Quarterly Report • Sep 6, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
• Oplevering van het gebouw "The Pulse" in Sint-Jans-Molenbeek (96 units).
• Overname onder opschortende voorwaarden van de vennootschap BE REAL ESTATE N.V. (185 units).
• Beheersing van de schuldgraad op 49,04%.
1 In vergelijking met 31 december 2017. 2 In vergelijking met de resultaten op 30 juni 2017.
| Het eerste halfjaar in een oogopslag | 2 |
|---|---|
| Vastgoedportefeuille | 3 |
| Tussentijds beheersverslag | 4 |
| Aandeel en aandeelhouderschap | 10 |
| Verkorte geconsolideerde financiële staten | 12 |
|---|---|
| Verslag van de commissaris | 25 |
| Verklaring van de verantwoordelijke personen | 25 |
| Agenda van de aandeelhouder | 26 |
Het eerste halfjaar werd gekenmerkt door goede resultaten: de GVV heeft de ontwikkelingsactiviteiten van haar vastgoedportefeuille verdergezet en ziet de groei van het netto resultaat van de kernactiviteiten lichtjes stijgen dankzij de volledige bijdrage van de aankopen gerealiseerd in het verleden en het project "The Pulse" dat begin 2018 werd opgeleverd.
Dit halfjaar werd afgesloten met de verwerving onder opschortende voorwaarden van de vennootschap BE Real Estate N.V., eigenaar van vier gebouwen van
het type "aparthotel" in Brussel. Met deze aankoop bevestigt Home Invest Belgium de wil om de perimeter van haar investeringen uit te breiden naar toeristische verblijven. Op termijn zou dit type activa 25% van haar portefeuille kunnen vertegenwoordigen.
In mei 2018 is Home Invest Belgium lid geworden van Ecobuild, een cluster die de spelers inzake bouw en duurzame renovatie in Brussel verenigt: http://www.ecobuild.brussels/nl.
Wij nodigen u uit onze realisaties in detail door te nemen op de volgende pagina's.
Dominicains Grote Markt Brussel
Op 30 juni 2018 bezit Home Invest Belgium een portefeuille van gebouwen verdeeld over 53 sites, 2 ontwikkelingsprojecten in uitvoering en 2 andere onder studie, waarvan de totale reële waarde wordt geschat op € 482,5 miljoen.
Op de balans bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en de projectontwikkelingen € 482,5 miljoen tegenover € 457,6 miljoen eind 2017, hetzij een toename met 5,5%.
De waardering van de portefeuille is toevertrouwd aan drie vastgoedexperten: in hun rapport van 30 juni 2018, verklaren Cushman & Wakefield, CBRE en BNP Paribas Real Estate, belast met de waardering van de totale portefeuille, dat de investeringswaarde van het vastgoed in exploitatie € 507 674 000 bedraagt, waaruit een reële waarde volgens IFRS voortvloeit van € 463 041 441.
Bij constante portefeuille is de reële waarde van de portefeuille toegenomen met 5,5% in de loop van het laatste kwartaal. Deze evolutie van de waardering is het gevolg van het feit dat rekening werd gehouden met recente en belangrijke vergelijkingspunten op de residentiële institutionele markt.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt dus € 463,0 miljoen tegenover
€ 423,1 miljoen zes maanden geleden. Deze groei wordt o.a. verklaard door de oplevering van de projectontwikkeling "The Pulse" in het begin van het jaar.
De vastgoedbeleggingen in exploitatie gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk gewest vertegenwoordigen op heden 65,01% van de portefeuille, deze gelegen in het Waals gewest 15,20%, tegenover 9,10% in het Vlaams gewest en 10,69% in Nederland.
De verdeling van deze portefeuille, berekend op basis van de reële waarde van de gebouwen, is als volgt:
Het aandeel van de residentiële vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt bijgevolg 87,6%.
Op 27 juni 2018 heeft Home Invest Belgium een overeenkomst (onder opschortende voorwaarden) gesloten met het oog op de verwerving van de naamloze vennootschap BE REAL ESTATE N.V., eigenaar van vier gebouwen van het type "aparthotel" in Brussel, die gemeubelde appartementen te huur aanbieden in combinatie met de diensten van een hotel (zoals receptie, schoonmaak, wasserij, enz.).
Het eerste gebouw is gelegen in het hart van de Europese wijk, aan het Ambiorixplein n°28; het tweede gebouw bevindt zich vlakbij de Grote Markt, in de Dominicanenstraat n°25. Het derde gebouw situeert zich op het Montgomery plein, aan de Tervurenlaan n°149. Het laatste gebouw is gelegen aan de Regentlaan, vlakbij het Madouplein en het Koninklijk Circus. Door deze transactie zal de portefeuille van de GVV met 185 nieuwe eenheden toenemen.
Deze gebouwen zullen verder worden uitgebaat door de vennootschap BEAPART N.V., via een erfpachtrecht van 27 jaar en dit onder het merk B APARTHOTELS: https://b-aparthotels.com/.
Het vervullen van de opschortende voorwaarden is voorzien eind 2018.
Regentlaan, Brussel
Tervurenlaan, Sint-Pieters-Woluwe
In de loop van het halfjaar kenden de projectontwikkelingen voor eigen rekening van de GVV een aanzienlijke vooruitgang.
De werken bereiken op heden hun eindfase. De oplevering van de werken is voorzien voor november 2018. Het gebouw omvat 40 units en verschillende commerciële ruimten (± 1 200 m²). Een kinderdagverblijf en een bank nemen binnenkort hun intrek op het gelijkvloers.
Koningin Astrid, Kraainem Brunfaut, Molenbeek
De diepe funderingen (palen) zijn op heden uitgevoerd. De grondwerken zijn lopende. In totaal zal het gebouw 93 appartementen en 66 parkeerplaatsen omvatten. 1 433 m² oppervlakte is eveneens voorbehouden voor kantoren of lokale voorzieningen die beantwoorden aan de noden van de wijk. De oplevering van de werken is voorzien voor eind 2019.
De behandeling van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor een gebouw bestaande uit 42 appartementen werd verdergezet.
Na een maandenlange wachtperiode werd de vergunning uiteindelijk op 2 augustus toegekend. Deze is volledig uitvoerbaar na een beroepstermijn van 60 dagen.
De behandeling van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor een gebouw bestaande uit een vijftigtal appartementen wordt verdergezet.
Project MTC2, Sint-Lambrechts-Woluwe Project Jourdan, Sint-Gillis
Op 18 mei jongstleden werd het gebouw "The Pulse" officieel geopend in aanwezigheid van de gemeentelijke autoriteiten en de eerste huurders van de site. Het project, gelegen in het hart van de Karreveldwijk in Molenbeek, wil een nieuw elan geven door een nieuwe wind te doen waaien in deze wijk die weinig nieuwbouw kent. De eerste units werden opgeleverd in december 2017; de laatste in mei. Op heden konden huurders gevonden worden voor 49 appartementen (bezettingsgraad van 51%).
