Home Invest Belgium NV

Earnings Release • May 7, 2019

RÉS UL T A T S D U P R E M I ER T R I M ES T R E 2 01 9

CROISSANCE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

• Augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier à plus de € 570 millions d'euros.

AUGMENTATION DE LA VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (VAN)

• Augmentation de la VAN IFRS de 11,7 % par action vers € 91,37 au 31 mars 2019 (en comparaison à € 81,81 au 31 décembre 2018).
• Augmentation de la VAN EPRA de 12,5 % vers € 95,72 au 31 mars 2019 (en comparaison à € 85,06 au 31 décembre 2018).

DIMINUTION DU TAUX D'ENDETTEMENT

• Taux d'endettement de 46,63 % (AR-SIR) et de 45,36 % (IFRS) au 31 mars 2019.

APPROBATION DU DIVIDENDE PAR L'ASSEMBLEE GENERALE

• Approbation par l'Assemblée générale de la distribution d'un dividende brut de 4,75 € par action pour l'exercice 2018 (+ 5,6% par rapport à 2017)

LIVRAISON DE L'IMMEUBLE THE CROW'N

• Le projet The Crow'n à Kraainem, un développement propre de Home Invest Belgium composé de 40 appartements neufs et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée, a été livré en avril 2019.

The Crow'n, Kraainem (Bruxelles)

PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Au 31 mars 2019 Home Invest Belgium détient un portefeuille immobilier ¹ de € 572,62 millions, comparé aux € 543,51 millions au 31 décembre 2018, soit une augmentation de 5,4%.

PORTEFEUILLE IMMOBILIER	31/03/2019	31/12/2018
Juste valeur des immeubles de placement	€ 553,21 m	€ 524,51 m
Immeubles de placement disponibles à la location	€ 513,02 m	€ 490,36 m
Projets de développement	€ 40,19 m	€ 34,14 m
Participations dans des entreprises associées et des Coentreprises-mise en équivalence	€ 19,42 m	€ 19,00 m
TOTAL	€ 572,62 m	€ 543,51 m

La juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location s'élève à € 513,02 millions répartis sur 50 sites.

La somme des loyers contractuels sur base annuelle et de la valeur locative estimée sur les espaces inoccupés s'élève à € 26,57 millions au 31 mars 2019.

Les immeubles de placement disponibles à la location sont évalués par les experts immobiliers indépendants à un rendement locatif brut moyen ² de 5,2%.

Au 31 mars 2019 les immeubles de placement disponibles à la location se situent pour 65,3 % en région de Bruxelles-Capitale, pour 14,9% en Région Wallonne, pour 9,6% en Région flamande et pour 10,1% aux Pays-Bas.

Au 31 mars, les immeubles de placement disponibles à la location se composent à 88,1% d'immobilier résidentiel.

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¹ Le portefeuille immobilier de compose de (i) les immeubles de placement et (ii) les participations dans des entreprises associées et des co entreprises – mise en équivalence.

² Rendement locatif brut = (loyers bruts contractuels sur base annuelle + valeur locative estimée sur espaces inoccupés) / (juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location).

IMMEUBLES DE PLACEMENT DISPONIBLES A LA LOCATION PAR TYPE DE PROPRIÉTÉ

Habitations : 76,6% Tourisme : 10,1 % Maisons de repos : 1,5 %

IMMEUBLES DE PLACEMENT DISPONIBLES A LA LOCATION PAR RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE

65,3 % Région Bruxelles-Capitale

14,9 % Région Wallonne

9,6 % Région flamande

10,1 % Pays-Bas

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Information réglementée Sous embargo jusqu'au 07 mai 2019- 17h40

