Care Property Invest NV/SA

Annual Report • Apr 24, 2020

Rapport financier annuel 2019

En 2019, le travail des employés de la Société a été récompensé par 10 nouveaux investissements.

INFORMATIONS REGLEMENTÉES publication le 24 avril 2020, avant l'ouverture de la bourse

RAPPORT FINANCIER ANNUEL Pour la période du 1 janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2019 RÉVISÉ

Le présent rapport financier annuel est un document d'enregistrement au sens du règlement (UE) 2017/1129.

Ce rapport a été approuvé en néerlandais par la FSMA en tant qu'autorité compétente conformément au règlement susmentionné le 7 avril 2020. La FSMA n'approuvera ce document d'enregistrement que si les normes d'exhaustivité, de compréhensibilité et de cohérence établies dans le règlement (UE) 2017/1129 sont respectées. L'approbation de ce document d'enregistrement par le FSMA ne doit pas être considérée comme une approbation de la société à laquelle ce document d'enregistrement fait référence. À titre d'information, ce rapport est également disponible en français et en anglais sur le site web de la Société (www.carepropertyinvest.be). Tant la version néerlandaise, française et anglaise du présent rapport financier annuel sont juridiquement contraignantes. Dans le cadre de leur relation contractuelle avec la Société, les investisseurs peuvent donc toujours se baser sur les versions traduites. Care Property Invest, représentée par ses personnes responsables est responsable de la traduction et de la conformité des versions néerlandaise, française et anglaise. Toutefois, en cas de divergences entre les versions linguistiques, la version néerlandaise prévaudra toujours.

Table des matières

I. Facteurs de risque	8
1. Risques opérationnels	9
2. Risques financiers	13
3. Risques réglementaires et autres	18
II. Lettre aux actionnaires	24
III. Rapport de gestion	30
1. Stratégie: L'immobilier de soins de santé, en toute confiance	30
2. Événements marquants	39
3. Synthèse du bilan consolidé et l'état du résultat global	50
4. Affectation du résultat	59
5. Perspectives	60
6. Principaux risques et incertitudes	64
7. Recherche et développement	64
8. Augmentations de capital dans le cadre du capital autorisé	64
9. Organisation et fonctionnement interne de Care Property Invest	65
10. Déclaration de gouvernance d'entreprise	68
IV. Care Property Invest en bourse	118
1. Cours de bourse et volume	118
2. Politique de dividendes	120
3. Obligations et titres de créance à court terme	121
4. Actionnariat	122
5. Calendrier financier	123
V. EPRA	126
1. EPRA (European Public Real Estate Association)	126
VI. Rapport immobilier	138
1. Situation du marché immobilier sur lequel la Société exerce son activité	138
2. Analyse du portefeuille immobilier consolidé	142
3. Tableaux récapitulatifs du portefeuille immobilier consolidé	147
4. Rapport de l'expert immobilier	154
VII. Comptes annuels	158
1. Comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre 2019 (1)	160
2. Note explicative aux comptes annuels consolidés	166
3. Rapport du commissaire	218
4. Comptes annuels statutaires abrégés arrêtés au 31 décembre 2019	224

• VIII. Document permanent 234
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1. Informations générales	234
2. Informations de nature à avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition	242
3. Déclarations(Annexe I du Règlement (EU) No. 2019/980)	245
4. Autres déclarations	246
5. Historique de la Société et du capital social	247
6. Coordonné des statuts	248
7. La société immobilière réglementée (SIR) publique	257
IX. Lexique	266
1. Définitions	266

• 2. Abbréviations 275

I. Facteurs de risque

I. Facteurs de risque

La stratégie de Care Property Invest consiste à générer de la stabilité pour les investisseurs, tant en termes de dividendes qu'en termes de revenus à long terme.

Le comité de direction et le conseil d'administration sont conscients des risques spécifiques liés à la gestion du portefeuille immobilier de Care Property Invest. Ils ont essayé de les maîtriser de manière optimale et, dans la mesure du possible, de les limiter. La liste de risques décrits dans ce chapitre n'est pas exhaustive. La plupart de ces facteurs sont liés à des événements incertains qui peuvent potentiellement se produire.

La Société(1) s'est limitée, dans le cadre des lignes directrices de l'AEMF sur les facteurs de risque en vertu du règlement sur les prospectus, aux facteurs de risque qui s'appliquent spécifiquement à elle et donc pas au secteur immobilier général, au secteur des SIR ou à toutes les sociétés cotées et, d'autre part, à ceux qui sont également matériaux. Des risques généraux, non matériaux ou d'autres risques inconnus ou improbables, ou des risques qui, sur la base des informations disponibles actuellement, ne sont pas considérés comme pouvant avoir un effet défavorable sur la Société, ses activités ou sa situation financière peuvent exister.

Care Property Invest est d'avis que les facteurs décrits ci-dessous reflètent les principaux risques associés aujourd'hui à la Société et à ses activités. L'ordre dans lequel les facteurs de risque sont répertoriés constitue une indication de l'importance (en fonction de la probabilité qu'ils se produisent et de l'importance prévue de l'effet négatif) des facteurs de risque par catégorie. Il est en outre souligné que la gestion de risque n'est pas un exercice effectué exclusivement de manière périodique. Elle fait aussi partie intégrante de la gestion quotidienne de Care Property Invest.

Les principaux facteurs de risque auxquels est confrontée Care Property Invest font l'objet d'un suivi régulier et quotidien, tant par le Risk Manager, les administrateurs effectifs que le conseil d'administration qui ont défini une politique prudente en la matière et qui, si nécessaire, n'auront de cesse de l'adapter. Cela va de la gestion financière et opérationnelle quotidienne à l'analyse des nouveaux dossiers d'investissement, en passant par la formulation de la stratégie et des objectifs, et par la mise en place de procédures strictes dans la prise de décision. Il est essentiel de comprendre les risques découlant de facteurs internes et externes, et de s'en protéger/de les éliminer en vue de parvenir à un rendement total stable à long terme.

La Société a décidé, en 2019, de procéder à la mise en place d'un comité d'audit. La tâche de ce comité d'audit est de superviser l'efficacité des systèmes de gestion des risques de la Société.

Impact de l'épidémie de coronavirus

L'épidémie de coronavirus au début de 2020 et les mesures connexes visant à contenir le virus pourraient avoir un impact sur les résultats financiers en 2020 et sur l'évaluation de certains actifs et passifs à moyen terme. Par conséquent, la Société pourrait devoir inclure des ajustements importants dans ses chiffres au cours de l'exercice 2020. Sur la base des données actuellement disponibles, nous n'avons pas connaissance d'une quelconque incidence potentielle sur les comptes annuels de 2019.

1. Risques opérationnels

1.1 Risques liés à la solvabilité des locataires 1.1.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme le risque de défaut de paiement (partiel) ou de faillite des locataires, des preneurs de leasing et des emphytéotes.

1.1.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Il peut avoir pour incidence, d'une part, une baisse inattendue et soudaine des revenus locatifs du fait de la dégradation du taux de recouvrement ou d'une diminution du taux d'occupation et, d'autre part, une hausse des coûts commerciaux de relocation si l'insolvabilité des locataires conduit à une inoccupation. Si les locataires, preneurs de leasing ou emphytéotes concernés persistent dans leur défaut, la garantie risque de ne pas être suffisante. La Société court dès lors le risque de ne rien pouvoir récupérer ou un montant insuffisant. Tout cela a eu un impact sur la rentabilité de la Société et sa capacité à payer ou du moins à maintenir les dividendes.

La Société estime la probabilité de ce risque intrinsèquement comme moyenne et l'impact possible comme moyen.

1.1.3 FACTEURS D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

La Société se protège contre ces risques sur plusieurs plans. Si l'on considère les projets du portefeuille(1) initial, les coûts résultant de l'éventuelle faillite d'un opérateur (dans ce cas, un CPAS) sont couverts par le fonds de garantie municipal. Un portefeuille d'opérateurs soigneusement sélectionné et divisé de manière équilibrée contribue aussi à un excellent étalement des risques. La solvabilité des locataires fait l'objet d'un contrôle rigoureux avant l'inclusion dans le portefeuille à l'aide d'un conseiller financier externe.

La Société vise à développer son portefeuille par le biais de contrats à long terme avec des locataires stables et solvables de premier ordre. Avant tout investissement dans une infrastructure de santé particulière, il est procédé à une analyse approfondie du plan d'affaires de l'opérateur et de certains ratios qui reflètent la viabilité du projet. En outre, la Société effectue un suivi semestriel ou trimestriel de la situation financière des opérateurs, ainsi qu'un examen d'un certain nombre de paramètres opérationnels que les opérateurs sont tenus de fournir sur la base des dispositions des contrats de bail ou des baux emphytéotiques.

À la date de publication du présent document d'enregistrement, la Société n'a pas connu de défauts de paiement de ses locataires concernant l'exercice 2019 ni de faillite de locataires, d'emphytéotes ou de preneurs de bail.

Néanmoins, la Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs d'atténuation du risque et de la gestion du risque tels que décrits ci-dessus, comme étant moyen, tant en termes de probabilité que d'impact.

⁽¹⁾ Dans le présent rapport financier annuel, le terme « Société » est utilisé pour désigner Care Property Invest sa.

⁽¹⁾ Le portefeuille initial est constitué de locations-financements (avec une valeur au bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et un revenu locatif généré de 14 404 935,35 €) que la Société a conclus jusqu'en 2014.

1.2 Risques liés au risque de concentration

1.2.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme le risque de concentration de locataires ou d'investissements dans un ou plusieurs bâtiments par rapport au portefeuille immobilier dans son ensemble.

La Société est tenue, conformément à la loi SIR, de limiter ces risques et de les étaler, en veillant à la diversification de son patrimoine, du point de vue géographique, par type de biens immobiliers et par locataire. L'article 30 de la loi SIR dispose qu'« aucune opération effectuée par la SIR publique ne peut avoir pour effet : 1º que plus de 20 % de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers ou des actifs, qui forment un seul ensemble d'actifs ; ou 2º d'augmenter davantage cette proportion, si elle est déjà supérieure à 20 %, quelle que soit dans ce dernier cas la cause du dépassement initial de ce pourcentage. Cette limitation est applicable au moment de l'opération concernée. » Si la société dépasse la règle de diversification de 20 %, elle ne peut effectuer aucun investissement, désinvestissement ou autres opérations susceptibles d'augmenter davantage cette proportion. Cela limite, autrement dit, les possibilités de la Société en termes de nouveaux investissements ou désinvestissements. Cela s'explique par le fait qu'une trop grande exposition à un exploitant locataire entraîne également une trop grande exposition au risque d'insolvabilité de ce locataire (voir «1.1 Risques liés à la solvabilité des locataires» à la page 9).

Compte tenu du dynamisme des grands groupes d'opérateurs actifs dans le secteur du logement pour les personnes âgées et de la consolidation en cours depuis quelques années dans le secteur, on ne peut exclure une ou plusieurs concentrations entre 2 ou plusieurs groupes liés à des entités juridiques avec lesquelles la Société a conclu des contrats de bail ou des baux emphytéotiques. Cela pourrait influencer le taux de diversification des locataires.

Au 31 décembre 2019, le rapport entre la juste valeur des 3 principaux immeubles de placement et des actifs consolidés de la Société (y compris les locations-financements à la juste valeur) se présentait comme suit :

• Les Terrasses du Bois (Watermael-Boitsfort) : 5,42 %
• Residentie Moretus (Berchem) : 4,79 %
• Wiart 126 (Jette) : 2,97 %

Au 31 décembre 2019, le ratio des baux de ces locaux par rapport aux revenus locatifs consolidés est le suivant :

• Les Terrasses du Bois (Watermael-Boitsfort) : 6,07 %
• Residentie Moretus (Berchem) : 6,01 %
• Wiart 126 (Jette) : 3,83 %

Le risque de concentration pour Vulpia Care Group et Armonea pour chacun de ces opérateurs pris individuellement est inférieur à 15 %, soit respectivement 12,27 % et 12,45 %.

1.2.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Il peut entraîner une forte diminution des revenus ou des flux de trésorerie en cas de départ d'un locataire, ce qui à son tour a un impact sur la rentabilité de la Société et la capacité à payer ou au moins à maintenir les dividendes. L'impact peut encore être aggravé par une baisse de la juste valeur du bien immobilier entraînant une baisse de la valeur nette des actifs (VNA) en cas de concentration des investissements dans un ou plusieurs bâtiments (voir aussi sous facteur de risque«1.3 Risques liés à une variation négative de la juste valeur des bâtiments» à la page 11).

La Société estime la probabilité du risque intrinsèque comme moyenne et l'impact possible également comme moyen.

1.2.3 FACTEURS D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Care Property Invest suit scrupuleusement les règles légales de diversification en la matière, telles qu'elles sont prévues par la législation SIR. Toutefois, la Société a obtenu l'autorisation de la FSMA de prendre en compte au dénominateur la juste valeur des leasings financiers au lieu de la valeur comptable des leasings financiers pour le calcul du ratio de risque de concentration. La Société n'a pas la possibilité d'étendre ses activités à d'autres secteurs que l'immobilier de santé. De ce fait, la diversification n'est pas possible au niveau sectoriel, mais bien au niveau géographique.

Care Property Invest vise à développer un fichier de locataires très diversifié. À la clôture de l'exercice, le plus grand locataire représente 14 % du total des revenus, réparti toutefois sur plusieurs sites (voir le diagramme «2.3 Répartition par exploitant des revenus reçus des contrats de location et baux emphytéotiques» à la page 143 au chapitre «VI. Rapport immobilier»). En outre, le portefeuille immobilier est bien étalé sur plus de 110 sites dont le plus important représente moins de 6 % de la juste valeur du portefeuille (voir le diagramme «2.2 Répartition du nombre de projets par exploitant» à la page 143, au chapitre «VI. Rapport immobilier»).

La Société estime le risque résiduel, en tenant compte des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque comme décrit ci-dessus, associé au risque de concentration comme moyen, tant en termes de probabilité que d'impact.

1.3 Risques liés à une variation négative de la juste valeur des bâtiments 1.3.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme l'exposition de la Société à une baisse potentielle de la juste valeur de son portefeuille immobilier, résultant ou non d'une réévaluation du portefeuille immobilier.

La Société est également exposée au risque de dépréciation des biens immobiliers de son portefeuille en raison :

• de l'usure et/de sinistres ou de l'inoccupation
• des erreurs au cours de la transaction (par exemple, des plans et/ou mesures erronés, des erreurs dans le processus de due diligence)
• du risque que les bâtiments ne répondent (répondront) plus aux exigences croissantes (légales ou commerciales), y compris en matière de développement durable
• des conditions cycliques ou de marché : l'achat d'un bien immobilier à un prix trop élevé par rapport à la valeur sous-jacente, ou sa vente à un prix trop faible par rapport à la valeur sous-jacente, par exemple en investissant ou en désinvestissant à un moment défavorable du cycle d'investissement. À plus long terme, l'impact de la crise COVID-19 pourrait se traduire par une diminution (variation négative) de la juste valeur des bâtiments.

1.3.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Une diminution de la juste valeur entraîne une diminution des fonds propres de la Société, ce qui a un impact négatif sur le taux d'endettement. Si la juste valeur des immeubles au 31 décembre 2019 diminuait de 137,7 millions €, soit 38,6 % de la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2019, le taux d'endettement de la Société augmenterait jusqu'à 65 % (voir aussi «2.2 Risques liés à l'évolution du taux d'endettement» à la page 14).

Lorsque les variations cumulatives de la juste valeur excèdent les réserves distribuables, la distribution de dividendes risque d'être impossible en tout ou partie.

La Société surveille régulièrement son taux d'endettement et l'évolution de la juste valeur de ses immeubles de placement (voir également facteur de risque «2.2 Risques liés à l'évolution du taux d'endettement» à la page 14). En outre, la Société est exposée au risque que, en raison de l'application de l'article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations (CSA) (anciennement 617 C. Soc.), elle ne soit pas en mesure de verser le dividende proposé ou un dividende conformément à l'article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations (CSA) (anciennement article 617 C. Soc.).

Si la Société effectue une opération, c'est-à-dire qu'elle investit ou désinvestit dans des biens immobiliers, elle court le risque de ne pas identifier certains risques sur la base de sa due diligence ou d'acquérir des biens immobiliers, même après une due diligence et une expertise immobilière indépendante, à un prix trop élevé par rapport à la valeur sous-jacente, ou de vendre un bien immobilier à un prix trop bas par rapport à la valeur sous-jacente, par exemple en investissant ou en désinvestissant à un moment défavorable d'un cycle économique.

La Société estime que la probabilité du risque intrinsèque est faible.

1.3.3 FACTEURS D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Care Property Invest dispose donc d'une stratégie d'investissement qui met l'accent sur des actifs de haute qualité qui procurent des revenus réguliers et veille au suivi adéquat de ses actifs, combiné à une politique prudente en matière de dette.

Le patrimoine immobilier (plus spécifiquement, la partie comptabilisée comme immeuble de placement) est évalué chaque trimestre par un expert immobilier. Les créances de location-financement du portefeuille sont comptabilisées conformément à la norme IFRS 16 et la valeur comptable n'est donc pas soumise à des variations négatives. Une variation de 1 % de la valeur du patrimoine immobilier aurait un impact d'environ 3,57 millions € sur le résultat net, d'environ 0,175 € sur le résultat net par action et d'environ 0,30 % sur le taux d'endettement. Ce changement de valeur concerne un élément non monétaire et n'a donc pas d'impact en soi sur le bénéfice EPRA ajusté, sauf dans le cas d'une réalisation impliquant une plus-value nette non exonérée de distribution et donc le résultat de la Société afin de payer son dividende. En cas de variations cumulées, la capacité de la Société à payer son dividende peut cependant être mise sous pression.

La Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire compte tenu des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque, comme étant faible en termes de probabilité.

La Société a consulté son expert immobilier sur l'impact de la crise du COVID-19 concernant la juste valeur de ses immeubles en portefeuille. Actuellement, à court terme, il n'y a pas de variation négative de la juste valeur des bâtiments, mais plutôt une tendance à la hausse due à la baisse du rendement du marché pour l'immobilier de santé.

2. Risques financiers

2.1 Risques liés aux covenants et aux paramètres financiers légaux 2.1.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme le risque de violation des obligations légales ou contractuelles de se conformer à certains paramètres financiers dans le cadre du contrat de crédit.

Les paramètres suivants ont été repris dans les covenants :

• Un taux d'endettement maximal de 60 %. Le taux d'endettement consolidé maximal de la Société s'élevait à 49,32 % au 31 décembre 2019, laissant une marge disponible de 151,8 millions €. La limitation du taux d'endettement à 60% a été incluse dans les crédits pour un montant total de 134 329 526,88 € au 31/12/2019 (inclus pour un montant de 84 329 526,88 € ou 30,7 % du total des dettes financières). Pour plus d'informations sur le taux d'endettement, veuillez vous reporter à «2.2 Risques liés à l'évolution du taux d'endettement» à la page 14.
• Un ratio de couverture des intérêts (à savoir le résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille divisé par les charges d'intérêts payées) au moins égal à 2.

• Le ratio de couverture des intérêts s'élevait à 4,22 au 31 décembre 2019 et à 3,77 au 31 décembre 2018. Les charges d'intérêt de la Société doivent augmenter de 6 879 701,12 € ou de 6 205 674,70 € à 13 085 375,82 € pour atteindre le minimum requis de 2. Toutefois, une pression forte et brutale sur le résultat opérationnel pourrait compromettre le respect du paramètre du ratio de couverture des intérêts. Le résultat opérationnel du portefeuille doit diminuer de plus de la moitié (53 %), passant de 26 170 751 € à 12 411 349,4 €, avant que la limite de 2 en termes de ratio de couverture des intérêts ne soit atteinte.

2.1.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Cela peut entraîner une éventuelle résiliation des crédits et une perte de confiance des investisseurs et des banquiers, en cas de violation de covenants contractuels. Il est possible que la Société ne soit plus en mesure d'obtenir le financement externe requis pour sa stratégie de croissance à des conditions favorables ou que les conditions du marché soient telles qu'il ne soit plus possible de trouver le financement externe requis pour les activités de la Société.

La Société court le risque que les conventions de financement soient résiliées, renégociées, annulées ou comprennent une obligation de remboursement anticipé si certains engagements comme le respect des ratios financiers ne sont pas respectés. Cela créerait des problèmes de liquidité, étant donné la similitude dans les covenants des institutions financières concernant le taux d'endettement maximal ou le ratio de couverture des intérêts de nature cumulative, et obligerait la Société à liquider des actifs immobilisés (par exemple, la vente de biens immobiliers) ou à mettre en œuvre une augmentation de capital ou d'autres mesures visant à ramener le taux d'endettement en dessous du seuil requis. Il est en outre possible que des sanctions ou une surveillance plus stricte puissent être imposées par le régulateur si certains paramètres financiers légaux ne sont pas respectés (comme le respect du taux d'endettement légal prévu à l'article 13 de l'AR SIR).

Les conséquences pour les actionnaires pourraient inclure une réduction des fonds propres et donc de la VNA parce qu'une vente doit avoir lieu à un prix inférieur à la valeur comptable, une dilution pourrait avoir lieu parce qu'une augmentation de capital doit être organisée, ce qui a un impact sur la valeur des actions et les perspectives de dividendes futurs.

La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme moyenne. L'impact du risque intrinsèque est estimé comme important.

2.1.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Pour limiter ces risques, la Société mène une politique financière prudente, constamment supervisée, afin de respecter les paramètres financiers des covenants.

La Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs atténuant le risque et de sa gestion tels que décrits ci-dessus, comme étant moyen en termes de probabilité et élevé en termes d'impact.

2.2 Risques liés à l'évolution du taux d'endettement

2.2.1 DESCRIPTION DU RISQUE

La capacité d'endettement de la Société est limitée par le taux d'endettement maximal légal de 65 % autorisé par la loi SIR. Il existe également des seuils pour les contrats de financement conclus avec des institutions financières. Le taux d'endettement maximal imposé par les institutions financières s'élève à 60 % (voir aussi «2.1 Risques liés aux covenants et aux paramètres financiers légaux» à la page 13).

La Société court le risque que les conventions de financement soient résiliées, renégociées, annulées ou comprennent une obligation de remboursement anticipé si certains engagements repris dans les covenants comme le respect des ratios financiers ne sont pas respectés. Si le seuil maximum légal de 65 % est dépassé, la Société risque de perdre le statut de SIR par retrait par la FSMA. De manière générale, il est possible que la Société ne soit plus en mesure d'obtenir le financement externe requis pour sa stratégie de croissance à des conditions favorables ou que les conditions du marché ne lui permettent plus de trouver le financement externe requis pour les activités de la Société. La Société court le risque que les conventions de financement soient résiliées, renégociées, annulées ou comprennent une obligation de remboursement anticipé si certains engagements comme le respect des ratios financiers ne sont pas respectés.

Au 31 décembre 2019, le taux d'endettement consolidé était de 49,32 %. En janvier 2020, la Société a également procédé à une augmentation de capital de 33 594 044 € par apport en nature, ce qui a permis de porter à nouveau la marge à 60 % (soit 50 391 066 €). Au 31 décembre 2018, le taux d'endettement consolidé était de 45,70 %.

Au 31 décembre 2019, la Société avait une capacité d'endettement supplémentaire de 256,5 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 65 % et de 151,8 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 60 %.

La valeur du portefeuille immobilier a également un impact sur le taux d'endettement. Compte tenu de la base du capital au 31 décembre 2019, le taux d'endettement maximal de 65 % ne serait dépassé qu'en cas d'une diminution de valeur du portefeuille immobilier d'environ 137,7 millions € ou 38,6 % par rapport au portefeuille immobilier de 357,2 millions € au 31 décembre 2019. En cas de baisse de valeur d'environ 102 millions € ou 28,6 % par rapport au portefeuille immobilier, le taux d'endettement de 60 % serait dépassé.

La Société tient cependant à souligner qu'elle a pris des engagements de paiement pour la partie non réalisée des projets en cours d'exécution qu'elle a déjà dans son bilan, qui s'élèvent à 31,5 millions €. Par conséquent, la capacité disponible sur le taux d'endettement est de 120,3 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 60 % et de 225 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 65 %.

2.2.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Cela pourrait entraîner le risque que des sanctions légales soient imposées (y compris l'interdiction de distribuer un dividende), en cas de dépassement de certains seuils, ou qu'une violation de certaines conditions des conventions de financement soit commise.

Care Property Invest, comme toutes les SIR, fait l'objet d'une surveillance accrue de la part de l'autorité de contrôle concernant le respect de cet endettement maximal.

La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèque comme étant faible et l'impact du risque intrinsèque comme étant élevé.

2.2.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

La Société mène aussi dans ce domaine une politique financière prudente avec un suivi constant de tous les placements prévus et des prévisions de bénéfices, et l'alignement de la possibilité d'une augmentation de capital sous les formes autorisées par la loi SIR, pour éviter à tout moment les sanctions légales imposées en cas de dépassement de ce seuil maximal.

La Société estime le risque résiduel, en tenant compte des facteurs d'atténuation du risque comme décrit ci-dessus, associé au risque, comme faible tant en termes de probabilité et élevé en termes d'impact.

2.3 Risques liés au coût du capital 2.3.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Le risque peut être décrit comme l'exposition aux fluctuations défavorables des taux d'intérêt, l'augmentation de la prime de risque sur les marchés d'actions et/ou l'augmentation du coût des dettes.

2.3.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Il peut entraîner une augmentation significative du coût moyen pondéré du capital de l'entreprise (fonds propres et dette) et avoir un impact sur la rentabilité de l'entreprise dans son ensemble et de nouveaux investissements.

Les prêts avec un taux d'intérêt fixe et variable s'élevaient respectivement à 45,52 % et 54,48 % des dettes financières totales au 31 décembre 2019. Le pourcentage de dette contractée à taux variable converti en instrument à taux fixe par le biais d'un instrument dérivé (par rapport à la dette financière totale) s'élevait à 33,79 % au 31 décembre 2019. Une augmentation de 1 % du taux d'intérêt entraînerait un coût de financement supplémentaire de 127 544,53 € pour la Société. La conclusion relative à ce coût peut être appliquée de manière linéaire à des variations plus importantes du taux d'intérêt. Une telle augmentation a un impact sur le bénéfice EPRA ajusté et donc sur la marge de manœuvre de la Société pour verser un dividende de 0,006 € par action.

Une modification (positive) de la courbe des taux de 1 % aurait un impact d'environ 9,7 millions € sur la juste valeur du portefeuille de crédit.

La conclusion concernant l'impact de la modification de la courbe des taux d'intérêt peut être appliquée sur une base linéaire. Une hausse des taux d'intérêt aurait un impact positif sur l'état du résultat global par les variations de la juste valeur des actifs/passifs financiers s'élevant à 0,57 € par action, mais un impact négatif sur le résultat distribuable et également sur le résultat global par l'augmentation d'une partie des charges d'intérêts nettes exposées aux fluctuations des taux d'intérêt à hauteur de 0,006 €, de sorte que l'impact total sur le résultat global d'une augmentation de 1 % des taux d'intérêt s'élève à 0,564 € par action. Une baisse des taux d'intérêt aurait un impact négatif sur l'état du résultat global de 0,65 € par action, mais un impact positif sur le résultat distribuable et également sur le résultat global à hauteur de 0,006 €, de sorte que l'impact total sur le résultat global d'une baisse de 1 % des taux d'intérêt s'élève à -0,644 € par action.

L'augmentation de la prime de risque requise sur les marchés boursiers pourrait entraîner une baisse du cours de l'action et rendre le financement de nouvelles acquisitions plus cher pour la Société. La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme moyenne et l'impact de ce risque intrinsèquement aussi comme moyen.

2.3.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Care Property Invest se protège contre une hausse des taux d'intérêt en utilisant des contrats ou swaps à taux fixe dans le portefeuille(1) initial. Si l'on considère ce portefeuille initial, seuls les crédits révisables contractés auprès de Belfius (à concurrence de 6 890 000 €) sont soumis à un risque de taux d'intérêt limité, car ces prêts peuvent être révisés tous les trois ans. Pour le nouveau portefeuille,(2) l'encours du papier commercial, qui s'élève à 105,6 millions €, est soumis à l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. L'objectif de Care Property Invest est de couvrir au moins 80 % de son exposition aux taux d'intérêt fixes par des swaps. La Société veut ainsi atténuer le risque que la hausse des taux d'intérêt soit principalement due à une augmentation des taux d'intérêt réels.

Pour le nouveau portefeuille, il y a également 7 crédits révisables. Care Property Invest surveille de près l'évolution et la courbe des taux d'intérêt et se couvrira en temps utile contre une hausse excessive de ces taux.

Des explications supplémentaires concernant les lignes de crédit sont données au chapitre «VII. Comptes annuels» , au «Note explicative 5 : Notes sur les états financiers consolidés» à la page 189 , «T 5.9 Charges d'intérêts nettes» à la page 193, «T 5.27 Dettes financières» à la page 207 et «T 5.16 Immobilisations financières et autres passifs financiers à long terme» à la page 199. Si l'augmentation des taux d'intérêt résulte d'une augmentation du taux d'inflation, l'indexation des revenus locatifs sert aussi de facteur atténuant, mais seulement après la mise en œuvre de l'indexation des baux, de sorte qu'il y a un effet retardateur.

En général, Care Property Invest cherche à établir une relation de confiance avec ses partenaires bancaires et ses investisseurs et maintient un dialogue continu avec eux afin de développer une solide relation à long terme.

Néanmoins, la Société continue de considérer ce risque comme important.

2.4 Risques liés à l'utilisation de produits financiers dérivés 2.4.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme les risques liés à l'utilisation de produits dérivés pour couvrir le risque de taux d'intérêt. La juste valeur des produits dérivés est affectée par les fluctuations des taux d'intérêt sur les marchés financiers. La juste valeur des produits financiers dérivés s'élevait à -22 617 735,97 € au 31 décembre 2019, contre -19 556 182,94 € au 31 décembre 2018. La variation de la juste valeur des produits dérivés s'élevait à -3 061 553,02 € au 31 décembre 2019.

2.4.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Cela peut entraîner, d'une part, la complexité et la volatilité de la juste valeur des instruments de couverture et par conséquent de la valeur nette des actifs (VNA) telle que publiée en vertu des normes IFRS et, d'autre part, le risque de contrepartie envers les partenaires auprès desquels les produits financiers dérivés ont été contractés. La baisse de la juste valeur des produits dérivés de 3 061 553,02 € représente une diminution du résultat net et de la VNA par action de 0,15 € par action, sans toutefois avoir d'impact sur le bénéfice EPRA ajusté et donc sur la capacité de la Société à payer le dividende proposé. Une hausse de 1 % des taux d'intérêt du marché entraîne une augmentation de la juste valeur des instruments financiers dérivés de 11 744 648,64 €, soit 0,57 € par action, et une augmentation de la VNA par action de 0,57 € par action. Une baisse de 1 % des taux d'intérêt du marché entraîne une diminution de la juste valeur de 13 351 435,86 €, soit 0,65 € par action, et une diminution de la VNA par action de 0,65 €.

La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme moyenne et l'impact également comme moyen.

2.4.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Tous les produits financiers dérivés sont détenus à des fins de couverture uniquement. Aucun instrument spéculatif n'est détenu. Tous les produits financiers dérivés sont des interest rate swaps et des emprunts à taux fixe « forward ». Care Property Invest collabore en outre avec des institutions bancaires réputées (Belfius Banque, KBC Banque, CBC Banque, BNP Paribas Fortis et ING).

⁽¹⁾ Le portefeuille initial est constitué de locations-financements (avec une valeur au bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et un revenu locatif généré de 14 404 935,35 €) que la Société a conclus jusqu'en 2014.

⁽²⁾ Le nouveau portefeuille visé ici se compose de locations-financements (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 27 324 077,92 € et un revenu locatif généré de 746 048 €) et des immeubles de placement (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 357 245 669,51 € et un revenu locatif généré de 14 330 771,28 €) que la Société a conclus après 2014.

La Société consulte fréquemment ces institutions financières sur l'évolution des taux d'intérêt et l'impact sur les produits financiers dérivés existants. En outre, la Société elle-même surveille l'évolution des taux d'intérêt applicables.

Cependant, la crise du COVID-19 augmente la volatilité et la pression sur les taux d'intérêt, ce qui rend ce suivi d'autant plus important pour contrer la volatilité.

Néanmoins, la Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque, comme étant faible en termes de probabilité et moyen en termes d'impact.

3. Risques réglementaires et autres

3.1 Risques liés à la variation du taux de précompte mobilier

3.1.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Le précompte mobilier est, en principe, de 30 %, avec possibilité de réduction ou d'exonération de ce taux.

Sur la base des articles 89, 90 et 91 de la loi du 18 décembre 2016 entrée en vigueur le 1er janvier 2017, un précompte mobilier réduit de 15 % (au lieu de 30 %) est applicable aux SIR dont au moins 60 % des biens immobiliers sont investis directement ou indirectement dans des biens immeubles situés dans un État membre de l'Espace économique européen et affectés ou destinés exclusivement ou principalement à des unités de soins et de logement adapté à des soins de santé. Les actionnaires de Care Property Invest bénéficient donc de ce taux réduit depuis le 1er janvier 2017, puisque plus de 60 % de son portefeuille immobilier est investi dans le secteur du logement des personnes âgées.

Il existe un risque que, pour des raisons budgétaires ou autres (par exemple, l'extension du champ d'application de cette exception parce que d'autres SIR répondent à cette exigence), le gouvernement supprime cette exception et que le taux général de 30 % s'applique ou soit encore augmenté dans sa totalité.

Sur proposition du conseil d'administration, la Société versera un dividende brut de 0,77 € par action, soit un total de 15 703 954,42 €. Une augmentation de la retenue à la source de 15 à 30 % signifierait donc une augmentation de 2 355 593,16 € du précompte mobilier à prélever ou une diminution du dividende net de 0,11 €, soit de 0,65 € à 0,54 €.

3.1.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

L'impact potentiel est d'une part un impact négatif sur le dividende net pour les actionnaires qui ne peuvent pas récupérer le précompte mobilier, ce qui rendait la Société moins attrayante en tant qu'investissement, et une perturbation des contacts avec les autorités locales et les ASBL caritatives et donc un impact sur le modèle opérationnel actuel en ce qui concerne ces locataires (cf. répercussion possible aux locataires, voir ci-dessous), tant pour les investissements existants que pour les éventuels investissements futurs. La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme faible.

3.1.3 FACTEURS D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Pour le portefeuille initial(1) de leasings financiers, Care Property Invest peut prendre en charge les fluctuations de précompte mobilier et les facturer à ses locataires, de sorte que ce risque est inexistant pour les actionnaires. Cette partie du portefeuille représente 48,86 % du total des revenus locatifs. Une telle clause n'est pas reprise pour le nouveau portefeuille(2). Cela signifie que le dividende net s'élèverait à 0,59 € par action, si cette augmentation des loyers résultait de cette disposition contractuelle.

La Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque, lié à ce facteur de risque comme étant faible en termes de probabilité et moyen en termes d'impact.

3.2 Risques liés aux impôts de succession 3.2.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être qualifié de risque lié aux modifications des conditions d'exonération d'impôts de succession.

Sous réserve du respect d'un certain nombre de conditions, les héritiers des actionnaires sont exemptés d'impôts de succession (article 2.7.6.0.1. du VCF, le code flamand de fiscalité). Le détenteur doit être propriétaire des actions depuis au moins 5 ans, à la date du décès. En outre, le détenteur doit être entré en possession des actions au plus tard en 2005, à moins de les avoir reçues de conjoints et d'héritiers au premier degré et de ne pas encore s'être vu accorder une exonération de droits/impôts de succession.

La valeur de bourse de l'action peut être exonérée au maximum à concurrence du montant de son prix d'émission de 5,95 €. De même, la somme des dividendes nets accordés pendant la période où le défunt ou son conjoint était détenteur des actions sera exonérée dans la mesure où les actions font partie de l'héritage. Fin 2019, cela signifie un montant exonéré de 16,59 € par action dans le cas où l'action a été achetée au moment de l'introduction en bourse de la Société. La dernière notification reçue par la Société de la part des banques conformément au promoteur et au contrat de groupement (BNP Paribas Fortis, VDK Bank, Belfius Bank, KBC, CBC et Banque Degroof Petercam) et son propre registre des actionnaires indiquent que 4 883 818 actions, soit 23,94 % du nombre total d'actions en circulation, ont bénéficié d'une exonération. La Société souhaite attirer l'attention sur le fait que le nombre d'actions ayant droit à l'exonération est plus élevé car certaines de ses actions sont détenues auprès d'autres institutions financières. Comme, en cas de violation des conditions, l'exonération des droits de succession serait perdue pour l'avenir, cela signifierait, en cas de perte maintenant, une perte d'exonération sur le dividende net versé au cours de l'exercice 2019 pour les actionnaires de 3 196 458,88 €. Le montant final augmentera encore en fonction de la durée de détention des actions en question.

⁽¹⁾ Le portefeuille initial est constitué de locations-financements (avec une valeur au bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et un revenu locatif généré de 14 404 935,35 €) que la Société a conclus jusqu'en 2014.

⁽²⁾ Le nouveau portefeuille visé ici se compose de locations-financements (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 27 324 077,92 € et un revenu locatif généré de 746 048 €) et des immeubles de placement (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 357 245 669,51 € et un revenu locatif généré de 14 330 771,28 €) que la Société a conclus après 2014.

3.2.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

L'impact potentiel sur la Société est qu'elle pourrait être tenue responsable par ses actionnaires si l'agrément est révoqué en raison d'un acte de la Société en dehors des termes de l'agrément. La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme faible.

3.2.3 FACTEURS D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Care Property Invest surveille ici aussi en permanence les exigences légales et leur respect au sein de l'équipe, avec l'aide de conseillers spécialisés externes. Elle est par ailleurs en dialogue intensif avec les autorités fiscales flamandes (Vlabel).

La Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque comme décrit ci-dessus, comme étant faible en termes de probabilité, et moyen en termes d'impact.

3.3 Risques liés au statut

3.3.1 DESCRIPTION DU RISQUE

En tant que SIR publique, la Société est soumise à la loi SIR, qui comprend des restrictions liées notamment aux activités, au taux d'endettement, à l'affectation du résultat, aux conflits d'intérêts et à la gouvernance d'entreprise. Le respect (constant) de ces exigences spécifiques dépend, entre autres, de la capacité de la Société de gérer avec succès ses actifs et sa position d'endettement, ainsi que du respect de strictes procédures de contrôle interne.

3.3.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

La Société pourrait ne pas être en mesure de satisfaire à ces exigences en cas d'une modification importante de sa situation financière ou pour une autre raison. La Société est ainsi aussi exposée au risque de futures modifications de la législation régissant les sociétés immobilières réglementées. En outre, il existe également le risque que la FSMA, en tant qu'autorité de contrôle, impose des sanctions en cas de violation des règles applicables, y compris la perte du statut de SIR. Si la Société devait perdre son statut de SIR, elle ne bénéficierait plus du régime fiscal dérogatoire des SIR et la totalité de la base imposable s'appliquerait pour l'impôt sur les Sociétés. Pour Care Property Invest, cela signifierait un impôt sur les sociétés d'environ 8 millions €, soit environ 0,40 € par action. De plus, la perte de l'agrément comme SIR est généralement considérée dans les contrats de crédit de la Société comme un événement pouvant entraîner l'exigibilité anticipée des crédits que la Société a contractés (Voir facteur de risque «2.1 Risques liés aux covenants et aux paramètres financiers légaux» à la page 13).

3.3.3 FACTEURS D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Care Property Invest vérifie dès lors de manière constante les exigences légales et leur respect au sein de l'équipe, avec l'assistance de conseillers externes spécialisés. Elle a également des contacts réguliers avec les autorités publiques et participe régulièrement aux journées d'étude d'associations et de fédérations représentatives du secteur, comme l'ASBL BE-REIT Association, qu'elle a cocréée.

La Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque, comme étant faible à moyen en termes de probabilité et élevé en termes d'impact pour la Société.

II. Lettre aux actionnaires

Cher actionnaire,

Par la présente, nous avons le plaisir de vous présenter le rapport financier annuel de l'exercice 2019, dans lequel nous souhaitons vous informer de manière aussi complète que possible sur le fonctionnement de la Société et sur les résultats obtenus.

En 2019, un autre pas de géant a été franchi vers la réalisation des attentes complexes en matière de croissance du portefeuille et de résultats financiers.

En résumé, nous avons annoncé cet exercice environ 100 millions d'euros d'investissements supplémentaires dans l'immobilier de santé. Nous avons investi tant dans des bâtiments de soins que dans des projets propres en cours d'exécution, en collaboration avec des prestataires de soins et des autorités locales, à la fois en Belgique et aux Pays-Bas.

La juste valeur des immeubles de placement et les créances de location-financement affichent au total une augmentation de plus de 20 %.

En 2018, nous sommes arrivés sur le marché néerlandais pour la première fois. 2019 a été l'année de la percée et, à la fin de l'année, nous disposions d'un portefeuille de 10 centres de soins, dont la majorité sont encore en développement et seront effectivement opérationnels au cours des deux prochaines années(1). L'année 2020 s'annonce également très chargée, à en juger par le nombre de projets en préparation.

Nous pouvons déjà affirmer que nous n'en resterons pas là. Notre ambition est de faire à terme des Pays-Bas notre deuxième marché domestique, ce qui devrait contribuer de manière importante à la diversification du portefeuille immobilier en augmentant sensiblement le nombre de partenariats avec de nouveaux exploitants hors de Belgique.

En ce qui concerne ce dernier point, en tant que Société en pleine croissance, nous regardons maintenant au-delà des frontières nationales de la Belgique et des Pays-Bas. Afin de pouvoir franchir cette prochaine étape de manière responsable, les études nécessaires sont en cours et les premiers contacts ont été établis.

Il est de notre responsabilité non seulement d'identifier les opportunités offertes par un nouveau marché cible, mais aussi d'analyser en profondeur les risques associés.

La croissance en soi est importante. Toutefois, les résultats qu'induit cette croissance pour la Société et ses parties prenantes sont encore plus importants. Les revenus locatifs ont augmenté de 17 % pour atteindre quelque 29,5 millions €. Malgré le fait que nous ayons investi massivement dans le capital humain pour soutenir ces résultats de croissance remarquables, nous sommes parvenus à contenir les coûts, ce qui nous permet d'annoncer que le bénéfice EPRA ajusté de Care Property Invest pour 2019 a augmenté d'environ

12 %, passant de 16,7 millions € en 2018 à 18,7 millions €.

Nous pouvons conclure que nous avons pu concrétiser l'ensemble des attentes pour 2019 que nous avions annoncées dans le rapport annuel 2018 et que nous vous distribuerons, en votre qualité d'actionnaire, un dividende brut de 0,77 € par action en juin 2020, dès que l'assemblée générale du 27 mai 2020 y aura donné son approbation. Il s'agit d'une augmentation de pratiquement 7 % par rapport au 0,72 € par action (dividende brut) versé en 2019, malgré l'émission de plus de 1 million d'actions supplémentaires donnant droit à un dividende pour toute l'année 2019.

Nous nous permettons par ailleurs de vous rappeler que Care Property Invest fait partie, en tant qu'acteur de l'immobilier de santé, des quelques exceptions dont le dividende n'est soumis qu'à 15 % de précompte mobilier et vous versera donc un dividende net de 0,65 € par action pour l'exercice 2019. Comme en 2019, le conseil d'administration vous donnera le choix entre un paiement en espèces ou en actions pour le versement de ce dividende. Des détails seront fournis ultérieurement dans une communication spécifique séparée. L'année dernière, pas moins de 56 % des actionnaires ont opté pour le paiement en actions.

Concernant l'action de Care Property Invest, 2019 a également été l'année où la valeur de l'action a augmenté de près de 50 % pour atteindre 29,5 €. La valeur de la Société en bourse a clôturé fin 2019 avec une capitalisation boursière de 649 millions €.

Les activités qui ont conduit à une année 2019 fructueuse vous sont décrites en détail dans le présent rapport annuel.

Entre-temps, l'année 2020 a commencé et nous pouvons affirmer que cette année, malgré les circonstances actuelles, a démarré sous de bons auspices. De plus, grâce à un certain nombre d'investissements réalisés en 2019, dont les effets sur les revenus ne se feront sentir pleinement qu'en 2020, nous pouvons d'ores et déjà être certains d'une autre forte augmentation des revenus locatifs. Plusieurs investissements sont actuellement en préparation et nous espérons également continuer à satisfaire à nos ambitions de croissance à long terme au cours de ce nouvel exercice.

À travers cet ouvrage épais, nous nous penchons sur les résultats de l'exercice 2019 et les perspectives pour 2020. Dès lors, pour davantage de données chiffrées et de commentaires, nous vous invitons à consulter la suite de ce rapport annuel.

Care Property Invest a donc de hautes ambitions pour 2020 et les années suivantes.

2020 est une année anniversaire pour Care Property Invest. Serviceflats Invest, son prédécesseur, a été mis sur les rails en novembre 1995, il y a donc bientôt 25 ans et ce sera certainement l'occasion de faire la fête. Par la présente, nous remercions les actionnaires pour la confiance qu'ils nous témoignent, les clients de croire dans la plus-value que Care Property Invest apporte à leur projet et, naturellement, nos collaborateurs pour leur dynamisme dans la réalisation des objectifs de la Société.

Peter Van Heukelom Mark Suykens

Président du comité de direction Président du conseil d'administration

Care Property Invest Care Property Invest

II. Lettre aux actionnaires

⁽¹⁾ Pour plus de détails, veuillez consulter «VI. Rapport immobilier» à la page 138.

III. Rapport de gestion

.

1995

2014

Incorporation d'une réserve dans le capital.

2001

Programme d'investissement «2 000 residences-services» complété.

2012

Historique

Attribution du prix Innovation Award concernant «les Technologies et Logements adaptés aux personnes âgées».

2000

Décision de modifier les statuts pour la relance de Serviceflats Invest

2012

Modification des statuts afin d'élargir l'objectif de la Société

2013-2014

2015

38 millions €.

1996 Introduction en bourse (IPO) sur Euronext Brussels. Présentation des 2 premiers projets.

Care Property Invest a levé plus de 22 juin 2015 Augmentation de capital en espèces

6 nouveaux investissements pour une valeur conv. totale d'environ 74 millions €.

Agrément comme sicafi, à l'initiative du Gouvernement flamand, avec l'objectif de construire et de financer 2000 résidencesservices pour les CPAS et les associations sociales sans but lucratif en Région flamande et en Région de Bruxelles-Capitale.

Constitution de Serviceflats Invest nv (SA).

Fractionnement d'actions 1: 1000

Augmentation de capital suite au dividende optionnel. Agrément comme Société Immobilière

Réglementée publique (SIR publique) de droit belge

Serviceflats Invest devient Care Property Invest.

NOUVELLE ADRESSE:

Horstebaan 3, 2900 Schoten.

2015

2016

2017

2019

Montant total augmentation de capital: € 16 372 079,85

764.031 actions nouvelles ont été émises..

À partir du 3 avril 2019

20 086 876 actions entièrement libérées.

3 avril 2019

Augmentation de capital par un apport en nature

2017

Care Property Invest lève plus de 72 millions € brut.

À partir du 27 octobre 2017

19 322 845 actions entièrement libérées

27 octobre 2017 Augmentation de capital en espèces

Prémières acquisitions dans la région de Bruxelles-Capitale et en Régionne wallonne.

Inclusion dans l'indice Euronext Next 150 Index

2019

2019

57% des actionnaires ont souscrit.

307 870 actions nouvelles ont été émises pour un prix d'émission total de 6 688 783,62 €.

à compter du 26 juin 2019, 20 394 746 actions entièrement libérées. (dans le cadre d'un programme de rachat en exécution de ses obligations en matière de rémunération).

Mai-juin 2019 Dividende optionnel

2020

2018 2017 Entrée sur le marché néerlandais

Montant total de l'augmentation de capital : € 33 594 044.

1 250 376 nouvelles actions émises.

À partir du 15 janvier 2020 21.645.122 actions entièrement libérées.

15 janvier 2020

Augmentation de capital par un apport en nature

À partir du 15 mars 2017

15 028 880 actions entièrement libérées

15 mars 2017 Augmentation de capital par un apport en nature pour env. 34 millions €.

Acquisition du 100e projet de soins de santé.

Inclusion dans l'indice BEL Mid

Membre de l'EPRA

2 nouveaux investissements pour une valeur conventionnelle totale d'env. 32,4 millions €.

Établissement d'un comité de direction

1. Stratégie: L'immobilier de soins de santé, en toute confiance

Care Property Invest, constituée le 30 octobre 1995, a été le premier investisseur immobilier à être côté en bourse sous la forme d'une SICAFI (actuellement SIR), specialisée dans le logement pour personnes âgées. De son expertise et savoir-faire qu'elle a accumulé dans la réalisation de 1 988 résidences-services (portefeuille initial), Care Property Invest crée et finance aujourd'hui des infrastructures de soins abordables, attrayantes et de qualité, ainsi que des différentes formes de logement pour les seniors et les personnes handicapées, comme par exemple des centres de services de soins et de logement, centres de court séjour, groupes de logements à assistance et des complexes résidentiels pour personnes ayant un handicap physique et/ou mental.

En 2014, le dernier de 2 modifications de l'objet social a eu lieu, étendant le champ d'activité, initialement limité à la Flandre et la région de Bruxelles-Capitale, à tout l'Espace Economique Européen. Au cours de la même année, cette possibilité d'expansion a été suivie par un changement de nom à «Care Property Invest» et par une nouvelle image de marque, qui reflète clairement sa nouvelle approche. Dans le cadre de l'immobilier des soins de santé, les activités suivantes sont envisagées, tant dans le domaine public que privé:

III. Rapport de gestion

• Design-Build-Finance-(Maintain): Une formule dans laquelle Care Property Invest est responsable de l'ensemble du développement du projet, pour compte de la Société, sur la base d'un contrat Design, Build & Finance («DBF»), qui peut éventuellement être étendu avec un composant «Maintain» («DBFM»). À la réception provisoire, le bâtiment est mis à la disposition de l'exploitant par le biais d'un bail ou bail emphytéotique.

• Refinancement des bâtiments existants: bâtiments existants nécessitant une rénovation profonde, peuvent être transférés à Care Property Invest via un droit d'emphytéose, droit de superficie ou simplement par achat. Après la rénovation, la Société mettra le bâtiment également à la disposition d'un exploitant expérimenté.
• Investir dans l'immobilier de soins de santé: l'acquisition de terrains et/ ou bâtiments, de projets en cours de développement et de nouveaux projets de développement. Ensuite, Care Property Invest met ces projets à la disposition de l'exploitant sur la base d'un contrat de longue durée.

SECTEUR PRIVÉ ( IMMEUBLES DE PLACEMENT) SECTEUR PUBLIC (LEASINGS FINANCIERS) Entrepreneur général/ Architecte •Développement •Financement de l'immobilier Exploitant privé (client) CPI acquit terrains et bâtiments redevance de location min.20 ans Contrat de location triple net LT min.20 ans Besoin opérateur de soins •Achat •Rénovation Biens immobiliers existants Algemene aannemer/ Architect CPAS/ASBL (Client) Droit de superficie pour CPI min.30 ans droit d'emphytéose bâtiment min.27 ans Canon triple netmin.27 ans Besoin opérateur de soins •Développement •Financement de l'immobilier •Achat •Rénovation Biens immobiliers existants

Nos activités en tant qu'investisseur de soins de santé La structure juridique du portefeuille initial(1) est la suivante :

Une analyse juridique du contrat de location-financement de la Société montre que la Société a toujours été, et continuera d'être, le seul et unique propriétaire légal des constructions pendant toute la durée du contrat de location-financement. La propriété des revenus - la production de biens immobiliers est cruciale pour les activités de la Société. Ainsi, l'octroi d'un droit de superficie crée une division horizontale de la propriété entre le détenteur du droit de superficie jusqu'à la fin de celui-ci et le propriétaire du terrain (propriétaire libre).

La propriété des bâtiments est liée à des obligations envers le propriétaire terrien / titulaire du emphytéotique.

La Société a l'obligation d'obtenir tous les permis et autorisations administratives nécessaires relatifs à la construction des résidences-services pendant la phase de construction.

La Société a l'obligation de (I) souscrire une assurance qui couvre tous les risques liés au site et (II) une assurance qui couvre la responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'architecte des bâtiments ;

La Société a le droit de vérifier régulièrement le respect par le locataire de ses obligations au titre du bail emphytéotique, par exemple en visitant les résidences-services.

Le droit d'emphytéose sur les bâtiments est accordé contre le paiement de revenus locatifs périodiques (canon) par les locataires, indexés sur une base annuelle. Recevoir des revenus récurrents des biens immobiliers détenus est l'activité principale de chaque SIR et ne doit pas être confondu avec les activités de financement

(1) droit de superficie

(2) droit d'emphythéose

(3) même structure pour les ASBL

⁽¹⁾ Le portefeuille initial se compose des leasings financiers (avec une valeur de bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et des revenus locatifs générés de 14 404 935,35 €), conclus par la Société jusqu'en 2014.

La Société a la possibilité légale de vendre la propriété des bâtiments à la valeur du marché pendant la durée du contrat (qui diffère de la valeur comptable correspondant à la valeur d'investissement initiale) et donc d'utiliser la possibilité de réaliser une plus-value. Les contrats de location comprennent un droit de préemption pour le locataire, ce qui n'est pas rare dans le cas des contrats de location d'établissements de santé, quelle que soit la structure juridique ou le type de locataire, et prouve cette possibilité. Ce droit de préemption ne pouvait être exercé qu'à la valeur du marché et a donc permis à la Société de réaliser la plus-value. Toutefois, la stratégie de la Société ne consiste pas à céder les biens et les revenus locatifs de ce portefeuille historique, vu qu'ils constituent une part importante de son chiffre d'affaires.

À la fin de la période de droit de superficie, les bâtiments deviennent automatiquement la pleine propriété du locataire, conformément à la loi belge sur le droit de superficie, et en contrepartie, le locataire doit à CPI un montant d'indemnisation convenu contractuellement, égal à 98 % du montant total de l'investissement.

Comme la Société est le propriétaire juridique des bâtiments, les obligations des exploitants en vertu des accords ne sont pas et ne peuvent pas être couvertes ou garanties par des sûretés (par exemple une hypothèque ou un autre droit réel) pour les bâtiments appartenant à la Société. Par conséquent, les obligations des exploitants dans le cadre des accords avec la Société sont garanties par des engagements ou des garanties des autorités locales (c'est-à-dire un mécanisme similaire à une garantie de groupe dans les contrats de location) et une créance globale de financement des autorités locales à l'encontre du gouvernement flamand.

Le cadre législatif en Belgique décrit les activités comme une société active et opérationnelle spécialisée dans la mise à disposition de biens immobiliers aux utilisateurs finaux. La gestion active d'une entreprise signifie que la propriété d'un bien immobilier est une condition pour obtenir et maintenir une licence de SIR en Belgique. En vertu de la législation actuelle sur les SIR, les activités telles que les SIR hypothécaires sont interdites.

Par conséquent, au cours des 25 années qui ont suivi la constitution de la Société, les revenus du portefeuille historique ou même tous les contrats de location-financement conclus par la Société ont été systématiquement comptabilisés comme des revenus locatifs et non comme des revenus d'intérêts ou des revenus financiers comme ce serait le cas avec une SIR hypothécaire.

Care Property Invest participe activement en tant que promoteur immobilier. Elle a pour objectif de fournir des projets de qualité aux prestataires de soins. Les projets d'investissement pour les nouvelles acquisitions et les nouveaux projets de développement sont analysés en profondeur. Le projet immobilier comme le futur exploitant font l'objet d'une évaluation méticuleuse du conseil d'administration, sur la base d'un dossier d'investissement détaillé et tenant compte de la solidité du plan d'affaires du projet.

L'objectif de Care Property Invest est un portefeuille immobilier équilibré et diversifié, capable de générer des revenus stables. Il repose sur le caractère abordable de ses projets « agréés » et leur exploitation par des entreprises de soins professionnelles, solvables et spécialisées.

Le management de la Société veille en outre à ce que la stratégie soit mise en œuvre dans le respect permanent de toutes les exigences de la loi SIR et de l'AR SIR.

Afin de cerner plus précisément son rôle modifié, Care Property Invest a clarifié sa déclaration de mission et défini ses valeurs.

DÉCLARATION DE MISSION

La SA Care Property Invest est une société immobilière règlementée publique (SIR publique) de droit belge. Care Property Invest aide les entrepreneurs de soins de santé à réaliser leurs projets en proposant des biens immobiliers de qualité et socialement responsables à la mesure des utilisateurs finaux, dans le cadre d'une organisation solide. Elle vise à procurer à ses actionnaires un rendement à long terme stable.

VALEURS

Professionnalisme

Care Property Invest met toujours en œuvre les projets actuels et futurs après l'accomplissement d'une étude approfondie, exécutée en interne et par des bureaux d'étude externes. Cela lui permet de faire, pour chaque projet, une estimation précise des risques potentiels qui y sont liés. En outre, les processus internes sont suivis de près et ajustés à temps, le cas échéant, pour assurer le fonctionnement sans faille de l'organisation. Care Property Invest cherche à parvenir à la forme la plus élevée possible de professionnalisme dans toutes ses actions.

Innovation

Care Property Invest croit qu'elle peut exceller en innovant de manière constante. Care Property Invest est convaincue qu'elle peut croître en renouvelant continuellement l'approche et la mise en œuvre de ses projets, d'une part, et par la formation et l'éducation de son personnel, d'autre part. Elle veut proposer des solutions sur mesure pour son immobilier de soins de santé, en consultation avec ses principaux interlocuteurs et avec leur contribution.

Confiance

Care Property Invest cherche à établir une relation de confiance durable avec ses actionnaires, ses collaborateurs, les exploitants de son immobilier de soins de santé, les entrepreneurs, le monde politique, le secteur des SIR et, en général, toutes les parties prenantes.

DÉCLARATION DE VISION

Care Property Invest ambitionne d'être la référence sur le marché du développement et de l'investissement dans l'immobilier de soins de santé, et de réaliser une croissance en accélération dans celui-ci. Elle est un acteur dynamique, tourné vers l'innovation dans l'immobilier de soins de santé et de bien-être, de manière indépendante.

STRATÉGIE IMMOBILIÈRE

Un marché en croissance

Sa stratégie actuelle en matière d'immobilier de soins pour personnes âgées repose sur le vieillissement croissant de la population qui, selon le Bureau fédéral du Plan, culminera en 2070. Aujourd'hui et dans les décennies à venir, cela entraînera une demande croissante d'immobilier de soins de santé avec une valeur ajoutée sociale. Une tendance similaire s'applique également aux Pays-Bas en ce qui concerne les chiffres du vieillissement de la population. Pour plus de détails, nous nous référons aux graphiques ci-dessous, qui montrent l'évolution démographique en Belgique et aux Pays-Bas.

L'évolution démographique certaine, combinée avec sa stratégie de croissance, la mise en œuvre de son objet social et le fait qu'elle est la seule SIR à investir à 100 % dans l'immobilier de soins de santé, assure que son action procure toujours un rendement stable pour ses actionnaires, et cela à un taux de précompte mobilier de 15 % (contre un taux général de 30 %).

Care Property Invest répartit ses risques en assurant une bonne répartition géographique de ses biens immobiliers, en diversifiant entre les opérateurs de ses biens immobiliers et en créant un bon équilibre entre les partenariats public-privé et privé. Cela a été, entre autres, un facteur de motivation majeur pour la Société afin de faire son entrée sur le marché néerlandais de l'immobilier de soins de santé en septembre 2018.

(1) D'après les données du Bureau fédéral du Plan - Rapport sur les projections démographiques 2017-2070.

(2) Sur la base de la source de données suivante : «Projections des intervalles de population ; groupe d'âge, 2018-2060», CBS - 19 décembre 2017

IMMOBILIER DE QUALITÉ SUR MESURE

La sélection minutieuse de nouveaux projets pour la Société a toujours lieu après une analyse complète des risques, qui va de pair avec une évaluation approfondie du conseil d'administration de la Société, suite à un premier examen des dossiers d'investissement lors du comité de direction de la Société. Il peut s'agir de développer, réaliser et financer soi-même des bâtiments, mais aussi de refinancer ou d'acquérir des bâtiments existants, avec ou sans rénovation ou agrandissement, tant sur le marché privé que sur le marché public.

Voici un aperçu des principaux critères de sélection :

• Rapport qualité-prix correct du projet ;
• Rendements potentiels du projet ;
• Solvabilité, réputation et distribution des exploitants ;
• Emplacement favorable du projet : facilité d'accès en voiture et en transports publics et absence d'autres biens immobiliers de soins de santé. À cet effet, une étude de marché approfondie est toujours effectuée.
• Environnement : Dans les environs immédiats du centre d'un village ou d'une ville, avec des magasins, des pharmacies et des établissements horeca;
• L'immobilier est conforme à de hautes normes qualitatives, il dispose d'un équipement technologique de haut niveau et correspond parfaitement aux besoins du public cible de Care Property Invest.

La stratégie de Care Property Invest est essentiellement du type « acheter et conserver ». À ce titre, elle est par définition axée sur la détention de biens immobiliers à long terme.

Vision de l'avenir

Comme mentionné précédemment, Care Property Invest est actuellement active en Belgique et aux Pays-Bas et examine avec prudence un certain nombre d'autres marchés géographiques clés de l'Espace économique européen, qui connaissent une évolution démographique similaire.

STRATÉGIE FINANCIÈRE

Gestion des relations avec les investisseurs et les parties prenantes

Care Property Invest cherche à développer un dialogue permanent avec le secteur des soins de santé, les autorités, les investisseurs actuels et potentiels, les prêteurs et, plus généralement, toutes les parties prenantes.

La Société s'efforce d'aligner sa stratégie financière sur la stratégie globale et la croissance réalisée par la Société. En élargissant continuellement sa taille, la Société vise toujours une distribution compétitive des dettes et des coûts du capital et une amélioration de sa marge opérationnelle.

Origine des sources de financement

Care Property Invest essaye de se financer de la façon la plus avantageuse possible, en recourant à des fonds propres et externes.

Fonds propres

Les fonds propres sont levés en faisant appel au marché des capitaux. Par des augmentations de capital en espèces et en nature avec des actifs immédiatement rentables et/ou un pipeline concret en retour, la croissance du bénéfice par action peut être atteint et maintenu.

-

Care Property Invest vise, à cette fin, un dialogue permanent avec les investisseurs, directement et indirectement. En organisant ou en participant à des roadshows et des foires en Belgique et à l'étranger, elle instaure un dialogue permanent avec les investisseurs institutionnels et privés.

En tant que SIR, Care Property Invest est bien conscient de l'importance de sa politique de dividende pour ses actionnaires. La Société s'efforce donc d'augmenter son dividende chaque fois que cela est possible de façon durable. Cela permet d'éviter de devoir le réduire à nouveau au cours d'un exercice ultérieur.

Compte tenu de la forte croissance de la Société elle s'efforce de réserver autant de bénéfices que possible afin de pouvoir réinvestir dans le cadre légal. Ce faisant, la Société vise un taux de distribution (pourcentage de distribution du dividende par action par rapport au résultat par action) aussi proche que possible du minimum légal de 80 %, tout en visant une augmentation durable du dividende. Elle étudie également la possibilité d'un dividende optionnel.

Malgré l'augmentation déjà réalisée de la liquidité de son action, Care Property Invest travaille toujours à améliorer celle-ci afin d'augmenter l'attractivité de son action. A cette fin, elle a désigné KBC Securities comme deuxième fournisseur de liquidité en novembre 2018, après la nomination de Banque Degroof Petercam comme fournisseur de liquidité en février 2018. L'objectif stratégique de la Société est d'être incluse dans l'indice EPRA, ce qui entraînera une nouvelle augmentation de la liquidité de l'action Care Property Invest. De plus, cette désignation de fournisseurs de liquidité se traduit par de plus faibles fluctuations de cours et, par conséquent, par une plus grande stabilité du cours de l'action et un plus petit écart acheteur-vendeur.

Fonds étrangers

Les fonds étrangers sont attirés aussi diversifiés que possible. Cela permet de limiter le risque sur la contrepartie bancaire. Care Property Invest vise une dispersion encore plus large de ses prêteurs.

Afin de mieux diversifier l'origine de ses sources de fonds étrangers, la Société a également un programme MTN avec Belfius qui prévoit la possibilité d'émettre des obligations et des papiers commerciaux. Au cours de l'exercice 2018, la Société a relevé le plafond de ce programme de 50 à 100 millions € et a opté pour la nomination de KBC comme distributeur supplémentaire afin de limiter le risque de placement. En 2019, le plafond du programme a encore été augmenté pour atteindre 140 millions €. La Société dispose des lignes nécessaires pour la partie du papier commercial qui offre la couverture nécessaire, afin de ne pas augmenter le risque de liquidité.

Care Property Invest s'efforce de limiter son risque de liquidité en gardant suffisamment de lignes disponibles pour ses besoins à court terme et pour le financement des investissements supplémentaires durant l'exercice en cours.

De plus, il y a également un risque de liquidité si la Société ne respecte plus les clauses restrictives liées aux accords de crédit. Ces clauses contiennent des dispositions conformes au marché, notamment des dispositions relatives au ratio d'endettement et aux dispositions dans la législation SIR. Care Property Invest surveille les paramètres de ces clauses restrictives régulièrement et à chaque fois qu'un nouvel investissement est envisagé.

À la fin de l'exercice, Care Property Invest n'avait hypothéqué ou nanti aucun immeuble en Belgique ou aux Pays-Bas.

Un financement correct est nécessaire pour un modèle d'affaires solide et rentable, compte tenu des forts besoins en capitaux du secteur dans lequel la Société est active et de sa stratégie d'achat et de détention. Par conséquent, la Société a un endettement structurel avec principalement des prêts remboursables in fine. Les crédits d'investissement que la Société rembourse sont principalement des crédits qui étaient déjà contractés par des filiales avant leur acquisition et que la Société a acquis au moment de l'achat des actions de la filiale. La situation de trésorerie permanente de la Société est limitée.

L'objectif à long terme de la Société est d'avoir un ratio d'endettement entre 50 % et 55 %. Ce ratio d'endettement permet un ratio optimal entre les ressources propres et les ressources étrangères et offre également la possibilité de profiter d'opportunités d'investissement.

La Société s'efforce également de limiter le risque de taux d'intérêt sur ses dettes en visant un ratio de couverture de la dette entre 75 % et 80 %. La Société suit de près l'évolution des marchés financiers afin d'optimiser sa structure financière et d'obtenir une bonne composition des financements à court et à long terme et aussi de conclure des contrats dérivés afin d'obtenir le pourcentage de couverture souhaité. La Société s'efforce également de tenir compte des revenus à long terme provenant de ses investissements pour déterminer la durée moyenne de ses prêts.

Un risque limité et une source régulière de revenus par les contrats d'emphytéose et de bail à long terme

La Société génère des flux de trésorerie à long terme, en concluant des contrats d'emphytéose et de bail à long terme. En raison du caractère triple net (1) de ces contrats avec des opérateurs solides et du transfert de risque de vacance à l'opérateur (à l'exception de l'investissement de Gullegem), la Société parvient à maintenir un faible profil de risque. Le fait qu'au 31 décembre 2019, presque la moitié des revenus locatifs proviennent encore d'accords avec des autorités locales renforce le faible profil de risque et rend la Société unique par rapport aux autres SIR.

C'est d'autant plus le cas que l'immobilier de soins de santé est moins lié à la conjoncture économique qu'à des facteurs démographiques, ceux-ci étant favorables tenant compte de la lame de fond démographique du vieillissement de la population.

RÉSULTAT FINANCIER

Vision de l'avenir

Étendre l'objet

Care Property Invest se profile en tant qu'investisseur dans les soins aux personnes âgées et l'infrastructure adaptée aux personnes handicapées. L'objet statutaire est étendu autant que possible. Des priorités sont déterminées au sein du segment de l'immobilier de soins & de bien-être.

Élargir le portefeuille de services

Care Property Invest met l'accent sur les investissements dans les soins et le bien-être. Pour des raisons d'opportunité, elle accorde aussi de l'attention au développement de concept.

Axes stratégiques

• 1. Extension du marché et portefeuille de services (interne) dans les soins et le bien-être.
• 1. Gestion des relations avec les investisseurs et les parties prenantes.
• 1. Internationalisation.
• 1. Suivi et influence sur le cadre réglementaire.
• 1. Adaptation des moyens à la croissance (gestion de la croissance).

L'ambition de Care Property Invest est de devenir la référence (dominante) dans son marché et d'accélérer sa croissance.

Care Property Invest est un acteur très dynamique sur son marché qui innove dans l'immobilier pour les soins et le bien-être des personnes âgées et des personnes handicapées. Care Property Invest souhaite y parvenir de manière indépendante.

2. Événements marquants

2.1 Evénements marquants au cours de l'exercice 2019 2.1.1 PROJETS EXERCICE 2019(1) EN BELGIQUE

(1)  Les informations sur les activités et les investissements de la Société au cours des deux derniers exercices figurent dans le rapport financier annuel 2018, chapitre «IV Rapport de gestion», point «2. événements importants» à partir de la page 55 et dans le rapport financier annuel 2017, chapitre «IV Rapport de gestion», point «2. événements importants» à partir de la page 51. Les deux rapports sont disponibles sur le site Internet www.carepropertyinvest.be.

Vous trouverez ci-dessous un bref aperçu des acquisitions des différents projets en Belgique au cours de l'exercice 2019. Pour plus d'informations sur les biens immobiliers des projets acquis, veuillez vous référer au chapitre «VI. Rapport immobilier» à la page 138 .

2.1.1.1 NOUVEAUX PROJETS AVEC RENDEMENT IMMÉDIAT POUR LA SOCIÉTÉ

Tous les achats ont été effectués à des prix qui correspondent à la juste valeur déterminée par l'expert immobilier. Les transactions ont eu lieu pour une valeur conventionnelle totale d'environ 24,1 millions €.

Immeubles de placement

Riemst - Huyse Elckerlyc
• DATE D'ACQUISITION:	19 février 2019
• ADRESSE:	Trinellestraat 23, 3770 Riemst, la Belgique
• EXPLOITANT:	Senior Living Group
• CAPACITÉ :	77 logements
Au centre de Millen (une sous-municipalité de Riemst), dans la province du Limbourg, près de la Région wallonne et de la frontière néerlandaise, dans un quartier résidentiel verdoyant, avec à côté une boulangerie et à proximité

	Riemst - Huyse Elckerlyc
	• DATE D'ACQUISITION:	19 février 2019
	• ADRESSE:	Trinellestraat 23, 3770 Riemst, la Belgique
	• EXPLOITANT:	Senior Living Group
	• CAPACITÉ :	77 logements
• EMPLACEMENT:	Au centre de Millen (une sous-municipalité de Riemst), dans la province du Limbourg, près de la Région wallonne et de la frontière néerlandaise, dans un quartier résidentiel verdoyant, avec à côté une boulangerie et à proximité de plusieurs établissements de restauration
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	1997/2007; rénovation 2008
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• VALEUR CONVENTIONNELLE:	Environ 6,5 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition de 100 % des actions dans Decorul sa, la société propriétaire de l'immeuble de ce centre de services de soins et de logement
• FINANCEMENT:	Acquisition de crédits existants et de fonds étrangers

• EMPLACEMENT: À Genval, avec le centre de Genval à une distance de marche. Vous y trouverez plusieurs supermarchés, cafés et restaurants.

• TYPE DE CONTRAT: Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)

Acquisition de 100 % des actions d'Immo du Lac SA, propriétaire de l'immeuble de ce centre de services de soins et de logement. En ce qui concerne le terrain, Immo du Lac SA a obtenu un droit d'emphytéose de 76 ans de l'Association des Oeuvres Paroissiales de

• FINANCEMENT:

Par un apport en nature réussi de toutes les actions d'Immo du Lac SA dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Suite à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (prime d'émission incluse) de € 16 372 079,85, 764 031 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises au prix d'émission de 21,43€ par action.

⁽¹⁾ À l'exception du projet «Les Terrasses du Bois» à Watermael-Boitsfort pour lequel un accord de longue durée de type double net a été conclu à long terme.

2.1.1.2 PROJETS EN COURS DE DÉVELOPPEMENT

Immeubles de placement

	Vorst - Nuance
	• DATE D'ACQUISITION:	28 février 2017
	• ADRESSE:	Vorst, Schaatsstraat (Rue du Patinage), 1190 Forest, la Belgique
	• EXPLOITANT:	Une entité contrôlée à 100 % par Anima Care sa
	• CAPACITÉ :	121 logements agréés
• EMPLACEMENT:	Situé dans le centre-ville, à proximité de banques, de magasins et un hôpital. Le site est facilement accessible en transports commun et avec la voiture par la bonne connexion avec le Ring de Bruxelles et la présence d'un parking de covoiturage dans la rue
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Achevé le 13 janvier 2020
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 14,5 millions €
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 15,7 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition du terrain et reprise de tous les contrats relatifs à la construction du centre de services de soins et de logement
• FINANCEMENT:	Combinaison de fonds étrangers et de fonds propres

Leasings financiers

		Middelkerke - Assistentiewoningen De Stille Meers
	• DATE D'ATTRIBUTION:	10 janvier 2018
	• ADRESSE:	Sluisstraat 17, 8430 Middelkerke, la Belgique
	• EXPLOITANT::	CPAS Middelkerke
	• CAPACITÉ :	60 logements à assistance
• EMPLACEMENT:	Dans le centre de Middelkerke. Par conséquent, le projet se trouvera à proximité de différents magasins, banques, supermarchés et établissements de restauration. La plage est également située à deux pas du développement. Le groupe de logements à assistance est facilement accessible tant en voiture qu'en transports publics.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Achevé le 7 janvier 2020
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 8,2 millions €
• FINANCEMENT:	Combinaison de fonds étrangers et de fonds propres

2.1.1.3 PROJETS ACHEVÉS

	Leasings financiers
		Deinze - De Nieuwe Ceder
	• DATE D'ATTRIBUTION:	30 octobre 2017
	• ADRESSE:	Parijsestraat 34, 9800 Deinze, la Belgique
	• EXPLOITANT::	asbl Zorghuizen
	• CAPACITÉ :	86 unités de logement agréées pour personnes limitées et personnes atteintes de lésions cérébrales acquises
• EMPLACEMENT:	Le complexe résidentiel à développer se trouve dans un écrin de verdure, à côté d'un hôtel de soins. Le projet est situé près du centre de Deinze et à deux pas du centre d'Astene, à proximité des magasins, banques, restaurants et un supermarché.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	2018-2019. Le projet complet a été achevé le 27 septembre 2019.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 28 ans (indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 11,0 millions €
• FINANCEMENT:	Combinaison de fonds étrangers et de fonds propres

2.1.2 PROJETS EXERCICE 2019 AUX PAYS-BAS

2.1.2.1 NOUVEAUX PROJETS AVEC RENDEMENT IMMÉDIAT POUR LA SOCIÉTÉ Immeubles de placement

	Wassenaar - Villa Sijthof
	• DATE D'ACQUISITION::	20 juin 2019
	• ADRESSE:	Oud Clingendaal 7, 2245 CH Wassenaar, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Vandaegh Nederland B.V. (qui fait partie du Ontzorgd Wonen Groep)
	• CAPACITÉ :	19 appartements de soins
• EMPLACEMENT:		À la périphérie de la riche communauté de Wassenaar, au milieu d'une zone boisée.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :		Année de construction 1922, année de rénovation 2015
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• VALEUR CONVENTIONNELLE:	Environ 5,9 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL5 B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

		Laag-Keppel - De Gouden Leeuw
	• DATE D'ACQUISITION::	9 juillet 2019
	• ADRESSE:	Rijksweg 91, 6998 AG Laag-Keppel, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Woonzorgvoorziening zorghotel de Gouden Leeuw B.V. (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep»)
	• CAPACITÉ :	5 appartements de soins, 14 studios de soins et hôtel de soins avec 17 places
• EMPLACEMENT:	Près du centre de Laag-Keppel, un quartier fortement vieillissant du Bronckhorst. L'environnement rural, près du port de plaisance sur l'Oude Ijssel, offre une expérience très paisible pour les résidents du « De Gouden Leeuw ».
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Année de construction du bâtiment principal 1769 / année de construction de l'annexe 1980
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• VALEUR CONVENTIONNELLE:	Environ 5,6 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL4 B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

• EXPLOITANT: Woonzorgvoorziening zorghotel de Gouden Leeuw B.V. (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep»)

	Zelhem - De Gouden Leeuw
	• DATE D'ACQUISITION::	25 novembre 2019
	• ADRESSE:	Burg. Rijpstrastraat 3-5, 6998 7021 CP Zelhem, Pays-Bas
	• CAPACITÉ :	33 appartements de soins et un hôtel de soins avec 7 places
• EMPLACEMENT:	étendue.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :		Année de construction environ 1867/ année de rénovation 2007
• VALEUR CONVENTIONNELLE:	Environ 10,1 millions €.

La résidence de soins est située dans l'ancien hôtel de ville de Zelhem, un quartier de Bronckhorst. L'ancienne municipalité de Zelhem compte trois zones résidentielles, Zelhem, Halle et Velswijk, un certain nombre de hameaux et une belle zone naturelle

• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :

• TYPE DE CONTRAT: Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 25 ans (renouvelable et indexable annuellement)

• VALEUR

• TRANSACTION: Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL6 B.V.