De gemiddelde bezettingsgraad voor het volledige eerste halfjaar van het lopende boekjaar bedraagt 89,37%, een stijging in vergelijking met het eerste kwartaal (88,92%). Deze bezettingsgraad omvat alle gebouwen in de portefeuille, zowel deze beschikbaar voor verhuur, in renovatie, in verkoopfase of in eerste commercialisatiefase na de oplevering van de werken.
De bezettingsgraad van de "traditionele3 " gebouwen in exploitatie handhaaft zich op een zeer hoog niveau van 96,56%, bewijs dat de residentiële verhuurmarkt ondersteund blijft op de locaties waar de GVV actief is. Het gebouw "The Pulse" dat werd opgeleverd tussen december 2017 en mei 2018 heeft een bezettingsgraad van 51% bereikt. Op heden werden 49 appartementen verhuurd.
Twee van de vier gebouwen in Luik maken het voorwerp uit van een grondige renovatie om hen in overeenstemming te brengen met de marktstandaarden.
De werken in het gebouw Saint-Hubert 4 werden tijdelijk onderbroken en zouden moeten hernemen in de loop van het 4e kwartaal 2018. De werken in het gebouw Léopold vorderen goed. Het gebouw zal opgeleverd worden in twee fases, waarvan de eerste eind 2018.
De reeds gerenoveerde studio's zijn zeer succesvol naar verhuring toe, de 3e renovatiefase van de overblijvende appartementen en de renovatie van de gemeenschappelijke delen van het gebouw Scheldevleugel in Oudenaarde zullen deze maand starten.
Dankzij deze verschillende renovaties is de portefeuille van vastgoedbeleggingen in exploitatie van Home Invest Belgium gevoelig "jonger" dan het marktgemiddelde, aangezien minder dan 23% van de activa geen grondige renovatie hebben ondergaan in de loop van de 20 laatste jaren.
The Pulse, Molenbeek
Léopold, Luik
Exclusief gemeubelde appartementen op korte termijn (68,4%), gebouwen in renovatie (47,8%), gebouwen in verkoop (85,6%) en gebouwen die het voorwerp uitmaken van een eerste commercialisatie (68%).
Behalve de gebouwen Mélèzes (Sint-Lambrechts-Woluwe), Jardins de la Cambre (Elsene), Bosquet-Jourdan (Sint-Gillis) en Orangerie (Wetteren), die reeds beschikbaar waren voor verkoop, vervolledigen drie nieuwe gebouwen de lijst, hetzij Erainn (Etterbeek), Baeck (Molenbeek) en Florida (Waterloo), waarvan de commercialisatie net werd opgestart.
Een wijziging van de IFRS-normen, van toepassing sinds het begin van 2018, verplicht het boeken van de verkopen op het moment dat de verkoopsakte wordt afgesloten.
Voorheen werden deze verkopen geboekt op het moment van het afsluiten van het verkoopovereenkomst of op het ogenblik van de realisatie van de eventuele opschortende voorwaarden hierin vervat.
Hieruit volgt dat de "termijn" voor deze verkopen dit jaar ingekort is met ± 3 maanden (gebruikelijke periode tussen een overeenkomst en een akte). De meerderheid van de verkoopsakten die werden getekend in de loop van het voorbije kwartaal betroffen inderdaad overeenkomsten die werden ondertekend in 2017 en die reeds werden geboekt in de uitkeerbare meerwaarden van dat jaar.
De vennootschap voorziet bijgevolg dat voor 2018 het aandeel van de meerwaarden die voortvloeien uit de verkopen in het uitkeerbaar resultaat lager zal zijn dat dit van 2017. Dit effect is tijdelijk en beperkt tot 2018.
Erainn, Etterbeek
Bosquet-Jourdan, Sint-Gillis
Mélèzes - Sint-Lambrechts-Woluwe
Tijdens de algemene vergadering van 2 mei laatstleden werden de bestuursmandaten van M. Liévin Van Overstraeten en Mevr. Sophie Lambrighs hernieuwd. De Raad van Bestuur heeft verder de functie van voorzitter van de Raad voor M. Liévin Van Overstraeten hernieuwd.
| Naam | Raad van bestuur |
Investeringscomité | Auditcomité | Benoemings- en remuneratiecomité |
Projectcomité |
|---|---|---|---|---|---|
| Liévin Van Overstraeten |
Voorzitter, bestuurder |
- | Lid | Voorzitter | - |
| Eric Spiessens |
Vicevoorzitter, onafhankelijk bestuurder |
- | Voorzitter | Lid | - |
| Sophie Lambrighs4 |
Afgevaardigd bestuurder |
Lid | - | - | Lid |
| Wim Aurousseau |
Bestuurder | - | Lid | - | - |
| Laurence de Hemptinne |
Onafhankelijk bestuurder |
Lid | - | Lid | - |
| Koen Dejonckheere |
Onafhankelijk bestuurder |
- | - | - | - |
| Johan Van Overstraeten |
Bestuurder | Voorzitter | - | - | Voorzitter |
| Alain Verheulpen |
- | Lid | - | - | Lid |
Op 30 juni 2018 was het management van Home Invest Belgium samengesteld uit de vier effectieve leiders, namelijk Mevr. Sophie Lambrighs, CEO en M. Jean-Luc Colson5 , CFO, M. Filip Van Wijnendaele6 , COO en M. Nicolas Vincent, CIO.
4 Cfr p. 9 "Markante feiten na afsluiting van de periode".
5 Permanent vertegenwoordiger van YLKATT Bvba.
6 Permanent vertegenwoordiger van FVW Consult Bvba.
WIJZIGING IN DE DIRECTIE VAN HOME INVEST BELGIUM
Home Invest Belgium en Sophie Lambrighs, Chief Executive Officer zijn in gemeenschappelijk overleg overeengekomen om een einde te stellen aan hun samenwerking, op basis van de contractuele bepalingen inzake vertrek, zoals opgenomen in de Corporate Governance verklaring in het jaarverslag. Haar mandaat van afgevaardigd bestuurder en effectief leider van Home Invest Belgium is beëindigd op 10 juli 2018.
Home Invest Belgium en Nicolas Vincent hebben eveneens, in gemeenschappelijk overleg, besloten een einde te stellen aan hun samenwerking. Het mandaat van Chief Investment Officer van M. Vincent en effectief leider van Home Invest Belgium nam een einde op 10 juli 2018.
De effectieve leiding van de onderneming zal voorlopig verzekerd zijn tot de benoeming van een nieuwe CEO door:
• De heer Johan Van Overstraeten (onder voorbehoud van goedkeuring door FSMA).
De inkomsten van de vennootschap spruiten enerzijds voort uit de verhuur van haar gebouwen en anderzijds uit de regelmatige selectieve arbitrage van een deel (+/- 4%) van haar portefeuille.
De verhuurmarkt wordt ondersteund door de demografische groei opgetekend in de grote Belgische steden, maar ondergaat de invloed van een zwakke inflatie. De verkoopmarkt wordt ondersteund door zeer lage rentevoeten die de ontleningscapaciteit van de gezinnen verhogen.
Gedurende het eerste halfjaar van 2018 heeft de vennootschap haar activiteiten inzake het onderzoeken van nieuwe acquisities, ontwikkelingen, beheer van portefeuille en arbitrage verdergezet.
