Interim / Quarterly Report • Sep 5, 2019
Interim / Quarterly Report
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Sous embargo jusqu'au 05/09/2019 17h40 Information réglementée
| 1. Portefeuille immobilier4 |
|---|
| 2. Comptes de résultats consolidé………………………………………………………………………….6 |
| 3. Commentaires sur le compte de résultats consolidé……………………………………………… 8 |
| 3.1 Commentaires sur le compte de résultats consolidé………………………………………8 |
| 3.2 Commentaires sur le bilan consolidé………………………………………………………10 |
| 3.3 Structure financière……………………………………………………………………………. 10 |
| 4. Rapport d'activités…………………………………………………………………………………………14 |
| 4.1 Acquisitions……………………………………………………………………………………….14 |
| 4.2 Projets de développement……………………………………………………………………14 |
| 4.3 Ventes……………………………………………………………………………………………16 |
| 4.4 Gestion du portefeuille…………………………………………………………………………16 |
| 4.5 Corporate governance………………………………………………………………………18 |
| 5. L'action en bourse………………………………………………………………………………………… 19 |
| 6. Prévisions……………………………………………………………………………………………………. 22 |
| 7. Résumé des états financiers…………………………………………………………………………… 23 |
| 8. IAP - Indicateurs alternatifs de performance…………………………………………………………45 |
| 9. Agenda de l'actionnaire…………………………………………………………………………………49 |
Au 30 juin 2019, Home Invest Belgium détient un portefeuille immobilier1de € 574,01 millions, contre € 543,51 millions au 31 décembre 2018, soit une augmentation de 5,6 %.
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille immobilier |
€ 554,91 m | € 524,51 m |
| Immeubles de placement disponibles à la location |
€ 526,77 m | € 490,36 m |
| Projets de développement | € 28,15 m | € 34,14 m |
| Participation dans des entreprises associées et coentreprises |
€ 19,10 m | € 19,00 m |
| TOTAL | € 574,01 m | € 543,51 m |
La juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location s'élève à € 526,77 millions, répartis sur 50 sites.
La somme des loyers contractuels sur base annuelle et de la valeur locative estimée sur les espaces inoccupés s'élève à € 27,14 millions au 30 juin 2019.
Les immeubles de placement disponibles à la location sont évalués par les experts immobiliers indépendants à un rendement locatif brut moyen2 de 5,2 %.
Au 30 juin 2019, les immeubles de placement disponibles à la location se situent pour 63,3 % en Région de Bruxelles-Capitale, pour 14,5 % en Région wallonne, pour 12,3 % en Région flamande et pour 9,9 % aux Pays-Bas.
Au 30 juin 2019, les immeubles de placement disponibles à la location se composent à 88,1 % d'immobilier résidentiel
1 Le portefeuille immobilier se compose (i) des immeubles de placement et (ii) les participations dans des entreprises associées et des coentreprises – mise en équivalence.
2 Rendement locatif brut = (loyers bruts contractuels sur base annuelle + valeur locative estimée des espaces inoccupés) / (juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location).
| COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ | (en k €) | |
|---|---|---|
| COMPTE DE RÉSULTATS | S1 2019 | S1 2018 |
| REVENUS LOCATIFS NETS | 12 383 | 11 425 |
| RÉSULTAT OPERATIONNEL AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 6 609 | 6 697 |
| XVI. Résultats sur vente d'immeubles de placement | 23 | 12 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 33 969 | 21 423 |
| XIX. Autres résultats sur portefeuille | -6 | -292 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 33 985 | 21 143 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 40 595 | 27 841 |
| XX. Revenus financiers | 11 | 20 |
| XXI. Charges d'intérets nettes | -2 500 | -2 186 |
| XXII. Autres charges financières | -57 | -29 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -6 122 | -588 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -8 668 | -2 782 |
| XXIV.Participation dans des entreprises associées et coentreprises | 99 | 0 |
| IMPÔTS | 69 | -141 |
| RÉSULTAT NET | 32 094 | 24 918 |
| Exclusion résultat sur portefeuille | -33 985 | -21 143 |
| Exclusion de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | +6 122 | +588 |
| Exclusion des éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises |
+379 | 0 |
| RÉSULTAT EPRA3 | 4 610 | 4 362 |
| Nombre moyen d'actions 4 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 9,76 | 7,39 |
| RÉSULTAT EPRA PAR ACTION | 1,40 | 1,33 |
| RÉSULTAT DISTRIBUALBLE PAR ACTION5 | 2,89 | 1,48 |
3 Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion du (i) résultat du portefeuille et (ii) les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et (iii) les éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises. Ce terme est utilisé en accord avec les Best practices Recommendations de l'EPRA.
4 Le nombre moyen d'action est calculé en excluant les 11.712 actions détenues par la société.
5 Le résultat statutaire ditribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR.
| BILAN | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Capital propre (attribué aux actionnaires de la maison mère) | 297 810 | 269 003 |
| Total de l'actif | 582 566 | 551 106 |
| Taux d'endettement (AR SIR) 6 | 46,93% | 50,16% |
| Taux d'endettement (IFRS) 7 | 45,75% | 48,90% |
| PAR ACTION | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
| Nombre d'actions à la date de clôture8 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| Cours de bourse à la date de clôture | 99,00 | 91,40 |
| IFRS NAV par action9 | 90,57 | 81,81 |
| Prime par rapport à IFRS NAV (à la date de clôture) | 9,3% | 11,7% |
| EPRA NAV par action10 | 95,73 | 85,06 |
| Prime par rapport à EPRA NAV (à la date de clôture) | 3,4% | 7,4% |
6 Le taux d'endettement (AR SIR) est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement.
7 Le taux d'endettement (IFRS) est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.
8 Le nombre d'actions à la date de clôture est calculé à l'exclusion des 11.712 actions propres détenues par la société.
9 IFRS NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette selon IFRS.
10 EPRA NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon les Best Practices Recommendations d' EPRA.
Le résultat locatif net est passé de € 12,10 millions au premier semestre de 2018 à € 12,43 millions au premier semestre de 2019 (+2,7 %). Cette augmentation résulte surtout de la location des projets de développement internes réceptionnés et des investissements réalisés dans le courant de 2018, qui ont contribué à concurrence d'un exercice entier en 2019.
Le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille est passé de € 6,70 millions au premier semestre de 2018 à € 6,60 millions au premier semestre de 2019 (-1,3 %).
La marge d'exploitation11 est passée de 68,6 % lors du premier semestre de 2018 à 62,3% au premier semestre de 2019 en raison d'une augmentation des frais d'exploitation. Ces frais sont principalement des frais non récurrents qui concernent l'optimisation de processus informatiques et la rationalisation de la plateforme interne de gestion.
Au premier semestre de 2019, un résultat sur portefeuille positif de € 33,99 millions a été enregistré.
Le résultat sur ventes d'immeubles de placement s'élevait à € 0,02 million au premier semestre de 2019.
En outre, au premier semestre de 2019, Home Invest Belgium a enregistré une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement d'un montant total de € 33,97 millions. Ces variations résultent principalement de l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation en vue de déterminer la juste valeur des immeubles de placement au premier trimestre 201912. Ces modifications ont eu un effet positif sur les variations de la juste valeur des immeubles de placement à raison de € 34,18 millions. Sans cet effet, les variations de la juste valeur des immeubles s'élevaient à € -0,21 million. Pour un commentaire plus détaillé concernant l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation, voir la Note 3 « Immeubles de placement », joint au résumé des états financiers consolidés du présent rapport semestriel.
L'autre résultat sur portefeuille s'élève à € -0,01 million. Ce poste comprend les variations des impôts différés.
11 Marge d'exploitation = (résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille) / (résultat immobilier)
12 Voir communiqué de presse « Résultats 1er trimestre 2019 » du 7 mai 2019.
Les charges d'intérêts nettes ont augmenté, passant de € 2,19 millions au premier semestre de 2018 à € 2,50 millions au premier semestre de 2019. Cette hausse résulte d'une augmentation du montant moyen de l'encours des dettes financières. Le coût de financement moyen13 était de 2,14 % au premier semestre de 2019 (contre 2,11 % au premier semestre de 2018).
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevaient à € -6,12 millions au premier semestre de 2019. Ces variations résultent d'une baisse de la juste valeur des contrats d'échange de taux d'intérêt (interest rate swaps).
Les impôts s'élevaient à € 0,07 million au premier semestre de 2019 (contre € -0,14 million au premier semestre de 2018). Cette évolution positive est le résultat de la correction de provisions pour impôt sur les sociétés trop élevées pour les exercices 2017 et 2018, notamment concernant les activités aux Pays-Bas.
Le résultat net (part du groupe) de Home Invest Belgium s'élevait à € 32,09 millions au premier semestre de 2019, soit € 9,76 par action.
