Earnings Release • Feb 21, 2019
Earnings Release
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Information réglementée Sous embargo jusqu'au 21/02/2019 17 :40
La juste valeur du portefeuille immobilier dépasse le seuil de € 540 millions.
• Taux d'endettement de 50,16 % (AR SIR) et de 48,90 % (IFRS) au 31 décembre 2018.
| Le portefeuille immobilier 4 |
|---|
| Événements marquants de l'exercice 2018 5 |
| Compte de résultats consolidés 11 |
| Bilan consolidé 15 |
| Dividende et cours de bourse18 |
| Actionnariat au 31 décembre 2018 19 |
| Événements après la clôture de l'exercice 20 |
| Perspectives 20 |
| Attestation du commissaire 20 |
| Agenda de l'actionnaire 21 |
| Annexe 1 22 |
Juste valeur du
portefeuille immobilier
Dividende brut par action
Au 31 décembre 2018 Home Invest Belgium détient un portefeuille immobilier1 de € 543,51 millions, comparé aux € 457,87 millions fin 2017, soit une augmentation de 18,7 %.
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement |
€ 524,51 m | € 457,87 m |
| Immeubles de placement disponibles à la location |
€ 490,36 m | € 423,11 m |
| Projets de développement | € 34,14 m | € 34,76 m |
| Participations dans des entreprises associées et des coentreprises - mise en équivalence |
€ 19,00 m | € 0,00 m |
| Total | € 543,51 m | € 457,87 m |
La juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location s'élève à € 490,36 millions, réparti sur 52 sites.
La somme des loyers contractuels sur base annuelle et de la valeur locative estimée sur les espaces inoccupés s'élève à € 27,36 millions au 31 décembre 2018. Les immeubles de placement disponibles à la location sont évalués par les experts immobiliers indépendants à un rendement locatif brut moyen2 de 5,6 %.
Au 31 décembre 2018 les immeubles de placement disponibles à la location se situent pour 64,6 % en Région de Bruxelles-Capitale, pour 15,2 % en Région wallonne, pour 9,8 % en Région flamande et pour 10,5 % aux Pays-Bas.
Au 31 décembre 2018, les immeubles de placement disponibles à la location se composent à 87,8 % d'immobilier résidentiel. La ventilation des immeubles de placement disponibles à la location, calculée sur base de la juste valeur des immeubles, s'établit comme suit :
IMMEUBLES DE PLACEMENT DISPONIBLES À LA LOCATION PAR TYPE DE PROPRIÉTÉ
Le portefeuille immobilier se compose de (i) les immeubles de placement et (ii) les participations dans des entreprises associées et des coentreprises - mise en équivalence. 2 Rendement locatif brut = (loyers bruts contractuels sur base annuelle + valeur locative sur espaces inoccupés) / (juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location).
Le 27 juin 2018, Home Invest Belgium a conclu un accord sous conditions suspensives pour la reprise de la société anonyme Be Real Estate. Cette société est propriétaire de quatre immeubles de type « appart-hôtel » (appartements meublés combinés à des services hôteliers tels que réception, nettoyage, blanchisserie, etc.), tous situés à Bruxelles.
Cette acquisition de 185 nouvelles unités, viendront s'ajouter au portefeuille de Home Invest Belgium.
Les immeubles continueront d'être gérés par BEAPART, via un droit d'emphytéose pour une durée de 27 ans, sous la marque B-Aparthotels. Au cours de la première année de l'emphytéose, l'opérateur procèdera à une rénovation profonde des lieux, tout en maintenant leur exploitation.
Il est prévu que les conditions suspensives soient levées à la fin du quatrième trimestre 2019. La valeur conventionnelle de l'immobilier a été définie à € 36 millions, sur base d'un loyer « triple net « fixe3 de € 1,84 million. L'acquisition sera financée par des dettes bancaires.
Grâce à cette acquisition Home Invest Belgium confirme sa diversification stratégique vers l'immobilier résidentiel au sens large, en ce compris le secteur touristique résidentiel. Une première étape vers ce segment a été concrétisée en 2016 avec l'acquisition des maisons de vacances dans Center Parcs Port Zélande aux Pays-Bas. Cette fois-ci Home Invest Belgium a préféré des résidences hôtelières urbaines, destinées tant aux touristes qu'aux hommes d'affaires.
Ce qui caractérise ces investissements est leur typologie qui se rapproche fort du segment résidentiel classique. Grâce à ce type d'acquisitions différentes opportunités s'offrent à Home Invest Belgium, à savoir soit une reconversion à long terme, soit des baux triples nets de longue durée conclus pour ce segment immobilier.
3 L'emphytéote assume tout seul la responsabilité pour les frais, charges et réparations liés à l'immeuble (y inclus les grosses réparations comme le toit) durant la période totale du contrat.
