Home Invest Belgium NV

Quarterly Report • Apr 5, 2024

STATUTAIRE JAARREKENING12

STATUTAIRE BALANS (in €)

ACTIVA		2023	2022
I. Vaste Activa		743.284.717	755.787.467
B. Immateriële vaste activa	16	576.871	572.373
C. Vastgoedbeleggingen	17,18	653.934.393	653.215.746
D. Andere materiële vaste activa	19	67.610	180.234
E. Financiële vaste activa	24	88.633.239	101.677.042
F. Vorderingen financiële leasing	20	72.604	142.071
II. Vlottende activa		51.652.258	31.901.145
B. Financiële vlottende activa	24	424.702	0
C. Vorderingen financiële leasing	20	69.466	66.464
D. Handelsvorderingen	21	1.518.985	1.558.843
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa	21	46.944.478	35.626.145
F. Kas en kasequivalenten	22	1.210.208	2.999.365
G. Overlopende rekeningen	23	1.484.419	726.855
TOTAAL ACTIVA		794.936.975	796.765.139
EIGEN VERMOGEN		405.927.014	395.668.680
A. Kapitaal	28	101.820.389	94.135.754
B. Uitgiftepremies	28	64.633.111	47.346.498
C. Reserves	28	251.203.762	217.597.077
D. Nettoresultaat van het boekjaar		-11.730.248	36.589.351
VEPLICHTINGEN		389.009.961	401.096.460
I. Langlopende verplichtingen		328.832.209	359.154.236
B. Langlopende financiële schulden	24	326.609.497	356.568.191
a. Kredietinstellingen		277.844.105	267.886.664
b. Financiële leasing		0	0
c. Andere		48.725.392	88.681.527
C. Andere langlopende financiële schulden	24	0	0
F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen	26	2.222.711	2.586.045
a. Exit tax		0	0
b. Andere		2.222.711	2.586.045
II. Kortlopende verplichtingen		60.177.152	41.942.224
B. Kortlopende financiële schulden	24	51.787.139	34.577.529
a. Kredietinstellingen		0	0
b. Financiële leasing		0	63.991
c. Andere		51.787.139	34.513.538
C. Andere Kortlopende financiële schulden	24	0	0
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden	25	5.166.187	4.058.225
b. Andere		5.166.187	4.058.225
E. Andere kortlopende schulden		95.570	120.825
F. Overlopende rekeningen	23	3.128.856	3.185.645
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		794.936.975	796.765.139
Aantal aandelen op afsluitdatum (3)		19.615.078	17.785.785
IFRS NAV		405.927.014	395.668.680
IFRS NAV per aandeel		20,69	22,25

¹ De jaarrekening 2023 van Home Invest Belgium zijn uitgedrukt in €, tenzij anders vermeld. De boekings- en waarderingscriteria opgenomen in de 'International Financial Reporting Standards' (IFRS) zijn toegepast sinds de jaarrekening van het boekjaar 2006.

² Het aantal aandelen op afsluitdatum werd berekend met uitsluiting van de 93.688 eigen aangehouden aandelen.

STATUTAIRE RESULTATENREKENING

(in €)		2023	2022
I. Huurinkomsten	5	31.123.301	28.010.052
III. Met verhuur verbonden kosten	5	-198.090	-387.831
NETTO HUURRESULTAAT		30.925.211	27.622.221
IV. Recuperatie van vastgoedkosten	6	230.907	214.538
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	6	814.678	782.442
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	6	-3.540.513	-2.985.952
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-)	6	0	0
VASTGOEDRESULTAAT		28.430.282	25.633.250
IX. Technische kosten	7	-1.076.897	-991.665
X. Commerciële kosten	8	-583.052	-556.443
XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	9	-177.174	-214.733
XII. Beheerkosten vastgoed	9	-1.773.516	-2.102.988
XIII. Andere vastgoedkosten		0	0
VASTGOEDKOSTEN		-3.610.639	-3.865.819
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		24.819.643	21.767.431
XIV. Algemene kosten van de vennootschap	10	-3.288.203	-2.826.057
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten		352.962	199.337
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		21.884.402	19.140.711
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	11	28.247	-14.549
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	11	-20.631.878	2.729.815
XIX. Ander portefeuilleresultaat	11	363.334	-951.917
PORTEFUEILLERESULTAAT		-20.240.297	1.763.350
OPERATIONEEL RESULTAAT		1.644.105	20.904.060
XX. Financiële inkomsten	12	4.579.389	4.201.441
XXI. Netto interestkosten	13	-6.215.342	-5.399.262
XXII. Andere financiële kosten	14	-94.851	-92.237
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	14	-11.330.097	32.323.299
FINANCIEEL RESULTAAT		-13.060.901	31.033.241
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN		-11.416.796	51.937.301
XXIV. Vennootschapsbelasting	15	-313.453	-230.033
BELASTINGEN		-313.453	-230.033
NETTO RESULTAAT		-11.730.248	51.707.268
ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT		0	0
GLOBAAL RESULTAAT		-11.730.248	51.707.268
NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP		-11.730.248	51.707.268
NETTO RESULTAAT PER AANDEEL		-0,63	3,02
Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen (1)		18.701.976	17.106.685

MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

MUTATIE-OVERZICHT VAN H	Kapitaal	Kosten kapitaal verhoging	Uitgifte premies	Wettelijke reserve	Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	Reserve van de geschatte mutatiekosten en –rechten	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in	Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in	Reserves voor fiscale latenties	Reserve voor eigen aandelen	Reserve voor op aandelen gebaseerde betalingen	Andere reserves	Overgedragen resultaat van voorgaande boekjaren	Voorgestelde vergoeding van het kapitaal	Netto resultaat van het boekjaar	Totaal
(in €)OGEN							IFRS (+/-)	IFRS (+/-)
SALDO OP 31/12/2021 na resultaatsverwerking	88.949.295		-950.240 24.903.199	98.778	225.461.437	-19.094.033	0	-890.094	-1.631.442	-885.643	388.455	1.781.255	13.775.945	2.333.618		0 334.240.530
Slotdividend boekjaar 2021 (betaald in mei 2022)														-2.333.618		-2.333.618
Volledig dividend boekjaar 2021														-16.310.508		-16.310.508
Interim dividend boekjaar 2021 (voorschot betaald in december 2021)														13.976.899		13.976.899
Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen					-92.500	58.594							33.905			0
Resultaat van het boekjaar 2022															51.707.268	51.707.268
Interim dividend boekjaar 2022 (voorschot betaald in december 2022)															-15.118.000	-15.118.000
Verwerving / verkoop van eigen aandelen										-1.716.952						-1.716.952
Op aandelen gebaseerde betalingen										54.010	419.015					473.025
Kapitaalvermindering	-982.081												-163.680			-1.145.761
Kapitaalverhoging	7.556.714		-437.935 22.443.299													29.562.078
SALDO OP 31/12/2022	95.523.928		-1.388.175 47.346.498	98.778	225.368.938	-19.035.438	0	-890.094	-1.631.442	-2.548.585	807.470	1.781.255	13.646.195		0 36.589.351 395.668.679
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2022					4.139.767	-1.555.362		32.323.299	-951.917				-34.304		2.667.868 -36.589.351	0
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat													-179.711		179.711	0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties									-951.917						951.917	0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen					4.139.767	-1.555.362							145.407		-2.729.812	0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de								32.323.299							-32.323.299	0
financiële activa en passiva Voorgestelde vergoeding van het kapitaal														2.667.868	-2.667.868	0
SALDO OP 31/12/2022 na resultaatsverwerking	95.523.928		-1.388.175 47.346.498	98.778	229.508.705	-20.590.800	0	31.433.205	- 2.583.360	-2.548.585	807.470	1.781.255	13.611.891	2.667.868		0 395.668.679
Slotdividend boekjaar 2022 (betaald in mei 2023)													-5.663	-2.667.868		-2.673.531
Volledig dividend boekjaar 2022													-5.663	-17.785.785		-17.791.448
Interim dividend boekjaar 2022 (voorschot betaald in december 2022)														15.117.917		15.117.917
Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen					-44.145	9.999							34.143			0
Resultaat van het boekjaar 2023															-11.730.248	-11.730.248
Verwerving / verkoop van eigen aandelen																0
Op aandelen gebaseerde betalingen										440.897	-393.590					47.307
Kapitaalvermindering	-1.425.870												-356.467			-1.782.337
Kapitaalverhoging	9.409.806	-299.301	17.286.614													26.397.119
SALDO OP 31/12/2023	103.507.864 -1.687.476		64.633.112	98.778	229.464.561	-20.580.800	0	31.433.205	- 2.583.360	-2.107.688	413.880	1.781.255	13.283.929		0 -11.730.248 405.927.014
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2023					-19.584.244	-1.047.634		-11.330.097	363.334				57.164	19.811.229	11.730.248	0
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat													57.164		-57.164	0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties									363.334						-363.334	0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen					-19.584.244	-1.047.634									20.631.878	0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva								-11.330.097							11.330.097	0
Voorgestelde vergoeding van het kapitaal														19.811.229	-19.811.229	0
SALDO OP 31/12/2022 na resultaatsverwerking	103.507.864 -1.687.476		64.633.112	98.778	209.880.317	-21.628.434	0	20.103.108	- 2.220.025	-2.107.688	413.880	1.781.255	13.341.093	19.811.229		0 405.927.014

KASSTROOMOVERZICHT

(in €)O	2023	2022
KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE	2.999.365	2.694.701
1. Kasstromen uit operationele activiteiten	10.389.009	11.331.776
Resultaat van het boekjaar	-11.730.249	51.707.268
Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen	1.644.105	20.904.060
Ontvangen interesten	4.579.389	4.201.441
Betaalde interesten en andere financiële kosten	-6.310.193	-5.491.499
Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva	-11.330.097	32.323.299
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures	0	0
Belastingen	-313.453	-230.033
Aanpassingen aan de winst voor niet-kasstroomverrichtingen	34.914.715	-31.986.046
Afschrijvingen en waardeverminderingen	306.758	358.444
- Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa	306.758	358.444
Andere niet-monetaire elementen	33.000.252	-33.556.860
- Afschrijvingen op gekapitaliseerde financieringskosten	65.300	80.633
- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)	20.631.878	-2.729.815
- Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten en ander portefeuilleresultaat	12.255.768	-31.371.382
- Exit tax bewegingen	0	0
- Andere niet monetaire bewegingen	47.307	463.705
Winst bij realisatie van activa	-28.247	14.549
- Meerwaarden bij realisatie vaste activa	-28.247	14.549
Terugneming van financiële kosten en opbrengsten	1.635.952	1.197.821
Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal	-12.795.458	-8.389.446
Bewegingen in de activa:	-12.039.040	-8.771.864
- Kortlopende financiële activa	-3.002	-2.872
- Handelsvorderingen	39.858	472.261
- Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa	-11.318.333	-8.966.960
- Overlopende rekeningen	-757.564	-274.293
Bewegingen in de verplichtingen	-756.418	382.418
- Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden	1.107.962	1.165.727
- Andere Kortlopende verplichtingen	-1.807.591	-1.153.140
- Overlopende rekeningen	-56.789	765.119
- Provisies	0	0
- Uitgestelde belastingen - verplichtingen	0	-395.288
Cash uit fusies	0	0
2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten	-21.451.442	-29.001.806
Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen	-21.480.525	-24.730.513
Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities	0	0
Desinvesteringen	158.247	467.788
Projectontwikkelingen	0	0
Overige immateriële vaste activa	-198.630	-223.679
Overige materiële vaste activa	0	0
Financiële vaste activa	0	-4.581.867
Vorderingen leasing	69.466	66.464
Aankopen perimetervennootschappen	0	0
3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten	9.273.276	17.974.694
Toename (+) / Afname (-) financiële bankschulden	-13.000.000	9.000.000
Toename (+) / Afname (-) financiële schulden	215.617	-101.673
Aan-en verkoop van eigen aandelen Andere langlopende financiële verplichtingen	0 0	-1.716.593 -224
Ontvangen interesten	4.579.389	4.201.441
Betaalde interesten	-6.215.342	-5.399.262
Betaalde financieringskosten	-30.000	-128.500
Dividend vorig boekjaar	-2.673.506	-2.324.258
Interim dividend	0	-15.117.917
Uitgifte aandelen	26.397.118	29.562.039
KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE	1.210.207	2.999.365

