de kredietovereenkomsten van de vennootschap doorgaans beschouwd als een gebeurtenis die de door de vennootschap afgesloten kredieten vervroegd opeisbaar maakt, en het verlies van dat statuut zou ook een negatieve impact hebben op de activiteiten, de resultaten, de rentabiliteit, de financiële positie en de vooruitzichten van de vennootschap. In dat geval zou de vennootschap ook het voordeel van het fiscaal stelsel verliezen dat geldt voor de openbare GVV (zie punt 4.2.).
Sinds 2 september 2014 is de vennootschap door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten ("FSMA") erkend als "openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht", afgekort "openbare GVV" of "openbare GVV naar Belgisch recht". Als openbare GVV, en om dat statuut te behouden, is de vennootschap onderworpen aan de bepalingen van de wet van 12 mei 2014 en van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVVwet"), zoals gewijzigd door de wet van 22 oktober 2017, die beperkingen bevatten met betrekking tot (onder meer) de activiteiten, de schuldgraad, de bestemming van het resultaat, belangenconflicten en corporate governance. Het zou kunnen dat de vennootschap niet in staat is om aan die voorschriften te voldoen in geval van ingrijpende wijziging van haar situatie (om financiële of andere reden). 4.3 Belastingstelsel Risicobeschrijving een bijzonder belastingstelsel waarvan sommige aspecten specifieke risico's inhouden. De exit tax wordt berekend overeenkomstig de bepalingen van circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepassing altijd kan veranderen. De "werkelijke waarde" van een vastgoed zoals beoogd in deze circulaire, wordt berekend na aftrek van de registratierechten of de BTW. Deze "werkelijke waarde" verschilt van (en kan dus minder bedragen dan) de reële waarde van het vastgoed zoals in de IFRS-balans van de vennootschap vermeld.
Dankzij de competenties van de teamleden en de naleving van strenge interne controleprocedures slaagt de vennootschap erin haar activa en schuldgraad met succes te beheren en zo aan de specifieke vereisten te voldoen.
Bovendien heeft Home Invest Belgium sinds 8 april 2009 een Auditcomité, ook al is zij daar volgens artikel 526bis van het Wetboek van vennootschappen van vrijgesteld.
Risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's kunnen niet door de vennootschap zelf worden verholpen. Zij perkt dit risico in door de geplande wetgevende veranderingen op lokaal vlak (België en Nederland) van nabij op te volgen en actief lid te zijn van verschillende beroepsverenigingen, in het bijzonder van BE-REIT Association vzw, waarvan één van de doelstellingen het behartigen van de belangen van de GVV-sector is.
Als residentiële openbare GVV geniet de vennootschap
1 Deze term wordt uitgelegd in het lexicon. 2 De verdeling van de gebouwen volgens hun aard is te vinden op pagina 70 van het Vastgoedverslag. In haar hoedanigheid van GVV zijn de winsten van Belgische oorsprong van de vennootschap onderworpen aan de vennootschapsbelasting, maar enkel op een beperkte grondslag, namelijk op de verworpen uitgaven en op de abnormale of goedgunstige voordelen of de lonen en commissies waarvoor geen fiches werden opgesteld. De winsten van buitenlandse oorsprong zijn belastbaar in het land waar zij gegenereerd worden op basis van de in dat land geldende wetgeving en zijn in België vrijgesteld van belasting. De nettowinst die Home Invest Belgium genereert via haar vastgoedinvesteringen in Nederland, zijn dus in dat land onderworpen aan de vennootschapsbelasting van 25% en zijn vrijgesteld van belasting in België.
De risico's met betrekking tot de regelgeving omvatten de gevolgen van maatregelen die de wetgever neemt of plant, met name inzake fiscaliteit.
De dividenden die sinds 1 januari 2017 uitgekeerd worden, zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%.
Home Invest Belgium volgt de ontwikkeling van de verschillende ter zake geldende wetgevingen op de voet op en past zich aan de reglementaire veranderingen aan.
De vennootschap meent dat ze zich in regel stelde met alle punten van de genoemde circulaire voor de berekening van de exit tax die ze verschuldigd was.
Een wijziging van de stedenbouwkundige en milieuregelgeving zou (i) de noodzakelijke kosten voor het onderhouden van de gebouwen in exploitatie kunnen opdrijven, (ii) een impact kunnen hebben op de reële waarde van de gebouwen, en bijgevolg, (iii) een negatieve impact kunnen hebben op de rentabiliteit van de vennootschap.
Home Invest Belgium volgt de ontwikkeling van de verschillende ter zake geldende wetgevingen op de voet op en past zich aan de reglementaire veranderingen aan.
Een wijziging van de internationale boekhoudregels (IFRS) kan een invloed hebben op de rapportering, de kapitaalvereisten en de aanwending van financiële producten.
Home Invest Belgium houdt dit risico onder controle door (i) een ononderbroken opvolging van de ontwikkelingen ter zake en een inschatting van de mogelijke gevolgen, (ii) veelvuldige uitwisselingen en contacten met de Commissaris-revisor rond deze materie.
Het financieringsbeleid van Home Invest Belgium is erop gericht de financieringskosten te optimaliseren en het liquiditeitsrisico van de vennootschap en het risico op de tegenpartij te beperken.
De schuldgraad1 van Home Invest Belgium mag wettelijk niet boven 65% liggen. De vennootschap loopt het risico om haar statuut als GVV te verliezen indien zij de schuldratio van 65% overschrijdt.
De voorwaarden van de obligatie-uitgifte van 18 juni 2014 voorzien in een geconsolideerde schuldratio van maximaal 65%2. Indien Home Invest Belgium deze verbintenis niet zou nakomen, kan elke obligatiehouder, door de vennootschap schriftelijk daarvan in kennis te stellen, de nominale waarde van zijn obligaties terugvorderen te verhogen met de vervallen interesten (zo er zijn) tot de betalingsdatum, met dien verstande dat zijn schuld onmiddellijk opeisbaar en terugbetaalbaar is zonder enige andere formaliteit, tenzij de niet-naleving wordt verholpen voordat Home Invest Belgium de kennisgeving ontvangt.
Volgens de contractuele bepalingen van twee kredieten (bij BNP Paribas Fortis en KBC Bank NV) van de vennootschap wordt de marge op deze kredieten automatisch verhoogd wanneer de schuldgraad bepaalde drempels overschrijdt.
Indien de geconsolideerde schuldgraad van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa, onder aftrek van de toegelaten financiële afdekkingsinstrumenten, stelt de openbare GVV een financieel plan op met een uitvoeringsschema, waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat de economische grondslagen ervan betreft, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV. Het financieel plan en het bijzonder verslag van de commissaris, worden ter informatie aan de FSMA overgemaakt.
De algemene richtlijnen van het financieel plan zijn gedetailleerd opgenoimen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschrveen en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
Op basis van de cijfers op 31 december 2017 bedraagt de schuldratio van de GVV 51,82%. Voor meer informatie over de geconsolideerde balans op 31/12/2017 verwijzen we naar de financiële staten van het jaarverslag.
Sinds haar oprichting in 1999 is de schuldratio van Home Invest Belgium altijd relatief laag geweest, om en bij 30 %. De vennootschap heeft haar portefeuille immers voor een deel uitgebreid door middel van geleidelijke kapitaalinjecties en voor een deel via door leningen gefinancierde acquisities. Daarnaast past de vennootschap sinds 2010 een actief arbitragebeleid toe op een deel van haar portefeuille, ter hoogte van ongeveer 4% van de waarde ervan. Het zo geïnde geld diende om nieuwe acquisities te financieren.
Sinds 2012 heeft de vennootschap besloten om haar activiteiten aan te vullen met de ontwikkeling van projecten voor eigen rekening. Deze beslissing wist de groei van de portefeuille van Home Invest Belgium te versnellen. Aangezien de te ontwikkelen sites grotendeels gefinancierd werden door leningen tijdens de acquisitie ervan en aangezien de werkzaamheden steeds gefinancierd werden door leningen, kan er een progressieve verhoging van de schuldratio sinds 2012 worden opgemerkt (met uitzondering van 2014, het jaar waarin een uitzonderlijke verkoop van niet-residentiële activa plaatsvond). Deze schuldratio bereikte op 30 juni 2017 voor het eerst de drempel van 50%.
Momenteel bedraagt de schuld 51,82%. Op basis van deze schuldratio zou het beleggingspotentieel ca. € 180 miljoen bedragen, zonder het maximumpercentage van 65% te overschrijden.
Home Invest Belgium heeft met banken kredietovereenkomsten afgesloten waarbij, voor sommige, een schuldlimiet van 55% is voorzien. Volgens deze overeenkomsten levert dezelfde berekeningsmethode een beleggingspotentieel van bijna € 34 miljoen.
De bovenstaande bedragen houden geen rekening met eventuele schommelingen van de waarde van het vastgoed. Deze eventuele schommelingen kunnen een grote invloed hebben op de schuldgraad. Op basis van het eigen vermogen op dit moment zou er een
1 Deze term wordt uitgelegd in het lexicon. 2 Artikel 23 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
negatieve variatie van bijna € 100 miljoen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen nodig zijn om de maximaal toegestane schuld van 65% te overschrijden. Dit betekent een terugval van bijna 22% van de waarde van de bestaande portefeuille.
De vennootschap verwacht een schuldratio te behalen van 54,18% op 31 december 2018 en van 55,94% op 31 december 2019. Deze evolutie van de schuld rust op:
De Raad van Bestuur bevestigd de beslissing om de schuldratio van 55% structureel niet te overschrijden. Volgens het financieel plan zou deze limiet in de loop van het boekjaar 2019 kunnen overschreden worden.
De bovenstaande berekeningen houden geen rekening met eventuele schommelingen van de waarde van de vastgoedportefeuille.
Home Invest Belgium is van mening dat haar schuld niet meer dan 65% zal bedragen. Bijgevolg is er geen aanvullende maatregel nodig, gezien de intrinsieke eigenschappen van het vastgoed en de verwachte evolutie van de eigen middelen. Home Invest Belgium is nog steeds van plan om zichzelf te financieren met een schuldratio van minder dan 55%. De Raad van Bestuur is aandachtig voor de realisatie (of niet realisatie) van nieuwe investeringen en anticipeert de voorbereiding van versterking van het eigen vermogen indien die nodig zou zijn. Indien er door gebeurtenissen een heroriëntatie van de strategie van de GVV zou moeten plaatsvinden, zal ze die onverwijld doorvoeren; de aandeelhouders zouden ervan op de hoogte worden gebracht in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen.
Het liquiditeitsrisico betekent dat Home Invest Belgium op een gegeven ogenblik niet langer over de vereiste liquide financiële middelen beschikt en niet langer de nodige kredieten kan krijgen om haar kortlopende schulden af te lossen.
Er bestaat een risico dat de kredietlijnen niet worden verlengd, ook in het kader van een herziening van de kredietvoorwaarden. Wanneer het marktklimaat verder verslechtert ten opzichte van de voorgaande jaren, kunnen de kredietmarges bovendien toenemen op het ogenblik dat de kredietlijnen op vervaldatum worden verlengd.
Verder bestaat het risico dat bilaterale kredietlijnen opgezegd worden wanneer de financieringscontracten opgezegd, ontbonden of herzien worden vanwege de niet-nakoming van de verplichtingen ("covenants") die werden aangegaan op het ogenblik dat deze financieringscontracten werden ondertekend.
Wanneer Home Invest Belgium haar verbintenissen niet nakomt en, in het algemeen, tekortschiet in de naleving van de voorwaarden van de lopende financieringscontracten, loopt zij bijgevolg het risico deze leningen vervroegd te moeten aflossen.
In het kader van de diversificatie van haar financieringsbronnen heeft Home Invest Belgium op 18 juni 2014 een obligatielening uitgegeven met een nominale waarde van € 40 miljoen.
Deze obligatielening heeft een looptijd van 10 jaar en vervalt op 18 juni 2024.
De mogelijkheid bestaat dat Home Invest Belgium de obligaties op de vervaldatum niet kan terugbetalen.
In de contractuele documenten van de obligatie-uitgifte wordt bovendien bepaald dat controlewijziging over de vennootschap, de obligatiehouders van Home Invest Belgium kunnen eisen om de uitgegeven obligaties vervroegd af te lossen.
Op 31 december 2017 beschikte Home Invest Belgium over een totaal aan kredietlijnen ter waarde van € 208 miljoen waarvan reeds € 195 miljoen werd opgenomen. Van dat totaal vervalt een bedrag van € 10 miljoen in 2018.
Voor meer informatie over de financieringsstructuur van Home Invest Belgium verwijzen wij naar het hoofdstuk "Financiële staten" van dit verslag.
Afgezien van de kredietlijnen, die uiteengezet worden in het genoemde hoofdstuk "Financiële staten" van dit verslag, heeft Home Invest Belgium geen hypotheken, leningen of voorschotten verstrekt of ontvangen.
Rekening houdend met het juridisch statuut van de GVV en gelet op de aard van het vastgoed waarin Home Invest Belgium investeert (met weinig risico's en stabiele opbrengen), is het risico dat de kredietlijnen niet worden verlengd, beperkt, zelfs in het kader van een herziening van de kredietvoorwaarden.
Afgaande op de huidige omstandigheden en vooruitzichten zijn er, voor zover Home Invest Belgium bekend, geen elementen waaruit opgemaakt kan worden dat de vennootschap een of meer verbintenissen die in het kader van haar financieringscontracten werden aangegaan, niet langer zal kunnen nakomen. Dit risico wordt als theoretisch beschouwd aangezien de vennootschap alles in het werk stelt om haar verbintenissen nauwgezet na te komen.
Het liquiditeitsrisico van de GVV wordt gemilderd door:
• de diversificatie van haar financieringsbronnen: de in totaal opgenomen financiële schuld (€248 miljoen) bestaat uit € 208 miljoen aan opgenomen kredietlijnen, terwijl de obligatielening € 40 miljoen uitmaakt;
De vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium is uitsluitend samengesteld uit in België en Nederland gelegen gebouwen en alle huurovereenkomsten en kredietlijnen luiden in euro. De vennootschap loopt bijgevolg geen wisselkoers- of valutarisico.
Wanneer een krediet of afdekkingsinstrument met een financiële instelling afgesloten wordt, ontstaat een tegenpartijrisico in het geval dat deze instelling in haar verplichtingen niet kan nakomen.
Dat risico kan bestaan uit een liquiditeitstekort van deze financiële instelling of zelfs uit het verlies van deposito's.
Hoewel dit risico als gering kan worden beschouwd, valt het nooit uit te sluiten dat een van de bancaire tegenpartijen van Home Invest Belgium in gebreke blijft. Om dit tegenpartijrisico te beperken, doet Home Invest Belgium een beroep op verschillende toonaangevende banken in de sector, niet alleen om de herkomst van haar kredietmiddelen en renteafdekkingsinstrumenten tot op zekere hoogte te spreiden, maar ook om
nauwlettend toe te zien op de prijs/kwaliteitverhouding van de verstrekte diensten. Voorts valt op te merken dat de liquiditeiten waarover de GVV beschikt, in eerste instantie worden aangewend om de schuldenlast af te bouwen, en dat Home Invest Belgium bijgevolg nooit grote sommen in deposito geeft.
Er kunnen zich sterke schommelingen voordoen van de korte en langetermijnrente op de (internationale) financiële markten.
Afgezien van de obligatielening zijn alle financiële schulden van Home Invest Belgium op dit ogenblik aangegaan tegen variabele rente (bilaterale kredietlijnen tegen EURIBOR-rente). Op die manier kan Home Invest Belgium voordeel halen uit een eventuele gunstige ontwikkeling van de rentetarieven.
Om zich in te dekken tegen het risico van rentestijging, voert Home Invest Belgium een beleid dat gericht is op het gebruik van renteafdekkingsinstrumenten voor een deel van haar schuld. Dit voorzichtige beleid houdt het volgende in: een eventuele stijging van de nominale rente zonder bijbehorende stijging van de inflatie kan de reële rentetarieven doen toenemen. In dat geval wordt de stijging van de reële rentetarieven niet gecompenseerd door een indexering van de huuropbrengsten. Bovendien wordt altijd een tijdsverschil waargenomen tussen de stijging van de nominale rentetarieven en de indexering van de huurinkomsten.
Daarom heeft de Raad van Bestuur zich tot doel gesteld het aandeel van de kredieten tegen variabele rente (niet afgedekt door afdekkingsinstrumenten) te handhaven onder de 15% tegenover de reële waarde
van de vastgoedportefeuille. Het risico van rentestijging wordt ingedekt door renteswaps (IRS – Interest Rate Swap) (Zie Toelichting 24 van de Financiële Staten).
Per 31 december 2017 heeft Home Invest Belgium geen bankschulden tegen vaste rente. Het totale bedrag van de opgenomen bankschulden tegen variable rente bedraagt € 195 miljoen. De afdekkingsinstrumenten van het type IRS die een omzetting van een vlottende rente naar een vaste rente mogelijk maken, zijn goed voor in totaal €143 miljoen. Op die manier bedraagt de renteafdekking 73%.
Voorts heeft Home Invest Belgium een obligatielening van € 40 miljoen op 10 jaar (06/2014-06/2024) uitgegeven tegen vaste rente.
Elke variatie van de rentecurve beïnvloedt de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten. Home Invest Belgium boekt negatieve variaties in de reële waarde van de renteafdekkingsinstrumenten indien de geldende rentetarieven lager liggen dan die op basis waarvan de IRS-contracten worden berekend. Deze variaties kunnen leiden tot een toename van de financiële kosten en bijgevolg het resultaat beïnvloeden, maar zij blijven zonder gevolg voor de kaspositie of voor het netto courant resultaat.
In Toelichting 24 bij de "Financiële staten" wordt een overzicht gegeven van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten. Een rentestijging of -daling voor schulden met variabele rente zou leiden tot een theoretische stijging of daling van de marktwaarde van de financiële renteafdekkingsinstrumenten.
Bij de afsluiting van het boekjaar 2017 heeft de daling van de rentevoeten die de laatste jaren werd waargenomen een negatieve impact gehad van € 8,0 miljoen (waarde die betaald had moeten worden om de afdekkin gen op te heffen op 31 december 2017) ofwel € 2,44 per aandeel (cf. Toelichting 24 van de "Financiële Staten").
Het betreft hier de moeilijkheid voor de aandeelhouders om hun aandelenpositie in Home Invest Belgium snel te wijzigen door deze te verhogen of af te bouwen.
Voor het boekjaar 2017 bedraagt het totale volume aandelen van het bedrijf verhandeld op de beurs 198 650 aandelen tegenover 191 851 aandelen voor hel boekjaar 2016.
De volgende elementen maken het mogelijk dit risico te temperen:
Krachtens bovengenoemd artikel kan de uitkering van dividenden beperkt worden. Geen uitkering mag geschieden indien op de datum van afsluiting van het laatste boekjaar het netto-actief, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald of ten gevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd.
De volgende elementen maken het mogelijk dit risico te temperen:
Voor meer informatie over de berekening in het kader van artikel 617 en de resterende marge, verwijzen wij naar Toelichting 26 van de "Financiële staten".
Tekortkomingen inzake rapportering zouden de relevantie van de informatie die ter beschikking gesteld wordt van de decision-makers, kunnen ondermijnen.
Daarom heeft de vennootschap een adequaat intern en extern rapporteringsproces ontwikkeld, met trapsgewijze controles op verschillende niveaus, zowel intern (personeelsleden, directiecomité, Auditcomité en Raad van Bestuur) als extern (Commissaris).
Informatica is een instrument van fundamenteel belang voor een onderneming met een omvang als van Home Invest Belgium. Het verlies of de onbeschikbaarheid van gegevens zou kunnen leiden tot (i) een verstoring van de commerciële activiteiten (gezien de vennootschap in hoofdzaak actief is in de sector van appartementsgebouwen, waar het huurdersverloop het grootst is), (ii) een verstoring van de investeringsactiviteiten, en/of (iii) een verstoring van het interne en externe rapporteringsproces.
Het beheer van de IT-systemen (hardware en software), de toegangsbeveiliging en de veilige opslag van de gegevens zijn in handen van een externe dienstverlener op basis van een "overeenkomst voor dienstprestaties".
Er wordt in de vennootschap trouwens een nieuwe informaticatool ingevoerd om de gegevens nog meer te centraliseren en de rapportering verder te automatiseren.
De vennootschap loopt in zekere mate een organisatierisico in het geval dat bepaalde leden van het management en personen op een sleutelpositie zouden vertrekken. Het onverwachte vertrek van bepaalde personeelsleden kan nefaste gevolgen hebben voor de ontwikkeling van de vennootschap en kan aanleiding geven tot bijkomende beheerskosten.
Dit risico wordt gereduceerd door de interne organisatie permanent te laten opvolgen door het Management, de ad-hoccomités (Benoemings- en remuneratiecomité en Auditcomité) alsook door de Raad van Bestuur van de GVV.
Wanneer Home Invest Belgium met een vertrek wordt geconfronteerd, kan zij de functie van de vertrekkende medewerker outsourcen en/of een spoedprocedure in gang zetten om een nieuw personeelslid aan te werven.
2017 was alweer een goed jaar voor Home Invest Belgium. De omzet steeg met meer dan 19,5%, het nettoresultaat met 19,7% vergeleken met vorig jaar en de reële waarde van de portefeuille nam de kaap van € 450 miljoen.
| Ontmoeting met Voorzitter en CEO 20 | |
|---|---|
| Kerncijfers 24 | |
| Ons parcours 26 | |
| Strategie 28 |
Verhoging van nettohuurresultaat
Stijging van nettoresultaat van de kernactiviteiten + 17,6%
Gesprek met Liévin Van Overstraeten, Voorzitter van de Raad van Bestuur en met Sophie Lambrighs, CEO.
De huidige conjunctuur blijft veelbelovend voor de residentiële huuractiviteit. In het voorbije boekjaar is Home Invest Belgium overgegaan tot enkele grote acquisities in dit segment en ook in het segment van de toeristische logies. Het bedrijf heeft de grootste aandacht voor de evoluties in de woonbeleving en wil zijn huurders optimale oplossingen en diensten en een snelle reactiviteit bieden, want dat is wat huurders doet blijven.
LVO: Op wereldvlak had de algemene economische conjunctuur vrij weinig impact op ons vakgebied. De residentiële vastgoedmarkt wordt vooral lokaal aangestuurd. De bevolkingsgroei, de koopkracht van de bevolking, die eerder huurt of koopt naargelang de context, of ook de algemene dynamiek in de steden zijn de factoren die onze activiteiten rechtstreekser beïnvloeden.
SLA: Dankzij de bodemrentes kunnen wij onze projecten tegen betere voorwaarden financieren. Wij hebben trouwens gebruik gemaakt van deze periode om de duurtijd van onze renteafdekkingsinstrumenten te verlengen, waardoor wij, zelfs in geval van stijging van de rente, zullen kunnen blijven genieten van een lage financieringskost. Maar de daling van de rentevoeten had wel invloed op de koopopportuniteiten. De concurrentie tussen de vastgoedactoren is vinnig. de prijzen blijven in stijgende lijn. Wij zijn bijzonder waakzaam in de selectie van gebouwen die ons aanspreken. Op het vlak van de verkopen is de context echter gunstig voor wie onroerend goed bezit. In deze context is
actief zijn in elke fase van de vastgoedcyclus een competitief voordeel. Actief zijn in alle segmenten van de vastgoedcyclus biedt hier zeker een concurrentieel voordeel.
SLA: We deden heel wat aankopen in het voorbije jaar. We hebben er vijf afgerond, waaronder twee projecten: Jourdan 95 in Sint-Gillis en Brunfaut in Molenbeek. We hebben ook 40 appartementen en 7 cottages aangekocht in het vakantiepark Center Parcs Port Zélande, wat onze aanwezigheid in het segment van de toeristische logies onderbouwt. Ook zijn we nu eigenaar van een nieuw gebouw in Oudergem. En tot slot hebben we een patrimoniumvennootschap overgenomen die drie gebouwen bezit in de Brusselse regio.
LVO: De huurmarkt blijft vrij rooskleurig. Er wordt zeker geen vertraging verwacht. De financieringskosten kunnen stijgen, waardoor gezinnen dan eerder huren dan kopen. Daarnaast kiezen de jonge generaties meer voor efficiënte diensten dan voor eigendom. Zo scoren bijvoorbeeld deelwagens alsmaar hoger. Deze houding sluit volledig aan bij die van de huurmarkt.
Sophie Lambrighs, CEO
SLA: De voorkeur van huurders gaat natuurlijk naar nieuwe of gerenoveerde gebouwen. Hun eisen liggen een stuk hoger dan vroeger. Dat de eigenaar snel optreedt als er problemen zijn, is vandaag bijvoorbeeld een belangrijk criterium voor kandidaat-huurders die een pand zoeken. Wij grijpen altijd zo vlug mogelijk in om problemen meteen op te lossen. De huurders kunnen doorlopend bij ons terecht. Anderzijds trachten wij ze altijd een toemaatje te bieden: unieke plekken die huurders naar hun hand kunnen zetten.
SLA: Dat klopt! De huidige woonbeleving houdt bijvoorbeeld in dat er door het internet veel meer pakjes worden geleverd en daarom hebben wij drop boxes geplaatst in de inkom van gebouwen. Dit werd met succes getest in The Horizon en daarna uitgebreid naar onze andere gebouwen. Nog een goed voorbeeld van een dienst die wij uitwerkten om zoveel mogelijk aan de behoeften van onze huurders te voldoen, is de inrichting van een gemeenschappelijke wasserij.
Financieringskost 2,09%
in 2017
LVO: De grootste omwentelingen deden zich niet in het residentieel vastgoed voor. Wel zijn de gebouwen nu veel "technischer". De ventilatie- en verwarmingssystemen zijn vernuftiger en vragen gerichte kennis om de nieuwe gebouwen te beheren. De gebruikers moeten ook met die nieuwe technologieën leren omgaan. Home Invest Belgium wil het leven van haar huurders makkelijker maken, door vooruit te lopen op de trends die morgen de norm zullen zijn. Zo zullen de gebruikers van onze gebouwen binnenkort hun rekeninguittreksels betreffende hun huurruimte op hun telefoon kunnen bekijken of ons met hun smartphone elke storing of elk defect in het gebouw kunnen melden.
SLA: Wij wilden vooral onze bedrijfscultuur weerspiegelen in de inrichting van deze ruimtes. We werken met een zeer horizontale structuur, wat samenwerking tussen de teams bevordert. Ons streven is dat iedereen bereid is om naar de collega's te luisteren … en zich op het werk voelt zoals thuis. Wij hebben onze werkruimtes dan ook ingericht volgens een woning-concept, om zo meer open te staan voor de ander.
LVO: Wij spitsen ons toe op steden van meer dan dertigduizend inwoners. We kijken naar de algemene dynamiek en de demografische evolutie van de stad in kwestie. Om historische redenen zijn we erg aanwezig in Brussel, dat ongeveer 60% van onze portefeuille vertegenwoordigt. Het is wel de bedoeling dat we ons naar de andere regio's van het land richten, om ons te diversifiëren.
SLA: De huurmarkt blijft gunstig, ook al heeft het vast rendement heel wat privé-kapitalen doen afvloeien naar vastgoed. Particulieren kijken opnieuw naar de beurs. Dat biedt de vastgoedactoren weer meer kansen. 2018 wordt het jaar waarin de continue groei van het bedrijf zal worden voortgezet. De eerste appartementen van The Pulse werden eind 2017 opgeleverd. Het project Koningin Astrid in Kraainem zal af zijn in 2018, net als de renovatie van twee gebouwen in Luik. Deze projecten zullen bijkomende inkomsten opleveren.
LVO: Onze ambitie is onze posities verstevigen en het segment van de toeristische logies, waarin we al actief zijn, verder uitbouwen. We hebben vooral interesse voor panden die een andere bestemming kunnen krijgen, als woonruimte in dit geval. In het algemeen werken wij eraan om van Home Invest Belgium de referentie in residentieel huurvastgoed te maken. Wij willen de beste service bieden, om zo een heus kwaliteitslabel te worden.
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Brutodividend per aandeel
Verhoging van het nettoresultaat van de kernactiviteiten
24 25
Projectontwikkelingen Panden bestemd voor verkoop
Reële waarde
van de vastgoed beleggingen
Return voor de aandeelhouder in 10,07 %
2017
Nettowaarde per aandeel aangepast en gecorrigeerd dividend
• Oprichting van Home Invest Belgium
• Erkenning als
2001 Aankoop van de
Résidence Clos Saint-Géry in Ghlin
Inbreng van het gebouw Odon Warland in Brussel
gebouwen Clos de la Jourdan en Jourdan-Munt in Brussel
Voltooiing van de renovatie van het vastgoedcomplex City Gardens in Leuven
van € 31,6 miljoen door de uitgifte van nieuwe aandelen • Aankoop van de
gebouwen Florida in Waterloo
• Aankoop van een gebouwencomplex in Louvain-la-Neuve
de gebouwen Haverwerf in Mechelen, Les Érables in Brussel en City Gardens in Leuven
• Januari: aankoop van het Jourdan 95 project in Sint-Gillis • April: versteviging van de positie van referentieinvesteerder in Center Parcs Port Zélande in Nederland, door de aankoop van
appartementen en vakantiewoningen op de site • Juni: oplevering en commercialisering van het gebouw The Inside in Sint-Lambrechts-Woluwe • Juli: intrek van het team in nieuwe kantoren • Augustus: verwerving van de aandelen van de vennootschap Investers, eigenaar van drie gebouwen in Brussel
• September: aankoop van het gebouw Liberty's in Oudergem, in het kader van de partiële splitsing van VOP NV
• Oktober: oplevering van de eerste fase van gerenoveerde appartementen in het gebouw Scheldevleugel in Oudenaarde
• November: definitieve acquisitie van het project Brunfaut en start van de werken
• December: oplevering van de eerste fase van het gebouw The Pulse in Molenbeek en start van de commercialisering & verhoging van de duur van de indekkingsinstrumenten.
2007
Aankoop van de gebouwen Erainn en Voisin in Brussel
2014
2008
• Aankoop van de portefeuille van Luik
In het gemeenschappelijk belang van haar huurders en aandeelhouders gaat Home Invest Belgium op zoek naar kwalitatieve woongebouwen die een hoog rendement kunnen opleveren (gemeten naar nettohuuropbrengsten) en die voldoende potentieel voor waardecreatie bieden (wat tot uiting komt in de evolutie van de reële waarde), met name door een beroep te doen op de gespecialiseerde vastgoedkennis van haar team. Elk gebouw wordt onderworpen aan de gebruikelijke technische, juridische, financiële en fiscale due diligence-onderzoeken. Verder wordt elk gebouw beoordeeld op basis van zijn intrinsieke eigenschappen zoals ligging, bereikbaarheid, onmiddellijke omgeving en energieprestaties.
De vennootschap probeert te anticiperen op de demografische ontwikkelingen en de trends in de maatschappij in het algemeen en op de residentiële vastgoedmarkt in het bijzonder. Daarom volgt zij van nabij het segment van wooneenheden voor studenten en jonge professionals en is zij tegelijk ook aanwezig op de markt van de tweede verblijven. Ook de markt van de toeristische logies, met een typologie die nauw aansluit bij het "traditionele" woongebeuren, wordt zeer aandachtig gevolgd.
Brussel en de andere grote Belgische steden blijven de historische markten van Home Invest Belgium. In 2016 heeft de vennootschap ook geïnvesteerd in Nederland, met name in Zeeland. Vooral de dynamiek van de huurmarkt en vervolgens ook het aantal inwoners maken een ligging aantrekkelijk voor Home Invest Belgium.
Om de groei en de verjonging van haar vastgoedportefeuille te bevorderen, schenkt Home Invest Belgium bijzondere aandacht aan opportuniteiten om grote projectontwikkelingen voor eigen rekening aan te kopen. Het kan dan gaan om projecten voor de reconversie van kantoorgebouwen tot residentiële gebouwen of de herbestemming van industriële sites naar residentiële gebouwen voor verhuring.
Home Invest Belgium stelt bijzonder hoge eisen aan haar projecten wat kwaliteit en duurzaamheid betreft. De onderneming ziet nauwlettend toe op de demografische ontwikkelingen en de trends op de woonmarkt, zoals de schaalverkleining van woningen, de opkomst van gedeelde ruimten, de vraag naar diensten in de gebouwen, en milieuoverwegingen. Verder werkt de vennootschap nieuwe woonconcepten uit die meer diepgang geven aan het begrip "stadsleven".
Dergelijke projectontwikkelingen leveren volgende voordelen op:
Home Invest Belgium wil zich opwerpen als de referentiespeler in voor verhuur bestemd residentieel vastgoed, in de ruime zin van het woord. Dat omvat het hele gamma van traditionele appartementen tot de nieuwe woonvormen, over studio's voor studenten en het tweede verblijf.
De vennootschap oefent haar activiteiten uit binnen het rechtskader dat geldt voor Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV). De belangrijkste aspecten daarvan zijn als volgt samen te vatten:
Deze vier pijlers dragen bij tot maximale waardecreatie voor de aandeelhouder.
Tot in het eerste halfjaar van 2017 vertrouwde Home Invest Belgium het beheer, de opvolging van en het toezicht op de ontwikkelingen van nieuwe residentiële gebouwen toe aan haar dochteronderneming, de NV Home Invest Development. Sinds de fusie door overname van Home Invest Development door Home Invest Belgium op 28 juni 2017 staat Home Invest Belgium zelf in voor deze aspecten.
Gezien de positieve ervaring die de lopende projecten hebben opgeleverd, heeft de Raad van Bestuur de projectontwikkelingsactiviteit bevestigd als dé groeipool van de vennootschap voor de komende jaren. De vennootschap mikt op een sterke groei op jaarbasis (potentieel tot 10%) van haar vastgoedportefeuille door de eigen projectontwikkelingen erin te integreren.
Om dat doel te bereiken, en mede als gevolg van de relatief lange termijnen om de nodige vergunningen te verkrijgen, overweegt de vennootschap om circa twee nieuwe projectontwikkelingen per jaar aan te kopen, terwijl ze de lopende projecten vanzelfsprekend voortzet.
Op de projectontwikkelingen voor eigen rekening zijn de volgende limieten van toepassing:
De investeringscriteria die zowel voor de aankopen van gebouwen als voor projectontwikkelingen gelden, hebben te maken met de grootte van het goed, de rentabiliteit op de korte en lange termijn en de intrinsieke kwaliteiten (ligging, technische kwaliteit, enz.). Zij worden toegelicht in het hoofdstuk "Vastgoedverslag".
Home Invest Belgium beheert een zeer groot aantal huureenheden en dus huurovereenkomsten: meer dan 1 850 per einde december 2017. De vennootschap streeft naar schaalvoordelen en wil, door haar huurders kwalitatief hoogstaande professionele diensten te verlenen, het verschil maken met de talloze particuliere vastgoedinvesteerders die actief zijn op de woonmarkt. Het succes van de vennootschap staat of valt met de kwaliteit van de dienstverlening op administratief, technisch en commercieel vlak: zowel de huurders als de aandeelhouders hebben daar baat bij.
De vennootschap zet zich voortdurend in om dit beheer eenvormig te maken en te automatiseren, en levert tegelijk inspanningen om de werkingskosten, meer bepaald wat het personeel betreft, strak in de hand te houden.
Op commercieel vlak organiseert Home Invest Belgium zelf de verhuur van haar vastgoedportefeuille en waar nodig doet de vennootschap een beroep op gespecialiseerde vastgoedmakelaars om de bezettingsgraad te optimaliseren. De vennootschap staat ook zelf in voor het technisch, administratief en boekhoudkundig beheer van de meeste gebouwen in het Brusselse Gewest en in Waals- en Vlaams-Brabant, terwijl het beheer van de gebouwen buiten deze gebieden overgelaten wordt aan zorgvuldig geselecteerde externe syndici en zaakwaarnemers. Zelf het technisch beheer in goede banen leiden, biedt meestal tal van voordelen, zoals betere dienstverlening aan de huurders, betere kennis van de gebouwen in portefeuille. Bovendien kan de vennootschap op die manier de renovatiebehoeften beter inschatten en de facturatie van de lasten van nabij opvolgen.
Home Invest Belgium stelt alles in het werk om haar bestaande vastgoedportefeuille voortdurend op te waarderen. Als dusdanig zet de vennootschap ook omvangrijke renovatieprojecten op voor de gebouwen in portefeuille. De renovatiebehoeften worden in kaart gebracht door de prestaties van elk gebouw nauwgezet op te volgen. De renovatieprogramma's worden uitgewerkt in nauwe samenwerking tussen de commerciële en technische teams.
Alle gebouwen in portefeuille worden jaarlijks onderworpen aan een zorgvuldige screening, die gepaard gaat met een grondig onderzoek van de lokale vastgoedomgeving. Op basis daarvan wordt een selectie gemaakt van gebouwen die in de loop van het jaar voor arbitrage in aanmerking komen.
Deze selectieve arbitrage van een deel van de portefeuille levert een regelmatige, stabiele en wezenlijke bijdrage aan de toename van het investeringsrendement dankzij de aanzienlijke meerwaarden die daarbij gerealiseerd worden, in het belang van de aandeelhouders.
Administratief, commercieel en technisch beheer
De Raad van Bestuur heeft zich sinds 2012 tot doel gesteld om een jaarlijks verkoopvolume te halen van minimaal 4% van de portefeuille gebouwen in exploitatie. In dat verband hebben de verkoopactiviteiten bij voorrang betrekking op:
Onze strategische prioriteiten
Beheersverslag
Wooneenheden te huur aanbieden en kwaliteitsdiensten leveren aan onze huurders, wat ons onderscheidt van de andere spelers op de markt
Waarde scheppen door een professioneel en doeltreffend dagelijks beheer, en ook door actieve arbitrage van onze vastgoedportefeuille
Onze portefeuille ontwikkeling voor eigen
| Markante gebeurtenissen van het boekjaar 34 |
|---|
| Evolutie van de vastgoedportefeuille 36 |
| Samenvatting van de geconsolideerde jaarrekening 40 |
| Andere elementen van het beheersverslag 48 |
| Maatschappelijk verantwoord ondernemen 49 |
| Corporate governance-verklaring 51 |
Dankzij de hernegotiatie van verschillende IRS (Interest Rate Swap) in 2016 en in 2017 enerzijds, en de financiering van de acquisities tijdens het boekjaar door nieuwe kredietlijnen die werden toegekend aan zeer interessante voorwaarden anderzijds, is de gemiddelde financieringskost (na de omzetting van de schulden aan variabele rentevoeten in schulden aan vaste rentevoeten via die IRS) opnieuw gevoelig gedaald tot 2,09% (in vergelijking met 2,53% in 2016 en 3,40% in 2015). Ingevolge de verschillende acquisities bedraagt de schuldgraad van de vennootschap 51,8%, wat de GVV een investeringscapaciteit met schulden geeft van € 34 miljoen vooraleer een schuldgraad van 55% te bereiken, en van € 180 miljoen vooraleer het wettelijk toegestaan plafond van 65% bereikt wordt.
bedraagt 5 jaar op 31 december 2017, tegen 5 jaar en 3 maanden op 31 december 2016. Op 31 december 2017 kan nog € 13 miljoen worden opgenomen van de kredietlijnen.
| Financieringen | Bevestigde lijnen |
Aanwending |
|---|---|---|
| Bankfinancieringen | € 208 miljoen | € 195 miljoen |
| Obligatie-uitgifte | € 40 miljoen | € 40 miljoen |
| Totaal | € 248 miljoen | € 235 miljoen |
| Afdekkingsinstrumenten actief op 31 december 2017 |
IRS |
|---|---|
| Totaal | € 143 miljoen |
Overzicht van de financiële structuur
Aansluitend op haar dividendbeleid, dat sinds 2015 geldt, heeft de vennootschap op 6 december 2017 een in speciën uitbetaalbaar interimdividend uitgekeerd. Coupon 23 gaf de aandeelhouders recht op een interimdividend van € 3,75 bruto of € 2,625 netto per aandeel (na inhouding van de op die datum geldende roerende voorheffing van 30%).
Op 15 september 2017 heeft M. Toon Haverals, Chief Development Officer (CDO) van de GVV de vennootschap verlaten.
Sinds 7 juli 2017 is Home Invest Belgium gehuisvest in het Huis van de Automobiel te Woluwedal 46. De GVV zit op de eerste verdieping van het gebouw. De ruimte werd volledig gerenoveerd teneinde aan de behoeften van de vennootschap te voldoen, hetzij een ruime en flexibele werkplek, open ruimten met koffiehoek en ontspanningsruimte, verschillende vergaderzalen en meerdere 'bubbles' voor mensen op zoek naar kalmte en vertrouwelijkheid.
De gemiddelde duur van de rente-indekkingen is 6 jaar en 11 maanden op 31 december 2017, tegenover 5 jaar en 7 maanden op 31 december 2016. Deze duidelijke verlenging laat de GVV toe om te genieten aan een lage financieringskost, zelfs in geval van stijging van de interestvoeten.
De buitengewone algemene vergadering van 12 september 2017 heeft een kapitaalverhoging van € 12 miljoen goedgekeurd, in het kader van de partiële splitsing van VOP NV. Deze partiële splitsing werd vergoed door de uitgifte van 139.049 nieuwe aandelen Home Invest Belgium NV aan een emissieprijs van € 86,30.
Deze nieuwe aandelen, toegekend aan de aandeelhouders van de partieel gesplitste vennootschap, delen in het resultaat van Home Invest Belgium pro rata temporis vanaf hun uitgifte, zijnde op 13 september 2017. Door deze kapitaalverhoging werden 139.049 nieuwe aandelen uitgegeven, waardoor het totaal aantal aandelen op 31 december 2017 3 299 858 bedraagt.
Het derde gebouw tenslotte, is te vinden in Sint-Gillis (Waterloose Steenweg 41-43) en telt 12 eenheden, waarvan 9 appartementen, 2 kantoren en een handelsoppervlakte voor in totaal 1 029 m2.