CHIFFRES CLÉS

CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS		(en €)
COMPTE DE RESULTATS	Q1 2019	Q1 2018
RÉSULTAT LOCATIF NET	6 196 815	5 913 526
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	2 003 699	2 032 219
XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement	83 913	-74 897
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	33 769 322	1 949 810
XIX. Autre résultat sur portefeuille	-125 333	0
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE	33 727 902	1 874 913
RÉSULTAT D'EXPLOITATION	35 731 601	3 907 132
XX. Revenus financiers	20 671	10 539
XXI. Charges d'intérêts nettes	-1 188 821	-1 025 627
XXII. Autres charges financières	-37 105	-30 059
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-3 477 980	736 425
RÉSULTAT FINANCIER	-4 683 235	-308 721
XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	416 207	0
RÉSULTAT AVANT IMPÔT	31 464 573	3 598 410
IMPÔTS	-20 927	-70 293
RÉSULTAT NET	31 464 573	3 528 118
Exclusion du résultat sur portefeuille	-33 727 902	-1 874 913
Exclusion des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	+3 477 980	-736 425
Exclusion des éléments non EPRA de la quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	-194 267	0
RÉSULTAT EPRA3	999 457	916 780
Nombre moyen d'actions 4	3 288 146	3 288 146
RÉSULTAT NET PAR ACTION	9,56	1,07
RÉSULTAT EPRA PAR ACTION	0,30	0,28
RÉSULTAT DISTRIBUALE PAR ACTION5	1,41	0,32
BILAN	31/03/2019	31/12/2018
Capitaux propres (attribuables aux actionnaires de la société mère)	300 446 926	269 003 279
Total de l'actif	580 417 108	551 106 024
Taux d'endettement (AR-SIR)6	46,63%	50,16%
Taux d'endettement (IFRS)7	45,36%	48,90%

³ Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion (i) du résultat sur portefeuille, (ii) des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et (iii) des éléments non EPRA de la quote-part du résultat des sociétés associées et des coentreprises. Ce poste est utilisé conformément aux Best Practices Recommendations d'EPRA.

⁴ Le nombre moyen d'actions est calculé en excluant les 11 712 actions propres détenues par la société.

⁵Résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, paragraphe 1 de l'AR-SIR.

⁶ Le taux d'endettement (AR-SIR) est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR-SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement.

⁷ Le taux d'endettement (IFRS) est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR-SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.

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PAR ACTION	31/03/2019	31/12/2018
Nombre d'actions à la date de clôture8	3 288 146	3 288 146
Cours de bourse à la clôture	98,40	91,40
Valeur de l'actif net par action (IFRS)9	91,37	81,81
Prime par rapport à la valeur de l'actif net (IFRS) (à la date de clôture)	7,7%	11,7%
Valeur de l'actif net par action (EPRA)10	95,72	85,06
Prime par rapport à la valeur de l'actif net (IFRS) (à la date de clôture)	2,8%	7,4%

Il est rappelé que les chiffres ci-dessus intègrent l'application de la norme IFRIC21. Celle-ci prévoit la comptabilisation immédiate et intégrale de charges fiscales dont l'exigibilité est acquise dans la période de présentation des états financiers. Cela signifie que Home Invest Belgium répercute entièrement pour l'exercice comptable complet sur le 1er trimestre le précompte immobilier (et son éventuelle refacturation), ainsi que la taxe d'abonnement. Par conséquent, les résultats intermédiaires ne peuvent être extrapolés.

COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉS

Résultat locatif net

Au premier trimestre de 2019, le résultat locatif net a augmenté de 4,8% à € 6,20 millions (contre € 5,91 millions au premier trimestre de 2018). Cette augmentation est principalement due aux revenus locatifs des projets de développement livrés en 2018.

Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille

Le résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille s'est élevé à € 2,00 millions au premier trimestre de 2019 (contre € 2,03 millions au premier trimestre de 2018).

Résultat sur portefeuille

Home Invest Belgium a réalisé un résultat sur portefeuille de € 33,73 millions au premier trimestre de 2019.

Le résultat sur vente d'immeubles de placement s'est élevé à € 0,08 million d'euros au premier trimestre de 2019.

