Earnings Release • May 12, 2016
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE 12 mei 2016 – na beurstijd onder embargo tot 17u40
naamloze vennootschap Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Maatschappelijke zetel: Horstebaan 3, 2900 Schoten Ondernemingsnummer 0456.378.070 (RPR Antwerpen) (de "Vennootschap")
Update rond de groeistrategie van Care Property Invest.
Stijging van de huurinkomsten met 36% ten opzichte van 31 maart 2015.
Bezettingsgraad van 100%.
De schuldgraad van de vennootschap bedraagt 45,21% op 31 maart 2016.
Tijdens het boekjaar 2015 heeft Care Property Invest 4 nieuwe investeringen gerealiseerd voor circa 50,2 miljoen euro (Turnhout – Aan de Kaai, Turnhout – De Nieuwe Kaai, Herenthout – Boeyendaalhof en Gullegem – Residentie Tilia) en heeft zij 3 nieuwe projecten in ontwikkeling (OCMW Moerbeke, OCMW Herenthout en Lanaken – Drie Eiken) voor circa 25,7 miljoen euro. De gerealiseerde investeringen tijdens het boekjaar 2015 waren allen bestaande projecten die onmiddellijk opbrengsten genereerden, deze opbrengsten worden dan ook vanaf het eerste kwartaal 2016 duidelijk in de huurinkomsten weerspiegeld (stijging van de huurinkomsten met 36% tegenover het eerste kwartaal 2015). Daartegenover staat dat de operationele kosten goed onder controle zijn gebleven. Wij sluiten het kwartaal dan ook af met een nettoresultaat (exclusief niet-kaselementen) van € 2.667.705,24, ruim 40% meer dan het eerste kwartaal vorig jaar.
De groei van Care Property Invest zal o.a. verder bestendigd worden tijdens de volgende boekjaren door de reeds bestaande afspraken m.b.t. de 3 projecten in ontwikkeling. Deze projecten sluiten perfect aan bij de strategie zoals uitgestippeld door de raad van bestuur en de doelwijziging die Care Property Invest de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Met name het deelnemen aan openbare aanbestedingen, het aankopen van bestaande projecten, het mede ontwikkelen van nieuwe projecten, …
Care Property Invest NV Horstebaan 3 2900 Schoten BE 0456 378 070 - RPR Antwerpen Openbare GVV naar Belgisch recht
T +32 3 222 94 94 F +32 3 222 94 95 E [email protected] www.carepropertyinvest.be
Care Property Invest (voorheen Serviceflats Invest) wenst dan ook in de toekomst haar vastgoedportefeuille verder uit te breiden met alle woonvormen vervat in het woonzorgdecreet (woonzorgcentra, groepen van assistentiewoningen, …) en alle woonvormen voor mensen met een beperking. Tijdens het eerste kwartaal van het boekjaar 2016 werden er geen effectieve nieuwe investeringen gerealiseerd doch werd de pipeline verder uitgebreid (zie gebeurtenissen na de afsluiting) en heeft Care Property Invest zich verder gefocust op het beheer van haar leasingactiviteiten en haar bestaande vastgoedportefeuille, wat resulteert in 100% bezettingsgraad. Ook heeft Care Property Invest tijdens het eerste kwartaal van 2016 deelgenomen aan een openbare aanbesteding waarvan de resultaten later dit boekjaar worden verwacht.
Het verlaagde tarief van roerende voorheffing van 15% op de dividenden van residentiële GVV's werd herzien en verhoogd naar 27% vanaf aanslagjaar 2016. Care Property Invest heeft ingevolge contractuele bepalingen opgenomen in de bestaande 76 leasingovereenkomsten, de canonvergoedingen verhoogd vanaf 1 januari 2016.
Care Property Invest werkt ook in 2016 actief verder aan de uitbreiding van haar vastgoedportefeuille. Zo worden er op heden zowel in Vlaanderen als in Brussel en Wallonië investeringsopportuniteiten bestudeerd die volledig binnen de strategie passen van Care Property Invest.