Après ajustement du résultat net pour (i) le résultat sur portefeuille, (ii) les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et (iii) les éléments non EPRA de la participation dans le résultat des entreprises associées et coentreprises, le résultat EPRA s'élève à € 4,61 millions au premier trimestre 2019, soit une hausse de 5,7 % par rapport au résultat de € 4,36 millions pour le premier semestre de 2018.
Le résultat EPRA par action a augmenté de 5,7 %. Il est passé de € 1,33 au premier semestre de 2018 à € 1,40 au premier semestre de 2019.
Les ventes d'immeubles de placement réalisées au premier semestre de 2019 se sont soldées par une plus-value de € 5,28 millions par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés). Ces plus-values réalisées forment une contribution positive au résultat statutaire distribuable, qui constitue la base de la distribution du dividende.
Le résultat statutaire distribuable14 a augmenté au premier semestre de 2019 et est passé à € 9,55 millions, contre € 4,86 millions un an plus tôt. Le résultat distribuable par action a augmenté, passant de € 1,48 à € 2,89 sur la même période.
14 Le résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR-SIR.
13 Le coût de financement moyen = le coût des intérêts, y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture, augmenté des intérêts intercalaires activés, divisé par la dette financière moyenne pondérée sur la période concernée.
Au cours du premier semestre de 2019, la juste valeur des immeubles de placement (y compris les projets de développement) a augmenté de € 30,41 millions. Elle est passée de € 524,51 millions au 31 décembre 2018 à € 554,91 millions au 30 juin 2019, soit une hausse de +5,8 %.
Le 17 décembre 2018, Home Invest Belgium a réalisé l'acquisition de 51,43 % des actions de la SA Sunparks De Haan via la société De Haan Vakantiehuizen SA, dont elle détient 50 % des actions. Cette participation est reprise dans la consolidation via la méthode de la mise en équivalence.
La valeur comptable de la participation de Home Invest Belgium dans De Haan Vakantiehuizen SA s'élevait à € 19,10 millions au 30 juin 2019 (contre € 19,00 millions au 31 décembre 2018).
Au 30 juin 2019, les capitaux propres du groupe s'élèvent à € 297,81 millions, soit une augmentation de 10,7 % par rapport au 31 décembre 2018.
La VNI IFRS par action a augmenté de 10,7 % pour passer à € 90,57 au 30 juin 2019 (contre € 81,81 au 31 décembre 2018).
La VNI EPRA par action a augmenté de 12,5 % pour passer à € 95,73 au 30 juin 2019 (contre € 85,06 au 31 décembre 2018).
Le taux d'endettement (AR-SIR) s'élève à 46,93 % au 30 juin 2019. Le taux d'endettement IFRS s'élève à 45,75 %.
Compte tenu d'un taux d'endettement maximal de 65 %, tel que défini par la loi SIR, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 308,29 millions pour financer de nouveaux investissements.
Compte tenu de la stratégie de Home Invest Belgium de maintenir le taux d'endettement à moyen et à long terme à moins de 55 %, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 107,06 millions pour financer de nouveaux investissements.
Au 30 juin 2019, Home Invest Belgium avait un encours de dettes financières de € 259,00 millions, qui se compose de :
Type de dettes
La moyenne pondérée de la durée résiduelle des dettes financières s'élève à 3,8 ans.
Au 30 juin 2019, Home Invest Belgium disposait de € 14,00 millions de crédits disponibles non prélevés.
Au 30 juin 2019, 88,0 % des dettes financières (soit un montant de € 228,0 millions) avaient un taux d'intérêt fixe, notamment grâce à l'utilisation de contrats d'échange de taux d'intérêt (interest rate swaps) comme instrument de couverture.
La moyenne pondérée de la durée résiduelle des taux d'intérêt fixes est de 5,5 ans.
La valeur totale des couvertures à la date de clôture était négative à concurrence de € 15,79 millions en raison d'une diminution des taux d'intérêt après la conclusion des couvertures.
Par sa politique de couverture, le conseil d'administration souhaite protéger la société contre une hausse éventuelle des taux d'intérêt.
Home Invest Belgium n'a réalisé aucune nouvelle acquisition au cours du premier semestre de 2019.
Les travaux sur le site Brunfaut (rue Brunfaut 13-29 et rue Fin 4-12 à 1080 Molenbeek) pour la construction d'un ensemble résidentiel de 93 appartements, 66 emplacements de parking et 1.443 m2 de surface pour des bureaux se poursuivent selon le planning. La réception du projet est prévue au printemps 2020. La demande de permis de bâtir pour le réaménagement de la Place d'Or adjacente a également été introduite.
Les travaux de démolition et de fondation du projet Meyers-Hennau (rue Meyers-Hennau 5-17 à 1020 Laeken) sont terminés. La réception du projet composé de 35 appartements, 11 maisons et 51 places de parking est prévue dans le courant du quatrième trimestre 2020.
Le permis d'urbanisme pour le projet Marcel Thiry C2 (avenue Marcel Thiry 204 à 1200 Woluwe-Saint-Lambert) a été accordé en août 2018. Le début des travaux est prévu vers le quatrième trimestre de 2019. Le projet comporte 42 unités.
Home Invest Belgium a introduit une demande de permis en vue de la rénovation complète de la partie résidentielle de la Galerie de l'Ange à Namur (rue de la Monnaie 4-20 à 5000 Namur), (surface de 4.239 m²). Le permis est attendu d'ici le début du quatrième trimestre de 2019. Au total, 57 unités seront rénovées.
Home Invest Belgium procède actuellement à la rénovation de l'immeuble Léopold à Liège (rue Léopold 2-8 à 4000 Liège) afin de répondre aux normes actuelles du marché de l'immobilier résidentiel. Le
bâtiment se compose de 29 appartements d'une surface totale de 2.791 m² et sa réception s'effectuera au troisième trimestre de 2019, à l'exception des commerces.
La rénovation du bâtiment Scheldevleugel à Audenarde (Remparden 12 à 9700 Audenarde) suit son cours. La troisième et dernière phase de rénovation, presque terminée, comprend la rénovation en profondeur de 10 appartements et studios, ainsi que les parties communes du bâtiment. Le bâtiment Scheldevleugel se compose au total de 95 unités et de 75 boxes de garages, soit une surface totale de 6.000 m².
Au premier semestre de 2019, Home Invest Belgium a réalisé des ventes pour un prix de vente net total de € 11,51 millions (contre € 1,41 million au premier semestre de 2018).
Une plus-value nette de € 0,02 million a été réalisée sur ces ventes par rapport à la dernière juste valeur des biens et une plus-value distribuable de € 5,28 millions par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés).
Cela signifie que Home Invest Belgium a réalisé plus de plus-values distribuables au cours des six premiers mois de 2019 qu'au cours de l'ensemble de l'exercice 2018 (€ 0,38 million de plus-values distribuables au cours des six premiers mois de 2018 et € 3,32 millions pour l'ensemble de 2018).
Les plus-values réalisées par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés) forment une contribution positive au résultat statutaire distribuable de la société, qui constitue la base de la distribution du dividende.
Au premier semestre de 2019, Home Invest Belgium comptait un bon niveau d'occupation dans son portefeuille de plus de 2.000 unités de logement. Le taux moyen d'occupation15 a atteint 95,04 %16 pendant le premier semestre.
15 Le taux moyen d'occupation représente le pourcentage moyen, déterminé sur une période donnée, des loyers contractuels des espaces loués par rapport à la somme des loyers contractuels des espaces loués, augmentée de la valeur locative estimée des espaces non loués.
16 Le taux d'occupation est calculé sans prise en compte (i) des bâtiments en cours de rénovation, (ii) des bâtiments qui font l'objet d'une première commercialisation et (iii) des bâtiments qui sont en vente.
Le projet The Crow-n (avenue Reine Astrid 278 à 1950 Kraainem), composé de 40 nouveaux appartements et espaces commerciaux en rez-de-chaussée, a été réceptionné en avril 2019. Le rez-dechaussée a vu l'ouverture d'une agence Deutsche Bank, de Kings Shop et de la crèche Babilou. La commercialisation des appartements a commencé depuis lors.
Le 28 février 2019, Home Invest Belgium et Monsieur Filip Van Wijnendaele (Chief Operating Officer et dirigeant effectif) ont décidé, d'un commun accord, de mettre fin à leur collaboration. Le conseil d'administration de Home Invest Belgium souhaite remercier Monsieur Van Wijnendaele pour sa contribution à la gestion et au développement de la société.
Confirmation de la nomination de l'administrateur délégué et renouvellement des administrateurs
Lors de l'assemblée générale du 7 mai 2019, Monsieur Sven Janssens a été définitivement nommé administrateur (délégué) exécutif pour la période allant jusqu'à l'assemblée générale de 2022. Monsieur Janssens a été coopté par le conseil d'administration en remplacement de Madame Sophie Lambrighs.