Le 3 octobre 2018 Home Invest Belgium a acquis le contrôle exclusif de la société anonyme « Immobilière Meyers-Hennau », propriétaire d'un immeuble à Laeken. La société dispose également des permis et des études qui prévoient la conversion de l'immeuble existant, après démolition, en un projet résidentiel comprenant 35 appartements, 11 maisons et 51 emplacements de parking, pour une surface totale au sol de ± 5.000 m2. L'investissement total (acquisition, frais d'étude et travaux) s'élève aux environs de € 12 millions, et le rendement initial atteindra ± 5 % une fois que le bâtiment sera entièrement opérationnel. La réception provisoire des travaux est prévue dans le courant du quatrième trimestre 2020.
Le 17 décembre 2018 Home Invest Belgium a acquis, via une société nouvellement créée, « De Haan Vakantiehuizen SA », dont elle détient 50 % des actions (les autres 50 % sont détenues respectivement par Belfius Insurance (25 %), l'investisseur en infrastructure coté TINC (12,5 %) et le fonds d'infrastructures DG Infra Yield (12,5 %)). La nouvelle société «De Haan Vakantiehuizen SA» détient 51,43% des actions. Le solde des actions de cette société a été acquis par un fonds privé français, géré par Atream, gestionnaire de fonds immobiliers.
Sunparks De Haan SA est propriétaire d'un complexe de loisirs touristique avec une infrastructure commune, situé à De Haan. Ce complexe jouit d'une localisation unique à proximité immédiate de la mer. Le complexe de loisirs sera pris en location pour une période fixe initiale de 15 ans par Sunparks Leisure SA (une division du groupe de vacances Pierre & Vacances) sur base d'un accord « triple » net qui prévoit un mécanisme d'indexation.
Le complexe sera entièrement rénové et deviendra ensuite un village Center Parcs avec 4 Birdies.
Projets de développement
L'immeuble « The Pulse », livré début 2018, a été officiellement inauguré le 18 mai en présence des autorités communales et des premiers locataires. Ce projet concerne le redéveloppement d'un site de bureaux vers un complexe résidentiel moderne, qui comprend 93 appartements, 3 maisons et une crèche.
Les locataires bénéficient d'un jardin commun avec piste de pétanque. Une grande importance a été accordée à l'aspect « durable » : panneaux solaires et excellentes performances énergétiques. Actuellement, 79 des 96 unités sont louées. Plus d'informations sur le site web www.the-pulse.be.
Les travaux pour la construction et l'aménagement des espaces commerciaux au rez-de-chaussée et des 40 appartements aux étages se sont poursuivis tout au long de l'année 2018. La réception est prévue vers la fin du premier trimestre 2019.
Les cinq unités commerciales, dont une crèche et une agence bancaire, sont déjà louées.
Les travaux sur le site Brunfaut ont démarré courant 2018 et se poursuivent selon le planning prévu. Ce projet comprend un ensemble résidentiel de 93 appartements, 66 emplacements de parking et 1 443m2 de surface pour des bureaux ou des services de proximité qui répondent aux besoins du quartier. La réception est prévue au cours du premier trimestre 2020.
Parallèlement, et de concert avec la commune de Molenbeek, les charges urbanistiques seront investies dans la rénovation de la place. L'objectif étant de revitaliser ce quartier, notamment par l'aménagement d'un lieu de rencontre pour les habitants du quartier.
Les travaux de démolition ont démarré juste avant la fin de l'année. La réception provisoire des travaux est prévue au cours du quatrième trimestre 2020.
Acquisition d'un projet rue Jourdan à Bruxelles. La demande de permis est en cours. Les négociations avec les autorités locales se poursuivent.
Avenue Marcel Thiry 204 à 1200 Woluwe-Saint-Lambert
Le permis de construire a été obtenu en août 2018. Les travaux devraient démarrer aux alentours du troisième trimestre 2019.
La demande de permis pour la rénovation complète de la partie résidentielle a été introduite. Le permis est attendu début du troisième trimestre 2019.
Au cours de l'année 2018, Home Invest Belgium a procédé à l'arbitrage sélectif de son portefeuille.
Au total pour l'année 2018, l'activité d'arbitrage a représenté un volume totalisant € 7,76 millions. Les différentes ventes de l'exercice 2018 ont permis de comptabiliser une plus-value nette de€ 0,61 million par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus et de dégager une plus-value de € 3,32 millions (augmenté avec les investissements activés). Cette plus-value contribue au résultat statutaire distribuable de la SIR.
Nous rappelons, suite aux modifications aux normes IFRS en vigueur depuis 2018, que les ventes ne peuvent être reprises dans les états financiers qu'au moment du passage de l'acte de vente. Auparavant, ces ventes étaient comptabilisées au moment de la signature du compromis de vente ou de la levée des conditions suspensives. En conséquence pour 2018, la période qui couvre ces ventes est raccourcie de 3 mois (période entre la convention et l'acte). La majorité des actes de vente signés au cours du premier trimestre 2018 concernait des conventions signées en 2017, et qui avaient déjà été comptabilisées dans les plus-values distribuables de cette même année. La part des plus-values dans le résultat distribuable qui découlent des ventes est donc inférieure en 2018 par rapport à 2017. Cet effet est temporaire et limité pour l'année 2018.