• FINANCEMENT: Fonds étrangers

2.1.2.2 NOUVEAUX PROJETS EN DÉVELOPPEMENT

Immeubles de placement

	Tilburg - Margaritha Maria Kerk
	• DATE D'ACQUISITION::	26 mars 2019
	• ADRESSE:	Ringbaan West 300, 5025 VB Tilburg, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITÉ :	32 appartements de soins
• EMPLACEMENT:	Le projet est situé dans une zone résidentielle agréable, située au centre de la municipalité de Tilburg, dans le triangle des quartiers Zorgvlied, Rooi Harten et Korvel. Le « Kromhoutpark », plusieurs supermarchés et une pharmacie se trouvent à proximité.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Achèvement prévu pour le second semestre de 2020.
• TYPE DE CONTRAT:		Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 7,6 millions €
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 7,85 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL3 B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

	Middelburg - Sterrenwacht
	• DATE D'ACQUISITION::	12 juin 2019
	• ADRESSE:	Herengracht 50-52, 4331 PX Middelburg, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITÉ :	25 studios de soins
• EMPLACEMENT:	Au bord du centre de Middelburg avec un emplacement idyllique, directement sur le Herengracht de Middelburg.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Construite vers 1930, achèvement prévu pour le premier trimestre de 2021.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 5,6 millions €
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 5,7 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL3 B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

		Zeist - Villa Wulperhorst
	• DATE D'ACQUISITION::	6 août 2019
	• ADRESSE:	3709 JP Zeist, Tiendweg 6-8, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Valuas zorggroep
	• CAPACITÉ :	Résidence de soins avec un maximum de 44 chambres
• EMPLACEMENT:	À Zeist, une municipalité située au centre de la province d'Utrecht, dans la zone boisée de l'Utrechtse Heuvelrug. À seulement 2,5 kilomètres du centre de Zeist, ce projet met explicitement l'accent sur la tranquillité et l'expérience de la nature. Utrecht se trouve à environ 11 kilomètres.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Les travaux de rénovation et de construction pour la maison de campagne devraient commencer vers mi-2019 et être complétés vers la fin de 2020. Le redéveloppement de la remise devrait commencer au cours du troisième trimestre de 2019 et être complété au début de 2021.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 25 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 13,0 millions €
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 13,0 millions €
• TRANSACTION:	Par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL2 B.V., la Société a acquis 100 % des biens immobiliers sur le domaine, y compris les permis et reconnaissances requis pour la rénovation de la maison de campagne et la construction de la remise attenante, via Stichting Utrechts Landschap. Simultanément, elle a conclu deux contrats clés en main avec le développeur de « Villa Wulperhorst ».
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

• ADRESSE: Monseigneur van Leeuwelaan 1 & 3, 2182 EM Hillegom et Hoofstraat 141, 2181 EM Hillegom, Pays-Bas

	Hillegom - St. Josephkerk
• DATE D'ACQUISITION::		27 septembre 2019
	• ADRESSE:	Monseigneur van Leeuwelaan 1 & 3, 2182 EM Hillegom et Hoofstraat 141, 2181 EM Hillegom, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITÉ :	38 appartements de soins.
• EMPLACEMENT:	Le projet est situé dans une zone centrale, sur la route principale qui traverse Hillegom dans sa longueur. Le « Van Nispenpark » et plusieurs services sont situés à proximité du projet.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Travaux de construction débuteront début 2020 et la livraison provisoire est prévue pour mi- 2021.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 9,07 millions €
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 9,2 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL5 B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

• EXPLOITANT: Woonzorgvoorziening de Gouden Leeuw Zutphen B.V (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep»)

	Zutphen - De Gouden Leeuw
	• DATE D'ACQUISITION::	19 décembre 2019
	• ADRESSE:	De Clercqstraat 58, 7201 EC Zutphen, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Woonzorgvoorziening de Gouden Leeuw Zutphen B.V (qui fait partie du «De Gouden Leeuw Groep»)
	• CAPACITÉ :	29 appartements de soins et en 7 un hôtel de soins avec 7studios
• EMPLACEMENT:	Le projet sera l'un des trois bâtiments du projet résidentiel haut de gamme «De Veste» et est situé près du Coehoornsingel, à côté d'un fossé historique et des bâtiments majestueux qui caractérisent le quartier. Le centre de Zutphen, avec ses nombreux établissements de restauration, supermarchés, magasins et banques, est accessible à pied.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Les travaux de construction ont commencé en avril 2019 et devraient se terminer le 1er juin 2021.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 25 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 11,65 millions €.
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 11,86 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL4 B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

2.1.2.3 NOUVEAUX PROJETS EN DÉVELOPPEMENT

Immeubles de placement

	Nimègue - De Orangerie
	• DATE D'ACQUISITION::	23 octobre 2018
	• ADRESSE:	Malvert 5002 et 5004, 6538 DM Nimègue, Pays-Bas
	• EXPLOITANT:	Korian Holding Nederland B.V.
	• CAPACITÉ :	68 appartements de soins
• EMPLACEMENT:	Dans le quartier le plus vert de la ville, Dukenburg. Le quartier est connu pour son caractère tranquille et est aimé par tous les âges
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Achèvement prévu au cours du second semestre de 2020
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail de longue durée de type «triple net» d'une durée initiale d'au moins 20 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Environ 9,20 millions €
• TOTAL ESTIMATIF DE LA JUSTE VALEUR:	Environ 9,20 millions €
• TRANSACTION:	Acquisition par l'intermédiaire de sa filiale néerlandaise Care Property Invest.NL B.V.
• FINANCEMENT:	Fonds étrangers

2.1.3 AUTRES ÉVÉNEMENTS AU COURS DE L'EXERCICE 2019

2.1.3.1 FUSIONS

Société fusionnante	Entreprise absorbante	Date d'absorption effective	Date de publication Moniteur belge	Code de publication Moniteur belge
Konli sprl	Care Property Invest SA 1 janvier 2019		21 janvier 2019	MB 2019-01-21/0010185
Daan Invest SA	Care Property Invest SA 28 juin 2019		24 juillet 2019	MB 2019-07-24/0100723
VSP Wolvertem sprl	Care Property Invest SA 28 juin 2019		24 juillet 2019	MB 2019-07-24/0100725
Aldante SA	Care Property Invest SA 28 juin 2019		24 juillet 2019	MB 2019-07-24/0100299
	Immo Kemmelberg sprl Care Property Invest SA 28 juin 2019		30 juillet 2019	MB 2019-08-30/0103659
Siger SA	Care Property Invest SA 23 juin 2019		7 août 2019	MB 2019-08-07/0107352
Igor Balen SA	Care Property Invest SA 23 juin 2019		7 août 2019	MB 2019-08-07/0107371
Tomast sprl	Care Property Invest SA 24 octobre 2019		19 novembre 2019	MB 2019-11-19/0150676
Anda Invest sprl	Care Property Invest SA 24 octobre 2019		26 novembre 2019	MB 2019-11-26/0153884

Pour plus d'informations sur les projets de fusion, voir https://carepropertyinvest.be/fr/investir/projets-defusion/.

2.1.3.2 CRÉATION DE FILIALES

Nom filiale constituée	Date de constitution	Objectif
Care Property Invest.NL3 B.V.	5 mars 2019	acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas
Care Property Invest.NL4 B.V.	15 avril2019	acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas
Care Property Invest.NL5 B.V.	23 mai 2019	acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas
Care Property Invest.NL6 B.V.	8 août 2019	acquérir des sites immobiliers de soins de santé aux Pays-Bas

2.1.3.3 CONVERSION EN FONDS D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER SPECIALISÉ (FIIS)

Le 15 mars 2019, B.E.R.L. International SA, dont le numéro d'entreprise est 0462.037.427, a été incluse dans la liste des fonds d'investissement immobiliers spécialisés, conformément à l'article 3 de l'arrêté royal du 9 novembre 2016 sur les fonds d'investissement immobiliers spécialisés.

Le 15 mars 2019, Immo du Lac SA, dont le numéro d'entreprise est 0888.891.766, a été incluse dans la liste des fonds d'investissement immobiliers spécialisés, conformément à l'article 3 de l'arrêté royal du 9 novembre 2016 sur les fonds d'investissement immobiliers spécialisés.

2.1.3.4 CRÉATION D'ORGANES INTERNES

Création comité d'audit

Le 13 février 2019, le conseil d'administration de la Société a mis en place un comité d'audit dont la mission est d'assurer l'exactitude et la fiabilité des informations financières, tant internes qu'externes. Le Comité veille à ce que les rapports financiers périodiques de Care Property Invest donnent une image fidèle, juste et claire de la situation et des perspectives d'avenir de Care Property Invest et, en particulier, vérifie les états financiers annuels et périodiques avant leur publication.

Le comité d'audit vérifie également l'application correcte et cohérente des différentes normes comptables et règles d'évaluation appliquées. Il contrôle également l'indépendance du commissaire et a un rôle consultatif lors de la (re)nomination du commissaire. Des informations détaillées sur le fonctionnement du comité d'audit sont disponibles dans la charte de gouvernance d'entreprise disponible sur le site Internet, www.carepropertyinvest.be.

Création Comité d'investissement

Le 13 février 2019, le conseil d'administration de la Société a décidé de créer un comité d'investissement. L'objectif principal est de pouvoir bénéficier d'une plus grande flexibilité dans l'évaluation des dossiers d'investissement. Le comité est chargé de donner des conseils sur les dossiers d'investissement et les éventuels dossiers de désinvestissement afin d'accélérer le processus de décision. Le conseil d'administration reste responsable de la supervision et de la prise de décision finale sur ces dossiers. Le comité d'investissement exécute sa fonction conformément à la politique d'intégrité de la Société. Des informations détaillées sur le fonctionnement du comité d'investissement sont disponibles dans la charte de gouvernance d'entreprise disponible sur le site Internet, www.carepropertyinvest.be.

2.1.3.5 PROGRAMME DE RÉMUNÉRATION INCITATIVE À LONG TERME

Le 8 avril 2019 Care Property Invest NV a annoncé que le conseil d'administration a décidé de lancer un programme de rachat d'actions pour un montant total maximum de 250 000 € pour acquérir jusqu'à 11 000 actions, dans les limites de l'autorisation de rachat d'actions propres accordée par l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018. L'objectif du programme de rachat est de permettre à Care Property Invest de remplir ses obligations découlant de plans d'achat d'actions au profit de la direction générale de Care Property Invest. Le 29 novembre 2019, le conseil d'administration a approuvé la poursuite du programme de rachat d'actions pour un montant total maximum de 52 500 € afin d'acquérir un maximum de 1 500 actions.

Care Property Invest reconnaît la nécessité d'avoir une direction active et engagée, qui est également responsable de l'expansion et de l'intégration des investissements réalisés. Sur la base de l'expérience passée et des pratiques et tendances actuelles du marché, le comité de rémunération et de nomination et le conseil d'administration sont également convaincus que l'engagement et l'implication de la direction augmentent si elle peut participer au capital de Care Property Invest SA, alignant ainsi les intérêts de la direction sur ceux de la Société et de ses actionnaires. Ce mode de rémunération s'inscrit donc dans le cadre de la bonne gouvernance d'entreprise poursuivie par la Société. En effet, le Code de gouvernance d'entreprise établit également explicitement un lien entre une partie appropriée de la rémunération et la performance. Care Property Invest applique intégralement les dispositions et les directives du présent Code à son plan incitatif à long terme. Le programme de rachat sera effectué par un courtier indépendant conformément à la réglementation applicable en matière d'achat d'actions propres.

Phase 1: avril 2019

Care Property Invest a lancé le programme de rachat le 8 avril 2019 pour une période se terminant au plus tard le 30 avril 2019.

Le 12 avril 2019, elle a ensuite annoncé que, conformément à l'article 207 de l'Arrêté royal du 30 janvier 2001 en application du Code belge des Sociétés, le 10 avril 2019 elle avait acheté 10 780 de ses actions propres sur Euronext Bruxelles. Les actions ont été rachetées à un prix moyen (arrondi) de 23,19 € par action.

Aperçu détaillé des transactions par jour :

Date	Nombre d'actions	Cours Moyen (en €)	Cours minimum (en €)	Cours maximum (in €)	Prix total (in €)
8 avril 2019	2 500	23,12	23,00	23,40	57 797,50
9 avril 2019	5 000	23,26	23,00	23,40	116 295,00
10 avril 2019	3 280	23,13	23,00	23,30	75 879,85
Total	10 780	23,19			249 972,35

Phase 2: décembre 2019

Dans le cadre de la poursuite du plan de rémunération incitative à long terme, Care Property Invest a lancé un deuxième programme de rachat le 3 décembre 2019 pour une période se terminant le 15 décembre 2019 au plus tard.

Le 6 décembre 2019, la Société a annoncé qu'elle avait racheté 1 500 actions propres sur Euronext Bruxelles le 3 décembre 2019. Les actions ont été rachetées à un prix moyen (arrondi) de 29,48 € par action.

Date	Nombre d'actions	Cours Moyen (en €)	Cours minimum (en €)	Cours maximum (in €)	Prix total (in €)
3 décembre 2019	1 500	29,48	29,30	29,70	44 225
Totaal	1 500	29,48			44 225

2.1.3.6 EXPANSION DU PROGRAMME MTN

Care Property Invest a relevé le plafond de son programme MTN à 140 millions €, y compris une augmentation des lignes de secours supplémentaires.

2.1.3.7 DIVIDENDE OPTIONNELCare Property Invest a décidé le 29 mai 2019 d'offrir à ses actionnaires l'option d'un dividende optionnel. À la clôture de la période d'option pour le dividende optionnel la Société a pu confirmer qu'un total de 56,56 % des droits au dividende net attachés aux actions avec coupon n° 10 (pour le dividende pour l'exercice 2018) ont été échangés contre de nouvelles actions de Care Property Invest, entraînant un renforcement des fonds propres à concurrence de 6 688 783,62 € qui permettra la poursuite de la croissance du portefeuille immobilier.

À cet effet, 307 870 nouvelles actions ordinaires ont été émises à un prix d'émission fixe de 21,726 € par action, dans le cadre du capital autorisé, pour un prix d'émission total de 6 688 783,62 € (1 831 672,57 € de capital social et 4 857 111,05 € de prime d'émission). Par conséquent, le capital social de Care Property Invest est désormais représenté par un total de 20 394 746 actions. Les droits au dividende qui n'ont pas été apportés, représentant un montant total net à verser de 5 136 797,52 €, ont été payés en liquide.

Synthèse du résultat du dividende optionnel
Options pour les actionnaires	(I) l'apport de ses droits nets au dividende dans le capital de la Société, en échange d'actions nouvelles ordinaires ; (II) le paiement du dividende en espèces ; ou (III) une combinaison des deux options précédentes.
Renforcement des fonds propres par le dividende optionnel de	6 688 783,62 €
Pourcentage des droits au dividende attachés aux actions avec coupon n° 10	56,56 %
Nombre d'actions nouvelles ordinaires émises en raison du dividende optionnel et prix d'émission total qui y est associé	307 870 actions pour un prix d'émission total de 6 688 783,62 €
Capital social Care Property Invest à partir du 26 juin 2019	121 338 541,37 €
Nombre total d'actions Care Property Invest à partir du 26 juin 2019 (coupon n° 11, participation dans le résultat à partir du 1er janvier 2019)	20 394 746,00 actions
Montant total net à payer en liquide pour les droits au dividende non apport	5 136 797,52 €

2.2 Événements postérieurs à la clôture de l'exercice 2019

2.2.1 INVESTISSEMENTS SUPPLÉMENTAIRES

Comme cela a déjà été annoncé dans un communiqué de presse distinct, Care Property Invest est fière d'annoncer qu'elle a encore effectué l'investissement suivant après la clôture de l'exercice 2019.

2.2.1.1 PROJETS SUPPLÉMENTAIRES EN BELGIQUE

2.2.1.1.1. NOUVEAUX PROJETS AVEC RENDEMENT IMMÉDIAT POUR LA SOCIÉTÉ Immeubles de placement

	Bergen - La Reposée
	• DATE D'AQUISITION 15 janvier 2020
	• ADRESSE:	Rue du Chemin de Fer 1, 7033 Mons, Belgique
	• EXPLOITANT::	La Reposée Sprl (qui fait partie de My Assist)
Centre de services de soins et de logement avec 111 logements 87 chambres (57 chambres simples et 30 chambres doubles) et 11 logements à assistance en cours de • CAPACITÉ : développement.
• EMPLACEMENT	À 300 m du centre de Cuesmes (un arrondissement de Mons), à 250 m des banques, des magasins et des supermarchés et à 4,5 km du centre de Mons. Accès facile en voiture (E4, R5 et le ring de Mons). Il y a un arrêt de bus à 1 km du projet.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	1980, avec des extensions en 2005 et 2011. Les logements à assistance sont actuellement en cours de construction et devraient être achevés au cours du premier trimestre de 2020.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• JUSTE VALEUR	Centre de services de soins et de logement + logements à assistance en cours de construction : environ 17,2 millions €.
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Centre de services de soins et de logement + logements à assistance en cours de construction : environ 17,2 millions €.
• FINANCEMENT:	Par un apport en nature réussi des biens immobiliers dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Grâce à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (y compris la prime d'émission) de 17 229 464,00 €, 641 284 nouvelles actions de Care Property Invest ont été émises à un prix d'émission de 26,87 € par action.

		Bernissart - New Beaugency
		• DATE D'AQUISITION 15 janvier 2020
		• ADRESSE:	Rue d'Ellezelles 57, 7321 Bernissart, Belgique
		• EXPLOITANT::	New Beaugency Sprl (qui fait partie de My Assist)
		• CAPACITÉ :	Centre de services de soins et de logement avec 93 logements 74 chambres (55 chambres simples et 19 chambres doubles) et 11 logements à assistance
	• EMPLACEMENT		À 600 m du centre de Blaton, qui fait partie de la ville de Bernissart. Le centre de Bernissart est situé à 3,5 km du site. Il y a plusieurs restaurants, des magasins, des banques, un supermarché et une pharmacie. Le centre de Bergen est à 26 km. Le projet est facilement accessible en voiture via la E42 (Bergen-Doornik). La gare de Blaton se trouve à 1,2 km.
	• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Centre de services de soins et de logement : 1989, avec une extension en 2012 Logements à assistance : 2015.
	• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)
	• JUSTE VALEUR	Environ 16,4 millions €.
	• FINANCEMENT:	Par un apport en nature réussi des biens immobiliers dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Suite à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (prime d'émission comprise) de 16 364 580 €, 609 092 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises à un prix d'émission de 26,87 € par action.

2.2.1.0.2 NOUVEAUX PROJETS SIGNÉS SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

2.2.2 CORONAVIRUS

L'épidémie de coronavirus au début de 2020 et les mesures connexes visant à contenir le virus pourraient avoir un impact sur les résultats financiers de 2020 et sur l'évaluation de certains actifs et passifs. Par conséquent, la Société pourrait avoir besoin d'inclure des ajustements importants dans ses chiffres au cours de l'exercice 2020. Sur la base des données actuellement disponibles, nous n'avons pas connaissance d'une éventuelle incidence sur les états financiers pour 2019.

2.2.3 FUSIONS

Société fusionnante	Entreprise absorbante	Date d'absorption effective	Date de l'acte	Date de publication Moniteur belge	Code de publication Moniteur belge
Decorul SA	Care Property Invest SA	1 jan. 2019	27 mars 2020	à publier	à publier

Un aperçu des filiales de Care Property Invest se trouve au chapitre «VII. Comptes annuels» au point «T 5.36 Transactions avec des parties liées» à la page 212.

2.3 Perspectives d'avenir

Care Property Invest continue activement à développer un portefeuille immobilier équilibré et rentable et examine les opportunités d'investissement qui s'inscrivent pleinement dans la stratégie de la Société, tant en Belgique et aux Pays-Bas que dans d'autres marchés géographiques clés de l'EEE.

Vous trouverez de plus amples informations sur ces projets au point «2.1 Evénements marquants au cours de l'exercice 2019» à la page 39.

Le conseil d'administration examine également de manière permanente les différentes possibilités d'investissement et de financement afin de réaliser ses activités. Une augmentation de capital par apport en nature est également envisageable.

		Stembert - La Lucine
	• DATE D'AQUISITION 19 mars 2020
	• ADRESSE:	Rue de la Papeterie, 4801 Stembert, Belgique
	• EXPLOITANT::	La Lucine Asbl ( partie de Krysalia srl)
	• CAPACITÉ :	Complexe résidentiel pour personnes handicapées. (M.A.S. - Maison d'Accueil Spécialisée) - Nouvelle construction 10 appartements de soins (40 chambres au total)
• EMPLACEMENT	Dans le centre de Stembert, près des banques, des magasins et des supermarchés. Le centre de Verviers se trouve à 5 km. Le complexe est facilement accessible en voiture par la E42 et la N61, et par les transports publics grâce à un arrêt de bus situé à 150 mètres de la propriété.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	L'achèvement est prévu pour le troisième trimestre 2021.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• VALEUR CONVENTIONELLE ESTIMÉE	Environ 4,2 millions €.
• FINANCEMENT:	Capitaux empruntés

3. Synthèse du bilan consolidé et l'état du résultat global

3.1 État consolidé du résultat global

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
I. Revenus locatifs (+)	29 481 755,26	25 236 782,83
RÉSULTAT LOCATIF NET	29 481 755,26	25 236 782,83
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	29 481 755,26	25 236 782,83
XIV. Frais généraux de la Société (-)	-4 929 433,42	-3 907 848,62
XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-)	1 618 429,80	86 705,90
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE	26 170 751,64	21 415 640,11
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	10 129 699,75	3 727 705,52
XIX. Autres résultats du portefeuille (+/-)	-274 558,63	2 645 270,81
RÉSULTAT D'EXPLOITATION	36 025 892,76	27 788 616,44
XX. Revenus financiers (+)	20 693,44	368,01
XXI. Charges d'intérêts nettes (-)	-6 205 674,70	-5 713 031,51(1)
XXII. Autres charges financières (-)	-244 039,87	-118 152,31(1)
XXIII. Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers (+/-)	-3 061 553,02	-142 219,64
RÉSULTAT FINANCIER	-9 490 574,15	-5 973 035,45
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS	26 535 318,61	21 815 580,99
XXIV. Impôt sur les sociétés (-)	-165 748,40	-396 961,64
XXV. Exit tax (-)	589 882,37	1 582 959,14
IMPÔTS	424 133,97	1 185 997,50
RÉSULTAT NET (part du groupe)	26 959 452,58	23 001 578,49
Autres éléments du résultat global	0,00	0,00
RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,58	23 001 578,49

(1) Suite à un reclassement entre les charges d'intérêts nettes et les autres charges financières, les chiffres au 31 décembre 2018 ont également été ajustés pour permettre une comparaison correcte.

3.2 Résultat net par action sur une base consolidée

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,58	23 001 578,49
résultat net par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation	1,3222	1,1904
rendement brut par rapport au prix d'émission initial en 1996	22,22 %	20,01 %
rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture	4,48 %	5,89 %
3.3 Composants du résultat net		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,58	23 001 578,49
ÉLÉMENTS HORS-CAISSE COMPRIS DANS LE RÉSULTAT NET	-8 256 200,83	-6 347 333,75
amortissement, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur	180 949,55	146 329,06
variations de la juste valeur des immeubles de placement	-10 129 699,75	-3 727 705,52
variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés	3 061 553,02	142 219,64
marge de profit ou de perte imputée lors de périodes	-1 644 083,47	-264 884,93
provisions	521,19	1 978,81
autres résultats du portefeuille	274 558,63	-2 645 270,81
RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ	18 703 251,75	16 654 244,74
Résultat EPRA ajusté par action, sur la base du nombre moyen pondéré d'actions en circulation	0,9173	0,8619
rendement brut par rapport au prix d'émission	15,42 %	14,49 %
rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture	3,11 %	4,27 %

Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation était de 19 322 845 au 31 décembre 2018 et a augmenté à 20 394 746 actions au 31 décembre 2019. Cette augmentation est due d'une part à l'apport en nature de la société Immo du Lac le 3 avril 2019, qui a entraîné une augmentation de capital (prime d'émission incluse) de 16 372 079,85 € et pour lequel 764 031 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises, et d'autre part au dividende optionnel, qui a entraîné l'émission de 307 870 nouvelles actions Care Property Invest le 26 juin 2019. Ce nombre total d'actions doit être réduit des 5 658 actions propres détenues par la Société au 31 décembre 2019 suite à l'achat d'actions propres en avril et en décembre pour répondre à son obligation de rémunération (Plan d'achat d'actions et Plan d'achat d'actions Bis).

Suite à l'apport en nature de Mons et Bernissart le 15 janvier 2019, 1 250 376 nouvelles actions ont été émises, ce qui porte le nombre total d'actions à 21 645 122. Ceci a conduit à une augmentation du poste capital de 7 439 112,02 € et du poste prime d'émission de 26 154 931,98 €.

Le rendement brut est calculé dans le tableau «3.2 Résultat net par action sur une base consolidée» en divisant le résultat net par action par le prix d'émission initial en 1996 (c'est-à-dire 5,9495 €) d'une part et la valeur boursière à la date de clôture d'autre part. Dans le tableau intitulé «3.3 Composantes du résultat net», le rendement brut est calculé en divisant le résultat EPRA ajusté par action par le prix d'émission initial en 1996 (c'est-à-dire 5,9495 €) et la valeur boursière à la date de clôture de l'exercice. La valeur boursière s'élevait à 29,50 € au 31 décembre 2019 et à 20,20 € au 31 décembre 2018.

Note explicative de l'état du résultat global

Résultat opérationnel

Le résultat d'exploitation de la Société a augmenté de 29,64 % par rapport au 31 décembre 2018.

Au 31 décembre 2019, les revenus locatifs, ont augmenté de 16,82 % par rapport à la même période l'an dernier. L'augmentation des revenus locatifs des immeubles de placement s'explique, outre l'indexation, par des revenus locatifs supplémentaires suite à l'acquisition de nouveaux immeubles de placement en 2019. Les immeubles de placement acquis au dernier trimestre de 2018 contribuent également à l'augmentation des revenus locatifs en 2019.

Outre l'indexation, l'augmentation des revenus provenant des contrats de location-financement peut s'expliquer par l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze. L'achèvement de «Hof Driane» à Herenthout et l'acquisition de «Residentie de Anjers» à Balen en 2018, ont également permis de générer des revenus locatifs supplémentaires en 2019.

Les frais généraux de fonctionnement ont augmenté de 1 021 584,80 € par rapport au 31 décembre 2018. Cette augmentation s'explique principalement par une augmentation de l'effectif du personnel de la Société, qui est passé en moyenne de 8,2 ETP au 31 décembre 2018 à 12,4 ETP au 31 décembre 2019, ainsi que par une augmentation de la rémunération des administrateurs.

Les autres revenus et charges d'exploitation ont augmenté de 86 705,90 € au 31 décembre 2018 à 1 618 429,80 € au 31 décembre 2019, principalement en raison de l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze.

Il s'agit principalement de charges et revenus qui sont corrigés comme éléments hors-caisse pour le calcul du résultat EPRA ajusté. Les coûts de fonctionnement les plus importants liés aux projets concernent les coûts de construction de 11 360 908,86 €, qui sont capitalisés dans «les autres revenus d'exploitation». De plus, le poste «autres revenus d'exploitation» comprend également la marge de profit et de perte des projets.

Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent à 10 129 699,75 €. Cette augmentation est largement attribuable aux variations de la juste valeur des acquisitions et des nouveaux développements de projets en 2019 ainsi qu'au resserrement du rendement de l'immobilier de soins de santé sur le marché des investissements. Là encore, il s'agit de variations non réalisées qui sont corrigées dans le résultat EPRA ajusté.

Résultat financier

Les charges d'intérêts ont augmenté en raison de l'acquisition de prêts existants auprès de filiales nouvellement acquises et de la mobilisation de fonds étrangers pour financer les acquisitions qui ont eu lieu en 2019. Au 31 décembre 2019, le taux d'intérêt moyen pondéré s'élevait à 2,35 %. Il s'agit d'une baisse significative par rapport au taux d'intérêt moyen pondéré de 2,9 % au 31 décembre 2018. Au 31 décembre 2019, l'encours du papier commercial de la Société s'élevait à 105,6 millions €.

Le résultat financier a été influencé négativement par l'inclusion de la juste valeur des instruments financiers conclus. En raison d'une variation des taux d'intérêt et de la conclusion de 6 IRS supplémentaires, malgré l'expiration supplémentaire de la durée des instruments financiers existants, une valeur négative de - 3 061 553,02 € a été obtenue au 31 décembre 2019. En conséquence, l'impact total à ce jour s'élève à -22 617 735,97 € contre -19 556 182,94 € au 31 décembre 2018.

La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers est un élément hors-caisse et n'est donc pas pris en compte pour le calcul du résultat distribuable, c'est-à-dire le résultat EPRA ajusté.

Impôts

Le montant des impôts au 31 décembre 2019 comprend les impôts sur les sociétés estimés et payés d'avance ainsi que la modification de l'exit tax calculé des filiales. Le solde positif de I' exit tax est dû à la modification du taux de I' exit tax de 16,995 % à 12,75 %, ce qui a eu un impact de 774 316,77 €.

Résultat EPRA ajusté

Le résultat EPRA ajusté au 31 décembre 2019 sur une base consolidée s'élève à 18 703 251,75 € contre 16 654 244,741€ au 31 décembre 2018. Cela représente une augmentation de 12,30 %. Le résultat EPRA ajusté par action est passé de 0,86€ au 31 décembre 2018 à 0,92 € au 31 décembre 2019.

3.4 Bilan consolidé

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
ACTIFS
I. ACTIFS	566 900 062,25	467 278 472,23
B. Immobilisations incorporelles	174 260,30	145 478,62
C. Immeubles de placement	357 245 669,51	271 431 222,33
D. Autres immobilisations corporelles	9 909 596,03	9 124 239,06
E. Immobilisations financières	633 303,48	175 358,00
F. Créances de location-financement	183 842 687,89	173 160 837,65
G. Créances commerciales et autres immobilisations	15 094 545,04	13 241 336,57
II ACTIFS COURANTS	5 978 297,14	6 358 789,69
D. Créances commerciales	840 992,87	962 811,01
E. Créances fiscales et autres actifs courants	1 445 296,18	2 492 129,75
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	3 347 195,27	2 746 139,42
G. Comptes de régularisation	344 812,82	157 709,51
TOTAL DE L'ACTIF	572 878 359,39	473 637 261,92
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
CAPITAUX PROPRES	266 291 362,49	230 411 202,13
A. Capital	121 338 541,35	114 961 266,36
B. Prime d'émission	104 174 862,03	87 551 065,26
C. Réserves	14 258 126,53	4 897 292,03
D. Résultat net de l'exercice (1)	26 519 832,58	23 001 578,48
PASSIFS	306 586 996,91	243 226 059,79
I. Passifs non courants	189 841 523,09	170 794 880,37
A. Provisions	2 500,00	1 978,81
B. Dettes financières non courantes	164 999 835,40	144 726 760,10
C. Autres passifs financiers non courants	23 075 068,83	19 556 182,94(2)
E. Autres passifs non courants	1 764 118,86	338 555,63(2)
F. Impôts différés	0,00	6 171 402,89
II. Passifs courants	116 745 473,82	72 431 179,42
B. Dettes financières courantes	108 885 077,87	67 022 936,27
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	4 201 363,49	4 092 270,18
E. Autres passifs courants	2 477 768,68	250 000,00
F. Comptes de régularisation	1 181 263,78	1 065 972,97
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES + PASSIF	572 878 359,39	473 637 261,92

(1) La différence entre le résultat net de l'exercice figurant dans le bilan consolidé et le résultat net de l'exercice figurant dans l'état consolidé du résultat global concerne le résultat au 31 décembre 2018 des filiales néerlandaises Care Property Invest.NL B.V. et Care Property Invest.NL2 B.V., qui ont un exercice prolongé jusqu'au 31 décembre 2019. Par conséquent, le résultat ne peut être attribué qu'après l'assemblée générale de 2020.

(2) Suite à un reclassement des droits réels du poste «autres passifs financiers non courants» au poste «autres passifs non courants», les chiffres au 31 décembre 2018 ont été ajustés afin de permettre une comparabilité correcte.

Note explicative du bilan consolidé

Immeubles de placement

Le portefeuille immobilier de la Société a augmenté de 85 814 447,18 € en 2019 suite à l'acquisition des immeubles de placement, à savoir le projet «Huyse Elckerlyc» à Riemst (Belgique), le projet «La Résidence du Lac» à Genval (Belgique), le projet «Villa Sijthof» à Wassenaar (Pays-Bas), le projet «De Gouden Leeuw» à Laag-Keppel (Pays-Bas), le projet «De Gouden Leeuw» à Zelhem (Pays-Bas) et les développements, à savoir le projet «Margaritha Maria Kerk» à Tilburg (Pays-Bas), le projet «Sterrenwacht» à Middelburg (Pays-Bas), le projet «Villa Wulperhorst» à Zeist (Pays-Bas), le projet «Sint Josephkerk» à Hillegom (Pays-Bas) et le projet «De Gouden Leeuw» à Zutphen (Pays-Bas). L'augmentation s'explique également par la poursuite du développement des projets «Nuance» à Forest (Belgique) et «De Orangerie» à Nimègue (Pays-Bas).

Les 10 nouveaux projets en Belgique et aux Pays-Bas représentent ensemble une juste valeur de 67 271 280,02 €. La valeur des immeubles de placement déjà en portefeuille au 31 décembre 2018 a augmenté à 289 974 389,19 € dont 23 194 320,58 € pour les projets de développement à Forest et Nimègue.

L'expert immobilier confirme la juste valeur du portefeuille immobilier pour un montant total de 355,56 millions € (hors 1,7 million € en droits réels). La juste valeur est égale à la valeur d'investissement (ou à la valeur enregistrée incluant tous les frais d'acquisition) dont les droits de mutation ont été déduits pour un montant de 2,5% pour les biens immobiliers en Belgique et de 6,5 % pour les biens immobiliers aux Pays-Bas.

Autres immobilisations corporelles

Au 31 décembre 2019, ce poste comprend 2.031.766 € d' «immobilisations corporelles à usage propre» et 7.877.830,03 € de «créances de location-financement» relatives aux projets en cours. Pour le projet à Middelkerke, ce poste comprend également 694 875 € de plus-values.

Créances de location-financement

Les « créances de location-financement » reprennent toutes les redevances dues à l'expiration du droit de superficie, qui doivent être remboursées dans le cadre des contrats de superficie accordés pour les 76 projets du portefeuille immobilier initial, le projet «Hof ter Moere» à Moerbeke, le projet «Hof Driane» à Herenthout, le projet «Résidentie De Anjers» à Balen et le projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze.

L'augmentation des «créances de location-financement» s'explique principalement par l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze, pour un montant de 11 427 372,32 €.

Contrairement aux projets du portefeuille initial, le canon des projets Moerbeke, Herenthout, Balen et Deinze consiste non seulement en un rendement, mais aussi en un remboursement de la valeur d'investissement, de sorte que le montant de la créance diminue progressivement sur la durée du bail à ferme. La juste valeur des contrats de location-financement s'élevait à 286 714 450,35 € au 31 décembre 2019.

Créances commerciales relatives à des projets inclus dans les « créances de location-financement »

La différence entre la valeur nominale des redevances dues à l'expiration du droit de superficie (incluses dans la rubrique « créances de location financement ») et la juste valeur, calculée au moment de la mise à disposition en actualisant les flux de trésorerie futurs, est reprise dans les « créances commerciales » et amortie annuellement.

L'augmentation des créances commerciales liées aux projets inclus dans les «Créances de locationfinancement» s'explique principalement par l'achèvement du projet «De Nieuwe Ceder» à Deinze.

Dettes et engagements

La Société dispose d'un programme MTN chez Belfius d'un montant de 140 millions € avec Belfius et KBC comme distributeurs. La Société a mis en place les lignes de secours nécessaires à cet effet. Au 31 décembre 2019, le montant déjà tiré s'élevait à 105,6 millions € en billets de trésorerie et 19,5 millions € en obligations, soit 2 obligations de 5 millions € chacune avec une durée initiale de 6 et 7 ans, une obligation de 7,5 millions € avec une durée initiale de 11 ans, une obligation de 1,5 million € pour une durée initiale de 8 ans et une obligation de 0,5 millions € avec une durée initiale de 11 ans.

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
durée résiduelle moyenne des dettes financières	6,77 ans	9,18 ans
montant nominal des dettes financières à court et long terme	273 884 913,27	211 749 696,37
taux d'intérêt moyen pondéré (1)	2,35 %	2,90 %
montant nominal des instruments dérivés	92 265 801,65	56 733 791,59
juste valeur des instruments de couverture	-22 617 735,95	-19 556 182,94
mouvement des dettes financières	62 135 216,90	81 546 438,78

(1)Le taux d'intérêt moyen pondéré correspond aux taux d'intérêt après conversion des taux d'intérêt variables en taux d'intérêt fixes au moyen de swaps.

La Société s'attend à une diminution supplémentaire du taux d'intérêt moyen pondéré au cours de l'exercice 2020, à mesure que la Société contracte de nouvelles dettes pour financer des investissements supplémentaires. La Société dispose de la marge de manœuvre nécessaire compte tenu de son taux d'endettement.

Le taux d'endettement consolidé, calculé conformément à l'article 13, §1, 2° de l'AR SIR, était de 49,32 % au 31 décembre 2019. La marge disponible pour la poursuite des investissements et l'achèvement des développements déjà acquis avant d'atteindre un taux d'endettement de 55 % s'élève à 72,25 millions € au 31 décembre 2019.

Les autres passifs non courants augmentent par rapport au 31 décembre 2018 à 1 764 940,37 € et concernent la dette relative au droit réel des projets «La Résidence du Lac» à Genval, «Residentie De Anjers» à Balen et «Villa Wulperhorst» à Zeist, qui sont inclus dans le bilan conformément à la norme IFRS 16.

Les autres passifs courants augmentent également par rapport au 31 décembre 2018 pour atteindre un montant de 2 477 768,68 € et concernent des passifs à court terme relatifs à des projets de développement.

3.5 Bilan consolidé leasings financiers à leur juste valeur (1)

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Immobilisations incorporelles	174 260,30	145 478,62
Immeubles de placement	357 245 669,51	271 431 222,33
Créances de location-financement et créances commerciales	286 714 450,35	249 138 429,41
Autres actifs repris dans le taux d'endettement	13 174 001,38	12 912 247,33
Autres actifs: trésorerie et équivalents de trésorerie	3 347 195,27	2 746 139,42
TOTAL DE L'ACTIF	660 655 576,81	536 373 517,11
Capitaux propres	354 068 579,91	293 147 457,32
Dettes et passifs repris dans le taux d'endettement (2)	282 328 164,30	216 430 522,19
Autres passifs	24 258 832,60	26 795 537,60
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	660 655 576,81	536 373 517,12
TAUX D'ENDETTEMENT	42,73 %	40,35 %

(1) Ce bilan n'a pas été établi conformément aux normes IFRS.

(2) Les passifs et obligations suivants ne sont pas inclus dans le calcul du ratio d'endettement : provisions, instruments de couverture autorisés, impôts différés et comptes de régularisation.

3.6 Actif net et valeur nette par action sur une base consolidée

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Total de l'actif	572 878 359,39	473 637 261,92
Passif	-306 586 996,91	-243 226 059,79
ACTIFS NETS	266 291 362,48	230 411 202,13
Valeur nette par action (1)	13,06 €	11,92 €
Total de l'actif	572 878 359,39	473 637 261,92
Passifs exigibles à court ou à long terme (sauf rubrique « instruments de couverture autorisés ») (2)	-283 969 260,96	-223 669 876,85
ACTIFS NETS, À L'EXCLUSION DES « INSTRUMENTS DE COUVERTURE AUTORISÉS »	288 909 098,43	249 967 385,07
Valeur nette par action, à l'exclusion de la rubrique « instruments de couverture autorisés	14,17 €	12,94 €
Total de l'actif, dont la juste valeur des créances de location financement	660 655 576,81	536 373 517,11
Passifs exigibles à court ou à long terme (sauf rubrique « instruments de couverture autorisés » et «impôts différés»)	-283 969 260,96	-217 498 473,96
ACTIFS NETS À L'EXCLUSION DES « INSTRUMENTS DE COUVERTURE AUTORISÉS » ET «IMPÔTS DIFFÉRÉS», Y COMPRIS LA « JUSTE VALEUR DES CRÉANCES DE LOCATION FINANCEMENT » EPRA VAN	376 686 315,85	318 875 043,15
Valeur nette par action, à l'exclusion de la rubrique « instruments de couverture autorisés » et «Impôts différés», y compris la « juste valeur des créances de location financement »	18,47 €	16,50 €

(1) Conformément à la loi SIR, la valeur nette par action est calculée sur la base du nombre total d'actions moins les actions propres. Au 31 décembre 2019, la Société détenait 5 658 actions propres.

(2) Pour des explications complémentaires sur les taux d'intérêt et les marges utilisées, voir la note «T 5.17 Créances de locationfinancement et créances commerciales et autres actifs non courants» à la page 201 du chapitre «VII. Comptes annuels» .

4. Affectation du résultat

Il sera proposé à l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2020 de la Société de distribuer un dividende brut total pour l'exercice 2019 de 15 699 597,76 € soit 0,77 € par action (soumis à un taux de précompte mobilier réduit de 15 %). Le dividende net s'élève à 0,65 € par action. Cette proposition correspond aux prévisions que la Société a communiqué dans ses rapports depuis le début de l'exercice.

Il s'agit d'une augmentation de 6,94 % par rapport au dividende versé au titre de l'exercice précédent. Le taux de distribution s'élève alors à 98,60 % au niveau statutaire et 83,94 % au niveau consolidé , sur la base du résultat EPRA ajusté.

Conformément à l'article 13 de l'AR-SIR, la distribution minimale de dividendes pour l'exercice 2019 est de 13 127 799,38 €. Dans le cas d'un résultat net positif pour l'exercice, ce montant doit au moins être distribué comme rémunération du capital, soit 80 % du résultat ajusté moins la réduction de la dette au cours de l'exercice (voir chapitre «VII. Comptes annuels», point «4.5 Obligation de distribution selon l'AR SIR du 13 juillet 2014» à la page 228).

Tableau récapitulatif :
nombre d'actions donnant droit au dividende	20 389 088
rémunération du capital	15 699 597,76 €
dividende brut par action (1)	0,77 €
rendement brut par rapport à la valeur boursière au 31 décembre 2019	2,61%
dividende net par action	0,65 €
rendement net par rapport à la valeur boursière au 31 décembre 2019	2,22 %
paiement du dividende	29 mai 2020

(1) Dividende brut après déduction du précompte mobilier de 15 %.

5. Perspectives

Le taux d'endettement, calculé conformément à l'article 13, §1, 2° de l'AR-SIR, s'élève à 49,32 % au 31 décembre 2019. Étant donné que Care Property Invest ne dépasse pas le taux d'endettement de 50 %, elle n'est pas tenue d'établir un plan financier conformément à l'article 24 de l'AR-SIR.

5.1 Hypothèses

Sur la base du bilan et de l'état du résultat global pour l'exercice 2019, une prévision a été faite des perspectives pour les exercices suivants, conformément à la politique comptable de la Société et d'une manière comparable aux informations financières historiques.

Les hypothèses suivantes sont utilisées comme points de vue :

Hypothèses concernant les facteurs pouvant affecter directement les membres des organes d'administration, de direction et de surveillance de la Société:

• Les coûts de fonctionnement de la Société sont en hausse ;
• Les nouveaux projets sont provisoirement financés par des ressources propres provenant des activités Opérationnelles et des lignes de crédit complémentaires ou par le produit de l'émission de titres de créance ;
• Les coûts financiers sont en ligne avec l'augmentation des financements au cours de l'exercice 2019. Les coûts de financement supplémentaires liés aux acquisitions au cours du premier trimestre de 2020 ont également été pris en compte.

Hypothèses concernant les facteurs ne pouvant pas affecter directement les membres des organes d'administration, de direction et de surveillance de la Société:

• Les revenus locatifs ont été augmentés par l'indexation annuelle et l'impact des nouveaux investissements;
• D'autres fluctuations de la juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers n'ont pas été comptabilisées, car elles sont difficiles à prédire et n'affectent pas, par ailleurs, le résultat à distribuer. Dans le contexte de l'épidémie de coronavirus en 2020, la Société ne prévoit aucun impact sur la juste valeur des immeubles de placement à ce jour. Toutefois, la volatilité accrue des taux d'intérêt peut avoir un impact sur la juste valeur des instruments financiers ;
• Care Property Invest ne s'attend pas à ce que d'éventuels débiteurs douteux aient une quelconque incidence ;
• Étant donné le caractère « triple net »(1) du contrat, aucun frais d'entretien n'a été comptabilisé pour les immeubles de placement. Malgré le fait que les contrats de location-financement sont également des contrats «triples nets», une provision limitée a été constituée à cet effet.

5.2 Conclusion concernant les perspectives du taux d'endettement

Sur la base des hypothèses ci-dessus, la Société dispose encore d'une marge suffisante pour réaliser des investissements supplémentaires avant que le ratio d'endettement maximal de 65 % ne soit dépassé sur une base consolidée.

Le taux d'endettement consolidé, calculé conformément à l'article 13 de l'AR-SIR, était de 49,32 % au 31 décembre 2019.

La Société s'attend à ce que le taux d'endettement augmente au cours de l'exercice 2020 en raison d'investissements supplémentaires et de la poursuite de l'achèvement des projets en cours de développement.

Le conseil d'administration évalue en temps opportun ses besoins de liquidités et peut, afin d'éviter que le taux d'endettement maximal ne soit atteint, envisager une augmentation de capital, comme un apport en nature est l'une des possibilités.

5.3 Conclusion sur les perspectives du dividende et du résultat distribuable

Étant donné l'incertitude de la situation économique actuelle et son incidence sur les résultats de Care Property Invest, la Société ne sera pas tenue de rémunérer le capital, en cas de résultat négatif. Sur la base des contrats actuels, qui génèreront encore en moyenne 16,69 années de revenus, la Société propose, sauf circonstances imprévues, une augmentation du résultat distribuable et du dividende pour l'exercice 2020. La solvabilité de la Société est soutenue par la stabilité de la valeur de ses projets immobiliers.

Pour l'exercice 2019, la Société a reçu des revenus locatifs pour un montant total d'environ 29 millions €. Cela représente une augmentation des revenus locatifs d'environ 17 % par rapport à l'exercice 2018 (le total des revenus locatifs pour l'exercice 2018 s'élève à environ 25 millions €).

La Société prévoit de recevoir des revenus locatifs d'au moins 35 millions € au cours de l'exercice 2020. Le résultat EPRA ajusté par action s'élève ainsi à un minimum de 0,93 €.

Care Property Invest a l'intention de verser un dividende brut d'au moins 0,80 € par action pour l'exercice 2020. Après déduction du précompte mobilier de 15 %, cela représente un dividende net de 0,68 € par action. Pour faire ce calcul, la Société avait compté sur un montant total d'investissement de 55 millions €, générant des revenus locatifs à partir du 1er juillet 2020, avec un rendement de 4,5 % et un dividende optionnel avec un taux de réussite similaire à celui de 2019 (56 %).

⁽¹⁾À l'exception du projet « Les Terrasses du Bois » à Watermael-Boitsfort pour lequel une convention « double net » à long terme a été conclue. Dans ce cadre, le risque des frais d'entretien est supporté par Care Property Invest.

Rapport du commissaire sur les prévisions financières consolidées de Care Property Invest sa

En notre qualité de commissaire de Care Property Invest sa (la « Société »), nous avons établi le présent rapport sur les prévisions du résultat EPRA ajusté par action et des revenus locatifs pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2020 (la « Prévision ») de Care Property Invest sa reprises dans le chapitre III.5 « Perspectives » de leur rapport financier annuel au 31 décembre 2019 arrêté le 18 mars 2020 par le conseil d'administration de la Société.

Les hypothèses reprises dans le chapitre III.5 « Perspectives » amènent aux prévisions financières consolidées pour l'exercice 2020:

• Résultat EPRA ajusté par action: 0,93 €
• Revenus locatifs: 35 million €.

Responsabilité du conseil d'administration

Les prévisions financières consolidées et les hypothèses significatives qui les sous-tendent ont été établies sous la responsabilité du conseil d'administration de la Société, en application des dispositions du Règlement (CE) n° 809/2004.

Responsabilité du commissaire

Il nous appartient d'exprimer sur ces prévisions financières consolidées une conclusion dans les termes requis par l'annexe I, point 13.2., du Règlement (CE) n° 809/2004. Nous ne sommes pas requis, ni ne donnons une opinion sur le caractère réalisable du résultat ou sur les hypothèses sous-jacentes à ces prévisions.

Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes de révision applicables en Belgique, telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises, en ce compris les conseils y relatifs de son institut de recherche et la norme internationale ISAE 3400 portant sur l'examen d'informations financières prévisionnelles. Nos travaux ont comporté une évaluation des procédures mises en oeuvre par le conseil d'administration pour l'établissement des prévisions ainsi que la mise en oeuvre de diligences permettant de s'assurer de la cohérence des méthodes comptables utilisées avec celles appliquées normalement par Care Property Invest sa. Nous avons planifié et exécuté nos travaux de manière à rassembler toutes les informations et explications que nous avons estimées nécessaires afin d'obtenir l'assurance raisonnable que les prévisions sont établies sur la base des hypothèses énoncées.

Etant donné que les prévisions financières et les hypothèses qui les sous-tendent ont trait au futur et peuvent par conséquent être influencées par des circonstances imprévues, nous ne pouvons pas nous exprimer sur la mesure dans laquelle les résultats réels correspondront aux résultats figurant dans les prévisions. Les différences éventuelles peuvent être significatives.

Opinion

A notre avis : (i) les prévisions financières ont été adéquatement établies sur la base indiquée et (ii) la base comptable utilisée aux fins de ces prévisions est conforme aux méthodes comptables appliquées par Care Property Invest sa.

Bruxelles, le 17 avril 2020 EY Réviseurs d'Entreprises srl Commissaire Représentée par Christel Weymeersch (1) Associée

(1)Agissant au nom d'une srl

Christophe Boschmans Administrateur

6. Principaux risques et incertitudes

Les activités de la Société se situent dans un climat économique vecteur de risques. Les principaux facteurs de risque (qui font l'objet d'une section distincte du rapport financier annuel, mais qui sont résumés ici, en application de l'article 119 du Code des Sociétés- actuellement article 3:32 du Code des sociétés et associations) auxquels Care Property Invest est confrontée, font l'objet d'un suivi régulier du management et du conseil d'administration, qui ont défini une politique prudente et continueront à la mettre à jour périodiquement si cela s'avère nécessaire. Les risques suivants sont traités de manière détaillée au chapitre «Facteurs de risque» à la page 8 et suivants du présent rapport : les risques du marché, les risques opérationnels, financiers, réglementaires, les risques associés aux processus de soutien et autres risques.

7. Recherche et développement

Care Property Invest n'a entrepris aucune activité visée aux articles 3:6, 3:7 et 3:8 et 3:32 du Code des sociétés et associations (CSA) (auparavant les articles 96 et 119 du Code des Sociétés).

8. Augmentations de capital dans le cadre du capital autorisé

La Société a renouvelé son autorisation concernant le capital autorisé pour la totalité du capital social, soit 114 961 266,34 €.

Cette autorisation a été utilisée pour la première fois pour l'augmentation de capital par un apport en nature du projet à Genval le 3 avril 2019 où un montant de 4 545 602,44 € a été prélevé sur le capital autorisé. Cette autorisation a été utilisée une seconde fois pour l'augmentation de capital par un apport en espèces le 26 juin 2019 pour le dividende optionnel, où 1 831 672,57 € a été prélevé sur le capital autorisé.

Le 18 décembre 2019, l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires a décidé d'étendre l'autorisation accordée au conseil d'administration à toutes les possibilités permises par la réglementation applicable. Par conséquent, les articles 7 («Capital autorisé») et 8 («Modification du capital») des statuts ont été modifiés.

Au 31 décembre 2019, un solde du capital autorisé de 108 583 991,30 € était disponible.

Suite à l'augmentation de capital par les apports en nature des projets à Mons et à Bernissart le 15 janvier 2020, le capital autorisé a été réduit de 7 439 112,02 €, conservant 101 144 879,30 €.

Suite à la modification nécessaire des statuts en raison du nouveau Code des Sociétés et des Associations (CSA), le conseil d'administration demandera également à l'assemblée générale extraordinaire de réduire l'autorisation du capital autorisé à 5 ans et de permettre la détention de 100 % du capital social, avec pour minimum le solde actuel.

9. Organisation et fonctionnement interne de Care Property Invest

9.1 Généralités

Les considérations relatives au gouvernement d'entreprise sont présentées au point «10. Déclaration de gouvernance d'entreprise» à la page 68 et suivantes. Le fonctionnement opérationnel de la Société est structuré comme suit.

9.2 Comité de direction

Depuis le 1er juillet 2016, Care Property Invest dispose d'un comité de direction. Au 31 décembre 2019, le Comité de direction est composé des personnes suivantes, qui sont toutes des administrateurs effectifs au sens de l'article 14 de la loi du 12 mai 2014 :

nom	fonction
Peter Van Heukelom	Chief Executive Officer (CEO) Administrateur délégué +
	Président du Comité de direction
Dirk Van den Broeck	Administrateur délégué/Gestion des risques - Risk Manager
Willy Pintens	Administrateur délégué/Responsable de l'audit interne
Filip Van Zeebroeck	Chief Financial Officer (CFO) - Compliance Officer
Valérie Jonkers	Chief Operating Officer (COO)

(1)   Mme Nathalie Byl, parajuriste chez Care Property Invest, a repris le poste de compliance officer de Care Property Invest le 18 février 2020.

de l'exercice 12,40 8,2 6,6

Fonction du CEO

Le CEO est à la tête de l'entreprise et dirige, surveille et évalue les prestations du personnel. Le CEO, CFO et COO sont contrôlés par les deux autres administrateurs délégués. Quelques exemples des tâches opérationnelles du CEO :

• Le CEO exerce aussi la fonction de directeur du personnel. Il prépare toutes les décisions relatives à l'embauche et au licenciement du personnel et les soumet à la décision du comité de direction, dans le cadre tracé par le conseil d'administration.
• La clientèle et les actionnaires de Care Property Invest ont facilement accès au CEO. Les questions ou les plaintes parviennent presque directement au CEO et sont rapidement traitées. Il est informé et suit de près la moindre évolution ou complication dans et autour de l'entreprise.

9.3 Secrétariat - RH - Accueil

Le secrétariat est composé de 2 personnes. Il est dirigé par la secrétaire de direction qui gère aussi l'administration des RH. Le CEO et la secrétaire de direction se partagent la fonction de RH, en collaboration avec un secrétariat social. Le secrétariat est aussi au service de tout le monde au sein de Care Property Invest et sert d'appui dans le cadre du fonctionnement quotidien de la Société. L'office manager soutient principalement l'équipe opérationnelle et d'investissement dans les tâches préparatoires pour les différents dossiers d'investissement et appels d'offres pour des marchés publics.

9.4 Communication

Le collaborateur en communication soutient la mise en œuvre pratique de toutes les formes de communication de la Société : rapports financiers, communiqués de presse, communications aux investisseurs et au marché, foires,... Il s'occupe du site web, des brochures, du suivi du style de la maison et assure de manière générale une plus grande visibilité de la Société.

9.5 Équipe opérationnelle et d'investissement

La gestion quotidienne du portefeuille immobilier en Belgique et aux Pays-Bas ainsi que son expansion sont menées par le COO. Elle est en outre soutenu par une équipe d'employés internes et externes qui, à son tour, peut faire appel à l'équipe juridique et financière et le secrétariat.

Étant donné les intenses activités de construction et d'investissement de Care Property Invest, cette équipe occupe une place particulièrement centrale et joue un rôle important au sein de la Société, de sorte que le CEO lui-même est également impliqué dans cette équipe.

Care Property Invest se spécialise dans le logement pour les personnes âgées et les personnes à mobilité réduite. En ce qui concerne la gestion du portefeuille immobilier, on peut donc affirmer que la Société conclut principalement des contrats « triple net » avec les exploitants de sorte que, la Société ne s'occupe pas de la gestion quotidien de ces immeubles, mais effectue uniquement un contrôle périodique de la qualité de gestion du bâtiment par l'exploitant concerné. En appliquant cette méthode, la Société peut développer un portefeuille immobilier qualitatif avec des rendements nets à long terme pour ses actionnaires.

Outre la gestion du portefeuille immobilier international, l'équipe opérationnelle et d'investissement est également responsable de la prospection et l'élaboration des dossiers d'investissement, ainsi que des activités de construction et développement de la Société. Le COO et ses Investment Managers sont les premiers points de contact dans le cadre de nouvelles opportunités d'investissement, ils examinent et analysent les dossiers et préparent un dossier d'investissement pour le comité de direction et le conseil d'administration de la Société.

Après l'approbation d'un dossier d'investissement concerné, Le COO et ses Investment Managers coordonnent la procédure de due diligence et la négociation et la formation du contrat en ce qui concerne la réalisation effective d'investissement. Pour ce faire, ils font appel à des prestataires de services externes en fonction de l'investissement.

9.6 14.6. Équipe financière

L'équipe financière est responsable de la comptabilité, de la budgétisation, de la préparation des prévisions, de l'obtention des financements nécessaires qui se composent des fonds propres et des dettes, de la gestion des débiteurs, du soutien à l'équipe d'investissement en ce qui concerne les aspects financiers des dossiers d'investissement, du rapportage trimestriel des résultats au conseil d'administration, de l'établissement des comptes annuels, ainsi que des rapports financiers semestriels et annuels.

L'équipe est également responsable du maintien des relations avec les organisations professionnelles et sectorielles pertinentes et de la communication avec les investisseurs nouveaux et existants.

Care Property Invest a fait le choix d'effectuer toutes les opérations comptables et/ ou financières en interne, avec son propre personnel. Care Property Invest a désigné un CFO (exerçant auparavant la fonction de juriste d'entreprise), qui dirige le département financier et rapporte au CEO, au comité de direction et au conseil d'administration. Il est le premier point de contact pour les deux organismes.

9.7 14.7 Équipe juridique

L'équipe juridique, le juriste d'entreprise soutenue par un assistant parajuridique, soutient l'équipe opérationnelle et d'investissement en ce qui concerne le règlement juridique des dossiers d'investissement. Cela inclut, entre autres, le traitement des aspects notariés et contractuels dans l'acquisition et l'attribution des immeubles et/ ou sociétés et le règlement de restructurations au sein de la Société (fusions, scissions, apports en nature, augmentation de capital, …). De plus, l'équipe juridique est également responsable du fonctionnement juridique interne de la Société.

10. Déclaration de gouvernance d'entreprise

10.1 Déclaration de gouvernance d'entreprise

Care Property Invest (ou la «Société») reconnaît l'importance d'une gouvernance d'entreprise solide et transparente et aspire à une communication plus claire à cet égard avec tous les intervenants. Dans son rapport financier annuel, le conseil d'administration consacre un chapitre spécifique à la gouvernance d'entreprise, examinant les pratiques de la Société en matière de bonne gestion, au cours de l'exercice concerné, y compris les informations spécifiques requises par la loi applicable et le Code de gouvernance d'entreprise.

La présente déclaration de gouvernance d'entreprise constitue d'un chapitre du rapport annuel 2019 et fait partie du rapport de gestion. Elle décrit la situation au 31 décembre 2019.

En 2019 Care Property Invest a utilisé le Code belge de gouvernance d'entreprise du 12 mars 2009 (le « Code 2009 ») comme code de référence. Elle respecte en outre la législation générale et sectorielle, ainsi que ses propres statuts. L'AR du 6 juin 2010 précisant le Code de gouvernance d'entreprise à respecter par les sociétés cotées en bourse stipulait que le Code 2009 était le seul applicable. Ce Code 2009 est disponible sur le site internet du Moniteur belge et sur www.corporategovernancecommittee.be.

Depuis le 1er janvier 2020, Care Property Invest applique le nouveau Code belge de gouvernance d'entreprise (le «Code 2020»), conformément à l'arrêté royal du 12 mai 2019 précisant le code de gouvernance d'entreprise à respecter par les sociétés cotées en bourse. Le Code 2020 est également disponible sur le site du Moniteur belge et sur www.corporategovernancecommittee.be. Par conséquent, cette déclaration fait également référence aux intentions de la Société concernant l'application des recommandations du Code 2020 à partir du 1er janvier 2020.

La Charte de gouvernance d'entreprise (la «Charte») dans son ensemble expose les principes, les règles et les accords qui déterminent la façon dont la Société est gérée et contrôlée, ainsi que la structure sociale autour de laquelle s'organise la gouvernance de la Société. Le conseil d'administration de Care Property Invest souscrit à ces principes, basés sur la transparence et la responsabilité, ce qui renforce la confiance des actionnaires et des investisseurs dans la Société. Dès le départ, faire des affaires honnêtement et correctement est primordial pour Care Property Invest. Elle attache une grande importance à un bon équilibre entre les intérêts des actionnaires et ceux des autres partenaires qui sont directement ou indirectement liés à la Société. Le conseil d'administration est responsable de la mise à jour et de l'actualisation régulières de la Charte. Le 18 mars 2020, la Charte a été mise à jour et adaptée au Code 2020. La dernière version est disponible sur le site de la Société, www.carepropertyinvest.be. La Charte comprend également les règles et le code de conduite visant à prévenir les abus de marché et les délits d'initié (le « Règlement de négociation »).

Le conseil d'administration s'engage à se conformer à tout moment aux principes de bonne gouvernance, en tenant toujours compte de la spécificité de la Société et a appliqué le Code 2009 conformément au principe «comply or explain» jusqu'en 2019. Le champ d'application et les dérogations spécifiques au Code 2009 sont expliqués plus en détail dans la présente déclaration de gouvernance d'entreprise (la «déclaration»).

Déviations par rapport au Code 2009

En 2019 Care Property Invest ne s'est écarté du Code 2009 que sur un nombre limité de points. Les écarts par rapport à ces recommandations ont été principalement expliqués à la lumière des activités de la Société et du fonctionnement et de la structure du conseil d'administration correspondants :

• Principe 2, Disposition 2.9 du Code 2009 Secrétaire : compte tenu du nombre limité et de la simplicité des procédures, règles et réglementations applicables au fonctionnement du conseil d'administration, aucun secrétaire n'a été nommé jusqu'à l'exercice 2019 inclus. Toutefois, tout administrateur peut contacter directement le CEO de la Société pour toute question à ce sujet. Toutefois, un rapporteur a été nommé au début de chaque réunion du conseil d'administration. A partir de l'exercice 2020, le conseil d'administration a décidé le 11 décembre 2019 de nommer un secrétaire.
• : le CEO, le CFO et le COO ont reçu, conformément à cette disposition, en tant que membres du comité exécutif, une rémunération variable partielle. Les deux autres directeurs généraux n'étaient pas impliqués dans les activités quotidiennes et supervisaient plutôt les opérations quotidiennes sur une base globale, de sorte qu'une rémunération variable semblait moins appropriée. Cependant, ils ont reçu une rémunération pour chaque réunion du comité exécutif à laquelle ils ont assisté.

• Principe 7, disposition 7.11 du Code 2009 - rémunération variable partielle pour le management exécutif

Déviations par rapport au Code 2020

Lors de la révision de sa Charte et de l'élaboration de la politique de rémunération (à laquelle la Charte fait également référence), Care Property Invest a décidé de s'écarter des recommandations suivantes du Code 2020:

• Recommandation 5.5 : conformément au Code 2020, les administrateurs non exécutifs ne devraient pas exercer plus de cinq mandats d'administrateur dans des sociétés cotées. Après tout, la Société est d'avis que, lorsqu'on met en balance l'étendue des fonctions de l'administrateur concerné au sein de la Société et la répartition requise du temps qui en résulte avec l'étendue et la répartition requise du temps de cet administrateur concerné lié à d'autres engagements ou mandats dans des sociétés cotées, une dérogation à cette recommandation pourrait éventuellement être justifiée dans certains cas. C'est pourquoi la Charte prévoit que le conseil d'administration peut accorder l'autorisation de s'écarter de cette recommandation. Toutefois, à l'heure actuelle, aucune dérogation de ce type n'a été approuvée par le conseil d'administration.
• Recommandation 7.6 : Contrairement au Code 2020, la Société ne verse à son administrateur non exécutif aucune rémunération sous forme d'actions. Cette déviation est motivée par le fait qu'une rémunération en actions des administrateurs non exécutifs est nouvelle dans le Code 2020 et n'est pas non plus établie dans les sociétés belges cotées en bourse en général ou plus spécifiquement dans le secteur des SIR publiques. La société est d'avis que le jugement de ces administrateurs - en particulier en tant qu'administrateurs non exécutifs - n'est pas affecté par l'absence de rémunération en actions. À la connaissance de la société, il n'existe pas de consensus international sur le fait qu'une rémunération en actions garantit que l'intérêt des administrateurs non exécutifs est aligné sur celui des actionnaires. La Société a décidé d'attendre l'évolution de la pratique des sociétés belges cotées en bourse en général ou plus spécifiquement dans le secteur du SIR publique et de réexaminer régulièrement s'il peut être dans l'intérêt de la Société et de ses actionnaires de procéder au paiement (partiel) des administrateurs non exécutifs en actions.

10.2 Contrôle interne et gestion des risques

La présente section décrit les principales caractéristiques des systèmes élaborés par la Société dans les domaines du contrôle interne et de la gestion des risques.

10.2.1 SYSTÈME DE CONTRÔLE INTERNE (MÉTHODOLOGIE) Le comité d'audit est responsable de l'établissement et de l'évaluation des risques de la Société et rend compte au conseil d'administration, qui approuve le cadre des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques mis en place par le comité exécutif.

Le comité de direction est responsable de la mise en place d'un système de contrôle interne approprié, conformément à l'article 17 de la loi SIR. Le comité de direction est par ailleurs responsable de la supervision générale du contrôle interne mis en place.

Le comité de direction est tenu de faire rapport au conseil d'administration sur le contrôle interne mis en place, qui assume la responsabilité finale à cet égard.

Ce contrôle interne approprié a trois composants : 1. audit interne (procédures d'audit interne + fonction d'audit interne); 2. risk management (gestion du risk management + gestionnaire des risques); 3. compliance (politique en matière d'intégrité et fonction de compliance) ; étant entendu que l'audit interne ne doit pas uniquement être considéré comme un troisième pilier autonome, mais aussi jouer un rôle « transversal » par rapport aux deux autres piliers.

Le système de contrôle interne vise notamment la réalisation des éléments suivants:

• une conduite des affaires ordonnée et prudente, avec des objectifs bien définis;
• une utilisation économique et efficace des moyens engagés ; une connaissance et une maîtrise adéquate des risques en vue de protéger le patrimoine;
• l'intégrité et la fiabilité de l'information financière et de celle relative à la gestion ; le respect des lois et règlements ainsi que des politiques générales, des plans et des procédures internes.

Un système de contrôle interne, adapté à la nature, à la taille et à la complexité des activités de la Société et de son environnement, est mis en place au sein de la Société.

Care Property Invest emploie un nombre relativement limité de travailleurs, ce qui a une incidence sur la structure et le fonctionnement du système de contrôle interne de la Société. Le contrôle interne a été structuré en tenant compte du modèle COSO (« Committee of Sponsoring Organizations of the Threadway Commission »), qui compte cinq composants, abordés ci-dessus. Il a également été tenu compte des lignes directrices dans le cadre de la loi du 6 avril 2010 visant à renforcer la gouvernance d'entreprise dans les sociétés cotées et les entreprises publiques autonomes et à modifier la réglementation sur les interdictions professionnelles dans le secteur bancaire et financier et le Code 2009.

En 2019, la Société utilise toujours le Code de gouvernance d'entreprise 2009 comme code de référence, mais elle indique également les intentions de la Société en ce qui concerne l'application des recommandations du Code 2020 à partir du 1er janvier 2020.

• Recommandation 7.8 : Contrairement au Code 2020, deux des directeurs exécutifs ne reçoivent pas de rémunération variable. L'absence de rémunération variable et de rémunération en actions pour ces deux administrateurs exécutifs et cette distinction dans la rémunération avec les autres administrateurs exécutifs (CEO, COO et CFO) se justifie au vu de la différence dans l'étendue des fonctions de ces administrateurs. Les fonctions des directeurs exécutifs autres que le CEO, le COO et le CFO consistent principalement en la supervision et le contrôle global des opérations quotidiennes de la Société. En outre, ils sont toujours à la disposition du CEO, du COO et du CFO pour consultation et discussion concernant la gestion et le fonctionnement quotidien de la Société. Pour cette raison, la Société ne considère pas qu'il soit approprié de rémunérer ces administrateurs exécutifs en actions ou de leur accorder une rémunération liée aux performances. La Société est d'avis que l'absence d'une telle rémunération n'empêche pas l'intérêt de ces administrateurs exécutifs d'être conforme à l'intérêt des actionnaires et n'affecte pas le jugement de ces administrateurs exécutifs..
• Recommandation 7.12 : Contrairement au Code 2020, la Société ne prévoit pas de droit de récupération en ce qui concerne la rémunération variable. L'absence de ce droit est motivée par le fait que la Société n'accorde la rémunération variable qu'après l'achèvement de l'audit des chiffres annuels consolidés.

-

Les cinq composants du contrôle concernent :

• 1. l'environnement de contrôle ;
• 1. le processus de gestion des risques ;
• 1. les activités de contrôle ;
• 1. l'information et la communication ;
• 1. pilotage.

Fonction de gestion des risques (Risk Manager)

Au moins une fois par an, le conseil d'administration examine les systèmes de contrôle interne et de gestion des risques mis en place par le comité de direction, afin de s'assurer que les principaux risques (y compris les risques relatifs au respect de la législation et de la règlementation existantes) sont correctement identifiés, gérés et communiqués au conseil d'administration. M. Dirk Van den Broeck, administrateur délégué/membre du comité de direction, a été nommé risk manager au sens de l'article 17, § 5, de la loi SIR. Le mandat de M. Dirk Van den Broeck en tant que gestionnaire des risques est de durée indéterminée. Il a la fiabilité professionnelle requise et l'expertise appropriée.

Fonction de vérification de la conformité (Compliance Officer)

Le compliance officer veille à ce que Care Property Invest respecte les lois, les règlements et les règles de conduite qui sont applicables à la Société, en particulier les règles relatives à l'intégrité de ses activités, en suivant les différents risques auxquels la Société est confrontée du fait de son statut et de ses activités.

La Société a nommé M. Filip Van Zeebroeck, CFO et administrateur effectif/membre du comité de direction, comme compliance officer. Le compliance officer a été nommé pour une durée indéterminée et dispose de la réputation professionnelle nécessaire et de l'expertise appropriée.

Le 11 décembre 2019, le conseil d'administration a décidé de remplacer M. Filip Van Zeebroeck par Mme Nathalie Byl, parajuriste chez Care Property Invest, à compter du 18 février (date à laquelle l'approbation du FSMA a été obtenue) en tant que reporter/secrétaire et responsable de la conformité de Care Property Invest.

Fonction d'audit interne

La fonction d'audit interne au sens de l'article 17 §3 de la législation SIR est exercée par un consultant externe, soi-disant auditeur interne externe, qui est nommé sur base d'un contrat « Externalisation de la fonction audit interne « de durée indéterminée et d'une charte de contrôle interne approuvée par le conseil d'administration, qui est réévaluée tous les trois ans. L'auditeur interne effectue une analyse des risques par domaine de risque et détermine un profil de risque et un score pour chacun de ces domaines. L'audit interne est réalisé au sein de Care Property Invest par Mazars Advisory Services bvba. La Société a nommé Willy Pintens, administrateur délégué/membre du comité de direction, comme responsable de l'audit interne au sens de l'article 17 §3 du législation SIR. Le mandat de M. Willy Pintens à titre de responsable de la vérification interne est d'une durée indéterminée. Il possède la fiabilité professionnelle requise et l'expertise appropriée.

10.2.2 L'ENVIRONNEMENT DE CONTROLE

Care Property Invest a défini sa culture d'entreprise et ses règles éthiques. Elle souscrit aux principes repris dans sa politique d'intégrité.

Une attention constante est consacrée, dans toute l'organisation sociale, à l'intégrité, aux valeurs éthiques et à l'expertise du personnel, au style de management et à sa philosophie, à la culture organisationnelle en général, à la politique de délégation des pouvoirs et des responsabilités et à la politique des ressources humaines. La politique d'intégrité fait partie intégrante de la culture d'entreprise et met particulièrement l'accent sur l'honnêteté et l'intégrité, sur le respect des normes éthiques et de la règlementation spécifiquement applicable. Dans ce contexte, la Société, d'une part, et ses administrateurs et employés, de l'autre, doivent se comporter avec intégrité, c'est à dire de manière honnête, digne de confiance et crédible.

La politique d'intégrité comprend en particulier - sans s'y limiter - les domaines suivants : (i) les règles en matière de conflits d'intérêts ; (ii) les règles sur l'incompatibilité des mandats ; (iii) le code de déontologie de la Société ; (iv) le délit d'initié et l'abus de pouvoir (délit d'initié et manipulation du marché) ; (v) règles en matière d'abus de biens sociaux et de corruption (article 492bis du Code pénal).

Care Property Invest dispose d'un compliance officer au sens de l'article 17, § 4, de la loi SIR, chargé d'assurer le respect, par la SIRP, ses administrateurs, ses administrateurs effectifs, ses travailleurs et ses mandataires, des règles de droit relatives à l'intégrité de l'activité de SIRP, et de veiller à faire des recommandations et de suivre leur application. Jusqu'à l'exercice financier 2019 inclus, le compliance officer est membre du comité exécutif, auquel il rend compte, mais il a également la possibilité, au sein de la Société, de contacter directement le (président du) conseil d'administration. En 2016, une charte de la fonction de conformité a été élaborée, dans laquelle la méthode de travail et l'organisation de la conformité sont expliquées plus en détail.

Le conseil d'administration contrôle l'intégrité de l'information financière fournie par Care Property Invest, en examinant, en particulier, la pertinence et la cohérence des normes comptables appliquées par la Société, comme le prévoit l'article 5 de l'AR SIR. Cet examen inclut l'évaluation de l'exactitude, du caractère complet et de la cohérence de l'information financière. L'examen couvre l'information périodique avant qu'elle ne soit rendue publique.

Le comité d'audit informe le conseil d'administration des méthodes utilisées pour comptabiliser les transactions significatives et inhabituelles lorsque plusieurs traitements comptables sont possibles. Le conseil d'administration discute des questions importantes relatives à l'information financière avec le comité d'audit, le comité exécutif et le contrôleur légal des comptes. Depuis le 1er juillet 2016, Care Property Invest a également un directeur financier, à savoir M. Filip Van Zeebroeck. De cette manière, le processus d'information financière au conseil d'administration est renforcé et le conseil d'administration dispose d'un point de contact supplémentaire. Les comptes annuels et le rapport financier (semi-)annuel sont soumis à un examen par le contrôleur légal des comptes, qui explique le travail effectué dans le cadre de sa mission au comité d'audit.

10.2.3 GESTION DES RISQUES

Le comité d'audit examine au moins une fois par an les systèmes de contrôle interne et de gestion des risques mis en place par le comité de direction, afin de s'assurer que les principaux risques (y compris les risques relatifs au respect de la législation et de la règlementation existantes) sont correctement identifiés, gérés et communiqués au conseil d'administration. Suite à l'adoption du statut de société immobilière réglementée, un gestionnaire des risques au sens de l'article 17, § 5, de la loi SIR a été nommé, à savoir M. Dirk Van den Broeck. Le gestionnaire des risques est responsable, entre autres choses, de l'élaboration, du développement, du suivi, de la mise à jour et de la mise en oeuvre de la politique de risques et des procédures de gestion des risques (comme le règlement applicable aux whistleblowers, le règlement de conflit d'intérêts, et les procédures décrites dans le règlement de négociation).

Le gestionnaire des risques remplit son rôle en effectuant, de sa position, à intervalles réguliers et sur une base ad hoc, une analyse et une évaluation des risques auxquels la Société est confrontée, ventilés par catégorie. Des recommandations précises peuvent être formulées sur cette base au comité de direction ou au conseil d'administration (qui assume la responsabilité finale de la gestion des risques de l'entreprise).

Le conseil d'administration approuve annuellement la politique de risques et supervise l'analyse et l'évaluation correctes des risques existants, préparées par le gestionnaire des risques, avant leur reprise dans le rapport annuel. La Société dispose également d'un règlement pour les membres du personnel qui soupçonnent une possible irrégularité dans les rapports financiers ou dans d'autres circonstances (ce que l'on appelle, le règlement des lanceurs d'alertes).

Le conseil d'administration étudie ainsi les règlements spécifiques permettant aux membres du personnel de la Société de faire part, en toute confiance, de leur préoccupation à propos d'éventuelles irrégularités dans les rapports financiers ou dans d'autres circonstances. Au besoin, des mécanismes sont adoptés pour permettre une enquête proportionnée et indépendante à ce sujet ainsi que pour en assurer le suivi approprié, en proportion de leur prétendue gravité. Des dispositions sont en outre prises pour permettre au personnel d'informer directement le président du conseil d'administration.

La Société dispose aussi de politiques élaborées relatives au personnel, notamment en matière d'intégrité, de compétences, de formation et d'évaluation, ainsi que d'une politique de continuité des opérations comprenant un plan de continuité des opérations.

Dans le cadre de sa mission de surveillance, le conseil d'administration évalue deux fois par an les principaux risques qui donnent lieu à une mention dans les rapports financiers semestriels et annuels sur la base des rapports du comité d'audit. En plus de ces examens périodiques, le conseil d'administration surveille étroitement les risques lors de ses réunions régulières et prend également note de l'analyse des risques et des conclusions de l'audit interne et externe.

10.2.4 LES ACTIVITÉS DE CONTRÔLE

L'organisation est structurée de manière telle que toutes les grandes décisions financières, stratégiques, tactiques et opérationnelles, sont prises par plusieurs personnes ou au moins soumises au contrôle du management.

Concernant le processus de rapport financier, il peut être fait mention des contrôles intégrés qui doivent permettre d'assurer la qualité et la précision des données rapportées.

La fonction d'audit interne, au sens de l'article 17, § 3, de la loi SIR, est assumée par un conseiller externe (appelé auditeur interne externe), désigné par un contrat « portant externalisation de la fonction d'audit interne » d'une durée indéterminée et par une Charte d'audit interne approuvée par le conseil d'administration qui est révisée tous les trois ans.

L'auditeur interne effectue une analyse de risques par domaine de risques et détermine pour chacun de ceux-ci un profil de risque et un score.

Un planning est élaboré sur la base de cette analyse, et des audits annuels approfondis sont effectués pour chaque domaine, débouchant sur des recommandations. Ces recommandations sont suivies régulièrement par Mazars Advisory Services SCRL.

Comme la Société a opté pour un auditeur interne externe, elle a également désigné en son sein un administrateur délégué, chargé de vérifier la mise en oeuvre des recommandations de cet auditeur interne externe, ainsi que ses activités. Le rapport sera également soumis pour discussion au conseil d'administration.

La fonction d'établissement des rapports financiers fait aussi l'objet d'une évaluation régulière de l'auditeur interne. Les conclusions et les éventuelles observations formulées par l'audit interne et externe sont toujours prises en compte. Concernant le contrôle par le conseil d'administration de l'intégrité des informations financières fournies par la Société, il est renvoyé à la description reprise ci-dessus.

Les recommandations fournissent une base à la Société pour optimiser son fonctionnement sur des questions opérationnelles, financières et de gestion, mais aussi en matière de gestion des risques et de compliance. Le conseil d'administration reçoit tous les rapports de l'audit interne ou un résumé périodique de ceux-ci. L'auditeur interne externe fournit également des notes explicatives sur le travail effectué régulièrement.

Le conseil d'administration, sur avis du comité d'audit, évalue l'efficacité de l'audit interne et, en particulier, fait des recommandations sur son fonctionnement. Le conseil d'administration, sur avis du comité d'audit, examine également dans quelle mesure ses conclusions et recommandations sont respectées.

10.2.5 INFORMATION ET COMMUNICATION

La communication est un élément important du contrôle interne et est adaptée à la taille de l'organisation de Care Property Invest. Elle se fait par l'intermédiaire de la communication générale au personnel, des notes internes, des réunions de travail, des e-mails et des agendas électroniques. Les dossiers sont conservés sous forme physique et électronique dans un système d'archives centrales. Le comité de direction assure une communication et un échange d'informations appropriés à partir de et vers tous les niveaux de la Société et veille à ce que les objectifs et responsabilités en matière de contrôle interne, nécessaires pour soutenir le fonctionnement du contrôle interne, soient exprimés de manière transparente.

La remise d'informations financières périodiques et d'autres informations occasionnelles externes est rationalisée et soutenue par une répartition appropriée des responsabilités, la coordination entre les divers collaborateurs impliqués et un calendrier financier détaillé.

10.2.6 SURVEILLANCE ET CONTRÔLE

La gestion du contrôle interne au sein d'une organisation est un processus continu qui doit être évalué de façon continue et, au besoin, ajusté. Des évaluations périodiques de l'adéquation du contrôle interne et de la gestion des risques ont lieu au niveau du conseil d'administration. Les conclusions et recommandations de l'audit interne et externe constituent une source importante d'information à cet égard.

Les procédures de suivi consistent en une combinaison de contrôle par le conseil d'administration et le comité de direction et d'évaluations objectives indépendantes de ces activités par l'audit interne, l'audit externe ou d'autres tiers.

Les conclusions pertinentes de l'audit interne et/ou du contrôleur légal des comptes concernant les lignes directrices et les procédures, la séparation des responsabilités et l'application des normes comptables IFRS sont communiquées au comité d'audit et, si nécessaire, au conseil d'administration.

En outre, les informations financières sont expliquées en détail par le CFO au sein du comité exécutif, puis du comité d'audit, qui rend compte au conseil d'administration.