Les mandats suivants ont été renouvelés lors de l'assemblée générale du 7 mai 2019, chacun pour une période de 4 ans, jusqu'à l'assemblée générale de 2023 :
En outre, les administrateurs suivants ont été nommés administrateurs indépendants lors de l'assemblée générale du 7 mai 2019, chacun pour une période de 4 ans, jusqu'à l'assemblée générale de 2023 :
Lors de l'assemblée générale de 2019, la société Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCCRL, représentée par Monsieur Joeri Klaykens, a été nommée commissaire aux comptes de la société pour une période de 3 ans, jusqu'à l'assemblée générale de 2022.
L'action de Home Invest Belgium est cotée sur le marché réglementé d'Euronext Bruxelles depuis le 16 juin 1999. L'action fait partie de l'indice BEL Small.
Au 30 juin 2019, le cours de bourse de l'action Home Invest Belgium s'élevait à € 99,00 (contre € 87,40 au 30 juin 2018).
La liquidité de l'action a augmenté pour atteindre une moyenne journalière de 1.286 actions au premier semestre de 2019 (contre 1.157 actions au premier semestre de 2018).
| S1 2019 | S1 2018 | |
|---|---|---|
| Cours de bourse (en €) | ||
| A la date de clôture | € 99,00 | € 87,40 |
| Le plus haut | € 100,00 | € 93,00 |
| Le plus bas | € 86,00 | € 83,20 |
| Cours moyen | € 92,63 | € 86,73 |
| Volume | ||
| Volume journalier moyen | 1.286 | 1.157 |
| Volume total (6 mois) | 160.765 | 145.757 |
| Nombre d'actions total au 30 juin | 3 299 858 | 3 299 858 |
| Capitalisation boursière au 30 juin | € 322 millions | € 292 millions |
| Free float17 | 53,9% | 50,2% |
19 RAPPORT SEMESTRIEL 2019
17 Free float = Nombre total d'actions à la clôture de l'exercice) - (Nombre total d'actions détenues par les parties qui ont déclaré leur particiation par une notification de transparence conformément à la Loi du 2 mai 2007)] / [Nombre total d'actions à la clôture de l'exercice].
Le tableau ci-dessous mentionne les actionnaires de Home Invest Belgium qui détiennent plus de 3 % des parts. Les notifications dans le cadre de la réglementation en matière de transparence (Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes) sont publiées sur le site internet de la société.
Sur la base des déclarations de transparence reçues au 30 juin 2019, la structure de l'actionnariat de Home Invest Belgium se présente comme suit :
| ACTIONNAIRES18 | NOMBRE D'ACTIONS | % DU CAPITAL |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten19 | 880 965 | 26,7% |
| AXA Belgium SA20 | 537 830 | 16,3% |
| Epoux Van Overtveldt – Henry de Frahan | 102 792 | 3,1% |
| Autres actionnaires | 1 778 271 | 53,9% |
| Total Global | 3 299 858 | 100,00% |
20 AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle même filiale d'AXA SA.
18 Actionnares ayant procédé à une déclaration conformément à la Loi en matière de Transparence du 2 mai 2007.
19 Stavos Luxemburg SA est contrôlé à 97% par la société de droit commun BWVO 2014. La société de droit commun BMVO 2014 est contrôlée à 25% par la Stichting Administratiekantoor Stavos et à 75% par la société de droit commun Van Overstraeten. La société de droit commun Van Overstraeten est contrôlée à 99,9% par la fondation Stichting Administratiekantoor Stavos. La Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est contrôlée à 99,9% par la société de droit commun van Overstraeten. VOPNV est contrôlée à 99,9% par Stavos Luxembourg SA.
Au premier semestre, les principaux indices financiers de Home Invest Belgium ont évolué positivement par rapport à l'année précédente.
Le marché locatif résidentiel continue à se développer de façon favorable dans les villes où Home Invest Belgium est active, principalement pour les raisons suivantes :
Le marché acquisitif se caractérise aujourd'hui par des prix en hausse et un contexte financier favorable de taux d'intérêt très bas à long terme.
Dans ce contexte, le conseil d'administration confirme sa confiance dans l'évolution ultérieure des résultats de la société.
Pour l'exercice comptable en cours, le conseil d'administration est d'avis que le dividende pour 2019 devrait être au moins égal à celui de l'exercice précédent, sous réserve d'un recul soudain et considérable du marché immobilier résidentiel ou d'autres événements imprévus.
Conformément à sa politique en matière de dividendes, Home Invest Belgium annoncera le montant de l'acompte sur dividende lors de la publication des résultats du 3e trimestre 2019. L'acompte sera versé dans le courant du mois de décembre 2019.
| S1 2019 S1 2018 I. Revenus locatifs 12 429 177 12 108 196 III. Charges relatives à la location -46 539 -183 239 RÉSULTAT LOCATIF NET 12 382 638 11 924 957 IV. Récupération des charges immobilières 67 448 36 873 V. Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 571 171 633 722 VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués -2 420 869 -2 838 756 VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location 0 -650 RÉSULTAT IMMOBILIER 10 600 388 9 756 145 IX. Frais techniques -495 826 -624 526 X. Frais commerciaux -176 718 -71 715 XI. Frais et taxes sur immeubles non loués -238 736 -115 447 XII. Frais de gestion immobilière -1 512 924 -1 869 349 XIII. Autres charges immobilières 0 -9 008 Charges immobilières -2 424 204 -2 690 044 RÉSULTAT D'EXPLOITATION 8 176 185 7 066 101 XIV. Frais généraux de la société -1 623 872 -368 757 XV. Autres revenus et charges d'exploitation 57 000 0 RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 6 609 312 6 697 344 XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement 22 813 11 928 XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement 33 968 853 21 422 816 XIX. Autre résultat sur portefeuille -6 409 -291 553 Résultat sur portefeuille 33 985 257 21 143 192 RÉSULTAT D'EXPLOITATION 40 594 569 27 840 535 XX. Revenus financiers 10 833 20 051 XXI. Charges d'intérets nettes -2 500 349 -2 185 581 XXII. Autres charges financières -57 217 -28 920 XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers -6 121 523 -587 798 Résultat financier -8 668 256 -2 782 248 XXIV. Participation dans des entreprises associées et coentreprises 98 803 0 RÉSULTAT AVANT IMPÔT 32 025 116 25 058 287 XXV. Impôts des sociétés 69 317 -140 586 XXVI. Exit tax 0 0 Impôts 69 317 -140 586 RÉSULTAT NET 32 094 433 24 917 702 RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE 32 094 433 24 917 702 Exclusion du résultat sur portefeuille -33 985 257 -21 143 192 Exclusion des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers +6 121 523 +587 798 Exclusion des éléments non-EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises +379 168 0 RÉSULTAT EPRA 4 609 867 4 362 309 |
||
|---|---|---|
23 RAPPORT SEMESTRIEL 2019
| Nombre d'actions moyen21 | 3 288 146 | 3 288 146 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 9,76 | 7,58 |