Inhoud

TOELICHTING 1 : ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ONDERNEMING	7
TOELICHTING 2 : BELANGRIJKSTE BOEKHOUDMETHODES	7
TOELICHTING 3 : SCHATTINGEN, VERONDERSTELLINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEID	13
TOELICHTING 4 : GESEGMENTEERDE INFORMATIE	14
TOELICHTING 5 : HUURINKOMSTEN EN -LASTEN	16
TOELICHTING 6 : VASTGOEDRESULTAAT	17
TOELICHTING 7 : TECHNISCHE KOSTEN	17
TOELICHTING 8 : COMMERCIËLE KOSTEN	17
TOELICHTING 9 : KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GOEDEREN – BEHEERSKOSTEN – ANDERE VASTGOEDKOSTEN	17
TOELICHTING 10 : ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP	18
TOELICHTING 11 : PORTEFEUILLERESULTAAT	18
TOELICHTING 12 : FINANCIËLE INKOMSTEN	19
TOELICHTING 13 : INTERESTKOSTEN	19
TOELICHTING 14 : ANDERE FINANCIËLE KOSTEN EN VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA	19
TOELICHTING 15 : BELASTINGEN OP HET RESULTAAT	19
TOELICHTING 16 : IMMATERIËLE VASTE ACTIVA	20
TOELICHTING 17 : VASTGOEDBELEGGINGEN	20
TOELICHTING 18 : ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA	22
TOELICHTING 19 : VORDERINGEN LEASING	22
TOELICHTING 20 : VORDERINGEN	22
TOELICHTING 21 : KAS EN KASEQUIVALENTEN	23
TOELICHTING 22 : OVERLOPENDE REKENINGEN	23
TOELICHTING 23 : FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA	23
TOELICHTING 24 : HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	26
TOELICHTING 25 : UITGESTELDE BELASTINGEN	27
TOELICHTING 26 : KAPITAAL, UITGIFTEPREMIES EN RESERVES	27
TOELICHTING 27 : SCHULDGRAAD	28

TOELICHTING 28 : ERELONEN VAN DE COMMISSARIS	28
TOELICHTING 29 : TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN MET BETREKKING TOT DE RESULTATENREKENING	29
TOELICHTING 30 : RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS	30
TOELICHTING 31 : GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM	30
TOELICHTING 32 : PERSONEELSBESTAND	30
TOELICHTING 34 : RESULTAATVERDELING	30

Toelichtingen bij de statutaire jaarrekening

TOELICHTING 1 : ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ONDERNEMING

Home Invest Belgium NV is een GVV. Ze is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Haar maatschappelijke zetel is gevestigd in België, 1200 Brussel, Woluwelaan 46/11. De vennootschap is genoteerd op NYSE Euronext Brussel.

TOELICHTING 2 : BELANGRIJKSTE BOEKHOUDMETHODES

GELIJKVORMIGHEIDSVERKLARING

De financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met het IFRS-referentiesysteem ('International Financial Reporting Standards') zoals goedgekeurd in de Europese Unie. In toepassing van artikel 11 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van de GVV, stelt Home Invest Belgium haar jaarrekening op volgens het IFRS referentiesysteem.

De Vennootschap heeft haar openingsbalans opgesteld volgens IFRS op 1 januari 2006 (datum van overgang naar IFRS). In overeenstemming met IFRS 1 – Eerste toepassing van IFRS heeft de Vennootschap beslist de acquisities vóór de datum van overgang naar IFRS niet te herwerken, en dat conform IFRS 3 – Bedrijfscombinaties

VOORBEREIDINGSBASIS

De financiële staten worden uitgedrukt in euro, behalve indien anders vermeld. Zij zijn opgesteld op basis van de historische kosten, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële instrumenten, die gewaardeerd zijn aan hun reële waarde. De boekingsmethodes werden coherent toegepast op de voorgestelde boekjaren.

IMMATERIËLE VASTE ACTIVA

De immateriële vaste activa met een beperkte levensduur worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs. Na de initiële boeking worden ze gewaardeerd tegen hun kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingen.

De immateriële vaste activa worden lineair afgeschreven op basis van de beste raming van hun gebruiksduur. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode van de immateriële activa worden minstens aan het einde van elk boekjaar herzien.

VASTGOEDBELEGGINGEN

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur zijn beleggingen in onroerende activa die worden aangehouden voor verhuur op lange termijn en/of voor de waardetoename van het kapitaal.

De vastgoedbeleggingen worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de transactiekosten en de niet-aftrekbare BTW (de "aanschaffingswaarde"). Voor gebouwen die worden verworven via een fusie, splitsing of inbreng van bedrijfstak, zijn de belastingen verschuldigd op de potentiële meerwaarden van de aldus geïntegreerde activa inbegrepen in de kosten van de desbetreffende activa.

Bij de eerste periodieke afsluiting na de initiële boeking ervan, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde.

De reële waarde wordt bepaald in twee stappen.

In de eerste stap gaat een onafhankelijke externe vastgoedexpert over tot de waardering van de vastgoedbeleggingen met inbegrip van overdrachtstaksen (registratierechten of andere overdrachtstaksen), de zogenaamde "investeringswaarde".

De expert schat de investeringswaarde op basis van 2 methodes: de kapitalisatie van de geschatte huurwaarde en de Discounted Cash Flow methode (DCF-methode). De expert heeft de mogelijkheid om voor de expertise van de vastgoedbeleggingen alternatieve methodes te gebruiken.

In een tweede stap, om van de investeringswaarde naar de reële waarde te gaan, houdt de expert van de aldus geschatte vastgoedbeleggingen een geschat bedrag in voor overdrachtstaksen.

De investeringswaarde minus de overdrachtstaksen vormt de reële waarde in de betekenis van IFRS 13.

In België wordt de reële waarde als volgt bepaald:

• voor de gebouwen in de Belgische portefeuille met een globale investeringswaarde van ten minste € 2 500 000, brengt de expert op de investeringswaarde een neerwaartse correctie in rekening van 2,5%1 ;
• voor de gebouwen in de Belgische portefeuille met een globale investeringswaarde van minder dan € 2 500 000, brengt de expert op de investeringswaarde een neerwaartse correctie in rekening die overeenstemt met de integrale registratierechten die van toepassing zijn in de regionale reglementering:
  • 12,5% voor onroerende goederen in Brussel en Wallonië;
  • 12,0% voor onroerende goederen in Vlaanderen;
  • 2,0% voor erfpachten;
  • ...

Wanneer Home Invest Belgium het besluit neemt uit de Belgische portefeuille een gebouw te vervreemden onder een welbepaalde transactiestructuur, dan worden voor de bepaling van de reële waarde de effectieve overdrachtstaksen in mindering gebracht die verwacht worden van toepassing te zijn op de transactie, ongeacht de globale investeringswaarde van het gebouw.

In Nederland bedragen de overdrachtstaksen 10,4% voor residentieel vastgoed.

Boekhoudkundige verwerking van de waardering van vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur

Elke winst of elk verlies uit een wijziging van de reële waarde wordt in de resultatenrekening geboekt onder de rubriek "XVIII. Variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" lijn "A. Positieve variaties van de reële waarde van

vastgoedbeleggingen" of lijn "B. Negatieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen".

De aanwending wordt geboekt onder het Eigen vermogen onder Rubriek C Reserves – "b. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" en "c. Reserve van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)".

Werken aan vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur

De uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen, worden op 3 manieren in de rekeningen opgenomen, afhankelijk van het type werkzaamheden:

• de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die geen enkele functie toevoegen of die het comfortniveau van het gebouw niet verhogen, worden beschouwd als lopende uitgaven voor de periode en als vastgoedkosten;
• verbeteringswerken: dit zijn occasionele werken, uitgevoerd om het gebouw of de woning in kwestie meer functionaliteiten te geven of het comfortniveau aanzienlijk te verhogen, waardoor ook de geschatte huurwaarde stijgt. De kosten van deze werken worden geactiveerd, voor zover de expert normaal een evenredige waardetoename van de geschatte huurwaarde vaststelt. Voorbeelden: grondige renovatie van een woning, het leggen van parket, vernieuwing van een inkomhal; grote renovatiewerken: deze worden normaal uitgevoerd om de 20 à 30 jaar en hebben betrekking op de waterdichtheid van het gebouw, zijn structuur of zijn essentiële functies (vervanging van liften of verwarmingsinstallatie, vervanging van de ramen, enz.). Dergelijke renovatiewerken worden eveneens geactiveerd.

De gebouwen waarvoor kosten worden gemaakt die op het actief geboekt worden, worden bij de voorbereiding van de budgetten geïdentificeerd op basis van de voorafgaande criteria.

Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management), de BTW, taksen, de interne kosten en de intresten betaald tijdens de bouw.

Verkoop van onroerende goederen

Naar aanleiding van een verkoop van een onroerend goed zal de verkoopprijs verminderd met de commercialisatiekosten geboekt worden onder rubriek XVI.A Netto verkopen van de onroerende goederen van de resultatenrekening, terwijl de annulering van de reële waarde van het gebouw in het negatief geboekt zal worden onder rubriek XVI.B Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen. Het verschil tussen beide rubrieken vormt de rubriek XVI. Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen.

De gerealiseerde meerwaarde die uitkeerbaar is voor de aandeelhouder wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs van het onroerend goed verminderd met de commercialisatiekosten en de historische aankoopwaarde verhoogd met de gedane investeringen. Na verkoop worden de reeds geboekte latente meerwaarden en de overdrachtstaksen die voorheen geboekt werden onder de reserverubrieken "Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" en "Reserve van de geschatte mutatiekosten- en rechten" geannuleerd door hen tegen te boeken bij de aanwending van het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de uitkeerbare meerwaarden. Deze laatste bewerking wordt doorgevoerd in hetzelfde boekjaar als de verkoop van het onroerend goed.