10.3 Actionnariat

La Société n'a pas connaissance d'actionnaires qui détiennent plus de 5 % des droits de vote, car aucune déclaration n'a été faite dans le cadre de la législation relative à la transparence.

Au cours de l'exercice 2019, la Société n'a reçu aucune notification de dépassement du seuil de 3 %.

Un aperçu de la structure de l'actionnariat est donné au chapitre «IV. Care Property Invest en bourse» à la page 118 du rapport financier annuel.

10.4 Conseil d'administration

10.4.1 COMPOSITION ACTUELLE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Au 31 décembre 2019, le conseil d'administration se composait de sept membres, dont trois étaient des administrateurs indépendants qui remplissaient les conditions de l'article 526ter du Code des sociétés (le «Code belge des sociétés») alors applicable (aujourd'hui article 7:87 du Code belge des sociétés et associations(CSA)). Il y a trois directeurs exécutifs (directeurs généraux) et quatre directeurs non exécutifs. Les trois directeurs généraux sont membres du comité exécutif.

Les administrateurs ne doivent pas nécessairement être actionnaires. Il n'existe aucun lien familial entre les membres du conseil d'administration.

Afin d'améliorer la continuité du fonctionnement du conseil d'administration et d'éviter ainsi que plusieurs administrateurs ne démissionnent en même temps, le conseil d'administration a établi un calendrier selon lequel les administrateurs se retireront périodiquement. Ainsi, les administrateurs ont été nommés par l'assemblée générale ordinaire du 16 mai 2018 pour une durée de trois ans et de quatre ans respectivement jusqu'à après les assemblées générales ordinaires en 2021 et en 2022. Leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale. Les administrateurs sont rééligibles.

La liste des directeurs et le tableau récapitulatif sont présentés dans les pages suivantes.

DIRK VAN DEN BROECK

ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ

(EXÉCUTIF) Membre du Comité de direction ° 11/09/1956 Leo de Bethunelaan 79, 9300 Aalst

Début du 1er mandat 30/10/1995
Fin du mandat	après l'assemblée générale ordinaire de 2021
Fonction actuelle	Administrateur de sociétés immobilières
Profil	Licencié en droit et en sciences économiques, il a été partenaire chez Petercam jusqu'à la fin 2010. Il est membre du conseil d'administration de plusieurs sociétés immobilières et a participé au lancement de divers certificats immobiliers. Il est actuellement consultant indépendant et administrateur de sociétés immobilières. Son expertise financière dans ce domaine contribue à une prise de décision éclairée et équilibrée du conseil d'administration.
Autres mandats en cours	Administrateur Meli nv, Patrimmonia Real Estate nv et filiales, Promotus bvba et Radiodiagnose vzw et Radiomatix nv (y compris administrateur d'une filiale étrangère)
Mandats expirés les 5 dernières années	Administrateur de Warehouses De Pauw Comm. VA (fin du mandat avril 2015), administrateur indépendant de Omega Preservation Fund (fin juin 2015), Administrateur de Reconstruction Capital II Ltd. (fin de mandat en 2018).), Président de Terra Capital Partners* (fin du mandat au cours de 2019)
Mandats dans des sociétés cotées	Comme indiqué ci-dessus avec *

	WILLY PINTENS
	ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ
	(EXÉCUTIF)
	Membre du Comité de direction
	° 11/09/1946
	Biezenmaat 10, 8301 Ramskapelle
Début du 1er mandat 30/10/1995
Fin du mandat	après l'assemblée générale ordinaire de 2021
Fonction actuelle	Retraité
Profil	Ingénieur commercial et licencié en sciences commerciales et consulaires. Il peut faire valoir une riche expérience professionnelle chez Belfius Banque dans les domaines de la finance, des placements dans les secteurs non-marchand et public, et son expertise lui donne les compétences nécessaires pour contribuer, en tant qu'administrateur et administrateur délégué, à une prise de décision éclairée et équilibrée du conseil d'administration. Depuis la constitution de la Société,
Autres mandats en cours	Willy Pintens est très étroitement impliqué dans la gestion efficace et le fonctionnement quotidien de la Société.
Mandats expirés les 5 dernières années	Administrateur de Frontida vzw
Mandats dans des sociétés cotées	/

BRIGITTE GROUWELS ADMINISTRATRICE NON EXÉCUTIVE INDÉPENDANTE

	° 30/05/1953
	Bordiaustraat 30, 1000 Bruxelles
Début du 1er mandat 20/05/2015
Fin du mandat	après l'assemblée générale ordinaire de 2022
Fonction actuelle	Ancienne Représentante du Parlement de Bruxelles Capitale, vice-président du Conseil de la Commission de la Communauté flamande et sénatrice
Profil	Durant sa carrière politique, elle a occupé les fonctions publiques suivantes: Membre du parlement de la région de Bruxelles-Capitale (1992-1997) / Membre du parlement flamand (1995-1997) / Ministre flamande des Affaires bruxelloises et de l'Égalité des chances (1997-1999) / Présidente de groupe au Parlement de la région de Bruxelles-Capitale et membre du Parlement flamand (1999-2004) / Secrétaire d'état de la région de Bruxelles-capitale (2004-2009), responsable de la politique d'Égalité des chances, de l'Administration publique et du Port de Bruxelles ; membre du collège de la commission de la Communauté flamande en charge du Bien-être, de la Santé et de la Famille, des Minorités ethniques et culturelles et de l'Administration publique / Ministre du gouvernement de la région de Bruxelles Capitale (2009-2014) en charge des Travaux publics et des Transports, de la Politique informatique, du Port de Bruxelles ; membre du collège de la commission de la Communauté flamande en charge du Bien-être, de la Santé et de la Famille (notamment les centres de services locaux néerlandophones, la garde d'enfants, les soins aux handicapés), des Minorités ethniques et culturelles et de la Politique des médias ; membre du collège de la Commission communautaire commune en charge de l'Aide aux personnes (maisons de repos communautaire N/F, soins aux handicapés, ; tutelle de CPAS et d'hôpitaux publics). Le conseil d'administration est d'avis qu'elle satisfait aux critères d'indépendance imposés par l'article 526ter du Code des sociétés et l'annexe A du Code 2009 (désormais article 7:87 du CSA).
Autres mandats	/
en cours
Mandats expirés les 5 dernières années	/
Mandats dans des sociétés cotées	/

PAUL VAN GORP ADMINISTRATEUR NON EXÉCUTIF INDÉPENDANT

Président du comité d'audit

° 18/10/1954
Dorp Nr. 2 Koningin Fabiola vzw, Bosuil 138, 2100 Deurne.

Début du 1er mandat 18/05/2011

Fin du mandat après l'assemblée générale ordinaire de 2022

Fonction actuelle Président du conseil d'administration de Dorp nr. 2

Koningin Fabiola vzw, de l'entreprise sur mesure ACG vzw

et de l'entreprise de soins De Vijver vzw.

Profil Licencié en sciences commerciales et financières. Il a été secrétaire général du CPAS d'Anvers de 2000 à 2007. Dans ce cadre, il a dû notamment assurer la gestion de 17 MRS (2 400 lits), plus de 2 000 résidences-services et 9 hôpitaux généraux. En tant qu'administrateur délégué de l'asbl, il s'occupe aujourd'hui de l'emploi, du logement et des soins aux personnes handicapées. Le conseil d'administration est d'avis qu'il satisfait aux critères d'indépendance imposés par l'article 526ter du Code des sociétés et l'annexe A du Code 2009 (désormais article 7:87 du CSA).

Autres mandats en cours

Administrateur Vertrouwensartsencentrum VKA.

Mandats expirés les 5 dernières années

Administrateur de 'Het Orgel in Vlaanderen' vzw (fin du mandat en 2016) (organisation sociale), Administrateur délégué de Dorp nr. 2 Koningin Fabiola, de vzw ACG et de vzw De Vijver (fin du mandat en 2019)

Mandats dans des sociétés cotées

/

10.4.2 MODIFICATIONS DANS LA COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION AU COURS DE L'EXERCICE 2019

La composition du conseil d'administration est restée inchangée au cours de l'exercice 2019

10.4.3 PROPOSITIONS D'AMENDEMENTS À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 2020 Comme le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires du 27 mai 2020 de supprimer le comité exécutif en vue de l'introduction du nouveau Code des sociétés et des associations, le conseil d'administration a révisé la structure de gouvernance de la Société dans sa charte de gouvernance d'entreprise et propose de nommer comme administrateurs les deux administrateurs effectifs qui n'étaient pas encore membres du conseil d'administration. Dans ce contexte, le conseil d'administration proposera à l'assemblée annuelle du 27 mai 2020 de nommer les personnes suivantes comme nouveaux administrateurs :

• M. Filip Van Zeebroeck, directeur financier de la Société, en tant que directeur exécutif, pour un mandat de quatre ans jusqu'à la fin de l'assemblée générale annuelle de 2024.
• Mme Valérie Jonkers, COO de la Société, en tant qu'administrateur exécutif, pour une durée de quatre ans jusqu'à la fin de l'assemblée générale ordinaire de 2024.
• Mme Ingrid Ceusters, en tant qu'administrateur non exécutif et indépendant au sens de l'article 7:87 du Code des Sociétés et des Associations (CSA), pour une durée de quatre ans jusqu'à la fin de l'assemblée générale ordinaire de 2024.
• M. Michel Van Geyte, en tant qu'administrateur non exécutif et indépendant au sens de l'article 7:87 du Code des Sociétés et des Associations (CSA), pour une durée de quatre ans jusqu'à la fin de l'assemblée générale ordinaire de 2024.

10.4.4 MISSIONS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le conseil d'administration de Care Property Invest a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet social de la Société, à l'exception de ceux que la loi ou les statuts réservent à l'Assemblée générale. Le conseil d'administration décide des choix stratégiques, des investissements et désinvestissements et du financement à long terme. Il arrête les comptes annuels et établit les états semestriels et trimestriels de la SIR ; il établit le 'rapport de gestion', qui comprend notamment la 'déclaration de gouvernance d'entreprise' ; il statue également sur l'utilisation du capital autorisé et convoque les assemblées générales ordinaires et extraordinaires des actionnaires.

Il veille à la rigueur, à l'exactitude et à la transparence des communications aux actionnaires, aux analystes financiers et au public, telles que les prospectus, les Rapports Financiers Annuels, les états semestriels et trimestriels ainsi que les communiqués de presse. Il est, en outre, l'organe qui décide de la structure du management exécutif de la Société et qui détermine les pouvoirs et les missions confiés aux Dirigeants effectifs de la Société.

10.4.5 FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION 10.4.5.1 FRÉQUENCE DE CONVOCATION DES RÉUNIONS

Le conseil d'administration se réunit aussi souvent que l'exige l'exercice de ses fonctions. Le conseil d'administration se réunit normalement tous les deux mois, mais aussi chaque fois que l'intérêt de la Société l'exige. Le conseil d'administration est convoqué par son président ou par deux administrateurs, chaque fois que l'intérêt de la Société l'exige. Les convocations mentionnent le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour de l'assemblée, et sont envoyées au moins deux jours francs avant l'assemblée par lettre, fax, e-mail ou tout autre moyen écrit. Chaque administrateur qui assiste à une réunion du conseil d'administration ou s'y fait représenter est considéré comme régulièrement convoqué.

nom	fonction	Début du man dat	Fin du mandat conseil d'administration
Mark Suykens	• Administrateur non exécutif • Président du conseil d'administration • Président du comité de nomination et de rémunération • Président du comité d'investissement • Membre du comité d'audit	28/01/2004	après l'assemblée générale ordinaire de 2021
Peter Van Heukelom	• Administrateur délégué (executif) / CEO • Président du comité de direction • Membre du comité d'investissement	21/05/2003	après l'assemblée générale ordinaire de 2022.
Willy Pintens	• Administrateur délégué (exécutif) • Membre du Comité de direction • Membre du Comité de nomination et de rémunération (consultatif) • Membre du comité d'investissement	30/10/1995	après l'assemblée générale ordinaire de 2021
Dirk Van den Broeck	• Administrateur délégué (exécutif) • Membre du Comité de direction • Membre du comité d'investissement • Participe aux réunions du comité d'audit	30/10/1995	après l'assemblée générale ordinaire de 2022.
Brigitte Grouwels	• Administrateur non exécutif / administrateur indépendent • Membre du Comité de nomination et de rémunération • Membre du comité d'audit • Membre du comité d'investissement	20/05/2015	après l'assemblée générale ordinaire de 2022.
Caroline Riské	• Administrateur non exécutif / administrateur indépendent • Membre du Comité de nomination et de rémunération • Membre du comité d'investissement	16/09/2015	après l'assemblée générale ordinaire de 2022.
Paul Van Gorp	• Administrateur non exécutif / administrateur indépendent • Président du comité d'audit • Membre du Comité de nomination et de rémunération • Membre du comité d'investissement	18/05/2011	après l'assemblée générale ordinaire de 2022.

10.4.5.2 DÉLIBÉRATION ET VOTE

Le conseil d'administration ne peut délibérer et décider valablement que si la majorité au moins de ses membres est présente ou représentée. Si ce quorum n'est pas atteint, une nouvelle réunion du conseil d'administration peut être convoquée avec le même ordre du jour, qui délibérera et statuera valablement si au moins deux administrateurs sont présents ou représentés.

Il ne peut délibérer qu'avec le consentement de l'ensemble du conseil d'administration sur des points qui ne figurent pas à l'ordre du jour, et à condition que tous les administrateurs soient présents ou représentés. Tout administrateur peut donner procuration par lettre, fax, e-mail ou tout autre moyen écrit, à un autre administrateur, pour le représenter à une réunion du conseil d'administration.

Le conseil d'administration peut se réunir par téléconférence, vidéoconférence ou tout équipement de communication similaire permettant à toutes les personnes participant à l'assemblée de s'entendre l'une l'autre. Tout administrateur peut également communiquer son avis au président par lettre, fax, e-mail ou toute autre forme écrite.

Le conseil d'administration peut (en vue de l'entrée en vigueur du nouveau Code des sociétés et associations et en ce qui concerne la situation antérieure au Code des sociétés lorsque cela est justifié par une nécessité urgente et par l'intérêt de la Société) adopter une décision par consentement écrit unanime de tous les administrateurs. Toutefois, en ce qui concerne la période prévue par le Code des sociétés, le conseil d'administration n'était pas autorisé à utiliser cette procédure pour l'approbation des comptes annuels et du capital autorisé.

La prise de décision au sein du conseil d'administration ne peut être dominée par un individu ou par un groupe d'administrateurs.

La décision est prise à la majorité simple des suffrages exprimés. Les votes blancs ou irréguliers ne peuvent être ajoutés aux voix émises. En cas de partage des votes au sein du conseil d'administration, le vote du président est prépondérant.

10.4.5.3 PROCÈS-VERBAUX

Après chaque réunion, les décisions du conseil d'administration sont reprises dans des procès-verbaux. Ceux-ci sont envoyés à chaque administrateur avec l'invitation pour la réunion suivante, au cours de laquelle ils sont approuvés et signés.

Les procès-verbaux de la réunion résument les discussions, précisent les décisions adoptées et font mention des éventuelles réserves de certains administrateurs. Ils sont conservés au siège social.

Compte tenu du nombre limité et de la simplicité des procédures, règles et règlements qui s'appliquent au fonctionnement du conseil d'administration, aucun secrétaire ne sera nommé. Tout administrateur peut toutefois adresser toute question directement au CEO de la Société. Toutefois, un rapporteur a été nommé au début de chaque réunion du conseil d'administration. A partir de l'exercice 2020, le conseil d'administration a décidé le 11 décembre 2019 de nommer un secrétaire.

10.4.5.4 INTÉGRITÉ ET DILIGENCE DES ADMINISTRATEURS

Dans les prises de décisions, l'indépendance de jugement est requise de tous les administrateurs, qu'ils soient exécutifs ou non et, pour les administrateurs non exécutifs, qu'ils soient indépendants ou non. Les administrateurs veillent à obtenir des informations détaillées et adéquates et à en prendre connaissance de manière approfondie afin d'acquérir et de maintenir une excellente maîtrise des aspects clés des activités de l'entreprise. Ils demandent des compléments d'information chaque fois qu'ils le jugent approprié. Tout en faisant partie du même organe collégial, les administrateurs exécutifs et les administrateurs non exécutifs jouent un rôle spécifique et complémentaire dans le conseil d'administration. Les administrateurs exécutifs communiquent au conseil d'administration toutes les informations relatives aux affaires et aux finances de la Société qui lui permettent de remplir son rôle de manière effective. Les administrateurs non exécutifs discutent de manière critique et constructive la stratégie et les politiques clés proposées par le comité de direction et contribuent à les développer. Les administrateurs non exécutifs procèdent à l'évaluation rigoureuse des prestations du comité de direction, à la lumière des objectifs convenus. Les administrateurs sont tenus de traiter avec prudence l'information confidentielle qu'ils reçoivent en leur qualité d'administrateurs et ne peuvent l'utiliser à des fins autres que l'exercice de leur mandat.

10.4.5.5 REPRÉSENTATION

Conformément à l'article 28 des statuts, le conseil d'administration a constitué un comité de direction auquel certains pouvoirs d'administration peuvent être délégués et qui est sous sa surveillance, sous réserve de la définition de la politique générale de la Société ou de tous actes qui sont réservés au conseil d'administration en vertu d'autres dispositions de la loi.

Dans toutes ses actions, la Société est valablement représentée, y compris devant les tribunaux, soit par deux administrateurs ; agissant conjointement, soit par deux membres du comité de direction, agissant conjointement, soit par un administrateur délégué, agissant seul, dans le cadre de la gestion journalière de la Société.

L'administrateur délégué peut déléguer ses pouvoirs à un mandataire, même si celui-ci n'est pas actionnaire ou administrateur, pour des questions particulières et certaines. Les mandataires engagent la Société dans les limites de la procuration qui leur a été conférée, sans préjudice de la responsabilité du conseil d'administration en cas de procuration abusive.

10.4.5.6 CHANGEMENT À PARTIR DE L'EXERCICE FINANCIER 2020

En ce qui concerne la représentation de la Société, le conseil d'administration proposera à l'AGE du 27 mai 2020 les changements nécessaires suite à sa proposition de dissoudre le comité exécutif en tant qu'organe de gestion. Selon cette proposition, la Société sera légalement représentée dans les limites de la gestion journalière par deux membres du collège de gestion journalière agissant conjointement. En outre, comme pour l'exercice 2019, la Société continuera à être valablement représentée par deux administrateurs agissant conjointement.

10.4.6 RAPPORT D'ACTIVITÉ DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le conseil d'administration s'est réuni 21 fois au cours de l'exercice 2019.

Les points suivants de l'ordre du jour, entre autres, ont été traités par le conseil d'administration au cours de l'exercice 2019 :

• Reporting opérationnel et financier.
• Analyse et approbation du plan financier et du business plan.
• L'analyse et l'approbation du budget
• Discussion de la stratégie financière et d'investissement.
• Analyse et définition des initiatives stratégiques de la Société.
• Reporting sur la mise en oeuvre des décisions prises.
• Mise à jour de la Charte de gouvernance d'entreprise
• Reporting d'audit interne
• Reporting par les administrateurs exécutifs sur le contrôle interne.
• Reporting du comité de nomination et de rémunération
• Reporting du comité d'audit
• Préparation des rapports intermédiaires, annuels et semestriels.
• Discussion et approbation du communiqué de presse sur les chiffres annuels.
• Politique de rémunération et système de primes.
• Décision d'introduire un plan d'incitation à long terme, y compris la discussion et la décision sur le plan d'achat d'actions.
• Cadre du personnel.
• Évaluation de la taille, de la composition et du fonctionnement du conseil d'administration et de son interaction avec les administrateurs efficaces.
• Préparation des assemblées générales.
• Préparation des rapports spéciaux du conseil d'administration dans le cadre d'une augmentation de capital par apport en nature, d'un dividende optionnel et d'une modification des statuts relative au capital autorisé.
• Décision d'offrir un dividende optionnel et détermination des modalités et conditions.
• Préparation et réalisation de diverses modifications des statuts.
• Analyse et approbation des dossiers d'investissement.
• Approbation des propositions de fusion et réalisation de ces fusions.
• Approbation de la conversion des filiales au statut de FCPF (FIIS) et de sa mise en œuvre.
• Création de filiales néerlandaises.
• Discussion et décision sur les offres mandat d'audit.
• Discussion et nomination à l'assemblée générale de la nomination du contrôleur légal des comptes pour les 3 prochains exercices.
• Discussion du résultat de la demande de crédit.
• Décision programme MTN.

10.4.7 RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS

Voir plus loin dans le rapport de rémunération, au point «Aperçu des rémunérations des mandats d'administrateur pour l'exercice 2019» à la page 112 ci-après.

10.4.8 COMITÉS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le conseil d'administration a créé des comités en son sein pour assister et conseiller le conseil d'administration dans leurs domaines spécifiques. Ils n'ont pas de pouvoir de décision mais rapportent au conseil d'administration, qui prend les décisions. Le comité de nomination et de rémunération a été créé en 2018. Le comité d'audit et le comité d'investissement, en revanche, n'ont été mis en place qu'au début de 2019.

10.4.8.1 COMITÉ DE NOMINATION ET DE REMUNÉRATION

Le 14 février 2018, le conseil d'administration a décidé de mettre en place un comité de nomination et de rémunération qui, en termes de composition, répond aux conditions imposées par l'article 526quater du Code des sociétés alors applicable (aujourd'hui article 7:100 du Code des Sociétés et des associations (CSA)). Le président du conseil d'administration, M. Mark Suykens, est le président de cette commission. En outre, le comité est composé de trois administrateurs non exécutifs, à savoir Mme Caroline Riské, Mme Brigitte Grouwels et M. Paul Van Gorp. Ils sont considérés comme des administrateurs indépendants au sens de l'article 526ter du Code des sociétés alors applicable (aujourd'hui article 7:87 du Code des Sociétés et des Associations (CSA)). Le conseil d'administration est d'avis qu'ils possèdent l'expertise requise dans le domaine de la politique de rémunération. M. Willy Pintens, directeur général/membre du comité exécutif, assiste aux réunions du comité de nomination et de rémunération à titre consultatif en tant que représentant du comité exécutif.

10.4.8.1.1. LE RÔLE DU COMITÉ DE NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION

Le comité de nomination et de rémunération est un organe consultatif au sein du conseil d'administration et l'assistera et le conseillera. Il fera des propositions au conseil d'administration sur la composition et l'évaluation du conseil d'administration et son interaction avec le comité de direction, la politique de rémunération, la rémunération individuelle des administrateurs et des membres du comité de direction, y compris la rémunération variable et les primes de performance à long terme qu'ils soient liés ou non à des actions, sous forme d'options d'achat d'actions ou d'autres instruments financiers, et d'indemnités de départ, et le cas échéant, les propositions qui en résultent qui doivent être soumises par le conseil d'administration aux actionnaires.

Dans son rôle de comité de rémunération, le comité prépare le rapport de rémunération qui est ajouté par le conseil d'administration dans la déclaration de gouvernance d'entreprise telle que visée à l'article 96, § 2 du Code belge de gouvernance d'entreprise (désormais article 3:6, §2 Code des Sociétés et des Associations (CSA)). Le rapport sur les rémunérations est également inclus dans ce chapitre au point «10.11 Rapport de rémunération 2019» à la page 105.

10.4.8.1.2. LE FONCTIONNEMENT ET LES POUVOIRS DU COMITÉ DE NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION

La commission de nomination et de rémunération se réunit au moins deux fois par an et chaque fois qu'elle le juge nécessaire pour la bonne exécution de ses tâches. Le président du comité de nomination et de rémunération, en consultation avec le directeur général qui participe aux réunions avec une voix consultative en tant que représentant du comité exécutif, établit l'ordre du jour de chaque réunion du comité de nomination et de rémunération. Le comité fait rapport régulièrement sur l'exercice de ses fonctions auprès le conseil d'administration. Le comité de nomination et de rémunération évalue sa propre efficacité, son fonctionnement et son interaction avec le conseil d'administration au moins une fois tous les trois ans, il reconsidère son règlement interne et recommande, le cas échéant, les modifications nécessaires au conseil d'administration.

Une description plus détaillée du rôle, du fonctionnement et des pouvoirs du comité de nomination et de rémunération figure dans la Charte disponible sur le site www.carepropertyinvest.be.

10.4.8.1.3 RAPPORT D'ACTIVITÉ DU COMITÉ DE NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION

Au cours de l'exercice 2019, le comité de nomination et de rémunération s'est réuni deux fois pour discuter des points suivants:

• Évaluation de l'interaction des administrateurs non exécutifs avec les administrateurs effectifs préparation du rapport de rémunération qui fait partie de la déclaration de gouvernance d'entreprise.
• Analyse de la politique de rémunération des membres du conseil d'administration et du comité exécutif.
• Proposition d'introduire un plan d'incitation à long terme dans le cadre de la rémunération fixe du CEO, du CFO et du COO, y compris la proposition d'approuver le plan d'achat d'actions.
• Détermination du montant de la rémunération variable du CEO, du CFO et du COO pour l'année de performance 2018, payable en 2019.

10.4.8.1.4. CHANGEMENTS À PARTIR DE L'EXERCICE FINANCIER 2020

À partir de l'exercice financier 2020, la Charte a été adaptée au nouveau Code 2020 et au Code des sociétés et associations, ce qui implique un certain nombre de changements mineurs concernant le fonctionnement du comité, ainsi qu'un affinement de sa mission.

10.4.8.2 COMITÉ D'AUDIT

Le conseil d'administration a décidé le 13 février 2019 de mettre en place un comité d'audit. La composition du comité d'audit et les qualifications de ses membres répondent aux exigences de l'article de ce momente 526bis du Code des sociétés (maintenant article 7:99 du Codes des Sociétés et Associations) et au Code 2009.

Le comité est composé de trois administrateurs non exécutifs, dont deux sont indépendants : Mme Brigitte Grouwels, M. Paul Van Gorp (administrateurs indépendants) et M. Mark Suykens (administrateur non exécutif). Le comité d'audit est présidé par M. Paul Van Gorp.

Tous les membres du comité d'audit disposent de l'expertise collective requise par la loi en ce qui concerne les activités de la Société contrôlée. Les administrateurs indépendants qui siègent au comité d'audit et au conseil d'administration de Care Property Invest remplissent tous les critères énoncés à l'article 526ter du Code des Sociétés et dans l'annexe A du Code 2009 (désormais article 7:87 du Code des Sociétés et des Associations).

10.4.8.2.1. LE RÔLE DU COMITÉ D'AUDIT

Bref, le comité d'audit de la Société a pour mission d'assurer l'exactitude et la fiabilité de toutes les informations financières, tant internes et externes.

Il veille à ce que les rapports financiers périodiques de la Société donnent une image fidèle, juste et claire de la situation et des perspectives d'avenir de la Société et en particulier, il vérifie les états financiers annuels et périodiques avant qu'ils ne soient rendus publics. Le comité d'audit vérifie également l'application correcte et cohérente des différentes normes comptables et règles d'évaluation appliquées. Il contrôle également l'indépendance du membre du conseil de surveillance et a un rôle consultatif lors de la (re) nomination du membre du conseil de surveillance.

10.4.8.2.2. LE FONCTIONNEMENT ET LES POUVOIRS DU COMITÉ D'AUDIT

Le comité d'audit se réunit au moins quatre fois par an, c'est-à-dire à la fin de chaque trimestre, et fait rapport de ses conclusions au conseil d'administration. Ses tâches principales sont les suivantes: • Notifier au conseil d'administration le résultat du contrôle légal des comptes annuels et, le cas échéant, des comptes annuels consolidés et expliquer comment le contrôle légal des comptes annuels et, le cas échéant, des comptes annuels consolidés a contribué à l'intégrité de l'information financière et le rôle

• joué par le comité d'audit dans ce processus;
• le contrôle des rapports financiers trimestriels de la Société, qui consiste à vérifier l'intégrité et l'exactitude des chiffres et la pertinence des normes comptables appliquées, et à formuler des recommandations ou des propositions pour garantir l'intégrité du processus;
• le suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, y compris l'adaptation du système informatique pour couvrir autant que possible les risques liés à la sécurité informatique et à la sécurité interne, ainsi que le suivi de l'audit interne et de son efficacité;
• le suivi des recommandations de l'auditeur interne externe;
• le suivi du contrôle légal des comptes annuels et consolidés, y compris le suivi des questions et recommandations formulées par le contrôleur légal;
• évaluer et contrôler l'indépendance du contrôleur légal des comptes, en particulier en évaluant si la fourniture de services supplémentaires à la Société est appropriée. Plus précisément, le comité d'audit analyse avec le contrôleur légal des comptes les menaces pesant sur son indépendance et les mesures de sécurité prises pour atténuer ces menaces, lorsque le total des honoraires d'une entité d'intérêt public, telle que visée à l'article 4/1, dépasse les critères énoncés à l'article 4, paragraphe 3 du règlement (UE) n° 537/2014;
• recommander au conseil d'administration de la Société la nomination du contrôleur légal des comptes et, le cas échéant, du contrôleur responsable du contrôle légal des comptes consolidés, conformément à l'article 16, paragraphe 2, du règlement (UE) n° 537/2014.

L'auditeur interne et le commissaire de la Société font rapport au comité d'audit sur les points importants qu'il identifie dans le cadre de sa mission de contrôle légal des comptes annuels. Le comité d'audit en donne une explication au conseil d'administration. Le comité d'audit fait des recommandations au conseil d'administration concernant la sélection, la nomination et le renouvellement du mandat du vérificateur externe et les conditions de sa nomination. Le conseil d'administration soumet la proposition du comité d'audit à l'approbation des actionnaires. Une description plus détaillée du rôle, du fonctionnement et des pouvoirs du comité d'audit a été incluse dans la Charte, disponible sur le site www.carepropertyinvest.be.

10.4.8.2.3. CHANGEMENTS À PARTIR DE L'EXERCICE FINANCIER 2020

À partir de l'exercice financier 2020, la Charte a été adaptée au nouveau Code 2020 et au Code des sociétés et associations, ce qui implique un certain nombre de changements mineurs dans le fonctionnement du comité, ainsi qu'un nouvel affinement de sa mission.

10.4.8.3 COMITÉ D'INVESTISSEMENT

Le 13 février 2019, le conseil d'administration a créé un comité d'investissement composé de l'ensemble du conseil d'administration. Après tout, les membres ont l'expérience professionnelle souhaitée et la formation nécessaire à cet effet, et ce dans différents domaines, tant dans le domaine de l'immobilier que dans le domaine économique. Cela permet d'utiliser les différentes compétences de ses membres de manière flexible en fonction de la nature et des besoins du dossier soumis et lorsque la présence est jugée utile. M. Mark Suykens a été nommé président.

10.4.8.3.1. LE RÔLE DU COMITÉ D'INVESTISSEMENT

Le Comité d'investissement est un organe consultatif chargé de donner des conseils sur les dossiers d'investissement et de désinvestissement éventuels afin d'accélérer le processus décisionnel. Le conseil d'administration demeure responsable de la supervision et de la prise de décision finale en la matière. Le comité d'investissement s'acquitte de sa tâche conformément à la politique d'intégrité de la Société.

10.4.8.3.2. LE FONCTIONNEMENT ET LES POUVOIRS DU COMITÉ D'INVESTISSEMENT

Le comité d'investissement se réunie sur une base ad hoc, c'est-à-dire chaque fois que la discussion d'un dossier concret est jugée nécessaire avec les membres dont l'expérience et l'expertise sont les plus appropriées au cas en question. Le comité d'investissement formule ensuite ses conclusions et son avis sur un dossier au conseil d'administration. La décision finale sur un dossier en instance est alors prise par le conseil d'administration de la Société.

• Le Comité d'investissement est responsable des tâches suivantes :
• sélection des dossiers d'investissement (ou d'éventuels dossiers de cession)
• analyse des dossiers d'investissement (ou d'éventuels dossiers de cession)
• préparation des dossiers d'investissement (ou de cession)
• suivi des négociations

Dans la Charte, disponible sur le site Internet de la Société, www.carepropertyinvest.be, une description plus détaillée du rôle, du fonctionnement et des pouvoirs du comité d'investissement est incluse.

Nom	Mandat	Capacité et présence
Mark Suykens	Début : janvier 2004	Administrateur non exécutif / Président
	Dernier renouvelle	du Conseil d'administration
	ment : mai 2018	Conseil d'administration :21/21
	Fin : mai 2021	Président du comité de nomina tion et de rémunération : 2/2
		Comité d'Audit: 5/5
		Comité d'investissement: 3/4
Peter Van Heukelom	Début : mai 2003	CEO / administrateur délégué (exécutif)
	Dernier renouvelle ment: mai 2018 Fin: mai 2022	Conseil d'administration: 21/21
		Président du comité de direction: 17/17
		Comité d'investissement: 4/4
Willy Pintens	Début: octobre 1995	Administrateur délégué (exécutif)
	Dernier renouvelle	Conseil d'administration : 19/21
	ment: mai 2018	Comité de direction : 16/17
	Fin: mai 2021	Présent avec droit de vote consultatif
		Comité de nomination et de rémunération : 2/2
		Responsable de l`audit interne
		Comité d'investissement: 2/4
Dirk Van den Broeck	Début: octobre 1995	Administrateur délégué (exécutif)
	Dernier renouvelle	Conseil d'administration : 18/21
	ment: mai 2018 Fin: mai 2021	Comité de direction : 17/17
		Responsable de la gestion des risques
		Participation aux réunions du Comité d'audit: 5/5
		Comité d'investissement: 3/4
Brigitte Grouwels	Début: mai 2015	Administratrice non exécutive indépendante
	Dernier renouvelle ment: mai 2018 Fin: mai 2022	Conseil d'administration: 18/21
		Comité de nomination et de rémunération 2/2
		Comité d'audit: 5/5
		Comité d'investissement: 2/4
Caroline Riské	Début: septembre 2015	Administratrice non exécutive indépendante
	Dernier renouvelle ment: mai 2018 Fin: mai 2022	Conseil d'administration : 15/21
		Comité de nomination et de rémunération : 2/2
		Comité d'investissement: 4/4
Paul Van Gorp	Début: mai 2011	Administrateur non exécutif indépendant
	Dernier renouvelle	Conseil d'administration : 21/21
	ment: mai 2018	Comité de nomination et de rémunération : 2/2
	Fin: mai 2022	Président du Comité d'audit: 5/5

10.4.9 APERÇU DES ADMINISTRATEURS ET DE LEUR PRÉSENCE AUX RÉUNIONS AU 31 DÉCEMBRE 2019:

10.5 Comité de direction

10.5.1 COMITÉ DE DIRECTION ET DIRIGEANTS EFFECTIFS

Conformément à l'article 7:104 du Code des sociétés et associations (CSA)(anciennement article 524bis du Code des sociétés) et à l'article 28 des statuts coordonnés, le conseil d'administration a transféré les pouvoirs de gestion au comité de direction. La gestion journalière de la Société était confiée au comité de direction. Le rôle, fonctionnement et composition du conseil d'administration étaient, en complément des statuts coordonnées, établis par le conseil d'administration et décrits ci-dessous:

10.5.2 PROPOSITION D'AMENDEMENT 2020

Le conseil d'administration proposera à l'AGE du 27 mai 2020 de dissoudre le comité exécutif en tant qu'organe de gestion.

Le conseil d'administration mettra en place un conseil exécutif comme prévu à l'article 7:121 du Code des sociétés et associations(CSA), qui reprendra en grande partie le rôle du comité exécutif.

10.5.3 LE COMITÉ DE DIRECTION EN 2019

10.5.3.1 RÔLE DU COMITÉ DE DIRECTION

Le rôle du comité de direction est principalement le suivant :

• Mettre en oeuvre les décisions du conseil d'administration ;
• Assurer la gestion journalière de la Société et faire rapport au conseil d'administration ;
• Mettre en oeuvre et maintenir une structure de gestion appropriée et une organisation administrative, comptable, financière et technique qui permette à la Société d'exercer ses activités, et organiser un contrôle approprié, tout cela en conformité avec la loi SIR, sur la base d'un cadre de référence approuvé par le conseil d'administration ;
• Maintenir le contrôle sur le processus d'information financière conformément aux normes applicables aux comptes annuels, aux normes comptables et aux règles d'évaluation de la Société ;
• Présenter au conseil d'administration une évaluation objective et exhaustive de la situation financière, du budget ainsi que du plan d'affaires ;
• Assurer la gestion générale du patrimoine immobilier, dans la mesure où elle n'est pas déjà couverte par les points précédents.

10.5.3.2 POUVOIRS ET FONCTIONNEMENT DU COMITÉ DE DIRECTION

Les pouvoirs du comité de direction comprennent au moins les éléments suivants:

• L'analyse, la définition et la formulation de propositions de politique générale et de stratégie de la Société et leur soumission au conseil d'administration pour discussion et approbation (y compris les politiques générales de gestion financière, de gestion des risques, de préparation du plan d'affaires et du budget) ;
• L'étude des projets d'investissement et de désinvestissement conformément à la stratégie générale définie par le conseil d'administration et la formulation de recommandations au conseil d'administration en ce qui concerne les projets immobiliers ;
• Élaboration, préparation et présentation de propositions au conseil d'administration ou à ses comités, le cas échéant, pour tous les sujets relevant de leurs compétences ;
• La communication financière et non financière, y compris la préparation de la publication par la Société d'informations réglementées (notamment les comptes annuels statutaires et consolidés, le rapport financier annuel et semestriel et les états intermédiaires) et d'autres informations financières et non financières importantes, qu'elles soient ou non soumises à une obligation légale ;
• La gestion opérationnelle de l'entreprise ; le suivi (quotidien) qui comprend (mais n'est pas limité à) les aspects suivants
• * La mise en œuvre des décisions et des politiques du conseil d'administration ;
• * La gestion commerciale, opérationnelle et technique du portefeuille immobilier de la Société ;
• * Le suivi de l'endettement financier ;
• * L'établissement de calendriers de financement relatifs aux projets d'investissement ;

* L'introduction et le maintien d'un contrôle interne approprié conformément à la loi SIR (y compris une fonction d'audit interne indépendante, une fonction de gestion des risques et une politique de risques et une fonction de conformité indépendante comprenant une politique d'intégrité), sur la base du cadre de référence approuvé par le conseil d'administration et ses comités, le cas échéant, sans préjudice des obligations légales des personnes chargées des fonctions de contrôle interne visées dans la loi SIR ;

* Organisation et gestion des fonctions d'appui telles que : . Les ressources humaines, y compris le recrutement, la formation et la rémunération du personnel de la Société ;

• . Communication interne (et, le cas échéant, externe) ;
• . La gestion des systèmes informatiques (IT) ;
• . Questions juridiques et fiscales..

• Fournir en temps utile au conseil d'administration toutes les informations nécessaires à l'exécution de ses obligations.

• Le CEO, qui est également directeur général, a, en plus de ses responsabilités de président du comité exécutif, une fonction générale et de coordination et assure la gestion quotidienne de la Société. En tant que chef du personnel, il est également responsable de la gestion générale et de la supervision de l'équipe, notamment en déterminant la répartition des tâches et en supervisant leur présence, leurs missions et leurs performances.

• Les autres directeurs généraux supervisent généralement les opérations quotidiennes et exercent les fonctions d'audit interne, d'une part, et de gestionnaire des risques, d'autre part. - Le CFO est nommé responsable de la conformité de la Société.

L'article 26 des statuts prévoit que la Société est valablement représentée dans toutes ses actions, y compris la représentation légale, par deux membres du comité de direction agissant conjointement.. Le comité de direction et ses membres exercent leurs pouvoirs conformément à la Charte, aux statuts de la Société, aux décisions du comité de direction et du conseil d'administration, aux directives spécifiques ou générales du conseil d'administration, aux dispositions de l'ancien Code belge des Sociétés, et toute autre disposition légale, administrative et réglementaire applicable. Les comités soutiennent le comité de direction dans un certain nombre de ses pouvoirs susmentionnés. En cas de conflit d'intérêts de la part d'un des membres du comité de direction, ce dernier s'abstient des délibérations et des décisions, prises par les autres membres du comité de direction.

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10.5.3.2.1. COMPOSITION DU COMITÉ DE DIRECTION

Au 31 décembre 2019, le comité de direction se compose des personnes suivantes, qui sont toutes des administrateurs effectifs, au sens de l'article 14 de la loi du 12 mai 2014, telle que modifiée par la loi du 22 octobre 2017 :

nom	fonction	Début premier mandat	Fin mandat comité de direction
Peter Van Heukelom	• Chief Executive Officer (CEO) / Administrateur délégué • Président du comité de direction	21/05/2003	durée indéterminée
Willy Pintens	• Administrateur délégué (executif)	30/10/1995	après la fin de l'AG 2021
Dirk Van den Broeck	• Administrateur délégué (executif)	30/10/1995	après la fin de l'AG 2021
Filip Van Zeebroeck	• Chief Financial Officer (CFO) • Compliance Officer (1)	01/07/2016	durée indéterminée
Valérie Jonkers	• Chief Operating Officer (COO)	01/07/2016	durée indéterminée

Le mandat des membres du comité exécutif est en principe indéfini, étant entendu que le mandat des directeurs généraux, à l'exception du CEO, coïncide avec la durée de leur mandat au sein du conseil d'administration.

VALÉRIE JONKERS
ADMINISTRATRICE EFFECTIVE

Membre du comité de direction

° 7/09/1985 Kempenlaan 25, 2160 Wommelgem

Début du 1er mandat 1/07/2016
Fin du mandat	Durée indéterminée.
Fonction actuelle	Chief Operating Officer.
Profil	Elle occupait le poste de Gestionnaire des Investissements au sein de la Société depuis mai 2014 et a été nommée administrateur effectif / membre du Comité de direction depuis le 1er juillet 2016 en qualité de Chief Operating Officer.
Autres mandats en cours	Trésorier et administratrice de l'ASBL Frontida. Divers mandats exercés dans des filiales de Care Property Invest.
Mandats expirés les 5 dernières années	Trésorier de Sint- Bernardus Care vzw (fin du mandat janvier 2014), vzw Herenhof (fin du mandat juin 2017).

FILIP VAN ZEEBROECK ADMINISTRATEUR EFFECTIF

Membre du comité de direction

° 30/05/1979 Cornelis de Herdtstraat 16, 2640 Mortsel

Début du 1er mandat 1/07/2016
Fin du mandat	durée indéterminée
Fonction actuelle	Chief Financial Officer (+ Compliance Officer jusqu'au 31/12/2019).
Profil	Il a été employé par la Société en tant qu'avocat d'entreprise depuis avril 2014 et il est Chief Financial Officer depuis le 1er juillet 2016. Il a également été le Compliance Officer jusqu'au 31/12/2019.
Autres mandats en cours	Divers mandats exercés dans des filiales de Care Property Invest.
Mandats expirés les 5 dernières années	Uniquement des mandats exercés dans des filiales de Care Property Invest

⁽¹⁾   Mme Nathalie Byl, parajuriste chez Care Property Invest, a repris le poste de compliance officer de Care Property Invest le 18 février 2020.

nom	Mandat	fonction	mandat d'administrateur délégué		mandat de membre du comité de direction
			début	fin	début	fin
Peter Van	Administra teur délégué	CEO	17/09/2003	07/01/2004	01/07/2016 Durée	indéterminée
Heukelom		Président du comi té de direction	28/01/2004	16/05/2007
			16/05/2007	30/09/2009
			01/04/2010	18/05/2011
			18/05/2011	20/05/2015
			20/05/2015	16/05/2018
			16/05/2018	Après la fin de l'AG 2022
Dirk Van den Broeck	Administra teur délégué	Gestion de risques - Risk Manager	01/07/2012	20/05/2015	01/07/2016 après la fin de l'AG 2021 (= mandat teur)
			20/05/2015	16/05/2018
			16/05/2018	Après la fin de l'AG 2021		d'administra
Willy Pintens	Administra teur délégué	Audit interne	08/04/1998	16/05/2001	01/07/2016 après la fin de l'AG 2021 (= mandat d'administra teur)
			16/05/2001	28/01/2004
			28/01/2004	16/05/2007
			16/05/2007	18/05/2011
			18/05/2011	20/05/2015
			20/05/2015	16/05/2018
			16/05/2018	Après la fin de l'AG 2021
Filip Van Zeebroeck	Dirigeant effectif	Chief Financial Officer (CFO) + Compliance Officer			01/07/2016 Durée	indéterminée
Valérie Jonkers Dirigeant	effectif	Chief Operating Officer (COO)			01/07/2016 Durée	indéterminée

Aperçu des dates de début et de fin des mandats des administrateurs effectifs:

Le comité exécutif complet

10.5.3.3 RÉMUNÉRATION DES MEMBRES DU COMITÉ DE DIRECTION

Voir plus loin dans le rapport sur les rémunérations, le point «Aperçu de la rémunération (brute) des administrateurs effectifs pour l'exercice 2019.» à la page 113 ci-après.

10.6 Déclarations concernant les administrateurs, administrateurs effectifs et membres du management exécutif

(Annexe I du règlement délégué (UE) n° 2019/980)

Le conseil d'administration de Care Property Invest déclare que le 31 décembre 2019 :

• aucun de ses directeurs, administrateurs effectifs ou membres de la direction générale n'a été condamné pour des délits frauduleux au cours des cinq dernières années,
• aucun de ses directeurs, administrateurs effectifs ou membres de la direction générale n'a fait l'objet ou n'a été impliqué dans une accusation et/ou une sanction officielle et publiquement exprimée par une autorité statutaire ou réglementaire (y compris les organismes professionnels reconnus) au cours des 5 dernières années;
• aucun de ses administrateurs, administrateurs effectifs ou membres de la direction générale n'a été empêché par un tribunal d'agir en qualité de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou l'exercice des activités d'un émetteur au cours des cinq dernières années ;
• aucun de ses administrateurs, administrateurs effectifs ou membres de la direction générale n'a été impliqué dans une faillite, une suspension de paiement (séquestre) ou une liquidation au cours des 5 dernières années
• aucun contrat de travail n'a été conclu avec les administrateurs, les administrateurs effectifs ou les membres de la direction générale qui prévoit des avantages en cas de cessation d'emploi, à l'exception des contrats de gestion avec le CEO, le COO et le CFO qui sont à durée indéterminée et qui prévoient des dispositions contractuelles en matière de cessation d'emploi et d'indemnités de départ qui ne dépassent jamais dix-huit (18) mois;
• les administrateurs, administrateurs effectifs ou membres de la direction générale suivants de Care Property Invest détiennent des actions : Willy Pintens (2 642), Peter Van Heukelom (5 081), Mark Suykens (2 642), Dirk Van den Broeck (10 000), Paul Van Gorp (2 056) (directeurs) ; Filip Van Zeebroeck (3 382) et Valérie Jonkers (1 829) (administrateurs effectifs),
• aucune option sur les actions de Care Property Invest n'a été accordée à ce jour par Care Property Invest ;
• il n'y a pas de lien de parenté entre les directeurs, les administrateurs effectifs ou les membres de la direction générale entre eux.

10.7 Politique de diversité

Le conseil d'administration tient compte de la diversité des sexes, de la diversité en général et de la complémentarité en termes de compétences, d'expérience et de connaissances lors de la définition des valeurs à long terme, des politiques fondamentales, des normes et des objectifs de la Société. Le comité de nomination et de rémunération tient également compte de cette diversité voulue au sein du conseil d'administration lorsqu'il formule des avis concernant la nomination des administrateurs, des membres du comité exécutif et des autres administrateurs.

Après tout, une telle politique de diversité permet d'aborder les problèmes sous différents points de vue au sein du conseil d'administration et du comité exécutif, contribuant ainsi à une prise de décision équilibrée.

Sur la base de l'article 518bis, §1 W du Code des sociétés alors applicable (désormais article 7:86 du Code des sociétés et associations), au moins un tiers des membres du conseil d'administration (arrondi au nombre

entier le plus proche) doit être d'un sexe différent de celui des autres membres. Au 31 décembre 2019, le . conseil d'administration est composé de deux femmes et de cinq hommes, de sorte que cette règle d'un tiers est déjà respectée.

Care Property Invest continuera à s'efforcer de maintenir cette diversité de genre lors de l'examen des propositions de nomination.

10.8 Prévention des conflits d'intérêts

Chaque administrateur et administrateur effectif est encouragé à organiser ses intérêts personnels et professionnels de manière à éviter tout conflit d'intérêts, direct ou indirect, avec la Société.

En ce qui concerne la réglementation des conflits d'intérêts, la Société est soumise aux règles légales (les articles 523 et 524 du Code des sociétés alors applicables et les articles 36 à 38 de la loi SIR ainsi que les règles figurant dans ses statuts et dans la Charte. Sans préjudice de l'application des procédures légales, la Charte de la Société contient des procédures spécifiques pour proposer une issue en cas de conflits potentiels. Le conseil d'administration veille à ce que la Société soit exclusivement administrée dans l'intérêt social, conformément aux dispositions de la législation SIR. La politique d'intégrité annexée à la Charte contient aussi des règles concernant les conflits d'intérêts.

10.8.1 CONFLITS D'INTÉRÊTS DES ADMINISTRATEURS / MEMBRES DU COMITÉ DE DIRECTION

Si un administrateur a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou une opération relevant de la compétence du conseil d'administration, il ou elle doit se conformer aux dispositions de l'article 523 du Code des sociétés alors applicable (maintenant article 7:96 du Code des sociétés et des associations). Cela signifie que tous les administrateurs informent le conseil d'administration des conflits d'intérêts quand ils surviennent et s'abstiennent de voter sur cette question. Toute abstention motivée par un conflit d'intérêts est publiée conformément aux dispositions pertinentes du Code des sociétés alors applicable et figure donc dans le rapport annuel.

Les membres du conseil d'administration respecteront également les articles 36 à 38 de la loi SIR.

Outre les dispositions du Code des sociétés et les règles en matière de conflits d'intérêts découlant de la loi SIR, Care Property Invest impose à chaque administrateur ou membre du comité de direction d'éviter dans la mesure du possible la survenance de conflits d'intérêts.

Si un conflit d'intérêts (ne relevant pas des règles légales en matière de conflits d'intérêts) survient malgré tout, concernant une question de la compétence du conseil d'administration ou du comité de direction, et sur laquelle il est tenu de prendre une décision, l'intéressé en informera ses collègues. Ceux-ci décident alors si l'intéressé peut ou non participer au vote sur la question donnant lieu au conflit d'intérêts, et s'il peut ou non participer à la délibération sur cette question. Il est précisé que la violation des règles (complémentaires) précitées concernant les conflits d'intérêts ne peut affecter la validité de la décision du conseil d'administration.

10.8.1.1 CONFLITS D'INTÉRÊTS RELATIFS À DES OPÉRATIONS AVEC DES SOCIÉTÉS LIÉES

Care Property Invest sert également la procédure de l'article 524 du Code des sociétés alors en vigueur (actuellement la section 7:97 du Code des sociétés et associations). Au cours de l'exercice 2019, la Société n'avait pas de personnes qualifiées de personnes liées au sens de la section 7:97 du Code des sociétés et associations, étant des personnes physiques ou morales liées à la Société et qui ne sont pas une filiale de la Société.

10.8.1.2 CONFLITS D'INTÉRETS RELATIFS À DES TRANSACTIONS AVEC DES PERSONNES LIÉES, LES ADMINISTRATEURS ET DIRIGEANTS EFFECTIFS, ET LE PERSONNEL DE LA SOCIÉTÉ

• Les opérations entre la Société ou une société liée à elle et un membre du conseil d'administration, du comité de direction ou du personnel, sont toujours conformes aux conditions normales du marché, sous le contrôle du conseil d'administration.
• En vertu de l'article 37 de la loi SIR, les opérations immobilières envisagées par la Société ou une de ses filiales, doivent être portées à la connaissance de la FSMA, si l'une ou plusieurs des personnes suivantes se portent directement ou indirectement contrepartie ou obtiennent un quelconque avantage de nature patrimoniale à l'occasion de l'opération :
• les personnes qui contrôlent ou qui détiennent une participation dans la SIRP ;

• les promoteurs de la SIRP ;

• les personnes avec lesquelles la SIR ou un promoteur de la SIR est lié(e) ou a un lien de participation ;

• les administrateurs, les gérants, les membres du comité de direction, les délégués à la gestion journalière, les administrateurs effectifs ou les mandataires de la SIR ou des promoteurs de la SIR, ou des personnes qui contrôlent la Société ou y possèdent une participation.
• Lorsqu'elle informe la FSMA, la SIR doit établir que l'opération envisagée présente un intérêt pour elle et qu'elle s'inscrit dans le cours normal de sa stratégie d'entreprise. Si la FSMA estime que les éléments dont elle est informée au préalable sont insuffisants, incomplets ou qu'ils ne sont pas concluants ou pertinents, elle en avise la SIR. S'il n'est pas tenu compte de son avis, la FSMA peut le rendre public. Ces opérations doivent être réalisées à des conditions de marché normales. Lorsqu'une opération qui s'inscrit dans les circonstances décrites ci-dessus concerne les biens immobiliers visés à l'article 47, §1, de la loi SIR, l'évaluation de l'expert est contraignante pour la SIR (pour déterminer le prix minimum en cas de cession ou le prix maximal en cas d'acquisition). Les opérations visées ci-dessus, ainsi que les données contenues dans la communication préalable à la FSMA, sont immédiatement communiquées et sont expliquées dans le rapport financier annuel ainsi que dans le rapport du commissaire.

Conformément à l'article 38 de la loi SIR, ces dispositions ne sont pas applicables : • aux opérations représentant une somme inférieure au montant le plus faible entre 1 % de l'actif consolidé de la Société et 2 500 000 € ;

• à l'acquisition de valeurs mobilières par la Société dans le cadre d'une émission publique effectuée par un tiers émetteur, pour laquelle un promoteur de la SIR ou une des personnes visées à l'article 37, § 1er, de la loi SIR intervient comme intermédiaire au sens de l'article 2, 10° de la loi du 2 août 2002;

• à l'acquisition ou à la souscription d'actions de la Société par les personnes visées à l'article 37, § 1er, de la loi SIR, émises suite à une décision de l'assemblée générale et ;

• aux opérations portant sur les liquidités de la Société ou d'une de ses filiales, à la condition que la personne se portant contrepartie ait la qualité d'intermédiaire, au sens de l'article 2, 10° de la loi du 2 août 2002, et que ces opérations soient effectuées à des conditions conformes à celles du marché

.

10.8.2 PROCÉDURE DE CONFLITS D'INTÉRÊT APPLIQUÉE DURANT L'EXERCICE 2019

L'article 523 du Code des sociétés (maintenant article 7:96 du Code des sociétés et des associations) sur les conflits d'intérêts entre la Société et un administrateur a été appliqué lors des délibérations du conseil d'administration décrites ci-dessous:

Le conseil d'administration du 16 janvier 2019 a décidé des adaptations de la rémunération des membres du conseil d'administration et du comité exécutif (CEO, CFO et COO). Extrait du procès-verbal : «Le conseil d'administration prend note du rapport du comité de nomination et de rémunération avec ses annexes et les recommandations et propositions d'ajustement des rémunérations qui y sont faites.

Peter Van Heukelom et Willy Pintens déclarent, en leur qualité d'administrateurs délégués, avoir un intérêt direct opposé de nature patrimoniale au sens de l'article 523 du Code des sociétés en rapport avec ce point de l'ordre du jour. Ils l'ont notifié au contrôleur légal des comptes par courrier électronique. Le conflit d'intérêts signifie que, d'une part, ils ont la qualité de directeur général et que, d'autre part, ce point de l'ordre du jour concerne leur rémunération personnelle en tant que directeur général et membre du comité exécutif. Ils quittent la réunion et ne participent ni aux délibérations ni au vote sur ce point de l'ordre du jour.

Le conseil d'administration décide d'adapter la politique de rémunération et les rémunérations comme recommandé et motivé dans le rapport du comité de nomination et de rémunération et la note soumise. L'adaptation de la rémunération du mandat d'administrateur sera soumise à l'approbation de l'assemblée générale du 29 mai 2019.

Le conseil d'administration est d'avis que la décision prise peut être justifiée dans le contexte du désir d'aligner les intérêts de la direction sur ceux des actionnaires à court et à long terme, de la croissance continue de l'entreprise et du maintien de la conformité au marché par rapport aux pairs de l'entreprise.

Les conséquences patrimoniales sont qu'à partir de l'exercice 2019, la rémunération fixe et le plan de pension du CEO augmenteront de 20%, un montant de 100.000 euros sera attribué lors de l'introduction du plan d'incitation à long terme, et le bonus sera augmenté jusqu'à un maximum de la moitié de la rémunération fixe. La prime sera versée sur une période de 3 ans. L'année de l'attribution 50% et les deux années suivantes 25% chacune. La condition est que les conditions soient remplies dans les 3 ans.

L'augmentation de la rémunération des directeurs généraux sera appliquée rétroactivement à partir du 1er janvier 2019, après approbation par l'assemblée générale des actionnaires de la rémunération ajustée des directeurs. Le conseil d'administration souligne que la rémunération ajustée est accordée ad nominatim et n'est pas liée au mandat. Le conseil d'administration décide à l'unanimité d'approuver l'ajustement mentionné dans la note. En ce qui concerne le volet «plan d'incitation à long terme», le conseil d'administration autorise le comité exécutif à le développer davantage. Le plan détaillé sera ensuite soumis à nouveau pour approbation.

Après la discussion et l'approbation de ce point, les directeurs généraux se joignent à nouveau à la réunion.»

Le conseil d'administration du 20 mars 2019 a pris une décision sur la détermination du montant de la rémunération variable du CEO, du CFO et du COO pour l'exercice 2018, payable en 2019.

Extrait du procès-verbal «M. Peter Van Heukelom déclare, en sa qualité d'administrateur délégué, avoir un intérêt direct opposé de nature patrimoniale au sens de l'article 523 du Code des sociétés en ce qui concerne ce point de l'ordre du jour. Il l'a signalé à l'auditeur par courrier électronique. Le conflit d'intérêts signifie que, d'une part, il a la qualité de directeur général et que, d'autre part, ce point de l'ordre du jour concerne sa rémunération personnelle en tant que PDG.

Il quitte la réunion et ne participe ni aux délibérations ni au vote sur ce point de l'ordre du jour. Sur recommandation du comité B&R, le conseil d'administration approuve à l'unanimité l'octroi d'une rémunération variable pour l'exercice 2018. Le conseil d'administration détermine la rémunération variable du PDG, du directeur financier et du directeur de l'exploitation comme suit : 50% de la rémunération fixe pour l'exercice 2018, dont le paiement sera réparti sur les 3 exercices suivants selon le ratio 50% en 2019, 25% en 2020 et 25% en 2021.

Après discussion et approbation de ce point, M. Peter Van Heukelom rejoint la réunion.»

Le conseil d'administration du 8 avril 2019 a pris une décision sur l'approbation du plan d'achat d'actions 2019 (point 1) et 2019 bis (point 2) pour la direction exécutive de Care Property Invest.

Extrait du procès-verbal : «M. Peter Van Heukelom déclare avoir un conflit d'intérêts au sens de l'article 523 du code des sociétés en ce sens qu'il est, d'une part, administrateur de la Société et, d'autre part, bénéficiaire du Plan d'achat d'actions 2019 et du Plan d'achat d'actions 2019 bis.

En effet, le plan d'achat d'actions 2019 prévoit une distribution brute de 100 000 euros en actions à titre de rémunération fixe. Le Plan d'achat d'actions 2019 bis prévoit la possibilité de faire payer en actions tout ou partie de la partie variable de la rémunération.

M. Peter Van Heukelom quitte la discussion sur les points 1 et 2 de l'ordre du jour. La Société écrira également à la FSMA en vertu de l'article 37 pour les 3 bénéficiaires des deux régimes.

Le conseil d'administration approuve à l'unanimité le plan d'achat d'actions 2019 pour la direction exécutive de Care Property Invest.

Le conseil d'administration décide à l'unanimité d'approuver le Plan d'achat d'actions 2019 bis pour la direction exécutive de Care Property Invest sous réserve de l'ajout des mots «actuel» et des noms du CEO, CFO et COO actuels dans les définitions fournies dans le Plan d'achat d'actions 2019.»

Le conseil d'administration du 29 novembre 2019 a pris une décision sur la poursuite du programme de rachat d'actions dans le cadre du plan d'achat d'actions 2019 pour la direction générale de Care Property Invest.

Extrait du procès-verbal Extrait du procès-verbal : «Décision de rachat de 1 500 actions propres à partir du 3 décembre 2019.

M. Peter Van Heukelom déclare avoir un conflit d'intérêts au sens de l'article 523 du COE. Venn. en ce sens qu'il est administrateur de la Société d'une part et bénéficiaire du plan d'achat d'actions 2019 et du plan d'achat d'actions 2019 bis d'autre part.

En effet, le plan d'achat d'actions 2019 prévoit une distribution brute de 100 000 euros en actions à titre de rémunération fixe. Le Plan d'achat d'actions 2019 bis prévoit la possibilité de faire payer en actions tout ou partie de la partie variable de la rémunération.

Dans la mesure nécessaire, le Conseil exécutif confirme que ces dispositions s'appliqueront également en 2020.

M. Peter Van Heukelom quitte la discussion sur les points 1 et 2 de l'ordre du jour.

La Société écrira également à la FSMA en vertu de l'article 37 pour les 3 bénéficiaires des deux régimes. Le conseil d'administration décide à l'unanimité d'approuver l'achat de 1 500 actions propres à partir du 3 décembre 2019».

La Société n'a pas connaissance d'autres conflits d'intérêts potentiels au cours de l'exercice 2019.

10.8.3 CONTRÔLE DES TRANSACTIONS D'ACTIONS DE CARE PROPERTY INVEST

Le conseil d'administration a communiqué sa politique relative à la prévention des abus de marché et des opérations d'initiés dans la Charte de gouvernance d'entreprise.

La fonction de compliance indépendante(1) est prise en charge par M. Filip Van Zeebroeck, CFO et administrateur effectif. La Société a établi une Charte de la fonction de compliance expliquant le but et le fonctionnement de la fonction de compliance, conformément à la circulaire de la FSMA. Le conseil d'administration, le comité de direction et les membres du personnel de la Société ont pris connaissance de cette Charte.

Le compliance officer veille, entre autres, au respect des règles de conduite et des déclarations concernant les transactions sur les actions de Care Property Invest, effectuées pour leur propre compte par les administrateurs et autres initiés, afin de réduire le risque de délit d'initié.

10.8.4 CHANGEMENTS À PARTIR DE 2020

Là où pour l'exercice 2019 il était fait référence au comité exécutif, le conseil d'administration proposera à l'AGE du 27 mai 2020 de remplacer cette référence par une référence au collège de gestion journalière.

À partir de l'exercice financier 2020, la charte modifiée inclut explicitement un certain nombre de questions supplémentaires relatives aux conflits d'intérêts, en particulier:

• qu'un administrateur doit faire passer les intérêts de la Société avant ses propres intérêts et qu'il doit représenter les intérêts des actionnaires de manière égale. Chaque administrateur doit agir conformément aux principes d'équité et de raisonnement ;
• les administrateurs doivent déclarer au début de chaque réunion du conseil ou du comité s'ils ont un conflit d'intérêts par rapport aux points à l'ordre du jour ;
• Les administrateurs qui sont nommés par un ou plusieurs actionnaires importants ou de contrôle (le cas échéant) doivent veiller à ce que les intérêts et les intentions de ces derniers soient suffisamment clairs et portés à la connaissance du conseil d'administration en temps utile ;
• lorsque le conseil d'administration prend une décision, les administrateurs ne peuvent pas poursuivre leurs intérêts personnels. Ils ne peuvent pas utiliser à leur profit les opportunités commerciales destinées à la Société.

(1)   Mme Nathalie Byl, parajuriste chez Care Property Invest, a repris le poste de compliance officer de Care Property Invest le 18 février 2020.

10.9 Les pouvoirs de l'organe d'administration, plus particulièrement en ce qui concerne la possibilité d'émettre ou de racheter des actions

Conformément à la décision de l'assemblée générale extraordinaire de 16 mai 2018, le conseil d'administration est autorisé à acquérir, nantir et vendre des actions propres, avec un maximum de 20% du nombre total d'actions émises, à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à quatre-vingt-dix pour cent (90%) des trente (30) derniers jours de cotation de l'action sur le marché réglementé d'Euronext Brussels, ni supérieur à cent dix pour cent (110%) de la moyenne des cours des trente (30) derniers jours de cotation de l'action sur le marché réglementé d'Euronext Brussels, ou une augmentation ou diminution maximale de dix (10%) pour cent par rapport au cours moyen susmentionné.

Cette autorisation est accordée pour une période renouvelable de cinq (5) ans, à compter de la publication aux annexes du Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018.

En particulier, le conseil d'administration est autorisé, pour une période de cinq (5) ans à compter de la publication au Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018, à acquérir, nantir et céder les actions propres de la Société pour le compte de la Société, sans décision préalable de l'assemblée générale, lorsque cette acquisition ou cession est nécessaire pour éviter un préjudice grave et imminent à la Société.

La Société peut céder ses propres actions, en bourse ou hors bourse, dans les conditions fixées par le conseil d'administration, sans l'accord préalable de l'assemblée générale des actionnaires, sous réserve du respect de la réglementation de marché applicable.

En vertu de cette autorisation, le conseil d'administration est autorisé à aliéner ses propres actions énumérées à l'article 4 du Code des sociétés au sens de l'article 622, §2, alinéa 2, 1° du Code des sociétés (désormais article 7:218, §1, alinéa 1, 2° du Code des sociétés et associations, sur la base duquel le conseil d'administration est également autorisé à aliéner ses propres actions sans autorisation de l'assemblée générale - voir également la proposition de modification des statuts à cet égard sous le point 10.9.1).

Les autorisations susmentionnées s'appliquent également à l'acquisition et à la cession d'actions de la Société par une ou plusieurs filiales directes de cette dernière, au sens des dispositions légales concernant l'acquisition d'actions de la société mère par ses filiales.

Au cours de l'exercice 2019, la Société a acquis 12 280 de ses propres actions. La Société détient un total de 5 658 actions propres au 31 décembre 2019.

Dans le cadre du plan d'achat d'actions, un total de 6 622 de ces actions ont été transférées au PDG, au directeur financier et au directeur de l'exploitation en 2019.

10.9.1 PROPOSITION À L'AGE 2020

Le Conseil d'administration proposera à l'AGE du 27 mai 2020 d'approuver l'extension de l'autorisation au Conseil d'administration en ce qui concerne le rachat d'actions propres comme suit :

«La Société peut acquérir ses propres actions ou les mettre en gage dans les conditions prévues par le Code des sociétés et associations. Suite à la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 27 mai 2020, le conseil d'administration est autorisé à acquérir ou à nantir ses propres actions à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à quatre-vingt-dix pour cent (90 %) du prix moyen de l'action sur le marché réglementé d'Euronext Brussels au cours des trente (30) derniers jours de sa cotation, ou plus de cent dix pour cent (110 %) du prix moyen de l'action au cours des trente (30) derniers jours de sa cotation sur le marché réglementé d'Euronext Brussels, ou une augmentation ou une diminution maximale de dix pour cent (10 %) par rapport au prix moyen susmentionné. Cette autorisation est accordée pour une période renouvelable de cinq (5) ans à compter de la publication aux annexes du Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 27 mai 2020. La Société peut disposer de ses propres actions, en bourse ou hors bourse, dans les conditions fixées par le conseil d'administration, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour autant qu'elle respecte la réglementation du marché applicable.

Le conseil d'administration est autorisé à disposer de ses propres actions qui sont cotées conformément à l'article 7:218, §1, alinéa 1, 2° du Code des sociétés et des associations.

Les autorisations ci-dessus s'appliquent également à l'acquisition et à la cession d'actions de la Société par une ou plusieurs filiales directes de la société mère au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions de la société mère par ses filiales.

Le conseil d'administration est autorisé, pendant une période de trois (3) ans à compter de la publication au Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 27 mai 2020, à acquérir, mettre en gage et aliéner, au nom de la Société, les actions propres de la Société, sans décision préalable de l'assemblée générale et sans application des restrictions imposées aux paragraphes précédents, lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter un dommage grave et imminent à la Société».

10.10 Processus d'évaluation

Sous la direction de son président, le conseil d'administration évalue, tous les deux à trois ans, sa taille, sa composition, son fonctionnement et son interaction avec le comité de direction. Avant toute reconduction du mandat des administrateurs, il est procédé à une évaluation de la contribution individuelle, de l'engagement et de l'efficacité de chaque administrateur conformément à la procédure d'évaluation.

Cette évaluation poursuit quatre objectifs :

• évaluer le fonctionnement du conseil d'administration ;

• vérifier si les questions importantes sont préparées et discutées de manière adéquate ; • apprécier la contribution effective de chaque administrateur, sa présence aux réunions du conseil d'administration et son engagement constructif dans les discussions et la prise de décisions ; • vérifier si la composition actuelle du conseil d'administration correspond à celle qui est souhaitable.

Les administrateurs non exécutifs procèdent à l'évaluation régulière (de préférence une fois par an) de leur interaction avec le comité de direction. Ils se réunissent au moins une fois par an à cette fin, en l'absence des membres du comité de direction.

-

Une évaluation périodique de la contribution de chaque administrateur a lieu en vue de pouvoir adapter la composition du conseil d'administration.

Le conseil d'administration tire les enseignements de l'évaluation de ses performances en reconnaissant ses points forts et en remédiant à ses points faibles. Le cas échéant, cela implique la proposition de nomination de nouveaux membres, la proposition de ne pas réélire des membres existants ou l'adoption de toute mesure jugée appropriée pour assurer le fonctionnement efficace du conseil d'administration. Le conseil d'administration veille à ce que les mesures nécessaires soient prises pour assurer le bon déroulement de la succession des membres du conseil d'administration. Il veille également à ce que toute nomination et tout renouvellement de mandats d'administrateurs exécutifs ou non permettent de maintenir l'équilibre des compétences et de l'expérience au sein du conseil d'administration.

Le conseil d'administration est assisté dans ce processus d'évaluation par le comité de nomination et de rémunération.

10.11 Rapport de rémunération 2019

Ce rapport de rémunération s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise du 12 mars 2009 (le «Code 2009») et de l'article 96 §3 du Code des sociétés (le «C. Soc.») déja en vigueur (maintenant article 3:6, §3 du Code des sociétés et associations (le «CSA»)). Le rapport de rémunération est inclus dans une section spécifique de la déclaration de gouvernance d'entreprise, qui fait partie du rapport annuel de Care Property Invest (ou la «société»). Il décrit l'année de performance 2019. Il tient compte des positions occupées par les personnes concernées au cours de l'exercice 2019.

Le conseil d'administration soumettra une politique de rémunération à l'assemblée annuelle pour approbation en application de la recommandation 7.3 du nouveau Code belge de gouvernance d'entreprise 2020 (le «Code 2020»). Le vote de l'assemblée générale est purement consultatif. La politique de rémunération présentée est basée sur la politique existante de la Société telle que présentée et approuvée lors de l'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 29 mai 2019 et tient compte des changements annoncés dans la structure de gouvernance de Care Property Invest, e.a. dans le cadre du CSA et du Code 2020, et sera, en ce qui concerne la politique qui n'a pas encore été approuvée par l'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 29 mai 2019, si elle est approuvée par l'assemblée générale, applicable à partir de 2020. Le présent rapport sur les rémunérations n'aborde pas ce point plus avant.

10.11.1 PRINCIPES DE LA POLITIQUE EN 2019

Le comité de nomination et de rémunération assiste le conseil d'administration dans sa politique et prépare ce rapport de rémunération.

Sur recommandation du comité de nomination et de rémunération, le conseil d'administration détermine la politique de rémunération des administrateurs exécutifs (délégués) et non-exécutifs, ainsi que des autres membres du comité de direction. Personne ne décide de sa propre rémunération. La rémunération des administrateurs est proposée à l'assemblée générale qui l'approuve. Lors de la détermination du niveau de rémunération des administrateurs délégués et des autres membres du comité de direction, ceux-ci ne participent pas aux délibérations ni au vote du conseil d'administration.

Rémunération des administrateurs

La rémunération liée à l'exercice du mandat d'administrateur consiste en un montant annuel fixe, complété par une indemnité complémentaire, sous forme de jetons de présence. Elle n'ouvre aucun droit à une rémunération liée à la prestation, comme des bonus ou des programmes d'incitation liés aux actions, ni d'avantages en nature ou d'avantages liés aux plans de pension. Conformément à la loi belge, tout mandat d'administrateur peut être résilié « ad nutum » (à tout moment), sans la moindre indemnité.

Rémunération des administrateurs exécutifs, à l'exception du CEO

Les administrateurs (délégués) exécutifs, à l'exception de l'administrateur délégué/CEO, reçoivent, pour l'exercice de leur mandat, la rémunération accordée par l'assemblée générale à tous les administrateurs. Les administrateurs délégués, à l'exception du CEO, reçoivent donc deux indemnités : une indemnité accordée par l'assemblée générale en leur qualité d'administrateur et une indemnité accordée par le conseil d'administration pour leurs tâches additionnelles de membre du comité de direction. Cette indemnité est complétée par des jetons de présence pour chaque participation à une réunion du comité de direction et une indemnité mensuelle forfaitaire, couvrant les frais de représentation. Les directeurs exécutifs, à l'exception du CEO, reçoivent une indemnité kilométrique.

Ils ne reçoivent pas de rémunération liée à la prestation, comme des bonus ou des programmes d'incitation liés aux actions, ni d'avantages en nature ou d'avantages liés aux plans de pension. De même, aucune indemnité de départ n'est prévue.

Rémunération du CEO, du CFO et du COO

Le conseil d'administration détermine la rémunération du CEO, du CFO et du COO pour l'exercice de leur mandat en tant que membre du comité exécutif. Afin d'aligner les intérêts du CEO, du CFO et du COO avec ceux de la Société et de ses actionnaires, une partie appropriée de leur rémunération est liée à la réalisation des objectifs formulés par le conseil d'administration. Le conseil d'administration examine régulièrement la politique de rémunération de la Société afin de pouvoir offrir une rémunération concurrentielle, ce qui permet d'attirer les profils souhaités, de les motiver et de les retenir. Le conseil d'administration adapte la politique de rémunération également aux nouvelles visions stratégiques et des améliorations opérationnelles.

Le CEO est rémunéré sur la base des conditions spécifiques fixées dans un contrat de gestion à durée indéterminée à partir du 1er janvier 2017. Suite aux décisions du conseil d'administration du 16 janvier et du 8 avril 2019 dans le cadre d'une politique de rémunération ajustée pour les exercices 2019, 2020 et 2021, un addendum à cet accord de gestion a été ajouté le 8 avril 2019.

Le CEO ne perçoit aucune rémunération distincte pour l'exercice de son mandat d'administrateur ou d'administrateur délégué.

Le CFO et le COO sont rémunérés conformément aux contrats de gestion approuvés par le conseil d'administration avec effet au 1er janvier 2017, chacun étant complété par un addendum conclu le 8 avril 2019 dans le cadre de la politique de rémunération ajustée pour les exercices 2019, 2020 et 2021.

Les contrats de management conclus avec le CEO, le CFO et le COO à l'égard de leur mandat à titre de membres du comité de direction prévoient les dispositions contractuelles suivantes concernant la cessation d'emploi et l'indemnité de départ :

• La Société peut résilier le mandat à tout moment, sous réserve d'une période de préavis de 12 mois ou du paiement d'une indemnité de remplacement égale à la rémunération annuelle incluse dans le contrat.
• Si le Membre du comité de direction souhaite mettre fin à son mandat, il observera un délai de préavis de 12 mois, sauf si la Société accepte une révocation anticipée.
• En cas de manquement grave du Membre du comité de direction ou de la Société, le mandat peut être terminé immédiatement, sans avertissement ni mise en demeure, sans préjudice du droit de réclamer des dommages et intérêts.
• Par dérogation à ce qui précède, la Société peut en outre suspendre le mandat du Membre du comité de direction immédiatement, sans préavis ni indemnité, ou le paiement des rémunérations déterminées dans le contrat, lorsque le membre du Comité de direction :
• est dans l'impossibilité d'exercer de manière efficiente le mandat de Membre du comité de direction pendant une période continue de 3 mois, pour tout motif, sauf en cas de maladie ou d'accident ;
• est dans l'impossibilité d'exercer de manière efficiente le mandat de Membre du comité de direction pendant une période continue de 6 mois, en raison d'une maladie ou d'un accident (sauf en cas de grossesse ou de repos à l'accouchement — seulement inclus dans le contrat du COO) ;
• se rend coupable d'une faute grave ou d'une négligence dans ses obligations envers la Société 126 | Care Property Invest SA Rapport de gestion ou un client de la Société (dans le cadre du présent cadre de la mise en oeuvre normale du mandat de Membre du comité de direction ; ou
• est tellement discrédité par ses actions aux yeux de tiers notamment en raison de comportements sanctionnés pénalement — qu'il ne peut plus représenter la Société.
• Si la révocation fait suite à un changement de contrôle de la Société, il peut être mis fin au mandat moyennant le respect d'un délai de préavis de 18 mois ou le paiement d'une indemnité en tenant lieu, égale à la rémunération annuelle (ajustée à 18 mois) reprise dans le contrat..

contrat, ou autrement), ou refuse ou omet de se conformer aux exigences pertinentes, requises dans le

La politique de rémunération a été appliquée comme suit pour l'exercice 2019:

10.11.2 RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS NON EXECUTIFS

Conformément à la décision de l'assemblée générale ordinaire du 29 mai 2019, le président du conseil d'administration reçoit une rémunération fixe de 20.000 € pour l'exercice 2019. Les autres administrateurs(1) reçoivent une rémunération annuelle fixe de 10 000 €. Les administrateurs reçoivent un jeton de présence de 750 euros par participation aux réunions du conseil d'administration, du comité de nomination et de rémunération et du comité d'audit.

Toutes les rémunérations sont fixes, il n'existe pas de rémunération variable ni de rémunération liée à des actions. La participation aux réunions du comité d'investissement n'est pas rémunérée.

Pour l'exercice 2019, les directeurs ont reçu un montant total de 176 500€. Les rémunérations versées par administrateur sont indiquées dans le tableau figurant au point «Aperçu des rémunérations des mandats d'administrateur pour l'exercice 2019» à la page 112.

10.11.3 LA RÉMUNÉRATION DES DIRECTEURS EXÉCUTIFS ET DES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF (DIRIGEANTS EFFECTIFS)

Directeurs exécutifs autres que le CEO

La politique de rémunération des administrateurs exécutifs (directeurs généraux), à l'exception du CEO, est appliquée comme suit :

Les administrateurs exécutifs (directeurs généraux), à l'exception du CEO, reçoivent une deuxième rémunération de 10 000 € par an en tant que rémunération pour leur mandat de membre du comité exécutif, complétée par une indemnité de représentation fixe de 1 800 € par an. Pour leur participation aux réunions du comité exécutif, un jeton de présence de 750 € par réunion est accordé. Les directeurs exécutifs, à l'exception du CEO, reçoivent une indemnité kilométrique. Ces rémunérations pour les administrateurs exécutifs, à l'exception du CEO, sont des rémunérations fixes, aucune rémunération variable n'est prévue et il n'y a pas non plus de rémunération liée aux actions.

Les membres du comité exécutif, c'est-à-dire le CEO, le CFO et le COO

Le niveau de rémunération des autres administrateurs effectifs, en particulier le CEO, le CFO et le COO, a en leur qualité de membres du comité exécutif - été déterminé par le conseil d'administration et est basé sur les contrats de gestion comme expliqué ci-dessus.

