Annual Report • Apr 3, 2020
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Logo FSC à placer par l'imprimeur
SIR publique résidentielle de droit belge Boulevard de la Woluwe 46/11 B -1200 Bruxelles T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM : 0420.767.885. ISIN BE 003760742
HOME INVEST BELGIUM
Home Invest Belgium ayant opté pour le néerlandais comme langue officielle, seul le rapport financier annuel en néerlandais a valeur officielle et fait foi.
Les versions française et anglaise constituent des traductions établies sous la responsabilité de Home Invest Belgium.
Responsable communication : [email protected]
Design : Chris Communications
Crédit photos : Yvan Glavie
Home Invest Belgium est une société immobilière règlementée belge cotée en bourse spécialisée dans l'immobilier résidentiel. Son portefeuille est composé d'appartements traditionnels, d'appartements avec des services et espaces partagés, de studios pour étudiants et de logements touristiques.
En tant que propriétaire d'un portefeuille d'environ € 630 millions répartis en Belgique et aux Pays-Bas, Home Invest Belgium met à la disposition de ses locataires des biens neufs, durables et de qualité et leur fait bénéficier d'une gestion professionnelle. Home Invest Belgium dispose d'un avantage compétitif de taille : elle développe également elle-même ses projets en vue de stimuler la croissance de son portefeuille.
La société souhaite offrir à ses actionnaires un rendement au moins équivalent à celui généré par un investissement direct dans un bien résidentiel, sans tous les tracas liés à la gestion de ce type d'investissement.
Home Invest Belgium est cotée sur le marché réglementé d'Euronext Bruxelles (HOMI), bénéficie du statut fiscal belge de société immobilière réglementée publique (SIR) et ses activités sont contrôlées par l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA).
d'immeubles de placement disponibles à la location 231 962 m2 9,4 % PAYS-BAS 14,0 % WALLONIE 65,3 % BRUXELLES 11,4 % FLANDRE
| Profil 3 | |
|---|---|
| Facteurs de risque4 | |
| Panorama 16 | |
| Rapport de gestion22 | |
| Rapport immobilier36 | |
| Home Invest en bourse54 | |
| Déclaration de gouvernance d'entreprise60 | |
| États financiers76 | |
| Document permanent 122 | |
| Glossaires133 | |
| Agenda de l'actionnaire137 |
En tant qu'investisseur immobilier, Home Invest Belgium exerce ses activités dans un environnement en constante évolution. Cela comporte certains risques. La réalisation de ces risques est susceptible d'avoir des conséquences défavorables sur la société, ses activités, ses perspectives, sa situation financière ou ses résultats.
Home Invest Belgium évalue régulièrement son exposition à ces risques dans le cadre de sa gestion générale, des décisions d'investissement et de cession, de ses sources de financement et des actions qui doivent être prises pour éviter que les risques ne se réalisent et/ou pour au moins en atténuer l'incidence.
Cette liste des risques repose sur des informations connues au moment de la rédaction de ce rapport. D'autres risques inconnus et improbables ou des risques dont il n'est pas supposé qu'ils pourraient avoir une influence défavorable sur la société peuvent survenir. La liste des risques ne peut pas être perçue comme une liste exhaustive.
| Risques de marché 6 |
|---|
| Risques liés au portefeuille immobilier 6 |
| Risques liés aux locataires et aux baux 9 |
| Risques liés à la réglementation et à la situation politique 10 |
| Risques financiers 12 |
| Risques liés à l'organisation interne 14 |
Une variation de l'inflation peut mener à une variation des taux d'intérêt. Le risque se situe dès lors dans une augmentation des charges financières plus rapide que l'indexation des revenus, impliquant une baisse du résultat net de la société.
Home Invest Belgium a pris les mesures suivantes afin de couvrir ce type de risques :
En cas de défaillance soudaine ou de départ d'un locataire important, le chiffre d'affaires et le résultat net de la société pourraient baisser sensiblement.
Compte tenu des particularités de l'immobilier résidentiel et du type d'immeubles dans lesquels Home Invest Belgium a investi, le risque de concentration est reporté sur un très grand nombre de locataires. Le portefeuille comporte deux locataires dont le loyer représente au 31décembre 2019 plus de € 1,0 million. Les plus importants locataires sont Centerparcs Netherlands avec des Loyers Contractuels de € 2,9 millions (10,8 % des Loyers Contractuels totaux) pour un seul ensemble immobilier (Port Zélande) au Pays-Bas, suivi de Be-Apart représentant au total € 1,7 millions de loyer (6,3 % des Loyers Contractuels) pour 4 immeubles en Belgique (pour plus de détails, nous renvoyons au Rapport immobilier).
Ce risque de concentration est également limité par la diversification géographique du portefeuille immobilier.
Une erreur dans le choix d'investissements ou de développements pour compte propre se traduit par une inadéquation avec la demande sur le marché, avec comme effets négatifs potentiels : (i) un accroissement du vide locatif, (ii) une baisse des revenus locatifs et du prix de vente du bien et, par conséquent, (iii) une diminution des revenus de la société.
Ce risque est limité par les facteurs suivants :
les évolutions sur le marché locatif font l'objet d'un suivi attentif et les projets de développements sont adaptés, si nécessaire, pour mieux correspondre aux besoins du marché ;
chaque bien immobilier à acquérir ou à développer fait l'objet d'une valorisation interne et externe (par un expert indépendant) ;
Un nombre important d'immeubles faisant partie du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium a été acquis dans le cadre de fusions et de scissions de sociétés ou d'acquisitions d'actions dans des sociétés immobilières. Il se peut que des passifs occultes ou des dettes aient été repris par la société à l'occasion de ces transactions, qui ne peuvent pas faire l'objet d'un recours vis-à-vis du cédant.
Home Invest Belgium a pris les précautions d'usage dans ce type d'opérations :
L'obsolescence du portefeuille immobilier peut avoir pour conséquence : (i) une attractivité commerciale réduite sur le marché locatif et/ou acquisitif, (ii) un impact négatif sur le taux d'occupation, (iii) une augmentation des frais de maintenance et de rénovation du portefeuille immobilier, (iv) la juste valeur des immeubles baisse et, par conséquent, (v) un impact négatif sur le résultat net, l'actif net et le taux d'endettement de la société.
Home Invest Belgium limite ce risque grâce à :
La société est exposée à la variation de la juste valeur de son portefeuille telle qu'elle résulte des expertises indépendantes trimestrielles. Une variation négative de la juste valeur des immeubles aura un impact négatif sur le résultat net, l'actif net et le taux d'endettement de la société.
Ce risque est limité par les facteurs suivants :
Le risque existe que les immeubles soient détruits (totalement ou partiellement) entre autres par un incendie, une catastrophe naturelle, un accident, un acte terroriste. Dans ce cas, il y a un risque de perte de revenus locatifs et, par conséquent, une baisse du résultat net de la société accompagné d'une baisse del'actif net de la société et d'une hausse du taux d'endettement.
Le risque que les immeubles détenus en pleine propriété par la SIR soient détruits par le feu, une explosion ou par d'autres calamités, est couvert par des polices d'assurances adéquates, assurant leur valeur de reconstruction à neuf (hors terrain) et la vacance locative pendant la reconstruction du bâtiment. Les polices sont conclues par la société ou, pour les biens faisant partie de copropriétés, par les associations de co-propriétaires.
Dans le cadre de ses activités de développement, Home Invest Belgium est tenue d'obtenir un certain nombre d'autorisations administratives (urbanistiques, environnementales et autres) préalablement à la réalisation de travaux d'aménagement, de rénovation ou de construction. L'instruction des demandes d'autorisation par les services administratifs compétents requiert un délai qui n'est pas toujours maîtrisable.
Une fois délivrées, ces autorisations administratives sont susceptibles de recours par des tiers. Ceci peut entraîner des retards, des surcoûts, voire l'arrêt d'opérations dont les études ont généré des coûts, et dès lors avoir des conséquences défavorables sur l'activité et les résultats de Home Invest Belgium.
1 Le détail des ventes de l'exercice 2019 se trouve à la page 27 du Rapport de gestion.
Ce risque est limité par (i) l'intégration dans les études de faisabilité de délais prudents pour l'obtention des permis, (ii) le suivi journalier par les équipes internes de ces dossiers d'obtention de permis et (iii) le recours à des conseillers externes spécialisés.
Une gestion défaillante d'un projet de rénovation ou de développement peut avoir comme conséquence : (i) une augmentation des coûts opérationnels de la société, (ii) une diminution de la rentabilité du projet, et (iii) un report de la réception des travaux ou du projet et par conséquent de l'encaissement des loyers relatifs à ces immeubles (ce qui a un impact négatif sur le résultat de la société).
La gestion technique des immeubles ainsi que la coordination des travaux de rénovation et de développement sont effectuées par des équipes internes spécialisées qui assurent un suivi de qualité des différents chantiers.
Le risque de défaillance est également atténué par les éléments suivants :
Un manquement ou une faillite d'un entrepreneur ou d'un fournisseur avec lequel la société a conclu un contrat, peut avoir un impact sur le timing d'exécution des travaux et, le cas échéant, sur le budget de ces travaux.
Home Invest Belgium atténue ce risque par (i) une sélection rigoureuse des corps de métier, (ii) dans la mesure du possible, en faisant appel à différents entrepreneurs pour un chantier et (iii) par la demande de garanties financières.
Chaque année, plusieurs centaines d'appartements neufs sont commercialisés. Ils sont majoritairement vendus à des investisseurs privés qui les mettent ensuite sur le marché locatif, créant potentiellement un risque de suroffre.
Home Invest Belgium est en permanence attentif à l'équilibre entre l'offre et la demande sur les marchés locatifs locaux de ses investissements. Ce paramètre joue aussi un rôle dans ses décisions d'achat et de vente.
Le chiffre d'affaires de Home Invest Belgium est constitué de loyers générés par la location à des tiers (particuliers, pouvoirs publics, commerçants, sociétés, ambassades et délégations étrangères, exploitants de maisons de repos, exploitants de centre de vacances).
Les retards, voire les défauts de paiement de loyers sont susceptibles (i) d'avoir une incidence négative sur les résultats, (ii) de donner lieu à un vide locatif imprévu, et (iii) d'impliquer des frais imprévus et une relocation à des conditions moins favorables, voire l'octroi de gratuités.
Home Invest Belgium essaie de limiter ce risque en prenant les mesures suivantes :
En cas de doute sur la qualité d'une créance, celle-ci est mise en perte provisoire et est reprise comme telle dans le compte de résultats.
Home Invest Belgium est exposée au risque de perte de loyer causée par le départ de locataires. Cela peut influencer négativement le résultat et avoir un impact à la baisse sur la juste valeur du bien, en particulier dans un contexte de mauvaise conjoncture économique, pour les raisons suivantes :
charges liées aux biens non loués sont à charge du propriétaire ;
Compte tenu du très grand nombre de locataires, des perspectives démographiques en Belgique et du fait que le logement constitue, par hypothèse, un besoin essentiel, le risque de voir la vacance locative augmenter de manière significative peut être considéré comme faible.
La société mène une politique de gestion commerciale proactive en vue de maintenir un taux d'occupation élevé. Pour ce faire, elle fait appel à son expérience afin d'adapter l'offre à la demande du marché.
La durée normale des baux est essentiellement fonction du type de surfaces2 concernées et s'établit habituellement comme suit :
Les contrats d'occupation pour les particuliers signés par Home Invest Belgium sont en moyenne de plus courte durée que les baux concernant les biens professionnels. Cette durée plus courte chez les particuliers génère dès lors un taux de rotation supérieur à celui enregistré par un actif immobilier professionnel, et donc des frais de gestion plus élevés sur la durée de vie du bien.
Les contrats d'occupation pour les particuliers signés par Home Invest Belgium sont en moyenne de plus courte durée que les baux concernant des biens professionnels. Cette durée plus courte chez les particuliers génère dès lors un taux de rotation supérieur à celui enregistré par un actif immobilier professionnel, et donc des frais de gestion plus élevés sur la durée de vie du bien.
1 Ce terme est défini dans le lexique.
2 La répartition des immeubles en fonction de leur nature se trouve dans le Rapport immobilier à la page 38.
La société est soumise à des législations et des réglementations de plus en plus nombreuses et complexes, ainsi qu'à la possible évolution de leur interprétation ou de leur application par les administrations ou par les tribunaux. Cela vaut notamment en matière comptable, fiscale, environnementale, d'urbanisme et de marché public.
L'évolution et le non-respect de la réglementation exposent la société à des risques de mise en cause de sa responsabilité, de condamnations à des sanctions civiles, pénales ou administratives, ainsi qu'au risque de non-obtention ou de non-renouvellement de permis. Cela pourrait influencer négativement l'activité de la société, ses résultats, sa rentabilité, sa situation financière et/ou ses perspectives.
Home Invest Belgium s'est dotée en interne des compétences nécessaires pour veiller au respect rigoureux des réglementations en vigueur et anticiper l'évolution de ces législations (veille réglementaire). Elle fait également régulièrement appel à des conseillers externes.
Depuis le 2 septembre 2014, la société a été agréée par l'Autorité des services et marchés financiers (« FSMA ») comme « société immobilière réglementée publique de droit belge », en abrégé « SIRP » ou « SIR publique de droit belge ». En vue de conserver ce statut, la société est soumise aux dispositions de la loi du 12 mai 2014 et de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées (« loi SIR »), telles que modifiées de temps à autre, qui contiennent des restrictions à l'égard (entre autres) des activités, du taux d'endettement, de l'affectation du résultat, des conflits d'intérêts et de la gouvernance d'entreprise. Répondre (en permanence) à ces exigences spécifiques dépend notamment de la capacité de la société à gérer avec succès ses actifs et son endettement et du respect strict des procédures de contrôle internes strictes. Il se pourrait que la société ne soit pas à même de répondre à ces exigences en cas de modification significative de sa situation (de nature financière ou autre).
Home Invest Belgium est exposé, en tant que SIR publique, au risque d'évolution de la loi SIR, dont les conséquences sont difficiles à estimer. Il existe également un risque que l'autorité de contrôle (la FSMA) impose des sanctions en cas de violation des règles applicables, en ce compris la perte d'agrément comme SIR publique. La perte d'agrément comme SIR publique est, en règle générale, considérée dans les conventions de crédit de la société comme un événement qui rend les crédits conclus par la société exigibles anticipativement, et la perte de ce statut aurait aussi un impact négatif sur les activités, les résultats, la rentabilité, la position financière et les perspectives de la société. En cas de perte d'agrément, la société perdrait également l'avantage du statut fiscal particulier applicable à la SIR publique (voir paragraphe 4.3).
Les compétences du personnel et le respect des procédures strictes de contrôle interne permettent à Home Invest Belgium de gérer, avec succès, ses actifs et son endettement, et de répondre ainsi à ces exigences spécifiques.
Elle a en outre mis en place, le 8 avril 2009, un Comité d'audit, nonobstant la dispense en vertu de l'article 7:99 du Code des sociétés et des associations .
La société ne peut pas atténuer à elle seule le risque d'évolution de la loi SIR. Elle pallie ceci en suivant de près les évolutions législatives prévues sur le plan local (Belgique et Pays-Bas) et européen et en étant membre actif de différentes associations professionnelles, en particulier BE-REIT Association ASBL, dont l'un des objectifs est la défense des intérêts du secteur des SIR.
En sa qualité de SIR, les bénéfices d'origine belge de la société sont soumis à l'impôt des sociétés, mais sur une base taxable réduite aux dépenses non admises (DNA), avantages anormaux ou bénévoles reçus, et rémunérations et commissions non justifiées. Les bénéfices d'origine étrangère de la société sont imposables dans l'État dont ils sont issus selon la législation applicable dans cet État et sont exonérés en Belgique. Les bénéfices nets générés par Home Invest Belgium résultant de ses investissements immobiliers aux Pays-Bas sont donc soumis dans ce pays à l'impôt des sociétés et sont exonérés en Belgique.
En tant que SIR publique résidentielle, Home Invest Belgium bénéficie d'un régime fiscal spécifique dont certains aspects présentent des risques spécifiques.
Dans le cadre de la gestion des risques, elle prend en compte l'exit tax, qui est due en cas de fusion par absorption d'une autre société immobilière sur ses plus-latentes et les réserves non-taxables. En cas d'absorption par Home Invest Belgium d'une filiale immobilière, l'exit tax est calculée conformément aux dispositions de la circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004, dont l'interprétation ou l'application pratique peuvent être modifiées. La « valeur réelle » d'un bien immobilier, telle que visée dans cette circulaire, est calculée après déduction des droits d'enregistrement ou de la TVA. Cette « valeur réelle » diffère de (et peut donc être inférieure à) la juste valeur du bien immobilier telle que mentionnée dans le bilan IFRS de Home Invest Belgium.
Les fusions intervenues depuis 2018 sont taxées au taux de 12,5 %. Pour les fusions à compter du 1er janvier 2020, un taux majoré de 15 % s'applique.
En outre, les règles concernant la contribution supplémentaire de crise ont été modifiées. Celle-ci a été réduite de 3 % à 2 % à partir de l'année d'imposition 2019. Toutefois, cette contribution sera supprimée à partir de l'année d'imposition 2021, qui est liée à la période imposable qui commence le 1er janvier 2020 au plus tôt.
Les risques liés à la règlementation comprennent les effets des mesures prises ou envisagées par le législateur, notamment en matière de fiscalité.
Les dividendes qui sont distribués depuis le 1er janvier 2017, sont soumis à un précompte mobilier de 30 %.
Home Invest Belgium assure une veille de l'évolution des différentes législations sur le sujet et s'adapte progressivement aux changements réglementaires.
Une modification de la règlementation urbanistique et environnementale pourrait (i) augmenter les frais pour maintenir les immeubles en état d'exploitation, (ii) avoir un impact sur la juste valeur des immeubles et, par conséquent (iii) avoir un impact négatif sur la rentabilité de la société.
Home Invest Belgium suit l'évolution des différentes législations sur le sujet et s'adapte progressivement aux changements réglementaires.
Une modification des règles comptables internationales (IFRS) peut avoir une influence sur le reporting, les exigences en matière de capital et l'utilisation de produits financiers.
Home Invest Belgium assure la maîtrise de ce risque par (i) le suivi constant des évolutions en la matière et l'appréciation de leur impact et par (ii) les discussions et contacts fréquents avec le commissaire.
En cas de déflation, ou encore, en cas de blocage total ou partiel des loyers fixés par les pouvoirs publics, la croissance des revenus locatifs pourrait être freinée.
La législation d'application sur les baux ne comprend à ce jour pas de loyer plancher en cas de déflation.
Le taux d'endettement1 (SIR-AR) de Home Invest Belgium ne peut légalement pas dépasser 65 %. La société risque de perdre son statut de SIR2 en cas de dépassement du ratio de 65 %.
Les termes de l'émission obligataire du 18 juin 2014 prévoient un taux d'endettement consolidé de 65 % maximum . Si Home Invest Belgium ne respecte pas cet engagement, chaque obligataire peut, par notification écrite à la société, exiger le remboursement de la valeur nominale des obligations augmentée des intérêts courus (le cas échéant) à la date de paiement, sa dette étant immédiatement exigible et remboursable sans autre formalité, sauf s'il a été remédié à ce défaut avant la réception de la notification par Home Invest Belgium.
Selon les dispositions contractuelles de certains crédits de la société, la marge sur ces crédits sera automatiquement augmentée si le taux d'endettement dépasse certains seuils.
Home Invest Belgium a conclu avec des institutions bancaires des conventions de crédits qui, pour certaines, prévoient une limite d'endettement de 60 %.
Le taux d'endettement de Home Invest Belgium (au sens de l'arrêté royal du 13 juillet 2014) est indiqué au point 3.3 du rapport de gestion. Au 31 décembre 2019, il s'élève à 51,41 %. Cette section indique également la capacité d'endettement théorique supplémentaire de Home Invest Belgium, compte tenu du taux d'endettement maximum autorisé pour les SIR (65 % du total des actifs) ou les covenants bancaires (60 % du total des actifs). Le taux d'endettement est suivi chaque trimestre et son évolution est estimée lors de la procédure d'approbation de chaque grand projet d'investissement. Si le taux d'endettement consolidé dépasse 50 %, un plan financier avec un calendrier d'exécution doit être établi décrivant les mesures qui seront prises pour éviter que ce taux ne dépasse 65 % (article 24 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014). Home Invest Belgium a soumis le plan financier à la FSMA en mars 2020, après que le taux d'endettement consolidé ait dépassé le seuil de 50 %. Le commissaire a établi un rapport spécial sur le plan financier, confirmant qu'il a vérifié la préparation du plan (notamment en ce qui concerne sa base économique) et que les chiffres de ce plan correspondent à ceux de la comptabilité de Home Invest Belgium.
Le risque de liquidité implique que Home Invest Belgium ne dispose plus, à un moment donné, des moyens financiers nécessaires et ne puisse plus obtenir les financements nécessaires afin d'honorer ses dettes courantes.
Il existe un risque de non-renouvellement des lignes de crédit. D'autre part, les marges de crédit peuvent augmenter au moment du renouvellement des lignes de crédit à échéance.
En outre, il y a un risque d'annulation de lignes de crédit bilatérales par l'annulation, la résiliation ou la révision des contrats de financement en raison de la nonexécution des engagements (« covenants ») qui ont été négociés dans le cadre de ces contrats de financement.
Home Invest Belgium est donc, en cas de non-respect de ses obligations et, plus généralement, en cas de défaut aux termes des présents contrats, exposée au risque d'un remboursement anticipé forcé de ces prêts.
Dans le cadre de la diversification des sources de financement, Home Invest Belgium a procédé, le 18 juin 2014, à l'émission d'un emprunt obligataire d'une valeur nominale de € 39,8 millions. Cet emprunt obligataire d'une durée initiale de 10 ans arrive à échéance le 18 juin 2024.
Dans le cadre de la diversification des sources de financement, Home Invest Belgium a procédé, le 12 décembre 2019, à l'émission de billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes) d'une valeur nominale de € 20,0 millions, avec des dates d'échéance en 2020.
Il est possible que Home Invest Belgium ne puisse rembourser les obligations ou les billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes) à la date d'échéance. La documentation contractuelle de l'émission obligataire et des billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes) prévoit en outre qu'en cas de changement de contrôle de la société, les titulaires d'obligations et de billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes) peuvent exiger de Home Invest Belgium le remboursement anticipé des obligations émises.
Au 31 décembre 2018, Home Invest Belgium disposait de € 313,0 millions en lignes de crédit :
Ce terme est défini dans le glossaire.
2 Article 23 de l'Arrêté royal relatif aux sociétés immobilières réglementées.
• des billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes) pour un montant de € 20,0 millions. Bien que les billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes) sont de nature court-terme, le montant total émis est couvert par est couvert par des lignes de crédit long terme (back-up lines) dont la maturité excède la maturité des billets de trésorie (thesauriebewijzen/treasury notes).
Pour en savoir plus sur la structure des financements de Home Invest Belgium, nous renvoyons au chapitre « États financiers » du présent rapport.
Compte tenu du statut juridique de la SIR et compte tenu de la nature des biens dans lesquels Home Invest Belgium investit, le risque de non-renouvellement des lignes de crédit est limité.
Sur base des conditions actuelles et des perspectives, Home Invest Belgium n'a aucune connaissance d'éléments qui peuvent indiquer qu'un ou plusieurs engagements auxquels elle a souscrit, dans le cadre de ses contrats de financement, ne pourraient plus être respectés. Ce risque est considéré comme théorique, la société veillant à honorer scrupuleusement ses obligations.
Le risque de liquidité pour la SIR est qui plus est limité par :
Le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium se composant uniquement d'immeubles situés en Belgique et aux Pays-Bas, tous les baux et lignes de crédit étant libellés en euros, la société n'est pas exposée au risque de change.
La conclusion d'un financement ou d'un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution. Ce risque peut se traduire par un manque de liquidité de cette institution financière, voire par la perte des liquidités déposées.
Même si ce risque peut être considéré comme réduit, il ne peut pas être exclu qu'une ou plusieurs des contreparties bancaires de Home Invest Belgium se retrouvent en situation de défaut. Afin de limiter ce risque de contrepartie, Home Invest Belgium fait appel à différentes banques de référence pour assurer une certaine diversification de l'origine de ses financements et de ses couvertures de taux, tout en portant une attention particulière au rapport qualité-prix des services fournis. Relevons aussi que les liquidités dont dispose la SIR sont affectées prioritairement à la diminution de l'endettement et que Home Invest Belgium n'est donc jamais dépositaire de sommes importantes.
Les taux d'intérêt à court et à long terme sur les marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer fortement. Si l'on excepte l'emprunt obligataire, toutes les dettes financières de Home Invest Belgium sont actuellement à taux variable (lignes de crédit bilatérales au taux EURIBOR). Cela permet à Home Invest Belgium de profiter d'éventuels taux favorables, mais cela implique potentiellement un risque de hausse des charges financières en cas de hausse des taux.
Pour couvrir le risque d'augmentation des taux d'intérêt, Home Invest Belgium a pour politique de recourir à des instruments de couverture d'intérêt pour une partie de ses dettes. Cette politique prudente s'explique comme suit : une éventuelle hausse des taux d'intérêt nominaux sans augmentation correspondante de l'inflation aurait pour effet de faire grimper les taux d'intérêt réels. Dans une telle situation, l'augmentation des taux d'intérêt réels ne serait pas compensée par l'indexation des revenus locatifs. De plus, on observe toujours un retard entre la hausse des taux d'intérêt nominaux et l'indexation des revenus locatifs.
Chaque variation de la courbe d'intérêt influence la juste valeur des instruments de couverture. Home Invest Belgium enregistre des variations négatives sur la juste valeur des instruments de couverture d'intérêt si les taux en vigueur sont inférieurs à ceux qui servent au calcul des taux des IRS.
Ces variations peuvent donner lieu à une hausse des charges financières et, par conséquent, influencer le résultat, mais sont sans effet sur la trésorerie et sur le résultat EPRA.
Annexe 25 des États financiers récapitule la juste valeur des instruments de couverture. Une hausse ou une baisse des taux d'intérêt entraînerait une hausse ou une baisse théorique de la valeur marchande des instruments de couverture financière.
Àla clôture de l'exercice 2019, la diminution des taux d'intérêt observée ces dernières années a un impact négatif de € 4,36 millions (valeur qui aurait dû être payée pour déboucler les couvertures au 31 décembre 2019) sur la valeur nette (cf. Annexe 25 des « États financiers »).
Il s'agit de la difficulté pour les actionnaires de modifier rapidement leur position en actions Home Invest Belgium, à la hausse ou à la baisse.
Pour l'exercice 2019, le volume total des actions de Home Invest Belgium échangées en bourse s'élève à 313 180, contre 306 477 pour l'exercice 2018.
Les mesures suivantes limitent ce risque :
Aux termes de l'article 7:212 du Code des sociétés et des associations et de l'Arrêté royal du 13 juillet 2014, la distribution des dividendes peut être limitée. En effet, aucune distribution ne peut être faite lorsqu'à la date de clôture de l'exercice, l'actif net tel qu'il résulte des comptes annuels, est, ou deviendrait, à la suite d'une telle distribution, inférieur au montant du capital libéré ou, si ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
Ce risque est contrôlé par les éléments suivants :
Pour plus d'informations sur le calcul dans le cadre de l'article 7:212 du Code des sociétés et des associations et de l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 et la marge restante, veuillez-vous référer aux notes explicatives des comptes annuels statutaires.
Des manquements en matière de reporting pourraient compromettre la pertinence des informations à disposition des dirigeants effectifs.
C'est pourquoi la société mène un processus de reporting interne et externe adéquat, avec des revues en cascade à différents échelons, tant internes (membres du personnel, direction effective, Comité d'audit et Conseil d'administration) qu'externes (commissaire).
L'informatique est un outil primordial pour une société comme Home Invest Belgium. Une perte ou une indisponibilité de données pourrait entraîner (i) une interruption de l'activité commerciale (la société étant principalement active dans le secteur des immeubles à appartements, où les flux d'entrées et de sorties sont les plus importants), (ii) une interruption de l'activité d'investissement, et/ou (iii) une interruption du processus de reporting interne et externe.
La gestion de l'infrastructure informatique (hardware et software), la sécurité des accès et la pérennité des données a été confiée à un prestataire externe sur base d'une « convention de prestations de services ».
Un nouvel outil informatique a par ailleurs été mis en œuvre au sein de la société afin de davantage centraliser les données et automatiser le reporting. Plusieurs procédures et mécanismes ont été mises en place pour le suivi de cette implémentation.
La société est exposée à un certain risque au niveau de l'organisation, dans l'éventualité d'un départ de certains membres du Management et de personnes occupant une fonction clé. Le départ imprévu de certains membres du personnel pourrait avoir des conséquences néfastes sur le développement de la société et entraîner des frais de gestion supplémentaires.
Ce risque est atténué par le suivi permanent de l'organisation interne par le management et par le Conseil d'Administration. Si une situation de départ se présenterait, Home Invest Belgium aura recours à l'externalisation de cette fonction et/ou au recrutement rapide d'un nouveau membre du personnel.
Le risque existe que l'apparition du COVID-19 et les mesures qui sont prises pour limiter la propagation du virus auront un impact matériel sur les activités de location, les activités de développement, sur le fonctionnement opérationnel de la société ainsi que sur la valeur de marché de son portefeuille immobilier.
La priorité d'Home Invest Belgium repose sur la sécurité des employés. La société a pris les mesures nécessaires pour permettre aux employés de travailler de la maison. Les systèmes informatiques de la société permettent parfaitement aux différents départements de la société de travailler à distance afin d'assurer une continuité opérationnelle de la société.
A la date du rapport financier annuel, le COVID-19 et les mesures prises pour limiter la propagation du virus ont un impact limité sur la location des unités résidentielles du portefeuille et les paiements des loyers. Au 31 décembre 2019, le segment des habitations résidentielles représente 78,3 % de la juste valeur des investissements immobiliers disponibles à la location.
L'apparition du COVID-19 et les mesures prises pour limiter la propagation du virus auront probablement un impact négatif important sur la rentabilité des locataires dans le secteur commercial, les parcs de loisirs et appart-hôtels. Plusieurs commerces et deux parcs de loisirs du portefeuille d'Home Invest Belgium sont actuellement fermés au public. Pour les locataires qui se trouvent dans ce segment, Home Invest Belgium a déjà conclu des contrats de bail de longue durée sur base de loyers fixes et indexés qui ne dépendent pas de la rentabilité des locataires. Une baisse prolongée des revenus des locataires dans ces secteurs pourront toutefois influencer leur solvabilité et les moyens leur permettant de s'engager à respecter leur obligation locative. Home Invest Belgium a déjà reçu des demandes de report de paiements locatifs. Lorsque c'est le cas, la société entre en dialogue avec les locataires au cas par cas afin de trouver une solution adéquate.
A la date du rapport financier annuel, les chantiers des projets de développement ont été mis à l'arrêt. Ceci mène à un retard dans la livraison des projets et à un retard dans la contribution des projets aux revenus locatifs de la société.
La société suit l'évolution de près et entreprend, où elle peut, les démarches nécessaires afin de limiter l'impact sur la société. N'ayant aucune perspective quant à l'évolution de l'épidémie et des mesures d'accompagnement prises par l'autorité, il est impossible d'évaluer l'impact sur les résultats de la société. Le Conseil d'Administration pense toutefois que l'impact sur la société sera temporaire et confirme sa confiance dans les perspectives futures de la société.
L'année 2019 aura à nouveau été favorable à Home Invest Belgium. Le résultat locatif net est en croissance de 4,3 % par rapport à l'année précédente et la juste valeur du portefeuille a franchi le cap des € 630 millions.
Augmentation du résultat locatif net
| Lettre aux actionnaires 18 | |
|---|---|
| Chiffres-clés 19 | |
| Notre parcours 20 |
L'année 2019 a été marquée par une forte croissance pour Home Invest Belgium. La juste valeur du portefeuille a augmenté de € 86 millions pour atteindre € 630 millions.
L'intérêt d'Home Invest Belgium se concentre sur le marché locatif résidentiel. Sur le marché de l'immobilier, l'immobilier résidentiel est le secteur par excellence. Son approche intégrée, de l'investissement au développement en passant par la construction, la location, la gestion et la vente, permet à Home Invest Belgium de créer une valeur actionnariale année après année. De plus, cette approche garantit un portefeuille de qualité : la moitié des immeubles a moins de 10 ans, un excellent baromètre de durabilité.
La stabilité du marché résidentiel ne signifie pas pour autant qu'il y a peu de marge d'innovation. Tant au niveau technologique qui est au service des habitants, qu'au niveau des nouvelles formes d'habitat telles que le coliving et les appartements avec services, de nouvelles initiatives et produits voient le jour que la communauté locative adopte avec aisance. Home Invest Belgium suit ces tendances de près, et joue un rôle de précurseur en la matière.
La majorité de son portefeuille, soit environ 65 %, se situe dans la région de Bruxelles-Capitale. La plus grande part du marché locatif de Belgique s'y situe, et la capitale participe activement aux grandes tendances actuelles comme l'urbanisation et la démographie qui vont de pair avec une offre limitée de logements locatifs de qualité. D'autre part, Home Invest Belgium investit et développe dans des régions à caractère urbain qui disposent d'un marché locatif suffisamment important. C'est ainsi qu'Home Invest Belgium est à nouveau présente à Anvers après une longue absence, deuxième marché locatif de Belgique, dans un quartier offrant une dynamique intéressante.
Voici les réalisations qui ont marqué l'année 2019 :
• L'acquisition en novembre d'un projet de développement résidentiel à Anvers. Le projet comprend 37 appartements et un espace de bureau situé Samberstraat, dans le quartier « Dam ».
Au 31 décembre 2019, le cours de bourse de l'action d'Home Invest Belgium s'élevait à € 114,00 (par rapport à € 91,40 au 31 décembre 2018). La liquidité de l'action a augmenté avec un volume quotidien moyen de 1 223 actions en 2019 (par rapport à 1 202 actions en 2018).
En décembre, un acompte sur dividende de € 3,75 brut a été octroyé. Lors de l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires qui se tiendra en mai, un solde de dividende de € 1,10 brut par action sera proposé, ce qui résulterait en un dividende total pour l'année 2019 de € 4,85 brut par action. Ainsi, Home Invest Belgium aura augmenté son dividende pour la 20e année consécutive !
Entretemps, l'année 2020 a connu un début étrange avec l'apparition du Covid-19 en Chine. A présent, l'épidémie a atteint notre pays, et les mesures prises par le gouvernement pour temporiser la propagation du virus auront un impact sur notre économie. L'ampleur de ces conséquences ne peut être mesurée au moment où nous rédigeons cette lettre. Les entreprises demandent aux employés de travailler le plus possible de la maison, et il y a fort à parier qu'ils continueront de le faire une fois que le foyer se sera répandu. Nos logements auront dès lors également une fonction professionnelle. Un lieu de vie agréable et une performance Internet efficace deviennent des éléments cruciaux. Les conséquences possibles pourraient être une évolution accélérée vers ces nouvelles formes d'habitat, aux interprétations flexibles, des espaces de travail et de détente collectifs, soutenus par une technologie à la pointe. Home Invest Belgium était à l'origine de ces nouvelles formes d'habitat, et est prête pour le futur.
Nous vous souhaitons une agréable lecture du rapport et des évènements de l'année 2019.
CEO et Président du
Sven Janssens Liévin Van Overstraeten administrateur-délégué conseil d'administration
Juste valeur du portefeuille immobilier
EPRA NAV par action
2005
Acquisition de l'immeuble Giotto à Bruxelles
2007
Acquisition des immeubles Erainn et Voisin à Bruxelles
Finalisation de la rénovation du complexe immobilier City Gardens à Louvain
Acquisition Résidence Clos Saint-Géry à Ghlin
Apport de l'immeuble Odon Warland à Bruxelles
| Stratégie������������������������������������������������������������������������������ 24 | |
|---|---|
| Évènements marquants de l'exercice ���������������� 24 | |
| Résumé des comptes annuels consolidés au 31/12/2019�������������������������������������������������������������������� 29 |
|
| Autres éléments du rapport de gestion�������������34 | |
| Perspectives 2020���������������������������������������������������������34 | |
| Responsabilité sociétale des entreprises ���������� 35 | |
| Déclaration de gouvernance d'entreprise��������� 35 | |
Home Invest Belgium est une société immobilière règlementée spécialisée dans l'immobilier résidentiel. Son portefeuille est composé d'appartements traditionnels, d'appartements avec services et espaces communs partagés, de studios pour étudiants et logements touristiques.
En tant que propriétaire d'un portefeuille immobilier de € 630 millions, réparti en Belgique et aux Pays-Bas, Home Invest Belgium met des logements jeunes, durables et de qualité à disposition de ses locataires qui peuvent compter sur une gestion professionnelle de leur bien. Un avantage concurrentiel d'Home Invest Belgium est que la société développe ses propres projets afin de garantir la croissance de son portefeuille immobilier.
Dans le segment de l'immobilier résidentiel, Home Invest Belgium aspire à être et à rester une société innovante, qui veille à offrir un investissement immobilier durable à ses actionnaires avec des
revenus récurrents. La stratégie de la société consiste principalement à investir à long terme dans ses biens immobiliers.
La société souhaite offrir à ses actionnaires un rendement au moins équivalent à celui généré par un investissement direct dans un bien résidentiel sans les tracas liés à la gestion de ce type d'investissement.
A long terme, le principal objectif est de composer et gérer un portefeuille immobilier résidentiel durable. La valeur réelle du portefeuille immobilier s'élève à € 630 millions au 31 décembre 2019, soit une augmentation de 15,9 % par rapport à 2018.
La politique de croissance de la société présente de nombreux avantages :
Le 4 novembre 2019, Home Invest Belgium a clôturé l'acquisition de la société BE REAL ESTATE, propriétaire de quatre appart-hôtels dans le centre de Bruxelles.
Le portefeuille immobilier de BE REAL ESTATE est composé de 4 immeubles de type appart-hôtel, comprenant 185 unités résidentielles.
Le prix d'achat des actions de la société est basé sur la valeur d'investissement du bien immobilier de € 36 millions. Home Invest Belgium retient un montant d'approximativement € 6 millions sur le paiement du prix des actions, redevable sur une période de 3 ans, sous réserve de la réalisation de certaines conditions.
Les immeubles se trouvent à des endroits stratégiques de la capitale. Le premier immeuble se situe au cœur du quartier européen, square Ambiorix n°28. Le deuxième se trouve dans les environs immédiats de la Grand Place, rue des Dominicains n°25. Un autre immeuble est situé avenue de Tervueren n°149, sur le rond-point Montgomery. Enfin, le dernier se situe boulevard du Régent, non loin de la place Madou et du Cirque Royal.
Les 4 immeubles seront exploités par la sociéte BEAPART, bénéficiaire d'un droit d'emphytéose de longue durée de 27 ans, sous le nom de marque B-aparthotels (www.b-aparthotels.com).
Le loyer annuel s'élève à € 1,85 million. Il s'agit d'un loyer triple net fixe et indexé qui ne dépend pas des prestations de l'exploitation1 .
1 Le preneur est responsable des frais, charges et réparations liés aux immeubles (en ce compris les grosses réparations comme la toiture) pendant toute la durée du contrat.
Le 26 novembre 2019, Home Invest Belgium a fait ses premiers pas au sein du marché résidentiel anversois avec l'acquisition d'un projet de développement résidentiel.
Le projet consiste en la construction de 37 appartements et 1 espace de bureau, 39 emplacements de parking et 36 emplacements réservés aux vélos. Le bureau Meta Architecten
a choisi un concept contemporain et durable qui répond parfaitement aux besoins du marché locatif. Les appartements sont regroupés autour d'un jardin intérieur et disposent tous d'un espace extérieur privatif.