De plus, Home Invest Belgium a enregistré des variations positives de la juste valeur des immeubles de placement au premier trimestre de 2019 pour un montant de € 33,77 millions. Ces variations résultent principalement de l'ajustement au premier trimestre de 2019 des hypothèses dans le traitement des droits de mutation afin de déterminer la juste valeur des immeubles de placement.

En particulier, dans le cadre de la détermination des droits de mutation (qui permettent de déterminer la juste valeur des immeubles de placement), il n'a plus été fait usage de catégorie d'immeubles résidentiels ou mixtes dont la nature et la conception se prêtent à une vente à l'unité.

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⁸ Le nombre moyen d'actions à la date de clôture a été calculé en excluant 11 712 actions propres détenues par la société.

⁹Valeur de l'actif net par action (IFRS) = VAN (IFRS) ou la valeur nette selon IFRS.

¹⁰Valeur de l'actif net par action (EPRA) = VAN (EPRA) ou la valeur nette selon les Best Practices Recommendations d'EPRA.

Pour cette raison, la juste valeur des immeubles de placement est déterminée comme suit :

• Pour les immeubles sis en Belgique, dont la valeur totale d'investissement s'élève à au moins € 2,5 millions, des droits de mutation de 2,5 % sont déduits de la valeur de l'investissement¹¹;
• Pour les immeubles sis en Belgique dont la valeur totale d'investissement est inférieure € 2,5 millions, un montant correspondant aux droits d'enregistrement applicables (12,5 % pour les immeubles situés à Bruxelles et en Wallonie et 10,0 % pour les biens situés en Flandre) est déduit de la valeur totale d'investissement.

Cet ajustement est justifié par diverses considérations.

Tout d'abord, c'est atypique dans le secteur des SIR, de recourir, pour la détermination des droits de mutation – en plus des deux catégories habituelles des (i) bâtiments supérieurs à € 2,5 millions et (ii) des bâtiments inférieurs à € 2,5 millions – à une troisième catégorie d'immeubles (iii), ceux dont la nature et la conception se prêtent à la vente à l'unité.

De plus, le secteur résidentiel se professionnalise et s'institutionnalise pleinement dans un contexte international. Les modifications législatives récemment introduites en Belgique ont rendu possibles de nouvelles structures telles que les sociétés immobilières réglementées non cotées (FIIS) et la détention de participations (plus de 25% au lieu de plus de 50% auparavant) par une SIR publique dans d'autres sociétés (telles qu'également dans une SIR institutionnelle). Avec ces modifications législatives, le législateur souhaite encourager le pooling des investisseurs dans les structures de sociétés professionnelles. Pour Home Invest Belgium, ces structures créent de nouvelles possibilités pour la vente d'immeubles, en plus de la méthode de vente à l'unité.

Les droits d'enregistrement effectifs qui s'appliqueront dans le cadre de la vente d'immeubles de placement dépendront de la structure de transaction choisie.

Dans ce contexte, la stratégie de Home Invest Belgium a évolué afin de ne pas se restreindre à la méthode de vente à l'unité. Lorsque la décision de vendre un immeuble est prise, il sera examiné au cas par cas quelle structure de vente dans ce contexte spécifique optimisera la valeur pour l'actionnaire de Home Invest Belgium. Par conséquent, il est impossible de déjà connaître aujourd'hui les droits d'enregistrement applicables et il est justifié d'appliquer le pourcentage sectoriel moyen de 2,5% aux bâtiments d'une valeur d'investissement d'au moins € 2,5 millions et D'appliquer les droits d'enregistrement intégraux de 10% (en Flandre) et 12,5% (à Bruxelles et en Wallonie) à moins de € 2,5 millions.

Se référant aux normes du secteur des SIR, le conseil d'administration de Home Invest Belgium est d'avis que cette modification est justifiée.

L'autre résultat sur portefeuille s'est élevé à € -0,13 million au premier trimestre de 2019. Ce poste comprend les variations des impôts différés.

