Quarterly Report • Sep 6, 2018
Quarterly Report
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• Taux d'endettement sous contrôle à 49,04%.
1 Par rapport au 31 décembre 2017. 2 Par rapport aux résultats au 30 juin 2017.
| Le 1er semestre en un regard | 2 |
|---|---|
| Le portefeuille immobilier | 3 |
| Rapport de gestion intermédiaire | 4 |
| L'action et l'actionnariat | 10 |
| États financiers consolidés abrégés | 12 |
|---|---|
| Rapport du commissaire | 25 |
| Déclaration des personnes responsables | 25 |
| Agenda de l'actionnaire | 26 |
Le premier semestre de l'année a été marqué par de bons résultats : la SIR a poursuivi les activités de développement de son portefeuille et nous constatons une légère croissance du résultat net des activités clés grâce à la pleine contribution des acquisitions passées et du projet « The Pulse » livré début 2018.
Ce semestre s'est clôturé par l'acquisition sous conditions de la société BE Real Estate S.A., propriétaire de quatre immeubles de type « appart-hôtels » à
Bruxelles.
Par cette acquisition, Home Invest Belgium affirme sa volonté d'élargir le périmètre de ses investissements à l'hébergement touristique. A terme, ce type d'actif pourrait représenter 25% de son portefeuille.
En mai 2018, Home Invest Belgium est devenu membre d'Ecobuild, un cluster qui réunit les acteurs de la construction et rénovation durables à Bruxelles : http://www.ecobuild.brussels/fr.
Nous vous invitons à entrer dans le détail de nos réalisations dans les pages qui suivent.
Dominicains Grand-Place, Bruxelles
Au bilan, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation et des projets de développement, s'élève à € 482,5 millions contre € 457,6 millions fin 2017, soit une progression de 5,5%.
La valorisation du portefeuille est confiée à trois experts immobiliers : dans leur rapport daté du 30 juin 2018, Cushman & Wakefield, CBRE et BNP Paribas Real Estate, en charge de la valorisation de l'ensemble du portefeuille, attestent que la valeur d'investissement des biens en exploitation s'élève à € 507 674 000, il en résulte donc une juste valeur au sens du référentiel IFRS de € 463 041 441.
À portefeuille constant la juste valeur du portefeuille a augmenté de 5,5% au cours du dernier trimestre. Cette évolution des valeurs d'expertise se justifie par la prise en considération de références d'importantes transactions récentes sur le marché résidentiel, au niveau institutionnel.
La juste valeur des immeubles de placement en exploitation s'établit à € 463,0 millions contre € 423,1 millions six mois plus tôt. Cette croissance s'explique entre autres par la livraison du projet de développement « The Pulse » en début d'année.
Les immeubles de placement en exploitation situés dans la Région de Bruxelles-Capitale représentent à présent 65,01% du portefeuille, ceux en Région wallonne 15,20%, ceux en Région flamande 9,10% et ceux aux Pays-Bas 10,69%.
La ventilation de ce portefeuille, calculé sur base de la juste valeur des immeubles, s'établit comme suit :
La part résidentielle des immeubles de placement en exploitation est donc de 87,6%.
ÉVOLUTION DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER
Le 27 juin 2018, Home Invest Belgium a conclu un accord (sous conditions suspensives) pour la reprise de la société BE REAL ESTATE S.A. propriétaire de quatre immeubles de type « appart-hôtel » à Bruxelles, proposant la location d'appartements meublés et des services hôteliers (réception, nettoyage, blanchisserie, etc.).
Le premier immeuble se situe Square Ambiorix n°28 au cœur du quartier européen ; le deuxième se trouve dans les environs immédiats de la Grand-Place, rue des Dominicains n°25. Un autre immeuble est situé avenue de Tervuren n°149, sur le rond-point Montgomery. Enfin, le dernier se situe boulevard du Régent, non loin de la place Madou et du Cirque Royal. Au total, 185 nouvelles unités viendront ainsi s'ajouter au portefeuille de la SIR.
Le portefeuille continuera d'être opéré sous la marque B APARTHOTELS par la société BEAPART S.A., bénéficiaire d'un droit d'emphytéose d'une durée de 27 ans: https://b-aparthotels.com/.
La levée des conditions suspensives est prévue vers la fin de l'année 2018.
Boulevard du Régent, Bruxelles
Avenue de Tervuren, Woluwé-Saint-Pierre
Au cours du semestre, les projets de développement pour compte propre de la SIR ont connu des avancées significatives.
Les travaux entrent à présent dans leur phase finale. La réception des travaux est prévue en novembre 2018. L'immeuble est composé de 40 unités et plusieurs surfaces commerciales (± 1 200 m²). Une crèche et une banque s'installeront au rez-de-chaussée de l'immeuble prochainement.
Reine Astrid, Kraainem Brunfaut, Molenbeek
Les fondations profondes (pieux) sont à présent terminées. Les travaux de terrassement sont en cours. Au total, l'immeuble comptera 93 appartements et 66 emplacements de parking. 1 433 m² de surfaces sont également réservées à des bureaux ou services de proximité répondant aux demandes du quartier. La réception des travaux est prévue fin 2019.
avenue Marcel Thiry à 1200 Woluwe-Saint-Lambert L'instruction du permis d'urbanisme portant sur un immeuble comptant 42 appartements s'est poursuivie. Après de longs mois d'attente, le permis a finalement été octroyé le 2 août dernier. Il sera totalement exécutable après une période de recours de 60 jours.
Projet MTC2, Woluwé-Saint-Lambert Projet Jourdan, Saint-Gilles
L'instruction du permis d'urbanisme portant sur un immeuble comptant une cinquantaine appartements se poursuit.
Le 18 mai dernier, Home Invest Belgium a inauguré l'immeuble « The Pulse » en présence des autorités communales et des premiers locataires du site. Le projet, situé en plein cœur du quartier du Karreveld à Molenbeek, a pour but de donner un nouvel élan, un vent de modernisme à ce quartier qui connait peu de nouvelles constructions. Les premières unités ont été livrées en décembre 2017 ; les dernières en mai. A ce jour 49 appartements ont trouvé preneur (taux d'occupation de 51%).