Le projet se situe sur « Sambersstraat », dans le quartier « Dam », qui se trouve au nord de la ville, à proximité immédiate de « het Eilandje », de « Park Spoor Noord » et du site des abattoirs. Ce quartier, qui était jadis connu pour ses nombreux abattoirs, est en plein essor. Le nouveau parc « Park Spoor Noord » ainsi que l'extension de « het Eilandje » contribuent à une nouvelle dynamique positive dans cette partie de la ville.
La transaction a été réalisée par le biais de l'acquisition de la société DG Development, propriétaire du site à démolir et du permis de construction définitif. Le vendeur est le développeur anversois ISTATE.
Home Invest Belgium prévoit de commencer les travaux au début de l'année 2022. L'investissement total (acquisition, études et travaux de construction à réaliser) s'élève à environ € 8 millions. Le rendement initial brut se situera aux alentours de 5 %, une fois que l'immeuble sera entièrement opérationnel. L'acquisition a été financée par des lignes de crédits existantes.
Les travaux sur le site Brunfaut (rue Brunfaut 13-29 et rue Fin 4-12 à 1080 Molenbeek) pour la construction d'un ensemble résidentiel de 93 appartements, 66 emplacements de parking et une surface de bureaux de 1.433 m2 se poursuivent selon le planning. Les finitions intérieures et les techniques sont en cours d'exécution. La réception totale est prévue courant du deuxième trimestre 2020. Simultanément, et en concertation avec la commune de Molenbeek, la rénovation de la place adjacente, « Place d'Or » sera également mise en route. Le permis pour le réaménagement de la place a été octroyé en mars 2020.
Les travaux de gros œuvre du projet Meyers-Hennau (rue Meyers-Hennau 5-17 à 1010 Bruxelles) sont en cours d'exécution au rez-de-chaussée. La réception du projet, qui comprend 37 appartements, 11 maisons et 51 emplacements de parking, est prévue au quatrième trimestre de 2020.
La demande de permis pour le développement d'un bâtiment situé rue Jourdan (rue Jourdan 95 à 1060 Saint-Gilles) est en cours. Les travaux de désamiantage, quant à eux, ont débuté récemment.
Les travaux préparatoires du projet Marcel Thiry C2 (rue Marcel Thiry 204 à 1200 Woluwe-Saint-Lambert) ont débuté au quatrième trimestre de 2019. Les travaux de terrassement seront exécutés au premier trimestre de 2020. Au total, le projet comprend 42 unités résidentielles.
Home Invest Belgium a introduit une demande de permis en vue de la rénovation complète de la partie résidentielle de la Galerie de l'Ange à Namur (rue de la Monnaie 4-20 à 5000 Namur), (surface de 4.239 m2). Le permis est attendu d'ici le début du deuxième trimestre de 2020. Au total, 57 unités seront rénovées.
Home Invest Belgium procède actuellement à la rénovation de l'immeuble Léopold à Liège (rue Léopold 2-8 à 4000 Liège) afin de répondre aux normes actuelles du marché de l'immobilier résidentiel. Le bâtiment se compose de 29 appartements d'une surface totale de 2 791 m2 et sa réception s'effectuera début 2020, à l'exception des commerces.
La rénovation du bâtiment Scheldevleugel à Audenarde (Remparden 12 à 9700 Audenarde) s'est poursuivie. La troisième et dernière phase de rénovation, qui comprenait la rénovation de studios, ainsi que les parties communes du bâtiment, est terminée. Le bâtiment Scheldevleugel se compose au total de 95 unités et de 75 boxes de garages, soit une surface totale de 6 000 m2.
Dans le courant de l'exercice comptable 2019, Home Invest Belgium a continué à optimiser et rajeunir son portefeuille. En 2019, Home Invest Belgium a réalisé des ventes pour un prix de vente net total de € 12,84 millions (contre € 7,76 millions en 2018).
Une plus-value nette de € 0,12 million a été réalisée sur ces ventes par rapport à la dernière juste valeur des biens et une plus-value distribuable de € 5,77 millions
par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés).
Les plus-values réalisées par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés) forment une contribution positive au résultat statutaire distribuable de la société, qui constitue la base de la distribution du dividende.
Le 31 janvier 2019, Jean-Luc Colson, Chief Financial Officer, a quitté la société. Le 28 février 2019, Home Invest Belgium et Filip Van Wijnendaele, Chief Operation Officer, ont décidé de mettre fin à leur collaboration. Le nouveau Chief Executive Officer, Monsieur Sven Janssens, a commencé le 3 décembre 2018. Monsieur Preben Bruggeman quant à lui, a débuté sa mission le 7 janvier 2019, en tant que Chief Financial Officer.
L'équipe de direction a été complétée en deuxième partie d'année avec l'arrivée d'Ingrid Quinet en qualité de Chief Legal Officer et Jan Opdecam en tant que Head of Portfolio Management.
Lors de l'Assemblée générale du 7 mai 2019, Monsieur Sven Janssens a été définitivement nommé administrateur (délégué) exécutif pour la période allant jusqu'à l'Assemblée générale de 2022.
Les mandats suivants ont été renouvelés lors de l'Assemblée générale du 7 mai 2019, chacun pour une période de 4 ans, jusqu'à l'Assemblée générale de 2023 :
En outre, les administrateurs suivants ont été nommés administrateurs indépendants lors de l'Assemblée générale du 7 mai 2019, chacun pour une période de 4 ans, jusqu'à l'Assemblée générale de 2023 :
Lors de l'Assemblée générale de 2019, la société EY Bedrijfsrevisoren BV, représentée par Monsieur Joeri Klaykens, a été nommée commissaire aux comptes de la société pour une période de 3 ans, jusqu'à l'Assemblée générale de 2022
Le 24 septembre la fusion par absorption des sociétés comprises dans le périmètre Investers SA et Immobilière S et F SA a été déposée au greffe du tribunal de l'entreprise néerlandophone de Bruxelles. Le conseil d'administration qui a approuvé cette fusion a eu lieu le 11 décembre 2019.
L'apparition du coronavirus au début de 2020 et les mesures qui ont été prises afin de limiter la proppagation du virus, pourraient avoir un impact sur les résultats financiers en 2020 et le calcul de certains actifs et passifs.
| BILAN (en k € ) | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 609 594 | 524 506 |
| Participations dans des entreprises associées et coentreprises | 20 329 | 19 000 |
| Autres actifs | 9 246 | 7 600 |
| BILAN (en k € ) | 2019 | 2018 |
| Total de l'actif | 639 169 | 551 106 |
| Capital propre (attribué aux actionnaires de la maison mère) | 309 618 | 269 003 |
| Immeubles de placement | 609 594 | 524 506 |
| Participations dans des entreprises associées et coentreprises | 20 329 | 19 000 |
| Autres actifs | 9 246 | 7 600 |
| Taux d'endettement (AR SIR)6 | 51,41% | 50,16% |
| Total de l'actif | 639 169 | 551 106 |
| Taux d'endettement (IFRS)7 | 50,11% | 48,90% |
| Capital propre (attribué aux actionnaires de la maison mère) | 309 618 | 269 003 |
| PAR ACTION | 2019 | 2018 |
| Taux d'endettement (AR SIR)6 | 51,41% | 50,16% |
| Nombre d'actions à la date de clôture8 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| Taux d'endettement (IFRS)7 | 50,11% | 48,90% |
| Cours de bourse à la date de clôture | 114,00 | 91,40 |
| PAR ACTION | 2019 | 2018 |
| IFRS NAV par action9 | 94,16 | 81,81 |
| Prime par rapport à IFRS NAV (à la date de clôture) | 21,1% | 11,7% |
| Nombre d'actions à la date de clôture8 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| EPRA NAV par action10 | 96,00 | 85,06 |
| Cours de bourse à la date de clôture | 114,00 | 91,40 |
| Prime par rapport à EPRA NAV (à la date de clôture) | 18,7% | 7,4% |
| IFRS NAV par action9 | 94,16 | 81,81 |
9 IFRS NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon IFRS. 6 Le taux d'endettement (AR SIR) est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement.
RESULTATS ANNUELS 2019 EPRA NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon les Best Practices Recommendations d'EPRA. Le taux d'endettement (IFRS) est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.
8 Le nombre d'actions à la date de clôture est calculé à l'exclusion des 11.712 actions propres détenues par la société.
9 IFRS NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon IFRS.
10 EPRA NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon les Best Practices Recommendations d'EPRA.
Au cours de l'année 2019, la juste valeur des immeubles de placement (y compris les projets de développement) a augmenté de € 85,09 millions. Elle est passée de € 524,51 millions au 31 décembre 2018 à € 609,59 millions au 31 décembre 2019, soit une hausse de +16,2 %.
Le 17 décembre 2018, Home Invest Belgium a réalisé l'acquisition de 51,43 % des actions de la SA Sunparks De Haan via la société De Haan Vakantiehuizen SA, dont elle détient 50 % des actions. Cette participation est reprise dans la consolidation via la méthode de la mise en équivalence.
La valeur comptable de la participation de Home Invest Belgium dans De Haan Vakantiehuizen SA s'élevait à € 20,33 millions au 31 décembre 2019 (contre € 19,00 millions au 31 décembre 2018).
Au 31 décembre 2019, les capitaux propres du groupe s'élèvent à € 309,62 millions, soit une augmentation de 15,1 % par rapport au 31 décembre 2018.
La VNI IFRS par action a augmenté de 15,1 % pour passer à € 94,16 au 31 décembre 2019 (contre € 81,81 au 31 décembre 2018).
La VNI EPRA par action a augmenté de 12,9 % pour passer à € 96,00 au 31 décembre 2019 (contre € 85,06 au 31 décembre 2018).
Le taux d'endettement (AR SIR) s'élève à 51,41 % au 31 décembre 2019. Le taux d'endettement IFRS s'élève à 50,11 %.
Compte tenu de la stratégie de Home Invest Belgium de maintenir le taux d'endettement à moyen et à long terme à moins de 55 %, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 52,33 millions pour financer de nouveaux investissements.
Compte tenu d'un taux d'endettement maximal de 65 %, tel que défini par la loi SIR, Home Invest Belgium dispose encore d'une capacité d'endettement de € 254,62 millions pour financer de nouveaux investissements.
Au 31 décembre 2019, Home Invest Belgium avait un encours de dettes financières de € 313 millions, qui se compose de :
La moyenne pondérée de la durée résiduelle des dettes financières s'élève à 4,4 ans.
Au 31 décembre 2019, Home Invest Belgium disposait de € 65,00 millions de crédits disponibles non prélevés dont :
Au 31 décembre 2019, 77,6 % des dettes financières (soit un montant de € 243,00 millions) avaient un taux d'intérêt fixe, notamment grâce à l'utilisation de contrats d'échange de taux d'intérêt (interest rate swaps) comme instrument de couverture.
La moyenne pondérée de la durée résiduelle des taux d'intérêt fixes est de 5,6 ans.
La valeur totale des couvertures à la date de clôture était négative à concurrence de € 4,36 millions en raison d'une diminution des taux d'intérêt après la conclusion des couvertures.
Par sa politique de couverture, le conseil d'administration souhaite protéger la société contre une hausse éventuelle des taux d'intérêt.
| COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE | (en k €) | |
|---|---|---|
| COMPTE DE RESULTATS | 2019 | 2018 |
| REVENUS LOCATIFS NETS | 25 122 | 23 993 |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 997 | 15 456 |
| RESULTAT EPRA PAR ACTION | 3,85 | 3,21 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 123 | 610 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION5 | 5,19 | 4,28 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 48 473 | 59 414 |
| XIX. Autres résultats sur portefeuille | -537 | -171 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 48 059 | 59 853 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 64 056 | 75 309 |
| XX. Revenus financiers | 53 | 105 |
| COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE XXI. Charges d'intérêts nettes |
-4 335 | (en k €) -4 672 |
| XXII. Autres charges financières | -113 | -55 |
| BILAN (en k € ) | 2019 | 2018 |
| COMPTE DE RESULTATS | 2019 | 2018 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5 412 | -1 614 |
| Immeubles de placement | 609 594 | 524 506 |
| RESULTAT FINANCIER | -9 808 | -6 236 |
| REVENUS LOCATIFS NETS | 25 122 | 23 993 |
| Participations dans des entreprises associées et coentreprises | 20 329 | 19 000 |
| XXIV. Participation dans des entreprises associées et coentreprises | 1 329 | 0 |
| RESULTAT OPERATIONNEL AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 9 246 | 7 600 |
| Autres actifs | 15 997 | 15 456 |
| IMPOTS | -88 | -295 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 123 | 610 |
| Total de l'actif | 639 169 | 551 106 |
| RESULTAT NET | 55 490 | 68 778 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 48 473 | 59 414 |
| Capital propre (attribué aux actionnaires de la maison mère) | 309 618 | 269 003 |
| Exclusion résultat sur portefeuille | -48 059 | -59 853 |
| XIX. Autres résultats sur portefeuille | -537 | -171 |
| Exclusion de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | +5 412 | +1 614 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE Taux d'endettement (AR SIR)6 Exclusion des éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées RESULTAT D'EXPLOITATION Taux d'endettement (IFRS)7 et coentreprises |
48 059 51,41% -175 64 056 50,11% |
59 853 50,16% 0 75 309 48,90% |
| RESULTAT EPRA3 | 53 | 105 |
| XX. Revenus financiers | 12 668 | 10 539 |
| PAR ACTION | 2019 | 2018 |
| Nombre moyen d'actions4 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -4 335 | -4 672 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 16,88 | 20,92 |
| XXII. Autres charges financières | -113 | -55 |
| Nombre d'actions à la date de clôture8 | 3 288 146 | 3 288 146 |
| RESULTAT EPRA PAR ACTION | 3,85 | 3,21 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5 412 | -1 614 |
| Cours de bourse à la date de clôture | 114,00 | 91,40 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION5 RESULTAT FINANCIER IFRS NAV par action9 3 Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion du (i) résultat du portefeuille et (ii) les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et (iii) les |
5,19 -9 808 94,16 |
4,28 -6 236 81,81 |
Taux d'endettement (AR SIR)6 51,41% 50,16% 4 Le nombre moyen d'action est calculé en excluant les 11.712 actions propres détenues par la société.
Taux d'endettement (IFRS)7 50,11% 48,90% 5 Le résultat statutaire ditribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR. 6 RESULTATS ANNUELS 2019
Capital propre (attribué aux actionnaires de la maison mère) 309 618 269 003 3 Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion du (i) résultat du portefeuille et (ii) les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et (iii) les éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises. Ce terme est utilisé en accord avec les Best practices Recommendations de l'EPRA.
Le résultat locatif net est passé de € 23,99 millions en 2018 à € 25,12 millions en 2019 (+4,7 %). Cette augmentation résulte surtout de la location de projets de développement propres réceptionnés et des investissements réalisés dans le courant de 2018 et 2019, qui ont contribué à concurrence d'un exercice entier en 2019.
Le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille est passé de € 15,46 millions en 2018 à € 16,00 millions en 2019 (+3,5 %).
La marge d'exploitation1 a diminué entre 2018 et 2019 en raison d'une augmentation des frais d'exploitation. Ces frais sont principalement des frais non récurrents qui concernent l'optimisation de processus informatiques et la rationalisation de la plateforme interne de gestion.
Un résultat sur portefeuille positif de € 48,06 millions a été enregistré en 2019.
Le résultat sur ventes d'immeubles de placement s'élevait à € 0,12 million en 2019.
En outre, Home Invest Belgium a enregistré une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement d'un montant total de € 48,47 millions en 2019. Ces variations résultent principalement de l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation en vue de déterminer la juste
valeur des immeubles de placement au premier trimestre 20192. Ces modifications ont eu un effet positif sur les variations de la juste valeur des immeubles de placement à raison de € 34,18 millions. Sans cet effet, les variations de la juste valeur des immeubles s'élevaient à € 14,29 millions. Pour un commentaire plus détaillé concernant l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation, voir la Note 18 «Immeubles de placement» dans les états financiers du présent rapport annuel.
L'autre résultat sur portefeuille s'élève à € -0,54 million. Ce poste comprend les variations des impôts différés.
Les charges d'intérêts nettes ont diminué, passant de € 4,67 millions en 2018 à € 4,34 millions en 2019. Cette baisse résulte d'une diminution du coût de financement moyen3 à 1,95 % en 2019 (contre 2,20 % en 2018).
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevaient à € -5,41 millions en 2019.
Ces variations résultent d'une modification de la juste valeur des contrats d'échange de taux d'intérêt (interest rate swaps).
Les impôts s'élevaient à € -0,09 million en 2019 (contre € -0,30 million en 2018). Cette évolution positive est le résultat de la correction de provisions pour impôt sur les sociétés trop élevées pour les exercices 2017 et 2018, notamment concernant les activités aux Pays-Bas.
Le résultat net (part du groupe) de Home Invest Belgium s'élevait à € 55,49 millions en 2019, soit € 16,88 par action.
Après ajustement du résultat net pour (i) le résultat sur portefeuille, (ii) les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et (iii) les éléments non EPRA de la participation dans le résultat des entreprises associées et coentreprises, le résultat EPRA s'élève à € 12,67 millions en 2019, soit une hausse de 20,2 % par rapport au résultat de € 10,54 millions pour l'année 2018.
Le résultat EPRA par action a augmenté de 20,2 %. Il est passé de € 3,21 en 2018 à € 3,85 en 2019.
En 2019, les ventes d'immeubles de placement réalisées se sont soldées par une plus-value de € 5,77 millions par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés). Ces plus-values réalisées forment une contribution positive au résultat statutaire distribuable, qui constitue la base de la distribution du dividende.
Le résultat statutaire distribuable4 a augmenté en 2019 et est passé à € 17,05 millions, contre € 14,07 millions un an plus tôt. Le résultat distribuable par action a augmenté, passant de € 4,28 à € 5,19 sur la même période.
2 Voir communiqué de presse « Résultats 1er trimestre 2019 » du 7 mai 2019 et la Note 3 « Immeubles de placements » joint au résumé des états financiers consolidés du rapport semestriel 2019.
1 Marge d'exploitation = (résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille) / (résultat immobilier).
3 Le coût de financement moyen = le coût des intérêts, y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture, augmenté des intérêts intercalaires activés, divisé par la dette financière moyenne pondérée sur la période concernée. 4 Le résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR.
Les facteurs de risque sont décrits dans la partie « risques financiers » du présent rapport financier.
Home Invest Belgium organise sa politique financière afin de pouvoir disposer à tout moment de lignes de crédit suffisantes. Elle suit le risque de taux d'intérêt auquel elle serait exposée et s'évertue dans la mesure du possible à le limiter au maximum.
L'utilisation des instruments financiers fait l'objet de la section « Risques financiers » dans le chapitre Facteurs de risque du présent rapport financier annuel. Les éléments suivants y sont présentés : le taux d'endettement, le risque de liquidité, le risque de change, le risque de contrepartie bancaire, le risque lié à la variation des taux d'intérêt, le risque de variation de la juste valeur des instruments financiers au 31 décembre 2019, le risque lié à la liquidité de l'action et le risque lié à la distribution du dividende.
Home Invest Belgium n'a réalisé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice 2019 au sens des articles 3:6 et 3:32 du Code des Sociétés et Associations.
M. Eric Spiessens, Administrateur indépendant et président du Comité d'audit, dispose de l'indépendance et de la compétence requises par le point 6° de l'article 3:32 du Code des Sociétés et Associations en matière de comptabilité et d'audit (voir « Déclaration de gouvernance d'entreprise »).
En 2019, aucune action pour compte propre n'a été achetée ou vendue.
À la clôture de l'exercice, Home Invest Belgium détient 11 712 actions propres.
En 2019, les principaux indices financiers de Home Invest Belgium ont évolué positivement par rapport à l'année précédente.
Le marché locatif résidentiel continue à se développer de façon favorable dans les villes où Home Invest Belgium est active, principalement pour les raisons suivantes :
Le marché acquisitif se caractérise aujourd'hui par des prix en hausse et un contexte financier favorable de taux d'intérêt très bas à long terme.
Home Invest Belgium possède un portefeuille immobilier durable vu le jeune âge de celui-ci. Plus de 50 % du portefeuille immobilier a moins de 10 ans d'âge. Compte tenu de cet atout, et de l'emplacement des immeubles qui sont principalement situés dans des centres urbains, Home Invest Belgium a toutes les cartes en main pour jouer un rôle de leader dans les conditions de marché favorables.
Home Invest Belgium a pour ambition d'étendre ses activités à l'international dans son positionnement de spécialiste du marché résidentiel locatif.
Dans ce contexte, le conseil d'administration confirme sa confiance dans l'évolution ultérieure des résultats de la société.
L'apparition du coronavirus au début de 2020 et les mesures qui ont été prises afin de limiter la propagation du virus, pourraient avoir un impact sur les résultats financiers en 2020 et le calcul de certains actifs et passifs.
En plus de ce résumé, Home Invest Belgium prévoit de publier un rapport de durabilité séparé dans le courant de l'année 2020.
L'entrepreneuriat responsable chez Home Invest Belgium est orienté principalement sur la gestion de son portefeuille immobilier, sur ses choix d'investissements et de développements des projets.
Propriétaire d'un patrimoine immobilier important composé d'immeubles d'âges différents, la société adopte une politique pragmatique, visant à allier un programme de rénovation rationnel basé sur le maintient durable de l'investissement.
Cette politique d'investissements fondés et d'arbitrage actif du portefeuille repose sur une évaluation periodique detaillée de ce portefeuille.
En cas de décisions d'acquisitions d'actifs existants, la qualité de l'immeuble devra répondre aux critères des normes environnementales du moment ou pouvoir faire l'objet, à court terme, de travaux lui permettant d'atteindre ces performances.
Actuellement, Home Invest Belgium travaille sur une classification de qualité de ses bâtiments, qui tient également compte des prestations techniques et énergétiques des bâtiments. En ce qui concerne les projets de développement, le savoir-faire de toute l'équipe est utilisé en vue de concevoir des immeubles qui s'inscrivent dans une vision à long terme. par essence durable. À cet égard, Home Invest Belgium estime important de rappeler que la durabilité dépasse largement l'aspect énergétique et que des aspects tels que la localisation des immeubles à proximité des transports en commun, l'utilisation rationnelle des terrains, l'aménagement des espaces verts, etc. sont des facteurs essentiels d'une ville durable. Home Invest Belgium porte une large attention à tous ces aspects et tente, chaque jour, de les mettre en œuvre dans tous ses projets et ses choix d'investissement.
Comme en témoigne le redéveloppement du projet The Pulse d'un site de bureaux vers un complexe résidentiel moderne pour lequel une grande importance a été accordée à l'aspect « durable » : panneaux solaires et excellentes performances énergétiques.
Grâce au choix d'Home Invest Belgium de concentrer ses efforts de façon active sur les projets de développement, la moitié de son portefeuille est actuellement composé d'immeubles qui ont moins de 10 ans d'âge, et qui répondent aux normes de construction les plus récentes. Une illustration claire de la performance de son portefeuille.
Dans ses immeubles et ses projets, Home Invest Belgium essaie de répondre le plus pratiquement possible aux évolutions des besoins de la population, par exemple en prenant en considération la réduction de la taille moyenne des ménages ou en proposant des espaces à partager dans les immeubles.
La société est très consciente du fait que sa mission, dans le domaine du logement, ne pourra être remplie efficacement qu'au moyen de l'implication journalière et motivée de l'ensemble de ses équipes. Il s'agit de son capital le plus précieux et le seul qui lui permette d'exceller dans le marché au sein duquel elle opère.
Le Management dirigeait, au 31 décembre 2019, une équipe de une équipe de 45 collaborateurs.
Lors de la constitution et du renforcement de ses équipes, Home Invest Belgium veille à engager des profils variés, complémentaires, et d'âge et d'expériences différents, afin de retirer le maximum de richesse de cette diversité tout en garantissant un niveau de compétence élevé.
La Déclaration de gouvernance d'entreprise (y compris le rapport de rémunération et la description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle
et de gestion des risques) est reprise dans le chapitre intitulé « Déclaration de gouvernance d'entreprise », des pages 60 à 75 du présent rapport financier annuel.
| Portefeuille de la société �����������������������������������������38 | |
|---|---|
| Le marché du secteur résidentiel������������������������48 | |
| Rapports des experts immobiliers����������������������52 |
Au 31 décembre 2019 Home Invest Belgium détient un portefeuille immobilier de € 629,92 millions, comparé à € 543,5 millions fin 2018, soit une augmentation de 15,9 %.
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement |
€ 609,59 m | € 524,51 m |
| Immeubles de placement disponibles à la location |
€ 573,38 m | € 490,36 m |
| Projets de développement | € 36,22 m | € 34,14 m |
| Participations dans des entreprises associées et des coentreprises - mise en équivalence |
€ 20,33 m | € 19,00 m |
| Total | € 629,92 m | € 543,51 m |
La juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location s'élève à € 573,38 millions, réparti sur 53 sites.
La somme des loyers contractuels sur base annuelle et de la valeur locative estimée sur les espaces inoccupés s'élève à € 29,19 millions au 31 décembre 2019.
Les immeubles de placement disponibles à la location sont évalués par les experts immobiliers indépendants à un rendement locatif brut moyen de 5,1 %.
Au 31 décembre 2019 les immeubles de placement disponibles à la location se situent pour 65,3 % en Région de Bruxelles-Capitale, pour 14,0 % en Région wallonne, pour 11, 4 % en Région flamande et pour 9,4 % aux Pays-Bas.
Au 31 décembre 2019, les immeubles de placement disponibles à la location se composent à 89,1 % d'immobilier résidentiel.
IMMEUBLES DE PLACEMENT DISPONIBLES À LA LOCATION
Ensemble, ces bâtiments forment le plus grand complexe immobilier de la SIR sur le territoire belge et représentent 6,4 % des immeubles de placement en exploitation. Ces bâtiments au cœur de Louvainla-Neuve ont été construits en 1977 et achetés par la SIR en 2013. Ils représentent une surface locative de ± 23 000 m2, destinés au logement, à des unités commerciales, des bureaux et des auditoires. La particularité de ce complexe est qu'il a été fondé sur des terrains à bâtir appartenant à l'UCL, la SIR disposant de droits de superficie jusqu'en 2026. Home Invest Belgium commercialise ce site sous la marque Louv'immo.
Ceci est le seul complexe immobilier en dehors des frontières belges (à Ouddorp, dans la province néerlandaise de Zélande). Il s'agit du plus grand ensemble immobilier de la SIR : 9,4 % des immeubles de placement disponibles à la location. Le site se compose de 248 maisons et 40 appartements qui font partie d'un complexe de 700 logements de vacances avec des installations centrales (une piscine subtropicale, des restaurants, des boutiques, des aires de jeu, etc.). L'intégralité du site est exploitée par le groupe Center Parcs Pierre & Vacances, dans le cadre d'un bail d'une durée fixe de 15 ans, contre un loyer fixe et indexé de type « triple net ». Il a connu au cours des dernières années un programme de rénovation en profondeur.
Il s'agit du plus grand site résidentiel du portefeuille. Il se compose de quatre bâtiments et se situe le long du Boulevard Lambermont à Schaerbeek, à côté du centre sportif Kinetix, il a été livré en 2011.
Il contient 127 appartements, deux bibliothèques communales (francophone et néerlandophone), un service de garde d'enfants et 108 places de parking en soussol. Cette mixité de fonctions est le fruit d'une collaboration constructive avec les autorités locales.
C'est le plus grand immeuble situé en Flandre (Leuven). Il se compose de 138 appartements, deux espaces commerciaux et 92 places de parking en sous-sol. Le site a été entièrement rénové par Home Invest Belgium en 2010 et 2011.
Ce bâtiment est habité tant par des étudiants que par de jeunes professionnels qui apprécient sa localisation au cœur de la ville. Le jardin a été complètement réaménagé en 2017.
Ce complexe, situé avenue du Frioul 2-10 à Evere a été terminé et acheté en 2005. Il comprend 85 appartements et 85 places de parking souterraines. Il est particulièrement apprécié pour sa proximité de l'OTAN et sa bonne accessibilité.
Cet immeuble comprend 38 appartements avec emplacements de parking et caves et jouit d'un emplacement central avenue Livingstone à Bruxelles, (au cœur du quartier européen et à proximité immédiate du bâtiment Berlaymont). Le bâtiment a été acheté en 2015 par Home Invest Belgium.
Ces deux immeubles se situent à Woluwe-Saint-Lambert et ont été réaménagés par Home Invest Belgium, mais se distinguent de par leur conception.
L'immeuble The Horizon comprend 165 unités et reflète une nouvelle façon de concevoir l'habitat. Une attention toute particulière a été portée à l'aménagement des espaces : entre l'intimité des habitants (avec des appartements/studios personnels) et des zones partagées, comme un skylounge avec vue, des terrasses ensoleillées sur le toit, un home cinéma, une salle de fitness et d'autres services communs.
The Inside est quant à lui plutôt un immeuble d'appartement classique composé de 96 unités d'appartements/studios plus spacieux que dans The Horizon, mais offrant moins d'espaces communs..
The Pulse, qui se compose de 3 immeubles d'appartements, a été réceptionné en mai 2018. Ce site englobe 96 unités de logement, un parking en sous-sol et une cour commune avec un terrain de pétanque. Il se situe à l'angle de la rue de la Célidée et de la rue Joseph Schols dans le quartier du Karreveld.
Ce projet concerne une reconversion d'un ancien site de bureaux en un nouveau complexe de logements modernes. Il respecte des normes strictes en matière d'environnement.
| Immeubles de placement disponibles à la location 1 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| N° | Dénomination | Année de construction 2 |
Nombre d'unités |
Surface | Taux d'occupation3 |
| Région Bruxelles-Capitale | m2 | % | |||
| 1. | The Link4 | 2015 | 124 | 4 353 | |
| Rue Maurice Charlent 51-53 | |||||
| Auderghem | |||||
| 2. | Belliard 21 Rue Belliard 21 |
2013 | 6 | 278 | |
| Bruxelles | |||||
| 3. | Clos de la Pépinière | 1993 | 25 | 3 279 | |
| Rue de la Pépinière 6-14 Avenue Thérésienne 5-9 |
|||||
| Bruxelles | |||||
| 4. | La Résidence | 1994 | 17 | 1 447 | |
| Rue Joseph II Bruxelles |
|||||
| 5. | Lebeau | 1998 | 12 | 1 153 | |
| Rue Lebeau 55-57 | |||||
| Bruxelles | |||||
| 6. | Livingstone Avenue Livingstone |
2015 | 38 | 4 701 | |
| Bruxelles | |||||
| 7. | Résidences du Quartier Européen | 1997 | 50 | 4 316 | |
| Rue Joseph II 82-84 - Rue Lebon 6-10 - Rue Stevin 21 Bruxelles |
|||||
| 8. | Trone | 2015 | 16 | 1 913 | |
| Rue Brederode 29 – Rue de la Pépinière 40 | |||||
| Bruxelles | |||||
| 9. | Erainn Rue des Ménapiens 29 |
2001 | 6 | 594 | |
| Etterbeek | |||||
| 10. | ArchView | 2015 | 16 | 1 961 | |
| Avenue de l'Yser 13 Etterbeek |
|||||
| 11. | Giotto | 2005 | 85 | 8 327 | |
| Avenue du Frioul 2-10 | |||||
| 12. | Evere Belgrade |
1999 | 1 | 1 368 | |
| Rue de Belgrade 78-84 | |||||
| 13. | Forest Les Jardins de la Cambre |
1992 | 4 | 455 | |
| Avenue de l'Hippodrome 96 - Rue des Echevins 75 | |||||
| Ixelles | |||||
| 14. | Charles Woeste Avenue Charles Woeste 296-306 |
2015 | 92 | 5 091 | |
| Jette | |||||
| 15. | Odon Warland | 2012 | 35 | 3 141 | |
| Rue Odon Warland 205 - Rue Bulins 2-4 Jette |
|||||
| 16. | Baeck | 2001 | 28 | 2 652 | |
| Rue Joseph Baeck 22-46 | |||||
| Sint-Jans-Molenbeek | |||||
| 17. | La Toque d'Argent Rue Van Kalck 30-32 |
1990 | 1 | 1 660 | |
| Molenbeek-Saint-Jean | |||||
| 18. | Sippelberg Avenue du Sippelberg 3-5 |
2003 | 33 | 3 290 | |
| Molenbeek-Saint-Jean | |||||
| 19. | The Pulse | 2018 | 97 | 7 874 | |
| Rue de la Célidée 29-33 Molenbeek-Saint-Jean |
|||||
| 20. | Bosquet - Jourdan | 1997 | 2 | 314 | |
| Rue Bosquet 72 - Rue Jourdan 71 | |||||
| Saint-Gilles | |||||
| 21. | Jourdan 85 Rue Jourdan 121-125 |
2010 | 24 | 2 430 | |
| Saint-Gilles | |||||
| 22. | Lambermont | 2008 | 131 | 14 107 | |
| Bd du Lambermont 210-222 - Rue Desenfans 13-15 Schaarbeek |
|||||
| 23. | Melkriek | 1998 | 1 | 2 034 | |
| Rue du Melkriek 100 Uccle |
|||||
| 24. | Les Érables | 2001 | 24 | 2 201 | |
| Avenue de Calabre 30-32 | |||||
| Woluwe-Saint-Lambert |
1 Y compris les bâtiments destinés à la vente.
2 Année de construction ou dernière rénovation fondamentale.
3 Taux moyen d'occupation sur l'année 2019. 4 Le tréfonds du bâtiment The Link est détenu par la SPRL Charlent 53 Freehold tandis que l'emphytéose est détenue par Home Invest Belgium.
| Immeubles de placement disponibles à la location 1 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| N° | Dénomination | Année de construction 2 |
Nombre d'unités |
Surface m2 |
Taux d'occupation3 % |
| 25. | The Horizon Avenue Ariane 4 Woluwe-Saint-Lambert |
2016 | 165 | 10 439 | |
| 26. | The Inside Avenue Marcel Thiry 202-206 Woluwe-Saint-Lambert |
2017 | 96 | 7 872 | |
| 27. | Mélopée Rue de la Mélopée 36 |
1961 | 1 | 220 | |
| 28. | Molenbeek-Saint-Jean Liberty's Place de l'Amitié 7-8 |
2017 | 40 | 3 391 | |
| 29. | Auderghem Xavier de Bue Rue Xavier de Bue 30A-34 |
1950 | 11 | 1 194 | |
| 30. | Uccle Waterloo 41 Chaussée de Waterloo 41-43 |
1950 | 11 | 1 009 | |
| 31. | Saint-Gilles Voisin Rue Montagne au Chaudron 13 |
1996 | 9 | 923 | |
| 32. | Woluwe-Saint-Pierre Navez Rue François-Joseph Navez 81-83 |
1904 | 10 | 764 | |
| 33. | Schaarbeek Montgomery Avenue de Tervueren 149 Woluwe-Saint-Pierre |
2006 | 34 | 2 193 | |
| 34. | Ambiorix Square Ambiorix 28 Bruxelles |
1995 | 64 | 3 562 | |
| 35. | Régent Boulevard du Régent 58 Bruxelles |
2011 | 47 | 2 843 | |
| 36. | Grand Place Rue de l'Ecuyer 57 Bruxelles |
2006 | 42 | 2 515 | |
| Total Région Bruxelles-Capitale | 1 398 | 115 865 | 91,1 % | ||
| Région flamande | |||||
| 37. | City Gardens Petermannenstraat 2A-2B - Ridderstraat 112-120 Leuven |
2010 | 140 | 8 409 | |
| 38. | Haverwerf Haverwerf 1-10 Mechelen |
2002 | 4 | 3 396 | |
| 39. | Gent Zuid Woodrow Wilsonplein 4 Gent |
2000 | 18 | 2 346 | |
| 40. | Scheldevleugel Remparden 12 Oudenaarde |
1980 | 96 | 5 746 | |
| 41. | The Crow'n Koningin Astridlaan 278 Kraainem |
2019 | 45 | 4 490 | |
| Total Région flamande | 303 | 24 387 | 82,3 % | ||
| Région wallonne | |||||
| 42. | Clos Saint-Géry Rue de Tournai 4 |
2015 | 20 | 4 140 | |
| 43. | Ghlin Quai de Compiègne Quai de Compiègne 55 |
1971 | 1 | 2 479 | |
| 44. | Huy Galerie de l'Ange (appartementen) Rue de la Monnaie 4-14 |
1995 | 57 | 2 346 | |
| Namen Galerie de l'Ange (handelszaken) Rue de la Monnaie 4-14 Namur |
2002 | 12 | 2 552 | ||
| 45. | Mont-Saint-Martin Mont Saint-Martin 1 Liège |
1988 | 6 | 335 |
1 Y compris les bâtiments destinés à la vente.
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
3 Taux moyen d'occupation sur l'année 2019.
| Immeubles de placement disponibles à la location 1 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| N° | Dénomination | Année de construction 2 |
Nombre d'unités |
Surface m2 |
Taux d'occupation3 % |
| 46. | Saint-Hubert 4 Rue Saint-Hubert 4 Liège |
1988 | 14 | 910 | |
| 47. | Saint-Hubert 51 Rue Saint-Hubert 51 Liège |
1988 | 4 | 360 | |
| 48. | Léopold Rue Léopold 2-8 Liège |
1988 | 53 | 3 080 | |
| 49. | Florida Avenue Florida 75-79 Waterloo |
1998 | 5 | 1 460 | |
| 50. | Louvain-la-Neuve CV9 Angle des Rues des Wallons et Grand Rue Louvain-la-Neuve |
1977 | 16 | 7 091 | |
| 51. | Louvain-la-Neuve CV10&18 Rues Charlemagne, Grand Rue, Rabelais, Grand Place, Agora Louvain-la-Neuve |
1977 | 176 | 16 827 | |
| 52. | Colombus Rue de l'Orjo 52-56 Jambes |
2007 | 51 | 3 740 | |
| Total Région wallonne | 415 | 45 320 | 89,4 % | ||
| Pays-Bas | |||||
| 53. | Port Zélande Center Park Port Zélande Ouddorp (Nederland) |
2016 | 288 | 20 533 | |
| Total Pays-Bas | 288 | 20 533 | 100,0 % | ||
| Total général Belgique et Pays-Bas | 2 404 | 206 105 | 90,7% |
| Projets de développement | ||||
|---|---|---|---|---|
| N° | Dénomination | Date de livraison | Unités | Investissement total expecté |
| 54. | Marcel Thiry C2 Avenue Marcel Thiry 204 Woluwe-Saint-Lambert |
2021 | 45 | € 9 millions |
| 55. | Meyers-Hennau Rue Meyers-Hennau 5-17 Bruxelles |
2020 | 46 | € 12 millions |
| 56. | Brunfaut Rue Fin 4-12 Molenbeek-Saint-Jean |
2020 | 93 | € 21 millions |
| 57 | Samberstraat Samberstraat 8 Antwerpen |
2022 | 38 | € 8 millions |
| Total | € 50,00 millions |
| Immeubles de placement disponibles à la location |
Juste valeur | Loyers contractuels sur base annuelle |
Loyers contractuels + Valeur locative estimée sur espace vacant |
Total de la valeur locative estimée |
|---|---|---|---|---|
| Région Bruxelles Capitale | € 374,21 millions | € 16,02 millions | € 16,85 millions | € 16,70 millions |
| Région flamande | € 65,17 millions | € 2,79 millions | € 3,28 millions | € 3,25 millions |
| Région wallonne | € 80,16 millions | € 5,09 millions | € 6,22 millions | € 5,86 millions |
| Pays-Bas | € 53,84 millions | € 2,85 millions | € 2,85 millions | € 2,85 millions |
| Total | € 573,38 millions | € 26,76 millions | € 29,19 millions | € 28,66 millions |
1 Y compris les bâtiments destinés à la vente.
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
3 Taux moyen d'occupation sur l'année 2019.
Répartition par âge des immeubles au 31 décembre 2019 (% des immeubles de placement disponibles à la location)
Home Invest Belgium a un portefeuille immobilier jeune. Plus de 50 % des immeubles de placement disponibles à la location ont moins de 10 ans ; plus de 70 % ont moins de 20 ans.