¹ De boekhoudkundige verwerking (2,5% mutatierecht) werd toegelicht in het persbericht dat door BeAMA op 8 februari 2006 gepubliceerd werd, en bevestigd werd in het persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016.

PROJECTONTWIKKELINGEN

Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld worden voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de subrubriek 'Projectontwikkelingen' en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun Reële Waarde.

Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is:

• de te maken projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat,
• alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en
• de realisatie van het project vaststaat

De Reële Waarde is gebaseerd op de waardering door de Vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.

Indien bovenstaande voorwaarden niet zijn vervuld, blijft het project gewaardeerd aan kostprijs. De kostprijs omvat alle rechtstreeks aan de projectontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringsuitgaven, die als verwervingskosten worden gekwalificeerd (materialen, aannemingswerken, technische studies, honoraria van architecten, studiebureaus, project management, juridische raadgevers; verzekeringen, BTW, taksen en toewijsbare interne kosten).

Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de projectontwikkeling geactiveerd als deel van de kostprijs van de projectontwikkeling.

Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen overgeboekt van de rubriek 'Projectontwikkelingen' naar de rubriek 'Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur'.

TRANSACTIEKOSTEN

Transactiekosten in het kader van acquisities zoals onder meer commissies betaald aan vastgoedmakelaars, erelonen voor adviseurs en toewijsbare interne kosten worden als volgt verwerkt:

transactiekosten naar aanleiding van de verwerving van een gebouw, worden geactiveerd op het gebouw; transactiekosten naar aanleiding van de verwerving van een aandelenparticipatie in een vast-goedvennootschap worden geactiveerd op de participatie.

ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

De andere materiële vaste activa worden geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de som van de afschrijvingen en de waardeverminderingen. Een lineaire afschrijving wordt gehanteerd over de geraamde gebruiksduur van de activa. De gebruiksduur en de afschrijvingswijze worden minstens bij de afsluiting van elk boekjaar herzien. De gebruiksduur is voor elke categorie van activa de volgende:

• informatica-uitrusting: 3 jaar;
  • meubilair en kantoormateriaal: 10 jaar;
  • kantoorinrichting: afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst, met een maximum van 6 jaar.

VERHUURKOSTEN

•

Verhuurkosten in het kader van de verhuur van vastgoedbeleggingen zoals onder meer commissies betaald aan vastgoedmakelaars, marketingkosten en toewijsbare interne kosten worden als volgt verwerkt:

• verhuurkosten naar aanleiding van de verhuur van vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, die geen voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering na oplevering, worden geboekt in de resultatenrekening onder de rubriek X Commerciële kosten;
• verhuurkosten naar aanleiding van de verhuur van projectontwikkelingen of vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, die voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering na oplevering, worden geactiveerd op het project.

FINANCIËLE ACTIVA

Handelsvorderingen worden bij eerste opname gewaardeerd tegen hun transactieprijs, wanneer ze geen significante financieringscomponent bevatten, wat het geval is voor alle handelsvorderingen van Home Invest Belgium. Andere financiële activa worden aanvankelijk gewaardeerd tegen reële waarde vermeerderd met, in het geval van een financieel actief dat niet tegen reële waarde via de winst-en-verliesrekening wordt gewaardeerd, transactiekosten die direct kunnen worden toegerekend aan de verwerving van het financiële actief.

Een financieel actief wordt geclassificeerd als vlottend, wanneer de verwachte kasstromen een looptijd hebben van minder dan een jaar.

Alle opgenomen financiële activa zullen vervolgens gewaardeerd worden tegen geamortiseerde kostprijs dan wel reële waarde, volgens IFRS 9. Meer bepaald:

• een schuldinstrument dat (i) wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is contractuele kasstromen te ontvangen en (ii) contractuele kasstromen heeft die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen, wordt tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd (exclusief afgeschreven bijzondere waardevermindering), tenzij het actief is aangewezen als gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening (FVTPL) onder de optie reële waarde;

• een schuldinstrument dat (i) wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel waarvan het doel wordt bereikt door zowel contractuele kasstromen te ontvangen als financiële activa te verkopen en (ii) waarvan de contractvoorwaarden op bepaalde data aanleiding geven tot kasstromen die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op de uitstaande hoofdsom betreffen, wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in andere elementen van het totaalresultaat (FVTOCI), tenzij het actief is aangewezen als gewaardeerd tegen FVTPL onder de optie reële waarde;
• alle overige schuldinstrumenten worden tegen FVTPL gewaardeerd;
• alle aandelenbeleggingen worden tegen reële waarde gewaardeerd in het overzicht van de financiële positie, waarbij winsten en verliezen worden verantwoord in de winst of het verlies met dien verstande dat als een aandelenbelegging niet wordt aangehouden voor handelsdoeleinden noch als voorwaardelijke vergoeding wordt verantwoord door een overnemende partij in een bedrijfscombinatie, bij eerste opname de onherroepelijke verkiezing kan worden gemaakt om de belegging tegen FVTOCI te waarderen met dividendopbrengsten opgenomen in winst of verlies.

Voor instrumenten die genoteerd worden op een actieve markt stemt de reële waarde overeen met de marktprijs (niveau 1). Voor instrumenten die niet genoteerd worden op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van waarderingstechnieken, met inbegrip van recente transacties tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn of transacties met instrumenten die in grote mate gelijkaardig zijn (niveau 2); of met behulp van verdisconteerde kasstroomanalyses, met inbegrip van veronderstellingen die in grote mate consistent zijn met waarneembare marktgegevens (niveau 3). In beperkte omstandigheden kan de kostprijs van een instrument een passende schatting van de reële waarde vormen. Dit kan het geval zijn als er onvoldoende meer recente informatie beschikbaar is om de reële waarde te bepalen, of als er van een grote bandbreedte van mogelijke waarderingen tegen reële waarde sprake is en de kostprijs de beste schatting van de reële waarde binnen die bandbreedte vertegenwoordigt.

BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN VAN FINANCIËLE ACTIVA

Het bijzondere waardeverminderingsverlies van een financieel actief dat wordt gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt berekend op basis van het verwachte verliesmodel. Bij de weergave van het gewogen gemiddelde van kredietverliezen worden de respectieve risico's van een wanbetaling als wegingsfactoren gebruikt.

Voor handelsvorderingen en financiële lease vorderingen, die niet een aanzienlijk financieringsgedeelte bevatten (d.w.z. vrijwel alle handelsvorderingen), wordt de voorziening voor verliezen gewaardeerd tegen een bedrag dat gelijk is aan de tijdens de looptijd te verwachte kredietverliezen. Dit zijn de verwachte kredietverliezen die voortvloeien uit alle eventuele wanbetalingen gedurende de verwachte levensduur van deze handelsvorderingen, aan de hand van een voorzieningenmatrix die rekening houdt met historische informatie over wanbetalingen aangepast voor toekomstgerichte informatie.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening, met uitzondering van schuldinstrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen in andere elementen van het totaalresultaat. In dat geval wordt de voorziening verantwoord in andere elementen van het totaalresultaat.

FINANCIËLE PASSIVA

•

•

De financiële passiva worden geboekt tegen hun afgeschreven kost.

Afgeleide financiële instrumenten

Een afgeleid financieel instrument is een financieel instrument, of een ander contract, dat binnen het toepassingsgebied van IFRS 9 valt en dat de volgende drie kenmerken bezit:

• de waarde ervan verandert als gevolg van veranderingen in een bepaalde rente, prijs van een financieel instrument, commodityprijs, wisselkoers, index van prijzen of rentevoeten, creditrating of kredietwaardigheidsindex, of andere variabelen, mits, in geval van een niet-financiële variabele, de variabele niet specifiek voor een contractpartij is (soms 'de onderliggende waarde' genoemd);
• er is geen netto-aanvangsinvestering benodigd of een geringe netto-aanvangsinvestering in verhouding tot andere soorten contracten die naar verwachting op vergelijkbare wijze op veranderingen in marktfactoren reageren;
• het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld.

Home Invest Belgium doet een beroep op afgeleide financiële instrumenten ter dekking van het renterisico dat ze loopt in het kader van de financiering van haar activiteiten. Afgeleide financiële instrumenten worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde op het moment van aangaan van het afgeleide contract en worden na initiële opname geherwaardeerd tegen reële waarde op het einde van elke afsluitperiode.

• Economische afdekking
• De variaties in de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die niet beantwoorden aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IFRS 9, worden geboekt in de resultatenrekening.
• Kasstroomafdekking
• Het efficiënt deel van de winsten of verliezen uit wijzigingen van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten die voldoen aan de voorwaarden van 'Hedge Accounting' volgens IFRS 9, specifiek aangewezen en bestemd tot kasstroomafdekking van een actief- of passiefbestanddeel of een geplande transactie die wordt hernomen op de balans, wordt geboekt in het eigen vermogen. Het niet-efficiënt deel komt in de resultatenrekening. Wanneer een indekkingsinstrument afloopt of wordt verkocht, of wanneer een dekking niet meer voldoet aan de criteria van 'Hedge Accounting', wordt alle gecumuleerde winst of verlies die op dat ogenblik onder het eigen vermogen staat, in de resultatenrekening geboekt.

VASTGOEDBELEGGINGEN IN EIGENDOM BESTEMD VOOR VERKOOP

Een vastgoedbelegging wordt beschouwd als bestemd voor verkoop als het onmiddellijk kan worden verkocht in zijn huidige staat en een verkoop hoogstwaarschijnlijk is.

Een vastgoedbelegging bestemd voor verkoop wordt op dezelfde manier gewaardeerd als een andere vastgoedbelegging.

De deelverkopen (unit per unit) van een gebouw worden uitgevoerd over verschillende jaren. Rekening houdend met het feit dat de vastgoedexpert een pand in zijn geheel (en niet unit per unit) valoriseert, maakt de opname ervan in deze rubriek willekeurig en kan de lezer misleiden in vergelijking tot de geldende strategie. Daarom heeft Home Invest Belgium beslist om vanaf boekjaar 2017 deze verkopen niet langer op te nemen in de rubriek vastgoedbeleggingen in eigendom bestemd voor verkoop.

KAS EN KASEQUIVALENTEN

De rubriek "Kas en kasequivalenten" omvat de kastegoeden en de zichtrekeningen. Kasequivalenten zijn heel liquide kortetermijnbeleggingen die gemakkelijk omzetbaar zijn in een bekend contant bedrag, een vervaldag hebben van drie maanden of minder, en geen groot risico van waardeverandering met zich meebrengen.

Deze elementen worden tegen hun nominale waarde of tegen kostprijs op de balans geboekt.

KAPITAAL – DIVIDENDEN

De gewone aandelen worden in het eigen vermogen geboekt. De kosten die rechtstreeks gekoppeld zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen of opties, worden in het eigen vermogen geboekt, na aftrek van belastingen, en afgetrokken van het opgehaalde bedrag.