| RÉSULTAT EPRA PAR ACTION | 1,40 | 1,33 |
21 Le nombre moyen d'actions est calculé en excluant les 11.712 actions détenues par la société.
| ACTIF | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 575 753 105 | 544 868 654 |
| B. Immobilisations incorporelles | 418 714 | 462 356 |
| C. Immeubles de placement | 554 913 532 | 524 506 117 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 790 190 | 353 420 |
| E. Actifs financiers non courants | 140 679 | 155 574 |
| F. Créances de location-financement | 391 187 | 391 187 |
| I. Participation dans des entreprises associées et coentreprises | 19 098 803 | 19 000 000 |
| II. Actifs courants | 6 812 562 | 6 237 370 |
| C. Créances de location-financement | 55 700 | 55 700 |
| D. Créances commerciales | 1 013 371 | 1 036 607 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 2 141 835 | 1 881 629 |
| F. Trésorie et équivalents de trésorie | 3 206 046 | 3 239 503 |
| G. Comptes de régularisation | 395 610 | 23 932 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 582 565 667 | 551 106 024 |
| CAPITAUX PROPRES | 297 809 565 | 269 003 279 |
| I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE | 297 809 565 | 269 003 279 |
| A. Capital | 87 999 055 | 87 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 152 812 878 | 99 653 847 |
| D. Résultat net de l'exercice | 32 094 433 | 56 447 178 |
| II. INTERETS MINORITAIRES | ||
| PASSIF | 284 756 102 | 282 102 746 |
| I. Passifs non courants | 276 543 873 | 274 323 432 |
| A. Provisions | 173 625 | 173 625 |
| B. Dettes financières non courantes | 259 188 675 | 263 284 316 |
| a. Etablissements de crédit |
219 000 000 | 223 500 000 |
| b. Leasing financier |
384 751 | 0 |
| c. Autres |
39 803 923 | 39 784 316 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 15 788 582 | 9 667 059 |
| F. Passifs d'impôts différés | 1 392 992 | 1 198 432 |
| a. Exit Tax b. Autres |
202 093 1 190 899 |
167 382 1 031 150 |
| II. Passifs courants | 8 212 229 | 7 779 314 |
| B. Dettes financières courantes | 693 308 | 749 596 |
| a. Etablissements de crédit |
0 | 0 |
| b. Leasing financier |
53 552 | 0 |
| c. Autres |
639 757 | 749 596 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 6 511 992 | 5 301 051 |
| b. Autres |
6 511 992 | 5 301 051 |
| E. Autres passifs courants | 131 436 | 151 225 |
| F. Comptes de régularisation | 875 493 | 1 577 442 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 582 565 667 | 551 106 024 |
| Frais d'augmentation |
Primes | Réserve | Réserve du solde des variations de juste valeur des |
||
|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2017 | Capital 88 949 295 |
de capital -950 240 |
d'émission 24 903 199 |
légale 98 778 |
biens immobiliers 120 301 194 |
| Affectation du résultat pour l'exercice 2017 Affectation du résultat opérationnel distribuable Affectation des variations d'actifs d'impôts différés |
6 679 297 | ||||
| Affectation de la juste valeur des immeubles de placement Affectation de la juste valeur des actifs et passifs financiers Clôture du dividende pour l'exercice 2017 (payé en mai 2018) Dividende complet pour l'exercice 2017 Dividende intermédiaire pour l'exercice 2017 (acompte payé en décembre 2016) |
6 679 297 | ||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | -4 175 124 | ||||
| Dividende distribué (2018) (acompte payé en décembre 2018) |
|||||
| Résultat de l'exercice 2018 | |||||
| Reprise des filiales | |||||
| Fusion des filiales | -1 497 602 | ||||
| Autres augmentations (réductions) | |||||
| SOLDE AU 31/12/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 121 307 765 |
| SOLDE AU 31/12/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 121 307 765 |
| Affectation du résultat pour l'exercice 2018 Affectation du résultat opérationnel distribuable Affectation des variations d'actifs d'impôts différés |
71 260 021 | ||||
| Affectation de la juste valeur des immeubles de placement Affectation de la juste valeur des actifs et passifs financiers Clôture du dividende pour l'exercice 2018 (payé en mai 2019) Dividende complet pour l'exercice 2018 Dividende intermédiaire pour l'exercice 2018 (acompte payé en décembre 2017)) |
71 260 021 | ||||
| Affectation du résultat opérationnel distribuable | |||||
| Vente des immeubles pour le premier semestre 2019 |
-6 690 969 | ||||
| Résultat de l'exercice au premier semestre 2019 | |||||
| Autres augmentations (réductions) | 20 335 | ||||
| SOLDE AU 30/06/2019 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 185 818 906 |
| 26 | RAPPORT SEMESTRIEL 2019 |
| Réserve des frais et droits de mutation estimés |
autorisés auxquels la que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
autorisés auxquels la comptabilité de comptabilité de couverture telle couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée IFRS (+/-) |
Réserve pour latences fiscales |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves |
Résultat reporté des excercices antérieurs |
Résultat net de l'exercice |
Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -34 275 030 | 0 | -9 280 017 | 0 | -686 943 | 1 259 467 | 25 379 059 | -143 685 | 215 555 079 |
| -5 854 668 | 1 226 658 | -774 669 | -3 813 555 | 143 685 | -2 393 252 | |||
| -3 813 555 | 3 361 566 | |||||||
| -774 669 | 774.669 | |||||||
| -5 854 668 | -824 629 | |||||||
| 1 226 658 | -1.226.658 | |||||||
| -2 393 252 | -2 393 252 | |||||||
| -14 359 510 | -14 359 510 | |||||||
| 11 966 258 | 11 966 258 | |||||||
| 893 731 | 3 281 393 | 0 | ||||||
| -12 330 548 | -12 330 548 | |||||||
| 68 777 725 | 68 777 725 | |||||||
| 0 | ||||||||
| 778 444 | 113 431 | -605 726 |
| -38 457 522 | 0 | -8 053 358 | -774 669 | -686 943 | 1 259 467 | 24 960 329 | 56 447 178 | 269 003 279 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -38 457 522 | 0 | -8 053 358 | -774 669 | -686 943 | 1 259 467 | 24 960 329 | 56 447 178 | 269 003 279 |
| -11 846 385 | -1 613 701 | -171 278 | -4 469 627 | -56 447 177 | -3 288 147 | |||
| -4 469 627 | 4 469 627 | |||||||
| -171 278 | 171 278 | |||||||
| -11 846 385 | -59 413 636 | |||||||
| -1 613 701 | 1 613 701 | |||||||
| -3 288 147 | -3 288 147 | |||||||
| -15 618 695 | -15 618 695 | |||||||
| 12 330 548 | 12 330 548 | |||||||
| 1 431 216 | 5 259 754 | 0 | ||||||
| 32 094 433 | 32 094 433 | |||||||
| -20 235 | 0 | |||||||
| -48 893 026 | 0 | -9 667 059 | -945 947 | -686 943 | 1 259 467 | 25 750 455 | 32 094 434 | 297 809 565 |
| 1S 2019 | 1S 2018 | |
|---|---|---|
| TRESORIE ET EQUIVALENTS DE TRESORIE AU DEBUT DE PERIODE | 3 239 503 | 7 183 786 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 6 707 961 | 4 499 597 |
| Résultat de l'exercice | 32 094 433 | 24 917 702 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 40 594 569 | 27 840 535 |
| Intérêts reçus | 10 833 | 20 051 |
| Intérêts payés | -2 557 566 | -2 214 500 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -6 121 523 | -587 798 |
| Impôts | 69 317 | -140 586 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -25 290 131 | -20 481 269 |
| Amortissements et déductions de valeur | 125 672 | 74 124 |
| - Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 125 672 | 74 124 |
| Autres éléments non-monétaires | -27 939 724 | -20 543 465 |
| - Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) - Variation de la juste valuer des instruments de couverture (+/-) et autre |
-33 968 853 | -21 131 263 |
| résultat du portefeuille | 6 029 129 | 587 798 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -22 813 | -11 928 |
| - Plus-values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -22 813 | -11 928 |
| Reprise de revenus et charges financières | 2 546 734 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -96 341 | 63 164 |
| Mouvement des éléments d'actif : | -529 256 | 876 588 |
| - Actifs financiers courants | 0 | 44 978 |
| - Créances commerciales | 21 236 | 2 268 987 |
| - Créances fiscales et autres actifs à court terme - Comptes de régularisations |
-176 551 -373 940 |
-1 593 507 156 129 |
| Mouvement des éléments du passif | 432 915 | -813 424 |
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | 1 154 653 | -127 334 |
| - Autres passifs courants | -19 789 | 15 233 |
| - Comptes de régularisation | -701 949 | -701 323 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | 3 573 854 | -3 529 544 |
| Immeubles de placement – investissements activés | 2 366 954 | -2 221 223 |
| Immeubles de placement – nouvelles acquisitions | 0 | |
| Désinvestissements | 11 471 815 | 1 410 316 |
| Projets de développement | -5 520 609 | -2 623 956 |
| Autres immobilisations incorporelles | 0 | -31 678 |
| Autres immobilisations corporelles | -27 292 | -66 950 |
| Actifs financiers non courants | 16 895 | 3 946 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -10 315 273 | -5 873 644 |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | -4 480 392 | -3 480 392 |
| Intérêts reçus | 10 833 | |
| Intérêts payés | -2 557 566 | |
| Dividende de l'exercice précédent | ||
| -3 288 147 | ||
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORIE EN FIN DE PERIODE | 3 206 046 | -2 393 252 2 280 195 |
Les résultats semestriels consolidés résumés sont établis sur la base des fondements du reporting financier conformément à IFRS et à IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Pour ces états financiers semestriels résumés, les mêmes fondements du reporting financier et les mêmes méthodes de calcul sont utilisés que dans les comptes annuels consolidés établis au 31 décembre 2018.
Suivant les normes IASB modifiées et les interprétations qui en ont été données par l'IFRIC, les éléments suivants s'appliquent à la période actuelle mais sans avoir d'incidence significative sur la présentation, les notes ou les résultats de la société : modifications à IFRS 9 « Instruments financiers », modifications à IAS 19 « Avantages du personnel », modifications à IAS 28 « Participations dans des entreprises associées et des coentreprises », IFRIC 23 « Incertitude relative au traitement des impôts sur le résultat », et améliorations annuelles d'IFRS (cycle 2015-2017).