Gestion du portefeuille
En 2018, 523 nouveaux baux (sur un total de 1 942 unités) ont été signés. 122 pour une première occupation (dans les nouveaux immeubles The Inside et The Pulse). Les 401 restants concernent un changement de locataire dans des immeubles existants. Le nombre important des nouveaux contrats locatifs (rotation de location) reflète la gestion active du portefeuille.
Comme locations principales conclues et/ou entrées en vigueur au cours de l'exercice écoulé, nous pouvons citer :
Le taux d'occupation moyen4 des immeubles disponibles à la location pour l'ensemble de l'exercice 2018 s'élève à 90,0 %. Il est resté stable en comparaison à 2017 (90,5 %). Ce taux est calculé sur les immeubles en cours de rénovation, ceux qui font l'objet d'une première commercialisation, ceux en vente et les meublés loués à court terme.
Le taux d'occupation moyen des immeubles en exploitation5 s'est maintenu à un haut niveau (96,4 % en 2018 par rapport aux 95,3 % en 2017).
Il est à préciser que la commercialisation des projets de développement ne commence que lorsque les travaux sont entièrement achevés. Les candidats-locataires ne sont intéressés qu'une fois le projet achevé, contrairement aux candidats-acquéreurs. Ceci explique les fluctuations dans les locations au cours des premiers mois après la réception définitive.
Grâce à sa gestion locative dynamique, Home Invest Belgium présente un taux d'occupation élevé pour l'exercice écoulé.
Actuellement, Home Invest Belgium rénove une partie de son patrimoine à Liège. L'immeuble Léopold fait l'objet d'une rénovation profonde, afin de répondre au nouvelles normes du marché de l'immobilier résidentiel. Selon les prévisions, ces travaux devraient être achevés pour le troisième trimestre 2019. Les travaux de démantèlement de l'immeuble Saint-Hubert sont terminés. Il est actuellement en phase d'étude en vue d'une éventuelle profonde rénovation.
Home Invest Belgium a introduit une demande de permis pour une rénovation complète de la partie résidentielle de son immobilier à Namur. Le permis est attendu au début du troisième trimestre 2019.
Le plan de rénovation de l'immeuble Scheldevleugel à Oudenaarde se poursuit. La troisième phase a démarré. Au cours de cette phase, 12 appartements et studios seront complètement rénovés, ainsi que les parties communes de l'immeuble.
Le portefeuille d'immeubles de placement disponibles à la location de Home Invest Belgium est substantiellement « plus jeune » que la moyenne du marché. Plus de 75 % du portefeuille immobilier n'atteint pas 20 ans ou a été entièrement rénové au cours des 20 dernières années.
4 Le taux d'occupation représente le pourcentage moyen sur une certaine période des loyers contractuels des espaces loués, par rapport à la somme des loyers contractuels des espaces loués et la valeur locative estimée des espaces inoccupés.
5 Par le taux d'occupation des immeubles en exploitation nous entendons le taux d'occupation de la totalité des immeubles de placement disponibles à la location, hormis (i) les immeubles en cours de rénovation, (ii) les immeubles qui font l'objet d'une première commercialisation, (iii) les immeubles en vente et (iv) es appartements meublés loués à court terme.
CEO
Le 10 juillet 2018, de commun accord, Home Invest Belgium a mis un terme à sa collaboration avec Madame Sophie Lambrighs, Chief Executive Office et Monsieur Nicolas Vincent, Chief Investment Officer.
Un nouveau Chief Executive Officer, Monsieur Sven Janssens, est en place depuis le 3 décembre 2018. Sven Janssens (46) est architecte de formation. En 2003, il s'oriente vers le property management pour le compte de Trevi Services NV. En 2006, il passe chez Leasinvest Real Estate, où il est nommé Head of Property Manager. Depuis 2016 il exerçait ses fonctions en tant que Chief Operating Officer.
CFO
Le 31 janvier 2019, Monsieur Jean-Luc Colson, CFO, a quitté Home Invest Belgium. Monsieur Preben Bruggeman a repris la fonction de CFO depuis le 7 janvier 2019.
Preben Bruggeman (34) dispose de plus de 10 ans d'expérience en finance. Il a démarré sa carrière à la banque Degroof comme analyste financier responsable pour le secteur immobilier. Ensuite il a rejoint le département corporate finance où il a joué un rôle important dans des transactions sur les marchés des capitaux et fusions et acquisitions. Depuis 2015 il occupait le poste de CFO et dirigeant effectif auprès de la SIR publique Qrf City Retail.
