Investor Presentation • Mar 18, 2020
Investor Presentation
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COMMUNIQUÉ DE PRESSE
18 mars 2020 - Après la clôture de la Bourse sous embargo jusqu'à 17h45
société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège social: Horstebaan 3, 2900 Schoten Numéro d'entreprise 0456.378.070 (RPM Anvers) (la « Société »)
31 DÉCEMBRE 2019
| CHIFFRES CLÉS | 31 décembre 2019 | 31 décembre 2018 | Évolution |
|---|---|---|---|
| JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER |
644 m € | 521 m € | +24 % |
| RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ | 18,7 m € | 16,7 m € | +12 % |
| CAPITALISATION BOURSIÈRE | 601 645 007€ | 390 321 469 € | +54 % |
| TAUX D'OCCUPATION | 100 % | 100 % | = |
| RATIO D'ENDETTEMENT | 49,32 % | 45,70 % | +7,9 % |
| COÛT DU CAPITAL ÉTRANGER | 2,35 % | 2,9 % | -19 % |
Proposition de distribuer un dividende brut de 0,77 € par action pour l'ensemble de l'exercice 2019. Après déduction du précompte mobilier de 15 %, le dividende net s'élève à € 0,65 par action, soit une augmentation de 6,94 % par rapport à l'exercice 2018.
L'assemblée générale ordinaire de la Société aura lieu le 27 mai 2020, 11h00 (au siège social, Horstebaan 3, 2900 Schoten).
Care Property Invest SA Horstebaan 3 2900 Schoten BE 0456 378 070 RPR Anvers SIR publique de droit belge
| www.carepropertyinvest.be | |
|---|---|
| E [email protected] | |
| F | +32 3 222 94 95 |
| T | +32 3 222 94 94 |
Constituée le 30 octobre 1995, Care Property Invest, premier investisseur immobilier coté en bourse en Belgique en 1996, a fortement misé en 2018 sur la croissance de la Société et de son portefeuille immobilier.
Par conséquent, les ambitions et les attentes pour l'exercice 2019 étaient très élevées, mais Care Property Invest a fait un effort important pour les réaliser et a fait un grand pas en avant en termes de renforcement de son portefeuille, de sa visibilité et bien sûr... de ses résultats.
La Société a pu annoncer des investissements supplémentaires de 100 millions €. Ceci, combiné avec l'achèvement des développements en cours et la survenance d'une augmentation globale de la juste valeur de son portefeuille, a résulté dans une juste valeur totale du portefeuille immobilier au 31 décembre 2019 d'environ 644 millions €(1) .
La voie de la répartition géographique a également été ouverte aux Pays-Bas avec un total de 10 nouveaux investissements
En 2019, Care Property Invest a atteint le seuil d'environ 29,5 millions € de revenus locatifs, soit une augmentation d'environ 16,82 % par rapport à l'exercice précédent. Grâce à cette augmentation des revenus locatifs d'une part et à la maîtrise des coûts d'autre part, le résultat EPRA ajusté a augmenté de 16,7 millions € pour l'exercice 2018 à 18,7 millions € pour l'exercice 2019, soit une augmentation de plus de 12%. Care Property Invest a donc pu plus que remplir ses objectifs et a réalisé un résultat EPRA ajusté de 0,9173 € par action et peut donc augmenter le dividende de 6,9% (de 0,72 € par action pour l'exercice 2018 à 0,77 € par action pour l'exercice 2019), malgré l'augmentation du nombre d'actions ayant droit au dividende découlant des 2 augmentations de capital qui ont eu lieu en 2019.
(1) (i)Conformément à la norme IAS 40, les immeubles de placement sont inscrits au bilan à leur juste valeur, les créances de location-financement sont inscrits au bilan à coût, conformémént IFRS16.
(ii) La part (en %) sur le portefeuille immobilier total des créances de location-financement (IFRS16) selon valeurs du bilan, s'élève à 36 % au 31 décembre 2019. La part (en %) sur le portefeuille immobilier total des immeubles de placement, s'élève à 64 % au 31 décembre 2019.
(iii) La valeur des créances de location-financement inscrites au bilan au 31 décembre 2019, s'élève à 198 937 232,93 €. La juste valeur des des créances de location-financement s'élève à 286 714 450,35 € au 31 décembre 2019. La juste valeur des créances de location-financement est une note obligatoire (IFRS16).
En septembre 2019, Care Property Invest a vu ses efforts de reportage récompensés pour la troisième fois consécutive par un EPRA BPR Gold Award.
La Société souhaite poursuivre cette trajectoire de croissance en 2020 et vise une nouvelle augmentation de ses résultats.
Par exemple, la Société s'attend à une augmentation des revenus locatifs d'au moins 35 millions € pour la fin de l'année 2020.
Une augmentation du résultat EPRA ajusté à 0,93 € par action et une augmentation du dividende à distribuer de 0,77 € par action à un minimum de 0,80 € pour l'exercice 2020 sont également attendues.
Les ambitions de Care Property Invest pour 2020 et l'avenir sont donc ambitieuses.
Care Property Invest célèbre son 25ème anniversaire cette année et nous tenons donc à remercier une fois de plus nos actionnaires pour leur confiance, nos clients pour leur foi dans la valeur ajoutée que Care Property Invest apporte à leur projet et, bien sûr, nos employés pour leur engagement dynamique dans la réalisation des objectifs de la Société.
L'ambition de Care Property Invest est d'être la référence sur le marché de l'immobilier de soins de santé et d'accélérer sa croissance.
Sa stratégie actuelle en matière d'immobilier de soins pour personnes âgées repose sur le vieillissement croissant de la population qui, selon le Bureau fédéral du Plan, culminera en 2070. Aujourd'hui et dans les décennies à venir, cela entraînera une demande croissante d'immobilier de soins de santé avec une valeur ajoutée sociale. Une tendance similaire s'applique également aux Pays-Bas en ce qui concerne les chiffres du vieillissement de la population. Pour plus de détails, nous nous référons aux graphiques ci-dessous, qui montrent l'évolution démographique en Belgique et aux Pays-Bas.
L'évolution démographique certaine, combinée avec sa stratégie de croissance, la mise en œuvre de son objet social et le fait qu'elle est la seule SIR à investir à 100 % dans l'immobilier de soins de santé, assure que son action procure toujours un rendement stable pour ses actionnaires, et cela à un taux de précompte mobilier de 15 % (contre un taux général de 30 %).
Care Property Invest répartit ses risques en assurant une bonne répartition géographique de ses biens immobiliers, en diversifiant entre les opérateurs de ses biens immobiliers et en créant un bon équilibre entre les partenariats public-privé et privé. Cela a été, entre autres, un facteur de motivation majeur pour la Société afin de faire son entrée sur le marché néerlandais de l'immobilier de soins de santé en septembre 2018.
(1) D'après les données du Bureau fédéral du Plan - Rapport sur les projections démographiques 2017-2070.
(2) Sur la base de la source de données suivante : «Projections des intervalles de population ; groupe d'âge, 2018-2060», CBS - 19 décembre 2017
La sélection minutieuse de nouveaux projets pour la Société a toujours lieu après une analyse complète des risques, qui va de pair avec une évaluation approfondie du conseil d'administration de la Société, suite à un premier examen des dossiers d'investissement lors du comité de direction de la Société. Il peut s'agir de développer, réaliser et financer soi-même des bâtiments, mais aussi de refinancer ou d'acquérir des bâtiments existants, avec ou sans rénovation ou agrandissement, tant sur le marché privé
Voici un aperçu des principaux critères de sélection :
que sur le marché public.
La stratégie de Care Property Invest est essentiellement du type « acheter et conserver ». À ce titre, elle est par définition axée sur la détention de biens immobiliers à long terme.
Comme mentionné précédemment, Care Property Invest est actuellement active en Belgique et aux Pays-Bas et examine avec prudence un certain nombre d'autres marchés géographiques clés de l'Espace économique européen, qui connaissent une évolution démographique similaire.
Care Property Invest cherche à développer un dialogue permanent avec le secteur des soins de santé, les autorités, les investisseurs actuels et potentiels, les prêteurs et, plus généralement, toutes les parties prenantes.
La Société s'efforce d'aligner sa stratégie financière sur la stratégie globale et la croissance réalisée par la Société. En élargissant continuellement sa taille, la Société vise toujours une distribution compétitive des dettes et des coûts du capital et une amélioration de sa marge opérationnelle.
Care Property Invest essaye de se financer de la façon la plus avantageuse possible, en recourant à des fonds propres et externes.
Les fonds propres sont levés en faisant appel au marché des capitaux.
Par des augmentations de capital en espèces et en nature avec des actifs immédiatement rentables et/ou un pipeline concret en retour, la croissance du bénéfice par action peut être atteint et maintenu.
Care Property Invest vise, à cette fin, un dialogue permanent avec les investisseurs, directement et indirectement. En organisant ou en participant à des roadshows et des foires en Belgique et à l'étranger, elle instaure un dialogue permanent avec les investisseurs institutionnels et privés.
En tant que SIR, Care Property Invest est bien conscient de l'importance de sa politique de dividende pour ses actionnaires. La Société s'efforce donc d'augmenter son dividende chaque fois que cela est possible de façon durable. Cela permet d'éviter de devoir le réduire à nouveau au cours d'un exercice ultérieur.
Compte tenu de la forte croissance de la Société elle s'efforce de réserver autant de bénéfices que possible afin de pouvoir réinvestir dans le cadre légal. Ce faisant, la Société vise un taux de distribution (pourcentage de distribution du dividende par action par rapport au résultat par action) aussi proche que possible du minimum légal de 80 %, tout en visant une augmentation durable du dividende. Elle étudie également la possibilité d'un dividende optionnel.
Malgré l'augmentation déjà réalisée de la liquidité de son action, Care Property Invest travaille toujours à améliorer celle-ci afin d'augmenter l'attractivité de son action. A cette fin, elle a désigné KBC Securities comme deuxième fournisseur de liquidité en novembre 2018, après la nomination de Banque Degroof Petercam comme fournisseur de liquidité en février 2018. L'objectif stratégique de la Société est d'être incluse dans l'indice EPRA, ce qui entraînera une nouvelle augmentation de la liquidité de l'action Care Property Invest. De plus, cette désignation de fournisseurs de liquidité se traduit par de plus faibles fluctuations de cours et, par conséquent, par une plus grande stabilité du cours de l'action et un plus petit écart acheteur-vendeur.
Les fonds étrangers sont attirés aussi diversifiés que possible. Cela permet de limiter le risque sur la contrepartie bancaire. Care Property Invest vise une dispersion encore plus large de ses prêteurs.
Afin de mieux diversifier l'origine de ses sources de fonds étrangers, la Société a également un programme MTN avec Belfius qui prévoit la possibilité d'émettre des obligations et des papiers commerciaux. Au cours de l'exercice 2018, la Société a relevé le plafond de ce programme de 50 à 100 millions € et a opté pour la nomination de KBC comme distributeur supplémentaire afin de limiter le risque de placement. En 2019, le plafond du programme a encore été augmenté pour atteindre 140 millions €. La Société dispose des lignes nécessaires pour la partie du papier commercial qui offre la couverture nécessaire, afin de ne pas augmenter le risque de liquidité.
Care Property Invest s'efforce de limiter son risque de liquidité en gardant suffisamment de lignes disponibles pour ses besoins à court terme et pour le financement des investissements supplémentaires durant l'exercice en cours.
De plus, il y a également un risque de liquidité si la Société ne respecte plus les clauses restrictives liées aux accords de crédit. Ces clauses contiennent des dispositions conformes au marché, notamment des dispositions relatives au ratio d'endettement et aux dispositions dans la législation SIR. Care Property Invest surveille les paramètres de ces clauses restrictives régulièrement et à chaque fois qu'un nouvel investissement est envisagé.
À la fin de l'exercice, Care Property Invest n'avait hypothéqué ou nanti aucun immeuble en Belgique ou aux Pays-Bas.
Un financement correct est nécessaire pour un modèle d'affaires solide et rentable, compte tenu des forts besoins en capitaux du secteur dans lequel la Société est active et de sa stratégie d'achat et de détention. Par conséquent, la Société a un endettement structurel avec principalement des prêts remboursables in fine. Les crédits d'investissement que la Société rembourse sont principalement des crédits qui étaient déjà contractés par des filiales avant leur acquisition et que la Société a acquis au moment de l'achat des actions de la filiale. La situation de trésorerie permanente de la Société est limitée.