De Raad van Bestuur bevestigt het vertrouwen in een aanhoudende groei van de resultaten van de vennootschap. Voor het lopende boekjaar is de Raad van oordeel dat het dividend voor 2018 minstens gelijk zou moeten zijn aan dat van het vorige boekjaar, onder voorbehoud van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt voor verkoop en/of
verhuur (wat de Raad niet verwacht op het moment van de redactie van dit verslag) of andere onvoorziene gebeurtenissen.
In lijn met haar beleid inzake uitkering van dividenden zal Home Invest Belgium het bedrag bekendmaken van het voorschot op het dividend bij de publicatie van de resultaten over het 3e kwartaal 2018 (25 oktober).
Dit voorschot zal betaald worden in de loop van december 2018.
Dit halfjaarlijks financieel verslag bevat toekomstgerichte informatie gebaseerd op plannen, inschattingen en projecties van de vennootschap, alsook op redelijke verwachtingen met betrekking tot gebeurtenissen en externe factoren. Omwille van hun aard houdt deze toekomstgerichte informatie risico's en onzekerheden in die ertoe zouden kunnen leiden dat de resultaten, de financiële toestand, de prestaties en de effectieve resultaten hiervan afwijken. Rekening houdend met deze onzekerheden, houden de toekomstgerichte verklaringen van de vennootschap geen enkele garantie in.
De Raad van Bestuur is van oordeel dat de voornaamste risicofactoren vermeld op de pagina's 4 tot 17 van het financieel jaarverslag 2017 relevant blijven voor dit halfjaarverslag.
The Horizon, Sint-Lambrechts-Woluwe
In de loop van het afgelopen halfjaar fluctueerde de slotkoers van het aandeel Home Invest Belgium tussen een laagste koers van € 83,20 en een hoogste koers van € 93,00.
Tot eind februari zette het aandeel de daling die eind 2017 werd aangevat verder, vooraleer een licht herstel te kennen gevolgd door een stabilisatie.
Op de laatste noteringsdag van het halfjaar, hetzij 29 juni 2018, bedroeg de slotkoers € 87,40. De gemiddelde koers in de loop van het halfjaar was € 86,75.
De premie waarmee de beurskoers op 30 juni 2018 (€ 87,40) noteert t.o.v. de statutaire netto waarde op diezelfde dag (€ 72,41) bedroeg 20,7%.
Indien de indekkingsinstrumenten uitgesloten worden van deze netto waarde (€75,03) bedraagt de premie 16,5%.
Scheldevleugel, Oudenaarde
Op basis van de transparantiekennisgevingen van de aandeelhouders die de statutaire drempel van 3% van het kapitaal van de vennootschap overschrijden, ziet het aandeelhouderschap van de vennootschap op 30 juni 2018 eruit als volgt:
| Aandeelhouders | Aantal aandelen | In % van kapitaal |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten7, 8 | 880 965 | 26,70% |
| AXA Belgium SA7, 9 | 537 830 | 16,30% |
| Mr. Antoon Van Overstraeten7 | 121 916 | 3,69% |
| Echtgenoten Van Overtveldt – Henry de Frahan7 | 102 792 | 3,12% |
| Andere aandeelhouders | 1 656 355 | 50,19% |
| Algemeen totaal | 3 299 858 | 100,00% |
7 Aandeelhouders die een verklaring aflegden in overeenstemming met de Transparantiewet van 2 mei 2007.
8 Stavos Luxemburg SA wordt voor 97% gecontroleerd door de burgerlijke maatschap BMVO 2014. BMVO 2014 wordt voor 25% gecontroleerd door de Stichting Administratiekantoor Stavos en voor 75% door de Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten. De Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten wordt voor 99,9% gecontroleerd door de Stichting Administratiekantoor Stavos. De Stichting Administratiekantoor Stavos wordt gecontroleerd door Liévin, Hans, Johan en Bart Van Overstraeten. Cocky NV wordt voor 99,9% gecontroleerd door de Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten. VOP NV wordt voor 99,9% gecontroleerd door Stavos Luxemburg SA.
9 AXA Belgium is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium, zelf een dochteronderneming van AXA NV.
De Raad van Bestuur is samengekomen op 5 september 2018 voor de opmaak van de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten, afgesloten op 30 juni 2018.
De boekhoudmethodes en de berekeningswijzen die gebruikt werden voor de tussentijdse financiële staten zoals opgenomen in dit halfjaarlijks financieel verslag, zijn identiek aan die gebruikt voor de opmaak van de jaarlijkse financiële staten afgesloten op 31 december 2017, met uitzondering van hetgeen hierna wordt beschreven.
Dit halfjaarverslag past de IAS 34 norm toe, die de minimale inhoud van dit tussentijds financieel verslag voorschrijft, alsook de boekhoud- en waarderingsprincipes die dienen te worden toegepast.
Rekening houdend met de activiteit van de vennootschap, hebben de hierna voorgestelde cijfers geen seizoensgebonden of cyclisch karakter.
Tenslotte werden de percentages die hieronder worden weergegeven in de toelichtingen berekend op basis van niet afgeronde cijfers van de resultatenrekening of de balans; zij kunnen bijgevolg afwijken van deze die zouden berekend zijn op basis van afgeronde cijfers hierna weergegeven.
Aangezien de vennootschap geen nieuwe standaarden of wijzigingen aan standaarden anticipatief heeft toegepast, hebben deze dus geen enkele impact op de desbetreffende financiële staten.
Zoals eerder werd vermeld, is het moment van het boeken van de verkopen beïnvloed door een wijziging van de IFRS-normen, die van toepassing zijn vanaf begin 2018. Hierdoor is het aandeel van de meerwaarden die voortvloeien uit de verkopen in het uitkeerbaar resultaat lager dan in 2017.
Dit is een tijdelijk effect en beperkt tot het jaar 2018.