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¹¹ La juste valeur des immeubles de placement s'obtient en diminuant les droits de mutation estimés de la valeur d'investissement. Lors du transfert de biens immobiliers en Belgique, l'acheteur peut être tenu au paiement de droits de mutation. Les droits de mutation effectivement perçus dépendent essentiellement du mode de transfert et de la localisation des immeubles de placement. Etant donné que le mode de transfert n'est connu qu'au moment de la décision de vente, les droits de mutation réels ne seront eux aussi connus qu'à ce moment. Sur base de l'étude de la BEAMA (menée en coopération avec les experts immobiliers) publiée le 8 février 2006, et prorogée dans la communication du 10 novembre 2016 de l'Association BE-REIT, les droits de mutation sont en moyenne de 2,5 % en Belgique.

Résultat financier

Les charges d'intérêts nettes sont passées de € 1,03 millions au premier trimestre de 2018 à € 1,19 millions au premier trimestre de 2019. Cette augmentation résulte d'une augmentation du montant moyen de l'encours des dettes financières. Le coût de financement moyen était de 2,07%.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers se sont élevées à € -3,48 millions au premier trimestre de 2019. Ces variations résultent d'une baisse de la juste valeur des Interest Rate Swapsrésultant d'une nouvelle baisse des taux d'intérêt. Par sa politique de couverture, le conseil d'administration souhaite protéger la société contre une éventuelle hausse des taux d'intérêt.

Impôts

Les impôts sont passés de € 0,07 million au premier trimestre de 2018 à € 0,02 million au premier trimestre de 2019.

Résultat net – Résultat EPRA – Résultat distribuable

Le résultat net de Home Invest Belgium s'est élevé à € 31,44 millions au premier trimestre 2019, soit € 9,56 par action.

Après ajustement du résultat net pour (i) le résultat sur portefeuille, (ii) les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et (iii) les éléments non EPRA de la quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises, le résultat EPRA s'élève à € 1,00 million pour le premier trimestre de 2019, soit € 0,30 par action (contre € 0,27 par action au premier trimestre de 2018).

La vente d'immeubles de placement, réalisée au premier trimestre de 2019, s'est traduite par une plus-value de € 3,84 millions par rapport à la valeur d'acquisition (plus les investissements capitalisés). Ces plus-values réalisées contribuent au résultat distribuable statutaire, qui sert de base au paiement du dividende. Le résultat distribuable statutaire, comprenant les plus-values distribuables réalisées au premier trimestre de 2019, s'est élevé à € 4,62 millions, soit € 1,41 par action.

BILAN CONSOLIDE

Capitaux propres et VAN par action

Au 31 mars 2019, les fonds propres du groupe s'élevaient à € 300,45 millions, contre € 269,00 millions au 31 décembre 2018 (soit une augmentation de 11,7%).

La valeur de l'actif net (IFRS) par action a augmenté de 11,7% au premier trimestre pour atteindre € 91,37 le 31 mars 2019 (contre € 81,81 le 31 décembre 2018).

La valeur de l'actif net (EPRA) par action a augmenté pour la même période de 12,5%, à € 95,72 le 31 mars 2019 (contre € 85,06 au 31 décembre 2018).

Taux d'endettement

Le taux d'endettement (SIR-AR) est passé de 50,16% au 31 décembre 2018 à 46,63% le 31 mars 2019. Le taux d'endettement (IFRS) a diminué sur la même période, passant de 48,90% à 45,36%.

ACTIVITÉS AU PREMIER TRIMESTRE 2019

ACTIVITÉS DE LOCATION

Le taux d'occupation moyen¹² des immeubles de placement disponibles à la location s'élève à 94,89%¹³ au premier trimestre de 2019.

DEVELOPPEMENT POUR COMPTE PROPRE

Brunfaut

Les travaux sur le site de Brunfaut (Rue Brunfaut 13-29 et Rue Fin 4-12 à 1080 Molenbeek), pour la construction d'un complexe résidentiel de 93 appartements, 66 places de parking et 1 443 m² de bureaux, se déroulent comme prévu. La livraison du projet est prévue pour le printemps 2020. Le permis de construire pour la conception de la nouvelle Place d'Or (adjacent au site) a également été introduit.