De vennootschap heeft, in het kader van een partiële splitsing van de vennootschap V.O.P., de volledige eigendom verworven van een gebouw aan het Vriendschapsplein in Oudergem (1160 Brussel). Het telt bruto 3 718 m2, of 3 391 m2 netto, en bestaat uit 40 appartementen, 41 kelders en 40 parkeerplaatsen. Het goed is uitstekend gelegen, op een pleintje en binnen in een blok, in de onmiddellijke nabijheid van de Europese School Brussels III, van de La Plaine-campus en op minder dan 500 meter van twee metrostations.
De afwerkingen van de appartementen beantwoorden aan de huidige marktnormen voor nieuwbouwappartementen en de aangevraagde energieprestatiecertificaten zijn allemaal van niveau A of B.
Het gebouw werd begin 2017 opgeleverd en werd vanaf maart 2017 te huur aangeboden. Bij de afsluiting van dit verslag hadden alle appartementen een afnemer gevonden.
Home Invest Belgium heeft op 9 november 2017 alle aandelen gekocht van de NV Immobilière S & F, eigenaar van een semi-industrieel gebouw, dat vroeger ingenomen was door de drukkerij Hayez. Het ligt in de Brunfautstraat, nummers 13 tot 29, en in de Finstraat 4 tot 12 in 1080 Molenbeek, op enkele honderden meters van het beroemde museum MIMA en van het kanaal. Deze operatie werd al aangekondigd in 2015 en is definitief geworden na de lichting van de opschortende voorwaarden (namelijk de aflevering van de nodige vergunningen). De GVV kocht in de loop van 2016 ook het huis op de hoek van de Finstraat en de Brunfautstraat, om er een grootschaliger project op te zetten. De gebouwen werden tot op de grond afgebroken en zullen plaats maken voor een project met een totale bovengrondse oppervlakte van meer dan 10 000 m2, met 93 appartementen, 66 parkeerplaatsen en 443 m2 oppervlakte voor kantoren of buurtdiensten die beantwoorden aan de behoeften van de wijk. De oplevering van het gebouw is gepland voor eind 2019.
Op 17 januari 2017 heeft de vennootschap een gebouw van ± 5 800 m2 en 69 parkeerplaatsen aangekocht aan de Jourdanstraat 89/103 in 1060 Brussel (Sint-Gillis), in de onmiddellijke omgeving van de Louizawijk.
Het huidige kantoorgebouw zal omgebouwd worden tot een residentieel complex. De vennootschap schakelde het bureau Studio Farris in om deze reconversiestudies uit te voeren en vroeg in het begin van het tweede halfjaar 2017 een stedenbouwkundige vergunning aan. In december bracht de Overlegcommissie een gunstig advies onder voorwaarden uit.
De vergunning zou in de loop van het eerste halfjaar 2018 moeten afgeleverd worden.
Als de werken klaar zijn, zou het gebouw ongeveer 55 appartementen tellen. Het zal dan opgenomen worden in de cluster waar de vennootschap al eigenaar van is in deze wijk (en die bestaat uit de drie gebouwen Bosquet-Jourdan, Jourdan 85 en Jourdan-Munt). De voorlopige oplevering van de werken is gepland voor 2020.
Op 11 april kocht de vennootschap in Amsterdam 7 vakantiewoningen en 40 appartementen in het Center Parcs Port Zélande complex in Ouddorp (provincie
In de loop van het jaar werden flinke vorderingen gemaakt in de projectontwikkelingen voor eigen rekening van de GVV. Een ervan, The Inside, één van deze ontwikkelingen, werd volledig overeenkomstig de vooropgestelde planning opgeleverd en in exploitatie genomen.
Na voltooiing van de werken werd het gebouw opgeleverd op 1 juni 2017. De eerste huurders wonen er sinds 1 juli. Bij de afsluiting van dit verslag was 75% van de appartementen al verhuurd. Het einde van de eerste commercialiseringfase is gepland voor de zomer van 2018. www.theinside.be
Het project The Pulse, voordien Célidée genoemd, wil nieuw leven blazen in de Karreveldwijk waar het gelegen is. De 40 appartementen van de eerste fase werden in december 2017 opgeleverd en de eerste huurders namen hun intrek in januari 2018. De twee volgende fasen worden opgeleverd in februari en maart. De site omvat 93 appartementen en 3 huizen, een tuin en een gemeenschappelijke binnenplaats met petanquebanen. Op de gelijkvloerse verdieping zou er binnenkort een kinderopvang komen. Momenteel zijn er 12 van de 40 eenheden verhuurd. www.the-pulse.be.
De ruwbouwwerken liepen heel 2017 verder. Het gebouw zal bestaan uit 40 eenheden, handelszaken en een kinderopvang op de benedenverdieping. De oplevering van de werken zou in het laatste kwartaal van 2018 moeten plaatsvinden.
Zeeland). Eerder al, in november 2016, had de vennootschap op dezelfde site 241 vakantiewoningen aangekocht. Zo onderbouwt ze haar positie als belangrijkste eigenaar van vakantiewoningen in het complex. De nieuw verworven appartementen en cottages zijn uniek gelegen in het complex, aan het water en tegenover de jachthaven. De transactie werd onder dezelfde voorwaarden uitgevoerd als de vorige:
Op 31 augustus 2017 nam Home Invest Belgium NV alle aandelen van Investers NV over. Deze vennootschap is eigenaar van 27 appartementen, 4 handelszaken en 2 kantooroppervlaktes verdeeld over 3 gebouwen in Brussel.
Het eerste pand is gelegen in Schaarbeek (F.-J. Navezstraat, 81-85) en telt 10 appartementen, voor een totale oppervlakte van 626 m2.
Het tweede gebouw ligt in Ukkel, op de hoek van de handelsas van de Xavier de Buestraat en de Alsembergse Steenweg. Investers NV is eigenaar van een deel van dit gebouw, namelijk 8 appartementen en 3 winkels, voor een totale oppervlakte van 1 029 m2.
| Aankopen | |
|---|---|
waaronder 177 contracten nieuwe huurcontracten waren (eerste ingebruikneming) in de gebouwen The Inside, The Horizon en Liberty's. 416 huurcontracten werden in bestaande gebouwen getekend (huurrotaties).
De GVV spitst haar programma voor de renovatie van haar portefeuille momenteel toe op haar vastgoed in Luik. Twee van de vier gebouwen die ze in die stad bezit, worden inderdaad ingrijpend verbouwd, om ze aan te sluiten op de marktnormen. De werken in de gebouwen Léopold en Saint-Hubert zouden eind 2018 voltooid moeten zijn.
Anderzijds ondergaan ook de lege appartementen van het gebouw Scheldevleugel in Oudenaarde een grondige renovatie in fasen. De eerste fase betrof 29 appartementen en liep af in het najaar. De tweede fase van 30 appartementen werd eind februari opgeleverd. De laatste appartementen zullen gerenoveerd worden naarmate de huidige huurders weggaan.
De portefeuille vastgoedbeleggingen in exploitatie van Home Invest Belgium is aanzienlijk "jonger" dan het marktgemiddelde, want minder dan 20% van het vastgoed werd niet grondig gerenoveerd in de voorbije 20 jaar.
De eigen teams staan in voor het technisch, administratief en boekhoudkundig beheer van de meeste gebouwen in het Brusselse gewest en in Vlaams- en Waals-Brabant, terwijl het beheer van de andere gebouwen overgelaten wordt aan externe syndici en zaakwaarnemers, die wij zorgvuldig selecteren en aandachtig aansturen.
De bezettingsgraad staat voor het percentage van de voortgebrachte huurgelden per verhuurde ruimte, vermeerderd met de huurwaarborgen op de nietverhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten.
Gesterkt door de huursuccessen voor de twee nabijgelegen gebouwen The Horizon & The Inside, heeft de GVV een stedenbouwkundige vergunning aangebracht voor het stuk grond dat aan het laatste gebouw paalt. De aanvraag slaat op een gebouw van 47 appartementen. De Overlegcommissie bracht in december een gunstig advies onder voorwaarden uit. De vergunning wordt nog in het eerste halfjaar van 2018 verwacht.
De gemiddelde bezettingsgraad voor het volledige boekjaar 2017 bedraagt 90,49%, een lichte verbetering in vergelijking met het boekjaar 2016 (90,18%). Gezien het actieve beheer van de portefeuille van de GVV, bestaat deze uit gebouwen met zeer diverse bezettingsgraden:
voor The Inside.
De bezettingsgraden van deze verschillende categorieën worden in onderstaande tabel verduidelijkt:
| TOTAAL 2017 | |
|---|---|
| Vastgoed in courante exploitatie | 95,33% |
| Huur LT | 100,00% |
| Gemeubeld KT | 73,92% |
| Verkoop | 84,66% |
| Renovatie | 42,67% |
| Eerste ingebruikneming | 69,93% |
| Totaal | 90,49% |
Ter herinnering, voor de projectontwikkelingen starten de verhuringen pas eens de werken volledig gefinaliseerd zijn (kandidaat-huurders, in tegenstelling tot kandidaat-kopers, anticiperen niet op hun toekomstige behoeften) en de toestand van de verhuurmarkt (aanhoudende vraag maar geen spanning) verklaart de spreiding van de eerste verhuringen over meerdere maanden.
Voor de toekomst, rekening houdend met het constante aandeel aan opgeleverde ontwikkelingen in de portefeuille, verwacht de GVV dat de bezettingsgraad zich stabiliseert op het niveau van 2017.
In 2017 werden 593 nieuwe huurcontracten getekend,
Overeenkomstig de vierde strategische pijler van de vennootschap, namelijk de selectieve verkoop van delen van haar vastgoedportefeuille, ging Home Invest Belgium ook verder met de verkoop van haar activa per afzonderlijke wooneenheid van bepaalde appartementsgebouwen. Ook dit jaar heeft deze arbitrageactiviteit bewezen dat de portefeuille van de vennootschap liquide is en de expertisewaarden relevant zijn.
Naast de gebouwen Mélèzes (Sint-Lambrechts-Woluwe) en Birch house (Etterbeek) die in 2016 al te koop waren, werd voor twee nieuwe gebouwen een arbitrageprogramma opgezet. Het gaat om Bosquet-Jourdan in Sint-Gillis, met 27 appartementen en de Jardins de la Cambre in Elsene, voor 24 appartementen. Ook in het gebouw Cederdreef in Wetteren werden enkele eenheden verkocht.
In totaal vertegenwoordigde de arbitrageactiviteit voor 2017 een volume van 40 eenheden, of 2,57% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie op 31 december 2016. De verkopen in het boekjaar 2017 maakten het mogelijk om een gerealiseerde nettomeerwaarde van € 0,7 miljoen te boeken, ten opzichte van de laatste reële waarde van het verkochte vastgoed en om een uitkeerbaar resultaat van € 4,9 miljoen te genereren.
Dit bedrag trekt het uitkeerbaar resultaat aan de aandeelhouders over het boekjaar 2017 op en bevestigt het belang van arbitrage als strategische pijler van Home Invest Belgium.
Dit verslag is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. De gedetailleerde statutaire jaarrekening en het statutaire beheersverslag zijn op aanvraag gratis verkrijgbaar bij de vennootschap. De statutaire jaarrekening is opgenomen in het hoofdstuk "Financiële staten" van dit financiële jaarverslag.
| ACTIVA | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| I. Vaste activa | 459 002 506 | 409 872 451 |
| B. Immateriële vaste activa | 416 024 | 278 118 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 457 636 191 | 408 833 729 |
| D. Andere materiële vaste activa | 391 371 | 102 316 |
| E. Financiële vaste activa | 112 033 | 75 649 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 446 887 | 582 639 |
| II. Vlottende activa | 11 058 584 | 9 429 070 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 0 | 1 457 192 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 135 752 | 135 243 |
| D. Handelsvorderingen | 3 326 818 | 3 169 636 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 376 707 | 842 449 |
| F. Kas en kasquivalenten | 7 183 786 | 3 437 814 |
| G. Overlopende rekeningen | 35 521 | 386 735 |
| TOTAAL ACTIVA | 470 061 090 | 419 301 520 |
| EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | ||
| A. Kapitaal | 87 999 055 | 75 999 055 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Reserves | 102 796 510 | 98 202 791 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 1 256 723 | 6 097 288 |
| EIGEN VERMOGEN | 216 955 487 | 205 202 333 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 232 805 745 | 201 485 901 |
| B. Langlopende financiële schulden | 224 745 100 | 192 205 885 |
| a. Kredietinstellingen | 185 000 000 | 152 500 000 |
| c. Andere | 39 745 100 | 39 705 885 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 8 060 644 | 9 280 017 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 20 299 859 | 12 613 287 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 10 673 829 | 712 226 |
| a. Kredietinstellingen | 10 000 000 | 0 |
| c. Andere | 673 829 | 712 226 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 8 106 746 | 10 385 458 |
| b. Andere | 8 106 746 | 10 385 458 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 62 656 | 90 680 |
| F. Overlopende rekeningen | 1 456 627 | 1 424 923 |
| VERPLICHTINGEN | 253 105 603 | 214 099 188 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 470 061 090 | 419 301 520 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum1 | 3 288 146 | 3 147 897 |
| Nettowaarde | 216 955 487 | 205 202 333 |
| Nettowaarde per aandeel | 65,98 | 65,19 |
| Aangepaste nettowaarde per aandeel2 | 68,43 | 68,14 |
| Schulden | 243 588 331 | 203 394 248 |
| Schuldgraad | 51,82% | 48,51% |
Het aantal aandelen op afsluitdatum werd berekend met uitsluiting van de 11 712 eigen aangehouden aandelen. 2 Komt overeen met de aangepaste nettowaarde, om de reële waarde van de financiële afdekkingsinstrumenten uit te sluiten.
De immateriële vaste activa betreffen de beheersoftware Winiris, die op vijf jaar afgeschreven wordt, en het nieuwe geïntegreerde softwarepakket Axxerion, dat in de loop van 2018 in gebruik genomen zal worden. Winiris is een boekhoudsoftware gespecialiseerd in het beheer van vastgoed gerelateerde gegevens. Deze zal vervangen worden door Axxerion die uitgebreide functies bevat inzake rapportering, beheer van technische problemen, verhuurplatform, …
Tijdens het boekjaar is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen geëvolueerd van € 408,8 miljoen op 31 december 2016 naar € 457,6 miljoen op 31 december 2017, de projectontwikkelingen inbegrepen. Deze stijging met 11,9% is vooral te danken aan:
Op 31 december 2017 komen de vastgoedbeleggingen in exploitatie uit op € 423,1 miljoen in totaal, terwijl de lopende projectontwikkelingen € 34,5 miljoen bedragen (tegenover respectievelijk € 381,3 miljoen en € 27,5 miljoen op 31 december 2016).
De overige materiële vaste activa omvatten de vaste activa voor eigen gebruik.
De vorderingen financiële leasing ten belope van € 0,6 miljoen vertegenwoordigen de waarde van de vorderingen die voortvloeien uit de vastgoedleasings op het gebouw in de Belgradostraat en op de Residentie Lemaire, waarbij het langlopende gedeelte geboekt wordt onder de vaste activa en het kortlopende gedeelte (op ten hoogste één jaar) onder de vlottende activa. De vorderingen nemen af naarmate de financiële leasingcontracten vorderen.
De handelsvorderingen blijven stabiel op € 3,3 miljoen, tegenover € 3,2 miljoen het jaar voordien. Ze stemmen grotendeels overeen met de te ontvangen bedragen in het kader van de bij afsluiting van het boekjaar 2017 ondertekende onderhandse verkoopakten (€ 2,7 miljoen). Het saldo is toe te schrijven aan de huurvorderingen op de vastgoedbeleggingen.
De nettowaarde per aandeel (dat wil zeggen zonder latente impact van de afdekkingsinstrumenten) komt uit op € 68,43, tegenover € 68,14 het jaar voordien.
De schuldgraad is van 48,51% in 2016 gestegen tot 51,82% in 2017. Die stijging is enerzijds het gevolg
De belastingvorderingen en andere vlottende activa komen uit op € 0,4 miljoen. De kas en kasequivalenten bedragen € 7,2 miljoen tegenover € 3,4 miljoen het voorgaande jaar.
Op 31 december 2017 bedraagt het kapitaal van Home Invest Belgium € 89 949 294,75 vertegenwoordigd door 3 299 858 aandelen, waarvan er 11 712 zelf worden aangehouden door de vennootschap en uitgesloten zijn van de berekeningen per aandeel.
De reserves gaan vooruit met 4,7% tot € 102,8 miljoen, tegenover € 98,2 miljoen een jaar eerder, ingevolge de bestemming van het resultaat van 2016. Anderzijds is op te merken dat het overgedragen resultaat van de voorgaande boekjaren momenteel € 25,4 miljoen bedraagt, of € 7,72 per aandeel.
Het nettoresultaat van het boekjaar tot slot bedraagt € 1,3 miljoen. Het stemt overeen met het nettoresultaat van het boekjaar vóór resultaatverwerking van € 13,2 miljoen, verminderd met het interimdividend dat in december 2017 uitbetaald werd.
De langlopende financiële schulden bedragen € 224,7 miljoen, tegenover € 192,2 miljoen een jaar eerder. Die stijging is het gevolg van de financiering van nieuwe aankopen en projectontwikkelingen. De kortlopende financiële schulden komen uit op € 10,7 miljoen. Dit omvat een krediet dan € 10 miljoen dat verstrijkt in 2018. Op te merken is dat in deze post ook de ontvangen huurwaarborgen zijn opgenomen.
De handelsschulden en andere kortlopende schulden bedragen € € 8,1 miljoen tegenover € 10,4 miljoen het voorgaande jaar. Zij omvatten schulden aan leveranciers ten belope van € 4,8 miljoen, vooraf ontvangen huurgelden voor € 1,5 miljoen, en tot slot, belastingschulden en sociale lasten ten belope van € 1,7 miljoen.
De andere kortlopende verplichtingen bedragen € 0,1 miljoen en omvatten onder meer de dividenden van de vorige boekjaren die nog niet door de aandeelhouders werden opgevraagd.
De overlopende rekeningen zijn stabiel gebleven op een bedrag van € 1,5 miljoen en omvatten € 1,1 miljoen aan verschuldigde maar niet vervallen interesten op de obligatie die in juni 2014 uitgegeven werd, en het saldo van € 0,4 miljoen aan op voorhand geïnde vastgoedontvangsten.
Tot slot bedraagt de nettowaarde per aandeel € 65,98, tegenover € 65,19 op 31 december 2016, een stijging met 1,2%.
van de financiering van nieuwe vastgoedbeleggingen (van € 408,8 miljoen in 2016 naar € 457,6 miljoen in 2017) en anderzijds van de financiering van het interimdividend dat in december 2017 uitbetaald werd, ondanks de inkomsten die gegenereerd werden door de huren exclusief kosten en de arbitrage op portefeuille.
2012 2013 2014 2015 2016 2017
OVERGEDRAGEN RESULTAAT VAN VROEGERE BOEKJAREN (IN MIO €) 30 25 20 15 10 5 0 € mio 11,4 7,8 12,4 15,9 18,1 25,9 25,4
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 22 683 114 | 18 979 691 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 272 | -178 922 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 499 843 | 18 800 769 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 136 764 | 86 482 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
598 574 | 660 864 |
| VII. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
-2 769 775 | -2 705 975 |
| VIII. Overige inkomsten en uitgaven in verband met de huur | -30 000 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 20 435 406 | 16 842 140 |
| IX. Technische kosten | -1 086 011 | -843 970 |
| X. Commerciële kosten | -342 219 | -406 804 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -289 436 | -392 488 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | -3 766 408 | -2 780 000 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 19 853 | -81 388 |
| VASTGOEDKOSTEN | -5 464 220 | -4 504 650 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 971 186 | 12 337 491 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | -1 066 763 | -845 488 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | -112 236 | -29 448 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 13 792 187 | 11 462 554 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 719 633 | 279 654 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 1 450 369 | 11 295 322 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 15 962 188 | 23 037 530 |
| XX. Financiële inkomsten | 90 494 | 78 701 |
| XXI. Netto intrestkosten | -3 548 571 | -3 048 453 |
| XXII. Andere financiële kosten | -65 034 | -65 705 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 1 226 658 | -2 025 345 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 296 453 | -5 060 803 |
| RESULTAT VOOR BELASTINGEN | 13 665 735 | 17 976 727 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | -361 199 | -71 034 |
| XXV. Exit tax | -81 555 | 0 |
| BELASTING | -442 754 | -71 034 |
| NETTORESULTAAT | 13 222 981 | 17 905 693 |
| NETTORESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP |
13 222 981 | 17 905 693 |
| NETTORESULTAAT PER AANDEEL | 4,14 | 5,69 |
| Gemiddeld aantal aandelen 1 | 3 190 318 | 3 147 897 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN | 9 826 322 | 8 356 062 |
| NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN PER AANDEEL | 3,08 | 2,65 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT | 14 829 888 | 13 856 552 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL | 4,65 | 4,40 |
1
Het aantal aandelen op afsluitdatum werd berekend met uitsluiting van 11 712 eigen aangehouden aandelen.
De huuropbrengsten bedragen € 22,7 miljoen, tegen € 19 miljoen in 2016 (+19,5%). De stijging is te danken aan nieuwe aankopen en aan de volledige verhuring van de projectontwikkelingen die in 2016 opgeleverd werden.
Met € 0,2 miljoen zijn de huurlasten zowat gelijk gebleven met die van 2016.
Het nettohuurresultaat bedraagt aldus € 22,5 miljoen, tegenover € 18,8 miljoen een jaar eerder, een stijging met 19,7%.
De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder zijn voornamelijk samengesteld uit door de GVV betaalde onroerende voorheffingen en komen uit op € 2,8 miljoen.
Een deel van deze voorheffingen (€ 0,6 miljoen) kon echter worden doorgerekend aan bepaalde huurders, overeenkomstig de toepasselijke wetgeving (winkels, kantoren, rusthuizen).
De recuperatie van vastgoedkosten komt overeen met de huurschade die bij het einde van huurovereenkomsten aangerekend wordt, en zijn in stijgende lijn met 58,1% ten opzichte van 2016.
Bijgevolg komt het vastgoedresultaat uit op € 20,4 miljoen, tegenover € 16,8 miljoen een jaar eerder, of een stijging van 21,3%.
De technische kosten omvatten de onderhoudskosten ten laste van de eigenaar en de renovatiekosten. Zij komen uit op € 1,1 miljoen. Dat is meer dan in 2016, omdat dit ook een jaar was met proportioneel weinig technische kosten.
De commerciële kosten dalen met 15,9% tot € 0,3 miljoen. Ze omvatten de commissielonen betaald aan de vastgoedmakelaars voor het afsluiten van nieuwe huurcontracten, de gedeelde kost van plaatsbeschrijvingen, alsook de erelonen van advocaten aangesteld in het kader van een strikt beheer van de verhuring van de portefeuille.
De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen bedragen € 0,3 miljoen en vertegenwoordigen de kosten die de GVV moet dragen bij leegstand. Die leegstand kan toe te schrijven zijn aan de termijn die nodig is om een nieuwe huurder te vinden na het vertrek van de oude, maar ook aan de duur van de eerste verhuringen van opgeleverde nieuwe gebouwen. Ook met het oog op ingrijpende renovaties kunnen gebouwen een tijd leeg staan.
De beheerkosten vastgoed vertegenwoordigen de personeels- en werkingskosten, de honoraria van het Management alsook de vergoedingen van de bestuurders en de betaalde erelonen voor het aan derden uitbestede beheer van diverse panden. Zij komen uit op € 3,8 miljoen. Deze post verhoogde in vergelijking met 2016, als gevolg van de groei van de portefeuille.
In totaal gingen de vastgoedkosten met 21,3% naar boven, tot € 5,5 miljoen, tegenover € 4,5 miljoen in 2016.
Het operationeel vastgoedresultaat komt uit op € 15,0 miljoen, een stijging met 21,3% vergeleken met het resultaat van € 12,3 miljoen dat in 2016 werd opgetekend.
De algemene kosten van de GVV omvatten alle kosten die geen rechtstreeks verband houden met de exploitatie van de gebouwen en het beheer van de vennootschap. Ze omvatten voornamelijk de kosten verbonden aan de beursnotering en aan het bijzonder juridisch statuut van de GVV (Euronext Brussels, controleautoriteit, abonnementstaks bij de FOD Financiën, enz.), de erelonen van de Commissaris, de raadgevers en de erkende vastgoedexpert van de GVV. Zij verhoogden in vergelijking met 2016 en bedragen € 1,1 miljoen.
Hierdoor wordt een operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op portefeuille geboekt van € 13,8 miljoen, tegenover een resultaat van € 11,5 miljoen eind 2016, een mooie stijging met 20,3%.
Het resultaat op de portefeuille is opnieuw positief en bedraagt € 2,2 miljoen. Het bestaat enerzijds uit de meerwaarden gerealiseerd t.o.v. de laatste reële waarde van €0,7 miljoen en, anderzijds, uit de positieve variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. De investeringswaarde bepaald door onze experts gaat opnieuw vooruit, en dit ten belope van zo'n € 7,3 miljoen; bedrag waarvan wij de mutatiekosten aftrekken teneinde de reële waarde te bekomen.
De financiële inkomsten ten belope van € 0,1 miljoen omvatten de ontvangen interesten en de leasingvorderingen. De interestkosten namen toe met 16,4% als gevolg van de hogere schuldgraad (van € 203,4 miljoen eind 2016 naar € 243,6 miljoen eind 2017).
De variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva vertegenwoordigen een zuiver latente winst, die voortvloeit uit de evolutie van de reële waarde van de niet-effectieve afdekkingsinstrumenten in de zin van IFRS. De winst bedraagt € 1,2 miljoen.
In totaal komt het financieel resultaat (negatief) uit op € -2,3 miljoen.
De belastingen stijgen door de opname van Nederland in de portefeuille waarvoor Home Invest Belgium
Het statutair uitkeerbare resultaat komt uit op € 14,9 miljoen1 . Het heeft betrekking op een gewogen gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen gelijk aan 3 202 714 aandelen.
Er werd geen enkel bedrag aan de wettelijke reserve toegevoegd.
Tijdens het boekjaar heeft zich geen enkele gebeurtenis voorgedaan, die het aanleggen van voorzieningen in de zin van de IFRS-normen zou rechtvaardigen.
Bijgevolg stelt de Raad van Bestuur, op het vlak van de statutaire rekeningen, aan de Gewone algemene vergadering van aandeelhouders van Home Invest Belgium voor om het nettoresultaat van € 12 239 070,73 over het boekjaar als volgt te bestemmen:
• bekrachtiging van de uitkering van het interimdividend van 6 december 2017 van € 3,75 bruto per aandeel, voor een totaal bedrag van € 11 966 258,17;
De dividenden die in 2017 uitgekeerd werden en dus ook het interimdividend dat in december 2017 uitbetaald werd, werden onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%.
de belasting der niet-inwoners dient te betalen. Daarbij, als gevolg van de fusie met de filiaal Home Invest Development, werd een exit tax betaald ter waarde van € 81 555.
Na het in rekening brengen van de financiële kosten en de belastingen bedraagt het nettoresultaat van Home Invest Belgium € 13,2 miljoen. Het nettoresultaat op kernactiviteiten reflecteert de operationele rentabiliteit van de onderneming zonder puur latente factoren en de realisatie van meerwaarden, en bedraagt € 9,8 miljoen in vergelijking met € 8,4 miljoen voor het boekjaar 2016.
Het uitkeerbaar resultaat stijgt met 7% tot een bedrag van € 14,8 miljoen, tegenover € 13,9 miljoen een jaar geleden.
Het aandeel van het nettoresultaat van de kernactiviteiten in het uitkeerbaar resultaat stijgt tot 66,3%, wat beter is dan het cijfer van 2016 (60,3%).
Het uitkeerbaar resultaat wordt berekend overeenkomstig artikel 13, §1, 1e alinea van de wet van 12 mei 2014.
"Eenieder heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn van zichzelf en zijn gezin, waaronder inbegrepen voeding, kleding, huisvesting en geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten, alsmede het recht op voorziening in geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of een ander gemis aan bestaansmiddelen, ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil."
– Artikel 25 van de Universele verklaring van de rechten van de Mens.
Het recht op huisvesting is in de Universele verklaring van de rechten van de Mens verankerd als een van de onderdelen van het recht op een levensstandaard die hoog genoeg is. Home Invest Belgium wil een bescheiden bijdrage leveren aan de verwezenlijking van dit recht door kwalitatief hoogstaande, betaalbare woningen op de huurmarkt aan te bieden, en daarbij tegelijk de belangen van haar aandeelhouders te vrijwaren. De GVV erkent de verantwoordelijkheden die op haar rusten in de milieugerelateerde en menselijke context waarin zij haar opdracht vervult.
Het verantwoord ondernemerschap van Home Invest Belgium komt vooral tot uiting in het beheer van haar vastgoedvermogen in exploitatie, in haar investeringsbeslissingen en in de keuzes die zij maakt in het kader van haar projectontwikkelingen.
Als eigenaar van een belangrijke vastgoedportefeuille dat is samengesteld uit gebouwen met een veranderlijke levensduur, hanteert de vennootschap een pragmatisch beleid met een rationeel en permanent renovatieprogramma dat perfect is afgestemd op de financiële noodwendigheden. Zo kan het soms verstandiger zijn een ouder gebouw te verkopen in
De risicofactoren worden hierboven beschreven in dit jaarlijks financieel verslag.
Het financieel beheer van Home Invest Belgium moet de vennootschap doorlopend toegang geven tot krediet en het renterisico opvolgen en zo veel mogelijk beperken.
De aanwending van de financiële instrumenten wordt beschreven in het punt "Financiële risico's" van het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit financieel jaarverslag. Volgende elementen komen daarin aan bod: de schuldgraad, het liquiditeitsrisico, het wisselkoersrisico, het risico van een bank als tegenpartij, het risico verbonden aan renteschommelingen, het risico verbonden aan de variatie van de reële waarde van de financiële instrumenten op 31 december 2017, het risico verbonden aan de liquiditeit van het aandeel en het risico verbonden aan de uitkering van het dividend.
Home Invest Belgium heeft tijdens het boekjaar 2017 geen enkele activiteit uitgevoerd met betrekking tot onderzoek en ontwikkeling.
De Raad van Bestuur heeft geen enkele aanwijzing over het bestaan van omstandigheden die een noemenswaardige invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van de GVV in de zin van artikel 119, 3° van het Wetboek van vennootschappen.
De heer Eric Spiessens, onafhankelijk bestuurder en voorzitter van het Auditcomité, beschikt over de onafhankelijkheid en de deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit, zoals voorgeschreven in punt 6 van artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen. Hij heeft inderdaad een universitaire opleiding gevolgd specifiek op financieel vlak (zie "Corporate Governanceverklaring").
Tijdens het jaar 2017, vervreemde de vennootschap 1 200 aandelen voor eigen rekening voor een bedrag van € 114 000. De historische waarde van deze aandelen bedroeg € 70 380. Bij de afsluiting van het boekjaar houdt de NV Home Invest Belgium 11 712 eigen aandelen aan.
Begin 2018 zette de vennootschap haar activiteiten voort in het zoeken naar nieuwe aankoopmogelijkheden, projectontwikkeling, beheer van haar portefeuille en arbitrage.
Een aantal nieuwe investeringsdossiers zit in een vergevorderd onderzoekstadium. De Raad is de mening toegedaan dat een aantal hiervan zich zullen concretiseren tegen het einde van het boekjaar.
De Raad van Bestuur bevestigt zijn vertrouwen in de verdere groei van de resultaten van de vennootschap.
De inkomsten van de vennootschap komen enerzijds van de verhuur van haar gebouwen en anderzijds van de regelmatige selectieve arbitrage van een deel van haar portefeuille.
De huurmarkt wordt ondersteund door de demografische groei die opgetekend wordt in de grote Belgische steden, en haalt voordeel uit een aantrekkende inflatie in vergelijking met de voorgaande jaren (evolutie van de gezondheidsindex met 2,13% in 2017, tegenover 2,09% in 2016 en 1,05% in 2015), wat leidt tot een indexering van de huren.
De koopmarkt wordt aangedreven door de intresten die historisch laag blijven - ondanks de lichte opleving die begin 2017 te merken was op de markten - en die de ontleningscapaciteit van de gezinnen verhogen.
Voor huidig boekjaar is de Raad van oordeel dat het uitkeerbaar resultaat voor het jaar 2018 op zijn minst gelijk zou moeten zijn aan dat van het voorgaande boekjaar, onder voorbehoud van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt voor verkoop en/of verhuur (wat de Raad niet verwacht op het moment van het opstellen van dit financieel jaarverslag) of andere onvoorziene gebeurtenissen.
In lijn met zijn dividendbeleid zal de Raad van Bestuur naar aanleiding van de bekendmaking van de resultaten van het derde kwartaal (25/10/2018) het bedrag aankondigen van het interimdividend, dat in december 2018 in speciën uitbetaald zal worden. Over het slotdividend zal in mei 2019 beslist worden door de Gewone algemene vergadering van de vennootschap, op voorstel van de Raad van Bestuur.
maar zorgt er niettemin voor dat alle werknemers van Home Invest Belgium zich meer rekenschap geven van de kernwaarden die de vennootschap wil toepassen op haar bedrijfsuitoefening.
Ruim bekeken wil Home Invest Belgium in alle onderdelen van haar werking een bepaald aantal ethische waarden toepassen die van essentieel belang voor haar zijn, te weten eerlijkheid, integriteit en rechtvaardigheid. Het is in haar ogen onontbeerlijk dat deze waarden in acht worden genomen, wil zij haar opdracht naar behoren vervullen in het beste belang van al haar stakeholders.
Deze waarden worden erkend en nageleefd, zowel op het niveau van de Raad van Bestuur als door het Management en het voltallige personeel, en bijgevolg in alle acties die de GVV onderneemt.
De vennootschap erkent in wezen twee groepen personen met wie zij nauwe banden onderhoudt en aan wie zij rekenschap en verantwoording verschuldigd is: haar huurders en haar personeel.
Gezien het relatief grote aantal huurders waarmee zij in contact staat, goed voor meer dan 1 850 gezinnen, zit Home Invest Belgium in een bevoorrechte positie om een aantal waarden bij te brengen die zij voorstaat. De vennootschap wil haar huurders eerlijk behandelen en kwaliteit bieden, uiteraard binnen de grenzen van de contractuele verbintenissen tussen verhuurder en huurder.
Home Invest Belgium stelt alles in het werk om in haar gebouwen en projecten op een zo praktisch mogelijke wijze tegemoet te komen aan de veranderende behoeften van de bevolking, bijvoorbeeld door rekening te houden met de krimpende gemiddelde gezinsgrootte, of door gemeenschappelijke ruimten in de gebouwen in te richten.
De Corporate Governance-verklaring (inclusief het remuneratieverslag en de beschrijving van de belangrijkste kenmerken van de systemen voor risicocontrole en -beheer) is te vinden in het hoofdstuk "Corporate Governance-verklaring" op de bladzijden 94 tot 117 van dit financieel jaarverslag.
De vennootschap is zich zeer bewust van het feit dat haar huisvestingsopdracht enkel efficiënt kan uitgevoerd worden dankzij de dagelijkse en gemotiveerde inzet van haar personeel. Dit is ongetwijfeld haar meest waardevolle kapitaal dat haar in staat stelt om uit te munten in de markt waarop zij actief is.
Er is haar bijgevolg alles aan gelegen om alle beschikbare hulpmiddelen toe te passen met het oog op de persoonlijke ontplooiing van haar medewerkers. Omdat het team vrij klein is, wordt het zwaartepunt gelegd op korte communicatielijnen en op interactieve en dynamische samenwerking in teamverband. Bovendien wordt elk teamlid jaarlijks onderworpen aan een grondige screening door het Management of door het Benoemings- en remuneratiecomité.
Daarbij wordt de verwezenlijking van de eerder opgedragen taken beoordeeld en worden doelstellingen voor het komende jaar vastgelegd.
Op 31 december 2017 stuurde het Management (vier mensen) een team van 39 medewerkers aan. De teams zijn als volgt verdeeld:
Bij de samenstelling en de uitbreiding van haar teams stelt Home Invest Belgium alles in het werk om uiteenlopende, complementaire profielen aan te werven, met verschillende leeftijden en ervaring. De bedoeling is optimaal voordeel te halen uit deze verscheidenheid en tegelijk een hoog deskundigheidsniveau te waarborgen.
MAN/VROUW VERHOUDING
The Link is opgevat als een kruispunt van relaties: anderen ontmoeten, ideeën delen, discussiëren, genieten van het studentenleven. De 123 studio's, verdeeld over zes verdiepingen, zijn het resultaat van een aangepast en vernieuwd kantoorgebouw. De Studio's zijn geen standaard studentenkoten. En laat dat nu juist hun toegevoegde waarde zijn.
| De vastgoedportefeuille 58 | |
|---|---|
| De markt 74 | |
| Verslagen van de vastgoedexperten 81 |
De beleggingsportefeuille van € 457,6 miljoen1 bestaat uit gebouwen in verschillende stadia van de vastgoedlevenscyclus:
1 In deze paragraaf gelden alle waarden in reële waarde (exclusief mutatierechten) voor de bestaande gebouwen en in kostprijs voor de projecten, dit alles op 31 december 2017.
De GVV investeert in residentiële gebouwen, zowel nieuwe, bestaande gebouwen die al verhuurd zijn, als oude sites die een andere bestemming kregen en tot residentieel vastgoed omgebouwd worden.
Zowel voor de aankopen van gebouwen als voor de projectontwikkelingen gelden volgende investeringscriteria:
situatie, een gunstige demografische evolutie en die een aanzienlijk groeipotentieel van de vastgoedwaarden noteren;
Sinds kort breidt de GVV haar investeringsperimeter ook uit tot toeristische logies die door gespecialiseerde operatoren worden beheerd. Deze sites leveren niet alleen aantrekkelijke onmiddellijke rendementen op, maar bieden ook mooie vooruitzichten qua meerwaarde bij doorverkoop of opdeling.
Voor dergelijk vastgoed worden vooral volgende investeringscriteria gehanteerd:
In het achttienjarig bestaan van de vennootschap nam de reële waarde van de portefeuille gestaag toe. In 2017 werd een groei van zowat 12% opgetekend, te danken aan de acquisities en de investeringen in projectontwikkelingen voor eigen rekening. Naast deze vooruitgang toont de grafiek hieronder ook de verwachte groei van de portefeuille, op basis van de projecten die momenteel in ontwikkeling zijn, als alle andere elementen gelijk blijven (geen nieuwe investeringen, geen verkopen, geen schommeling in de portefeuille). De drempel van € 500 miljoen zou dus moeten gehaald zijn nog voor de twintigste verjaardag van de onderneming in 2019.
Het brutorendement op de portefeuille, projectontwikkelingen niet meegerekend, dit is de brutohuur teruggebracht tot de investeringswaarde, is lichtjes gedaald naar 5,66% (tegenover 5,79% in 2016). De krimp in dit rendement in de loop van het bestaan van de GVV is toe te schrijven aan de lagere rentevoeten in die zelfde periode. Het geeft ook de verbetering van de algemene kwaliteit van de portefeuille weer.
De strategie van Home Invest Belgium berust op vier pijlers (aankoop, ontwikkeling, exploitatie en verkopen). Dit houdt in dat de gebouwen waaruit de portefeuille bestaat, zich in uiteenlopende stadia van de vastgoedcyclus bevinden.
gebouwen in exploitatie
58 59
Dit is het enige gebouwencomplex buiten de Belgische grenzen (in Ouddorp, in de Nederlandse provincie Zeeland). Het vertegenwoordigt het grootste vastgoedgeheel van de GVV: 11,61%. Het eigendom van Home Invest Belgium werd in twee keer verkregen, eind 2016 en begin 2017. Het bestaat uit 248 huizen en 40 appartementen die deel uitmaken van een complex van zowat 700 vakantiewoningen, omringd door "central facilities" (een subtropisch zwembad, restaurants, winkels, speelzones, enz.). De hele site wordt uitgebaat door de groep Center Parcs Pierre & Vacances. In die hoedanigheid is deze de enige huurder van de GVV op basis van een huurovereenkomst van 15 jaar vast, tegen een vaste en geïndexeerde huurprijs, netto van alle vastgoedkosten (triple net). In 2017 liep een renovatieprogramma op de site. De effecten van die renovatie zijn nu al te merken in de gemiddelde bekomen prijs en aan de bezettingsgraad van het park. Zo heeft de exploitant voorsprong op zijn bedrijfsplan.
LOUVAIN-LA-NEUVE - STADSCENTRUM Samen vormen deze gebouwen het grootste vastgoedcomplex van de GVV op Belgisch grondgebied en zijn zij goed voor 8,7% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie in Wallonië. Deze gebouwen in het hartje van Louvain-la-Neuve werden in 1977 opgetrokken en in 2013 door de GVV aangekocht. Zij omvatten ± 23 000 m2 aan verhuurbare oppervlakte, bestemd voor bewoning, commercieel gebruik, kantoren en auditoria. Bijzonder aan dit complex is dat het opgericht werd op bouwgronden die eigendom zijn van de UCL en waarvoor de GVV een opstalrecht heeft tot 2026.
Home Invest Belgium zet deze site in de markt onder de merknaam Louv'immo. In de loop van het jaar 2017 kende deze site een bezettingsgraad van 99,9%. Regelmatig worden kleinere renovaties uitgevoerd om die uitstekende prestaties in stand te houden.
Met bijna 130 appartementen is dit de grootste zuiver residentiële site in portefeuille in België. Dit in 2011 opgeleverde en door de GVV aangekochte complex bestaat uit vier gebouwen en is gelegen langs de Lambermontlaan in Schaarbeek, naast het sportcentrum Kinetix.
Het omvat in totaal 127 appartementen, twee gemeentelijke bibliotheken (Nederlandstalig en Franstalig), een kinderopvang en 108 ondergrondse parkeerplaatsen. Deze mix van functies is mede te danken aan de voorbeeldige samenwerking met de plaatselijke autoriteiten.