Galerie de l'Ange, Namen
The Inside, Sint-Lambrechts-Woluwe
Haverwerf, Mechelen
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 12 108 196 | 10 959 995 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -183 239 | -64 804 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 11 924 957 | 10 895 191 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 36 873 | 48 161 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 633 722 | 515 016 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -2 838 756 | -2 297 645 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -650 | -30 000 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 9 756 145 | 9 130 724 |
| IX. Technische kosten | -624 526 | -638 641 |
| X. Commerciële kosten | -71 715 | -137 330 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -115 447 | -132 844 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | -1 869 349 | -1 694 223 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | -9 008 | 16 703 |
| VASTGOEDKOSTEN | -2 690 044 | -2 586 335 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 7 066 101 | 6 544 388 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | -368 757 | -357 108 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | 0 | -70 213 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 6 697 344 | 6 117 067 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 11 928 | -147 104 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 21 422 816 | 2 949 834 |
| XIX. Ander resultaat op de portefeuille | -291 553 | 0 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 27 840 535 | 8 919 797 |
| XX. Financiële inkomsten | 20 051 | 35 206 |
| XXI. Netto interestkosten | -2 185 581 | -1 764 613 |
| XXII. Andere financiële kosten | -28 920 | -25 564 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -587 798 | 1 429 687 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 782 248 | -325 284 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 25 058 287 | 8 594 513 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | -140 586 | -86 344 |
| XXV. Exit taks | 0 | -81 555 |
| BELASTINGEN | -140 586 | -167 899 |
| NETTO RESULTAAT | 24 917 702 | 8 426 615 |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | 24 917 702 | 8 426 615 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 7,39 | 2,68 |
| Gemiddeld aantal aandelen 1 | 3 288 146 | 3 147 897 |
| NETTORESULTAAT VAN KERNACTIVITEITEN | 4 362 309 | 4 194 197 |
| NETTORESULTAAT VAN KERNACTIVITEITEN PER AANDEEL | 1,33 | 1,33 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT | 4 856 539 | 5 744 914 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL | 1,48 | 1,83 |
| Overzicht van het totaalresultaat | 30/06/2018 | 30/06/2017 |
|---|---|---|
| I. Netto resultaat | 24 917 702 | 8 426 615 |
| II. Andere elementen van het totaalresultat: | ||
| B. Wijziging van het effectieve deel van de reële waarde van de goedgekeurde kasstroomindekkingsinstrumenten zoals gedefinieerd in IFRS |
0 | 296 838 |
| 1. Effectieve afdekinstrumenten | 0 | 296 838 |
| Totaalresultat (I + II) | 24 917 702 | 17 602 288 |
1 Het aantal aandelen op afsluidatum werd berekend zonder de 11 712 aandelen aangehouden door de vennootschap zelf.
De huurinkomsten bedragen € 12,1 miljoen tegenover € 11,0 miljoen in juni 2017 (+ 10,5%), ingevolge de positieve invloed van de oplevering van de werven.
De met verhuur verbonden kosten bedragen € 0,2 miljoen, beïnvloed door de beperkte handelsvorderingen, in vergelijking met het jaar 2017, met weinig huurverliezen.
Het netto huurresultaat bedraagt aldus € 11,9 miljoen tegenover € 10,9 miljoen een jaar eerder, hetzij een toename met 9,5%.
De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder zijn voornamelijk samengesteld uit de onroerende voorheffingen ten laste van de GVV, en bedragen € 2,8 miljoen. Een deel van deze voorheffingen (€ 0,6 miljoen) kon evenwel doorgerekend worden aan bepaalde huurders, in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving (handelszaken, kantoren, rusthuizen).
Bijgevolg bedraagt het vastgoedresultaat € 9,8 miljoen, een stijging van 6,8% in vergelijking met het niveau een jaar geleden.
Het operationeel resultaat van de gebouwen bedraagt € 7,1 miljoen, hetzij een vooruitgang met 8,0% ten opzichte van het resultaat van € 6,5 miljoen opgetekend in juni 2017.
De technische kosten, alsook de interne beheerskosten nemen toe ingevolge de toename van de vastgoedportefeuille.
De algemene kosten van de GVV omvatten alle kosten die geen rechtstreeks verband houden met de exploitatie van de gebouwen en het beheer van de vennootschap.
Deze zijn stabiel t.o.v. vorig jaar en hieruit volgt een operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille van € 6,7 miljoen, in vergelijking met het resultaat van € 6,1 miljoen opgetekend eind juni 2017, hetzij een stijging van 9,5%.
Het resultaat op de portefeuille is opnieuw positief en bedraagt € 21,4 miljoen. Dit wordt verklaard door de positieve variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen ten belope van € 21,4 miljoen.
De rubriek XIX "Andere resultaten op portefeuille" stemt overeen met de uitgestelde belastingvorderingen die Home Invest Belgium zou moeten betalen in geval van verkoop van de Port Zélande site of in geval van fusie met haar filialen. Het bedrag van € 291 553 is niet inbegrepen in de berekening van het uitkeerbaar resultaat.
Dit aanzienlijk resultaat bewijst opnieuw dat de portefeuille van Home Invest Belgium haar waarde behoudt en dat de vennootschap erin slaagt recurrente meerwaarden te genereren in het belang van haar aandeelhouders.
Het operationele resultaat, na het in rekening brengen van het resultaat op portefeuille bedraagt aldus € 27,8 miljoen, ten opzichte van € 8,9 miljoen in juni 2017.
Rekening houdend met de uitbreiding van de portefeuille, exclusief gefinancierd met schulden, tekent Home Invest Belgium financiële kosten op die geëvolueerd zijn van € 1,8 miljoen in juni 2017 naar € 2,2 miljoen op 30 juni 2018.
We noteren eveneens een variatie in de reële waarde van onze indekkingsinstrumenten van € 0,6 miljoen, een zuiver latent bedrag en uitgesloten van het uitkeerbaar resultaat.
Na het in rekening brengen van de financiële kosten en de belastingen bedraagt het nettoresultaat van Home Invest Belgium € 24,9 miljoen.
Het nettoresultaat op kernactiviteiten weerspiegelt de operationele rentabiliteit van de onderneming zonder puur latente factoren, en bereikt € 4,4 miljoen, hetzij een toename met 4,0% in vergelijking met juni 2017 (€ 4,2 miljoen).
Doordat er minder verkopen hebben plaatsgevonden in vergelijking met 2017, daalt het uitkeerbaar resultaat met 15,5%, van € 5,7 miljoen in juni 2017 naar € 4,9 miljoen in juni 2018.
| ACTIVA | 30/06/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 484 114 114 | 459 231 235 |
| B. Immateriële vaste activa | 428 214 | 416 024 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 482 734 527 | 457 864 921 |
| D. Andere materiële vaste activa | 403 685 | 391 371 |
| E. Financiële vaste activa | 100 800 | 112 033 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 446 887 | 446 887 |
| II. Vlottende activa | 5 278 405 | 11 058 584 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 90 774 | 135 752 |
| D. Handelsvorderingen | 1 057 830 | 3 326 818 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 1 970 214 | 376 707 |
| F. Kas en kasequivalenten | 2 280 195 | 7 183 786 |
| G. Overlopende rekeningen | -120 608 | 35 521 |
| TOTAAL ACTIVA | 489 392 519 | 470 289 820 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
| A. Kapitaal | 87 999 055 | 87 999 055 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Reserves | 100 259 573 | 102 796 510 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 24 917 702 | -143 685 |
| EIGEN VERMOGEN | 238 079 529 | 215 555 079 |
| VEPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 241 826 393 | 234 434 882 |
| B. Langlopende financiële schulden | 231 264 708 | 224 745 100 |
| a. Kredietinstellingen | 191 500 000 | 185 000 000 |
| c. Andere | 39 764 708 | 39 745 100 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 8 641 157 | 8 060 644 |
| F. Uitgestelde belastingverplichtingen | 1 920 529 | 1 629 138 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 9 486 597 | 20 299 859 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 678 194 | 10 673 829 |
| a. Kredietinstellingen | 0 | 10 000 000 |
| c. Andere | 678 194 | 673 829 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 7 975 047 | 8 106 746 |
| b. Andere | 7 975 047 | 8 106 746 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 78 051 | 62 656 |
| F. Overlopende rekeningen | 755 305 | 1 456 627 |
| VEPLICHTINGEN | 251 312 990 | 254 734 741 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 489 392 519 | 470 289 820 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum 1 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| Netto waarde | 238 079 529 | 215 555 079 |
| Netto waarde per aandeel | 72,41 | 65,56 |
| EPRA NAV 2 | 75,03 | 68,00 |
| Schulden | 239 996 000 | 243 588 331 |
| Schuldgraad | 49,04% | 51,80% |
1 Het aantal aandelen aan het einde van de periode wordt berekend met uitsluiting van de 11 712 aandelen die de vennootschap zelf aanhoudt.