Meyers-Henneau

Les travaux de démolition et de fondation du projet Meyers-Hennau (Rue Meyers-Hennau 5-17 à 1020 Bruxelles) ont bien été réalisés. Le projet, qui comprend 35 appartements, 11 maisons et 51 places de stationnement, devrait être achevé au cours du quatrième trimestre de 2020.

Marcel Thiry C2

Le permis d'aménagement urbain du projet Marcel Thiry C2 (avenue Marcel Thiry 204 à 1200 Woluwe-Saint-Lambert) a été obtenu en août 2018. Le début des travaux est prévu pour le troisième trimestre 2019.

PROJETS DE RÉNOVATION ET DE RE-DÉVELOPPEMENT AU SEIN DU PORTEFEUILLE

Galerie de l'Ange

Home Invest Belgium a déposé une demande d'autorisation en vue d'une rénovation complète de la partie résidentielle de la Galerie de l'Ange à Namur. Le permis est attendu d'ici le début du troisième trimestre de 2019.

Léopold

Home Invest Belgium procède actuellement à la rénovation de l'immeuble Léopold à Liège afin de répondre aux normes actuelles du marché de l'immobilier résidentiel. On estime que ces travaux seront achevés d'ici le troisième trimestre de 2019.

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¹² Le taux d'occupation moyen représente le pourcentage moyen sur une certaine période des loyers contractuels des espaces loués, par rapport à la somme des loyers contractuels des espaces loués et la valeur locative estimée des espaces inoccupés.

¹³ Le taux d'occupation est calculé hormis (i) les immeubles en cours de rénovation, (ii) les immeubles qui font l'objet d'une première commercialisation, et (iii) les immeubles en vente.

Scheldevleugel

Le plan de rénovation du bâtiment Scheldevleugel à Audenarde suit son cours, et la troisième phase a démarré. Au cours de cette phase, 12 appartements et studios seront entièrement rénovés, ainsi que la rénovation des parties communes du bâtiment.

COMPOSITION DE L'EQUIPE DU MANAGEMENT

Nomination d'un nouveau directeur des investissements et du développement

Le 1er mars 2019, Gwen Vreven a rejoint Home Invest Belgium en tant que directeur des investissements et du développement. À ce titre, il supervise les activités d'investissement, de développement et de construction de Home Invest Belgium. Il contribuera au développement futur de Home Invest Belgium en tant qu'acteur de référence sur le marché résidentiel.

Mr. Vreven a plus de dix-huit ans d'expérience dans le secteur immobilier et semi-public via divers partenariats public-privé. Il a débuté sa carrière chez ING Real Estate Development, où il a réalisé de nombreux projets, tant en Belgique qu'à l'étranger. Depuis 2012, il occupe le poste de directeur général chez AG Stadsontwikkeling Aalst, où il a joué un rôle important dans la mise en place et la réalisation de divers projets PPP et SPVs.

Fin de la collaboration avec le Chief Operating Officer

Le 28 février 2019, Home Invest Belgium et Mr. Filip Van Wijnendaele (Chief Operating Officer et dirigeant effectif) ont décidé, de commun accord, de mettre fin à leur coopération. Le conseil d'administration de Home Invest Belgium souhaite remercier Mr. Van Wijnendaele pour sa contribution à la gestion et au développement de la société.

VENTES

Au premier trimestre de 2019, Home Invest Belgium a réalisé des ventes d'immeubles de placement pour un montant de vente net de € 8,61 millions. Une plus-value de 0,08 million d'euros a été réalisée sur ces ventes par rapport à la dernière juste valeur de l'immobilier vendu et une plus-value de 3,84 millions d'euros par rapport à la valeur d'acquisition (augmenté des investissements capitalisés).