Le taux d'occupation moyen pour l'ensemble du premier semestre de l'exercice en cours s'établit à 89,37%, en hausse par rapport au premier trimestre (88,92%).
Ce taux englobe l'ensemble des immeubles du portefeuille, qu'ils soient disponibles à la location, en rénovation, en vente ou en phase de première commercialisation après réception des travaux.
Le taux d'occupation des immeubles en exploitation « traditionnels3 » se maintient au niveau très élevé de 96,56%, preuve que le marché locatif résidentiel reste soutenu dans les localisations où est active la SIR.
L'immeuble « The Pulse » qui avait été réceptionné entre décembre 2017 et mai 2018 a atteint un taux d'occupation de 51%. A ce jour 49 unités sont louées.
The Pulse, Molenbeek
Deux des quatre immeubles détenus à Liège font l'objet d'une rénovation profonde visant à les rendre conformes aux standards de marché.
Les travaux dans l'immeuble Saint-Hubert 4 ont été momentanément interrompus et devraient reprendre au cours du 4ème trimestre 2018.
Les travaux dans l'immeuble Léopold ont bien progressé. L'immeuble sera livré en deux phases dont la première fin 2018.
Les studios déjà rénovés connaissant un beau succès locatif, la 3ème phase de rénovations des appartements restants et la rénovation des communs de l'immeuble Scheldevleugel à Audenarde démarreront courant de ce mois-ci.
Grâce à ces différentes rénovations, le portefeuille d'immeubles de placement en exploitation de Home Invest Belgium est sensiblement plus « jeune » que la moyenne du marché puisque moins de 23% des biens n'ont pas été profondément rénovés au cours des 20 dernières années.
Léopold, Liège
Hors meublés loués à court terme (68,4%), immeubles en cours de rénovation (47,8%), immeubles en vente (85,6%) et immeubles faisant l'objet d'une première commercialisation (68%).
Outre les immeubles Mélèzes (Woluwé-Saint-Lambert), Jardins de la Cambre (Ixelles), Bosquet-Jourdan (Saint-Gilles) et Orangerie (Wetteren) déjà en vente, trois nouveaux immeubles viennent également se rajouter à la liste, à savoir Erainn (Etterbeek), Baeck (Molenbeek) et Florida (Waterloo), dont les commercialisations viennent de commencer.
Une modification des normes IFRS mise en application depuis le début de l'année 2018, impose de comptabiliser les ventes au moment de la passation de l'acte.
Auparavant, ces ventes étaient comptabilisées au moment de la passation du compromis, ou lors de la réalisation des conditions suspensives éventuelles contenues dans celui-ci.
Il s'ensuit que la période « utile » des ventes se trouve cette année raccourcie de ± 3 mois (délai habituel entre le compromis et l'acte). La majorité des actes passés au cours du trimestre écoulé concernaient en effet des compromis signés en 2017 et qui avaient déjà été comptabilisés dans les plus-values distribuables.
La société prévoit dès lors que pour l'année 2018, la part des plus-values résultant des ventes dans le résultat distribuable soit inférieure à celle de 2017. Cet effet est temporaire et limité à l'année 2018.
Erainn, Etterbeek
Bosquet-Jourdan, Saint-Gilles
Mélèzes, Woluwé-Saint-Lambert
Lors de l'Assemblée générale du 2 mai dernier, les mandats d'administrateur de M. Liévin Van Overstraeten et de Mme Sophie Lambrighs ont été renouvelés. Le Conseil d'administration a dès lors reconduit la fonction de président du Conseil de M. Liévin Van Overstraeten.
| Nom | Conseil d'Administration |
Comité d'investissement |
Comité d'audit |
Comité de nomination et de rémunération |
Comité projets |
|---|---|---|---|---|---|
| Liévin Van Overstraeten |
Président, administrateur |
- | Membre | Président | - |
| Eric Spiessens |
Vice-Président, administrateur, indépendant |
- | Président Membre |
- | |
| Sophie Lambrighs4 |
Administrateur délégué |
Membre | - | - | |
| Wim Aurousseau |
Administrateur | - | Membre | - | - |
| Laurence de Hemptinne |
Administrateur indépendant |
Membre | - | Membre | - |
| Koen Dejonckheere |
Administrateur indépendant |
- | - | - | - |
| Johan Van Overstraeten |
Administrateur | Président | - | - | Président |
| Alain Verheulpen |
- | Membre | - | - | Membre |
Au 30 juin 2018 le management de la société était assuré par les quatre dirigeants effectifs, à savoir Mme Sophie Lambrighs, CEO et M. Jean-Luc Colson5 , CFO, M. Filip Van Wijnendaele6 , COO et M. Nicolas Vincent, CIO.
4 Cfr p. 9 "Événements marquants survenus après la clôture".
5 Représentant permanent de la SPRL Ylkatt.
6 Représentant permanent de la SPRL FVW Consult.
CHANGEMENT AU NIVEAU DE LA DIRECTION DE HOME INVEST BELGIUM
Home Invest Belgium et Sophie Lambrighs, Chief Executive Officer, ont convenu de commun accord de mettre un terme à leur collaboration, sur base des dispositions contractuelles relatives au départ, telles qu'elles figurent dans la déclaration Corporate Governance du rapport annuel. Son mandat d'administratrice déléguée et de dirigeante effective de Home Invest Belgium a pris fin le 10 juillet 2018.
Home Invest Belgium et Nicolas Vincent ont décidé de commun accord de mettre fin à leur collaboration. Le mandat de dirigeant effectif de Home Invest Belgium de M. Vincent s'est achevé le 10 juillet 2018.
La direction effective de la société sera provisoirement assurée, jusqu'à la nomination d'un nouveau CEO par :
• Monsieur Liévin Van Overstraeten (sous réserve de l'approbation par la FSMA) ;
• Monsieur Johan Van Overstraeten (sous réserve de l'approbation par la FSMA).
Les revenus de la société proviennent, d'une part, de la mise en location de ses immeubles et, d'autre part, de l'arbitrage sélectif régulier d'une partie (± 4%) de son portefeuille.