L'objectif à long terme de la Société est d'avoir un ratio d'endettement entre 50 % et 55 %. Ce ratio d'endettement permet un ratio optimal entre les ressources propres et les ressources étrangères et offre également la possibilité de profiter d'opportunités d'investissement.
La Société s'efforce également de limiter le risque de taux d'intérêt sur ses dettes en visant un ratio de couverture de la dette entre 75 % et 80 %. La Société suit de près l'évolution des marchés financiers afin d'optimiser sa structure financière et d'obtenir une bonne composition des financements à court et à long terme et aussi de conclure des contrats dérivés afin d'obtenir le pourcentage de couverture souhaité. La Société s'efforce également de tenir compte des revenus à long terme provenant de ses investissements pour déterminer la durée moyenne de ses prêts.
La Société génère des flux de trésorerie à long terme, en concluant des contrats d'emphytéose et de bail à long terme. En raison du caractère triple net (1) de ces contrats avec des opérateurs solides et du transfert de risque de vacance à l'opérateur (à l'exception de l'investissement de Gullegem), la Société parvient à maintenir un faible profil de risque. Le fait qu'au 31 décembre 2019, presque la moitié des revenus locatifs proviennent encore d'accords avec des autorités locales renforce le faible profil de risque et rend la Société unique par rapport aux autres SIR.
C'est d'autant plus le cas que l'immobilier de soins de santé est moins lié à la conjoncture économique qu'à des facteurs démographiques, ceux-ci étant favorables tenant compte de la lame de fond démographique du vieillissement de la population.
Care Property Invest se profile en tant qu'investisseur dans les soins aux personnes âgées et l'infrastructure adaptée aux personnes handicapées. L'objet statutaire est étendu autant que possible. Des priorités sont déterminées au sein du segment de l'immobilier de soins & de bien-être.
Care Property Invest met l'accent sur les investissements dans les soins et le bien-être. Pour des raisons d'opportunité, elle accorde aussi de l'attention au développement de concept.
L'ambition de Care Property Invest est de devenir la référence (dominante) dans son marché et d'accélérer sa croissance.
Care Property Invest est un acteur très dynamique sur son marché qui innove dans l'immobilier pour les soins et le bien-être des personnes âgées et des personnes handicapées.. Care Property Invest souhaite y parvenir de manière indépendante.
(1) À l'exception du projet «Les Terrasses du Bois» à Watermael-Boitsfort pour lequel un accord de longue durée de type double net a été conclu à long terme.
Vous trouverez ci-dessous un bref aperçu des acquisitions des différents projets en Belgique au cours de l'exercice 2019.
Tous les achats ont été effectués à des prix qui correspondent à la juste valeur déterminée par l'expert immobilier. Les transactions ont eu lieu pour une valeur conventionnelle totale d'environ 24,1 millions €.
| Riemst - Huyse Elckerlyc | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION: | 19 février 2019 | |
| • ADRESSE: | Trinellestraat 23, 3770 Riemst, la Belgique | |
| • EXPLOITANT: | Senior Living Group | |
| • CAPACITÉ : | 77 logements | |
| • EMPLACEMENT: | Au centre de Millen (une sous-municipalité de Riemst), dans la province du Limbourg, près de la Région wallonne et de la frontière néerlandaise, dans un quartier résidentiel verdoyant, avec à côté une boulangerie et à proximité de plusieurs établissements de restauration |
|
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
1997/2007; rénovation 2008 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • VALEUR CONVENTIONNELLE: |
Environ 6,5 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition de 100 % des actions dans Decorul sa, la société propriétaire de l'immeuble de ce centre de services de soins et de logement |
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| • FINANCEMENT: | Acquisition de crédits existants et de fonds étrangers |
| Genval - La Résidence du Lac | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION: | 3 avril 2019 | |
| • ADRESSE: | Avenue Albert 1er 319, 1332 Genval, la Belgique | |
| • EXPLOITANT: | La Résidence du Lac SA | |
| • CAPACITÉ : | 109 logements | |
| • EMPLACEMENT | À Genval, avec le centre de Genval à une distance de marche. Vous y trouverez plusieurs supermarchés, cafés et restaurants. Le lac renommé de Genval se trouve à un kilomètre. |
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| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
2011 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 27 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • VALEUR CONVENTIONNELLE: |
Environ 17,6 millions €. | |
| • TRANSACTION: | Acquisition de 100 % des actions d'Immo du Lac SA, propriétaire de l'immeuble de ce centre de services de soins et de logement. En ce qui concerne le terrain, Immo du Lac SA a obtenu un droit d'emphytéose de 76 ans de l'Association des Oeuvres Paroissiales de la région de Braine-l'Alleud (paroisse de Braine-l'Alleud). |
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| • FINANCEMENT: | Par un apport en nature réussi de toutes les actions d'Immo du Lac SA dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Suite à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (prime d'émission incluse) de € 16 372 079,85, 764 031 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises au prix d'émission de 21,43€ par action. |
(1) Les informations sur les activités et les investissements de la Société au cours des deux derniers exercices figurent dans le rapport financier annuel 2018, chapitre «IV Rapport de gestion», point «2. événements importants» à partir de la page 55 et dans le rapport financier annuel 2017, chapitre «IV Rapport de gestion», point «2. événements importants» à partir de la page 51. Les deux rapports sont disponibles sur le site Internet www.carepropertyinvest.be.
| Vorst - Nuance | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION: |
28 février 2017 | |
| • ADRESSE: | Vorst, Schaatsstraat (Rue du Patinage), 1190 Forest, la Belgique | |
| • EXPLOITANT: | Une entité contrôlée à 100 % par Anima Care sa | |
| • CAPACITÉ : | 121 logements agréés | |
| • EMPLACEMENT | rue | Situé dans le centre-ville, à proximité de banques, de magasins et un hôpital. Le site est facilement accessible en transports commun et avec la voiture par la bonne connexion avec le Ring de Bruxelles et la présence d'un parking de covoiturage dans la |
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Achevé le 13 janvier 2020 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 14,5 millions € | |
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 15,7 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition du terrain et reprise de tous les contrats relatifs à la construction du centre de services de soins et de logement | |
| • FINANCEMENT: | Combinaison de fonds étrangers et de fonds propres |
Leasings financiers
| Middelkerke - Assistentiewoningen De Stille Meers | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ATTRIBUTION: |
10 janvier 2018 | |
| • ADRESSE: | Sluisstraat 17, 8430 Middelkerke, la Belgique | |
| • EXPLOITANT:: | CPAS Middelkerke | |
| • CAPACITÉ : | 60 logements à assistance | |
| • EMPLACEMENT | Dans le centre de Middelkerke. Par conséquent, le projet se trouvera à proximité de différents magasins, banques, supermarchés et établissements de restauration. La plage est également située à deux pas du développement. Le groupe de logements à assistance est facilement accessible tant en voiture qu'en transports publics. |
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| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Achevé le 7 janvier 2020 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 8,2 millions € | |
| • FINANCEMENT: | Combinaison de fonds étrangers et de fonds propres |
| Deinze - De Nieuwe Ceder | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ATTRIBUTION: |
30 octobre 2017 | |
| • ADRESSE: | Parijsestraat 34, 9800 Deinze, la Belgique | |
| • EXPLOITANT:: | asbl Zorghuizen | |
| • CAPACITÉ : | 86 unités de logement agréées pour personnes limitées et personnes atteintes de lésions cérébrales acquises |
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| • EMPLACEMENT | Le complexe résidentiel à développer se trouve dans un écrin de verdure, à côté d'un hôtel de soins. Le projet est situé près du centre de Deinze et à deux pas du centre d'Astene, à proximité des magasins, banques, restaurants et un supermarché. |
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| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
2018-2019. Le projet complet a été achevé le 27 septembre 2019. | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 28 ans (indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 11,0 millions € | |
| • FINANCEMENT: | Combinaison de fonds étrangers et de fonds propres |
| Wassenaar - Villa Sijthof | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
20 juin 2019 | |
| • ADRESSE: | Oud Clingendaal 7, 2245 CH Wassenaar, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Vandaegh Nederland B.V. (qui fait partie du Ontzorgd Wonen Groep) | |
| • CAPACITÉ : | 19 appartements de soins | |
| • EMPLACEMENT | À la périphérie de la riche communauté de Wassenaar, au milieu d'une zone boisée. | |
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Année de construction 1922, année de rénovation 2015 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • VALEUR CONVENTIONNELLE: |
Environ 5,9 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL5 B.V. | |
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Laag-Keppel - De Gouden Leeuw | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
9 juillet 2019 | |
| • ADRESSE: | Rijksweg 91, 6998 AG Laag-Keppel, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Woonzorgvoorziening zorghotel de Gouden Leeuw B.V. (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep») | |
| • CAPACITÉ : | 5 appartements de soins, 14 studios de soins et hôtel de soins avec 17 places | |
| • EMPLACEMENT | Près du centre de Laag-Keppel, un quartier fortement vieillissant du Bronckhorst. L'environnement rural, près du port de plaisance sur l'Oude Ijssel, offre une expérience très paisible pour les résidents du « De Gouden Leeuw ». |
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| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Année de construction du bâtiment principal 1769 / année de construction de l'annexe 1980 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • VALEUR CONVENTIONNELLE: |
Environ 5,6 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL4 B.V. | |
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Zelhem - De Gouden Leeuw | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
3 septembre 2019 | |
| • ADRESSE: | Burg. Rijpstrastraat 3-5, 6998 7021 CP Zelhem, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Woonzorgvoorziening zorghotel de Gouden Leeuw B.V. (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep») | |
| • CAPACITÉ : | 33 appartements de soins et un hôtel de soins avec 7 places | |
| • EMPLACEMENT | étendue. | La résidence de soins est située dans l'ancien hôtel de ville de Zelhem, un quartier de Bronckhorst. L'ancienne municipalité de Zelhem compte trois zones résidentielles, Zelhem, Halle et Velswijk, un certain nombre de hameaux et une belle zone naturelle |
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Année de construction environ 1867/ année de rénovation 2007 | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 25 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • VALEUR CONVENTIONNELLE: |
Environ 10,1 millions €. | |
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL6 B.V. | |
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
2.1.2.2. NOUVEAUX PROJETS EN DÉVELOPPEMENT Immeubles de placement
| Tilburg - Margaritha Maria Kerk | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
26 mars 2019 | |
| • ADRESSE: | Ringbaan West 300, 5025 VB Tilburg, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Korian Holding Nederland B.V. | |
| • CAPACITÉ : | 32 appartements de soins | |
| • EMPLACEMENT | Le projet est situé dans une zone résidentielle agréable, située au centre de la municipalité de Tilburg, dans le triangle des quartiers Zorgvlied, Rooi Harten et Korvel. Le « Kromhoutpark », plusieurs supermarchés et une pharmacie se trouvent à proximité. |
|
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Achèvement prévu pour le second semestre de 2020. | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 7,6 millions € | |
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 7,85 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL3 B.V. | |
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Middelburg - Sterrenwacht | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
12 juin 2019 | |
| • ADRESSE: | Herengracht 50-52, 4331 PX Middelburg, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Korian Holding Nederland B.V. | |
| • CAPACITÉ : | 25 studios de soins | |
| • EMPLACEMENT | Au bord du centre de Middelburg avec un emplacement idyllique, directement sur le Herengracht de Middelburg. | |