Le 12 décembre 2018 la fusion par absorption des sociétés comprises dans le périmètre Investers SA et Immobilière S et F fut approuvée par l'Assemblée Générale des Actionnaires des sociétés reprises et par le Conseil d'Administration de Home Invest Belgium. Ces fusions par absorption ont été réalisées avec un effet comptable et fiscal au 1er juillet 2018.
| 2018 | 2017* | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 24 286 604 | 22 683 114 |
| III. Charges relatives à la location | -294 009 | -183 272 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 23 992 595 | 22 499 843 |
| IV. Récupération de charges immobilières | 170 800 | 136 764 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
577 974 | 598 574 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-3 016 662 | -2 769 775 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location | -650 | -30 000 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 21 724 057 | 20 435 406 |
| IX. Frais techniques | -1 099 527 | -1 086 011 |
| X. Frais commerciaux | -312 350 | -342 219 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -340 659 | -289 436 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -3 903 591 | -3 766 408 |
| XIII. Autres charges immobilières | -8 616 | 19 853 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -5 664 743 | -5 464 220 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 16 059 314 | 14 971 186 |
| XIV. Frais généraux de la société | -887 977 | -1 066 763 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | 285 005 | -112 236 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 456 342 | 13 792 187 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 610 185 | 719 633 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement2 | 59 413 636 | 824 629 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -171 278 | -774 669 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 59 852 543 | 769 593 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 75 308 885 | 14 561 780 |
| XX. Revenus financiers | 105 328 | 90 494 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -4 672 338 | -3 548 571 |
| XXII. Autres charges financières | -55 202 | -65 034 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -1 613 701 | 1 226 658 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -6 235 914 | -2 296 453 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 69 072 971 | 12 265 327 |
| XXIV. Impôts des sociétés | -295 246 | -361 199 |
| XXV. Exit tax | 0 | -81 555 |
| IMPÔT | -295 246 | -442 754 |
| RÉSULTAT NET | 68 777 725 | 11 822 573 |
| Exclusion résultat sur portefeuille | -59 852 543 | -769 593 |
| Exclusion de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | +1 613 701 | -1 226 658 |
| RÉSULTAT EPRA6 | 10 538 883 | 9 826 322 |
| Nombre moyen d'actions7 | 3 288 146 | 3 190 318 |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 20,92 | 3,71 |
| RÉSULTAT EPRA PAR ACTION | 3,21 | 3,08 |
| RÉSULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION8 | 4,28 | 4,66 |
* Conformément à la norme IAS 8 les chiffres de 2017 ont été retravaillés afin de tenir compte des obligations qui découlent de la norme IAS12 impôts différés. Voir Annexe 1 pour plus de précisions.
6 Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Ce poste est utilisé conformément aux Best Practices Recommendations d'EPRA.
7 Le nombre moyen d'actions fut calculé en excluant les 11.712 actions détenues par la société.
8 Le résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR.
Le résultat locatif net a augmenté de € 22,50 millions en 2017 à € 23,99 millions en 2018 (+6,6 %). L'augmentation résulte de la location des projets de développement internes livrés et aux investissements réalisés en 2017, qui ont contribué à concurrence d'un exercice entier en 2018.
Les charges locatives et les taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers payés par la SIR. Une partie de ces charges et taxes a cependant pu être refacturée à certains locataires, conformément à la législation en vigueur (commerces, bureaux et maisons de repos). Après déduction des charges non récupérables, le résultat immobilier a augmenté et s'élève à € 20,44 millions en 2017 contre € 21,72 millions en 2018 (+6,3 %).
Les frais techniques recouvrent les frais d'entretien, les frais de rénovation et les primes d'assurance à charge du propriétaire. Pour l'exercice écoulé ils s'élevaient à € 1,10 million.
Les frais commerciaux ont diminué à € 0,31 million. Ils comprennent les commissions payées aux agents immobiliers pour la conclusion de nouveaux baux, les frais partagés des états des lieux, ainsi que les rémunérations des avocats désignés dans le cadre d'une gestion stricte de la location du portefeuille.
Les charges et taxes liées aux immeubles non loués se montent à € 0,34 million et concernent des charges qui incombent à la SIR pour des immeubles vacants. Cette vacance locative peut être liée soit au départ d'un locataire, soit au délai nécessaire pour trouver un premier locataire pour les projets nouvellement livrés ou après rénovation profonde.
Les frais de gestion immobilière représentent les frais de personnel et de fonctionnement, les honoraires du management, ainsi que les jetons de présence des administrateurs et les rémunérations payées pour la gestion d'un nombre d'immeubles confiée à des tiers. Ils s'élèvent à € 3,90 millions.
Au total, les charges immobilières ont augmenté de 3,7 %, atteignant € 5,67 millions en 2018 par rapport aux € 5,46 millions en 2017.
Le résultat d'exploitation des immeubles en 2018 s'élève à € 16,06 millions, en augmentation de +7,3 % par rapport à 2017.
Les frais généraux et autres frais et revenus opérationnels de Home Invest Belgium comprennent tous les frais et revenus qui ne sont pas directement liés à l'exploitation des immeubles et la gestion de la société. Ils comprennent principalement les frais liés à la cotation en bourse et au statut juridique particulier de Home Invest Belgium (Euronext Brussels, Autorité des Services et Marchés Financiers, taxe d'abonnement auprès de l'SPF Finances, etc.), les honoraires du commissaire, les conseillers et les experts immobiliers agréés de la SIR. Ces frais s'élèvent à € 0,60 million en 2018, en diminution par rapport à 2017.