Ons grootste in Vlaanderen (Leuven) gelegen gebouw omvat 109 appartementen met één slaapkamer, 29 appartementen met twee slaapkamers, twee handelsruimtes en 92 ondergrondse parkeerplaatsen. In de loop van 2010 en 2011 werd het door de vennootschap volledig gerenoveerd. Het gebouw wordt bewoond door zowel studenten als jonge professionals, die de centrale ligging in de stad waarderen. Sinds het najaar van 2017 draagt het (eindelijk) echt goed zijn naam, nu de tuin helemaal heraangelegd is.
Dit complex, gelegen aan de Frioullaan 2-10 te Evere, werd in 2005 voltooid en aangekocht, en omvat 85 appartementen en 85 ondergrondse parkeerplaatsen. Het is erg in trek door de nabijheid van de Navo en de goede bereikbaarheid.
Het gebouw Scheldevleugel ligt pal in het hart van Oudenaarde, op een boogscheut van de Schelde. Het gebouw zit sinds 2016 in de portefeuille van de GVV. Dit jaar onderging het een eerste verbouwing, met de renovatie van 29 appartementen. De renovatiewerken zullen verder lopen in 2018. In totaal telt het gebouw 95 eenheden, vooral studio's (80) en 15 appartementen met een en twee slaapkamers. Er zijn ook 75 parkeerplaatsen. www.scheldevleugel.be
Dit geheel van 38 appartementen met parkeerplaatsen en kelders verspreid over het Livingstonegebouw is gelegen aan de Livingstonelaan te Brussel, in het hart van de Europese wijk en vlak bij het Berlaymontgebouw. Het gebouw is makkelijk bereikbaar, zowel met het openbaar vervoer als met de wagen. Bij de aankoop in 2015 stond het gebouw leeg maar intussen zijn alle appartementen verhuurd.
veel gemeen: hun ligging, hun vroegere bestemming als kantoren, het feit dat de GVV ze allebei herontwikkelde, …
Maar een tweede blik legt toch wel enkele verschillen bloot. Ze ogen natuurlijk anders aan de buitenkant, maar de inrichting van hun woonruimte is vooral anders opgevat. Compact en met ruimtes om te delen voor het ene, grotere oppervlaktes voor het andere. Het diverse klienteel van Woluwe zal hier zeker zijn gading vinden.
Nog een raakpunt? Hun succes bij huurders! De 160 appartementen van The Horizon werden pas in 2016 opgeleverd en zijn nu al sinds enkele maanden allemaal ingenomen. Van de 95 appartementen van The Inside hebben er al 72 een afnemer gevonden.
De werken voor de bouw van de gelijkvloerse handelsruimte en de 40 appartementen op de verdiepingen liepen heel 2017 door. De ruwbouw kon voltooid worden, zodat de technische en afwerkingsteams aan de slag konden. De eerste huurders zullen hun intrek kunnen nemen tegen het einde van het najaar 2018.
Architect: A2D
Dit is het kleinste gebouw van de GVV. Het telt zes appartementen, gespreid over een oppervlakte van 278 m2 en bevindt zich in het hart van de Europese wijk in Brussel. Het gebouw is zonder meer een verhuursucces.
Twee jaar na de aanvraag werd de vergunning in de zomer van 2017 afgeleverd. Op het eind van het jaar waren de werken voor de afbraak van de oude drukkerij Hayez al goed gevorderd. Eind 2019 zullen de verlaten gebouwen vervangen zijn door 93 appartementen en diensten voor de buurtbewoners.
Architect: DDS
Het gebouw The Pulse is de laatste nieuwkomer in de portefeuille van de GVV. Het ligt in Molenbeek, op de hoek van de Célidéestraat 29-31 en de Joseph Scholsstraat 13. Het gaat om een nieuw voorbeeld van ombouw van kantoren (de vroegere kantoren van Toshiba) tot woonruimte. De residentie, in de Karreveldwijk, bestaat uit drie verschillende gebouwen van 93 eenheden in totaal, drie huizen en een handelsoppervlakte. De woningen bestaan uit studio's en appartementen met een, twee en drie slaapkamers. www.the-pulse.be
Tegelijk zullen, in overleg met de gemeente Molenbeek, de stedenbouwkundige lasten van het project Brunfaut besteed worden aan de renovatie van het plein dat de omwonenden omdoopten tot "Wit Plein". Het is de bedoeling om nieuw leven te blazen in de wijk door van dit witte plein een 'gouden plein' te maken, dat uitgroeit tot een heuse ontmoetingsplaats voor de mensen uit de buurt. Het project wordt in goede banen geleid door PT Architecten BVBA, waarvan de kantoren uitgeven op het plein.
Op deze grond rolt Home Invest Belgium een projectontwikkeling uit bestaande uit een nieuw gebouw met ongeveer 47 wooneenheden. De verkavelingsvergunning werd in 2017 uitgereikt en de vennootschap heeft een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor deze site. Deze zou moeten toegekend worden en definitief zijn in de loop van het eerste halfjaar van 2018.
Architect: Art&Build
De studies in verband met dit project mondden uit in de aanvraag van een vergunning in het derde kwartaal van 2017.
De vergunning, die de afbraak van de site en de heropbouw van een vijftigtal appartementen mogelijk zal maken, wordt binnenkort verwacht. De werken zouden dan in de zomer van 2018 kunnen starten.
Architect: Studio Farris
Vastgoedverslag
The Inside, Sint-Lambrechts-Woluwe
| Nr | Naam | Jaar2 | Eenheden Opper | vlakte | Bruto huur3 |
VLE4 | Effectieve huur5 |
Bezettings graad6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aant. | m2 | € | € | € | % | |||
| 1. | The Link | 2015 | 124 | 4 353 | 736 909 | 785 139 | 629 107 | 92,5% |
| 2. | Belliard 21 | 2013 | 6 | 278 | 50 596 | 48 925 | 50 596 | 92,5% |
| 3. | Clos de la Pépinière | 1993 | 25 | 3 279 | 458 893 | 447 985 | 386 583 | 91,8% |
| 4. | Joseph II | 1994 | 17 | 1 447 | 343 501 | 205 409 | 343 501 | 75,6% |
| 5. | Lebeau | 1998 | 12 | 1 153 | 250 678 | 197 157 | 239 307 | 97,6% |
| 6. | Livingstone | 2015 | 38 | 4 701 | 742 161 | 737 603 | 690 136 | 96,3% |
| 7. | Résidences du Quartier Européen | 1997 | 50 | 4 316 | 857 530 | 554 987 | 857 530 | 73,2% |
| 8. | Trône | 2015 | 16 | 1 913 | 368 759 | 349 273 | 359 259 | 96,7% |
| 9. | Birch House | 2001 | 0 | 0 | 2 400 | 2 400 | 0 | 83,1% |
| 10. Erainn | 2001 | 12 | 1 252 | 219 609 | 216 462 | 199 604 | 96,6% | |
| 11. | Archview | 2015 | 16 | 1 961 | 376 700 | 371 925 | 374 700 | 99,6% |
| 12. | Giotto | 2005 | 85 | 8 327 | 1 170 348 | 1 082 667 | 1 139 298 | 92,7% |
| 13. | Belgrade | 1999 | 1 | 1 368 | 90 243 | 90 405 | 90 243 | 100,0% |
| 14. Les Jardins de la Cambre | 1992 | 21 | 2 655 | 350 741 | 342 640 | 321 030 | 89,7% | |
| 15. | Charles Woeste | 2015 | 92 | 5 091 | 621 618 | 605 525 | 601 668 | 96,1% |
| 16. Odon Warland | 2012 | 35 | 3 141 | 388 013 | 385 574 | 374 413 | 92,7% | |
| 17. | Baeck | 2001 | 28 | 2 652 | 248 608 | 244 350 | 240 148 | 98,3% |
| 18. Lemaire7 | 1990 | 1 | 754 | 86 717 | 76 230 | 86 717 | 100,0% | |
| 19. La Toque d'Argent | 1990 | 1 | 1 660 | 211 955 | 166 373 | 211 955 | 100,0% | |
| 20. Sippelberg | 2003 | 33 | 3 290 | 402 953 | 392 030 | 390 203 | 97,4% | |
| 21. | Bosquet - Jourdan | 1997 | 11 | 945 | 116 653 | 116 970 | 97 333 | 81,7% |
| 22. Jourdan - Monnaies | 2002 | 26 | 2 814 | 360 135 | 353 375 | 319 690 | 95,8% | |
| 23. Jourdan 85 | 2010 | 24 | 2 430 | 386 738 | 377 819 | 352 730 | 90,4% | |
| 24. Lambermont | 2008 | 131 | 14 107 | 1 740 697 | 1 719 479 | 1 695 439 | 96,1% | |
| 25. Melkriek | 1998 | 1 | 2 034 | 319 086 | 216 878 | 319 086 | 100,0% | |
| 26. Les Érables | 2001 | 24 | 2 201 | 311 568 | 277 458 | 302 368 | 95,7% | |
| 27. Les Mélèzes | 1995 | 3 | 336 | 51 090 | 48 971 | 46 090 | 86,3% | |
| 28. The Horizon | 2016 | 165 | 10 439 | 1 701 326 | 1 532 272 | 1 524 495 | 79,8% | |
| 29. The Inside | 2017 | 96 | 7 872 | 1 074 511 | 1 102 882 | 626 004 | 38,6% | |
| 30. Mélopée | 1961 | 1 | 220 | 41 415 | 36 900 | 41 415 | 100,0% | |
| 31. | De Wand | 1952 | 1 | 208 | 29 366 | 27 600 | 29 366 | 100,0% |
| 32. Liberty's | 2017 | 40 | 3 391 | 543 358 | 544 742 | 472 260 | 85,8% | |
| 33. Navez | 1904 | 10 | 764 | 66 051 | 63 000 | 66 051 | 100,0% | |
| 34. Xavier de Bue | 1950 | 11 | 1 194 | 149 835 | 147 752 | 123 835 | 93,2% | |
| 35. Waterloo | 1950 | 11 | 1 009 | 133 941 | 129 945 | 130 491 | 93,6% | |
| 36. Voisin | 1996 | 9 | 923 | 146 593 | 145 919 | 144 593 | 95,4% | |
| TOTAAL | 1 177 | 104 478 | 15 151 295 14 145 021 13 877 244 | 85,6% |
| Nr | Naam | Geschatte datum van oplevering |
Een heden |
Opper vlakte |
Investering op 31/12/2017 |
Geschat totaal bedrag van de investering |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aant. | m2 | € | € | |||
| 55. Brunfaut | 2019 | 93 | 10 681 | 3 789 322 | 21 679 000 | |
| 56. The Pulse | 2018 | 98 | 8 031 | 17 119 320 | 18 500 000 | |
| TOTAAL | 143 | 12 498 | 23 906 255 | 30 500 000 |
1 Exclusief gebouwen bestemd voor verkoop. Het gebouw Célidée is het enige gebouw dat door een dochtervennootschap, NV HBLC, wordt aangehouden. De residuaire rechten van het gebouw The Link worden aangehouden door BVBA Charlent Freeholdt terwijl Home Invest Belgium titularis is van het erfpachtrecht.
2 Bouwjaar of jaar van de laatste grondige renovatie. 3 De lopende jaarlijkse brutohuuropbrengsten op 31 december 2017, de geschatte huurwaarde
van de lege panden inbegrepen.
4 Huurwaarde zoals geschat door de onafhankelijke deskundige (desgevallend zonder meubilair). 5 Lopende brutohuuropbrengsten op 31 december 2017 op jaarbasis. 6 Gemiddelde rente tijdens het jaar 2017.
7 Op het gebouw Lemaire rust een onroerende leasing met aankoopoptie waarvan de maandelijkse vergoedingen een gedeelte kapitaal en een gedeelte intresten omvatten. De deskundige waardeert enkel de geactualiseerde aankoopoptie in afwezigheid van brutohuur, geschatte huurwaarde en effectieve huur.
Gebouwen in exploitatie
| Nr | Naam | Jaar 1 | Een heden |
Opper vlakte |
Bruto huur2 |
VLE3 | Effectieve huur4 |
Bezettings graad5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aant. | m2 | € | € | € | % | |||
| 37. City Gardens | 2010 | 140 | 8 409 | 1 117 298 | 1 112 063 | 1 077 548 | 95,1% | |
| 38. Haverwerf | 2002 | 4 | 3 396 | 475 493 | 440 850 | 409 793 | 83,4% | |
| 39. Gent Zuid | 2000 | 18 | 2 346 | 209 125 | 215 324 | 191 350 | 98,2% | |
| 40. Wetteren | 1989 | 1 | 229 | 86 942 | 21 182 | 19 374 | 70,4% | |
| 41. Scheldevleugel | 1980 | 96 | 5 746 | 563 077 | 613 000 | 319 602 | 62,0% | |
| TOTAAL | 259 | 20 126 | 2 451 935 2 402 419 2 017 667 | 85,4% |
| Nr | Naam | Datum van oplevering |
Eenheden | m2 | Investering op 31/12/2017 |
Geschatte investering |
|---|---|---|---|---|---|---|
| € | € | |||||
| 57. | Koningin Astrid | 2019 | 45 | 4 467 | 6 786 935 | 12 000 000 |
| TOTAAL | 45 | 4 467 | 6 786 935 | 12 000 000 |
Woning Rusthuizen Handelszaken Kantoren
| Nr | Naam | Jaar 1 | Een heden |
Opper vlakte |
Bruto huur2 |
VLE3 | Effectieve huur4 |
Bezettings graad5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aant. | m2 | € | € | € | % | |||
| 42. Clos Saint-Géry | 2015 | 20 | 4 140 | 342 000 | 331 200 | 342 583 | 73,7% | |
| 43. Quai de Compiègne | 1971 | 1 | 2 479 | 257 080 | 161 135 | 261 661 | 100,0% | |
| 44. Galerie de l'Ange (appartements) | 1995 | 56 | 2 346 | 315 307 | 308 599 | 278 802 | 93,4% | |
| 45. Galerie de l'Ange (commerces) | 2002 | 12 | 2 552 | 699 088 | 656 400 | 683 166 | 97,9% | |
| 46. Léopold | 1988 | 53 | 3 080 | 308 869 | 311 200 | 103 669 | 39,9% | |
| 47. Mont-Saint-Martin | 1988 | 6 | 335 | 30 769 | 30 925 | 30 769 | 91,6% | |
| 48. Saint-Hubert 4 | 1988 | 14 | 910 | 73 426 | 72 850 | 16 087 | 34,6% | |
| 49. Saint-Hubert 51 | 1988 | 4 | 360 | 25 691 | 32 280 | 25 691 | 76,8% | |
| 50. Florida | 1998 | 5 | 1 460 | 106 133 | 109 500 | 106 133 | 100,0% | |
| 51. | Louvain-la-Neuve CV9 | 1977 | 16 | 7 091 | 766 472 | 738 835 | 774 540 | 100,0% |
| 52. Louvain-la-Neuve CV10&18 | 1977 | 176 | 16 519 | 2 310 442 2 259 532 | 2 337 559 | 99,5% | ||
| 53. Colombus | 2007 | 51 | 3 740 | 428 051 | 425 960 | 396 065 | 90,1% | |
| TOTAAL | 414 | 45 012 | 5 663 328 5 438 416 5 356 725 | 93,2% |
| Nr Naam |
Jaar 1 | Een heden |
Opper vlakte |
Bruto huur2 |
VLE3 | Effectieve huur4 |
Bezettings graad5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aant. | m2 | € | € | € | % | ||
| 54. Port Zélande | 2016 | 288 | 20 533 | 2 746 767 2 746 767 | 2 746 767 | 100,0% | |
| TOTAAL | 288 | 20 533 | 2 746 767 2 746 767 2 746 767 | 100,0% | |||
Bouwjaar of jaar van de laatste grondige renovatie. 2 De lopende jaarlijkse brutohuuropbrengsten op 31 december 2017, de geschatte huurwaarde van de lege panden inbegrepen.
3 Door de onafhankelijke deskundige geschatte huurwaarde (desgevallend zonder meubilair).
4 Lopende brutohuuropbrengsten op 31 december 2017, op jaarbasis.
5 Gemiddelde rente tijdens het jaar 2017.
Door een goede geografische spreiding kan de GVV de risico's die aan een specifieke markt verbonden zijn, beperken.
De vennootschap blijft het doel nastreven om de geografische spreiding van haar portefeuille te behouden en zelfs uit te breiden.
De GVV blijft haar strategie toespitsen op residentieel vastgoed, maar wil wel, opnieuw om de risico's te beperken, aanwezig zijn in de verschillende segmenten van deze markt.
Residentiële gebouwen hebben een vrij lage techniciteit. Daarom kan er van worden uitgegaan dat dergelijke gebouwen minstens 20 jaar lang perfect aangepast blijven aan de markt. Vanuit dit oogpunt kan meer dan driekwart van de gebouwen in de portefeuille als recent bestempeld worden. Dat aandeel neemt bovendien snel toe dankzij de verschillende renovatieprogramma's die in de loop van de jaren uitgevoerd worden.
Ter vergelijking, in 2013 was de spreiding volgens ouderdom van de gebouwen de volgende:
gebouwen van 5 jaar en minder: 25,4% ; gebouwen van 6-10 jaar: 12,3% ; gebouwen van 11-20 ans: 39,4% en gebouwen c-van meer dan jaar : 22,9%.
De portefeuille telt 6 huurders waarvan de huur op jaarbasis op 31 december 2017 meer dan € 300 000 bedraagt. Veruit de grootste huurder is Center Parcs Netherlands met een jaarlijkse huur van meer dan € 2,7 miljoen. Daarna komt de Université catholique de Louvain-la-Neuve met iets meer dan € 570 000.
De toepasselijke GVV-regelgeving verplicht GVV's om hun risico's te spreiden. Zo mag Home Invest Belgium niet meer dan 20% van haar activa beleggen in eenzelfde vastgoedcomplex.
Aangezien de grootste site niet meer vertegenwoordigt dan 11,61% van de totale portefeuille aan verhuurbare panden, is de diversificatie zonder meer verzekerd. De grootste negen sites, ten belope van meer dan 3% elk, vertegenwoordigen 56,18% van de totale portefeuille.
Berekeningen op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie.
De gemiddelde bezettingsgraad1 over het hele boekjaar bleef stabiel ten opzichte van 2016 en bedroeg 90,49%, tegenover 90,18% een jaar eerder. Die daling ten aanzien van de historische waarden van de GVV. Dit cijfer heeft te maken met de geleidelijke opname van de nieuwe projecten die de GVV in de markt zet. Verhuringen vangen immers pas aan wanneer de werken volledig voltooid zijn (in tegenstelling tot kandidaat-eigenaars anticiperen kandidaat-huurders niet op hun toekomstige behoeften) en de toestand op de verhuurmarkt (aanhoudende vraag maar zonder spanning) verklaart dat de eerste verhuringen over meerdere maanden gespreid zijn.
De bezettingsgraad van het residentieel vastgoed in courante exploitatie blijft op het zeer hoge peil van 95,33%, meteen het bewijs dat de huurmarkt sterk is en dat de gebouwen waarvan de GVV eigenaar is, aansluiten op de vereisten van die markt.
| Bezettingsgraad | |
|---|---|
| 2017 | 90,49% |
| 2016 | 90,18% |
| 2015 | 93,89% |
| 2014 | 94,01% |
| 2013 | 94,96% |
| 2012 | 94,16% |
| 2011 | 95,38% |
Exclusief de gebouwen in verkoop en de projectontwikkelingen.
2 De verzekerde waarde is enkel bekend voor de panden in volle eigendom. Voor de verzekering van gebouwen in mede-eigendom is het immers de syndicus die deze afsluit. Het verschil tussen de aankoopprijs en de verzekerde waarde is te wijten aan de waarde van de grond die niet verzekerd is en het temporele verschil tussen de aankoopprijs en de huidige verzekerde waarde. 3 Lopende brutohuur + GHW op leegstand / Investeringswaarde.
| Situatie van de vastgoedbeleggingen op 31 december 20171 |
Reële waarde | Aankoopprijs | Verzekerde waarde2 | Brutorendement3 |
|---|---|---|---|---|
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | 267 496 665 | 189 358 109 | 188 401 983 | 5,06% |
| Vlaams Gewest | 39 375 322 | 33 858 785 | 21 115 541 | 5,73% |
| Waals Gewest | 67 130 060 | 65 907 327 | 59 711 169 | 8,14% |
| Nederland | 49 103 922 | 48 851 269 | 0 | 5,48% |
| Totaal | 423 105 968 | 337 945 489 | 269 228 693 | 5,64% |
Bij afsluiting van het boekjaar bedraagt de resterende duur van de huurcontracten zes jaar en elf maanden. Deze informatie is gebaseerd op de theoretische einddatum van de ondertekende huurcontracten. In de residentiële sector staat de geldende wetgeving de huurder toe om te allen tijde vroegtijdig een einde aan zijn huurcontract te maken of zijn huurcontract op de vervaldag te verlengen. Deze gemiddelde restduur is dus volledig theoretisch.
De jongste door het Federaal Planbureau gepubliceerde bevolkingsprognoses dateren van maart 2017. Ze bevestigen de eerdere vooruitzichten, namelijk een positieve groei van de Belgische bevolking op lange termijn. Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op hypothesen die rekening houden met de impact van de vluchtelingencrisis van de afgelopen maanden. Op lange termijn veranderen deze demografische vooruitzichten niets aan een maatschappelijk organisatiescenario, maar ze houden wel een scenario van een strenger migratiebeleid op Europese schaal in.
Eind 2017 telde België ongeveer 11 330 000 inwoners, waarvan 1 201 000 in Brussel. Dat komt neer op een groei met zowat 0,57%, vergeleken met 2016. Tegen 2020 zou de Belgische bevolking op 11 503 000 personen moeten liggen en tegen 2030 op bijna 12 miljoen inwoners. Dat betekent een jaarlijkse gemiddelde groei van nagenoeg 0,44%, hoewel deze met de jaren lijkt te krimpen (rond 0,36% op het einde van periode). België blijft tot de meest dynamische Europese landen behoren wat bevolkingsgroei aangaat.
De groei is het grootst in Brussel, in vergelijking met de twee andere gewesten van het land:
Deze bevolkingsgroei gaat ook gepaard met veranderingen in de leefwijzen, die invloed hebben op het aantal bijkomende gezinnen dat elk jaar wordt verwacht. Zo zou het totaal aantal gezinnen in België stijgen van 4 896 000 in 2017 naar 5 277 000 in 2030, een vooruitgang van 7,8% over de periode. Er zijn wel vrij grote verschillen tussen Brussel en de twee andere gewesten van het land:
In absolute waarden raamt het Federaal Planbureau dat er 382.000 extra gezinnen zullen bijkomen tussen 2017 en 2030, of een gemiddelde jaarlijkse groei met 27 000 gezinnen. Om aan deze vraag te voldoen, zouden er dus ook 27 000 extra woningen moeten gecreëerd worden.
Meer specifiek in Brussel zou het aantal eenheden tegen 2030 met 32 000 moeten verhogen, of een gemiddelde groei van zowat 2 300 eenheden elk jaar, onder het cijfer van de 4000 benodigde woningen per jaar die voordien waren vooropgesteld. De demografische druk zou dus moeten afnemen in Brussel, hoewel de druk op de prijzen en huurprijzen in Brussel allicht zal aanhouden in de komende jaren, omdat de grondreserves in Brussel jaar na jaar kleiner worden.
Er is nog een ander element dat aandacht verdient. Omdat de gezinnen gemiddeld verkleinen, worden ook de woningen de laatste jaren gemiddeld kleiner. Zo lag de gemiddelde oppervlakte van een nieuwe woning in 2005 nog op 104 m2, maar vandaag op 92 m2 voor heel België (alle types woningen door elkaar).
In Brussel is een woning momenteel gemiddeld zowat 76 m2 groot. De woningen met twee slaapkamers of minder vertegenwoordigen ongeveer 84% van het totaal aantal woningen. Ze beantwoorden uiteraard aan een vraag die vooral gericht is op de expats en gezinnen zonder kinderen.
De verbetering van het economische klimaat en de lage rentevoeten (nog altijd rond 2% voor elk type nieuw contract) hebben heel 2017 door een stevige boost aan de vastgoedactiviteit gegeven, hoewel het ritme vertraagde ten opzichte van 2016.
Er werden nieuwe hypothecaire kredieten toegekend voor een bedrag van zowat € 40 miljard (tegen € 59 miljard vorig jaar).
De toenemende verschillen in het belastingstelsel tussen de drie gewesten van het land kunnen een impact hebben op de liquiditeit van de regionale residentiële markten. Zo zou de beslissing van de Vlaamse regering om de registratierechten te herzien (beslissing die nog moet goedgekeurd worden), de liquiditeit van de residentiële markt in Vlaanderen kunnen versterken. Omgekeerd zouden de kosten van de registratierechten in Wallonië en in Brussel afbreuk kunnen doen aan de liquiditeit van deze gewesten en bijgevolg ook een impact kunnen hebben op de aankoopprijzen in de komende jaren.
Toelichting bij de methodologie: onze informatiebron voor de bepaling van de vastgoedprijzen bij aankoop is de FOD Economie, via zijn statistisch platform www. statbel.fgov.be. De statistieken van de vastgoedprijzen zijn gebaseerd op alle vastgoedtransacties waarvoor registratierechten te betalen waren. De gegevens komen van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.
Hier moet beklemtoond worden dat de cijfers vanaf 2015 als voorlopig worden beschouwd. Dat doet uiteraard de vraag rijzen in welke mate deze cijfers echt betrouwbaar zijn. Er zijn inderdaad soms grote verschillen te zien tussen de cijfers van de notarisbarometer en de cijfers die de FOD Economie op zijn website publiceert.
Over heel België gaan de prijzen, volgens de laatste statistieken die beschikbaar zijn bij de Algemene Directie Statistiek - Statistics Belgium (en die enkel de eerste drie kwartalen van 2017 beslaan), ietwat omhoog in de verschillende marktsegmenten, op het ganse grondgebied.
Op Belgische schaal bedraagt de toename van de gemiddelde prijs voor een eengezinswoning 4,89% in vergelijking met 2016 en bijna 23% ten opzichte van 2010. In 2017 bedroeg de gemiddelde prijs van een huis € 223 000. Uit onderstaande tabel blijkt echter een incoherentie, want de prijzen stegen meer over heel België dan in elke regio van het land. Wat
deze cijfers betreft, wijst de notarisbarometer 2017 op prijzen die € 17 000 tot € 33 000 hoger liggen naargelang de regio in kwestie. Nog steeds volgens de notarisbarometer nam de prijs voor een woning in Brussel in 2017 een duik van 2,5%.
| Evolutie van de gemiddelde prijzen van de huizen, per gewest, in EUR |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | Groei 2017-2016 |
Groei 2017-2010 |
|||||
| Vlaanderen | 235 000 | 2,85% | 22% | ||||
| Wallonië | 162 000 | 2,80% | 16% | ||||
| Brussel | 412 000 | - 0,14% | 22% | ||||
| België | 223 000 | 4,89% | 23% |
Volgens de FOD Economie nam in 2017 de gemiddelde prijs voor een appartement ook meer toe dan voor woonhuizen.
Over heel België ligt de groei op 2,67% vergeleken met 2016. De percentages schommelen van 0,9% in Vlaanderen tot 3,7% in Brussel. Ten opzichte van 2010 gingen de prijzen in België met 19% naar boven. Zo kost een appartement in 2017 gemiddeld ongeveer € 227 000 in 2017, van € 179 000 in Wallonië tot € 244 000 in Brussel.
| Evolutie van de gemiddelde prijzen van de appartementen, per gewest, in EUR |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | Croissance 2017-2016 |
Croissance 2017-2010 |
|||||
| Flandre | 230 000 | 0,86% | 18% | ||||
| Wallonie | 179 000 | 3,17% | 21% | ||||
| Bruxelles | 244 000 | 3,71% | 21% | ||||
| Belgique | 227 000 | 2,67% | 19% |
Hier liggen de gemiddelde prijzen van de notarisbarometer onder de prijs die de FOD Economie voorlegt. Er is een verschil van – € 7 000 in Wallonië tot – € 10 000 in Brussel en Vlaanderen.
Er moet dus een nuance aangebracht worden naargelang de aangemerkte informatiebronnen. Wel blijkt dat, nadat de prijzen bleven groeien tussen 2000 en 2008, een meer gematigde groei de tendens is sinds 2012.
Alle andere vastgoedprijsindexen (TREVI, House Price Index van Eurostat) bevestigen deze trends, zowel wat de waargenomen activiteit als wat de prijsverhogingen betreft.
In België ligt de verhouding eigenaar-huurder op 72% - 28%, wat globaal spoort met het Europese gemiddelde (70% - 30%).
In Brussel oogt die verhouding helemaal anders. Het rapport van het Observatorium van de huurprijzen dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest publiceert, legt het percentage eigenaars op 38%. Dit betekent dat 62% van de Brusselse bevolking dus huurt. Dit is onder meer te verklaren door de hogere aankoopprijzen en door een grotere aanwezigheid van expats, waardoor deze bevolking dus logischerwijze meer huurt.
Volgens de cijfers van het Observatorium van de huurprijzen gingen de gemiddelde huurprijzen (zowel voor nieuwbouw als voor tweedehands en zowel voor eengezinswoningen als voor appartementen) in 2016 naar beneden, na een voortdurende stijging tussen 2004 en 2015. De gemiddelde huurprijs komt zo op € 710/maand in 2016, tegen € 723/maand in 2015. In 2004 lag dit nog op € 601/maand.
Deze gemiddelde huurprijs hangt natuurlijk af van de intrinsieke kenmerken van de huisvesting, van haar oppervlakte, kwaliteit, ligging, het aantal slaapkamers en/of badkamers, van haar milieuprestatie. Zo kost een studio van voor 1945 gemiddeld € 519 per maand en een woning die na 2001 werd gebouwd of gerenoveerd € 1623. De meeste huurprijzen liggen gemiddeld tussen € 500 en € 800/maand.
Het Observatorium van de huurprijzen beklemtoont de geleidelijke kloof tussen de huurprijzen en de gezondheidsindex in Brussel. Zo blijkt dat de huurprijzen eerder sterker stegen dan de gezondheidsindex tijdens de analyseperiode en dan vooral in de jaren 2008 tot 2013. Ook interessant is het gegeven dat de verhoging van de huurprijzen sinds 2013 enkel voortvloeide uit de indexering.
De kloof mag dan op het eerste gezicht gering ogen, toch wijst de studie erop dat ze geleidelijk toeneemt tussen de gemiddelde huurprijzen en het gemiddeld beschikbaar gezinsinkomen. Zo zien we op basis van
een index gelijk aan 100 in 2004, dat het verschil tussen de gemiddelde huurprijs en het gemiddeld inkomen vandaag meer dan 30 punten bedraagt. Volgens de cijfers van het Observatorium heeft de helft van de huurders een inkomen van minder dan € 2 000/maand en ligt het beschikbaar gemiddeld inkomen op € 1842/maand. Brussel is dus vooral een huurmarkt door de hogere verkoopprijzen, maar er treedt geleidelijk wanverhouding op tussen het huuraanbod en de inkomens van de Brusselaars. Het blijkt inderdaad dat de armste 70% van de Brusselse bevolking maar toegang heeft tot 21% van het huurpark (in de veronderstelling dat een gezin 25% van zijn inkomen aan zijn huisvesting besteedt).
Het is ook belangrijk om de grote verschillen tussen de Brusselse gemeenten in het achterhoofd te houden. De laagste gemiddelde huurprijzen worden genoteerd in de gemeente Sint-Joost-Ten-Noode, namelijk € 560/ maand, terwijl ze vlot een gemiddelde van meer dan € 900/maand halen in het zuidoosten van Brussel, in gemeenten zoals Ukkel, Watermaal-Bosvoorde, Sint-Pieters-Woluwe of Sint-Lambrechts-Woluwe.
Ter illustratie, de grafiek toont de verdeling van de huurinkomsten van Home Invest Belgium.
De markt van nieuwe woningen wekt meer en meer belangstelling bij ontwikkelaars en kopers, zowel op Belgisch als op Brussels niveau. Vooral in Brussel, met de veroudering van de bestaande gebouwen, de strengere normen voor vereiste energieprestaties en de sterke bevolkingsgroei (noodzaak om ongeveer 2 800 woningen per jaar te creëren), zien we een bepaald gebrek aan interesse voor de zogenaamde "tweedehandse" woningen, die vaak energieverslindend en duurder zijn om te renoveren, terwijl er steeds meer bereidheid is om nieuwe projecten op te zetten.
Toch blijkt dat de prijsverschillen tussen "tweedehandse" woningen en nieuwe woningen vaak een rem zijn voor een bevolkingsgroep die voornamelijk bestaat uit gezinnen met een gemiddeld inkomen.
Het is dus te begrijpen dat ontwikkelaars alsmaar kleiner willen bouwen in Brussel (hoewel de oppervlaktes nog vrij groot blijven vergeleken met Parijs bijvoorbeeld).
Met een gemiddelde prijs van € 2 700 tot € 3 000/ m2 minimum neemt de wanverhouding tussen de aangeboden woningen en de inkomens van de bevolking, alsmaar toe.
In de meest gezochte en beter gelegen buurten bereiken de gemiddelde prijzen moeiteloos € 3 500/ m2 bij aankoop. En de meest exclusieve projecten ten slotte, gaan tegenwoordig van de hand voor prijzen die ver boven € 4 000 €/m2 reiken.
Heel wat kantoorgebouwen worden nog steeds verbouwd, maar wel op een trager en trager ritme.
Zowat 36 maand geleden bereikte de herbestemming van verouderde kantoorgebouwen in woningprojecten een piek met een herbestemming van bijna 130 000 m2 in een jaar. Tegenwoordig loopt de herbestemmingstrend verder in een trager tempo. Nu worden er jaarlijks 80 000 m2 verouderde kantoren verbouwd, vooral om er woningen van te maken.
1 Gewestelijk Observatiecentrum voor de huisvesting "Observatiecentrum van de huurprijzen, Enquête 2015", april 2016.
De verhouding eigenaar-huurder is in België 72% - 28%, globaal in lijn met het Europese gemiddelde (70% - 30%)
Ontwikkelaars bouwen steeds kleinere woonplekken in Brussel
De herbestemming van dergelijke kantoorgebouwen situeert zich vooral in de gemengde wijken van het stadscentrum. In de Louizawijk bijvoorbeeld, werd gestart met verschillende projecten aan de Louizalaan of in de buurt van de Naamse Poort. In het noordoostelijke gebied, net buiten het centrum (vooral in Schaarbeek, Evere, Sint-Lambrechts-Woluwe), gaat de herstructurering eveneens verder, vooral in de buurt van de Kolonel Bourgstraat en de Marcel Thirylaan of aan de Woluwedal.
BRON: Cushman & Wakefield
Gent - Zuid
Door de zesde staatshervorming is de bevoegdheid op het vlak van woninghuurovereenkomsten overgeheveld naar de Gewesten. De nationale regelgeving blijft van toepassing tot een Gewest over wijzigingen of nieuwe regels besliste. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voerde als eerste zijn eigen regelgeving in, die van kracht werd op 1 januari 2018.
Huurders van residentiële onroerende goederen die het goed als hoofdverblijf gebruiken, zijn beschermd door het Burgerlijk Wetboek (bijzondere regels voor de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder).
Het bedrag van de huur is vrij onderhandelbaar en wordt tussen verhuurder en huurder overeengekomen. In beginsel wordt de huur elk jaar geïndexeerd (indien indexering opgenomen is in de huurovereenkomst, wat de algemene regel is voor de huurovereenkomsten die Home Invest Belgium afsluit).
De gemeenschappelijke kosten zijn voor rekening van de huurder (als dat zo in de huurovereenkomst vermeld staat).
De onroerende voorheffing met betrekking tot het gebouw is voor rekening van de verhuurder. De wet bepaalt dat deze niet aan de huurder aangerekend mag worden.
Elke huurovereenkomst wordt gedekt door een huurwaarborg. Deze kan op verschillende manieren invulling krijgen:
Elke huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats wordt geacht te zijn gesloten voor een duur van negen jaar. De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst gelijk wanneer op te zeggen, maar wel met een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst echter opzegt tijdens de eerste periode van drie jaar, heeft de verhuurder recht op een schadevergoeding. Die schadevergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur, naargelang de huurovereenkomst tijdens het eerste, het tweede of het derde jaar beëindigd wordt.
De verhuurder heeft het recht de huurovereenkomst op te zeggen op de vervaldag, met een opzeggingstermijn van drie maanden.
De verhuurder kan andere specifieke opzegredenen inroepen (wegens renovatiewerken of wanneer hij het verhuurde goed zelf wil betrekken of wanneer een familielid het wil bewonen).
Huurovereenkomsten van beperkte duur hebben een looptijd van hoogstens drie jaar. Huurder en verhuurder hebben het recht de overeenkomst op vervaldag op te zeggen, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst geacht een looptijd van negen jaar te hebben.
Dat is de algemene regel voor de huurovereenkomsten die Home Invest Belgium afsluit.
De Ordonnantie is in twee delen opgesplitst: een algemeen deel met de gemeenschappelijke regels voor alle woninghuurovereenkomsten (regels in verband met de precontractuele informatie, het onderhoud en de renovatie, de huurprijs, de kosten, …) en anderzijds specifieke bepalingen voor elk type huurovereenkomst.
De Ordonnantie verplicht de verhuurder om bepaalde minimuminformatie mee te delen aan de huurder alvorens de huurovereenkomst wordt gesloten. Dit omvat een raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden. De verhuurder kan zware sancties krijgen als hij deze informatieplicht niet nakomt.
Elke partij kan op gelijk welk tijdstip de rechter verzoeken om de forfaitaire kosten en lasten te herzien of om ze om te zetten in werkelijke kosten en lasten, ook al zijn er forfaitaire kosten vastgelegd in het contract.
Sinds 1 januari 2018 bestaat er in het Brussels Gewest wel een informatieve tabel met de richthuurprijzen. Dit indicatief huurprijsrooster is niet dwingend, maar geeft de partijen een beter idee van de huurprijs, op basis van de ligging, de staat, de grootte en het aantal kamers van het goed.
Het verbod om de onroerende voorheffing aan te rekenen aan de huurder blijft van toepassing. De Regering stelde een niet-beperkende lijst op van de herstellingen en onderhoudswerken die verplicht ten laste van de huurder of van de verhuurder zijn.
Ook de jaarlijkse indexering van de huurprijs gebeurt volgens het gemene recht.
De Ordonnantie voorziet ook in specifieke regels voor de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Dit zijn de woningen die de huurder.
Deze huurovereenkomst wordt geacht te zijn gesloten voor een duur van negen jaar. Ze loopt af bij het verstrijken van deze periode, maar met opzegging door de ene of de andere partij zes maanden voor de vervaldag. Anders wordt de huurovereenkomst met drie maanden verlengd. De verhuurder heeft echter het recht om de huurovereenkomst gelijk wanneer op te zeggen, met opzegging zes maanden voordien, als hij het voornemen heeft om het goed zelf te betrekken of wanneer een familielid er zijn intrek zou nemen. Na het verstrijken van de eerste en van de tweede periode van drie jaar, kan de verhuurder een einde maken aan de verhuurovereenkomst, met opzegging zes maanden vooraf, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding van negen of zes maanden naargelang het contract afloopt op het einde van de eerste of van de tweede periode van drie jaar. De huurder kan gelijk wanneer een einde maken aan het contract, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Als de huurder echter een einde maakt aan de huurovereenkomst in
de loop van de eerste periode van drie jaar, heeft de verhuurder recht op een vergoeding; Deze vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of een maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt tijdens het eerste, het tweede of het derde jaar.
Het is nog altijd mogelijk om huurovereenkomsten van kortere duur af te sluiten, dit wil zeggen van drie jaar of minder. Deze huurovereenkomsten zullen nu ook een of meer keren schriftelijk verlengd kunnen worden, onder dezelfde voorwaarden, zonder dat de totale huurperiode langer dan drie jaar mag zijn. De Ordonnantie voert ook voor elke partij de mogelijkheid in om de huurovereenkomst van korte duur op te zeggen. De huurder kan de overeenkomst gelijk wanneer beëindigen, de verhuurder na het eerste jaar van de huurperiode. Ze kan enkel worden beëindigd met een opzeggingstermijn van drie maanden en de betaling van een vergoeding van een maand huur.
Behalve bij verlenging loopt de huurovereenkomst van minder dan zes maanden af wanneer de overeengekomen looptijd verstrijkt.
De huurovereenkomst van zes maanden of meer eindigt met opzegging van de ene aan de andere partij, minstens drie maanden alvorens de overeengekomen duur eindigt. Zonder opzegging binnen de termijn of zo de huurder het gehuurde goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar, vanaf de datum waarop de oorspronkelijke overeenkomst van korte duur inging.
De huurwaarborg is gelijk aan twee of drie maanden huur, naargelang het gaat om een garantie op een individuele rekening of een bankgarantie.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het eerste dat een eigen reglementering inzake huurovereenkomsten heeft die op 1 januari 2018 in werking is getreden.
Volgens de wettelijke en statutaire bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) HOME INVEST BELGIUM op 31 december 2017.
Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huuropbrengsten en in overeenstemming met de IVS normen (International Valuation Standards) en RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Zoals gebruikelijk, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door HOME INVEST BELGIUM verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn.
Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. HOME INVEST BELGIUM, die haar patrimonium op een professionele wijze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, voor aftrek van de transactiekosten.
De verkoop van een onroerend goed is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag van die rechten, dat pas gekend is wanneer de verkoop afgesloten is, hangt onder andere af van de overdrachtwijze, het profiel van de koper en de geografische ligging van het pand. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, dat dateert op 8 februari 2006 en herzien werd op 30 juni 2016, blijkt dat, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt.
Voor gebouwen van meer dan € 2 500 000 bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten, overeenkomende met de reële waarde ("fair value") zoals vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige norm IFRS 13, door 2.5% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. Dit percentage van 2,5% zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt.
Voor gebouwen van minder dan € 2 500 000 zijn de klassieke transactiekosten van toepassing, zijnde 10% in het Vlaamse Gewest en 12,50% in het Brussels en in het Waalse Gewest.