2 Dit is de aangepaste nettowaarde per aandeel, waarbij de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten wordt uitgesloten.
De vastgoedbeleggingen bedragen € 482,7 miljoen tegenover € 457,6 miljoen in 2017 (+5,5%), en dit ingevolge de uitbreiding van de portefeuille zoals hierboven besproken, de toename van de waarden die werden vastgesteld, en niettegenstaande de gerealiseerde verkopen (zie hierover blz. 3 van dit verslag).
Het eigen vermogen neemt toe met 10,45% en evolueert van € 215,6 miljoen (€ 65,98 per aandeel) in 2017 naar € 238,1 miljoen (€ 72,41 per aandeel) in juni 2018.
Aangezien de financiering van de nieuwe activa uitsluitend op schulden berust, evolueren de schulden van € 243,6 miljoen naar € 240,0 miljoen in juni 2018. De schuldgraad bedraagt aldus 49,04% (in vergelijking met 51,80% in 2017).
Op 30 juni 2018 heeft Home Invest Belgium € 191,5 miljoen aan bankkredieten opgenomen, op een totaal aan beschikbare lijnen van € 208 miljoen. De gewogen gemiddelde duur van deze bankfinanciering in combinatie met de obligatieuitgifte van 2014 (van € 40 miljoen) bedraagt 4 jaar en 9 maanden (in vergelijking met 5 jaar op 31 december 2017).
We vermelden dat de kredietlijn van € 10 miljoen die werd afgesloten bij Bank Degroof en die in 2018 zou vervallen, opnieuw onderhandeld werd voor een identiek bedrag met nieuwe voorwaarden en vervaltermijn in april 2023.
De gemiddelde financieringskost over het eerste halfjaar bedraagt 2,11% (in vergelijking met 2,09% in 2017 en 2,53% in 2016).
De schuldgraad van de vennootschap bedraagt 49,04%, wat de GVV een schuldcapaciteit laat van € 65 miljoen vooraleer een schuldgraad van 55% te bereiken, en van € 225 miljoen vooraleer het wettelijk toegelaten plafond van 65% te bereiken.
Archview, Etterbeek
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | |
|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE | 7 183 786 | 3 437 814 |
| 1. Kasstromen uit operationele activiteiten | 4 499 597 | 2 823 592 |
| Resultaat van het boekjaar | 24 917 702 | 8 426 615 |
| Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen | 27 840 535 | 8 919 797 |
| Ontvangen interesten | 20 051 | 35 206 |
| Betaalde interesten | -2 214 500 | -1 790 177 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -587 798 | 1 429 687 |
| Belastingen | -140 586 | -167 899 |
| Aanpassingen aan de winst voor niet-operationele activiteiten | -20 481 269 | -4 140 118 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 74 124 | 92 300 |
| - Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa | 74 124 | 92 300 |
| Andere niet-monetaire elementen | -20 543 465 | -4 379 521 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -21 131 263 | -2 949 834 |
| - Andere langlopende transacties | 587 798 | -1 429 687 |
| Winst bij realisatie van activa | -11 928 | 147 104 |
| - Meerwaarden bij realisatie vaste activa | -11 928 | 147 104 |
| Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal | 63 164 | -1 462 905 |
| Bewegingen in de activa | 876 588 | -726 784 |
| - Kortlopende financiële activa | 44 978 | 31 779 |
| - Handelsvorderingen | 2 268 987 | 15 140 |
| - Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa | -1 593 507 | -628 045 |
| - Overlopende rekeningen | 156 129 | -145 659 |
| Bewegingen in de verplichtingen | -813 424 | -736 121 |
| - Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden | -127 334 | -45 908 |
| - Andere Kortlopende verplichtingen | 15 233 | 19 954 |
| - Overlopende rekeningen | -701 323 | -710 166 |
| 2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten | -3 529 544 | -18 521 983 |
| Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen | -2 221 223 | -694 088 |
| Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities | 0 | -6 631 772 |
| Desinvesteringen | 1 410 316 | 5 043 089 |
| Projectonwikkelingen | -2 623 956 | -15 833 875 |
| Overige immateriële vaste activa | -31 678 | -199 418 |
| Overige materiële vaste activa | -66 950 | -215 776 |
| Langlopende financiële vaste activa | 3 946 | 9 855 |
| 3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten | -5 873 644 | 15 945 228 |
| Variatie van de financiële verplichtingen en schulden | ||
| Toename (+) / Afname (-) financiële schulden | -3 480 392 | 17 519 608 |
| Dividend vorig boekjaar | -2 393 252 | -1 574 380 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE | 2 280 195 | 3 684 650 |
| Kapitaal | Kosten kapitaal verhoging |
Uitgiftepremies | Wettelijke reserve |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleg gingen |
Reserve van de geschatte mutatiekosten en rechten |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO OP 31/12/2016 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 108 428 393 | -29 495 716 |
| Transfer | ||||||
| Variaties t.g.v verkoop van gebouwen |
-2 328 291 | 640 542 | ||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Interimdividend van vorig jaar | ||||||
| Interimdividend | ||||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variate van de reële waarde vastgoed |
17 402 429 | -6 107 108 | ||||
| Andere toename (afname) | ||||||
| SALDO OP 30/06/2017 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 123 502 532 | -34 962 281 |
| SALDO OP 31/12/2017 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 120 301 194 | -34 275 030 |
| Transfer | ||||||
| Variaties t.g.v verkoop van gebouwen |
-1 112 046 | 174 799 | ||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Interimdividend van vorig jaar | ||||||
| Interimdividend | ||||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
||||||
| Variate van de reële waarde vastgoed |
6 679 297 | -5 854 668 | ||||
| Andere toename (afname) | -20 335 | 20 335 | ||||
| SALDO OP 30/06/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 125 848 110 | -39 934 563 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkingsinstrume nten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhou ding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve voor eigen aandelen |
Andere reserves |
Overgedrag en resultaat van voorgaande boekjaren |
Netto resultaat van het boekjaar |
Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO OP 31/12/2016 | -1 310 093 | -5 944 578 | -757 323 | 1 259 467 | 25 920 070 | 6 101 079 | 205 202 333 |
| Transfer | -6 768 191 | 6 768 191 | 0 | ||||
| Variaties t.g.v verkoop van gebouwen |
1 687 749 | 0 | |||||
| Uitgekeerd dividend | -13 378 562 | -13 378 562 | |||||
| Interimdividend van vorig jaar | 11 804 614 | 11 804 614 | |||||
| Interimdividend | 8 426 615 | 8 426 615 | |||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
296 838 | -2 025 345 | 2 025 345 | 296 838 | |||
| Variate van de reële waarde vastgoed |
-11 295 322 | 0 | |||||
| Andere toename (afname) | 0 | ||||||
| SALDO OP 30/06/2017 | -1 013 255 | -7 969 924 | -757 323 | 1 259 467 | 22 864 973 | 8 426 615 | 212 351 837 |
| SALDO OP 31/12/2017 | 0 | -9 280 017 | -686 943 | 1 259 467 | 25 379 059 | -143 685 | 215 555 079 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transfer | -3 361 566 | 3 361 566 | 0 | ||||
| Variaties t.g.v verkoop van gebouwen |
937 248 | 0 | |||||
| Uitgekeerd dividend | -14 359 510 | -14 359 510 | |||||
| Interimdividend van vorig jaar | 11 966 258 | 11 966 258 | |||||
| Interimdividend | 24 291 962 | 24 291 962 | |||||
| Variatie van de reële waarde van indekkingsinstrumenten |
1 226 658 | -1 226 658 | 0 | ||||
| Variate van de reële waarde vastgoed |
-824 629 | 0 | |||||
| Andere toename (afname) | 0 | ||||||
| SALDO OP 30/06/2018 | 0 | -8 053 358 | -686 943 | 1 259 467 | 21 728 083 | 24 917 702 | 238 079 529 |
30/06/2018
Home Invest Belgium heeft ervoor gekozen haar investeringsstrategie te focussen op residentieel vastgoed in de brede zin (appartementsgebouwen, huizen, studentenstudio's, tweede verblijven, enz.).