Il en résulte un résultat d'exploitation des immeubles avant résultat sur portefeuille de € 15,46 millions en 2018, soit une augmentation de 12,1 % comparés aux € 13,79 millions noté fin 2017.
En 2018 un résultat sur portefeuille positif de € 59,82 millions a été enregistré.
Le résultat sur ventes d'immeubles de placement s'élevait à € 0,61 million en 2018. Ceci implique une plusvalue réalisée par rapport à la dernière juste valeur des immeubles vendus de 8,5 % (sur un prix de vente net total de € 7,76 millions).
En 2018 Home Invest Belgium a enregistré une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement qui totalise € 59,41 millions, soit 13,0 % par rapport à la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2017. Cette variation positive est principalement la conséquence de l'ajustement par les experts immobiliers indépendants des rendements locatifs. Au 31 décembre 2018 les immeubles de placement disponibles à la location sont globalement évalués à un rendement locatif brut 1 de 5,6 %.
Afin de contrôler les évaluations externes, qui peuvent avoir un impact important sur les résultats non distribuables de la société, le conseil d'administration a mis en place une procédure interne et un processus de contrôle en 2018.
L'autre résultat sur portefeuille s'élève à € -0,17 million. Dans cette rubrique sont reprises les variations des impôts différés.
Rendement locatif brut = (loyers bruts contractuels sur base annuelle + valeur locative sur espaces inoccupés) / (juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location).
Les charges d'intérêt ont augmenté. Ils passent de € 3,55 millions en 2017 à € 4,67 millions en 2018. Cette hausse est la conséquence d'une augmentation du montant moyen de l'encours des dettes financières. Le coût de financement moyen s'élève à 2,20 % en 2018.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevaient à € -1,61 million en 2018. Ces variations découlent de l'évolution de la juste valeur des interest rate swaps.
Les impôts ont diminué de € 0,44 million en 2017 à € 0,29 million en 2018.
Le résultat net (part du groupe) de Home Invest Belgium s'éleve à € 68,78 millions en 2018, soit € 20,92 par action.
Après ajustement du résultat net avant (i) le résultat sur portefeuille et (ii) les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, le résultat EPRA s'élève à € 10,54 millions pour l'exercice 2018, soit une augmentation de 7,3 % par rapport aux € 9,83 millions en 2017.
Le résultat EPRA par action a augmenté de 4,1 %. Il passe de € 3,08 en 2017 à € 3,21 en 2018.
Les ventes d'immeubles de placement réalisées en 2018 se soldent par une plus-value de € 3,32 millions par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés). Ces plus-values réalisées contribuent au résultat statutaire distribuable9, soit la base pour la distribution du dividende.
Suite aux modifications aux normes IFRS en vigueur depuis 2018, les ventes ne peuvent être reprises dans les états financiers qu'au moment du passage de l'acte de vente. Avant, ces ventes étaient comptabilisées au moment de la signature du compromis de vente ou au moment de la levée des conditions suspensives qui pouvaient y figurer.
Il en suit que pour cette année la période qui couvre ces ventes est raccourcie de 3 mois (période habituelle entre la convention et l'acte). La majorité des actes de vente signés au cours du premier trimestre 2018 concernait en effet des conventions signées en 2017, et qui avaient déjà été comptabilisées dans les plus-values distribuables de cette année-là. Par conséquent, la part des plus-values dans le résultat distribuable qui découlent des ventes est inférieure en 2018 à celle de 2017. Cet effet est temporaire et limité à l'année 2018.
Par conséquent, le résultat statutaire distribuable en 2018 a diminué à € 14,07 millions, par rapport aux € 14,87 millions en 2017.
Le résultat distribuable par action a diminué de € 4,66 à € 4,28 sur la même période.