Le marché locatif est soutenu par la croissance démographique constatée dans les grandes villes belges, mais subit l'inconvénient d'une inflation faible. Le marché acquisitif est soutenu par les taux d'intérêt très bas qui favorisent la capacité d'emprunt des ménages.
Tout au long du premier semestre 2018, la société a continué ses activités de recherche de nouvelles acquisitions, de développement, de gestion de son portefeuille et d'arbitrage.
Le Conseil d'administration confirme sa confiance dans la poursuite de la croissance des résultats de la société. Pour l'exercice en cours, le Conseil estime que le dividende pour l'année 2018 devrait être au moins égal à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location (ce que le Conseil n'attend pas à la date d'établissement du présent rapport) ou autres événements imprévus.
Conformément à sa politique de distribution de dividendes, Home Invest Belgium annoncera le montant de l'acompte sur dividende lors de la publication de ses résultats au 3ème trimestre 2018 (le 25 octobre).
Cet acompte sera payé dans le courant du mois de décembre 2018.
Ce rapport financier semestriel contient des informations prévisionnelles fondées sur les plans, estimations et projections de la société, ainsi que sur les attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs.
De par leur nature, ces informations prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations actuelles s'en écartent. Compte tenu de ces facteurs d'incertitude, les déclarations concernant le futur de la société ne peuvent être garanties.
Le Conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque repris sur les pages 4 à 17 du rapport financier annuel 2017 restent pertinents pour le présent rapport semestriel.
The Horizon, Woluwé-Saint-Lambert
Au cours du semestre sous revue, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a oscillé entre un plus bas de € 83,20 et un plus haut de € 93,00.
Jusque fin février, l'action a poursuivi sa diminution entamée fin 2017 avant de connaître une légère remontée puis une stabilisation.
Au dernier jour de cotation du semestre, soit le 29 juin 2018, le cours de clôture était de € 87,40. Le cours moyen au cours du semestre s'est établi à € 86,75.
Quant à la prime entre le cours de bourse au 30 juin 2018 (€ 87,40) et la valeur nette statutaire ce même jour (€ 72,41), elle s'élevait à 20,7%.
Rapportée à la valeur nette ajustée pour exclure les instruments de couverture (€ 75,03), la prime s'élève à 16,5%.
Scheldevleugel, Audenarde
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3% du capital de la société, l'actionnariat de la société se présente comme suit au 30 juin 2018 :
| Actionnaires | Nombres d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten7, 8 | 880 965 | 26,70% |
| AXA Belgium SA7, 9 | 537 830 | 16,30% |
| M. Antoon Van Overstraeten7 | 121 916 | 3,69% |
| Epoux Van Overtveldt – Henry de Frahan7 | 102 792 | 3,12% |
| Autres actionnaires | 1 656 355 | 50,19% |
| Total général | 3 299 858 | 100,00% |
7 Actionnaire ayant procédé à une déclaration conformément à la Loi en matière de Transparence du 2 mai 2007.
8 Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 97% par la société de droit commun BMVO 2014. La société de droit commun BMVO 2014 est contrôlée à 25% par la Stichting Administratiekantoor Stavos et à 75% par la société de droit commun Van Overstraeten. La société de droit commun Van Overstraeten est contrôlée à 99,9% par la fondation Stichting Administratiekantoor Stavos. La Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est contrôlée à 99,9% par la société de droit commun Van Overstraeten. VOP NV est contrôlée à 99,9% par Stavos Luxembourg SA.
9 AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
Le Conseil d'administration s'est réuni le 5 septembre 2018 pour établir l'état des comptes semestriels consolidés, arrêtés au 30 juin 2018.
Les méthodes comptables et les modalités de calcul adoptées dans les états financiers intermédiaires, tels que repris dans le présent rapport semestriel, sont identiques à celles utilisées pour l'établissement des états financiers annuels clôturés au 31 décembre 2017, à l'exception de ce qui est décrit ci-dessous.
Ce rapport semestriel fait application de l'IAS 34 qui prescrit le contenu minimal de ce rapport financier intermédiaire ainsi que les principes de comptabilisation et d'évaluation à appliquer.
Compte tenu de l'activité déployée, les chiffres présentés ci-après n'ont pas de caractère saisonnier ou cyclique.
Enfin, les pourcentages cités dans les commentaires ci-dessous ont été calculés sur base des chiffres non arrondis du compte de résultats ou du bilan et peuvent donc diverger de ceux qui seraient calculés sur base des chiffres arrondis repris ci-après.
La société n'ayant pas fait application de nouveaux standards ou amendements aux standards de manière anticipative, ceux-ci n'ont donc aucun impact sur les états financiers sous revue.
Pour rappel, une modification des normes IFRS mise en application depuis le début de l'année 2018, influence le moment de la comptabilisation des ventes. La part des plus-values résultant des ventes dans le résultat distribuable sera dès lors inférieure à celle de 2017.
Cet effet est temporaire et limité à l'année 2018.