De ingekochte eigen aandelen worden geboekt tegen aankoopprijs en worden in mindering gebracht van het eigen vermogen. Een verkoop of annulering van de ingekochte eigen aandelen heeft geen impact op het resultaat; de winsten en verliezen in verband met de eigen aandelen worden rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt.

De dividenden worden erkend als schulden na goedkeuring ervan door de Algemene vergadering van aandeelhouders. Elk eventueel interimdividend wordt geboekt in schulden, zodra de Raad van bestuur de beslissing tot uitkering van een dergelijk dividend genomen heeft.

VOORZIENINGEN

Op de balans wordt een voorziening geboekt wanneer:

• er een (juridische of impliciete) verplichting bestaat als gevolg van een vroegere gebeurtenis; en
• het waarschijnlijk is dat er middelen zullen moeten worden aangewend om aan die verplichting te voldoen; en
• het bedrag van de verplichting betrouwbaar kan worden ingeschat.

BELASTINGEN

De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de courante belastingen en de uitgestelde belastingen. Ze worden in de resultatenrekening geboekt, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt. In dat geval worden ze ook op die rubriek toegerekend.

De courante belastingen zijn het bedrag van de verschuldigde belastingen op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals alle aanpassingen aan de betaalde (of te recupereren) belastingen in verband met de jaren ervoor. Ze worden berekend aan de hand van de belastingvoet die geldt op afsluitingsdatum.

De uitgestelde belastingen worden berekend volgens de methode van de variabele uitstelmethode (liability method) op de tijdelijke verschillen tussen de fiscale basis van een actief- of een passiefbestanddeel en hun boekwaarde, zoals die in de jaarrekening is opgenomen. De variatie van de uitgestelde belasting wordt opgenomen onder de rubriek XIX Ander portefeuilleresultaat. Deze belastingen worden bepaald volgens de belastingvoeten die men verwacht op het moment dat de activa zullen worden gerealiseerd of de verplichting afloopt.

Uitgestelde belastingvorderingen worden geboekt voor de aftrekbare tijdelijke verschillen en op de terugvorderbare overgedragen belastingkredieten en fiscale verliezen, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de nabije toekomst belastbare winsten zullen zijn om het belastingvoordeel te kunnen genieten. De boekwaarde van deze uitgestelde belastingvorderingen wordt herzien op elke balansdatum en gereduceerd als het niet langer waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn om de uitgestelde belastingen geheel of gedeeltelijk te compenseren.

De uitgestelde belastingverplichtingen en -vorderingen worden gedefinieerd aan de hand van de verwachte belastingvoeten, van toepassing in de jaren waarin deze tijdelijke verschillen zullen worden gerealiseerd of betaald, op basis van de geldende belastingpercentages of de bevestigde belastingvoeten op balansdatum.

De exit taks is de belasting op de meerwaarde uit de fusie van een onderneming die geen GVV is met een GVV. Wanneer de onderneming die niet het statuut van GVV heeft, voor het eerst in de consolidatiekring van de groep terechtkomt, wordt een voorziening voor exit taks geboekt, samen met een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de boekhoudkundige waarde van het goed dat in de fusie verworven zal worden, en dit rekening houdend met een verwachte fusiedatum.

OPBRENGSTEN

De huurinkomsten uit gewone huurcontracten worden lineair in de opbrengsten geboekt voor de duur van het huurcontract. De gratis huur en andere voordelen die aan de klanten worden toegekend, worden lineair geboekt over de eerste vaste huurperiode. De opzegvergoedingen worden integraal geboekt op het ogenblik van hun facturatie in de rubriek I.E. Huuropbrengsten.

Winst of verlies op de verkoop van vastgoedbeleggingen

Het resultaat van de verkoop van een vastgoedbelegging vertegenwoordigt het verschil tussen de opbrengst van de verkoop, na aftrek van transactiekosten, en de laatste reële waarde van het verkochte gebouw op 31 december van het afgelopen boekjaar. Dat resultaat wordt weergegeven in de rubriek XVI "Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen" van de resultatenrekening. Bij de uitwerking van het berekeningsschema van artikel 13, § 1, al. 1 van het K.B. van 13 juli 2014, omvat het uitkeerbaar resultaat de rubriek "+/- Meer- en minwaarden gerealiseerd op vastgoed gedurende het boekjaar (meer- en minwaarden in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven)", wat aldus toelaat rekening te houden met de initiële acquisitiewaarde.

DE BOEKHOUDMETHODES WERDEN OP EEN COHERENTE MANIER TOEGEPAST VOOR DE VOORGESTELDE BOEKJAREN

De financiële verslaggeving van Home Invest Belgium wordt opgesteld in overeenstemming met IFRS zoals goedgekeurd binnen de Europese Unie en volgens de bepalingen van de GVV-wet en het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ("IASB") en het International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC ") en goedgekeurd door de EuropeseUnie ("EU"), voor zover van toepassing op activiteiten van Home Invest Belgium.

Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2023

Verschillende andere wijzigingen en interpretaties zijn in 2023 voor het eerst van toepassing, maar hebben geen impact op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep. De Groep heeft standaarden, interpretaties en wijzigingen die gepubliceerd maar nog niet van toepassing zijn, niet vervroegd toegepast.

• Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en IFRS Praktijkverklaring 2: Informatieverschaffing over de grondslagen voor financiële verslaggeving, van toepassing per 1 januari 2023;
• Wijzigingen aan IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van boekhoudkundige schattingen, van toepassing per 1 januari 2023;
• Wijzigingen aan IAS 12 Internationale belastinghervorming Modelbepalingen van de tweede pijler;
• Wijzigingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie, van toepassing per 1 januari 2023;
• Wijzigingen aan IFRS 17 Verzekeringscontracten: Eerste toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 Vergelijkende informatie, van toepassing per 1 januari 2023;
• IFRS 17 Verzekeringscontracten, van toepassing per 1 januari 2023.

Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2023

De nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties die op de datum van publicatie van de jaarrekening van de Groep wel waren uitgegeven maar nog niet van toepassing waren, worden hieronder toegelicht. De Groep is van plan deze standaarden en interpretaties toe te passen wanneer deze van toepassing zijn.

• Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de jaarrekening Classificatie van schulden op korte of lange termijn, van toepassing (de 2020 en 2021 wijzigingen) per 1 januari 2024;
• Wijzigingen aan IAS 7 Het kasstroomoverzicht en IFRS 7 Financiële instrumenten: Informatieverschaffing, van toepassing per 1 januari 2024;
• Wijzigingen in IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen: Gebrek aan inwisselbaarheid, van toepassing per 1 januari 2025;
• Wijziging aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback, van toepassing per 1 januari 2024;

Gezien de activiteiten van de Home Invest Belgium, wordt er niet verwacht dat de inwerkingtreding van de overige nieuwe normen een aanpassingen, een materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Home Invest Belgium.

TOELICHTING 3 : SCHATTINGEN, VERONDERSTELLINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEID

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen

• De waarde van de vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium wordt driemaandelijks gewaardeerd door vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. Jaarlijks maakt Home Invest Belgium ook zelf en parallel aan het werk van de vastgoeddeskundigen, een waardering van haar portefeuille vanuit het perspectief van continue uitbating ervan door haar eigen teams. De vastgoedbeleggingen worden in de geconsolideerde rekeningen van de Groep geboekt tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
• Het is mogelijk dat de vastgoedexpertiseverslagen van de vastgoeddeskundige, waarvan de belangrijkste bevindingen en conclusies in dit Jaarverslag zijn opgenomen, gebaseerd zijn op hypotheses die naderhand verkeerd of nietaangepast zouden blijken. Hierdoor zou het kunnen dat de Reële Waarde verschilt van de waarde die Home Invest Belgium kan realiseren bij een eventuele verkoop van het vastgoed. Mogelijke verschillen tussen onafhankelijke waarderingen en de Reële Waarde van het vastgoed dat tot de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium behoort, kunnen bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op de activiteiten, de financiële toestand en/of de resultaten van Home Invest Belgium, alsook, bijgevolg, op het effectief voortgebrachte rendement.
• Indien een nieuwe vastgoeddeskundige wordt aangesteld bestaat tevens het risico dat deze de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium op een andere basis waardeert, wat kan resulteren in significante afwijkingen van de waardering van de vastgoedportefeuille door de huidige Vastgoeddeskundige. Dergelijke verschillen in waardering kunnen bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op de activiteiten, de financiële toestand en/of de resultaten van Home Invest Belgium, alsook, bijgevolg, op het effectief voortgebrachte rendement.

Financiële instrumenten

De Reële Waarde van de indekkingsinstrumenten is het geraamde bedrag van de vergoedingen die Home Invest Belgium dient te betalen of ontvangen om haar posities op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaardigheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde. De Reële Waarde van indekkingsinstrumenten wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een overzicht bevindt zich in "Toelichting 24 Financiële Activa en Passiva " in het Financieel verslag.

Transacties

In het kader van een patrimoniumverwerving door de verwerving van aandelen van vennootschappen

baseert Home Invest Belgium zich op het bezitspercentage van de aandelen en de benoemingsbevoegdheid van de bestuurders om te bepalen of Home Invest Belgium een globale controle, een gezamenlijke controle of een significante invloed uitoefent op investeringen. Indien een patrimonium overeenkomt met de definitie van een bedrijfscombinatie zoals bepaald in IFRS 3, herwaardeert Home Invest Belgium de verworven activa en verplichtingen bij dergelijke bedrijfscombinatie tegen hun reële waarde. De reële waarde van het verworven vastgoedpatrimonium wordt opgesteld op basis van de waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen.

TOELICHTING 4 : GESEGMENTEERDE INFORMATIE

Home Invest Belgium heeft een investeringsstrategie die gericht is op residentieel vastgoed in de brede zin van het woord (appartementen, vakantiewoningen, enz.). Haar investeringsstrategie wordt bijgevolg in belangrijke mate bepaald door de geografische ligging van de gebouwen. Home Invest Belgium maakt het onderscheid tussen 4 geografische segmenten : Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het Vlaams Gewest en het Waals Gewest en Nederland.