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Construite vers 1930, achèvement prévu pour le premier trimestre de 2021. | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 5,6 millions € | |
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 5,7 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL3 B.V. | |
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Zeist - Villa Wulperhorst | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
6 août 2019 | |
| • ADRESSE: | 3709 JP Zeist, Tiendweg 6-8, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Valuas zorggroep | |
| • CAPACITÉ : | Résidence de soins avec un maximum de 44 chambres | |
| • EMPLACEMENT | à environ 11 kilomètres. | À Zeist, une municipalité située au centre de la province d'Utrecht, dans la zone boisée de l'Utrechtse Heuvelrug. À seulement 2,5 kilomètres du centre de Zeist, ce projet met explicitement l'accent sur la tranquillité et l'expérience de la nature. Utrecht se trouve |
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
au début de 2021. | Les travaux de rénovation et de construction pour la maison de campagne devraient commencer vers mi-2019 et être complétés vers la fin de 2020. Le redéveloppement de la remise devrait commencer au cours du troisième trimestre de 2019 et être complété |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 25 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 13,0 millions € | |
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 13,0 millions € | |
| • TRANSACTION: | Par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL2 B.V., la Société a acquis 100 % des biens immobiliers sur le domaine, y compris les permis et reconnaissances requis pour la rénovation de la maison de campagne et la construction de la remise attenante, via Stichting Utrechts Landschap. Simultanément, elle a conclu deux contrats clés en main avec le développeur de « Villa Wulperhorst ». |
|
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Hillegom - St. Josephkerk | ||
|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
27 septembre 2019 | |
| • ADRESSE: | Monseigneur van Leeuwelaan 1 & 3, 2182 EM Hillegom et Hoofstraat 141, 2181 EM Hillegom, Pays-Bas | |
| • EXPLOITANT: | Korian Holding Nederland B.V. | |
| • CAPACITÉ : | 38 appartements de soins. | |
| • EMPLACEMENT | Le projet est situé dans une zone centrale, sur la route principale qui traverse Hillegom dans sa longueur. Le « Van Nispenpark » et plusieurs services sont situés à proximité du projet. |
|
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Travaux de construction débuteront début 2020 et la livraison provisoire est prévue pour mi- 2021. | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 9,07 millions € | |
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 9,2 millions € | |
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL5 B.V. | |
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Zutphen - De Gouden Leeuw | ||||
|---|---|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
19 décembre 2019 | |||
| • ADRESSE: | De Clercqstraat 58, 7201 EC Zutphen, Pays-Bas | |||
| • EXPLOITANT: | Woonzorgvoorziening de Gouden Leeuw Zutphen B.V (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep») | |||
| • CAPACITÉ : | 29 appartements de soins et en 7 un hôtel de soins avec 7studios | |||
| • EMPLACEMENT | Le projet sera l'un des trois bâtiments du projet résidentiel haut de gamme «De Veste» et est situé près du Coehoornsingel, à côté d'un fossé historique et des bâtiments majestueux qui caractérisent le quartier. Le centre de Zutphen, avec ses nombreux établissements de restauration, supermarchés, magasins et banques, est accessible à pied. |
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| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Les travaux de construction ont commencé en avril 2019 et devraient se terminer le 1er juin 2021. | |||
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 25 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |||
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 11,65 millions €. | |||
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 11,86 millions € | |||
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL4 B.V. | |||
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Nimègue - De Orangerie | ||||
|---|---|---|---|---|
| • DATE D'ACQUISITION:: |
23 octobre 2018 | |||
| • ADRESSE: | Malvert 5002 et 5004, 6538 DM Nimègue, Pays-Bas | |||
| • EXPLOITANT: | Korian Holding Nederland B.V. | |||
| • CAPACITÉ : | 68 appartements de soins | |||
| • EMPLACEMENT | Dans le quartier le plus vert de la ville, Dukenburg. Le quartier est connu pour son caractère tranquille et est aimé par tous les âges | |||
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Achèvement prévu au cours du second semestre de 2020 | |||
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |||
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Environ 9,20 millions € | |||
| • TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR: |
Environ 9,20 millions € | |||
| • TRANSACTION: | Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL B.V. | |||
| • FINANCEMENT: | Fonds étrangers |
| Société fusionnante | Entreprise absorbante | Date d'absorption effective |
Date de publication Moniteur belge |
Code de publication Moniteur belge |
|---|---|---|---|---|
| Konli sprl | Care Property Invest SA | 1 janvier 2019 | 21 janvier 2019 | MB 2019-01-21/0010185 |
| Daan Invest SA | Care Property Invest SA | 28 juin 2019 | 24 juillet 2019 | MB 2019-07-24/0100723 |
| VSP Wolvertem sprl | Care Property Invest SA | 28 juin 2019 | 24 juillet 2019 | MB 2019-07-24/0100725 |
| Aldante SA | Care Property Invest SA | 28 juin 2019 | 24 juillet 2019 | MB 2019-07-24/0100299 |
| Immo Kemmelberg sprl | Care Property Invest SA | 28 juin 2019 | 30 juillet 2019 | MB 2019-08-30/0103659 |
| Siger SA | Care Property Invest SA | 23 juin 2019 | 7 août 2019 | MB 2019-08-07/0107352 |
| Igor Balen SA | Care Property Invest SA | 23 juin 2019 | 7 août 2019 | MB 2019-08-07/0107371 |
| Tomast sprl | Care Property Invest SA | 24 octobre 2019 | 19 novembre 2019 | MB 2019-11-19/0150676 |
| Anda Invest sprl | Care Property Invest SA | 24 octobre 2019 | 26 novembre 2019 | MB 2019-11-26/0153884 |
Pour plus d'informations sur les projets de fusion, voir https://carepropertyinvest.be/fr/investir/projets-defusion/.
| Nom filiale constituée | Date de constitution |
Objectif |
|---|---|---|
| Care Property Invest.NL3 B.V. | 5 mars 2019 | acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas |
| Care Property Invest.NL4 B.V. | 15 avril2019 | acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas |
| Care Property Invest.NL5 B.V. | 23 mai 2019 | acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas |
| Care Property Invest.NL6 B.V. | 8 août 2019 | acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas |
Le 15 mars 2019, B.E.R.L. International SA, dont le numéro d'entreprise est 0462.037.427, a été incluse dans la liste des fonds d'investissement immobiliers spécialisés, conformément à l'article 3 de l'arrêté royal du 9 novembre 2016 sur les fonds d'investissement immobiliers spécialisés.
Le 15 mars 2019, Immo du Lac SA, dont le numéro d'entreprise est 0888.891.766, a été incluse dans la liste des fonds d'investissement immobiliers spécialisés, conformément à l'article 3 de l'arrêté royal du 9 novembre 2016 sur les fonds d'investissement immobiliers spécialisés.
Le 13 février 2019, le conseil d'administration de la Société a mis en place un comité d'audit dont la mission est d'assurer l'exactitude et la fiabilité des informations financières, tant internes qu'externes. Le Comité veille à ce que les rapports financiers périodiques de Care Property Invest donnent une image fidèle, juste et claire de la situation et des perspectives d'avenir de Care Property Invest et, en particulier, vérifie les états financiers annuels et périodiques avant leur publication.
Le comité d'audit vérifie également l'application correcte et cohérente des différentes normes comptables et règles d'évaluation appliquées. Il contrôle également l'indépendance du commissaire et a un rôle consultatif lors de la (re)nomination du commissaire. Des informations détaillées sur le fonctionnement du comité d'audit sont disponibles dans la charte de gouvernance d'entreprise disponible sur le site Internet, www.carepropertyinvest.be.
Le 13 février 2019, le conseil d'administration de la Société a décidé de créer un comité d'investissement. L'objectif principal est de pouvoir bénéficier d'une plus grande flexibilité dans l'évaluation des dossiers d'investissement. Le comité est chargé de donner des conseils sur les dossiers d'investissement et les éventuels dossiers de désinvestissement afin d'accélérer le processus de décision. Le conseil d'administration reste responsable de la supervision et de la prise de décision finale sur ces dossiers. Le comité d'investissement exécute sa fonction conformément à la politique d'intégrité de la Société. Des informations détaillées sur le fonctionnement du comité d'investissement sont disponibles dans la charte de gouvernance d'entreprise disponible sur le site Internet, www.carepropertyinvest.be.
Le 8 avril 2019 Care Property Invest NV a annoncé que le conseil d'administration a décidé de lancer un programme de rachat d'actions pour un montant total maximum de 250 000 € pour acquérir jusqu'à 11 000 actions, dans les limites de l'autorisation de rachat d'actions propres accordée par l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018. L'objectif du programme de rachat est de permettre à Care Property Invest de remplir ses obligations découlant de plans d'achat d'actions au profit de la direction générale de Care Property Invest. Le 29 novembre 2019, le conseil d'administration a approuvé la poursuite du programme de rachat d'actions pour un montant total maximum de 52 500 € afin d'acquérir un maximum de 1 500 actions.
Care Property Invest reconnaît la nécessité d'avoir une direction active et engagée, qui est également responsable de l'expansion et de l'intégration des investissements réalisés. Sur la base de l'expérience passée et des pratiques et tendances actuelles du marché, le comité de rémunération et de nomination et le conseil d'administration sont également convaincus que l'engagement et l'implication de la direction augmentent si elle peut participer au capital de Care Property Invest SA, alignant ainsi les intérêts de la direction sur ceux de la Société et de ses actionnaires. Ce mode de rémunération s'inscrit donc dans le cadre de la bonne gouvernance d'entreprise poursuivie par la Société. En effet, le Code de gouvernance d'entreprise établit également explicitement un lien entre une partie appropriée de la rémunération et la performance. Care Property Invest applique intégralement les dispositions et les directives du présent Code à son plan incitatif à long terme. Le programme de rachat sera effectué par un courtier indépendant conformément à la réglementation applicable en matière d'achat d'actions propres.
Care Property Invest a lancé le programme de rachat le 8 avril 2019 pour une période se terminant au plus tard le 30 avril 2019.
Le 12 avril 2019, elle a ensuite annoncé que, conformément à l'article 207 de l'Arrêté royal du 30 janvier 2001 en application du Code belge des Sociétés, le 10 avril 2019 elle avait acheté 10 780 de ses actions propres sur Euronext Bruxelles. Les actions ont été rachetées à un prix moyen (arrondi) de 23,19 € par action.
| Date | Nombre d'actions |
Cours Moyen (en €) |
Cours minimum (en €) |
Cours maximum (in €) |
Prix total (in €) |
|---|---|---|---|---|---|
| 8 avril 2019 | 2 500 | 23,12 | 23,00 | 23,40 | 57 797,50 |
| 9 avril 2019 | 5 000 | 23,26 | 23,00 | 23,40 | 116 295,00 |
| 10 avril 2019 | 3 280 | 23,13 | 23,00 | 23,30 | 75 879,85 |
| Total | 10 780 | 23,19 | 249 972,35 |
Dans le cadre de la poursuite du plan de rémunération incitative à long terme, Care Property Invest a lancé un deuxième programme de rachat le 3 décembre 2019 pour une période se terminant le 15 décembre 2019 au plus tard.
Le 6 décembre 2019, la Société a annoncé qu'elle avait racheté 1 500 actions propres sur Euronext Bruxelles le 3 décembre 2019. Les actions ont été rachetées à un prix moyen (arrondi) de 29,48 € par action.
| Date | Nombre d'actions |
Cours Moyen (en €) |
Cours minimum (en €) |
Cours maximum (in €) |
Prix total (in €) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 décembre 2019 | 1 500 | 29,48 | 29,30 | 29,70 | 44 225 |
| Totaal | 1 500 | 29,48 | 44 225 |
Care Property Invest a relevé le plafond de son programme MTN à 140 millions €, y compris une augmentation des lignes de secours supplémentaires.
Care Property Invest a décidé le 29 mai 2019 d'offrir à ses actionnaires l'option d'un dividende optionnel. À la clôture de la période d'option pour le dividende optionnel la Société a pu confirmer qu'un total de 56,56 % des droits au dividende net attachés aux actions avec coupon n° 10 (pour le dividende pour l'exercice 2018) ont été échangés contre de nouvelles actions de Care Property Invest, entraînant un renforcement des fonds propres à concurrence de 6 688 783,62 € qui permettra la poursuite de la croissance du portefeuille immobilier.