Volgende punten werden vastgesteld tijdens onze analyse van de vastgoedportefeuille:
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van HOME INVEST BELGIUM op 31 december 2017 € 413 170 000 (vierhonderddertien miljoen honderdzeventigduizend euro) bedraagt.
De waarschijnlijke realisatiewaarde van het vastgoedpatrimonium van HOME INVEST BELGIUM op
31 december 2017, welke overeenstemt met de Reële Waarde ("fair value") in de zin van de IAS/ IFRS normen, bedraagt aldus € 374 002 000 (driehonderdvierenzeventig miljoen tweeduizend euro).
Brussel, 22 januari 2018 WINSSINGER & VENNOTEN NV
Christophe ACKERMANS1 MRICS Director Valuation & Advisory
In het Vlaams Gewest wordt het nieuwe Huurdecreet in principe van kracht op 1 september 2018. Dit decreet zal, net als in Brussel, de federale Woninghuurwet vervangen.
Een contract van negen jaar blijft de regel.
De verhuurder zal de huurovereenkomst nog altijd kunnen opzeggen om zelf het goed te betrekken, maar niet meer voor familieleden. Die oude regel zal nu pas gelden na het verstrijken van de eerste periode van drie jaar.
Na afloop van de eerste periode van drie jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst gelijk wanneer opzeggen voor renovatie- en/of verbouwingswerken.
De huurder zal een contract van korte duur gelijk wanneer kunnen opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden.
De huurwaarborg wordt verhoogd van twee naar drie maanden huur voor de garanties op een individuele rekening. De huurders die niet over voldoende financiële middelen beschikken kunnen een anonieme lening aangaan bij de Vlaamse regering.
De regering zal ook een niet-beperkende lijst van herstellingen en kosten opmaken die ten laste zijn van de verhuurder of van de huurder.
In het Waals Gewest bestaat al sinds 2014 de huurvergunning. Deze is van toepassing op alle collectieve en kleine individuele woningen die verhuurd worden aan personen die er al dan niet gedomicilieerd zijn, maar die er het grootste deel van het jaar wonen. Collectieve woningen zijn gebouwen met een of meer lokalen die verschillende gezinnen-huurders gezamenlijk kunnen gebruiken (zitruimtes, keukens, badkamers, toiletten, …), zoals studentenkoten. Kleine woningen zijn woningen met een bewoonbare oppervlakte van minder dan 28 m2. Deze woningen mogen geen enkele ongezondheidsoorzaak vertonen, moeten een minimale oppervlakte hebben en moeten de onschendbaarheid van de woning evenals het respect voor de persoonlijke levenssfeer garanderen. Daarnaast moeten ze beantwoorden aan de eventuele gemeentelijke regelgeving op het vlak van bewoonbaarheid, brandveiligheid, de stedenbouwkundige bepalingen evenals regels in verband met de energieprestatie van de gebouwen. De huurvergunning die vervolgens op verzoek van de eigenaar zal worden toegekend door het College van Burgemeester en Schepenen, zal vijf jaar geldig zijn.
Voor huurovereenkomsten in het Waals Gewest is ook een nieuw decreet in voorbereiding. Voortaan moeten alle woninghuurovereenkomsten op papier staan. Er zullen modellen voorhanden zijn voor de huurovereenkomsten en de plaatsbeschrijvingen. Alle woninghuurovereenkomsten moeten geregistreerd worden. Er zullen sancties bepaald worden, zoals het verbod om de huurprijs te indexeren. De huurder zal een verzekering moeten afsluiten die zijn aansprakelijkheid dekt bij brand.
Zo kan de regering, net als in beide regio's, ook een (onvolledige) lijst opmaken van de herstellingen die voor rekening van de huurder zijn en deze die de eigenaar moet laten uitvoeren.
1 BVBA
Deze brief volgt op de opdracht die U ons heeft toevertrouwd betreffende de waardering van de Reële Waarde van de vastgoed portefeuille bestaande uit 241 cottages van Center Parcs Port Zélande, gelegen in Ouddorp, Nederland, op 1 December 2016 en de hieropvolgende actualisatie op kwartaalbasis, in overeenstemming met de wettelijke en statuaire bepalingen. De perimeter is uitgebreid tot 248 cottages en 40 appartementen ten gevolge van de aankoop door HOME INVEST BELGIUM extra eenheden in 2017.
Onze waarderingen worden uitgevoerd in overeenstemming met de IVS-normen (International Valuation Standards), de Europese waarderingsnormen gepubliceerd door TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) en in overeenstemming met de richtlijnen van RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Onze opdracht is uitgevoerd op basis van de door HOME INVEST BELGIUM vestrekte gegevens en informatie, onder andere met betrekking tot de huurstaat, de nietterugvorderbare kosten en belastingen en de investeringen die onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen.
Wij hebben deze informatie en gegevens verwerkt in onze waardering. Wij hebben de gegevens niet op onafhankelijke wijze kunnen controleren en hebben deze als volledig en waarheidsgetrouw beschouwd.
Wij zijn niet gekwalificieerd om structurele studies uit te voeren en kunnen daarom geen mening geven over de technische kwaliteit van de gebouwen noch over de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen ; voor het uitvoeren van onze opdracht hebben wij verondersteld dat de gebouwen en installeringen in goede staat verkeren en dat deze voldoen aan de lokale wetgeving.
Derhalve zijn de conclusies van onze waardering afhankelijk van een technische audit die enkel kan worden uitgevoerd en toegelicht door een hiervoor gekwalificiteerd vakman.
De Reële Waarde wordt gedefinieerd als « de prijs die zou worden ontvangen bij verkoop van een actief of betaald om een verplichting over te dragen in een ordelijke transactie tussen marktparticipanten op de waarderingsdatum » (IFRS 13).
Om de Reële Waarde te schatten zijn twee methoden toegepast:
Onze waardering houdt rekening met de huidige lokale belastingen die van toepassing zijn op de directe verkoop van vastgoed. Het huidige overdrachtsbelastingtarief voor woningen bedraagt 2.0%. Dit tarief is van toepassing voor de verkoop van woningen, met inbegrip van tweede woningen en recreatiewoningen.
De vastgoed portefeuille is gewaardeerd op basis van de aanname dat het huidige gebruik behouden blijft.
Op basis van de hierboven beschreven elementen bevestigen wij dat de Investeringswaarde van de vastgoed portefeuille bestaande uit 248 cottages en 40 appartementen van Center Parcs Port-Zélande, Ouddorp, Nederland, geschat op 31 december 2017, € 50 086 000 bedroeg. De geschatte waarde die overeenkomt met de Reële Waarde ("Fair Value") volgens de definitie van IAS / IFRS, bedroeg € 49 104 000 (negenenveertig miljoen honderd en vier duizend euro).
Issy-les-Moulineaux, 19 maart 2018.
BNP Paribas Real Estate Valuation France Blandine TROTOT Senior Consultant – Valuation & Consulting – Hotels
| 6. | Livingstone | Brussel | Livingstonelaan |
|---|---|---|---|
| 7. | Résidences du Quartier Européen | Brussel | Jozef II-straat 82-84 - Lebonstraat 6-10 - Stevinstraat 21 |
| 8. | Troon | Brussel | Troonstraat |
| 9. | Birch House | Etterbeek | Sint-Michielswarande 96 |
| 10. | Erainn | Etterbeek | Menapiërstraat 29 |
| 11. | Archview | Etterbeek | IJzerlaan 13 |
| 12. | Giotto | Evere | Friulilaan 2-10 |
| 13. | Belgrade | Vorst | Belgradostraat 78-84 |
| 14. | Les Jardins de la Cambre | Elsene | Renbaanlaan 96 - Schepenenstraat 75 |
| 15. | Charles Woeste | Jette | Charles Woestelaan 296-306 |
| 16. | Odon Warland | Jette | Odon Warlandstraat 205 - Bulinsstraat 2-4 |
| 17. | Baeck | Sint-Jans-Molenbeek | Joseph Baeckstraat 22-46 |
| 18. | Lemaire | Sint-Jans-Molenbeek | Joseph Lemairestraat 13-15 |
| 19. | La Toque d'Argent | Sint-Jans-Molenbeek | Van Kalckstraat 30-32 |
| 20. | Sippelberg | Sint-Jans-Molenbeek | Sippelberglaan 3-5 |
| 21. | Bosquet - Jourdan | Sint-Gillis | Bosquetstraat 72 - Jourdanstraat 71 |
| 22. | Jourdan - Munt | Sint-Gillis | Jourdanstraat 121-125 |
| 23. | Jourdan 85 | Sint-Gillis | Jourdanstraat 85 |
| 24. | Lambermont | Schaarbeek | Lambermontlaan 210-222 - Desenfansstraat 13-15 |
| 25. | Melkriek | Ukkel | Melkriekstraat 100 |
| 26. | Les Érables | Sint-Lambrechts-Woluwe Calabriëlaan 30-32 | |
| 27. | Les Mélèzes | Sint-Lambrechts-Woluwe Calabriëlaan 34-38 | |
| 28. | The Horizon | Sint-Lambrechts-Woluwe Arianelaan 4 | |
| 29. | The Inside | Sint-Lambrechts-Woluwe Marcel Thirylaan 202-206 | |
| 30. | Mélopée | Sint-Jans-Molenbeek | Melopeestraat 36 |
| 31. | De Wand | Laeken | Wandstraat 54 |
| 32. | Liberty's | Oudergem | Vriendschapsplein 7-8 |
| 33. | Navez | Schaarbeek | F.-J. Navezstraat 81-83 |
| 34. | Xavier de Bue | Ukkel | Xavier de Buestraat 30A-34 |
| 35. | Waterloo | Sint-Gillis | Waterloolaan 41-43 |
| 36. | Voisin | Sint-Pieters-Woluwe | Ketelberg 13 |
| 37. | City Gardens | Leuven | Petermannenstraat 2A-2B - Ridderstraat 112-120 |
| 38. | Haverwerf | Mechelen | Haverwerf 1-10 |
| 39. | Gent Zuid | Gent | Woodrow Wilsonplein 4 |
| 40. | Wetteren | Wetteren | Cederdreef 9 |
| 41. | Scheldevleugel | Oudenaarde | Remparden 12 |
| 42. | Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai 4 |
| 43. | Quai de Compiègne | Huy | Quai de Compiègne 55 |
| 44. | Galerie de l'Ange (appartementen) | Namen | Rue de la Monnaie 4-14 |
| 45. | Galerie de l'Ange (handelszaken) | Namen | Rue de la Monnaie 4-14 |
| 46. | Léopold | Luik | Rue Leopold 2-8 |
| 47. | Mont-Saint-Martin | Luik | Mont Saint-Martin 1 |
| 48. | Saint-Hubert 4 | Luik | Rue Saint-Hubert 4 |
| 49. | Saint-Hubert 51 | Luik | Rue Saint-Hubert 51 |
| 50. | Florida | Waterloo | Av. Florida 75-79 |
| 51. | Louvain-la-Neuve CV9 | Louvain-la-Neuve | Hoek van de Rue des Wallons en de Grand Rue |
| 52. | Louvain-la-Neuve CV10&18 | Louvain-la-Neuve | Rues Charlemagne, Grand Rue, Rabelais, Grand Place, Agora |
| 53. | Colombus | Jambes | Rue de l'Orjo 52-56 |
| 54. | Port Zélande | Ouddorp (Nederland) | Center Park Port Zélande |
| 55. | Brunfaut | Sint-Jans-Molenbeek | Finstraat 4-12 |
| 56. | The Pulse | Sint-Jans-Molenbeek | Célidéestraat 29-33 |
| 57. | Koningin Astrid | Kraainem | Koningin Astridlaan 278 |
| nr | Naam | Gemeente | Adres |
|---|---|---|---|
| 1. | The Link | Oudergem | Maurice Charlentstraat 51-53 |
| 2. | Belliard 21 | Brussel | Belliardstraat 21 |
| 3. | Clos de la Pépinière | Brussel | Boomkwekerijstraat 6-14 - Theresianenlaan 5-9 |
| 4. | Joseph II | Brussel | Josef II-straat |
| 5. | Lebeau | Brussel | Lebeaustraat 55-57 |
De belegger in aandelen van Home Invest Belgium kan rekenen op een professioneel beheer, grote transparantie van de GVV dankzij haar deugdelijk bestuur (corporate governance) en gunstige juridische en fiscale regelingen.
| Het aandeel op de beurs 86 | |
|---|---|
| Dividend en rendement 90 | |
| Aandeelhoudersstructuur 92 |
Brutodividend per aandeel in 2017
Stijging van het uitkeringsresultaat in 2017
+7%
Door de gunstige wettelijke regeling voor GVV's vormt het Home Invest Belgium-aandeel een interessant beleggingsinstrument voor zowel particuliere als institutionele beleggers.
Voor meer details over het gunstige GVV-stelsel, zie het hoofdstuk "Permanent document".
Vergeleken met een rechtstreekse investering in residentieel vastgoed biedt een belegging in Home Invest Belgium-aandelen inderdaad tal van voordelen:
De vennootschap koestert de ambitie om haar aandeelhouders een rendement te bieden dat minstens gelijk is aan dat van een rechtstreekse belegging in residentieel vastgoed.
Sinds 16 juni 1999 noteert het Home Invest Belgiumaandeel op Euronext Brussels (HOMI). Tijdens het boekjaar 2017 kende het aandeel van Home Invest Belgium een daling tegenover het begin van het boekjaar, zoals ook voor de meeste andere GVV's het geval was.
Zo heeft het Home Invest Belgium-aandeel in 2017 een lichte koersdaling van 6,35% geboekt, tussen 2 januari 2017 (openingskoers van € 94,74) en 30 december 2017 (slotkoers van 88,72), zonder rekening te houden met het in mei 2017 uitgekeerde saldo van het dividend en het interimdividend van december 2017 (in totaal € 4,25).
Het Home Invest Belgium-aandeel bleef tot september 2017 boven € 95,00, om zich in oktober en november te stabiliseren rond € 94,00. Daarna viel zijn koers begin december terug, door de onthechting van de coupon met betrekking tot het voorschot op dividend (€ 3,75).
Het totale gemiddelde van de slotkoersen van het boekjaar 2017 bedroeg € 94,93.
Op basis van de laatste slotkoers van het jaar 2017 (€88,72), vertegenwoordigt het voorgestelde dividend van € 4,40 een brutorendement van 5,07 (tegenover een rendement van 4,49% in 2016).
De liquiditeit van het effect stijgt lichtjes met een gemiddelde van 779 aandelentransacties per beursdag over het volledige boekjaar 2017 (tegenover een
daggemiddelde van 747 aandelen tijdens het boekjaar 2016 en van 1058 aandelen in het boekjaar 2015).
De velociteit, dit is de verhouding tussen het jaarlijks verhandelde volume en het totaal aantal aandelen in free float stijgt met 12,09% vergeleken met 12,04% in 2016.
Ondanks de zwakke prestatie van 2017 illustreert onderstaande grafiek de uitstekende beursprestatie van het Home Invest Belgium-aandeel sinds januari 2008 (+81,1%).
In de loop van het boekjaar 2017 ging de nettowaarde per aandeel met 1,2% naar boven, ten aanzien van het niveau in het begin van het boekjaar. Het gaat zo van € 65,19 naar € 65,98 op 31 december 2017, ook al waren er sinds de kapitaalverhoging van september meer aandelen in omloop.
Op te merken valt dat de nettowaarde per aandeel nu 191,5% hoger ligt dan zijn niveau van € 34,46 bij de beursgang in juni 1999. Deze evolutie bevestigt niet alleen de kwaliteit van de door Home Invest Belgium verrichte vastgoedbeleggingen, maar ook het goede beheer van haar activa, zowel qua onderhoud en renovatie als qua timing van de verkopen. Het Home
De prestatie van het Home Invest Belgium-aandeel tijdens het boekjaar 2017 dient te worden vergeleken met de evolutie van de BEL 20-index (-33%).
Invest Belgium-aandeel werd tijdens het hele boekjaar 2017 met een premie verhandeld tegenover de gepubliceerde nettowaarde per aandeel.
Op 29 december 2017 kwam de slotkoers uit op € 88,72 met een premie van 35,5% ten opzichte van de nettowaarde per aandeel op het einde van het boekjaar.
De berekende premie ten opzichte van de nettowaarde per aandeel exclusief variatie van de reële waarde van de financiële instrumenten (€68,43) ligt op 29,7%.
Deze premie bewijst nogmaals dat de aandeelhouder het volste vertrouwen heeft in de voortreffelijke resultaten van een belegging in Home Invest Belgiumaandelen. Ze geeft ook weer welke meerwaarde een professioneel beheersteam kan bieden versus een optelsom van gebouwen.
1 Voor meer informatie over de EPRA Belgium- en de BEL 20-index verwijzen wij naar de diensten van Euronext Brussels wat de BEL 20-index betreft, en naar de website www.epra.com wat de EPRA Belgium-index betreft.
1 Brutodividend van het boekjaar gedeeld door de slotkoers van het boekjaar. 2 Sinds 1 januari 2017 bedraagt de roerende voorheffing 30%. 3 Aantal verhandelde aandelen / free float.
| Gegevens per aandeel | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Beurskoers (in € ) | |||||
| Hoogste koers | € 97,75 | € 103,00 | € 95,50 | € 87,00 | € 82,35 |
| Laagste koers | € 87,88 | € 91,81 | € 81,95 | € 73,50 | € 69,27 |
| Op de laatste noteringsdag van het boekjaar | € 88,72 | € 94,74 | € 92,59 | € 85,10 | € 76,00 |
| Gemiddelde koers | € 94,93 | € 98,40 | € 89,58 | € 80,91 | € 76,03 |
| Brutodividendrendement 1 | 5,07% | 4,49% | 4,32% | 4,41% | 4,61% |
| Dividend (in €) | |||||
| Bruto | € 4,50 | € 4,25 | € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 |
| Netto 2 | € 3,1500 | € 3,0875 | € 3,3700 | € 3,1875 | € 2,9750 |
| Volume | |||||
| Gemiddeld dagelijks volume | 779 | 747 | 1058 | 996 | 703 |
| Jaarlijks volume | 198 650 | 191 851 | 270 860 | 254 159 | 179 166 |
| Totaal aantal aandelen op 31 december | 3 299 858 | 3 160 809 | 3 160 809 | 3 160 809 | 3 056 143 |
| Beurskapitalisatie op 31 december | € 293 miljoen |
€ 311 miljoen |
€ 293 miljoen |
€ 269 miljoen |
€ 232 miljoen |
| Free float | 50,19% | 52,54% | 49,21% | 48,96% | 50,24% |
| Velociteit 3 | 12,09% | 11,55% | 17,41% | 16,42% | 11,67% |
| Payout ratio (op statutair niveau) | 96,54% | 96,75% | 95,81% | 88,93% | 93,03% |
VERGELIJKING VAN DE EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS TEN OPZICHTE VAN VERSCHILLENDE INDEXEN
| Return (in €)1 | Nettowaarde per aandeel uitgezon derd het dividend |
Waarde toename |
Brutodividend | Return per aandeel 2 |
Return in % voor de aandeelhouder 3 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | € 65,23 | € 1,88 | € 4,50 | € 6,38 | 10,07% | |
| 2016 | € 64,69 | € 2,30 | € 4,25 | € 6,55 | 10,50% | |
| 2015 | € 63,35 | € 0,96 | € 4,00 | € 4,96 | 7,95% | |
| 2014 | € 62,39 | € 1,79 | € 3,75 | € 5,54 | 9,14% | |
| 2013 | € 60,60 | € 5,12 | € 3,50 | € 8,62 | 15,54% | |
| Geconsolideerde | 2012 | € 55,48 | € 0,90 | € 3,25 | € 4,15 | 7,60% |
| rekeningen | 2011 | € 54,58 | € 2,65 | € 3,00 | € 5,65 | 10,88% |
| in IFRS | 2010 | € 51,93 | € 1,42 | € 2,75 | € 4,17 | 8,26% |
| 2009 | € 50,51 | € 0,16 | € 2,43 | € 2,59 | 5,14% | |
| 2008 | € 50,35 | € -2,17 | € 2,36 | € 0,19 | 0,36% | |
| 2007 | € 52,52 | € 3,21 | € 2,30 | € 5,51 | 11,17% | |
| 2006 | € 49,31 | € 3,35 | € 2,24 | € 5,59 | 12,16% | |
| 2005 | € 45,96 | € 4,17 | € 2,19 | € 6,36 | 14,47% | |
| 2005 | € 46,91 | € 4,24 | € 3,47 | € 7,71 | 11,41%4 | |
| 2004 | € 42,67 | € 4,13 | € 2,16 | € 6,29 | 16,32% | |
| Statutaire | 2003 | € 38,54 | € 1,15 | € 2,13 | € 3,28 | 8,77% |
| rekeningen in | 2002 | € 37,39 | € 0,44 | € 2,07 | € 2,51 | 6,79% |
| Belgian GAAP | 2001 | € 36,95 | € 1,19 | € 2,02 | € 3,21 | 8,98% |
| 2000 | € 35,76 | € 1,30 | € 1,96 | € 3,26 | 9,46% | |
| 1999 | € 34,46 |
Home Invest Belgium wil haar aandeelhouders op lange termijn een stijgend dividend uitkeren, dat minstens gelijk is aan of hoger is dan de inflatie. Zo is het brutodividend tussen 2000 en 2017 gestegen van € 1,96 naar € 4,50 per aandeel. Dit komt neer op een toename met 230% over een tijdspanne van 18 en een half jaar, of een gemiddelde stijging op jaarbasis van 12,4%.
Sinds 2015 hanteert de Raad van Bestuur een dividendbeleid waarbij een interimdividend uitgekeerd wordt in december, gevolgd door een slotdividend in mei.
Op basis van de kwartaalresultaten op 30 september 2017 en van de algemene vooruitzichten op middellange en lange termijn voor de evolutie van de portefeuille en van de residentiële vastgoedmarkt, heeft de Raad van Bestuur op 23 oktober 2017 beslist een in speciën betaalbaar interimdividend uit te keren van € 3,75 bruto of € 2,7375 netto per aandeel (na aftrek van de op die datum geldende roerende voorheffing van 30%).
Waterloo, Sint-Gillis
Op de Gewone algemene vergadering van aandeelhouders die zal plaatsvinden op woensdag 2 mei 2018 en die de rekeningen van het boekjaar 2017 moet goedkeuren, zal voorgesteld worden om het dividendsaldo van € 0,75 bruto per aandeel uit te keren. Dit zal het totaal dividend over het boekjaar 2017 op € 4,50 bruto per aandeel brengen.
Deze uitkering betekent opnieuw een opmerkelijke stijging van 5,9% ten opzichte van het brutodividend van € 4,25 dat voor het boekjaar 2016 werd uitgekeerd, terwijl het uitkeringspercentage voor 2016 uitkwam op 96,54%.
Dat het dividend sinds 2011 forser stijgt, is onder meer toe te schrijven aan het groter volume verkopen op de portefeuille, waarvoor de Raad een streefdoel van 4% per jaar vastgelegd heeft.
Op te merken valt dat er sinds de oprichting van de GVV een aanzienlijk deel van de winst van elk boekjaar overgedragen werd. Deze winst bedraagt nu op geconsolideerd niveau van € 7,7 per aandeel, vóór bestemming van de winst in de resultaatverwerking van 2017. Deze reserve moet het mogelijk maken om de dividendencurve in de toekomst stabiel te houden, mocht de toestand op de vastgoedmarkt verslechteren.
Het in december 2017 uitgekeerde interimdividend en het dividend dat in 2018 door de GVV wordt uitbetaald, zal onderworpen zijn aan een roerende voorheffing van 30%. Daaruit volgt dat het voorgestelde nettodividend € 3,15 zal bedragen.
Voor meer informatie over het belastingstelsel dat geldt voor dividenden, zie het hoofdstuk "Permanent Document".
De rentabiliteit van een belegging wordt gemeten op basis van het onmiddellijke rendement dat uit de belegging gehaald kan worden, alsook op basis van de toename van de nettowaarde per aandeel die deze belegging op lange termijn kan opleveren. De optelsom van deze twee componenten vormt de jaarlijkse return van de belegging.
In het geval van een GVV is het belang van onmiddellijk rendement uiteraard groot, maar de capaciteit om meerwaarden te genereren geldt echter als het echte kwaliteitslabel voor de toekomst.
Voor de aandeelhouder die heeft ingetekend op de eerste beursgang ("IPO" of "Initial Public Offering") in juni 1999 en die elk jaar al zijn dividenden herbelegd heeft in Home Invest Belgium-aandelen, komt het
1 Op basis van de geconsolideerde cijfers vanaf 2005.
2 Dividend van het boekjaar plus toename van de nettowaarde per aandeel in de loop van het boekjaar. 3 Idem, gedeeld door nettowaarde per aandeel bij aanvang van het boekjaar.
4 Teruggebracht op twaalf maanden (12/19de).
interne rendementspercentage ("IRR" of "Internal Rate of Return"), berekend over een periode van 18 en een half jaar, uit op 13,77%, ondanks de zwakke prestaties die in de boekjaren 2008 en 2009 en 2017 werden opgetekend.
Ook voor de aandeelhouder van Home Invest Belgium die zijn dividenden niet elk jaar herbelegd heeft, komt de return nog altijd uit op een opmerkelijk gemiddelde van 13,45% per jaar over de periode 1999-2017.
Deze return mag niet zomaar worden vergeleken met die van de meeste andere GVV's omdat hun return berekend wordt vóór aftrek van roerende voorheffing op de dividenden, terwijl het dividend van Home Invest Belgium tot eind 2012 vrijgesteld was van roerende voorheffing, daarna onderworpen aan een verlaagde voorheffing van 15% tot eind 2015 en van 27% tot eind 2016 en van 30% sinds 1 januari 2017.
De vennootschap voorziet in een statutaire drempel van 3% voor de transparantieverklaring met het oog op de toepassing van de wetgeving op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Op basis van de transparantieverklaringen die werden ontvangen tot op 31 december 2017, ziet de aandeelhoudersstructuur van Home Invest Belgium er als volgt uit:
1 Aandeelhouders die een verklaring aflegden overeenkomstig de Transparantiewet van 2 mei 2007.
2 Stavos Luxemburg SA wordt voor 97% gecontroleerd door de burgerlijke maatschap BMVO 2014. BMVO 2014 wordt voor 25% gecontroleerd door de Stichting Administratiekantoor Stavos en voor 75% door de Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten. De Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten wordt voor 99,9% gecontroleerd door de Stichting Administratiekantoor Stavos. De Stichting Administratiekantoor Stavos wordt gecontroleerd door Liévin, Hans, Johan en Bart Van Overstraeten. Cocky NV wordt voor 99,9% gecontroleerd door de Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten. VOP NV wordt voor 99,9% gecontroleerd door Stavos Luxemburg SA.
3 AXA Belgium is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium, zelf een dochteronderneming van AXA NV.
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN | % VAN HET KAPITAAL |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten 1,2 | 880 965 | 26,70% |
| BMVO 2014 Burgerlijke Maatschap | 510 960 | 15,48% |
| Stavos Luxembourg | 257 462 | 7,80% |
| VOP SA | 102 575 | 3,11% |
| Dhr. Hans Van Overstraeten | 6 640 | 0,20% |
| Dhr. Johan Van Overstraeten | 1 231 | 0,04% |
| Dhr. Bart Van Overstraeten | 1 095 | 0,03% |
| Dhr. Liévin Van Overstraeten | 871 | 0,03% |
| COCKY SA | 131 | 0.00% |
| AXA Belgium NV 1,3 | 537 830 | 16,30% |
| Dhr. Antoon Van Overstraeten1 | 121 916 | 3,69% |
| Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan 1 | 102 792 | 3,12% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,56% |
| Mw. P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,56% |
| Overige aandeelhouders | 1 656 355 | 50,19% |
| ALGEMEEN TOTAAL | 3 299 858 | 100,00% |
Beslissingsorganen .....................................................96 Remuneratieverslag .................................................108 Reglementen en procedures .................................114
CORPORATE GOVERNANCE-VERKLARING
Het koninklijk besluit van 6 juni 2010 heeft de Code 2009 aangewezen als enige toepasselijke code voor beursgenoteerde vennootschappen. De Code 2009 werd gepubliceerd op de website van het Belgisch Staatsblad en is ook te vinden op de website www.corporategovernancecommittee.be.
Home Invest Belgium sluit zich aan bij de principes van de Code 2009 zonder het specifieke karakter van de vennootschap uit het oog te verliezen. Home Invest Belgium meent in regel te zijn met alle bepalingen van voormelde Code, met uitzondering van de volgende punten (toepassing van het "comply or explain" principe):
In het Corporate governance-charter wordt een beschrijving gegeven van de bestuursregels die van toepassing zijn binnen de vennootschap. Dit Charter werd opgesteld door de Raad van Bestuur van Home Invest Belgium en is te vinden op de website van de vennootschap www.homeinvestbelgium.be. Dit Charter werd voor de laatste keer bijgewerkt op 6 september 2017.
Het Corporate governance-charter wordt aangevuld door het risicobeheersreglement en het interne auditreglement, die er een integrerend deel van zijn.
Liberty's, Oudergem
De Raad van Bestuur telt momenteel zeven bestuurders. Bij de zes niet-uitvoerende bestuurders zijn er drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en drie bestuurders die de aandeelhouders vertegenwoordigen.
De Raad van Bestuur is zich goed bewust van de inhoud van de wet van 28 juli 2011 en van de bepalingen van artikel 518bis van het Wetboek van Vennootschappen,
Deze Corporate governance-verklaring1 is gebaseerd op de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 ("Code 2009") en ook op de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen.
Corporate governanceverklaring
Eerste rij: W. Aurousseau, L. Van Overstraeten, S. Lambrighs, J. Van Overstraeten Tweede rij: E. Spiessens, K. Dejonckheere, L. de Hemptinne
op grond waarvan ten minste één derde van de leden van de Raad van Bestuur van een ander geslacht moet zijn dan dat van de overige leden. Voor de toepassing van deze bepaling wordt het vereiste minimumaantal van deze leden van verschillend geslacht afgerond naar het dichtste geheel getal.
Het minimale aantal volgens de huidige samenstelling is 7/3 = 2,3, of dus 2 na toepassing van de afrondingsregel. De huidige samenstelling van de Raad beantwoordt dus wel degelijk aan de Wet.
Het "curriculum vitae" van de bestuurders kan als volgt worden samengevat:
Dhr. Van Overstraeten is 61 jaar oud, licentiaat in de rechten (KU Leuven 1982) en licentiaat management PUB (Vlerick 1983). Hij heeft een uitgebreide ervaring in bedrijfsleiding en -management, met name in de vastgoedsector, in sportcentra en in de houtbewerkingsindustrie, in België en in Roemenië.
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: geen.
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: Gedelegeerd Bestuurder van VOP NV, bestuurder van Immovo NV, Sippelberg NV, Behind the Buttons NV, Cocky NV, Stichting Administratiekantoor Stavos, Stavos Luxembourg SA, Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: geen.
Dhr. Spiessens is 57 jaar oud, licentiaat sociologie (KU Leuven), geaggregeerde van het secundair onderwijs, ingenieur sociale wetenschappen (KU Leuven).
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: geen.
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: diverse verantwoordelijke functies en mandaten bij de vennootschappen Auxipar, VEH CVBA, Publigas CVBA, Aspiravi NV, Aspiravi International NV, EPC CVBA , Pronet Verzekeringen BVBA en Sociaal Engagement CVBA-SO.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: met name bij de vennootschappen Gimv NV en DG Infra+ NV, Livingstones CVBA en Sint-Jozefskredietmaatschappij NV.
Mevrouw Lambrighs is 46 jaar oud en behaalde een masterdiploma burgerlijke bouwkunde (ULB) en een Executive Master's Degree in Management (ULB). Zij begon haar carrière in de bouwsector, waar zij functies uitoefende in verband met het ontwerp van gebouwen en kunstwerken (bij Spie, BGroup en Ergon). Ze heeft diverse sleutelposten bekleed in de vastgoedsector bij Axa Belgium, Immobel en Retail Estates. Zij was tevens docente aan de ULB.
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: bestuurder bij Immobel NV 1 .
1 Mandaat uitgeoefend als vast vertegenwoordiger van Zou2 BVBA. 1 Mandaat uitgeoefend als vast vertegenwoordiger van Zou2 BVBA.
Laurence de Hemptinne
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: zaakvoerster van Zou2 BVBA en BVBA 53 Charlent Freehold1 , bestuurder van CBFI VZW en van S&F Immobilière NV.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: bij Gateway NV, Greendog NV, alsook bij Home Invest Development.1
Haverwerf, Mechelen
Dhr. Aurousseau is 46 jaar oud, licentiaat toegepaste economische wetenschappen (UA) en financieel analist (ICHEC). Hij beschikt over een ruime ervaring in het beheer van vastgoed en bedrijfsmanagement, met name in de Belgische bank- en verzekeringssector.
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: geen.
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: Chief Investment Officer bij Axa Belgium.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: geen.
Mevrouw de Hemptinne is 55 jaar oud, behaalde een diploma licentiaat rechten aan de ULB en was jarenlang advocate aan de Brusselse Balie. Daarna was zij economisch en juridisch journaliste. Als specialiste inzake vastgoedmarkt, stedenbouw en vastgoedfiscaliteit heeft zij bijna tien jaar meegewerkt aan allerlei publicaties, in het bijzonder in La Libre Belgique. Zij was oprichtster van Editions & Séminaires NV, een firma die zich specialiseert in de uitgave van boeken en de organisatie van seminaries met betrekking tot vastgoed.
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: geen.
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: Gedelegeerd Bestuurder van Editions & Séminaires NV.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: geen.
Dhr. Dejonckheere is 49 jaar oud, heeft een diploma burgerlijk ingenieur (U Gent) en behaalde een MBA (IEFSI-ECHEC, Rijsel-Frankrijk).
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: CEO van GIMV NV en onafhankelijk bestuurder bij Roularta Media NV.
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: CEO van Noorderman NV, Invest at Value NV, bestuurder bij TDP NV, AZ Delta VZW (Hospital Group), EnterNext NV/SA, Gimv Arkiv Technology Fund NV, Voka-VEV, EuropeanIssuers AISBL, VBO-FEB en de Corporate Governance Commissie.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: Capman Plc (Finland), Belgian Venture Capital & Private Equity Association VZW en Biofonds Vlaanderen NV.
Dhr. Van Overstraeten is 56 jaar oud en beschikt over een ruime ervaring in bedrijfsleiding en -management, met name in de sector van vastgoedontwikkeling en softwareontwikkeling.
Andere mandaten in beursgenoteerde vennootschappen: geen.
Andere mandaten in niet-beursgenoteerde vennootschappen: bij de vennootschappen Behind the Buttons NV, VOP NV, Immovo NV, Sippelberg NV, Cocky NV, Stavos Luxembourg SA (Groothertogdom Luxemburg), Stichting Administratiekantoor Stavos NV (Nederland), Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten en Burgerlijke Maatschap BMVO 2014 en Cocky BVBA.
Mandaten die de voorbije vijf jaar verstreken zijn: geen.
De Raad van Bestuur handelt in het belang van de vennootschap (wat inhoudt dat andere belangen dan uitsluitend deze van de aandeelhouders in aanmerking genomen worden, zoals de belangen van de cliënten en van de gebruikers van de gebouwen). Zijn rol omvat volgende taken:
Naast de uitvoering van de hierboven vermelde algemene opdrachten heeft de Raad van Bestuur zich het afgelopen boekjaar uitgesproken over verschillende dossiers, waaronder met name:
De Raad van Bestuur vergadert minstens zeven keer per jaar en verder telkens wanneer een specifieke of uitzonderlijke operatie dit vereist.
Erainn, Etterbeek
De regels inzake quorum en besluitvorming zijn vastgesteld in artikel 17 en 18 van de statuten van de vennootschap:
| Naam | Functie | Datum van de eerste benoeming |
Einde van het mandaat 1 |
Kantooradres | Aanwezigheidspercentage op de Raad van Bestuur tijdens het boekjaar 2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Liévin Van Overstraeten |
Voorzitter Bestuurder |
23 mei 2008 | 2018 | VOP SA Sippelberglaan 3 1080 Brussel |
100% |
| Eric Spiessens | Vicevoorzitter Onafhankelijk bestuurder |
3 mei 2011 | 2019 | Beweging.net Haachtsesteenweg 579 1030 Schaarbeek |
100% |
| Sophie Lambrighs | Gedelegeerd bestuurder |
22 juli 2014 | 2018 | Home Invest Belgium SA, Woluwedal 46 1200 Brussel |
100% |
| Wim Aurousseau | Bestuurder | 12 februari 2014 | 2019 | Axa Belgium SA Troonplein 1000 Brussel |
92% |
| Laurence de Hemptinne | Onafhankelijk bestuurder |
5 mei 2015 | 2019 | rue de Ferrière 1470 Bousval |
85% |
| Koen Dejonckheere | Onafhankelijk bestuurder |
3 mei 2011 | 2019 | Gimv NV Karel Oomsstraat 37 2018 Antwerpen |
92% |
| Johan Van Overstraeten | Bestuurder | 18 augustus 2010 2019 | VOP SA Sippelberglaan 3 1080 Brussel |
100% |
| Guillaume H. Botermans | Erevoorzitter |
|---|---|
| Michel Pleeck | Erevoorzitter |
| Guy Van Wymersch-Moons | Erevoorzitter |
| Xavier Mertens | Gedelegeerd erebestuurder |
| Luc Delfosse | Onafhankelijk erebestuurder |
Corporate governanceverklaring
Er zal aan de Algemene Vergadering van 2 mei 2018 (onder voorbehoud van goedkeuring door de FSMA) worden voorgesteld om de mandaten te verlengen van mevrouw Sophie Lambrighs als uitvoerend bestuurder en van de heer Liévin Van Overstraeten als niet-uitvoerend bestuurder voor een periode van 4 jaar, die afloopt op de Algemene Vergadering van 2022.
• opvolging van de wettelijke controle van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen, met inbegrip van de opvolging van de door de Commissaris geformuleerde vragen en aanbevelingen.
In het boekjaar 2017 werden met name de volgende punten behandeld:
Gelet op de omvang van de vennootschap en met het oog op maximale efficiëntie werd binnen Home Invest Belgium één enkel Comité opgericht dat de bevoegdheden zowel inzake benoeming als remuneratie groepeert.
Het Benoemings- en Remuneratiecomité brengt regelmatig verslag uit aan de Raad van Bestuur over de uitoefening van zijn taken. Het Comité staat de Raad van Bestuur bij in alle aangelegenheden die te maken hebben met de samenstelling van de Raad van Bestuur (aantal leden, bevoegdheden, "gender diversification") en van de Gespecialiseerde comités, en buigt zich over de remuneratie van de bestuurders en de leden van het Management van de GVV.
Het benoemings- en remuneratiecomité is meer in het bijzonder belast met:
De verantwoordelijkheden en de werking van de Gespecialiseerde comités die zijn opgericht binnen de Raad van Bestuur, worden nader toegelicht in het Corporate governance-charter van Home Invest Belgium. Dit Charter kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap.
Het Investeringscomité is voornamelijk belast met de selectie, de analyse en de voorbereiding van investerings- en desinvesteringsdossiers. De Raad van Bestuur blijft echter verantwoordelijk voor de definitieve goedkeuring van deze dossiers.
zeven keer bijeengekomen en was samengesteld uit de volgende personen:
Charles Woeste, Jette
Archview, Etterbeek
Tijdens het boekjaar 2017 is het Benoemings- en Remuneratiecomité voornamelijk bijeengekomen om de volgende punten te bespreken:
Op 28 juni 2017 heeft Home Invest Belgium haar dochteronderneming Home Invest Development overgenomen, waarvan de teams meer in het bijzonder belast waren met de opvolging van de ontwikkelings- en renovatiewerken van de portefeuille. Om de opvolging van de specifieke risico's die met deze projecten gepaard gaan te garanderen, heeft de Raad van Bestuur een Projectcomité ingevoerd. Voordien werd deze rol vervuld door de Raad van Bestuur van Home Invest Belgium zelf.
De rol van het Comité bestaat in de opvolging en de controle van de renovatie- en ontwikkelingsprojecten, op het vlak van programmering, planning, budget, kwaliteit en organisatie van de bouwwerken.
Tijdens het boekjaar 2017 kwam het vooral samen om volgende punten te bespreken:
The Inside, Sint-Lambrechts-Woluwe
Hoewel Home Invest Belgium voldoet aan twee van de drie uitzonderingscriteria die zijn vastgelegd in artikel 526bis, § 3 van het Wetboek van Vennootschappen en bijgevolg niet verplicht is een Auditcomité in te stellen, heeft de Raad van Bestuur van de GVV toch beslist een Auditcomité op te richten.1
De heer Eric Spiessens is onafhankelijk bestuurder en beschikt over de vereiste onafhankelijkheid en deskundigheid op het gebied van audit en boekhouding.
De commissaris van de GVV woonde in 2017 drie vergaderingen van het Auditcomité bij.
1 Het gemiddeld aantal werknemers bedraagt inderdaad minder dan 250 over het hele boekjaar 2017 en de jaaromzet van het boekjaar 2017 is minder dan € 50 miljoen.
Het curriculum vitae van de leden van de Effectieve leiding (of van hun vaste vertegenwoordiger) kan als volgt samengevat worden:
De leden van het Management worden voor de uitoefening van hun taken bijgestaan door de operationele teams van Home Invest Belgium. Zij kunnen ook een beroep doen op de deskundigheid van de bestuurders en, in voorkomend geval, op externe adviseurs binnen de door de Raad van Bestuur vastgelegde grenzen. Voorts kunnen zij zich laten bijstaan door het Auditcomité voor alle materies waarvoor dit Comité bevoegd is.
De leden van het Management voeren hun taken uit onder de verantwoordelijkheid en het toezicht van de Raad van Bestuur, waaraan zij regelmatig rekenschap en verantwoording afleggen.
Jean-Luc Colson Chief Finance Officer
Dhr. Colson is 43 jaar oud en behaalde een graduaat boekhouding (HEMES Sainte Marie). Hij heeft diverse financiële functies uitgeoefend, met name bij Axa Belgium, ING Real Estate en Home Invest Development.