9 Le résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR.
| ACTIF | 31/12/2018 | 31/12/2017* |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 544 868 654 | 459 231 235 |
| B. Immobilisations incorporelles | 462 356 | 416 024 |
| C. Immeubles de placement | 524 506 117 | 457 864 921 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 353 420 | 391 371 |
| E. Actifs financiers non courants | 155 574 | 112 033 |
| F. Créances de location-financement | 391 187 | 446 887 |
| I. Participations dans des entreprises associées et des coentreprises - mise en équivalence | 19 000 000 | 0 |
| II. Actifs courants | 6 237 370 | 11 058 584 |
| C. Créances de location-financement | 55 700 | 135 752 |
| D. Créances commerciales | 1 036 607 | 3 326 818 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 881 629 | 376 707 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 239 503 | 7 183 786 |
| G. Comptes de régularisation | 23 932 | 35 521 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 551 106 024 | 470 289 820 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 269 003 279 | 215 555 079 |
| A. Capital | 87 999 055 | 87 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 99 653 847 | 102 796 510 |
| D. Résultat net de l'exercice | 56 447 178 | -143 685 |
| CAPITAUX PROPRES | 269 003 279 | 215 555 079 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 274 323 432 | 234 434 882 |
| A. Prévisions | 173 625 | 0 |
| B. Dettes financières non courantes | 263 284 316 | 224 745 100 |
| a. Etablissements de crédit | 223 500 000 | 185 000 000 |
| c. Autres | 39 784 316 | 39 745 100 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 9 667 059 | 8 060 644 |
| F. Impôts et obligations différés | 1 198 432 | 1 629 138 |
| a. Exit tax | 167 282 | 854 469 |
| b. Autres | 1 031 150 | 774 669 |
| II. Passifs courants | 7 779 314 | 20 299 859 |
| B. Dettes financières courantes | 749 596 | 10 673 829 |
| a. Etablissements de crédit | 0 | 10 000 000 |
| c. Autres | 749 596 | 673 829 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 5 301 051 | 8 106 746 |
| b. Autres | 5 301 051 | 8 106 746 |
| E. Autres passifs courants | 151 225 | 62 656 |
| F. Comptes de régularisation | 1 577 442 | 1 456 627 |
| PASSIF | 282 102 746 | 254 734 741 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 551 106 024 | 470 289 820 |
| Nombre d'actions en fin de période10 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| Valeur de l'actif net par action (IFRS)11 | € 81,81 | € 65,56 |
| Valeur de l'actif net par action (EPRA)12 | € 85,06 | € 68,24 |
| Taux d'endettement (AR-SIR)13 | 50,16 % | 51,80 % |
| Taux d'endettement (IFRS)14 | 48,90 % | 51,80 % |
* Conformément à la norme IAS 8 les chiffres de 2017 ont été retravaillés afin de tenir compte des obligations qui découlent de la norme IAS12 impôts différés. Voir Annexe 1 pour plus de précisions.
10 Le nombre d'actions à la date de clôture est calculé à l'exclusion des 11.712 actions propres détenues par la société.
11 Valeur de l'actif net par action (IFRS) = VAN (IFRS) ou la valeur nette selon IFRS. 12 Valeur de l'actif net par action (IFRS) = VAN (EPRA) ou la valeur nette selon les Best Practices Recommendations d'EPRA.
13 Le taux d'endettement (AR SIR) est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et
des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement. 14 Le taux d'endettement (IFRS) est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.
Au cours de l'exercice 2018 la juste valeur des immeubles de placement (comprenant aussi les projets de développement) a augmenté de € 66,64 millions. Elle est passée de € 457,87 millions au 31 décembre 2017 à € 524,51 millions au 31 décembre 2018, soit une augmentation de 14,6 %.
Cette augmentation s'explique principalement par deux faits. D'une part une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement (voir le commentaire sur le compte de résultats consolidés), et d'autre part l'expansion nette du portefeuille immobilier via de nouveaux investissements (principalement la réalisation interne de projets de développement).
Le 17 décembre 2018 Home Invest Belgium, via la société nouvellement créée De Haan Vakantiehuizen SA, dont elle détient 50 % des actions, a réalisé l'acquisition de 51,43 % des actions de la SA Sunparks De Haan.
La participation de Home Invest Belgium s'élevait à € 19,00 millions au 31 décembre 2018. Cette participation est reprise dans la consolidation via la méthode de la mise en équivalence.
Au 31 décembre 2018 les capitaux propres du groupe s'élèvent à € 269,00 millions, soit une augmentation de 24,8 % par rapport au 31 décembre 2017.
La valeur de l'actif net IFRS (VAN) par action a augmenté au cours de l'exercice 2018 de 24,8 % à € 81,81.
La valeur de l'actif net EPRA (VAN) par action a augmenté de 24,7 % à € 85,06 au cours de la même période.
TYPE DE LA DETTE
Le taux d'endettement (AR-SIR) se monte à 50,16 %.
Le taux d'endettement (IFRS) s'élève à 48,90 % au 31 décembre 2018.
Compte tenu d'un taux d'endettement maximal de 65 %, tel que défini par la loi SIR, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 239,59 millions pour financer de nouveaux investissements.
Compte tenu de la stratégie de Home Invest Belgium de maintenir le taux d'endettement à moyen et à long terme inférieur à 55 %, et compte tenu des covenants bancaires à 55 %, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 60,79 millions pour financer de nouveaux investissements.
Au 31 décembre 2018 Home Invest Belgium avait un encours de dettes financières de € 263,28 millions qui se compose de :
La moyenne pondérée de la durée résiduelle des dettes financières s'élève à 4,3 ans.
Home Invest Belgium dispose de 9,5 millions de crédits disponibles non utilisés au 31 décembre 2018.
Au 31 décembre 2018 les dettes financières avaient un taux d'intérêt fixe à concurrence de 83,5 % (soir pour € 220,0 millions), entre autres par l'utilisation d'Interest Rate Swaps comme instrument de couverture. Les taux d'intérêt fixes ont une moyenne pondérée de leur durée résiduelle de 5,9 ans.