IFRS 16 « Contrats de location » est applicable depuis le 1er janvier 2019. IFRS 16 énonce les principes de reconnaissance, d'évaluation, de présentation et de commentaire applicables aux contrats de location et exige des preneurs qu'ils donnent à tous les contrats de location le même traitement comptable, selon un modèle unique, dans le bilan. À la date de début d'un contrat de location, le preneur reconnaît l'obligation d'exécuter des paiements locatifs et un actif qui correspond au droit d'utiliser l'actif sous-jacent pendant la durée de location. Les preneurs sont tenus de reconnaître séparément l'intérêt sur l'obligation de location et l'amortissement sur le droit d'utilisation. Les preneurs sont également tenus de réévaluer l'obligation de location lorsque certains événements surviennent. En général, le preneur considère le montant de la réévaluation de l'obligation de location comme une modification du droit d'utilisation.
Cette norme a eu une incidence de € 0,49 million sur les immobilisations et les obligations de Home Invest Belgium au 1er janvier 2019.
Home Invest Belgium axe sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel au sens large du terme (appartements, logements de vacances, etc.). Par conséquent, sa stratégie d'investissement est déterminée en grande partie par la situation géographique des bâtiments. Home Invest Belgium distingue 4 segments géographiques : la Région de Bruxelles-Capitale, la Région flamande, la Région wallonne et les Pays-Bas.
| Total | Région | Région | Région | Non | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1S 2019 | Consolidé | Bruxel loise |
flamande | wallonne | Pays-Bas | affecté |
| I. Revenus locatifs | 12 429 177 | 7 167 708 | 1 200 767 | 2 655 143 | 1 405 559 | |
| III. Charges relatives à la location | -46 539 | -29 849 | -7 000 | -9 691 | ||
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 12 382 638 | 7 137 860 | 1 193 767 | 2 645 452 | 1 405 559 | |
| IV. Récupération de charges | ||||||
| immobilières | 67 448 | 53 950 | 3 321 | 10 177 | ||
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
||||||
| 571 171 | 381 464 | 64 882 | 124 825 | |||
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-2 420 869 | -1 648 666 | -287 238 | -530 953 | 45 987 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) |
||||||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 10 600 388 | 5 924 609 | 974 731 | 2 249 502 | 1 451 546 | |
| IX. Frais techniques (-) | -495 826 | -338 347 | -42 527 | -114 952 | ||
| X. Frais commerciaux (-) | -176 718 | -135 166 | -23 398 | -18 153 | ||
| XI. Charges et taxes sur immeubles | ||||||
| non loués (-) | -238 736 | -181 470 | -7 994 | -15 599 | -33 674 | |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 512 924 | 99 308 | 19 441 | 73 427 | -55 040 | -1 650 059 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | ||||||
| CHARGES IMMOBILIERES | -2 424 204 | -555 675 | -54 479 | -75 277 | -55 040 | -1 683 733 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES |
8 176 185 | 5 368 934 | 920 253 | 2 174 225 | 1 396 506 | -1 683 733 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | ||||||
| -1 623 872 | -1 623 872 | |||||
| XV. Autres revenus et charges | ||||||
| d'exploitation (+/-) | ||||||
| 57 000 | 12 000 | 45 000 | ||||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
||||||
| 6 609 312 | 5 380 934 | 965 253 | 2 174 225 | 1 396 506 | -3 307 606 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) |
||||||
| 22 813 | 22 813 | |||||
| XVIII. Variation de la juste valeur des | ||||||
| immeubles de placement (+/-) | 33 968 853 | 30 897 003 | 1 719 715 | 676 699 | 675 437 | |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -6 409 | 153 340 | -159 749 | |||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 40 594 569 | 36 454 090 | 2 684 967 | 2 850 924 | 1 912 194 | -3 307 606 |
| XX. Revenus financiers (+) | 10 833 | 10 113 | 720 | |||
| XXI. Charges d'intérets nettes (-) | -2 500 349 | -2 500 349 | ||||
| XXII. Autres charges financières (-) | -57 217 | -1 355 | -14 097 | -41 765 | ||
| XXIII. Variation de la juste valeur | ||||||
| des actifs et passifs | -6 121 523 | -6 121 523 | ||||
| 31 | RAPPORT SEMESTRIEL 2019 |
| financiers (+/-) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RÉSULTAT FINANCIER | -8 668 256 | 8 758 | -14 097 | 8 662 917 | ||
| XXIV. Participation dans des entreprises associées et coentreprises |
98 803 | 98 803 | ||||
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 32 025 116 | 36 462 847 | 2 684 967 | 2 949 727 | 1 898 097 | -11 970 522 |
| XXV. Impôt des sociétés (-/+) | 69 317 | -194 974 | 264 291 | |||
| XXVI. Exit tax | 0 | 0 | ||||
| IMPÔT | 69 317 | -194 974 | 264 291 | |||
| RÉSULTAT NET | 32 094 433 | 36 462 847 | 2 684 967 | 2 949 727 | 1 703 123 | -11 706 231 |
| 1S 2018 | Total consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 12 108 196 | 7 079 593 | 1 039 096 | 2 616 123 | 1 373 384 | |
| RÉSULTAT OPERATIONNEL AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
6 697 344 | 6 356 822 | 956 961 | 2 512 614 | 1 271 323 | -4 400 375 |
| XVI. Résultat des ventes des immeubles de placement (+/-) |
11 928 | 29 183 | 0 | 0 | 0 | -17 254 |
| XVIII. Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
21 422 816 | 15 755 176 | 2 193 549 | 2 471 881 | 1 002 210 | |
| RÉSULTAT FINANCIER | -2 782 248 | 17 383 | -2 799 631 |
Les immeubles de placement sont initialement évalués à leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA non déductible (la « valeur d'acquisition »). Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou apport d'une branche d'activité, les taxes sont dues sur les plus-values potentielles des actifs ainsi intégrés, comprises dans les coûts des actifs en question.
A la première clôture périodique après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur.
La juste valeur est déterminée en deux étapes.
Lors de la première étape, un expert immobilier indépendant procède à l'évaluation des immeubles de placement, y compris les taxes de transfert (droits d'enregistrement ou autres taxes de transfert), ce que l'on appelle la « valeur d'investissement ».
L'expert estime la valeur d'investissement sur la base de deux méthodes : la capitalisation de la valeur locative estimée et la méthode par actualisation des flux (méthode DCF - Discounted Cash Flow). L'expert peut appliquer des méthodes alternatives pour réaliser l'expertise des immeubles de placement.
Dans la seconde étape, pour passer de la valeur d'investissement à la juste valeur, l'expert retient un montant estimé des immeubles de placement ainsi expertisés pour les taxes de transfert.
La valeur d'investissement moins les taxes de transfert estimées constitue la juste valeur au sens de l'IFRS 13.
En Belgique, la juste valeur est déterminée comme suit :
Lorsque Home Invest Belgium décide de sortir un bâtiment du portefeuille belge dans le cadre d'une structure de transaction précise, la détermination de la juste valeur s'effectue en déduisant les taxes de transfert effectives censées s'appliquer à la transaction, indépendamment de la valeur d'investissement globale du bâtiment.
Aux Pays-Bas, les taxes de transfert s'élèvent à 2 % pour l'immobilier résidentiel.
33 RAPPORT SEMESTRIEL 2019 22 Le traitement comptable (2,5 % de droit de mutation) est détaillé dans le communiqué de presse publié par BeAMA le 8 février 2006 et confirmé dans le communiqué de presse de la BE-REIT Association du 10 novembre 2016.
La juste valeur des immeubles de placement atteint € 554,91 millions au 30 juin 2019, soit une augmentation de € 30,41 millions par rapport au 31 décembre 2018. Le tableau ci-dessous illustre l'évolution des immeubles de placement au cours du premier semestre de 2019.
| 1S 2019 | 1S 2018 | |
|---|---|---|
| C. Immeubles de placement – solde en début d'exercice | 524 506 117 | 457 864 921 |
| a. Immeubles de placement disponibles à la location - solde en début d'exercice | 490 364 387 | 423 105 968 |
| Projets de developpement livrés (+) | 15 045 602 | 17 611 577 |
| Acquisitions d'immeubles (+) | ||
| Dépenses capitalisées (+) | 2 366 954 | 2 221 223 |
| Acquisitions d'immeubles par le biais de sociétés (+) | ||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 30 439 628 | 21 422 816 |
| Ventes (-) | -11 449 002 | -1 398 388 |
| a. Immeubles de placement disponibles à la location – solde en fin de période | 526 767 569 | 462 963 196 |
| b Projets de développement, solde en début d'exercice | 34 141 731 | 34 758 953 |
| Investissements – projets de développement | 5 520 609 | 2 623 956 |
| Acquisitions de projets (+) | ||
| Acquisitions de projets par le biais de sociétés (+) | ||
| Projets de développement livrés (-) | -15 045 602 | -17 611 577 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 3 529 226 | |
| b. Projets de développement, solde en fin de période | 28 145 963 | 19 771 332 |
| c. Immobilisations à usage propre | Néant | Néant |
| d. Autres | Néant | Néant |
| C. Immeubles de placement, solde en fin de période | 554 913 532 | 482 734 527 |
Au premier semestre de 2019, Home Invest Belgium a enregistré des variations positives de la juste valeur des immeubles de placement d'un montant total de € 33,97 millions (dont € 30,44 millions sur les immeubles de placement disponibles à la location et € 3,53 millions sur les projets de développement).