gebouwen. Bijgevolg is de weerhouden segmentatie hierna gebaseerd op die geografische ligging. Geconsolideerd totaal Brussels gewest Vlaams gewest Waals gewest Nederland Niet toegewezen
Haar investeringsstrategie wordt bijgevolg in grote mate bepaald door de geografische ligging van de betrokken
| I. Huurinkomsten (+) | 12 108 196 | 7 079 593 | 1 039 096 | 2 616 123 | 1 373 384 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
6 697 344 | 6 356 822 | 956 961 | 2 512 614 | 1 271 323 | -4 400 375 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) |
11 928 | 29 183 | 0 | 0 | -17 254 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
21 422 816 | 15 755 176 | 2 193 549 | 2 471 881 | 1 002 210 | |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -2 782 248 | 17 383 | -2 799 631 |
| 30/06/2017 | Geconsolideerd totaal |
Brussels gewest |
Vlaams gewest |
Waals gewest |
Nederland | Niet toegewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten (+) | 10 959 995 | 6 059 629 | 996 739 | 2 649 457 | 1 254 171 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
6 117 067 | 5 306 593 | 918 896 | 2 449 648 | 1 161 884 | -3 719 954 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) |
-147 104 | -167 928 | 137 735 | 0 | -116 911 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
2 949 834 | 2 460 010 | -167 825 | -568 221 | 1 225 871 | |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -325 284 | 22 184 | -347 468 |
| 30/06/2018 | Geconsolideerd totaal |
Brussels Gewest |
Vlaams Gewest |
Waals Gewest |
Nederland |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | 463 041 441 | 301 017 655 | 42 177 605 | 70 365 789 | 49 480 392 |
| M² | 197 551 | 111 572 | 20 126 | 45 320 | 20 533 |
| Aantal eenheden | 2 230 | 1 269 | 259 | 414 | 288 |
| Bezettingsgraad | 89,4% | 86,7% | 88,9% | 92,0% | 100,0% |
| 30/06/2017 | Geconsolideerd totaal |
Brussels Gewest |
Vlaams Gewest |
Waals Gewest |
Nederland |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | 408 317 650 | 253 931 980 | 38 014 501 | 67 650 580 | 48 720 588 |
| M² | 186 383 | 104 111 | 16 727 | 45 012 | 20 533 |
| Aantal eenheden | 2 085 | 1 125 | 258 | 414 | 288 |
| Bezettingsgraad | 91,2% | 89,3% | 86,1% | 93,7% | 100,0% |
1 Exclusief ontwikkelingsprojecten en activa die voor verkoop bestemd zijn.
| 30/06/2018 | 30/06/2017 | ||
|---|---|---|---|
| C. Vastgoedbeleggingen, saldo begin boekjaar | 457 864 921 | 408 833 729 | |
| a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie | |||
| Saldo begin boekjaar | 423 105 968 | 381 316 652 | |
| Voltooide gebouwen in aanbouw | 17 611 577 | 21 695 358 | |
| Acquisities van gebouwen | 0 | 6 631 772 | |
| Latere gekapitaliseerde uitgaven | 2 846 963 | 1 230 229 | |
| Winst (verlies) ingevolge aanpassingen van de reële waarde | 21 422 816 | 2 949 834 | |
| Verkopen (-) | -1 398 388 | -5 190 193 | |
| Saldo einde boekjaar | 462 963 196 | 408 633 653 | |
| b. Projectontwikkelingen | |||
| Saldo begin boekjaar | 34 758 953 | 27 517 077 | |
| Investeringen – projectontwikkelingen | 2 623 956 | 9 759 188 | |
| Overige intrekkingen | 0 | 6 074 687 | |
| Opgeleverde projectontwikkelingen | -17 611 577 | -21 695 358 | |
| Acquisities van gebouwen | |||
| Saldo einde boekjaar | 19 771 332 | 21 655 593 | |
| c. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | |||
| d. Andere |
C. Vastgoedbeleggingen, saldo einde boekjaar
482 734 527 430 289 246
Op 30 juni 2018 is de consolidatiekring identiek aan die van 31/12/2017, die de N.V. Home Invest Belgium (0420.767.885), de Bvba Charlent 53 Freehold (0536.280.237), de N.V. Investers (0405.083.876) en de N.V. S&F Immobilière (0419.957.045) omvat.
De algemene vergadering van 2 mei 2018 heeft de bestemming van het resultaat, voorgesteld door de Raad van Bestuur, goedgekeurd. Een bruto-dividend van € 4,50 per aandeel werd aldus uitgekeerd. Rekening houdend met het voorschot uitbetaald in december 2017 van € 3,75 bruto (coupon n°23), werd het saldo van het dividend van het boekjaar 2017 van € 0,75 bruto (coupon n°24) betaalbaar gesteld op 17 mei 2018.
Wij herinneren eraan dat het dividend uitgekeerd door de GVV onderworpen is aan een roerende voorheffing van 30%.
Op 30 juni 2018 had Home Invest Belgium geen voorwaardelijke activa en passiva, met uitzondering van een voorschot van € 1 675 000 dat betaald werd voor de verwerving van de vennootschap Be Real Estate N.V.