Galerie de l'Ange, Namur
The Inside, Woluwé-Saint-Lambert
Haverwerf, Mechelen
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 12 108 196 | 10 959 995 |
| III. Charges relatives à la location | -183 239 | -64 804 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 11 924 957 | 10 895 191 |
| IV. Récupération de charges immobilières | 36 873 | 48 161 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 633 722 | 515 016 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -2 838 756 | -2 297 645 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location | -650 | -30 000 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 9 756 145 | 9 130 724 |
| IX. Frais techniques | -624 526 | -638 641 |
| X. Frais commerciaux | -71 715 | -137 330 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -115 447 | -132 844 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -1 869 349 | -1 694 223 |
| XIII. Autres charges immobilières | -9 008 | 16 703 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -2 690 044 | -2 586 335 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 7 066 101 | 6 544 388 |
| XIV. Frais généraux de la société | -368 757 | -357 108 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | 0 | -70 213 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 6 697 344 | 6 117 067 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 11 928 | -147 104 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 21 422 816 | 2 949 834 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -291 553 | 0 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 27 840 535 | 8 919 797 |
| XX. Revenus financiers | 20 051 | 35 206 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -2 185 581 | -1 764 613 |
| XXII. Autres charges financières | -28 920 | -25 564 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -587 798 | 1 429 687 |
| RESULTAT FINANCIER | -2 782 248 | -325 284 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 25 058 287 | 8 594 513 |
| XXIV. Impôts des sociétés | -140 586 | -86 344 |
| XXV. Exit tax | 0 | -81 555 |
| IMPOT | -140 586 | -167 899 |
| RESULTAT NET | 24 917 702 | 8 426 615 |
| RESULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE MERE | 24 917 702 | 8 426 615 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 7,39 | 2,68 |
| Nombre d'actions moyen 1 | 3 288 146 | 3 147 897 |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES CLES | 4 362 309 | 4 194 197 |
| RESULTAT NET DES ACTIVITES CLES PAR ACTION | 1,33 | 1,33 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE | 4 856 539 | 5 744 914 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 1,48 | 1,83 |
| Etat du résultat global | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
| I. Résultat net | 24 917 702 | 8 426 615 |
|---|---|---|
| II. Autres éléments du résultat global: | ||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
0 | 296 838 |
| 1. Instruments de couverture efficaces | 0 | 296 838 |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 24 917 702 | 17 602 288 |
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 11 712 actions en auto-contrôle.
Les revenus locatifs s'élèvent à € 12,1 millions contre € 11,0 millions en juin 2017 (+ 10,5%), sous l'influence positive de la livraison des immeubles en chantier.
Les charges relatives à la location sont de € 0,2 million, sous l'influence notamment des créances commerciales limitées, comparé à une année 2017 avec peu de pertes locatives.
Le résultat locatif net s'élève ainsi à € 11,9 millions pour € 10,9 millions un an plus tôt, en augmentation de 9,5%.
Les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers à charge par la SIR et s'élèvent à € 2,8 millions. Une partie de ces précomptes (€ 0,6 million) est toutefois répercutée auprès de certains locataires, conformément à la législation applicable (commerces, bureaux, maisons de repos).
En conséquence, le résultat immobilier se monte à € 9,8 millions, en croissance de 6,8% par rapport à son niveau d'il y a un an.
Le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à € 7,1 millions, en progrès de 8,0% par rapport au résultat de € 6,5 millions enregistré en juin 2017.
Les frais techniques ainsi que les frais de gestion interne sont en augmentation suite à l'élargissement du portefeuille immobilier.
Les frais généraux de la SIR englobent toutes les charges qui ne sont pas directement liées à l'exploitation des immeubles et à la gestion de la société.
Ils restent stables et il en résulte un résultat d'exploitation, avant résultat sur portefeuille, de € 6,7 millions, par rapport au résultat noté fin juin 2017 de € 6,1 millions, soit une hausse de 9,5%.
Le résultat sur portefeuille est à nouveau positif et s'élève à € 21,4 millions. Ce résultat s'explique par la variation positive de la juste valeur des immeubles de placement, à concurrence de € 21,4 millions.
La rubrique XIX « Autres résultats sur portefeuille » correspond à l'impôt différé que Home Invest Belgium devrait supporter en cas de vente du site Port Zélande et en cas de fusion avec ses filiales. Ce montant de € 291 553 n'intervient pas dans le calcul du résultat distribuable.
Ce résultat appréciable témoigne, à nouveau, de la bonne tenue des valeurs du portefeuille de Home Invest Belgium et de la capacité de celle-ci à générer des plus-values récurrentes dans l'intérêt de ses actionnaires. Le résultat d'exploitation, après prise en compte du résultat sur portefeuille, s'élève ainsi à € 27,8 millions, par rapport aux € 8,9 millions en juin 2017.
Compte tenu de l'élargissement du portefeuille exclusivement financé par de l'endettement, Home Invest Belgium enregistre une charge financière passant de € 1,8 millions en juin 2017 à € 2,2 millions au 30 juin 2018.
On peut également relever une variation de la juste valeur de nos instruments de couverture à concurrence de € 0,6 million, somme purement latente et exclue du résultat distribuable.
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le résultat net de Home Invest Belgium s'élève à € 24,9 millions.
Le résultat net des activités clés reflète la rentabilité opérationnelle de l'entreprise, hors facteurs purement latents, et atteint € 4,4 millions en progrès de 4,0% par rapport à juin 2017 (€ 4,2 millions).
Consécutivement au volume de vente moindre qu'en 2017, le résultat distribuable diminue quant à lui de 15,5%, passant de € 5,7 millions en juin 2017 à € 4,9 millions en juin 2018.
| ACTIF | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 484 114 114 | 459 231 235 |
| B. Immobilisations incorporelles | 428 214 | 416 024 |
| C. Immeubles de placement | 482 734 527 | 457 864 921 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 403 685 | 391 371 |
| E. Actifs financiers non courants | 100 800 | 112 033 |
| F. Créances de location-financement | 446 887 | 446 887 |
| II. Actifs courants | 5 278 405 | 11 058 584 |
| C. Créances de location-financement | 90 774 | 135 752 |
| D. Créances commerciales | 1 057 830 | 3 326 818 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 970 214 | 376 707 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 280 195 | 7 183 786 |
| G. Comptes de régularisation | -120 608 | 35 521 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 489 392 519 | 470 289 820 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE |
| CAPITAUX PROPRES | 238 079 529 | 215 555 079 |
|---|---|---|
| D. Résultat net de l'exercice | 24 917 702 | -143 685 |
| C. Réserves | 100 259 573 | 102 796 510 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| A. Capital | 87 999 055 | 87 999 055 |
| I. Passifs non courants | 241 826 393 | 234 434 882 |
|---|---|---|
| B. Dettes financières non courantes | 231 264 708 | 224 745 100 |
| a. Etablissements de crédit | 191 500 000 | 185 000 000 |
| c. Autres | 39 764 708 | 39 745 100 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 8 641 157 | 8 060 644 |
| F. Passifs d'impots différés | 1 920 529 | 1 629 138 |
| II. Passifs courants | 9 486 597 | 20 299 859 |
| B. Dettes financières courantes | 678 194 | 10 673 829 |
| a. Etablissements de crédit | 0 | 10 000 000 |
| c. Autres | 678 194 | 673 829 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 7 975 047 | 8 106 746 |
| b. Autres | 7 975 047 | 8 106 746 |
| E. Autres passifs courants | 78 051 | 62 656 |
| F. Comptes de régularisation | 755 305 | 1 456 627 |
| PASSIF | 251 312 990 | 254 734 741 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 489 392 519 | 470 289 820 |
| Nombre d'actions en fin de période 1 | 3 288 146 | 3 288 146 |
|---|---|---|
| Valeur nette | 238 079 529 | 215 555 079 |
| Valeur nette par action | 72,41 | 65,56 |
| Valeur nette ajustée par action 2 | 75,03 | 68,00 |
| Endettement | 239 996 000 | 243 588 331 |
| Taux d'endettement | 49,04% | 51,80% |
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 11 712 actions en auto contrôle.