Les locataires les plus importants
Répartition immeuble au 31 décembre 2019 (% des immeubles de placement disponibles à la location)
Au 31 décembre 2019, le portefeuille comprend 3 locataires dont le loyer dépasse € 0,5 million sur base annuelle. Avec un loyer annuel de € 2,9 millions (10,6 % des loyers contractuels) Center Parcs Netherlands fait partie des plus grands locataires. Viennent ensuite Beapart pour un total de € 1,7 millions (6,3 % des loyers contractuels) et l'Université catholique de Louvainla-Neuve pour presque € 0,6 million (2,2 % des loyers contractuels).
La réglementation applicable au secteur des SIR oblige ces dernières à diversifier leurs risques. Ainsi, Home Invest Belgium ne peut investir plus de 20 % de ses actifs dans un même ensemble immobilier.
Étant donné que le site le plus important ne représente que 9,4 % du total des immeubles de placement disponibles à la location, la diversification est pleinement assurée. Les dix principaux sites représentent 54,3 % du total du portefeuille.
Dans son portefeuille de plus de 2 400 unités, Home Invest Belgium affichait un bon niveau d'occupation. En 2019, le taux moyen d'occupation a atteint 95,4 %.
À la clôture de l'exercice, la durée résiduelle des contrats de location est de 3,2 ans jusqu'à la première possibilité de résiliation par le locataire.
Les prévisions démographiques du Bureau Fédéral du Plan sont basées sur des hypothèses tenant compte d'un scénario d'organisation sociétale inchangée. Elles tiennent également compte des hypothèses de fécondité, d'augmentation de l'espérance de vie et du vieillissement de la population, ainsi que des flux migratoires observés à l'échelle belge et européenne.
Au 1er janvier 2019, la population belge s'établissait autour de 11 431 000 habitants contre 11 376 000 un an plus tôt, soit une augmentation de l'ordre de 0,48 % en un an. La croissance démographique observée ces dernières années se maintient, à un rythme légèrement réduit toutefois (0.50 % par an contre près de 1 % par an observé durant la période 2013 – 2016).
A l'horizon 2030, la population belge devrait atteindre 11 887 000 habitants, soit une croissance de 4 %, revue légèrement à la baisse par rapport aux perspectives démographiques précédentes.
Contrairement aux prévisions précédentes, c'est désormais en Flandre que la croissance démographique serait la plus forte, de l'ordre de 0,43 % par an d'ici 2030 contre 0,34 % à Bruxelles et 0,29 % pour la Wallonie.
En valeurs absolues, entre 2019 et 2030 :
Le vieillissement de la population se confirme par ailleurs. Il devrait se poursuivre sur l'ensemble de la période de projection démographique pour les trois régions du pays. C'est Bruxelles qui présente la population la plus jeune de Belgique.
Cette croissance démographique s'accompagne également de changements de modes de vie, ayant un impact sur le nombre de ménages supplémentaires attendus chaque année. Ainsi, à l'échelle belge, le nombre total de ménages devrait passer de 4 958 000 au 1er janvier 2019 à 5 256 000 en 2030, soit une progression de l'ordre de 6 % sur la période. En valeurs absolues, cela représente près de 300 000 ménages supplémentaires, et en théorie autant de logements supplémentaires.
Les différences sont relativement importantes entre Bruxelles et les deux autres régions du pays :
A Bruxelles plus spécifiquement, le nombre de ménages devrait augmenter de 20 000 unités d'ici 2030, soit une croissance moyenne de l'ordre de 1 500 unités chaque année, en-dessous du chiffre des 4 000 ménages par an nécessaires avancé précédemment. La pression démographique ralentit donc à Bruxelles bien que la pression sur les prix et les loyers à Bruxelles devrait se maintenir dans les années à venir, dans un contexte où les réserves foncières de Bruxelles diminuent chaque année.
Le climat politique plus incertain, la montée des tensions internationales, la montée du populisme à l'échelle européenne sont autant d'éléments qui pèsent sur la confiance des consommateurs et qui pourraient donc à terme peser sur leurs décisions d'achat. Le contexte économique est également moins propice, avec des prévisions de croissance du PIB revues encore à la baisse par rapport à 2018. De l'ordre de 1,5 % en 2018, la croissance du PIB devrait davantage tourner autour de 1,3 % en 2019 et même descendre à 1,2 % en 2020.
A noter toutefois que les taux d'intérêt de la Banque Centrale Européenne devrait rester à des niveaux extrêmement bas tout au long de l'année 2020. Les taux d'intérêt pour des nouveaux crédits hypothécaires devraient donc en théorie rester sous les 2 % et sans doute contrebalancé la légère diminution de la croissance économique.
Remarque méthodologique : notre source d'informations pour la détermination des prix de l'immobilier à l'acquisition est le SPF Economie au travers de sa plate-forme statistique www.statbel. fgov.be. La statistique des prix immobiliers se base sur toutes les transactions immobilières sur lesquelles des droits d'enregistrement ont dû être payés. Les données proviennent de l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale du SPF Finances.
Il est important de préciser que les chiffres à partir de 2015 sont considérés comme provisoires et la question de la robustesse de ces chiffres se pose. Des différences 1 parfois importantes sont en effet observées entre les chiffres issus du baromètre des notaires et les chiffres publiés sur le site du SPF Economie.
A noter également que le SPF Economie a choisi de présenter les chiffres en valeurs absolues à l'aide des prix médians. Les années précédentes, ce sont les prix moyens qui étaient utilisés. Les comparaisons en valeurs absolues ne sont donc plus pertinentes, nous nous contenterons donc de présenter les augmentations en pourcentage.
Au niveau belge, d'après les dernières statistiques disponibles auprès de l'Institut National de Statistiques (ne couvrant que les trois premiers trimestres de l'année 2019), les prix sont orientés à la hausse dans les différents segments de marché, et ce sur l'ensemble du territoire belge.
Au niveau belge, la croissance du prix d'une maison d'habitation unifamiliale est de l'ordre de 4,9 % par rapport à 2016 et de plus de 25 % par rapport à 2010. En 2019, le prix médian pour une maison s'affichait à € 215 000 (contre € 205 000 un an plus tôt). La croissance des prix d'une maison unifamiliale serait de 6,4 % à Bruxelles (contre près de 10 % en 2018). La croissance serait de l'ordre de 2,6 % en Flandre et de 5,6 % en Wallonie. La Wallonie reste la région la moins chère du pays (prix médian pour une maison d'habitation de l'ordre de € 150 000), Bruxelles la plus chère (prix médian à € 415 000), la Flandre se situant entre les deux à € 240 000.
Selon le SPF Economie, le prix moyen d'un appartement aurait augmenté de 5,5 % en Belgique, donc une augmentation plus importante que celle des maisons d'habitation. Les variations régionales sont de +4,9 % en Wallonie, +5,6 % en Flandre et +7,5 % à Bruxelles. Les prix médians varient entre € 150 000 en Wallonie et € 215 000 à Bruxelles. En Flandre, le prix médian atteint € 198 000.
L'ensemble des autres indices immobiliers (Baromètres des Notaires, TREVI, House Price Index d'Eurostat) confirment ces tendances, tant au niveau de l'activité observée qu'au niveau de l'augmentation des prix.
Le rapport propriétaire – locataire à l'échelle belge est de l'ordre de 72 % - 28 %, globalement en ligne avec la moyenne européenne (70 % - 30 %).
Au niveau de Bruxelles, le rapport est totalement différent puisque selon l'observatoire des loyers publié par la Région de Bruxelles-Capitale (les derniers chiffres publiés datent de 2018), le taux de propriétaire serait proche de 40 %. Il y aurait donc de l'ordre de 60 % de locataires dans la population bruxelloise. Ceci s'explique notamment par des coûts d'acquisition plus élevés et par une présence plus importante d'expatriés, orientant logiquement la population vers davantage de location. Et cette tendance à une augmentation de la part des locataires devrait continuer dans les années à venir. Certaines prévisions estiment qu'il y aurait seulement 35 % de propriétaires à Bruxelles à l'horizon 2040.
D'après les chiffres de l'observatoire des loyers, les loyers moyens (comprenant donc les biens neufs et de seconde main, tant les maisons unifamiliales que les appartements) s'établissent autour de € 739 / mois en 2018 contre € 723 / mois en 20151 . Il était de € 601 / mois en 2004.
Ce niveau de loyer moyen est évidemment dépendant des caractéristiques intrinsèques de l'habitat, de sa surface, de sa qualité, de sa localisation, du nombre de chambres et/ou de salle de bains, de ses performances environnementales. Ainsi, le loyer moyen s'affiche par exemple à € 520 / mois dans un studio à € 1 071 / mois pour une maison.
L'observatoire des loyers met en avant le décrochage progressif observé entre les loyers et l'indice santé à l'échelle bruxelloise. Ainsi, il apparaît que les loyers ont eu tendance à augmenter plus fortement que l'indice santé durant la période analysée, en particulier durant les années 2008 à 2013. Elément intéressant à noter, le fait que l'augmentation des loyers a uniquement été le fruit de l'indexation depuis 2013.
Bien que faible à la première lecture, l'étude met également en évidence le décrochage progressif entre les loyers moyens et le revenu moyen disponible des ménages. Ainsi, sur base d'un indice égal à 100 en 2004, l'écart entre le loyer moyen et le revenu moyen est aujourd'hui de plus de 30 points. D'après les chiffres de l'observatoire, la moitié des locataires ont des revenus inférieurs à € 2 000 / mois et le revenu moyen disponible s'établit à € 1 842 / mois. Ainsi, si Bruxelles est un marché davantage locatif suite au niveau plus élevé des prix à l'acquisition, on observe également un décrochage progressif quant à l'adéquation de l'offre locative par rapport aux revenus des Bruxellois. Il apparaît en effet que les 70 % les plus pauvres de la population bruxelloise n'ont accès qu'à 21 % du parc locatif (en considérant que le ménage consacre 25 % de son revenu à son logement). Dans son édition de 2018, l'observatoire des loyers montre que sur base d'un revenu mensuel maximum de € 2 400 et dans l'hypothèse où le loyer ne peut dépasser 30 % du budget total, 50 % du parc locatif est accessible à la population seulement.
Le marché des biens résidentiels neufs suscite toujours de l'intérêt, dans le chef des développeurs et des acquéreurs, tant à l'échelle belge que bruxelloise. A Bruxelles en particulier, le vieillissement du bâti actuel, l'augmentation des normes de performances énergétiques exigées et la forte croissance démographique, on constate un certain désintérêt pour les logements dits « secondaires », souvent énergivores et plus coûteux à rénover et une volonté croissante de développer des projets neufs.
Il apparaît toutefois que les écarts de prix entre biens secondaires et biens neufs sont souvent un frein pour
1 Notons que l'observatoire des loyers se base sur une enquête réalisée chaque année. En 2015, l'échantillon était de 3 000 ménages interrogés, en 2017 il a été porté à 5 000 ménages. Des différences peuvent donc apparaître malgré la volonté de couvrir l'ensemble du marché locatif bruxellois.
une population constituée principalement de ménages à revenus moyens.
On comprend donc la volonté des développeurs de construire des logements de plus en plus petits à Bruxelles (tout en restant relativement grands au regard des pratiques européennes).
Avec un prix moyen de l'ordre de € 2 700 à € 3 000 / m2 au minimum, l'inadéquation entre les logements proposés et les revenus de la population est de plus en plus importante.
Dans les quartiers les plus demandés et les mieux localisés, les prix moyens atteignent aisément les € 3 500 / m2 à l'acquisition. Enfin, les projets les plus exclusifs se vendent désormais à des prix largement supérieurs à € 4 000 / m2.
La régionalisation de la réglementation se rapportant à la location d'habitation est achevée. Les trois Régions disposent désormais de leur propre cadre législatif pour les baux d'habitation. Il convient d'observer que (i) pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur des législations régionales, (ii) pour les baux qui ne relèvent pas du champ d'application de la règlementation régionale et (iii) pour certaines dispositions générales (articles 1708 à 1762bis du Code civil), l'importance de la règlementation nationale ne peut être sous-estimée.
Les trois Régions prévoient chacune des informations précontractuelles obligatoires qui doivent être partagées au moment de la mise en location (notamment une estimation des charges privées et communes). Le principe de base prévoyant que le précompte immobilier ne peut pas être facturé aux locataires reste inchangé.
Le loyer est fixé librement entre les parties – pour les Régions bruxelloise et wallonne, les autorités compétentes ont mis à disposition des tableaux indicatifs reprenant des loyers indicatifs.
L'Ordonnance est d'application à tous les types de logements (en ce compris les logements pour étudiants et les résidences secondaires) et ne se limite pas simplement aux baux portant sur les résidences principales. En revanche, elle ne s'applique pas aux logements touristiques. Cette ordonnance est entrée en vigueur pour tous les baux conclus (ou renouvelés) à partir du premier janvier 2018. Le Gouvernement a établi une liste non exhaustive des travaux de réparation et d'entretien qui sont obligatoirement à charge du locataire ou du bailleur. L'ordonnance prévoit aussi des règles spécifiques aux divers types d'habitations (résidence principale, résidence étudiante, bail glissant...)
Un bail dans le cadre duquel le locataire établit sa résidence principale dans le bien loué est en principe conclu pour une durée de neuf ans et expire à l'échéance de cette période, moyennant résiliation par l'une des parties 6 mois avant la date d'échéance. Faute de résiliation, ce bail est reconduit pour une durée de trois ans aux mêmes conditions (sous réserve de l'indexation).
Il est également possible pour les deux parties de mettre un terme prématurément à ce bail :
Ce contrat de courte durée peut également être résilié anticipativement par les deux parties (tant que la durée > 6 mois) :
Le décret s'applique à tous les baux conclus à partir du 1 er janvier 2019 portant sur des biens immobiliers situés en Région flamande et concernant des habitations dont le locataire fait sa résidence principale. Cette législation ne s'applique donc pas aux résidences secondaires ni aux logements touristiques. Le Gouvernement flamand a établi une liste des travaux d'entretien et de réparation mentionnant la partie responsable de leur réalisation. En principe, le bail est conclu pour une durée de neuf ans et expire à la fin de cette période, moyennant résiliation par le bailleur 6 mois avant la date d'échéance ou moyennant résiliation par le locataire 3 mois avant la date d'échéance. Faute de résiliation, ce bail est reconduit pour une durée de trois ans aux mêmes conditions (sous réserve de l'indexation). Il est également possible pour les deux parties de mettre un terme prématurément à ce bail :
Il est également possible de conclure un bail de courte durée (≤ 3 ans). Ce bail peut être reconduit à une seule reprise aux mêmes conditions tant que la durée totale n'excède pas les trois ans. Le bail de courte durée se termine en principe moyennant résiliation par l'une des parties 3 mois avant la date d'échéance. Faute de résiliation, ce bail est réputé être conclu pour une durée de neuf ans, et ce, à compter de la date où le bail initial de courte durée a pris effet.
Ce contrat de courte durée peut également être résilié prématurément en tout temps par le locataire, moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité équivalente à un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer selon que la résiliation intervienne lors de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Le bailleur ne peut pas résilier ce bail de courte durée.
Le décret est d'application à tous les types de logements (en ce compris les logements pour étudiants et les résidences secondaires) et ne se limite pas simplement aux baux portant sur les résidences principales. En revanche, il ne s'applique pas aux logements touristiques.
Ce décret est entré en vigueur à partir du 1 septembre 2018 et ses dispositions sont applicables immédiatement aux baux en cours (excepté certaines dispositions qui ne s'appliquent qu'aux baux conclus ou renouvelés après le 1 er septembre 2018).
Le Gouvernement a établi une liste non exhaustive des travaux de réparation et d'entretien qui sont obligatoirement à charge du locataire ou du bailleur.
Le décret prévoit aussi des règles spécifiques aux divers types d'habitations (résidence principale, résidence étudiante, bail glissant...)
En principe, le bail dans le cadre duquel le locataire établi sa résidence principale dans le bien loué est conclu pour une durée de neuf ans et expire à la fin de cette période, moyennant résiliation par le bailleur 6 mois avant la date d'échéance ou moyennant résiliation par le locataire 3 mois avant la date d'échéance. Faute de résiliation, ce bail est reconduit pour une durée de trois ans aux mêmes conditions (sous réserve de l'indexation). Il est également possible pour les deux parties de mettre un terme prématurément à ce bail :
Cependant, il peut également être convenu de conclure un bail de résidence principale de courte durée (≤ 3 ans). Ce bail peut être reconduit maximum deux fois tant que la durée totale n'excède pas les trois ans. Le bail de courte durée se termine en principe moyennant résiliation par l'une des parties 3 mois avant la date d'échéance. Faute de résiliation, ce bail est réputé être conclu pour une durée de neuf ans, et ce, à compter de la date où le bail initial de courte durée a pris effet.
Ce contrat de courte durée peut également être résilié anticipativement par les deux parties :
Les immeubles de placement de Home Invest Belgium situés en Belgique sont évalués par Cushman & Wakefield et CBRE Valuation Services. Les immeubles de placement situés aux Pays-Bas sont évalués par BNP Paribas Real Estate Valuation France.
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | TOTAL | BELGIQUE | PAYS-BAS |
|---|---|---|---|
| Immeubles de placement disponibles à la location | € 573,38 millions | € 519,54 millions | € 53,84 millions |
| Projets de développement | € 36,22 millions | € 36,22 millions | |
| Total | € 609,59 millions | € 555,76 millions | € 53,84 millions |
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l'honneur de vous faire parvenir notre opinion sur la Valeur d'investissement du patrimoine immobilier de la SIR (Société Immobilière Réglementée) Home Invest Belgium à la date du 31 décembre 2019.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par Home Invest Belgium en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de Home Invest Belgium qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La vente d'un immeuble est en théorie soumise à la perception par l'Etat d'un droit de mutation payé par l'acquéreur, qui représente la quasi totalité des frais transactionnels. Pour les immeubles sis en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l'acheteur et de la localisation du bien et n'est connue que lorsque la vente a été conclue. Sur base de l'étude des experts immobiliers indépendants datée du 8 février 2006, revue le 30 juin 2016, le taux moyen des coûts de transaction est estimé à 2,5 %.
Pour les immeubles ayant une Valeur d'Investissement supérieure à € 2,5 millions (frais exclus), la Juste Valeur (Fair Value), telle que définie par le référentiel IFRS 13, peut être obtenue par déduction d'un montant de droit équivalent à 2,5 % de la valeur d'investissement. Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %.
Pour les immeubles qui ont une valeur d'investissement inférieure à € 2.5 millions, les droits à déduire sont de 10 % en région flamande et de 12,50 % à Bruxelles et en région Wallonne
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de Home Invest Belgium au 31 décembre 2019 s'élève à € 572, 78 millions.
La valeur de réalisation du patrimoine immobilier de Home Invest Belgium correspondant à la Juste Valeur ('fair value'), au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à € 555,76 millions au 31 décembre 2019.
| JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES D'INVESTISSEMENT EN BELGIQUE |
TOTAL | CUSHMAN & WAKEFIELD |
CBRE VALUATION SERVICES |
VALORISATION AU PRIX COUTANT |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement disponibles à la location | € 519,54 millions | € 497,93 millions | € 21,62 millions | |
| Projets de développement | € 36,22 millions | € 28,65 millions | € 7,57 millions | |
| Total | € 555,76 millions | € 526,57 millions | € 21,62 millions | € 7,57 millions |
Emeric Inghels MRICS Partner Valuation & Advisory
Pieter Paepen MRICS1 Senior Director Valuation & Advisory Services
Cette lettre fait suite à la mission que vous avez bien voulu nous confier, consistant à estimer la Juste Valeur d'un ensemble immobilier initialement composé de 241 cottages du Center Parcs Port Zélande situé à Ouddorp, Pays-Bas, au 1er décembre 2016 puis à actualiser cette estimation de manière trimestrielle conformément aux dispositions légales et statutaires. A noter que ce périmètre a été élargi à 248 cottages et 40 appartements suite à l'acquisition par Home Invest Belgium d'unités additionnelles en 2017.
Nos évaluations sont réalisées conformément aux normes IVS (International Valuation Standards), les normes d'évaluation européennes publiées par TEGOVA (The European Group of Valuers' Associations) et les directives du RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Nous avons effectué notre mission sur la base des informations et renseignements communiqués par Home Invest Belgium portant notamment sur l'état locatif, les charges et taxes non-récupérables et les travaux pris en charge par le bailleur.
Nous en avons tenu compte lors de notre valorisation de la valeur. Nous n'avons pas pu vérifier ces données de façon indépendante et les avons tenues pour exactes et sincères.
N'étant pas habilités à procéder aux études structurelles, nous ne saurions affirmer si les biens sont exempts de vices structurels ou de risques environnementaux ; par ailleurs, dans le cadre de notre mission et installations sont supposées être en bon état de fonctionnement et conformes à l'ensemble des législations en vigueur.
En conséquence, les conclusions auxquelles nous aboutissons sont données sous réserve d'une audit que seul un homme du métier est habilité à réaliser ou commenter.
La Juste Valeur est définie comme « le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif, ou payé pour le transfert d'un passif, dans le cadre d'une transaction effectuée selon les règles, entre des acteurs du marché à la date d'évaluation » (IFRS 13).
Pour l'estimation de la Juste Valeur, nous avons retenu la méthode par actualisation des flux. Cette méthode consiste à actualiser la somme des loyers nets perçus sur la période de détention estimée, additionnée à la valeur de cession actualisée de l'ensemble immobilier occupé.
Notre estimation prend en considération la fiscalité locale actuellement applicable en cas de vente directe d'actifs immobiliers. Les droits d'enregistrement retenus s'élèvent à 2,0 %, conformément aux droits applicables (« Overdrachtsbelasting ») pour des biens résidentiels, y compris les résidences secondaires ou de loisirs (« recreatiewoningen »).
La valeur dudit ensemble immobilier a par ailleurs été estimée dans l'hypothèse du maintien de son usage actuel.
Sur la base des éléments énoncés ci-dessus, nous confirmons que la Valeur d'Investissement de l'ensemble immobilier comprenant 248 cottages et 40 appartements du Center Parcs Port Zélande, Ouddorp Pays-Bas, estimée au 31 décembre 2019, s'élevait à € 54, 91 millions.
La valeur estimée correspondant à la Juste Valeur (« Fair Value ») au sens du référentiel IAS/IFRS s'établissait à € 51,28 millions.
Jean-Claude Dubois Président
The Horizon, Sint-Lambrechts-Woluwe
54
| L'action en bourse ������������������������������������������������������56 | |
|---|---|
| Dividende et rendement������������������������������������������58 | |
| Structure de l'actionnariat ��������������������������������������59 |
L'action de Home Invest Belgium représente un instrument de placement intéressant tant pour les particuliers que pour les investisseurs institutionnels. L'investissement indirect dans l'immobilier résidentiel présente de nombreux avantages :
La société ambitionne d'offrir à ses actionnaires un rendement au moins équivalent à celui généré par un investissement direct dans un bien résidentiel.
L'action de Home Invest Belgium est cotée depuis le 16 juin 1999 sur le marché réglementé d'Euronext Bruxelles.
Au 31 décembre 2019, l'action Home Invest Belgium cotait € 114 (contre € 91,40 fin 2018) sur le marché d'Euronext Brussels.
La liquidité du titre est en hausse, avec une moyenne journalière de 1 223 actions échangées par jour de cotation sur l'ensemble de l'exercice 2019 (contre une moyenne journalière de 1 202 actions pendant l'exercice 2018).
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cours de bourse (en € ) | ||||||
| Le plus élevé | € 119,00 | € 94,00 | € 97,75 | € 103,00 | € 95,50 | € 87,00 |
| Le plus bas | € 91,60 | € 83,20 | € 87,88 | € 91,81 | € 81,95 | € 73,50 |
| Au dernier jour de l'exercice | € 114,00 | € 91,40 | € 88,72 | € 94,74 | € 92,59 | € 85,10 |
| Cours moyen | € 102,95 | € 87,96 | € 94,93 | € 98,40 | € 89,58 | € 80,91 |
| Dividende (en € ) | ||||||
| Brut | € 4,85 | € 4,75 | € 4,50 | € 4,25 | € 4,00 | € 3,75 |
| Net1 | € 3,3950 | € 3,3250 | € 3,1500 | € 3,0875 | € 3,3700 | € 3,1875 |
| Rendement du dividende brut2 | 4,25 % | 5,20 % | 5,07 % | 4,49 % | 4,32 % | 4,41 % |
| Volume | ||||||
| Volume journalier moyen | 1 223 | 1 202 | 779 | 747 | 1 058 | 996 |
| Volume annuel | 313 180 | 306 477 | 198 650 | 191 851 | 270 860 | 254 159 |
| Nombre d'actions total au 31 décembre | 3 299 858 | 3 299 858 | 3 299 858 | 3 160 809 | 3 160 809 | 3 160 809 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre | € 376 miljoen |
€ 302 miljoen |
€ 293 miljoen |
€ 311 miljoen |
€ 293 miljoen |
€ 269 miljoen |
| Free float3 | 54,37 % | 50,19 % | 50,19 % | 52,54 % | 49,21 % | 48,96 % |
| Vélocité4 | 17,46 % | 18,50 % | 11,99 % | 11,55 % | 17,41 % | 16,42 % |
| Payout ratio5 | 93,52 % | 111,04 % | 96,54 % | 96,75 % | 95,81 % | 88,93 % |
1 Depuis le 1er janvier 2017 le précompte mobilier s'élève à 30 %. Ce terme est défini dans le glossaire.
2 Rendement en dividende brut = (Dividende brut de l'exercice) / (Cours de bourse au dernier jour de cotation de l'exercice). Ce terme est défini dans le glossaire.
3 Free float = [(Nombre total d'actions à la clôture de l'exercice) - (nombre total d'actions détenues par les parties qui ont déclaré leur participation par une notification de transparence conformément à la Loi du 2 mai 2007)] / [Nombre total d'actions à la clôture de l'exercice]. Ce terme est défini dans le glossaire.
4 Vélocité = (Volume annuel) / (Nombre d'actions considéré comme Free Float). Ce terme est défini dans le glossaire.
5 Pay-out ratio = (Dividende brut total pour l'exercice) / (Résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR SIR. Ce terme est défini dans le glossaire.
Le graphique ci-après reflète les performances boursières de l'action Home Invest Belgium en comparaison au BEL 20 et EPRA Eurozone.
TOTAL RETURN HOME INVEST BELGIUM PAR RAPPORT AU BEL 20 ET EPRA EUROZONE INDEX
ÉVOLUTION DU COURS DE BOURSE ET DU DIVIDENDE BRUT
Compte tenu de son statut légal, Home Invest Belgium est tenu de verser au moins 80 % du montant du résultat corrigé et des plus-values nettes sur la vente du portefeuille immobilier qui ne sont pas exemptées de la distribution obligatoire.
Home Invest Belgium s'est fixé comme objectif de distribuer à ses actionnaires, à long terme, un dividende en augmentation, qui est au moins égal, sinon supérieur à l'inflation.
Depuis l'année 2015, le Conseil d'administration a adopté dans le cadre de sa politique dividendaire le paiement d'un acompte sur dividende en décembre et d'un solde de dividende en mai.
Le Conseil d'administration a décidé le 19 décembre 2019, de distribuer un acompte sur dividende de € 3,750 brut ou € 2,625 net par action (après déduction du précompte mobilier de 30 % en vigueur à cette date).
Lors de l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires, qui se tiendra le mardi 5 mai 2020 et sera amenée à approuver les comptes annuels de l'exercice 2019, la distribution du solde du dividende de € 1,10 brut par action sera proposée ; ce qui résultera en un dividende total pour l'exercice 2019 de € 4,85 brut par action. Le solde du dividende sera payable à partir du 14 mai 2020 contre remise du coupon 28.
Cette distribution de € 4,85 par acton implique une croissance pour la vingtième année consécutive.
À noter que, depuis la création de la SIR, une partie considérable des bénéfices de chaque exercice a été reportée. Après paiement du dividende pour 2019, les réserves, au 31 décembre 2019 s'élèvent à un niveau consolidé de € 10,79 millions soit de € 3,28 par action. Cette réserve devrait permettre de lisser la courbe des dividendes à l'avenir, si les conditions du marché immobilier devenaient plus difficiles.
Après le précompte mobilier de 30 %, le dividende net s'établira à € 3,3950.
Pour plus d'informations sur le régime fiscal applicable aux dividendes, voir le chapitre « Document permanent ».
La rentabilité d'un placement se mesure tant sur le rendement immédiat qui peut en être retiré, que sur l'accroissement de la valeur nette par action que ce placement peut présenter sur le long terme. L'addition de ces deux composantes constitue le return annuel du placement.
Dans le cas d'une SIR, le poids du rendement immédiat est certes important, mais la capacité à générer des plus-values constitue le véritable label de qualité pour l'avenir.
Ainsi, pour l'actionnaire qui aurait participé à l'opération d'introduction en bourse (« IPO » ou « Initial Public Offering ») en juin 1999 et aurait réinvesti chaque année tous ses dividendes en actions Home Invest Belgium, le taux de rentabilité interne de son investissement (« IRR » ou « Internal Rate of Return ») calculé sur la période de 20 ans s'élèverait à 10 %.
La valeur nette par action a augmenté dans cette même période de 170 % ou 5 % annuellement.
| Rendement total (en € ) |
Valeur nette par action (excl. dividende) |
Augmentation de la valeur nette par action |
Dividende brut pour l'exercice |
Rendement total par action1 |
Rendement total par action (en %)2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | € 93,06 | € 12,25 | € 4,85 | € 17,10 | 21,16 % |
| 2018 | € 80,81 | € 15,58 | € 4,75 | € 20,33 | 31,17 % |
| 2017 | € 65,23 | € 0,54 | € 4,50 | € 5,04 | 7,79 % |
| 2016 | € 64,69 | € 1,34 | € 4,25 | € 5,59 | 8,82 % |
| 2015 | € 63,35 | € 0,96 | € 4,00 | € 4,96 | 7,95 % |
| 2014 | € 62,39 | € 1,79 | € 3,75 | € 5,54 | 9,14 % |
| 2013 | € 60,60 | € 5,12 | € 3,50 | € 8,62 | 15,54 % |
| 2012 | € 55,48 | € 0,90 | € 3,25 | € 4,15 | 7,60 % |
| 2011 | € 54,58 | € 2,65 | € 3,00 | € 5,65 | 10,88 % |
| 2010 | € 51,93 | € 1,42 | € 2,75 | € 4,17 | 8,26 % |
| 2009 | € 50,51 | € 0,16 | € 2,43 | € 2,59 | 5,14 % |
| 2008 | € 50,35 | -2,17 | € 2,36 | € 0,19 | 0,36 % |
| 2007 | € 52,52 | € 3,21 | € 2,30 | € 5,51 | 11,17 % |
| 2006 | € 49,31 | € 3,35 | € 2,24 | € 5,59 | 12,16 % |
| 2005 | € 45,96 | € 3,29 | € 2,19 | € 5,48 | 12,84 % |
| 2004 | € 42,67 | € 4,13 | € 2,16 | € 6,29 | 16,32 % |
| 2003 | € 38,54 | € 1,15 | € 2,13 | € 3,28 | 8,77 % |
| 2002 | € 37,39 | € 0,44 | € 2,07 | € 2,51 | 6,79 % |
| 2001 | € 36,95 | € 1,19 | € 2,02 | € 3,21 | 8,98 % |
| 2000 | € 35,76 | € 1,30 | € 1,96 | € 3,26 | 9,46 % |
| 1999 | € 34,46 |
Total return par action : (dividende brut pour l'exercice) + (augmentation de la valeur nette par action).
2 Total return par action ( %) : (total return par action)/ (valeur nette par action au début de l'exercice).
Le tableau ci-après mentionne les actionnaires1 de Home Invest Belgium qui détiennent plus de 3 % des actions. Les déclarations dans le cadre de la Loi relative à la transparence (Loi du 2 mai 2007 sur la publicité des participations importantes) peuvent être retrouvées sur le site internet de la société.
Selon les déclarations de transparence reçues jusqu'au 31 décembre 2019, la structure de l'actionnariat de Home Invest Belgium se présente comme suit :
| ACTIONNAIRES 1 | NOMBRE D'ACTIONS | % DU CAPITAL |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten2 | 880 965 | 26,7 % |
| AXA Belgium NV3 | 521 830 | 15,8 % |
| Époux Van Overtveldt – Henry de Frahan | 102 792 | 3,1 % |
| Autres actionnaires | 1 794 271 | 54,4 % |
| Total global | 3 299 858 | 100,00 % |
1 Actionnaires ayant procédé à une déclaration conformément à la Loi en matière de Transparence du 2 mai 2007.
2 Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 97 % par la société de droit commun BMVO 2014. La société de droit commun BMVO 2014 est contrôlée à 25 % par la Stichting Administratiekantoor Stavos et à 75 % par la société de droit commun Van Overstraeten. La société de droit commun Van Overstraeten est contrôlée à 99,9 % par la fondation Stichting Administratiekantoor Stavos. La Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par Liévin, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est contrôlée à 99,9 % par la société de droit commun Van Overstraeten. VOP NV est contrôlée à 99,9 % par Stavos Luxembourg SA.
3 AXA Belgium SA est détenu pour 94.93% par AXA Holdings Belgium SA et pour 5.07% par AXA SA. AXA Holding Belgium SA est détenu à 100% par AXA SA. AXA SA n'est pas une entité contrôlée.
La présente déclaration de gouvernance d'entreprise s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise 2020 (« Code 2020 ») ainsi que de la loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des Sociétés et fait partie intégrante du rapport de gestion.
Home Invest Belgium utilise le Code 2020 comme code de référence. Ce code est la référence pour Home Invest Belgium au sens de l'article 3:6 §2, 1° du Code des Sociétés et Associations. Vous pouvez retrouver le Code 2020 sur le Site Internet de la Commission de gouvernance d'entreprise : www.corporategovernancecommittee.be. Vous pouvez retrouver la charte sur le site Internet www.homeinvestbelgium.be. Elle englobe des principes de bonne gouvernance applicables au sein de la société.
La nouvelle charte de gouvernance est basée sur le Code 2020 et le rapport de rémunération conformément au Code des sociétés a été approuvée par le comité de nomination et de rémunération du 17 janvier 2020 et par le conseil d'administration du 19 février 2020. La politique de rémunération sera soumise à l'approbation du l'Assemblée générale annuelle de 2020 et, si elle est approuvée, s'appliquent à la rémunération des administrateurs et des membres du management exécutif à partir de l'exercice 2020.
Home Invest Belgium s'évertue à respecter les dispositions du Code 2020. Or, des écarts sont à relever sur divers points. Aux termes du principe « se conformer ou s'expliquer » contenu dans le Code, il est possible de s'écarter des principes du Code pour tenir compte des particularités de la société et de sa taille relativement petite :
Home Invest appliquant toujours le Code 2009 en 2019, Home Invest Belgium s'est écarté d'un certain nombre de principes en 2019 :
• l'évaluation du Conseil d'Administration a lieu en continu (et non périodiquement), en tenant compte de la fréquence des réunions du Conseil d'Administration, ainsi que lors du renouvellement des mandats (dérogation au principe 4.11) ;
• les règles en ce qui concerne la rémunération de la direction effective peuvent s'écarter des recommandations du Code 2009 ; voir ci-dessous « Rapport de rémunération » (dérogation au principe 7.18).
Conformément aux règles de gouvernance d'entreprise et à la législation en la matière, Home Invest Belgium a mis en place un système de contrôle interne et de gestion des risques en tenant compte de l'envergure et de la complexité de la société.
Le Conseil d'administration est responsable d'établir les risques auxquels la société est exposée et doit également définir l'impact financier de ces risques et les actions à entreprendre pour contrôler ces risques éventuels et éviter qu'ils ne surviennent et, le cas échéant , limiter leur incidence.
La direction effective de la société a dès lors mis au point des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques pour les principaux processus au sein de la société, à savoir la gestion des coûts et des dépenses, les réparations et l'entretien, les développements et le recouvrement des loyers, et ce, au sein du cadre légal prévu. À cet égard, nous vous renvoyons vers :
| Gouvernance de l'entreprise�����������������������������������61 | |
|---|---|
| Rapport de rémunération ���������������������������������������69 | |
| Réglementation et procédures����������������������������� 73 |
Aux termes de l'article 17 de la Loi du 12 mai 2014 (telle que modifiée), la société dispose des fonctions de contrôle interne suivantes :
La fonction de gestion des risques a été occupée au cours de l'exercice comptable écoulé par Monsieur Preben Bruggeman. En cette qualité, Monsieur Bruggeman a assuré la surveillance des risques établis par le Conseil d'administration et l'évaluation des conséquences sur la société et a défini les mesures de contrôle adéquates.
L'audit interne doit être considéré comme une fonction d'évaluation indépendante fondée sur l'évaluation du fonctionnement et de l'efficacité des processus internes de Home Invest Belgium. Cette évaluation peut couvrir divers domaines, notamment les processus informatiques financiers, opérationnels et/ ou comptables, ainsi que la qualité des procédures installées et le reporting au sein de la société.
La fonction d'audit interne est exercée par un prestataire de service externe, Deloitte Belgium, représenté par Monsieur Pierre-Hugues Bonnefoy. Les honoraires de Deloitte Belgium pour l'exercice comptable 2019 se sont élevés à € 17 491, TVA comprise.
Cette fonction est accomplie sous la supervision et la responsabilité de monsieur Eric Spiessens, administrateur indépendant. La nomination de monsieur Spiessens en cette qualité a été approuvée par la FSMA le 23 octobre 2018. Il satisfait les exigences de fiabilité professionnelle et d'expertise pertinente.
Il s'agit d'une fonction indépendante au sein de l'organisation, axée sur l'évaluation et la promotion du respect par l'entreprise des lois, des règlements, des règles de conduite applicables à la société et tout particulièrement les règles se rapportant à l'intégrité des activités de la société, notamment le respect des règles en matière d'abus de marché en tenant compte de l'Annexe B du Code de gouvernance d'entreprise et du code de conduite de Home Invest Belgium.
Le Conseil d'administration a désigné Madame Ingrid Quinet comme responsable de la conformité pour une période de 3 ans, prenant fin durant l'Assemblée générale de 2023. Cette nomination a été approuvée par la FSMA le 20 janvier 2020. Elle satisfait les exigences de fiabilité professionnelle et d'expertise pertinente.
Le contrôle interne de Home Invest Belgium est mis en œuvre à travers notamment :
Une identification et une évaluation régulières des principaux risques sont effectuées par le Conseil d'administration. Elles sont alors reprises dans les informations financières pertinentes (rapports semestriel et annuel). De surcroît, les risques sont également suivis de manière ponctuelle par le Conseil d'administration et en permanence par la personne en interne qui a été désignée comme gestionnaire interne des risques.
Sur la base de cette analyse de risque, des mesures ont été adoptées pour éliminer les vulnérabilités et points faibles éventuels. Pour le détail des risques, voir le chapitre « Facteurs de risque » du présent rapport financier annuel.