La valeur totale des couvertures à la date de clôture était négative à concurrence de € 9,67 millions par une diminution des taux d'intérêts après la conclusion des couvertures.
Le conseil d'administration souhaite protéger la société au maximum contre une éventuelle augmentation des taux d'intérêt, via sa politique de couverture.
Maturité des lignes de crédit disponibles
Au 31 décembre 2018 le cours de bourse de l'action Home Invest Belgium sur Euronext Bruxelles s'élevait à € 91,40, à comparer au cours de clôture fin 2017 qui s'élevait à € 88,72.
Le Conseil d'administration proposera à l'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2019 de distribuer un dividende pour l'exercice 2018 de € 4,75 brut par action15 (par rapport à € 4,50 brut par action pour l'exercice 2017).
Un acompte sur dividende payable en espèces de € 3,75 brut a été distribué en date du 6 décembre 2018. Lors de l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires qui se tiendra le mardi 7 mai 2019, et qui sera amenée à approuver les états financiers de l'exercice 2018, la distribution du solde du dividende de € 1,00 brut par action sera proposée, ce qui résultera en un dividende total pour l'exercice 2018 de € 4,75 brut par action. Le solde du dividende sera payable à partir du 17 mai 2019 contre remise du coupon n° 26.
Le tableau ci-dessous reprend les chiffres clés de l'évolution de l'action au cours des derniers exercices :
| 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cours de bourse (en € ) | ||||||
| Le plus élevé | € 94,00 | € 97,75 | € 103,00 | € 95,50 | € 87,00 | € 82,35 |
| Le plus bas | € 83,20 | € 87,88 | € 91,81 | € 81,95 | € 73,50 | € 69,27 |
| Au dernier jour de l'exercice | € 91,40 | € 88,72 | € 94,74 | € 92,59 | € 85,10 | € 76,00 |
| Cours moyen | € 87,96 | € 94,93 | € 98,40 | € 89,58 | € 80,91 | € 76,03 |
| Dividende (en €) | ||||||
| Brut | € 4,75 | € 4,50 | € 4,25 | € 4,00 | € 3,75 | € 3,50 |
| Net16 | € 3,3250 | € 3,1500 | € 3,0875 | € 3,3700 | € 3,1875 | € 2,9750 |
| Rendement du dividende brut17 | 5,20 % | 5,07 % | 4,49 % | 4,32 % | 4,41 % | 4,61 % |
| Volume | ||||||
| Volume | ||||||
| Volume journalier moyen | 1 202 | 779 | 747 | 1 058 | 996 | 703 |
| Volume annuel | 306 477 | 198 650 | 191 851 | 270 860 | 254 159 | 179 166 |
| Nombre d'actions total au 31 décembre | 3 299 858 | 3 299 858 | 3 160 809 | 3 160 809 | 3 160 809 | 3 056 143 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre |
€ 302 millions |
€ 293 millions |
€ 311 millions |
€ 293 millions |
€ 269 millions |
€ 232 millions |
| Free float18 | 50,19 % | 50,19 % | 52,54 % | 49,21 % | 48,96 % | 50,24 % |
| Vélocité19 | 18,50 % | 11,99 % | 11,55 % | 17,41 % | 16,42 % | 11,67 % |
| Pay out ratio (au niveau statutaire)20 | 111,04 % | 96,54 % | 96,75 % | 95,81 % | 88,93 % | 93,03 % |
15 Ceci correspond à un dividende net de € 3,3250 par action sous déduction du précompte mobilier actuel de 30 %. 16 Depuis le 1er janvier 2017 le précompte mobilier s'élève à 30 %.
17 Rendement en dividende brut = (Dividende brut de l'exercice) / (Cours de bourse au dernier jour de cotation de l'exercice) .
18 Free float = [(Nombre total d'actions à la clôture de l'exercice) - (nombre total d'actions détenues par les parties qui ont déclaré leur participation par une notification de transparence conformément à la Loi du 2 mai 2007)] / [Nombre total d'actions à la clôture de l'exercice].
19 Vélocité = (Volume annuel) / (Nombre d'actions considéré comme Free Float).
20 Pay-out ratio = (Dividende brut total pour l'exercice) / (Résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR).
Au 31 décembre 2018 le capital de Home Invest Belgium, pour un montant de € 89 949 294,75 millions, est représenté par 3 299 858 actions, dont 11 712 actions détenues par la société. Chacune de ces actions donne droit à un vote à l'Assemblée Générale et ces actions représentent ainsi le dénominateur pour des fins de notifications dans le cadre de la réglementation en matière de transparence. Il n'existe pas d'options ou de warrants émis qui donnent droit à des actions.
Outre les seuils légaux, fixés à 5 % et des multiples de 5 %, la société prévoit un seuil statutaire de 3 % pour des notifications de transparence relatives à l'application des provisions légales concernant la publication de participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.