Dhr. Van Wijnendaele is 41 jaar oud en licentiaat/ geaggregeerde in de handelsen consulaire wetenschappen (HUB), Gediplomeerde in de Aanvullende Studies (GAS) zakelijke taalbeheersing (KULeuven) en behaalde een postgraduaat in vastgoedkunde (KULAK). Hij heeft diverse sleutelfuncties bekleed, met name bij Immobiliën Hugo Ceusters en bij de Société des Centres Commerciaux de Belgique (SCCB).
Dhr. Vincent is 38 jaar oud en studeerde af aan het Institut d'Administration et de Gestion (IAG - UCL). Voorts volgde hij specifieke vastgoedopleidingen aan de Universiteit van Columbia (South Carolina – USA) en aan de Solvay Business School (Postgraduate degree in Real Estate).
Hij begon zijn loopbaan bij GVA Grimley. Daarna was hij Associate Director bij Cushman & Wakefield op de afdeling Capital Markets.
De Raad van Bestuur wordt bijgestaan door het Management, dat de door de Raad van Bestuur vastgestelde strategie ten uitvoer brengt en de Raad daarover verslag uitbrengt.
Minstens eenmaal per jaar brengt de CEO verslag uit aan de Raad van Bestuur, aan de Commissaris en aan de FSMA over de uitoefening van de onafhankelijke controlefuncties, over de belangrijkste risico's die het afgelopen jaar in kaart werden gebracht en over de maatregelen die werden genomen om deze risico's tegen te gaan.
Met het oog op de bepaling van hun variabele vergoeding worden de leden van het Management onderworpen aan een jaarlijkse formele evaluatie door het Benoemings- en Remuneratiecomité, op basis van de bij het begin van het jaar vastgestelde doelstellingen en criteria.
De leden van het Management zijn:
1 Voor de uitoefening van zijn functies in dit verslag, handelt dhr. Jean-Luc Colson in zijn hoedanigheid van vast vertegenwoordiger van de BVBA Ylkatt. 2 Voor de uitoefening van zijn functies in dit verslag, handelt dhr. Filip Van Wijnendale in zijn hoedanigheid van vast vertegenwoordiger van de BVBA FVW Consult. 3 Voor de uitoefening van zijn functies in dit verslag, handelt dhr. Toon Haverals in zijn hoedanigheid van vast vertegenwoordiger van de BVBA HIRES Consult.
Van links naar rechts: S. Lambrighs, F. Van Wijnendaele, J.-L. Colson, N. Vincent
De belangrijkste risico's worden om de zes maanden in kaart gebracht en beoordeeld door de Raad van Bestuur en voorgelegd in de gepubliceerde financiële halfjaar- en jaarverslagen. De risico's worden ook op ad-hocbasis, buiten het kader van de periodieke toetsingen, opgevolgd door de Raad van Bestuur tijdens zijn bijeenkomsten, en op doorlopende basis door de risicobeheerder.
Inspelend op deze risicoanalyse worden tegenmaatregelen genomen om de eventueel vastgestelde kwetsbaarheden en zwakke punten weg te werken. Voor meer informatie over de risico's, zie het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit financieel jaarverslag.
Informatie en communicatie maken het de vennootschap mogelijk om de lopende operaties te beheren, te volgen en te controleren. De door de GVV ingevoerde communicatieprocedure is afgestemd op de omvang van de vennootschap en berust in essentie op dagelijkse interne communicatie tussen Management en personeel en uitwisselingen via e-mail.
De bewaring van computergegevens wordt gewaarborgd door een continu back-upsysteem op harde schijf en een wekelijkse archivering buiten de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
Clos de la Pépinière, Brussel
Home Invest Belgium heeft een Effectieve leiding aangesteld in de zin van artikel 14 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De verantwoordelijkheden en de werking van de Effectieve leiding worden nader
Home Invest Belgium heeft interne controle- en risicobeheerssystemen opgezet door de belangrijkste risico's in kaart te brengen waaraan zij is blootgesteld en door de nodige maatregelen te treffen om de potentiële gevolgen te beheersen en te beperken in het geval deze risico's zich daadwerkelijk voordoen. Daarbij wordt nauwlettend toegezien op de betrouwbaarheid van het financiële communicatie- en rapporteringsproces.
Deze controle wordt tevens bevorderd door het hieronder uiteengezette integriteitsbeleid en door de voorkoming van belangenconflicten.
Het interne controle- en risicobeheerssysteem wordt opgezet door de Effectieve leiders, onder toezicht van de Raad van Bestuur. Het berust op:
Het kantooradres van de leden van de Effectieve leiding is de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
De functie van risicobeheer wordt uitgeoefend door een risicobeheerder, die door de Raad van Bestuur benoemd wordt na voorafgaande toestemming van de FSMA.
Dhr. Jean-Luc Colson werd benoemd tot risicobeheerder. Het reglement inzake risicobeheer beschrijft de werking, de rol, de doelstellingen en de scope van het risicobeheer bij Home Invest Belgium.
De verantwoordelijke voor de interne audit binnen de vennootschap is dhr. Liévin Van Overstraeten.
Hij beschikt hiertoe over de nodige competenties. Hij voldoet aan de in de GVV-wet voorgeschreven vereisten inzake professionele betrouwbaarheid, ervaring en deskundigheid, en valt niet onder één van de in de GVV-wet vermelde verbodsbepalingen.
De functies van interne auditor worden evenwel gedelegeerd aan Dhr. Pierre-Hugues Bonnefoy van Deloitte.
Zijn mandaat loopt af op 31 december 2019. Voor het boekjaar 2017 kwam de vergoeding van de interne auditor op € 19 872 BTW inclusief.
De werking, rol, doelstellingen en draagwijdte van de interne audit van Home Invest Belgium worden nader omschreven in het interne auditreglement, dat geraadpleegd kan worden op de website van de vennootschap.
Mw. Caroline Maddens werd aangesteld als Compliance Officer tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur van 18 juni 2014. Omdat zij de vennootschap tijdens het boekjaar verliet, werd deze rol sindsdien ad interim vervuld door Dhr. Eric Spiessens.
De werking, rol, doelstellingen en draagwijdte van de functie van Compliance Officer van Home Invest Belgium worden nader omschreven in het Corporate governance-charter, dat geraadpleegd kan worden op de website van de vennootschap.
toegelicht in het Corporate governance-charter van Home Invest Belgium. Dit Charter kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap.
De effectieve leiding is samengesteld uit de volgende personen1 :
belangenconflicten en conflicten bij aan- en verkoop van aandelen, de voorkoming van misbruik van maatschappelijke goederen alsook via de aanstelling van een Compliance Officer.
De interne controle van Home Invest Belgium wordt met name toegepast door:
1 De uitoefening van een mandaat als effectief leider in de vorm van een rechtspersoon is tegelijk en zal binnen de vier jaar geregulariseerd worden, vanaf de erkenning van de vennootschap als GVV.
3 Uitgeoefend in de hoedanigheid van permanent vertegenwoordiger van BVBA YLKATT.
| Sophie Lambrighs CEO |
Jean-Luc Colson CFO |
Filip Van Wijnendaele COO |
Nicolas Vincent CIO |
|
|---|---|---|---|---|
| Aantal HIB-aandelen in bezit |
1 200 | Geen | Geen | Geen |
| Andere mandaten2 | De andere mandaten van Mw. Lambrighs worden hierboven beschreven |
Zaakvoerder van Charlent 53 Freehold BVBA3 en bestuurder van Investers NV en van S & F Immobilière NV |
Bestuurder van Home Development NV* , zaakvoerder van Charlent 53 Freehold BVBA en bestuurder van Investers NV |
Zaakvoerder van Nicolas Vincent BVBA, van Charlent 53 Freehold BVBA, BuyerSide BVBA, BVBA en bestuurder van Investers NV en van S & F Immobilière NV |
2 Het gaat om mandaten uitgeoefend door de leden van de Effectieve leiding in andere vennootschappen in de voorbije vijf jaar. De verstreken mandaten worden aangeduid met een asterisk.
Het principe van deze bezoldiging berust op een correcte basisremuneratie, rekening houdend met het gewicht van de functie, het vereiste kennisniveau, het belang van de vennootschap, en verhoogd met een aan een bovengrens gebonden variabele remuneratie die afhankelijk is van de bereikte resultaten ten opzichte van de overeengekomen doelstellingen.
De variabele remuneratie wordt bepaald volgens zo mogelijk meetbare evaluatiecriteria die de Raad van Bestuur bij het begin van het boekjaar heeft vastgelegd op advies van het Benoemings- en Remuneratiecomité. Rekening houdend met de financiële staten van het afgesloten boekjaar beoordeelt de Raad van Bestuur op advies van het Benoemings- en Remuneratiecomité en bij het begin van het daaropvolgende boekjaar in welke mate de evaluatiecriteria werden verwezenlijkt.
Behoudens die welke aan de Gedelegeerd Bestuurder worden toegekend, worden geen prestatiebonussen toegekend in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven.
De tussen Home Invest Belgium en mevrouw Sophie Lambrighs gesloten overeenkomst voorziet in een jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen, ten belope van € 300 000 voor 2017 alsook in een variabele remuneratie die kan gaan van 0% tot 20% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar.
Haar variabele remuneratie wordt bepaald op basis van de volgende criteria:
Mw. Lambrighs heeft ook recht op een pensioenplan, prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven, te weten:
Mw. Lambrighs heeft bovendien een gsm en heeft recht op terugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding: de tussen Mw. Sophie Lambrighs en de vennootschap gesloten overeenkomst
bepaalt dat de vennootschap bij verbreking van de overeenkomst van haar kant een opzeggingstermijn van zes maanden in acht dient te nemen, die ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de kennisgeving van de verbreking. Het staat de vennootschap vrij naar eigen goeddunken deze opzeggingstermijn (volledig of deels) te vervangen door de betaling van een vergoeding waarvan het bedrag wordt bepaald op basis van de vaste remuneratie voor een periode overeenstemmend met zes volledige dienstmaanden of met de resterende duur van de lopende opzeggingstermijn. Deze contractuele bepalingen zijn in overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code.
(in het kader van een op 21 januari 2010 tussen Home Invest Belgium NV en Ylkatt BVBA gesloten ondernemingsovereenkomst)
De overeenkomst voorziet in een geïndexeerde jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen, en in een variabele remuneratie die kan gaan van 5% tot 20% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar. Hij heeft bovendien een gsm en heeft recht op terugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
Zijn variabele remuneratie wordt vastgesteld door tijdens het desbetreffende boekjaar de volgende evaluatiecriteria toe te passen:
Pensioenplan, bijkomende verzekeringen of andere voordelen: geen.
Prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven: geen.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding: bij verbreking van de overeenkomst door de GVV voorziet de met YLKATT BVBA gesloten ondernemingsovereenkomst in een opzeggingstermijn van negen maanden, te vermeerderen met een verbrekingsvergoeding van drie maanden. De opzeggingstermijn kan vervangen worden door een opzegvergoeding voor een bedrag dat in verhouding staat tot de resterende duur van de opzeggingstermijn.
De verbrekingsvergoeding van drie maanden wordt vermeerderd met één halve maand per dienstjaar, zonder in totaal negen maanden te mogen overschrijden.
Deze verbrekingsvergoeding zal berekend worden rekening houdend zowel met de vaste als de variabele remuneratie. Deze contractuele bepalingen kunnen afwijken van de ter zake geldende aanbevelingen, zoals die vermeld staan in de Belgische Corporate
De Gewone algemene vergadering van aandeelhouders van 3 mei 2016 heeft voor de presentiegelden volgende bedragen vastgelegd (per zitting):
De leden van de Effectieve leiding die deze vergaderingen bijwonen, krijgen deze vergoedingen niet.
Home Invest Belgium had het beheer, de opvolging van en het toezicht op de projectontwikkelingen voor nieuwe gebouwen toevertrouwd aan haar dochteronderneming Home Invest Development NV. Deze vennootschap fuseerde op 28 juni 2017 met Home Invest Belgium.
* Vast vertegenwoordiger: Dhr. Johan Van Overstraeten.
Geen enkele niet-uitvoerende bestuurder krijgt enige vaste of variabele remuneratie, van welke aard dan ook. De niet-uitvoerende bestuurders hebben recht op presentiegeld voor de bijeenkomsten van de Raad van Bestuur en van de verschillende Gespecialiseerde comités. Bovendien mogen zij onkostennota's indienen voor de bij de uitoefening van hun mandaat gemaakte uitgaven. De vennootschap is niet van plan het remuneratiebeleid van de bestuurders de komende twee boekjaren te wijzigen.
Het remuneratieverslag werd door de Raad van Bestuur op 21 maart 2018 goedgekeurd en houdt rekening met de aanbevelingen die het Benoemings- en Remuneratiecomité deed. Het bevat de informatie die wordt voorgeschreven in de Belgische Corporate Governance Code (editie 2009) en in artikel 96§3 tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen, zoals ingevoerd door de wet van 6 april 2010.
| Aanwezigheid en remuneratie in 2017 |
Lieven Van Overstraeten |
Eric Spiessens |
Koen Dejonckheere |
Johan Van Overstraeten |
Wim Aurousseau |
Laurence de Hemptinne |
Cocky NV * |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HOME INVEST BELGIUM |
|||||||
| Raad van Bestuur | 11/11 | 13/13 | 12/13 | 11/11 | 12/13 | 11/13 | |
| Investeringscomité | 7/7 | 3/7 | |||||
| Auditcomité | 4/4 | 4/4 | 4/4 | ||||
| Benoemings- en Remuneratiecomité |
4/4 | 4/4 | 4/4 | ||||
| Projectcomité | 2/2 | ||||||
| HOME INVEST DEVELOPMENT |
|||||||
| Raad van Bestuur | 4/4 | ||||||
| Totaal aanwezigheden | 19/19 | 21/21 | 12/13 | 20/20 | 16/17 | 18/24 | 4/4 |
| Totale remuneraties | 29 000 | 26 500 | 12 000 | 25 000 | 15 000 | 17 750 | 1 200 |
Pensioenplan, bijkomende verzekeringen of andere voordelen: geen.
Prestatiebonussen in aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te verwerven: geen.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrekvergoeding: bij verbreking van de overeenkomst door de GVV voorziet de met FVW Consult BVBA gesloten ondernemingsovereenkomst in een opzeggingstermijn van drie maanden te vermeerderen met één maand per dienstjaar, met een totaal van hoogstens zes maanden, alsook in een verbrekingsvergoeding van vier maanden, te vermeerderen met één maand per dienstjaar, met een totaal van hoogstens zes maanden.
De opzeggingstermijn kan vervangen worden door een opzegvergoeding voor een bedrag dat in verhouding staat tot de resterende duur van de opzeggingstermijn.
Deze contractuele bepalingen zijn in overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code.
(in het kader van een op 4 mei 2016 tussen Home Invest Belgium NV en M. Nicolas Vincent BVBA gesloten ondernemingsovereenkomst)
De overeenkomst voorziet in een geïndexeerde jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen, en in een variabele remuneratie die kan gaan van 5% tot 25% van de jaarlijkse basisremuneratie voor
Governance Code. Gelet op het remuneratieniveau, de opgedane ervaring en de anciënniteit is de Raad van Bestuur niettemin van oordeel dat deze bepalingen evenwichtig zijn.1
(in het kader van een op 5 maart 2011 tussen Home Invest Belgium NV en de BVBA FVW Consult gesloten ondernemingsovereenkomst)
De overeenkomst voorziet in een geïndexeerde jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen, en in een variabele remuneratie die kan gaan
De effectieve leiding ontving volgende bezoldigingen tijdens het boekjaar 2017:
van 5% tot 20% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar. Hij heeft bovendien een gsm en heeft recht op terugbetaling van de gsm-kosten alsook van de voor rekening van de GVV gemaakte kosten.
Zijn variabele remuneratie wordt vastgesteld door tijdens het desbetreffende boekjaar de volgende evaluatiecriteria toe te passen:
1 Toekenning van 1 200 aandelen van de vennootschap. 2 Omvat de BTW op de bezoldiging.
| In € | Vaste remuneratie | Variabele remuneratie voor het boekjaar |
||
|---|---|---|---|---|
| CEO Home Invest Belgium Sophie Lambrighs |
217 200 | 26 880 | 27 000 | 70 3801 |
| Gedelegeerd Bestuurder Home Invest Development BVBA Zou2 vertegenwoordigd door Me vrouw Sophie Lambrighs |
72 6002 | 29 040 | - | - |
| Effectieve leiding | 510 2972 | 55 879 | - | - |
voor het boekjaar Pensioenplan Andere 217 200 26 880 27 000 70 3801 72 6002 29 040 - -
Corporate governanceverklaring
Odon Warland, Jette 1 Bij omzetting van de opzegtermijn of een deel ervan, in een opzegvergoeding, kan de maximale vergoeding van 12 maanden die voorgeschreven wordt door het principe 7.18 van de Code 2009 overschreden worden. Dit principe bepaalt: "Elke contractuele regeling die op of na 1 juli 2009 met de vennootschap of haar dochtermaatschappijen betreffende de remuneratie van de CEO of van elk ander lid van het uitvoerend management wordt bedongen, vermeldt duidelijk dat de vertrekvergoeding die bij een vervroegde beëindiging van het contract wordt toegekend niet meer mag bedragen dan 12 maanden basis- en variabele remuneratie". Deze afwijking wordt verantwoord door de anciënniteit van betrokkene. Zij vloeit voort uit onderhandelingen die destijds gevoerd werden naar aanleiding van zijn nieuw mandaat van effectief leider en sluit aan op marktpraktijken voor dergelijke functie.
De commissaris van Home Invest Belgium, is erkend door de FSMA, hij certificeert met name de jaarrekening van de GVV en ziet haar halfjaarrekeningen na.
CVBA Grant Thornton Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Dirk Van den Broeck, werd op de Gewone algemene vergadering van 3 mei 2016 benoemd voor een periode van drie jaar. Op datum van 29 maart 2018, werd Home Invest Belgium geïnformeerd over de aanstelling van de heer Philip Callens in hoedanigheid van vaste vertegenwoordiger van Grant Thornton vanaf heden, ter vervanging van de heer Dirk Van den Broeck, verhinderd. Deze benoeming werd op dezelfde datum goedgekeurd door het Directie Comité van de FSMA voor de goedkeuring van de jaarrekeningen van Home Invest Belgium afgesloten op 31 december 2017.
Zijn bezoldiging werd vastgelegd op € 28 000 op jaarbasis, te verhogen met de BTW en met indexering. Het mandaat van de Commissaris loopt af na de Gewone algemene vergadering die in 2019 gehouden zal worden.
De Commissaris heeft voorliggend beheersverslag nagezien en heeft bevestigd dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn mandaat.
Zijn verslag is hieronder in het hoofdstuk "Financiële staten" opgenomen bij het verslag over de geconsolideerde jaarrekening.
De vennootschap heeft drie vastgoeddeskundigen aangesteld, twee voor de gebouwen in de portefeuille in België en een voor het vastgoed van de portefeuille in Nederland. Elke deskundige voert voor zijn deel van de portefeuille driemaandelijks een waardering uit en doet hetzelfde op het ogenblik van aankoop, inbreng, verkoop van gebouwen, of de fusie/ opsplitsing van vastgoedvennootschappen met de GVV, of nog, bij de opname van gebouwen in de consolidatiekring van de GVV via andere middelen.
Winssinger & Associés NV (RPR Brussel: 0422.118.165), met maatschappelijke zetel aan de Terhulpsesteenweg 166 te 1170 Brussel (België), vertegenwoordigd door dhr. Christophe Ackermans, treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van de vennootschap voor de in België gelegen panden. Zijn mandaat verstrijkt op 31 december 2020. Zijn jaarlijkse remuneratie wordt als volgt berekend:
In de loop van het boekjaar 2017 is het totale bedrag van de aan het bedrijf BNP Paribas Fortis opgelopen tot € 14 877, 33 incl. BTW.
Bank Degroof Petercam treedt op als liquidity provider (liquiditeitsverschaffer) voor het aandeel Home Invest Belgium. De vergoeding van de liquidity provider bedraagt € 20 000 (exclusief BTW) per jaar.
De remuneratie van de liquidity ptovider bedraagt € 20 000 excl. BTW per jaar.
| In €- BTW inbegrepen | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Bezoldiging van de Commissaris voor het boekjaar (statutaire grondslag) | |||
| Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van Commissaris | € 37 250 | € 33 880 | |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten | |||
| Andere controleopdrachten | € 15 004 | € 7 250 | |
| Andere opdrachten buiten de revisoropdrachten | € 24 034,63 | € 6 330 | |
| TOTAAL | € 76 246,13 | € 47 470 | |
| Te waarderen oppervlakten | per gewaardeerde m2 (exclusief BTW) |
|---|---|
| Schijf van 0 tot 125 000 m2 | € 0,40 |
| Schijf van 125 001 tot 175 000 m2 | € 0,35 |
| Schijf van meer dan 175 000 m2 | € 0,30 |
| Te waarderen oppervlakten | per gewaardeerde m2 (exclusief BTW) |
|---|---|
| Schijf van 0 tot 125 000 m2 | € 0,375 |
| Schijf van 125 001 tot 175 000 m2 | € 0,325 |
| Tranche supérieure à 175 001 m2 | € 0,275 |
| Première évaluation | € 0,5 |
Gedematerialiseerde effecten (excl. BTW) 0,12% van de nettowaarde van de betaalbaar gestelde coupon (excl. BTW)
Effecten aan toonder 2% van de nettowaarde van de betaalbaar gestelde coupon + €0,10 per coupure (excl. BTW)
CBRE Valuations Services BVBA (RPR Brussel: 0859.928.556), met maatschappelijke zetel aan de Lloyd Georgelaan 7, 1000 Brussel, België en vertegenwoordigd door de heer Pieter Paepen, treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van de vennootschap voor het saldo van het vastgoed in België. Zijn mandaat loopt af op 31 december 2019. Zijn jaarlijkse remuneratie wordt als volgt berekend:
In de loop van het boekjaar 2017 heeft Winssinger & Associés in totaal voor € 115 863 (BTW inbegrepen) aan erelonen ontvangen.
BNP Paribas Real Estate Hotels France, met maatschappelijke zetel aan de Quai de la Bataille de Stalingrad 167, te 92867 Issy-les-Moulineaux (Frankrijk) en vertegenwoordigd door mevr. Blandine Trotot, treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van de vennootschap voor de vastgoedportefeuille Port Zélande, bestaande uit 248 vakantiewoningen en 40 appartementen.
Haar mandaat verstrijkt op 30 september 2019. Haar jaarlijkse remuneratie is vastgelegd op een vast bedrag van € 2 500 HTVA per trimester en € 6 500 excl. BTW voor een eerste evaluatie.
In de loop van het boekjaar 2017 heeft BNP Paribas Real Estate Hotels France in totaal voor € 13 088 (BTW niet inbegrepen) aan honoraria ontvangen.
In de loop van het boekjaar 2017 heeft CBRE Valuations Services BVBA in totaal € 0 (BTW inbegrepen) erelonen geïnd.
BNP Paribas Fortis NV (RPR Brussel: 0403.199.702), gevestigd aan de Warandeberg 3 te 1000 Brussel is de centraliserende bank belast met de financiële dienstverlening met betrekking tot de aandelen van Home Invest Belgium (uitbetaling van de dividenden, inschrijving op kapitaalverhogingen, oproeping voor de algemene vergaderingen).
De remuneratie van de bank wordt als volgt bepaald (te vermeerderen met de BTW):
gezien het de zuiver functionele belangenconflicten niet regelt. Bestuurder Wim Aurousseau is wel 'Chief Investment Officer' (CIO) bij de NV AXA Belgium, maar geen aandeelhouder van deze vennootschap2.
Ook artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen moest niet toegepast worden, omdat de aandeelhouder aan wie een rechtstreeks of onrechtstreeks voordeel zou worden toegekend, geen beslissende invloed of invloed van betekenis heeft op de aanduiding van de bestuurders van deze vennootschap. In dit geval had de NV AXA Belgium slechts 17,02 % van het maatschappelijk kapitaal van Home Invest Belgium in handen.
Een tweede dossier betreft de partiële splitsing door absorptioe van de NV VOP. Door deze operatie heeft Home Invest Belgium in september 2017 de volledige eigendom verworven van het gebouw gelegen aan het Vriendschapsplein te 1160 Oudergem.
De aandeelhouders van VOP. zijn de SA Stavos Luxembourg, de heer Liévin Van Overstraeten en de NV Cocky. De heer Liévin Van Overstraeten is gedelegeerd bestuurder en de heer Johan Van Overstraeten bestuurder. Al deze personen zijn ook aandeelhouder van Home Invest Belgium. Gezien de NV VOP. kon beschouwd worden als een vennootschap met een deelneming in Home Invest Belgium in de zin van artikel 37 van de GVV-wet, werd deze informatie meegedeeld aan de FSMA, op basis van artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 en van het artikel 8 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014. De informatie werd ook openbaar gemaakt in twee persberichten, van 19
juli 2017 en van 8 september 2017. In het besluit van dit persbericht wordt gesteld dat de vennootschap van oordeel is dat deze transactie positief is voor haar ontwikkeling.
Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen moest in dit dossier niet toegepast worden, gezien de fusie door partiële splitsing een beslissing was van de Algemene Vergadering van aandeelhouders en niet van de Raad van Bestuur.
Daarnaast was ook artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen niet van toepassing op deze partiële splitsing, omdat deze bepaling geen betrekking heeft op de beslissingen die de Algemene Vergadering van aandeelhouders moet nemen. De Raad van Bestuur van Home Invest Belgium besliste echter om deze bepaling vrijwillig toe te passen. Een comité van drie onafhankelijke bestuurders heeft, met assistentie van PWC als onafhankelijk deskundige, het rapport opgesteld waarin deze bepaling voorziet.
Dit comité besloot dat:
Anderzijds namen de heren Liévin en Johan Van Overstraeten niet deel aan de beraadslaging van de Raad van Bestuur door de vrijwillige toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen.
de voorkoming van belangenconflicten en het misbruik van voorkennis. In het bijzonder wat de erkende vastgoeddeskundige van de GVV betreft, bepaalt de met Home Invest Belgium gesloten overeenkomst dat de eerste waardering van het onroerend goed in geval van belangenconflicten wordt opgedragen aan een andere vastgoeddeskundige.
Artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 diende in het boekjaar 2017 voor twee dossiers te worden toegepast. Dit artikel voorziet in bijzondere bepalingen wanneer vennootschappen met een deelneming in de GVV een rechtstreekse of onrechtstreekse tegenpartij zijn of enig voordeel van vermogensrechtelijke aard halen uit de operatie die de GVV overweegt.
Anderzijds werd artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen op vrijwillige basis toegepast op een operatie.
De eerste operatie betreft de aankoop door Home Invest Belgium van een kantoorgebouw dat toebehoorde aan de NV AXA Belgium, voor de prijs van 5.200.000 €. Het is gelegen aan de Jourdanstraat 89- 103 in 1060 Sint-Gillis. De authentieke akte werd op 17 januari 2017 verleden.
Gezien de NV AXA Belgium kan beschouwd worden als een vennootschap met een deelneming in Home Invest Belgium in de zin van artikel 37 van de wet van 12 mei 2014, werd de informatie op 11 januari 2017 per post meegedeeld aan de FSMA. De informatie werd ook openbaar gemaakt met een persbericht op datum van 17 januari 2017, overeenkomstig artikel 8 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014. Dit persbericht maakte bekend dat:
Home Invest Belgium is inderdaad van plan om haar portefeuille van residentiële gebouwen uit te breiden en te vernieuwen, met name in Brussel.
Het was niet verplicht om artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen toe te passen op dit dossier,
De wettelijke regels ter voorkoming van belangenconflicten die van toepassing zijn op Home Invest Belgium, zijn opgenomen in artikel 523, 524 en 524ter van het Wetboek van Vennootschappen, alsook in artikel 36 tot 38 van de wet van 12 mei 2014.
Andere regels ter voorkoming van belangenconflicten zijn opgenomen in het Corporate governance-charter 1 van Home Invest Belgium, dat door alle bestuurders van de GVV werd onderschreven. Dit Charter bepaalt met name in artikel 4.8: "(…) Ingeval Home Invest Belgium een transactie wil afsluiten met een bestuurder of met een vennootschap die met een bestuurder verbonden is, die niet valt onder artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen (bijvoorbeeld omdat het gaat om een gebruikelijke verrichting die plaatsvindt onder de voorwaarden en tegen de zekerheden die marktconform zijn), acht Home Invest Belgium het niettemin nodig dat deze bestuurder dit meldt aan de andere bestuurders vóór de beraadslaging van de Raad van Bestuur en dat hij ervan afziet om de beraadslaging van de Raad van Bestuur met betrekking tot deze verrichting bij te wonen, evenals om deel te nemen aan de stemming. (…)"
Ook een cumul van mandaten of functies kan aanleiding geven tot belangenconflicten.
Naargelang van de concrete omstandigheden,
De Effectieve leiding is onderworpen aan dezelfde regels inzake belangenconflicten als de Raad van Bestuur. Voorts ziet Home Invest Belgium erop toe dat haar belangrijkste dienstverleners zich aansluiten bij het Corporate governance-charter2 voor wat betreft
Corporate governanceverklaring
De Groep Van Overstraeten is in de Raad van Bestuur van HIB vertegenwoordigd door twee bestuurders (momenteel Dhr. L. Van Overstraeten en Dhr. J. Van Overstraeten) en Axa Belgium is in de Raad van Bestuur van HIB vertegenwoordigd door bestuurder (momenteel Dhr. W. Aurousseau).
Gezien het feit dat Home Invest Belgium hoog staat aangeschreven voor haar integriteit, heeft de Raad van Bestuur een Gedragscode1 opgesteld die van toepassing is op transacties die door de bestuurders en medewerkers van de GVV en haar dochterondernemingen worden uitgevoerd op de aandelen en andere financiële instrumenten van de GVV.
Deze Gedragscode voorziet onder meer in:
De hieronder opgenomen informatie strekt tot toelichting bij de elementen die, in geval van een openbaar overnamebod op de aandelen van Home Invest Belgium, gevolgen kunnen hebben, zoals bedoeld in artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007:
• op 31 december 2017 was het maatschappelijk kapitaal van Home Invest Belgium vertegenwoordigd door 3 299 858 volgestorte gewone aandelen3,
zonder vermelding van nominale waarde. De aandeelhoudersstructuur staat vermeld in het hoofdstuk "Het aandeel op de beurs" van dit financieel jaarverslag;
De Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal, in één of meerdere keren, te verhogen in het kader van het toegestane kapitaal ten belope van maximaal achtentachtig miljoen negenhonderdnegenveertigduizend tweehonderd vierennegentig euro vijfenzeventig cent (€ 88 949 294,75), op de data en onder de voorwaarden die hij zelf bepaalt, overeenkomstig artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. De Raad van Bestuur is ook gemachtigd om, onder diezelfde voorwaarden, converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven.
Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het procesverbaal van de buitengewone algemene vergadering van dertien september tweeduizend zeventien. In iedere hypothese mag het maatschappelijk kapitaal in het kader van deze machtiging nooit worden verhoogd met meer dan achtentachtig miljoen negenhonderd negenenveertigduizend tweehonderd vierennegentig euro vijfenzeventig cent (€ 88.949.294,75-). In het boekjaar 2017 werd het toegestane kapitaal niet gebruikt. Op 31 december 2017 bedraagt het nog beschikbare toegestane kapitaal (€ 88 949 294,75).
algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap noodzakelijk is, aandelen van de Vennootschap te verkrijgen, in pand te nemen en te vervreemden indien deze verwerving, deze inpandneming of deze vervreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een ernstig en dreigend nadeel voor de Vennootschap. Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 3 mei 2016;
1 De Gedragscode is beschikbaar op de website van de vennootschap
2 Zie ook de wet van 1 april 2007 betreffende de openbare overnameaanbiedingen en artikel 21.2.6 van Bijlage I bij de Prospectusverordening 809/2004. 3 Waarvan 11 712 aandelen in eigen bezit.
F I N A N C I Ë L E STATEN
Financiële staten
| Geconsolideerde jaarrekening 120 | |
|---|---|
| Statutaire jaarrekening148 | |
| verslag van de commissaris 151 |
| ACTIVA | Bijlage | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 459 002 506 | 409 872 451 | |
| B. Immateriële vaste activa | 15 | 416 024 | 278 118 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 16 | 457 636 191 | 408 833 729 |
| D. Andere materiële vaste activa | 18 | 391 371 | 102 316 |
| E. Financiële vaste activa | 24 | 112 033 | 75 649 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 19 | 446 887 | 582 639 |
| II. Vlottende activa | 11 058 584 | 9 429 070 | |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 20 | 0 | 1 457 192 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 19 | 135 752 | 135 243 |
| D. Handelsvorderingen | 21 | 3 326 818 | 3 169 636 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 21 | 376 707 | 842 449 |
| F. Kas en kasequivalenten | 22 | 7 183 786 | 3 437 814 |
| G. Overlopende rekeningen | 23 | 35 520 | 386 735 |
| TOTAAL ACTIVA | 470 061 090 | 419 301 520 |
| EIGEN VERMOGEN | |||
|---|---|---|---|
| A. Kapitaal | 26 | 87 999 055 | 75 999 055 |
| B. Uitgiftepremies | 26 | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Reserves | 26 | 102 796 510 | 98 198 999 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 26 | 1 256 723 | 6 101 079 |
| EIGEN VERMOGEN | 216 955 487 | 205 202 333 | |
| VEPLICHTINGEN | |||
| I. Langlopende verplichtingen | 232 805 745 | 201 485 901 | |
| B. Langlopende financiële schulden | 24 | 224 745 100 | 192 205 885 |
| a. Kredietinstellingen | 185 000 000 | 152 500 000 | |
| c. Andere | 39 745 100 | 39 705 885 | |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 24 | 8 060 644 | 9 280 017 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 20 299 859 | 12 613 287 | |
| B. Kortlopende financiële schulden | 24 | 10 673 829 | 712 226 |
| a. Kredietinstellingen | 10 000 000 | 0 | |
| c. Andere | 673 829 | 712 226 | |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 25 | 8 106 746 | 10 385 458 |
| b. Andere | 8 106 746 | 10 385 458 | |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 25 | 62 656 | 90 680 |
| F. Overlopende rekeningen | 25 | 1 456 627 | 1 424 923 |
| VEPLICHTINGEN | 253 105 603 | 214 099 188 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 470 061 090 | 419 301 520 | |
| Aantal aandelen op afsluitdatum 3 | 3 288 146 | 3 147 897 | |
| Netto waarde | 216 955 487 | 205 202 333 | |
| Netto waarde per aandeel | 65,98 | 65,19 | |
| Gecorrigeerd netto waarde per aandeel 4 | 68,43 | 68,14 | |
| Schulden | 243 588 331 | 203 394 248 | |
| Schuldgraad | 51,82% | 48,51% |
1 De geconsolideerde jaarrekeningen 2016 van Home Invest Belgium omvatten deze van haar dochterondernemingen en zijn uitgedrukt in €, tenzij anders vermeld. De boekings- en waarderingscriteria opgenomen in de 'International Financial Reporting Standards' (IFRS) zijn toegepast sinds de jaarrekeningen van het boekjaar 2006. Zijn begrepen in onderhavig financieel jaarverslag per referentie: de financiële jaarverslagen (die de geconsolideerde financiële staten omvatten, met verkorte versie van de statutaire rekeningen, de geconsolideerde beheersverslagen, de rapporten van de commissaris en de expertiseverslagen), de tussentijdse verklaringen, de halfjaarlijkse financiële rapporten, de beschrijving van de financiële situatie, de informatie betreffende de verbonden partijen en de historische financiële inlichtingen betreffende de dochterondernemingen van de GVV.
2 Het verschil tussen het Nettoresultaat van het boekjaar in het eigen vermogen (€ 1 256 723) en het Nettoresultaat van het boekjaar zoals vermeld in de resultatenrekening (€ 13 222 981) is toe te schrijven aan het interimdividend dat in december 2017 uitbetaald werd ten belope van € 11 966 258. 3 Het aantal aandelen op afsluitdatum werd berekend met uitsluiting van 11 712 aangehouden aandelen.
4 Stemt overeen met de aangepaste nettowaarde om de reële waarde van de financiële dekkingsinstrumenten uit te sluiten.
| Bijlage | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 4 | 22 683 114 | 18 979 691 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | 4 | -183 272 | -178 922 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 499 843 | 18 800 769 | |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 5 | 136 764 | 86 482 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
5 | 598 574 | 660 864 |
| VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
5 | -2 769 775 | -2 705 975 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 5 | -30 000 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 20 435 406 | 16 842 140 | |
| IX. Technische kosten | 6 | -1 086 011 | -843 970 |
| X. Commerciële kosten | 7 | -342 219 | -406 804 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | 8 | -289 436 | -392 488 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | 8 | -3 766 408 | -2 780 000 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 19 853 | -81 388 | |
| VASTGOEDKOSTEN | -5 464 220 | -4 504 650 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 971 186 | 12 337 491 | |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | 9 | -1 066 763 | -845 488 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | -112 236 | -29 448 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 13.792.187 | 13 792 187 | |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 10-20 | 719 633 | 279 654 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 10 | 1 450 369 | 11 295 322 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 15 962 188 | 23 037 530 | |
| XX. Financiële inkomsten | 11 | 90 494 | 78 701 |
| XXI. Netto interestkosten | 12 | -3 548 571 | -3 048 453 |
| XXII. Andere financiële kosten | 13 | -65 034 | -65 705 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 13 | 1 226 658 | -2 025 345 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 296 453 | -5 060 803 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 13 665 735 | 17 976 727 | |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | 14 | -361 199 | -71 034 |
| XXV. Exit taks | -81 555 | 0 | |
| BELASTINGEN | -442 754 | -71 034 | |
| NETTO RESULTAAT | 13 222 981 | 17 905 693 | |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | 13 222 981 | 13 222 981 | |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 4,14 | 5,69 | |
| Staat van het globaal resultaat | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| I. Nettoresultaat | 13 222 981 | 17 905 693 |
| II. Andere elementen van het globaal resultaat : | ||
| B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS |
0 | -303 405 |
| 1. Effectieve dekkingsinstrumenten | 0 | -303 405 |
| GLOBAAL RESULTAAT(I + II) | 13 222 981 | 17 602 288 |
Het nettoresultaat van het boekjaar (€ 13 222 981) wordt volledig geboekt onder rubriek D. Het netto resultaat van het boekjaar in het eigen vermogen, verminderd met het in december 2017 uitgekeerde interimdividend ten belope van € 11 966 258,17.
| Kapitaal | Kosten kapitaal verhoging |
Uitgiftepremies | Wettelijke reserve |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen |
Reserve van de geschatte mutatiekosten en –rechten |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO OP 31/12/2015 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 105 544 309 | -27 453 339 |
| Transfer | ||||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -7 221 461 | 2 071 300 | ||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Interimdividend van vorige jaar | ||||||
| Interimdividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Herclassificatie van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variaties reële waarde vastgoed | 10 105 545 | -4 113 677 | ||||
| SALDO OP 31/12/2016 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 108 428 393 | -29 495 716 |
| SALDO OP 31/12/2016 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 108 428 393 | -29 495 716 |
| Transfer | ||||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -5 529 628 | 1 327 794 | ||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Interimdividend van vorige jaar | ||||||
| Interimdividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Herclassificatie van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variaties reële waarde vastgoed | 17 402 429 | -6 107 108 | ||||
| Partiële splisting VOP | 12 000 000 | |||||
| Toekenning eigen aandelen | ||||||
| SALDO OP 31/12/2017 | 88 949 295 | -950 240 | 249 031 199 | 98 778 | 120 301 194 | -34 275 030 |
| Totaal | Netto resultaat van het boekjaar |
Overgedragen resultaat van voorgaande boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkingsinstrum enten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekh ouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrum enten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekh ouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200 191 632 | 3 507 233 | 18 096 940 | 1 259 467 | -757 323 | 0 | -1 006 688 |
| 0 | 3 271 610 | -3 271 610 | ||||
| 0 | 5 150 161 | |||||
| -12 591 588 | -12 591 588 | |||||
| 11 804 614 | 11 804 614 | |||||
| -11 804 614 | -11 804 614 | |||||
| 17 905 693 | 17 905 693 | |||||
| -303 405 | -303 405 | |||||
| 0 | 5 944 578 | -5 944 578 | ||||
| 0 | -5 991 869 | |||||
| 205 202 333 | 6 101 079 | 25 920 070 | 1 259 467 | -757 323 | -5 944 578 | -1 310 093 |
| 205 202 333 | 6 101 079 | 25 920 070 | 1 259 467 | -757 323 | -5 944 578 | -1 310 093 |
| 0 | 6 768 191 | -6 768 191 | ||||
| 0 | 4 201 834 | |||||
| -13 378 562 | -13 378 562 | |||||
| 11 804 614 | 11 804 614 | |||||
| -11 966 258 | -11 966 258 | |||||
| 13 222 981 | 13 222 981 | |||||
| 0 | 2 025 345 | -2 025 345 | 0 | |||
| 0 | -1 310 093 | 1 310 093 | ||||
| 0 | -11 295 322 | |||||
| 12 000 000 | ||||||
| 70 380 | 70 380 | |||||
| 216 955 487 | 1 256 723 | 25 379 059 | 1 259 467 | -686 943 | -9 280 017 | 0,03 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE |
3 437 814 | 2 487 426 |
| 1. Kasstromen uit operationele activiteiten | 7 288 851 | 18 778 554 |
| Resultaat van het boekjaar | 13 222 981 | 19 931 038 |
| Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen | 15 962 188 | 23 037 530 |
| Ontvangen interesten | 90 494 | 78 701 |
| Betaalde interesten | -3 613 605 | -3 114 159 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | 1 226 658 | 0 |
| Belastingen | -442 754 | -71 034 |
| Aanpassingen aan de winst voor niet -operationele activiteiten |
-3 221 069 | -11 498 740 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 105 211 | 76 236 |
| - Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa | 105 211 | 76 236 |
| Andere niet -monetaire elementen |
-2 606 647 | -11 295 322 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/ - ) |
-1 450 369 | -11 295 322 |
| - Andere langlopende transacties | -1 156 278 | 0 |
| Winst bij realisatie van activa | -719 633 | -279 654 |
| - Meerwaarden bij realisatie vaste activa | -719 633 | -279 654 |
| Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal | -2 713 062 | 10 346 256 |
| Bewegingen in de activa: | 828 115 | 6 842 801 |
| - Kortlopende financiële activa | -509 | -509 |
| - Handelsvorderingen | 547 | 7 501 489 |
| - Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa | 465 742 | -566 580 |
| - Overlopende rekeningen | 362 335 | -91 599 |
| Bewegingen in de verplichtingen | -3 541 177 | 3 503 455 |
| - Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden | -3 544 857 | 4 145 324 |
| - Andere Kortlopende verplichtingen | -28 024 | -532 338 |
| - Overlopende rekeningen | 31 704 | -109 531 |
| 2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten | -32 541 887 | -49 768 207 |
| Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen |
-4 990 057 | -11 932 359 |
| Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities |
-3 769 711 | -39 012 825 |
| Desinvesteringen | 11 407 839 | 18 185 471 |
| Projectonwikkelingen | -28 815 412 | -15 537 258 |
| Overige immateriële vaste activa | -140 612 | -274 542 |
| Overige materiële vaste activa | -391 560 | -25 334 |
| Langlopende financiële vaste activa | -24 242 | -1 463 |
| Andere langlopende financiële activa | -5 818 133 | -1 169 897 |
| 3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten | 28 999 009 | 31 947 627 |
| Variatie van de financiële verplichtingen en schulden | ||
| Toename (+) / Afname ( -) financiële schulden |
42 539 215 | 44 539 215 |
| Dividend vorig boekjaar | -1.573.949 | -1 573 949 |
| Dividende intérimaire | -11.966.258 | -11 966 258 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE |
7.183.786 | 7 183 786 |
| INVESTERS | S&F |
|---|---|
| 642 089 | 2 102 |
| 4 507 877 | 2 500 051 |
| 4 856 | 0 |
| 17 901 | 4 075 |
| 6 924 | 4 198 |
| -314 454 | -902 322 |
| -10 973 | 0 |
| 1 608 104 | |
| -642 089 | -2 102 |
| 4 212 131 | 1 606 002 |
| 4 854 220 |
Home Invest Belgium NV is een GVV. Ze is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht Haar maatschappelijke zetel is gevestigd in België, 1200 Brussel, Woluwelaan 46/11. De vennootschap is genoteerd op NYSE Euronext Brussel. De geconsolideerde jaarrekening omvat Home Invest Belgium en haar dochterondernemingen, de BVBA Charlent 53 Freehold en de NV Investers en de NV S&F Immobilière.
De financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met het IFRS -referentiesysteem ('International Financial Reporting Standards') zoals goedgekeurd in de Europese Unie. In toepassing van artikel 11 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van de GVV, stelt Home Invest Belgium haar jaarrekening op volgens het IFRS referentiesysteem.
De Vennootschap heeft haar openingsbalans opgesteld volgens IFRS op 1 januari 2005 (datum van overgang naar IFRS). In overeenstemming met IFRS 1 – Eerste toepassing van IFRS heeft de Vennootschap beslist de acquisities vóór de datum van overgang naar IFRS niet te herwerken, en dat conform IFRS 3 – Bedrijfscombinaties.
De financiële staten worden uitgedrukt in euro, behalve indien anders vermeld. Zij zijn opgesteld op basis van de historische kosten, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële instrumenten, die gewaardeerd zijn aan hun reële waarde. De boekingsmethodes werden coherent toegepast op de voorgestelde boekjaren.
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van Home Invest Belgium en haar dochterondernemingen.
De dochterondernemingen zijn entiteiten die worden gecontroleerd door de groep. Er bestaat controle wanneer Home Invest Belgium, rechtstreeks of onrechtstreeks, de macht heeft over de entiteit; wordt blootgesteld aan of rechten heeft op variabele rendementen omwille van haar implicatie in deze entiteit; de mogelijkheid heeft om haar invloed uit te oefenen op het bedrag van deze rendementen.
Aangezien Home Invest Belgium meer dan de helft van de aandelen/stemrechten in deze dochtervennootschappen aanhoudt, zijn deze dochtervennootschappen gecontroleerd door Home Invest Belgium [IFRS 12 § 7 (a)].
De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn integraal geconsolideerd vanaf de acquisitiedatum tot op de datum waarop de controle afloopt.
De rekeningen van de dochterondernemingen zijn opgesteld voor hetzelfde boekjaar als dat van Home Invest Belgium. Er worden uniforme IFRS waarderingsregels toegepast op de betrokken dochterondernemingen. Alle intra groepverrichtingen, evenals de latente winsten en verliezen binnen de groep op verrichtingen tussen de ondernemingen van de groep, worden geëlimineerd. De latente verliezen worden geëlimineerd, behalve in het geval van een buitengewone waardevermindering.
De goodwill is het positieve verschil tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aandeel van de groep in de reële waarde van de verworven activa en passiva van de dochteronderneming, op het moment van de overname. De prijs van de bedrijfscombinatie bestaat uit de overnameprijs en alle rechtstreeks toewijsbare transactiekosten.
De negatieve goodwill (badwill) is het negatieve verschil tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aandeel van de groep in de reële waarde van de verworven activa en passiva van de dochteronderneming, op het moment van de overname. Deze negatieve goodwill wordt door de overnemer onmiddellijk opgenomen in de resultatenrekening.
De norm IFRS 3 – Bedrijfscombinaties – regelt de boekhoudkundige verwerking van Goodwill of Badwill en verwijst eveneens naar de IAS 36 – Waardevermindering van activa – betreffende de verplichting om jaarlijks te onderzoeken of een bepaald actief een waardervermindering moet ondergaan.
De immateriële vaste activa met een beperkte levensduur worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs. Na de initiële boeking worden ze gewaardeerd tegen hun kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingen.
De immateriële vaste activa worden lineair afgeschreven op basis van de beste raming van hun gebruiksduur. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode van de immateriële activa worden minstens aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen in exploitatie zijn beleggingen in onroerende activa die worden aangehouden voor verhuur op lange termijn en/of voor de waardetoename van het kapitaal.
De vastgoedbeleggingen worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de transactiekosten en de niet-aftrekbare BTW. Voor gebouwen die worden verworven via een fusie, splitsing of inbreng van bedrijfstak, zijn de belastingen verschuldigd op de potentiële meerwaarden van de aldus geïntegreerde activa inbegrepen in de kosten van de desbetreffende activa.
Bij de eerste periodieke afsluiting na de initiële boeking ervan, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde. Een onafhankelijke externe vastgoedexpert gaat driemaandelijks over tot de waardering van de vastgoedportefeuille, inclusief kosten, registratierechten en honoraria (d.w.z. de zogenaamde "beleggingswaarde"). De expert baseert zijn evaluatie op 2 methodes: de kapitalisatie van de geschatte huurwaarde; de waardering op basis van eenheidsprijzen. De expert heeft de mogelijkheid om voor de expertise van vastgoed alternatieve methodes te gebruiken.
Home Invest Belgium gaat vervolgens, om de reële waarde van de aldus geschatte onroerende activa te bepalen, over tot de volgende bewerkingen:
Zolang de gebouwen als nieuw beschouwd worden in de zin van het BTW-wetboek, beperken voormelde herwerkingen zich enkel tot de investeringswaarde van de terreinen, waarop de gebouwen in kwestie opgetrokken werden.
Elke winst of elk verlies uit een wijziging van de reële waarde wordt in de resultatenrekening geboekt onder de rubriek "XVIII. Variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" lijn "A. Positieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" of lijn "B. Negatieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen". De variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten worden geboekt onder rubriek XVIII Variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen onder de lijn "C. Positieve variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" of "D. Negatieve variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen".
De aanwending wordt geboekt onder het Eigen vermogen onder Rubriek C Reserves – "b. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van "vastgoedbeleggingen" en "c. Reserve van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)".
De uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen, worden op 3 manieren in de rekeningen opgenomen, afhankelijk van het type werkzaamheden:
• grote renovatiewerken: deze worden normaal uitgevoerd om de 20 à 30 jaar en hebben betrekking op de waterdichtheid van het gebouw, zijn structuur of zijn essentiële functies (vervanging van liften of verwarmingsinstallatie, vervanging van de ramen, enz.).
Dergelijke renovatiewerken worden eveneens geactiveerd.
De gebouwen waarvoor kosten worden gemaakt die op het actief geboekt worden, worden bij de voorbereiding van de budgetten geïdentificeerd op basis van de voorafgaande criteria. Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management), de BTW, taksen, de interne kosten en de intresten betaald tijdens de bouw.
Naar aanleiding van een verkoop van een onroerend goed zal de verkoopprijs verminderd met de commercialisatiekosten geboekt worden onder rubriek XVI.A Netto verkopen van de onroerende goederen van de resultatenrekening, terwijl de annulering van de reële waarde van het gebouw in het negatief geboekt zal worden onder rubriek XVI.B Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen. De gerealiseerde meerwaarde die uitkeerbaar is voor de aandeelhouder wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs van het onroerend goed verminderd met de commercialisatiekosten en de historische aankoopwaarde vehoogd met de gedane investeringen. Aangezien de meerwaarde ten aanzien van de laatste reële waarde reeds werd erkend in de resultatenrekening, moeten bovendien bijkomend de reeds geboekte latente meerwaarden alsook de overdrachtrechten die voorheen geboekt werden onder "Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" geannuleerd worden door hen te boeken in de aanwending van het resultaat en de uitkeerbare meerwaarden. Deze laatste bewerking wordt doorgevoerd in hetzelfde jaar als de verkoop van het onroerend goed.
Deze bedragen worden geheel opgenomen in het berekeningsschema van het bedrag vermeld in artikel 13, §1, alinea 1 van de Wet van 16 juni 2014 en volgende.
De gebouwen in aanbouw of ontwikkeling worden bij de vastgoedbeleggingen geboekt tegen kostprijs, tot aan het einde van de bouw of de ontwikkeling. Op dat ogenblik wordt het actief overgeboekt naar de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management, juridische raadgevers), verzekeringen, BTW, taksen, de interne kosten en de intresten betaald tijdens de bouw.
b. alle transactiekosten en commissies die betaald worden naar aanleiding van een aankoop van aandelen van een vastgoedvennootschap, worden opgenomen in de resultatenrekening onder de rubriek XIV Algemene
uitgifte van nieuwe aandelen of een inbreng van activa naar aanleiding van een fusie, worden in min geboekt
De andere materiële vaste activa worden geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de som van de afschrijvingen en de waardeverminderingen. Een lineaire afschrijving wordt gehanteerd over de geraamde gebruiksduur van de activa. De gebruiksduur en de afschrijvingswijze worden minstens bij de afsluiting van elk boekjaar herzien. De gebruiksduur is voor elke categorie van activa de volgende:
De financiële activa worden in de balans opgenomen bij de vaste of vlottende financiële activa volgens de intentie of de waarschijnlijkheid van realisatie in de twaalf maanden volgend op de afsluitingsdatum en worden geboekt volgens de norm IAS 39 – Financiële instrumenten: opname en waardering. Hierbij dient een onderscheid gemaakt te worden tussen:
verkopen. De variaties van de reële waarde van deze activa worden opgenomen in de resultatenrekening;
1 De boekhoudkundige verwerking (2,5% mutatierecht) werd toegelicht in het persbericht dat door BeAMA op 8 februari 2006 gepubliceerd werd, en bevestigd in het persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016.
• de financiële activa aangehouden tot op vervaldag: niet-afgeleide financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen en een vaste looptijd waarvan de Vennootschap stellig voornemens is en in staat is om deze aan te houden tot het einde van de looptijd. De tot op vervaldag aangehouden financiële activa worden geboekt tegen hun afgeschreven kostprijs.
De financiële passiva worden geboekt tegen hun afgeschreven kost.
Home Invest Belgium doet een beroep op afgeleide financiële instrumenten ter dekking van het renterisico dat ze loopt in het kader van de financiering van haar activiteiten. De afgeleide financiële instrumenten worden oorspronkelijk geboekt tegen kostprijs en worden vervolgens op hun reële waarde gebracht op de volgende periodieke afsluitingsdata.
• Economische afdekking
De variaties in de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die niet beantwoorden aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IAS 39, worden geboekt in de resultatenrekening.
• Kasstroomafdekking
Het efficiënt deel van de winsten of verliezen uit wijzigingen van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die voldoen aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IAS 39, specifiek aangewezen en bestemd tot kasstroomafdekking van een actief- of passiefbestanddeel of een geplande transactie die wordt hernomen op de balans, wordt geboekt in het eigen vermogen. Het nietefficiënt deel komt in de resultatenrekening. Wanneer een indekkingsinstrument afloopt of wordt verkocht, of wanneer een dekking niet meer voldoet aan de criteria van 'Hedge Accounting', wordt alle gecumuleerde winst of verlies die op dat ogenblik onder het eigen vermogen staat, in de resultatenrekening geboekt.
Een vastgoedbelegging wordt beschouwd als bestemd voor verkoop als het onmiddellijk kan worden verkocht in volledig zijn huidige staat en een verkoop hoogst waarschijnlijk is.
Een vastgoedbelegging bestemd voor verkoop wordt op dezelfde manier gewaardeerd als een andere vastgoedbelegging.
Merken we op dat rekening houdend met het specifieke geval van deelverkoop (ofwel unit per unit) die over meerdere boekjaren zijn gespreid, de herklassering in deze rubriek niet gemaakt wordt.
De handelsvorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, verminderd met de ingeschatte nietterugvorderbare bedragen. Deze waardevermindering wordt in de resultatenrekening geboekt.
De rubriek "Kas en kasequivalenten" omvat de kastegoeden en de zichtrekeningen. Kasequivalenten zijn heel liquide kortetermijnbeleggingen die gemakkelijk omzetbaar zijn in een bekend contant bedrag, een vervaldag hebben van drie maanden of minder, en geen groot risico van waardeverandering met zich meebrengen. Deze elementen worden tegen hun nominale waarde of tegen kostprijs op de balans geboekt.
De gewone aandelen worden in het eigen vermogen geboekt. De kosten die rechtstreeks gekoppeld zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen of opties, worden in het eigen vermogen geboekt, na aftrek van belastingen, en afgetrokken van het opgehaalde bedrag.
De ingekochte eigen aandelen worden geboekt tegen aankoopprijs en worden in mindering gebracht van het eigen vermogen. Een verkoop of annulering van de ingekochte eigen aandelen heeft geen impact op het resultaat; de winsten en verliezen in verband met de eigen aandelen worden rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt. De dividenden worden erkend als schulden na goedkeuring ervan door de Algemene vergadering van aandeelhouders. Elk eventueel interimdividend wordt geboekt in schulden, zodra de Raad van bestuur de beslissing tot uitkering van een dergelijk dividend genomen heeft.
Op de balans wordt een voorziening geboekt wanneer:
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de courante belastingen en de uitgestelde belastingen. Ze worden in de resultatenrekening geboekt, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt. In dat geval worden ze ook op die rubriek toegerekend.
De courante belastingen zijn het bedrag van de verschuldigde belastingen op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals alle aanpassingen aan de betaalde (of te recupereren) belastingen in verband met de jaren ervoor. Ze worden berekend aan de hand van de belastingvoet die geldt op afsluitingsdatum.
De uitgestelde belastingen worden berekend volgens de methode van de variabele uitstelmethode (liability method) op de tijdelijke verschillen tussen de fiscale basis van een actief- of een passiefbestanddeel en hun boekwaarde, zoals die in de jaarrekening is opgenomen. Deze belastingen worden bepaald volgens de belastingvoeten die men verwacht op het moment dat de activa zullen worden gerealiseerd of de verplichting afloopt.
Uitgestelde belastingvorderingen worden geboekt voor de aftrekbare tijdelijke verschillen en op de terugvorderbare overgedragen belastingkredieten en fiscale verliezen, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de nabije toekomst belastbare winsten zullen zijn om het belastingvoordeel te kunnen genieten. De boekwaarde van deze uitgestelde belastingvorderingen wordt herzien op elke balansdatum en gereduceerd als het niet langer waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn om de uitgestelde belastingen geheel of gedeeltelijk te compenseren.
De uitgestelde belastingverplichtingen en -vorderingen worden gedefinieerd aan de hand van de verwachte belastingvoeten, van toepassing in de jaren waarin deze tijdelijke verschillen zullen worden gerealiseerd of betaald, op basis van de geldende belastingpercentages of de bevestigde belastingvoeten op balansdatum.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde uit de fusie van een onderneming die geen GVV is met een GVV. Wanneer de onderneming die niet het statuut van GVV heeft, voor het eerst in de consolidatiekring van de groep terechtkomt, wordt een voorziening voor exit taks geboekt, samen met een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de boekhoudkundige waarde van het goed dat in de fusie verworven zal worden, en dit rekening houdend met een verwachte fusiedatum.
De huurinkomsten uit gewone huurcontracten worden lineair in de opbrengsten geboekt voor de duur van het huurcontract. De gratis huur en andere voordelen die aan de klanten worden toegekend, worden lineair geboekt over de eerste vaste huurperiode. De opzegvergoedingen worden integraal geboekt op het ogenblik van hun facturatie in de rubriek I.E. Huuropbrengsten.
Het resultaat van de verkoop van een vastgoedbelegging vertegenwoordigt het verschil tussen de opbrengst van de verkoop, na aftrek van transactiekosten, en de laatste reële waarde van het verkochte gebouw op 31 december van het afgelopen boekjaar. Dat resultaat wordt weergegeven in de rubriek XVI "Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen" van de resultatenrekening.
Bij de uitwerking van het berekeningsschema van artikel 13, § 1, al. 1 van het K.B. van 13 juli 2014, omvat het uitkeerbaar resultaat de rubriek "+/- Meer- en minwaarden gerealiseerd op vastgoed gedurende het boekjaar (meer- en minwaarden in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven)", wat aldus toelaat rekening te houden met de initiële acquisitiewaarde.
Home Invest Belgium heeft niet geanticipeerd op de toepassing van de nieuwe of gewijzigde normen en interpretaties die werden uitgebracht vóór de datum van goedkeuring voor publicatie van de geconsolideerde jaarrekening, maar die van kracht worden na het boekjaar dat op 31 december 2017 wordt afgesloten, namelijk:
• IFRS 9 - Financiële instrumenten: classificatie en evaluatie – wordt van kracht vanaf het boekjaar dat aanvangt
• Proces tot jaarlijkse verbetering van de IFRS-normen - Cyclus 2015-2017 – wordt van kracht vanaf het boekjaar
• Amendement van de norm IAS 28 - Lange-termijn intresten in een gelieerde onderneming of een joint venture – wordt van kracht vanaf het boekjaar dat aanvangt op 1 januari 2019 op voorwaarde van goedkeuring door
De toekomstige toepassing van deze normen of interpretaties zal geen materiële weerslag hebben op de jaarrekening.
De vastgoedbeleggingen die Home Invest Belgium bezit, kunnen in drie categorieën worden onderverdeeld:
Qua geografische spreiding bevinden de vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium zich hoofdzakelijk in Brussel.
De kolommen "niet toegewezen" bevatten de bedragen die niet aan één van deze drie categorieën kunnen worden toegekend, bijvoorbeeld :
| 2017 | Geconsolideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals | gewest Nederland | Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 22 683 114 | 12 800 798 2 007 308 | 5 247 454 | 2 627 554 | ||
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 272 | -104 446 | -10 251 | 5 169 | -73 744 | |
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 499 843 | 12 696 352 1 997 058 | 5 252 623 2 627 554 | -73 744 | ||
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 136 764 | 113 124 | 9 263 | 14 377 | ||
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
598 574 | 170 432 | 31 825 | 355 002 | 41 316 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-2 769 775 | -1 919 981 | -186 787 | -621 079 | -41 927 | |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
-30 000 | -30 000 | ||||
| VASTGOEDRESULTAAT | 20 435 406 | 11 029 927 1 851 358 | 5 000 923 2 626 943 | -73 744 | ||
| IX. Technische kosten (-) | -1 086 011 | -731 846 | -106 612 | -247 553 | ||
| X. Commerciële kosten (-) | -342 219 | -225 322 | -51 637 | -65 260 | ||
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) |
-289 436 | -177 754 | -41 540 | -70 142 | ||
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -3 766 408 | -20 610 | 0 | -25 681 | -66 865 | -3 653 251 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | 19 853 | 15 526 | 4 328 | |||
| VASTGOEDKOSTEN | -5 464 220 | -1 140 006 | -195 461 | -408 637 | -66 865 | -3 653 251 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 971 186 | 9 889 920 1 655 896 | 4 592 286 2 560 077 | -3 726 995 | ||
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -1 066 763 | -1 066 763 | ||||
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) |
-112 236 | -112 236 | ||||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
13 792 187 | 9 889 920 1 655 896 | 4 592 286 2 560 077 | -4 905 994 | ||
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) |
719 633 | 761 779 | 127 823 | -169 969 | ||
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
1 450 369 | 3 203 483 | -750 284 | -1 702 558 | 699 729 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 15 962 188 | 13 855 182 1 033 435 | 2 889 728 3 259 806 | -5 075 963 | ||
| XX. Financiële inkomsten (+) | 90 494 | 71 566 | 18 928 | |||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 548 571 | -3 548 571 | ||||
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -65 034 | -65 034 | ||||
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
1 226 658 | 1 226 658 | ||||
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 296 453 | 71 566 | -2 368 019 | |||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 13 665 735 | 13 926 749 1 033 435 | 2 889 728 3 259 806 | -7 443 982 | ||
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -361 199 | -361 199 | ||||
| XXV. Exit tax | -81 555 | -81 555 | ||||
| BELASTINGEN | -442 754 | -442 754 | ||||
| NETTO RESULTAAT | 13 222 981 | 13 926 749 1 033 435 | 2 889 728 3 259 806 | -7 886 737 |
| 2016 | Geconsolideerd | totaal Brussels gewest | Vlaams gewest |
Waals | gewest Nederland | Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 18 979 691 | 11 386 568 | 2 285 745 5 114 285 | 193 094 | ||
| III. Met verhuur verbonden kosten | -178 922 | -56 269 | -17 549 | -46 735 | -58 369 | |
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 800 769 | 11 330 299 | 2 268 195 5 067 549 | 193 094 | -58 369 | |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 86 482 | 73 472 | 8 612 | 4 398 | ||
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
660 864 | 238 818 | 74 950 | 347 096 | ||
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-2 705 975 | -1 863 438 | -232 589 | -609 948 | ||
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
||||||
| VASTGOEDRESULTAAT | 16 842 140 | 9 779 152 | 2 119 168 4 809 095 | 193 094 | -58 369 | |
| IX. Technische kosten (-) | -843 970 | -534 739 | -61 136 | -248 094 | ||
| X. Commerciële kosten (-) | -406 804 | -334 477 | -31 102 | -41 226 | ||
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) |
-392 488 | -231 006 | -25 006 | -136 475 | ||
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 780 000 | -205 | -7 020 | -23 467 | -2 749 307 | |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -81 388 | -82 885 | -450 | -8 204 | 10 151 | |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 504 650 | -1 183 313 | -124 714 | -457 466 | 0 | -2 739 156 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 12 337 491 | 8 595 839 | 1 994 454 4 351 629 | 193 094 | -2 797 525 | |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -845 488 | -1 068 093 | ||||
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) |
-29 448 | -112 236 | ||||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
11 462 554 | 8 595 839 | 1 994 454 4 351 629 | 193 094 | -3 977 854 | |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) |
279 654 | 115 111 | 325 072 | -160 529 | ||
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
11 295 322 | 11 201 277 | 254 104 | 287 017 | -447 076 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 23 037 530 | 19 912 228 | 2 573 630 4 638 645 | -253 982 | -4 138 384 | |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 78 701 | 76 586 | 2 116 | |||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 048 453 | -3 606 773 | ||||
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -65 705 | -63 846 | ||||
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
-2 025 345 | 1 226 658 | ||||
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5 060 803 | 76 586 | -2 441 845 | |||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 17 976 727 | 19 988 813 | 2 573 630 4 638 645 | -253 982 | -6 580 229 | |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -71 034 | -456 803 | ||||
| XXV. Exit tax | ||||||
| BELASTINGEN | -71 034 | -456 803 | ||||
| NETTO RESULTAAT | 17 905 693 | 19 988 813 | 2 573 630 4 638 645 | -253 982 | -7 037 032 |
| 2017 | Geconsolideerd totaal |
Gebouwen die Gebouwen met zich lenen tot blokwaarde detailverkoop > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toegewezen |
|
|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 22 683 114 | 15 012 577 | 7 352 988 | 317 549 | |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 272 | -109 527 | 0 | 0 | -73 744 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 499 843 | 14 903 050 | 7 352 988 | 317 549 | -73 744 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 136 764 | 122 700 | 13 344 | 720 | |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
598 574 | 152 123 | 394 513 | 51 938 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-2 769 775 | -2 215 107 | -491 557 | -63 111 | |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
-30 000 | -30 000 | |||
| VASTGOEDRESULTAAT | 20 435 406 | 12 932 766 | 7 269 288 | 307 097 | -73 744 |
| IX. Technische kosten (-) | -1 086 011 | -909 360 | -168 745 | -7 906 | |
| X. Commerciële kosten (-) | -342 219 | -322 548 | -17 493 | -2 178 | |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -289 436 | -240 178 | -29 922 | -19 336 | |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -3 766 408 | -46 292 | -66 865 | -3 653 251 | |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | 19 853 | 19 853 | 0 | 0 | |
| VASTGOEDKOSTEN | -5 464 220 | -1 498 524 | -283 026 | -29 420 | -3 653 251 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 971 186 | 11 434 242 | 6 986 262 | 277 677 | -3 726 995 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -1 066 763 | -1 066 763 | |||
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | -112 236 | -112 236 | |||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
13 792 187 | 11 434 242 | 6 986 262 | 277 677 | -4 905 994 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 719 633 | 889 602 | -169 969 | ||
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
1 450 369 | 2 221 203 | -188 785 | -582 049 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 15 962 188 | 14 545 047 | 6 797 477 | -304 372 | -5 075 963 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 90 494 | 71 566 | 18 928 | ||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 548 571 | -3 548 571 | |||
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -65 034 | -65 034 | |||
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
1 226 658 | 1 226 658 | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 296 453 | 71 566 | -2 368 019 | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 13 665 735 | 14 545 047 | 6 797 477 | -232 806 | -7 443 982 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -361 199 | -361 199 | |||
| XXV. Exit tax | -81 555 | -81 555 | |||
| BELASTINGEN | -442 754 | -442 754 | |||
| NETTO RESULTAAT | 13 222 981 | 14 545 047 | 6 797 477 | -232 806 | -7 886 737 |
| 2016 | Geconsolideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 18 979 691 | 13 787 348 | 4 834 669 | 357 675 | |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -178 922 | -87 748 | -35 072 | 2 266 | -58 369 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 18 800 769 | 13 699 600 | 4 799 597 | 359 941 | -58 369 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 86 482 | 86 032 | 0 | 450 | |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
660 864 | 186 466 | 425 665 | 48 733 | |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-2 705 975 | -2 201 120 | -441 366 | -63 489 | |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
0 | ||||
| VASTGOEDRESULTAAT | 16 842 140 | 11 770 977 | 4 783 897 | 345 635 | -58 369 |
| IX. Technische kosten (-) | -843 970 | -725 037 | -107 557 | -11 376 | |
| X. Commerciële kosten (-) | -406 804 | -402 178 | -283 | -4 344 | |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -392 488 | -324 759 | -22 230 | -45 498 | |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2 780 000 | -22 199 | -8 493 | -2 749 307 | |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -81 388 | -83 194 | -8 345 | 10 151 | |
| VASTGOEDKOSTEN | -4 504 650 | -1 557 367 | -146 909 | -61 217 | -2 739 156 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 12 337 491 | 10 213 610 | 4 636 988 | 284 418 | -2 797 525 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -845 488 | -1 068 093 | |||
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | -29 448 | -112 236 | |||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
11 462 554 | 10 213 610 | 4 636 988 | 284 418 | -3 977 854 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 279 654 | 440 184 | -160 529 | ||
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
11 295 322 | 11 861 831 | -465 682 | -100 827 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 23 037 530 | 22 515 624 | 4 171 306 | 183 591 | -4 138 384 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 78 701 | 76 586 | 2 116 | ||
| XXI. Netto interestkosten (-) | -3 048 453 | -3 606 773 | |||
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -65 705 | -63 846 | |||
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
-2 025 345 | 1 226 658 | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5 060 803 | 76 586 | -2 441 845 | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 17 976 727 | 22 515 624 | 4 171 306 | 260 177 | -6 580 229 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -71 034 | -456 803 | |||
| XXV. Exit tax | |||||
| BELASTINGEN | -71 034 | -456 803 | |||
| NETTO RESULTAAT | 17 905 693 | 22 515 624 | 4 171 306 | 260 177 | -7 037 032 |
| 2017 | Geconsolideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 423 105 968 | 363 798 520 | 55 768 780 | 3 538 667 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 34 530 224 | 34 530 224 | |||
| Activa bestemd voor verkoop | |||||
| Vorderingen financiële leasing | 582 639 | 582 639 | |||
| Andere activa | 11 842 260 | 11 842 260 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 470 061 090 | 398 328 744 | 55 768 780 | 4 121 305 | 11 842 260 |
| Percentage per sector | 100,00% | 84,74% | 11,86% | 0,88% | 2,52% |
| Eigen vermogen | 216 955 487 | 216 955 487 | |||
| Passiva | 253 105 603 | 253 105 603 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 470 061 090 | 470 061 090 |
| 2017 | Geconsolideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | |||||
| Investeringen | 4 990 057 | 4 747 006 | 131 224 | 111 827 | |
| Andere materiële vaste activa | |||||
| Investeringen | 589 960 | 589 960 | |||
| Afschrijvingen | -198 589 | -198 589 | |||
| Immateriële vaste activa | |||||
| Investeringen | 458 932 | 458 932 | |||
| Afschrijvingen | -42 908 | -42 908 |
De overige materiële vaste activa worden beschreven in bijlage 18. De immateriële vaste activa worden beschreven in bijlage 15.
| 2017 | Geconsolideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals gewest |
Het Netherlands |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 423 105 968 267 496 665 | 39 375 322 | 67 130 060 | 49 103 922 | ||
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 34 530 224 | 27 743 288 | 6 786 935 | |||
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 | |||
| Vorderingen financiële leasing | 582 639 | 582 639 | ||||
| Andere activa | 11 842 260 | 11 842 260 | ||||
| TOTAAL ACTIVA | 470 061 090 295 822 592 | 46 162 257 | 67 130 060 | 49 103 922 | 11 842 260 | |
| Percentage per sector | 100,00% | 62,93% | 9,82% | 14,28% | 10,45% | 2,52% |
| Eigen vermogen | 216 955 487 | 216 955 487 | ||||
| Passiva | 253 105 603 | 253 105 603 |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA 470 061 090 470 061 090
| 2016 | Geconsolideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 381 316 652 | 321 481 422 | 55 826 341 | 4 008 889 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 27 517 077 | 27 517 077 | |||
| Activa bestemd voor verkoop | 1 457 192 | 1 457 192 | |||
| Vorderingen financiële leasing | 717 882 | 717 882 | |||
| Andere activa | 8 292 718 | 8 292 718 | |||
| TOTAAL ACTIVA | 419 301 520 | 350 455 691 | 55 826 341 | 4 726 770 | 8 292 718 |
| Percentage per sector | 100,00% | 83,58% | 13,31% | 1,13% | 1,98% |
| Eigen vermogen | 205 202 333 | 205 202 333 | |||
| Passiva | 214 099 188 | 214 099 188 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 419 301 520 | 419 301 520 |
| 2016 | Geconsolideerd totaal |
Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop |
Gebouwen met blokwaarde > € 2 500 000 |
Gebouwen met blokwaarde < € 2 500 000 |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | |||||
| Investeringen | 11 932 359 | 3 720 496 | 8 188 053 | 23 810 | |
| Andere materiële vaste activa | |||||
| Investeringen | 534 763 | 534 763 | |||
| Afschrijvingen | -432 447 | -432 447 | |||
| Immateriële vaste activa | |||||
| Investeringen | 318 320 | 318 320 | |||
| Afschrijvingen | -40 202 | -40 202 |
| 2016 | Geconsolideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest | Waals gewest |
Het Netherlands |
Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 381 316 652 | 234 841 512 | 37 913 104 | 67 851 252 | 40 710 784 | |
| Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen | 27 517 077 | 23 535 745 | 3 981 332 | |||
| Activa bestemd voor verkoop | 1 457 192 | 923 556 | 533 636 | |||
| Vorderingen financiële leasing | 717 882 | 717 882 | ||||
| Andere activa | 8 292 718 | 8.292.718 | ||||
| TOTAAL ACTIVA | 419 301 520 | 260 018 694 | 42 428 072 | 67 851 252 | 40 710 784 | 8.292.718 |
| Percentage per sector | 100,00% | 62,01% | 10,12% | 16,18% | 8,66% | 1,98% |
| Eigen vermogen | 205 202 333 | |||||
| Passiva | 214 099 188 |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA 419 301 520
| RESULTATENREKENING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | ||
| A. Huur | 22 619 301 | 18 959 663 |
| C. Huurkortingen | -53 941 | -77 186 |
| E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 117 753 | 97 214 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | ||
| A. Te betalen huur op gehuurde activa | -101 173 | -108 248 |
| B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -150 195 | -207 574 |
| C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 68 096 | 136 900 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 499 843 | 18 800 769 |
De huurinkomsten nemen toe als gevolg van de aankoop en de oplevering van nieuwe gebouwen.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 499 843 | 18 800 769 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | ||
| A. Verkregen vergoedingen op huurschade | 136 764 | 86 482 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door | ||
| d h d h d b A. Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar |
67 818 | 56 511 |
| B. Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 530 756 | 604 353 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | ||
| A. Huurkosten te dekken door de eigenaar | -458 146 | -494 623 |
| B. Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -2 311 629 | -2 211 352 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -30 000 | 0 |
| TOTAAL | -2 064 437 | -1 958 629 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 20 435 406 | 16 842 140 |
De doorfacturatie van de huurkosten heeft voornamelijk betrekking op de verzekeringspremies in verband met de afstand van verhaal dat is opgenomen in de meeste brandverzekeringspolissen voor gebouwen evenals bepaalde kosten in verband met de levering van telefoonlijnen.
De huurlasten voor rekening van de eigenaar betreffen alle lasten van de gebouwen waarvan de huren die de huurders betalen, alle diensten en lasten omvatten
In de residentiële sector is de onroerende voorheffing voor rekening van de verhuurder voor alle huurovereenkomsten in verband met een hoofdverblijfplaats. De doorfacturatie van de onroerende voorheffing en taksen heeft dus voornamelijk betrekking op handelspanden of kantoren.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| IX. Technische kosten | ||
| A. Recurrente technische kosten | ||
| 1. Herstellingen | -919 824 | -734 101 |
| 3. Verzekeringspremies | -131 913 | -140 491 |
| B. Niet-recurrente technische kosten | ||
| 1. Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureau, …) | -47 359 | -22 287 |
| 2. Schadegevallen | 13 084 | 52 909 |
| TOTAAL | -1 086 011 | -843 970 |
In het kader van de jaarlijkse budgetprognose bepaalt Home Invest Belgium een specifiek beleid voor het onderhoud en de renovatie van elk van zijn gebouwen zodat deze zo goed mogelijk zouden overeenstemmen met de vereisten van de huurmarkt. De technische kosten doen zich het meest voor na het vertrek van huurders of in het geval van noodzakelijke herstellingen tijdens de huurperiode.
| 2017 | 2016 |
|---|---|
| X. Commerciële kosten | |
| -266 421 A. Makelaarscommissies |
-249 034 |
| -50 619 B. Publiciteit |
-96 946 |
| -25 179 C. Erelonen van advocaten en juridische kosten |
-60 824 |
| TOTAAL -342.219 |
-406 804 |
De commerciële kosten zijn stabiel in vergelijking met 2016.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -289 436 | -392 488 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | ||
| A. Externe beheervergoedingen | -284 123 | -81 548 |
| B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium | -3 482 285 | -2 698 451 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 19 853 | -81 388 |
| TOTAAL | -4 035 990 | -3 253 875 |
| VASTGOEDKOSTEN | -5 464 220 | -4 504 650 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 971 186 | 12 337 491 |
De interne kosten voor het beheer van gebouwen omvatten voornamelijk de personeelskosten tijdens het boekjaar.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 971 186 | 12 337 491 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | -1 066 763 | -845 488 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | -112 236 | -29 448 |
| TOTAAL | -1 178 999 | -874 937 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 13 792 187 | 11 462 554 |
De algemene kosten hebben voornamelijk betrekking op de kosten in verband met publicaties, waarderingen van de portfolio, met de kosten gemaakt in het kader van due diligence (technische expertises, juridische due diligence…) en abonnementstaksen.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 13 792 187 | 11 462 554 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 719 633 | 279 654 |
| A. Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) | 11 273 651 | 18 185 471 |
| B. Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen | -10 554 018 | -17 905 816 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 1 450 369 | 11 295 322 |
| A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 8 743 019 | 18 724 402 |
| B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -1 437 982 | -1 321 973 |
| C. Positieve variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
130 419 | 75 767 |
| D. Negatieve variaties van de geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-5 985 086 | -6 182 874 |
| TOTAAL | 2 170 002 | 11 574 976 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 15 962 188 | 23 037 530 |
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen komt voort van de verkoop van gebouwen. Het volledige detail van de verkopen en de gerealiseerde meerwaarden is opgenomen in het hoofdstuk "Beheersverslag".
Ter herinnering, het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen wordt geboekt als het verschil tussen de verkoopprijs min de kosten verbonden aan het afsluiten van die verkopen (rubriek XVI.A.) en de laatste reële waarde van het desbetreffende pand (rubriek XVI.B.).
Overeenkomstig artikel 27 §1 - 1° van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 en bijlage C, zijn de meerwaarden gerealiseerd op vastgoed tijdens het boekjaar uitkeerbaar, berekend in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven. Op 31/12/2017 bedroeg de gerealiseerde uitkeerbare meerwaarde aldus € 4 921 467 (tegenover de aankoopwaarde), terwijl de gerealiseerde meerwaarde tegenover de laatste reële waarde € 719 633 bedroeg.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| XX. Financiële inkomsten | ||
| A. Geïnde interesten en dividenden | 18 928 | 2 116 |
| B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken | 71 566 | 76 586 |
| TOTAAL | 90 494 | 78 701 |
De geïnde interesten en dividenden zijn uitsluitend afkomstig van de deposito's op korte termijn van het surplus aan liquiditeiten.
De vergoedingen voor financiële leasing betreffen de leasings zoals beschreven in Bijlage 19.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| XXI. Netto interestkosten | ||
| A. Nominale interestlasten op leningen | -2 580 286 | -2 144 866 |
| C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| 1. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
0 | -208 099 |
| 2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-968 285 | -695 489 |
| TOTAAL | -3 548 571 | -3 048 453 |
De kosten van afdekkingsinstrumenten betreffen het verschil tussen de vaste interest betaald voor de voorheen aangekochte IRS-en en de geldende variabele interestvoeten gedurende het boekjaar. Voor meer details inzake de structuur van de financiële schulden verwijzen we naar Bijlage 24.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| XXII. Andere financiële kosten | ||
| A. Bankkosten en andere commissies | -61 842 | -65 705 |
| B. Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop financiële activa | -2 522 | 0 |
| D. Andere | -671 | 0 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| A. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| 2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
1 226 658 | -2 025 345 |
| TOTAAL | 1 161 624 | -2 091 051 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 296 453 | -5 060 803 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 13 665 735 | 17 976 727 |
De variatie van de reële waarde van de financiële activa betreft de afdekkingsinstrumenten die als inefficiënt worden beschouwd ingevolge de toepassing van IAS 39, en dus geboekt worden in de resultatenrekening. Deze kost of product is puur latent, in de veronderstelling dat de GVV of de banken niet overgaan tot een vervroegde vereffening van deze producten, en wordt weggelaten bij de berekening van het uitkeerbaar resultaat.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 13 665 735 | 17 976 727 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | -361 199 | -71 034 |
| XXV. Exit taks | -81 555 | 0 |
| BELASTINGEN | -442 754 | -71 034 |
| NETTO RESULTAAT | 13 222 981 | 17 905 693 |
GVV's genieten een bijzonder fiscaal statuut. Enkel de voordelen in natura, de abnormale en goedgunstige voordelen alsook bepaalde specifieke kosten zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting in België. Het geheel De dochterondernemingen genieten dit bijzonder fiscaal statuut niet. Bemerk dat de inkomsten afkomstig uit Nederland aan de bron belast worden. Dit geheel vormt de verschuldigde belasting gedragen door Home Invest Belgium. Bemerk eveneens dat in 2017, tengevolge van de fusie met de dochteronderneming Home Invest Development, een exit taks van € 81 555 betaald werd.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Immateriële vaste activa, begin van het boekjaar | 278 118 | 7 733 |
| 1. Brutobedrag | 318 320 | 43 778 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - ) | -40 202 | -36 045 |
| Investeringen | 140 612 | 274 542 |
| Afschrijvingen ( - ) | -2 706 | -4 158 |
| Immateriële vaste activa, einde van het boekjaar | 416 024 | 278 118 |
| 1. Brutobedrag | 458 932 | 318 320 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen (-) | -42 908 | -40 202 |
De immateriële activa betreffen de vastgoedsoftware WinIris die lineair afgeschreven woedt over een gebruiksduur van 5 jaar. Ze betreffen evenzeer diens vervanger Axxerion, wqaarvan de afschrijving gepland is op 6 jaar en dit vanaf de ingebruikname voorzien voor 2018. De afschrijvingen worden geboekt onder de rubriek XII "Beheerskosten vastgoed" van de resultatenrekening.
| 2017 | 2016 | ||
|---|---|---|---|
| C. Vastgoedbeleggingen, saldo begin boekjaar | 408 833 729 | 346 100 301 | |
| a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie | |||
| Saldo begin boekjaar | 381 316 652 | 313 635 127 | |
| Voltooide gebouwen in aanbouw ( - ) | 10 688 206 | ||
| Immeubles en cours de construction achevés | 21 802 265 | 22 319 503 | |
| Acquisities van gebouwen | 5 894 980 | 39 012 825 | |
| Latere gekapitaliseerde uitgaven | 4 990 057 | 11 932 359 | |
| Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises | 16 882 659 | ||
| Winst (verlies) ingevolge aanpassingen van de reële waarde | 1 450 369 | 11 295 322 | |
| Transfer naar activa bestemd voor de verkoop (-) | 1 457 192 | -16 878 483 | |
| Saldo einde boekjaar | 423 105 968 | 381 316 652 | |
| b. Projectontwikkelingen | |||
| Saldo begin boekjaar | 27 517 077 | 32 465 174 | |
| Investeringen – projectontwikkelingen | 28 815 412 | 17 371 406 | |
| Opgeleverde projectontwikkelingen | -21 802 265 | -22 319 503 | |
| Solde en fin de période | 34 530 224 | 27 517 077 | |
| c. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | |||
| N/A | N/A | ||
| d. Andere | |||
| N/A | N/A | ||
| C. Vastgoedbeleggingen, saldo einde boekjaar | 457 636 192 | 408 833 729 |
De projectontwikkelingen op afsluitdatum van het boekjaar 2017 worden in detail beschreven in het Beheersverslag en in het Vastgoedverslag.