Tous les trimestres, un rapport financier et opérationnel indique les principaux indicateurs, l'incidence sur le budget et la position de trésorerie.
Des communiqués de presse intermédiaires sont publiés lors des premier et troisième trimestres. Un rapport financier semestriel plus complet est publié tous les six mois. À la fin de l'exercice comptable, toutes les informations financières utiles sont publiées dans le rapport financier annuel.
La taille restreinte de l'équipe de Home Invest Belgium contribue dans une mesure importante à une bonne communication des informations au sein de la société.
La pérennité des données numériques est assurée par un système de backup continu sur disque dur et hebdomadairement à l'extérieur du siège de la société.
Se référer à la section « Structure de l'actionnariat » dans le chapitre « L'action en bourse » de ce rapport.
Le Conseil d'administration compte pour le moment 9 administrateurs, à savoir 5 administrateurs non exécutifs indépendants, 2 administrateurs non-exécutifs et le CEO en sa qualité d'administrateur exécutif
Aux termes de l'article 14 § 1, alinéa 2 de la loi SIR, les membres du Conseil d'administration doivent en permanence lors de l'exercice de leur fonction disposer de la fiabilité professionnelle et de l'expertise adéquate. Les membres du Conseil d'administration doivent être des personnes physiques.
Le Conseil d'administration compte cinq administrateurs indépendants au sens de l'article 7:87 du Code des Sociétés et Associations et trois administrateurs qui représentent les actionnaires. Le Conseil d'administration est conscient de l'article 7:86 du Code des Sociétés et Associations, en ce qu'au moins un tiers des membres du Conseil d'administration doivent être de genre différent de celui des autres membres. Par conséquent, pour l'application de cette disposition, le nombre minimum exigé de membres de sexe différent doit être arrondi au chiffre entier le plus proche. Compte tenu de la composition actuelle du Conseil d'administration, il faut au moins trois membres de sexe féminin (9/3 = 3).
La composition actuelle du Conseil répond à l'exigence de diversité homme-femme de la Loi susmentionnée. La société continuera à veiller à ce que cette obligation reste remplie dans le futur.
En effet, pour la composition de son Conseil d'administration, Home Invest Belgium s'efforce de tenir compte de la diversité sous tous ses aspects, à savoir la complémentarité des compétences, des connaissances, de l'expérience et du genre. La société a en effet l'intime conviction que davantage de diversité dans les compétences contribue à une meilleure prise de décision au sein du Conseil d'administration et est favorable à la dynamique interne au sein de l'entreprise.
Cette diversité se retrouve également dans la composition de l'équipe de Home Invest Belgium. Se référer au chapitre «Rapport de gestion» p. 35 et le rapport de durabilité qui sera publié au cours de l'année 2020.
Monsieur Van Overstraeten est licencié en droit (KU Leuven) et licencié en management PUB (Vlerick) et bénéficie d'une grande expérience dans la gestion et la direction d'entreprises dans le secteur immobilier, tant en Belgique qu'en Roumanie.
Première nomination : avril 2008.
Fin du mandat : Assemblée générale de 2022.
Mandats en cours : De Haan Vakantiehuizen SA, Immobilière Meyers-Hennau SA, Behind The Buttons SA, Burgerlijke maatschap BMVO 2014, Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, maatschap GWG, Stavos Luxembourg SA, Stichting Administratiekantoor
Stavos, Cocky SA, Sippelberg SA, Immovo SA, VOP SA, Maatschap BMVO 2018, Peripass SA, Buttons for Cleaners SPRL.
Comités :
• Comité de Nomination et de Rémunération.
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
Monsieur Janssens est architecte de formation (H.A.I. Sint-Lukas). Il a commencé sa carrière comme architecte et gestionnaire de projet. Depuis 2003, il se concentre sur la gestion de propriété. De 2006 à 2018, il a travaillé chez Leasinvest Real Estate, d'abord en qualité de Head of Property Management et puis, depuis 2016, comme Chief Operating Officer.
Première nomination : 3 décembre 2018.
Fin du mandat : Assemblée générale de 2022.
Mandats en cours : Okimono SPRL, UPSI SA, Charlent 53 Freehold SPRL.
Comités :
• Comité d'Investissement 1 ;
• Comité Projets 2.
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
Monsieur Spiessens est licencié en sociologie (KU Leuven), agrégé de l'enseignement secondaire, ingénieur en sciences sociales (KU Leuven). Il possède de nombreuses années d'expérience à différentes fonctions de direction et a été nommé secrétaire national de Beweging.net.
Première nomination : Assemblée générale de 2011. Fin du mandat : Assemblée générale de 2023.
Mandats en cours : Auxipar, VEH SCRL, Publigas SCRL, Aspiravi SA, Aspiravi International SA, EPC SCRL, Pronet Verzekeringen SPRL et Sociaal Engagement SCRL-SO.
Comités :
• Comité d'Audit ;
• Comité de Nomination et de Rémunération.
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : Gimv SA, DG Infra+ SA, Livingstones SCRL et Sint-Jozefskredietmaatschappij SA.
Monsieur Aurousseau est licencié en sciences économiques appliquées et finance (UA) et analyste financier (ICHEC). Il dispose d'une large expérience dans la gestion de biens et le management d'entreprises, notamment dans le secteur bancaire et des assurances, en Belgique. Depuis novembre 2013, il est devenu Chief Investment Officer (CIO) d'AXA Belgium SA.
Première nomination : Assemblée générale de 2014. Fin du mandat : Assemblée générale de 2023.
Comités :
• Comité d'Audit.
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
Monsieur Dejonckheere a obtenu un diplôme d'ingénieur civil (U Gent) et un MBA (IEFSI-ECHEC, Lille-France). Il est administrateur délégué de la société cotée en bourse GIMV SA ainsi qu'administrateur de différentes sociétés du groupe GIMV et il siège également comme administrateur indépendant de Roularta Media Group SA.
Il est président de l'association belge des sociétés cotées en bourse.
Première nomination : Assemblée générale de 2011.
Fin du mandat : Assemblée générale de 2023.
Mandats en cours : GIMV SA et administrateur de plusieurs sociétés du groupe Gimv, Roularta Media Group SA, Noorderman SA, Invest at Value SA, TDP SA, AZ Delta ASBL (Hospital Group), EnterNext SA, Voka-VEV, EuropeanIssuers AISBL, VBO-FEB Comité stratégique et Commission de la gouvernance d'entreprise, Président de l'Association belge des sociétés cotées en bourse.
Comités : /
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : Capman Plc, Belgian Venture Capital & Private Equity Association ASBL, Biotechfonds Vlaanderen SA.
Monsieur Van Overstraeten dispose d'une large expérience dans la direction et la gestion d'entreprises, notamment dans le secteur du développement immobilier et le développement de logiciels.
Première nomination : Assemblée générale de 2011.
Fin du mandat : Assemblée générale de 2023.
Mandats en cours : De Haan Vakantiehuizen SA, Immobilière Meyers-Hennau SA, Behind the Buttons SA, VOP SA, Immovo SA, Immorobel General SRL, Sippelberg SA, Cocky SA, Stavos Luxembourg SA, Stichting Administratiekantoor Stavos SA, Burgerlijke Maatschap Van Overstraeten, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014, Cocky SPRL et BE Real Estate SA. Comités :
• Comité d'Investissement ;
• Comité Projets2.
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
1 Depuis le 12 décembre 2018 2 Depuis le 10 juillet 2018.
Mme Christel Gijsbrechts est diplômée en économie appliquée (KULeuven). Elle est la gérante de Confini SPRL et Viafin SPRL.
Elle possède une vaste expérience financière, mais également une expérience approfondie de la gestion d'entreprises et le management.
Première nomination : Assemblée générale 2019. Fin du mandat : Assemblée générale 2023.
Comités :
• Comité d'Audit.
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
Mme Bostoen est ingénieur commercial (Solvay-ULB) et titulaire d'un MBA (INSEAD). Elle possède de nombreuses années d'expérience dans le développement immobilier résidentiel. Elle préside le comité de développement immobilier résidentiel au sein d'UPSI-BVS.
Première nomination : Assemblée générale 2019. Fin du mandat : Assemblée générale 2023.
Mandats en cours : Abattoir SA, Pave Gym SA, Flanders-Immo JB SA, Fenixco SA, FBC SPRL, Quality Homes SPRL, NCP SA, Civil Partnership HMFH.
Comités :
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
Mme Denys est licenciée en droit (Université Notre Dame de la Paix Namur et KULeuven) et a obtenu un diplôme de troisième cycle en études immobilières (KULeuven) et gestion d'entreprise (EHSAL).
Elle est directrice générale de Codabel Management Netherlands et responsable des investissements du groupe Codabel.
Elle possède une vaste expérience dans la gestion et l'acquisition de biens immobiliers ainsi que dans la gestion et la gestion (juridique).
Première nomination : Assemblée générale de 2019.
Fin du mandat : Assemblée générale de 2023.
Mandats en cours : aucun.
Comités :
Mandats expirés au 31 décembre 2019, exercés lors des années 2015 à 2019 : aucun.
Lors de l'Assemblée générale du 7 mai 2019, les administrateurs suivants ont été nommés et respectivement renommés :
Guillaume H. Botermans Président honoraire Michel Pleeck Président honoraire Guy Van Wymersch-Moons Président honoraire Xavier Mertens Administrateur délégué honoraire Luc Delfosse Administrateur indépendant honoraire
En 2019, le Conseil d'administration s'est réuni à huit reprises, dont plusieurs fois par téléconférence.
Le Conseil d'administration agit dans l'intérêt social de la société (ce qui implique la prise en compte d'autres intérêts que l'intérêt exclusif des actionnaires, tels que l'intérêt des clients et des utilisateurs des immeubles).
Son rôle consiste à :
Outre l'exécution des missions générales décrites cidessus, le Conseil d'administration s'est prononcé au cours de l'exercice écoulé sur différents dossiers, dont notamment :
Les règles de quorum et de prise de décision sont précisées aux articles 17 et 18 des statuts de la société :
Au sein du Conseil d'administration, quatre Comités ont été institués pour accompagner et conseiller le Conseil d'administration dans leurs domaines spécifiques.
Ils constituent un organe purement consultatif et rapportent au Conseil d'administration, qui conserve le pouvoir de décision final. Vous pouvez trouver de plus amples informations sur les Comités dans la Charte de gouvernance de la société qui peut être consultée en tout temps sur le site Internet www.homeinvestbelgium. be.
Nonobstant le fait que Home Invest Belgium n'est pas obligée de constituer un Comité d'audit – étant donné que la SIR remplit deux des trois critères d'exclusion repris à l'article 7:99 § 3 du Code des sociétés et associations – le Conseil d'administration de la SIR a néanmoins décidé de le mettre en place1.
Le Comité d'Audit s'est réuni quatre fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes au 31 décembre 2019 :
Monsieur Eric Spiessens dispose de l'indépendance et des qualités et compétences requises en matière d'audit et de comptabilité.
Le commissaire de la SIR, Grant Thornton Réviseurs d'Entreprises SCRL (jusqu'à l'Assemblée générale du 7 mai 2020), et EY Bedrijfsrevisoren SA (à partir de l'Assemblée générale du 7 mai 2020) ont assisté à toutes les réunions du Comité d'Audit en 2019.
Les missions assumées par le Comité d'Audit sont principalement les suivantes :
Pendant l'exercice 2019, les points suivants ont notamment été abordés :
• contrôle trimestriel, semestriel et annuel des comptes et du rapport financier ;
66
1 Le nombre moyen de travailleurs s'élève en effet à moins de 250 pour tout l'exercice comptable 2019 et le chiffre d'affaires annuel de l'exercice comptable est de moins de € 50 millions.
3 Madame Gijsbrechts a été nommée administratrice lors de l'Assemblée générale du dd. 7 mai 2019.
2 Le mandat de madame de Hemptinne a expiré lors de l'Assemblée générale du. 7 mai 2019.
Dans le courant de l'exercice comptable écoulé, le Président du Comité d'Audit a sondé les membres sur le fonctionnement, l'efficacité et l'interaction avec le Conseil d'administration. Sur la base de son autoévaluation, le Comité d'Audit a décidé de présenter au Conseil d'administration de manière plus succincte les points à l'ordre du jour qui ont déjà été abordés en profondeur au sein du Comité d'Audit, en soulignant les conclusions, les recommandations ou les points d'attention du Comité d'Audit.
Bien que Home Invest Belgium réponde à deux des trois critères d'exclusion stipulés à l'article 7:100 §4 du Code des sociétés et associations, le Conseil d'administration a quand même décidé de procéder à la création d'un Comité de Nomination et de Rémunération dont la mission est d'accompagner le Conseil d'administration dans la composition du Conseil d'administration et de la direction effective et dans l'établissement de la politique de rémunération dans la société.
Le Comité de Nomination et de Rémunération s'est réuni deux fois au cours de l'exercice écoulé et se composait des personnes suivantes :
Le Comité de Nomination et de Rémunération est en particulier chargé :
Au cours de l'exercice 2019, le Comité de Nomination et de Rémunération s'est réuni principalement pour discuter des points suivants :
Le Comité d'Investissement sélectionne, analyse et prépare les dossiers d'investissement ou de cession ainsi que les dossiers de reconversion et rénovation et en assure également le suivi.
Le Comité d'Investissement s'est réuni quatre fois au cours de l'exercice écoulé et se composait au
Compte tenu des besoins propres au suivi des travaux de développement et de rénovation, le Conseil d'administration a mis en place un Comité Projets. Auparavant, ce rôle était rempli par le Conseil d'administration de Home Invest Belgium.
Lors de l'exercice comptable écoulé, le Comité Projets s'est réuni à quatre reprises :
Le Comité a un rôle de suivi et de contrôle des projets de rénovation et de développement en termes de programmation, de planning, de budget, de qualité et d'organisation de chantier.
Lors de l'exercice 2019, il s'est principalement réuni pour aborder les points suivants :
Le Conseil d'administration est accompagné par la direction exécutive, au sens de l'article 14 de la loi SIR.
Les membres de la direction exécutive au 1 mars 2020 sont :
Le curriculum vitae des membres de la direction effective (ou de leur représentant permanent) peut être résumé comme suit :
Se référer à la section 5.3. « Brève présentation des administrateurs ».
Monsieur Janssens fait parti du management exécutif de Home Invest Belgium depuis le 3 décembre 2018.
Monsieur Bruggeman a obtenu un master d'ingénieur commercial et un bachelier en philosophie à l'Université d'Anvers. Il a en outre réussi les 3 niveaux du Programme CFA (Chartered Financial Analyst). Il jouit de plus de dix années d'expérience en finance et a commencé sa carrière au sein de la Banque Degroof. Depuis 2015, il a endossé la fonction de CFO de Qrf City Retail. Depuis le 7 janvier 2019, il fait partie de la direction de Home Invest Belgium.
| Sven Janssens | Preben Bruggeman | |
|---|---|---|
| Autres actions en possession |
Néant | Néant |
| Autres mandats Home Invest Belgium |
Ses mandats sont décrit ci-dessus |
Gérant Charlent 53 Freehold SPRL |
1 Monsieur Verheulpen assurait la fonction de la présidence du Comité Projets jusqu'au 20 juin 2019. Depuis le 20 juin 2019, Johan Van Overstraeten assure la présidence de ce Comité.
Le rapport de rémunération est repris chaque année dans le rapport annuel financier. Il énonce les principes de la politique de rémunération de la société. Le rapport reprend toute dérogation significative à la politique de rémunération au cours de l'exercice, ainsi que les modifications qui seraient apportées à cette politique. Le rapport de rémunération tient compte des recommandations du Comité de Nomination et de Rémunération. Il contient les informations prescrites à l'article 3:6, § 3, du Code des sociétés et associations tient compte des recommandations du Code belge de gouvernance d'entreprise (Code 2020). L'Assemblée générale s'exprime chaque année sur le rapport de rémunération.
Les administrateurs non exécutifs bénéficient d'un régime de jetons de présence pour les réunions du Conseil d'administration et des différents comités. Ils peuvent en outre rentrer des notes de frais pour les dépenses exposées dans l'exercice de leur mandat.
L'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2019 a retenu les montants suivants pour les jetons de présence :
Les membres de la direction effective qui assistent ces réunions ne bénéficient pas de ces jetons de présence.
| Administrateur | Conseil d'admini stration |
Comité d'Investis sement |
Comité d'Audit |
Comité Projets |
Cominté de Nomination et de Rému nération |
Rémunération fixe (payable en 4 tranches) |
Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liévin Van Overstraeten | € 14 000 | € 2 000 | € 5 000 | € 21 000 | |||
| Koen Dejonckheere | € 6 000 | € 5 000 | € 11 000 | ||||
| Eric Spiessens | € 12 000 | € 4 000 | € 1 500 | € 5 000 | € 22 500 | ||
| Johan Van Overstraeten | € 8 000 | € 4 000 | € 750 | € 5 000 | € 20 750 | ||
| Wim Aurousseau | € 6 000 | € 3 000 | € 5 000 | € 14 000 | |||
| Laurence de Hemptinne1 | € 0 | € 750 | € 750 | € 750 | N/A | € 2 250 | |
| Alain Verheulpen | N/A | N/A | N/A | N/A | |||
| Suzy Denys | € 5 000 | € 750 | € 5 000 | € 10,750 | |||
| Christel Gijsbrechts | € 5 000 | € 1 500 | € 5 000 | € 11 500 | |||
| Hélène Bostoen | € 5 000 | € 1 500 | € 1 500 | € 5 000 | € 13 000 | ||
€ 61 000 € 7 000 € 9 250 € 5 250 € 4 250 € 40 000 € 126 750
Le principe de cette rémunération repose sur une juste rémunération de base, tenant compte du poids de la fonction, des connaissances requises, et majorée d'une rémunération variable plafonnée qui est fonction des résultats obtenus par rapport aux objectifs convenus.
La rémunération variable est déterminée suivant des critères d'évaluation objectivement mesurables, arrêtés en début d'exercice par le Conseil d'administration sur avis du Comité de Nomination et de Rémunération.
Le degré de réalisation des critères d'évaluation est évalué par le Conseil d'administration sur avis du Comité de Nomination et de Rémunération au début de l'exercice suivant, à la lumière des « États financiers » de l'exercice clôturé.
Des contrats de gestion ont été conclus au cours de l'exercice 2019 avec le nouvel administrateur delegué et le nouveau CFO. Monsieur Colson a quitté la société le 31 janvier 2019. Le 28 février 2019, il a été mis fin de commun accord à la collaboration avec monsieur Filip Van Wijnendaele.
1 Le mandat de madame de Hemptinne a pris fin lors de l'Assemblée générale ordinaire en date du 7 mai 2019.
Le 12 octobre 2018, une convention a été conclue entre Home Invest Belgium et monsieur Sven Janssens pour une collaboration indépendante et prévoit une rémunération de base annuelle, payable par tranches mensuelles, de 300 000 € et une rémunération variable pouvant aller de 0 % à 20 % de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Monsieur Sven Janssens a également droit à une prime d'entrée en fonction de 60.000 € (Hors TVA), dont le paiement est étalé sur les exercices comptables 2018 et 2019.
Sa rémunération variable est déterminée sur la base de critères fixés au préalable par le Conseil d'administration, au plus tard pour le 15 mars de chaque année.
Le contrat de monsieur Janssens prévoit également le droit à un GSM, un ordinateur portable, le remboursement des frais d'abonnement, les frais de communication et les frais de connexion à l'Internet ainsi que des frais encourus pour le compte de la société.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ : la convention conclue entre monsieur Janssens et Home Invest Belgium prévoit qu'en cas de rupture notifiée à l'initiative de la société, celle-ci respectera un préavis d'une durée de trois mois pendant la première année d'exécution du contrat, de quatre mois et demi lors de la deuxième année et de six mois par la suite. À la discrétion de la société, ce préavis pourra (en tout ou en partie) être remplacé par le paiement d'une indemnité dont le montant sera calculé par référence à la rémunération fixe initiale, indexation comprise, pour une période correspondant au délai de préavis ou correspondant au solde du préavis notifié. Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
Le 21 novembre 2018, une convention a été conclue entre Home Invest Belgium et monsieur Preben Bruggeman pour une collaboration indépendante et prévoit une rémunération de base annuelle, payable par tranches mensuelles et une rémunération variable pouvant aller de 0 % à 20 % de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Le contrat de monsieur Bruggeman prévoit également le droit à un GSM, un ordinateur portable, le remboursement des frais d'abonnement, les frais de communication et les frais de connexion à l'Internet ainsi que des frais encourus pour le compte de la société. Il est employé au sein de l'entreprise depuis le 7 janvier 2019.
Plan de retraite, assurances complémentaires et/ou autres avantages : aucun
Bonus de performance en actions, option d'achat d'actions et/ou autres droits liés à l'acquisition des actions : aucun.
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ : la convention conclue entre monsieur Bruggeman et Home Invest Belgium prévoit qu'en cas de rupture notifiée à l'initiative de la société, celle-ci respectera un préavis d'une durée de trois mois pendant la première année d'exécution du contrat, de quatre mois et demi lors de la deuxième année et de six mois par la suite. À la discrétion de la société, ce préavis pourra (en tout ou en partie) être remplacé par le paiement d'une indemnité dont le montant sera calculé par référence à la rémunération fixe initiale, indexation comprise, pour une période correspondant au délai de préavis ou correspondant au solde du préavis notifié. Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprise.
| En € | Rémunération fixe |
Rémunération variable pour l'exercice |
Indemnité de départ |
Plan pension |
Autres |
|---|---|---|---|---|---|
| CEO Sven Janssens | 300 000 | 150 000 | / | / | 30 000 1 |
| Autres membres de la direction effective2 | 262 140 | 97 500 | 205 7213 | / |
1 Prime d'entrée.
2 Les autres membres de la direction effective sont le nouveau CFO (Preben Bruggeman) pendant 12 mois, l'ancien CFO (Jean-Luc Colson) pendant 1 mois,
et le COO (Filip Van Wijnendaele) pendant 2 mois. 3 L'ancien COO (Filip Van Wijnendaele) avait droit à une indimnité de résiliation.
Aucune modification concernant la politique de rémunération pour les membres du conseil d'administration et les comités est prévu en 2020.
Le paiement de la rémunération variable du CEO pour l'exercice 2020 dépend d'objectifs et de critères qualitatifs et quantitatifs déterminés par le Conseil
d'administration, sur recommandation du Comité des nomination et de rémunération. La rémunération variable du CEO en 2020 s'élèvera au maximum à € 60 926.
2.2.1. Rémunération variable de la direction effective
Le paiement de la rémunération variable pour direction effective de l'exercice 2020 dépend d'objectifs et de critères qualitatifs et quantitatifs déterminés par le Conseil d'administration, sur recommandation du Comité des nominations et des rémunérations. La rémunération variable pour une gestion efficace en 2020 s'élèvera au maximum à € 100 188 .
| En € | Rémunération fixe |
Rémunération variable maximale |
|---|---|---|
| CEO | 304 632 | 60 926 |
| Autres membres de la direction effective 1 |
196 310 | 39 262 |
| Total | 500 942 | 100 188 |
Les autres membres de la direction effective sont le nouveau CFO (Preben Bruggeman) pendant 12 mois, l'ancien CFO (Jean-Luc Colson) pendant 1 mois, et le COO (Filip Van Wijnendaele) pendant 2 mois.
À partir de 2020, les membres de la direction effective seront également éligibles à un plan d'intéressement à long terme (LTIP) qui sera payé en actions. Les montants que les personnes concernées peuvent gagner sont plafonnés. Le dépassement des objectifs n'apporte pas de bonus supplémentaire.
| Manager | Maximum de la rémunération variable payable en cash |
Maximum LTIP après une période d'évaluation de 3 ans, payable en actions (après trois années) |
|---|---|---|
| CEO | 20 % de la rémunération de base |
200 % de la rémunération cash de base |
| CFO | 20 % de la rémunération de base |
200 % de la rémunération cash de base |
Le commissaire de Home Invest Belgium est désigné par l'Assemblée générale ordinaire sous réserve de l'accord préalable de la FSMA. Il doit :
L'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2019 a désigné comme commissaire de Home Invest Belgium EY Bedrijfsrevisoren SA représentée par monsieur Joeri Klaykens, pour une période de trois ans.
Le mandat du commissaire vient à échéance après l'Assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2022.
| En € - Hors TVA | 2019 |
|---|---|
| Rémunération du commissaire pour l'année (base statutaire) |
|
| Rémunération pour l'exercice du mandat de commissaire |
€ 33 000 |
| Rémunération pour des prestations exceptionnelles ou affectation spéciales |
|
| Autres commandes de contrôle | € 15 500 |
| Autres commandes en dehors de celles du reviseur | € 2 000 |
| TOTAL | € 50 500 |
La rémunération pour la vérification des comptes de ses filiales pour l'exercice 2019 s'élève à € 23 250 HTVA. Le commissaire a examiné le présent rapport de gestion et confirmé que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes par rapport aux informations dont il a eu connaissance dans le cadre de son mandat. Outre la tâche du réviseur, les autres tâches ont toutes été préalablement approuvées par le comité d'Audit.
Son rapport est intégré à celui relatif aux comptes annuels consolidés, repris dans la partie « États financiers » ci-après.
EY Bedrijfsrevisoren SA, dont le siège est situé à 1831 Diegem, De Kleetlaan 2, représentée par monsieur Joeri Klaykens, a été désignée commissaire pour Sunparks De Haan.
La société a désigné deux experts immobiliers pour les immeubles dans le portefeuille localisés en Belgique et un pour les biens du portefeuille localisés aux Pays-Bas pour l'évaluation trimestrielle de son portefeuille et à chaque fois que la société procède à une émission d'actions, qu'elle achète ou vend des biens immobiliers, qu'elle effectue un apport, une fusion ou une séparation de sociétés immobilières avec la SIR ou encore lors de l'intégration d'immeubles dans le périmètre de consolidation de la SIR par d'autres moyens.
Cushman & Wakefield (RPM Bruxelles : 0418.915.383), ayant son siège social avenue des Arts 56 à 1000 Bruxelles, Belgique et représentée par M. Emeric Inghels, agit comme expert immobilier indépendant de la société pour une partie des biens localisés en Belgique. Son mandat vient à échéance le 31 décembre 2020. Sa rémunération annuelle se calcule comme suit :
| Surface à valoriser | par m2 valorisé (hors TVA) |
|---|---|
| Echelle de 0 à 125 000 m2 | € 0,40 |
| Echelle de 125 001 à 175 000 m2 | € 0,35 |
| Echelle au-dessus de 175 000 m2 | € 0,30 |
Au cours de l'exercice 2019, le montant total des honoraires perçus par Cushman & Wakefield s'est élevé à € 83 695 TVAC.
CBRE Valuations Services SPRL (RPM Bruxelles : 0859.928.556), ayant son siège social Avenue Lloyd George 7, 1000 Bruxelles, Belgique et représentée par monsieur Pieter Paepen, agit comme expert immobilier indépendant de la société pour le solde des biens localisés en Belgique. Sa rémunération annuelle se calcule comme suit :
| Surface à valoriser | par m2 valorisé (hors TVA) |
|---|---|
| Echelle de 0 à 125 000 m2 | € 0,375 |
| Echelle de 125 001 à 175 000 m2 | € 0,325 |
| Echelle au-dessus de 175 001 m2 | € 0,275 |
| Eerste evaluatie | € 0,5 |
Au cours de l'exercice 2019, le montant total des honoraires perçus par CBRE Valuations Services SPRL s'est élevé à € 23 479 TVAC.
BNP Paribas Real Estate Hotels France, ayant son siège social 167, quai de la Bataille de Stalingrad, à 92867 Issyles-Moulineaux, France, et représentée par madame Blandine Trotot, agit comme expert immobilier indépendant de la société pour portefeuille immobilier de Port Zélande constitué des 248 maisons de vacances et 40 appartements.
Au cours de l'exercice 2019, le montant total des honoraires perçus par BNP Paribas Real Estate Hotels France s'est élevé à € 7 300 HTVA.
BNP Paribas Fortis NV (RPM Bruxelles : 0403.199.702), située rue Montagne du Parc, 3 à 1000 Bruxelles, est la banque centralisatrice chargée du service financier des actions de Home Invest Belgium (paiement des dividendes, souscription à des augmentations de capital, convocation aux Assemblées générales).
Sa rémunération est fixée de la manière suivante, (à augmenter de la TVA) :
| Titres dématérialisés (hors TVA) |
0,12 % de la valeur nette du coupon qui sera payable (hors TVA) |
|
|---|---|---|
| 2 % de la valeur nette | ||
| Titres au porteur | + € 0,10 par coupure (hors TVA) |
Au cours de l'exercice 2019, la rémunération totale payée à BNP Paribas Fortis s'est élevée à € 17 908 TVAC.
La Bank Degroof Petercam intervient en qualité de liquidity provider (fournisseur de liquidités) de l'action Home Invest Belgium pour favoriser la négociabilité des actions. La rémunération du liquidity provider s'élève à € 24 200 TVAC par an.
Home Invest Belgium est soumise :
Si un intérêt patrimonial d'un administrateur est (in)directement opposé à une décision ou une opération qui relèvent de la compétence du Conseil d'administration, il doit le signaler aux autres membres du Conseil d'administration avant qu'il ne délibère, et ce, en application de l'article 7:96 du Code des sociétés et associations. Sa déclaration et les raisons qui démontrent son intérêt conflictuel doivent obligatoirement être reprises dans le procès-verbal du Conseil d'administration qui devra décider. En outre, le commissaire doit être averti et l'administrateur concerné ne peut pas prendre part aux délibérations du Conseil d'administration sur les opérations ou les décisions concernées et ne peut pas non plus voter. Le procès-verbal concerné est ensuite repris dans le rapport de gestion. L'article 7:96 susmentionné du Code des sociétés et associations prévoit cependant quelques exceptions, notamment se rapportant aux opérations habituelles intervenant sous des conditions de marché normales et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.
L'article 7:97 du Code des sociétés et associations stipule que lorsqu'une société cotée en bourse envisage une opération avec une société associée (sous réserve de quelques exceptions), il convient de procéder à la mise en place d'un comité ad hoc, se composant de trois administrateurs indépendants. Le comité doit, accompagné d'un expert indépendant, communiquer son avis motivé sur l'opération envisagée au Conseil d'administration. Le Conseil d'administration peut uniquement prendre une décision après avoir pris connaissance de ce rapport. Le commissaire doit également donner son avis sur la fiabilité des données contenues dans l'avis du comité et le rapport du Conseil d'administration. La décision du comité, l'extrait du procès-verbal du Conseil d'administration et l'avis du commissaire sont repris dans le rapport de gestion.
L'article 37 de la loi sur les SIR (telle que modifiée de temps à autre) et l'article 8 de l'AR sur les SIR (tel que modifié de temps à autre) imposent notamment aux SIR publiques (sous réserve de certaines exceptions) d'informer au préalable la FSMA de toute opération que la SIR a l'intention d'exécuter avec une entreprise associée, une société avec laquelle la SIR est associée dans le cadre d'une participation, les autres actionnaires d'une société du périmètre, les administrateurs ou les membres de la direction effective. La société doit démontrer que l'opération envisagée est dans son intérêt et qu'elle s'inscrit dans le droit fil de sa stratégie et qu'elle intervient sous des conditions de marché normales. Si l'opération concerne un bien immobilier, l'estimateur indépendant doit évaluer la valeur réelle de l'immeuble, qui servira alors de prix minimal auquel l'immeuble peut être cédé ou de prix maximal auquel il peut être acheté. La SIR doit informer le public au moment de l'exécution de l'opération et doit expliquer ces informations dans son rapport financier annuel.
La Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium prévoit une obligation de confidentialité que les administrateurs et la direction effective devront respecter. Les administrateurs et les membres de la direction ne peuvent pas exploiter les informations obtenues à des fins autres que l'exercice de leur mandat. Ils doivent préserver personnellement la confidentialité et ne peuvent en aucun cas diffuser l'information. Cette obligation personnelle vaut également pour les représentants d'une personne morale, un administrateur ou un membre de la direction.
Si la société se propose de conclure avec un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération qui n'est pas visée par l'article 7:96 du Code des sociétés et associations (par exemple, parce qu'il s'agit d'une opération ordinaire conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché), la société estime néanmoins nécessaire que cet administrateur le signale aux autres administrateurs avant la délibération du Conseil d'administration, et qu'il s'abstienne d'assister à la délibération du Conseil d'administration relative à cette opération et de prendre part au vote.
Enfin, en cas de conflit d'intérêts dans le chef de l'expert immobilier agréé de la société dans le cadre d'une opération d'investissement, la société ferait appel à un autre expert immobilier agréé pour l'évaluation du bien concerné jusqu'à son intégration éventuelle dans le portefeuille immobilier de la société.
Les administrateurs de Home Invest Belgium sont nommés sur la base de leur expérience pertinente dans l'immobilier. Il est dès lors possible qu'ils exercent des mandats d'administrateurs dans d'autres sociétés immobilières, avec lesquelles il n'est pas inconcevable qu'une transaction soit proposée au Conseil d'administration impliquant qu'un administrateur ait un intérêt patrimonial opposé à celui de la société lors de l'exécution de l'opération. Dans ce cas, les règles destinées à éviter les conflits d'intérêts doivent rigoureusement être appliquées et l'administrateur doit le mentionner, avant de se retirer du processus de délibération et de décision.
Le Conseil d'administration a rédigé un code de bonne conduite contenant des règles à observer par les administrateurs et la direction effective, ses travailleurs et les personnes désignées qui souhaitent négocier des instruments financiers émis par Home Invest Belgium.
Le code de bonne conduite a été rédigé conformément à la réglementation applicable et prévoit notamment :
Le Responsable de la Conformité doit veiller au respect de la règlementation concernée en vue de limiter le risque d'abus de marché en raison d'informations privilégiées.
Les informations reprises ci-après ont pour but d'expliquer les éléments qui, en cas d'offre publique d'achat sur les actions de Home Invest Belgium, peuvent avoir des conséquences, comme stipulé à l'article 34 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 :
• les statuts de Home Invest Belgium prévoient expressément l'octroi d'une autorisation au Conseil d'administration en vue d'émettre des actions dans le cadre du capital autorisé. Cela donne la possibilité à la société de réagir rapidement aux occasions d'investissements, sans qu'il faille convoquer deux assemblées générales (gain de temps)1 . Le Conseil d'administration est également habilité, dans les mêmes conditions, à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription ;
1 L'article 6.3. de ses statuts prévoit une autorisation pour le Conseil d'administration en vue d'augmenter le capital pour un montant maximum de € 88 949 294,75. Cette autorisation a été octroyée pour une durée de 5 ans à compter de la publication aux Annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire du 13 septembre 2017, à savo ir le 21 novembre 2017. Cette possibilité n'a pas encore été utilisée, partant le solde restant du capital autorisé s'élève encore pour le moment à 88 949 294,75 € .