RESULTATENREKENING PER GEOGRAFISCH SEGMENT

(in €) 2023 Totaal Brussels gewest Vlaams gewest Waals gewest Nederland Niet toegewezen I. Huurinkomsten 31.123.301 18.233.484 3.407.988 6.390.389 3.091.439 0 III. Met verhuur verbonden kosten -198.090 -167.292 6.111 -36.909 0 0 NETTO HUURRESULTAAT 30.925.211 18.066.192 3.414.099 6.353.480 3.091.439 0 IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) 230.907 185.526 20.267 25.114 0 0 V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) 814.678 314.329 16.548 407.490 76.311 0 VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) -3.540.513 -2.437.661 -267.425 -759.116 -76.311 ⁰ VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) 0 0 0 0 0 0 VASTGOEDRESULTAAT 28.430.283 16.128.386 3.183.489 6.026.968 3.091.439 0 IX. Technische kosten (-) -1.076.897 -860.656 -102.497 -113.744 0 0 X. Commerciële kosten (-) -583.052 -495.189 -54.678 -33.185 0 0 XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) -177.174 -85.934 -66.151 -25.089 0 0 XII. Beheerkosten vastgoed (-) -1.773.516 0 0 0 0 -1.773.516 XIII. Andere vastgoedkosten (-) 0 0 0 0 0 0 VASTGOEDKOSTEN -3.610.639 -1.441.779 -223.326 -172.018 0 -1.773.516 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 24.819.644 14.686.607 2.960.163 5.854.950 3.091.439 -1.773.516 XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) -3.288.203 0 0 0 0 -3.288.203 XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) 352.962 0 0 0 0 352.962 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 21.884.402 14.686.607 2.960.163 5.854.950 3.091.439 -4.708.758 XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) 28.247 28.247 0 0 0 0 XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) -20.631.878 -7.867.034 -4.488.619 -5.663.224 -2.613.000 ⁰ XIX. Ander portefeuilleresultaat 363.334 0 0 0 0 363.334 OPERATIONEEL RESULTAAT 1.644.105 6.847.820 -1.528.456 191.726 478.439 -4.345.424 XX. Financiële inkomsten (+) 4.579.389 0 0 0 0 4.579.389 XXI. Netto interestkosten (-) -6.215.342 0 0 0 0 -6.215.342 XXII. Andere financiële kosten (-) -94.851 0 0 0 0 -94.851 XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) -11.330.097 0 0 0 0 -11.330.097 FINANCIEEL RESULTAAT -13.060.901 0 0 0 0 -13.060.901 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN -11.416.796 6.847.820 -1.528.456 191.726 478.439 -17.406.325 XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) -313.453 0 0 0 0 -313.453 XXV. Exit tax 0 0 0 0 0 0 BELASTINGEN -313.453 0 0 0 0 -313.453 NETTO RESULTAAT -11.730.248 6.847.820 -1.528.456 191.726 478.439 -17.719.777

RESULTATENREKENING PER GEOGRAFISCH SEGMENT

(in €)	Totaal	Brussels gewest	Vlaams gewest	Waals gewest	Nederland	Niet toegewezen
2022
I. Huurinkomsten	28.010.052	16.615.153	2.790.499	5.594.814	3.009.585	0
III. Met verhuur verbonden kosten	-387.831	-312.472	-44.118	-31.242	0	0
NETTO HUURRESULTAAT	27.622.221	16.302.681	2.746.382	5.563.573	3.009.585	0
IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+)	214.538	153.935	35.211	25.393	0	0
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+)	782.442	132.867	25.533	427.726	196.315	0
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-)	-2.985.952	-1.808.004	-405.247	-647.561	-125.141	0
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-)	0	0	0	0	0	0
VASTGOEDRESULTAAT	25.633.249	14.781.479	2.401.878	5.369.132	3.080.759	0
IX. Technische kosten (-)	-991.655	-683.940	-98.922	-208.793	0	0
X. Commerciële kosten (-)	-556.443	-419.660	-75.129	-48.302	-13.351	0
XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-)	-214.733	-139.623	-45.396	-29.714	0	0
XII. Beheerkosten vastgoed (-)	-2.102.988	0	0	0	0	-2.102.988
XIII. Andere vastgoedkosten (-)	0	0	0	0	0	0
VASTGOEDKOSTEN	-3.865.818	-1.243.223	-219.446	-286.810	-13.351	-2.102.988
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	21.767.431	13.538.256	2.182.432	5.082.322	3.067.408	-2.102.988
XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-)	-2.826.057	0	0	0	0	-2.826.057
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-)	199.337	0	0	0	0	199.337
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	19.140.710	13.538.256	2.182.432	5.082.322	3.067.408	-4.729.708
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-)	-14.549	-14.549	0	0	0	0
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)	2.729.815	5.443.639	882.643	-6.244.966	2.648.500	0
XIX. Ander portefeuilleresultaat	-951.917	0	0	0	0	-951.917
OPERATIONEEL RESULTAAT	20.904.060	18.967.346	3.065.075	-1.162.644	5.715.908	-5.681.625
XX. Financiële inkomsten (+)	4.201.441	0	0	0	0	4.201.441
XXI. Netto interestkosten (-)	-5.399.262	0	0	0	0	-5.399.262
XXII. Andere financiële kosten (-)	-92.237	0	0	0	0	-92.237
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-)	32.323.299	0	0	0	0	32.323.299
FINANCIEEL RESULTAAT	31.033.241	0	0	0	0	31.033.241
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	51.937.301	18.967.346	3.065.075	-1.162.644	5.715.908	25.351.616
XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+)	-230.033	0	0	0	0	-230.033
XXV. Exit tax	0	0	0	0	0	0
BELASTINGEN	-230.033	0	0	0	0	-230.033
NETTO RESULTAAT	51.707.268	18.967.346	3.065.075	-1.162.644	5.715.908	25.121.583

BALANS PER GEWEST

(in €) 2023	Totaal	Brussels gewest	Vlaams gewest	Waals gewest	Nederland	Niet toegewezen
Vastgoedbeleggingen in exploitatie	635.836.119	427.371.642	83.621.798	74.148.678	50.694.000	0
Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen	18.098.275	10.037.008	8.061.267	0	0	0
Andere activa	141.002.581					141.002.581
TOTAAL ACTIVA	794.936.975	437.408.650	91.683.065	74.148.678	50.694.000	141.002.581
Percentage per sector	100%	55,02%	11,53%	9,33%	6,38%	17,74%
Eigen vermogen	405.927.014					405.927.014
Passiva	389.009.961					389.009.961
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA	794.936.975					794.936.975

(in €)
2022	Totaal	Brussels gewest	Vlaams gewest	Waals gewest	Nederland	Niet toegewezen
Vastgoedbeleggingen in exploitatie	623.648.981	428.820.808	65.103.432	76.417.740	53.307.000	0
Vastgoedbeleggingen - Projectontwikkelingen	29.566.767	10.200.000	19.366.767	0	0	0
Andere activa	143.549.391					143.549.391
TOTAAL ACTIVA	796.765.139	439.020.808	84.470.199	76.417.740	53.307.000	143.549.391
Percentage per sector	100%	55,10%	10,60%	9,59%	6,69%	18,02%
Eigen vermogen	395.668.680					395.668.680
Passiva	401.096.460					401.096.460
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA	796.765.139					796.765.139

TOELICHTING 5 : HUURINKOMSTEN EN -LASTEN

(in €)	2023	2022
I. Huurinkomsten	31.123.301	28.010.052
A. Huur	30.989.588	28.048.414
C. Huurkortingen	-110.570	-146.170
E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten	244.282	107.808
III. Met verhuur verbonden kosten	-198.090	-387.831
A. Te betalen huur op gehuurde activa	0	0
B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-650.335	-727.314
C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen	452.245	339.483

2023	2022
30.925.211	27.622.221
230.907	214.538
230.907	214.538
814.678	782.442
145.700	139.471
668.978	642.971
-3.540.513	-2.985.952
-149.428	-241.096
-3.391.086	-2.744.856
0	0
-2.494.929	-1.988.971

De doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar hebben betrekking op de doorfacturatie van verzekeringspremies.

Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen betreffen voornamelijk de onroerende voorheffing op de gebouwen. In de residentiële sector is de onroerende voorheffing voor rekening van de verhuurder voor alle huurovereenkomsten in verband met een hoofdverblijfplaats. Onder de doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwenfacturatie vallen de doorgerekende onroerende voorheffing en taksen voornamelijk met betrekking tot commerciële panden.

TOELICHTING 7 : TECHNISCHE KOSTEN (in €)	2023	2022
IX. Technische kosten
A. Recurrente technische kosten	-1.074.595	-948.016
1. Herstellingen	-873.722	-777.146
3. Verzekeringspremies	-200.873	-170.870
B. Niet-recurrente technische kosten	-2.301	-43.639
1. Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureau, …)	0	-29.700
2. Schadegevallen	-2.301	-13.939
TOTAAL	-1.076.897	-991.665

In het kader van de jaarlijkse budgetprognose bepaalt Home Invest Belgium een specifiek beleid voor het onderhoud en de renovatie van elk van zijn gebouwen zodat deze zo goed mogelijk overeenstemmen met de huidige vereisten van de huurmarkt. De technische kosten omvatten de onderhoudskosten, renovatiekosten en verzekeringspremies die ten laste van de eigenaar vallen. De technische kosten doen zich het meest voor na het vertrek van huurders of in het geval van noodzakelijke herstellingen tijdens de huurperiode.

TOELICHTING 8 : COMMERCIËLE KOSTEN
(in €)	2023	2022
X. Commerciële kosten
A. Makelaarscommissies	-514.339	-442.033
B. Publiciteit	-24.351	-65.877
C. Erelonen van advocaten en juridische kosten	-44.362	-48.533
TOTAAL	-583.052	-556.443

De commerciële kosten omvatten de commissielonen betaald aan de vastgoedmakelaars voor het afsluiten van nieuwe huurcontracten, de gedeelde kost van plaatsbeschrijvingen, alsook de erelonen van advocaten aangesteld in het kader van een strikt beheer van de verhuring van de portefeuille.

TOELICHTING 9 : KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GOEDEREN – BEHEERSKOSTEN – ANDERE VASTGOEDKOSTEN (in €) 2023 2022

XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	-177.174	-214.733
XII. Beheerkosten vastgoed	-1.773.516	-2.102.988
A. Externe beheervergoedingen	-303.476	-272.650
B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium	-1.470.040	-1.830.338
XIII. Andere vastgoedkosten	0	0
TOTAAL	-1.950.690	-2.317.721
VASTGOEDKOSTEN	-3.610.639	-3.865.819
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	24.819.643	21.767.431

De beheerskosten van vastgoed bevatten onder meer personeelskosten. Home Invest Belgium heeft voor zijn personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde bijdrage 'defines contribution plan) bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. De vennootschap dot bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de venootschap. De bijdragen van het vezekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming en de werknemers.

TOELICHTING 10 : ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP (in €) 2023 2022

OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	24.819.643	21.767.431
XIV. Algemene kosten van de vennootschap	-3.288.203	-2.826.057
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten	352.962	199.337
TOTAAL	-2.935.242	-2.627.720
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	21.884.402	19.140.711

TOELICHTING 11 : PORTEFEUILLERESULTAAT (in €) 2023 2022

OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	21.884.402	19.140.711
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	28.247	-14.549
A. Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten)	158.247	467.784
B. Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen	-130.000	-482.333
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-20.631.878	2.729.815
A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	12.993.201	23.749.421
B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-33.625.079	-21.019.606
XIX. Ander portefeuilleresultaat	363.334	-951.917
TOTAAL PORTEFEUILLE RESULTAAT	-20.240.297	1.763.350
OPERATIONEEL RESULTAAT	1.644.105	20.904.060

Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen wordt geboekt als het verschil tussen de verkoopprijs min de kosten verbonden aan het afsluiten van die verkopen (rubriek XVI.A.) en de laatste reële waarde van het desbetreffende pand (rubriek XVI.B.).