IFRS 13 is van toepassing op de IFRS-normen die waarderingen tegen reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 40 Vastgoedbeleggingen, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Zoals opgenomen in de tabel hierboven, bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2017€ 457 636 192. Deze reële waarden zijn van niveau 3. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 3, heeft de vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de overdrachten tussen hiërarchische niveaus.
De waarderingen gebeuren op basis van 2 methodes:
Zo nodig kan de expert alternatieve methodes gebruiken. De waarderingen houden rekening met de huurstaat, de kosten en taksen die door de verhuurder dienen gedragen te worden en de eventueel uit te voeren werken.
De waarderingen worden ook bevestigd door transacties gerealiseerd in de markt, en dit rekening houdend met de waarden per m2.
| Vergelijking tussen de boekjaren 2016 en 2017: | |
|---|---|
| Vastgoedbeleggingen op 31/12/2013 | 408 833 729 |
| Acquisities en investeringen | 45 894 902 |
| Transfer naar activa bestemd voor de verkoop | 1 457 192 |
| Winst ingevolge reële waarde-aanpassingen | 1 450 369 |
| Vastgoedbeleggingen op 31/12/2014 | 457 636 192 |
Zoals hierboven vermeld zijn al deze reële waarden van niveau 3 en was er geen enkele transfer naar of van niveau 3.
| Gebouwen die zich lenen tot | Gebouwen met blokwaarde | Gebouwen met blokwaarde | |
|---|---|---|---|
| detailverkoop | > € 2 500 000 | < € 2 500 000 | |
| Huren per m2 per jaar | Gewogen gemiddelde van | Gewogen gemiddelde van | Gewogen gemiddelde van |
| € 113 m2 (vork tussen: € 21 m2 en | € 145 m2 (vork tussen: € 105 m2 en | € 91 m2 (vork tussen: € 47 m2 en | |
| € 217 m2) | € 348 m2) | € 170 m2) | |
| Geschatte huurwaarde per m2 per jaar |
Gewogen gemiddelde van € 114 m2 (vork tussen: € 46 m2 en € 168 m2) |
Gewogen gemiddelde van € 131 m2 (vork tussen: € 99 m2 en € 275 m2) |
Gewogen gemiddelde van € 92m2 (vork tussen: € 65 m2 en € 200 m2) |
| Kapitalisatievoet | Gewogen gemiddelde van 5,27% | Gewogen gemiddelde van 6,68% | Gewogen gemiddelde van 7,50% |
| (vork tussen 3,70% en 7,35%) | (vork tussen 5,75% en 7,65%) | (vork tussen 4,70% en 10,50%) |
Een daling of een stijging van de geschatte huurwaarde en/of de bekomen huren zal potentieel een impact naar beneden of naar boven hebben op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Een daling of een stijging van de actualisatievoet en/of de kapitalisatievoet zal potentieel een impact naar boven of naar beneden hebben op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Deze tarieven worden bepaald door de voorwaarden op de financiële markten en op de vastgoedmarkt.
De waarderingen van vastgoedbeleggingen worden viermaal per jaar uitgevoerd door de onafhankelijke en gekwalificeerde vastgoedexpert. Deze rapporten worden opgemaakt op basis van door de vennootschap meegedeelde informatie over de huurstaat, de kosten en taksen gedragen door de verhuurder, de huren, de uit te voeren werken,... Deze informatie wordt uit de database van het informaticasysteem van de vennootschap gehaald en maakt deel uit van de administratieve organisatie en de interne controle van de vennootschap.
De vastgoedexpert gebruikt parameters die verband houden met de markt (actualisatievoet,…) en die gebaseerd zijn op zijn oordeel en zijn professionele ervaring. De aan de vastgoedexpert meegedeelde informatie, de parameters en de waarderingsmodellen gebruikt door de vastgoedexpert worden gecontroleerd door het Management en door het Auditcomité.
Ter herinnering, de projectontwikkelingen zijn opgenomen onder de vastgoedbeleggingen in Bijlage 16.
| 2017 | 2016 |
|---|---|
| 102 316 Andere vaste activa, saldo begin periode |
149 060 |
| 534 763 1. Brutobedrag |
509 429 |
| -432 447 2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - ) |
-360 369 |
| 391 560 Investeringen |
25 334 |
| -336 363 Cessions ( - ) |
0 |
| -102 505 Afschrijvingen ( - ) |
-72 078 |
| 336 363 Cessions Amortissement ( + ) |
|
| 391 371 Andere vaste activa, saldo einde periode |
102 316 |
| 589 960 1. Brutobedrag |
534 763 |
| -198 589 2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - ) |
-432 447 |
De overige materiële vaste activa hebben uitsluitend betrekking op vaste werkingsactiva. De stijging van de materiële vaste activa is uitsluitend het gevolg van de inrichting van de nieuwe kantoren.
| D. Andere materiële vaste activa | |
|---|---|
| a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik |
| D. Andere materiële vaste activa | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | 391 371 | 102 316 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Vorderingen op meer dan 5 jaar | 208 625 | 272 217 |
| Vorderingen op meer dan 1 jaar en minder dan 5 jaar | 238 262 | 310 421 |
| Vorderingen op hoogstens 1 jaar | 135 752 | 135 243 |
| TOTAAL | 582 639 | 717 882 |
De vorderingen financiële leasing betreffen de gebouwen Belgradostraat in Vorst en Residentie Lemaire in Molenbeek. Beknopte beschrijving van deze contracten:
• Belgradostraat : erfpachtovereenkomst (sept. 1999 - augustus 2026);
| 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 jaar | 1 year < > 5 jaar |
> 5 jaar | < 1 jaar | 1 year < > 5 jaars |
> 5 years | |
| 1. Totale bruto-investering in de lease |
163 084 | 303 442 | 227 739 | 169 722 | 390 643 | 303 622 |
| 2. Totale toekomstige minimale leasebetalingen onder niet opzegbare operationele leases |
135 752 | 238 262 | 208 625 | 135 243 | 310 421 | 272 217 |
| 3. Onverdienden financieringsbaten |
27 332 | 65 180 | 19 114 | 34 479 | 80 221 | 31 405 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Netto verkoopprijs (excl. kosten) | 11 273 651 | 18 185 471 |
| Laatste reële waarde | -10 554 018 | -17 905 816 |
| Gerealiseerde meerwaarde | 719 633 | 279 654 |
| Uitkeerbare gerealiseerde meerwaarde | 4 921 467 | 5 429 815 |
Het saldo van de met het oog op verkoop aangehouden gebouwen bedraagt:
| A. Activa bestemd voor verkoop | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| a. Vastgoedbeleggingen | 0 | 1 457 192 |
De deelverkopen (unit per unit) van een gebouw worden uitgevoerd over verschillende jaren. Rekening houdend met het feit dat de vastgoedexpert een pand in zijn geheel (en niet unit per unit) valoriseert, maakt de opname ervan in deze rubriek willekeurig en kan de lezer misleiden in vergelijking tot de geldende strategie zoals beschreven in de voorgaande hoofdstukken. Daarom heeft de onderneming beslist om vanaf boekjaar 2017 deze verkopen niet langer op te nemen in deze rubriek.
| D. Handelsvorderingen | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huurders | 289 268 | 696 222 |
| Andere | 87 440 | 146 227 |
| Gerealiseerde verkopen | 376 707 | 842 449 |
| TOTAAL | 289 268 | 696 222 |
De handelsvorderingen omvatten de huren die van de huurders nog ontvangen moeten worden. Deze huren dienen vooraf betaald te worden. Anderzijds, ingevolge de ondertekening van verschillende verkoopcompromissen eind 2017, beschikt Home Invest Belgium op 31/12/2016 over vorderingen ten belope van € 2 696 257, die begin 2018 betaald zullen worden, bij het verlijden van de notariële akten.
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| a. Belastingen | 289 268 | 696 222 |
| c. Andere | 87 440 | 146 227 |
| TOTAAL | 376 707 | 842 449 |
Het voorgeschoten werkingskapitaal is dit ter beschikking gesteld van de beheerders en syndici om hen toe te laten het financieel beheer van de algemene kosten van de vastgoedbeleggingen waar te nemen, zijn opgenomen onder de rubriek c.
Overige. Wat de belastingvordering van 2017 betreft, deze betreffen de inkohiering van onroerende voorheffingen die betwist werden.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Kas en kasequivalenten | 0 | 57 |
| Saldo bankrekeningen | 7 183 786 | 3 437 757 |
| TOTAAL | 7 183 786 | 3 437 814 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 14 454 | 8 298 |
| Voorafbetaalde vastgoedkosten | 21 067 | 393 339 |
| Andere | 0 | -14 902 |
| TOTAAL ACTIEF | 35 521 | 386 735 |
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 368 074 | 263 578 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 1 088 336 | 1 159 692 |
| Andere | 218 | 1 653 |
| TOTAAL PASSIEF | 1 456 627 | 1 424 923 |
De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten vertegenwoordigen enerzijds de trekkingen op onze kredietlijnen en afdekkingsinstrumenten waarvan de interesten betaalbaar zijn bij het einde van de trekkingsperiode en anderzijds de interesten die betaalbaar zijn op de einddatum van onze obligatie-uitgifte.
| E. Financiële vaste activa | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| a. Activa aangehouden tot einde looptijd | ||
| 5. Andere | 4 089 | 0 |
| e. Andere | 100 657 | 75 649 |
| TOTAAL | 104 747 | 75 649 |
De andere financiële activa vertegenwoordigen een borg stelling ten gunste van de RSZ en de reservefondsen die in meerdere mede-eigendommen gestort werden.
| I. Langlopende verplichtingen | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| B. Langlopende financiële schulden | ||
| a. Kredietinstellingen | 185 000 000 | 152 500 000 |
| b. Financiële leasing | ||
| c. Andere | 39 745 100 | 39 705 885 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | ||
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 8 060 644 | 9 280 017 |
| II. Kortlopende verplichtingen | ||
| B. Kortlopende financiële schulden | ||
| a. Kredietinstellingen | 10 000 000 | 0 |
| c. Andere | ||
| 2. Ontvangen huurwaarborgen | 586 663 | 632 226 |
| 5. Andere | 87 166 | 80 000 |
De andere kortlopende financiële verplichtingen vertegenwoordigen een canon onder een erfpachtovereenkomst die de vennootschap jaarlijks dient te betalen.
De overige leningen ten belope van € 39 745 100 komen overeen met de obligatie-uitgifte (exclusief kosten) die in juni 2014 uitgegeven werd. Het bedrag aan kapitaal is gelijk aan € 40 000 000 en de vervaldag is 18/06/2024.
De langlopende financiële verplichtingen houden verband met de IRS zoals hierna toegelicht. Hun negatieve reële waarde komt uit op € 8 060 644 bij afsluiting van het boekjaar. Alle afdekkingsinstrumenten worden niet beschouwd als administratieve verwerking in de zin van de IAS 39.
| I. Langlopende verplichtingen | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | ||
| b. Andere | ||
| 1. Leveranciers | 4 839 837 | 9 133 693 |
| 2. Huurders | 1 537 994 | 716 496 |
| 3. Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 1 728 915 | 535 269 |
De cijfers vermeld in onderstaande tabel slaan enkel op de schulden tegenover financiële instellingen:
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Kortlopende financiële schulden op hoogstens 1 jaar | 10 000 000 | 0 |
| Langlopende financiële schulden van 1 tot 5 jaar | 102 000 000 | 74 500 000 |
| Langlopende financiële schulden op meer dan 5 jaar | 122 745 100 | 117 705 885 |
| TOTAAL | 234 745 100 | 192 205 885 |
Onderstaande tabel bevat de kredietlijnen geopend bij elke bankier en de gemiddelde looptijd. Eén enkele gecontracteerde lijn vervalt in 2018 bij Bank De Groof Petercam voor € 10 miljoen. Op afsluitingsdatum beschikt Home Invest Belgium over een beschikbaar bedrag van € 13 miljoen op zijn bankkredieten. Alle banklijnen zijn afgesloten tegen variabele rente.
| Financieringen | Bedrag bevestigde kredietlijnen |
Opnames | Gemiddelde looptijd |
|---|---|---|---|
| Bankfinancieringen | 208 000 000 | 195 000 000 | 4 jaar en 9 maanden |
| Belfius | 61 500 000 | 61 500 000 | 4 jaar en 10 maanden |
| BNP Paribas Fortis | 46 500 000 | 46 500 000 | 7 jaar |
| ING | 60 000 000 | 47 000 000 | 4 jaar en 6 maanden |
| KBC Bank | 30 000 000 | 30 000 000 | 2 jaar en 11 maanden |
| Degroof | 10 000 000 | 10 000 000 | 4 maanden |
| Obligatieleningen | 40 000 000 | 40 000 000 | 6 jaar en 6 maanden |
| Uitgifte van 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 6 jaar en 6 maanden |
| TOTAAL | 248 000 000 | 235 000 000 | 5 jaar |
De producten voor het indekken van de rentevoeten zijn exclusief van het type IRS (Interest Rate Swap). Zij vormen contracten voor het omzetten van variabele rentevoeten in vaste. Op 31 december 2017 bedraagt het totale nominale bedrag van de IRS-dekkingen € 143 miljoen, zoals onderstaande tabel laat zien.
Na de herschikking die in de loop van 2015 doorgevoerd werd, beschikt Home Invest Belgium over meerdere IRS-contracten met verschillende aanvangsdatum, waarvan hieronder een overzicht.
Geen enkel instrument valt onder de administratieve verwerking en is opgenomen als kasstroomafdekking (Cash flow hedge) in de zin van de norm IAS 39.
| Indekkingsinstrumenten op 31/12/2017 | Type | Bedrag Rentevoet | Vervaldatum | Kwalificatie | Reële waarde op 31/12/2017 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,160% | 10-11-2024 | Transactie | -515 873 |
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,060% | 10-11-2024 | Transactie | -445 048 |
| Belfius | IRS | 15 000 000 | 1,965% | 10-11-2027 | Transactie -1 821 254 | |
| Belfius | IRS | 21 500 000 | 0,585% | 10-11-2025 | Transactie | -73 443 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 25 000 000 | 1,199% | 30-09-2027 | Transactie -1 060 470 | |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 21 500 000 | 0,400% | 30-11-2021 | Transactie | -111 680 |
| ING | IRS | 10 000 000 | 1,600% | 14-04-2026 | Transactie | -864 431 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 0,350% | 1-06-2022 | Transactie | 7 286 |
| KBC | IRS | 15 000 000 | 0,087% | 5-05-2021 | Transactie | -55 668 |
| Indekking van het type IRS | 143.000.000 | 5 jaar en 7 maanden | -4 940 581 |
| Indekkingsinstrumenten met toekomstig start |
Type | Bedrag Rentevoet | Start Vervaldatum | Kwalificatie | Reële waarde op 31/12/2017 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,90% | 14-06-2018 | 14-12-2025 | Transactie -1 911 075 | |
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,90% | 14-12-2021 | 14-12-2025 | Transactie | -660 513 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 2,34% | 14-11-2021 | 14-05-2024 | Transactie | -541 190 |
| TOTAAL | 55 000 000 | -3 112 777 |
Het voorzichtige afdekkingsbeleid van Home Invest Belgium maakte het mogelijk om een gemiddelde intrestvoet van 2,09% te bewerkstelligen voor het boekjaar, bankmarge en kost van de afdekkingen inbegrepen, in vergelijking met 2,53% en 3,40% voor de voorgaande boekjaren. Gemiddelde intrestvoet berekend na omzetting van de variabele intresten op de kredietlijnen in vaste intresten via rente-SWAPS (IRS).
Rekening houdend met de voorzichtige financiële structurering van de schuld, in combinatie met een gematigde schuldenlast, heeft Home Investment Belgium een beperkte blootstelling aan de intrestvoetschommelingen op de markt.
Overeenkomstig IAS 39 wordt op 31 december 2017 de negatieve reële waarde van de financiële instrumenten verrekend bij het passief onder rubriek I.C. "Overige niet-courante financiële passiva" voor een totaal bedrag van - € 8 053 358. De tegenpost wordt geboekt overeenkomstig volgend schema:
| Reële waarde van de financiële instrumenten op 31/12/2017 |
Op de winst- en verliesrekening onder rubriek XXIII. «Variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva (+/-)» |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «d. Reserve van het saldo van de schommelingen in de reële waarde van de toegestane indekkingsinstrumenten waarop de dekkingsboekhouding zoals aangegeven in IFRS wordt toegepast (+/-)» |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «n. Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren (+/-)» |
|---|---|---|---|
| Efficiënte instrumenten | |||
| Niet-efficiënte instrumenten (schommeling 2017) | 1 226 658 | ||
| Efficiënte instrumenten bij vorige afsluiting | -1 310 093 | ||
| Niet-efficiënte instrumenten bij de vorige afsluiting 1 | -7 969 924 | ||
| TOTAAL | 1 226 658 | -1 310 093 | -7 969 924 |
| ALGEMEEN TOTAAL | -8 053 358 |
De kredietlijnen zijn opgenomen in de post Langlopende en kortlopende financiële schulden. De financiële schulden worden geboekt aan hun afgeschreven waarde die overeenstemt met hun reële waarde.
IFRS 13 is van toepassing op de IFRS-normen die waarderingen tegen reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 39, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Wat de financiële instrumenten betreft, al deze reële waarden zijn van niveau 2. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2, heeft de vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de overdrachten tussen hiërarchische niveaus.
De waardering wordt door de banken bepaald op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cashflows. Alhoewel de meeste gebruikte afgeleide instrumenten als tradinginstrumenten beschouwd worden in de zin van de IFRSnormen, zijn zij enkel bestemd voor het dekken van het risico inzake intrestvoetschommelingen en niet voor speculatieve doeleinden.
We merken op dat de langlopende schulden ook onze obligatie, uitgegeven in juni 2015 voor een bedrag van € 39 745 100 (nominaal bedrag vermindering van de kosten), omvat.
Op 31 december 2017, heeft Home Invest Belgium een bankkrediet genomen van € 195 miljoen op een totaal van € 208 miljoen aan beschikbare kredietlijnen. De gemiddelde gewogen duur van deze bankfinanciering, gekoppeld aan de obligatie-uitgifte van 2014 (ten bedrage van € 40 miljoen), maakt een gemiddelde gewogen financieringsduur mogelijk van 5 jaar (vergeleken met 4 jaar en 9 maanden op 31 december 2016).
Afdekkingsfinancieringsinstrumenten van het IRS-type zijn afgesloten voor een bedrag van € 143 miljoen en de gemiddelde duurtijd van deze instrumenten bedraagt 6 jaar en 11 maanden op 31 december 2017 (in vergelijking tot 5 jaar en 1 maand op 31 december 2016).
De langlopende financiële schulden, die betrekking hebben op IRS, hebben een negatieve reële waarde van - € 8 060 644 op het einde van het semester. De verwerking van afdekkingstransacties in de zin van IAS 39 is van toepassing op één enkele IRS, geopend bij BNP voor een nominaal bedrag van € 25 miljoen met vervaldatum van 23/08/2021, die een krediet dekt van € 25 miljoen, eveneens afgesloten met BNP. Alle afdekkingsinstrumenten worden niet beschouwd als afdekkingstransacties in de zin van IAS 39.
1 De wijzigingen in de reële waarde van de vorige boekjaren geboekt op de resultatenrekening werden ondertussen toegewezen aan het Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren.
| HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Leveranciers | 4 839 837 | 9 133 693 |
| Huurders | 1 537 994 | 716 496 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 1 728 915 | 535 269 |
| TOTAAL | 8 106 746 | 10 385 458 |
| ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 2017 | 2016 |
| Dividenden | 39 060 | 39 491 |
| Andere | 23 596 | 51 188 |
| TOTAAL | 62 656 | 90 680 |
De dividenden betreffen uitsluitend oude dividenden die nog niet werden opgeëist door de aandeelhouders.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| A. Kapitaal | ||
| a. Geplaatst kapitaal | 88 949 295 | 76 949 295 |
| b. Kosten kapitaalverhoging | -950 240 | -950 240 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Reserves | ||
| a. Wettelijke reserve (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) | 120 301 194 | 108 428 393 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-34 275 030 | -29 495 716 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
0 | -1 310 093 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
-9 280 017 | -5 944 578 |
| h. Reserve voor eigen aandelen (-) | -686 943 | -757 323 |
| m. Andere reserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) | 25 379 059 | 25 920 070 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 1 256 723 | 6 101 079 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 216 955 487 | 205 202 333 |
| Datum | Evolutie van het maatschappelijk kapitaal |
Modaliteiten van de verrichting | Uitgifteprijs | Aantal aandelen |
|---|---|---|---|---|
| Totaal op 31/12/2010 | 71 639 409 | 2 828 542 | ||
| 31-01-2011 | 122 709 Fusie door partielle splitsing van N.V. Masada | 59,72 | 102 792 | |
| 23-12-2011 | 5 585 | Fusie door splitsing van N.V. URBIS | 60,30 | 6 318 |
| 23-12-2011 | 2 633 519 | Fusie door partielle splitsing van N.V. VOP | 62,91 | 118 491 |
| Total op 31/12/2011 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total op 31/12/2012 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total op 31/12/2013 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| 11-06-2014 | 2 548 073 | Inbreng in natura door de N.V. AXA Belgium | 79,85 | 104 666 |
| Total op 31/12/2014 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| Total op 31/12/2015 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| Total op 31/12/2016 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| 13-09-2017 | 12 000 000 | Fusie door partielle splitsing van N.V. VOP | 86,30 | 139 049 |
| Totaal op 31/12/2017 | 88 949 295 | 3 299 858 |
Op 31/12/2017 werden 11 712 Home Invest Belgium-aandelen aangehouden in autocontrole.
| Naam | Ondernemings nummer |
Land van oorsprong |
Participatie (rechtstreeks en onrechtstreeks) |
Jaarrekening op |
|---|---|---|---|---|
| In 2017 | ||||
| Home Invest Belgium N.V. | 0420.767.885 | België | - | 31-12-2017 |
| Charlent 53 Freehold BVBA | 0536.280.237 | België | 100% | 31-12-2017 |
| Investers N.V. | 0405.083.876 | België | 100% | 31-12-2017 |
| S&F Immobilière N.V. | 0419.957.045 | België | 100% | 31-12-2017 |
| In 2016 | ||||
| Home Invest Belgium N.V. | 0420.767.885 | België | - | 31-12-2016 |
| Home Invest Development N.V. | 0466.151.118 | België | 100% | 31-12-2016 |
| Charlent 53 Freehold BVBA | 0536.280.237 | België | 100% | 31-12-2016 |
| HBLC BVBA | 0541.863.576 | België | 100% | 31-12-2016 |
Alle ondernemingen die deel uitmaken van de consolidatiekring zijn gedomicilieerd in België, Woluwedal 46/11 te 1200 Brussel.
Op 31 december 2017 zijn er geen minderheidsbelangen. Met uitzondering van de remuneratie van de Gedelegeerd Bestuurder (zie Beheersverslag – rubriek Corporate Governanceverklaring) is er geen enkele transactie met verbonden partijen in de zin van IAS 24.
Onderstaande tabel toont de bezoldigingen van de bestuurders en effectieve leiders.
| Naam | Korte termijn voordelen op 31/12/2017 |
Voordelen na uitdiensttreding op 31/12/2017 |
Korte termijn voordelen op 31/12/2016 |
Voordelen na uitdiensttreding op 31/12/2016 |
|---|---|---|---|---|
| BOTERMANS Guillaume | 0 | 28 133 | ||
| VAN OVERSTRAETEN Lieven | 29 000 | 26 250 | ||
| SPIESSENS Eric | 26 500 | 22 250 | ||
| DEJONCKHEERE Koen | 12 000 | 11 000 | ||
| VAN OVERSTRAETEN Johan | 25 000 | 20 000 | ||
| AUROUSSEAU Wim | 15 000 | 9 500 | ||
| DE HEMPTINNE Laurence | 17 750 | 13 250 | ||
| COCKY NV vertegenwoordigd door Johan VAN OVERSTRAETEN |
1 200 | 900 | ||
| LAMBRIGHS Sophie | 341 460 | 27 000 | 157 600 | 27 000 |
| ZOU2 Sprl vertegenwoordigd door Sophie LAMBRIGHS |
101 640 | 160 492 | ||
| Andere effectieve leiders | 566 176 | 488 618 | ||
| TOTAAL | 1 135 726 | 27 000 | 937 993 | 27 000 |
| ACTIVA | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 456 869 467 | 405 340 681 |
| B. Immateriële vaste activa | 416 024 | 278 118 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 448 986 831 | 402 753 097 |
| D. Andere materiële vaste activa | 391 371 | 102 316 |
| E. Financiële vaste activa | 6 628 354 | 1 624 511 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 446 887 | 582 639 |
| II. Vlottende activa | 11 715 333 | 14 403 846 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | - | 1 457 192 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 135 752 | 135 243 |
| D. Handelsvorderingen | 3 337 699 | 3 238 028 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 1 607 723 | 6 012 866 |
| F. Kas en kasequivalenten | 6 609 760 | 3 173 782 |
| G. Overlopende rekeningen | 24 400 | 386 735 |
| TOTAAL ACTIVA | 468 584 800 | 419 744 527 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
|---|---|---|
| A. Kapitaal | 87 999 055 | 75 999 055 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Reserves | 102 800 276 | 98 986 509 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 272 813 | 6 081 114 |
| EIGEN VERMOGEN | 215 975 343 | 205 969 877 |
| VEPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 232 805 745 | 201 485 901 |
| B. Langlopende financiële schulden | 224 745 100 | 192 205 885 |
| a. Kredietinstellingen | 185 000 000 | 152 500 000 |
| c. Andere | 39 745 100 | 39 705 885 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 8 060 644 | 9 280 017 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 19 803 713 | 12 288 748 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 10 664 663 | 712 226 |
| a. Kredietinstellingen | 10 000 000 | 0 |
| c. Andere | 664 663 | 712 226 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 7 621 767 | 10 060 920 |
| b. Andere | 7 621 767 | 10 060 920 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 62 656 | 90 680 |
| F. Overlopende rekeningen | 1 454 627 | 1 424 923 |
| VEPLICHTINGEN | 252 609 457 | 213 774 650 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 468 584 800 | 419 744 527 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 22 576 322 | 18 977 691 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 272 | -178 922 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 22 393 050 | 18 798 769 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 136 764 | 86 482 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
598 574 | 660 864 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -2 763 020 | -2 705 975 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) | -30 000 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 20 335 368 | 16 840 140 |
| IX. Technische kosten | -1 085 251 | -842 135 |
| X. Commerciële kosten | -342 219 | -406 804 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -289 436 | -392 488 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | -3 759 573 | -2 861 945 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 19 853 | -81 388 |
| VASTGOEDKOSTEN | -5 456 625 | -4 584 760 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14 878 744 | 12 255 380 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | -1 064 434 | -841 829 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | -112 236 | -29 448 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 13 702 073 | 11 384 103 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 719 633 | 279 654 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 421 475 | 11 295 322 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 14 843 181 | 22 959 078 |
| XX. Financiële inkomsten | 344 098 | 233 053 |
| XXI. Netto interestkosten | -3 700 382 | -3 142 062 |
| XXII. Andere financiële kosten | -62 129 | -63 989 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 1 226 658 | -2 025 345 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 191 755 | -4 998 344 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 12 651 426 | 17 960 735 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | -412 355 | -26 587 |
| BELASTINGEN | -412 355 | -26 587 |
| NETTO RESULTAAT | 12 239 071 | 17 934 148 |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | 12 239 071 | 17 934 148 |
| Resultaatverwerking | 2017 | 2016 |
| A. Nettoresultaat | 12 239 071 | 17 934 148 |
| B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+) | ||
| 1. Toevoeging aan/ onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+) |
||
| - boekjaar | -5 497 698 | -17 402 429 |
| - realisatie vastgoed | 4 201 834 | 5 150 161 |
| 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) |
5 076 223 | 6 107 108 |
| 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) |
||
| - boekjaar | -1 226 658 | 2 025 345 |
| 11. Toevoegingaan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | -433 262 | -380 895 |
| C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 27, § 1, lid 1 | -11 899 897 | -11 108 006 |
| D. Vergoeding voor het kapitaal, - andere dan C | -2 459 613 | -2 325 433 |
1 De statutaire jaarrekening van Home Invest Belgium wordt opgesteld conform IFRS vanaf 1 januari 2005. Deze wordt verkort weergegeven conform artikel 105 van het Wetboek der Vennootschappen. De gedetailleerde statutaire rekeningen maken het voorwerp uit van een deposito bij de Nationale Bank ten gevolge van de Gewone algemene vergadering. Ze zijn ook op eenvoudig verzoek verkrijgbaar op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
| Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 27, § 1, lid 1 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Gecorrigeerd resultaat (A) | ||
| Nettoresultaat | 12 239 071 | 17 934 148 |
| + Waardeverminderingen | 150 195 | 207 574 |
| - Terugnemingen van Waardeverminderingen | -68 096 | -136 900 |
| +/- Andere niet-monetaire bestanddelen | -1 226 658 | 2 025 345 |
| +/- Resultaat verkoop vastgoed | -719 633 | -279 654 |
| +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed | -421 475 | -11 295 322 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) | 9 953 404 | 8 455 192 |
| Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | ||
| +/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minderwaarden op vastgoed (meer- en |
minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten)
4 921 467 5 429 815
| = Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | 4 921 467 | 5 429 815 |
|---|---|---|
| TOTAAL (A+B) | 14 874 871 | 13 885 007 |
| 80% volgens art. 13, §1, al. 1 | 11 899 897 | 11 108 006 |
| Netto vermindering van de schuldenlast | 0 | 0 |
| Minimumdistributie vereist door art. 13. | 11 899 897 | 11 108 006 |
Overeenkomstig art. 617 van het Wetboek Vennootschappen zal het nettoactief, na uitkering van het beoogde dividend, niet lager zijn dan het bedrag van het opgenomen kapitaal, vermeerderd met alle reserves die de wet of de statuten niet toestaan om te verdelen De marge die overblijft na distributie, bedraagt € 20,6 miljoen.
| Statutair netto actief na distributie van het dividend: | 213 582 091 | |
|---|---|---|
| Schema berekening bedrag beoogd in art 13 § 1er al. 6 | ||
| Gestort kapitaal, of indien het hoger is, opgevraagd kapitaal (+) | 87 999 055 | |
| Onbeschikbare uitgiftepremies krachtens de statuten (+) | 24 903 199 | |
| Reserve van het positief saldo van schommelingen in de reële waarde van het vastgoed(+) | 120 164 015 | |
| Reserve van de geschatte mutatiekosten en -rechten tijdens de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-34 275 030 | |
| Toegelaten indekkingsinstrumenten waarbij de afdekkingsboekhouding zoals bepaald in IFRS wordt niet toegepast |
-9 280 017 | |
| Wettelijke reserve (+) | 98 778 | |
| TOTAAL | 189 610 001 | |
| Verschil | 23 972 090 |
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap Home Invest Belgium NV (de "vennootschap") en haar filialen (samen "de Groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de controle van de geconsolideerde jaarrekening alsook het verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 3 mei 2016, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 december 2018. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap Home Invest Belgium NV uitgevoerd gedurende 2 opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2017 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van het geconsolideerd overzicht van de financiële positie € 470 061 090 bedraagt en waarvan het geconsolideerd overzicht van winst of verlies en nietgerealiseerde resultaten afsluit met een winst van het boekjaar van € 13 222 981.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de Groep op 31 december 2017 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA's) zoals van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
Home Invest Belgium NV en haar filialen hebben vastgoedbeleggingen op de balans met een geconsolideerde waarde ten belope van € 457 636 191 per 31 december 2017. De rubriek vastgoedbeleggingen omvat de vastgoedbeleggingen in exploitatie ten belope van € 423 105 968 die gewaardeerd worden aan reële waarde.
De bepaling van de reële waarde vereist een hoge mate van oordeelsvorming door de raad van bestuur, waarin zij worden bijgestaan door een extern en onafhankelijk vastgoedexpert. Bij de bepaling van de reële waarde wordt gebruik gemaakt van parameters, veronderstellingen en inschattingen.
Gelet op de significante schattingsonzekerheid, en het mogelijke effect van geringe aanpassingen in de verwachtingen op het totaal van de waardering van deze rubriek in de jaarrekening, hebben wij de waardering van de vastgoedbeleggingen in exploitatie aangemerkt als kernpunt van onze controle.
In onze controle hebben wij voldoende mate van zekerheid verkregen over de competentie en onafhankelijkheid van de externe vastgoedexperts.
Wij hebben voor alle waarderingsmethodes vastgesteld dat waarderingsmethodieken zoals gehanteerd door de externe vastgoedexperts acceptabel zijn voor het onderliggende vastgoed. Hierbij hebben wij vastgesteld dat de taxatie bruikbaar is voor het doel van de waardering in de jaarrekening.
Wij hebben de waarderingsverslagen integraal aangesloten met de boekhouding. Hiernaast hebben wij op steekproef de integriteit vastgesteld van de gehanteerde brondata zoals huuropbrengsten en de oppervlakte voor de calculatie van de waardering. Wij hebben hierbij geen materiële verschillen geconstateerd.
Vervolgens hebben wij de parameters die worden gebruikt door de vastgoedexpert en het management nagekeken met de informatie die wij hebben verkregen uit andere controleprocedures en externe data. Op basis van hiervan kunnen we concluderen dat de gebruikte parameters redelijk zijn voor het doel van de waardering.
Ten slotte hebben wij ons ervan vergewist dat alle noodzakelijke toelichtingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille, de waardering aan reële waarde en de onderliggende parameters werden opgenomen in de jaarrekening en dat deze toelichtingen voldoende, accuraat en duidelijk geformuleerd zijn. Wij hebben hierbij geen opmerkingen.
De geconsolideerde resultatenrekening van Home Invest Belgium NV toont huurinkomsten ten bedrage van € 22 683 114. Bijgevolg zijn de huurinkomsten een belangrijke rubriek in de geconsolideerde resultatenrekening van Home Invest Belgium NV.
Het aantal huurcontracten die opbrengsten genereerden voor Home Invest Belgium NV is aanzienlijk. Hieruit leiden we een significant risico af, met name een opbrengsterkenning die niet in lijn zou zijn met de onderliggende contracten, als gevolg van fraude of fouten.
Wij hebben de juistheid van de huuropbrengsten gecontroleerd door de huuropbrengsten in de jaarrekening aan te sluiten met de inkomsten uit de lopende huurcontracten. Door middel van een steekproefcontrole hebben wij geboekte huuropbrengsten afgestemd met het onderliggende getekende huurcontract en hebben we nagegaan of de voorwaarden gestipuleerd in de huurovereenkomst correct zijn opgenomen in de boekhouding.
Aangezien de huurvoorwaarden en –termijnen verschillend kunnen zijn per huurovereenkomst, hebben wij specifiek gecontroleerd of de afgrenzing van de huuropbrengsten correct is opgenomen in de jaarrekening.
Wij hebben bijzondere aandacht besteed aan de toelichtingen die werden verschaft met betrekking tot de opbrengsterkenning in de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de opgenomen toelichtingen voldoende, accuraat en duidelijk zijn.
In 2017 heeft Home Invest Belgium NV diverse vastgoedbeleggingen aangekocht en verkocht. De juiste en volledige verwerking van deze transacties vormt een kernpunt in onze controle.
Wij hebben middels een steekproef de aan- en verkooptransacties gecontroleerd . Hierbij hebben wij aansluiting gezocht met relevante bewijsstukken, de verslaggeving gecontroleerd en de juiste en accurate verwerking van de resultaten in het boekjaar vastgesteld.
In aanvulling hebben wij van verkooptransacties, de verkoopprijs beoordeeld ten opzichte van de recente waarderingen.
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controleinformatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening.
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening verricht, en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep.
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 134 van het Wetboek van vennootschappen werden correct vermeld en uitgesplitst in de corporate governance verklaring.
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Antwerpen, 11 april 2018
Grant Thornton Bedrijfsrevisoren CVBA
Commissaris vertegenwoordigd door
Philip Callens Bedrijfsrevisor
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien in 2018) bij de in België van toepassing zijnde internationale auditstandaarden (ISA's), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheid uit te brengen.
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, en is opgesteld overeenkomstig het artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde:
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.
Wij formuleren geen enkele vorm van assuranceconclusie omtrent het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
PERMANENT DOCUMENT
Algemene inlichtingen .............................................158 Maatschappelijk kapitaal ....................................... 159 Gecoördineerde statuten – uittreksels ............ 159 Verklaringen ................................................................. 165
| KAPITAAL |
|---|
| Naamloze vennootschap (NV) naar Belgisch recht De Vennootschap is ingeschreven in het RPR van Brussel onder het nummer 0420.767.885 B - 1200 Brussel, Woluwedal 46/11 +32 2 740 14 50 www.homeinvestbelgium.be De Vennootschap werd op 4 juli 1980 opgericht onder de naam "Philadelphia", krachtens een akte verleden voor notaris Daniel Pauporté te Brussel (gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 12 juli 1980 onder het nummer 1435-3). De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd en voor het laatst volgens proces-verbaal zoals door notaris Louis-Philippe Marcelis opgemaakt op 13 september 2017 (bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 21 november 2017, onder het nummer 0161972). De Vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur. |
|---|
| Het maatschappelijk doel is hierna integraal opgenomen onder artikel 3 van de gecoördineerde statuten. De vennootschap heeft tot doel om gebouwen ter beschikking te stellen van gebruikers, zowel rechtstreeks als via een vennootschap waarin zij een deelneming aanhoudt, overeenkomstig de bepalingen van de GVV-regelgeving. |
| De Vennootschap kan enkel wijzigingen aan haar maatschappelijk doel aanbrengen die in overeenstemming zijn met haar statuten en die stroken met de wettelijke en reglementaire voorschriften die voor GVV's gelden. |
| Het maatschappelijk boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december. |
| • De statuten van de vennootschap liggen ter inzage op de griffie van de Franstalige handelsrechtbank van Brussel en zijn beschikbaar op de website van de Vennootschap. • De oprichtingsakte van de vennootschap ligt ter inzage op de griffie van de Franstalige handelsrechtbank van Brussel en op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap. |
geraadpleegd worden op de website. Deze verslagen omvatten de verslagen van de vastgoeddeskundige en van de Commissaris en worden elk jaar verzonden naar de aandeelhouders op naam en naar elke persoon die hierom vraagt. De andere publicaties kunnen worden verkregen op de maatschappelijke zetel of staan ter beschikking op de website van de vennootschap. Elke geïnteresseerde persoon kan zich gratis aanmelden op de website om de persberichten en de verplichte financiële informatie per e-mail te ontvangen.
| Geplaatst kapitaal | Op 31 december 2017 bedraagt het maatschappelijk kapitaal € 88 949 294,75. Het is vertegenwoordigd door 3 299 858 aandelen zonder nominale waarde. Het kapitaal is volledig volstort. |
|---|---|
| Toegestaan kapitaal | Het is de Raad van Bestuur toegestaan het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van € 88 949 294,75. Onder dezelfde voorwaarden is het de Raad van Bestuur toegestaan converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven. Deze machtiging werd verleend voor een duur van 5 jaar, die ingegaan is op 21 november 2017. Deze kapitaalverhogingen kunnen worden doorgevoerd via inschrijving in speciën, inbreng in natura of incorporatie van reserves of uitgiftepremies. Op 31 december 2017 bedroeg het saldo van het toegestane kapitaal € 88 949 294,75 . |
De volledige gecoördineerde statuten van Home Invest Belgium NV kunnen worden geraadpleegd op de griffie van de Franstalige handelsrechtbank van Brussel, op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap en op de website www.homeinvestbelgium.be.
Maatschappelijk doel (artikel 3 van de statuten) 3.1. De Vennootschap heeft exclusief tot doel: (a) Het rechtstreeks of via een vennootschap in dewelke zij een participatie heeft overeenkomstig de bepalingen van de GVV-regelgeving, ter beschikking stellen van onroerende goederen van gebruikers en; (b) Binnen de grenzen van de GVV-regelgeving, de onroerende goederen waarvan sprake in artikel 2, 5°, i
tot x van de GVV-Wet bezitten.
i. onroerende goederen als gedefinieerd in artikel 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, en de zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van
ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, die exclusief of gezamenlijk
iv. aandelen van openbare of institutionele GVV's, op voorwaarde dat hierover, in laatstgenoemd geval, een gezamenlijke of exclusieve controle op door de betrokken openbare GVV wordt uitgeoefend; v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de GVV één of meer goederen in leasing worden
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst;
viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als
ix. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en/of die onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikking-stelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van deelnemingen in vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd); x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 5, § 4, van de wet van 16 juni 2006.