2 Correspond à la Valeur nette ajustée pour exclure la juste valeur des instruments financiers de couverture.
Les immeubles de placement se montent à € 482,7 millions contre € 457,6 millions en 2017 (+ 5,5%), et ce consécutivement à l'expansion du portefeuille commentée ci-dessus, la croissance des valeurs expertisées et nonobstant les ventes réalisées (voir ci-dessus, à la page 3 du présent rapport).
Les fonds propres progressent de 10,45% passant de € 215,6 millions (€ 65,98 par action) en 2017 à € 238,1 millions (€ 72,41 par action) en juin 2018.
Le financement des nouveaux actifs ayant été réalisé exclusivement par endettement, l'endettement passe de € 243,6 millions à € 240,0 millions en juin 2018. Le ratio d'endettement s'élève donc à 49,04% (comparé à 51,80% en 2017).
Au 30 juin 2018, Home Invest Belgium a prelévé € 191,5 millions de crédits bancaires sur un total de lignes disponibles de € 208 millions. La durée moyenne pondérée de ce financement bancaire couplé à l'émission obligataire de 2014 (pour € 40 millions) s'élève à 4 ans et 9 mois (comparé à 5 ans au 31 décembre 2017).
Relevons que le crédit bancaire conclu auprès de Degroof pour € 10 millions et qui venait à échéance en 2018 a été renégocié pour un montant identique à de nouvelles conditions dont une échéance en avril 2023.
Le taux moyen de financement sur le premier semestre de l'année s'élève à 2,11% (comparé à 2,09% en 2017 et 2,53% en 2016).
Le taux d'endettement de la société s'élève à 49,04%, laissant à la SIR une capacité d'endettement de l'ordre de € 65 millions pour atteindre les 55% d'endettement et € 225 millions pour atteindre le plafond légal admissible de 65%.
Archview, Etterbeek
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE | 7 183 786 | 3 437 814 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 4 499 597 | 2 823 592 |
| Résultat de l'exercice | 24 917 702 | 8 426 615 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 27 840 535 | 8 919 797 |
| Intérêts reçus | 20 051 | 35 206 |
| Intérêts payés | -2 214 500 | -1 790 177 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -587 798 | 1 429 687 |
| Impôts | -140 586 | -167 899 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -20 481 269 | -4 140 118 |
| Amortissements et réductions de valeur | 74 124 | 92 300 |
| - Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 74 124 | 92 300 |
| Autres éléments non-monétaires | -20 543 465 | -4 379 521 |
| - Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -21 131 263 | -2 949 834 |
| - Autres transactions de nature non courante | 587 798 | -1 429 687 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -11 928 | 147 104 |
| - Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -11 928 | 147 104 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 63 164 | -1 462 905 |
| Mouvement des éléments d'actif | 876 588 | -726 784 |
| - Actifs financiers courants | 44 978 | 31 779 |
| - Créances commerciales | 2 268 987 | 15 140 |
| - Créances fiscales et autres actifs à court terme | -1 593 507 | -628 045 |
| - Comptes de régularisations | 156 129 | -145 659 |
| Mouvement des éléments du passif | -813 424 | -736 121 |
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | -127 334 | -45 908 |
| - Autres passifs courants | 15 233 | 19 954 |
| - Comptes de régularisation | -701 323 | -710 166 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | -3 529 544 | -18 521 983 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -2 221 223 | -694 088 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | 0 | -6 631 772 |
| Désinvestissements | 1 410 316 | 5 043 089 |
| Projets de développement | -2 623 956 | -15 833 875 |
| Autres immobilisations incorporelles | -31 678 | -199 418 |
| Autres immobilisations corporelles | -66 950 | -215 776 |
| Actifs financiers non courants | 3 946 | 9 855 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -5 873 644 | 15 945 228 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | ||
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | -3 480 392 | 17 519 608 |
| Dividende de l'exercice précédent | -2 393 252 | -1 574 380 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE | 2 280 195 | 3 684 650 |
| Capital | Frais d'augmentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve legale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2016 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 108 428 393 | -29 495 716 |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-2 328 291 | 640 542 | ||||
| Dividende distribué | ||||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
17 402 429 | -6 107 108 | ||||
| Autre augmentation (diminution) | ||||||
| SOLDE AU 30/06/2017 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 123 502 532 | -34 962 281 |
| SOLDE AU 31/12/2017 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 120 301 194 | -34 275 030 |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-1 112 046 | 174 799 | ||||
| Dividende distribué | ||||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
6 679 297 | -5 854 668 | ||||
| Autre augmentation (diminution) | -20 335 | 20 335 | ||||
| SOLDE AU 30/06/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 125 848 110 | -39 934 563 |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Résultat net de l'exercice |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2016 | -1 310 093 | -5 944 578 | -757 323 | 1 259 467 | 25 920 070 | 6 101 079 | 205 202 333 |
| Transfert | -6 768 191 | 6 768 191 | 0 | ||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
1 687 749 | 0 | |||||
| Dividende distribué | -13 378 562 | -13 378 562 | |||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
11 804 614 | 11 804 614 | |||||
| Résultat de l'exercice | 8 426 615 | 8 426 615 | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
296 838 | -2 025 345 | 2 025 345 | 296 838 | |||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
-11 295 322 | 0 | |||||
| Autre augmentation (diminution) | 0 | ||||||
| SOLDE AU 30/06/2017 | -1 013 255 | -7 969 924 | -757 323 | 1 259 467 | 22 864 973 | 8 426 615 | 212 351 837 |
| SOLDE AU 31/12/2017 | 0 | -9 280 017 | -686 943 | 1 259 467 | 25 379 059 | -143 685 | 215 555 079 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transfert | -3 361 566 | 3 361 566 | 0 | ||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
937 248 | 0 | |||||
| Dividende distribué | -14 359 510 | -14 359 510 | |||||
| Acompte sur dividende distribué l'exercice précédent |
11 966 258 | 11 966 258 | |||||
| Résultat de l'exercice | 24 291 962 | 24 291 962 | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
1 226 658 | -1 226 658 | 0 | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
-824 629 | 0 | |||||
| Autre augmentation (diminution) | 0 | ||||||
| SOLDE AU 30/06/2018 | 0 | -8 053 358 | -686 943 | 1 259 467 | 21 728 083 | 24 917 702 | 238 079 529 |
Home Invest Belgium a choisi de focaliser sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel au sens large (immeubles d'appartements, maisons, studios pour étudiants, secondes résidences…).