À cet effet, 307 870 nouvelles actions ordinaires ont été émises à un prix d'émission fixe de 21,726 € par action, dans le cadre du capital autorisé, pour un prix d'émission total de 6 688 783,62 € (1 831 672,57 € de capital social et 4 857 111,05 € de prime d'émission). Par conséquent, le capital social de Care Property Invest est désormais représenté par un total de 20 394 746 actions. Les droits au dividende qui n'ont pas été apportés, représentant un montant total net à verser de 5 136,797,52 €, ont été payés en liquide.
| Synthèse du résultat du dividende optionnel | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Options pour les actionnaires | (I) l'apport de ses droits nets au dividende dans le capital de la Société, en échange d'actions nouvelles ordinaires ; (II) le paiement du dividende en espèces ; ou (III) une combinaison des deux options précédentes. |
||||
| Renforcement des fonds propres par le dividende optionnel de | 6 688 783,62 € | ||||
| Pourcentage des droits au dividende attachés aux actions avec coupon n° 10 |
56,56 % | ||||
| Nombre d'actions nouvelles ordinaires émises en raison du dividende optionnel et prix d'émission total qui y est associé |
307 870 actions pour un prix d'émission total de 6 688 783,62 € |
||||
| Capital social Care Property Invest à partir du 26 juin 2019 | 121 338 541,37 € | ||||
| Nombre total d'actions Care Property Invest à partir du 26 juin 2019 (coupon n° 11, participation dans le résultat à partir du 1er janvier 2019) |
20 394 746,00 actions | ||||
| Montant total net à payer en liquide pour les droits au dividende non apport |
5 136 797,52 € |
2.2.1. INVESTISSEMENTS SUPPLÉMENTAIRES
Comme cela a déjà été annoncé dans un communiqué de presse distinct, Care Property Invest est fière d'annoncer qu'elle a encore effectué l'investissement suivant après la clôture de l'exercice 2019.
| Bergen - La Reposée | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| • DATE D'AQUISITION 15 janvier 2020 | |||||
| • ADRESSE: | Rue du Chemin de Fer 1, 7033 Mons, Belgique | ||||
| • EXPLOITANT:: | La Reposée Sprl (qui fait partie de My Assist) | ||||
| • CAPACITÉ : | Centre de services de soins et de logement avec 111 logements 87 chambres (57 chambres simples et 30 chambres doubles) et 11 logements à assistance en cours de développement. |
||||
| • EMPLACEMENT | À 300 m du centre de Cuesmes (un arrondissement de Mons), à 250 m des banques, des magasins et des supermarchés et à 4,5 km du centre de Mons. Accès facile en voiture (E4, R5 et le ring de Mons). Il y a un arrêt de bus à 1 km du projet. |
||||
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
1980, avec des extensions en 2005 et 2011. Les logements à assistance sont actuellement en cours de construction et devraient être achevés au cours du premier trimestre de 2020. |
||||
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement) | ||||
| • JUSTE VALEUR | Centre de services de soins et de logement + logements à assistance en cours de construction : environ 17,2 millions €. | ||||
| • COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT: |
Centre de services de soins et de logement + logements à assistance en cours de construction : environ 17,2 millions €. | ||||
| • FINANCEMENT: | Par un apport en nature réussi des biens immobiliers dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Grâce à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (y compris la prime d'émission) de 17 229 464,00 €, 641 284 nouvelles actions de Care Property Invest ont été émises à un prix d'émission de 26,87 € par action. |
| Bernissart - New Beaugency | ||
|---|---|---|
| • DATE D'AQUISITION 15 janvier 2020 | ||
| • ADRESSE: | Rue d'Ellezelles 57, 7321 Bernissart, Belgique | |
| • EXPLOITANT:: | New Beaugency Sprl (qui fait partie de My Assist) | |
| • CAPACITÉ : | Centre de services de soins et de logement avec 93 logements 74 chambres (55 chambres simples et 19 chambres doubles) et 11 logements à assistance |
|
| • EMPLACEMENT | À 600 m du centre de Blaton, qui fait partie de la ville de Bernissart. Le centre de Bernissart est situé à 3,5 km du site. Il y a plusieurs restaurants, des magasins, des banques, un supermarché et une pharmacie. Le centre de Bergen est à 26 km. Le projet est facilement accessible en voiture via la E42 (Bergen-Doornik). La gare de Blaton se trouve à 1,2 km. |
|
| • ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION : |
Centre de services de soins et de logement : 1989, avec une extension en 2012 Logements à assistance : 2015. | |
| • TYPE DE CONTRAT: | Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement) | |
| • REËLE WAARDE: | Environ 16,4 millions €. | |
| • FINANCEMENT: | Par un apport en nature réussi des biens immobiliers dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Suite à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (prime d'émission comprise) de 16 364 580 €, 609 092 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises à un prix d'émission de 26,87 € par action. |
La crise du coronavirus au début de 2020 et les mesures connexes destinées à contenir le virus pourraient avoir un impact sur les résultats financiers de 2020 et sur l'évaluation de certains actifs et passifs. Par conséquent, la Société pourrait devoir inclure des ajustements importants dans ses chiffres au cours de l'exercice 2020.
Care Property Invest continue activement à développer un portefeuille immobilier équilibré et rentable et examine les opportunités d'investissement qui s'inscrivent pleinement dans la stratégie de la Société, tant en Belgique et aux Pays-Bas que dans d'autres marchés géographiques clés de l'EEE.
Pour plus d'informations sur ces projets, voir le point «2.1. Evénements marquants au cours de l'exercice 2019» à la page 8.
Le conseil d'administration examine également de manière permanente les différentes possibilités d'investissement.
| Les montants sont mentionnés en euros. | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| IMMEUBLES DE PLACEMENT | 357 245 669,51 | 271 431 222,33 |
| Immeubles de placement | 357 245 669,51 | 271 431 222,33 |
| ACTIVITÉS DE LOCATION-FINANCEMENT (PROJETS MIS À LA DISPOSITION PAR LE BIAIS D'UN BAIL EMPHYTÉOTIQUE) |
198 937 232,93 | 186 402 174,22 |
| Créances de location-financement | 183 842 687,89 | 173 160 837,65 |
| Créances commerciales concernant les projets achevés | 15 094 545,04 | 13 241 336,57 |
Au 31 décembre 2019, Care Property Invest a 110 projets effectivement acquis dans son portefeuille, dont 7 sont en cours de développement.
L'augmentation des créances de location-financement de de 173 160 837,65 € à 183 842 687,89 € découle de la comptabilisation du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze, achevé le 27 septembre 2019, comme leasing financier (IFRS 16). Contrairement aux projets du portefeuille initial, les projets du nouveau portefeuille, à savoir «Hof Driane» à Herenthout, «Residentie De Anjers» à Balen, «Hof ter Moere» à Moerbeke et «De Nieuwe Ceder» à Deinze, le canon se compose non seulement d'un rendement mais aussi d'un remboursement de la valeur de l'investissement, de sorte que le montant de la créance diminuera progressivement sur la période du bail emphytéotique.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU NOMBRE D'UNITÉS RÉSIDENTIELLES
(1) Au 31 décembre 2019, le leasing financier «Assistentiewoningen De Stille Meers» à Middelkerke est toujours en cours de développement
(1) L'exploitation du centre de services de soins et de logement «Nuance» à Forest, pour lequel les travaux de construction ont commencé le 15 septembre 2017, sera assurée, après la réception provisoire, par une filiale d'Anima Care SA (une filiale à 100% contrôlée par Ackermans & Van Haaren). 31 décembre 2019
(2) Une filiale de la société cotée française Korian, auparavant, nommé « Stepping Stones »
| Nombre d'actions au 31 décembre | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Nombre total d'actions | 20 394 746 | 19 322 845 |
| dont : | ||
| - nombre d'actions ordinaires | 20 389 088 | 19 322 845 |
| - nombre d'actions propres | 5 658 | 0 |
| Les montants sont mentionnés en euros. | ||
| Valeur des actions au 31 décembre | 2018 | 2017 |
| cours de bourse à la date | 29,50 € | 20,20 € |
| cours de bourse le plus élevé de la période | 29,90 € | 20,30 € |
| cours de bourse le moins élevé de la période | 19,90 € | 17,80 € |
| cours de bourse moyen | 24,96 € | 18,98 € |
| capitalisation boursière | 601 645 007 € | 390 321 469 € |
| valeur nette par action | 13,06 € | 11,92 € |
| prime par rapport à la valeur nette réelle | 125,87 % | 69,40 % |
| EPRA VAN | 18,47 € | 16,50 € |
| prime par rapport à l'EPRA VAN | 59,68 % | 22,41 % |
| flottant | 99,97 € | 100,00 € |
| volume journalier moyen | 18 551 € | 9 664 € |
| taux de rotation | 23,67 € | 12,80 € |
| Dividende par action | ||
| dividende brut par action (1) | 0,77 € | 0,72 € |
| dividende net par action | 0,654 € | 0,612 € |
| précompte mobilier appliqué | 15,00 € | 15,00 € |
| rendement par action par rapport au cours de bourse | 2,61 € | 3,56 € |
| taux de distribution (au niveau statutaire) | 98,60 € | 115,89 € |
| Taux de distribution (au niveau consolidé) | 83,94 € | 83,54 € |
(1) Sous réserve de l'approbation par l'assemblée générale du 27 mai 2020.
Pour l'exercice 2019 la Société proposera un dividende brut 0,77€ par action. Cela représente un dividende net de 0,65 € par action et une augmentation de 7 %.
Nombre moyen d'actions négociées par jour
(1) Forte augmentation de la liquidité des actions grâce - à l'augmentation de capital en nature (3 avril 2019 - projet «La Résidence du Lac» à Genval). Le nombre d'actions a augmenté de 19 322 845 actions au 31 décembre 2018 à 20 086 876 actions.
-Au dividende optionnel (29 mai 2019). Le nombre d'actions a encore augmenté à 20 394 746 actions (dont 5 658 actions propres).
(2) Forte augmentation de la capitalisation boursière à partir du 15 janvier 2020 suite à l'augmentation de capital en nature par l'achat des centres de services de soins et de logement avec groupes de logement à assistance «La Reposée» et «Nouvelle Beaugency», situés respectivement à Mons et Bernissart. À cette fin, 1 250 376 nouvelles actions ont été émises. Par conséquent, le nombre d'actions est passé à 21.645.122, dont 878 actions propres. Le nombre d'actions propres a diminué de 4 780 en raison d'une distribution le 13 janvier 2020 dans le cadre du plan d'incitation à long terme.
| Les montants sont en euros. | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| I. Revenus locatifs (+) |
29 481 755,26 | 25 236 782,83 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 29 481 755,26 | 25 236 782,83 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 29 481 755,26 | 25 236 782,83 |
| XIV. Frais généraux de la Société (-) |
-4 929 433,42 | -3 907 848,62 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) |
1 618 429,80 | 86 705,90 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE |
26 170 751,64 | 21 415 640,11 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) |
10 129 699,75 | 3 727 705,52 |
| XIX. Autres résultats du portefeuille (+/-) |
-274 558,63 | 2 645 270,81 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 36 025 892,76 | 27 788 616,44 |
| XX. Revenus financiers (+) |
20 693,44 | 368,01 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (-) |
-6 205 674,70 | -5 713 031,51(1) |
| XXII. Autres charges financières (-) | -244 039,87 | -118 152,31(1) |
| XXIII. Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers (+/-) |
-3 061 553,02 | -142 219,64 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -9 490 574,15 | -5 973 035,45 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 26 535 318,61 | 21 815 580,99 |
| XXIV. Impôt sur les sociétés (-) | -165 748,40 | -396 961,64 |
| XXV. Exit tax (-) |
589 882,37 | 1 582 959,14 |
| IMPÔTS | 424 133,97 | 1 185 997,50 |
| RÉSULTAT NET (part du groupe) | 26 959 452,58 | 23 001 578,49 |
| Autres éléments du résultat global | 0,00 | 0,00 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 26 959 452,58 | 23 001 578,49 |
(1) Suite à un reclassement entre les charges d'intérêts nettes et les autres charges financières, les chiffres au 31 décembre 2018 ont également été ajustés pour permettre une comparaison correcte.
| Les montants sont en euros. | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL | 26 959 452,58 | 23 001 578,49 |
| résultat net par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation |
1,3222 | 1,1904 |
| rendement brut par rapport au prix d'émission initial en 1996 | 22,22 % | 20,01 % |
| rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture | 4,48 % | 5,89 % |
| Les montants sont en euros. | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL | 26 959 452,58 | 23 001 578,49 |
| ÉLÉMENTS HORS-CAISSE COMPRIS DANS LE RÉSULTAT NET | -8 256 200,83 | -6 347 333,75 |
| amortissement, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur |
180 949,55 | 146 329,06 |
| variations de la juste valeur des immeubles de placement | -10 129 699,75 | -3 727 705,52 |
| variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés | 3 061 553,02 | 142 219,64 |
| marge de profit ou de perte imputée lors de périodes | -1 644 083,47 | -264 884,93 |
| provisions | 521,19 | 1 978,81 |
| autres résultats du portefeuille | 274 558,63 | -2 645 270,81 |
| RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ | 18 703 251,75 | 16 654 244,74 |
| Résultat EPRA ajusté par action, sur la base du nombre moyen pondéré d'actions en circulation |
0,9173 | 0,8619 |
| rendement brut par rapport au prix d'émission | 15,42 % | 14,49 % |
| rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture | 3,11 % | 4,27 % |
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation était de 19 322 845 au 31 décembre 2018 et a augmenté à 20 394 746 actions au 31 décembre 2019. Cette augmentation est due d'une part à l'apport en nature de la société Immo du Lac le 3 avril 2019, qui a entraîné une augmentation de capital (prime d'émission incluse) de 16 372 079,85 € et pour lequel 764 031 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises, et d'autre part au dividende optionnel, qui a entraîné l'émission de 307 870 nouvelles actions Care Property Invest le 26 juin 2019. Ce nombre total d'actions doit être réduit des 5 658 actions propres détenues par la Société au 31 décembre 2019 suite à l'achat d'actions propres en avril et en décembre pour répondre à son obligation de rémunération (Plan d'achat d'actions et Plan d'achat d'actions Bis).