Ces variations résultent principalement de l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation en vue de déterminer la juste valeur des immeubles de placement au premier trimestre 2019. Ces modifications ont eu un effet positif sur les variations de la juste valeur des immeubles de placement à raison de € 34,18 millions.
Plus précisément, dans le cadre de la détermination des droits de mutation (comme élément de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement), il n'a plus été fait usage de la catégorie des bâtiments résidentiels ou mixtes dont la nature et la conception se prêtent à la vente en unités séparées.
La juste valeur des immeubles de placement peut ainsi être déterminée comme suit :
pour les bâtiments en Belgique dont la valeur d'investissement globale est d'au moins € 2,5 millions, un montant de 2,5 % des droits de mutation estimés est déduit de la valeur d'investissement ;
pour les bâtiments en Belgique dont la valeur d'investissement globale est inférieure à € 2,5 millions, les droits d'enregistrement applicables (12,5 % pour les propriétés à Bruxelles et en Wallonie et 10,0 % en Flandre) sont déduits de la valeur d'investissement.
Cet ajustement se justifie par diverses considérations.
34 RAPPORT SEMESTRIEL 2019 En premier lieu, il n'est pas habituel, dans le secteur des SIR et dans le cadre de la détermination des droits de mutation, d'utiliser, outre les deux catégories courantes que sont (i) les bâtiments d'une valeur supérieure à € 2,5 millions et (ii)
les bâtiments d'une valeur inférieure à € 2,5 millions, une troisième catégorie formée par (iii) les bâtiments dont la nature et la conception se prêtent à la vente en unités séparées.
De plus, le secteur résidentiel évolue dans un contexte international tout entier tourné vers la professionnalisation et l'institutionnalisation. En Belgique, de récentes modifications de la loi permettent l'établissement de nouvelles structures telles que les sociétés immobilières réglementées non cotées (FIIS) ou la détention par une SIR publique de participations (plus de 25 % au lieu de plus de 50 % auparavant) dans d'autres sociétés (comme, entre autres, une SIR institutionnelle). Avec ces modifications législatives, le législateur souhaite encourager les investisseurs à se regrouper dans des structures de société professionnelles. Ces structures créent pour Home Invest Belgium de nouvelles possibilités de vendre des bâtiments, outre la méthode classique de vente à la pièce. Les droits d'enregistrement effectifs applicables dans le cadre de l'aliénation d'immeubles de placement dépendent de la structure de transaction choisie.
Dans ce contexte, la stratégie de Home Invest Belgium a évolué afin de ne pas se limiter à la méthode de la vente à la pièce. Au moment où l'on décide de la vente d'un bâtiment sera examiné au cas par cas quelle structure de vente, à ce moment et dans ce contexte spécifique, maximisera la valeur pour les actionnaires de Home Invest Belgium. Par conséquent, il est impossible de savoir déjà aujourd'hui quels seront les droits d'enregistrement applicables et il est prudent d'appliquer le pourcentage sectoriel moyen de 2,5 % de droits aux bâtiments ayant une valeur d'investissement d'au moins € 2,5 millions, et les droits d'enregistrement au tarif maximal de 10 % (en Flandre) et de 12,5 % (à Bruxelles et en Wallonie) aux bâtiments ayant une valeur d'investissement inférieure à € 2,5 millions.
La juste valeur est basée sur les paramètres quantitatifs suivants :
| Immeubles de placement disponibles à la location |
30/06/2019 |
|---|---|
| Méthode de l'activation des loyers | |
| Valeur locative estimée (VLE) | Moyenne pondérée de € 136/m² (fourchette entre € 55/m² et € 257/m²) |
| Hypothèse des vides | Moyenne de 5 mois (fourchette entre 0 et 18 mois) |
| Facteur de capitalisation | Moyenne de 5,5 % (fourchette entre 3,6 % et 11,9 %) |
| Nombre de m² ou d'unités | Moyenne de 3.449 m² (fourchette entre 220 m² et 14.107 m²) |
| Discounted cash flow methode | |
| Valeur locative estimée (VLE) | Moyenne pondéree de € 136m² (fourchette entre € 107/m² et € 145/m²) |
| Hypothèse des vides | / |
| Nombre de m² ou d'unités | Moyenne de 11.025 m² (fourchette entre 7.091 m² et 20.488 m²) |
| Taux d'actualisation | Moyenne de 6,3% (fourchette entre 6,0% et 6,7%) |
| Inflation | Moyenne de 1,7% (fourchette entre 1,5% et 1,8%) |
| Projets de développement | 30/06/2019 |
| Méthode de l'activation des loyers | |
| Valeur locative estimée (VLE) | Moyenne pondéreé de € 118/m² (fourchette entre € 113/m² et € 126/m²) |
| Hypothèse des vides | Moyenne de 9 mois (fourchette entre 6 et 12 mois) |
| Facteur de capitalisation | Moyenne de 4,4% (fourchette entre 4,1% et 4,7%) |
| Nombre de m² ou d'unités | Moyenne de 8,296 m² (fourchette entre 4.537m² et 12.724m²) |
| Input non observable | Impact sur la juste valeur: | |
|---|---|---|
| Diminution | Augmentation | |
| Valeur locative estimée (VLE) | Négatif | Positif |
| Hypothèse des vides | Négatif | Positif |
| Facteur de capitalisation | Positif | Négatif |
| Nombre de m² ou d'unités | Négatif | Positif |
Les évaluations des immeubles de placement sont réalisées quatre fois par an par un expert immobilier indépendant et dûment qualifié. Ces rapports sont réalisés sur la base des renseignements communiqués par la société en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les loyers, les travaux à réaliser, etc. Cette information est extraite de la base de données du système informatique de la société et fait partie de l'organisation administrative et du contrôle interne de la société.
L'expert immobilier utilise des paramètres liés au marché (taux d'actualisation, etc.) et basés sur son jugement et son expérience professionnelle. Les informations communiquées à l'expert immobilier, les paramètres et les modèles d'évaluation utilisés par l'expert immobilier sont contrôlés par le management, par le comité d'audit et par le conseil d'administration.
Si le rendement locatif brut des immeubles de placement disponibles à la location augmente de 0,25 %, la juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location diminue de € 24,38 millions. Si le rendement locatif brut des immeubles de placement disponibles à la location diminue de 0,25 %, la juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location augmente de € 26,86 millions. Si la valeur locative estimée des immeubles de placement disponibles à la location diminue de 5 %, la juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location augmente de € 26,34 millions. Si la valeur locative estimée des immeubles de placement disponibles à la location augmente de 5 %, la juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location augmente de € 26,34 millions.
| Dettes financières | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Dettes financières courantes à un an maximum | 0 | 0 |
| Dettes financières non courantes de 1 à 5 ans | 179 803 923 | 140 000 000 |
| Dettes financières non courantes à plus de 5 ans | 79 000 000 | 123 284 316 |
| TOTAL | 258 803 923 | 263 284 316 |
Au 30 juin 2018, Home Invest Belgium avait un encours de dettes financières de € 258,80 millions composé de :
• Lignes de crédit bilatérales utilisées pour un montant de € 219,00 millions. L'encours de lignes de crédit bilatérales est conclu avec cinq institutions financières, avec des échéances étalées entre 2020 et 2026. Il n'y a pas d'échéances à moins d'un an.