Le contrat de management à durée indéterminée conclu avec M. Peter Van Heukelom, CEO, et les contrats de management à durée indéterminée conclus avec M. Filip Van Zeebroeck, CFO, et Mme Valérie Jonkers, COO, chacun valable à partir du 1er janvier 2017 et modifié par le conseil d'administration le 16 janvier 2019 pour une période de 3 ans (exercice 2019, 2020 et 2021), prévoient une rémunération fixe composée d'une rémunération de base annuelle (brute) indexée, payable par mensualités, d'une indemnité de représentation et d'une rémunération variable des administrateurs sous la forme d'une prime annuelle. Les conditions de l'octroi et le montant de la prime sont déterminés par le conseil d'administration dans le règlement des primes et dans toute décision supplémentaire.

En outre, la rémunération comprend une assurance «engagement individuel de retraite» avec certaines cotisations et des couvertures supplémentaires (pour un montant annuel de 180 000 € pour le CEO et pour un montant de 12 043 € pour le CFO et le COO ensemble), un plan d'incitation à long terme et d'autres composantes de la rémunération (assurance hospitalisation, chèques repas (CEO uniquement) et avantages en nature liés à l'utilisation d'une voiture de société, d'un téléphone mobile et d'un ordinateur portable).

La rémunération variable pour l'exercice 2018, versée en 2019, a fait l'objet d'une évaluation globale par le conseil d'administration, sur la base d'objectifs quantitatifs et qualitatifs définis par le conseil d'administration. Les modalités de paiement ont été déterminées comme suit : paiement en espèces, allocation au plan de pension, warrants ou options sur actions ou paiement sous la forme d'actions de Care Property Invest. La mesure dans laquelle les objectifs quantitatifs ont été atteints est vérifiée sur la base des données comptables et financières analysées par le conseil d'administration.

Les critères suivants sont pris en considération dans l'évaluation par le conseil d'administration : 1. Objectif quantitatif consistant à ajouter, dans la période de référence, de nouveaux développements/ investissements au portefeuille patrimonial, représentant une valeur totale prédéterminée en canons et/

• ou loyers, sur une base annuelle.
• 1. Objectifs qualitatifs : qualité de la gestion des ressources humaines (esprit d'équipe, organisation, performance, satisfaction des employés, etc. ) ; qualité de la communication avec le conseil d'administration ; qualité des dossiers d'investissement.

Pour l'exercice 2019, les performances du CEO, du CFO et du COO ont été évaluées sur la base des critères énoncés ci-dessous. Pour 2019, la rémunération variable pourrait s'élever à un maximum de 50 % de la rémunération fixe. La prime doit être étalée sur trois (3) ans. L'année de l'attribution 50% et les deux années suivantes 25% chacune. La condition est que les critères de paiement suivants doivent être remplis au cours de chacune de ces trois années. L'objectif central de l'application de ces nouveaux critères est d'aligner les intérêts des membres du comité exécutif sur ceux des actionnaires.

Sur proposition du comité de nomination et de rémunération, le conseil d'administration a décidé le 19 février 2020 d'accorder un montant maximum de 50% de la rémunération fixe de 2019 dans le cadre de la rémunération variable. Cette rémunération variable sera distribuée en 2020 (50%), 2021 (25%) et 2022 (25%) selon le tableau ci-dessous. En ce qui concerne le montant de la rémunération variable accordée pour l'exercice 2018, le conseil d'administration a décidé le 19 février 2020 de verser la deuxième tranche de 25%, conformément au plan de distribution.

⁽¹⁾ Le CEO ne reçoit aucune rémunération pour son mandat d'administrateur au sein de Care Property Invest. Le mandat d'administrateur dans une filiale de Care Property Invest n'est pas rémunéré.

Critères de performance du CEO pour l'année de performance 2019
Critère	Poids	Année de paiement 2020	Année de paiement 2021	Année de paiement 2022
Résultat IFRS / résultat	65%	Bonus de 25% 2018 =	Bonus de 25% 2018 =
distribuable, min. 90 % du budget		€ 36 254,78	potentiel € 36 254,78
		Bonus de 50% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =
		€ 103 915,34	potentiel € 51 957,67	potentiel € 51 957,67
Marge opérationnelle, min. 90 %	10%	Bonus de 25% 2018 =	Bonus de 25% 2018 =
du budget		€ 5 577,66	potentiel € 5 577,66
		Bonus de 50% 2019 =	Bonus de 25% 2019	Bonus de 25% 2019 =
		€ 15 986,98	= potentiel € 7 993,49	potentiel € 7 993,49
Autres (critères qualitatifs(1))	25%	Bonus de 25% 2018 =	Bonus de 25% 2018 =
		€ 13 944,15	potentiel € 13 944,15
		Bonus de 50% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =	Bonus de 25% bonus
		€ 39 967,44	potentiel € 19 983,72	2019 = potentiel
				€ 19 983,72

Critères de performance du CFO + COO pour l'année de performance 2019
Critère	Poids	Année de paiement 2020	Année de paiement 2021	Année de paiement 2022
Résultat IFRS / résultat	65%	Bonus de 25% 2018 =	Bonus de 25% bonus
distribuable, min. 90 % du		€ 34 376,04	2018 =
budget			potentiel € 34 376,04
		Bonus de 50% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =
		€ 108 658,81	potentiel € 54 329,40	potentiel € 54 329,40
Marge opérationnelle, min. 90 %	10%	Bonus de 25% 2018 =	Bonus de 25% 2018 =
du budget		€ 5 288,62	potentiel € 5 288,62
		Bonus de 50% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =
		€ 16 716,74	potentiel € 8 358,37	potentiel € 8 358,37
Autres (critères qualitatifs(1))	25%	Bonus de 25% 2018 =	Bonus de 25% 2018 =
		€ 13 221,55	potentiel € 13 221,55
		Bonus de 50% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =	Bonus de 25% 2019 =
		€ 41 791,85	potentiel € 20 895,92	potentiel € 20 895,92

(1) Qualité de la gestion des RH (esprit d'équipe, organisation, performance, satisfaction du personnel, etc.) ; qualité de la communication avec le conseil d'administration ; qualité des dossiers d'investissement.

En 2019, le conseil d'administration a introduit un plan d'incitation à long terme pour le CEO, le CFO et le COO. Dans le cadre de ce plan, ils ont reçu un montant brut en espèces de 250 000 euros pour l'exercice 2019 avec l'objectif spécifique et sous l'obligation d'acheter un paquet d'actions de la Société avec le montant net après impôts et cotisations de sécurité sociale. Ils achètent les actions de la Société à un prix par action égal à la moyenne pondérée du cours de l'action pendant la période de 20 jours de bourse précédant la veille de la date de signature du contrat d'achat, multipliée par 100/120e. La Société considère qu'il s'agit d'un prix de marché et justifie la réduction par, entre autres, la période de blocage. Auparavant, ces bénéficiaires ne recevaient aucune rémunération liée aux actions.

Le montant brut pour 2019 a été déterminé sur la base du poids relatif de la rémunération du CEO, du COO et du CFO. Les bénéficiaires ont acquis des actions comme suit :

LTIP 2019	Période d'exécution Date d'attribution		Fin période de conservation	Actions attribuées en 2019
CEO	2019-2021	26/4/2019	26/4/2022	2 439
CFO	2019-2021	26/4/2019	26/4/2022	1829 + 525 = 2 345 (une partie de la
				prime variable attribuée en 2019 a
				été utilisée pour acquérir 525 actions
				supplémentaires dans le cadre du plan
				d'achat d'actions Bis 2019).
COO	2019-2021	26/4/2019	26/4/2022	1 829

LTIP 2019	Période d'exécution Date d'attribution		Fin période de conservation	Actions attribuées en 2019
CEO	2019-2021	26/4/2019	26/4/2022	2 439
CFO	2019-2021	26/4/2019	26/4/2022	1829 + 525 = 2 345 (une partie de la
				prime variable attribuée en 2019 a
				été utilisée pour acquérir 525 actions
				supplémentaires dans le cadre du plan
				d'achat d'actions Bis 2019).
COO	2019-2021	26/4/2019	26/4/2022	1 829

Les actions ainsi acquises doivent ensuite être conservées par les bénéficiaires pendant une période de blocage de trois (3) ans comme prévu dans le Plan d'achat d'actions 2019. Les actions acquises dans le cadre du plan d'achat d'actions 2019 Bis ont une période de blocage de deux (2) ans. Pendant cette période de blocage, ils auront droit aux dividendes, aux droits de vote, aux droits préférentiels de souscription ou aux droits d'attribution irréductibles attachés aux actions achetées et le droit de participer ou non à un dividende optionnel.

Aperçu des rémunérations des mandats d'administrateur pour l'exercice 2019

70 000,00 106 500,00 176 500,00

(1) En outre, Willy Pintens reçoit une rémunération distincte en sa qualité de membre du comité exécutif (voir 10.11.3 «Rémunération des administrateurs exécutifs et des membres du comité exécutif (administrateurs effectifs)»).

(2) En outre, Dirk Van den Broeck reçoit une rémunération distincte en sa qualité de membre du comité exécutif (voir 10.11.3 «Rémunération des administrateurs exécutifs et des membres du comité exécutif (administrateurs effectifs)»).

(1) Y compris la rémunération fixe pour l'exercice 2019 de Willy Pintens et Dirk Van den Broeck pour l'exercice de leurs fonctions d'administrateur délégué (exécutif) / membre du comité exécutif tel que déterminé par le conseil d'administration (Willy Pintens a assisté 16 fois aux réunions du comité exécutif et Dirk Van den Broeck 17 fois).

							Les montants sont en euros.
2019		Conseil d'admi nistra tion	Comité d'audit	Comité de nomina tion et de rémuné ration	Rémuné ration du mandat	Jetons de présence	Rémunéra tion totale
Nom	Mandat		Présence
Peter Van Heukelom	Administra teur exécutif	21 - 21			-	-	-
Willy Pintens (1)	Administra teur exécutif	19 - 21		2 - 2	10 000,00	15 750,00	25 750,00
Dirk Van den Broeck (2)	Administra teur exécutif	18 - 21	5 - 5		10 000,00	17 250,00	27 250,00
Brigitte Grouwels	Administrateur non-exécutif / Administrateur indépendant	18 - 21	5 - 5	2 - 2	10 000,00	18 750,00	28 750,00
Carol Riské	Administrateur non-exécutif / Administrateur indépendant	15 - 21		2 - 2	10 000,00	12 750,00	22 750,00
Mark Suykens	Administrateur non-exécutif	21 - 21	5 - 5	2 - 2	20 000,00	21 000,00	41 000,00
Paul Van Gorp	Administrateur non-exécutif / Administrateur indépendant	21 - 21	5 - 5	2 - 2	10 000,00	21 000,00	31 000,00

(2) Y compris les frais de représentation fixes + les frais de déplacement remboursés au taux légal durant l'exercice 2019 pour le mandat d'administrateur délégué (Willy Pintens et Dirk Van den Broeck).

(3) Informations fournies uniquement à titre indicatif. La Société peut faire effectuer une période de préavis par le CEO, CFO et COO de 12 mois ou elle peut payer une indemnité de départ égale à la rémunération annuelle du administrateur effectif Sur la base des contrats de management avec le CEO, le CFO et le COO, un préavis ou une indemnité de départ de 18 mois (1 966 722,90 € pour l'ensemble) s'appliquera à la suite d'un changement de contrôle de la Société.

			Les montants sont en euros.
	Peter Van Heukelom, administrateur délégué / CEO	Autres membres duco mité de direction (1)	Total
Rémunération (de base) fixe	359 479,08 €	520 626,56 €	880 105,64 €
Rémunération fixe (Long term incentive plan)	100 000,00 €	150 000,00 €	250 000,00 €
Rémunération pour la participation des administrateurs délégués aux réunions du comité de direction	0,00 €	24 750,00 €	24 750,00 €
Rémunération variable à court terme (pour l'exercice 2018)	111 553,17 €	105 772,18 €	217 325,35 €
Plan de pension	180 000,00 €	12 043,00 €	192 043,00 €
Frais de représentation et de déplacement (2)	3 000,00 €	11 905,26 €	14 905,26 €
Avantages en nature	7 767,10 €	11 021,98 €	18 789,08 €
Total	761 799,35 €	836 118,98 €	1 597 918,33 €
(3) Pro memorie: Indemnité de départ	642 479,08 €	668 669,56 €	1 311 148,64 €

Aperçu de la rémunération (brute) des administrateurs effectifs pour l'exercice 2019.

10.11.4 MODIFICATIONS DES RÉMUNÉRATIONS À PARTIR DE L'EXERCICE 2020

Le conseil d'administration propose à l'assemblée générale une (nouvelle) politique de rémunération applicable aux rémunérations à partir de l'exercice 2020, dont le contenu est conforme aux dispositions du code des sociétés et des associations et du Code 2020. Cette politique de rémunération est basée sur la politique de rémunération existante de la Société, telle qu'approuvée par l'assemblée générale du 29 mai 2019 et ne contient aucun changement significatif par rapport à la politique qui a été appliquée en 2019.

		effectifs pour l'exercice 2019.
--	--	---------------------------------	--

10.12 Autres parties intervenantes

10.12.1 COMMISSAIRE

Le contrôle de la situation financière, des comptes annuels et de la régularité, du point de vue du Code des sociétés et des statuts, des opérations de la Société, est confié à un ou plusieurs commissaire(s), nommé(s) parmi la liste des réviseurs ou des sociétés de réviseurs agréés par la FSMA, conformément à l'article 222 de la loi du 25 avril 2014 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit.

Le mandat de la cvba PwC Réviseurs d'entreprises, ayant son siège social à 1932 Sint-Stevens-Woluwe, Woluwedal 18, en tant que commissaire de la Société, renouvelé le 18 mai 2016 pour une durée de trois ans, représentée par M. Damien Walgrave, commissaire, a expiré après l'assemblée générale qui a approuvé les comptes annuels au 31 décembre 2018..

L'assemblée générale du 29 mai 2019 a désigné la société anonyme EY Bedrijfsrevisoren bv, ayant son siège social au 2, De Kleetlaan, 1831 Diegem, inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 0446.334.711 (RPR Bruxelles) comme commissaire pour une période de trois ans. Cette société a désigné Mme Christel Weymeersch et M. Christophe Boschmans, réviseurs d'entreprises, comme représentants autorisés à la représenter et chargés de l'exécution du mandat au nom et pour le compte de la bv. Le mandat expire après l'assemblée générale qui doit approuver les comptes annuels au 31 décembre 2021.

Les honoraires au niveau consolidé du contrôleur légal actuel pour l'exercice 2019 s'élèvent à 82.500 €, hors TVA et frais, et se répartissent comme suit :

Critère	Rémunération (hors TVA et frais)
Mandat exercice 2019	70 000,00
Missions d'audit supplémentaires	4 500,00
Autres missions en dehors de l'audit	8 000,00

Aucun honoraire distinct ou fractionnement n'est prévu pour les deux représentants du contrôleur légal des comptes. Les autres tâches en dehors des tâches d'audit ont toujours été approuvées au préalable par le comité d'audit de la Société.

10.12.2 AUDIT INTERNE

La fonction d'audit interne au sens de l'article 17 § 3 de la loi SIR est assurée par un consultant externe (un auditeur interne externe), désigné par un contrat « portant externalisation de la fonction d'audit interne » qui a été prorogé pour une durée indéterminée le 6 septembre 2017 avec Mazars Advisory Services SCRL, représentée par Mme Cindy Van Humbeeck, administrateur-manager, avec siège social à 1050 Bruxelles, Av. Marcel Thiry 77, b4. L'accord peut être résilié sous réserve du respect d'un délai de préavis de 3 mois. La rémunération versée en 2019 pour cette mission d'audit s'élève à 17 020 € hors TVA.

10.12.3 EXPERT IMMOBILIER

La Société désigne un expert immobilier pour l'évaluation du portefeuille immobilier (tant en Belgique qu'aux Pays-Bas), dans le cadre d'un contrat à durée déterminée. L'expert immobilier, Stadim SCRL, représenté par Philippe Janssens a été renommé pour une période de trois ans, à compter du 1er janvier 2020.

Ses honoraires dépendent de la nature du bien immobilier faisant l'objet de l'évaluation (centre de services de soins et de logement ou logements à assistance), du nombre d'unités de logement et du mode d'évaluation (rapport complet lors de l'évaluation initiale ou évaluation trimestrielle). Les honoraires dépendent donc de la juste valeur du bien immobilier. La rémunération des évaluations du portefeuille immobilier s'élève à 175 255,15 € pour l'exercice 2019. Elle est déterminée de la manière suivante :

Logements à assistance Centres de services de soins et de logement

50 € par unité € 80 par unité (dès les 40 premières unités) évaluation initiale à € 1 250 € 40 par unité (de la 41e unité de logement) projets en phase de projet à 75% évaluation initiale à 30 %, avec un minimum de € 1 500 évaluation finale à 50 %, avec un minimum de € 1 000 projets en phase de projet à 75%

IV.Care Property Invest en bourse

1.1. Nombre et types d'actions

Nombre d'actions au 31 décembre	2019	2018
Nombre total d'actions	20 394 746	19 322 845
dont :
- nombre d'actions ordinaires	20 389 088	19 322 845
- nombre d'actions propres	5 658	0
		Les montants sont mentionnés en euros.
Valeur des actions au 31 décembre	2018	2017
cours de bourse à la date	29,50 €	20,20 €
cours de bourse le plus élevé de la période	29,90 €	20,30 €
cours de bourse le moins élevé de la période	19,90 €	17,80 €
cours de bourse moyen	24,96 €	18,98 €
capitalisation boursière	601 645 007 €	390 321 469 €
valeur nette par action	13,06 €	11,92 €
prime par rapport à la valeur nette réelle	125,87 %	69,40 %
EPRA VAN	18,47 €	16,50 €
prime par rapport à l'EPRA VAN	59,68 %	22,41 %
flottant	99,97 €	100,00 €
volume journalier moyen	18 551 €	9 664 €
taux de rotation	23,67 €	12,80 €
Dividende par action
dividende brut par action (1)	0,77 €	0,72 €
dividende net par action	0,654 €	0,612 €
précompte mobilier appliqué	15,00 €	15,00 €
rendement par action par rapport au cours de bourse	2,61 €	3,56 €
taux de distribution (au niveau statutaire)	98,60 €	115,89 €
Taux de distribution (au niveau consolidé)	83,94 €	83,54 €

(1) Sous réserve de l'approbation par l'assemblée générale du 27 mai 2020.

1. Cours de bourse et volume

IV. Care Property Invest en bourse

Pour l'exercice 2019 la Société proposera un dividende brut d'au moins 0,77€ ,par action. Cela représente un dividende net de 0,65 € par action et une augmentation de 7 %.

(1) Forte augmentation de la liquidité des actions grâce - à l'augmentation de capital en nature (3 avril 2019 - projet «La Résidence du Lac» à Genval). Le nombre d'actions a augmenté de 19 322 845 actions au 31 décembre 2018 à 20 086 876 actions. -Au dividende optionnel (29 mai 2019). Le nombre d'actions a encore augmenté à 20 394 746 actions (dont 5 658 actions propres).

(2) Forte augmentation de la capitalisation boursière à partir du 15 janvier 2020 suite à l'augmentation de capital en nature par l'achat des centres de services de soins et de logement avec groupes de logement à assistance «La Reposée» et «Nouvelle Beaugency», situés cadre du plan d'incitation à long terme.

respectivement à Mons et Bernissart. À cette fin, 1 250 376 nouvelles actions ont été émises. Par conséquent, le nombre d'actions est passé à 21.645.122, dont 878 actions propres. Le nombre d'actions propres a diminué de 4 780 en raison d'une distribution le 13 janvier 2020 dans le

LIQUIDITÉ DES ACTIONS ÉVOLUTION DE LA CAPITALISATION BOURSIÈRE

COMPARAISON DU COURS DE L'ACTION

ÉVOLUTION DU COURS DE L'ACTION PAR RAPPORT À LA VALEUR NETTE (OU VALEUR D'INVENTAIRE) DE L'ACTION

1.1. Inclusions aux indices de l'action Care Property Invest

L'action Care Property Invest fait partie de 4 indices au 31 décembre 2019, à savoir l'indice Euronext BEL Mid, l'indice Euronext NEXT 150 et l'indice GPR (General Europe and General Europe Quoted). Depuis décembre 2016, la Société est également membre de l'organisation EPRA et bien que sa part ne soit pas incluse dans l'indice EPRA, elle utilise cet indice comme référence et applique également les normes EPRA dans ses rapports financiers annuels et semestriels. En nommant Banque/Bank Degroof Petercam et KBC securities comme fournisseurs de liquidité à partir de 2018, la Société a satisfait aux exigences de liquidité nécessaires pour être incluse dans l'indice EPRA. La Société est actuellement en consultation avec l'organisation EPRA pour démontrer qu'elle satisfait également aux exigences qualitatives.

Inclusion dans l'indice au 31 décembre 2019
Nom de l'indice	Pondération
Euronext Bel Mid index (Euronext Brussels)	2,01%
Euronext NEXT 150 index (Euronext Brussels)	0,18%
GPR (Global Property Research) General Europe Index	0,1220%
GPR (Global Property Research) General Europe Quoted Index (hors fonds bancaires ouverts)	0,1635%

2. Politique de dividendes

Conformément à l'article 11 §3 de la loi SIR, article 7: 211 du Code des sociétés et associations (CSA). lequel oblige de créer une réserve légale - n'est pas applicable. L'obligation minimale de distribution est déterminée conformément à l'article 13 du décret royal SIR et s'élève à 80 %. Si nécessaire, et dans la mesure où les bénéfices sont suffisants, une partie du bénéfice est réservée et transférée aux exercices suivants afin d'avoir plus de fonds propres pour le préfinancement et afin de fournir aux actionnaires, conformément au prospectus(1) initial, un dividende stable pour les exercices suivants. La stratégie de la Société est d'augmenter le dividende quand cela est possible de façon durable et au moins de le maintenir stable. De plus, elle vise un taux de distribution proche du minimum légal de 80 % et envisage d'utiliser un dividende optionnel pour conserver les bénéfices de la Société afin de financer sa stratégie de croissance.

Pour l'exercice 2019, le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2020 de distribuer un dividende brut d'au moins 0,77 € par action (ou 0,654 € net par action), en application du taux de précompte mobilier spécial de 15 %, ce qui représenterait une augmentation du dividende de 6,9 % par rapport à celui versé pour l'exercice 2018.

Pour l'exercice 2020, la Société propose un dividende brut d'au moins 0,80 € par action. Cela représente un dividende net de 0,68 € par action et une augmentation de 3,89 %. La solvabilité de la Société est soutenue par la valeur stable de ses projets immobiliers.

ÉVOLUTION DU DIVIDENDE BRUT (EN €/ACTION) DEPUIS L'INTRODUCTION EN BOURSE

-

• (4) Perspectives : voir plus loin dans ce chapitre au point «2. Politique de dividendes» à la page 120.

3. Obligations et titres de créance à court terme

Pour le financement de ses projets, la Société fait également appel au marché des capitaux en émettant des obligations et des titres de créance dans le cadre d'un programme MTN avec Belfius. En 2019, ce programme a été porté à 140 millions €. Au 31 décembre 2019, cette forme de financement est composée comme suit :

3.1. Obligations

émetteur	Code ISIN	montant no minal	date d'émission date d'expira	tion	Durée résiduelle (en an nées)	coupon	cours indicatif au 31/06/2019
Care Property Invest sa	BE6296620592	5 000 000,00 €	12/07/2017	12/07/2023	6	1,49 %	104,30 %
Care Property Invest sa	BE6296621608	5 000 000,00 €	12/07/2017	12/07/2024	7	1,72 %	106,05 %
Care Property Invest sa	BE6303016537	7 500 000,00 €	28/03/2018	28/03/2029	11	2,08 %	111,04 %
Care Property Invest sa	BE6311814246	1 500 000,00 €	14/02/2019	14/02/2027	8	1,70 %	106,94 %
Care Property Invest sa	BE6311813230	500 000,00 €	14/02/2019	14/02/2030	11	1,99 %	109,94 %
Total		19 500 000,00 €

⁽¹⁾ Prospectus par offre publique de souscription à 10.000 actions telles qu'émises par Serviceflats Invest SA .

3.2. Titres de créance à court terme

émetteur	Code ISIN	montant nominal date d'émis	sion	date d'expi ration	Durée rési duelle (en mois)	coupon	cours indicatif au 31/12/2019	distribu teur
Care Property Invest sa	BE6314981877	500 000,00 €		5/07/2019 3/07/2020	12	0,142 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6315107191	5 000 000,00 €		16/07/2019 16/01/2020	6	0,158 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6315534584	4 000 000,00 €		12/08/2019 12/02/2020	6	0,111 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6316191368	6 000 000,00 €		12/09/2019 12/03/2020	6	0,087 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6316445962	3 750 000,00 € 24/09/2019 24/03/2020			6	0,137 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6316578358	1 000 000,00 € 30/09/2019 31/01/2020			4	0,100 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6316669298	12 500 000,00 €	7/10/2019	7/01/2020	3	0,075 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317017869	7 800 000,00 €		25/10/2019 27/01/2020	3	0,096 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317180550	1 000 000,00 €		5/11/2019 5/02/2020	3	0,106 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317286647	3 500 000,00 €	6/11/2019	4/11/2020	12	0,272 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317384657	1 000 000,00 €		15/11/2019 17/02/2020	3	0,098 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317372538	1 000 000,00 €		15/11/2019 15/05/2020	6	0,172 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317480646	5 000 000,00 €		20/11/2019 20/02/2020	3	0,097 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317372538	5 000 000,00 €		20/11/2019 15/05/2020	6	0,163 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317454385	9 000 000,00 €		21/11/2019 21/02/2020	3	0,096 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317542296	1 500 000,00 €		25/11/2019 25/02/2020	3	0,092 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317617072	2 500 000,00 €		28/11/2019 30/03/2020	4	0,122 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317617072	2 500 000,00 €		5/12/2019 30/03/2020	3	0,122 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317748414	3 400 000,00 €		4/12/2019 4/03/2020	3	0,100 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317874707	5 000 000,00 €		10/12/2019 19/06/2020	6	0,170 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6316191368	250 000,00 €		12/12/2019 12/03/2020	3	0,108 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317874707	3 250 000,00 €		12/12/2019 19/06/2020	6	0,173 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6317971701	3 000 000,00 €		16/12/2019 16/04/2020	4	0,124 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6318101068	5 000 000,00 €		19/12/2019 19/03/2020	3	0,100 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6318140454	6 900 000,00 €		20/12/2019 20/03/2020	3	0,097 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6318161666	750 000,00 €		23/12/2019 23/03/2020	3	0,102 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6318198064	2 500 000,00 €		27/12/2019 27/02/2020	2	0,083 %	NB	Belfius
Care Property Invest sa	BE6318199070	3 000 000,00 €		27-12-2019 27-3-2020	3	0,112 %	NB	Belfius
Total		105 600 000,00 €

4. Actionnariat

La Société n'a pas connaissance d'actionnaires qui détiennent plus de 5 % des droits de vote, car aucune déclaration n'a été faite dans le cadre de la législation rélative à la transparence.

Au cours de l'exercice 2019, la Société n'a reçu aucune notification de dépassement du seuil de 3 %. Au cours de l'exercice 2019, la Société n'a reçu aucune nouvelle notification de dépassement du seuil de 3%, autre que celles déjà connues de KBC Asset Management et de Pensio B. Nous renvoyons aux déclarations de transparence sur le site www.carepropertyinvest.be pour la publication de ces dépassements.

Distribution des actions au		15 janvier 2020 (1)	31 décembre 2019 (2)		31 décembre 2018
	% Pourcentage par rapport au capital total	Nombre d'actions (exprimé en valeur nominale)	% Pourcentage par rapport au capital total	Nombre d'actions (exprimé en valeur nominale)	% proportion vis-à-vis total capital	Number of shares (expressed in nominal value)
ACTIONS ORDINAIRES	100 %	21 644 244	99,97 %	20 389 088	100,00 %	19 322 845
ACTIONS PROPRES	0 %	878	0,03 %	5 658	0,00 %	0
Actions ordinaires nominatives	12,08 %	2 615 364	6,69 %	1 364 988	6,79 %	1 311 795
Actions ordinaires dématérialisées	87,92 %	19 029 758	93,31 %	19 029 758	93,21 %	18 011 050

Au 31 décembre 2019, toutes les actions sont des actions ordinaires, dont la grande majorité est dématérialisée.

• (1) Le nombre d'actions a été modifié suite à une augmentation de capital en nature pour l'achat des centres de services de services de soins et de logement avec groupes de logements à assistance «La Reposée» et «Nouvelle Beaugency», situés respectivement à Mons et Bernissart. À cette fin, 1 250 376 nouvelles actions ont été émises le 15 janvier 2020. Le capital social à cette date s'élève à 128 777 653,39 € et est représenté par un nombre total de titres avec droit de vote de 21 645 122 actions ordinaires entièrement libérées, dont 878 actions propres.
• (2) Le nombre d'actions a changé d'une part suite à une augmentation de capital en nature pour l'achat du projet à Genval. À cette fin, représenté par un nombre total de titres avec droit de vote de 20 086 876 actions ordinaires entièrement libérées. D'autre part, après l'assemblée générale, les actionnaires ont eu la possibilité de participer à un dividende optionnel, qui a été réalisé avec succès le 26 juin 2019. Par conséquent, le capital social de la Société au 26 juin 2019 s'élevait à 121 338 541,37 €. À compter de cette date, le capital était représenté par 20 394 746 actions ordinaires entièrement libérées, dont 5 658 actions propres.

764 031 nouvelles actions ont été émises le 3 avril 2019. Par conséquent, le capital social à cette date s'élevait à 119 506 868,80 € et était

14 mai 2020, après clôture de la bourse

(au siège social, Horstebaan 3, 2900 Schoten)

4 novembre 2020, après clôture de la bourse

EX- COUPON (N° 11) 14 janvier 2020, avant ouverture de la bourse (1) DÉCLARATION INTERMÉDIAIRE 1ER TRIMESTRE 2020 ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE 27 mai 2020, 11 h. PAIEMENT DU DIVIDENDE 29 mai 2020 RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2020 1 septembre 2020, après clôture de la bourse DÉCLARATION INTERMÉDIAIRE DU 3ÈME TRIMESTRE 2020 5. Calendrier financier

(1) Le coupon n° 11 donnant droit à un dividende brut (sous réserve et après approbation par l'assemblée générale du 27 mai 2020) pour l'ensemble de l'exercice 2019 a été détaché le 14 janvier 2020 avant l'ouverture de la bourse, sous la forme d'un apport en nature de 2 centres de services de soins et de logement avec groupes de logements à assistance «La Reposée» et «Nouvelle Beaugency», situés respectivement à Mons et Bernissart, dans le capital de Care Property Invest dans le cadre du capital autorisé (voir également le communiqué de presse sur les projets à Mons et à Bernissart du 15 janvier 2020).

V. EPRA

1. EPRA (European Public Real Estate Association)

Depuis décembre 2016, Care Property Invest est un membre de l' European Public Real Estate Association (EPRA).

Avec un portefeuille immobilier conjoint qui dépasse le seuil de 450 billions €(1), plus de 275 membres de l'EPRA (entreprises, investisseurs et leurs fournisseurs) représentent le cœur de l'immobilier européen coté. L'objectif de cette organisation à but non lucratif, est de promouvoir l'immobilier européen (coté) et son rôle dans la Société. Les membres sont cotés en bourse et forment un front afin de travailler ensemble pour améliorer les directives sur la comptabilité, la divulgation et la gouvernance d'entreprise dans le secteur de l'immobilier européen. En plus, elle assure des fournisseurs d'informations qualitatives aux investisseurs et publie des normes pour les publications financières, qui à partir du rapport financier annuel de l'exercice 2016, sont également inclus dans le rapport financier semestriel et annuel de Care Property Invest(2).

Les efforts faits par Care Property Invest au cours de l'exercice 2018 pour appliquer le plus complètement possible les normes EPRA dans ses rapports financiers annuels et semestriels ont été récompensés pour la troisème fois en septembre 2019 par un EPRA BPR Gold Award lors de la conférence annuelle de l'EPRA. La Société s'est engagée à améliorer continuellement la transparence et la qualité des rapports financiers et souhaite également de mériter cette reconnaissance dans les exercices qui suivent.

1.1. L'indice EPRA

Les indices EPRA sont utilisés dans le monde entier comme indices de référence et sont les indices d'investissement les plus utilisés afin de comparer les performances des sociétés immobilières cotées en bourse et des REITs. Le 31 décembre 2019, les indices sont composés sur la base d'un groupe de plus de 102 sociétés, qui ont une capitalisation boursière combinée de plus de 327 milliards € (capitalisation boursière totale). La Société a l'ambition de devenir membre de cet indice et a rempli les conditions de liquidité en 2019. Deux fournisseurs de liquidité ont été désignés pour amener la liquidité au niveau requis. En plus des conditions quantitatives, des conditions qualitatives s'appliquent, qui sont uniquement évaluées par le comité d'index de l'organisation EPRA. La Société est donc convaincue que, sur la base de l'analyse des contrats, reprise dans le chapitre «III. Rapport de gestion» sous«Nos activités en tant qu'investisseur de soins de santé

La structure juridique du portefeuille initial est la suivante :» à la page 31, elle a sa place dans cet indice. Néanmoins, la Société n'a pas été incluse dans l'indice par le comité de l'indice le 5 mars 2020.

Le conseil d'administration de l'European Public Real Estate Association (« EPRA ») a publié, en novembre 2016, une mise à jour du rapport intitulé « EPRA Reporting : Best Practices Recommendations» («EPRA Best Practices »). Le rapport est disponible sur le site de l'EPRA (www.epra.com). Ce document reprend ces recommandations en termes de définition des principaux indicateurs de performance financière applicables aux sociétés immobilières cotées. Care Property Invest s'inscrit dans cette tendance à la standardisation du rapportage visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des recommandations formulées par l'EPRA.

1.2. Indicateurs de performance selon le référentiel EPRA: aperçu détaillé

Les indicateurs EPRA suivants sont considérés comme les Indicateurs Alternatifs de Performance (IAP/APM) de la Société, qui sont recommandés par l'Association européenne des sociétés immobilières cotées (EPRA) et qui sont établis conformément aux lignes directrices sur les IAP émises par l'ESMA. Pour l'objectif et la définition de ces indicateurs, nous renvoyons au chapitre «IX. Lexique», point «1.8 EPRA» à la page 267.

EPRA Résultat corrigé

EPRA VAN

EPRA VANNN

EPRA Rendement Initial Net (RIN)

Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
EPRA Résultat Résultat provenant des activités opérationnelles	x 1 000	19 891	19 416
	€/ action	0,98	1,00
EPRA Résultat corrigé Résultat provenant des activités opérationnelles, corrigé des éléments hors	x 1 000	18 703	16 654
caisse propres à l'entreprise (à savoir les contrats de location-financement - marge de profit ou de perte attribuable à la période, les amortissements, les provisions et autres résultats de portefeuille).	€/ action	0,92	0,86
EPRA VAN Valeur de l'Actif Net (VAN) ajusté pour tenir compte des immeubles de	x 1 000	376 686	318 875
placement à la juste valeur et excluant certains éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un modèle financier d'investissement immobilier à long terme.	€/ action	18,47	16,50
EPRA VANNN	x 1 000	325 018	268 376 (2)
EPRA VAN ajusté pour tenir compte des justes valeurs des instruments de couverture de la dette et des impôts différés	€/ action	15,94	13,89 (2)
EPRA Rendement Initial Net (RIN) Revenus locatifs bruts annualisés sur la base les loyers actuels («passing rents») à la date de clôture des comptes annuels, hors charges immobilières, divisés par la valeur de marché du portefeuille et augmentés des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement.	%	5,15 %	5,28 % (2)
EPRA RIN ajusté («Topped up» RIN) Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA RIN relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives	%	5,20 %	5,28 % (2)
EPRA Taux de vacance locative (1) Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille immobilier total	%	0,00 %	0,00 %
EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances incluses) Dépenses administratives/opérationnelles comprenant les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts.	%	11,08 %	14,99 % (2)
EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances excluses) Dépenses administratives/opérationnelles moins les coûts directs des	%	11,08 %	14,99 % (2)

EPRA RIN ajusté («Topped up» RIN)

EPRA Taux de vacance locative (1)

EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances incluses)

EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances excluses) Dépenses administratives/opérationnelles moins les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts. Les informations présentées dans ce chapitre ne sont pas requises par la réglementation sur les SIR et ne sont pas soumises au contrôle de la FSMA. Le commissaire a vérifié les indicateurs EPRA relatifs à

2019, par le biais d'un examen limité, que ces données ont été calculées conformément aux définitions des lignes directrices des EPRA Best Practices Recommendations et que les données financières utilisées correspondent aux chiffres inclus dans les états financiers consolidés audités.

le risque est placé auprès de la contrepartie et la Société reçoit le canon/le loyer, indépendamment de la survenance d'une certaine vacance. Le projet était complètement occupé au 31 décembre 2019.

⁽¹⁾ Exclusivement dans l'immobilier européen

⁽²⁾ Voir chapitre «VI. Epra» dans le Rapport financier annuel 2018 à partir de la page 152 , dans le Rapport financier annuel 2017 à partir de la page 102 et dans le Rapport financier annuel 2016 à partir de la page 96

⁽¹⁾ Care Property Invest ne court un risque d'inoccupation que dans le projet «Tilia», à Gullegem. Pour les autres projets,

⁽²⁾ En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.

1.2.1. RÉSULTAT EPRA
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Résultat net selon les états financiers	26 959	23 002

Ajustements pour calculer le Résultat EPRA :		-7 068	-3 585
i)	Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente	-10 130	-3 728
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement		0	0
(iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente		0	0
(iv) Taxe sur résultat sur vente		0	0
	(v) Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill	0	0
	(vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) et effets des débouclages	3 062	142
(vii) Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co entreprises (IFRS 3)		0	0
(viii) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA		0	0
entreprises	(ix) Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co	0	0
	(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus	0	0
Résultat EPRA		19 891	19 416
Nombre moyen pondéré d'actions (1)		20 389 088	19 322 845
Résultat EPRA par action (en €)		0,98	1,00

(1) Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.

1.2.2. RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ

		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Résultat net selon les états financiers	26 959	23 002
Ajustements pour calculer le Résultat EPRA:	-8 256	-6 347
i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente	-10 130	-3 728
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0
(iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente	0	0
(iv) Taxe sur résultat sur vente	0	0
(v) Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill	0	0
(vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) et effets des débouclages	3 062	142
(vii)Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co entreprises (IFRS 3)	0	0
(viii) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA	0	0
(ix) Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co entreprises	0	0
(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus	0	0
(xi) Eléments hors caisse propres à l'entreprise	-1 188	-2 762
Résultat EPRA ajusté	18 703	16 654
Nombre moyen pondéré d'actions (1)	20 389 088	19 322 845
Résultat EPRA ajusté par action (en €)	0,92	0,86

(1) Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.

(x € 1.000)

1.2.3. RÉCONCILIATION DU RÉSULTAT EPRA AU RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Résultat EPRA	19 891,31	19 416,09
amortissements, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur	180,95	146,33
impôts- prélèvements sur les impôts différés	0,00	0,00
marge de profit ou de perte des projets allouée à la période	-1 644,08	-264,88
diminution des créances commerciales (marge de profit ou de perte allouée au cours des périodes précédentes)	0,00	0,00
provisions	0,52	1,98
autre résultat sur portefeuille	274,56	-2 645,27
Résultat EPRA ajusté	18 703,25	16 654,24
		(en €/ action)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Résultat EPRA	0,9756	1,0048
amortissements, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur	0,0089	0,0076

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Résultat EPRA	0,9756	1,0048
amortissements, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur	0,0089	0,0076
impôts- prélèvements sur les impôts différés	0,0000	0,0000
marge de profit ou de perte des projets allouée à la période	-0,0806	-0,0137
diminution des créances commerciales (marge de profit ou de perte allouée au cours des périodes précédentes)	0,0000	0,0000
provisions	0,0000	0,0001
autre résultat sur portefeuille	0,0135	-0,1369
Résultat EPRA ajusté	0,9173	0,8619

Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 20 389 088,00 19 322 845,00

(x € 1.000)

(1) Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.

1.2.4. EPRA VALEUR DE L'ACTIF NET (VAN)

		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
VAN selon les états financiers	266 291	230 411
VAN par action selon les états financiers	13,06	11,92
Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres	0	0
VAN diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres	266 291	230 411
À inclure :
(i) Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement.	0	0
(ii) Réévaluation à la juste valeur des créances de location financement. (1)	87 777	62 736
(iii) Réévaluation à la juste valeur des actifs destinés à la vente.	0	0
À exclure :
(iv) Juste valeur des instruments financiers.	-22 618	-19 556
(v.a) Impôts différés.	0	-6 171
(v.b) Partie du goodwill résultant des impôts différés.	0	0
À inclure/exclure :
Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises	0	0
EPRA VAN	376 686	318 875
Nombre d'actions (2)	20 389 088	19 322 845
EPRA VAN par action (en €)	18,47	16,50

(1) La juste valeur des «créances de location-financement» était calculée par l'actualisation des flux de trésorerie futurs à un taux d'intérêt IRS, en vigueur à la date de clôture, dépendant de la durée résiduelle du contrat sous-jacent, majorée d'une marge.

(2) Le nombre d'actions est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.

1.2.5. EPRA TRIPLE NET ASSET VALUE (VANNN)

		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
EPRA VAN	376 686	318 875
À inclure :
(i) Juste valeur des instruments financiers	-22 618	-19 556(2)
(ii) Juste valeur de la dette	-29 051	-24 772(2)
(iii) Impôts différés	0	-6 171(2)
EPRA VANNN	325 018	268 376
Nombre d'actions (1)	20 389 088	19 322 845
EPRA VANNN par action (en €)	15,94	13,89

(1) Le nombre d'actions est le nombre d'actions ayant droit au dividende à la date de clôture.

(2) Les chiffres comparatifs ont été ajustés en raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs et afin de permettre une comparabilité correcte.

1.2.6. EPRA RENDEMENT INITIAL NET (RIN) ET EPRA RENDEMENT INITIAL NET AJUSTÉ (RIN AJUSTÉ)

		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Immeubles de placement en juste valeur	355 560	271 093(2)
La juste valeur des contrats de location-financement. (1)	286 714	249 138
Actifs destinés à la vente (+)	0	0
Projets de développement (-)	-43 062	-13 761
Immeubles de placement en exploitation en juste valeur	599 212	506 470
Abattement des frais et droits de transaction estimés des immeubles de placement(+)	8 606	6 235 (2)
Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation	607 818	512 705 (2)
Revenus locatifs bruts annualisés (+)	31 287	27 051
Charges immobilières (-)	0	0
Revenus locatifs nets annualisés	31 287	27 051
Réductions de loyer échéant dans les 12 mois et autres avantages	303	0
Revenus locatifs nets annualisés ajustés	31 590	27 051
EPRA RIN (en %)	5,15 %	5,28 % (2)
EPRA RIN ajusté (en %)	5,20 %	5,28 % (2)

• (1) La juste valeur des «créances de location-financement» était calculée par l'actualisation des flux de trésorerie futurs à un taux d'intérêt IRS, en vigueur à la date de clôture, dépendant de la durée résiduelle du contrat sous-jacent, majorée d'une marge.
• (2) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.

1.2.7. EPRA VACANCE LOCATIVE (1)

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Surfaces locatives (en m²)	0	0
VLE des surfaces vacantes	0	0
VLE du portefeuille total	0	0
EPRA VACANCE LOCATIVE (en %)	0,00 %	0,00 %

(1) Care Property Invest ne court un risque d'inoccupation que dans le projet «Tilia», à Gullegem. Pour les autres projets, le risque est placé auprès de la contrepartie et la Société reçoit le canon/le loyer, indépendamment de la survenance d'une certaine vacance. Le projet était complètement occupé au 31 décembre 2019

1.2.8. PORTEFEUILLE IMMOBILIER - REVENUS LOCATIFS NETS À PÉRIMÈTRE CONSTANT

							(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2018						2019
	Revenus locatifs nets à porte- feuille constant (2)	Acquisitions			Ventes En exploitation Revenus locatifs nets à porte- feuille constant	Revenus locatifs nets à porte- feuille constant (2)	Evolution des revenus locatifs nets à à porte- feuille constant
Belgique	24 219	985	0	27 833	28 818	24 578	1,48 %
Immeubles de placement en exploitation	9 833	965	0	12 702	13 667	10 055
Créances de location financement	14 386	20	0	15 131	15 151	14 523
Pays-Bas	0	384	0	280	664	0	0,00 %
Immeubles de placement en exploitation	0	384	0	280	664	0
Créances de location financement	0	0	0	0	0	0
Total des immeubles de placement et leasings financiers en exploitation	24 219	1 369	0	28 113	29 482	24 578	1,48 %

(1) Il s'agit des variations d'une année sur l'autre (indexations, contrats de location modifiés) des revenus locatifs nets (y compris les remboursements de capital et les réductions de loyer), à l'exclusion des variations dues aux changements de taille (rénovations importantes, acquisitions) qui ont eu lieu au cours de l'année

(2) Immeubles de placement et créances de location-financement détenus en exploitation pendant 2 exercices consécutifs

1.2.9. EPRA RATIOS DES COÛTS

		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS	-3 311	-3 821
Charges relatives à la location	0	0
Récupération de charges immobilières	0	0
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	0	0
Frais techniques	0	0
Frais commerciaux	0	0
Charges et taxes sur immeubles non loués	0	0
Frais de gestion immobilière	0	0
Autres charges immobilières	0	0
Frais généraux de la société (1)	-4 929	-3 908
Autres revenus et charges d'exploitation	1 618	87
EPRA Coûts (charges d'inoccupation incluses) (A)	-3 311	-3 821
Charges et taxes sur immeubles non loués	0	0
EPRA Coûts (charges d'inoccupation exclues) (B)	-3 311	-3 821
Revenus locatifs bruts (C)	29 893	25 492 (1)
EPRA RATIO DE COÛTS (CHARGES DIRECTES DE VACANCE INCLUSES) (A/C)	11,08 %	14,99 % (1)
EPRA RATIO DE COÛTS (CHARGES DIRECTES DE VACANCE EXCLUES) (B/C)	11,08 %	14,99 % (1)
Frais généraux et d'exploitation capitalisés (y compris la part des	1 150	488

entreprises conjointes)

(1) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.

Care Property Invest capitalise les frais généraux et les charges d'exploitation, directement liés aux projets de développement (frais juridiques, frais de gestion de projet,...) et acquisitions.

1 2 10 EPRA CAPEX

		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Coûts d'investissement capitalisés sur les immeubles de placement
(1) Acquisitions	28 399	31 697(1)
(2) Projets de développement	28 353	7 733
(3) Immeubles en exploitation	13	-1 062
(4) Autres (intérêts intercalaires et gestion de projet)	0	0
Total des coûts d'investissement capitalisés des immeubles de placement	56 766	38 368
		(x € 1.000)
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Coûts d'investissement capitalisés sur les leasings financiers
(1) Acquisitions	10 978	13 111
(2) Projets de développement	784	4 079 (1)
(3) Immeubles en exploitation	-296	-90 (1)
(4) Autres (intérêts intercalaires et gestion de projet)	0	0

Care Property Invest sa ne dispose d'aucune participation dans une entreprise conjointe.

(1) En raison de changements dans la méthode de calcul de ces indicateurs, les chiffres comparatifs de 2018 ont été ajustés pour permettre une comparabilité correcte.

Care Property Invest continue à œuvrer en faveur d'une amélioration continue de sa transparence financière.

1. Situation du marché immobilier sur lequel la Société exerce son activité

Care Property Invest se distingue clairement dans le paysage des SIR grâce à sa spécialisation dans le segment du logement des personnes âgées. Il s'agit du segment dans lequel elle est essentiellement active aujourd'hui, mais pas exclusivement. En effet, en 2014, elle a étendu la portée de son objet social au marché des personnes à mobilité réduite pour également réaliser divers projets dans ce segment. L'expansion géographique était également à l'agenda, par l'élargissement d'horizon de son champ d'activité à l'ensemble de l'Espace économique européen. La préparation de la Société a porté ses fruits en 2018 avec un nombre important de nouveaux investissements, dont la cerise sur le gâteau a été ses premières acquisitions sur le marché néerlandais de l'immobilier de soins de santé.

Au cours de cet exercice, Care property Invest a procédé à l'acquisition effective de 10 projets et a également signé l'accord sous conditions suspensives pour 2 projets supplémentaires.

Le portefeuille immobilier belge s'est enrichi au cours de l'exercice 2019 de 2 nouveaux immeubles de placement, à savoir les centres de services de soins et de logement «Huyse Elckerlyc» à Riemst et «La Résidence du Lac» à Genval. Ce dernier a été acquis par le biais d'un apport en nature. Pour plus d'informations sur ces projets, voir le chapitre «III. Rapport de gestion» , point «2.1 Evénements marquants au cours de l'exercice 2019» à la page 39.

Le 27 septembre 2019, elle a également pu annoncer l'achèvement du complexe résidentiel pour personnes limitées et personnes atteintes de lésions cérébrales acquises «De Nieuwe Ceder» à Deinze, le premier projet pour les personnes handicapées dans le portefeuille de la Société.

Le 12 décembre 2019, elle a également signé l'accord sous conditions suspensives pour l'acquisition des cles centres de services de soins et de logement «La Reposée» à Mons et «Nouvelle Beaugency» à Bernissart. Celles-ci ont été effectivement acquises après la clôture de l'exercice, le 15 janvier 2020, par le biais d`un apport en nature.

Pour plus d'informations sur ces projets, voir le chapitre «III. Rapport de gestion», point «2.2 Événements postérieurs à la clôture de l'exercice 2019» à la page 48.

Aux Pays-Bas, la Société a procédé à l'acquisition de 8 nouveaux projets, tous des immeubles de placement. Il s'agit plus précisément de l'acquisition de la «Margaritha Maria Kerk» à Tilburg (redéveloppement d'une église en résidence de soins), de «Sterrenwacht» à Middelburg (redéveloppement d'une observatoire en résidence de soins) , de la résidence de soins «Villa Sijthof» à Wassenaar, de la résidence de soins «De Gouden Leeuw» à Laag-Keppel, de «Villa Wulperhorst» à Zeist (redéveloppement d'une maison de campagne en résidence de soins), de «St. Josephkerk» à Hillegom (redéveloppement d'une église en résidence de soin), la la résidence de soins «De Gouden Leeuw» à Zelhem et la résidence de soins «De Gouden Leeuw» à Zutphen (développement).Pour plus d'informations sur ces projets, voir le chapitre «III. Rapport de gestion» , point «2.1 Evénements marquants au cours de l'exercice 2019» à la page 39.

La stratégie immobilière de la Société est largement déterminée par la demande croissante pour des biens immobiliers à valeur ajoutée sociale, à savoir des infrastructures de soins parfaitement adaptées aux besoins de ses résidents. Cette stratégie est soutenue par l'évolution démographique des populations belges et néerlandaises.

Avec son approche, Care Property Invest répond aux attentes et aux besoins des opérateurs de ce marché, en se concentrant sur des contrats et des collaborations à long terme.

VI. Rapport immobilier

Elle sait de son expérience dans la construction de résidences-services pour le gouvernement flamand que les autorités locales belges et les organisations caritatives constituent encore un groupe cible important. Dans ce segment, la demande de logements qualitatifs abordables pour personnes âgées et personnes à mobilité réduite a fortement augmenté en raison de la crise économique. Care Property Invest se tourne également fortement vers le marché privé par la réalisation de projets de soins et de logement avec des opérateurs privés expérimentés en Belgique et aux Pays-Bas.

Ci-dessous, la Société inclut la description des marchés immobiliers de soins de santé dans les pays dans lesquels elle opère, telle que fournie par l'expert immobilier de la Société, en plus du rapport d'évaluation :

Le marché du logement pour personnes âgées en Belgique(1)

Depuis le 1er janvier 2019, suite à la 6ème réforme de l'Etat, la prise en charge des personnes âgées est entièrement prise en charge par les entités fédérées au niveau régional. En Belgique, le nombre total de lits MRPA et MRS a augmenté de 887 unités pour atteindre 144 946 unités en 2018. Il s'agit du taux de croissance annuel le plus faible de ces dernières années. Le nombre de lits à l'échelle nationale a augmenté de 10 649 unités au cours des cinq dernières années. Cette croissance a été principalement réalisée en Région flamande : + 9 345 unités sur les cinq dernières années. De nombreuses études se basent cependant uniquement des perspectives de croissance, par ex. du nombre de personnes de plus de 65 ans, qui passera de 19 à 24 % de la population, entre 2018 et 2035. Mais la part de personnes autonomes au sein de cette catégorie augmente également fortement. Le nombre de personnes nécessitant des soins augmente donc moins nettement. Il ressort des chiffres de Statbel qu'entre 1994 et 2018, l'espérance de vie des hommes est passée de 73,3 à 79,2 ans et celle des femmes de 80 à 83 ,7 ans. Le nombre d'« années de vie en mauvaise santé » reste stable depuis 1990 pour les hommes, aux alentours d'une quinzaine d'années, et depuis 1998 pour les femmes, aux alentours d'une vingtaine d'années. La domotique et les soins à domicile jouent également un rôle de plus en plus important. Du reste, le nombre moyen de jours en institution reste relativement stable.

L'immobilier de santé suscite toujours beaucoup d'intérêt comme investissement à long terme. Le marché des investisseurs s'élargit rapidement aux assurances et aux fonds de pension pour lesquels les contrats à (très) long terme et, qui plus est, indexés constituent un élément décisif. Cela correspond au souhait de l'exploitant de soins de santé de mener également une politique sur le long terme. D'autres ratios financiers lui sont toutefois applicables, comme le rapport entre la dette et le chiffre d'affaires, si l'on compare avec l'investisseur immobilier. Pour ce dernier, une dette égale à huit fois le chiffre d'affaires (revenus locatifs) est parfaitement viable, tandis que, pour l'exploitation, le taux d'endettement s'élève habituellement à 25 % du chiffre d'affaires. La scission « liée » entre l'exploitation et le bien immobilier, comme c'est également le cas dans l'hôtellerie, est donc une conséquence logique. Tous deux restent toutefois liés dans une rentabilité équilibrée pour les deux parties : ils sont donc interdépendants. Pour l'exploitant, le bâtiment et, par extension, la propriété immobilière sont, en quelque sorte, la machine immobilière qui ne peut, à aucun moment, avoir des ratés. Logiquement, comme dans l'hôtellerie, des contrats de type « triple net » sont également conclus dans le secteur des soins de santé. Pour l'exploitant, il est essentiel que la qualité du bien immobilier reste à niveau et qu'il puisse également intervenir rapidement si des actions s'imposent. L'attrait est trompeur pour l'investisseur. Il est en grande partie déchargé de préoccupations liées à la gestion du bâtiment et l'accord avec l'exploitant est conclu à très long terme. La viabilité financière de l'exploitation et les exigences techniques du bâtiment, notamment le respect de réglementations régionales fluctuantes, sont le tendon d'Achille. Que reste-t-il de la valeur d'un bâtiment qui ne remplit plus les normes dans un avenir prévisible ? S'il est situé dans une zone d'équipements communautaires, la fameuse zone bleue, quelles sont les possibilités de réaffectation ? Si l'exploitation n'est plus suffisamment rentable, en raison d'une réduction des interventions publiques, d'une modification de la règlementation ou d'un contrat de bail excessif, une révision à la baisse du contrat s'impose ou l'exploitation devient même impossible. L'évaluation et le suivi de toutes les modifications et tendances liées à l'exploitation, techniques et réglementaires, sont cruciales pour l'investisseur.

Il faut saluer le fait que diverses autorités fassent pression pour éviter que des chambres individuelles soient encore proposées comme objet d'investissement. De ce fait, la copropriété, comme dans le cas d'appartements, se retrouve heureusement dans une impasse pour l'immobilier de santé. Si l'on excepte des motifs sociaux légitimes, il est en outre impossible à terme de contraindre la légion de copropriétaires à faire au même moment des investissements parfois lourds. Il est à espérer que cette législation ne soit pas seulement reprise par les différentes entités fédérées au niveau régional, mais qu'elle s'étende également à d'autres types de propriété destinés à l'exploitation. En cas de copropriété, comment maintenir les exigences de qualité d'un hôtel, d'une résidence d'étudiants ou même de logements transformés en habitations multifamiliales ?

Dans cette évolution globale de professionnalisation accrue du secteur de l'exploitation et d'élargissement des investisseurs potentiels, avec simultanément une pression continue à la baisse sur les taux d'intérêt, les rendements locatifs bruts sont toujours plus bas. Aujourd'hui, les transactions à baux de type « triple net » de longue durée, sont clôturées à des rendements locatifs inférieurs à 5 %. L'impératif de qualité et de polyvalence ou, en termes généraux, le caractère durable de l'investissement, n'en devient que plus important. Avec des rendements si bas, il n'est plus possible de corriger des attentes erronées.

(1) Établi par Stadim SCRL et repris dans le présent rapport financier semestriel avec son accord.

La tentative de coupler d'autres groupes cibles nécessitant des soins, comme les jeunes à mobilité réduite, à l'expérience acquise et au développement des soins aux personnes âgées, dans le cadre desquels un certain nombre de services communs peuvent également être proposés, comme l'alimentation, l'accueil, etc. peuvent générer le complément et la flexibilité souhaités. Pour un certain nombre de groupes cibles, le nombre de patients est trop restreint pour que le fonctionnement reste abordable et la complémentarité ouvre de nouvelles possibilités, y compris pour les projets locaux.

Le marché du logement pour personnes âgées aux Pays-Bas(1)

L'économie néerlandaise

L'économie néerlandaise a connu une forte reprise depuis 2016, qui a culminé en 2017. Une stabilisation de la croissance économique est visible depuis 2018. Il est prévu que le produit intérieur brut des Pays-Bas augmentera de 1,7 % en 2019, contre 2,6 % en 2018 (2017 : 2,9 %). En 2020, le Bureau fédéral du Plan néerlandais prévoit une nouvelle baisse de la croissance économique de 1,3 %. Pour 2020, la politique commerciale américaine de droits d'importation et de barrières commerciales ainsi que le Brexit et les problèmes aux Pays-Bas concernant les PFAS et les émissions d'azote restent les plus grands risques pour l'économie. L'augmentation du produit intérieur brut aux Pays-Bas est en grande partie due aux dépenses intérieures. La consommation des ménages devrait augmenter de 1,9 % par an en moyenne au cours de l'année à venir, soit le même taux qu'en 2019.

Revenu et chômage

Aux Pays-Bas, les revenus disponibles devraient s'améliorer grâce à l'augmentation de la rémunération brute des salariés, à la poursuite de la réduction des impôts sur les revenus et à une forte reprise de l'emploi. En raison de l'étroitesse du marché du travail, les salaires ont augmenté d'environ 2,5 % en 2019. Les salaires devraient encore augmenter de 2,8 % en moyenne en 2020. Combinée avec des réductions d'impôts, cette mesure devrait entraîner une amélioration du pouvoir d'achat aux Pays-Bas. Le chômage aux Pays-Bas a considérablement diminué depuis 2017, pour atteindre un niveau d'environ 4,0 % de la population active en 2018 et 3,4 % en 2019. Le chômage devrait augmenter légèrement en 2020, pour atteindre 3,6 %.

L'inflation

L'inflation aux Pays-Bas a augmenté de manière significative en 2019 pour atteindre un niveau de 2,7 %, contre un niveau modéré les années précédentes de 1,6 % en 2018 et de 1,3 % en 2017. La hausse de l'inflation en 2019 est en partie due à l'augmentation des impôts sur l'énergie et à la hausse du taux de TVA réduit (de 6 % à 9 %). En 2020, le CPB (Bureau fédéral du Plan) s'attend à ce que l'augmentation annuelle des prix baisse à un niveau de 1,4 %.

Marché du logement

Le marché néerlandais du logement reste tendu. Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, mais moins fortement que ces dernières années. Au troisième trimestre de 2019, les prix des logements en propriété de 6,3 % plus élevés à l'échelle nationale qu'au même trimestre de 2018. En 2018, les prix de l'immobilier ont encore augmenté de 9,0 % sur une période d'un an, la plus forte hausse depuis la crise du crédit. La baisse du nombre de transactions de logements en propriété se stabilise. Le nombre de transactions devrait diminuer de 2,5 % l'année prochaine. En particulier dans les grandes villes, le marché du logement est toujours tendu et à cause de cette crise, la pénurie de nouvelles constructions ne cesse de s'accroître. Outre le manque de personnel dans le secteur de la construction, les problèmes d'azote et de PFAS aux Pays-Bas jouent également un rôle à l'heure actuelle. Comme l'octroi des permis est en grande partie bloqué en raison des problèmes susmentionnés, des retards apparaissent dans des projets qui sont encore en phase de préparation et qui sont difficiles à rattraper. Le retard de ces projets devrait entraîner une baisse de la production dans le secteur de la construction, surtout au cours de l'année prochaine.

Demande de soins aux Pays-Bas

Les soins de santé aux Pays-Bas se développent rapidement. L'ancien régime de construction a été aboli. Au lieu de cela, un système normatif de financement des coûts d'investissement des soins de santé a été introduit aux Pays-Bas. En conséquence, les établissements de soins de santé néerlandais sont devenus responsables de l'exploitation de l'immobilier de soins de santé. Par suite de cette réforme, de moins en moins d'utilisateurs utiliseront graduellement les soins intra-muros existants.

Si l'établissement de santé n'est pas en mesure de maintenir le taux d'occupation de son immeuble de soins de santé, il perdra à la fois le remboursement pour les soins, le logement et l'hébergement. Cela oblige les établissements de santé néerlandais à se comporter de manière ciblée et efficace. La location d'une propriété de soins est devenue une option à cet égard. Suite à l'extramuralisation des soins de santé, un marché est apparu aux Pays-Bas pour les investisseurs dans l'immobilier de santé.

Marché de l'immobilier de santé néerlandais

Les sociétés de logement néerlandaises sont tenues de se concentrer principalement sur le fonctionnement du logement social, ce qui oblige cet investisseur immobilier néerlandais traditionnel du secteur de la santé à être beaucoup moins actif dans ce domaine. On constate que de plus en plus de coopératives de logement se débarrassent de leurs biens immobiliers liés aux soins et les mettent à distance. Les fonds boursiers, les fonds de pension et les particuliers fortunés investissent de plus en plus dans l'immobilier de santé aux Pays-Bas.

Dans le domaine des soins de longue durée, les parties privées sont en train de devenir une option de remplacement pour les coopératives de logement.

En raison de l'extramuralisation des soins, l'accent étant mis sur le maintien à domicile le plus longtemps possible, une forte demande s'est fait jour aux Pays-Bas pour le secteur gratuit des appartements de soins. En conséquence, une pénurie croissante d'appartements de soins est apparue en peu de temps. La pénurie d'appartements de soins privés aux Pays-Bas continue de s'aggraver. En raison de la forte demande, la pénurie aux Pays-Bas a augmenté pour atteindre environ 32 000 appartements. Tant que cet approvisionnement ne sera pas accru, cette pénurie devrait s'aggraver pour atteindre un niveau d'environ 52 000 logements en 2040. On estime que le marché néerlandais de l'immobilier de soins de santé est à peu près de la même taille que le marché néerlandais des bureaux. Le marché n'est pas seulement vaste, mais aussi diversifié, avec des maisons de soins extra et intra-muros et des immeubles de première et de deuxième ligne. La première ligne de soins est le médecin généraliste ou le kinésithérapeute, qui sont aujourd'hui de plus en plus souvent hébergés ensemble dans un centre de santé. L'hôpital est un exemple de soins de deuxième ligne. Les foyers de soins extra-muros et intra-muros sont également appelés Care, tandis que les soins primaires et secondaires sont également appelés Cure. Les principaux points forts de l'immobilier de soins néerlandais sont les attentes relativement stables en matière de rendement, l'insensibilité économique, la corrélation limitée avec d'autres segments de l'immobilier et la possibilité de conclure souvent des contrats de location à long terme.

Volume d'investissement

En 2019, le volume des transactions dans l'immobilier de soins de santé devrait atteindre un niveau d'environ 500 millions €. En 2018, des investisseurs ont encore acheté des biens immobiliers de soins pour une valeur totale d'environ 950 millions €. Par conséquent, le type d'investissement en 2019 correspond approximativement au niveau de 2017. De plus en plus d'établissements de soins de santé et de coopératives de logement se concentrent sur leurs services primaires et décident de vendre leurs propriétés de soins de santé à des investisseurs. La baisse du volume des investissements en 2019 est largement due à un manque d'offre de qualité. La majorité des transactions concerne les maisons de soins, avec 83 % du volume total. Cela porte la part des maisons de soins dans le marché des investissements résidentiels à 11 %. La part aurait pu être beaucoup plus grande si plus de maisons de retraite avaient été construites. Comme sur le marché des investissements résidentiels, les investisseurs internationaux s'intéressent de plus en plus à l'immobilier de soins de santé néerlandais. La part internationale du volume des transactions est passée de 28 % à 38 % en 2019, en grande partie en raison d'un certain nombre de transactions importantes. Un exemple est la transaction avec la société américaine Heitman, qui a acheté la résidence de soins De Leyhoeve à Tilburg pour 84 millions €. Outre les fonds américains, les investisseurs (institutionnels) de pays tels que la Belgique, l'Allemagne et le Luxembourg ont également contribué à l'augmentation du nombre d'investisseurs internationaux. Ces investisseurs devraient continuer à renforcer leur position dans les années à venir.

Selon l'association sectorielle Actiz, des milliards en investissements seront nécessaires dans les années à venir pour compenser la pénurie de logements pour les personnes âgées aux Pays-Bas. Le Sénat néerlandais a également dénoncé le besoin de logements pour les personnes âgées, convaincu que l'ajout de logements dans ce segment permettra une meilleure circulation sur le marché du logement. Seul un tiers environ du volume des transactions dans l'immobilier de soins de santé concerne les nouvelles constructions. La part des nouvelles constructions est passée de 41 % en 2018 à 36 % en 2019. Comme l'expansion des logements est en retard par rapport à la demande croissante de logements pour personnes âgées, la pénurie de ces logements se poursuit.

Retours sur investissement

Ces dernières années, le rendement direct de l'immobilier de soins de santé néerlandais (également appelé rendement du cash-flow) montre une tendance relativement stable autour d'un niveau de 5,50 %. Aussi, en 2019, ce retour semble être resté à un niveau stable. Les taux d'intérêt des obligations néerlandaises de soins de santé, spécifiquement investies dans l'immobilier de soins de santé, fluctuent entre 5,00 et 6,50 %. De nombreux investisseurs sont principalement intéressés par les fonds en raison de la «certitude» relative quant au rendement direct. Le rendement initial brut (RIB), c'est-à-dire les revenus locatifs de la première année d'exploitation divisés par l'investissement, en est une indication importante.

Sur le marché, une baisse du rendement initial brut était encore visible en 2018 par rapport à 2017. Cette baisse des rendements initiaux s'est poursuivie en 2019. Les pourcentages ci-dessous représentent les rendements initiaux bruts «prime A-1» applicables au premier semestre 2018. Pour les établissements de soins, il s'agit d'un contrat de location de 15 ans avec un locataire solvable, dans un nouveau bâtiment parfaitement adapté à l'opération de soins en question et situé dans un bon endroit.

6,00 %
5,10 %
4,25 %
5,35 %

Etabli par, et inclus dans ce rapport financier semestriel dans son intégralité et sans modification, avec l'accord de Stadim cvba..

• (1) L'exploitation du centre de services de soins et de logement «Nuance» à Forest, pour lequel les travaux de construction ont commencé le 15 septembre 2017, sera assurée, après la réception provisoire, par une filiale d'Anima Care SA (une filiale à 100% contrôlée par Ackermans & Van Haaren).
• (2) Une filiale de la société cotée française Korian. auparavant, nommé « Stepping Stones »

2. Analyse du portefeuille immobilier consolidé

31 décembre 2019	prix d' acquisition (1)	Juste valeur	valeur assu rée	% Valeur assurée par rapport à la juste valeur	Revenus de location	prime d'assu rance payée
Belgique
Immeubles de placement en exploitation		267 315 679 284 403 034	0(2)		0 % 13 666 846	0(2)
Immeubles de placement en cours de développement	13 778 558	13 771 920	0 (2)	0 %	0	0(2)
Leasings financiers en exploitation		220 512 548 286 714 450	91 263 843(3)		0 % 15 150 984	0(2)
Leasings financiers en cours de développement	7 178 146	0	0(2)	-	0	0(2)
Pays-Bas
Immeubles de placement en exploitation	26 566 516	28 094 230	0(2)	0 %	663 926	0(2)
Immeubles de placement en cours de développement	27 866 546	29 290 521	0(2)	-	0	0(2)
Total		563 217 992 642 274 155	267 365 427		0 % 29 481 755	0

(1) Pour la définition du prix d'acquisition, voir le chapitre «X. Lexique» à la page 266.

• (2) Les polices d'assurance nécessaires doivent être contractées par l'exploitant du bien immobilier (sur la base des accords «triple net») ou sont répercutées de sorte que le coût est pris en charge par l'exploitant au final.
• (3) En principe, la responsabilité décennale est couverte par l'entrepreneur général du projet en question. Toutefois, pour se prémunir en cas de sa défaillance, la Société a elle-même également souscrit une assurance de responsabilité civile décennale supplémentaire pour le projet complet. Les valeurs assurées ne concernent que les travaux de construction couverts par la responsabilité décennale, pour les projets suivants : Lichtervelde : y compris le centre administratif ; Hooglede : y compris le centre municipal ; Hamme : y compris les fondations ; Kapellen : y compris la salle de détente et le bâtiment de liaison ; Hamont-Achel : y compris bâtiment de liaison et la connexion appartement n° 12 ; Oosteeklo : y compris le presbytère ; Hemiksem : y compris la partie admissible, à savoir 70,25 % de l'entreprise générale ; Kontich : y compris la rénovation du petit château, Zulte : y compris le couloir de liaison, Lennik : y compris les installations communales ; Hooglede (Gits) : y compris le centre de soins de jour, Saint-Nicolas (Priesteragie) : y compris les fondations ; Meise : y compris le couloir de liaison ; Mol : y compris les 39 appartements. Toutes les autres assurances doivent être souscrites par les preneurs de location-financement, comme déterminé contractuellement.

Au cours de l'exercice 2019, Care Property Invest a pu ajouter 10 investissements supplémentaires dans le portefeuille immobilier consolidé, dont 5 nouveaux développements.

2.1 Répartition géographique

2.2 Répartition du nombre de projets par exploitant

(1) Au 31 décembre 2019, le leasing financier «Assistentiewoningen De Stille Meers» à Middelkerke est toujours en cours de développement (2) Au 31 décembre 2019, le placement immobilier «Nuance» à Forest est toujours en cours de développement

(3) Au 31 décembre 2019, les immeubles de placement «De Orangerie» à Nijmegen (NL), «Margaritha Maria Kerk» à Tilburg (NL), «Sterrenwacht» à Middelburg (NL), «Villa Wulperhorst» à Zeist (NL), «St. Josephkerk» à Hillegom et «De Gouden Leeuw» à Zutphen (NL) sont toujours en cours de développement.

2.3 Répartition par exploitant des revenus reçus des contrats de location et baux emphytéotiques

2.4 Répartition des projets en fonction de la durée résiduelle du bail emphytéotique ou de la période de location.

Exercice clôturé le 31 décembre 2019	Nombre de projets se terminant
	entre 0 et 1 ans	entre 1 et 5 ans	entre 5 et 10 ans	entre 10 et 15 ans	entre 15 et 20 ans	> 20 ans	Total
Belgique	0	0	22	22	17	37	98
Immeubles de placement en exploitation	0	0	0	1	1	16	18
Leasings financiers	0	0	22	21	16	21	80
Pays-Bas	0	0	0	0	3	1	4
Immeubles de placement en exploitation	0	0	0	0	3	1	4
Total	0	0	22	22	20	38	102 (1)

(1) Au 31 décembre 2019, le portefeuille de Care Property Invest compte 110 projets effectivement acquis, dont 102 projets terminés et 8 en cours de développement (le groupe de logements à assistance «Assistentiewoningen Welzijnshuis» à Middelkerke(BE), le centre de services de soins et de logement «Nuance» à Forest (BE), la résidence de soins «De Orangerie» à Nimègue (NL), la résidence de soins «Margaritha Maria Kerk» à Tilburg (NL), la résidence de soins «Sterrenwacht» à Middelburg (NL), la résidence de soins «Villa Wulperhorst» à Zeist (NL), la résidence de soins «St. Josephkerk» à Hillegom (NL) et la résidence de soins «De Gouden Leeuw» à Zutphen (NL)).

Au 31 décembre 2019, la Société a également signé un accord sous conditions suspensives pour 2 projets (les centres de services de soins et de logement «La Reposée» à Mons(BE) et «Nouvelle Beaugency» à Bernissart(BE)).

Le premier droit de superficie (du portefeuille immobilier initial) arrivera à échéance en 2026, c'est-à-dire dans 6,51 ans.

La durée moyenne jusqu'à la fin de la période restante s'élève à 16,69 ans 1). Elle inclut la durée résiduelle du droit de superficie, qui est égale aux durées résiduelles de l'emphytéose et du bail, pour le portefeuille immobilier initial de location-financement. Pour les nouveaux projets, seule l'échéance du bail ou de l'emphytéose est prise en compte dans ce cadre.

(1) La durée résiduelle moyenne des contrats de location-financement est de 14,94 ans et celle des immeubles de placement de 23,07 ans.

2.5 Répartition des revenus provenant des baux emphytéotiques et des contrats de bail selon leur durée résiduelle.

							x € 1.000.
Exercice clôturé le 31 décembre 2019	Revenus à recevoir pour la période
	0-1 ans	1-5 ans	5-10 ans	10-15 ans	15-20 ans	> 20 ans	total
Belgique				24 286 373 97 145 493 117 689 681 101 568 965 88 145 684 79 981 541 508 817 738
Immeubles de placement en exploitation				13 510 517 54 042 067 67 552 584 66 954 831 63 709 269		61 232 491	327 001 759
Leasings financiers		10 775 856 43 103 426 50 137 097			34 614 134 24 436 415	18 749 051	181 815 979
Pays-Bas	1 489 480	5 957 920	7 447 400	7 447 400	6 837 012	2 755 507	31 934 720
Immeubles de placement en exploitation	1 489 480	5 957 920	7 447 400	7 447 400	6 837 012	2 755 507	31 934 720
Immeubles de placement en cours de développement	0	0	0	0	0	0	0
Total (1)				25 775 853 103 103 413 125 137 081 109 016 365 94 982 696 82 737 048 540 752 458

(1) Le solde comprend les loyers et redevances emphytéotiques restants au 31 décembre 2019, sur la base du canon non indexé, respectivement le loyer pour toute la durée restante du contrat (échéances scindées) et pour l'unique projet dont la Société assume le risque d'inoccupation (« Tilia » à Gullegem), en tenant compte d'un taux d'occupation de 100 %.

2.6 Répartition des projets en fonction de l'âge des bâtiments

Exercice clôturé le	nombre de projets avec une 1ère mise en service
31 décembre 2019	en 2019	il y a entre 1 à 5 ans	il y a entre 5 à 10 ans	il y a > de 10 ans	Total
Belgique	1	9	30	58	98
Immeubles de placement en exploitation	0	6	7	5	18
Leasings financiers	1	3	23	53	80
Pays-Bas	0	0	0	4	4
Immeubles de placement en exploitation	0	0	0	4	4
Immeubles de placement en cours de développement	0	0	0	0	0
Total	1	9	30	62	102 (1)

(1) Au 31 décembre 2019, le portefeuille de Care Property Invest compte 110 projets effectivement acquis, dont 102 projets terminés et 8 en cours de développement (le groupe de logements à assistance «Assistentiewoningen Welzijnshuis» à Middelkerke(BE), le centre de services de soins et de logement «Nuance» à Forest (BE), la résidence de soins «De Orangerie» à Nimègue (NL), la résidence de soins «Margaritha Maria Kerk» à Tilburg (NL), la résidence de soins «Sterrenwacht» à Middelburg (NL), la résidence de soins «Villa Wulperhorst» à Zeist (NL), la résidence de soins «St. Josephkerk» à Hillegom (NL) et la résidence de soins «De Gouden Leeuw» à Zutphen (NL)).

Au 31 décembre 2019, la Société a également signé un accord sous conditions suspensives pour 2 projets (les centres de services de soins et de logement «La Reposée» à Mons(BE) et «Nouvelle Beaugency» à Bernissart(BE)).

2.7 Taux d'occupation

En raison de la demande croissante de formes de logement adaptées aux personnes âgées, les bâtiments n'ont pratiquement pas d'inoccupation et enregistrent un taux d'occupation très élevé. La grande majorité des contrats conclus sont des contrats de type « triple net ». Le loyer ou la redevance emphytéotique sont donc toujours entièrement dus, quel que soit le taux d'occupation effectif et que le taux d'occupation économique de ces projets est toujours de 100 %(1). Toute inoccupation des unités de logement n'a donc aucun effet sur les revenus que la Société génère. La Société peut dès lors confirmer que le taux d'occupation général des immeubles de placement et du portefeuille de location-financement s'élève à 100 % au 31 décembre 2019.

décembre 2019, de sorte qu'il n'y avait pas de vacance. Pour les projets du portefeuille immobilier initial, le risque est à 100% attribué à la contrepartie et la Société reçoit un canon, indépendamment de la survenance d'une vacance particulière. Aussi pour les nouveaux

2.8 Valeur assurée du bien immobilier

Une assurance tous risques chantier a été conclue durant la phase de construction, ainsi qu'une « assurance responsabilité », pour les bâtiments que la Société développe ou a développés elle-même. Dès la mise à disposition des projets, une assurance responsabilité décennale est contractée. Les primes versées par Care Property Invest sont toutes dû par l'exploitant.

Les contrats emphytéotiques, de bail et de mise à disposition reprennent l'obligation pour tous les emphytéotes, locataires et parties à qui le bien immobilier est mis à disposition de contracter les assurances incendie nécessaires pour la valeur d'une construction neuve.

⁽¹⁾ Care Property Invest porte le risque d'inoccupation que pour le projet «Tilia» à Gullegem. Le risque d'inoccupation locatif pour le projet Tilia est donc négligeable dans l'ensemble du portefeuille. Le projet était entièrement occupé le 31 décembre 2018 et le 31 projets, la Société tente de remettre ce risque complètement ou pour la plus grande partie chez la contrepartie.

Pour les immeubles de placement comme pour les locations-financements s'appliquent également le fait que l'obligation d'assurance est également supportée par l'emphytéote ou le locataire (exploitant), conformément aux exigences reprises dans les contrats d'emphytéose ou de bail conclus. Care Property Invest ne paie donc aucune prime d'assurance pour ces bâtiments. La Société s'assure dès lors rigoureusement du respect par les exploitants de leur obligation d'assurance.

2.9 Répartition par bâtiment

Conformément à l'article 30 de la loi SIR, un maximum de 20 % des actifs consolidés peuvent être placés dans des biens immobiliers qui forment un seul et même ensemble immobilier. Le seuil légal de 20 %, mentionné à l'article 30 de la loi SIR, n'était pas dépassé par Care Property Invest au 31 décembre 2019.

La Société prend toujours cette disposition légale en considération à chacune de ses nouvelles acquisitions et dans l'ordre dans lequel les investissements sont réalisés.