In dit kader heeft Care Property Invest recent een "letter of intent" onder opschortende voorwaarden afgesloten voor de acquisitie van 100% van de aandelen van een vennootschap waarin zich een groep van assistentiewoningen bevindt in de regio Mechelen. De conventionele waarde van deze groep van assistentiewoningen wordt geschat op circa 13,4 miljoen euro en de uitbating is in handen van een zeer ervaren speler op de markt van de huisvesting voor senioren. Na de realisatie van de opschortende voorwaarden zal hierover verder worden gecommuniceerd.
De raad van bestuur neemt zich voor om nog dit boekjaar een directiecomité op te richten. De eerste stap om dit mogelijk te maken is de invoering van een nieuw artikel "Directiecomité" in de huidige gecoördineerde statuten van de Vennootschap. Deze statutenwijziging vereist een beslissing van een buitengewone algemene vergadering en daarom heeft de raad van bestuur op 3 mei 2016 de aandeelhouders opgeroepen de buitengewone algemene vergadering van 2 juni 2016 om 11 uur ("BAV I") bij te wonen die zal gehouden worden op de maatschappelijke zetel, en, in geval het vereiste quorum niet zou zijn bereikt op "BAV I", een tweede buitengewone algemene vergadering op woensdag 22 juni 2016 om 15 uur. De oproeping en de voorgestelde wijziging van de statuten zijn beschikbaar op de website van de Vennootschap, www.carepropertyinvest.be.
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | ||
| aantal projecten | 4 | 1 |
| aantal wooneenheden voor senioren | 316 | 15 |
| vastgoed beschikbaar voor verkoop in reële waarde (a) |
50.261.300,00 | 2.252.000,00 |
| gemiddelde resterende looptijd huurcontract | 24 jaar | 15 jaar |
| bezettingsgraad | 100% | nvt (b) |
(a) De investeringswaarde en de reële waarde van de vastgoedbelegging wordt door de vastgoeddeskundige bepaald. De reële waarde is gelijk aan de investeringswaarde waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken.
(b) Gezien het project in gebruik werd genomen op 1 juni 2015 en de bouwwerken gedurende het eerste kwartaal van 2015 nog in uitvoering waren kan er hiervoor geen bezettingsgraad worden opgenomen.
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Leasingactiviteiten (projecten ter beschikking gesteld middels erfpachtovereenkomsten en geboekt als financiële leasing) |
||
| aantal projecten | 76 | 76 |
| aantal wooneenheden voor senioren | 1.988 | 1.988 |
| vorderingen financiële leasings | 157.005.329,44 | 157.005.329,44 |
| handelsvorderingen | 12.152.225,36 | 12.453.896,09 |
| totale vordering financiële leasings (1) | 169.157.554,80 | 169.459.225,53 |
| gemiddelde resterende duur tot het einde van de opstalperiode |
18 jaar | 19 jaar |
| reële waarde van de leasevorderingen (2) | 238.329.467,33 | 229.598.323,48 |
De huurinkomsten van deze vastgoedbeleggingen die conform IAS 17 geboekt worden als financiële lease, zijn onafhankelijk van de bezettingsgraad.
(1) Op pagina 97 e.v. van het jaarlijks financieel verslag van 2015 wordt de economische winst- of verliesmarge die wordt toegerekend aan deze projecten (en begrepen is bij de rubriek "handelsvorderingen") toegelicht.
(2) De reële waarde van de financiële leasevorderingen werd berekend door de toekomstige cashflows van de opgeleverde projecten met inbegrip van de investeringskosten, begrepen bij de rubriek "vordering financiële lease", te verdisconteren aan een IRS rentevoet geldend op de afsluitdatum van het betreffende boekjaar al naargelang de resterende looptijd van de opstalperiode verhoogd met een marge die het financieringsrisico weerspiegelt.