• Un emprunt obligataire à concurrence de € 39,80 millions avec une maturité en juin 2024.
| Résumé de l'actif et du passif financier à la date de clôture | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| E. Immobilisations financières | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
| Garanties données | 140 679 | 155 574 |
| TOTAL | 140 679 | 155 574 |
Les immobilisations financières représentent une garantie en faveur de l'Office national sécurité sociale (ONSS) et des fonds de réserve déposés dans plusieurs copropriétés.
| I. Passifs non courants | 30/06/2019 | 31/12/2018 | ||
|---|---|---|---|---|
| A. Provisions | ||||
| b. | Autres | 173 625 | 173 625 | |
| B. Dettes financières non courantes | ||||
| a. | Etablissements de crédit | 219 000 000 | 223 500 000 | |
| b. | Leasing financier | 384 751 | ||
| c. | Autres emprunts | 39 802 923 | 39 874 316 | |
| C. Autres passifs financiers non courants | ||||
| a. Instruments de couverture autorisés | 15 788 582 | 9 667 059 | ||
| TOTAL | 275 150 881 | 273 125 000 | ||
| II. Passifs courants | 30/06/2019 | 31/12/2018 | ||
| B. Dettes financières non courantes | ||||
| a. | a. | Etablissements de crédit | ||
| b. Leasing financier | 53 552 | |||
| c. | Autres | |||
| Garanties locatives |
||||
| reçues | 563 757 | 581 798 | ||
| Autres |
76 000 | 167 798 | ||
| TOTAL | 693 308 | 749 596 |
Les autres dettes financières non courantes, d'un montant de € 39,80 millions, correspondent à l'émission obligataire (hors frais) réalisée en juin 2014 avec un capital notionnel de € 40 millions et une échéance au 18 juin 2024.
Les passifs financiers non courants ont trait aux IRS (voir explication ci-après). La juste valeur négative de ces instruments s'établit à € 15,79 millions au 30 juin 2019.
Les autres passifs non courants et courants en location-financement pour un total de € 0,44 million correspondent aux passifs de leasing qui ont été portés au bilan à la suite de l'application d'IRFS 16 depuis le mardi 1er janvier 2019.
Les autres passifs financiers courants se rapportent principalement à un canon emphytéotique payable annuellement.
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 30/06/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | ||
| b. Autres | ||
| •Fournisseurs | 2 648 464 | 2 426 316 |
| •Locataires | 791 590 | 791 590 |
| • Impôts, rémunérations et charges sociales | 3 071 938 | 1 728 915 |
| TOTAL | 6 511 992 | 5 301 051 |
Les instruments de couverture des taux d'intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap). Ils constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 30 juin 2019, le montant nominal total des couvertures souscrites s'élève à € 223 millions.
Les instruments financiers de couverture ne sont pas considérés comme une couverture de flux de trésorerie (cash flow hedge). Les fluctuations de valeur des instruments de couverture sont comptabilisées directement dans le compte de résultats. La valeur totale des couvertures au 30 juin 2019 s'élevait à € -15,79 millions en raison d'une diminution des taux d'intérêt après la conclusion des couvertures. Le conseil d'administration souhaite protéger la société au maximum contre une éventuelle augmentation des taux d'intérêt, via sa politique de couverture.
| Instruments de couverture actifs au 30/06/2019 |
Type | Montant | Taux | Echéance | Hedge accounting (oui/non) |
Juste valeur au 30/06/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,160% | 10/11/2024 | Non | -815 172 |
| Belfius | IRS | 10 000 000 | 1,060% | 10/11/2024 | Non | -758 573 |
| Belfius | IRS | 15 000 000 | 1,965% | 10/11/2027 | Non | -2 626 068 |
| Belfius | IRS | 21 500 000 | 0,585% | 10/11/2025 | Non | -1 132 393 |
| Belfius | IRS | 17 000 000 | 0,435% | 31/10/2024 | Non | -670 472 |
| Belfius | IRS | 8 000 000 | 0,585% | 30/10/2026 | Non | -329 429 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 25 000 000 | 1,199% | 30/09/2027 | Non | -2 625 583 |
| BNP Paribas Fortis | IRS | 21 500 000 | 0,400% | 30/11/2021 | Non | -211 592 |
| ING | IRS | 10 000 000 | 1,600% | 14/04/2026 | Non | -1 274 413 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 0,350% | 1/06/2022 | Non | -145 572 |
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,896% | 15/12/2025 | Non | -2 796 811 |
| KBC | IRS | 15 000 000 | 0,087% | 5/05/2021 | Non | -161 828 |
| Type de couverture IRS | 188 000 000 | -13 547 906 |
| Instruments de couverture à départ décalé au 30/06/2019 |
Type | Montant | Taux | Départ | Echéance | Hedge accounting (oui/non) |
Juste Valeur au 30/06/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ING | IRS | 15 000 000 | 2,34% | 14/11/2021 | 14/05/2024 | Non | -979 423 |
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,90% | 14/12/2021 | 14/12/2021 | Non | -1 600 679 |
| Instruments de couverture à départ décalé |
35 000 000 | -2 580 102 | |||||
| DVA –Ajustement du risque de crédit | 339 426 | ||||||
| TOTAL | -15 788 582 |
L'IFRS 13 s'applique aux évaluations à la juste valeur et détermine les exigences relatives à la fourniture d'informations sur la juste valeur. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous trois niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Concernant les instruments financiers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 2, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.
L'évaluation est réalisée par les banques sur la base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés. Ceux-ci sont repris de différentes contreparties bancaires. Ensuite, un ajustement est apporté à l'évaluation du risque de crédit (CVA ou DVA), calculé sur la base des données de marché qui fournissent une approximation du risque de crédit associé.
Bien que la majorité des instruments de couverture utilisés soient considérés comme des instruments de trading (transaction) au sens des normes IFRS, ils sont exclusivement destinés à des fins de couverture de risque de variation des taux d'intérêts et non à des fins spéculatives.
Les sociétés suivantes font partie du périmètre de consolidation de Home Invest Belgium au 30 juin 2019 :
| Nom | N° d'entreprise | Pays d'origine |
Participation (directe ou indirecte ) |
|---|---|---|---|
| Home Invest Belgium SA | 0420 767 885 | Belgique | - |
| Charlent 53 Freehold SPRL | 0536 280 237 | Belgique | 100% |
| De Haan Vakantiehuizen SA | 0707 946 778 | Belgique | 50% |
| Immobilière Meyers-Hennau SA | 0454 216 257 | Belgique | 100% |
Home Invest Belgium n'a pas constitué ni acquis de nouvelles sociétés lors du premier semestre de 2019.
Le 27 juin 2018, Home Invest Belgium a conclu un accord (sous conditions suspensives) pour la reprise de la société anonyme BE Real Estate, propriétaire de quatre immeubles de type « appart-hôtel ». Les conditions suspensives ont notamment trait à la régularisation des permis des bâtiments Montgomery et Ambiorix. Les conditions suspensives arrivent à échéance 18 mois après la date de signature, à savoir le 27 décembre 2019. La réalisation des conditions suspensives est attendue pour la fin du quatrième trimestre de 2019.
Home Invest Belgium a plusieurs procédures d'encaissement en cours, qui peuvent avoir un impact très limité sur les chiffres.
Home Invest Belgium est impliquée dans quelques affaires judiciaires. Ces affaires n'ont aucune incidence significative sur la situation financière ou la rentabilité de Home Invest Belgium.
La majorité des baux (résidentiels) conclus par Home Invest Belgium prévoient la mise à disposition d'une caution locative de deux mois de loyer en faveur de Home Invest Belgium.
Le contrat conclu par Home Invest Belgium en 2018 pour un bien immobilier situé à Uccle prévoit une option d'achat à l'égard du locataire. L'exercice de l'option d'achat est soumis à un certain nombre de conditions.
Le bail emphytéotique conclu par Home Invest Belgium pour son bâtiment La Toque d'Argent prévoit une option d'achat à l'égard du locataire.
Dans le cadre de la fusion par reprise d'Immobilière S&F SA, Home Invest Belgium a donné en garantie € 28 529,99 auprès du notaire instrumentant à titre de caution pour les travaux d'assainissement encore à exécuter.
Home Invest Belgium et ses sociétés du périmètre sont également liées à des contrats spécifiques, notamment des estimations, des contrats d'assurance et des contrats relatifs à des services de gestion d'actifs.
Aucun événement ne s'est produit après la date du bilan.
Rapport du commissaire aux actionnaires de Home Invest Belgium sa sur l'examen limité des Etats Financiers Consolidés Intermédiaires Condensés clos le 30 juin 2019 et pour la période de six mois se terminant à cette date.