Suite à l'apport en nature de Mons et Bernissart le 15 janvier 2019, 1 250 376 nouvelles actions ont été émises, ce qui porte le nombre total d'actions à 21 645 122. Ceci a conduit à une augmentation du poste capital de 7 439 112,02 € et du poste prime d'émission de 26 154 931,98 €.
Le rendement brut est calculé dans le tableau «5.2 Résultat net par action sur une base consolidée» en divisant le résultat net par action par le prix d'émission initial en 1996 (c'est-à-dire 5,9495 €) d'une part et la valeur boursière à la date de clôture d'autre part. Dans le tableau intitulé «5.3 Composantes du résultat net», le rendement brut est calculé en divisant le résultat EPRA ajusté par action par le prix d'émission initial en 1996 (c'est-à-dire 5,9495 €) et la valeur boursière à la date de clôture de l'exercice. La valeur boursière s'élevait à 29,50 € au 31 décembre 2019 et à 20,20 € au 31 décembre 2018.
Le résultat d'exploitation de la Société a augmenté de 29,64 % par rapport au 31 décembre 2018.
Au 31 décembre 2019, les revenus locatifs, ont augmenté de 16,82 % par rapport à la même période l'an dernier. L'augmentation des revenus locatifs des immeubles de placement s'explique, outre l'indexation, par des revenus locatifs supplémentaires suite à l'acquisition de nouveaux immeubles de placement en 2019. Les immeubles de placement acquis au dernier trimestre de 2018 contribuent également à l'augmentation des revenus locatifs en 2019.
Outre l'indexation, l'augmentation des revenus provenant des contrats de location-financement peut s'expliquer par l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze. L'achèvement de «Hof Driane» à Herenthout et l'acquisition de «Residentie de Anjers» à Balen en 2018, ont également permis de générer des revenus locatifs supplémentaires en 2019.
Les frais généraux de fonctionnement ont augmenté de 1 021 584,80 € par rapport au 31 décembre 2018. Cette augmentation s'explique principalement par une augmentation de l'effectif du personnel de la Société, qui est passé en moyenne de 8,2 ETP au 31 décembre 2018 à 12,4 ETP au 31 décembre 2019, ainsi que par une augmentation de la rémunération des administrateurs.
Les autres revenus et charges d'exploitation ont augmenté de 86 705,90 € au 31 décembre 2018 à 1 618 429,80 € au 31 décembre 2019, principalement en raison de l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze.
Il s'agit principalement de charges et revenus qui sont corrigés comme éléments hors-caisse pour le calcul du résultat EPRA ajusté. Les coûts de fonctionnement les plus importants liés aux projets concernent les coûts de construction de 11 360 908,86 €, qui sont capitalisés dans «les autres revenus d'exploitation». De plus, le poste «autres revenus d'exploitation» comprend également la marge de profit et de perte des projets.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent à 10 129 699,75 €. Cette augmentation est largement attribuable aux variations de la juste valeur des acquisitions et des nouveaux développements de projets en 2019 ainsi qu'au resserrement du rendement de l'immobilier de soins de santé sur le marché des investissements. Là encore, il s'agit de variations non réalisées qui sont corrigées dans le résultat EPRA ajusté.
Les charges d'intérêts ont augmenté en raison de l'acquisition de prêts existants auprès de filiales nouvellement acquises et de la mobilisation de fonds étrangers pour financer les acquisitions qui ont eu lieu en 2019. Au 31 décembre 2019, le taux d'intérêt moyen pondéré s'élevait à 2,35 %. Il s'agit d'une baisse significative par rapport au taux d'intérêt moyen pondéré de 2,9 % au 31 décembre 2018. Au 31 décembre 2019, l'encours du papier commercial de la Société s'élevait à 105,6 millions €.
Le résultat financier a été influencé négativement par l'inclusion de la juste valeur des instruments financiers conclus. En raison d'une variation des taux d'intérêt et de la conclusion de 6 IRS supplémentaires, malgré l'expiration supplémentaire de la durée des instruments financiers existants, une valeur négative de - 3 061 553,02 € a été obtenue au 31 décembre 2019. En conséquence, l'impact total à ce jour s'élève à -22 617 735,97 € contre -19 556 182,94 € au 31 décembre 2018.
La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers est un élément hors-caisse et n'est donc pas pris en compte pour le calcul du résultat distribuable, c'est-à-dire le résultat EPRA ajusté.
Le montant des impôts au 31 décembre 2019 comprend les impôts sur les sociétés estimés et payés d'avance ainsi que la modification de l'exit tax calculé des filiales. Le solde positif de I' exit tax est dû à la modification du taux de I' exit tax de 16,995 % à 12,75 %, ce qui a eu un impact de 774 316,77 €.
Le résultat EPRA ajusté au 31 décembre 2019 sur une base consolidée s'élève à 18 703 251,75 € contre 16 654 244,741€ au 31 décembre 2018. Cela représente une augmentation de 12,30 %. Le résultat EPRA ajusté par action est passé de 0,86€ au 31 décembre 2018 à 0,92 € au 31 décembre 2019.
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| ACTIFS | ||
| I. ACTIFS |
566 900 062,25 | 467 278 472,23 |
| B. Immobilisations incorporelles | 174 260,30 | 145 478,62 |
| C. Immeubles de placement | 357 245 669,51 | 271 431 222,33 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 9 909 596,03 | 9 124 239,06 |
| E. Immobilisations financières | 633 303,48 | 175 358,00 |
| F. Créances de location-financement | 183 842 687,89 | 173 160 837,65 |
| G. Créances commerciales et autres immobilisations | 15 094 545,04 | 13 241 336,57 |
| II ACTIFS COURANTS |
5 978 297,14 | 6 358 789,69 |
| D. Créances commerciales | 840 992,87 | 962 811,01 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 445 296,18 | 2 492 129,75 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 347 195,27 | 2 746 139,42 |
| G. Comptes de régularisation | 344 812,82 | 157 709,51 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 572 878 359,39 | 473 637 261,92 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | ||
| CAPITAUX PROPRES | 266 291 362,49 | 230 411 202,13 |
| A. Capital | 121 338 541,35 | 114 961 266,36 |
| B. Prime d'émission | 104 174 862,03 | 87 551 065,26 |
| C. Réserves | 14 258 126,53 | 4 897 292,03 |
| D. Résultat net de l'exercice (1) | 26 519 832,58 | 23 001 578,48 |
| PASSIFS | 306 586 996,91 | 243 226 059,79 |
| I. Passifs non courants | 189 841 523,09 | 170 794 880,37 |
| A. Provisions | 2 500,00 | 1 978,81 |
| B. Dettes financières non courantes | 164 999 835,40 | 144 726 760,10 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 23 075 068,83 | 19 556 182,94(2) |
| E. Autres passifs non courants | 1 764 118,86 | 338 555,63(2) |
| F. Impôts différés | 0,00 | 6 171 402,89 |
| II. Passifs courants | 116 745 473,82 | 72 431 179,42 |
| B. Dettes financières courantes | 108 885 077,87 | 67 022 936,27 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 4 201 363,49 | 4 092 270,18 |
| E. Autres passifs courants | 2 477 768,68 | 250 000,00 |
| F. Comptes de régularisation | 1 181 263,78 | 1 065 972,97 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES + PASSIF | 572 878 359,39 | 473 637 261,92 |
(1) La différence entre le résultat net de l'exercice figurant dans le bilan consolidé et le résultat net de l'exercice figurant dans l'état consolidé du résultat global concerne le résultat au 31 décembre 2018 des filiales néerlandaises Care Property Invest.NL B.V. et Care Property Invest.NL2 B.V., qui ont un exercice prolongé jusqu'au 31 décembre 2019. Par conséquent, le résultat ne peut être attribué qu'après l'assemblée générale de 2020.
(2) Suite à un reclassement des droits réels du poste «autres passifs financiers non courants» au poste «autres passifs non courants», les chiffres au 31 décembre 2018 ont été ajustés afin de permettre une comparabilité correcte.
Le portefeuille immobilier de la Société a augmenté de 85 814 447,18 € en 2019 suite à l'acquisition des immeubles de placement, à savoir le projet «Huyse Elckerlyc» à Riemst (Belgique), le projet «La Résidence du Lac» à Genval (Belgique), le projet «Villa Sijthof» à Wassenaar (Pays-Bas), le projet «De Gouden Leeuw» à Laag-Keppel (Pays-Bas), le projet «De Gouden Leeuw» à Zelhem (Pays-Bas) et les développements, à savoir le projet «Margaritha Maria Kerk» à Tilburg (Pays-Bas), le projet «Sterrenwacht» à Middelburg (Pays-Bas), le projet «Villa Wulperhorst» à Zeist (Pays-Bas), le projet «Sint Josephkerk» à Hillegom (Pays-Bas) et le projet «De Gouden Leeuw» à Zutphen (Pays-Bas). L'augmentation s'explique également par la poursuite du développement des projets «Nuance» à Forest (Belgique) et «De Orangerie» à Nimègue (Pays-Bas).
Les 10 nouveaux projets en Belgique et aux Pays-Bas représentent ensemble une juste valeur de 67 271 280,02 €. La valeur des immeubles de placement déjà en portefeuille au 31 décembre 2018 a augmenté à 289 974 389,19 € dont 23 194 320,58 € pour les projets de développement à Forest et Nimègue.
L'expert immobilier confirme la juste valeur du portefeuille immobilier pour un montant total de 355,56 millions € (hors 1,7 million € en droits réels). La juste valeur est égale à la valeur d'investissement (ou à la valeur enregistrée incluant tous les frais d'acquisition) dont les droits de mutation ont été déduits pour un montant de 2,5% pour les biens immobiliers en Belgique et de 6,5 % pour les biens immobiliers aux Pays-Bas.
Au 31 décembre 2019, ce poste comprend 2.031.766 € d' «immobilisations corporelles à usage propre» et 7.877.830,03 € de «créances de location-financement» relatives aux projets en cours. Pour le projet à Middelkerke, ce poste comprend également 694 875 € de plus-values.
Les « créances de location-financement » reprennent toutes les redevances dues à l'expiration du droit de superficie, qui doivent être remboursées dans le cadre des contrats de superficie accordés pour les 76 projets du portefeuille immobilier initial, le projet «Hof ter Moere» à Moerbeke, le projet «Hof Driane» à Herenthout, le projet «Résidentie De Anjers» à Balen et le projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze.
L'augmentation des «créances de location-financement» s'explique principalement par l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze, pour un montant de 11 427 372,32 €.
Contrairement aux projets du portefeuille initial, le canon des projets Moerbeke, Herenthout, Balen et Deinze consiste non seulement en un rendement, mais aussi en un remboursement de la valeur d'investissement, de sorte que le montant de la créance diminue progressivement sur la durée du bail à ferme. La juste valeur des contrats de location-financement s'élevait à 286 714 450,35 € au 31 décembre 2019.
La différence entre la valeur nominale des redevances dues à l'expiration du droit de superficie (incluses dans la rubrique « créances de location financement ») et la juste valeur, calculée au moment de la mise à disposition en actualisant les flux de trésorerie futurs, est reprise dans les « créances commerciales » et amortie annuellement.
L'augmentation des créances commerciales liées aux projets inclus dans les «Créances de locationfinancement» s'explique principalement par l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze.