Sa stratégie d'investissement est donc largement déterminée en fonction de la localisation géographique des immeubles concernés. En conséquence, la segmentation retenue ci-après est basée sur cette localisation géographique.
| 30/06/2018 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 12 108 196 | 7 079 593 | 1 039 096 | 2 616 123 | 1 373 384 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
6 697 344 | 6 356 822 | 956 961 | 2 512 614 | 1 271 323 | -4 400 375 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) |
11 928 | 29 183 | 0 | 0 | -17 254 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
21 422 816 | 15 755 176 | 2 193 549 | 2 471 881 | 1 002 210 | |
| RESULTAT FINANCIER | -2 782 248 | 17 383 | -2 799 631 |
| 30/06/2017 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 10 959 995 | 6 059 629 | 996 739 | 2 649 457 | 1 254 171 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
6 117 067 | 5 306 593 | 918 896 | 2 449 648 | 1 161 884 | -3 719 954 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) |
-147 104 | -167 928 | 137 735 | 0 | -116 911 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
2 949 834 | 2 460 010 | -167 825 | -568 221 | 1 225 871 | |
| RESULTAT FINANCIER | -325 284 | 22 184 | -347 468 |
| 30/06/2018 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas |
|---|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 463 041 441 | 301 017 655 | 42 177 605 | 70 365 789 | 49 480 392 |
| Surface locative | 197 551 | 111 572 | 20 126 | 45 320 | 20 533 |
| Nombre d'unités | 2 230 | 1 269 | 259 | 414 | 288 |
| Taux d'occupation | 89,4% | 86,7% | 88,9% | 92,0% | 100,0% |
| 30/06/2017 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas |
|---|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 408 317 650 | 253 931 980 | 38 014 501 | 67 650 580 | 48 720 588 |
| Surface locative | 186 383 | 104 111 | 16 727 | 45 012 | 20 533 |
| Nombre d'unités | 2 085 | 1 125 | 258 | 414 | 288 |
| Taux d'occupation | 91,2% | 89,3% | 86,1% | 93,7% | 100,0% |
1 Projets de développement et actifs détenus en vue de la vente exclus.
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | ||
|---|---|---|---|
| C. Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 457 864 921 | 408 833 729 | |
| a. Immeubles disponible à la location | |||
| Solde en début de période | 423 105 968 | 381 316 652 | |
| Immeubles en cours de construction achevés | 17 611 577 | 21 695 358 | |
| Acquisitions d'immeubles | 0 | 6 631 772 | |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 2 846 963 | 1 230 229 | |
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur | 21 422 816 | 2 949 834 | |
| Cessions (-) | -1 398 388 | -5 190 193 | |
| Solde en fin de période | 462 963 196 | 408 633 653 | |
| b. Projets de développement | |||
| Solde en début de période | 34 758 953 | 27 517 077 | |
| Investissements - projets de développement | 2 623 956 | 9 759 188 | |
| Apport - Achat | 0 | 6 074 687 | |
| Projets de développement réceptionnés | -17 611 577 | -21 695 358 | |
| Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises | |||
| Solde en fin de période | 19 771 332 | 21 655 593 | |
| c. Immobilisations à usage propre | |||
d. Autres
Au 30 juin 2018, le périmètre de consolidation est identique à celui du 31/12/2017, à savoir qu'il comprend la S.A. Home Invest Belgium (0420.767.885), la Sprl Charlent 53 Freehold (0536.280.237), la S.A. Investers (0405.083.876) et la S.A. S&F Immobilière S.A. (0419.957.045).
L'Assemblée générale du 2 mai 2018 a approuvé l'affectation du résultat proposée par le Conseil d'administration. Un dividende brut de € 4,50 par action a ainsi été distribué. Compte tenu de l'acompte versé en décembre 2017 pour € 3,75 brut (coupon n°23), le solde du dividende de l'exercice 2017 de € 0,75 brut (coupon n°24) a été mis en paiement le 17 mai 2018.
482 734 527 430 289 246
Pour rappel, le dividende distribué par la SIR est soumis à un précompte mobilier de 30%.
Au 30 juin 2018, hormis un acompte de € 1 675 000 payé pour l'acquisition de la société BE Real Estate S.A., Home Invest Belgium n'avait ni actifs ni passifs conditionnels.