Care Property Invest NV Horstebaan 3 2900 Schoten BE 0456 378 070 - RPR Antwerpen Openbare GVV naar Belgisch recht
| Aantal gewone en bijzondere aandelen op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Totaal aantal aandelen | 13.184.720 | 10.359.425 |
| waarvan: | ||
| - aantal gewone aandelen | 13.034.720 | 10.209.425 |
| - aantal bijzondere aandelen | 150.000 | 150.000 |
Alle aandelen zijn zonder nominale waarde cfr. artikel 6 van de statuten van de Vennootschap.
| Aantal aandelen op naam en gedematerialiseerde aandelen op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Totaal aantal aandelen | 13.184.720 | 10.359.425 |
| waarvan: | ||
| - aantal gewone en bijzondere aandelen op naam | 237.826 | 255.748 |
| - aantal gedematerialiseerde gewone aandelen | 12.946.894 | 10.133.677 |
| overige: | ||
| - aantal eigen aandelen | 15.030 | 17.030 |
| - aantal gewone aandelen in omloop | ||
| (na aftrek van eigen aandelen en de aandelen op naam) | 12.931.864 | 10.113.677 |
| - aantal aandelen met dividendrecht | 13.184.720 | 10.359.425 |
| Waarde aandelen | ||
| Beurskoers op afsluitdatum | € 16,16 | € 16,75 |
| Beurskapitalisatie (alle aandelen) | € 213.065.075,20 | € 173.520.368,80 |
| Nettowaarde per aandeel op geconsolideerde basis | € 7,50 | € 6,20 |
| Free Float | 98,86% | 98,55% |
| Halfjaarlijks financieel verslag | 22 september 2016 | beschikbaar op de website |
|---|---|---|
| Tussentijdse verklaring 3e kwartaal 2016 | 17 november 2016 | beschikbaar op de website |
Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
| Vermelde bedragen in euro. | ||
|---|---|---|
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
| Huurinkomsten (+) I. |
4.459.977,69 | 3.279.179,51 |
| huur | 623.308,84 | 0,00 |
| huurkortingen | -875,00 | 0,00 |
| vergoeding financiële leasing en soortgelijken | 3.837.543,85 | 3.279.179,51 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 4.459.977,69 | 3.279.179,51 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 4.459.977,69 | 3.279.179,51 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) |
-686.893,57 | -596.228,38 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) |
-4.568,19 | 1.021,86 |
| andere bedrijfskosten m.b.t. de projecten | -64.803,29 | -16.872,51 |
| andere bedrijfsopbrengsten m.b.t. projecten | 58.552,61 | 17.894,37 |
| overige operationele opbrengsten en kosten | 1.682,49 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
3.768.515,93 | 2.683.972,99 |
| XVIII.Variaties in de reële waarde van | -86.563,38 | 0,00 |
| vastgoedbeleggingen | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 3.681.952,55 | 2.683.972,99 |
| Financiële inkomsten (+) XX. |
-2.162,57 | 516,76 |
| Netto intrestkosten (-) XXI. |
-1.055.826,69 | -884.393,89 |
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -1.110,72 | -849,63 |
| XXIII.Variaties in reële waarde van financiële activa/passiva (+/-) |
-3.967.805,00 | -3.675.869,92 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5.026.904,98 | -4.560.596,71 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | -1.344.952,43 | -1.876.623,72 |
| XXIV.Vennootschapsbelasting (-) | -165.479,82 | -10.000,00 |
| BELASTINGEN | -165.479,82 | -10.000,00 |
| NETTORESULTAAT | -1.510.432,25 | -1.886.623,72 |
De Vennootschap heeft geen "niet gerealiseerde resultaten" in de zin van IAS 1 zodat het nettoresultaat van de Vennootschap gelijk is aan het globaal resultaat.
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| nettoresultaat per aandeel, op basis van het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen |
-0,1146 | -0,1821 |
| brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum | -0,71% | -1,09% |
| Vermelde bedragen in euro. | ||
|---|---|---|
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
| NETTORESULTAAT | -1.510.432,25 | -1.886.623,72 |
| NIET-KAS ELEMENTEN BEGREPEN IN HET NETTORESULTAAT | ||
| - afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen |
+21.992,47 | +19.791,66 |
| - variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen |
+86.563,38 | 0,00 |
| - variaties in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten |
+3.967.805,00 | +3.675.869,92 |
| - winst- of verliesmarge projecten gerekend aan de periode |
0,00 | +13.696,59 |
| - afname handelsvordering (winst- of verliesmarge toegerekend in vorige periodes) |
+101.776,64 | +66.631,36 |
| NETTORESULTAAT EXCLUSIEF NIET-KAS ELEMENTEN | ||
| BEGREPEN IN HET RESULTAAT | 2.667.705,24 | 1.889.365,81 |
| nettoresultaat per aandeel, exclusief niet kaselementen begrepen in het resultaat, toewijsbaar aan alle aandelen |
||
| van de Vennootschap op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen |
0,2023 | 0,1824 |
| brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum | 1,25% | 1,09% |
Op datum van 31 maart 2015 had de Vennootschap geen dochterondernemingen. Dit zijn dan ook de enkelvoudige, statutaire cijfers van de Vennootschap. De cijfers op 31 maart 2016 betreffen de geconsolideerde cijfers.