Sur base des notifications de transparence reçues jusqu'au 31 décembre 2018, la structure de l'actionnariat de Home Invest Belgium s'établit comme suit :
| NOMBRE D'ACTIONS | % VAN HET KAPITAAL |
|---|---|
| 880 965 | 26,70 % |
| 537 830 | 16,30 % |
| 121 916 | 3,69 % |
| 102 792 | 3,12 % |
| 1 656 355 | 50,19 % |
| 3 299 858 | 100,00 % |
21 Actionnaire ayant procédé à une déclaration conformément à la Loi en matière de Transparence du 2 mai 2007. 22 Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 97% par la société de droit commun BMVO 2014. La société de droit commun BMVO 2014 est contrôlée à 25% par la Stichting Administratiekantoor Stavos et à 75% par la société de droit commun Van Overstraeten. La société de droit commun Van Overstraeten est contrôlée à 99,9% par la fondation Stichting Administratiekantoor Stavos. La Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est contrôlée à 99,9% par la société de droit commun Van Overstraeten. VOP NV est contrôlée à 99,9% par Stavos Luxembourg SA.
23 AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
L'arrivée de Messieurs Sven Janssens et Preben Bruggeman, respectivement les 3 décembre 2018 et 7 janvier 2019, ouvre un nouveau chapitre pour Home Invest Belgium. Tous les deux connaissent parfaitement le fonctionnement d'une société immobilière réglementée. Ils ont aussi le bon profil pour donner une nouvelle dimension à la SIR.
Le Conseil d'Administration confirme sa confiance dans l'évolution continue des résultats de la société.
Les revenus de la société proviennent, d'une part, de la mise en location de ses immeubles et, d'autre part, de l'arbitrage sélectif régulier d'une partie de son portefeuille
Le marché locatif est soutenu par la croissance démographique constatée dans les grandes villes belges, et profite d'une inflation croissante, ce qui entraine l'indexation des loyers.
Le marché acquisitif est soutenu par les taux d'intérêt qui restent historiquement bas et qui favorisent la capacité d'emprunt des ménages.
Conformément à sa politique de distribution de dividendes, le Conseil d'Administration pense annoncer le montant de l'acompte sur dividende, qui sera payé en espèces en décembre 2019, lors de la publication de ses résultats au 3ème trimestre.
Le commissaire Grant Thornton, réviseurs d'entreprise représenté par Monsieur Philip Callens, a confirmé que son audit qui a été pleinement effectué, n'a pas donné lieu à une correction importante qui devrait être apportée aux informations comptables, reprises dans ce communiqué de presse, et qu'il délivrera une attestation sans réserve.
| 2019 | |
|---|---|
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site web | vendredi 29 mars |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2018 | mardi 7 mai |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2019 | mardi 7 mai |
| Mise en paiement du solde du dividende de l'exercice 2018 | vendredi 17 mai |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2019 | jeudi 5 septembre |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2019 | jeudi 24 octobre |
| 2020 | |
| Communiqué annuel relatif à l'exercice 2019 | jeudi 20 février |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site web | vendredi 3 avril |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2019 | mardi 5 mai |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2020 | mardi 5 mai |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2019 | vendredi 15 mai |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2020 | jeudi 3 septembre |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2020 | jeudi 22 octobre |
Sven Janssens Chief Executive Officer Tél : +32.2.740.14.51 E-mail : [email protected]
Boulevard de la Woluwe 46/11 B – 1200 Bruxelles www.homeinvestbelgium.be
Conformément à la norme IAS 8 la rubrique I.F. Impôts différés fut retravaillée pour un montant de € 1.629 k afin de tenir compte des obligations qui découlent de la norme IAS12 impôts différés sur les immeubles de Port Zélande aux Pays-Bas (€ 775 k) ainsi que les passifs d'exit taxe relatifs aux participations S&F Immobilière (€ 228 k) et Investers SA (€ 625 k).
Le passif d'exit taxe S&F Immobilière SA a été repris dans la rubrique C. Immeubles de placement. Le passif d'exit taxe Investers SA a été repris dans la rubrique XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement. Les impôts différés relatifs aux immeubles de Port Zélande ont été repris sous la rubrique XIX. Autre résultat sur portefeuille.
| 2017 (RETRAVAILLÉ) |
2017 | Δ | |
|---|---|---|---|
| I. Actifs non courants | |||
| C. Immeubles de placement | 457 864 921 | 457 636 191 | 228 730 |
| Capitaux propres | |||
| D. Résultat net de l'exercice | -143 685 | 1 256 723 | -1 400 408 |
| I. Passifs non courants | |||
| F. Impôts et obligations différés | 1 629 138 | 0 | 1 629 138 |
| a. Exit tax | 854 469 | 0 | 854 469 |
| b. Autres | 774 669 | 0 | 774 669 |
| Résultat d'exploitation | |||
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 824 629 | 1 450 369 | -625 740 |
| XIX. Autres résultats sur portefeuille | -774 669 | 0 | -774 669 |
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