2 Article 6.4. de ses statuts.
3 Dont 11 712 actions propres détenues par la société
Déclaration de gouvernance d'entreprise
| ÉTATS FINANCIERS | ||
|---|---|---|
| Comptes consolidés ��������������������������������������������������78 | |
|---|---|
| Comptes statutaires | 110 |
| EPRA - Indicateurs de performance������������������116 | |
| Rapport du commissaire �����������������������������������������118 | |
| Agenda de l'actionnaire �����������������������������������������137 |
| COMPTE DE RÉSULTAT | Annexe | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 6 | 25 185 096 | 24 286 604 |
| Annexe | 2019 | 2018 | |
| III. Charges relatives à la location | 5 | -63 129 | -294 009 |
| I. Revenus locatifs | 6 | 25 185 096 | 24 286 604 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 5 | 25 121 967 | 23 992 595 |
| III. Charges relatives à la location | -63 129 | -294 009 | |
| IV. Récupération de charges immobilières | 6 | 181 842 | 170 800 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 25 121 967 | 23 992 595 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire IV. Récupération de charges immobilières sur immeubles loués |
6 6 |
181 842 817 099 |
170 800 577 974 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués sur immeubles loués |
6 6 |
817 099 -2 992 075 |
577 974 -3 016 662 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location sur immeubles loués |
6 6 |
-2 992 075 0 |
-3 016 662 -650 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 6 | 23 128 832 | 21 724 057 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location | 0 | -650 | |
| IX. Frais techniques | 7 | -1 150 089 | -1 099 527 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 23 128 832 | 21 724 057 | |
| X. Frais commerciaux | 8 | -470 586 | -312 350 |
| IX. Frais techniques | 7 | -1 150 089 | -1 099 527 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | 9 | -212 819 | -340 659 |
| X. Frais commerciaux | 8 | -470 586 | -312 350 |
| XII. Frais de gestion immobilière | 9 | -2 431 812 | -3 903 591 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | 9 | -212 819 | -340 659 |
| XIII. Autres charges immobilières | 9 | 0 | -8 616 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 431 812 | -3 903 591 | |
| Charges immobilières | -4 265 306 | -5 664 743 | |
| XIII. Autres charges immobilières | 0 | -8 616 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 18 863 526 | 16 059 314 | |
| Charges immobilières | -4 265 306 | -5 664 743 | |
| XIV. Frais généraux de la société | 10 | -2 876 776 | -887 977 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 18 863 526 | 16 059 314 | |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | 10 | 10 120 | 285 005 |
| XIV. Frais généraux de la société | -2 876 776 | -887 977 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 996 870 | 15 456 342 | |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | 10 120 | 285 005 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 11 | 123 069 | 610 185 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 996 870 | 15 456 342 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 11 | 48 472 578 | 59 413 636 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 11 | 123 069 | 610 185 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | 11 | -536 613 | -171 278 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 11 | 48 472 578 | 59 413 636 |
| Résultat sur portefeuille | 11 | 48 059 034 | 59 852 543 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -536 613 | -171 278 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 64 055 903 | 75 308 885 | |
| Résultat sur portefeuille | 48 059 034 | 59 852 543 | |
| XX. Revenus financiers | 12 | 52 814 | 105 328 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 64 055 903 | 75 308 885 | |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | 13 | -4 334 698 | -4 672 338 |
| XX. Revenus financiers | 12 | 52 814 | 105 328 |
| XXII. Autres charges financières | 14 | -113 219 | -55 202 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | 13 | -4 334 698 | -4 672 338 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 14 | -5 412 444 | -1 613 701 |
| XXII. Autres charges financières | 14 | -113 219 | -55 202 |
| Résultat financier | 14 | -9 807 547 | -6 235 914 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5 412 444 | -1 613 701 | |
| XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | 1 329 296 | 0 | |
| Résultat financier | -9 807 547 | -6 235 914 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 55 577 653 | 69 072 971 | |
| XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | 1 329 296 | 0 | |
| XXIV. Impôts des sociétés | 15 | -88 152 | -295 246 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 55 577 653 | 69 072 971 | |
| XXV. Exit tax XXIV. Impôts des sociétés |
15 | -88 152 | -295 246 |
| Impôt XXV. Exit tax |
-88 152 | -295 246 | |
| RÉSULTAT NET | 55 489 501 | 68 777 725 | |
| Impôt | -88 152 | -295 246 | |
| AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL | 0 | 0 | |
| RÉSULTAT NET | 55 489 501 | 68 777 725 | |
| RÉSULTAT GLOBAL | 55 489 501 | 68 777 725 | |
| AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL | 0 | 0 | |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 55 489 501 | 68 777 725 | |
| RÉSULTAT GLOBAL | 55 489 501 | 68 777 725 | |
| Exclusion du résultat sur portefeuille | -48 059 034 | -59 852 543 | |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 55 489 501 | 68 777 725 | |
| Exclusion des variations de la valeur réelle des actifs et passifs financiers | 5 412 444 | 1 613 701 | |
| Exclusion du résultat sur portefeuille | -48 059 034 | -59 852 543 | |
| Exclusion des éléments non-EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprise | -174 781 | 0 | |
| Exclusion des variations de la valeur réelle des actifs et passifs financiers | 5 412 444 | 1 613 701 | |
| RÉSULTAT EPRA | 12 668 130 | 10 538 883 | |
| Exclusion des éléments non-EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprise | -174 781 | 0 | |
| Nombre d'actions moyen1 | 3 288 146 | 3 288 146 | |
| RÉSULTAT EPRA | 12 668 130 | 10 538 883 | |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 16,88 | 20,92 | |
| Nombre d'actions moyen1 | 3 288 146 | 3 288 146 | |
| RÉSULTAT EPRA PAR ACTION | 3,85 | 3,21 | |
| RÉSULTAT NET PAR ACTION | 16,88 | 20,92 |
1 Le nombre moyen d'action est calculéen exluant les 11.712 actions détenues par la société. 1
| BILAN | |||
|---|---|---|---|
| ACTIF | Annexe | 2019 | 2018 |
| I. Actifs non courants | 633 429 002 | 544 868 654 | |
| B. Immobilisations incorporelles | 16 | 375 072 | 462 356 |
| C. Immeubles de placement | 17 | 609 594 469 | 524 506 117 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 19 | 700 200 | 353 420 |
| E. Actifs financiers non courants | 24 | 2 096 993 | 155 574 |
| F. Créances de location-financement | 20 | 332 972 | 391 187 |
| I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | 21 | 20 329 296 | 19 000 000 |
| II. Actifs courants | 5 740 474 | 6 237 370 | |
| C. Créances de location-financement | 20 | 58 215 | 55 700 |
| D. Créances commerciales | 22 | 977 757 | 1 036 607 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 22 | 463 471 | 1 881 629 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 23 | 4 200 730 | 3 239 503 |
| G. Comptes de régularisation | 24 | 40 300 | 23 932 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 639 169 476 | 551 106 024 | |
| CAPITAUX PROPRES | 309 617 696 | 269 003 279 | |
| I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 309 617 696 | 269 003 279 | |
| A. Capital | 28 | 87 999 055 | 87 999 055 |
| B. Primes d'émission | 28 | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 28 | 152 816 933 | 99 653 847 |
| D. Résultat net de l'exercice | 28 | 43 898 509 | 56 447 178 |
| II. INTÉRÊTS MINORITAIRES | 0 | 0 | |
| PASSIF | 329 551 780 | 282 102 746 | |
| I. Passifs non courants | 281 548 083 | 274 323 432 | |
| A. Provisions | 0 | 173 625 | |
| B. Dettes financières non courantes | 25 | 273 188 605 | 263 284 316 |
| a. Etablissements de crédit | 25 | 233 000 000 | 223 500 000 |
| b. Location-financement | 276 600 | 0 | |
| c. Autres | 25 | 39 912 005 | 39 784 316 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 25 | 6 300 285 | 9 667 059 |
| F. Passifs d'impôts différés | 27 | 2 059 193 | 1 198 432 |
| a. Exit tax | 367 021 | 167 282 | |
| b. Autres | 1 692 172 | 1 031 150 | |
| II. Passifs courants | 48 003 697 | 7 779 314 | |
| B. Dettes financières courantes | 25 | 40 609 456 | 749 596 |
| a. Etablissements de crédit | 20 000 000 | 0 | |
| b. Location-financement | 108 151 | 0 | |
| c. Autres | 20 501 304 | 749 596 | |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 26 | 5 367 735 | 5 301 051 |
| b. Autres | 5 367 735 | 5 301 051 | |
| E. Autres passifs courants | 154 654 | 151 225 | |
| F. Comptes de régularisation | 24 | 1 871 852 | 1 577 442 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 639 169 476 | 551 106 024 |
2
| Capital | Frais d'augmenta tion de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2017 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 120 301 194 | -34 275 030 | |
| Affectation du résultat 2017 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 679 297 | -5 854 668 | |
| Affectation du résultat opérationnel distribuable |
|||||||
| Variation des impôts différés | |||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles | 6 679 297 | -5 854 668 | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
|||||||
| Dividendes relatifs à l'exercice 2017 (solde payé en mai 2018) |
|||||||
| Dividendes distribués (relatifs à l'exercice 2017) |
|||||||
| Acompte sur dividendes distribués relatifs à l'exercice 2017 (payés en décembre 2017) |
|||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-4 175 124 | 893 731 | |||||
| Dividendes exercice 2018 (acomptes payés en décembre 2018) |
|||||||
| Résultat de l'exercice 2018 | |||||||
| Acquisition de filiales | |||||||
| Fusion de filiales | -1 497 602 | 778 444 | |||||
| Autre augmentation (diminution) | |||||||
| SOLDE AU 31/12/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 121 307 765 | -38 457 522 | |
| SOLDE AU 31/12/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 121 307 765 | -38 457 522 | |
| Affectation du résultat 2018 Affectation du résultat opérationnel |
0 | 0 | 0 | 0 | 71 345 223 | -11 846 385 | |
| distribuable | |||||||
| Variation des impôts différés | 85 202 | ||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles | |||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
71 260 021 | -11 846 385 | |||||
| Dividendes relatifs à l'exercice 2018 (solde payé en mai 2019) |
|||||||
| Dividendes distribués (relatifs à l'exercice 2018) |
|||||||
| Acompte sur dividendes distribués relatifs à l'exercice 2018 (payés en décembre 2019) |
|||||||
| Ventes des immeubles en 2019 | -7 234 890 | 1 586 739 | |||||
| Résultat de l'exercice 2019 | |||||||
| Dividendes exercice 2019 (acomptes payés en décembre 2019) |
|||||||
| Fusion de filiales | |||||||
| Autre augmentation (diminution) | 20 335 | -20 335 | |||||
| SOLDE AU 31/12/2019 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 185 438 433 | -48 737 503 |
| Total | Résultat net de l'exercice |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Autres réserves |
Réserve pour actions propres |
Réserves pour latences fiscales |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 215 555 079 | -143 685 | 25 379 059 | 1 259 467 | -686 943 | 0 | -9 280 017 | 0 |
| 143 685 -2 393 252 |
-3 813 555 | 0 | 0 | -774 669 | 1 226 658 | 0 | |
| 3 813 555 | -3 813 555 | ||||||
| 774 669 | -774 669 | ||||||
| -824 629 | |||||||
| -1 226 658 | 1 226 658 | ||||||
| -2 393 252 | -2 393 252 | ||||||
| -14 359 510 | -14 359 510 | ||||||
| 11 966 258 | 11 966 258 | ||||||
| 3 281 393 | |||||||
| -12 330 548 | -12 330 548 | ||||||
| 68 777 725 | 68 777 725 | ||||||
| -605 726 | 113 431 | ||||||
| 269 003 279 | 56 447 178 | 24 960 329 | 1 259 467 | -686 943 | -774 669 | -8 053 358 | 0 |
| 269 003 279 | 56 447 178 | 24 960 329 | 1 259 467 | -686 943 | -774 669 | -8 053 358 | 0 |
| -3 288 147 | -56 447 177 | -4 469 627 | 0 | 0 | -256 480 | -1 613 701 | 0 |
| 4 469 627 | -4 469 627 | ||||||
| 171 278 | -256 480 | ||||||
| -59 413 636 | -11 846 385 | ||||||
| 1 613 701 | -1 613 701 | ||||||
| -3 288 147 | -3 288 147 | ||||||
| -15 618 695 | -15 618 695 | ||||||
| 12 330 548 | 12 330 548 | ||||||
| 5 648 151 | |||||||
| -11 590 993 | -11 590 993 | ||||||
| 4 055 | 4 055 | ||||||
| 309 617 696 | 43 898 510 | 26 142 908 | 1 259 467 | -686 943 | -1 031 149 | -9 667 059 | 0 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE PÉRIODE | 3 239 504 | 7 183 786 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 14 752 332 | 10 392 703 |
| Résultat de l'exercice | 55 489 501 | 68 777 726 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 64 055 903 | 75 308 885 |
| Intérêts reçus | 52 814 | 105 328 |
| Intérêts payés | -4 447 917 | -4 727 540 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5 412 444 | -1 613 701 |
| Participations dans des entreprises associées et coentreprises | 1 329 296 | 0 |
| Impôts | -88 152 | -295 246 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -39 222 056 | -53 553 002 |
| Amortissements et réductions de valeur | 197 104 | 170 415 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 197 104 | 170 415 |
| Autres éléments non-monétaires | -43 691 194 | -57 628 657 |
| Amortissements et réductions de valeur | 39 215 | 0 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -48 472 577 | -59 413 636 |
| Variations de la juste valeur sur immobilisations (+/-) | -1 329 296 | 0 |
| -Variation de la juste valeur des instruments de couverture (+/-) | 5 412 443 | 1 784 979 |
| Eléments exit tax | 661 022 | 0 |
| Autres éléments non-monétaires | -2 000 | 0 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -123 069 | -716 973 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -123 069 | -716 973 |
| Reprise de dépenses et produits financiers | 4 395 103 | 4 622 213 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -1 515 112 | -4 832 021 |
| Mouvement des éléments d'actif | -219 261 | 366 153 |
| -Actifs financiers courants | -2 516 | 80 052 |
| -Créances commerciales | 58 849 | 2 363 536 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | -276 880 | -2 096 235 |
| -Comptes de régularisations | 1 285 | 18 800 |
| Mouvement des éléments du passif | -1 295 851 | -5 198 174 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | -606 660 | -1 989 584 |
| -Autres passifs courants | 3 429 | -3 324 754 |
| -Comptes de régularisation | 277 208 | 116 164 |
| - Provisions | -173 625 | 0 |
| Impôts différes - obligations | -796 204 | 0 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | -9 439 397 | -23 530 188 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -4 045 810 | -3 733 264 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -5 623 904 | |
| Désinvestissements | 12 837 712 | 7 760 032 |
| Projets de développement | -12 592 658 | -8 438 944 |
| Autres immobilisations incorporelles | 0 | -108 553 |
| Autres immobilisations corporelles | -74 316 | -70 243 |
| Actifs financiers non courants | 1 363 | 0 |
| Leasing en cours | 58 215 | 0 |
| Actifs financiers non courants | 0 | -18 939 216 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -4 351 709 | 9 193 203 |
| Hausse (+) Baisse (-) dettes financières bancaires | 25 722 561 | 28 539 215 |
| Hausse (+) Baisse (-) dettes financières | -80 493 | 0 |
| Autres passifs financiers non-courants | -10 722 000 | 0 |
| Intérêts reçus | 52 814 | 105 328 |
| Intérêts payés | -4 445 450 | -4 727 540 |
| Dividende de l'exercice précédent | -3 288 147 | -2 393 252 |
| Dividende intérimaire | -11 590 993 | -12 330 548 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE PÉRIODE | 4 200 730 | 3 239 504 |
| NOTE 1 : | INFORMATION GÉNÉRALE SUR LA SOCIÉTÉ | 84 |
|---|---|---|
| NOTE 2 : | PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES | 84 |
| NOTE 3 : | ESTIMATIONS, HYPOTHÈSES ET PRINCIPALES SOURCES D'INCERTITUDE | 90 |
| NOTE 4 : I | NFORMATIONS SEGMENTÉES (CONSOLIDÉES) | 91 |
| NOTE 5 : | REVENUS LOCATIFS ET CHARGES LOCATIVES | 94 |
| NOTE 6 : | RÉSULTAT IMMOBILIER | 94 |
| NOTE 7 : | FRAIS TECHNIQUES | 95 |
| NOTE 8 : | FRAIS COMMERCIAUX | 95 |
| NOTE 9 : | CHARGES LOCATIVES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOUÉS - FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE – AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES |
95 |
| NOTE 10 : | FRAIS GÉNÉRAUX DE LA SOCIÉTÉ | 96 |
| NOTE 11 : | RÉSULTAT VENTES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS – VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT EN EXPLOITATION |
96 |
| NOTE 12 : | REVENUS FINANCIERS | 96 |
| NOTE 13 : | CHARGES D'INTÉRÊTS | 97 |
| NOTE 14 : | AUTRES CHARGES FINANCIÈRES | 97 |
| NOTE 15 : | VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS – QUOTE-PART DANS LES RÉSULTATS DES ENTREPRISES ET CO-ENTREPRISES |
97 |
| NOTE 16 : | IMPOTS SUR LES RESULTATS | 97 |
| NOTE 17 : | IMMOBILISATIONS INCORPORELLES | 98 |
| NOTE 18 : | IMMEUBLES DE PLACEMENT | 98 |
| NOTE 19 : | AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES | 100 |
| NOTE 20 : | CRÉANCES DE LOCATION FINANCEMENT | 100 |
| NOTE 21 : | PARTICIPATIONS DANS DES ENTREPRISES ASSOCIÉES ET CO-ENTREPRISES | 100 |
| NOTE 22 : | CRÉANCES | 101 |
| NOTE 23 : | TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 101 |
| NOTE 24 : | COMPTES DE RÉGULARISATION | 101 |
| NOTE 25 : | ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS | 102 |
| NOTE 26 : | DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES | 104 |
| NOTE 27 : | IMPÔTS DIFFÉRÉS | 104 |
| NOTE 28 : | CAPITAL, PRIMES D'ÉMISSION ET RÉSERVES | 105 |
| NOTE 29 : | TAUX D'ENDETTEMENT | 106 |
| NOTE 30 : | PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION | 107 |
| NOTE 31 : | TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES AU NIVEAU DU COMPTE DE RÉSULTAT | 107 |
| NOTE 32 : | DROITS ET OBLIGATIONS HORS BILAN | 108 |
| NOTE 33 : | ÉTAT DU PERSONNEL | 108 |
| NOTE 34 : | RÉMUNÉRATION DU COMMISSAIRE | 108 |
| NOTE 35 : | ÉVÉNEMENTS SURVENUS APRÈS LA CLÔTURE | 108 |
Home Invest Belgium SA est une SIR constituée sous la forme d'une société anonyme de droit belge. Son siège social est établi en Belgique, à 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe 46/11. La société est cotée au marché continu sur NYSE Euronext Brussels. Les comptes annuels consolidés englobent ceux de Home Invest Belgium et de ses sociétés du périmètre, la SPRL Charlent 53 Freehold, la SA DG Development et BE Real Estate SA..
Les états financiers ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. En application de l'article 11 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des SIR, Home Invest Belgium établit ses comptes annuels conformément au référentiel IFRS.
La Société a dressé son bilan d'ouverture en IFRS au 1er janvier 2006 (date de transition aux IFRS). Conformément à l'IFRS 1 – Première adoption des IFRS, la Société a décidé de ne pas retraiter les acquisitions antérieures à la date de transition aux IFRS et ce suivant l'IFRS 3 – Regroupements d'entreprises.
Les états financiers sont présentés en euro sauf si mentionné différemment. Ils sont établis sur base du coût historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains instruments financiers, évalués à leur juste valeur. Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.
Les comptes annuels consolidés comprennent les comptes annuels de Home Invest Belgium et de ses sociétés du périmètre.
Un contrôle des sociétés du périmètre existe quand Home Invest Belgium détient, directement ou indirectement, le pouvoir sur l'entité, est exposée ou a des droits sur les rendements variables du fait de son implication dans cette entité, a la capacité d'utiliser son pouvoir sur l'entité pour influer sur le montant de ces rendements.
Les comptes annuels des sociétés de périmètre dont Home Invest Belgium détient le contrôle sont intégralement consolidés à partir de la date d'acquisition jusqu'à la date où le contrôle prend fin.
Les comptes des sociétés du périmètre sont rédigés pour le même exercice comptable que celui de Home Invest Belgium à l'exception de la société BE Real Estate SA dont l'exercice comptable se termine le 30/06. Des règles d'évaluation IFRS uniformes sont appliquées aux sociétés du périmètre concernées. Toutes les opérations intra-groupe, ainsi que les bénéfices et pertes intra-groupe non-réalisés sur les opérations entre les sociétés du groupe, sont éliminés. Les pertes non-réalisées sont éliminées sauf s'il s'agit d'une moins-value extraordinaire.
Une coentreprise est un accord commun dans le cadre duquel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur l'actif net de l'accord. Les comptes de résultats consolidés comprennent la part du Groupe dans les résultats des coentreprises conformément à la méthode de la mise en équivalence. Cette part est calculée à partir de la date de début jusqu'à la date de fin du contrôle conjoint. Les états financiers des entités conjointement contrôlées englobent la même période comptable que celle de la Société.
Le Goodwill est la différence positive entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment de la reprise. Le prix du regroupement d'entreprises se compose du prix de reprise et de tous les frais de transactions directement attribuables.
Le Goodwill négatif (badwill) est la différence négative entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment de la reprise. Ce goodwill négatif est repris, immédiatement, par le repreneur, dans le compte de résultats.
La norme IFRS 3 – Regroupement d'entreprises - régit le traitement comptable du Goodwill ou Badwill et renvoie également à l'IAS 36 – Dépréciation d'actifs - concernant le test de dépréciation à réaliser chaque année.
Les immobilisations incorporelles ayant une durée de vie limitée sont initialement évaluées à leur coût. Après la comptabilisation initiale, elles sont évaluées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Les immobilisations incorporelles ayant une durée de vie limitée sont initialement évaluées à leur coût. Après la comptabilisation initiale, elles sont évaluées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée d'utilité et la méthode d'amortissement des immobilisations incorporelles sont revues au moins à la fin de chaque exercice. La durée d'utilité du logiciel Axxerion est de 6 ans. valeur. Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée d'utilité et la méthode d'amortissement des immobilisations incorporelles sont revues au moins à la fin de chaque
Les immeubles de placement disponibles à la location sont des investissements en actifs immobiliers détenus pour la location de longue durée et/ou pour valoriser le capital. IMMEUBLES DE PLACEMENT Les immeubles de placement disponibles à la location sont des investissements en actifs immobiliers détenus pour la location
Les immeubles de placement sont initialement évalués à leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA non-déductible (la « valeur d'acquisition »). Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou apport d'une branche d'activité, les taxes dues sur les plus-values potentielles des actifs ainsi intégrés sont comprises dans le coût des actifs concernés. de longue durée et/ou pour valoriser le capital. Les immeubles de placement sont initialement évalués à leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA non-déductible (la « valeur d'acquisition »). Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou apport d'une branche d'activité, les taxes dues
A la première clôture périodique après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur se définit en deux étapes. A la première clôture périodique après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste
Lors de la première étape, un expert immobilier indépendant externe établit de manière trimestrielle l'évaluation du portefeuille immobilier, frais, droits d'enregistrement et honoraires compris (c.à.d. en valeur dite « d'investissement «). Lors de la première étape, un expert immobilier indépendant externe établit de manière trimestrielle l'évaluation du
L'expert procède à son évaluation sur base de 2 méthodes : la capitalisation de la valeur locative estimée et la méthode DCF (Discounted Cash Flow). L'expert peut être amené à utiliser des méthodes alternatives pour expertiser des biens immobiliers. Lors de la deuxième étape, permettant de passer de la valeur d'investissement à la juste valeur, l'expert retiendra des immeubles de placement évalués une somme estimée pour les frais de mutation. L'expert procède à son évaluation sur base de 2 méthodes : la capitalisation de la valeur locative estimée et la méthode DCF (Discounted Cash Flow). L'expert peut être amené à utiliser des méthodes alternatives pour expertiser des biens immobiliers. Lors de la deuxième étape, permettant de passer de la valeur d'investissement à la juste valeur, l'expert retiendra des
La valeur d'investissement, moins les frais de mutation, forment la juste valeur au sens de l'IFRS 13.
En Belgique, la juste valeur est déterminée comme suit :
pour les immeubles du portefeuille en Belgique, d'une valeur d'investissement globale supérieure à € 2 500 000, l'expert retiendra une correction à la baisse de 2,5 %1. En Belgique, la juste valeur est déterminée comme suit : pour les immeubles du portefeuille en Belgique, d'une valeur d'investissement globale supérieure à € 2 500 000, l'expert
Pour les immeubles du portefeuille en Belgique d'une valeur d'investissement globale inférieure à € 2 500 000, l'expert retiendra une correction à la baisse correspondant à l'intégralité des droits d'enregistrement d'application dans la règlementation régionale : retiendra une correction à la baisse de 2,5 %1. Pour les immeubles du portefeuille en Belgique d'une valeur d'investissement globale inférieure à €2 500 000, l'expert retiendra une correction à la baisse correspondant à l'intégralité des droits d'enregistrement d'application dans la
Lorsqu'Home Invest Belgium décide d'aliéner un immeuble sous une structure de transaction particulière; pour la détermination de la juste valeur, les droits de mutation effectifs qui devraient s'appliquer à la transaction sont déduits indépendamment de la valeur d'investissement globale de l'immeuble. Aux Pays-Bas, les frais de mutation pour l'immobilier résidentiel s'élèvent à 2 %. Lorsqu'Home Invest Belgium décide d'aliéner un immeuble sous une structure de transaction particulière; pour la détermination de la juste valeur, les droits de mutation effectifs qui devraient s'appliquer à la transaction sont déduits indépendamment de la valeur d'investissement globale de l'immeuble. Aux Pays-Bas, les frais de mutation pour l'immobilier
Tout profit ou perte résultant d'un changement de la juste valeur est comptabilisé en compte de résultats sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement « dans les lignes « A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement « ou « B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement «. Traitement comptable de la valorisation des immeubles de placement en exploitation Tout profit ou perte résultant d'un changement de la juste valeur est comptabilisé en compte de résultats sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement « dans les lignes « A. Variations positives de la juste valeur
En ce qui concerne les variations des frais et droits, ils sont repris sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement « dans les lignes « C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement « ou « D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement «. des immeubles de placement « ou « B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement «. En ce qui concerne les variations des frais et droits, ils sont repris sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement « dans les lignes « C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement « ou « D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés
L'affectation s'effectue alors dans les fonds propres sous la rubrique C. Réserves – « b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers « et « c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) «. intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement «. L'affectation s'effectue alors dans les fonds propres sous la rubrique C. Réserves – « b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers « et « c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique
de presse de la BE-REIT Association (l'association profesionnelle des SIRs belges) du 10 novembre 2016. 1 Le traitement comptable (2,5 % droit de mutation) est détaillé dans le communiqué de presse publié par BeAMA le 8 février 2006 et confirmé dans le communiqué de presse de la BE-REIT Association (l'association profesionnelle des SIRs belges) du 10 novembre 2016.
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de 3 manières, selon le type de travaux concernés :
Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets.
Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux d'études, project management), la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant la construction.
Lors d'une vente d'un actif immobilier, le prix de vente brut diminué des frais de commercialisation est repris dans la rubrique du compte de résultat XVI.A Ventes nettes d'immeubles tandis que l'annulation de la dernière juste valeur expertisée se retrouve en négatif dans la rubrique XVI.B Valeur comptable des immeubles vendus. La différence entre ces deux rubriques se retrouve sous la rubriqueXVI. Résultat vente d'immeubles.
La plus-value réalisée et distribuable à l'actionnaire se calcule par différence entre le prix de vente net des frais de commercialisation et la valeur d'acquisition historique majorée des investissements ultérieurs. Compte tenu que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur est déjà reconnue dans le compte de résultat, il y a lieu d'opérer une annulation complémentaire des plus-values latentes et droits de mutation antérieurement comptabilisés dans la "réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers" par reclassement dans l'affectation du résultat en plus-values distribuables. Cette dernière opération est réalisée la même année que la vente de l'actif immobilier.
Ces montants sont repris intégralement dans le Schéma de calcul du montant visé à l'article 13 §1er, alinéa 1er de la Loi du 16 juin 2014 et publié ci-dessous.
Les biens immobiliers achetés ou développés en vue d'une utilisation future en tant qu'investissement immobilier, sont repris dans la sous-rubrique « Projets de développement » et conformément à l'IAS 40 évalués à leur Juste Valeur. Après intégration initiale, les projets sont évalués à leur Juste Valeur, à condition que les critères suivants soient respectés :
La Juste Valeur est basée sur l'appréciation par l'expert immobilier (selon les méthodes habituelles et affirmations) et tient compte des frais à venir pour mener le projet totalement à bien.
Si les conditions mentionnées ci-dessus ne sont pas totalement respectées, le projet sera évalué au coût. Le coût comprend tous les frais directs liés au développement du projet et les dépenses d'investissement liées à ceux-ci qui sont qualifiés de coûts d'acquisition (matériaux, travaux, études techniques, honoraires d'architectes, bureaux d'études, project management, conseillers juridiques, assurances, TVA, taxes et coûts internes attribuables).
Si la durée du projet dépasse la période d'un an, les coûts d'intérêt directement reliés au développement du projet, sont activés en tant que coût unitaire du développement du projet, à un intérêt qui reflète le coût d'intérêt moyen d'Home Invest Belgium.
Les coûts de transaction dans le cadre d'acquisitions tels qu'entre autres des commissions payées à des agents immobiliers, des honoraires aux consultants et coûts internes directement attribuables, sont traités comme suit :
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Un amortissement linéaire est pratiqué pendant la durée d'utilité estimée de l'actif. La durée d'utilité et le mode d'amortissement sont revus au moins à la clôture de chaque exercice. La durée d'utilité est la suivante pour chaque catégorie d'actifs :
Frais locatifs relatifs aux locations d'immeubles de placement tels qu'entre autres des commissions payées aux agents immobiliers, des coûts marketing et frais internes attribuables sont traités comme suit :
Les créances commerciales sont initialement évaluées à leur prix de transaction quand elles ne comprennent pas de composante de financement significative, ce qui est le cas pour toutes les créances commerciales d'Home Invest Belgium. D'autres actifs financiers sont initialement évalués à leur juste valeur, augmentée, dans le cas d'un actif financier non évalué à la juste valeur par le biais du résultat net, des coûts de transaction directement attribuables à l'acquisition de cet actif financier.
Un actif financier est qualifié de courant lorsque les flux de trésorerie attendus de l'instrument viennent à échéance dans l'année.
Tous les actifs financiers comptabilisés seront ultérieurement évalués soit au coût amorti, soit à leur juste valeur, selon IFRS 9. En particulier :
Pour les instruments cotés sur un marché actif, la juste valeur correspond à un prix de marché (niveau 1). Pour les instruments qui ne sont pas cotés sur un marché actif, la juste valeur est déterminée en utilisant des techniques d'évaluation incluant la référence à des transactions récentes effectuées à des conditions normales de concurrence ou à des transactions sur des instruments similaires en substance (niveau 2), ou l'analyse des flux de trésorerie actualisés intégrant, le plus possible, des hypothèses cohérentes avec les données observables sur les marchés (niveau 3). Toutefois, dans des circonstances limitées, il peut arriver que le coût des instruments de capitaux propres constitue une estimation appropriée de la juste valeur. Ce peut être le cas lorsqu'il n'est pas possible d'obtenir suffisamment d'informations plus récentes pour évaluer la juste valeur ou lorsqu'il existe une large fourchette d'évaluations possibles de la juste valeur et que le coût représente la meilleure estimation de la juste valeur dans cette fourchette.
La perte de valeur d'un actif financier évalué au coût amorti est calculée suivant le modèle des pertes de crédit attendues, représentant la moyenne pondérée des pertes de crédit, dont les poids sont les risques de défaillance respectifs.
Pour les créances commerciales et créances de location financières qui ne comportent pas de composante de financement importante (c'est-à-dire pratiquement toutes), la correction de valeur pour pertes est évaluée au montant des pertes de crédit attendues sur la durée de vie. Ces dernières sont les pertes de crédit attendues résultant de la totalité des cas de défaillance dont une créance commerciale pourrait faire l'objet au cours de sa durée de vie attendue, en ayant recours à une matrice de calcul qui tient compte d'informations historiques sur les défauts, ajustée des informations prospectives.
Les pertes de valeur sont comptabilisées au compte de résultat consolidé, sauf pour les instruments d'emprunt évalués à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global. Dans ce cas, la correction de valeur est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global.
Les passifs financiers sont comptabilisés à leur coût amorti.
Un instrument financier dérivé est un instrument financier ou un autre contrat entrant dans le champ d'application de la norme IFRS 9 et qui présente les trois caractéristiques suivantes :
Home Invest Belgium fait appel à des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition aux risques découlant de l'évolution des taux d'intérêt dans le cadre du financement de ses activités.
Les dérivés sont initialement comptabilisés à la juste valeur à la date à laquelle le contrat dérivé est conclu et ultérieurement évalués à leur juste valeur au terme de la période de présentation de l'information financière
Un immeuble de placement est considéré comme détenu en vue de la vente s'il peut être vendu immédiatement dans son état actuel et que la vente est hautement probable.
Un immeuble de placement détenu en vue de la vente est évalué de la même façon qu'un autre immeuble de placement.
Les opérations de vente à la découpe (unité par unité) d'un immeuble sont opérées sur plusieurs années. Compte tenu du fait que l'expert valorise un immeuble dans son entièreté (et pas unité par unité), le reclassement dans cette rubrique est aléatoire et pourrait induire en erreur le lecteur en comparaison à la stratégie mise en place. De ce fait, à partir de l'exercice 2017, Home Invest Belgium a décidé de ne plus reclasser ces ventes dans la rubrique « Immeubles de placement détenus en vue de la vente.
La rubrique « caisse et équivalents de trésorerie » comprend la caisse et les comptes à vue. Les équivalents de trésorerie sont des placements à court terme, très liquides, qui sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie, ont une échéance inférieure ou égale à trois mois, et ne présentent pas un risque important de changement de valeur. Ces éléments sont portés au bilan à leur valeur nominale ou à leur coût.
Les actions ordinaires sont comptabilisées en capitaux propres. Les frais directement liés à l'émission de nouvelles actions ou d'options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets d'impôts, en déduction du montant récolté.
Les actions propres rachetées sont présentées à leur prix d'achat en déduction des capitaux propres. Une vente ou annulation des actions propres rachetées ne donne pas lieu à un impact sur le résultat ; les bénéfices et pertes concernant les actions propres sont directement comptabilisés aux capitaux propres.
Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l'Assemblée générale des actionnaires. Tout dividende intérimaire éventuel est comptabilisé en dettes dès que le Conseil d'administration a pris la décision de procéder au paiement d'un tel dividende.
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque :
L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend l'impôt courant et l'impôt différé. Ils sont comptabilisés dans le compte de résultats, sauf s'ils portent sur des éléments enregistrés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont, eux aussi, comptabilisés dans les capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts à payer sur les revenus imposables de l'année écoulée ainsi que tout ajustement aux impôts payés (ou à récupérer) relatifs aux années antérieures. Il est calculé en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date de clôture.
L'impôt différé est calculé suivant la méthode du report variable (liability method) sur les différences temporelles entre la base fiscale d'un actif ou d'un passif et leur valeur comptable telle qu'elle figure dans les états financiers. Les fluctuations de l'impôt différé sont reprises sous la rubrique XIX Autre résultat sur portefeuille. Ces impôts sont déterminés suivant les taux d'imposition que l'on prévoit au moment où l'actif sera réalisé ou l'obligation éteinte.
Les créances d'impôts différés sont comptabilisées pour les différences temporelles déductibles et sur les crédits d'impôts reportés récupérables et pertes fiscales, dans la mesure où il est probable qu'il y ait des bénéfices imposables dans le futur proche pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal. La valeur comptable des créances d'impôts différés est révisée à chaque date du bilan et réduite dans la mesure où il n'est plus probable que suffisamment de bénéfice imposable sera disponible pour compenser tout ou partie des impôts différés.
Les dettes et créances fiscales différées sont définies à l'aide des taux d'imposition attendus, en vigueur dans les années durant lesquelles ces différences temporelles seront réalisées ou réglées, et en se basant sur les pourcentages d'impôt en vigueur ou confirmés à la date du bilan.
L'Exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la fusion d'une société non SIR avec une SIR. Lorsque la société qui ne dispose pas du statut de SIR entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée en même temps qu'un montant correspondant à la différence entre la valeur de marché de l'immeuble et la valeur comptable du bien qui sera acquis dans la fusion et cela en tenant compte d'une date prévue de fusion.
Les revenus locatifs provenant de contrats de location simples sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée du contrat de location. Les gratuités locatives et autres avantages consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la première période ferme du bail. Les indemnités de résiliation sont comptabilisées intégralement au moment de leur facturation dans la rubrique I.E. des Revenus locatifs.
Le résultat de la vente d'un immeuble de placement représente la différence entre le produit de la vente, net de frais de transaction, et la dernière juste valeur de l'immeuble vendu au 31 décembre de l'exercice écoulé. Ce résultat est présenté sous la rubrique XVI. « Résultat sur vente d'immeubles de placement « du compte de résultat.
Lors de l'élaboration du schéma de calcul du montant visé à l'article 13, § 1er, al. 1er de l'A.R. du 13 juillet 2014, le résultat distribuable reprend la rubrique " +/- Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées) " , permettant ainsi de tenir compte de la valeur initiale d'acquisition
Le reporting financier de Home Invest Belgium est établi conformément à IFRS comme approuvé au sein de l'Union européenne et selon les dispositions de la loi sur les SIR et de l'AR du 13 juillet 2014. Ces normes englobent toutes les normes et interprétations nouvelles et revues, publiées par l'International Accounting Standards Board (« IASB ») et l'International Financial Reporting Interpretations Committee (« IFRIC ») et approuvées par l'Union européenne (« UE »), pour autant que d'application aux activités de Home Invest Belgium.
Le Groupe a appliqué l'IFRS 16 Contrats de location pour la première fois. L'IFRS 16 expose les principes de la reconnaissance, l'appréciation, la présentation et l'explication des contrats de location et exige, de la part des loueurs, que tous les contrats de location soient repris sous un seul et même modèle comptable dans le bilan. Lors de la date de début du bail, le loueur reconnaît être obligé d'effectuer des paiements locatifs et un actif donnant le droit d'utiliser l'actif sous-jacent pendant la durée de la location. Les loueurs sont tenus de reconnaître l'intérêt de l'obligation de location et l'amortissement sur le droit d'obligation, séparément. Les loueurs sont également tenus de réévaluer l'engagement de lla ocation lorsque certains évènements ont lieu. Habituellement, le loueur reconnaîtra le montant de la réévaluation de l'engagement comme une adaptation du droit d'utilisation.
Dans le cadre de l'application de l'IFRS 16, le Groupe a reconnu le droit d'utilisation et les l'obligations liées aux contrats de location pour un montant de € 492 K. Le taux d'actualisation s'élèvait à 1,30 %.
L'impact de l'application de l'IFRS 16 sur le compte de résultat est limité. Pour la période se terminant le 31 décembre 2019 :
Plusieurs autres modifications et interprétations ont été mises en application pour la première fois en 2019, mais n'ont pas d'impact sur le compte de résultat consolidé du Groupe. Le Groupe n'a pas appliqué anticipativement les standards, interprétations et modifications qui ont été publiés mais qui ne sont pas d'application :
Les normes et interprétations nouvelles et amendées qui ont été émises avant la date d'approbation du résultat annuel du Groupe, mais qui n'étaient pas encore d'application, sont exposés ci-dessous. Le Groupe prévoit d'adapter les normes et applications lorsqu'elles ont lieu de l'être.
Vu les activités de Home Invest Belgium, l'entrée en vigueur des autres nouvelles normes et amendements ne devrait pas avoir un impact significatif sur les comptes consolidés de Home Invest Belgium.
La valeur des immeubles de placement de Home Invest Belgium est évaluée trimestriellement par des experts immobiliers. Cette évaluation des experts immobiliers a pour objet de déterminer la valeur de marché d'un immeuble à une certaine date, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques des biens correspondants. Chaque année, Home Invest Belgium réalise aussi de son côté, parallèlement au travail des experts immobiliers, une évaluation de son portefeuille depuis la perspective d'une exploitation continue de celui-ci par ses propres équipes.
Les immeubles de placement sont comptabilisés dans les comptes consolidés du Groupe à la juste valeur déterminée par les experts immobiliers.
Il est possible que les rapports d'expertise immobilière de l'Expert immobilier, dont les principaux constats et conclusions sont repris dans le présent Rapport annuel soient basés sur des hypothèses qui, par la suite, s'avéreraient fausses ou non adaptées. De ce fait, la Juste Valeur pourrait diverger de la valeur que Home Invest Belgium pourrait réaliser lors de la vente de l'immeuble. Les différences éventuelles entre des évaluations indépendantes et la Juste Valeur de l'immeuble faisant partie du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium peuvent en conséquence avoir une influence défavorable essentielle sur les activités, la situation financière et/ou les résultats de Home Invest Belgium, ainsi que, dès lors, sur le rendement effectivement engendré.
Lorsqu'un nouvel expert immobilier est désigné, le risque existe également que celui-ci évalue le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium sur une autre base, ce qui peut donner lieu à des différences majeures dans l'estimation du portefeuille immobilier par l'Expert immobilier actuel. De telles différences d'estimation peuvent dès lors avoir une influence fondamentalement défavorable sur les activités, la situation financière et/ou les résultats de Home Invest Belgium, ainsi que – par conséquent – sur le rendement effectivement engendré.
La juste valeur des instruments de couverture est l'estimation des rétributions que Home Invest Belgium doit payer ou percevoir pour liquider ses positions à la date du bilan, compte tenu de la courbe d'intérêt du moment, de la solvabilité des contreparties et de la valeur des options éventuelles. La juste valeur des instruments de couverture est estimée trimestriellement par l'institution financière émettrice. Un récapitulatif se trouve dans la partie " Note 25 Actifs et passifs financiers " du Rapport financier.
Dans le cadre d'une acquisition de patrimoine par le biais de l'achat d'actions de sociétés, Home Invest Belgium se base sur le pourcentage de détention des actions et le pouvoir de nomination des administrateurs pour déterminer si Home Invest Belgium exerce un contrôle global, un contrôle conjoint ou une incidence significative sur des investissements. Lorsqu'un patrimoine correspond à la définition d'un regroupement d'entreprises tel que déterminé dans IFRS 3, Home Invest Belgium réévalue les actifs et passifs acquis lors d'un tel regroupement à leur juste valeur. La juste valeur du patrimoine immobilier acquis est établie sur base de la valeur déterminée par les experts immobiliers.