Nous avons effectué l'examen limité du bilan consolidé résumé de Home Invest Belgium sa (la "Société"), et de ses filiales (communément, le « Groupe »), ci-joint, arrêté au 30 juin 2019, ainsi que le compte de résultats consolidé résumé, le tableau des variations de capitaux propres, et le tableau des flux de trésorerie y afférent pour la période de six mois se terminant à cette date, ainsi que des notes explicatives, communément, les « Etats Financiers Consolidés Intermédiaires Condensés ». Ces états montrent un total du bilan consolidé de € 582.566 milliers et un bénéfice consolidé pour la période de six mois de € 32.094 milliers. La préparation et la présentation des Etats Financiers Consolidés Intermédiaires Condensés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité de l'organe de gestion de la société. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur ces Etats Financiers Consolidés Intermédiaires Condensés, basé sur notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme internationale ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est très inférieure à celle d'un audit effectué conformément aux normes internationales d'audit (ISA's) et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les Etats Financiers Consolidés Intermédiaires Condensés ci-joints n'ont pas été établis, dans tous ses aspects significatifs, conformément à IAS 34 Information Financière Intermédiaire approuvé par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 4 septembre 2019
Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises scrl Commissaire représentée par
Joeri Klaykens* Associé *Agissant au nom d'une sprl
Conformément à l'article 13, §2 de l'Arrêté royal du 14 novembre 2007, le conseil d'administration de Home Invest Belgium déclare, après avoir pris toutes mesures raisonnables, qu'à sa connaissance :
a. les états financiers semestriels résumés, établis sur la base des fondements du reporting financier conformément à IFRS et à IAS 34 « Information financière intermédiaire », tels que reconnus par l'Union européenne, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de Home Invest Belgium et des entreprises comprises dans la consolidation ;
b. le rapport semestriel contient un exposé fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice en cours, de leur incidence sur les états financiers semestriels résumés, des principaux risques et des principales incertitudes pour les mois restants de l'exercice, ainsi que des principales transactions entre parties liées et de leur éventuelle incidence sur les états financiers semestriels résumés si ces transactions présentent une importance significative et n'ont pas été conclues aux conditions normales du marché ;
c. les données figurant dans le rapport annuel intermédiaire sont conformes à la réalité et qu'aucune donnée n'a été omise dont la mention modifierait la teneur du rapport semestriel.
Les présents états financiers semestriels résumés ont été approuvés pour publication par le conseil d'administration du 4 septembre 2019.
Home Invest Belgium a recours dans ses communications financières à des Indicateurs alternatifs de performance (IAP) conformément aux directives de l'ESMA en date du 5 octobre 2015. Plusieurs de ces IAP sont recommandés par l'Association européenne des sociétés immobilières cotées en bourse (European Public Real Estate Association, EPRA), certains ont été définis par le secteur ou par Home Invest Belgium dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances.
Les indicateurs de performance définis par les règles de l'IFRS ou par la loi et les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan ne sont pas considérés comme des IAP.
Toutes les informations relatives aux IAP repris au présent document d'enregistrement ont été vérifiées par le commissaire aux comptes.
Il s'agit du pourcentage des dettes financières à taux fixe par rapport au total des dettes financières.
Le numérateur correspond à la somme des dettes financières à taux fixe majorée des dettes financières à taux variable après conversion en dette à taux fixe au moyen de contrats IRS en vigueur à la clôture de l'exercice comptable. Le dénominateur correspond au montant total des dettes financières inscrites à la date de clôture.
Une partie considérable des dettes financières de la société ont été contractées à taux variable. Grâce à cet IAP, le risque lié à des variations des taux d'intérêt ainsi que leur impact éventuel sur les résultats peuvent être mesurés.
| 30/06/2019 | 31/12/2018 | |
|---|---|---|
| Dettes financières à taux fixe | 40 000 000 | 40 000 000 |
| Dettes financières à taux variable transformées en dette à taux fixe via des IRS contracten |
188 000 000 | 180 000 000 |
| Total des dettes financières à taux fixe | 228 000 000 | 220 000 000 |
| Total des dettes financières à taux variable | 31 000 000 | 43 500 000 |
| Total des dettes financières | 259 000 000 | 263 500 000 |
| Ratio de couverture | 88,03% | 83,49% |
Les charges d'intérêts (y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture) divisées par la dette financière moyenne pondérée sur la période en question.
Le numérateur correspond à la somme des charges d'intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats corrigé des intérêts intercalaires activés.
Le dénominateur correspond à la dette financière moyenne calculée sur la période concernée.
La société se finance en partie en contractant des dettes financières. Cet AIP mesure le coût moyen d'emprunt associé à ces dettes.
| S1 2019 | S1 2018 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI) | 2 500 349 | 2 185 581 |
| Intérêts intercalaires activés | 282 144 | 264 105 |
| Coût total des dettes financières | 2 782 494 | 2 449 686 |
| Dettes moyennes pondérées | 259 248 619 | 232 333 333 |
| Coût moyen des charges financières | 2,14% | 2,10% |
Valeur de l'actif net selon les Best practices Recommandations de l'EPRA C'est la valeur nette de l'actif (VAN), ajustée pour inclure l'immobilier et d'autres placements à leur juste valeur, à l'exclusion de certains éléments qui ne sont pas censés se matérialiser dans un modèle d'affaires à long terme.
Cet IAP montre la valeur de l'actif net par action dans la perspective d'une stratégie d'investissement à long terme.
| 30/06/2019 | 31/12/2018 | |
|---|---|---|
| Valeur de l'actif net (IFRS) | 297 809 565 | 269 003 279 |
| Nombre d'actions en fin de période (excepté les actions propres) | 3 288 146 | 3 288 146 |
| IFRS VAN par action | 90,57 | 81,81 |
| 30/06/2019 | 31/12/2018 | |
| Valeur de l'actif net (IFRS) | 297 809 656 | 269 003 279 |
| Juste valeur des instruments financiers | 15 788 582 | 9 667 059 |
| Impôts différés | 1 190 899 | 1 031 150 |
| EPRA VAN | 314 789 046 | 279 701 488 |
| Nombre d'action en fin de période (excepté actions propres) | 3 288 146 | 3 288 146 |
| EPRA VAN par action | 95,73 | 85,06 |
| 46 | RAPPORT SEMESTRIEL 2019 |
Le résultat EPRA est le résultat net (partie groupe) à l'exclusion (i) du résultat du portefeuille et(ii) des variations dans la valeur réelle des instruments de couverture non effectifs et (iii) des éléments non EPRA de la participation dans le résultat des entreprises associées et coentreprises. Ce terme est utilisé en accord avec les Best practices Recommendations de l'EPRA.
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité de la société sans tenir compte du résultat de la variation de la valeur des actifs ou passifs sur le portefeuille et des plus-values ou moins-values réalisées sur la vente des immeubles de placement et de l'autre résultat du portefeuille et sans tenir compte de l'arbitrage sur portefeuille.
| 1H 2019 | 1H 2018 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET (ACTIONNAIRES DU GROUPE) (IFRS) | 32 094 433 | 24 917 702 |
| - Exclusion: résultat sur vente des immeubles de placement (ii) | -22 813 | -11 928 |
| - Exclusion: variation de la juste valeur des immeubles de placement (i) | -33 968 853 | -21 422 816 |
| - Exclusion : autre résultat du portefeuille (viii) | 6 409 | 291 553 |
| - Exclusion: variation de la juste valeur des actifs et passif financiers (vi) | 6 121 523 | 587 798 |
| - Exclusion: éléments non EPRA de la participation dans le résultat des entreprises | ||
| associées et coentreprises (iii) | 379 168 | 0 |
| RÉSULTAT EPRA | 4 609 867 | 4 362 309 |
| Nombre moyen d'actions | 3 288 146 | 3 288 146 |
| RÉSULTAT EPRA PAR ACTION | 1,40 | 1,33 |
Cet indicateur de performance alternatif mesure la rentabilité opérationnelle de l'entreprise comme un pourcentage du revenu locatif et est calculé en divisant le « résultat opérationnel avant le résultat sur le portefeuille » par le « résultat immobilier ».
Cet IAP permet d'évaluer la performance opérationnelle de la société.
| 1S 2019 | 1S 2018 |
|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille 6 609 313 |
6 697 344 |
| Résultat immobilier 10 600 388 |
9 756 146 |
| Marge opérationnelle 62,3% |
68,6% |
| 2019 | |
|---|---|
| Rapport financier semestriel: résultats au 30 juin 2019 | jeudi 5 septembre |
| Déclaration intermédiaire: résultat au 30 septembre 2019 | vendredi 15 novembre |
| 2020 | |
| Communiqué annuel relatif à l'excercice 2019 | jeudi 20 février |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site web | vendredi 3 avril |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2019 | mardi 5 mai |
| Déclaration intermédiaire: résultats au 31 mars 2020 | mardi 5 mai |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2019 | vendredi 15 mai |
| Rapport financier semestriel: résultats au 30 juin 2020 | jeudi 3 septembre |
Déclaration intermédiaire: résultats au 30 septembre 2020 vendredi 13 novembre
| Sven Janssens | Preben Bruggeman |
|---|---|
| Chief Executive Officer | Chief Financial Officer |
| Tel: +32.2.740.14.51 | Home Invest Belgium |
| E-mail: [email protected] | Boulevard de la Woluwe 46, Boîte 11 |
| www.homeinvestbelgium.be | B – 1200 Bruxelles |
Home Invest Belgium est une société immobilière réglementée publique (SIR ou BE-REIT) spécialisée dans l'achat, le
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