De cijfers opgenomen in de tabel hieronder hebben enkel betrekking op de schulden ten overstaan van financiële instellingen:
| Financieringen 30/06/2018 | Bedrag bevestigde kredietlijnen | Opnames | Gemiddelde looptijd |
|---|---|---|---|
| Bankfinancieringen | 208 000 000 | 191 500 000 | 4 jaar en 6 maanden |
| Belfius | 61 500 000 | 61 500 000 | 4 jaar en 4 maanden |
| BNP Paribas Fortis | 46 500 000 | 43 000 000 | 6 jaar |
| ING | 60 000 000 | 47 000 000 | 4 jaar |
| KBC Bank | 30 000 000 | 30 000 000 | 2 jaar en 5 maanden |
| Degroof | 10 000 000 | 10 000 000 | 4 jaar en 10 maanden |
| Obligatieleningen | 40 000 000 | 40 000 000 | 4 jaar en 6 maanden |
| Uitgifte van 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 6 jaar |
| TOTAAL | 248 000 000 | 231 500 000 | 4 jaar en 9 maanden |
De tabel hieronder geeft de geopende kredietlijnen weer bij elke bank en de gemiddelde looptijd. Geen enkele gecontracteerde kredietlijn vervalt gedurende het tweede semester 2018. Op 30 juni 2018 beschikt Home Invest Belgium over € 16 500 000 aan beschikbare fondsen op haar bankkredieten. De totaliteit van de bankkredieten werd afgesloten aan een variabele rentevoet.
| Indekkingsinstrumenten op 30/06/2018 |
Type | Bedrag | Rentevoet | Vervaldatum | Kwalificatie | Reële waarde op 30/06/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,16% | 10/11/2024 | Transactie | -526 922 |
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,06% | 10/11/2024 | Transactie | -460 902 |
| Belfius | IRS | 15 000 000 | 1,965% | 10/11/2027 | Transactie | -1 789 901 |
| Belfius | IRS | 21 500 000 | 0,585% | 10/11/2025 | Transactie | -159 642 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 25 000 000 | 1,199% | 30/09/2027 | Transactie | -1 128 368 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 21 500 000 | 0,40% | 30/11/2021 | Transactie | -164 400 |
| ING | IRS | 10 000 000 | 1,60% | 14/04/2026 | Transactie | -860 410 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 0,35% | 01/06/2022 | Transactie | -49 345 |
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,896% | 15/12/2025 | Transactie | -2 098 451 |
| KBC | IRS | 15 000 000 | 0,087% | 05/05/2021 | Transactie | -97 464 |
| Indekking van het type IRS | 163 000 000 | 6 jaar en 6 maanden | -7 335 805 |
| Indekkingsinstru menten met toekomstige start |
Type | Bedrag | Rentevoet | Start | Vervaldatum | Kwalificatie | Reële waarde op 30/06/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,896% | 14/12/2021 | 14/12/2025 | Transactie | -722 477 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 2,340% | 14/11/2021 | 14/05/2024 | Transactie | -582 875 |
| 35 000 000 | -1 305 352 |
De rente-indekkingen zijn uitsluitend van het IRS-type (Interest Rate Swap) die bestaan uit contracten voor het uitwisselen van variabele rentevoeten tegen vaste rentevoeten. Op 30 juni 2018 bedraagt het totaal nominaal bedrag van de IRS indekkingen € 163 miljoen, zoals weergegeven in de tabel hierboven.
De langlopende financiële verplichtingen betreffen de IRS waarvan de negatieve reële waarde € 8 641 157 bedraagt op de afsluitdatum van het halfjaar. Alle andere indekkingsinstrumenten worden niet beschouwd als afdekkingsboekhouding in de zin van IFRS 9.
Conform IFRS 9, wordt de negatieve reële waarde van de financiële instrumenten op 30 juni 2018 geboekt in het passief onder de rubriek I.C. "Andere langlopende
financiële verplichtingen", voor een totaalbedrag dat hierboven wordt opgenomen. Het andere deel wordt geboekt conform volgend schema:
| Reële waarde van de financiële instrumenten op 30/06/2018 |
Op de winst- en verliesrekening onder rubriek XXIII. «Variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva (+/-)» |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «d. Reserve van het saldo van de schomeligen in de reële waarde van de toegestane indekkingsinstrumenten waarop de dekkingsboek houding zoals aangegeven in IFRS wordt toegepast (+/-)» |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «n. Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren (+/-)» |
|---|---|---|---|
| Efficiënte instrumenten | |||
| Niet-efficiënte instrumenten (schommeling 2018) |
-587 798 | ||
| Efficiënte instrumenten bij vorige afsluiting |
|||
| Niet-efficiënte instrumenten bij de vorige afsluiting (1) |
-8 053 358 | ||
| TOTAAL | -587 798 | 0 | -8 053 358 |
| ALGEMEEN TOTAAL | -8 641 157 |
De boekhoudkundige verwerking van de kredietlijnen gebeurt in de rubriek "Langlopende en kortlopende financiële schulden". De financiële schulden worden geboekt aan hun geamortiseerde kostprijs, wat overeenstemt met de reële waarde.
IFRS 13 voorziet in een hiërarchie op 3 niveaus (niveau 1, 2 en 3) voor het bepalen van de reële waarde. Deze norm wordt toegepast op de IFRS die waarderingen vereisen of toelaten of op de communicatie van informatie over de reële waarde en dus IFRS 9.
Wat de financiële instrumenten betreft, zijn alle reële waarden van niveau 2. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2 heeft zij geen
beleid voor de opvolging van transfers tussen de verschillende hiërarchische niveaus ontwikkeld.
De evaluatie gebeurt door de banken op basis van de actuele waarde van de toekomstige geschatte cashflows.
Hoewel de meerderheid van de gebruikte afgeleide instrumenten beschouwd worden als trading-instrumenten (transactie) in de zin van de IFRS normen, zijn zij uitsluitend bestemd voor rente-indekkingsdoeleinden en niet voor speculatie.
Troon, Brussel Port Zélande, Ouddorp (Nederland)
1 De wijzigingen in de reële waarde van de vorige boekjaren geboekt op de resultatenrekening werden ondertussen toegewezen aan het Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren.
IFRS 9 werd gefinaliseerd en gepubliceerd door het IASB in juli 2014 en is aangenomen door de EU in november 2016. IFRS 9 omvat bepalingen omtrent de classificatie en waardering van financiële activa en financiële verplichtingen, bijzondere waardeverminderingen van financiële activa alsook algemene bepalingen van hedge accounting. IFRS 9 vervangt grotendeels IAS 39 – Financiële Instrumenten: Opname en Waardering.
Op basis van een analyse van de situatie van Home Invest Belgium SA op 30 juni 2018 wordt verwacht dat IFRS 9 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. Wat de waardevermindering van de financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs betreft, met inbegrip van handelsvorderingen en vorderingen van de financiële leasing, zal – indien van toepassing - de initiële toepassing van het te verwachten kredietverlies model onder IFRS 9 resulteren in een vervroegde boeking van de kredietverliezen in vergelijking met het onder IAS 39 toegepaste kredietverliesmodel. Rekening houdende met het relatief beperkte bedrag van uitstaande handelsvorderingen en vorderingen van financiële leasings, gecombineerd met het lage daarmee gepaard gaande kredietrisico, registreert Home Invest Belgium NV geen materiële impact op de geconsolideerde financiële staten.