3.1 Tableau récapitulatif des immeubles de placement

Opérateur et projets 31 décembre 2019	sur Ind la ica car tio n d te à e l' la em pag pla e 1 cem 52 ent	rén An née ova de tio n ( co la p nst ruc lus ré tio cen n/ te)	loc Su per ativ fici e to e ré tal sid e (m ent ²) iell e	rés No mb ide nti re d elle 'un s ité s	Loy ers co ntr act uel s	(VL Va leu E) r lo cat ive es tim ée	Tau x d 'oc cup atio n	Ad res se	l'ac Ju ste tif va con leu sol r p idé ar (% rap ) (2) por t à
Belgique
Armonea									12,50%
Les Terrasses du Bois	8		2014 16 568			176 1 886 957,37 1 791 166,15 100%		Terhulpsesteenweg 130, 1170 Watermael-Boitsfort	5,42%
Park Kemmelberg	13	2014	2 412			31 357 583,61 413 931,84 100%		Lange Pastoorstraat 37, 2600 Berchem
Ter Meeuwen	16	2015	8 628			101 747 642,91 837 144,39 100%		Torenstraat 15, 3670 Oudsbergen
WZC Residentie Moretus		12 2005-2011	8 034			139 1 174 917,57 1 415 434,73 100%		Grotesteenweg 185, 2600 Berchem
CPAS Wevelgem
Residentie Tilia		1 2014-2015	1 454			15 137 332,17 134 740,54 100%		Dorpsplein 21, 8560 Gullegem
Orelia Group
Wiart 126	17	2014	6 875			132 970 000,00 1 130 025,23 100%		Carton de Wiartlaan 126-128, 1090 Jette
Qaly@Beersel
Qaly	10	2016	6 834					83 866 192,78 936 527,49 100% Beukenbosstraat 9, 1652 Alsemberg
Résidence du Lac
La Résidence du Lac	19	2011	5 410		99 683 965,00	961 191,10 100%		Avenue Alber 1er 319, 1332 Genval
Senior Living Group									8,59%
3 Eiken		6 2015-2016	7 990			122 943 616,81 985 530,36 100%		Drie Eikenstraat 14, 3620 Lanaken
Huyse Elckerlyc	18	2008	3 944			73 280 763,89 397 911,65 100%		Trinellestraat 23, 3770 Riemst
Ter Bleuk		5 2013-2016	5 593			52 733 741,67 741 374,92 100%		Bleukstraat 11, 2820 Bonheiden Rijmenam
Woonzorgcentrum Oase	11	2016	6 730			76 817 466,31 873 153,06 100%		Tramlaan 14, 1861 Wolvertem
Vulpia Care Group									12,30%
Aan de Kaai	2	2012	7 950			74 852 956,71 914 838,70 100%		Antoine Coppenslaan 33, 2300 Turnhout
Boeyendaalhof	4	1991-2011	7 139			117 795 243,45 922 264,06 100%		Itegemsesteenweg 3, 2270 Herenthout
Bois de Bernihè	9	2013	6 886			113 597 388,30 782 587,73 100%		Avenue de Houffalize 65, 6800 Libramont-Chevigny
De Nieuwe Kaai	3	2005	7 806			99 892 078,99 982 121,23 100%		Nieuwe Kaai 5-7, 2300 Turnhout
Home Aldante	14	2003	2 372			55 178 137,35 245 192,96 100%		Uytroeverstraat 1, 1081 Koekelberg
t Neerhof	15	2013	8 236			108 750 860,67 813 030,65 100%		Nieuwstraat 69, 9660 Brakel,

(1) Il convient de se référer à «4. Rapport de l'expert immobilier» à la page 154, plus loin dans ce chapitre, pour les hypothèses et principes adoptés pour estimer la valeur locative. En ce qui concerne l'immeuble de placement « Aan de Kaai », l'expert immobilier s'appuie, pour le calcul de la valeur locative, sur l'hypothèse que le centre de soins de jour (CSJ) peut être/sera transformé en 10 chambres supplémentaires.

(2) Les autres biens immobiliers ne représentent pas plus de 5 % du total des actifs. Les actifs consolidés comprennent les contrats de locationfinancement à leur juste valeur.

3. Tableaux récapitulatifs du portefeuille immobilier consolidé

3.1 Tableau récapitulatif des immeubles de placement

Opérateur et projets 31 décembre 2019	sur Ind la ica car tio n d te à e l' la em pag pla e 1 cem 46 ent	An rén née ova de tio co n ( la p nst ruc lus ré tio cen n/ te)	tot Su per ale (m fici ²) e ré sid ent iell e lo cat ive	No mb re d 'un ité s ré sid ent iell es	Loy ers co ntr act uel s	Va leu r lo cat ive es tim ée (VL E) (1)	Tau x d 'oc cup atio n	Ad res se	l'ac Ju ste tif va con leu sol r p idé ar (% rap ) (2) por t à
Pays-Bas	3
De Gouden Leeuw Groep
De Gouden Leeuw (Laag Keppel)		6 1769-1980	2 265	37		153 118,30 501 428,96 100%		Rijksweg 916998 AG, Laag-Keppel
De Gouden Leeuw (Zelhem)	9	2007	5 200	40		56 000,00 762 961,80 100%		Burg. Rijpstrastraat 3-5, 7021 CP Zelhem
Ontzorgd Wonen Groep
Villa Sijthof	4	2015	1 411		19 174 807,47 368 247,01 100%			Oud Clingendaal 7, 2245 CH Wassenaar
Valuas Zorggroep BV
Villa Pavia	2	2004	1 638					16 280 000,00 400 004,61 100% Laan van Beek en Royen 45 te 3701 AK Zeist
Total					131 375 1 777 14 330 771 17 310 809 100%

(1) Il convient de se référer à «4. Rapport de l'expert immobilier» à la page 154, plus loin dans ce chapitre, pour les hypothèses et principes adoptés pour estimer la valeur locative. En ce qui concerne l'immeuble de placement « Aan de Kaai », l'expert immobilier s'appuie, pour le calcul de la valeur locative, sur l'hypothèse que le centre de soins de jour (CSJ) peut être/sera transformé en 10 chambres supplémentaires.

(2) Les autres biens immobiliers ne représentent pas plus de 5 % du total des actifs. Les actifs consolidés comprennent les contrats de locationfinancement à leur juste valeur.

3.2 Tableau récapitulatif des projets en cours de développement

Projet	sur Ind la ica car tio n d te à e l' la em pag pla e 1 cem 46 ent	Em pla cem ent	Coû t to tal es tim é	Coû t ac tue l	Co ût fut ur est im é	Ac hèv em ent es tim é	EV L a prè s a chè vem ent	Ex Ty plo pe ita nt
Immeubles de placement
Nuance	7			Forest - BE 14 773 761 13 778 558 995 203		fév. 2020		739 186 Anima Care développement nv
De Orangerie	1	Nimègue - NL 10 470 509 8 131 715 2 338 794				août 2020	575 878	Ontzorgd redéveloppement Wonen Groep
Margaritha Maria Kerk 3						Tilburg - NL 7 638 889 4 271 291 3 367 598 "Église : oct. 2020 Presbytère : Déc. 2020"	412 500	Ontzorgd redéveloppement Wonen Groep
Sterrenwacht	5	Middelburg - NL		5 623 704 1 925 991 3 697 713		jan 2021	303 680	Ontzorgd redéveloppement Wonen Groep
Villa Wulperhorst	7			Zeist - NL 12 956 696 4 828 789 8 127 907		fév. 2021	765 000	Valuas redéveloppement Zorggroep
St. Josephkerk	8	Hillegom - NL 9 065 000 3 655 401 5 409 599				avr. 2020	490 000	Stepping redéveloppement Stones
De Gouden Leeuw	10	Zutphen - NL 11 650 000 5 053 359 6 596 641				juin 2021	629 100	De Gouden nouvelle Leeuw Groep construction
Leasings financiers
Assistentiewoningen De Stille Meers	4	Middelkerke - BE		8 234 801 7 178 146 1 056 655		jan. 2020	454 876	CPAS redéveloppement Middelkerke
Total				80 413 360 48 823 249 31 590 111

3.3 Tableau récapitulatif des projets du portefeuille immobilier initial

Nom du projet	Année de construc tion/ rénovation	Surface louable (en m²)	Nombre d'unités résiden tielles	Loyers contractuels	Taux d'oc cupation		Adresse Juste valeur par rapport aux actifs consol. (%) (1)
CPAS							35,46%
Anvers
Residentie «'t Lam »	1997	2 465	26	208 621,92	100%	Polderstraat, 1, 2070 Zwijndrecht
Residentie «De Loteling»	1998	2 103	24	165 991,68	100%	Kapellei, 109, 2980, Sint-Antonius (Zoersel)
Residentie «De Linde»	1998	2 348	23	185 825,28	100%	Jaak Aertslaan, 3, 2320 Hoogstraten
Residentie «De Peulder»	1998	1 722	20	158 976,00	100%	Bellekens, 2, 2370 Arendonk
Residentie «Papegaaienhof»	1999	2 285	24	207 383,04	100%	Burgemeester De Boeylaan 2, 2100 Deurne
Residentie «Altena»	2003	2 480	25	263 031,00	100%	Antwerpsesteenweg, 75, 2550 Kontich
Residentie «Mastbos»	2000	1 728	20	181 776,00	100%	Maststraat, 2, 2910 Essen
Residentie «Mastbos» - uitbreiding	2010	866	10	88 822,80	100%	Maststraat, 2, 2910 Essen

Nom du projet	Année de construc tion/ rénovation	Surface louable (en m²)	Nombre d'unités résiden tielles	Loyers contractuels	Taux d'oc cupation		Adresse Juste valeur par rapport aux actifs consol. (%) (1)
Residentie «Kloosterhof»	2001	1 955	24	211 443,84	100%	Kloosterhof 1, 2470 Retie
Residentie «De Brem»	2001	3 512	42	341 873,28	100%	Zwaantjeslei, 87, 2170 Merksem
Residentie «'t Kloosterhof»	2002	1 476	17	153 452,88	100%	Pastoor Woestenborghslaan 4, 2350 Vosselaar
Residentie «A. Stappaerts»	2002	2 090	28	309 859,20	100%	Albert Grisarstraat, 17- 25, 2018 Antwerpen
Residentie «Sint-Bernardus»	2004	3 094	24	208 313,28	100%	Sint-Bernardusabdij, 1, 2620 Hemiksem
Residentie «De Wilders»	2004	2 069	25	226 965,00	100%	De Wilders, 39, 2382 Poppel (Ravels)
Residentie «Het Sluisken»	2005	2 158	25	198 132,00	100%	Gasthuistraat, 9, 2960 Brecht
Residentie «Geestenspoor»	2006	1 660	19	151 127,52	100%	Geestenspoor, 69-75, 2180 Ekeren
Residentie «'t Zand»	2011	3 378	36	136 140,48	100%	Zandstraat, 4, 2960 Sint-Job-in-'t-Goor
«Hof van Picardiën»	2012	2 004	22	123 478,08	100%	Molenstraat, 68, 2970 Schilde
Residentie «De Schittering»	2012	2 537	22	140 891,52	100%	Nieuwstraat 11,13,15, 2290 Vorselaar
Residentie «Nieuwe Molenakkers»	2012	6 125	37	231 510,48	100%	Boudewijnstraat, 7, 2340 Beerse
Residentie «Ten Hove»	2013	4 771	50	145 104,00	100%	Jakob Smitslaan 26, 2400, Mol

Flandre Occidentale

Residentie «Zevekote»	1998	2 059	22	181 515,84	100%	Kleine Stadenstraat 2, 8830 Hooglede
Residentie «D'Hooge»	1998	1 469	19	155 363,76	100%	Statiestraat, 80, 8810 Lichtervelde
Residentie «Roger Windels»	1998	1 766	21	165 032,28	100%	Karel de Goedelaan, 4, 8820 Torhout
Residentie «Soetschip»	1999	727	10	83 371,20	100%	Lostraat, 3, 8647, Lo reninge
Residentie «Zilverschoon»	2000	2 524	30	240 123,60	100%	Beversesteenweg, 51, 8800 Roeselare
Residentie «Eugenie Soenens»	2001	1 348	14	120 981,84	100%	Ieperweg, 9a, 8211 Loppem (Zedelgem)
Residentie «'t Kouterhuys»	2011	2 991	33	240 985,80	100%	Hospitaalstraat, 31, 8610 Kortemark
Residentie «De Varent»	2002	5 901	63	613 025,28	100%	Zuiderlaan, 45, 8790 Waregem
Residentie «Ter Drapiers»	2002	1 553	17	146 555,64	100%	Gasstraat, 4, 8940 Wervik
Residentie «Meulewech»	2002	3 175	36	309 908,16	100%	Kosterijstraat, 40-42, 8200 Brugge
Residentie «De Vliedberg»	2010	3 306	35	172 544,40	100%	Rudderhove, 2, 8000 Brugge
Residentie «Ter Leyen»	2012	2 640	33	184 534,08	100%	Wiermeers, 12, 8310 Brugge
Residentie «Ten Boomgaarde»	2012	4 839	38	111 477,96	100%	Ter Beke, 31, 8200 Brugge

Nom du projet	Année de construc tion/ rénovation	Surface louable (en m²)	Nombre d'unités résiden tielles	Loyers contractuels	Taux d'oc cupation		Adresse Juste valeur par rapport aux actifs consol. (%) (1)
Residentie «De Vlasblomme»	2003	1 527	19	175 010,52	100%	Grote Molenstraat, 43, 8930 Menen
Residentie «Leonie»	2005	1 101	17	113 513,76	100%	Leonie de Croixstraat, 19, 8890 Dadizele (Moorslede)
Residentie «Ter Linde»	2011	1 863	20	155 709,60	100%	Gitsbergstraat, 40, 8830 Hooglede
Residentie «Duinenzichterf»	2011	4 135	48	311 806,08	100%	Duinenzichterf, 10-14, 8450 Bredene
Flandre Orientale
Residentie «De Lavondel»	1997	1 856	20	153 141,60	100%	Proosdij, 15, 9400 Denderwindeke
Residentie «De Kaalberg»	1998	4 501	47	369 287,04	100%	Pachting, 6, 9310 Moorsel
Residentie «Denderzicht»	1999	1 561	17	145 164,36	100%	Burchtstraat, 48-54, 9400 Ninove
Residentie «Aster»	2000	1 358	16	132 151,68	100%	Koning Albertstraat, 7, 9968 Oosteeklo
Residentie «Herfstdroom»	2000	1 902	20	171 218,40	100%	Bommelstraat, 33, 9840 De Pinte
Residentie «Den Eendengaerd»	2000	1 756	20	171 988,80	100%	Marktplein, 23, Roodkruisstraat, 9220 Hamme
Residentie «Den Craenevliet»	2004	816	11	121 463,76	100%	Killestraat, 33, 9220 Hamme
Residentie «Cuesta»	2005	1 872	24	164 926,08	100%	Molenstraat, 41, 9250 Waasmunster
Residentie «De Lijsterbes»	2006	1 865	20	164 193,60	100%	Steenvoordestraat, 38 bis, 9070 Destelbergen
Residentie «De Lijsterbes» - uitbreiding	2014	1 854	20	175 855,20	100%	Steenvoordestraat, 38 bis, 9070 Destelbergen
Residentie «De Goudbloem»	2009	4 102	36	155 373,12	100%	Zwijgershoek, 10, 9100 Sint-Niklaas
Residentie «De Priesteragie»	2012	6 072	60	197 020,80	100%	Azalealaan, 6, 9100 Sint-Niklaas
Brabant flamand
Residentie «Den Eikendreef»	1998	1 081	13	103 034,88	100%	Kloosterstraat 73, 1745 Opwijk
Residentie «De Vlindertuin»	2014	3 152	32	321 108,48	100%	Kloosterstraat, 77, 1745 Opwijk
Residentie «Dry Coningen»	2007	2 030	24	183 021,12	100%	Leuvensesteenweg, 190, 3070 Kortenberg
Residentie «De Sterre»	2008	1 320	15	146 313,00	100%	Mechelsesteenweg, 197, 1933 Sterrebeek (Zaventem)
Residentie «De Veste»	2010	2 037	18	244 207,44	100%	De Veste, 1932 Sint Stevens-Woluwe (Zaventem)
Seniorie «Houtemhof»	2008	3 187	31	287 879,64	100%	Houtemstraat, 45, 3300 Tienen
Seniorie «Houtemhof» - uitbreiding	2010	2 429	31	240 951,84	100%	Houtemstraat, 45, 3300 Tienen
Residentie «Den Bleek»	2011	1 936	16	135 406,08	100%	Stationsstraat, 35, 1750 Sint-Kwintens-Lennik

Nom du projet	Année de construc tion/ rénovation	Surface louable (en m²)	Nombre d'unités résiden tielles	Loyers contractuels	Taux d'oc cupation		Adresse Juste valeur par rapport aux actifs consol. (%) (1)
Residentie «Paepenbergh»	2012	4 344	36	130 826,88	100%	Fabriekstraat, 148, 1770 Liedekerke
Residentie «Ter Wolven»	2012	4 284	43	179 903,40	100%	Godshuisstraat, 33, 1861 Wolvertem (Meise)
Limbourg
Residentie «De Kempkens II»	2000	1 537	16	136 229,76	100%	De Kempkens, 1, 3930 Hamont
Residentie «'t Heppens Hof»	2003	1 622	19	280 993,92	100%	Heidestraat, 1, 3971 Leopoldsburg
Residentie «De Parel»	2001	2 713	31	272 121,72	100%	Rozenkransweg, 21, 3520 Zonhoven
Residentie «Chazal»	2004	2 703	31	177 456,96	100%	De Wittelaan, 1, 3970 Leopoldsburg
Residentie «Kompas»	2005	1 462	18	174 681,36	100%	Dorpsstraat, 82A, 3665 As
Residentie «De Lier»	2007	2 807	25	141 336,00	100%	Michielsplein, 5, 3930 Achel
Residentie «Mazedal»	2008	3 346	28	297 978,24	100%	Langs de Graaf, 15, 3650 Dilsen-Stokkem
Residentie «De Brug»	2009	4 667	40	169 718,40	100%	Rozenkransweg, 25, 3520 Zonhoven
Residentie «Kompas»	2009	2 800	24	165 162,24	100%	Dorpsstraat, 82A, 3665 As
Residentie «Carpe Diem»	2012	2 538	28	169 639,68	100%	Hesdinstraat, 5, 3550 Heusden-Zolder
De Waterjuffer	2013	3 247	37	130 318,44	100%	Speelstraat, 8, 3945 Ham
asbl

Anvers
Residentie «d' Hoge Bomen»	2000	1 821	22	175 090,08	100%	Hoogboomssteenweg, 124, 2950 Kapellen
Residentie «Ten Velden»	2010	1 558	21	104 086,08	100%	Kerkevelden, 44-60, 2560 Nijlen
Flandre orientale
Residentie «Noach»	1998	1 254	15	112 210,20	100%	Nieuw Boekhoutestraat, 5A, 9968 Bassevelde

76 projets		189 031	1.988	14 404 936
Residentie «Ponthove»	2005	2 199	26	131 177,28	100%	Pontstraat, 18, 9870 Zulte
Residentie «Serviceflats II»	2002	1 692	19	152 119,32	100%	Ten Bosse, 150, 9800 Deinze

(1) Les autres biens immobiliers ne représentent pas plus de 5 % du total des actifs. Les actifs consolidés comprennent les contrats de location-financement à leur juste valeur.

3.4 Tableau récapitulatif leasings financiers nouveau programme d'investissement

Nom du projet	Indication de l'emplacement sur la carte à la page 146	Année de construc tion/réno vation	Surface louable (en m²)	Nombre d'unités résiden tielles	Loyers contractuels	Taux d'oc cupa tion	Adresse Juste	valeur par rapport aux actifs consol. (%) (1)
CPAS
Herfstvrede	1	2017	1 937	22	117 943,64	100%	Herfstvrede 1A, 9180 Moerbeke
Huis Driane	2	2018	1 742	22	111 375,64	100%	Molenstraat 56, 2270, Herenthout
De Stille Meers	4	2020	5 326	60	-	100%	Sluisstraat 17, 8430 Middelkerke
Astor asbl
Residentie De Anjers	5	2018	5 960	62	496 457,11	100%	Veststraat 60, 2940 Balen
Zorghuizen asbl
De Nieuwe Ceder	3	2019	4 779	86	20 271,54	100%	Parijsestraat 34, 9800 Deinze
5 projets			19 744	252	746 048

(1) Les autres biens immobiliers ne représentent pas plus de 5 % du total des actifs. Les actifs consolidés comprennent les contrats de location-financement à leur juste valeur.

4. Rapport de l'expert immobilier

Madame, Monsieur,

Conformément aux dispositions légales, nous avons l'honneur d'exprimer notre opinion sur la valeur du patrimoine immobilier de la SIR (Société immobilière réglementée publique de droit belge) Care Property Invest au 31 décembre 2019. Stadim scrl ainsi que les personnes physiques qui la représentent, confirment qu'elles ont agi en tant qu'experts indépendants et qu'elles disposent de la qualification pertinente et reconnue requise.

L'évaluation a été effectuée sur la base de la valeur du marché telle qu'elle est définie dans les « International Valuation Standards » publiés par le « Royal Institution of Chartered Surveyors » (le « Red Book »). Dans le cadre d'un rapport qui se conforme aux International Financial Reporting Standards, nos estimations représentent la juste valeur. La juste valeur ou « fair value » est définie par la norme IAS 40 comme le montant auquel les actifs seraient transférés entre deux parties bien informées, sur une base volontaire et sans intérêts particuliers mutuels. IVSC estime que ces conditions sont remplies si on respecte la définition de la valeur du marché mentionnée ci-dessus. La valeur du marché doit en outre être un reflet des baux en cours, de l'actuelle marge brute d'autofinancement (ou flux de trésorerie), des hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et des coûts anticipés.

Dans ce contexte, les frais d'actes doivent être adaptés à la situation effective du marché. Après avoir analysé un grand nombre de transactions, les experts immobiliers agissant à la demande de sociétés immobilières cotées en bourse, réunis en groupe de travail, sont parvenus à la conclusion que, l'immobilier pouvant être transféré sous différentes formes, l'impact des frais de transaction sur les grands placements immobiliers sur le marché belge, dont la valeur est supérieure à 2,5 millions d'euros, est limité à 2,5 %. La valeur acte en main correspond donc à la juste valeur majorée de 2,5 % pour les frais d'actes. La juste valeur est donc calculée en divisant la valeur acte en main par 1 025. Les propriétés qui se trouvent sous le seuil de 2,5 millions d'euros et les propriétés étrangères sont soumises au droit d'enregistrement normal et leur juste valeur correspond donc à la valeur des coûts supportés par l'acheteur.

Pour évaluer les propriétés, il a été tenu compte des baux en cours, ainsi que de tous les droits et obligations découlant de ces baux. Chaque propriété a fait séparément l'objet d'une évaluation. Les estimations ne tiennent pas compte de la valeur ajoutée potentielle qui pourrait être réalisée si le portefeuille était proposé sur le marché dans son intégralité. Lors de notre évaluation, nous n'avons pas pris en compte les frais de vente ni les impôts à payer qui sont propres à une transaction ou à la promotion immobilière. Nous pensons, par exemple, aux frais de courtage ou de publicité. Outre un contrôle annuel des immeubles concernés, nos estimations sont basées sur les informations fournies par Care Property Invest concernant la situation locative, les surfaces, les croquis ou plans, les frais locatifs et les impôts liés à la propriété concernée, la conformité et la pollution de l'environnement. Les données communiquées sont considérées comme étant exactes et complètes. Nos estimations reposent sur l'hypothèse que les éléments non communiqués ne sont pas de nature à affecter la valeur du bien. Cette évaluation est un instantané du marché à la date de l'évaluation.

Le 31 décembre 2019, la juste valeur du portefeuille immobilier (ou « fair value ») s'élève à 355 559 100 € et la valeur du marché acte en main (ou la valeur d'investissement avant déduction des droits de mutation) à 366 029 200 €. La juste valeur des canons encore dus s'élève à € 1 686 000.

Anvers, le 31 décembre 2019

Chiela Moens-Seynaeve, Estimateur-Conseiller STADIM scrl

Philippe Janssens, FRICS Administrateur délégué STADIM scrl

VII. Comptes annuels

VII. Comptes annuels

1. Comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre 2019 (1)	160
1.1 État consolidé du résultat global	160
1.2 Bilan consolidé	161
1.3 Tableau des flux de trésorerie	162
1.4 État des variations des fonds propres consolidés	164
2. Note explicative aux comptes annuels consolidés	166
Note explicative 1 : Informations générales sur la Société	166
Note explicative 2 : Méthodes comptables	166
T 2.1 DÉCLARATION DE CONFORMITÉ	166
T 2.2 PRINCIPES DE CONSOLIDATION	168
T 2.3 IMMOBILISATIONS CORPORELLES	168
T 2.4 IMMEUBLES DE PLACEMENT	168
T 2.5 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES	171
T 2.6 PERTES DE VALEUR EXCEPTIONNELLES	172
T 2.7 IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES	172
T 2.8 CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT ET COMMERCIALES	173
T 2.9 ACTIFS COURANTS	175
T 2.10 FONDS PROPRES	175
T 2.11 PROVISIONS	175
T 2.12 PASSIFS FINANCIERS	176
T 2.13 AVANTAGES DU PERSONNEL	177
T 2.14 PRODUITS ET CHARGES	177
T 2.15 IMPÔTS	178
Note explicative 3 : Information sectorielle	180
T 3.1 INFORMATION SECTORIELLE – RÉSULTAT	181
T 3.2 INFORMATION SECTORIELLE – BILAN	182
Note explicative 4 : Gestion des risques financiers	183
T 4.1 RISQUES LIÉS AUX COVENANTS ET AUX PARAMÈTRES FINANCIERS LÉGAUX	183
T 4.2 RISQUES LIÉS À L'ÉVOLUTION DU TAUX D'ENDETTEMENT	184
T 4.3 RISQUES LIÉS AU COÛT DU CAPITAL	186
T 4.4 RISQUES LIÉS À L'UTILISATION DE PRODUITS FINANCIERS DÉRIVÉS	187
Note explicative 5 : Notes sur les états financiers consolidés	189
T 5.1 RÉSULTAT NET PAR ACTION	189
T 5.2 COMPOSANTS DU RÉSULTAT NET	189
T 5.3 REVENUS LOCATIFS	190
T 5.4 FRAIS GÉNÉRAUX DE LA SOCIÉTÉ	191
T 5.5 AUTRES PRODUITS ET CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ	192
T 5.6 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT	192
T 5.7 AUTRES RÉSULTATS SUR PORTEFEUILLE	193
T 5.8 REVENUS FINANCIERS	193
T 5.9 CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES	193

T 5.10 AUTRES CHARGES FINANCIÈRES 194 3. Rapport du commissaire 218 4. Comptes annuels statutaires abrégés arrêtés au 31 décembre 2019 224

T 5.11 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR D'ACTIFS ET DE PASSIFS FINANCIERS	194
T 5.12 IMPÔTS	194
T 5.13 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES	195
T 5.14 INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS	195
T 5.15 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES	199
T 5.16 IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES ET AUTRES PASSIFS FINANCIERS À LONG TERME	199
T 5.17 CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT ET CRÉANCES COMMERCIALES ET AUTRES ACTIFS NON COU
RANTS	201
T 5.18 CRÉANCES COMMERCIALES	203
T 5.19 CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS	203
T 5.20 TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE	203
T 5.21 COMPTES DE RÉGULARISATION DE L'ACTIF	204
T 5.22 CAPITAL	204
T 5.23 PRIME D'ÉMISSION	205
T 5.24 RÉSERVES	205
T 5.25 RÉSULTAT DE L'EXERCICE	206
T 5.26 PROVISIONS	206
T 5.27 DETTES FINANCIÈRES	207
T 5.28 AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS	208
T 5.29 PASSIFS-IMPÔTS DIFFÉRÉS	209
T 5.30 DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES	209
T 5.31 AUTRES PASSIFS COURANTS	209
T 5.32 COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF	209
T 5.32 EXPLICATION DE LA JUSTE VALEUR	210
T 5.34 PASSIFS ÉVENTUELS	211
T 5.35 CAUTIONNEMENTS REÇUS D'ENTREPRENEURS	211
T 5.36 TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES	212
T 5.37 ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DE L'EXERCICE 2019	212
T 5.38 DONNÉES SUR LES FILIALES	214
T 5.39 RÉMUNÉRATION DU COMMISSAIRE AUX COMPTES	215
T 5.40 INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE	215
3. Rapport du commissaire	218
Rapport sur l'audit des Comptes Consolidés	218
4. Comptes annuels statutaires abrégés arrêtés au 31 décembre 2019	224
4.1 État statutaire abrégé du résultat global	224
4.2 État statutaire abrégé des résultats réalisés et non réalisés	225
4.3 Bilan statutaire abrégé	226
4.4 Affectation du résultat statutaire abrégé	227
4.5 Obligation de distribution selon l'AR SIR du 13 juillet 2014	228
4.6 Fonds propres non distribuables conformément à l'article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations
(CSA)	229
4.7 État des variations des fonds propres non-consolidés	230

1. Comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre 2019 (1)

1.1 État consolidé du résultat global

			Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
I. Revenus locatifs (+)	T 5.3	29 481 755,26	25 236 782,83
RÉSULTAT LOCATIF NET		29 481 755,26	25 236 782,83
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES		29 481 755,26	25 236 782,83
XIV. Frais généraux de la Société (-)	T 5.4	-4 929 433,42	-3 907 848,62
XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-)	T 5.5	1 618 429,80	86 705,90
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE		26 170 751,64	21 415 640,11
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	T 5.6	10 129 699,75	3 727 705,52
XIX. Autres résultats du portefeuille (+/-)	T 5.7	-274 558,63	2 645 270,81
RÉSULTAT D'EXPLOITATION		36 025 892,76	27 788 616,44
XX. Revenus financiers (+)	T 5.8	20 693,44	368,01
XXI. Charges d'intérêts nettes (-)	T 5.9		-6 205 674,70 -5 713 031,51(1)
XXII. Autres charges financières (-)	T 5.10	-244 039,87	-118 152,31(1)
XXIII. Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers (+/-)	T 5.11	-3 061 553,02	-142 219,64
RÉSULTAT FINANCIER		-9 490 574,15	-5 973 035,45
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS		26 535 318,61	21 815 580,99
XXIV. Impôt sur les sociétés (-)	T 5.12	-165 748,40	-396 961,64
XXV. Exit tax (-)	T 5.12	589 882,37	1 582 959,14
IMPÔTS		424 133,97	1 185 997,50
RÉSULTAT NET		26 959 452,58	23 001 578,49
Autres éléments du résultat global		0,00	0,00
RÉSULTAT GLOBAL		26 959 452,58	23 001 578,49

	Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,58	23 001 578,49
résultat net par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation	1,3222 €	1,1904 €

RÉSULTAT NET PAR ACTION

(1) Les comptes annuels consolidés au 31 décembre 2018 ont été repris dans le Rapport financier annuel 2018 au point 1 seq du chapitre « VII. Comptes annuels », à partir de la page 202 et les comptes annuels consolidés au 31 décembre 2017 ont été repris dans le Rapport financier annuel 2017 au point 1 seq du chapitre « VII. Comptes annuels », à partir de la page 152. Les deux rapports sont disponibles sur le site www.carepropertyinvest.be.

(2) Suite à un reclassement entre les charges d'intérêts nettes et les autres charges financières, les chiffres au 31 décembre 2018 ont également été ajustés pour permettre une comparaison correcte.

1.2 Bilan consolidé

Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
ACTIFS
I. ACTIFS		566 900 062,25	467 278 472,23
B. Immobilisations incorporelles	T 5.13	174 260,30	145 478,62
C. Immeubles de placement	T 5.14	357 245 669,51	271 431 222,33
D. Autres immobilisations corporelles	T 5.15	9 909 596,03	9 124 239,06
E. Immobilisations financières	T 5.16	633 303,48	175 358,00
F. Créances de location-financement	T 5.17	183 842 687,89	173 160 837,65
G. Créances commerciales et autres immobilisations	T 5.17	15 094 545,04	13 241 336,57
II ACTIFS COURANTS		5 978 297,14	6 358 789,69
D. Créances commerciales	T 5.18	840 992,87	962 811,01
E. Créances fiscales et autres actifs courants	T 5.19	1 445 296,18	2 492 129,75
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	T 5.20	3 347 195,27	2 746 139,42
G. Comptes de régularisation	T 5.21	344 812,82	157 709,51
TOTAL DE L'ACTIF		572 878 359,39	473 637 261,92
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
CAPITAUX PROPRES		266 291 362,49	230 411 202,13
A. Capital	T 5.22	121 338 541,35	114 961 266,36
B. Prime d'émission	T 5.23	104 174 862,03	87 551 065,26
C. Réserves	T 5.24	14 258 126,53	4 897 292,03
D. Résultat net de l'exercice (1)	T 5.25	26 519 832,58	23 001 578,48
PASSIFS		306 586 996,91	243 226 059,79
I. Passifs non courants		189 841 523,09	170 794 880,37
A. Provisions	T 5.26	2 500,00	1 978,81
B. Dettes financières non courantes	T 5.27	164 999 835,40	144 726 760,10
C. Autres passifs financiers non courants	T 5.16	23 075 068,83	19 556 182,94(2)
E. Autres passifs non courants	T 5.28	1 764 118,86	338 555,63(2)
F. Impôts différés	T 5.29	0,00	6 171 402,89
II. Passifs courants		116 745 473,82	72 431 179,42
B. Dettes financières courantes	T 5.27	108 885 077,87	67 022 936,27
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	T 5.30	4 201 363,49	4 092 270,18
E. Autres passifs courants	T 5.31	2 477 768,68	250 000,00
F. Comptes de régularisation	T 5.32	1 181 263,78	1 065 972,97
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES + PASSIF		572 878 359,39	473 637 261,92

• (1) La différence entre le résultat net de l'exercice figurant dans le bilan consolidé et le résultat net de l'exercice figurant dans l'état consolidé du résultat global concerne le résultat au 31 décembre 2018 des filiales néerlandaises Care Property Invest.NL B.V. et Care Property Invest.NL2 B.V., qui ont un exercice prolongé jusqu'au 31 décembre 2019. Par conséquent, le résultat ne peut être attribué qu'après l'assemblée générale de 2020.
• (2) Suite à un reclassement des droits réels du poste «autres passifs financiers non courants» au poste «autres passifs non courants», les chiffres au 31 décembre 2018 ont été ajustés afin de permettre une comparabilité correcte.

1.3 Tableau des flux de trésorerie

			Les montants sont arrondis à l'euro
Exercice clôturé le 31 décembre	Annexe	2019	2018
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE		2 746 139	5 641 055
1. FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'EXPLOITATION		17 506 377	13 435 021
Résultat net de l'exercice		26 959 453	23 001 578
impôts	T 5.12	-424 134	-1 185 997
coût net des intérêts	T 5.9	6 205 675	5 675 012
revenus financiers	T 5.8	-20 693	-368
Résultat net de l'exercice (hors intérêts et impôts)		32 720 300	27 490 225
Éléments hors-caisse ajoutés ou/déduits des		-8 256 201	-6 347 334
variations de la juste valeur des swaps	T 5.11	3 061 553	142 220
variations de la juste valeur des immeubles de placement	T 5.6	-10 129 700	-3 727 706
amortissements, réductions de valeur et reprise de réductions de valeur sur i.c.	T 5.4	180 950	146 329
marge de profit ou de perte des projets de leasing immobilier alloués à la période	T 5.5	-1 644 083	-264 885
autre résultat sur portefeuille	T 5.7	274 559	-2 645 271
provisions	T 5.26	521	1 979
Variation du besoin en fonds de roulement		-6 957 722	-7 707 870
Mouvement des actifs		-807 033	1 187 277
Mouvement du passif		-6 150 689	-8 895 147
2. FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT		-63 906 248	-59 594 873
investissements en location-financement (développements)	T 5.17	-11 289 865	-6 631 730
investissements dans des immeubles de placement (y compris les développements)	T 5.14	-48 019 251	-13 286 416
investissements dans des actions de sociétés immobilières	T 5.14	-4 385 085	-39 461 646
investissements dans des immobilisations corporelles T 5.15		-147 171	-157 288
investissements dans des immobilisations incorporelles	T 5.13	-64 265	-62 955
investissements dans des immobilisations financières T 5.16		-613	5 162

Exercice clôturé le 31 décembre	Annexe	2019	2018
3. FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT		47 000 927	43 264 936
Éléments de trésorerie inclus dans le résultat		-6 157 770	-5 269 964
charges d'intérêt payées		-6 144 371	-5 357 984
intérêts reçus (swap)		-13 399	88 020
Variation des passifs financiers et des dettes financières		60 550 278	59 282 520
augmentation (+) des dettes financières	T 5.27	61 388 629	71 500 000
diminution (-) des dettes financières : remboursements T 5.27		-838 351	-12 217 480
Variation des capitaux propres		-7 391 580	-10 747 620
achat / vente d'actions propres	T 5.24	-167 916	0
paiements de dividendes		-13 912 448	-10 747 620
augmentation de capital et prime d'émission		0	0
augmentation du dividende optionnel		6 688 784	0
TOTAL DES FLUX DE TRÉSORERIE (1) + (2) + (3)		601 056	-2 894 916
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L'EXERCICE		3 347 195	2 746 139

1.4 État des variations des fonds propres consolidés

	CAPITAL	PRIME D'ÉMISSION	réserves pour le solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers		réserves avant l'impact des swaps (1)
Notes explicatives	T 5.23	T 5.24	T 5.25	T 5.25	T 5.25
			réserve pour le solde des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers	réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)
1er janvier 2018	114 961 266	87 551 065	3 728 391	-113 122	-21 463 004
affectation du résultat net de l'exercice 2017			-844 388	-1 465 295	2 049 041
dividendes
actions propres
résultat de la période (2)
acompte sur dividende
augmentation de capital
31 décembre 2018	114 961 266	87 551 065	2 884 002	-1 578 417	-19 413 963
1er janvier 2019	114 961 266	87 551 065	2 884 002	-1 578 417	-19 413 963
affectation du résultat net de l'exercice 2018			5 431 796	-165 090	-142 220
dividendes
actions propres
résultat de la période (2)
acompte sur dividende
augmentation de capital	6 377 275	16 623 797
31 décembre 2019	121 338 541	104 174 862	8 315 799	-1 743 507	-19 556 183

(1) Réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés qui ne sont pas soumis à une comptabilité de couverture, telle que définie dans la norme IFRS (+/-).

(2) La Société n'a aucun « résultat non réalisés » au sens de la norme IAS 1, de telle sorte que le résultat net de la Société est égal au résultat global.

Les montants sont arrondis à l'euro

autres réserves	réserve pour actions propres	résultats reportés des exercices précédents	RÉSERVES	RÉSULTAT DE L'EXERCICE	TOTAL DES FONDS PROPRES
T 5.24	T 5.24	T 5.24	T 5.24	T 5.26
11 499 810	0	7 705 123	1 357 197	14 287 714	218 157 243
-216 294		4 017 032	3 540 095	-3 540 095	0
			0	-10 747 620	-8 306 374
			0	0	0
			0	23 001 578	23 001 578
			0	0	0
			0	0	0
11 283 515	0	11 722 154	4 897 292	23 001 578	230 411 202
11 283 515	0	11 722 154	4 897 292	23 001 578	230 411 202
		4 404 264	9 528 750	-9 528 750	0
			0	-13 912 448	-13 912 448
	-167 916		-167 916	0	-167 916
			0	26 959 453	26 959 453
			0	0	0

11 283 515	-167 916	16 126 418	14 258 127	26 519 833	266 291 362
			0	0	23 001 072
			0	0	0
			0	26 959 453	26 959 453
	-167 916		-167 916	0	-167 916
			0	-13 912 448	-13 912 448
		4 404 264	9 528 750	-9 528 750	0
11 283 515	0	11 722 154	4 897 292	23 001 578	230 411 202
11 283 515	0	11 722 154	4 897 292	23 001 578	230 411 202

Aucune distinction n'est faite entre les variations du patrimoine qui sont le fruit d'opérations avec des actionnaires-propriétaires et celles qui ne le sont pas, étant donné que la Société ne dispose pas d'intérêts minoritaires.

2. Note explicative aux comptes annuels consolidés

Note explicative 1 : Informations générales sur la Société

Care Property Invest (la « Société ») est une société anonyme ayant adopté le statut de société immobilière règlementée publique (SIR) de droit belge le 25 novembre 2014. Le siège social de la Société est situé à l'adresse suivante : Horstebaan 3 à 2900 Schoten (téléphone : + 32 3 222 94 94).

Care Property Invest participe activement au marché immobilier et a pour objet de mettre des projets de qualité à la disposition de prestataires de soins, comme prévu dans le décret sur les soins et le logement. Parmi ces projets, relevons les centres de services de soins et de logement, les centres de services, les groupes de logements à assistance et les autres formes de logements pour les personnes handicapées. Care Property Invest peut développer, réaliser et financer elle-même ces infrastructures, mais aussi refinancer des bâtiments existants avec ou sans rénovation ou extension.

L'action Care Property Invest est cotée sur Euronext Bruxelles (marché réglementé).

Les comptes annuels consolidés de la Société au 31 décembre 2019 comprennent la Société et ses filiales. Pour un aperçu des filiales, veuillez voir la note «T 5.38 Données sur les filiales» à la page 214.

Les comptes annuels ont été approuvés pour publication par le conseil d'administration le 18 mars 2020 et seront soumis à l'assemblée générale annuelle ordinaire des actionnaires qui aura lieu le 27 mai 2020.

Note explicative 2 : Méthodes comptables

T 2.1 DÉCLARATION DE CONFORMITÉ

Les comptes annuels de la Société sont établis conformément aux Normes Internationales d'Information Financière (IFRS), telles qu'approuvées et acceptées au sein de l'Union Européenne, et conformément aux dispositions de la loi SIR et de l'AR SIR. Ces normes comprennent toutes les normes et interprétations nouvelles et révisées publiées par le Bureau international des normes comptables (IASB) et le Comité d'interprétation des normes internationales d'information financière (IFRIC), dans la mesure où elles s'appliquent aux activités du groupe.

Les états financiers consolidés sont présentés en euros (arrondis à deux décimales), sauf indication contraire, et couvrent la période de douze mois se terminant le 31 décembre 2019.

Les états financiers consolidés ont été préparés conformément à la convention du coût historique, à l'exception des actifs et passifs qui sont comptabilisés à leur juste valeur, c'est-à-dire les immeubles de placement et les actifs et passifs financiers.

NORMES ET INTERPRÉTATIONS APPLICABLES AVANT L'EXERCICE DÉBUTANT LE 1ER JANVIER 2019

Les nouvelles normes, nouveaux amendements et nouvelles interprétations suivants sont obligatoires pour la Société depuis le 1 janvier 2019, mais n'ont eu aucun impact sur les états financiers consolidés actuels :

• Amendements à l'IFRS 9 Instruments financiers Caractéristiques du remboursement anticipé avec compensation négative
• Amendement à l'IAS 19 Avantages du personnel Modification, réduction ou liquidation d'un régime
• Amendement à IAS 28 Participations dans des entreprises associées et des coentreprises Participations à long terme dans des entreprises associées et des coentreprises
• IFRIC 23 Incertitude concernant le traitement de l'impôt sur les revenus
• Améliorations annuelles cycle 2015-2017

IFRS 16 «Contrats de location-financement»

L'IFRS 16 fournit un modèle compréhensif pour identifier les contrats de location-financement et leur traitement comptable dans les états financiers du bailleur et du preneur. La présente norme annule et remplace la norme IAS 17 - Contrats de location-financement et les Interprétations s'y rapportant.

L'IFRS 16 introduit des changements importants dans le traitement comptable des contrats de locationfinancement par le preneur, en supprimant la distinction entre les contrats de location-exploitation et les contrats de location-financement et en comptabilisant les actifs et les passifs pour tous les contrats de location-financement (à l'exception des contrats de location-financement à court terme ou les actifs de faible valeur). Contrairement au traitement des contrats de location-financement par le preneur, l'IFRS 16 conserve la plus grande partie des dispositions de l'IAS 17 - Contrats de location-financement relatives au traitement des contrats de location-financement par le bailleur. Cela signifie que les bailleurs doivent continuer à classer les contrats de location-financement comme des contrats de location-exploitation ou de location-financement.

Care Property Invest a déjà adopté cette norme de manière anticipée pour l'exercice 2018, puisqu'elle avait conclu son premier contrat de bail à ce moment-là. Concrètement, l'effet de cette norme est que dans les cas où Care Property Invest est le preneur dans des contrats de location-financement classés comme un contrat de leasing opérationnel selon l'IAS 17, en particulier dans le cas d'un immeuble de placement dont la nue-propriété du terrain n'est pas détenue, mais seulement l'usufruit par le biais d'un bail emphytéotique, un droit d'utilisation et un passif supplémentaire, est comptabilisé dans le bilan de la Société. Pour plus de détails, voir «T 5.14 Investissements immobiliers» à la page 195 et «T 5.28 Autres passifs financiers non courants» à la page 208.

NORMES ET INTERPRÉTATIONS NOUVELLES OU MODIFIÉES QUI NE SONT PAS ENCORE EN VIGUEUR

Les normes et interprétations nouvelles et modifiées qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur à la date de publication des états financiers consolidés de la Société sont présentées ci-dessous. La Société a l'intention d'appliquer ces normes lorsqu'elles seront applicables, si elles ont un impact sur la Société :

• Modifications de la référence au cadre conceptuel dans les normes IFRS, en vigueur à partir du 1er janvier 2020

• Amendements à l'IFRS 3 Regroupements d'entreprises Définition d'une entreprise, en vigueur au 1er janvier 2020

• • Amendements à l'IFRS 9 Instruments financiers et à l'IFRS 7 Instruments financiers : Notes - Réforme des taux d'intérêt de référence

• Amendements à l'IAS 39 Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation et IFRS 7 Instruments financiers : Notes - Réforme des taux d'intérêt de référence
• IFRS 17 Contrats d'assurance, en vigueur au 1er janvier 2021
• Amendements à la norme IAS 1 Présentation des états financiers et à la norme IAS 8 Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs - Définition des éléments significatifs, en vigueur à partir du 1er janvier 2020.

T 2.2 PRINCIPES DE CONSOLIDATION

Les entreprises reprises dans les comptes annuels consolidés de la Société sont des filiales sur lesquelles l'entreprise exerce un contrôle. Une entreprise exerce donc un contrôle sur une filiale si et seulement si l'entreprise-mère :

• a un pouvoir sur la participation ;
• est exposée, dispose de droits à des revenus variables, du fait de son implication dans la participation ;
• dispose de la capacité d'utiliser son pouvoir sur la participation pour exercer une influence sur l'importance des revenus de l'investisseur.

Les sociétés dans lesquelles le groupe détient, directement ou indirectement, une participation de plus de 50 % ou dont il a le pouvoir de déterminer les politiques financières et opérationnelles afin de tirer des avantages de ses activités, sont entièrement reprises dans les comptes annuels consolidés du groupe. Cela signifie que les actifs, les passifs et les résultats de l'ensemble du groupe sont intégralement reflétés. Les transactions et bénéfices intergroupe sont éliminés à 100 %. Toutes les transactions entre les entreprises du groupe, les soldes et les bénéfices non-réalisés ainsi que les pertes sur les transactions entre les entreprises du groupe sont éliminés lors de l'établissement des comptes annuels consolidés.

Les intérêts minoritaires sont les participations dans les filiales qui ne sont pas détenues directement ou indirectement par le groupe. Voir aussi les notes explicatives «T 5.38 Données sur les filiales» à la page 214.

T 2.3 IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Les immobilisations corporelles sont activées à leur prix d'acquisition et amorties selon la méthode linéaire, au pourcentage annuel de 20 %.

T 2.4 IMMEUBLES DE PLACEMENT

Généralités

Les biens immobiliers (terrains et bâtiments) - obtenus à titre onéreux ou par apport en nature contre l'émission d'actions nouvelles ou par le biais d'une fusion par acquisition d'une société immobilière ou par le biais d'une scission partielle - détenus pour obtenir des revenus locatifs à long terme, et qui ne servent pas au propre usage sont reconnus comme des immeubles de placement.

Évaluation lors de la comptabilisation initiale

Lors de la première comptabilisation, les immeubles de placement sont évalués à la valeur d'acquisition, y compris les frais de transaction et les charges directement attribuables.

En cas de différences de valeur entre le prix d'achat et la première évaluation de la juste valeur au moment de la comptabilisation (acquisition), la différence de valeur qui a uniquement trait aux droits et charges de mutation est imputée dans l'état du résultat global.

Évaluation après la comptabilisation initiale

Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur conformément à la norme IAS 40. La juste valeur est égale au montant pour lequel un bâtiment pourrait être échangé, entre des parties bien informées, consentantes, et agissant dans des conditions de concurrence normales. Du point de vue du vendeur, l'évaluation doit être comprise moyennant déduction des droits d'enregistrement.

Les experts immobiliers indépendants qui effectuent l'évaluation périodique des biens des sociétés immobilières réglementées estiment qu'il faut tenir compte de droits d'enregistrement de 10 % (Région flamande) à 12,5 % (Région de Bruxelles Capitale et Région wallonne) pour les transactions relatives à des bâtiments en Belgique d'une valeur globale inférieure à 2,5 millions €. Le pourcentage varie selon la région où ces bâtiments se trouvent. Pour les transactions relatives à des bâtiments d'une valeur globale supérieure à 2,5 millions d'euros, les experts immobiliers ont évalué la moyenne pondérée des droits à 2,5 %. Cela résulte du fait que tout un éventail de méthodes de transfert de propriété sont utilisées en Belgique. Ce pourcentage sera, si nécessaire, révisé annuellement et adapté par tranche de 0,5 %. Dans leurs rapports périodiques aux actionnaires, les experts confirmeront le pourcentage à déduire retenu.

Les bénéfices ou les pertes découlant de la variation de la juste valeur d'un immeuble de placement sont repris dans l'état du résultat global sous la rubrique « XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement » dans la période où ils apparaissent et sont alloués, lors de la répartition des bénéfices de l'année suivante, à la réserve « b) Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers ». Dans le cadre de cette allocation, la distinction est faite, dans cette réserve, pour le solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers, entre les variations de la valeur d'investissement du bien immobilier et les droits de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique, de sorte que cette dernière rubrique correspond toujours à la différence entre la valeur d'investissement du bien immobilier et sa juste valeur.

Aliénation d'un immeuble de placement

Lors de la vente d'un immeuble de placement, les bénéfices ou les pertes réalisés sur la vente sont inclus dans l'état du résultat global de la période couverte par le rapport sous la rubrique « XVI Résultat de la vente d'immeubles de placement ». Les commissions versées aux agents immobiliers lors de la vente de bâtiments et les engagements pris à la suite d'opérations sont déduits du prix de vente obtenu pour déterminer le bénéfice ou la perte réalisé.

La plus-value ou la moins-value réalisée comprend, d'une part, la différence entre la valeur de vente nette et la dernière valeur comptable (juste valeur de la dernière évaluation), et d'autre part, l'écriture inverse des droits de mutation estimés qui ont été enregistrés directement dans les fonds propres à leur juste valeur, lors de la première évaluation.

Étant donné que le bien immobilier a été vendu, la réserve « b) Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers », et la réserve « c) Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement » sont transférés aux réserves disponibles pour le bien vendu.

Projets de développement

• Les terrains détenus en vue d'une augmentation de valeur à long terme au lieu d'une vente à court terme dans le cours normal des affaires ;
• Les terrains détenus et dont l'usage futur n'a pas encore été déterminé ;
• Les bâtiments vacants qui sont détenus pour être donnés en location sur la base d'un ou de plusieurs contrats de location opérationnelle ; et
• Les biens immobiliers en cours de construction ou de développement destinés à être utilisés à l'avenir en tant qu'immeubles de placement doivent également être considérés comme des immeubles de placement et être inclus dans la sous-rubrique « Projets de développement ».

Après la comptabilisation initiale, les projets sont évalués à leur juste valeur. Cette juste valeur tient compte des risques de développement importants. Dans ce contexte, tous les critères suivants doivent être remplis :

• Il y a une image claire des coûts qui doivent encore être engagés pour le projet ;
• Tous les permis nécessaires à l'exécution du projet ont été obtenus ;
• Une partie substantielle du projet de développement est louée de manière anticipée (contrat de bail signé définitivement).

Cette évaluation à la juste valeur repose sur l'estimation de l'expert immobilier indépendant (selon les méthodes et hypothèses usuelles) et tient compte des coûts qui doivent encore être engagés pour parachever le projet.

Tous les coûts directement liés à l'achat ou au développement et tous les autres frais d'investissement sont repris dans le coût du projet de développement. Conformément à la norme IAS 23, les coûts de financement directement attribuables à la construction ou à l'acquisition d'un immeuble de placement sont capitalisés sur la période précédant la préparation à la location de l'immeuble de placement.

La capitalisation des coûts de financement comme élément du coût d'un actif entrant en considération n'a lieu que si :

• Des dépenses sont effectuées pour l'actif ;
• Des charges de financement sont engagées et ;
• Des activités sont en cours pour préparer l'actif à son utilisation prévue. Elles comprennent non seulement la construction proprement dite mais aussi les travaux techniques et administratifs préalables à celle-ci, comme les activités liées à l'obtention de permis.

La capitalisation des coûts de financement est suspendue pendant de longues périodes durant lesquelles le développement actif est interrompu. La capitalisation n'est pas suspendue pendant une période où de nombreux travaux techniques et administratifs sont effectués.

Droits réels

Les contrats de location dont le terme dépasse 12 mois et dont l'actif sous-jacent représente une valeur élevée doivent être classifiés, conformément à l'IFRS 16, en inscrivant un droit d'usage à l'actif. À la date initiale, l'actif correspondant au droit d'usage est valorisé à son prix d'achat. Par la suite, l'actif est valorisé sur la base du modèle de juste valeur, conformément à la norme IAS 40.

T 2.5 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES T 2.5.1 IMMOBILISATIONS CORPORELLES POUR USAGE PROPRE

Généralités

Les actifs qui sont détenus pour usage propre dans la production ou la livraison de biens ou de services, pour la location à des tiers ou à des fins de gestion et dont on prévoit qu'il seront utilisés plus longtemps qu'une période, sont comptabilisés comme des immobilisations corporelles conformément à la norme IAS 16.

Évaluation lors de la première comptabilisation

Une immobilisation corporelle doit être évaluée à son coût s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus de l'actif iront à la Société et si le coût de l'actif peut être évalué de façon fiable. Le coût d'un actif est équivalent au prix comptant à la date de comptabilisation (le prix d'achat) et à toutes les charges directement attribuables pour préparer l'actif à son utilisation. Les charges subséquentes pour la maintenance quotidienne d'une immobilisation corporelle ne sont pas reprises dans la valeur comptable de l'actif. Ces charges sont comptabilisées dans le compte de résultat lorsqu'elles sont encourues. Les futures dépenses de réparation et de maintenance ne sont capitalisées que s'il peut être clairement démontré qu'elles entraînent une augmentation des avantages économiques futurs attendus de l'actif.

Évaluation après la première comptabilisation

Toutes les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût, déduction faites des éventuels amortissements accumulés et des éventuelles dépréciations accumulées.

Amortissements

Les différentes catégories d'immobilisations corporelles sont amorties selon la méthode d'amortissement linéaire, sur la durée d'utilité estimée de l'actif. La valeur résiduelle et la durée d'utilité doivent être revues au moins à la fin de chaque période couverte par le rapport. Un actif est amorti à partir du moment où il est prêt pour l'usage prévu. Les amortissements d'un actif prennent fin à la date à laquelle l'actif est détenu en vue de la vente ou n'est plus utilisé.

Il est amorti, même si la juste valeur de l'actif est supérieure à sa valeur comptable, jusqu'à ce que la valeur résiduelle soit atteinte. À partir du moment où la valeur résiduelle est égale ou supérieure à la valeur comptable, le coût d'amortissement est nul, jusqu'à ce que la valeur résiduelle soit à nouveau inférieure à la valeur comptable de l'actif.

Les immobilisations corporelles pour usage propre sont amorties de façon linéaire selon les pourcentages d'amortissement suivants :

Bâtiment (usage propre)	3,33%
Équipement du bâtiment	10%
Mobilier	10%
Ordinateurs	33,33%
Machines de bureau	25%
Matériel roulant	20%
Aménagement des bureaux	10%

Aliénation d'une immobilisation corporelle

Au moment où un actif est aliéné ou au moment où aucun avantage économique futur n'est plus attendu en raison de l'utilisation ou de l'aliénation d'un actif, l'immobilisation corporelle ne peut plus être reprise au bilan de la Société.

Le bénéfice ou la perte découlant de la mise hors service ou de l'aliénation d'un actif est égale à la différence entre l'éventuel produit net de sortie et la valeur comptable de l'actif. Cette plus-value ou moinsvalue est reprise dans l'état du résultat global.

T 2.5.2 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES - COÛTS DE DÉVELOPPEMENT DES PROJETS PRÉPARATION/EXÉCUTION QUI SONT COMPTABILISÉES EN TANT QUE CONTRAT DE LOCATION-FINANCEMENT (IFRS 16) PAR LA SUITE.

Les coûts de construction des projets en préparation et en exécution sont comptabilisés au prix coûtant (valeur nominale) dans les autres charges d'exploitation et capitalisés via les autres produits d'exploitation dans les autres immobilisations corporelles. Lors de la réception provisoire du bâtiment, l'activité de location débute et le montant de l'investissement net est classé sous la rubrique « I.F. Créances de locationfinancement » du bilan. En vertu de la norme

IFRS 16, une créance locative doit être initialement évaluée à la valeur actuelle des flux de revenus futurs. La différence entre le coût de construction et cette valeur actuelle est le résultat du développement de l'objet loué. Elle doit être prise en compte dans le résultat au prorata de la période de construction comme résultat de l'activité de construction dans les autres produits/charges d'exploitation.

T 2.6 PERTES DE VALEUR EXCEPTIONNELLES

La Société détermine à la date du rapport l'existence d'indications qu'un actif non financier puisse être exposé à une perte de valeur. Dans l'affirmative, il est procédé à une estimation de la valeur recouvrable de l'actif. Lorsque la valeur comptable d'un actif dépasse la valeur recouvrable, une perte de valeur est comptabilisée pour ramener la valeur comptable de l'actif à la valeur recouvrable. La valeur réalisable d'un actif est définie comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : la juste valeur, déduction faite des frais de vente (en partant de l'hypothèse d'une vente non forcée), ou la valeur d'utilisation (basée sur la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés). Les dépréciations qui en résultent sont comptabilisées à charge de l'état du résultat global. Les dépréciations comptabilisées précédemment sont reprises par le biais de l'état du résultat global en cas de changement de l'estimation utilisée pour déterminer la valeur réalisable de l'actif depuis la comptabilisation de la dernière dépréciation.

T 2.7 IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES

Les actifs financiers sont classés dans l'une des catégories prévues par la norme IFRS 9 « Instruments financiers : comptabilisation et évaluation » selon l'intention avec laquelle les actifs financiers ont été achetés et sont établis lors de leur comptabilisation initiale. Cette classification détermine l'évaluation des actifs financiers aux futures dates de bilan : coût amorti ou juste valeur sur la base de la méthode de mise en équivalence (conformément à l'IAS 28).

Instruments financiers

Les instruments dérivés ou les produits dérivés de taux d'intérêt (comme les swaps de taux d'intérêt) peuvent être utilisés pour couvrir les risques de taux d'intérêt résultant des activités opérationnelles, de financement et d'investissement. Les instruments financiers dérivés que la Société utilise ne répondent pas aux critères de la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture (ils ne sont pas détenus à des fins commerciales ni acquis en vue d'une vente à court terme) et sont repris dans le bilan à leur juste valeur. La variation de leur juste valeur est directement reprise dans l'état du résultat global.

La juste valeur des instruments financiers se base sur les calculs de valeur de marché de la contrepartie et les justes valeurs respectives sont considérées comme « niveau 2 » tel que défini par la norme IFRS 13 (voir également les notes explicatives «T 5.11 Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers» à la page 194).

La juste valeur des instruments de couverture est le montant estimé des frais que la Société doit payer ou va recevoir pour régler ses positions à la date de clôture du bilan, en tenant compte de la courbe de rendement actuelle, de la solvabilité des contreparties et de toute valeur d'option. La juste valeur des instruments de couverture est estimée mensuellement par les établissements financiers émetteurs. Conformément à la norme IFRS 13, un ajustement de la juste valeur est effectué pour refléter le risque de crédit propre («Debt Valuation Adjustment» ou «DVA») et le risque de crédit de la contrepartie («Credit Valuation Adjustment» ou «CVA»).

Participations

L'acquisition des actions de filiales de Care Property Invest se fait dans le cadre d'un « asset deal », et la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprises » ne s'applique dès lors pas. Les participations sont valorisées sur la base de la méthode de mise en équivalence (conformément à la norme IAS 28).

Autres immobilisations financières

Les prêts et créances (y compris les garanties) sont des instruments financiers non dérivés, à paiements déterminés ou déterminables, qui ne sont pas cotés sur un marché actif et sont évalués au coût amorti.

T 2.8 CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT ET COMMERCIALES

Care Property Investir en tant que bailleur

Un contrat de location est classé comme une location-financement si pratiquement tous les risques et avantages liés à la propriété sont transférés au preneur. Tous les autres types de locations sont considérés comme des locations opérationnelles. Si un contrat de location remplit les conditions d'une location-financement (selon la norme IFRS 16), Care Property Invest, en tant que bailleur-propriétaire, reprendra le contrat de location au bilan, lorsque le contrat débute, comme une créance d'un montant égal à l'investissement net dans le contrat de location. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de la propriété louée sera reconnue dans l'état du résultat global de cette période.

Chaque paiement périodique effectué par le locataire sera comptabilisé comme un revenu dans les revenus locatifs dans l'état du résultat global (voir «T 5.3 Revenus locatifs» à la page 190) et/ou comme un remboursement de l'investissement dans le bilan (voir «T 5.17 Créances de location-financement et créances commerciales et autres actifs non courants» à la page 201), sur la base d'un retour périodique constant pour Care Property Invest.

La rubrique « I.F. Créances de location-financement » contient le coût d'investissement des projets transférés, donc donnés en emphytéose, déduction faite des acomptes reçus en vertu du contrat et les remboursements déjà effectués.

Care Property Invest en tant que preneur

Au début de la période de location, les contrats de location (à l'exception des contrats de locationfinancement d'une durée maximale de 12 mois et des contrats de location-financement pour lesquels l'actif sous-jacent a une faible valeur) sont comptabilisés au bilan en tant qu'actifs (droit d'utilisation) et obligation de location-financement à la valeur actuelle des futurs paiements de location-financement. Par la suite, tous les droits d'utilisation, qui sont classés comme immeubles de placement, sont évalués à leur juste valeur conformément à la norme IAS 40. Nous renvoyons au «T 2.4 IMMEUBLES DE PLACEMENT» à la page 168 pour les règles d'évaluation relatives aux immeubles de placement. Les paiements minimums de location-financement sont répartis entre les charges financières et la réduction de la dette en cours de manière à obtenir un taux d'intérêt périodique constant sur le solde restant dû.

Les charges financières sont comptabilisées directement dans l'état du résultat global.

Créances commerciales

La rubrique « I.G. Créances commerciales et autres immobilisations » concernant les projets inclus dans les locations-financement contient, d'une part, la marge bénéficiaire ou déficitaire allouée à la phase de construction d'un projet. Cette marge bénéficiaire ou déficitaire correspond à la différence entre la valeur nominale des redevances dues au terme du droit de superficie (incluses sous la rubrique « I.F. Créances de location-financement ») et la juste valeur au moment de la mise à disposition calculée en actualisant tous les flux de trésorerie futurs (à savoir les redevances emphytéotiques, locatives et dues au terme du droit de superficie) à un taux d'actualisation égal au taux d'intérêt IRS, majoré d'une marge valable le jour de la conclusion du contrat de location-financement. L'ajout d'une marge dépend de la marge que la Société paie à la banque comme coût de financement. Pour la banque, cette marge dépend de la garantie sous-jacente et est donc différente pour un CPAS ou une organisation à but non lucratif. Cette rubrique comprend d'autre part une provision pour les coûts actualisés de services car la Société reste impliquée, après la réception du bâtiment, dans la maintenance du bien immobilier, qu'il s'agisse de conseils ou d'interventions en cas de défaut de construction ou d'ajustements imposés, du suivi du paiement des loyers, etc.

Pendant la durée du contrat, la créance est réduite, puisque les plus-values et les provisions pour les coûts des services sont amorties annuellement et déduites de l'état du résultat global dans les autres produits et charges d'exploitation.

Lorsque le taux d'escompte (à savoir le taux d'intérêt IRS majoré d'une marge) à la date de la conclusion du contrat de location-financement est supérieur ou presque égal au taux d'intérêt implicite dans la redevance emphytéotique établie au début du bail emphytéotique, cela se traduit par la reconnaissance d'une perte mathématique durant la phase de construction (par exemple, en cas de baisse des taux d'intérêt). Sur

l'ensemble de la durée du contrat, les projets sont toutefois rentables, la redevance emphytéotique étant toujours plus élevée que le coût de financement effectif.

L'estimation des marges bénéficiaires sur les projets est incertaine, notamment en raison des frais d'exploitation révisés dont l'impact est annuellement évalué et ajusté, le cas échéant, mais la marge de profit ou de perte dépend aussi de la hausse ou de la baisse des taux d'intérêt.

T 2.9 ACTIFS COURANTS

Créances commerciales et autres créances à un an au plus Les créances à un an au plus sont évaluées à leur valeur nominale, déduction faite des dépréciations pour créances douteuses ou irrécouvrables qui sont comptabilisées comme des pertes pour dépréciations dans l'état du résultat global.

Actifs d'impôt

Les actifs d'impôt sont évalués au taux d'imposition en vigueur au cours de la période à laquelle ils se rapportent.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie (comptes bancaires, fonds et placements à court terme) sont évalués au coût amorti. Les coûts complémentaires sont immédiatement traités dans l'état du résultat global.

Comptes de régularisation

Les coûts encourus au cours de l'exercice, qui se rapportent en tout ou partie à l'exercice suivant, sont comptabilisés dans les comptes de régularisation, sur la base d'une règle de proportionnalité. Les revenus et fractions de revenus reçus au cours d'un ou de plusieurs exercices suivants mais qui se rapportent à l'exercice concerné sont comptabilisés pour la somme en ce qui concerne l'exercice concerné.

T 2.10 FONDS PROPRES

Les instruments de fonds propres émis par l'entreprise sont repris pour le montant des sommes reçues (après déduction des coûts d'émission directement attribuables).

Les actions propres éventuellement détenues par la Société sont déduites de ses fonds propres à la valeur d'acquisition initiale. La plus-value ou moins-value réalisée lors de la vente d'actions propres est reprise directement dans les fonds propres et n'a aucune incidence sur le résultat EPRA ajusté.

Les dividendes font partie du résultat reporté et ne sont comptabilisés comme passif que dans la période au cours de laquelle ils sont formellement octroyés, c'est-à-dire approuvés par l'assemblée générale des actionnaires.

T 2.11 PROVISIONS

Une provision est comptabilisée lorsque :

• la Société a un passif - juridiquement exécutoire ou factuel - actuel, à la suite d'un événement passé ;

• il est probable qu'une sortie de ressources sera requise pour régler le passif et ;
• le montant du passif peut être estimé de manière fiable.

Le montant de la provision est basé sur la meilleure estimation des dépenses nécessaires pour régler le passif actuel à la date du bilan, en tenant compte des risques et incertitudes qui y sont liés. Si l'effet de la valeur temps de l'argent est significatif, les provisions sont actualisées sur la base d'un taux d'actualisation reflétant les appréciations actuelles par le marché de la valeur temps de l'argent et les risques propres au passif.

T 2.12 PASSIFS FINANCIERS

Dettes financières et commerciales

Les passifs financiers au coût amorti, y compris les dettes, sont initialement évalués à la juste valeur, après déduction des coûts de transaction. Ils sont évalués au coût amorti, après la comptabilisation initiale. Les passifs financiers du groupe évalués au coût amorti comprennent les dettes financières à long terme, les autres passifs non courants, les passifs financiers courants, les dettes fournisseurs et les dividendes à payer dans les autres passifs courants.

Instruments financiers dérivés

Les instruments dérivés ou les produits dérivés de taux d'intérêt (comme les swaps de taux d'intérêt) peuvent être utilisés pour couvrir les risques de taux d'intérêt résultant des activités opérationnelles, de financement et d'investissement. Les instruments financiers dérivés que la Société utilise, ne répondent pas aux critères de la norme IAS 39 pour l'application de la comptabilité de couverture (ils ne sont pas détenus à des fins commerciales ni acquis en vue d'une vente à court terme) et sont repris dans le bilan à leur juste valeur ; la variation de leur juste valeur est directement reprise dans l'état du résultat global.

La juste valeur des instruments financiers se base sur les calculs de valeur de marché de la contrepartie et les justes valeurs respectives sont considérées comme « niveau 2 » tel que défini par les normes IFRS 13 (voir également l'explication dans «T 5.11 Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers» à la page 194).

La juste valeur des instruments de couverture est le montant estimé des frais que la Société doit payer ou recevra pour régler ses positions à la date de clôture du bilan, en tenant compte de la courbe de rendement actuelle, de la solvabilité des contreparties et de toute valeur d'option. La juste valeur des instruments de couverture est estimée sur une base mensuelle par les institutions financières émettrices. Conformément à la norme IFRS 13, un ajustement est effectué à la juste valeur pour refléter le risque de crédit propre à la contrepartie («Debt Valuation Adjustment» ou «DVA») et la solvabilité de la contrepartie («Credit Valuation Adjustment» ou «CVA»).

Dette liée à un contrat de location

Les contrats de location dont le terme dépasse 12 mois et dont l'actif sous-jacent représente une valeur élevée doivent être inscrits au bilan par un passif lié à un contrat de location, conformément à l'IFRS 16. Le passif lié à un contrat de location est égal à la valeur au comptant des paiements de location-financement qui n'ont pas encore été effectués à la date du rapport.

Passifs d'impôt

Les passifs d'impôt sont évalués au taux d'imposition en vigueur durant la période à laquelle ils se rapportent.

Comptes de régularisation

Les coûts encourus au cours de l'exercice suivant, mais qui se rapportent en tout ou partie à l'exercice concerné, sont comptabilisés pour la somme relative à l'exercice en question comme un coût à imputer dans l'exercice en cours. Les revenus perçus au cours de l'exercice, imputables en tout ou partie à l'exercice suivant, sont comptabilisés dans les comptes de régularisation sur la base d'une règle de proportionnalité.

T 2.13 AVANTAGES DU PERSONNEL

Les contrats que Care Property Invest a conclus dans le cadre de l'assurance de groupe sont du type « contributions définies ». Ce règlement de pension à contributions définies a été confié à Belfius Banque. Ces plans de pension sont considérés comme appartenant au type « defined contribution ». Ils impliquent des charges fixes pour l'employeur, comptabilisées dans la rubrique « contribution à l'assurance de groupe ». Le travailleur ne contribue pas personnellement à l'assurance de groupe. Les primes sont prélevées durant l'exercice au cours duquel les primes sont payées ou prévues. Cependant, suite à la « loi Vandenbroucke », ces assurances de groupe devraient être considérées comme appartenant au type « defined contribution », au sens de la norme IAS 19, et la Société devrait impérativement garantir un rendement minimal moyen de 1,75 % (actuellement) sur les contributions patronales. La Société devrait en principe se voir imposer des obligations supplémentaires, à défaut d'atteindre le rendement minimal légal. Jusqu'à l'exercice 2018 (inclus), Belfius Banque a confirmé que le rendement minimal, y compris la participation bénéficiaire, a été atteint. En outre, l'incidence sur le résultat de la Société devrait rester limitée puisque le personnel est limité.

T 2.14 PRODUITS ET CHARGES

Revenus locatifs

Le résultat locatif net comprend les loyers, les redevances des locations opérationnelles et les autres revenus y afférents, déduction faite des coûts afférents à la location, tels que les coûts d'inoccupation, les avantages locatifs et les dépréciations de créances commerciales.

Les avantages locatifs comprennent les réductions de loyers temporaires ou les périodes sans loyer, en faveur de l'exploitant du bien immobilier.

Les produits sont évalués à la juste valeur de la redevance reçue ou à laquelle la Société a droit. Ils sont repris pro rata temporis dans l'état du résultat global de la période à laquelle ils se rapportent.

Charges immobilières

Compte tenu du caractère triple net (1)des contrats, la Société n'est pas responsable des coûts de maintenance et de réparation, des services publics, des assurances et des taxes sur le bâtiment. Dans le cas de contrats double net, le risque lié aux coûts de maintenance et de réparation incombe bien à la Société.

⁽¹⁾ À l'exception du projet « Les Terrasses du Bois » à Watermael-Boitsfort pour lequel une convention « double net » à long terme a été conclue. Dans ce cadre, le risque des frais d'entretien est supporté par Care Property Invest.

Frais généraux et autres produits et charges d'exploitation

Les frais généraux de la Société couvrent les frais fixes d'exploitation de Care Property Invest, qui est active comme société cotée en bourse et bénéficie du statut de SIR.

Les produits et les charges sont comptabilisés pro rata temporis dans l'état du résultat global de la période à laquelle ils se rapportent.

T 2.15 IMPÔTS

Toutes les informations de nature fiscale sont fournies sur la base des lois, décrets et directives administratives en vigueur au moment de l'établissement des comptes annuels.

Impôt sur les sociétés

Le statut de SIR prévoit un statut fiscal transparent, étant donné que la SIR n'est soumise à l'impôt des sociétés que pour des éléments spécifiques du résultat tels que les dépenses rejetées, les avantages anormaux et bénévoles et les commissions secrètes. En général, les revenus locatifs, les revenus financiers et les plus-values réalisées sont exonérés d'impôts lors de la réalisation d'actifs.

L'impôt des sociétés est comptabilisé directement dans le compte de profits et pertes, sauf s'il se rapporte à des éléments qui sont comptabilisés directement dans les fonds propres. Dans ce cas, l'impôt est également repris directement dans les fonds propres. La charge d'impôt courante est constituée de l'impôt attendu sur le revenu imposable de l'année et des corrections des exercices précédents.

Les actifs et passifs d'impôt différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles déductibles et imposables entre la base imposable et la valeur comptable. Ces actifs et passifs ne sont pas comptabilisés si les différences temporaires résultent de la comptabilisation initiale de goodwill ou de la comptabilisation initiale (sauf dans un regroupement d'entreprises) d'autres actifs ou passifs.

Les passifs d'impôts différés sont généralement comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables. Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés dans la mesure où il est probable qu'un bénéfice fiscal suffisant sera disponible pour contrebalancer les différences temporelles. Les actifs d'impôts différés sont réduits lorsqu'il n'est plus probable que l'avantage fiscal réalisé sera réalisé.

Conformément à l'article 161, 1º, du Code des droits de succession, la Société est redevable chaque année, en tant que SIR, d'une taxe calculée sur le total des montants nets placés en Belgique, au 31 décembre de l'année précédente.

Précompte mobilier

Selon la Loi organisant la reconnaissance et l'encadrement du crowdfunding et portant des dispositions diverses en matière de finances, les SIR dont le patrimoine est constitué au moins à 60 % de biens immobiliers situés dans un État membre de l'Espace économique européen et affectés ou destinés exclusivement ou principalement à des unités de soins et de logement adapté à des soins de santé peuvent bénéficier d'un précompte mobilier réduit de 15 %. Cette loi a été approuvée par la Chambre le 15 décembre 2016 et publiée au Moniteur belge le 20 décembre 2016. La nouvelle mesure est entrée en vigueur le 1er janvier 2017. En outre, la Société jouit, en vertu des articles 116 et 118, § 1, 6e alinéa, de l'AR/CIR 92 de l'exemption de précompte mobilier sur les revenus octroyés à des sociétés immobilières réglementées publiques belges.

Impôt de succession

Sous réserve du respect d'un certain nombre de conditions, les héritiers des actionnaires bénéficient d'une exonération d'impôt de succession (anciennement : droits de succession dans le Code des droits de succession, article 55 bis - Arrêté du gouvernement flamand du 3 mai 1995, remplacé par l'art. 11 du « Décret portant diverses mesures relatives aux finances et au budget » du 9 novembre 2012 (MB du 26 novembre 2012) - Circulaire nº 2 du 27 mars 1997 ; aujourd'hui : article 2.7.6.0.1 du code flamand de la fiscalité (VCF)).

• Le détenteur doit être propriétaire des actions depuis au moins cinq ans, à la date du décès ;
• En outre, le détenteur doit être entré en possession des actions au plus tard en 2005, à moins de les avoir reçues de conjoints et d'héritiers au premier degré et de ne pas encore s'être vu accorder une exonération de l'impôt de succession.
• Pour obtenir l'exonération, les actions doivent être mentionnées dans la déclaration de succession. Il faut aussi que l'exonération soit explicitement demandée.
• Une attestation valable doit être jointe à la déclaration délivrée par les établissements de crédit fournissant les services financiers pour Care Property Invest.

La valeur boursière de l'action peut être exonérée au maximum à concurrence du montant de son prix d'émission de 5,95 € (= valeur du prix d'émission/1.000 à la suite du fractionnement d'action du 24 mars 2014). De même, la somme des dividendes nets accordés pendant la période où le défunt ou son conjoint était détenteur des actions sera exonérée dans la mesure où les actions font partie de l'héritage. Les conditions d'exonération de l'impôt de succession peuvent être consultées sur le site Internet www.carepropertyinvest.be.

Exit tax

L'exit tax est un impôt sur la plus-value qui est établi dans le cas d'une fusion, d'une scission ou d'une opération équivalente d'une SIR avec une société belge qui n'est pas une SIR. Lorsque cette entreprise est reprise pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, l'exit tax est déduite des fonds propres de cette société. Si la Société n'est pas immédiatement fusionnée avec la SIR, les ajustements des obligations en matière d'exit tax, qui s'avéreraient nécessaires au moment de la fusion par rapport au montant provisionné, sont comptabilisés par le biais de l'état du résultat global.

Le pourcentage de l'exit tax s'élève à 12,75 % au 31 décembre 2019, soit 12,5 % augmenté de 2 % de contribution complémentaire de crise. La loi programme du 25 décembre 2017 portant réforme de l'impôt des sociétés publiée au Moniteur Belge du 29 décembre 2017 confirme la réduction de l'exit tax de 16,995 (16,5 multiplié par 3 % d'impôt de crise) à 12,75 % (12,5% multiplié par 2 % d'impôt de crise) pour les exercices d'imposition 2019 et 2020 de même que son augmentation à 15 % à partir de l'exercice 2021.

L'exit tax est calculée sur la plus-value latente et les réserves exonérées de la société immobilière qui effectue l'apport par fusion, la scission ou l'opération équivalente. La plus-value latente est la différence positive entre la valeur fiscale réelle du patrimoine social (scindé) de la société immobilière concernée et la valeur d'acquisition de ce patrimoine social, déduction faite des amortissements et dépréciations précédemment admis du point de vue fiscal. Les latences fiscales actuelles (pertes compensables, déduction des intérêts notionnels transférés...) peuvent être déduites de la base imposable. La valeur réelle fiscale est la valeur coûts acheteur, c'est-à-dire après déduction des droits d'enregistrement ou de la TVA . Elle peut différer de la juste valeur du bien immobilier telle qu'elle figure au bilan de la SIR, conformément à la norme IAS 40.

Note explicative 3 : Information sectorielle

Étant donné que Care Property Invest SA est active sur le marché néerlandais depuis octobre 2018 et ambitionne de faire des Pays-Bas son deuxième marché domestique, la Société fait, depuis lors, conformément à l'IFRS 8, une distinction entre deux secteurs géographiques : la Belgique et les Pays-Bas.

L'information sectorielle tient compte des secteurs opérationnels et de l'information interne utilisée pour le processus décisionnel. Les résultats de l'entreprise sont régulièrement évalués par le « Chief Operating Decision Maker » (administrateurs les plus hauts placés de la Société), ou CODM, en vue de prendre les décisions relatives à la répartition des ressources disponibles et de déterminer les prestations du secteur. Au sein de Care Property Invest SA, le comité de direction intervient en tant que CODM.