Les chiffres repris dans le tableau ci-après ont trait uniquement aux dettes envers les établissements financiers :
| Financements au 30/06/2018 | Montant des lignes confirmées | Utilisation | Durée moyenne |
|---|---|---|---|
| Financements bancaires | 208 000 000 | 191 500 000 | 4 ans et 6 mois |
| Belfius | 61 500 000 | 61 500 000 | 4 ans et 4 mois |
| BNP Paribas Fortis | 46 500 000 | 43 000 000 | 6 ans |
| ING | 60 000 000 | 47 000 000 | 4 ans |
| KBC Bank | 30 000 000 | 30 000 000 | 2 ans et 5 mois |
| Degroof | 10 000 000 | 10 000 000 | 4 ans et 10 mois |
| Financements obligataires | 40 000 000 | 40 000 000 | 4 ans et 6 mois |
| Emission du 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 6 ans |
| TOTAL | 248 000 000 | 231 500 000 | 4 ans et 9 mois |
Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédits ouvertes auprès de chaque banquier et la maturité moyenne. Aucune ligne contractée ne vient à échéance dans le second semestre 2018.
Au 30 juin 2018, Home Invest Belgium dispose de € 16 500 000 de disponible sur ses crédits bancaires. La totalité des lignes bancaires est contractée à taux variable.
| Instruments de couverture actifs au 30/06/2018 |
Type | Montant nominal |
Taux | Echéance | Qualification | Juste valeur 30/06/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,16% | 10/11/2024 | Transaction | -526 922 |
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,06% | 10/11/2024 | Transaction | -460 902 |
| Belfius | IRS | 15 000 000 | 1,965% | 10/11/2027 | Transaction | -1 789 901 |
| Belfius | IRS | 21 500 000 | 0,585% | 10/11/2025 | Transaction | -159 642 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 25 000 000 | 1,199% | 30/09/2027 | Transaction | -1 128 368 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 21 500 000 | 0,40% | 30/11/2021 | Transaction | -164 400 |
| ING | IRS | 10 000 000 | 1,60% | 14/04/2026 | Transaction | -860 410 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 0,35% | 01/06/2022 | Transaction | -49 345 |
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,896% | 15/12/2025 | Transaction | -2 098 451 |
| KBC | IRS | 15 000 000 | 0,087% | 05/05/2021 | Transaction | -97 464 |
| Couverture type IRS | 163 000 000 | 6 ans et 6 mois | -7 335 805 |
| Instruments de couverture à départ décalé |
Type | Montant nominal |
Taux | Départ | Echéance | Qualification | Juste valeur 30/06/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,896% | 14/12/2021 | 14/12/2025 | Transaction | -722 477 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 2,340% | 14/11/2021 | 14/05/2024 | Transaction | -582 875 |
| 35 000 000 | -1 305 352 |
Les produits de couverture de taux d'intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap) qui constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 30 juin 2018, le montant nominal total des couvertures IRS souscrites s'élève à € 163 millions comme repris dans le tableau ci-dessus.
Les passifs financiers non courants ont trait aux IRS dont la juste valeur négative s'établit à € 8 641 157 à la clôture du semestre. Tous les instruments de couverture ne sont pas considérés comme comptabilité de couverture au sens de l'IFRS 9.
Conformément à l'IFRS9, au 30 juin 2018, la juste valeur négative des instruments financiers est comptabilisée au passif en rubrique I.C. « Autres passifs financiers non
courants », pour un montant total repris ci-dessus. La contrepartie est comptabilisée conformément au schéma suivant :
| Juste valeur des instruments financiers au 30/06/2018 |
En compte de résultat sous la rubrique XXIII. « Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) » |
Dans les fonds propres sous la roubrique « d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) » |
Dans les fonds propres sous la rubrique « n. Résultat reporté des exercises antérieurs (+/-) » |
|---|---|---|---|
| Instruments efficaces | |||
| Instruments inefficaces (variation 2018) |
-587 798 | ||
| Instruments efficaces à la clôture précédente |
|||
| Instruments inefficaces à la clôture précédente1 |
-8 053 358 | ||
| TOTAL | -587 798 | 0 | -8 053 358 |
| TOTAL GENERAL | -8 641 157 |
La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste des « Dettes financières non courantes et courantes ». Les dettes financières sont comptabilisées à leur coût amorti ce qui correspond à la juste valeur.
L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d'entrée de données (niveaux 1,2 et 3) et s'applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IFRS 9.
Concernant les instruments financiers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N'ayant pas d'autres niveaux
que le niveau 2, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.
L'évaluation est réalisée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés.
soient considérés comme des instruments de trading (transaction) au sens des normes IFRS, ils sont exclusivement destinés à des fins de couverture de risque de variation des taux d'intérêts et non à des fins spéculatives.
Bien que la majorité des instruments dérivés utilisés
Trône, Bruxelles Port Zélande, Ouddorp (Pays-Bas)
1 Les modifications de la juste valeur des exercices précédents comptabilisées dans le compte de résultat ont entretemps été affectées au résultat reporté des exercices précédents.
La norme IFRS 9 a été finalisée et publiée par l'IASB en juillet 2014 et adoptée par l'UE en novembre 2016. IFRS 9 contient les dispositions relatives à la classification et à l'évaluation des actifs et passifs financiers, la dépréciation des actifs financiers et la comptabilité de couverture générale. IFRS 9 remplace la majeure partie de la norme IAS 39 – Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation.
Sur base d'une analyse de la situation de Home Invest Belgium SA au 30 juin 2018, la norme IFRS 9 n'a pas d'impact matériel sur les états financiers consolidés. En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers évalués au coût amorti, y compris les créances commerciales et créances de location-financement – si applicable, l'application initiale du modèle des pertes de crédit attendues selon IFRS 9 conduit à la comptabilisation plus tôt des pertes de crédit par rapport au modèle des pertes de crédit encourues appliqué selon IAS 39. Compte tenu des montants relativement limités des créances commerciales et de location-financement combinés au faible risque de crédit associé, Home Invest Belgium SA n'enregistre pas d'impact matériel sur les états financiers consolidés.