IFRS 15 voorziet een uniek en alles omvattend model van principes die een entiteit moet toepassen voor de boekhoudkundige verwerking van opbrengsten voortvloeiend uit een contract met een klant. Bij de inwerkingtreding vervangt deze nieuwe standaard zowel IAS 18 met betrekking tot opbrengsten uit de verkoop van goederen en het leveren van diensten alsook IAS 11 met betrekking tot bouwprojecten in opdracht van derden en de daarbij horende interpretaties.
IFRS 15 heeft geen materiële impact op de geconsolideerde jaarrekening van Home Invest Belgium NV aangezien huurovereenkomsten, die de voornaamste bron van opbrengsten van Home Invest Belgium NV vertegenwoordigen, buiten het toepassingsgebied van IFRS 15 vallen.
De principes van IFRS 15 zijn evenwel van toepassing op de niet-verhuurcomponenten die kunnen vervat zijn in een huurovereenkomst of in afzonderlijke overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld onderhoudsdiensten ten laste van de huurder. Rekening houdend met het feit dat dergelijke
niet-verhuurcomponenten relatief beperkt zijn en doorgaans diensten betreffen die progressief zowel onder de IFRS 15 als onder de IFRS 18-norm worden geboekt, registreert Home Invest Belgium NV ook hier geen materiële impact.
Home Invest Belgium NV heeft de volgende nieuwe normen en interpretaties, en wijzigingen, die gepubliceerd werden maar nog niet van kracht zijn, niet toegepast:
IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Bij de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 – Lease-overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties. IFRS 16 werd nog niet goedgekeurd door de EU. IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen voor korte-termijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de lessee, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-overeenkomsten met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de lease-overeenkomsten moeten classificeren als operationele of
Aangezien Home Invest Belgium NV nagenoeg uitsluitend optreedt als leasinggever en er niet voor geopteerd heeft om een herbeoordeling te doen of een contract een lease-overeenkomst is of inhoudt in vergelijking met IAS 17, wordt verwacht dat IFRS 16 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. In de beperkte gevallen waar Home Invest Belgium NV de leasingnemer is in lease-overeenkomsten geklasseerd als operationele leases onder IAS 17 en deze contracten niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren (bv. huur van wagens, vastgoed gebruikt door de groep, …), zal er een gebruiksrecht en bijhorende verplichting dienen erkend te worden in de geconsolideerde jaarrekening.
financiële lease-overeenkomsten.
Conform IAS 8 heeft Home Invest Belgium een herverwerking van het boekjaar van 2017 gemaakt om rekening te houden met de IAS 12 uitgestelde belastingen. Inderdaad, bij afsluiting van het boekjaar 2017, werd de uitgestelde belasting die voortvloeide uit de eventuele verkoop van de Port Zélande portefeuille niet in rekening gebracht. Daaruit blijkt dat een voorziening van € 0,8 miljoen in rekening werd gebracht in het boekjaar 2017 onder de rubriek "XIX. Andere resultaten van de portefeuille" van de resultatenrekening. Deze voorziening is zuiver latent en heeft geen impact op het uitkeerbaar resultaat van de vennootschap.
In het kader van ons mandaat van commissaris, hebben wij de beoordeling uitgevoerd van de tussentijdse geconsolideerde balans van Home Invest Belgium per 30 juni 2018, alsmede van de tussentijdse geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerd mutatieoverzicht eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden die op die datum is beëindigd, van een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor de financiële verslaggeving en van de overige toelichtingen.
Deze staten tonen een geconsolideerd balanstotaal van EUR 489 392 519 en een geconsolideerde winst voor de periode van zes maanden afgesloten op deze datum van EUR 24 917 702. Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze tussentijdse geconsolideerde financiële informatie in overeenstemming met het referentiestelsel 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toepasselijk op de communicatie van tussentijdse financiële informatie ("IAS 34"). Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditorvan de entiteit." Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor financiën en administratieve zaken verantwoordelijke personen, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere
beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de Internationale Controlestandaarden uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controleoordeel tot uitdrukking over de geconsolideerde tussentijdse informatie.
Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de bijhorende tussentijdse geconsolideerde financiële informatie geen getrouwe weergave is, in alle van materieel belang zijnde opzichten, van de geconsolideerde financiële positie van de entiteit per 30 juni 2018 en van haar financiële prestaties en kasstromen voor de periode van zes maanden die op die datum wordt beëindigd, in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Grant Thornton Bedrijfsrevisoren CVBA vertegenwoordigd door Philip Callens Bedrijfsrevisor en revisor erkend door de FSMA voor ICB's Commissaris
Overeenkomstig artikel 13§2, 3° van het koninklijk besluit van 14 november 2007 verklaart de Raad van Bestuur en de effectieve leiding van Home Invest Belgium, dat voor zover zij weten:
a) de samengevatte financiële rekeningen, opgesteld conform de geldende boekhoudkundige normen, een getrouw beeld geven van het patrimonium, de financiële situatie en de resultaten van de GVV en de ondernemingen die in de consolidatie inbegrepen zijn;
b) het tussentijdse beheersverslag een getrouwe uiteenzetting omvat van de informatie die erin moet staan, in het bijzonder die vermeld in § 5 en 6 van artikel 13 van het KB van 14 november 2007.
Het HIB-team
| 2018 | ||
|---|---|---|
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2018 | donderdag 6 september 2018 | |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2018 | donderdag 25 oktober 2018 | |
| 2019 | ||
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2018 | donderdag 21 februari 2019 | |
| Online plaatsen van het jaarlijks financieel verslag op de website | vrijdag 29 maart 2019 | |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2018 | dinsdag 7 mei 2019 | |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2019 | dinsdag 7 mei 2019 | |
| Betaalbaarstelling van het dividend van het boekjaar 2018 | vrijdag 17 mei 2019 | |
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2019 | donderdag 5 september 2019 | |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2019 | donderdag 24 oktober 2019 |
Liévin Van Overstraeten Voorzitter Raad van Bestuur Tel: +32.2.740.14.50 E-mail: [email protected]
Home Invest Belgium NV Openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 46, bus 11 B - 1200 Brussel RPM: 0420.767.885 | ISIN BE 003760742 www.homeinvestbelgium.be
Sinds de oprichting ervan in juni 1999 is Home Invest Belgium een beursgenoteerd Belgisch vastgoedbedrijf gespecialiseerd in residentieel vastgoed bestemd voor de verhuurmarkt en bepaalde vormen van toeristisch logies. Als eigenaar van een portefeuille van meer dan €460 miljoen stelt ze haar huurders residentiële kwaliteitspanden ter beschikking en laat ze hen genieten van een professioneel beheer. Home Invest Belgium ontwikkelt ook haar eigen projecten om de groei van haar portefeuille te verzekeren en gaat tegelijkertijd over tot een regelmatige arbitrage van een fractie ervan. Haar portefeuille is gelegen in België en in Nederland.
Home Invest Belgium is genoteerd op de continumarkt van Euronext Brussel [HOMI] en heeft het Belgische fiscale statuut van GVV.
Openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 46, bus 11 B -1200 Brussel T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.