Het operationeel resultaat van de Vennootschap is ten opzichte van het eerste kwartaal van 2015 met 36% gestegen. Deze verhoging kon voornamelijk opgetekend worden ingevolge de sterke toename van de huurinkomsten door de acquisities tijdens het vorige boekjaar van de projecten "Aan de Kaai" (Turnhout), "De Nieuwe Kaai" (Turnhout), "Boeyendaalhof" (Herenthout) en "Tilia" (Gullegem). Ook zorgden de bestaande leasingcontracten uit het initiële investeringsprogramma voor een stijging van het nettohuurresultaat ingevolge de verrekening in de canon van de verhoging van de roerende voorheffing op dividenden uitgekeerd door residentiële "GVV's" vanaf 1 januari 2016. (zie ook bij "Wijziging roerende voorheffing" op pagina 2 van dit persbericht).
Het financieel resultaat werd zoals ook tijdens het eerste kwartaal van 2015, sterk negatief beïnvloed door de opname van de reële waarde van de afgesloten financiële instrumenten. Ingevolge de huidige lage rentevoeten, diende op 31 maart 2016 opnieuw een minderwaarde opgetekend te worden in de resultatenrekening van de Vennootschap t.b.v. € 3.967.805,00, waardoor de totale negatieve impact op heden oploopt tot € 23.277.340. De investeringskredieten van de dochtervennootschappen van de Vennootschap, zorgen eveneens voor bijkomende intrestlasten, waardoor het financieel resultaat daalt.
Het bedrag van de belastingen op datum van 31 maart 2016 bevat eveneens de geraamde vennootschapsbelastingen van de dochtervennootschappen, wat een stijging betekent ten opzichte van 31 maart 2015.
Het netto(kwartaal)resultaat van de vennootschap, zonder rekening te houden met de niet-kaselementen zoals o.a. de negatieve variatie van de indekkingsinstrumenten, bedraagt op 31 maart 2016 op geconsolideerde basis € 2.667.705,24, of € 0,2023 per aandeel, wat een stijging betekent van ongeveer 10% ten opzichte van het laatste kwartaal in 2015.
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 50.261.285,17 | 2.250.000,00 |
| Vorderingen financiële leasings | 157.005.329,44 | 157.005.329,44 |
| Handelsvorderingen (m.b.t. projecten begrepen bij de "vorderingen financiële leasings") |
12.152.225,36 | 12.453.896,09 |
| Kas- en kasequivalenten | 10.783.078,00 | 10.120.188,02 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 2.552.172,08 | 2.455.093,52 |
| Eigen vermogen | 98.789.312,51 | 64.140.110,04 |
| waarvan kapitaal - |
78.442.491,65 | 61.633.399,04 |
| waarvan uitgiftepremie - |
20.592.745,89 | 1.191.440,24 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 105.232.681,85 | 91.885.433,67 |
| Andere verplichtingen niet opgenomen in de schuldratio | 28.732.095,69 | 28.258.963,36 |
| Balanstotaal | 232.754.090,05 | 184.284.507,07 |
Op datum van 31 maart 2015 had de Vennootschap geen dochterondernemingen. Dit zijn dan ook de enkelvoudige, statutaire cijfers van de Vennootschap. De cijfers op 31 maart 2016 betreffen de geconsolideerde cijfers.