Overeenkomstig artikel 27 §1 - 1° van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014, zoals beschreven in de toelichtingen bij de statutaire jaarrekening, zijn de meerwaarden gerealiseerd op vastgoed tijdens het boekjaar uitkeerbaar, berekend in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven. Op 31 December 2023 bedroeg de gerealiseerde uitkeerbare meerwaarde aldus € 0,06 miljoen (tegenover de aankoopwaarde), terwijl de gerealiseerde meerwaarde tegenover de laatste reële waarde € 0,03 miljoen bedroeg.

Het ander portefeuilleresultaat bedraagt € 0,36 miljoen. In deze post worden de variaties in uitgestelde belastingen opgenomen.

TOELICHTING 12 : FINANCIËLE INKOMSTEN
(in €)	2023	2022
XX. Financiële inkomsten
A. Geïnde interesten en dividenden	4.520.369	4.145.263
B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken	59.021	56.179
C. Netto gerealiseerde meerwaarden op verkoop financiële activa	0	0
TOTAAL	4.579.389	4.201.441

De geïnde interesten en dividenden bestaan uit interesten afkomstig van de deposito's op korte termijn van het surplus aan liquiditeiten en ontvangen dividenden van perimetervernnootschappen.

TOELICHTING 13 : INTERESTKOSTEN (in €) 2023 2022

XXI. Netto interestkosten
A. Nominale interestlasten op leningen	-11.586.929	-5.097.557
C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	5.385.002	-293.743
E. Andere interestkosten	-13.415	-7.962
TOTAAL	-6.215.342	-5.399.262

TOELICHTING 14 : ANDERE FINANCIËLE KOSTEN EN VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA

(in €)	2023	2022
XXII. Andere financiële kosten	-94.851	-92.237
A. Bankkosten en andere commissies	-94.851	-92.237
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-11.330.097	32.323.299
A. Toegelaten afdekkingsinstrumenten
2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	-11.330.097	32.323.299
TOTAAL	-11.330.097	32.231.062
FINANCIEEL RESULTAAT	-13.060.901	31.033.241

De variatie van de reële waarde van de financiële activa betreft de afdekkingsinstrumenten die als inefficiënt worden beschouwd ingevolge de toepassing van IFRS 9, en dus geboekt worden in de resultatenrekening. Deze kost of product is puur latent, in de veronderstelling dat de GVV of de banken niet overgaan tot een vervroegde vereffening van deze producten, en wordt weggelaten bij de berekening van het uitkeerbaar resultaat.

TOELICHTING 15 : BELASTINGEN OP HET RESULTAAT (in €) 2023 2022

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	-11.416.796	51.937.301
XXIV. Vennootschapsbelasting	-313.453	-230.033
BELASTINGEN	-313.453	-230.033
NETTO RESULTAAT	-11.730.248	51.707.268

Als openbare GVV geniet Home Invest Belgium in België van een bijzonder fiscaal statuut. Enkel de voordelen in natura, de abnormale en goedgunstige voordelen alsook bepaalde specifieke kosten zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting in België. Het fiscale resultaat afkomstig van de Nederlandse activiteiten wordt in Nederland belast aan het tarief van de Nederlandse vennootschapsbelasting.

(in €)	2023	2022
Immateriële vaste activa, begin van het boekjaar	493.458	493.458
1. Brutobedrag	1.041.120	817.440
2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - )	-467.745	-322.982
Investeringen	198.168	223.680
Afschrijvingen ( - )	-194.671	-144.763
Immateriële vaste activa, einde van het boekjaar	576.871	573.374
1. Brutobedrag	1.239.288	1.041.120
2. Gecumuleerde afschrijvingen (-)	-662.416	-467.745

TOELICHTING 17 : VASTGOEDBELEGGINGEN (in €)	2023	2022
C. Vastgoedbeleggingen, saldo begin boekjaar	653.215.746	626.237.754
a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Saldo begin boekjaar	623.648.981	594.897.216
Opgeleverde projectontwikkelingen (+)	16.460.000	14.582.554
Acquisities van gebouwen (+)	0	0
Gekapitaliseerde uitgaven (+)	6.908.329	11.593.139
Verwerving van gebouwen via vennootschappen (+)	0	0
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+/-)	-11.051.192	3.058.403
Verkopen (-)	-130.000	-482.116
Transfer naar projectontwikkelingen	0	0
Saldo einde boekjaar	635.836.118	623.648.980
b. Projectontwikkelingen
Saldo begin boekjaar	29.566.767	31.340.539
Gekapitaliseerde uitgaven (+)	14.572.190	13.137.371
Opgeleverde projectontwikkelingen (-)	-16.460.000	-14.582.554
Wijzigingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+/-)	-9.580.683	-328.588
Acquisities van projecten (+)	0	0
Verwerving van projecten via vennootschappen (+)	0	0
Saldo einde boekjaar	18.098.274	29.566.766
c. Materiële vaste activa voor eigen gebruik
	Geen	Geen
d. Andere
	Geen	Geen
C. Vastgoedbeleggingen, saldo einde boekjaar	653.934.393	653.216.746

IFRS 13 is van toepassing op de IFRS-normen die waarderingen tegen reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 40 Vastgoedbeleggingen, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).

Zoals opgenomen in de tabel hierboven, bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, inclusief de projectontwikkelingen, op 31 december 2023 € 653,93 miljoen. Deze reële waarden zijn van niveau 3. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 3 voor de Vastgoedbeleggingen, heeft de vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de overdrachten tussen de hiërarchische niveaus.

Home Invest Belgium heeft in 2023 negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opgetekend voor een bedrag van € 20,63 miljoen (waarvan € 11,05 miljoen op de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur en € 9,58 miljoen op de projectontwikkelingen).

De reële waarde is gebaseerd op volgende kwantitatieve parameters:

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur	31/12/2023
Huurkapitalisatiewaarde methode
Geschatte Huurwaarde (GHW)	Gewogen gemiddelde van € 156/m² (vork tussen: € 67/m² en € 232/m²)
Leegstandshypothese	Gemiddelde van 5 maanden (vork tussen: 0 en 18 maanden)
Kapitalisatiefactor	Gemiddelde van 5,3% (vork tussen 3,9% en 10,4%)
Aantal m² of aantal units	Gemiddelde van 4,494m² (vork tussen: 278m² en 14,107m²)
Discounted cash flow methode
Geschatte Huurwaarde (GHW)	Gewogen gemiddelde van € 150/m² (vork tussen: € 139/m² en € 189/m²)
Lange termijn leegstandshypothese	/
Aantal m² of aantal units	Gemiddelde van 11.034 m² (vork tussen: € 6.593/m² en € 20.488/m²)
Verdisconteringsvoet	Gemiddelde van 5,0% (vork tussen: 4,5% en 6,2%)
Inflatie	Gewogen gemiddelde van 3,8% (vork tussen: 1,8% en 4,5%)

Projectontwikkelingen	31/12/2023
Huurkapitalisatiewaarde methode
Geschatte Huurwaarde (GHW)	Gewogen gemiddelde van € 117/m² (vork tussen: € 142/m² en € 191/m²)
Lange termijn leegstandshypothese	Gemiddelde van 8 maanden (vork tussen: 6 en 9 maanden)
Kapitalisatiefactor	Gemiddelde van 4,3% (vork tussen 4,2% en 4,3%)
Aantal m² of aantal units	Gemiddelde van 3,713m² (vork tussen: 2,858m² en 4,459m²)

Sensitiviteitsanalyse voor de reële waarden van niveau 3

Niet-observeerbare input	Impact op reële waarde bij:
	Daling	Stijging
Geschatte Huurwaarde (GHW)	Negatief	Positief
Lange termijn leegstandshypothese	Negatief	Positief
Kapitalisatiefactor	Positief	Negatief
Aantal m² of aantal units	Negatief	Positief

Een daling of een stijging van de geschatte huurwaarde en/of de bekomen huren zal potentieel de reële waarde van de vastgoedbeleggingen doen dalen of stijgen. Een daling of een stijging van de actualisatievoet en/of de kapitalisatievoet zal potentieel de reële waarde van de vastgoedbeleggingen doen stijgen of dalen. Deze tarieven worden bepaald door de voorwaarden op de financiële markten en op de vastgoedmarkt.

Evaluatieproces gebruikt voor de reële waarden van niveau 3

De waardering van de vastgoedbeleggingen wordt viermaal per jaar uitgevoerd door een onafhankelijke en gekwalificeerde vastgoedexpert. Deze rapporten worden opgemaakt op basis van de door de vennootschap meegedeelde informatie over de huurstaat, de kosten en taksen gedragen door de verhuurder, de huren, de uit te voeren werken,... Deze informatie wordt uit de database van het informaticasysteem van de vennootschap gehaald en maakt deel uit van de administratieve organisatie en de interne controle van de vennootschap.

De vastgoedexpert gebruikt parameters die verband houden met de markt (actualisatievoet,…) en die gebaseerd zijn op zijn oordeel en zijn professionele ervaring. De aan de vastgoedexpert meegedeelde informatie, de parameters en de waarderingsmodellen gebruikt door de vastgoedexpert worden gecontroleerd door het Management, door het Auditcomité en de Raad van Bestuur.

Materiële onzekerheidsclausule

Gezien de huidige marktonzekerheid hebben de vastgoeddeskundigen een "materiële onzekerheid" clausule opgenomen in hun taxatieverslagen voor het segment toerisme, in overeenstemming met de door de RICS-organisatie voorgeschreven taxatienormen. Deze clausule geeft in wezen aan dat deze taxaties, hoewel zij een hoge graad van betrouwbaarheid hebben, met de nodige omzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd.

TOELICHTING 18 : ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

(in €)	2023	2022
Andere vaste activa, saldo begin periode	180.234	393.915
Investeringen	0	0
Initiële erkenning 'Right of use asset' volgens IFRS 16	0	0
Afschrijvingen ( - )	-112.624	-213.681
Andere vaste activa, saldo einde periode	67.610	180.234
1. Brutobedrag	1.373.950	1.373.950
2. Gecumuleerde afschrijvingen ( - )	-1.306.340	-1.193.716

De overige materiële vaste activa hebben uitsluitend betrekking op vaste werkingsactiva.

TOELICHTING 19 : VORDERINGEN LEASING
(in €)	2023	2022
Vorderingen op meer dan 5 jaar	0	0
Vorderingen op meer dan 1 jaar en minder dan 5 jaar	72.604	142.071
Vorderingen op hoogstens 1 jaar	69.466	66.464
TOTAAL	142.070	208.535

De leasingsvorderingen hebben betrekking op de gebouwen in de Belgradostraat in Vorst. Beknopte beschrijving van het Belgrado contract:

• Belgradostraat: erfpachtovereenkomst (sept. 1999 augustus 2026);
• Verrichting boekhoudkundig behandeld als onroerende leasing;
• koopoptie: Reële waarde.