La Société dispose d'un programme MTN chez Belfius d'un montant de 140 millions € avec Belfius et KBC comme distributeurs. La Société a mis en place les lignes de secours nécessaires à cet effet. Au 31 décembre 2019, le montant déjà tiré s'élevait à 105,6 millions € en billets de trésorerie et 19,5 millions € en obligations, soit 2 obligations de 5 millions € chacune avec une durée initiale de 6 et 7 ans, une obligation de 7,5 millions € avec une durée initiale de 11 ans, une obligation de 1,5 million € pour une durée initiale de 8 ans et une obligation de 0,5 millions € avec une durée initiale de 11 ans.
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| durée résiduelle moyenne des dettes financières | 6,77 ans | 9,18 ans |
| montant nominal des dettes financières à court et long terme | 273 884 913,27 | 211 749 696,37 |
| taux d'intérêt moyen pondéré (1) | 2,35 % | 2,90 % |
| montant nominal des instruments dérivés | 92 265 801,65 | 56 733 791,59 |
| juste valeur des instruments de couverture | -22 617 735,95 | -19 556 182,94 |
| mouvement des dettes financières | 62 135 216,90 | 81 546 438,78 |
(1)Le taux d'intérêt moyen pondéré correspond aux taux d'intérêt après conversion des taux d'intérêt variables en taux d'intérêt fixes au moyen de swaps.
La Société s'attend à une diminution supplémentaire du taux d'intérêt moyen pondéré au cours de l'exercice 2020, à mesure que la Société contracte de nouvelles dettes pour financer des investissements supplémentaires. La Société dispose de la marge de manœuvre nécessaire compte tenu de son taux d'endettement.
Le taux d'endettement consolidé, calculé conformément à l'article 13, §1, 2° de l'AR SIR, était de 49,32 % au 31 décembre 2019. La marge disponible pour la poursuite des investissements et l'achèvement des développements déjà acquis avant d'atteindre un taux d'endettement de 55 % s'élève à 72,25 millions € au 31 décembre 2019.
Les autres passifs non courants augmentent par rapport au 31 décembre 2018 à 1 764 940,37 € et concernent la dette relative au droit réel des projets «La Résidence du Lac» à Genval, «Residentie De Anjers» à Balen et «Villa Wulperhorst» à Zeist, qui sont inclus dans le bilan conformément à la norme IFRS 16.
Les autres passifs courants augmentent également par rapport au 31 décembre 2018 pour atteindre un montant de 2 477 768,68 € et concernent des passifs à court terme relatifs à des projets de développement.
| Les montants sont en euros. | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| Immobilisations incorporelles | 174 260,30 | 145 478,62 |
| Immeubles de placement | 357 245 669,51 | 271 431 222,33 |
| Créances de location-financement et créances commerciales |
286 714 450,35 | 249 138 429,41 |
| Autres actifs repris dans le taux d'endettement | 13 174 001,38 | 12 912 247,33 |
| Autres actifs: trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 347 195,27 | 2 746 139,42 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 660 655 576,81 | 536 373 517,11 |
| Capitaux propres | 354 068 579,91 | 293 147 457,32 |
| Dettes et passifs repris dans le taux d'endettement (2) | 282 328 164,30 | 216 430 522,19 |
| Autres passifs | 24 258 832,60 | 26 795 537,60 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 660 655 576,81 | 536 373 517,12 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 42,73 % | 40,35 % |
(1) Ce bilan n'a pas été établi conformément aux normes IFRS.
(2) Les passifs et obligations suivants ne sont pas inclus dans le calcul du ratio d'endettement : provisions, instruments de couverture autorisés, impôts différés et comptes de régularisation.
| Les montants sont en euros. | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| total de l'actif | 572 878 359,39 | 473 637 261,92 |
| passif | -306 586 996,91 | -243 226 059,79 |
| ACTIFS NETS | 266 291 362,48 | 230 411 202,13 |
| valeur nette par action (1) | 13,06 € | 11,92 € |
| total de l'actif | 572 878 359,39 | 473 637 261,92 |
| passifs exigibles à court ou à long terme (sauf rubrique « instruments de couverture autorisés ») |
-283 969 260,96 | -223 669 876,85 |
| ACTIFS NETS, À L'EXCLUSION DES « INSTRUMENTS DE COUVERTURE AUTORISÉS » |
288 909 098,43 | 249 967 385,07 |
| valeur nette par action, à l'exclusion de la rubrique « instruments de couverture autorisés |
14,17 € | 12,94 € |
| total de l'actif, dont la juste valeur des créances de location financement (2) |
660 655 576,81 | 536 373 517,11 |
| passifs exigibles à court ou à long terme (sauf rubrique « instruments de couverture autorisés » et «impôts différés») |
-283 969 260,96 | -217 498 473,96 |
| ACTIFS NETS À L'EXCLUSION DES « INSTRUMENTS DE COUVERTURE AUTORISÉS » ET «IMPÔTS DIFFÉRÉS», Y COMPRIS LA « JUSTE VALEUR DES CRÉANCES DE LOCATION FINANCEMENT » EPRA VAN |
376 686 315,85 | 318 875 043,15 |
| valeur nette par action, à l'exclusion de la rubrique « instruments de couverture autorisés » et «Impôts différés», y compris la « juste valeur des créances de location financement » |
18,47 € | 16,50 € |
(1) Conformément à la loi SIR, la valeur nette par action est calculée sur la base du nombre total d'actions moins les actions propres. Au 31 décembre 2019, la société détenait 5 658 actions propres.
Depuis décembre 2016, Care Property Invest est un membre de l' European Public Real Estate Association (EPRA).
Avec un portefeuille immobilier conjoint qui dépasse le seuil de 450 billions €(1), plus de 275 membres de l'EPRA (entreprises, investisseurs et leurs fournisseurs) représentent le cœur de l'immobilier européen coté. L'objectif de cette organisation à but non lucratif, est de promouvoir l'immobilier européen (coté) et son rôle dans la société. Les membres sont cotés en bourse et forment un front afin de travailler ensemble pour améliorer les directives sur la comptabilité, la divulgation et la gouvernance d'entreprise dans le secteur de l'immobilier européen. En plus, elle assure des fournisseurs d'informations qualitatives aux investisseurs et publie des normes pour les publications financières, qui à partir du rapport financier annuel de l'exercice 2016, sont également inclus dans le rapport financier semestriel et annuel de Care Property Invest(2).
Les efforts faits par Care Property Invest au cours de l'exercice 2018 pour appliquer le plus complètement possible les normes EPRA dans ses rapports financiers annuels et semestriels ont été récompensés pour la troisème fois en septembre 2019 par un EPRA BPR Gold Award lors de la conférence annuelle de l'EPRA. La Société s'est engagée à améliorer continuellement la transparence et la qualité des rapports financiers et souhaite également de mériter cette reconnaissance dans les exercices qui suivent.
Les indices EPRA sont utilisés dans le monde entier comme indices de référence et sont les indices d'investissement les plus utilisés afin de comparer les performances des sociétés immobilières cotées en bourse et des REITs. Le 31 décembre 2019, les indices sont composés sur la base d'un groupe de plus de 102 sociétés, qui ont une capitalisation boursière combinée de plus de 327 milliards € (capitalisation boursière totale). La Société a l'ambition de devenir membre de cet indice et prévoit de remplir les conditions de liquidité dans un avenir prévisible. Actuellement, la Société est toujours en consultation avec l'organisation EPRA en ce qui concerne les autres conditions d'admission dans l'indice EPRA. 2 fournisseurs de liquidité ont été nommés pour satisfaire aux exigences en termes de liquidité requises. En plus des conditions quantitatives, des conditions qualitatives s'appliquent également, qui sont uniquement évaluées par le comité d'index de l'organisation EPRA. La Société est donc convaincue que, sur la base de l'analyse des contrats, elle fait partie de cet indice. Néanmoins, la Société n'a pas été incluse dans l'indice par le comité de l'indice le 5 mars 2020.
Le conseil d'administration de l'European Public Real Estate Association (« EPRA ») a publié, en novembre 2016, une mise à jour du rapport intitulé « EPRA Reporting : Best Practices Recommendations» («EPRA Best Practices »). Le rapport est disponible sur le site de l'EPRA (www.epra.com). Ce document reprend ces recommandations en termes de définition des principaux indicateurs de performance financière applicables aux sociétés immobilières cotées. Care Property Invest s'inscrit dans cette tendance à la standardisation du rapportage visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des recommandations formulées par l'EPRA.
(1) Exclusivement dans l'immobilier européen
(2) Voir chapitre «VI. Epra» dans le Rapport financier annuel 2018 à partir de la page 152 , dans le Rapport financier annuel 2017 à partir de la page 102 et dans le Rapport financier annuel 2016 à partir de la page 96
Les indicateurs EPRA suivants sont considérés comme les Indicateurs Alternatifs de Performance (IAP/APM) de la Société, qui sont recommandés par l'Association européenne des sociétés immobilières cotées (EPRA) et qui sont établis conformément aux lignes directrices sur les IAP émises par l'ESMA. Pour l'objectif et la définition de ces indicateurs, nous renvoyons plus loin dans ce communiqué de presse au point «6.3. Définitions et objectifs des indicateurs EPRA» à la page 39.
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| EPRA Résultat Résultat provenant des activités opérationnelles |
x 1 000 | 19.891 | 19.416 |
| €/ action |
0,98 | 1,00 | |
| EPRA Résultat corrigé Résultat provenant des activités opérationnelles, corrigé des éléments hors |
x 1 000 | 18.703 | 16.654 |
| caisse propres à l'entreprise (à savoir les contrats de location-financement - marge de profit ou de perte attribuable à la période, les amortissements, les provisions et autres résultats de portefeuille). |
€/ action |
0,92 | 0,86 |
| EPRA VAN Valeur de l'Actif Net (VAN) ajusté pour tenir compte des immeubles de |
x 1 000 | 376.686 | 318.875 |
| placement à la juste valeur et excluant certains éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un modèle financier d'investissement immobilier à long terme. |
€/ action |
18,47 | 16,50 |
| EPRA VANNN EPRA VAN ajusté pour tenir compte des justes valeurs des instruments de couverture de la dette et des impôts différés |
x 1 000 | 325.018 | 268.376 (2) |
| €/ action |
15,94 | 13,89 (2) | |
| EPRA Rendement Initial Net (RIN) Revenus locatifs bruts annualisés sur la base les loyers actuels («passing rents») à la date de clôture des comptes annuels, hors charges immobilières, divisés par la valeur de marché du portefeuille et augmentés des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement. |
% | 5,15 % | 5,28 % (2) |
| EPRA RIN ajusté Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA RIN relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives |
% | 5,20 % | 5,28 % (2) |
| EPRA Taux de vacance locative (1) Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille immobilier total |
% | 0,00 % | 0,00 % |
| EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances incluses) Dépenses administratives/opérationnelles comprenant les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts. |
% | 11,08 % | 14,99 % (2) |
| EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances excluses) Dépenses administratives/opérationnelles moins les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts. |
% | 11,08 % | 14,99 % (2) |
Les informations présentées dans ce chapitre ne sont pas requises par la réglementation sur les SIR et ne sont pas soumises au contrôle de la FSMA. Le commissaire a vérifié les indicateurs EPRA relatifs à 2019, par le biais d'un examen limité, que ces données ont été calculées conformément aux définitions des lignes directrices des EPRA Best Practices Recommendations et que les données financières utilisées correspondent aux chiffres inclus dans les états financiers consolidés audités.
(1) Care Property Invest ne court un risque d'inoccupation que dans le projet «Tilia», à Gullegem. Pour les autres projets, le risque est placé auprès de la contrepartie et la société reçoit le canon/le loyer, indépendamment de la survenance d'une certaine vacance. Le projet était complètement occupé au 31 décembre 2019.