Pour les méthodes comptables du rapport financier, nous vous renvoyons à la note explicative 2 — Méthodes comptables. Tout groupe de sociétés relevant d'un contrôle commun est considéré comme un seul client. Les produits issus de transactions avec ces clients doivent être mentionnés s'ils excèdent 10 % du chiffre d'affaires. Pour Care Property Invest SA, il s'agit de :

• Armonea, avec une part de 14,13 % du chiffre d'affaires global répartie sur quatre bâtiments en Belgique et
• Vulpia Care Group avec une part de 13,79 % du chiffre d'affaires global répartie sur six bâtiments en Belgique.

L'information sectorielle comprend les résultats, les actifs et les passifs qui peuvent être affectés, directement ou sur une base raisonnable, à un secteur déterminé.

				Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre 2019	Belgique	Pays-Bas	Montants non affectés	Total
RÉSULTAT LOCATIF NET	28 817 829,53	663 925,73	0,00	29 481 755,26
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	28 817 829,53	663 925,73	0,00	29 481 755,26
Frais généraux de la Société	-4 711 120,67	-218 312,75	0,00	-4 929 433,42
Autres revenus et charges d'exploitation	1 607 262,39	11 167,41	0,00	1 618 429,80
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE	25 713 971,25	456 780,39	0,00	26 170 751,64
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	7 523 494,71	2 606 205,04	0,00	10 129 699,75
Autre résultat sur portefeuille	-274 558,63	0,00	0,00	-274 558,63
RÉSULTAT D'EXPLOITATION	32 962 907,33	3 062 985,43	0,00	36 025 892,76
Résultat financier			-9 490 574,15	-9 490 574,15
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS				26 535 318,61
Impôts			424 133,97	424 133,97
RÉSULTAT NET				26 959 452,58
RÉSULTAT GLOBAL				26 959 452,58

Exercice clôturé le 31 décembre 2018	Belgique	Pays-Bas	Montants non affectés	Total
RÉSULTAT LOCATIF NET	25 221 729,07	15 053,76	0,00	25 236 782,83
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	25 221 729,07	15 053,76	0,00	25 236 782,83
Frais généraux de la Société	-3 695 908,86	-211 939,76	0,00	-3 907 848,62
Autres revenus et charges d'exploitation	109 831,90	-23 126,00	0,00	86 705,90
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE	21 635 652,11	-220 012,00	0,00	21 415 640,11
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	3 952 942,52	-225 237,00	0,00	3 727 705,52
Autre résultat sur portefeuille	2 613 636,81	31 634,00	0,00	2 645 270,81
RÉSULTAT D'EXPLOITATION	28 202 231,44	-413 615,00	0,00	27 788 616,44
Résultat financier			-5 973 035,45	-5 973 035,45
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS				21 815 580,99
Impôts			1 185 997,50	1 185 997,50
RÉSULTAT NET				23 001 578,49
RÉSULTAT GLOBAL				23 001 578,49

Les montants sont en euros.

T 3.1 INFORMATION SECTORIELLE – RÉSULTAT

T 3.2 INFORMATION SECTORIELLE – BILAN

			Les montants sont en euros.
Belgique	Pays-Bas	Montants non affectés	Total
299 366 868,81	57 878 800,70	215 632 689,88	572 878 359,39
299 366 868,81	57 878 800,70	0,00	357 245 669,51
284 403 034,06	28 094 229,98	0,00	312 497 264,04
13 771 920,00	29 290 520,72	0,00	43 062 440,72
1 191 914,75	494 050,00	0,00	1 685 964,75
		215 632 689,88	215 632 689,88
		572 878 359,39	572 878 359,39
		266 291 362,49	266 291 362,49
		306 586 996,90	306 586 996,90

				Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre 2018	Belgique	Pays-Bas	Montants non affectés	Total
TOTAL DE L'ACTIF	261 554 673,33	9 876 549,00	202 206 039,59	473 637 261,92
Investissements immobiliers	261 554 673,33	9 876 549,00	0,00	271 431 222,33
Investissements immobiliers	252 135 331,70	5 196 178,00	0,00	257 331 509,70
Investissements immobiliers – projets de développement	9 080 786,00	4 680 371,00	0,00	13 761 157,00
Investissements immobiliers – droits réels	338 555,63	0,00	0,00	338 555,63
Autres actif			202 206 039,59	202 206 039,59
TOTAL DES FONDS PROPRES ET PASSIFS			473 637 261,92	473 637 261,92
Fonds propres			230 411 202,11	230 411 202,11
Passifs			243 226 059,81	243 226 059,81

Note explicative 4 : Gestion des risques financiers

La liste de risques décrits dans ce chapitre n'est pas exhaustive. Dans le cadre du Règlement Prospectus, la Société s'est limitée aux risques financiers qui lui sont propres et donc pas au secteur immobilier général, au secteur des SIR ou à toutes les sociétés cotées et celles qui sont également importantes. Les risques opérationnels et réglementaires sont décrits dans le chapitre «I. Facteurs de risque» à la page 8 et suivantes du rapport financier annuel.

T 4.1 RISQUES LIÉS AUX COVENANTS ET AUX PARAMÈTRES FINANCIERS LÉGAUX

T 4.1.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme le risque de violation des obligations légales ou contractuelles de se conformer à certains paramètres financiers dans le cadre du contrat de crédit.

Les paramètres suivants ont été repris dans les covenants :

• Un taux d'endettement maximal de 60 %. Le taux d'endettement consolidé maximal de la Société s'élevait à 49,32 % au 31 décembre 2019, laissant une marge disponible de 151,8 millions €. La limitation du taux d'endettement à 60% a été incluse dans les crédits pour un montant total de 134 329 526,88 € au 31/12/2019 (inclus pour un montant de 84 329 526,88 € ou 30,7 % du total des dettes financières). Pour plus d'informations sur le taux d'endettement, veuillez vous reporter à «2.2 Risques liés à l'évolution du taux d'endettement» à la page 184.
• Un ratio de couverture des intérêts (à savoir le résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille divisé par les charges d'intérêts payées) au moins égal à 2.

• Le ratio de couverture des intérêts s'élevait à 4,22 au 31 décembre 2019 et à 3,77 au 31 décembre 2018. Les charges d'intérêt de la Société doivent augmenter de 6 879 701,12 € ou de 6 205 674,70 € à 13 085 375,82 € pour atteindre le minimum requis de 2. Toutefois, une pression forte et brutale sur le résultat opérationnel pourrait compromettre le respect du paramètre du ratio de couverture des intérêts. Le résultat opérationnel du portefeuille doit diminuer de plus de la moitié (53 %), passant de 26 170 751 € à 12 411 349,4 €, avant que la limite de 2 en termes de ratio de couverture des intérêts ne soit atteinte.

T 4.1.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Cela peut entraîner une éventuelle résiliation des crédits et une perte de confiance des investisseurs et des banquiers, en cas de violation de covenants contractuels. Il est possible que la Société ne soit plus en mesure d'obtenir le financement externe requis pour sa stratégie de croissance à des conditions favorables ou que les conditions du marché soient telles qu'il ne soit plus possible de trouver le financement externe requis pour les activités de la Société.

La Société court le risque que les conventions de financement soient résiliées, renégociées, annulées ou comprennent une obligation de remboursement anticipé si certains engagements comme le respect des ratios financiers ne sont pas respectés. Cela créerait des problèmes de liquidité, étant donné la similitude dans les covenants des institutions financières concernant le taux d'endettement maximal ou le ratio de couverture des intérêts de nature cumulative, et obligerait la Société à liquider des actifs immobilisés (par exemple, la vente de biens immobiliers) ou à mettre en œuvre une augmentation de capital ou d'autres mesures visant à ramener le taux d'endettement en dessous du seuil requis.

Il est en outre possible que des sanctions ou une surveillance plus stricte puissent être imposées par le régulateur si certains paramètres financiers légaux ne sont pas respectés (comme le respect du taux d'endettement légal prévu à l'article 13 de l'AR SIR).

Les conséquences pour les actionnaires pourraient inclure une réduction des fonds propres et donc de la VNA parce qu'une vente doit avoir lieu à un prix inférieur à la valeur comptable, une dilution pourrait avoir lieu parce qu'une augmentation de capital doit être organisée, ce qui a un impact sur la valeur des actions et les perspectives de dividendes futurs.

La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme moyenne. L'impact du risque intrinsèque est estimé comme important.

T 4.1.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Pour limiter ces risques, la Société mène une politique financière prudente, constamment supervisée, afin de respecter les paramètres financiers des covenants.

La Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs atténuant le risque et de sa gestion tels que décrits ci-dessus, comme étant moyen en termes de probabilité et élevé en termes d'impact.

T 4.2 RISQUES LIÉS À L'ÉVOLUTION DU TAUX D'ENDETTEMENT

T 4.2.1 DESCRIPTION DU RISQUE

La capacité d'endettement de la Société est limitée par le taux d'endettement maximal légal de 65 % autorisé par la loi SIR. Il existe également des seuils pour les contrats de financement conclus avec des institutions financières. Le taux d'endettement maximal imposé par les institutions financières s'élève à 60 % (voir aussi «T 4.1 Risques liés aux covenants et aux paramètres financiers légaux» à la page 183).

La Société court le risque que les conventions de financement soient résiliées, renégociées, annulées ou comprennent une obligation de remboursement anticipé si certains engagements repris dans les covenants comme le respect des ratios financiers ne sont pas respectés. Si le seuil maximum légal de 65 % est dépassé, la Société risque de perdre le statut de SIR par retrait par la FSMA.

De manière générale, il est possible que la Société ne soit plus en mesure d'obtenir le financement externe requis pour sa stratégie de croissance à des conditions favorables ou que les conditions du marché ne lui permettent plus de trouver le financement externe requis pour les activités de la Société. La Société court le risque que les conventions de financement soient résiliées, renégociées, annulées ou comprennent une obligation de remboursement anticipé si certains engagements comme le respect des ratios financiers ne sont pas respectés.

Au 31 décembre 2019, le taux d'endettement consolidé était de 49,32 %. En janvier 2020, la Société a également procédé à une augmentation de capital de 33 594 044 € par apport en nature, ce qui a permis de porter à nouveau la marge à 60 % (soit 50 391 066 €). Au 31 décembre 2018, le taux d'endettement consolidé était de 45,70 %.

Au 31 décembre 2019, la Société avait une capacité d'endettement supplémentaire de 256,5 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 65 % et de 151,8 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 60 %.

La valeur du portefeuille immobilier a également un impact sur le taux d'endettement. Compte tenu de la base du capital au 31 décembre 2019, le taux d'endettement maximal de 65 % ne serait dépassé qu'en cas d'une diminution de valeur du portefeuille immobilier d'environ 137,7 millions € ou 38,6 % par rapport au portefeuille immobilier de 357,2 millions € au 31 décembre 2019. En cas de baisse de valeur d'environ 102 millions € ou 28,6 % par rapport au portefeuille immobilier, le taux d'endettement de 60 % serait dépassé.

La Société tient cependant à souligner qu'elle a pris des engagements de paiement pour la partie non réalisée des projets en cours d'exécution qu'elle a déjà dans son bilan, qui s'élèvent à 31,5 millions €. Par conséquent, la capacité disponible sur le taux d'endettement est de 120,3 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 60 % et de 225 millions € avant d'atteindre un taux d'endettement de 65 %.

T 4.2.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Cela pourrait entraîner le risque que des sanctions légales soient imposées (y compris l'interdiction de distribuer un dividende), en cas de dépassement de certains seuils, ou qu'une violation de certaines conditions des conventions de financement soit commise.

Care Property Invest, comme toutes les SIR, fait l'objet d'une surveillance accrue de la part de l'autorité de contrôle concernant le respect de cet endettement maximal.

La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèque comme étant faible et l'impact du risque intrinsèque comme étant élevé.

T 4.2.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

La Société mène aussi dans ce domaine une politique financière prudente avec un suivi constant de tous les placements prévus et des prévisions de bénéfices, et l'alignement de la possibilité d'une augmentation de capital sous les formes autorisées par la loi SIR, pour éviter à tout moment les sanctions légales imposées en cas de dépassement de ce seuil maximal.

La Société estime le risque résiduel, en tenant compte des facteurs d'atténuation du risque comme décrit ci-dessus, associé au risque, comme faible tant en termes de probabilité et élevé en termes d'impact.

T 4.3 RISQUES LIÉS AU COÛT DU CAPITAL

T 4.3.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Le risque peut être décrit comme l'exposition aux fluctuations défavorables des taux d'intérêt, l'augmentation de la prime de risque sur les marchés d'actions et/ou l'augmentation du coût des dettes.

T 4.3.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Il peut entraîner une augmentation significative du coût moyen pondéré du capital de l'entreprise (fonds propres et dette) et avoir un impact sur la rentabilité de l'entreprise dans son ensemble et de nouveaux investissements.

Les prêts avec un taux d'intérêt fixe et variable s'élevaient respectivement à 45,52 % et 54,48 % des dettes financières totales au 31 décembre 2019. Le pourcentage de dette contractée à taux variable converti en instrument à taux fixe par le biais d'un instrument dérivé (par rapport à la dette financière totale) s'élevait à 33,79 % au 31 décembre 2019. Une augmentation de 1 % du taux d'intérêt entraînerait un coût de financement supplémentaire de 127 544,53 € pour la Société. La conclusion relative à ce coût peut être appliquée de manière linéaire à des variations plus importantes du taux d'intérêt. Une telle augmentation a un impact sur le bénéfice EPRA ajusté et donc sur la marge de manœuvre de la

Société pour verser un dividende de 0,006 € par action.

Une modification (positive) de la courbe des taux de 1 % aurait un impact d'environ 9,7 millions € sur la juste valeur du portefeuille de crédit.

La conclusion concernant l'impact de la modification de la courbe des taux d'intérêt peut être appliquée sur une base linéaire. Une hausse des taux d'intérêt aurait un impact positif sur l'état du résultat global par les variations de la juste valeur des actifs/passifs financiers s'élevant à 0,57 € par action, mais un impact négatif sur le résultat distribuable et également sur le résultat global par l'augmentation d'une partie des charges d'intérêts nettes exposées aux fluctuations des taux d'intérêt à hauteur de 0,006 €, de sorte que l'impact total sur le résultat global d'une augmentation de 1 % des taux d'intérêt s'élève à 0,564 € par action. Une baisse des taux d'intérêt aurait un impact négatif sur l'état du résultat global de 0,65 € par action, mais un impact positif sur le résultat distribuable et également sur le résultat global à hauteur de 0,006 €, de sorte que l'impact total sur le résultat global d'une baisse de 1 % des taux d'intérêt s'élève à -0,644 € par action.

L'augmentation de la prime de risque requise sur les marchés boursiers pourrait entraîner une baisse du cours de l'action et rendre le financement de nouvelles acquisitions plus cher pour la Société. La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme moyenne et l'impact de ce risque intrinsèquement aussi comme moyen.

T 4.3.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Care Property Invest se protège contre une hausse des taux d'intérêt en utilisant des contrats ou swaps à taux fixe dans le portefeuille(1) initial. Si l'on considère ce portefeuille initial, seuls les crédits révisables contractés auprès de Belfius (à concurrence de 6 890 000 €) sont soumis à un risque de taux d'intérêt limité, car ces prêts peuvent être révisés tous les trois ans. Pour le nouveau portefeuille,(2) l'encours du papier commercial, qui s'élève à 105,6 millions €, est soumis à l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. L'objectif de Care Property Invest est de couvrir au moins 80 % de son exposition aux taux d'intérêt fixes par des swaps. La Société veut ainsi atténuer le risque que la hausse des taux d'intérêt soit principalement due à une augmentation des taux d'intérêt réels. Pour le nouveau portefeuille, il y a également 7 crédits révisables. Care Property Invest surveille de près l'évolution et la courbe des taux d'intérêt et se couvrira en temps utile contre une hausse excessive de ces taux.

Des explications supplémentaires concernant les lignes de crédit sont données au chapitre «VII. Comptes annuels» , au «Note explicative 5 : Notes sur les états financiers consolidés» à la page 189 , «T 5.9 Charges d'intérêts nettes» à la page 193, «T 5.27 Dettes financières» à la page 207 et «T 5.16 Immobilisations financières et autres passifs financiers à long terme» à la page 199. Si l'augmentation des taux d'intérêt résulte d'une augmentation du taux d'inflation, l'indexation des revenus locatifs sert aussi de facteur atténuant, mais seulement après la mise en œuvre de l'indexation des baux, de sorte qu'il y a un effet retardateur.

En général, Care Property Invest cherche à établir une relation de confiance avec ses partenaires bancaires et ses investisseurs et maintient un dialogue continu avec eux afin de développer une solide relation à long terme.

Néanmoins, la Société continue de considérer ce risque comme important.

T 4.4 RISQUES LIÉS À L'UTILISATION DE PRODUITS FINANCIERS DÉRIVÉS T 4.4.1 DESCRIPTION DU RISQUE

Ce risque peut être décrit comme les risques liés à l'utilisation de produits dérivés pour couvrir le risque de taux d'intérêt. La juste valeur des produits dérivés est affectée par les fluctuations des taux d'intérêt sur les marchés financiers. La juste valeur des produits financiers dérivés s'élevait à -22 617 735,97 € au 31 décembre 2019, contre -19 556 182,94 € au 31 décembre 2018. La variation de la juste valeur des produits dérivés s'élevait à -3 061 553,02 € au 31 décembre 2019.

⁽¹⁾ Le portefeuille initial est constitué de locations-financements (avec une valeur au bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et un revenu locatif généré de 14 404 935,35 €) que la Société a conclus jusqu'en 2014.

⁽²⁾ Le nouveau portefeuille visé ici se compose de locations-financements (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 27 324 077,92 € et un revenu locatif généré de 746 048 €) et des immeubles de placement (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 357 245 669,51 € et un revenu locatif généré de 14 330 771,28 €) que la Société a conclus après 2014.

Note explicative 5 : Notes sur les états financiers consolidés

T 5.1 RÉSULTAT NET PAR ACTION

rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture

T 5.2 COMPOSANTS DU RÉSULTAT NET

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
RÉSULTAT NET / RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,58	23 001 578,49
ÉLÉMENTS HORS CAISSE COMPRIS DANS LE RÉSULTAT NET	- 8 256 200,83	-6 347 333,75
amortissement, réductions de valeur ou reprises de réductions de valeur	180 949,55	146 329,06
variations de la juste valeur des immeubles de placement	-10 129 699,75	-3 727 705,52
variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés	3 061 553,02	142 219,64
marge de profit ou de perte correspondant à la période	-1 644 083,47	-264 884,93
provisions	521,19	1 978,81
autre résultat sur portefeuille	274 558,63	-2 645 270,81
RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ	18 703 251,75	16 654 244,74
Résultat EPRA ajusté par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation	0,9173 €	0,8619 €
rendement brut par rapport au prix d'émission en 1996	15,42 %	14,49 %
rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture	3,11 %	4,27 %

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
RÉSULTAT NET / RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,58	23 001 578,49
résultat net par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation	1,3222 €	1,1904 €
rendement brut par rapport au prix d'émission initial en 1996	22,22 %	20,01 %
rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de	4,48 %	5,89 %

Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation s'élevait à 19 322 845 au 31 décembre 2018 et a augmenté à 20 389 088 actions (à l'exclusion de 5 658 actions propres) au 31 décembre 2019 suite au fait que les actions nouvellement émises suite aux augmentations de capital du 3 avril 2019, suite à un apport en nature de la société Immo du Lac, et du 26 juin 2019, suite à un dividende optionnel, ont eu droit à un dividende intégral. Le prix d'émission initial en 1996 était de 5 949,44 € (ou 5,9495 € après la division des actions du 24 mars 2014 (1/1000)).

La valeur boursière était de 29,50 € au 31 décembre 2019 et de 20,20 € au 31 décembre 2018. Pour calculer le rendement brut, le résultat net par action dans le tableau « T 5.1. Résultat net par action sur une base consolidée » est divisé, respectivement, par le prix d'émission initial en 1996, d'une part, et par la valeur boursière à la date de clôture, d'autre part, et dans le tableau « T 5.2. Composantes du résultat net », le résultat EPRA ajusté par action par, d'une part, le prix d'émission initial en 1996 et, d'autre part, la valeur boursière à la date de clôture. Aucun instrument n'a d'effet dilutif potentiel sur le résultat net par action.

Les montants sont en euros.

T 4.4.2 IMPACT POTENTIEL POUR LA SOCIÉTÉ

Cela peut entraîner, d'une part, la complexité et la volatilité de la juste valeur des instruments de couverture et par conséquent de la valeur nette des actifs (VNA) telle que publiée en vertu des normes IFRS et, d'autre part, le risque de contrepartie envers les partenaires auprès desquels les produits financiers dérivés ont été contractés. La baisse de la juste valeur des produits dérivés de 3 061 553,02 € représente une diminution du résultat net et de la VNA par action de 0,15 € par action, sans toutefois avoir d'impact sur le bénéfice EPRA ajusté et donc sur la capacité de la Société à payer le dividende proposé. Une hausse de 1 % des taux d'intérêt du marché entraîne une augmentation de la juste valeur des instruments financiers dérivés de 11 744 648,64 €, soit 0,57 € par action, et une augmentation de la VNA par action de 0,57 € par action. Une baisse de 1 % des taux d'intérêt du marché entraîne une diminution de la juste valeur de 13 351 435,86 €, soit 0,65 € par action, et une diminution de la VNA par action de 0,65 €.

La Société estime la probabilité de ce facteur de risque intrinsèquement comme moyenne et l'impact également comme moyen.

T 4.4.3 MESURES D'ATTÉNUATION ET GESTION DU RISQUE

Tous les produits financiers dérivés sont détenus à des fins de couverture uniquement. Aucun instrument spéculatif n'est détenu. Tous les produits financiers dérivés sont des interest rate swaps et des emprunts à taux fixe « forward ». Care Property Invest collabore en outre avec des institutions bancaires réputées (Belfius Banque, KBC Banque, CBC Banque, BNP Paribas Fortis et ING).

La Société consulte fréquemment ces institutions financières sur l'évolution des taux d'intérêt et l'impact sur les produits financiers dérivés existants. En outre, la Société elle-même surveille l'évolution des taux d'intérêt applicables.

Cependant, la crise du COVID-19 augmente la volatilité et la pression sur les taux d'intérêt, ce qui rend ce suivi d'autant plus important pour contrer la volatilité.

Néanmoins, la Société estime le risque résiduel, c'est-à-dire en tenant compte des facteurs d'atténuation et de la gestion du risque, comme étant faible en termes de probabilité et moyen en termes d'impact.

La rubrique «Loyers et réductions de loyer des immeubles de placement» concerne les revenus des immeubles de placement I.C., comptabilisés conformément à la norme IAS 40. Au 31 décembre 2019, ils représentaient 48,61 % du total des revenus locatifs de la Société.

T 5.3 REVENUS LOCATIFS	Les montants sont en euros.
Revenus locatifs	2019	2018
Loyer et gratuités locatives placements immobiliers	14 330 771,28	10 759 099,69
Loyer	14 428 804,04	10 759 349,69
Réductions de loyer	-98 032,76	-250,00
Revenus locatifs provenant de contrats de location-financement et similaires	15 150 983,98	14 477 683,14
Canon	15 150 983,98	14 477 683,14
TOTAL	29 481 755,26	25 236 782,83

La rubrique « Revenus locatifs provenant de contrats de location-financement et similaires » concerne les revenus locatifs des immeubles détenus par la Société en tant que bailleur et sont comptabilisés comme revenus locatifs dans l'état du résultat global car ils concernent les revenus récurrents que la Société réalise sur ses immeubles(1). Ces revenus locatifs concernent d'une part le portefeuille constitué jusqu'en 2014 avec les CPAS locaux et les ASBL caritatives (portefeuille initial(2)) et d'autre part les nouveaux leasings conclus après 2014 (nouveau portefeuille(3)), qui sont tous générés par I. F. Créances de location-financement dans le bilan consolidé. Pour les leasings financiers du nouveau portefeuille, les paiements du canon sont répartis entre «valeur d'investissement» et « revenus» : la partie investissement est comptabilisée sous I.F. Créances de location-financement au bilan, la partie revenus est comptabilisée sous I. Revenus locatifs dans l'état du résultat global. Au 31 décembre 2019, les canons reçus par la Société dans le cadre de ses contrats de location-financement représentent 51,39 % du total des revenus locatifs de la Société.

L'augmentation de 16,82% des revenus locatifs est le résultat de la croissance du portefeuille au cours de l'exercice 2019 et de l'indexation des revenus locatifs existants.

Futurs revenus provenant des canons (conformément à la norme IFRS 16) :

	2019	2018
Futurs canons et paiements de loyer	181 626 884,35	172 528 247,80
Échéance < 1 an	10 771 090,68	10 164 124,32
Échéance entre 1 an et 5 ans	43 084 362,72	40 656 497,28
Échéance > 5 ans	127 771 430,95	121 707 626,20

Les revenus futurs provenant des canons sont au moins égaux aux redevances emphytéotiques convenues par contrat pour toute la durée du projet et ne tiennent pas compte des ajustements annuels de l'indice. Pour les leasings financiers du nouveau portefeuille, ceux-ci comprennent également le remboursement de l'investissement, qui, au moment de la réception, sera amorti de I. F. Créances de location-financement dans le bilan.

Les montants sont en euros.

T 5.4 FRAIS GÉNÉRAUX DE LA SOCIÉTÉ

Frais généraux de la Société	2019	2018
Rémunération du commissaire	-121 343,63	-108 297,87
Honoraires de notaires, avocats et architectes	-140 148,54	-174 446,37
Conseils externes	-222 379,07	-334 758,00
Relations publiques, communication et marketing	-213 034,96	-228 053,92
IT	-85 765,73	-55 445,97
Coûts liés au statut du SIR	-144 049,08	-316 451,55
Coûts expert immobilier	-86 067,00	-152 178,28
Rémunérations des administrateurs, du CEO et du comité de direction	-1 867 462,05	-1 266 266,32
Rémunération et salaires	-1 313 189,70	-730 282,07
Amortissements et dépréciations	-180 949,55	-136 621,87
Autres frais généraux de fonctionnement	-555 044,11	-405 046,40
TOTAL	-4 929 433,42	-3 907 848,62

Rémunération du commissaire	-121 343,63	-108 297,87
Honoraires de notaires, avocats et architectes	-140 148,54	-174 446,37
Conseils externes	-222 379,07	-334 758,00
Relations publiques, communication et marketing	-213 034,96	-228 053,92
IT	-85 765,73	-55 445,97
Coûts liés au statut du SIR	-144 049,08	-316 451,55
Coûts expert immobilier	-86 067,00	-152 178,28
Rémunérations des administrateurs, du CEO et du comité de direction	-1 867 462,05	-1 266 266,32
Rémunération et salaires	-1 313 189,70	-730 282,07
Amortissements et dépréciations	-180 949,55	-136 621,87
Autres frais généraux de fonctionnement	-555 044,11	-405 046,40
TOTAL	-4 929 433,42	-3 907 848,62

Les coûts relatifs aux acquisitions sont capitalisés conformément à la norme IAS 40.

Pour des explications complémentaires sur la rémunération des administrateurs et du comité de direction, nous renvoyons au chapitre «III. Rapport de gestion» sous le point «10.11 Rapport de rémunération 2019» à la page 105.

Care Property Invest a souscrit une police d'assurance de groupe de type cotisation définie («Defined Contribution Plan») pour son personnel permanent auprès de Belfius Bank & Insurance. Les cotisations à ce régime sont entièrement à la charge de Care Property Invest. En particulier, aucune cotisation propre n'est payée par le salarié. La Banque Belfius a confirmé qu'au 31 décembre 2019, le rendement minimum, y compris la participation aux bénéfices, a été atteint. En d'autres termes, aucune provision n'est nécessaire.

⁽¹⁾ Pour une analyse juridique complète, voir le chapitre «III. Rapport de gestion» sous «1. Stratégie: L'immobilier de soins de santé, en toute confiance» à la page 308.

⁽²⁾ Le portefeuille initial se compose des leasings financiers (avec une valeur de bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et des revenus locatifs générés de 14 404 935,35 €), conclus par la Société jusqu'en 2014.

⁽³⁾ Le nouveau portefeuille mentionné ici se compose de leasings financiers (avec au 31/12/2019 une valeur de bilan de 27 324 077,92 € et des revenus locatifs générés de 746 048 €).

T 5.5 AUTRES PRODUITS ET CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ

Les autres charges d'exploitation sont principalement constituées des coûts de construction des projets en cours de développement ainsi que de la marge de perte des projets pour la période. Ce montant s'élève à 11 360 908,86 € pour l'exercice 2019 et a été comptabilisé dans les autres immobilisations corporelles via les autres produits d'exploitation.

Les montants sont en euros.
Autres produits et charges d'exploitation de la Société	2019	2018
Charges	-13 091 664,01	-7 710 254,33
Impôts	-56 060,35	53 235,29
Coûts à répercuter	-366 248,79	-209 735,82
Location-financement immobilières-marge déficitaire correspondant à la période	-1 266 803,25	-821 553,25
Coûts des projets en cours	-11 360 908,86	-6 699 241,79
Provisions	-521,19	-1 978,81
Autres charges d'exploitation	-41 121,57	-30 979,95
Produits	14 710 093,81	7 796 960,23
Répercussion des coûts	368 942,27	210 758,32
Indemnités sous-projets	47 189,56	-312 299,80
Locations-financements immobilières-marge bénéficiaire correspondant à la période	2 910 886,72	1 086 438,18
Coûts portés à l'actif des projets en cours d'exécution	11 360 908,86	6 699 241,79
Autres produits d'exploitation	22 166,40	112 821,74
TOTAL	1 618 429,80	86 705,90

Outre les coûts de construction des projets activés, les autres produits d'exploitation sont principalement constitués de la marge bénéficiaire des projets alloués à la période. L'augmentation de cette marge bénéficiaire résulte de la poursuite du développement de ces projets. Il s'agit de revenus non réalisés, ce qui signifie qu'ils sont corrigés dans le résultat EPRA ajusté et ne remplissent donc pas les conditions requises pour la distribution du dividende.

Variations de la juste valeur des immeubles de placement	2019	2018
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement	13 821 804,58	4 582 614,36
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement	-3 692 104,83	-854 908,84
TOTAL	10 129 699,75	3 727 705,52

T 5.6 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT Les montants sont en euros.

L'expert immobilier évalue chaque trimestre les immeubles de placement figurant au bilan de la Société, conformément à la norme IAS 40. D'un point de vue comptable, un ajustement est inclus pour les périodes au cours desquelles les exploitants du bien immobilier sont exempts de loyer, car l'expert immobilier prend déjà en compte les flux de trésorerie futurs (y compris les diminutions de loyer) et il y aurait sinon double comptage.

T 5.7 AUTRES RÉSULTATS SUR PORTEFEUILLE

Autres résultats sur portefeuille
Autres résultats sur portefeuille
TOTAL

Autres résultats sur portefeuille	2019	2018
Autres résultats sur portefeuille	-274 558,63	2 645 270,81
TOTAL	-274 558,63	2 645 270,81

L'autre résultat sur portefeuille est constitué des différences de première consolidation au moment des acquisitions, pour -66 516,82 €, de l'incorporation des coûts supplémentaires résultant des acquisitions pour un montant de -208 041,81 €.

T 5.8 REVENUS FINANCIERS

Revenus financiers
Intérêts et dividendes perçus

Revenus financiers	2019	2018
Intérêts et dividendes perçus	20 693,44	368,01
Total des revenus financiers	20 693,44	368,01

T 5.9 CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES

Charges d'intérêts nettes	2019	2018
Charges d'intérêts nominales sur les emprunts	-4 086 801,98	-3 790 809,49(1)
Obligations - taux d'intérêt fixe	-347 526,00	-277 570,23
Papier commercial - taux d'intérêt variable	-144 824,71	-43 537,52
Crédits d'investissement - taux d'intérêt fixe	-3 545 755,55	-3 415 630,18
Crédits d'investissement - taux d'intérêt variable	-48 695,72	-54 071,56
Coût des instruments de couverture autorisés	-2 070 322,73	-1 920 573,61(1)
Instruments de couverture autorisés qui ne sont pas soumis à la comptabilité de couverture telle que définie dans les normes IFRS	-2 070 322,73	-1 920 573,61
Autres charges d'intérêts	-48 549,99	-1 648,41(1)
TOTAL	-6 205 674,70	-5 713 031,51

Le taux d'intérêt moyen pondéré (y compris les IRS) au 31 décembre 2019 est de 2,35 % et la durée moyenne restante jusqu'à l'échéance est de 6,77 ans.

(1) Suite à un reclassement entre les charges d'intérêts nettes et les autres charges financières, les chiffres au 31 décembre 2018 ont également été ajustés pour permettre une comparaison correcte.

Les montants sont en euros.

Les montants sont en euros.

T 5.10 AUTRES CHARGES FINANCIÈRES

T 5.11 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR D'ACTIFS ET DE PASSIFS FINANCIERS

T 5.12 IMPÔTS

Autres charges financières	2019	2018
Frais bancaires et autres commissions	-244.039,87	-118.152,31
TOTAL	-244.039,87	-118.152,31 (1)

	Les montants sont en euros.
Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers	2019	2018
Variations de la juste valeur : swap de taux d'intérêt (positif)	457 332,88	453 506,20
Variations de la juste valeur : swap de taux d'intérêt (négatif)	-3 197 374,72	-595 725,84
TOTAL	-3 061 553,02	-142 219,64

		Les montants sont en euros.
Impôts	2019	2018
Société mère	-28 825,96	10 297,54
Résultat avant impôts	26 535 318,62	21 825 931,75
Résultat exonéré d'impôt grâce au régime de la SIR	-26 535 318,62	-21 825 931,75
Résultat imposable en Belgique relatif aux dépenses non déductibles	76 576,37	55 891,46
Impôts belges dus et déductibles à 29,58 %.	-22 651,29	-16 532,70
Autres	-6 174,67	26 830,24
Filiales	-136 922,44	-407 259,18
Impôts belges dus et déductibles	-135 244,44	-407 259,18
Impôts étrangers dus et déductibles	-1 678,00	0,00
Impôts sur les sociétés	-165 748,40	-396 961,64
Taxe de sortie	589 882,37	1 582 959,14
TOTAL	424 133,97	1 185 997,50

L'impôt sur les sociétés se compose des impôts dus sur les dépenses rejetées de Care Property Invest (en tant que SIR, la Société n'est taxée que sur les dépenses rejetées, les avantages anormaux et les commissions secrètes), des impôts sur les bénéfices des filiales consolidées et des impôts sur les bénéfices réalisés à l'étranger. La diminution de l'impôt sur les sociétés des filiales est due aux fusions qui ont eu lieu en 2019.

La variation positive de l'impôt de sortie en 2018 et 2019 est due à la réduction du taux applicable de l'impôt de sortie de 16,995 % à 12,75 % qui est due dans le cas d'une fusion silencieuse ou lorsqu'une société est convertie au statut de FIIS (Fonds d'Investissement Immobiliers Specialisés).

(1) Suite à un reclassement entre les charges d'intérêts nettes et les autres charges financières, les chiffres au 31 décembre 2018 ont également été ajustés pour permettre une comparaison correcte.

T 5.13 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

		mobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles concernent les licences.

T 5.14 INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Les montants sont en euros.
2019	2018
145 478,62	0
157 287,93	0,00
-11 809,31	0,00
64 264,76	157 287,93
0	0
-35 483,08	-11 809,31
174 260,30	145 478,62
221 552,69	157 287,93
-47 292,39	-11 809,31

	2019			2018
	Biens immobiliers en exploitation	Développement de projets	Droits réels	Biens immobiliers en exploitation	Développement de projets	Droits réels
Valeur comptable au 1 janvier	257 331 509,70	13 761 157,00	338 555,63	195 312 280,93	6 352 697,56	0,00
Acquisitions par achat ou contribution	45 999 683,00	28 353 337,26	1 596 162,04	57 149 394,84	7 733 241,09	338 555,63
Variation de la juste valeur hors réduction de loyer	9 166 071,36	947 946,46	-82 140,93	4 346 375,14	-324 781,65	0,00
Transfert de/vers d'autres postes (1)			-166 611,99	523 458,79
Valeur comptable au 31 décembre	312 497 264,06	43 062 440,72	1 685 964,75	257 331 509,70	13 761 157,00	338 555,63

(1) Ajustements dus à la capitalisation des coûts.

Conformément à la norme IAS 40, les placements immobiliers sont repris dans les comptes annuels de la Société à leur juste valeur. Cette juste valeur, soutenue par des données de marché, est basée sur l'évaluation effectuée par un expert immobilier indépendant disposant d'une qualification professionnelle pertinente et reconnue et ayant une expérience récente concernant l'emplacement et la nature de placements immobiliers similaires.

Le portefeuille a été évalué par Stadim au 31 décembre 2019 pour une juste valeur de 357,2 millions € (y compris les droits réels qui sont également classés en tant qu'immeubles de placement conformément à la norme IFRS 16). Le taux de capitalisation appliqué aux loyers contractuels s'élève en moyenne à 5,46 % pour 2019 contre 5,28 % pour 2018.

La variation positive de l'évaluation des immeubles de placement s'explique par la hausse du rendement des immeubles de soins de santé sur le marché de l'investissement et la plus-value latente sur les développements de projets.

Les acquisitions et les investissements de l'exercice sont présentés au chapitre «III. Rapport de gestion» sous «Événements marquants» à la page 39. Pour plus d'explications sur les développements des projets, veuillez consulter le chapitre «VI. Rapport immobilier» au point «3.2 Tableau récapitulatif des projets en cours de développement» à la page 149.

Les droits réels sur les immeubles de placement concernent des baux emphytéotiques de la Société qui sont activés sous les immeubles de placement conformément à l'IFRS 16. Une obligation de bail y est également liée au passif du bilan.

La juste valeur est déterminée en utilisant des données non observables, ce qui fait que les actifs des immeubles de placement sont considérés comme ayant un «niveau 3» sur l'échelle de juste valeur telle que définie par la norme IFRS 13. Au cours de l'exercice 2019, il n'y a eu aucun glissement entre les niveaux 1, 2 et 3. Les méthodes d'évaluation sont mentionnées dans le chapitre «VIII. Document permanent» sous le point «Immeubles de placement» à la page 212 du présent rapport financier annuel.

Les principales informations quantitatives sur l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement basées sur des données non observables (niveau 3) et présentées ci-dessous sont des données du rapport de l'expert immobilier indépendant.

Exercice clôturé le 31 décembre 2019 Type d'actif Juste valeur au 31 dec. 2019 (x € 1 000) Méthode d'évaluation Hébergement de personnes âgées – Immeubles de placement 312 497 DCF (1) Valeur locative Hébergement de personnes âgées - projets en cours d'exécution 43 062 DCF (1) Valeur locative (1) Actualisation des flux de trésorerie évalués Exercice clôturé le 31 décembre 2018

Données non observables	Min	Max	Moyenne pondérée
estimée/m²	92,6	261,0	132,7
m²	1 411	16 568	5 930
Inflation	1,25 %	1,25 %	1,25 %
Taux d'actualisation	4,72 %	6,05 %	5,04 %
Durée résiduelle (année)	10,4	29,1	24,1
estimée/m²	94,1	364,7	148,5
m²	1 060	7 239	3 675
Inflation	1,25 %	1,25 %	1,25 %
Taux d'actualisation	4,80 %	5,55 %	6,01 %

Exercice clôturé le 31 décembre 2018
Type d'actif	Juste valeur au 31 dec. 2018 (x € 1 000)	Méthode d'évaluation	Données non observables	Min	Max	Moyenne pondérée
Hébergement de personnes âgées – Immeubles de placement	257 252	DCF (1)	Valeur locative estimée/m²	90,2	241,2	123,4
			m²	1 454	16 568	6 286
			Inflation	1,25 %	2,30 %	1,28 %
			Taux d'actualisation	4,69 %	6,34 %	5,27 %
			Durée résiduelle (année)	11,4	28,8	25,0
Hébergement de personnes âgées - projets en cours d'exécution	13 761	DCF (1)	Valeur locative estimée/m²	87,9	109,4	99,2
			m²	6 567	7 239	6 903
			Inflation	1,25 %	1,80 %	1,27 %
			Taux d'actualisation	5,11 %	5,78 %	5,37 %

(1) Actualisation des flux de trésorerie évalués

Les montants sont en euros.

Un taux d'occupation de 100 % est pris en compte pour l'évaluation des bâtiments. Les différences entre les valeurs minimales et maximales s'expliquent par le fait que les différents paramètres appliqués dans la méthode de la valeur actualisée des flux de trésorerie dépendent de la localisation des actifs, de la qualité de l'immeuble et de l'exploitant, de la durée du bail, etc. En outre, ces données non observables peuvent être liées car elles sont en partie déterminées par les conditions du marché.

Conformément aux dispositions légales, les bâtiments sont évalués chaque trimestre à leur juste valeur par l'expert immobilier indépendant désigné par la Société.

Ces rapports reposent sur des informations apportées par la Société, comme les loyers contractuels, les contrats de bail, les budgets d'investissement, etc. Ces données proviennent du système d'information de la Société et sont donc soumises à son environnement de contrôle interne. En outre, les rapports étaient basés sur des hypothèses et des modèles d'évaluation développés par les experts indépendants sur la base de leur jugement professionnel et de leur connaissance du marché. Les rapports des experts indépendants sont examinés par le comité de direction de la Société. Lorsque celui-ci estime que les rapports des experts indépendants sont cohérents, ils sont soumis au conseil d'administration.

La sensibilité de la juste valeur face à une variation des principales données non observables communiquées est généralement présentée (si tous les paramètres restent identiques) comme l'effet sur la diminution ou l'augmentation, comme indiqué ci-dessous.

Données non observables	Effet sur la juste valeur en cas de diminution	Effet sur la juste valeur en cas d'augmentation
VLE (valeur locative estimée) m2	Négatif	Positif
inflation	Négatif	Positif
taux d'actualisation	Positif	Négatif
durée résiduelle (année)	Négatif	Positif

Une variation (positive ou négative) d'1 % de la valeur du patrimoine immobilier aurait un impact d'environ 3 572 456,70 € sur le résultat net, d'environ 0,18 € sur le résultat net par action et d'environ 0,30 % sur le taux d'endettement. Une variation (positive ou négative) de 1 % du rendement financier aurait un impact de 17 % sur la valeur des immeubles de placement.

Les droits réels de l'immeuble de placement concernent un bail emphytéotique de la société Igor Balen qui, conformément à IFRS 16, doivent être activés dans les immeubles de placement. Un engagement de leasing y est également associé au passif du bilan.

T 5.15 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

T 5.16 IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES ET AUTRES PASSIFS FINANCIERS À LONG TERME

	Les montants sont en euros.
Autres immobilisations corporelles	2019	2018
Immobilisations corporelles pour usage propre
Valeur comptable au début de l'exercice	2 030 106,64	1 968 113,21
Montant brut	2 396 990,04	2 269 722,69
Amortissements cumulés	-366 883,40	-301 609,48
Investissements	147 170,62	191 580,10
Désinvestissements	0,00	-64 312,75
Amortissements	-145 466,47	-65 273,92
Valeur comptable à la fin de l'exercice	2 031 810,79	2 030 106,64
Montant brut	2 544 160,66	2 396 990,04
Amortissements cumulés	-512 349,87	-366 883,40
Développement de projets
Valeur comptable au début de l'exercice	7 094 132,42	3 010 088,12
Investissements	11 912 783,86	7 466 210,73
Livraisons	-11 129 131,04	-3 382 166,43
Valeur comptable à la fin de l'exercice	7 877 785,24	7 094 132,42

Les cautions concernent une garantie versée par la Société à une autorité municipale lors de la délivrance d'un permis de construire.

	Les montants sont en euros.
Immobilisations financières et autres passifs financiers à long terme	2019	2018
Crédits et créances	175 970,60	175 358,00
Cautions	175 970,60	175 358,00
Actifs à la juste valeur par le biais du compte de résultat	457 332,88	0,00
Instruments de couverture	457 332,88	0,00
TOTAL DES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES	633 303,48	175 358,00
Passifs à la juste valeur par le biais du compte de résultat	23 075 068,83	19 556 182,94
Instruments de couverture	23 075 068,83	19 556 182,94
TOTAL DES AUTRES PASSIFS FINANCIERS À LONG TERME	23 075 068,83	19 556 182,94

Les actifs et passifs à leur juste valeur par le biais du compte de résultat sont constitués d'instruments de couverture qui ne sont pas comptabilisés conformément à la comptabilité de couverture en application de la norme IFRS 9. L'objectif de ces instruments est de couvrir la Société contre les risques de taux d'intérêt. Afin de couvrir le risque de hausse des taux d'intérêt, la Société a opté pour des instruments de couverture dans lesquels la dette à taux d'intérêt variable est convertie en une dette à taux d'intérêt fixe («cash flow

hedge»).

Conformément à la norme IFRS 9, la juste valeur des instruments financiers est incluse dans la rubrique des actifs financiers (dans le cas d'une évaluation positive) ou dans la rubrique des passifs financiers à long terme (dans le cas d'une évaluation négative). Les variations de ces justes valeurs sont comptabilisées via les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers dans l'état du résultat global (voir la note «T 5.11 Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers» à la page 194).

Les instruments financiers sont considérés comme des instruments de «niveau 2» sur l'échelle de la juste valeur définie par l'IFRS 13. Toutes les couvertures sont conclues dans le cadre de la gestion des risques financiers, comme décrit dans la «Note explicative 4 : Gestion des risques financiers» à la page 183. La juste valeur des instruments est calculée par les banques sur la base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés. Conformément à la norme IFRS 13, un ajustement de la juste valeur est effectué pour refléter le risque de crédit propre à la banque («ajustement de l'évaluation au débit» ou «DVA») et la solvabilité de la contrepartie («ajustement de l'évaluation au crédit» ou «CVA»).

Voici un aperçu des instruments de couverture détenus par la Société au 31 décembre 2019

	Montant du créditg	Date d'expiration	Taux d'intérêt à payer	Intérêts à recevoir	durée restante - nombre d'années	Évaluation au 31/12/2019
Payeur de l'IRS Belfius	1 187 486,05	01/02/33		5,100% EURIBOR 1M + 25 bp	13,10	-745 977,79
Payeur de l'IRS Belfius	1 213 164,72	03/08/26		5,190% EURIBOR 1M + 110 bp	6,59	-361 750,65
Payeur de l'IRS Belfius	1 511 366,06	02/10/34		4,850% EURIBOR 1M + 25 bp	14,76	-929 529,96
Payeur de l'IRS Belfius	1 618 798,95	02/05/33		4,620% EURIBOR 1M + 25 bp	13,35	-904 654,42
Payeur de l'IRS Belfius	1 667 307,15	02/05/35		4,315% EURIBOR 1M + 12 bp	15,35	-983 992,22
Payeur de l'IRS Belfius	1 736 652,10	02/01/36		5,050% EURIBOR 1M + 12 bp	16,02	-1 289 627,25
Payeur de l'IRS Belfius	1 885 159,00	03/10/33		4,300% EURIBOR 1M + 25 bp	13,77	-959 175,47
Payeur de l'IRS Belfius	2 067 360,12	02/11/32		4,040% EURIBOR 1M + 25 bp	12,85	-923 457,47
Payeur de l'IRS Belfius	2 147 304,69	03/04/34		4,065% EURIBOR 1M + 25 bp	14,27	-1 094 214,99
Payeur de l'IRS Belfius	2 283 967,00	01/10/36		5,010% EURIBOR 1M + 12 bp	16,76	-1 653 031,89
Payeur de l'IRS Belfius	2 406 536,94	01/08/36		4,930% EURIBOR 1M + 12 bp	16,60	-1 717 317,31
Payeur de l'IRS Belfius	2 993 023,90	01/03/35		4,650% EURIBOR 1M + 25 bp	15,18	-1 871 734,59
Payeur de l'IRS Belfius	3 003 107,81	01/12/34		4,940% EURIBOR 1M + 25 bp	14,93	-1 876 527,25
Payeur de l'IRS Belfius	3 061 489,19	01/02/27		5,260% EURIBOR 1M + 110 bp	7,09	-1 064 568,56
Payeur de l'IRS Belfius	3 222 432,60	31/12/36		4,710% EURIBOR 1M + 15,4 bp	17,01	-2 143 223,60
Payeur de l'IRS Belfius	3 786 791,37	31/12/36		4,350% EURIBOR 1M + 12 bp	17,01	-2 318 719,21
Payeur de l'IRS Belfius	5 000 000,00	23/10/34	0,255% EURIBOR 3M		14,82	102 007,33
Payeur de l'IRS Belfius	5 000 000,00	23/10/34	0,310% EURIBOR 6M		14,82	97 521,82
Payeur de l'IRS Belfius	5 000 000,00	04/12/34	0,310% EURIBOR 3M		14,94	69 920,54
Payeur de l'IRS BNP Paribas Fortis	3 685 000,00	31/03/26	2,460% EURIBOR 1M		6,25	-605 201,94
Payeur de l'IRS BNP Paribas Fortis (1)	2 632 750,00	31/03/26	2,060% EURIBOR 1M		6,25	-204 587,50
Payeur de l'IRS BNP Paribas Fortis	2 156 104,00	30/06/29	2,530% EURIBOR 1M		9,50	-502 281,26
Payeur de l'IRS KBC	12 000 000,00	17/07/26	0,653% EURIBOR 3M		6,55	-626 500,28
Payeur de l'IRS KBC	8 000 000,00	29/03/29	0,488% EURIBOR 3M		9,25	-298 995,23
Payeur de l'IRS KBC	8 000 000,00	11/12/29	0,050% EURIBOR 3M		9,95	55 000,22
Payeur de l'IRS KBC	5 000 000,00	30/09/29	-0,160% EURIBOR 3M		9,76	132 882,96
TOTAL	92.265.801,65					-22.617.735,97

(1) Dépréciation du montant de référence sur la durée de vie du swap.

La juste valeur des instruments de couverture est soumise à l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés financiers. Une modification de la courbe des taux de 0,25 % (plus positive ou négative) aurait un impact sur la juste valeur du portefeuille de crédits d'environ 2,6 millions €.

Les montants sont en euros.

T 5.17 CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT ET CRÉANCES COMMERCIALES ET AUTRES ACTIFS NON COURANTS

Créances de location-financement et créances commerciales et autres actifs non courants

Le solde des créances de location-financement et des créances commerciales est constitué d'une part du coût d'investissement de l'immeuble, inclus dans la rubrique "Créances de location-financement", de la marge de profit ou de perte générée pendant la phase de construction et de son amortissement en fonction des paiements de canon déjà reçus, inclus dans la rubrique "Créances commerciales et autres actifs non courants". Ces bâtiments, qui sont la propriété de la Société, génèrent des revenus locatifs, comme indiqué au point T.5.3(1).

Créances de location-financement

		Les montants sont en euros.
Créances de location-financement et créances commerciales et autres actifs non courants	2019	2018
Créances de location-financement	183 842 687,89	173 160 837,65
Créances commerciales et autres actifs non courants	15 094 545,04	13 241 336,57
TOTAL	198 937 232,93	186 402 174,22

Créances de location-financement	Les montants sont en euros.
Créances de location-financement	2019	2018
Portefeuille initial	156 518 609,97	156 518 609,97
Nouveau portefeuille	27 324 077,92	16 642 227,68
TOTAL	183 842 687,89	173 160 837,65

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
investissement brut (fin de droit de superficie, canon et loyer)	338 007 641,65	345 811 382,79
échéance < 1 an	10 771 090,68	10 164 124,32
échéance entre 1 et 5 ans	43 084 362,72	40 656 497,28
échéance > 5 ans	284 152 188,25	294 990 761,19

Dans le montant total des «Créances de location-financement» au 31 décembre 2019, le montant des prépaiements contractuels de 36 090 771,86 € relatifs au portefeuille initial a déjà été déduit. Les montants mentionnés correspondent aux indemnités de superficie nominaux remboursables (c'est-àdire le coût total de l'investissement moins les paiements anticipés contractuels reçus). L'augmentation de la créance est due à l'achèvement du projet Hof ter Moere à Moerbeke et à la réception provisoire du projet De Nieuwe Ceder à Deinze. Contrairement aux projets du portefeuille initial(2), pour les projets du nouveau portefeuille(3), le canon, outre un rendement, consiste également en un remboursement de la valeur de l'investissement, ce qui fait que le montant de la créance diminuera progressivement pendant la durée du bail emphytéotique. Pour le portefeuille initial, les indemnités de supericie doivent être remboursés après la période de construction de 30 ans. La durée moyenne restante des droits de superficie des projets était de 14,94 ans au 31 décembre 2019. Les montants sont en euros.

échéance > 5 ans

L'investissement brut dans le leasing correspond au total minimal des paiements de leasing qui doivent être reçus, en l'espèce la valeur nominale de la redevance due au terme du droit de superficie, le canon et le loyer (hors indexations).

⁽¹⁾ Pour une analyse juridique complète, voir le chapitre «III. Rapport de gestion» sous «Stratégie: L'immobilier de soins de santé, en toute confiance» à la page 30.

⁽²⁾ Le portefeuille initial se compose des leasings financiers (avec une valeur de bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et des revenus locatifs générés de 14 404 935,35 €), conclus par la Société jusqu'en 2014.

⁽³⁾ Le nouveau portefeuille mentionné ici se compose de contrats de leasings financiers (dont la valeur au bilan au 31/12/2019 s'élève à 27 324 077,92 € et les revenus locatifs générés à 746 048 €) et d'immeubles de placement (dont la valeur au bilan au 31/12/2019 s'élève à 357 245 669,51 € et les revenus locatifs générés à 14 330 771,28 €) que la Société a acquis après 2014.

La juste valeur des créances de location-financement est calculée en actualisant les flux de trésorerie futurs des projets reçus, y compris les coûts d'investissement, repris dans la rubrique « créances de location-financement », à un taux d'intérêt IRS en vigueur à la date de clôture, en fonction de la durée résiduelle de la période d'octroi du droit de superficie, majorée d'une marge de risque que la banque facturerait à la date de clôture en question. Ce calcul repose sur une approche conservatrice puisqu'il ne tient pas compte de l'indexation qui affectera les flux de trésorerie à venir.

Les tableaux ci-après présentent l'aperçu des taux IRS et des marges de risque appliqués au 31 décembre 2019.

Portefeuille initia(1) (1996-2014)

BULLET	IRS Ask Duration ICAP	Nombre	Garantie CPAS (en pb	Nombre	Autres garanties (en pb)	Nombre
durée de 5 ans	-0,110 %	0	78	0	87	0
durée de 10 ans	0,211 %	22	85	19	95	3
durée de 15 ans	0,469 %	21	90	20	100	1
durée de 20 ans	0,600 %	16	98	15	109	1
durée de 25 ans	0,638 %	17	107	17	118	0
durée de 30 ans	0,633 %	0	116	0	127	0
durée de 35 ans	0,616 %	0	125	0	136	0
TOTAL		76		71		5

	Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
juste valeur des créances de location-financement	286 714 450,35	249 138 429,41

Nouveau portefeuille(2) (après 2014)

AMORTISSEMENT IRS Ask	Duration ICAP	Nombre	Garantie CPAS (en pb)	Nombre	Autres garanties (en pb)	Nombre
durée de 5 ans	-0,197 %	0	69	0	76	0
durée de 10 ans	0,003 %	0	80	0	89	0
durée de 15 ans	0,201 %	0	84	0	94	0
durée de 20 ans	0,354 %	0	88	0	100	0
durée de 25 ans	0,453 %	2	95	2	105	0
durée de 30 ans	0,510 %	2	101	0	112	2
durée de 35 ans	0,542 %	0	107	0	119	0
TOTAL		4		2		2

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
taux d'intérêt moyen pondéré de l'IRS	0,46 %	1,20 %
marge de risque moyenne pondérée	0,95 %	0,85 %

(1) Le portefeuille initial se compose des leasings financiers (avec une valeur de bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et des revenus locatifs générés de 14 404 935,35 €), conclus par la Société jusqu'en 2014.

(2) Le nouveau portefeuille mentionné ici se compose de contrats de leasings financiers (dont la valeur au bilan au 31/12/2019 s'élève à 27 324 077,92 € et les revenus locatifs générés à 746 048 €) et d'immeubles de placement (dont la valeur au bilan au 31/12/2019 s'élève à 357 245 669,51 € et les revenus locatifs générés à 14 330 771,28 €) que la Société a acquis après 2014.

T 5.18 CRÉANCES COMMERCIALES

Compte tenu de la qualité des locataires d'une part, et du faible risque de crédit associé aux créances de location-financement (sur la base des garanties fournies par les autorités locales) d'autre part, sur la base de l'analyse des pertes de crédit historiques, le modèle des pertes de crédit attendues en vertu de la norme IFRS 9 n'a pas d'impact significatif sur la Société. Par conséquent, le conseil d'administration suppose que la valeur comptable des créances commerciales se rapproche de leur juste valeur.

		Les montants sont en euros.
Créances commerciales	2019	2018
Clients	839 359,37	962 811,01
Revenus à recevoir	1 633,50	0,00
TOTAL	840 992,87	962 811,01

	Les montants sont en euros.
2019	2018
1 444 942,47	2 464 991,43
162 719,82	8 948,57
1 282 222,65	2 456 042,86
353,71	27 138,32
353,71	27 138,32
1 445 296,18	2 492 129,75
	Les montants sont en euros.
2019	2018

Trésorerie et équivalents de trésorerie	2019	2018
comptes courants auprès d'institutions financières	3 345 940,44	2 745 485,28
encaisse	1 254,83	654,14
TOTAL	3 347 195,27	2 746 139,42

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les fonds de trésorerie et les soldes des comptes à vue. Ils sont comptabilisés dans le bilan à leur valeur nominale.

	Les montants sont en euros.

T 5.21 COMPTES DE RÉGULARISATION DE L'ACTIF

T 5.22 CAPITAL

Comptes de régularisation de l'actif	2019	2018
Charges à reporter	310 720,41	66 665,78
Produits obtenus	34 092,41	91 043,73
TOTAL	344 812,82	157 709,51

	Les montants sont en euros.
Évolution du capital
date et transaction		mouvement de capitaux	nombre cumulé d'actions
30/10/1995	constitution	1 249 383,36	210
07/02/1996	augmentation de capital par émission d'actions	59 494 445,95	10 210
16/05/2001	augmentation de capital résultant du passage à l'euro	565,69
24/03/2014	division du nombre d'actions par 1 000	0,00	10 210 000
20/06/2014	augmentation de capital résultant du dividende optionnel - exercice 2013	889 004,04	10 359 425
22/06/2015	augmentation de capital par émission d'actions	16 809 092,61	13 184 720
15/03/2017	augmentation de capital par apport en nature	10 971 829,93	15 028 880
27/10/2017	augmentation de capital par émission d'actions	25 546 944,76	19 322 845
	03/04/2019 augmentation de capital par apport en nature	4 545 602,44	20 086 876
	26/06/2019 augmentation de capital résultant du dividende optionnel - exercice 2018	1 831 672,57	20 394 746
TOTAL		121 338 541,35	20 394 746

Care Property Invest a effectué deux augmentations de capital au cours de l'exercice 2019. Le 3 avril 2019, suite à l'acquisition de la société Immo du Lac, propriétaire du projet «La Résidence du Lac» à Genval, un apport en nature a eu lieu qui a conduit à une augmentation de capital (prime d'émission incluse) de 16 372 079,85 €, pour laquelle 764 031 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises. Le prix d'émission était de 21,43 € par action. Le 26 juin 2019, une augmentation de capital a eu lieu suite à un dividende optionnel pour l'exercice 2018 de 6 688 783,62 € (prime d'émission incluse) pour lequel 307 870 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises.

Le 15 janvier 2020, l'apport en nature d'un projet à Mons et l'apport en nature d'un projet à Bernissart ont conduit à une augmentation de capital de 33 594 044 € (prime d'émission incluse), pour laquelle 1 250 376 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises.

Toutes les actions sont des actions ordinaires et sont entièrement libérées, nominatives ou dématérialisées. Chaque action donne droit à une voix à l'assemblée générale des actionnaires, conformément à l'article 38 des statuts.

Notes sur le rachat d'actions propres		Les montants sont en euros.
Notes sur le rachat d'actions propres	Nombre	Montant
Solde de départ	0	0,00
Achats	12 280	294 197,50
Vente	-6 622	-126 281,54
Solde final	5 658	167 916,00

Les montants sont en euros.

Care Property Invest possède 5 658 actions propres au 31 décembre 2019. Au moment de la publication de ce rapport, la Société possède 878 actions propres en remplissant ses obligations envers la direction en raison du plan de rémunération à long terme.

Les articles pertinents suivants des statuts ont été intégralement repris dans les statuts coordonnés (repris au chapitre «VIII. Document permanent», point «Coordonné des statuts» à la page 248. Ils peuvent être consultés sur www.carepropertyinvest.be).

ARTICLE 6 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – CAPITAL ARTICLE 7 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – CAPITAL AUTORISÉ ARTICLE 8 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – MODIFICATION DU CAPITAL ARTICLE 9 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – NATURE DES ACTIONS

Au 31 décembre 2019, aucun actionnaire ne détient plus de 5 % du capital. Au cours de l'exercice 2019, la Société n'a reçu aucune nouvelle notification de dépassement du seuil de 3 %, autre que celles déjà connues de KBC Asset Management et de Pensio B. Nous renvoyons aux déclarations de transparence sur le site www.carepropertyinvest.be pour la publication de ces dépassements.

		Les montants sont en euros.
Nombre d'actions nominatives et dématérialisées au 31 décembre	2019	2018
Actions ordinaires nominatives	1 364 988	1 311 795
Actions ordinaires dématérialisées	19 029 758	18 011 050
TOTAL	20 394 746	19 322 845

T 5.23 PRIME D'ÉMISSION

Prime d'émission 2019 2018 Prime d'émission - dividende optionnel 6 048 551,29 1 191 440,24 Prime d'émission - apport en nature 34 418 054,48 22 591 577,07 Prime d'émission - augmentation de capital 67 782 792,38 67 782 792,38 Prime d'émission - charges -4 074 536,12 -4 014 744,43 TOTAL 104 174 862,03 87 551 065,26

T 5.24 RÉSERVES

• b. Réserve pour le solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-)
• c. Réserve pour l'incidence sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique d'immeubles de placement (-)
• e. Réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés qui ne sont pas soumis à une comptabilité de couverture, telle que définie dans la norme IFRS (+/-)

	T 5.24 RÉSERVES		Les montants sont en euros.
	Réserves	2019	2018
	b. Réserve pour le solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-)	8 315 798,71	2 884 002,40
	c. Réserve pour l'incidence sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique d'immeubles de placement (-)	-1 743 506,78	-1 578 416,59
	e. Réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés qui ne sont pas soumis à une comptabilité de couverture, telle que définie dans la norme IFRS (+/-)	-19 556 182,94	-19 413 963,30
	h. Réserve pour actions propres (-)	-167 915,68	0,00
	m. Autres réserves (+/-)	11 283 515,27	11 283 515,27
	n. Résultats reportés des exercices antérieurs (+/-)	16 126 417,95	11 722 154,25
TOTAL		14 258 126,53	4 897 292,03

Les montants sont en euros.

T 5.25 RÉSULTAT DE L'EXERCICE

(1) La différence entre le résultat de l'exercice figurant au bilan consolidé et le résultat net basé sur l'état consolidé du résultat global concerne le résultat au 31 décembre 2018 des filiales néerlandaises Care Property Invest.NL B.V. et Care Property Invest.NL2 B.V., qui ont un exercice prolongé jusqu'au 31 décembre 2019. Par conséquent, le résultat ne pourra être attribué qu'après l'assemblée générale de 2020.

Affectation du résultat

TOTAL	26 519 832,58 (1)	23 001 578,49
Résultat de l'exercice	26 519 832,58 (1)	23 001 578,49
Résultat de l'exercice 2019		2018
Les montants sont en euros.

Il sera proposé à l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2020 de la Société de distribuer un dividende brut total pour l'exercice 2019 de 15 699 597,76 € ou 0,77 € par action (soumis à un taux de précompte mobilier réduit de 15 %). Cela correspond à un dividende net de 0,65 € par action. Il s'agit d'une augmentation de 6,94 % par rapport au dividende versé au cours de l'exercice précédent. Le taux de distribution est de 83,94% au niveau consolidé, sur la base du résultat EPRA ajusté.

T 5.26 PROVISIONS

Provisions	2019	2018
Provisions	2 500,00	1 978,81
TOTAL	2 500,00	1 978,81

La provision concerne une provision créée conformément à la norme IFRS 9. Cette provision se fonde sur l'analyse fouillée du portefeuille client de Care Property Invest. Dans ce cadre, le portefeuille a été scindé en trois catégories, à savoir le portefeuille initial(1), composé des contrats avec des pouvoirs locaux, et le portefeuille nouveau(2), scindé à son tour entre PME et grandes entreprises. L'intégralité du portefeuille de Care Property Invest entre dans le stade 1, dans le cadre duquel une provision doit être constituée à hauteur des pertes attendues sur les 12 prochains mois. Le faible montant de la perte constituée découle du risque réduit attribué aux 3 catégories de portefeuille.

Les montants sont en euros.

T 5.27 DETTES FINANCIÈRES

xercice clôturé le 31 décembre
Dettes financières non courantes
Institutions financières
Autres
ettes financières courantes
Institutions financières
Autres
TOTAL

Au 31 décembre 2019, Care Property Invest dispose de 148,70 millions € de crédits, répartis entre les passifs financiers non courants et courants et appartenant à la catégorie des «passifs financiers évalués au coût amorti» conformément à l'IFRS 9. Les prêts ont été accordés par 6 banques, à savoir la Banque Belfius, la Banque ING, la Banque KBC, BNP Paribas Fortis, Argenta et CBC Banque. Ces dettes financières ont été contractées à un taux d'intérêt fixe ou converties en un taux d'intérêt fixe par le biais d'une opération de swap ou d'un taux d'intérêt révisable (tous les trois ou cinq ans).

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
Dettes financières non courantes	164 999 835,40	144 726 760,10
Institutions financières	145 499 835,40	127 226 760,10
Autres	19 500 000,00	17 500 000,00
Dettes financières courantes	108 885 077,87	67 022 936,27
Institutions financières	3 202 707,87	3 022 936,27
Autres	105 682 370,00	64 000 000,00
TOTAL	273 884 913,27	211 749 696,37

				Les montants sont en euros.
Institution financière	Fixe y compris couverture du risque	Fixe hors couverture du risque	Variable	Total
Belfius Banque	35 791 937,59	42 396 695,78	4 590 000,00	82 778 633,37
ING Bank	0,00	3 790 606,23	252 798,00	4 043 404,23
KBC Bank	0,00	10 110 000,00	0,00	10 110 000,00
BNP Paribas Fortis Bank	2 156 104,00	26 535 477,75	637 945,13	29 329 526,88
CBC Banque	0,00	2 307 645,71	133 333,08	2 440 978,79
Argenta	0,00	20 000 000,00	0,00	20 000 000,00
TOTAL	37 948 041,59	105 140 425,47	5 614 076,21	148 702 543,27

En plus de ces crédits, la Société a également un programme MTN (classé sous «Autres») de 140 millions € au 31 décembre 2019 avec la Banque Belfius et La Banque CBC comme distributeurs. Ce programme permet à la Société de lever des fonds à long terme (par l'émission d'obligations) et à court terme (par des papiers commerciaux). La Société a également fourni les lignes de secours nécessè!Saires à cette fin. Bien que les engagements imposent l'obligation de faire couvrir au moins 80 % de l'encours du papier commercial par des lignes de garantie et des lignes de crédit non utilisées, la Société utilise une couverture à 100 % comme objectif stratégique pour des raisons de sécurité. Au 31 décembre 2019, le montant déjà tiré se compose de 105,6 millions € de papier commercial et de 19,5 millions € d'obligations. Pour un aperçu des obligations et du papier commercial, nous nous référons au chapitre «IV. Care Property Invest en bourse» point «3. Obligations et titres de créance à court terme» à la page 121.

			Les montants sont en euros.
Financements à échéance finale ou, le cas échéant, avec date de révision	Nombre	Montant de financement nominal	Durée résiduelle moyenne (ans)
entre 0 et 1 ans	32	111 141 276	0,25
entre 1 et 5 ans	15	36 668 605	2,88
entre 5 et 10 ans	18	36 226 729	7,94
entre 10 et 15 ans	24	66 869 223	12,54
entre 15 et 20 ans	8	22 896 711	16,27
supérieure à 20 ans	0	0,00	0,00
TOTAL	97	273 802 543,27	6,65

⁽¹⁾ Le portefeuille initial se compose des leasings financiers (avec une valeur de bilan de 156 518 609,97 € au 31/12/2019 et des revenus locatifs générés de 14 404 935,35 €), conclus par la Société jusqu'en 2014.

⁽²⁾ Le nouveau portefeuille mentionné ici se compose de contrats de leasings financiers (dont la valeur au bilan au 31/12/2019 s'élève à 27 324 077,92 € et les revenus locatifs générés à 746 048 €) et d'immeubles de placement (dont la valeur au bilan au 31/12/2019 s'élève à 357 245 669,51 € et les revenus locatifs générés à 14 330 771,28 €) que la Société a acquis après 2014.

Le taux d'intérêt moyen pondéré (IRS compris) pour l'ensemble du portefeuille de dettes financières s'élève à 2,35 % au 31 décembre 2019. La Société prévoit que le taux d'intérêt moyen pondéré continuera à baisser au cours de l'exercice financier 2020, car la Société contractera de nouvelles dettes pour financer des investissements supplémentaires.

Tableau des variations des passifs conformément à la norme IAS 7 :

	31/12/2018	Éléments de caisse	Éléments hors caisse			31/12/2019
				Acquisitions Mouvements des taux de conversion	Variations de la juste valeur	Autres changements
Dettes financières non courantes	144 726 760	22 000 000	1 358 966	0	0	-3 085 890	164 999 835
Dettes financières courantes	67 022 936	38 590 696	103 185	0	0	3 085 890	108 802 708
Instruments de couverture autorisés	19 556 183	0	0	0	2 790 889	727 996	23 075 069
TOTAL	231 644 435	60 550 278	2 330 783	0	2 790 889	1 325 346	298 641 731

T 5.28 AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS

		Les montants sont en euros.
Autres passifs financiers non courants	2019	2018
Dette leasings financiers
Valeur comptable au début de l'exercice	338 555,63	0,00
Additions	1 428 564,06	343 488,71
Frais d'intérêt	44 694,53	0,00
Paiements	-47 695,36	-4 933,08
Valeur comptable à la fin de l'exercice	1 764 118,86	338 555,63

Pour un certain nombre d'investissements, Care Property Invest ne garde pas la nue-propriété du terrain, mais seulement l'usufruit par le biais d'un bail emphytéotique. Concrètement, un passif a été créé à cet effet conformément à la norme IFRS 16. Cette obligation est incluse dans les autres passifs non courants. Le passif concerne la valeur actuelle de tous les paiements futurs de location-financement. Le taux d'escompte utilisé pour déterminer ce passif était basé sur une combinaison de la courbe des intérêts et d'un écart basé sur le risque de crédit de Care Property Invest, tous deux en ligne avec la durée restante du droit d'utilisation sous-jacent.

Les montants sont en euros.

T 5.29 PASSIFS-IMPÔTS DIFFÉRÉS

Passifs-impôts différés	2019	2018
Exit tax	0,00	6 171 402,89
TOTAL	0,00	6 171 402,89
Le montant des impôts différés en 2018 concernait les provisions pour l'exit tax mise en place au sein des

filiales, payable en 2019 à la suite des fusions avec Care Property Invest ou de la conversion au statut FIIS.

T 5.31 AUTRES PASSIFS COURANTS

TOTAL	4 201 363,49	4 092 270,19
Impôts, rémunérations et charges sociales	1 152 563,86	401 978,04
Fournisseurs	3 048 799,63	3 678 342,70
Exit tax	0,00	11 949,45
Dettes commerciales et autres dettes courantes	2019	2018
T 5.30 DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES		Les montants sont en euros.

Autres passifs courants	2019	2018
Dettes diverses	2477768,68	250000,00
TOTAL	2477768,68	250000,00

T 5.32 COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF

TOTAL	1 181 263,78	1 065 972,97
Charges à imputer	602 915,99	672 943,96
Revenus immobiliers perçus d'avance	578 347,79	393 029,01
Comptes de régularisation du passif	2019	2018
T 5.32 COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF		Les montants sont en euros.

	Les montants sont en euros.

T 5.32 EXPLICATION DE LA JUSTE VALEUR

Conformément à la norme IFRS 13, les éléments du bilan dont la juste valeur peut être calculée sont repris ci-dessous et répartis en niveaux définis par la norme IFRS 13. Cette échelle compte 3 niveaux : niveau 1 : les prix cotés sur les marchés d'actifs ; niveau 2 : les données observables autres que les prix cotés visés au niveau 1 ; niveau 3 : les données non observables.

		Les montants sont en euros.
		2019			2018
	Niveau	Valeur comptable	Juste valeur	Valeur comptable	Juste valeur
Immeubles de placement	3	357 245 669,51	357 245 669,51	271 431 222,33	271 431 222,33
Créances de location financement, créances commerciales et autres actifs non courants	2	198 937 232,93	286 714 450,35	186 402 174,22	249 138 429,41
Immobilisations financières	2	633 303,48	633 303,48	175 358,00	175 358,00
Créances commerciales	2	840 992,87	840 992,87	962 811,01	962 811,01
Trésorerie et équivalents de trésorerie	1	3 347 195,27	3 347 195,27	2 746 139,42	2 746 139,42
Dettes financières courantes et non courantes	2	273 884 913,27	303 018 264,11	211 749 696,37	199 963 775,58
Autres passifs financiers non courants	2	-23 075 068,83	-23 075 068,83	-19 556 182,94	-19 556 182,94
Autres passifs non courants	2	1 764 118,86	1 764 118,86	338 555,63	338 555,63
Dettes commerciales et autres dettes courantes	2	4 201 363,48	4 201 363,48	4 092 270,17	4 092 270,17
Autres passifs courants	2	2 477 768,68	2 477 768,68	250 000,00	250 000,00

(1) La juste valeur des « créances de location-financement » et des « dettes financières » a été calculée en actualisant tous les flux de trésorerie futurs à un taux d'intérêt IRS applicable au 31 décembre de l'année concernée, en fonction de la durée résiduelle du contrat sous-jacent, majoré d'une marge. Pour de plus amples informations, voir point «T 5.17 Créances de location-financement et créances commerciales et autres actifs non courants» à la page 201, ci-avant dans ce chapitre.

T 5.34 PASSIFS ÉVENTUELS

DROIT DE PRIORITÉ RÉSIDENTIELLE : PRIX QUOTIDIEN MAXIMAL DES ACTIONNAIRES AYANT UN DROIT DE PRIORITÉ RÉSIDENTIELLE

Conformément au prospectus d'émission, le droit de priorité résidentielle peut être exercé du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2020 par tout actionnaire possédant déjà depuis cinq ans dix mille actions (dix actions avant le fractionnement d'actions) et ayant atteint l'âge de 75 ans. En outre, l'actionnaire qui exerce son droit de priorité sur une liste d'attente existante d'un projet paye un prix quotidien maximal pour son séjour. Ce prix quotidien est ajusté annuellement à l'indice des prix à la consommation. Ce prix quotidien est adapté chaque année à l'indice des prix à la consommation et s'établit à 24,16 € au 1 janvier 2019 et 24,50 € au 1 janvier 2020.

Ce prix quotidien maximal est garanti aussi longtemps que l'actionnaire continue à détenir au moins dix mille actions et dans la mesure où l'immeuble reste établi sur la nue-propriété de ces actions, comme prévu dans les modalités du droit de priorité résidentielle.

Suite à la décision du conseil d'administration, pour les contrats de location-financement conclus après le 1er août 2001, il est convenu avec les CPAS et les ASBL que Care Property Invest prend en charge l'éventuelle différence entre le prix quotidien maximal des bénéficiaires du droit de priorité résidentielle et le prix payé par les autres résidents. Cette mesure introduite peut avoir une incidence financière limitée sur la Société. L'incidence exacte dépend du nombre effectif d'actionnaires invoquant leur droit de priorité résidentielle dans les projets concernés. Il est donc impossible de calculer une provision de manière fiable.

Le 31 décembre 2019, deux actionnaires font usage de leur droit de priorité résidentielle, la Société accordant de ce fait aux locataires concernés une intervention totale de 5 706,94 €. Ce montant correspond à la différence entre le prix quotidien maximal pour les actionnaires bénéficiant d'un droit de priorité résidentielle et le prix quotidien demandé aux autres résidents. Pour les autres actionnaires ayant utilisé le droit de priorité résidentielle, le prix quotidien maximal n'a pas été dépassé. La Société ne doit donc pas verser de contribution.

Toutes les informations concernant le droit de priorité résidentielle peuvent être obtenues au siège social de la Société et consultées sur le site www.carepropertyinvest.be

T 5.35 CAUTIONNEMENTS REÇUS D'ENTREPRENEURS

Lorsqu'un projet, après la procédure d'appel d'offres, est adjugé à un entrepreneur général celui-ci doit, conformément aux dispositions administratives de la soumission, constituer un cautionnement équivalant à 5 % de la somme initiale d'adjudication. Ce cautionnement peut être utilisé en cas de retard dû à l'exécution tardive, en cas d'inexécution totale ou partielle d'un marché ou même en cas de dissolution ou de résolution de celui-ci. La garantie bancaire est libérée à moitié lors de la réception provisoire du bâtiment abritant les résidences-services. Le cautionnement est libéré dans son entièreté lors de la réception définitive d'un bâtiment. Lors de l'élaboration des comptes annuels, la Société disposait de garanties pour un montant total de 513 380,00 €.

T 5.36 TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES

Les transactions avec des parties liées (au sens de la norme IAS 24 et du Code des Sociétés et des Associations (CSA)) concernent les coûts inclus dans la «rémunération des administrateurs et du comité de direction» versée au comité de direction de la Société, pour un montant total de 1 597 918,33 €. Nous renvoyons également à la note «T 5.34 Passifs éventuels» en ce qui concerne le droit de priorité résidentielle auquel certains actionnaires ont droit. La Société n'a plus de transactions à déclarer pour l'exercice 2019. Pour des explications complémentaires sur la rémunération des administrateurs et du comité de direction, nous renvoyons au chapitre «III. Rapport de gestion» au point «10.11 Rapport de rémunération 2019» à la page 105.

T 5.37 ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DE L'EXERCICE 2019

T 5.37.1 INVESTISSEMENTS SUPPLÉMENTAIRES

Immeubles de placement

	Bergen - La Reposée
	• DATE D'AQUISITION 15 janvier 2020
	• ADRESSE:	Rue du Chemin de Fer 1, 7033 Mons, Belgique
	• EXPLOITANT::	La Reposée Sprl (qui fait partie de My Assist)
	• CAPACITÉ :	Centre de services de soins et de logement avec 111 logements 87 chambres (57 chambres simples et 30 chambres doubles) et 11 logements à assistance en cours de développement.
• EMPLACEMENT	À 300 m du centre de Cuesmes (un arrondissement de Mons), à 250 m des banques, des magasins et des supermarchés et à 4,5 km du centre de Mons. Accès facile en voiture (E4, R5 et le ring de Mons). Il y a un arrêt de bus à 1 km du projet.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	1980, avec des extensions en 2005 et 2011. Les logements à assistance sont actuellement en cours de construction et devraient être achevés au cours du premier trimestre de 2020.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• JUSTE VALEUR	Centre de services de soins et de logement + logements à assistance en cours de construction : environ 17,2 millions €.
• COÛT TOTAL ESTIMÉ DE L'INVESTISSEMENT:	Centre de services de soins et de logement + logements à assistance en cours de construction : environ 17,2 millions €.
• FINANCEMENT:	Par un apport en nature réussi des biens immobiliers dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Grâce à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (y compris la prime d'émission) de 17 229 464,00 €, 641 284 nouvelles actions de Care Property Invest ont été émises à un prix d'émission de 26,87 € par action.