Home Invest Belgium a une stratégie d'investissement qui met l'accent sur l'immobilier résidentiel au sens large du terme (appartements, maisons de vacances, etc.). Sa stratégie d'investissement est dès lors fortement déterminée par l'emplacement géographique des immeubles. Home Invest Belgium distingue 4 segments géographiques : la Région de Bruxelles-Capitale, la Région Flamande, la Région Wallonne et les Pays-Bas.
| 2019 | Total Consolidé |
Région Bruxelles |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 25 185 096 | Capitle 14 642 834 |
2 498 579 | 5 214 102 | 2 829 580 | 0 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -63 129 | -41 086 | -7 141 | -14 902 | 0 | 0 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 25 121 967 | 14 601 748 | 2 491 439 | 5 199 200 | 2 829 580 | 0 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) |
181 842 | 149 993 | 7 719 | 24 130 | 0 | 0 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
817 099 | 400 375 | 92 731 | 163 524 | 160 469 | 0 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-2 992 075 | -1 956 541 | -233 962 | -641 104 | -160 469 | 0 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 23 128 832 | 13 195 574 | 2 357 926 | 4 745 751 | 2 829 581 | 0 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 150 089 | -738 534 | -139 346 | -272 209 | 0 | 0 |
| X. Frais commerciaux (-) | -470 586 | -336 871 | -57 959 | -75 755 | 0 | 0 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) |
-212 819 | -234 045 | 7 928 | 13 298 | 0 | 0 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 431 812 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2 431 812 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 265 306 | -1 309 451 | -189 378 | -334 666 | 0 | -2 431 812 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES |
18 863 526 | 11 886 124 | 2 168 549 | 4 411 085 | 2 829 581 | -2 431 811 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -2 876 776 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2 876 776 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) |
10 120 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 120 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
15 996 870 | 11 886 124 | 2 168 549 | 4 411 085 | 2 829 581 | -5 298 468 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) |
123 069 | 89 601 | 33 469 | 0 | 0 | 0 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
48 472 577 | 41 466 456 | 1 677 188 | 2 775 933 | 2 553 000 | 0 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -536 613 | 0 | 0 | 0 | 0 | -536 613 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 64 055 903 | 53 442 180 | 3 879 205 | 7 187 018 | 5 382 581 | -5 835 081 |
| XX. Revenus financiers (+) | 52 814 | 0 | 0 | 0 | 0 | 52 814 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -4 334 695 | 0 | 0 | 0 | 0 | -4 334 695 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -113 216 | 0 | 0 | 0 | 0 | -113 216 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) |
-5 412 444 | 0 | 0 | 0 | 0 | -5 412 444 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -9 807 541 | 0 | 0 | 0 | 0 | -9 807 541 |
| XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises |
1 329 296 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 329 296 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 55 577 658 | 53 442 180 | 3 879 205 | 7 187 018 | 5 382 581 | -14 313 326 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -88 152 | 0 | 0 | 0 | 0 | -88 152 |
| XXV. Exit tax | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| IMPÔT | -88 152 | 0 | 0 | 0 | 0 | -88 152 |
| RÉSULTAT NET | 55 489 506 | 53 442 180 | 3 879 205 | 7 187 018 | 5 382 581 | -14 401 479 |
| 2019 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non-Affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation |
573 376 628 | 374 212 618 | 65 173 282 | 80 155 729 | 53 835 000 | 0 |
| Immeubles de placement -Projets de développement |
36 217 841 | 33 985 646 | 2 232 195 | 0 | 0 | 0 |
| Autres actifs | 29 575 007 | 0 | 0 | 0 | 0 | 29 575 007 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 639 169 476 | 408 198 264 | 67 405 477 | 80 155 729 | 53 835 000 | 29 575 007 |
| Pourcentage par segment | 100,00% | 63,86% | 10,55% | 12,54% | 8,42% | 4,63% |
| Capitaux propres | 309 617 696 | 0 | 0 | 0 | 0 | 309 617 696 |
| Passifs | 329 551 780 | 0 | 0 | 0 | 0 | 329 551 780 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF |
639 169 476 | 0 | 0 | 0 | 0 | 639 169 476 |
| 2018 | Total Consolidé |
Région Bruxelles |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 24 286 604 | Capitale 14 101 789 |
2 159 888 | 5 249 101 | 2 775 827 | 0 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -294 009 | -204 302 | -26 152 | -63 555 | 0 | 0 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 23 992 595 | 13 897 486 | 2 133 737 | 5 185 545 | 2 775 827 | 0 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) |
170 800 | 153 403 | 11 057 | 6 340 | 0 | 0 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
577 974 | 152 189 | 32 672 | 353 121 | 39 992 | 0 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-3 016 662 | -2 126 770 | -212 958 | -636 466 | -40 468 | 0 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) |
-650 | -650 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 21 724 057 | 12 075 657 | 1 964 508 | 4 908 540 | 2 775 352 | 0 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 099 527 | -774 694 | -85 302 | -239 531 | 0 | 0 |
| X. Frais commerciaux (-) | -312 350 | -203 648 | -80 987 | -27 715 | 0 | 0 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) |
-340 659 | -235 071 | -37 535 | -68 053 | 0 | 0 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -3 903 591 | 0 | 0 | 0 | 0 | -3 903 591 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -8 616 | -3 306 | 0 | -5 310 | 0 | 0 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -5 664 743 | -1 216 720 | -203 824 | -340 609 | 0 | -3 903 591 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES |
16 059 314 | 10 858 937 | 1 760 684 | 4 567 931 | 2 775 352 | -3 903 591 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -887 977 | 0 | 0 | 0 | 0 | -887 977 |
| XV. Autres revenus et charges | 285 005 | 0 | 0 | 0 | 0 | 285 005 |
| d'exploitation (+/-) RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT |
15 456 342 | 10 858 937 | 1 760 684 | 4 567 931 | 2 775 352 | -4 506 562 |
| RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) |
610 185 | 612 605 | -2 420 | 0 | 0 | 0 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
59 413 636 | 43 103 157 | 8 785 851 | 5 306 755 | 2 217 873 | 0 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -171 278 | 85 203 | 0 | 0 | -256 481 | 0 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 75 308 885 | 54 659 902 | 10 544 115 | 9 874 686 | 4 736 744 | -4 506 562 |
| XX. Revenus financiers (+) | 105 328 | 12 762 | 0 | 0 | 0 | 92 565 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -4 672 338 | 0 | 0 | 0 | 0 | -4 672 338 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -55 202 | 0 | 0 | 0 | 0 | -55 202 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) |
-1 613 701 | 0 | 0 | 0 | 0 | -1 613 701 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -6 235 914 | 12 762 | 0 | 0 | 0 | -6 248 676 |
| XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co entreprises |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 69 072 971 | 54 672 664 | 10 544 115 | 9 874 686 | 4 736 744 | -10 755 238 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -295 246 | 0 | 0 | 0 | 0 | -295 246 |
| XXV. Exit tax | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| IMPÔT | -295 246 | 0 | 0 | 0 | -295 246 | |
| RÉSULTAT NET | 68 777 725 | 54 672 664 | 10 544 115 | 9 874 686 | 4 736 744 | -11 050 484 |
Les autres immobilisations corporelles sont décrites dans la note 19.
Les autres immobilisations incorporelles sont décrites dans la note 17.
| 2018 | Total Consolidé |
Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Pays-Bas | Non-Affecté |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation |
490 364 387 | 316 618 745 | 47 907 783 | 74 555 859 | 51 282 000 | 0 |
| Immeubles de placement -Projets de développement |
34 141 731 | 22 555 744 | 11 585 986 | 0 | 0 | 0 |
| Autres actifs | 26 599 906 | 0 | 0 | 0 | 0 | 26 599 906 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 551 106 024 | 339 174 489 | 59 493 769 | 74 555 859 | 51 282 000 | 26 599 906 |
| Pourcentage par segment | 100,00% | 62,95% | 9,82% | 14,27% | 10,44% | 2,52% |
| Capitaux propres | 269 003 279 | 0 | 0 | 0 | 0 | 269 003 279 |
| Passifs | 282 102 746 | 0 | 0 | 0 | 0 | 282 102 746 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF |
551 106 025 | 0 | 0 | 0 | 0 | 551 106 025 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 25 185 096 | 24 286 604 |
| A. Loyers | 25 106 702 | 24 220 605 |
| C. Gratuités locatives | -66 665 | -77 714 |
| E. Indemnités de rupture anticipée de bail | 145 059 | 143 714 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -63 129 | -294 009 |
| A. Loyers à payer sur locaux pris en location | 0 | -104 550 |
| B. Réductions de valeur sur créances commerciales | -88 596 | -228 723 |
| C. Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 25 468 | 39 264 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 25 121 967 | 23 992 595 |
L'augmentation du résultat locatif net est principalement due à l'acquisition d'immeubles et à la réception de projets en cours de développement.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 25 121 967 | 23 992 595 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 181 842 | 170 800 |
| A. Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs | 181 842 | 170 800 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
817 099 | 577 974 |
| A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 83 112 | 79 442 |
| B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 733 987 | 498 532 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -2 992 075 | -3 016 662 |
| A. Charges locatives exposées par le propriétaire | -490 265 | -532 893 |
| B. Précomptes et taxes sur immeubles loués | -2 501 811 | -2 483 769 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 0 | -650 |
| TOTAL | -1 993 134 | -2 268 538 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 23 128 832 | 21 724 057 |
La refacturation de charges locatives concerne principalement les primes d'assurance relatives à l'abandon de recours repris dans la majorité des polices incendie des immeubles ainsi que de certains frais liés à la fourniture de lignes téléphoniques.
Les charges locatives exposées par le propriétaire concernent toutes les charges des immeubles dont les loyers payés par les locataires incluent tous les services et charges.
Dans le secteur résidentiel, le précompte immobilier est à charge du bailleur pour tous les baux de résidence principale. La refacturation du précompte immobilier et de taxes concerne donc majoritairement les surfaces commerciales ou de bureaux.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| IX. Frais techniques (-) | ||
| A. Frais techniques récurrents | -1 219 812 | -1 049 789 |
| 1. Réparations | -1 040 448 | -910 440 |
| 3. Primes d'assurances | -179 364 | -139 349 |
| B. Frais techniques non récurrents | 69 722 | -49 739 |
| 1. Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d'étude,…) | 89 983 | -53 911 |
| 2. Sinistres | -20 261 | 4 172 |
| TOTAL | -1 150 089 | -1 099 527 |
Dans le cadre de son budget prévisionnel annuel, Home Invest Belgium détermine une politique spécifique d'entretien et de rénovation pour chacun de ses immeubles, afin que ceux-ci correspondent au mieux aux exigences du marché locatif. Les frais techniques recouvrent les frais d'entretien, les frais de rénovation et les primes d'assurance qui sont à la charge du propriétaire. Les frais techniques se produisent le plus souvent lors des sorties locatives ou en cas de réparations nécessaires pendant la période du bail.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| X. Frais commerciaux (-) | ||
| A. Commissions d'agence | -366 818 | -232 740 |
| B. Publicité | -50 039 | -118 906 |
| C. Honoraires d'avocats et frais juridiques | -53 728 | 39 296 |
| TOTAL | -470 586 | -312 350 |
Les frais commerciaux comprennent les commissions payées aux agents immobiliers pour la conclusion des nouveaux baux, le coût partagé des états des lieux ainsi que les honoraires d'avocats exposés dans le cadre d'une gestion locative stricte du portefeuille.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -212 819 | -340 659 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -2 431 812 | -3 903 591 |
| A. Honoraires versés aux gérants (externes) | -255 674 | -384 320 |
| B. Charges (internes) de gestion d'immeubles | -2 176 137 | -3 519 270 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | 0 | -8 616 |
| TOTAL | -2 644 631 | -4 252 866 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 265 306 | -5 664 743 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 18 863 526 | 16 059 314 |
En 2019, les frais du management et des différents comités ont été repris sous la rubrique XIV frais généraux, et ce pour un montant de € 1,3 million. En 2018, ces frais étaient repris sous la rubrique XII frais de gestion immobilière.
Les frais de gestion immobilière comprennent, entre autres, les frais du personnel. Pour les personnes liées par un contrat de travail, Home Invest Belgium a conclu un contrat d'assurance de groupe de type contribution personnelle (defined contribution plan) auprès d'une compagnie d'assurances externe. La société fait des contributions à ce fond qui est indépendant à la société. Les contributions du plan d'assurances sont financés par la société et les employés.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 18 863 526 | 16 059 314 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -2 876 776 | -887 977 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | 10 120 | 285 005 |
| TOTAL | -2 866 657 | -602 972 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 996 870 | 15 456 342 |
En 2019, les frais du management et des différents comités ont été repris sous la rubrique XIV frais généraux, et ce pour un montant de € 1,3 million. En 2018, ces frais étaient repris sous la rubrique XII frais de gestion immobilère.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 996 870 | 15 456 342 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 123 069 | 610 185 |
| A. Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | 12 837 712 | 7 760 032 |
| B. Valeur comptable des immeubles vendus | -12 714 643 | -7 149 847 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 48 472 578 | 59 413 636 |
| A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement | 25 598 051 | 71 978 068 |
| B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement | -10 411 264 | -718 047 |
| C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
34 012 388 | 65 986 |
| D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-726 597 | -11 912 371 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille (+/-) | -536 613 | -171 278 |
| TOTAL RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 48 059 034 | 59 852 543 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 64 055 903 | 75 308 885 |
Le résultat sur vente d'immeubles de placement découle des ventes d'immeubles. Une explication plus détaillée sur les ventes et plus-values réalisées est reprise dans le chapitre « Rapport de Gestion ».
Le résultat sur vente d'immeubles de placement est comptabilisé comme la différence entre le prix de vente diminué des frais liés à la conclusion de ces ventes (rubrique XVI.A.) et la dernière juste valeur du bien concerné (rubrique XVI.B.).
Conformément à l'article 27 §1er, 1°, de l'Arrêté royal du 13 juillet 2014 tel que décrit dans les notes sur les comptes statutaires, sont distribuables les plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, calculées par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées. Au 31 décembre 2019, la plus-value réalisée distribuable s'élevait ainsi à € 5 771 220 (par rapport à la valeur d'acquisition), tandis que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur était de € 123 069.
L'autre résultat sur portefeuille s'élève à € -0,6 million. Dans cette rubrique sont reprises les variations des impôts différés.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| XX. Revenus financiers (+) | ||
| A. Intérêts et dividendes perçus | 531 | 39 997 |
| B. Redevances de location-financement et similaires | 52 283 | 65 331 |
| TOTAL | 52 814 | 105 328 |
Les intérêts et dividendes encaissés proviennent exclusivement du dépôt à court terme des surplus de trésorerie. Les redevances de location-financement se rapportent aux leasings décrits dans l'Annexe 20.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | ||
| A. Intérêts nominaux sur emprunts | -2 994 114 | -2 956 876 |
| C. Charges résultant d'instruments de couverture autorisés | -1 334 668 | -1 715 462 |
| 2. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-1 334 668 | -1 715 462 |
| E. Autres charges d'intérêts | -5 916 | 0 |
| TOTAL | -4 334 698 | -4 672 338 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| XXII. Autres charges financières (-) | -113 219 | -55 202 |
| A. Frais bancaires et autres commissions | -113 219 | -52 596 |
| B. Moins-values nettes réalisées sur vente d'actifs financiers | 0 | 0 |
| D. Autres | 0 | -2 606 |
| TOTAL | -113 219 | -55 202 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -5 412 444 | -1 613 701 |
| A. Instruments de couverture autorisés | ||
| 2. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-5 412 444 | -1 613 701 |
| TOTAL | -5 412 444 | -1 613 701 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -9 807 547 | -6 235 914 |
| XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises et co-entreprises | 1 329 296 | 0 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 55 577 653 | 69 072 971 |
Les variations de la juste valeur des actifs financiers concernent les instruments de couverture considérés comme inefficaces à la suite de l'application de l'IFRS 9 et comptabilisés en compte de résultat. Cette charge ou ce produit purement latent(e) n'est valable que dans l'hypothèse où la SIR ou les banques ne procèdent pas à la liquidation anticipée de ces produits, et est annulé(e) dans le calcul du résultat distribuable.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 55 577 653 | 69 072 971 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -88 152 | -295 246 |
| XXV. Exit tax (-) | 0 | 0 |
| IMPÔT | -88 152 | -295 246 |
| RÉSULTAT NET | 55 489 501 | 68 777 725 |
En tant que SIR publique, Home Invest Belgium jouit d'un statut fiscal particulier en Belgique. Seul les avantages en nature, les avantages anormaux et bénévoles, ainsi que certains frais spécifiques, sont soumis à l'impôt des sociétés en Belgique. Le résultat fiscal en provenance des activités aux Pays-Bas est imposé aux Pays-Bas, au tarif de l'impôt des sociétés en vigueur aux Pays-Bas.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles, en début d'exercice | 462 356 | 416 024 |
| 1. Valeur brute | 567 485 | 458 932 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -105 129 | -42 908 |
| Investissements | 0 | 108 553 |
| Amortissements ( - ) | -87 284 | -62 221 |
| Immobilisations incorporelles, en fin d'exercice | 375 072 | 462 356 |
| 1. Valeur brute | 567 485 | 567 485 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -192 413 | -105 129 |
Les immobilisations incorporelles concernent le logiciel Axxerion. Elles sont amorties sur 6 ans, et ce à compter de la mise en usage en 2018. Les amortissements sont comptabilisés dans la rubrique XII. « Frais de gestion immobilière » du compte de résultat.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| C. Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 524 506 117 | 457 864 921 |
| a. Immeubles disponible à la location | 490 364 387 | 423 105 968 |
| Immeubles en cours de construction achevés (+) | 14 718 671 | 17 533 331 |
| Acquisitions d'immeubles (+) | 0 | 0 |
| Dépenses capitalisées (+) | 4 045 810 | 3 733 264 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+ | 30 198 667 | -719 157 |
| Acquisitions d'immeubles par des entreprises (+) | 46 763 735 | 56 170 828 |
| Cessions (-) | -12 714 643 | -7 149 847 |
| Transferts vers les projets de développement ( - ) | 0 | -2 310 000 |
| a. Immeubles de placement en location, solde en fin d'exercice | 573 376 627 | 490 364 387 |
| b. Projets de développement | 34 141 731 | 34 758 953 |
| Investissements - projets de développement | 12 592 658 | 8 438 944 |
| Transfert des immeubles de placement en exploitation | 0 | 2 310 000 |
| Projets de développement réceptionnés | -14 718 671 | -17 533 331 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+ | 1 709 158 | 3 242 808 |
| Acquisitions d'immeubles par des entreprises (+) | 2 492 966 | 2 924 356 |
| b. Projets de développement, solde début de période | 36 217 841 | 34 141 731 |
| c. Immobilisations à usage propre | Néant | Néant |
| d. Autres | Néant | Néant |
| C. Immeubles de placement, solde en fin d'exercice | 609 594 468 | 524 506 117 |
L'IFRS 13 s'applique aux normes IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IAS 40 Immeubles de placement. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous trois niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Comme repris dans le tableau ci-dessus, au 31 décembre 2019, la juste valeur des immeubles de placement s'élève, projet de développement inclus, à € 609 594 468. Ces justes valeurs sont de niveau 3. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 3, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.
En 2019, Home Invest Belgium a enregistré des variations positives de la juste valeur des immeubles de placement d'un montant total de € 48,47 millions (dont € 46,76 millions sur les immeubles de placement disponibles à la location et € 1,71 millions sur les projets de développement).
Ces variations résultent partiellement de l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation en vue de déterminer la juste valeur des immeubles de placement au premier trimestre 2019. Ces modifications ont eu un effet positif sur les variations de la juste valeur des immeubles de placement à raison de € 34,18 millions.
Plus précisément, dans le cadre de la détermination des droits de mutation (comme élément de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement), il n'a plus été fait usage de la catégorie des bâtiments résidentiels ou mixtes dont la nature et la conception se prêtent à la vente en unités séparées.
La juste valeur des immeubles de placement peut ainsi être déterminée comme suit :
Cet ajustement se justifie par diverses considérations. En premier lieu, il n'est pas habituel, dans le secteur des SIR et dans le cadre de la détermination des droits de mutation, d'utiliser, outre les deux catégories courantes que sont (i) les bâtiments d'une valeur supérieure à € 2,5 millions et (ii) les bâtiments d'une valeur inférieure à € 2,5 millions, une troisième catégorie formée par (iii) les bâtiments dont la nature et la conception se prêtent à la vente en unités séparées.
De plus, le secteur résidentiel évolue dans un contexte international tout entier tourné vers la professionnalisation et l'institutionnalisation. En Belgique, de récentes modifications de la loi permettent l'établissement de nouvelles structures telles que les sociétés immobilières réglementées non cotées (FIIS) ou la détention par une SIR publique de participations (plus de 25 % au lieu de plus de 50 % auparavant) dans d'autres sociétés (comme, entre autres, une SIR institutionnelle). Avec ces modifications législatives, le législateur souhaite encourager les investisseurs à se regrouper dans des structures de société professionnelles. Ces structures créent pour Home Invest Belgium de nouvelles possibilités de vendre des bâtiments, outre la méthode classique de vente à la pièce. Les droits d'enregistrement effectifs applicables dans le cadre de l'aliénation d'immeubles de placement dépendent de la structure de transaction choisie.
Dans ce contexte, la stratégie de Home Invest Belgium a évolué afin de ne pas se limiter à la méthode de la vente à la pièce. Au moment où l'on décide de la vente d'un bâtiment sera examiné au cas par cas quelle structure de vente, à ce moment et dans ce contexte spécifique, maximisera la valeur pour les actionnaires de Home Invest Belgium. Par conséquent, il est impossible de savoir déjà aujourd'hui quels seront les droits d'enregistrement applicables et il est prudent d'appliquer le pourcentage sectoriel moyen de 2,5 % de droits aux bâtiments ayant une valeur d'investissement d'au moins € 2,5 millions, et les droits d'enregistrement au tarif maximal de 10 % (en Flandre) et de 12,5 % (à Bruxelles et en Wallonie) aux bâtiments ayant une valeur d'investissement inférieure à € 2,5 millions.
| Immeubles de placement en exploitation | 31-12-19 |
|---|---|
| Methode de l'activation des loyers | |
| Valeur locative estimée | Moyenne pondéerée de € 134m² (fourchette allant de € 55/m² à € 282/m²) |
| Hypothèse des vides | Moyenne de € 5 mois (fourchette allant de 0 à 18 mois) |
| Facteur de capitalisation | Moyenne de 5,3% (fourchette allant de 3,7% à 13,3%) |
| Nombre de m² ou nombre d'unités | Moyenne de 3.525m² (fourchette allant de 125m² à 14.107m²) |
| Méthode "discounted cash flow" | |
| Valeur locative estimée | Moyenne pondérée de € 126m² (fourchette allant de € 61m² à € 149m²) |
| Hypothèse des vides | / |
| Nombre de m² ou nombre d'unités | Moyenne de 7.680m² (fourchette allant de 3.224m² à 20.488m²) |
| Taux d'actualisation | Moyenne de 5,5% (fourchette entre 4,8 % et 6,7 %) |
| Inflation | Moyenne de 1,7 % (fourchette allant de 1,7 % à 1,8 %) |
| Projets de développement | Immeubles à la découpe |
| Méthode de l'activation des loyers | |
| Valeur locative estimée (VLE) | Moyenne pondérée de € 118/m² (fourchette allant de € 113/m² à € 129/m²) |
| Hypothèse des vides | Moyenne de 8 mois (fourchette allant de 6 à 12 mois) |
| Facteur de capitalisation | Moyenne de 4,4% (fourchette allant de 4,1% à 4,7%) |
| Nombre de m² ou nombre d'unités | Moyenne de 7.212m² (fourchette allant de 3.961m² à 12.724m²) |
La juste valeur est basée sur les paramètres quantitatifs suivants :
| Input non observable | Impact sur la juste valeur | ||
|---|---|---|---|
| Diminution | Augmentation | ||
| Valeur locative estimée | Négatif | Positif | |
| Hypothèse des vides | Négatif | Positif | |
| Facteur de capitalisation | Positif | Négatif | |
| Nombre de m² ou nombre d'unités | Négatif | Positif |
Une diminution ou une augmentation de la valeur locative estimée et/ou des loyers obtenus fera potentiellement baisser ou augmenter la juste valeur des immeubles de placement. Une diminution ou une augmentation du taux d'actualisation et / ou du taux de capitalisation fera potentiellement augmenter ou baisser la juste valeur des imeubles de placement. Ces taux sont déterminés par les conditions sur les marchés financiers et sur le marché immobilier.
Les évaluations des immeubles de placement sont réalisées quatre fois par an par l'expert immobilier indépendant et dûment qualifié. Ces rapports sont réalisés sur base des renseignements communiqués par la société en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les loyers, les travaux à réaliser, ... Cette information est extraite de la base de données du système informatique de la société et fait partie de l'organisation administrative et du contrôle interne de la société.
L'expert immobilier utilise des paramètres qui sont liés au marché (taux d'actualisation, …) et qui sont basés sur ses jugements et son expérience professionnels. Les informations communiquées à l'expert immobilier, les paramètres et les modèles d'évaluation utilisés par l'expert immobilier sont contrôlés par le Management, le comité d'audit et le conseil d'administration.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Autres immobilisations corporelles, solde en début de période | 353 420 | 391 371 |
| Investissements | 74 315 | 70 243 |
| Reconnaissance initiale "Right of use asset" selon IFRS 16 | 491 508 | 0 |
| Amortissements ( - ) | -219 043 | -108 194 |
| Autres immobilisations corporelles, solde en fin de période | 700 200 | 353 420 |
| 1. Valeur brute | 1 226 026 | 660 203 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -525 826 | -306 783 |
Les autres immobilisations corporelles concernent exclusivement des immobilisations de fonctionnement. Les immobilisations corporelles ont exclusivement trait à la reconnaissance du droit d'utilisation lié à l'application de l'IFRS 16.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Créances à plus de 5 ans | 72 604 | 142 160 |
| Créances à plus d'un an et moins de 5 ans | 260 368 | 249 027 |
| Créances à moins d'un an | 58 215 | 55 700 |
| TOTAL | 391 187 | 446 887 |
Les créances de location-financement se rapportent aux immeubles Rue de Belgrade à Forest. Description succincte du contrat Belgrade :
| 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 an | 1 an < > 5 ans | > 5 ans | < 1 an | 1 an < > 5 ans | > 5 ans | |
| Valeur actuelle des paiements minimaux au titre de location |
58 215 | 260 368 | 72 604 | 55 700 | 249 027 | 142 160 |
| Produits financiers non acquis | 17 677 | 43 163 | 3 279 | 20 183 | 54 415 | 9 696 |
| TOTAL | 75 892 | 303 531 | 75 883 | 75 883 | 303 442 | 151 856 |
| D. Créances commerciales | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Locataires | 1 702 549 | 1 684 473 |
| Autres | -742 357 | -654 212 |
| Ventes réalisées | 17 565 | 6 346 |
| TOTAL | 977 757 | 1 036 607 |
Les créances commerciales regroupent entre autres les loyers encore à percevoir auprès des locataires. Ces loyers sont payables anticipativement.
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| a. Impôts | 441 931 | 187 220 |
| c. Autres | 21 540 | 1 694 410 |
| TOTAL | 463 471 | 1 881 629 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Soldes bancaires | 4 200 730 | 3 239 503 |
| TOTAL | 4 200 730 | 3 239 503 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Revenus immobiliers courus non échus | 21 889 | 6 728 |
| Charges immobilières payées d'avance | 59 680 | 139 480 |
| Autres | -41 269 | -122 276 |
| TOTAL A L'ACTIF | 40 300 | 23 932 |
| Revenus immobiliers perçus d'avance | 862 769 | 379 081 |
| Intérêts et autres charges courus non échus | 1 007 054 | 1 198 191 |
| Autres | 2 029 | 169 |
| TOTAL AU PASSIF | 1 871 852 | 1 577 442 |
Les intérêts et autres charges courus non échus représentent d'une part les tirages sur les lignes de crédit et instruments couvertures dont les intérêts seront payables à l'échéance de la période du tirage et d'autre part les intérêts payables à la date de clôture du placement obligataire.
| E. Actifs financiers non courants | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Instruments de couverture | 1 942 782 | 0 |
| Autres garanties | 154 211 | 155 574 |
| TOTAL | 2 096 993 | 155 574 |
Les actifs financiers se composent d'instruments financiers (la valeur de marché positive d'instruments de couverture) et les cautions données (une caution en faveur de l'ONEM et aux fonds de réserve qui ont été versés dans plusieurs co-propriétés).
| I. Passifs non courants | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| A. Provisions | ||
| b. Autres | 0 | 173 625 |
| B. Dettes financières non courantes | ||
| a. Etablissements de crédit | 233 000 000 | 223 500 000 |
| b. Leasing financier | 276 600 | 0 |
| c. Autres emprunts | 39 912 005 | 39 784 316 |
| C. Autres passifs financiers non courants | ||
| a. Instruments de couverture autorisés | 6 300 285 | 9 667 059 |
| TOTAL | 279 488 890 | 273 125 000 |
| II. Passifs courants | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| B. Dettes financières courantes | ||
| a. Etablissements de crédit | 20 000 000 | 0 |
| b. Leasing financier | 108 151 | 0 |
| c. Autres | ||
| Garanties locatives reçues | 501 304 | 581 798 |
| Autres | 20 000 000 | 167 798 |
| TOTAL | 40 609 455 | 749 596 |
Les autres passifs financiers non courants à concurrence de € 39 912 005 correspondent au placement obligataire (net des frais) réalisé en juin 2014. Le montant notionnel est de € 40 000 000 et l'échéance est au 18 juin 2024.
Les passifs financiers non courants ont trait aux IRS détaillés ci-après. Leur juste valeur négative s'établit à € 6 300 285 à la clôture de l'exercice. La juste valeur positive des instruments s'élevait à € 1 942 782 et a été repris sous les actifs financiers non courants. Les instruments de couverture sont considérés comme une couverture de flux de trésorerie au sens de l'IFRS 9.
Les autres passifs financiers courants d'une valeur de € 20 millions se composent de la dette liée à l'émission de billets de trésorerie (« Commercial paper »).
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| b. Autres | ||
| Fournisseurs | 2 993 637 | 2 426 316 |
| Locataires | 782 949 | 791 590 |
| Impôts, rémunérations et charges sociales | 1 591 149 | 2 083 145 |
| TOTAL | 5 367 735 | 5 301 051 |
Les chiffres repris dans le tableau ci-après ont trait aux dettes financières :
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Dettes financières courantes à 1 an au plus | 40 000 000 | 0 |
| Dettes financières non courantes de 1 à 5 ans | 176 912 005 | 140 000 000 |
| Dettes financières non courantes à plus de 5 ans | 96 000 000 | 123 284 316 |
| TOTAL | 312 912 005 | 263 284 316 |
Au 31 décembre 2019, Home Invest Belgium avait un encours de dettes financières de € 312, 91 millions, qui se compose de :
Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédit ouvertes par institution financière. Aucune ligne contractée ne vient à échéance en 2019. La moyenne pondérée de la durée résiduelle des dettes financières s'élève à 4,3 ans. Home Invest Belgium disposait de € 65,0 millions de crédit disponibles non utilisés au 31 décembre 2019. La totalité des lignes bancaires est contractée à taux variable.
| Financements | Montant des lignes confirmées | Utilisation |
|---|---|---|
| Financements bancaires | 318 000 000 | 253 000 000 |
| Belfius | 106 500 000 | 86 500 000 |
| KBC Bank | 65 000 000 | 58 000 000 |
| ING | 60 000 000 | 52 000 000 |
| BNP Paribas Fortis | 46 500 000 | 46 500 000 |
| Degroof | 10 000 000 | 10 000 000 |
| Caisse d'Epargne | 30 000 000 | 0 |
| Financements obligataires | 40 000 000 | 40 000 000 |
| Emission du 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 |
| TOTAL | 358 000 000 | 293 000 000 |
Les instruments de couverture des taux d'intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap). Ils constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 31 décembre 2019, le montant nominal total des couvertures IRS souscrites s'élève à € 188 millions, comme repris dans le tableau ci-dessous.
En 2019, Home Invest Belgium a d'une part conclu plusieurs instruments de couverture et d'autre part clôturé d'autres instruments de couverture existants anticipativement. Dans le cadre de la clôture des contrats, Home Invest Belgium a payé un montant cash d'une valeur de € 10,72 millions.
Aucun instrument ne répond à la comptabilité de couverture et n'est comptabilisé en tant que couverture de flux de trésorerie (Cash flow hedge) au sens de la norme IFRS 9. La valeur totale des couvertures à la date de clôture était négative à concurrence de € 4,36 millions par une diminution des taux d'intérêt après la conclusion des couvertures. Les taux d'intérêt fixes ont une moyenne pondérée de leur durée résiduelle de 5,6 ans. Le conseil d'administration souhaite protéger la société au maximum contre une éventuelle augmentation des taux d'intérêt, via sa politique de couverture.
| Instruments de couverture actifs au 31/12/2019 |
Type | Montant nominal | Taux | Echéance | Qualification | Juste valeur 31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELFIUS | IRS | 10 000 000 | 1,28% | 30-08-2026 | Transaction | -927 422 |
| BELFIUS | IRS | 10 000 000 | 1,06% | 30-08-2027 | Transaction | -841 089 |
| BELFIUS | IRS | 15 000 000 | -0,21% | 30-09-2028 | Transaction | 366 144 |
| BELFIUS | IRS | 21 500 000 | 0,59% | 10-11-2025 | Transaction | -951 447 |
| BELFIUS | IRS | 17 000 000 | 0,44% | 31-10-2024 | Transaction | -530 622 |
| BELFIUS | IRS | 8 000 000 | 0,41% | 31-10-2026 | Transaction | -277 590 |
| BNP | IRS | 25 000 000 | -0,28% | 30-09-2028 | Transaction | 772 541 |
| BNP | IRS | 21 500 000 | 0,40% | 30-11-2021 | Transaction | -173 213 |
| ING | IRS | 15 000 000 | 0,35% | 1-06-2022 | Transaction | -125 470 |
| ING | IRS | 30 000 000 | -0,33% | 25-09-2027 | Transaction | 730 641 |
| KBC | IRS | 15 000 000 | -0,20% | 30-11-2023 | Transaction | 121 931 |
| KBC | IRS | 15 000 000 | -0,47% | 30-11-2023 | Transaction | -39 709 |
| Couverture type IRS | 203 000 000 | 5,6 ans | -1 875 305 |
| Instruments de couverture à départ décalé |
Type | Montant | Taux | Départ | Echéance | Qualification | Juste valeur 31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ING | IRS | 15 000 000 | 2,34% | 14-11-2021 | 14-05-2024 | Transaction | -955 839 |
| ING | IRS | 20 000 000 | 1,90% | 14-12-2021 | 14-12-2025 | Transaction | -1 589 661 |
| 35 000 000 | -2 545 500 |
L'iFRS 13 mentionne un élément lors de son évaluation, notamment l'obligation de traiter le crédit de risque et celle de la contrepartie dans le bilan. La correction sur la juste valeur, suite à l'application du crédit de risque sur la contrepartie s'appelle Credit Valuation Adjustment (CVA). Quantifier le propre crédit de risque s'appelle Debit Valuation Adjustment ou DVA. Dans ce cadre-là, CVA/DVA a été pris inclus dans les comptes pour un montant de € 63 000.
La politique de couverture prudente de Home Invest Belgium a permis de dégager un taux d'intérêt moyen de 1,95 % sur l'exercice, marge bancaire et coût des couvertures inclus, comparativement à 22,20 % sur l'exercice précédent. Le taux d'intérêt moyen a été calculé après conversion des taux variables sur les lignes de crédit en taux fixe via des SWAP de taux d'intérêt (IRS). Compte tenu de la structuration financière prudente de la dette, combinée avec un taux d'endettement modéré, Home Invest Belgium a une exposition limitée aux fluctuations des taux d'intérêt du marché.
Conformément à l'IFRS 9, au 31 décembre 2019, la juste valeur négative des instruments financiers est comptabilisée au passif en rubrique I.C. « Autres passifs financiers non courants », La juste valeur positive des instruments financiers est calculée sous la rubrique I.E. « actifs financiers « . Le mouvement positif de la juste valeur des instruments financiers s'élevait à 5 309 556. La contrepartie est comptabilisée conformément au schéma suivant :
La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste « Dettes financières non courantes et courantes ». Les dettes financières sont comptabilisées à leur coût amorti qui correspond à la juste valeur.
L'IFRS 13 s'applique aux évaluations à la juste valeur et détermine les exigences relatives à la fourniture d'informations sur la juste valeur. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Concernant les instruments financiers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 2, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.
L'évaluation est réalisée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés. Bien que la majorité des instruments dérivés utilisés soient considérés comme des instruments de trading (transaction) au sens des normes IFRS, ils sont exclusivement destinés à des fins de couverture de risque de variation des taux d'intérêts, et non à des fins spéculatives.
| DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Fournisseurs | 2 993 637 | 2 426 316 |
| Locataires | 782 949 | 791 590 |
| Fiscales, salariales et sociales | 1 591 149 | 2 083 145 |
| TOTAL | 5 367 735 | 5 301 051 |
| AUTRES PASSIFS COURANTS | 2019 | 2018 |
| Dividendes | 48 291 | 47 526 |
Autres 106 362 103 699 TOTAL 154 653 151 225
Les dettes de dividendes concernent des dividendes encore non réclamés par les actionnaires.
| F. Impôt différés | 2019 | 2 018 |
|---|---|---|
| a. Exit tax | 367 021 | 167 282 |
| b. Autres | 1 692 172 | 1 031 150 |
| TOTAAL | 2 059 193 | 1 198 432 |
Au 31 décembre 2019, le total de la rubrique I.F. Impôts différés s'élève à € 2,06 millions. Ce montant fait principalement référence aux impôts différés de Port Zélande de € 1,69 million.
| CAPITAUX PROPRES | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| A. Capital | ||
| a. Capital souscrit | 88 949 295 | 88 949 295 |
| b. Frais d'augmentation de capital | -950 240 | -950 240 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 185 438 434 | 121 307 765 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-48 737 503 | -38 457 522 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
0 | 0 |
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
-9 667 059 | -8 053 358 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -686 943 | -686 943 |
| k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger (+/-) | -1 031 150 | 0 |
| l. Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+/-) | 0 | 0 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 26 142 909 | 24 185 659 |
| D. Résultat net de l'exercice | 43 898 509 | 56 447 178 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 309 617 696 | 269 003 279 |
| Date | Evolution du capital social |
Modalité de l'opération | Prix d'émission |
Nombre d'actions |
|---|---|---|---|---|
| Total au 31/12/2010 | 71 639 409 | 2 828 542 | ||
| 31-01-2011 | 122 709 | Fusion par scission partielle de la S.A. Masada | 59,72 | 102 792 |
| 23-12-2011 | 5 585 | Fusion par scission mixte de la S.A. URBIS | 63,32 | 6 318 |
| 23-12-2011 | 2 633 519 | Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | 62,91 | 118 491 |
| Total au 31/12/2011 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2012 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2013 | 74 401 222 | 3 056 143 | ||
| 11-06-2014 | 2 548 073 | Apport en nature d'immeubles par AXA Belgium | 79,85 | 104 666 |
| Total au 31/12/2014 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| Total au 31/12/2015 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| Total au 31/12/2016 | 76 949 295 | 3 160 809 | ||
| 13-09-2017 | 12 000 000 | Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | 86,30 | 139 049 |
| Total au 31/12/2017 | 88 949 295 | 3 299 858 | ||
| Total au 31/12/2018 | 88 949 295 | 3 299 858 | ||
| Total au 31/12/2019 | 88 949 295 | 3 299 858 |
Au 31 décembre 2019, 11 712 actions Home Invest Belgium étaient détenues par la société.
Si l'endettement consolidé de la SIR publique et de ses filiales dépasse 50% des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture financière autorisés, la SIR dresse un plan financier avec calendrier d'exécution, dans lequel elle décrit les mesures qui seront prises pour éviter que l'endettement consolidé dépasse 65% des actifs consolidés.
Le plan financier fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire. Celui-ci atteste avoir vérifié le bien-fondé du mode d'établissement du plan, notamment en ce qui concerne ses bases économiques. Il confirme que les chiffres du plan correspondent à la comptabilité de la SIR publique. Le plan financier et le rapport spécial du commissaire sont envoyés à titre d'information à la FSMA.
Les lignes directrices du plan financier sont détaillées dans les rapports financiers annuels et semestriels. Les rapports financiers annuels et semestriels expliquent, avec justification, comment le plan financier a été réalisé dans le courant de la période sous revue et comment il sera réalisé à l'avenir par la SIR publique.
Sur la base des chiffres au 31/12/2019, le taux d'endettement consolidé de la SIR est de 51,41 %. Pour plus d'informations sur le bilan consolidé au 31/12/2019, nous référons aux Etats financiers du présent rapport annuel.