T +32 3 222 94 94 F +32 3 222 94 95 E [email protected] www.carepropertyinvest.be
De acquisities van de 3 nieuwe projecten (na 31 maart 2015) zorgen voor de toename van de totale geconsolideerde activa van de Vennootschap op datum van 31 maart 2016. De totale reële waarde, vastgesteld door de vastgoeddeskundige, bedraagt op 31 maart 2016 € 50,26 miljoen. Het project te Gullegem werd reeds opgenomen als vastgoedbelegging op 31 maart 2015.
Het eigen vermogen van de Vennootschap werd in juni 2015 versterkt door een kapitaalverhoging met een bruto opbrengst van het aanbod van € 38 miljoen.
Op geconsolideerde basis werden op 31 maart 2016 eveneens de financieringen van de dochtervennootschappen opgenomen bij de verplichtingen, waardoor het vreemd vermogen is toegenomen.
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Nettoactiva van de vennootschap | 98.789.312,51 | 64.140.110,04 |
| netto-waarde per aandeel (1) | 7,50 | 6,19 |
| Nettoactiva van de vennootschap, exclusief de "toegelaten afdekkingsinstrumenten" |
122.066.652,51 | 89.971.044,04 |
| netto-waarde per aandeel (1) excl. "toegelaten afdekkingsinstrumenten" |
9,27 | 8,68 |
| Nettoactiva van de vennootschap, exclusief de "toegelaten afdekkingsinstrumenten", inclusief de reële waarde van de leasevorderingen (2) |
191.238.565,04 | 150.110.141,99 |
| netto-waarde per aandeel (1) excl. "toegelaten afdekkingsinstrumenten", incl. reële waarde leasevorderingen (2) |
14,52 | 14,49 |
(1) conform de GVV-wet: exclusief de eigen aandelen aangehouden door de Vennootschap
(2) de reële waarde van de financiële leasevorderingen zoals gespecifieerd bij punt (2) onderaan op pagina 3
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| gemiddelde resterende looptijd van de financiële schulden | 15 jaar | 17 jaar |
| nominaal bedrag financiële schulden op lange termijn | 128.114.808,66 | 87.860.038,31 |
| gewogen gemiddelde rentevoet | 4,17% | 4,07% |
| nominaal bedrag van de financiële schulden ingedekt middels een financieel instrument |
35.791.937,59 | 35.791.937,59 |
| impact reële waarde van de afdekkingsinstrumenten | 23.277.340 | 25.830.934 |
| Kwartaal afgesloten op 31 maart | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| 45,21% | 49,86% |
De financiële schuldgraad wordt berekend in overeenstemming met het Koninklijk Besluit met betrekking tot de "Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen" d.d. 13 juli 2014
Behoudens onvoorziene omstandigheden stelt de raad van bestuur van Care Property Invest voor boekjaar 2016 een verhoogde dividendbetaling voorop.
Gezien Care Property Invest geïndexeerde lange termijn huurinkomsten genereert en de huidige bestaande leasingactiviteiten nog een looptijd hebben van gemiddeld 18 jaar en de huurovereenkomsten m.b.t. de vastgoedbeleggingen nog een looptijd hebben van gemiddeld 24 jaar heeft Care Property Invest een goed zicht op haar toekomstige inkomsten op lange termijn waardoor zij verwacht een stabiel dividend te kunnen uitkeren.
De solvabiliteit van de Vennootschap wordt ondersteund door de stabiele waarde van haar vastgoedprojecten. Door een schuldratio van 45,21% op 31 maart 2016 (ruim onder het wettelijke maximum van 65% voor GVV's) beschikt Care Property Invest over een balansstructuur die haar toelaat om de projecten in ontwikkeling waartoe zij zich heeft verbonden uit te voeren alsook nieuwe investeringsopportuniteiten te onderzoeken.
De raad van bestuur meent dat de risicofactoren en onzekerheden beschreven op blz. 8 t.e.m. 18 van het jaarlijks financieel verslag van 2015 blijven gelden voor de resterende maanden van het boekjaar 2016.
Dit persbericht bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Care Property Invest. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Care Property Invest grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Care Property Invest geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid voor deze vooruitzichten.
Algemeen Directeur/Gedelegeerd Bestuurder [email protected] T +32 3 222 94 94 - F +32 3 222 94 95 - M +32 495 59 82 67 Horstebaan 3 2900 Schoten [email protected] www.carepropertyinvest.be
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.