	Bernissart - New Beaugency
	• DATE D'AQUISITION 15 janvier 2020
	• ADRESSE:	Rue d'Ellezelles 57, 7321 Bernissart, Belgique
	• EXPLOITANT::	New Beaugency Sprl (qui fait partie de My Assist)
	• CAPACITÉ :	Centre de services de soins et de logement avec 93 logements 74 chambres (55 chambres simples et 19 chambres doubles) et 11 logements à assistance
• EMPLACEMENT	À 600 m du centre de Blaton, qui fait partie de la ville de Bernissart. Le centre de Bernissart est situé à 3,5 km du site. Il y a plusieurs restaurants, des magasins, des banques, un supermarché et une pharmacie. Le centre de Bergen est à 26 km. Le projet est facilement accessible en voiture via la E42 (Bergen-Doornik). La gare de Blaton se trouve à 1,2 km.
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	Centre de services de soins et de logement : 1989, avec une extension en 2012 Logements à assistance : 2015.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• JUSTE VALEUR	Environ 16,4 millions €.
• FINANCEMENT:		Par un apport en nature réussi des biens immobiliers dans le capital de Care Property Invest, dans le cadre du capital autorisé. Suite à cet apport, qui a conduit à une augmentation de capital (prime d'émission comprise) de 16 364 580 €, 609 092 nouvelles actions Care Property Invest ont été émises à un prix d'émission de 26,87 € par action.

T 5.37.2 NOUVEAUX PROJETS SIGNÉS SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

T 5.37.3 CORONAVIRUS

L'épidémie de coronavirus au début de 2020 et les mesures connexes visant à contenir le virus pourraient avoir un impact sur les résultats financiers de 2020 et sur l'évaluation de certains actifs et passifs. Par conséquent, la Société pourrait avoir besoin d'inclure des ajustements importants dans ses chiffres au cours de l'exercice 2020. Sur la base des données actuellement disponibles, nous n'avons pas connaissance d'une éventuelle incidence sur les états financiers pour 2019.

T 5.37.4 FUSIONS

Société fusionnante	Entreprise absorbante	Date d'absorption effective	Date de l'acte	Date de publication Moniteur belge	Code de publication Moniteur belge
Decorul SA	Care Property Invest SA	1 jan. 2019	27 mars 2020	à publier	à publier

Un aperçu des filiales de Care Property Invest se trouve dans ce chapitre au «T 5.38 Données sur les filiales» à la page 214.

		Stembert - La Lucine
	• DATE D'AQUISITION 19 mars 2020
	• ADRESSE:	Rue de la Papeterie, 4801 Stembert, Belgique
	• EXPLOITANT::	La Lucine Asbl ( partie de Krysalia srl)
	• CAPACITÉ :	Complexe résidentiel pour personnes handicapées. (M.A.S. - Maison d'Accueil Spécialisée) - Nouvelle construction 10 appartements de soins (40 chambres au total)
• EMPLACEMENT	mètres de la propriété.	Dans le centre de Stembert, près des banques, des magasins et des supermarchés. Le centre de Verviers se trouve à 5 km. Le complexe est facilement accessible en voiture par la E42 et la N61, et par les transports publics grâce à un arrêt de bus situé à 150
• ANNÉE DE CONSTRUCTION/ RÉNOVATION :	L'achèvement est prévu pour le troisième trimestre 2021.
• TYPE DE CONTRAT:	Nouveau bail emphytéotique de longue durée de type «triple net» d'une durée de 27 ans (renouvelable et indexable annuellement)
• VALEUR CONVENTIONELLE ESTIMÉE	Environ 4,2 millions €.
• FINANCEMENT:	Capitaux empruntés

T 5.38 DONNÉES SUR LES FILIALES

Les entreprises suivantes sont intégralement reprises dans la consolidation et sont considérées comme des entreprises liées puisque, au 31 décembre 2019, elles sont, directement ou indirectement, filiales à 100 % de Care Property Invest :

Nom	Catégorie	Numéro de TVA	Date d'acquisi tion	Nombre total d'ac tions aux mains de CPI	Nombre total d'ac tions dans d'autres sociétés
Care Property Invest SA (SIR)		Société mère BE0456.378.070
Filiales belges
't Neerhof Service SA (FIIS)	Filiale	BE0444.701.349	29/03/2018	1 986	0
De Meeuwen SA (FIIS)	Filiale	BE0833.779.534	2/10/2018	375	0
B.E.R.L. International SA	Filiale	BE0462.037.427	19/12/2018	100	0
Decorul nv	Filiale	BE0440.216.880	19/02/2019	630	0
Immo du Lac nv (FIIS)	Filiale	BE0888.891.766	3/04/2019	13 980	0
Filiales néerlandaises
Care Property Invest.NL B.V.	Filiale	Chambre de commerce 72865687	17/10/2018	1	0
Care Property Invest.NL2 B.V.	Filiale	Chambre de commerce 73271470	5/12/2018	1	0
Care Property Invest.NL3 B.V.	Filiale	Chambre de commerce 74201298	5/03/2019	1	0
Care Property Invest.NL4 B.V.	Filiale	Chambre de commerce 74580000	15/04/2019	1	0
Care Property Invest.NL5 B.V.	Filiale	Chambre de commerce 74918516	23/05/2019	1	0
Care Property Invest.NL6 B.V.	Filiale	Chambre de commerce 75549808	8/08/2019	1	0

Les acquisitions des filiales susmentionnées ont été effectuées dans le cadre d'un « asset deal » et la norme IFRS 3 – Regroupements d'entreprises ne s'applique donc pas. Les participations sont valorisées sur la base de la méthode de mise en équivalence.

Pour plus d'informations sur les fusions qui ont eu lieu au cours de l'exercice 2019, nous renvoyons au chapitre«III. Rapport de gestion» , point «2.1.3.1 Fusions» à la page 44.

T 5.39 RÉMUNÉRATION DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

Rémunération du commissaire aux comptes
Mandat

Les autres missions en dehors des missions d'audit ont toujours été approuvées à l'avance par le comité d'audit de la Société.

T 5.40 INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

On entend par Indicateur Alternatif de Performance «IAP» un indicateur financier, historique ou futur, de la performance, de la situation financière ou des flux de trésorerie d'une société autre qu'un indicateur financier défini ou précisé dans le référentiel comptable applicable.

Care Property Invest utilise des IAP dans sa communication financière au sens des lignes directrices émises par l'Autorité européenne des marchés financiers (AEMF) le 5 octobre 2015. Un certain nombre de ces IAP sont recommandées par l'Association européenne des sociétés immobilières cotées en bourse (EPRA) et sont abordées dans le chapitre «V. EPRA» à la page 126 de ce rapport financier annuel. Les IAP ci-dessous ont été déterminés par la Société elle-même afin de permettre au lecteur de mieux comprendre ses résultats et ses performances.

T 5.39 RÉMUNÉRATION DU COMMISSAIRE AUX COMPTES	Les montants sont en euros.
Rémunération du commissaire aux comptes	2019
Mandat	70 000,00
Autres missions d'audit	4 500,00
Autres missions non liées à l'audit	8 000,00

Les mesures de performance établies par les normes IFRS ou par la loi ne sont pas considérées comme des IAP, pas plus qu'elles ne sont des mesures basées sur les rubriques de l'état du résultat global ou du bilan.

T 5.40.1 MARGE OPÉRATIONNELLE

Définition: Il s'agit du résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille divisé par le résultat locatif net, ce qui permet de réconcilier le résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille et le résultat locatif net avec l'état du résultat global.

Utilité : Cette mesure permet de mesurer la rentabilité des activités de location de la Société

Exercice clôturé le 31 décembre
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	= A	26 170 751,64	21 415 640,11
Revenus locatifs nets	= B	29 481 755,26	25 236 782,83
Marge opérationnelle	= A/B	88,77 %	84,86 %

T 5.40.2 RÉSULTAT FINANCIER AVANT VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PAS-SIFS FINANCIERS

Définition : Il s'agit du résultat financier hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture telle que définie par les normes IFRS), soit la somme des postes «XX. Revenus financiers», «XXI. Frais d'intérêt nets» et «XXII. Autres charges financières» de l'état du résultat global.

Utilité : cette mesure ne tient pas compte de l'impact des actifs et passifs financiers sur l'état du résultat global, reflétant ainsi le résultat des activités opérationnelles stratégiques.

T 5.40.3 FONDS PROPRES AVANT LA RÉSERVE POUR LE SOLDE DES VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE AUTORISÉS ET EXCLUANT LA VARIA-TION DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS/PASSIFS FINANCIERS

Définition : Il s'agit des capitaux propres à l'exclusion de la réserve cumulée pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés (non soumis à la comptabilité de couverture telle que définie par les normes IFRS) et des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, pour lesquels la réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés est incluse dans la rubrique «C». Réserves» du bilan consolidé et les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être réconciliées avec la rubrique «XXIII. Variations de la juste valeur des actifs/ passifs financiers dans l'état du résultat global.

	Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
Résultat financier	= A	-9 490 574,15	-5 973 035,45
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	= B	-3 061 553,02	-142 219,64
Résultat financier avant variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers	= A-B	-6 429 021,13	-5 830 815,81

Utilité : cette mesure représente les capitaux propres sans tenir compte de la valeur de marché hypothétique des instruments dérivés

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
Capitaux propres	= A	266 291 362,49	230 411 202,13
Réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés	= B	19 556 182,94	19 413 963,30
Variation de la juste valeur des actifs/passifs financiers	= C	3 061 553,01	142 219,64
Capitaux propres avant les variations de la juste valeur des produits financiers	= A-B -C	243 673 626,52	210 855 019,19

T 5.40.4 INTEREST COVERAGE RATIO (LE RATIO DE COUVERTURE D'INTÉRÊTS)

Définition : Il s'agit du résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille divisé par les charges d'intérêt payées, ce qui permet de réconcilier le résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille et les charges d'intérêt payées avec l'état du résultat global.

Utilité : Cette mesure indique le nombre de fois qu'une société gagne ses frais d'intérêt et donne une indication de la mesure dans laquelle le résultat d'exploitation peut diminuer sans que la société ne connaisse de difficultés financières. Conformément à une convention conclue avec la banque KBC, cette valeur doit être d'au moins 2.

			Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre		2019	2018
Résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille	= A	26 170 751,64	21 415 640,11
Total des frais d'intérêts payés.	= B	6 205 674,70	5 675 010,50
Interest coverage ratio	= A/B	4,22	3,77

3. Rapport du commissaire

RAPPORT DU COMMISSAIRE À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE CARE PROPERTY INVEST SA POUR L'EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2019

Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire de la société Care Property Invest sa (« la Société ») et de ses filiales (conjointement « le Groupe »). Ce rapport inclut notre opinion sur le bilan consolidé au 31 décembre 2019, l'état consolidé du résultat global, l'état des variations des fonds propres consolidés et le tableau des flux de trésorerie consolidé de l'exercice clos le 31 décembre 2019 ainsi que les annexes (formant ensemble « les Comptes Consolidés »), et inclut également notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires. Ces rapports constituent un ensemble et sont inséparables.

Nous avons été nommés commissaire par l'assemblée générale du 29 mai 2019, conformément à la proposition du Conseil d'administration émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat vient à l'échéance à la date de l'assemblée générale qui délibéra sur les Comptes Consolidés au 31 décembre 2021. Nous avons exercé le contrôle légal des Comptes Consolidés durant un exercice.

Rapport sur l'audit des Comptes Consolidés

Opinion sans réserve

Nous avons procédé au contrôle légal des Comptes Consolidés de Care Property Invest sa, comprenant le bilan consolidé au 31 décembre 2019, ainsi l'état consolidé du résultat global, l'état des variations des fonds propres consolidés et le tableau des flux de trésorerie consolidé pour l'exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, dont le total de l'état de la situation financière consolidé s'élève à 572 878 359,39 € et dont l'état du résultat global consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice de 26 959 452,58 €.

À notre avis, les Comptes Consolidés du Groupe donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2019, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, établis conformément aux Normes Internationales d'Informations Financières telles qu'adoptées par l'Union Européenne («IFRS») et aux dispositions

Fondement de notre opinion sans réserve

Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing - «ISA's». Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section "Nos responsabilités pour l'audit des Comptes Consolidés" de notre rapport.

Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui sont pertinentes pour notre audit des Comptes Consolidés en Belgique, y compris celles relatives à l'indépendance.

Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit et nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Paragraphe d'observation – Covid-19

Nous attirons votre attention sur les notes des Comptes Consolidés (T 5.37.3) concernant les conséquences pour le Groupe des mesures prises à l'égard du virus Covid-19. La situation change au jour le jour ce qui accroît l'incertitude. L'impact de ces développements sur le Groupe est décrit dans le rapport de gestion dans le paragraphe 2.2.2 et dans l'annexe (T 5.37.3) des Comptes Consolidés. Notre opinion n'est pas modifiée à l'égard de ce point.

Points clés de l'audit

Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des Comptes Consolidés de la période en cours.Les points clés de l'audit ont été traités dans le contexte de notre audit des Comptes Consolidés pris dans leur ensemble aux fins de l'élaboration de notre opinion sur ceux-ci et nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.

Evaluation des immeubles de placement

• Description du point et risque d'audit :

Les immeubles de placement représentent 62% des actifs du Groupe. Au 31 décembre 2019, les immeubles de placement au actif du bilan s'élèvent à € 357 245 669,51.

Conformément aux règles d'évaluation et à la norme IAS 40 « Immeubles de placement », ces immeubles sont évalués à la juste valeur, et les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultats.

La juste valeur des immeubles de placement appartient au niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs définie par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur », certains paramètres utilisés pour l'évaluation étant peu observables (taux d'actualisation, taux d'occupation futur…). Le risque d'audit réside dans la valorisation des immeubles de placement.

•Résumé des procédures d'audit mises en œuvre :

Le Groupe faisant appel à des experts externes pour estimer la juste valeur de ses immeubles, nous avons évalué (avec l'assistance d'experts internes à notre cabinet) les rapports de valorisation préparés par ces experts. Plus précisément, nous avons :

-analysé l'objectivité, l'indépendance et la compétence des experts externes,

-testé l'intégrité des données clés (loyers contractuels, durée des baux,…) utilisées dans leurs calculs,

-et évalué les modèles, ainsi que les hypothèses et paramètres utilisés dans leurs rapports (taux d'actualisation, taux d'occupation futur,…).

Enfin, nous avons évalué le caractère approprié des informations sur la juste valeur des immeubles de placement présentées dans la note annexe 5.14 aux Comptes Consolidés.

Classification des contrats de location à long terme • Description du point et risque d'audit :

Le Groupe conclut des contrats de location à long terme avec les exploitants du bien immobilier dont il est propriétaire, la durée du bail représente dans certain cas une partie substantielle de la vie économique de l'actif. Au 31 décembre 2019, les créances de location-financement au actif du bilan s'élèvent à € 183.842.687,89.

Les normes IFRS imposent de vérifier si la propriété économique du bien immobilier est cédée au bailleur en raison du caractère à long terme de la location. Cette analyse a un impact sur la classification du bien immobilier comme immeuble de placement, selon la norme IAS 40, ou comme location-financement, selon la norme IFRS 16. Le risque d'audit réside dans la classification correcte des contrats de location à long terme.

• Résumé des procédures d'audit mises en œuvre : Nous avons vérifié la classification correcte des contrats de location à long terme nouvellement conclus sur base d'une évaluation de l'analyse du Groupe, en tenant compte des conditions diverses liées à une classification comme locationfinancement selon la norme IFRS 16 (reconstitution du capital, terme de location, option d'achat, …).

Enfin, nous avons évalué le caractère approprié des informations sur les contrats de location à long terme présentées dans la note annexe 5.17 aux Comptes Consolidés.

Evaluation des instruments dérivésn

• • Description du point et risque d'audit : Le Groupe détient des swaps d'intérêt (IRS) destinés à couvrir le risque d'intérêt sur les dettes à taux variables. L'évaluation de ces dérivés à la juste valeur est une source importante de volatilité du résultat. En effet, conformément à la norme IFRS 9 « Instruments financiers – comptabilisation et évaluation »,ces dérivés sont évalués à la juste valeur (celle-ci relève du niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs définie par la norme IFRS 13. « Evaluation de la juste valeur »).

Les variations de juste valeur des dérivés sont enregistrées dans le compte de résultats. Le risque d'audit réside dans la valorisation de ces dérivés.

• Résumé des procédures d'audit mises en œuvre : We hebben de reële waarde van de derivaten vergeleken met de waarderingen die door de bancaire tegenpartijen werden meegedeeld, evenals de aanpassingen aan de kredietrisicofactoren en de belangrijke hypotheses en berekeningen in dit verband beoordeeld.

Nous avons comparé les justes valeurs des dérivés avec les valorisations communiquées par les contreparties bancaires, et les ajustements au titre du risque de crédit. Nous avons évalué les principales hypothèses et calculs effectués.

Enfin, nous avons évalué le caractère approprié des informations sur les instruments dérivés présentées dans la note annexe 5.16 aux Comptes Consolidés.

Responsabilités de l'organe de gestion dans le cadre de l'établissement des Comptes Consolidés

L'organe de gestion est responsable de l'établissement des Comptes Consolidés donnant une image fidèle conformément aux IFRS et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique ainsi du contrôle interne que l'organe de gestion estime nécessaire à l'établissement de Comptes Consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Dans le cadre de l'établissement des Comptes Consolidés, l'organe de gestion est chargé d'évaluer la capacité de la Société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe de gestion a l'intention de mettre la Société en liquidation ou de cesser ses activités, ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

.

Nos responsabilités pour l'audit des Comptes Consolidés

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les Comptes Consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit effectué selon les normes ISAs permettra de toujours détecter toute anomalie significative lorsqu'elle existe.

Des anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce qu'elles puissent, individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des Comptes Consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.

Dans le cadre d'un audit réalisé selon les normes ISAs, nous exerçons notre jugement professionnel et nous faisons preuve d'esprit critique tout au long de l'audit. Nous effectuons également les procédures suivantes:

• L'identification et l'évaluation des risques que les Comptes Consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, la définition et la mise en œuvre de procédures d'audit en réponse à ces risques et le recueil d'éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie provenant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
• La prise de connaissance suffisante du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de la Société et du Groupe;
• L'appréciation du caractère approprié des règles d'évaluation retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, de même que des informations fournies par l'organe de gestion les concernant;
• Conclure sur le caractère approprié de l'application par l'organe de gestion du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de la Société ou du Groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les Comptes Consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants obtenus jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Néanmoins, des événements ou des situations futures pourraient conduire la Société ou le Groupe à cesser son exploitation;
• Evaluer la présentation d'ensemble, la forme et le contenu des Comptes Consolidés, et apprécier si ces Comptes Consolidés reflètent les transactions et les événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle.

Nous communiquons au comité d'audit, constitué au sein de l'organe de gestion, notamment l'étendue et le calendrier prévus des travaux d'audit ainsi que les constatations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

Assumant l'entière responsabilité de notre opinion, nous sommes également responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des filiales du Groupe. À ce titre, nous avons déterminé la nature et l'étendue des procédures d'audit à appliquer pour ces filiales du Groupe.

Nous fournissons également au comité d'audit, constitué au sein de l'organe de gestion, une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et nous leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.

Parmi les points communiqués au comité d'audit, constitué au sein de l'organe de gestion, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des Comptes Consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire sauf si la loi ou la réglementation n'en interdit la publication.

Rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires

Responsabilités de l'organe de gestion

L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les Comptes Consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel.

Responsabilités du Commissaire

Dans le cadre de notre mandat de commissaire et conformément à la norme belge complémentaire (Révisée) aux normes internationales d'audit (ISAs) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés, et les autres informations contenues dans le rapport annuel ainsi de faire rapport sur ces éléments.

Aspects concernant le rapport de gestion et des autres informations contenues dans le rapport annuel

A notre avis, après avoir effectué nos procédures spécifiques sur le rapport de gestion, le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés concorde avec les Comptes Consolidés et ce rapport de gestion sur les Comptes Consolidés a établi conformément à l'article 3 :32 du Code des Sociétés et Associations (ancien l'article 119 du Code des sociétés).

Dans le cadre de notre audit des Comptes Consolidés , nous sommes également responsables d'examiner, sur la base des renseignements obtenus lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel, à savoir :

• EPRA

comportent une anomalie significative, à savoir une information substantiellement fausse ou autrement trompeuse. Sur la base de nos travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer. En outre, nous n'exprimons aucune assurance raisonnable sur le rapport de gestion ni les autres informations repris dans le rapport annuel.

Mentions relatives à l'indépendance

Notre cabinet de révision n'a pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés et est resté indépendant visà-vis de la société et du Groupe au cours de notre mandat.

Les honoraires pour les missions complémentaires qui sont compatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés visés par l'article 3 :65 du Code des sociétés et associations ont été correctement déclarés et ventilés dans les annexes aux Comptes Consolidés.

Autres mentions

• • Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé par l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
• Bruxelles, le 17 avril 2020
• EY Réviseurs d'Entreprises srl Commissaire Représentée par
• Christel Weymeersch(1) Associée
• (1) Agissant au nom d'une srl
• Christophe Boschmans Administrateur
• 20CW0108

4. Comptes annuels statutaires abrégés arrêtés au 31 décembre 2019

4.1 État statutaire abrégé du résultat global

Les comptes annuels statutaires de Care Property Invest SA, basés sur les normes IFRS, sont résumés cidessous conformément à l'article 3:17 du Code des Sociétés et des Associations (CSA) (auparavant article 105 du Code des Sociétés). La version complète des comptes annuels de Care Property Invest, ainsi que le rapport de gestion et le rapport du commissaire seront déposés dans le délai légal à la Banque Nationale de Belgique. Ils peuvent être obtenus gratuitement sur le site web (www.carepropertyinvest.be) ou demandés au siège social.

Les comptes annuels consolidés au 31 décembre 2018 ont été repris dans le Rapport financier annuel 2018 aux points 4 et suivants du chapitre « VIII. Comptes annuels », à partir de la page 282 et ceux du 31 décembre 2017 ont été repris dans le Rapport financier annuel 2017 au point 4 du chapitre « VIII. Comptes annuels », à partir de la page 226. Les deux rapports sont disponibles sur le site www.carepropertyinvest.be.

Le commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les comptes annuels statutaires.

			Les montants sont en euros.
	Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
I.	Revenus locatifs (+)	24 426 783,79	19 288 437,52
	RÉSULTAT LOCATIF NET	24 426 783,79	19 288 437,52
	RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	24 426 783,79	19 288 437,52
XIV.	Frais généraux de la Société (-)	-4 475 744,20	-3 353 765,93
XV.	Autres produits et charges d'exploitation (+/-)	2 360 136,78	966 078,75
	RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RÉSULTAT SUR LE PORTEFEUILLE	22 311 176,37	16 900 750,34
XVIII.	Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	6 234 410,86	2 446 674,41
XIX.	Autre résultat du portefeuille (+/-)	0,00	0,00
	RÉSULTAT D'EXPLOITATION	28 545 587,23	19 347 424,75
XX.	Revenus financiers (+)	668 462,70	98 242,82
XXI.	Charges d'intérêts nettes (-)	-5 601 202,10	-4 666 321,93 (1)
XXII.	Autres charges financières (-)	-240 747,37	-150 224,09 (1)
XXIII.	Variations de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers (+/-)	3 339 274,65	7 196 810,20
	RÉSULTAT FINANCIER	-1 834 212,12	2 478 507,00
	RÉSULTAT AVANT IMPÔTS	26 711 375,11	21 825 931,75
XXIV.	Impôt sur les sociétés (-)	-28 825,96	10 297,54
XXV.	Exit tax (-)	276 903,41	-5 037,89
IMPÔTS		248 077,45	5 259,65
	RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,56	21 831 191,40
	Autres éléments du résultat global	0,00	0,00
	RÉSULTAT NET/ RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,56	21 831 191,40

(1) Suite à un reclassement entre les charges d'intérêts nettes et les autres charges financières, les chiffres au 31 décembre 2018 ont également été ajustés afin de permettre une comparabilité correcte.

4.2 État statutaire abrégé des résultats réalisés et non réalisés

ÉLÉMENTS HORS CAISSE COMPRIS DANS LE RÉSULTAT NET

Résultat EPRA ajusté par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2018	2017
RÉSULTAT NET / RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,56	21 831 191,40
résultat net par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation	1,3222 €	1,1298 €
rendement brut par rapport au prix d'émission initial en 1996	22,22 %	18,99 %
rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture	4,48 %	5,59 %
Exercice clôturé le 31 décembre	2018	2017
RÉSULTAT NET / RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,56	21 831 191,40
ÉLÉMENTS HORS CAISSE COMPRIS DANS LE RÉSULTAT NET
amortissement, réductions de valeur ou reprises et les reprises de réductions de valeur	180 949,55	141 395,98
variations de la juste valeur des immeubles de placement	-6 234 410,86	-2 446 674,41
variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés	3 061 553,01	-263 965,98
variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-6 400 827,66	-6 932 844,22
dividendes des filiales	486 594,90	0,00
marge de profit ou de perte correspondant à la période	-1 644 083,47	-314 541,65
autre résultat sur portefeuille	0,00	0,00
provisions	521,19	1 978,81
RÉSULTAT EPRA AJUSTÉ	16 409 749,22	12 016 539,93
Résultat EPRA ajusté par action, sur la base de la moyenne pondérée des actions en circulation	0,8048 €	0,6219 €
rendement brut par rapport au prix d'émission en 1996	13,53 %	10,45%
rendement brut par rapport à la valeur en bourse à la date de clôture	2,73 %	3,08 %

Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation était de 19 322 845 au 31 décembre 2018 et est passé à 20 394 746 actions au 31 décembre 2019. L'augmentation est due d'une part à l'apport en nature de la société Immo du Lac le 3 avril 2019, qui a conduit à l'émission de 764 031 nouvelles actions Care Property Invest, et d'autre part au dividende optionnel qui a conduit à l'émission de 307 870 nouvelles actions Care Property Invest le 26 juin 2019. Ce nombre total d'actions devrait être réduit des 5 658 actions propres détenues par la Société au 31 décembre 2019 suite au rachat d'actions propres en avril et décembre pour répondre à son obligation de rémunération (Plan d'achat d'actions et Plan d'achat d'actions Bis).

La capitalisation boursière s'élevait à 29,50 € au 31 décembre 2019 et à 20,20 € au 31 décembre 2018. Le rendement brut est calculé en divisant le résultat net par action ou le résultat EPRA ajusté par la valeur boursière à la date de clôture. Il n'existe aucun instrument ayant un effet potentiellement dilutif sur le résultat net ou le résultat EPRA ajusté par action.

4.3 Bilan statutaire abrégé

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
ACTIF
I. ACTIFS FIXES	540 102 719,76	412 332 548,93
B. Immobilisations incorporelles	174 260,30	145 478,62
C. Investissements immobiliers	223 442 882,52	143 181 773,00
D. Autres immobilisations corporelles	9 904 831,65	9 119 474,68
E. Immobilisations financières	107 643 512,36	85 766 233,00
F. Créances de location-financement	183 842 687,89	163 441 297,80
G. Créances commerciales et autres immobilisations	15 094 545,04	10 678 291,83
II ACTIFS COURANTS	16 861 441,08	31 566 994,16
D. Créances commerciales	675 413,09	428 693,17
E. Actifs d'impôt et autres actifs courants	13 688 739,52	29 619 846,26
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	2 156 185,42	1 364 680,22
G. Comptes de régularisation	341 103,05	153 774,51
TOTAL DE L'ACTIF	556 964 160,84	443 899 543,09
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
CAPITAUX PROPRES	266 291 362,46	229 752 101,80
A. Capital	121 338 541,35	114 961 266,36
B. Prime d'émission	104 174 862,03	87 551 065,26
C. Réserves	13 818 506,52	5 408 578,78
D. Résultat net de l'exercice	26 959 452,56	21 831 191,40
PASSIFS	290 672 798,38	214 147 441,29
I. Passifs non courants	176 264 694,51	139 881 691,89
A. Provisions	2 500,00	1 978,81
B. Dettes financières non courantes	153 018 438,42	120 729 715,76
C. Autres passifs financiers non courants	23 075 068,83	19 149 997,32
E. Autres passifs non courants	168 687,26
II. Passifs courants	114 408 103,87	74 265 749,40
B. Dettes financières courantes	107 949 542,88	65 301 255,54
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	3 426 398,65	3 662 790,32
E. Autres passifs courants	2 184 882,42	4 436 458,53
F. Comptes de régularisation	847 279,92	865 245,01
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES + PASSIF	556 964 160,84	443 899 543,09

4.4 Affectation du résultat statutaire abrégé

Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
A. RÉSULTAT NET / RÉSULTAT GLOBAL	26 959 452,56	21 831 191,40
B. AFFECTATIONS AUX / PRÉLÈVEMENTS SUR LES RÉSERVES (-/+)	-11 259 854,80	-7 918 743,00
1. Transfert à/de la réserve pour le solde positif ou négatif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (-/+)	-13 650 015,24	-3 874 224,71
2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-/+)	3 588 835,01	146 519,19
5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (-)	3 061 553,01	142 219,64
6. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+)	0,00	0,00
10. Affectations à / prélèvement sur d'autres réserves (-/+) (Actifs financiers)	0,00	0,00
11. Affectations à / prélèvement sur les résultats reportés des exercices précédents (-/+)	-4 260 227,58	-4 333 257,12
Si A+B est inférieur à C, seule cette somme peut être distribuée	15 699 597,76	13 912 448,40
C. RÉMUNÉRATION DU CAPITAL CONFORMÉMENT À L'ARTICLE 13 DE L'AR SIR	13 127 799,38	9 613 231,94
D. RÉMUNÉRATION DU CAPITAL, AUTRE QUE C	2 571 798,38	4 299 216,46

-

4.5 Obligation de distribution selon l'AR SIR du 13 juillet 2014

RÉSULTAT NET POSITIF 15 699 597,76 13 912 448,40

Si ce solde calculé du résultat net positif est égal à zéro, la Société n'a pas l'obligation de distribuer un dividende. Si ce solde calculé du résultat net positif est supérieur à zéro, la Société doit verser une rémunération du capital au moins égale à la différence positive entre 1º et 2º à titre de rémunération du capital.

1º, à savoir 80 % d'un montant égal à la somme de (A) le résultat EPRA ajusté et

(B) les plus-values nettes sur la réalisation de biens immobiliers qui ne sont pas exonérés de distribution.

(A) le résultat net EPRA ajusté est calculé cf. Annexe C, Chapitre 3 de l'AR SIR.

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
La SIRP est tenue de verser à titre de rémunération du capital un montant égal au montant du résultat net positif de l'exercice après l'apurement des pertes transférées et après le transfert aux/des réserves, comme calculé au point «4.4 Affectation du résultat statutaire abrégé» à la page 227, poste « B. Affectations aux / prélèvements sur les réserves (-/+) ».
résultat net	26 959 452,56	21 831 191,40
apurement des pertes reportées	0,00	0,00
montant calculé parmi les « Affectations et prélèvements » point B	-11 259 854,80	-7 918 743,00

résultat net	26 959 452,56	21 831 191,40
(+) amortissements et réductions de valeur	180 949,55	141 395,98
(-) reprises sur dépréciations
(+/-) autres éléments non monétaires	-4 982 836,93	-7 509 373,04
(+/-) produits exceptionnels	0,00	0,00
(+/-) variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (swaps)	3 061 553,01	-263 965,98
(+/-) variations de la juste valeur des actifs financiers (participations)	-6 400 827,66	-6 932 844,22
(+/-) location-financement-marge bénéficiaire ou déficitaire des projets correspondants à la période	-1 644 083,47	-314 541,65
(+/-) Location-financement - diminution des créances commerciales (marge de profit ou de perte attribuée dans les périodes précédentes)».	0,00	0,00
(+/-) provisions	521,19	1 978,81
(+) dividendes des filiales	486 594,90
(+/-)variations de la juste valeur des biens immobiliers	-6 234 410,86	-2 446 674,41
(A) RÉSULTAT NET IFRS	16 409 749,22	12 016 539,93
(B) les plus-values nettes sur la réalisation des biens immobiliers non exemptés de distribution
(B) PLUS-VALUES NETTES
1° = 80 % DE LA SOMME DE (A) + (B)	13 127 799,38	9 613 231,94
2° à savoir la réduction nette de l'endettement de la SIR en cours d'exercice :
2 ° =	0,00	0,00
différence positive entre 1° et 2°	13 127 799,38	9 613 231,94
DIVIDENDE MINIMAL À DISTRIBUER EN APPLICATION DE L'ARTICLE 13 DE L'AR SIR	13 127 799,38	9 613 231,94

4.6 Fonds propres non distribuables conformément à l'article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations (CSA)

L'obligation mentionnée à l'art. 13 de l'AR-SIR ne porte pas préjudice à l'application des dispositions de l'article 617 et suivants du Code des sociétés qui prévoit qu'aucune distribution de dividende ne peut être faite si l'actif net deviendrait, à la suite d'une telle distribution, inférieur au montant du capital augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.

		Les montants sont en euros.
Exercice clôturé le 31 décembre	2019	2018
L'actif net est défini comme le montant total des actifs tel qu'il résulte du bilan, déduction faite des provisions et des dettes.
actif net	266 291 362,46	229 752 101,80
distribution de dividende proposée	-15 699 597,76	-13 912 448,40
ACTIF NET APRÈS DISTRIBUTION DE DIVIDENDE	250 591 764,70	215 839 653,40
le capital majoré des réserves qui ne sont pas distribuables en vertu de la loi ou des statuts, cf l'AR SIR (Annexe C - chapitre 4), calculé comme la somme arithmétique du capital libéré (+)	121 338 541,35	114 961 266,36
prime d'émission indisponible selon les statuts (+)	104 174 862,03	87 551 065,26
réserve pour le solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+)	20 047 282,28	6 397 267,04
réserve pour l'incidence sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)	-4 326 942,79	-738 107,78
réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés qui ne sont pas soumis à une comptabilité de couverture, telle que définie dans la norme IFRS (+/-)	-22 617 735,95	-19 556 182,94
FONDS PROPRES NON DISTRIBUABLES	218 616 006,92	188 615 307,94

	ES SOCIÉTÉS
		31

MARGE RESTANTE AU TITRE DE L'ARTICLE 7:212 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS (CSA)

31 975 757,78 27 224 345,46

4.7 État des variations des fonds propres non-consolidés

	CAPITAL	PRIME D'ÉMISSION	réserves pour le solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers		réserves avant l'impact des swaps (1)
			réserve pour le solde des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers	réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)
1er janvier 2018	114 961 266	87 551 065	1 613 852	-139 874	-21 463 004
affectation du résultat net de l'exercice 2017 dividendes			909 191	-451 714	2 049 041
actions propres
résultat de la période (2)
acompte sur dividende
augmentation de capital
31 décembre 2018	114 961 266	87 551 065	2 523 042	-591 589	-19 413 963
1er janvier 2019	114 961 266	87 551 065	2 523 042	-591 589	-19 413 963
affectation du résultat net de l'exercice 2018			3 874 225	-146 519	-142 220
dividendes
actions propres
résultat de la période (2)
acompte sur dividende
autres transferts
augmentation de capital	6 377 275	16 623 797
31 décembre 2019	121 338 541	104 174 862	6 397 267	-738 108	-19 556 183

(1) Réserve pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés qui ne sont pas soumis à une comptabilité de couverture, telle que définie dans la norme IFRS (+/-).

(2) La Société n'a aucun « résultat non réalisés » au sens de la norme IAS 1, de telle sorte que le résultat net de la Société est égal au résultat global.

autres réserves	réserve pour actions propres	résultats reportés des exercices précédents	RÉSERVES	RÉSULTAT DE L'EXERCICE	TOTAL DES FONDS PROPRES
11 283 515	0	11 089 386	2 383 875	13 772 323	218 668 530
0		518 187	3 024 704	-3 024 704	0
			0	-10 747 620	-10 747 620
			0		0
			0	21 831 191	21 831 191
			0	0	0
			0	0	0
11 283 515	0	11 607 573	5 408 579	21 831 191	229 752 102
11 283 515	0	11 607 573	5 408 579	21 831 191	229 752 102
0		4 333 257	7 918 743	-7 918 743	0
			0	-13 912 448	-13 912 448
	-167 916		-167 916		-167 916
			0	26 959 453	26 959 453
			0	0	0
659 100			655 360		659 100
			0	0	23 001 072
11 942 616	-167 916	15 940 830	13 818 507	26 959 453	266 291 362

VIII. Document permanent

1. Informations générales

1.1 Dénomination sociale (article 1 des statuts)

La Société revêt la forme d'une société anonyme. Elle est soumise au régime juridique des sociétés immobilières publiques réglementées, dont l'abréviation légale est « SIR publiques » ou « SIRP ». Elle est dénommée « CARE PROPERTY INVEST », en abrégé « CP Invest ».

La dénomination sociale de la Société et tous les documents qui émanent d'elle (y compris tous les actes et factures) contiennent la mention « société immobilière réglementée publique » ou sont immédiatement suivis par ces mots. La dénomination sociale doit aussi toujours être précédée ou suivie par les mots « société anonyme » ou par l'abréviation « SA ».

La Société tire ses ressources financières, en Belgique ou à l'étranger, d'une offre publique d'actions. Les actions de la Société sont admises à la négociation sur un marché réglementé, à savoir Euronext Brussels. La Société est soumise à la règlementation applicable à tout moment aux sociétés immobilières réglementées et en particulier aux dispositions de la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées telles que modifiées par la loi du 22 octobre 2017 (la « loi SIR ») et de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées tel que modifié le 23 avril 2018 (l'« AR SIR »). La Société est également assujettie à l'article 2.7.6.0.1 du Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF, code flamand de fiscalité) concernant l'exonération de droits de succession afférents aux parts de sociétés créées dans le cadre de la réalisation et/ou du financement de programmes d'investissement de résidences-services, tel qu'amendé de temps à autre.

1.2 Siège social, adresse, numéro de téléphone et site web

Le siège social de la Société est établi à 2900 Schoten, Horstebaan 3, et peut être contacté par téléphone au numéro +32 3 222 94 94, par fax au numéro +32 3 222 94 95 et par e-mail à info@carepropertyinvest.be.

Le conseil d'administration peut déplacer le siège social à tout autre endroit de la Région flamande. Il veille à sa publication aux annexes du Moniteur belge.

Le conseil d'administration est, en outre, autorisé à établir des bureaux, des sièges d'exploitation, des succursales et des filiales tant en Belgique qu'à l'étranger.

Site web : www.carepropertyinvest.be

(les informations mises à disposition sur le site web ne font pas partie du présent document d'enregistrement, sauf si ces informations ont été incluses par référence).

1.3 Constitution et publication

La Société anonyme Care Property Invest a été constituée le 30 octobre 1995 sous le nom « Serviceflats Invest », en vertu d'un acte passé devant le notaire associé Jan Boeykens à Anvers, et publié aux annexes du Moniteur belge du 21 novembre 1995 sous le numéro 1995-11-21/176.

1.4 Numéro d'entreprise

La Société est inscrite au registre des personnes morales (RPM) d'Anvers (section Anvers) sous le numéro 0456 378 070.

1.5 Objet (article 3 des statuts)

La Société a pour objet exclusif, (a) de mettre des immeubles à la disposition d'utilisateurs, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation, conformément aux dispositions de la loi SIR et des arrêtés et règlements pris en exécution de celle-ci ; (b) de détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à xi de la loi SIR, dans les limites imposées par celle-ci ; (c) sur le long terme, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la présente loi et des arrêtés et règlements pris pour son exécution, le cas échéant en collaboration avec des tiers, de conclure avec un pou-voir adjudicateur public ou d'adhérer à un ou plusieurs : (i) contrats DBF, les contrats dits « Design, Build, Finance » ; sauf s'ils qualifient exclusivement comme marché de promotion de travaux dans le sens de l'article 115, 4° de l'arrêté royal relatif à la passation des marchés publics du 15 juillet 2011 ; (ii) contrats DB(F)M, les contrats dits « Design, Build, (Finance) and Maintain » ; (iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits « Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate » ; et/ ou (iv) contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels : (i) elle est responsable de la mise à la disposition, l'entretien et/ou l'exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin social et/ou de permettre l'offre d'un service public ; et (ii) elle peut assumer, complètement ou en partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les risques d'exploitation, ainsi que le risque de construc-tion, sans devoir nécessairement disposer des droits réels.

d) assurer à long terme, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément à la loi SIR et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution, le cas échéant en collaboration avec des tiers, le développement, l'établissement, la gestion, l'exploitation ou la mise à disposition, avec la possibilité de sous-traiter ces activités : (i) d'installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage d'électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non-fossiles, et d'énergie en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; (ii) d'installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purification d'eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; (iii) d'installations pour la production, le stockage et le transport d'énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces infras-tructures ; ou (iv) de déchetteries et d'incinérateurs, en ce compris les biens liés à ces infrastructures. L'activité décrite aux paragraphes précédents doit avoir trait au financement et à la réalisation, (i) en ce qui concerne la Région flamande, exclusivement de projets concernant principalement (a) la création des résidences-services mentionnées à l'article 88, §5, du Décret du 13 mars 2009 sur les soins et le logement (tel que modifié de temps à autre) ou (b) les immeubles pour les structures prévues dans le cadre du décret du 13 mars 2009 sur les soins et le logement ou (c) les immeubles pour les personnes handicapées, (ii) en ce qui concerne l'Espace Économique Européen, à l'exception de la Région flamande, de projets similaires à ceux visés au point (i), ou (iii) des biens immobiliers situés dans un État membre de l'Espace économique européen et exclusivement ou principalement affectés ou destinés à des unités de soins et de logement adapté à des soins de santé ou (iv) d'autres projets autorisés de temps à autre en vertu de la législation applicable en matière d'exonération de droits de succession, sans retrait de l'agrément en vertu de cette législation (ci-après, conjointement, les « projets »).

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la Société peut, conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites susmentionnées, exercer toutes les activités liées à l'érection, à la construction (sans préjudice de l'interdiction d'intervenir comme promoteur immobilier dans le sens de la loi SIR, sauf dans le cas de transactions occasionnelles), la transformation, la rénovation, l'aménagement, le développement, l'acquisition, l'aliénation, la location, la sous-location, l'échange, l'apport, la cession, le lotissement, la mise en copropriété ou en indivision de biens immobiliers tels que décrits ci-dessus, l'attribution ou l'obtention de droits de superficie, d'un usufruit, d'une emphytéose ou d'autres droits réels ou personnels sur les biens immobiliers tels que décrits ci-dessus, la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. La Société peut aussi, conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites mentionnées ci-dessus :

• prendre des immeubles en location-financement, avec ou sans option d'achat ;
• donner des immeubles en location-financement, avec ou sans option d'achat, comme activité principale ou accessoire (étant entendu que donner des immeubles en location-financement, avec une option d'achat, ne peut être une activité principale que de la manière déterminée à l'article 17, alinéa 3, de l'AR SIR et aux conditions de cet article) ;
• développer des activités dans le cadre d'un partenariat public-privé, prenant ou non la forme d'une société immobilière réglementée institutionnelle ;
• détenir initialement moins de 25 % dans le capital d'une société dans laquelle les activités visées sous (c) sont exercées, pour autant que la-dite participation soit convertie par transfert d'actions, endéans un délai de deux ans, ou tout autre délai plus long requis par l'entité publique avec laquelle le contrat est conclu, et après la fin de la phase de construction du projet PPP, en une participation conforme à la loi SIR et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution ;
• à titre accessoire ou temporaire, investir dans des titres qui ne sont pas des biens immobiliers au sens de la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées. Ces investissements seront effectués conformément à la politique de gestion des risques de la société et de façon à assurer une diversification des risques appropriée. La Société peut également détenir des liquidités non affectées. Les liquidités pourront être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue, ou à terme ou moyennant tout instrument du marché monétaire, dont la mobilisation peut être aisément obtenue ;
• consentir l'octroi d'hypothèques ou d'autres sûretés ou garanties dans le cadre des activités de la Société ou de celles de son groupe, dans les limites établies à cet égard par la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées ;
• consentir l'octroi de crédits dans les limites établies par la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées ; et
• effectuer des opérations liées à des instruments de couverture (tels que définis par la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées), dans la mesure où ces opérations font partie d'une politique établie par la Société pour couvrir les risques financiers, à l'exclusion des opérations spéculatives.

Conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites susmentionnées, la Société peut effectuer toutes les opérations immobilières, mobilières, financières, commerciales et industrielles ayant un lien, direct ou indirect, avec son objet ou qui sont simplement de nature à permettre ou à faciliter sa réalisation, en Belgique et à l'étranger.

Conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites susmentionnées, la Société peut, par voie d'apport en espèces ou en nature, de fusion, de scission ou d'une autre restructuration prévue par le droit des sociétés, d'une inscription, d'une participation, d'une intervention financière ou de toute autre manière prendre une participation dans toute société ou entreprise actuelle ou future, en Belgique ou à l'étranger, dont l'objet social est semblable au sien, ou de nature à permettre ou à faciliter sa réalisation.

1.6 Durée (article 5 des statuts)

La Société est constituée pour une durée indéterminée et commence ses activitées dès la date de sa constitution. Elle peut être dissoute par une décision de l'assemblée générale statuant aux conditions requises pour une modification des statuts.

1.7 Exercice (article 41 des statuts)

L'exercice social commence le 1er janvier et prend fin le 31 décembre de chaque année (à l'exception du premier exercice qui a couru du 30/10/1995 au 31/12/1996). À la fin de chaque exercice social, il est dressé par les soins du conseil d'administration un inventaire, ainsi que les comptes annuels. Les administrateurs établissent en outre un rapport dans lequel ils rendent compte de leur gestion. Ce rapport de gestion comporte un commentaire sur les comptes annuels en vue d'exposer de manière fidèle l'évolution des affaires et de la situation de la Société. Ce rapport contient également les informations requises par le Code des Sociétés et des Associations, y compris une déclaration de gouvernement d'entreprise, qui forme une partie spécifique de celui-ci. Cette déclaration de gouvernement d'entreprise contient également le rapport de rémunération qui forme une partie spécifique de celle-ci.

Dès la publication de la convocation à l'assemblée, les actionnaires peuvent prendre connaissance des comptes annuels et des autres documents mentionnés dans le Code des Sociétés et des Associations.

1.8 Assemblée générale

Conformément à l'article 32 des statuts coordonnés, l'assemblée générale ordinaire se réunit le dernier mercredi du mois de mai.

1.9 Commissaire agréé

Conformément à l'article 29 des statuts de la Société, l'assemblée générale du 29 mai 2019 a désigné la société anonyme EY Bedrijfsrevisoren, avec siège social au De Kleetlaan 2, 1831 Diegem et numéro d'entreprise 0446.334.711, RPR Bruxelles et n° de membre B160, comme commissaire pour une période de trois ans. Cette société a désigné Mme Christel Weymeersch et M. Christophe Boschmans, tous deux Commissaires, comme représentants, chargés de l'exécution du mandat au nom et pour le compte de la société anonyme. Le mandat expire après l'assemblée générale des actionnaires qui doit approuver les comptes annuels au 31 décembre 2021.

1.10 Audit interne

Le conseil d'administration fait appel aux services de la société bvba Mazars Advisory Services pour l'accomplissement de ses missions d'audit interne. Son siège social est à 1050 Bruxelles, Marcel Thirylaan 77, représenté par Mme Cindy Van Humbeeck, administrateur-gérant. Le 6 septembre 2017, le conseil d'administration a décidé de prolonger le contrat d'externalisation de la fonction «audit interne» pour une durée indéterminée. L'accord peut être résilié sous réserve du respect d'un délai de préavis de 3 mois.

1.11 Expert immobilier

En application de la loi SIR et de l'AR SIR, les biens immobiliers de la Société doivent être évalués par un expert immobilier indépendant et reconnu. Celui-ci est tenu de déterminer la « juste valeur » des immeubles qui sont repris dans les comptes annuels de la Société. À cet effet, la Société fait appel aux services de Stadim cvba, dont le siège social est situé à 2018 Anvers, Mechelsesteenweg 180, représentée par M. Philippe Janssens, administrateur délégué. L'accord avec Stadim a été conclu pour un terme renouvelable de 3 ans. Le mandat en cours se termine le 31 décembre 2022. Les honoraires de l'expert immobilier sont indépendants de la juste valeur du bien immobilier à évaluer.

Méthode d'évaluation

L'évaluation se fait par l'approche suivante :

• Une actualisation détaillée des flux financiers sur la base d'hypothèses explicites d'évolutions futures de ces revenus et de la valeur finale. Dans ce cas, le taux d'actualisation tient compte des intérêts financiers sur les marchés des capitaux, majorés d'une prime de risque spécifique pour les investissements immobiliers. Dans le cadre de l'évaluation, il est tenu compte de manière conservatrice de taux d'intérêt et de perspectives d'inflation fluctuants.
• Ces évaluations sont également comparées aux prix unitaires répertoriés lors de la vente d'immeubles similaires, suite à quoi une correction tenant compte des éventuelles différences entre ces références et les biens concernés sera appliquée.
• Les projets de développement (travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement) sont évalués en déduisant les coûts du projet, lors de son achèvement, de la valeur anticipée, déterminée en appliquant les approches susmentionnée. Les coûts de la phase d'étude des travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement sont évalués à leur valeur d'acquisition.

1.12 Service financier

Belfius Banque, BNP Paribas Fortis, KBC Banque, CBC Banque, Banque Degroof Petercam et VDK Spaarbank.

1.13 Cotation en bourse

• Euronext Brussels
• Industry Classification Benchmark 8673 Residential REITs.
• Code ISIN : BE0974273055
• Numéro LEI: 54930096UUTCOUCQDU64.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des indices dans lesquels Care Property Invest a été inclus :

Inclusion dans les indices au 31 décembre 2019

Nom de l'indice

Euronext Bel Mid index (Euronext Brussels)

Euronext NEXT 150 index (Euronext Brussels)

GPR (Global Property Research) General Europe Index

GPR (Global Property Research) General Europe Quoted Index (hors fonds bancaires ouverts)

1.14 Analystes

Care Property Invest est suivie par :

Bank/Banque Degroof Petercam Herman van der Loos	+32 2 229 63 40	h.vanderloos@degroofpetercam.com
KBC Securities Wido Jongman	+32 2 429 60 32	wido.jongman@kbcsecurities.be
Vlaamse Federatie van Beleggers Gert De Mesure	+32 2 253 14 75	gert.de.mesure@skynet.be

Belfius-Kepler Cheuvreux Frédéric Renard	+32 1 149 14 63	frenard@keplercheuvreux.com
ABN AMRO Veronique Meertens	+31 20 628 18 53	veronique.meertens@nl.abnamro.com
Mainfirst Louise Boyer	+33 1 70 98 39 40	louise.boyer@mainfirst.com

1.15 Fournisseur de liquidité

En février 2018, la Société a nommé Bank Degroof Petercam comme fournisseur de liquidité. En novembre 2018, la Société a nommé KBC Securities comme fournisseur de liquidité supplémentaire afin d'améliorer encore plus la liquidité de son action.

1.16 Profil des investisseurs

Compte tenu du régime légal de la SIR en général et de la SIR résidentielle en particulier, l'action de Care Property Invest peut constituer un investissement intéressant pour les investisseurs particuliers et institutionnels.

1.17 Variation des droits des actionnaires

Conformément aux articles 7:153 et 7:155 du Code des Sociétés et des Associations (CSA), les droits des actionnaires ne peuvent être modifiés que par une assemblée générale extraordinaire. Le document contenant les informations sur les droits des actionnaires visés aux articles 7:130 et 7:139 du Code des Sociétés et des Associations (CSA) peut être consulté sur le site Internet (www.carepropertyinvest.be) de Care Property Invest (https://carepropertyinvest.be/fr/investir/devenir-actionnaire/).

1.18 Droits de vote des actionnaires principaux

Les actionnaires principaux de Care Property Invest ne disposent pas d'autres droits de vote que ceux qui découlent de leur participation au capital social (au sens de l'article 16.2 de l'annexe I du règlement délégué (UE) n° 2019/980).

1.19 Stratégie ou données sur les politiques gouvernementales, économiques, budgétaires, monétaires ou politiques ou les facteurs qui ont ou peuvent avoir directement ou indirectement des conséquences importantes pour les activités de Care Property Invest

Voir chapitre«Facteurs de risque» à la page 8 et suivant de ce rapport.

1.20 Histoire et évolution de la Société – événements importants dans le développement des activités de Care Property Invest

Vous trouverez plus d'informations sur la Société et son histoire dans ce chapitre sous le point «5. Historique de la Société et du capital social» à la page 247.

1.21 Information au public

Les informations requises concernant la Société sont mises à la disposition du public pour garantir la transparence, l'intégrité et le bon fonctionnement du marché, conformément à l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis aux négociations sur un marché réglementé. Les informations requises sont distribuées et conservées, conformément à cet AR, via le site web de la Société (www.carepropertyinvest.be) tout en tenant compte de la circulaire FSMA/2012_01 du 11 janvier 2012, y compris les modifications ultérieures. Néanmoins, les informations disponibles sur le site web de la Société ne font pas partie du présent document d'enregistrement, sauf

si ces informations ont été incorporées par référence dans le présent document d'enregistrement. Conformément à l'AR précité, le conseil d'administration s'assure que les informations données sont fidèles, précises et sincères et permettent aux actionnaires et au public d'apprécier l'influence des informations sur la situation, l'entreprise et les résultats de la Société. La convocation des assemblées générales est publiée au Moniteur belge et dans un quotidien financier. Elle est également rendue publique par les médias et sur le site web de la Société (www.carepropertyinvest.be), en application du Code des Sociétés et des Associations.Toute personne intéressée peut s'inscrire gratuitement sur le site web de la Société pour recevoir les communiqués de presse par e-mail. Les décisions relatives aux nominations et révocations des membres du conseil d'administration et du commissaire, sont publiées aux annexes du Moniteur belge. Les comptes annuels sont déposés à la Banque Nationale de Belgique Les rapports financiers annuels et semestriels sont envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs et à toute personne qui en fait la demande. Ces rapports, les communiqués de la Société, l'information annuelle et les publications relatives à la mise en paiement du dividende, toutes les informations dont la divulgation est obligatoire, ainsi que les statuts coordonnés et la Charte de gouvernance d'entreprise sont disponibles sur le site web de la Société (www.carepropertyinvest.be) pendant la période de validité du présent document d'enregistrement. Certains articles de lois pertinents, des arrêtés royaux et des décisions applicables à Care Property Invest sont uniquement mentionnés à titre d'information sur le site web et y peuvent être consultés.

1.22 Informations incorporées par référence

Pour un aperçu des activités, des opérations et des informations financières historiques de la Société, veuillez vous référer aux rapports financiers annuels de la Société pour les exercices 2017 et 2018, ainsi qu'aux rapports financiers semestriels et à la publication des déclarations intermédiaires du conseil d'administration, qui sont incorporés par référence dans le présent document d'enregistrement. Les rapports financiers annuels et semestriels ont été vérifiés par le commissaire aux comptes de la Société. Les déclarations intermédiaires n'ont pas été vérifiées par le commissaire aux comptes. Ces informations peuvent être consultées au siège social ou sur le site web (www.carepropertyinvest.be) de Care Property Invest.

Lorsqu'il n'est pas fait référence à l'ensemble du document, mais seulement à certaines parties de celuici, les parties non abrégées ne sont pas pertinentes pour l'investisseur en ce qui concerne le document d'enregistrement actuel.

Rapport Financier Annuel 2017

Rapport Financier Annuel 2017
IV. Rapport de gestion	page 46
VII. Rapport immobilier	page 114
VIII. Comptes annuels, y compris les états financiers consolidés, les notes et les comptes annuels statutaires abrégés	page 150
VIII./3. Rapport du commissaire aux comptes (opinion sans réserve)	page 218

Rapport Financier Annuel 2018

IV. Rapport de gestion	page 48
VII. Rapport immobilier	page 164
VIII. Comptes annuels, y compris les états financiers consolidés, les notes et les comptes annuels statutaires abrégés	page 200
VIII./3. Rapport du commissaire aux comptes (opinion sans réserve)	page 273
Rapport financier semestriel 2019
I. Rapport de gestion intermédiaire	page 10
IV. Rapport immobilier	page 68
V. États financiers résumés y compris les notes	page 88
V./9. Rapport du commissaire aux comptes	page 102

Rapport financier semestriel 2019

Déclaration intermédiaire du conseil d'administration 3e trimestre 2019

Statuts coordonnés

La version coordonnée au 15/01/2020 a été intégralement incluse dans ce chapitre sous point «6. Statuts coordonnés».

page 248

Corporate Governance Charter

Droits des actionnaires

1.23 Changement significatif de la situation financière ou commerciale

Depuis la fin de l'exercice précédent, dont les comptes annuels contrôlés ou les comptes annuels intermédiaires ont été publiés, la situation financière ou commerciale de la Société n'a pas sensiblement changé.

2. Informations de nature à avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition

Mentions prévues à l'article 34 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis aux négociations sur un marché réglementé (FSMA/2012_01 du 11 janvier 2012). Care Property Invest donne ci-dessous la liste et, le cas échéant, l'explication des éléments suivants, dans la mesure où ceux-ci sont de nature à avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition. Pour l'exercice 2019, la Société n'a aucune déclaration à faire.

2.1 Arrangements dont le fonctionnement peut entraîner un changement de contrôle de la société émettrice à une date ultérieure.

La Société n'a connaissance d'aucun arrangement qui pourrait entraîner un changement de contrôle de la Société à une date ultérieure.

2.2 Dispositions statutaires qui pourraient avoir pour effet de retarder, de reporter ou d'empêcher un changement de contrôle

Référence est faite à l'article 7 des statuts coordonnés au 15/01/2020 - CAPITAL AUTORISÉ Cependant, l'utilisation du capital autorisé est limitée, conformément à l'article 7:202 du Code des Sociétés et des Associations (CSA), en cas de notification par la FSMA à la Société d'une offre publique d'achat. Toutefois, on ne peut pas exclure que cette disposition puisse avoir un effet retardateur ou préventif sur une éventuelle offre publique d'achat.

2.3 Structure du capital

La structure du capital sont présentés au chapitre «IV. Care Property Invest en bourse», point «4. Actionnariat» à la page 122.. Conformément à l'article 38 des statuts, chaque action donne droit à une voix. Les articles pertinents suivants des statuts ont été intégralement repris dans les statuts coordonnés (voir point «6. Coordonné des statuts» à la page 248 ). Les statuts sont également disponibles sur www.carepropertyinvest.be.

ARTICLE 6 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – CAPITAL ARTICLE 7 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – CAPITAL AUTORISÉ ARTICLE 8 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – MODIFICATION DU CAPITAL ARTICLE 9 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – NATURE DES ACTIONSS

2.4 Restrictions légales ou statutaires à l'exercice du droit de vote

Au 31 décembre 2019, Care Property Invest possède 5 658 actions propres. Au moment de la publication du présent rapport, la Société possède 878 actions propres en remplissant ses obligations envers la direction dans le cadre du plan de rémunération à long terme. Des informations supplémentaires sont données au chapitre «VII. Comptes annuels» , point «T 5.22 Capital» à la page 204

2.5 Restriction légale et statutaire à la cession de titres

Les articles pertinents suivants des statuts ont été intégralement repris dans les statuts coordonnés (voir point «6. Coordonné des statuts» à la page 248 ). Les statuts sont également disponibles sur www.carepropertyinvest.be.

ARTICLE 13 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – CESSION D'ACTIONS ARTICLE 15 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – NOTIFICATION DE PARTICIPATIONS IMPORTANTES

La législation applicable aux sociétés anonymes, aux sociétés cotées qui font un appel public à l'épargne et aux sociétés immobilières réglementées publiques, en particulier, même dans la mesure où elle comprend une restriction à la cession des titres, doit être respectée.

2.6 Détenteurs de titres comprenant des droits de contrôle spéciaux – description de ces droits

Non applicable : au 31 décembre 2019, il n'y a pas de droits de contrôle spéciaux attachés aux actions de Care Property Invest.

2.7 Mécanisme de contrôle de tout plan d'actionnariat du personnel lorsque les droits de contrôle ne sont pas exercés directement par les travailleurs Non applicable, à défaut de plan d'actionnariat.

2.8 Contrats conclus entre Care Property Invest et ses administrateurs ou travailleurs prévoyant que les administrateurs démissionnent ou soient licenciés sans motif valable ou que les contrats de travail du personnel soient résiliés, suite à une offre publique d'acquisition Non applicable.

2.9 Règles régissant la nomination et le remplacement des membres de l'organe de gestion

Les articles pertinents suivants des statuts ont été intégralement repris dans les statuts coordonnés (voir point «6. Coordonné des statuts» à la page 248). Les statuts sont également disponibles sur www.carepropertyinvest.be.

ARTICLE 16 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
ARTICLE 17 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – VACANCE AVANT TERME
ARTICLE 18 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – PRÉSIDENCE 
ARTICLE 25 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – COMITÉS
ARTICLE 27 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – GESTION JOURNALIÈRE
ARTICLE 28 des statuts coordonnés au 15/01/2020 - COMITÉ DE DIRECTION

2.10 Règles relatives à la modification des statuts

La législation applicable aux sociétés anonymes et aux sociétés cotées qui font un appel public à l'épargne, et aux SIRP publique en particulier, doit être respectée. En cas de modification des statuts, ou de décision pour laquelle la loi impose au moins la même condition de majorité que pour la modification des statuts, et affectant les droits et obligations d'une certaine catégorie d'actionnaires, les conditions de majorité légales doivent être remplies pour chaque catégorie d'actionnaires séparément.

2.11 Pouvoirs de l'organe de gestion, en particulier concernant la possibilité d'émission ou d'achat d'actions

Les articles pertinents suivants des statuts ont été intégralement repris dans les statuts coordonnés (voir point «6. Coordonné des statuts» à la page 248 ). Les statuts sont également disponibles sur www.carepropertyinvest.be.

ARTICLE 14 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – ACQUISITION D'ACTIONS PROPRES

De plus amples explications sont données dans le chapitre «III. Rapport de gestion» à la section «10.9 Les pouvoirs de l'organe d'administration, plus particulièrement en ce qui concerne la possibilité d'émettre ou de racheter des actions» à la page 102.

2.12 Conventions d'actionnaires connues de Care Property Invest, qui se traduisent par des restrictions à la cession des titres et/ou à l'exercice du droit de vote

Les articles pertinents suivants des statuts ont été intégralement repris dans les statuts coordonnés (voir point «6. Coordonné des statuts» à la page 248 ). Les statuts sont également disponibles sur www.carepropertyinvest.be.

ARTICLE 13 des statuts coordonnés au 15/01/2020 – CESSION D'ACTIONS ORDINAIRES Au 31 décembre 2019, la Société n'a connaissance d'aucun convention d'actionnaires.

2.13 Contrats importants auxquels Care Property Invest est partie, entrant en vigueur, subissant une modification ou prenant fin en cas de changement de contrôle de Care Property Invest, à la suite d'une offre publique d'acquisition

Il n'y a pas d'accords importants auxquels la Société soit partie, qui entrent en vigueur, subissent des modifications ou prennent fin en cas de changement de contrôle sur la Société suite à une offre publique d'acquisition, sous réserve des contrats de management conclus avec le CEO, le CFO et le COO dans le cadre de leur mandat de administrateur effectif et d'un certain nombre de crédits conclus par la Société avec des établissements de crédit.

Les dispositions contractuelles dans les contrats de management concernant la résiliation et l'indemnité de rupture sont expliquées dans le chapitre «III. Rapport de gestion» , «10.11 Rapport de rémunération 2019» à la page 105.

Aucun autre contrat entre la Société et ses administrateurs et son personnel ne prévoit que les administrateurs démissionnent ou soient licenciés sans motif valable ou que les contrats de travail du personnel soient résiliés, en cas d'offre publique d'acquisition. Le droit du travail belge doit être respecté lors du licenciement de travailleurs.

Les crédits souscrits par la Société, qui contiennent des dispositions soumises à un changement de contrôle de la Société, ont été accordés conformément à l'article 556 du Code des sociétés. (maintenant article 7:151 du Code des Sociétés et des Associations - CSA) ont été approuvés et publiés par l'assemblée des actionnaires.

3. Déclarations(Annexe I du Règlement (EU) No. 2019/980) 3.1 Personnes responsables des informations fournies dans le document

d'enregistrement

Les personnes suivantes sont responsables des informations fournies dans le document d'enregistrement :- MM. Peter Van Heukelom, Willy Pintens et Dirk Van den Broeck, directeurs (exécutifs) délégués - Mme Valérie Jonkers et M. Filip Van Zeebroeck, administrateurs effectifs

3.2 Déclaration des personnes responsables du document d'enregistrement

Les personnes responsables mentionnées au point 3.1 ci-dessus déclarent que, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet et à leur connaissance, les informations contenues dans le document d'enregistrement sont conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.

3.3 Informations émanant de tiers

Care Property Invest déclare que les informations fournies par les experts et le commissaire agréé ont été reprises de manière fidèle et enregistrées avec leur permission. À la connaissance de Care Property Invest et dans la mesure de ce qu'elle peut déduire d'informations publiées par les tiers concernés, il n'existe pas d'omission de nature à rendre erronée ou trompeuse l'information reproduite.

Il s'agit en particulier des informations fournies par le commissaire de la Société, EY Bedrijfsrevisoren (De Kleetlaan 2, 1831 Diegem), de la déclaration «1. Situation du marché immobilier sur lequel la Société exerce son activité» à la page 138, établie par et incluse avec l'approbation de l'expert immobilier reconnu Stadim cvba (Mechelsesteenweg 180, 2018 Anvers) dans le présent rapport financier annuel dans le chapitre «VI. Rapport immobilier» et le point «4. Rapport de l'expert immobilier» à la page 154, également dans le chapitre «VI. Rapport immobilier». La Société n'a pas connaissance d'éventuels intérêts que les experts pourraient avoir dans Care Property Invest.

Date	Nature de l'opération	Montant du capital social (en €)	Nombre d'actions (sans valeur nominale)
	30 octobre 1995 Capital initial par apport en espèces lors de la constitution (par CGER Banque, BACOB Banque, Crédit Municipal, Kredietbank, Petercam et GIMV) (capital social lors de la constitution par apport en espèces)	1 249 383,36	210
		1 249 383,36	210
7 février 1996	Augmentation de capital par apport en espèces	59 494 445,95	10 000
		60 743 829,31	10 210
7 février 1996	IPO sur Euronext Bruxelles
16 mai 2001	Augmentation de capital par incorporation de réserve	565,69 60 744 395,00	10 210 10 210
19 février 2004	Conversion de 60 actions préférentielles au nom de GIMV en actions ordinaires
2012	Programme d'investissement 2 000 appartements complété
2014	Serviceflats Invest devient Care Property Invest et œuvre à l'avenir. Depuis le 25 novembre 2015, Care Property Invest a le statut d'une société immobilière réglementée publique (SIR publique) de droit belge.
24 mars 2014	Division du nombre d'actions par 1 000		10 210 000
		60 744 395,00	10 210 000
20 juin 2014	Augmentation de capital par apport en nature dans le cadre du dividende optionnel	1 191 440,24	149 425
		61 633 399,04	10 359 425
22 juin 2015	Augmentation de capital en numéraire avec droit d'allocation irréductible	16 809 092,61	2 825 295
		78 442 491,65	13 184 720
2016	Inclusion de l'action Care Property Invest comme BEL Mid Cap dans l'indice BEL MID
2016	Membre de l'oranisation EPRA en l'inclusion de ses indicateurs de performance dans les rapports financiers
15 mars 2017	Augmentation de capital par apport en nature	10 971 829,93	1 844 160
		89 414 321,58	15 028 880
2017	Les premiers projets en Région wallonne et en Région de Bruxelles Capitale sont acquis.
	27 octobre 2017 Augmentation de capital en numéraire avec droit d'allocation irréductible	25 546 944,78	4 293 965
		114 961 266,36	19 322 845
2018	Entrée sur le marché néerlandais.
27 juin 2018	Suppression des actions spéciales et conversion en actions ordinaires.	114 961 266,36	19 322 845
		114 961 266,36	19 322 845
2019	Inclusion de l'action Care Property Invest dans l'indice Euronext Next 150
3 april 2019	Augmentation de capital par apport en nature	4 545 602,44	746 301
26 juin 2019	Augmentation de capital par apport en nature dans le cadre d'un dividende optionnel	1 831 672,57	307 870
		121 338 541,37	20 394 746
Après la clôture de l'exercice 2019
15 janvier 2020	Augmentation de capital par apport en nature	7 439 112,02	1 250 376

128 777 653,39	21 645 122

4. Autres déclarations 5. Historique de la Société et du capital social

4.1 Personnes responsables cfr. l'AR du 14 novembre 2007

Par la présente, les personnes responsables mentionnées au point 3.1 ci-dessus déclarent qu'à leur connaissance,, déclarent par la présente qu'à leur connaissance le compte annuel, établi conformément aux normes applicables aux comptes annuels, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la Société, et que le présent rapport annuel donne une image fidèle de l'évolution, des résultats et de la situation de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels la Société et l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation sont confrontées.

4.2 Déclarations au sujet de l'avenir

Le présent rapport annuel financier contient des déclarations ayant trait à l'avenir. Ces déclarations sont fondées sur des estimations et prévisions de la Société et contiennent naturellement des risques inconnus, des incertitudes et d'autres facteurs qui pourraient faire que les résultats, la situation financière, la performance et les prestations diffèrent considérablement de celles qui figurent, expressément ou implicitement, dans les présentes déclarations prospectives. Compte tenu de ces incertitudes, les déclarations prospectives se font sans aucune garantie.

4.3 Procédures judiciaires et d'arbitrage

Le conseil d'administration de Care Property Invest déclare qu'il n'y a aucune intervention gouvernementale, aucune procédure judiciaire ou d'arbitrage pendante, qui pourrait avoir des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de Care Property Invest et qu'il n'y a, à sa connaissance, aucune situation ou fait pouvant donner lieu à une telle intervention gouvernementale, ni à une procédure judiciaire ou d'arbitrage.

• -La société a été constituée par acte passé devant le notaire, Jan Boeykens, le 30 octobre 1995, publié dans les annexes du Moniteur belge du 21 novembre suivant, sous le numéro 19951121/176.
• -Les statuts ont été modifiés par des actes passés par ce même notaire, Jan Boeykens, le :
• 30 octobre 1995, publié aux annexes du Moniteur belge du 24 novembre suivant, sous le numéro 19951124/208.
• 7 février 1996, publié aux annexes du Moniteur belge du 19 mars suivant, sous le numéro 19960319/128.
• 9 juin 1999, publié aux annexes du Moniteur belge du 16 juillet suivant, sous le numéro 19990716/228.
• Le capital a été adapté et converti en euros par décision de l'assemblée générale du 16 mai 2001, publiée aux annexes du Moniteur belge le 17 août suivant, sous le numéro 20010817/309. -Les statuts ont ensuite été modifiés par des actes passés devant le
• notaire précité le : • 28 janvier 2004, publié aux annexes du Moniteur belge du 16 février suivant, sous le numéro 20040216/0025164.
• 7 novembre 2007, publié aux annexes du Moniteur belge du 7 décembre suivant, sous le numéro 20071207/0176419.
• 27 juin 2012, publié aux annexes du Moniteur belge du 17 juillet
• suivant, sous le numéro 20120717/0125724. • 26 juin 2013, publié aux annexes du Moniteur belge du 19 juillet suivant, sous le numéro 20130719/0112410.
• 19 mars 2014, publié aux annexes du Moniteur belge du 16 avril suivant, sous le numéro 20140416/0082192.
• -Les statuts ont été modifiés ensuite par acte passé devant le
• notaire Alvin Wittens à Wijnegem le : • 20 juin 2014, publié aux annexes du Moniteur belge du 15 juillet
• suivant, sous le numéro 20140715/0136439. • 25 novembre 2014, publié aux annexes du Moniteur belge du 16
• décembre suivant, sous le numéro 20141216/0233120 • 22 juin 2015, publié aux annexes du Moniteur belge du 17 juillet
• suivant, sous le numéro 20150717/0103638. • 22 juin 2016, publié aux annexes du Moniteur belge du 14 juillet
• suivant, sous le numéro 20160714/0098793. • 15 mars 2017, publié aux annexes du Moniteur belge du 11 avril
• suivant, sous le numéro 20170411/0051595.
• 27 octobre 2017, publié aux annexes du Moniteur belge du 27 novembre suivant, sous le numéro 20171127/0165423.
• 16 mai 2018, publié aux annexes du Moniteur belge du 12 juin suivant, sous le numéro 20180612/0090633.
• 3 avril 2019, publié aux annexes du Moniteur belge du 30 avril suivant, sous le numéro 20190430/0059222.
• 26 juin 2019, publié aux annexes du Moniteur belge du 12 juillet suivant, sous le numéro 20190712/0094013.
• 18 décembre 2019, publié aux annexes du Moniteur belge du 24 janvier suivant, sous le numéro 20200124/0014900
• 15 janvier 2020, publié aux annexes du Moniteur belge du 12 février suivant, sous le numéro 0200212/0024540.

TEXTE COORDONNÉ DES STATUTS AU 15 JANVIER 2020

Lorsque les présents statuts font référence aux « règles applicables à la société immobilière réglementée », on entend par-là « les règles applicables à tout moment à la société immobilière réglementée ».

TITRE I - FORME - DÉNOMINATION - SIÈGE SOCIAL - OBJET - POLITIQUE D'INVESTISSEMENT - DURÉE ARTICLE 1 - FORME ET DÉNOMINATION

La société revêt la forme d'une société anonyme.

Elle est soumise au régime juridique des sociétés immobilières publiques réglementées, dénommées « SIR publiques » ou « SIRP ». Elle porte la dénomination « CARE PROPERTY INVEST », en abrégé « CP Invest ».

La dénomination sociale de la société et tous les documents que celle-ci apporte (y compris tous les actes et factures) contiennent la mention « société immobilière réglementée publique de droit belge » ou « SIRP de droit belge » ou sont immédiatement suivis par ces mots.

La dénomination sociale doit aussi toujours être précédée ou suivie par les mots « société anonyme » ou par l'abréviation « SA ». La société tire ses ressources financières, en Belgique ou à

La société est soumise à la règlementation applicable à tout moment aux sociétés immobilières réglementées et en particulier aux dispositions de la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (la « loi SIR ») et de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (l'« AR SIR ») tel que modifié de temps à autre).

La société est également soumise à l'arrêté du gouvernement flamand du 3 mai 1995 régissant l'exonération de droits de succession liés aux droits sociaux dans des sociétés établies dans le cadre de la réalisation et/ou du financement de programmes d'investissement de résidences-services, tel que modifié de temps à autre (l'« arrêté d'exonération de droits de successions »).

ARTICLE 2 - SIÈGE

Le siège de la société est établi à 2900 Schoten, Horstebaan 3. Le conseil d'administration peut le déplacer à tout autre endroit de la Région flamande. Il veille à la publication de toute modification du siège de la société dans les annexes du Moniteur belge. Le conseil d'administration est, en outre, autorisé à établir des bureaux, des sièges d'exploitation, des succursales et des sociétés du périmètre tant en Belgique qu'à l'étranger.

BELGIQUE QU'À L'ÉTRANGER.

ARTICLE 3 - OBJET

La société a pour objet exclusif,

(a) de mettre des immeubles à la disposition d'utilisateurs, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation, conformément aux dispositions de la loi SIR et des arrêtés et règlements pris en exécution de celle-ci ; (b) de détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à

xi de la loi SIR, dans les limites imposées par celle-ci. (c) sur le long terme, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la présente loi et des arrêtés et règlements pris pour son exécution, le cas échéant en collaboration avec des tiers, de conclure avec un pouvoir adjudicateur public ou d'adhérer à un ou plusieurs :

l'étranger, d'une offre publique d'actions, et fait donc publiquement appel à l'épargne au sens de l'article 438, alinéa 1er, du Code des sociétés. Les actions de la société sont admises à la négociation sur un marché réglementé. HISTORIQUE infrastructures ; ou

(i) contrats DBF, les contrats dits « Design, Build, Finance » ; sauf s'ils qualifient exclusivement comme marché de promotion de travaux dans le sens de l'article 115, 4° de l'arrêté royal relatif à la passation des marchés publics du 15 juillet 2011 ;

(ii) contrats DB(F)M, les contrats dits « Design, Build, (Finance) and Maintain » ;

(iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits « Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate » ;

et/ou

(iv) contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels :

(i) elle est responsable de la mise à la disposition, l'entretien et/ou l'exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin social et/ou de permettre l'offre d'un service public ; et

(ii) elle peut assumer, complètement ou en partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les risques d'exploitation, ainsi que le risque de construction, sans devoir nécessairement disposer des droits réels.

d) assurer à long terme, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément à la loi SIR et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution, le cas échéant en collaboration avec des tiers, le développement, l'établissement, la gestion, l'exploitation ou la mise à disposition, avec la possibilité de sous-traiter ces activités :

(i) d'installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage d'électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non-fossiles, et d'énergie en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;

(ii) d'installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purification d'eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures

; (iii) d'installations pour la production, le stockage et le transport d'énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces

6. Coordonné des statuts

(iv) de déchetteries et d'incinérateurs, en ce compris les biens liés à ces infrastructures.

L'activité décrite aux paragraphes précédents doit avoir trait au financement et à la réalisation, (i) en ce qui concerne la Région flamande, exclusivement de projets concernant principalement (a) la création des résidences-services mentionnées à l'article 88, §5, du Décret du 13 mars 2009 sur les soins et le logement (tel que modifié de temps à autre) ou (b) les immeubles pour les structures prévues dans le cadre du décret du 13 mars 2009 sur les soins et le logement ou (c) les immeubles pour les personnes handicapées, (ii) en ce qui concerne l'Espace Économique Européen, à l'exception de la Région flamande, de projets similaires à ceux visés au point (i), ou (iii) des biens immobiliers situés dans un État membre de l'Espace économique européen et exclusivement ou principalement affectés ou destinés à des unités de soins et de logement adapté à des soins de santé ou (iv) d'autres projets autorisés de temps à autre en vertu de la législation applicable en matière d'exonération de droits de succession, sans retrait de l'agrément en vertu de cette législation (ci-après, conjointement, les « projets »).