Le taux d'endettement (AR SIR) d'Home Invest Belgium s'élevait à 51,41 % au 31 décembre 2019. Lors du bilan fin 2017 et 2018, les taux d'endettement (AR SIR),s'élevaient respectivement à 51,80 % et 50,16 %.
Actuellement le taux d'endettement est de 51,41 %. Sur base de ce taux d'endettement (AR SIR), le potentiel d'investissement s'élevèverait à environ € 254,6 millions sans dépasser le seuil d'endettement maximal de 65%.
Les montants ci-dessus ne tiennent pas compte des fluctuations éventuelles de la valeur de l'immobilier. Ces fluctuations éventuelles peuvent avoir une grande influence sur le taux d'endettement. Sur base des fonds propres actuels, il faudrait une variation négative de près de € 134,0 millions dans la juste valeur des placements immobiliers pour que l'on dépasse le seuil d'endettement maximum de 65 %. Cela représente un calcul de près de 22 % de la valeur du portefeuille existant.
La société prévoit d'atteindre un taux d'endettement de 52,55 % au 31 décembre 2020. Cette évolution de l'endettement repose sur :
Selon le plan financier réalisé, cette limite ne pourrait être dépassée courant de l'exercice 2020. Les calculs ci-dessus ne tiennent pas compte des éventuelles variations de la valeur du portefeuille immobilier ni des instruments de couverture.
Home Invest Belgium est d'avis que son endettement n'excédera pas 65%. En conséquence, aucune mesure supplémentaire ne s'impose au vu des caractéristiques intrinsèques du patrimoine immobilier et dans l'évolution attendue des fonds propres. Home Invest Belgium maintient l'intention de se financer avec un taux d'endettement inférieur à 55%. Le Conseil d'administration est attentif à la réalisation (ou non) de nouveaux investissements et anticipe la préparation d'un renforcement des fonds propres si cela s'avère nécessaire. Si les événements devaient imposer une réorientation de la stratégie de la SIR, celle-ci y procéderait sans délai et les actionnaires en seraient informés.
| Consolidation proportionelle | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| B. Dettes financières non courantes | 290 939 605 | 277 095 970 |
| B. Dettes financières courantes | 40 609 456 | 749 596 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 5 367 735 | 5 418 425 |
| E. Autres passifs courants | 154 654 | 151 225 |
| Dettes comme défini dans art. 13 du AR IRP | 337 071 451 | 283 415 216 |
| Total de l'actif | 655 673 694 | 565 035 053 |
| Taux d'endettements (AR IRP) | 51,41% | 50,16% |
| Capacité d'investissements - taux d'endettement 55% | 23 549 081 | 60 786 806 |
| Capacité d'investissements - taux d'endettement 65% | 89 116 450 | 239 593 052 |
| Nom | N° d'entreprise | Pays d'origine | Participation directe ou indirecte |
Comptes annuels au |
|---|---|---|---|---|
| En 2019 | ||||
| Home Invest Belgium SA | 0420.767.885 | Belgique | - | 31-12-2019 |
| Charlent 53 Freehold Sprl | 0536.280.237 | Belgique | 100% | 31-12-2019 |
| De Haan Vakantiehuizen SA | 0707.946.778 | Belgique | 50% | 31-12-2019 |
| BE Real Estate SA | 0474.055.727 | Belgique | 100% | 30-06-2020 |
| DG Development SA | 0676.704.266 | Belgique | 100% | 31-12-2019 |
| En 2018 | ||||
| Home Invest Belgium SA | 0420.767.885 | Belgique | - | 31-12-2019 |
| Charlent 53 Freehold Sprl | 0536.280.237 | Belgique | 100% | 31-12-2019 |
| De Haan Vakantiehuizen SA | 0707.946.778 | Belgique | 50% | 31-12-2019 |
| Immobilière Meyers-Hennau SA | 0454.216.257 | Belgique | 100% | 31-12-2019 |
Toutes les entreprises faisant partie du périmètre de consolidation sont domiciliées en Belgique, Boulevard de la Woluwe 46/11 à 1200 Bruxelles.
La société Immobilière Meyers-Hennau SA a été fusionnée en décembre 2019 avec Home Invest Belgium.
La société Be Real Estate SA a été acquise le 4 novembre 2019.
Au 31 décembre 2019 il n'y a pas d'intérêts minoritaires.
À l'exception de la rémunération de l'Administrateur délégué (cf. Rapport de gestion, rubrique « Déclaration de gouvernance d'entreprise »), il n'y a pas de transactions avec des parties liées au sens de l'IAS 24.
Le tableau ci-dessous reprend les rémunérations des administrateurs et dirigeants effectifs.
| Nom | Avantages court terme en 2019 | Avantages court terme en 2018 |
|---|---|---|
| VAN OVERSTRAETEN Liévin | 81 000 | 29 250 |
| SPIESSENS Eric | 22 500 | 23 750 |
| DEJONCKHEERE Koen | 11 000 | 11 000 |
| VAN OVERSTRAETEN Johan | 110 750 | 21 500 |
| AUROUSSEAU Wim | 14 000 | 11 750 |
| DE HEMPTINNE Laurence | 2 250 | 16 500 |
| DENYS Suzy | 10 750 | 0 |
| GIJSBRECHTS Christel | 11 500 | 0 |
| BOSTOEN Hélène | 13 000 | 0 |
| JANSSENS Sven | 480 000 | 85 000 |
| LAMBRIGHS Sophie | 0 | 288 832 |
| Autres dirigeants effectifs | 565 361 | 500 667 |
| Total | 1 322 111 | 988 249 |
| Nombre des travailleurs en fin de la période | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Employées | 36 | 38 |
| Direction | 5 | 3 |
| TOTAL | 41 | 41 |
| En € - Hors TVA | 2019 |
|---|---|
| Rémunération du commissaire pour l'année (base statutaire) | |
| Rémunération pour l'exercice du mandat de commissaire | 33 000 |
| Rémunération pour des prestations exceptionnelles ou affectation spéciale | |
| Autres commandes de controle | 15 500 |
| Autres commandes en dehors de celle du réviseur | 2 000 |
| TOTAL | 50 500 |
L'apparition du coronavirus au début de 2020 et les mesures qui ont été prises afin de limiter la proppagation du virus, pourraient avoir un impact sur les résultats financiers en 2020 et le calcul de certains actifs et passifs. Sur base des informations dont nous disposons aujourd'hui, nous n'avons pas connaissance de quelconque impact financier sur les comptes annuels de 2019. Nous faisons référence au facteur de risque 6.4 dans le présent rapport annuel.
| COMPTE DE RÉSULTAT STATUTAIRE | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs | 24 918 816 2019 |
24 282 604 2018 |
| III. Charges relatives à la location | -63 129 | -294 009 |
| I. Revenus locatifs | 24 918 816 | 24 282 604 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 24 855 687 | 23 988 595 |
| III. Charges relatives à la location | -63 129 | -294 009 |
| IV. Récupération de charges immobilières | 181 842 | 170 800 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 24 855 687 | 23 988 595 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur IV. Récupération de charges immobilières immeubles loués |
181 842 817 099 |
170 800 577 974 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués immeubles loués |
817 099 -2 992 075 |
577 974 -3 011 989 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location | 0 | -650 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -2 992 075 | -3 011 989 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 22 862 553 | 21 724 730 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location | 0 | -650 |
| IX. Frais techniques | -1 150 089 | -1 099 527 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 22 862 553 | 21 724 730 |
| X. Frais commerciaux | -470 586 | -312 350 |
| IX. Frais techniques | -1 150 089 | -1 099 527 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -212 819 | -340 659 |
| X. Frais commerciaux | -470 586 | -312 350 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 431 812 | -3 904 728 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués | -212 819 | -340 659 |
| XIII. Autres charges immobilières | 0 | -8 616 |
| XII. Frais de gestion immobilière | -2 431 812 | -3 904 728 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 265 306 | -5 665 881 |
| XIII. Autres charges immobilières | 0 | -8 616 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 18 597 247 | 16 058 850 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -4 265 306 | -5 665 881 |
| XIV. Frais généraux de la société | -2 869 558 | -881 858 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 18 597 247 | 16 058 850 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | 10 120 | 285 005 |
| XIV. Frais généraux de la société | -2 869 558 | -881 858 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 737 808 | 15 461 997 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation | 10 120 | 285 005 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 123 069 | 610 185 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15 737 808 | 15 461 997 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 43 625 015 | 58 420 274 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement | 123 069 | 610 185 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -536 613 | -171 278 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 43 625 015 | 58 420 274 |
| Résultat sur portefeuille | 43 211 471 | 58 859 181 |
| XIX. Autre résultat sur portefeuille | -536 613 | -171 278 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 58 949 280 | 74 321 177 |
| Résultat sur portefeuille | 43 211 471 | 58 859 181 |
| XX. Revenus financiers | 191 570 | 119 458 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 58 949 280 | 74 321 177 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -4 318 971 | -4 672 338 |
| XX. Revenus financiers | 191 570 | 119 458 |
| XXII. Autres charges financières | -112 035 | -55 017 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -4 318 971 | -4 672 338 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5 412 444 | -1 613 701 |
| XXII. Autres charges financières | -112 035 | -55 017 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -9 651 880 | -6 221 598 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5 412 444 | -1 613 701 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | 49 297 400 | 68 099 579 |
| FINANCIER | -9 651 880 | -6 221 598 |
| XXIV. Impôts des sociétés | 49 297 400 | 68 099 579 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔT | -50 349 | -295 072 |
| IMPÔT | -50 349 | -295 072 |
| XXIV. Impôts des sociétés | -50 349 | -295 072 |
| RÉSULTAT NET | 49 247 051 | 67 804 508 |
| IMPÔT | -50 349 | -295 072 |
| AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL | 0 | 0 |
| RÉSULTAT NET | 49 247 051 | 67 804 508 |
| RÉSULTATS GLOBAL | 49 247 051 | 67 804 508 |
| AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL | 0 | 0 |
| RÉSULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIÉTAIRES DE LA SOCIÉTÉ MÈRE | 49 247 051 | 67 804 508 |
| RÉSULTATS GLOBAL | 49 247 051 | 67 804 508 |
abrégée et ce conformément à l'article 105 du Code des sociétés. Les comptes statutaires détaillés feront l'objet d'un dépôt à la Banque Nationale consécutivement à la tenue de l'Assemblée générale ordinaire. Ils sont également disponibles sur simple demande au siège social de la société. 1 Les comptes annuels statutaires de Home Invest Belgium sont établis conformément au référentiel IFRS depuis le 1er janvier 2005. Ils sont présentés dans une version abrégée et ce conformément à l'article 105 du Code des sociétés. Les comptes statutaires détaillés feront l'objet d'un dépôt à la Banque Nationale consécutivement à la tenue de l'Assemblée générale ordinaire. Ils sont également disponibles sur simple demande au siège social de la société.
| ACTIF | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| I. Actifs non courants | 601 912 925 | 542 910 605 |
| B. Immobilisations incorporelles | 375 072 | 462 356 |
| C. Immeubles de placement | 572 054 957 | 520 666 645 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 700 200 | 353 420 |
| E. Actifs financiers non courants | 28 449 725 | 21 036 996 |
| F. Créances de location-financement | 332 972 | 391 187 |
| II. Actifs courants | 30 531 878 | 7 367 457 |
| C. Créances de location-financement | 58 215 | 55 700 |
| D. Créances commerciales | 719 920 | 1 036 607 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 25 916 005 | 3 068 695 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 815 090 | 3 189 735 |
| G. Comptes de régularisation | 22 647 | 16 721 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 632 444 802 | 550 278 062 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
|---|---|---|
| A. Capital | 87 999 055 | 87 999 055 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | 153 188 111 | 100 087 184 |
| D. Résultat net de l'exercice |
37 656 060 | 55 473 960 |
| PASSIF | 303 746 425 | 268 463 398 |
| I. Passifs non courants | 281 234 608 | 274 149 807 |
| B. Dettes financières non courantes | 273 100 130 | 263 284 316 |
| a. Etablissements de crédit | 233 000 000 | 223 500 000 |
| b. Location-financement | 276 600 | 0 |
| c. Autres | 39 823 530 | 39 784 316 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 6 300 285 | 9 667 059 |
| F. Passifs d'impôts différés | 1 834 193 | 1 198 432 |
| a. Exit tax | 142 021 | 167 282 |
| b. Autres | 1 692 172 | 1 031 150 |
| II. Passifs courants | 47 463 770 | 7 664 856 |
| B. Dettes financières courantes | 40 683 456 | 657 798 |
| a. Etablissements de crédit | 20 000 000 | 0 |
| b. Location-financement | 108 151 | 0 |
| c. Autres | 20 575 304 | 0 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 4 847 506 | 5 283 042 |
| b. Autres | 4 847 506 | 5 283 042 |
| E. Autres passifs courants | 154 654 | 151 225 |
| F. Comptes de régularisation | 1 778 154 | 1 572 792 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 632 444 802 | 550 278 062 |
| Capital | Frais d'augmentati on de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2017 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 120 164 015 | -34 275 030 | |
| Affectation du résultat 2017 Affectation du résultat opérationnel |
0 | 0 | 0 | 0 | 5 497 698 | -5 076 223 | |
| distribuable | |||||||
| Variation des impôts différés | |||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
5 497 698 | -5 076 223 | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
|||||||
| Dividendes relatifs à l'exercice 2017 (solde payé en mai 2018) |
|||||||
| Dividendes distribués (relatifs à l'exercice 2017) |
|||||||
| Acompte sur dividendes distribués relatifs à l'exercice 2017 (payés en décembre 2017) |
|||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-4 175 124 | 893 731 | |||||
| Dividendes exercice 2018 (acomptes payés en décembre 2018) |
|||||||
| Résultat de l'exercice 2018 | |||||||
| Autre augmentation (diminution) | |||||||
| SOLDE AU 31/12/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 121 486 589 | -38 457 522 | |
| SOLDE AU 31/12/2018 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 121 486 589 | -38 457 522 | |
| Affectation du résultat 2018 | 0 | 0 | 0 | 0 | 69 871 927 | -11 366 451 | |
| Affectation du résultat opérationnel distribuable |
0 | 0 | 0 | ||||
| Variation des impôts différés | 85 202 | ||||||
| Variation de la juste valeur des immeubles |
69 786 725 | -11 366 451 | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
|||||||
| Dividendes relatifs à l'exercice 2018 (solde payé en mai 2019) |
|||||||
| Dividendes distribués (relatifs à l'exercice 2018) |
|||||||
| Acompte sur dividendes distribués relatifs à l'exercice 2018 (payés en décembre 2019) |
|||||||
| Ventes des immeubles en 2019 | -7 234 890 | 1 586 739 | |||||
| Résultat de l'exercice 2019 | |||||||
| Fusion de filiales | 1 395 050 | -479 934 | |||||
| Dividendes exercice 2019 (acomptes payés en décembre 2019) |
|||||||
| Autre augmentation (diminution) | 20 335 | -20 335 | |||||
| SOLDE AU 31/12/2019 | 88 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 185 539 011 | -48 737 503 |
| Total | Résultat net de l'exercice |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Autres réserves |
Réserve pour actions propres |
Réserves pour latences fiscales |
variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 215 200 674 -2 393 252 |
-501 856 501 856 |
24 998 216 -3 768 572 |
1 781 255 0 |
-686 943 0 |
0 -774 669 |
-9 280 017 1 226 658 |
0 0 |
|
| 0 | 3 768 572 | -3 768 572 | ||||||
| 0 | 774 669 | -774 669 | ||||||
| 0 | -421 475 | |||||||
| 0 | -1 226 658 | 1 226 658 | ||||||
| -2 393 252 | -2 393 252 | |||||||
| -14 359 510 | -14 359 510 | |||||||
| 11 966 258 | 11 966 258 | |||||||
| 0 | 3 281 393 | |||||||
| -12 330 548 | -12 330 548 | |||||||
| 67 804 508 | 67 804 508 | |||||||
| 182 016 | 182 016 | |||||||
| 268 463 398 | 55 473 960 | 24 693 054 | 1 781 255 | -686 943 | -774 669 | -8 053 358 | 0 | |
| 268 463 398 | 55 473 960 | 24 693 054 | 1 781 255 | -686 943 | -774 669 | -8 053 358 | 0 | |
| -3 288 147 0 |
-55 473 958 4 449 484 |
-4 449 484 -4 449 484 |
0 0 |
0 0 |
-256 480 0 |
-1 613 701 0 |
0 | 0 |
| 0 | 171 278 | -256 480 | ||||||
| 0 | -58 420 274 | |||||||
| 0 | 1 613 701 | -1 613 701 | ||||||
| -3 288 147 | -3 288 147 | |||||||
| -15 618 695 | -15 618 695 | |||||||
| 12 330 548 | 12 330 548 | |||||||
| 0 | 5 648 151 | |||||||
| 49 247 051 | 49 247 051 | |||||||
| 915 116 | ||||||||
| -11 590 993 | -11 590 993 | |||||||
| 0 303 746 425 |
37 656 060 | 25 891 721 | 1 781 255 | -686 943 | -1 031 149 | -9 667 059 | 0 | |
Réserve du solde des Réserve du solde des
| Capitaux propres | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| A. Capital | ||
| a. Capital souscrit | 88 949 295 | 88 949 295 |
| b. Frais d'augmentation de capital | -950 240 | -950 240 |
| B. Primes d'émission | 24 903 199 | 24 903 199 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 185 539 011 | 121 486 589 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-48 737 503 | -38 457 522 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
0 | 0 |
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
-9 667 059 | -8 053 358 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -686 943 | -686 943 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 781 255 | 1 781 255 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 25 891 721 | 23 918 385 |
| D. Résultat net de l'exercice | 37 656 060 | 55 473 960 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 303 746 425 | 268 463 398 |
| Affectations et prélèvements | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| A. Résultat net | 49 247 051 | 67 804 508 |
| B. Transfert aux/des réserves (-/+) | -33 299 542 | -52 185 813 |
| 1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+) |
||
| - exercice comptable | -12 169 032 | -69 786 725 |
| - réalisation de biens immobiliers | 5 648 151 | 2 707 284 |
| 2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-/+) |
-31 580 392 | 11 366 451 |
| 5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (-) |
||
| - exercice comptable | -5 309 556 | 1 613 701 |
| 8. Transfert à/de la réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger (-/+) |
661 022 | 171 278 |
| 11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) | 9 450 265 | 1 742 198 |
| C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1er, al. 1er | -13 641 670 | -11 252 765 |
| D. Rémunération du capital - autre que C | -2 305 839 | -4 365 930 |
| Schéma de calcul du montant visé à l'article 13, § 1er, al. 1er | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Résultat corrigé (A) | ||
| Résultat net | 49 247 051 | 67 804 508 |
| + Amortissements | 306 328 | 170 414 |
| + Réductions de valeur | 88 596 | 228 723 |
| - Reprises de Réductions de valeur | -25 468 | -39 264 |
| +/- Autres éléments non monétaires | 5 412 444 | 1 784 979 |
| +/- Résultat sur vente de biens immobiliers | -123 069 | -610 185 |
| +/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers | -43 625 015 | -58 420 274 |
| Résultat corrigé (A) | 11 280 867 | 10 918 901 |
| Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
||
| +/- Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées) |
5 771 221 | 3 317 469 |
| = Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
5 771 221 | 3 317 469 |
| TOTAL (A+B) | 17 052 087 | 14 236 370 |
| 80% suivant article 13, §1er, al.1er | 13 641 670 | 11 389 096 |
| Diminution nette de l'endettement | ||
| Distribution minimum requise par l'Art 13 | 13 641 670 | 11 389 096 |
Conformément à l'art. 7:212 du code des sociétés et associations, l'actif net, après paiement du dividende proposé, ne doit pas être inférieur au montant du capital comptabilisé, augmenté de toutes les réserves la loi ou des statuts ne permettent pas de distribuer. La marge restante après distribution est de € 10,95 millions.
| Actif net statutaire après distribution du dividende : | 300 129 463 | |
|---|---|---|
| Schéma de calcul du montant visé à l'article 13 § 1er al. 6 | ||
| Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) | 87 999 055 | |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) | 24 903 199 | |
| Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) | 191 273 314 | |
| Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-49 823 973 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-) |
-9 667 059 | |
| Réserve légale (+) | 98 778 | |
| Capitaux propres non distribuables suivant article 617 du Code des Sociétés | 289 194 461 | |
| Différence: | 10 935 002 |
EPRA, the European Public Real Estate Association, est une organisation sans but lucratif qui représente les sociétés immobilières cotées en bourse en Europe. EPRA représente € 430 milliards en biens immobiliers. EPRA publie des recommandations pour déterminer les principaux indicateurs de performance pour les sociétés immobilières cotées en bourse. La publication de ces données n'est pas obligatoire selon la règlementation des SIR publiques.
Ces données chiffrées n'ont pas été auditées par le commissaire.
| Tableau | Indicateurs EPRA | Définitions EPRA | 31-12-19 | 31-12-18 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | EPRA Résultat | Résultat provenant des activités opérationnelles | (EUR / action) |
3.85 | 3.21 |
| 2 | EPRA - VAN | Valeur Active Nette (VAN ) ajustée pour tenir compte des immeubles de placement à la juste valeur et excluant certains éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme. |
(EUR / action) |
96,00 | 85,06 |
| 3 | EPRA - VANNN | EPRA VAN ajustée pour tenir compte de la juste valeur des instruments financiers, de la dette et des impôts différés. |
(EUR / action) |
94,16 | 81,81 |
| 4 | EPRA - RIN | Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers contractuels à la date de clôture des comptes annuels, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. |
3,53% | 3,20% | |
| EPRA - RIN ajusté | Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA RIN relatif à l'expiration des périodes de gratuités (ou autres incentives non échus comme une période locative avec réduction ou loyers échelonnés). |
3,53% | 3,20% | ||
| 5 | EPRA - Taux de vacance locative |
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces inoccupées divisée par la VLE de l'ensemble du portefeuille disponible à la location |
8.50% | 9.31% | |
| EPRA Ratio des Coûts (y compris frais directs de vacance) |
Coûts EPRA (les coûts directs de vacance inclus) divisés par les revenus locatifs bruts diminués des coûts pour les droits de superficie et baux emphytéotiques |
25,96% | 18,52% | ||
| 6 | EPRA Ratio des Coûts (hors frais directs de vacance) |
Coûts EPRA (les coûts directs de vacance exclus) divisés par les revenus locatifs bruts diminués des coûts pour les droits de superficie et baux emphytéotiques. |
25,16% | 17,15% |
| 31-12-19 | 31-12-18 | ||
|---|---|---|---|
| Résultat IFRS (actionnaires du groupe) 55 489 501 |
68 777 725 | ||
| (i) | Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -48 472 578 | -59 413 636 |
| (ii) | Profits ou pertes sur ventes d'immeubles de placement | -123 069 | -610 185 |
| (vi) | Variations de la juste valeur des instruments financiers | 5 412 444 | 1 613 701 |
| (viii) | Impôts différés liés aux modifications EPRA | 536 613 | 171 278 |
| (ix) | Variations EPRA liées aux coentreprises | -174 781 | 0 |
| Résultat EPRA | 12 668 130 | 10 538 883 |
| Nombre moyen d'actions pondéré | 3 288 146 | 3 288 146 |
|---|---|---|
| Résultat EPRA par actions (en EUR) | 3,85 | 3,21 |
| 31-12-19 | 31-12-18 | ||
|---|---|---|---|
| IFRS VAN (actionnaires du groupe) | 309 617 696 | 269 003 279 | |
| (iv) | Juste valeur des instruments financiers | 4 357 504 | 9 667 059 |
| (v.a) | Impôts différés | 1 692 172 | 1 031 150 |
| EPRA VAN | 315 667 372 | 279 701 488 | |
| Nombre d'actions | 3 288 146 | 3 288 146 | |
| EPRA VAN par action (en EUR) | 96,00 | 85,06 |
| 31-12-19 | 31-12-18 | ||
|---|---|---|---|
| EPRA NAV | 315 667 372 | 279 701 488 | |
| (i) | Juste valeur des instruments financiers | -4 357 504 | -9 667 059 |
| (ii) | Réévaluations de la juste valeur des financiers avec taux fixe | 0 | 0 |
| (iii) | Impôts différés | -1 692 172 | -1 031 150 |
| Participations minoritraires liées aux impôts différés | |||
| EPRA VANNN | 309 617 696 | 269 003 279 | |
| Nombre d'actions | 3 288 146 | 3 288 146 | |
| EPRA VANNN par action (en EUR) | 94,16 | 81,81 |
| Chiffres en milliers EUR | 31-12-19 | 31-12-18 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 609 594 469 | 524 506 117 |
| Actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| Projets de développement | -36 217 841 | -34 141 731 |
| Droits et coûts de mutation estimés pour aliénations hypothétiques des immeubles de placement | 17 379 372 | 47 226 613 |
| Valeur d'investissement du portefeuille immobilier disponible à la location | 590 756 000 | 537 591 000 |
| Revenus locatifs bruts indexés | 26 756 027 | 24 871 152 |
| Frais immobiliers | -5 891 622 | -7 691 925 |
| Revenus locatifs nets indexés | 20 864 405 | 17 179 227 |
| Montant notionnel de l'expiration d'une période de vide locatif | 0 | 0 |
| Revenus locatifs nets indexés et adaptés | 20 864 405 | 17 179 227 |
| EPRA NIY | 3,53% | 3,20% |
| EPRA "topped-up" NIY | 3,53% | 3,20% |
| 31-12-19 | 31-12-18 | |
|---|---|---|
| Valeur locative estimée des espaces vides | 2 436 606 | 2 484 644 |
| Valeur locative estimée de l'ensemble du portefeuille | 28 660 232 | 26 677 031 |
| Pourcentage de vide locatif EPRA | 8,50% | 9,31% |
| Chiffres en milliers d'EUR | 31-12-19 | 31-12-18 | |
|---|---|---|---|
| Comprenant : | |||
| I. | frais opérationnels (frais généraux et immobiliers) tels qu'indiqués dans le compte de résultat IFRS |
7 142 083 | 6 552 720 |
| IV. | andere bedrijfsopbrengsten/doorrekeningen, bedoeld om de algemene kosten te dekken, exclusief winstmarge |
0 | 0 |
| Exclusief (indien vervat in bovenstaande): |
|||
| VI. | Amortissements | -197 104 | -170 415 |
| EPRA-kosten (inclusief directe leegstandskosten) |
6 944 979 | 6 382 305 | |
| IX. | Coûts de vides locatifs directs | -212 819 | -340 659 |
| Coûts EPRA (à l'exception de coûts de vides locatifs directs) | 6 732 160 | 6 041 646 | |
| X. | Revenus locatifs bruts diminué par loyer sà payer sur les terrains loués |
26 756 027 | 24 871 152 |
| Revenus locatifs bruts | 26 756 027 | 24 871 152 | |
| Coût de ratio EPRA (y compris coûts directs des vides locatifs) | 25,96% | 25,66% | |
| Coût de ratio EPRA (à l'exception des coûts directs des vides locatifs) | 25,16% | 24,29% |
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire de la société Home Invest Belgium sa (« la Société ») et de ses filiales (conjointement « le Groupe »). Ce rapport inclut notre opinion sur le bilan consolidé au 31 décembre 2019, le compte de résultat consolidé, le tableau des variations de capitaux propres consolidés et le tableau des flux de trésorerie de l'exercice clos le 31 décembre 2019 ainsi que les annexes (formant ensemble « les Comptes Consolidés »), et inclut également notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires. Ces rapports constituent un ensemble et sont inséparables.
Nous avons été nommés commissaire par l'Assemblée générale du 7 mai 2019, conformément à la proposition du Conseil d'administration émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat vient à l'échéance à la date de l'Assemblée générale qui délibéra sur les Comptes Consolidés au 31 décembre 2021. Nous avons exercé le contrôle légal des Comptes Consolidés durant un exercice.
Nous avons procédé au contrôle légal des Comptes Consolidés de Home Invest Belgium sa, comprenant le bilan consolidé au 31 décembre 2019, ainsi le compte de résultat consolidé, le tableau des variations de capitaux propres consolidés et le tableau des flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, dont le total de l'état de la situation financière consolidé s'élève à € 639.169 milliers et dont l'état du résultat global consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice de € 55.490 milliers.
À notre avis, les Comptes Consolidés du Groupe donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2019, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, établis conformément aux Normes Internationales d'Informations Financières telles qu'adoptées par l'Union Européenne ("IFRS") et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing - "ISA's"). Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Nos responsabilités pour l'audit des Comptes Consolidés » de notre rapport.
Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui sont pertinentes pour notre audit des Comptes Consolidés en Belgique, y compris celles relatives à l'indépendance.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit et nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des Comptes Consolidés de la période en cours.
Les points clés de l'audit ont été traités dans le contexte de notre audit des Comptes Consolidés pris dans leur ensemble aux fins de l'élaboration de notre opinion sur ceux-ci et nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
Les immeubles de placement représentent 95% des actifs du Groupe. Au 31 décembre 2019, les immeubles de placement au actif du bilan s'élèvent à € 609.594 milliers.
Conformément aux règles d'évaluation et à la norme IAS 40 « Immeubles de placement », ces immeubles sont évalués à la juste valeur, et les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultats. La juste valeur des immeubles de placement appartient au niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs définie par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur », certains paramètres utilisés pour l'évaluation étant peu observables (taux d'actualisation, taux d'occupation futur…). Le risque d'audit réside dans la valorisation des immeubles de placement.
Le Groupe détient des swaps d'intérêt (IRS) destinés à couvrir le risque d'intérêt sur les dettes à taux variables. L'évaluation de ces dérivés à la juste valeur est une source importante de volatilité du résultat. En effet, conformément à la norme IFRS 9 « Instruments financiers – comptabilisation et évaluation », ces dérivés sont évalués à la juste valeur (celle-ci relève du niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs définie par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur »). Les variations de juste valeur des dérivés sont enregistrées dans le compte de résultats. Le risque d'audit réside dans la valorisation de ces dérivés.
Le Groupe faisant appel à des experts externes pour estimer la juste valeur de ses immeubles, nous avons évalué (avec l'assistance d'experts internes à notre cabinet) les rapports de valorisation préparés par ces experts. Plus précisément, nous avons :
Enfin, nous avons évalué le caractère approprié des informations sur la juste valeur des immeubles de placement présentées dans la note annexe 18 aux Comptes Consolidés.
Nous avons comparé les justes valeurs des dérivés avec les valorisations communiquées par les contreparties bancaires, et les ajustements au titre du risque de crédit. Nous avons évalué les principales hypothèses et calculs effectués.
Enfin, nous avons évalué le caractère approprié des informations sur les instruments dérivés présentées dans la note annexe 25 aux Comptes Consolidés.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement des Comptes Consolidés donnant une image fidèle conformément aux IFRS et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique ainsi du contrôle interne que l'organe de gestion estime nécessaire à l'établissement de Comptes Consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Dans le cadre de l'établissement des Comptes Consolidés, l'organe de gestion est chargé d'évaluer la capacité de la Société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe de gestion a l'intention de mettre la Société en liquidation ou de cesser ses activités, ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.
Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les Comptes Consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit effectué selon les normes ISAs permettra de toujours détecter toute anomalie significative lorsqu'elle existe. Des anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce qu'elles puissent, individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des Comptes Consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
Dans le cadre d'un audit réalisé selon les normes ISAs, nous exerçons notre jugement professionnel et nous faisons preuve d'esprit critique tout au long de l'audit. Nous effectuons également les procédures suivantes :
• l'identification et l'évaluation des risques que les Comptes Consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, la définition et la mise en oeuvre de procédures d'audit en réponse à ces risques et le recueil d'éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie provenant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
Nous communiquons au comité d'audit, constitué au sein de l'organe de gestion, notamment l'étendue et le calendrier prévus des travaux d'audit ainsi que les constatations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.
Assumant l'entière responsabilité de notre opinion, nous sommes également responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des filiales du Groupe. À ce titre, nous avons déterminé la nature et l'étendue des procédures d'audit à appliquer pour ces filiales du Groupe.
Nous fournissons également au comité d'audit,
constitué au sein de l'organe de gestion, une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et nous leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les Comptes Consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel.
Dans le cadre de notre mandat de commissaire et conformément à la norme belge complémentaire (Révisée) aux normes internationales d'audit (ISAs) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés, et les autres informations contenues dans le rapport annuel ainsi de faire rapport sur ces éléments.
A notre avis, après avoir effectué nos procédures spécifiques sur le rapport de gestion, le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés concorde avec les Comptes Consolidés et ce rapport de gestion sur les Comptes Consolidés a établi conformément à l'article 3:32 du Code des Sociétés et Associations (ancien l'article 119 du Code des sociétés).
Dans le cadre de notre audit des Comptes Consolidés, nous sommes également responsables d'examiner, sur la base des renseignements obtenus lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés et les autres informations contenues dans le rapport
Parmi les points communiqués au comité d'audit, constitué au sein de l'organe de gestion, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des Comptes Consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire sauf si la loi ou la réglementation n'en interdit la publication.
annuel, à savoir : Indicateurs alternatifs de performance p. 135-136 comportent une anomalie significative, à savoir une information substantiellement fausse ou autrement trompeuse. Sur la base de nos travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer. En outre, nous n'exprimons aucune assurance raisonnable sur le rapport de gestion ni les autres informations repris dans le rapport annuel.
Notre cabinet de révision n'a pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés et est resté indépendant visà-vis de la société et du Groupe au cours de notre mandat.
Les honoraires pour les missions complémentaires qui sont compatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés visés par l'article 3:65 du Code des sociétés et associations ont été correctement déclarés et ventilés dans les annexes aux Comptes Consolidés.
• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé par l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Bruxelles, le 3 avril 2020
EY Réviseurs d'Entreprises SRL Commissaire représentée par
Joeri Klaykens* Associé
EY Réviseurs d'Entreprises SRL Société à responsabilité limitée RPR Brussel - RPM Bruxelles – BTW–TVA BE 0446.334.711 – IBAN N° BE71 2100 9059 0069 * Agissant au nom d'une SRL
| Informations générales��������������������������������������������123 | |
|---|---|
| Capital social ����������������������������������������������������������������123 | |
| Statuts coordonnés - extraits�������������������������������124 | |
| Déclarations����������������������������������������������������������������� 129 | |
| La SIR et son régime fiscal �����������������������������������130 | |
| Glossaire général ��������������������������������������������������������133 | |
| Indicateurs alternatifs de performance�����������135 |
| Nom | Home Invest Belgium société immobilière réglementée publique (SIR) |
|---|---|
| Siège social | Le siège social de la société est établi à Boulevard de la Woluwe 46/11, 1200 Woluwe-St-Lambert. |
| Numéro d'entreprise | La société est inscrite au Registre des personnes morales (RPM) de Bruxelles sous le numéro 0420.767.885. |
| Constitution, forme juridique et publicité |
La société a été constituée le 4 juillet 1980 sous la dénomination « Philadelphia », suivant acte reçu par le notaire Daniel Pauporté à Bruxelles (publié aux annexes du Moniteur belge du 12 juillet 1980 sous le numéro 1435-3). Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois suivant procès-verbal dressé par le notaire Louis-Philippe Marcelis le 13 septembre 2017 (publié aux annexes du Moniteur belge le 21 novembre 2017, sous le numéro 0161972). La société a été agréée en 1999 comme sicafi par la Commission bancaire, financière et des Assurances (CBFA), la prédécesseure de l'Autorité des marchés et des services financiers (FSMA). Le 2 septembre 2014, la société a été agréée comme SIR par la FSMA. La société fait un appel public à l'épargne conformément à l'article 439 du Code des sociétés. |
| Durée | La société est constituée pour une durée indéterminée. |
| Objet | Se référer à l'article 3 des statuts, tels que mentionnés ci-après sous « Statuts coordonnés - Extraits ». |
| Modification de l'objet | La société ne peut apporter de changement à son objet qu'en conformité avec ses statuts et dans le respect des dispositions légales et réglementaires applicables aux SIR. |
| Exercice social | L'exercice social commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année. |
| Lieux où peuvent être consultés les documents accessibles au public |
• L'acte constitutif et les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de l'Entreprise francophone de Bruxelles et sur le site Internet de la société www.homeinvestbelgium.be. • Les comptes annuels statutaires et consolidés et les rapports complémentaires sont déposés, conformément aux dispositions légales, à la Banque nationale de Belgique et peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de L'Entreprise de Bruxelles. • Les décisions en matière de nomination et de révocation des membres du Conseil d'administration sont publiées aux annexes du Moniteur belge. • Les convocations aux assemblées générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans deux journaux financiers à tirage national. Les convocations et tous les documents utiles sont également disponibles sur le site Internet www.homeinvestbelgium.be. • Tous les communiqués de presse et toutes les autres informations financières que Home Invest |
| Belgium publie peuvent également être consultés sur le site Internet. Chaque personne intéressée peut s'enregistrer gratuitement sur le site internet www. homeinvestbelgium.be afin de recevoir par e-mail les communiqués de presse et l'information financière obligatoire. |
|
| Numéro de téléphone | +32 2 740 14 50 |
| Capital émis | Au 31 décembre 2018, le capital social s'élève à 88 949 294,75 € . Il est représenté par 3 299 858 actions sans désignation de valeur nominale. Le capital social est entièrement libéré. |
|---|---|
| Capital autorisé | Le Conseil d'administration est autorisé à augmenter en une ou plusieurs fois le capital social à concurrence de 88 949 294,75 € . Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation a été conférée pour une durée de 5 ans à dater du 21 novembre 2017. Ces augmentations de capital peuvent être effectuées par souscription en espèces, apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission. Au 31 décembre 2018, le solde du capital autorisé s'élève à 88 949 294,75 € . |
Les statuts coordonnés complets de Home Invest Belgium SA peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de L'Entreprise francophone de Bruxelles, au siège social de la société et sur le site internet www.homeinvestbelgium.be. Avec les modifications prévues aux statuts en 2020, les références à l'ancien Code des sociétés seront adaptées au nouveau Code des
| sociétés et associations. | |
|---|---|
| Objet (article 3 des statuts) |
3.1. La société a pour objet exclusif de : (a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs ; et (b) dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à x de la loi SIR. Par bien immobilier, on entend : i. les immeubles tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière ; ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, contrôlées exclusivement ou conjointement par la société ; iii. les droits d'option sur des biens immobiliers ; iv. les actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou de sociétés immobilières réglementées institutionnelles, à condition dans ce dernier cas qu'un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé sur celles ci par la société ; v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la société ou conférant d'autres droits d'usage analogues ; vi. les actions de sicafi publiques ; vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers, inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires ; viii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre État membre de l'Espace économique européen et non-inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques ; ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un autre État membre de l'Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte de participations dans certains types d'entités dont l'objet social est similaire ; et (v) qui sont exemptées de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les « Real Estate Investment Trusts », en abrégé « REIT's ») ; x. les certificats immobiliers visés à l'article 5, § 4 de la loi du 16 juin 2006. Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles. |
| 3.2. À titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers au sens de la réglementation SIR. Ces placements seront effectués dans le respect de la politique de gestion des risques adoptée par la société et seront diversifiés de façon à assurer une diversification adéquate des risques. La société peut également détenir des liquidités non affectées, dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés. Elle peut en outre effectuer des opérations sur des instruments de couverture, visant exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre du financement et de la gestion des biens immobiliers de la société et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative. |
|
| 3.3. La société peut prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location-financement. L'activité de donner en location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public en ce compris le logement social et l'enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal). |
|
| 3.4. La société peut s'intéresser par voie de fusion ou autrement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire ou connexe et qui soient de nature à favoriser le développement de son entreprise et, en général, faire toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social ainsi que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet social. La société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la réglementation SIR et toute autre législation applicable. |
| Interdictions (article 4 des statuts) |
La société ne peut en aucun cas : a. agir comme promoteur immobilier au sens de la réglementation SIR à l'exclusion des opérations occasionnelles ; b. participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie ; c. prêter des instruments financiers, à l'exception des prêts effectués dans les conditions et selon les dispositions de l'arrêté royal du 7 mars 2006 relatif aux prêts de titres par certains organismes de placement collectif ; d. acquérir des instruments financiers émis par une société ou une association de droit privé qui est déclarée en faillite, qui conclut un accord amiable avec ses créanciers, qui fait l'objet d'une procédure de réorganisation judiciaire, qui a obtenu un sursis de paiement ou qui a fait l'objet, dans un pays étranger, d'une mesure analogue. |
|---|---|
| Capital autorisé (article 6.3. des statuts) |
Le Conseil d'administration est expressément autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximum de quatre-vingt-huit millions neuf cent quarante-neuf mille deux cent nonante-quatre euros septante-cinq cents (€ 88 949 294,75) aux dates et suivant les modalités à fixer par lui, conformément à l'article 603 du Code des sociétés. Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation est conférée pour une période de cinq ans à compter de la publication aux annexes au Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire du treize septembre deux mille dix-sept. En toutes hypothèses, le capital social ne pourra jamais dans le cadre de la présente autorisation être augmenté de plus de quatre-vingt-huit millions neuf cent quarante-neuf mille deux cent nonante quatre euros septante-cinq cents (€ 88 949 294,75). Lors de toute augmentation de capital, le Conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'Assemblée générale n'en décide elle-même. Le droit de souscription préférentielle des actionnaires peut être limité ou supprimé conformément à l'article 6.5. des statuts. Les augmentations de capital ainsi décidées par le Conseil d'administration peuvent être effectuées par souscription en espèces ou apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission, avec ou sans création de titres nouveaux, ou encore par le biais de la distribution d'un dividende optionnel, le tout dans le respect des dispositions légales, les augmentations pouvant donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote. Ces augmentations de capital peuvent également se faire par la conversion d'obligations convertibles ou l'exercice de droits de souscription – attachés ou non à une autre valeur mobilière - pouvant donner lieu à la création d'actions avec ou sans droit de vote. Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de cette autorisation comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé « prime d'émission » qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'Assemblée générale statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises comme pour une réduction du capital, sous réserve de son incorporation au capital. |
| Acquisition, mise en gage et aliénation d'actions propres (article 6.4. des statuts) |
La société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Par décision de l'Assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la société du 3 mai 2016, le Conseil d'Administration est autorisé : • dans le cadre des articles 620 et suivants du Code des Sociétés, d'acquérir, mettre en gage et aliéner pour compte de la société, ses actions propres, à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à soixante-cinq pour cent (65 %) du cours de bourse de clôture, du jour précédant la date de la transaction (acquisition, aliénation ou mise en gage) et qui ne peut être supérieur à cent trente-cinq pour cent (135 %) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, aliénation ou mise en gage), et ce, pour une période de cinq ans à compter de la publication aux annexes au Moniteur belge du procès verbal de l'Assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la société du 3 mai 2016, en tenant compte de ce qu'à aucun moment la Société ne peut détenir plus de vingt pour cent (20 %) du nombre total d'actions émises ; • à acquérir, mettre en gage et aliéner pour compte de la société, ses actions propres sans qu'une décision préalable complémentaire de l'Assemblée générale des actionnaires de la société soit nécessaire, lorsque cette acquisition, cette mise en gage ou cette aliénation, est nécessaire afin d'éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est conférée pour une période de trois ans à compter de la publication aux annexes au Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la société du 3 mai 2016. Dans le cadre des autorisations ainsi conférées, la société est autorisée à aliéner les actions acquises par elle, en bourse ou hors bourse, aux conditions fixées ci-avant, et sans nouvelle autorisation préalable de l'Assemblée générale des actionnaires de la société. |
Augmentation de capital (article 6.5. - 6.7. des statuts)
En cas d'augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice à l'application des articles 592 à 599 du Code des Sociétés et de la réglementation SIR, le droit de souscription préférentielle des actionnaires ne peut être supprimé ou limité que pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la réglementation SIR :
L'émission d'actions en rémunération d'un apport en nature ne peut intervenir qu'en application des articles 601 et 602 du Code des Sociétés.