In het kader van de terbeschikking stelling van onroerende goederen, kan de Vennootschap meer bepaald alle activiteiten uitoefenen die verband houden met het bouwen, het afwerken, het renoveren, het ontwikkelen, het aankopen, het overdragen, het beheren en het uitbaten van onroerende goederen.
| 3.2. Bijkomend of tijdelijk kan de Vennootschap beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-regelgeving. Deze beleggingen zullen gedaan worden met eerbied voor de risicobeheersingspolitiek aangenomen door de Vennootschap en zullen gediversifieerd worden om een adequate risicospreiding te verzekeren. De Vennootschap kan eveneens niet-toegewezen liquide middelen, in alle munteenheden, bezitten, onder de vorm van plaatsingen op zicht- of termijnrekeningen of onder de vorm van alle instrumenten van de geldmarkt die gemakkelijk kunnen gemobiliseerd worden. Zij kan bovendien operaties intekenen op toegelaten afdekkingsinstrumenten, om alzo het risico van de intrestvoet et de wijziging daarvan af te dekken in het kader van de financiering en het beheer van de onroerende goederen van de Vennootschap met uitsluiting van speculatieve verrichtingen. |
|
|---|---|
| 3.3. De Vennootschap kan één of meerdere onroerende goederen in leasing geven of nemen. Het inleasing geven van onroerende goederen met optie tot aankoop kan slechts bijkomstig geschieden, behoudens indien de betrokken onroerende goederen bestemd zijn tot het algemeen belang, hierin begrepen de sociale huisvesting en het onderwijs (in welk geval deze activiteit als hoofdbezigheid kan uitgevoerd worden). |
|
| 3.4. De Vennootschap kan een belang nemen, zowel door middel van een fusie dan op enige andere wijze, in alle zaken, ondernemingen en vennootschappen met een gelijkaardig of verbonden doel en die de ontwikkeling van haar ondernemingen kunnen bemoedigen, en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtstreeks verband houden met haar maatschappelijk doel, en alle handelingen doen die nuttig of noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van haar doel. De Vennootschap dient het geheel van haar activiteiten en verrichtingen uit te voeren overeenkomstig de bepalingen en binnen de grenzen voorzien door de GVV-regelgeving en elke andere toepasselijke wetgeving. |
|
| Verbodsbepalingen (artikel 4 van de statuten) |
De vennootschap geenszins: a. handelen als vastgoedpromotor in de zin van de GVV wetgeving, met uitsluiting van occasionele verrichtingen; b. deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg; c. financiële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel van leningen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van het koninklijk besluit van 7 maart 2006; d. financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet verklaard werd, die een onderhands akkoord met zijn schuldeisers gesloten heeft, die het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van betaling bekomen heeft of die in het buitenland het voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige maatregel. |
| Toegestaan kapitaal (artikel 6.3. van de statuten) |
De Raad van Bestuur wordt uitdrukkelijk gemachtigd het maatschappelijk kapitaal te verhogen, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van maximum achtentachtig miljoen negenhonderd negenenveertigduizend tweehonderd vierennegentig euro vijfenzeventig cent (€ 88 949 294,75) op de door haar vast te stellen data en overeenkomstig de door haar vast te stellen modaliteiten, overeenkomstig artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. De Raad van Bestuur wordt onder dezelfde voorwaarden toegelaten converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven. Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van dertien september tweeduizend zeventien. In iedere hypothese mag het maatschappelijk kapitaal in het kader van deze machtiging nooit worden verhoogd met meer dan achtentachtig miljoen negenhonderd negenenveertigduizend tweehonderd vierennegentig euro vijfenzeventig cent (€ 88 949 294,75). De Raad van Bestuur stelt bij elke kapitaalverhoging de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daaromtrent zelf een beslissing zou nemen. Het voorkeurrecht van de aandeelhouders kan beperkt of afgeschaft worden overeenkomstig artikel 6.5 van de statuten. De aldus door de Raad van Bestuur vastgestelde kapitaalverhogingen mogen worden uitgevoerd door middel van inschrijvingen in speciën of inbrengen in natura, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, met of zonder creatie van nieuwe titels, of nog ten gevolge van de uitkering van een optioneel dividend, en dit alles in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, met dien verstande dat bij de kapitaalverhogingen zowel aandelen met als zonder stemrecht kunnen worden uitgegeven. Indien de krachtens deze machtiging uitgevoerde kapitaalverhogingen een uitgiftepremie omvatten, zal het hieraan verbonden bedrag, na verrekening van de eventuele kosten, op een onbeschikbare rekening genoemd "uitgiftepremie" worden geplaatst, dewelke zoals het kapitaal, een derdengarantie zal vormen en slechts zal kunnen worden verminderd of opgeheven door een beslissing van de algemene vergadering genomen overeenkomstig de voorwaarden inzake quorum en meerderheden vereist voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal. |
Inkoop van eigen aandelen (artikel 6.4. van de statuten) De Vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven of in pand nemen overeenkomstig de voorwaarden
voorzien door de wet.
Bij beslissing van de buitengewone Algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 3 mei 2016 wordt de Raad van Bestuur gemachtigd om:
• in het kader van de artikelen 620 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, voor rekening van de Vennootschap, haar eigen aandelen te verkrijgen, in pand te nemen en te vervreemden aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfenzestig procent (65%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verkrijging, vervreemding of inpandneming) en die niet hoger mag zijn dan honderd vijfendertig procent (135%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verkrijging, vervreemding of inpandneming), en dit voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 3 mei 2016; ermee rekening houdend dat de vennootschap op geen enkel ogenblik meer dan twintig
• zonder dat een bijkomende voorafgaande machtiging van de algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap noodzakelijk is, aandelen van de Vennootschap te verkrijgen, in pand te nemen en te vervreemden indien deze verwerving, deze inpandneming of deze vervreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een ernstig en dreigend nadeel voor de Vennootschap. Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone Algemene vergadering
In het kader van de aldus verleende machtigingen heeft de Vennootschap toestemming om de door haar verkregen aandelen te vervreemden, op de beurs of buiten de beurs, overeenkomstig de hierboven vastgelegde voorwaarden, en zonder voorafgaande machtiging van de Algemene vergadering van Aandeelhouders van de Vennootschap. De hiervoor vermelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen of vervreemdingen van aandelen van de Vennootschap door één of meerdere van haar rechtstreekse dochtervennootschappen, in de zin van de wettelijke bepalingen met betrekking tot de verkrijging van de aandelen van een moedervennootschap door dochtervennootschappen.
Kapitaalverhoging (artikel 6.5. - 6.7. van de
statuten)
Artikel 6.5. Kapitaalverhoging door inbreng in geld
ln geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 599 van het Wetboek van Vennootschappen en de GVV-regelgeving, kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders alleen beperkt of opgeheven worden voor zover er aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de voorwaarden van de GVV-regelgeving: 1. het heeft betrekking op de totaliteit van de nieuw uitgegeven titels;
het wordt toegekend aan de aandeelhouders in verhouding tot het aandeel in het kapitaal dat hun
een maximumprijs per aandeel wordt uiterlijk aan de vooravond van de opening van de publieke inschrijvingsperiode bekendgemaakt; deze periode moet minstens drie beursdagen bedragen. Onverminderd de toepassing van de artikelen 595 tot 599 van het Wetboek van Vennootschappen en de
aandelen op het ogenblik van de verrichting vertegenwoordigen;
GVV-regelgeving, moet dit onherleidbaar toewijzingsrecht niet worden verleend in geval van inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, ter aanvulling van een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover de uitkering van dit dividend effectief voor alle
Uitgiften van aandelen tegen inbreng in natura geschieden bij toepassing van de artikelen 601 en 602 van
het Wetboek van Vennootschappen.
6.6.1. Daarenboven dienen de volgende voorwaarden te worden nageleefd bij toepassing van de
1° De identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel 602 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor
GVV-wetgeving:
de kapitaalverhoging wordt bijeengeroepen;
2° De uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde per aandeel van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte houdende kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum. Desgevallend kan beslist worden van het bedrag bedoeld in de vorige alinea, een bedrag af te trekken overeenstemmend met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn financieel jaarverslag; 3° Behalve indien de uitgifteprijs of in het artikel 6.6.3 bedoelde geval, de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden;
4° Het in 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van de bestaande aandeelhouders, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de netto-inventariswaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stem-
| 6.6.2. De voorwaarden bepaald onder art 6.6.1 zijn niet van toepassing in geval van inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. |
Samenstelling van de raad van bestuur (artikel 9 van de statuten) |
|
|---|---|---|
| 6.6.3. Het artikel 6.6.1. van de onderhavige statuten zal, overeenkomstig de GVV-regelgeving, mutatis mutandis van toepassing zijn in geval van fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in de artikelen 671 tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van het Wetboek van Vennootschappen. In laatstgenoemd geval verwijst "datum van de inbrengovereenkomst" naar de datum waarop het fusie- of splitsingsvoorstel wordt neergelegd. |
||
| Artikel 6.7. Kapitaalverhoging van een dochteronderneming met het statuut van GVV Artikel 6.7. Kapitaalverhoging van een dochteronderneming met het statuut van GVV Overeenkomstig de GVV-regelgeving, stelt de Raad van Bestuur een bijzonder verslag op, in het geval van kapitaalverhoging van een dochteronderneming met het statuut van institutionele GVV die genoteerd is, door inbreng in geld voor een prijs die 10% of meer lager ligt dan de laagste waarde van ofwel (a) een nettowaarde per aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de aanvang van de uitgifte, ofwel (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen vóór de aanvangsdatum van de uitgifte, waarin hij de |
||
| rechtvaardiging van de economische toegepaste disagio, alsmede de financiële gevolgen van de verrichting voor de aandeelhouders en het belang van de betrokken kapitaalverhoging, toelicht. Dit verslag en de toegepaste waarderingscriteria en -methodes worden door de commissaris in een afzonderlijk verslag toegelicht. Het is toegestaan voor de berekening van de prijs van de inbreng, een bedrag af te trekken van het in het vorig lid bedoelde bedrag, dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële |
Effectieve leiding (artikel 12 van de statuten) |
|
| voorwaarden van de verrichting toelicht in het financieel jaarverslag. In geval van een dochteronderneming die niet genoteerd is, wordt het disagio waarvan sprake in lid 1, enkel berekend op basis van een netto waarde per aandeel die niet ouder is dan vier maanden; alle overige verplichtingen zijn van toepassing. Dit artikel is niet van toepassing op kapitaalverhogingen waarop volledig ingeschreven wordt door de Vennootschap of haar dochtervennootschappen waarvan het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks volledig in handen is van de Vennootschap. |
Vertegenwoordiging van de vennootschap (artikel 13 van de statuten) |
|
| Artikel 6.8. Kapitaalvermindering De Vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met naleving van de wettelijke bepalingen terzake. |
||
| Aandelen (artikel 7.1. van de statuten) |
De aandelen zijn op naam, of onder gedematerialiseerde vorm. Ze zijn allen volgestort en zonder aanduiding van nominale waarde. De vennootschap zal gedematerialiseerde aandelen kunnen uitgeven hetzij door kapitaalverhoging, hetzij door inruiling van bestaande aandelen op naam. Elke aandeelhouder zal op zijn kosten de inruiling kunnen vragen hetzij in aandelen op naam, hetzij in gede materialiseerde aandelen. De Vennootschap kan meerdere categorieën van aandelen creëren. De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister dat wordt bijgehouden op de maat schappelijke zetel van de vennootschap. De eigendom van deze aandelen wordt uitsluitend bewezen door de inschrijving in het aandelenregister. Elke overdracht van deze aandelen zal slechts uitwerking hebben na de inschrijving in het aandelenregister van de verklaring van overdracht, gedateerd en ondertekend door de overdrager en de overnemer of hun |
Algemene vergadering (artikel 23 van de statuten) |
| lasthebbers, of na het vervullen van de formaliteiten door de wet vereist voor de overdracht van schuldvor deringen. Er zullen inschrijvingscertificaten op naam aan de aandeelhouders afgeleverd worden. De aandelen zijn ondeelbaar en de vennootschap erkent slechts één eigenaar per effect. Indien meerdere personen rechten uitoefenen met betrekking tot eenzelfde aandeel, zal de uitoefening van de eraan verbon den rechten geschorst worden tot één enkele persoon is aangeduid als eigenaar van het effect ten opzichte van de Vennootschap. |
||
| Andere effecten (artikel 7.2. van de statuten) |
De Vennootschap mag effecten uitgeven die bedoeld zijn in artikel 460 van het Wetboek van Vennoot schappen, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en onder voorbehoud van de speci fieke bepalingen dienaangaande, meer bepaald diegene volgend uit de GVV-regelgeving. |
|
| Transparantieverklaring (artikel 8 van de statuten) |
De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gere glementeerde markt, overeenkomstig de GVV-regelgeving. Overeenkomstig de bepalingen van de Wet van 2 mei 2007 aangaande de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeer de markt en houdende diverse bepalingen en overeenkomstig de GVV-regelgeving, dient iedere rechts- of fysieke persoon die aandelen of andere effecten met stemrecht verwerft, die al dan niet het kapitaal ver tegenwoordigen, het percentage van het totaal aantal bestaande stemrechten dat hij heeft mede te delen, telkens de stemrechten verbonden aan deze effecten ofwel drie procent (3%) ofwel vijf procent (5%) ofwel een veelvoud van vijf procent van het totaal aantal bestaande stemrechten op dit ogenblik of op het ogen blik waarop de omstandigheden zich voordoen dat een dergelijke mededeling verplicht is. De mededeling is eveneens verplicht in geval van een overdracht van aandelen, wanneer, naar aanleiding van deze overdracht, |
het aantal stemrechten verminderd tot onder de drempels bepaald in het tweede lid.
minstens twee natuurlijke personen.
(FSMA).
lasthebbers.
nootschap zulks vereist.
| De bijeenroeping van de algemene vergaderingen, alsmede van de buitengewone algemene verga deringen gebeurt via een aankondiging dewelke één enkele maal in het Belgisch Staatsblad wordt gepubliceerd en dit ten minste dertig dagen vóór de vergadering. Behoudens voor de jaarlijkse algemene vergaderingen die plaatsvinden op de plaats, de datum en het uur aangeduid in de statuten en waarvan de dagorde beperkt is tot de gebruikelijke onderwerpen, moet de aankondi ging tevens dertig dagen vóór de vergadering verschijnen in een nationaal verspreid blad alsook binnen dezelfde termijn geplaatst worden op de website van de vennootschap. Indien een nieuwe aankondiging noodzakelijk blijkt, en voor zover de datum van de tweede Vergadering in de eerste aankondiging werd aangeduid, wordt de oproepingstermijn voor deze tweede vergadering herleid tot zeventien dagen vóór de algemene vergadering. De oproeping vermeldt de agenda van de vergadering en de voorstellen tot besluit. De aandeel houders op naam ontvangen dertig dagen voor de vergadering een oproeping per aangetekende brief of, in geval van een uitdrukkelijke en schriftelijke vraag, per gewone post. |
|---|
| Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste 3% van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bezitten, kunnen, conform art 533 ter van het Wetboek van Vennootschappen, ver zoeken tot opname van onderwerpen op de agenda van de vergadering en kunnen voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot punten vervat of op te nemen in de agenda. De aandeelhouder die aan de vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordigen, wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een aandeelhouder kan tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene vergadering die hij niet bijwoonde, verzaken zich te beroepen op het ontbreken of de onregelmatigheid van de oproeping. Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aan deelhouder op de veertiende dag voorafgaand aan de Algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de Vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de Algemene vergadering. De eigenaars van de gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de Algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen. Eigenaars van aan delen op naam drukken hun wens tot deelname aan de vergadering uit binnen dezelfde termijn aan de Vennootschap, per gewone brief, fax of e-mail. De Vennootschap zorgt ervoor dat op haar zetel een register wordt bijgehouden van alle aandeel houders die zich hebben kenbaar gemaakt, met hun naam, adres of maatschappelijke zetel, het aantal aandelen in bezit op registratiedatum en waarmee werd aangegeven te willen deelnemen aan de vergadering, vergezeld van de bewijsstukken dienaangaande. |
| Elke aandeelhouder mag zich op een algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhouder. De volmachten moeten schriftelijk aan de Vennootschap overgemaakt worden uiterlijk de 6 de dag vóór de vergadering; deze kennisgeving kan ook via elek tronische weg geschieden, binnen zelfde termijn, op het adres vermeld in de oproeping. De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en pandgevende schuldenaars moeten zich respectievelijk door één en dezelfde persoon laten vertegenwoordigen. De Vennootschap kan voorzien in een mogelijkheid tot schriftelijke stemming of een elektronisch communicatiemiddel, volgens formulieren en werkwijze bepaald door haar; in elk geval dient de op die wijze uitgebrachte stem de vergadering uiterlijk de 6de dag voorafgaandelijk aan de Vergade ring te bereiken. |
| Eén aandeel geeft recht op één stem. |
| In geval van ontbinding van de vennootschap wat ook de oorzaak of het tijdstip moge wezen, zullen één of meer vereffenaars, benoemd door de algemene vergadering, of, bij gebreke aan zulke benoeming, de bestuurders die op dat ogenblik in functie zijn en samen optredend, voor de vereffening instaan. De vereffenaar(s) treedt(treden) pas in functie na bevestiging van zijn (hun) benoeming door de rechtbank van koophandel. Bij gebreke aan andere bepalingen in de akte van benoeming, beschikken de personen belast met de vereffening te dien einde over de meest uitgebreide bevoegdheden, overeenkomstig de bepalin gen van het Wetboek van Vennootschappen. De aandeelhoudersvergadering bepaalt de wijze van vereffening alsook de vergoeding van de vereffenaar(s). De vereffening wordt afgesloten volgens de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen. |
Dit financieel jaarverslag bevat informatie die betrekking heeft op de toekomst en gebaseerd is op inschattingen en projecties van de vennootschap en op redelijke verwachtingen die gekoppeld zijn aan gebeurtenissen en externe factoren. Door hun aard bevat deze informatie die betrekking heeft op de toekomst, risico's en onzekere elementen die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen verschillen van de resultaten, de financiële situatie, de prestatie en de verwezenlijkingen die uitgedrukt of impliciet zijn meegedeeld in deze op de toekomst gerichte informatie. Gelet op deze onzekere factoren houden de op de toekomst gerichte verklaringen geen enkele garantie in.
De Raad van Bestuur en de Effectieve leiding van Home Invest Belgium NV zijn verantwoordelijk voor de informatie opgenomen in dit financieel jaarverslag. Zij hebben er zich op toegelegd om de informatie in dit financieel jaarverslag te controleren en verklaren dat naar hun weten, na hiervoor alle redelijke maatregelen te hebben genomen, de hierin opgenomen gegevens aan de realiteit beantwoorden en dat geen enkel gegeven werd weggelaten dat de draagkracht van dit financieel jaarverslag zou kunnen wijzigen.
Naar hun weten:
De informatie in onderhavig financieel jaarverslag die afkomstig is van derden, zoals het verslag van de vastgoedexpert en het verslag van de Commissaris, is er met hun akkoord in opgenomen. De Raad van
Bestuur en de Effectieve leiding van Home Invest Belgium verklaren dat de informatie afkomstig van derden waarheidsgetrouw weergegeven is in onderhavig financieel jaarverslag en dat, voor zover de GVV hiervan op de hoogte zou zijn en dit zou kunnen verzekeren aan de hand van de gegevens gepubliceerd door derde partijen, geen enkel gegeven is weggelaten dat tot gevolg zou hebben dat de weergegeven informatie onnauwkeurig of bedrieglijk zou zijn.
De financiële jaarverslagen sinds het boekjaar 2001 (die de geconsolideerde financiële staten samen met een verkorte versie van de statutaire rekeningen, het beheersverslag, het verslag van de Commissaris en het verslag van de vastgoedexpert omvatten) en de financiële halfjaarverslagen kunnen geraadpleegd worden op de website van de Vennootschap.
Alle financiële verslagen sinds het boekjaar 2001 zijn op referentie in voorliggend financieel jaarverslag opgenomen.
Voor om het even welke strategie of overheidsfactor of factor van economische, budgettaire, monetaire of politieke aard, die de activiteiten van Home Invest Belgium gevoelig heeft beïnvloed of zou kunnen beïnvloeden, rechtstreeks of onrechtstreeks, zie het hoofdstuk "Risicofactoren".
Er loopt op heden geen enkele procedure die zo belangrijk is dat ze een aanzienlijk effect zou kunnen hebben op de financiële toestand of de rendabiliteit van de Vennootschap.
De Raad van Bestuur van Home Invest Belgium verklaart dat voor zover hem bekend:
• in de loop van de voorbije vijf jaar, geen enkele van de bestuurders of effectieve leiders veroordeeld werden wegens fraude, geen enkele officiële beschuldiging of publieke sanctie werd uitgesproken en geen enkele sanctie werd opgelegd door een wettelijke of toezichthoudende overheid en dat ze, in hun hoedanigheid van bestuurder, niet bij een faillissement, een sekwester of een vereffening
betrokken zijn geweest en dat geen enkele van de bestuurders of leden van de effectieve leiders door een rechtbank werden verhinderd om op te treden als lid van een bestuursorgaan of directie, of om betrokken te zijn bij het beheer en het bestuur van de zaken van Home Invest Belgium. Evenzo is geen enkele bestuurder tijdens de voorbije 5 jaar betrokken geweest bij een faillissement.
Tijdens het boekjaar onder beschouwing werd geen enkele transactie afgesloten met een impact van meer dan 25% op één van de activiteitsindicatoren van de Vennootschap, in de zin van de paragrafen 91 en 92 van de aanbeveling van het C.E.S.R. in verband met de toepassing van Verordening nr. 809/2004 van de Europese Commissie inzake het prospectus. De bekendmaking van pro forma financiële informatie is dus niet vereist.
De hierna vermelde gegevens zijn gebaseerd op de fiscale wetgeving en de gebruikelijke werkwijze op fiscaal vlak die van toepassing zijn op het ogenblik van de opmaak van dit jaarverslag. Zij kunnen dus in de toekomst worden gewijzigd, mogelijk met terugwerkende kracht, en worden enkel en alleen ter informatie meegedeeld.
Alle aandeelhouders en alle potentiële investeerders worden uitgenodigd om bij hun eigen adviseurs te rade te gaan aangaande de fiscale implicaties in België en in het buitenland van de aankoop, het bezit en de overdracht van aandelen Home Invest Belgium en de inning van de dividenden en opbrengsten van aandelen van de vennootschap.
De buitengewone algemene vergadering van 14 september 2014 heeft deze wijziging van statuut van de vennootschap van vastgoedbevak naar GVV goedgekeurd.
De GVV is onderworpen aan de wet van 22 oktober 2017 tot wijziging van de wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen evenals aan het besluit van 13 juli 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.
De Gereglementeerde Vastgoedvennootschap wordt in de wet gedefinieerd op basis van haar activiteit, die erin bestaat "rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van deze wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en, in voorkomend geval en binnen de hiertoe vastgelegde grenzen andere soorten vastgoed te bezitten" (aandelen in openbare vastgoedbevaks, aandelen in bepaalde buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed, aandelen uitgegeven door andere REIT's en vastgoedcertificaten). In het kader hiervan mag de GVV alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor haar eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
Behalve de gebeurtenissen die plaatsvonden sinds de afsluiting van het boekjaar zoals toegelicht in het Beheersverslag hiervoor, heeft er zich geen enkele belangrijke wijziging in de financiële of commerciële situatie van Home Invest Belgium voorgedaan sinds het afsluiten van het boekjaar 2017.
Er dient geen enkele beperking inzake het gebruik van het kapitaal meegedeeld te worden, die een wezenlijke invloed gehad heeft of zou kunnen hebben, rechtstreeks of onrechtstreeks, op de activiteiten van de Vennootschap.
Buiten de contracten afgesloten met de Effectieve leiders (zie hoofdstuk "Beheersverslag – Corporate governance") zijn er geen andere contracten van dienstverlening die de leden van de bestuursorganen, de directie of het toezicht verbinden aan de vennootschap of aan één van haar dochterondernemingen, en die de toekenning van voordelen voorzien bij het einde van dergelijk contract.
Er zijn geen transacties geweest met verwanten in de zin van artikel 19 van Verordening (EG) nr. 809/2004.
De belangrijke contracten afgesloten gedurende de twee laatste boekjaren van de GVV zijn uiteengezet in het beheersverslag van dit financieel jaarverslag of in dat van het boekjaar 2016, dat geraadpleegd kan worden op de website van de vennootschap.
De belangrijkste kenmerken van de openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap zijn:
Vennootschappen die aan de FSMA hun erkenning als GVV aanvragen of die overgenomen worden door een GVV, zijn onderworpen aan een specifieke belasting (exit taks), vergelijkbaar met een liquidatiebelasting, op de latente meerwaarden en de vrijgestelde reserves, tegen een verlaagd tarief van 12,5%, vermeerderd met 2% bijkomende crisisbelasting, hetzij een totaal van 12,75% voor de aanslagjaren 2019 en 2020, gebracht op 15% vanaf aanslagjaar 2021.
In haar hoedanigheid van GVV zijn de winsten van Belgische oorsprong van de vennootschap onderworpen aan de vennootschapsbelasting, maar enkel op een beperkte grondslag, namelijk op de verworpen uitgaven en op de abnormale of goedgunstige voordelen of de lonen en commissies waarvoor geen fiches werden opgesteld. De winsten van buitenlandse oorsprong zijn belastbaar in het land waar zij gegenereerd worden op basis van de in dat land geldende wetgeving en zijn in België vrijgesteld van belasting. De nettowinsten die Home Invest Belgium genereert via haar vastgoedinvesteringen in Nederland, zijn dus in Nederland onderworpen aan de vennootschapsbelasting van 25% en zijn vrijgesteld van belasting in België.
| Roerende voorheffing | Sinds 1 januari 2017 bedraagt de roerende voorheffing op de dividenden die de vennootschap uitkeert, onder voorbehoud van de bij wet (en het koninklijk besluit tot uitvoering van het Wetboek van de In komstenbelastingen) of door internationale verdragen voorgeschreven uitzonderingen, 30%. |
|---|---|
| Belgische natuurlijke personen | Voor de Belgische natuurlijke personen die handelen op privé-vlak en die aan de personenbelasting onderworpen zijn, zijn de door Home Invest Belgium uitgekeerde dividenden onderworpen aan de hier boven vermelde roerende voorheffing. Voor de Belgische natuurlijke personen die hun aandelen zouden toewijzen aan hun beroepsactiviteit, zullen de ontvangen dividenden opgenomen worden in hun beroepsinkomen en belastbaar zijn tegen het normale tarief van de personenbelasting, waarbij de roerende voorheffing dus belastbaar is. |
| Belgische rechtspersonen | Voor de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de rechtspersonenbelasting, zijn de door Home Invest Belgium uitgekeerde dividenden onderworpen aan de hierboven vermelde roerende voorheffing. |
| Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België |
De uitgekeerde dividenden zijn onderworpen aan de hierboven vermelde roerende voorheffing. De Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België worden belast op de dividenden uitgekeerd door Home Invest Belgium tegen het geldende tarief inzake vennootschapsbelasting, zonder toepassing van het stelsel van de "Definitief Belaste Inkomsten" (DBI), onder voorbehoud van het aandeel van de dividenden met betrekking tot onroerende buitenlandse in komsten en de ontvangen dividenden en de meerwaarden op aandelen geboekt overeenkomstig artikel 203, § 1, 2bis en §2, lid 2 WIB van toepassing op de dividenden die uitgekeerd worden vanaf 1 juli 2016. Het dividend zal dus belastbaar zijn volgens het stelsel van de vennootschapsbelasting of de belasting van niet-inwoners, tegen het tarief van 29,58% (zijnde het basistarief van 29%, vermeerderd met de aan vullende crisisbijdrage van 2%). Onder bepaalde voorwaarden kan een verminderd tarief van toepassing zijn. De aan de bron ingehouden roerende voorheffing kan ingebracht worden in de belastingaangifte en het overschot kan aldus eventueel mogelijk teruggevorderd worden. |
| Niet-inwoners, natuurlijke personen en buitenlandse vennootschappen zonder vaste inrichting in België |
Voor de niet-inwoners zijn de dividenden uitgekeerd door Home Invest Belgium aan de bron onder worpen aan de inhouding van roerende voorheffing, die desgevallend, op vraag van de aandeelhouder, verlaagd of vrijgesteld kan worden door internationale belastingverdragen tot voorkoming van dubbele belasting, of volgens de voorwaarden waarin de Belgische wet voorziet. |
| Belgische natuurlijke personen |
In België zijn de meerwaarden die bij de verkoop van aandelen door een natuurlijke persoon worden gerealiseerd in het kader van het normaal beheer van zijn privé- patrimonium, niet belastbaar en zijn de minwaarden fiscaal niet aftrekbaar. Belgische natuurlijke personen kunnen echter onderworpen zijn aan een heffing van 33%, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen afhangend van de woonplaats, indien de gerealiseerde meerwaarden beschouwd worden als zijnde gerealiseerd buiten het normaal beheer van het privé-patrimonium. De meerwaarden die een natuurlijke persoon boekt op zijn aandelen Home Invest Belgium zullen dus algemeen genomen vrijgesteld zijn vanwege deel uitmakend van het normale beheer van het privé-ver mogen. De meerwaarden kunnen belast worden tegen het tarief van 16,5%, te vermeerderen met de gemeentelijke opcentiemen afhankelijk van de woonplaats, indien de aandelen worden overgedragen aan een vennootschap waarvan de maatschappelijke zetel, de belangrijkste vestiging of de zetel van directie of administratie zich niet in een Lidstaat van de Economische Ruimte bevindt en de overdra ger gedurende de laatste vijf jaar meer dan 25% van de rechten van de vennootschap had waarvan de aandelen zijn overgedragen. Belgische natuurlijke personen die hun aandelen toewijzen aan de uitoefening van hun beroepsactiviteit, worden belast op de meerwaarde die zij realiseren op de verkoop van die aandelen tegen de gewone progressieve tarieven van de personenbelasting, of tegen 16,5% indien de aandelen meer dan vijf jaar in hun bezit zijn. |
|---|---|
| Belgische rechtspersonen | De meerwaarden die op de verkoop van aandelen Home Invest Belgium worden gerealiseerd door Bel gische rechtspersonen die aan de rechtspersonenbelasting onderworpen zijn, zijn in principe in België niet belastbaar. De minwaarden die op de aandelen geleden worden, zijn fiscaal niet aftrekbaar. |
| Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België |
De meerwaarden die worden gerealiseerd door een Belgische vennootschap op aandelen Home Invest Belgium of door een buitenlandse vennootschap op haar aandelen Home Invest Belgium toegewezen aan haar vaste inrichting in België, zijn volledig belastbaar in België tegen het normale tarief van de vennootschapsbelasting. De (vastgestelde of gerealiseerde) minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar. |
| Niet-inwoners, natuurlijke personen of vennootschappen zonder vaste inrichting in België |
De meerwaarden die bij de verkoop van aandelen Home Invest Belgium (met uitzondering van de aandelen die door een buitenlandse vennootschap toegewezen worden aan een Belgische inrichting) door niet-inwoners, natuurlijke personen of vennootschappen, worden gerealiseerd, zijn in principe niet belastbaar in België. Per uitzondering is het mogelijk dat een natuurlijk persoon, die geen rijksinwoner is, belast wordt op de meerwaarden, gerealiseerd door een familiale participatie van minstens 25% bij de overdracht aan een onderneming, gevestigd buiten de Europese Economische Ruimte. De minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar in België. |
De inschrijving op nieuwe aandelen (primaire markt) is niet onderworpen aan de Taks op de Beursverrichtingen (TOB).
De aan- en verkoop echter en alle andere acquisities en overdrachten onder bezwarende titel in België van bestaande aandelen (secundaire markt), via een professionele tussenpersoon, zijn onderworpen aan de beurstaks op de verhandeling van effecten, die op heden 0,12% van de transactieprijs bedraagt. Het bedrag van de TOB is momenteel beperkt tot € 1 300 per transactie en per partij.
Volgende personen zijn altijd vrijgesteld van TOB:
• de professionele tussenpersonen, beoogd in artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 op het toezicht van de financiële sector en de financiële diensten, die voor eigen rekening handelen;
Sinds 1 januari 2008 is, als gevolg van de wet van 14 december 2005, de fysieke levering van effecten van Home Invest Belgium niet meer mogelijk.
De pay-out ratio is gelijk aan de verhouding tussen het toegekende dividend en het uitkeerbare resultaat, berekend op geconsolideerde basis.
De reële waarde (fair value) van een gebouw of van een portefeuille gebouwen is de investeringswaarde ervan, na aftrek van de overdrachtsrechten, als volgt berekend:
De return voor de aandeelhouder is gelijk aan het dividend van het boekjaar plus de toename van de nettowaarde tijdens het boekjaar.
Krediet op middellange of lange termijn dat kan worden opgenomen onder de vorm van één of meer al dan niet hernieuwbare voorschotten op korte termijn. De looptijd van de voorschotten is onderverdeeld in opeenvolgende renteperiodes, met elk hun eigen rentevoet. Op die manier kunnen investeringen op middellange of lange termijn gefinancierd worden aan op korte termijn variabele, dus gunstiger rentevoeten.
De velociteit is de verhouding tussen het jaarlijks verhandelde volume en het totaal aantal aandelen in free float.
De werkelijke huur is de lopende brutohuur op 31 december 2017, op jaarbasis, exclusief huurgaranties en de geschatte huurwaarde van de niet-verhuurde oppervlakten.
Het betreft hier het Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille gedeeld door het vastgoedresultaat.
Deze APM dient om de rentabiliteit van de vennootschap te meten in percentage van de huuropbrengsten.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille |
13 792 187 | 11 462 554 |
| Vastgoedresultaat | 20 435 406 | 16 842 140 |
| Bedrijfsmarge | 67,49% | 68,06% |
Het nettoresultaat van de kernactiviteiten is het nettoresultaat na correctie van de volgende rubrieken van de resultatenrekening:
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen XVIII. Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Het nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel wordt berekend op basis van het gemiddelde aantal aandelen over de periode.
Deze APM dient om de rentabiliteit van de onderneming te meten zonder rekening te houden met de waardeschommelingen van de vastgoedportefeuille of de afdekkingsinstrumenten en exclusief de arbitrage op portefeuille.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 13 222 981 | 17 905 693 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen |
-719 633 | -279 654 |
| XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-1 450 369 | -11 295 322 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
-1 226 658 | +2 025 345 |
| Nettoresultaat van de kernactiviteiten |
9 826 322 | 8 356 063 |
| Gemiddeld aantal aandelen | 3 190 318 | 3 147 897 |
| Nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel |
3,08 | 2,65 |
De bezettingsgraad staat voor het percentage van de voortgebrachte huurgelden per verhuurde ruimte, vermeerderd met de huurwaarborgen op de nietverhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet-verhuurde ruimten. Alle vastgoedbeleggingen van de portefeuille zijn opgenomen in de berekening, met uitzondering van de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop en de gebouwen waarvan een grondige renovatie aan de gang is en die dus niet voor verhuur beschikbaar zijn.
Het jaar waarin het gebouw opgetrokken of voor het laatst grondig werd gerenoveerd.
Het totaal aantal aandelen op naam en gedematerialiseerde aandelen waarvoor geen enkele transparantieverklaring betekend werd.
De geschatte brutohuurwaarde (GHW) is de huurwaarde die volgens de vastgoedexpert overeenkomt met de huurprijs op de markt.
De oppervlakten die door de vastgoeddeskundige van de GVV in aanmerking worden genomen. Zij omvatten 50% van de oppervlakten van de terrassen en 10% van de oppervlakten van de privétuinen.
Intrest Rate Swap: is een uitwisseling van rentevoeten tussen twee partijen met het oog op de uitwisseling van hun blootstelling aan het risico op rentevoetschommelingen.
De lopende brutohuur is de laatste lopende brutohuur per maand of per kwartaal, van kracht op 31 december 2017 en omgerekend naar jaarbasis. Hij omvat de eventuele huurwaarborgen en de geschatte huurwaarde van de niet-verhuurde oppervlakten en houdt tevens rekening met het eventuele meubilair. Hij kan dus verschillen van de werkelijk tijdens het boekjaar ontvangen huur zoals die is opgenomen in de resultatenrekening, als er bijvoorbeeld een leegstand is of als er inmiddels een indexering heeft plaatsgevonden.
Onder een APM wordt verstaan een andere financiële, historische of toekomstige maatstaf van de prestatie, van de financiële posities of de kasstromen, dan een financiële maatstaf die gedefinieerd of gespecificeerd is in het toepasselijke kader voor financiële verslaglegging.
Al vele jaren maakt Home Invest Belgium in haar financiële communicatie gebruik van Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM's) in de zin van de Richtsnoeren die onlangs uitgevaardigd werden door de Europese autoriteit voor effecten en markten (ESMA – European Securities and Markets Authority). Deze APM's werden door Home Invest Belgium gedefinieerd met de bedoeling de lezer een beter inzicht te verschaffen in de resultaten en de prestaties van de onderneming. Prestatiemaatstaven die door de IFRS-regels of bij wet worden vastgelegd, worden niet als APM's beschouwd. Zijn dat eveneens niet, de maatstaven die niet gebaseerd zijn op rubrieken van de resultatenrekening of de balans.
De nettowaarde of intrinsieke waarde, in totaal of per aandeel, is de waarde van het nettoactief, in totaal of per aandeel, die rekening houdt met de laatste reële waarde van de vastgoedportefeuille, zoals bepaald door de vastgoedexpert van de GVV.
De aangepaste nettowaarde komt overeen met de nettoactiefwaarde zoals aangepast om de reële waarde van de financiële afdekkingsinstrumenten uit te sluiten.
Deze APM's dienen om de nettoactiefwaarde te berekenen na correctie van de waarde van de IRScontracten.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde | 216 955 487 | 205 202 333 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum |
3 288 146 | 3 147 897 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel |
65,98 | 65,19 |
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde | 216 955 487 | 205 202 333 |
| Reële waarde van de financiële instrumenten |
8 053 358 | 9 280 017 |
| Gecorrigeerde nettoactiefwaarde |
253 105 603 | 214 099 188 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum |
3 288 146 | 3 147 897 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel |
68,43 | 68,14 |
Het betreft het percentage van de vastrentende financiële schulden versus de totale financiële schulden.
De teller komt overeen met de som van de vastrentende financiële schulden verhoogd met de financiële schulden met variabele interest na omzetting in vastrentende schulden via IRS-contracten die gelden bij afsluiting van het boekjaar. De noemer komt overeen met het totale bedrag van de opgenomen financiële schulden op afsluitingsdatum.
Een aanzienlijk deel van de financiële schulden van de vennootschap zijn tegen variabele interestvoet. Met behulp van deze APM kan het risico in verband met interestschommelingen alsook de mogelijke impact ervan op de resultaten gemeten worden.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Vastrentende financiële schulden |
40 000 000 | 40 000 000 |
| Financiële schulden met variabele interestvoet na omzetting in vastrentende schulden via IRS-contracten |
143 000 000 | 143 000 000 |
| Totaal van de vastrentende financiële schulden |
183 000 000 | 183 000 000 |
| Totaal van de financiële schulden met variabele interestvoet |
52 000 000 | 38 000 000 |
| Totaal van de financiële schulden |
235 000 000 | 192 500 000 |
| Afdekkingsratio | 77,87% | 95,06% |
De gemiddelde kost van de financiële schulden wordt verkregen door de kost van de financiële schulden van het jaar te delen door de gewogen gemiddelde kost van het jaar.
De teller komt overeen met de som van de netto interestkosten vermeld in rubriek XXI van de resultatenrekening na correctie met de geactiveerde intercalaire interesten.
De noemer komt overeen met de gemiddelde financiële schuld berekend over 365 dagen.
De vennootschap financiert zichzelf deels door het aangaan van financiële schulden. Deze APM dient om de kost van deze financieringsbron alsook de impact ervan op de resultaten te meten. Aan de hand hiervan kan ook de evolutie van de schuld in de loop van de tijd geanalyseerd worden.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| Netto interestkosten (rubriek XXI) |
3 548 571 | 3 048 453 |
| Geactiveerde intercalaire interesten |
676 468 | 927 317 |
| Totale kostprijs van de financiêle schulden |
4 376 850 | 3 975 770 |
| Gewogen gemiddelde schuld | 208 947 671 | 157 063 874 |
| Gemiddelde kost van de schuld |
2,09% | 2,53% |
Alle informatie met betrekking tot de APM's opgenomen in dit registratiedocument werden geverifieerd door de Commissaris. De informatie opgenomen door verwijzing in dit document jaarverslag staat in de volgende documenten:
| Online plaatsen van het financieel jaarverslag op de website | vrijdag 30 maart |
|---|---|
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2017 | woensdag 2 mei |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2018 | woensdag 2 mei |
| Betaalbaarstelling van het dividend over het boekjaar 2017 | vrijdag 18 mei |
| Financieel halfjaarverslag: resultaten op 30 juni 2018 | donderdag 6 september |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2018 | donderdag 25 oktober |
| 2019 | |
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2018 | donderdag 21 februari |
| Online plaatsen van het financieel jaarverslag op de website | vrijdag 29 maart |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2018 | dinsdag 6 mei |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2019 | dinsdag 6 mei |
| Betaalbaarstelling van het dividend over het boekjaar 2018 | vrijdag 17 mei |
| Financieel halfjaarverslag: resultaten op 30 juni 2019 | donderdag 5 september |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september2019 | donderdag 24 oktober |
Home Invest Belgium heeft voor het Frans gekozen als officiële taal; enkel het Franstalig financieel jaarverslag heeft bewijskracht.
De Nederlandstalige en Engelstalige versies zijn vertaald onder de verantwoordelijkheid van Home Invest Belgium.
Communicatiemanager: Laure-Anne Blavier
Ontwerp: Chris Communications
Fotografie: J.-M. Byl
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.