	2023				2022
(in €)	< 1 jaar	1 jaar < > 5 jaar	> 5 jaar	< 1 jaar	1 jaar < > 5 jaar	> 5 jaar
Totale toekomstige minimale leasebetalingen onder niet-opzegbare operationele leases	69.466	72.603	0	66.464	142.071	0
Toekomstige financieringsinkomsten	6.417	3.279	0	9.418	9.696	0
Totaal	75.883	75.882	0	75.882	151.767	0

TOELICHTING 20 : VORDERINGEN

D. Handelsvorderingen (in €)	2023	2022
Huurders	934.694	1.311.549
Andere	577.478	240.478
Gerealiseerde verkopen	6.817	6.817
TOTAAL	1.518.985	1.558.843

De handelsvorderingen omvatten de huren die van de huurders nog ontvangen moeten worden. Deze huren dienen vooraf betaald te worden.

E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa (in €)	2023	2022
a. Belastingen	893	26.652
c. Andere	46.943.586	35.599.493

TOTAAL	46.944.478	35.626.145

De andere vlottende activa bestaan hoofdzakelijk uit vorderingen toegestaan aan de perimetervennootschappen van Home Invest Belgium.

TOELICHTING 21 : KAS EN KASEQUIVALENTEN
(in €)	2023	2022
Kas en kasequivalenten	0	0
Saldo bankrekeningen	1.210.208	2.999.365
TOTAAL	1.210.208	2.999.365

TOELICHTING 22 : OVERLOPENDE REKENINGEN

(in €)	2023	2022
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten	205.491	3.139
Voorafbetaalde vastgoedkosten	838.908	461.925
Andere	440.020	261.790
TOTAAL ACTIEF	1.484.419	726.855
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten	840.758	1.117.155
Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten	2.288.098	2.068.640
Andere	0	-150
TOTAAL PASSIEF	3.128.856	3.185.645

De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten vertegenwoordigen enerzijds de trekkingen op de lopende kredietlijnen en afdekkingsinstrumenten waarvan de interesten betaalbaar zijn bij het einde van de trekkingsperiode en anderzijds de interesten die betaalbaar zijn op de einddatum van de obligatie-uitgifte.

TOELICHTING 23 : FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA

E. Financiële vaste activa (in €)	2023	2022
Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding	50.738.252	46.531.508
Lange termijn vorderingen toegestaan aan perimetervennootschappen	18.216.581	23.712.330
Financiële instrumenten	19.678.406	31.433.205
Gegeven waarworgen	0	0
TOTAAL	88.633.239	101.677.042
B. Financiële vlottende activa (in €)	2023	2022
Financiële instrumenten	424.702	0
Andere	0	0
TOTAAL	424.702	0

De deelnemingen hebben betrekking op:

Naam	Ondernemings nummer	Participatie Land van (rechtstreeks en oorsprong onrechtstreeks)		Jaarrekening op
In 2023
Charlent 53 Freehold BVBA	0536.280.237	België	100%	31/12/2023
De Haan Vakantiehuizen NV	0707.946.778	België	50%	31/12/2023
BE Real Estate NV	0474.055.727	België	100%	31/12/2023
The Ostrov NV	0849.672.983	België	100%	31/12/2023
The Dox 1 NV	0775.800.852	België	100%	31/12/2023
Home Invest Netherlands NV	0777.259.317	België	100%	31/12/2023
Blue Quarter NV	0792.989.450	België	100%	31/12/2023
In 2022
Charlent 53 Freehold BVBA	0536.280.237	België	100%	31/12/2022
De Haan Vakantiehuizen NV	0707.946.778	België	50%	31/12/202
BE Real Estate NV	0474.055.727	België	100%	30/06/2022
The Ostrov NV	0849.672.983	België	100%	31/12/2022
The Dox 1 NV	0775.800.852	België	100%	31/12/2022
Home Invest Netherlands NV	0777.259.317	België	100%	31/12/2022
Blue Quarter NV	0792.989.450	België	100%	31/12/2022

De deelnemingen worden gewaardeerd aan kostprijs.

De andere financiële activa vertegenwoordigen een borg stelling ten gunste van de RSZ en de reservefondsen die in meerdere mede-eigendommen gestort werden.

I. Langlopende verplichtingen		2023		2022
(in €)	Categorie	Boekwaarde	Reële waarde	Boekwaarde	Reële waarde
B. Langlopende financiële schulden		326.609.497	321.655.897	356.568.191	357.185.791
a. Kredietinstellingen	B	277.884.105	277.884.105	267.886.664	267.886.664
b. Financiële leasing	B	0	0	0	0
c. Andere	B	48.725.392	43.771.792	88.681.527	89.299.127
C. Andere langlopende financiële verplichtingen		0	0	0	0
a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten	A	0	0	0	0
TOTAAL		326.609.497	321.655.897	356.568.191	357.185.791
II. Kortlopende verplichtingen
B. Kortlopende financiële schulden		51.787.139	51.673.939	34.577.529	34.577.529
a. Kredietinstellingen	B	0	0	0	0
b. Financiële leasing	B	0	0	63.991	63.991
c. Andere		51.787.139	51.673.939	34.513.538	34.513.538
Ontvangen huurwaarborgen	B	787.139	787.139	513.538	513.538
Andere	B	51.000.000	50.886.800	34.000.000	34.000.000
C. Andere kortlopende financiële verplichtingen	A	0	0	0	0
TOTAAL		51.787.139	51.673.939	34.577.529	34.577.529

De andere langlopende financiële schulden ten belope van € 48,73 miljoen bestaan uit obligaties (exclusief kosten).

De negatieve reële waarde van de afdekkingsinstrumenten bedroeg € 31,43 miljoen en werd opgenomen onder de Financiële Vaste Activa. Alle afdekkingsinstrumenten worden beschouwd als kasstroomafdekkingen in de zin van IFRS 9.

De andere kortlopende financiële schulden ten belope van € 51,00 miljoen bestaan uit korte termijn uitstaande thesauriebewijzen ("Commercial Paper") en uit een obligatie.

Financiële schulden (in €)	2023	2022
Kortlopende financiële schulden op hoogstens 1 jaar	51.000.000	34.000.000
Langlopende financiële schulden van 1 tot 5 jaar	152.000.000	238.000.000
Langlopende financiële schulden op meer dan 5 jaar	175.000.000	119.000.000
TOTAAL	378.000.000	391.000.000

Op 31 december 2023 had Home Invest Belgium € 378,00 miljoen financiële schulden bestaande uit:

• Bilaterale kredietlijnen opgenomen voor een bedrag van € 278,00 miljoen. De kredietlijnen zijn afgesloten met 7 verschillende financiële instellingen met goed gespreide vervaldagen tot in 2031. Home Invest Belgium heeft geen vervaldagen in 2024. De eerstvolgende vervaldag ligt in de tweed helft van 2025;
• Obligatieleningen voor een bedrag van € 49,00 miljoen met looptijden tussen 2028 en 2032;
• Een obligatielening van € 40,00 miljoen die afloopt in juni 2024 en waarvoor reeds lange termijn bancaire kredietlijnen klaarstaan ter herfinanciering;
• Korte termijn thesauriebewijzen ('commercial paper') voor een bedrag van € 11,00 miljoen. Niettegenstaande het korte termijn karakter van het uitstaande commercial paper, wordt het volledige uitstaande bedrag gedekt door beschikbare lange termijn kredietlijnen (back-up lines).

Onderstaande tabel bevat de kredietlijnen per financiële instelling. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële schulden bedraagt 4,7 jaar. Home Invest Belgium beschikte op 31 december 2023 over 125,0 miljoen niet- opgenomen beschikbare kredietlijnen waarvan:

• € 11,00 miljoen lange termijn back-up lines ter indekking van de korte termijn uitstaande thesauriebewijzen;
• € 40,00 miljoen lange termijn kredietlijnen ter herfinanciering van de obligatielening die afloopt in juni 2024;
• € 74,00 miljoen vrij beschikbare kredietlijnen.

Financieringen (in €)	Bevestigde kredietlijnen	Opnames
Bankfinancieringen	403.000.000	278.000.000
Belfius	141.500.000	101.500.000
KBC Bank	65.000.000	35.000.000
ING	30.000.000	30.000.000
BNP Paribas Fortis	96.500.000	71.500.000
VDK Bank	10.000.000	10.000.000
Caisse d'Epargne	30.000.000	30.000.000
Argenta	30.000.000	0
Obligatieleningen	89.000.000	89.000.000
Obligatielening met looptijden tot juni 2024	40.000.000	40.000.000
Lange termijn thesauriebewijs (EMTN) met looptijd tot mei 2028	9.000.000	9.000.000
Lange termijn thesauriebewijs (EMTN) met looptijd tot januari 2032	40.000.000	40.000.000
TOTAAL	492.000.000	367.000.000

De producten voor het indekken van de rentevoeten zijn exclusief van het type IRS (Interest Rate Swap). Zij vormen contracten voor het omzetten van variabele rentevoeten in vaste.

Geen enkel instrument valt onder de administratieve verwerking en is opgenomen als kasstroomafdekking (Cash flow hedge) in de zin van de norm IFRS 9. De totale waarde van de indekkingen op afsluitdatum was positief voor een bedrag van € 20,45 miljoen door een daling van de interestvoeten na de afsluiting van de indekkingen. De vaste interestvoeten hebben een gewogen gemiddelde resterende looptijd van 4,9 jaar. De raad van bestuur wenst door haar indekkingspolitiek de vennootschap maximaal te beschermen tegen een eventuele rentestijging.

IFRS 13 vermeldt een element in de waardering, namelijk de verplichting om het eigen kredietrisico én dat van de tegenpartij te verwerken in de berekening. De correctie op de fair value als gevolg van het toepassen van kredietrisico op de tegenpartij wordt Credit Valuation Adjustment (CVA) genoemd. Het kwantificeren van het eigen kredietrisico wordt Debit Valuation Adjustment of DVA genoemd. In dit kader werd een CVA/DVA opgenomen in de rekening ten bedrage van € -0,34 miljoen .

Het voorzichtige afdekkingsbeleid van Home Invest Belgium maakte het mogelijk om een gemiddelde financieringskost van 1,98% te bewerkstelligen voor het boekjaar, bankmarge en kost van de afdekkingen inbegrepen. De gemiddelde financieringskost werd berekend na omzetting van de variabele intresten op de kredietlijnen in vaste interesten via rente-SWAPS (IRS). Rekening houdend met de voorzichtige financiële structurering van de schuld, in combinatie met een gematigde schuldenlast, heeft Home Investment Belgium een beperkte blootstelling aan de interestvoetschommelingen op de markt.