6.6.1. En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'apport en nature, conformément à la réglementation SIR :
A cet égard, il peut être décidé de déduire du montant visé à l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le Conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel ;
Conformément à la réglementation SIR, en cas d'augmentation de capital d'une filiale ayant le statut de SIR institutionnelle qui est cotée, par apport en numéraire à un prix inférieur de 10 % ou plus par rapport à la valeur la plus faible entre soit (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant le début de l'émission, soit (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant le jour du début de l'émission, le Conseil d'administration rédige un rapport dans lequel il expose la justification économique de la décote appliquée, les conséquences financières de l'opération pour les actionnaires et l'intérêt de l'augmentation de capital considérée pour la société. Ce rapport et les critères et méthodes d'évaluation utilisés sont commentés par le Commissaire dans un rapport distinct. Il est permis de déduire du montant visé à l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le Conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel. Au cas où la filiale concernée n'est pas cotée, la décote visée à l'alinéa 1er est calculée uniquement sur base d'une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois ; toutes les autres obligations sont d'application.
Le présent article n'est pas applicable aux augmentations de capital intégralement souscrites par la société ou ses filiales dont l'entièreté du capital est détenue directement ou indirectement par la société.
La société pourra effectuer des réductions du capital dans le respect des dispositions légales en la matière.
| Actions (article 7.1. des statuts) |
Les actions sont nominatives ou sous forme dématérialisée. Elles sont toutes entièrement libérées et sans désignation de valeur nominale. La société pourra émettre des actions dématérialisées par augmentation du capital ou par échange d'actions existantes nominatives. Chaque actionnaire pourra, à ses frais, demander l'échange soit en actions nominatives, soit en actions dématérialisées. La société pourra créer plusieurs catégories d'actions. Les actions nominatives sont inscrites au registre des actions tenu au siège social de la société. La propriété de ces actions est exclusivement prouvée par l'inscription au registre des actionnaires. Toute cession de ces actions ne deviendra effective qu'après l'inscription au registre des actionnaires de la déclaration de cession, datée et signée par le cédant et le cessionnaire ou leurs fondés de pouvoir, ou après avoir rempli les formalités exigées par la loi pour la cession de créances. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires. Les actions sont indivisibles et la société reconnaît un seul propriétaire par titre. Si plusieurs personnes exercent des droits sur la même action, l'exercice des droits y afférents sera suspendu jusqu'à ce qu'une seule personne soit désignée comme propriétaire du titre vis-à-vis de la société. |
|---|---|
| Autres titres (article 7.2. des statuts) |
À l'exception des parts bénéficiaires et des titres de même nature, et sous réserve de dispositions légales particulières en la matière, notamment celles résultant de la réglementation SIR, la société peut émettre d'autres titres conformément à l'article 460 du Code des Sociétés. |
| Déclaration de transparence (article 8 des statuts) |
Les actions de la société doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé belge, conformément à la réglementation SIR. Conformément aux prescriptions de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses et conformément à la réglementation SIR, toute personne morale ou physique qui acquiert des actions ou d'autres titres conférant le droit de vote, qui représentent ou non le capital, est tenue de communiquer à la société ainsi qu'à la FSMA, le pourcentage et le nombre de droits de vote existants qu'elle détient, chaque fois que les droits de vote liés à ces titres atteignent soit trois pour cent (3 %), soit cinq pour cent (5 %), soit un multiple de cinq pour cent du nombre total des droits de vote existants à ce moment ou au moment où se présentent des circonstances pour lesquelles une telle communication est obligatoire. La déclaration est également obligatoire en cas de cession d'actions lorsque, suite à cette cession, le nombre de droits de vote diminue en dessous des seuils déterminés au deuxième alinéa. |
| Composition du Conseil d'administration (article 9 des statuts) |
La société est administrée par un Conseil composé d'au moins trois administrateurs et de maximum neuf administrateurs, actionnaires ou non, qui sont nommés par l'Assemblée générale des actionnaires pour une durée d'en principe quatre ans ; la durée de leur mandat ne peut jamais dépasser six ans ; le mandat peut être révoqué à tout moment. L'Assemblée générale doit nommer parmi les membres du Conseil d'administration au moins trois administrateurs indépendants. Par administrateur indépendant, on entend un administrateur répondant aux critères prévus par l'article 526 ter du Code des Sociétés. Au cas où une ou plusieurs places d'administrateurs se libèrent, les administrateurs restants ont le droit d'assurer la vacance jusqu'à la prochaine Assemblée générale qui procédera à la nomination définitive. Ce droit devient une obligation chaque fois que le nombre d'administrateurs effectivement en fonction n'atteint plus le minimum statutaire. Sans préjudice des dispositions transitoires, les administrateurs sont exclusivement des personnes physiques ; ils doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR. La nomination des administrateurs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA). |
| Direction effective (article 12 des statuts) |
Sans préjudice des dispositions transitoires, la direction effective de la société est confiée à deux personnes physiques au moins. Les membres de la direction effective doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR. La nomination des dirigeants effectifs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA). |
| Représentation de la société (article 13 des statuts) |
La société est valablement représentée dans les actes et en justice, y compris dans les actes pour lesquels l'intervention d'un fonctionnaire public ou d'un notaire est exigée, soit par deux administrateurs agissant conjointement soit, dans le cadre de la gestion journalière, par un mandataire à cette gestion, soit encore en cas d'existence d'un Comité de direction, dans les limites des pouvoirs conférés audit Comité de direction, par deux membres de celui-ci agissant conjointement. La société est en outre valablement liée par des mandataires spéciaux dans le cadre de leur mission. La société peut être représentée à l'étranger par toute personne expressément désignée par le Conseil d'administration. Les copies ou extraits des procès-verbaux des Assemblées générales des actionnaires et des réunions du Conseil d'administration, en ce compris les extraits destinés à la publication aux annexes du Moniteur belge, sont valablement signés, soit par un administrateur, soit par une personne qui est chargée de la gestion journalière ou qui a reçu un mandat exprès du Conseil d'administration. |
| Assemblée générale (article 23 des statuts) |
Une Assemblée générale, appelée « assemblée annuelle », se tient chaque année le premier mardi du mois de mai à quinze heures. Si cette date tombe sur un jour férié légal, l'Assemblée annuelle a lieu le jour ouvrable suivant, à la même heure. Une Assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à chaque fois que l'intérêt de la société l'exige. Ces Assemblées générales peuvent être convoquées par le Conseil d'administration ou par le(s) Commissaire(s) et doivent être convoquées à la demande des actionnaires qui représentent un cinquième du capital social. Les Assemblées générales se tiennent au siège de la société ou à tout autre endroit indiqué dans la lettre de convocation ou d'une autre manière. |
|---|---|
| Convocation et participation à l'assemblée (article 24 des statuts) |
La convocation des Assemblées générales, en ce compris des Assemblées générales extraordinaires, se fait par la voie d'annonces, lesquelles sont publiées une seule fois au Moniteur belge, et ce, au moins trente jours avant l'assemblée. À l'exception des Assemblées générales annuelles qui ont lieu à l'endroit, à la date et à l'heure mentionnés dans les statuts et dont l'ordre du jour est limité à l'objet courant, l'annonce doit également paraître trente jours avant l'Assemblée dans un journal de diffusion nationale, ainsi qu'être placée dans le même délai sur le site internet de la société. Si une nouvelle annonce s'avère nécessaire, et pour autant que la date de la deuxième assemblée soit mentionnée dans la première publication, le délai de convocation pour cette deuxième Assemblée est ramené à dix-sept jours avant l'Assemblée générale. La convocation contient l'ordre du jour de l'Assemblée et les propositions de décisions. Les actionnaires nominatifs reçoivent trente jours avant l'Assemblée une convocation par pli recommandé ou, en cas de demande expresse et écrite, par courrier ordinaire. Un ou plusieurs actionnaires détenant ensemble au moins 3 % du capital social de la société peuvent, conformément à l'article 533ter du Code des Sociétés, requérir que soit repris un sujet dans l'ordre du jour de l'Assemblée et peuvent formuler des propositions de décisions à propos des points contenus ou à reprendre dans l'ordre du jour. L'actionnaire qui prend part à l'Assemblée, ou s'y fait représenter, est considéré comme ayant été valablement convoqué. Un actionnaire peut par ailleurs, avant ou après la réunion de l'Assemblée générale à laquelle il n'a pas participé, renoncer à se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation. Pour pouvoir être admis à l'assemblée et y exprimer leur voix, les actionnaires doivent faire enregistrer les actions à leur nom, au plus tard le quatorzième jour précédant l'Assemblée générale, à minuit (heure belge) (ci-après « la date d'enregistrement »), soit par leur inscription dans le registre des actions nominatives, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, peu importe le nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'Assemblée générale. Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant prendre part à l'Assemblée doivent produire une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou teneur de comptes agréé certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'Assemblée générale. Ce dépôt doit être effectué au siège social ou auprès des établissements désignés dans les avis de convocation, au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée. Les propriétaires d'actions nominatives expriment leur volonté de participer à l'assemblée dans le même délai à la société, par courrier ordinaire, fax ou courriel. La société veille à ce qu'un registre soit tenu à son siège social pour tous les actionnaires qui se sont fait connaître, avec leur nom, leur adresse ou siège social, le nombre d'actions en leur possession à la date d'enregistrement et avec lequel ils ont indiqué vouloir participer à l'Assemblée, accompagné des pièces justificatives y afférentes. |
| Vote par procuration - vote par correspondance (article 25 des statuts) |
Tout actionnaire peut se faire représenter à une Assemblée générale par un mandataire, actionnaire ou non. Les procurations doivent être transmises par écrit à la société au plus tard six jours avant l'assemblée ; cette notification peut également se faire par voie électronique, dans le même délai, à l'adresse indiquée dans les convocations. |
| Les copropriétaires, les usufruitiers et les nus-propriétaires, les créanciers gagistes et les débiteurs donneurs de gages doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne. La société peut prévoir la possibilité d'un vote par écrit ou par un moyen de communication électronique, au moyen de formulaires et suivant une procédure arrêtée par elle ; en tous les cas, la voix exprimée de cette manière doit être délivrée à la société au plus tard six jours avant l'Assemblée. |
|
| Nombre de voix - abstention (article 29 des statuts) |
Une action donne droit à une voix. |
| Dissolution - liquidation (article 39 des statuts) |
En cas de dissolution de la société, quelle qu'en soit la cause ou le moment, un ou plusieurs liquidateurs nommés par l'Assemblée générale, ou à défaut d'une telle nomination, les administrateurs en fonction à ce moment, agissant conjointement, seront en charge de la liquidation. Le(s) liquidateur(s) n'entre(nt) seulement en fonction qu'après confirmation de sa(leur) nomination par le tribunal de commerce. |
| À défaut d'autres dispositions dans l'acte de nomination, les personnes chargées de la liquidation de la société disposent à cet effet des pouvoirs les plus étendus, conformément aux dispositions du Code des Sociétés. |
|
| L'Assemblée des actionnaires détermine le mode de liquidation ainsi que la rémunération du(des) liquidateur(s). |
|
| La liquidation est clôturée conformément aux dispositions du Code des Sociétés. |
Ce rapport financier annuel contient des informations prévisionnelles, qui sont fondées sur des estimations et des perspectives de la société sur la base d'attentes raisonnables. Ces estimations sont associées à des événements prévisionnels et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations actuelles soient différents des résultats, de la situation financière, de la performance et des réalisations exprimés ou implicitement communiqués par ces informations prévisionnelles. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations prévisionnelles ne comprennent aucune garantie.
Le Conseil d'administration et la Direction effective de Home Invest Belgium SA sont responsables de l'information communiquée dans ce rapport financier annuel. Ils déclarent qu'à leur connaissance :
Les informations publiées dans le présent rapport financier annuel provenant de tiers, telles que le rapport des experts immobiliers et le rapport du commissaire, ont été incluses avec leur accord. Le Conseil d'administration et la Direction effective de Home Invest Belgium déclarent que les informations provenant de tiers ont été fidèlement reproduites dans le présent rapport financier annuel et que, pour autant que la SIR le sache et soit en mesure de l'assurer à la lumière des données publiées par ces tierces parties, aucun fait n'a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Les rapports financiers annuels depuis l'exercice 2001 (qui comprennent la version abrégée des comptes statutaires et l'intégralité des états financiers consolidés, le rapport de gestion, le rapport du Commissaire et le rapport des experts immobiliers) ainsi que les rapports financiers semestriels peuvent être consultés sur le site Internet de la société et les informations financières historiques sont indiquées par référence dans ce rapport financier annuel.
Stratégie ou informations sur les politiques ou facteurs gouvernementaux, économiques, budgétaires, monétaires ou politiques qui ont ou sont susceptibles d'avoir des conséquences substantielles (in) directes pour les activités de Home Invest Belgium
Se référer au chapitre « Facteurs de risque ».
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium déclare qu'à sa connaissance :
Au cours de l'exercice sous revue, aucune opération n'a été conclue qui entraîne un impact de plus de 25 % sur un des indicateurs de l'activité de la société, au sens des paragraphes 91 et 92 de la recommandation du C.E.S.R. relative à l'application de la Directive n° 809/2004 de la Commission européenne en matière de prospectus. La publication d'informations financières pro forma n'est donc pas requise.
En dehors des événements survenus depuis la clôture de l'exercice, commentés dans le chapitre « Rapport de gestion », aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale de Home Invest Belgium n'est survenu.
Les informations données ci-après sont basées sur la législation fiscale en vigueur au moment de la rédaction du présent rapport annuel. Elle est susceptible d'être modifiée à l'avenir, éventuellement avec un effet rétroactif, et ces informations sont communiquées à titre purement indicatif.
Chaque actionnaire et chaque investisseur potentiel sont invités à toujours s'informer personnellement auprès de leurs propres conseillers quant aux implications fiscales en Belgique et à l'étranger relatives à l'acquisition, la propriété et la cession d'actions Home Invest Belgium, ainsi qu'à la perception des dividendes et des produits des actions de la société.
Depuis le 2 septembre 2014, Home Invest Belgium a été agréée par l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) comme « société immobilière réglementée publique de droit belge », en abrégé « SIR publique » de droit belge. Auparavant, elle bénéficiait du régime fiscal de « Sicafi ».
In haar hoedanigheid van openbare GVV is de vennootschap onderworpen aan de GVV-wetgeving en staat zij onder de controle van de FSMA.
La SIR publique présente les caractéristiques principales suivantes :
possibilité d'agrément des sociétés du périmètre de la SIR publique en SIRs institutionnelles ;
l'obligation de verser un montant qui correspondra à la différence positive entre :
Home Invest Belgium détient 50 % des actions dans De Haan Vakantiehuizen, une société qui a obtenu le statut de fonds d'investissements immobiliers spécialisés. Les autres 50 % sont aux mains de Belfius Insurance (25 %), Tinc (12,5 %) et DG Infra Yield (12,5 %). Un fonds d'investissements immobiliers spécialisés est régi par la loi-programme du 3 août 2016 et par l'Arrêté royal du 9 novembre 2016 relatif aux fonds d'investissements immobiliers spécialisés.
Les principales caractéristiques d'un FIIS sont indiquées ci-après :
Home Invest Belgium détient également 100 % des actions de BE Real Estate NV, une société anonyme qui a également obtenu le statut de fonds d'investissement immobilier spécialisé.
En qualité de SIR, la société bénéficie d'un régime fiscal spécifique.
Les résultats (revenus locatifs et plus-values réalisées sur les ventes diminués des frais de fonctionnement
et des charges financières) sont exonérés de l'impôt belge sur les sociétés pour la SIR publique pour autant que la société distribue au moins 80 % du résultat net sous forme de dividendes. Cet exonération s'applique à Home Invest Belgium. Elle ne s'applique pas à ses filiales, à moins qu'elles ne disposent du statut de FIIS ou SIR institutionelle.
Les sociétés (autres que les SIR ou les fonds d'investissements immobiliers spécialisés) qui sont absorbées par Home Invest Belgium sont soumises à un impôt spécifique (exit tax) de 12,5 % (majoré de 2 % de cotisation complémentaire de crise) sur leurs plusvalues latentes et réserves immunisées. Ce pourcentage sera porté à 15 % à partir de l'exercice d'imposition 2021.
L'exit tax est calculée conformément aux dispositions de la circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004, dont l'interprétation ou l'application pratique
peuvent être modifiées à tout moment. La « valeur fiscale réelle » des actifs immobiliers, telle que visée dans cette circulaire, est calculée après déduction des droits d'enregistrement ou de la TVA et peut différer de la valeur réelle du portefeuille immobilier telle que mentionnée dans le bilan de la SIR publique en vertu de la norme IFRS 13.
Les bénéfices d'origine étrangère de la société sont imposables dans l'État dont ils sont issus selon la législation applicable dans cet État et sont exonérés en Belgique. Les bénéfices nets générés par Home Invest Belgium résultant de ses investissements immobiliers aux Pays-Bas sont donc imposables aux Pays-Bas à l'impôt des sociétés au taux de 25 % et 20 % pour la première tranche de € 200 000) et sont exonérés en Belgique. L'impôt des sociétés aux Pays-Bas diminue graduellement jusqu'à un taux de 20,50 % en 2021 (et 15 % pour la première tranche de € 200 000).
| Précompte mobilier | Depuis le 1er janvier 2017, le précompte mobilier sur les dividendes distribués par la société est de 30 % (sous réserve des exceptions légales). |
|---|---|
| Personnes physiques belges | Les personnes physiques belges qui ont acquis les actions dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé et qui sont soumises à l'impôt des personnes physiques sont soumises au précompte mobilier susmentionné pour les dividendes versés par Home Invest Belgium. Pour les personnes physiques belges qui affecteraient leurs actions à leur activité professionnelle, les dividendes perçus seront intégrés dans leurs revenus professionnels imposables au taux normal de l'impôt des personnes physiques, le précompte mobilier étant alors imputable. |
| Personnes morales belges | Pour les contribuables assujettis à l'impôt des personnes morales, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis au précompte mobilier mentionné ci-dessus. |
| Sociétés belges et sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique |
Les dividendes distribués sont soumis au précompte mobilier mentionné ci-dessus. Les sociétés belges et les sociétés étrangères qui affectent leurs actions à un établissement stable en Belgique sont imposées sur les dividendes distribués par Home Invest Belgium au taux de l'impôt des sociétés, sans application du régime des « revenus définitivement taxés » (RDT), sous réserve de la quote-part de dividendes d'Home Invest Belgium afférente aux revenus immobiliers étrangers taxés et aux dividendes perçus et aux plus-values sur actions réalisées conformément à l'article 203, §1er, 2bis et §2, al. 2 CIR applicable aux dividendes distribués à partir du 1er juillet 2016. Les dividendes perçus par les sociétés belges ou par les sociétés étrangères qui affectent leurs actions à un établissement stable belge seront donc imposables selon le régime de l'impôt des sociétés ou de l'impôt des non-résidents au taux de 29,58 % (correspondant au taux de base de 29 % majoré de la cotisation complémentaire de crise de 2 %). À compter de 2020, le taux de base de 29 % passe à 25 % et la contribution complémentaire de crise est supprimée. À certaines conditions, un taux réduit pourrait être applicable. Le précompte mobilier perçu à la source sera imputable et l'excédent éventuel restituable par le biais de la déclaration fiscale. |
| Non-résidents, personnes physiques et sociétés étrangères sans établissement stable en Belgique |
Pour les non-résidents, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à la retenue du précompte mobilier qui peut, le cas échéant, sur demande de l'actionnaire, être réduit ou exonéré aux termes des conventions fiscales internationales préventives de double imposition ou conformément aux conditions prévues par la loi. |
| Personnes physiques belges | En Belgique, les plus-values réalisées par une personne physique lors de la vente d'actions dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ne sont pas imposables, tandis que les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles. Les personnes physiques belges peuvent toutefois être soumises à une imposition au taux de 33 %, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les plus-values réalisées sont considérées comme réalisées en dehors de la gestion normale d'un patrimoine privé. Les plus-values réalisées par une personne physique sur ses actions Home Invest Belgium seront donc, en règle générale, exonérées au titre de gestion normale d'un patrimoine privé. Les plus-values sont soumises à une imposition de 16,5 %, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les actions sont cédées à une société dont le siège social, le principal établissement ou le siège de direction ou d'administration n'est pas situé dans un État membre de l'Espace économique européen et pour autant que le cédant (et sa famille) a possédé, au cours des cinq dernières années, plus de 25 % des actions de la société dont les actions sont cédées. Les personnes physiques belges affectant leurs actions à l'exercice de leur activité professionnelle sont imposées sur les plus-values qu'elles réalisent sur la vente de ces actions, aux taux progressifs ordinaires de l'impôt des personnes physiques ou à 16,5 % si les actions sont détenues depuis plus de cinq ans. |
|---|---|
| Personnes morales belges | Pour les personnes morales belges soumises à l'impôt des personnes morales, les plus-values réalisées lors de la vente d'actions Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Les moins-values subies sur les actions ne sont pas fiscalement déductibles. |
| Sociétés belges et sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique |
Les plus-values réalisées par une société belge sur les actions Home Invest Belgium, ou par une société étrangère sur ses actions Home Invest Belgium affectées à son établissement stable en Belgique, sont entièrement imposables en Belgique au taux normal de l'impôt des sociétés. Les moins-values (exprimées ou réalisées) ne sont pas fiscalement déductibles. |
| Non-résidents, personnes physiques ou sociétés sans établissement stable en Belgique |
Les plus-values réalisées par des non-résidents, personnes physiques ou sociétés, sur des actions Home Invest Belgium (à l'exception des actions affectées par une société étrangère à un établissement belge) ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Par exception, une personne physique non résidente est susceptible d'être imposée sur des plus-values réalisées sur une participation familiale d'au moins 25 %, à l'occasion d'une cession à une société établie hors de l'Espace économique européen. Les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles en Belgique. |
La souscription à des actions nouvelles (marché primaire) n'est pas soumise à la Taxe sur les Opérations de Bourse (TOB).
Par contre, l'achat et la vente, et toute autre cession à titre onéreux en Belgique, par l'entremise d'un intermédiaire professionnel, d'actions existantes (marché secondaire) fait l'objet d'une taxe sur les opérations boursières, s'élevant actuellement à 0,12 % du prix de la transaction. Le montant de la TOB est limité actuellement à € 1 300 par transaction et par partie.
La valeur d'acquisition est la valeur convenue entre les parties en fonction de laquelle la transaction est effectuée. Si des droits de mutation ont été payés, ils sont compris dans la valeur d'acquisition.
Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers contractuels des biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés. Tous les immeubles de placement du portefeuille sont repris dans le calcul du taux d'occupation.
Il est ici fait référence aux actifs en exploitation à l'exception de ceux qui
i : ont fait l'objet d'une première commercialisation dans le courant de l'exercice comptable concerné - ii : les actifs en rénovation - iii : les actifs en vente - iv : les actifs loués dans le cadre de contrats de location à court et long terme.
(Dividende brut de l'exercice) / (Cours de bourse au dernier jour de cotation de l'exercice).
(loyer contractuels bruts sur base annuelle + valeur locative estimée sur les espaces vacants) / valeur réelle des immeubles de placement disponibles à la location.
L'année au cours de laquelle le bâtiment a été construit ou rénové en profondeur pour la dernière fois.
C'est la valeur de l'Actif Net ou la valeur nette par action, selon le » Best Practices Recommandations » de l'EPRA.
C'est le résultat net (groupe d'action) excluant le résultat du portefeuille et les variations de la valeur réelle des actifs et passifs financiers. Ce terme est utilisé en accord avec le « Best Practices Recommandations » de l'EPRA.
Date de détachement du coupon.
Les sociétés qui demandent leur agrément de SIR ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à une imposition spécifique, l'exit tax. L'exit tax s'élève à l'heure actuelle à 12,75 %. Ce pourcentage sera porté à 15 % à partir de l'exercice d'imposition 2021.
Le pourcentage d'actions aux mains du public. Il s'agit des actions pour lesquelles Home Invest Belgium n'a pas reçu de déclaration de transparence ou qui ne sont pas en possession de Home Invest Belgium.
La valeur locative estimée (VLE) est la valeur locative qui correspond au loyer sur le marché selon l'expert immobilier.
L'Arrêté royal du 13 juillet 2014 portant exécution de la loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées telle que modifiée par la loi du 22 octobre 2017 et l'Arrêté royal du 23 avril 2018.
Il s'agit de la valeur nette de l'actif par action selon les normes IFRS.
Les normes internationales d'information financière (IFRS) sont un ensemble de principes comptables et de règles d'évaluation élaborées par le Bureau international des normes comptables (International Accounting Standards Board) qui servent à faciliter une comparaison internationale des entreprises européennes cotées en bourse. Les sociétés européennes cotées en bourse doivent appliquer ces normes dans leurs comptes consolidés à compter de l'exercice comptable qui commence après le 1er janvier 2005. Les SIR belges doivent également appliquer ces normes dans leurs comptes statutaires à compter de l'exercice comptable qui commence au 1er janvier 2007.
Un Interest Rate Swap est un contrat entre des parties visant à échanger des taux d'intérêt pendant une période définie au préalable. Les IRS sont souvent utilisés pour se prémunir contre les hausses de taux d'intérêt : dans ce cas, un taux d'intérêt variable est converti en taux d'intérêt fixe.
La valeur d'investissement est définie par l'expert immobilier comme la valeur la plus probable pouvant être obtenue à la date de l'évaluation dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, sans déduction des frais de mutation, auparavant appelée « contrat en mains ».
En principe, la cession de la propriété d'un bien immobilier est soumise à des droits de mutation. Le montant dépend de l'emplacement géographique du bien, du mode de cession et de la qualité de l'acheteur.
Le taux de l'impôt effectif du droit de mutation peut osciller entre 0 % et 12,5 %.
Les modes de cession de biens immobiliers et les droits y afférents sont principalement les suivants :
• Les contrats de vente : 12,5 % pour les biens immobiliers situés en Région Bruxelles-Capitale et en Région wallonne et 10 % pour les biens immobiliers situés en Région flamande.
• Apport en nature de biens immobiliers contre l'émission de nouvelles actions en faveur de l'apporteur : exonération des droits
Fusions, scissions : exonération des droits ;
• Contrat de vente des actions d'une société immobilière : absence de droits ;
• Établissement de droits de superficie et de droits d'emphytéose : 2 % ;
• Vente de biens immobiliers sous le régime de marchand de biens : 4 % ou 8 % selon la Région.
Les fonds propres divisés par le nombre d'actions en circulation (après déduction des actions propres).
Volume total des actions négociées pendant l'exercice comptable divisé par le nombre total d'actions.
(Total brut du dividende pour l'exercice) / (résultat distribuable dans le sens de l'article 13, ]1 de AR_SIR)
La date enregistrée à laquelle un actionnaire doit être détenteur des titres pour avoir droit au versement du dividende se rapportant aux titres qu'il possède à cette date.
Cette valeur est égale à la valeur d'investissement (voir la définition auparavant), après déduction des droits de mutation, calculée de la sorte :
Pour les biens immobiliers se prêtant à la vente par unité d'habitation ou pour un actif avec une valeur d'investissement de moins de 2,5 millions d'euros : moyennant déduction de 10 % (Région flamande) ou de 12,5 % (Région Bruxelles-Capitale et Région wallonne) ;
Pour les biens immobiliers ne se prêtant pas à la vente par unité d'habitation ou ayant une valeur d'investissement de plus de 2,5 millions d'euros : moyennant déduction d'un montant forfaitaire de 2,5 % 1 .
Le return pour les actionnaire est égal au dividende pour l'exercice majoré de l'augmentation de la valeur nette au cours de l'exercice financier.
Un crédit octroyé à moyen ou long terme qui peut être repris grâce à un ou plusieurs acomptes renouvelables ou non à court terme. Le taux d'intérêt est fixé pour des périodes de courte durée et est variable. Ce faisant, des investissements à moyen ou long termes peuvent être financés à des taux d'intérêt variables à court terme (et donc plus favorables).
Est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement.
Est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel
les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.
Le billet de trésorerie (commercial paper – CP), est un instrument de créance à court terme et non garanti, émis sur le marché monétaire domestique par des institutions publiques, des établissements financiers ou des entreprises (les « émetteurs »). L'émission de billets de trésorerie est régie par la loi du 22 juillet 1991 relative aux billets de trésorerie et aux certificats de dépôt ainsi que par l'arrêté royal du 14 octobre 1991 relatif aux billets de trésorerie et aux certificats de dépôt.
Les immeubles de placement, en ce compris les bâtiments destinés à la vente et les projets de développements.
1 Le traitement comptable (2,5 % droit de mutation) est détaillé dans le communiqué de presse publié par BeAMA le 8 février 2006 et confirmé dans le communiqué de presse de la BE-REIT Association (l'association professionnelle des SIRs belges) du 10 novembre 2016.
Home Invest Belgium a recours dans ses communications financières à des Indicateurs alternatifs de performance (IAP) conformément aux directives de l'ESMA en date du 5 octobre 2015. Plusieurs de ces IAP sont recommandés par l'Association européenne des sociétés immobilières cotées en bourse (European Public Real Estate Association, EPRA), certains ont été définis par le secteur ou par Home Invest Belgium dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances.
Les indicateurs de performance définis par les règles de l'IFRS ou par la loi et les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan ne sont pas considérés comme des IAP.
Toutes les informations relatives aux IAP reprises au présent document d'enregistrement ont été vérifiées par le commissaire aux comptes.
Il s'agit du pourcentage des dettes financières à taux fixe par rapport au total des dettes financières. Le numérateur correspond à la somme des dettes financières à taux fixe majorée des dettes financières à taux variable après conversion en dette à taux fixe au moyen de contrats IRS en vigueur à la clôture de l'exercice comptable. Le dénominateur correspond au montant total des dettes financières inscrites à la date de clôture.
Une partie considérable des dettes financières de la société ont été contractées à taux variable. Grâce à cet IAP, le risque lié à des variations des taux d'intérêt ainsi que leur impact éventuel sur les résultats peuvent être mesurés.
| (en € k) | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Dettes financières à taux fixe | 40 000 | 40 000 |
| Dettes financières à taux variable transformées en dette à taux fixe via des IRS | 203 000 | 180 000 |
| Total des dettes financières à taux fixe | 243 000 | 220 000 |
| Total des dettes financières à taux variable | 70 000 | 43 500 |
| Total des dettes financières | 313 000 | 263 500 |
| Ratio de couverture | 77,64 % | 83,49 % |
Les charges d'intérêts (y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture) divisées par la dette financière moyenne pondérée sur la période en question. Le numérateur correspond à la somme des charges d'intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats corrigé des intérêts intercalaires activés. Le dénominateur correspond à la dette financière moyenne calculée sur la période concernée.
La société se finance en partie en contractant des dettes financières. Cet AIP mesure le coût moyen d'emprunt associé à ces dettes.
| Réconciliation : | ||
|---|---|---|
| (en € k) | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
| Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI) | 4 335 | 4 672 |
| Intérêts intercalaires activés | 895 | 497 |
| Coût total des dettes financières | 5 230 | 5 169 |
| Dettes moyennes pondérées | 268 367 | 235 015 |
| Coût moyen des charges financières | 1,95 % | 2,20 % |
Valeur de l'actif net selon les Best practices Recommandations de l'EPRA. C'est la valeur nette de l'actif (VAN), ajustée pour inclure l'immobilier et d'autres placements à leur juste valeur, à l'exclusion de certains éléments qui ne sont pas censés se matérialiser dans un modèle d'affaires à long terme.
Cet IAP montre la valeur de l'actif net par action dans la perspective d'une stratégie d'investissement à long terme.
| (en € k) | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Valeur de l'actif net (IFRS) | 309 618 | 269 003 |
| Nombre d'actions en fin de période (hors actions propres) | 3 288 146 | 3 288 146 |
| VAN IFRS par action (en € ) | 94,16 | 81,81 |
| (en € k) | 31/12/2019 | 31/12/2018 |
| Valeur de l'actif net (IFRS) | 309 618 | 269 003 |
| Juste valeur des instruments financiers | 4 358 | 9 667 |
| Impôts différés | 1 692 | 1 031 |
| EPRA VAN | 315 667 | 279 701 |
| Nombre d'action en fin de période (hors actions propres) | 3 288 146 | 3 288 146 |
| VAN EPRA par action (en € ) | 96,00 | 85,06 |
Le résultat EPRA est le résultat net (partie groupe) à l'exclusion (i) du résultat du portefeuille et (ii) des variations dans la valeur réelle des instruments de couverture non effectifs et (iii) des éléments non EPRA de la quote-part dans le résultat des entreprises associées et coentreprises. Ce terme est utilisé en accord avec les Best practices Recommendations de l'EPRA.
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité de la société sans tenir compte du résultat de la variation de la valeur des actifs ou passifs sur le portefeuille et des plus-values ou moins-values réalisées sur la vente des immeubles de placement et de l'autre résultat du portefeuille et sans tenir compte de l'arbitrage sur portefeuille.
| (en € k) | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET (ACTIONNAIRES DU GROUPE) (IFRS) | 55 490 | 68 778 |
| - Exclusion : résultat sur vente des immeubles de placement (ii) | -123 | -610 |
| - Exclusion : variation de la juste valeur des immeubles de placement (i) | -48 473 | -59 414 |
| - Exclusion : autre résultat du portefeuille (viii) | 537 | 171 |
| - Exclusion : variation de la juste valeur des actifs et passif financiers (vi) | 5 412 | 1 614 |
| - Exclusion : éléments non EPRA de la quote-part dans le résultat des entreprises associées et coentreprises (ix) |
175 | |
| RÉSULTAT EPRA | 12 668 | 10 539 |
| Nombre moyen d'actions | 3 288 146 | 3 288 146 |
| RÉSULTAT EPRA PAR ACTION | 3,85 | 3,21 |
Cet indicateur de performance alternatif mesure la rentabilité opérationnelle de l'entreprise comme un pourcentage du revenu locatif et est calculé en divisant le « résultat opérationnel avant le résultat sur le portefeuille » par le « résultat immobilier ».
Cet IAP permet d'évaluer la performance opérationnelle de la société.
| (en € k) | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 15 997 | 15 456 |
| Résultat immobilier | 23 129 | 21 724 |
| Marge opérationnelle | 69,16 % | 71,15 % |
| 2020 | |
|---|---|
| Communiqué relatif à l'exercice 2019 | jeudi 20 février 2020 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site web | vendredi 3 avril 2020 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2019 | mardi 5 mai 2020 |
| Dividende final exercice 2019 – Ex Date | mardi 12 mai 2020 |
| Dividende final exercice 2019 – Record Date | mercredi 13 mai 2020 |
| Dividende final exercice 2019 – Payment Date | jeudi 14 mai 2020 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2020 | mardi 19 mai 2020 |
| Rapport financier semestriel – résultats au 30 juin 2020 | jeudi 3 septembre 2020 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2020 | vendredi 13 novembre 2020 |
| 2021 | |
| Communiqué relatif à l'exercice 2020 | jeudi 18 février 2021 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site web | vendredi 2 avril 2021 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2020 | mardi 4 mai 2021 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2021 | mardi 18 mai 2021 |
| Rapport financier semestriel – résultats au 30 juin 2021 | jeudi 2 septembre 2021 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2021 | vendredi 12 novembre 2021 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.