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, conformément à la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites susmentionnées, exercer toutes les activités liées à l'érection, à la construction (sans préjudice de l'interdiction d'intervenir comme promoteur immobilier dans le sens de la loi SIR, sauf dans le cas de transactions occasionnelles), la transformation, la rénovation, l'aménagement, le développement, l'acquisition, l'aliénation, la location, la sous-location, l'échange, l'apport, la cession, le lotissement, la mise en copropriété ou en indivision de biens immobiliers tels que décrits ci-dessus, l'attribution ou l'obtention de droits de superficie, d'un usufruit, d'une emphytéose ou d'autres droits réels ou personnels sur les biens immobiliers tels que décrits ci-dessus, la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. La société peut aussi, conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites mentionnées ci-dessus,

. prendre des immeubles en location-financement, avec ou sans option d'achat ;

. donner des immeubles en location-financement, avec ou sans option d'achat, comme activité principale ou accessoire (étant entendu que donner des immeubles en location-financement, avec une option d'achat, ne peut être une activité principale que de la manière déterminée à l'article 17, alinéa 3, de l'AR SIR et aux conditions de cet article) ;

. développer des activités dans le cadre d'un partenariat publicprivé, prenant ou non la forme d'une société immobilière réglementée institutionnelle ;

. détenir initialement moins de 25 % dans le capital d'une société dans laquelle les activités visées sous (c) sont exercées, pour autant que ladite participation soit convertie par transfert d'actions, endéans un délai de deux ans, ou tout autre délai plus long requis par l'entité publique avec laquelle le contrat est conclu, et après la fin de la phase de construction du projet PPP, en une participation conforme à la loi SIR et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution ;

. à titre accessoire ou temporaire, investir dans des titres qui ne sont pas des biens immobiliers au sens de la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées. Ces investissements seront effectués conformément à la politique de gestion des risques de la société et de façon à assurer une diversification des risques appropriée. La société peut également détenir des liquidités non affectées. Les liquidités pourront être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue, ou à terme ou moyennant tout instrument du marché monétaire, dont la mobilisation peut être aisément obtenue ;

. consentir l'octroi d'hypothèques ou d'autres sûretés ou garanties dans le cadre des activités de la société ou de celles de son groupe, dans les limites établies à cet égard par la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées ; . consentir l'octroi de crédits dans les limites établies par la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées ; et

. effectuer des opérations liées à des instruments de couverture (tels que définis par la règlementation applicable aux sociétés

• immobilières réglementées), dans la mesure où ces opérations font partie d'une politique établie par la société pour couvrir les risques financiers, à l'exclusion des opérations spéculatives.
• Conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites susmentionnées, la société peut effectuer toutes les opérations immobilières, mobilières, financières, commerciales et industrielles ayant un lien, direct ou indirect, avec son objet ou qui sont simplement de nature à permettre ou à faciliter sa réalisation, en Belgique et à l'étranger.
• Conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, et dans les limites susmentionnées, la société peut, par voie d'apport en espèces ou en nature, de fusion, de scission ou d'une autre restructuration prévue par le droit des sociétés, d'une inscription, d'une participation, d'une intervention financière ou de toute autre manière prendre une participation dans toute société ou entreprise actuelle ou future, en Belgique ou à l'étranger, dont l'objet social est semblable au sien, ou de nature à permettre ou à faciliter sa réalisation.

ARTICLE 4 - INTERDICTIONS

• La société ne peut agir comme promoteur au sens de la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, à moins qu'il ne s'agisse d'opérations occasionnelles.
• Il est interdit à la société :
• 1 ° de participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie ;
• 2 °de prêter des instruments financiers, à l'exception des prêts effectués aux conditions et suivant les dispositions de l'arrêté
• royal du 7 mars 2006 ; 3 °d'acquérir des instruments financiers émis par une société ou une association de droit privé déclarée en faillite, ayant conclu un accord à l'amiable avec ses créanciers, faisant l'objet d'une procédure de réorganisation judiciaire, ayant obtenu un report de paiement ou à l'égard de laquelle une mesure similaire est prise à l'étranger ; et
• 4 °de prévoir des accords contractuels ou des clauses statutaires par lesquels il serait dérogé au pouvoir votal qui leur reviennent selon la législation applicable, en fonction d'une participation de 25 % plus une action, dans les sociétés du périmètre.

ARTICLE 5 - DURÉE

• La société est constituée pour une durée indéterminée et est active dès la date de sa constitution.
• Elle peut être dissoute par une décision de l'assemblée générale statuant aux conditions et selon les formes requises pour une modification des statuts.

TITRE II - CAPITAL - ACTIONS - AUTRES TITRES

ARTICLE 6 - CAPITAL

• Le capital s'élève à cent vingt-huit millions sept cent soixante-dixsept mille six cent cinquante-trois euros et trente-neuf centimes (128 777 653,39 €). Le capital est représenté par 21 645 122 actions sans mention de valeur nominale.
• Toutes les actions doivent être entièrement libérées à compter de la date de souscription.

ARTICLE 7 - CAPITAL AUTORISÉ

• Le Conseil d'administration a l'autorisation, aux dates et conditions qu'il déterminera, en une ou plusieurs fois d'augmenter le capital d'un montant maximal de cent quatorze millions neuf cent soixante et un mille deux cent soixante-six euros et trentesix centimes (114 961 266,36 €).
• Cette autorisation est valable pour une durée de cinq ans à partir de la publication de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018 aux Annexes du Moniteur belge. Elle est renouvelable.
• Cette ou ces augmentations de capital peut/peuvent être effectuée(s) de quelque façon que ce soit en vertu de la réglementation applicable, notamment par apport en espèces, par apport en nature, sous la forme d'un apport mixte, ou par incorporation de réserves, y compris les bénéfices reportés et les primes d'émission non réparties ainsi que tous les composants des fonds propres dans les comptes annuels statutaires IFRS de la société (établis en vertu de la réglementation applicable

aux sociétés immobilières réglementées) qui se prêtent à la

conversion en capital, et avec ou sans création de nouveaux titres, conformément aux règles prescrites par le Code des sociétés, la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées et les présents statuts. Le Conseil d'administration peut aussi émettre de nouvelles actions disposant de droits identiques aux actions existantes.

Le cas échéant, les primes d'émission devront, éventuellement après déduction d'un montant ne dépassant pas le coût de l'augmentation de capital au sens des règles IFRS applicables, en cas d'augmentation de capital décidée par le Conseil d'administration, être placées par le Conseil d'administration sur un compte de réserve indisponible, qui constituera, au même titre que le capital, la garantie des tiers et qui ne pourra en aucun cas être réduit ou clôturé autrement que par une résolution de l'assemblée générale statuant comme en matière de modification de statuts, hormis la conversion en capital prévue ci- dessus. Aux conditions et dans les limites prévues au présent article, le Conseil d'administration peut également émettre des warrants (attachés ou non à un autre titre) et des obligations convertibles ou des obligations remboursables en actions, ce qui peut donner lieu à la création des titres auxquels il est fait référence au quatrième alinéa, et cela toujours conformément aux réglementations applicables et les présents statuts.

Sans préjudice de l'application des dispositions impératives contenues dans la législation applicable, le Conseil d'administration peut limiter ou supprimer le droit de préférence dans les cas et sous réserve du respect des conditions prévues par la législation applicable, même en faveur d'une ou de plusieurs personne(s) déterminée(s), qui n'est/ne sont pas membre(s) du personnel de la société ou de ses filiales.

Le cas échéant, le droit d'allocation irréductible doit au moins satisfaire aux conditions énoncées dans la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées et à l'article 8.1 des présents statuts. Sans préjudice de l'application des dispositions impératives contenues dans la législation applicable, les limitations susmentionnées dans le cadre d'une suppression ou d'une limitation du droit de préférence ne sont pas applicables en cas d'apport en espèces avec limitation ou suppression du droit de préférence, en complément d'un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Lors de l'émission de titres contre un apport en nature, les conditions mentionnées dans la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées et à l'article 8.2 des statuts doivent être respectées (y compris la possibilité de déduire un montant correspondant à la partie du dividende brut non distribué). Les règles spéciales applicables en cas d'augmentation de capital en nature exposées à l'article 8.2 ne sont toutefois pas applicables en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

ARTICLE 8 - MODIFICATION DU CAPITAL

Sans préjudice de la possibilité d'utilisation du capital autorisé par une résolution du Conseil d'administration et moyennant la prise en considération des règles applicables aux sociétés immobilières réglementées, l'augmentation ou la réduction du capital ne peut être décidée que par une assemblée générale extraordinaire, devant notaire.

Si l'assemblée générale décide de demander une prime d'émission, celle-ci doit être placée sur un compte de réserve indisponible, qui constituera, au même titre que le capital, la garantie des tiers et qui ne pourra en aucun cas être réduit ou clôturé autrement que par une résolution de l'assemblée générale délibérant comme en matière de modification de statuts, hormis la conversion en capital prévue ci-dessus.

En cas de réduction du capital souscrit, les actionnaires qui se trouvent dans des conditions identiques doivent être traités de manière identique, et les autres dispositions impératives contenues dans la législation applicable doivent être respectées. 8.1 Augmentation de capital en espèces

En cas d'augmentation de capital par apport en espèces et sans préjudice de l'application des dispositions impératives contenues dans la législation applicable, le droit de préférence peut être limité ou supprimé dans les cas et sous réserve du respect des conditions prévues par la législation applicable.

Le cas échéant, le droit d'allocation irréductible doit remplir au moins les conditions suivantes :

1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis ; 2. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l'opération ;

2. un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l'ouverture de la période de souscription publique ; et

3. dans ce cas, la période de souscription publique doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse. Sans préjudice de l'application des dispositions impératives contenues dans la législation applicable, les limitations susmentionnées dans le cadre d'une augmentation de capital en espèces ne sont pas applicables à un apport en espèces avec limitation ou suppression du droit de préférence, en complément d'un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

8.2 Augmentation de capital en nature

En cas d'émission de titres contre un apport en nature, les conditions suivantes doivent être respectées, sans préjudice des articles 601 et 602 du Code des sociétés :

1. l'identité de l'apportant doit être mentionnée dans le rapport du Conseil d'administration visé à l'article 602 du Code des sociétés, ainsi que, le cas échéant, dans la convocation de l'assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital ;

2. le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d'apport ou, au choix de la société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date ;

3. sauf si le prix d'émission ainsi que les modalités applicables sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois ; et

4. le rapport visé au point 1 ci-dessus doit également expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur quotepart du bénéfice, de la valeur nette par action et du capital ainsi que l'incidence en termes de droits de vote.

Pour l'application du point 2 ci-dessus, il est permis de déduire du montant prévu au point (b) du point 2 un montant correspondant à la part des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées. Le cas échéant, le Conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes déduits de la sorte dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans son rapport financier annuel.

Les règles spéciales sur l'augmentation de capital en nature expliquées dans le présent article 8.2 ne sont pas applicables à l'apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

8.3 Fusions, scissions et opérations similaires

Les règles spéciales applicables à l'augmentation de capital en nature énoncées à l'article 8.2 s'appliquent mutatis mutandis aux fusions, scissions et opérations similaires visées aux articles 671 à 677, 681 à 758 et 772/1 du Code des sociétés.

Dans ce cas, on entend par « date de la convention d'apport » la date à laquelle la proposition de fusion ou de scission est déposée.

ARTICLE 9 - NATURE DES ACTIONS

Les actions peuvent, au choix de l'actionnaire, être nominatives ou dématérialisées.

Les actionnaires peuvent à tout moment demander par écrit la conversion d'actions nominatives en actions dématérialisées, et inversement.

Le titre dématérialisé est représenté par une inscription en compte, au nom de son propriétaire ou de son détenteur, auprès d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation et est transféré par virement de compte à compte. Le nombre d'actions dématérialisées en circulation à tout moment est inscrit dans le registre des actions nominatives au nom de l'organisme de liquidation.

Il est tenu au siège social de la société un registre de titres nominatifs. Ce registre de titres nominatifs peut être tenu sous forme électronique. Chaque détenteur de titres peut prendre connaissance du registre relatif à ses titres.

ARTICLE 10 - TITRES

À l'exception des parts bénéficiaires et des titres similaires, et moyennant le respect de la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, la société peut émettre les titres visés à l'article 460 du Code des sociétés et ceux qui sont éventuellement autorisés par le droit des sociétés, conformément aux règles prescrites à cet égard et à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées.

ARTICLE 11 - EXERCICE DES DROITS ATTACHÉS AUX ACTIONS

À l'égard de la société, les actions sont indivisibles. Si une action appartient à plusieurs personnes, ou si les droits afférents à une action sont divisés entre plusieurs personnes, le conseil d'administration a le droit de suspendre l'exercice des droits y afférents jusqu'à ce qu'une seule personne ait été désignée comme actionnaire à son égard.

Si une action est grevée d'un usufruit, l'exercice du droit de vote afférent à l'action est exercé par l'usufruitier sauf opposition écrite préalable du nu-propriétaire.

ARTICLE 12 - (VIDE)

ARTICLE 13 - CESSION D'ACTIONS Les actions sont librement cessibles.

ARTICLE 14 - ACQUISITION D'ACTIONS PROPRES

La société peut acquérir ou prendre en gage ses actions propres, conformément aux conditions prévues dans le Code des sociétés. Suite à la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018, le conseil d'administration a l'autorisation d'acquérir, de prendre en gage et de vendre des actions propres, avec un maximum de vingt pourcent (20 %) du nombre total d'actions émises, à un prix unitaire qui ne pourra être inférieur à nonante pour cent (90 %) de la moyenne du cours des trente (30) derniers jours de cotation de l'action sur le marché réglementé d'Euronext Brussels, ni supérieur à cent dix pour cent (110 %) de la moyenne du cours des trente (30) derniers jours de cotation de l'action sur le marché réglementé d'Euronext Brussels, soit une hausse ou une baisse maximale de dix (10 %) pourcent par rapport au cours moyen susmentionné.

Cette autorisation est accordée pour une période renouvelable de cinq (5) ans à compter de la publication aux annexes du Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018.

Le conseil d'administration est en particulier autorisé, pour une durée de cinq (5) ans à compter de la publication au Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018, d'acquérir, de prendre en gage et d'aliéner des actions propres de la société, pour compte de la société, sans décision préalable de l'assemblée générale, lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter un préjudice grave ou une menace de préjudice pour la société.

La société peut aliéner ses actions propres, en bourse ou non, aux conditions imposées par le conseil d'administration, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, moyennant le respect de la règlementation de marché applicable. Le conseil d'administration est autorisé à aliéner, au sens de l'article 622, § 2, alinéa 2, 1°, du Code des sociétés, ses actions propres, cotées au sens de l'article 4 dudit code.

Les autorisations mentionnées ci-dessus sont également applicables à l'acquisition et à l'aliénation d'actions de la société par une ou plusieurs filiales directes de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions de la société mère par ses filiales.

ARTICLE 15 - NOTIFICATION DES PARTICIPATIONS IMPORTANTES Conformément aux conditions, termes et modalités déterminées dans les articles 6 à 13 de la loi du 2 mai 2007 et dans l'arrêtéroyal du 14 février 2008 relatif à la publicité des participations importantes, tels que modifiés de temps à autre (la « règlementation sur la transparence »), toute personne physique ou morale doit notifier à la société et à la FSMA le nombre et le pourcentage de droits de vote existants qu'elle détient directement ou indirectement, lorsque le nombre de droits de vote atteint, dépasse ou retombe en dessous de 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, etc., chaque fois par tranche de 5 % du total des droits de vote existants, aux conditions déterminées par la règlementation sur la transparence. Conformément à l'article 18 de la loi du 2 mai 2007, la même obligation est applicable lorsque les droits de vote attachés aux titres conférant le droit de vote, détenus directement ou indirectement, atteignent, dépassent ou retombent en dessous de la limite de trois pour cent (3 %) du total des droits de vote existants.

TITRE III. - ADMINISTRATION ET CONTRÔLE

ARTICLE 16 - COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION Le conseil d'administration compte un nombre variable de membres. Il y a au minimum cinq administrateurs. Les administrateurs ne doivent pas être actionnaires. Le conseil

d'administration compte au moins trois membres indépendants, au sens de l'article 526 ter du Code des sociétés. La durée du mandat d'administrateur ne peut excéder quatre ans.

Les administrateurs sortants sont rééligibles. Les membres du conseil d'administration sont nommés par l'assemblée générale, qui détermine également leur rémunération. Si un mandat d'administrateur devient vacant pour une raison

quelconque, un nouvel administrateur sera choisi, sous réserve de ce qui est stipulé à l'article 17.

La direction effective de la société est confiée à au moins deux personnes qui, comme les membres de l'organe d'administration, doivent posséder l'honorabilité professionnelle nécessaire et l'expérience adéquate pour l'exercice de leur fonction, et doivent remplir les conditions imposées par la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées.

ARTICLE 17 - VACANCE ANTICIPÉE

Si, pour une raison quelconque, un mandat d'administrateur devient vacant, les administrateurs restants, réunis en conseil, peuvent provisoirement pourvoir à son remplacement jusqu'à la prochaine réunion de l'assemblée générale, qui procède alors à la désignation finale. Ce faisant, les administrateurs doivent veiller à ce qu'il reste suffisamment d'administrateurs indépendants tenant compte de l'article 16 ci-dessus et de la réglementation applicable. Les administrateurs doivent disposer de l'honorabilité professionnelle nécessaire et de l'expertise adéquate pour l'exercice de leur fonction.

Tout administrateur nommé de la sorte par l'assemblée générale termine le mandat de l'administrateur qu'il remplace.

ARTICLE 18 - PRÉSIDENCE

Le conseil d'administration choisit un président parmi ses administrateurs.

ARTICLE 19 - RÉUNIONS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le conseil d'administration est convoqué par son président ou par deux administrateurs, chaque fois que l'intérêt de la société l'exige. Les convocations mentionnent le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour de l'assemblée, et sont envoyées au moins deux jours francs avant l'assemblée par lettre, fax, e-mail ou tout autre moyen écrit. Si le président est empêché, le conseil d'administration est présidé par le doyen d'âge des administrateurs présents.

Chaque administrateur qui assiste à une réunion du conseil d'administration ou s'y fait représenter est considéré comme régulièrement convoqué.

ARTICLE 20 - DÉLIBÉRATIONS

Le conseil d'administration ne peut délibérer et décider valablement que si la majorité au moins de ses membres est présente ou représentée.

Si ce quorum n'est pas atteint, un nouveau conseil peut être convoqué, avec le même ordre du jour, qui délibérera et décidera valablement si au moins deux administrateurs sont présents ou représentés.

Il ne peut délibérer qu'avec le consentement de l'ensemble du conseil d'administration sur des points qui ne figurent pas à l'ordre du jour, et à condition que tous les administrateurs soient présents ou représentés.

Tout administrateur peut donner procuration par lettre, fax, e-mail ou tout autre moyen écrit, à un autre administrateur, pour le représenter à une réunion du conseil d'administration. Le conseil d'administration peut se réunir par téléconférence, vidéoconférence ou tout équipement de communication similaire

permettant à toutes les personnes participant à l'assemblée de s'entendre l'une l'autre.

Tout administrateur peut également communiquer son avis au président par lettre, fax, e-mail ou toute autre forme écrite. Lorsque l'urgence et l'intérêt social le justifient, une décision peut être adoptée par consentement écrit unanime de tous les administrateurs. Toutefois, cette procédure ne peut être utilisée pour l'approbation des comptes annuels et pour le capital autorisé. Si un administrateur a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une décision ou une opération relevant de la compétence du conseil d'administration, il doit se conformer aux dispositions de l'article 523 du Code des sociétés. Les membres du conseil d'administration respecteront également les articles 37 et 38 de la loi SIR.

Sous réserve de ce qui est indiqué ci-dessous, les résolutions du conseil d'administration sont prises à la majorité des votes exprimés.

Les votes blancs ou irréguliers ne peuvent être ajoutés aux votes exprimés. En cas de partage des votes au sein du conseil d'administration, le vote du président est prépondérant.

ARTICLE 21 - PROCÈS-VERBAUX

Les délibérations du conseil d'administration sont consignées dans des procès-verbaux signés par les membres présents. Ces procès-verbaux sont consignés dans un registre spécial. Les procurations sont annexées aux procès-verbaux. Les copies ou extraits à produire en justice ou ailleurs sont signés par deux administrateurs ou par une personne chargée de la gestion journalière. Ce pouvoir peut être délégué à un mandataire.

ARTICLE 22 - POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

Le conseil d'administration est investi des pouvoirs les plus étendus pour accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet de la société. Il a le pouvoir d'accomplir les actes qui ne sont pas expressément

réservés à l'assemblée générale par la loi ou les statuts

ARTICLE 23 - MANDATS SPÉCIAUX

Le conseil d'administration peut déléguer à un mandataire, qui ne doit pas nécessairement être actionnaire ou administrateur, ses pouvoirs pour des questions spéciales et déterminées. Les mandataires engagent la société dans les limites du mandat qui leur est conféré, sans préjudice de la responsabilité du conseil d'administration en cas de mandat excessif.

ARTICLE 24 - ÉMOLUMENTS

Le mandat d'administrateur est rémunéré. La rémunération des administrateurs est déterminée par l'assemblée générale. Les membres du conseil d'administration ont droit au remboursement des frais directement liés à leur mission.

ARTICLE 25 - COMITÉS 25.1 Comités consultatifs

Conformément à l'article 526 bis, § 3, et à l'article 526 quater, § 4, du Code des sociétés, le conseil d'administration procède dans son ensemble aux tâches attribuées au comité d'audit et au comité de rémunération, respectivement, étant entendu que le conseil d'administration constituera en son sein un comité d'audit et un comité de rémunération, respectivement, dès que la société ne remplit plus les critères fixés à l'article 526 bis, § 3, et à l'article 526 quater, § 4, du Code des sociétés, respectivement.

25.2 Comités additionnels

Sous réserve de l'article 25.1, le conseil d'administration peut, conformément à l'article 522 du Code des sociétés, constituer en son sein et sous sa responsabilité un ou plusieurs comité(s) consultatif(s), y compris par exemple un comité stratégique ou un comité de nomination.

Le conseil d'administration détermine la composition et les pouvoirs de ces comités, en conformité avec la règlementation applicable.

ARTICLE 26 - POUVOIR DE REPRÉSENTATION EXTERNE

La société est valablement représentée dans tous ses actes, y compris la représentation en justice, par deux administrateurs agissant conjointement ou par deux membres du comité de direction agissant conjointement.

ARTICLE 27 - GESTION JOURNALIÈRE

Le conseil d'administration peut conférer la gestion journalière de la société ainsi que la représentation de la société en ce qui concerne cette gestion à un ou plusieurs administrateur(s) qui portera/ont le titre d'administrateur délégué. En cas de délégation de la gestion journalière, le conseil

d'administration détermine la rémunération liée à cette fonction. Dans le cadre de la gestion journalière, la société est valablement représentée par un administrateur délégué. Un administrateur délégué peut déléguer à un mandataire, qui ne

doit pas nécessairement être actionnaire ou administrateur, ses pouvoirs pour des questions spéciales et déterminées.

ARTICLE 28 - COMITÉ DE DIRECTION

Le conseil d'administration peut déléguer certains pouvoirs d'administration à un comité de direction qui est sous sa surveillance, sous réserve de la définition de la politique générale de la société ou de tous actes qui sont réservés au conseil d'administration en vertu d'autres dispositions de la loi.

ARTICLE 29 - CONTRÔLE

Le contrôle de la situation financière, des comptes annuels et de la régularité, au regard du Code des sociétés et des statuts, des opérations de la société, est confié à un ou plusieurs commissaire(s) nommé(s) parmi les réviseurs ou sociétés de réviseurs agréés par la FSMA.

L'assemblée générale détermine à la majorité simple le nombre de commissaires et fixe leurs émoluments.

Les commissaires sont nommés pour un terme renouvelable de trois ans. Sous peine de dommages-intérêts, ils ne peuvent être révoqués en cours de mandat par l'assemblée générale que pour de justes motifs, et en respectant la procédure instaurée par l'article 136 du Code des sociétés.

ARTICLE 30 - TÂCHES DES COMMISSAIRES

Les commissaires ont, conjointement ou individuellement, un droit illimité de surveillance sur toutes les opérations de la société. Ils peuvent prendre connaissance, sans déplacement, des livres, de la correspondance, des procès-verbaux et généralement de toutes les écritures de la société.

Il leur est remis chaque semestre par le conseil d'administration un état résumant la situation active et passive de la société. Les commissaires peuvent, dans l'exercice de leur fonction, et à leurs frais, se faire assister par des préposés ou d'autres personnes dont ils répondent.

TITRE IV. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ARTICLE 31 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - COMPOSITION ET POUVOIRS

L'assemblée générale régulièrement constituée représente tous les actionnaires. Les décisions prises par l'assemblée sont obligatoires pour tous les actionnaires, même ceux absents ou ayant une opinion divergente.

ARTICLE 32 - RÉUNIONS DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

L'assemblée générale se réunit le dernier mercredi du mois de mai, à onze heures.

Une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée chaque fois que l'intérêt de la société l'exige et doit être convoquée chaque fois que des actionnaires représentant ensemble un cinquième du capital souscrit en font la demande.

Cette demande est adressée par lettre recommandée au siège social de la société et doit décrire de manière précise les sujets dont l'assemblée générale délibérera et décidera. La demande doit être adressée au conseil d'administration et au commissaire, qui est tenu de convoquer une réunion dans les trois semaines suivant la réception de la demande. Dans la convocation, d'autres sujets peuvent être ajoutés aux points à l'ordre du jour proposés par les actionnaires.

Les assemblées générales se réunissent au siège social de la société ou à tout autre endroit indiqué dans la convocation.

ARTICLE 33 - CONVOCATION

Le conseil d'administration ou le/les commissaire(s) convoquent l'assemblée générale.

Cette convocation contient le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour de l'assemblée générale, ainsi que les résolutions proposées. Elle est faite dans les formes et délais prescrits par le Code des sociétés.

Chaque année se tient une assemblée générale dont l'ordre du jour comprend au moins les points suivants : la discussion du rapport annuel et du rapport du ou des commissaire(s), la discussion et l'approbation des comptes annuels et l'affectation du bénéfice net, la décharge des administrateurs et du ou des commissaire(s) et, le cas échéant, la nomination des administrateurs et du ou des commissaire(s).

La régularité de la convocation ne peut être contestée si tous les actionnaires sont présents ou valablement représentés.

ARTICLE 34 - ADMISSION

Un actionnaire ne peut participer à l'assemblée générale et exercer son droit de vote que sous réserve des conditions suivantes : (1) Un actionnaire ne peut participer à l'assemblée générale et exercer son droit de vote que sur la base de l'enregistrement comptable des actions nominatives de

l'actionnaire, à la date d'enregistrement, par inscription dans le registre des actions nominatives de la société ou par inscription dans les comptes d'un teneur de comptes agréé ou d'un organisme de liquidation, quel que soit le nombre d'actions détenues par l'actionnaire à l'assemblée générale. Le quatorzième jour précédant l'assemblée générale, à minuit (heure belge), vaut comme date d'enregistrement.

(2) Le propriétaire des actions dématérialisées qui veut participer à l'assemblée dépose une attestation délivrée par le teneur de comptes agréé ou par l'organisme de liquidation certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement, pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale. Ce dépôt doit avoir lieu au plus tard le sixième jour qui précède la date de l'assemblée générale, au siège social ou auprès des institutions nommées dans l'invitation.

Les propriétaires d'actions nominatives souhaitant participer à l'assemblée doivent, au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée, informer la société par courrier ordinaire, fax ou e-mail de leur intention de participer à l'assemblée.

(3) Le conseil d'administration tiendra un registre pour chacun des actionnaires ayant communiqué son intention de participer à l'assemblée générale, reprenant son nom et son adresse ou siège social, le nombre d'actions qu'il détenait à la date d'enregistrement et pour lequel il a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale, ainsi que la description des pièces qui démontrent qu'il détenait les actions à cette date d'enregistrement.

ARTICLE 35 - REPRÉSENTATION

Chaque actionnaire peut donner une procuration pour le représenter à l'assemblée générale, conformément aux dispositions pertinentes du Code des sociétés. Le mandataire ne doit pas être actionnaire.

Un actionnaire de la société ne peut nommer qu'une personne comme mandataire pour une assemblée générale particulière. Il n'est possible de déroger à ce principe que conformément aux règles pertinentes du Code des sociétés.

Une personne agissant comme mandataire peut détenir une procuration de plus d'un actionnaire. Au cas où un mandataire détient des procurations de plusieurs actionnaires, il peut exprimer pour un actionnaire donné des votes différents de ceux exprimés pour un autre actionnaire.

La désignation d'un mandataire par un actionnaire d'une société intervient par écrit ou par un formulaire électronique et doit être signée par l'actionnaire, le cas échéant sous la forme d'une signature électronique avancée au sens de l'article 4, § 4, de la loi du 9 juillet 2001 fixant certaines règles relatives au cadre juridique pour les signatures électroniques et les services de certification, ou par un procédé de signature électronique qui répond aux conditions de l'article 1322 du Code civil.

La communication de la procuration à la société doit être faite par écrit. Cette communication peut également être faite par voie électronique à l'adresse indiquée dans la convocation. La procuration doit parvenir à la société au plus tard le sixième jour précédant la date de l'assemblée.

Le mandataire vote conformément aux instructions de vote éventuellement données par l'actionnaire qui l'a désigné, sans préjudice de la possibilité, prévue à l'article 549, alinéa 2, du Code des sociétés, de s'écarter dans certaines circonstances des instructions données. Il doit conserver un registre des instructions de vote pendant une période d'au moins un et confirmer, à la demande de l'actionnaire, que les instructions de vote ont été respectées.

En cas de conflits d'intérêts potentiels entre l'actionnaire et le mandataire qu'il a désigné, tel que défini à l'article 547 bis, § 4, du Code des sociétés, le mandataire doit divulguer les faits précis qui sont pertinents pour permettre à l'actionnaire d'évaluer le risque que le mandataire puisse poursuivre un intérêt autre que l'intérêt de l'actionnaire. En outre, le mandataire n'est autorisé à exercer le droit de vote pour compte de l'actionnaire qu'à la condition qu'il dispose d'instructions de vote spécifiques pour chaque sujet inscrit à l'ordre du jour.

ARTICLE 36 - BUREAU

Toute assemblée générale est présidée par le président du conseil d'administration ou, en son absence, par le doyen d'âge des administrateurs présents.

Le président désigne un secrétaire et un scrutateur, qui ne doivent pas être un actionnaire. Ces deux fonctions peuvent être exercées par une seule personne. Le président, le secrétaire et le scrutateur forment le bureau..

ARTICLE 37 - PROROGATION

Lors de chaque assemblée générale, le conseil d'administration a le droit, séance tenante, de proroger jusqu'à cinq semaines la décision relative à l'approbation des comptes annuels. Cette prorogation n'annule pas les autres décisions prises, sauf si l'assemblée générale en décide autrement. L'assemblée suivante a le droit d'arrêter définitivement les comptes annuels. Le conseil d'administration a également le droit de proroger à cinq semaines toute autre assemblée générale ou tout autre point à l'ordre du jour de l'assemblée générale, à moins que cette réunion n'ait été convoquée à la demande d'un ou de plusieurs actionnaire(s) représentant au moins un cinquième du capital ou par le ou les commissaire(s).

ARTICLE 38 - NOMBRE DE VOIX - EXERCICE DU DROIT DE VOTE Chaque action donne droit à une voix.

Les actionnaires sans droit de vote, les porteurs de warrants et les obligataires peuvent assister à l'assemblée générale, mais avec voix consultative seulement. Dans les cas prévus à l'article 481 du Code des sociétés, les actionnaires sans droit de vote ont néanmoins un droit de vote.

ARTICLE 39 - DÉROULEMENT DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - DÉLIBÉRATION

1. Avant l'ouverture de la séance, une liste de présence indiquant le nom des actionnaires et le nombre d'actions qu'ils détiennent est signée par chacun d'eux ou par leur mandataire.

2. L'assemblée générale ne peut délibérer sur les points ne figurant pas à l'ordre du jour sauf si tous les actionnaires sont présents ou représentés à l'assemblée générale et décident à l'unanimité d'élargir l'ordre du jour. Le consentement requis est établi si aucune opposition n'a été consignée dans le procès-verbal de l'assemblée.

Ce qui précède n'affecte pas la possibilité pour un ou plusieurs actionnaire(s) possédant ensemble au moins 3 % du capital social, et à condition que les dispositions pertinentes du Code des sociétés soient remplies, au plus tard le vingt-deuxième jour avant la date de l'assemblée générale, de requérir l'inscription de sujets à traiter à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ainsi que de déposer des propositions de résolution concernant des sujets à traiter inscrits ou à inscrire à l'ordre du jour.

Ce qui précède n'est pas applicable si une assemblée générale fait l'objet d'une nouvelle convocation parce que le quorum requis n'a pas été atteint lors de la première convocation et pour autant qu'il ait été satisfait aux dispositions légales lors de la première convocation, que la date de la deuxième assemblée ait été indiquée dans la première convocation et que l'ordre du jour ne comporte aucun nouveau point.

Ces demandes doivent parvenir à la société au plus tard le vingtdeuxième jour qui précède la date de l'assemblée générale. Les sujets à traiter et les propositions de décision y afférentes ajoutés à l'ordre du jour, le cas échéant, seront publiés conformément aux modalités du Code des sociétés. Si une procuration a déjà été portée à l'attention de la société avant la publication de l'ordre du jour complété, le mandataire doit prendre en compte les dispositions pertinentes du Code des sociétés. Les sujets à traiter et les propositions de décision y afférentes inscrits à l'ordre du jour en application de l'alinéa précédent ne seront discutés que si toutes les dispositions pertinentes du Code des sociétés sont remplies.

1. Le conseil d'administration répond aux questions qui lui sont posées, lors de l'assemblée ou par écrit, par les actionnaires au sujet de son rapport ou des points à l'ordre du jour, dans la mesure où la communication de données ou de faits n'est pas de nature à porter préjudice aux intérêts commerciaux de la société ou aux engagements de confidentialité souscrits par la société ou ses administrateurs.

Les commissaires répondent aux questions qui leur sont posées, lors de l'assemblée ou par écrit, par les actionnaires au sujet de leur rapport, dans la mesure où la communication de données ou de faits n'est pas de nature à porter préjudice aux intérêts commerciaux de la société ou aux engagements de confidentialité souscrits par la société, ses administrateurs ou les commissaires. Ils ont le droit de prendre la parole à l'assemblée générale en relation avec l'accomplissement de leur fonction. Le conseil d'administration et les commissaires peuvent fournir

une réponse globale à plusieurs questions ayant le même objet. Les actionnaires peuvent, dès la communication de la convocation, poser par écrit les questions susmentionnées, conformément aux dispositions pertinentes du Code des sociétés. 4. Sauf dispositions légales ou statutaires contraires,

les décisions sont prises à la majorité simple des voix émises. Les votes blancs ou irréguliers ne peuvent être ajoutés aux voix émises. En cas de partage des voix, la proposition est rejetée. Les votes se font à main levée ou par appel nominal, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement à la majorité simple des voix émises.

L'assemblée générale extraordinaire doit avoir lieu en présence d'un notaire qui en établit un procès-verbal authentique. L'assemblée générale ne peut valablement délibérer et statuer sur les modifications des statuts que si ceux qui participent à l'assemblée représentent la moitié au moins du capital social. Si ce quorum n'est pas atteint, une nouvelle convocation est nécessaire, conformément à l'article 558 du Code des sociétés, et la deuxième assemblée délibère et décide valablement, quelle que soit la portion du capital présente ou représentée.

En outre, une modification des statuts ne peut être adoptée que si elle est préalablement approuvée par la FSMA et que si elle

réunit les trois quarts des voix attachées aux actions présentes ou représentées (ou toute autre majorité spéciale prescrite par le Code des sociétés).

ARTICLE 40 - PROCÈS-VERBAL

Il est dressé un procès-verbal de chaque assemblée générale. Les procès-verbaux des réunions de l'assemblée générale sont signés par les membres du bureau et par les actionnaires qui le demandent.

Les copies, à présenter en justice ou autrement, sont signées par deux administrateurs ou par un administrateur délégué. Les procès-verbaux des assemblées générales mentionnent, pour chaque décision, le nombre d'actions pour lesquelles des votes ont été valablement exprimés, la proportion du capital social représentée par ces votes, le nombre total de votes valablement exprimés, le nombre de votes exprimés pour et contre chaque décision et, le cas échéant, le nombre d'abstentions. Ces informations seront rendues publiques sur le site Internet, dans les quinze jours suivant l'assemblée générale.

TITRE V - COMPTES ANNUELS - RÉPARTITION DES BÉNÉFICES ARTICLE 41 - EXERCICE SOCIAL - COMPTES ANNUELS - RAPPORT ANNUEL

L'exercice social commence le 1er janvier et prend fin le 31 décembre de chaque année.

• À la fin de chaque exercice social, le conseil d'administration dresse un inventaire et établit les comptes annuels. Les
• administrateurs établissent en outre un rapport dans lequel ils rendent compte de leur gestion. Ce rapport de gestion comporte un commentaire sur les comptes annuels en vue d'exposer d'une manière fidèle l'évolution des affaires et la situation de la société. Ce rapport contient également les informations requises par le Code des sociétés, y compris une déclaration de gouvernement d'entreprise, qui forme une partie spécifique de celui-ci. Cette déclaration de gouvernement d'entreprise contient également le rapport de rémunération qui forme une partie spécifique de celle-
• ci. Dès la publication de la convocation à l'assemblée, les actionnaires peuvent prendre connaissance des comptes annuels et des autres documents mentionnés dans le Code des sociétés.

ARTICLE 42 - APPROBATION DES COMPTES ANNUELS

L'assemblée générale entend le rapport de gestion et le rapport du ou des commissaire(s) et décide à la majorité simple de l'approbation des comptes annuels.

• Après l'approbation des comptes annuels, l'assemblée générale se prononce à la majorité simple, par vote spécial, sur la décharge des administrateurs et du ou des commissaire(s).
• Cette décharge n'est valable que si le bilan ne contient aucune omission, ni indication fausse, dissimulant la situation réelle de la société, et, en ce qui concerne les actes faits en violation des statuts, que s'ils ont été spécialement indiqués dans la convocation.
• Le conseil d'administration veille à ce que les comptes annuels statutaires et consolidés soient déposés à la Banque Nationale de Belgique dans les trente jours suivant leur approbation, conformément aux dispositions légales.
• Les rapports financiers annuels et semestriels, les comptes annuels et semestriels, et le rapport du commissaire, ainsi que les statuts de la société, sont également disponibles au siège social et peuvent, à titre d'information, être consultés sur le site de la société.

ARTICLE 43 - AFFECTATION DU BÉNÉFICE

Sur proposition du conseil d'administration, l'assemblée générale décide à la majorité simple de l'affectation du bénéfice net, conformément à l'article 13 de l'AR SIR.

ARTICLE 44 - PAIEMENT DE DIVIDENDES

• 1. Les dividendes sont payés au moment et à l'endroit désignés par le conseil d'administration.
• 1. Le conseil d'administration peut, dans les limites prévues à l'article 618 du Code des sociétés, distribuer des acomptes sur dividende, imputés sur le résultat de l'exercice social. Cette distribution ne peut avoir lieu que par prélèvement sur le bénéfice de l'exercice en cours, le cas échéant réduit de la perte reportée ou majoré du bénéfice reporté, à l'exclusion de tout prélèvement sur des réserves constituées et en tenant compte des réserves qui doivent être constituées en vertu d'une disposition légale ou statutaire. Pour le surplus, il est procédé conformément à l'article 618 du Code des sociétés..

ARTICLE 45 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES OBLIGATAIRES

• Le conseil d'administration et le ou les commissaire(s) peuvent convoquer les obligataires, s'il y en a, en assemblée générale des obligataires, qui aura les pouvoirs visés à l'article 568 du Code des sociétés.
• Ils doivent convoquer cette assemblée sur la demande d'obligataires représentant le cinquième du montant des titres en circulation.
• La convocation contient l'ordre du jour et est établie conformément à l'article 570 du Code des sociétés. Pour être admis à l'assemblée générale, les obligataires doivent respecter les formalités prévues à l'article 571 du Code des sociétés, ainsi que toutes les formalités prévues dans les conditions d'émission des obligations ou dans la convocation.

L'assemblée générale des obligataires se déroule conformément aux dispositions des articles 572 à 580 du Code des sociétés.

TITRE VI. - DISSOLUTION. - LIQUIDATION ARTICLE 46 - LIQUIDATION

En cas de dissolution de la société, pour une raison quelconque et à tout moment, la liquidation est assurée par des liquidateurs nommés par l'assemblée générale. En l'absence d'une telle nomination, la liquidation est assurée par le conseil d'administration agissant en qualité de comité de liquidation. Les liquidateurs n'entrent en fonction qu'après la confirmation par le tribunal de commerce compétent de leur nomination, suite à la décision de l'assemblée générale.

Sauf décision contraire, les liquidateurs agissent conjointement. À cette fin, les liquidateurs disposent des pouvoirs les plus étendus, conformément aux articles 186 et suivants du Code des sociétés, sauf restrictions imposées par l'assemblée générale. L'assemblée générale fixe les émoluments des liquidateurs..

ARTICLE 47 - DISTRIBUTION

Après apurement de toutes les dettes, charges et tous frais de liquidation, l'actif net sert en premier lieu au remboursement, en espèces ou en nature, du montant libéré des actions. Tout excédent sera distribué entre les actionnaires, au prorata de leurs droits.

TITRE VII. - DISPOSITIONS GÉNÉRALES ARTICLE 48 - ÉLECTION DE DOMICILE

Tout administrateur, directeur et liquidateur domicilié à l'étranger fait élection de domicile pendant l'exercice de son mandat au siège social de la société, où toutes significations et notifications relatives aux affaires de la société et à la responsabilité de sa gestion peuvent valablement lui être faites à son nom, à l'exception des convocations faites conformément aux présents statuts.

Les titulaires d'actions nominatives sont tenus de notifier à la société tout changement de lieu de résidence. En l'absence de notification, ils sont réputés avoir élu domicile à leur ancien lieu de résidence.

ARTICLE 49 - JURIDICTION

Tout litige entre la société, ses administrateurs, ses détenteurs de titres et ses liquidateurs concernant les affaires de la société et l'application des présents statuts relève de la compétence exclusive des tribunaux du siège social de la société, à moins que la société y renonce expressément.

ARTICLE 50 - DROIT COMMUN

Les parties déclarent se conformer intégralement au Code des sociétés, ainsi qu'à la réglementation applicable aux sociétés immobilières réglementées (telle que modifiée de temps à autre). Par conséquent, les dispositions des présents statuts qui dérogeraient indûment aux dispositions des lois susmentionnées, sont réputées ne pas être reprises dans le présent acte, et les clauses contraires aux dispositions impératives de ces lois sont réputées non écrites.

Il est précisé que les articles 111, 439, 448, 477 et 616 du Code des sociétés ne sont pas applicables.

7. La société immobilière réglementée (SIR) publique

7.1 Définition

La société immobilière réglementée (SIR) publique a été créée par la loi SIR du 12 mai 2014 telle que modifiées par la loi du 22 octobre 2017. La loi SIR définit la SIR comme une société (i) constituée pour une durée indéterminée ; (ii) dont l'activité est celle visée à l'article 4 ou article 76/5 de la loi SIR (voir cidessous) ; et (iii) qui est agréée en tant que telle par la FSMA. La société immobilière réglementée publique (en abrégé « SIR publique » ou « SIRP ») est une SIR dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à l'étranger, par la voie d'une offre publique d'actions. Une SIRP est donc une société cotée en bourse dont au moins 30 % des actions sur le marché se trouvent aux mains du public (« free float »).

Selon la loi SIR, la SIR publique exerce une activité qui consiste à : (a)mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation

• conformément aux dispositions de la présente loi et des arrêtés et règlements pris pour son exécution, des immeubles à la disposition d'utilisateurs ; et
• (b)dans les limites de l'article 7, 1, b de la loi SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à xi de la loi SIR.
• c) conclure sur le long terme, le cas échéant en collaboration avec des tiers, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la présente loi SIR et des arrêtés et règlements pris pour son exécution, avec un pouvoir adjudicateur public ou adhérer à un ou plusieurs :
• (i) contrats DBF, les contrats dits ′′Design, Build, Finance′′, sauf si uniquement qualifiable comme une mission promotionnelle de travaux au sens de l'article 115, 4 ° de l'arrêté royal du 15 juillet 2011; (ii) contrats DB(F)M, les contrats dits ′′Design, Build, (Finance) and Maintain′′;
• (iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits ′′Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate′′; et/ou (iv) contrats pour les concessions de travaux publicsrelatifs aux bâtiments et/ou autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels :
• (i) la société immobilière réglementée est responsable, de la mise à la disposition, l'entretien et / ou l'exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin social et / ou de permettre l'offre d'un service public; et
• (ii) la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement disposer des droits réels, peut assumer, complètement ou en partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les risques d'exploitation, ainsi que le risque de construction; ou

• d) assurer à long terme, le cas échéant en collaboration avec des tiers, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément à la présente loi SIR et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution, le développement, l'établissement, la gestion, l'exploitation ou la mise à disposition, avec la possibilité de sous-traiter ces activités :

• (i) d'installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage d'électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non-fossiles, et d'énergie renouvelable en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures;

• (ii) d'installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purification d'eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures;
• (iii) d'installations pour la production, le stockage et le transport d'énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures; ou
• (iv) de déchetteries et d'incinérateurs, en ce compris les biens liés à ces infrastructures.

Par bien immobilier on entend le « bien immobilier » au sens de la règlementation SIR.

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.

Les SIR se trouvent sous la supervision de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) et doivent notamment se conformer à des règles très strictes en matière de conflits d'intérêts.

Depuis sa constitution au 25 novembre 2014, Care Property Invest a eu le statut de sicafi. Le 25 novembre 2014, la Société a adopté le statut de SIR publique.

7.2 Caractéristiques générales

7.2.1 ACTIVITÉS

La SIR public doit exercer les activités énumérées ci-dessus.

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la SIR publique peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles (art. 4, § 1, de la loi SIR).

La SIR publique poursuit une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers pour une longue durée et exerce ses activités dans une optique de gestion active, consistant en particulier à effectuer en propre le développement et la gestion au jour le jour d'immeubles ainsi que toutes autres activités apportant de la valeur ajoutée à ces mêmes immeubles ou à leurs utilisateurs, telles que l'offre de services complémentaires à la mise à disposition des immeubles concernés.

À cet effet, la SIR publique (i) exerce ses activités en propre sans en déléguer en aucune manière l'exercice à un tiers autre qu'une société liée, (ii) entretient des relations directes avec ses clients et fournisseurs, et (iii) a les équipes opérationnelles à sa disposition qui forment une partie importante de ses effectifs. En d'autres termes, une SIR publique est une société immobilière opérationnelle et commerciale.

Elle peut posséder les types suivants de « biens immobiliers » (tels que définis par la loi SIR) :

Biens immobiliers ordinaires :

• i. les immeubles tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière ;
• ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, dont la Société détient directement ou indirectement plus de 25% du capital ;
• iii. les droits d'option sur des biens immobiliers ; iv. les actions de SIRP ou de SIRI (SIR institutionnelle), à condition dans ce dernier cas que la Société détient directement ou indirectement plus de 25% du capital ;
• v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la SIR ou conférant d'autres droits d'usage analogues.

Autres biens immobiliers (dans certaines limites) :

• vi. les actions de sicafi publiques et institutionnelles ; vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi OPCA ;
• viii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre État membre de l'Espace économique européen et non inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi OPCA, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques ;
• ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un autre État membre de l'Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés dont l'activité est similaire ; et (v) qui sont exemptées de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (Nommés les « Real Estate Investment Trusts » (abrégé « REIT »)) ;
• x. les certificats immobiliers visés à l'article 5, § 4, de la loi du 16 juin 2006;
• xi. les parts dans un FIIS.

Les biens immobiliers visés à (vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) qui constituent des parts dans des fonds d'investissement alternatifs au sens de la Directive 2011/61/EU du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs et modifiant les Directives 2003/41/ CE et 2009/65/CE ainsi que les Règlements (CE) n° 1060/2009 du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009 sur les agences de notation de crédit et (UE) n° 1095/2010 du Parlement européen et du Conseil du 24 novembre 2010 instituant une Autorité européenne de surveillance (Autorité européenne des marchés financiers), modifiant la décision n° 716/2009/CE et abrogeant la décision 2009/77/CE de la Commission ne peuvent être qualifiés d'actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, quel que soit le montant de la participation détenue directement ou indirectement par la société immobilière réglementée publique.

La SIR publique ne peut placer plus de 20 % de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier (règle identique à celle applicable aux sicafi) et ne peut détenir les « autres biens immobiliers » (mentionnés aux points vi à xi) et les droits d'option sur de tels actifs que pour autant que la juste valeur de ceux-ci ne dépasse pas 20 % de son actif consolidé.

L'activité de la Société consiste à mettre des immeubles (en particulier toutes les formes de logement reprises dans le décret sur les soins et le logement, ainsi que les logements pour les personnes handicapées) à la disposition d'utilisateurs, et à développer et gérer activement ses biens immobiliers.

La plus-value de Care Property Invest consiste à proposer des solutions immobilières sur mesure, dans le cadre desquelles des immeubles sont adaptés aux besoins spécifiques des utilisateurs. Care Property Invest va au-delà en procédant elle-même au développement d'immeubles, à des rénovations, des extensions, etc. Care Property Invest veut continuer à déployer son expertise et son savoir-faire, acquis dans le passé, lors de la réalisation de 2 000 résidences-services (subventionnées), pour réaliser dans le futur des projets prévus dans le décret sur les soins et le logement. Cela comprend les centres de services de soins et de logement, les centres de court séjour, les centres de soins de jour, les centres de services, les groupes de logements à assistance, ainsi que tous les établissements résidentiels pour les personnes handicapées.

7.2.2 OBLIGATIONS

Pour avoir accès au statut de SIRP et au régime fiscal de « transparence » prévu pour cette société (voir cidessous), et conserver ce statut et ce régime, la Société est notamment soumise aux obligations suivantes :

Obligation de distribution (le « pay-out ratio ») : en cas de résultat positif, la SIRP doit distribuer, à titre de rémunération du capital, une somme correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants : 1º) 80 % du montant égal à la somme du résultat corrigé et de la plus-value nette sur la réalisation de biens immobiliers qui n'est pas exonérée de distributions obligatoires et 2º) la diminution nette, au cours de l'exercice, de l'endettement ;

Limitation du taux d'endettement : le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses filiales et le taux d'endettement statutaire de la SIRP ne peuvent dépasser, autrement que par la variation de la juste valeur des actifs, 65 % des actifs consolidés ou statutaires, selon le cas, sous déduction des instruments de couverture autorisés. Au cas où le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses filiales dépasse 50 % des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture autorisés, la SIRP élabore un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution, décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d'endettement consolidé ne dépasse 65 % des actifs consolidés.

Diversification des biens immobiliers : les actifs de la SIRP sont diversifiés de façon à assurer une répartition adéquate des risques en termes d'actifs immobiliers, par région géographique et par catégorie d'utilisateur ou locataire ; aucune opération effectuée par la SIRP ne peut avoir pour effet que plus de 20 % de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers qui forment « un seul ensemble immobilier » (sous réserve des exceptions autorisées par le FSMA et dans la mesure où le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses filiales ne dépasse pas 33 % des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture autorisés).

Gestion des risques : la Société doit, en qualité de SIRP, disposer d'une fonction de gestion des risques adéquate et d'une politique de gestion appropriée. Elle peut souscrire des instruments de couverture (à l'exclusion de toute opération de nature spéculative) si ses statuts l'y autorisent et s'ils s'inscrivent dans une politique de couverture des risques financiers. Cette politique devra faire l'objet d'une publication dans les rapports financiers annuels et semestriels.

Structure de gestion et organisation : en qualité de SIRP, la Société doit disposer d'une structure de gestion propre et d'une organisation administrative, comptable, financière et technique appropriée lui permettant d'exercer ses activités conformément au régime SIR, d'un système de contrôle interne approprié, d'une fonction d'audit interne indépendante adéquate, d'une fonction de compliance indépendante adéquate et d'une politique d'intégrité appropriée.

7.2.3 CONSÉQUENCES FISCALES Régime fiscal de la SIR

La base imposable de la SIR est limitée aux dépenses non déductibles au titre de frais professionnels, aux avantages anormaux ou bénévoles et à la cotisation spéciale dite « sur commissions secrètes » sur les dépenses qui n'ont pas été dûment justifiées. La SIR ne peut bénéficier de la déduction pour capital à risque ni des taux réduits de l'impôt des sociétés.

Comme c'est le cas pour les sicafi, lorsqu'une SIR prend part à une fusion, une scission ou une opération assimilée, cette opération ne bénéficie pas du régime d'immunité fiscale mais donne lieu à l'application de l'exit tax. Comme annoncé par le gouvernement fédéral belge dans son accord budgétaire du 26 juillet 2017, le tarif de l'exit tax a été réduit à 12,75 % (y compris la contribution de crise) suite à la réduction du taux normal de l'impôt des sociétés.

Le 10 décembre 2018, une modification a été publiée au Moniteur belge concernant l'entrée en vigueur de la réduction de l'exit tax. Suite à cette modification de la loi, le taux de l'exit tax n'est plus déterminé par l'année d'imposition, liée à la période imposable au cours de laquelle la fusion a lieu, mais s'applique comme une nouvelle règle que le taux est déterminé par la date de la fusion. Pour les années d'imposition 2019 et 2020, le pourcentage passera de 16,995% à 12,75% suite à cette modification législative et augmentera de nouveau à 15% par la suite.

La SIR est soumise à la taxe dite « d'abonnement » des articles 161 et 162 du Code des droits de succession.

Régime fiscal des actionnaires de la SIR

Les paragraphes ci-dessous résument certaines conséquences de la propriété et de la cession d'actions d'une SIR en droit fiscal belge. Ce résumé se fonde sur les lois fiscales, la règlementation et les interprétations administratives applicables en Belgique telles qu'en vigueur à la date d'établissement du présent document. Il est fourni sous réserve de modifications du droit belge, y compris de changements avec effet rétroactif. Le présent résumé ne prend pas en compte et n'aborde pas le droit fiscal d'autres pays que la Belgique et ne prend pas en compte les circonstances particulières propres à chaque actionnaire. Les actionnaires sont invités à consulter leurs propres conseillers.

Personnes physiques résidant en Belgique

Les dividendes versés par une SIR à une personne physique résidant en Belgique donnaient lieu à la perception d'un précompte mobilier au taux réduit de 15 %. Selon la Loi du 6 octobre 2016 organisant la reconnaissance et l'encadrement du crowdfunding et portant des dispositions diverses en matière de finances, approuvée par la Chambre le 15 décembre 2016 et publiée au Moniteur belge le 20 décembre 2016, les actionnaires de Care Property Invest peuvent à nouveau bénéficier d'un précompte mobilier réduit de 15 % à partir du 1 janvier 2017. La Société satisfait notamment à l'exigence qu'au moins 60 % de ses biens immobiliers sont investis dans des biens immobiliers qui se trouvent dans un État membre de l'Espace économique européen et sont affectés ou destinés exclusivement ou principalement à des unités de logement adapté à des soins de santé. Le portefeuille immobilier de Care Property Invest consiste en effet entièrement de tels biens immobilier et conformément à son objet statutaire peut consister uniquement de tels bien immobilier.

Le précompte retenu par la SIR a un caractère libératoire pour l'actionnaire personne physique belge.

Les plus-values réalisées par les personnes physiques belges qui n'ont pas affecté les actions de la SIR à l'exercice d'une activité professionnelle ne sont pas imposables si elles s'inscrivent dans la gestion normale du patrimoine privé. Les moins-values ne sont pas déductibles.

Sociétés résidentes belges

Selon la Loi du 6 octobre 2016 organisant la reconnaissance et l'encadrement du crowdfunding et portant des dispositions diverses en matière de finances, approuvée par la Chambre le 15 décembre 2016 et publiée au Moniteur belge le 20 décembre 2016, les actionnaires de Care Property Invest peuvent à nouveau bénéficier d'un précompte mobilier réduit de 15 % à partir du 1 janvier 2017.

Ces dividendes ne donnent en règle pas droit, comme c'est le cas pour les dividendes de sicafi, à la déduction au titre de revenus définitivement taxés chez l'actionnaire société belge.

Les plus-values sur actions de la SIR ne sont pas exonérées de l'impôt des sociétés, à l'instar des plusvalues sur actions de sicafi.

Le précompte mobilier retenu sur les dividendes distribués par la SIR est en règle imputable sur l'impôt des sociétés et l'excédent éventuel est restituable pour autant que la société actionnaire ait eu la pleine propriété des actions au moment de l'attribution ou de la mise en paiement du dividende et dans la mesure où cette attribution ou mise en paiement n'entraîne pas une réduction de valeur ou une moins-value sur ces actions.

Actionnaire non-résident

Les dividendes versés par une SIR à un actionnaire non-résident donnaient normalement lieu à la perception d'un précompte mobilier au taux de 30 % ou 15 % (le taux réduit applicable lorsque 60% du portefeuille de la SIR sont de biens immeubles adaptés à des soins de santé, ce qui était le cas pour la Société). Le taux réduit de 15 % a été supprimé par la loi du 26 décembre 2015 relative aux mesures concernant le renforcement de la création d'emplois et du pouvoir d'achat, M.B. 30 décembre 2015) et rehaussé à 27 % avec effet au 1er janvier 2016.

Selon la Loi du 6 octobre 2016 organisant la reconnaissance et l'encadrement du crowdfunding et portant des dispositions diverses en matière de finances, approuvée par la Chambre le 15 décembre 2016 et publiée au Moniteur belge le 20 décembre 2016, les actionnaires de Care Property Invest peuvent à nouveau bénéficier d'un précompte mobilier réduit de 15 % à partir du 1 janvier 2017. La Société satisfait notamment à l'exigence qu'au moins 60 % de ses biens immobiliers sont investis dans des biens immobiliers qui se trouvent dans un État membre de l'Espace économique européen et sont affectés ou destinés exclusivement ou principalement à des unités de logement adapté à des soins de santé.

Certains non-résidents qui sont établis dans des pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition peuvent, sous certaines conditions et moyennant certaines formalités, bénéficier d'une réduction ou d'une exonération du précompte mobilier.

Taxe sur les opérations de bourse

Comme c'est le cas pour les sicafi, l'achat et la vente et toute autre acquisition et cession à titre onéreux en Belgique, par l'entremise d'un « intermédiaire professionnel » d'actions existantes de la SIR (marché secondaire) font en règle l'objet de la taxe sur les opérations de bourse, actuellement au taux de 0,09 % avec un maximum de 650 € par transaction et par partie.

Droits de succession

Les actions de Care Property Invest peuvent bénéficier d'une exonération de droits de succession, aux conditions mentionnées à l'article 2.7.6.0.1 du VCF (code fiscal flamand). La Société dispose en effet d'un agrément au sens de cet article. Le changement de statut de sicafi à SIR n'affecte donc en aucun cas cette exonération.

IX . Lexique

IX. Lexique

1. Définitions

1.1 Valeur d'acquisition

Immobilisations incorporelles: la valeur d'acquisition comprend les coûts capitalisés hors TVA. Immobilisations corporelles: la valeur d'acquisition comprend les coûts capitalisés hors TVA. Créances de location financière: la valeur d'acquisition inclut le coût d'investissement total, TVA comprise. Immeubles de placement: la valeur d'acquisition incorpore la valeur conventionnelle qui est incluse dans le calcul du prix. Pour des projets réalisés par un apport en nature, le prix est déterminé sur la base d'un accord de contribution. Pour les projets de développement, le prix d'achat comprend le prix payé pour le terrain augmenté des coûts de construction déjà encourus.

1.2 Information privilégiée ou sensible

Une information privilégiée sur la Société est toute information qui n'a pas été rendue publique, qui a un caractère précis, qui a trait, en d'autres termes, à une situation existante ou une situation dont on peut raisonnablement attendre qu'elle se produise ou un événement qui s'est produit ou dont on peut raisonnablement attendre qu'il se produise, et qui est suffisamment précise pour tirer une conclusion sur l'impact potentiel de cette situation ou de cet événement sur le cours des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de Care Property Invest - ayant, directement ou indirectement, un lien avec Care Property Invest - et qui, si elle était rendue publique, serait susceptible d'influencer le cours des instruments financiers ou celui des instruments financiers dérivés de Care Property Invest. Une information est considérée comme susceptible d'influencer de façon sensible le cours d'instruments financiers ou celui d'instruments financiers dérivés lorsqu'un investisseur raisonnable serait susceptible d'utiliser cette information comme un des fondements de ses décisions d'investissement.

1.3 Taux d'occupation

Le taux d'occupation est le rapport entre le nombre total d'unités résidentielles effectivement occupées par rapport au nombre total d'unités résidentielles (occupées et inoccupées). Concernant le portefeuille initial, la redevance emphytéotique convenue dans les contrats concernés est due, indépendamment du taux d'occupation. Le risque d'inoccupation est également transféré à l'exploitant pour les acquisitions du nouveau programme immobilier, à l'exception du projet «Tilia» à Gullegem.

1.4 Crédit bullet

Un crédit remboursé en une seule fois à son échéance, seules les charges d'intérêt étant dues pendant la durée du crédit.

1.5 Corporate Governance

Saine gestion de l'entreprise. Ces principes, tels que la transparence, l'intégrité et l'équilibre entre les responsables repose sur les recommandations du Code belge de gouvernance d'entreprise, communiqué par le comité de gouvernance d'entreprise le 12 mars 2009 et disponible sur le site www.corporategovernancecommittee.be.

Ce code sera remplacé par le Code belge de gouvernance d'entreprise 2020 («Code 2020») qui est obligatoirement applicable aux exercices financiers commençant à partir du 1er janvier 2020.

1.6 Rendement du dividende

Le dividende brut ou net divisé par le cours de clôture de Care Property Invest durant l'exercice correspondant ou à un moment précis ou divisé par le prix de souscription lors de l'introduction en bourse (sans frais).

1.7 Double net

Voir définition au paragraphe 1.31 «Triple net» plus loin dans ce chapitre, moins l'entretien par le propriétaire (= gros entretien et réparations). Il n'y a qu'un seul projet dans le portefeuille qui a été conclu avec un bail de longue durée du type «double net», à savoir le projet «Les Terrasses du Bois» à Watermael-Boitsfort.

1.8 EPRA

L'European Public Real Estate Association est une association fondée en 1999 pour la promotion, le développement et le groupement de sociétés immobilières européennes, cotées en bourse. L'EPRA établit des codes de conduit en matière de comptabilité, d'établissement de rapports et de corporate governance et harmonise ces règles dans différents pays, afin d'offrir des informations qualitatives et comparables aux investisseurs. L'EPRA organise aussi des forums de discussion sur les questions qui déterminent le futur du secteur. Enfin, l'EPRA a créé des indices qui servent comme points de comparaison pour le secteur immobilier. L'ensemble de ces informations est disponible sur le site internet www.epra.com.

EPRA Indicateurs de performance	Définition	Utilité
EPRA Résultat	Résultat provenant des activités opérationnelles.	Un indicateur clé des résultats d'exploitation sous-jacents d'une société et une indication de la mesure dans laquelle les paiements de dividendes sont corroborés par les résultats.
EPRA Résultat ajusté	Résultat provenant des activités opérationnelles, ajusté par les éléments non monétaires spécifiques à l'entreprise (à savoir les contrats de location-financement - marge de profit ou de perte attribuable à la période, les amortissements, les provisions et autres résultats de portefeuille).	Un indicateur clé des résultats d'exploitation sous-jacents d'une société et une indication de la mesure dans laquelle les paiements de dividendes sont corroborés par les résultats, en tenant compte des éléments non monétaires spécifiques à la société
EPRA VAN	Valeur de l'Actif Net (VAN) ajusté pour tenir compte des immeubles de placement à la juste valeur et excluant certains éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un modèle financier d'investissement immobilier à long terme.	Ajuste la VAN IFRS pour fournir aux parties prenantes l'information la plus pertinente sur la juste valeur des actifs et passifs d'une véritable société d'investissement immobilier ayant une stratégie d'investissement à long terme.
EPRA VANNN	EPRA VAN ajusté pour tenir compte des justes valeurs (i) des instruments de couverture (ii) de la dette et des impôts différés(iii).	Ajuste la EPRA VAN pour fournir aux parties prenantes l'information la plus pertinente sur la juste valeur actuelle de tous les actifs et passifs d'une société immobilière.
EPRA Rendement Initial Net (RIN)	Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers passant à la date de clôture des états financiers, à l'exclusion des charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement.	Un indicateur comparable pour les valorisations du portefeuille. Cet indicateur devrait aider les investisseurs à juger comment la valorisation du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y.
EPRA RIN ajusté	Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA RIN relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives.	Cet indicateur devrait aider les investisseurs à juger comment la valorisation du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y.
EPRA Taux de vacance locative	Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille immobilier total.	Un indicateur «pur» (%) des surfaces vacantes des immeubles de placement, basé sur la VLE.
EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances incluses)	Dépenses administratives/opérationnelles comprenant les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.	Un indicateur clé qui permet de mesurer valablement les changements dans les frais d'exploitation d'une société.
EPRA Ratio des coûts (charges directes de vacances exclues)	Dépenses administratives/opérationnelles moins les coûts directs des immeubles non loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts.	Un indicateur clé qui permet de mesurer valablement les changements dans les frais d'exploitation d'une société.

1.9 Contrat d'emphytéose

Contrat d'une durée minimale de 27 ans et maximale de 99 ans, dans le cadre duquel un droit réel temporaire, consistant en la pleine jouissance du bien durant cette période, est accordé à l'emphytéote. En contrepartie, l'emphytéote paie une redevance annuelle, appelée « canon ».

1.10 Exit tax

Les sociétés qui demandent à être reconnues en tant que société immobilière réglementée ou fonds d'investissement immobilier spécialisé, ou qui fusionnent avec une société immobilière réglementée, sont soumises à un impôt spécifique ou à un exit tax. Cet impôt est comparable à un impôt de liquidation sur les plus-values nettes latentes et les réserves exonérées d'impôt.

Les taux d'exit tax sont les suivants :

Année	Base	Contribution de crise	Total
2018 - exercice 2017	16,50 %	3 %	16,995 %
2018 - exercice 2018 (en cas de fusion)	12,50 %	3 %	12,875 %
2019/2020	12,50 %	2 %	12,750 %
2021	15,00 %	0 %	15,000 %

1.11 Flottant

Le flottant ou « free float » est le nombre d'actions circulant librement en bourse ou, autrement dit, détenues par le public.

1.12 FSMA

La Financial Services and Markets Authority, visée par la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance du secteur financier et aux services financiers.

1.13 Période fermée

Période durant laquelle le personnel de direction ou toutes les personnes figurant sur les listes établies par la Société conformément à l'article 6.5 «Règles visant à prévenir les abus de marché» de la charte de gouvernance d'entreprise ou toute autre personne liée à ces personnes, ne peuvent effectuer de transaction portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de Care Property Invest. Les périodes fermées sont mentionnées dans le règlement de négociation qui fait partie de la déclaration de gouvernance d'entreprise, disponible sur le site internet, www.carepropertyinvest.be.

1.14 AR SIR

L'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, tel que publié au Moniteur belge du 16 juillet 2014 a été modifié par la suite, la dernière fois le 23 avril 2018.

1.15 Loi SIR

La loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, telle que publiée aux annexes du Moniteur belge du 30 juin 2014 et changée la dernière fois par la loi de 22 octobre 2017, tel que publié au Moniteur belge du 9 novembre 2017.

1.16 Normes IAS/IFRS

Les normes comptables internationales (IAS, International Accounting Standards / IFRS, International Financial Reporting Standards) ont été établies par l'International Accounting Standards Board (IASB), qui développe les normes internationales pour l'établissement des comptes annuels. Les sociétés européennes cotées en bourse doivent appliquer ces règles dans leurs comptes consolidés depuis l'exercice commençant le 1er janvier 2005 ou après cette date. Conformément à l'arrêté royal du 13 juillet 2014, Care Property Invest applique ces règles à partir de l'exercice commençant le 1er janvier 2007 à ses comptes statutaires.

1.17 Interest rate swap (swap de taux d'intérêt)

Instrument financier dans le cadre duquel les parties conviennent contractuellement de convertir des paiements d'intérêt sur une période définie. Il permet aux parties de passer de taux d'intérêt fixes à des taux d'intérêt variables et vice versa. La Société n'a que des swaps de taux d'intérêt qui permettent d'échanger des taux d'intérêt variables à des taux fixes.

1.18 Valeur d'investissement

La valeur d'investissement (appelée auparavant « valeur acte en mains ») est la valeur déterminée par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation supplémentaires nécessaires sont inclus.

1.19 Durée

Durée moyenne pondérée des baux, la pondération étant égale au rapport entre les revenus locatifs et le total des revenus locatifs du portefeuille.

1.20 Liquidity provider

Un liquidity provider est une institution financière (dans le cas de Care Property Invest : Banque Degroof Petercam et KBC Securities) qui, sous la supervision d'Euronext et de la FSMA, réalise une mission d'animation de marché pour les actions de la Société. Le mandat d'animation de marché a pour objet de favoriser la liquidité des transactions sur les actions de la Société et, plus particulièrement, de faciliter une interaction appropriée entre l'offre et la demande, facilitant ainsi le libre fonctionnement du marché et réduisant ainsi les fluctuations du cours de l'action.

1.21 Capitalisation boursière

Le cours de bourse multiplié par le nombre total d'actions cotées.

1.22 Droits de mutation

Le transfert de propriété d'un bien immobilier est en principe soumis à la perception par l'État de droits de mutation qui constituent l'essentiel des frais de transaction. Le montant de ces droits dépend du mode de cession, de la qualité de l'acheteur et de la localisation géographique du bien immobilier. Les deux premières conditions, donc le montant des droits à payer, ne sont connues qu'après la conclusion du transfert de propriété.

En Belgique, les modes de cession de biens immobiliers envisageables et les droits d'enregistrement connexes sont principalement les suivants :

• • contrats de vente de biens immobiliers : 12,5 % pour les biens immobiliers situés dans la région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne, et 10 % pour les biens immobiliers en Région flamande ;
• • ventes de biens immobiliers sous le régime marchand de biens : 5,0 à 8,0 % selon la région ;

-

• établissement de droits d'emphytéose et de superficie (jusqu'à 50 ans pour le droit de superficie et jusqu'à 99 ans pour le droit d'emphytéose) : 2 % ou 0,5 % si le locataire est une ASBL ;
• • contrats de vente de biens immobiliers où l'acquéreur est un organisme de droit public (comme une entité de l'Union européenne, du gouvernement fédéral, d'un gouvernement régional ou d'un gouvernement étranger) : exemption de droits ;
• • apport en nature du bien immobilier contre l'émission de nouvelles actions en faveur de l'apporteur : exemption de droits ;
• • contrats de vente d'actions d'une société immobilière : absence de droits ;
• • fusions, scissions et autres réorganisations d'entreprise : absence de droits ;- etc.

Le taux d'imposition effectif du droit de mutation varie donc entre 0 et 12,5 %, sans qu'il soit possible de prévoir le pourcentage applicable à la cession d'un bien déterminé, avant que celle-ci n'ait lieu.

N.B. Il convient de noter qu'à la suite de l'interprétation des normes IAS / IFRS par l'Association belge des Asset Managers (BEAMA), la valeur comptable des bâtiments pour le bilan IAS / IFRS est calculée en déduisant de la valeur d'investissement une quotité forfaitaire de droits de mutation, actuellement fixée par les experts immobiliers à 2,5 %. Cependant, pour les propriétés d'une valeur inférieure à 2,5 millions d'euros, les frais d'enregistrement déduits sont ceux qui sont applicables suivant l'emplacement du bien immobilier. Pour les placements immobiliers néerlandais, il n'y a pas d'accord particulier et les taux légaux des impôts sur les transferts s'appliquent.

1.23 Valeur nette par action

La valeur obtenue en divisant l'actif net consolidé de la SIR, déduction faite des intérêts minoritaires, ou, à défaut de consolidation, l'actif net au niveau statutaire, par le nombre d'actions émises par la SIR, déduction faite des actions propres détenues le cas échéant au niveau consolidé. « Valeur d'inventaire des actions » est synonyme de « Valeur nette par action ».

1.24 Résultat locatif net

Revenus locatifs

• reprises de loyers cédés et escomptés
• charges liées à la location

1.25 Taux de rotation

Le volume total des actions échangées au cours de l'année, divisé par le nombre total d'actions, selon la définition d'Euronext (un synonyme est «vélocité»).

1.26 Droit de superficie

Le droit de superficie est le droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations, en tout ou partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d'autrui (voir l'article 1 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie).

1.27 Taux de distribution

Dividende brut par action divisé par le résultat distribuable par action, le dividende brut étant calculé sur la base de l'EPRA résultat.

1.28 Juste valeur

La juste valeur ou « fair value » est calculée comme suit pour les immeubles de placement en Belgique : Bâtiments dont la valeur d'investissement est supérieure à 2,5 millions d'euros :

La juste valeur = valeur d'investissement / (1 + moyenne déterminée comme la plus basse des valeurs suivantes : la valeur d'investissement à la découpe / (1 + % des frais de mutation, selon la région où se trouve le bâtiment) et la valeur d'investissement dans son ensemble / (1 + pourcentage moyen des frais de transaction tels que déterminés par l'association BEAMA) ;

Bâtiments dont la valeur d'investissement est inférieure 2,5 millions d'euros :

• 1. lorsque l'expert immobilier estime que le bâtiment peut être vendu par appartement, la juste valeur est la plus basse des valeurs suivantes : la valeur d'investissement à la découpe / (1 + % des frais de mutation, selon la région où se trouve le bâtiment) et la valeur d'investissement dans son ensemble /
• (1 + pourcentage moyen des frais de transaction tels que déterminés par l'association BEAMA) ;
• 1. lorsque l'expert immobilier estime que le bâtiment ne peut être vendu par appartement, la juste valeur est égale à la valeur d'investissement dans son ensemble / (1 + % des droits de mutation, selon la région où se trouve le bâtiment).
• Le pourcentage moyen des frais de transaction tels que déterminés par l'association BEAMA est revu chaque année et ajusté le cas échéant par tranche de 0,5 %. Les experts immobiliers confirment ce pourcentage de déduction dans leurs rapports périodiques aux actionnaires. Le pourcentage s'élève aujourd'hui à 2,5 %.

1.29 Taux d'endettement

Numérateur: « Total du passif » figurant au bilan

• I. Passifs non courants A. Provisions
• I. Passifs non courants C. Autres passifs financiers non courants Instruments de couverture
• I. Passifs non courants F. Passifs d'impôts différés
• II. Passifs courants A. Provisions
• II. Passif courants C. Autres passifs financiers courants Instruments de couverture
• II. Passifs courants F. Comptes de régularisation

comme prévu dans les schémas annexés à l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées. Les montants encore dus par la SIR pour l'acquisition de biens immobiliers et qui seront versés dans un délai normal peuvent être déduits lors du calcul du taux d'endettement.

Dénominateur: «total des actifs» après déduction des instruments de couverture autorisés.

Résultat: ≤ 65%.

1.30 Législation en matière transparence

La loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses et l'arrêté royal du 14 février 2008 relatif à la publication de participations importantes.

1.31 Triple net

Situation dans laquelle les charges d'exploitation, les frais d'entretien et le chômage locatif sont pris en charge par l'exploitant.

1.32 Résultat distribuable ou résultat EPRA ajusté (par action)

À titre de rémunération du capital, la Société doit distribuer un montant correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants :

• 80 % d'un montant égal à la somme du résultat net (IFRS) (A) et des plus-values nettes sur la réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B). (A) et (B) sont calculés selon le schéma suivant :
  • Résultat net
  • • amortissements
  • • réductions de valeur
  • reprises de réduction de valeur
  • reprises de loyers cédés et escomptés
  • +/- autres éléments non monétaires
  • +/- résultat sur la vente de biens immobiliers

+/- variations de la juste valeur des biens immobiliers, variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers

= résultat EPRA ajusté (A)

+/- les plus ou moins-values réalisées en cours d'exercice sur les biens immobiliers (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition majorées des dépenses d'investissement immobilisées)

• plus-values réalisées en cours d'exercice sur les biens immobiliers, exonérées de la distribution obligatoire sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans (plus-values par rapport à la valeur d'acquisition majorées des dépenses d'investissement immobilisées). + plus-values réalisées sur les biens immobiliers, auparavant exonérés de la distribution obligatoire, qui n'ont pas été réinvesties dans un délai de 4 ans (plus-values par rapport à la valeur d'acquisition majorées des dépenses d'investissement immobilisées). = plus-values nettes sur la réalisation de biens immobiliers qui ne sont pas exonérées de la distribution obligatoire (B)

• et

• la diminution nette au cours de l'exercice de l'endettement de la SIRP, conformément à l'article 13 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 (voir la définition susmentionnée du taux d'endettement).

1.33 Société

Care Property Invest SA/NV.

1.34 Période interdite

La période désignée comme telle par le compliance officer, suivant les instructions de la direction générale ou du conseil d'administration. Elle débute au moment où l'information sensible est connue du conseil d'administration, du conseil d'administrateurs délégués ou de la direction générale. Elle dure jusqu'à immédiatement après la publication de l'information sensible ou jusqu'à la date à laquelle l'information perd son caractère sensible.

1.35 Règlement (UE) 2017/1129

Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement et du Conseil européens du 14 juin 2017 concernant le prospectus à publier en cas d'offre au public de titres ou en vue de l'admission de titres à la négociation sur un marché réglementé et abrogeant la directive 2003/71/CE.

1.36 Code des Sociétés (Code Soc.)

Le code des sociétés du 7 mai 1999, tel que publié au Moniteur belge le 6 août 1999 et tel que modifié de temps à autre.

Ce Code a été remplacé en 2019 par le nouveau Code des Sociétés et des Associations (Loi du 23 mars 2019) qui a été approuvé par le Parlement belge le 28 février 2019 et qui est publié dans le Moniteur belge le 4 avril 2019.

1.37 Code des Sociétés et des Associations (CSA)

Le Code des Sociétés et Associations du 23 mars 2019, tel que publié au Moniteur belge du 4 avril 2019.

Le Code des Sociétés et Associations est entré en vigueur le 1er mai 2019.

La Société proposera une modification de ses statuts à l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires du 27 mai 2020 afin de se conformer aux exigences du CSA.

1.38 Décret sur les soins et le logement

Décret sur les soins et le logement du 13 mars 2009, tel que publié au Moniteur belge le 14 mai 2009, entré en vigueur le 1er janvier 2010, ainsi que ses arrêtés d'exécution, tel que modifié de temps à autre.

2. Abbréviations

BEAMA	Belgian Asset Managers Association (Association belge des Asset Managers)
SICAF (BEVAK)	Société d'investissement à capital fixe
BPR	Best Practice Recommendations
CEO	Chief Executive Officer
CFO	Chief Financial Officer
COO	Chief Operating Officer
CSA	Code des Sociétés et des Associations (CSA)
BCE (ECB)	Banque centrale européenne
EPRA	European Public Real Estate Association
FSMA	Autorité des services et marchés financiers
VLE	Valeur locative estimée
FIIS	Fonds d'Investissement Immobiliers Specialisés
SIR	Société immobilière réglementée
IAS	International Accounting Standards
OPC	Organisme de placement collectif
IFRS	International Financial Reporting Standards
IRS	Interest Rate Swap
VAN	Valeur active nette
SA	Société Anonyme
VCF	Vlaamse Codex Fiscaliteit
C. Soc.	Code des Sociétés
ASBL	Association sans but lucratif

Care Property Invest SA

Horstebaan 3 2900 Schoten T +32 3 222 94 94 F +32 3 222 94 95 E info@carepropertyinvest.be

Belfius BE27 0910 0962 6873 GKCC BE BB BE 0456 378 070 RPR Anvers Sir publique de droit belge www.carepropertyinvest.be

Le présent rapport financier annuel est un document d'enregistrement au sens du règlement (UE) 2017/1129. Ce rapport a été approuvé en néerlandais par la FSMA en tant qu'autorité compétente conformément au règlement susmentionné le 7 avril 2020. La FSMA n'approuvera ce document d'enregistrement que si les normes d'exhaustivité, de compréhensibilité et de consistance établies dans le règlement (UE) 2017/1129 sont respectées.

L'approbation de ce document d'enregistrement par le FSMA ne doit pas être considérée comme une approbation de la société à laquelle ce document d'enregistrement se rapporte.