La norme IFRS 15 établit un modèle unique complet quant à la comptabilisation des produits des activités ordinaires provenant de contrats avec des clients. Lors de son entrée en vigueur, la nouvelle norme remplace la norme IAS 18 qui couvre les produits provenant des ventes de biens et des prestations de services, la norme IAS 11 qui traite des contrats de construction et les interprétations associées. La norme IFRS 15 n'a pas d'impact matériel sur les états financiers consolidés de Home Invest Belgium SA car les contrats de location sont exclus du champ d'application de la norme et représentent la principale source de produits pour Home Invest Belgium SA
Les principes de la norme IFRS 15 sont néanmoins
Xavier de Bue, Uccle
applicables aux composantes non locatives qui peuvent être comprises dans des contrats de location ou dans des accords séparés, telles que les services de maintenance chargés au preneur. Compte tenu du fait que ces composantes non locatives sont relativement limitées et représentent principalement des services comptabilisés progressivement tant selon la norme IFRS 15 que la norme IAS 18, Home Invest Belgium SA n'enregistre pas d'impact matériel à cet égard.
Home Invest Belgium SA n'a pas appliqué les nouvelles normes interprétations et amendements suivantes qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur :
La norme IFRS 16 fournit un modèle complet pour l'identification des accords de location et leur traitement dans les états financiers du preneur et du bailleur. Elle remplacera la norme IAS 17 – Contrats de location ainsi que les interprétations associées lors de son entrée en vigueur. IFRS 16 n'a pas encore été adoptée par l'UE.
Des changements significatifs sont introduits par IFRS 16 en ce qui concerne la comptabilisation par le preneur avec la suppression de la distinction entre location simple et location-financement et la comptabilisation d'actifs et de passifs pour tous les contrats de location (sauf exceptions limitées aux locations à court-terme et aux locations d'actifs de faible valeur). Contrairement à la comptabilisation par le preneur, la norme IFRS 16 maintient en substance les dispositions de la norme IAS 17 quant à la comptabilisation par le bailleur et conserve l'obligation pour le bailleur de classer une location comme location simple ou location-financement.
Comme Home Invest Belgium SA agit presqu'exclusivement comme bailleur et a choisi de ne pas réévaluer si un contrat est ou comporte une location par rapport à IAS 17, la norme IFRS 16 ne devrait pas avoir d'impact matériel sur ses états financiers consolidés. Dans les cas limités où Home Invest Belgium SA est le preneur dans des contrats classés en location simple selon IAS 17 et non sujets aux exemptions de la norme IFRS 16 (p.ex. location de voitures, immeubles utilisés par le Groupe, …), un actif au titre du droit d'utilisation et un passif associé seront comptabilisés dans le bilan consolidé.
Conformément à l'IAS 8, Home Invest Belgium a procédé au retraitement de ses comptes 2017 pour tenir compte de l'IAS 12 Impôts différés. En effet, lors de la clôture 2017, l'impôt différé qui découlerait de l'éventuelle vente du portefeuille Port Zélande n'avait pas été pris en compte. Il en résulte qu'une provision de € 0,8 million a été comptabilisée dans l'année 2017 sous la rubrique « XIX. Autre résultat sur portefeuille » du compte de résultat. Cette provision est purement latente et n'a aucun impact sur le résultat distribuable de la société.
Dans le cadre de notre mandat de commissaire, nous avons effectué l'examen limité du bilan intermédiaire et consolidé de Home Invest Belgium au 30 juin 2018 ainsi que du compte de résultats consolidé intermédiaire, de l'état des variations des capitaux propres consolidé et du tableau des flux de trésorerie consolidé pour la période de six mois se terminant à cette date, des notes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres notes explicatives. Ces états montrent un total du bilan consolidé d'EUR 489 392 519 et un bénéfice consolidé pour la période de 6 mois d'EUR 24 917 702. Le conseil d'administration est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire et consolidée conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne applicable à la communication d'information financière intermédiaire (« IAS 34 »).
Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire et consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la Norme ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les Normes ISA et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit sur cette information financière intermédiaire consolidée.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les états financiers intermédiaires et consolidés ci-joints ne présentent pas sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs la situation financière et consolidée de l'entité au 30 juin 2018, ainsi que de sa performance financière et des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, conformément à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée par l'Union européenne.
Grant Thornton Réviseurs d'entreprises SCRL représentée par Philip Callens Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
Conformément à l'article 13§2, 3° de l'arrêté royal du 14 novembre 2007, le Conseil d'Administration et la direction effective de Home Invest Belgium SA attestent qu'à leur connaissance :
a) le jeu d'états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la SIR et des entreprises comprises dans la consolidation ;
b) le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle des informations qui doivent y figurer, en particulier celles reprises aux § 5 et 6 de l'article 13 de l'AR du 14 novembre 2007.
L'équipe HIB
| 2018 | |
|---|---|
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2018 | jeudi 6 septembre 2018 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2018 | jeudi 25 octobre 2018 |
| 2019 | |
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2018 | jeudi 21 février 2019 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | vendredi 29 mars 2019 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2018 | mardi 7 mai 2019 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2019 | mardi 7 mai 2019 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2018 | vendredi 17 mai 2019 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2019 | jeudi 5 septembre 2019 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2019 | jeudi 24 octobre 2019 |
Liévin Van Overstraeten Président du Conseil d'Administration Tél : +32.2.740.14.50 E-mail : [email protected]
Home Invest Belgium SA SIR publique de droit belge Boulevard de la Woluwe 46, Bte 11 B – 1200 Bruxelles RPM: 0420.767.885 | ISIN BE 003760742 www.homeinvestbelgium.be
Depuis sa création en juin 1999, Home Invest Belgium est une société immobilière belge cotée, spécialisée dans l'immobilier résidentiel destiné au marché locatif et dans certaines formes d'hébergement touristique. Propriétaire d'un portefeuille de plus de € 460 millions, elle met à disposition de ses locataires des biens résidentiels de qualité et leur fait bénéficier d'une gestion professionnelle. Home Invest Belgium développe également ses propres projets en vue d'assurer la croissance de son portefeuille et procède en parallèle à un arbitrage régulier d'une fraction de celui-ci. Son portefeuille est situé en Belgique et aux Pays-Bas.
Home Invest Belgium est cotée sur le marché continu d'Euronext Brussels [HOMI] et bénéficie du statut fiscal belge SIR.
SIR publique de droit belge Boulevard de la Woluwe 46, bte 11 B -1200 Brussels T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742
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