(2) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.
| 6.2.1. RÉSULTAT EPRA | (x € 1.000) | ||
|---|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 | |
| Résultat net selon les états financiers | 26 959 | 23 002 | |
| Ajustements pour calculer le Résultat EPRA : | -7 068 | -3 585 | |
| i) | Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente |
-10 130 | -3 728 |
| (ii) | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| (iii) | Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| (iv) | Taxe sur résultat sur vente | 0 | 0 |
| (v) | Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill | 0 | 0 |
| (vi) | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) et effets des débouclages |
3 062 | 142 |
| (vii) Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co entreprises (IFRS 3) |
0 | 0 | |
| (viii) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | 0 | 0 | |
| (ix) | Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co entreprises |
0 | 0 |
| (x) | Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | 0 | 0 |
| Résultat EPRA | 19 891 | 19 416 | |
| Nombre moyen pondéré d'actions (1) | 20 389 088 | 19 322 845 | |
| Résultat EPRA par action (en €) | 0,98 | 1,00 |
(1) Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.
| 6.2.2. RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ | |
|---|---|
| (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| Résultat net selon les états financiers | 26 959 | 23 002 |
| Ajustements pour calculer le Résultat EPRA: | -8 256 | -6 347 |
| i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente |
-10 130 | -3 728 |
| (ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| (iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| (iv) Taxe sur résultat sur vente | 0 | 0 |
| (v) Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill | 0 | 0 |
| (vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) et effets des débouclages |
3 062 | 142 |
| (vii)Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co entreprises (IFRS 3) |
0 | 0 |
| (viii) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA |
0 | 0 |
| (ix) Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co entreprises |
0 | 0 |
| (x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | 0 | 0 |
| (xi) Eléments hors caisse propres à l'entreprise | -1 188 | -2 762 |
| Résultat EPRA ajusté | 18 703 | 16 654 |
| Nombre moyen pondéré d'actions (1) | 20 389 088 | 19 322 845 |
| Résultat EPRA ajusté par action (en €) | 0,92 | 0,86 |
(1) Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.
| (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| Résultat EPRA | 19 891,31 | 19 416,09 |
| amortissements, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur | 180,95 | 146,33 |
| impôts- prélèvements sur les impôts différés | 0,00 | 0,00 |
| marge de profit ou de perte des projets allouée à la période | -1 644,08 | -264,88 |
| diminution des créances commerciales (marge de profit ou de perte allouée au cours des périodes précédentes) |
0,00 | 0,00 |
| provisions | 0,52 | 1,98 |
| autre résultat sur portefeuille | 274,56 | -2 645,27 |
| Résultat EPRA ajusté | 18 703,25 | 16 654,24 |
| (en €/ action) | ||
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Résultat EPRA | 0,9756 | 1,0048 |
| amortissements, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur | 0,0089 | 0,0076 |
| impôts- prélèvements sur les impôts différés | 0,0000 | 0,0000 |
| marge de profit ou de perte des projets allouée à la période | -0,0806 | -0,0137 |
| diminution des créances commerciales (marge de profit ou de perte allouée au cours des périodes précédentes) |
0,0000 | 0,0000 |
| provisions | 0,0000 | 0,0001 |
| autre résultat sur portefeuille | 0,0135 | -0,1369 |
| Résultat EPRA ajusté | 0,9173 | 0,8619 |
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation | 20 389 088,00 | 19 322 845,00 |
(1) Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.
| (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| VAN selon les états financiers | 266 291 | 230 411 |
| VAN par action selon les états financiers | 13,06 | 11,92 |
| Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres |
0 | 0 |
| VAN diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres |
266 291 | 230 411 |
| À inclure : | ||
| (i) Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement. |
0 | 0 |
| (ii) Réévaluation à la juste valeur des créances de location-financement. (1) |
87 777 | 62 736 |
| (iii) Réévaluation à la juste valeur des actifs destinés à la vente. |
0 | 0 |
| À exclure : | ||
| (iv) Juste valeur des instruments financiers. | -22 618 | -19 556 |
| (v.a) Impôts différés. | 0 | -6 171 |
| (v.b) Partie du goodwill résultant des impôts différés. | 0 | 0 |
| À inclure/exclure : | ||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | 0 | 0 |
| EPRA VAN | 376 686 | 318 875 |
| Nombre d'actions (2) | 20 389 088 | 19 322 845 |
| EPRA VAN par action (en €) | 18,47 | 16,50 |
(1) La juste valeur des «créances de location-financement» était calculée par l'actualisation des flux de trésorerie futurs à un taux d'intérêt IRS, en vigueur à la date de clôture, dépendant de la durée résiduelle du contrat sous-jacent, majorée d'une marge.
(2) Le nombre d'actions est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.
| (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| EPRA VAN | 376 686 | 318 875 |
| À inclure : | ||
| (i) Juste valeur des instruments financiers | -22 618 | -19 556(2) |
| (ii) Juste valeur de la dette | -29 051 | -24 772(2) |
| (iii) Impôts différés | 0 | -6 171(2) |
| EPRA VANNN | 325 018 | 268 376 |
| Nombre d'actions (1) | 20 389 088 | 19 322 845 |
| EPRA VANNN par action (en €) | 15,94 | 13,89 |
(1) Le nombre d'actions est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.
(2) Les chiffres comparatifs ont été ajustés en raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs et afin de permettre une comparabilité correcte.
| (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| Immeubles de placement en juste valeur | 355 560 | 271 093(2) |
| La juste valeur des contrats de location-financement. (1) | 286 714 | 249 138 |
| Actifs destinés à la vente (+) | 0 | 0 |
| Projets de développement (-) | -43 062 | -13 761 |
| Immeubles de placement en exploitation en juste valeur | 599 212 | 506 470 |
| Abattement des frais et droits de transaction estimés des immeubles de placement(+) |
8 606 | 6 235 (2) |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation |
607 818 | 512 705 (2) |
| Revenus locatifs bruts annualisés (+) | 31 287 | 27 051 |
| Charges immobilières (-) | 0 | 0 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 31 287 | 27 051 |
| Réductions de loyer échéant dans les 12 mois et autres avantages |
303 | 0 |
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés | 31 590 | 27 051 |
| EPRA RIN (en %) | 5,15 % | 5,28 % (2) |
| EPRA RIN ajusté (en %) | 5,20 % | 5,28 % (2) |
(1) La juste valeur des «créances de location-financement» était calculée par l'actualisation des flux de trésorerie futurs à un taux d'intérêt IRS, en vigueur à la date de clôture, dépendant de la durée résiduelle du contrat sous-jacent, majorée d'une marge.
(2) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Surfaces locatives (en m²) | 0 | 0 |
| VLE des surfaces vacantes | 0 | 0 |
| VLE du portefeuille total | 0 | 0 |
| EPRA VACANCE LOCATIVE (en %) | 0,00 % | 0,00 % |
(1) Care Property Invest ne court un risque d'inoccupation que dans le projet «Tilia», à Gullegem. Pour les autres projets, le risque est placé auprès de la contrepartie et la société reçoit le canon/le loyer, indépendamment de la survenance d'une certaine vacance. Le projet était complètement occupé au 31 décembre 2019
| (x € 1.000) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre |
2018 | 2019 | |||||
| Revenus locatifs nets à porte- feuille constant (2) |
Acquisitions | Ventes | En exploitation | Revenus locatifs nets à porte- feuille constant |
Revenus locatifs nets à porte- feuille constant (2) |
Evolution des revenus locatifs nets à à porte- feuille constant |
|
| Belgique | 24 219 | 985 | 0 | 27 833 | 28 818 | 24 578 | 1,48 % |
| Immeubles de placement en exploitation |
9 833 | 965 | 0 | 12 702 | 13 667 | 10 055 | |
| Créances de location financement |
14 386 | 20 | 0 | 15 131 | 15 151 | 14 523 | |
| Pays-Bas | 0 | 384 | 0 | 280 | 664 | 0 | 0,00 % |
| Immeubles de placement en exploitation |
0 | 384 | 0 | 280 | 664 | 0 | |
| Créances de location financement |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Total des immeubles de placement et leasings financiers en exploitation |
24 219 | 1 369 | 0 | 28 113 | 29 482 | 24 578 | 1,48 % |
(1) Il s'agit des variations d'une année sur l'autre (indexations, contrats de location modifiés) des revenus locatifs nets (y compris les remboursements de capital et les réductions de loyer), à l'exclusion des variations dues aux changements de taille (rénovations importantes, acquisitions) qui ont eu lieu au cours de l'année
(2) Immeubles de placement et créances de location-financement détenus en exploitation pendant 2 exercices consécutifs
Care Property Invest continue à œuvrer en faveur d'une amélioration continue de sa transparence financière.
| (x € 1.000) | ||
|---|---|---|
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 |
| Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS |
-3 311 | -3 821 |
| Charges relatives à la location | 0 | 0 |
| Récupération de charges immobilières | 0 | 0 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
0 | 0 |
| Frais techniques | 0 | 0 |
| Frais commerciaux | 0 | 0 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 0 | 0 |
| Frais de gestion immobilière | 0 | 0 |
| Autres charges immobilières | 0 | 0 |
| Frais généraux de la société (1) | -4 929 | -3 908 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 1 618 | 87 |
| EPRA Coûts (charges d'inoccupation incluses) (A) | -3 311 | -3 821 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 0 | 0 |
| EPRA Coûts (charges d'inoccupation exclues) (B) | -3 311 | -3 821 |
| Revenus locatifs bruts (C) | 29 893 | 25 492 (1) |
| EPRA RATIO DE COÛTS (CHARGES DIRECTES DE VACANCE INCLUSES) (A/C) |
11,08 % | 14,99 % (1) |
| EPRA RATIO DE COÛTS (CHARGES DIRECTES DE VACANCE EXCLUES) (B/C) |
11,08 % | 14,99 % (1) |
| Frais généraux et d'exploitation capitalisés (y compris la part des entreprises conjointes) |
1 150 | 488 |
(1) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.
Care Property Invest capitalise les frais généraux et les charges d'exploitation, directement liés aux projets de développement (frais juridiques, frais de gestion de projet,...)
Care Property Invest sa ne dispose d'aucune participation dans une entreprise conjointe.
(1) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.
| EPRA Indicateurs de performance |
Définition | Utilité |
|---|---|---|
| EPRA Résultat | Résultat provenant des activités opérationnelles. |
Un indicateur clé des résultats d'exploitation sous-jacents d'une société et une indication de la mesure dans laquelle les paiements de dividendes sont corroborés par les résultats. |
| EPRA Résultat ajusté | Résultat provenant des activités opérationnelles, ajusté par les éléments non monétaires spécifiques à l'entreprise (à savoir les contrats de location-financement - marge de profit ou de perte attribuable à la période, les amortissements, les provisions et autres résultats de portefeuille). |
Un indicateur clé des résultats d'exploitation sous-jacents d'une société et une indication de la mesure dans laquelle les paiements de dividendes sont corroborés par les résultats, en tenant compte des éléments non monétaires spécifiques à la société |
| EPRA VAN | Valeur de l'Actif Net (VAN) ajusté pour tenir compte des immeubles de placement à la juste valeur et excluant certains éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un modèle financier d'investissement immobilier à long terme. |
Ajuste la VAN IFRS pour fournir aux parties prenantes l'information la plus pertinente sur la juste valeur des actifs et passifs d'une véritable société d'investissement immobilier ayant une stratégie d'investissement à long terme. |
| EPRA VANNN | EPRA VAN ajusté pour tenir compte des justes valeurs (i) des instruments de couverture (ii) de la dette et des impôts différés(iii). |
Ajuste la EPRA VAN pour fournir aux parties prenantes l'information la plus pertinente sur la juste valeur actuelle de tous les actifs et passifs d'une société immobilière. |
| EPRA Rendement Initial Net (RIN) |
Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers passant à la date de clôture des états financiers, à l'exclusion des charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. |
Un indicateur comparable pour les valorisations du portefeuille. Cet indicateur devrait aider les investisseurs à juger comment la valorisation du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y. |
| EPRA RIN ajusté | Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA RIN relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives. |
Cet indicateur devrait aider les investisseurs à juger comment la valorisation du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y. |
| EPRA Taux de vacance locative |
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille immobilier total. |
Un indicateur «pur» (%) des surfaces vacantes des immeubles de placement, basé sur la VLE. |
| EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances incluses) |
Dépenses administratives/opérationnelles comprenant les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier. |
Un indicateur clé qui permet de mesurer valablement les changements dans les frais d'exploitation d'une société. |
| EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances exclues) |
Dépenses administratives/opérationnelles moins les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts. |
Un indicateur clé qui permet de mesurer valablement les changements dans les frais d'exploitation d'une société. |
Il sera proposé à l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2020 de la Société de distribuer un dividende brut total pour l'exercice 2019 de 15 699 597,76 € soit 0,77 € par action (soumis à un taux de précompte mobilier réduit de 15 %). Le dividende net s'élève à 0,65 € par action. Cette proposition correspond aux prévisions que
la Société a communiqué dans ses rapports depuis le début de l'exercice.
Il s'agit d'une augmentation de 6,94 % par rapport au dividende versé au titre de l'exercice précédent. Le taux de distribution s'élève alors à 98,60 % au niveau statutaire et 83,94 % au niveau consolidé , sur la base du résultat EPRA ajusté.