Cela signifie que Home Invest Belgium a réalisé plus de plus-values au cours des trois premiers mois de 2019 par rapport à l'ensemble de l'exercice 2018 (€ 0,04 million de plus-values réalisées au cours des trois premiers mois de 2018 et € 3,32 millions tout au long de 2018 ). Les plus-values réalisées contribuent au résultat distribuable statutaire de la société qui constitue la base de la distribution du dividende.

ÉVÉNEMENTS APRÈS LA CLÔTURE

LIVRAISON DE L'IMMEUBLE THE CROW'N

Le projet The Crow'n (Avenue Reine Astrid 278 à 1950 Kraainem), qui se compose de 40 appartements neufs et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée, a été achevé en avril 2019.

Les espaces du rez-de-Chaussée sont occupés par les enseignes Deutsche Bank, Kings Shop et la première partie de la garderie Babilou. La commercialisation des appartements aux étages a également été lancée.

CORPORATE GOVERNANCE

Confirmation de nomination de l'administrateur délégué

Mr. Sven Janssens a été provisoirement coopté par le conseil d'administration de Home Invest Belgium en tant qu'administrateur (délégué) exécutif. Sa candidature a été approuvée par la FSMA le 19 novembre 2018. Lors de l'assemblée générale du 7 mai 2019, Mr. Sven Janssens a été définitivement nommé administrateur exécutif (administrateur délégué), et ce jusqu'à l'assemblée générale de 2022.

Renouvellement de mandat des administrateurs

Les mandats suivants ont été renouvelés lors de l'assemblée générale du 7 mai 2019, pour une période de 4 ans à chaque fois jusqu'à l'assemblée générale de 2023, sous réserve de l'approbation de la FSMA:

• Mr. Eric Spiessens, en tant qu'administrateur indépendant non exécutif;
• Mr. Koen Dejonckheere en tant qu'administrateur indépendant non exécutif;
• Mr. Wim Aurousseau en tant qu'administrateur non exécutif;
• Mr. Johan Van Overstraeten en tant qu'administrateur non exécutif.

Nomination de nouveaux administrateurs

En outre, les administrateurs suivants ont été nommés administrateurs indépendants lors de l'assemblée générale du 7 mai 2019, chacun pour une période de 4 ans à l'assemblée générale de 2023 incluse :

• Madame Christel Gijsbrechts;
• Madame Hélène Bostoen en;
• Madame Suzy Denys.

Ils répondent tous aux critères d'indépendance énoncés à l'article 526ter du code des sociétés.

Nomination du commissaire aux comptes

Lors de l'assemblée générale de 2019, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, représenté par Mr. Joeri Klaykens, a été nommé commissaire aux comptes de la société pour une période de 3 ans, jusqu'à l'assemblée générale de 2022.

DIVIDENDE 2018

L'Assemblée générale a approuvé la distribution d'un dividende brut de 4,75 € par action pour l'exercice 2018 ( soit une augmentation de 5,6% par rapport à 2017). Compte tenu de l'avance versée en décembre 2018 d'un montant de 3,75 € brut par action (coupon n° 25), le solde s'élève à 1,00 € brut par action (coupon n° 26), payable le vendredi 17 mai 2019.

POUR TOUT COMPLEMENT D'INFORMATION

Sven Janssens CEO Tel. : +32 2 740 14 51 E-mail: sja@homeinvest.be Preben Bruggeman CFO Tel. : +32 2 740 14 51 E-mail: pbr@homeinvest.be

A propos de Home Invest Belgium

Home Invest Belgium est une société immobilière réglementée publique belge (SIR ou BE-REIT) spécialisée dans l'achat, le développement, la location et la gestion de biens immobiliers résidentiels. Au 31 mars 2019, le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium, localisé en Belgique et aux Pays-Bas, dépassait les € 570 millions.

Home Invest Belgium est cotée sur Euronext Brussel [HOMI] depuis 1999. Au 31 mars 2019, sa capitalisation boursière s'élevait à € 325 millions.