Indekkingsinstrumenten op 31/12/2023 (in €)	Type	Bedrag	Rentevoet	Vervaldatum	Kwalificatie	Reële waarde op 31/12/2023
BELFIUS	IRS	10.000.000	1,28%	31/08/2026	Transaction	320.629
BELFIUS	IRS	10.000.000	1,06%	31/08/2027	Transaction	466.027
BELFIUS	IRS	21.500.000	0,59%	10/11/2025	Transaction	943.435
BELFIUS	IRS	17.000.000	0,44%	31/10/2024	Transaction	424.702
BELFIUS	IRS	8.000.000	0,41%	30/10/2026	Transaction	501.879
BELFIUS	IRS	15.000.000	0,16%	31/03/2028	Transaction	1.336.278
BELFIUS	IRS	20.000.000	0,14%	31/08/2029	Transaction	2.403.979
BELFIUS	Future IRS	21.500.000	2,28%	31/01/2031	Transaction	-91.781
BELFIUS	Future IRS	17.000.000	2,28%	31/10/2030	Transaction	-103.617
BNP	IRS	25.000.000	-0,28%	30/09/2028	Transaction	2.939.157
BNP	IRS	21.500.000	0,25%	31/03/2031	Transaction	3.017.517
BNP	FLOOR	21.500.000		31/03/2024	Transaction	0
ING	FLOOR	15.000.000		30/09/2024	Transaction	76
ING	IRS	30.000.000	-0,33%	25/09/2027	Transaction	2.922.996
ING	IRS	15.000.000	0,29%	21/06/2031	Transaction	2.135.841
KBC	IRS	15.000.000	0,20%	29/09/2029	Transaction	1.570.461
KBC	IRS	15.000.000	0,30%	29/09/2029	Transaction	1.658.038
BELFIUS	IRS	10.000.000	1,28%	31/08/2026	Transaction	320.629
Indekking van het type IRS		223.000.000				20.445.618
Totaal		223.000.000				20.445.618

Boekhoudkundige verwerking :

Overeenkomstig IFRS 9 wordt op 31 december 2023 de negatieve reële waarde van de financiële instrumenten verrekend bij het passief onder rubrieken I.C. "Andere langlopende financiële verplichtingen" en II.C. "Andere kortlopende financiële verplichtingen", de positieve reële waarde van de financiële instrumenten wordt verrekend op het actief onder rubriek I.E. "Financiële vaste activa" en II.B "Financiële vlottende activa".

De kredietlijnen zijn opgenomen in de post Langlopende en kortlopende financiële schulden. De financiële schulden worden geboekt aan hun afgeschreven waarde die overeenstemt met hun reële waarde.

IFRS 13 is van toepassing op de IFRS -normen die waarderingen tegen reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde en dus IFRS9 vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van reële waarden van 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).

Wat de financiële instrumenten betreft, al deze reële waarden zijn van niveau 2. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2, heeft de vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de overdrachten tussen hiërarchische niveaus.

De waardering wordt door de banken bepaald op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cashflows. Alhoewel de meest gebruikte afgeleide instrumenten als tradinginstrumenten beschouwd worden in de zin van de IFRS-normen, zijn zij enkel bestemd voor het dekken van het risico inzake intrestvoetschommelingen en niet voor speculatieve doeleinden.

TOELICHTING 24 : HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN

HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN (in €)	2023	2022
Leveranciers	3.352.129	2.062.738
Huurders	848.210	938.279
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten	965.848	1.057.208
TOTAAL	5.166.187	4.058.225
ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN (in €)	2023	2022
Dividenden	68.580	67.316
Andere	26.990	53.509
TOTAAL	95.570	120.825

De dividenden betreffen uitsluitend oude dividenden die nog niet werden opgeëist door de aandeelhouders.

TOELICHTING 25 : UITGESTELDE BELASTINGEN

F. Uitgestelde belastingen (in €)	2023	2022
a. Exit tax	0	0
b. Andere	2.222.711	2.586.045
TOTAAL	2.222.711	2.586.045

TOELICHTING 26 : KAPITAAL, UITGIFTEPREMIES EN RESERVES

EIGEN VERMOGEN (in €)	2023	2022
A. Kapitaal	101.820.389	94.135.754
a. Geplaatst kapitaal	103.507.864	95.523.928
b. Kosten kapitaalverhoging	-1.687.475	-1.388.174
B. Uitgiftepremies	64.633.111	47.346.498
C. Reserves	251.203.762	217.597.077
a. Wettelijke reserve (+)	98.778	98.778
b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-)	229.464.561	225.368.937
c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)	-20.580.800	-19.035.438
d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)	0	0
e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)	31.433.205	-890.094
h. Reserve voor eigen aandelen (-)	-2.107.688	-2.548.585
k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+/-)	-2.583.359	-1.631.442
m. Andere reserves (+/-)	1.781.255	1.781.255
n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-)	13.283.929	13.646.195
o. Reserve voor op aandelen gebaseerde betalingen (+/-)	413.880	807.470
D. Nettoresultaat van het boekjaar	-11.730.248	36.589.351
TOTAAL EIGEN VERMOGEN	405.927.014	395.668.680

EVOLUTIE VAN HET ONDERSCHREVEN KAPITAAL:

Datum	Evolutie van het maatschappelijk kapitaal (in k €)	Modaliteiten van de verrichting	Uitgifteprijs	Aantal aandelen
Totaal op 31/12/2010	71.639.409			2.825.842
31/01/2011	122.709	Fusie door partiële splitsing van N.V. Masada	59,72	102.792
31/12/2011	5.585	Fusie door splitsing van N.V. URBIS	60,30	6.318
31/12/2011	2.633.519	Fusie door partiële splitsing van N.V. VOP	62,91	118.491
Totaal op 31/12/2011	74.401.222			3.056.143
Totaal op 31/12/2012	74.401.222			3.056.143
Totaal op 31/12/2013	74.401.222			3.056.143
11/06/2014	2.548.073	Inbreng in natura door de N.V. AXA Belgium	79,85	104.666
Totaal op 31/12/2014	76.949.295			3.160.809
Totaal op 31/12/2015	76.949.295			3.160.809
Totaal op 31/12/2016	76.949.295			3.160.809
13/09/2017	12.000.000	Fusie door partiële splitsing van N.V. VOP	86,30	139.049
Totaal op 31/12/2017	88.949.295			3.299.858
Totaal op 31/12/2018	88.949.295			3.299.858
Totaal op 31/12/2019	88.949.295			3.299.858
Totaal op 31/12/2020	88.949.298			3.299.858
Totaal op 31/12/2021	88.949.298			3.299.858
03/05/2022	-982.080	Kapitaalvermindering
15/06/2022		Splitsing aandeel met factor 5		13.199.432
28/06/2022	7.556.714	Kapitaalverhoging	21,16	1.417.770
Totaal op 31/12/2022	95.523.928			17.917.060
02/05/2023	-1.425.870	Kapitaalvermindering
03/07/2023	9.409.806	Kapitaalverhoging	14,90	1.791.706
Totaal op 31/12/2023	103.507.864			19.708.766

Op 31 December 2023 werden 93.688 Home Invest Belgium-aandelen aangehouden door de vennootschap.

TOELICHTING 27 : SCHULDGRAAD

De schuldgraad (IFRS) bedraagt 49,51% op 31 december 2023.

Statutaire balans (in k €)	2023	2022
Verplichtingen	389.009.961	401.096.460
- Aanpassingen	-5.351.568	-5.771.690
Schuldenlast zoals bedoeld in Art. 13 van het GVV-KB	383.658.393	395.324.769
Aangepaste activa voor berekening van de schuldgraad	774.833.867	765.331.934
Schuldgraad	49,51%	51,65%

TOELICHTING 28 : ERELONEN VAN DE COMMISSARIS

In k €, BTW exclusief	2023	2022
Bezoldiging van de commissaris voor het boekjaar (statutaire grondslag)
Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van de commissaris	54.071	49.000
Bezoldiging voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten
Andere controleopdrachten	18.250	27.476
Andere opdrachten buiten de revisoropdrachten	12.000	2.750
Totaal	84.321	79.226

TOELICHTING 29 : TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN MET BETREKKING TOT DE RESULTATENREKENING

Onderstaande tabel toont de bezoldigingen van de bestuurders en effectieve leiders.

Naam	Korte termijn voordelen op 31/12/2023	Korte termijn voordelen op 31/12/2022
Lieven Van Overstraeten	59.250	25.000
Eric Spiessens	15.250	24.500
Johan Van Overstraeten	36.500	41.750
Wim Aurousseau	17.250	15.750
Suzy Denys	19.750	16.250
Christel Gijsbrechts	47.750	26.500
Hélène Bostoen	27.750	26.500
Philippe De Greve	25.750	19.000
Thomas Peperstraete	3.750	0
Christophe Mignot	12.500	0
Effectieve leiders	1.009.280	967.599
Totaal	1.274.780	1.162.849

TOELICHTING 30 : RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS

• Home Invest Belgium heeft verschillende incassoprocedures lopen, die een zeer beperkte impact kunnen hebben op de cijfers.

• Home Invest Belgium is betrokken in enkele rechtszaken. Deze rechtszaken hebben geen invloed van betekenis op de financiële positie of de rentabiliteit van Home Invest Belgium.

• Het merendeel van de (residentiële) huurovereenkomsten die worden afgesloten door Home Invest Belgium voorziet in het ter beschikking stellen van een huurwaarborg van 2 maanden huur ten gunste van Home Invest Belgium.

• Home Invest Belgium en haar perimetervennootschappen zijn ook verbonden met specifieke contracten zoals m.b.t. schattingen, verzekeringscontracten, contracten betreffende asset management diensten.

TOELICHTING 31 : GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Na balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan welke een invloed hebben op de vennootschap.

TOELICHTING 32 : PERSONEELSBESTAND

Aantal personeelsleden op einde van het boekjaar	2023	2022
Werknemers	36	32
Directieleden	4	5
TOTAAL		37

TOELICHTING 34 : RESULTAATVERDELING

2023	2022
-11.730.248	51.707.268
44.882.570	-20.309.816
19.584.244	-4.139.767
0	-130.000
1.047.634	1.555.362
11.330.097	-32.323.299
-363.334	951.917
13.283.929	13.775.971
-4.900.286	-13.932.788
-14.910.943	-3.852.997
13.341.093	13.611.808

2023	2022
-11.730.248	51.707.268
306.758	358.444
650.335	727.314
-452.245	-339.483
11.330.097	-32.323.299
-28.247	14.549
20.631.878	-2.729.815
20.708.327	17.414.977
34.143	32.930
-34.143	-32.930
0	0
20.708.327	17.414.977
16.566.661	13.931.982
-11.666.376	0
4.900.286	13.931.982

Overeenkomstig art. 7:212 van het Wetboek Vennootschappen en verenigingen zal het nettoactief, na uitkering van het beoogde dividend, niet lager zijn dan het bedrag van het opgenomen kapitaal, vermeerderd met alle reserves die de wet of de statuten niet toestaan om te verdelen. De marge die overblijft na distributie, bedraagt € 11,21 miljoen.

Statutair netto actief na distributie van het dividend:		386.115.787
Schema berekening bedrag beoogd in art 13 § 1er al. 6
Gestort kapitaal, of indien het hoger is, opgevraagd kapitaal (+)	101.820.388
Onbeschikbare uitgiftepremies krachtens de statuten (+)	64.633.112
Reserve van het positief saldo van variaties in de reële waarde van het vastgoed (+)	209.880.317
Reserve van de geschatte mutatiekosten en -rechten tijdens de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)	-21.628.434
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarden van toegestane afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS.	20.103.108
Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+)	0
Wettelijke reserve (+)	98.778
Niet uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 WVV		374.907.269
Verschil:		11.208.518