Conformément à l'article 13 de l'AR-SIR, la distribution minimale de dividendes pour l'exercice 2019 est de 13 127 799,38 €. Dans le cas d'un résultat net positif pour l'exercice, ce montant doit au moins être distribué comme rémunération du capital, soit 80 % du résultat ajusté moins la réduction de la dette au cours de l'exercice
| nombre d'actions donnant droit au dividende | 20 389 088 |
|---|---|
| rémunération du capital | 15 699 597,76 € |
| dividende brut par action (1) | 0,77 € |
| rendement brut par rapport à la valeur boursière au 31 décembre 2019 | 2,61% |
| dividende net par action | 0,65 € |
| rendement net par rapport à la valeur boursière au 31 décembre 2019 | 2,22 % |
| paiement du dividende | 29 mai 2020 |
(1) Dividende brut après déduction du précompte mobilier de 15 %.
Le taux d'endettement, calculé conformément à l'article 13, §1, 2° de l'AR-SIR, s'élève à 49,32 % au 31 décembre 2019. Étant donné que Care Property Invest ne dépasse pas le taux d'endettement de 50 %, elle n'est pas tenue d'établir un plan financier conformément à l'article 24 de l'AR-SIR.
Sur la base du bilan et l'état global et de l'état du résultat global de l'exercice 2019, les perspectives pour les prochains exercices ont fait l'objet d'une prévision.
Les hypothèses suivantes sont utilisées comme points de vue :
Sur la base des hypothèses ci-dessus, la Société dispose encore d'une marge suffisante pour réaliser des investissements supplémentaires avant que le ratio d'endettement maximal de 65 % ne soit dépassé sur une base consolidée.
Le taux d'endettement consolidé, calculé conformément à l'article 13 de l'AR-SIR, était de 49,32 % au 31 décembre 2019. La Société s'attend à ce que le taux d'endettement augmente au cours de l'exercice 2020 en raison d'investissements supplémentaires et de la poursuite de l'achèvement des projets en cours de développement.
Le conseil d'administration évalue en temps opportun ses besoins de liquidités et peut, afin d'éviter que le taux d'endettement maximal ne soit atteint, envisager une augmentation de capital, comme un apport en nature est l'une des possibilités.
(1)À l'exception du projet « Les Terrasses du Bois » à Watermael-Boitsfort pour lequel une convention « double net » à long terme a été conclue. Dans ce cadre, le risque des frais d'entretien est supporté par Care Property Invest.
Étant donné l'incertitude de la situation économique actuelle et son incidence sur les résultats de Care Property Invest, la Société ne sera pas tenue de rémunérer le capital, en cas de résultat négatif. Sur la base des contrats actuels, qui génèreront encore en moyenne 16,69 années de revenus, la Société propose, sauf circonstances imprévues, une augmentation du résultat distribuable et du dividende pour l'exercice 2020. La solvabilité de la Société est soutenue par la stabilité de la valeur de ses projets immobiliers.
Pour l'exercice 2019, la Société a reçu des revenus locatifs pour un montant total d'environ 29 millions €. Cela représente une augmentation des revenus locatifs d'environ 17 % par rapport à l'exercice 2018 (le total des revenus locatifs pour l'exercice 2018 s'élève à environ 25 millions €).
La Société prévoit de recevoir des revenus locatifs d'au moins 35 millions € au cours de l'exercice 2020. Le résultat EPRA ajusté par action s'élève ainsi à un minimum de 0,93 €. Care Property Invest a l'intention de verser un dividende brut d'au moins 0,80 € par action pour l'exercice 2020. Après déduction du précompte mobilier de 15 %, cela représente un dividende net de 0,68 € par action.
Le présent document contient des déclarations prospectives. Des risques et incertitudes pèsent sur de telles déclarations. Ils peuvent avoir pour conséquence que les résultats réels diffèrent sensiblement des résultats hypothétiques figurant dans les déclarations prospectives du présent rapport.
Les changements de situation économique, ainsi que les facteurs commerciaux et environnementaux, pourraient particulièrement affecter ces résultats. Elle est établie sous la responsabilité du conseil d'administration de la Société, conformément aux lignes directrices du règlement (EU) nº 2019/980.
Les activités de la Société s'inscrivent dans un climat économique vecteur de risques. Le conseil d'administration estime que les facteurs de risque et incertitudes décrits dans le rapport financier annuel 2018 de la Société resteront en vigueur au cours des premiers mois de 2020. Une mise à jour de ces facteurs de risque figure dans le rapport financier annuel 2019, qui sera publié le 24 avril 2020.
| PUBLICATION RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2019 | 28 avril 2020, avant ouverture de la bourse |
|---|---|
| EX- COUPON (N° 11) | 14 janvier 2020, avant ouverture de la bourse (1) |
| DÉCLARATION INTERMÉDIAIRE 1ER TRIMESTRE 2020 |
20 mai 2020, après clôture de la bourse |
| ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE | 27 mai 2020, 11 h. (au siège social, Horstebaan 3, 2900 Schoten) |
| PAIEMENT DU DIVIDENDE | 29 mai 2020 |
| RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2020 | 1 septembre 2020, après clôture de la bourse |
| DÉCLARATION INTERMÉDIAIRE DU 3ÈME TRIMESTRE 2020 |
4 novembre 2020, après clôture de la bourse |
(1) Le coupon n° 11 donnant droit à un dividende brut (sous réserve et après approbation par l'assemblée générale du 27 mai 2020) pour l'ensemble de l'exercice 2019 a été détaché le 14 janvier 2020 avant l'ouverture de la bourse, sous la forme d'un apport en nature de 2 centres de services de soins et de logement avec groupes de logements à assistance «La Reposée» et «Nouvelle Beaugency», situés respectivement à Mons et Bernissart, dans le capital de Care Property Invest dans le cadre du capital autorisé (voir également le communiqué de presse sur les projets à Mons et à Bernissart du 15 janvier 2020).
On entend par Indicateur Alternatif de Performance «IAP» un indicateur financier, historique ou futur, de la performance, de la situation financière ou des flux de trésorerie d'une société autre qu'un indicateur financier défini ou précisé dans le référentiel comptable applicable.
Care Property Invest utilise des IAP dans sa communication financière au sens des lignes directrices émises par l'Autorité européenne des marchés financiers (AEMF) le 5 octobre 2015. Un certain nombre de ces IAP sont recommandées par l'Association européenne des sociétés immobilières cotées en bourse (EPRA) et sont abordées dans la section «6. EPRA» à la page 30 de ce communiqué de presse. Les IAP cidessous ont été déterminés par la Société elle-même afin de permettre au lecteur de mieux comprendre ses résultats et ses performances.
Les mesures de performance établies par les normes IFRS ou par la loi ne sont pas considérées comme des IAP, pas plus qu'elles ne sont des mesures basées sur les rubriques de l'état du résultat global ou du bilan.
Définition: Il s'agit du résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille divisé par le résultat locatif net, ce qui permet de réconcilier le résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille et le résultat locatif net avec l'état du résultat global.
Utilité : Cette mesure permet de mesurer la rentabilité des activités de location de la Société
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | = A | 26 170 751,64 | 21 415 640,11 |
| Revenus locatifs nets | = B | 29 481 755,26 | 25 236 782,83 |
| Marge opérationnelle | = A/B | 88,77 % | 84,86 % |
Définition : Il s'agit du résultat financier hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture telle que définie par les normes IFRS), soit la somme des postes «XX. Revenus financiers», «XXI. Frais d'intérêt nets» et «XXII. Autres charges financières» de l'état du résultat global.
Utilité : cette mesure ne tient pas compte de l'impact des actifs et passifs financiers sur l'état du résultat global, reflétant ainsi le résultat des activités opérationnelles stratégiques.
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Résultat financier | = A | -9 490 574,15 | -5 973 035,45 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | = B | -3 061 553,02 | -142 219,64 |
| Résultat financier avant variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers |
= A-B | -6 429 021,13 | -5 830 815,81 |
Définition : Il s'agit des capitaux propres à l'exclusion de la réserve cumulée pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés (non soumis à la comptabilité de couverture telle que définie par les normes IFRS) et des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, pour lesquels la réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés est incluse dans la rubrique «C». Réserves» du bilan consolidé et les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être réconciliées avec la rubrique «XXIII. Variations de la juste valeur des actifs/ passifs financiers dans l'état du résultat global.
Utilité : cette mesure représente les capitaux propres sans tenir compte de la valeur de marché hypothétique des instruments dérivés
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | = A | 266.291.362,49 | 230.411.202,13 |
| Réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés |
= B | 19.556.182,94 | 19.413.963,30 |
| Variation de la juste valeur des actifs/passifs financiers | = C | 3.061.553,01 | 142.219,64 |
| Capitaux propres avant les variations de la juste valeur des produits financiers |
= A-B -C | 243.673.626,52 | 210.855.019,19 |
Définition : Il s'agit du résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille divisé par les charges d'intérêt payées, ce qui permet de réconcilier le résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille et les charges d'intérêt payées avec l'état du résultat global.
Utilité : Cette mesure indique le nombre de fois qu'une société gagne ses frais d'intérêt et donne une indication de la mesure dans laquelle le résultat d'exploitation peut diminuer sans que la société ne connaisse de difficultés financières. Conformément à une convention conclue avec la banque KBC, cette valeur doit être d'au moins 2.
| Exercice clôturé le 31 décembre | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille | = A | 26 170 751,64 | 21 415 640,11 |
| Total des frais d'intérêts payés. | = B | 6 205 674,70 | 5 675 010,50 |
| Interest coverage ratio | = A/B | 4,22 | 3,77 |
Care Property Invest NV est une Société immobilière réglementée publique (SIR publique) de droit belge. Réposant sur une organisation solide, Care Property Invest aide les prestataires de soins à réaliser leurs projets en offrant de l'immobilier qualitatif et socialement responsable, sur mesure de l'utilisateur final. Pour ses actionnaires, elle cherche d'obtenir un rendement stable à long terme.
Cette année, l'action Care Property Invest a célébré son 24ème anniversaire sur Euronext Bruxelles. L'action est cotée sous la dénomination CPINV et le Code ISIN suivant: BE0974273055. Depuis décembre 2016, l'action a été également inclue dans l'indice BEL Mid et la Société est devenue un membre de l'EPRA. En septembre 2019, Care Property Invest a reçu son troisième EPRA BPR Gold Award. Depuis le 1er novembre 2019, l'action est également une composante de l'indice Euronext Next 150.
Le présent communiqué de presse contient des perspectives qui impliquent des risques et des incertitudes, y compris des déclarations sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions de Care Property Invest. Il est rappelé aux lecteurs que de telles perspectives comprennent des risques connus et inconnus et sont sujettes à d'importantes incertitudes commerciales, économiques et concurrentielles, sur lesquelles Care Property Invest n'a, en grande partie, pas prise. Si un ou plusieurs de ces risques ou incertitudes se produisent, ou si les hypothèses de base sont incorrectes, les résultats finaux peuvent différer sensiblement des résultats projetés, prévus, estimés ou extrapolés. Par conséquent, Care Property Invest n'assume aucune responsabilité quant à l'exactitude de ces perspectives.
Le commissaire aux comptes, EY Bedrijfsrevisoren bv, représenté par Mme Christel Weymeersch et M. Christophe Boschmans, a confirmé que ses procédures d'audit concernant les états financiers consolidés, établis conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne, ont été substantiellement achevées et n'ont révélé aucun ajustement significatif des informations comptables, reprises des états financiers consolidés, et incluses dans le présent communiqué de presse, devraient être mises en œuvre.
Pour toute information supplémentaire, veuillez vous adresser à :
Chief Executive Officer / Administrateur délégué E [email protected] T +32 3 222 94 94 - F +32 3 222 94 95 - M +32 459 59 82 67
Chief Financial Officer / Membre du comité de direction E [email protected] T +32 3 222 94 94 - F +32 3 222 94 95 - M +32 494 91 10 93
Chief Operating Officer / Membre du comité de direction E Valé[email protected] T +32 3 222 94 94 - F +32 3 222 94 95 - M +32 499 28 01 43
Horstebaan 3 2900 Schoten T +32 3 222 94 94 F +32 3 222 94 95 E [email protected] www.carepropertyinvest.be
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